［巻頭言］

豊かな少子高齢社会の実現を岡本利明

旭化成株式会社 顧問
住宅生産団体連合会 理事

今日の日本は多くの政治・経済・社会的課題に直面している。政治的混乱を招いている年金・医療問題。輸出偏重から内外需バランスのとれた経済転換への遅れ。これらの課題の解決法は、急速な少子高齢社会の進展への対応にその端緒を見出すことができる。
現在1500兆円の個人金融資産、1030兆円の土地建物資産の 6 割を高齢者が所有しており、その高齢者は2025年には総人口の 3 分の 1 を占める見込みである。豊かな日本社会の実現には、高齢者が所有するこれらのストックの利活用推進が重要であり、なかでも土地建物資産の利活用は日本社会が直面している課題解決の鍵を握る。
持家比率の高い高齢者が、その住宅ストックを賃貸・売買などの手法を使って利活用することで個人年金とも言える不動産所得を得、その所得が豊かな老後のための消費に廻り、ひいては金融資産の動きも活発になる。一方、若い世代は、良好な子育て環境を高齢者の住宅ストックを利用することにより比較的低コストで享受できるうえ、新築投資と比べて生活関連消費への余力が生まれる。
これは、高齢者の住宅ストック活用による新たな価値創出であり、少子高
齢社会がもたらした世代間ストック格差に着目することで政治・経済・社会的課題を解決しようというものである。これらを実現するためには、政官民一体となった努力と日本社会のパラダイムシフトが必要となる。私たち関係
団体は、個人の住宅ストックに対する既成概念を捨て、信託制度等を活用し、新たな価値創出に全力で努力する決意である。

目次●2009年秋季号 No.74［巻頭言］豊かな少子高齢社会の実現を

岡本利明

1

［特別論文］21世紀型社会への日本の挑戦

小宮山 宏［研究論文］借地権保護と建物の維持管理

岩田真一郎・山鹿久木

210［研究論文］首都圏住宅市場のダイナミックス

18

井上智夫・清水千弘・中神康博［研究論文］地震発生リスクと生活の質［海外論文紹介］居住地の選択

直井道生・瀬古美喜・隅田和人

36［調査研究レポート］我が国の住宅市場改善に関する研究
エディトリアルノート
8
センターだより
編集後記
40
40
小林庸平

35

27

特別論文

21世紀型社会への日本の挑戦

アジア型エコハウスの創造と普及

小宮山 宏
本を含めた世界中で求められている。地球は有はじめに限かつ、人類にとってもはや小さくなってしま

20世紀から21世紀に入り、人類にとって大きったことを前提として、社会システムを構築しな文明のパラダイムシフトが起こっている。そなくてはならない。これが大きなパラダイムシの一つは、地球が小さくなっていることである。 フトである。
果てしない大空、果てしない大海原、母なる大以下では、アジア型エコハウスの創造と普及

地といった言葉が表しているように、20世紀はを軸として、パラダイム変化に迫られている地

人類にとって地球が無限に大きく、その規模に球の未来に対してわが国がどのような戦略を描

限界を見出すことはなかったといえよう。しかくことができるのかを考えてみたい。

し、現在では、人間活動が二酸化炭素濃度を上昇させ、海洋を汚染し、森林を破壊している。

2050年の地球：エネルギーと環境

さらに、実物経済の数倍といわれる資金や、さエネルギーと環境、温暖化に象徴される問題

まざまな情報が一瞬にして世界をめぐる。つまが、現在のまま進行すると想定すると、大量のり、人間の活動にとって地球が非常に小さくな

廃棄物の発生、温暖化の進行、および化石資源

り、これまでのような消費生活が限界を迎えよの欠乏といった問題が生じる。特に、廃棄物のうとしているのである。

発生は確実である。

20世紀を振り返ってみると、人類は地球が無図 1 は、わが国での鉄鋼（銑鉄）生産量に関限であることを前提として、消費生活を成立さする20世紀から現在までの軌跡を示している。

せていたとも考えられる。ハリウッド映画のア図を見ると明らかだが、20世紀の後半から現在

メリカンドリームに象徴されるように、限りのまでにかけて非常に大規模な増加がみられる。

ない地球の膨大なエネルギーを使用し、欲望のさらに、図 1 には、スクラップによって生産さままに生活することが一つの理想とされ、大量れる鉄鋼生産量を併記した。この図から、現在生産と大量消費が生活の基本にあったのである。 生産されている鉄鋼の約 3 分の 2 が鉄鉱石から
これまでは、それが「ものづくり」の目標と理作られており、残りの約 3 分の 1 がスクラップ

解されていたともいえよう。

を溶かして作られていることわかる。つまり、

しかし、こうした消費生活は20世紀のモデル

現在利用されている鉄鋼の約 3 分の 1 （約 4 億であり、もはや成り立たない。21世紀型のパラトン）はリサイクルされたものなのである。一ダイムでは、いかに持続型の社会を作っていく

度還元した鉄が、自動車や家電なら10数年、ビのかが問われているのであり、この変化を踏まルなら50年という期間で寿命が尽きるため。こえた「ものづくり」を実践していくことが、日れを平均すると大体30数年から40年で必ず社会2

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

にスクラップとして出てくる計算になる。図 1

こみやま・ひろし
1944年栃木県生まれ。東京大学から、近年では14億トンの鉄鋼を生産している工学部卒。東京大学大学院工学系研究科博士課程修了。東京大ので、約35年後にはこの膨大な量が、スクラッ
プとして出てくることになる。この現象は、セ学工学部助教授、教授などを経(小宮山宏 氏 写真)て、2005年આ月から2009年અ月

メントやガラスなどのあらゆるものにあてはめ

まで東京大学総長。2009年આ月

ることができる。これが、後述する循環型社会より三菱総合研究所理事長。著

へ向かわなければならない一つの根拠である。

の挑戦』（岩波書店）ほか。

書：『サステイナビリティ学へ

私は新世紀に望まれる循環型社会に対して、2050年までに達成すべき「ビジョン2050」といこれは1.3億人の人口の時に必要な台数が5800

う提案を行なっている。そこでは以下の 3 つの万台であり、それ以上は保有しないことを示し条件を提案している。 1 つ目は、エネルギー効ているとも考えられる。つまり、今後は廃車に率を 3 倍にすることだ。例えば、 3 分の 1 のガなる440万台と同じ台数の自動車を生産すればソリンで走行距離が同じになる自動車を作るこ

よいのである。実際に、国内の自動車販売台数とだが、ハイブリッド・カーの出現により、そはここ20年間ぐらいそういった状況が続いていの可能性が開かれているといえよう。

る。これが「人工物の飽和」である。

2 つ目が、物質循環型システムを構築するこ

しかしこれは、新しく自動車を作るために必とだ。これは上記の通り必ず発生する廃棄物を要な鉄が、毎年スクラップとして出てくるため、上手く再利用することが可能な社会システムの高炉を用いて鉄鉱石から鉄をつくる必要がない構築をさしている。

ことを示している。おそらく2050年になると、最後に、再生可能エネルギーを 2 倍にすることである。ここでは詳細について触れないが、これらの目標は理論的にも、技術的にも可能な数値である。

世界のさまざまな分野で同様な状況になるであろう。
このような「人工物の飽和」が起きると、生産の多くは置換だけになるが、これは日本にとここで2050年の状況について考えるとき、っては希望でもある。なぜなら、循環型社会に「人工物の飽和」というコンセプトを導入した

向かうなかで資源の枯渇が叫ばれているが、いい。例えば、自動車の保有台数で見ると、現時

まこれ以上鉄鉱石を掘りだす必要がなくなるか

点ですでに自動車の台数が5800万台あり、自動らだ。極端な話をしているので、完全にそのよ

車の平均寿命を13年とすると、毎年440万台のうな社会になるわけではないが、基本的にはそ廃車が出る計算になる。昨年、初めて自動車のうなるであろう。このように考えると、人工物

保有台数が減少したという新聞報道があった。

の飽和と資源の枯渇を一体的に考えて、リサイ

図ઃ―銑鉄とスクラップからの鉄鋼生産量

クル、循環型社会に向かわなくてはならないことが理解されよう。
さらに付け加えると、リサイクルは省エネでもある。図 1 で示したように、鉄はリサイクルが進んでいるが、これは経済原理でリサイクルされているのである。つまり、鉄鉱石を高炉で還元するよりも、スクラップを電炉で還元する方が安価だから、すなわちエネルギーを少ししか使わないから利用されているのである。家電
リサイクル法にもいろいろ問題はあるが、それ21世紀型社会への日本の挑戦

3

し」の分野に対しては、ほとんど何もしてこな

図઄―日本のエネルギー消費

かったからである。ここに大きな問題点がある。
今後は、「日々の暮らし」に分類される、家庭、
オフィス、運輸に関する消費エネルギーの節約に、力を注ぐことが必要である。
こうした「日々の暮らし」の分野における消費エネルギーの抑制は、結果として日本の国際競争力を強め、世界に貢献することになる。

アジア型エコハウスの創造
前節では日本のエネルギー消費の抑制可能ならの問題を解決して、より多くの家電がリサイ

分野は「日々の暮らし」にあること、またそれクルされるシステムを作ることが世界のデファが日本の国際競争力を高めうることを示した。

クトスタンダードになるだろう。

本節では、その根拠と理由について、住宅を中心に述べよう。

日本のエネルギー消費
日本におけるエネルギー消費の内訳を図 2 に小宮山エコハウス

示した。ここでいう「ものづくり」とは、鉄、「日々の暮らし」の分野で、どの程度二酸化ガラス、セメント、および化学・プラスチック

炭素排出量を減らすことができるのか、自分のといった 4 代素材産業と、その他（自動車な家で実験した結果について述べたい。実験結果

ど）を含めたものづくりを指している。これらは、驚くべきもので家庭と運輸の部門で排出量の「ものづくり」によるエネルギー消費量はすの 8 割を減少させることができた。私が取り組でに全体の45％程度まで減少していることわか

んだことは特殊なことではなく、太陽電池の設る。残りの55％は家庭、オフィス、運輸が占め

置（3.6キロワット）、給湯用のヒートポンプ導ており、これを「日々の暮らし」によるエネル

入、断熱性能の向上（約 3 倍）、エアコンの新

ギー消費と名付けよう。

設である（図 3 ）。

このようにエネルギー消費を大きく 2 つに分

省エネの内訳について説明しよう。家庭で使けたが、効率性を改善するという点では両者に用しているエネルギーは、電気と都市ガス、ま違いはない。しかし、「ものづくり」の分野にたは石油である。さらに自動車のガソリンも含対する規制は、相対的に進んでおり、すでに極まれる。自宅を建て替える際に、上記のことをめて効率的な水準に達成している。最低限必要実施しただけでエネルギー消費量は半分に減少

なエネルギーの消費量を理論的に計測してみるした。そして、この半分のエネルギーの 6 割をと、「ものづくり」の分野では日本は世界で最太陽電池で供給しているので、最終的に消費エも効率的な生産システムを誇っている。例えばネルギーは従来の 2 割に減少したのである。

セメントでは、エネルギー消費量を10％抑える

例えば、住宅の断熱効果は 3 倍上昇した。こためには、生産量を減らす以外に方法はない。

れだけでも同じ使用エネルギーは 3 分の 1 にな

他方、「日々の暮らし」の分野では、エネル

るのだが、エアコンを買い替えることで、さらギー消費の効率性を上げる余力が多く残っていにエネルギー消費の効率性は 2 倍になる。結果

る。それは、これまでわが国の政策が、「ものとして、住宅の冷暖房のエネルギーは 6 分の 1づくり」の分野に重点がおかれ、「日々の暮らとなった。

4

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

図અ―小宮山エコハウス

たことがある。それは「もったいない」という考え方だ。これは日本人の非常にいいメンタリティーなのだが、時には乗り超えなければいけないものなのである。エネ
ルギー効率をさらに上げるために冷蔵庫の買い替えも行ないたいのだが、妻からは「まだ使えるものを捨てるほうがもったいない」と反対をうけている。しかし、本当

図આ―家庭と運輸の 8 割削減モデルにもったいないのは旧式の機器を利用し続けることによるエネルギーの浪費かもしれない。まだ利用できるものを捨てることが本当にもったいないかどうかは、エネルギーの消費を含めた費用と便益を比較して判断しなくてはならない。
アジア型エコハウス

日本人は日本にふさわしい家を求めていると、私は思う。昔の日本の家には、合理性があった。
それは、お寺の本堂に代表される構造である。
屋根瓦は厚く、その下部には十分な空間がある
また、一般的にお湯を作るには瞬間湯沸器をため、日射を遮り、断熱性がよい。屋根の下は利用しているが、ヒートポンプの導入により、通風が極めて良い構造になっている。日本には同じ消費エネルギーで2.5倍のお湯を作れる。

「家は夏をもって旨とすべし」という言葉があ

さらに、ハイブリッドカーに乗り換えたので、 るが、これは夏のための家作りが重要であるこ
1 ℓ当たりの走行距離が 7 キロから22.4キロにとを表している。日本の夏は気温も湿度も高く、なり、ガソリン消費量が 3 分の 1 に減少した。

過ごしにくい。しかも、食物は腐りやすく、カ

これらをすべてあわせると、トータルで 8 割はビや細菌が増えやすい。冷蔵庫もエアコンもな

減少したのである（図 4 ）。

い時代には、風通しをよくして日射を遮る構造

この場合のコスト面についても計算しよう。

で、暑い夏を凌ぐ必要があった。その代わり、省エネのために支出した費用は総額377万円だ

冬には適さない。冬は我慢していたのである。

ったが、省エネ効果により 1 年間に31万円の節厚着をして、火鉢を入れるだけで耐えていた。

約ができるので、結果として12年で償却ができ

戦後、電気冷蔵庫が普及すると、夏の食物のる。今後は、ガソリン代や電気代の値上がりが腐敗はあまり心配しなくてよくなった。しかも、考えられるので、さらに償却は早まるだろう。

欧米では暖房を入れ、もっと快適に冬を過ごしこのように、住宅を中心とした省エネ実験にていることを知ると、日本でも生活を快適にす

より、日本のエネルギー消費の問題点である

る暖房の導入が始まった。周りを壁で囲って、「日々の暮らし」におけるエネルギー消費の効

中をガス燃焼やヒートポンプを使って暖房する

率性を大幅に、そして容易に改善できることがようになったのである。

わかった。また、この実験でもうひとつわかっ

その結果、露の発生が生じた。ガラスにはベ
21世紀型社会への日本の挑戦

5タベタと水滴がつく。私は一時、南向きのマンが生じるからである。

ションに住んでいたことがある。ふと気づくと、私の家では、商標名で「アイシネン」を使っ

赤いカーテンの下の部分が真っ黒になっていた。

た。現場で 2 つの液を壁に吹き付けると、壁か何かと思ったら、それはカビだった。冬はいつら重合が始まって発泡する。99％空気で、 1 ％も結露して水が下に垂れていた。こんなところ

だけポリマー膜という構造で、空気の泡の集まにカビが生えているのかと思い、ほかも調べてりができる。だから、空気は連続せず、内壁がみると、押し入れの中にもあちこちにカビが生すっぽりと、いわば空気の泡で包まれている状えていた。カビが生えていると、ダニも発生し態になる。こういう構造だと家の外が寒くて中ている可能性があるので、いまの日本の家は、が暖かいというときに、暖かい空気と冷たい壁

健康で快適に過ごすには、決して最適なものととが接する可能性が原理的になくなる。だから、はいえないと思う。

基本的に結露しない。アジア型エコハウスの基

どうしてこんなことが起きたのだろうか。昔、 本的要素のひとつは、冷たい固体壁と湿潤な室日本人は、アジア・モンスーン地帯にふさわし

内空気との接触を絶つ構造である。

い風通しの良い家を造っていた。そこに欧米のまた、ガラス部分でも結露しないことが重要モデルをそのまま導入したから問題が起きたのだ。その方法として、二重ガラス（ペアガラである。欧米は、基本的に寒くて乾いたところ

ス）を採用した。これにより、ガラスとガラスだ。気候が違うから、欧米ではそういう構造でのあいだの空気が断熱になる。一重ガラスと二もよいが、日本の夏は湿潤で、冬は寒くて乾燥

重ガラスでは、二重ガラスのほうが熱の伝導がするモンスーン地域に位置する。そこに、欧米

50倍ぐらい低くなる。だから、外が寒くても中のモデルを導入したから、夏は冷房がなければから熱がどんどん逃げていくということはない。

凌げないし、冬は結露というようなことが起る

一時代前の二重ガラスは、周りの枠がアルミのである。

ニウムだったので、アルミニウムのところが結このように、欧米のモデルをただ移しただけ露していた。しかし、最近のものは、アルミニ

では上手くいかないのである。日本には、日本

ウムも二層になり、間に断熱材が入っているのの風土があり、それを踏まえたモデルを作るこで、結露しない。

とが大切なのである。

私の家は実験の一例に過ぎない。露がつかな

そこで自分の家（小宮山エコハウス）での実

い家はさまざまな形で造れるだろう。結露を避験では、特に断熱性について注目した。二重ガけることは、まだ解決されていないアジアの家

ラスにするなど、断熱をよくすることでエネルの必要条件のひとつである。

ギー消費が減る。また、省エネルギーと同時に、家の省エネ化のために一番重要なことはガラ

結露が生じない壁の断熱法が非常に重要になる。 ス部分だ。ここが冷暖房エネルギー負荷の最大結露がカビやダニの発生を促し、シックハウスの要因である。エネルギー損失を防ぐ第一のポなどさまざまな不快の源になるからだ。外断熱

イントは二重ガラスであり、三重ガラスならさという建て方は一つの解になると思う。それでらに良い。私は、二重ガラスの採用は規制をかもどこかに露がつく可能性がある。

けてもいいと思う。新しく建てる家はすべて二断熱材としてよく使われるのはガラスウール

重ガラスにすべきだと思う。

だ。昔はアスベストのファイバーを使った。し

潜在的に、もっと良い家に住みたいと思ってかし、繊維型の断熱材で結露を完全になくすのいる日本人は多いだろう。その思いを実現すべは難しい。空気が連続していては、どこかで多きなのである。日本が日本にふさわしい家を創

湿な室内空気が冷たい壁と接触し、そこで結露

り出せば、それは日本と気候が似ている東アジ

6

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

ア、つまり中国南部、タイ、インドネシア、フとができる。

ィリピン、ベトナムなどのモデルになる。南ア

アジアに位置する日本には、絶好のチャンス

ジアのかなりの部分にも適応できるかもしれなだ。日本に適合するようないい家を作れば、モい。だから、アジア型エコハウスへの挑戦は、ンスーン地帯でのモデルになり、中国をはじめ「もっといい家に住みたい」という日本人のニとした東南アジアで普及するだろう。つまり、ーズを充たす私たち自身の課題解決であるとと自らの課題解決が成長するアジアのモデルになもに、巨大な経済価値を持ちうるものといえよるのである。

う。

21世紀は地球に対して人間の力が強くなって上述したように、自分の家でエコハウスの実いるので、意思の時代、人間が決める時代にな験をしたが、いろいろな地域で、いろいろな試

らなくてはならない。それほど地球は小さくなみをすることがいま極めて重要である。地域にってきている。理論があり、現状分析があって、よって、いい家と悪い家は違ってくるだろう。

技術の方向性を人間が決める必要があるだろう。

この多様性に関する知識を蓄えておけば、日本

そういう意識をもって未来を見つめた住宅や住と同様に温暖湿潤なモンスーン地域のなかで、宅産業の持つ可能性や役割は、極めて大きなも

省エネルギーと快適性を両立させる家を生み出のであることが理解できる。家は個人の満足をすことができるであろう。また、それは世界の最大化するように作られるだけでなく、温暖化

エネルギー環境問題に貢献し、アジアの信頼をや資源の枯渇を前提とした21世紀型のパラダイ得ることにもつながる。結果として、それが日ムを見据えた産業として設計、建設されること本の国際競争力となるであろう。

が望まれる。

おわりに20世紀は無限の地球を前提とした、大量生産、大量消費の時代だった。問題は、人類の活動が大きくなったことで地球が小さくなり、これまでのパラダイムが通用しなくなったことである。
これからは、進むべき文明の道筋を自ら導く時
代に変わっていかなければならない。地球温暖化、化石資源の枯渇、大量の廃棄物発生という地球の限界と人類の膨張を前提とするパラダイ
ムシフトを受け入れ、この変化を前提とした効率的なエネルギー消費のシステムや、循環型社
会を作り上げていくことが求められるのである。
新しい世界のパラダイムを形にし、新エネル
ギーのための産業や省エネルギーのための産業を作らなければならないのだが、これはものづ
くりが得意な日本にとって非常に有利な状況なのである。
イノベーションというのは社会が変わること
だが、社会は本当にこれから変化すると、私は思う。先進国である日本はこれを先読みするこ
21世紀型社会への日本の挑戦

7エディトリアルノート

本号に掲載された論文は、いず論文である。この問題については、 準が持家に比べて少ないとはいえれも現実の事象を経済学の理論に

金本（1989）、瀬下・山崎（2007） ないこと、建物状態に関しても有よって解釈し、それを実証分析でなどの先行研究が一定の成果をあ意な結果が得られていないことか

さらに確認するという、本誌の趣げているが、必ずしも同じ結論がら、実証的にも裏付けられている。

旨に合致した政策的にも意義深い得られていないオープンクエスチ

この論文は Iwata and Yamaga

論文となっている。

ョンに相当する問題であった。

（2009）の解説としての位置づけ

岩田・山鹿論文は、借地権保護

本稿では借地権保護を 2 つの面も有するため、モデルや実証分析

制度が居住者の居住継続確率や維から捉えている。 1 つは契約が更の詳細は元の論文にさかのぼるこ

持管理投資にどのような影響を与新されない場合は、借地人が地主とが必要である。しかし、述べらえるかという、いくつかの先行研に建物を買い取ってもらえるといれている主張は論理的であり、実究が取り組んできた問題について、 う特徴を有することである。この

証分析も説得的である。だが、瀬新しい理論的なモデルを提供し実

下・山崎（2007）などとの相違は、

特徴は、借地人が建物価値を発現

証分析を加えたものとなっている。 する際に取引費用が発生させるこ 「借地人が建物を処分する際に取井上・清水・中神論文は、不動産とを指摘したうえで、取引費用の引費用が発生する形で決着してい価格の推移が期待形成のあり方や存在は借地人をして転居をためらるか」などの設定に大きく依存し不動産市場の弾力性に大きく影響わせるという作用を持つとともに、 ているように思われる。この部分を受けるという従来から指摘され継続居住したときの便益の上昇をは別の形で実証的な分析が待たれているテーマに、各地域ごとのミもたらすため、維持管理投資に対る分野である。また、30年超の住クロな市場の構造を考慮する必要

しては増加、減少双方をもたらす宅に関する実証分析についても、があるという新しい視点を提供し可能性があることを、理論的に明もともと質の頑健なものが残存している。また、直井・瀬古・隅田らかにしている。そして住宅需要ているサンプルセレクションバイ

論文は、地震リスクのディスアメ実態調査のデータを用いた実証分

アスなどへの考慮が必要であるよ

ニティを数量化するという、いく析で、借地は持家に比べて維持管

うにも思える。しかし、この論文

つかの先行研究があるテーマを、理投資が有意に少ない事実などをは、オープンクエスチョンに対し

QoL というより広い視点から捉発見している。

て実証的にも回答を与えた高い貢さらに借地権保護のもう 1 つの献の論文と評価することができる。

このような政策的に重要なテー特徴として、継続地代を市場地代◉

マを標準的な経済学の理論と実証よりも低くすることを取り上げ、井上・清水・中神論文（「首都分析によって検証するという、政借地人が継続居住した場合の純便

圏住宅市場のダイナミックス」）

策の企画立案には必須の対応が、益を大きくし、借地人の維持管理

は、バブルの生成から崩壊を経て、実務の現場でも取り上げられるこ

投資水準を引き上げることを指摘

今日に至るまでの首都圏の住宅価とが強く期待される。

えなおしている。

している。つまりこの特徴は、取格の動きが、大きなマクロショッ◉

引費用の存在による維持管理投資

クへの対応として非常にゆっくり

岩田・山鹿論文（「借地権保護の過小問題を軽減することができと推移したことを分析したものでと建物の維持管理」）は、借地権る、とするインプリケーションをある。まず、シミュレーションに保護が維持管理投資水準や借地人導いている。このことは、住宅需

よって住宅供給の価格弾力性の値の居住継続確率にどのような影響

要実態調査を用いて、居住期間がが小さいほど、そして、期待形成を与えるかについて、理論的にそ30年を超えた持家と借地の比較をがバックワードルッキングである

して実証的に分析を加えた精緻な行なうことで、借地の維持管理水

場合に、需要ショックに対する反8№74

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号

応が緩やかに行なわれることが示在しており、首都圏地価全体を説析することで、リスクを反映しなされる。その後、この仮説は実証

明する要因としては結論が不明確い料率体系が講じられている可能的に分析されるが、この論文の大である。また価格弾力性について性を指摘している。地域別の生活きな特徴は、期待形成のあり方やも市区別に非常に広い推計値が観の質を、マイクロデータを用いて弾力性をマクロに把握するのでは測されているため、シミュレーシ

総合的に分析した、先端的な論文

なく、首都圏における住宅市場のョンに沿った結論が出ているのかであると評価することが可能であダイナミックスを需要・供給のコどうかが必ずしも明らかではない。 り、また政策インプリケーション

ミュニティ間の違いに考慮して分

また、都心部でバックワードルッ

も的確で説得的である。

析している点であろう。このため、 キングな期待形成が行なわれてお課題として考えられるのは、ヘ

首都圏住宅市場における市区別のり、郊外部ではそうではないなど

ドニック家賃関数の推定の部分で住宅価格指数を独自に作成するこの推計結果自体は、非常に興味深ある。ヘドニック関数を推定するとで、市区別の期待形成のあり方

いものであるが、それに対する背ためには基本的には同一市場を形や弾力性を把握し、そこから一定

景の理論的な説明がないため、ス

成する範囲で、その推定が行なわの結論を得ることに成功している。 トーリーの説得性を減じている。

れる必要がある。この論文は全国得られた結論は、住宅価格が「ゆ価格形成のあり方に関する地域的同一のヘドニック家賃関数を推定っくりとした周期性をもって推移な多様性を解釈する分析の今後のしているが、居住者は地震の発生したのは、住宅所有の投機的な動発展を期待したい。

確率を勘案して北海道と沖縄など◉を含む広範な居住地選択を行なう的であること、このふたつに拠る

直井・瀬古・隅田論文（「地震だろうか。このような全国共通の

ところが大きい」というものであ発生リスクと生活の質」）は、各

ヘドニック家賃関数を推定している。この論文で用いられている実

地域別の生活の質（QoL）を推定ることは、家賃関数の制御変数と証分析手法も、データの性質など

し、地震災害の危険性のディスア

して、通常は考慮している都心へに 応 じ て OLS、Random Coeffi-

メニティがどのような影響を与えの時間距離などを使用しないこと

cient 法などが使い分けられておているかを分析した論文である。

をもたらしている。このことは、り、シミュレーションに基づく予そして分析結果から地震保険制度

東京などの大都市の生活の質を引想が手堅い実証分析手法で裏付け

に関する政策的なインプリケーシ

き上げるバイアスを持つように思られている論文と評価することがョンを導出している。標準的な格える。これらの実態に即した市場

機と住宅供給が価格に対し非弾力できる。

差補償モデルの枠組みを用いて、分割を考慮することを今後期待し今後の発展可能性を期待していまず家賃と賃金のヘドニック価格

たい。

くつかの点を指摘したい。まずこ関数を推定し、アメニティ水準のの論文のパンチラインである市区

限界的な評価額を算出している。

ごとの分析が、逆にストーリーを

そして、都道府県別の QoL と地

わかりにくくさせているきらいが震発生リスクの社会的費用のインあるように感じられる。例えば期パクトを推定している。使用して待形成のありかたとして、家賃・いるデータは慶應義塾家計パネル

立の法と経済学』東京大学出版会。

価格比率の符号をもってフォワー調査であり、用いられている実証

Iwata, Shinichiro and Yamaga Hisaki

ドルッキングなのかバックワード

分析手法も適切である。そのうえ

ルッキングなのかという判断を行で、地震保険への加入率と地震発なっているが、双方のタイプが混生リスクの社会的費用の関係を分（Ｍ・Ｎ）

金本良嗣（1989）「契約の経済理論と不動産市場――持ち家､借地､借家」『住宅問題研究』Vol.5(2)、12-26頁。
瀬下博之・山崎福寿（2007）『権利対（2009）“Land Tenure Security andHome Maintenance: Evidence fromJapan,” Land Economics, vol.85(3),pp.429-441.

エディトリアルノート

9

研究論文

借地権保護と建物の維持管理
岩田真一郎・山鹿久木
を基準とする。後で詳しく見るように、自己所はじめに有上の土地に建てられた持ち家所有者の意思決

日本では土地と建物を別々の資産と見なし、定は最適になることが知られている。したがっ借地人（借地権者）が地主（借地権設定者）かて、これを基準として、借地上の建物の維持管

ら土地を借り上げ、その上に建物を建て、それ

理投資が適切になるかどうかを検討できる。

を維持管理していくという契約形態が存在する。

本稿の目的は、借地権保護が維持管理投資を一方、欧米諸国では土地と建物が単一の資産と適切にするかどうかを理論的に考えた後に、理して賃貸契約されることが多いが、借地契約論モデルから導かれた結論が実際に観察される（リースホールド）が存在する国や州もある。

かどうかを実証することである。さらに、本稿

借地契約では契約期間が定められていることがでは借地権保護が借地人の契約更新や転居の意多い。このため、借地人は契約期間終了時に建思決定に与える影響も同時に分析する。これら物を収去し、地主に土地を明け渡さなければな

一連の作業により以下の貢献が得られる。

らない。日本ではこのことが民法に規定されてまず、日本の借地権保護の実態を取り入れたいる。しかし、この原則は借地人が耐用年数の理論的な分析では、第 2 節で紹介する先行研究

長い家屋を建てたり、家屋を大切に維持管理し（金本 1989、瀬下・山崎 2007）とは異なる結果たりする意欲を低下させてしまう。そこで、次が導かれる。次に、理論的な研究にとどまって節で見るように、借地人の資本投下の収益を守いた先行研究とは異なり、実証分析を加えた点

る工夫が日本を含め各国で試みられている。

である。理論的には、借地権保護が維持管理投

それでは、実際に借地権保護は適切な建物の資水準や借地人の継続居住確率に与える影響は維持管理を引き出しているだろうか。このこと

さまざまな条件に依存し明確にできない。したを考える前に、次の 2 つのことを明確にする必がって、本稿における実証的なアプローチは重要があるだろう。第 1 に、借地権保護をどのよ要な役割を果たすと考えられる。

うに考えるかである。日本の場合は、先に挙げ

なお、本稿の理論分析や実証分析の多くはた民法の原則が借地借家法により修正される形

Iwata and Yamaga（2009）の分析をわかりやで借地権の保護が図られている。そこで本稿ですく解説したものである。より詳細で厳密な説は、日本の借地借家法による借地権保護の特徴

明については同論文を参照されたい。

を念頭に議論を進める。第 2 に、何を基準に維持管理投資の水準が適当か否かを考えるかであ

1 各国の借地契約と借地権保護の特徴

る。この点について、本稿では土地の所有者がこの節では、表 1 に基づいてイギリス、アメ自己である場合の持ち家所有者の維持管理投資

リカのハワイ州、日本の借地契約や借地権保護

10

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

表ઃ―各国の借地契約の特徴

2 先行研究ここでは、借地権保護を扱っている経済学的な研究として金本（1989）と瀬下・山崎（2007）の第 5 章を取り上げる。なお、両者が扱っているのは借地権保護と建設資本投資の関係であるのに対し、本稿では第 3 節で示すように借地権の特徴についてみてゆく。なお、イギリスにつ保護と建物の維持管理投資の関係について分析

いては McDonald（1969）を、ハワイ州についする。

ては La Croix, Sumner, Mak, and Rose（1995）

金本（1989）は、たとえ借地権保護が認めらを、日本については内田（1997）を参考にした。 れていても、建物の転貸が認められなければ、一般的な借地権の存続期間を見ると、ハワイ

借地人の資本投下は過小になることを指摘して州や日本に比べイギリスが比較的長いことがわいる。借地権が保護され、契約終了後も自分がかる。ただし、イギリスが契約更新を前提とし建てた家屋に居住し続けることができれば、借ていないのに対し、ハワイ州や日本では借地人

地人は将来の便益も考慮して最初に資本投下でと地主の自発的な契約更新だけではなく、法律きる。将来において、他の主体が当該借地人にによって契約更新を促すように努めている。まより高い便益を得られる場合には、借地人はこた、ハワイ州や日本では、地主が契約更新時にの主体に建物を転貸し、家賃収入を得たほうが地代を大幅に引き上げて借地人を追い出さすこ得策である。転貸が認められていれば、この他とがないように努めている。

の主体の便益も含め、最初に資本投下できる。

契約が更新されない場合は、日本では借地人

しかしこれが認められなければ、借地人は新しが地主に建物を時価で買い取ってもらう権利をい借り手に帰属する資本投資の便益を考慮せず有している（建物買取請求権）。ハワイ州でも、に投資水準を決める。したがって、転貸を認め移転できない建物については、その市場価値をることが借地人の建設資本投資を促進させる。

地主が借地人に補償するように求めている。表

それに対して、瀬下・山崎（2007）は、借地

1 には示していないが、日本では地主が借地人権保護により借地人の建設資本投資が過大になに立退料を支払うことが契約終了の正当事由をると述べている。彼らの理論モデルでは、借地補完する役目を果たしていることが知られてい人は契約更新が拒否される場合は立退料を地主る。このように、日本やハワイ州では、契約更に請求できる。この立退料の値が、金本（1989）

新が実現しなかった場合も借地人の権利が保護が指摘する転貸家賃よりも高く設定されている

されている。

ため、借地人の資本投下による収益が大きくな

借地権存続期間中の建物（土地を含む場合もり、借地人の過大投資を招く。さらに、借地人あり）の転貸については、どの国についても認の過大投資は地主が他の用途に土地を代替するめられている。さらに、イギリスやハワイ州でことを難しくする。その結果、借地人が契約更は、契約終了後の借地人による土地の買い取り

新する確率が高くなる。瀬下・山崎（2007）はが認められているが、日本についてはそのよう

金本（1989）と異なり、借地権保護と契約更新

な記述は見あたらない。

の可能性まで考慮している。

このように借地権保護の方法は異なるが、い次に本稿で得られる結論のうち興味深いもの

ずれの場合も借地権の保護に努めていると言えだけを先取りし、先行研究との違いを明らかにるだろう。

しよう。本稿の理論モデルは、借地借家法の下
借地権保護と建物の維持管理

11図ઃ―持ち家と借地と人物関係

図઄―持ち家契約

図 2 に示されている持ち家契約を取り上げよう。
持ち家所有者は 1 期目に（帰属）地代 R  を自でも借地権保護が完全に機能することは難しい

分自身に支払い、その土地の上に一戸建ての家ことを前提とする。この結果、金本（1989）同

屋を建てるものとする。彼は 1 期目の途中に建様に過小投資の可能性が導かれる。さらに、瀬物を維持管理するためＭの金額を建物に投じ、下・山崎（2007）同様に、借地権保護により契この投資により貨幣単位で測られる V M の

約更新の可能性が高まることを示す。したがっ便益を得る。投資額Ｍは 2 期目の住宅価格にもて、瀬下・山崎（2007）が過大投資、過大更新

影響を及ぼすとする。したがって、 2 期目の住であったのに対し、本稿では過小投資、過大更宅価格は P M のように維持管理投資額Ｍの新の可能性が指摘される。

関数になる。持ち家所有者は当該家屋に 2 期目
も住み続けることもできるし、他の主体に賃貸

3 理論モデルまたは転売できるとしよう。仮に 2 期目も住み

本稿では、自己所有の地上にある持ち家と他続けた場合は、 2 期目の住宅価格から便益を得

人所有の地上にある持ち家の維持管理投資を考ると考えられる。この主観的な便益を V Mえる。以下では、前者を「持ち家」、後者を「借=BP Mと表現する｡ 最後に 2 期目の地代 R 地」と呼ぶ。

は 0 から r  (ただし、r  は 0 より大きい値) の

図 1 には、土地の持ち主である地主、建物の値をとりうる確率変数であると仮定する。 2 期

持ち主である家主、土地と家を借りる借主の 3目の期首に持ち家所有者が転居し、土地と家をつの主体が示されている。本稿で考える持ち家

貸すまたは売ると、 2 期目に住宅価格（家賃）

契約は、自分が所有する土地に自分の家を建てと地代の合計金額 P M+R  を得るものとす

自分が住むため、先に挙げた 3 主体は同一人物

る。ここで、持ち家所有者が転居し、他の場所になる。この人物を「持ち家所有者」と呼ぼう。 で居住する便益を 0 と基準化しよう。この前提
なお、持ち家所有者は、将来自由に家屋（土地の下では、持ち家所有者は、継続居住したときも含む）を貸したり、転売したりできる。一方、 の便益 V M と土地と家を売った（貸した）
本稿で考える借地契約では、他者が所有する土

ときに得られる便益 P M+R  を比較して、地に自分の家を建て自分が住む。したがって、

2 期目の期首に継続居住するか転居するかを決先に挙げた 3 主体は同一人物にはならず、図 1

めるだろう。すなわち、に示されるように、地主と借地人が存在する。

V M>P M+R  ⇒継続

この人物の不一致が利害関係を生むことになる。

V M<P M+R  ⇒転居⑴という関係を得る。なお、⑴式の大小を考える
うえで、持ち家所有者の主観的な便益 V M持ち家

以下のような 2 期間のモデルを考える。まず、 が家を売ったときに得られる便益 P M よりも12

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2009年秋季号№74

(岩田真一郎 氏 写真)

いわた・しんいちろう

やまが・ひさき1971年東京都生まれ。1995年立1973年京都府生まれ。2001年大命館大学経済学部卒業。2002年
大阪大学大学院経済学研究科よ阪大学大学院経済学研究科博士課程修了。筑波大学システム情り博士号取得。現在、富山大学(山鹿久木 氏 写真)

報工学研究科専任講師を経て、経済学部准教授。

現在、関西学院大学経済学部准論 文：“The Japanese Tenant

教授。

Protection Law and Asymmetric

論文：｢通勤の疲労コストと最Information on Tenure Length”

適混雑料金の測定」『日本経済ほか。

研究』（共著）ほか。

高いと仮定する（その詳細な理由は Iwata andを確認する前に、借地借家法がどのように借地

Yamaga（2009）を参照されたい）。また、P M権を保護しているかを定義しよう。第 1 節に示+R  が V Mよりも高くなる R  が存在するとしたように、借地借家法はさまざまな形で借地仮定し、議論を進める。

権を保護しているが、本稿ではそのうちの 2 点

持ち家所有者は、維持管理投資から得られるを取り上げる。

1 期目の便益から投資額Ｍを差し引いた 1 期目

第 1 は、契約が更新されない場合は、借地人の純便益 V M−M と 2 期目の上記便益の期が地主に建物を市場価格で買い取ってもらう権

待値の総和が最大になるように維持管理投資額利が認められている点である（建物買取請求

Ｍを決定するとしよう。なお、 1 期目に持ち家権）。本稿のモデルでは、借地人が 2 期目に契所有者は（帰属）地代を支払うが、地主として約更新せず、転居する場合に 2 期目の住宅価格

それを受け取る。差し引きゼロになるため、 1

P M を得られると仮定することで建物買取請

期目の純便益から地代 R  は差し引かれていな求権の特徴を捉えることができる。なお、図 3い。持ち家所有者の場合は、土地と建物双方のにあるように、P M には 1λ が掛かっている

有効活用について将来を含めて考え、現在の維が、これについては後で説明する。

持管理投資水準を決定する。このことが維持管
理投資水準を最適に導く理由になる。

第 2 は、借地人が契約更新を望んだ場合は、それを地主が地代の値上げによって拒否させないように、継続地代が近隣の地代と同程度にな借地るよう制限されている点である（継続地代抑制

次に図 3 の借地契約に移ろう。 1 期目の期首

主義）。これにより、継続地代は 2 期目の地代に借地人と地主は地代 R  で 1 期間の借地契約

R  に一致する。したがって、借地人は 2 期目を結ぶとしよう。借地人は、その土地に建物をに契約更新し、居住を継続すると、V M−R 

建て、維持管理することになる。ここで、 1 期の純便益を得る。

目における借地人と持ち家所有者の違いは、持以上から、借地人は継続居住したときの純便

ち家所有者が自分自身に対して（帰属）地代を益が、転居し住宅を地主に買い取ってもらうと支払うのに対し、借地人は地主に地代 R  を支図અ―借地契約払う点である。したがって、 1 期目の借地人の純便益は V M−R −M になる。ただし、本稿は所得効果の働かないモデルを利用しているため、この違いが維持管理投資の水準に影響を与えることはない。
次に 2 期目の意思決定問題が借地人と持ち家所有者と異なるかどうかを検討するが、その点借地権保護と建物の維持管理

13

きの住宅価格よりも高ければ前者を選択し、逆者の取引費用よりも高いと考えられる。なぜなの関係が成立すれば後者を選択することになる。 ら、借地人は地主の許可なしに他人に建物を売
これをまとめると次式のような関係になる。
V M−R >P M ⇒継続

V M−R <P M ⇒転居

ることは許されていないため、独占力のある地主と交渉しなければならないからである。地主⑵

は交渉の上で独占的な立場にあるため、できる⑵式の R  を右辺に移すと、この 2 期目の意

だけ安い価格を提示するだろう。借地人はこの思決定問題は⑴式と同じになる。先に、 1 期目

地主の提示価格に納得できない場合は、裁判にの純便益には借地人と持ち家所有者で若干の差

持ち込まなくてはならない。このため、裁判費はあるが、維持管理投資額の意思決定には影響

用を多かれ少なかれ負担しなければならない。

を与えないと述べた。 2 期目の期待（純）便益

さらに、地主との交渉や裁判を通じ、心理的なについては、今見たようにまったく同じになる。 負担も大きなものになるだろう。以上の理由かしたがって、借地人が選択する維持管理投資額

ら、借地人の取引費用は持ち家所有者のそれよおよび 2 期目の継続居住の確率は持ち家所有者

りも大きくなると考えられる。この結果、借地と何ら変わらなくなる。このケースは、金本

人の 2 期目の期首における継続または転居の意（1989）が想定したように転貸が認められるケ

思決定は次のように変更される。

ースに一致する。実際に、借地人が建物買取請

V M−R >1λP M⇒

継続権の行使によって受け取る住宅価格を、借地人

V M−R <1λP M⇒

転居

が他の主体に建物を転貸したときの家賃収入と転居したときの便益（建物買取価格）の低下

解釈すれば、金本（1989）同様に維持管理投資

は金本（1989）が指摘しているように維持管理が過小になることはない。なお、住宅価格を瀬

投資の意欲を減退させる。興味深いことは、転下・山崎（2007）のように立退料と考えても問居したときの便益の低下は継続したときの純便

題はない。

益を相対的に高めるため、借地人の契約更新確⑶

それでは、金本（1989）が示したように、転率が持ち家所有者よりも高まる可能性があるこ

貸が認められない場合に、維持管理は過小になとである。すなわち、取引費用の存在は借地人るだろうか。本稿では、図 3 の λ が 1 より大が転居することを持ち家所有者よりも不利にす

きいにときにその可能性がある。図 3 の λ がる結果、借地人は持ち家所有者に比べ転居をた

1 より大きいということは、借地人が 2 期目にめらうようになるのである。

受け取る住宅価格が市場価格を下回ることを意

ただし、この継続居住したときの便益の上昇味する。実際に λ が 1 より大きいことはあり

は維持管理投資の増加をもたらす可能性もある。

得る。その理由は次の通りである。

したがって、λ は 2 つの相反する影響をもたら

一般に、持ち家所有者は住宅を転売する場合
は不動産仲介業者を利用する。そして、この不動産仲介業者を利用した住宅の転売には取引費用がかかる。なぜなら、不動産仲介業者は広告す。このため、借地権保護が維持管理投資を適切な水準にするかどうかは定かではない。

4 実証分析

を出し、購入希望者と転売価格などについて交第 3 節で指摘したように、借地権保護が借地渉しなければならないからである。不動産仲介の維持管理投資や継続居住確率に与える影響は業者を利用する利点は、多くの購入希望者と交理論的には定まらない。興味深いのは、借地人渉し、最終的に一番高い価格をつける希望者にの維持管理投資が持ち家所有者と比べて減少し建物を売れることである。

ているにもかかわらず、借地人の継続居住確率

一方で、借地人の取引費用はこの持ち家所有
14

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

が持ち家所有者と同程度になるか、高くなることである。そこで、この節では、1998年の住宅

図આ―記述統計

需要実態調査（住調）の個票データを用いて、持ち家所有者と借地権が保護されている借地人の維持管理投資額や継続・転居行動にどのような違いがあるかを検討しよう。
住調（国土交通省が10万世帯を対象に 5 年に1 回行なっているアンケート調査）では、敷地の所有関係（一般の借地権か所有地か）や住宅の所有関係（持ち家か民間借家か）について質問している。本稿では、民間が所有する一戸建に分けられている。分析の際は、Gyourko andての持ち家のサンプルを使用する。民間の持ち

Linneman（1990）を参考に、 3 段階を 2 段階

家は約 5 万件になるが、所有地上の持ち家も借（無・小 修 理 お よ び 中・大 修 理）に 集 計 し、地上の持ち家もその約 9 割が一戸建てである。

無・小修理程度の建物を状態の「良い」建物とまた、住調では過去 5 年の間に維持管理投資を定義し、良い状態の建物が 1 、それ以外の建物

行なった世帯に、その金額を聞いている。本稿

が 0 をとる 2 値変数を作成した。図 4 が示すよでは維持管理投資額に関心があるため、この質

うに、建物が「良い」状態にある割合は、持ち問に回答したサンプルだけを使用する。

家が95.9％になり、借地が92.7％になる。

本稿の理論モデルは、将来の継続・転居行動

本稿の理論モデルでは、持ち家所有者や借地を考慮し、現在の維持管理投資水準を決めるモ人の継続・転居行動にも関心があった。住調のデルである。したがって、維持管理投資を行な質問から、回答した世帯が将来移転するかどうった時点では契約更新をしていないことを前提

かを確認できる。そこで、継続居住予定の世帯としている。日本では一般に借地期間が30年とが 1 、転居予定の世帯が 0 をとる 2 値変数を作されるため、30年を超えたサンプルは契約更新成した。図 4 が示すように、持ち家所有者は93.

している可能性が高くなる。したがって、借地

9％が、借地人は94.3％が将来も継続居住する期間が30年を超えたサンプルは排除している。

と回答している。

維持管理投資額を説明する他の変数の回答も

図 5 は、上記で述べた平均的な差が統計的に考慮すると、本稿で使用できるサンプルは6115有意であるかを、他の影響力のある変数を調整件である。そのうち、持ち家は5802件、借地はしたうえで示したものである（詳しい推定モデ313件になる。持ち家所有者と借地人の維持管

ルは Iwata and Yamaga 2009 を参照）
。借地は

理投資額は平均でそれぞれ約230万円と約160万

持ち家に比べ、維持管理投資額が有意に30％程円であり、図 4 にあるように持ち家の投資額を度少ないことがわかる。また、建物が「良い」

100とすると借地の投資額は約30％程度少ない。

状態になる確率も有意に 2 ％程度低いことが示

住調は 5 年より前の維持管理投資額は質問しされている。したがって、借地権保護下でも、ていないが、調査員によって住宅の老朽度が目取引費用の存在のため、維持管理投資水準は最視により調査されている。 5 年よりも前も含め適な水準よりも低いと言える。継続居住確率に維持管理投資額が多いほど、老朽度は低いと考ついては、借地人が持ち家所有者よりも0.5％えられる。したがって、この老朽度は 5 年より程度高いが、この結果は有意ではなかった。

前の維持管理投資を捉える変数かもしれない。

以上の実証結果をまとめると、借地人は維持

この老朽度は必要と考えられる修理の程度によ管理が少ない家屋に持ち家所有者と同程度継続って、 3 段階（無・小修理、中修理、大修理）居住しようとしていることがうかがえる。
借地権保護と建物の維持管理

15図ઇ―実証結果

図ઈ―借地権存続期間の延長決することはない。しかし、先にも述べたように μ の存在は 2 期目に継続居住したときの純便益を大きくする。この影響は、第 3 節でも述べ

5 借地権の存続期間の延長たように、借地人の維持管理投資水準を引き上

借地権存続期間延長の理論モデル

げる。したがって、継続地代の引き下げを期待

前節までにおいて、借地人が建物買取請求権させ、借地権存続期間を延長させるように試みを有していても、取引費用が存在する状況下でると、取引費用の存在による維持管理投資の過は、理論的にも実証的にも借地の維持管理投資

小問題を軽減することができる。そして実際に水準が過小になることが示された。しかし、実過小問題が軽減されると、継続居住確率の上昇

際には、この問題を軽減するため、借地権の存が事後的にも同時に実現することになる。

続期間を延長するように努めていると思われる。
例えば、日本では借地人が契約更新を望んだと

借地権存続期間延長の実証モデル

きに、地主は容易にそれを拒否できない。また、住調からは残念ながら借地期間を示すデータ

継続地代を市場地代より低くするように求め、は手に入らない。そこで、ここでは居住期間が継続居住を促進させていることも考えられる。

30年を超えるサンプルを利用し、借地期間の延

本稿では特に扱わないが、地主が自発的に継続長が維持管理投資額に与える影響を分析しよう。

地代を割引くこともあるだろう。

理論モデルは、借地人は将来の継続居住や転そこで、このようなことを反映できるように居を考慮して、現在の維持管理投資額を決定す

2 期目の期首における継続または転居の意思決る。日本では最初の借地期間が30年であること

定問題を次のように変更しよう（図 6 ）。

が多いため、30年を超えるサンプルはすでに契V M−1μR >1λP M ⇒継続

約更新をしている可能性が高い。このため、第V M−1μR <1λP M ⇒転居

4 節でも指摘したように、本稿の理論モデルを

ただし μ は 1 より大きい値である。したがっ実証するにはこれらのサンプルはふさわしくなて、μは継続地代が割り引かれることを意味すい。しかし、これらのサンプルは借地権存続期る。この仮定の下でも、借地人が 2 期目に転居

間延長のオプションをすでに行使したとも考えを選択する場合はあり得るが、μ の値が大きいられる。したがって、これらのサンプルの維持

ほど、 2 期目に継続居住したときの純便益が相

管理投資額や建物の状態を調べることは、借地対的に大きくなるため、事前の意味で継続確率

権存続期間を延長させることの影響を理解するは上昇する。これは、借地権の存続期間の延長

うえで有益であると思われる。なお、この節でを借地人が事前に期待できることを意味する。

はすでに契約更新している可能性が高いサンプ

建物の買い取りについては依然取引費用(λ)

ルを使用するため、継続居住確率については分が存在するため、維持管理投資の過小問題が解
16

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2009年秋季号

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析しない。

図ઉ―記述統計（居住期間が30年よりも長いサンプル)図ઊ―実証結果（居住期間が30年よりも長いサンプル)

図 7 の記述統計は、居住期間が30年を超えたは持ち家所有者よりも減少することを理論と実持ち家と借地の維持管理投資額水準の差、およ証の双方のモデルを用いて証明した。ただし、び建物の状態の差をそれぞれ示している。維持

継続地代の引き下げなどにより借地権存続期間

管理投資額は借地が約96万円、持ち家が130万の延長を促した場合は、維持管理投資の過小問円であるため、依然借地が少ない。しかし、そ題を軽減させていることも指摘した。

の差は約26％に縮まっている。建物の状態が＊「良い」になる確率に関しては、借地が持ち家を上回っている。
図 8 は、図 5 同様に、維持管理投資額や建物の状態を被説明変数とする推定モデルを用いて、借地と持ち家の差が統計的に有意であるかどうかを検証している。それらによると，借地の維持管理投資水準は持ち家に比べ20％程度少ない
ことを示しているが、10％の有意水準で有意ではなかった。建物状態についても、統計的に有意な結果は得られていない。

本研究において、住宅経済研究会の出席者から多くの有益なコメントをいただいた。ここに記して感謝
し た い。本 稿 の 基 礎 に な る Iwata and Yamaga（2009）の一部は、著者の一人である岩田が東京大学
日本経済国際共同研究センターに客員准教授として滞在している際に作成した。このような貴重な機会を設けていただいた金本良嗣教授をはじめ、井堀利
宏教授、国友直人教授、センターのスタッフの方々に感謝したい。さらに、Eddie Chi Man Hui 教授、Oleksandr Movshuk 教授、アジア不動産学会および東京大学 CIRJE 住宅政策研究会の出席者の方々から
は Iwata and Yamaga（2009）を作成するうえで貴重なコメントをいただいた。改めて感謝したい。なお、
本研究は科学研究費補助金（研究課題番号15730116、20730143）の成果の一部である。

以上の実証結果をまとめると、借地権存続期
間の延長は、借地の維持管理投資の過小問題を軽減させていると考えられる。

おわりに
日本では借地借家法を中心に借地人の借地権が保護されている。すなわち、契約更新を望む
場合は市場地代で契約更新が可能であり、契約更新を望まない場合は市場価格で建物を地主に買い取ってもらえる。しかし、後者の権利を行使する際には、借地人は大きな取引費用を被ると考えられる。したがって、完全に借地権が保護されるとは言いがたい。本稿では、このよう状況下では借地人の継続居住確率は持ち家所有者と同程度になるが、借地人の維持管理投資額

参考文献
内田貴（1997）『民法Ⅱ 債権各論』東京大学出版会。
金本良嗣（1989）「契約の経済理論と不動産市場
持
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瀬下博之・山崎福寿（2007）『権利対立の法と経済学』
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Gyourko, Joseph, and Peter Linneman（1990）“RentControls and Rental Housing Quality: A Note on the
Effects of New York Cityʼs Old Controls,”Journal of
Urban Economics, vol.27, pp.398-409.
Iwata, Shinichiro and Yamaga Hisaki（2009）“LandTenure Security and Home Maintenance: Evidence
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La Croix, Sumner J., James Mak, and Louis A. Rose.
（1995）“The Political Economy of Urban Land
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McDonald, Ian J.（1969）“The Leasehold System:
Towards a Balanced Land Tenure for Urban Development,”Urban Studies, vol.6, pp.179-95.

借地権保護と建物の維持管理

17

研究論文

首都圏住宅市場のダイナミックス
井上智夫・清水千弘・中神康博
影響を及ぼすような需要・供給要因にまで踏み序込んだ分析はそれほど多くはない。第 2 に、デ

1980年代に入って上昇の兆しを見せていた首ータの制約から、不動産市場の効率性や「バブ

都圏のマンション価格は、1980年代後半になる

ル」の存在を実証的に検証することは極めて難とその勢いを増し、1990年代に入ってそのピー

しい。第 3 に、首都圏における住宅市場のダイクを迎えると、今度は長い期間をかけて下降局

ナミックスを需要・供給のコミュニティ間の違面に入った。そして2000年に入ってようやく下いを考慮しながら分析した研究は数少ない。

げ止まりの傾向を見せ、ほとんどの地域で反転する兆しも現れはじめた（図 1 を参照）。
こうした「バブル」の生成と崩壊といった不動産市場のダイナミックスを理論的・実証的に

本稿は、首都圏住宅市場における市区別の住宅価格指数を独自に作成することにより、これ
らの問題点を克服しようとする最初の試みである。

解明しようとする試みは、多くの研究者によっ住宅価格は正の系列相関をもち、いったんフてなされている。しかしながら、いくつかの問ァンダメンタルズから乖離してもいずれは均衡

題点が指摘されよう。第 1 に、「バブル」の発に戻るという平均回帰的な性質をもつといわれ生と崩壊をマネー的な現象として捉える研究がる。Poterba（1984）は、住宅の消費財的な側

多く、不動産市場のファンダメンタルズに直接面と投資財的な側面双方に注目しながら、フロ

図ઃ―首都圏マンション価格の推移（1986年−2007年）

ーとしての住宅サービスの価格は住宅サービス
市場で決まり、ストックとしての住宅価格は資産市場で決定されるという、いわゆるストック= フローモデルを展開した。
DiPasquale and Wheaton（1994）は、こ のストック = フローモデルについて次のような整理を行なっている。まず第 1 に、ストック = フ
ローモデルにおいて、住宅の価格形成が影響するのは住宅の資本コストに含まれる期待インフ
レ率の部分であるが、住宅価格の予想が合理的期待によるものか、それとも backward look-

注）著者が、リクルート社の首都圏の取引データ（1986年から2007
年の22年間に収集された53万4324件）を用いて作成した105市区のマンション価格指数に基づく。グラフは105市区のうち、各都県の中位値をプロットしたものである。詳細は、井上・清水・中神（2009a, b）を参照されたい。

18

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

ing によるものかによって、住宅市場のダイナ
ミックスの様相は大きく異なる。第 2 に、住宅価格の調整には時間を要するという点である。

(井上智夫 氏 写真)清水千弘 氏 写真)（左）いのうえ・ともお／1967年静岡県生まれ。
カリフォルニア大学サンディエゴ校 Ph.D。現在，成蹊大学経済学部教授。
（中）しみず・ちひろ／1967年岐阜県生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士（環境学）。現在、麗澤大学経済学部(中神康博 氏 写真)准教授。
（右）なかがみ・やすひろ／1957年宮崎県生まれ。
カリフォルニア大学サンディエゴ校 Ph.D。現在、成蹊大学経済学部教授。

これは住宅市場における情報の問題である。空クの調整とともに均衡値に向けて漸次的に調整

家率、取引数、成約率等の情報が市場全体にすされている（図 3 ）。また、住宅供給の弾力性

べて開示されてはおらず、住宅価格は市場全体の値が小さいほど、その調整に時間を要するの情報をすべて反映しているわけではない。住（図 3 のケース 2 ）。それに対して期待形成が宅価格のゆっくりとした調整そのものが、住宅

backward looking である場合には、住宅スト価格に見られる正の系列相関の原因のひとつにック調整が過去の住宅価格に依存することから、なっている。第 3 は、住宅供給にかかわる点で需要ショックに対する反応は時間をかけて行なある。ストック = フローモデルでは住宅投資はわれる。また、Wheaton（1999）でも指摘され住宅価格の関数であるとした。しかし、住宅建たように、住宅供給が住宅需要よりも価格弾力

設には住宅資本だけではなく、土地が重要な生的であれば住宅市場に周期性が生まれる（図 2

産要素である。住宅資本の費用は地域的な差はのケース 1 ）。逆に、住宅供給が住宅需要よりないにしても、土地の費用は地域によって大きも非弾力的で、しかもその値が小さいほど、住く異なり、それが住宅価格に反映される。その宅市場に周期性は見られず均衡状態に向かって

土地は都市空間のなかで際限なく供給されるわ

漸次的に調整が行なわれる（図 2 のケース 2 ）。

けではなく、資産税制や土地利用規制によってこれは、合理的期待形成の場合と同じである。

制約を受け、それが住宅供給の価格弾力性に影以上の分析から、住宅価格に対する期待形成

響を及ぼす。
このように、住宅価格に対する期待形成、情図઄―シミュレーション（backward looking）

報コスト、および住宅供給の価格弾力性が住宅市場のダイナミックスを分析するうえで極めて重要な要因であると予想される1)。そこで、
Wheaton（1999）のシミュレーションモデルに基づいて、需要ショックが住宅市場に与えるイ
ンパクトを分析した2)。図 2 、図 3 は、それぞれ期待形成が backward looking な場合と合理的期待の場合を示したものである。また、需要図અ―シミュレーション（合理的期待形成）と供給の価格弾力性の大小関係がインパルス反応関数の形状を決定することから、それぞれ 2
通りのケースを想定してシミュレーションを行なった。
合理的期待形成のもとでは需要ショックに対して住宅価格は瞬時にして反応し、住宅ストッ
首都圏住宅市場のダイナミックス

19

と住宅供給の価格弾力性が住宅市場のダイナミ

い た 標本 は 1991 年、1996 年、2001 年、お よびックスを説明するうえで重要な鍵となっている

2006年に72市区で取引された中古マンション延

ことがわかる。では、住宅価格に投資的な要因

べ 9 万9859物件である4)。右辺の説明変数 x が反映されているとすれば、それは backward

は物件の個別属性で、当該物件の取引が行なわ

looking な期待形成と合理的期待のいずれの期

れ た 4 時 点 を 区 別 す る た め に ダ ミー 変 数

待形成に基づくものなのであろうか。また、首TimeD  を加えた5)。なお、ε  は誤差項である。

都圏の住宅供給の価格弾力性はどの程度の値をここで注目したいのは物件 i が立地する市区

とり、コミュニティ間の差異は存在するのだろの不動産情報 m  である。本稿では、m  として、うか。もしコミュニティ間に差異が存在すると住宅価格の期待上昇率のトレンド（hptrend）、すれば、それはいかなる原因によってもたらさ

家賃・価格比率（rentprice）、住宅投資の超過れるのだろうか。

収益率（exreturn）、住宅地地価の期待上昇率

1 期 待 形 成 は 合 理 的 か、 Backward
Looking か？

の ト レ ン ド（lptrend）を 用 い る。hptrend として、市区別マンション価格指数（の対数値）
を Hodrick-Prescott フィ ル タ（Hodrick and

分析方法とデータ

Prescott 1997）にかけて抽出したトレンド要

住宅は消費財だけでなく投資財としての性質因について、その 1 階差、すなわちトレンドのを併せ持つ財サービスであり、住宅価格には消変化率の直近 3 年間の平均値を用いた。この変費財としての側面だけではなく投資財としての数は backward looking な期待形成を反映した側面が反映されるはずである。したがって、住もので、hptrend の係数の符号はプラスである宅の資本コストがコミュニティの間で異なる、ことが期待される。また、住宅地地価について

あるいは時間とともに変動するようであれば、も同様の変数を作成し、変数名を lptrend とし

それは住宅価格に直接影響する。通常行なわれた。うわもの価格に地域的かつ時間的差異がなるヘドニック分析では、データの制約から住宅

ければ、住宅価格は地価の変化に影響を受ける。

の資本コストの違いを無視せざるをえず、次善したがって、この lptrend も hptrend と同じよの策として地域や時間のダミーを代理変数に用

うに住宅価格にプラスの影響を与えるものと予いる場合が多い。これに対して本稿は、首都圏想される。

の市区別に作成されたマンション価格指数、マ一方、rentprice は市区別のマンション価格

ンション賃料指数、地価指数をもとに住宅市場指数と家賃指数から 4 半期ごとに容易に求める3)の価格に関する不動産情報を市区ごとに求め 、 ことができるが、家賃指数の変動が激しいこと
住宅の投資財的価値を表すと思われるこれらのを理由に直近 1 年間の平均値を採用した。住宅

情報がコミュニティで取引される物件の住宅価

価格が合理的期待に基づいて予想形成されてい格にどのように反映されるかという点について

れば、rentprice は来期の収益率に対する情報分析する。

を提供する（たとえば Hamilton and Schwab

本節で推計するヘドニック価格関数は、次式のように集約することができる。

1985 を 参 照）
。つ ま り、こ の 変 数 は forward
looking な期待形成を反映し、家賃が住宅価格

logP FS =∑ β x +∑ β TimeD +δm +ε ⑴に対して相対的に高くなれば期待上昇率はマイナスの影響を受け、逆に住宅価格のほうが相対

被説明変数には、物件 i の中古マンション価格

的に高くなれば期待上昇率はプラスの影響を受P  を専有面積 FS  で単位面積当たり価格に変ける。したがって、rentprice の係数はマイナ

換した後に対数変換した値を用いる。推計に用スの符号であることが予想される。

20

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74住宅価格に反映される不動産情報として、住宅価格の期待上昇率のほかにリスクプレ表ઃ―ヘドニック価格関数の推計結果（被説明変数：
log（P/FS））

ミアムが考えられる。持家のリスクプレミ
アムは、住宅を所有することから得られる収益率と安全資産の収益率を引いた超過収益率の期待として定義できる。本稿ではCampbell and Shiller（1989）の モ デ ル に基づいて市区ごとの超過収益率を推計し、それを用いて予想超過収益率の指標である
exreturn を作成した6)。この変数の上昇は資本コストの上昇を通じて住宅価格を低下

注）サンプル数は 9 万9859件。括弧内の数値は標準誤差の値。アスタさせるので、exreturn の係数はマイナス

0.1）。住宅属性、市区ダミー、路線ダミー、四半期ダミー、および符号をもつことが期待される。

リスクの数は、それぞれ p 値を表す（***p < 0.01、**p < 0.05、*p <定数項の値は掲載していない。

動産情報が同様に有効であることを仮定して分実証結果析を行なった。この仮定は、72市区におけるマ

表 1 に、⑴式のうち投資的要因 m  に関係すンションが消費財的な側面と投資財的な側面とる係数の推計結果のみをまとめた。投資的要因を考慮したとき、等しく価格付けされているこを含んでいない基本モデル（モデル 1 ）の決定とを意味する。しかし、マンションの投資的な係 数 の 値 は 0. 851 で あ る。こ れ に 対 し て、価値は立地に依存すると考えられ、市区によっ

hptrend と exreturn を追加したモデル 2 の決てその効果が異なる可能性がある。そこで、不定係数は0.865まで改善している。モデル 2 の動産情報の有用性がコミュニティごとに異なる変数を rentprice で置き換えたモデルがモデル可能性を分析するため、不動産情報に市区ごと3 である。決定係数からは、モデル 2 と 3 は同に異なる係数を与えて再推計することとした。

程度の適合度であることがわかる。モデル 4 は
地価指数が有する情報の有用性について検証し

図 4 は、72市区について、推計した hptrend  とその95％信頼区間を、行政区コーの係数 δている。モデル 4 の決定係数は0.854でモデル

ド順に図示したものである。グラフ中の点は回1 とほぼ変わらず、モデル 2 と 3 に比べて適合帰係数の推定値を、また上下のヒゲは95％信頼度が低い。

区間を示している。信頼区間がゼロを跨ぐ20程

次に、不動産情報の符号について見よう。ま度の市区については、推計結果が有意でない

ずモデル 2 に含まれる変数 hptrend であるが、（すなわち住宅価格の期待上昇率が不動産価格

理論上この係数はプラス符号となることが予想に影響しない）ことがわかる。これらは都心かされるが、推計の結果は逆にマイナスである。

ら離れた地域に位置する市である。他方、それこの点については、再度検証する。モデル 3 の以外の50市区程度については、おおむね信頼区

rentprice は、理論とは異なりプラス符号とな間の下限が 0 以上となっている。これらの市区

ったが統計的には有意ではなかった。モデル 2については、購入直前の住宅価格の変化が住宅と 3 に含まれる exreturn は、理論に基づく予価格を同じ方向へ押し上げる効果（すなわち、

想通り、マイナス符号になった。モデル 4 では、

変数 hptrend がプラスで有意）を確認できた。

予想通り、lptrend の係数はプラス符号となっなかでも効果が顕著な地域は、都心の市区やさた。

いたま市など比較的規模の大きな都市であり、ここまではすべてのコミュニティにおいて不直観と合致する結果を得たことになる。
首都圏住宅市場のダイナミックス

21図આ―住宅価格の期待上昇率のトレンド（hptrend）

図ઇ―家賃・価格比率（rentprice）

家賃・価格比率 rentprice は、全市区に共通

住宅価格の期待形成が同じように観測されるわの限界効果を想定したモデルでは有意な結果をけ で は な い。都 心 に 近 い コ ミュ ニ ティ で は得ることができなかった。そこで、この情報にbackward looking な期待形成が、他方郊外のついても市区ごとに異なる勾配係数を許すモデ

コミュニティでは forward looking な期待形成

ルを推計してみた。図 5 が推計値と信頼区間のが観測される傾向が見られた。

7)

図 で あ る 。一 見 し て、図 4 （モ デ ル 2 のhptrend)に比べて有意な係数を得た地域が著しく減少していることがわかる。しかも、マイ

2 資産税制・土地利用規制は価格弾力性に影響するか？

ナスで有意な符号を得た市区は、横須賀市、大分析方法とデータ

和市、藤沢市、平塚市の 4 市だけであった。よ

本節では Green , Malpezzi, and Mayo（2005）

っ て こ れ ら の コ ミュ ニ ティ に つ い て は、for-を参考に、首都圏（ 1 都 3 県）の市区別データ

ward looking な期待によって住宅価格が形成さを用いて、①住宅供給の価格弾力性の市区別推れていることになる。

計と、②市区別価格弾力性が異なる原因を税

他方、理論予想とは異なるプラスで有意な符制・土地利用規制の地域間格差の観点から検証

号は、都区部の16区や立川市、浦安市、武蔵野する。まず、住宅供給の価格弾力性を推計する

市など比較的都市成長性が高いと思われるコミ

ことから始めよう。モデルは、

ュニティに集中している。プラスの符号は、家logH =β +β logP +ε ⑵

賃・価格比率が高いコミュニティの住宅価格がである。ここで、変数 H  は着工新設住宅戸数、より高くなることを意味するので、これらの地

変数 P  は住宅販売価格指数（実質）、ε  は誤

域の住宅購入者の期待形成は backward look-

差項である8)。データは市区別のパネルデータ

ing であると言えるかもしれない。

であり、変数の添え字は i 番目の市区におけるこのように、すべてのコミュニティにおいて22

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

t 年 の 値 を 意 味 す る。Green, Malpezzi, andMayo（2005）と同様に、同時性の問題を回避

表઄―Random Coefficient モデルの推計結果するため、説明変数の価格は前年の値を使っている。回帰係数の添え字 i は、市区ごとに異なる値をとることを意味している。
推計したコミュニティは90市区（東京都が45

注）サンプル数は1611、市区数は90である。

市区、その他の 3 県が45市）、推計期間は1986に共通する切片と勾配係数、他方で ζ  と ζ  は

年から2004年までの19年間で、利用したのは年

コミュニティごとの異質性を表す要因である。

データである。次の段階で分析する資産税制・19年分の時系列データがあるので、市区ごとに土地利用規制のデータセットの市区区分に合致⑵式を OLS 推計することも可能であるが、こさせるため、①さいたま市については合併前の

こでは ζ  と ζ  が平均ゼロの 2 変量同時正規分

区分（したがって2001年までの16年分）を用い、布に従うことを仮定して Random Coefficient

また、②千葉市、横浜市、川崎市については、法によって推計することとする。

区レベルではなく、市全体で 1 区分とした。

推計結果は表 2 にまとめてある9)。弾力性

ここで、利用データの限界について言及して（β ）の推定値は0.174、その標準誤差は0.0530

おきたい。まず、被説明変数に用いた着工新設であった。個別効果を加算したのちの弾力性に

住宅戸数の細目は持家、借家、分譲、給与であ

ついては、 1 を超えるコミュニティがある一方、り、マンションのみならず、戸建住宅や給与住マイナスの弾力性を観測したコミュニティもあ宅の着工数も含めた数値である。したがって本

り、最大値は1.046、最小値は−1.622であった。

節の推計は、住宅供給の制約要因を、これまで

5 ％の有意水準で、マイナスで有意な弾力性をとはやや広い観点から分析することになろう。

得たコミュニティは、90市区のうち、中央区、

これに対応する住宅販売価格には、前節と同様

千代田区、港区、江東区、渋谷区、文京区、台にマンション販売価格指数を用いる。その理由

東区、品川区、新宿区の 9 区のみで、いずれもとして、別途作成した戸建住宅販売価格の動向

都心の地域に集中している10)。前述のようにとマンション価格とから合成指数を作成するこ

attenuation bias の存在が懸念されるため、推とがデータ制約上困難であったこと、しかしな計された弾力性の値は、真の弾力性の値を過少がら、戸建価格とマンション価格の動向は概ね評価している可能性がある点に注意されたい。

パラレルであったことが挙げられる。加えて、

しかし、本節での分析は弾力性のサイズよりも

取引データから作成された価格指数には、本源

コミュニティ間の序列が焦点であるため、atte-

的に観測誤差が存在する。以上の理由から、いnuation bias は以下の結論には影響しない。

ずれの場合においても真の価格指数を作成することは困難であるため、以下の分析は、価格指

土地利用の弾力性への影響

数が観測誤差を含み、したがって推計結果に

次に、資産税制と土地利用規制が住宅供給のattenuation bias が生じていることを前提とし価格弾力性にどのような影響を及ぼしているか、て議論を進めることにする。

回帰分析によって検証した11)。住宅供給の価格弾力性を被説明変数とし、この分布を説明す

住宅供給の価格弾力性

る要因として、固定資産税、宅地における相続

市区ごとに異なる価格弾力性を推計するため税・土地譲渡所得税、農地における相続税・土地譲渡所得税、借地借家法、土地の狭小性、容に、⑵式を以下のように書き直す。
logH =β +ζ +β +ζ logP +ε ⑶

ここで、係数 β  と β  はすべてのコミュニティ

積率規制など、資産税制と土地利用規制に関する指標を用いた。また、回帰分析における資産
首都圏住宅市場のダイナミックス

23

ではない。

表અ―資産税制・土地利用規制と価格弾力性との関係（被説明変数：価格弾力性）

次に、相続税と土地譲渡所得税の影響である。まず、宅地においては、土地を相続する可能性が高い世帯が多く居住する地域ほど土地の有効利用が進
みにくく、住宅供給の価格弾力性を減ずる傾向にある。そこで、変数の値が大きいほど相続の可能性が高いと判断した。回帰分析の結果は、予想どおり
符号はマイナスであり、 1 ％水準で有意である。ただし、東京都に限ると符合はマイナスではあるが、その値も小さく有意性も落ちる。また、農地における相続税と土地譲渡所得税について
も、相続税と土地譲渡所得税は土地の有効利用を妨げ、住宅供給を価格に対注）括弧内の数値は標準誤差の値。アスタリスクの数は、それぞれ p 値を表す（***p < 0.01、**p < 0.05、*p < 0.1）。
固定資産税：宅地課税標準額÷宅地面積÷公示地価全用途平均、相続税・譲渡所得税（宅地）：（65歳以上の親族のいる主世帯のうち持家÷65歳以上の親族のいる主世帯数）／（主世帯のうち持ち家÷主世帯数）、相続税・譲渡所
得税（農地）：農地面積÷市街化区域面積、借地借家法： 1 住宅当たり延べ床
面積（借家）÷ 1 住宅当たり延べ床面積（持家）、狭小な土地：戸建 1 住宅当たり敷地面積、容積率：道路幅員4m 未満住宅総数÷住宅総数、世帯密度：市

して非弾力的なものにする。そこで、農地面積の割合が小さいほど住宅供給の価格弾力性は小さくなると判断した。
回帰分析の結果は、予想通り符号はプラスで、 5 ％水準で有意である。東京

街化区域世帯数÷市街化区域面積、高齢者比率：65歳以上人口÷人口総数。

都に限っても同様の結果が得られたが、各データとも1985年時点（ただし、住宅・土地統計調査からのデータについ

東京都以外の地域ではその影響は有意ては1983年）のものを利用している。なお、各データの出所等、詳細については井上・清水・中神（2009b）を参照されたい。

なものではない。
借地借家法の影響を見るために、持税制と土地利用規制の影響をコントロールする

家と借家の 1 戸当たりの延べ床面積の比率を説ために、世帯密度と65歳以上の人口割合を説明

明変数として加えたところ、この比率が大きい

変数として加えている。これらの変数の定義にほど、すなわち借地借家法の影響を受けやすい

ついては、回帰分析の結果とともに表 3 にまと地域ほど、住宅供給を価格に対して非弾力的なめてある。

ものにしているという結果が得られた。しかも、固定資産税は、その負担が小さいほど土地のサンプルを東京都に限るとその影響力はさらに有効利用を図ろうとするインセンティブを弱め、 大きなものになったが、サンプルを東京都以外
土地に対する資産需要を高める結果、住宅供給に限った場合には有意には働かなかった。

を価格に対して非弾力的にする可能性がある。

土地の所有権が狭小であればあるほど土地の

表 3 によれば、全地域における弾力性に対する有効利用を阻害し、住宅供給に影響を及ぼす。

固定資産税の影響はプラスかつ 5 ％水準で有意

そこで、 1 住宅当たりの土地面積を説明変数とな値となっており、予想された結果となっていして加えた。期待されたように、この変数の値る。また、サンプルを東京都だけに限ると固定が大きいほど住宅供給を価格に対して弾力的に

資産税の影響は同じく 5 ％で有意となる一方、するという結論を得た。やはり、サンプルを東東京都を除く地域では固定資産税の影響は有意

京都に限るとその影響力はさらに大きく有意な24

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

ものであったが、サンプルを東京都以外に限る

り、都心では短期的には効率的ではなく予想可と有意ではなかった。

能であるが、郊外のコミュニティのなかには短

法定容積率を使いきれないままの状態にある期的にも効率的であるという仮説を棄却できな土地も多い。その理由としてこれまでに説明しいコミュニティがあるという結論を得ている。

てきた資産税制や借地借家法の影響は大きいと本稿において、都心に近いコミュニティでは思われる。ここでは、法定容積率が有効に利用

backward looking な期待形成が、他方郊外のされない直接的な影響として、4 m 以下の道路

コミュニティでは forward looking な期待形成に接する住宅戸数の割合を説明変数として加えが観測される傾向にあったことは興味深い。また。4 m 以下の道路が多く存在する地域ほど土た、住宅価格に関する不動産情報が住宅価格に地の有効利用が進まず、住宅供給を価格に対し反映されているとの結論を得たものの、残念なて非弾力的なものにする。回帰分析の結果によがら、それらがどのようなコミュニティ属性にれば、全地域、東京都、東京都以外、いずれのよって生まれてくるのかという点については分場合も有意ではなかった。

析していない。一方、資産税制や土地利用規制

このように、資産税制と土地利用規制は、土が住宅供給の価格弾力性に及ぼす影響も都心と地の有効利用を阻害し、住宅供給が価格に対し郊外ではかなり異なる様相を呈している。これて非弾力的なものになっていることを裏付けてらの結果を踏まえ、またコミュニティの世帯構いる。その影響は、 1 都 3 県のなかでも東京都成の違いがもたらす住宅需要の変化を考慮しなを中心とする都心部で大きく、郊外ではそれほがら（例えば、清水・渡辺 2009を参照）、首都

ど影響を受けていないことがうかがえる。しか圏における住宅市場のダイナミックスのさらなし、資産税制と土地利用規制は相互に影響し合る解析を進めたい。

っているので、それぞれの直接的な影響を見ることは容易ではなく、回帰分析を解釈する際には注意を要する。

むすび「バブル」の生成から崩壊そして今日に至るまで、住宅価格が図 1 のようなゆっくりとした周期性をもって推移したのは、住宅所有の投機的な動機と住宅供給が価格に対して非弾力的であること、このふたつに拠るところが大きい。
本稿は、この問題意識にたって、首都圏の市区別に作成されたマンション価格指数、マンショ
ン賃料指数、地価指数を用い、不動産価格には住宅に対する投機的な動機が反映されること、また住宅供給の価格弾力性が小さいこと、しかもこの原因が資産税制と土地利用規制によってもたらされていること、以上の 3 点を実証的に示した。
井上・清水・中神（2008）は首都圏住宅マンション市場における効率性の検定を行なってお＊本稿は、井上・清水・中神（2008）にもとづきながら、実証分析の部分をさらに発展させたものである。
プ ロ ジェ ク ト を 進 め る に あ た り 浅 見 泰 司 教 授 とWheaton 教授から、また住宅経済研究会で同論文の内容を報告した際に、参加者の方々から有益なコメントをいただいた。記して感謝申し上げたい。

［付論］ Wheaton (1999) モデルの基本構造について
以下の非線形動学モデルを、定常状態の近傍で線形対数近似した式を用いてシミュレーションを行なった。
図 2 、図 3 は、世帯人口の動態について、定常水準か
ら10％の恒常的な増加が発生した場合を想定し、このショックが住宅市場のストック／世帯人口比率と住宅価格に与える影響を図示したものである。
【変数の定義】
内生変数：R = 賃料、P = 住宅価格、D = 住宅需要、
S = 住宅ストック、C = 新規着工
外生変数：E = 世帯人口、r= 利子率、δ= 減価償却率
パラメータ：α 、α  = スケールパラメータ、β  = 需要の価格弾力性、β = 供給の価格弾力性、n=
建築ラグ
【モデル】

住宅需要：D =α E R β
市場均衡の条件：D =S 
住宅ストック調整：S =1−δS +C 

首都圏住宅市場のダイナミックス

25

【外生変数・パラメータの設定値】


新規着工：C =α E  S P β
住宅価格の価格形成における仮定：
R（ケース 1 ）Backward looking な場合：P =r
（ケース 2 ）合理的期待形成の場合：E  P =P 1+r
−R 

注1 ）以下の実証分析では、情報コストの影響は明示的に扱っていない。
2 ）本稿におけるシミュレーションモデルについては付論を参照されたい。
3 ）マンション価格指数とマンション賃料指数については、Shimizu, Takatsuji, Ono and Nishimura（2007）に基づき、独自に作成したものである。また、地価指数についても独自に作成した。詳細は、井上・清水・中神（2009a, b）を参照されたい。
4 ）72市区の内訳は、埼玉県が13、千葉県が 8 、東京都が40、神奈川県が11であった。具体的な市区名については、井上・清水・中神（2009a）を参照されたい。
5 ）回帰モデルの詳細は、井上・清水・中神（2009a）
を参照されたい。
6 ）予想超過収益率の作成方法については、井上・清水・中神（2009a）を参照されたい。
7 ）縦軸の最大値と最小値の間に信頼区間が収まっていない市区は、上尾市（11219）と浦安市（12227）
である。
8 ）回帰モデルの詳細は、井上・清水・中神（2009a）
を参照されたい。
9 ）市区別に OLS 推定した弾力性は、90市区の平均値
が0.189、標準偏差が0.476、最大値は1.257、最小値
は − 1. 797 で あっ た。な お、OLS と Random Coefficient 法で計算した弾力性の相関係数は0.9933で、極めて相関が高いことが確認できている。
10）推計期間（1986年から2004年）は、バブル崩壊後に約10年の長期にわたって生じた住宅価格の下降期を含んでいる。したがって，マイナスの弾力性を得た区については，住宅価格が下落した時期であっても、新規着工が続伸したことになる。
11）井上・清水・中神（2008）は、資産税制と土地利用規制について整理している。
参考文献
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26

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

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研究論文

地震発生リスクと生活の質
直井道生・瀬古美喜・隅田和人

はじめに
わが国は世界的に見ても地震の多い国として知られている。1980年から2000年にかけてのマの格差は各地域の賃金と地代に帰着することになり、結果としてこれらの格差を計測すること
によって、アメニティの価値を間接的に計測可能であると考える。

グニチュード5.5以上の地震発生回数を見ると、このような格差補償モデルに基づく生活の質

わが国は年平均1.14回の地震を経験しており、（Quality of Life；QoL）を分析した研究として

これは国連開発計画の調査対象となっている50

は、Rosen（1979）, Roback（1982）, Blomquist,カ国中 4 番目に多い数字になっている（UNDP

Berger and Hoehn（1988）をはじめとする蓄

2004）。さらに、近い将来、首都圏直下地震な積がある。Blomquist（2006）に、これらの研ど大規模な地震災害が発生する可能性が指摘さ究の概略が、要領よくまとめられている。また、れており、地震発生リスクの経済学的な評価は

わ が 国 に お い て 上 記 の ア プ ロー チ に 基 づ き

喫緊の課題であるといえる。

QoL の 測 定 を 行 なっ た 研 究 と し て は、加 藤

地震災害の評価としては、特定のケースにつ（1991）、赤井・大竹（1995）等が存在する。

いての被害想定を実施するといった取り組みが

本稿は、標準的な格差補償モデルの枠組みでしばしばなされている。このような試みは、大地震発生リスクという地域アメニティの評価を規模な地震災害の発生に伴う直接的、間接的な行なった Naoi, Sumita and Seko（2007）の分析

被害額の推計という点で非常に有益な情報を提結果を紹介するとともに、主として地震保険市供する一方、個々の消費者が災害リスクをどの場との関連から、分析結果の再検討を行なうこように認識し、評価しているかといった視点がとを目的とする。

欠けているように思われる。
これに対し、経済学では災害発生リスクなどの市場で取引されない（ディス）アメニティの価値を、格差補償モデルの枠組みで議論してい1 格差補償モデルと生活の質
本節では、格差補償モデルの基本的な枠組みを紹介する。

る。このような格差補償モデルの考え方は次の

消費者は、合成財、住宅サービス、地域アメように説明される。いま各消費者がコストなし

ニティから効用を得るとする。簡単化のために、で自由に立地選択を行なっている状況を考える

各消費者は 1 単位の労働を地域で供給し、それと、長期的な立地均衡では、各地域に居住するによって得られる賃金 w を合成財および住宅

ことが無差別になり、アメニティの格差をちょサービスの購入に充てるものとする。このとき、うど埋め合わせるように賃金や地代が市場で調消費者の間接効用関数は、整されることになる。したがって、アメニティ

v=v w, p; a⑴
地震発生リスクと生活の質

27

表ઃ―アメニティ変数の定義で表される。ここで、p は住宅サービスの価格、 金と住宅価格は、以下の条件を満たす。
a は地域アメニティを表す。また、a は効用を

u*=v (w, p; a)⑶

高めるような正の消費アメニティと、地震発生

1=c (w, p; a)⑷

リスクのように効用水準を引き下げる負の消費
アメニティの双方を含むものとする。

さらに、⑶式を全微分することで、
f=v v =h ∙ p −w ⑸

一方、企業は不動産と労働を組み合わせて合を得る。ここで、h は住宅サービスの需要量で成財を生産し、生産技術は収穫一定であるとすあり、下付きの添え字は当該変数による偏微分る。このとき、企業の単位費用関数は、を表す。一般に、f はアメニティの暗黙価格とc=c (w, p; a)⑵呼ばれる。⑸式の v v  は、アメニティ水準で表わされる。消費者のケースと同様に、a はが変化したときの、効用水準を一定に保つよう単位費用を引き下げる正の生産アメニティと、な賃金の変化を表しており、アメニティ水準の単位費用を引き上げる負の生産アメニティを含限界的な評価額とみなすことができる。さらに、

む。

⑸式の右辺は、このようなアメニティの金銭的立地（空間）均衡においては、消費者と企業評価が、住宅サービス価格および賃金水準の限の双方が立地を変える誘引を持たない状況が成界的な変化によって表されることを示している。

立する。したがって、均衡においては立地場所

実証的には、ヘドニック価格関数の推計によっにかかわらずすべての家計が共通の効用水準て、地域アメニティと住宅サービス価格、賃金

u* を達成し、単位生産費が単位生産価格に等との関係を観察することで、p  および w  を推しくなる。すなわち、任意の地域において、賃計することになる。

28

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74(直井道生 氏 写真)(直古美喜 氏 写真)(隅田和人 氏 写真)（左）なおい・みちお／1978年東京都生まれ。慶應義塾大学大学院経済学研究科博士課程修了。博士（経済学）。現在、慶應義塾大学経済学部特別研究講師。
（中）せこ・みき／1948年神奈川県生まれ。慶應
義塾大学大学院経済学研究科博士課程修了。経済学博士。現在、慶應義塾大学経済学部教授。
（右）すみた・かずと／1973年神奈川県生まれ。
慶應義塾大学大学院経済学研究科博士課程単位取得退学。経済学博士。現在、金沢星稜大学准教授。

複数の地域アメニティが存在する場合、あるを用いた。これは、「活断層型」・「海溝型」等地域における QoL は、個々のアメニティの価の多数・多種の地震の発生とそれによる地震動値の総和として捉えることができる。便宜上、の強さを確率的に推計することで、各地点にお第 k 番目の地域アメニティを a  で表し、⑸式

ける発生確率を計算したものであり、外生的なと対応する暗黙価格を f   で表すことにすると、地震発生リスクの指標であるといえる。分析に

QoL の指標は次のように定義される。

当たっては、 3 次メッシュ単位で提供されていQoL=∑ f  a ⑹

ここで、QoL は、地震発生リスクを含む地

るデータを市区町村単位で集計し、居住市町村に関する情報をもとに KHPS と接続した。

域アメニティの賦存量の和になっており、各ア

その他の地域アメニティ変数としては、生

メニティは、その暗黙価格で加重されている。

徒・教員比率や病院病床数などの行政・生活基⑹式から明らかなように、QoL は、住宅市場

盤、失業率などの社会経済要因、火災件数などと労働市場の双方における地域アメニティに対の地震以外の災害関連変数、および人口集積、する総補償を表している。

気象条件に関連する15変数を導入している。こ2 データセットと変数

れらのアメニティ変数についても、原則として地震発生確率と同様、市区町村単位で KHPS

前節で述べたとおり、地域アメニティの金銭と接続している。ただし、気象条件などのよう的評価に当たっては、住宅価格および労働賃金に市区町村単位で変数が得られないものについに関するヘドニック・モデルの推計が必要となては、都道府県単位での接続を行なっている。

る。以下の分析では、2004年度から実施されてまた、人口集積に関する変数については、市区いる慶應義塾家計パネル調査（KHPS）を用い

町村・都道府県のそれぞれのレベルにおける影て、ヘドニック・モデルの推計を行なった。

響を考慮するため、双方の変数を導入して分析

KHPS の概要とデータセットの構築方法等に関を行なった。

しては、Naoi, Sumita and Seko（2007；2009c）

住宅価格のヘドニック・モデルに使用する被および直井・隅田・瀬古・森泉（2007）を参照

説 明 変 数 と し て は、Blomquist, Berger, andされたい。

Hoehn（1988）および Blomquist（2006）の方

住宅価格および労働賃金のヘドニック・モデ

法に倣い、借家居住者については実際に支払っルに共通して導入される地域アメニティ変数のている家賃額を、持ち家居住者については居住一覧を表 1 に示した。

している住宅の価格から計算された帰属家賃額分析の焦点である地震発生リスクに関する指を用いた。持ち家居住者に関しては、所有する標は、「地震ハザードステーション」（独立行政

一戸建てもしくはマンションの固定資産税評価

法人防災科学研究所）において公開されている額に対して、共通の資本還元率（ 7 ％）を用い「今後30年間での震度 6 弱以上の地震発生確率」て月額単位での帰属家賃を計算した1)。
地震発生リスクと生活の質29

家賃関数の推定に当たっては、前述のアメニいられるサンプルは4399、ヘドニック賃金関数

ティ変数のほか、居住する物件の属性として、の推定に用いられるサンプルは6336となった。

居住室数、庭の広さ、建物階数、居住階数（マンション・アパートのみ）、築年数、最寄りの3 地震発生リスクと生活の質

駅・バス停までの徒歩所要時間を説明変数とし3.1て導入した。これらに加えて、推定においてはヘドニック価格関数の推計に当たっては、分住宅の建て方、所有関係、居住地域・都市規模、析の被説明変数である家賃および賃金水準と、調査年度に関するいくつかのダミー変数もモデ地域アメニティ変数との間の非線形的な関係をルに含めている。

考慮し、次のような Box-Cox 変換を行なった

実証モデル

一方、ヘドニック賃金関数に当たっては、モデルを採用した。

KHPS から得られる給与支払額および労働時間y =a β+x γ+ε⑺

に関する情報をもとに、時間当たりの賃金率を

ここで、i は家計を表す添え字であり、y  は被計算し、被説明変数として用いた。

説明変数（家賃もしくは賃金）、a  は家計 i がKHPS では、従業地に関して、⑴同一市区町

居住する市区町村（もしくは都道府県）におけ村で就業、⑵同一市町村以外の同一都道府県内

るアメニティ変数、x  はそれ以外の住居・対で就業、⑶他都道府県で就業という区別がなさ

象者属性である。また、λ は Box-Cox 変換パれている。ヘドニック賃金関数の推定に当たっラメータであり、ては、従業地におけるアメニティを KHPS にマッチさせる必要があるため、今回は、同一都道府県に従業地があるサンプルに限定して分析2)y =

y −1
λ

⑻

である。⑻式は、特殊ケースとして λ=1 のとを行なった 。なお、同一都道府県内の他市区

き線形モデルを、λ=0 のとき対数線形モデル

町村で就業しているサンプルに関しては、居住を含む定式化になっている4)。

地の市区町村別アメニティ水準は就業先のアメ
ニティ水準と一致しない。そのため、賃金関数3.2の推定に当たって、これらのサンプル対しては⑺式の定式化のもとで、家賃および賃金に関

アメニティ水準の都道府県単位での平均値を利するヘドニック価格関数の推計を行なった結果

3)

用した 。

ヘドニック・モデルの推計結果

が表 2 に示されている。前述のとおり、家賃関

賃金関数の推定に当たっては、前述のアメニ数の推計に当たっては住居属性を、賃金関数のティ変数のほか、対象者の年齢およびその 2 乗

推計に当たっては対象者属性をそれぞれ追加的項、配偶関係（有配偶＝ 1 ）、最終学歴（中学な説明変数として導入しているが、推計結果を校，高校＜基準＞、専門学校、短大、大学・大

省略している5)。

学院）、経営組織（個人事業、非営利法人、営推計結果の解釈に移る。まず、地震発生確率

利企業、官公庁＜基準＞）、雇用形態（正規）、は家賃水準を引き下げ、賃金水準を引き上げる

勤続年数およびその 2 乗項、企業規模（ 4 人以ことが確認された。格差補償モデルを前提とす

下、 5 -29 人、30-99 人、100-499 人、500 人 以

れば、この結果は地震発生リスクが消費者およ上）、労働組合への加入等の属性を用いた。こび企業の双方にとっての負の地域アメニティでれらに加えて、推定では居住地域・都市規模おあることと矛盾しない6)。地震発生リスクが不よび調査年度に関してもコントロールした。

動産価格に負の影響を与えるという事実は、い上記の各変数がすべて観察されるサンプルをくつかの先行研究でも観察されている。Naka-

利用した結果、ヘドニック家賃関数の推定に用gawa,Saito and Yamaga（2007; 2009）は、東30

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74明確な関連を持たない。格差補償モデルを前提

表઄―推計結果とすれば、こうした要因は消費者にとっての正のアメニティとして働く一方、企業にとっては生産コストの引き上げ要因となっていることが示唆される。また、人口集積に関する要因としては、市区町村レベルでの人口密度も、同様に家計の消費アメニティとして働いていることが示される。
一方で、年間平均気温、気温年較差、教員 1
人当たり生徒数、都市公園数といった要因は、消費のディスアメニティとして働いていることが示唆された。さらに、家賃および賃金に与える影響の符号から、このうち、前二者は生産ア
メニティとして、後二者はディスアメニティであることが示唆される。これらの結果は、おおむね直観と整合的なものであるが、一部につい+注）**、*、 はそれぞれ推計された係数が 1 ％、 5 ％、10％水準で有意であることを示す。係数に関する仮説検定はすべて尤度比検定に基づく。λ は Box-Cox 変換のパラメータの推計値。居住地域、ては解釈に注意が必要である。たとえば、都市公園数は消費・生産の双方に関するディスアメ

市群規模、調査年度、住居・個人属性に関する推計結果は省略。

ニティであるとの結果であるが、公園整備の財

アメニティ変数以外の説明変数は以下の通り。【家賃関数】：居住

源の一部が地方の一般財源によって賄われてい室数、庭の広さ、建物階数、居住階数（マンション・アパート）、
築年数、最寄りの駅・バス停までの徒歩所要時間、住居の建て方（一戸建て、テラスハウス、マンション、アパート、その他）、住宅の所有関係（持ち家、賃貸）。【賃金関数】：年齢、年齢の 2 乗、配偶関係（有配偶＝ 1 ）、最終学歴（中学校、高校（基準）、専門学校、短大、大学・大学院）、経営組織（個人、非営利、営利、る状況下では、都市公園の整備状況は、部分的には租税負担を代理する変数として機能している可能性がある8)。

公務）、雇用形態（正規）、勤続年数、勤続年数の 2 乗、企業規模（ 4 人以下、5-29人、30-99人、100-499人、500人以上）、労働組
合への加入。

3.3

QoL と地震発生リスクの社会的費用

前節の推計結果に基づいた QoL と地震発生

京都の地震ハザードマップの情報を用いて、地リスクの社会的費用の推計結果を図 1 に示す。

震発生に伴う建物倒壊リスクが家賃および地価

これらの結果は、推計に必要なアメニティ変数に負の影響を与えることを報告している。また、 が利用可能な全国2136市区町村における市区町
Naoi, Seko and Sumita（2009b）は、本研究と村別の推計値を、都道府県別の平均として集計

同様のリスク指標を用い、特に周辺地域におけ

し、QoL の推計値にしたがって順位づけたもる実際の地震発生後には、これが持ち家住宅ののである9)。

自己評価額および借家の家賃に負の影響を与えることを報告している。

結果として、全体の順位としては東京都が約130（万円／年）となり47都道府県の中で最上

この結果に基づいて、地震発生リスクの社会位となった。また、全体の傾向としては、相対的費用（暗黙価格×地震発生確率の平均値）を的に人口規模の大きい大阪府や神奈川県などが7)求めると評価額は約 7 万（円／年）となる 。

上位に入る結果となっている。これは、人口集

その他のアメニティ変数について、病院病床積を示す要因である人口密度（都道府県・市区数、財政力指数、人口密度（都道府県）といっ町村）が、いずれも正の消費アメニティとしてた要因は、家賃水準を引き上げ、賃金水準とは働き、QoL 推計値の水準を押し上げた結果で地震発生リスクと生活の質

31

図ઃ―都道府県別 QoL 推計値と地震発生リスクの社会的費用

注）都道府県別 QoL の推計値は、アメニティ変数が利用可能な市区町村別 QoL（全国2,136市区町村）の平均値。

かの不備を示唆することになる。

あると考えられる。
しかしながら、このような傾向の中にあって、周知の通り、わが国の地震保険に対しては、愛知県や静岡県などの都道府県の QoL 推計値

発生時の被害認定の基準や、料率設定の基準とは比較的下位にとどまっている。この結果は、なるリスク評価の妥当性など、さまざまな問題

両県における人口集積のプラスの影響を、地震が指摘されている。以下では、このなかでも特発生リスクによるマイナスの影響が相殺した結に後者の地震リスクの評価と料率設定の問題に果であると考えられる。こうした結果は、わが焦点を当てて、分析結果の再検討を行なう。図国における地域別 QoL の水準の規定要因とし

2 は、地震保険料率の各等地区分ごとに、都道て、地震発生リスクが相対的に大きな比重を占府県別の社会的費用（対数値）と地震保険加入

めていることを裏付けるものであろう。

世帯割合をプロットしたものである10)。図 2

図 1 の結果からは、地震発生リスクの社会的から明らかになる点として、第 1 に、同一等地費用に、非常に大きな地域差があることが見て区分に分類される都道府県の中でも、地震発生取れる。以下では、主として地震保険市場とのリスクの社会的費用には大きな格差が存在し、関連に焦点を当てて、推計された社会的費用の地震保険市場においてリスクに応じた価格付け

地域差について論じる。

がなされていない現状が見て取れる。第 2 に、

そもそも、地震災害のリスクが保険市場にお一律の保険料率が設定されている同一等地区分

いて内部化されている（地震によって生じた被内であっても、地震発生リスクの社会的費用と害が保険によって完全に補償される）状況下で保険加入世帯割合の間には明確な正の相関がみは、発生リスクの違いは保険料率に帰着し、地られる11)。リスクの異なる地域に対して同一域における家賃や賃金水準には何らの影響も及の保険料率が適用されている状況下では、実質ぼさないはずである。すなわち、このような状

的にはリスクの低い地域からリスクの高い地域

況では、地震発生リスクの社会的費用には地域への地域間補助（cross-subsidization）が存在

差が存在しないことになる。したがって、図 1することになり、結果として地震リスクの低いで示された結果は、地震保険市場における何ら

地域の消費者は地震保険に加入する誘因がなく

32

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

なり、リスクの高い消費者だけ 図઄―地震発生リスクの社会的費用と地震保険加入世帯割合
が地震保険を購入することになると考えられる。これによって、非加入者が直面する家賃および賃金水準に対して地震発生リス
クの社会的費用が帰着することになる。したがって、政策的には地震発生リスクの再評価とこれに応じた保険料率の設定が、望ましい選択肢となりうる。

おわりに
本稿では、標準的な格差補償モデルの枠組みで地震発生リスクという地域ア的なオプションとして、より細分化されたリス

メニティの評価を行った Naoi, Sumita and Seko

ク評価と、これを反映した保険料率の設定が期（2007）の分析結果を紹介するとともに、主と待される。

して地震保険市場との関連から、分析結果の再検討を行なった。
家賃および賃金水準に関するヘドニック・モデルの推計の結果、地震発生リスクは家計にとっての負の周辺環境（ディスアメニティ）として認識されていることが明らかになった。さらに、都道府県別の QoL 推計値との比較からは、
QoL の水準の規定要因として、地震発生リス
クが相対的に大きな比重を占めていることが確認された。
加えて、推計された地震リスクの社会的費用と地震保険加入割合の関係をみると、同一の保険料率が設定されている都道府県内であっても、両者の間には明確な正の相関が観察されることが明らかになった。これは、地震保険料率に関して実質的な地域間補助が存在していることを示唆する。リスクの異なる地域に対して同一の保険料率が適用されている状況では、相対的に低リスクの地域における保険料率は実質的に割高になり、こうした地域の消費者は地震保険に加入する誘因が小さくなる。結果として、高リスクの消費者のみが選択的に保険市場に残ることになり、全体の費用を押し上げている可能性がある。このような問題に対処するための政策＊

本稿は、住宅経済研究会で報告した論文を加筆修正したものである。参加者の方々からの有益なコメン
トに感謝する。また、分析に用いた「慶應義塾家計
パネル調査」は、慶應義塾大学大学院経済学研究科／商学研究科・京都大学経済研究所連携グローバル
COE プログラムより提供を受けている。

注1 ）ここでは、久恒･福井（2006）による推定結果を参考に、資本還元率を 7 ％とした。実際には一戸建てとマンションでは異なる資本還元率が成立している可能性があるものの、ここでの資本還元率の設定は、最終的な推定結果にはそれほど大きい影響を与えないことを確認している。
2 ）これは、前述の⑴および⑵に該当するサンプルのみを利用していることに相当する。ただし、データを見るかぎり、都道府県をまたいで通勤を行なっているサンプルは全体の10％弱に過ぎない。
3 ）この操作が分析結果に与える影響を検討するために、同一市区町村内で就業しているサンプルに限定した推計も行なったが、推計結果が大きく変わることはなかった。
4 ）推計結果に基づく尤度比検定からは、λ=0 および
λ=1 のいずれの制約付きモデルについても、棄却されることを確認している。
5 ）これらの変数に関する詳細な推計結果に関しては
Naoi, Sumita and Seko（2007）を参照されたい。また、係数の仮説検定に関して、Box-Cox 変換されたモデルにおける標準誤差は、変数の測定単位に依存するため、ここでは標準的な t 検定に代えて、個別変数についての尤度比検定の結果を報告している（Spitzer
1984）。

地震発生リスクと生活の質

336 ）比較静学の詳細は、Naoi, Sumita and Seko（2007）を参照。
7 ）これは、⑸式で定義される暗黙価格について、家賃については12（カ月）、賃金については年間の平均
総労働時間を乗じることで年単位に換算し、これを地震発生確率のサンプル平均値と掛け合わせることで求められた評価額である。
8 ）格差補償モデルの枠組みで行政サービスの価値を計測する場合の問題点については Gyourko and Tracy（1991）等を参照。
9 ）地震発生リスクは消費のディスアメニティである
ため、推計値は負の値を取るが、比較のための便宜上、図 1 ではその絶対値を表記している。
10）原則として、わが国の地震保険料率は都道府県別に設定がなされており、最も料率の低い 1 等地から最も料率の高い 4 等地までの 4 区分が設定されている。なお、2007年10月に料率改訂が実施されているが、図 2 では分析のサンプル期間とあわせて、旧料率体系にしたがって結果を報告している。
11）わが国の地震保険市場における保険料率設定と家計の保険加入の関係を分析した研究としては、たと
えば Naoi,Seko and Sumita（2009a）を参照。
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我が国の住宅市場改善に関する研究

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日本住宅総合センター刊
A4、210ページ
平成20年10月
定価3800円（税込：送料340円）

ーム履歴が住宅資産価格に与える影響をマイクロデータに基づいて分析した初めての試みが行なわれており、実務的にも非常に有用な調査結果が得られている。
さらに、米英両国の関連機関へのヒアリングを行なうことで、両国の住宅金融システムの把握も行なっている。このため、長期耐用住宅が普及し住宅履歴情報の蓄積や長期耐用住宅に関する各

たストック型社会において求められる、住宅金融

種優遇措置をその内容とする、長期耐用住宅等整システムをはじめとした制度インフラについて、備促進法が閣議決定された。もともと、現行の住広いインプリケーションを得ることができた。

生活基本計画においては、既存住宅流通の促進を◉

大きなテーマとしてとらえ、既存住宅の流通シェ

本報告書においては、まず第 1 章において、わ

アを13％から平成27年には23％に向上させるといが国の既存住宅市場が非常にうすい未成熟な市場

う目標を掲げている。これは、アメリカで78％、となっている原因について、簡単な考察を行ない、イギリスで89％に上っている既存住宅流通のシェ

ストック型社会を実現するために求められる制度

アがわが国で著しく低いという現状認識に基づいインフラに関する鳥瞰的な議論を行なっている。

ている。このように、良質な住宅ストックを形成

第 2 章では、アメリカ・イギリスにおける住宅ロ

してその維持管理と流通を通じて、国民の居住水ーンの実態について記述している。特に、アメリ準を向上させようという狙いをもった政策が急ピカで利用されていると言われているノン・リコー

ッチですすめられようとしている。

スローンの実態について詳細な調査報告を行なっ一連の調査研究では、このような政策的な意図ている。第 3 章では住宅資産価格の経年変化の把がある程度実現した場合の住宅金融システムを検

握を個人属性やリフォーム履歴を考慮して行なっ討するために、①住宅金融債権を住宅資産によった分析結果を報告している。また、戸建て住宅にて保全することが可能か、②住宅資産価格を長期おける築後経過年数効果による価格下落について的に観察、推計する技術として何かふさわしいか、 も分析を行なっている。さらに第 4 章では、ストというテーマを扱っている。これは、わが国ではック型社会のソフトなインフラの重要な要素であ

既存住宅の品質に関するプライシングがうまく機る住宅価格指数について都区部と関西圏を対象と能していないのではないか、という問題意識から、 した試算結果を報告している。本章では、従来か
現状の正確な把握を目指したものである。そしてら利用されてきたヘドニック価格指数のみではな

調査研究レポート「建築後年数の経過が住宅価格

く、リピートセールス法による価格指数の推計もに与える影響」では、マンションを中心にわが国行なっており、わが国での住宅価格指数の分析方ではじめての本格的なリピートセールス法を適用法として今後の利用が期待される。第 5 章はまとできるデータベースを整備して、住宅の資産価格めであり、参考資料として、米英の政府機関・の経年変化を分析した。

GSE 等へのヒアリングの議事録を掲載している。

本調査研究においては、マンションに限定されサブプライム関係の内容についても触れているたていた分析を戸建住宅に拡張するとともに、従来

め、この点について興味がある方はお読みいただの資産価格推定において考慮されてこなかった、

きたい。

(K・H)

調査研究レポート35

海外論文紹介

居住地の選択Bayoh, I., E. G. Irwin and T. C. Haab (2006) “Determinants of Residential Location Choice: How
Important Are Local Public Goods in Attracting Homeowners to Central City Locations?” Journal of
Regional Science, vol.46, pp.97-120.

居住地選択分析の重要性と先行研究
数年後には、団塊の世代が年金の受給年齢に達するという社会状況下において、居住地選択分析の重Nechyba and Strauss（1998）や Bhat and Guo（2004）など、先行研究が蓄積されてきている。

1 Bayoh, Irwin and Haab (2006)の問題意識

要性が高まっている。かつては親子での同居も多く、Bayoh, Irwin and Haab（2006）も、離散選択モ

高齢者の介護もある程度は家族が担ってきたが、近デルを用いた居住地選択分析の系譜に連なる研究で

年は世帯の核家族化・小規模化によって介護サービある。Bayoh, Irwin and Haab（2006）の問題意識

スの社会化が進んできており、高齢期に介護サービ

は、郊外化の「自然発展（natural evolution）理論」

スの充実した地域や利便性の高い地域への住み替えと、「荒廃からの逃避（flight from blight）理論」のが増加する可能性がある。今まで、高齢者はあまり検証である。

住み替えないということが定型化された事実とされ郊外化の「自然発展理論」とは、所得やライフサてきたが、今後はその傾向が変化することが予想さ

イクル、交通手段の変化といった要因によって郊外れ、高齢者の居住地選択行動を分析することが重要化が進展するという考え方である。郊外化が自然発になってきている。

展によるものであれば、それらは効率的な郊外化だ

また、GDP の 2 倍に達する公的債務残高を抱えと考えられる。例えば Margo（1992）は、センサ

る日本では、今まで以上に効率的に公共財の供給をスデータを用いた分析によって自然発展によって郊行なっていくことが求められているが、公共財は非外化が生じていることを明らかにしている。

市場財であるため、その経済価値を正確に評価する

一方、郊外化の「荒廃からの逃避理論」とは、住ことは難しい。非市場財の価値の測定は、資本化仮

み替えが、質の低い地域環境を避けることを目的と説に基づいたヘドニック法による分析が広く行なわ

して行なわれるという考え方である。郊外化が主とれてきた。しかし、ヘドニック法を用いた分析は多して荒廃からの逃避によって引き起こされているのくの仮定に依存した手法であるため、近年では海外であれば、外部性によって郊外化が進展しているこを中心に、より緩やかな仮定の下で分析が可能であとを意味しており、非効率な郊外化になっているとる離散選択モデルを用いて、非市場財の価値の測定言える。Cullen and Levitt（1999）は家計（とりわが行なわれるようになってきている。

け高所得、白人の、18歳以下の子どもがいる家計）

離散選択モデルを用いた居住地選択分析の嚆矢とは犯罪率に反応することを示しており、これは荒廃いえる Friedman（1981）は、アメリカ・サンフラからの逃避を示す証拠である。Bogart and Crom-

ンシスコの個票データを用いて条件付ロジットモデ

well（2000）は学校の質が家計の居住地選択に大きルの推定を行ない、それほど大きな効果は有していな影響を及ぼしていることを示している。South

ないものの、地域属性が居住地の選択に影響を与えand Crowder（1997）は、郊外化の一部は、高所得ていることを確認している。同様に、居住地選択に者が低所得者から離れたいという欲求によるものだ

関する初期の研究である Quigley（1985）でも、生と分析している。そのほかにも荒廃からの逃避を示

徒 1 人当たりの教育支出の増加が、居住地選択確率

す研究は数多く発表されている。

を上昇させることが確認されている。それ以外にも、

36

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

このように、郊外化が自然発展によるものなのか、

それとも荒廃からの逃避によるものなのかは、郊外

州立大学とクリーブランド州立大学によって収集さ化を評価する上で非常に重要な視点であるが、これれたものである。

らは相互に排他的なものではないため、区別するこ分析に当たっては、1995年においてフランクリンとは難しい。しかし、離散選択モデルを用いた分析

内で転居した家計のデータを用いている。分析に利は自然発展の要素と荒廃からの逃避の双方を同時に用した変数は、大きく分けて①公共サービス・財政分析が可能であるため、双方の理論の検証に格好の変数、②消費機会・就業アクセシビリティ、③住民

分析手法である｡ 実際､ Nechyba and Strauss (1997)の社会経済特性、④所得・ライフサイクル特性の 4

は、コミュニティ変数と個人変数を居住地選択モデ種類である。④のみが家計の特性を表す変数であり、ルの中で組み合わせることで、家計間の異質性のコ①∼③はコミュニティの特性を表す変数である。

ントロールを行なっている。

公共サービス・財政変数として、その地域の安全

しかしこれらの先行研究では、地方政府支出を除性を表す代理変数として総犯罪数を考慮している。

外していたり、係数の相対的な大きさを比較していこの数値は、居住地の選択にマイナスの影響を及ぼなかったりと、分析に問題を有しており、自然発展

すと考えられるため、予想される符号条件は負であと荒廃からの逃避の検証ができていない。そこでる。また、公立学校の質を表す代理変数として、そBayoh, Irwin and Haab（2006）では、離散選択モの地域の英語と数学の平均テストスコアを用いてい

デルを用いて、居住地選択行動における自然発展理る。最後に、行政区内の租税負担の代理変数として、論と荒廃からの逃避理論の妥当性を検証している。

固定資産税率を分析対象としている。

2 モデル

消費機会を表す変数としては、地域内の 1 人当た
り小売店数を考慮している。また就業アクセシビリ

モデルは、ランダム効用理論に基づく一般的な条ティを表す変数として、地域内の 1 人当たり事業所

件付ロジットである。ランダム効用理論では、効用数と、ダウンタウン中心部への通勤時間を分析対象

関数が次のように特定化される。

としている。

U =V +ε

住民の社会経済特性として、まず平均家計所得を

ここで U  は第 n 番目の個人が、選択肢 j を選ん

分析に含めている。他の条件が一定であれば、地域だときの効用であり、効用は観測可能な効用（V ）

内の平均所得の高い場所ほど居住地として選好されと観測不可能な要因（ε）からなると仮定されている確立が高まると考えられるため、予想される符号る。V  には、自然発展を表す個人属性と、荒廃か条件はプラスである。また、年間所得が 1 万5000ドらの逃避を表す地域属性の双方が考慮されている。

ル以下の家計の比率と、 7 万5000ドル以上の家計のこのとき、選択肢 j が選ばれる確率 P  は以下のよ比率を考慮している。また、地域の物理的特性を表うに記述することができる。

す変数として古い住宅（1970年以前に建築されたもP =Pr U >U =Pr V −V >ε −ε の）の比率を、人口集中度をコントロールする変数

ここで、観察不可能な要因が極値分布に従うとすとして人口密度を、そして居住費用を表す変数としると、条件付ロジットの枠組みによってモデルを推て分析に加えている。最後に、所得・ライフサイク

定することが可能となる。

ル特性を表す変数として、所得と就学子ども数を分

3 データ分析に用いられたデータはオハイオ州コロンバスの中心地、フランクリンに居住する持家居住者の個析に加えている。

4 推定結果地域属性の推定結果は表の通りである。個人属性票である。この地域は、44の行政区に分かれており、 については紙幅の関係から割愛している。地域属性
約10の郊外地区が存在している。データはオハイオに着目して分析結果を整理すると以下の通りとなる。

海外論文紹介37

表ઃ―推定結果（コミュニティ変数）

表઄―自己弾力性①公共サービス・財政変数は有意でかつ期待される符号条件を満たしている。高い犯罪発生率と固定ている、もしくは人々は単純に人口の多い地域を選考するということを示している。

資産税率は、居住地選択に有意なマイナスの効果を推定結果から「自然発展理論」と「荒廃からの逃有しているが、学校の質は有意なプラスの効果を有避理論」を検証すると、個人属性と地域属性は、居している。

住地の選択にそれぞれ有意な影響を与えていたため、②消費機会・就業アクセシビリティについては、

郊外化は、双方の要素が相まって進展してきたこと

通勤時間と 1 人当たり事業所数が有意なプラスの係がわかる。しかし、係数の大きさを見ると、学校の数となっている。 1 人当たり小売店数は予想に反し質の自己弾力性が非常に大きい一方で、所得の自己てマイナスの係数となっているが、これは混雑効果

弾力性はあまり大きな効果を有していない。つまり、の代理変数になった可能性がある。平均所得は有意

居住地の選択に大きな影響を与えているのは個人属

なプラスとなっているが、高所得者比率はマイナス

性よりも地域属性であり、自然発展と荒廃からの逃である。

避を比較すると、後者のほうが郊外化に与えるイン③人口の社会経済特性については、人口密度は有意なプラスになっている。これは集積の経済が働い38

季刊 住宅土地経済

2009年秋季号№74

パクトが大きくなっているといえる。
以上の分析結果を踏まえると、現在の郊外化は非効率なものになっている可能性が高く、中心地への公共財供給を増加させることなどによって、郊外化に歯止めをかけることは、一定程度正当化され得るものだと考えられる。

5 日本への示唆
日本では、信頼性の高い個票データの利用可能性が低かったため、現在まで、居住地選択行動の実証
分析はあまり蓄積されてこなかった。しかし冒頭でも述べたように、居住地選択行動を実証的に解明していく必要性は、日本においてこそますます高まっていくだろう。
ま た、日 本 の 都 市 政 策 を 考 え て い く う え で、Bayoh, Irwin and Haab（2006）で検証された「自然発展理論」と「荒廃から逃避理論」について、どちらが日本の郊外化に影響を与えていたのかを検証することは、郊外化の効率性を判断し、今後のあるべき都市政策のかたちを構築するうえで、不可欠な作業だと言える。
参考文献
Bhat, C. R. and J. Guo（2004）“A Mixed Spatially
Correlated Logit Model: Formulation and Application

to Residential Choice Modeling,” Transportation Research Part B, vol.38, pp.147-168.
Bogart, W.T. and B.A.Cromwell（2000）“How Much isa Neighborhood School Worth? ,” Journal of Urban
Economics, vol.47, pp.280-305.
Cullen, J. B. and S. D. Levitt（1999）“Review of Economics and Statistics ,”National Tax Journal, vol.81, pp.
159-169.
Friedman, J.（1981）“A Conditional Logit Model of theRole of Local Public Services in Residential Choice,”
Urban Studies, vol.18, pp.347-358.
Margo, R.（1992）“Explaining the Postwar Suburbanization of Population in the United States: The Role ofIncome,” Journal of Urban Economics, vol. 31, pp.
301-310.
Nechyba, T. J. and R. P. Strauss（1998）“Community
Choice and Local Public Services: A Discrete ChoiceApproach,” Regional Science and Urban Economics,
vol.28, pp.51-73.
Quigley, J. M.（1985）“Consumer Choice of Dwelling,
Neighborhood and Public Services,”Regional Scienceand Urban Economics, vol.15, pp.41-63.
South, S.J. and K.D.Crowder（1997）“Residential Mobility between Cities and Suburbs: Race, Suburbanization,
and Back-to-the-city Moves,”Demography, vol.34, pp.
525-538.

小林庸平
三菱 UFJ リサーチ＆コンサルティング
経済・社会政策部研究員

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TEL：03-3264-5901 FAX：03-3239-8429

海外論文紹介39

センターだよりの求める情報や支援を把握するたポートでは、移住希望者のニーズ

め、既存調査結果のサーベイに加と供給サイドの定住・交流促進支『UJI ターン・二地域居住の実態

え て、実 際 に UJI ター ン・二 地

援のギャップを解消するため、転と今後の展望』

域居住を行なった移住者等に対し入先の魅力を増す要因と転出を容財団法人日本住宅総合センター刊
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◉新刊リポートのご案内

個人にとっては、より豊かな住の有無、地元リフォーム業者の斡UJI ターン・二地域居住の促進

旋などの情報が不足していること、 生活を実現するための手段として、は、都市居住者とって、豊かな自また、移動に際しては、「前住宅地 方 自 治 体 に とっ て は、地 域 振然の享受と居住形態の多様化によの処分」が大きな問題となってい興・活性化の有効な政策ツールのる、ゆとりある生活を実現する有ることが明らかになった。

ひとつとして、UJI ターン・二地

効な手段である。しかし、現状では、UJI ターン・二地域居住の実

域居住は大きな注目を集めている

さらに、移住者の受け入れに成功している地方公共団体を対象に、 テーマであり、読者各位の関心に即してご活用いただければ幸いで現を妨げるさまざまな要因により、 情報提供や生活サポート等の定
必ずしも円滑な移転・移住が進ん

住・交流促進施策についてのヒアある。

でいない。本リポートは、UJI タ

リングを行なった。その結果、地ーン・二地域居住の推進策を検討

元の人々が地域資源を再認識するするために、日本住宅総合センタ

契機になるなど、移住者の受入れ

ーが、国土交通省の指導と協力のに対して好意的な意見がある一方

もと、三菱総合研究所と共同で実で、移住希望者のイメージと実際施した調査研究の成果を取りまとの移住環境との間に落差があるこめたものである。

となどの指摘がなされた。

●お詫びと訂正
2009年春季号､ 海外論文紹介 (「銀行信用の決定に不動産価格の果たす役割」）に誤りがありました。お詫
びして以下のように訂正いたします。
原文表題（p.36）（正）“The Determinants of Bank
Credit in Industrialized Countries”
著者名（p.39）（正） 横溝 剛

調査に当たっては、移住希望者

これらの結果に基づいて、本リ

編集後記

編集委員
委員長

6 月中頃、南大東島と北大東島を訪れた。沖縄本島から東へ約400キしていたが、現在は北大東島570人、委員

南大東島1260人となっている。

ロの海上に浮かぶ 2 つの島へは、那南北大東島とも道路は整備され、

覇空港から琉球コミューターの39人

それぞれ信号機が 1 つずつ、「教育」

乗り DHC-8 で約 1 時間。南北大東用に設置されている。両島内はとも

中神康博
浅田義久
中川雅之
吉田あつし

季刊 住宅土地経済

琉球人の間で ｢フウアガリ島｣ (はる2009年秋季号（第74号）
2009年10月ઃ日 発行にサトウキビ畑でおおわれているが、 定価750円(内消費税35円）送料180円
人びとの住まい方は大きく異なって 年間購読料3,000円（税・送料共）

か東の島）として知られていた 2 ついる。北大東島にはほとんど集落がの島は、明治30年代に八丈島の人・なく、人びとはまさに「散居」状態。

玉置半右衛門によって開拓された。

一方、南大東島では南西部の在所が北大東島は燐鉱、南大東島はさとう中心地で、役所や郵便局、ホテルやきびで栄え、昭和初期には北大東島

飲食店、数軒のスナックなどが立ち2700人、南大東島4000人の人口を擁並んでいる。

島間は15分で結ばれている。古来、

（h)

編集・発行

㈶日本住宅総合センター
東京都千代田区麹町4-2
麹町4丁目共同ビル10階〒102-0083
電話：03-3264-5901
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2009年秋季号№74