［巻頭言］

統計「敗戦」
を乗り越えて西村淸彦

政策研究大学院大学政策研究科教授・統計委員会委員長

日本の統計が経済の実態から乖離しているという疑念が各方面から指摘されてきた。残念ながらそれは真実である。日本政府は不都合な事実を直視せず、あたかもそのような事実はないかのように振る舞い、痛みを伴う抜本改
革を先送りしてきた。その結果が⚔半世紀を超える経済の停滞である。もはや統計「敗戦」を覆い隠すことはできない。
ここに至りようやく政府の統計改革も本格化した。統計整備の新たな⚕ヵ
年計画が2018年⚓月に決定され、統計委員会の機能強化などを盛り込んだ統
計 法 も 改 正 さ れ る。改 革 の 主 眼 は 国 の 経 済 状 況 を 具 現 す る 国 内 総 生 産（GDP）の精度向上だが、それにはコペルニクス的な発想の転換が必要である。各府省バラバラの現状を打破して統一的に基礎統計を再構築しなければならない。
国土交通省の統計についても抜本改革が必要である。国交省統計は「届け出」統計が主だが実態の正確な把握という観点から見直さなければならない。
例えば「建築着工統計」は、着工の届け出を基に作られた統計で基幹統計でもあるが、GDP にとって重要なのは工事費予定額ではなく、完工時の工事額だ。これは「補正調査」で実際に要した金額を調査していることになっていたが、実は調べ方に大きな問題があったのである。その他、増築、改築、改装など GDP に計上されるはずの需要をとりこぼしていた。これらは今後の改革の中で是正されていく。他方、土地統計についても、行政記録情報を活用する余地がある。登記情報を使ったり、地理情報システ（GIS）を使ったりすれば、国土の状況を的確に表す包括的な土地統計が作れるはずである。
難しい、大変だからと目をそらしてはいけない。すぐには実現できないこ
とも、将来を見据えて準備していかなければならない。
目次●2018年冬季号 No.107［巻頭言］統計｢敗戦｣を乗り越えて西村淸彦

［座談会］空き家・空き地問題について

1

浅見泰司・上田真一・山口敏彦・山崎福寿

2

内田浩史・宮川大介・植杉威一郎・小野有人・細野 薫

16［論文］担保価値と資金制約［論文］環境性能表示義務はマンションの環境性能を上げるか？

宮森 剛［海外論文紹介］供給制約が住宅価格に及ぼす影響
エディトリアルノート
センターだより

40

15
編集後記

40

鈴木雅智

36

26

座談会

空き家・空き地問題について＜出席者＞ 50音順

浅見泰司 東京大学大学院工学系研究科教授
上田真一 特定非営利活動法人空家・空地管理センター代表理事
山口敏彦 国土交通省大臣官房審議官（住宅局担当）
山崎福寿 日本大学経済学部教授
浅見（司会） 近年、空き家・空き地問題が深空き地も同様です。多少の空き地の存在は、刻になっています。住宅・土地統計調査によれ

特に密集市街地においては、延焼危険を下げた

ば、平成25（2013）年の全国の空き家率は13.5

り、日照・通風を高めたりするので、住環境に％で、その構成比は「賃貸用住宅」52.4％、「売

プラスになります。空き地をうまく連坦させれ却用」3.8％、「二次的住宅」5.0％、そして特にば、緑のネットワーク形成にも寄与するかもし問題になりそうな「その他の住宅」が38.8％でれません。また、土地利用改変のためにも、あす。また、野村総研が2015年に発表した予測でる程度の空き地は必要です。しかし、空き地がは、今後も空き家は増え続けて、2018年には多すぎると市街地の連続性を下げてしまい、さ

16.9％、2023年には21.0％、2033年には30.2％

まざまな問題が起きます。例えば、商店街などになると予想されています。この予測がどのくでは活気がなくなり、管理放棄されると雑草がらい現実になるのかわかりませんが、とにかく繁茂して荒廃した景観を作り出すことになり、空き家が増えるだろうことは間違いありません。 不法投棄の懸念もあります。
そもそも住宅の管理は所有者が行なうのが原

空き家・空き地は、このように近隣にマイナ則ですが、空き家の場合には難しい面があり、スの影響を与えるにもかかわらず、他人の土地

空き家をいかに適正に管理し、有効に活用してなので近隣が手を出せないという問題がありま

いくか、あるいは、放置されている空き家をいす。また、空き地の存在は、公共インフラ整備

かになくしていくかは喫緊の課題です。

の非効率性にもつながります。

円滑な住宅市場の回転のために、一定量の空き家は不可欠ですが、多すぎると適正に管理できない空き家が増えたりして、地域にマイナスの影響を与えます。また、倒壊の危険があった

空き家・空き地の現状と対策

り、不法投棄の場になったり、放火されたり、犯罪者の隠れ家になるといった、犯罪に関連す●日本の空き家は820万戸

る危険もあります。さらに、公共サービスの非

浅見 そこで最初に国土交通省の山口さんに、効率化にもつながるので、自治体財政を圧迫す

空き家の現状と進行中の施策についてお話しいることにもなります。

ただきたいと思います。

2

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

出席者写真左から、山口氏、上田氏、浅見氏、山崎氏

山口 まず現状についてですが、わが国の住宅していただくもので、平成29（2017）年⚓月時

総数は約6060万戸、総世帯数は約5520万世帯で、 点で、全国357の市区町村が策定済みになって浅見先生がご紹介くださったように、空き家率

いて、これを増やしていく必要があると思っては13.5％、2013年現在の空き家は820万戸と、います。

10年間で1.2倍になっています。このうち特に管理不十分で放置することが不適切な空き家

使用目的がない「その他の住宅」が318万戸で、である「特定空き家」に対しては、助言、指導、10年間で1.5倍になっていて、これが大きな問勧告、命令、そして最後には行政代執行という題だと考えています。

行政による除却ができる仕組みができています。

それぞれの空き家の状態についてみると、腐

現在、「助言・指導」6405件、「勧告」267件、朽・破損がない住宅は、「賃貸用」で265万戸「命令」23件、「代執行」64件となっていて、（約 62％）、「そ の 他 の 住 宅」で 103 万 戸（約「命令」よりも「代執行」の数が多いのは、所32％）ですから、それ以外の住宅は何らかの腐有者が覚知できない場合には事前手続き抜きで朽・破損があることになります。そういう住宅

略式代執行ができるようになっているからです。

については、修理して活用するというよりは、「助言・指導」よりも「勧告」が大幅に減ってきちんと除却していくことも必要ではないかといるのは、「助言・指導」によって所有者が何思います。

とかしようという気持ちになってくださってい次に、空き家対策の概要についてですが、平成 26（2014）年 に 議 員 立 法 さ れ て 平 成 27

ることの表れで、一定の効果は発揮されているのではないかと考えています。

（2015）年⚕月に全面施行された「空き家対策

空き家対策としては、大きく分けて「解体撤の推進に関する特別措置法」があります。この

去」「利用」「用途転換」「流通」そして「発生特別措置法では、まず市町村に「空き家等対策防止」などがあります。例えば「除却あるいは計画」を作っていただくことになっています。

改修」などのハード面については、「空き家対

具体的には、対象地区とか、空き家等の所在や策総合支援事業」や「社会資本整備総合交付

所有者の調査、空き家等にかかる跡地をどう活金」などがあり、住宅として流通させるための用するか、あるいは管理不十分な空き家、特定対策として、空き家所有者情報の活用とか全国

空き家にどのような措置をするのかなどを規定

版空き家・空き地バンクの構築、買取再販事業
空き家・空き地問題について

3

で扱われる住宅の取得については税制面での優識啓発して空き家予防を図っている自治体や、

遇などソフト施策も行なわれています。

信託制度を活用して住人の方がお亡くなりにな「発生防止」については、税制面からの「アったときに空き家にならないような仕組みを考

メとムチ」の施策がとられています。つまり、えている自治体を応援しているところです。ま

相続により生じた古い空き家を譲渡した場合にた、この⚘月31日に全国空き家対策推進協議会

は譲渡所得から3000万円を特別控除するというが設立され、すでに973の公共団体のご参加を「アメ」が与えられる一方で、空き家法に基づいただいており、多くの自治体が空き家問題をく勧告をした特定空き家等にかかる敷地につい切実に考えておられる証左ではないかと思ってては、小規模の場合⚖分の⚑・大規模では⚓分います。

の⚑になるという「住宅用地特例」の対象から除外して⚑に戻すので負担増になる（つまり●地方の空き家に関する相談が急増「ムチ」）ということです。

浅見 次に、上田さんに、地方における空き家

実は、いくつかの自治体では先駆的空き家対の利活用の現状についてお話しいただければと策モデル事業が行なわれています。例えば、横思います。

須賀市では東浦賀のほとんど廃屋同然だった空

上田 私どもの NPO 法人「空家・空地管理セ

き家を略式代執行で更地にしています。また、ンター」は、全国で空き家の利活用および管理

市が補助して歴史的な建造物を改修して創作活の相談を受けている団体ですが、最近増えてい動の支援施設に造り直したという活用事例や、るのが、地方の空き家に関する相談です。地方

民間の有志が元郵便局を当時に近い形に改修しの空き家については、現地で対応してくれる人て、地元の物産販売などに利用していて、後日、 たちがいれば対応可能ですが、現地の不動産会
国の登録有形文化財として指定されたという例

社も取り組んでくれない空き家が相当数存在しもあります。さらに、福井県越前市で空き家をていることを実感しています。

除却してポケットパークにした事例、所有者不なぜ不動産会社が取り扱ってくれないかとい明の場合の対応として、埼玉県川口市が空き家

えば、理由は簡単で、不動産価格が低いこともの改修に向けて財産管理人制度を活用した事例

もちろんありますが、要するに買い手がいないなどがあります。

からです。その空き家をホームページ等に載せ流通促進の例としては、北海道の下川町で空ておくのはいいけれども、何年たってもお客さ

き家流通の加速化のモデル事業を昨年（平成28

んが現れないような物件が何十物件もあるとい

年）から行なっています。具体的には、借りたうことで不動産会社が対応してくれないのです。

い人と、いずれ空き家になったときには貸した

一方、空き家所有者の多くは、自治体からのい人にそれぞれ事前予約登録をしてもらい、長助言・指導の段階で対応しているし、実際、何い時間をかけて最終的には空き家の流通に資すとかしたいと思っていて、「ただでもいいからるような仕組みで、「ふるさと開発振興公社」

引き取ってくれないか」という相談も数多くあがコーディネート組織を運営するというものでります。そこで、まずは自治体に相談することす。基本的には、小規模自治体だからできる顔を勧めるのですが、自治体としても必ずしもすの見える空き家マッチングを基本方針としておべてに対応できないし、利用目的のない寄付をり、応援させていただいています。

自治体は基本的に受け付けていません。空き家

さらに言えば、発生予防と情報共有という観

バンクがある自治体では登録を促されるようで点から、今年度（平成29年度）は周辺住民へ意すが、登録するだけでは最終的な解決につなが4

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

出席者写真らないということで、八方ふさがりになっている人が多い。
私たちは、地方の空き家の活用にも何度か携わっていますが、利活用できる空き家には主に⚒つの特徴があると思います。⚑つは、交通の利便性がある程度いいことと、ある程度敷地が大きく住宅以外の用途が見込めるようなケースです。例えば、国道沿いの比較的大きな土地に建つ空き家ですが、そういった物件の利活用を行なったケースがあります。もう⚑つは、先ほど国の文化財に登録されたという例をご紹介いただきましたが、物件自体が力を持っているようなケースです。古民家と呼ばれるようなものであれば、ある程度活用の道筋も立てやすいと思います。
ただ、この⚒つの特徴を備えていてもうまくいかなかったこともあります。それは埼玉県の浅見泰司（あさみ・やすし）
1960年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒。ペンシルヴァニア大学大学院地域科学専攻修了，Ph.D.。東京大学
助手、講師、助教授、東京大学空間情報科学研究センター教
授・センター長を経て、現在、東京大学大学院工学系研究科教授。著書：『住環境：評価方法と理論』（編著、東京大学出版会）ほか。

事例ですが、旧道ではありますが県道に面した
約4000坪の土地に、延べ床面積100坪を超えるら、隣の家との距離がある程度あるので、仮に戦前の平屋建ての古民家と蔵が立つ立派な家で空き家が倒壊したとしても、それによる実害はした。これを何とか残したいということで、行

ほとんどないからです。

政といろいろ相談したのですが、土地と建物がある程度の規模を維持していくことを目標に大きく改修費用が膨大になってしまうので保存している地方自治体もあるので、空き家を活用はできないということでした。そこで、例えばしないという選択肢を作るのはなかなか難しい

土地の一部を売却して改修費用を捻出して民間かもしれません。しかし、崩れかけているけれで利用しようという提案をしたのですが、不動ども社会的な悪影響が少ない空き家については、産の需要がかなり少ない地域であり、不動産会

活用もしくは適正管理をするのではなく、森や社からは、分譲価格よりも開発費用のほうが高山に還して緑に戻していくことに同意する所有くなるのでただでも引き取れないと断られてし者も少なくないと思っています。

まいました。家の所有者はどうしても手放したいという意向が強かったので、最終的にはその●転用費用が小さくなるような仕組みに

土地は太陽光発電所になってしまいました。

浅見 次に、山崎先生には、経済学の観点から

つまり、空き家の利活用ということで言うと、 空き家・空き地の現状や対策についてお話しい
ニーズに合致して利活用できるポテンシャルのただきたいと思います。

ある空き家は、地方に行くほど少ないのが現状

山崎 経済学者から見ると、そもそもなぜ空きで、そもそもそういう地方で空き家を活用しよ

家や空き地が発生するのかという基本的なメカうと考えるところに無理があるように思います。 ニズムについての議論が、これまで必ずしも十
例えば、地方自治体の担当者は空き家の適正管理はそれほど問題ではないと言います。なぜな分にされてこなかったような気がします。
経済学では、まず理想的な資源配分が実現す
空き家・空き地問題について

5

る仕組みを考えるわけですが、それは転用費用

所有法があって、ほとんど全員の合意がないとがなく、資源が自由に移動するような社会を前

建物は壊せない。そうすると、マンションの中提にしています。空き地・空き家問題についてに空き家が出ても最後の⚑人がいなくなるまで

言うと、土地については、除却コストがかから

問題は解決できない。

ず、税金は存在せず、規制等がなく、最適な利

要するに、空き地・空き家については転用に用ができて、最大の家賃や地代が得られ、最もかかるいろいろなコストが絡んでいるという問

地価の高い土地利用に転用されていくような仕題があるということです。先ほど上田さんがお組みがあるような理想的な社会です。家賃で言っしゃったように、森や山に還す、あるいは畑

えば、今ある住宅としての家賃から代替的な家に還すときも、この転用コストの問題が発生す賃に変える、つまりほかのもっと高い家賃が取るわけです。住宅の需要がそもそも少なくなっれる土地利用に変換していくことが自由にできていて住宅地代が低くなり、農業地代のほうがるような世界です。

高いかもしれないけれど、農地に戻す転用のコ

しかし、現実はこのような理想的な社会ではストが高いので二の足を踏んでしまう。つまり、ありません。例えば、空き家について言えば、空き地や空き家の基本的な原因になっている税

多くの転用費用がかかっている。除却のコスト、 制や法律、規制、土地利用規制を⚑つずつ解き
つまり建物を取り壊すのにもコストがかかるわ

ほぐして⚑つずつ潰していき、できるだけ転用

けです。また、制度の問題としては、相続人あ費用が小さくなるような仕組みにしていくこと

るいは土地の所有者を探すコストがかかるし、が求められていると思います。

代執行をするにしてもコストがかかります。
そのほかにも転用費用を構成するものがあって、例えば税制です。かねてから言われている
ように、更地にすると固定資産税が高くなる。

空き家・空き地対策の概要

また、建物を売却して金融資産に変えて相続す
ると相続税が高くなる。そこで、高齢化して家●空き家の発生を予防するを売却して介護施設に入ろうと思い、実際に売浅見 いろいろ興味深い論点が出てきましたが、却する段になって計算してみると税金が高くな議論に移る前に、空き家・空き地対策の現状にってしまうことがわかり、今は売却せずに相続ついてもう少し紹介していたければと思います。

人が亡くなるまで空き家にしておこうというこ

山口 これまでの対策としては、どちらかといとになる。つまり、相続税が転用のコストを高うと空き家を除却するか活用するかということめているということです。

だけだったのですが、現在進行中の対策の方向

さらに、転用費用を構成する制度的な要因と性としては、それに加えて空き家の流通や転用、しては借地借家法があります。よく知られていあるいは空き家の発生予防に力を入れるようにるように、現行の借地借家法では借家人の権利なっています。

が強すぎて、普通借家の場合はいったん家を貸例えば、発生抑制のために、空き家になる前すと返ってこないということになりかねません。 段階の所有者情報をできるだけ把握し、共有化
そこで、空き家になっても、潜在的な相続人たして方策を練る。いわば「空き家予備軍」の情

ちが人に貸すのを躊躇するわけです。定期借家報を早期に提供して、信託制度を活用するなどを使えばいいけれども、まだあまりよく知られして空き家になるのを防ぐということです。もていません。また、マンションについては区分

ちろん、状況が許せるところでしか進まないと

6

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

出席者写真は思いますが、そういうようなことを普及啓発していきたいと思っています。
ようやくこの⚙月から10月にかけて、空き家・空き地バンクの全国版の運用が開始されたので、この活用も進めていきたいと思っています。もちろん、すべてがニーズに合った物件というわけではありませんが、一定の価値がある
ものについては流通が進むのではないかと考えています。
また、マンションの建て替えがなかなか進まない大きな要因といわれている区分所有権の問題については、ある程度の合意があればマンシ
ョンの敷地売却の仕組みにより建て替えが可能になるような法改正を行ないましたが、こうした方策の団地型マンションへの適用を検討するとともに、戸建て住宅団地の再生を通じて空き家の発生を防止していくようなことも検討して

上田真一（うえだ・しんいち）
1984年埼玉県生まれ。米国オハイオ州立大学卒。ベトナムで不動産事業の立ち上げを行った後、㈱リクルートへ転職。現在、北斗アセットマネジメント株式会社代表取締役。NPO
法人空家・空地管理センター代表理事。東村山市空家等対策協議会副会長。著書：『あなたの空き家問題』（日本経済出版社）」。

いきたいと考えています。
それから、既存住宅を買おうとしている人のり、あるいは、戸建て住宅の空き家を、シェア

不安を少しでも解消するためのシステムづくり

ハウスにリノベーションして使おうというものに取り組んでいます。具体的には、既存住宅にです。要するに、実際に住宅で困っている人とついて、基礎的な品質が備わっているかどうか

空き家のマッチングを図ろうというもので、こをインスペクション（住宅検査）している、必の10月25日に施行されました。

要に応じてリフォーム済みあるいはリフォーム

空き家を住宅としてではなく、住宅以外のも計画などが付いている、修繕や保険などについのに使うということも考える必要があります。

ての情報の有無が開示されている、こうした要

この10月⚖日から建築分科会で検討を始めたの件を満たす住宅について、「安心 R 住宅」といですが、住宅を住宅以外のさまざまな用途に活う商標を示すことを認めることによって、既存用するために建築規制の合理化も考えています。

住宅を安心して買っていただくようにする。実はこの11月初めに告示が出て、制度がスタート●自治会が空き家の管理を行なうします。具体的な商標が付いたものが市場に出

浅見 上田さんには、空き家・空き地の管理とてくるのは、おそらく来年度以降になると思いいう観点からお話いただけますか。

ます。

上田 先ほど、山崎先生から転用費用のお話がもう一つご紹介したいのは、賃貸住宅を活用ありましたが、それがあるから空き家の所有者

した新たな住宅セーフティネット制度の仕組みたちにとって解体のインセンティブがないといです。現状では、賃貸住宅に入ることがむずかうことは強く感じています。
「税金が高くなる

しい高齢者や障害者の人たちが、入居しやすく

のに、さらにお金をかけて解体して何の得にななるようなシステムを法律的に整理したものでるのか」と質問されると、私たちも言葉に詰ます。その本質は、「アパートの空室活用」であってしまいます。もちろん、国やさまざまな地
空き家・空き地問題について

7

方自治体で解体についての補助制度があります

いうことです。したがって、どこかのタイミン

が、それを使っての解体促進には限界がある。

グで、例えば相続権者全員が合意するような場

つまり、空き家所有者にとってインセンティブ合の特例のようなものがあればいいように思いとなるようなさまざまな仕組みや制度が整備さます。

れないと、空き家の解体促進というのはなかな
か進まないということです。

先ほど山口さんからもお話がありましたが、空き家所有者やその予備軍に対する啓発活動に

また、よく耳にするのは、解体するにしてもついては、私たちもこれがいちばん重要であり、どこに相談したらいいかわからないという話で行政の役割もきわめて大きいと感じています。

す。解体事業者はほとんどの場合、不動産会社

空き家の所有者の多くは高齢者であり、いわゆ

等から紹介を受けて解体業務を行なっていて、る情報弱者です。インターネット等で情報発信

一般の人から直接注文を受けるというケースはをしても見ることができず、情報経路がマスメ

極端に少ないという特殊な業界構造になっていディアや親しい人からの口コミ、あるいは子どます。ホームページすら持っていない会社も多もたちや親しい友人、ケアマネージャー、もしいので、一般に対するアピールもないし、住宅

くは行政に限られている。したがって、そうい

建築業者やリフォーム業者に比べると、現場のう人たちにいかに情報を届けていくかというと管理などがルーズというか、クレームが起きやころが大事だと思います。

すいことも事実です。

実は、私たちは、個人が持っている空き家で解体業者を評価するような基準が存在してい近隣住民等が迷惑を被っているような場合、町ないことが、一般の人たちにとってわかりづら

内会などの自治会組織が情報発信や適正管理のくなっているということですが、同じようなこ促進を進めていけるようにするために、自治会とは不動産業者にも言えます。私たちの NPOに対する啓発活動を行なっています。

には、不動産業者を紹介してほしいという依頼

例えば、空き家の適正管理のためにシルバー

が毎月10～20件あります。自治体に相談しても、 人材センターに草刈りを依頼するようなケース
業界団体の窓口もしくは業者リストを渡されるがあります。価格がとても安いからですが、所だけで、業者選択の基準がわからないから、安有者が連絡すると⚓カ月待ちと言われる。⚓カ

心できる不動産業者を教えてほしいというので月も待てないので造園業者に依頼しようにも、す。

先ほどの解体業者と同じで一般から直接注文をまた、私たちのところに相談に来るのは、親受けている業者は少ないし、ホームページを開

が空き家所有者、もしくは、親の空き家を相続設しているようなところも少ないので、なかなしたという子世代が圧倒的に多く、おおむね

か情報がとりにくい。しかも、価格はシルバー

50～70代の人たちです。例えば、家を所有して人材センターの⚓～⚔倍はする。

いる親が認知症になってしまい、建物としてのそこで私たちが提案しているのは、シルバー

価値もないので、本来であれば解体したいけれ

人材センターと同じ価格で自治会が除草を請けども、親の財産なので勝手に子どもたちが解体負うという案です。自治会は普段から道路や川することはできない。自分たちは使う予定がなのごみ拾いや草刈りを行なっているし、それをいので、相続があれば売却したいというような引き受けることで自治会の財源にもなる。自分話です。自宅である空き家を解体もしくは売却たちで景観を守るという自治会の活動にも合致するという意思決定が、所有者が高齢者であるしている。これまでは、空き家について多くのが故にできないという問題が現実としてあると自治会は自分たちを被害者と考えていたかもし

8

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

出席者写真れませんが、むしろ空き家問題の協力者になっていただくことで空き家に対する知識を深めていくようなことも大事だと思っています。
●相続税制が空き家を増やす要因
山崎 山口さんと上田さんから、空き家バンクと情報提供というお話がありましたが、要するに高齢者は情報を持っていないし、情報へのア
クセスがなかなかできないということで、それは経済学でいう「情報の非対称性」の問題です。
これを解消するために、例えば、買い手と売り
手、借り手と貸し手をつなぐ空き家バンクのような仕組みをつくろうということで、もちろん、そういう話は重要だと思います。が、一方で、国の仕組みが、先ほど申し上げたように、税制や借地借家法あるいは区分所有法などの面でなかなか抜本的なところまでいっていないのが現山口敏彦（やまぐち・としひこ）
1962年埼玉県生まれ。東京大学法学部卒。建設省住宅局建築指導課長補佐、国土交通省住宅局住宅政策課長、同住宅局安心居住推進課長、独立行政法人住宅金融支援機構業務企画部
長、国土交通省住宅局総務課長、西日本高速道路株式会社取締役常務執行役員などを経て、現在、大臣官房審議官（住宅局担当）

状であり、それに加えて、空き家を増やすような外的な要因があります。それは相続税制度です。

もう⚑つ指摘したいことは、空き家・空き地の問題は中心市街地のシャッター通り問題と基お金を持っている人は相続税対策をかなり深本的に構造が同じだということです。いずれも刻に考えていて、最近、相続税の基礎控除が下転用費用が原因です。相続税制は空き家・空きがったので、もっと一所懸命節税対策をやろう

地問題を増やす根本的な要因になっていますが、とするはずです。例えば、土地を持っている人

それに加えて中心市街地の空洞化をもたらしたたちの相続税対策として最も手っ取り早いのは、 基本的な原因は硬直的な土地利用計画や容積率
その土地を担保にして銀行からお金を借りて、規制と関係しています。

持っている土地にアパートを建てることです。

かつて中心市街地の土地利用をコントロール

あるいは、ワンルームタイプのマンションを買したために店舗が郊外に出ていったという経緯って人に貸す。これが大きな節税対策になりまがあります。駅前を再開発するよりは大きな道す。ご存じのように、借金の額はそのままの額路に面したところにショッピングセンターをつ面で控除され、建物付きの土地は評価が大きくくったほうが安上がりだったからであり、モー下がるからです。

タリゼーションが進んだこともあります。とこ

統計データを見ても、空き家に占める賃貸用

ろが、郊外の宅地の需要が減ってしまい、空き住宅の割合が52％を超えていますが、相続税対家の問題が起きている。中心市街地は空洞化し、策として借金してアパートを建てて貸すという、 郊外は空き家・空き地なっている。従来型の土
このインパクトが非常に強いのです。つまり、地利用計画や土地利用規制をもう少し柔軟にし一方でいろいろな空き家対策を講じても、相続ておけば、こんなことにはならなかったのでは税対策で一所懸命になって借家を供給している。 ないかという印象を持っています。
そういう矛盾がそもそもあるように思います。
空き家・空き地問題について

9

ちらかといえば余裕のある人が多く、保有コス

空き家のコストと管理を考える

トが多少上がっても、必ずしも空き家を活用するようにはならないかもしれません。もちろん、住宅用地の特例が外れればかなりインパクトがありますが、山口さんがおっしゃったように、●空き家所有のコスト増を図る

ある程度管理されている空き家に関してペナル

浅見 さて、これまでの議論で、空き家所有のティをかけるのは難しいように思います。

コストの問題、信託制度、自治会による空き家

しかし、地方で固定資産税が10万円というケ管理、森や山に還すという興味深い論点が出てースは珍しく、田舎にある空き家の所有コストきましたので、一つずつ議論していきたいと思は圧倒的に安いのは事実です。免税点を下回っいます。

ていて固定資産税がかかっていない空き家もか

まず、空き家の所有コストの問題です。現在なり多い。そこで、仮にそのような空き家の固は、どちらかというと解体の際に補助金を出す

定資産税の免税点をもう少し下げるとか、もし対策をとっているけれども、もう少し保有コス

くは土地の価値をもう少し高く見るような何らトが高ければ、ひょっとしたら所有者は自主的かの措置があれば、状況は違ってくるかもしれに何らかの措置をとるかもしれないということません。

についてですが、山口さん、いかがですか。

コスト増という点からいうと、適正管理を強山口 先ほども申し上げましたが、近隣に迷惑化していくことのほうが、インパクトが大きいをかけている空き家については、税制上のムチと思います。例えば、管理代行サービスを使い、つまりコストをかけるという制度がようやくで庭の草刈りを年⚒回行なうとすると、年間の維きた段階です。ただ、直接的には人様に迷惑を持コストは約20万円になります。それに加えてかけていない空き家については、ムチ的なコス

固定資産税と都市計画税がかかるわけですから、トをどこまでかけるかについては議論の余地はきちんとした管理を促進していくほうが効果はあると思います。

大きいと思います。

実は、固定資産税に関していうと、住宅につ

浅見 確かに、空き家の管理を怠ってはいけな

いては減税措置がありますが、たまに帰省するいというルールができれば、そんなコストは払ときに使うような二次的な住宅を空き家とするえないから壊そうということになりうると思いかどうかについては解釈の余地があり、空き家ます。山崎さん、いかがですか。

とみなされれば減税措置はありません。

山崎 そうですね。近隣に迷惑をかけることが浅見 統計上は空き家になっていますね。

ないように、空き家の雑草刈りをするというよ山口 しかし、そういう住宅すべてについて減うな費用負担を求めるのは当然のことで、それ税措置をなくすということに、果たしてコンセが地域全体の環境の改善にもつながると思いまンサスが得られるのかどうか疑問で、そう簡単

す。ただ、空き家があると治安が悪くなるとか、には事は進まないように思います。

防災上危険だとよく言われますが、それをきち

上田 空き家所有のコストに関しては、空き家んと立証した経済学の論文はまだ十分ではありにすると税金が上がるのではないかという相談ません。仮に、空き家が周辺の地価を下げるとがかなりあるので、特定空き家に対する勧告のかいう負の外部効果があることが立証されたら、アナウンス効果はあったように思います。

その外部効果の一定部分を内部化するという意

ただ、都市部に空き家を持っている人は、ど10

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

味で、所有者等にコストを求めることは合理的出席者写真だと思います。
●空き家の発生を防ぐために信託制度を活用
浅見 ⚒つめの、空き家の発生を防ぐための方法としての信託制度を活用するという点についてはいかがですか。
山口 信託制度については、まだ試行の段階で、とりあえずはやってみて、何が課題なのかを探っていこうということです。例えば、信託報酬がどの程度のものであれば制度の活用が可能なのかということも、これから考えていくという段階です。
浅見 信託を使っている事例はありますか。
上田 今まさに信託を組もうとしている人がいますが、信託報酬がネックになっています。財産が多ければ、まとめて信託するというかたち

山崎福寿（やまざき・ふくじゅ）
1954年埼玉県生まれ。上智大学経済学部卒。東京大学大学院
経済学研究科博士課程単位取得退学。経済学博士。上智大学
経済学部助教授、同教授を経て、現在、日本大学経済学部教授。著書：『土地と住宅市場の経済分析』(東京大学出版会)、『日本の都市のなにが問題か』（NTT 出版）ほか。

にしてある程度の報酬額が考えられるのですが、財産がそれほど多くない場合には、財産額に対りません。

する報酬もあまり期待できないので、費用対効

浅見 信託法制度自体が、事業として行なうよ

果を考えると難しいところもあります。

うなことを想定して作られているということもそもそも信託制度は、今まさに一般に普及しありますね。

はじめているところなので、個別のケースになると、制度上答えがなかったりすることもあっ●自治会を活用して空き家を管理するて、細かい部分でまだ制度として固まっていな

浅見 ⚓つめの、町内会や自治会を活用して空いので、未知な部分のリスクを嫌う人もかなりき家管理をするということについてですが、こ多いように聞いています。

れは、公共政策としてもあり得る気がします。

山崎 信託については、信託法が改正されて使

山口 公共施設の場合は、例えば道路の管理をいやすくなったという話は聞いていたので、も町内会にやっていただくようなことを支援してっと活用できると思っていましたが、現実にはいることはあると聞いています。空き地・空き

まだまだというところですか。しかし、銀行は家は私有地なので、行政が表に出ることは難し

信託に興味を持っているようですね。

いけれども、町内会が管理すること自体は、空

上田 そうですね。

き地・空き家の所有者と合意できれば可能な仕山崎 かなりの信託報酬が見込めるからですか。 組みだとは思います。例えば、そうした町内会
上田 たくさんの資産を持っている人は信託銀の活動を応援することはまったく可能性がない

行に行くようです。ただ、私たちが関わっていわけではありません。

るケースは、どちらかというと財産規模が小さ

浅見 直接迷惑を被っている人たちが何らかのい人が多く、しかもある程度の期間続くので、アクションを起こせるということは重要ですね。

かなりの報酬額になってしまい、財産が減って

上田 空き家問題が発生するそもそもの原因は、しまうということで、信託を嫌う人も少なくあ

もちろん所有者側にありますが、近隣住民が空き家・空き地問題について11

100パーセント被害者かというと、必ずしもそ然なことですから、早急に対処しなければいけうとはいえないような気もします。それは、近ないと思います。

隣住民が所有者の子供たちと疎遠になっている

浅見 日本の登記制度は、登記不完全な時代にケースが圧倒的に多いからです。子供が小さいつくられた仕組みなので、不完全であることをときには、近隣の人も可愛がっていたのに、い前提にいろいろな解釈が出来上がっている。しまでは連絡先もわからなくなっていて、何か起たがって、登記簿だけではわからないというおきても連絡がつかないケースも多い。そうする

かしな仕組みになっていますね。

と、あの人は悪意を持って空き家を放置してい山崎 経済学では、所有権制度のない国は経済るという前提に立って物事を考えてしまう。も発展しないということがファクトとしてあるの

ちろん、所有者はそんなことは思ってはいませに、日本はよくこれだけ経済発展したと思いまん。つまり、コミュニケーションの不足から空す。不思議な国です。

き家問題が深刻化している部分もあるように思浅見 例えば、大学でも、卒業生の情報をいかっています。

に確保するかということで、年に⚑度ぐらいは私たちも、自治会が主体的に取り組んでいく

連絡するようになっています。そういうことが、ような機会をつくりたいと思っています。例え自治会の中でも行なわれればいいと思いますが、

ば、京都市では空き家の調査自体を自治会に依昨今は特にプライバシーの問題が重視されて、頼して、自治会内で何件の空き家があるかを把

住所録を作るのも簡単ではなくなっているので、握するような仕組みをつくっています。つまり、 これからますますそういう問題が助長されるよ自治会が持っている機能をうまく使い、空き家

うな気がします。

問題に対して自治体の協力を得ながら考えてい●森や山に還す

くことが大事だと思います。
ニュータウンではこういった自治会組織が発

浅見 さて、最後に「森や山へ還す」というこ達しているケースも多いのですが、自治会の組とについてですが、果たして放っておくだけで織自体が弱くなってしまっている地域では、や森や山に還せるものなのでしょうか。

らなくてはならないことたくさんあるなかで、

上田 日本は人口が増える過程で、山を切り拓その担い手が足りないというような課題を抱えき、海を埋め立て、農地を転用して宅地にしてているので、自治体としても新しいことを頼みきたという経緯があります。しかし、人口減少

にくいということもあります。

に直面し、さらに、土地の高度利用が進むなかで、土地に対する需要が減少していくのは避け●日本の登記制度にも問題があるがたいことです。つまり、今ある住宅や宅地す

山崎 そもそも登記されてないような土地がた

べてを活用しようと考えること自体に無理があくさんあることが問題だと思います。日本にはり、どこかのタイミングで自然に還すことも必登記制度があるので、登記簿を見れば所有責任要なのではないかということです。

者なり相続人なりがはっきりするのが原則です。

海に還すのは大変だし、畑に還すのもコストところがその原則が守られていないので、事故が高いけれども、野山に還すのであれば比較的が起きたときに何の対処もできない。これはつコストも少なくできる。日本の多くの住宅は木まり、所有権制度を根底から揺るがしているわ造であり、ある程度の敷地があって、その中でけです。日本のように社会が発展した国で、こ家が崩れて自然に分解されるというプロセスも

ういう曖昧な所有権制度があること自体が不自ありうるということです。

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季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

実際、田舎では登録免許税を払って相続登記あり得るように思います。

し、費用を払って住所変更登記するというのは、経済的な合理性がありません。例えば、不動産としての価値はほとんどないような土地の相続人が50人を超えていて、相続登記を引き受けてこれからの空き家・空き地対策

くれる司法書士も少ないし、そもそも莫大な費用がかかるので何とかしてほしいといって相談●住宅の総量規制についてに来られたケースもあります。

浅見 今日の話題には出ませんでしたが、社会

その土地が最終的に国の所有になるのかどう

的には関心があるかもしれない話題として、空かはわかりませんが、どこかが所有権を引き取き家を減らすのであれば住宅建設を抑えたらいって野山に還していくというような仕組みをついという単純な発想から、例えば、建設総量をくる必要はあると思います。

規制するという意見がありますが、それについ浅見 山口さん、いかがですか。

てはどう思われますか。

山口 制度的には無主物は国が引き取ることに山崎 直接コントロールするというのは非常になっていますが、所有者や相続人の死亡等が明危険で、できるだけ市場メカニズムを使うべき

確になる必要があります。また、地方公共団体

だと思います。ただし、先ほども言いましたが、にしても、利用目的などが明確でないと受け入現行の相続税制のもとでは、ちょっと極端な言れにくい。だからそういう仕組みをつくればい

い方をすると、あまり質のいい住宅でなくても、いというのは検討課題の⚑つだとは思いますが、 借家にしておけば節税対策になるというような管理コストのことを考えると、地方自治体にし仕組みがあるので、とにかく、相続税評価を改ても国にしても、結局のところ税金で賄うことめるべきです。

になるので、なかなか難しいように思います。

上田 現在、規制緩和が進み過ぎて、市街化調

山崎 森に還すか、畑に還すか、田んぼに還す

整区域でも開発が進んでいるような市町村もあか、いずれにしても、先ほど申し上げたように、 るので、住宅の建築というよりも新たな宅地造
転用費用が高い仕組みをまず直していくべきで成は規制されるべきだと思います。また、建てす。ただ、その一方で、長期的な観点から代替替えを促進していく意味では、建築時に解体費的な用途として思い当たるのは、農業振興かも

用を先払いするというのもありうるのではない

しれません。農業の規制緩和で、例えば、企業でしょうか。さらに言えば、空き家の取引で圧が農業に参入できるようにして、空き家や空き倒的に多いのが隣地の人が購入されるケースで地を新しく開墾して畑に変えていくというようあり、そうすることによって⚑世帯あたりが使な仕組みはありうる。とりわけ都市近郊では、

う宅地面積を広げることもできるし、解体した野菜やフルーツの需要が旺盛で、かなりの収益

あと家を建てないということになるので、特にを上げている野菜農家やフルーツ農家もいます

都市部ではそういったことを促進するような政から、そういう可能性もあると思います。

策が重要だと思います。

浅見 ある農業系の先生から聞いた話ですが、浅見 山口さん、いかがですか。

もともと都市部は肥沃な土地が多かったようで

山口 住宅の総量を規制するというのはいろいす。だから人が集まって住むようになったので

ろ問題があるので、やはり市場メカニズムを使あり、将来的に見れば、農「業」にするかどううというかたちが最も多くの理解が得られるのかはわかりませんが、農的なアクティビティはではないかと思っています。また、解体費用の空き家・空き地問題について

13

税徴収については、確かにそういう声もあると整備などが重要なので、所有者支援の充実を図は思いますが、住宅の場合はかなり高額なので、 っていただきたいと思っています。
難しい面も多いように思います。ただ、今後、

山崎 繰り返しになりますが、法律や規制、あさらに空き家の問題が深刻化していった場合にるいは税制によって、土地利用転換のコストがは、将来の解体費用を事前に徴収しておくといかなり高くなっているので、除却を含めたコスったことも仕方がないというようなコンセンサ

トをできるだけ下げるような仕組みを考える必スが得られるような時代が来るかもしれないの

要があると思います。実際、どのくらい転用ので、世の中の情勢をよく見ながら考えていきた

コストがかかるのかを、具体的にシミュレーシ

いと思っています。

ョンしてみるのも興味深いことですが、そうい

浅見 制度的には、立地適正化計画の中で「居うコストの存在で、空き地や空き家が存在して住調整区域」つまり居住地になることを抑制すいるわけですから、それを徹底的に洗い出して、る地域という設定はできますね。

整理して、どうやったらそのようなコストを下

山口 はい。

げられるかということを、研究者も含めて、政浅見 市街化区域内でも「居住調整区域」を積策的に考えていきたいと思います。

極的に設定していくことによって、今後の宅地

また、相続のときの権利関係がうまくトラン

総量を計画的に減らしていくということはあり

スファーできるような仕組みが必要だし、すべ得ると思いますが、実際にそれができるかどうての住宅について、除却の費用をデポジット制

かはわかりません。

にすることも考えていく必要があると思います。
除却のコストを先払い制度で取っておき、それ●いろいろな制度を少しずつ直していくを登記簿に載せておくことによって、除却のコ

浅見 では最後に、空き家・空き地問題についストがすでに先払いされているということで地て一言ずついただきたいと思います。

価が高く評価される。あるいは、それに類する山口 すでにいろいろ議論が出ましたように、「家歴書」のような仕組みを周知できるように予備軍も含めれば、今後空き家は増加していく

なれば、買い手も見つかりやすくなるし、公的ことが想定されます。したがって、これまでどに除却して自然に還すときも、そのお金を使う

おり必要な除却は進めつつ、空き家の流通や多ことができるということで、とてもいい仕組み

用途への転用などをしっかりやっていくことにだと思います。

加えて、空き家の発生を抑制するような施策を、 浅見 空き家問題は、おそらくこれまでのいろ
自治体ごとの特性・状況に応じて応援していく

いろな社会制度の綻びの表れで、右肩上がりの仕組みを充実していくことが必要であると思っ時代には価値があるので補っていたために顕在ています。

化していなかったものが、ここにきて一気に顕

上田 私たちは、日々の業務の中で、主に空き在化したのではないかと思います。そういう意

家所有者の側に立つことが多いのですが、空き味では、時間はかかるかもしれませんが、いろ家問題のいろいろな政策は近隣住民を主体に考いろな制度を少しずつ直していくことが空きえられていると日々感じています。もちろん、家・空き地問題対策の王道ではないかという気

適正管理の強化が中心ですが、空き家の所有者がします。本日の議論をもとに、これからの空をどう支援していくかということが大きなポイ

き家・空き地対策をより深く考えていくことがントになると思っています。それは何も金銭的できればと思います。ありがとうございました。

なものだけではなく、情報の整備や相談窓口の
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季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107（2017年10月20日収録）

エディトリアルノート

内田・宮川・植杉・小野・細野

況が見えてくる。

いて、品質の高い住宅の供給が増

論文（「担保価値と資金制約：東

東日本大震災によって生じたシ

加し、他方で品質の悪い住宅の供

日本大震災後の企業データを用い

ョックが、多くの企業間のサプラ給を抑制していることが実証的にた分析」）は、東日本大震災を外イチェーンを傷つけたとされ、こ確認された。

生的な自然実験ととらえ、企業にうした事実を検証した論文も近年、論文の内容はよく整理されてお対する銀行貸出の担保チャネルの報告されている。サプライチェー

り、良好な成果が実現できている

存在を識別しようとしたものであンに生じた障害が、企業の将来のと思われる。推定では、環境性能る。企業の保有する担保は、銀行

投資機会に影響を及ぼしたとするに影響を及ぼすと予想される物件

借入れを容易にするという重要なと、これによって生じた企業価値の規模や地域性その他の変数をコ役割を担っているので、大震災にの低下が、追い貸しをもたらしたントロールしており、こうした点よって生じた企業の資産価値の毀のか否かという新たな問題を分析から周到に準備された研究である

損が、金融機関からの借入れにどすることも興味深いように思われる。 ことがうかがえる。

のような影響を及ぼしたかを分析◉

ところで、この分析では、消費宮森剛論文（「環境性能表示義者の反応とは独立に、マンション

その影響には、金融機関自体が務はマンションの環境性能を上げ建築業者の反応を推定したことに地震によって受けた直接的な被害

るか？」）は、環境性能に関するなっているが、業者は、消費者がが金融機関からの貸出に及ぼす経広告表示義務制度の効果を実証的

環境性能表示制度をどのように評

路と、貸出先の企業の保有する担に明らかにしようとするものであ価するかという点を読み込んでい保価値の減少が借り入れに及ぼする。環境評価制度自体は外部性をるのではないだろうか。

しているのである。

経路の⚒つがある。この研究では、 コントロールするという観点から

本文には、「メジャー⚗のほう

震災以降に実施された企業に対す導入された仕組みであり、環境効が、ブランドの毀損を恐れて低品る継続的なアンケート調査のデー

率のよい住宅が供給されることに質評価を避けるインセンティブがタから、この⚒つのチャネルを識

よって、外部性をコントロールし、 大きい」とある。このことからも別し、担保価値の毀損によって、より効率的な社会を実現するうえ

すでに消費者の反応を考慮してい金融機関からのいわゆる「貸し渋で重要な制度である。

ることがうかがえる。つまり、こり」が発生したことが、実証デー

そこで、この研究は自治体が導の分析では、マンション供給業者

タによって確認されている。綿密入した CASBEE という環境性能の反応を単独で推定するとしながな推定作業を通じた分析とそこで評価についての表示義務制度が、らも、暗黙裡に消費者の反応も考得られた結果は、高く評価される。 大規模マンションの供給にどのよ慮している。この内生性が、情報

ところで、この時期のアンケー

うな影響を及ぼすかについて分析の非対称性を扱ううえで考慮すべ

ト調査によれば、銀行から融資をしている。よく知られているようき問題点であるように思われる。

断られたとする回答は10％未満でに、住宅性能について消費者が十今後はこうした問題点を克服すある。このように借り入れ制約下

分な情報を持たない場合には、逆るとともに、消費者の行動まで十にある企業の割合が低いことはむ

選択と言われる問題が発生する。

分に考慮した価格関数を推定する

しろ驚くべきことであるように思この研究では、環境性能表示を義ことによって、どのような広告表

われる。このことから、担保価値

務付けることによって、そうした

示義務制度が環境をコントロールの毀損が銀行の「貸し渋り」をも逆選択を防ぐことができるかどうするうえで効率的かという最終的たらしたというよりも、むしろ企かについて検証している。その結な評価につなげていくことが望ま

業価値が劣化した企業に対する果、こうした広告表示義務制度にれる。

「追い貸し」が発生したような状

よって、新築マンション市場にお(Ｆ・Ｙ)

エディトリアルノート

15

論文

担保価値と資金制約
東日本大震災後の企業データを用いた分析

内田浩史・宮川大介・植杉威一郎・小野有人・細野 薫
これらの価値が下落に転じると、資金調達や事はじめに業活動と不動産や担保価値は、互いに負の影響

本稿では、保有不動産の価値毀損が企業の資を及ぼしあって低迷する。このように、担保価金調達に与える影響の検証を通じて、担保価値値の変動が資金調達を通じて経済活動に影響すの変動が経済活動に影響を及ぼす、いわゆるる、という効果が担保チャネルである。

「担保チャネル」の存在の有無を明らかにした

しかし、担保チャネルの存在の有無は、実証研究の成果を紹介する。具体的には、内田ほか

的に明らかにすることが難しい。不動産価値と（2015）（以下、「本研究」）の内容を要約すると資金調達の間に統計的に有意な関係が見出されともに、担保チャネルを通じた効果の持続性と、 ても、その関係が投資機会など担保チャネル以金融機関側の要因から企業の資金調達が影響を外の別の経路で生じている可能性を排除できな

受けるいわゆる「貸出チャネル」存在の有無にいという、識別の問題が生じるためである。本

関して、現時点で得られている追加的な分析結

研究は、東日本大震災後の影響に注目すること果を示す。

でこの問題に対処し、担保チャネルの存在を明

貸出市場においては、借り手の返済可能性にらかにする。2011年⚓月11日に発生した東日本関する情報の非対称性により、資金制約が生じ大震災は、津波と原子力発電所事故を通じて東る可能性が高い。こうした状況において、不動

北地方に甚大な被害をもたらし、多くの被災地

産担保の提供は資金制約を緩和する手段となり企業が保有資産の価値を大きく毀損した。こううる。借り手が保有不動産を担保に提供できる

した震災の被害に伴う保有資産価値の減少は、場合、担保と金利等の契約条件を適切に設定す各企業が持っていた投資機会などとは関係なくれば借り手に効率的な借入や投資プロジェクトを選択するインセンティブを与えることができる。また、担保差し入れによってデフォルト時に貸し手が回収できる額が増大する。こうした効果は貸し手による資金供給を促進し、資金制約を緩和する。
この効果は、不動産価値と担保価値の変動がマクロ的な景気変動にも影響することを示唆している。不動産価値と担保価値の上昇は、資金調達や事業活動の活発化をもたらし、更なる不動産価値や担保価値の上昇につながる。他方で
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季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

うちだ・ひろふみ1970年兵庫県生まれ。大阪大学博士（経済学）。現在、神戸大学大学院経営学研究科教授
みやかわ・だいすけ
1975年北海道生まれ。米カリフォルニア大学ロサンゼルス校
Ph.D.。現在、一橋大学国際企業戦略研究科准教授
うえすぎ・いいちろう
1969年兵庫県生まれ。米カリフォルニア大学サンディエゴ校
Ph.D.。現在、一橋大学経済研究所教授
おの・ありと1968年静岡県生まれ。米ブラウン大学 Ph.D.。現在、中央大学商学部教授
ほその・かおる
1961年京都府生まれ。一橋大学博士（経済学）。現在、学習院大学経済学部教授

生じる外生的なショックである。こうした外生において担保チャネルに関する既存の実証研究的なショックを受けた企業の資金調達行動を観を紹介し、本研究の貢献を明らかにする。第⚒察することで識別の問題は克服され、信頼でき節では分析に用いるデータと分析手法を説明する形で担保チャネルの有無を検証できる。

る。結果報告と解釈を行なうのが第⚓節で、第用いるデータは、東北地方に立地する企業を⚔節では、担保チャネルを通じた効果の持続性

対象として震災後の2012年⚗月以降⚔回にわたなどに関する現段階の追加的な分析結果を紹介って行なわれたアンケート調査「震災復興企業する。第⚕節では結論を述べる。

実態調査」（以下、復興実態調査）の個票であり、調査対象は、東北地方の⚓県⚑市（岩手県、1 既存研究と本研究の貢献

宮城県、福島県と青森県八戸市）に所在する企

1.1 担保チャネル業である。この調査には、識別に必要な⚒つの

本節では、担保チャネルに関する既存研究を項目が含まれている。第一に、企業ごとに担保紹介したうえで、震災による不動産などの担保になる有形固定資産（土地・建物）の被害額を価値毀損に注目する本研究の特長を説明する。

尋ねており、土地の評価損額と土地を除く有形担保チャネルをマイクロデータを用いて明ら固定資産の置き換え費用で計測した毀損額を知かにした研究としては、まず Gan（2007a）をることができる。第二に、企業ごとに震災以降挙げることができる。同論文は、日本の1990年の新規借入の有無を資金需要の有無とともに尋代初めの不動産バブル崩壊を企業の保有不動産

ねており、資金需要のある企業における新規借価値に対する負のショックと捉え、上場企業デ入の可否を知ることができる。本研究では、こータを用いてバブル前の保有不動産の価値の大

れらの情報などに基づき、不動産価値の変動ときさとバブル後の銀行借入・設備投資との関係

新規借入の成否との関係を検証する。

を分析している。その結果、バブル前の保有不得られた結果は次の通りである。最も重要な動産の価値が大きかった企業ほど銀行借入・投結果として、震災による有形固定資産の価値毀資が減少していることを発見した。これに対し損額が大きい企業ほど、借入成功確率が減少して反対方向、つまり不動産価値が上昇する正のていた。この効果は土地や土地以外の有形固定ショックが資金調達や設備投資に及ぼす影響を

資産の価値毀損にも共通して見られており、担見たのが Chaney, Sraer, and Thesmar（2012）

保チャネルが存在することを示している。また、 である。同論文では、アメリカの金融危機発生
担保チャネルは負債比率が高い企業でより大き前の2007年までの不動産価値の上昇に注目し、な効果を持つ。これは、既存の債務を多く抱え

保有不動産価値が高い企業ほど新規の負債発行る企業では追加的な debt capacity が小さいたと設備投資が大きいという結果を得ている。

め担保チャネルがより大きく働くという理論予

同じくアメリカの不動産バブルに注目した分想と整合的である。さらに、今回示された効果

析としては、Cvijanović（2014）もある。同研の持続性と「貸出チャネル」存在の有無に関し究は、担保価値の上昇は、負債比率の上昇、負て追加的な検証を行なったところ、担保チャネ

債に占める社債等の比率、あるいは長期負債のルの効果は震災後⚒年から⚓年程度は持続する、 比率の増大、資金調達費用の減少、契約条項の金融機関が被災することで企業の資金調達に制簡素化、につながっていることを見出している。

約が生じるという効果（貸出チャネル）は限界

負債構成に関しては、ほぼ同様の分析が Lin的にではあるが存在する、といった結果が得ら（2016）においても行なわれている。Adelino,

れた。

Schoar, and Severino（2013）は、同様にアメ本稿の構成は以下の通りである。まず第⚑節

リカの住宅価格上昇期に注目し、住宅価格が上担保価値と資金制約

17

昇した地域ほど新規開業が増え、従業員数が増

企業の事前の属性と不動産価格の交差項をコン加しているという結果を示したうえで、これら

トロール変数に加える、投資の不動産価格に対が担保チャネルの存在を支持していると解釈しする弾力性を不動産購入前後で比較するなどのている。

対処を行なっている。一方で Lin（2016）は、以上の各論文は、担保チャネル以外に担保価

不動産所有と資金調達の意思決定の内生性が、値と資金調達との間の統計的な関係を生み出す

エージェンシー問題に直面する企業が銀行借入可能性を指摘したうえで、識別問題への対処をに依存すると同時に不動産の直接所有を選択す行なっている。不動産価値が資金調達を通じてることでもたらされる可能性を指摘している。

投資行動に及ぼす担保チャネルを識別するうえ

この可能性を踏まえて、企業の所有構造をコンで、問題点として最も多く指摘されているもの

トロールする、企業固定効果を考慮するなどのは、不動産価格と企業の投資機会との相関であ対処を行なっている。

る。その例として Chaney, Sraer, and Thesmar

以上のように、先行研究が不動産価格や不動（2012）と Lin（2016）は、大企業ほど雇用や産所有と投資機会との間に想定する関係にはさ

中間財生産を通じて地域経済に影響するため、

まざまなものがあり、またそれに対処する方法

土地を保有する大企業の投資の増加は不動産価も多様である。しかしながら、これらの論文で格を上昇させる、という逆の因果関係が存在すは個別企業の保有不動産価格は、企業が保有することを可能性として挙げている。Adelino,

る個々の不動産の価格ではなく、地域レベル

Schoar, and Severino（2013）は、経済状況の（日 本 の 都 道 府 県、あ る い は ア メ リ カ の 郡改善が担保価値の上昇をもたらすという逆方向（county）やの因果関係の可能性を、Cvijanović（2014）は、

area））の価格指数である。このように同一地

観察されない地域経済へのショックが不動産価域に立地する企業に対して同一の価格が用いら

格と投資機会の両方に同時に影響するという可れている場合、当該不動産価値の指標が地域経能性を挙げている。これらの問題への対処法と済の別の要因を代理している可能性を排除できして、各論文では不動産（土地）供給の弾力性ない。また、個別企業が保有する不動産の価値指標などを操作変数に用いている。

変動の内生性は、地域ごとに定義される土地供MSA（metropolitan

statistical

これらの論文では、企業の不動産保有の有無

給の価格弾力性を操作変数に採用することではが内生的に決定されているのではないかという十分には対処できていない可能性がある1)。

懸念に関しても検討が行なわれている。Gan

こうした問題に対して、本研究で用いるアン（2007a）は、サンプル企業の属性を土地所有のケートデータは、企業の投資機会などとは相関有無で比較した結果から、土地を所有することしない外生的なショック（震災）に伴う有形固が投資機会の負の代理変数となっている可能性

定資産の被害額を計測したものであり、企業にを見出し、バブル前の土地所有とバブル後の投とって外生的な資産価値の変動を捉えることが資の負の関係をもたらす可能性を排除するためできる。また、このアンケートデータでは、企に、投資機会の代理変数となる企業属性をコン

業ごとに資産の毀損額情報を得ており、地域レ

ト ロー ル 変 数 に 加 え て い る。こ れ に 対 し てベルの価格情報を用いた指標よりも資産価値のChaney, Sraer, and Thesmar（2012）は、不動

変動をより高い精度で把握できる。もっとも、産を所有しようとする企業ほど地域経済の需要

アンケートへの回答を用いることに伴い、回答ショックに感応的であるため、不動産価値が投者の誤解や誤記、主観バイアス等が存在する点資に与える効果を過大に推定するという可能性には留意する必要がある。

を指摘している。この可能性を踏まえて彼らは、
18

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№1071.2 貸出チャネルとの識別が同じ不動産価格ショックに直面していると扱

担保チャネルの存在を検証するに際しては、われることにある。この問題を唯一明示的に扱もう一つ重要な要因、すなわち資金供給側の要っている Gan（2007a）では、同じ金融機関か因からの適切な識別を考える必要がある。前項

ら借り入れを行なっている複数の企業間での保での議論は、企業が保有する不動産の価値と企有不動産の価値の違いがその後の資金調達にも業自身の投資機会を反映した資金需要との相関

たらす影響を見ることで、識別問題に対処してに注目している。しかし、借入の有無は資金のいる。

需給双方の要因によって決まるものであり、も既述の通り、本研究では、企業の保有不動産

し企業が保有する不動産の価値変動が何らかのの価値毀損額を把握できるため、地域レベルの理由で供給側の要因を捉えている場合、その変不動産価格変動と借入変化の関係が貸出チャネ

動が資金調達に影響しているという結果が得ら

ルによるものであるという懸念は軽減される。

れても、担保チャネルを支持する結果とは言えしかし、被害が大きい企業と同じ地域に金融機ない。

関も立地している場合には、企業の不動産価値

資金供給側の要因として最も重要だと考えら

毀損額が取引金融機関の被害の程度を代理してれるのが、金融機関自身が不動産価値の変動かいる可能性がある。そこで、本研究では企業のら受けるショックである。不動産価値の変動は、 取引金融機関の直接・間接的な被害を示す説明
金融機関が保有する不動産の価値減少、あるい

変数を加え、こうした効果を直接コントロール

は不動産業向け貸出の劣化を通じて、金融機関

している。さらに⚔節では、金融機関店舗網のの資本を毀損し、貸出能力を減少させる可能性

被災程度に注目して、貸出チャネル自体の検証がある。このメカニズムは、担保チャネルに対を追加的に行なう。

して貸出チャネルと呼ばれている。貸出チャネ
ル を 検 証 し た 研 究 と し て は、Gan（2007b）、

2 データと分析手法

Cuñat, Cvijanović, and Yuan（2014）が挙げら

2.1 データ

れる。Gan（2007b）は日本の不動産バブル崩

本研究で用いるデータは、2012年⚗月に実施

壊時の負のショックの影響を、Cuñat, Cvijano-

された企業向けアンケート調査「震災復興企業

vić, and Yuan（2014）はアメリカの不動産バブ

実態調査」
（以下、
「調査」
）から得られたデー

ル形成・崩壊期のショックの影響を検証しておタ、および調査回答企業に関して得られた企業

り、いずれも貸出チャネルに整合的な結果を得

属性データである。この調査は、東北大学大学ている。また、アメリカのバブル形成期に焦点

院経済学研究科震災復興研究センターが東日本を当てた Chakraborty, Goldstein, and MacKin-

大震災後の東北地方に所在する企業の実態を把lay （2014）は、Cuñat, Cvijanović, and Yuan

握するために、「地域産業復興調査研究プロジ（2014）と整合的で貸出チャネルを支持する結ェクト」の一環として実施したものである。著

果も得ているものの、住宅価格上昇による住宅者たちは同プロジェクトメンバーとして調査設ローンの需要増大に直面した銀行が企業向け貸計段階からその実施に関わった。

出を減少させた、という効果が無視できないことを見出している。

調査の対象となった企業は、(株)東京商工リ
サーチのデータベース（TSR 企業情報ファイ

既存研究において貸出チャネルとの識別が問ル）に収録されており、かつ被災地⚓県⚑市

題になる理由の一つは、用いられている不動産（岩手県、宮城県、福島県と、青森県八戸市）

価格情報が地域レベルの情報であり、推定に際に本社を持つ⚕万6101社のうち、企業規模と企して、同じ地域に立地している企業と金融機関

業立地（沿岸部と内陸部）別の層化抽出により担保価値と資金制約

19

選定された⚓万社である2)。この⚓万社に対し制約に直面していたと考えて、企業の保有資産て郵送により調査票を配布したところ、7021社の毀損がこの借入制約の要因となっているか否3)から回答が得られた（回答率23.4%) 。分析

かを分析する。

対象となるのは、このうち回帰分析で使用する変数がすべて利用可能な企業の中から、震災後

2.2.2 主要説明変数

資金の借入の必要がなかったと回答した企業を本研究で最も重要な説明変数は、企業が保有除き、かつ、被災企業に対する国・県からの補する資産の価値毀損を表す変数 Asset_damage

助金である「グループ補助金」を受け取ったとである。調査では、企業が震災（津波・原発事

4)

回答した企業を除いたものである 。借入の必故を含む）により被った有形固定資産（営業店

要性がなかった企業を除外した理由は、これら

舗・事務所、工場建物、機械設備、車両、土地の資金需要のない企業では、保有資産毀損の持等）の被害額を尋ねている。具体的には、震災

つ意味が資金需要を有する企業とは大きく異な発生以降2012年⚗月のアンケート実施までの⚑るためである。こうしたサンプルセレクション

年⚔カ月間を対象として「有形固定資産の被害を行ない、震災が起きた2011年⚓月以降の決算額の内訳を、以下の項目ごとに金額をご記入下期に係る情報を回答した企業に対象を絞った結さい。なお、有形固定資産（土地除く）の被害

果、サンプル企業数は1382社となった。

額は、各資産について同等の物を再購入する場
合の、あるいは補修するのに必要な額の合計と2.2 変数と記述統計

してお答え下さい。土地の被害額については、

2.2.1 被説明変数と推定モデル

土地の評価損額としてお答えください。
」とし分析で用いる変数の定義と記述統計は、表⚑たうえで、有形固定資産（土地除く）の被害額に示されているとおりである。まず、企業の資と土地の被害額（評価損額）を尋ねている。こ

金 調 達 状 況 を 表 す 変 数 と し て、ダ ミー 変 数の 問 い に 対 す る 回 答 を 用 い、本 研 究 で は

Loan_accept を用いる。調査では、企業が震災

Asset_damage として⚓つの代替的な変数を作発生以降2012年⚗月のアンケート実施までの⚑成した。具体的には、土地の被害額（評価損年⚔カ月間に新規の借入（復旧・復興のための額）に関する回答の値を企業の総資産額で割っものに限らないが、既往債務の条件変更のみをて基準化した Land_value_loss、土地を除く有目的とした借り換えは除く）を得たかどうか尋形固定資産の被害額を総資産額で割った Non-

ねている。Loan_accept は、この問いに対して

land_value_loss、有形固定資産の被害額総額を「新たな借り入れを行なった」と答えた場合に総資産額で割った Asset_value_loss である。

⚑の値を取るダミー変数である。本研究では、

推 定 に お い て は、こ れ ら の ⚓ つ の 変 数 を

この変数が⚑になるか否かを被説明変数とする

Asset_damage としてそれぞれ代替的に用いる

プロビットモデルを推定する。

定式化を採用する。

また本研究では、Loan_accept を作成するに表⚑から、平均的な土地の被害額は、総資産あたり、新たな借入を行なわなかった企業のう

額比で1.1% である。標準偏差も小さいことかち「必要なかったから」と回答した企業を分析

ら、被害額がゼロだと回答した企業が多いこと

対象から除外している。

が窺える。しかし、最大値は72.5% となって表⚑から、分析対象サンプルでは91.8% のおり、大きな価値毀損に見舞われた企業も存在

企業が借入を受けており、資金需要があるにもする。これに対して土地以外の有形固定資産にかかわらず借入ができなかった企業の比率は⚑

つ い て は、平 均 的 な 被 害 額 は 総 資 産 額 比 で割弱である。本研究では、これらの企業が借入

10.3% であり、標準偏差も大きい5)。有形固定20

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№107

表⚑

変数の定義と要約統計量

注）観測数は1382。

資産全体の被害額平均値は、土地、土地以外の有形固定資産それぞれの平均値の合計であり、

3 結果

その変動の多くは土地以外の有形固定資産の被3.1 主要な分析結果

害額からくると考えられる。なお、有形固定資

借入成否に関するプロビットモデル推定の結産の被害額以外の説明変数として、表⚑以下の果は、表⚒に示されている。この表の⚓つの列すべての変数と産業ダミーを加えている。

は、資産価値毀損を表す Asset_damage に関
担保価値と資金制約

21

表⚒て借入制約が顕在化し、投資が抑制された借入成否に関する Probit 推計結果

結果、いっそうの地価下落が生じるというamplification が生じた可能性も否定できない。
ただし、効果の経済的な有意性を比較するためには、限界効果の大きさだけでなく、変数（Nonland_value_loss と Land_value_loss）自体の変動の大きさを考慮に入れる
注）被説明変数は Loan_accept。説明変数には、ここで示されているもの以外にも表⚑に示した変数がすべて含まれている。***,**, * はそれぞれその係数の推定値が 1, 5, 10% 有意水準で統計的に有意であることを表す。

必要がある。この点で、前者の標準偏差が後者の⚕倍強である点を勘案すると、経済的な有意性の面では、土地被害と土地以外の被害との間で、借入成功確率を減少させする定式化の違いに対応している。⑴列は土地る効果に大きな差異はないといえる。各説明変の 被 害 額 を 用 い た 場 合（Asset_damage =数のサンプル平均値で評価した限界効果の値をLand_value_loss）、⑵列は土地を除く有形固定前提とすると、例えば、Land_value_loss の値

資産の被害額を用いた場合（Asset_damage =が平均値から⚑標準偏差分（=0.060：表⚑よNonland_value_loss）、⑶列は有形固定資産被り）増加した場合、借入成功確率は1.086（=

害 額 合 計 を 用 い た 場 合（Asset_damage =0.06 * -0.18098：表⚒列⑴より）% ポイント減

Asset_value_loss = Land_value_loss + Non-

少 す る の に 対 し、Nonland_value_loss の 値 がland_value_loss）で あ る。な お、dF/dx と し平均値から⚑標準偏差（= 0.332）増加すると、て示されている数値は、各説明変数の分析サン

借入成功確率は0.892（=0.332 * -0.02687：表

プル平均値で評価した、借入成功確率に対する⚒列⑵より）% ポイント減少する。

限界効果である。

その他の説明変数に関する結果を見てみると、

まず、最も重要な有形固定資産の価値毀損に

取引金融機関が被災した（Bank_damage =1）

よる影響を見ると、⑴から⑶のいずれの場合も、 企業では借入成功確率が増大している。金融機
限界効果が負で有意であり、有形固定資産の被関の被災が貸出能力の毀損を意味しているので害が大きいほど企業は借り入れが難しくなってあれば、この結果は貸出チャネルから示唆されいることがわかる。⑴と⑵を比べると、限界効る関係とは逆であるが、被災金融機関が公的な

果は土地被害額において大きく、総資産に対す資本注入を受け、被災しなかった金融機関に比る被害割合が同程度増えた場合に、土地被害のして貸出能力を増大させた可能性が考えられる。

ほうがその他有形固定資産被害よりも限界的に大きな借入確率の低下をもたらす。その理由と

3.2 貸手別の分析結果していくつかの可能性が考えられる。例えば、本項と次項では、3.1節で得られた結果に基日本における金融機関借入に関しては土地が物

づきサブサンプルでの分析を行なう。第⚑は、的担保として重視されるという実務上の慣習がどの金融機関からの借入が成功したかを考慮しあること、土地被害をもたらすようなケースにた分析であり、その結果が表⚓である。表⚓のおいては取引先の被災や身の回りのインフラのパネルＡは、Loan_accept =1であるサンプル

被災なども含めた被害が特に甚大であったこと、 のうち、借入先に震災前の借入残高⚑位金融機などである。また、Kiyotaki and Moore(1997）

関が含まれている企業に限った推定結果であり、などで議論されているように、地価下落によっ

パネルＢは、Loan_accept =1のサンプルのう22

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表⚓

借 入 成 否 に 関 す る Probit 推 計 結 果 の う ち Asset_
damage の限界効果

パネルＡ：借入残高⚑位金融機関からの借入

金融機関との間であれば、不動産価値の毀損が借入成功確率に影響する程度が小さくなることを意味する。
3.3 負債比率別の分析結果

パネルＢ：借入残高⚑位以外の金融機関からの借入

次に、震災以前の負債比率の大きさに応じてサンプルを分割した分析を行なう。すでに多くの債務を抱えている企業に対して

注）***, **, * はそれぞれその係数の推定値が 1, 5, 10% 有意水準で統計的に有意であることを表す。説明変数には、ここで示されているもの以外にも表⚑に示した変数がすべて含まれている。

は、将来収益の一部を既存の債権者への返表⚔

いわゆるデット・オーバーハング問題が起

借 入 成 否 に 関 す る Probit 推 計 結 果 の う ち Asset_
damage の限界効果

パネルＡ：高 leverage 企業

済に優先的に充当することになるため、貸手が新規に資金供給を行ないにくいという、
きやすい（Myers 1977）。これらの理由のために、高負債比率企業では新たな借入の余地が少なく、不動産価値の毀損が借入成
功確率を引き下げる程度が大きいと見込ま

パネルＢ：低 leverage 企業

れる。
この点を調べるために、負債比率がサン
プル全体の25% 点以上の比較的 leverage

注）***, **, * はそれぞれその係数の推定値が 1, 5, 10% 有意水準で統計的に有意であることを表す。説明変数には、ここで示されているもの以外にも表⚑に示した変数がすべて含まれている。

ち、借入残高⚑位金融機関が借入先に含まれている企業を除いた推定結果である。

が高い企業に絞って分析を行なった結果を
表⚔のパネルＡで、同じく75% 点以下の比較的 leverage が低い企業に絞った場合の結果をパネルＢに示している。
まずパネルＡを見ると、Asset_damage 変数

表⚓と表⚒とを比べると、まず有形固定資産のうち、特に Land_value_loss 変数の係数の絶の被害（Asset_damage 変数）については、定対値が表⚒よりも総じて大きい。これは、すで性的にほぼ同様の結果が得られている。パネルに多くの負債を抱えている企業ほど担保制約がＡとパネルＢの限界効果を絶対値で比較すると、 厳しくなることを意味しており、特に土地が担
Land_value_loss と Nonland_value_loss の両方

保として相対的に重要である可能性を示していでパネルＢのほうが大きく、土地・その他の有る。これに対してパネルＢを見ると、Noland_

形固定資産の価値毀損が借入を難しくする効果

value_loss の効果は統計的には有意でなく、まは、借入残高⚑位金融機関以外の金融機関とのた Land_value_loss の係数の絶対値は表⚒のも関 係 で よ り 顕 著 に 見 ら れ る こ と が わ か る。

のよりも小さい。以上の結果を総合すると、すLand_value_loss のパネルＢにおける負の効果

でに多くの負債を抱えている企業ほど担保制約は特に大きい。この結果は、取引関係が親密でが厳しく、特に十分な土地担保の提供ができななく残高が小さい金融機関ほど不動産などの担い企業では借り入れが難しいことがわかる。

保による回収をより重視しており、不動産価値の毀損が借入成功確率を大きく引き下げること、反対にソフト情報を蓄積してリレーションシッ
プ貸出を行なっていると思われる借入残高⚑位

4 効果の持続性と貸出チャネルに関する追加検証
以上の分析では、2012年⚗月時点の調査結果
担保価値と資金制約

23

表⚕

借入成否に関する Probit 推計結果
（2012年から2015年まで年ごとに推定、貸出チャネ
ル変数を含む）の回答に基づいた Bank_damage 変数を推計に用いていた。この変数は、企業が実際に取引していた金融機関店舗の被災状況に関する認識を示す一方で、取引店舗を含めた金融機関全体の被災の影響を把握することができない。そこで、取引金融機関店舗
を TSR 企業情報ファイルから特定して、当該店舗が津波浸水地域に所在していたかどうかを把握したうえで、取引金融機関店
舗網の津波浸水割合が及ぼす影響を推定する。
この検証は、2012年から15年の⚔時点について、被説明変数には Loan_accept、説
明変数には、Asset_damage に加えて、取引金融機関の店舗のうち津波浸水地域に所在するものの比率を表す Branchnetwork_

注）***, **, * はそれぞれその係数の推定値が 1, 5, 10% 有意水準で統計的に有意であることを表す。

damage を用いる6)。なお、今回はコント
ロール変数を除いた推定結果のみを示す。
表⚕は、⚔時点における推定結果である。

に基づいて担保チャネルの存在を明らかにした。 まず、担保チャネルを通じた効果の持続性につしかしながら、震災からの復旧・復興過程を検い て み る と、2012 年 時 点 で は Asset_damage

証するうえでは、担保チャネルを通じた資金調の各変数が負の限界効果を得ている。加えて、達への負の効果の持続性、そして担保チャネル

2013 年 時 点 で も 土 地 の 価 値 毀 損 額 に 係 る以外に起因する資金制約の有無についても明らLand_value_loss は負の限界効果を示している。

かにする必要がある。本節の追加分析では、こ

有形固定資産被害の中でも土地価値の毀損につれらについての現時点での結果を報告する。

いては、震災から⚒年半を経た2013年半ばにお第一に行なうのは、2012年⚗月以降の複数時いても、企業の資金調達への制約要因となって点のデータに基づく担保チャネルの検証である。 いる可能性がある。しかしながら、2014年以降
実際に調査は、2013年⚘-⚙月（12年回答企業については Asset_damage の限界効果は統計と未回答企業の両方を含む）、14年⚘-⚙月（12的には有意ではない。担保チャネルを通じた不年もしくは13年回答企業）、15年10-11月（同

動産価値毀損の企業の資金調達への負の影響は、

左）にも、同様の項目で実施されている。そこ

長期間にわたるものではないことが示唆される。

で、これらの情報を用いて各時点における担保

次に、貸出チャネルを通じた効果の有無をみチャネルの有無や程度を調べる。

ると、2012年よりもむしろ2013年において、限第二に行なうのは、取引金融機関が被災する

界的にではあるが有意な負の限界効果を得ていことにより企業の資金調達が制約を受ける「貸る。店舗網の被災程度の負の影響が一定期間を出チャネル」の有無に関する検証である。⚓節

おいて現れたのは、取引金融機関店舗網への被の分析では、メイン取引銀行が震災後に取引支害に示されるような地域経済への震災の悪影響

店での営業を行なえなかったか否か、もしくはが、時間をかけて金融機関の貸出余力を損なっ取引支店を変更したか否かについての企業からたためである可能性がある。

24

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

5 おわりに本研究では、企業の保有資産の担保価値減少
がその企業の debt capacity を小さくし、借入を難しくするという担保チャネルの存在の有無を、東日本大震災による被災企業の保有資産価値減少に注目することで検証した。この分析の特長は、震災による被害という、企業にとって純粋に外生的な資産価値毀損のショックに注目することで、これまでの研究にはない形で担保チャネルの識別を行なった点にある。得られた結果からは、震災による有形固定資産の価値毀損が大きいほど借入が難しいことが確認され、担保チャネルは実際に存在することが示された。
また、追加的な分析として、担保チャネルの持続性と貸出チャネルを通じた効果の有無の検証を行なった。今後の課題としては、第一に、⚔節で行なった分析を、より正確な金融機関被災
変数を作成するなどして網羅的なものにすることが挙げられる。第二に、担保チャネルと貸出
チャネルそれぞれを通じた効果を定量的に比較し、金融仲介が実体経済に及ぼす経路としては何が重要かという点を検証することが挙げられる。こうした検証は、震災のような大きな負のショックが起きた際に講じるべき政策対応を考えるうえでも有益な視点を提供することが期待される。
謝辞 住宅経済研究会における発表に対して、金本良嗣先生、
浅田義久先生、倉橋透先生、瀬古美喜先生、瀬下博之先生、
直井道生先生、中川雅之先生、行武憲史先生などから貴重なコメントをいただいたことに感謝する。本稿で紹介した研究は 科研費基盤研究 No. 25220502の助成を受けている。

注⚑）なお、不動産価値のデータについて、既存研究では、不動産の簿価をその後の不動産価格の変動によって調整した推計値を用いているという計測の問題もある。
⚒）2009年経済センサスにおいて、当該地域所在企業
は⚗万3359社であり、TSR の企業情報ファイルのカ
バー率は非常に高い。
⚓）調査の詳細については西山ほか（2013）を参照。
⚔）「グループ補助金」（正式名称「中小企業等グルー

プ施設等復旧整備補助事業」）は、被災地域の中小企業等のグループが復興事業計画を作成し、地域経済・雇用に重要な役割を果たすものとして県から認定を受けた場合に、施設・設備の復旧・整備に対して国が1/2、県が1/4を補助するものである。
⚕）最大値は資産総額の429% となっており、この値は回答者の誤記等による異常値である可能性もある。
⚖）⚓節の分析と同様に、取引店舗自体の被災の有無を説明変数に用いた推定も行なったが、現時点では統計的に有意な係数が得られていない。
参考文献
内田浩史・宮川大介・植杉威一郎・小野有人・細野薫（2015）「担保価値と資金制約――東日本大震災後の企業データを用いた分析」『経済研究』第66巻(3)、224-241頁。
西山慎一・増田聡・大澤理沙（2013）「被災地企業の基
本情報と被災状況」東北大学大学院経済学研究科地域産業復興調査研究プロジェクト編『東日本大震災
復興研究Ⅱ東北地域の産業・社会の復興と再生への提言』第⚑章、河北新報出版センター。
Adelino, M., A. Schoar, and F. Severino（2013）ʠHouse
Prices, Collateral and Self-employment,ʡNational
Bureau of Economic Research Working Paper Series,
No. 18868.
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Chaney, T., D. Sraer, and D. Thesmar（2012）ʠThe
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Channel,ʡReview of Financial Studies, Vol. 20, pp.
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Kiyotaki, N. and J. Moore（1997）ʠCredit Cycles,ʡ
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Lin, L.（2016）ʠCollateral and the Choice between
Bank Debt and Public Debt,ʡManagement Science,Vol. 62(1), pp.111-127.
Myers, S. C.（1977）ʠDeterminants of Corporate Borrowing,ʡJournal of Financial Economics, Vol. 5, pp.
147-175.

担保価値と資金制約25

論文

環境性能表示義務はマンションの環境性能を上げるか？
宮森 剛
組みが始まっている。

はじめに

しかしながら、環境性能に係る広告表示義務の政策効果は、必ずしも明らかになっていない。

研究の背景・目的性能に優れた住宅が市場で適切に評価され、これまで表示制度と不動産価格の関係を分析

消費者に選択されるような環境整備を図る仕組

した研究はいくつか存在するが、吉田・清水みとして、住宅の品質確保の促進等に関する法（2012）は東京都のマンション売り出し価格と律に基づく住宅性能表示制度や CASBEE（建取引価格を用いて環境配慮建築物（東京都環境

築環境総合性能評価システム）などの表示制度

性能表示）が住宅価格に与える影響を分析し、の整備・充実が図られてきた。一方で、住宅性

売主は環境性能を価格にプレミアムとして反映

能表示制度の普及率は約⚒割程度にとどまり、しているが、環境対応の中身でプレミアム価格

表示は任意であるために消費者は物件間の性能が大きく異なることを実証している。Fuerst,

を一律に比較できない等の課題が指摘されてきet.al（2013）は、英国における販売・賃貸時のた。また、2016年⚑月の国土交通省調査によれエネルギー証明交付義務制度のランクと住宅価

ば、建築物のエネルギー消費性能の向上に関す格の関係等を分析し、エネルギー性能評価が高る法律に規定された省エネ性能表示努力義務

い住宅は、そうでない住宅に比較して、市場に（2017.4～）への今後の対応方針として、約半おいて高い価格で取引されていることを統計的数の住宅事業者は、「一部の物件」のみで表示に有意に立証している。これらの研究は、住宅を行なうとし、その「一部の物件」の内容としの品質の見える化が住宅性能を上げる可能性をて、分譲マンション事業者は「省エネ性能に優示唆している。榊原ほか（2015）では、自治体

れている物件」「自社の CSR 活動の一環として

版 CASBEE を活用する自治体において、インPR する物件」等と回答している。このようにセンティブ施策の違いが環境性能（CASBEE

任意制度においては、すべての物件において性ランク）に与える影響について実証分析を行な能が比較できる状況にはない。

い、総合設計制度の許可要件化、環境性能表示

これに対し、イギリスなどにおいては、既存制度等が有効であることを提案している。しか住宅の売買・賃貸の取引時にエネルギー証明書しながら、環境性能表示制度については、任意の交付および広告表示が義務付けられ、物件間表示制度と広告表示義務の違い、事業者特性にで容易に性能を比較できる市場が整備されつつよる違い、高品質（高ランク）と低品質（低ラ1)

あ る 。日 本 で も、東 京 都（2005.10～）や 川ンク）への影響の違いなどの分析は行なわれて崎市（2006.10～）などにおいて、新築マンシいない。

ョンの広告時に環境性能の表示を義務付ける取26

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

このように、住宅性能に係る表示制度につい著者写真てはその有効性が明らかにされつつあるものの、
広告表示義務と任意表示制度の違いや広告表示義務が企業にもたらす行動変容などについて、その効果を定量的に実証した研究は見当たらない。

みやもり・たけし
1978年東京都生まれ。東京大学
工学部都市工学科卒。都市工学
修士（東京大学）、公共経済学
修士（政策研究大学院大学）。
国土交通省住宅局、都市局などを経て、現在、内閣官房。

本稿は、自治体版 CASBEE の届出制度を導入している横浜市や神戸市など大都市⚘市の新築分譲マンションを対象に実証分析を行ない、環境性能に係る⚕段階評価の広告表示義務導入で除した値である BEE（建築物の環境効率）

後のマンションについては、導入前のマンショで評価する。BEE 値は環境品質 Q が大きく環ンに比べて、環境性能が高い傾向があることを

境負荷 L が小さいほど数値は大きくなり環境明らかにした。

効率が高いことを意味する。この BEE の値に応じて、⚕段階の格付けが与えられる（表⚑）
。

研究の構成

本稿の構成は次のとおりである。第⚑節では、自治体版 CASBEE を活用した広告表示義務自治体版 CASBEE の広告表示義務制度につい自治体版 CASBEE を導入している24の地方て概観する。第⚒節では、「①新築分譲マンシ

自治体のうち、10の地方自治体においては、建ョン市場においては環境性能に関して逆淘汰が築主・販売受託者等に対して、2000㎡以上の新発生している」「②多段階評価の広告表示義務

築分譲マンション等の販売等の広告に、環境性は高品質住宅の供給を増加させる」、「③多段階

能表示を義務付けている（表⚒）。近年の表示

評価の広告表示義務は低品質住宅の供給を減少

事項の主な改正動向としては、太陽光発電設備させる」の⚓つの仮説を設定した。第⚓節では、 等の再生可能エネルギー設備等の有無の追加
これら仮説について、横浜市、神戸市等の大都（2012年横浜市等）とエネルギー消費量（削減市⚘市を対象に、新築分譲マンションの CAS-率）の追加（2016年横浜市）が挙げられる。な

BEE 届出データを用いて、実証分析により検お、図⚑にあるとおり、10の地方自治体におい証を行なう。OLS モデルおよび順序プロビッて、ラベルのデザインおよび表示内容はバラバ

トモデルを用いて、広告表示義務導入有無の違ラであり、行政区を超えてマンションの性能をい が、環 境 性 能 の 指 標 で あ る ⚕ 段 階 評 価 の比較したい消費者にとってはわかりづらい。

CASBEE ランク等にどの程度の影響を与えているか、事業者特性にも着目しつつ定量的に分2 広告表示義務の政策効果

析を行なう。第⚔節では、広告表示義務制度に

環境性能に係る逆淘汰の発生とその緩和策

係る留意点および今後の課題を整理する。

中川（2008）にあるように、売主と買主の間

1 自治体版 CASBEE の広告表示義務制に財・サービスの品質に対する情報の非対称性

度の現状
自治体版 CASBEE とは

表⚑CASBEE の BEE 値とランクの対応関係

CASBEE とは、建物を環境性能で評価し、格付けする手法である。環境性能は、建築物の環境品質 Q（温熱環境やまちなみ・景観等）
を建築物の環境負荷 L（エネルギー、資源等）
環境性能表示義務はマンションの環境性能を上げるか？

27

表⚒

広告表示義務制度の導入状況（下線が第⚒節の実証分析対象自治体）

図⚑

広告表示ラベルの例

者が同じものさしで表示していないため消費者にとって物件比較が容易でないといった課題がある。一方で、政府の介入としては、多段階評価の広告表示義
務制度があり、すべての物件を同じものさしで比較できるため、逆淘汰を緩和し高性能住宅の供給を増やす可能性がある。
仮説

これまでの整理から以下の⚓つの仮説を設定し、次節で実証がある市場では、「逆淘汰」が発生する可能性

分析により検証することとする。

があることが知られている。消費者が財の品質①新築分譲マンション市場においては、公的任についての情報を持ち合わせていない場合に、

意表示制度が存在しても、すべての事業者が適切な価格付けがなされず、低品質財が高品質表示しているわけではないため、売主と買主財を市場から締め出すという状態が発生するこの間で環境性能に係る情報の非対称性が存在とになる。これを新築分譲マンション市場の環し、環境高品質住宅の供給過小という逆淘汰

境性能にあてはめて考える。環境性能についてが発生していると考えられる。

情報の非対称性がない場合には、環境性能に買⇒仮説①「新築分譲マンション市場におい主が価値を見出せば、それ相当の価格プレミアては環境性能に関して逆淘汰が発生していムがつけられ、性能に応じた価格付けがなされる」

る。一方で、情報の非対称性がある場合は、買②多段階評価の広告表示義務は、こうした情報

主は物件ごとの環境性能の違いを認識できない。

の非対称性を緩和し、性能に応じた価格付け

この場合、買主は、売主の企業ブランドイメーが可能となり、企業に性能向上のインセンテ

ジや類似物件の口コミなどの限られた情報を用ィブを与え、高品質住宅の供給を増やすこと

いて平均的な環境性能水準を予想し、付け値をが考えられる（大手事業者は、総合ブランド

設定せざるを得ない。その場合、売主側は当該力といったあいまいなブランド価値を利用す価格では環境性能の高い住宅はコストに見合わることができなくなり、当該ものさしにおいないため、性能が高い住宅を供給しなくなる。

ても、競合他社よりも優れていることを示す

こうした逆淘汰の問題に対し、企業側の対策必要があり、性能を向上させることが予想さとしては、企業独自のシグナリングや公的任意れる。技術力のある中小事業者においては、

表示制度の活用が行なわれるが、すべての事業大手と同じものさしで比較されることで消費28

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

者アピールが容易になり、環境性能を向上さをもとに、環境効率の値を表す BEE 値およびせることが予想される。
）⚕段階評価の CASBEE ランクのそれぞれを被⇒仮説②「多段階評価の広告表示義務は高説明変数とするモデルを構築し、広告表示義務

品質住宅の供給を増加させる」

導入の有無の違いがこれらにどの程度の影響を③さらに、多段階評価の広告表示義務は、低品与えるかを定量的に分析する。BEE 値と CAS-質というネガティブ情報をも消費者に知られBEE ランクのそれぞれに対する影響を観察すてしまうため、これを嫌う企業の行動変容をるため、実証分析⚑と実証分析⚒の二つのモデもたらし、低品質住宅の供給を減少させる。

ルを構築し分析を行なう。

特に、ブランドの毀損を恐れる大手事業者に

実 証 分 析 ⚑ で は、連 続 変 数 で あ る BEE 値

おいては低品質住宅の供給は大きく減少する（環境効率）を被説明変数とする OLS モデル

ことが予想される。

（最小二乗法）を構築し、広告表示義務がある⇒仮説③「多段階評価の広告表示義務は、物件について、BEE 値が有意に高いかどうか

低品質住宅の供給を減少させる」について検証する。広告表示義務がある物件とこれら仮説について次節で検証する。

ない物件で、事業者特性により BEE 値がどの

3 政策効果に関する実証分析

程度違うのかについても定量的に明らかにする。
実証分析⚒では、離散変数である CASBEE

実証分析の方法

ランク（⚕段階評価）を被説明変数とする順序⑴分析方法

プロビットモデルモデルを構築し、広告表示義新築分譲マンションについては、広告表示義務がある物件について、ランクが有意に高いか務の有無の違いによる効果を同一物件で直接比どうかについて検証する。また、どのランクが較することはできない。また、マンションは同

増え、どのランクが減るかを把握するため、広一財ではないため、単純に広告表示義務がある

告表示義務がある場合とない場合のそれぞれに物件と広告表示義務がない物件で環境性能の違ついて、ランクの分布の予測値がどう変わるかいを比較したとしても、その他の条件の違いが定量的に分析する。

影響している可能性があり、広告表示義務の効果とは言えない。そこで、今回の推計モデルに⑵使用データ

おいては、環境性能に大きな影響を与えると予広告表示義務を導入している地方自治体は10

想される物件の規模、建築主特性、地域性、年あるが、いずれも三大都市圏のため、川崎市、

次、その他政策変数等をコントロールしたうえ

横浜市、京都市、柏市、神戸市、名古屋市、さで、広告表示義務導入の効果について、検証すいたま市、千葉市の⚘市を分析対象として選んる。横浜市、京都市および神戸市では広告表示

だ2)（前出の表⚒参照）。

義務の導入前物件と導入後マンションが存在す

使用するデータは、各市および各市 HP よりる一方で、さいたま市、千葉市および名古屋市

入手した自治体版 CASBEE の評価結果に係るではすべてのマンションで広告表示義務を導入

届 出 情 報 と す る。対 象 建 築 物 は、延 床 面 積

していないこと等に着目し、新築された年度の2000㎡以上の共同住宅の新築物件とする。対象

影響等を年次ダミー等によりコントロールした

年度は、各自治体における届出制度開始日から

うえで、広告表示義務導入後のマンションは、2016年⚙月までに届出されたものとする。サン

広告表示義務導入前のマンションよりも、環境

プルサイズは3434棟となった。届出情報をもと性能が高い傾向があるかどうかを検証する。

に、マンションごとの BEE 値、CASBEE ラン

具体的には、自治体版 CASBEE の届出情報

ク、延床面積、建築主氏名、所在地（行政区）、
環境性能表示義務はマンションの環境性能を上げるか？

29

表⚓

東京建物、野村不動産、三井不動

サンプルサイズと「広告表示義務導入ダミー」

産レジデンシャル、三菱地所）の物件について「⚑」とし、それ以外の建築主の物件を「⚐」とする「メジャー⚗ダミー」を作成した。
同様に、建築主が県、市、公社または都市再生機構の物件、建築主が個人名の物件についてそれぞれ「地方政府等ダミー」、「個人建築
主ダミー」を作成した。また、マ
届出年月を把握し、データの作成を行なった。

ンションの延床面積が大きいほど設計上環境性①政策変数

能に配慮しやすい（規模の経済が働く）可能性

各市において、広告表示義務が施行されて以があるため、「ln（延床面積（㎡））」を作成し降の届出物件を「⚑」とし、それ以外の物件にた。

ついて「⚐」とする広告表示義務導入ダミー変④地域性のコントロール数を作成した（表⚓）。この結果、「広告表示義地域特性が環境性能に与える影響が大きいと務導入ダミー」が「⚑」をとる物件は1267棟と思われることから、まず、各市の自治体ダミーなった。

を作成した。なお、分析対象⚘市の BEE 値の②その他の政策変数のコントロール

基準・算出方法は同じものの、細かい運用・解

新築分譲マンションの環境性能には、広告表

釈は異なる可能性があるため、自治体ダミーに示義務以外にも国や地方自治体によるさまざまよりこれをコントロールしている。また、同じな施策が影響する可能性がある。地方自治体独

自治体内でも、地域性は大きく異なり、マンシ

自の施策として、環境性能に相当の影響を与え

ョンの環境性能に影響を与える可能性があるこる可能性があるものとして、総合設計制度によとから、届出物件の住所地データをもとに、当る容積率緩和がある。そこで、⚘市へのヒアリ

該物件が立地する行政区の特性をコントロール

ング等をもとに具体的に総合設計制度が活用さした。
「ln（行政区平均新築分譲マンション坪

れた物件を特定し、「容積率緩和ダミー」を作単価（円 / 坪））」、「ln（行政区平均地価（円 /

成した。

坪）
）
」
、
「ln（行政区平均新築分譲マンション戸

なお、新築分譲マンションの環境性能に影響

当たり床面積（㎡））」、「ln（行政区分譲マンシを与える国の施策については、低炭素住宅認定

ョン新築戸数（戸））」のダミー変数を作成し制度、長期優良住宅認定制度、フラット35S やた3)。

住宅エコポイントなどがある。なお、これらの④年次（届出年度）のコントロール

制度は、全国一律の制度で導入年度も同じであマンションの環境性能は、建材・設備・設計ることから、年次ダミーを導入することでその等の技術の進歩、国のインセンティブ措置導入

影響をコントロールすることとした。

や基準強化、景気その他社会経済情勢等の影響③建物属性のコントロールを受け、建築した年によって性能が異なる可能

次に、建築主の属性が環境性能に与える影響性があるため、これを「年次ダミー」でコントが大きいと思われることから、建築主の属性を分類した。建築主が大手不動産会社⚗社である
メジャー⚗（住友不動産、大京、東急不動産、
30

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

ロールすることとする。

表⚔

推計モデル

基本統計量

⑴実証分析⚑（BEE 値を被説明変数とする OLS モデ
ル）
実証分析⚑では、被説明変数
を BEE の 値 と す る OLS モ デルを構築する。推計式は以下のとおりである。
（基本統計量を表⚔に示す）〈実証分析⚑の推計式〉
1 (広 告 表 示 義

BEE =務導入ダミー)

2(広告表

示義務導入

メジャー⚗

ダミー)

3(容積率緩和ダミー)

4(メジャー⚗ダミー)

5 (地 方 政 府 等 ダ ミー)

6 (個 人 建 築 主 ダ ミー)

7 (ln (延 床 面 積(㎡)))

8(京都市ダミー)

9(神戸市ダミー)

10(横浜市ダミー)

11(名古屋市ダミー)

12(柏市ダミー)

13(川崎市ダミー)

14(千葉市ダミー)

15(ln(行政区平均新築分譲マンション坪単価(円/坪)))16(ln(行政区平均地価(円/坪)))

17(ln(行政区

平均新築分譲マンション戸
当たり床面積(㎡)))18(ln(行政区分譲マンション
新築戸数(戸)))年 度 ダ ミー)

19(2005……

32(2018年度ダミー)※ は誤差項であるな値をとるときは、量的変数の分析を目的とす⑵実証分析⚒（ランクを被説明変数とする順

る重回帰分析を使わず、ロジスティックス分析

序プロビットモデル）

を用いる。なお、CASBEE ランクは、離散的実証分析⚒では、被説明変数を⚕段階評価のな 値 を と る が、ラ ン ク ⚑（C）
、ラ ン ク ⚒（B

CASBEE ランクの値とする順序プロビットモ－）、ランク⚓（B+）
、ランク⚔（A）、ランク

デルにより分析を行なう。被説明変数が離散的⚕（S）の順序尺度になっていることから、本
環境性能表示義務はマンションの環境性能を上げるか？

31

なう。具体的には「広告表示義務表⚕ 実証分析⚑の推定結果
被説明変数：BEE 値（環境効率）

導入ダミー」「広告表示義務導入＊メジャー⚗ダミー」「メジャー⚗ダミー」には組み合わせに応じて「⚐」または「⚑」を代入し、それ以外の説明変数にはそれぞれサンプルの平均値（表⚔）を代入
して BEE 値を推計した。その結果が図⚒である。
メジャー⚗以外の物件では表示義務物件は表示義務なし物件よりも BEE 値 が 0.078 高 い 傾 向、メジャー⚗の物件では表示義務物件
は表示義務なし物件よりも BEE
値が0.26高い傾向がある（いずれも⚑ % 有意水準）。
なお、その他のコントロール変数の推定結果を分析すると、地方政府等の共同住宅（公営住宅、都
市再生機構住宅等）は、BEE 値
が0.226高い傾向、個人が建築主の共同住宅（そのほとんどは賃貸住宅と推察される）は、BEE 値
が0.219低い傾向などがわかった（いずれも有意水準⚑％）。

注）***、**、* はそれぞれ有意水準⚑％、⚕％、10％を示す。

⑵実証分析⚒の結果
実証分析⚑の結果、地方政府等

稿では順序プロビットモデルを用いて分析すると個人建築主等の建築主属性が環境性能に大きこととする。説明変数は実証分析⚑と同じであく影響を与えることがわかった。実証分析⚒でる。

は、メジャー⚗とメジャー⚗以外の建築主の物
件比較を行なう際に、メジャー⚗以外の建築主分析結果と考察から地方政府等や個人建築主等を除いて比較す⑴実証分析⚑の結果ることとし、メジャー⚗以外の株式会社のサン

推計結果は表⚕のとおりである。ここで、メプルデータを抽出した。実証分析⚒では、サンジャー⚗の物件とメジャー⚗以外の物件それぞ

プルを変えて、以下の⚒つの分析を行なっていれの場合において、広告表示義務導入有無の違る。分析⚒－⚑はメジャー⚗以外株式会社をサ

いによる影響を分析する。分析の結果得られたンプルとするモデルでサンプルサイズは2327。

推計式において、広告表示義務導入ダミー等の実証分析⚑の説明変数から「地方政府等ダミみを「⚐」または「⚑」で変動させ、その他のー」、「個人建築主ダミー」、「広告表示義務導入

変数を平均値で固定することで、その比較を行＊メジャー⚗ダミー」および「メジャー⚗ダミ

32

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号

№107

図⚒

物件で9.4％に対し、表示義務あり物件は3.6％

事業者属性による表示義務導入効果の違いと5.8ポイント少なかった。また、ランク⚔は、表示義務なし物件で34.0％に対し、表示義務あり物件で51.2％と17.2ポイント多かった（いず
れも有意水準⚑％）。
⑶実証分析結果のまとめ最後に、実証分析の結果を踏まえ、⚓つの仮説の検証結果についてまとめる。
まず、実証分析⚑および実証分析⚒の両方において、広告表示義務があるマンションのほう
が環境性能が高い傾向があることが実証された。
ー」を除外した。分析⚒－⚒はメジャー⚗をサ

特に環境性能がもともと高いメジャー⚗ではそンプルとするモデルでサンプルサイズは634。

の違いが顕著で、BEE 値が平均的に0.26高い

実証分析⚑の説明変数から「地方政府等ダミ（1.25倍）傾向があり、逆淘汰が緩和されていー」、「個人建築主ダミー」、「広告表示義務導入

ることが確認された。
CASBEE ランクの分析では、ランク⚔（高＊メジャー⚗ダミー」および「メジャー⚗ダミー」を除外した。

品質）の割合は、広告表示義務がある場合に、

順序プロビットモデルによる係数値は直接解それがない場合と比べてメジャー⚗以外におい釈することができないが、実証分析⚒の推計結て⚕割増（11.0％→16.7％）、メジャー⚗にお果は、「広告表示義務導入ダミー」の係数の正

いても⚕割増（34.0％→51.2％）という結果と負の符号については、実証分析⚑と同じくプラなった。

スとなった（メジャー⚗以外株式会社の分析⚒

これらの結果から、仮説①「新築分譲マンシ－⚑は⚑％有意水準、メジャー⚗の分析⚒－⚒

ョン市場においては環境性能に関して逆淘汰がは⚕％有意水準）。
（表⚖）

発生している」、仮説②「多段階評価の広告表

次に、事業者特性による広告表示義務導入に示義務は高品質住宅の供給を増加させる」は支よるランクの変化を分析するため、メジャー⚗持された。

以外株式会社およびメジャー⚗のそれぞれにつ

また、実証分析⚒において、ランク⚒（低品

いて、ランクの予測値計算を行なった（表⚗）。

質）の割合は、広告表示義務がある場合に、そこれは、説明変数が指定された値をとったときれがない場合と比べてメジャー⚗以外においてに、被説明変数が指定したカテゴリであるラン⚓割減（30.1％→21.6％）、メジャー⚗においク⚑からランク⚕のそれぞれに入る確率の予測て⚖割減（9.4％→3.6％）という結果となった値である。結果をグラフで簡単にまとめたのがことから、仮説③「③多段階評価の広告表示義図⚓である。

務は低品質住宅の供給を減少させる」も支持さメジャー⚗以外株式会社では、ランク⚒は、れた。メジャー⚗のほうが、ブランドの毀損を表示義務あり物件で30.1％に対し、表示義務な

恐れて低品質評価を避けるインセンティブが大し物件で21.6％と8.5ポイント少なかった。まきいため、減少率が大きいと考えられる。

た、ランク⚔は、表示義務なし物件で11.0％に対し、表示義務あり物件で16.7％と5.7ポイン
ト多かった（いずれも有意水準⚑％）メジャー⚗では、ランク⚒は、表示義務なし

4 まとめ
前節までで、環境性能に係る多段階評価の広告表示義務は、新築分譲マンション市場におけ
環境性能表示義務はマンションの環境性能を上げるか？

33

次的効果として、地球温暖化対策

表⚖ 実証分析⚒の推定結果
被説明変数：CASBEE ランク（⚕段階）

やヒートアイランド対策などの外部性対策にも寄与するといえる。
環境性能に係る広告表示義務は、
有効なツールであると考えられるが、いくつか留意点について触れたい。
導入の検討に当たっては、表示義務による「消費者にとっての情報価値の向上（B）」（厚生上の損失改善）および「環境性能向上による地球温暖化対策等の効果（B）」（外 部 効 果）と「制 度 導 入がもたらすコストの増加（C）」
を比較考慮する必要がある。任意の表示制度であれば、コストが見合わなければ、当該表示は使われないだけだが、表示義務とした場
合には、総費用が総便益を上回り非効率な制度となっていても気づかない可能性がある。表示内容に関心のない売主・買主にとっては、
当該表示による便益がない（情報探索コスト削減にもつながらない）ばかりか、コスト増（ラベルの表示義務により、広告スペースが削減され、表示されなくなった
情報の価値減少分含む）でしかな

注）***、**、* はそれぞれ有意水準⚑％、⚕％、10％を示す。

い。そのため、消費者の多くが関心低い項目を表示義務にすると、非効率な制度になる恐れがある。

る売主と買主の間の環境性能に係る情報の非対

また、売主と買主の間に情報の非対称があり、称性を緩和し、企業（特に大手ブランド企業）

それを緩和する内容になっているかを確認するの行動変容を促し、環境性能を上げることを確必要がある。省エネ建材・設備や再生可能エネ

認した。また、企業によってその行動変容に違ルギー設置の「有無」のみを表示義務としていいがあり、環境性能に関心のある企業による高る自治体があるが、そもそも当該情報について

品質住宅供給を促進する一方で、低品質住宅が売主と買主との間に解消すべき情報の非対称性

完全に淘汰されることがないことも確認された。 があるのか等について検証が必要である。
さらに、環境性能の高い住宅の供給を増やし環

さらに、「原則、都市圏レベルでは、基準お境性能の低い住宅の供給を減らすことから、副

よび表示内容・方法の原則統一化」を検討する

34

季刊 住宅土地経済

2018年冬季号

№107

表⚗

順序プロビットモデルによるランクの予測値の
分布（％）

謝辞
本稿の執筆にあたっては、福井秀夫教授（プログラムディ
レクター）、中川雅之客員教授（主査）、金本良嗣特別教授（副査）、植松丘客員教授（副査）、森岡拓郎専任講師（副査）など政策研究大学院大学の先生方から丁寧なご指導をいただ
いた。心から感謝申し上げたい。
なお、本稿は筆者の個人的な見解を示したものであり、所属機関等の見解を示すものではないことを申し添える。

注⚑）藤澤（2013）⚒）大阪市は BEE 値の算出方法が異なるため除外した。
また堺市は平成27年度以降のデータが HP で公表されていないため除外した。
⚓）「ln（行政区平均新築分譲マンション坪単価（円 /坪））」「ln（行政区平均新築分譲マンション戸当たり
床面積（㎡））」および「ln（行政区分譲マンション
新築戸数（戸））」は、インターネットサイト「マンショ ン エ ン ジ ン（http: //www. manen. jp/）」（2011.1.1～2016.11.30集計）のデータをもとに当該物件所在行政区（○○市○○区）の数値を使用した。
「ln（行政区平均地価（円 / 坪））」は、インターネッ
ト サ イ ト「土 地 価 格 相 場 が わ か る 土 地 代 デー タ
（http://www.tochidai.info/）」より、平成28年度の公示地価と基準地価の総平均をもとに、当該物件所在
行政区（○○市○○区）の数値を使用した。なお、柏市は行政区ではなく全市のデータを使用している。

注）***、**、* はそれぞれ有意水準⚑％、⚕％、10％を示す。

図⚓

ランクの予測値の分布（％）

参考文献
Fuerst, F., P. McAllister, A. Nanda, and P. Wyatt (2013)
ʠAn Investigation of the Effect of EPC Ratings on
House Prices,ʡDepartment of Energy & Climate
Change.
榊原美月・畑中宏仁・神戸麻希・杉山寛幸・鈴木創也・
竹中一真・寺田日菜（2015）「環境不動産の普及に向
け て ―― 自 治 体 版 CASBEE を 用 い た 実 証 分 析」
ISFJ2015最終論文。
中川雅之（2008）『公共経済学と都市政策』日本評論社。
藤澤美恵子（2013）「既存住宅と省エネ対策：住宅流通
時におけるエネルギー証明施策の効果」一般社団法
人不動産流通経営協会研究報告書。
吉田二郎・清水千弘（2012）「環境配慮型建築物が不動
産価格に与える影響――日本の新築マンションのケース」『季刊住宅土地経済』第83号、18-29頁。

必要がある。消費者は行政区域を限定せずに物件探索を行なうケースがあるにもかかわらず、
現状では、行政区域により基準・表示方法が異なるため、消費者にとっては物件比較が容易でない可能性がある。
最後に、今後の研究課題について触れたい。
本稿は、データの都合上、広告表示義務が供給者の行動に与える影響に着目して分析を行なっ
たが、広告表示義務が消費者に与える影響については、踏み込めていない。今後は、広告表示義務による消費者の購買行動への影響分析や環境不動産の価値の定量化、広告表示義務に係る費用の定量化（特に広告の機会費用の算定）等の研究を蓄積していくことが必要である。消費者にとって情報価値の高いわかりやすい表示内
容・方法のあり方（光熱費表示の追加など）も、今後の課題である。

環境性能表示義務はマンションの環境性能を上げるか？

35海外論文紹介

供給制約が住宅価格に及ぼす影響

Hilber, C. A. L. and W. Vermeulen（2016）“The Impact of Supply Constraints on House Prices inEngland,” Economic Journal, Vol.126(591), pp.358-405.

宅価格の関係を整理している。

はじめにある地域に居住する世帯 は、効用 􎜀􎜐

近年、英国・ロンドン周辺等では、住宅価格が大􀀽 􂈒 􀀫 􀀫 􎜀 􎜐 を 得 る。こ こ で、 、 、 は、

きく上昇し新規の住宅購入が困難となる「afforda-

当該地域における所得、住宅価格、アメニティによbility crisis」と呼ばれる問題が生じている。こうしる効用である。また、世帯ごとに異なる効用 􎜀 􎜐は、た地域では、都市計画規制、物理的制約（開発がす当該地域に対する愛着や転居費用等であり、支払意

でにどれくらい進展したか）、地理的制約等の「供思額が世帯ごとに異なることを示す。他地域におけ給制約」の影響が非常に強く、住宅需要が増加してる留保効用を外生的に と与えると、 􎜀 􎜐􂉥 􂈒 􀀫

いるにもかかわらず十分な住宅供給が進まないため

􂈒 である世帯のみが当該地域に居住することにに価格が上昇していると考えられる。

なる。

供給制約が住宅価格に及ぼす影響の分析は、主に米国を対象として行なわれてきた。需要が増加した

􎜀 􎜐の累積密度関数を とすると、地域の住宅需要は、留保効用を上回る世帯数として、

􎜀􎜐

場合、供給が弾力的であれば価格はあまり増加せず、 􀀽 􎜠 􂈒 􎜀 􂈒 􀀫 􂈒 􎜐􎜰と表される。ただし、 は非弾力的であれば価格は大きく増加する（Glaeser

国全体の世帯数であり、そのうち一部が当該地域にet al. 2008）。そして、自治体の都市計画規制や河居住することを示す。一方、住宅供給

川・傾斜等の地理的制約が、供給の弾力性を決定す

約 の下で、住宅の供給コストを簡便に 􎜀る（Saiz 2010）
。

、供給制
􎜐􀀽

と表すことができる。これは、限界的な供給

本稿で紹介する Hilber and Vermeulen（2016）
は、グリーンベルトに代表される、世界的にも強力な都市計画規制が存在する英国・イングランドを対象に、供給制約が住宅価格に及ぼす影響について、コストがと表され、住宅供給が多く供給制約が強い地域ほど、供給コストが増加することを示す。
住宅の需給が一致する（􀀽）ことから、デベロッパー間の競争下で、住宅価格は 􀀽􀀽

既往研究に比べより厳密な検証を行なっている。特􎜠 􂈒 􎜀 􂈒 􀀫 􂈒 􎜐􎜰となり、⑴式の通り住宅価に、①都市計画運用の実態に関するユニークなデー

格の所得弾力性は正となることがわかる。すなわち、

タを使用する点、②都市計画規制、物理的制約、地所得が上昇することで当該地域の住民の支払意思額

理的制約という⚓つの供給制約の内生性を識別するが増加し、住宅価格が上昇する。

点が特徴である。需要の増減（景気動向）に対する住宅価格の変動が、供給制約によりどのように変化

􎜀

􎜐

􀀽

􀀫

􀀾

⑴

するかが、Hilber and Vermeulen（2016）の関心で

ここで、世帯ごとに異なる効用 􎜀 􎜐は、幅ある。

に分布しているとする。また、⑵式の通り、住宅価
格の所得弾力性は、供給制約が強くなるにつれ大き

1 理論枠組みくなることがわかる。すなわち、供給制約が強くな

実証分析に先立ち、Hilber and Vermeulen(2016）
は、限界的な居住世帯の支払意思額に基づき住宅価格が決定される簡単なモデルを考え、供給制約と住36

季刊 住宅土地経済で一様

2018年冬季号№107

るほど、一定の所得増加に対し住宅価格がより急激に上昇する。

􎜀

􎜐

􀀽

􎜀 􀀫

􎜐

⑵

􀀾

以上より、次の命題を得る。

を保全しようと規制が強まる可能性（Hilber andRobert-Nicoud 2013）が考えられる。こうした内生性に対処するため、①都市計画の運用変更に伴う

命題：供給制約が強いほど、所得変動に対し住宅価「開発申請に対する審査日数の変化」（2002年より審格が大きく反応する。

査日数について上限（目標値）が設定されたため、規制の強い自治体では、従前に比べ審査日数が短縮⚒ 実証分析

される傾向がある）、②低・中所得層の代理変数でHilber and Vermeulen（2016）は、英国・イング

ある「1983年時点での労働党得票率」（低・中所得ラ ン ド の 353 自 治 体（Local Planning Authorities;

層ほど、住宅のアフォーダビリティの推進を求め、LPA）について、1974-2008年の35年間にわたる自都市計画規制を弱めようとする傾向がある）を操作

治体レベルのパネルデータを用いた分析を行なって変数として用いている。

いる。

開発済みの土地面積割合については、供給規制が

被説明変数を住宅価格（対数値、1974年時点を弱いために現時点で建て詰まっている可能性がある。

100とした実質住宅価格指数）とし、⑶式に基づいこうした内生性に対処するため、開発が本格的に進た推計を行なっている。

行する以前にどれだけ余剰空間が残されていたかを􎜀

示す、1911年時点の当該地域の人口密度を操作変数

􎜐

􀀽 􀀫

􎜀

として用いている。

􎜐

􀀫

􎜀

􎜐􀃗

供給制約を表す各変数は、平均値との差分を標準

􀀫

􎜀

􎜐􀃗

偏差で除することで基準化されており、各係数は、

􀀫􎜀

供給制約が平均値から⚑標準偏差分変化したときに􎜐􀃗⑶

住宅価格の所得弾力性がどれだけ変化するかを示す。

説明変数として、所得単体項（対数値）をコント

表⚑に推計結果を示す。パネル(a)は、⑴列目に、ロールとして投入したうえで、⚓種類の供給制約と比較対象としての通常最小二乗法（OLS）による推

􀀫􂈑
􎨽

􎨫

􀀫􂈑
􎨽

􎨫

􀀫

の交差項の係数を得ることが目的である。 、 は、 計結果、⑵列目に、操作変数を用いた二段階最小二それぞれ年次、自治体（LPA）ダミーである。

乗法（TSLS）による第二段階の推計結果を示す。

供給制約について、次の⚓つの変数を導入しておTSLS による推計により、所得単体項の係数が有意り、うち太字で表される⚒つの変数については操作でなくなる、都市計画規制（開発申請の不許可割

変数を用い内生性バイアスの問題を回避している。

合）・物理的制約（開発可能な土地面積割合）の係・：大規模な住宅開発事業において、数の値が大きく変化する、地理的制約（標高差）の開発申請が不許可となった割合（%）であり、都係数が有意になる、という変化がみられる。いずれ

市計画規制の強さを示す。景気変動による影響をの供給制約の係数も正で有意となり、供給制約が強除くため、1979–2008年の平均値を用いている。

くなると住宅価格の所得弾力性が大きくなることが・：1990年時点の開発済みの土地面積割合（%）であり、物理的制約の強さを示す。
・わかる。
パネル(b)は、TSLS による第一段階の推計結果：地域内の最低地点と最高地点間の標を示す。いずれの操作変数も、想定される符号で有高差（m）であり、開発が困難な山がちな地域で意となっていることが確認できる。すなわち、⑴列あるかという地理的制約の強さを示す。

目の通り、都市計画規制の強い自治体（審査日数が開発申請の不許可割合については、①規制が強い

短縮され、労働党得票率が低い）ほど、開発申請の自治体ほど不許可となることが多いため、そもそも不許可割合が高くなっている。また、⑵列目の通り、開発事業者からの申請数が少なくなっている可能性、 物理的制約の強い自治体（1911年時点での人口密度②持ち家の高所得層が多いほど、既存の良好な環境が高い）ほど、開発済みの土地面積割合が高くなっ

海外論文紹介37

表⚑ている。なお、所得の代わりに労働

OLS および TSLS による推計結果

人口を用いたり異なる操作変数を用いたりする等さまざまな推計を行ない、表⚑の推計が頑健であることを確認している。
続いて、景気過熱期、停滞期でサンプルを分割し、景気変動の下での供給制約の影響を分析している（平均住宅価格が減少していた期間（1974-1977、1981-1982、1990-1996、2008年）を停滞期、それ以外の期間
を 過 熱 期 と す る）
。表 ⚒ に、TSLSによる第二段階の推計結果を示す。
⑴列目の景気過熱期のほうが、⑵列目の停滞期に比べ供給制約の係数の絶対値が大きくなっており、住宅需要が増加する場合に供給制約の影響が強くなることがわかる。これは、Glaeser and Gyourko（2005）が 指摘するように、住宅には耐久性があり、停滞期には新たな住宅建設の必要性が薄れることに起因する。

⚓ 供給制約が住宅価格に及ぼす影響の定量化注）係数（標準誤差）を示す。*** ⚑％、** ⚕％水準で有意であることを示す。

表⚑の TSLS による推計結果をも と に、Hilber and Vermeulen

表⚒

景気動向によるサンプル分割の下での推計結果（2016）は、供給制約が住宅価格に及ぼす影響を試算している。表⚓に、1974・2008年時点での平均住宅価格を示す。1974年時点での平均住宅価
格は⚗万9184ポンドであるのに対し、需要が高まった2008年時点では約2.9倍の22万5820ポンドにまで上昇している。
供給制約が住宅価格の上昇に寄与した程度を明らかにするため、2008
年時点について、都市計画規制や物
理的・地理的な供給制約がまったくない場合（②）、都市計画規制や物

注）係数（標準誤差）を示す。*** ⚑％、** ⚕％水準で有意であることを示す。

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季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107

理的・地理的な供給制約が⚑標準偏表⚓

供給制約が住宅価格に及ぼす影響

しい住宅を容易に建設できるのか、
既存の住宅ストックのみが需要を受け止めるのかという供給側の制
約が、住宅価格の反応に大きく影響を及ぼす。これにより、供給制
約が強い地域では、新規に住宅を購入する若年層にとって「affordability crisis」の問題が生じる結果となっている。
郊外部における建築可能空間の制約という観点では、英国とは対照的に、日本では供給制約が比較的弱いといえる可能性がある。既存の住宅ストックを活用するのでは な く、郊 外 の 空 き 地（農 地）に新築住宅を建設するほうが相対的に有利となり、住宅寿命の短さ・差（1SD）分弱い場合（③）に、現状（①）と比べ空き家率の高さにつながっている可能性がある。日

た住宅価格の差分を試算している。表⚓より、供給本の文脈においても、都市計画規制をはじめとした制約が強いほど所得の増加に対し住宅価格が大きく供給制約の影響について、近隣スケールでの実態に反応することがわかる。仮に都市計画規制がまった

即した分析が求められるといえよう。

くなかったとすると、2008年時点の住宅価格は約35.0% 低くなる。そのうえで、物理的・地理的制

参考文献
Glaeser, E. L. and J. Gyourko（2005）“Urban Decline andDurable Housing,” Journal of Political Economy, Vol.
市計画規制の影響に比べると住宅価格への影響幅は113(2), pp.345-375.
小さい。さらに所得単体項を除いた場合を考えると、 Glaeser, E. L., J. Gyourko, and A. Saiz（2008）“Housing
Supply and Housing Bubbles,” Journal of Urban
単に住民の所得が増加するだけでは、住宅価格は約
Economics, Vol.64(2), pp.198-217.
2.3% しか増加しないことがわかる。同様に、仮にHilber, C. A. and F. Robert-Nicoud（2013）“On the
都市計画規制、物理的・地理的制約がそれぞれ⚑標
Origins of Land Use Regulations: Theory and Evidence from US Metro Areas.” Journal of Urban
準偏差分弱かった場合を考えても、都市計画規制のEconomics, Vol.75, pp.29-43.
影響は約13.5% と最も大きく、物理的制約の影響
Saiz, A.（2010）“The Geographic Determinants ofは約11.9％、地理的制約の影響は約3.4% と続き、Housing Supply,”Quarterly Journal of Economics, Vol.
125(3), pp.1253-1296.
所得単体項の影響は約3.1% にとどまる。単に住民

約の影響はそれぞれ約10.2%、約2.9% であり、都の所得が増加するだけでなく、都市計画規制を中心とした供給制約が組み合わさることにより、住宅価格が高騰している実態がうかがえる。

鈴木雅智

東京大学大学院博士課程

おわりに
本稿では、都市計画規制等の供給制約が住宅価格に 及 ぼ す 影 響 を 分 析 し た Hilber and Vermeulen（2016）を紹介した。住宅需要が高まった際に、新海外論文紹介39

センターだより◉新商品のご案内『住宅資産を活用した金融手法に関する調査』
平成29年10月、No.16316
定価：1600円+税

2006年に制定された住生活基本法では、住宅政策の重点は豊かな居住生活を得るための住宅の質的向上に向けられ、住宅ストックの多数を占める既存住宅の質的向上に向けた取り組みは、住宅政策の重要課題とされている。新築住宅
中心の市場から既存住宅活用型市場へ転換するためには、優良な住宅ストックを形成すること、およ
びそうしたストックを円滑に市場に流通させるための環境整備と制度設計が求められており、「住生
活基本計画」では、住宅金融市場の整備と税財政上の措置の必要性が示されている。
とりわけ、高齢期における住み
替え等の住関連資金を確保するため、住宅資産を活用した金融手法を整えることは重要である。高齢 商品化されている場合も商品性に化社会をむかえ、ますます社会保 ついて不十分な面があり利用件数
障費の負担増が懸念されるなか、 が伸びていない状況にある。
こうした金融手法は既存住宅市場
本調査では、住宅資産を活用しに厚みをもたらすだけでなく、将 た金融手法の実態を把握するため、来の社会保障費の削減といった効 まずは商品展開が進んでいる地方果も期待される。
銀行や信用金庫等によるリバース
本研究では、リバースモーゲー モーゲージ商品の状況について、
ジに代表される金融手法について インターネット検索により調査を諸外国を含めた現行の制度の概要 行ない、商品提供が確認できたもや課題等を把握し、それらを踏ま のについてその概要を一覧としてえた商品のあり方や住宅政策とし 整理した。そのなかから、地域性て実施する政策的意義等について や商品の特性を考慮したうえで、検討することを目的としている。 複数の金融機関を抽出し、ノンリ
例えば、住宅売却時に住宅ローン コースローンや残価設定型ローンに係る残債務が売主に残らないノ 等、他の金融手法の検討状況、商ンリコースローンや残価設定型住 品開発状況もあわせて訪問ヒアリ
宅ローンは有力な手段と考えられ ング調査を実施している。さらに、る。また、高齢者の住み替え促進 海外で展開されているリバースモや住生活関連資金の確保等の観点 ーゲージ商品や制度の状況の整理
から、高齢者が住み続けながら住 と、我が国のリバースモーゲージ
宅資産を現金化することを可能と の市場規模推計を行なったうえで、するリバースモーゲージも有力な 住宅政策における金融手法の意義
手段と考えられる。しかし、これ について検討を行なった。
らの金融手法については、住宅ロ
本調査が、今後の住宅金融市場ーンとして商品化されていないか、 発展の一助となれば幸いである。

編集後記
2017年は夏から太陽があまり目立たない年だった。梅雨時期には雨が降らず、「今年は水不足が心配される」という話だったが、⚘月からは一転して曇りや雨の降る日が多くなった。花火大会が中止になったり、
屋外プールが寒くて利用できなかったり、子供には残念な夏だったと思う。
10月になると雨が多く、天気予報
では「今月は○日間が雨でした」とか、「〇日連続で雨です」などという話題が紹介されているのを覚えている。暑さを凌げるし、雨音を聞くのが好きなので気にならなかったの

編集委員
委員長
山崎福寿
委員
瀬下博之
隅田和人
宅間文夫

だが、ここにきて野菜の価格上昇に苦しめられている。先日、スーパー
でサニーレタスを買おうと思ったら、 季刊 住宅土地経済
ほんの少しで300円という値札が付 2018年冬季号（第107号）
いており、あえなく購入を断念した。 2018年⚑月⚑日 発行
その他の野菜も軒並み値上がりして 定価［本体価格 715円＋税］送料別
おり、果物を買ったほうが安いと感 年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
じることすらある。
編集・発行 公益財団法人
先日、キノコ狩りに出かけたのだ
日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
が、「木から生えるキノコは安定し二番町三協ビル5階ているものの、地面から生えるキノ〒102-0084
コはさっぱりだった」という話を聞
電話：03-3264-5901
いた。キノコは雨が好きなはずだが、
http://www.hrf.or.jp
今年はやはり降り過ぎたようだ。
編集協力
堀岡編集事務所(K･H)
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季刊 住宅土地経済

2018年冬季号№107