M A R K E T B E AT

日本

リテール Q2 2023
前年同月比

1年後予測

6.8% (前年同期比)全国百貨店売上高-4.7% (前年同期比)

勤労世帯実収入、実質、総世帯0.6% (前年同期比)
小売販売額、季節調整済

出所: 総務省、経済産業省、Moody’s Analytics、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド

日本経済指標Q2 2023

6.0%

前年同月比

1年後予測

実質GDP成長率
前期比、年率

3.3%

コア消費者物価指数
前年比

2.5%
失業率
Q2

出所：内閣府、総務省、経済産業省、Oxford Economics、Moody’s Analytics

経済：

5月8日のコロナの5類移行を受けて局地的な消費の回復は見られるものの、価格転嫁が遅れがちな消費者に対するインフレ圧力は引き続き強い。
雇用動向をみると、宿泊、飲食サービス業などを中心に6月の全国雇用者数は16か月連続増加の6,109万人へ増加。求人件数も増加傾向にあることなどから、完全失業率（季節調整値）は2.5％と0.3pp.低下した。また、6月の企業物価指数は年末の前年比10.6％増から同4.2増％へ減速したものの、同月の生鮮食品を除く全国のコアCPIは前年比3.3％増に加速した。消費者への値上げの広がりなどを背景に、勤労世帯の四半期実収入は前年同期比4.7％減と減額幅が2.4pp拡大した。一方、中小企業の業況感は厳しく、依然として持続的な賃上げを実現できるかは不透明である。
しかし、 サービス消費需要は局地的に回復している。 サービス業の景況感を推し量る第3次産業活動指数（季節調整済）の動向をみると、生活娯楽関連サービス、観光関連産業活動指数は2019年平均に近づきつつある。また、6月の消費者態度指数の内訳をみると、外出・娯楽を含めた対人接触型サービス消費の項目が2019年平均を若干上回る水準まで回復した。しかし、全体の消費者態度指数は36.2と中立となる50からは程遠く、消費者マインドからは個人消費の持続的な回復は未だ見込みがたい。

需給：

2023年第2四半期の小売販売高（季節調整済）は前年同期比0.6％増加とほぼ足踏み状態が継続。総括すると、外出機運が高まったことや国内外の旅行客の増加から、大都市ターミナル駅周辺の販売増加が目立った。また、品目別にみると、医薬品、化粧品小売業、その他小売業の合計販売が二桁増と好調であった。インバウンド需要の回復を受けて、全国ドラッグ・ストア販売額（3か月移動平均値、前年同期比9.1％増）にも回復の兆しが見られる。一方、全国百貨店売上（店舗数調整後）の3か月移動平均値は前年同期比7.5％増と17か月連続のプラスを維持したもの、増加のペースは前四半期からはほぼ半減。全国スーパー（同2.9％増）全国コンビニエンス・ストア（同4.8％増）などの最寄り品の消費傾向については実質ベースではほぼ横ばいが続く。そもそも年間売上高ベースでみれば、依然として百貨店を含む従来型販売チャンネルの販売高はコロナ前の水準を下回っていること、ショッピングセンターの坪当たり売り上げ効率も同様に低迷したままであることには留意したい（次ページ、右グラフ参照）。
新規開発案件のアナウンスをみると、都心好立地の複合大型開発が引き続き注目される。森ビルと住友不動産が主導する六本木5丁目西開発計
画は2025年の着工、2030年の完成予定。六本木駅至近の好立地で、地上70階建てを含む二棟の超高層ビルを含む延床面積108万平米の巨大プロジェクトであり、超高層ビルの低層部や低層住宅の路面に店舗が計画される模様である。ほか、東急不動産と東京地下鉄が主導する東急プラザ「ハラカド」（延床面積：19,940平米）は2024年春の完成が予定されている。郊外立地をみると、足立区で三井不動産が主導するららてらす北綾瀬（店舗面積：16,420平米）で2024年の完成が予定されている。
東京圏、商業施設の賃料及び空室率の四半期別推移
125

賃料インデックス（2013＝100）

空室率（%）右軸

120

1.2%
1.0%

115

0.8%

110

0.6%

105

0.4%

100

0.2%

95
90

商業施設、立地タイプ別、コロナ前後の空室率の推移

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

0.0%
出所: ARES

下限

16.0%

上限

直近

12.0%
8.0%
4.0%
0.0%
都心3区

23区

東京圏
都心型

大阪市

東京圏
郊外型

出所: ARES, 2013年初来のデータを対象

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リテール Q2 2023

米国では、高額品のモノ消費がピークアウトしているものの、日本のハイ・ブランド出店需要は依然として堅調。年初来の賃料動向をみると、上位テナントが競合する銀座、表参道、御堂筋におけるハイストリート賃料は、弊社従来予測を上回るペースで上昇している。第2四半期においては、御堂筋のプライム賃料の上限値が前四半期対比で大きく切りあがった。客層が異なる心斎橋商店街においても、インバウンド消費の回復などを背景にした大型ドラックストアなどによる出店需要が回復傾向にある。賃料上昇の動きは、再開発が始動する名古屋、インバウンド需要が急増する京都、福岡などの地方都市にも波及しつつある。うち、名古屋栄のハイストリート賃料は、ハイブランドの出店条件に見合った募集物件の少ないことなどから、上限値が前四半期対比で切りあがった。

店舗形態別の年間売上高推移を比較する（2008年-2022年）下限¥60

¥20

売買動向

出所：総務省統計局、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド

ショッピングセンター：売上坪単価の推移（1980年以降）
百万円• 景気サイクルに影響をうけない資産への入替を推奨：資産クラス別にみると、景気サイクルの影響が相対的に限定的で、近隣住民の日常消費を支える食料品店などを旗艦店に据えた近隣型商業施設（NSC）については、賃料、空室率、売買はほぼ変わらず、依然として底堅く推移している。コア投資家に対しては、安定した収益を実現するNSCの推奨を継続する。

1,907,000

¥2.0
¥1.0
¥0.0

出所：日本ショッピングセンター協会「SC白書2023」

地方都市：コロナ前後のティア 1 店舗賃料のレンジを比較する¥140,000
月額賃料（坪単価）• エリア別に賃料回復度合いはまちまち：コロナ前後のエリア別店舗賃料の回復度合いは相応に異なる。銀座、表参道、心斎橋、栄、天神などのトップレントはコロナ前後の上限賃料まで回復した。一方、観光客数の急増する京都や札幌オリンピックを見込んだ再開発が今後加速する札幌では同水準を未だ大きく下回っている（右下グラフ参照）。コロナ後の市況においては、ハイストリートの賃料上昇がエリア的にも拡大していくのかに注目していきたい。

¥4.0
¥3.0

Outlook• 全体の実質賃料は横ばい：好立地のハイストリートの賃料は、緩やかな賃料上昇が継続する見通し。しかし、今後2年間の全体の賃料水準は、一部のプライムエリアを除き、景気減速を反映して賃料下落サイクルが続くことを弊社では見込んでいる。
長期的には、客単価の向上を通じた価格転嫁を実現できるナショナル・ブランドや高付加価値施設以外においては、コストの高騰、消費の伸び悩み、価格競争の激化などからテナント賃料負担能力の減退をあらかじめ見込むべきであろう。

4,346,000

¥5.0

1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021

2023年第2四半期までの年間商業施設売買取引高は前年比11.3%減の約6,325億円。投資家の属性としては、海外投資家の継続的な売り需要に加えて陳腐化した施設の再開発を目的としたバリューアッド戦略の国内投資家の買いが局地的に増加した。
主な期中取引としては、KKRが出資する日本都市ファンド投資法人（JMF）の戦略的な資産入替が目立った。同社が保有する
大阪市イオンモール鶴見緑地は準共有持ち分25%を64億円で合同会社に約6億円の譲渡益計上のうえ売却。併せて、ラウンドワ
ン三宮駅前店も38億円で国内事業会社に約8億円の譲渡益計上のうえ売却。JMFは2021年3月以降の3－5年間でポートフォリ
オ全体の商業比率を合併時の71%から50％まで削減することを公表済であり、今後も約1千億円規模の商業施設の売却が見込まれる。ほか、バリューアッド事業からの新規投資として、既存棟（地上5階）の改装と新棟の増築を計画するヒューリックがイトー
ヨーカドー東大和店の残余持分を95億円でフロンティアREITから取得し完全保有とした。ほか、コアファンドの設立準備を進める
ヒューリックは都心好立地店舗の建て替えによる容積率活用に伴う賃貸面積の増加、年間NOIの増益も着実に実現している。

直近¥0

期中の出退店の動きを総括すると、銀座にアパレルブランドのH&Mなどが出店。また、ブランド楽器を活用した体験型店舗のFenderが原宿に国内初出店。他、都心におけるテナントの立地改善を目的とした入れ替えが継続している。全体的に海外ブランドの新規参入が減少しているなか、銀座のGAPを含めたマスブランドの都心旗艦店の撤退も相次いでいる。
リスク許容度の低下などを背景に市場全体の取引高は減少傾向であるが、商業施設に対する投資意欲は引き続き弱い。

上限

¥40兆円

新規出店・移転動向¥120,000¥100,000¥80,000¥60,000¥40,000¥20,000
¥04Q
2Q
4Q
2Q
4Q
2Q
4Q
2Q
2019 2023 2019 2023 2019 2023 2019 2023
栄天神

京都

札幌

出所：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（店舗賃料はティア１の賃料を参照）

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日本

リテール Q2 2023
H&M (銀座)

主要テナント別、新規出店・移転動向
テナント

地所

サブマーケット

推定面積 (坪)H&M中央区銀座2-3-6

銀座

約390

Fender渋谷区神宮前1-8-10

原宿

約320

BALENCIAGA

中央区銀座 5-2-1

銀座

約256

Fender (原宿)BALENCIAGA (銀座)

出所: クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド

主な商業施設の開業
施設

用途

開発会社

サブマーケット

店舗面積 (平米)33,00066,300ジ アウトレット湘南平塚

店舗

イオンモール

神奈川県
平塚市

三井アウトレットパーク
大阪門真

店舗

三井不動産

大阪府
門真市

出所: クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドプライムリテール賃料（上限値／下限値）青字は当該四半期に上方修正
上限値円/坪/月下限値円/坪/月

銀座

400,000

180,000

原宿／表参道／青山

350,000

150,000

新宿

300,000

150,000

渋谷

200,000

100,000

心斎橋／御堂筋

320,000

100,000

栄

110,000

45,000天神

100,000

50,000京都

90,00050,000札幌

60,00035,000

サブマーケット主な売買取引（アナウンスを含む）

上限値
今後12ヵ月予測下減
今後12ヵ月予測

出所：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド

問い合わせ先：須賀 勲
ヘッド・オブ・リテール・サービス+81 3 3596 7033 / isao.suga@cushwake.com
著者：
熊谷 真理
ヘッド・オブ・リサーチ＆コンサルティング+81 3 6625.8323 / mari.kumagai@cushwake.com

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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2022年の売上高は101億ドルを記録しました。受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン（DEI）、環境、社会、ガバナンス（ESG）へのコミッ
トメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームページ www.cushmanwakefield.com/ にアクセスするか公式ツイッター @Cushwake をフォロー下さい。

出所: クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド施設

サブマーケット

売主/買主

面積（平米）

価格/坪単価/キャップ％（十億円/百万円）

イオンモール鶴見緑地
(25%)

大阪

日本都市ファンド投資法人（KKR）／アセットファイナン
ス大阪鶴見合同会社

138,535¥6.4B | ¥0.6M | 5.3%

イトーヨーカドー
東大和店 (70%)

東京

フロンティア不動産投資法人／ヒューリック

53,373¥9.5B | ¥0.2M | 6.7%

ラウンドワン
三宮駅前店

神戸

日本都市ファンド投資法人（KKR）／国内事業会社（非開示）

10,054¥3.8B | ¥0.1M | 3.4%**取得価格に対する利回り
出所: リアル・キャピタル・アナリティクス、日経不動産マーケット情報, 注記のないものは取引キャップレート

リテールプライム賃料100,000円
出所: クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド©2023 Cushman & Wakefield. All rights reserved. The information
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