［巻頭言］

プロの目線
毛利信二

全日不動産特別顧問・全日みらい研究所長／ SMTB 顧問

感染症拡大を機に住まいの選好にも変化が見られる。
「緊急事態は歴史のプロセスを早送りする」そうだが、これが持続的なものかどうか、私にはまだ判断がつきかねる。地方移住も一気に進むとは考えづらいが、その受け皿ともなる空き家だけは確実に増加する。だが、空き家の利活用は捗々しいとはいいがたい。空き家固有の難しさが、需要側でも供給側でもない事業者の声として、全日みらい研究所の「全日空家対策大全」に掲載されている。
一口に空き家といっても当然築年数、立地等が異なり、解体更地化、リフ
ォーム、用途変更等多様な手法から最も適切なものを選択するのはプロでも難しい。空き家は売主自身も物件の状況が分からなくなっていることが多いからだ。残置物処理も、専門業者への依頼、行政手続きの代行など労力と時間を要し、遠隔地相続人の場合には意思疎通にもコストが嵩む。
時に売出価格の設定で売主の意向に配慮しすぎると不幸な結果を招く。総じて空き家の成約率は低い。だからいっさい扱わないという者もいれば、手をかけず現況有姿の取引に拘泥する者もいる。どちらもプロの眼だ。しかし、彼らとて、空き家の増大により地域社会が傷むと指摘している。
「家斉いて后国治まる」と言われるが、そこに、空き家は個人の問題から地域社会で共有すべきテーマとして捉え直す必要を感じる。
空き家の適切な管理・処分には一定の公益性がある、と先の大全は言う。
それを検証できないものだろうかと、この頃考えている。
目次●2021年春季号 No.120［巻頭言］プロの目線

毛利信二

1

［特別論文］立地適正化計画によるエリア価値の変化と空家対策の推進策

島田明夫［論文］空間無条件分位点回帰モデルによるコインパーキングの価格競争の分析 瀬谷 創／カイ・アクスハイゼン／力石 真［論文］縮小都市の住宅市場

鈴木雅智・浅見泰司

2916［研究紹介］住宅ローン減税制度の変遷と需要者支援効果に関する研究

浅田義久・行武憲史［海外論文紹介］ルームシェアビジネスモデルは住宅市場を混乱させるのか？

金井田結香

29

金本良嗣・瀬下博之・浅田義久・井出多加子・原野 啓・定行泰甫

33［追悼］山崎福寿先生 人と業績
エディトリアルノート
センターだより

24

40

8
編集後記

40

特別論文

立地適正化計画によるエリア価値の変化と空家対策の推進策
東北大学公共政策大学院ワークショップにおける研究

島田明夫
な手法を用いて実証研究を行なった。

はじめに
東北大学公共政策大学院では、Ｍ⚑学生に、⑵分析の仮説⚗～⚘名程度の学生と指導教員とによる⚑年間⚑）誘導区域に設定されるとされない場合に比の共同研究であるワークショップ（Ａ～Ｄ）をべて地価上昇率が上がりやすくなること

必修科目としている。2016年に改正都市再生特⚒）誘導区域に設定されている期間が長いとそ別措置法によって、「コンパクト＋ネットワーの分地価上昇率が上がりやすくなることク」を目指して「立地適正化計画制度」が導入
された。

⑶分析手法

筆者は、2018年度のワークショップ・プロジ
1)①統制変数を投入した重回帰分析

ェクトＡ（以下、「2018WSA」) に引き続いて、

仮説⚑）、⚒）ともに統制変数を投入した重2020年度ワークショップ・プロジェクトＡ（以回帰分析を用いた。その際にまずは独立変数を

2)

下、「2020WSA」) において、主担当教員とし

従属変数間の二変数解析、具体的には平均値差て「人口減少社会に対応したまちづくり法制にのｔ検定、また、相関分析を用いて、多変量解析

関する研究」を指導した。本稿は、花巻市、鶴の結果と一致するかどうかも確かめた。ただし、岡市、上山市等の東北地方の人口減少都市等へ

本稿では、二変数解析についてのみ記述した。

の実地ヒアリング調査を踏まえて、2021年⚑月

2013年と2020年の東北地方の地価公示の継続にまとめた2020WSA 報告書を基に、「東北地地点の地価を用いた。

方における立地適正化計画の策定と地価の変②従属変数化」と「空き家特措法における空家対策の提従属変数は、立地適正化計画制度の成立前の言」について、共同研究成果の概要を紹介した

2013年の地価に対する2020年の地価の上昇率とものである。

した。

1 東北地方における立地適正化計画の策
定と地価の変化3)

独立変数を二種類設定した。
⚑）立地適正化計画においてサンプルの地点が⑴立地適正化計画策定と地価動向の変化

都市機能誘導区域もしくは居住誘導区域に設

立地適正化計画策定によるエリア価値の影響定されているかの変数である誘導ダミーであを調べるため、エリアを選定して誘導施策を講じるとエリアの価値が上昇するのかを統計学的
2

③独立変数

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120る。
⚒）誘導の効果をさらに確認するため誘導期間

表⚑

著者写真

誘導の有無に関する⚒変数解析
立地適正化計画

東北全体

政令市以外

全体

1.3%

約 3.6%***

約 7.8%***

市街化区域のみ‑0.5%

約 5.3%***

約 8.6%***

策定自治体のみ注）p*** 0.01
出所）2020WSA

表⚒

しまだ・あきお東京大学経済学部卒。東京大学
博士（工学）。現在、東北大学
法学研究科（兼：災害科学国際研究所、変動地球共生学卓越大学院）教授。著書：『実践地域
防災力の強化―東日本大震災の教訓と課題』（ぎょうせい）など。

誘導の期間に関する⚒変数解析

係を見て取ることができた。ただし両者の関係の正負が異なっており、かつ大きな相関を見出すことはできなかった（表⚒）。
注）p** 0.05, p* 0.1, p, ? 有意ではない
出所）2020WSA

図⚑⑸分析結果に対する考察

区域ごとの2014年から20年まで前年比地価上昇率の推移

誘導の有無に関しては政令市を除いたものと立地適正化計画策定自治体のみのもので正の効果を明らかにできた。
また、集団間比較で立地適正化計画策定自治体内において特に誘導による地価上昇率に差が出ることも確認できた。
一方、誘導が長ければ地価上昇率により大きな効果が現れるという仮説に関しては、必ずしも明確な結果は得られなかった。

出所）2020WSAの長さの変数である誘導期間である。

⑹立地適正化計画の効果に係る事例研究

東北地方において、立地適正化計画を策定し④統制変数分析において地価への効果を検証するにあたてから比較的期間が長い自治体（花巻市・弘前

り統制変数を自治体要因、住宅要因、位置要因

市・むつ市・鶴岡市）に着目した事例研究を行と大きく三種類準備した。

なった。
①⚔市における地価上昇率の推移
2013年から2020年までの地価上昇率の推移を⑷分析結果

図⚑に示した。立地適正化計画が策定されたの①誘導の有無に関する二変数解析
4)

東北全体と政令市以外 および立地適正化計

は2016年と2017年であるため、居住誘導区域と画策定自治体内のサンプルでのｔ検定を行なっ

都市機能誘導区域ごとの誘導の効果を誘導区域た結果、政令市以外および立地適正化計画策定

内外と策定前後の地価上昇率の推移を踏まえて自治体内における誘導の効果は地価上昇率に対考察した。

して正になることが⚑％水準で統計的に有意で②計画策定後の誘導効果あることがわかった（表⚑）。

⚑）居住誘導区域の地価上昇率は立地適正化計
画の誘導効果に関しては計画策定後⚒年から②誘導の期間に関する二変数解析
東北全サンプルと政令市を除いたサンプルでは⚑％水準で統計的に有意な形で二変数間の関⚓年後に明確なものとなった。
⚒）都市機能誘導区域の効果を確認したところ、立地適正化計画によるエリア価値の変化と空家対策の推進策

3

あまり誘導による効果を見出すことができな⑷鶴岡市と上山市の空き家問題の現状

かった。

2020WSA が現地ヒアリング調査を行なった
山形県鶴岡市と上山市は、いずれも旧城下町であって戦災を受けていないため、市中心部では⑺事例研究から得られた知見

密集住宅地の中に狭隘道路が入り組んでおり、①区域による効果の差
居住誘導区域に関しては計画策定⚒～⚓年後

その中に空き家が点在している様子が見られた。

に地価上昇率に対する効果が認められたが、都

建築基準法の接道要件9)を満たしていない空市機能誘導区域に関しては大きな効果は認めらき地・空き家も多く、利活用には多くの支障がれなかった。

認められた。

②人口減少下のまちづくりへの示唆
人口減少社会におけるまちづくりにおいて、⑸課題解決の方向性

エリア価値を高めるためには中心部の地価を維

今後、空き家が増加し都市のスポンジ化が進持・向上させる施策を講じる必要があるという行すれば、外部不経済が増大し、さらなる住環

ことが言える。

境の悪化やエリア価値の低下が懸念される。

2 立地適正化計画と空き地・空き家の実
態5)

そこで、空き地・空き家を含む小さな区画を、接道要件を充足させつつ一体的に造り替えてい
く手法の構築が必要である。

⑴都市のスポンジ化

都市のスプロール化に伴い都市機能や人口が⑹ランドバンク

郊外へ拡散すると、都市がスポンジのように低

鶴岡市と上山市には NPO 法人としての「つ密度な状態となる。これを都市のスポンジ化とるおかランドバンク」と「かみのやまランドバ

いう。

ンク」が組織されており、複数の隣近接する空市街地の拡散や人口減少による都市の低密度

き地・空き家・狭隘道路を一体的に面的整備し化は、まちの中心部において、空き地・空き家て、有効活用を図ることで住環境の改善を行な

6)っている10)。

発生等の外部不経済をもたらしている 。

2020WSA は、これらのランドバンクに着目⑵空き地・空き家の増加して、特に空き地・空き家対策に焦点をあてて、総務省の住宅・土地統計調査によると、2018

法制度の改正等を提言した。

年の空き家数は848万9000戸で、⚕年で29万3000戸（3.6％）増加している。総住宅数に占める空き家の割合は13.6％で、過去最高の空き家率となっている。特に棚卸資産や別荘以外の
7)「その他の住宅」の空き家の増加率が高い 。

3 人口減少社会に対応した土地政策等の転換11)⑴空家等対策の推進に関する特別措置法の制定

2014年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、「空き家特措法」）が制定された。

⑶所有者不明空き家の問題点

国土交通省・国土交通政策研究所の調査によると土地・建物の所有者調査を行なった自治体
8)の71.5％が所有者不明物件を確認している 。

⑵所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の制定

2019年には、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」（以下、「所有者不明土地法」）が制定され、所有者不明土地の利用

4

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

や所有者探索等に関して円滑化が図られた。同

しかし、小規模連鎖型区画再編事業には法的

年には、「所有者不明土地等対策の推進に関すな位置づけがないため、税制上の特例を設ける

12)る基本方針｣

が定められ、土地や土地に関すことが困難であるなど、実効性が低いという問る権利等の基本的制度の見直しをする必要性が題がある。そこで、小規模連鎖型区画再編事業示された。

を法律に位置付けることで、このボトルネックを解消することができれば、都市のスポンジ化⑶土地基本法の改正に対し積極的な利活用が可能な制度となると考土地政策の基本となる土地基本法は、バブル

えて、以下の提言を行なった。

期の地価高騰における投機的取引の抑制の要請等を背景に1989年に制定された。

⑶空家等対策の推進に関する特別措置法の改正

2020年に土地基本法の改正が行なわれ、同法案の提言の目的や基本理念等が人口減少社会に対応する

空家特措法に重点対象地域と空き家対策促進ために変更された。また、具体的な方向性を示

計画（仮称）を位置づけて、同計画において、13)

す「土地基本方針」が閣議決定された。

小規模区画再編事業を第⚑期、第⚒期など連鎖型の計画としたうえで、税制上の特例や、所有者不明土地等に対する土地収用権（不明採決）⑷登記制度改善に向けた法制審議会の議論

法制審議会民法・不動産登記法部会において、 の付与などを行なうことができることとする。
2019年に中間試案がまとめられ、さらに検討が①空家特措法へのランドバンクの位置づけ

加えられて、相続登記義務化等「民法・不動産「ランドバンク事業」とは、空き家、空き地、登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関す

狭隘道路をそれぞれまたは一体的に整備する事る要綱案」が2021年⚒月⚒日に決定された14)。

業をいう。

4 空き家特措法における空家対策の提言15)「ランドバンク事業者」とは、ランドバンク
事業を行なう特定非営利法人として市町村長の指定を受けた者（以下、「ランドバンク」）およ⑴提案の概要びランドバンクとともにランドバンク事業を行

以上の土地政策変更の方向性を踏まえて、

なう当該市町村内に本社、本店、支社、支店を2020WSA は以下の⚓つの提案を行なった。

おく宅地建物取引業者、建設業者、司法書士、［提案⚑］空き家特措法にランドバンクと小規行政書士、土地家屋調査士、建築士をいう17)。

模連鎖型区画再編事業を位置づける。

②重点対象地域の設定［提案⚒］土地収用による所有者不明の土地建物等の利活用を促進する。

空き家対策計画の中で重点対象地域を設定することができる規定を法律に明文化する。

［提案⚓］提案⚑および⚒に対して、税制のイ
ンセンティブを付与する。

③空き家対策促進計画（仮称）
重点対象地域に対して空き家対策促進計画（仮称）を策定することができることとする。

16)④一団地の住宅施設の特例⑵小規模連鎖型区画再編事業の仮説

都市計画決定や換地決定の必要がなく、小規

空き家対策促進計画に、一定の空き家等が存

模連鎖型土地区画整理事業よりも小さな区画の在している区域について、⚕戸以上49戸以下の整備を行なうことができる小規模連鎖型区画再

小規模住宅団地の整備に関することを定めるこ

編事業が地方の空き地・空き家対策に求められとができることとし、同小規模住宅団地を都市ている。

計画に定める一団地の住宅施設とみなす特例を
立地適正化計画によるエリア価値の変化と空家対策の推進策

5

図⚒⚔）空き家対策促進計画の区域内において土地

小規模連鎖型区画再編事業

等をランドバンク事業者に譲渡して、同一区域内（照応する場所）に整形された土地をランドバンク事業者から取得した場合には、譲渡所得の課税の繰り延べが適用されることと
4m 以上
４ｍ 以上

空地

空

空

する18)。
駐車場

再

再⇧狭い道（4m 未満・接道要件未充足）⑷空き地・空き家対策特区の提言19)⑶で示した「空き家特措法改正案」について、出所）2020WSA

かみのやまランドバンクをはじめ、花巻市や鶴設ける。ただし、土地収用法第⚓条第⚑項第30

岡市等にヒアリングを行なった。その結果、空号の土地収用の対象となるのは、所有者不明土き家特措法の改正案において、連担して「⚕戸地および当該土地上に存する建物等に対する不以上」の住宅を建設することは難しいとので明採決に限ることとする。

「⚒戸以上」にする等、要件の緩和を求める意⑤接道要件の確保見があった。一方、「⚒戸以上」の住宅団地が市町村は、空き家対策促進計画（仮称）を進

収用適格事業に適しているのかという公共性のめるにあたって、住宅等の建設に必要となる接問題が挙げられた。空き家特措法改正だけでは道要件を満たすように必要な道路整備（寄付に解決できない問題があると考えられたため、地よるものを含む）に努めることとし、ランドバ

域を限定してより柔軟な施策が実行できるよう、

ンクは、民有地の位置指定道路や敷地延長につ特区制度を用いた空き家対策について併せて提いても必要な調整等を行なうこととする（図

言した。

⚒）
。

①空き地・空き家対策特区（仮称）総合特別区域の地域活性化総合特別区域に基⑥税制上の特例
重点対策地域内において、空き家対策促進計

づいて、「空き地・空き家対策特区（仮称）」

画（仮称）に則して行なわれる土地建物等の取

（以下、
「特区」
）を定める。

引に対して、以下の税制上の特例を適用するこ②小規模連鎖型区画再編事業を行なう指定区域

ととする。

（仮称）

⚑）ランドバンク事業者が土地を取得する際に特区内において、市町村は、空き家等の合計

不動産取得税を非課税にする。または、住宅

住宅数が50戸以上となるように、「小規模連鎖用宅を取得した場合の不動産取得税の税額控型区画再編事業を行う指定区域（仮称）」」（以除の特例における適用要件（取得から⚓年以下、「指定区域」）を都道府県知事の認定を受け内に建物を建築すること）を⚕年以内に緩和て設定することができることとする。

する。

②所有者不明土地・空き家等を収用対象⚒）空き家対策促進計画（仮称）に則して行な

指定区域においてランドバンク事業者が小規われる土地建物等の取引に係る登記を義務化

模連鎖型区画再編事業の用に供する土地建物等するとともに、登記をする際にかかる登録免で、所有者不明土地法第⚒条に定める所有者不許税を非課税にする。

明土地および当該土地上に存する建物（老朽家⚓）③の収用に係る土地建物等に対しては土地屋を含む）等を収用の対象とする20)。

収用の特別控除（5,000万円）が適用される④都道府県知事の裁定による不明裁決こととなる。
6

季刊 住宅土地経済③の収用において、都道府県知事の裁定によ
2021年春季号№120

り不明裁決を行なうことができることとする。
⑤土地収用の特別控除の適用③の小規模連鎖型区画再編事業の用に供する土地建物等に係る収用に対しては、土地収用の特別控除（5000万円）が適用されることになる。
⑥土地の時効取得と所有権移転登記指定区域において、土地の適正な利用および管理の推進のため、次の要件を満たす土地について、当該土地の占有者は当該土地の所有権移転登記の申請を行なうことができることとする。
⚑）当該土地の善意の占有者は、当該土地の固定資産税を10年間以上納付し、平穏かつ公然に占有していること。
⚒）当該土地の悪意の占有者は、当該土地の固定資産税を20年間以上納付し、平穏かつ公然に占有していること21)。

おわりに以上が2020WSA の「東北地方における立地
適正化計画の策定と地価の変化」と「空き家特措法における空家対策の提言」の概要である。
ほかにも「エリアマネジメント」および「防災」に関しても提言を行なっている。
土地登記制度の改正も進められてきており、所有者不明土地、空き家についても、これらを放置したままでは、地方都市のまちづくりは成り立たなくなっている。本論文が、今後の空き家対策を中心とするコンパクトなまちづくりに資することを期待している。
謝辞
本稿は、東北大学公共政策大学院の2020WSA 報告書を基本としてまとめたものである。同報告書の作成にご協力いた
だいた、国土交通省東北地方整備局、山形県上山市および上山ランドバンク、鶴岡市ならびに岩手県花巻市の担当者の方々に感謝したい。2020WSA メンバーである、浅田崇之、
大西健介、岡村和礼、加藤大輔、鈴木雅憲、高村泰成、森山
紗久也、安塚大輝 以上⚘名の努力の成果に多くを負っている。彼らの今後ますますの活躍を期待している。副担当として2020WSA を支えていただいた、廣木雅史教授、深見正仁
教授、桑村裕美子准教授に感謝したい。なお、本稿は、科研費19K01416の補助を受けたものである。

注⚑）2018WSA 報告書「人口減少社会に対応したまちづ
くり法制に関する研究」〈http://www.publicpolicy.law.tohoku.ac.jp/about/hyoka/workshop/2018/a.pdf〉⚒）2020WSA 報告書「人口減少社会に対応したまちづ
くり法制に関する研究Ⅱ」〈http://www.publicpolicy.
law.tohoku.ac.jp/about/hyoka/workshop/2020/a.pdf〉⚓）前掲注⚒、pp.39-66。多変量解析・重回帰分析については、本論を参照。
⚔）東北で唯一の政令市である仙台市は、立地適正化
計画未制定で、2021年現在策定中である。
⚕）前掲注⚒、pp.39-66。
⚖）前掲注⚒、pp.7-22。
⚗）総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査特別
集計」〈https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/t
okubetsu.html〉⚘）国土交通省 国土交通政策研究所「国土交通政策研
究第154号 空き家問題における土地・建物の所有者不明化に関する調査研究」2020年⚒月、p.18〈https://www.mlit.go.jp/pri/houkoku/gaiyou/pdf/kkk154.p
df〉⚙）建築基準法第42条⚑項、第43条。
10）つるおかランド・バンク「主な事業内容」つるおかランド・バンクウェブサイト〈https://t-landbank.
org/activity〉
11）前掲注⚒、pp.22-24。
12）所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会
議「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針」
2019年⚖月14日〈https://www.mlit.go.jp/totikensan
gyo/content/001352716.pdf〉
13）「土地基本方針」2020年⚕月26日〈https://www.ml
it.go.jp/report/press/content/001345269.pdf〉
14）法制審議会民法・不動産登記法部会「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」2021年⚒月⚒日〈http://www.moj.go.jp/shi
ngi1/shingi04900001_00049.html〉
15）前掲注⚒、pp.72-98。
16）筆者が作成した仮説をヒアリング自治体等に示して、そこで得た知見を加えて提言をまとめた。
17）都市再生特措法（第118条）における都市再生推進
法人の指定が市町村長から行なわれることを参考にしたもの。
18）換地によるものではないため、宅地造成事業に係る造成換地、地主還元地等を参考に換地とほぼ同様の税負担となるように提案したもの。
19）筆者が作成した仮説をヒアリング自治体等に示して、そこで得た知見を加えて提言をまとめた。
20）所有者不明土地法第⚒条に定める所有者不明土地
は、建築物（簡易なものを除く）がない土地を対象とするが、特区によって、空き家老朽家屋を含めて収用対象とする提案である。
21）民法第162条の規定により、善意無過失10年、それ以外でも20年の占有で時効取得が定められている。

立地適正化計画によるエリア価値の変化と空家対策の推進策

7

エディトリアルノート

愛犬との散歩時によく、空き地

かたまっており、右の年数の長い買い手が少ないと、維持管理期間

や空き家、新しいコインパーキン

ほうには所得の高い層が固まってが長期化してしまい、市場から撤グを発見する。見つけるたびにいる。このような時の、上のほう

退してしまう。市場から撤退する「あ れ？ 前 は 何 が 建っ て い たっと下のほうの直線の傾きの差は、かどうかは、Ｈに対する買い手・け？」としばし立ち止まるがなか

所得の高い層と低い層の違いでは売り手比率できまる。

なか思い出せない。空き地や空きなく、各所得階層の中で相対的にまた需要面の縮小と市場からの家は都心、郊外にかかわらず多く高い人と低い人の差をみているに撤退を、空き家率、市場撤退率、みられ、コインパーキングも住宅過ぎない。これが、この研究の醍

市場流動性指標の⚓つの値から説街にたくさん出現している。

醐味である「（90％点における通明している。Ｈの住宅は、需要が瀬谷 ･アクスハイゼン･ 力石論文

常の分位回帰は）“over-priced”な

小さくなると、空き地・空き家と（「空間無条件分位点回帰モデルに駐車場における効果を意味するた

して市場に滞留している期間が長よるコインパーキングの価格競争

め」政策的含意を引き出せない、

くなり、その結果、維持管理コスの分析」）は、広島市のコインパという指摘につながる。

トがかさみ、市場から撤退する。

ーキングの価格について、価格帯、◉すると需要が小さくとも、滞留し時間帯と、空間的自己相関の関係

鈴木・浅見論文（「縮小都市のない L の住宅が相対的に多くなを分析した論文である。論文のタ

住宅市場：空き家機関の長期化とり、市場全体では流動性が高くな

イトルにもあるように、この研究

市場からの撤退」）はさまざまなる。しかし、Ｌもただちに売却での貢献は、分析の方法として空間事情による空き地や空き家の現状

きない可能性は実際には多くある。

自己相関を考慮した、無条件分位

を、経済理論の枠組みで整理したＬの住宅の量がさらに多くなって

点回帰モデルを用いている点であ論文である。冒頭、空き家に関すしまった場合や、住宅の質を考慮る。日本のコインパーキングは、る研究を⚒種類に分類している。

した場合である（ＬとＨのどちら

平日と休日、昼間と夜間で価格が⚑つは住宅市場におけるマッチンの質が良いのか）。この点は今後

変わり、その地域での需要をよくグがうまくいかない場合におこるの課題であろう。

反映した価格設定になっている。

一時的な「市場空き家」に関する◉

また、狭い範囲に多くのコインパ研究、もう一つは「利用・管理・

市場から撤退し、利活用されるーキングが存在し、距離と価格の所有権の放棄」がなされた空き家ことがないいわゆる「その他空き関係をみるのには都合がよい。

に関する研究である。本研究はこ家」、あるいは低未利用地の増加

通常の分位点回帰は、説明変数

れら⚒つを結び付け、空き家であが日本でも問題になっている。こＸが与えられた時の被説明変数Ｙる期間が長期になり、そして市場の低未利用地には屋外駐車場（コの分布の90％点、50％点、10％点からの撤退へと向かう過程の理論

インパーキング）も含まれる。

といった異なる分位点での傾きを的枠組みの構築を行なっている。

今回の⚒つの論文が扱う、都市別々に比較する。あるＸ-Ｙ散布

住宅処分を急ぐために住宅の留

内の空き地・空き家、そしてコイ図を想像し、回帰直線を、分布の保価格を低くしている売り手Ｌと、 ンパーキングの増加は都市のスポ上のほう、真ん中、下のほうに引留保価格が高く、市場での本来のンジ化にみられる現象で、都市のいたときの傾きを比較するイメー価値で売りたい売り手Ｈの⚒タイ

低密度化に対する自治体の対応策、ジである。

プを想定している。

予防策の方向性を決めるために大しかし、例えば横軸Ｘを教育年

このような設定の下、撤退へのきく貢献できる研究である。具体

数、縦軸Ｙを所得とすると、実際プロセスをＨの住宅に導入し、Ｈ的な政策提言に結び付くさらなるの散布図を描くと、左の教育年数の物件は、買い手がいればすぐに成果が期待される。

の短いところには所得の低い層が売買成立するが、Ｈを購入したい

8

季刊 住宅土地経済

2021年春季号

№120

(Ｈ・Ｙ)

論文

空間無条件分位点回帰モデルによる
コインパーキングの価格競争の分析
瀬谷 創／カイ・アクスハイゼン／力石 真ら管理者（と所有者）によって設定されている。

はじめに

すなわち日本では、世界的にみてもユニークな、

Shoup（2005）が、米国における駐車場政策

市場オリエンテッドな駐車場政策が採用されての改善のために行なった示唆に富む提案の一つ

いる（Barter 2011）。日本における駐車場制度

が駐車場のプライシングである。そこでは、スの詳細については、高田（2015）などを参照さ

マートメータやセンサーを用いて、駐車場におれたい。

ける駐車率（occupancy rate）を計測し、それ本研究は、ほぼ自由市場に近い状況といえるに応じて価格を調整することが提案されている。 日本のコインパーキングを対象に、駐車場価格
具体的には、各ブロックにおいて、⚑時間ごとの決定要因を回帰分析により実証的に明らかにに価格を調整することで、新規到着車のために、 す る こ と を 試 み た も の で あ る。Seya et al.
駐車場に少なくとも⚑つの駐車スペースが空い(2020）で述べた通り、類似研究は非常に限らている状態を生み出すことが目指されている。

れている。回帰分析を通じて、公的な価格設定

価格をこのように設定することができれば、市に対して基礎的な情報を提供することを目的と内の交通量の少なくない割合を占める駐車場探している。

索（cruise for parking）による渋滞を避けるこ

詳しくは⚒節で述べるが、本研究では、広島とができる。実際にサンフランシスコでは、市の中心部において、コインパーキングの価格

Shoup（2005）の提案に基づいて価格調整の社情報を現地調査で取得した。一般にコインパー

会実験が行なわれ、市場ベースのプライシング

キングはそのほとんどが、届け出義務のないの実行可能性が確認されている（SFpark プロ

500㎡未満の狭小な駐車場であるため、価格や

ジェクト）
。

属性情報が公的な統計として得られないためで

欧米では、駐車場の多くが路上（on street）に 供 給 さ れ て い る の に 対 し、日 本 で は 路 外（off street）への供給が主流である。また、欧ある（また執筆時点で、安価に入手できる民間のデータソースも存在しないと思われる）。
分析においては、空間計量経済学の知見を利

米では公的主体による供給が主であるのに対し、 用し、駐車場価格の空間的な依存関係を明示的
日本では特に1990年代前半以降、民間事業者がにモデル化することを試みた。また、反応関数

供給する狭小なコイン式時間貸し自動車駐車場、 の時間帯と価格帯に関する異質性を考慮した。
いわゆる「コインパーキング」が急増するに至前 者 に つ い て は、平 日 日 中（day-time week-っている（Axhausen et al. 2015）。コインパーdays ； DTWD）、 休 日 日 中 （day-time

キングでは、それぞれ立地個所や時間帯によっweekends；DTWE）、平 日 夜 間（night-timeて異なる価格が、ローカルな需要を勘案しながweekdays；NTWD）、休 日 夜 間（night-time

空間無条件分位点回帰モデルによるコインパーキングの価格競争の分析

9weekends；NTWE）の⚔区分それぞれでモデ

約は、競争の緩和を通じて、より高い均衡価格ルを構築し、後者については、分位点回帰を適につながると考えられる。本研究では、これら用することで考慮することにした。なお、分位の点は考慮しない。

点回帰においては、Firpo et al.（2009）の無条

ここで、彼らの理論モデルに従って、本研究

件分位点回帰（unconditional quantile regres-の実証モデルを導出する。今、 個の駐車場がsion；UQR）が、従 来 の 条 件 付 分 位 点 回 帰あり、それぞれに管理者（（CQR）よりも（われわれの研究の文脈では）状況を想定する。単位時間当たりの料金は、解釈上優れているため、UQR に被説明変数の􀀽

空間ラグを導入した空間無条件分位点回帰モデある特性 によって差別化される。ここで、ル（以下、空間 UQR）を開発し、実証分析にはスカラーとするが、これは表記の単純化のた適用した。

めである。管理者の効用関数を一般化マクファ

…

）がいる

で表されるとする。各駐車場は、

􂀦

デン関数で与えれば、管理者 の反応関数は、

1 モデル

次式により与えられる。

1.1 ミクロ的基礎

モ デ ル の ミ ク ロ 的 基 礎 は、Pinkse et al.

⑴（2002）のガソリンスタンドの空間価格競争モ
デルに倣っている。彼らは、地理的な意味でのこ こ で、 􎸒 􀀽

空間的価格競争の理論モデルを示し、ガソリン理者 の限界費用（ は費用要因のベクトル）、

スタンドの実証例を示した。コインパーキング

􂀦

􎸒

􎨫

􂀦

，

は管

は切片、 は、半正定値性を満たす任意の対は、ガソリンスタンドと同様に比較的均質であ称な 􀃗 の行列

り、⚒つの駐車場間の代替弾力性は、それらの⑴式において、管理者 の設定する価格は、限間の地理的距離の関数になると想定できる。し界費用と需要要因 、近隣の需要要因である

たがって、Pinkse et al.（2002）の理論的枠組

􎸒

􀀽

􂀦

􎸒

の要素である（􎨫􂀦）。

，近 隣 の 駐 車 場 価みを採用するのは自然である。しかし、ガソリ

格 􎸒 に依存する。反応関数の傾き 􂈒は、ンスタンドと駐車場（特にコインパーキング）

転換率（diversion ratios）に比例する。ここで、の間には⚒つの顕著な違いがある。

駐車場 から への転換率は、管理者 が価格

第一に、駐車場を利用するドライバーは目的を引き上げた場合に、オペレータ の顧客のう地までの徒歩時間を気にしているため、需要はち に乗り換える割合である。したがって、目的地までの距離に依存するが、ガソリンスタ

􂈒が 、 間の地理的な意味での距離にンドはそれ自体が目的地になるという点である。 依存すると仮定することは合理的であると考えこのことは、特に短距離において、距離と価格らえる。

の解釈は本研究の文脈では難しい競争の関係が単純な関数関係にはならない可能ため（また、多重共線性を緩和するために）、性 を 示 唆 し て い る。第 二 に、Pinkse et al.

本研究では 􂉠 のとき（2002）の フ レー ム ワー ク は、売 り 手 同 士 がわりに、半径100ｍ以内の競争相手（駐車場）

Bertrand-Nash 形式で競い合うことを前提としの数を、近隣駐車場の影響を表す要因として導ており、容量（供給）制約は明示的には考慮さ入することとした。

􀀽 と仮定した。代れていない。この想定はガソリンスタンドの場
合には合理的であると思われるが、コインパー

1.2 空間ラグモデル

キングの場合、駐車スペースの不足が容量制約⑴式の実証モデルは、をもたらす可能性がある。直感的には、容量制􀀽 􎜀 􎜐􀀽

10

季刊 住宅土地経済

2021年春季号

№120

􀀫

􀀫

⑵

著者写真

著者写真

著者写真

せや・はじめ（左）1984年茨城県生まれ。筑波大学大学院社会システ
ム・マネジメント専攻修了。博士（工学）。現在、神戸大学大学院工学研究科准教授
Kay W. Axhausen（中）1958年ドイツ生まれ。Universität (TH) Karlsruhe修了。Doktor-Ingenieur。現在、IVT, ETH Zürich
Full Professor
ちからいし・まこと（右）1982年滋賀県生まれ。広島大学大学院国際協力研究科修了。博士（工学）。現在、広島大学大学院
先進理工系科学研究科准教授で与えられる。ただし、がスカラーであるという仮定を外している。

件付けのために使われている説明変数によって、は、 􀃗 の（定効果の解釈が変わるため、研究間で推定値の比数項と）需要・費用・空間立地競争を示す説明

較が難しいという難点が指摘されている（e.g.,

変数行列、 は対応する 􀃗 の回帰係数のベ

Peeters et al. 2017）。

クトル、 は 􀃗 の i.i.d.誤差である。

はデ

こ の よ う な 問 題 意 識 か ら、Firpo et al.

ータ間の近接性（nearness）を表す、 􀃗 の（2009）は、行列である。本稿では、空間計量経済学の慣習

分位点に与える影響を分析できる UQR を提案

に従い、 􂉡

した。UQR では、頑健推定の分野でしばしばと特定化する。ここで、 はの限界的変化がの周辺分布の空間相関の度合いを示すスカラーパラメータで用いられる、影響関数（inflence function；

あり、を活用する。

は空間重み行列である（対角項ゼロ、）は、推定量の個々の観測値に

行和を⚑に基準化）。⑵式は、空間ラグモデル

関 す る 感 度 を 測 る 関 数 で あ る。以 下、蓑 谷（spatial lag model（SLM））と呼ばれる。

（1989）に基づき、いまについて概説する。

が累積分布関数（cdf）

􂀦から

1.3 UQR と CQRの無作為標本であるとする。興味の対象となる

伝統的な線形回帰モデルでは通常、被説明変パラメータ （例えば平均や分位点）の推定量

数の条件付き期待値を OLS 推定することを試みる。OLS の場合、いわゆる繰り返し期待を、の周辺分布の期待値に与え

􂀦

􀀽

個の

􂀦

と 表 し、とする。ここで、きわめて大きな無作為標本にる影響と解釈することができる。このような便⚑個の観測点利な性質が、CQR においては成り立たない。

タ推定量

すなわち、CQR で得られた係数推定値は、のの限界的変化がをに 基 づ く 経 験 分 布 関 数 で あ る と す る と き、

値の法則によって、回帰係数の推定値は、の限界的変化がとし、

􂀦が追加される場合、パラメーがどのような影響を受けるかは次によって示される。

の条件付き分布の分位点に􎜠􎜀 􂈒 􎜐 􀀫

􎜰􂈒

⑶

􎜀

􎜐􀀽

辺）分布の分位点に与える影響とは一般に異なはで⚑をとり、それ以外では⚐をとるる。より具体的に述べれば、本研究のようにア

cdf である。

ウトカム変数が価格となる場合、の与える影響を意味し、それは変化がの無条件（周の限界的の条件付き分布の分位点に与える影

􎴅は、有限標本におけるへの影響ではなく、無限標本におけるへのの影響をみたものである。例えば、平響は、モデルに導入されている説明変数のうち、 均の場合、 􀀽 とおき、 􎜀 􎜐􀀽 􀀽以外の説明変数を共通とするグループを想定したとき、その「グループ内」における価格分布の分位点への影響となる。したがって、条す れ ば、 􎜠􎜀 􂈒 􎜐 􀀫􀀽􎜀 􂈒 􎜐 􀀫􂈒 􀀫 􂈒と􎜰􀀽 􎜀 􂈒 􎜐

で あ る の で、

􀀫
􎜀

􎜐􀀽

􎴅

􀀽 􂈒 となる。すなわち、 が空間無条件分位点回帰モデルによるコインパーキングの価格競争の分析

11

から遠いほど、 に対して大きな影響を持つ

た CQR は、説明変数で定義されたグループ内

こ と と な る。分 位 点 の 場 合、􎜐

において相対的に高い価格、すなわちʠover-と書くことができる。こpricedʡな駐車場における効果を意味するため

こで、 . は条件が満たされるとき⚑をとる指（Liao and Zhao 2019）、分析から政策的な含意

􀀽 􂈒

􂉤

􎜀

示関数、 は、 の周辺分布の 分位点を示し、 を抽出しにくいと考えられる。
は、 で評価されたある。

の確率密度関数での定義により、􎜐 􀀽 が満た􎜀される。

ここで、UQR を空間 UQR へと拡張する。

Firpo et al.（2009）は、
数 を、re-centeredの 場 合、

􎜀

（

に

を足した関

）と 呼 ん だ。平 均􎜐 􀀽 􀀫􎜀 􂈒 􎜐􀀽 ，

􀀽 と な り、分 位 点 の 場 合、􀀫 􂈒

1.4 空間 UQR

，

􂉤

このように

􎜀

􎜀

􎜐􀀽

とは、興味のある統計量の空間 UQR は、⑹と定義することができる。ここで、行目であり、 は、に調整（re-centerin）したものである。Firpo

定である。平均の場合、興味のある説明変数のベクトル 􀀽􎜀

􂀦

􎜐 に

の

項である。⑹式は、空間的な価格競争によって、近隣駐車場とを被説明変数として、はに従う通常の誤差

を、その期待値が興味のある統計量になるよう
et al.（2009）は、

とすれば、

􎜐

􎜐 􀀽 となる。

􎜀

表記の単純化のため、同士が似通っているという想となるので、通常 の SLM が 得 ら れ る。こ の 意 味 で ⑹ 式 はSLM の一般化となっている。

回帰する RIF 回帰を提案した。特に分位点の場 合 は UQR と 呼 ば れ る。平 均 の 場 合、
􎜐􀀽 と な る の で、RIF 回 帰 と 通 常 の􎜀

OLS 回帰は一致する。分位点の場合（UQR）
は、

􎜀

􎜐􀀽 􀀫

􂈒

となる。ここで、

􂉤

􀀽

􀀫

⑷

は 分位点に対応する 􀃗

1.5 空間 UQR のパラメータ推定

UQR の 推 定 に お い て は、􎘧􎜀 􎘦 􎜐 􀀽􎘦 􀀫􂈒 􂉤􎘦 􎘦 􎘦 という形での推定値を􎘦得て（ 􎘦 はカーネル密度推定値）（Firpo etal. 2009）
、次に􎘧􎜀

􎘦 􎜐を

に回帰し、􎘦 を得ればよい。しかし、Lubrano and Ndoye(2014）の回帰係数ベクトルであり、誤差項は 􎜀 􎜐􀀽は、もしアウトカム変数が右裾の長い分布であれば、カーネル密度推定による 􎘦 􎘦 は裾部分を満たすとする。期待値の法則により、をアンダースムージングするという問題点を挙⑸が成り立つため、 􀀽げている。その対策として、彼らはベイズ推定となり、 はを用いることを試みている。Seya et al.（2020）の変化が条件付きでない分位点に与える限界

は彼らの方法を援用して、空間 UQR のパラメ的な効果として解釈できる。UQR は、このよータを、MCMC 法によりベイズ推定するアル

うに被説明変数のゴリズムを提案した。紙面制約の都合上、具体を OLS 回帰するだけで実装できるため、適用が容易である。
いま分析者が、説明変数で定義されるグルー的 な ア ル ゴ リ ズ ム に つ い て は、Seya et al.
（2020）を参照されたい。

プ内での相対的な位置（条件付き分布）に興味

本研究では、空間 CQR も、比較のために推があるのならば、CQR が有用となる場合があ定することとする。空間 CQR のパラメータ推ろう（例えば生産関数や費用関数）。ただし、

定は、McMillen（2013）に整理されている通本研究のように価格が被説明変数となる場合、り、⚒ステップで行なわれる。第⚑ステップで

上位の（

は、

12

等）条件付き分位点を対象とし

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2021年春季号№120

を 操 作 変 数［］に CQR回帰し、第⚒ステップでは、 を得られた
の予測値と

図⚑

⚑分ごとの価格（平日日中）

図⚒⚑分ごとの価格（平日夜間）に CQR 回帰する。CQR 回帰における分位点は両ステップで同じものを用いればよい。

2 実証分析
2.1 駐車場価格データの収集

本研究の対象地域は、広島の中心地である。
対象地域には、34の路面電車の駅が含まれている。時間貸し駐車場ごとの価格については、現地調査で取得した。現地調査は、2015年の⚒月
最終週、広島大学の土木計画系の学生を調査員として実施した。調査員は、各駐車場の価格表
示 版 の 写 真 を GPS カ メ ラ で 撮 影 し、そ の 後
GPS の位置誤差を google map 等の情報を用いて手動で確認・補正した。⚘㎞四方程度の対象
地域に、トータルで949の時間貸し駐車場が確認された。
駐車場価格は、例えば、「8:00から24:00が200円 /40分」というような形で、価格表示版に記載されている。本研究では、価格を⚑分当たりの価格とし、この例でいう「40分」等の単位自体も説明変数としてモデルに導入した。地離（m）、前面道路幅員ダミー（

理的に見ると、高価格帯・低価格帯の駐車場の5.5m

局所的な集中が見られることがわかる（図⚑、業者密度（人 /㎢）、特定の施設の利用者のた図⚒）。興味深いのは、例えばビジネス街では、めの駐車場であるか否かのダミー、標準的な週日中に高価格・夜間は低価格であるが、歓楽街（2015年の11月⚙-15日）の500m グリッドにおでは逆であるという点である。データの記述統

ける滞在人数（モバイル空間統計）を導入した。

計量については、Seya et al.（2020）を参照さ

データの作成には、適宜、調査時点に近いデジれたい。

タル道路地図、国勢調査、経済センサス、国土13.0m；

13.0m；その他）、業種ごとの従数値情報を用いている。
2.2 モデル分析の結果⑵空間 UQR の推定結果⑴基本的な設定被説明変数は、自然対数をとった時間当たり

図 ⚓ － 図 ⚘ は、空 間 UQR の 点 推 定 値（実の駐車場価格（円 / 分）である。説明変数とし線）と95％ベイズ信用区間（それを囲う領域）ては、前述の空間ラグ変数（Wp）（重み行列を示している。参考に、空間 CQR のそれも載には平方距離の逆数を用い、距離⚑㎞を閾値とせている（点線とそれを囲う95% 信頼区間）。

した）。100ｍ以内の駐車場の数（Competition

図⚓－図⚖は Wp の結果を示す。空間 CQR（100m））、主要道路（国道・県道）からの道路において、正の空間的自己相関は、
（前述の通

距離（m）
、鉄道・路面電車の駅からの道路距

り相対的な意味での）ローエンドの市場で弱く、空間無条件分位点回帰モデルによるコインパーキングの価格競争の分析

13

図⚓

空間 UQR の推定値（Wp、平日日中）

図⚕

空間 UQR の推定値（Wp、平日夜間）

図⚔

空間 UQR の推定値（Wp、休日日中）

図⚖

空間 UQR の推定値（Wp、休日夜間）

Wp̲DTWE

Wp̲NTWD
0.6

0.9

estimates

estimates

0.4

0.6

0.2

0.3

0.0

0.0
0.1

0.2

0.3

0.4

0.5 0.6
quantile

0.7

0.8

0.9

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5 0.6
quantile

0.7

0.8

0.9

分位点とともに、空間的自己相関は強まっていンド・ハイエンドの市場で、価格の空間的自己く傾向が見てとれる。このことは、与えられた相関が弱いことが示唆された。分位点0.2から

説明変数に対して over-priced な駐車場が、空0.8において一定値をとっているのは、価格の間的に固まって存在していることを示唆していバリエーションが少ないことに起因しているる。一方で、空間 UQR では日中、ローエンド（例えば、100円という設定はあっても、99円との市場において空間的自己相関が強く、それがいう設定は通常されない）。

分位点とともに、強まっていくという推定結果

図 ⚗、図 ⚘ は Competition（100m）の 結 果が得られた。一方、夜間では、U 型の推移がを示す。夜間において、駐車場数の影響は、ハ見られた。同様の U 型の推移は、Firpo et al.

イエンド市場において負であるが、中央値付近（2009）や Peeters et al.（2017）でも（異なるの市場においては、正となっていることがわか

文脈で）確認されている。すなわち、夜間におる。図⚒は、夜間において、時間当たり価格がいては、中央値付近の市場と比較して、ローエ

高い駐車場は、ある特定の地域に集中している

14

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№120

図⚗

空間 UQR の推定値（Competition（100m）、平
日日中）適用可能である。今後は、今回活用できなかった需要のデータを用いて、コインパーキングの価格弾力性を求めていく予定である。
謝辞
本稿は本研究は JSPS 科研費（課題番号｢18H03628｣）の成果の一部である。住宅経済研究会において出席者から多くの有益なコメントを賜った。ここに記して感謝の意を表す。無論、本稿に関するありうべき誤りは、すべて筆者らに属するものである。

図⚘

空間 UQR の推定値（Competition（100m）、平日夜間）
Competition（100m）
̲NTWD

0.02

estimates

0.00

‑0.02

‑0.04
0.1

0.2

0.3

0.4

0.5 0.6
quantile

0.7

0.8

0.9

ことを示唆していた。この推定結果は、このような地域でも、駐車場数による競争が起きていることを意味していよう。分位点における分析
ならではの結果で、興味深い。

おわりに本研究では、空間無条件分位点回帰モデルの提案と、広島市における実地調査で得た、コイ
ンパーキング価格データへの適用を行なった。

参考文献
高田邦道（2015）『駐車学』（交通ブックス125）成山堂
書店。
蓑谷千凰彦（1989）「計量経済学における頑健推定⑴」『三田学会雑誌』第82巻⚓号、413-455頁。
Axhausen, K. W., M. Chikaraishi, and H. Seya（2015）
ʠParking: Learning from Japan,ʡArbeitsberichte
Verkehrs-und Raumplanung, 1095.
Barter, P.A.（2011）ʠParking Policy in Asian Cities,ʡAsian Development Bank（ADB）, Manila（http://www.adb.org/publications/parking-policy-asian-cities）.
Firpo, S., N.M. Fortin, and T. Lemieux（2009）ʠUnconditional Quantile Regressions,ʡEconometrica, Vol.77(3), pp.953-973.
Liao, W. C. and D. Zhao（2019）ʠThe Selection and
Quantile Treatment Effects on the Economic Returnsof Green Buildings,ʡRegional Science and Urban
Economics, Vol.74, pp.38-48.
Lubrano, M. and A. A. J. Ndoye（2014）ʠBayesian Unconditional Quantile Regression: An Analysis of
Recent Expansions in Wage Structure and Earnings
Inequality in the US 1992–2009,ʡScottish Journal of
Political Economy, Vol.61(2), pp.129-153.
McMillen, D.P.（2013）Quantile Regression for Spatial
Data, Springer, New York.
Peeters, L., E. Schreurs, and S. Van Passel（2017）
ʠHeterogeneous Impact of Soil Contamination on
Farmland Prices in the Belgian Campine Region:
Evidence from Unconditional Quantile Regressions,ʡ
Environmental and Resource Economics, in print, Vol.
66, pp.135-168.
Pinkse, J. M.E. Slade, and C. Brett（2002）ʠSpatial Price
Competition: A Semiparametric Approach,ʡEconometrica, Vol.70(3), pp.1111-1153.
Seya, H., K.W., Axhausen, M. Chikaraishi（2020）ʠSpatial Unconditional Quantile Regression: Application to
Japanese Parking Price Data,ʡThe Annals of Regional Science, Vol.65, pp.351-402.
Shoup, D.（2005）The High Cost of Free Parking,
Planners Press, Chicago.

手法自体は、他のさまざまなケーススタディに空間無条件分位点回帰モデルによるコインパーキングの価格競争の分析

15

論文

縮小都市の住宅市場
空き家期間の長期化と市場からの撤退

鈴木雅智・浅見泰司
るものと考えられる。

はじめに

本稿では、長期空き家の出現から市場からの人口減少の問題は、日本に限らず、世界的に撤退へと向かう、住宅市場の縮小過程の枠組み

も東アジア・欧州等で進行しつつある。その背の構築に取り組んだ研究として、Suzuki and景には、産業構造・政治体制の変化、都市化に

Asami（2020）を紹介する。Suzuki and Asami

よる出生率の低下といった要因があり、都市の（2020）では、摩擦的空き家・長期空き家・放様相も大きく変化していくと考えられる。都市棄空き家に関する既往研究群を結びつけたうえを構成する住宅は、その耐久性により供給が調で、「市場からの撤退」過程を明示的に取り入整されにくく、需要が少なくなると空き家の発れた住宅市場のモデルを提案している。さらに生は避けられない。とりわけ、住宅・土地統計

住宅の売り手に留保価格の異質性を導入すると、調査における「その他空き家」のように、住宅住宅市場で観察される流動性指標にバイアスが市場にも出されず利活用もされていない空き家

生じうることを示しており、「市場からの撤退」の存在が社会的に問題となる。

も価格・市場滞留期間と並ぶ、住宅市場の重要

しかしながら、これまで経済学においては、な構成要素の⚑つであると論じている。

住宅市場で売りに出されている空き家を扱う研本稿の構成は次の通りである。⚑節で独立し究と、市場での売却を諦めた空き家を扱う研究

た既往研究群を整理したうえで、⚒節では住宅がそれぞれ独立に進められており、両者は統一市場の内・外を結ぶ枠組みの構築を試みる。こ的な枠組みで分析されてきたとは限らない。前の枠組みの一部を深める形で、⚓節では需要の者の研究は、売り手・買い手間のサーチ・マッ

少ない住宅市場のモデルを提案し、⚔節では空チングという住宅市場の構造に着目するものでき家率・市場撤退率・市場流動性指標間の関係ある。この枠組みの下で、景気循環や季節性にを考察する。⚕節では結論と今後の課題を述べよる一時的な需要の縮小や、適切なマッチングる。

に至るまでの摩擦によって生じる「市場空き家」が分析されてきた。後者の研究は、米国等

1 既往研究の整理の一部の荒廃地域において、住宅市場での処分

空き家を扱う既往研究は、次の⚓群に大別さを既に諦めた住宅が、さらに「利用・管理・所れる。第一は、住宅市場内部における一時的な有権の放棄」に至る過程を分析するものである。 需要縮小過程を扱う研究群である。住宅には耐しかしながら現実には、住宅市場での摩擦が著久性があるため、需要が縮小しても供給量はすしくなった住宅がまずは市場から撤退し、やがぐには調整されず供給過多となり、やがては価て放棄住宅となっていくという一連の流れがあ

格崩落に至る（Glaeser and Gyourko 2005）。ま16

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№120

著者写真

すずき・まさとも1991年岐阜県生まれ。東京大学工学部卒。東京大学大学院工学系研究科博士課程修了。博士（工学）。現在、東京大学連携研究機構不動産イノベーション研
究 セ ン ター 特 任 助 教。論 文：
ʠShrinking metropolitan area:
Costly homeownership andslow spatial shrinkageʡ
(UrbanStudies、2019年)(共著）
、ほか。

著者写真

あさみ・やすし1960年東京都生まれ。東京大学工学部卒。Ph.D.（ペンシルベ
ニア大学）。東京大学空間情報科 学 研 究 セ ン ター (CSIS) 教
授、同センター長などを経て、現在、東京大学大学院工学系研
究科都市工学専攻教授。著書：『環境貢献都市 東京のリ・デザイン』（共著）ほか。

た、摩擦的な空き家を扱うサーチ・マッチング

タリング現象が背景にあるため、地域の居住者

モデルにおいては、季節性・景気循環によって属性によって説明されることとなる（Silver-

一時的に需要が縮小すると、売り手にとってはman et al. 2013）。住宅市場との接続を試みた「しばらく空き家のまま待つ」ことが最適行動

数少ない研究である Goodman（2013）は、家と な り、市 場 滞 留 期 間 の 増 加 に つ な が る

賃水準が十分に低下すると、市場に出すことを（Ngai and Tenreyro, 2014; Novy-Marx, 2009）。

諦め所有権放棄に至ることを示している。

しかしながら、「市場で売りに出す」ことは本

ここで、需要の少ない住宅市場における売り

来内生的に決まるにもかかわらず、これらの研手の異質性についても整理しておきたい。こう究では暗黙のうちに外生的に与えられるものとした市場では、まず、売り手が直面している事仮定している（市場に参入した物件だけを分析

情によって、市場取引を通した処分を試みるか、対象としている）といえる。

空き家として放置するかが決定される側面があ

第二は、長期空き家（long-term vacancy）

る（Molloy 2016）。また、こうした事情により、を扱う、数少ない研究群である。長期空き家と売り出し価格や成約価格が大きく異なる。米国

は、サーチ・マッチングモデルにおける摩擦期の文脈では、デフォルトによる差押えを通した

間を超えて、季節にかかわらず長期間継続する

売却は、通常の売却に比べ取引価格が約30％低

空き家であり、住宅市場から撤退する直前の状下するとの報告もある（Campbell et al. 2011）。

態である。Molloy（2016）は、長期空き家は、

日本の文脈でも、相続前は住宅をむやみに売却

当該住宅市場の供給過多（需要喪失）の指標としないが、相続直後は「空き家に係る譲渡所得して有益であると論じている。なお、「空き家の特別控除の特例」や、空き家の維持管理の負（vacancy）」という用語の中には、こうした長担もあり、速やかに処分する意向が高まる点で、期空き家だけでなく、住宅市場から既に撤退し売り手に大きな異質性が存在するといえる。

た空き家も含めて用いられている場合もみられる（Couch and Cocks 2013）。

以上の既往研究の要点は、次の⚔点にまとめられる。①住宅市場からの撤退を考えない場合

第三は、空き家の利用・管理・所有権の放棄

は、住宅需要の縮小に伴い価格と市場流動性はに至る過程を扱う研究群である。米国の一部の低下する。②住宅市場において、ほとんど需要

荒廃地区における所有権放棄の分析は、基本的のない「長期空き家」が存在する。③長期空きにはすでに市場外にある住宅を対象とするもの

家は、最終的には住宅市場から撤退し、利用・である。税滞納（tax-lien sale）、デフォルトに管理・所有権の放棄を伴うことがある。④需要よる差押え（foreclosure）といった経路で住宅の少ない住宅市場では、価格が大きく割り引かの 所 有 権 が 放 棄 さ れ る（OʼFlaherty 1993;

れた「特殊事情による売却」と、「通常の売却」

White 1986）。こうした現象は、都市内部でのとがあり、後者の売り手は市場での売却を諦め

人種等によるセグリゲーション、住宅のフィル

うる。
縮小都市の住宅市場

17

2 住宅市場の内・外を結ぶ枠組みの構築
Suzuki and Asami（2020）は、Glaeser andGyourko（2005）、Goodman（2013）の 議 論 を

図⚑

住宅市場内・外を結ぶ枠組み
D0
新築住宅建設価格

S（建設コスト）D1

拡張する形で、住宅市場の内・外を結ぶ枠組みを提案している。図⚑は、「S 字型」の供給曲D2線を示したものであり、需要曲線が⚔つの区間
にわたりシフトすることによる住宅市場への影

価格（維持管理コスト）

響を整理している。矢印は、当該区間において市場を決定づける主要な要素を示す。横軸に居住世帯のある住宅数、縦軸に価格水準を示す。

0

Q0

Q2

市場内空き家

居住世帯の
ある住宅数

市場からの撤退

Glaeser and Gyourko（2005）の議論から出発しよう。需要曲線

と供給曲線

との交点

こうした住宅市場からの撤退過程は、行武で均衡していた市場（当初の住宅数）から、（2019）で論じられているように、労働市場と需要曲線がシフトする状況を考える。まず、需対応させる形でも議論できる。労働市場におけ要が増加しとなる場合は、新築住宅のる「構造的失業」とは、能力のミスマッチによ

建設によって需給バランスが調整されるため、り需要がない状態であり、そうした労働者はや

価格は建設コストを反映した水準から大きく乖

がて市場外へ撤退していくことになる。また、離しない。一方、「非労働力人口」は、労働市場に参加しない者の領域へと需要が減少する場合には、当初の住宅数のまま供であり、失業率の母数には含まれない。同様に、給量がただちには調整されないため、価格が大住宅市場でも、構造的に空き家期間が長期化す

きく低下することとなる。

ることで、市場からの撤退が進むといえる。

Goodman（2013）は、Glaeser and Gyourko（2005）の議論を拡張することで、さらに需要

3 需要の少ない住宅市場のモデルが縮小し、家賃水準が住宅を維持管理するコス住宅市場は、買い手と売り手（住宅）が市場

トを下回るようになると、住宅の所有権放棄がに存在し、適切なマッチングが起こるまで探索進むことを示した。Suzuki and Asami（2020）を続けるサーチ・マッチングモデルとして表現

では、この需要の少ない領域を、さらに⚒つにされる。このとき、価格・市場滞留期間という分割することを提案している（図⚑太線で示さ⚒つの変数で市場が均衡するとされてきたれる領域）。まず、需要曲線がの領（Han and Strange 2015）。しかし従来のモデル域まで低下した場合、依然としてすべての住宅

では、暗黙のうちに、売り手（と買い手）の市の所有者が市場で売却を試みる。売り手に対す場への参加が外生的であることを仮定していたる買い手の比率が低下することで、市場滞留期

ため、一時的に需要が縮小すると、売り手に対間が摩擦による水準を超えて長期化するようにする買い手の比率（buyer-seller ratio）が低下なる。さらに、需要曲線がすることで、市場滞留時間の長期化に結びつく。

の領域まで低下すると、市場滞留期間が既に長期化していしかしながら、現実には、中古住宅市場に物るため市場での売却を諦める所有者が出現する。 件を出すにも仲介業者への手数料やリフォーム
すなわち、市場に参入するのもコストがかかる

費用等のコストがかかるため、売り手の市場へため、空き家として放置することを選択する所の参加は内生的であるといえる。すなわち、住有者の割合が増加していく。

宅には耐久性があるため、所有者は中古住宅と

18

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

して市場に出すか、市場に出さずに空き家としどちらのタイプの売り手から購入しても、期待て放置する（あるいは自己利用する）、という効用が等しくなるように、タイプ L・H の各市

意思決定を行なっている。価格・市場滞留期間

場で探索する買い手の構成比が定まることとなという⚒つの変数に加え、「市場からの撤退」

る。

という要素も、市場均衡を決定づけるといえる。

なお、本稿では、各タイプにおいて、留保価

本稿では新たに、市場への参加が内生的であ格、掲載価格、成約価格がすべて等しいことをり、留保価格の異なる売り手が存在する状況を仮定する。市場の需要が小さく価格が十分に低考える。この設定の下では、恒久的に需要が縮い（将来にわたる維持管理コストの総和の現在

小する局面でも、需要レベルと市場滞留期間と価値に相当する水準）市場を考えているので、の間には、単調な関係が存在するとは限らない

価格決定メカニズムには深入りせず外生的に与ことが示される。

えることとし、市場滞留期間と市場からの撤退の⚒つの要素が内生的に決定される過程を分析

3.1 モデルの設定する。なお、留保価格が異なる売り手が存在し、⚒タイプの売り手と、対応する買い手が存在

価格が内生的に決定される状況は、指向性サーする住宅市場を想定する。売り手（住宅）は、

チ（directed search）に関する文献（Albrecht

住宅品質はすべて等しいものの、毎期、外生的et al. 2016等）を参照されたい。

に⚒タイプに分かれる。タイプ L は、留保価売り手（住宅）の数の総和は⚑と基準化し、格が低く、本来の市場価値に比べ低価格で処分

タイプ L の売り手の数が 、タイプ H の売り手を急ぐ売り手である。具体的には、価格⚐で、の数が必ず市場で売却を試みることとする。日本の文市場に参入し売却を試みる。売り手 H はその脈では、子世帯が、自己利用の難しい空き家を一部

親世帯から相続し、毎期の維持管理が負担となりは市場に出すことを諦める（市場からの撤っている場合が該当する。一方、タイプ H は、退）
。なお、 を付けている変数は、内生変数

留保価格が高く、本来の市場価値で売却を試みであり、その他は外生変数である。一方、買いる売り手である。具体的には、費用 を支払い

手の数の総和は市場に参入し価格量を表すパラメータとして扱う。均衡では、市での売却を試みるか、市であるとする。売り手 L はすべて(

）のみが市場で売却を試み、残とし、⚑物件当たりの需要場に出さず空き家として放置するかを選択する。 場 L で購入しようとする買い手の数は、市

日本の文脈では、転出した親世帯が所有を続け

場 H で購入しようとする買い手の数はている愛着のある空き家、物置として利用してと定まる。このとき、各市場における買い手といる住宅等、毎期の維持管理をそれほど負担に売り手の比率は、市場 L では 􀀽
􂈒
場 H では 􀀽􀀼 となる。

感じていない場合が該当する。

􀀾 、市買い手は、タイプ L の売り手（売り手 L）
か ら 購 入 を 試 み る 者 と、タ イ プ H の 売 り 手

3.2. 均衡条件（売り手 H）から購入する者とに分かれる。売

売り手 L と売り手 H がともに市場に存在す

り手 L から購入する場合、価格は低いが、⚑る状況では、次の⚒つの条件が成立する。

物件当たりの購入検討者が多く、物件が見つか第一の条件は、買い手にとって、売り手 L

るまでにある程度の時間を要する。一方、売りから時間をかけて購入を試みることと、売り手

手 H から購入する場合、価格は高いが、⚑物

H からただちに購入することが無差別になる

件当たりの購入検討者は少なく、物件をただちことである。すなわち、市場 L（市場 H）におに見つけることができる。市場均衡においては、 ける買い手の効用関数を(）とすると、買縮小都市の住宅市場

19

い手の効用関数が⚒つの市場で等しくなり、と表される。 は当期に売却できる確率、 はと表される。ここで、市場 L における住宅価格、 は市場参入に係る毎期の費用であ􀀽

買い手の効用関数は、

􎜂

􀀽

􀀫 􂈒

る。売り手は利潤が正となるときに市場に参入

􎜒⑴と表される。市場 L における買い手・売り手
比率の逆数

し、利潤が負となるときには市場から撤退する。
これは、市場 H における買い手・売り手比率がという閾値を上回るかどうかに対応する。

は、市場 L で当期に購入できる確率を表す。⚑物件当たりの複数の購入検討者

3.3 需要の縮小過程が存在し、ランダムに⚑人の買い手が定まるこ

ここでは、需要を与えたときの定常状態とを想定している。買い手は、当期に購入できとしての均衡を考える（需要が小さい・大きい

る場合は物件から効用を得るが、当期に購住宅市場では、どのような定常状態が実現する

入できない場合は次の期に再度購入を試みるのかを考える）。毎期、買い手・売り手間で売（ は時間割引因子である）。一方、市場 H にお買が生じ市場から退出するが、同数の買い手・

ける買い手の効用関数は、売り手が新たに市場に登場することで、毎期の⑵􀀽 􂈒

買い手総数、売り手 L・H の各数が一定に保たと表される。市場 H では、⚑物件当たりの購れる場合を想定する。すなわち、市場 L で購入検討者は⚑を下回り、買い手は必ず当期に購入を試みたが当期に購入できなかった買い手は、入できることを想定している。買い手は、購入

次期には市場 H で購入を試みてもよい。当期

した住宅から効用に売れ残った売り手 H も、次期には置かれてを得て、購入価格を支払うこととなる。

いる状況に（外生的な）変化が生じ処分意思が以上より、買い手の効用関数が⚒つの市場で等 し い（􀀽）条 件 か ら、市 場 L の 買 い

手・売り手比率が定数として定まることとなる。
􀀽

高まった結果、タイプ L の売り手に変化することもある。
⑶式より、タイプ L の住宅は、常に売りに出された期に成約するので、買い手側からみる⑶

􂉡

と購入できるまでに平均る（買い手の数が期要することとな、売り手の数が となる）。

⑵式で、市場 H における買い手の効用は定数

一方、市場 H における買い手の数はとして与えられるため、市場 L における買い

表され需要

と

の大きさに応じて変化するとと手の効用も定数となる。したがって、⑴式より、 もに、市場に残る売り手 H の数も内生的に定市場 L における買い手・売り手比率も定数として定まることとなる。

まる。すなわち、需要の大きさに応じて、①市場 H の買い手・売り手比率、②売り手 H

第二の条件は、売り手 H の市場参入／撤退を決定づけるものである。すべての売り手 L
は市場での売却を試みるが、売り手 H の一部の市場からの撤退状況の⚒つの要素が調整される。
このとき、需要が小さくなるにしたがっは、市場に参入するにも仲介業者への手数料やて、次の⚒段階の調整が生じる。⚑段階目では、リフォーム費用等のコストがかかるため、市場

売り手 H の市場からの撤退は生じることなく、から撤退し空き家として放置することを選択す

市場 H の買い手・売り手比率が小さくなり、る場合がある。ここで、売り手の利潤は、その売却期間

􀀽

20

􂈒􂋛 􂇔

季刊 住宅土地経済⑷􂋛

2021年春季号№120が増加していく。売り手 H

に対する需要が小さくなるなか、すべての売り手 H(）が市場で売却を試みるため、なかなか買い手のつかない長期空き家が増図⚒

加することとなる。なお、市場 L ではただち比率に売却できる状況に変わりはない。
⚒段階目では、売却期間はその上限値

空き家率と市場撤退率

1
空き家率

で一定のまま、売り手 H の市場からの撤退

市場撤退率

が 進 行 し て い く。こ の と き、市 場 H の 買 い
手・売り手比率 は、市場に参入する場合と売りに出すのを諦めるのが無差別となる閾値
となる。なお、この段階でも、売り手 L・売り
手 H がともに市場に存在し、市場 L ではただ

需要 D

0

kl

ちに売却できる状況に変わりはない。

4 空き家率 ･ 市場撤退率 ･ 市場流動性指標
以上のモデルをふまえ、住宅市場を特徴づけ
る⚓つの指標を整理する。

kl+f/p（1‑l）

kl+（1‑l）

つれて、単調に増加しており、需要と対応した指標であることが確認できる。市場撤退率は、需要

が 小 さ く な る に つ れ て、あ る 閾 値（ 􀀽 􀀫􎜀 􂈒 􎜐）までは⚐で推移するが、そ第一の指標は、市場全体の空き家率である。

の閾値を下回ると単調に増加する。市場 H で本モデルにおいては、売り手 L・売り手 H がは、売りに出された住宅はただちに売れるとは存在するが、あくまで、本来の市場価値で売却

限らず一時的に空き家となるが、さらには市場を試みる売り手 H が多数派であろう（タイプからの撤退に至ることを示すものである（空きL の売り手の割合 が小さいことが一般的であ

家率は、この両者の段階を考慮した指標ともいる）。そ こ で、こ こ で は 簡 単 の た め、売 り 手える）。

（住宅）H を母集団とみなし、空き家率を考え第三の指標は、市場全体の流動性である。空ることとする。空き家率は、市場に残る売り手

き家率・市場撤退率を考える際には、多数派でH の数が、そのなかで当期に売却できる確ある、本来の市場価値で売却を試みる売り手、住宅 H の全体数が 􂈒 であることか

H に絞って指標を定義した。しかしながら、率がら、市場全体の流動性を考える際には、売り手 L・
􀀽 􂈒

⑸

􂈒

と表される。

売り手 H の両者を考慮する必要がある。これは、売り手 H の撤退が進むにつれて、「売却を試みる売り手に占める」売り手 L の割合は、第二の指標は、市場撤退率であり、ここでも大きくなりうるからである。具体的には、市場

売り手（住宅）H を母集団とみなして定義す

L における（平均）市場滞留期間と、市場 H

ることとする。市場撤退率は、市場に残る売りにおける（平均）市場滞留期間とを、売り手の手 H の数が構成比による重みづけを行なうことで導出でき、住宅 H の全体数が 􂈒 であることから、
􀀽 􂈒

る：
⑹

􂈒

と表される。
図⚒は、横軸を需要

􎜠

􎜰􀀽

􀀫

􂈙 􀀫

図⚓は、横軸を需要􀀫􂈙⑺とし、縦軸に平均市とし、縦軸に空き家

場滞留期間（time on market; TOM）を示した率（実線）・市場撤退率（点線）を示したもの

も の で あ る。全 体 の 市 場 滞 留 期 間 の 平 均 値である。空き家率は、需要が小さくなるに（実線）に加え、市場 L・市場 H にお縮小都市の住宅市場

21

図⚓速やかに処分したい売り手 L の売却行動が、市場流動性指標に強く反映されることによるもので

TOM 平均値

ある。
p/f

タイプ H

ここで、図⚒、図⚓で示されている、需要全体

l +p/f（1‑l）の両端の値や、その間の閾値の表す意味を確認したい。まず、最小値

い手が売り手 L（総数 ）から購入を試みる場

1
タイプ L
0

は、すべての買kl

需要 Dkl+（1‑l）kl+f/p（1‑l）

合であり、このとき市場 L における買い手・売り手比率はである。この閾値を下回ると、買い手は売り手 H からの購入を検討せず、市ける市場滞留期間（点線）も示す。市場 L で

場 L にのみ需要が集中するため、売り手 L もは、市場滞留期間は最小値の⚑となる。しかし、 ただちに売却できるとは限らなくなる（ここで市場 H では、市場滞留期間は需要が小さいほ
ど長く、ある閾値（ 􀀽 􀀫と最大値􎜀 􂈒 􎜐）を超える

は、このような状況は扱わない）。
一方、最大値は、市場 L で買となる。当該閾値までは、すべて

い手・売り手比率が （売り手 L の総数 ）のの売り手 H が市場で売却を試みるので、需要まま、市場 H における買い手・売り手の比率が小さいほど市場滞留期間の平均値が⚑（売り手 H の総数も大きくなる。しかしながら、いったん閾値をる。この閾値を上回ると、買い手は売り手 H

超えると、売り手 H の市場滞留期間は最大値

からもただちに購入できるとは限らなくなるで高止まりしているが、需要が小さいほど、売（ここでは、このような状況は扱わない）。

り手Ｈが市場に参加している売り手に占める割合が小さい。そのため、需要が小さいほど、市場滞留期間の平均値

は短く、最小値）となる場合であまた、売り手 H の市場からの撤退が始まる
閾値は、 􀀽 􀀫􎜀 􂈒 􎜐と表される。これは、の買い手は市場 L での購入を試み、

􎜀 􂈒􎜐⚑に近づいていく。換言すれば、需要が十分にの買い手は市場 H で購入する場合に対応する。

小さい市場においては、市場流動性がかえってすなわち、すべての売り手が市場での売却を試高く観察されうることになる。

みており、市場 L には 、市場 H には以上の議論は、次の命題にまとめられる。

売り手が存在し、買い手・売り手比率がそれぞれ 、

命題①一般的な売り手である売り手 H については、需要の低下（全体の空き家率の上昇）に伴って、まず長期空き家が生じ（平均市場
滞留期間の上昇）、次に市場からの撤退が進む（市場撤退率の上昇）。

の（⑶式、⑷式参照）となっている状

況である。

5 おわりに本 稿 で は、Suzuki and Asami（2020）に 基
づき、摩擦的空き家・長期空き家・放棄空き家に関する既往研究群を結びつけたうえで、「市

命題②需要の低下に伴い、売り手 H は市場か場からの撤退」を明示的に取り入れた住宅市場

ら撤退し、市場内で観察される平均市場滞留のモデルを提案した。さらに住宅の売り手に留期間は低下する。これは、市場で保価格の異質性を導入すると、需要が少なく空売却を試みる売り手の中で、売り手 H の占き家率が高い地域では、市場価格が低いためにめる割合が低下するため、低価格であっても当初から売却を諦める所有者が多いこと、市場22

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

で処分する売り手が少なくなり、かえって市場での流動性が高く観察されうることが示された。
過当競争が生じている場合、住宅市場で観察される流動性指標にバイアスが生じうるため、市
場内指標のみに着目していては市況の判断を誤る可能性がある。価格・市場滞留期間の⚒つの要素に加え、「市場からの撤退」も住宅市場の構成要素の⚑つであるといえよう。
なお、本稿では、住宅の品質は一定とし、価格が売り手のモチベーションの違いのみを表すという設定とした。しかしながら、現実には、
価格が住宅品質をシグナリングする側面がある。
すなわち、価格が低い住宅の一部は、売り手の留保価格が低いために価格が低い場合だけでな
く、品質が低いために価格が低い場合もありうる。こうした状況では、いわゆるレモン市場の問題が生じ、低価格の市場自体がなくなってしまう可能性がある。地方部や都市圏郊外部の取引の薄い市場では、必ずしも民間ポータルサイ
ト・空き家バンク等を含めオンライン上には掲載されずに取引される物件も多く、「留保価格は低いが、品質の高い物件」が区別できるよう改善の余地がある可能性がある。そして、価格水準が十分に低下すると、かえって安い物件を狙って流入が生じ需要が増加するという可能性もある。
また、実証分析の方向性としては、空き家率、市場撤退率、市場滞留期間の⚓指標間の関係を検証することが基本となる。しかしながら、相続由来の取引が多い（売り手Ｌの割合が高い）といった「取引事情」の把握や、市場滞留期間を決定づける「市場の厚み」の地域差の考慮等、多くの課題が残るといえる。こうした点を取り入れた理論・実証分析への拡張が求められる。

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プ：経済学的な視点から」『都市住宅学』第104号、
12-16頁。

謝辞
住宅経済研究会では、諸先生方より、本稿の執筆にあたり貴重なコメントを頂いた。本稿のもととなる研究は、一般財
団 法 人 国 土 技 術 研 究 セ ン ター、お よ び 科 研 費 16J03877、17K18919、17H00988の助成を受けた。ここに記して感謝申し上げる。

縮小都市の住宅市場

23

研究紹介

日本住宅総合センター委託調査中間報告

住宅ローン減税制度の変遷と需要者支援効果に関する研究
浅田義久・行武憲史
合の控除期間延長が決められた。また、新型コ

はじめに

ロナウイルス感染症関連の適用要件弾力化措置

筆者らは(公財)日本住宅総合センターからとして、2022年入居まで延長されている。

「住宅ローン減税制度の変遷と需要者支援効果

住宅ローン減税は2014年度から返済期間10年に関する研究」を受託し、研究を進めてきた。

以上の住宅ローンを利用して住宅の新築・取得

以下では、この研究の中間報告を行なう。

または増改築等をした場合、10年間各年末の住経済学の観点からは、住宅ローン減税は間接

宅ローン残高の一定割合（1.0％）を所得税額的な補助金政策と考えられるため、市場を歪め、 （前年分の所得税から控除しきれない場合は翌
効率的な資源配分を阻害しているという指摘も年の住民税から控除）から控除する制度となっある。本研究では資本コストを用いて、住宅ロていた。これが、上記のように消費税率10％がーン減税が住宅需要者の投資行動にどのように適用されている場合のみ、11年目から13年目ま

影響するか分析する。

で、①借入金年末残高（上限4000万円、新築認

1 住宅ローン減税制度の変遷と現状

定住宅は5000万円）の⚑％と、②建物購入価格（上限①と同じ）の2/3％のうち、小さい額が控除される。

⑴住宅ローン減税の変遷

住宅ローン減税は1972年度に導入され、1989
年度消費税導入時以降は景気対策に用いられる

2 アンケート調査

ようになってきた。図⚑は限度額と控除期間の本研究では住宅ローン減税がマンション取得推移をみたものである。1989年度の消費税導入

者の投資行動にどのような影響を与えたかを分や、1997年度、2014年度、2019年10月の消費税析するために、Web アンケート調査を行なっ率引き上げ時にも若干の拡大が見られるが、むた。対象地域は東京都、埼玉県、千葉県、神奈

しろ、バブル崩壊後の1999年とリーマンショッ

川県、岐阜県、愛知県、三重県、滋賀県、京都

ク時の2008年の景気対策時に大幅に拡大されて府、大阪府、兵庫県、奈良県の12都府県で、持きたことがわかる。

家居住世帯のうち、2001年以降に現在のマンシ
ョンに居住している家計を対象とした。

⑵住宅ローン減税の現状

現在（2021年⚑月25日）の住宅ローン減税制
度は以下の通りである。2019年度税制改正で消費税が10％に引き上げられた住宅を取得した場
24

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

あさだ・よしひさ／日本大学経済学部教授
ゆくたけ・のりふみ／日本大学経済学部准教授

図⚑

図⚓

住宅ローン減税の限度額と控除期間の推移

限度額（万円）

世帯収入別住宅ローン減税利用率

控除期限（年）

600

リーマン
ショック

500

バブル崩壊

400

消費税率引き上げ（ 5 %）

消費税率引き上げ（10%）

16
14
12
10

300

8
消費税導入（3%）

6

200
粗限度額

100

控除期間

0
1972 75

80

85

90

95

2000

05

消費税率引き上げ（ 8 %）
10

4
2

0
15 2021 年度注）限度額は最大の名目額。また、2019年は10月の消費税率10％引き上げ後の数値を描写。
出所）大蔵省、財務省『税制改正の要綱』

図⚒も所得が増加すると利用率が高くなっている。

3 実証分析

世帯主年齢別住宅ローン減税利用率

本調査は住宅購入者の行動を、アンケート結果を基に資本コストを用いた分析を行なっている。以下では、まず、本調査で用いた資本コストの概念を説明し、次いで実証分析について説明していく。
⑴資本コスト2)

住宅の資本コストは住宅を保有する費用⑴アンケート概要（user cost）のことで、保有期間に発生する費

アンケート項目としては、世帯特性、住宅規用だけではなく、住宅の取得時の費用も考慮し模、住宅評価額、住宅特性、住宅購入時の利用ている。ただし、譲渡時（売却時）の費用は、ローン、形態別取得費用、世帯特性等を聞いて売却時の前提が困難であるため、本分析では売いる。

却時のコストは含んでいない。
資本コストは⑴式のように表される。まず、⑵主なアンケート結果

機会費用として発生する利子費用で、これは他

図⚒は、購入時の世帯主年齢別利用率をみたの金融資産を持っていた場合に得られる収入にものである。25～29歳の利用率が78.2％と最も等しい。次に、住宅は年々傷みが生じ、年を経高く、40～44歳でやや高くなるが、徐々に低下

るうちに劣化するものであり、この価値の減耗

し、50歳以上では利用率が50％を切っている。

分を償却費用という。土地は償却しないという

日本では平均所得が50～54歳がピークで、50歳考えから、償却費用は建物の投資にだけかかっ

以上では住宅ローン減税の控除期間が10年以上てくる。また、住宅を購入し、維持するためにであっても、実際に控除される期間が長くない

払わなければならない税金が費用に含まれる。

ことも一つの要因だと考えられる。

資本コスト

所得との関係をみると、所得が200～400万円
で は 利 用 率 が 52.9％ と 低 く、400 万 円 以 上 で＝利子費用＋償却費用－キャピタルゲイン
＋保有税

⑴

1)

60～70％となっていることがわかる（図⚓) 。
世帯主年齢と収入とのクロスをみても各年代と住宅ローン減税制度の変遷と需要者支援効果に関する研究

25

表⚑

⑶住宅投資関数実証モデル

住宅ローン減税利用プロビット分析結果
推定結果

次に、住宅投資（住宅総投資額等）に対する、

限界効果

Coef.

z値

dy/dx

z値

住宅ローン減税率
購入時収入
購入時年齢

4.175430.00098
0.07209

1.9*
2.99***
1.71*

0.909750.000210.01571

1.9*
3.01***
1.71*

世帯人数
新築ダミー
共有者ダミー
贈与ダミー
購入時築年数
専有面積
定数項‑1.13015‑0.11467
0.03237
0.01848‑0.05567
0.02599‑1.02282‑1.89*‑0.24624 ‑1.9*‑0.78‑0.02498 ‑0.78
0.26
0.00705 0.26
0.15
0.00403 0.15
‑3.52*** ‑0.01213 ‑3.55***
2.52*** 0.00566 2.53***‑0.91

世帯形態ダミー
職種ダミー
年次ダミー
地域ダミー

下記のような線形モデルで推定を行なった。
􀀽 􀀫
􀀫

􀀫

􀀫

􀀫􂈑

⑶

􀀫

ここで、 は住宅投資（住宅総投資額等）、
は住宅ローン減税率、は住宅保有税率、は一括税率、は住宅キャピタ

は世帯や住宅の属性（世帯主の所得、世帯主の年齢、贈与ダミー、世帯構成ダ
ミー、世帯人数、築年数、専有面積、敷地面積、
新築ダミー、都道府県ダミー、年次ダミー）を

0.1553

N

た。

ルゲイン、

yes
yes
yes
yes

Pseudo R2

住宅ローン減税など資本コストの影響を検討し

1,398

表す説明変数、は係数を表すスカラーおよびベクトル、 は誤差項である。
従来は、住宅保有の資本コストを実質住宅ロ⑵住宅ローン減税に関するプロビット分析

制度上は住宅ローン減税を用いることができ

ーン減税率と一括税率、住宅保有税率を加えたる世帯でも17.7％が利用していない。そこで、キャピタルゲインを除したもので推定していた。

各世帯について、住宅ローン減税率（住宅ロー

しかし、本研究では、この各税率の不確実性がン減税によって発生する減税額を総投資額で除異なることから個別に説明変数として、おのおしたもの）を説明変数として採用することで、のの税の不確実性も分析することにした。一括

住宅ローン減税率の増加（＝資本コストの低税は確実に課税されるものであるのに対し、保下）が住宅ローン減税の利用を選択する確率を有税は将来45年3)の予測が必要になり、住宅ロ

高めるのかどうかを検証する。使用するモデル

ーン減税は、期間は短いものの再三制度変更がは以下のような選択関数として表される。

なされていること、また、自らの将来所得や所

􀀽 􀀫

􀀫􂈑

得税、住民税制にも依存するため不確実性が高􀀫􀀽􂉤 減税制度非利用􀀽􀀾 減税制度利用⑵

い。キャピタルゲインは金融政策などの経済政策や税制などさまざまな要因や個々人の予想に推定結果（表⚑）から、住宅ローン減税率がよって決まってくるので不確実性がきわめて高上昇すると住宅ローン制度の利用率が高くなる

くなっているはずである。そこで、これらを完ことがわかる。限界効果をみると、住宅ローン

全予見の仮定で単純に足し上げるのは問題があ

減税率が⚑単位増加すると、住宅ローン減税利ると考え、別々に説明変数としている。

用率が90％上昇するが、制度非利用世帯の平均

被説明変数 としては住宅総投資額のほか、

住 宅 ロー ン 減 税 率 が 0.058 な の で、利 用 率 が

住宅ローン借入額、LTV 比、自己資金額を用1.07％上昇することになる。その他、購入時のいたモデルについても推定を行なっている。な

収入や年齢、専有面積が上がると有意に利用率

お、LTV 比は住宅総投資額の何割を借入金でを上げることがわかる。また、築年数が長い中補ったかを示している。

古住宅では住宅ローン減税制度利用率が下がる
ことも確認できた。
26

季刊 住宅土地経済

2021年春季号

№120

表⚒

OLS による推定結果

タルゲインはすべて正で有意となっている。

⑷ OLS による住宅投資関数実証結果

OLS による推定結果（表⚒）で、実質住宅

自己資金額は興味深い結果となっている。資

ローン減税率の係数をみると、住宅総投資額、本コストを構成する⚔つの要因のうちキャピタ

自己資金額が負の値を、借入額と LTV 比が正

ルゲイン以外はすべて借入金と逆の符号となっでいずれも⚑％有意で推定されている。なお、ている。これは所得効果より代替効果が大きい

ここで、説明変数に用いている実質住宅ローンことを示唆していると考えられる。

減税率は実際に住宅ローン減税制度を用いてい内生性を考えるうえでも、所得四分位や年齢る世帯の減税率で、利用していない世帯は⚐と別に推定結果の構造が違うかどうかを検討するしている。実質住宅ローン減税率は資本コスト

ため、所得四分位別、年齢別に OLS で推定しを減少させるため、符号は正になると予想された。ここでは、紙幅の制約から結果は記載せず

るが、後述のように内生性が起きていることがに、簡潔に記述する。

考えられる。
一括税率は住宅総投資額と、自己資金額に対まず、世帯主の所得四分位別に推定すると、
住宅総投資額では、所得四分位が高いほど 􎘦

し て は 負 に 有 意 と なっ て い る が、借 入 額、が高くなっており、所得が低いとこれら説明変

LTV 比には正に有意となった。前述のように数以外の要因があることが示唆された。実質住自己資金との代替性によって借入額と LTV 比

宅ローン減税率はすべての分位で符号は負で⚑の符号が決まらないか、内生性の問題であると％有意となっている。住宅ローン減税率が上が考えられる。

れば資本コストは低下するので符号は正が予想

保有税率は、自己資金額以外は負で、キャピされていたが、内生性の問題があり、符号が逆

住宅ローン減税制度の変遷と需要者支援効果に関する研究

27

転している。一括税率、保有税率、キャピタル
ゲインは予想される符号条件と一致し、いずれも⚑％有意となっている。
借入額も、所得四分位が高いほど 􎘦 が高くなっている。説明変数の説明力をみると、実質住宅ローン減税率、保有税率はすべての分位で符号が予想と一致し、⚑％有意となっている。
それに対して、一括税率は正で有意になり、キャピタルゲインは第⚒四分位以外有意ではない。
一括税率は、住宅総投資額には負になっている
が、自己資金との代替性から正になっていると考えられる。その他の変数は住宅総投資額と同じ傾向になっている。
LTV 比も、所得四分位が高いほど 􎘦 が高く
説明変数の有意性は、ほぼ借入額と同じになっている。自己資金額も、所得四分位が高いほど􎘦 が高くなっている。

検討課題
単純な OLS では、以下のような課題が残る。
まず、上記の住宅投資モデルを OLS で推定することは、資本コストや収入などはすべて外生変数と仮定していることになる。実際は、住宅ローン減税率は、住宅ローン減税によって発生する減税額を総投資額で除したものであり、借入額や総投資額と同時に決定されるため、内
生変数である。
さらに、解釈が複雑なのは被説明変数間の代替効果と所得効果である。ここで、代替効果は、
自己資金か借入かの資金調達比率の変更で、所得効果は実質的な所得増により購入金額そのものを増やす効果を意味する。すなわち、実質住宅ローン減税率が上昇すると、借入コストが低下するので借入需要は増加する。その結果、自己資金に対する需要は、所得効果としては高まり、代替効果としては低下する。そのため、内生性を考えなくても前述のように LTV 比や自己資金の増減は決まらないことになる。
今後は、操作変数法などで、上記の問題点を解決する必要がある。
28

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

注⚑）アンケートでは購入時の所得を聞いていないため、国税庁の『民間給与実態統計調査』の各年データから年齢四分位別給与の上昇率を用いて、各サンプルの住宅取得時の収入を試算し、その試算値を住宅購入時の収入とした。
⚒）資本コストは著者の浅田と故山崎福壽先生との共著一連論文を基にしているが、詳しい計算方法は石川（2001）、岩田ほか（1987）によっている。
⚓）本分析では築年45年間の保有税率を試算し用いている。
参考文献
石川達哉（2001）「税制の変遷と持家および貸家の資本コストの長期的推移」『季刊住宅土地経済』第42号、28-48頁。
岩田一政・鈴木郁夫・吉田あつし（1987）「住宅投資の資本コストと税制」『住宅分析』第107号。
山﨑福壽・浅田義久（2003）「住宅消費税が住宅着工に与える影響について」『季刊住宅土地経済』第47号、
18-25頁。
山﨑福壽・浅田義久（2007）「住宅資本コストが住宅所
有形態に及ぼす影響についての実証分析」『季刊住宅
土地経済』第47号、18-25頁。
山﨑福壽（1999）「持ち家・借家選択と住宅の規模」『土地と住宅市場の経済分析』第⚑章、東京大学出版会。

海外論文紹介

ルームシェアビジネスモデルは住宅市場を混乱させるのか？
Hung-Hao Chang（2020）“Does the Room Sharing Business Model Disrupt Housing Markets?
Empirical Evidence of Airbnb in Taiwan,” Journal of Housing Economics, Vol.49.101706.

はじめに価した最初の論文の一つである。既存研究のほとんどが郡レベルでの集計データセットや特定の都市のシェアリングエコノミーの急速な成長に伴い、ル

個別の住宅取引記録を使用していたことと対照的に、ームシェアビジネスモデルと住宅市場との関係が近本論文では台湾の全区域を対象とした住宅取引に関年注目されている。なかでも Airbnb は最も成功しする大規模な行政データを使用することで、測定誤たルームシェアビジネスモデルであり、部屋を貸し

差 を 回 避 し た 賃 貸・販 売 価 格 が 得 ら れ、ま た

たいホストと借りたいゲストを繋げるためのプラッ

Airbnb が都市部や農村部の住宅市場に与える異質

トフォームを提供している。Airbnb が住宅市場にな効果などを検証することができている。

及ぼす影響については、Airbnb などのルームシェ
アビジネスモデルは市場における住宅供給の減少を台湾における Airbnb と売上税政策

招き、賃貸価格や販売価格を上昇させる可能性があAirbnb は2008年⚘月に設立され、2013年⚒月にるとの意見がある。しかし一方で、Airbnb に掲載

初めて台湾への参入を果たしたが、当初台湾ではされている大半が、現在の居住者や不動産所有者がAirbnb は宿泊産業の一部として含まれていなかっ保有する未使用の空き部屋などで構成されている場た。通常、台湾ではホテルなどの宿泊業は「Sta-

合、住宅賃貸市場の供給には影響がない可能性があtute for Development of Tourism Act」を遵守するるとの主張もある。

必要があり、事業主などは営業許可を申請しなけれAirbnb が住宅市場に与えた影響について、Hornばならないなど、宿泊業は高度に規制されている。

and Merante（2017）は、Airbnb がボストンの住

し か し、宿 泊 産 業 と し て 認 め ら れ て い な かっ た

宅賃貸価格に与える影響を分析し、Airbnb への掲

Airbnb は、上記の法令に従う必要も、売上税を支載が標準偏差⚑増加すると賃貸価格が0.4％上昇す払う必要もなかった。そのため2013年に Airbnb がることを明らかにした。また Barron et al.（2018）

台湾に参入して以来、営業許可を得ていない住宅所

は、アメリカ全土において Airbnb が住宅賃貸価格

有者らによる違法な短期レンタルによって、年間でや販売価格にもたらす影響を分析し、Airbnb への少なくとも300億新台湾ドル（約10億ドル）の収入

掲載が10％増加すると賃貸価格は0.42％、住宅価格が失われているとの主張もある（Formosa Newsは0.75％上昇することを明らかにしている。また、

2018）。さらに、Airbnb のようなルームシェアリン

Airbnb の影響は持家率が高い区域において大きい

グのプラットフォームが住宅市場の賃貸価格や販売ことも示されている。

価格を上昇させている可能性があり、結果として地

本稿で紹介する Chang（2020）（以下、本論文）

域住民の生活費を増加させるため、このような破壊は、Airbnb が台湾における住宅賃貸価格や販売価的な革新的企業を規制するような提案がなされてき格にどのような影響を与えているかについて、固定た。

効果モデルを使って分析を行なっている。また、そこで2017年⚙月、政府は多国籍企業に対する売Airbnb を規制するための政策手段として2017年に上税政策を改正し、Airbnb のように現地の企業や改正された売上税政策が台湾の Airbnb への掲載数

住民の力を借りて国内の消費者にインターネット経や住宅賃貸価格に与える影響について、実証的に評由でサービスを提供する多国籍企業には20％の税率

海外論文紹介29

が適用されることとなった。新たな税制を遵守する

図⚑

台湾における住宅賃貸価格の変化

図⚒

台湾における住宅販売価格の変化

ために、Airbnb は自社サイトに掲載されている物
件や収益の詳細を明らかにしなければならなくなり、結果として Airbnb ホストにも次のような影響を与えることになった。すなわち、Airbnb を通じてゲストへの物件の貸し出しに成功したホストは、事業収入を報告し、発生した収入に関連する消費税を支払わなければならなくなり、内務省のライセンスをもっていない Airbnb ホストは Airbnb 市場から撤退する可能性が高くなったという。

データ
台湾の Airbnb 掲載データについては、最初に掲載があった2013年⚒月から2017年11月までの物件データを Airbnb.com から Web スクレイピングにより収集した。また、住宅の販売・賃貸取引データについては内務省の管理する Actual Price Registration System に登録された台湾全区域の住宅取引データを使用している。本論文では、Airbnb は居住用の住宅価格にのみ影響を与えていると想定していここで􎜀

􎜐 は時期 に区域 で取引された物

るため、事業用建物についてはサンプルから除外し件 の住宅価格（賃貸・販売価格）の自然対数であ

ている。

り、

時間に伴う賃貸価格の変化の全体像を把握するたは時期に区域 に Airbnb に掲載されていた物件数を表す。

は床面積などの住宅属

めに、図⚑に月ごとの平均賃貸価格、図⚒に平均販

性（コントロール変数）、 、、

売価格を図示している（単位は、新台湾ドル /㎡）。

域、年、月の固定効果、

図中の縦の実線は Airbnb が台湾に進出した2013年

されるパラメータは 、 である。

はそれぞれ区は誤差項である。推定⚒月、縦の破線は Airbnb に対する売上税対策が実

また、2017年⚙月の Airbnb に関する売上税政策

施された2017年⚙月を示している。平均賃貸価格おが住宅価格（賃貸・販売価格）に与える影響の分析

よび平均販売価格のいずれについても、2013年の台については、以下の⑵式を推定している。

湾への Airbnb の参入後上昇傾向にあるが、売上税

􎜀

政策施行直後はいずれも平均価格も減少しているよ􀀫 􀃗

うに見える。

􎨱ーチを用いる。また、潜在的な内生性バイアスを軽減するために、区域、年、月の固定効果を含めた固定効果モデルを採用している。ベースラインモデル
は以下である。

季刊 住宅土地経済

􀀫

􀃗
􀀫

􎜐
⑵

は税制施行前後の Airbnb 掲載数⚑単位の増加に対する住宅価格の変化率を捉えている。また、推定されるパラメータは 、 、 、 である。

分析結果
表⚑に示す⑴式の推定結果より、Airbnb の掲載

􀀫

􀀫 􀀫

􀀫

数は賃貸価格には正の影響があることがわかり、

􀀫
⑴

30

􀀫 􀃗􎜀
􀀫 􀀫

でなければ⚐をとるダミー変数であり、パラメータ

住宅賃貸・販売価格の推定にはヘドニックアプロ

􎜐􀀽 􀃗

􀃗
􀀫

は取引が政策後に行なわれていれば⚑、そう

モデル

􎜀

􎜐􀀽

2021年春季号№120

Airbnb の掲載数が100増えると賃貸価格は0.53％上昇する結果となった。この結果は、掲載数が⚑標準表⚑

Airbnb 掲載数と住宅価格の関係

偏差（0.709）増加することで価格が0.38％上昇することを意味している。しかし販売価格については、
統計的に有意な結果は得られなかった。
また、Airbnb が住宅価格に与える影響の異質性を考慮するために、まずサンプルを都市部と農村部に分割して同様の推定を行なっている。その結果、都市部においては Airbnb の掲載数が100増えると賃 貸 価 格 が 0.83％ 上 昇（⚑ 標 準 偏 差 増 加 す る と
0.61％上昇）、農村部においては賃貸価格が0.28％
上 昇（⚑ 標 準 偏 差 増 加 す る と 0.47％ 上 昇）し、Airbnb が賃貸価格に持つ影響は農村部より都市部
において大きいことが明らかになった。
次に、Airbnb に掲載されている物件タイプによる影響の違いを考慮するために、物件タイプを「家全体（またはアパート一室全体）」「部屋一室」「その他」の⚓つのタイプに分け、それぞれのタイプの掲載数が住宅価格にもたらす影響を分析した。分析の結果、家全体タイプの掲載数が100増加すると賃貸価格は0.7％、部屋一室タイプの掲載数が100増加
すると賃貸価格は1.7％上昇することがわかり、⚑標準偏差の増加に換算するとそれぞれ賃貸価格を0.28％、0.48％上昇させる結果となった。
続いて、売上税政策が住宅価格に与えた影響についての分析結果が表⚒に示されている。表⚒の⑴列より、Airbnb に対する売上税政策は、Airbnb が賃貸価格に与える正の影響を0.02％ほど減少させたことがわかる。⑵列では物件タイプの違いを考慮した推定結果を示しているが、家全体タイプの物件掲載
数が賃貸価格に与える影響は政策施行後0.04％減、
部屋一室タイプの物件掲載数の影響については注⚑）***p 0.01, **p 0.05, *p 0.1⚒）括弧内はクラスタ頑健標準誤差。

0.08％減となった。また、⑶、⑷列の結果から、税政策の分析においても販売価格への有意な影響はみられなかった。
さらに、売上税政策は各区域の Airbnb の掲載数

一室タイプの掲載を減少させる結果となった。

アメリカにおける先行研究との比較・考察

を平均0.4件減少させていることも分析によって明

先述のアメリカにおける先行研究の結果よりも台らかになっている。この効果は、各区域の Airbnb

湾における効果が小さかったことについて、本論文の掲載数のサンプル平均で評価すると約1.2％に相では、Airbnb を利用することで期待されるリター

当する。物件タイプ別でみると、家全体タイプの掲

ンがアメリカの住宅所有者に比べて台湾では小さい

載が約1.1％減、部屋一室タイプの掲載が約1.5％減ことが原因である可能性を指摘している。例えばであり、売上税政策は他の物件タイプに比べて部屋

Horn and Merante（2017）によると、ボストンの海外論文紹介31

表⚒すると、アメリカの平均的な持家率は56.9％であっ

税政策と住宅価格の関係

説明変数

log ( 賃貸価格 )log ( 販売価格 )たのに対し、2016年の台湾では84.2％となっている。

(1)

(3)

したがって、Airbnb の賃貸価格への影響が比較的

(2)

(4)

Airbnb

0.0064 **(0.0032)

0.0063(0.0132)

小さいことは、台湾ではアメリカより持家率が高い

Airbnb*After‑0.0002 *(0.0001)‑0.0036(0.0065)

ことを反映している可能性がある。

家全体
家全体 *After

0.0076 *0.0020(0.0041)(0.0037)‑0.0004 *‑0.0011(0.0002)(0.0033)

0.0068 **部屋一室‑0.0045(0.0033)(0.0031)

部屋一室*After

‑0.0008 *(0.0004)‑0.0022(0.0024)

その他

0.0017(0.0019)0.0015(0.0010)

その他 *After‑0.0001(0.0006)‑0.0091(0.0113)After
その他コント
ロール変数
決定係数
N

‑0.0331 **(0.0176)‑0.0375 **(0.0180)‑0.0023 **(0.0011)‑0.0016(0.0011)

yes

yes

yes

yes

0.198
49,446

0.198
49,446

0.193
484,135

0.194
484,135

注⚑）***p 0.01, **p 0.05, *p 0.1⚒）括弧内はクラスタ頑健標準誤差。

結論
Airbnb が住宅市場に与える影響については、住宅の所有者が賃貸から Airbnb に物件を切り替える
ことで賃貸市場への供給が減るため、賃貸価格には正の影響があるという見解と、Airbnb への供給が住宅保有者の未使用の空き部屋で構成されている場
合には住宅市場に影響を与えないという見解が存在する。本論文では、台湾の大規模なデータセットを使用して分析を行ない、Airbnb は住宅賃貸価格を有意に上昇させることを明らかにした。
この結果は、Airbnb に掲載されている物件が未使用の空き部屋だけではないということを示唆している。また本論文は、Airbnb を規制するために設計された政策評価を実証的に分析した最初の研究の平均賃貸価格は⚑日当たり約98ドルであるのに対し、 一つであり、2017年の Airbnb に関する売上税政策
Airbnb に家全体を貸し出した場合は⚑日当たり約によって Airbnb が賃貸価格に及ぼす正の影響が小

243ドルである。つまり、月に12日以上 Airbnb でさくなったこと、また Airbnb への掲載数も減少さ

貸し出すことができれば、賃貸住宅として貸し出すせたことを明らかにした。近年、Airbnb などのシよりも Airbnb に掲載したほうがより利益を得るこェアリングエコノミーは日本でも増加しつつあるが、とができる。しかし、台湾の平均賃貸価格は⚑日当

いまだこの分野における実証的な研究は豊富にあるたり約 30ドル、Airbnb で貸し出した場合は⚑日当とはいえないため、今後の分析が期待される。

たり約 50ドルであり、賃貸住宅として貸し出すのと同等の利益を得るためには Airbnb に少なくとも月に21日貸し出さなければならない。このように、台湾では Airbnb 利用への期待リターンがアメリカの例より小さく、これが台湾の住宅賃貸価格に対する Airbnb の影響が小さい理由の一つだと予想されている。
また、台湾とアメリカの間の持家率の違いにも起因している可能性があると指摘している。アメリカ
での先行研究（Barron et al. 2018）では、住宅所有
者は空き部屋や自宅を Airbnb に貸し出しているだ
けで賃貸市場から切り替えをしているわけではない
可能性が高く、持家率の高い区域では Airbnb の効
果が小さくなることが示されている。持家率を比較

32

季刊 住宅土地経済

2021年春季号

№120

参考文献
Barron, K., E. Kung, and D. Proserpio（2018）“The
Sharing Economy and Housing Affordability: Evidence from Airbnb,” Proceedings of the 2018 ACM
Conference on Economics and Computation.
Formosa News（2018）“Hotel Industry Rallies Against
Home Shares on Platforms Like Airbnb,” https://engli
shnews.ftv.com.tw/read.aspx?sno=F173BC958EFFC
C194068CD2A05C606B2.
Horn, K., and M. Merante（2017）“Is Home Sharing
Driving up Rents? Evidence from Airbnb in Boston,”
Journal of Housing Economics, Vol.38, pp.14-24.

金井田結香

慶應義塾大学大学院経済学研究科修士課程

追悼

山崎福寿先生 人と業績
山崎先生御写真比較分析」を寄稿していただいています。研究委員
ご就任以降も継続して優れた研究成果をあげられ、特別論文を含めなんと11本の論文が『季刊住宅土地経済』に掲載されています。多分、掲載論文数ラン
キング第⚑位だと思います。また、研究会におきま
しては、いつも活発なご発言をいただき、研究会の活性化に多大な貢献をされました。
最近では、毎年の冬号に掲載している座談会にご参加いただくことが増えてきていました。座談会では行政、民間、さまざまな分野の有識者等に、その1954年⚒月27日埼玉県生まれ。1976年上智大学経済学部卒。1983年東京大学大学院経済学研究科博士課程満期退学。2000年「土地と住宅市場の経済分析」で上智大学経済学博士。上智大学経済学部講師、助教授、教授、日本大学教授を経て、共立女子大学教授。1999年に出版した『土地と住宅市場の経済分析』で2000年日経・経済図書文化賞受賞。2021年⚑月11日死去。

時々の住宅政策上の重要課題について議論していた
だいています。山崎先生には座談会⚔回と100号記
念シンポジウムに参加いただき、政策に関するセンスの良さを遺憾なく発揮していただきました。
さらには、『季刊住宅土地経済』の編集についてもご尽力いただきました。編集委員を都合⚘年、そのうち⚔年間は編集委員長を務めていただきました。
編集委員長は毎号エディトリアルノートの欄に掲載

山崎先生と『季刊住宅土地経済』
金本良嗣

論文の解題とコメントを書くことが慣例となっています。山崎先生のエディトリアルノートは的確な内容紹介にとどまらず、研究の政策的含意や今後の研究の方向性に関する有益な示唆に富んでいました。
なお、山崎先生の研究業績は、量、質ともに卓越し、門下生や共著者たちによる業績紹介からわかる
ように、政策的含意に富んだ優れた研究であり、若住宅経済研究会のメンバーとして長年にわたって多大な貢献をいただいた山崎福寿先生が本年⚑月11

い研究者にとっての大きな刺激になっていると同時に大きな目標になっていました。

日に逝去されました。まだまだご活躍が期待される

最後に山崎先生の社会貢献についても触れておき66歳という年齢で突然に去って行かれたことは、住ます。まず、日本住宅総合センターの評議員を2010

宅経済研究会にとって、さらには日本の住宅経済学

年度以来、逝去されるまで長期にわたって務めていにとって大きな痛手であります。

ただき、住宅経済研究会だけでなく、センター全体

住宅経済研究会の研究委員に就任されたのは1997のガバナンスの向上に貢献していただきました。

年ですが、それ以前にも、『季刊住宅土地経済』に

また、政策志向性の強い研究姿勢を反映して、国は、1992年の第⚕号に「土地譲渡所得税の凍結効果

土交通省の審議会や委員会でも活躍されました。

と転用阻害効果」、1995年の第16号に「土地税制の2002年には「賃貸住宅市場整備研究会」の委員長を、
山崎福寿先生 人と業績

33

てき じょ

その後、2007年には「合理的な CRE 戦略の推進に「滌除」と呼ばれた奇妙な法制度があり、これを修関する研究会（CRE 研究会）」の座長を務めていま正する形で作られた抵当権消滅請求制度や、倒産法す。後者の研究会は「CRE 戦略を実践するための制の担保権消滅請求制度などに内在する問題点など

ガイドライン」として結実し、企業不動産の実務にに分析の対象を広げました。そして、日本の法制度対して大きなインパクトを与えました。さらに、全体が担保の優先弁済機能を正しく理解せず、単な

2009年には社会資本整備審議会の中に設けられた民る所得分配上の問題として整備・運用されている実間賃貸住宅部会で臨時委員を務められ、2011年、12態があり、このような状況が「貸し渋り」と「追い年には大臣官房官庁営繕部の入札監視委員会委員を貸し」という二つの相反するような日本の企業融資

務められました。

の非効率性の問題を生み出している可能性を指摘し

山崎福寿先生の長年にわたったご貢献に感謝いた
しますとともに、心からご冥福をお祈り申し上げます。

ました。
二つめの主要なテーマは、建築基準法などの開発規制に関する研究です。国立マンション訴訟が問題（かねもと・よしつぐ／東京大学名誉教授、となった際に、既存の開発規制に代わって、周辺の政策研究大学院大学客員教授）

土地所有者らに開発後にその所有する不動産を開発業者に売りつける権利（プット・オプション）を与えることで、その不動産の価値を補償する仕組みを組み込むことを提案したことがあります。私のこの議論を基に、都市再開発の手続きで、対象地域の土山崎先生との共同研究

地・建物を権利床に転換して所有者に与えるという山崎先生の提案を組み合わせる形で論文を執筆した

瀬下博之

りしました。権利床にプット・オプションを付ける
ことは、プット・コール、パリティーという関係か
ら、既存所有者の所有権の価値を補償しながら開発
利益を追求できる（コールオプションの保有と同山崎先生とは、日本の法制度の経済学的な分析にじ）状況を作ることができます。これによって効率

おいて、主に三つの分野で一緒に研究させていただ

的な都市再開発であれば権利調整が容易になって再きました。一つは担保法制にかかわる議論で、2000開発が進むというのが、この論文のポイントです。

年ごろに抵当権の執行妨害に用いられた短期賃借権

以上二つのテーマについては瀬下・山崎（2007b）という旧民法の規定を扱ったのが最初の共同研究でと Seshimo and Yamazaki（2017a）に主要な内容した。当時、最高裁判例の影響もあり、この規定をはまとめられています。

利用して競売物件の購入者らに多額の立退料を要求

三つめのテーマは区分所有建物の問題であり、する占有者の問題が、銀行の不良債権処理の遅れと2000年代中頃に社会問題化した耐震偽装問題（山絡んで大きな社会問題になっていました。法学者と崎・瀬下 2006）や、今も議論が続いているマンシ

経済学者間で借地借家法改正に対する論争が繰り広ョン建て替え問題などを扱いました。建て替え問題

げられていた時期でもあり、短期賃借権もこの延長では、賛成者から反対者へ補償しなければならない

線上で居住権保護という観点から議論されることが建て替え決議の問題点について説明しましたが、こ多かったのですが、抵当権にかかわる規定であるこ

れらはいずれも山崎先生から問題を投げかけられてとから、金融機関の融資への影響を山崎先生と議論議論が始まり、それを整理するかたちで論文にしたしたことが、共同研究を始めるきっかけでした。

ものです（山崎・瀬下 2013d）。

その後、日本の抵当権制度には、これ以外にも

34

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

さらに、最近は東北の震災を契機に災害の問題を

考えることが多くなり、リスクの高い地域における1992年には、譲渡所得税の凍結効果に関する論文

居住地の選択と防災投資の非効率性の問題を考えたを 本 誌（『季 刊 住 宅 土 地 経 済』）に 初 め て 寄 稿 しり（Seshimo and Yamazaki 2018）、日本大学の中川（山崎 1992）、同論文をもとに譲渡所得税の凍結効

雅之先生とともに解雇法制の問題（瀬下・中川・山果 に 関 す る 分 析 を さ ら に 精 緻 化 し て Journal of

崎 2008c）や地方創生について批判的に検討したり

Urban Economics に 投 稿 し て い ま す（Yamazaki

しました（山崎・中川・瀬下 2015c）。

1996）。

山崎先生の問題意識は、常に現実の経済・社会問

同じころ、理論分析に加えて実証分析を行なうた

題へと向けられており、その鋭い慧眼に私の知的好めに、私たちとの共同研究が始まりました。譲渡所

奇心が触発されて論文を書くというのが、山崎先生

得税の凍結効果については、井出との共著（Yama-との共同研究の形でした。山崎先生に経済学というzaki and Idee 1997）で、市街化区域における農地

ツールの魅力と研究の楽しさを幾度となく意識させから宅地への転用に与える凍結効果は地方圏で強いられた機会でもあり、今は、ただただ感謝の念に堪影響を持つものの、大都市圏では有意に検出されなえません。

いことを実証的にも分析しています。さらに、山（せしも・ひろゆき／専修大学商学部教授）

崎・井出（1997a）では、宅地の転用に関する開発業者の価格支配力に注目し、競争的市場のもとで宅地と農地の価格が低下することを示しました。
浅田とともに行なった資本コストを用いたテニア

山崎福寿先生の人と業績
浅田義久・井出多加子

チョイスの分析の実証分析は、山﨑先生の博士論文（山崎 1999a）の一部として掲載され、山崎・浅田（1998）、山崎・浅田（2003a）、山崎ほか（2007a）に発展しています。
また、山崎先生が当センターの委託研究として行なった「日米の宅地開発に関する調査研究」（山崎2000）は、その後、西村清彦教授とともに行なった私たち（浅田と井出）は山崎福寿先生と同じ上智土地の譲渡所得税と相続税の地価への影響の分析

大学で学び、山﨑先生の薫陶をえて都市経済学研究（浅田ほか 1999c）や浅田ほか（2002）に繋がっての道に進むことができたと感謝の念に堪えません。

います。

山﨑先生は上智大学経済学研究科博士前期課程か

さらに、山崎先生は、所得と人口移動の動学的観ら東京大学経済学研究科博士後期課程に進学し、主点から地方交付税等の効果を検証し、その成果は山に国際金融と都市経済の分野を研究されてきました。 崎・浅 田 編 著（2003b）や 井 出 ほ か（2003d）に 結
以下では、都市経済学の分野における山崎先生の業績を紹介したいと思います。

実しています。
山崎先生との共著論文は、まず私たちが草稿と推

都市経済学研究における山崎先生の最初の業績は定結果を山崎生生にお送りし、山崎先生が理論面や都市の効率的成長を理論的に分析した論文（山崎

現実妥当性などの視点から修正し、要求などを書き1983）で、その後、三人の共通の師である岩田規久

込んで FAX で返送されるという作業手順でした。

男 前 日 本 銀 行 副 総 裁 と と も に、岩 田 先 生 の 業 績

その後，FAX は PDF に変わりましたが、その共（『土地と住宅の経済学』日本経済新聞社、1997年）

同研究スタイルは最近の若い共著者にも引き継がれの税制分析をより理論的に精緻化し、発展させて、ています。

岩田ほか（1993）を上梓し、土地税制の理論実証分
析を本格的にスタートさせました。

山崎先生は、木密地域の問題提起と解決策を提示
し（山崎 2013c）、実証分析への足がかりを作りま
山崎福寿先生 人と業績35

した（宅間ほか 2014）。この研究で浅田研究室のゼミ生だった日本大学経済学部安田助教に経済学の面
白さ、研究の方法をご教授いただき、彼が震災研究に進むきっかけを作っていただいたことも付記した
いと思います。

恩師・山崎福寿先生を偲んで
原野 啓

また、山崎先生は、環境問題や交通問題にも関心を 持 た れ、山 崎（1991）、山 崎（1999b）、山 崎（1999e）では、交通による外部不経済の検討、山崎・浅田（1999d）は鉄道の混雑費用、山﨑・浅田

私は上智大学の大学院に入学してから、現在に至（2003c）では道路の混雑費用の分析も行ないました。 るまで、公私にわたり山崎先生にお世話になってき
さらに、山崎先生は、相続税に関して深い関心を示ました。体調がすぐれないことは、存じ上げていまされ、Yamazaki（1999）で理論的な検討を行ない、したが、お亡くなりになるとは想像もしていなかっ浅田・山崎（2010）でシミュレーションでの比較をたため、驚きを通り越して、いまだに信じられない

行ない、山崎（2015a）、山崎（2015b）と分析を深気持ちでいっぱいです。

められました。現在は、山崎先生をアドバイザーと山崎先生の研究は、現実の社会問題を経済学で読した研究（「相続税制が賃貸住宅市場に与える影響

み解き、それを研究論文として仕上げる点に大きなに関する実証分析」）が進行中でした。

特徴があったと考えています。現実の社会問題につ山崎先生は、住宅や都市問題の解決策の検討のたいて考えたい、その解決策を見つけたい、と考えてめに実験経済学的手法を取り入れることを考えて、いた20代前半の私にとって、経済学に基づいた山崎中川雅之教授らとともに研究（中川ほか 2008a；中先生の研究成果と研究への取り組みは大変魅力的で川ほか 2013a；中川ほか 2013b）を続けていました。 した。
山崎先生は、住宅や土地問題に関する教科書の執筆

土地・住宅問題を理論的に分析し、日本の都市再や啓蒙活動にも熱心に取り組まれていました。山崎生の可能性についてまとめた、山崎（2001a）は、（1999）では一般の人にもわかるように都市問題を初学者でも読むことができる啓蒙書です。この本は、平易に説き、山崎・浅田（2008b）は理論と現実を

それまでの研究成果を一般向けに書き上げた書籍で重視した教科書となっています。山崎先生の遺作とすが、バブル崩壊後の低迷する日本や東京をどうすなっ て し まっ た 中 川 教 授 と の 共 著（山 崎・中 川

れば立て直せるのか、どのように立て直すべきか、

2020）では、住宅や土地問題に関して検討すべき課というあの時代における喫緊の課題を正面から扱い、題を数多く指摘されています。

山崎先生の経済学者としての矜持が表れています。

ICT とグローバル化の急進展にコロナ禍を迎え、その後も、震災、高齢化、人口減少など、日本が直

日本経済はいま大きな転換期を迎えていますが、山面する社会問題の解決策を、経済学を通して考える

崎先生とさらに共同研究を続けて、先生の教えを請という学問的態度は首尾一貫しており、研究をするいたかったと残念でなりません。もっと何かすべきにあたって多くの刺激を与え続けてくれました。

だったと深い自責の念に駆られていますが、今後、山崎先生のお人柄について触れておきます。山崎山崎先生の業績と若手研究者への支援姿勢が多くの先生は、非常に気さくで、誰とでも分け隔てなくお研究者に引き継がれることを祈念したいと思います。 付き合いされる方でした。また、傲慢さや尊大さが心よりご冥福をお祈りいたします。

いっさいなく、よく笑い、楽しい話が大好きな先生（あさだ・よしひさ／日本大学経済学部教授）でした。学生時代の私は、山崎先生にお会いするま（いで・たかこ／成蹊大学経済学部教授）

では、大学教師に対して近寄りがたい印象を持っていたため、「こういう先生もいるんだなぁ」と非常

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季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

に安心したことを覚えています。
院生時代から子供が生まれるまでは、毎週のようにお酒を飲みに行き、時事問題について議論をしつつ、経済学の手ほどきを受けていました。現在、大学教員として学生と向き合うことが多いのですが、山崎先生の教え
定行泰甫

学生が研究や勉強に取り組むためには、程よい距離感を保ちつつコミュニケーションが取りやすい関係を築き、ざっくばらんに議論することが重要だと考えています。

博士課程に進学した2009年、山崎先生から初めて最後に、先生がお亡くなりになる⚑か月ほど前に、 共同研究のお誘いをいただきました。分譲マンショ
山崎先生と成城大学の定行泰甫先生と私の⚓人で書ンの建て替え問題についての研究でした。日本にはいた共著論文（Sadayuki et al. 2019）が、Emerald

100万戸を超える旧耐震基準の分譲マンションがあ

Literati Awards 2020, Highly Commended Paper とるのですが、それらの再開発がなかなか進まず、災して表彰されたのですが、受賞の報告を山崎先生に

害時の安全性や治安の悪化への懸念が年々高まってお伝えできたことが幸いでした。山崎先生からは、いました。再開発が進まないひとつの要因として、年末に短い文面でしたがご返事をいただいたので、所有者間の合意形成の難しさが指摘されており、ま年末年始は静養して欲しいこと、コロナ終息後におずはその点を実証的に明らかにしたい、と山崎先生祝いをしたいことをお伝えしたのですが、結果的にが研究テーマを持ちかけてくださったのです。

そのやり取りが最後になってしまいました。

私にとって初めて本格的な研究の経験をさせてい亡くなられたことがいまだに信じられず、ジョー

ただき、その際に山崎先生から示された研究指針はク好きだった山崎先生が、笑いながら「全部、冗談

今でも中心的なものとなっています。
「研究目的がだよ！」と私の研究室を訪れるのではないかと、本決まったら、はじめの⚒週間は他の論文を見ずに自気で考えているところがあります。また、こうした分たちだけで考える。お互い十分に考え議論し尽く追悼文を書かなければならないことも、不本意でなしたら先行研究をあたって、独自性と改善点を確認りません。これからも、私自身の研究に対してコメする。分析結果が出たら他の研究者と議論しコメン

ントや意見をいただきたかったですし、お亡くなり

トをもらって修正する。そして論文を書く。」といになる前に話をしたかった、自分の言葉で直接感謝うものでした。

の気持ち伝えたかった、と後悔ばかりがつのっています。

まずは、分譲マンションの価格データを使って建て替え問題のコストを推計してみようということに現実の社会問題を扱うという山崎先生の研究スタなり、その戦略として、分譲マンションだけでなく、イルを継承し、現状に甘んじることなく研究を続け

合意形成を伴わない単独の所有者によって運営管理ていくことが、先生からいただいたご厚情に対してされる賃貸専用マンションを比較対象とすること、報いることになると考えています。この場をお借り

そして、住宅価格関数の説明変数に家賃の推計値をして、お礼を申し上げつつ、心よりご冥福をお祈り入れることで、住宅サービスの質が価格に及ぼす影いたします。

響をコントロールした上で、建て替え問題などの将（はらの・けい／明海大学不動産学部准教授）

来における不確実性要素が価格に及ぼす影響を抽出したのです。
日本のデータを用いて検証したところ、マンショ
ン棟内の総戸数（区分所有者の数）は、分譲マンシ
ョンの価格と負の相関があったが、賃貸マンション

山崎福寿先生 人と業績37の価格との相関は確認されませんでした。また、減価率は分譲マンションのほうが大きいことがわかりました（山崎・定行 2014）。

情深い厳しさをもってご指導くだいました。
山崎先生との共著論文はこれまでに⚖本を数えます。私が独自に進めてきた他の研究も、言うまでもこの結果は、将来の建て替えに関する合意形成上なく、恩師との研究や対話を通じて得た知見、興味、のコストや建て替えの遅れによって、分譲マンショ

アイディアが詰まった作品ばかりであります。今後

ンの資産価値が低く評価されているという仮説と整は、恩師から引き継いだものを、研究や教育活動を合するものでした。日本では、最近まで「建て替通じて、社会に少しでも多く還元できるよう努めてえ」が区分所有者の多数決による唯一の再開発手段

生きていきたいと思います。

でした。しかし建て替えが決議されたとしても、反（さだゆき・たいすけ／成城大学経済学部准教授）

対者が譲渡価格を吊り上げようとして建て替えの実施が妨げられるリスクが常にありました。一方、米国の大半の州では、「敷地売却」を協議することが一般的で、敷地売却が決議された場合は、売却前の所有権の割合に応じて売却益が区分所有者に分配されます。米国のデータを使って同様の検証を実施し山崎福寿先生の主な業績たところ、米国の分譲マンションでは区分所有者の数とマンション価格との間に有意な関係は見られま
せ ん で し た（山 崎・定 行, 2012; Yamazaki andSadayuki, 2017b）。
このように、一連の研究を通じて、建て替え決議を前提とした日本の区分所有法が、分譲マンションの効率的な再開発の機会を阻害している可能性を実証的に示してきました。
「少しずつでも、われわれの研究がこうして社会のためになる手助けになれば良い」と山崎先生が言っていたのを思い出します。
2014年12月に改正マンション建替法が施行され、区分所有者の全員合意を必要としていた敷地売却が4/5以上の合意で決議できるようになり、2020年⚖
月にはマンション除却要件を緩和する改正が行われました。
上智大学の大学院在学中、山崎先生と院生との距離は密でした。コロナ禍では叶わないことですが、山崎先生は毎週のように院生を食事に誘い、たくさん食べ、たくさん飲み、大声で笑い、そして経済学の話をたくさん聞かせてくれました。私だけでなく当時の多くの院生たちが、山崎先生との関わりのなかで、議論や人との繋がりの大切さを体感したのです。そして、研究について右も左もわからず物分かりの悪い私に対しても、経済学の考え方や研究の進
め方、そして研究者としての作法を、辛抱強く、愛38

季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120

山 崎 福 寿（1983）「開 発 利 益 の 還 元 と Marginal Cost
Pricing」『季刊理論経済学』34巻⚓号、280-282頁。
山崎福寿（1991）「自動車騒音による外部効果の計測──環状7号線を対象として」『環境科学会誌』⚔巻⚔号、251-264頁。
山崎福寿（1992）「土地譲渡所得税の凍結効果と転用阻害効果」『季刊 住宅土地経済』第⚕号、17-23頁。
岩田規久男・山崎福寿・花崎正晴・川上康（1993）『土地税制の理論と実証』東洋経済新報社。
山崎福寿（1995）「土地税制の比較分析」『季刊住宅土地経済』第16号、28-35頁。
山崎福寿・井出多加子（1997a）「宅地の供給と価格支配力」『日本経済研究』35号、111-130頁。
山崎福寿（1997b）「中古住宅市場の機能と建築コスト」『季刊住宅土地経済』第26号、10-19頁。
山崎福寿・浅田義久（1998）「持家・借家選択と住宅の規模」『季刊 住宅土地経済』第30号、8-15頁。
山崎福寿（1999a）『土地と住宅市場の経済分析』東京大学出版会。
山崎福寿（1999b）「自動車騒音の社会的費用」『騒音抑制』第23巻⚒号、67-72頁。
浅田義久・井出多加子・西村清彦・山﨑福壽（1999c）「税制の歪みと地価の長期動向」『都市住宅学』第27号、25-30頁。
山崎福寿・浅田義久（1999d）『鉄道の混雑から発生する
社会的費用の計測と最適運賃』『季刊 住宅土地経済』
第34号、4-11頁。

山崎福寿（1999e）「自動車公害の抑制策」『日本経済研究』第28号、8-13頁。
山崎福寿（2000）「日米の宅地開発に関する調査研究」『日本住宅総合センター 調査研究レポート』No.956。
山崎福寿（2001a）『経済学で読み解く土地住宅問題──
都市再生はこう進めよ』東洋経済新報社。
瀬下博之・山崎福寿（2001b）「抵当権の侵害と短期賃借権」『季刊住宅土地経済』第39号、28-35頁。
浅田義久・西村清彦・山崎福寿（2002）「税制変化の影
響」西村清彦編『不動産市場の経済分析』日本経済新聞社、第⚔章。
山崎福寿・浅田義久（2003a）「住宅消費税が住宅着工に及ぼす影響について」『季刊 住宅土地経済』第47号、
18-25頁。
山崎福寿・浅田義久編著（2003b）『都市再生の経済分
析』東洋経済新報社。
山﨑福壽・浅田義久（2003c）「混雑料金の経済分析」山崎福寿・浅田義久編『都市再生の経済分析』第⚑章、
東洋経済新報社。
井出多加子・山崎福寿・大重斉（2003d）「地方交付税・国庫支出金の経済効果について」山﨑福壽・浅田義久（編）『都市再生の経済分析』東洋経済新報社、第⚓章。
山崎福寿・瀬下博之（2006）「耐震強度偽装問題の経済分析」『日本不動産学会誌』第19巻⚔号、16-23頁。
山崎福寿・浅田義久・瀬下博之・清水千弘（2007a）「住宅資本コストが住宅所有形態に及ぼす影響についての実証分析」『住宅総合研究財団研究論文集』第33号、335-345頁。
瀬下博之・山崎福寿（2007b）『権利対立の法と経済学
──所有権・貸借権・抵当権の効率性』東京大学出版会。
山崎福寿・浅田義久（2008a）『都市経済学』日本評論社。
中川雅之・浅田義久・山崎福寿・川西諭（2008b）「地方公共財供給メカニズムの実験的手法による評価」『季刊 住宅土地経済』第70号、12-19頁。
瀬下博之・中川雅之・山崎福寿（2008c）「解雇規制と有期雇用保障契約」『経済セミナー』第643号、 48-56頁。
浅田義久・山崎福寿（2010）「望ましい相続税制と地価の変動」『日本不動産学会誌』第23巻⚔号。
中川雅之・浅田義久・山崎福寿「マンション建て替え問
題の実験経済による検討」『季刊住宅土地経済』第76号、12-19頁。
山崎福寿・定行泰甫（2012）「米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？：ハワイとロサンゼルスのデータを用いて」『季刊住宅土地経済』第83号、30-38頁。
中 川 雅 之・浅 田 義 久・青 木 研・川 西 諭・山 崎 福 寿（2013a）「都市規模の決定に関するフィールド実験」『季刊 住宅土地経済』第89号、10-18頁。
中川雅之・山崎福寿・浅田義久（2013b）「住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験」『季刊 住宅
土地経済』第90号、20-26頁。

山崎福寿（2013c）「木造住宅密集地域の再開発が進まな
い基本的原因とその解決策について」『都市住宅学』
第83号、46-51頁。
山崎福寿・瀬下博之（2013d）「区分所有建物の建替え決
議と補償のあり方について──理論モデルによる分
析」『応用地域学研究』第13号、1-7頁。
宅間文夫・山崎福寿・浅田義久・安田昌平（2014a）「木造住宅密集地域の現状と課題」『季刊 住宅土地経済』
第94号、19-28頁。
山崎福寿・定行泰甫（2014b）「建て替え問題による区分
所有建物の資産価値下落に関する実証分析」『日本経済研究』第70号、32-59頁。
山崎福寿（2015a）「土地・相続・介護」『季刊 住宅土地
経済』第96号、2-7頁。
山崎福寿（2015b）「『老後の選択』縛る相続税──土地
住宅の優遇やめよ」『大都市研究会』報告、日本経済研究センター、61-76頁。
山崎福寿・中川雅之・瀬下博之（2015c）「地方創生政策を評価する：経済学の視点」『日本不動産学会誌』第29巻⚒号、42-48頁。
山崎福寿・中川雅之（2020）『経済学で考える──人口減少時代の住宅土地問題』東洋経済新報社。
Yamazaki F.,（1996）“The Lock-In Effect of Capital
Gains Taxation on Land Use”
, Vol.39(2), pp.216-228.
Yamazaki F., and T. Idee（1997）“An Estimation of the
Lock-In Effect of Capital Gains Taxation” Journal of
the Japanese and International Economics, vol.11(1),pp.82-104.
Yamazaki F.（1999）“The Effects of Bequest Tax on
Land Prices and Land Use” The Japanese Economic
Review, Vol.50(2), pp.148-160.
Seshimo, H. and F. Yamazaki（2017a）“Priority Rule
Violations and Perverse Banking Behaviors: Theoretical Analysis and Implications of the 1990s Japanese
Loan Markets,” SpringerBriefs in Economics, DBJ
Research Series, Springer.
Yamazaki, F. and T. Sadayuki（2017b）“The Collective
Action Problem in Japanese Condominium Reconstruction,” International Real Estate Review, Vol. 20(4), pp.493-523.
Seshimo, H. and F. yamazaki（2018）“Preventive Investment and Relief Spending for Natural Disasters:
Why Do Rescue Operations Cause Big Spending forPrevention?” Regional Science, Policy & Practice,Vol.
10(3), pp.161-187.
Sadayuki, T., K. Harano, and F. Yamazaki（2019）“Market Transparency and International Real Estate
Investment,” Journal of Property Investment & Finance, Vol. 37, pp.503-518。

山崎福寿先生 人と業績

39

センターだより◉調査報告書のご案内『地域木造住宅生産の担い手の現状と動向─工務務店・建材流通店調査から見る地域の実態』
令和⚓年⚑月「調査研究リポート」No.18324
定価：本体価格2,091円＋税になっているとも見られ、今後、の大工・工務店の生産の実態を把

高齢の大工の引退等で、さらに大握するための調査を実施すること工の減少が進むことが予想される。 とした。
しかし、大工の新規入職者は限られている。

各地域に拠点をおく建材流通店
が木造住宅供給に大きな役割を果

このため、人口・世帯の減少にたしている状況に着眼し、建材流よる住宅需要の頭打ち以前に、大通店の団体の協力を得て建材流通工の減少による供給の限界を迎え

店・工務店へのアンケート調査をることもあり得る状況となってい

実施し、また、事業者等へのヒア

2009年に100万⼾を割り、78万る。また、多数のストックが形成

リングを行なった。

⼾に減じた新設住宅着工⼾数は、されている既存⽊造住宅の維持保

その結果得られた、大工・工務

その後、緩やかに回復し、2016年

全、性能向上、⻑寿命化の実施に店の業態の変化と動向、建材流通

から2019年までは減少しつつ90万

おいても、大工の減少は影響を及店の役割・業態の変化、大工・監⼾台で推移し、そのなかで新設木ぼすと考えられ、現状の維持保全

督不足の実態とそれへの対応、大造住宅の着工は50万戸程度を維持にも支障をきたし、ストックの劣工等人材の確保・育成への取り組してきた。2020年の住宅着工は、化を加速させることも懸念される。 みの実態等に関する情報を整理し

前年比9.9％減の81.5万戸に落ち

こうしたことから、在来⽊造住込み、木造住宅着工は47万戸弱と宅の半数を供給している中小の大なった。新型コロナウイルス感染

工・工務店の生産性の向上と生産

これら調査結果を取りまとめた拡大などが影響したと見られる。

力の維持は重要な課題であり、早本報告書が、我が国の住宅ストッ

急な対策が求められる。

クの質の向上に取り組む関係者の⽊造住宅建設の担い手である大工に目を転じると、大工の数は減

そこで、その対策に向けた検討

少の一途をたどり、20年前の半数に資することを目的として、地域編集後記た。また、それらを踏まえた課題の抽出を行なっている。

参考となれば幸いである。

「山崎福寿」というお名前を初め

学進学塾で100人ほどの高校生を相て耳にしたのは、今から40年近く前

手に経済学の「授業」を行なってい

編集委員
委員長
山鹿久木
委員
瀬下博之
直井道生
原野 啓

のことだった。その当時担当していただいた。保護者も何人か参加して季刊 住宅土地経済

た某経済誌の連載企画について大阪いた。終了後の雑談の折、数人の保大学の林敏彦先生と打ち合わせをし護者が不機嫌そうな表情で授業を聞ていた時、優秀な若い研究者の一人いていたという話が出た。山崎先生として紹介された。

は、「ひょっとしたら『市場原理主2021年春季号（第120号）
2021年⚔月⚑日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込

それからしばらくして、縁あって小誌の編集・制作を担当することに編集・発行義者』と思われたのかもしれない」
林敏彦先生も⚔年前に鬼籍に入らお会いする機会に恵まれた。時々言れた。時の流れは残酷だとつくづく葉を交わすこともあり、今から10年思う。謹んでご冥福をお祈りいたしほど前には、山崎先生に都内の某大

ます。

(Ｈ)

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jpとにこやかに笑っていた。

なり、住宅経済研究会で山崎先生と公益財団法人

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季刊 住宅土地経済

2021年春季号№120