第 4 回国土交通大臣賞
西竹の里タウンハウス管理組合（平成 22 年度報告）

受賞を契機に新たに取り組んでいること

１）生活の変化
私たちの住んでいる洛西ニュータウンは、「まちびらき」より約 35 年が経過しました。
当初は大量輸送手段としての高速鉄道延伸を想定した「まちづくり」がなされ、その駅となる位置での行政・商業・コンベンション等のまちのセンター機能と、それを補完するための四つの日常生活圏に設置されたサブセンターにおける機能とで構成されていました。高速鉄道はいまだ開通せずにニュータウン内の人口も減少傾向が回復せず、入居した時の子供は就職や結婚でニュータウンを去っていき、親世代のみが住み残る高齢化現象が押し寄せています。これではニュータウンではなくオールドタウンではないかと揶揄される状況になりつつあります。当初はハード面で整備されていたサブセンターは機能不全に陥っているのが現状で、歳をとっていく世代の住民にとっては決して明るい未来とはいえない状況であります。ところがよく考えてみますと、数年前には勤め人としての現役生活によりベッドタウンとしか考えられなかった「まちづくり」が、定年退職により昼夜定住が可能となる「ひとづくり」の絶好の機会になっていることに気づくところとなりました。

２）まちなみを守る
さて、私たちが生活し住まいする西竹の里タウンハウスは 1983 年に京都市住宅供給公社が、洛西ニュータウンでは最後の 8 番目として開発分譲した住宅団地です。今でも古い住民は「はちき」とか「らくはち」と称しています。そこでのコンセプトは「土地は所有するものから利用するものへ」で、公共事業として開発してきた住宅団地の総決算ともいえる夢のある平地型集合住宅でありました。つまり、現代の長屋ともいえる甍を連ねたコミュニティの創造にあり、6 つに分かれたクラスター（コモンスペースを中央に配置した約 20 戸単位の住区）は京町家での隣組のような役割を果たし、コモンスペースを利用しての焼き肉パーティなどが行われることがありました。また、タウンハウ
スとしての夏祭りや小学校区単位の地域運動会には、コミュニティとしての意気込みを感じることができました。さらにハード面においても、入居開始直後に管理組合を創設し、建築協定によって良好な住環境の維持を心がけてまいりました。

３）管理組合のリーダーシップ
ところが、いろいろと居住のためのルールを定めたことが、そのことへの異論によって住民相互の軋轢を生むこととなりました。たとえば、駐車場利用についての規程の1/5

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解釈の齟齬によって利害が対立することなどは、その典型ともいえる出来事で、まさに利用についての喧々諤々の論争となりました。されど、このような議論の経過が自由闊達に物の言える環境を創り出し、各人が当事者であるという意識の高揚を生み出したのであります。そして、管理組合役員輪番制も一回りを過ぎた建築後 15 年ぐらいから深まった区分所有者に任されている専有部分及び専用使用部分の管理についての制限をどのように考えるのかの検討などは、「住まいのまちなみ」そのものについての議論となりました。たとえば、外壁や棟別共用部分である屋根の劣化に対する取り組みをどのように考えるかなどであります。個人に課せられた費用負担との絡みにより外壁塗り替えを控える組合員が存在したり、雨漏りなどの危険性もあってすぐにでも屋根補修を行わなければならない状況の住宅があったりで、管理組合がリーダーシップを取らなければならない状態が迫ってきたのであります。

４）まちに対する意識の変化
ここに中長期修繕計画の必要性とその計画をルールにのっとって一斉施工しなければならない認識が高まり、2002 年の臨時総会により「管理規約の改定」「修繕積立金の増額」「中長期修繕計画」の３案は可決されるところとなりました。また、その計画を担う中長期修繕委員会も正式発足し、住民の住民による住民のための「住まいまちづくり」が開始されたのであります。2003 年のカラーベストから屋根瓦への一斉葺き替えや、2007 年の外壁一斉塗り替えは、景観維持こそが住民全員の財産であることが確認された大規模修繕でありました。このように各人それぞれの利便性や利害関係よりも住宅団地としての良好な住環境を優先する取り組みは、分譲当初のタウンハウスのコンセプトそのものといえるものかもしれません。つまり、私たちのタウンハウスは約 30 年の年月を経て、「土地は所有するものから利用するものへ」と回帰してきたわけであります。
このように組合員が環境維持に努めたコモンスペースは、付近住民の方々の散歩のコースともなっていると聞いておりますし、顔見知りの方々との語らいの場ともなっているとのことであります。

５）「まちづくり」から「ひとづくり」へ
このような誰でもが出入りできる平地型集合住宅における「まちづくり」への取り組みが評価されて、第４回まちなみコンクール国土交通大臣賞の栄誉を賜ったのでありますが、前述したようにこれからは「まちづくり」とともにそれを担う「ひとづくり」を進めなくてはならないとの認識に至っております。まずは、住民としての組合員各自が加齢とともに生活様式も変わってきて、実際に生活している住居のリフォームの必要性が生じてきているという緊急の課題があります。本当の「土地は所有するものから利用するものへ」とのコンセプトを重要視するならば、現在の住民にとって住みやすい住居に2/5

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対する考えも確立しておかなくてはなりません。つまり、現在の住環境を維持するにはそれなりの手を加えてこそ守られるものと考えますし、管理組合として全体共用部分の維持管理は当然のことでありますが、個人負担でのどのあたりまでの手の加え方が住民全体の利益に反しない限り可能であるかを、管理組合はその指針を組合員に提示しておかなくてはなりません。すべて管理組合が請け負うのではなく、各住戸の専用部分での内装にかかわることやリフォームは各人の責任と負担において維持してもらわなくてはなりませんし、コモンスペースなどの共同利用部分は住民相互の助け合いが必要とされています。さらに各棟における共用部分についても今回の屋根や外壁のように管理組合のリーダーシップに基づいた修繕補修が必要であります。さらに集会所や道路・樹木植栽といった組合として管理しなければならない全体共用部分も、その源泉は各組合員の当事者としての責任と負担にあります。
以上のようなハード面とともにソフト面においての取り組みも重要であります。いつまでも顔見知りがいる住み慣れたまちに住み続けたいという住民の願いも少なくはありませんし、この願望は基本的な人権として誰にも奪われるものでもありません。また、
この希望をかなえることはタウンハウスの住民同士で完結するものでもなく、行政をはじめ地域の社会福祉協議会や NPO などの市民団体との連携が不可欠なところと考えられます。しかしながら、まずは隣組ともいえるコモンスペースをはさむクラスター内での人間関係の豊かさが必要になってくるものと考えます。いろいろな方がおられて様々な考えをお持ちであることを認め合う社会的包摂とでもいう関係が必要であると考えます。少なくとも、一面的な思い込みから「あの人は変わっている」と称しての排除は許されないものと考える次第であります。これからの管理組合はただ単に「モノ」「カネ」といったハードを管理するにとどまらず、自治会活動を支援することによっての人と人とのつながりのコミュニティづくりの問題も視野に入れておかなくてはならないと考えるのであります。

６）「住まいのガイドブック」の作成
以上のようなことの指針ともいえる「住まいのガイドブック」を作成し、それをもとにハード面ばかりでなくソフト面についても組合員相互で大いに議論しようと、管理組合の専門委員会として「今後の管理組合のあり方についての検討委員会」を立ち上げ、従前の中長期修繕委員会と両輪となって、「まちづくり」及び「ひとづくり」に取り組もうと考えているところであります。そのためにはこの「住まいのガイドブック」は、従来の集合住宅に見られる入居に際してのルールブックにとどまらず、連棟式ツー・バイ・フォー住宅のハード面での耐久性や耐力壁の綿密な調査、まちづくりに関してのアンケート調査やその結果の専門家による分析、聞き取り調査やリフォーム相談会において3/5

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明らかになってきた事実、さらに「まちづくり」や「ひとづくり」における精通者の意
見及び講演会などと、三年間近く温めてきたものの集大成を組合員のみならず全国に情報発信するものであります。今回の国土交通大臣賞受賞による助成金はこれらのための費用に充てさせていただいたのでありますが、この投資が本当の成果となるためには今後の住民の意気込みにかかってくるものと承知しています。そのためにはこの「住まいのガイドブック」が、専門家と住民による作成委員会としての協働による、いわば手作りに近いものであることが今後に役立つものと確信いたしております。これからはこの「住まいガイドブック」を研修するのではなく、この「住まいガイドブック」で研究し情報発信していく外延的な取り組みらよって、「まちづくり」及び「ひとづくり」の先進事例として注目されるように頑張りたいと考えています。

「住まいのガイドブック」「住まいのガイドブック」（ダイジェスト版）

７）調査検討経費の使途
・「住まいのガイドブック」印刷経費
・ダイジェスト版リーフレット印刷経費
・ツー・バイ・フォー住宅耐久性計算及び耐力壁図面作製費用
・調査分析、監修及びコンテンツ制作費用
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近い将来取り組まなければならない課題
良好な住環境を目指す「まちづくり」は「ひとづくり」でもあります。当たり前の話ですが、住まいは人のためにあります。いくらハード面で立派な「まちづくり」を達成しても、人が住まいするには耐えられないような「まちづくり」や、生活のにおいのしない「まちづくり」は展示のためのテーマパークでしかありません。また、各人の複雑多様化した利便や欲求を満たすには誰かの我慢していることも見逃せない事実です。たとえば、自分だけが良好な眺望を満喫するための高い建物を欲望すれば、誰かがその建物のために良好な眺望を犠牲にしなければなりません。このように個人の欲望と地域全体の快適性及び利便性は必ずしも一致するものではなく、大概は不都合な対立関係に陥るのが一般的であると考えられます。そこでこの対立する考えの者同士が十分お互いの論拠を説明し、どこかで全体の利益のため歩み寄りをしなければなりません。つまり、ルールに反しないことは何をやってもよいということではないと考えられます。人が住まいするところで良好な住環境を維持するには、ルールを守ることは最低限のことで、それ以上の人間関係の豊富さが必要と考えられるのです。
これからのタウンハウスは人にやさしい「まちづくり」や思いやりの「ひとづくり」を心がけなければなりません。隣は何をしている人か知らないが、おとなしい人でこちらの主張を認めてくれる、もしくは何も言わない人が良いという考えがあります。しかしながら、私たちのタウンハウスは隣同士で話し合いができる関係、留守にするときは声をかけられるような関係を目指したいと思います。
「住まいのガイドブック」完成により、管理規約によるルールが豊富化されたと考えます。というのは、これらのルールは絶対不可侵であるというのではなく、話し合うことにより利害の統合が可能になったためであります。ルールは緊急避難的に最善から次善の選択をできますし、状況に応じて決定されなくてはなりません。だから何でもかんでも裁量によってルールを骨抜きにしてしまおうというものではありません。身体的にハンディキャップをお持ちの方々や、社会的に弱者と考えられる人々に対しての思いやりの気持ちで、人にやさしいタウンハウスを考えようとするものです。その中でも管理組合は中心的な役割を担わなければなりません。また、今生じている状況に素早く意思決定しなくてはなりません。そのことを考慮して、管理組合の専門委員会としてハード面を担うに従来の「中長期修繕委員会」とともに、ソフト面での将来構想を考える「今後の管理組合のあり方についての検討委員会」を立ち上げました。今後はこの国土交通大臣賞受賞をきっかけに作成した「住まいのガイドブック」をもとに、ハード面における従前の管理規約などのルールとの整合性とともに、ソフト面における取り組みも展開していき、近い将来には必ずご報告ができるものと確信している次第であります。
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