［巻頭言］

Ｊリート10年と今後への期待
伊藤博行

一般財団法人 日本不動産研究所相談役

2011年ઋ月に઄銘柄でスタートしたＪリートは昨年で満10年が経過した。
バブル崩壊を契機に不動産価格は下落の一途をたどり、グローバル化に伴う外資の動きとあいまって不動産市場は大きな変質を遂げた。不動産に対する見方も変わり、土地神話は崩れ「所有」から「利用」へ（キャピタルゲイ
ンよりインカムの重視へ）と転換した。このような市場構造の変化に対応して不動産市場の活性化の切り札の一つとして登場したのがＪリートであった。
Ｊリートはファンドの組成や各銘柄の規模拡大もあって順調に伸び、ピー
ク時にはリート数42（時価総額6.8兆円）（2007年）にまで増加した。その後の米国サブプライム問題やリーマンショックによる金融市場の混乱はＪリー
トにも少なからざる試練をもたらしたが、「官民ファンドの創設」「日銀による資産買入等資金の創設（リートも対象に）」等の各種の施策やＪリート自身の体力強化を目指しての合併等により困難を切り抜け、現在では完全に定着(リート数は34、時価総額約3.5兆円)したといえる。しかもＪリートは組
成不動産についての決算期ごとの鑑定評価の実施や収支状況の詳細な公表など「透明性」の格段の向上に寄与してきたことは大いに評価されよう。
今後も、わが国の投資不動産の規模や諸外国での例等を勘案すれば伸びる余地は大いにある。資金調達手段の多様化等の課題を克服しつつ、投資家層の一層の拡大（特に年金等の長期投資を目指す機関投資家のさらなる参入）のためには市場に一段の厚みを加えることが不可欠であり、組み入れ対象の幅を拡げるほか、都市機能の向上を目指した既存建物の従来以上の再生や、
高齢化社会・低炭素化社会に対応したビル等社会の要請に応えた商品の積極的な開発が望まれる。それには比較的制約の少ない私募フアンドなどを活用して裾野を広くし、Ｊリート適格不動産の供給を増やすことが必要と思われる。

目次●2012年夏季号 No.85［巻頭言］Ｊリート10年と今後への期待［特別論文］これからの UR 賃貸住宅

伊藤博行

石井喜三郎

［論文］住宅価格指数推計における情報選択1
2

清水千弘・西村清彦・渡辺努

16［論文］米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究

三善由幸［海外論文紹介］住宅、土地、そして居住者
エディトリアルノート

石川 徹

40

追悼・吉田あつし先生

14

編集後記

40

36

26

特別論文

これからのUR賃貸住宅
石井喜三郎
これからの UR の在り方について私見を述べ、はじめに最後に、本稿のまとめを箇条書きで示します。

現在、内閣府の独立行政法人の見直しで、UR 都市機構（以下「UR」という）のあり方について議論されています。私は年半の間

1 UR 都市機構にいたるまでの歴史⑴日本住宅公団の時代

UR で賃貸住宅部門の経営責任者として UR を

UR の前身である「日本住宅公団」は、昭和内部から見、今は外から見る立場にいるので、

30（1955）年に設立されました。当時は、日本読者のみなさんが UR はどうあるべきかを議論

全体が住宅不足であり、特に高度経済成長が始されるうえでの一助としたいと思い、原稿依頼まる過程で大都市圏への産業・人口の集中が進をお引き受けした次第です。なお、本稿は、すみ、大都市圏での住宅不足・居住水準の低下がべて私個人の意見であり、UR、国土交通省、心配されていました。そこで、関東大震災後に内閣官房の見解とは無関係である旨をご承知く

不燃化集合住宅の建設を推進した「同潤会」やださい。

その後の事業を引き継いだ「住宅営団」の流れ

本稿の構成は以下のとおりです。第一に、UR に至るまでの歴史を振り返ります。そこでを汲んで、国の特殊法人として日本住宅公団が設立されました。

は単に「どのような団地を造りました」という

日本住宅公団時代に公団が日本に導入したもことではなく、現在の UR の在り方を考えるう

ので、公団による大量採用で日本の標準的な設えで重要な、財務や家賃制度などに焦点をあて

備や住まい方（都市型ライフスタイル）としてることにします。第二に、UR の現在の経営状

定着したものがいくつもあります。

況を平成22年度決算で概括的にみるとともに、・都市近郊にコンクリートの集合住宅で住む

この数値の見方や将来の見通しについて述べま「団地」という概念す。第三に、この数値を使って、民間の不動産

・食寝分離の発想に基づく「ダイニングキッチ

会社の経営指標と比較して、UR の経営力はどン（DK）」という間取りうか、違うのはなぜかを考えます。第四に、賃・ステンレス流し、洋式便器、スチールサッシ、

貸住宅部門について、現在、市場化を意識してユニットバス等の大量生産型住宅設備

行なっている経営変革の動きを紹介します。第・不動産会社では、一般的になってきたプロパ

五に、馬淵前大臣の下で2011年に、弁護士や会ティ管理のための関連会社の設立

計士、経営コンサルタントなどの実務家も入っ

一方で、日本住宅公団の時代に大量の住宅をてまとめられた「今後の UR のあり方」につい建設していますが、現在の厳しい財務状況を招ての提言を紹介し、第六に、以上を踏まえて、来するような基本的資金調達や家賃決定の仕組

2

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

みもこの時代に確立されています。

いしい・きさぶろう
1955年岐阜県生まれ。1979年東（少ない資本金と長期固定の大量の財政資金）

京大学法学部卒業後、建設省入省。1980年オックスフォード大

日本住宅公団の当初資本金は60億円の政府金銭出資、現物出資、地方公共団体の出資を合わ(石井喜三郎 氏 写真)学留学。建設省近畿地方建設局
路政課長、国土交通省住宅政策

せ、約72億円でしたが、現在では拡充されて、課長、まちづくり推進課長、政約兆582億円になっています。仮定で割り当院客員教授、都市再生機構賃貸策課長、東京大学公共政策大学てた資産・負債は、現在の賃貸住宅部門の資産

住宅部門経営担当理事などを経て現在、内閣審議官。

総額約12兆2379億円に対し、繰越欠損金を除いた実質資本約4916億円で、自己資本比率約％で一部上場の三井不動産などの自己資本比率⑵住宅・都市整備公団の時代

15〜30％とくらべるときわめて脆弱なものです。

日本住宅公団は政府の「住宅建設五か年計

その見返りとして、当初から財投機関として画」に沿って、住宅の大量供給を最大の目的と長期（30年）固定の財政投融資資金が使えるこして活動し続けたことから、いつしか、毎年何ととなっており、現在の借入残高は約10兆6487

万戸建設するということが自己目的化し、かつ、億円です（ＵＲ部門別情報開示資料「22年度の市場というチェック機能が働かない「原価家状況」より）

賃」で単純供給してきたことから「遠・高・（原価家賃制度）狭」と揶揄される住宅の空家が50年代に入り顕

民間では、賃貸住宅を建てるための土地購入

在化してきました。

費、建設費、金利、減価償却、修理費、公租公

そこで、「住宅・都市整備公団」として昭和課、空家リスクなどから「原価」をはじきます56（1981）年に再出発することになりました。

「市
が、家賃自体は、市場で取引される価格、

この時に、昭和50（1975）年に設立された「宅場家賃」を使います。一方で、住宅公団では発地開発公団」と合併するとともに、都市機能の足時から家賃を低く抑えるため70年償却を前提

更新を目的とした特定再開発事業や公園整備事とした減価償却費や財投金利をもとにはじいた業を業務として追加しています。この時代に現原価を基本とする「原価家賃制度」を長く採用

在の都市再生機構の住宅と並ぶ柱である「都市してきました。

再生業務」の基礎が築かれましたが、一方で宅（70年償却制度）地開発事業を拡大することで後のバブル崩壊に通常の民間賃貸住宅は、税法の47年償却を基準として経営計画をたてて、原価をはじきます。

ともなって生じてくる「地価下落リスク」を大きく抱え込むことになりました。

むしろ、一般の民間賃貸住宅では、設備のみな

また、マンションブームにのって、住宅部門

らず、躯体自体の陳腐化にも備えて、様々な割では従来の賃貸住宅中心から分譲住宅に積極的

増償却や加速償却を活用して償却期間よりも繰に進出した時代でもあります。その他、昭和61

り上げて借入金を返済していく傾向にあります。 （1986）年には、小杉御殿（川崎市）や臨港第70年償却は公営住宅など低所得者向けの住宅に二（大阪市）で初めての団地建替事業に着手し用いられている特殊な償却年限で、原価を基準ています。さらに、都市づくりと一体となったとした家賃制度においては家賃を低く抑えられ複合開発のなかで、大川端リバーシティ21（昭るものです。このため、減価償却は進まず、借和63年）や恵比須ガーデンプレイス（平成

入金はなかなか減らないということになります。

年）など、現在の UR のアイコンとなるような住宅が供給されています。この時代に、早くもこれからの UR 賃貸住宅

3

高齢社会向けの住宅として、バリアフリー設計

有効活用へ、それぞれ業務の重点をシフトするを標準仕様化（平成年）することやシニア住ことを基本方針として、平成11（1999）年に宅の第号（平成年ボナージュ横浜）の供給「都市基盤整備公団」に改組され、これを機になどに取り組んでいます。

分譲住宅（マンション）事業から撤退すること（宅地開発公団との合併）になりました（それまでの分譲マンションの供

宅地開発公団の設立目的は大都市周辺におけ給量は約30万戸）。

るニュータウンの開発による大量の宅地の供給

このとき賃貸住宅部門では、UR の将来を決です。合併時点での宅地開発公団の保有土地はめる大きな変革が導入されています。平成111900ha、現在の UR の販売土地在庫と比べる（1999）年度の「市場家賃制度」の導入です。

と約70％になります。また、継承債務は約1750

日本住宅公団の設立から40年余を経て、やっと億円です。代表的なニュータウンは、現在も事

公営住宅型の「原価家賃」から、中堅勤労者へ

業が継続している千葉ニュータウンです。宅地の「市場家賃」へ移行したことになります。ま

部門は、第二次オイルショック後に厳しい状況

た、新たな取り組みとして、単なるハードのバが続きましたが、結果としてその後のバブルでリアフリーから一歩進んで、国の政策として制息を吹き返します（千葉ニュータウンの総面積度化された高齢者向け優良賃貸住宅（平成11年

1933ha、現在までの総投資額4737億円、残存創設）を供給していくことになります。

宅地面積364ha ＜鉄道用地を除く＞）（市場家賃制度の導入）（特定再開発事業）

UR では、76万戸の住宅を管理していますが、住宅・都市整備公団では、従来の住宅・宅地

入居者の交替や年ごとの継続家賃改定により、供給を主目的とする都市再開発事業に加え、新

現在では、ほぼ割の住宅が市場の家賃水準にたに都市機能の更新を目的とする都市再開発事

すりついています。残る割の住宅の多くは東業を行う権能が付与されました。大都市地域の京23区などの都心部の利便性の良い立地に集中

既成市街地において、広域的な観点による都市

しています。建設年度が古い団地は、原価家賃基盤の整備、土地の高度利用、健全な商業・業制度であったために家賃が硬直的であったのに

務市街地の形成など、総合的な都市拠点整備を対して、地価の高騰で近傍の市場家賃水準が大行なうものであり、代表的な事業は「MM21」

きく上昇し、市場家賃と継続家賃（長くお住ま「さいたま新都心」「立川基地跡地」「川崎駅西

いの方の家賃）に大きな格差が生じたためです。

口」などです。

平均家賃で一番大きく開いているのは、都心部

このような総合的な再開発事業への取り組みの極めて優れた立地に存する団地で、継続家賃

は、その後の「晴海一丁目」や「大手町の連鎖と募集家賃との間になお万円以上の格差があ型区画整理事業」などの事業に引き継がれていります。年ごとの家賃改定は、現在では、機ます。

構が独自に行なってよい制度ですが、いつも政治的イシューになりスムーズにはいきません⑶都市基盤整備公団の時代（家賃改定は、日本住宅公団時代から現在まで

行政改革の議論のなかで、民間業務を圧迫しの50年間余で回しか実施されていない）。なているとの指摘などから民間で実施可能な分野

お、家賃改定においては、低所得の高齢者世帯からは撤退するとともに、住宅・宅地の大量供や母子家庭などの住宅弱者に一定の減額措置を給から都市の基盤整備へ、都市の拡大から都市行なっています。

の既成市街地の再編整備および既存ストックの（高齢者向け優良賃貸住宅制度）

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季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

国が、高齢者向けに設備改修する費用や低所・ニュータウン開発は撤退――新規業務に着手

得高齢者に対する家賃引き下げに要する費用のせず、既存の業務についても中止・縮小を含め一部を助成する制度で、現在までに全国で約た業務の見直しを行なうとともに、早期に処分

万9000戸建設されています。制度上は市町村、を図る（平成17年度財政投融資繰上償還に伴い、民間でもつくれるのですが、市町村や民間には

平成25年度末工事完了、平成30年度末処分完了

なかなか広がらずに、このうち約万2000戸をを中期目標として設定された）。

UR が供給しています。UR では、家賃引き下・賃貸住宅――新規供給は原則廃止し、既存住げに要する費用のうち地方公共団体が負担する宅の建替え・管理を行なう。また、民間の賃貸部分をすべて自己負担するために、経営への影

住宅の供給を支援する。

響が大きくなってきています（平成22年度にお・鉄道事業――民間事業者へ事業譲渡

ける減額総額は約55億円、うち国からの補助は・国営公園内の有料施設――新規事業の廃止。

約15億円）。現在は、これらの住宅は地域優良

既存業務も、平成30年度までに処分完了。

賃貸住宅制度に吸収されており、高齢者住まい

・地域振興整備公団との合併――当時、地方都法の改正に伴い、国は、公的な家賃の減額制度

市の活性化が大きな課題となってきたことから、から、民間事業者によるサービス付き高齢者向地方の都市開発、工業団地の造成を手掛けてきけ住宅の供給へと政策の方向を転換しています。 た地域振興整備公団の地方都市開発部門を併合した（併合した地方都市プロジェクト19地区、⑷独立行政法人都市再生機構の時代。
事業面積約3280ha、継承債務約3600億円）

平成16（2004）年、特殊法人の整理合理化のこのような事業の見直し以上に、これからの流れのなかで、都市基盤整備公団も新たに作ら経営形態を考えていくうえで重要な、財務上のれた「独立行政法人」という範疇に含まれる形

処理や会計基準の導入が行なわれています。

で、業務の大胆な整理・縮小が図られました。

（設立時の資産再評価と繰越欠損金7288億円の独立行政法人とは、独立行政法人通則法第条

計上）第項に規定される「国民生活及び社会経済の発足にあたって、すべての資産を時価再評価

安定等の公共上の見地から確実に実施されるこ

してバランスシート(BS)が作成されました。

とが必要な事務及び事業であって、国が自ら主

資本金8574億円に対し繰越欠損金7288億円でか体となって直接に実施する必要のないもののう

ろうじて債務超過ではないという評価がされ、ち、民間の主体にゆだねた場合には必ずしも実

独立行政法人として船出することになりました。

施されないおそれがあるもの又は一の主体に独この時、住宅部門は旧簿価占して行わせることが必要であるものを効率的価されて11兆3600億円となり、これに合わせてかつ効果的に行わせることを目的として、この住宅セグメントの借入金も資産に見合う借入金

法律及び個別法の定めるところにより設立されとして約兆円上乗せされることになりました。

る法人」をいいます。

（財政投融資の繰上償還）

この定義に従って、UR は、民間と競合する

兆4100億円が再評

原価家賃制度という収入面での制約と並んで、事業や需要が減退している事業から撤退すると機構を苦しめていたのが過去の高金利による金ともに、国立大学などと異なり、運営交付金な利負担です。財政投融資は長期・固定という大どの助成なしに、独立して事業を営むことにな

変有利な側面もありますが、高金利の時に借りりました。この結果、以下のような事業の見直たものは低金利時代になると長期にわたり大きしがなされました。

な重しになります。財政投融資借入金を繰上償

これからの UR 賃貸住宅

5

還する場合は、繰上償還に伴って国に生じる損594）、ニュータウン1645億円（+90）
、財務費

失（＝将来得べかりし利益）に対応する補償金、販売用不動産等評価損521
用2225億円（△73）

を負担するという厳しい制約がありました。長

億円（△78）。

期安定的に事業を実施するための原資である財・臨時損失475億円（+294）。うち減損420億円、

政投融資制度が、金利の下落局面では、結果と災害引当金繰入41億円、資産除去債務費用12億

して UR の経営を圧迫することとなりました。

円。

このため資産処分の促進や経営改善等の自助努・臨時利益38億円（+17）
。

力を前提として、ニュータウン事業からの撤退

・当期純利益445億円（+11）。

に合わせて、ニュータウンの経過勘定を設けた（セグメント別の経営状況）

うえで、売却収入等収入や民間資金調達を財源

・賃貸住宅の利益は平成21年度634億円から276として、補償金を免除して繰上償還することが億円に減少。

認められました。

・都市再生の利益は、億円から364億円に増（企業会計原則と減損会計の導入）

加。

独立行政法人には「独法会計基準」という独・ニュータウンは、215億円の赤字から197億円

特の会計制度がありますが、UR は事業体であの赤字に。

り、経営面の独立を目指すということから、独（資産の状況）法の中で唯一「企業会計原則」で財務諸表を作・設立時の資産17兆4897億円から平成22年度末成するとともに、販売用不動産の評価を「強制14兆9333億円と15％の減少。

評価減」から「低価法」に変更（平成19年度）

・平成22年度末の資産の内訳は、賃貸住宅資産するだけでなく、賃貸住宅という膨大なストッが11兆7339億円、都市再生・ニュータウンなど

クにも「減損会計」を導入（平成18年度）しまの販売用不動産等が1兆2543億円、割賦債権がした。これによって、会計面では民間企業と同5141億円、その他となっている。

じレベルで経営の評価が行える半面、平成16（負債の状況）（2004）年以降のデフレ傾向の時代に、土地・・有利子負債は、平成16年の設立時16兆2771億

家屋という減損の可能性の高い資産を11兆円も円が平成22年度末13兆2527億円に減少。平成22

抱えながらも、時価会計の取組みを導入してい年度末の住宅・都市の平均金利が1.86％、ニュます。

ータウンが0.8％となっている。

2 現在の UR 都市機構の経営の概況（純資産・繰越欠損金の状況）
・当期純利益445億円を計上した結果、設立時⑴平成22年度決算の概況

純資産1286億円は平成22年度末で7840億円に回

平成22年度財務諸表から決算の概要をみると

復（資本金兆581億円、資本剰余金308億円、次のようになります。なお、（ ）内は平成21繰越欠損金3050億円）。

年度決算からの増減で、△はマイナス、単位は（関連法人の状況）

億円です。

住宅部門では、資本参加や出損により、二つ・経常収益は兆1131億円（＋1107）。うち住の関係機関を活用し、事業を実施しています。

宅部門6428億円（+55）、都市再生1680億円（+

一つが、UR の日常の修繕やハード面の緊急対828）、ニュータウン1552億円（+264）。

応、一般清掃業務などを行なう JS（日本総合・経常費用は兆249億円（+818）。うち住宅

住生活株式会社）です。その経営状況は、平成

部門3763億円（+362）、都市再生1642億円（+

22年度で、営業収入が1444億円、当期利益が10

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季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

億円と安定しています。もう一つは、主に、現

昭和30年代に供給した団地約17万戸については、場でのソフト面での管理（団地での住民窓口）

すでに建替済みか、建替えの目途が立っているや機構の賃貸住宅経営を行なううえで、入居手ものがほとんどです。一方、メインストックと続きや会計処理などの UR の業務支援を行なう呼ばれる40年代〜50年代初めに供給した約43万

財団法人住宅管理協会です。その経営状況は、

戸は、いまだ建替えの見通しが立っていません。

事業収入が127億円、当期の一般財産の増減が今後、建替費用または継続的に管理する際生じマイナス8500万円と、ほぼ収支均衡で事業を行る大規模修繕費用が UR の経営に重くのしかか

なっています。都市部を中心に76万戸という大ると考えられます。

量の賃貸住宅を運営管理していくためには、経「居住者」：さらに、居住者を見てみると、昭営判断をしていく本体組織と合わせて、ソフト、 和40年代には全国平均より10歳ほど若かった世
ハードの両面について、低コストで効率的かつ帯主の平均年齢は全国平均並みの57歳（「平成詳細に現場を見ていくプロパティマネジメント

22年度定期調査」）となり、平均世帯収入は484の組織が不可欠です。

「平成22年家万円と全国平均（持家層を含む。
計調査（貯蓄・負債編）」）より200万円ほど低⑵22年度決算および経営数値の見方（住宅部門の経営）

くなっています。
このような状況を勘案すると住宅部門の経営「空家住宅」：人口の減少、高齢化、デフレのは、当面は大きく悪化することはないものの、状況のなかで、平成22年度末現在、募集中の空賃料の低下、ストックの減少、修繕費用などの家が3.7％、建替事業や入居者の退去に伴う修増加、高齢化（年金生活に移行することによる繕中で募集停止中のものが6.8％、合計10.5％低所得化）に伴う要支援世帯の増加等の要因にの空家実績となっています。事業に伴うものをより中期的には厳しくなると思われます。

除けば、UR 賃貸住宅が都市部に立地しており、 （都市再生部門の経営）
民間事業者と同様、地域の需給バランスの結果

都市再生事業は、大規模な事業や密集市街地として生じた空家の実績となります。なお、民の整備など民間事業者のみでは実施困難な事業

間の空家の全国平均は13.1％（平成20年住宅・に重点化しています。元来、密集事業は住民調

土地統計調査）となっています。

整など時間がかかるわりに規模の小さい事業が「賃 料」：UR 賃 貸 住 宅 の 平 均 賃 料（募 集 家

多いので収益性に乏しい一方で、大規模事業は賃）は、戸当たり万2300円ですが、現下の日リスクが高い反面、収益性の高いハイリスク・

本経済の状況を考えると賃料の上昇が考えにく

ハイリターン型の事業です。また、民業圧迫のく、むしろ住宅の経年劣化にともなって下落す観点から UR には原則として上物建設が許されるものが増えてくると考えられます。

ておらず、民間事業者主導のスケジューリング

「住宅戸数」：76万戸の UR 賃貸住宅の戸数もとなることから、UR として継続的に安定した「ストック再生・再編計画」により、平成30年

収益の確保が難しいといえます。

度までに、約10万戸の再編に着手し、約 万戸

さらに、かつて実施していた土地有効利用事削減することを計画しています。将来に向けて業（バブル崩壊時に民間の不良債権化した不整ストックボリュームが縮小していくことを考え形な土地を取得し、整形化して売る事業）は現

ると、賃料収入の規模も緩やかに下降曲線をた

在、そのほとんどが売却終了したため、収益にどることになります。

は大きく貢献しない状況です。

「修繕費」：UR 賃貸住宅の平均年齢は約32歳。

この結果、都市再生部門の収益（当期純利

これからの UR 賃貸住宅

7益）は、平成18年度1209億円、平成19年年度
2841億円、平成20年度132億円、平成21年度
億円、平成22年度364億円と、大きく変動して比較
住宅部門について、12兆円という資産規模のきました。

不動産会社は市場に見当たりませんが、以下で（ニュータウン部門の経営）
ニュータウン部門は、機構設立にあたって資産評価を行ない、

3 UR の住宅部門と民間不動産会社との兆9300億円から兆200億は有名な不動産会社や住宅関係 REIT との比較を試みてみました。

円へと兆9000億円の資産および債務の圧縮を

アセットの規模12兆円に比べて、収益が劣る

行なっています。また、ニュータウン部門の抱ことは分譲事業を行なっていないことから致しえていた高い金利の借入金については、平成17

方ありませんが、賃貸 REIT と比べても十分な

年度に繰上償還し、早期の事業完了を前提に、数字とは言えない状況です。これは、自己資本

短期的な資金を、政府保証を付して調達したこが少なく（UR 約％、REIT は約50％、一流とにより、財務費用が大きく圧縮されました。

不動産会社も約15〜30％）、建物のみならず土

しかし、当初見込みよりも地価が下落するなど、地についても財投からの借入れで事業を行なう

市場は厳しいものとなっています。

UR のビジネスモデルにより、財務費用が多額

当 期 純 損 失 は、平 成 18 年 度 か ら 602 億 円、となっているためです。

2162億円、103億円、215億円、197億円と、しかし、営業利益ベースでは、REIT と大き年間で3281億円の累損となっており、都市再生

な差はみられません。その理由は、償却期間が勘定（賃貸住宅事業および都市再生事業）から70年と民間事業者の基準（47年）に比べて長いの利益の移し替えで穴埋めをしています。日本

ため、REIT に比べ減価償却費は少なくなる一

経済の成熟化・国際化で国内の住宅地需要、企方で、管理期間が長くなることに伴い修繕費が業用地の需要が大きく減退したことが要因のひ嵩んでいるためです。加えて、機構発足時のとつと考えられます。都市再生部門とニュータ

兆円の負債の追加、過去50年間の原価家賃制度

ウン部門の販売用不動産のストックは、発足時による家賃改定の遅れによる収益機会の逸失をの兆6318億円から兆2543億円と半減しまし勘案すれば、あまり見劣りしない数字だと思いたが、その間に約4000億円の損失を計上したこます（表、図、図参照）。

とになります。売却に伴う損失に加え、販売用の土地在庫の評価減が収益を圧迫しています。

4 UR として住宅改革の取り組み

ちなみに、平成18年度の評価損941億円、当期

UR は、独立行政法人として収支目標を立て

純損失602億円、19年度の評価損2362億円、当るまでは、赤字をださないように経営すること

期純損失2162億円、20年度の評価損319億円、が前提であり、積極的な経営目標をたてて経営

当期純損失103億円、21年度の評価損411億円、をすることはありませんでした。賃貸住宅部門

当期純損失215億円、22年度の評価損389億円、は、本来市場競争が厳しい世界です。原価家賃

当期純損失197億円となっています。

というくびきを離れ、市場に入っていく時点でなお、過去のニュータウン部門の決算では、

大きな発想の転換が求められます。以下では、

ほぼ評価損に見合う当期純損失が計上されてい最近の賃貸住宅部門での経営改革の事例を紹介ることから、これまでの会計処理により在庫がします。

軽くなっていれば、将来の損失は軽減されることになります。

8

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

表―財務状況の比較（対民間企業)

注）平成20年度決算（UR は単体、民間は連結)

図―UR と REIT の損益構造の違いについて（概念図)図―UR と REIT の費用構造の違いについて（概念図)注）REIT については、主な居住型 REIT 法人（日本アコモデー
ションファンド、野村不動産レジデンシャル、ビ・ライフ、スター
ツ・プロシード、日本賃貸住宅、の各投資法人）の直近の決算期における決算書の値から平均像として作成ました。
そこで、平成22年度から数団地をグループに⑴団地マネジャー制度の導入

して、一人の団地マネジャーに経営を任せ、UR の賃貸住宅経営は、累次にわたる行政改年分の営業損益目標にもとづいて、投資計画、

革や組織再編のなかで、公共性の追求と収益性

家賃設定、管理計画を任せることにしました。

の向上の間を政治的要請の中で振り子のように団地単位で損益目標の達成について問われるこ

揺れ動いてきました。そのような状況で、現場とは、公団や機構の歴史上初めてのことでした。

ではある種あきらめに似た感覚が支配していて、 また、この団地マネジャーには民間の不動産会
ともかく、「政府の決めたことを失敗なく滞り

社からの出向者や UR の関連法人の職員も登用なくやる」「画一性と安全性が第一」という意

して、内部での競争意識を盛り立てています。

識になっていました。そのため、独立行政法人になっても、お客様に向けた経営が十分にでき⑵ルネッサンス計画ていませんでした。賃貸住宅団地経営も、「建従前は昭和30年代に供給した団地は資産の有設」「保全」「管理」「家賃設定」「募集」などの

効活用の観点から基本的に全面建替えをしてき

本社の縦割りが末端の団地管理まで浸透していました。昭和40年代に供給した団地になると、これからの UR 賃貸住宅

9

①団地規模が大きく建替え資金の調達が困難、（商品力の強化）②躯体や設備水準は昭和30年代供給団地に比べ従来の UR 住宅は、公共住宅として、あれをよくなっている、③少子高齢化に伴うストック

やってはいけない、これをやってはいけないと再生・再編で、住宅の削減や高齢者向け施設へいうことで、商品企画、賃料設定、営業などがの用途転換が必要になってきました。そこで、んじがらめにしてきました。UR が市場に溶け「ルネッサンス計画」として UR が既存住棟の込むという観点から、商品のセグメント化（高住民の移転を行なったあとで、民間事業者にスい商品には高いサービス、安い商品にも満足のケルトン（住棟）貸しし、棟単位で民間提案・

いくサービス）として UR PLUS（プラス）、

民間資本で新たな用途を模索して付加価値を高UR ライト、DIY 住宅、コソダテ UR などのブめてもらう試みを始めました。

ランディング展開を行なうとともに、フリーレ

第一号が、多摩平の住棟ルネッサンスで、ントやリフォーム定借なども始めました。

棟の団地が、「団地型のシェアハウス：りえんと多摩平」「菜園付住宅：AURA243多摩平の⑷ウェルフェア事業への進出

森」「高齢者向け賃貸住宅：ゆいまーる多摩平

少子高齢化の時代に入り、総人口が減少するの森」に生まれ変わりました。また、UR の住時代にあっては、三大都市圏でも早晩人口が減

戸単位のリフォームでも、民間提案で行なう取少していきます。ストック再生・再編計画で住組みを進めており、京都の「観月橋」では、従宅総数は平成60年頃までに現在のストックの概

来、UR 職員がリフォーム計画を立て、資金計

ね割削減することとしていますが、それだけ画も立てていたものを、民間事業者のリフォーで企業としても公共企業体としても十分な役割

ム計画に基づき、募集方法や家賃についても民を果たせるかといえば、否です。少子高齢化の間提案で、各住戸のリフォームを行ない、家賃時代にあって、高齢者が安心して住める住宅、アップと満室化が実現しました。

子育てがしやすい住宅が必要です。特に、URは団地という住宅のみならず十分な環境空間を⑶営業現場をかえる（「募集」から「営業」へ）（営業体制の一新）

保有しています。
そこで、従来の住戸のバリアフリー化という原価家賃制度をとっていた過去の UR 住宅で

ハードだけの取り組みに止まらず、高齢者の介は家賃が市場家賃より安く（したがって償却や護や見守りのサービスを提供する住宅の提供、債務返済が先送りになる）、募集すれば常に倍団地への社会福祉関連の施設の誘致、さらに、率が10倍以上というのが当たり前でした。した

子育てのための施設、特にずっと働くお母さん

がって、過去の UR には「営業」という概念がでも安心して子育てできる環境を提供していく

なく、組織も空家住宅を「募集」する体制になことに取り組むこととしています。このため、っていました。そこで、「営業」という概念を平成21（2009）年度から高齢者ビジネスや子育導入し、市場ニーズに応えて、リフォームなどてのノウハウを学ぶため社会福祉法人や医療法による商品改革を行なうとともに、営業販売を人、民間事業者等に職員を年間にわたり派遣行う体制に一新しました。

したり、民間企業からヘッドハンティングして・募集販売本部の廃止と本社・支社に営業部隊

います。このように、UR 職員がプロとしてウの新設

ェルフェア事業が展開できる体制を整えてきて・営業センターの競争化と合わせた直営店舗の

います。

設置

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季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

5 都市再生機構のあり方についての政府の提言
国土交通省の検討会の結論を受けた、大臣の却していくことと同じです。したがって、将来収益を考えた現在価値での売却であればいざ知らず、単純な簿価を上回る売却では、UR の不動産が収益性の低い老朽物件ばかりになり、将コメントから簡潔にポイントを紹介します。

来の国民負担を増大させることになります。将（改革の基本方針）

来得られるであろう利益を前提とした現在価値①14兆円の債務の縮減が最重要課題。そのため以下で売却するよりは、当該資産をフル活用すのコスト縮減と収益拡大を図る。
②中堅勤労者への住宅供給の役割は終了。民間る会社形態での民営化のほうが国民負担を軽減させるということなります。

と連携した高齢者住宅の供給やリスクの大き⑵12兆円の巨額債務の財務リスクはどうやってな都市再生事業への重点化を図る。

減らすのか？

③関係会社との関係や利益剰余金の整理、経営12兆円の債務を考えると、これらの相当部分

状況の透明化など透明性の高い経営を目指す。 を民間資本に置き換えたり、民間借入れに移行（政策課題の重点化）

することは、不可能だと思われます。また、金賃貸住宅では、需要動向に応じたストック削利の変動リスクをできる限り抑制するため賃貸減をすすめるとともに、団地内に PPP で高齢住宅が今まで財投借入と70年償却で運営されて者向け住宅や施設を導入する。高額物件譲渡はいたことを考えると、これらを一気に民間資金

経営改善に資するよう行なう。

に置き換えることはますます非現実的です。し（組織形態）

たがって、債務の規模、70年償却・原価家賃制
・・機構の膨大な債務を考えると民間会社化は現

度のつけを考えると、資金調達面は、経営がど

実性に乏しい。収益最大化に向けて、社内分社のような形態であれ、長期固定の財政投融資資化した新しい公的法人とするか、全額政府出資金を当分の間は、活用できる仕組みが不可欠での特殊会社とするかを検討したい。また、まずす。その意味で参考になるのは、道路公団の民公的法人に移行し、業務運営の効率化を図りつ営化です。資産・債務は道路保有機構が保有し、つ、特殊会社化することも考えられる。

道路会社は民間企業として経営に集中する。実6 これからの機構のありようをどう考えるべきか？

は、このビジネスモデルは、不動産会社がアセットをリートに入れて、金利リスクを市場に委ねて、プロパティマネジメントに注力するのと以上、UR の歴史、経営事業の現状、政府の類似点があります。このことにより巨大な債検討会の提言を踏まえて、私なりのこれからの務・金利変動リスクから経営がある程度遮断さUR 住宅、住宅部門の経営の在り方について、れる仕組みになるのではないかと思います。

良く出される論点ごとに考えてみたいと思いま⑶経営力、収益性をどのように高めるのか？

す。

公的な経営主体では、どのように頑張っても⑴ UR 賃貸住宅を売れるものからどんどん売れ

経営力、収益性は民間企業のようになりません。

ばよい？（切り売り処分）

私の経験では、公的な経営主体では、次のよう

UR の借入金は、突き詰めると国債と同じ国な制約があると思います。①どんなに頑張って民の借金です。高額家賃物件を売るという選択も見返りの期待できない組織では頑張りにも限は、比較的新しく将来稼げる物件を手放すこと度がある。②公的主体はリスクを取りきれない。

なので、国鉄の民営化でいえば、新幹線から売その結果収益も追求できない。③公的主体は、これからの UR 賃貸住宅

11

独立行政法人といっても様々な行政・政治の干けているために、せっかくの収益の見込める団渉がある。④最後は、行政が責任を負わざるを地再生が遅れています。従来の団地建替え・事得ない。

業に伴う余剰敷地の売却という手法から、団地したがって、賃貸住宅経営の面では、民間資丸ごとの再生に共同事業者として民間資本を導本・経営者を極力入れて、行政・政治から距離

入し、団地の付加価値を高めていくなど、民間を置いた民間化した組織とすべきです。現在は、 と 共 同 で PPP 方 式 や SPC（Special-Purpose
役員の公募という形で民間の経営ノウハウの取Company；特別目的会社）方式でアセットをり入れを試みていますが、真剣に経営を追求す

縮小していくことも優良な選択肢です。

るならば、賃貸住宅部門であれば、76万戸、12さらに残る部分については、収益性を高め、兆円の借入金、6000億円の年間収入、数千人に国が UR の土地建物を現物出資という形で資本及ぶ職員管理に適する人材を積極的にヘッドハ提供しつつ、借入れに財政投融資を使える形でントするぐらいの意気込みでリクルートする必の特別のリート（法律措置が必要）を編み出し

要がありますし、それ相応の待遇を用意しないて、その持ち分を個人が持てる形も模索してはと良い経営者はとれないかもしれません。

どうかと考えます。

⑷政策的な役割を果たせるのか？

⑹関係法人（子会社）はどうするのか？

従来は、収益性の向上と合わせて、公共性が住宅の管理は、人手のかかる仕事であり、そ求められました。その結果、行政の要請に応えの部分をいかに安く・効率的に行ない、その収るという面で経営が制約をうけていることは否

益を取り込めるかが、現場の収益性の向上につめません。やはり、資本と経営は分離すべきでながります。市場では、自社で系列化して取りす。新組織は収益を追求して債務の返済を目指

込める場合は100％子会社として、安いコスト

すこととすると同時に、一方で政府とは「明確で運営し、その収益はすべて親会社に取り込ん

な契約関係」で住宅弱者への公共住宅の提供やでいます。どうしてもそのノウハウが自社系列

災害対応などを政府の負担で行なうようにする

会社に不足する場合にのみ、外部に出すというなど、UR の経営において収益性と公益性を明

経営判断をしています。12兆円の債務を圧縮し、確に区分するほうが仕事は円滑に進み、財務も76万戸を市場へ溶け込ますことを優先する場合健全化するものと思われます。

には、民間と同じ形のプロパティマネジメント⑸どうやって、UR の資産を市場化させるの組織を作り、できる限り収益を吸収できる組

か？

織・資本形態・人事体系とすべきです。

先に述べたように、安易な切り売りは、将来の国民負担につながるため絶対にすべきではあ⑺市場化される UR はその巨大さ故、民間を圧迫しないか？

りませんが、計画上の将来収益の現在価値より

現在も、UR は保有ストックの建替えでなけも高い評価が付く場合（すなわちより良い経営

れば、住宅を新規建設しません。しかしながら、計画を買い手が有している場合）は、積極的に民間資本・経営力を導入することは、それだけ売却していくべきです。これは、高額物件にか

アグレッシブに競争するということですから、

ぎらず、例えば、将来収益が赤字の予想の場合

軋轢を生ずることは否めません。12兆円のストは、簿価を割り込んででも売却していくべきでックを市場に開放する過程では、避けられないす。

摩擦とも考えられます。しかし、PPP や SPC

また、UR は土地資産を多くもっていますが、 の活用で団地再生事業への民間の参加を積極的
実は新規の投資や借入について大きく制約を受

12

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85にすすめることで、不動産市場全体が活性化して、むしろ民間に新しいビジネスチャンスを広来の、①助け合い、②保育・介護との連携、げられるのではないかと考えられます。

③サスティナブルな新しいコミュニティづく⑻ UR の建替えノウハウをマンション再生などりのモデルの可能性が高いので、これらの取に活用できないか？

組みを再生の方向性として位置づけする。

UR は昭和30年代に供給した団地の建替えを⑦住宅弱者への支援については、経営との混同

すでに10万戸以上手掛けています。この中でハをさけるため、政府との契約等により一定量ードの建替えに先行して住民の合意取り付けなの義務付けを行ない、政策的支援については、どを成功させてきており、このノウハウは日本政府が責任をもって負担する仕組みとする。

一です。このノウハウについては、むしろ市場⑧以上のための組織の仕組みとしては、ひとつ化・民営化の段階で関連法人や共同事業の形での案として上下分離＋プロパティマネジメン

民間事業者へ伝承していくべきものだと考えてト会社が考えられる。

います。さらに、ニュータウン開発で培った都・UR 賃貸住宅部門を公的な「資産・債務保有

市開発や大型の都市再生での調整能力は、民間機構」と将来の民営化をにらんだ「アセットが海外でのインフラパッケージ事業などを展開

マネジメント」会社にわける。

するうえで是非とも活用していくべきでしょう。 ・公的な「資産・債務保有機構」は財政投融資

まとめ

資金または長期の政府保証債を活用できる仕組みとし、税制上の特例も設ける。

①現時点で76万戸の UR という公共住宅が12兆・「アセットマネジメント」会社は、公共住宅

円の借入金で建設され、現在140万人を超えのくびきを外し、経営を追求。政策的役割にる居住者が入居していることが所与の現実。

ついては、国が経費負担して具体的に要請す②住宅公団の「中堅勤労者向けの住宅供給」とる。また、「アセットマネジメント」会社へいう使命の終了は明らかで、改革の方向は国

民間資本の導入も視野に体制整備する。

民資産である UR の住宅をいかに損失なく、・現在の住宅管理協会、JS については「プロ市場に戻していくかということ。

パティマネジメント会社」にふさわしい、低③独立行政法人である UR をただちに上場などコストの組織の関連会社として、毎年の収益民営化していくことは非現実的。また、売れをアセットマネジメント会社に取り込めるよるものから「切り売り」していくことは、将うにする。

来的な国民負担につながる。
④12兆円の借入金を返済していくためには、今までのやり方では何十年もかかる。UR の公・PPP 型の団地再生や SPC 化で、付加価値を付けて売却できる場合は、積極的にアセットから切り離していく。

共住宅としての経営の制約を外して、経営自・「資産・債務保有機構」についても、収益性

由度を高めて収益力を高めることが必要。

が高まってきたところで、財政投融資資金の⑤収益力の強化だけでは、借入金の圧縮は困難。

借入れをエクイティ化することで、国営リー

単純売却ではなく、団地の価値を高める団地

トを目指す。

再生を民間と共同で行ないながら、これらをアセットから切り離していく PPP 再生や団地の SPC 化を進める。
⑥76万戸、1800団地の UR 住宅は、少子・高齢

以上、UR に在籍していたこともあり、多少、身びいきの面があるかもしれませんが、研究者の皆様の議論の参考になれば幸いです。

化・小世帯化が進む中で、コンパクトな、将これからの UR 賃貸住宅

13

エディトリアルノート

一般に価格指数を作成するとき却を断念した場合にデータから消択が価格指数にどのような影響をには、二つの問題がある。一つは去される価格データが存在してい及ぼすかについて実証した研究で推計方法に関する問題であり、もる。さらに、交渉後に契約が成立ある。

うひとつは指数作成の基礎になるするときの取引価格というデータ

情報をどのようにして選択するかも存在する。

こうすると、実際の価格変動に対して、かなりの部分が品質の違という問題である。後者の情報選

こうしたさまざまな種類の価格いから生じていることがわかる。

択の問題はこれまで十分な検討がデータが存在していることと、そどの価格データについても、同じされてこなかった。

れぞれの価格について住宅の品質結果が示されることが明らかにな

とりわけ、日本では取引価格情が異なっているという点が問題とった。単純なヘドニック法を用い報の整備が遅れていたために、公されている。そこでよく試みられても、品質調整がうまくいけば、

示価格などの不動産鑑定評価に基るのは、こうしたデータの中から、 どの価格データについても同じよ

づいた価格調査に依存せざるを得

品質情報を取りだして、ヘドニッ

うなバイアスを取り除くことがでなかった。公示価格というのは、

ク法を用いることである。

きることが示される。

いってみれば不動産鑑定士によっこうした品質情報が存在しない

すなわち、売却や購入過程で得て品質調整された価格指数という場合のもう一つの方法は、リピーられる複数のデータが存在する場

ことができる。

トセールス法である。これは、複合に、そういうデータに対して、

清水・西村・渡辺論文（「住宅数回売買の履歴のある同一物件の適切な方法で品質調整を実施すれ

価格指数推計における情報選択」） データをトレースしていくことにば、どの価格データを用いても、は、住宅価格指数を作成する際のよって、時間以外は同じ品質とい

安定的な価格指数が得られるとい

情報選択の問題について考察したうデータを用いて、品質をコント

うことである。

もので、一般的な情報選択の問題

ロールするという方法である。

これは重要な意義を持っている。

を扱うことによって、どのようなよく知られているように、ヘド

例えば、希望価格のデータから実バイアスが生じるか、あるいはどニック法とは、価格データを住宅際の取引価格のデータが得られるのような操作をすれば、バイアスの品質、すなわち立地や建築年数までには、年以上の差があるこを取り除くことができるかという等について回帰して方程式を推定

とも珍しくない。そうした異なる点について分析している。

することである。例えば、専有面母集団からのデータでありながら、言うまでもなく、住宅は標準化

積、建築後年数、最寄り駅までの品質情報がきちんと得られて、適された財とは必ずしも言えず、品距離、都心までの時間に加えてさ切な品質調整を行なえば、かなり質が著しく異なっているものがた

まざまな建物の構造を取り上げて、 の程度同じ情報量のデータが得らくさん含まれている。時間ととも住宅価格についての回帰方程式をに老朽化し住宅価格は低下する。

推定する。これに各変数の平均値

分布の相違が、かなりの部分住

また立地の良い場所の住宅等は一等を代入して品質調整済の住宅価宅の属性に依存しており、これを般に高額になる。

格指数を作ることができる。

調整すれば住宅価格分布の格差はれることを意味している。

ところで、住宅価格についても

清水・西村・渡辺論文は、単純著しく削減されることが明らかにさまざまなデータが存在する。例にヘドニック法を用いる場合や、なった。言いかえると、品質調整

えばリクルート情報誌等からデー

分位点ごとにヘドニック方程式をの重要性がますます高くなったとタを得る場合は、最初に売り手が推定して、回帰係数の分布を求め言うことができる。

提示する売り希望価格、その後買たうえで、回帰係数の変化と住宅◉い手が登場したときや売り手が売属性の変化に要因分解し、情報選

米国では、個人が債務を返済で

14

№85

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号

きなくなった場合に二つの選択肢

ることを目的としたものであるとている。また「過去年間においがある。ひとつは、住宅ローン・いう点を考えれば、破産に対するて融資の申し込みを断られた経験

デフォルトであり、一定期間債務

免責額があることは十分考えられのある」というダミー変数を用いの返済が滞り、正常な返済への復る。しかし同時にモラルハザードて、借入制約の効果を求めたとこ

帰が困難になると、担保物件の処をもたらす可能性も高い。債務者

ろ、それが個人のデフォルトに関分に至る。

はこうした住宅免責額があるためして有意な影響を及ぼしているこ

もうひとつは、個人の民事再生に戦略的な行動をとり、安易に個とがわかった。

を目的とした個人の破産制度であ人破産を選択する可能性も指摘さる。個人破産についてはさまざまれている。

気になるのは、住宅ローンと一般ローンについて、定期的に返済三善論文（「米国における住宅

義務を負っている個人にサンプルを保全することが求められている。 ローンデフォルトと個人破産に関を限定している点である。住宅ロ

住宅ローンのデフォルトの場合にする実証研究」）では、米国におーンや一般ローンを負っていない

は、一時的な債務の返済が滞った

ける住宅ローンの債務不履行と、世帯を含めなかったことは、何ら後に、債務者との面談等を通じて個人の再生を目的とした個人破産

かのサンプルセレクション・バイ

担保物件の任意売却という段階的がどのような場合に選択されるか

アスをもたらすのではないだろう

な優遇措置があり、債務者の資産な過程が踏まれていくのに対して、 という問題について実証的な観点か。

個人破産法では延滞を経由せずに、 から分析されている。制度につい住宅ローンや一般ローンを借り債務者が個人破産を選択することて丁寧に説明されており、アメリ

る人のなかには、こうした戦略的が可能になっている。

カの先行研究についても、要領よな行動を考えてローンを組んでいくまとめられている。

る人が少なからずいるのではない

個人破産法の大きな特徴は、州ごとに破産の免責額が決まっていこの研究の特徴は、住宅ローンだろうか。その意味で戦略的な行ることである。すなわち、精算手

デフォルトと個人破産を同時に一動を取る人だけをサンプルに含め続き終了後に、破産を申し立てた

つのフレームワークのなかで取りている可能性が高いように思われ債務者が一定の資産を確保するこ扱うことにある。こうした研究はる。

とができるようにされている。しこれまでにないものであり、そのまた、消費者は地価の上昇につたがって、実質的な債権から債務点がこの論文の特色であると言えい て、backward-looking の 期 待を引いた残差、すなわち実質的なる。

を持っているという結論を導いて債権額に対して免責額が決まって

多項ロジット・モデルを使って、 いるが、他の期待仮説を用いた場

おり、免責額を上回った金額だけ住宅ローンと一般ローンの返済にが責任財産とされ、債務者の返済

関して、債務者がどのように戦略

ward-looking の 期 待 形 成 の ほ う

へと充てられることになる。

的な行動をとり、どのような場合

が、説明力が高くなるかどうかと合との比較をしたうえで、back-

また資産ごとに、それぞれの免に個人破産や住宅ローンデフォル

いう検証が必要であるように思わ

責額が決められているのも興味深

トを選択するかについて実証研究れる。実証研究の中身についてはい。住宅だけでなく、自動車や生がなされている。

もう少しコンパクトな形で説明が活に必要と考えられる個人財産に主要な結果は予想された通り、

ついては、それぞれの免責額が決

ローンの額が住宅資産の価値に対められている。

して大きくなるにつれて、個人は企業の再生と同じように、債務住宅ローンデフォルトを選択するから独立し、個人が生活を再建す可能性が高いという結果が得られできるように思われる。 (Ｆ･Ｙ)

エディトリアルノート

15

論文

住宅価格指数推計における募集価格と成約価格
情報選択
清水千弘･西村清彦･渡辺 努

はじめに：募集価格と成約価格

るし、同じ場所にあったとしても、面積や建築後年数に応じて価格が変化してしまうためであ

消費者物価指数に代表される価格指数の作成る。そのために、品質調整を行なうことが必要

においては、大きく二つの問題に直面する。一とされる。この品質調整については、リピート

つは推計方法に関する問題であり、もう一つはセールス価格法とヘドニック価格法が利用され指数作成のもとになる情報の生産または選択にるのが一般的であり、このような手法の相違に関する問題である。消費者物価指数を例とすれ

関して、多くの研究が実施されてきた1)。

ば、前者がラスパイレス法、フィッシャー法、

他方、情報選択の問題に関してはほとんど研

バーシェ法などの伝統的な問題や一部の商品に究がなされてきていない。指数作成のための情対する品質の変化への対応問題であるのに対し報制約が強いなかで推計手法が考えられてきたて、後者が調査店舗、品目の選定や価格情報のといっていいであろう。とりわけわが国におけ

サンプリング方法を取り巻く問題となる。

る不動産市場においては、取引価格情報の整備

なかでも情報選択の問題は、かつてはその情が遅れてきたために、市場価格を用いた指数の報源がかなり限定されるとともに、その収集に作成を行なうことはできず、公示地価などの不は多くの困難さを伴っていたものの、近年にお動産鑑定評価に基づく価格調査に依存せざるをいては民間部門におけるインターネットの普及得ない状況が長く続いてきた2)。

や電子情報の整備が進められるなかで、様々な情報入手の可能性が出現してきた。

情報選択の問題は、日本特有の問題ではなく、住宅価格指数の整備を始めようとする多くの国

例えば、消費者物価統計においては、商店ごにおいて等しく直面する問題である。そして、との POS データを通じて収集された情報を用

実務的には、指数の推計方法以上に重要な問題

いて価格調査に代替できないかといった試みがとなるであろう。

なされている。また、Google 社においては、
同社が提供するインターネット事業を通じて収集された情報を用いた物価指数の開発が進められている。

本稿は、この情報選択の問題に注目する。

1 住宅の売却・購入過程と住宅価格
1.1 住宅の売却・購入過程

住宅価格指数を推計しようとした場合には、
推計方法および情報選択の問題とともに、これらの問題はより深刻になる。

住宅の売却・購入過程を整理しよう。
まず、住宅を売却しようと思った売り手は、不動産業者に売却の依頼を出し、媒介契約を結

住宅は、一般的な財やサービスと比較して、

ぶことが一般的である。そして、売却依頼を受品質が均質ではない。地域によって価格が変わ

けて不動産業者は、広告を出すことで集客を図

16

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

る。この段階（ここではT  とする）で、売り手の最初の売り希望価格（P ）が設定される。
さらに、このような売り希望価格は、買い手が登場してこないかぎり、適宜、変更されていく。そして、買い手が登場したときや、売り手が売却を断念した場合にはデータベースから抹消される（このタイミングをT とする）。ここでは、最終的な売り手の売り希望価格（P ）

しみず・ちひろ1967年岐阜県生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士（環境学）。現在、麗澤大学経済学部教授。ブリティッシュコロンビア大学経済学部客員教授。
にしむら・きよひこ
1953年東京都生まれ。東京大学経済学部卒業。イェール大学
ph.D.。東京大学教授などを経て、現在、日本銀行副総裁。
わたなべ・つとむ
1959年群馬県生まれ。東京大学経済学部卒業。ハーバード大学 ph.D.。現在、一橋大学経済研究所教授。

が存在しており、P  と同じか、一般的には引ファーがくる（T  -T ）。この段階の価格は最き下げられていることが多い。
さらに、買い手が登場した後に様々な交渉が終的な売り希望価格であり、買い手の最初の買始まる。物件の品質を精査したり、住宅ローン

い希望価格（P ）となる。さらに、物件調査の申請をしたりする。多くの買い手が住宅ローが完了し、住宅ローンの申請などを含めて、そンを利用することが一般的であることから、ロの後の媒介契約が完了するまでに平均で5.5週ーンが承諾された後（T ）で初めて契約が成間が必要になっている（T -T ）。この段階で、立 し（T ）、す べ て の 売 却 活 動 が 完 了 す る

レインズに成約価格登録が行なわれる（T ）。

（T ）。その段階での価格（P ）は、P  からさ

ここで、日本特有の問題である取引が発生してから取引価格情報を入手できるまでの時間ラらに変化していることもある。
このようなプロセスを経て契約が成立した後に、不動産登記が行なわれる（T ）。そして、その登記が完了した後に、わが国ではいわゆるグに注目すると、情報生産までに次のようなラグが生まれていることがわかる。
まず多くの場合、契約日（登記原因日）と登記日が同じであったが、なかには契約完了後か「取引事例」と呼ばれる情報生産が始まる。
わが国においては、価格調査をアンケート調

ら登記がなされるまでに、数カ月が過ぎている査に頼っていることから、アンケートを発送し、 ものも散見された（T  -T ）。ここに、第一の回収して初めて価格（P ）を知ることができ

時間ラグが発生している。これは欧米諸国でもる（T ）。

同様である。

ここで、それぞれの情報が入手できるタイミ

さらに、アンケートを実施し、価格情報が回3)

収 で き る ま で に 15.5 週 間 が 費 や さ れ て い る

ングを、度数分布（比率）として見てみよう（図）。

（T -T ）。これが第二の時間ラグとなり、これ

まず、市場に初めて売り希望情報（P ）がは日本特有のラグである。これは平均的な時間提示されてから、平均で10週間で買い手からオ差であるが、それを分布としてみると、アンケート調査によって収集される取引価格情報

図ઃ―売却 / 購入プロセスの情報入手ラグ

においては、どの時点を起点に置くかによって変化してしまうが、最初に価格情報が提示されてから年以上が経過した後に情報入手している比率も少なくない。
さらには、物件特性が調査されるといった工程が入るために、T  以降でも時間が必要になる。これが第三の時間ラグである。
ここまで来なければ、取引された不動産が、
住宅価格指数推計における情報選択17

住宅か、商業不動産かもわからないのである4)。

わせてレインズに登録することが義務付けられている。そこでP  についてはレインズのデー

1.2 住宅価格データ

タベースを用いた5)。レインズテータは、東京

ここで、分析データについて整理しよう。

都区部の上記の期間において12万2547件を得る

P 、P  については、リクルートの住宅情報ことができた。

誌およびインターネット広告を通じて収集されしかし、不動産仲介業者は、宅地建物取引業

たデータを用いた。同データは、売り手が不動法に基づき仲介を通じて知りえたすべての情報

産仲介業者に対して売却依頼を出し、不動産仲に関して守秘義務を負う。そのために、価格指介業者を通じて、同社が出版する住宅情報誌ま数を含む統計整備や取引価格情報の一般公開な

たはインターネット広告データ用データベース

どの目的外利用をすることは原則として許されに登録された段階での価格から、同社のデータていない6)。

ベースから消去されるまでの価格履歴情報が蓄そのようななかで、国土交通省は地価公示の積されている。さらには、データベースから消実施と取引価格情報の整備・開示に関する社会

去される際の理由が調査されている。

的要請を受けて、登記簿情報に基づく所有権の具体的には、購入希望者が見つかったので広異動通知をもとにアンケート調査を実施し、買告を出す必要がなくなったため消去する、広告い手を通じて取引価格の調査を実施している。

を出していても購入希望者が現れてくる気配がP  としては、登記簿情報に基づく取引価格情ないので消去する、といった理由である。本研報を用いた7)。取引価格データは、上記の期間

究では、購入希望者が見つかったためデータベで万8949件を得ることができた。

ースから消去されたデータのみを用いた。
そうすると、売り手の最初の売り希望価格

1.3 住宅価格分布（P ）と最後の売り希望価格（P ）を得ること

まず住宅価格の分布をみる。図は、P 、ができる。本研究では、東京都区部の中古マン

P 、P  およびP  の対数価格の分布を見たもの

ション市場を対象とすることとした。2005年である。

月から2009年12月までに15万5347件のデータを入手した。

図で、P 、P  は類似した分布となっているが、P  はP  とまったく異なる分布になってただし、購入希望者が登場したからといって、いる。P  がおおよそ左右対称であるのに対しすべての物件で成約までに至るわけではない。

て、P  がP  よりもより多くの低価格帯の住宅

住宅ローンを借り受けることができない場合もを含んでいる。

あれば、物件の瑕疵が見つかり交渉が決裂する

これを平均値で見れば、P 、P  がP  よりもこともある。そのようななかで、不動産仲介業

高いこととなるが、それはP 、P  が募集価格

者は成約に至るように最善の努力を行なう。住のためであろうか。つまり、このような分布の宅ローン会社を紹介したり、瑕疵が見つかった

相違は、住宅の売却・購入過程の相違によって場合には、その修繕や売買価格の修正などを提もたらされるものであろうか。このような価格案していく。成約に至って初めて手数料を得る

分布の違いは、住宅の属性の相違によってもたことができるためである。

らされている可能性がある。

そのため、不動産仲介会社は成約に至ったか

そこで、P 、P 、P  およびP  の住宅属性のどうか、その時の金額はいくらであったのかと

なかでも最も重要な「専有面積」を比較したもいった情報を持つ。また、不動産仲介業者は、のが、図となる。

成約に至った場合には成約報告を成約価格と合18

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

情報誌またはインターネットからのデータで

図઄―P1、P2、P3および P4の確率密度

ここで、F p を最初の募集価格（P ）の累積分布関数（CDF）とすると、住宅
属性（z）といった条件付きの募集価格の分布は F p  z と表すことができる。そうす る と、F p と F p  z の 関 係 は 次 の よ
うに表すことができる。
F p=図અ―住宅属性の確率密度（FS：専有面積）

 F p  zu zdz






⑴



ここで、u z は情報誌から得られた住宅価格を構成する属性 z の分布である。同様 に、F p お よ び F p  z を 登 記 簿 情 報から得られた住宅価格の属性 u z に対応
した住宅価格の累積分布関数とする。そうすると、F pとF p は、次のようになる。
F p−F p=

あるP  およびP  はおおよそ左右対称の分布とzdz+∫ F p  z−F p  zu








∫ F p  zu z−u zdz












なっているが、成約価格であるP  は面積が小⑵

さいところでP 、P  よりも厚くなっている。

⑵式の右側をみれば、第一項が住宅属性 z のも登記簿をベースとして調査された取引価格P とでの品質調整済み住宅価格の差を表し、第二は、より鮮明にこの傾向が出ている。このよう項がそれぞれの情報源の住宅属性の相違であるな差は、「建築後年数」や「最寄駅までの距離」と解釈できる。そうすると、二つの住宅価格のといった、その他の住宅属性においても等しく分布を比較しようとした場合には、この第二項発生しているものと考えられる。

である住宅属性の相違を取り除いたうえで価格

そこで、図で見られた価格分布の差異は、を比較していかなければならない。

価格形成要因となる住宅属性における差異から（分位点ヘドニックアプローチによる品質調整）ももたらされていることがわかる。そうした場

品質調整の方法としては、ヘドニックアプロ

合、情報源の比較を行なう場合には、品質を調整したうえで実施しなければならない。

ーチと呼ばれる方法がある。
まず、Q  p  z を価格の累積分布（F p  z）の 第 θ 番 目 の 分 位 点 と す る（θ∈0, 1）。

1.4 品質調整

Machado and Mata（2005）の研究に基づけば、（住宅価格の分布）

これを次のような条件付き分位（conditional

ここで、異なる二つの情報源から得られた二つの住宅価格に関しての分布の相違を比較する

quantiles）として定義できる。
Q  p  z=zβθ⑶ことを考えよう。前節でみたように、住宅価格

条件付き分位は、様々な住宅属性の加重平均の分布は住宅の性能や属性に応じてもたらされとして考えられる。これは、ヘドニック関数のていることが考えられる。そうした場合に、二考え方と似ているが、ここでは属性価格 βθ

つの異なる価格の性質が同じか、または異なる

は、θ 点の価格水準に依存するものと考える。

のかを判断しようとした場合には、品質を調整した後に比較しなければならない。

一般的なヘドニック関数の属性価格の推計においては、平均値や中央値を出発点としている。
住宅価格指数推計における情報選択19しかし、このような制約は、品質調整済価格のっ て 作 成 す る。z  は 情 報 誌 デー タ セッ ト

分布の形状を見ようとした場合には、大きな問（j=1, …, n ）のサンプル j の説明変数ベクト

題となる。

ル で あ り、z  は 取 引 価 格 デー タ セッ ト

そこで、このような問題を解決するために、（k=1, …, n ）のサンプル k の説明変数ベク

分位点回帰（Quantile hedonic regression）のトルである。新しい属性ベクトルの集合 z 

方法を採用する。ここで、属性価格ベクトル

および z  における抽出数は同じ数とする

βθ は、分位点回帰の回帰係数とする。まず、

b=1, …, B。

情報誌による最初の募集価格（P ）に対応し）上記の手続き、で求めたそれぞれの集た βθ を推計するために、P  を用いた分位点合を用いて、z  β̂b、z  β̂b および z  β̂b

回帰を行なうことで、推定統計量の βθ を得を計算する。

る。そうすると、住宅属性 z を所与とすれば、）z  β̂b、z  β̂b お よ び z  β̂b の 密 度 関

p=zβ̂θ によって P  の条件付き価格の累積分数を推計する。それぞれの推定値は F̂ p、

布 F p  z を 計 算 す る こ と が で き る。F p  zF̂ p およびの推計値を F̂ p  z とする。同様の方法で得たMachado and Mata（2005）は、この方法を登記簿をベースとした取引価格P  の条件付き用いることで、賃金の分布の変化を様々な属性

価格の累積分布 F p  z の推計値は、F̂  p  z、の変化として分解している。McMillen（2008）となる。そうすると z に関して積分すること

は、Machado and Mata（2005）を 応 用 し、によって、次のように表現できる。

1995年と2005年の住宅価格の分布の変化を、F̂ p ≡∫ F̂ p  z u zdz; F̂ p≡ ∫ F̂










p  zu zdz









様々な属性の変化に分解して、その価格変化の∫ F̂ p  zu zdz となる。

⑷

また、⑵式は、次のように書き換えることができる。

原因を明らかにしている。

2 実証分析
2.1 分位点ヘドニックモデルによる分析F̂ p − F̂  p=

∫ F̂ p  z− F̂ p  z u∫ F̂ p  zu z−u zdz

zdz+



品質調整手段としてのヘドニック関数の推定















⑸

を行なう。
最初に、P 、P 、P  およびP  の対数価格を

Machado and Mata （2005）によって提案され対象として標準的なヘドニック関数の推定を行た次のような手続きによって、二つの価格の分なう（Shimizu et al. 2010）。

布の相違を推計する。

ヘドニック関数の推定結果を表に示す。

）θ ごとの回帰係数群 Q を分位点回帰によっ

標準的なヘドニック関数の推定結果（OLS）て推計する。ここで、P  の θ ごとの回帰係を見ると、専有面積、建築後年数、最寄駅まで

数 β̂θ、P の θ ごとの回帰係数 β̂θ を求めの距離、都心までの時間に加えて、開口部の向る。

きや建物の構造差が有意に採択されている。そ）分位点回帰で推定された回帰係数群 Q かれぞれの属性価格、つまり回帰係数に差異は存ら復元抽出法（ランダム・サンプリング）に在しているものの、その差は大きくない。また、

よっ て 個々 の 回 帰 係 数 β̂b お よ び β̂b

自由度調整済み決定係数もいずれも0.7を超え（b=1, …, B）の、「任意の数」の回帰係数群ており、一定の説明力を持っていることがわかの集合を求める。

る。

）同様に、P  およびP  を構成する住宅の属

続いて、Machado and Mata（2005）によっ性（z 、z ）による集合を復元抽出法によて提案された分布差の要因分解を行なうために、

20

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

表ઃ―分位点回帰：推定結果

図આ―分位点回帰係数

住宅価格指数推計における情報選択21

る効果の相違を見ることはできない。どの図ઇ―分布差の分解

価格分位点においても、同じ程度の大きさとなっている。
四つの価格を対象としたヘドニック関数の推定においては、その結果に大きな差異を見出すことはできなかった。
ここで、この推定結果を用いて、住宅価
格の分布の違いを二つの要因に分解する。
分位点回帰の回帰係数の相違と、住宅の属性の相違の二つである。具体的には、P 、P 、P  およびP  の四つの価格データ群か
ら万件の住宅属性（説明変数）群と、万個の回帰係数群をランダムにサンプリン
グする。そうすると、四つの万件の回帰係数群および四つの万件の説明変数群を用 い る こ と で、 万 件 の 新 し い 価 格z  β̂b（i=1, 2, 3, 4）を計算することができる。
図はその推計結果をまとめたものである。上から順に、P  とP 、P  とP 、そして、P  とP  の違いを見た。実線が二つの分布の全体としての差であり、点線が分位
分位点回帰を行なった。分位点回帰の推計にお点回帰の回帰係数および属性の差によってもたいては、θ=0.02から0.98まで、0.01ずつ動からされている差を示す。例えば、P  とP  であしていき、97の回帰係数群を得た。表には、

れば、z  β̂ b−z  β̂ b ではP とP の全体の分（25%、50%、75%）の三つの結果だけを記載し布差であるが、z  β̂ b−z  β̂ bではP  とP  のた。また、回帰係数の変化を図

属性差（回帰係数 β̂ は同じである）を見るこに示す。

まず、建築後年数の効果を見てみると、負でとができる。同じように、z  β̂b−z  β̂b で推定されているものの価格が高い水準になるにはP とP の回帰係数差（属性は z  は同じであ

つれてゼロ付近へと近づいていく。これは、価る）を見ることができる。

格帯が高いところでは建築後年数の効果が薄れ

より正確に記述すれば、実線は f̂ p−f̂ pていくことを意味している。つまり、高価格帯を意味する。ここで f̂ p は、推計された累積の住宅では建築後年数により価格の差別化は小分布関数となる。点線（coefficients）は、次のさいと言える。
「最寄駅までの距離」についてように回帰係数の差を示すものである。

も、価格が90% 以上の分位点ではゼロに近づいている。つまり、高価格帯の住宅では「最寄駅までの距離」といった変数の限界効果が小さくなっていることがわかる。同様の効果が、「都心までの時間」によっても見られる。
一方、「専有面積」については、分位点によ22

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85∫ f̂ p  z−f̂ p  zu zdz










⑹

こ こ で f̂ p  z は、CDF を F̂ p  z と し た ときに確率密度関数である。
一 方、も う 一 つ の 点 線（variables）は、次のような回帰係数群による差となる。

かを見るために、Quantile-quantile（q-q）プ

図ઈ―Quantile-quantile プロット。
ロット9)により確認することとした（図）図⒜は、図でみた品質調整前の元データ
による q-q プロットの結果である。ここでは、P  とP  でだけに注目した。P  を横軸に、P  を縦軸にとっている。これをみると、とりわけ価格帯の低いところで上方へと外れている。これは、P  において低価格帯でデータが厚くなっていることを示している。

∫ f̂ p  zu zdz によって品質調整をされた P と ∫ f̂ p  zu zdz によって品


図⒝は、

















質調整されたP  を比較したものである。ほぼ

45度線上にプロットされているが、わずかではあるものの価格帯が低いところで価格差が存在している。ここで、二つの分布の違いを統計量として確認するために、D 統計量を計算した。
D 統計量は、次のように計算される。
D=max F c−F c⑻

こ こ で、F ⋅ お よ び F ⋅ は、二 つ の 確 率
変数の累積分布である。その計算結果を表に∫ f̂ p  zu z−u zdz.










整理した。原データを用いた計算結果と合わせ⑺図の一番上の図から、P  とP  の分布の主な差は、住宅の属性の差から生まれていることがわかる。ただし、回帰係数も一定の差を生み出している。つまり、分位点回帰によって品質調整を実施すれば、両者の分布には大きな差が存在しないことを意味する。また図 の中央および下の図においては、回帰係数に基づく差は小さいことがわかる。しかし、その差は、無視できるほど小さいものではないことに注意が必要である8)。
2.2 分布差に関する比較

ここで、一連の分析で作成されてきた分位点回帰に基づく品質調整によって、各価格情報間で差が縮小してきたのかをより詳細に分析する。
まず、四つの価格の分布がどの程度等しいのて、分位点回帰によって品質調整をしたデータを用いた計算結果を整理している。
まず、原データによる計算結果を見ると、P  とP  の D 統計量は0.2016である。つまり、二つの累積分布は20% 程度離れていることを示す。一方、分位点回帰によって品質調整を行なった場合には0.0676と大きく低下する。
P  と P  に お い て は、原 デー タ で は D=
0.1885であるが、分位点回帰によって品質調整をすると D=0.0535と大きく低下する。P  とP  では、原データでも D=0.0432と大きな差がなかったが、分位点回帰によって品質調整をすると D=0.0199まで小さくなる。
このように推計された D 統計量に基づく、
Kolmogorov-Smirnov テスト（KS テスト）によると、すべての結果で p 値はゼロになっている。それは、二つの分布が同じであるとする
帰無仮説を棄却することができていないことを住宅価格指数推計における情報選択23

表઄―Goodness-of-fit テスト意味する。しかし、D 統計量の変化を見れば、取引価格しか得ることができないために、不動それぞれの価格情報を、ヘドニック法などの適産の属性データを必要とするヘドニック価格法

切な方法で品質調整を行なえば、売却・購入過の利用ができない。そのようななかで、インタ程で得られるすべての情報ともに大きな差がな

ーネットに代表される広告データの利用が注目くなることがわかる。このことは、どのようなさ れ て き た（住 宅 宅 価 格 指 数 ハ ン ド ブッ ク

情報を用いても、同じように住宅価格指数が推Chapter 9. Data sources）。

計できることを意味する。

しかし、広告データは募集価格であることか
ら情報としての質が悪い（ノイズが多い）ので3 結論

はないかということがしばしば指摘されてきた。

住宅価格指数の推計においては、二つの重要本研究では、情報誌から得ることができる最な問題がある。第一が推計方法に関する選択問

初の募集価格（P ）、最終掲載価格（P ）、不題であり、第二が情報選択に関する問題である。 動 産 仲 介 業 者 に よっ て 報 告 さ れ た 成 約 価 格
実務的な視点に立てば、情報選択の問題は極（P ）、そして、登記簿をベースに購入者からめて重要になる。多くの国々おける住宅価格指アンケートで収集した取引価格（P ）の四つ

数の整備状況を見れば、データの制約によっての価格データを比較・分析した。

推計方法が工夫されることは少なくない。例えこれらのデータ間においては、価格および住ば、米国のケース＆シラー指数は、ヘドニック

宅の属性それぞれにおいて大きな分布の相違が価格関数を推計するための住宅の属性情報がな存在していた。しかし、いったん、ヘドニック

いために、リピートセールス価格法を適用せざ

価格法によって住宅の属性の格差を調整したりるを得なかった。同様にして、米国のマサチュ

すると、住宅価格分布の格差は大きく削減されーセッツ工科大学（MIT）により推計されてることがわかった。このことによって、どのよ

いる二つの不動産価格指数は、ヘドニック関数

うな売却・購入過程によって収集されたデータを推計することができるデータ源の場合にはヘを用いて住宅価格指数を推計したとしても、適ドニック法で指数を推計しているが、不動産の切な品質調整さえ行なうことができれば、同じ属性がないデータ源の場合にはリピートセール

住宅価格指数を推計することができることが明ス価格法で推計している。

らかになった。

つまり、リピートセールス価格法は、不動産の属性データが存在しない場合において、代替的な手法として開発されてきたという歴史を持
10)

つのである

を整備している国においては、取引時点、住所、
季刊 住宅土地経済

本 稿 は、Shimizu、Nishimura and Watanabe（2011）、および Shimizu、Nishimura and Watanabe（2012）を加筆・修正したものである。なお、筆者の一人である西村の貢献は、日本銀行に入行する前のものである。また、本研究は、。

しかし、不動産登記簿に基づく取引価格情報

24＊

2012年夏季号№85

国土交通省「不動産価格指数研究会」の成果の一部でもある。この研究は、文部科学省基盤研究 B（No.23330084）

の助成を受けている。

注）Eurostat（2011）において、住宅価格指数の推計方法が整理されている。また、Shimizu, Nishimura
and Watanabe（2010）おいて、リピートセールス価
格法とヘドニック価格法の比較分析が行なわれている。
）取引価格情報の整備の遅れによって、住宅価格に関わる統計調査の整備が遅れてきたといってもよい。
例えば，住宅価格に関連する統計調査としては、消費者物価統計の帰属家賃や国民経済計算の帰属家賃
またはストック部門の宅地資産額が存在するが、それぞれの統計において独自の調査や独自の推計を行なう必要があった。
）本分析では，東京都区部のマンション価格情報に関して、次データと呼ばれる所有権移転情報および東京都区部の国土交通省によって収集された取引価格データ（後に事例として作成される）、東日本不動産流通機構のレインズデータ、リクルート社が収集した情報の三つのデータを比較分析した。リクル
ート社のデータが15万5347件，レインズデータで12万2547件に対して、アンケートで回収できた取引価
格情報は万8949件にとどまる。情報網羅性といった意味で、取引価格収集制度は、改善の余地が大きいものと考えられる。一方、レインズデータでは、成約価格報告が少ないといわれているが、極めて高い確率で報告が行なわれていることが確認できる。
本分析では、それぞれのデータベース間を比較する
ことから、同一取引を特定化し、その情報入手時点と価格水準を比較している。
）登記簿では、「宅地」としか記載されていないため、現況の建物利用を知ることができない。そのため、現況調査が必要となる。日本では、不動産鑑定士によって調査されているが、このような不動産属性の調査をしている国は、筆者が知るかぎり、日本だけであると考える。
）レインズデータの分析は、東日本レインズ内に設置された研究会内で実施した。
）公的部門に対する提供は内規でできることとなっている。
）取引価格を用いた分析は、国土交通省内に設置された研究会内部で実施した。
）McMillen（2008）では、1995年と2005年の住宅価
格の分布差を比較した結果、住宅価格の時点間での分布の相違は、回帰係数の差によって生み出されていることを明らかにした。McMillen（2008）は異時点間での価格差を分析したのに対して、本研究では、住宅の売却／購入過程における異なる主体によって作成された異なるデータベースの差を分析しているといった点で大きく異なる。
）q-q プロットとは、二つのデータが共通の分布を持つ母集団から発生しているのかどうかを視覚的に検証する方法である。まず、第一のデータの分布を横軸に並べ、第二の情報の分布を縦軸に並べていく。
この二つの情報が共通の分布を持つ母集団から発生している場合には、45度線上にプロットされる。また、それが異なる分布から発生している場合には45度線から乖離していくこととなる。
10）国際住宅価格指数ハンドブックにおいては、住宅価格指数の推計方法として最も推奨される方法はヘドニック価格法であるとしている。しかし、不動産の属性データが入手できない場合には、リピートセ
ールス価格法の利用も認めている。その条件として、不動産流通市場が厚く、豊富な住宅の取引量が存在する国に限定している（Chapter 12. Recommendations）。
参考文献
）Eurostat（2011）Handbook on Residential Property Price Indices, Final Version, November 2011.
Available at http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/
page/portal/hicp/methodology/owner_occupied_housing_hpi/rppi_handbook.
）Koenker, R.（2005）Quantile Regression, Cambridge Univ. Press, New York.
）Machado, J. A. F. and J. Mata（2005）“Counterfactual Decomposition of Changes in Wage Distributions
Using Quantile Regression, Journal of Applied Econometrics, Vol.20, pp.445-465.
）McMillen, D. P.（2008）“Changes in the Distribution of House Prices over Time: Structural Characteristics, Neighborhood, or Coefficients ?”Journal of
Urban Economics, Vol.64, pp.573-589.
）Shimizu, C., K. G. Nishimura and T. Watanabe（2010）“Housing Prices in Tokyo: A Comparison of
Hedonic and Repeat-Sales Measures,”Journal of
Economics and Statistics, Vol. 230, Issue 6, Special
issue on Index Theory and Price Statistics, edited by
Erwin Diewert and Peter von der Lippe, pp.792-813.
）Shimizu,C., K.G.Nishimura and T.Watanabe（2011）“House Prices at Different Stages in Buying/Selling
Process,”Hitotsubashi University, Center of thePrice Dynamics, Working Paper,No.69.
）Shimizu,C., K.G.Nishimura and T.Watanabe（2012）“House Prices from Magazines, Realtors, and theLand Registry,”BIS Papers, No. 64（Property markets and financial stability）, pp.29-38.

住宅価格指数推計における情報選択

25

論文

米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究
三善由幸とができない場合にはデフォルトに至ることと

はじめに

なる1)。

いわゆるサブプライム危機以降、米国では住中川・長田（2010）は、米国においては、担宅ローンのデフォルト（債務不履行）が急増し、 保物件が処分された後になお残債が存在する場
住宅市場や家計消費などを通じて経済に与える

合に、債務者の一般財産からその残債を回収す

影響が注視されている。また、わが国と同じく、 るための司法コストが高すぎる等の理由から、
米国でも、ローンの返済に困難を来した債務者

米国における住宅ローンは、実態上ノンリコーには、デフォルトの他に、個人破産という選択スとなっていると解説している。本稿では、す肢も用意されている。米国の破産制度はこれまべての住宅ローンがノンリコースであるというで、きわめて債務者に有利であると指摘されて前提に立って分析を行なうこととする。

おり、その件数の増加が問題視されてきた。
デフォルトについても、個人破産についても、⑵個人破産2)

先行研究の主要な成果として、債務者が財産上個人破産については、債務者が個人破産の申の便益を求めて、戦略的にこれらの手段を用い請を行なった時点で破産手続が開始する。そのていることが示されてきた。本稿では、これまため、デフォルトでは住宅ローンの延滞を必ずで別個に分析の対象とされてきたデフォルトと経由することとなるが、個人破産の場合には、個人破産を同時に取り扱うことによって、それ延滞を経由せずに個人破産を選択することが可ぞれに関する意思決定のメカニズムや要因をよ能である。

り明確に分析することとしたい。

米国の法制度は、個人破産に関する制度として、チャプターとチャプター13の二つの選択

1 用語および制度

肢を用意している。
まず、チャプターは、債務者が負っている⑴住宅ローンデフォルト

住宅ローンのデフォルト（default）に至る

債務関係の大部分を清算するものであり、わがまでにはいくつかの段階がある。デフォルトに国における個人破産のイメージに近い制度であ至るプロセスは、住宅ローンの債務者が、例える。ただし、チャプターについては、債務者

ばある月の支払いを期日までにできなかったなの財産によって担保されている債権が破産手続

ど、一度でもその債務を履行しないことから始終了後も清算されないことが特色である。例えまる。これを本稿では延滞（delinquency）とば、債務者の住宅資産を担保としている住宅ロ

呼ぶこととする。延滞に陥った債務者が債権者

ーン債務は、チャプターによっては清算されとの調整を経てもなお、正常返済に復帰するこない。以下では、便宜のため、チャプターに

26

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

よる清算手続の対象となるローンを「一般ロー

みよし・よしゆき
1978年神奈川県生まれ。東京大学

ン」と呼称することとする。

教育学部卒、タフツ大学経済学部
修士課程修了。国土交通省入省、チャプターのもう一つの大きな特徴は、州ごとに定められている破産免責額（bankruptcy exemption）である。個人破産制度自体は連(三善由幸 氏 写真)

現在、土地・建設産業局総務課調整室課長補佐。論文：AAdversity
or Strategy?: The Effects of

邦レベルの法制度として運用されているが、各Credit Constraint and Expecta-

州は、個人破産手続において免責される金額、

Personal Bankruptcy Decisions（修士論文）。

tion on Mortgage Default and

すなわち、個人破産による清算手続終了後に、破産を申し立てた債務者がなお保有できる資産の額を定めることができるとされている。例えーによって清算される他の債権に優先するたば、破産免責額が万ドルとされている場合、め、チャプターによる清算に充てることので個人破産を申し立てた債務者が万ドル未満のきる金額は、売却代金から住宅ローン残債を控資産しか保有していなければ、その債務者は破除した10万ドルのみである。もし、このケース

産手続において保有資産をまったく失うことなで、住宅免責額が10万ドルであった場合には、

く、一般ローン債務から解放されることとなる。 住宅を売却しても、チャプターの対象となる
さらに、破産免責額は、債務者の資産全体を債権者にとってまったくメリットがないことか対象とするものだけでなく、主要な資産の種類

ら、債務者は、住宅をそのまま保有することがに応じて設定されている。実際には、債務者のできる。すなわち、チャプターの手続におい資産全体を対象とする破産免責額を設定していては、住宅の純資産額が住宅免責額を超えないる州は比較的少数であり、破産免責額制度の中限り、住宅が処分されることはない。

心は資産ごとの免責額で占められている。具体

ただし、破産免責額は州によって大きく異な的には、自動車、生命保険、退職金口座などのっている。例えば、住宅免責額について見れば、それぞれの資産に応じて、破産手続から免責さフロリダ州、テキサス州などにおいては無制限

れる金額が設定されている。

の住宅免責額が認められている一方、メリーラ

とりわけ注目すべきは、homestead exemp-

ンド州、ニュージャージー州などは住宅免責額

tion と呼ばれる住宅資産に関する破産免責額をまったく認めないという厳格な姿勢を取って（以下、単に「住宅免責額」と呼ぶ）である。

いる。

例えば、住宅免責額が10万ドルであれば、住宅個人破産に関するもう一つの制度であるチャの時価がその金額を超える場合には、当該住宅

プター13は、債務者が数年にわたって、将来のは売却され、10万ドルを超える部分が債権者へ賃金から破産手続の対象となる残債の一部を返の返済に充てられる一方で、免責額である10万済することにより、残債を清算するものである。

ドルが債務者の手元に残ることとなる。

チャプター13は、チャプターでは清算の対象

注意しなければならないのは、住宅の時価のとならない債務の一部を対象に含んでいるとい計算においては、住宅の資産額だけでなく、住うメリットを有するものの、個人破産申請者の宅ローンも考慮に入れられる点である。先述の70％がチャプターを選択している3)。

とおり、チャプターによる個人破産では、住宅ローンは清算されない。このため、例えば、

2 先行研究時価20万ドルの住宅について、10万ドル分の住住宅ローンデフォルトについても、個人破産

宅ローンが未返済となっている場合、住宅ローについても、債務者の支払意思に着目した研究

ン債権は、住宅の売却代金について、チャプタと、支払能力に着目した研究が存在する。双方

米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究

27

のアプローチがいずれも実証研究によって支持務者の支払能力も無視しえない影響を与えるこされていることが、この二つの分野の研究の共とを確認している。
個人破産に関する研究についても、分析のア通点である。
米国の住宅ローンが、実態上、ノンリコース

プローチは似通ったものとなっている。Sullivan,

ローンと見なせることを踏まえれば、住宅ロー

Warren and Westbrook（1998）は、債務者がンのデフォルトを「プット・オプション」、す意図しない出来事に直面した場合に個人破産を

なわち、担保となっている住宅の価格がいかに

選 択 す る と し、一 方、Fay, Hurst and White

変動しようとも、当該住宅を債権者に残存債務（2002）は、戦略的行動の枠組みを用いた。後と同額で買い取らせる権利であると考えること

者は、債務者の支払意思に対応する変数として、ができる。この考え方に単純に従えば、住宅の個人破産によって得ることのできる財産上の便

純資産価値（住宅の時価マイナス負債残高）が益が、個人破産の選択に大きな影響を与えるこ負になれば、債務者はデフォルトを選択し、純とを示した。つまり、債務者の損得勘定による資産価値が正である間は、住宅ローンの支払い

戦略的な行動として、個人破産が選択されていを継続することとなる。

ることを明らかにしたのである。しかし、その当然、クレジット・レコードに傷がつくこと

ような支払意思に対応する変数の影響を考慮しによって将来の借入が困難となるなど、債務者てもなお、債務者の支払能力に関する変数であにとってもコストが生じるが、それでもなお、る世帯所得が、個人破産について十分な説明力

多くの先行研究が、住宅ローンデフォルトのを持つという結果を同時に導いている。

「オプション」としての側面の重要性を支持し以上から、住宅ローンデフォルト、個人破産て い る。例 え ば、Foster and Van Orderのいずれの分野の先行研究においても、債務者（1984）は、住宅の純資産額に関する変数がデの支払意思や戦略的行動の重要性を明らかにしフォルトの確率をうまく説明できることを示し、 つつ、債務者の支払能力も無視しえない影響を
デフォルトをオプションとの類推で分析することの有効性を示した。
このようにデフォルトをオプションとして捉えるアプローチは、デフォルトによってどれく及ぼすことを認めているということができる。

3 住宅ローンデフォルト、個人破産の要因分析のための定式化

らい得をすることができるかという、債務者の住宅ローンデフォルト、個人破産に関する先

戦略的な行動に着目したものであり、先述した

行研究のなかで、この二つの事象を一つのフレ

二つの類型のうち、債務者の支払意思に関するームのなかで同時に取り扱ったものは見当たらものである。一方で、戦略的に住宅ローンを返ない。住宅ローンと一般ローンを同時に抱える済しないのではなく、失業などを理由としてや

債務者は、両方の債務の支払を継続する、片方

むにやまれずローンの返済が滞ってしまう場合について履行を断念する（デフォルトまたは個もあるという指摘がなされている。

人破産する）、両方の債務について履行を断念

Deng, Quigley and Van Order（2000）は、

する、という複数の選択肢を取りうるが、このデフォルトをオプションとしてとらえる考え方

同時多項選択を分析している先行研究はない。

が有効であることを示しつつも、債務者の支払

この点を分析することは、デフォルト、個人破能力もデフォルトを引き起こす有意な要因とな産に共通する要因とそれぞれに特有の要因を切っていることを同時に示した。このように、デり分け、債務者の行動を総合的に分析すること

フォルトの先行研究においては、債務者の支払ができることから、有意義であると考えられる。

意思による戦略的行動の重要性を認めつつ、債

以下においては、住宅ローンと一般ローンを28

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

抱える債務者の行動を描写するため、簡単な定

影響し、個人破産から得られる便益には影響を

式化を行なう。まず、債務者は期にわたって与えない。個人破産については、一般ローンの存在するものとし、最初の期に、外生的に与え債務額が大きいほど便益が大きくなる。

られた所得 Y 、資産（住宅資産 V  およびそれ以上のような財産上の便益に着目した分析に以外の資産 A ）、必要な生活費 R 、住宅ロー

よって、債務者の戦略的行動に関する動機を明ン債務 M 、一般債務ローン債務 D  をもとに、らかにすることはできるが、債務者の支払能力

ローンの支払いを継続するか、住宅ローンをデに関連する変数については何の示唆を与えるこ

フォルトするか、個人破産を申請するかを選択ともできない。すなわち、上記の定式化だけでする。次の期には、その選択の結果として増減

は、先行研究によってその影響が示されているした財産を保有することとなり、債務者は第債務者の所得、ローンの返済額などを考慮に入期の財産を最大化することを目指すものとする。 れることができないのである。そこで、戦略的第期のそれぞれの選択に応じた第期の財産
4)

な動機によらない債務者の行動を描写するため、履行期限ごとの支払額を定式化に加えることとは以下のように記述することができる 。
W =Y −R −M −D +A 1+r +V 

し、上述の期モデルを拡張し、多期間にわたW =Y −R −D +A 1+r る債務者の行動を表すこととする。

W  =min  Y  − R  + A  , X1+ r  − M W  =Y  −R  −Q  −Q  +A  1+r  −D −Q 1+r +V −M −Q  1+r 

1+r +V 
ここでW 、W 、W はそれぞれ債務をW  =Y  −R  −Q  +A  1+r  −D  −Q 

返済した場合、住宅ローンをデフォルトした場

1+r +V −M 1+r −Q  ⋅r'

合、個人破産した場合の第期における財産を、W  =Y  −R  −Q  +A  1+r  −D  1+r  は資産の収益率、X は破産免責額（D  に適

r +Q ⋅r'+V −M −Q  1+r 

用される）を表す。

ここで、W は債務の返済を継続する場合

次に、住宅ローンデフォルトと個人破産によを表すが、W 、W  は、先般の定式化とる財産上の便益を見るため、第期の結果の差は異なり、それぞれ、住宅ローン、一般ローンを取ると、以下のとおりとなる。

についての延滞を表す。これは、モデルを多期

E W −W =M 1+r −E G⋅V −V =V CLTV ⋅1+r −E G−1

間にわたるものに変更したことに伴う修正であ⑴

E W −W =D −max Y −R +る。また、追加された変数の意味は以下のとおりである。
Q ：住宅ローンの返済額

A −X, 01+r 
ここでは、第期の時点においては、次期にQ ：一般ローンの返済額

おける住宅価格が明らかではないことから、

r ：住宅ローンの利子率

E Gは、第期における住宅価格の期待上昇

r ：一般ローンの利子率率を表す。また、CLTV は現時点における借r'：住宅ローンに関する遅延損害金の率入比率を表し、V  のM  に対する比として定義r'：一般ローンに関する遅延損害金の率されることとする。

まず、住宅ローンの延滞の結果および一般ロ以上から、いくつかの予測を得ることができる。まず、CLTV が高いほどデフォルトによーンの延滞の結果から、債務の履行を継続した
場合の結果を控除する。

る便益は大きく、逆に、住宅価格の期待上昇率が大きいほど便益が減少することとなる。なお、W −W =Q  ⋅r −Q  ⋅r −Q  ⋅r' 

この二つの変数はデフォルトによる便益のみにW −W =Q ⋅r −Q ⋅r −Q ⋅r' 

米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究⑵29

この結果からは、一見して、延滞による財産r −Q ⋅r' であれば、Q  を延滞

上の便益を見いだすことができない。仮に、収②それ以外の場合であれば、Q を延滞

益率r  と住宅ローンおよび一般ローンの借入［ケース］Y −R +A +C <Q 
 かつ Y  −R 

利子r 、r が等しいとしても、遅延損害金の+A +C <Q  である場合、両方のローンを率は必ず正であると考えられるため、延滞によ延滞る財産上の便益は必ず負となる。このため、延ケースでは、債務者は、借入制約の下で住滞の動機を財産上の便益の観点から説明するこ宅ローンの返済額を支払うことができるが、一とは困難である。

般ローンの返済額を支払うことはできない。そ債務者が延滞を選択する原因を説明するため

こで、一般ローンについては延滞するが、延滞には、借入制約を考慮に入れることが考えられによる財産上の便益のマイナスを最小限にとどる。つまり、手元資金ではローンを十分に返済めるため、住宅ローンについては期日を守ってすることができない債務者が十分な額の借入を返済を行なう。ケースは、住宅ローンと一般行なうことができない場合には、その意思にかローンがケースの逆になっているケースであかわらず、延滞に陥らざるを得ない。ここで、る。ケースは住宅ローンと一般ローンのどち

以下の条件を満たす場合には、延滞を選択する

らか片方は予算制約内で返済することが可能だ

ものとする。

が、両方の返済を同時に行なうことができないY −R +A +C <Q +Q

場合である。このケースでは、それぞれを延滞

ここで、C は家計の借入限度額を表す。債務した場合の財産上のマイナスの便益を比較して者は、各期の支払額が大きい場合や、失業など

どちらのローンの支払を怠るかを決定すること

によって一時的に所得が落ち込んだ場合には、となる。その結論はそれぞれのローンの返済額、デフォルトや個人破産をする可能性が高くなる。

利率、遅延損害金に依存し、一意には定まらな

ただし、この条件が満たされたとしても、債い。ケースは、事実上、債務者に選択の余地

務者にはなお自らの意思による選択の余地が残がない場合であり、借入制約によっていずれのされている。すなわち、住宅ローンと一般ローローンも返済することができないため、両方のンを抱えている債務者は、どちらのローンの履

ローンについて返済を行なわないこととなる。

行を中断するのか、または両方を中断するのか

以上から、ある程度の一般性をもって、以下を選択できる場合もある。その判断基準としての結論を引き出すことができる。ローンの返済は、どのようなものが合理的であろうか。先ほ額が大きいほど、そのローンについて延滞となど見たとおり、延滞による財産上の便益は通常る可能性が高い。逆もまた然りであり、ローンは負となる。そこで、合理的な債務者は、延滞の返済額が小さければ、そのローンの返済を継に陥るとしても、延滞による財産上の便益のマ続できる可能性が高い。

イナスをなるべく抑えるように、どのローンの支払を怠るのかを選択することとする。
［ケー ス ］Q 
 <Y −R +A +C <Q  で あ れ

ば、Q を延滞⑴推計手法

住宅ローンと一般ローンの返済に関して、債［ケー ス ］Q <Y −R +A +C <Q




であれ




務者の選択を計量的に分析するため、多項ロジットモデルを用いることとする。住宅ローンとば、Q を延滞［ケース］Y −R +A +C >Q

かつ Y  −R 




30

4 推計手法およびデータ

一般ローンを抱える債務者については、以下の+A +C >Q である場合、四つの選択肢が与えられる。





①Q 
 ⋅r  −Q  ⋅r  −Q  ⋅r'  >Q  ⋅r  −Q  ⋅・両方のローンの返済を継続する（j=0）

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

・住宅ローンについて延滞する（j=1）

項を調査している。借入制約に直面している家

・一般ローンについて延滞する（j=2）

計のすべてが、実際に融資を申し込んで断れた・両方のローンについて延滞する。
（j=3）

経験を有しているとは限らないが、借入制約とここで j は債務者の行動を表す質的変数である。なお、今回用いるデータの特性により、本﹅﹅ ﹅きわめて強い関係を有する変数として活用することが可能である。

稿の実証分析においては、最終的な結果である

加えて、前節の定式化では、債務者が保有すデフォルトや個人破産そのものではなく、そのる住宅の価格についての期待上昇率が、戦略的前段階である延滞行動に着目することとする。

なデフォルトを考慮するうえで大きな役割を果たすことを示した。住宅価格の期待形成につい⑵データての先行研究の中には、Case and Shiller(1989)

今回の分析においては、米国連邦準備が年など、市場参加者が、ファンダメンタルズに基ごとの調査を基に作成している Survey of Con-

づくというよりもむしろ、過去の住宅価格の推

sumer Finances（SCF）を 用 い る。SCF は、移を基にして将来の価格を予測していると指摘

家計の財産や債務に関する状況を中心にして多する研究もある。住宅ローンデフォルトに関す

岐にわたる内容を含むクロスセクションデータ

る 研 究 に お い て は、こ の よ う な 住 宅 価 格 のである。過去の SCF のうち質問事項がほぼ共

backward-looking 期待に着目した研究は少な通している2004年、2001年および1998年の回

く、個人破産については先行研究は確認できな分をプールしてデータセットを作成した。今回かった。本稿では、この点について着目するこの分析では、住宅ローンと一般ローンの履行にととしたい。

関する債務者の選択を扱うことから、対象を住SCF は地理的なデータが公開されていない宅ローンと一般ローンについて定期的な返済義ため、地域の住宅価格変動率に着目するアプロ

務を負っている世帯に限定したところ、サンプーチを採ることができない。しかし、SCF で

ル数は万2507世帯となった（年分の総世帯

は、世帯ごとの購入時と現在の住宅価格、およ数はび取得年がわかることから、購入時からの平均

万6330）。

次に、説明変数としてピックアップした変数のうち、主要なものについて説明したい。前節の定式化で予測したとおり、また、先行研究でも示されているとおり、戦略的な住宅ローンデ的な価格上昇率を計算することができる。具体的な計算式は以下のとおりである。
G =

ln V −ln V +IYear

フォルトの判断材料となるのは CLTV（現時

ここで、G は t 期までにおける平均住宅価格

点 の 借 入 金 比 率）で あ る。先 行 研 究 で は、

上昇率、V は取得時の住宅価格、Iは取得後にCLTV の影響は非線形的であり、0.8から0.9

リフォームなどで住宅に投資した金額、Yearを境に急激にその影響の度合いを増すというこは取得からの年数を表す。これを踏まえて、とがたびたび指摘されていることから（例えばbackward-looking 期待に従う債務者のキャピ

Deng, Quigley and Van Order, 2000 な ど）、

タルゲイン期待（E G⋅V）に対応するプロク

CLTV とともに、その乗項を説明変数に加シ変数として、以下の変数を採用する。

えることとする。

キャピタルゲイン期待=V ⋅G 

また、前節においては借入制約の役割が重要となることを示した。SCF は、借入制約に関連するデータとして、「過去年間において融資の申し込みを断られた経験があるか」等の事

5 推計結果⑴推計結果

表は、債務の履行状況を被説明変数として、米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究

31

表―債務者の延滞選択モデルの推計結果

注）＊＊＊、＊＊、＊はそれぞれ％、％、10％の水準で有意であることを示す。

多項ロジットの推計を行なった結果である。

次に、中央の列に示されている一般ローンの延まず、一番左の列は住宅ローンを延滞する確滞についても、前節の定式化から導かれる予測率についての係数の推計結果である。CLTVにおおむね沿った結果となっている。それぞれ

は予測どおりの影響を示している。その限界的のローンの返済額の係数については、住宅ロー

な効果は逓増的であり、0.7付近より大きくな

ンの結果とちょうど対照をなしている。また、

ると正の値をとり、その後、CLTV がに近住宅ローン延滞に有意な値を示した CLTV やづくにつれて急激に増大する。また、⑴式が予キャピタルゲイン期待の係数は、一般ローンに測するとおり、キャピタルゲイン期待は負とな

ついては小さな値となっており、これらは住宅

り、統計的に有意である。このことは、住宅をローンの返済行動にのみ影響を与えるという結保有する債務者が住宅価格に関する backward-

果となり、戦略的なデフォルトに関する定式化

looking 期待に基づいて行動していると解釈すを支持するものと言える。

ることを可能とするものである。また、債務者

しかしながら、戦略的な個人破産の判断に影の支払能力に関する変数についてもほぼ予測ど響を与えると予測していた一般ローンの債務残おりであり、住宅ローンの返済額が大きいほど、 高の係数については、符号が予測どおり正であまた、一般ローンの返済額が小さいほど、住宅ったものの、統計的に有意とは言えない値とな

ローンの延滞に陥る確率は高い。とりわけ、借った。このことについては、住宅ローンの延滞入制約のダミー変数の影響は、収入等をコント

がデフォルトに至るまでに必ず経る段階である

ロールしても、特に大きいものとなっており、のに対して、個人破産の申請は債務の延滞を必延滞の要因としての借入制約の重要性を示して要条件とせず、債務者の好きなタイミングで行いると考えることができる。

なうことができることを考慮に入れる必要があ32

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

ると考えられる。戦略的な動機によって個人破中で処分されることとなるが、一方で、純資産産を選択する債務者にとっては、⑵式で示した額が免責額を下回る場合には、住宅を保有し続

とおり、延滞は財産上の損失であることから、けることができる。これらの結果を、住宅を売

延滞を経由せずに、即座に個人破産の手続きに却して債務履行を継続する場合の結果（W ）

入ることを選んでいる可能性がある。

と比較してみる。
E   W  − W  = Q  ⋅ r  − Q  ⋅ r  − V 1+r −M 1+r 

⑵個人破産の住宅免責額と住宅の保護

次に、ここまでの分析に変更を加えて、住宅E  W −W =D  1+r −max Y  −R 

価格の backward-looking 期待が債務者の行動

−Q  +A −X, 01+r +Q  r  −r +に与える影響を別の角度から検証してみたい。

V E G−r 前節の定式化においては、借入制約に服する債（V −M ≤X の場合）

務者の選択として、住宅を売却して債務の履行

E  W −W =D  1+r −max Y  −R を継続するという選択肢を排除していた。ここ+A −X, 01+r +Q  r −r +Q  r 

では、以下のような条件を満たす債務者の行動− r  +X  1+r  − V  1+r  − M を分析する。

1+r 

Y −R +A +C <Q +Q（それ以外の場合）


Y −R +A +V −M +C >Q +Q

CLTV が高いほど住宅ローンデフォルトが、このような債務者は住宅を売却して両方のロ

また、一般ローン債務の残高が大きいほど個人ーンの返済を続けることで、延滞による損失を破産が戦略的に好ましい選択となるという、こ回避することができる。債務者が住宅を売却す

れまでの定式化で得られた示唆は、この定式化

ることを選択した場合の次期における財産は以で取り上げた債務者（住宅を売却することで借下のようになる。

入制約をクリアすることができる債務者）にもE  W










=Y  −R  −Q −Q +A  +V 1+






当てはまることがわかる。一方で、これまでのr −D −Q 1+r −M −Q 1+r 定式化と大きく異なる点は、一定の場合には、

次に、このような債務者が、住宅ローンデフ

住宅価格に関する期待上昇率（E G）が個人

ォルトや個人破産を選択した場合の次期におけ破産の選択に影響を与えることである。すなわ

る財産を考える。

ち、住宅の純資産額が住宅免責額よりも小さいE  W =Y  −R  −Q +A 1+r −D  −

場合には、期待上昇率が高ければ高いほど、個人破産による財産上の便益が大きくなり、戦略Q 1+r E  W =min Y  −R  −Q  +A , X1+r  − M  − Q  1+ r  + E   V  （V  −的に個人破産を選択する可能性が高くなることがわかる。
住宅免責額（X ）が州によって異なること、M ≤X の場合）
E  W =min Y  −R  +A , X+X 1+

SCF は世帯の居住地に関する情報を公開していないことから、厳密にはこの点を実証分析すr  （上記以外の場合）
ここで、X  は債務者が居住している州におることができないが、X  は既知の分布に従う

ける住宅免責額を表す。個人破産を選択した場確率変数であると観念することとする。各州の合（W ）には、結果が通りに分かれてい住宅保有者数で重み付けされた住宅免責額の分るが、これは、住宅免責額に起因するものであ

布を参考として、万5000ドルを閾値としてピる。すなわち、債務者が保有している住宅は、

ックアップし、この値よりも大きい住宅純資産

純資産額が住宅免責額を上回れば、破産手続の額を保有する世帯とそうでない世帯について、

米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究

33

表―債務者の延滞選択モデルの推計結果（住宅免責額を考慮）

注）＊＊＊、＊＊、＊はそれぞれ％、％、10％の水準で有意であることを示す。

キャピタルゲイン期待の係数を別々に推定でき関する実際の行動に影響を及ぼすことについて、

るよう、交叉項を加えて多項ロジットの推定を別の角度からさらなる根拠を示唆していると言行なった。

えるのではないだろうか。

表がこの推定の結果である。住宅純資産額でグループ分けをして推定を行なったキャピタ

6 まとめ

ルゲイン期待の係数は表と比較して、大きな

本稿では、先行研究では別個に分析されてき違いをもたらした。表では、キャピタルゲイ

たデフォルトと個人破産を同時多項選択の枠組

ン期待は一般ローンの延滞に統計的に有意な影みで総合的に分析することによって、デフォル

響を示さなかったが、表においては、有意なトと個人破産を選択する要因をより詳細に明ら正の影響を示している。これは、住宅の純資産

かにすることを試みた。

額が小さく、住宅免責の恩恵によって個人破産

まず、住宅ローンの CLTV がデフォルトにを通じて住宅を保有し続けることができる見込

有意な影響を与えていることから、戦略的なデみがある場合には、backward-looking 期待にフォルトが広範に認められることがわかった。

基づいたキャピタルゲイン期待が高いほど、戦また、デフォルトに関する戦略的な意思決定に

略的に個人破産を選択することを示唆している

際しては、将来の住宅価格の上昇率を債務者がと解釈できる。先般の推定結果において、住宅

どう予測するかが重要な要因となることが推測

保有者の backward-looking 期待形成がデフォされる。この点については、必ずしも合理的とルトの意思決定に与える影響が示唆されたが、は言えない backward-looking 期待に基づいて、

この結果は、そのような期待形成が債務履行に債務者が意思決定を行なっている可能性が示唆

34

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

された。もし、これが真実だとした場合には、の見解とはいっさい関係がないことを申し添える。

例えば、上昇が続いていた住宅価格が下落局面に転じると、戦略的にデフォルトを選択する債務者が多く現れ、デフォルトの件数が急激に増大することにつながる。これは、米国の住宅ローンが実態上ノンリコースであることによる帰結であり、望ましい住宅金融制度を検討するた
めには、このようなノンリコースローンのネガ
ティブな側面も考慮に入れる必要があろう。
さらに、この住宅価格に関する backwardlooking 期待は、個人破産の選択にも影響を与えることが示唆された。将来の価格上昇が見込まれる場合には、住宅免責を利用して住宅を保有し続けようとするのである。これを踏まえると、住宅価格上昇局面においては、債務者が他の資産を住宅資産に移し替えたり、場合によっては住宅免責額が大きい州を居住地として選択したりする可能性がある。この点については、破産制度の濫用の是非自体も議論となるだろう
が、資源配分の観点からは、過剰な住宅投資を促し、社会厚生の損失を招くおそれがある。
また、本稿では、戦略的な行動では説明することのできない債務者の支払能力に起因するデフォルト、個人破産の分析も行なった。借入制
約を考慮に入れることによって、このような意思に反したデフォルト、個人破産の要因を整理するとともに、実証分析における確認を行なった。この結果、失業などによる一時的な所得の注）米国の住宅ローンの延滞債権処理については、中川・長田（2010）に詳しい。
）米国の個人破産に関する制度は、2005年に大きく改正されたが、節以降における実証分析においては、2004年以前のデータを用いているため、改正による制度変更については立ち入らないこととする。
）Bankruptcy Statistics in 2004, U.S. Courts による。
）デフォルトや個人破産は、クレジット・ヒストリーの毀損を通じた将来の借入可能性の減少や、社会的な評判の低下といったコストを債務者にもたらすこととなるが、このコストは以下の分析から導かれる結論に本質的な変更を迫るものではないことから、定式化から捨象することとしている。
参考文献
中川雅之・長田訓明（2010）「住宅ローン市場と住宅資産 ―― 米 国 の 教 訓」『季 刊 住 宅 土 地 経 済』No. 78、10-20頁。
Case, K. E., and R. J. Shiller（1989）“The Efficiency of
the Market for Single-Family Homes,”American
Economic Review, Vol.79(1), pp.125-137.
Deng, Y., J. Quigley, and R. Van Order,（2000）Mortgage Terminations, Heterogeneity, and the Exerciseof Mortgage Options,”Econometrica, Vol.68(2), pp.
275-307.
Fay, S., E. Hurst, and M. J. White (2002）“The Household
Bankruptcy Decision,”American Economic Review,
Vol.92(3), pp.706-718.
Foster, C., and R. Van Order（1984）“An Option-Based
Model of Mortgage Default,”Housing Finance Review, Vol.3(4), pp.351-372.
Sullivan, T., E. Warren, and J. Westbrook（1989）“AsWe Forgive Our Debtors, New York, NY: Oxford
University Press.

減少によって、デフォルト、個人破産に追い込まれる債務者が存在するとの示唆が得られたことから、今後の制度設計の観点からは、いかに債務者の戦略的な選択を排除し、真に支援が必要とされるもののみを救済できるような制度を仕組むことができるかが、重要な論点となるであろう。
＊

本稿については、原論文の執筆時に指導教官であった Yannis M. Ioannides 教授にご指導をいただき、また、住宅経済研究会における委員の皆様方から貴重なコメントをいただいた。なお、本稿における分析、見解等はすべて筆者個人のものであり、国土交通省

米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究35海外論文紹介

住宅、土地、そして居住者 経済行動と人間の認識

Dolan, P., T. Peasgood, & M. White（2008）“Do We Really Know What Makes Us Happy? A Review of
the Economic Literature on the Factors Associated with Subjective Well-being,” Ryan, A. M., & C. L.
Spash（2011）“Is WTP an Attitudinal Measure? Empirical Analysis of the Psychological Explanation
for Contingent Values.”

する考え方や、期待効用の充足度（満足度）の問題

はじめにが挙げられる。本稿では、これらの点に関して、支住宅・土地に関する研究は、都市計画、経済学、
不動産学など様々な分野で行なわれてきた。ところで、「都市」というもの考える際には、人口集中地
区、土地利用、産業比率など様々な観点に基づいた

払意思額および主観的幸福感についての最近の研究を紹介したい。

1 個人の心理的要素の影響〜経済心理学

定義ができるが、その根本にある考え方の一つは、仮想評価法(CVM: contingent valuation method)

都市とは物理的な都市空間とそこで生活する居住者

は、仮想市場法または質問法とも呼ばれ、公共事業からなる、というものではないだろうか。そこで、や環境政策などを評価する際の費用便益分析におい都市についての研究を行なう際には、都市の物的計て、対象とする財のもたらす効用を貨幣額により評画に重点を置いた場合には都市計画的な見方、土地価しようとする試みであり、様々な場面で利用されや建物の市場価値に関する面では経済学・不動産学ている（岡 1999）。CVM においては、仮想的質問

的な見方、都市・建築にまつわる法的な側面からはに回答してもらい、対象財の便益を、その財に対し法学的な見方など、様々な視点・考え方が求められて進んで支払ってもよいと思う最大金額を尋ねるこるであろう。

と で 測 定 し、そ の 最 大 金 額 の こ と を 支 払 意 思 額都市とその居住者についての学問領域を「都市居（WTP: willingness to pay）と呼ぶ。本方法の利点

住学」と呼ぶとするなら、居住者が認識・評価するとして、私的財のみならず公共財に対しても便益

居住環境、言い換えれば都市空間と居住者の相互関（すなわち支払意思額）の測定を可能にする点が挙係に焦点を置いた研究も重要であると考えられる。

げられ、実際の市場では貨幣額を得ることが難しい

その背景の一つとして、少子高齢化が急速に進むわ

財に対しても、仮想市場を想定することでその便益が国においては、都市計画における発想（パラダイを算出することが可能である。そのような利点の一ム）の転換の必要性が叫ばれており、従来の集団規方で、CVM および WTP に関しては、仮想バイア

定を基本とした「規制のための計画」から、縮小社

スやアンカーリング効果などの問題点も指摘されて会に見合ったまちづくりを導くための「誘導のためいる。

の計画」への転換が求められているという状況があところで、上記の点は、手法に関する問題と同時る。具体的には、居住者のライフスタイルの多様化に、財やサービスに対する人間の認識・評価の問題

や郊外の人口減少などの問題とともに、コミュニテとしても捉えることができ、経済学への人間の心ィ再生や低炭素社会などの課題に対処するため、居理・認知的側面の影響という、理論面でも応用面で住者・居住地・居住環境を考慮に入れた、地域に即も興味深い問題を指摘していると言える。このことした詳細な計画が求められている。

は、行動経済学や実験経済学などにおいて、人間の本誌の主題である「住宅土地経済」にとっては、

行動規範を効用最大化に置く「経済人」的考え方に冒頭で述べた都市の様々な見方のうち、経済学的な対して、人間はある一定の制限下において限定的な視点が一番身近なものと考えられるが、そのなかで合理性を満たすような行動をするという考え方が提個人の認識が関係してくる話題としては、効用に対唱され、人間の認知的側面に踏み込んだ実証的な研36

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85

究が進められていることにも、その一端が表れていている。また、伝統的な経済学がおもに合理性と完る。

全知識の仮定に基づき演繹的であるのに対し、経済

このような、経済学における人間の認知プロセス

心理学（行動経済学）は観察や実証に基づき帰納的へ の 関 心 の 高 ま り を 反 映 し て、1981 年 に 専 門 誌

であることを指摘している。さらに、経済心理学のJournal of Economic Psychology が創刊されている。

研究において、経済と行動を結ぶ要素として心理的

同誌は、「経済現象・過程の行動的側面、とくに社変数を考えることを提唱し、主観的幸福感（財・サ

会・心理的側面の理解を促進する研究を取り上げる

ービスまたは経済的意思決定に関する満足度、あることを目的とし、経済行動の研究に対して行動科学

いは期待した効用と実際の効用の差）を考察の対象の手法を用いることへの関心の高まりに応え、経済とすることの重要性を唱えている。

情勢に関する新しい理論と手法を喚起することによ

本題から少しそれるが、興味深いことに、これらり、社会問題のよりよい解決法を目指す」と述べて人間の認知や情報処理過程への関心は他の分野でもいる。まさに、経済活動における人間の心理・行動

見られ、1950年代後半から1960年代にかけての認知に焦点を当てるという大きな目的が明確にされてい科学（Gardner 1985）や行動地理学（Golledge andる。

Stimson 1997）での動きが代表的である。例えば、同 誌 創 刊 号 の 最 初 の ペー ジ に 掲 載 さ れ た 論 文

後者においては、情報の収集・理解の担い手として（Raaij 1981）は、“Economic Psychology”とタイトの個人に焦点を置き、空間における人間の行動は、ルが付けられており、経済心理学の特徴・意義を議

物理的な空間とともに、その人が捉える空間（心理論している。Raaij（1981）は、経済心理学は経済的な空間）にも基づくという根本的原理のもと、人行動（経済的意思決定を伴う消費者の行動とその原間と空間の相互関係を研究することを主題としてい因・結果）の研究を目的とし、消費者行動の理解は、 る。ま た、Hägerstrand に よ る 有 名 な 論 文 “What
失業率の上昇、インフレ、エネルギーの不足と価格

about People in Regional Science?”（1970）は、そ

高騰、環境汚染、食料問題と貧困といった（当時のタイトルが上記の学問的関心を端的に表している。

の）社会問題の解決に貢献し得ると述べている。

また、これらの研究は、頭の中の空間知識が実際の

また、Raaij（1981）は、経済学と心理学の関係

物理的空間とは完全に一致しないことを明らかにし、についての過去の有力な議論を紹介している。それ

経済学との関連で言えば、完全合理性の仮定に再考によると、Katona（1963）は、純粋な経済研究に察が必要なことを示す契機ともなっている。

おいては、経済行動の結果（需給関係など）を消費

さて、上記の議論の中で現れた概念のうち、支払者の心理（評価、意思決定、選択）を考慮すること

意思額と主観的幸福感については、心理的実験・調なく調べる傾向にあるが、経済行動を規定するのは、 査をもとに多くの分析がなされており、Journal of
客観的な経済状態ではなく、消費者（個人、世帯）

Economic Psychology における最近の論文でも取りが認識する経済状態であると述べている。Simon

上げられている。以下ではそれらについて紹介する。

（1963）は、経済学は、合理的行動と完全競争という原理のもとに「経済人」の行動を記述・予測する学問であり、個人（消費者、企業）の行動を研究する必要性がなかったため、これまで経済学者と心理

2 経済における心理的側面――そのઃ：支払意思額
Ryan and Spash（2011）は、支払意思額を決定

学者の間にほとんど交流がなかったと述べている。

するモデルとして、Kahneman and Ritov（1994）

そのうえで、Raaij（1981）は、経済心理学は、が提唱した「正の WTP 回答の動機付けとなるのは、

心理的な行動理論と測定手法を用いるという意味で便益の獲得よりも寄付の精神であり、回答者は、結心理学の一部であり、経済現象のよりよい説明・予果の費用・便益を評価するのではなく、社会的・公測に寄与するという意味で経済学の一部であるとし共的に大義を有する政策に対しては肯定的に回答し海外論文紹介37

ようとする」という考え方と、「大義に対して肯定または WTP =のロジスティック回帰分析）の的な態度を有する人は寄付することに効用を見出し、 種類を行なった。
WTP で測られるのはその人の態度である」という考え方を検証している。

分析の結果から、態度が支払意思額に有意な影響を与えていると同時に、態度以外の心理的変数も支

具体的には、行動意思は、態度、主観的規範、行払意思額に有意な影響を与えていることがわかった。

動統制感により決定されるとする計画的行動理論に

これらの心理的変数の影響は、年収や教育水準など

基づき、これら三つの心理的変数が支払意思額に与の社会的な変数を考慮に入れた場合にも変わらず有える影響について、CVM を用いた質問調査により意であった。このことは、支払意思額は態度によっ調べた。とくに、態度以外の心理的変数がどの程度て決定付けられる（あるいは態度を別の方法で測定影響を持つかという点の分析に焦点を当てている。

したもの）という仮説を部分的に支持するものの、質問に使われた場面設定は、環境保護についての以態度以外の心理的変数の重要性も示しており、一般

下の種類のシナリオ（実験、）であった。

的な心理的評価の要素も考慮に入れた研究の必要性

実験では、「絶滅の危機に瀕している鳥に対すを提起している。

る保護区域を提供するために、現在は農場として利また、支払意思額の分析に際しては、WTP が正用されているイングランド東部の平方マイルの土の値かかに基づいて分析を行なった際には有意な地を地域の慈善団体が購入するとした場合、それにモデルが得られたのに対して、WTP の回答値その対して寄付してもよいと思う最大金額」を尋ねた。

ものを連続変数として扱った分析においては、モデ

実験では、「スコットランドのタメル川流域に

ル全体の適合度、各回帰係数ともに非有意であった。

おける生物多様性を回復するために、治水システム

このことは、貨幣額で回答する WTP スケールが離から川への流入量を増やそうという取り組みの結果、 散的に捉えられていることを示唆し、実際、大部分
電力生産量が減る可能性があり、そのために水力発の回答者の WTP は、ポンドまたは10ポンドであ電会社にかかる費用増大分を毎月の電気料金に上乗った。つまり、WTP の回答に際しては、流通してせするとした場合、次年度の電気料金として支払っいる紙幣（あるいは硬貨）の額を単位として、限らてもよいと思う追加料金の最大金額」を尋ねた。

れた値を回答する可能性があり、CVM の利用と結心理的変数に関しては、態度については、環境保護についての一般的な態度を尋ねる Beliefs Supportive of Environmental Action（BSEA）scale とPolitical Action（PA）scale への回答を用いた。ま果の解釈には注意が必要なことを指摘している。

3 経済における心理的側面――その઄：主観的幸福感

た、主観的規範と行動統制感については、Theory

主観的幸福感（subjective well-being）に関して

of Planned Behavior（TPB）norm scale と TPB

は、Dolan et al.（2008）が、経済学および心理学のperceived behavioral control scale への回答を用い

主要な学術誌に掲載された関連研究のレビューを行た。

なっており、主観的幸福感に影響を与える要素につ

支払意思額に対する各心理的変数の影響を調べる

いて議論をしている。Dolan et al.(2008)は、同レビに当たって、上記の方法で得られた態度、主観的規ューの動機付けとして、伝統的な経済学において、

範、行動統制感を説明変数、支払意思額を目的変数

効用とは個人の選好が充足される程度を指し、個人とする回帰分析を行ない、各説明変数の回帰係数のは合理的であり完全な情報のもとに期待効用の最大

大きさを調べた。なお、目的変数の支払意思額に関化を図るという仮定が置かれるものの、選好は選択

しては、回答された支払意思額（0は除き正の値の結果の満足度に関わる指標として必ずしも適切では回答のみ）をそのまま用いた分析（重回帰分析）と、 ないことに経済学者や心理学者が気づき始めたこと
正の支払意思額の回答確率を用いた分析（WTP>38

季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85を挙げている。そのため、効用の代替としての主観的幸福感への関心が高まっていると述べている。
レビューの対象とした論文は1990年から2006年

おわりに月までに刊行された主観的幸福感の決定要因に関す

本稿では、経済行動を考えるに当たって、人間る研究であり、以下のような方針で抽出された。ま（個人）の認識や捉え方が重要な意味を持つことをず、経済学分野での論文を、データベース EconLit

示す研究を、支払意思額と主観的幸福感を題材に紹に お い て、“subjective well-being”、“happiness”、介した。人間の認知プロセスを考えることの重要性“life satisfaction”の各語をもとに検索した。それには、経済学、心理学、地理学など多くの分野で認識

加 え て、心 理 学 分 野 で の 論 文 を、デー タ ベー ス

され、学際的な研究も進められている。さらには、

PsychINFO において、上記の語をもとに検索し住宅・土地や都市居住に関する政策・計画などの応た。さらに、心理学分野において2000年以降に書か用面に示唆を与え得る知見も蓄積されている。読者

れた主観的幸福感に関するレビュー論文を検索した。 の方々には、「人間はどのように考えるのか」、「な
その結果153本の論文を抽出し、また、主観的幸福

ぜそのような行動を起こすのか」ということを考え感の指標を含む19の大規模なデータ（一国または数ることの面白さを少しでも感じていただく契機にな

か国に渡る調査）が存在することを明らかにした。

れば、筆者としても幸いである。

Dolan et al.（2008）は、上記のレビューから、主参考文献
岡敏弘（1999）『環境政策論』岩波書店.
Dolan, P., T. Peasgood, & M. White（2008）“Do We
人 属 性（年 齢、性 別、民 族 性、性 格）、社 会 的 特Really Know What Makes Us Happy? A Review of the
性・状況（教育、健康、職業、雇用）、日常の仕事
Economic Literature on the Factors Associated with
Subjective Well-being,”Journal of Economic Psycholや活動（労働時間、通勤、他人の世話・介護、地域
ogy, Vol. 29, pp. 94-122.
活動、運動、宗教活動）、自己・他人・人生に対す
Gardner, H.（1985）The Mind's New Science: A History
る態度や信念（周囲の状況に対する態度・認識、信of the Cognitive Revolution, New York: Basic Books.
Golledge,
R. G., & R. J. Stimson（1997）Spatial Behavior:
頼・信用、政治観、信仰）、人間関係（婚姻およびA Geographic Perspective, New York: Guilford Press.
親密な関係、子どもを持つこと、家族や友だちに会
Hägerstrand, T.（1970）“What about People in Regional
うこと）、経済・社会・政治的な環境（収入格差、Science?”Papers in Regional Science. Vol. 24, pp.
7-21.
失業率、インフレ、福祉制度および公的保険、民主Kahneman, D., & I. Ritov（1994）“Determinants of化の程度、気候および自然環境、地域の安全・安心、Stated Willingness to Pay for Public Goods: A Study in
都市化の程度）が考えられると議論している。
the Headline Method,”Journal of Risk and Uncertainty, Vol. 9, pp. 5-38.
レビューの結論として、Dolan et al.（2008）は、Katona, G.（1963）“The Relationship between Psycholo主観的幸福感の指標は、客観的な状況（環境）の違
gy and Economics,”in S. Koch, ed., Psychology: A
いを反映しているようだと述べる一方で、異なる研Study of a Science(pp. 639-676）. New York: McGraw究から得られた結果を相互に比較することは難しい
Hill.
Raaij,
W. F. van.（1981）“Economic Psychology,”Jourことを指摘しており、その原因として、変数の分類
nal of Economic Psychology, Vol. 1, pp. 1-24.
（カテゴリー分け）や投入された制御変数の違いな
Ryan, A. M., & C. L. Spash（2011）“Is WTP an
どを挙げている。このように、既存の研究結果はまAttitudinal Measure? Empirical Analysis of thePsychological Explanation for Contingent Values,”
だ十分に強固なものとは言えず、因果関係の解明をJournal of Economic Psychology, Vol. 32, pp. 674-687.
含め、さらなる研究が必要だとしている。そのもとSimon, H. A.（1963）“Economics and Psychology,”in S.
で、ある程度の一致を見せる結果もあり、健康を損
Koch, ed., Psychology: A Study of a Science（pp.
685-723）, New York: McGraw-Hill.
なうこと、親しい人との別離、失業、社会的な接観的幸福感に影響を与える変数としては、年収、個触・活動が少ないことは、主観的幸福感に負の影響を与えることは確かなようだと述べている。

石川 徹

東京大学空間情報科学研究センター准教授

海外論文紹介39

センターだより

追悼･吉田あつし先生（吉田あつし先生 お写真）

●吉田あつし先生の主要著書・論文『日本の医療のなにが問題か』NTT
出版、2009年。

住宅経済研究会の研究委員とし宅ストックの推計」（吉田あつして多大な貢献をいただいた吉田あ・哈純）を皮切りに、2004年「東つし先生が本年月19日に逝去さ

京大都市圏における住宅建設の空れました。

間的クラスタリング」（吉田あつ53歳の働き盛りで、次々と優れし・七條達弘）、2008年「学校のた研究成果をあげてきておられて質と地価」（吉田あつし・張璐・いる最中に突然去って行かれたの

牛 島 光 一）、2010 年「J-REIT には、住宅経済研究会のみならず、おけるリスク評価の合理性」（鈴日本の経済学会全体にとって大き

木陽祐･吉田あつし）と、本のな痛手です。

優れた実証研究を本誌にご寄稿い住宅経済研究会には2007年度かただきました。

らご参加いただき、2007年度から

これらの論文が顕著に示してい2009年度まで年間継続して本誌ますように、吉田先生の研究は、トフォリオのリスク推定」『ジャ 『季刊住宅土地経済』の編集委員

重要な政策課題に対して、きちん

としてもご尽力いただきました。

とした理論的枠組みと高度な計量研究会および編集委員会では、特経済学的手法を用いて切り込んでに実証分析における統計的な問題いくという一貫した特長がありまについて数多くの有益なアドバイ

す。これらの研究は、残された者

スを提供していただき、議論のレたちにとっての里程標として、大ベルアップおよび『季刊住宅土地

きな刺激となり続けることでしょ経済』のクォリティ確保に欠かせう。

「平均分散モデルにおける最適ポー
フィー・ジャーナル』（2003年）“Effects of the Reform of Social
MedicalInsurance

SysteminJapan,”The Japanese Economic
Review,Vol. 53 (4) 2002,

pp.

444-465.
“Estimating Saving Functions in the
Presence of Excessive-zeros Problems,”The Econometrics Journal,
Vol. 15, 2002, pp. 417-438.

ない存在でした。
また、2001年の「都道府県別住

編集後記

ご冥福をお祈り申し上げます。
金本良嗣（政策研究大学院大学教授)

編集委員
委員長

小学年の息子が好きなテレビ番
組に「ウルトラマンネオス」がある。
月中旬まで TOKYO MX で再放送されていた。ネオスは初代ウルト
ラマンから数えて20代目あたりで、
ウルトラマンは全部で30人(体)くらいになるようだ。
ネオス放送後のわが家の食卓で、時々、番組内容が話題になった。息子は、ネオスは敵を倒すのに何故最初から必殺技を出さないのか、という素朴な疑問を発し、大人は、地球を守る警備隊（名称：ハート）は任務の重大さの割に隊員が少ないし、戦闘機も台しかないので、予算の

委員

山崎福寿
浅田義久
金本良嗣
瀬古美喜

大幅増額が必要だなどと突っ込みを言っていた。
去る月19日にご帰霊された筑波大学・吉田あつし先生の葬儀の場に 季刊 住宅土地経済
は、先生の業績を表す著書、教え子 2012年夏季号（第85号）
たちとの交流を示す品々とともに、 2012年ઉ月ઃ日 発行
先生のお気に入りと説明が添えられ、 定価750円(内消費税35円）送料180円
ピグモン等のウルトラ怪獣のフィギ 年間購読料3,000円（税・送料共）
アが多数飾られていた。ご家族公認 編集・発行 ㈶日本住宅総合センター
東京都千代田区麹町4-2の熱心な趣味だったと思われる。わ
麹町4丁目共同ビル10階
が息子はネオスが一番好きだが、吉〒102-0083
田先生のお気に入りは何代目ウルト
電話：03-3264-5901
ラマンか。
http://www.hrf.or.jp
吉田先生のご冥福を心よりお祈り
編集協力
堀岡編集事務所
申し上げます。
（Ｔ・Ｎ）
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季刊 住宅土地経済

2012年夏季号№85