特集 働 き 方と 住 ま いコロナ禍後の働き方と住まい、都市の変化とは
大阪経済法科大学経済学部 教授

米山秀隆

テレワーク普及と分散化の流れる。一方、働く側では、テレワークでどこにいても働け

新型コロナウイルスの蔓延は、感染防止のため人々がることから、通勤の利便性を考えて確保した住まいを引集まること、移動することの自由を制限し、そうした制

き払い、郊外や地方、リゾート地などに転居する例も出

約が住まいや都市のあり方に影響を与えつつある。仕事ている。

面では、オンライン、リモートでできる部分はそれに大企業の場合は、オフィススペース全廃まで一気に踏よって代替され、自宅が仕事の場となった。テレワークみ込むのは難しいと思われるが、今後、何年かかけてオはこれまでも仕組みとしてはあったものの、ごく一部のフィススペースを半減させる計画を立てた企業も出てき利用にとどまっていた。しかしコロナ禍で、否応なくテた。また、テレワークを通常の勤務形態とし、これまでレワークに移行せざるを得ない状況となり、当初はこれ地方事業所から本社への転勤で単身赴任していた人につで仕事ができるかについて半信半疑であったところ、いても、単身赴任をやめて地方に住んだまま本社の仕事やってみると意外にもかなりそれで済むことがわかっをリモートでできるようにした例もある。このように、た。その結果、これまで通勤のために費やしていた時間仕事が場所に制約されなくなると、住む場所の自由度がは何であったかと考えさせられることになった。テレ高まる。

ワークで十分代替できるとわかったケースでは、新型コむろんこうした事例はまだごく一部に過ぎず、現時点ロナウイルスが収まったとしても、普通の働き方として定着していく流れとなっている。
内閣府の新型コロナウイルスを受けた生活意識の変化に関する調査によれば、2020 年
12 月時点のテレワーク実施率は東京都 23 区で 42.8%（全国 21.5%、地方圏 14.0%）であり（図1）、通勤時間は東京 23 区で 39.0% の人が減少し（2019 年 12 月との比較）、うち 79.4%がその減少を保ちたいと回答した。
常時出勤の必要がなくなれば、通勤の便を第 1 に考えて住まいを選ぶ必要性は乏しくなり、また、雇う側も全員が出勤する前提でオフィススペースを確保しておく必要はなくな

テレワークは東京都23区で高い実施率る。実際、IT 系などの企業ではオフィスス（出所）内閣府「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」

ペースを削減したり全廃したりした例もあ10

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図1 テレワーク実施率（就業者）

では、今後、一般化するとまでは言い切れない。しかしこうした動きは、近代化の過程で東京をはじめとする大都市への人口集中で経済の効率性を高めてきた流れに、一石を投じるものとなっている。大都市に集中することで確かに効率性は高まったが、居住環境が犠牲になることは少なくなかった。大都市で職場近くに住居を確保しようとする場合、高額・狭小となり、手頃な値段で広い住まいを確保しようとする場合、郊外から長い時間をかけて通勤せざるを得なかった。

20代はテレワークの経験で、通勤時間の短縮志向強まる

しかし、テレワークによって仕事をする場所の制約がなくなれば、もはやこうした職住分離型の都市構造は必然ではなくなる。職場（出所）学情「テレワークの導入で20代は『郊外移住』より『通勤時間の短縮』を希望する傾向！」2020年5月（注）20代専門転職サイト「Re就活」へのサイト来訪者が対象

図2 テレワークの実施による「通勤時間の希望」の変化

はオフィスという物理的空間にあるのではな
くサイバー空間上にあり、そこに人々が集うことで仕事費やしていた無駄に気づき、より通勤時間を短くしたいは進んでいく。近代化の過程で進んだ職住分離は、生活との志向が高まっているとの調査結果もある。人材情報と仕事が自らの住まいで完結する職住一体の形に変わっ会社の学情が行ったアンケート調査では、テレワークをていくことになる。

実施している 20 代は、今後の希望の通勤時間について 7割が短くしたいと答えた（図2）。テレワークを実施して逆に都心居住志向が強まる流れもいない 20 代の短くしたいとの回答が 4 割であったのと比こうした流れがある一方で逆の動きもある。通勤が不較して、かなり高い割合であった。テレワークを実施し可欠なケースでは、通勤途上での感染の機会を減らすたている 20 代の通勤時間を短くしたい理由としては、「自め、職場近くへの居住を奨励・支援したり、自転車通勤由に使える時間を確保したい」が一番多く、次いで「テや自動車通勤を認めたりする例もある。これは、生活すレワークで通勤時間に負担を感じた」が多かった。

る場と働く場が空間的に隔絶しすぎている状況を改善しこれは、テレワークを実施したことにより、夕食の準たり、住まいと職場をよりダイレクトに結びつくように備をする時間を確保できたり、自宅での自由時間が増えしたりすることで、職住が近接した状況にしようとしてたりしたことで、平日の就業後の時間も充実させることいる例である。近年は、タワーマンションや戸建ての供ができると気づき、その結果として、出勤する場合でも給増加で、都心部で職住近接を実現する都心居住の人気

就業後の時間を有意義に使うため、通勤時間を短くしたが高まっていたが、今後もサイバー空間上で完結できるいとの志向が高まったのではないかと学情は分析してい仕事は一部にとどまるとすれば、都心居住の人気は簡単る。希望の通勤時間は平均で、テレワーク実施者 29.3 分、に衰えそうにない。むしろ、通勤が必須またはある程度未実施者 29.9 分と大差はなかったが、45 分以下と回答必要なケースでは、都心居住は通勤時間短縮や自転車通した割合はテレワーク実施者 73.5%、未実施者 66.4% と勤が可能になるというメリットが大きい。

差が出た。

先に紹介した内閣府の調査では、地方移住について東完全にテレワーク化できるとすれば、郊外や地方への京都 23 区の 20 代では、21.5% が「強い関心がある」ま

移住も含め住む場所の制約はなくなるが、そうではなくたは「関心がある」とし、1 年前（2019 年 12 月）と比べ週のうちのある程度は出勤しなければならないとすれて 3.5 ポイント上昇した。しかし、だからといって実際ば、その利便性も考えて住まい選びをする状況はあまりに移住に踏み切ろうとしているわけではなく、むしろ、変わらないことになる。それどころかこの調査結果は、テレワークを経験したがゆえに、これまでの通勤時間にテレワークの経験により、通勤時間がなくなることによ

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る生活充実のメリットを強く感じたことで、職住近接でら、若年層を中心に持ち家率は上昇を続けてきた。40

通勤時間を縮めたいとの志向が強まっていることを示し代以上の持ち家率には大きな変化はなかったが、30 代ている。これは、出勤する回数が減少すれば、通勤時間の持ち家率は 2002 年の 48% から 2019 年には 66% に上昇が苦にならなくなることで、都心よりも郊外居住の人気した（2 人以上、勤労者世帯、総務省「家計調査」）。こが高まるとの見方とは異なる。の間の住宅ローン金利低下や住宅ローン減税の拡充、さらに若い世代は共働きが多く収入面でも住宅を取得しや所有優先から利用優先へすいことなどが、持ち家取得を後押ししたと考えられ

特に 20 代では、就業後時間の充実やプライベートでる。若い世代での間では、共働きで忙しいなか、通勤時の利便性を考える人が多いと推察され、このような結果間を節約し家庭での時間のゆとりを持つため、職住近接が出たと考えられる。より高い年代の子育て層であれを実現する都心物件の人気が高かった。

ば、たとえば週 1 回程度の出勤で済むのであれば、郊外したがって、今後、テレワークがさらに広がるにしての広い戸建てでのびのびと子どもを育て、普段はそこでも、夫婦 2 人ともほぼそれで済むという状態にならない

テレワークするという選択肢も浮上してくると思われ限り、住宅を取得する場合でも都心物件の人気は変わらる。また、子育てが終わった後であれば、山や海近くのないかもしれない。ただ、取得する場合でも、その後のリゾート地などでテレワークするという選択肢も有力に仕事や生活の変化にも対応できるよう、いったん取得しなるかもしれない。さらに最後は、高齢者向け施設やた物件に縛られることなく、売りたい時に確実に売れるホームで過ごすといったことにもなろう。

物件、つまり価値を保ち続ける物件を取得したいとの意

さまざまな選択肢が考えられるとなると、今後は、住向が強まっていく可能性は考えられよう。これは、所有まいと働く場所はライフステージに応じて自由に変えてはするもののそれがゴールではなく、それが次の住まいいくという発想が広がるかもしれない。そうすると、いっに移るための足がかりとなるよう、所有した物件のそのたん取得した住宅に、住宅ローン返済とともに一生縛ら後の市場価値に重きを置くという点で、広い意味では利れるという現在の所有優先のスタイルは、あまりスマー用優先の考え方と位置づけることもできる。

トではないと考えられるようになる可能性も出てくる。
実際、近年の調査を見ると持ち家志向は低下する傾向

コロナ禍後の人口移動にあったが（図3）、これに拍車がかかる可能性がある。

コロナ禍後の実際の人口移動はどのようなものだった

しかしこうした傾向とは裏腹に、2000 年代に入ってかのか。長期的な推移を見ると、東京都への人口流入は、借家世帯の持ち家への住み替え志向は大きく低下（出所）国土交通省「平成30年住生活総合調査」

図3 今後の住み替え意向

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特集

働き方と住まい高度成長期には転入超過であったが、その後は長く転出超過が続いていた（図4）。その間も東京圏全体では転入超過であったが、これは埼玉、千葉、神奈川の 3 県が転入超過だったことによる。東京都だけは、ドーナツ化の進展で転出超過となっていた。
東京都の転出超過に歯止めがかかったのは 1997 年である。バブル崩壊後の地価下落、それに伴う大規模マンション開発により都心回帰が進んだためである。その後、転入超過数は増加を続け、リーマンショック時には縮小したが、アベノミクスによる景気拡大時は増勢が増した。
しかし、コロナ禍がこうした東京集中の流れに変化をもたらした。2020 年の東京都の転入超過数は 31,125 人と前年に比べ 51,857 人減少した。テレワーク普及が東京都からの転出を促したと考えられる。

2020年は東京都、東京圏への転入超過数が減少（出所）総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」（注）日本人移動者

図4 転入超過数

今後の変化の可能性としては、すでにその一端が現れているが、職住が分離していた場合で、仕事を完全リただ、転出先の多くは埼玉、千葉、神奈川である。テモート化できる場合は居住地の空間制約がなくなってよ

レワークできても週数回でそのほかは出勤が必要な人がり分散しやすくなる可能性、逆に今後も出勤が必須ある大半のため、移り住むにしても通勤との両立を図れる郊

いはある程度必要な場合は、より物理的な職住近接を求外にとどまっていることがわかる。また、東京都でも都め、都心居住を志向する可能性である。その中間的な形

心部の人口は 2020 年も増加が継続した。職住近接によ態としては、たとえば、必要な場合は都心の賃貸物件かり通勤時の感染リスクを減らせる点は、都心部の魅力をら通勤し、そうでないケースでは郊外の持ち家でテレ高めている。このように統計からも、コロナ禍後の人口ワークするというような選択も考えられる。これらはい移動には、都心から郊外に向かう動きと、逆に都心に向ずれも、それぞれの形での職住一体化ないし職住近接をかう二つの動きが現れていることがわかる。

実現するという共通項を持つ。コロナ禍によって、単純に分散が進むという話ではないと考えられる。

職住近接の手段

もっとも、職住近接を実現するためには、そもそも働これまで述べてきたようにコロナ禍は、これまでの職く人々が近くで住まいを確保しやすいような立地に働く離分離の構造に影響を及ぼす可能性がある。ここで首都場を設けることも一つの解となる。企業の地方移転はそ圏における居住地と就業地の関係を見ておくと、居住地の一つの手段である。コロナの感染リスクは、人口が密と就業地の場所がわかっている就業者 1,450 万人のうち集している都市部ほど高かったことから、コロナ禍は、（「2015 年国勢調査」）、「郊外に住んで都心に通勤する」

業務の中枢機能を一極集中させていることのリスクを改が 270 万人（19%）、「都心に住んで都心で働く」が 450めて露見させた。中枢機能を複数の拠点で担える態勢を万人（31%）
、「郊外に住んで郊外で働く」が 690 万人

整えることで、地方において感染リスクや、他に災害リ（48%）
、「都心に住んで郊外で働く」が 40 万人（3%）とスクなど都市部が抱えるさまざまなリスクを避けつつ働なっている（注1）。郊外に住んで都心に通勤する人は 2 割きたいという人々を取り込むことができれば、それは一で、じつは都心での職住近接や郊外での職住近接のほうつの方向性となり得る。

が割合としては多いが、たとえば子育て期に郊外に家をこうした動きが進展すれば、企業立地の分散という側買い、長い時間かけて都心に通勤するというようなケー面から、地方における職住近接が実現することになる。

スや、元々住んでいるところが都心から離れているようもともと都市部に比べ地方では職住は近接しているが、なケースが首都圏では少なくなく、そうした場合の通勤企業立地の分散が進めば地方の雇用吸収力が高まり、よ時間の長さがかねてから問題視されてきた。

り職住が近接した環境で働ける人が増えることになる。

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13実際、IT 系の企業で本社の地方移転、東京のオフィスオフィス内でソーシャルディスタンスを保とうとすれ閉鎖に踏み切った例もある。

ば、必要なオフィス面積は増すことになる。一方、働き方改革やオフィススペースの有効活用の一環で導入され住宅・不動産業界の新たな需要開拓

たフリーアドレス制も、不特定多数者が席を共有するた一方、コロナ禍の下での住宅、不動産業界の取り組み

め、感染者が出た場合の濃厚接触者を特定しにくくなるとしては、テレワーク対応としては、たとえば、間取りデメリットがあり、元に戻したいと考えればオフィススの中で小さくともワーキングスペース（書斎）を確保す

ペース需要増加の要因になる。

るようにしたり、後付けで押入れやクローゼットをデスオフィスに関しては、企業がこれまで都心に集中させクにリフォームできるようにしたり、テレワーク用にリていたオフィスを分散させ、従業員の住居近くの立地にビングなどに箱状やテント状の個室を設けたりする例がサテライトオフィスやコワーキングスペースを確保するある。このほか、感染防止対策として、タッチレス水栓

動きを活発化させれば、郊外でのオフィス需要が増す可を使用したり、特殊なフローリングや壁紙を使った光触能性がある。

媒で細菌やウイルスを低減できるようにしたりするなどの動きが出ている。

他方、今後もオフィスを維持する場合は、その意味が問われることになる。近年、先進的なオフィスとして注

テレワーク用の物件・スペースとしては、コロナ禍で目を集めた一つの例は、IT 企業で超高層 2 フロアのうち、需要減少が著しいホテルや民泊、カラオケボックスなど4 分の 1 をレストランに充てたというものであった（注2）。

を転用する動きもある。このほか、賃貸物件やリゾート経営者が腕利きのシェフを探し出してきて、手ごろな値物件などをテレワーク用に紹介する例もある。このほ段でおいしい料理を提供し、従業員がそこに集い、同僚か、自然豊かな観光地などで仕事をしつつ休暇も楽しむといろいろな話をする。オフィスをリアルなコミュニワーケーション用の物件を供給しようとする動きもあケーションを行い、さまざまな発想を生む場として設計る。全国のシェアハウス数十軒を、定額で住み放題といするという思想である。オフィスは単なる事務作業の場

うサービスはコロナ以前からあったが、コロナ禍のテレではないという考え方で、事務作業や定型的コミュニワークの普及で関心が高まっているという。他方、賃貸

ケーションならばリモートでどこでもできるような環境

マンションでは、共用部分にワーキングラウンジを設置になった現在、あえてリアルで集まって働く場合の、そする例もある。の空間の意味、果たすべき機能が問われるようになりつ

住まいとは別のテレワーク用やワーケーション用の物つある。

件・スペースを確保する動きが広がれば、空き物件の活今後、オフィスをどのように位置づけるかは、企業に用や新規の物件開発の可能性が広がることになる。このよって考え方が異なっている（図5）。オフィス面積の縮ように、仕事のオンライン化、リモート化の進展は、住小志向が強い企業がある一方で、在宅勤務は適さずオ居にオフィスの機能を付加させるほか、自宅以外のワーフィスに回帰したいとする企業もある。また、テレワーキングスペース需要を喚起することで、物件活用の可能クを経験したがゆえに、オフィスの役割を再認識し、そ性を高めつつある。

れにふさわしい場所に変えていこうとする企業もある。

このほか、テレワークが広がりオフィスが縮小・全廃されれば、オフィス需要は減少するが、ほぼテレワーク空間の果たすべき役割、機能の再定義化し、週 1 回だけ通勤が必要といった企業向けに、特定ここまでで述べたように、テレワークが普通に行われの曜日だけ借りられるオフィススペースを提供する不動るようになると、住宅にオフィスの要素が入り込んでく産業者も登場した。こうした貸し方で、各社から得られることになってそうした機能を取り込んだり、また、オる月額使用料の総額が、1 社に常時貸す場合の月額使用フィスや自宅とは別に働く場所への需要が高まったりし料を上回るように貸せれば、有望なビジネスとなり得る。てくる。自宅がオフィスにもなる場合、これまで都心のもっともコロナ禍は、オフィスの需要減少をもたらすオフィスで働き、そこへの往復途上も含めて、食事や買ばかりでなく、需要増加をもたらす要因ともなり得る。

い物、娯楽、スポーツなどを楽しんできた生活が、自宅

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特集

働き方と住まい【オフィス維持】【オフィス縮小】①②
在宅勤務は適さず、オフィスに回帰

オフィスの役割を再認識
グーグル

・人々をまとめるために物理的なスペースが必ず必要
・必要なオフィスの面積はむしろ広くなる・各地にサテライトオフィスを分散配置

ソフトバンク・オフィスはチームビルディングやコラボレーション、イノベーションの創出の場として、自宅は集中して業務を行う場として位置付け

小林製薬

・商品開発は対面での議論の方が適しているため、出社制限を解除し通常出勤に切り替え

キーエンス・研究開発や営業など在宅ではできないと判断。感染対策を講じつつ、ほぼ通常勤務に復帰

伊藤忠商事

・緊急事態宣言解除翌日から、特別な事情がなければ出社するよう切り替え・理由は「在宅勤務での生産性維持の難しさ」と「取引先との関わり」③
在宅勤務を推進するも、オフィス面積は維持
ドワンゴ

・本社オフィスは縮小せず、ミーティングスペースを拡充するな
ど在宅を前提にした働き方に合わせてレイアウトを見直す

GMOインターネットグループ

・急にオフィススペースを削減することはない・ただし従業員が増えてもオフィスの拡充はしない④
オフィス面積を縮小
富士通

・全国の支社や出先のオフィススペースを段階的に減らし、3年後をメドに現状の2分の1に減らす

アステリア

・既存のオフィスの縮小と分散化を進めている

オプトホールディングス

・オフィスの3分の1を段階的に解約する見込み野村ホールディングス

・都内本社や各支店の規模縮小など不動産費用削減を検討

企業は今後のオフィスのあり方を模索（出所）不動産協会｢With コロナ･After コロナにおける国土構造･都市構造のあり方に関する研究会 中間とりまとめ 報告書」2020年11月（注）三井住友トラスト基礎研究所作成

図5 今後のオフィスの位置づけとその近隣で代替されるような生活に変わる。その場合、自宅兼オフィスとして住む場所としては、近隣でそうした欲求が満たされる場所が好ましく、単に寝る場所でいいということではなくなる。こうした考え方に基づくと、まちとしての楽しみもある場所が、住む場所として選択されるようになっていく可能性がある。
オープンスペースの存在も重要になる。新型コロナウ
イルスの蔓延で、世界の各都市でロックダウンが行われ

注1）出口（2018）による推計である。
注2）内藤（2020）
参考文献
出口敦「“Society5.0” で都市はどう変わるか」（日立東大ラボ
編著『Society5.0 人間中心の超スマート社会』、日本経済新聞出版社、2018年）
内藤廣「都市開発は次のフェーズに入った」（日経クロステッ
ク編『見えてきた7つのメガトレンド アフターコロナ』、日経BP、2020年）

るなか、息抜きや軽い運動などを行う場所として、公園や緑地の存在がクローズアップされた。
以上述べてきたように、コロナ禍はこれまでの住宅やオフィス、店舗、オープンスペースの使い方や意味を改めて問い直し、それぞれが果たすべき役割、機能の再定義を迫っている。こうしたなかで、従来は不要と考えられたり評価されにくかったりしてきた、住宅内のワーキングスペース、あるいは家の近所の飲食店や公園の価値が評価されていくことになる。
こうした変化は、コロナ禍がなくても、テレワークが普及していく過程で、いずれ進展していったこととも考えられるが、コロナ禍は時計の針を急速に速めたと言うことができよう。

米山秀隆（よねやま・ひでたか）

1986年筑波大学第三学群社会工学類卒業、1989年同大学大学院修了。富士通総研等を経て、2020年9月から現職。総務省統計局「2023年住宅・土地統計調査に関する研究会」メンバー。専門は住宅・土地政策、日本経済。著書に、『アフターコロナの都市と住まい』（プログレス、2021年）、『捨てられる土地と家』（ウェッジ、2018年）など。

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