特集 人口減少時代に住宅地をどう備えるか
座談会

これからの住宅地の課題を探る『家とまちなみ』編集委員会
横浜市立大学大学院 都市社会文化研究科 教授㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役㈱ミサワホーム総合研究所
フューチャーセンター 主幹研究員

成城大学 社会イノベーション学部
心理社会学科 准教授

中西正彦
大谷宗之

まちづくり鹿嶋㈱ タウンマネージャー

温井達也
山本理奈

済藤哲仁

少子高齢化のトレンドが続く日本
中西時代とともに社会は変化していきますが、日本にどのように考え、また取り組んでいくべきなのかを議論したいと思います。

おいては少子高齢化やライフスタイルの変化が起きてい大谷 日本は少子高齢化問題の真っ只中で、もちろんそます（図1）。また、自動運転など最新技術の開発も進んでれに対するさまざまな取り組みは必要です。その一方で、います。そうしたことに伴い、日本の住宅地も今後さま

次に本当に問題になることは何なのか、複眼的な視点をざまな影響を受けていくだろうと思われます。

もって取り組んでいく必要があるのではないかと考えてそこでこの座談会では、住宅地をめぐる今日的な状況います。30 年後の日本の都市やまちが、果たしてどのよあるいは今後起こると思われる課題を挙げて、私たちはうな社会的な背景をもって成立しているのか、その姿を・2050年に日本の人口は約1億人まで減少する見込み。
・今後、生産年齢人口比率の減少が加速。

図1 将来人口の予測（出典…経済産業省「2050年までの経済社会の構造変化と政策課題について」平成30年９月）

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・単身世帯は2040年に39.3%まで拡大し、最大の世帯類型に。

図2 単身世帯比率と単身世帯数の推移（出典…経済産業省「2050年までの経済社会の構造変化と政策課題について」平成30年９月）

イメージすることが大事ですよね。

も制度設計の基準となる標準世帯（夫婦＋子供 2 人）は、大都市圏と地方、中心市街地と郊外や農村、まち1 割を切っているのが現状です。これとは逆に、単独世の状況は各々違いますがルールは同じなので、地区計画帯は一貫して増加していて（図2）、とくに高齢者の一人暮にしても機能不全を起こしています。資金のあるまちはらしが増えている点に、現在の特徴があります。そのた開発が進みますが、多くの中心市街地でも事業困難です。

め、いろいろなところで既存の制度に軋みが出ています

賃料がとれない地方でも建設コストは都心部とそれほどし、マイホーム主義のライフスタイルが立ちいかなく変わりません。

なっているのが、いまの状況ではないかと思います。

済藤

そのような状況ですから、たとえば自治体の裁量で税中西

そのような状況の中で、どのように住み継いでい金をうまく使うとか、自分たちが望むようなまちの将来き、まちなみを維持していくのかということになると思像に自ら出資してつくっていくことができないかと考えうのですが、財団事業の住宅地で行われた調査レポートていかなければいけない時代なのかなと思います。そうをみますと、空き地や空き家は少ないけれども単独世帯した動きが活発になれば、住宅地もどんどん変わっていが増えていて、高齢化が進み、世帯人数が減っているそけるのではないでしょうか。

うです（図3）。でも、きちんと管理されている。これを「意温井

私は筑波大発のベンチャー企業として、住宅地で外と問題はないね」と捉えるのか、「10 年後が心配だ」

さまざまな取り組みをしているのですが、住むというと捉えるのかで大分違いますよね。

ファーストプレイスから働く場であるセカンドプレイス

山本へ視野を広げていくと、可能性が増えていくだろうとビーブームの世代ですが、30 年後には、第二次ベビーブー思っています。昔と違って、今はテレビ会議をしたり、ムの世代も後期高齢者となりますので、高齢化問題は世在宅で仕事をする人もいます。実際に私が関わっている代を超えて、今後 50 年くらいのスパンで対応を考えた方

住宅地では、テレビ会議で維持管理のノウハウを提供しが良いのではないかと思います。てくれればいいと言われるようにもなってきました。

中西そういったところにきちんとフォーカスしていくことで、新たな価値の発信へとつながる気がしています。

現在、高齢化の中心となっているのは第一次ベ

まずはそうした目に見えている高齢化問題への対応があり、一方で、若い世代の住まいに対する環境整備が必要ではないだろうかという気はしています。

山本 日本の世帯構造の変化を見ますと、1970 年代後半

私が関わっている金沢シーサイドタウン（写真1）も高齢以降、核家族の割合は一貫して減少しています。なかで化が進んでいて、地域の人たちは不安を抱えつつ、そこ

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Q1 世帯主の年齢

Q2 家族構成【入居時】60歳以上 84.2%

子供と同居 72.0%【現在】

夫婦のみ 52.4%

Q10 今後の課題
自由記入
546件／ 750件
（回答率 72.8％）

空家8.1%

高齢化48.5%
利便性14.5%

目視調査の結果
空家 97件／ 4,053件（2.4％）
空地 12件／ 4,053件（0.3％）
合計 109件／ 4,053件（2.7％）※全国の戸建持家の空家率 10.5％■対象住宅地の都道府県別空家・空地率（出典：総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査結果」）

・住宅生産振興財団が手掛けてきた住宅地のうち、供給から25年以上経過し、供給戸数が50戸以上の23都道県、36住宅地、4,053戸を対象に実態調査を行った。
・調査は、平成29年から30年に、現地の実査および全戸へのアンケート調査により行った（アンケートの回収は、750件／ 4,053件（回収率18.5％））。
図3 財団事業の既存住宅地の実態調査（一部抜粋）

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人口減少時代に住宅地をどう備えるか

写真1 金沢シーサイドタウン（横浜市金沢区）でのエリアマネジメント協議会の取り組み（写真は地域拠点並木ラボで開催された親子向けアートワークショップの様子）。

に対して努力しておられる人もいます。でも、若い世代です。つまり、耐用年数を過ぎると建物の価値がゼロ円の住まいに対しても考えましょうと言っても、地域の人になってしまうという、日本の評価基準のあり方が、やたちの反応はそれほどよくありません。

はり問題なのではないかと思います。

それをリアルな問題として捉えられるようになるため

大谷

国交省は、住宅の機能を 100 年以上持続させる指にも、たとえば空間的な質と経済的な富の再配分がきち針を打ち出し、それに住宅業界は応えて、少なくともんとできれば状況が違ってくると思いますし、それを支100 年はハードウエアとしての寿命は持ち得ています。

援する活動あるいは制度も必要だろうと思います。

ただ、場当たり的にリフォームをされると、住宅のスペッ

温井若い人たちは苦しんでいるのかなと思いますね。

銀行のローンのためには土地を担保に入れないといけなクが変わってしまい、本来の機能を損なってしまっているケースもあるのではないかという気はしています。

いので土地を取得するというジレンマもあるでしょうし、また極端な例で言えば、伝統的建造物群保存地区の建終身雇用も崩れている。豊かな暮らしで英気を養い、新物はほとんどが償却期間を超過しているので不動産価値たに仕事をしたり家族を養ったりコミュニティを育んではゼロ円なのですが、そのまちが持っている魅力を存続いくという本来の趣旨に戻れば、戦後の価値観が変わっしているという意味では、お金に替えられない価値があていく中で、そこの施策は変わっていないとも言えます。

るわけです。そういう目に見えない価値を、どうこれか若い方にも高齢者にも両方に使える施策・制度みたいなら掘り起こしていくかというのは、既存の住宅地についものが求められているのかなと思います。ても言えることではないでしょうか。それは、これから子育てをして住宅を持とうか考える方々に新しい価値を住宅の評価基準の問題
山本

新たな価値の発信とも関わってきますが、建物のどう持っていただくかというところにもつながってくるのかなと思います。

住み継ぎを考えてみますと、減価償却とは違う形の、住財団住宅業界では「スムストック」という仕組みで既宅に対する評価基準をつくる必要があるのではないかと存住宅の価値を適切に評価する仕組みはあります（図4）。

思います。減価償却の耐用年数はモルタル塗りが 20 年、

温井

木造または合成樹脂造が 22 年、鉄筋コンクリートが 47 年

ちよりは不動産価値があるという話を聞いたことがあり管理組合組織があるまちのほうが、組織がないま家とまちなみ 81〈2020.5〉

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感があるかと思います。
住み替えを前提にした住宅流通を考えたときに、自分たちのライフステージに合わなくなった住宅から、たとえばシニア向け住宅やマンションに住み替えるニーズはあるかと思います。そのときに、女性が抵抗なく住み替えができ、住み替えた先で同じ地縁が保てるかどうかというマネジメントが、これからのまちづくりに必要なのかもしれません。
たとえば半径 500m の徒歩圏内に子育て住宅、シニア住宅、若い単身者用の住宅などさまざまなライフステージの住宅がミックスされて存在するまちづくりが、これからの一つの理想になってくるのかなと思います。
温井 ミックス開発のノウハウも奥が深いですよね。今私が関わっている古い団地では、80 歳の自治会長さんが、シャッター街になった団地の商店街をリーシングの力で図4 「スムストック（SumStock）」の仕組み（ホームページより）戻そうとされています。
私自身も、財団事業のウェルネスシティつくば桜にて自社で 1 戸買わせていただいて、時期が来たらその 1 階をます。住宅単体のこととともに、まち全体の価値を底上カフェにしたいなと考えています（写真2）。自分がやりたげすることを一緒に考えることで、新しい価値へとつないなと思っても住民の方々にとってみたらまだ時期早々がっていくのではないでしょうか。

であったり、住まいの近くのカフェの利用を避ける人もたとえば地震があったときに、電柱のほうがよいおられます。そのあたりはノウハウが必要になりますののか、電線地中化がよいのか。新耐震に適合させるリノで、財団プロジェクトで機会があれば実践的な研究がでベーションでもそうです。住まい手が新しい価値を考えきたらとも思っています。てどうつくっていきたいのか。そんなときに、客観的な済藤 ミックス開発は、試行錯誤されていますが状況に情報を教えることができればいいですよね。

合わせて機能を変えられるようにルールも準備していか済藤

温井

価値の継承が、世襲から地縁という形に広がってきたというのが、一つの大きなターニングポイントなのかなと思います。

なければいけないと思います。
周囲に気を使いつつも、新たな機能をそこに入れてみたらハレーションが起こるかもしれません。きちんと考えた上で進める必要があるのでしょう。

そとの組織を巻き込んだまちづくり

１階に食堂のようなテナントを入れる試みがコミュニ

中西 30 年 40 年住んでいると、そこに新たな地縁みたいティ形成で見られますが、たとえばサ高住と機能連携さなものが育っているとも感じられます。今まで血縁で管せることも考えられますし、つまり機能のつながりをも理していた濃密な管理はもはやできなくて、地縁でできたせてまちとしてきちんとパッケージさせることで、反ることは自ずと限られてきます。そこにビジネスとして対の人も納得してくれる使い方になると思うんです。

第三者的なサービスをどう絡めていくかが大事ではないでしょうか。

お金を考えると、100 坪より60 坪の住宅地をみなさん購入します。それが売れるからと供給側もつくります。

今のニュータウンは、同じライフステージの方々

一方、建築視点でみれば、若い人たちはシェアを当たりが住み続けていますから、ある意味でコミュニティが定前のようにやる時代なので、100 坪の中に複数の棟を建着していくわけですけれども、特に女性は地縁を大事にてたり、コーポラティブ手法も考えられます。そういうして暮らすがゆえに、新しいところに移ることへの抵抗ことが、まだ多くの人たちには理解してもらえていない

大谷18

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人口減少時代に住宅地をどう備えるか

写真2 毎年、「健康夏まつり会場のメインステージ」になっているプレイスメイキング研究所のテラス＋センター公園というか、届いていない。事例を見せるのがよいと思います。

たくてもそこで止まってしまう。
昔は、行政が自ら事例をつくる時代でしたが、今はそ地域内なら住み替えてもいいというニーズは確実れが財政的にもできなくなってしまった。事例を示すとに存在しますし、家を貸して、自分たちは近くの高齢者いったときに、誰がその事例を生み出せるのかを考えな住宅に移るというアイデアを持っている方もおられます。

いといけませんね。

そういう住み替えのマネジメントを仕組みとしてできる済藤といいと思います。

なストックになれば、国のお金もそこに入れられます。

中西

個人の資産である戸建て住宅が、もし社会住宅的また、住宅地に住宅以外のものを埋め込もうとすると、たとえば放棄したい空き家を国が集めて、民間へ払い下確かにそれに対しての抵抗もあります。状況や住民意識げてもらい新たな機能として活用される仕組みができれの変化をさらに待つのもありですが、あえて埋め込みをば、少し状況も変わってくる気がします。

進めることも時には必要ですね。やってみれば意外に大大谷丈夫だったりもしますので。

ハウスメーカーが持っています。そこで何かこれからのいかにそとのプレイヤーに広げて、第三者的な組織を巻き込めるかがポイントな気がしています。

住宅の新築数の減少に対する危機感はそれぞれのヒントになるものがないだろうかと考えてみますと、異業種の方々のプロジェクトに対する提案力や総合的なデザイン力に驚かされることが多々あります。ですから、異業種の発想や知恵からヒントを探る
済藤

待っていても何も変わらず、自分たちでマネジメ異業種の方々の手法や発想について、一度私たちが学んでみるのもよさそうですよね。

ントの事業を考えて、利用できる補助金等に応募して経

温井 じつは住宅地の管理組合の方々も建築関係以外の済的にも成立させながら、まちづくりにつなげていくし人が役員をされていることが結構あって、皆さん一生懸かないと思うんです。

命取り組まれています。そこで見せていただく引き継ぎ中西 そこに社会的な制度や仕組みが影響しているのに、のノウハウや資料づくりのノウハウは、それぞれの分野それが見えにくいのも問題ですよね。地域内の住み替えの仕事で培ったアイデアを積極的に活用されていますのも実際にやろうと思うとそれなりに費用がかかる。やりで、確かにヒントがありそうですね。

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写真3 農地（果樹園・菜園）、住宅地、景観緑地を組み合わせた「春風台」

中西

巨大なモールを郊外につくる企業も、じつは戦略

済藤

空き家を管理組合で買い取ることができたら持続を変えてきていますよね。都心部に小さな店舗を埋め込性としていいのでしょうけれど、そのお金を生み出せるむように増やしてきたりしています。それは、郊外の大かというと、大変です。持続性を考えると土地も大きな規模モールだけで済む時代ではなくなったからで、そのほうが活用メリットは高くて、土地をいかにまとまった地域にどう関わっていくかということを考えておられる。

状態で使えるかを考えたほうが、たとえばそこで農的活それを敵対視して除外してしまうのではなく、そこで学用もできたり、さまざまなことに使えますよね（写真3）。

び、活用できるものはまちなみづくりにも活用していくこ

山本 若い世代にどのように受け継ぐかを考えたときに、とも必要なのではないかなと思います。もし住宅地に小分割しないでどうやって住めるのか、その仕組みを真面さな店舗が入ったら、みんなが win-win な関係になれる

目に考えないといけないときに来ていますよね。

かもしれないわけです。そういうことをリアルに考えていってもいいと思います。
今までは、「住宅地は住宅だけだ」と分け過ぎであったように思います。その壁をどのように壊していき、新しい価値や事業論へつなげていくかですね。

たとえば、まちなみバンキングのような仕組みをつくって、借りたい人と貸したい人、買いたい人と売りたい人を結びつけられないか。そんな話を自治会の人たちとしたことがあります。
固定資産税や相続税のことを考えると細分化に向かっていってしまいますが、そこを具体的な事例を示しなが現場と研究の両輪が一体となってルールや制度への提言を
温井

今私は、一部定借、一部分譲などの組み替えがでら考えていくことが必要になってくるのではないかと思いました。
中西

地区計画や建築協定が短期的な目でみると、二世きるといったやり方にこだわっているのですが、50 年先帯住宅を建てることを止めてしまっている面があります。にどうなるのかわからないので、ステークホルダーが変

ただ、二世帯住宅をつくったからといって子どもたちがわっても住み継がれるまちになっていくように、次の世戻ってくるかというと、それは単なる期待に過ぎないの代がそこで想像できる余地を最初に入れておくことが大ではないかとも言えますし、分割せずに利用をどうつな事ではないかと思っています。

げていくかという方向に考えられないだろうかという思20

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特集

いはあります。
個別のツールや個別の手法だけでは解決しなくて、地区計画を補う住み替えのシステムとセットで地域が運営されていく仕組みがあれば、つまり全体をどうマネジメントするかというところに帰着すると思います。
済藤

民間レベルでどうしたらその土地を持続的に活用

人口減少時代に住宅地をどう備えるか中西正彦（なかにし・まさひこ）

横浜市立大学大学院都市社会文化研究科教授。1970年横浜市生まれ。2000年東京工業大学大学院博士課程修了。博士（工学）。
専門は都市計画、土地利用コントロール制
度だが、近年は住宅地活性化等の実践にも関わる。

していけるのか、土地活用について政策としても変えていかなければいけないのかどうか。そういったことも考えていかなければいけないと思っています。
温井

実際の現場ではまだまだやれることはあって、お互いにお金を介在しないところから始めるというのも一つの手なのかなと最近は思っています。
私としては、まちなみネットワークなどみんなの英知を横断的に集めていき、その情報を発信させていただけ

大谷宗之（おおたに・のりゆき）

1962年生まれ。神奈川県出身。明治大学工学部建築学科卒業。84年ミサワホーム株式会社入社。財団まちなみ事業「リファージュ高坂」の設計幹事として、まちなみコーディネートを行う。まちなみ大学第1期生。一級建築士、土地区画整理士

たらと思っています。住民の方々は実践者としてたくさんの課題を乗り越えてきていらっしゃるので、法的にはまだまだな部分でも苦労して乗り越えてこられている。
ただ、これからは、どうにかその場を乗り越えるだけではなく、しっかりとした提言をしていくことが、制度・政策に対する問題提起にもなっていくのではないでしょうか。
山本 実際の現場の問題と制度設計に係る研究者の目線、両方がクロスすることが重要だと思いますし、『家とまちなみ』は、その場になるのではないかと思っています。
実際の現場を取り上げた特集を見た研究者が、それを支済藤哲仁（さいとう・てつじ）

合同会社住まい・まちづくりデザインワー
クス共同代表とまちづくり鹿嶋㈱タウンマネージャー兼務。1970年東京都生まれ。
1995年早稲田大学大学院修士課程修了。
現代計画研究所で宇部中央町地区中心市街地、長崎水の浦地区斜面密集住宅地、つくば中根・金田台地区郊外住宅地のまちづくりに関わり、現在は鹿嶋へ移住してまちづくりに取り組む。

援していくためにどう制度設計をしていけばいいのかをリプライしていくと、まちなみづくりの議論がより活発になってくるように思いますね。
済藤

これまでの住宅地も検証しつつ、最先端情報も提供したい。
『家とまちなみ』が住宅地雑誌の教本になってもらえたらいいですね。
中西

今日の議論で挙がった皆さんのお話の根底にあるのは、短期的な話でも個別の話でもなくて、制度・政策・社会システムに対してのアプローチを忘れないようにしながら、いかに長期的かつ視野を広げた中で住宅地の運営を考えていくかということなのかなと思います。そのときにやり方として、ハレーションをあえて起こすこともありますし、全国各地で取り組まれている住宅地マネジメントのさまざまなアイデアを一つひとつ丁寧に取り温井達也（ぬくい・たつや）㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役。
1973年兵庫県生まれ。筑波大学芸術学修士課程環境デザイン修了（デザイン学修士）。同大学人間総合科学研究科博士建築デザイン（単位取得：期間満了退学）。
（株）
プレイスメイキング研究所代表取締役。日
本型HOA 推進協議会事務局長。戸建住宅地における住民主体の維持管理について、研究と実務の両面から取り組んでいる。著書に『戸建住宅地管理論－自律共生型社会による－』（結エディット）などがある。

山本理奈（やまもと・りな）

成城大学社会イノベーション学部准教授。
東京大学大学院総合文化研究科国際社会科学専攻博士課程単位取得退学。博士（学術）。専門は現代社会論。主著に、『マイホー
ム神話の生成と臨界――住宅社会学の試み』（都市住宅学会賞）など。

上げてみたり、異業種の方々の取り組みから学んでみるというアプローチがあることが議論を通じて見えてきたと思います。

（令和 2 年 1 月 8 日収録）

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