［巻頭言］

住宅政策の現状
川本正一郎
国土交通省住宅局長

本格的な少子高齢・人口減少社会が到来するなか、住宅の量は充足する一方で、多くの住宅ストックの質は依然として低水準にあり、豊かな住生活が実感できているとは言い難い状況にあります。こうした状況を踏まえ、平成18年 6 月に「住生活基本法」が公布・施行され、同年 9 月には、「住生活基本計画（全国計画）」が閣議決定されました。これにより、従来の住宅の「量」の確保から、居住環境を含めた住生活全般の「質」の向上への本格的な政策転換を図る道筋が示されたと考えております。
この「住生活基本計画（全国計画）」に基づき、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成21年 6 月 4 日に施行されました。これは、住宅をより長く大事に使おうとする「ストック型社会」の実現に向けた具体的な取組の第一歩となります。
また、地球温暖化問題に対応するため、平成22年 4 月の「改正省エネ法」の完全施行に向けた準備を進めるとともに、住宅・建築物の省エネ性能のいっそうの向上など CO2削減対策に積極的に取り組んでまいります。
さらに、先の通常国会で、「高齢者の居住の安定確保に関する法律の一部を改正する法律」が成立したことにより、福祉との連携を進め、住宅セーフティネットの充実も図ってまいります。
今後も、国民一人ひとりが豊かさを実感できる社会の実現に向け、いっそうの努力をしてまいります。

目次●2010年冬季号 No.75［巻頭言］住宅政策の現状

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川本正一郎

［座談会］
「エコ住宅」の現状と課題

金本良嗣・平生進一・野城智也・山下英和［研究論文］土地取引への不動産取得税の影響

井出多加子・浅田義久

218［研究論文］事業用土地の需要関数と買換え特例制度

杉野 誠・宅間文夫

26［海外論文紹介］住宅密度が自動車利用とエネルギー消費量に与える影響

岩田和之
エディトリアルノート
センターだより

40

17
編集後記

40

36

特別企画／座談会「エコ住宅｣の現状と課題
金本良嗣 東京大学大学院経済学研究科・公共政策大学院教授
平生進一 株式会社メック eco ライフ取締役社長
野城智也 東京大学生産技術研究所所長・教授
山下英和 国土交通省住宅局住宅生産課企画専門官
鳩山政権は2020年までに CO2 などの地こと、あるいはリサイクルに配慮する、さらに球温暖化ガスを1990年比25％削減することを宣は、ビオトープのようなものを併設するとか、言して大きな話題になりました。その削減目標

いろいろな面で環境に配慮した住宅のことが、を達成するためには、産業や民生分野でのイノ

一般的に「エコ住宅」と呼ばれています。

金本ベーションや新しい制度設計が求められ、住宅

現在、われわれは、さまざまな環境問題に直分野でも、環境に配慮した「エコ住宅」が注目面していますが、なかでも地球温暖化が重要なされています。

問題の一つとされており、CO2の排出量を削減

そこで今日は、まず最初に、「エコ住宅」とすることが求められています。環境省が2009年はどういうものとしてイメージされているのか

4 月30日に発表した部門別 CO2 排出量の時系ということについてお話しいただき、次に「エ列データをみると、1990年以降、産業部門や運

コ住宅」関連の政策対応について議論し、さら輸部門は横ばいまたは下降傾向を示しているににはエコ住宅が環境にどの程度寄与しているのもかかわらず、家庭部門では一貫して伸び続け

か、あるいは「エコ住宅」のコストや経済効果ています。家庭部門とは「住宅」のことですかなどについて触れ、最後にこれからの課題につら、これを何とかしなくてはいけないというこ

いてお話いただくことにしたいと思います。

とで、「エコ住宅」に注目が集まっているわけです。

「エコ住宅」とはなにか

では、なぜ家庭部門で CO2 排出量が増加しているかといえば、まずは、世帯数が増えていることがあげられます。1990年に比べると2004●家庭部門で CO2排出量が増加している理由

年には約20％増になっています。ただ、世帯当金本

まず、「エコ住宅とは何か」ということ

たりの CO2 排出量はそれほど極端に増えていについてですが、山下さんに口火を切っていた

るわけではありません。一方、家庭内に持ち込

だきたいと思います。

まれる新しい設備機器が急増しています。例え

山下 「エコ住宅」については、明確な定義がば、食洗機とか衣類乾燥機、温水便座など、10あるわけではありませんが、例えば、高断熱・

年前にはほとんどなかったような設備機器が、高気密にすることや、太陽光発電装置を付ける

最近は増えてきており、その多くがかなりのエ

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季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

（座談会 写真）ネルギーを消費するものといわれています。さな気がしますが……。

らに、従来からあったテレビやエアコンなどの野城機器にしても、かつては一家に 1 台だったもの

均でいうと住宅におけるエネルギー使用構成割

でも、最近では 1 人または 1 部屋に 1 台という合の約 2 割が灯油起源であることはたしかです。

ように、世帯当たりの保有台数が増えています。

ですから、灯油を電気・ガス等に転換していく

いろいろな統計があるのですが、全国平こうしてエネルギー消費が増えれば、CO2排出と、CO2排出という点においては優位になるこ量も増えるわけです。

とは間違いありません。

また、家庭におけるエネルギー消費の実態と平生

ガスと電気と灯油という熱源のうち、経認識が大きくかい離していることも指摘されて済性でいえばたぶん灯油がいちばんで、次がガいます。東京理科大学の井上隆教授の研究室がス、最後が電気だと思います。もっとも、電気行なったアンケート調査によれば、約 7 割の人

は深夜電力利用とかいろいろな制度があって価が暖房および冷房のエネルギー消費が最も大き格が違うので、比較するのはなかなか難しい面

いと考えていますが、実際には、暖房は年間をがあります。また最近では、 1 単位のエネルギ

通してみれば27％、冷房にいたっては、地域にー投入で 3 単位のエネルギーが出るヒートポン

よりますが、ごくわずか（ 2 ％）にすぎません。 プがありますが、一方で、送電でのロス分をど
一方、家庭におけるエネルギー消費が最も大きうカウントするのかとかいう議論もあります。

い の は 照 明 や 家 電 な ど（37％）で、給 湯 用

ただ、デベロッパーとしては、CO2という面で（28％）も意外に大きいのが現状です。

みると、灯油は別にして、電気とガスはほぼイーブンというスタンスで物事を見ようとしてい●マンションでの省エネのカギは「給湯」ます。

金本 CO2排出量の議論をするときに、エネル

金本

ギー消費の数字と温暖化ガスの数字という 2 種けるエネルギー消費の約 3 分の 1 が暖冷房で、類があって、今の議論はエネルギー関係で整理

給湯が 3 分の 1 、動力が 3 分の 1 というのは、をしていただいていたわけです。一方、温暖化

全国平均で見たデータですが、マンションからガスにすると、灯油と電力とで CO2 排出係数

みるとどうですか。

が異なるので、灯油が相対的に多く使われてい平生

る暖房のシェア27％というのは小さすぎるようーが集まって、CO2削減にどう取り組もうかとなるほど。ところで平生さん、家庭にお昨年度、不動産協会でマンションメーカ

「エコ住宅」の現状と課題

3

いう議論をしてきました。そこであぶりだされとは大きなテーマで、いまメーカー企業と一緒てきたことをベースに申し上げると、まずマンに研究を進めているところです。

ション 1 世帯が使用しているエネルギー量は一一方、太陽光パネルというのはもちろんあり

戸建て住宅に比べると約 6 割です。それは面積ますが、太陽光パネルは電気という高級なエネが狭いとか、上下左右で隣り合って効率よく住ルギーが出てくるわけですから、熱に変えるよ

んでいるからだろうと思います。

りも照明や動力のほうで使えばいいと思います。

また、マンションにおいては、冷暖房に使うエネルギーは総エネルギー消費の約 7 ％で、エ●「オートノマス住宅」「ゼロカーボン住宅」

レベーター、水道ポンプ、廊下の照明など共用

野城 「エコ」という言葉は広範な内容を含ん部での使用が約17％、給湯や厨房の熱源で35％、 でいて、住宅供給者からすると、環境性能を測
残り41％が各戸の照明や家電などの動力になっるさまざまな項目について総合的に評価して需ています。

要者、住まい手に示すという話になります。こいま、住宅の「省エネ」というと、断熱性能

れらの項目のなかで、今いちばん注目されていを高めて暖冷房の効率を高めようという動きがるのは、エネルギー使用量や CO2 の排出削減あり、これは戸建て住宅には有効だと思います。

に関する項目だと思います。最も厳格な意味でしかし、「エコ」に対する大手マンションメーのエコ住宅は、「オートノマス住宅」です。直カーのここ 5 、 6 年の取り組みをみていると、訳すれば「自立可能な住宅」ということで、実マンションの窓はほとんどペアガラス化してい験住宅ですが、エネルギー収支も物質収支も水て、すでにキャッチアップが済んでいる状況での収支も、敷地内ですべて完結させるという住す。したがって、仮に断熱性能をさらに高める宅です。

にしても、 7 ％分をさらに少し削減するだけではないかという議論になってきます。

最近では、エネルギーや CO2 削減を意識したものとして、「ゼロカーボン住宅」が英語圏

そこでマンションの「省エネ」で注目すべきやヨーロッパでは大流行しています。「ゼロカは、給湯であり、自然冷媒ヒートポンプ式のーボン」というと、オートノマス住宅のような「エ コ キュー ト」や 潜 熱 回 収 型 で 効 率 が い い

イメージがありますが、実は年間ならしてみて「エコジョーズ」を取り付けているマンション「グロス」で「ゼロ」になるということです。

も増えています。

例えば太陽光発電を載せてエネルギー「ゼロ」金本といっても、それはある時間断面を取った話で現状でどの程度の省エネになっていて、理論的にどの程度までいけるのでしょうか。

はなく、年間を通して太陽光による発電総量と基本的にはガスでお湯を作るという観点エネルギー総使用量を計算してみると相殺してからいくと、普通のボイラーでは20％が廃熱に「ゼロ」になるという意味です。そして、そのなるところを、エコジョーズではそのうちの「ゼロ」の評価における境界条件の設定方法が15％を二次熱交換機で回収して再利用するので、少なくとも 8 種類あるといわれていて、どれだ

最終的にはガスの持っている燃焼エネルギーのけ敷地内で完結させるのか、あるいは時間軸、95％を利用することになります。

空間軸を拡げて評価するのか、境界条件によっ平生

ただ、これはあくまでもボイラーで炊いてのて「ゼロ」の中身はずいぶん違ってきます。

給湯の話で、究極的には太陽熱利用ということ

またいまは、「生物多様性」への関心が高まになると思います。集合住宅で太陽熱利用をしってきているので、近い将来はビオトープなどて、しかも、お湯を使うのは専有部の中ですかの生物多様性を意識した住宅を「エコ住宅」とら、どのように合理的に配っていくかというこ呼ぶようになるかもしれません。さらに、最近

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季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

はちょっと廃れ気味ですが、住宅の解体に伴う廃棄物の不法投棄が問題になった時代には、む
しろ資源循環を意識した住宅が「エコ」だといわれました。
このように多様な「エコ住宅」があり、基本(金本良嗣 氏 写真)

的にはそれらのどれもがポジティブな取り組みでありますが、無用な混乱を避けるためにも、
近い将来、「エコ住宅」の具体的な内容を需要者、住まい手に表示をしていく必要があるという認識を持っています。
金本

一般的にいうと、政策に対する経済学者の最大の関心事は、トレードオフの関係をどうするかということです。したがって、「エコ住宅」の基準をつくるにしても、さまざまな「エコ」をどのようにバランスさせていくのか、そ
れぞれのウエイトをどうするのかということが金本良嗣（かねもと・よしつぐ）氏
1950年広島県生まれ。1972年東京大学経済学部卒業。1977東京大学大学院経済学研究科修士課程中退。同年コーネル大学
大学院地域科学博士課程修了（Ph.D.）。ブリティッシュ・コ
ロンビア大学経済学部助教授、東京大学経済学部助教授、同教授などを経て現職。

問題になると思います。
の性能を表示していただくというものです。

住宅の省エネ対策

金本

いろいろなメニューがあるので、まずは法規制面から議論していきたいと思います。
山下

住宅の省エネ化でまずあげられるのは●断熱化と省エネ基準「断熱化」です。例えば、窓を二重にするとか金本

次に、政策対応についての議論ですが、複層ガラスにするとか、壁や床、天井に断熱材

まずは山下さんから、現在の政策についてまとを入れることなどによって断熱性能を高めて、めていただきたいと思います。

住宅内での冷暖房のエネルギー効率をよくする

山下

住宅や建築物の省エネ性能を向上させるための取組みで、1980（昭和55）年に施行されための政策として、法律、税制、融資・補助、たエネルギーの使用の合理化に関する法律（省

性能評価などの施策メニューがあります。具体

エネ法）に基づいて、全国を 6 地域に分けて地的には、法律としては、省エネ法に基づいて、域ごとに断熱性能などに関する省エネ基準が設

省エネ基準を定め、その建築時には省エネ措置

けられ、その後、1992（平成 4 ）年と1999（平の届出義務を課すことなど、どちらかというと

成11）年に強化され、現在に至っています。

規制的な手法が用いられています。また、省エ

ただし、こうした省エネ基準は、それを満た

ネ改修促進税制や、先導的な CO2 削減技術がさないからといって、ただちに住宅の建築がで導入された住宅などに対する補助は、いずれもきないという性格のものではありません。まず

省エネという観点から一定のインセンティブを

は努力目標として、住宅を建築する以上は目指与える仕組みになっています。さらに、性能をしてほしいという比較的緩やかな仕組みになっ評価する仕組みとしては、住宅性能表示制度やています。しかし、そうはいっても、できるだ

総合的な建築物環境性能評価手法（CASBEE）

け実効性を高めるため、これまでに何度か省エがありますが、これは客観的な性能評価のため

ネ法を改正しています。建築などをする際の省の統一ルールを設けて、それに基づいて省エネ

エネ措置の届出については、従来は2000平米以「エコ住宅」の現状と課題

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上の建築物、つまり大規模マンションなどの新手でも平成 4 年基準プラスアルファが多く、コ築や増改築、大規模修繕の際に、どのような省ストとの兼ね合いを考えると、そんなにがんばエネ措置を講じるかということを都道府県や市る必要もないのではないのかということもあろなどの所管行政庁に届け出ることを義務付け、うかと思います。平生さん、実態としてどんな

行政庁は省エネ基準と照らしてあまりに不十分感じですか。

な場合には、改善を指示し、さらには公表する

平生という措置を講じていました。それを今回の省す。
「プラス α」というのは、二重断熱サッシ

エネ法の改正では、さらに一歩進めて、2000平を入れるということです。今年 4 月までの規制

米以上の大規模な建築物については、改善の指では､ 等級 3 と等級 4 の違いは ｢断熱折り返し｣示に従わない場合には行政から命令を出し、命で、工法的に難しいところが入っていたために令に従わない場合には罰則（罰金）を科すとい

等級 4 が取りにくかったのですが、その規制がう仕組みにしました。また、従来は届出義務がなくなったので、これからは等級 4 を目指そう

課されていなかった300平米以上2000平米未満と思っています。ただ、実質的にはほとんど変の、アパートなどの建築物についても届出対象

わりません。断熱材をちょっと厚くすればいいとし、省エネ措置をチェックするようにしまし程度のことなので、ほとんどコストとしては変た。

わらないので、そちらの方向に向かうと思いま金本

都道府県あるいは市レベルへの届出が義

私たちは「等級 3 プラス α」呼んでいます。

務付けられたのはいつ頃ですか。
山下

床面積2000平米以上の住宅についての届●費用対効果を考えると「窓の二重化」

出は平成18（2006）年 4 月 1 日から施行されま

野城 断熱基準の強化については、国際会議のした。また、今般の改正により届出対象が300場などでもかなり評価されていると思います。

平米まで引き下げられ、来年 4 月 1 日から施行

省エネ基準を導入した当初は、住宅金融公庫のされることになっています。

貸出基準のひとつとして断熱基準があり、しか金本も新築時に断熱材を割増してもそれほどコスト

省エネ措置の届出という政策の効果はどのくらいですか。

が嵩むことではなく、さらには公庫の融資率が山下

住宅以外のオフィスビルや店舗に関して高かったこととも直結して、新築住宅におけるは、住宅よりも先行して2003年 4 月 1 日から省断熱仕様の普及が進み、結果的に公庫の断熱基エネ措置の届出が義務付けられたのですが、省準が公庫融資の有無にかかわらず一種のスタン

エネ基準適合率は、2002年には50％だったもの

ダードになりました。公的住宅融資の制度が大が2003年には70％、2006年には85％に上昇してきく変わった現在でも、公庫基準はイナーシャ

います。緩やかな規制ではありますが、多くの（慣性）で影響力を持ち続いてきているのです

人が基準を守るようになったということであり、が、さらにもう一段ロケットをふかすときの施住宅についても、省エネ措置の届出の義務付け策として、届出義務などの措置がとられているにより同じような効果を期待しているところでと理解しています。

す。住宅の省エネ基準適合率は、2005年度は

ただ、鳩山首相があれだけのことをおっしゃ

30％、2006年度は36％となっています。

っているし、EU では住宅取引の際の重要事項

金本

説明の中に省エネルギー性能を明示することが届出義務づけで 6 ポイントも上がったのですか。

法制化されつつあるので、「あれはいいぞ」と

野城

そういうことですね。

いうことになって、突然日本でも同じような仕金本

ただ、これは平成11年基準での話で、大組とが法制化されることになっても不思議はな

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季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

いとは思います。
平生

たしかに、企業のトップで「エコ」を口にしない人はいないように、「エコ」という言
葉に対する消費者の反応は、 1 年前と今とではまったく違いますからね。
「エコ」は「エコノミー」に通じるというこ(平生進一 氏 写真)とで、要するに得にならないといけない、という側面はどうしてもあります。電気代が安くな
るとか、ガス代が安いとか、そういうふうに結び付けて「エコ」を考えるということですが、「エコ」を実践するためには初期コストがどうしてもかかってしまう。その初期コストのアッ
プ分までトータルでみると、エコノミーにうまく合致するのはなかなか難しいわけです。
ただ、たぶんハイブリッド車への優遇措置などの影響が大きいと思いますが、消費者意識と平生進一（ひらお・しんいち）氏
1948年東京都生まれ。1972年東京工業大学社会工学科卒。同年三菱地所株式会社入社。1997年から商品企画部を率いてパークハウスシリーズをはじめとする数々の名作マンションづくりに携わる。2008年株式会社メック eco ライフ取締役社長に就任。

しては、最初にある程度お金がかかっても、日々のランニングコストが下がるのであれば納に取り替えるとか、窓をサッシごと取り替える

得する、というような傾向が出てきたことは事とかいうやり方もあります。ほかにも床、天井、実だと思います。

壁に断熱材を付け加えるような、住宅について野城

たしかに、オールジャパンで CO2 排出を減らすとか、エネルギー消費を減らそうとす

省エネ改修を行なった場合に、税金の一定程度を優遇するという仕組みです。

るときに、既存住宅の改善が重要で、断熱材を

これには、ローン型減税として、改修部位が割増すよりも、窓を二重サッシにすることのほ

平成11年基準相当以上となり、かつ改修後の住うが投資対効果が高いでしょうね。

宅全体の省エネ性能が現状から一段階相当上が平生

いちばん効果があるのはサッシだと思いると認められる工事を行なった場合、 5 年間にます。聞くところによると、ドイツや北欧でわたってローンの年末残高の一定額が税額控除

CO2対策としてまず手がけるのは、窓の二重化されることを原則とするものと、もう一つは、だそうです。

投資型減税として、資金調達の方法はどうであ

野城費用に対して高い効果が期待できるといれ、省エネ改修に要した工事費用の一定割合

うことですね。

（10％）を所得税から控除するという仕組みが金本前の東大総長も、本部棟の窓をすべて二あります。さらに、固定資産税についても、平重化して効果があったと言っています。
（笑）

成20年 1 月 1 日以前の住宅の省エネ改修を行なった場合、翌年度分の固定資産税額を 3 分の 1

●省エネ改修減税について減額するという仕組みもあります。

山下

金本

次に、税制についてですが、税制で応援

税制上の優遇はある程度幅広くはなってさせていただいているのは、住宅の省エネ改修

いて、既存住宅で省エネ投資をする人にとってを行なった場合で、典型的には窓を二重にする

インセンティブになっているとは思いますが、ことなどです。既存の窓の内側にもう一つ内窓

減税額をみると、投資型で10％、ローン型でもを取り付けるとか、窓ガラス自体を複層ガラス

1 ％から 2 ％と、それほど多くはないので、実「エコ住宅」の現状と課題

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際のところどの程度使われているのか……。

自然エネルギー利用など、多様な省 CO2 方策

山下

投資型減税は今年 4 月から始まったばかを本格的に導入した兵庫県伊丹市のイオン伊丹

りなので、来年 2 月の確定申告のときにどのく

西ショッピングセンターや、太陽熱連携ヒート

らいの人が使うのか、いまのところ何ともいえポンプ給湯器とグリーン電力システム利用「グません。ご指摘のように、10％では少ないとい

リーン Net タウン／省エネ“見える化”プロう声もある一方で、改築工事などを行なっていジェクト」（三洋ホームズ）などがあります。

る方によると、断熱改修については、消費者のそして、こうしたプロジェクトについてはさま

反応も変わってきているということもあるので、ざまな場面で公表し、その成果を周知させていここ 1 、 2 年様子を見る必要があります。

ただく機会を設けております。このような取り

平生

新築分譲マンションや新築一戸建ての分組みが広く世の中に知れ渡っていくことになれ

野では、平成11年基準は当然になっていると思ば、そういったことをうちでもやってみようか

いますが、問題は既存住宅ですね。既存住宅のと思う方も増えてくることを期待しています。

場合は、二重窓にすることに集中したほうがい平生 実は、自分の会社のことで申し訳ありま

いもしれないという気がします。

せんが、平成21年度の国交省「新たな温室効果

野城

そうかもしれません。もっと明確に開口ガス削減環境事業モデル」に三菱地所と連名で部に絞って、「費用対効果はこのくらいある」

応募した「集合住宅における一括高圧受電導入というプレゼンテーションが必要ですね。

と合わせた太陽光発電普及モデル」というプロジェクトが採択されました。事業の概要を簡単●省 CO2推進事業に対する補助に申し上げますと、電力会社からの受電形式を、

山下

次に「補助」についてですが、エコ住宅

各戸別の低圧受電契約から一括受電会社によるであれば補助をする、というような仕組みでは高圧受電に変えることで費用が浮くので、それなく、省エネなどの環境対策面で、一歩進んだを使って太陽光発電パネルを設置し、共用部分

先進的な取り組みをされる場合に、モデル事業の電力として使うというものです。

として補助する仕組みになっています。ハード

もう少し具体的にいえば、住宅に関係するエ面・ソフト面でいろいろな対応があると思いま

ネルギー源として太陽光発電パネルがいいこと

すが、ほかのモデルとなるようなリーディン

は分かっているけれども、設置コストのわりに

グ・プロジェクトとして、公募したものを学識は出てくる電力が少ないという問題がある。そ

経験者の方々による第三者委員会で選定し、そこで、できるだけ安いコストで太陽光パネルをれに対して応援させていただくというものです。

マンションの屋上に付けることができないかと金本考えた結果、思い浮かんだのが、一括受電といこの手の補助金は、費用対効果が悪くなりがちですが、モデルプロジェクトの応募は何回くらい行なわれているのですか。
山下

うまったく別の話でした。
小泉改革によって、高圧で電気を引き込んで、すでに、平成20年度に 2 回、21年度に 1

それ低圧に変えて各戸に分けることができるよ

回、合計 3 回の公募が行なわれていますが、応

うになりました。それまでは、マンション事業

募件数が合計201件、うち採択されたプロジェ

者はいろいろな設備を用意して、電力会社に個クトが37件です。

別の配電をしてもらうためにかなりの金額の設

金本

手ごたえはどんな感じですか。

備投資をしなくてはならなかったのですが、一山下

多くの企業にいろいろな提案を出してい括受電運営会社がその設備代を持ってくれる。

ただいています。これまでに採択されたものの事業会社にしてみれば、例えば50∼60戸以上の一例をあげると、敷地内緑化や屋上・壁面緑化、 マンションであれば数百万のコストダウンがで
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季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

きることになる。そこで事業者は、コストダウ
ン分のお金を使って太陽光パネルを設置するわけです。
一方、高圧一括受電すれば当然単価が下がる
ので、受電運営会社はその差益によって設備代を回収していく。また、居住者にとっては電気(野城智也 氏 写真)

代が約10％安くなるというメリットもある。
「このマンションは電気代が10％安い。太陽光
パネルが付いているエコなマンションです」という広告宣伝もできる。さらに、太陽光パネル
でできた電気は共用部でただで使えるようにするというモデルです。
実は、太陽光パネルを付けてマンションを売ってしまうと、更新費用に比べて得られる電気が少ないので、もうやめたいという話に必ずなってしまう。そこで、マンションの屋上をただで借りて、デベロッパーが太陽光パネルを設置

野城智也（やしろ・ともなり）氏
1957年東京都生まれ。1985年東京大学大学院工学系研究科建築学科専攻博士課程修了（工学博士）。同年建設省建築研究所研究員・建設省住宅局住宅建設課係長。武蔵工業大学建築学科助教授、東京大学生産技術研究所助教授等を経て、2001
年東京大学生産技術研究所教授（現職）、2007年同研究所所長（現職）。

して保有するという形にする。
では、事業者にとってどのようなメリットが電力証書分を手放すことになるので、意味がああるかといえば、そういうマンションを供給しりません。

たというプレステージがあり、売りやすさがあ

金本 そういう隙間的なビジネスが出てくるのる。また、そこで創り出されたクリーンな電気は悪いことではありませんね。

を証書とする。例えば丸の内開発とか5000平米以上の事務所ではキャップをかけられて、基準● CASBEE と住宅性能表示制度

値以上の CO2 排出分をどこかから調達してこ

山下 性能評価について、住宅の環境性能を総なければいけないので、グリーン電力証書はそ合的に評価し、その結果をわかりやすい指標と

ういう時に役に立つわけです。

して表示する建築物総合環境性能評価システム

金本（CASBEE：Comprehensive Assessment Sys-

太陽光発電の電気を、電力会社に買い取ってもらう可能性はありますか。

tem for Building Environmental Efficiency）の平生

開発・普及が進められています。

マンションの屋上にはそれほどたくさんのパネルを載せることはできないので、昼間のまた、省エネ性能などの住宅の性能について

ピーク時でも買い取ってもらうほどの余剰電力

消費者にわかりやすく表示する「住宅性能表示は出ないかもしれません。

制度」を推進しています。住宅の性能といって野城

ただ、仮に余剰電力が出たとして、買いも、いろいろなものがあるわけで、一つの統一取り価格が 2 倍に上がれば、現状との差額分だのルールの下にそれを評価・表示して、消費者け得することになりますね。

が住宅を選ぶときの一つのメルクマールにして平生

今回、買い取り価格が 2 倍になるのは一いただけるようにしようという取り組みです。

般需要者（ユーザー）で、これは事業者なので住宅の性能には、さまざまなものがあります

だめですね。また、仮に高く買ってくれるとしが、よく情報の非対称性といわれるように、業ても、できた電力を売ってしまうと、グリーン

者はもちろんわかっているけれども、消費者か「エコ住宅」の現状と課題

9らみるとなかなかわかりにくいところがありまでしょうか。

す。それに加えて、複数の住宅を客観的に比較平生することも難しい。そこで、評価するための統するのに、「 9 項目プラスワン」の10項目です

一のルールを作りました。いわば、共通の物差

べてを表現することはなかなか難しい。例えば、しのようなもので、それに基づいて住宅を評価

通信簿で体育、算数、社会、国語などの10項目

し、その結果を表示していくという取り組みで並べただけでは個人を評価できないのと同じで

す。

す。でも、
「住宅性能表示」を取り入れたこと

例えば、「省エネルギー対策等級」ということで、先ほど紹介した「省エネ基準」によってまさにそうですが、住まいや住宅を評価

によって、お客さんの意識が変わったのはたしかですね。

等級 1 （「対策なし」）から等級 4 （「平成11年基準」）まで表示しています。この仕組みは任意のもので、住宅を建てたときに必ずこれを使わなければいけないというものではありません

省エネ住宅の経済コストを考える

が、賃貸も含めて全着工戸数の約 2 割の住宅で、この制度が使われています。大都市圏の分譲マ●省エネコストと住宅価格ンションでは、おそらく過半を超えていると思

金本 省エネ住宅に対するこれまでの日本の政いますが、住宅を購入いただくときに消費者が策対応は、どちらかといえば個別技術を押し出比較するための一つの物差しとして一定の役割

すようなことが多くて、全体のコスト面のバラを果たしつつあるのではないかと思っています。 ンスからみると、これでよかったのかと疑問に
金本

住宅性能表示制度は、私が思っていたよ

感じることも多かったように思います。しかし、りもかなり利用されているようですね。

温暖化ガスを25％削減というようなことになる

野城と、コストパフォーマンスが低い政策のオンパ集合住宅と戸建で分けると、新築について普及率は同じくらいですか。

レードでは、まったくの無駄になる気もします。

平生

圧倒的にマンションが多いと思います。

野城 経済コストについてはいろいろな見方が山下

そうですね。ただ、賃貸住宅分があるのあると思いますが、例えばある建設会社の設計で、共同住宅という括りにしてしまうと、どう部の方から聞いた話ですが、CASBEE についでしょうか。たぶん、賃貸の場合はかなり低いては顧客から注文が来た場合、最高ランクＳのことが見込まれます。

すぐ下のＡプラスまでは、追加的なコストをか

野城

分譲集合住宅の場合は……。

けなくても、設計上の工夫で実現できるようで平生

おそらく 7 割ぐらいだと思います。

す。つまり、自然光を取り入れるとか、あるい山下

特に大都市部では、それくらいだと思いは自然換気ができるようにスペースを設けるとます。

か……。そういう空間の骨格のほうは、いずれ

野城

戸建住宅はどうですか。

にしてもコストがかかるというよりは、設計で山下

戸建のプレハブ住宅は高いけれど、在来知恵を絞れば実現できるので、Ａプラスまでは木造住宅における普及率の向上はこれからの課

いく。ただ、最高ランクＳまでいこうとすると、題ですね。

通常よりも多くの建設費用が必要だということ

金本

です。

これはわりと使われていて、効果があるかどうかの検証は難しいとは思いますが、例え

また、東京のように住宅密集度の高いところ

ばマンションの分譲では、セールストークに使

では、人工的な環境調節が必要になって、外部うくらいのところまではいっているという感じ

への廃熱抑制や騒音防止が課題になりますが、

10

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

オールジャパンで考えれば、むしろ隣棟間隔を多くとって、窓を開け、できるだけ自然の光が入って、自然換気ができるようなプランにしたほうがいいと思います。ところが、なぜか東京のような密集地でできあがったプランを、どうしてこんなにのびのびとスペースを使えるとこ(山下英和 氏 写真)

ろにそのまま使うのかという計画が多い。
では、密集地においてはどうするかというと、省エネ住宅にすると光熱費がいくら安くなるのかというような具体的な数字を出すとわかりやすい。それに加えて、「エコ」だということでプレミアムが付いてきますね。つまり、コストをかけてエコ住宅にすれば、光熱費が安くなるという直接の便益に加えて、ブランド価値のようなものがつく。それが不動産取引とか分譲価

山下英和（やました・ひでかず）氏
1968年三重県生まれ。1991年東京大学工学部都市工学科卒業
後、建設省入省。千葉市都市局建築部住宅政策課長、国土交
通省住宅局住宅政策課企画専門官等を経て現職。

格に反映していくとすれば、相乗効果も期待できるようになる。
今は、どちらかというと、直接的なコスト計

ういうことがプラスに評価されて、しかるべき値付けになっていくということになれば、住宅算と便益だけで経済性をみているので、数量評の作り方に大きく影響するでしょうね。

価内容が苦しくなっているかもしれませんが、

野城

エコプレミアムがつくような政策上のインセンけするのは建築物だけで、多くの製品は機能とティブができれば話は別です。そして、さらにの兼ね合いのなかで、市場で価格が決まっていその外側に、エネルギーコストのプライシング

くわけですから……。

ポリシーをどのようにするか。それによって、

金本

住宅居住者のバランスシートがまた大きく変わ

……。
（笑）

ってくるということになると思います。

野城

平生

例えば新築の分譲マンションでは、基本

いのときには、かかったコストというよりは機的にコストを積み重ねて、それに今のご時世で能とプライスのバランスの中で決まっていくべ

すと十分な利益が乗せられないとか、マイナス

きということです。

になることもありますが、基本的にはコストを平生積み上げてマンション価格になっているわけでライスでしょうけれども、中古になったときにす。一方、既存住宅のマーケットでは、市場のは、ほかのいろいろな要素がかさなってくる。

評価、あるいはその住宅を取得したときのサー

野城 要するに、その要素のひとつとして、ビス、便益等々のいろいろな要素が加わって、「エコ」に関する評価情報が入るかどうか、そ

要するに投入したコストとほとんど関係なく価れが価格に結びつくかどうかということですね。

格が決まるという部分がある。

金本 全体に日本の中古不動産のマーケットが同感ですね。コストを積み上げて価格づ

コストが合わないと、供給されませんが
それはそうですが、要は市場での売り買新築の場合にはかかったコストと供給プ

そういうなかでは、新築時になるべくさまざ

小さいのですが、何が問題なのかということにまな工夫をして、エコ住宅にすれば、数年後については永遠の課題として議論されています。

中古市場に出ても、住んでいて気持ちがいいと（笑）一つの理由としては、買う人にとって当か、エコでランニングコストが少ないとか、そ

該住宅の性能等がよくわからないことがあげら「エコ住宅」の現状と課題

11

れていて、何か瑕疵が隠れているのではないか

うときに、インスペクターにお金を払って一緒と疑われるとマーケットが大きくならないといに来てもらい、マンションが設計図どおりにでうことがある。省エネ関係でも、性能表示制度

きているかを見てもらうということです。

ができてきたことはプラスだと思いますが、中

野城

古住宅マーケットへのインパクトはまだまだと今日の話もかなりリアリティを持ってくるでしいう感じですね。これが広がってくれば自然にょうね。

解決するのか、もともとの指標の作り方自体が金本

新築用であって、そのまま中古にはうまくいかそれほどたくさんお客さんがついているわけでないのか、そのへんは考える必要があります。

はありませんが、それなりにいらっしゃるよう

そういう人の存在が当たり前になると、エンジニアリング的なインスペクターは、ですね。ただ、日本の場合に難しいのは、戸建●「中古住宅ソムリエ」が必要にしても工法がいろいろで、ビルダーもいろい

平生

物理的な性能を評価しようとすると、定ろな建て方をしていて、細かい設計図が開示さ

量的な数字の世界になってしまって本来の目的れないことです。ですから大手のビルダーに聞と少しずれるとか、全国一律の基準でなければいても、ほかの会社が建てた住宅を改修して売いけないということになってしまいます。ただ、 り出すのは無理だといいます。このへんがたぶ
住宅に対する評価は人によって違うもので、あん、「中古住宅ソムリエ」が活動するときの大る人にとっては非常に魅力的だけども、別の人きな問題かもしれません。表面的なことはいいにとってはそうでもないというケースは山ほどのですが、骨格のところで問題点が見抜けないあります。

ソムリエが普通になるかもしれないわけですか

結局のところ、「中古住宅ソムリエ」が必要らね。

だと私は思っています。例えば、CASBEE は野城

Ｂプラス、性能表示制度の省エネ等級は 3 レベ

「住宅履歴書」を作ろうとしているのですが、

ルだけど、あなたのこれからのライフスタイル

他者はともかく、自分の家の図面を開示してくを勘案すると、この住宅は三ツ星ですとか、それと住んでいる当事者が要求しても開示されな

ういう意味での総合的な評価をしてくれる人でないというのはあり得ないことです。ソムリエ

す。

でも目に見えない部分は見えないわけですから、

野城 「バイイング・エージェント」も同じよ

家のソムリエは図面を見ながら評価せざるを得うなイメージです。国が作っている物差しも大ないわけで、したがって、家のソムリエという事な一つの要素だけれども、それだけでは決し職業が成立するためには、ずっと家にかかわるて必要十分ではない。マーケットで必要とされ情報がファイリングされていくような仕組みが、ている情報や、自分にとっての住まいはもっと

地味ではありますが、インフラとして必要だと

たくさん要求条件や情報があるわけで、そこに思います。

そういうこともあって、国交省と一緒に必要とされているのは、ユーザーからみた機能であり、それを説明開示できる専門家の支援も●「いまは売らない住宅」を評価する方法

必要になってくる。テクニカルなこともわかっ

平生 もう一つ、新築市場はだんだん先細りにているし、ライフスタイルもわかっているようなるので、既存住宅をどう活用していくのかとな人が、バイヤー側にいるといいですね。

いうことが大事になってくると思います。諸外平生

そういう人に近い存在として今いるのは、 国をみても、上海等を別にすれば、大都市にお「インスペクター」ですね。新築分譲マンショ

いて住宅供給のかなりの部分が新築だというのンを買ったときに内覧会がありますが、そういは東京くらいしかないかもしれません。

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季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

今は、中古として市場に出た物件しか評価の対象になっていませんが、中古市場で売ろうと済全体でかなり大きな話になるのですが、避けて通れないという気がしています。

思わなくても建物は存在するわけですから、売民主党は2020年に1990年比25％削減といってるか売らないかは別として、建物を評価するよいますが、これを本気でやるとなると、CO2ト

うな仕組みも考える必要がある。そもそも、中ン当たり 3 万円ではすまない。そうなると当然、古市場に出たものを、短い期間で評価しようともっと安い中国やインドから買ったほうがいい

いうのも無理がありますからね。

ということになるので、したがって、めちゃく

野城

住宅を省エネ化するときには、専門家にちゃな値段にはたぶんならない。めちゃくちゃ

よる現状調査・分析が必要ですが、得られる削な値段にならないとすると、今度は、住宅の省減額に比べてあまりにもプロフェッショナルコ

エネ投資のコストが回収できるかという問題がストが高いので、バランスしないわけです。言残ってしまう。それでも無理やりやらせるのか、

い換えれば、年間の光熱費がたかだか十数万のそれともいちばんコストパフォーマンスのいいものに対して 5 万円のコストを払って専門家の方法をみんなで一所懸命探していこうとするの

現状調査をうけるかどうかです。その課題を克かといったところかと思います。

服して専門家の現状調査・分析が行なわれるよ

野城

うになれば、そのときの記録をとっておけばい

ような EPT（エネルギー・ぺイバック・タイ

いわけで、仮に将来的に売るようなことになっム）があまりに大きいものだと、住宅には導入ても使えるわけです。そういうような合わせ技

できないことは事実です。ただ、先ほど平生さになっていくと、少しインセンティブが出てくんから紹介いただいたような、ユーザーからみるかなという気がします。

るとそれが見えないようなやり方、例えば事業金本

われわれくらいの年の人間がみんな住宅

会社がやってくれて、自分にとってのペイバッ

ストックを持っているわけですが、これをそのクはかかるかもしれないけれども、でも初期コまま持ち続けるのがいいかどうかということがストの負担がないというような工夫は、EPTあります。持っている住宅を、何らかの評価をの長いようなものについては、ある範囲の中でして、売るなり改築するなりしなければならなはありうる。

たしかに、いわゆる業務系でやっているいという意思決定を、団塊の世代はしなければもう一つ難しいと思うのは、たしかに日本国いけない。そういうときに合わせて、うまくあは経済的に閉じてはいないけれども、やはり省

る種の住宅評価と省エネをパッケージで出せれエネ投資が行なわれて、それが日本国内の企業

ば、トータルでは非常にいいと思います。

の投資に回っていくようなやり方は賢いし、ト

野城ータルで考えれば、排出権取引で買ってくるよコーディネーションが必要ですね。思いつきでそれぞれするとすごくコストが高くなる。

りも、国内で回すような投資のほうのいいと思金本先生がおっしゃるように、パッケージにないます。本当に気をつけないと、日本は二重払っているといいですね。

いすることになってしまいます。太陽光発電にしても、実はコスト競争力があるのは中国やド●省エネのコストとベネフィット

イツの会社ですから、一所懸命 CO2 の削減を

金本

経済コストの関係では、まったく価格が図るのはいいけれども、日本にはほとんどお金

付いていない状態で温暖化ガスを出さないようが流れない。しかも、CO2削減目標が達成できにしろといっても、やはり限界はある。したがなくて、CDM（ Clean Development Mechan-って、どのようなかたちで温暖化ガスに値段をism）で買うようなことになれば、中国に二重付けていくのかということが問題で、それは経にお金を流し込むようなことになりかねないこ「エコ住宅」の現状と課題

13

とになります。

ュータシステムでメンテナンスを行なう SE の

金本

太陽光発電については、難しいところがコストのほうがはるかに高くなっています。そありますね。日本はむしろ遅れてきたようなとういう運用をいかに効率的にまとめてやるかところがあって、徐々に撤退しつつある国もある

いうのが、一つの勝負になる。

し、電力の買い取り価格も下げつつあるという

野城

ことです。

に住んでいる人であるべきで、効率化を図りつ

野城

スペインはそうですね。

つも、日本で雇用が発生してお金が回っていく金本

それに対して、日本は一気にやろうとしような仕掛けが必要だと思います。

効率を図る際には、オペレーターは国内ているところがあります。このへんはやはりト

平生ータルに考えて、いろいろなものを見ながらいの話ですが、サービスグレードをみると、ニュ

ちばんパフォーマンスのいいものを選んでいく

ーヨークのマンションと日本のマンションはまという視点が重要だと思います。日本企業はかったく違います。トップエンドの最高級マンシ

なり頑張っているので、今後は省エネ性能がかョンで比べると、日本はオートロックの機械警

なりいいものが出てくるはずです。

備で、それが二重、三重になっています。車は野城

そういう意味では、やはりコンサルティ

残念ながら立体駐車場で、全部自分でオペレー

ングとかランニングコストの契約と一緒にしてションしてくださいということになっている。

いくというか、省エネと太陽光発電の導入を一一方、アメリカはどうかというと、一流高額

緒にずっとやってあげますというような、サーマンションにはドアマンがいて、バレーパーキ

ビスと機器のパッケージになっていないといけングというのですが、キーを渡すと駐車してきませんね。

てくれる。宅急便が来ても、コンシエルジュが平生

雇用が大事ですね。例えば、マンション

家庭部門と産業部門とに分けて考えると、 受け取ってくれて、「何々さん、お届けもので家庭部門の省エネ部分すべてを家計の財布と公すよ」と連絡してくれる。何か壊れるとハンデ的補助に背負わせるのでは、なかなかうまくいィマンが来てくれる。

かないと思います。むしろ、先ほど紹介したよ

実はサービスグレードがこんなに違うので、

うな、建物の屋上を事業体が借りて太陽光パネ

例えばシンガポールの投資家が日本のマンショルを設置することが当該事業体の環境目標達成

ンに注目して、たしかに場所はいいしハードはに寄与していくような仕組みや補助があってもよくできているというけれども、サービスが諸よいと思います。

外国とあまりに違うということで触手が動かな

金本ヨーロッパでは、個人についてはむしろいというのです。日本でも一部のマンションに

量的には少なくて、太陽光発電パネルにしてもついては、そういうサービスを付けていかなけ

事業者が作って、電力を全量売り払ってというればいけないと思います。

具合にやっています。日本の場合も、一気に普日本はこれまで、人を使わないで機械に任そ及させようと思うならば、企業にお金を出した

うということでずっと突っ走って大きな国になほうがいいかもしれません。

ったけれども、その一方で、雇用機会が失われていることが問題になっている。したがって、●エコと雇用の両立を

もう少しローテクにするというか、人的サービ

金本

エコ機器みたいなものもけっこう複雑なスにとどめておいてもいいし、それこそが価値運用が必要になりつつあります。コンピュータの高いものだと気がついたほうがいいと思いま

システムが典型ですが、ハードウエアはもう二す。もちろん全部をそうしろというわけではあ

束三文になっていて、企業や大学では、コンピ

りませんが、そういうことの転換が、そろそろ

14

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

必要なのかもしれないという気がします。

う意味では、ソフト面での対応というか、まさ

野城

コンシエルジュの人たちが、省エネ活動に使い方について、コンサルティングみたいなを業務の 1 つとしてやってくれれば、すごく安ことをどうしていくかということにもつながっくすむ。

ていく。エコ住宅というと住宅のハード面を中平生

心にとらえがちだったのですが、住宅内で使っそうですね。

ている設備機器、さらには使い方とかライフス

エコ住宅の課題と展望

タイルみたいなものを含めて、トータルに考えていくことが大きな課題になっていると思います。

●トータルにエコ住宅を考える
金本

それでは最後になりますが、これからの●中古住宅の評価基準を作る

エコ住宅についての課題と展望について、一言

平生

最後に一つだけ言うとすると、われわれずつお話しいただければと思います。

のようなデベロッパーは、ブランドということ

山下

これまでの話で出ていたように、既存のが企業活動の中にあります。マンションという住宅をどうしていくかということはとても大き商品供給におけるブランドとは何かを簡単にいな問題です。新築は年間100万戸程度であるの

うと、中古が高く売れるということです。

に比べ、既存は4000万戸から5000万戸ある。こ

新築分譲時の価格はコストの積み重ねがベーれをどうしていくかというのが大きな課題であスにありますが、中古住宅の価格は、その時代

ることは間違いありません。新築であれば、省における価値で決まってほしい。そこに、さっエネに関する規制を課すなど、さまざまな工夫き言った「中古住宅ソムリエ」という存在とか、のしようがありますが、既存住宅の省エネ改修

いろいろな評価の問題が出てくる。評価の問題

は、規制では対応できません。一方、インセンは感覚的な、定性的な部分があるので、日本一

ティブを与えることを考えても、財政負担との律にというわけにはいかない。蓋然性があると関係、誘導効果など考えて、どの程度が適当かいうか、正当性があるという世界でもありませということはたいへん難しい問題です。

ん。

また、既存も新築も含めてですが、これまで

ここは国土交通省とタイアップできるかどう

省エネというとどうしても断熱を中心に考えてかわかりませんが、全国一律と考えると非常にきました。しかし、給湯、さらにはコンセント

難しいので、ごくハイエンドの高級なものを評

から電気をとっているような動力についても、価するときには、こんな手法でこうする、とい

個々の設備機器のエネルギー効率を高めること

うようなものができればいい。ブランドの普及はもちろん、どのような対策を講じていくか、というのは、たいていの場合上から下へ水が流使うなというわけにはもちろんいきませんし、れるようにいくケースが多いので、そうした取どのようにするかというと悩ましい問題です。

り組みをベースにした既存住宅流通市場と相呼

さらに、よくいわれるのは、こうした設備機応する評価の分野ができる。そこに「エコ」が器の使い方の問題です。いくら住宅の断熱性能

まさに正統的に入ることになるのではないかとを高め、効率のいいエアコンを入れたとしても、 いう気がしています。
例えば、一日中つけっ放しで、真冬でも薄着で過ごしているような生活を送るとなれば、全体●「バイイング・エージェント」の必要性として、どちらのほうがエネルギーを使ってい野城

るのかということにもなりかねません。そういが大事だと思います。ご自分がどれぐらい光熱

まずは、エコの「見える化」ということ「エコ住宅」の現状と課題

15

費を使っていて、それをどこで使っているかがいます。

わかるような機器を、投資になってしまいますが、埋め込んでおくというようなインフラを整●エネルギーコストと節約の関係備していくことはとても大事なことです。

金本 既存住宅について、一般の人は、自分のまた、オペレーターというかバイイング・エ

家でどのような省エネ改修をしたら、どれくらージェントというか、要は住まい手側の代理にいのコストがかかって、どの程度のメリットになれるようなプレーヤーが必要だということをなるかということをつかむのはなかなか難しい。

ひしひしと感じました。取り扱う技術項目は実いろいろな業者が回ってきて、いろいろなもの

はかなりそれなりに複雑ですし、高効率機器とを売り込んでいくのだけれども、果たして信用いってもそれ同士の組み合わせで不幸なことにしていいのか迷っている状況だと思います。

もなり得るので、やはり住まい手側に立った技

一方、アメリカのそこそこの戸建住宅を見て術的な、あるいは場合によっては住まい方自体いると、場所によりますが、日本円でいうとも含めて助言ができるようなプレーヤーが業と1000万円ほどで買えてしまう。しかし、買ったして成立すると、今日申し上げたような課題が人は1000万円くらいかけて内装したり、いろい

解決する道筋がついてくるのではないかと思いろな手を入れたりして住むわけです。これからます。そういう人たちがいないと、供給者側かは日本もそんな感じになってくるのかなと思い

らだけいろいろとちぎっては投げ、ちぎってはます。中古のスケルトン自体はかなり安くなる投げが続いて住宅需要者、居住者は食傷気味だ

ので、それをトータルでどういうふうに住んでという状況から脱却できず、オールジャパンで

いくかというところは、これからずいぶん変わ

みた場合もうまい結果は出てこないように思いってくると思います。
そのなかで買い手側にとってのいろいろなサます。
もちろん課題はいくつかありますが、そうしービスが提供されるようになってきて、その一たバイイング・エージェントが業として成立す環として「中古住宅ソムリエ」みたいなものがるためには、一つには物差しというものが必要

できてくるかもしれない。ただ、彼らも当然食になってきます。我田引水ではない、共通の物

うためにやっていますので、そういう人たちが差しとしてのインディケーターが必要でしょう

信じられるかという問題があって大変だし、育し、またそれの評価を導き出すもとになった情

てるのが難しいのですが、とにかくそういう人

報も、必要があれば検証できるという意味で、たちが出てくる可能性はあります。したがって、情報の流通性がある程度確保されないと、怪し

行政にも民間にも頑張っていただくということ

げなご託宣を言う人が出てくるようになる。

かと思います。

もう一つはバイイング・エージェントの人件

最後に、これをいうとみんなに嫌われるので費から考えても、いくらエネルギーコストが今すが、エネルギーコストが安い状態で、エネル

2 倍になったとしても、それだけの手間隙が必

ギーを節約しろといっても、それは無理な話で要なサービスに対して支払うことができる金額

す。何も負担がないなかで、温暖化ガスをさらは、住まい手からみた場合に限度があります。

に減らせということには無理があるということ

そこは、総合的な住生活サービスの中の 1 項目です。それだけ申し上げて終わりにしたいと思として入っているような、あるいは需要をまといます。

めるような工夫をしながら、総体でみて 1 人がバイイング・エージェントのサービスに対して支払う額が小さくなるような工夫も必要だと思
16

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

どうもありがとうございました。
（2009年10月27日収録）

エディトリアルノート

本誌が創刊されて以来、住宅市

び法人に対する実証的な分析を試

杉野・宅間論文は、企業の事業場や土地市場をめぐる実証分析はみている。このデータは個人およ用土地の需要関数および購入・売かなり様変わりした。創刊当時はび法人の土地購入者の個票データ

却の確率モデルに対して、法人譲

データの手入力などそれほど珍しをもとに集計されたものであるが、 渡益重課税と買換え特例制度が及いことではなかったが、いまや不こうしたデータを用いた実証分析

動産関連データのデジタル化も進はこれまでになかったものである。 実証結果によれば、法人譲渡益課

ぼす影響について分析している。

み、膨大なサンプル数による実証

井出・浅田論文では、不動産取

税は事業用土地の保有および売却

分析もいとも簡単に処理できるよ

得税に関する特例措置が1990年代

においてロックイン効果をもたらうになった。土地・住宅に関するに 3 度変更されたことに着目してす一方、土地譲渡益重課税のもとヘドニック価格指数や住宅需要関

土地購入確率や土地需要関数の推での買換え特例制度が土地売却を数の推計などその恩恵に浴した分計を行ない、不動産取得税につい促進させる間接的な効果があると野は枚挙にいとまがないが、土地て理論モデルと整合的な実証結果いう。実証分析は、資本金 1 億円

政策や住宅政策など政策にかかわが得られている。『土地保有移動

以上の非上場企業を含む1990年かる実証分析は、省庁による情報開調査』には土地を購入しない個人

ら2005年までの5616社の企業の個示などの制約もあってそれほど容および法人についての情報は含ま票データをベースにしているが、易ではなかった。しかし、近年それていないため、購入確率の推計

土地需要関数や売買確率モデルのの省庁による情報開示も急速に進に際して、購入した個人および法推計に際して、データの確率的なみ、かつては難しいとされてきた人のミクロ情報から購入しなかっ性質および計量モデルの誤差項がデータへのアクセスも可能になりた個人および法人のミクロ情報をもつ確率的な仮定ついてより丁寧つつある。本号に掲載された 2 本

加工するという工夫を施し、それな説明が求められよう。また、買の論文もこうした流れのなかで生を加えてプロビットモデルを推計

換え特例制度の影響を分析するた

まれてきたものである。

している。誰の行動を分析していめに、「買換え特例ダミー」「保有◉

るのかという点を含めて、計量モ

期間地価上昇率」「実効譲渡益税

井 出 多 加 子・浅 田 義 久 論 文

デルの確率的な前提を明確にする率」の交差項が説明変数として用（「土地取引への不動産取得税への必要があるように思われる。また、 いられているが、この変数から買影響」）は、不動産取得税に関す

不動産取得税の土地取引における換え特例がもたらす直接的な効果る実証分析である。エコノミスト

影響力の程度については言及されを識別することはできないのは残のあいだでは、不動産取得税は土ておらず、その点惜しまれる。

念である。

地取引を阻害しており、経済学的

一 方、杉 野 誠・宅 間 文 夫 論 文

な根拠に乏しい不動産取得税は撤 （「事業用土地の需要関数と買換え◉
本号に掲載された 2 本の論文は、廃してもよいのではないかという特例制度」）は、事業用土地に対

いずれもこれまでアクセスするこ声は多いが、実際に不動産取得税

する土地譲渡益重課税のもとでのとが難しかった個票データにもとが土地取引に及ぼす影響に関する買換え特例制度の効果に関するミ

づくユニークな実証分析であり、確固たる論拠があるわけではない。 クロデータに基づいた実証分析で政策に対する検証が求められるな

井出・浅田論文は、国土交通省がある。それを可能ならしめたのは、 か、こうした分析が果たす役割は

1970年以来毎年行なっている『土やはり国土交通省によって1972年

今後ますます重要性を増すことに地保有移動調査』というデータを度以来毎年実施されている『企業なるだろう。政策分析に関わるデベースに、土地購入に与える不動の土地取得状況等に関する調査』ータへのアクセスがさらに進むこ

産取得税の影響について個人およの個票データへのアクセスである。 とを期待したい。

（Ｙ・Ｎ）

エディトリアルノート

17

研究論文

土地取引への不動産取得税の影響
井出多加子・浅田義久いる。また、所在地、地目、面積は事前に把握はじめにされている。

長く低迷する不動産市場活性化のため、さま『移動調査』は、ほぼすべての土地取引を調ざまな政策が検討されてきている。とくに環境査対象としているが、本稿では、そのうちの個を重視した持続的成長と幅広い所得層における人の戸建て住宅用地購入と法人の土地購入（目住生活の向上促進を目標に、住宅政策の基本と的別）について分析を実施する。個人取引を戸して「ストック重視」が打ち出されている。こ建て住宅用地に限定したのは、後述のように不れらの施策が有効に働き不動産取引が活発にな

動産取得税は建物の面積に影響される部分が大るためには、不動産の流通に関する諸制度を抜きく、『移動調査』において建物の属性が尋ね

本的に検討する必要がある。

られていないためである。

日本の不動産流通税に対する批判は以前から多く出されているものの、実際にどの程度取引

1 不動産取得税の制度と課税実態に影響を与えているのか、データの制約などの不動産取得税制の変遷

ため実証的観点から検討されることはほとんど

不動産取得税は、住宅用土地と非住宅用土地なかった。

に異なる負担を課している。また、大幅な特例

本稿では、毎年実際に行なわれた土地取引にのため、住宅用地の取引についても、一定の面

対して国土交通省が行なっている『土地保有移積を超える取引のみに負担が課せられている。

動調査』（以下『移動調査』と略称）の土地購

不動産取得税は、固定資産税評価額がベース

入者に関するミクロデータを用いて、1987∼となっているため、1994年に導入されたいわゆ2005年における不動産取得税の課税実態を明らる「 7 割評価」に伴う課税標準の軽減措置と、かにしたうえで、当該税の重課が住宅用地の購

床面積50㎡から240㎡未満の特例適用住宅や既入に与える影響を、購入取引頻度と取引面積の存住宅の住宅用地に対する大幅な控除の 2 つが2 つの観点から検討する。

特徴となっている。特に後者の影響は大きく『移動調査』は、その年に土地取引が行なわ

200㎡を上限として、床面積の 2 倍×土地単価

れた取引の約200分の 1 件を無作為に抽出し、が控除として適用される。

買主と売主を対象に行なっている。個人、企業

これにより大都市圏では住宅用地の面積が小特性として、個人の場合は、年齢、職業、年収、 規模であることから、不動産取得税の税額がゼ居住形態、法人の場合は業種、資本金を問うてロとなる小規模住宅用地の取引がきわめて多いいる。売買内容に関しては、購入目的、購入理可能性が高い。住宅用地の取得で不動産取得税

由、代金（個人の場合は調達法別）まで問うての税額がゼロを超えるケースは、特例適用住宅、

18

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

(井出多加子 氏 写真)

いで・たかこあさだ・よしひさ1957年東京都生まれ。1993年慶

1958年石川県生まれ。1985年上應義塾大学大学院経済学研究科
博士課程修了。経済学博士。成智大学大学院経済学研究科修了。
㈱三菱総合研究所研究員、明海蹊大学経済学部助教授を経て、現在、同大学経済学部教授。

(浅田義久 氏 写真)

大学助教授などを経て、現在、日本大学経済学部教授。

論文：「地価バブルと地域間資著書：『都市経済学』（共著、日本移動」「現代マクロ経済学」

本評論社）、『不動産市場の経済（共編著、東京大学出版会)ほか。

分析』（共著、日本経済新聞社）
ほか。

既 存 住 宅 以 外 の 住 宅 か、住 宅 用 地 の 面 積 が200㎡を超えているケースである。

また、特例適用住宅等以外の住宅用土地についても、昭和56年 7 月 1 日から平成10年 6 月30

平成 6 年度地方税制改正において、固定資産日までの間に行なわれた住宅用土地の取得など税の評価替えに伴う不動産取得税の負担増を軽において、税額から当該税額の 4 分の 1 に相当減する観点から、宅地評価土地（宅地および宅する額の減額を行なっていた（地法附則11の地比準土地）の取得が、平成 6 年 1 月 1 日から

3 ）。

同年12月31日までの間に行なわれた場合には課

最近は、特例適用住宅等の要件を緩める措置

税標準を価格の 2 分の 1 とし、平成 7 年 1 月 1も講じられており、例えば、平成13年度地方税日から平成 8 年12月31日までの間に行なわれた

制改正において、住宅の用に供する土地に係る場合には、課税標準を価格の 3 分の 2 の額とす減額措置（ 4 分の 1 減額）および新築特例適用

る特例措置が講じられた（地法附則11の 5 の住宅用土地に係る減額措置（床面積の 2 倍相当①）。

額の減額）について、土地取得後の住宅取得ま当初、価格の 3 分の 2 とする課税標準の特例
措置は、平成 7 年 1 月 1 日から 8 年12月31日ま

での経過年数要件を 3 年以内に緩和する特例措置が行なわれている。

での 2 年間の予定だったが、平成 8 年度税制改また、平成15年度地方税制改正において、こ正において、再び価格の 2 分の 1 の額とする措れまで住宅用地に限られていた土地取得におけ置に改められた。それ以降、期限切れを迎える

る不動産取得税の標準税率を 3 ％（本則 4 ％）

各年度の税制改正において延長され、現在に至とする特例措置を非住宅用地まで範囲を拡大しっている。

た。この措置は現在に至るまで逐次延長されて前述のように、不動産取得税は、住宅用土地いる。

と非住宅用土地に異なる負担を課している。特
例適用住宅等の土地の取得において、当該土地不動産取得税の課税実態の取得に対して課する不動産取得税は、150万

図 1 は、移動調査をもとに1992年から2005年

円に税率を乗じた額と、当該土地の 1 ㎡当たりの課税標準額に住宅の床面積の 2 倍の面積（ 1図ઃ―不動産取得税（土地分）の実効税率の推移

戸につき床面積の 2 倍の面積が200㎡を超える
ときは200㎡）および税率を乗じた額を比較し、その大きい額のほうを不動産取得税額から控除できる（地法73の24①）。この措置により、住宅用地への不動産取得税は、そのほとんどが住宅用地の面積が200㎡を超える部分についてのみ課税されている。
土地取引への不動産取得税の影響

19図઄―都道府県別不動産取得税（土地分）の実効税率までの不動産取得税の実効税率の推移を示した

圏では総じて高い。これは住宅用土地の不動産ものである。前述の通り、移動調査の調査結果

取得税の算定において、面積200㎡以下の部分

からは床面積が不明なため、本稿では戸建て住について控除措置がなされるので、面積200㎡

宅において容積率を 100％と仮定して、土地面

以下の住宅用土地を取得した場合、不動産取得

積から控除額を判断している。この間の個人の税額がゼロになるためである。法人の土地取得

平均実効税率は0.14％で、法人は1.40％であっにおいては、住宅用土地のような課税の減額措た。地価公示のおよそ 7 割を目途とする1994年

置はないため、不動産取得税の税額がゼロの取の固定資産税評価額改定、さらに1995年の負担引は生じないので地域間の差の幅は小さい。

調整措置の 2 分の 1 から 3 分の 2 への改定に伴い大幅に上昇したが、その後、負担調整措置の

2 購入の意思決定と不動産取得税の影響

さらなる見直しによって下落に転じ、近年徐々住宅を取得しようとする個人の行動を実証的にではあるが上昇傾向にある。法人の不動産取に 検 討 す る た め、そ の 購 入 の 意 思 決 定 を得税実効税率は、個人と比べて総じて高く、個Yamazaki and Idee（1997）に基づいて理論面

人と同様に1994年に大幅上昇し、1997年以降はから検討しよう。個人は、住宅を取得するか否

安定している。法人の土地取得においては、住か、いつ取得するかという 2 つの決定をする。

宅用土地のような課税の減額措置はないため、簡単化のため、ここでは購入予定の土地面積は不動産取得税の税額がゼロの取引は生じない。

事前に決定しているものとする。前者は購入資不動産取得税の実効税率は都道府県間の差が金における「借入制約」に影響され、後者は将大きい（図 2 ）。大都市圏や住宅用土地の面積

来の負担増が予想される場合「駆け込み需要」

が小さい一部の地方圏では実効税率の値は非常を発生させる。

に低く、土地の取得面積が大きいその他の地方
20

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

まず、購入のタイミングを考えよう。今期の費用が相対的に小さければ今期購入し、逆であていれば、借入を増加できずに購入をあきらめ

れば来期に延ばすと考えられる。土地と建物のることになる。すなわち、借入比率が高いほど代金および不動産取得税は、購入時の期首に発借入制約の上限に達する可能性が高まり、購入生する。それに対して、固定資産税と家賃は期確率は低下する。

末に発生する。今期土地を購入して不動産取得

以上から、不動産取得税の負担が増加した場

税や建築費などを支払う場合の費用合計が、今合、個別の取引へ次のような影響が及ぶと考え期は借家に居住し来期に行なう場合の費用合計られる。

（現在価値）より小さいという不等式（⑴式）①取引促進・抑制効果：負担増前に「駆け込みが成立しているとき、今期の購入確率が高まる。
P +T +C +K ≤

1P +T +C +R 
1+r

⑴

需要」その後「反動」を発生させる。
②取引抑制効果：譲渡所得税の凍結効果に類似。
③借入負担の増大：税を含む支払総額の増加は流動性制約を強める。

P ：期首に負担する土地代金総額
K ：期末に負担する固定資産税④取引面積：現行の不動産取得税は一定面積以C ：期首に負担する建築費用上の取引に偏在することから、購入面積を縮T ：期首に負担する不動産取得税額小させる。

R ：期末に支払う今期の借家家賃である。

また、これら以外にも、税負担増により購入取引が減少すると、需要曲線の下方シフトを引

また、

き起こし、取引価格に影響する。

L ：土地購入面積t ：今期の不動産取得税実効税率
k ：今期の固定資産税実効税率

T

P 

3 戸建て住宅用地の実証分析

K

本節では、1987∼2005年に行なわれた個人に



よる戸建て住宅用地購入取引をもとに、プロビ



P 

π ：不動産取得税額を含む土地代金合計額

ットモデルを用いて購入確率を推定し、購入面
積を OLS で推定し、実証的に検討する。

の期待上昇率c ：建築費総額の期待上昇率と表記して、上式を整理すると
C

L

購入確率のデータ加工k L  P +T −1+r+ 1+t  ⑵RL+  
≥0
L P +T 1+π +c−r















次 に、資 金 面 に 目 を 向 け よ う。Moriizumi『移動調査』は、実現された取引に対して行なわれるため、オリジナルのデータだけでは購入の頻度を分析することはできない。そこで、本稿では実現された取引から実現されなかった
取引データを加工した。

（2003）らが示すように、限られた資金で住宅

住宅用地の場合、 1 年以内に転売されることを購入する場合、借入は購入の決定に大きく影はほとんどなかった点に注目し、今期購入した響する。ここではごく簡単な借り入れ制約を想世帯は前期に購入しないことを選択したと想定定する。

して、購入しない取引のサンプルを加工した。

α×購入代金総額≦自己資金または(1−α)≧借入金比率

したがって、購入者のサンプルとほぼ同じ観測数の非購入者のサンプルを加工している。

ただし 0<α<0.2 程度と思われる。不動産取具体的には、今年購入した取引を、特定の変得税などの負担増で購入代金総額が上昇すると、数を除き、購入検討面積、所得を含む取引主体

自己資金に変化がなく借入金比率が上限に達しの属性などは昨年も変わらないと想定して、昨土地取引への不動産取得税の影響21

表ઃ―理論からの説明変数群

表઄―土地購入確率のプロビットモデル推定結果（一戸建て住宅用地）

注）データの出所などは、［付録］を参照されたい。

年の非購入者データとして複製する。ただし、1 年前に検討したであろう提示価格は、実際の地価上昇率から割り戻した。また、来期への地価上昇率、固定資産税評価割合、不動産取得税の特例措置、取引主体年齢、金利、建築費指数、
借家家賃、地域人口密度も 1 年前の実現値に入注）＊印は対数変数を示す。来期地価上昇率には、来期の不動産取得税額を含む。

れ替えた。
わかる。1993年から1994年にかけて実効税率は
主な説明変数

平均約0.2％上昇した。1994年から1995年の上

主な説明変数とその期待される符号条件は表

昇率は、平均して約0.15％程度、そして1995年
から1996年は約0.14％程度下落している。1993

1 の通りである。
これらに加えて、取得税変更ダミーを説明変年と1994年の税率ダミーは正の符号をもつので、数とした。 1 節に示したとおり、不動産取得税

固定資産税評価において「 7 割評価」が実施さは、住宅用地の場合名目税率が推定対象期間中

れ、同時に評価の特例措置が採用されたことが（1987年∼2005年） 1 度も変更されなかった。

取引を大きく押上げたと思われる。逆に1995年

しかし、固定資産税評価割合の変化や特例などには、翌年から特例が戻されることによる抑制のため、不動産取得税の実効税率は 3 時点で大効果と、凍結効果が重なって、大きく取得確率

きく変化している。そのため、変化のあった前を引き下げることとなった。したがって、1995

後の1993年、1994年、1995年についてダミー変

年の一時的な実効税率の上昇は、前年の「駆け数を採用する。

込み需要」と当該年がほぼ相殺されたといえよう。検定を行なったところ、駆け込み需要と反動の係数の絶対値が等しいという制約は棄却さ

購入確率の推定結果れなかった。

⑴不動産取得税とその変化
造成地をふくむ戸建て住宅用地購入の推定結⑵借り入れ比率と土地面積

果を表 2 に示す。推定された係数はすべて統計

表 2 では、借入比率の係数は負を示している

的に有意な値を示している。理論通り、不動産

ので、借入比率が高い取引ほど購入する確率が取得税を含む来期の土地代金の上昇は負の符号低くなり「流動性制約」が作用していると思わを持ち、来期の負担増が今期の購入確率を高めれる。

る結果になっている。

購入する土地面積の大きさは、借入金や住宅

また、不動産取得税の実質的変更があった時からの効用、建築単価などに影響すると考えら期のダミー係数からは、1993年と1994年に購入れるため、説明変数に加えたところ、正の影響

確率が上昇し、1995年には逆に低下したことがが検出された。

22

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

表અ―土地需要関数の推定結果（従属変数：土地面積対数）

土地需要関数の推定結果

次に、実際に購入された土地面積を従属変数とする需要関数を推定した（表 3 ）。需要関数
は通常の OLS で推計している。
不動産取得税を含む土地代金単価は、負の符号を有意に示した。この価格弾力性は、土地に関する取得税の負担がない小規模住宅地のほうが大きかった。したがって、需要関数は不動産取得税の税額がゼロからプラスに変わる面積において屈折していることになるので、取引価格
は硬直的になる傾向があり、税額ゼロの付近の面積で土地取引が集中する結果を招いているといえる。

注）＊印は対数変数を示す。来期地価上昇率には、来期の不動産取得税を含む。土地単価には今期の不動産取得税額が含まれる。

⑶金利と固定資産税率
やはり理論通り、金利と固定資産税は負の符号を示し、今期購入することで発生する保有コストの増加は今期の購入を抑制しているといえ

4 企業用地の実証分析
本節では、1987年から2005年に行なわれた企
業の土地購入取引をもとに、企業の土地購入確率と購入土地面積を実証的に検討する。
企業用地の購入意思決定も、理論的には個人よう。

の行動と同じで、家賃を収益に変えると⑵式と⑷建築費や年齢、地域の人口同様の行動式を得ることができる1)。なお、今期の建設費単価の増加は、今期の購入確率を低める。また、購入世帯主の年齢が高くなる『移動調査』では、「法人」となっているが、以下では「企業」と記す。

ほど、購入確率は逆に低下する結果となってい企業が土地を購入する際にはさまざまな税がる。これは、住宅資金の借入において年齢制限課税され、しかも譲渡とともに行なうと譲渡所があることと、将来の居住年数がある程度長く

得税の買換え特例があるなど非常に複雑な制度ないと戸建て住宅を購入する動機が弱くなるかとなっている2)。また、『移動調査』の個票をらではないだろうか。また、地域の人口密度は用いて推計しているため、個々の企業のパフォ

有意にプラスの影響を持ち、人口密度が高い地

ーマンス等は不明である。利用可能な企業特性

域は住宅需要も大きいことを反映していると考は業種、企業規模、購入目的であり、売買特性えられる。

は個人と同様に売買時期、売買価格、売買土地造成地を含まない個人の取引についてのみ同面積である。

じ推定を行なったところ、土地代金上昇率や人企業の分析でも、個人と同様に、今期購入し口密度の係数の符号は変わらなかったが、有意た法人は前期にその土地を購入しないことを選ではなくなった。このことは、開発業者による択したと想定して、購入しない取引のサンプル

造成地の取得は、購入のタイミングにより敏感を加工した。したがって、購入企業のサンプルであり、人口密度に代表される地域の住宅市場と同じ観測数の非購入企業のサンプルを加工しの需給バランスを重視して行なわれることを示ている。

しているといえよう。

以上のように設定すると、前期と今期で異なる説明変数が、土地代金上昇率、評価割合、譲土地取引への不動産取得税の影響

23

表આ―土地購入確率のプロビットモデル推定結果（企業購入目的別）

購入確率･土地需要関数の推定結果

表 4 に、目的別の企業の土地購入確率の推定結果を示す。ここでは、中小企業の特性などを検討するために、有意でない説明変数も入れたまま示している。
まず、金利は住宅用・事業拡張
用とも中小企業ダミーが効かない
が、負の符号となっている。来期の土地代金の上昇は住宅用では正の符号となっているが、事業拡張
用では有意ではない。また、不動産取得税を含む実効税率は住宅用では有意に負となり、中小企業ではその効果が大きくなっている。
それに対して、事業拡張用では、

表ઇ―土地需要関数の推定結果（法人目的別）（従属変数：土地面積対数）

中小企業だけ有意に負となっている。金利は全用途で企業規模に関係なく理論と整合的に費用負担となっているようである。それに対して、土地代金の上昇は住宅用では個人と同じようにプラスとなって土地の上昇期待によって土地購入が増加するが、事業拡張には関係が薄くなっている。税の実効税率は、中小企業で特に住宅用地には影響が大きくなっており、建設業や不動産業の中小企業の土地取渡所得税、法人税制、不動産取得税変更による実効税率と金利となる。また、ここで企業規模で資金調達能力に差異があるため、中小企業ダ引に影響があることわかる。
次に、土地面積を従属変数とする需要関数を
OLS で推定した（表 5 ）。
不動産取得税を含む土地代金単価は、負の符ミーを用いている。
また、企業の業種別に分類すると分析が複雑号を有意に示した。また、事業拡張用で、実効になるので、ここでは目的別に住宅用と事業拡

税率が有意に負となっており、購入確率には影張用に分けた。住宅用は移動調査で「賃貸・ア

響は小さいが、面積を減らしていることがわか

パー ト」「住 宅 造 成 販 売」と 回 答 し た 取 引 でる。そして、この効果は中小企業のほうが大き8954取引、事業拡張用は「事務所・店舗用」

くなっている。この点からも、不動産取得税の「工場・倉庫用」「その他事業用地」と回答した

影響は中小企業のほうが大きくなっていること取引で9913取引あり、この 2 つの目的で全取引がわかる。

2 万5847取引の約73％を占める。
24

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号

№75

おわりに
本稿では、土地購入者のミクロデータを利用物に関する情報が不足しているが、今後は購入と売却をマッチングさせることで、土地取引による土地利用の変化や売主に対する譲渡所得税

し、土地購入に与える不動産取得税の影響を個の影響をあわせて検証したい。

人の戸建て住宅用地と法人の目的別用地に分け＊て実証的に検討した。
その結果、個人の戸建て住宅用地については、理論から期待される通り、不動産取得税特例措置の変更による実効税率の変化が「駆け込み需要」とその後の「反動」をもたらしたこと、税

本稿のもとになる研究は、国土交通省「今後の土地税制のあり方に関する勉強会」での調査である（結果は、ニッセイ基礎研究所 2009）。国土交通省土地・水資源局からデー
タ利用の快諾をいただいた。また理論モデルは、山崎福寿氏（上智大学）にご指導いただき、データ分析は中野英夫
氏（専修大学）にご協力いただいた。日本住宅センターの住宅経済研究会の委員の方々から多くの貴重な助言をいた
だいた。ここに深謝の意を表する。

負担の増加が主として購入者の借入制約を通じて土地購入を低下させることが明らかとなった。 ［付録］データの出所（『移動調査』を出所とする変数
また、需要関数の推定からは、不動産取得税額がゼロからプラスに転じる面積において屈折しているという結果が得られ、価格は硬直的になる可能性があり、この面積付近に取引が集中することが示唆される。
企業用地に関しては、住宅用地は実効税率の変化が土地購入行動を変化させること、事業拡
張用土地取得には、購入確率への影響は少ない
が、購入面積が変わることがわかった。また、
企業規模によって影響が異なることから、資金調達能力が何らかの影響を与えていることを示唆している。
本稿では、購入者が購入の前年には非購入者であったと仮定して、プロビットモデルのデータを加工した。しかし、購入前後の 3 年間を対象としてデータを加工し、生存分析を行なうことも考えられる。すなわち、 1 年目に購入しその後 2 年間購入しないタイプと、 2 年目に購入
し 1 年目と 3 年目に購入しないタイプ、そして当初の 2 年間購入せずに 3 年目に購入するという 3 タイプのデータを加工することもできるだろう3)。また、プロビットモデルの推定において、土地購入面積を外生変数として扱ったが、今後は、購入確率と購入面積を同時推定することで、推定バイアスの可能性を小さくすべきだと考えている。
本稿で推定に利用した『移動調査』は、買主を除く）
地価上昇率：市町村別住宅地の公示地価から平均上昇率を計算。国土交通省『地価公示』
金利：東証国債先物利回（10年）各年の12月末値。日本銀行『金融経済統計』
建築費単価：地域別建築費指数と地域格差指数をもとに、2000年の東京都を 1 とする統合指数を加工。それに2000年東京都の住宅予定工事価格を床面積で除した値を掛け合わせ、県別建築費単価を作成。建設
物価調査会『建設物価建築費指数』、国土交通省『着工統計』
民間借家家賃：総務省『消費者物価指数』
市町村人口密度： 3 月31日現在の住民基本台帳の人口を10月 1 日現在の面積で除して作成。総務省『住民基本台帳人口要覧』、国土交通省国土地理院測図部調査資料課編『全国都道府県市区町村別面積調』
注1 ）詳細は浅田・宅間（2009）参照。
2 ）譲 渡 所 得 税 の 買 換 え 特 例 に つ い て は 杉 野・宅 間（2010）参照。
3 ）この加工方法は、吉田あつし氏から示唆いただいた。深謝して今後の研究に生かしたい。

参考文献
ニッセイ基礎研究所（2009）「今後の土地税制に関する調査検討業務報告書」
浅田義久・宅間文夫（2009）「企業の土地売買行動の実証分析」mimeo。
杉野誠・宅間文夫（2010）「事業用土地の需要関数と買換え特例制度」『季刊住宅土地経済』No.75、26-35頁。
Yamazaki, Fukujyu and Takako Idee（1997）“AnEstimation of the Lock -in Effect of Capital Gains
Taxation,”Journal of the Japanese and International
Economies, No.11, pp.82-104.
Moriizumi, Yoko（2003）“Targeted Saving by Renters
for Housing Purchase in Japan,” Journal of Urban
Economics, No.53, pp.494-509.

だけでなく売主に対しても行なわれている。建土地取引への不動産取得税の影響

25

研究論文

事業用土地の需要関数と買換え特例制度
杉野 誠・宅間文夫
換え特例制度とは、10年以上所有した事業用土

はじめに地を売り、新たに事業用土地を購入した場合、『法務統計月報』（法務省）によると、売買に譲渡益の一部を繰り越すことができる特例であ

よる土地所有権移転登記件数はバブル崩壊以後、る。一方、企業の土地取引に関連する税制とし

1)

全国で150万∼170万件である（図 1 ) 。図 1て、バブル期において、土地取引から得られるの折れ線グラフは、法人の土地取引件数（登記譲渡益に対する課税として導入された法人譲渡件数ベース）の推計値である。法人の土地取引

益重課税がある。この税制は、企業が土地を売件 数 は、全 取 引 件 数 の う ち、購 入 取 引 で却して譲渡益が発生する場合、税率に応じた譲20∼35％を、売却取引で30∼50％を占めている。

渡益税が課税され、その大きさに応じてロック

特に、取引件数は全国ベースで停滞あるいは微イン効果を持つと考えられる。しかしながら、減少傾向にあるにもかかわらず、法人の土地取買換え特例制度の観点からは、同制度を利用す

引は増加傾向にあり、法人の土地取引の重要度ることで譲渡益を繰り越すことが可能となり、が増しつつある。

譲渡益税を節約できることから，土地取引を促

これまで、多くの研究者が、住宅地を対象と進させる効果があると予想される。そこで本稿

したさまざまな研究を行ない、住宅政策に寄与

では、 2 つの政策が企業の事業用土地の土地取2)してきた 。しかしながら、企業の事業用土地

引にどのような影響を与えるのかを、需要関数

に対する需要や保有に関する既存研究は数少な

および購入／売却確率関数を推定して明らかにい。井 出・浅 田（2010）は『土 地 保 有 移 動 調する。

査』（国土交通省）を用いて、事業用土地の需
要関数および購入確率関数を推定し、不動産取

1 買換え特例と土地譲渡益重課税

得税の影響を分析している。しかし、企業の土

本稿は、法人企業の事業用土地の需要に影響

地購入行動に焦点をあて、売却行動を考慮してを及ぼす⑴買換え特例制度、⑵土地譲渡益重課

いない。西方（2008）は設備投資調査を用いて、 税の 2 種類の制度を分析対象としている。以下
企業の土地保有の動向を分析し、現状の把握にでは、簡単に各制度を紹介する3)。

留まっているにすぎない。そこで、本稿の目的

買換え特例制度は、企業が所有する事業用土

は、企業の事業用土地に対する需要関数および地の集約化や企業規模の拡大による用地不足の取引確率関数を推定し、土地取引に影響を与え

問題、複数地域への参入退出などさまざまな理る要因を明らかにすることである。特に、事業

由から、企業が長期所有していた事業用土地の用土地の取引に大きな影響を与えたと考えられ売却に直面した際、土地の売却および購入の選る買換え特例制度に注目して分析を行なう。買択決定の敷居を下げる制度である。一般に、長26

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

期所有土地の簿価は市場価

図ઃ―土地取引件数（全国、登記件数）

格よりも低い場合が多い。
このため、買換え特例制度がなければ、企業は長期所
有土地を売却する際には、多大な譲渡益税を支払わなければならず、長期所有の土地である（譲渡益が大きい）ほど、有効利用のための機会費用が大きくなる。
この制度は長期所有土地を買い換えるときに生じる課税を節約することを可能と

注）法人購入・登記件数と法人売却登記件数は推計値。土地所有権移転登記件数は実績値。
法人の土地取引件数は浅田義久日本大学教授の推計。
出所）『法務統計月報』法務省

し、企業の効率的な事業用土地の利用を促す制

数に応じて 3 段階（①超短期： 2 年未満所有土

度である。

地、②短期： 2 年以上 5 年未満所有土地、③長買換え特例制度は、譲渡年の 1 月 1 日の時

期： 5 年以上所有土地）で重課税率が変動する

点で、10年以上所有する土地の売却、国内に仕組みとなっている。この重課税制度は過去にある事業用土地であり平成10年以降に取得した3 回改定が行なわれている。1987年から1991年

場合、譲渡と買換資産取得が前年・同年・翌までの重課税率はそれぞれ①30％、②20％、③年に完了していることを適用条件としている。

0 ％である。1992年から1995年までの重課税率

この条件を満たした事業用土地の買換えにおいは①67.5％4)、②20％、③10％、1996年と1997て譲渡益が発生した場合に、課税上の特別措置

年は①15％、②10％、③ 5 ％となっている。まとして圧縮記帳を行ない、譲渡益の課税を延期

た、短期と長期の重課税制度は、1998年 1 月 1

することができる制度となっている。圧縮限度日から2013年12月31日までの期間、適用停止と額は、なっている。また、超短期は廃止となっている（圧縮基礎取得価額)×(差益割合)×80%（表 1 ）。

によって決定される。ここで、圧縮基礎取得価

なお、各制度が対象とする取引は異なる。買額は「譲渡資産の譲渡対価」と「買換資産の取換え特例制度は、一定期間内に売却・購入の両得価額」の少ない金額となっている。また差益方を行なった際に適用可能となるが、重課税制

割合は次式で算出する。

度は、土地の売却を行なった場合にのみ対象と差益割合=

譲渡価額−譲渡直前の帳簿価額+譲渡経費額
譲渡価額

なお、買換え特例制度は、2011年12月31日までの期間まで適用期限が延長されている。

なる。

2 データ
『企業の土地取得状況等に関する調査』（国土交通省）の個票データを用い（以後、「同調査」

土地譲渡益重課税制度は、土地の購入時よりと略記）、いくつかの社会経済統計データをマ

売却時の価格が高い場合（譲渡益が発生）、一

ッチングしたデータベースを作成して、分析を般の法人税に加算して課税する制度である（以行う5)。同調査は、企業の土地所有等の実態を後、制度を「重課税制度」と、その追加的税率

把握することを目的として、昭和48年から毎年を「重課税率」と略記）。また、土地の所有年実施されている。調査対象企業は資本金 1 億円
事業用土地の需要関数と買換え特例制度

27

表ઃ―譲渡益課税の変遷（1950-2013年）

注） 1 ）通常の法人税課税とは別に改めて譲渡益に対して税率を乗じた額が課税される。
2 ）この部分は二重課税となる。
出所）財務省（大蔵省）『日本の税制』、『日本の土地税制』

以上の非上場企業を含んだ全民間法人であり、売却または購入を行なった場合に、買換え特例

調査内容は企業が所有する土地、所有土地を適用したと判断し、買換え特例ダミーの値をの地域別・土地計画区域別の状況、 1 年間の1 、その他の場合 0 として作成する8)。また、

土地取引、所有土地の利用状況である。なお、 保有期間地価上昇率は、別途推定9)された企業分析は1990年から2005年を対象期間として行な

別保有期間を用いて、同期間での地価上昇率をう。

計算する10)。

事業用土地の需要量は、同調査の調査項目に

実効譲渡益税率は通常の法人税率に土地譲渡

ある 1 月 1 日時点の企業の都道府県別事業用土

益重課税の税率を上乗せした税率を用いる。ま地面積（ストック）とし、対数値を被説明変数

た、すべての企業が同一の土地譲渡益重課税の

6)

とする 。

税率に直面するのではなく、保有する土地の所買換え特例に関する変数（以後、「買換え特有期間に応じた税率を採用する。したがって、

例 変 数」と 略 記）は、「買換え特例ダミー｣、① 2 年未満、② 2 年以上 5 年未満、③ 5 年以上「保有期間地価上昇率」、「実効譲渡益税率」のの土地所有ダミーを作成し、実効譲渡益税率に交差項として定義する。買換え特例制度を活用

掛け合わせる。ただし、土地所有期間が 2 年未することで企業が得る利益（譲渡益課税の繰り満はデータ制約上把握できないため、土地所有

延べ）は、買い換えによる譲渡益額および課税期間が 1 年未満を代わりに用いる。同様に、 2率の大きさに依存する。本稿では、個々の企業

年以上 5 年未満の土地所有は 1 年以上 5 年未満

が事業用土地の買い換えで得る譲渡益の代理指として分析を行なう。期待される符号は 3 つの標として保有期間地価上昇率を、また企業が買税率すべてでマイナスである。すなわち、企業

い換え時に直面する税率としては上場企業の平は税率が高くなると売却益に対する課税額が増

均的な法人税率に重課税率を加えた実効譲渡益えるため、税率が低い時期に土地を売却するイ7)

税率を採用する 。それぞれの項目は、以下のンセンティブを持つ。

考え方で作成する。買換え特例ダミーは、同調

同調査の企業情報を補足するため、ニッセイ

査から、各企業が事業用土地を10年以上所有し、基礎研究所の上場企業を対象とした企業財務デ28

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75(杉野 誠 氏 写真)

すぎの・まこと

たくま・ふみお

1977年生まれ。2000年国際基督1971年生まれ。1993年熊本大学

教大学教養学部卒業、2003年岡
山大学大学院経済学研究科修士

工学部土木環境工学科卒業、1999年東北大学大学院情報科学課程修了、2008年上智大学大学
院経済学研究科博士後期課程満

(宅間文夫 氏 写真)研究科人間社会情報科学専攻博士課程後期修了。株式会社三菱期退学。2008年આ月より、上智総合研究所、明海大学不動産学

大学経済学部特別研究員。

部講師、助教授を経て、2007年
આ月より同大学不動産学部准教授。

ータ（以下、財務データと略記）を用いる。同

地は購入しにくくなると予想される。また、大調査のサンプルには、資本金 1 億円以上の非上都市圏と地方圏では土地に対する需要行動に差

場企業も含まれているが、非上場企業の財務状異があると考えられるため、全用途地価および況等の情報は入手困難であるため、上場企業の

大都市全用途地価を用いる12)。

みに限定して財務データとマッチングを行なう。

地域別産業別 GDP（対数値）は、企業がそ

財務データから資本金、売上、負債比率、 の地域でのビジネス・チャンスの大きさを表す
キャッシュフローの変数を作成する。
資本金（対数値）は企業規模の代理変数として用いる。大企業は事業規模も大きいと考えられるため、土地需要が大きいと予想される。

代理変数である。各企業は自社が分類される産業の GDP が高い地域に進出（規模拡大）し、土地取引が活発になると考えられる。
本社所在地ダミーは、本社が所在する都道府

売上は、企業の規模を調整するため、資本金

県が 1 となるダミー変数である。本社が所在す

当たりの売上変化額として定義する。企業の業る地域は、一般に企業が資本を集中的に投下し績は不動産の所有面積に大きな影響があると考ていると予想されることから、土地取引が活発えられる。企業の業績が良い（伸びている）場

であると考えられる。

合は事業用土地を多く所有するように行動し、前年度売買経験ダミーは前年度に売却または逆に業績が悪化すると土地を売却して所有面積

購入を行なった場合が 1 、売買を行なっていなを減らすと考えられる。

い場合が 0 となるダミー変数である。企業が前

負債比率は長期借入金に社債額を加え、総資年度に売買を行なっている場合、その土地取引

産で割って算出し、企業の新規の借り入れによ

経験は購入・売却のコストを引き下げ、土地取る資金調達のしやすさを表す代理指標とする。

引が活発になることが期待される。

負債比率が高い企業は、新規に借り入れしにく

ユーザーコストは企業が金融資産で資産を運くなるため土地に対する需要は減少すると考え用したときの収益率（事業用土地による運用時られる。一方、キャッシュフローは当期純利益の機会費用）から、事業用土地で資産を運用しと貸倒引当金の合計から配当と役員報酬を除いた場合の収益率を差し引いたものであり、事業て算出し、企業の手元流動性資金の大きさ（予用資産で資産を運用した場合の（ネットでの）算制約）を代理する指標とする。キャッシュフ

機会費用を表す変数となっている。本稿では、

ローが大きい企業は、流動性資金が豊富にある

長期金利から全用途地価見込み上昇率13) を除ため事業用土地を購入しやすく、土地に対するいたものをユーザーコストと定義する。ユーザ

需要は大きくなると予想される。

ーコストが上昇すると企業は土地を売却して流事業用土地の価格は、都道府県別の全用途平11)

均地価（対数値）を用いる。全用途平均地

価が上昇した場合、予算制約を一定とすると土

動的な資産で運用を行ない、逆に下落すると企業は土地を購入すると考えられる。
周辺の生活環境を保全する目的の大規模小売
事業用土地の需要関数と買換え特例制度

29

表઄―記述統計

店舗立地法（大店法）は、2000年に改正され規た工場等制限法14) は2002年に廃止され、製造制緩和された。分析の対象業種には小売・卸売業は制限区域内での土地の売買を行なうことが業に分類される企業が含まれているため、同産可能となった。工場等制限法の変数は規制地域

業は大店法改正による影響を受けていると考え（埼 玉 県・千 葉 県・東 京 都・神 奈 川 県・京 都

られる。この影響は、小売・卸売業の業種ダミ

府・大阪府・兵庫県・奈良県）を 1 とするダミーと2000年以降ダミーの交差項、また法改正のー変数と2002年以降ダミーの交差項、また、駆駆け込み需要を考慮するため、1999年ダミーとけ込み需要をとらえるために、2001年度ダミー、

小売・卸売業の業種ダミーの交差項でコントロ

規制地域ダミーと製造業の業種ダミーの交差項ールする。

でコントロールする。

制限区域内の人口・産業の過密を防ぐ目的で本稿で用いるデータのサンプル数は26万3952

一定面積以上の工場等の新設増設を制限していで、この数は16年間の企業総数（5616社）と都

30

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

道府県数（47）を掛け合わせたものである。分ことから、最小二乗法による推定値にバイアス

析データの記述統計を表 2 にまとめる。

があると解釈される。以後、トービットモデル
および重要な変数のみに着目していく。

3 需要関数の推定

まず、地価（対数）の回帰係数は−0.794と推定モデル

統計的に有意に推定されており、事業用土地に企業の地域別・事業用土地の需要関数を以下関する価格弾性値は0.794である。また、大都市圏における価格弾性値は0.767（＝0.794−のモデルで推定する。

0.027）である。よって、大都市よりも地方のY =fP , X , Z , A, 政策変数+ε 
ここで、Y  は i 企業 k 地域の事業用土地面積

土地に対する需要は弾力的になっている18)。

の対数値である。説明変数は、企業 i の属性を

政策変数はすべて、予想通りの符号条件で推表す変数 X 、地域 k の属性を表す変数 Z 、お定されている。買換え特例変数のパラメータはよび企業・地域にかかわらず一律に表される変0.087で統計的に有意である。これは、買換え

数 A に分けられる。i 企業属性を表す変数 X 

特例の対象となる企業は保有期間地価上昇率がには資本規模、単位資本当たりの売上げ変化、大きい地域の土地ほど、実効譲渡益税率が大き

負債比率、キャッシュフロー、前年度売買経験

い時点ほど、事業用土地の需要が大きくなると

15)。k 地域属性

解釈できる。一方、実効譲渡益税率は 3 変数とを表す変数 Z  には、全用途平均地価 P 、産業

もにプラスに統計的に有意に推定され、事業用

別 GDP、ユーザーコストがある。変数 A には

土地のストック量を増加させる影響がある。す

年次ダミーがあり、政策変数には、買換え特例

なわち、土地購入面積が土地売却面積よりも多変数、実効譲渡益税率（ 1 年未満、 1 年以上 5い、言い換えれば土地売却を控えている（ロッ

年未満、 5 年以上の 3 種類）がある。なお、ε

クイン効果）と解釈できよう。

ダミー、産業区分ダミーがある

資本金や売上げ変化などの土地需要を喚起さは誤差項である。
企業が所有する事業用土地面積は大きな地域

せる変数は有意にプラスの符号で推定されてい格差が存在し、企業は全国的に事業用土地を所る。また、予算制約を表すキャッシュフローや有せず、一部の地域（少数の地域）に多くの土資金調達の指標を表す負債比率も有意に期待通16)

地を所有する傾向にある。すなわち、土地りの符号で推定されている。しかし、ユーザーの所有がない（i 企業 k 地域の事業用土地面積

コストの符号条件は予想に反する符号条件で推

17)

。被説明

定される。一般に、企業が土地を購入して事業

変数に 0 が含まれる時、最小二乗法でパラメー所を新たに開設した場合は、企業全体の収益にタの推定を行なうとバイアスが生じることが知影響を与えると考えられる。そのため、ユーザられている。そのため、本稿ではトービットモ

ーコストの算出に利用した「都道府県別の地価デルによる推定も行なう。

見込み上昇率」が「事業用土地で資産を運用しがゼロ）サンプルが多く存在する

た場合の収益率」をうまく代理できないことに推定結果

最小二乗法とトービットモデルの推定結果を
表 3 にまとめる。最小二乗法とトービットモデ

起因している可能性がある。

4 買換え特例制度が及ぼす影響の推定

ルの結果の符合関係は類似している。しかし、推定モデル両モデルでは、負債比率の係数は逆になってい

前節で、買換え特例制度が土地需要に影響をる。トービットモデルでは、負債比率の期待さ与えていることが確認された。さらに、買換えれる符合条件通りにマイナスに推定されている

特例が売却・購入確率に、それぞれどのような事業用土地の需要関数と買換え特例制度31

影響を与えるかをこの節で明らかにする。本稿

みると、基準となる製造業の係数は0.095、 1

は、売却・購入確率を地域・企業別の土地取引％有意水準で推定され、買換え特例制度は製造確率をさまざまな属性を考慮したプロビットモ

業の土地売却を促す効果がある。農林水産業、デルで推定する。

建設業、不動産業、小売・卸売業、金融・保険（土地購入確率)=(I*≦Iとなる確率)=F(I)

業、電気・ガス・熱供給・水道業は有意に推定（土地売却確率)=(J*≦Jとなる確率)=F(J)されず、製造業と有意な差がない。一方、運具体的には以下のモデルで推定する。

輸・通信業は有意でマイナスで、サービス業はI =f P , X , Z , A, 買換え特例 +η 

有意にプラスで推定される。すなわち、買換えJ =f P , X , Z , A, 買換え特例, 税率 +μ 

特例制度はすべての産業の土地売却を促す効果

ここで政策変数は、買換え特例および実効譲があり、運輸・通信業の土地売却を促す効果は渡益税率の変数である。ただし、土地の購入に製造業よりも小さく、逆に、サービス業には製は譲渡益課税制度が直接関係しないため、購入造業以上に効果があると解釈できる。

確率モデルには税率を含めない。その他の説明同様に、購入確率モデルの買換え特例変数に変数は需要関数モデルと同様である。なお、η，

関連する回帰係数をみると、基準となる製造業

μ は誤差項である。

の係数は0.104、 1 ％有意水準で推定されている。農林水産業、建設業、不動産業、小売・卸

データ

売業は有意に推定されないが、金融・保険業、同調査から得られる土地情報は、 1 月 1 日時

運輸・通信業および電気・ガス・熱供給・水道

点の事業用土地面積（都道府県別、ストック）、業はすべて有意でマイナスで推定される。すな

1 年間における土地の購入・売却面積・金額等

わち、買換え特例制度はすべての産業の土地購（フロー）は総面積・総額（企業単位）である。

入を促す効果があり、金融・保険業、運輸・通したがって、都道府県別の取引回数、購入およ信業および電気・ガス・熱供給・水道業の土地

び売却面積は把握不可能である。しかし、企業購入を促す効果は製造業よりも小さく、逆に、単位で都道府県別にネットで土地を購入（売サービス業には製造業以上に効果があると解釈却）したかを今年度調査の面積から前年度調査できる。

の面積を引いた値（以下、「面積差分」と略記）「買換え特例変数」を別の視点から考えてみとして計算することが可能である。よって、企ると、買換え特例の対象となる企業は保有期間

業が同年度内にネットで売却を行なった場合は

地価上昇率が大きい地域の土地ほど、実効譲渡

面積差分がマイナスとなり、ネットで購入した益税率が大きい時点ほど、事業用土地の売却お場合は面積差分がプラスとなる19)。面積差分

よび購入確率が大きくなると解釈できる。すながマイナスの場合は 1 、その他の場合は 0 とな

わち、譲渡益税制のロックイン効果を打ち消す

る売却ダミー変数を企業別・都道府県別に作成

効果が買換え特例制度を通して間接的に存在すする。同様に、面積差分がプラスの場合は 1 、ることが示唆される。

その他の場合は 0 となる購入ダミー変数を作成

次に、税制に関連する変数を見ると、 1 年未する。この 2 種類のダミー変数を被説明変数と満税率は−0.189で 1 ％有意に、 1 年以上 5 年する。

未満税率は0.165で 1 ％有意に推定される。しかし、 5 年以上税率の符号はマイナスに推定さ推定結果れているが、統計的に有意でない。これは、譲推定結果は表 3 にまとめる。まず、売却確率

渡益課税が超短期の投機的な売却を抑制していモデルの買換え特例変数に関連する回帰係数をることを意味する反面、短期的な売却を抑制で

32

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

表અ―推定結果

注）産業ダミーおよび年度ダミーは紙面の都合上、割愛する。*** は 1 ％水準、** 5 ％水準、* は10％水準で有意を表す。

きていないこととなる。

れることを意味する。

その他の変数は、おおむね期待される符号条

資本金の規模が大きい企業ほど土地取引が活件と一致している。地価変数に関しては、地価発であり、売上げが増加するほど土地購入（売が上昇した場合、売却確率は上昇し、購入確率

却）を増加（減少）させる。また企業は、本社は減少すると期待どおりに 1 ％有意水準で推定所在地や自産業 GDP が大きいほど、活発な土される。また、需要関数の推定と同じように、地取引を行なう。予算制約を表すキャッシュフ

大都市よりも地方都市のほうが価格に対して弾ローは、売却確率がマイナスに、購入確率がプ力的である。したがって、地価が上昇した場合、 ラスに有意に推定されており、企業の土地取引
大都市よりも地方での購入および売却が促進さには予算制約が働いていることが示唆される。
事業用土地の需要関数と買換え特例制度33

しかしながら、資金調達のしやすさを表す負債
比率は、購入確率ではプラスで有意に推定されており、理論的符号とあわない。

おわりに
本稿では、企業の都道府県別事業用土地に関するミクロデータを利用し、買換え特例制度と法人譲渡益重課税制度が企業の事業用土地の保有および売買行動に与える影響を分析した。その結果、買換え特例は企業の土地取引を活性化
し、土地の有効利用が促進されたことが示唆される。
需要関数の推定結果から、過剰な投機的売買を抑制するために導入された譲渡益重課税制度がもたらすロックイン効果は、事業用土地の取引においても確認される。同様のロックイン効
果は、売却確率モデルの推定結果からも一部確認されるが、譲渡益重課税制度が買換え特例制
度を通して土地売却を促進させる間接効果を持つことが示唆される．
本稿には以下の課題が残されている。買換え特例制度に土地取引を活性化する一定の効果があることは検証されたが、例えば、バブル期に地価変動が大都市から地方都市へ波及していったように、買換え特例制度の効果に時空間的な波及があるのか、それとも大都市圏と地方都市圏への影響に因果関係がないのかは明らかになっていない。地方都市圏の不動産市場へ与える影響を分析することは、今後の不動産市場の活性化に寄与できる、有益な課題と考える。
＊

は嘱託に基づいて登記簿等に記録した事件および筆界特定に係る事件の数であるため、実際の筆数や建物数の取引件数とは異なるが、土地取引の実勢を表していると考えられる。
2 ）住宅や宅地に関するさまざまな研究については、
山崎（1999）や西村（2002）などを参照されたい。
3 ）買換え特例および土地譲渡益重課税の制度は、不動産流通近代化センター（2008）を参考にする。また、買換え特例は土地以外に、借地権、建物、構築
物、機械、装置を含む。ただし本稿では、土地に焦点をあて、議論を進める。
4 ）1992∼1995年の超短期（ 2 年以下）の土地譲渡益
課税は、加算分離課税制度のため，他の重課税率とは異なる水準にある。
5 ）データの詳細については、杉野・宅間（2009）を参照されたい。
6 ）事業用土地は企業がオフィスや工場など、事業のために実際に利用している用地であり、未利用地やマンション販売用地など棚卸資産は含まれていない。
7 ）買換え特例制度は10年以上の長期保有土地を対象とした制度であるため、「買換え特例変数」を構成す
る「実効譲渡益税率」は重課税率（長期）を使って算出する。
8 ）同調査から任意の企業の都道府県別事業用土地の所有面積は把握できるが、売却した土地の保有年数の情報は得られない。また、企業別都道府県別スト
ック量の変化から、該当地域で土地取引を行なったことは把握できる。しかし、ストック変化が土地売却（購入）を伴った土地購入（売却）の結果なのか、それとも単に土地購入（売却）した結果なのかはわ
からない。そのため、本稿では、厳密に買換え特例を適用したかの判断はできないが、潜在的に買換え特例を適用した企業を抽出して、買換え特例ダミーを作成する。
9 ）企業別保有期間は『土地保有移動調査』（国土交通省）の売主データ（法人）を利用し、土地保有期間を被説明変数として、実効譲渡益税率、地価上昇率、
産業区分、資本規模、大都市圏ダミー、売却年次をコントロールした推定を行なう。推定結果は以下の通りである。

本稿の元となる研究は、国土交通省「今後の土地税制のあり方に関する勉強会」での調査である。同勉強会では『企業の土地取得状況等に関する調査』個票データおよび企業
財務データの利用を快諾いただいた。同勉強会および第153回住宅経済研究会で報告した際に、参加者の方々から有益なコメントをいただいた。特に、国交省勉強会では山崎福寿教授および浅田義久教授から有益なご助言をいただ
いた。記して感謝したい。

注1 ）売買による土地所有権移転登記件数は、申請また

34

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№7510）推計された土地保有期間から土地取得年次が1970年以前の場合は、1970年以前の地価データが入手困難であるため、代わりに上昇率を900％とする。

11）本稿では異なる産業・企業間の土地取引を仮定しているため、競争的な土地市場の下では各産業の事
業用土地の地価は等しくなると考え、全用途地価の平均値を全産業が直面する地価とする。
12）大都市圏とは埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・愛知県・三重県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県である。
13）ここで、企業は完全予見者であると仮定しているため、見込み上昇率と現実の上昇率が一致する。
14）工場等制限法は「首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律」（1959年）と、「近畿圏の既成都市区域における工場等の制限に関する法律」（1964年）の 2 つの法律をさす。
15）産業区分は農林水産業、建設業、不動産業、製造業、小売・卸売業、金融・保険業、運輸・通信業、電気・ガス・熱供給・水道業、サービス業の 9 分類である。推定では、製造業ダミーを基準にする。
16）以下の結果は本稿で用いるデータから得た。全国
平均では、 1 社当たり6.8都道府県で土地を所有している。また、企業の土地保有は東京が最も高く、全企業のうち47.6％が保有している。一方、企業の土地保有が最も少ない都道府県は沖縄で2.5％となっている。すなわち、企業は地域によって事業用土地の所有は大きく異なる。
17）下表は、本稿で用いているデータの都道府県別土地所有面積の散らばり具合を表している。本稿で用いているデータは、全サンプルの約85％が都道府県別土地所有面積、すなわち需要関数の被説明変数が0 である。
〈企業の地域別土地所有面積〉には、面積差分はゼロとなる。したがって、同地域では取引をまったく行なっていないケースと同じ扱いとなってしまう。その他に、都道府県別の土地所
有面積情報の単位は1000㎡となっている。したがって、 1 ㎡から499㎡までの小規模の取引面積はすべて0 となる。よって、本稿で用いるデータでは「小規模取引」と「取引なし」を区別（識別）することが
できない。
参考文献
浅田義久・西村清彦・山﨑福壽（2002）「税制の変化の影響：地価を不安定化した相続税と土地譲渡所得税」
西村清彦編（2002）所収、99-128頁。
井出多加子・浅田義久（2010）「土地取引への不動産取得税の影響」『季刊住宅土地経済』No.75、18-25頁。
杉野誠・宅間文夫（2009）「上場企業の事業用土地の保有状況――企業土地取引取得状況調査による分析」
Mimeo。
杉野誠・宅間文夫（2009）「事業用土地の需要関数と買換え特例制度」Mimeo．
西方史子（2008）「民間企業設備投資動向調査にみる土地購入費の動向」日本不動産学会平成20年度秋季全国大会、Mimeo。
西村清彦編（2002）『不動産市場の経済分析――情報・
税制都市計画と地価』日本経済新聞社。
ニッセイ基礎研究所（2009）『今後の土地税制に関する調査検討業務報告書』
不動産流通近代化センター編（2008）『不動産従業者のための改正点付き税制の手引：平成20年度版』大成出版社。
山崎福寿（1999）『土地と住宅市場の経済分析』東京大学出版会。
山崎福寿・井出多加子（1997）「住宅の供給と価格支配力」『日本経済研究』No.35、111-130頁。

注）土地面積区分は所有面積（単位は ha）の対数値で区分

18）井出・浅田（2010）は事業用土地の価格弾力性を大企業が0.103、中小企業が0.310と OLS で推定しており、本稿の OLS 推定結果と大きな矛盾はない。一方、土地用途は異なるが、山崎・井出（1997）は地方圏の住宅地の価格弾力性を0.109、都市部の住宅地の価格弾力性を0.059と推定している。本稿の推定結果と同じく、大都市よりも地方のほうが価格に対して弾力的である結果が得られている。
19）本稿には、前年からの所有土地面積の増減（ネット）として土地取引を捉えることに起因した問題がある。例えば、3000㎡の土地を購入した同年に同じ
都 道 府 県 で 1000㎡ を 売 却 し た 場 合、デー タ 上 は
2000㎡の購入と捉えてしまい、土地購入面積および土地売却回数の過小評価の問題がある。一方、企業が同地域内で同じ面積の売却と購入を行なった場合

事業用土地の需要関数と買換え特例制度35

海外論文紹介

住宅密度が自動車利用とエネルギー消費量に与える影響
Brownstone, David and Thomas F. Golob (2009)“The Impact of Residential Density on Vehicle Usageand Energy Consumption,”Journal of Urban Economics, vol.65, pp.91-98.

る。したがって、日本で同様の分析を行なうためにはじめには、自動車利用についての個票データの存在が不可

都市がスプロール化するにつれ、人々の通勤・買い物等に要する移動距離が延びるであろうことは誰欠となる。
個票データによる分析であるという点を押さえた

しもが思い付くことである。この移動距離の増加は、 うえで、彼らのモデルを見てみよう。彼らがモデル
自家用自動車利用機会の増加ももたらすと考えられ構築の際に重視したポイントは次の 3 つとなる。

る。

①自己選択バイアス

2007年の日本の温暖化ガス排出量は13億400万

Boarnet and Sarmiento（1998）が指摘している

CO2 トンである。そのうち、約13％に当たる 1 億

ように、自動車の運転が嫌いな人は、利便性が高く

6500万 CO2 トンが、自家用自動車利用にかかわる

短いトリップで済む都市部に居住することを好む傾

排出量である。最近では、自家用自動車からの排出向があるかもしれない。そこで、彼らは人々がどこ

量は横ばい傾向にあるものの、温暖化対策の基準年に住むかという住宅密度選択行動もモデルに組み込としてしばしば引き合いに出される1990年と比べるんでいる。

と、約13％増となっている。したがって、地球温暖②社会経済コントロール変数化対策を議論するうえでも、自家用自動車利用に関世帯の直面する社会的・経済的状況を捉える多くする研究を進めることの意義は大きいといえる。

の変数を組み込んでいる。例えば、多くの研究で用都市のスプロール化と自動車利用との関係を分析いられる所得のみならず、その世帯の自動車運転者する研究は、2000年頃から米国で盛んに行なわれるの人数などの詳細な変数も取り入れている。

ようになり、Brownstone and Golob（2009）はその③選択する自動車の性質

最新の研究結果である。この種の研究では、都市の都市部の居住者は自動車を保有するとしても、小スプロール化を捉える代理指標として、人口や住宅型で燃費効率の高い自動車を選択するかもしれない。

などの密度が頻繁に用いられている。表題からもわ

実際、Fang（2008）は住宅密集地域では比較的燃かるように、彼らの研究もそれに準じている。

費効率の悪い貨物車が少なく、効率の良い小型自動

本稿では、先行研究や日本での事例を交えながら、 車が多いことを示している。そこで、彼らは燃料消Brownstone and Golob（2009）の内容について紹介する。

費行動についてもモデル化している。
彼らが推定するモデルは次の 3 つの式から成る同

1 Brownstone and Golob（2009）のモデル
都市のスプロール化（住宅密度）と自動車利用の関係を扱う研究は、分析に用いるデータの性質に応時方程式で表される。方程式体系で内生変数となるのは、年間走行距離（M；マイル）、年間燃料（ガソリン）消費量（F；ガロン）、住宅密度（D；戸数 平方マイル）の 3 変数である。

じて 2 つに分けられる。 1 つは個票データを用いた

M =A D +B X +ε ,研究であり、もう 1 つは集計データを用いたものでF =A M +A D +B X +ε ,ある。Brownstone and Golob（2009）は世帯レベル

D =B X +ε .

のサーベイデータを用いているので、前者に相当す

36

季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

X：世帯の特徴を捉える外生変数ベクトル表ઃ―住宅密度別の世帯当たり自動車利用状況

A，B：パラメータベクトル
ε：誤差項
通 常、都 市 の ス プ ロー ル（D）と 自 動 車 利 用

表઄―東京都と神奈川県の自動車利用状況

表 1 は、2079世帯を住宅密度別に見た世帯の自動車利用状況である。この表より、住宅密度が高いほど、⑴年間燃料消費量、年間走行距離、保有台数が（M）の関係を分析するのであれば、上式のうち、低下し、⑵燃費は向上することが見て取れる。また、

1 番目の式のみを推定すればよい。しかし、彼らは住宅密度が高いほど世帯の平均所得が低下している

ポイント①に述べたことを考慮して、住宅密度を内ことが特徴的である。

生変数として扱っている。また、ポイント③で述べた点から、燃料消費も内生変数としている。

2 Brownstone and Golob（2009）のデータ

表 2 は、日本の東京都と神奈川県を取り上げて同様の自動車利用状況を筆者が作成したものである。
ただし、両自治体のガソリンはすべて乗用車で使用されるといった大胆な仮定を入れている。両自治体

Brownstone and Golob（2009）が分析に用いていを比較すると、Brownstone and Golob（2009）が示

るデータは、米国運輸省が 5 年ごとに実施している

している傾向と平均所得、年間燃料消費量と燃費がNational Household Travel Survey のカリフォルニ

異なることがわかる。ただし、自動車の保有・利用

ア州2001年版（NHTSCA）である。

頻度はカリフォルニア州と比べて小さい。

NHTSCA には世帯の自動車保有状況、推定された燃料消費量といった自動車に関する情報に加えて、3 構造モデルの推定結果

人口密度や住宅密度といった都市のスプロール化のBrownstone and Golob（2009）は先の同時方程式

代理指標やその世帯の社会的経済的特徴も含まれて（構造モデル）とその誘導形との間の識別問題を克いる。

服するために、Ａ、Ｂの一部にゼロ制約を設けてい

ただし、NHTSCA には2583世帯の調査結果が含る。彼らは構造モデルと誘導形の両推定結果を紹介

まれているものの、実際に彼らが分析に用いている

しているが、本稿では構造モデルの推定結果のみをのは2079世帯である。このことは、使用されなかっ紹介する。

た504世帯において、燃料消費量に関する情報が欠構造モデルを推定するにあたって、データの欠損損していたことに起因している。とりわけ、調査にによるサンプルセレクションバイアスを回避するた

付帯する技術的理由により、多くの自動車を保有しめに、彼らは重み付けアプローチによる 3 段階推定ている世帯での情報欠落が顕著であると彼らは述べ法を採用している。また、標準誤差はワイルドブーている。このことはサンプルセレクションバイアス

トストラップによって修正している。

をもたらすため、彼らは計量的手法を駆使してそれを回避している。

表 3 は、彼らの推定結果である。この結果を 2 点に集約すると次のようになる。

海外論文紹介37

表અ―構造モデル推定結果①住宅密度が高い地域に住む人ほど、その燃料消and Golob（2009）は、施策を用いて人口密度を増

費量は減少する。住宅密度が1000戸／平方マイル

加させるよりも、住宅密度の増加を狙うほうがより（386戸／平方 km）増加すると、 1 世帯の年間燃料困難であると言う。したがって、年間燃料消費量を消費量の純減分は64.7ガロン（245リットル）とな

5.5％削減するために、住宅密度を40％増加させる

る。この量は 1 世帯の年間平均燃料消費量の5.5％

ような政策オプションを探し出すことは困難かもしに相当する。

れない。

②この減分は 2 つの経路から構成されている。 1

第 2 に、彼らは世帯レベルの詳細な社会的経済的つは住宅密度が高いほど、そこに住む世帯の走行距

変数を用いているものの、その世帯が居住する周辺

離は短くなるという経路によるもの（44.7ガロン

地域の情報を組み入れていない。彼らは、そのなか分）であり、もう 1 つは高燃費自動車を選択していでも公共交通機関へのアクセシビリティのモデルへることによるもの（20.0ガロン分）である。

の組み入れが今後の拡張すべき点であると述べてい彼らの研究の解釈には、以下の点に留意が必要となる。第 1 に、住宅密度が挙げられる。彼らの住宅密度の重み付け標本平均値は約2610戸／平方マイル

る。

おわりに

であるため、1000戸／平方マイルの増加とは、住宅

日本で都市のスプロール化と自動車利用に注目し密度を平均的に約40％増加させることと等しい。

て分析している事例はほとんどない。これは、日本

Bryan, Minton, and Sarte（2007）によると、米国でで Brownstone and Golob（2009）と同様の分析を

近年に人口密度が40％増加した都市はそれほど多く行なおうとすると、個票データ利用の難しさに直面はない。しかも、達成できた都市の背景には、米国するためであろう。また、米国に比べた日本の国土ならではの移民の存在がある。さらに、Brownstoneの狭小さもその一要因かもしれない。

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季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75

大阪圏のパーソントリップ調査を用いて、人々の係を分析する実証研究が望まれる。

自動車の保有行動を分析した Yamamoto（2009）
では、人口密度が高く、都市中心部に近い地域ほど
自動車保有確率が低いことを示している。また、公共交通機関へのアクセスも保有率を引き下げる要因であることを確認している。ただし、Yamamoto（2009）では自動車利用についての分析は行なわれていない。
近年、コンパクトシティという言葉をしばしば耳にするようになった。これは都心部を再開発し、市街地の規模を小さく保つという構想であり、日本では青森市がその事例として有名である。この施策は都市のスプロール化を抑制し、中心部の住居・人口
密度を増加させることを狙っており、自動車からの温暖化ガスの排出抑制に繋がることも期待される（Breheny 1995）。
しかしながら、表 1 と表 2 の特徴差を見てもわかるように、Brownstone and Golob（2009）の結果が参考文献
Boarnet, M. and S. Sarmiento,（1998）“Can Land-Use
Policy Really Affect Travel Behavior?；A Study of the
Link between Non-Work Travel and Land-Use Characteristics,”Urban Studies, vol.35, pp.1155-1169.
Breheny, M.（1995）“The Compact City and Transport
Energy Consumption,” Transactions of the Instituteof British Geographers, vol.20, pp.81-101.
Bryan, K. A., B. D. Minton, and P. G. Sarte（2007）“The
Evolution of City Population Density in the UnitedStates,”Federal Reserve Bank of Richmond Economic
Quarterly, vol.93, pp.341-360.
Fang, A.（2008）“A Discrete-Continuous Model ofHouseholds’Vehicle Choice and Usage, with an
Application to the Effects of Residential Density,”
Transportation Research part B, vol.42, pp.736-758.
Yamamoto, T.（2009）“Comparative Analysis ofHousehold Car, Motorcycle and Bicycle Ownership
between Osaka Metropolitan Area, Japan and Kuala
Lumpur, Malaysia,” Transportation, vol. 36, pp.
351-366.

日本にそのまま適応解釈できるとは限らない。コン
パクトシティのような都市政策を適切に評価するた
めにも、日本において、公共交通機関を考慮した自岩田和之

日本学術振興会特別研究員

家用自動車の保有・利用選択行動と都市規模との関投稿論文募集
本誌では住宅・土地に関連する経済学的な研究論文を募集しています。
[投稿規定]
1 ．投稿論文の内容は、住宅・土地に関連する経済学的研究の成果とする。
2 ．⑴本誌への投稿は、他誌に未投稿のものに限る。
⑵原稿は日本語で、おおむね12,000字以内とする。
⑶投稿者は、プリントアウトした原稿（A4） 2 部、データファイル（MS Word またはテキストファイル）を送付すること。なお、原稿・データファイルは返却しない。
⑷採否については、 6 カ月以内に審査委員会（学識経験者数名で構成）により決定し、採否を含む審査結果は速やかに投稿者に通知する。なお、原稿については、投稿者に一部修正を求めることがある。
⑸投稿者の氏名・所属・連絡先（電話番号・メールアドレス）を明記すること。
3 ．原稿の送り先・問い合わせ先財団法人 日本住宅総合センター 住宅経済研究会事務局〒102-0083 東京都千代田区麹町 4 - 2 麹町 4 丁目共同ビル10階
TEL：03-3264-5901 FAX：03-3239-8429

海外論文紹介39

センターだよりこのような課題に対峙するなか

調査は、文献サーベイ、自治体

で、すでに、二地域居住や田舎暮アンケート、現地ヒアリング等に『空き家再生等による地域活性化

らしの実現、あるいは地域住民のより推進し、地域における先導的への取り組みと課題』

定住促進を図ることなどを目的に、 な空き家活用事例の分析から得ら

財団法人日本住宅総合センター刊
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空き家の利活用に積極的に取り組れた示唆をもとに、空き家ストッむ先進事例が随所で見られ、こうクの利活用促進に向けた今後の課した地域の主体的な活動を支援す

題を多角的に提示している。

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るための制度的枠組みも整備され近年、全国的に空き家数の増勢

結論部では、地域特性を踏まえが続いている。先ごろ公表されたつつある。国土交通省においても、 た空き家再生手法の検討とそれを

平成20年『住宅・土地統計調査』

空き家再生等推進事業を平成20年基軸としたトータルとしての地域（総務省）の速報値によれば、平度に創設し、地域における空き家活性化方策の重要性を指摘すると成20年の空き家数は全国で756万再生に向けた新たな支援スキーム

ともに、空き家の利活用にかかわ戸、空き家率は13.1％に達しておが始動している。

る地域内外での体制整備、関係者

り、戸数・率ともに最高記録を更本調査研究は、このような現況

間を横断する合意形成および協新した。防犯・防災面や景観等のを踏まえ、実態把握が相対的に困力・連携の枢要性を問題提起して観点からも対応が急がれる状況と難な過疎地域を中心に、空き家のいる。加えて、空き家の利活用促なっている。特に、本格的な人口

現状や利活用ニーズの傾向、利活進に資する情報の集約・管理・提減少社会に突入しているわが国に用事例、利活用時の課題等を抽供システムの構築と稼動、資金面

おいては、今後住宅需要の減退と出・分析することを目的に、国土等の支援制度の緊要性、さらには余剰住宅の不可避的な増加に伴い、 交通省住宅局住宅総合整備課住環

空き家再生や地域活性化活動の担

デッドストックとしての空き家の境整備室の指導と協力のもと、当い手となる主体の確保と中長期的急増が危惧されており、これらのセンターが三菱 UFJ リサーチ＆な視野での人材育成の必要性につ

空き家の利活用促進は喫緊の課題

コンサルティング株式会社に委託いても提言している。

となっている。

して実施したものである。

編集後記

編集委員
委員長

新築マイホームに入居後間もなく基礎の欠陥や雨漏りなど重大な不具義務付ける「住宅瑕疵担保履行法」

委員（略称）が施行された。

合（瑕疵）が見つかった。売主（住冒頭のような重大な欠陥（瑕疵）宅事業者）に修理か購入代金返還をのある新築住宅購入者には、引渡後求めようとしたらすでに倒産してい10年以内なら万一売主が無資力（姉た。買主は保護されないか。

歯事件のヒューザー）でも、一定の修補費用（保険の例：2000万円）が姉歯元建築士による耐震偽装事件

季刊 住宅土地経済
2010年冬季号（第75号）
2010年10月ઃ日 発行
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編集・発行支払われることになる。

を契機として、すでに建築基準法、

中神康博
浅田義久
中川雅之
吉田あつし

建築士法が改正され、建築確認の厳

購入者に安心材料を提供する制度

格化等が図られた。同じ流れで、に違いないが、住宅事業者には、新2009年10月 1 日以降に購入者に引き制度と関係なく、自社の品質管理

渡す新築住宅について、供託または（設計、施工、アフターサービス等）

保険の措置とることを住宅事業者にを売りにしてもらいたい。

（N)㈶日本住宅総合センター
東京都千代田区麹町4-2
麹町4丁目共同ビル10階〒102-0083
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp

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季刊 住宅土地経済

2010年冬季号№75