情報提供用資料

2024年6月11日

割安感が高まるアジアリート
ワールド・リート・セレクション（アジア）（年2回決算型）
追加型投信／海外／不動産投信◼ 平素は「ワールド・リート・セレクション（アジア）（年2回決算型） 」に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
◼ 当レポートでは、金利面、バリュエーション、業績、市場拡大などから見て魅力が高まるアジアリート市場の投資環境、今後の見通しについてご紹介いたします。

1. アジアリート市場の投資環境
図表1 シンガポールと香港のリート指数の推移

年初からの悪材料を織り込んだ後、持ち直す展開
アジアリート市場では、シンガポールは、年初から4月中旬にかけては、米金利の上昇に連れて長期金利が上昇したことや低調な経済指標などが嫌気され、下落しました。その後は、長期金利の上昇が一服したことやインフレ指標の落ち着きなどを受けて、商業施設に投資するリートを中心に緩やかに持ち直す動きとなりました。
香港は、金融政策の連動性が高い米国の金利上昇に加え、米中対立やスパイ行為等を取り締まる国家安全条
例が施行されたことなどが投資家心理の悪化に繋がり、年初より大きく調整しました。しかし4月下旬以降は、中国当局が香港株式市場の市場活性化策や不動産支援策を発表したことなどが好材料視され、下げ幅を縮小しました(図表1)。

(期間 2023年12月29日～2024年5月31日、日次)
1009080
シンガポールリート指数
香港リート指数7060
23/1224/1

24/2

24/3

24/424/5（年/月）※2023年12月29日を１００として指数化※シンガポールリート指数：FTSE ST All-Share Real Estate Investment Trusts Index
SGD、香港リート指数：Hang Seng REIT Index、いずれも現地通貨建て(出所)Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

２. 利回り面で投資妙味が高まるシンガポールリート
図表2 主要国別リートの分配金利回り比較

中長期的には米利下げ転換で投資魅力が高まる見込み
香港リートとシンガポールリートの配当利回りは、他の国のリートと比べても相対的に高い水準となっています（図表2）。特に、シンガポールリートは良好な事業環境を背景に業績拡大に伴う配当金の増加も見込まれます。
足元では、米国の金融政策を巡る不透明感等を背景に長期金利の高止まりが懸念されています。しかし、中長期的には金融引き締めの効果により米国の景気やインフレは緩やかに減速し、金融政策も緩和に転じることで、長期金利は低下基調を辿ると想定しています。
こうした動きを背景として、年後半以降は、リートの業績や利回りに着目した投資家からの資金流入を見込んでおり、アジアリート市場は、シンガポールリートを中心に好パフォーマンスが期待されると考えています。

（2024年4月末時点）（％）
1087.8
6.2

64.8

4.4

4.4
3.8

420
香港

シンガポール

英国

日本

米国

オーストラリア※FTSE EPRA/NAREIT Developed REIT Index（各国データ）(出所)DWSデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

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ワールド・リート・セレクション（アジア） （年2回決算型）
追加型投信／海外／不動産投信

２. シンガポールリートの事業環境は良好
産業施設や商業施設を中心に賃料上昇が続く見込み
産業施設では、電子商取引（EC）の普及やグローバル・サプライチェーンの再構築など構造的な要因による物流や倉庫への旺盛な需要に加え、今年の完成予定物件は既に空室が埋まるなど、需給の引き締まりを背景に賃料は上昇基調が続くと見込まれます。
商業施設やホテルでは、中国とのビザ相互免除協定の発効に伴う中国人観光客の回復に加え、ビジネスイベントの増加が予想され、外国人入国者の増加が宿泊需要やテナント売上高の支えになると考えられます。
オフィスビルでは、多くのグローバル企業が人材確保や税制優遇措置、インフラ設備などの観点から、シンガポールにアジア地域の統括拠点を置いています。こうした企業の底堅いオフィス需要が賃料を下支えする要因になると考えられます。

図表3 シンガポールの商業不動産賃料の推移(対象期間 2011年1-3月期～2024年1-3月期、四半期)
産業施設

130商業施設

オフィスビル

120

110
100

90
2011年
1-3月期

2013年
7-9月期

2016年
1-3月期

2018年
7-9月期

2021年
1-3月期

2023年
7-9月期

※2011年1-3月期を１００として指数化(出所)Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

３. バリュエーションは割安な水準
シンガポールリートは賃料上昇を支えに割安な水準
シンガポールリートの純資産価値（NAV)倍率は、4月末時点で0.88倍と、過去10年平均の1.13倍を下回っています（図表4）。
主力の産業施設を中心とした賃料の上昇傾向が不動産価格を下支えすると考えられ、リートの割高割安の判断に使われるNAV倍率の分母にあたるリートの保有資産価値上昇をもたらすことから、シンガポールリートの価格水準訂正につながると考えられます。

図表4 シンガポールリートのNAV倍率の推移（期間 2014年5月～2024年4月、月次）
（倍）
1.6
10年平均

1.2
1.00.814/5

香港リートは長期投資における魅力度が増す見込み
香港リートのNAV倍率は、4月末時点で0.47倍と、リート価格は保有資産価値を約53％下回っています（図表5）。米中対立等を背景に、国際都市としての香港の不動産価値が損なわれるとの懸念は、年初以降のリート価格の下落により概ね織り込まれたと見ています。
また、香港市場の活性化策により、中国本土投資家の資金流入が見込まれることに加え、中国の景気低迷に底打ちの兆しが見え始めるなど香港リートを巡る投資環境は最悪期を脱したと考えています。
中長期的には、米国の利下げ転換による金利低下により不動産価値の下落懸念は和らぐと見ており、香港リートは長期投資における魅力度が増していくと考えています。

NAV倍率

1.4

16/5

18/5

20/522/5（年/月）

図表5 香港リートのNAV倍率の推移（期間 2014年5月～2024年4月、月次）
（倍）
1.4

10年平均

NAV倍率

1.2

1.00.80.60.414/516/518/520/522/5（年/月）※NAV倍率：Net Asset Value倍率
NAV倍率＝投資口価格÷1口あたりNAV(1口当り純資産価値)(図表4～5の出所)DWSデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

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2運用状況 （作成基準日 2024年5月28日）
設定来の基準価額の推移（2013年6月３日～2024年5月28日、日次）

(円)

(億円)

25,00050
純資産総額(右軸)基準価額（左軸）
20,00040

15,00030

10,000

20

5,000

100
2013/60
2015/62017/6

2019/62021/6

基準価額

20,592円

純資産総額

10.3 億円

2023/6(年/月)※基準価額は1万口当たり、信託報酬控除後です。
※分配金再投資基準価額とは、設定来の分配金(税引前)を当該分配金(税引前）が支払われた決算日の基準価額で再投資したものとして計算した基準価額です。
※グラフは過去の実績であり、将来の成果を示唆または保証するものではありません。

REIT組入比率

短期金融商品・その他組入比率

組入銘柄数

95.0％

5.0%

33 銘柄

※上記はマザーファンドを通じた実質比率です（マザーファンドの組入比率を除く）。
※比率は、小数点以下第2位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。
※銘柄は、新株等がある場合、別銘柄として記載しています。

マザーファンドのデータ
国・地域別構成比

組入上位10銘柄

フィリピン
1.8%

韓国
1.7%

銘柄名
キャピタランド・インテグレーテッド・コマーシャ
ル・トラスト
領展房地産投資信託基金（リンク・リアル・エス
2テート・インベストメント・トラスト）
1

香港
12.4%

シンガポール
84.2%※比率は、アジアリート・マザーファンドの保有リート全体に占める国・地域別の構成比です。
※比率は、小数点第2位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

国・地域名

比率

シンガポール

9.2%

香港

7.8%

3 ケッペルＤＣ ＲＥＩＴ

シンガポール

7.7%

フレイザーズ・ロジスティクス＆コマーシャル・
4トラスト

シンガポール

7.4%

5 メープルツリー・インダストリアル・トラスト

シンガポール

7.4%

6 フレイザーズ・センターポイント・トラスト

シンガポール

6.8%

7 キャピタランドアセンダスＲＥＩＴ

シンガポール

6.7%

8 メープルツリー・ロジスティクス・トラスト

シンガポール

5.8%

9 ケッペルＲＥＩＴ

シンガポール

5.2%

10 ＥＳＲ ロゴスＲＥＩＴ

シンガポール

5.1%※銘柄は、新株等がある場合、別銘柄として記載しています。
※比率は、マザーファンドの純資産総額に対する組入比率です。

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2024年6月11日現在

販売会社
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加入協会
商号

登録番号

日本証券業協会

一般社団法人
日本投資顧問業協会

一般社団法人
金融先物取引業協会

一般社団法人第二種金融商品取引業協会

○

○

○

（金融商品取引業者）
岡三証券株式会社

関東財務局長（金商）第53号○

岡三にいがた証券株式会社

関東財務局長（金商）第169号○

アイザワ証券株式会社

関東財務局長（金商）第3283号○

阿波証券株式会社

四国財務局長（金商）第1号○

auカブコム証券株式会社

関東財務局長（金商）第61号〇

株式会社ＳＢＩ証券

関東財務局長（金商）第44号〇

共和証券株式会社

関東財務局長（金商）第64号〇

寿証券株式会社

東海財務局長（金商）第7号〇

篠山証券株式会社

近畿財務局長（金商）第16号〇

三縁証券株式会社

東海財務局長（金商）第22号〇

Ｊトラストグローバル証券株式会社

関東財務局長（金商）第35号〇

静岡東海証券株式会社

東海財務局長（金商）第8号〇

東海東京証券株式会社

東海財務局長（金商）第140号○

東武証券株式会社

関東財務局長（金商）第120号○

松井証券株式会社

関東財務局長（金商）第164号○

マネックス証券株式会社

関東財務局長（金商）第165号〇

三津井証券株式会社

北陸財務局長（金商）第14号○

めぶき証券株式会社

関東財務局長（金商）第1771号○

楽天証券株式会社

関東財務局長（金商）第195号○

愛媛証券株式会社

四国財務局長（金商）第2号○

三晃証券株式会社

関東財務局長（金商）第72号○

ＪＩＡ証券株式会社

関東財務局長（金商）第2444号○○

野畑証券株式会社

東海財務局長（金商）第18号○○

武甲証券株式会社

関東財務局長（金商）第154号

○

○

〇

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〇

〇

〇

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〇

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〇

〇

〇

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（登録金融機関）株式会社イオン銀行（委託金融商品取引業者：
関東財務局長（登金）第633号
マネックス証券株式会社）
株式会社ＳＢＩ新生銀行(委託金融商品取引業
関東財務局長（登金）第10号
者：マネックス証券株式会社)〇〇株式会社きらやか銀行

東北財務局長（登金）第15号○

株式会社福島銀行

東北財務局長（登金）第18号○〇※岡三証券株式会社は、一般社団法人日本暗号資産取引業協会にも加入しております。

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留意事項
SBI岡三アセットマネジメントについて
商号：SBI岡三アセットマネジメント株式会社
SBI岡三アセットマネジメント株式会社は、金融商品取引業者として投資運用業、投資助言・代理業および第二種金融商品取引業を営んでいます。登録番号は、関東財務局長（金商）第370号で、一般社団法人投資信託協会および一般社団法人日本投資顧問業協会に加入しています。

投資リスク■投資者の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。
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※基準価額の変動要因は上記のリスクに限定されるものではありません。

その他の留意点■ファンドのお取引に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定（いわゆるクーリングオフ）の適用はありません。
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お客様にご負担いただく費用＜お客様が直接的に負担する費用＞■購入時
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■換金時
換 金 手 数 料 ：ありません。
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監査費用を除くその他費用・手数料は、運用状況等により変動するため、事前に料率・上限額等を示すことはできません。）●お客様にご負担いただく費用につきましては、運用状況等により変動する費用があることから、事前に合計金額もしくはその上限額またはこれらの計算方法を示すことはできません。なお、上場不動産投資信託は市場の需給により価格形成されるため、上場不動産投資信託の費用は表示しておりません。
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