［巻頭言］

住宅政策の今後の展開
由木文彦

国土交通省住宅局長

わが国は、少子高齢化・人口減少の急速な進展という構造的な転換点を迎えています。
近年の社会経済情勢の変化を踏まえ、本年અ月に閣議決定された新たな住生活基本計画では、「居住者」「住宅ストック」「産業・地域」のઅつの視点
から、国民それぞれのニーズに合った住生活を提供するとともに、安全・良質で安心できる住環境を実現できるよう、取組を推進することとしています。
まず、若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現に向け、子育て世帯向けリフォームや三世代同居・近居等の促進を図る
とともに、サービス付き高齢者向け住宅の整備促進等に取り組みます。さらに、住宅の確保に特に配慮を要する方の居住の安定確保に向け、住宅セーフティネットの機能強化等に取り組んでいきます。
また、住宅が資産として次の世代に承継されるよう、長期優良住宅化リフ
ォームの推進等により既存住宅の質の向上を図るとともに、インスペクショ
ン等の活用により、良質な既存住宅が適正に評価され、安心して取引される環境の整備に取り組みます。併せて、急増する空き家については、利用できるものは利用し、除却すべきものは除却するという考えのもと市区町村の取組を支援します。
さらに、強い経済の実現に向け、住生活産業の成長を促進するとともに、質の良い居住環境やコミュニティ形成を促進し、住宅地の魅力の維持・向上に取り組みます。
こうした取組を着実に推進し、国民一人ひとりが真に豊かさを実感でき、安全で魅力ある住生活の実現を図って参ります。

目次●2016年秋季号 No.102［巻頭言］住宅政策の今後の展開

由木文彦［特別論文］住宅を時間軸で考える

深尾精一

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2

［論文］アジアの住宅価格と海外資本流入、為替制度、資本規制との関係

大野早苗［論文］親の介護を誰がするか？

小川 光・古村 聖

1020［論文］建築基準法規制強化が既存建築物の増築･建替えに与える影響

野原邦治［海外論文紹介］住宅価格と既婚女性労働力参加の因果関係
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

平河茉璃絵

28
36

特別論文

住宅を時間軸で考える住宅の長寿命化はほんとうに必要か

深尾精一
いる。非木造の共同住宅について言えば、1970

既存住宅の将来予測

年以降の建設のものの寿命は50年を超えている

まず、図ઃを見ていただきたい。これは、筆といってよい。現在、国が進めている施策の一者がセンター長を務めている、一般財団法人ベつに、長期優良住宅制度があるが、そのベース

ターリビングのサステナブル居住研究センターとなっているセンチュリー・ハウジング・シスの研究成果として発表したもので、2020年、テムの研究を当時の建設省が行なったのは1980

2030年のわが国の住宅ストックの状況予測を、年からのઇ年間であり、それ以前の住宅が、長人口ピラミッドに倣い、「築年ピラミッド」と期耐用性の観点からみるとかなり問題を含んでして表わしたものである。縦軸が築年、すなわいたための研究であった。いわゆる新耐震設計

ち建設後の年数であり、横軸は該当する住宅の法と呼ばれる現行の耐震基準の基本的な部分の戸数である。右側に木造、左側に非木造と、分施行は1981年であるから、耐震性などの物理的けて表示しており、それぞれに戸建てと共同建性能に関しても、このころがターニングポインてが含まれている。

トであったと言ってよい。そして、それからす

このような予測は容易ではなく、住宅の滅失でに35年が経過しているのである。

率の推計などにはいくつかの仮定が入っており、

図ઃの2030年、すなわち14年後の形は、2030

今後の新規建設戸数は、近年の趨勢からの予測

年の人口ピラミッドの予測の形と驚くほど似てであるが、今後の世帯数の予測から求められるいる。もし、高齢者が築年の長い住宅に住んで、必要住戸数と比較すると、的外れな推計ではな

若年層が新しい住宅に住むとすれば、全体のバ

さそうである。

ランスとしてはフィットしているとさえ言える

このグラフからわかることは、わが国は超高のである。高齢になると、住環境の変化への対齢化社会が到来するが、同時に、超高齢住宅ス

応は難しくなるし、若者はつねに新しいものへ

トック社会になるという事実である。

の変化を求めるものであるから、暴論ではない。

そもそも、このような推計となる理由の一つ

ただ、この図からわかるように、築年ピラミッ

として、わが国の住宅の寿命は、すでにかなりドの高さは、人口ピラミッドの高さより઄〜અ

長いものになっていることがある。日本の住宅割低いのである。あと少し長寿命化を図り、住の寿命が25年であるとか30年であるとか言われ宅の寿命がそこに住む人間の寿命と同じ程度にたのは、主に戦後から1970年頃までに建設されなればよいのではないだろうか。

た住宅に関する統計をもとにしたものであり、1970年代が過渡期で、1980年以降に建設されたものは、半減期がすでに50年近くと推測されて
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季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

二百年住宅は現実的か
住宅はもっと長持ちすべきであるという意見もあるであろう。30数年前にセンチュリー・ハ
ウジング・システムの開発が行なわれたときは、部品群ごとに耐用年数型というものを設定して、短い耐用年数のものを取り換えるときに、長い耐用年数型のものを傷めないで（道連れ工事を少なくして）交換できるようにしようというのが基本的な考え方であった。そして、その際の躯体の耐用年数は60年型とされたのである。そ

(著者写真)

ふかお・せいいち
1949年東京都生まれ。東京大学卒。同大学院博士課程修了。東京都立大学助教授、同教授（大学改組により首都大学東京教授）を経て、現在、首都大学東京名誉教授。専門は建築構法学。
主な作品：「実験集合住宅 NEXT21（協 働）「」繁 柱の家」など。主な著
書：『住まいの構造・構法』（放送
大学教育振興会・2004年）など。

れは、最低でも50年はもつように設計し、しっ
かりと維持管理をすれば100年はもつようなも仕方まで変えてしまった。雑巾がけをする中間のを60年型と設定したのであり、それが百年住領域の縁側を不要にしてしまったのである。

宅と言われるようになった経緯である。

しかし、その変化でさえ、そのサッシに入っ

百年住宅を目指すというのは新味がないといている板ガラスの出現ほどは大きな変化ではなうことで、200年を目指そうという動きもあっい。わが国で板ガラスの本格的な生産が始まったが、それはむしろ、無責任なのではないかとたのは明治42（1909）年で、住宅に普及するの筆者は考えている。そもそも、将来の技術の進は昭和に入ってからである。ということは、百歩に関して50年を超えて予測することは困難で年前にはわが国のほとんどの住宅にはガラスがあるし、生活のしかたがどのようになっている

なかったのである。いくら伝統的な住宅の造り

かも想像がつかないであろう。そのなかで、変方が住まいとして好ましいと言っても、現在、化の度合いを予測するとすれば、過去に遡ってガラスのない住宅を建てる人は皆無であろう。

変化を見てみるべきである。

筆者は団塊の世代であり、子供の頃にはアルミ

日本の住宅の造り方を大きく変えたものに、

サッシはなかったから、アルミサッシのない住アルミサッシがある。昭和40（1965）年に本格宅の住み方は想像することができる。しかし、的に始まったアルミサッシの導入は、その気密ガラスのないところでの住み方は想像すること性の高さで瞬く間に日本の住宅を変え、掃除のができない。このことが、住宅の寿命は人間と図ઃ

住宅の築年ピラミッド

住宅を時間軸で考える

3同じ程度が望ましいのではないかと筆者が考えトックの活用には、課題が多い。
住宅の寿命が人間のそれとほぼ同じになったる理由の一つである。
ともかく、「高齢住宅」をどのように使いことして、生まれてから一生、同じ家に住む人はなすか、ということがこれからの住宅の課題でそれほど多くはないであろう。いたとしても、あることは間違いない。

その家に住む世帯のなかでの立場は大きく変化するから、その家に満足した形で住み続けられ既存の住宅ストックの課題

るかどうかは疑問である。そこで問題となるの今世紀に入ってから、特にここ数年の間に建が、わが国の住宅の造り方の特性、広く言えば設された住宅は、開口部には複層ガラスが使わこの100年、狭く言えばこの50年の特徴である。

れはじめ、木造住宅に関して言えば、断熱化とそれは、新築時に高度にカスタマイゼーション

それに付随する外壁構法の耐久性の向上策等にを行なって家を建てるという仕組みであり、そ

よって、質の向上が図られ、快適な住生活の場の結果の顧客満足度の高さが、世界的に見てもを提供するものとなっている。しかし、2030年

特殊な「住宅産業」を成立させたのである。その段階での既存ストックの過半の住宅は、熱環

れは、いわゆるハウスメーカーによる住宅に限

境一つをとっても、このままでは十分快適なもったことではなく、工務店が造る注文住宅におのとは言えない。しっかりと断熱され、その内いても、建築家が設計する住宅においても、同側にある程度の熱容量のある空間の快適さは、

じように見られる特徴である。

夏冬ともに素晴らしいのであるが、既存の住宅

そのことは、日本の木造住宅の造り方が室町に住む大半の高齢者は、その良さを知ることな

時代以降、かなりシステマティックに整備され、く、エアコンやストーブに頼った温度コントロ

自由な間取りを構成する構法として成立してきールをしているのではないだろうか。

たものが、大正から昭和初期にかけて、一般的

これは、省エネルギーのために断熱化をすべな住宅の建設に広く取り入れられるようになっ

しということが強調されてきたため、快適さのたことと無関係ではない。さらにその生産シス

度合いがあまり語られてこなかったことにもよテムが、近年の狭小な敷地にも対応できるものるのであろう。わが国の温暖な地域においては、 であったため、建売住宅も含めて、カスタマイ
冷暖房費はそれほど大きな問題ではなく、特にズされた住宅によってストックが蓄積されてき既存ストックの断熱改修によって負荷の低減をたのである。

図っても、費用対効果からすると、改修は進ま

間取りの決定に居住者が容易に参加できるということに代表されるこの仕組みは、顧客満足ないであろう。
このため、近年では、健康な暮らしを営むた

度を高める手法として、プレファブ住宅・ツー

めに、特に高齢者のヒートショック等に起因す

バイフォー・在来木造を問わず、取り入れられる住宅内事故を低減するために、住宅の断熱化てきた。その結果、他人の建てた住宅は「中古等を進めようとする動きが盛んになってきてい住宅」ということになっているのである。

る。このことは、望ましい動きであるが、健康上の問題だけでなく、日常の快適性の重要さを、より訴求すべきではないだろうか。

カスタマイゼーションの是非
一方、共同住宅に関して言えば、公共集合住
宅はもちろんのこと、区分所有法による分譲マ

わが国の戸建住宅の特性

ンションに関しても、高額の特殊な物件を除いそのような改修・リフォームの機運が高まり、 て間取り等はあらかじめ決定されており、カス性能的な向上が図られたとしても、既存住宅ス
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季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

タマイズできる範囲は仕上げやキッチン設備等

に限られている。いわゆるお仕着せである。そのカスタマイゼーションが間取りを中心に行なのことに対して、わが国では不満や物足りなさ

われていて、その平面設計の結果が住宅の立面を感じる居住者や研究者が多く、二段階供給方を構成するということも、貧しいといわれる日式などの開発が試みられてきた。高額なマンシ本の戸建住宅地の景観の特徴となっている。

ョンを買うのに、どうして戸建注文住宅のよう一方で、これだけ顧客満足度の高い住宅生産

な、希望に合わせた間取りのものが手に入らなの仕組みを構築している国は他にはなく、そのいのだという思いからである。

結果として住宅のレベルは確実に向上してきた。

いわゆる SI 住宅、スケルトンとインフィル

住宅のカスタマイゼーションが良いことなのかを分離する考え方は、耐用年数の異なる設備配問題のあることなのかは、永遠の課題である。

管や設備部品などを躯体に埋め込まないという考え方であると同時に、間取りが自由になるシ

既存住宅の流通

ステムであるとも受け取られている。国際的にわが国は、既存住宅の流通が米国に比べて極は、スケルトンではなく、サポートとインフィ

端に少なく、それがストックを活用すべき時代

ルの分離という考え方が、「オープンビルディ

において、大きな課題だと言われている。しかング」として追求されてきたが、共感をもつ建

し、カスタマイズされて建設された住宅を入手

築関係者は世界的に存在していても、現実の集しようとしたときに、新築時と同じような満足合住宅の建設として実例がいくつかあるのは、度を顧客に求めることはかなり難しい。そのこ

日本・オランダ・フィンランドくらいである。

とを解決しなくては、流通促進は図れないであ

新築時のカスタマイゼーションと建設後の維持ろう。そもそも、「中古住宅流通」の促進と言管理の柔軟性とを同時に求めた SI 住宅は、前っている時点で、ストックの捉え方が間違って者については広がりをみせていない。

いるのである。

その背景には、集合住宅が供給されている市

米国の戸建住宅団地の多くは、十分な広さと場において、カスタマイゼーションによる顧客性能を有した建売住宅であり、その外観の改修

満足度の向上がそれほど必要とされていないとなどは、規約によって厳しく制限されている。

いうことがある。そして転売時には、極端にカ

コミュニティと呼ばれる戸建団地の住宅群は、

スタマイズされた住戸は、それが当初よりレベ持ち主が構成するアソシエーションが、日本のルの高いものになっていても、売りにくいといマンションの管理組合のように機能しており、

うこともある。もちろん、そのことは、リフォ

顧客の住宅購入は、どの住宅を選ぶかというこームのしやすい躯体という SI 住宅の特長を否とよりも、どの住宅団地・コミュニティを選ぶ定するものではないが、カスタマイゼーション

かという判断で行なわれているようである。その是非という問題の難しさでもある。

うなると、既存住宅ストックの流通は、わが国

しかし、繰り返しになるが、戸建住宅の分野でもマンションの住戸の流通がある程度行なわ

では、間取りを中心としたカスタマイゼーショ

れるようになってきているように、抵抗なく行ンが、極めて有力な供給手法として取られてきなわれるのであろう。

た。そしてそれが、既存住宅ストックの活用にとなると、日本における戸建住宅ストックのとって、避けて通ることのできない重荷となっ流通は、かなり難しい課題であり、購入者の顧ているのである。つまり、新築時に建て主の希客満足度をどのように高めるのかという仕組み

望に合わせて極度にカスタマイズされた住宅は、の構築が不可欠である。リフォーム等によってその他の住まい手にとっては、他人の希望に合その促進を図るのは簡単なことではない。ホー

わせて作られたものと映るのである。また、そムインスペクションの普及等によって、流通時
住宅を時間軸で考える

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の不安をなくそうというのはある程度有効な方

グ・システムの考え方の根幹であった。そして、

向であるが、それはあくまでもマイナス要因を集合住宅に必須の縦配管、特に汚水・雑排水の減らそうということであり、新築時のような顧排水経路を、下階の住戸の内部に設けないこと

客満足度を高める仕組みとはならない。

が主張された。

流通時の顧客満足度を高めるための有力な手

当時のセンチュリー・ハウジング・システム

段となりそうなのは、一部で始まっている情報の考え方は、長期優良住宅制度などに引き継が技術を駆使したマッチングによる顧客満足度のれ、現在の戸建住宅のレベルは、当時目指した獲得である。極めて多くの選択肢の中から、自もの、もしくはそれ以上のものとなっているが、分の要望に適した物件を見出すことができるとこの集合住宅の排水経路については、いまだにすれば、その満足感は相当なものとなるであろ

当時の目標に届いていないもものがほとんどでう。しかし、その満足度は、新築時に行なわれある。しかし、今後、共同住宅のリノベーショている注文への対応に比べれば、高いとはいえンが本格化するにあたって、このことは大きなないであろう。既存住宅の流通を促進するため障害になるのではないかと筆者は考えている。

の、顧客満足度に関する方策は、今後探求すべ

特に、区分所有法によっている分譲マンション

き大きな課題である。

では大きな問題であろう。

ストックとしてのマンションの課題

マンションストックの将来については、超高層住宅の将来を危惧する声が聞こえるが、このいわゆるマンションと呼ばれる分譲集合住宅

排水経路に関しては、超高層集合住宅は優等生

は1970年代以降急速に増えはじめ、現在では都である。これは、超高層の場合、上層部と下層市部の主要な住宅ストックとなっている。すで部では間取りだけでなく、住戸割まで変えるこに述べたように、それらはいまだほとんど除とが普通であるため、住戸内に縦排水経路を取却・建て替えが行なわれていないが、かなりのることができないためである。新築時の市場原ストックが問題を抱えはじめている。その課題

理で設計が決まっていることによる結果であるの多くは、さまざまな状況にある区分所有者が、 が、マンションストックの今後に立ちはだかる
共同で適切な維持管理を行なうことの難しさな
どの、ソフトな仕組みに関することであるが、それらに関する議論は専門の方々に譲るとして、
本稿では、共同住宅のハードな面に関して述べてみたい。

壁は、かなり高いと言わざるをえないであろう。

団地型集合住宅というストック
一方、マンションとは異なる日本の集合住宅の系譜に公共集合住宅があり、そのかなりもの

1980年代初期に、当時の建設省によって、いものが団地型の集合住宅として建てられている。

わゆるセンチュリー・ハウジング・システムのこの団地の住宅の寿命をどう考えるか、どのよ開発研究が進められていたころ、民間マンショ

うにストックとして活用していくかも、かなりンでは浴室が工場生産のユニットで造られるよ難しい課題である。例えば、UR 都市再生機構

うになっていたが、それらのマンションは浴室

が 日 本 住 宅 公 団 と し て 発 足 し た の が 昭 和 30

ユニットの交換のことを考えて設計されてはい（1955）年であるが、初期の30年代に建設されなかった。しかし、マンション全体の寿命、耐たものは建て替えが進んでいる。それに対し、用年数と浴室ユニットの耐用年数は当然異なる

1970年代前後に建てられた、メインストックとから、将来のユニットの交換は必須である。そ呼ばれているものは、近い将来に築後50年を超のような将来の配慮を十分につくした設計をすえることになるが、建替えるのも困難な状況でべきであるというのがセンチュリー・ハウジン

あり、構造性能などの物理的耐久性に関しては、

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季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

さらに使い続けることが可能とされている。まも、他の住棟を含めて手続きが必要となるといた、それを実行するための準備が進められていう仕組みになっており、それがさまざまな制約る。しかし、UR のストックも地域によってそとなっている。

の置かれている状況は千差万別であり、活用の難しい住宅も少なくない。この問題は、それだ

おわりにけで重要なテーマであり、本稿で扱うには大き以上みてきたように、一口に住宅ストックのすぎるが、ここではいくつかの課題を指摘して寿命と活用といっても、今後増えるものも含めおきたい。

て、わが国の住宅ストックはきわめて多様であ

その一つは、ストックのキャパシティと呼ばる。その多様さは、構造種類・生産方式に関しれる問題である。リノベーションの際などに、ても多様であるだけでなく、それぞれが、時間どのようなことが可能であるかを示す指標であ

軸上での変化が大きいものとなっている。この、るが、公共集合住宅のかなりを占めるઆ・ઇ階

わが国特有の条件に対して、どのような解を見

建ての中層壁式構造住宅は、その構造方式によ出していくかは、われわれに課せられた大きなって耐震性は担保されているものの、かなり制課題である。

約の大きな躯体であり、住戸の中の壁梁などが特に、木造を中心とする戸建住宅と、鉄筋コ

自由なリフォームを妨げる要素になっている。

ンクリート造を中心とする共同住宅との間に、さらに、階高が2.6ｍなどと、極端に低いため、構法の共通性が少ないことも、わが国特有の状その梁下寸法も低いのが実態である。一方、若況である。例えば、北米西海岸の共同住宅にはい人々の身長は、それらのストックが建設され木造のものが多く、その構法は、戸建住宅の日たときに比べて、確実に高くなっている。高齢本で言うところのツーバイフォーと共通したと化が進んでいる団地の今後の活性化のためには、 ころが多い。また、ヨーロッパの集合住宅はコ
さまざまな年齢層のミックス居住が望ましいが、 ンクリートブロックなどの組積造で建設されてその点からも、団地型集合住宅のストック活用いるものもあって、それらは戸建の造り方と共は課題が多いと言わざるを得ない。

通している。そのような状況のなかでは、住宅となると、団地のすべての住棟を活かすのでの維持保全の手法も共通するものが多く、特にはなく、残すべきものは残し、他は除却したりそれを支える生産組織の融通性が高い。一方、建替えたりすることによって、更新を図ること

わが国は高度成長期の大きな市場を前提として、が考えられよう。しかし、そこで立ちはだかっ戸建とマンションの生産組織がまったく独立しているのが、団地として建てられているというて形成されてきた。これからの減少社会におい事実である。個々の住棟が接道していなくても、 て、その二つの組織を別々に維持していくこと
一つの団地として敷地が構成されていれば、一は、大きな負担となろう。

団地認定という手法で建設が可能となる建て方

一方で、ストックの活用のための方策を探る

であり、それが「団地」を形成してきたのであことは、ソフト面・ハード面を含めて、個別解る。その結果、団地は緑が多く、子供たちが安を探る作業である。そうなると、そのことに向全に遊べる空間が広がっており、それが団地のかい合う人材の育成こそが、この課題を解く鍵

最大の魅力であるとされている。別の見方をすなのであり、住宅ストック活用社会に求められると、団地の建設時に、自治体に負担をかけるることであろう。

ことができないので、公の道路などをできるだ
け減らして建てたのである。その結果、年を経て、団地の中の一棟だけを建て替えようとして住宅を時間軸で考える

7

エディトリアルノート

市場がグローバル化することで大し住宅市場に流入した外国資本ケアに対する子どもの負担がより国際的な金融市場が国内の住宅価によって住宅価格が押し上げられ増大している。今後、財政的に厳格変動にも影響を及ぼすようになていることを示唆している。また、 しくなるなかで、高齢者介護に対った。今後の住宅政策を考えてい

為替変動を許容しない為替政策をする社会的な支援も限られてくる

くうえでも、その影響を的確にと実施している国において住宅価格ことを考えると、介護問題はますらえることが重要になっている。

の上昇傾向が示されている。アジ

ます深刻になるだろう。

大野論文（「アジアの住宅価格

ア通貨の先高予想と住宅価格の上

日本では家族が介護者となること海外資本流入、為替制度、資本

昇にも正の関係がある。これらかとが多い。特に、長男は家を継ぐ規制との関係」）は、中国、香港、 ら、国際流動性の増大を背景にアという意識もあってか、同居して韓国、台湾、シンガポール、マレ

ジア向け海外資本の流入が増大し、 いるケースも多く、結果として長ーシア、タイ、インドネシアの

それがアジアの住宅価格を押し上男夫婦が介護にあたることも多くカ国を対象に、資本流入が住宅市

げてきた可能性があると言える。

なる。しかし、欧米では長男以外場に与える影響を分析している。

ただ、大野論文で指摘しているが介護を行なうことも多いという。

まず、海外資本がアジア諸国の住ように、分析は主として住宅価格

小川・古村論文（「親の介護を宅市場に流入する経路として、直の需要要因を扱っており、建設コ

誰がするか？：兄弟間所得格差と接的経路と間接的経路があるとしストなどの供給要因は含まれてい居住地選択」）は Konrad らの研ている。直接的経路は非居住者がない。また、各国の住宅融資動向

究を拡張し、伝統や慣習によらず、アジアの住宅を取得することによの影響も加味する必要がある。

経済的誘因に基づく兄弟の意思決り海外から資本が流入する経路、アジア諸国は住宅価格が急騰し定の結果として、長男が主たる介間接的経路は海外資本の流入がマた要因を、非居住者による住宅投護者になることをどのように説明

ネタリーベースの増大を誘発させ資が原因と判断し、住宅投資を抑できるのかという問題に挑戦してて資本が住宅市場に流れる経路で制する資本規制が行なわれたが、いる。まず、高齢の親と成人したある。海外からの住宅の直接取得

間接的経路を通じた効果があるた

兄弟からなる家族を想定し、自分は限られるために、効果は限定的

めに、規制の効果は限定的である。 の消費財と親の介護総量からなるとも言われるが、間接効果も考え

大野論文の分析結果は、住宅価格

効用関数を子どもが持つと仮定す

ると有意な影響があるかもしれなを制御する政策当局にとって、おる。次に、長男、次男、親の順にい。また、通貨価値上昇の回避策

おいに参考になるのではないかと線分上に立地点を定め、子と親がとしての為替介入が外貨準備を累思われる。

離れているほど、介護のための費用がかかるものとする。

増させ、国内の流動性の増大を通◉じて資産価格インフレ・バブルの少子高齢化社会に入り、高齢者

そして、兄弟の所得差があるこ

リスクを高める可能性がある。

介護は社会の大きな重荷となってとを仮定して、つの均衡パター

分析結果から、所得水準が上昇いる。日本は世界的にも長寿国とンがあることを示している。次男

すると住宅価格も上昇すること、して知られているが、健康でいるの所得が長男よりもかなり大きい

資本取引の自由化が進んでいる国年数である健康寿命が必ずしも十ときは、次男が親と同居して親ののほうが住宅の伸び率が高くなる

分に延びておらず、介護期間が長面倒をすべてみる。逆に長男の所ことより、自由化が進んでいる国期化する傾向にある。また、子ど得が次男よりもかなり大きいときのほうが海外資本の流入規模が拡

もの数が減っているために、親のは、長男が親と同居して親の面倒

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№102

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号

をすべてみる。

法であるが、増築等を行なう際は、 持する結果である。

次男の所得が長男よりも若干多適法状態に修正しなければならな

いときは、兄弟とも親と同居し、い。結果として、既存不適格建築

次のように結論付けている。すな

両方が親の面倒をみる。

物は、長くその状態を存置する傾

わち、形態不適格となった建築物

向が出てくる。

の増築等が行なわれないというこ

長男の所得が次男よりも若干多

この結果をもとに、野原論文は、

いときは、長男が親と同居して中野原論文（「建築基準法規制強とは、形態不適格の状態が改善さ心点に立地し、次男が端点に立地化が既存建築物の増築・建替えにれず、建築物周囲に対する負の外し、長男がより多めに親の面倒を与える影響」）は、規制強化して部性が長期間にわたって解消されみる。

既存不適格になった建物について、 ない状況にあることを意味する。

このモデルの背後にあるのは、増築等の凍結効果の計量分析を行

そして、形態規制が建築物周囲に親の介護を相手に押しつける戦略

なっている。具体的には「形態不対する負の外部性をコントロール的行動であるが、効用関数に親の適格となった場合、増築等の件数するものであるという規制本来の介護量が含まれていることでわかは大きく減少する」、「旧耐震基準性質を鑑みると、既存の建築物をるように、完全な利己的プレーヤの建物となった場合、増築等の件

当該基準に適合するよう誘導する

ーではない。

数は減少しても大きなものではな

方策として、規制ではないより適い、または増加する」というつ切な方策に改善する余地がある。

小川・古村論文の中でも紹介されているように、第一子のほうがの仮説を検証している。

また、耐震性についても、建築

親のかける教育費が高く、結果と川崎市の容積率等の規制が導入

物の耐震性を外部性対策という観して長男のほうが次男よりも若干された時期および耐震基準が強化点で見ると、建築主の私的便益に所得が高くなるとすれば、長男がされた時期の前後年間に新築さ応じた改善のみでは社会的に望ま親と同居し次男が遠くに立地するれた階以上の商業系用途の建築

しい改善水準から見て過小に留まという均衡となるが、ステレオタ

物を対象としている。それぞれにってしまうとして、現行の規制方

イプ的な日本の家族像を示していついて、増築や建替えの履歴を調策の改善を提言している。具体的るところが興味深い。

べ、また、既存不適格であるかどな提言内容としては外部性に相当うかを判定した。その結果、1804

する対価を求めることを示唆して棟のデータを集めている。

いる。

介護の問題をモデル化する際には、遺産動機に着目する方法もある。また、姉妹を入れるとどうな分析の結果、形態不適格になる

現行の既存不適格に関する仕組

るかなど、まだまだ拡張の余地はと、築後30年以内に増築される建みは、建築状態を新築時にしかモ多い。拡張されたモデル分析の続築物の割合は約割減少し、旧耐ニターできないと考えられていた

編を是非拝読したい。

震の場合、築後30年以内に増築さ時代の制度をそのまま引きずって◉れる建築物の割合は約割増加すいる。現在は、航空写真や航空レ

建物が建てられてから建築基準ることを示している。また、形態ーザー測量などの建築後もモニタ法が改正されたり、都市計画変更

不適格になると、築後30年以内にーできる仕組みが整ってきており、がなされたりした場合などに、新建替えられる割合は約

たな規制のもとでは許容されない

旧耐震の場合、築後30年以内に建そろそろ制度改正すべきではない状態になることがある。これを既替える割合は約だろうか。

存不適格という。既存不適格は合を示している。どちらも仮説を支割減少し、 野原論文でも提言しているように、割増加すること(Ｙ・Ａ)

エディトリアルノート

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論文

アジアの住宅価格と海外資本流入、為替制度、資本規制との関係
大野早苗
著しいアジア諸国にとって、資本移動を規制しはじめにながら金融政策の独立性と為替相場の安定を保国際的な流動性の不動産価格に与える影響がつ政策を採ることは、つの政策目標を同時に懸念されている。2000年初頭の IT バブル崩壊

成立させることはできないという国際金融トリの緩和措置として実施された金融緩和政策、まレンマの観点に合致したものでもある。

た世界的に展開された信用創造を経て，国際的Aizenman and Jinjarak（2008）は住宅価格

流動性は拡大の一途をたどり、不動産価格の上と経常赤字に正の関係がみられると指摘してい昇はアジア諸国でも見られるようになった。サるが、正の相関関係の根拠としては過剰消費がブプライムローン問題が顕在化すると世界的な挙げられる。しかし、アジア諸国のように経常信用収縮が起こったが、2008年以降は主要各国黒字国であるにもかかわらず住宅価格が上昇しが前代未聞の大規模な量的緩和政策を実施し、ていた国も存在する。さらに、アジアの一部に

世界全体の流動性は再び急拡大した。こうしたは経常収支が黒字であるにもかかわらず金融収

国際的な流動性の動向に呼応するように、住宅支も黒字化するという双子の黒字を抱える国も価格変動のサイクルが世界的な現象として発生あった。このことは、アジア通貨が過小評価さしている。2008年以降、アジアの住宅価格は再れており、将来、アジア通貨が増価すると予想び上昇したが、同時にアジア向け資本流入も増する市場参加者がアジアへの投機を拡大させて大していた。

いたことを暗示しており、投機資金の一部が住住宅バブルの崩壊は金融機関のバランスシー

宅市場にも流れていた可能性がある。

トを毀損し、マクロ経済に甚大な影響を及ぼす。

これに該当する典型的な国が、まず膨大な外

これは1998年のアジア金融危機で各国がすでに貨準備を抱える中国であるが、他のアジア通貨経験したことだが、当時と異なるのは、中国でについても増価期待が形成されていた可能性がも徐々に資本自由化が進み、海外資本流入が増あり、また外貨準備も累増している。さらに、

加しつつあったことである。

他のアジア諸国の為替レートと人民元レートとアジア各国はそれぞれ独自の為替政策や資本の連動性が高まる傾向が見られるが、その背景

規制を採用しているが、いずれの国も為替変動として中国のプレゼンスの高まりが挙げられる。

を抑制させる為替政策を採用しており、その反マレーシアは中国が2005年に管理フロート制へ

映として外貨準備が累増している。これまで、の意向を表明した直後に自らも管理フロート制

多くのアジア諸国は輸出主導で経済成長を実現への移行を発表している。また、ドルペッグ制してきたが、その一方で自国通貨を人為的に割を採用している香港が人民元への連動性を高め

安な水準に誘導しているとの批判もある。成長

るのではないかとの憶測も絶えない。こうした10

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

状況を勘案すると，人民元の先高予想は他の通(著者写真)

貨の増価を連想させるかもしれない。こうしたおおの・さなえ1970年茨城県生まれ。一橋大学商学部卒。同大学院商学研究科

見方をサポートする現象として、人民元高予想

博 士 後 期 課 程 単 位 取 得。博 士（商学）。高千穂大学商学部助教

が顕著になったと予想される時期にアジア各国

授などを経て、現在、武蔵大学への資本流入が急増する傾向がみられる（大野経済学部教授。著書：『アジアの住宅価格に関する検証：国際2009）。

金融のトリレンマの観点から』（共著、日本評論社）ほか。

海外資本がアジア諸国の住宅市場に流入する経路として、直接的経路と間接的経路が挙げられる。直接的経路は非居住者がアジアの住宅を裏付けされた海外資本流入と急増する外貨準備

取得することにより海外から資本が流入する経を念頭におくと、アジアの住宅価格の上昇がど路である。間接的経路とは、海外資本の流入がのような要因に起因しているのかを検証するこ

マネタリーベースの増大を誘発させ、資本が住とは重要といえる。

宅市場に流れる経路である。アジア諸国は、程

本稿では、中国、香港、韓国、台湾、シンガ

度の差こそあれ、いずれの国も為替介入を実施

ポール、マレーシア、タイ、インドネシアのしており、その反映として外貨準備が急増してか国を対象に、資本流入が住宅市場に与える影きた。また、為替介入は原則的には不胎化され響を分析する。その際に、国際金融のトリレン

るが、為替介入の規模が膨大であれば、不胎化

マにおける選択肢である資本規制、為替政策に政策が不完全化し、為替介入がマネタリーベー

着目し、資本規制の強度や為替変動の伸縮性とスの増大として漏洩し、銀行融資の増大をもた住宅価格との関係、あるいはアジア通貨の先高らす可能性がある。すなわち、通貨価値の上昇予想との関係について検証する1)。

を回避するために実施した為替介入が資産バブ
ルをもたらす可能性がある。

アジアの住宅価格に対する海外資本流入の影響を分析した研究には、Kim and Yang（2008）

非居住者が購入する住宅は、都市部の高級住や Tillmann（2013）などがある。これらの先宅など、アジア国内の住宅市場のほんの一部に

行研究とは異なり、本研究は海外資本流入が住すぎない。したがって、非居住者の住宅投資が宅価格に及ぼす影響を、国際金融のトリレンマ

アジアの住宅市場に与える影響は、存在してもとの兼ね合いで分析している。為替レートの安

限定的であり、アジア諸国の全般的な住宅価格

定化、自由な国際的資本取引、自律的な金融政の上昇は経済成長といったファンダメンタル要策（および国内価格の安定）のつの政策目標

因によるものとの主張もある。

を同時に達成させることは不可能であり、いずしかし、上述したように、間接的経路を経由

れかつの政策目標を選択すれば、残りの政策

した海外資本流入の住宅市場への影響を考慮す

目標は犠牲にせざるをえない。アジア諸国にはると、海外資本流入の影響は無視できない規模

自由な資本取引を制限している国が多いが、そで及んでいる可能性もある。水際では住宅投資

れでも資本取引は自由化の方向にある。資本取以外の形態で海外資本が流入していたとしても、 引の自由化が進むなかで人為的な為替政策を採巡り巡って海外資本が住宅市場に流入していた用すれば、国内では住宅価格を含めた価格の安かもしれない。オフショア市場を抱えるシンガ

定化が犠牲になる可能性がある。こうした観点

ポールと香港を除いたアジア諸国の資本自由化

から資本市場の開放度と為替レートの伸縮性をは緩やかなペースで進んでおり、また外資系金

明示的に扱い、海外資本流入が住宅価格に及ぼ融機関による過剰な外貨建て債務が懸念される

す影響とどのように関連するかを検証する。

状況ではない。しかし、根強い通貨先高予想に本稿の構成は以下のとおりである。第節でアジアの住宅価格と海外資本流入、為替制度、資本規制との関係

11

は本稿の実証分析に用いる資本市場の開放度の+Total External Liabilitis 

指標、為替変動と通貨の先高予想に関する指標−Official Reserve Assets  について概観する。第節では、アジアの住宅

Export +Import 価格に対する海外資本流入の影響に関するパネ
ル分析を行なう。最後に、結論を述べる。

1 アジア諸国の資本市場の開放度、為替レートの伸縮性、将来の為替予想⑴

第の指標として以下の指標を用いる。Edison and Warnock（2003）は S&P 社 と International Finance Corporation（IFC）が公表している株式時価総額のデータを用いて、以下のような外国人所有に関する規制（foreign ownership restriction: FOR）の指標を作成した。

1.1 資本市場の開放度

本節では、つの資本市場の開放度の指標を提示する。まずは、法定上の（de jure）資本

FOR=1−MC MC 
ここで、MC⑵

は S&P 指数採用銘柄の時価規 制 の 指 標 で あ る。先 駆 的 な 研 究 と し て は総額であり、MC  は S&P 指数採用銘柄のうGrilli and Milesi-Ferretti（1995）や Mody and

ち流動性が高く非居住者でも投資可能な部分のMurshid（2005）などがあり、各種の資本規制

時価総額である。したがって、FORが高けれ項目に関するダミー変数より市場開放度指標をば、株式市場の開放度は低いと判断する。

作成している。さらに、Chinn and Ito（2008）

なお、KAOPEN と MOPEN は金融資本市場

は資本規制の有無を示す指標に関して主成分分の全般的な開放度を示す指標であるのに対し、析を実施し、第成分から市場開放度の指標

FOR は株式市場の開放度を示す指標である。

（KAOPEN）を作成した。KAOPEN は資本収

外国人投資家が新興国に投資するルートはいく

支勘定に関する規制だけではなく経常収支勘定

つか存在するが、概して、それらに課される規の規制、為替規制、並行為替レートの有無をも制の強度は均一ではない。そこで、KAOPEN

包含した指標となっており、かつ規制の有無だ

および MOPEN と FOR の指標が住宅価格に及けではなく市場開放度の強度も表している。

ぼす影響を比較することで、規制を掻い潜る海第の指標は事実上の（de facto）資本規制

外資本流入の影響に関して分析する2)。

の指標である。まず、Lane and Milesi-Ferretti（2007）は対外資産と対外負債の総和の対 GDP

1.2 為替レートの伸縮性と為替予想比を市場開放度の指標として採用した。さらに、アジア諸国には資本取引に対して規制を課し

Ito and Kawai（2012）は Lane and Milesi-ている国が多いが、その表裏一体の現象として、

Ferretti（2007）の指標を拡張し、グロスの資

為替変動を抑制させる為替制度を採用している。

本取引量として対外資産と対外負債の和から外また、表面的には為替変動が観察されなくても、貨準備を差し引いたものを使用し、それの対当該国通貨に対して強い売買圧力がかかり、当GDP 比および対貿易量比の平均を市場開放度

該国通貨の変動を回避させるために大規模な為の 指 標 と 定 義 し て い る。こ こ で、Ito and

替介入が実施されていれば、国内経済に与える

Kawai（2012）の指標を MOPEN と表記する

インフレ圧力（ないしはデフレ圧力）も異なる。

と、以下のようになる。

例えば、経常収支も金融収支も黒字である国で

MOPEN =TALGDP +TALTRADE 2は当該国通貨に対する強い増価圧力が存在して

TALGDP =Total External Assets 

いるはずだが、通貨の増価を許容しなければ、+Total External Liabilitis 

為替介入が実施される。その結果、当該国の外−Official Reserve Assets  GDP 

貨準備が大幅に増加することになる。

TALTRADE =Total External Assets 
12

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2016年秋季号№102

こうした通貨に対する増価圧力（あるいは減

図ઃ

る。

アジア諸国の EMP 指数

図はアジアか国の EMP 指数を示している。か国の中で、とりわけ中国が高い数値を示しており、2003年から2004年の時期や2005年から2006年にかけての時期、
さらに2009年から2010年にかけて
EMP 指数が上昇している。中国
は事実上のドルペッグ制を採用しているが、当時は人民元に強い増価圧力がかかり、通貨当局が増価出所）Datastream と CEIC から収集したデータを用いて筆者作成。

圧力を緩和するために為替介入を図઄ 米ドルに対する中国人民元のフォワード・プレミアムと米中金利差実施していたことが窺える。また、この時期には、中国以外のアジア
諸国の EMP 指数も上昇する傾向がみられる。アジア諸国には、米ドルないしは人民元に対する自国通貨の変動を抑制させる傾向がある。したがって、人民元の増価圧力が高まっている時期には他のアジア諸国にも増価圧力が高まり、他のアジア諸国も為替介入により自国通貨の増価を回避させるよう出所）Datastream と CEIC から収集したデータを用いて筆者作成。

試みていたことが示唆される。
双子の黒字が発生していた一因価圧力）を測るものとして、IMF（2007）など

として、アジア通貨に対する先高予想の可能性

が EMP（Exchange Market Pressure）指数をが考えられる。図は米ドルに対する中国人民

考案している。EMP 指数は以下のように定義

元のフォワード・プレミアムと米中金利差を示される。

したものである。カバー付き金利平価が成立す

1
1Δ%er +Δres 
σ Δ% σ Δ 
er −er 
where Δ%er =er 
NFA −NFA 
Δres =MB 

る状況では両者は一致するはずだが、中国では

EMP =資本規制が存在するために、裁定取引は不完全となり、両者は乖離する。そこで、金利差では⑶

説明できないフォワード・レートの人民元高を
人民元の先高予想ととらえてみる。

ここで、er  は参照通貨に対する通貨 i の t

図を見ると、2004年や2007年など、中国向時点での名目国間為替レートである。また、

け資本流入が拡大した時期に、金利差以上に人NFA は i 国の公的対外純資産、MB は i 国の民元のフォワード・プレミアムが拡大している。

マネタリーベースである。また、σ Δ% とσ Δ 

こうしたフォワード・プレミアムの動きから、はそれぞれ為替変化率およびマネタリーベース

中国向けの海外資本流入が拡大した背景としてに対する公的対外純資産の階差の標準偏差であ

人民元の先高予想の存在が推察される。

アジアの住宅価格と海外資本流入、為替制度、資本規制との関係

13

d(ln pricei,t)=β 

2 実証分析

+β  d(ln gni )+β  d(ir )2.1 分析モデル+(β +β  OPEN +β  FXV )以下では、海外資本流入がアジアの住宅価格

×d(finflow )+v に与える影響を検証する。まずは、以下のような推計式を想定する。

⑸

ここで、finflow は海外資本流入額の対 GDP比である。本稿では、海外資本流入額の変数とd(ln price )=α +α d(ln gni )して銀行の対外債務残高と IMF 国際収支統計+α d(ir )+α OPEN +α FXV 

の金融収支に関する各資本流入項目の合計額を+u 

用いる。その意図は、非居住者による住宅購入⑷

ここで、price  は t 時点における i 国の住宅の効果のみならず、直接投資や証券投資によっ価格を示す。gniとirはそれぞれ賃料の代理変て流入した海外資本が為替介入を経てアジアの数 と し て の 名 目 GNI と 名 目 金 利 で あ る。

住宅市場に流入する間接的経路による効果をもOPEN および FXV は資本市場の開放度と為替包含した海外資本流入の住宅価格への効果を検レートの伸縮性を表す変数である。lnX は変数証するためである。

X の対数値であり、d は階の階差オペレータ

係 数 式 β +β  OPEN +β  FXV 

ーである。最後に、u は残差を表す。ちなみに、は海外資本流入と住宅価格との関係を表すが、住宅価格の動学的性質を考慮し、残差は AR

ここでは海外資本流入と住宅価格の関係が市場(1)に従うと想定する

3)4)

。

開放度と為替変動の指標に依存すると想定する。

まず、所得の増大は住宅需要を増加させ、金まず、係数β  が正値であれば、海外資本流利の上昇は住宅需要を低下させると考えられる入の増大が住宅価格を上昇させることになる。

ことから、係数α と係数α はそれぞれ正、負

また、市場開放度の指標として FOR を導入しの符号をとると考えらえる。また、資本市場のた場合に係数β  が負値を示せば、株式市場

開放度の指標として KAOPEN や MOPEN をが閉鎖的である国のほうが海外資本流入の増大

用いた場合に、係数α  の符号が正の値を示せ

により住宅価格が上昇する傾向が強いことにな

ば、市場が開放的である国のほうが資本流入はる。すなわち、株式市場が閉鎖的な国では、住促進することから住宅価格の上昇が顕著になる

宅投資が代替的手段として選択され、海外資本と解釈できる。また、FOR は株式市場の開放

が住宅市場に流入したと解釈される。最後に、度の指標であるが、FOR を用いた場合に係数

係数 β  が負値を示せば、為替変動を抑制さα  の符号が負の値を示せば、株式市場が閉鎖せる為替政策を実施する国のほうが海外資本流的な国では住宅投資が代替的手段として選択さ入の増大から住宅価格の上昇につながりやすい

れ、住宅価格の上昇が促されると解釈される。

ことを意味している。海外資本流入の増大によ

最後に、係数α  が負の値を示した場合、為替り生じた増価圧力を為替介入によって緩和させ変動が抑制されている国のほうが住宅価格は上れば、為替介入の大規模化により不胎化政策が昇しやすいことになるが、これは為替介入によ

不完全化し、住宅市場へのマネーの漏洩を促進

るインフレ効果と解釈できる。大規模な為替介させるためである。

入を実施する場合には不胎化政策が不完全化し、アジア諸国向けの海外資本流入が増大した一

マネタリーベースの増大によって増加した国内因として、アジア通貨の増価期待の存在が考え流動性が住宅市場に漏洩していると考えられる。 られる。とりわけ双子の黒字が発生していた国
次に、海外資本流入と制度要因の相互作用を考察するために、以下の推計式を想定する。
14

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

では外貨準備が累増しているが、そもそも資本流入が増大する背景には将来の増価期待が絡んでおり、通貨の増価圧力を抑制するために為替のアジアか国からなるパネルデータを用いて介入を実施している状況にあると推察される。

いる。推計に用いたデータは、ISI Emerging

そこで、将来の増価期待と住宅価格との関係

Markets の CEIC data、Thomson Reuters のを、以下の推計式に基づいて検証する。

Datastream を用いている。また、インドネシd(ln price )=γ +γ d(ln gni )アの住宅価格指数は Bank Indonesia より入手

+γ d(ir )+γ EPC +w ⑹

している。なお、住宅価格指数としては、高級

ここで、EPC はアジア通貨の増価予想を示

住宅とみなされるカテゴリーの価格指数を用いす指標である。本稿では、アジア通貨の増価予ている。また、台湾については住宅ローン金利想の指標として、米ドルに対するアジア通貨のを採用し、それ以外の国については住宅ローン

フォワード・プレミアム、フォワード・プレミ

金利が入手できなかったため、銀行貸出金利をアムと金利差の格差、および EMP 指数を用い使用している。

る。EPC としてフォワード・プレミアム（フ市場開放度指標に関して、KAOPEN は著者

ォワード・プレミアムと金利差の格差およびのホームページよりダウンロードした。FOREMP 指数）を用いた場合に係数γ が負値（正は S&P/IFC よりリリースしている時価総額デ値）で推計された場合には、アジア通貨に対す

ー タ よ り 計 算 し た 値 を 用 い て い る。ま た、る増価予想が住宅価格の上昇の裏付けになって

MOPEN は⑴式に基づいて計算した値を採用いたと解釈される。

した。為替レートの伸縮性の指標としては、

最後に、以下の推計式について検証する。

カ月物為替オプションのインプライド・ボラテd(ln price )=δ +δ dln gni 

ィ リ ティ の 年 間 平 均、お よ び Reinhart and+δ d(ir )+δ VIX +ε ⑺

Rogoff（2004）が 作 成 し て い る 事 実 上 の（deここで、VIX は米 CBOE が S&P500を対象

facto）為替制度指標（以下では RR 指数と呼とするオプション取引のボラティリティを元にぶ）を用いた。RR index は著者のホームペー

算出し、公表している指数である。

ジにて公開されており、そこから15分類の指標

そもそもアジア向けの海外資本流入が増大す（fine classification）を入手した。

る時期には国際的な流動性も拡大している可能

為替予想の変数として、本研究では米ドルに性が高いが、国際的な流動性の多寡はマーケッ

対するアジア通貨のフォワード・プレミアム、ト・ボラティリティとも密接に関連すると考えおよびフォワード・プレミアムと金利差の格差られる。潤沢な流動性が供給されている状況でを用いている。フォワード・プレミアムについは、活発な取引が行なわれていることからマーては米ドル当たりのアジア通貨の為替レート

ケット・ボラティリティが低下するが、2008年

に関してカ月物の直先スプレッド率を年換算のリーマン・ショックのように、流動性が枯渇して計算した。金利差はアジア金利から米ドル

し、売り手に対して買い手が極端に減少するよ

金利を差し引いたものだが、金利は年換算したうな状況では売買が成立せず、マーケット・ボ

カ月物のマネーマーケット金利を用いている。

ラティリティが高騰する。国際流動性の多寡が金利差からフォワード・プレミアムを差し引き、

VIX に反映されているとの前提にたてば、係乖離部分を金利差では説明できないアジア通貨数δ は負値を示すものと予想される。

の先高予想とみなしている。フォワード・プレ
ミアムを為替予想として用いる場合にはその数

2.2 実証結果値の下落がアジア通貨の先高予想を示し、金利以下では、推計式⑷から推計式⑺に関する推差とフォワード・プレミアムの乖離部分を為替計結果を示す。推計では2001年から2010年まで予想として用いる場合にはその数値の上昇がア

アジアの住宅価格と海外資本流入、為替制度、資本規制との関係

15

ジア通貨の先高予想を示すことになる。EMP
指数については⑶式に基づいて計算した数値をが負値で有意である。
表より、まず、市場開放度が高いほど住宅価格が上昇する傾向が確認された。この結果よ採用している。
推計式⑷に関する結果が表である。まず、り、資本取引に関する制約が少ない国のほうがGNI 伸び率と住宅価格伸び率の間における正海外からの資本の受け入れが増大し、その一部の関係が確認でき、所得水準が上昇すると住宅が住宅市場にも流入していた可能性が示唆され価格も上昇することがわかる。また、市場開放

る。また、表より、海外資本流入と住宅価格度との関係に関しては、指標として MOPEN

伸び率との正の関係も確認され、表で示されや KAOPEN を用いた場合には正値の係数が、た市場開放度との正の関係と整合的な結果が得指標として FOR を用いた場合には Case 4で係られている。ただし、資本取引に関する制約の数が有意で負の値が得られている。以上より、強度はあらゆる資本取引に関して均一ではなく、

まず、資本取引全般について自由化が進んでいある資本取引項目に対して厳格な制約が課される国のほうが住宅価格の伸び率が高くなる傾向ている状況では、相対的に規制が緩い資本取引が確認される。すなわち、自由化が進んでいる

項 目 に 資 金 が 流 れ る 可 能 性 も 考 え ら れ る。

国のほうが海外資本の流入規模が拡大し、住宅

FOR は株式市場に関する規制の強度を示す指市場に流入した外国資本によって住宅価格が押標だが、非居住者の株式取引に関する制約が厳し上げられていた状況が窺える。また、株式市

しい国では住宅価格が上昇しやすい傾向が示さ

場が閉鎖的である国のほうが住宅価格は上昇しれた。さらに、海外資本流入が住宅価格に及ぼやすい傾向も示唆されており、非居住者によるすインパクトは株式市場に対して厳格な規制が株式投資が制限されている場合には代替的手段課される国のほうが大きいことも示された。

として住宅投資が選択されていた可能性が考え制度要因として為替制度と住宅価格との関係られる。さらに、為替レートの伸縮性との関連にも着目したが、表では為替変動を抑制させについては、インプライド為替ボラティリティ、る為替政策を採用している国のほうが住宅価格

RR 指数のいずれを用いてもマイナスの係数がの上昇が顕著となり、また表では海外資本流得られており、特にインプライド為替ボラティ

入が住宅価格に及ぼす影響は積極的な為替介入

リティを用いた場合には有意性も確認される。

を実施している国のほうが大きくなるとの結果したがって、為替変動を許容しない為替政策をが示された。程度の多寡はあれ、アジア諸国で実施している国のほうが住宅価格が上昇する傾は為替変動を抑制させる為替制度を採用してい向が示されている。

る国が多いが、海外資本流入の増大による影響

表は推計式⑸に関する結果を示している。

を放置すれば、自国通貨の増価を招くことにな

表においても、GNI 伸び率と住宅価格伸びる。そこで、通貨当局は為替介入を実施するこ率の正の関係が示されている。また、海外資本とになるが、為替介入の規模が大規模化すれば流入の対 GDP 比との関係に関しては、資本流

不胎化政策は不完全化し、増大したマネタリー

入総額、銀行対外債務のいずれを用いた場合も、 ベースが住宅市場に漏洩する可能性がある。本係数β  は正値で推計されている。まず、海稿の結果は国際金融のトリレンマと整合的であ

外資本の流入が増大すると住宅価格の伸び率がり、資本移動を許容する下で為替レートの安定上昇する傾向が確認できる。また、制度変数と化を図れば、物価の安定が犠牲になることを示の相乗効果をみると、FOR と資本流入総額の唆している。

交差項の係数が負値で有意、インプライド為替

最後に、推計式⑹、⑺の結果を表に示す。

ボラティリティと銀行対外債務の交差項の係数

Case 1から Case 3までが推計式⑹に関する結果

16

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号

№102

表ઃ

住宅価格の決定要因（市場開放度や為替レートの伸縮性との関係）

注）(-1)は期ラグ変数であることを表す。***, **, * はそれぞれ有意水準％、％、10% で有意であることを示す。残差項はAR(1)を想定し、横断的不均一性分散を考慮したうえでのｔ値に基づいて有意性を判定している。

表઄

住宅価格と海外資本移動との関係

注）(-1)は期ラグ変数であることを表す。***, **, * はそれぞれ有意水準％、％、10% で有意であることを示す。残差項はAR(1)を想定し、横断的不均一性分散を考慮したうえでのｔ値に基づいて有意性を判定している。

表અ

住宅価格と通貨の先高予想、VIX との関係であり、Case 4が推計式⑺の結果である。
Case 2でフォワード・プレミ
アムの係数が有意であり、符号条件も満たしている。すなわち、
先渡為替市場においてアジア通
貨の先高予想が形成されている
場合に住宅価格の上昇が顕著になるとの結果が得られている。

注）(-1)は期ラグ変数であることを表す。***, **, * はそれぞれ有意水準％、
％、10% で有意であることを示す。残差項は AR(1)を想定し、横断的不均一性分散を考慮したうえでのｔ値に基づいて有意性を判定している。

金利差とフォワード・プレミア
ムの乖離部分および EMP 指数を用いた場合には有意性は確認されないが、符号条件は満たし

アジアの住宅価格と海外資本流入、為替制度、資本規制との関係17ている。そもそも、アジア向けの資本流入が増傾向も示唆された。一方、あらゆる資本取引に大する背景としてアジア通貨の先高予想が考え対して一律に規制が課されているわけではなく、られる。とりわけ、双子の黒字をかかえる国で規制の強度が相対的に緩い資本取引項目が存在

は強い増価圧力が存在していたはずであり、増する。本稿では、株式市場が閉鎖的である国で価圧力は為替介入によって吸収されていたことは代替的投資手段として住宅投資が選択されてになる。逆に、こうした人為的な為替政策が根いたことを示唆する結果が得られた。

強い増価期待を醸成させ、海外資本流入を促進させていたとも考えられる。

さらに、住宅価格と VIX との間には負の関係が示された。世界の株式市場のボラティリテ

アジア向けの海外資本が増大する時期には国ィが安定している時期にはインターバンク市場

際的な流動性が増大していた可能性が高い。主においても資金調達が容易になると考えられる。

要国の金融緩和政策に加えて、金融機関によるこうした状況下では国際的な流動性が拡大し、積極的な信用創造により国際金融市場におけるその一部がアジアの住宅市場にも流入していた流動性が拡大し、その一部がアジアに向かった

事態が推測される。

とも考えられる。潤沢な流動性が供給される時
期には、活発な取引によりマーケット・ボラテ

最後に、本研究の課題、および政策的インプ
リケーションについて述べたい。

ィリティも低位で安定するが、2008年のリーマ

本研究では海外資本流入の影響に焦点を当て

ン・ショック時のように、国際的流動性が縮小

たが、住宅価格に対しては住宅融資の動向も大し、市場全体が売り一色に傾く状態になると、きな影響を及ぼしているはずである。本研究でマーケット・ボラティリティは高騰する。

は海外資本流入の間接的経路を念頭におくこと

表では VIX と住宅価格伸び率の負の関係

で、海外資本流入の増大がアジア国内の住宅融が示されている。VIX が国際的な流動性の動資につながる可能性も含めて議論を展開したが、向を反映しているとの前提にたてば、国際流動

住宅融資は海外資本流入の影響だけではなく、性の増大を背景にアジア向け海外資本の流入が当然のことながら金融機関の貸出行動に大きく増大し、それがアジアの住宅価格を押し上げて依存する。こうした住宅融資の動向がアジア各きた可能性が推察される。

国の住宅価格に及ぼす影響を検証することは今後の課題としたい。

3 結論

世界金融危機の発生時における主要各国の大本稿で得られた結果は以下の通りである。

胆な金融緩和政策の実施により過剰流動性が世

まず、海外資本流入の増大が住宅価格の上昇

界的現象として顕在化したが、この頃より香港を促す関係が示された。これは、外国人によるやシンガポールをはじめとするアジア諸国の住

アジアの住宅取得だけではなく、直接投資や証宅価格が急騰した。こうした事態に対応するた券投資などを含めたあらゆる形態の海外資本のめに、アジアの政策当局は非居住者による住宅流入に対し、アジアの通貨当局が為替介入で対投資を狙い撃ちする政策を打ち出した。資本規応した結果を表しているのかもしれない。こう

制が投機的な住宅投資に及ぼす効果を見極めるした仮説を裏付けるものとして、為替変動を抑ことも重要だが、海外資本流入の間接的経路を制させるほど住宅価格が上昇する関係も示され通じた効果の存在を考慮すると、非居住者によた。また、アジア通貨の先高予想と住宅価格にる住宅取得のみを対象とした規制強化には限界

は正の関係が存在することも示された。

がある。そもそも海外資本流入が増大した背景

次に、資本市場の開放度が高いほど、住宅価
格が海外資本流入の動向に左右されやすくなる18

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102には国際的な流動性の拡大やアジア通貨の先高予想があったことを考慮する必要がある。

中長期的にみれば、アジア諸国の資本自由化はさらに推進するはずであり、それ故、より柔軟な為替制度の導入は避けがたい。資産市場を含めた国内物価の安定化と為替レートの安定化のバランスを如何に維持するかが肝要である。
注）本稿は、Ohno and Shimizu（2015）を修正したものである。
）高橋（2005）は、非居住者にとって、住宅は相対的に制約の緩い投資対象であったと指摘している。
中国は厳格な資本規制を課しているが、資本逃避の回避を目的に、特に資本流出規制が厳しかった。また、株式投資については適格外国機関投資家に限定されているが、住宅については個人でも投資が可能であった。そこで、将来の人民元高予想も背景に、
直接的経路を経由した海外資本の住宅市場への流入が拡大していた可能性がある。ただし、2000年代中盤には非居住者による住宅投資を制限する強化策が打ち出され、外国人投資家による住宅投資が事実上不可能になった。
）⑷式では、説明変数が住宅価格に影響を及ぶまでの時間を考慮して、説明変数としては期ラグ変数を用いている。
）本文で採用されている系列相関モデルの他に、
期ラグ被説明変数を説明変数に追加した状態依存モ
デ ル も 採 用 し て 分 析 し た。Anderson and Hsiao（1981）の操作変数法により推計したところ、本文と同様の推計結果が得られている。

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Kim, S., and D.Y. Yang（2008）“The Impact of Capital
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アジアの住宅価格と海外資本流入、為替制度、資本規制との関係

19

論文

親の介護を誰がするか？
兄弟間所得格差と居住地選択

小川 光・古村 聖
図ઃ

はじめに主たる介護者（平成22年）

年老いた親の面倒を誰がどのような形で見るのか？

わが国が直面する社会経済環境の変化に伴って、親の介護形態のあり方が問われている。老後の親のケアが問題となってきたのには
いくつかの要因が挙げられる。
第一の要因は、長寿化である。日本では、平均寿命の延びに比べて健康寿命の延びが小さく、健康に問題を抱える期間が延びる傾向にある（『厚生労働白書』平成26年）。このことは、高出所）厚生労働省「平成22年国民生活基礎調査（介護の状況）：要介護者等との続柄別にみた
主な介護者の構成割合」

齢の親の介護問題が長期化することを意味する。
第二の要因は、少子化である。兄弟姉妹の数が介護者のうち最も多いのは配偶者であり、全体減少することによって、親のケアに係る子どもの25％を占めている。続いて、子が21％、子の一人当たりの負担が相対的に重くなる。特に、配 偶 者 が 15％ と なっ て い る。別 居 の 家 族

若年世代ほど生涯所得が低くなる傾向が続いて（10%）とあわせると全体の75％が家族を主たいることは、子どもたちの世代にとって親の介る介護者としており、事業者を主たる介護者に

1)

護問題の深刻化に拍車をかけている 。第三の要因は、財政の逼迫である。2000年に介護保険しているのは13％にすぎない。
家族が主たる介護者になるとき、その重要な制度が施行されて以来、これまで家族が家庭内役割を担うのが子どもたちである。兄弟姉妹で担ってきた介護を、税と保険料によって賄わ（以下では、男女の違いに言及することなく兄れる財源をもとに社会全体が担っていくものと弟と表現する）がいない一人っ子の場合、そのして介護の社会化が進められた。他方で、税収

子どもが主たる介護者になるのが自然である。

の伸び悩みを原因にした財政逼迫化が進み、ど他方で、兄弟がいる場合は、事情が複雑になる。

こまでを社会化できるのかという問いが発せら兄弟の間で誰が主として高齢の親の面倒を見るれるようになってきた。

のかという問題が生じるのである。

わが国では、介護の社会化を進めてきた一方

この問題に対して、現実は興味深い事実を提で、依然として介護の場面での家族の役割は大供している。西洋と東洋で異なる傾向を示してきい。図に示されている厚生労働省の報告にいるのである。例えば、Konrad et al.（2002）

よれば、要介護者を主としてケアしている主要はドイツのデータをもとに、長男以外の兄弟が

20

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

(著者写真)おがわ・ひかる
1970年東京都生まれ。名古屋大(著者写真)

こむら・みづき1986年愛知県生まれ。金城学院

学経済学部卒。同大学院経済学

大学文学部卒。名古屋大学大学

研究科博士課程修了。名古屋大学大学院教授等を経て、現在、

院経済学研究科博士課程修了。
名古屋大学高等研究院特任助教

東京大学公共政策大学院教授。

などを経て、現在、武蔵大学経論 文：8Capital Mobility；Re-

済学部准教授。論文："Fertility

source Gains or Losses? How,and Endogenous Gender Bar-

When, and for Whom?WJournal of Public Economic Theory,

gaining Power," Journal of
Population Economics, 2013、2016（共著）など。

など。

親のケアを行なう傾向があるという見解を示し「距離」という空間的要素が強く関係してくるている。この傾向は、使用データの期間を変え問題であり、それをホテリングの立地モデルをてドイツを対象に分析を行なった Reiner and用いて解析することに成功している。第二は、Sielder（2009）やアメリカを対象に分析を行

実証研究で示されている次男が主たる介護者になった Maruyama and Johar（2016）などによなるという事実を説明するモデルの提示を行なっても示されている。逆に、McLaughlin andっている点である。単に、慣習や文化といったBraun（1998）や Liu and Kendig（2000）は、

非経済的要因ではなく、経済的動機に基づく兄中国などを例に挙げ、東洋において長男が主た

弟の意思決定の結果として、次男が介護者になる介護者になる傾向があることを示唆している。 るという均衡を導いたのである。
日本においても、平均的に見れば長男が主たる

Konrad et al.（2002）の研究は、後続する研

介護者になる傾向があるといえよう。通常、介究を多く生み出す先駆けとなった。他方で、彼護を行なう場合には同居する傾向がある。主たらの研究は確かに、西洋諸国で観察される傾向

る介護者を見るのに、親との同居率を代理変数

をうまく説明しているが、先に述べたように、としてみてみれば、長男が親と同居する割合が東洋、とりわけ東アジアで観察されるような、高い。例えば、廣嶋（1991）では親と同居する長男が主たる介護者になるという状況を説明す

割合は年々低下しているものの、いつの時代もるには至っていないことになる。

長男が他の兄弟に比べて親と同居する割合が高2)いことを示している 。

伝統や慣習に寄らず、経済的誘因に基づく兄弟の意思決定の結果として、長男が主たる介護

高齢の親のケアを兄弟のうち、いずれが行な者になることをどのように説明できるだろうか。

うのか。この問いに答えるためのひとつのアプ

本稿は、Konrad et al.（2002）の研究を拡張す

ローチを示したのが Konrad et al.（2002）であることによって、この問に答えることを目的とる。彼らは、長男と次男の間の戦略的相互依存している。本稿で着目するのは、兄弟の差異で関係から、次男が親の主たる介護者になる理論ある。Konrad et al.（2002）では、兄弟の違い

モデルを提示した。彼らの先駆的な研究は少な

を居住地選択のタイミングに求めていた。すな

くともつの点で重要な意義を持つ。第一は、わち、兄のほうが弟よりも、親元に住み続ける

親の介護を行なうという意思決定と、親と同居のか、あるいは親元から離れて居住するかにつするのか、あるいは親と別居するのかという居いて、弟よりも早い段階で決定するという想定

住地選択を関連付けるモデルを提示しているこである。兄弟間の年齢差があることから、十分とである。ふるさとに親を残して都会で働く子に妥当な仮定であり、そこから興味深い結論をどもというひとつの典型的な例を出すまでもな

導いている研究であるが、果たして兄弟間には、く、親の介護をどこでどのように行なうかは、それ以外に大きな差異はないのだろうか。仮に親の介護を誰がするか？

21

あるとした場合に、それが兄弟の意思決定にどand Ogawa（2016）の研究内容を紹介し、兄のような影響を与えるのだろうか。

弟間の所得格差が均衡における介護形態に与え本稿で取り上げる兄弟の差異は、兄弟間でのる影響を考察する。さいごに、結果をまとめる

所得格差である。外国のデータを用いた Behr-とともに若干の政策含意を述べることとする。

man and Taubman（1986）や Black et al.
（2005）らの研究では、兄のほうが弟に比べて1 誰が主たる介護者になっているか

教育年数が長く、かつ平均的に見て所得も高い

親子の居住地選択と兄弟間の介護負担の問題傾向があることを示している。同様の傾向は、を経済学の枠組みの中で分析する研究は Kon-

日本においても見られている。例えば、橘木・rad et al.（2002）によって始まったといってよ八木（2009）は、長男であることは学歴を大きいであろう4)。彼らは、長男が弟よりも先に居く高める効果を持つという結果を示しているし、 住地の選択を行なうという有利性を生かすこと
小野（2015）も、親の教育期待度は人目の子

で、弟に介護負担を押し付けることを意図してどもより、出生順が遅い子どもに対するほうが親から離れた場所に戦略的に居住地選択を行な

低いという結果を提示している。また、ベネッ

うという理論仮説を提示した。そのうえで、そセ・朝日新聞・東京大学の共同研究によれば、の仮説をドイツのデータ（German Aging Sur-

人目の子どもへの学校外教育費をとすると、 vey 1996）によって実証し、長子が親から離れ人目の子どもへのそれは1.1であるという結3)た場所に戦略的に居住することを確認している。

果を得ている 。さらに、保田(2008)は、1975年

そ の 後、German-Socio-Economic Panel（ド以降、第子の学歴が高い割合は26%、第子イツ）の1991年、1996年、2001年のデータを用の学歴が高い割合は19% で推移していること

いて、彼らの見解を再検討する研究が Rainerを明らかにするなどしている。そして、Fontaine

and Siedler（2009）によって発表されている。

et al.（2009）や Reiner and Sielder（2009）がそれによれば、親と同居したり近所に住んだり示すところでは、本人の特性だけでなく、兄弟している割合は、長子で47.8％、次子で53.7％との特性の違いが本人の介護参加に影響を与えとなっていること、また、親の居住地と異なるるとしており、兄弟間の差異と介護形態の関係

町 や そ れ 以 上 に 遠 方 に 住 む 割 合 が、長 子 でを理論的に分析する意義が見て取れるのである。

33.8％、次子で29.6％となるなど、確かに次子

そこで本稿では、Konrad et al.（2002）の研が主たる介護者になる傾向がみられるものの、究を兄弟間で所得格差がある状況に拡張した分

これらの差は統計的に有意な結果とはいえない析を行なう。この拡張によって、彼らが示してと し て い る。そ の う え で、Konrad et al.

いた西洋的な介護形態、すなわち、次男が親と（2002）が示した長男が次男よりも先に居住地

同居して主たる介護者になるという均衡だけで選択を行なう優位性を弟が事後的に打ち消す行はなく、東洋的な介護形態、すなわち、弟は親動をとる可能性を示すことによって、長子の戦元を離れる代わりに、長男が高齢の親と同居し略的優位性に懐疑的な見解を示している。

て主たる介護者になるという均衡を導くことがKonrad et al.（2002）の検証をさらに進めたできる。この結果から、必ずしも文化や慣習に研究に Maruyama and Johar（2016）がある。

よらずに、所得で表される兄弟間の差異が介護

彼らは、兄弟の相対的な特性で介護分担が変わ

形態に影響を与えることが示されることになる。 る結果に関する実証研究の包括的なサーベイを
本稿の構成は以下の通りである。節では、し た う え で、ア メ リ カ の Health and Retire-

実証研究を中心に介護形態を明らかにした先行

ment Survey を用いて、介護をするという行

研究を簡単に整理しておく。節では Komura

動に伴う外部性の性質と大きさ、介護提供量が22

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102過小か過大か、親子・兄弟間のゲームの構造や統計では、親に人以上の子どもがいる場合、均衡の性質、先導者の利益の大きさや家族ごと

長男が親と同居する割合が43.7％と比較的高いの異質性を明らかにするなど、多面的に兄弟の数値を示していることをもとに、日本で長男が介護分担について考察することを試みている。

高齢の親と同居する要因について考えられるい

分析の結果から、彼らは介護活動には確かに正

くつかの仮説の検証を行なっている。具体的にの外部性があり、非協力的な兄弟の戦略的行動

は、高齢の親が家や家業を継ぐ子どもに遺産をにより、相手の介護提供に対するただ乗り効果

与えるとする「王朝仮説」、高齢期に面倒を見が発生し、介護が過小に行なわれていることがてもらえる子どもに遺産を与えるとする「利己明らかになっている。

的ライフサイクル仮説」、高齢の親が子どもに

上記つの研究は、西洋において弟が主たる

対し利他的であり、特に病弱であることなどを介護者になる傾向を指摘しているのに対し、ア

理由に稼得能力が低い子どもに多くの遺産を与

ジアの国々に観察される現象を文化的なものにえるとする「利他的親仮説」、そして社会的規よって説明する試みが、社会学的な文献でなさ範や伝統によって親と子どもの関係が決まるとれている。たとえば、Liu and Kendig（2000）

考える「社会的規範仮説」である。

は、東洋の国々では儒教の教えに倣い長男が親

彼らは、どのモデルも一定程度の説明力を見の介護の責任を負うという点について言及してせつつも、他のモデルに比べると利他的親モデ

い る。ま た、McLaughlin and Braun（1998）

ルの説明力が低い傾向を明らかにしている。さも、東アジア諸国において長男が高齢の親の介らに、誰が親と同居するのかという問題に対し護負担を行なう傾向があるとしている。特に、て、子どもが受ける教育水準が影響を与えるこ

儒教調和や団結、家系の存続を重要視する国ととを指摘している。

して日本と中国を例に挙げており、こうした価長子が親の介護を行なう状況は、大まかな傾値観が、結果として文化や規範としての年功序

向として東洋で観察されるものであるとしたが、列を生み出し、高齢者の介護は子どもが、とり

長男が親の介護を行なう状況は、ヨーロッパでわけ長男が主たる権限と責任を持つという考え観察されることもある。Fontaine et al.（2009）につながっていると指摘している。

は、親の介護分担を兄弟間の特性の違いによっ日本を対象に、兄弟による介護の分担問題をて決まることを理論的に提示し、ヨーロッパ10

量的に分析する研究も存在する。Kureishi andカ国を対象にした Survey of Health Aging andWakabayashi（2010）は、「家族についての全

Retirement in Europe の2004年データを利用し

国調査（1998-2003年）」におけるデータを用いて分析している。分析の結果は、高齢の親は他て、一人っ子（27.8％）、長子（20.5％）、長子の子どもに比べて長子に介護を頼る傾向を示し以外の子ども（14.3％）の順番で両親と同居しており、儒教や慣習など、宗教、文化的要因にており、長子のほうが次子以降の子どもよりもとらわれず、洋の東西を問わずに観察される状親と同居する傾向が強い点に着目している。そ況を議論する必要性を示唆している。

して、日本において親が長男と同居する傾向が強い理由として、長男が、両親に自分の幼少の2 兄弟間格差と介護形態：モデル分析

子どもの世話をしてもらうことを期待している

成人した子どもの居住地選択と高齢の親に対という仮説を提示し、その理論仮説を支持する

する介護の分担問題を考えてみよう。ここでは、実証結果を得ている。

居住地選択と戦略的な介護分担問題に焦点を絞

さらに、Wakabayashi and Horioka（2009）
は、「1998年家族についての全国調査」の記述

るため、性差を分析から除外し、男性の兄弟の問題として考える。
親の介護を誰がするか？

23

図઄

第段階：親が居住地 p を選択する

親と子どもの居住地選択

第段階：長男と次男が、それぞれ、親へ提供する介護量 g  を決定する
いま、高齢の親と、この親に対して利他的な二人の成人した子ども（i=1,2）から構成されそれぞれの決定から導かれる均衡は、部分ゲ

る家族を考えよう。長男をi=1, 次男をi=2とーム完全均衡として求められる。そのため、第表すことにする。子ども i の効用関数は以下の段階における子どもの効用最大化行動を考えとおりである。

ると、子どもiが提供する介護量を以下のよう

αU =x Gαに得ることができる。

子ども iは私的消費財x  と親が子どもから受ける介護の総量Gから効用を得ると想定していg =

1−αy 
−αg 
1+T 

る。ここで、1−αは子どもの親への利他性のこの式から、子どもjが提供する親への介護度合いを示す。仮に、α=1であれば、子ども量が増えれば、子どもiは自らが提供する介護はまったく利他的な選好をもたず、α=0のと量を減らす行動をとることがわかる。すなわち、きには自分の消費から効用を得ることなく、親子どもは、もう一人の兄弟が提供する親への介の介護のみから満足を得る状況を意味する。子護にフリーライドする誘因を持つことになる。

どもiが親に提供する介護量をg  として、親が以下では、α=0.5として表記を単純化したうえ

受ける介護の総量については、兄弟がそれぞれで、得られる均衡を描写していこう。

提供する介護量を足し合わせたものとする
5)

上式のもとでは、均衡において子どもから提供される介護量は、子どもと親の居住地間の距（G=g +g ) 。
子どもと親は居住地を選択する。それぞれが居住地として選択可能な空間をθ∈0,1とする。
t とpを子どもiと親の居住地とし、居住地移動に際する費用はないものとする。図は子ども
二人と親の居住地の関係を一つの例として示したものである。

離T と子どもの所得y の大きさによって、以下のつに類型化される。
 長 男 の み が 親 へ 介 護 提 供 す る（g >0,g =0）
 次 男 の み が 親 へ 介 護 提 供 す る（g =0,
g >0）

子どもiの予算制約式は以下のように与えられるとする。

 長 男、次 男 と も に 親 へ 介 護 提 供 す る（g >0, g >0）y =x +1+T g 

上記-ごとに子どもと親の居住地選択を

ここでy  は子どもiの所得であり、T ≡|t −p|

分析すると、均衡における居住地および介護提は子ども iと親の居住地の距離を表している。

供量が得られることになる。その結果は、兄弟

所得y は外生変数であるが、居住地t は子ども i間の所得比（β≡y /y ）を横軸にとって、図が選択できる。仮に子どもiが親と同居するこにまとめられている。以下では、兄弟間の所得とを選択すればT =0となる。子どもiと親の居格差に着目しながら、どのような均衡が生じる

6)

住地が最も離れる場合はT =1となる 。
親と子どもの意思決定は以下の順序でなされのかを見ていこう。
はじめに、R4の領域を見てみよう。これは、次男の所得が長男に比べて十分に大きい兄弟をるとしよう。

想定した場合の均衡を表す。ここでは、次男が24

第段階：長男(i=1)が居住地t を選択する

親と同居（t =p）して、親の面倒をすべて次

第段階：次男(i=2)が居住地t を選択する

男がみる（g =0, g >0）という状態になって季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

おり、Konrad et al.（2002）が示した均衡と同図અ

均衡パターン（β≡y /y ）

じものが導かれている。この状況になる理由は、
以下のように説明できる。
第段階において、兄は親への介護提供を行
なうのに十分な所得をもっておらず、すべての介護提供が弟によって行なわれる。第段階で親が自分と同居し、次男からの介護提供は期待

親は、長男と次男のどちらに面倒を見てもらうできないためである。

かと考えるわけであるが、上記のことを予想で次に R3の領域を見てみよう。ここは、次男

きるために、次男に面倒を見てもらうことを望のほうが長男に比べて所得が高いが、その差はむ。なぜならば、子どもの予算制約式からわかそれほど大きくない状況を表している。このとるように、親と子どもが離れて住むと、その分き、兄弟ともに親への利他性を有しているので、だけ介護提供のコストがかさみ、子どもによっ提供する介護量としては所得の高い次男のほうて提供される介護量が減少してしまうことを読が長男よりも大きくなるが、長男も一定程度のみ込むためである。そうなると、第段階にお介護提供を行なう状態にある。兄弟ともに介護

いて、居住地を選択する次男は、どこに居を構

提供を行なうが、所得の高い次男のほうがそのえても親が自分に介護を期待して、自分の居住提供量は大きいので、第段階において、親は地に移動してくることを予想できる。加えて、次男と同居することを希望する。第段階にお長男からの介護提供が期待できない。そのため、 いて、次男は親が自らと同居し、自分が親の面次男としてはどこに居住しても、長男からの介

倒を見ることになることを予想できるので、長護提供を促すことができないので、θ∈0,1の男にも介護分担してもらい、自分の負担量を減

どこに居住することも無差別となる（図では、 らすことを望む。長男により多くの介護提供を
便宜上、次男の居住地点をt と表記している）。

行なってもらうためには、親と長男の居住地距

長男は、親が次男と同居する行動をとること、

離で表される介護コストを下げればよい。そのまた、次男が親の面倒をすべて見ることを予想ために、自らが親とともに長男の居住地へ移動できるので、第段階において、自らがどこにすることで、長男により多くの介護負担をして居住することも可能となるのである（図では、 もらうことが可能になる。そうなると、第段
便宜上、長男の居住地点をt と表記している）。

階において長男は、どこに居住地を構えても無R4の領域とまったく逆の帰結が生じるのが、差別となる。なぜならば、弟と親が必ず自分の長男の所得が次男に比べて十分に大きい R1の居住地に移動してくることを予想できるためで領域である。ここでは、弟の所得があまりに低ある。

いため、次男による介護提供がまったく期待で最後に、長男のほうが次男に比べて若干所得きない。そのため、親は第三段階の居住地選択が高い R2の領域を見てみよう。ここでは、R3

において、長男と同居することを希望する。次の領域とは逆に、提供する介護量としては所得

男は、自らが親の面倒を見ないこと、親が長男の高い長男のほうが次男よりも大きくなるが、と同居して、結果として長男が親の面倒をすべ

次男も一定程度の介護提供を行なう状態にある。

て見ることを予想できるので、第段階の居住

このとき、親はより介護提供量が大きい長男と地選択は、どこに居を構えても無差別となる。

同居することを望む。R3のときと同様に、親そして、第段階における長男の居住地選択もと同居する長男は、次男にも介護負担してもら同様に、どこか特定の居住地点を希望すること

い、自らの負担を小さくする誘因を持つ。したはない。なぜならば、どこに居住したとしても、 がって、長男はその居住地選択において、次男親の介護を誰がするか？

25

が居住する場所へ親とともに移動しようとする。

をしてもらうために財産を残すという戦略的遺ところが、次男は、長男の居住地選択を見てか

産動機、あるいは、そのほかの慣習、伝統、規ら自らの居住地を選べるので、常に、長男（お範といったもので説明することは可能であろう。

よび親）の居住地から離れた地点に移動してししかし、Konrad et al.（2002）の研究と同じ立まう。長男と同じ居住地点を選択すると、自ら場で、すなわち、慣習や伝統といった要因に頼も介護負担を行なわなければならない一方で、ることなく、経済的誘因に基づいて、長子が親長男の居住地から離れるほど、長男による介護の主たる介護者になるということを説明するこ

提供にフリーライドできるためである。結果ととはできないか。それに対する一つの回答を提して、なるべく自分（と親）から離れようとす示したのである。

る弟の行動を読み込んで、その差が最小となる

本稿で導かれる結論で主要な役割を果たすの

地点0.5に長男と親が居住し、そこから最も離が、兄弟間の所得格差である。Konrad et al.

れた地点（2002）が、次男以降の子どもが主たる介護者

もしくはに弟が居住することになる。

になるとする結論を導くのに重要な役割を果た

以上をまとめると、Konrad et al.（2002）がしているのが、自分以外の兄弟による介護提供

示した均衡、すなわち次男が主たる介護者になにフリーライドするための戦略的な居住地選択るという状態は、兄弟間の所得格差を考慮した動機の存在である。兄弟の中で最初に居住地を場合、次男の所得が長男に比べて十分に高い場選択できる長子が、戦略的に親元から離れるこ

合には、依然として生じうることになる。他方とによって、その後に意思決定を行なう次男以で、長男のほうが次男に比べて所得が十分に高降の兄弟たちが、親元にとどまらざるを得ないい場合には、長男が居住地をどこにするかによ

状況を作り出し、もって、彼らが提供する介護って次男の介護提供にフリーライドできるとい

供給にフリーライドできるというものである。

うアドバンテージを利用することができなくな

本稿で示したのは、長子が最初に居住地選択をり、結果として、所得の高い長男との同居を希行なうことから得られるそのような優位性（利望する親の行動を受けて、長男が親と同居し、益）が発揮できるのは、兄弟間の異質性を意思

親の面倒を見ることになるのである。

決定の順に限定したときのみであることである。
長子の所得に比べて、弟たちの所得が低く、一まとめ定水準に満たないときには、彼らによる親への本稿では、誰が高齢の親の介護を行なうのか介護提供が十分にできない状態となることが予という問いに対する研究を整理し、そのうえで、 想できる。そのような場合、長子が弟たちの介先行研究で十分な考慮がなされてこなかった兄

護提供にフリーライドすることができず、むし

弟間の差がもたらす影響をとらえるための理論

ろ、自らが主たる介護者になるほうが、利他性研究を提示した。

を持つ子どもの身からすると効用が高くなるとドイツをはじめ複数の西洋諸国では、次男以いう状態が生じる。その場合、主たる介護者と降の子どもが親の主たる介護者になる傾向があ

して介護負担のコストをなるべく低くしようとるというデータを踏まえて、それを説明する理する長子は、親元に居住し、自らが親の面倒を論を Konrad et al.（2002）らが提示している。

見ることになる。この時は、弟が長子の介護提

しかし、それらでは、東洋諸国で見られる事実、 供にフリーライドすることになるのである。
すなわち、長男が老後の両親の面倒を見る傾向

以上のメカニズムに基づけば、誰が親の面倒があるという点を説明できていないことになる。 を見るかという問題に対する答えは、長子がど長男が主たる介護者になるということを、介護26

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

こまで先導者の優位性を発揮できる環境に置かれているかということによってくる。ただし、ここでは介護問題を兄弟の居住地選択と関連付
けて分析するための理論モデルを提示している
段階にとどまっている。それによって、兄弟間の所得格差が先導者の優位性の利用可能性に影響を与えるという理論仮説を提示しているわけであるが、そのほかにも、さまざまな要因が考えられるであろう。そのなかには、政府による直接、間接的な介護支援政策も含まれるかもしれない。本稿では、政策面での議論は行なっていないが、何が居住地選択に影響を与える要因となりうるかという検討と併せて、望ましい介
護形態、およびそれに近づくための政策に関する理論的検討が今後必要とされるであろう。
＊本研究は公益財団法人かんぽ財団平成25年度の助成による成果、および（独）経済産業研究所におけるプロジェクト「少子高齢化における家庭および家庭を取り巻く社会に関する経済分析」の成果の一部をまとめたものである。
注）例えば、増島他（2009）は、2005年時点で15歳のコーホートの生涯所得は、2005年時点で65歳のコー
ホートの生涯所得よりも割引現在価値で換算して36％低くなるという推計を行なっている。
）例えば、1980-84年の間に結婚した兄弟のある子どものうち、長男が親と同居している割合は40.6％、次男が親と同居している割合は18.5％であった。
）ベネッセ・朝日新聞社・東京大学「学校教育に対する保護者の意識調査2008」。
）兄弟間の介護分担に関する研究の包括的なサーベイとしては、中村・丸山（2012）を参照されたい。
）具体的には、g を子どもが親と面会（親を訪問）す
る回数と考えればよい。
）ここでは労働供給を外生に与えているので、y は非労働所得であると解釈し、子どもが得る所得は居住地などに依存しないと仮定している。
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親の介護を誰がするか？

27

論文

建築基準法規制強化が既存建築物の増築・建替えに与える影響
野原邦治に示す。第節および第節では、理論的に示はじめにされたことが実際の増築等の市場で起こってい建築基準法では、建築基準法令の改正またはることを、建築確認の情報等をもとにした計量

都市計画の決定・変更が行なわれた場合、既存分析手法により実証する。最後に実証結果を踏の建築物についてはいわゆる「既存不適格」とまえた考察と現行制度の課題を整理する。

いう状態を認めることで、ただちにはこれら改

なお、既存不適格の増築や建替えを扱った先正等の後の規制に適合させることを求めず、次行研究としては、米野（2001)、大澤・中井・に増築等を行なう際に、改正等の後の規制に適中西（2011)、水谷（2012)、があるが、これら合させることを求める仕組みとなっている。

はいずれも現行制度の下で技術的になされた工この仕組みは、既存の適法な建築物が法令の夫についての事例研究であり、本研究のような、改正等により違反建築物として扱われることと規制強化が既存不適格の増築・建替えに与えるならないよう配慮されたものであるが、一方で、 影響を定量化して分析するものはこれまでない。
この規制の仕方には、「増築等を行なうまでは
既存の建築物に対策を講じなくてもよいため、

1 建築基準法の既存不適格制度と規制強化による既存不適格建築物の増築等の災害リスクや外部不経済が放置される」こと、

凍結効果

および「増築等を行なう場合には強化後の規制に適合させる対策も行なわなければならないた

1.1 既存不適格制度の概要

め、増築等が行なわれにくくなる」ことといっ

建築基準法における既存不適格の仕組みは冒た弊害が考えられる。

頭で述べたとおりであるが、具体的には、例え

本稿は、このような問題意識に基づき、現行ば図のように、ある時点で高さの上限が規制の規制の仕方が既存不適格となった建築物の増されると、既存の建築物のなかにはその上限を築等に与える影響について、経済学的な理論分超えるものが現れるが、この建築物は「既存不析を行なうとともに、建築確認の情報等をもと適格」として、当面はそのままの状態でよいとにした計量分析手法により検証するものである。
まず、第節で既存不適格の制度を整理するとともに、この制度が増築等に与える効果（凍結効果）について定義し、第節では、建築主にとっての増築等の費用と便益という観点から、既存不適格に対する現行の規制の仕組みのもとでは増築等が行なわれにくくなることを理論的
28

季刊 住宅土地経済

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図ઃ

規制強化に伴う既存不適格発生と増築の際に必要な対策

(著者写真)される。しかし、ある時期に同図斜線部分のよのはら・くにはる
1980年福岡県生まれ。大阪大学

うな増築をしようとすると、増築だけではなく工学部地球総合工学科建築工学

高さの上限を超えた部分の除却も併せて行なわコース卒。大阪大学大学院工学研究科建築工学専攻修了。国土なければならない。

交通省入省、都市局まちづくり推進課係長、住宅局建築指導課
課長補佐などを経て、現在、国1.2 規制強化による既存不適格建築物の増築等

土交通省国土政策局総合計画課
課長補佐。

の凍結効果

既存不適格となった建築物は増築等が行なわれにくくなるということは、これまでもさまざ

図઄

形態不適格の建築物の場合の増築等の件数の減少

まな場面で言及されてきた。
建築関連法制度の基本小委員会報告書『良好な建築と住環境の質を達成するための建築関連
諸制度のあり方』1) では、増築等の機会を捕らえて行なわれる規制の仕組みの下で「大規模な遡及を逃れるために、あえて既存不適格のまま使用し続けることによる弊害が数多く見られる」としている。
都市住宅学会シンポジウム『コンバージョン
2)

ための費用が追加的に必要となり（図の①）、とまちづくり』報告 では、パネリストの和泉

収益を生みだす床が減少し収益性が低下するた

洋人氏が「増改築をするとなった瞬間に、全てめ便益が低減（図の②）する。その結果、増合わせろと。猛烈な金がかかる（中略）これが、築等の件数は q1から q2に減少する。

コンバージョンに対する凍結効果を持っている」としている。

2.2 旧耐震基準の建築物となる場合の凍結効果

本研究では、建築基準法令の改正等で規制が旧耐震基準の建築物の場合、例えば図のよ強化され既存不適格となった場合に増築等が行

うに斜線部分の増築をしようとすると、既存のなわれなくなることを、規制強化による既存不建物について耐震性の調査を行ない、その結果

適格建築物の増築等の凍結効果として論じる。

その時点での耐震基準に満たなければ、耐震化

2 凍結効果に関する理論分析と仮説3)等の対策をしなければならない。
この場合に、増築等の実施にどのような影響

2.1 形態不適格の建築物の場合の凍結効果が現れるかを分析したものが図である。図

形態不適格（形態規制〈容積率、建ぺい率まで示した斜線部分のような増築等に加え、建築

たは高さ規制〉に対する不適格）の建築物とな物の耐震化等を行なわなければならない場合にると、前述の図のように次に増築等を行なう

は、耐震化のための費用が追加的に必要となる場合には、建築物の一部を除却する等の対策を（図の①）。一方、耐震化することで建物の安併せて行なわなければならない。

全性が高まり、収益性の向上が見込まれること

この場合に、増築等の実施にどのような影響から、便益については増加する（図の②）。

が現れるかを分析したものが図である。図

その結果、増築等の件数は q1 から q2 に減少すで示した斜線部分のような増築等に加え、建築

るか、または q1から q2ʼ に増加する。

物の一部を除却する等の工事を併せて行なわな

以上2.1および2.2から、つの仮説、すなわ

ければならない場合、建築物の一部を除却する

ち、仮説①「形態不適格となった場合、増築等

建築基準法規制強化が既存建築物の増築・建替えに与える影響

29

図અ

旧耐震基準の建築物の増築の際に必要な対策

表ઃ

抽出された建築物（調査対象建築物）の数

図આ

旧耐震基準の建築物の場合の増築等の件数の減少・増加注）高津区および多摩区から分区した宮前区および麻生区
は、それぞれ高津区および多摩区に含めて計上している。
）延べ面積、階数等の情報がないものは除いている。

して作成する必要がある。
⑴個々の建築物の増築等の履歴の調査①調査対象
調査対象とする建築物は、川崎市4)の容積率等の規制が導入された時期（1973年12月25日）
および耐震基準が強化された時期（1981年6月1の件数は大きく減少する」、仮説②「旧耐震基日）の前後年間に新築された建築物5)で、階準の建物となった場合、増築等の件数は減少し数以上6)の商業系用途7)のものである。

ても大きなものではない、または増加する」が

②調査方法

導かれる。

これらの調査対象建築物を、川崎市から入手

3 凍結効果に関する実証分析方法

した建築計画概要書の情報（図）から抽出する（図の場合、ID1と ID3）。抽出された調
査対象建築物のサンプル数を表に示す。

3.1 分析データの作成

実証分析では、形態不適格または旧耐震基準

次に、抽出された調査対象建築物の個々の増であることが増築等に与える影響を明らかにす

築等の履歴を調査する。建築計画概要書の情報るが、そのためには、個々の建築物が増築等をは、例えば同じ敷地で増築、建替え（新築）が行なっているか否か（＝個々の建築物の増築等行なわれていたとしても別々の情報となっておの 履 歴）、個々 の建築物が形 態不適格か否 かり、そのままでは増築等の履歴がわからない。

（＝個々の建築物の不適格状況）といった情報

そこで、建築計画概要書の情報（図）に含まが必要となる。入手可能な情報にはこのようなれる地名地番をもとに、次の手順で調査を行な

情報がないため、⑴個々の建築物の増築等の履った。

歴の調査と⑵個々の建築物の不適格状況の把握の調査を行ない、これらの情報を分析データと図ઇ

30

建築計画概要書の情報（イメージ）

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号

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図ઈ

ブルーマップ等による図上調査（イメージ）図ઉ

調査対象建築物と都市計画の空間情報の重ね合わせおよび形態不適格の判定（イメージ）

図ઊ 不適格類型別 増築を行なった建築物の割合(累積）図ઋ 不適格類型別 建替えを行なった建築物の割合（累積）〈増築の履歴の把握〉
・建築計画概要書の情報をもとに、抽出された調査対象建築物と同一地番または類似の地
8)⑵個々の建築物の不適格状況の把握

番 で工事種別が「増築」のものを抽出。

次に、調査対象建築物が形態不適格であるか・増築後の延べ床面積の合計が、調査対象建築

否かを把握する。まず、川崎市で容積率、建ぺ物の延べ床面積に増築の増床分を加えたもの

い率、高さの規制が導入された1973年12月25日

であることを確認し、当該増築が、調査対象の都市計画決定時の都市計画図等10)を ArcGIS

建築物の増築であると判定。

でトレースし、容積率、建ぺい率および高さの〈建替えの履歴の把握〉

制限値の情報を空間情報として整備した。これ
9)・調査対象建築物の地名地番等 をもとに、ブルーマップで立地状況を確認（図 ）。

に、⑴で作成した履歴データを重ね合わせ11)、
調査対象建築物の属性情報（容積率、建ぺい率

・立地状況（建物規模、名称または階数）が変および高さ）と空間の属性情報（容積率、建ぺ

わっている場合、建替えられたと判断し、建い率および高さの規制値）を比較することで形替え後の地番を確認。

態不適格状況の把握を行なった（図 ）。

・建築計画概要書の情報（図）の中で、建替え後の地番と整合的な新築の情報を確認し、3.2 分析データの概観

これが調査対象建築物の建替えであると判定

3.1節で作成された分析データを単純集計す（図のケースでは、地番456に建築されていると、調査対象建築物の総数は1804棟であり、た建物が地番455および456-1に建築される建このうち築後30年以内に増築されたものが約物に変わっていることがわかる。このことを4.8%、建替えられたものが約8.4% である12)。

もとに図を見ると、ID3が ID6の建物に建また、既存不適格等の類型は「①旧耐震・形態替えられたと判定できる）。

不適格」「②旧耐震・形態適格」「③新耐震・形態適格」の類型13) あり、それぞれ分析デー
タの約10.4%、約44.3%、約45.3% を占める。
建築基準法規制強化が既存建築物の増築・建替えに与える影響

31

図10

仮説①および仮説②と分析①および分析②との
関係

表઄

基本統計

注）いずれの変数も観測数は1804である。

図は、このつの不適格類型別に増築を行なった建築物の割合を、横軸を築後経過年数と明変数および説明変数の説明を表に示す。

して累積で見たものであり、図 は、建替えについて同様に見たものである。いずれも、②と〈分析①の推定式〉③の比較から、旧耐震は新耐震よりも増築・建Prob(築後30年以内増築ダミー=1)

替えされる割合が高い傾向が見られ、①と②の比較から、形態不適格は形態適格よりも増築・建替えされる割合が低い傾向が見られる。

=Prob(y*>0)
y*=α+β (形態不適格ダミー)+β (形態不適格(途中で適格)ダミー)+β (旧耐震ダミー)

3.3 回帰分析+β (最寄り駅からの距離)

3.2節で見た傾向は、分析データの単純集計+β (RC 造ダミー)であり、形態不適格または旧耐震という要因だ+β (商業系用途地域ダミー)

けでなく、増築・建替えに与えると考えられる+β (延べ床面積)+β (階数)+ε

他の要因（立地など）も含む結果として表れている。そこで、形態不適格または旧耐震という要因が増築・建替えに与える影響をより精緻に分析し、2.2節後段で挙げたつの仮説を検証するため、回帰分析を行なう。

Prob(築後30年以内建替えダミー=1)=Prob(y*>0)
y*=α+β (形態不適格ダミー)+β (形態不適格〈途中で適格〉ダミー)

推定モデルは、築後30年以内の増築、および+β (旧耐震ダミー)

建替え（いずれもダミー変数）をそれぞれ被説+β （最寄り駅からの距離)

明変数とするプロビットモデルとする。

+β (RC 造ダミー)

分析は、被説明変数に応じ、分析①（形態不+β (商業系用途地域ダミー)

適格または旧耐震基準であることが増築に与え+β (延べ床面積)+β (階数)+ε

・ ・る影響）と分析②（形態不適格または旧耐震基・ ・・

準であることが建替えに与える影響）に分けて行なう。なお、仮説①および仮説②と、分析①
および分析②との関係は図10のとおり。
推定式を以下に、基本統計量を表に、被説
32

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2016年秋季号№102

4 凍結効果に関する実証分析結果
4.1 分析①形態不適格または旧耐震基準である
ことが増築に与える影響の推定結果

推定結果は表のとおりである。

表અ

使用する変数の内容と出典

表આ

分析①の推定結果

場合よりも増築される確率が高いことを意味する。一方、後述する分析②では、鉄筋コンクリート造の場合は、鉄骨造等の場合よりも建替えられる確率が低いことが示されていることから、
この結果は、「鉄筋コンクリート造の建築物は、鉄骨造等の建築物と比べ、建替えられにくく、増築が選ばれる傾向がある」ことが示されたものと考えられる。
商業系用途地域ダミーを見ると、10％水準で統計的に有意に負の値が推定された。このこと注）***、**、* はそれぞれ有意水準％、％、10% を示す。

は、商業系用途地域の場合、他の用途地域よりも増築される確率が低いことを意味する。一方、

形態不適格ダミーを見ると、％水準で統計

後述する分析②では、商業系用途地域の場合は、的に有意に負の値が推定された。このことは他の用途地域の場合よりも建替えられる確率が「形態不適格となった建築物は築後30年以内に高いことが示されていることから、この結果は、増築される確率が低くなる」ことを意味する。

「商業系用途地域では、他の用途地域と比べ、旧耐震ダミーを見ると、％水準で統計的に増築されにくく、建替えが選ばれる傾向があ

有意に正の値が推定された。このことは、「旧耐震基準となった建築物は築後30年以内に増築される確率が高くなる」ことを意味する。
RC 造ダミーを見ると、％水準で統計的に有意に正の値が推定された。このことは、鉄筋コンクリート造の場合は、鉄骨造または木造のる」ことが示されたものと考えられる。
延べ床面積を見ると、％水準で統計的に有意に正の値が推定された。このことは、延べ床面積が大きな建築物ほど増築される確率が高いことを意味する。
次に、推定結果から得られる推定式をもとに、建築基準法規制強化が既存建築物の増築・建替えに与える影響

33

「形態不適格になった場合に築後30年以内に増表ઇ

分析②の推定結果

築される確率」および「旧耐震の場合に築後30年以内に増築される確率」を推計する。推計にあたっては、推定式の変数に、形態不適格ダミ
ーおよび旧耐震ダミー以外の変数についてはそ
れぞれサンプルの平均値（表の基本統計量で示す平均値）を代入し、形態不適格ダミーおよび旧耐震ダミーについては との組み合わせ
により、3.2節で述べたつの類型（「①旧耐
震・形態不適格」「②旧耐震・形態適格」および「③新耐震・形態適格」）に対応させ代入した。これにより、他の変数を平均値で固定し、注）***、**、* はそれぞれ有意水準％、％、10% を示す。
形態不適格（途中で適格）ダミーは、形態不適格ダミーとの多重共線性があるため除いて分析している。

形態不適格ダミーおよび旧耐震ダミーのみを変動させた比較を行なうことができる。

①の同ダミーの推定結果で述べたとおりである。

推計の結果、築後30年以内に増築される確率

商業系用途地域ダミーを見ると、％水準では、「①旧耐震・形態不適格」では1.75%、「②

統計的に有意に正の値が推定された。このこと

旧耐震・形態適格」では5.84%、「③新耐震・

は、分析①の同ダミーの推定結果で述べたとお形態適格」では2.98% となった。①と②の推りである。

計結果の比較から、形態不適格になると、築後次に、推定結果から得られる推定式をもとに、30年以内に増築される建築物の割合は約 割減

分析①と同様の変数設定により「形態不適格に少（5.84/100件が1.75/100件に減少）することなった場合に築後30年以内に建替えられる確がわかる。また、②と③の推計結果の比較から、 率」、および「旧耐震の場合に築後30年以内に旧耐震の場合、築後30年以内に増築される建築物の割合は約割増加（2.98/100件が5.84/100

件に増加）することがわかる。

建替えられる確率」を推計する。
推計の結果、築後30年以内に建替えられる確率は、「①旧耐震・形態不適格」では3.49%、「②旧耐震・形態適格」では10.12%、「③新耐

4.2 分析②形態不適格または旧耐震基準である

震・形態適格」では6.72% となった。①と②ことが建替えに与える影響の推定結果の推計結果の比較から、形態不適格になると、推定結果は表のとおりである。

築後30年以内に建替えられる割合は約 割減少

形態不適格ダミーを見ると、％水準で統計（10.12/100件が3.49/100件に減少）することが的に有意に負の値が推定された。このことは、わかる。また、②と③の推計結果の比較から旧「形態不適格となった建築物は、築後30年以内

耐震の場合、築後30年以内に建替える割合は約に建替えられる確率が低くなる」ことを意味す

割増加（6.72/100件が10.12/100件に増加）る。

することがわかる。

旧耐震ダミーを見ると、％水準で統計的に有意に正の値が推定された。このことは、「旧4.3 実証分析のまとめ

耐震基準となった建築物は築後30年以内に建替

実証分析の結果、仮説①について、形態不適

えられる確率が高くなる」ことを意味する。

格となった場合、築後30年以内に増築される割RC 造ダミーを見ると、％水準で統計的に有意に負の値が推定された。このことは、分析
34

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号№102

合が約 割、建替えられる割合が約割減少することが確かめられた。また、仮説②について、

旧耐震基準の建物となった場合、築後30年以内に増築される割合が約 割、建替えられる確率が約割増加することが確かめられた。

5 まとめ
本研究の結果から、形態不適格となった建築
物は、築後30年以内の増築、建替えともに減少することが明らかとなった。増築等が行なわれないということは、形態不適格の状態が改善されず、建築物周囲に対する負の外部性（交通混
雑、日照・通風の阻害など）が長期間にわたって解消されない状況にあることを意味する。既
存不適格状態の改善のための規制が、既存不適
格状態の改善を阻害する市場の反応を生んでいるということになる。
このような実態を踏まえると、既存の建築物の周囲に対する負の外部性をより適切にコントロールする方策を検討することが必要であろう。
また、旧耐震基準の建築物は、築後30年以内の増築、建替えともに増加することが明らかとなった。このことは、耐震化することの便益（私的便益）が耐震化の費用を上回る場合があるためと考えられる。一方、建築物の耐震性を
外部性対策（地震時に倒壊することなどにより建物周囲へ危害を及ぼすことを防止する性質のもの）という観点で見ると、建築主の私的便益に応じた改善のみでは社会的に望ましい改善水
準から見て過小に留まってしまう。このことか
らすると、現行の規制方策には、社会的に望ましい改善水準へと誘導する方策に改善する余地があるといえよう。
注）社団法人日本建築学会（2009）36頁。
）都市住宅学会シンポジウム報告（2004） 頁。
）以降の理論分析においては、規制がもたらす外部性を明示的には考慮していない。つまり、以下に述
べる便益とは私的便益を指す。しかし、増築等により社会的な便益を発現させることが制度の目的であるため、増築等が凍結されることは厚生上の損失をもたらしていると考えられる。
）関東、近畿、九州の 県市にヒアリングを行ない、調査に必要な資料（1971年以降の建築計画概要書のデータなど）が最も揃っている川崎市を対象とした。
）規制強化により既存不適格となったもの、旧耐震基準のものを抽出するため。具体的な調査対象期間
は、1971年1月1日から1973年12月24日、1976年1月1日から1978年12月31日、1981年6月1日から1984
年5月31日。新築された時期については、建築確認処
分の年月日をおおよその新築の着工時期として扱っている。
）防火地域等による規制の影響を極力排除するため。
）主要用途が事務所または店舗である（またはこれらを含む）建物。なお、住居系用途については、合意形成の問題が増築等を困難にしている影響が大きく別途検証が必要であると考えられるため、本研究では扱わないこととした。
）建築後の分筆などで地番に支号（枝番）が付くケ
ースがあるため。
）建築後に地名地番に支号 (枝番) が付くケースなどがあるが、その場合には建築主等氏名（建物名称となっている場合が多い）、階数、建築面積も取り扱う。
10）そ れ 以 降 の 主 な 改 定 時（1987 年 月 29 日 お よ び
1996年月10日）の都市計画図
11）この際、調査対象建築物の位置情報を取得することが必要となる。本研究では、総務省統計局および統計センターが提供する地理情報システム（jSTAT
MAP）を用いて建物毎の緯度・経度情報を取得した。
取得した位置情報の精度が市・字レベルのものは、ブルーマップをもとに修正を行なった。
12）分析データは建築確認の情報をもとに作成されたものであるため、無届けでなされた増築等については含まれていない。
13）「新耐震・形態不適格」の類型は存在しない。なぜなら、新耐震基準の導入後のサンプル抽出期間に形
態不適格が生じる都市計画の変更がないため。
参考文献
大澤昭彦・中井検裕・中西正彦（2011）「高度地区における既存不適格建築物の建替え救済措置の実態に関する研究」『日本建築学会計画系論文集』第76巻、第668号、1911-1918頁。
社団法人日本建築学会（2009）「建築にかかわる社会規
範・法規範特別調査委員会」建築関連法制度の基本
小委員会報告「良好な建築と住環境の質を達成する
ための建築関連諸制度のあり方」
逐条解説建築基準法編集委員会（2012）『逐条解説 建
築基準法』ぎょうせい。
都市住宅学会シンポジウム報告（2004）「特集 既存建
築ストックの住宅へのコンバージョン」『都市住宅学』45号、3-12頁。
水谷龍一（2012）「耐震性向上を伴う総合的改修における建築関連法規制への設計対応に関する研究 その」『日本建築学会大会学術講演梗概集』2012（建築計画）1079-1080頁。
米野史健（2001）「ダウンゾーニングで生じた既存不適
格マンションへの対応に関する考察」『都市計画学会
学術研究論文集』第36号、457-462頁。

建築基準法規制強化が既存建築物の増築・建替えに与える影響35海外論文紹介

住宅価格と既婚女性労働力参加の因果関係

William R. Johnson（2014）“House Prices and Female Labor Force Participation,” Journal of Urban
Economics, Vol.82, p1-11.

りなければならない。

はじめに⑩すべての世帯は、地代と通勤費用を除いた正のアメリカでは、住宅価格と既婚女性の労働力参加には正の相関があることが明らかになっている。しかし、因果関係の方向については、住宅価格が既婚女性の労働力参加に影響を与えているケースと、既婚女性の労働力参加が住宅価格に影響を与えている
ケースの両方を考えることができる。つまり、住宅

ネットの所得を得る（参加制約）。
居住地と既婚女性の労働供給は、以下の予算制約と世帯の効用関数をもとに決定される。
UH , c=c γ*exp ψ H−ψ H
1−γ⑴c=w +w H−Rr−αrw +w H

⑵

価格が高くなれば今までの生活水準を維持するため

ここで、c は住宅を含む消費財、w は夫の賃金、に既婚女性が働きに出る必要があるし、共働き世帯

w  は妻の賃金を表す。H は妻が働く場合は、そは都心に住めば通勤費の節約になるので、結果としれ以外はをとる乗数である。R(r)は地代関数、rて共働き世帯の多い都心の住宅価格は上昇する。

は 中 心 点 か ら 居 住 地 ま で の 距 離 で あ る。ま た、こ の 因 果 関 係 の 方 向 に つ い て 実 証 し た の が、

αrw +w Hは通勤費用である。α は通勤速度に対Johnson（2014）で あ る。Johnson（2014）は、既して負の影響を与えるパラメータで、通勤スピード

婚女性の労働力参加も住宅価格も内生的に決まるとが速いほど通勤費用は低くなる。さらに、ψ 、ψ 、

考え、これらつの要因について操作変数を用いてγ は選好のパラメータである。各世帯は、⑵式を所

因果関係の方向を検討した。以下では、その概要を与として⑴式を最大にするように消費の決定と妻の説明する。

就業選択を行なう。⑴、⑵式より、中心地からの最適な距離 r の一階の条件は以下の通りである。

理論的枠組みR  r=−αw +w H

理論的枠組みは以下の通りである。ここでは、次居住し、夫のみが就業する世帯は中心地から遠い場の①〜⑩の条件を仮定する。
①各都市は分離していて、それぞれの都市の中心所に居住することがわかる。
各世帯が妻の就業の有無を決める際には、共働き

点に雇用がある。
②都市内の世帯数は固定。

の場合の効用と夫のみが就業する場合の効用を比較③労働者は自宅から中心点まで通勤する。

し、高いほうを選択する。妻が就業する場合には、④すべての世帯は夫と妻の人で構成される。

以下の不等式が成り立つ。

⑤夫は必ず労働をするが、妻は労働の有無を選択

w +w 1−αr −Rr 

⑥居住地と妻の就業選択は同時に決定される。
⑧都市部の各世帯は賃金率のみが異なり、その他の選好は同一である。

γexp ψ 





1−γ



γ

⑷

r は妻が就業した場合の中心地から居住地までの最適な距離、r は妻が就業しない場合の中心地から⑨各世帯は住宅を建てるのに、単位の面積を借2016年秋季号

w 1−αr −Rr −ψ >

⑦夫と妻の賃金率は同一である。

季刊 住宅土地経済1−γ

することができる。

36⑶⑶式より、共働き世帯はより中心地に近い場所に№102

居住地までの最適な距離である。同一の都市に共働

き世帯と夫のみが就業する世帯が存在する場合、⑷た、θ は先述の通り建物を建てることのできる土地式の不等式が等式になるような賃金が存在する。その割合である。⑻式より、θ の値が大きいほど地代のような賃金をw とする。

は安くなる。また、⑺式より、θ の値が大きいほど

いま、都市の中に N 世帯が住んでいると仮定し、中心地からr*までの距離は短くなる。これは、既婚

都市内で受け取られる最も低い賃金をw、最も高い

女性の労働力参加が減少することを意味する。つま賃金をwとする。このとき、ある賃金 w を受け取り、このモデルでは因果関係の方向についてどちらる世帯数は⑸式のような賃金の確率密度関数で表さの方向からの効果も考えられる。

れる。ただし、賃金の範囲はwからwの間である。
fw

w , w

⑸

実証分析手法とデータ

土地は住宅を建てる以外にも、機会費用 a で農業

因 果 関 係 の 方 向 を 実 証 す る た め に、Johnsonなど他の用途に使うことができる。夫のみが就業す（2014）では操作変数法によるつの推定を行なっる世帯の場合、通勤費用を共働き世帯よりも安く抑ている。つは、住宅価格から既婚女性の労働力参えることができるため、都市の境界線に居住する。

加への影響を検討するための推定である。都市部に

ここで、都市圏を円として考える。都市の中心地かおける平均通勤時間と住宅価格の内生性をコントロ

ら境界線までの距離をrとすると、各世帯は住宅をールするために、都市水準での地理的な特性を操作建てるのに単位の土地を借りる必要があるので、都市内の人口はN=πr  , r= N となる。ただし、π
都市間では地理的な要因や建築物の規制によって建変数として用いている。もうつは、既婚女性の労物を建てることのできる土地の広さが異なる。ここトロールするために、第二次世界大戦での各都市ので、θを建物を建てることができる土地の割合だと男性の死亡率を操作変数として用いている。女性のすると、都市の中心地から境界線までの距離は以下

労働力参加の操作変数として用いる変数は、女性ののように書き直すことができる。

労働力参加や所得に影響する一方で、住宅価格には



r=

 θπN

⑹

さらに、w  の賃金を受け取る世帯が住む中心地


からの距離をr であるとする。このとき、r よりも

働力参加率から住宅価格への影響を検討するための推定である。既婚女性の労働力参加の内生性をコン

直 接 影 響 し な い こ と が 必 要 で あ る。Johnson（2014）では、第二次世界大戦での各都市の男性の死亡率は長期的に女性の労働供給に影響を与え、その一方で住宅価格には直接影響しなかったことから内側に共働き世帯が住み、r よりも外側に夫のみが女性の労働力参加の操作変数として採用している。

就業する世帯が住む。1−F(w*)が賃金をw*以上受

使用データは the 2000 Census Public Use Micro

け取る世帯の割合だとすると、r は⑺式のように表Sample（PUMS）の世帯のサンプルである。この現できる。

中でも、都市部に居住する、世帯内に配偶者が存在

rw = N1−Fw
θπ

⑺

する21〜65歳の既婚女性のサンプルの％を使用した。記述統計量は表の通りである。



また、⑶式よりr での付け値地代関数は次の通りである。
Rr =a+αθπr  F 1− N dr






⑻

Johnson（2014）では、以上のモデルの中のψ  と実証結果Ⅰ
まず、住宅価格から既婚女性の労働力参加への影
響の分析結果をみていこう。ここで、住宅の質を調
整 す る た め に、住 宅 価 格 に は Rosenthal-Chenθ について検討している。ψ は妻が働くことで生じ

house price index と Olsen house price index を用る世帯の効用の減少分であるが、⑷式よりψ が高い

いている。また、先述した住宅価格と平均通勤時間

ほど妻が働くことで世帯の効用の減少分が大きくなの操作変数には、建築可能な土地の割合と傾斜地のる。よって、既婚女性の労働力参加は減少する。ま割合を使用している。被説明変数には既婚女性の労海外論文紹介

37

表ઃ

記述統計量

注）Rosenthal-Chen house price index と Olsen house price index は標準化している。

表઄

住宅価格が既婚女性の労働力参加に与える影響の推定

注）どちらのモデルでも、(1)、(3)の（ ）内は都市部に関するクラスタ標準誤差。(2)、(4)の（標準誤差。***, ** はそれぞれ有意水準％、 ％の水準で統計的に有意であることを示す。

）内はブートストラップ

働力参加だけでなく、既婚女性の所得も用いて検討の他の都市部の労働供給の決定要素をコントロール

している。

したあとでも、有意ではないが住宅価格は既婚女性

被説明変数に既婚女性の労働力参加をとった場合の労働力参加に正の効果を与えることがわかった。

の推定結果は表の左側の通りである。⑴と⑶は平一方、⑵と⑷では⑴、⑶の平均通勤時間と住宅価

均通勤時間と住宅価格を説明変数に入れてプロビッ

格指数を先述した都市水準の地理的な特性を操作変トモデルで推定した結果である。⑴と⑶の違いは回数として用いた推定結果である。その結果、Rosenthal

帰に用いた住宅価格の指数であり、⑴では Rosen--Chen house price index も Olsen house price index

thal-Chen house price index、⑶では Olsen house

も既婚女性の労働供給を増加させる効果を持たない

price index を用いている。推定の結果、世帯やそことが明らかとなった。それどころか、推定された

38

季刊 住宅土地経済

2016年秋季号

№102

表અ

既婚女性の労働力参加が住宅価格に与える影響の推定

場合は既婚女性の労働力参加が住宅価格に正の効果を与えている可能性を無視することはできない。
さらに、Johnson（2014）では都市間のデータの代わりに、時間を通した都市内のデータを用いて既婚女性の労働力参加に対する住宅価格の変化の効果を計算している。
そのために、1980年代から1990年代の都市部のデータと固定効果モデルの推定量を使って、女性の労働力参加 (female LFP) に対する住宅価格の変化率（%ΔHouseprice）
を回帰した。その結果は、以下の通りであ

注）（ ）内はロバスト標準誤差。***, **, * はそれぞれ有意水準％、10％の水準で統計的に有意であることを示す。

係数はどちらのケースでも正から負になっている。
特に、住宅価格が女性の労働力参加に正の効果を与えるという仮説は強く棄却される。

％、 る。

%ΔHouseprice =2.04femaleLFP 
−0.408Decade90s−0.471⑼

ラグ付の女性の労働力参加の標準誤差は2.83であ表の右側では、被説明変数に既婚女性の所得をる。よって、既婚女性の労働力参加と住宅価格の間用いて、トービットモデルで推定している。⑴、⑶に関係がないという仮説は棄却できないが、平均のでは住宅価格と平均通勤時間を用い、⑵、⑷では操効果は正であり、その大きさも無視できるほど小さ

作変数を用いて推定した結果が示されている。⑴、

いものではないことがわかる。

⑶については住宅価格の係数が有意に正であるので、住宅価格の上昇は既婚女性の所得を増加させる効果おわりにを持つ。このことは、住宅価格の上昇によって女性

Johnson（2014）では、既婚女性の労働力参加率がより長く働くようになることで所得が上昇する、と住宅価格の間の正の相関関係に着目し、その因果もしくは教育以外の投資を行なうことによって女性関係を明らかにすることを試みた。既婚女性の労働が自身のスキルを向上させ、時間当たりの所得を

力参加の操作変数を各都市の第二次世界大戦時の男上昇させている可能性が考えられる。しかし、⑵と性の死亡率、住宅価格の操作変数を各都市の地理的⑷の推定では住宅価格の係数は有意ではなく、符号な要因として回帰した結果、住宅価格から既婚女性も逆転している。

の労働力参加に与える影響はあまりないものの、女実証結果Ⅱ性の所得に対しては影響を与えることが示唆された。
また、既婚女性の労働力参加から住宅価格への影響

次に、既婚女性の労働力参加率から住宅価格へのも有意な結果ではなかったが、正の効果を無視する

影響の分析結果をみていこう。既婚女性の労働力参ことはできない。以上から、住宅価格が既婚女性の加の操作変数として、各都市の第二次世界大戦での労働力参加に影響を与えるというよりも、既婚女性

男性の死亡率を用いている。

の労働力参加が住宅価格に影響を与える可能性のほ結果は表の通りである。女性の労働力参加率のうが大きいと言える。

係数の推定値も所得の係数の推定値も有意ではない。
ただし95% 信頼区間の上限に注目すると、労働力

平河茉璃絵

参加については0.17、所得については0.36の正の効

一橋大学大学院経済学研究科修士課程

果がある。このことから、95% 信頼区間で考えた

海外論文紹介39

センターだより

しかしながら、実際に海外に進 れる情報は、インターネットを通出しようとしても、現実にはさま じて収集できる情報とは比較にな『住宅産業の円滑な海外展開を支援 ざまな障壁（法規制やローカルル らない貴重な示唆、教訓を提供すするビジネスライブラリー઄〈モ ールの存在、商慣習の違い、税制 るものである。本リポートはモンンゴル・ベトナム編〉』
や環境対策等の予想外の経費の発 ゴルおよびベトナムにおけるこう「調査研究リポート」№14314
生、コネクションの不足等）に遭 した情報を整理したものであり、
平成28年અ月刊遇し、プロジェクトが予定どおり ミャンマー・中国編に続く、ビジ
本体価格：3700円+税に進展しないケースが散見される。 ネスライブラリー第઄弾である。
また、こうしたリスクを嫌悪して 実際には、以下の項目にそって現企業が海外進出に二の足を踏むこ 地調査を行なっている。
・わが国の住宅産業が諸外国に進わが国では、すでに人口減少社 とも多い。
出するに当たっての障壁、課題会に入り、近い将来世帯数につい海外進出を円滑に進めるために等に関して、法律の運用ルール、ても減少するとされている。新築 は、情報収集やコネクションの形
商慣習の違い、物資の調達等に住宅着工戸数についても、リーマ 成が重要である。しかし、それら関する問題点 等
ンショック後の急激な落ち込みか を個々の企業がそれぞれ取り組むらは若干持ち直しているものの、 ことは、非効率であるだけでなく ・円滑に海外へ進出するために把握しておくべき事項として、現
かつての規模は期待できないなど、 リスクや困難が伴うものである。
地組織に関する情報、キーパー
わが国の住宅産業は戦略の抜本的 フロントランナーには困難が伴う
ソンやコンタクトポイントの存が、フロントランナーが得た貴重な再構築が求められている。
在、相手国の日本企業に対する
他方、海外、特に今後成長が見 な経験や知見を国ごとのビジネス
期待・ニーズ、プロジェクト推
込まれ、新規の投資意欲が高い中 ライブラリーとしてとりまとめ、進に係る手続きの流れに関する
進国等においては、わが国の住宅 共有化することで、後に続くプロ情報 等産業の持つ技術力、設計・施工能 ジェクトへの円滑な参入が図られ本調査が、今後ますます増加す力、管理能力、品質、経験は高く る。
評価されており、現地のプロジェ
特に、実際に現地に入り、政府 るであろう住宅産業の海外進出のクト実施に当たって協力を要請さ （地方行政府）や現地の企業体、 ための基礎資料として活用される
れる事例は多い。
関係団体等との折衝を通じて得ら ことになれば幸いである。

◉新刊書のご案内

編集後記
リオ・オリンピックが閉幕した。
寝不足の日々から解放される安堵感と、祭りが終わった寂寥感。多様な種目での日本人選手の活躍に元気をもらった。
印象に残った競技はたくさんあるが、個人的には男子陸上400ｍリレ
ーに感動した。黒人選手の活躍が当
然の短距離種目の中で、アジア人が銀メダルを取れたことにとても驚かされた。また、あまり議論されていないが、男子レスリング57キロ級で銀メダルに終わった樋口選手の決勝戦も別の意味で印象に残った。どちらも、આ年後の東京オリンピックでのさらなる活躍を期待したい。
さて、આ年後は東京でオリンピッ
クが開催される。閉会式での東京大会のプレゼンテーションは、ドラえ
もんや安倍マリオが登場し、さらにはプロジェクションマッピングによる演出によって、次回大会に期待を持たせてくれた。આ年後の東京大会
でどの競技を観戦しようかと早速考え始めているのは私だけではないだろう。今後、さまざまな場面でઆ年後の東京大会を盛り上げていくと思われるが、一般人である自分もそのブームに相乗りして楽しませてもらうつもりだ。
(K･H)

編集委員
委員長
浅見泰司
委員
浅田義久
中川雅之
山崎福寿

季刊 住宅土地経済
2016年秋季号（第102号）
2016年10月ઃ日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

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電話：03-3264-5901
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季刊 住宅土地経済

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