第 4 回国土交通大臣賞
西竹の里タウンハウス管理組合（平成 21 年度報告）

受賞を契機に新たに取り組んでいること
1. 中長期修繕計画の見直し
中長期修繕計画は団地の共用部分の維持・修繕管理の計画として 2003 年に策定以来屋根の一斉葺き替え、外壁の一斉塗り替えなどの大規模な工事以外にもコモンスペースの植栽の剪定等も計画的に行って、団地の景観の維持に成果がありました。しかし、年を経るに従い計画と現実の修繕必要部分との乖離が見られるようになってきたために、策定 7 年目である本年度に外部の専門家の参加も求めて、中長期修繕委員会で中長期修繕計画の見直しを行いました。
見直しは、専門家と委員が団地内の各住戸建物や共用部分の施設の点検を行い、補修必要箇所及び将来予想される課題をもリストアップして、これらを包括した形で見直し案を策定しました。見直し案は 2010 年 4 月の管理組合通常総会で承認され、今後この計画に基づいて修繕を行うことになりました。
なお、見直し作業は一定の年度毎に必要な事項であり、マンション等については国土交通省の指針では５年毎となっていますが、今回の見直し作業の中で当団地については建物・施設・設備の劣化が少なく、７年毎で十分であるとの専門家の意見もあり、今後も７年毎に見直しを行うこととしました。

2. 改修ルールブック（「住まいのガイドブック」）の作成
団地は開設以来 28 年目を迎え、いわゆる２つの老い（建物の老いと居住者の老い）が進行しています。現在居住者の中心は 50〜60 歳代でありますが、十数年後には高年齢化が進みバリアフリー化などの改修申請が多くなると予想されます。建物は日本古来の軸組工法と異なるツーバイフォー工法で作られ、建物の強度を面（耐力壁）で維持する構造となっているため、建物内部の改修でも耐力壁の強度を維持した改修にしなければなりませんが、ツーバイフォー工法の特性を無視した工事を行うケースもあり、改修のルールを定めたルールブックが必要でした。改修ルールブック（以下「住まいのガイドブック」）の作成には、どのような改造のニーズがあるかなどの基礎調査が必要であり、また具体的な改造ケースでもツーバイフォー工法の専門家の構造計算等を行う必要がありました。この様な時に国土交通大臣賞を受賞し、支援金を受けて、京都大学大学院建築学科居住空間学講座や京都市景観・まちづくりセンターなど、外部の専門家の方々の支援をも受けて、「住まいのガイドブック」作成に踏み切ることにしました。
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西竹の里タウンハウス管理組合（平成 21 年度報告）「住まいのガイドブック」の作成には、団地内の基礎的な実態調査（例えば年齢構成など）が必要で、2010 年度と 2011 年度の２年計画で行うことにしました。

１）「住まいのガイドブック」作成体制の構築
管理組合内に「住まいのガイドブック」作成を行う専門部会を設置し、住民７名と管理組合役員２名の９名が主体となり、全体の進め方や団地内のアンケートについては京都大学大学院の居住空間学講座から、ツーバイフォー工法の構造計算やリフォームの図面作成などには建築の専門家から、さらに京都市の外郭団体でまちづくりや景観維持に支援を行っている京都市景観・まちづくりセンターの参画を頂き、「住まいのガイドブック」を作成する体制が整いました。

２）「住まいのガイドブック」策定までの工程表の作成
２年間に及ぶ作業であり、住民の方々の積極的な協力が必要なため、「住まいのガイドブック」策定までの工程表を早期に作り、住民に開示することとしました。策定
した工程表は下記の通りです。
「明日のタウンハウスを考える」シンポジウムの開催「居住実態に関するアンケート」の実施「居住実態に関するアンケート」の結果報告会
及びツーバイフォー建築の勉強会
西竹の里タウンハウスの改修についての勉強会（具体例も提示予定）
改修方法に関する基準の策定案説明会
住民集会（臨時総会など）「住まいのガイドブック」内容検討開始「住まいのガイドブック」作成

2009 年７月 終了
2009 年 11 月 終了
2010 年 2 月 終了

2011 年 3 月頃

３）工程表に基づく１年目（2010 年度）の活動①「明日のタウンハウスを考える」シンポジウムの開催「住まいのガイドブック」の作成には住民の方々からニーズや希望などの積極的な提案が必要不可欠であり、またこれらの意向を外部の支援していただく専門家に直接伝え、良く理解していただくことも非常に重要なことであるために、専門部会、住民と専門家の３者が一緒に考える機会を作ることを目的とするシンポジウムの開催を計画しました。
2009 年 7 月 26 日に「明日のタウンハウスを考える」シンポジウムを開催し、京都大学大学院居住空間学講座からの基調講演と 5 名の住民のパネラーによるパネルディスカッションを開催して、貴重な意見を交換することができました。
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西竹の里タウンハウス管理組合（平成 21 年度報告）「明日のタウンハウスを考える」シンポジウム「アンケートの表紙」② 居住実態に関するアンケートの実施
団地は開設以来 27 年を経ていますが、団地内の居住実態についての基礎的な資料のない状態が続き、「団地の将来像」を考える上では実態を調べる必要があります。
しかしながら、実態調査（例えば、人口構成、年齢別、転居の意思など）の確認は住民のプライバシーに強く関わる調査であることから管理組合が主体となって行うことは困難でありましたが、今回、第三者の外部専門家が加わりましたので、居住実態に関するアンケートの集計や分析を京都大学大学院の居住空間学講座が担当することでプライバシーを保護したアンケート調査を行うことができることとなりました。
2009 年 11 月全戸に居住実態に関するアンケート用紙を配布し、住民の方々に回答は京都大学大学院居住空間学講座に直接送付することを依頼しました。この結果、この種のアンケートでは異例ともいえる回答数 95 通、実に回収率 84％という高い回答率を得ることができ、確度の高い基礎的な資料を得ることが出来ました。
＜アンケートで判ったこと＞
・住環境の満足度が高く、今後とも住み続けたい意向や、タウンハウスの環境を保全していきたい意向の回答が多かった
・リフォームを実施したい世帯は 53％あり、より良い住宅にしたい、高齢期にも住みやすくする為などが理由であった・年齢構成としては 50〜60 歳代が約半数となっている

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西竹の里タウンハウス管理組合（平成 21 年度報告）③「居住実態に関するアンケート」の結果報告会及びツーバイフォー建築の勉強会
居住実態に関するアンケート結果の報告会とツーバイフォー建築の勉強会を 2010
年 2 月 28 日に開催し、それぞれ担当の専門家（京都大学大学院居住空間学講座、ツーバイフォー建築に造詣の深い建築士）から詳しい報告や説明を受けました。
居住実態に関するアンケート結果では、住み続けたい意向、リフォームのニーズがどこにあるか、年齢人口構成から考えていつ頃にどのような改修が発生すると予想されるかなどの分析報告があり、ツーバイフォーについては、工法の特長、在来の軸組み工法との違い、改修時の注意点などの説明があり、「改修にあたってはツーバイフォー工法を熟知した建築業者に依頼するべき」とのアドバイスがありました。

3. 外部団体との交流
西竹の里タウンハウスは土地共有・建物区分所有の形態でマンション類似ということで、外部団体としては NPO 法人京滋マンション管理対策協議会に参加している程度でありました。しかしながら、今回の国土交通大臣賞受賞以来外部の団体と交流出来る機会が多くなって、まちなみ・景観に対して活動を行っている多くの方々や団体と情報交換する機会がありましたことは、大きな成果と考えています。
１）宇治市都市整備課主催の「まちづくり塾」での講演
宇治市は「まちづくり・景観条例」を作ってまちなみの保存に積極的な活動をされ、そのひとつとして各地域にまちづくりの中心となる担い手を育てる目的で「まちづくり塾」を開催しています。このまちづくり塾で先進的な活動団体の実践例としての講演依頼がありました。
宇治市まちづくり塾での講演

建築技術支援協会来訪時の会議②NPO 法人 建築技術支援協会
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財団法人住宅生産振興財団からの紹介によって、東日本及び西日本のタウンハウス団地の景観・保存管理について調査を行い、今後のリノベーション方策の提言を行っている NPO 法人建築技術支援協会から、関西地区のタウンハウス団地の調査対象団地として選ばれました。調査は２回のアンケート（管理組合用アンケート、居住者用アンケート）、実地調査及び面接調査でありましたが、これに協力しました。この調査報告書と昨年度の東日本のタウンハウス団地の調査報告書を NPO 法人建築技術支援協会から得て、東日本及び西日本のタウンハウス団地の現状の詳細な情報が判り、今後の改修・長期修繕計画に参考として活かすことができるようになりました。
２）その他の団体
社団法人日本ツーバイフォー建築協会の会報「ツーバイフォー（Vol.182）」に国土交通大臣賞受賞記事の収載や、京都橘大学現代ビジネス学部、兵庫県立大学経済学部や兵庫県住宅供給公社などの見学があり、最新情報の交換を行うことができました。

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近い将来取り組まなければならない課題

1. 大規模災害など不慮の建物外観喪失に対応するルールづくり
西竹の里タウンハウスは、建築協定で建物の外観の変更は認めていません。従って、建物の外観変更する改造等は発生しませんが、不測の災害（火災、地震など）での建物の外観に及ぶ災害が発生した場合の再建ルールについては、管理規約ではまだ定めていません。不慮の災害は、突然発生します。建築以来 27 年間１件も発生しなかったことは幸いと考えても良いと思います。
突然発生する災害で外観喪失に際して再建する際のルールづくりが求められているところです。

2. 人口構成の変化
あと十数年で高齢者層が確実に増加します。バリアフリーを目指した階段手摺りなどの住宅の改修が必要になってきます。これに対応する改修の範囲、建築協定を維持しつつ高齢化に対して利便性の高い改修や、住み継いで行くための工夫がどこまで可能か調査し、備える必要があると思っています。

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3. 住宅設備技術の進歩への対応
住宅の居住性は住宅設備技術の進歩とともに向上し、利便性の高いものとなっています。これに伴い、従来の想定の範囲を超えたものになってきています。
例えば、・光ケーブルなどの大容量情報送受信設備
・ＩＨ化などの高容量電気設備への対応
・家庭用コージェネによる給湯設備への変更・太陽光発電による省エネなどがあります。現在のところ、団地の全戸がこれらに十分対応出来る電気設備、ガス容量、地中配管にはなっていません。生活利便性の向上に伴い、当団地でも対応出来る様に努めなければ新しい入居者、特に若い世代の入居が期待出来ないため、専門家のアドバイスを得て課題解消に向けた取り組みを進めて行きたいと思っています。

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