情報提供用資料

2024年7月22日

REIT MONTHLY REPORT
リート市場の見通し

米国リート市場利下げが視野に入り、業績や利回りへの期待から底堅い展開に
米国リートの分配金利回りとイールドスプレッドの推移

米国リート指数の推移(FTSE NAREIT All Equity REITs TR指数)(期間 2022年6月30日～2024年6月28日、日次)(期間 2023年6月30日～2024年6月28日、日次)（％）(ポイント)
25,0002.0

6月の月間騰落率 +2.2％

24,000（％）
イールドスプレッド(実績分配金利回り-10年国債利回り、左軸）
米国リート実績分配金利回り（過去12ヵ月間の実績、右軸）
米国10年国債利回り（右軸）

61.5

51.0

40.5

30.0

2

23,00022,00021,00020,00019,00018,000
23/6

23/8

23/10

23/12

24/2

24/4

(年/月)

（出所) Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

6月の市況-0.522/6

122/1223/623/12(（年/月）（出所) Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

今後の見通し上旬は、5月のISM製造業景況感指数が改善を見込底堅い展開が予想される。大統領選挙を巡る不透明

んでいた事前予想とは逆に悪化した一方、5月の雇用統感や、景気の減速を示す経済指標が増えていることから、計では非農業部門就業者数が事前予想を上回る増加を

景気減速に対する警戒感などにより米国リート市場の変示したものの、失業率は前月から上昇するなど、経済指動性が高まる局面も想定される。一方、年内にFRBは利標がまちまちの内容となったことから、方向感に欠ける下げに踏み切るとの観測から長期金利は概ね低下基調展開となった。

で推移すると予想しており、景気減速による不動産価格中旬以降は、5月の消費者物価指数（CPI）は事前予想下落に対する懸念緩和に繋がると考えられる。また、主を下回り、上昇率が前月から鈍化したことを受けて年内

要リートの4-6月期決算では、賃料収入等によるキャッの利下げ期待が再度高まり、長期金利が低下したことかシュフローの増加が続く見通しであることに加え、今後ら、利払い負担が懸念されていたオフィスセクターを中は金利低下による利払い負担の軽減も見込まれること心に上昇した。

から、業績への期待も支援材料となろう。加えて、足元で月末にかけては、米連邦準備制度理事会（FRB）高官

はリートの分配金利回りは長期金利を下回っており、が利下げを急がない姿勢を示したことが嫌気され、下落イールドスプレッドはマイナスだが、今後は長期金利の低する場面もあったものの、FRBが重視する物価指標と下と業績拡大に伴う分配金の増額を背景にイールドスプされている5月の個人消費支出（PCE）価格指数の伸びレッドが改善する展開も想定されることから、利回り面が鈍化したことなどが支えとなり、リート指数は続伸しでの魅力が回復し、投資家からの資金流入が期待できる。

た。

※米国リートの利回りはブルームバーグREIT指数の実績分配金利回りです。
※イールドスプレッドは複数の金融資産の利回り差を示し、各々の投資魅力を比較する際に有効な指標です。

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1

アジアリート市場
シンガポールは業績回復期待を背景に底堅い展開、香港は不動産市場の低迷が重石にシンガポールリート指数の推移

香港リート指数の推移(FTSE Straits Times Real Estate Investment Trusts Index)(Hang Seng REIT Index)(期間 2023年6月30日～2024年6月28日、日次)(期間 2023年6月30日～2024年6月28日、日次)(ポイント)(ポイント)

800

4,500

6月の月間騰落率 -5.4％

6月の月間騰落率 -1.8％
4,000

750

3,500
700

3,000
650

2,500

600
23/6

23/8

23/10

23/12

24/2

24/4

(年/月)

2,000
23/6

（出所) Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

6月の市況

23/8

23/10

23/12

24/2

24/4

(年/月)

（出所) Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

今後の見通しシンガポールでは、月初は、商業施設やオフィスビルにシンガポールリートは、底堅い展開が予想される。金投資する大手リートが保有物件の売却代金を負債削減

利の高止まりによる利払い負担の増加等を背景に、に充てると発表したことなどが好材料視され上昇した。

2024年業績見通しの下振れ懸念から上値が抑えられしかしその後は、4月の小売売上高が前年比でマイナスる場面が想定される一方、米国での利下げ期待を背景に転じたことなどから、景気の先行き不透明感が強まっに、米金利に連れて長期金利は低下基調を辿ると予想したほか、長期金利の上昇が嫌気され反落した。中旬以降ている。利払い負担の軽減に加え、良好な事業環境を背は、長期金利が低下したことから、上昇する場面もあっ

景に主力の産業施設を中心に賃料の上昇が続くと見込たものの、5月の消費者物価指数（CPI）の伸び率が前年まれることから、2025年以降は業績モメンタムが加速比で3ヵ月ぶりの高い伸びとなったことなどを受けて、するとの期待が相場を下支えする要因になると考えらインフレへの警戒から弱含む展開となった。

れる。

香港では、月初は、金融政策との連動性が高い米国の香港では、米中対立や中国景気の減速等を背景に、香金利低下を受けて上昇して始まった。中旬は、中国の5港商業用不動産市場の低迷が続くと見込まれることか月の70都市新築住宅価格が68都市で下落したことをら、当面は不安定な展開が予想される。ただ、バリュエー受けて、中国不動産市場の低迷が懸念された一方、中国ション面では、年初以降の相場下落でリート価格は概ね当局の政策への期待が高まったことなどから、もみ合う悪材料を織り込んだ水準にあると見ている。また、米金動きとなった。下旬に入ると、中国の景気への懸念や人融政策が緩和に転じれば金利低下により不動産価値の民元安に伴う中国からの資金流出に対する警戒感から、下落懸念は和らぐと想定しており、香港リートを巡る投中国本土の物件に投資しているリートを中心に下落した。

資環境は回復に向かうと期待される。

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2

Jリート市場
金融政策の不透明感が短期的に上値を抑えるも、中長期的には底堅い推移を予想

Jリート指数の推移

国内株式とJリートの比較(東証REIT指数)（東証REIT指数/東証株価指数）(期間 2023年6月30日～2024年6月28日、日次)(期間 2004年7月9日～2024年7月5日、週次)（ポイント）

1.8
←

1,950

株が割
安

1,900

1.6
1.4

1,850

1.2

1,800

リ 1.0ー
トが 0.8
割
安
0.6

1,750

→

1,700

6月の月間騰落率 －1.0％

1,650
23/6

0.4
04/7
23/8

23/10

23/12

24/2

24/4

07/7

10/7

13/7

16/719/722/7

（年/月）

（年/月）

（出所) Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成（出所) Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

6月の市況

今後の見通し6月の日銀金融政策決定会合で金融政策の修正が行短期的には日銀の金融政策に対する思惑や金利上昇われるとの観測が高まり、中旬にかけて下落した。会合

懸念から上値が抑えられる場面が想定されるものの、中では長期国債買い入れの減額方針が公表されたものの、長期的には底堅い推移を予想する。国内株式と比較して、具体的な減額計画は7月に予定する次回会合に持ち越Jリートに割安感が見られるものの、足元で長期金利がしとなったことから、一時的にJリートが持ち直す動きも上昇基調にあり、積極的に買いにくい環境が続いている。

見られた。しかしその後は、金利の先行き不透明感から金利上昇に関しては、Jリートは長期借入が多いため、短積極的な売買が手控えられたことや、月末にかけて長期期金利よりも長期金利の影響が大きいと考えられる。日金利が上昇したことなどから、上値の重い展開となった。

銀は長期国債の買い入れ減額方針について具体的な計各セクターで時価総額の大きい銘柄の値動きが弱かっ画を今月の金融政策決定会合で決定するとしている。今た。

後1-2年程度の計画が示される見通しであり、計画発表

セクター別の動きでは、金利上昇による外部成長鈍化

後は先行きの不透明感が和らぎ、長期金利の変動はあが連想されやすい物流セクターなどが下落した。一方、る程度落ち着くと見ている。長期金利の安定はJリート

物価上昇の環境下でも賃料が伸びている住宅セクターに好材料となると考える。などは上昇した。ただセクター間のパフォーマンス格差は小さかった。

一方Jリートの業績は、直近の決算発表などでも堅調に推移していることが確認できる。加えて直近発表された路線価も多くの地点で上昇しており、保有する不動産価値についても懸念は小さいと考える。これらのことか
ら、Jリートは中長期的には底堅く推移すると予想する。

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留意事項
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お客様にご負担いただく費用■お客様が購入時に直接的に負担する費用
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なお、実質的な運用管理費用（信託報酬）は目安であり、投資信託証券の実際の組入比率により変動します。
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