第1 住宅瑕疵担保責任保険制度の概要
章第1編 「住宅品質確保法」と「住宅瑕疵担保履行法」

1.

「 新 築 住 宅 」に 関 す る 瑕 疵 担 保 責 任ポイント

2.

「住宅瑕疵担保履行法」に基づく資力確保ポイント「住宅品質確保法」により新築住宅については、売主や請負人に 10 年間の瑕疵担保責任が義務「住宅瑕疵担保履行法」では、瑕疵担保責任の履行を確保するために、「保険」または「供託」付けられている。この瑕疵担保責任の履行を確保するために制定されたのが「住宅瑕疵担保履行のいずれかの措置を講じることが義務付けられている。「保険」は、国土交通大臣の指定する住法」である。平成 21 年 10 月 1 日以降に引き渡された住宅が対象である。

宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）に申し込む。

解 説解 説「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成 11 年法律第 81 号、住宅品質確保法）に基づき、新「住宅瑕疵担保履行法」に基づく資力確保の手段は、「保険」（住宅瑕疵担保責任保険）と「供託」の築住宅については、売主および請負人に対し、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部2 種類がある。「保険」は、国土交通大臣が指定する保険法人（住宅瑕疵担保責任保険法人）に保険料分」について、10 年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられている。しかし、平成 17 年 11 月にを支払い保険契約を結ぶものである。一方、「供託」は、売主および請負人が自らの資力で瑕疵担保責「構造計算書偽装問題」が発覚すると、こうした法制度だけでは、消費者保護としては不十分であり、任に対応するものであり、供給した戸数に応じて算定された額の保証金を 10 年間、法務局などの供託売主や請負人の財務状況によっては、義務化された責任が果たされない場合もあることが明らかにな所に預け置くものである。保険法人は、6 法人が指定されている（表）。

った。こうした問題に対応するために制定されたのが「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（平成 19 年法律第 66 号、住宅瑕疵担保履行法）である（図）。

表 保険法人一覧 （平成22年5月末現在、五十音順）「住宅品質確保法」は民法の特例としての瑕疵担保責任の義務等を定め、「住宅瑕疵担保履行法」は住宅品質確保法で定められた瑕疵担保責任を履行するための「資力確保」を住宅供給事業者に義務付けている。したがって、これら二つの法律が相まって、買主や発注者の救済が図られる制度である。「住宅瑕疵担保履行法」の対象となるのは、同法が施行された平成 21 年 10 月 1 日以降に引き渡された住宅である。

指定日本社所在地ＴＥＬ2008年5月12日〒103-0028 東京都中央区八重洲1-6-6 八重洲センタービル7階03-3516-6333
ＵＲＬhttp://www.j-anshin.co.jp/（財）住宅保証機構
指定日本社所在地ＴＥＬ図 「住宅品質確保法」と「住宅瑕疵担保履行法」の制定の流れと仕組み売請主
負ま人たは住宅品質確保法 （平成12年4月1日施行）10年間の瑕疵担保責任新築住宅の売主や請負人に対し、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、10年間の瑕疵担保責任を義務づけ

×買
発主
注ま者たは2005年 構造計算書偽装問題発覚売
請主
負ま
人た
は

住宅瑕疵担保履行法（平成21年10月1日施行）瑕疵担保責任の履行の確保瑕疵担保責任の履行を確保するため、保証金の供託または保険への加入を義務づけ①資力確保が義務づけ平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅 の 売主または請負人には、保険へ の加入または保証金の供託（ 資力確保）が義務づけられる。

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト買発主
注ま者たは②売主等が瑕疵担保責任を履行万が一、売主または請負人が倒産等により瑕疵 の 補 修 等ができなくなった 場 合でも 、保険金の支払いまたは保証金の還付により必要な費用が支払われる。

2008年5月12日〒107-0052 東京都港区赤坂2-17-22 赤坂ツインタワー本館3階03-3584-6631ＵＲＬ http://www.how.or.jp/たてもの（株）
指定日本社所在地ＴＥＬ2009年9月17日〒105-0001 東京都港区虎ノ門1-22-1203-3500-4777ＵＲＬ http://www.nais-th.co.jp/（株）日本住宅保証検査機構
指定日本社所在地ＴＥＬ売主等倒産時などの場合、履行されず住宅所有者が不安定な状態に置かれた。

004（株）住宅あんしん保証2008年7月14日〒135-0001 東京都江東区毛利1-19-10 江間忠錦糸町ビル03-3635-3655ＵＲＬ http://www.jio-kensa.co.jp/（株）ハウスジーメン
指定日本社所在地ＴＥＬ2008年10月15日〒105-0003 東京都港区西新橋3-7-1 ランディック第2新橋ビル8Ｆ03-5408-8486ＵＲＬ http://www.house-gmen.com/ハウスプラス住宅保証（株）
指定日本社所在地ＴＥＬ2008年7月14日〒108-0014 東京都港区芝5-33-7 徳栄ビル本館4階03-5962-3815ＵＲＬ http://www.houseplus.co.jp/※ 全国に保険申込みを行える取次店がある。

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト005第1 住宅瑕疵担保責任保険制度の概要
章第2編表1 「リフォーム工事瑕疵保険」 保険料の例（保険金額300万円の場合）新築住宅以外の「住宅瑕疵担保責任保険」内装・設備のみの場合構造・防水を含む場合

事業者登録料（株）住宅あんしん保証39,250円57,900円25,200円（財）住宅保証機構40,340円57,650円26,250円たてもの（株）39,340円56,240円10,500円（株）日本住宅保証検査機構36,900円52,300円15,750円（株）ハウスジーメン38,030円53,150円14,700円ハウスプラス住宅保証（株）42,900円54,450円15,750円保険法人

1.

「リフォーム瑕疵保険」と「既存住宅売買瑕疵保険」ポイント「住宅瑕疵担保履行法」では、保険法人は新築住宅の保険の他、リフォーム工事や既存住宅売買の瑕疵に関する保険を引き受けることができる。
・リフォーム瑕疵保険：リフォーム工事を請け負った建設業者が加入する保険（平成22年6月15日現在）（保険料は非課税、事業者登録料は消費税込）・既存住宅売買瑕疵保険：売主が宅建業者の場合と宅建業者以外の場合で異なる（2）共同住宅等大規模修繕工事瑕疵保険マンションの大規模修繕を行う際に、管理組合等の発注する共用部分の構造、雨水防水、設備、解 説手すり等の工事について保険の対象とするものである。現場検査は、改修工事実施前、足場撤去工■「リフォーム瑕疵保険」の概要事直前の工事の完了時、設備工事完了時の 3 回行われる。なお、保険期間は構造・雨水防水・設備消費者が安心してリフォーム工事を行えるよう、建築士による検査と保証がセットになった保険制部分は 5 年、手すりの塗装については 2 年である（図 2・表 2）。

度が「リフォーム瑕疵保険制度」である。この保険制度は、住宅瑕疵担保履行法第 19 条第 2 号に基づく任意の保険制度であり、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人（以下「保険法人」と図2 「共同住宅等大規模修繕工事瑕疵保険」の仕組みいう。）が引き受けている。

②大規模修繕工事請負契約具体的には、事業者が加入申込みを行い、保険法人の検査員（建築士）が現場検査を行った上で、保大規模修繕工事業者険を引き受ける。工事終了後に瑕疵が見つかった場合、事業者が営業している場合は事業者に補修に要する費用の 8 割が支払われ、事業者が倒産等により補修ができない場合は発注者に 10 割が支払われる。
事業者が保険に加入する際は、事前に保険法人に登録する必要があり、登録された事業者は消費者がホームページで検索できるようになる予定である。（既に一部の保険法人で情報提供を行っている。）①事業者
登録③保険
申込⑥保険
証券
発行

発注者⑤保証書交付保険金支払い（業者営業時）リフォーム瑕疵保険はその工事内容により、「リフォーム工事瑕疵保険」と「共同住宅等大規模修繕④現場検査保険金支払い（業者倒産時）住宅瑕疵担保責任保険法人工事瑕疵保険」の二つの類型がある。
表2 「共同住宅等大規模修繕工事瑕疵保険」保険料の例（1）リフォーム工事瑕疵保険戸建住宅や共同住宅の専有部分について、構造、雨水の浸入を防止する部分だけでなく内装や設備も含めて包括的に保険の対象とするものである。検査は構造や雨水の浸入を防止する部分の工事を含む場合は 2 回、含まない場合は 1 回行われる。なお、保険期間は構造と雨水防水部分が 5 年、① 延べ床面積 4,800㎡、8階建ての場合保険法人それ以外の部分は 1 年である（図 1・表 1）。

（平成22年6月15日現在）工事内容保険金支払限度額

保険料（検査料を含む）防水・外壁修繕のみ5,000万円233,530円設備のみ3,000万円220,680円構造以外すべて10,000万円580,454円たてもの（株）ハウスプラス住宅保証（株）図1 「リフォーム工事瑕疵保険」の仕組み（保険料は非課税、検査料は消費税込）②工事請負契約② 延べ床面積 1,800㎡、4階建ての場合リフォーム事業者①事業者
登録③保険
申込

⑥保険
証券
発行

発注者保険法人⑤保証書交付保険金支払い（業者営業時）④現場検査

住宅瑕疵担保責任保険法人保険金支払い（業者倒産時）工事内容保険金支払限度額

保険料（検査料を含む）防水・外壁修繕のみ3,000万円178,850円設備のみ2,000万円173,110円構造以外すべて5,000万円332,150円たてもの（株）ハウスプラス住宅保証（株）（保険料は非課税、検査料は消費税込）006

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト007② 共同住宅■「既存住宅売買瑕疵保険」の概要消費者が安心して既存住宅を取得できるよう、建築士による検査と保証がセットになった保険制度延べ面積1,800㎡、20戸、戸あたり75㎡の場合保険法人保険料等（株）住宅あんしん保証保険料検査料1，028，930円（戸あたり：51，447円）＝24，500×20戸490，000円538，930円たてもの（株）1，013，800円（戸あたり：50,690円）＝32，650円×20戸653，000円360，800円（株）日本住宅保証検査機構1，113，800円（戸あたり：55，690円）＝30，700×20戸614，000円499，800円（株）ハウスジーメン951，310円（戸あたり：47，566円）＝28，680円×20戸573，600円377，710円ハウスプラス住宅保証（株）2，147，950円（戸あたり：107，398円）＝51，800円×20戸1，036，000円1，111，950円である。この保険制度は、住宅瑕疵担保履行法第 19 条第 2 号に基づく保険制度であり、国土交通大臣の指定した住宅瑕疵担保責任保険法人（以下「保険法人」という。）が引き受けている。既存住宅の売買は、「宅建業者が売主となる場合（宅建業者販売）」と、「宅建業者以外が売主となる場合（個人間売買）」の二つのパターンがあり、それぞれ保険制度が異なる。
（1）宅建業者が売り主となる場合（宅建業者販売）宅建業者が既存住宅を販売する場合は、宅建業法第 40 条に基づき 2 年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。宅建業者がこの瑕疵担保責任を履行したことによる損害をてん補するのが、宅建業保険料等の内訳者販売の場合の「既存住宅売買瑕疵保険」である。宅建業者はあらかじめ保険法人に届出を行ったうえで、引渡し前に保険法人に加入を申し込む。申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受ける。

（保険料は非課税、検査料は消費税込）（2）宅建業者以外が売り主となる場合（個人間売買）宅建業者以外の個人が既存住宅を販売する場合は、瑕疵担保責任は義務付けられておらず、また引渡し後に瑕疵が見つかった場合、宅建業者による瑕疵の補修等の費用が保険金として支払われる。

個人の売主に長期間の瑕疵担保責任を負わせることは現実的ではない。一方で、購入者の加入する宅建業者が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合、買主に直接保険金が支払われる（図 3・表 3）。

モノ保険も考えられるが、保険収支上商品化は困難である。このため、検査機関が検査を実施し、隠れた瑕疵によって生じた買主の損害に対する保証責任を負い、当該保証責任に対して、保険法人が保険を引き受けている。
検査機関はあらかじめ引渡し前に保険法人に申込み、申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受ける。

図3 「既存住宅売買瑕疵保険」（宅建業者販売）の仕組み引渡し後に瑕疵が見つかった場合、検査機関による瑕疵の補修等の費用が保険金として検査機関②売買契約売主（宅建業者）①事業者
届出③保険
申込⑥保険証券
発行

買主⑤保証書交付保険金支払い（業者営業時）保険金支払い（業者倒産時）④現場検査住宅瑕疵担保責任保険法人に支払われる。検査機関が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合、買主に直接保険金が支払われる（図 4・表 4）。
図4 「既存住宅売買瑕疵保険」（個人間売買）の仕組み売主（個人）

買主③検査表3 「既存住宅売買瑕疵保険」（宅建業者販売）保険料の例① 戸建住宅検査機関現場検査延べ面積120㎡の場合①事業者登録（平成22年6月15日現在）④保証②保険
申込⑤保険証券
発行保険金支払い（検査機関保険金倒産時）支払い保険料等の内訳保険法人保険料等保険料検査料（株）住宅あんしん保証73，800円39，950円33，850円たてもの（株）68，890円42，990円25，900円（株）日本住宅保証検査機構70，800円35，100円35，700円（株）ハウスジーメン67，050円36，470円30，580円ハウスプラス住宅保証（株）85，800円50，100円35，700円（保険料は非課税、検査料は消費税込）008

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険法人表4 「既存住宅売買瑕疵保険」（個人間売買）保険料の例① 戸建住宅延べ面積120㎡、2階建ての場合保険法人保険料等たてもの（株）（株）ハウスジーメン（平成22年6月15日現在）保険料等の内訳保険料検査料74,720円48,820円25,900円73,310円44,330円28,980円（保険料は非課税、検査料は消費税込）

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト009