賃貸物件オーナー 様

賃料収入最大化をめざした管理のご提案

エステイター株式会社本店

東京都八王子市東町7-6
エバーズ第12八王子ビル3階
TEL：042-643-2255

2022年10月版

賃料収入最大化をめざした管理のご提案

弊社では、オーナー様が所有する不動産の収益の最大化をめざしております。
不動産資産の運用及び活用として、賃貸不動産の管理、また売却のご提案を行っております。
これまで不動産会社の「管理」は仲介に付随するもので、「空いたら埋める」、「トラブルが起きたら対処する」であったと思います。
しかし、エステイターでは「管理」を独立した「サービス」として価値あるものにすることを目指しております。
究極でいえば、築年数では判断されない「ホテル」のように。
当社の管理の取り組みについてご説明いたしますので、どうぞご検討ください。

弊社取り組みのご説明
賃料収入最大化への取り組み

１．「解約申入れ」から「募集開始」までの短縮化
２．インターネット反響の分析による適正賃料の算出とリアルタイムな賃料変更の実施
３．入居期間長期化への取り組み

賃貸経営リスクへの対取り組み

１．賃料滞納リスクへの対応
賃貸保証会社の保証内容
２．建物老朽化への対応

３．その他 各種サービス、安心の提供
管理メニューのご紹介
弊社のご紹介賃料収入最大化への取り組み １－ 入居率１００％をめざして －１．「解約申入れ」から「募集開始」までの短縮化「解約申入れ」から「募集開始」までのタイムロスを減らす

弊社が継続して管理する事により、貸室データを蓄積する事が可能となり、0カ月後

1カ月

１～２カ月

解約申入れ

明け渡し

現空

オーナー様

－業者確認

募集開始

エステイター

募集開始

内見可能

契約可能

解約申入れ後、すぐに募集開始できます。

管理者「一般媒介」と比較して、賃料収入が１カ月以上増加するチャンスが発生します。

２．インターネット反響の分析による適正賃料の算出とリアルタイムな賃料変更の実施
リアルタイムな市場調査により、「適正な賃料で募集」をし、「成約までの期間を短縮化」し、トータルでの賃料収入の増額を目指します。
不動産市場には貸し手、借り手に「情報の非対称性」がありましたが、インターネットの普及により、「適正な市場」が形成されました。

設定賃料

この結果、「適正な賃料」で募集する事の重要性が増し、成約率に大きな24違いが生まれます。

80

インターネット反響の分析精度は専任媒介での募集により、向上します。

【営業報告書】

インターネット反響を集計し、最適な賃料成約までの経過月数別 「２年間における受領賃料」 総額表
割引率
直近

１ヵ月

２ヵ月

３ヵ月

４ヵ月

６ヵ月

８ヵ月

１０ヵ月

１２ヵ月

0

12

34

68

10

12-20%

1,920

1,840

1,760

1,680

1,600

1,440

1,280

1,120

960

85-15%

2,040

1,955

1,870

1,785

1,700

1,530

1,360

1,190

1,020

90-10%

2,160

2,070

1,980

1,890

1,800

1,620

1,440

1,260

1,080

95-5%

2,280

2,185

2,090

1,995

1,900

1,7101,520

1,330

1,140

1000%

2,400

2,300

2,200

2,100

2,000

1,800

1,600

1,400

1,200

105+5%

2,520

2,415

2,310

2,205

2,100

1,890

1,680

1,470

1,260

110+10%

2,640

2,530

2,420

2,310

2,200

1,980

1,760

1,540

1,320

【掲載サイト（ 一部 例 ）]現在の賃料で、「３ヶ月間空室」となった場合、「賃料１０％ダウンで即入居」した方が、を導き出し、競争力のある条件を常にご２年間の収入総額は上回ります。

提案いたします。

「６ヶ月間空室」の場合、「賃料２０％ダウンで即入居」でも同様です。

賃料収入最大化への取り組み ２－ 入居率１００％をめざして －３．入居期間長期化への取り組み
賃貸経営において、平成１６年の東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）施行による、原状回復費用のオーナー様の負担は増加しております。
さらに、消費者契約法の存在、国土交通省による新たなガイドラインも公表され、オーナー様の負担増加は避けて通る事ができません。
室内クリーニング費用や自然損耗費用は、賃料に含まれているとの考え方が原則となっております。
これまで以上に入居期間を長期化する事が、収益の増加に繋がります。

① 入居中のトラブルに対して、素早いサポートを提供する事により、入居満足度の向上を図ります。
弊社管理後に入居（契約締結）・契約更新の入居者様に は「 ２４時間安心サポート 」 にご加入頂きます。
お部屋の自然損耗は賃料に含まれている前提での賃貸経営が必然となった今では、入居期間の長期化は収益向上のために避けて通れ【 ２４時間安心サポート】ない課題です。このサービスにより入居満足度の向上を図ります。
さらにもう一つの理由として、オーナー様負担となる小修繕の大部分を、このサービスで賄うことが可能となり、経費削減が果たせます。

「 ２４時間安心サポート 」サービス内容 （入居者様 月額１，０００円≪別途消費税等≫負担）
暮らしの中の「こまった！」をサポートします。
例えば「水漏れしている！」、「鍵を失くしてしまった！」、「ガラスが割れてしまった！」、「電気、ガスがつきません。」などのお部屋のトラブルに、２４時間３６５日緊急出動スタッフが「出張費・基本作業６０分無料」で何度も対応致します。

② 日常清掃等、管理業務の可視化による入居満足度の向上を図ります。
物件、入居者様に定期的に情報を発信し、その物件に住む事の付加価値の増加を図ります。

【 日常清掃表 】

また、日常清掃サービスを提供（別契約）し、物件に日常清掃表を掲示する事により、入居満足度の向上並びに、新規入居希望者に対して、内見時に管理状況をご確認いただく事ができ、入居率の向上も図ります。

③ 法定点検実施のサポート
消防設備点検、受水槽清掃など、定期的に必要な業務をサポートし、ご入居者様に安心を提供します。

④ 継続的なアンケート調査による入居満足度向上のご提案の実施
入退去者にアンケート調査を実施し、これまで分かりにくかった物件の問題点を探り、さらなる入居率アップを目指します。

【 アンケート】

賃貸経営リスクへの取り組み １（賃料滞納リスク）

１．賃料滞納リスクへの対応
賃借人は入居をすると、様々な法律で守られています。入居後に起こり得るトラブルに対しての当社の取り組みをご説明いたします。
① 契約締結前 専門機関による審査の実施
賃借人と賃料滞納等のトラブルに対して、出来得る備えは、入居時の審査をしっかりと行う事です。
弊社管理受託物件では、弊社審査の他に「賃貸保証会社による審査」を実施し、事前にトラブルの軽減を図っております。

② 契約締結後 集金代行・賃貸保証会社による保証の提供
賃料滞納を発生させない為に賃料滞納のきっかけは、「うっかり忘れた」・「面倒だった」など些細な要因が積み重なる事もあります。
弊社では、賃借人指定口座から賃料の自動引き落としサービスを提供し、手間無く賃料をお支払い頂いております。
また、残高不足等で引落しができなかった場合には、コンビニエンスストアでお支払い頂けるシステムを導入しております。
賃料の滞納が発生した場合
通常、「２～３カ月以上賃料の滞納」が無ければ、「賃貸借契約解除」は認められません。
「契約解除」が認められた場合でも、「夜逃げ・明け渡しが行われなかった場合」には、法に則った対応をとらなければ、逆に「損害賠償請求」を受ける可能性が発生します。
「契約解除」までの賃料収入が無いだけでなく、適切な判決を受けて、全ての家財道具を撤去するのに、最初の訴訟提起から３～４カ月の期間は賃料が無く、さらに撤去費・弁護士費用などもかかるなど、大きな負担となります。
これまで賃貸業では、このリスクに目をつぶり、トラブルが起こった場合、運が悪かったとあきらめるオーナー様も多くいらっしゃいます。
しかし、このようなトラブルがあった場合、金銭負担が大きいだけでなく、精神的な負担も大きくなります。
当社では、全ご契約者様に「賃貸保証会社」にご加入いただき、賃料滞納リスクがない状態で、オーナー様に賃貸経営を行って頂きたいと考えております。
「 賃貸住宅紛争防止条例 」 「 消費者契約法 」 「 居住安定化法の検討 」 「 インターネットによるお客様の知識武装 」 など、賃貸業のハードルはさらに高まってきております。
賃貸保証により 「 目に見えないリスクを軽減する事 」 で、 「 適正な賃料での募集 」 を行う事ができるため、結果的に入居率の向上にも役立ちます。

③ 保証会社による債務の保証により、敷金（初期費用）にかかわらず安心した入居斡旋が可能に賃貸借契約で発生する債務を担保する為、一般的に 「 敷金 」 を１～２カ月分お預かりしておりました。しかし、ひとたびトラブルが起こった場合、この金額では足りない事は明らかです。
明渡し訴訟・強制執行を考えた場合、たとえ倍額（４カ月）お預かりしても全く足りません。原状回復まで考えると、敷金では、債務の安心な担保にはなり得ません。
営業面でみても、初期費用が高額になってしまうと、そもそもご入居頂けなくなってしまいます。保証会社利用はこのジレンマを解消し、敷金０でもリスク無くご入居頂けます。

賃貸経営リスクへの取り組み １（賃料滞納リスク）

賃貸保証会社の保証内容（当社で新規に契約締結した場合の利用保証会社）（弊社提携 株式会社オリコフォレントインシュア社）
賃借人の指定口座より引落しができなかった場合でも、立替払いを行い、オーナー様へ送金が可能となります。

滞納者の発生率が低い実績を積み重ねた事により、初回保証料が、他不動産会社と比較して５０％減額となる特別プランの提供を受けております！

※お客様及び募集の状況により、別の保証会社を利用する場合がございます。その場合、保証内容が変わります。

保証限度額

賃料４８カ月分

保証対象

入居中

家賃、共益費・管理費、駐車料、賃貸借契約更新料

退去時

原状回復費用、残置物処理代
法的手続き費用

オーナー様なし

賃借人様あり（初回賃料等の０．５カ月分、以後１年ごとに１万円）

保証委託料※審査内容によっては連帯保証人が必要となる場合有り。

企業概要

商号

株式会社オリコフォレントインシュア

事業開始

平成１８年１２月１６日保証開始

資本金３億９１２０万円

主要株主

株式会社オリエントコーポレーション（資本金１００億円）

賃貸経営リスクへの取り組み ２（建物の老朽化）

築年数が経過した物件において、建物の機能低下（雨漏りなど）のリスクだけでなく、賃料収入の減少をきっかけとして 「 負のスパイラル 」 に陥る物件が少なくありません。
「 負のスパイラル 」 を 「 正のスパイラル 」 に転換を目指し、弊社では以下の取り組みを行ってまいります。

空室増加

家賃を下げる

収入が減る

負のスパイラル
建物管理メニュー
長期修繕計画 【 集合住宅物件へのサービスとなります。】
現在の建物の状況を診断し、修繕の必要性をご報告いたします。

長期的な視点で、建物に必要となる投資金額を確認していただき、修繕積立金の目安もご提案いたします。
さらに機能低下改善だけでなく、バリューアップのご提案も致します。

建物管理サービス【 集合住宅物件へのサービスとなります。】

長期修繕計画に対して、建物の現況を専門家により簡易診断し、ご報告いたします。
機能面に問題がないか、急な出費がおこらないか、常に物件の具体的な状況をご確認いただく事が可能となります。

日常建物清掃・管理サービス【 別契約のサービスとなります。】

日常清掃業務と日常建物管理報告を行います。
入居者様に対して満足度の高い清掃を行い、清掃内容と、建物外観の現況のご報告をいたします。

建物管理サービスと併せて、物件データを蓄積し、資産価値の向上を促します。

積極的な投資ができなくなる賃貸経営リスクへの取り組み ３（お部屋の価値の逓減）

インターネットでお部屋を探してみると、「ちょっと古いけど、フローリングで、十分キレイで安い」お部屋がたくさん並んでいます。
お部屋が退室となると、我々不動産業者は、機械的に「元に戻す」原状回復を繰り返します。
表層はきれいになっても、古くなって価値が逓減する分は視野に入れていません。
そして、我々がオーナー様に対して行う提案は、だいたい、「古くなったので家賃を下げてください」ばかりです。
そうでなければ、山ほどお金をかけて頂く提案となってしまいます。

当社では、どのような方法であれば「賃貸経営が成り立つ」バリューアップは果たせるのだろうか？どうやったら、住んでいる方の満足度を向上できるか？
を考え続けています。
できないこと 「立地・間取・お金がたくさんかかる設備の変更」を悩んでも仕方ありません。
インターネットでなんでも探すことのできる便利な時代です！「たくさんのお洋服の中から好みのものを選ぶように、お部屋に個性を与えて、自分らしいものをお客様に選んでもらえる」ようにしたら、金額を超えた満足感を提供できると考えました。

コストをかけたリフォーム、豪華設備の導入では、家賃が高くなってしまい、選んでもらえなくなるか、投資金額に対して見合わない賃料設定をしなければならず、収益性が低下してしまいます。当社では、社内にデザイン部門を設けて、原状回復時のデザイナーズリフォームを提案しています。当社のデザイナーズリフォームは、最小限の費用で最大限の効果を産み出す工夫にあふれたものとなります。賃貸経営で悩みの種である原状回復を、当社の工夫とノウハウにより、オーナー様にとっても、借主様にとっても、もっと付加価値のあるサービスへと転換していきます。
リフォーム例（ホームページで他の事例も公開しています）

賃貸経営リスクへの取り組み ４-１（その他各種サービス、安心の提供）

１． 損害保険サービスのご提案
東北大震災でも、損害保険の特約に加入しているか否かによる保険金額の差異が問題となりました。

【 保険診断シートの一例 】

賃貸経営に潜むリスクの中で、損害保険の加入でカバーできるもの・できないもの、賃借人加入の借家人賠償責任付火災保険等で補償されるもの、されないものをご確認いただく「 保険診断シート 」 を作成いたします。
現在ご加入いただいている損害保険加入証書の写しを確認させていただき、順次作成して参ります。
また、当社で保険内容を確認させていただく事で、せっかく加入している損害保険の利用漏れが無くなるように致します。

２． 顧問弁護士・司法書士(当社グループ会社あり)・税理士・不動産鑑定士
顧問弁護士・司法書士(当社グループ会社あり)・税理士・不動産鑑定士と契約しており、賃借人等と法的なトラブルに陥った場合でも、相談及び迅速な対応が可能です。
また、当社提携の顧問弁護士・司法書士(当社グループ会社あり)・税理士・不動産鑑定士・土地家屋調査士・ファイナンシャルプランナーとの無料相談が可能です。（※要事前予約）

３． クラウド型 賃貸管理ソフトウェア導入による情報保護
当社ではクラウド型賃貸管理ソフトウェアにより、データベースを構築しております。
物件・契約者データ、その他データを 「 社外、２４時間有人管理体制、２４時間無停電装置、２４時間空調、セキュリティシステム完備 」 のセキュリティセンターで、厳重管理・バックアップをしております。

４． 安心して管理をお任せ頂く為の取り組み （ 事業活動包括保険への加入 ）当社の管理に起因して、オーナー様に損害を与えてしまった場合、またご入居者様の個人情報の漏えい事故を起こしてしまったなど、さまざまなトラブルに備え、『最大１事故１億円（※但し、法律上の損害賠償金に対して）』が補償される東京海上日動火災保険株式会社の事業活動包括保険に加入し、お客様へご迷惑をかけないように、万が一の場合に備えております。

５． 安心して管理をお任せ頂く為の取り組み （ ＢＣＰ ）当社ではクラウドサービスにより、地震などの災害時、火事などの事故発生時また、コロナ禍のような不測の事態にも、重要な個人情報や物件情報、契約情報の保護を図っております。また、社内業務のアウトソーシング化も併せて推進、災害時・不測の事態(コロナ禍)等の『事業継続性』を図ります。
物件毎の災害時の対応を検討するなど、これからもご安心頂ける取り組みを推進・継続して参ります。

賃貸経営リスクへの取り組み ４-２（その他各種サービス、安心の提供）

６． 安心して管理をお任せ頂く為の取り組み （ コールセンター①）
管理物件・ご入居者様にとって、トラブルは夜間・休日、時間を問わず発生するものです。お預かりする物件への付加価値の提供を目指し、24時間対応のコールセンター（24時間安心サポートを提供している物件が対象）を設けております。このコールセンター設置はＢＣＰ対策も兼ねており、遠隔地に拠点を設け、関東で地震等の災害が発生した場合においても対応を可能に致しました。

７． 安心して管理をお任せ頂く為の取り組み （ コールセンター ②）
更なる営業力の強化及びお客様対応の質・精度を向上する為、コールセンターを設置致しました。
トラブル対応だけでなく営業対応も可能とし、休業日（年末年始等を除く）でもお客様や不動産客付業者様への対応を行い、入居率向上に役立てます。
また、データ分析ソフトを導入し、専門スタッフによる対応をすることにより、詳細なデータ収集が出来るようになりました。データ分析により得た情報を活かすことで、募集活動のアプローチの方法等を工夫し、入居満足度・入居率の向上を目指して参ります。

８． 安心して管理をお任せ頂く為の取り組み （ 24時間・年中無休での不動産業者様への物件確認対応・内見対応・申込対応)
株式会社いい生活（上場企業）物件確認システム「ES-B2B call」を利用することで、24時間・年中無休での不動産業者様への物件確認対応・内見対応・申込対応が可能となり、 機会ロスの低減（成約率UP）につながっております。
※いい生活の基幹システム「ESいい物件One」を中心に、Web内見予約・入居申込システ「SumaiEntry」や、オーナー様向けアプリ「pocketpost owner」を導入しております。

９． 金融機関様のご紹介
既存のお借入れをされている金融機関様の金利・返済期間等を見直し、当社提携金融機関様へのお借り換えを実施することにより、大幅に返済額の圧縮が出来た事例がございます。

管理メニューのご紹介

弊社では、オーナー様のご要望にあわせ、４種類の管理メニューを用意しております。
※下記弊社手数料には別途消費税等が掛かります。※下記弊社手数料の入居中の％（パーセンテージ）は、賃料等総額に対して掛かります。

業務内容
管理種類
契約締結

更新
手続

火災保険
加入

敷金精算
業務

修繕・ 共益費
クレーム 支払対応
代行

契約管理媒介○○△×

入居管理媒介

○○○賃料管理媒介○○オーナー代理代理○○

弊社手数料家賃回収
（保証）

滞納
督促
訴訟

明渡
保証

建物診断業務

修繕
履歴
蓄積

日常
清掃

法律
税務
相談

月次
報告書

長期修
繕計画

××××

××

△

△

×

×

１ヵ月分 0.5カ月○×××××

○

△

△

○

×

○

×

○

○※１○※１

○※１××

△

△

○

○

○

○

○※１

○※１

○※１○

○

△

○

○

契約締結時

入居中

退去時

－－

１ヵ月分 0.5カ月

3%

－

×

１ヵ月分 0.5カ月

3%

－

○

１ヵ月分 0.5カ月

5%

－

契約管理

・・・・・・

オーナー様が入居者管理・賃料管理を行っており、弊社が契約管理をサポートをするプラン。

入居管理・・・・・・

オーナー様が賃料管理を行っており、弊社が入居者管理をサポートするプラン。

賃料管理

・・・・・・

オーナー様が入居者管理を行っており、弊社が賃料管理をサポートするプラン。

オーナー代理 ・・・・・・

契約更新時弊社に物件管理全般をお任せ頂き、賃料収入最大化をサポートするプラン。

・ オリコフォレントインシュア社の保証が可能なプランは「賃料管理」、「オーナー代理」プランのみになります。
・ ○サービスを提供します。 △別途相談とさせて頂きます。 × サービスを提供しません。
※１ 当社が管理を開始後に入居（契約締結）をしたお客様について、原則として保証をいたします。（オリコ社の場合賃料の48カ月分限度）保証会社により保証内容は異なります。また入居審査状況により、保証会社を設定しない場合もあります。

エステイター株式会社
お問い合わせフリーダイヤル0120-422-552（お客様専用ダイヤル）