［巻頭言］

住宅の断熱とコベネフィット
村上周三

一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構理事長

地球環境問題の緩和に向けて低炭素化が叫ばれるなかで、民生部門からのCO2排出量は大幅に増加してきた。住宅分野の省エネが求められている。
住宅断熱の普及は遅々としている。断熱基準の運用は1980年にスタートしたが、無断熱の住宅が未だに全体のઆ割を占めている。断熱の普及が遅い理由の一つは、住まい手にとって経済的負担が大きいことである。
住宅で暖房用に支出される金額は全国平均で3.8万円/(年・世帯）程度である。断熱向上により暖房用支出は削減される。断熱向上による省エネ割合を多めに見積もって50％とすれば、暖房用支出は઄万円弱削減される。一方、断熱向上のための工事費は新築の場合で100万円程度であるから、工事費の投資回収には約50年が必要である。改修工事ならばこの数倍になる。暖房用
支出の多くない平均的家庭にとって、断熱向上は経済的に魅力的なものではない。
断熱向上は光熱費の削減という便益の他にも多くの便益をもたらす。
IPCC ではこれをコベネフィットと呼ぶ。コベネフィットは健康改善、快適性向上、遮音性向上など多様であるが、特に注目されているのが健康改善である。
室温が低すぎるとさまざまな健康障害が発生する。特に循環器疾患（脳血管／心疾患）の専門医にこの問題に対する関心が高い。断熱向上による健康改善効果を金額換算して光熱費削減の便益に加えれば、断熱工事の投資回収
年数が大幅に短縮され、断熱投資の負担感は軽減され投資対象として魅力的なものになる。さらに、健康改善は医療費や介護費の削減という社会的便益ももたらす。
現在、国土交通省主導の下に、省エネ、健康改善などのコベネフィットを統合的に組み込むスマートウェルネス住宅の研究、モデル事業が進められている。

目次●2015年夏季号 No.97［巻頭言］住宅の断熱とコベネフィット［特別論文］住宅・都市政策今昔

村上周三

和泉洋人

［論文］不動産バブルと金融危機の解剖学અ

1

2
西村清彦

［論文］女性就業の地域差と通勤費用・住宅市場について［論文］日本の既存住宅市場と借家権保護

10
安部由起子

27
［海外論文紹介］風力発電から生じる騒音・景観破壊に関する経済評価 森田 稔
エディトリアルノート
8
センターだより
編集後記
40
40

20

瀬下博之

36

特別論文

住宅・都市政策今昔
和泉洋人
KEP（公団実験住宅）、NPS（ニュープランシステム）、キッチンシステムなどの住宅部品のはじめに開発などです。今から見てもきわめて先進的な

昭和51年に建設省に入省し、その後国土交通

取り組みも行なわれました。優良住宅部品認定

省の住宅局長を最後に国土交通省からは離れた制度を創設し、認定部品について賠償責任保険のですが、その間、多くの住宅・建築・都市にと保証責任保険が付保されるという仕組みです。

かかわる制度の創設や改正に携わる機会に恵ま

わが国における PL 法の制定が平成ઈ（1994）

れました。改めて振り返ってみると、新法の制

年、住宅瑕疵担保法の制定が平成19（2007）年

定が10、既存の法律の改正が19に及びました。

であることを考えると、その先進性がわかるとその中から印象に残るものを中心に、さらに、思います。

国土交通省を離れた後今日まで担当した政策をご紹介します。読者の方々に少しでも参考になれば幸いです。

地区計画制度
昭和50年代はまちづくりの世界では乱開発、ミニ開発、相続を契機とする優良住宅地の細分

入省時化等が大きな問題となっていました。用途地域

昭和51（1976）年に当時の建設省に入省し、をはじめとする都市計画の地域地区では対応が住宅局の住宅建設課に配属されました。今と違できないため、先進的自治体では要綱、条例ない当時の住宅政策の柱は、公営住宅、公団住宅

どを制定し、これらの問題に対応しようとして

等公的住宅の直接供給と住宅金融公庫による財きました。一方、このような取り組みは最終的投資金を原資とした直接金融でした。住宅建設

な強制力に欠けるため都市計画法、建築基準法

課は技術屋さんの課で、今では想像もできませを改正しドイツの地区詳細計画に範をとった制

んが、地方公共団体の担当者が公営住宅の設計

度 を 創 る べ き だ と い う こ と に な り、昭 和 55

図を持ってきて、何もわからない私が偉そうに（1980）年に創設されたのが地区計画制度です。

図面の審査などを行なっていました。当時もす私が係長として初めて取り組んだ法律改正であでに、このような直接供給政策の持続可能性にり今でも当時の議論をよく覚えています。

ついて疑問を持つ向きもあり、新人の私が初め当初の地区計画はベースの地域地区による土て上司に提出したレポートは間接供給政策と直地利用規制を強化するだけの機能でした。地区

接供給政策を比較し、公営住宅など直接供給の計画制度はその後さまざまな機能を持つように優位性を説明するものでした。

なります。当時、新しい課題がまちづくりに生一方、このような官需を前提にさまざまな技

じると地区計画制度の改正や新たなタイプの地術開発・製品開発が行なわれたことも事実です。 区計画制度を創り、しのぐということが続きま2

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

した。これを称して「困ったときの地区計画頼

著者写真み」などと言ったものです。

バブル時代
昭和62（1987）年から平成અ（1991）年にかけて戦後અ回目の、そして地価の上昇もバブル崩壊後の経済に対する悪影響も最も極端だった

いずみ・ひろと
1953年、神奈川県生まれ。東京大学工学部都市工学科卒。建設省（現・国土交通省）入省、国
土交通省住宅局長、内閣官房地域活性化統合事務局長、内閣官
房参与などを経て、現在、内閣総理大臣補佐官。工学博士（東京大学）。東京大学教授、慶應義塾大学特任教授および政策研
究大学院大学客員教授を兼任。

バブル時代が来ます。
地価高騰が生じると、ご承知のように、二つる確率は低いけど公営住宅がある。高所得者はのアプローチからの政策が講じられます。一つ

住宅金融公庫の資金を借りることができる。中は、投機の抑制。税制や土地取引規制等を通じ堅所得者の住宅政策が欠落している」という議

たムチの政策です。もう一つが、供給拡大策。

論が盛んになされました。財政制約を考えれば、事務所や住宅の供給を増やすことにより市場を

公営住宅の入居階層を引き上げ、供給を拡大す

通じて価格の抑制を促すアメの政策です。

ることは不可能です。そのような背景のもとに、この時代、まさに「困ったときの地区計画頼

平成ઇ（1993）年に創設されたのが、民活型のみ」でした。東京をはじめとする大都市圏には、 公的賃貸住宅である特定優良賃貸住宅制度です。
わが国の産業構造の転換に伴う重厚長大産業の平成આ（1992）年ઉ月、私が予算担当専門官

工場跡地、そして国鉄の民営化に伴い処分されとして当時の住宅建設課に着任した時には影もることになった大規模な操車場跡地が発生しま

形もありませんでした。すでに準備されていたした。このような貴重な土地を、民間活力によ

平成ઇ年予算要求を持ってઋ月、当時の大蔵省り活用するための制度が求められました。そのの担当主査だった香川俊介さん（現財務省事務答えが規制緩和版の地区計画である再開発地区

次官）に説明に行きました。数時間説明し終わ計画制度です。民間の力で必要な公共・公益施ったところで、香川さんが「和泉さんほんとう設の整備を行なってもらうことを条件に、用途、 につまらない予算要求ですね！」と感に堪えた
容積、高さ等の制限を緩和し、段階的に大規模ように言ったのです。私自身、持っていった要

用地の開発を進め、都市機能の高度化を図ろう

求が当時の課題にまったく答えていない要求でとするものです。汐留の操車場跡地、さいたまあることは十分自覚していたので、私のほうも新都心、六本木の防衛庁跡地等の開発が再開発「本当につまらない予算要求です。全部チャラ

地区計画制度の活用で実現しました。

にしてやり直しましょう」と返しました。

同時にこのころ、従来あまり縁のなかった都

そこからがスタートでした。結果、まったく

市計画と住宅政策が制度的に関連を持つように要求もしていない、当然、法律も税の準備もしなりました。都心部での住宅供給を増やすためていなかった特定優良賃貸住宅制度ができたのに、住宅に限って容積を緩和する用途別容積型です。

地区計画、用途地域を通じて住宅地の保全を図香川さんとはその後もたびたび一緒に仕事をるための住居系用途地域の細分化（અ種類→ઉ

することになりました。思い返せば、この時が種類）などです。このような都市計画と住宅政直接供給から間接供給に舵をきる住宅政策の転策の連携は今日でも重要な課題になっています。 換の始まりでした。この基本的枠組みは、平成

住宅政策の転換期
バブル時代、大都市圏では「低所得者は入れ13（2001）年に創設され、今日の高齢社会の住宅政策の柱となる高齢者向け優良賃貸住宅制度に反映されます。一方、直接供給の典型例であ住宅・都市政策今昔

3

った公営住宅制度も、平成ઊ（1996）年に改正

本格的に都市再生に乗り出します。内閣官房にされ、民活型そして家賃制度も市場家賃と連動

都市再生本部事務局が設置されました。

した応能・応益型の導入が実現しました。
今日でも為替レートは経済の重要関心事です。

事務局は全国の自治体、民間デベロッパー等に検討中の都市再生プロジェクト、そしてその当時も円が強く、ઃドル80円程度でした。このようなプロジェクトが円滑に進まない理由を詳

レートで計算すると日本の住宅はアメリカに比細にヒヤリングしました。その結果、①手続き

べて単価が઄倍であるということになり、住宅の短縮化など時間リスクの低減、②民間の創意

価格の低減が大きな関心事になりました。

工夫を活かせる都市計画制度、③都市再生資金「住宅建設コスト低減に係るアクションプロの確保、④民間都市再生の成立に必要な基盤整グラム」が決定されました。同時に、欠陥住宅

備のઆ点が民間事業者の要望のポイントであり、問題がマスコミをにぎわすことになります。そかつ、障害であることがわかりました。

の双方への対応として講じられたのが建築基準政府をあげてまちづくりに正面から取り組ん

法の性能規定化、建築確認の民間開放、住宅品

だのは、関東大震災の復興や戦災復興の取り組

質確保法の制定です。性能規定化により海外のみを除くと初めてでした。官邸の強力なイニシ

さまざまな構法や材料の、わが国における活用

アティブにより、さまざまな改革を実現しましを円滑化し、コスト低減に寄与するとともに、た。その仕上げとして都市再生緊急整備地域を

民間建築確認機関を活用し、建築確認検査体制

政令で指定し、そのなかで事前確定的でかつ大の強化を図り、同時に住宅性能表示制度、10年

胆な規制緩和を行なう都市再生特別地区の活用

間の瑕疵担保の義務付け、各地の弁護士会の協や税制、金融支援などを駆使して都市再生を促力を得た住宅紛争処理体制の整備を通じ、住宅進する現在のスキームの原型が出来上がったのの品質確保、消費者保護、適正な競争環境の整です。
それまでの都市計画の歴史は常に地方分権で備を図ろうとするものでした。
これらの一連の制度整備により、住宅政策はしたから、都市再生緊急整備地域を国が政令でさらに本格的に市場活用型に転換します。それ決めるという仕組みは、従来の時計の針を逆にまで઄年程度であった住宅の瑕疵担保責任を、

戻す、まさに官邸主導の政策でした。先ほど

基本構造部分に限定するとはいえ、一気に10年「困ったときの地区計画頼み」という話をしまに延長するわけですから、住宅・不動産業界としたが、最近は「困ったときの都市再生特別措の調整はなかなか大変でした。また、日弁連の置法改正」です。平成13年の法律制定以降、地支援のもと各地の単位弁護士会の協力を得て住方都市の既成市街地の再生を図るための街づく

宅紛争処理の体制ができたことも素晴らしいこり交付金（初めての交付金制度。今日の社会資とでした。多くの関係者の協力と理解で住宅政本整備総合交付金の原型）、国際拠点形成を目策が改革されました。

指す特定都市再生緊急整備地域、新宿駅のような巨大ターミナル周辺を対象にした都市再生安

都市再生への取り組み

全確保計画の導入、都市のコンパクト化を誘導

バブル崩壊後、わが国は長い経済低迷期に入ります。平成13（2001）年に誕生した小泉政権

する制度などが都市再生特別措置法改正により実現しています。

は、都市再生を経済対策の主要な柱として位置

このころ同時に大きな問題として顕在化してづけます。都市重視、効率性重視、民間重視がいたのが、地方都市の中心市街地の衰退です。

構造改革のキーワードでした。総理が本部長、

もともとその傾向はあったのですが、平成12全閣僚が本部員となる都市再生本部を立ち上げ、 （2000）年に大規模小売店舗法が廃止されると
4

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

衰退が加速化されました。政府は廃止に先駆けの名の通り民間金融機関が長期・固定の住宅ロて、商店街の近代化と関連インフラの整備を図ーンを安定的に供給できるよう、民間金融機関

る中心市街地における市街地の整備改善およびの住宅ローン債権を買い取り証券 (MBS) 化し、商業等の活性化の一体的推進に関する法律を制証券市場で投資家に売却することを主要な業務定しましたが、結果として十分な効果があげらとすることになりました。いわゆるフラット35

れませんでした。そのため平成16（2004）年に、 です。この改革により、一時は6000億円を超え
大規模店舗などの立地に対する用途地域によるる国費を投じていましたが、この膨大な負担が規制を抜本的に強化するとともに、中心部への解消されました。現在は質の高い住宅を誘導す

住宅や病院等の公益施設の立地を促す中心市街

ることに的を絞った予算措置がされています。

地活性化法を整備しました。人が住むこと、そこのように、「住宅政策の転換期」で述べた

して、その人々の生活を支える病院、福祉施設

改革が二つの重要な組織においても実現していなどの立地があってはじめてまちが活きてくるます。

ということが明確に認識されました。

独立行政法人改革

構造計算書偽装事件
平成17（2005）年11月17日、構造計算書偽装昭和25（1950）年に創設された住宅金融公庫事件いわゆる姉歯事件が公表されました。姉歯と、昭和30（1955）年に創設された日本住宅公元建築士が関与した物件においてマンションを団は、住宅政策の大きな担い手です。両組織も含む99棟で構造計算の偽装があり、80棟で耐震

経済社会情勢の変化に応じ、そして、行政改革

性が不足し、著しく危険なマンションも多数にの要請を受けてその役割を変えてきました。

のぼったという建築行政史上最悪の事件でした。

日本住宅公団は昭和56（1981）年に住宅・都

建築主、特にマンションの居住者に大きな被

市整備公団、平成11（1999）年に都市基盤整備

害と苦痛を与え、建築行政に深刻な反省を求め

公団、平成16（2004）年に都市再生機構と名前る事件でした。建築確認の民間開放や住宅性能

も機能も変わってきました。この名前の変遷は、 表示制度等諸制度の信頼を根幹から覆す事件で時の住宅・都市政策のウエートの変化を反映しもありました。当時、私は住宅局の審議官でしています。スリムにはなりましたが、都市再生

たが、北側一雄国土交通大臣、山本繁太郎住宅

機構は20年以上の長期にわたるため民間だけで局長のもと精一杯取り組ませていただきました。

はリスクを取りきれない大手町地区の連鎖型再このような事件を઄度と起こさないため、建築開発、地方都市におけるノウハウの提供、阪神

確認・検査の厳格化、建築士等の業務の適正化、淡路大震災や東日本大震災のように地元自治体

罰則の大幅強化等を内容とする建築基準法、建だけでは対応しきれない震災復興等で大きな役

築士法の改正が行なわれました。さらに、マン割を果たしています。

ション供給業者が倒産した結果、瑕疵担保責任

一方、住宅金融公庫は創設以来、長期にわたの履行がなされずマンション居住者を中心に大り国民の住宅取得資金を直接供給してきました。 きな被害が生じたことを踏まえ、住宅瑕疵担保
住宅金融公庫は国費を投入して住宅ローンの金法が制定されました。これら一連の制度整備に利を引き下げてきましたが、その負担が膨大により、今日では新築住宅に関する消費者保護はなってきたこと、民間金融機関が積極的に住宅

従来に比べると格段に改善されました。

ローンを提供するようになったこと等を踏まえ、一方、建築確認・検査の厳格化に関する事前平成19（2007）年に住宅金融支援機構になりまの準備が不十分だった結果、その後、建築着工した。機構は、直接融資は基本的にはやめ、その大幅な減少と遅延が生じ、さらなる迷惑をか
住宅・都市政策今昔

5けてしまったことは痛恨の極みであり、今でも直近では消費税引き上げに伴い住宅ローン減

私にとって忘れることのできないできごとです。

税が大幅に拡充されました。一般の住宅に対しそしてさまざまな改善はしながらも、なお今ては最大4000万円、長期優良住宅等に対しては

日、免震装置の偽装事件が生じる等まだまだ取最大5000万円を控除対象借り上げ限度額とし、り組むべき課題が残されているのも事実であり

控除率ઃパーセント、所得税からの控除限度額ます。

は実に10年間で最大400万円、500万円、加えて住民税からも最大年間13.65万円が控除される福田総理と200年住宅というものです。同時に、所得が低く、これら官房長官を辞職された福田康夫先生が自由民の減税の恩恵を十分受けることができない人々

主党の住宅・土地調査会長に就任されました。

のために、消費税率ઊパーセントの時は最大30

私は、福田先生の地元である高崎市役所に昭和万円、そして10パーセントの時は最大50万円を、58（1983）年આ月からઅ年間出向していたので所得に応じ給付するすまい給付金制度も整備さ

個人的な面識は若干ありましたが、およそ国土れています。さらに最近では、高齢世帯から若交通省や住宅政策には縁の薄い先生でした。ご年世帯への所得の移転を促すことが必要という説明に参上した時、福田先生は日本の住宅の耐議論のもと、住宅税制においても、時期により用年数の短さを指摘し、そのような住宅供給、ますが最大3000万円までの住宅取得資金に係る市場のあり方を根本的に改革しないかぎり、住贈与税の非課税措置が講じられています。

まいどころか豊かな生活すら実現しないという住宅税制はこのように、減収額も大きな租税特別措置であることから、常に産業界、政界なことを滔々とおっしゃいました。
正直言って、びっくりしました。福田調査会

どを巻き込み、さまざまな調整の結果決まるこ

長のイニシアティブによりさまざまな議論が行とになっています。はじめに最大の政治的なテ

なわれ、並行して住宅建設計画法も住生活基本

ーマといったのは、そのような意味です。私が法に改められ、ストック重視の住宅政策に明示

住宅局長の時は、先ほども述べたように、構造

的 に 舵 を き る こ と に な り ま し た。平 成 19

計算書偽装事件後の改正建築基準法に起因した（2007）年ઈ月に、調査会から「200年住宅ビジ

建築着工の大幅減という大問題がありましたが、ョン」が発表されます。同年のઋ月、福田先生

それを除けばもっともエネルギーを費やしたのは総理大臣に就任しますが、先生が残されたビが税をめぐる調整であり、今日も同様です。

ジョンは、平成20（2008）年12月に、長期優良住宅の普及の促進に関する法律の制定により実現します。住宅の寿命に正面から光をあて、その改善を志した初めての制度でした。

民主党政権と総合特区制度
平成21（2009）年ઋ月、民主党政権が誕生します。私はઉ月に国土交通省を離れ、内閣官房
地域活性化統合事務局長になっていました。地

住宅税制

域活性化統合事務局は、先ほど紹介した都市再住宅政策にとって住宅税制は最大の政治的テ

生本部事務局と中心市街地活性化、地域再生おーマであり、重要な政策手段であり、同時に住よび構造改革特区の各事務局を統合した内閣官

宅産業を通じた経済活性化にとって最も影響の房としては極めて大きな組織です。従来は、こある事項です。近年、住宅取得能力の向上と経れらの政策が一つの事務局にありながら縦割り

済活性化の観点から、大規模な住宅ローン減税で運営されており相乗効果を上げているとは言制度が導入されてきました。その内容は経済社

えませんでした。このようななか、地域活性化

会の変化に応じ変わってきました。

の先進モデルを創出するため規制改革、税・財

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季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

政・金融支援を集中的に投入するための制度と者等から構成される国家戦略特区区域会議で策して創設されたのが総合特区制度でした。

定するという内容です。特区を政令で決めると選択と集中の考え方でモデル地区を選定し、いう点は都市再生緊急整備地域と同じですが、

健康医療、環境エネルギー、農業等多様な産業

産業政策と都市再生を制度的に一体化し、都市活動の活性化を促す特区をテーラーメイドでつ計画等の案も特区会議が決めるという大胆な制

くることを通じ、地域活性化の先進モデルを創度になっています。

ろうとするものです。このあたりから、従来縦地方創生はアベノミクスの成果を全国津々割りであった都市再生と産業政策の連携が実現

浦々まで広げていこうとするものです。従来もします。都市再生特別措置法が改正され、国際地域活性化政策はさまざま講じられてきました

拠点としての特定都市再生緊急整備地域の制度

が、民間団体である日本創生会議が日本の自治ができますが、例えば東京圏ではこの緊急整備体の半分が将来消滅するという刺激的なレポー

地域と国際戦略総合特区の地域を重ね合わせ、トを発表したこともあり、今度こそ最後のチャ

都市再生と産業政策を一体として実行するといンスであるという危機意識を背景に、まち・ひう機運が出てきたことは評価されることです。

と・しごと創生本部が総理を本部長として設置

安倍政権の誕生されました。長期ビジョンを策定するとともに、①地方における安定した雇用を創出する、②地安倍政権は現在進行形です。衆参のねじれが方への新しい人の流れをつくる、③若い世代の解消され、久しぶりの安定政権でもあります。

結婚・出産・子育ての希望をかなえる、④時代

経済対策アベノミクスを最重点に掲げ、大胆なに合った地域をつくり、安全なくらしを守ると金融政策、機動的な財政出動、民間投資を喚起

ともに、地域と地域を連携することを目標とすする成長戦略をઅ本の矢として今日まで切れ目る総合戦略が閣議決定され、これから地域におなく実行してきました。さまざまな評価はあり

ける取り組みが本格化します。

ますが、ઃドル80円程度であった為替レートは総合戦略の目標にもあるよう、この取り組み

120円程度になり、8000円を切った株価は઄万においては産業政策、医療・介護・福祉政策、円程度になり、失業率、有効求人倍率等を含め、 そして都市政策を含む地域政策が一体化し、初
この઄年強の成果は大きなものがあります。

めて総合的な地域活性化の取り組みが実現しつ

成長戦略の一環として創設されたのが国家戦つあります。さらに、これらすべての取り組み

略特区です。この制度においてはじめて産業政の基盤となる国土強靭化基本計画が先行して決策等と都市再生が制度的に一体化します。都市

定されています。安定政権のもと関係者が一丸

計画法、土地区画整理法、都市再開発法およびとなって希望の持てる、持続的な日本の未来を都市再生特別措置法の特例を設け、国家戦略特築くチャンスです。

別区域計画に記載して内閣総理大臣の認定を受けることにより、都市計画の決定等や事業に係おわりにる認可等がなされたものとみなすワンストップ「住宅・都市政策今昔」と題し、長々と駄文処理が実現しました。さらに、特区計画に定めを書き連ねてきました。きわめて個人的なかつることにより、都心居住のための住宅の容積の偏った住宅・都市政策史のサマリーでもありま緩和等も行なえるようになりました。加えて、す。住宅・都市の分野で活動される方々にとっ記載する都市計画等の案は、本来の都市計画決て今後の住宅・都市政策を考えるうえで少しで定権者である自治体ではなく、特区担当大臣、も参考になれば幸いです。

自治体首長、特区内で事業を実施する民間事業
住宅・都市政策今昔7エディトリアルノート

本号に掲載されている本の論膨張であった。実際に、信用膨張と通勤費用・住宅市場について」）

文は、いずれも現在の日本の重要が起こったことをデータで確認しは、女性就業率の地域差を、通勤な政策課題に関連したテーマを扱

たうえで、この時期には、「CP」

費用と住宅価格などの都市経済学っている。

や「金利規制のない大口定期預の文脈で解き明かしたものである。

◉

金」などの金融革新が起こっていまず、最初に高学歴夫婦、いわ西村論文（「不動産バブルと金たこと、非金融企業によるリスク

ゆる power couple が大都市に集融危機の解剖学અ」）は、2000年

フリーでの確かな裁定機会が存在中するという主張をして、大きな注

代後半に始まった米国のサブプラ

していたことなどがていねいに描目を集めた Costa and Kahn(2000)

イム・不動産バブルと金融危機を写される。また、銀行の優良顧客などの、女性の就業と居住地に関論じた西村（2014）と、ほぼ同時が間接金融から直接金融にシフトする先行研究のていねいなサーベ期に起こった欧州の住宅バブルとしたため、銀行が貸出先を求めてイが行なわれる。

金融危機を論じた西村（2015）を

小企業の融資件数を劇的に伸ばし

日本では、この女性の就業と居踏まえたものである。ここでは、たこと、不動産関連の貸し出しを住地との関係を明示的、体系的に1980年代後半の日本の不動産バブ

急増させて、信用の質の低下をも扱った論文はあまりなかった。しルおよびその後の金融危機と、たらしたことが、示される。

かし、近年成長戦略として女性の2000年代後半の欧米の不動産バブ

さらに西村論文では、実質地価活躍が大きく取り上げられ、一方ルおよび世界金融危機の類似性をが崩落したとき、ピークから底まで地方創生という形で、出生率の明らかにし、同じメカニズムが働でどの程度下がったか、どのくら

地域格差に注目が集まっている状

いていることを論ずる。

い時間がかかったかの比較を、日況では、就業している女性の地域

まず、西村（2014）および西村

米欧間で行なっている。そのうえ

分布に関するメカニズムを解き明（2015）で示された、世界経済的で、バブル崩壊の規模と人口構成

かすことは、政策的にもきわめてな二つの共通要素である悪性のバ比の変化が驚くほどの符合を示し重要なテーマになっている。

ブルの発生と崩壊には、(1)人口ていることを発見している。

安部論文では、まず就業構造基

動態が、若く壮年人口が多い状態

西 村（2014）、西 村（2015）と本調査（1982〜2012）の記述デーから高齢化が進む状態へと劇的に

本号の西村論文は、バブルの発生タを用いることで、(ⅰ)正規雇用

スウィングしたこと、そうした人と崩壊を、人口要因と信用膨張が就業率は当初、地方部のほうが首口構成の変化が人々の長期的な期

きわめて説得的に説明することを、 都圏よりも高かったものが、1997

待を過度の楽観から過度の悲観に記述データと歴史的な事実から示

年以降、若年層を中心にこの傾向

スウィングさせたこと、(2)新しした。しかし、大きな発見であるが逆転していくこと、(ⅱ)東京都

い金融技術・手段の普及による信 「人口構成の変化度合いとバブルと東京近郊を比較すると、1997年

用の急激な拡大が同時に起きてい崩壊の規模、期間の符合」につい以降には東京都のほうが東京近郊

ること、が確認される。その上で、 ては、西村氏が述べるように「なよりも、正規就業率が高くなった

この二つの要素の日本における動ぜここに符合が生じるのか、そのこと、などのファインディングがきを記述する。

経済理論あるいは社会理論はまだ報告されている。そして、そのう

日本の生産年齢人口比率には、ない」というのが現実であろう。

えで、単身型都市モデルを用いる

1970年頃と1990年頃の二つのピー

これを契機に、人口要因を明示的ことで、中心部での夫婦共働きのクがあり、この両時点とも実質地に考慮した理論の発展が起こるこ

世帯のビッドレントが、片方のみ価が大きく伸長した。このうち、とを期待したい。

が通勤するケースを上回る可能性

1990年頃のピークにおいて悪性の◉が高くなり、中心部には夫婦共働

バブルが発生し、その要因は信用

安部論文（「女性就業の地域差

きが住み、郊外には妻が中心部に

8

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

は通勤しない（専業主婦または、れることがあるものの、整合的なの非対称性により売買価格よりも中心部以外での雇用）となることモデルによって説明されたことは低い価値の耐久性の低い住宅しかを予想している。

ないと言ってよいだろう。

購入できないリスクを抱えること

このモデルが暗黙に前提として

瀬下論文は、情報の非対称性とになる。住宅の当初の保有者もこいるのは、都心に熟練労働を用い住宅に固有な投資が存在する設定

れを裏返したトレードオフ関係にるような機会が集中しているといの下では、強い賃借権保護が、逆直面しているため、情報の非対称う事実であろう。集積の経済が強選択問題を大きくすることを体系性があっても、分離均衡が実現し、く作用する高度な第三次産業が、的に示すことで、「なぜ日本だけ

中古住宅市場が消滅することには都心に集中するという傾向が、安が」という問題に一つの理論的なならない。

部論文が指摘するような高度な人回答を与えている。

日本の賃借権保護がきわめて強

そのメカニズムは、以下のとおいレベルにあることはよく知られンを規定してきたのかもしれない。 りである。完全な賃借権保護の下ており、一見何の関係もない賃借

しかし、これによってもたらされで、長期の居住者は、賃貸住宅に権保護が、中古住宅市場におけるている居住パターンが、厚生水準

居住しても、持家として購入して逆選択問題を大きなものとしてい等にどのような影響を与えているも、自らが行なった住宅に固有なるというロジックは、日本の中古かは、必ずしも明らかにはされて投資成果をすべて享受できる。一住宅市場の特殊性をきれいに説明いない。また、安部論文で示され方、情報の非対称性が以下のようしている。ただし、このモデルでているのは、時間費用を節約するな行動の差異をもたらす。つまり、 は持家においても、賃貸住宅におための立地行動であり、夫婦であ耐久性の高い住宅を持つ当初の住ること、女性であることが明示的宅の所有者は、賃貸化することで、 われるということが前提となってに反映されたものではない。これ

居住後に耐久性能が明らかになっいるが、賃貸住宅で居住者の改修らの特徴を組み込んだ、より政策た段階で、それを反映した高い家やリフォームを明示的に組み込ん的な含意の深い研究が行なわれる賃を受け取ることができる。しかでいるものは、少なくとも近年まことを期待したい。

し、当初の売買価格に高い耐久性

では稀であるというのが現実では的資本を有する女性の居住パター

いても、住宅に固有な投資が行な◉能を反映させることができない。

ないだろうか。また、耐久性の高

瀬下論文（「日本の既存住宅市

このため、売却という選択肢はとい住宅は賃貸化されるという結論

場と借家権保護」）は、なぜ日本られない。逆に、耐久性の低い住は、日本の賃貸住宅の質と整合的の中古住宅流通市場が他の国に比宅を持つ当初の住宅の所有者は、であろうか。これらの実態を反映して未発達なのかを、理論的に解売却することで、真の耐久性が明した研究を今後期待したい。

明したものである。

らかになっていない高めの価格で、

従来、情報の非対称性がこれをもたらしていることが、多くの論住宅を売ることに成功する。この 〈参考文献〉
ため、耐久性の高い住宅は中古住者によって主張されてきた。一方、 宅市場から駆逐され、最終的に中
なぜそのような現象が日本だけで(Ｍ･Ｎ)

古住宅市場は消滅してしまう。

もたらされているかは、必ずしもしかし、賃貸借権保護が不完全

明らかにはなっていなかった。複な場合、ホールドアップ問題が発数均衡のうち悪いほうの均衡が、生するため、長期の居住者は持家

歴史的に形成されたという説明や、 を購入することで、居住住宅に固
不動産流通市場において情報の交有な投資の果実を吸い上げられる換コストが高いことなどが指摘さリスクを回避できる一方で、情報西村清彦（2014）「不動産バブルと金融危機の解剖学」『住宅土地経済』第93号、10-19頁。
西村清彦（2015）「不動産バブルと金融危機の解剖学 欧州金融危機の反映」『住宅土地経済』第95号、16-25頁。
Costa, Dora L. and Matthew E. Kahn
（2000）“Power Couples: Changes inthe Locational Choice of the College
Educated, 1940-1990,” Quarterly Journal of Economics, Vol. 115 (4), pp.
1287-1315.

エディトリアルノート

9

論文

不動産バブルと金融危機の解剖学અ
1980年代日本「バブル経済」の世界経済的再考

西村清彦
筆者は、本論に先行して、2000年代後半に始はじめにまった米国のサブプライム・不動産バブルと金1980年代後半の日本の「バブル経済」とその融危機（西村 2014）と、ほぼ同時期に起こっ崩壊、そしてその後の金融危機は、バブル生成

た欧州の住宅バブルと金融危機（西村 2015）の規模と大きさ、バブル崩壊がもたらした深刻を分析し、大西洋をまたぐこの二つのバブルとな影響、特に四半世紀に及ぶ「失われた時代」

金融危機が、共通の基盤から生じていることをの現出という点で、日本経済史だけでなく世界説明した。本稿では、実は1980年代後半の日本経済史的にも大きな出来事であった。

の不動産バブルそしてその後の金融危機は、

筆者は過去にさまざまな側面から日本の不動

2000年代後半の欧米先進国の不動産バブルと世産バブルの生成を分析してきた（西村 1995）。

界金融危機に驚くほど似ており、同じメカニズ

そして日本においては税制（西村他 2002）と、ムが作用した可能性が高いことを明らかにする。

情報の不完全性（西村・渡部 1999）の影響が

ここでは二つの世界経済的な要素が働いてい大きいことはつとに指摘してきた。特に、日本る。第一は、人口動態が、若く壮年人口が多いのバブル崩壊時において、下押し圧力をかけた状態から高齢化が進む状態へと劇的に大きくス

地価税の影響等は計量的な影響を図るのは難し

ウィングしたこと、そうした人口構成のスウィ

いものの、幅広い影響を持ったと考えられる。

ングが人々の長期的な期待（より曖昧に「将来巨大バブルの発生を阻止するために考えられたへの希望」といったほうが正確かもしれない）

経済政策が、巨大バブルの崩壊後に実行され、を過度の楽観から過度の悲観にスウィングさせ

崩落のモメンタムに手を貸してしまったのは、たことによる経済の大きな変化である。これは皮肉と言うだけではなく、経済政策のタイミン経済学で通常考える「期待」（合理的な期待形

グの失敗が起こす不幸な結果の例であったと言成）の概念を超えた、時代の精神、雰囲気とでわざるをえない。

も言うべきものである。

しかしながら、日本の「バブル経済」崩壊か

第二は、新しい金融技術・手段の普及による、ら四半世紀がたち、また不動産バブルの生成崩

信用の急激な拡大である。西村（2014、2015）

壊が、日本だけでなく米国・英国そして欧州ででは、こうした金融「革新」が、欧米先進国で起こり、こうした先進国でまさに日本の「失わは人口動態の変動からくる人々の長期的な期待れた時代」に似た現象が生じている今、1980年（「将来への希望」）の大きなサイクルを描く動代の日本の不動産バブルの形成とその後の長期きと相乗作用を起こし、いわゆる信用バブル、

停滞を、改めて世界経済的に考察し、その意義

あるいはクレジット・サイクルと呼ばれる現象を再考する必要が生じてきている。

を巻き起こしたことを説明した。その際に、金10季刊 住宅土地経済

2015年夏季号

№97

著者写真

融を巡る規制の動きが重要な役割を果たした点にしむら・きよひこ
1953年東京都生まれ。東京大学

を指摘した。

経済学部卒。東京大学大学院経欧米の不動産バブル・世界金融危機に先立つ

済学研究科修士課程修了。米国
イェー ル 大 学 経 済 学 部 大 学 院

こと20年近く前、欧米と遠く離れたアジアの、

Ph.D.。東京大学経済学部教授、さらにその東北の端で起きた日本の不動産バブ

日本銀行政策委員会審議委員、日本銀行副総裁などを経て、現

ルと金融危機が、実は欧米と同じこの二つの動

在、東京大学大学院経済学研究科教授。著書：『日本経済見えきから生じている。そしてこの動きは、今や日ざる構造転換』ほか。

本だけではなく、高齢化が急速に進む他のアジアの国々でも起こりつつあるように見える。この点についても以下では説明を加えることとしに与える効果を考えて見よう。生産年齢人口比たい。

率（より正確には、生産年齢人口／非生産年齢

1 人口構成とバブルの生成：世界金融危
機後の視点

人口比率あるいは逆依存人口比率と呼ばれる）は、一人の老人あるいは子供を、何人の（生産を担う）若年・壮年が支えているかを表す。直1.1 人口ボーナスから人口オーナスへ

観的には、この比率が高いほど、老人・子供をモノ・サービス生産の中核となる生産年齢人

支える分を超えて、社会全体で利用可能になる

口の総人口に占める比率は、多くの国でほぼ生産物が増える。それは現在の選択的支出に使2010年前後までに、つまり世界金融危機の前後

うこともできるし、また将来へのさまざまな投までにピークに達した。

資に使うこともできる。

実際、日本と欧州コア国（ドイツ、フランス、

要するに、医療技術進歩によってもたらされイタリア）では、ほぼ1990年前後に生産年齢人

た生産年齢人口比率の上昇は、いわばボーナス

口比率がピークに達している。これに対し、米（本来より割り増しの配当）をもらったような国、英国、欧州周縁国（スペイン、アイルラン

ものである。そして人口変化はゆっくりした動ド等）ではおおよそ2010年前に生産年齢人口比

きなので、現在の状況が将来も続くかのごとく率がピークに達している。

の期待、希望が生じがちである。言い換えれば、さらにアジアの国では、中国、韓国、タイ、

人口ボーナスの時期には、将来の経済成長につ等は2010年過ぎに生産年齢人口比率がピークにいて過度な楽観を生み出しがちであるといえよ

達し、中南米でもチリはすでにピークを通過、う。

ブラジルもあと年程度でピークを迎えることになる。

こうした過度な楽観が金融革新と称する信用供与の緩みと重なると、将来の予想される大き

第次大戦あるいは朝鮮戦争後のベビーブー

な収益機会を自らのものにしようと、借入需要

ムや20世紀中葉からの劇的な医療技術の進歩にが急増し、急激な信用拡大が起きる。そして過よる幼児死亡率の低下、平均余命の延長により、度な楽観は、過度な借入を「てこ」（レバレッ

20世紀の第四半期から21世紀にかけて、こうジ）として投資収益率をかさ上げ、さらなる投した生産年齢人口比率の上昇はもたらされた。

資を誘発し、高成長をもたらし、将来成長の過また、さまざまな要因が重なって起こった少子

度な楽観をより強固なものにする。このように、化の流れも、これを加速した。

人々の過度の楽観と、実体経済の高成長は、正こうした生産年齢人口比率の上昇がもたらす効果、特に人々の長期的な期待、自分の一生という長いタイムスパンでの将来への期待・希望の相乗作用をもち、自己回転をし続けるのである。
しかし、人口ボーナスはやがて人口オーナス
不動産バブルと金融危機の解剖学

11

（重荷）へと転移せざるをえない。生産年齢人

そして2000年代後半の世界金融危機は、こうし口である若者・壮年はやがては老いる。そしてたクレジット・サイクルが共時的に起こったと20世紀後半の人口ボーナスの時代は、高い経済されている。

成長、低い幼児死亡率のもとで少子化の傾向が

しかしクレジット・サイクルの考え方では、進んだ時代でもあった。したがって、高齢化がなぜ最初に過度の楽観が生じたかは説明されな進むにつれて、老齢人口比率は高まり、生産可

いし、なぜ楽観が悲観に転移して、収縮のサイ

能年齢人口の比率は低下する。そして、人口オ

クルにはまるかは説明されない。（逆にこの曖ーナス（重荷）が人口ボーナスにとってかわる

昧さを残すことで、さまざまな要因で起こったときには、市場も人々も今までの高成長は将来とされる歴史的なバブルとその崩壊を統一的ににおいては持続不可能と悟らざるをえなくなる。 把握するフレームワークとなっているとも言えすると逆のフィードバック過程が始まる。生る。）

産年齢人口比率（逆依存人口比率）が急速に低本稿と本稿の前編である西村（2014, 2015）

下するということは、一人の老人あるいは子供の目的の一つは、実は、2000年代後半の欧米のを養う若年・壮年層が大きく減っていくことをバブルと金融危機（そして四半世紀前の日本の意味し、それは社会全体で見れば、老人・子供

バブルと金融危機）では、第次大戦後20世紀を養ってあまりある部分、選択的消費や将来へ

後半に始まった世界的な人口動態変化（生産可の投資にさける部分が低下することを意味する。 能年齢人口比率の急激な上昇とその後の急速な人口オーナス（重荷）が次第に実感されるよう下降）が、クレジット・サイクルを発生させ、になると、楽観は悲観へ、そして現状を将来により強めた可能性が高いことを示すことである。

投影しがちな人々の間では、過度な悲観に転化

実際、「人口動態の変化＋不動産バブル＋クレする。過度な悲観は、過度な信用収縮と低成長

ジット・サイクル」は日本および欧米の先進国を誘発する。さらに過度な信用収縮や低成長は、 で観察されている。
過度な悲観をより強固なものにする。こうして

この点を、いくつかの図で跡づけてみよう。

負の相乗作用が始まり、経済は長い停滞へと進んでいく。

1.3 人口構成と不動産・信用バブル

まず、人口構成を示す指標として、生産年齢
1.2 クレジット・サイクル／信用バブル

人口比率（逆依存人口比率）を定義して使うこ

上述した、人口ボーナスからオーナスへの転とにする。

移と楽観・高成長から悲観・低成長への転移は、よく知られた Reinhart と Rogoff の「クレジット・サイクル」、いわば「信用バブル」として生産年齢人口比率(逆依存人口比率)=

生産年齢人口15−64
非生産年齢人口0−14, 65+

説明されてきた動きである（Buttinglione, et al.

先進国では二次大戦後のベビーブームや医療2014の本文と筆者のコメント p.92-93参照。
）の進歩による幼児死亡率の低下で、生産年齢人

クレジット・サイクルの考え方では、過度の口比率が徐々に相対的に増大していった。これ楽観が生じると、それは金融のレバレッジを通が人口ボーナスの時期である。同時に平均余命じて高い成長をもたらし、自己実現的に成長がの増大、少子化が進み、やがて生産年齢人口比続く。しかしどこかで、何らかの理由で、楽観率は減少に転じ、人口ボーナスは人口オーナス

が悲観に転移すると、過度の悲観が経済の収縮へ転移する。図は日本の生産年齢人口比率

を呼び、それがさらに悲観と収縮を呼んで、経（逆依存人口比率）を示している。

済は収縮のサイクルにはまっていくとされる。
12

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

日本の場合は、生産年齢人口比率（逆依存人図ઃ

日本：人口構成・地価・信用図અ

英国：人口構成・地価・信用図઄

米国：人口構成・地価・信用いるのは何か。
それが実質貸出（信用）の推移である。最初のピークの際には、信用の増加には、信用バブ
ルと言うべき動きはない。これに対して、二番目のバブルの時は急激な上昇のあと、収縮が起きている。これは生産可能年齢人口比率（ファンダメンタルズ）の動きの上に、信用膨張（クレジット・サイクル）が重なると全般的な金融危機をもたらす「悪性のバブル」が発生することを示唆している。
実はこれは欧米でも起きたことなのである。

口比率）には二つのピークがあるが、最初のピ

図は米国を示しているが、日米の経済社会のーク（1970年頃）は、戦後のベビーブームに対大きな差に比べて、驚くほどよく似ている。た応し、団塊の世代と呼ばれる人たちが生産年齢だし、米国の場合、ベビーブームが日本より遅人 口 に 入っ て き た 影 響 で あ る。世 界 的 に はく起きていることと、その大きさが日本ほどでbaby boomer と呼ばれる世代である。二つ目はないため、ピークの高さも日本よりはずっとのピークは baby boomer の子供世代、世界的低く後ずれしているが、日本同様に二つのピーには echo boomer と呼ばれる世代、日本では

クがあり、最初のピークは1985年頃となり、二団塊ジュニアと呼ばれる世代が生産年齢人口化

番目のピークは2005年頃となっている。そして、したことから生じるピークである。1990年頃を

実質地価も1990年代前半に一つのピークがあり、ピークに、生産年齢人口比率は急速に低下する。 第二のピークは2005年頃となり、日本ほどでは図では、人口構成の変化の上に全国の実質ないが、人口構成とおおむね符合している。さ地価（全国市街地価格指数に基づく）の動きをらに、最初の実質地価上昇はいわゆる S ＆ L

載せている。両者の動きが重なっていることは問題をもたらしたが経済に大きな影響はなく、この図から容易に見て取れる。しかしながら実質貸出も順調に伸びている。しかし二番目の「悪性のバブル」つまり金融危機をもたらし、ピークの時は実質貸出が急膨張し、それが結局長期停滞をもたらした実質不動産価格の高騰は、 は下落に転じ、金融危機へとつながっていった
最初のピークではなく、二番目のピークである。 のである。
では二番目のピークと最初のピークを区別して欧州においても同種の事態が起きている。図不動産バブルと金融危機の解剖学

13

図આ

アイルランド：人口構成・地価・信用

図ઈ

韓国：人口構成・地価・信用図ઇ

ドイツ：人口構成・地価・信用図ઉ

中国：人口構成・地価・信用

は英国を示しているが、2005年頃に同じよう

村（2014）を、欧州については西村（2015）をに人口構成のピーク、実質住宅価格の急騰と下参照されたい。

落、実質貸出の急増と減少を経験している。英

先に進む前に、以上見た人口構成、不動産バ

国の隣国アイルランド（図）ではもっと極端

ブル、信用バブルの共鳴現象とでも言うべき現な形で、人口構成のピーク、実質住宅価格の急象は、決して日本や欧米先進国の問題にとどま騰と下落、実質貸出の急増と減少が同時に起こらないことを指摘しておきたい。実は現在、人っていることがわかる。

口ボーナスと信用拡大、そして不動産価格の上

このように、日本、米国、英国、アイルラン

昇という先進国と似た状況の新興国がいくつか、ドの経験は、人口ボーナスが急激な信用拡大とそれもアジアに存在する。特に中国や香港、そ複合すると、不動産バブルが生じていることをして韓国である。図は韓国を、図は中国を示唆している。これに対して、ドイツ（図）

示している。これらの国は、生産年齢人口比率のように、人口ボーナスが信用拡大と複合しなが急激に上昇する人口ボーナスの状況から、今ければバブルは生じていない。

度は急激に下落する人口オーナスの状況へと急こうした信用の急拡大はなぜ起こったのか。

転していく。そして実質不動産価格も、この生

実はこれらの国では「悪性のバブル」が発生す

産年齢人口比率のピークの頃合いから下方トレる〜10年前から、急激な信用拡大を誘発する

ンドが始まっているように見える。

金融革新がみられたのである。これを日本につ

他の国では不動産の品質調整がなされている

いて次節で詳しく見ていく。米国については西が、中国のデータは不透明でどのような品質調

14

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

整がなされているのか、あるいは 図ઊ 定期預金金利とプライムレンディングレート（1985年から95年、日本）
されていないのかもわからない。
しかしながら大きな変動の方向性
は、中国の場合でもデータからは見てとることが可能と考えられる。
この図からは見にくいが、中国でも最近（2015年初頭）では実質住宅価格が明確に低下に転じている。
日本や欧米先進国と中国・韓国との違いは、実質価格に明確な下方圧力がかかっているときに実質貸出が依然として上昇を、しかもかなり急速な上昇を続けていることである。これは、信用バブルの崩壊が、不動あったのである。こうした「金融技術」（finan-

産バブルの崩壊の程度をひどくしたという図

cial technology）を用いて利益追求の土壌が形や図での経験をもとにした政策的な信用膨張成され、信用の急膨張が起こり、それが「金融政策と考えられる。しかしながら、これは信用市場のアノマリー（異常）」をもたらしたのでバブルをさらに大きくしている可能性も否定である。

きず、これら諸国の将来の不動産実質価格には、

金融自由化は世界的な流れであった。自由化

大きなリスクが存在すると言わざるをえない。

は1970年代後半に始まり、20年に及んだ。その2 日本の80年代再考：日本における金融
革新と信用バブル
2.1 規制緩和による金融革新の進展と金融アノ
マリーの生成本節では、1980年代後半の不動産バブルの前中で1986年ごろには、金融自由化に伴う金融革新の影響で「金融市場のアノマリー」の兆候が現れはじめていたことに注意したい。この「アノマリー」は、健全な市場機能に問題が生じていたことを示し、信用バブル／クレジット・サ
イクルが始まる予兆となったからである。

に、日 本 で も「金 融 革 新」（financial innova-

最も顕著なアノマリーは、非金融企業によるtion）が起き、信用の劇的な拡大と、信用の質

リスクフリーでの確かな裁定機会の存在であっの低下が急速に起きたことを説明する。つまり、 た。1985年には、銀行は金利規制のない大口定1980年代の日本でも、クレジット・サイクル／

期預金を提供することが可能になった。そして、信用バブルが起こっていたのである。

銀行は、短期の大口定期預金を主要な非金融企「金融革新」は、1970年代後半からの漸進的業に対して、定期預金と同期間の CP の金利よ金融自由化にさかのぼる。自由化が80年代に加りも高い金利で提供するようになったのである。

速し、さまざまな規制緩和が行なわれ、多くのしたがって、非金融大企業は CP を発行して資「金融革新」をもたらした。今となっては、特金を調達し、規制のない大口定期預金にその資に若い世代が、なぜそれが「金融革新」とか新

金を預け入れることで利益を上げることが可能

しい金融技術と呼ばれるのか訝るのかが理解でであった。同様に、図きるが、規制でがんじがらめになっていた当時からか月物の規制のない定期預金金利は、短の金融界では、「CP」や「金利規制のない大口

期のプライムレートよりもかなり低く推移して定期預金」などは、まったく新しい金融商品でいたのである。

にあるように、か月

不動産バブルと金融危機の解剖学

15なお、この図で「か月からか月物定期預

図ઋ

銀行のネットの収入と損失（1983年から93年、
日本）

図10

レバレッジ比率、資産と貸出（1975年から95年、
日本）

金金利（規制なし、新規）」は、か月から
か月物の規制されていない金利で新たに開設された定期預金金利の平均である。「か月物定
期預金金利（規制あり、新規）」は、従来からのか月物定期預金の新規開設による定期預金金利である。
このような「アノマリー」は、市場が通常に機能しているところでは持続可能ではない。な
ぜなら、リスクフリーで儲かるような機会があれば、市場ではすでにそれは利用され尽くされているはずだからである。それがこの時期に相当な期間存在したということは、通常の市場機
能では説明できない要素、制度的な要因があったことを示唆する
実際、金融アノマリーの原因は、銀行による非金融大企業という「顧客資本」への投資であるとしばしば説明されてきた。かつて銀行にとって良き顧客であったこうした非金融大企業は、規制緩和により資本市場へますますアクセスしやすくなっており、「銀行離れ」が懸念されていた。しかし、銀行がこのような長期的な顧客を維持することができれば、顧客の金融やその他の活動の増加に伴って手数料や銀行への委託が増えることから、銀行は顧客から大きな利益くのである。

を上げることができる。銀行が顧客を囲い込むことが可能な限り、この利益機会を得るために、

2.2 資本市場の活況と貸出基準の緩和

一見不合理な逆ざやの状況をいとわずに、優良

実際、図

顧客の引き留めを行なったのである。
銀行が利益をあげられるというこうした予想

からわかるように、銀行の利益は金融自由化に従って急上昇し資本基盤は強化されている。

は、金融自由化の始まりの頃は単なる希望的観

その収益基盤が強化されたこと（実はその性

測ではなかった。というのも、銀行自身が徐々格から持続性には疑問があったのだが）を背景に規制緩和の恩恵を受け、非金融大企業によるに、銀行は資本調達が容易になり、その恩恵をさまざまな金融のニーズを充足するために、証十分受けて、レバレッジ比率は、図10に示され券市場やその他の活動に銀行ビジネスを拡大すているように、1986年の160前後から1989年のることができたからである。しかし後述するよ

約60にまで劇的に低下したのである。

うに、この顧客群からの高い収益は長期には実金融の健全度をレバレッジ比率で測ることは現できず、最終的には新たな収益機会をリスク

よくなされることではあるが、日本の80年代のの高い分野に探していくことになり（search

場合、銀行部門だけを見れば、レバレッジ比率

for yield）、貸出の質の低下が顕著になっていは下がっているのである。銀行がレバレッジを

16

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号

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図11

企業規模別の実質銀行借入（1975年から90年、日本）上昇させたのが、金融危機の一つ

図12

不動産関連分野への実質銀行貸出（1975年から90年、日本）図13 銀行タイプ別の本社貸出審査部門人員比率（1980年〜2000年、日本）の要因であるとしばしば主張されるが、日本の場合はこれには当たらない。日本の場合は、後で見るように、特に中小の企業部門全体が借入を急速に増大させ、レバレッジを急速に上昇させたのが、金融危機を招来させた主要な要因であった。
このように、一方では強固な利益基盤（と当時考えられた）とともに、新株発行や非金融企業からの大口定期預金による巨額の資金流入を通じて、 業とは資本が億円以下もしくは正社員の雇用
銀行には多額の資金が集まるようになった。他が100人以下（小売業やサービス業では、資本方で、従来の優良顧客の囲い込みは結局のとこが1000万円以下もしくは正社員雇用が50人以ろ市場経済では難しく、優良顧客は、銀行を通下）である企業のことである。図の数値は、じる間接金融ではなく、証券市場からの直接金GDP デフレーターで調整され、1975年の全借融に調達をシフトしていく。そこで新しい貸出入残高を100に実質基準化している。

先を探すのが喫緊の課題となった。

図12では、不動産関連分野への貸出の急増をそのため、貸出基準は緩和され、小企業への示している。ここで不動産関連分野とは、建設

貸出や不動産業への銀行貸出は急増していった。

業、不動産業、非銀行金融業を含んでいる。非（図11、図12）

銀行金融業の貸付残高は、その他金融業とリー

図11では、大企業への実質借入に比して小企ス 産 業 の 残 高 の 合 計 で あ る。図 の 数 値 は、業の実質借入が劇的に伸びていることがわかる。 GDP デフレーターで調整されて1975年の全貸
ここで大企業とは10億円以上の資本を持ち、出を100に実質基準化している。

300人以上の正社員（卸売業では、正社員を100

こうした貸出の急増は、非金融大企業への貸

人以上、小売業とサービス業については、50人出の伸び悩みの一部を補ったが、同時に信用の以上）を雇用している企業である。また、小企質の低下をもたらしたことは否定できない。こ不動産バブルと金融危機の解剖学

17

図14

東京の住宅地における地代家賃比率（1986年から2008年）

日本の金融市場の国際化等を理由に、オフィス
空間の圧倒的な不足を予想していた。今から考えれば、まったくの夢物語にすぎなかったのだ
が、それが人々の過度の楽観を強固にしたことは否定できない。そして、地代家賃比率は1990
年の秋に、すでに株式市場が崩壊したのにもかかわらず約50に上昇し、ピークを迎えた。その後の状況は図14から容易にわかるような長い崩落であった。

のころから、銀行の貸出基準の著しい緩和を示唆する事例証拠が出現しはじめる。

3 バブル崩壊の規模と人口構成比の変化
度合い

例えば、多くの銀行は、貸出審査の機能を本

以上、1980年代後半の日本の不動産バブルと社の貸出審査の部署から支店の貸出担当の部署

その後の金融危機は、2000年代後半の欧米先進に移管しはじめた。そのため、図13に示されて国の不動産バブルと世界金融危機と同じ構造をいるように、1980年代には、本社の貸出審査部

持っていることを示した。実は、この相似は、署の人員比率が急激に減少したのである。貸出

バブル生成のプロセスだけではなく、バブル崩をする部署が同時に審査をするということであ壊のプロセスにおいても当てはまる。それは、るから、貸出の審査が形骸化してしまうことが不動産バブルと金融革新の複合から起こったこ予想されるし、実際そのように貸出の質は低下の三つのバブルは、共通の形を持ったクレジッ

した。これは、サブプライム問題が発生した米ト・サイクルとして考えることができるからで国で、no doc といった貸出審査基準の極端なある。

緩和が起こったことと符合している。

このクレジット・サイクルを惹起した二つの契機のうちの一つが、人口構成の変化とそれか

2.3 過度の楽観主義の兆候ら生じる人々の長期的な期待（世代を貫く希この頃には特に不動産市場において、投資家望）のスウィングである可能性が高いことは説の過剰な楽観性の兆候が存在していた。図14は、 明した。とすると、人口構成が有利なほど、つ東京における住宅向け不動産市場の地代家賃比

まり人口ボーナスの程度が大きいほどバブルの率を示している。この比率は品質調整済み価格

ピークは高く、逆に人口オーナス（重荷）が大指数と品質調整済み家賃指数をもとに作られてきいほど、崩落の底は深いと予想される。

おり、質の違いを明確に考慮している（ただしこの点は、巨大な不動産バブルと金融危機を

家賃は新規契約の家賃であり、更新契約の家賃体験した日本と米国（そして若干のずれはある

ではない）。この比率は、1987年のたった年が英国）のデータからも検証される。一方の不の間に、長期的な平均である約23から約40にま動産バブルのピークからボトムまでの実質品質で急上昇している。この急上昇は不動産市場に調整済不動産価格の下落幅と時間と、他方の人

おいて相当な程度の過熱が生じていたこと、そ口構成の変化の程度の間には、実は特筆すべきの基には、日本の不動産市場の将来に対する過符合が存在しているのである。

度の楽観があったことを示している。さらに、

図15は、実質地価が崩落したときピークから振り返ってみると、政府自身が過度に楽観的で底までどの程度下がったか、またどのくらい時あった。政府は、首都改造計画（1985年）では間がかかったかを示している。米国の地価の崩18

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号

№97

図15

地価崩落の程度とかかった時間

人々が持つ楽観の度合い、悲観の度合いを測ることは難しい。したがって、バブルのピークの高さ、その崩壊の底の深さを予想することもきわめて難しい。そのなかで、この人口構成の変化度合いとバブル崩壊の規模、期間の符合は、一つの目安と考えることが可能である。もっともなぜここに符合が生じるのか、その経済理論あるいは社会理論はまだないのであるが。

表ઃ

人口構成の変化：ピークから30年後

落はほぼ日本の割で、かかった時間も日本の約割である。英国の地価崩落の程度は日本の半分、かかった時間も半分である。また、紙幅の都合上割愛しているが、マクロ的に見てバブル期のキャピタル・ゲインは GDP 比でみて、米国は日本の約割であり、崩壊期のキャピタ
ル・ロスは75% 程度であり、おおむね上述の参考文献
Buttiglione, Luigi, Philip R. Lane, Lucrezia Reichlin andVincent Reinhart（2014） Deleveraging? What Deleveraging?, Geneva Reports on World Economy 16,
International Center for Monetary and Banking
Studies.
西村清彦（2015）「不動産バブルと金融危機の解剖学2
欧州金融危機の反映」『住宅土地経済』No. 95、16-25
頁。
西村清彦（2014）「不動産バブルと金融危機の解剖学」『住宅土地経済』No. 93、10-19頁。
西村清彦・浅田義久・山崎福寿（2002）「税制変化の影
響：地価を不安定化した相続税と土地譲渡所得税」
西村清彦編『不動産市場の経済分析』日本経済新聞
社、99-128頁。
西村清彦・渡部敏明（1999）「非ワルラス型資産市場と価格の過剰反応：日本の土地市場と株式市場」岡田章・神谷和也・柴田弘文・伴金美編『現代経済学の潮流1999』東洋経済新報社、35-59頁。
西村清彦（1995）『日本の地価の決まり方』ちくま新書。

米国不動産バブルの崩壊の程度が日本の割という規模感に符合している。
これに対して、表は人口構成の変化の度合
いを示している。生産年齢人口比率（逆依存人
口比率）がピークを打った年からほぼ世代あとの30年後までに、この比率がどの程度低下するかを見た表である。特筆すべきは、米国（そして英国）の低下の度合いは、日本の低下の度
合いのほぼ割であり、これは、地価崩落の程度とかかった時間が、米国が日本の割（英国が割）であるのと見事に符合していることである。
不動産バブルと金融危機の解剖学

19

論文

女性就業の地域差と通勤費用・住宅市場について
安部由起子
究の結果を概観したうえで、日本のデータの集はじめに計結果を示す。第節では、女性就業率の地域

本稿では、女性就業の地域差と、通勤費用・差についての米国の研究を概観し、日本におけ住宅市場にかかわる近年の研究の動向を概観す

る近年の女性就業率の地域差の集計結果を示す。

る。女性労働の地域差は、従来よりいくつかの第節では、Abe（2011）に基づいて、都市圏

形 で 関 心 を 集 め て き た。女 性（妻）は 男 性内での就業率の地域差を説明する理論モデルの（夫）の地域間移動にあわせて移動する“tied概要を説明する。第節は結論である。

mover”“trailing spouse”であるのかどうか、そしてそのことによって、女性の労働市場参加
や、賃金水準、スキルと仕事のミスマッチ等が

1 高学歴者の都市部への集中
先行研究

どのように影響を受けるのかは継続して関心を大都市への高学歴者の集中は、日本に限らず集めてきた問題である。さらに、女性の高学歴先進国においては近年、共通してみられている化や就業率の上昇によって、これらの状況に近現象である。このことを興味深いかたちで指摘

年どのような変化がみられるのか、国によってし た 論 文 が、広 く 知 ら れ て い る Costa andそのような事情が異なるのかどうかも関心のあKahn（2000）である。同論文では、1940年かるところであり、そのようなトピックでの実証

ら1990年の米国の国勢調査のデ−タに基づいて、研究は多く存在している（先行研究の詳しいサ

高学歴夫婦（夫婦ともに大卒以上の学歴である

ーベイとして Compton and Pollak 2007 および夫婦、当該論文で“パワー・カップル”と呼ば

McKinnish 2008を参照）。一方、住宅市場と女れるが、以下本稿でもこの用語を用いる）が大性の就業も、継続して多くの関心を集めてきた都市に居住する傾向が強まったことを示し、そト ピッ ク で あ る（例 え ば、Yoshikawa andの原因について、女性の高学歴化が妻の就業率

Ohtake 1989, Del Boca and Lusardi 2003）。

を高め、仕事の種類が豊富で夫婦ともに就業機

本稿では、上記のような背景をふまえ、女性会を見つけることが可能な大都市圏に、高学歴就業の地域差、および、それと住宅市場との関夫婦が居住するようになったためだと議論して連についての近年の研究を紹介する。また、首いる。

都圏における女性就業の変化と住宅市場の関連

その後、Compton and Pollak（2007）は、実について、近年のデータの集計結果を紹介する。 際に個別世帯の地域間移動を把握できる米国の本稿は以下のように構成されている。第節

パネルデータ（Panel Study of Income Dyna-

では、人口移動に注目して、高学歴者の都市へ

mics）を分析し、パワー・カップルが夫婦との集中を取り上げる。まず米国と日本の先行研もに働ける仕事をもとめて大都市へ移動したと20

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

いう Costa and Kahn（2000）による仮説を検著者写真

あべ・ゆきこ1965年佐賀県生まれ。東京大学討した。そして、パワー・カップルが実際には経済学部卒。プリンストン大学

パワー・カップル以外の夫婦よりも大都市に移

Ph. D.（Economics）。名 古 屋市立大学助教授、亜細亜大学助動する傾向が強くはないことを報告している。

教授などを経て、現在、北海道

とりわけ、夫婦ともに高学歴であるパワー・カ

大 学 大 学 院 教 授。論 文：FRegional variations in labor force

ップルが、夫のみが高学歴であるカップルと比behavior of women in Japan,VJapan and the World Economy,

べて、大都市へ移動する傾向が強いわけではな

Vol. 28,（2013）など。

いことが強調されている。そのことから、パワー・カップルが大都市圏で増えているのは、そのような夫婦が大都市圏へ移動したからではな

後者は大卒者（労働供給側）の選好がそれを起く、そもそも高学歴独身者が大都市圏に居住すこしているという仮説であり、労働需要側と労ることになったことによる可能性が高いことを働供給側のどちらが大卒者の大都市集中の主要示唆し、実際、高学歴独身者は大都市に高い割因なのかを検討したわけである。その結果、大合で居住していることを報告している。

卒者への需要が賃金を上昇させたという、前者

McKinnish（2008）も、夫婦それぞれの職種の仮説がより現実に即していると結論づけていに着目して、夫の地域間移動が妻の労働収入をる。Moretti はさらに、男女間で大きな違いは減らす一方で、妻の地域間移動は夫の労働収入

な かっ た と の 結 果 も 報 告 し て い る（Morettiには大きな影響を与えないことを報告している。 2013, footnote 18）。
Compton and Pollak（2007）お よ び McKinnish（2008）のいずれもが、2000年くらいまで

日本における高学歴者の首都圏への集中の米国においては、夫の学歴や職種が、夫婦の上述のように、高学歴者の大都市への集中と移動に対して大きな影響をもっていたことを示

それに関連した話題は、米国のいくつもの先行唆している。

研究で取り上げられてきている。筆者の知るか

一方で、1980年代以降の、米国における労働

ぎり、男女別・学歴別に人口移動のパターンが市場構造の最も大きな変化の一つは、学歴プレ

異なったことは、既存研究では多くの指摘はな

ミアム（大卒者がそうでない労働者と比較してかった点である1)。図は、就業構造基本調査

どのくらい賃金が高いか？）の上昇である。

（1982年―2012年）を用いて、年きざみの生

Dahl（2002）や Moretti（2013）は、このこと

年コーホート×学歴別に、首都圏に居住する割の地域的な側面に着目した研究である。高学歴

合をみたものである2)。具体的には、男女×学者が大都市により集中して居住するようになっ

歴(高卒・大卒以上)×生年別に、首都圏（埼ているので、高い学歴プレミアムによって高い

玉・千葉・東京・神奈川の合計）に居住する割賃金を受け取る労働者も地域的には偏在をして合を縦軸に、年齢階級を横軸にとって、その推いることになる。

移を描いている。バブル崩壊後、高学歴者が都Moretti（2013）は、大卒労働力への強い需

市部に集中するようになった。このように首都要の存在する地域で大卒者の賃金が上昇し、そ圏への人口の集中は、1963年以降に生まれた世

れが大卒者をそのような地域へひきつけている代から増加した3)。どの世代・時代をとっても、のか、それとも大卒者が大都市地域のアメニテ

高学歴者が首都圏に居住する割合は、高学歴者

ィにより魅力を感じ、大都市に移ってきている以外よりも高かったのであるが、1963年以降生のかを検討した。前者は労働需要が大卒者を大まれの世代からそれが加速し、その後の世代に都市地域へひきつけるという仮説である一方、ついても高学歴者が首都圏に居住する割合が高
女性就業の地域差と通勤費用・住宅市場について

21

図ઃ

コーホート別の首都圏居住割合

出所）就業構造基本調査公表集計データから筆者作成。

ばニューヨークとミネアポリス）を比較するな

まっている。

2 女性就業の地域差と住宅費用・通勤費用

かで、それぞれの都市圏の通勤費用の違いがそれを説明するのかどうかを回帰分析により検証している。

近年の米国の研究

前節でみたように、高学歴者の大都市への集

また、Johnson（2014）は、妻の就業と地価

中は、米国でも日本でも見られた現象である。

の因果関係を統計的に分析している。そこでは、

このことは女性の就業とどのようにかかわって住宅価格が上昇することが妻の就業率を上げるいるだろうか？

妻の就業が居住選択に与える

か、あるいは逆に、妻の就業率が上がることが影響は、女性就業の地域差との関連で、近年注

住宅価格を上昇させるかが検討されている。そ目を集めている。例えば、Black, Kolesnikovaの結果、住宅価格が労働力率を上昇させる効果

and Taylor（2014）では、女性就業率がアメリは限定的であるが、妻の高い労働参加が住宅価

カの大都市間で異なることを報告し、通勤費用

格を上昇させる傾向はみられると結論づけていの違いで一部は説明できるとしている。すなわ

る。

ち、白人有配偶女性で高校卒の学歴の女性について、ミネアポリスでは就業率は79％であるが、日本における女性就業率の地域差

ニューヨークでは52% である。ただし、実証

次に、日本における女性就業の地域差の実態分析においては、地理的に離れた都市（たとえをデータから示す。その際、正規雇用就業率

22

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

（正規雇用就業者数を人口で割ったもの）と、は、東京であるにせよその近郊であるにせよ、

非正規雇用就業率（非正規雇用就業者数を人口地方部と比較して、有配偶女性が正規雇用で働で割ったもの）に着目する。さらにここでは地く割合は低かったわけである。ところが1997年

域間の違いを見るにあたり、Abe（2011）の問になると、若年層においてはこの傾向が逆転し、題意識に即して、①東京近郊（埼玉・千葉・神東京都が地方部を上回るようになる。2012年に奈川）、②東京都、③大都市圏以外で女性就業なるとこの傾向はさらに強まり、40歳代までのの低めの地域（北海道・青森・宮城・茨城・栃

年齢層すべてにおいて、東京都が地方部を上回

木・群馬・山梨・静岡・三重・滋賀・奈良・和っている。

歌山・岡山・広島・山口・香川・愛媛・福岡・

第に、東京都と東京近郊を比較すると、長崎・大分・鹿児島・沖縄の、22道県）を比較

1982年においては、東京都のほうが東京近郊よ4)する 。ここでは、最後の22道県を都市部とのりも正規雇用就業率が高いという傾向は、若年比較のために用いるが、その理由は以下のとお層においてのみみられた。1997年には、東京のりである。日本では20世紀前半より、大都市地

ほうがほとんどの年齢層で東京近郊よりも正規域において女性の就業率が低く、地方でそれが雇用就業率が高くなったが、東京都と東京近郊高かった。とりわけ、戦後の女性の就業率はの違いは小幅なものであった。2012年になると、1970年代まで低下し続け、その後上昇に転じた。

東京のほうがほとんどの年齢層で東京近郊よりそのなかにあって、日本海側の地域（山形・新も正規雇用就業率が大幅に高くなった。したが潟・富山・石川・福井・鳥取・島根）および、ってこの間、地方部や東京近郊に比較して、東女性就業率が高めの県（岩手・秋田・福島・長

京都において正規雇用で働く女性居住者が増え

野・岐阜・徳島・高知・佐賀）においては、戦たことになる。これは、都心回帰と時期的に一後から1975年までの間に、女性就業率の低下の致している。

度合いが小幅であり、そのため都道府県別でみ第に、東京都において東京近郊よりも正規

ると、女性就業率が高めであった。一方で、

雇用就業率が高いという傾向は、高卒・短大卒

大都市圏を含む都府県は、戦前から1975年まで、の有配偶女性については1997年時点ではっきり

女性就業率は最も低い部類に属していた（詳し

しているものの、大卒女性についてはこの傾向

くは、Abe 2015）。首都圏との比較対象としてが1997年時点でははっきりとは見られていなかは、女性就業率が高かった地方部（日本海側おった。2012年になると、大卒有配偶女性についよびその他の女性就業率の高い地域）よりも、てもこの傾向がみられるようになった。

それ以外の地方部のほうが適切な比較対象にな

第に、非正規雇用就業率に関しては大卒よると考えられ、ここではその22道県（以下、本りも高卒・短大卒のほうが高い。そして、高節では「地方部」と呼ぶ）と、首都圏との比較

卒・短大卒女性については、東京近郊の非正規を行なう。

雇用就業率は、東京都のそれよりも高い。大卒

上記の地域（東京近郊、東京都、大都市圏

以上女性については、1982年と1997年について以外で女性就業の低めの地方部）での1982年、は、東京近郊のほうが東京都より高い非正規雇

1997年、2012年における女性の正規雇用就業率、用就業率であるとは必ずしもいえないものの、および非正規雇用就業率を学歴・年齢階級別に

2012年については東京近郊のほうが、いずれの5)

プロットしたものが図である 。この図から年齢層についても、高い値をとっている。

以下のことがわかる。まず、正規雇用就業率は、

このように、首都圏における女性就業率は近1982年時点では、どの年齢階層についても、地年大きく変化してきており、その変化は地方部

方部で首都圏よりも高かった。すなわち首都圏よりも大幅な形で起きている。近年のデータで女性就業の地域差と通勤費用・住宅市場について

23

図઄

有配偶女性の地域別就業率（正規雇用および非正規雇用）

出所）就業構造基本調査個票データから筆者推計。

はっきり見られる傾向としては、東京都では東説明する理論モデルの概略を説明する。Abe

京近郊よりも、有配偶女性の正規雇用就業率が（2011）は、通勤費用と住宅価格を念頭におき、高く、非正規雇用就業率が低いということであ

首都圏における女性就業の地域差を説明する理る。

論モデルを提示している。そのモデルは、東京3 都市圏内での就業率の地域差の理論的考察

季刊 住宅土地経済

東京近郊と比較して、有配偶女性の正規雇用就
業率が高くなり、非正規雇用就業率が低くなる

次に、Abe（2011）に基づき、この地域差を
24の中心部に近い地域では、通勤に時間のかかる

2015年夏季号№97

ことを予測する6)。

Abe（2011）の主要な構造は以下のとおりで者であれば平均値は300万円程度である。首都ある。まず、女性のパート労働は首都圏に限っ

圏のように地理的に狭い範囲のなかにあってもていえば、中心部よりも近郊地域で多い。一方

住宅価格の違いが大きい場合には、そのようなで、東京に居住している女性には非正規雇用よ

女性の労働市場に存在する大きな違いが住宅市

りも正規雇用が多い。このことは、中心が一つ場によって増幅される傾向があることを Abe

である都市の monocentric model を応用して説（2011）のモデルは示している。

明が可能である。このモデルでは、世帯メンバ

この結果は、妻の就業が居住地選択に大きくーのうち中心部（Central Business District）

影響することを意味する。もともと、男性の就で就業する人の通勤時間のコストに応じて、中業率には地域差が小さく、女性の就業率にはそ

心部に近い住宅地に対して支払う意思のある金れが大きいのであるから、これは自然なことと額、すなわち、その世帯にとってのビッド・レ思われる。しかし、女性は tied mover, trailing

ントが決まる。日々の通勤費用（通勤時間のコ

spouse であるとか、男性の職業が移動によりスト）が低くなることを考えれば、中心部に近影響を与える（McKinnish 2008）といった現く通勤費用を節約できる住宅に対し、通勤費用

象と照らし合わせて考えると、長距離の移動との節約分までの費用（家賃または帰属家賃）を狭い範囲での移動とを区別する必要があろう。

7)

すなわち、長距離においては夫の仕事が決定要

一方で、日本の女性パート労働者については、因となって妻が移動することが多い反面、短距払うことが合理的になる 。
通勤時間は一般に短く、さらに、女性パート労離の移動（通勤）においては、妻の移動の重要

働者は首都圏に関していえば、東京都よりも埼性が重要な決定要因となって居住地が決まる面

玉県・千葉県・神奈川県の、近郊の県でより多がある。このことは、都市での地価形成にも影くみられる（図）。近郊の県から通勤時間の響を与えうる。妻の就業が都市内での居住地を短い圏内でパート労働をしているということは、決めるため、妻の所得の伸びは住宅価格に影響

東京の中心部に通勤しているとは考えにくい。

を与え、首都圏においてはその影響は大きい可夫婦ともに正規雇用で共働きであり、夫婦が能性はある。

人とも中心部に通勤するケースには、ビッド・
レントの傾きは、夫婦の時間当たり賃金の合算

4 結論になる。一方、中心部へ通勤をするのが人

本稿では、女性就業の地域差に関する近年の（典型的には夫）だけであれば、ビッド・レン

国内外の研究を概観し、近年の統計からの集計

トの傾きは夫の賃金分だけになる。そうすると、値を報告した。高学歴者が大都市圏に集中する

夫婦共働きの世帯のビッド・レントが片方のみ

傾向は、各国で見られる現象ではあるが、日本が通勤するケースを上回る可能性が高くなり、でも1960年代生まれのコーホートから、首都圏中心部には夫婦共働きが住み、郊外には妻が中に居住する割合は高まっている。そして、首都心部には通勤しない（専業主婦または、中心部圏における女性就業率は近年大きく変化してき以外での雇用）となることが予想される。

ており、その変化は大都市以外の地方部よりも日本では、正規雇用とパート雇用の賃金格差大幅な形で起きている。従来、女性の就業率はが大きく、正規雇用労働者とパート雇用労働者

大都市地域で低く、地方部で高かった。最近30の収入に大きな違いがある。これは労働市場で年間に、首都圏の女性の就業率に大きな変化が女性労働者の間で大きな収入の差を作りだしてみられた。具体的には、東京都では東京近郊よいる。すなわち、例えば女性パート労働者の収りも有配偶女性の正規雇用就業率が高く、非正入は年収100万円程度が多いが、女性正規雇用

規雇用就業率が低いという傾向が顕著にみられ女性就業の地域差と通勤費用・住宅市場について

25

るようになった。これは、都心回帰と強い関連があると考えられる。
日本における女性の就業は、正規雇用とパー
ト雇用の賃金格差・収入格差が大きいこと、パートの年収は103万円程度が多いこと（103万円の壁の存在）、正規雇用を一度辞めると再就職の際には正規雇用に戻ることは難しいことなどの理由により、女性の就業選択を難しい意思決定にしてきた。居住地域・職場地域を明示的に考慮することは、女性の就業についての理解を深めるうえで、有益な方向性であろうと考えられる。
謝辞
本稿では、統計法33条2の規定により利用を許可された就業構造基本調査の個票データを使用している。本稿の一部では、Abe（2015）の暫定的な結果について、その概略を説
明・紹介している。この研究は、日本学術振興会科学研究費（25285094, 26590045, 15H03358）、および、平成26年度一橋大
学経済研究所共同利用共同研究拠点プロジェクト研究の助成を受けて行なわれた。また、本稿を作成するにあたり、東京
大学空間情報科学研究センターで利用させていただいたデー
タの集計結果を参考にした。感謝申し上げる。

注）Nakajima and Tabuchi（2011）は、地域間移動の情報をベースに効用の比較を行なっている。そこでは男女・学歴などを格段区別されず、代表的個人が想定されている。
）この部分は、Abe and Tamada（2010）、および安部（2011）で示された結果を、より近年のデータを加えることにより改訂した結果である。
）この世代は、大卒者については、男女雇用機会均等法が施行されたのちに大学を卒業した世代であり、均等法（後）世代というべき世代である。
）これらは Abe（2015）で、”non-urban-high”という分類に含まれる道県であり、1975年における女性
就業率が低い、大都市圏を含む都府県以外の、道および県である。
）学歴は、①高卒または短大卒、および②大卒以上、のつのグループに分けて集計する。
）Iwata and Tamada（2014）は、女性の賃金と通勤時間の間には単調な関係がないことを示唆するモデ
ルを提示し、それが実証的にも観察されることを示している。
）詳しくは Abe（2011）を参照。
参考文献
Abe, Yukiko（2011）“Family Labor Supply, Commut-

26

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

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Men in Japan: 1990-2007,”Japan and the World
Economy, Vol. 22, pp. 69-79.
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Economics, Vol. 79, pp. 59-71.
Compton, Janice and Robert A. Pollak（2007）“Why
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Couples: Changes in the Locational Choice of theCollege Educated, 1940-1990,”Quarterly Journal of
Economics, Vol. 115(4), pp. 1287-1315.
Dahl, Gordon B.（2002）“Mobility and the Return to
Education: Testing a Roy Model with Multiple
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Del Boca, Daniela and Annamaria Lusardi（2003）“Credit Market Constraints and Labor Market
Decisions,”Labour Economics, Vol. 10 (6), pp.
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Iwata, Shinichiro and Keiko Tamada（2014）“The
Backward-Bending Commute Times of Married
Women with Household Responsibility,”Transportation, Vol. 41(2), pp. 251-278.
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McKinnish, Terra（2008）“Spousal Mobility and Earnings,”Demography, Vol.45(4), pp. 829-849.
Moretti, Enrico（2013）“Real Wage Inequality,”American Economic Journal: Applied Economics, Vol. 5(1),pp. 65-103.
Nakajima, Kentaro and Takatoshi Tabuchi（2011）“Estimating Interregional Utility Differentials,”Journal of Regional Science, Vol. 51(1), pp. 31-46.
Yoshikawa, Hiroshi and Fumio Ohtake（1989）“AnAnalysis of Female Labor Supply, Housing Demand
and the Saving Rate in Japan,”European Economic
Review, Vol. 33(5), pp. 997-1023.
安部由起子（2011）「女性の就業と家計の居住地選択
男女雇用機会均等法の影響を中心に」『経済研究』第62巻号、318-330頁。

論文

日本の既存住宅市場と借家権保護

なぜ、
日本の既存住宅市場では情報の非対称性が問題となるのか？

瀬下博之
できなくなる。そのため、これを予想して事前

はじめにには賃借人の投資が過小となる。

日本の既存住宅（中古住宅）の取引は欧米に他方、持ち家では家主と居住者は同一である

比較して低迷していると言われている。
『国土ため上記の問題は生じないが、購入時に住宅の交通白書』（2011年度版）によると、日本の既品質を知らないために、売買価格よりも低い価

存住宅の流通シェアはわずか13.5％にすぎず、

値の住宅しか購入できず、損失を被ることにな

アメリカの90.3％やイギリスの85.8％と比較しる。すなわち、持ち家の選択は、この情報の非て、大幅に低い水準にある。

対称性にともなう損失のリスクと、居住住宅にこの理由として、住宅の品質についての情報
1)の非対称性の問題が指摘されてきた 。Aker-

固有な投資の効率性との間の大小関係に基づいて決まる。

lof（1970）が指摘したように、商品の品質にところが賃借権が完全に保護されているときついて売り手と買い手の間で情報の非対称性がには、契約継続時の家主による不当な家賃の値存在するときには、逆選択が生じる結果として、 上げを拒絶できるため、賃借人による住宅に固その市場自体が消滅してしまう可能性がある。

有な投資も効率的になる。その結果、長期居住自動車などの中古市場（secondary market）

者は住宅を購入するよりも借りることを選択すはその顕著な例であり、日本の既存住宅市場にるようになる。

おける取引の低迷も、この事例の一つのとして理解されてきた。

さらに、将来において賃借人が得る利益は当初の家賃に反映され、将来の家賃は住宅の品質

しかし、そうであるとすると、アメリカやイを正しく反映して決まる。このため品質の良いギリスなど、他の欧米諸国でも同様の問題が生住宅を保有する家主は、売買市場で住宅を売却

じているはずである。この点で、日本の既存住せず、品質に応じた将来家賃と現在の家賃に反宅市場が機能していない理由が情報の非対称性映された保護の利益の対価分を得ようとする。

にあるとしても、なぜ、この問題が日本で深刻

他方、品質の低い住宅の家主だけが売買市場で化しているのかを説明する必要がある。

住宅を売却しようとする。この結果、逆選択問

本稿では、既存住宅の品質についての情報の題が深刻化することとなる。これが日本で情報

非 対 称 性 と、居 住 す る 住 宅 に 固 有 な 投 資の非対称性の問題が深刻化する理由の一つと考（house specific investment）の機会が存在するえられる。

状況を考える。賃貸住宅では、居住する住宅に固有な投資を実施した後では、家主による市場

以下ではこの点をモデルを用いて詳しく説明
していこう。

家賃を上回る家賃の値上げでも賃借人は、拒絶
日本の既存住宅市場と借家権保護

27

自身によって選択されるものではないとする。

1 モデル

また、各居住者は自分自身のタイプを知ってい

1.1 住宅のタイプるが、そのタイプは、他の人には観察できない各期（s 期）のはじめに、期間居住できる

居住者自身の私的情報であるとする4)。ただし、住宅（以下、「二期間住宅」と呼ぶ）がある。

長期居住者の比率 b≤1 については共有情報とその所有者は、住宅を既存住宅市場で売却するする。このとき、短期居住者の比率は 1−b とか、賃貸市場で賃貸するかを選択する。

なる。

二期間住宅の居住者は s 期に θ、s+1 期にxθの効用を住宅から得る。ここでパラメーター

なお、居住者は資金制約に直面しておらず、持ち家と借家を自由に選択できるとする。

x∈0, 1 は、住宅の減耗を反映して決まるた
め、二 期 間 住 宅 の「耐 久 性」と 呼 び、xθ は

1.3 住宅に固有な投資機会s+1 期における住宅の「品質」と解釈する。

本稿では、住宅所有権の役割を明示的に理解

以下では耐久性 x の水準は、s 期のはじめにはするために、住宅に固有な投資機会を考える5)。

当 初 の 住 宅 所 有 者 の 私 的 情 報（private in-以下では、二期間住宅にのみ、そのような投資

formation）であると仮定する。住宅の買い手機会があるとする。この投資機会は、s 期の投は、購入しようとしている住宅の耐久性 x につ資 I に応じて次期（s+1 期）に uI の追加の効いて、その時点では正確な情報は知らないが、用を居住者にもたらす。この住宅に固有な投資

その市場全体の分布 F∙ については共有情報

はサンクされ、転居するとその投資成果を享受（public information）とする。

できなくなる。したがって、この投資機会は長s+1 期のはじめには、s 期における二期間住期居住者のみに利用可能となる。

宅は、残り一期間しか存続しなくなるので、以下では、この投資水準 I や投資成果 uI は、「一期間住宅」となる2)。この時点で耐久性 x

居住者と住宅所有者（家主）には観察可能だが、はすべての人に観察可能な共有情報となり、第三者（特に裁判官）には立証できないとする。

xθ の効用を居住者にもたらす。すなわち、一また、投資成果は、簡単化のため、住宅の品質

期間住宅には情報の非対称性の問題はない。こから加法分離可能で、u'>0 かつ u"<0 とする。

の一期間住宅は s+1 のはじめに再び売却また

なお、投資費用は単位あたりに基準化する。

は賃貸される。したがって各期の既存住宅市場

このとき、効率的（First Best）な住宅に固には「二期間住宅」と「一期間住宅」の種類

有な投資水準は、次式によって定義される。
I*∈arg max  θ+Exθ+uI−I

の住宅が存在する。

⑴

したがって、効率的な投資水準 I* は次式を満たすように決まる。

1.2 居住者のタイプ

居住者、すなわち潜在的な買い手もしくは借u'I*−1=0⑵

り手にも二つのタイプがあるとする。一方はこの地域に期間住む居住者で、「長期居住者」

1.4 手順と呼ばれる。他方は、この地域に期間しか住s∈τ, τ+1 期における一期間住宅の市場家

まず、次期には別の地域に移転する居住者で賃と売買価格を、それぞれ r  と p  で示し、「短期居住者」と呼ばれる。簡単化のため、短二 期 間 住 宅 の 市 場 家 賃 と 売 買 価 格 は r  と期居住者が期目に他の地域に移転した際の純p  で示す。また、前期からの賃貸契約が継3)続される場合の継続家賃 ρ  については、s 期

利得はに基準化する 。
居住者のタイプは外生的に与えられ、居住者
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季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97のはじめに、家主と前期（s−1 期）から継続

著者写真

して住む賃借人との間の交渉によって決定されるとする。

せしも・ひろゆき1967年群馬県生まれ。1997年慶應義塾大学経済学研究科後期博居住者と当初の所有者は以下の手順に従う。

士 課 程 単 位 取 得。博 士（経 済学）。現在、専修大学商学部教[1] s 期のはじめに、住宅所有者は住宅を市場授。著書『権利対立の法と経済に供給する。所有者は居住者のタイプを知らな

学

所有権・賃借権・抵当権の効率性』（共著）東京大学出版

いため、二期間住宅を借りようとする長期居住会（2007）ほか。

者の比率を予想する。この予想比率を β  とし、これを所与として、所有者には住宅を 売却
するか、 賃貸するかの二つの選択肢がある。

その後 s+1 期にはこの手続きから退出する。

二期間住宅の当初の所有者は、を選ぶと、を選ぶと、s 期に一期間住宅の購入価格 p 

s 期に売却価格 p  を得て、s+1 期にはこのもしくは家賃 r  を支払って、その住宅に居手続きから退出する。を選ぶと、s 期に家賃住する。その後 s+1 期にはこの手続きから退r  を得て、s+1 期には、賃借人のタイプに出する。

よっ て 継 続 家 賃 ρ  も し く は 新 規 の 家 賃

これらの居住者の利得と支払は図⒜および
⒝にまとめられている。

r  を得る。
一期間住宅の当初の所有者は s 期に売却価格
p  もしくは家賃 r  を得て、s+1 期にはこの手続きから退出する6)。

図⒜長期居住者の利得とコスト

図⒝短期居住者の利得とコスト[2] 次に、居住者は住居形態を選択する。居住者は（そのタイプと関係なく）以下の三つの選択肢がある。 二期間住宅を購入する。 二
期間住宅を賃借する。

一期間住宅を購入す

るか賃借する。
長期居住者は、を選ぶと、s 期に購入価格
p  を支払い、住宅に固有な投資 I を実施する。
次の s+1 期には、その投資成果を合わせた効用を享受する。を選ぶと、s 期に家賃 r  を支払い、住宅に固有な投資 I を実施する。s+1
期には継続家賃 ρ  を家主に払って、その住宅から投資成果を合わせた効用を享受する。
を選ぶと、s 期に購入価格 p  もしくは家賃r  を支払って居住するが、住宅に固有な投資はしない。その後、s+1 期には別の一期間
住 宅 を 購 入 す る か 賃 借 し、p  も し く はr  を支払って居住する。
短期居住者は、を選ぶと、s 期に購入価格
p  を支払い、その期だけ居住する。その後、
s+1 期にはその住宅を売却もしくは賃貸し、
p  もしくは r  を得る。を選ぶと、s
期に家賃 r  を支払い、その期だけ居住する。
日本の既存住宅市場と借家権保護

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賃 料 r τ は 正 確 に 耐 久 性 x を 反 映 し、

2 分析の準備r τx=r τx=xθ となると仮定する7)。

2.1 一期間住宅の賃料と売買価格

ただし、裁判所には、借家人による住宅に固有

一期間住宅の家賃については、毎期独立に住な投資を観察できないので、裁判所が定める賃宅の耐久性 x のみに基づいて決まる。一期間住料にはそれが反映されない。

宅 の 耐 久 性 x は 観 察 可 能 で あ る か ら、s∈

このとき、完全な賃借権保護の下で、家主がτ, τ+1 期における一期間住宅の新規市場家賃r τx より高い任意の賃料を提示しても、は競争的な市場で r x=xθ となる。また、本賃借人はそれを拒絶する8)。その結果、長期居稿のモデルでは、一期間住宅の購入は、その新住者の賃借人が支払う τ+1 期の継続家賃は、規の賃借と本質的な違いはないから、s∈τ, τ

所与の x と I に対してρ τx,I=r τx=xθ

+1 期における一期間住宅の売買価格 p xとなる。すなわち、住宅に固有な投資からの利は r x に等しく、以下のようになる。

得 uI はすべて賃借人が享受できる。

p x=r x=xθ⑶

まとめると、完全な賃借権保護がある場合の継続家賃は⑷式で λ=0 となり、保護がない場

2.2 τ+1 期の継続家賃合のそれは⑷式で λ>0 となる。以下では、法τ+1 期において、τ 期から二期間住宅に居住的な保護の状況を示すために、変数に上付き文する長期居住者の賃借人は、その賃貸契約を更

字 l∈N, P を付す。ここで N は法的な保護が新し、借り続けることができる。その際の継続ない状況を、P は完全な賃借権保護がある状況

家賃は、τ+1 期の初めに家主と賃借人の交渉をそれぞれ表す。

で決まる。両者は交渉からの余剰をそれぞれの交渉力に応じて分配するように継続家賃を決めるとする。ここで家主の交渉力を λ∈0, 1 とし、賃借人の交渉力は 1−λ とする。なお、この交

3 τ期における居住者と住宅所有者の選択
上記の売買価格や賃料を前提に、τ 期における各主体の選択を考えよう。

渉時の τ+1 期初には、τ 期の二期間住宅は一期間住宅になっており、耐久性 x も観察できる。
借家権の保護がない状況では、家主が賃貸契

3.1 長期居住者

 τ 期における住宅に固有な投資約の更新を拒絶すれば、賃借人はその借家から長期居住者が、二期間住宅を購入して持ち家

退出しなければならない。家主はこのとき、新規の賃借人と契約して r τx=xθ の賃料をとして居住する場合における住宅に固有な投資水準を I で表し、賃借する場合のそれを、法的得ることができるから、住宅に固有な投資 I のな状況 l∈N, P に応じて I  で表す。

水準を所与として、継続家賃 ρ τx, I は、契また、τ 期において売買市場と賃貸市場に供

約更新によって得られる純利得 uI を交渉力に給されている二期間住宅の耐久性を、それぞれ応じて分割し、以下のように決まる。

x  および x  で表し、τ 期における二期間住宅ρ τx,I=r τx+λuI=xθ+λuI⑷の価格を p τ で表す。

他方、完全な賃借権保護がある状況では、交二期間住宅を購入した場合に、その新規所有

渉が決裂して家主が裁判所に訴えても、裁判所者が実施する住宅に固有な投資水準は以下のよ

は、指定した賃料を支払えば、既存の賃借人にうに決まる。
I∈arg max θ+Ex  p

住み続けることを認めることになる。

θ+uI−I−p ττ

司法判断から生じる直接的な非効率性の問題⑸

を排除するため、裁判所が指定する τ+1 期の購入価格 p τ はすでに支払われているから、

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季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

賃借権保護を正当化するように見える10)。し最大化のための階の条件は⑵式に等しく、
I=I* となる。

かし、既存住宅の売買市場との関連を考えると他方、長期居住者が二期間住宅を賃借する場

きには、別の問題を生じさせる。この点を以下

合には、τ 期に家賃 r τ を払い、τ+1 期に継続で説明する。

家賃 ρ τx,I を払うから、最適な投資水準は、
長期居住者の選択l∈N, P を所与として以下のように決まる。
I ∈arg max  θ+Ex  p τθ+uI−I

−r τ−Eρ τx ,Ip τ

法的な保護の状況 l∈N, P の下で、長期居⑹⑷式を代入して、家賃 r τ が投資の前に支住者がτ 期に二期間住宅を購入する条件は、以下のようになる。

払われることに注意すると、最適な投資水準に

θ+Ex  p τθ+uI*−p τ−I*

ついての階の条件は、l∈N, P に対して以下≥θ−r τ+Ex  p τθ+uI のようになる。
1−λuI '−1=0

−Eρ
⑺


τ

⑻

x ,I p τ−I ,








θ+Ex p τθ+uI*−p τ−I*⑵ 式 と の 比 較 か ら、任 意 の λ>0 に つ い てI <I=I* である。すなわち、借家権保護がな≥xθ−r τ+Ex  p τθ−Er τx p τ

いとき、住宅に固有な投資は過少となる。この条件⑻は二期間住宅を購入する場合の純利得が、過少投資の問題はホールドアップ問題と呼ばれ二期間住宅を二期間継続して賃借する場合の純る9)。関係特殊的な投資（住宅に固有な投資）⑼

利得より高くなることを示している。また、条の成果は、将来の価格（継続家賃）交渉によっ件⑼は、二期間住宅を購入する場合の純利得が、て取引相手（家主）に収奪される結果、投資主

τ 期に一期間住宅を賃借し、次の τ+1 期に別の体（長期居住者、すなわち借家人）の投資イン

一期間住宅に転居する場合の純利得より高くな

センティブを低下させ、投資は過少になる。

ることを示している11)。

他 方、完 全 な 借 家 権 保 護 が あ る 場 合 に は
λ=0 で I =I* と な る。す な わ ち、完 全 な 借 家⑶式を使うと、次期の競争市場における家賃は任意の l∈N, P に対して以下のようになる。

権保護の下で、住宅に固有な投資水準は効率的

Er τEx p τ=Ex  p τθ

になり、ホールドアップ問題は発生しない。以⑶式と⑽式を使うと条件⑼式は以下のように上から以下の〈Lemma 1〉を得る。
〈Lemma 1〉
二期間住宅を長期居住者が購入するとき、住宅に固有な投資は、法的な賃借権保護の状態と無関係に効率的な水準 I* となる。
二期間住宅を長期居住者が賃借する場合、(ii-1)賃借権保護がないとき（l=N のとき）、
任意の λ>0 に対して住宅に固有な投資は過少投資、すなわち、I <I* となる。
(ii-2)賃借権が完全に保護されるとき（l=P のとき）、住宅に固有な投資は効率的な水準、
すなわち I =I* となる。

⑽

整理できる。
θ+Ex  p τθ+uI*−I*−p τ≥0
そ の た め、任 意 の 法 的 な 賃 借 権 保 護 の 状 況l∈N, P に対して、⑻式の右辺が非負のとき、
τ 期における長期居住者が二期間住宅を購入するための有効（binding）な誘因整合性条件は⑻式だけになることがわかる。
次に⑻式の右辺が非負になることを説明しよう。いま二期間住宅を借りる長期の居住者と短期居住者の比率をそれぞれ、m τ≤b と n τ≤1−bで表すと、家主が予想する賃貸契約が τ+1 期
mτ
に継続される条件付確率は β τ≡
≤1 とn τ+m τ表される。予想される将来の余剰は、競争市場

この lemma は、一定の条件の下で、完全な日本の既存住宅市場と借家権保護

31

で当初の期の市場価格に反映（capitalize）さしたり、家主として貸し出すかもしれない。これるから、⑽式を使うと所与の β τ と l∈N, P

のための条件は以下のように書ける。

に対して以下のように書ける。

θ+max Ep τx  p τ, Er τx  p τ−p τ>xθ−r τx

r τ=θ+β τEx  p τθ+uI −I 

ここで、右辺は τ 期に期間住宅を借りて住−Eρ τx , I p τ+1−β τEx  p τθ−Er τx p τ

む場合の純利得であり、競争的な賃貸借市場で=θ+β τEx  p τθ+uI −I は、⑶から任意の x についてとなる。本稿のモデルでは一期間住宅の賃貸と売買は同じであ−Eρ τx , I p τ⑾⑾式を条件⑻式に代入して次式を得る。

θ+Ex  p τθ≥p τ≥1−β τuI −I +Ex  p τθ
−Eρ τx , I p τ
こ こ で、⑷ 式 を 使 う と、任 意 の λ≤1 と l∈
N, P に対して次式を得る。
Ex  p τθ+uI −Eρ τx , I p τ≥0
上式と⑺式を使うと、最適な投資水準 I ≥0 に対して⑻式の右辺は非負であることがわかる。
そのため、以下では長期居住者が二期間住宅を購入する条件として⑻式だけを用いる。⑷式を使って書き換えると、⑻式は結局、所与のl∈N, P に対して以下のようになる。
θ+Ex  p τθ+uI*−I*
−1−β τuI −I +1−β τλuI ≥p τ⑿

次に二期間住宅の当初の住宅所有者の供給行動を考える。所有者は耐久性 x を正確に知っているから、所有者が τ 期の初めに二期間住宅を売る条件は以下のようになる。
r τ+β τρ τx, I +1−β τr τx<p τ⑾ 式 と ⑶ 式 を 使 う と、こ の 条 件 は 所 与 のl∈N, P に対して以下のようになる。
θ+β τxθ+uI −I +1−β τxθ<p τ⒂

期待総収入を上回っているから、二期間住宅を会が存在しない条件でもある。

うと、τ 期における二期間住宅の賃料は以下の以下では、上記の長期と短期の居住者の二期間住宅の購入条件と住宅所有者の住宅供給条件を使って、完全ベイジアン均衡を解く。

4 完全な借家権保護の下での既存住宅市場

ように書けるθ+β τuI*−I*

for l=Pθ+β τ1−λuI −I 

for l=N⒀

そのため、任意の β τ>0 と l∈N, P に対してr τ>θである。すなわち、賃料はそれを借りるときの利得 θ を超える。短期居住者は期間しか住まないから、β τ>0 のとき、短期居住者
は二期間住宅を賃借しない。
また、短期居住者は、二期間住宅を購入して期間だけ住み、次期の τ+1 期に市場で売却

季刊 住宅土地経済

3.3 住宅所有者（二期間住宅の供給）購入して、それを他の主体に貸す裁定取引の機

次に短期居住者の二期間住宅に対する選択を考えよう。⑾式から、⑷式を I =I* とともに使

32⒁

この条件は、購入価格が二期間賃貸する場合の3.2 短期居住者の選択になる。そのため、上の条件は以下のようになる。

θ+Ex  p τθ+uI*−p τ−I*r τ=

るから、τ+1 期の家賃収入と売却価格は同じ

2015年夏季号№97

借家人が法的に保護される場合の均衡を考える。このとき、I =I* で、長期居住者が二期間住宅を購入する条件は、⑿式から λ=0 の下で、所与の β τ∈0, 1 に対して以下のように書ける。
θ+Ex  p τθ+β τuI*−I*≥p τ⒃
他方、I =I* と ρ τx=xθ 使うと、二期間住宅の当初の所有者がその住宅を売る条件は⒂式から所与の β τ∈0, 1 に対して以下のようになる。

θ+β τxθ+uI*−I*+1−βxθ=θ+xθ+β τuI*−I*≤p τ⒄

上記の条件⒃式と⒄式から、二期間住宅の売買市場が成立する条件は以下のようになる。
xθ≤Ex p τθ

二期間住宅を購入しなくなるのである。

5 法的な保護がない場合の既存住宅市場
次に法的な保護がない場合の均衡を考えよう。

⒅

二期間住宅に τ 期から住む長期居住者の τ+1 期

この条件は、現在の価格の下で二期間住宅のの継続家賃は、このとき、l=P に対して⑷式売買市場に供給されるすべての住宅の品質が、で与えられ、lemma1より、ホールドアップ問供給される住宅の条件付期待値より低くなるこ

題が生じる。

とを意味している。任意の分布関数 F に対して、長期居住者が二期間住宅を購入する条件（⑿⒅式が成り立つのは、供給される住宅の耐久性式）と当初の所有者がそれを売却しようとする（品質）が x=0 の場合のみである。この結果は条件（⒂式）は、それぞれ以下のように書き替

Akerlof（1970）が示したように、二期間住宅えることができる。

の市場で逆選択の問題が深刻化し、実質的に消θ+Ex  p τθ

滅することを意味している。

+uI*−I*−1−β τuI −I ⒆〈Proposition 1〉+1−β τλuI ≥p τx≤p τ−θ−β τuI −I θ⒇

借家権の完全な保護の下で、二期間住宅の売
買 市 場 は 逆 選 択によって消滅する。
（証明はSeshimo（2014）Appendix1 参照）
このメカニズムは以下のように働く。完全な賃借権保護の下で、長期の居住者は、賃貸住宅に居住しても住宅に固有な投資成果をすべて享受できる。この法的な保護の利益は二期間住宅の当初の家賃に反映（capitalize）される。そのため、現在の価格水準より高い品質（耐久性）の住宅を持つ当初の所有者は、賃貸市場に所有する住宅を供給しようとする。所有者は、
そうすることによって、τ+1 期に品質（耐久性）についての情報が明らかになった段階で、その品質（耐久性）を反映した高い家賃を得ることができ、総収入は市場で売るよりも高くなる。

p τ と定義
いま⒇式を等号で満たす x を x
すると、二期間住宅の価格は所与の β τ∈0, 1
に対して以下のように書ける。
p τθ+β τuI −I 
p τ=θ+x

また条件⒆式と⒇式から、二期間住宅の売買市場が存在する条件は以下のように書ける。
xθ≤Ex  p τθ+uI*−I*−uI −I +1−β τλuI ⒅式と違い、取引される二期間住宅の耐久性 xは、右辺第項と第項が正であるため、均衡

でもにはならず、二期間住宅の市場は逆選択の効果があっても消滅しない。したがって、以下の命題を得ることができる。
〈Proposition 2〉

逆に市場価格と比較して低い品質の住宅を有

長期の居住者が、住宅に固有な投資機会を有する当初の所有者は、τ 期の売買市場では真のし、賃借権が法的に保護されないとする。この耐久性（品質）は明らかになっていないから、

とき λ>0 ならば、住宅の耐久性（品質）が買その段階で住宅を売買市場で売ってしまおうとい手に観察可能でなくても、均衡において二期する。長期および短期の居住者は、これらの当間住宅が売買市場で取引される。

初の所有者の行動から住宅の品質を予想し、供給されている住宅の品質は現在の価格と比較して低いと評価することになる。そのため、誰も6 均衡の比較
居住権を保護することの意義は、その住宅に日本の既存住宅市場と借家権保護

33

表

p τθp τ=θ+x

法定保護期間と中古住宅取引率≤θ+Ex  p τθ+uI*−I*

!

−1−λuI −I 
両者を比較すると、τ 期目のはじめの時点で評 価 し て、長 期 居 住 者 は 少 な く と も 1−λuI −I  だけ、低い価格で居住権を保護でき出所）既存住宅の流通シェア：ドイツ以外は『国土交通白書 2011年度』、ドイツについては2004年〜2007年のデータで Housing and Property Market in Germany 2011
at a Glance, Federal Institute for Research on Building,
Urban Affairs and Spatial Development.
法 定 保 護 期 間：ド イ ツ・フ ラ ン ス・英 国 は MoraSanguinetti（2011）と そ の 元 資 料 the Tenancy Law
and Procedure in the EU.
（http: //www. eui. eu/DepartmentsAndCentres/Law/
ResearchAndTeaching/ResearchThemes/ProjectTenancyLaw. aspx); 米 国（ニュー ヨー ク 州）に つ い て は
New York State Attorney General Tenantsʼ Rights
Guide.（http://tenant.net/Rights/attygentenantsguide2008.html）。

る。
すなわち、居住権保護の目的のためには、賃借権保護が理想的に機能する場合でも、保護しないほうが、既存住宅の所有権取得を通じて安価に居住権自体を保護できる。
もちろん、この議論は長期居住者に資金制約が働かないことを前提としている。しかし、イギリスやアメリカの住宅政策が、従来の賃借権保護から、持ち家促進政策に変化してきたことの有効性を説明できる議論かもしれない。

住み続けることでしか得られない利得を享受で表は、アメリカ、イギリス、フランス、ドきることにある。本稿の文脈でそれは、住宅にイツ、日本の"カ国の賃貸契約の法定最低保護

固有な投資成果を享受できる状況を確保するこ

期間と、中古住宅の取引比率を示したものであと、と解することができる。

る14)。ドイツはもともと、他の国と比較して本稿のモデルでは、賃借権の保護がある場合

持ち家自体の比率が小さいことに注意すると、には、二期間住宅の売買市場は機能しない。ここの表から、保護期間が長いほど、既存住宅取の時、長期の居住者は二期間住宅を賃借して効引の比率が低下している傾向が表れているよう

率的な水準の住宅に固有な投資を実施し、そのに思われる。

成果を享受できる。他方、賃借権保護がない場
合には、二期間住宅を購入し、完全な所有権を得て、効率的な水準での住宅に固有な投資を実おわりに既存住宅の効率的な有効利用を図るためには、施し、その成果を享受できる。この点で、本稿そのための売買市場と賃貸借市場の両市場を十の前提の下ではいずれの場合でも居住権は保護分に有効に機能させる必要がある。近年、都市12)され、同じ効率的な結果を達成できる。

部においても空き家の増加が問題となっており、

ただし、その場合でも長期居住者が負担する

その有効利用の観点からも、両市場の活性化が費用には違いが生じる可能性がある。賃借権保喫緊の課題である。本稿の分析はそのために重護がある場合に、二期間住宅を賃借する長期居要な示唆を与えうるものと考えられる。

住者の支払総額は、以下のように計算できる。
r τ+ρ τ=θ+xθ+uI*−I*
すなわち、完全な賃借権保護の下で長期居住者
は最終的には何の純利得も得ることができない。
他方、保護がない場合には、すべての長期居住者が二期間住宅を購入するような分離均衡で13)、その購入価格は以下のようになる。
34

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97＊本稿は Seshimo（2014）に基づいて書かれている。本稿のも と に なっ た 研 究 は、科 学 研 究 費 補 助 金（課 題 番 号
23530336）の助成を受けている。

注）山崎（1999）等参照。
）x=0のとき、二期間住宅は実質的に一期間住宅と同じになると思うかもしれない。本稿では、変数 x を耐久性と呼び、xθ は次期の品質と解釈される。そのため、二期間住宅は一期間住宅とは見かけ上違うが、その隠れた欠陥によって居住者にの効用しかもたらさないと解する。
）この基準化は以下の分析と整合的（consistent）である。なぜなら、残り期間は他の地域の市場を利用する短期の居住者は、均衡での純利得を得ることになるからである。
#）Iwata（2002）は借り手の居住期間に情報の非対称性がある場合の貸し手のリスクの問題と借家権保護の関係を扱っている。
"）この住宅に固有な投資は一般には関係特殊的な投資と呼ばれるものである。関係特殊的投資を用いた
財 産 権 理 論（property rights theory）に つ い て はGrossman and Hart（1986）や Hart and Moore（1990）等参照。
$）本稿のモデルでは、一期間住宅は売ることと賃貸することは同じとなる。
%）この仮定の下で、自発的な交渉によって効率的な住宅の利用が達成される。実際には裁判所の判断ミ
スが、効率的な交渉機会そのものを排除してしまい、
大きな問題を引き起こすことは言うまでもない。
&）この点で裁判所が定める賃料は交渉のアウトサイ
ド オ プ ショ ン と な る。こ の 種 の 交 渉 解 に つ い て は
Muthoo（1999）などを参照。
'）この問題については Williamson（1985）など参照。
賃貸住宅への応用は Kanemoto（1990），Raess andvon Ungern-Sternberg（2002），Seshimo（2003），
Otani（2006）など参照。
10）住宅やその宅地に転用機会が存在する場合には、賃貸契約だけを考える場合でも完全な賃借権保護は正当化されない。これについては Seshimo（2003）
を参照。
11）長期の居住者は、二期間住宅を期間だけ借りることもできる。ただし、その際の賃料は θ より高くなる（以下の⒀式を参照）。そのため、二期間住宅を
期間だけ借りる選択はなされない。説明を簡潔にするために条件⑼式でこの可能性は省略して示している。
12）この結果は、司法判断が非効率性をともなわず、かつ、住宅（宅地）に転用機会が存在しないなど、賃借権保護が正当化されるような強い仮定の下でのみ成り立つ。
13）Cho and Kreps（1997）の 直 感 基 準（Intuitive
Criterion）を適用すると分離均衡が残る。詳しくはSeshimo（2014）Proposition 4参照。
14）Börsch-Supan（1994）は日米独の参加国の持ち家比率の違いについて、さまざまな観点から考察している。

Quarterly Journal of Economics, Vol. 84 (3), pp.
488-500.
Börsch-Supan, A.（1994）“Housing Market Regulationsand Housing Market Performance in the UnitedStates, Germany, and Japan,”Social Protection versus
Economic Flexibility, Is There a Trade-Off ?, editedby Rebecca M. Blank, (Chapter 5), The University of
Chicago Press, Chicago and London.
Cho, I-K. and D.M. Kreps（1987）“Signaling Games andStable Equilibria.”The Quarterly Journal of Economics, Vol. 102, pp. 179-221.
Grossman, S. and O. Hart（1986）“The Costs andBenefits of Ownership: A Theory of Vertical andLateral Integration,”Journal of Political Economy,
Vol. 94(4), pp. 691-719.
Hart, O. and J. Moore（1990）“Property Rights and the
Nature of the Firm,”Journal of Political Economy,
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Iwata, S.（2002）“The Japanese Tenant Protection
Law and Asymmetric Information on Tenure
Length,”Journal of Housing Economics, Vol. 11(2),pp. 125-151
Kanemoto, Y.（1990）“Contract Types in the Property
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Mora-Sanguinetti, Juan S.（2011）“The Regulation of
Residential Tenancy Markets in Post-war Western
Europe: An Economic Analysis,”The European
Journal of Comparative Economics, Vol. 8, pp. 47-75.
Muthoo, A.（1999）Bargaining Theory with Applications., Cambridge University Press, Cambridge.
Otani,K.（2006）“The Coase Theorem in Tenant Protection,”Journal of Economic Behavior and Organization, Vol. 61, pp. 487-503.
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Seshimo, H.（2003）“Optimal Tenant Protection,”Regional Science and Urban Economics, Vol. 33, pp.
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Seshimo, H.（2014）“Adverse Selection versus Hold
Up: Tenure Choice, Tenancy Protection and Equilibrium in Housing Markets,”Regional Science and
Urban Economics, Vol. 48, pp. 39-55.
Williamson, O.（1985）The Economic Institutions ofCapitalism. The Free Press, New York.
山崎福寿（1999）『土地と住宅市場の経済分析』東京大
学出版会

参考文献
Akerlof, G.（1970）“The Market for Lemons: Quality
Uncertainty and the Market Mechanism,”The

日本の既存住宅市場と借家権保護35海外論文紹介

風力発電から生じる騒音・景観破壊に関する
経済評価
Cathrine Ulla Jensen, Toke Emil Panduro, and Thomas Hedemark Lundhede (2014) “The Vindicationof Don Quixote: The Impact of Noise and Visual Pollution from Wind Turbines,”Land Economics,
Vol. 90(4), pp.668-682.

点である。一方、この手法の短所としては、以下のはじめに点が挙げられる。アンケートの回答者は、仮想的シ再生可能エネルギー（太陽光、風力、水力、地熱、 ナリオの下で環境価値を評価するため、アンケート
バイオマス）は、火力発電等に比べ発電時に発生すの質問内容によってバイアスの影響を受けやすいこ

る CO2 がゼロあるいは少量であるため、地球温暖とである。

化防止に寄与するものとして世界中で期待されてい顕示選好法とは、アンケート調査から直接に環境る。そのため日本を含む多くの国では、再生可能エ

価値を評価する表明選好法とは異なり、実際の経済

ネルギーの普及拡大を目的とした政策（例えば、固活動を通じた人々の経済行動に関するデータを用い定価格買取制度など）が実施されている。しかし、て、環境価値を間接的に評価する手法である。この再生可能エネルギーは環境面においてプラスの効果

手法の長所としては、表明選好法で生じるバイアスを持つ一方、近隣住民に対してマイナスの効果をもの影響を受けないことが挙げられる。よって、顕示たらすことがある。例えば風力発電の場合、ロータ

選好法のほうが表明選好法に比べ頑健性の高い結果

ーの回転時に発生する低周波といった騒音や景観破を導きだすことができる。一方、この手法の短所と壊が挙げられる。地熱発電所の場合では、主に国立

しては、評価したい目的内容に対して適切な市場デ公園内が建設予定地となりうるため、自然保護や生ータが入手できるとは限らない点が挙げられる。さ物多様性の観点からさまざまなマイナスの影響が挙らに、顕示選好方は市場データを用いるため、非利げられる。こうしたマイナスの効果は、建設地域で用価値については評価することができないことも挙の摩擦を招き、結果的に再生可能エネルギーの普及げられる。

に悪影響を与える可能性がある。

Jensen et al.（2014）は、表明選好法による先行

本稿で紹介する Jensen et al.（2014）は、ヘドニ

研究では、人々は風力発電の普及には積極的であるック価格法を用いて、陸上風力発電タービンがもた

一方、風力発電タービンから発生する騒音や景観破らす騒音と景観破壊によるそれぞれの限界外部効果

壊に対しては負の外部性があることを明らかにしてを定量的に評価している。通常、環境価値は表明選いる。しかし、回答者は騒音と景観破壊を明確に識好法（仮想評価法：CVM、コンジョイント分析）

別したうえで回答しているとは限らない。そこであるいは顕示選好法（ヘドニック価格法、トラベル

Jensen et al.（2014）は、ヘドニック価格法を用い

コスト法など）によって評価される（柘植他 2011）。 て、風力発電タービンから生じる騒音と景観破壊を表明選好法とは、アンケート調査を用いて、実際には存在しない仮想的市場の下で人々の環境価値を直接的に評価する手法である。この手法の長所としては以下のつが挙げられる。つ目は、環境を含
むさまざまな非市場財についての評価を行なうことができる点である。つ目は、非利用価値（訪問はモデル内で明確に識別し、それぞれが不動産価格に与える影響を定量的に評価している。
以下、Jensen et al.（2014）に従い、分析手法と結果を紹介する。

分析手法

したことはないが、その場所の環境保全に対して支Heintzelman and Tuttle（2012）では、風力発電払いをしたいと思う価値）を評価することができる

タービンまでの近接（proximity）を騒音と景観破36

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

壊の代理変数とし、それが近隣の不動産価表ઃ

騒音に関するゾーン

図ઃ

分析対象地域（黒丸の地点）

格にどの程度の影響をもたらしているのかを定量的に評価している。しかし、この分
析では騒音と景観破壊それぞれの影響の大
きさや空間的広がりの違いが考慮されていないといった問題がある。そこで Jensen
et al.（2014）は、地理的情報を利用し、以下の方法で景観破壊と騒音について特定化を行なっている。
ま ず、景 観 破 壊 に つ い て は、1.6m ×1.6m の セ ル か ら な る 高 解 像 度 DSM（Digital Surface Model）を用いて対象地域内での可視域を特定化している。そのう
えで地上から2 m 地点における建物の少な
くとも一部がその可視域に入っている場合、その住宅（全体の33%）はタービンによる景観破壊の影響を受けているものとしている。モデル上では、ダミー変数とタービンまでの距離との交差項を用いて、景観破壊の影響をコントロールしている。
次に、騒音については、各風力タービンについて、デンマーク国内で定められている音圧レベルを測定するための以下の方程式 を 用 い て 計 算 を 行 なっ て い る（EPA
2011）。
SPL=L −10×log l +h −11dB+1.5dB−ΔL 
ΔL =2l +h 
1000

ものへつのゾーンに振り分けを行なっている。表は、以上の方程式より求めた各ゾーンに属するサンプルの割合が示されている。

ただし、SPLは風力タービンから生じる音圧レベル、分析対象となっている地域は、デンマーク国内でL は Windpro データベースより推計された音圧、

風力タービンが建設されている代表的な24地域とな

l はタービンまでの距離、hはハブの高さ、11dBとっている（図）。これらの地域は、デンマーク国

15dBは距離補正と地理補正のための項を意味して

内 の 647km2 を カ バー し、20 の 地 方 自 治 体 と  万いる。

5864戸の住宅が含まれている。分析で用いられていこのように以上の方程式は、ハブの高さやデシベ

るデータは、分析対象地域において、2000-2011年

ル表示したタービンまでの距離等を考慮したものとの期間に販売された一戸建住宅万2649戸に関するなっている。そのうえで、分析対象となる住宅を、ものである。

地理的情報を用いて、騒音が大きいものから小さい

デンマークでは、2000-2011年の期間に多くの風海外論文紹介37

表઄

コントロール変数一覧

力タービンが建設された。風力タービンが建設され定値である。また、μはモデルの誤差項であると同る以前の不動産価格については、タービンによる負時にトレンドを除去した不動産価格でもある。⑵式の外部性はないものと仮定し、モデル化されている。 はヘドニック価格モデルの推定式（SARAR のケー
ただし、風力タービンが設置される以前においても、 ス）である。θ  は説明変数（Z）の係数、θ  とθ  は
将来設置が予定されているならば、その時点での不景観ダミー（view）と景観ダミーと距離の交差項

動産価格はタービンによるマイナスの影響を考慮しの係数、θ は騒音ゾーン・ダミー（20デジベル以下

た価格水準となっているはずである。よって Jen-を基準）の係数である。また⑵式では、タービンか

sen et al.（2014）では、タービンの建設開始時点をら離れるに従い影響が低減するか否かも検証していcutoff date として利用している。表2では、Jensen

る。そのためWは空間ウェイトマトリックス、ρとλet al.（2014）の分析で用いられたコントロール変は空間自己回帰係数（OLS：ρ=λ=0、SEM：ρ=0,

数がまとめられている。

λ≠0、SARAR：ρ≠λ≠0）を表している。

Jensen et al.（2014）では、相関が強い変数を識別するために、以下の段階での推定を行なってい分析結果とまとめる。まず段階目では、cross-pooled 回帰モデルよ表は、⑴式と⑵式からなるつの分析モデルのり、2011年を基準として、名目販売価格から時間や推定結果が示されている。Jensen et al. (2014）で空間的トレンドの除去を行なう。段階目では、トは、表で示されたつの分析モデルを推定結果のレンドを除去した販売価格を用いてヘドニック価格

うち、SEM の推定結果をもとに、騒音と景観破壊モデルを推定している。ヘドニック価格モデルの推に 対 す る 影 響 と 人々 の 主 観 的 な 限 界 支 払 意 思 額定では、非空間的 OLS モデルと GMM 法による

（MWTP）を求めている（表）。

種類の空間的モデル（Spatial Error Model；SEM、

表より明らかなように、騒音による影響は、最Spatial Autoregressive Model with a Spatial Auto-

も騒音影響が大きい地域（40-50dB）において、

regressive Error Term；SARAR）とを推定してい20dB 未満の地域に比べ不動産価格を6.69% 低下さる。実際の推定モデルは以下の式となっている。

せる結果となった。MWTP で見た場合、40-50dB

段階目：ln P=β +β X+β T+β T×X+μ ⑴の地域では €-13,239、影響が小さい20-29dB の地

段階目： μ=ρWμ +θ Z +θ view +view×θ dis

域では €-6,075と約倍の差があることが示された。

⑵

次に、景観破壊による影響については、タービンが

ただし、εはε=λWε+μである。⑴式より、ln Pはまったく見えない住宅に比べ不動産価格を3.15%

不動産価格の対数値、β  は地域ダミー変数（X）、（€-6,233）低下させる結果となった。一方、ターβ  は期間変数（T）、β  は交差項のパラメータの推

ビ ン か ら 100m 離 れ る に つ れ て、不 動 産 価 格 は+θ noise+ε38

季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97

表અ

推定結果（主要な変数のみ）

当なマイナスの影響を与えることが示された。風力発電タービンは一種の再生可能エ
ネルギーのシンボルであり、多くの人々にとってはプラスのイメージを抱くものである。しかし、近隣住民にとっては騒音や景観破壊といった負の外部性をもたらすもの
でもあることが明らかとなった。
日本も今後、分析対象国のデンマークと同様に、陸上・洋上での風力発電をはじめとする再生可能エネルギーの大幅な導入促進を図っていくことが予想される。その時に、再生可能エネルギーが近隣地域に受け入れられるような、社会にとって望ましい
制度・対策を構築する必要がある。そのな
かで、日本でも再生可能エネルギー導入による負の影響を定量的に評価することは、
政 策 面 に お い て き わ め て 重 要 で あ り、
Jensen et al.（2014）は有益な分析手法と政策的示唆を提供するものと言えよう。

注）****は有意水準0.1％、***は有意水準％、**は有意水準％、*は有意水準10％を意味している。
）カッコ内の数値は Standard error の値を意味している。
）Wald statistics は、帰無仮説が λ=ρ=0 を検定。
）LM は Lagrangian multiplier の略語。

表આ

限界支払意思額の推計結果

参考文献
Heintzelman, M. D. and C. M. Tuttle（2012）“Values in the Wind: A Hedonic Analysis ofWind Power Facilities,” Land Economics,
Vol.88 (3), pp.547-588.
EPA; Environmental Protection Agency（2011）Bekendtgørelseom støj fra vindmøller. [Statute on Noise from Turbines.]
Copenhagen: Danish Ministry ofthe Environment, Environmental Protection Agency.
柘植隆宏・三谷羊平・栗山浩一（2011）『環境評価の最新テクニック――表明選好法・顕示選好法・実験経済学』勁草書房。

森田 稔

上智大学経済学研究科特別研究員

0.24% 上昇することがわかった。
以上の結果より、風力発電タービンから生じる騒音と景観破壊は、近隣地域の不動産価格に対して相海外論文紹介39

センターだよりや環境対策等の予想外の経費の発 報告としてとりまとめ、後に続く生、コネクションの不足等）に遭 プロジェクトにおいて共有すべき『住宅産業の円滑な海外展開を支援 遇し、プロジェクトが予定どおり 情報として、以下の調査項目にそするビジネスライブラリー；ミャ に進展しないケースも散見される。 って整理した。
ンマー・中国編』
また、こうしたリスクを嫌悪して ①わが国の住宅産業が諸外国に進「調査研究リポート」No.13310
企業が海外進出に二の足を踏むこ 出するに当たっての障壁、課題等
平成27年અ月刊とも多い。
に関して、法律の運用ルール、商定価：本体価格2500円+税
海外進出を円滑に進めるために 慣習の違い、物資の調達等に関す
人口減少に続き、近い将来世帯 は、情報収集やコネクションの形 る問題点 等数も減少するとされている日本で 成が重要である。しかし、それら ②円滑に海外へ進出するために把は、新築住宅着工戸数もかつての を個々の企業がそれぞれ取り組む 握しておくべき事項として、現地規模は期待できないなど、わが国 ことは、非効率であるだけでなく 組織に関する情報、キーパーソンの住宅産業は戦略の抜本的な再構 リスクや困難が伴うものである。 やコンタクトポイントの存在、相築が求められている。
フロントランナーには困難が伴う 手国の日本企業に対する期待・ニ
他方、海外、特に今後成長が見 が、フロントランナーが得た貴重 ーズ、プロジェクト推進に係る手込まれ、新規の投資意欲高い中進 な経験や知見を国ごとのビジネス 続きの流れに関する情報 等
国等においては、わが国の住宅産 ライブラリーとしてとりまとめ、
ミャンマーについては、ヤンゴ
業の持つ技術力、設計・施工能力、 共有化することで、後に続くプロ ンを中心に建築行為における法規管理能力、品質、経験は高く評価 ジェクトへの円滑な参入が図られ 制等の調査を実施し、中国についされており、現地のプロジェクト る。
ては、日中共同プロジェクトへ参実施に当たって協力を要請される本調査では、このような問題意 画した企業より、現地情報を収集事例は多い。
識に基づき、今後わが国の住宅産 している。
しかしながら、実際に海外に進 業に対する現地プロジェクトへの本調査が、今後ますます増加す出しようとしても、現実にはさま 参入の期待が高いと考えられるミ るであろう住宅産業の海外進出のざまな障壁（法規制やローカルル ャンマーおよび中国を対象とし、 ための基礎資料として活用されるールの存在、商慣習の違い、税制 先駆的企業の得た知見を現地調査 ことになれば幸いである。

◉新刊書のご案内

編集後記
1990年頃の Sony 製カセットテー
プレコーダーઅ台（据置型、ポータ
ブル=｢デンスケ｣、ウォークマン）
を愛用している。どれも音質重視のオーディオ製品で、そうした位置づ
けのカセット機器は現行商品にない。
民生用ＰＣＭ録音機を使いカセッ
トテープ音源のデジタル化もするが、bit 数や周波数（kHz）で表されるの信号音とは別に、空気感のようなものが失われる気がして、テープ音
源はそのまま再生機で聞いている。
カセット機器の泣き所は、駆動ゴ
ムベルトの劣化である。古い機種のサポートは終了、正規品のゴムベル

編集委員
委員長
中川雅之
委員
瀬下博之
直井道生
山崎福寿

トも入手困難。修理は非公認業者か自力のみ。最近、カセットウォーク
マンの駆動ベルトが切れ、不動とな
季刊 住宅土地経済った。Sony 窓口、以前別機種を直 2015年夏季号（第97号）
してもらった業者とあたったが修理 2015年ઉ月ઃ日 発行受付不可。やむなく、パーツ業者か 定価［本体価格 715円＋税］送料別
らゴムベルト数種を取り寄せ、基盤 年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込に固定された一部パーツを浮かせベ 編集・発行 公益財団法人
日本住宅総合センター
ルト交換したところ、幸い復活した。
東京都千代田区二番町6-3
ベルトのみ問題で、狭い空間に配
二番町三協ビル5階置された回転系メカは20数年経過も〒102-0084
正常稼働。当時の作り手のやる気が電話：03-3264-5901
製品から伝わってくる気がする。往
http://www.hrf.or.jp
年のヒット商品は、サポート法定期
編集協力
堀岡編集事務所
間後も何らか対応を願う。 (T･N)印刷
精文堂印刷㈱本誌掲載記事の無断複写・転載を禁じます。

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季刊 住宅土地経済

2015年夏季号№97