［巻頭言］

オリンピック・パラリンピック後の東京を考える
川本正一郎

三井不動産株式会社専務執行役員
公益財団法人日本住宅総合センター理事

2020年の東京オリンピック・パラリンピックまでઆ年、世界中の人々の注目を集める大イベントは、社会・経済の抱える諸課題の解決に向けて新たな街づくりを進めるチャンスでもある。
とりわけ、シンガポール、香港などアジアのライバルが勃興する中で、我が国の成長エンジンとなる東京を国際的なビジネス都市として再構築していくことは重要な課題である。欧米の企業コンサルタントによれば、東京は「ファーイースト」であり、市場との近接性においてライバルとなる都市に大きく劣後しているという。彼らは、「香港の後ろには龍がいて、シンガポールの後ろには象がいる。東京の後ろは海があるだけ」と言う。
国際都市東京を考える場合、こうした地理的不利を認識し、これをカバーできるだけの都市の魅力を創り上げていくことは不可欠である。
そのためには、前回のオリンピックの時のようなハード中心の都市改造にとどまらず、国内・国外企業の活動を円滑にし、様々な人々の快適な生活を実現するためのソフト・ハード両面にわたる取り組みが求められよう。
高齢化が急速に進行する我が国において、次の世代の成長の基礎を作っていくことは現在の我々の責務であり、そのための時間は残り少ない。

目次●2017年冬季号 No.103［巻頭言］オリンピック・パラリンピック後の東京を考える

川本正一郎

1

［座談会］新たな「住生活基本計画」について

浅見泰司・中川雅之・深尾精一・和田康紀［論文］福島原発事故の地価への影響

田中健太・馬奈木俊介

2

16［論文］京町家を考慮した木造住宅密集地域の外部費用の推定

安田昌平・宅間文夫［海外論文紹介］住宅所有者のジレンマ
エディトリアルノート
センターだより

40

藤野玲於奈

15
編集後記

40

36

26

座談会

新たな｢住生活基本計画｣について＜出席者＞ 50音順

浅見泰司 東京大学大学院工学系研究科教授
中川雅之 日本大学経済学部教授
深尾精一 首都大学東京名誉教授
和田康紀 国土交通省住宅局住宅政策課長
浅 見（司 会） 2016 年 અ 月 に 住 生 活 基 本 計 画ています。

（全国計画）が閣議決定されました。計画期間

そこで、まず、「計画」を担当されている和は平成28年度から平成37年度で、今後の10年間

田さんに、その概要および施策の方向性についを見通した計画となっています。

てお話しいただきたいと思います。

これからの10年間は、人口減少、さらなる高齢化が見込まれ、また、大都市圏への人口流出により地方圏において、これらの傾向がより顕著になるものと予想されます。大都市圏におい住生活基本計画の概要ても高齢化は進むため、医療・介護・福祉の大幅な需要増加に対応していかねばなりません。

●અつの視点・ઊつの目標

特に、年金受給に頼る賃貸住宅居住の高齢者世

和田 住生活基本計画は、2006年に制定された

帯の生活基盤を築くことが大きな課題となりま

住生活基本法に基づき、住宅政策の目標、基本

す。また、世帯数も減少していくことから、空的な施策、成果指標等を定めるものです。前のき家が増加し、高齢化・人口減少とも相まって

計画は平成23（2011）年に策定されたもので、地域のコミュニティが希薄化し、日常生活も困おおむねઇ年後に見直すことになっていて、ち難になっていくことが予想されています。

ょうどઇ年を経過した今年、新たな計画を策定

少子高齢化に対する対策は長期的なものになしました。新しい「計画」は、住生活を巡る現らざるをえませんが、喫緊の福祉需要の増加へ状と、今後10年の課題を提示したうえで、目標の対処が重く、財政的な施策の強化は難しい。

や具体的な施策を定めるという構成になっていこのため、既存のストックをこれまで以上に活ます。

かしていくことが主要な課題ですが、住宅政策

現在、そして今後10年間の住宅政策上の課題

における既存のストックとは、空き家も含めたとしては、少子高齢化と人口減少の急速な進展

既存の住宅であり、したがって、既存の住宅スがあげられます。すでに、全国での人口減少がトックの有効利用が、今回の「住生活基本計

始まっており、今後、特に大都市圏で75歳以上画」（以下、「計画」）の目玉となったと認識しの後期高齢者が急増することになります。地方2

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

（出席者写真）

左から、中川氏、浅見氏、深尾氏、和田氏

圏では、人口、世帯数の減少が急速に進み、世方が持っていらっしゃるので、そういった希望

帯数の減少は、空き家のさらなる増加にもつなを叶えていくために、多様なニーズに応じたサがります。こうしたことを踏まえて、新たなービス付き高齢者向け住宅の供給を促進してい「計画」では、少子高齢化、人口減少等の課題

くこと、さらには、高齢者向けの住まいや多様を正面から受け止め、これからの住宅政策の方

な住宅関連サービスの在り方を示した「新たな向性をわかりやすく提示することを基本的な方

高齢者向け住宅のガイドライン」の策定を検討

針としています。

していきたいと考えています。

「計 画」の 中 で は、
「居 住 者」、「住 宅 ス トッ

また、低額所得者や高齢者、障害者、ひとりク」、「産業・地域」というઅつの視点からઊつ

親世帯など、住宅確保に特に配慮を要する方々の目標と基本的な施策を位置づけています。ポの増加に対応していくことが求められています

イントだけ説明させていただくと、まず、居住が、これについては、空き家の活用を促進する者の視点ですが、これからの社会を支えていく

とともに、民間賃貸住宅を活用した新たな仕組

若年世帯や子育て世帯、さらには今後も増加すみの構築等によって、住宅セーフティネット機

る高齢者世帯が安心して暮らすことができる環

能を強化することにしています。

境を整えていくことが重要と考えています。特次に、住宅ストックからの視点です。2013年に子育て世帯は、より広い住宅への住み替えやでみると、日本の既存住宅取引のシェアは14.7

住宅の購入を希望しているけれども、住居費のパーセントで欧米に比べると低い水準であり、負担が重い場合もあります。そこで、世帯の状

既存住宅流通の市場規模はઆ兆円となっていま況に応じて、必要とする質や広さの住宅に居住す。そこで、さまざまな施策を展開することで、できるよう支援していくとともに、世代間で支これを2025年にઊ兆円にするという目標を設定

え合いながら子供を育てることができる三世代しています。

同居・近居についても促進を図っていくとしています。

既存住宅の流通活性化のためには、住宅自体が安全で良質であることが前提になります。そ高齢者については、できるだけ住み慣れた自

こで、省エネ性やバリアフリーを満たしていな宅や地域で暮らし続けたいという希望を多くのい既存住宅の性能を、リフォーム等によって向新たな「住生活基本計画」について

3

上させることが求められてきます。同時に、既に、建築学のお立場から今回の「計画」の課題

存住宅の価値向上を反映させた評価方法の普についてお話いただきたいと思います。

及・定着や建物状況調査（インスペクション）、

深尾 今回の「計画」は、これまでの計画に比あるいは住宅瑕疵保険等の活用による売買環境

べて進歩しているという声がいろいろなところの整備など、取り組みを総合的に進めていくこ

から聞かれますが、それを前提として、さらにととしています。

注文するとすれば、ということでお話ししたい

次に、空き家対策についてですが、全国の住と思います。まず指摘したいのは、今の住宅や宅ストックは約6063万戸で、空き家が約820万

住生活の問題は、昔と違って、地域によってか戸あります。そのうち、売却用や賃貸用としてなり違うということです。全国計画としてまと管理されていない、つまり使われる予定のないめざるを得ないので仕方がないことかもしれま

空き家（いわゆる「その他空き家」）が約318万

せんが、審議会等で議論していても常に気にな戸に達しています。急増する空き家については、っているところです。

このままでは、計画期間内に「その他空き家」

例えば、空き家問題についても、東京の空きが約500万戸に達するとの予測もあるので、こ家と農村部での空き家の問題は本質的に違うのれを400万戸程度に抑制するという目標を「計で、それに対してどう対応していくかが、この画」の中で示しています。

「計画」を実際に進めていくうえで大きな課題

空き家については、利用できるものは利用し、です。また、住宅ストックの点でいえば、持ち除却すべきものは除却することが基本になるの家に関しての空き家と賃貸住宅の空き家の問題

で、利活用や計画的な解体・撤去等の取り組み

はまったく違う側面を持っています。

を支援して、空き家の増加抑制を図っていきた

国全体の政策としては平等ということが常に求められるので、リフォーム問題にしても、マいと考えています。
最後に、産業・地域からの視点です。
「計画」

ンションと戸建て住宅のどちらか一方を支援のの中では今回、「住宅産業」という言葉ではな対象にすることができないわけですが、まった

く「住生活産業」という表現を用いています。

く性格が違う住宅ストックを日本は抱えている住宅の新築だけではなく、維持管理、リフォーという現実があるので、どちらかに特化した政ム、リノベーション、流通等、あるいは住宅に策を考えたほうが、今後の施策を進める時には関わる保険・金融など、さまざまな住生活関連

有効性は増すのではないでしょうか。

のサービスが存在しているので、住生活に関連

また、人口減少のなかで、世帯数は平成31する新たなビジネス市場を創出・拡大させ、居（2019）年 の 5307 万 世 帯 を ピー ク に 平 成 37

住者の利便性の向上、さらには経済成長にもつ（2025）年には5244万世帯になる見込みというなげていくという流れをつくっていきたいと思ことで、それほど減っていないわけですが、そっています。

れは取りも直さず、単身者世帯が増えているこ

また、「計画」の中では、住宅地の魅力の維とを意味します。

持・向上を目標のઃつとして掲げ、居住環境や今回の「計画」は、「住宅」ではなく「住生コミュニティをより豊かにすることや、防災・活」基本計画と謳っている以上、世帯問題をど

減災対策による居住者の安全性の確保向上にもう捉えるかということも大きな課題です。これ取り組んでいくこととしています。

は個人の生活に踏み込むようなことになるかもしれないので、どれだけ触れるべきか微妙なこ●地域によって異なる現状と課題とかもしれませんが、例えば社会学者の知見な

浅見ども取り入れることができれば、より使える

4

ありがとうございます。次に、深尾さん

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

（出席者写真）「計画」になったかもしれません。
浅見

地域あるいはセグメントによって異なるというご指摘は重要で、地域に関する個別性は地方計画で行なうことなのかもしれませんが、セグメント別については全国計画でも触れる必要があるので、今後の住宅政策の展開の中で明確にされるといいように思います。
●なぜ住宅に関する公共計画が必要なのか
浅見

続いて中川さんには、経済学の立場からコメントをお願いします。
中川

今回の住生活基本計画は、ストックを重視するという方向性が明確に出ている点で評価できますが、それを前提に、もう少しこういう視点があったほうがよかったのではないかということを申し上げたい。
民間が主体になって供給する住宅について公浅見泰司（あさみ・やすし）氏
1960年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒。ペンシルヴァニア大学大学院地域科学専攻、Ph.D.。東京大学助手、講師、助教授、東京大学空間情報科学研究センター教授・センター長を経て、現職。著書：『住環境：評価方法と理論』（編著、東京大学出版会）ほか。

的な計画があるのには઄つ意味があり、ઃつは、
住宅に関して国全体がどういう方向に向かって

まってしまうことになります。
そこで、国が責任いるのかというビジョンを共通にして、それをを持って再分配を行なうべきだという考え方か「住宅建設五箇年計画」
では、
都道府県や
実現するための政策を明確に提示することです。 ら、前の住宅についてはさまざまなプレーヤーが登場し市町村が供給する公営住宅の供給量を全国的にます。さまざまな主体が住宅を供給し、これか調整するという大きな意味がありました。
今回

ら住もうという人（買い手）もたくさんいる。

の
「計画」
では、
公営住宅に関するコントロール

住宅に関する金融や保険にかかわる人たちもいがやや弱まって、より広い準公営とか、あるいはる。そういう状況の中でそれぞれのビジョンが居住支援というように概念を広げたことによっバラバラだと、フリクションが大きくなってして政策が多様化したという点で評価できます。

まい、うまくいかなくなってしまう。したがっ次に、もう少しこういう点があったほうがよて、ビジョンを共通にして、それを実現するたかったのではないかということですが、それはめの政策を明確に提示することには意味がある

全体の市場の構造についての世界観のようなもということです。今回の「計画」では、例えばのを明確に示したほうがよかったのではないか

リフォーム産業や中古住宅の流通市場などに関ということです。

する目標を提示しているので、一定の方向性は出ていると思います。
もうઃつは、公営住宅の地域配分を全国的にかなり前のことですが、私は「第八期住宅建
設五箇年計画」の策定に携わったのですが、当時の大蔵省の担当者から、そもそも住宅を百数調整することです。いわゆる再分配政策ですが、 十万戸造るという目標がなぜ必要なのか聞かれ低所得者に対してどういう再分配を行なうかをたことがありました。その時は、世帯が増えて

地方公共団体に全面的に任せてしまうと、それ

いく20世紀初頭までは良質な住宅を供給していが手厚い地方には低所得者が移住してくるので、 くことは必要であり、21世紀初頭になって世帯
どちらかといえば、再分配の切り下げ競争が始数がピークアウトとしたら、既存住宅を活用し新たな「住生活基本計画」について

5

ていく、というような話をしました。

いと思いますが、「計画」では、平成37（2025）

それから十数年たって、まさに今回の「計年には500万戸に達するかもしれない空き家を画」の期間中に世帯がピークアウトすることが400万戸程度に抑えるということになっていま予測されています。2003年には5400万戸だった

すが、100万戸というのは現在のઃ年間の新築住宅ストックが、10年間で670万戸増えて6063

戸数に匹敵するわけで、かなり大きな数を減ら万戸になっている。その間に造られた住宅着工

すということですが、「計画」で示されている戸数は1030万戸であり、ストックの増加に結び施策だけで達成できるのかどうか、やや心配な

ついていない着工が360万戸に上ります。これ部分もあります。

らは建て替えですが、要するに、中古住宅流通

和田さん、いかがですか。

で質がよくわからないから建て替えてしまおう

和田

空き家に関する目標は、今回の「計画」ということです。さらに言えば、ストック増にで初めて設定したということからもわかるよう寄与している670万戸にしても、世帯増は約520に、空き家対策については緒に就いたばかりで万戸であり、残りの150万戸は結果的に空き家あることを私も認識しています。ただ、ここ最の増加に結び付いてしまっている。

近の取り組みによってかなり枠組みができてき

そういうことから考えると、この「計画」でたようにも思っています。例えば、昨年（2015も示されているように、2019年から2025年にか年）ઇ月に、空き家対策特別措置法が全面施行

けて世帯数がピークアウトしてしまうわけです

されて、市町村で空き家対策を進める枠組みがから、現在の新築住宅80万〜90万戸を世帯増で整いました。最終的には、行政代執行まで措置賄うことには無理があります。つまり、このができるようになっています。

「計画」期間中に新築住宅が急激に減る可能性

空き家の状況は地域によって異なっていて、市町村あるいは地域単位で空き家対策に取り組が高い。
平成25年から平成37年にかけて、リフォーム

んでいく必要があると思います。ただ、現実にの市場規模がઉ兆円から12兆円に増えるとか、は市町村によって取り組みに濃淡があるという

既存住宅流通の市場規模がઆ兆円からઊ兆円にことも否めません。そこで、市町村の取り組み

増えるとか、「その他空き家」の戸数を400万戸支援をさらに進めていきたいと考えています。

程度に抑えるというような個別の目標はしっか

今年度（2016年度）から、予算面でも空家等対りしたものですが、全体の世界観みたいなもの

策計画に沿って空き家の活用・除却等を地域のは、もう少し明確に示されたほうがよかったの

まちづくりとして実施する市町村に対して重点ではないかと思っています。

的な支援を行なっています。

確かにおっしゃる通りで、世帯数がピー

さらに、空き家対策については施策のスコークアウトして、その後どうなるのかということ

プを少し広げて考えなくてはいけないと思ってを、もう少しわかりやすく書いたほうがよかっいます。ઃつは、空き家の発生抑制というとこたのかもしれません。

ろで、相続をした時に古い住宅が空き家として浅見

放置されることが多くなっているので、それを防ぐための措置として、今年度から譲渡所得の空き家について3000万円特別控除の制度が創設されました。
また、もう少し知恵を絞るべきは、空き家の市場での流通促進についてです。例えば、空き●空き家対策のポイント

家所有者情報の活用です。今の空き家対策特別浅見措置法では、課税情報を行政内部で特別に利用

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では次に、空き家問題について議論した

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

（出席者写真）することが可能になっているだけですが、流通を促進するためには民間事業者や宅建業者等のノウハウ活用が重要なので、そこをどう考えていくかというのはઃつのポイントです。もちろん、課税情報は、そのまま第三者にすぐ渡せるというものではないし、個人情報保護の問題もありますので、どういうかたちで活用できるかということは関係省庁間で検討していきたいと
思います。
深尾

セグメントの話になってしまうのですが、持ち家の空き家と賃貸の空き家の問題はまった
く違う側面があります。持ち家の空き家についていうと、そのなかでも住むに値しない空き家の除却その他の問題については、税制等でいろ
いろ対処できるかもしれませんが、一方で、もう少し健全な、もしくは少し手を入れればかな
りいいストックもたくさんあって、それをどう中川雅之（なかがわ・まさゆき）氏
1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部金融公共経済学科卒。
建設省入省後、大阪大学社会経済研究所助教授、国土交通省
都市開発融資推進官などを経て、現職。著書：『都市住宅政策の経済分析』（日本評論社、2003年度日本経済図書文化賞）
ほか。

回すかということが、先ほど中川さんも言われたように、大きな課題だと思います。

回っている多くの住宅は他の人が建てた注文住

アメリカでは住宅の流通があれだけ行なわれ宅ですから、住宅すごろくの最後の持ち家をそているのに、日本はどうしてそうならないのか

こで手に入れようと思ってもなかなか難しいとといわれることがよくありますが、建築学の立ころがあります。

場からみるとその理由がわかるような気がします。特に昭和以降の日本の住宅が、持ち家に関●空き家対策を都市政策とリンクして考える

しては、居住者の希望を取り入れて建てるとい中川 私は、「計画」に盛り込まれている空き

うことになっていて、それが注文住宅という日家対策については基本的には賛成で、課税情報

本特有の言葉になっています。

の活用という点で課題になっていることも明確

注文住宅が本当に居住者に合っているかどうに意識されていると思います。ただ、人口が減かは別として、生産のプロセスで注文者の希望

少し、しかも世帯数も減少していくなかでどのをたくさん取り入れることによって、居住者満ように空き家を減らしていくかを考えた時に、足度というか消費者満足度を上げる。そのこと最終的には、国民の居住に関するニーズというによって住宅産業が大きく成長してきたのが、か需要を拡大しないと難しいと思います。つまこの50年の日本の大きな特徴になっています。

り、ઃ家族ઃ住宅というような世界を前提にし超高層マンションなどは別にして、戸建て住宅た政策を大きく変えたほうがいいかもしれない

は地域ビルダーが建てれば十分な世界のはずでということです。

す。実際、例えばアメリカの住宅は、住宅戸建

90年代の日本は、「経済は一流、住宅はウサて団地に同じような家がたくさん並んでいて、ギ小屋」といわれました。しかし今は、不動産

それをビルダーが供給している。したがって、は余って住宅価格は下がっていくなかで、住宅

それを買い替えるのは何の抵抗もないわけです。 の面積を広げたりすることも可能になりますが、
ところが、日本の場合は、既存住宅市場に出そのコストはかなり高いので、どちらかという新たな「住生活基本計画」について

7

と、複数の住宅を保有するような住生活があっ連邦の補助金が出るというような仕組みになってもいい。つまり、既存住宅の利活用についてていたように思います。

は、複数の住宅を所有して人生を豊かにすると

浅見 除却補助についてはどうですか。

いうような提案があってもいいように思います。 和田 空き家対策総合支援事業においては、市
次に、住宅の除却についてですが、基本的に町村の「空家等対策計画」に基づく除却や活用はいろいろな個別の政策があるし、市町村も個を支援しています。空き家対策については、国別の政策をいろいろ用意していますが、全体的レベルではなく、地域レベルで考えていかなけにみると、地方を中心に人口が減少していく時

ればいけませんが、都市政策との連携は検討課には、都市を縮ませるというような都市政策や題であると思います。

地域政策は大きく転換する必要があります。

浅見 ところで、空き家の把握は難しいといわ

旧東ドイツの都市の例ですが、人口が大きくれています。例えば、現在820万戸の空き家が西に移動して空き家が増えたのですが、空き家あるということですが、その数字がどれだけ正を除却してできた空き地を緑化したのです。空しいか、微妙だという意見も出ています。

き地は連続していなければ効用を発揮できない

住宅・土地統計調査では空き家とは、①賃貸といわれていましたが、ネットワークにすれば用または売却用の住宅で空き家になっているもそれなりの意味を持たせることもできるようでの、②週末や休暇時に避暑・避寒・保養などのす。つまり、人口減少地域でどのように都市を目的で使用される住宅で普段は人が住んでいな

シュリンクさせるとか、空き地を生み出していい別荘や、普段住んでいる住宅とは別に残業でくのかという政策とリンクをしたほうが、制御遅くなったときに寝泊りするなど、たまに寝泊された除却もできるような気がするので、都市りしている人がいる住宅などの「二次的住宅」、

政策との連携みたいなものを今後考えると、もそして③それ以外の「その他住宅」（例えば転っと有効な空き家対策になると思います。

勤・入院などのために居住世帯が長期にわたっ

浅見

空き家対策を都市政策とリンクして考えて不在の住宅や建て替えなどのために取り壊す

るということについて、和田さん、いかがですことになっている住宅）を合計したものとされ

か。

ています。

和田

私も同感で、もちろん個別の空き家の問

しかし、現実には空き家をそんなにきれいに

題もありますが、われわれや市町村が行なう空分けられないし、結局のところ持ち主がどう考

き家対策は、まちづくりや地域づくりの視点がえるかによって決まってしまうように思います。

必要であり、住宅政策だけでそこを担っていく

和田 おっしゃるとおり、外観で把握するのはのには限界があると思います。

なかなか難しいというのが現状です。オートロ

浅見

ただ、都市政策との連携ということにな

ックのマンションも増えているので、マンショ

ると、コンパクトシティ化して移住してもらう

ンの中でどこが空き室なのかを把握するのは現ということになるのかもしれませんが、細かに実には難しいという話は聞いています。ただ、考えてみると結構難しいですね。

現在の住宅・土地統計調査はઇ年ごとの定点観

中川さんが紹介された旧東ドイツの例ですが、 測なので、ઇ年ごとに推移は把握できるし、そ
空き家を除却して、空き地を緑化したりして、

うしたなかで、「その他空き家」が急増していその管理をコミュニティの中で行なうというのることも見えてきています。

は、所有者にとってどういうインセンティブが

しかし一方で、統計では見えない空き家の実あるのですか。

態をどう把握をしていくかは、統計調査の充実

中川だけでは限界があると思います。逆に言うと、

8

そういう政策をとった市町村に対して、

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（出席者写真）
国の統計調査だけでは把握できない部分をどう補完していくのか、あるいは、地方公共団体や民間の機関などとどう連携していくのかという問題意識も持ってやっていく必要があると思っています。
●住宅を複数所有する深尾

ところで、さきほど中川さんが、ઃ世帯

複数住宅所有ということをおっしゃいましたが、「住む」だけではなくて、トランクルームにするということも考えられるのではないですか。
例えば、UR 賃貸住宅で貸しにくくなっているといわれるઇ階部分を全部トランクルームにしてしまうとか……。
浅見

なるほど。それはいいですね。

深尾

断捨離とか言われているけれど、日本人はやはりなかなかモノを捨てられないし、過去

深尾精一（ふかお・せいいち）氏
1949年東京都生まれ。東京大学工学部建築学科卒。東京大学
大学院工学系研究科建築学専攻博士課程修了。東京都立大学
工学部建築工学科助教授、首都大学東京都市環境学部教授などを経て、現職。著書：『住まいの構造・構法』（放送大学教育振興会）ほか。

の思い出を持っているだけで安心するという面があります。ઇ階をトランクルームにすれば、空き家もかなり活用できます。

住宅としての価格はそれなりに高いので、ニー

浅見

ズはあるかもしれないけどアフォータブルにな

最近は、減築と言って、わざわざ小さくしたり、あるいは逆にエレベーターを付けたりらないという気もしますが……

していますが、トランクルームだったら週に何

深尾 それは地域によって異なっていて、空き度も行かないだろうから、エレベーターがなく家が目立つような、駅からかなり遠いところにてもいいわけですよね。

ある中古住宅はかなり安いし、これからもっと深尾

値下がりすると思われるので買うことは可能か

ただ、そうなった時に、やっぱり、それを税制上どう扱うかとかいうことも出てきます。 もしれません。
また、例えば、空き家になった実家に年に何回

浅見 確かに、トランクルームとして使うのでか帰って窓を開けているという人もいるかもしあれば、リニューアルする必要はないし、リノ

れませんが、そこにはモノが入っていて、まさベーションしなくてもいいので、だいぶ安くなにトランクルームとして機能している。そのよりますね。

うな空き家をどう処理したらいいのかというの

中川 空き家については、何が空き家なのかとは、除却の補助金を出しても解決できません。

いうことよりも、まったく管理されず周辺に迷

今回の「計画」が「住生活」と謳っている以上、 惑を及ぼしていることが問題なので、そういうそういうところまで視野を広げていかないと解意味では、トランクルームでもいいですが、複決できないという気もします。

数所有してまあまあ管理しているというような浅見ことのほうが社会としてコストが安いと思いま

住宅だと主張しつつトランクルームとして使うということですよね。ただ、例えば、空す。

き家をトランクルームとして使いたいという場
合、住宅を購入しなければいけないわけですが、新たな「住生活基本計画」について

9

的な制度検討を行なっているという段階です。
内容はまだ詰まってないところも多いのですが、賃貸住宅について基本的な思想は、居住者の居住安定確保と、大家あるいは民間事業者の不安の軽減を図っていくとともに、地方公共団体も円滑な制度運営が●居住支援と賃貸住宅できるようにすることです。要配慮者向け住宅

浅見

次に、賃貸住宅の問題に移りたいと思いの登録制度を創設し、マッチングしますというます。賃貸住宅については、空き家の問題もあだけでは現実に動きませんので、国もしっかりりますが、それに加えて「計画」では、住宅セ支援をしていかなくてはいけないし、地方公共ーフティネットという施策が明記されています。 団体も動くような仕組みにしていかなければい
これについてはこれから検討して最終的なかた

けないと思います。

ちがつくられると思いますが、居住支援等につまた、平成29年度概算要求の中では、住宅のいて、あるいは賃貸住宅を活用することについ改修費支援、あるいは入居者負担の軽減の支援、て議論していきたいと思います。

居住支援活動の支援などを要求しています。あ和田

先ほども申し上げましたが、今回の「計えてこの制度のポイントをઃつだけ申し上げま画」では住宅セーフティネット機能の強化といすと、居住支援協議会あるいは居住支援を行う

うことを盛り込んでいます。具体的な問題意識

団体が、不動産関係の事業者や福祉関係者、あは、いわゆる住宅確保要配慮者と呼ばれている

るいはＮＰＯなどと連携しながら居住支援のサ方の問題です。

ービスを紹介したり、具体的なサービスが受け人口減少という時代ではありますが、高齢単られたりするようにしていくというところだと

身の世帯は増加していくと見込まれています。

思います。

子育て世帯、特にひとり親世帯に関しては、所

深尾 セーフティネットと賃貸住宅というのは得が低いなかで住居費の負担が重くなっていま

とても難しい問題だと思います。これを供給側す。非正規労働の若年単身者が増加しており、から見ると、もうストックはいらないと言って障害者についても、最近は施設ではなくて在宅、 いるにもかかわらず、例えば相続税対策で低層地域へと移行しています。

アパートがいまだにどんどん建っている。税制

また、ストックについては、今後、公営住宅の仕組みもあって、特にハウスメーカーが強力の増加は見込めない一方で、民間の賃貸住宅のな営業をして、そういうことが進んでいる。こ

空き家、空き室が増加しています。ただ、必ずの仕組みはきわめて憂うべきことですが、今のしもそれが良質なストックだけではないところ

市場の原理ではやむをえない面もあります。

が問題だと思います。また、住宅確保要配慮者

和田さんがおっしゃっているのは、たぶん、がスムーズに入居できる状況になっているかと

そういうふうにして建てられた賃貸住宅を、借いうと、家賃滞納のリスクなどもあって拒否感

り上げとかいろいろな意味でセーフティネットが見られるなかで、こういった状況を解決するに使わざるをえなくなるという意味だと思いま

仕組みがつくれないかということで、民間賃貸

すが、そういう住宅でもかなりレベルが上がっ

住宅や空き家を活用した住宅確保要配慮者向けてきていますから、ちょっと手を入れれば、セ住宅の制度を創設することを検討しています。

ーフティネットの住宅としてもうまくいくかも浅見さんに座長をお願いした小委員会で検討しれません。

していただき、今年（2016年）ઉ月に中間まと

ただ、住宅・土地統計調査では઄階建てアパめが出され、平成29年度概算要求、そして具体

ートは共同住宅に分類されるので、共同住宅の

10

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

（出席者写真）
バリアフリー化率が下がっている地方があります。つまり、そういう賃貸アパートを高齢者のセーフティネット住宅として見た時には、ઃ階はいいけども઄階はまずいという話になる。
そもそも低層の「アパート」は、土地があるということで建てられるケースが多く、経営を考えようとはしない大家も少なくない。しかし、これだけストックが過剰になってきて、借り手側つまり「住まい手市場」になっているので、変な言い方ですが、大家としてのサービスをどれだけするかによって市場が動いていくというかたちになるほうが健全だし、たぶん実態としてそうなるはずです。
極論かもしれませんが、居住者支援を公的にやるよりも、大家がそれをちゃんとやる住宅は入居率が高いというような社会にならないとい和田康紀（わだ・やすのり）氏
1969年新潟県生まれ。一橋大学法学部卒。厚生省（現厚生労働省）入省、厚生労働省大臣官房企画官、三重大学人文学部
法律経済学科准教授、国土交通省住宅局安心居住推進課長などを経て、現職。

けないし、そういう雰囲気を国全体としてつくらないと、本当の意味でのいい居住者支援が行
なわれている賃貸住宅にはならないと思ってい拍車を掛けることになるので、10年〜20年存続ます。

するような資産を建てることが合理的な選択な浅見

深尾さんの言われる居住者支援の内容というのは、どのようなサービスですか。

のかどうか、「計画」のビジョンのなかで伝えていったほうがいいと思います。

例えば、若い人がお互いに子供をちょっ

しかし、それとは別に居住者支援ということと預け合うような住み方ができるような雰囲気を考えた時に、賃貸住宅での空き家、つまり活を大家さんが上手くつくるというようなことで用されていない賃貸住宅があるわけですから、すね。子育て支援の住宅をつくるのはとても難そこを使って住宅確保要配慮者に対する特別なしいけれども、そういうものもできるかもしれ

政策のスキームをとるというのは、時宜を得た

ないし、高齢者がほかの家族の子供の面倒をち政策だと思います。

深尾

ょっと見てあげるとか、そういうようなことは、

これまでは、地方公共団体がすべてのリスク

大家さんの努力によって多少はできるだろうし、 や責任を持って、低所得者や高齢者への住宅サ
そういう差別化された賃貸住宅が出てくれば、ービスを提供するという政策しか用意されていそれなりの居住者支援になるのではないかと思なかったわけですが、豊かな人生を送るといういます。

意味ではいろいろあったほうがいい。例えば、低所得者だけではなく、子育ての人や若者、あ●空き家の賃貸住宅の利活用

るいは高齢者に向けて、住宅を含むさまざまな

中川

サービスを、地方公共団体だけではなくさまざ

賃貸住宅一般として見れば、相続税対策で建てられているものはかなりあります。ただ、 まなプレーヤーが支えていくということです。
長期的に考えた時には、世帯数は減っていくし、

しかし問題は、いろいろなプレーヤーをまと若い人も減っていくわけですから、賃貸住宅をめてお世話をするという経験を日本社会があま増やしていけば全体の価格を下げていくことにりしたことがないことで、居住支援協議会がこ
新たな「住生活基本計画」について

11

れからのキー的存在になってくると思いますが、 和田さんに、住宅産業に関する施策展開についそれをどうやって育てていくのかがとても重要てお話しいただければと思います。

だと思います。

和田 住生活総合調査では、今後の住み替えにアメリカでも、公営住宅を管理していたハウ

ついて新築住宅か中古住宅かという設問も行な

ジングオーソリティが、住宅サービスの提供とっているのですが、10年前に比べると、新築にいうよりは職業訓練などと組み合わせて、社会はこだわらない人が増えているという結果も出復帰を手助けするというような動きがあります。 ています。しかし一方で、住宅市場動向調査で
例えば、家賃の保証とか、もう少しリスクを分は、既存住宅にしなかった理由を聞いているの散する保険とか、そういう仕組みも必要なのかですが、住宅の質や不安感などいろいろな問題もしれません。

があげられています。そこで、住宅の質の向上

和田や安心感を高めることが、これからの住宅産業

家賃債務保証については、保証料の低減のために補助することも考えています。また、
リスク分散についても重要な考え方だと思いまのポイントなのではないかと思っています。
例えば、家そのものの質を高めることは、当然、住生活の快適さにもつながります。質の高す。
ところで、深尾さんと中川さんも指摘さい住宅ストックの形成と流通促進は、個人の豊れたことで、今の相続税の仕組みが、賃貸住宅

かさにつながるとともに、住宅市場の面でも活建設を促していることについてですが、この仕性化につながっていくと思います。

浅見

組みは、昔はよかったけれど、今となってはむ

また、既存住宅のリフォームに関してはさま

しろ逆効果になっているわけです。そうだとす

ざまな制度ができており、長期優良住宅やインれば、相続税の評価において賃貸住宅が有利にスペクション、瑕疵保険など、住宅性能の維持ならないような市場環境にすべきだというのは向上に関する制度も一定程度整備されてきたときわめて真っ当な要求ですが、おそらく住宅産思います。ただ、今後の課題として、それをさ業は猛反対するでしょうね。

らに実効性あるものにしていくことがこれから

和田のポイントだと思っています。

確かに、「計画」の中でも、ストックの質を高めていくことを謳っているので、少なく

さらに、住生活産業ということでいうと、今とも質が担保されていないストックが積み上が回の「計画」のなかでも、良質な木造住宅を供っていくことは、長期的に見れば問題になると給するとか、CLT（直交集成板）などの新し思います。

い技術開発を進めていくとか、中長期的には次市場における事業者の動きがあるなかで、ど世代住宅の開発とか、さまざまな課題に取り組う国交省がかかわっていくかは悩ましい問題でんでいくとしています。例えば次世代住宅のよ

すが、一方で、今起こっている状況が果たしてうな話は、関係省庁や住宅関連メーカーなどと適正かどうかについては、注意深く見ていかな

連携しながら、その可能性を追求していきたい

くてはいけないと思っています。

と思っています。
●住宅に対する見方が変化

住宅産業について

深尾 日本の住宅産業は、世界的に見て相当特殊なかたちで、かつ、産業として大きな成功をおさめてきたのですが、既存住宅をどう活用す●住宅産業に関する施策展開

るかという視点に立った時に、巨大なハウスメ

浅見

最後に住宅産業についてですが、まずはーカーがいま視点をその方向に移しているとは

12

2017年冬季号

季刊 住宅土地経済№103いっても、なかなか難しいと思います。ただ、得するよりも、親の相続あるいは中古住宅の流力も頭も持っているハウスメーカーが本気にな通の中で生きていくというような意識が高まっって考えてくれれば、ある方向は見えてくるかていると思います。

もしれません。
また、ホームインスペクションにしても、ア●住宅とテクノロジー

メリカの住宅であれば、どこを見ればいいかが

中川 話を住宅産業に戻すと、日本の不動産業

きわめて明快ですが、日本の場合は注文住宅と界はもう少しテクノロジーを入れて、効率を高して構造方式も多様で個々バラバラに建築されめる余地があるように思います。先日、不動産ているので、アメリカ的なホームインスペクシ

業界の EXPO に行ってきたのですが、例えばョンだけすればいいのかというと必ずしもそう

ニューヨークの物件が載っているサイトをクリではなく、その既存住宅が自分の家族に本当にックすると、フロリダにいても3D で内覧できフィットしているのかわからないということでるようになっています。つまり、情報を得るコ

踏ん切りが付かないケースが多いと思います。

ストはかなり下がっているので、「住生活関連

ちょっと話は飛ぶかもしれませんが、重要な産業」といった時に、いろいろな産業を入れる

ことは、情報流通産業の拡大によって、中古をだけではなく、旧来のテクノロジーに代わるイ買うにしても賃貸に入るにしても、住まい手がノベーションをどう図っていくのかとか、新し

自分にフィットしていると思える家を見つける

いプレーヤーの新規参入についてオープンな体ことができるようになることがポイントだと思制を保っていくというようなことも必要だと思います。実際、かなり若い人たちがベンチャーいます。

的にそういう情報供給を始めていますが、それ浅見がもっと広がって、かつ、それぞれが競争を始というのをさらに一歩進めて、SF 的になりまめるようになれば、フィッティングしたことにすが、例えば住宅自体がロボットになっていて、よる満足度が高まるのではないでしょうか。

いろいろなことをケアしてくれるというような話のついでにいうと、住宅に対する若い人たバーチャルリアリティで住宅を内覧する話もありますね。

ちの見方がかなり変わってきています。車に対中川 確か IT 企業（スマートシングス社）がする若者の考え方がまったく変わったとよく言

未来住宅を開発しつつあって、朝起きるとそのわれますが、住宅に関しても、例えば中古住宅

日の天気や気温を教えてくれたり、スケジューを買ってみようという若い人たちが増えている

ルを管理して何時までに着かなければいけないのです。

とか、どこが渋滞かを教えてくれたりするよう浅見で す。ま た、AI（人 工 知 能）を 使っ て、例 え

例えば、最近、シェア居住やテーマ型住宅もあったりしますね。

ば、どの薬を飲まないといけないとか、その薬深尾が自動的に出てくるとか、生活をサポートして今の若い人たちは、レトロみたいなもの

をいいと感じる感覚があるようで、私から見るくれる賢い住宅もありえるかもしれません。

と当たり前のような昔のものを喜んでいる。だ

深尾 つい最近のことですが、ある企業の大展から、既存住宅流通に関してもかなり変わって示会に行ったところ、自動的に料理の提案をしくる可能性を感じます。

て、その料理を作るサポートもしてくれるとい中川

うキッチンが展示されていました。

ずいぶん以前から言われていることですが、今の若い人は、家は相続できるから、自分

実は、25年前に大阪ガスが近未来住宅を造り、で住宅すごろくを切り開いていくという意識は私も関係していたのですが、ボタンを押すと当かなり薄くなっている。つまり、自分で家を獲時のブラウン管にメニューとレシピが出てくる
新たな「住生活基本計画」について

13

というキッチンがありました。しかし、それは事業者や国民のみなさんにぜひ読んでいただい

現実には売れませんでした。なぜかといえば、て、住宅政策がこういう方向に進んでいるとい料理を作る喜びが失われてしまうからで、コン

うことをご理解いただきたいと思っています。

ビニで美味しい物を買ってきて食べるのと変わ深尾 全国計画にも限界があるので、これを受らないからです。住宅に期待されているのはそ

けて県ないしは地域でどういう計画を立てて、ういうサポートではなく、自分で料理を作るの

それをどう実行するかということが最も重要なを楽しみたい人が気持ちよく料理できるようなことです。そして、その地域でどういう計画をキッチンだと思います。

立てたのかという結果をフィードバックして、つまり、何のために生きているのかというこ

全国でどう考えるかに反映させていく。地域ごとがもっとも重要で、それをサポートする仕組とにつくられるものには精粗があるでしょうか

みとしてテクノロジーを使うということだと思ら、そういう地域性を考えて次の計画を考えて、います。

それをもとに議論することが大切だと思います。

浅見

中川 前の経済計画を立てた時に、経済は生きなるほど。

物で、計画通りにはいかないということを実感
して、毎年リボルビングを行なったという経験

フィードバックの必要性があります。経済計画の目標年次の前に、進捗状況や当初の見込みとどう違っているかを評価して、それを公表していました。基本的に、住浅見

では、最後に一言ずつお願いしたいと思

宅は経済ほど変化が激しいわけではないので、います。

毎年でなくとも、計画期間中に「計画」の評価

和田

今回の「計画」は、人口減少社会が本格したほうがいいと思います。さらに、これはビ化していくなかでの、住宅政策の一大転換点にジョンの提示なので、いろいろなところで説明ある時代の計画だと思っています。これまでのしたり、コミュニケーションをとったりしてビ計画と比べていただくと一目瞭然ですが、今回ジョンを共有するという作業を大切にしていたの「計画」は、અつの視点とઊつの目標、そし

だきたいと思います。

て基本的な施策という具合に、体系的にわかり

浅見

やすくまとめているので、視点が明確になったィードバックが重要だと私も思います。また、という意味で、手前味噌かもしれませんが、進地域での計画が全国計画にどう反映されるのか歩したと思っています。

という点については多少不透明というか、必ずお二人からもご指摘があったように、フただ、深尾さんや中川さんからもご指摘いた

しも十分でない部分があると思います。ただ、だいた通り、全国的なビジョンであるが故の限

今回の「計画」は、確かにわかりやすくなって、界は当然あって、一人ひとりのニーズが多様化

私も授業で教えやすくなって助かっています。

していくなかで、それにどう応えていくかとい

全国計画は詳細まで書ききれるものではないの

うところはઃつの課題だと思います。また、施で、今後、いろいろ目鼻を付けていくことにな

策体系はいろいろ盛り込まれているけれども、るのでしょうが、そのなかで全体のメッセージ

国交省として、あるいは国として伝えたい骨太

性やビジョンを確認しつつ展開できるといいののメッセージがはっきり伝わってこないというかなと思いました。本日はどうもありがとうご

指摘は重く受け止めたいと思います。

ざいました。

最後になりましたが、この「計画」は国の計画でありビジョンを示したものであると同時に、
14

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103（平成28年11月24日収録）

エディトリアルノート
外部不経済の影響を定量的に評ついては有意な関係を示さなかっ市の施策においては、歴史的細街

価する手法として、不動産価格やたが、その他の交差項については、 路で特例許可基準を見直したり、地価を用いたヘドニック・アプロ

地価の変化率と有意な負の関係がઈ項道路の指定を用いたりするな

ーチが、しばしば用いられる。こ捉えられており、特に住宅地より

ど興味深い取り組みが見られるとれは外部不経済の影響が地価に組も、事務所や店舗より放射線量のいう。

み込まれる（資本化〈capitalize〉

増加に対して地価の下落率が大き京都市の木密地域において、ヘされる）という考え方に基づいてくなる結果が見られるという。こドニック・アプローチを用いてそいる。本号に掲載された઄本の論れについては住民の移住や売却のの外部不経済を分析する際の難し

文は、いずれもこのアプローチを難しさを原因として指摘している。 さは、京町家の集積に正の外部性

用いて、外部不経済を貨幣価値で分析は、実際の原子力発電所の事があるため、負の外部性を過小評評価しようとする試みである。

故被害に基づく分析という点で、価してしまうおそれがある点にあ原子力行政にも影響を与えうる重る。そのため、京町家密度を用い要なものと言えるだろう。

て、その正の外部性をコントロー

田中・馬奈木論文（「福島原発事故の地価への影響――ヘドニッ
ク・プライシングモデルによる影

なお、田中・馬奈木論文に限っ

響分析」）は、福島原発事故にとた問題ではないが、日本では多く

この他、木密地域に居住する居もなって放出された放射性物質のの場合、不動産価格として公示地住者の特性が異なる可能性があるリスクを、放射線量の地価への影ルしている。

価を用いざるをえないケースが多ため、この近隣外部性をコントロ

響を分析することで評価している。 いが、公示地価では、実際の取引

ールするために最終学歴別人口比

震災自体のリスクをコントロール

価格だけでなく鑑定者の主観的評率を用い、集積の経済をコントロするために、最寄り駅の状況のダ価が反映されてしまう。特に取引ールするために商業集積密度を用

ミー、路線自体の被災状況ダミー、 自体がほとんどない場合には鑑定

い て い る。SUUMO の 家 賃 デー

震災の死者負傷者数割合、人口密者の評価が強く反映されてしまう

タを被説明変数とすることで、公度の変化などを用いている。

だろう。上記の住宅地と事務所・示地価の問題は回避されている。

放射線量と地価の変化率の関係を見ると、放射線量が高いほど地

店舗の下落率の違いもその影響による可能性も考えられる。

推計結果は、マンション・戸建
いずれも木密地域ダミーの係数は価が低下するという結果を検出し安田・宅間論文（「京町家を考有意に負となっており、戸建のほている。興味深い結果としては、慮した木造住宅密集地域の外部費

うがより大きな値となっている。

都市ガス供給地域では地価の上昇

用の推定」）は、京都市の町家の事務所系町家密度は有意に正であが見られることである。この理由

密集地のような、歴史的景観の観り、住居系町家については有意なとして、震災後に、壊滅的な被害点からも容易には建て替えができ値とはなっていない。商業集積密を受けた地域や避難指定地域から、 ないような木造住宅密集地域（以度はマンションについては有意に都市ガスが供給されている地方中下、木密地域）における防災対策

正だが、戸建については有意とな

核都市へ人口移動が発生し、不動に焦点を当てて、その対策とこれっていない。大学・大学院卒業者

産需要が増加した可能性を示唆しらの地域における外部不経済の影

密度は有意に正となっている。

ている。

響を分析している。

これらの正の外部性をコントロ

そのうえで、二つ目の推計とし

京町家は細街路とともに情緒あールした結果、しない場合と比較て、土地利用区分と放射線量の交る歴史的街並みを形成している点

して推計値の係数の絶対値は大き差項を説明変数として用いて、放で、通常のような道路の拡幅をとくなっている。コントロールする

射線リスクが土地利用区分によっもなう建て替えは、その景観や観変数の選択など、外部費用を正確て異なるのか否かを検証している。 光資源を破壊してしまうという点に評価するうえで参考にできる論分析の結果、空き地との交差項にでも適用し難い。そのため、京都

考である。

(Ｈ・Ｓ)

エディトリアルノート

15

論文

福島原発事故の地価への影響

ヘドニック・プライシングモデルによる影響分析

田中健太・馬奈木俊介
計がなされてきた。とくにそうした要因が地価

はじめにに含まれている場合、それぞれの要因の指標と2011年月に発生した東日本大震災に伴う福なる数値と実際の地価との関係性を調べること

島第一原子力発電所の事故は、広範囲に放射性で、どの程度その要因が地価に影響を与えてい物質を放出させる重大な原子力関連事故となり、 るか分析することが可能である。こうした分析
世界的な注目を集めた。年以上たった現在にモデルをヘドニック・プライシングモデルと呼おいても、福島原子力発電所における事故後のぶ。実際にこれまでヘドニック・プライシング

処理が継続されており、福島県の一部の地域でモデルは広く応用され、地域の住環境だけなく、はいまだに放射線量が高い状況が続いている。

大気汚染、景観価値、災害リスクなどの影響可

放射線量は現地に暮らす住民の健康リスクに能性についても分析がされており、放射線の影

著しい影響を与えるために、震災後、多くの住響についても分析に用いられている。

民が福島県から移住し、また除染等の努力によ

そこで本稿では、これまでのヘドニック・プ

り放射線量が減少しても、以前住んでいた地域

ライシングモデルを適応した先行研究について、に戻らないという選択をした人も少なくない。

とくに災害や放射線リスクに関するものに焦点

健康リスクについては広く理学的、医療的な研を当ててレビューするとともに、Tanaka and

究によりある程度の把握が進んだ一方で、放射Managi（2016）における分析事例を示し、福線の健康に与える影響は長期的なものであり、島第一原子力発電所の事故による放射性リスク

健康被害の実態についても十分に把握ができなの地価に対する影響について考察を行なう。

い。そのため、補償額などの判定も不確実な状況のなかでせざるを得ない。また除染等を費用対効果が高くなるように行なうためには、各地域での除染に対する効果（放射線が減少した分の経済的な正の影響）を把握する必要性もある。
こうした事故の発生による経済的な影響を把

1 環境、災害および放射線リスクが地価に与える影響に関する研究
1.1 ヘドニック・プライシングモデルを用いた環境、災害の地価影響分析

ヘドニック・プライシングモデルはこれまで、握するためには、人的被害を中心にさまざまな住宅や土地の価格がさまざまな周辺環境にどの方法が想定されるが、地域の放射線被害の傾向

程度影響を受けたか分析するために広く応用さを最も的確にとらえられる可能性が高い方法が、 れてきた。とくに環境経済分野においては、大放射線量と地価との関係性を明らかにすること

気汚染の外部的な費用を推計するために、住宅にある。これまで都市経済学や環境経済学など

および土地価格と大気汚染濃度などの環境負荷においては、住環境等が地価に与える影響の推物 質 と の 関 係 性 が 分 析 さ れ て き た（例 え ば

16

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

（著者写真）たなか・けんた
1984年東京都生まれ。武蔵大学（著者写真）

まなぎ・しゅんすけ
1975年福岡県生まれ。九州大学卒。東北大学大学院環境科学研卒。米ロードアイランド大学大究科修了（博士・環境科学）。
武蔵大学経済学部専任講師など

学 院 博 士 修 了。Ph. D.（経 済学）。横浜国立大学経営学部准を経て、現在、武蔵大学経済学教授などを経て、現在、九州大部准教授。論文：9Impact of a

学大学院工学研究院主幹教授、Disaster on Land Price: Evi-

九州大学都市研究センター長。

dence from Fukushima Nuclear
Power Plant Accident,X（共著）

著書：『原発事故後のエネルギー供給からみる日本経済』（編The Singapore Economic Re-著。ミネルヴァ書房、2016）な

view（Vol.61, 1）など。

ど。

Ridker and Henning 1967; Kim et al.2003; Kim

等の情報を公開している。実際に Bin and Polasky

and Goldsmith 2009; Hibiki and Managi 2011な（2004）や Hallstorm and Smith（2005）では、

どがあげられる）。一方で、周辺環境が住宅、地域の洪水リスクの地価影響について推計し、土地の価格に正の影響を与える場合があり、同洪水リスクの上昇が地価を押し下げる効果があ様にヘドニック・プライシングモデルを応用しる可能性を示している。また Nakagawa et al.

て各環境要因の正の影響についても検証されて（2009）では、東京各地のハザードマップで示いる。例えば、Golpalakrishnan（2011）では、された地震影響リスクと東京の各地域の地価とアメリカにおける海岸地域の住宅価格を対象に、の関係性を分析し、地震による被害リスクが大各住宅の価格と住宅の前に立地する海岸の幅ときいと予想される地域においては地価が減少すの関係性を分析している。海岸の幅が広いことることを示している。

により、景観の価値が高まり、住宅価格も上昇

災害リスクのように、実際に起きていない場すると考えられるためである。景観の価値を守合のリスク認知状況によっても地価や住宅の価るために、地域の行政が定期的に海岸の補修を格が影響を受けることを示す結果であるが、本し、海波による浸食による海岸幅の減少を図っ

稿で焦点を当てる放射線被害による健康リスクて い る。実 際、Gopalakrishnan et al.（2011）の影響については、より不確実な情報に頼ってでは、海岸の定期的な補修によって住宅価格を住宅や土地の売買が行なわれている可能性が高上昇させる効果があることを示している。またい。

Garrod and Wills（1992）などでは、森林のア
メニティとしての価値が住宅に与える影響につ

1.2 原発事故による地価に対する影響の分析

いて分析し、森林や木が住宅近くにある場合に前述の通り、ヘドニック・プライシングモデ

は地価の上昇効果があることを実証している。

ルは、地価や家賃等に含まれている大気汚染やこのようにヘドニック・プライシングモデル

景観などのさまざまな要因の影響程度を分離可

は、周辺環境の直接的な変化による価値変化か能である。既存研究においては、本研究と同様

ら各周辺環境要因の住宅価格に与える影響を推に、放射線リスクの経済的影響をヘドニック・

計することが可能である。しかし一方で、直接プライシングモデルによって明らかにしようと的な影響が見えない場合であっても、将来的なした試みは行なわれている。とくに、これまで

住宅価格、地価変化リスクが発生しそうな地域の研究では、アメリカで発生したスリーマイル

においては、そうした影響可能性の周知によっ島原発事故における放射線リスク発生時の地価て、将来的なリスクが住宅や土地価格に影響をに対する影響を分析した先行研究が中心である。

与える可能性がある。例えば、将来の災害発生

例 え ば、Nelson（1981）で は、原 発 周 辺 地

可能性について、各自治体ではハザードマップ

域を対象に、原発事故後に売却された不動産の
福島原発事故の地価への影響

17

価格と原発事故前に売却された不動産の価格の関係性を示さない一方で、これまでの日本の福差によって、原発事故の地価に対する影響を捉島原発事故における放射線リスクに対する土地、えようとしたが、統計学的に有意な差は示され不動産価格に対する影響は有意な関係性を示しなかった。また、Gamble and Dowing（1982）ている。当時の状況やそれぞれの原発事故の特では、原発からの距離を説明変数としてモデル徴を比較すると、その違いの要因として次のに加えることで、原発による放射線被害の影響つを考えることができる。

を捉える試みを行なっている。しかし、この研第に、原発事故自体の特性の違いが要因で究においても、原発からの距離と地価には有意ある可能性が高い。スリーマイル島原発事故は、な関係性を見出すことができなかった。その原

国際原子力事象評価尺度ではレベルとして判因について、Gamble and Dowing（1982）では、断された事故であった。基準の定義では、レベ原発事故に伴って起きたさまざまな付随要素がルでは「計画された対策の一部の実施を必要

住宅の需要に大きな影響を与えてしまい、関係とする可能性の高い放射性物質の限定的な放性が示されなかった可能性に言及している。具出」とされている。一方、福島原発事故は、国

体的には、原発事故に伴って放射線量が高くな

際原子力事象評価尺度においてレベル相当とった原発周辺地域においては、放射性物質の除判断された。基準の定義では、レベルは「計染作業員として現地での雇用が増えた影響につ画された広範な対策の実施を必要とするような、いて言及している。現地での雇用増加が原発周広範囲の健康および環境への影響を伴う放射性辺地域での住宅需要を増加させてしまい、原発

物質の大規模な放出」とされている。つまり、事故による住宅需要の減少がそうした需要の増

福島原発事故はスリーマイル島原発事故よりも加によって相殺された可能性について述べていレベルの違う深刻な事故であった。実際、スリるのである。

ーマイル島事故では周辺公衆の被曝量も限定的

一方で、東日本大震災の福島原発事故の地価だったが、福島原発事故では帰宅困難区域が発に 与 え た 影 響 に お い て も、Yamane et al.

生するだけでなく、福島県内の1800㎢程度の土（2013）に お い て 分 析 が な さ れ て い る。

地が年間 mSv 以上の放射線にさらされた。

Yamane et al.（2013）では、福島県の地価を対こうした違いをみると、スリーマイル島の原発

象にし、原発からの距離だけでなく、放射線量

事故は影響が限定的であったために、被害地域

自体を複数のダミー変数で区分して、説明変数の地価の低下がみられなかった可能性がある。

に加えている。結果として、Gamble and Dow-

第に、住民の放射性リスクの認知の問題がing（1982）と同様に、原発からの距離についある。スリーマイル島事故が発生した1979年当ては有意な関係性が頑健に示せなかった一方で、 時、放射線量に関する詳細な情報は十分に提供
放射線量については地価に負に有意な影響を与されていなかった可能性が高い。一方で、福島える結果を示している。また、Kawaguchi and原発事故では放射線量の情報がインターネット

Yukutake（2014）においては、東日本の実際上で公表されており、測定装置を個人で購入すの不動産取引価格を用いて、放射性物質の沈着ることも可能だった。また、実際の放射線測定

量（ベクレル /㎡）と不動産取引価格の関係性

結果においても、当時の風向き等の影響により、を分析している。この研究においても、不動産

必ずしも原発との距離と放射線量の高さは相関

取引価格に対して、放射性物質の沈着量が負の関係がそれほど強くない状況であった。Yamane

関係性がある結果が示されている。

et al.（2013）や Kawaguchi and Yukutake

アメリカにおけるスリーマイル島原発事故で（2014）の結果でみられるように、福島原発事は、放射線リスクに対する地価の影響が有意な故の事例では放射線量や放射性物質の沈着量と18

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103土地ならびに不動産価格との関係性が統計学的のダミー変数（Station-b：震災により使用不に示された。その原因は、放射線リスクをより可をとする）、路線自体の被害状況ダミー変

正確に把握できたためである可能性も高い。

数（Rail：路線が震災で影響を受けている場合

こうした背景より、放射線リスクの地価に対をとする）および震災の死者負傷者数割合、人口密度の変化（Popden）を加する影響についてより頑健な検証が必要である。 （Fatalities）
そこで本研究では前述の先行研究をもとに、福えることで震災自体の地価に対する影響をコン

島県および宮城県を対象に放射線リスクの地価

トロールする。各地域の特徴については公示地に与えた影響の推計を試みる。

価 の 情 報 よ り、土 地 利 用 区 分 の ダ ミー 変 数（Land Dum）、ガ ス（都 市 ガ ス）供 給 ダ ミー

2 分析方法およびデータ（Gas）を説明変数として加える。土地利用区

2.1 分析方法

分ダミーに関しては、各地区を本研究では、先行研究と同様に、実際の地価（住 宅：Residence、店 舗：Commercial、事 務

を被説明変数として、放射線リスクに関する指所 ： Business、工 場 ： Factory、田 ： Farm-

標やその他の地価に与える影響を説明変数とすland、空き地：Vacant）に公示地価の利用区

るヘドニック・プライシングモデルを応用した

分を用いて区分する2)。そして本研究で放射線計量分析を行なう。推計式（モデル1）は⑴式

リスクをとらえる指標として、各地域の放射線の通りである。

量（μSv/ 時：Radiation）を用いる。c は定数Land =β Radiation +β Popden +β Station 項、ε は誤差項を示す。
また本研究では、単純な放射線リスクの地価+β LandDum +β Gas 

に対する影響だけでなく、放射線量が各土地の+β Fatalities +β Station−b +β Rail +c+ε 

つの利用区分

⑴

利用区分によって被る影響の違いも分析するこ

本推計においては、国土交通省より公開されとを試みる。Yamane et al.（2013）においても、ている公示地価を被説明変数として分析に用い放射線量と住宅価格との関係性は示されている。

る。公示地価は毎年月に発表されており、よしかし、放射線リスクの大きさは土地の利用区

り細かい地区レベルでの標準的な地価を算定し分によって異なる可能性が考えられる。商用施て発表されている。公表される公示地価には各設が立地する土地よりも、実際に住んでいる人

土地の使用用途などの情報も含まれているが、のほうが放射線リスクをより深刻に受け止める

そうした情報に含まれていない観測不可能な地

可能性もある。そこで⑴式のモデルとは別途、価に与える影響が想定される（例えば土地の傾⑵式の推計（モデル）を用いた推計も行なう

斜、日当たりなど）。そこで本研究では、東日ことで、放射線リスクと土地利用区分の違いに

本大震災以降の直近の2012年月に公表されたよる影響の差異を分析する。

公示地価（国土交通省 2012）と東日本大震災

Land =β Radiation ×LandDum 以降の直前の2011年月に発表された公示地価+β Popden +β station +β Gas のデータ（国土交通省 2011）を用い、同住所+β Fatalities +β Station−b における公示地価の変化率（Land）を被説明+β Rail +c+ε ⑵

変数として用いる。このことにより、観測不能

モデルにおいては放射線リスクと土地利用な土地の特徴の価格に対する影響を緩和するこ

区分の違いの影響を分析するために Radiation

1)とが可能となると考えられる 。同様に説明変と各土地利用区分ダミーとの交差項（Radia-

数としては震災前後の変化を捉えるために、駅

tion × Land Dum）を説明変数として用いる。

からの距離の変化（Station）、最寄り駅の状況
福島原発事故の地価への影響

19

表ઃ

分析に使用する変数および各変数の基本統計量

2.2 データ

町は地価公示がされていないため、こうした地被説明変数となる地価の変化率に関しては、

域はサンプルから除く。

2011年月および2012年月に公示された公示

一方で、放射線量（Radiation）については、

地価（国土交通省 2011、2012）から同住所に

放 射 線 量 第  次 草 稿 サー ベ イ（文 部 科 学 省

位置づけられる地区をマッチングし、算定を行

2011）に含まれる空間線量データを各公示地価

なう。ただし、2012年月の公示地価データは

サンプル地区から最も近距離であるモニタリン

公示されていない地区についてはサンプルから

グサイトデータとマッチングし、説明変数とし除外している。とくに福島県においては、警戒て用いる。

区域、避難指示区域となった地域（双葉町、浪図および図はそれぞれ、福島県、宮城県

江町、飯舘村、大熊町、川内村、富岡町）や津における市町村別の平均空間線量（μSv/ 時）

波被害により甚大な被害を受けた宮城県の南三を示している。モニタリングデータは2011年

陸町は公示の対象外となっている。また、その月〜月の期間に調査された結果に依拠しておほかでも福島県の只見町、下郷町、柳津町、三り、市町村ごとでの平均値を集計している。

島町、金山町、矢祭町、古殿町、楢葉町、鮫川

まず原発事故直後の福島県における放射線量村、北塩原村、天栄村、昭和村、檜枝岐村、葛の市町村別の違いについて概観すると、放射線

尾村、広野町、および宮城県の色麻町、七ヶ宿

量が比較的高く、3μSv/ 時以上の放射線量であ20

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

図ઃ 原発事故直後の福島県における市町村別の平均空間放射線量量が低い傾向がみられる。また、西部においても放射線量は比較的低かった。こうした結果は原発事故直後の風向きに影響している。当時は主に北西方向へ風が吹いており、放射性物質の放出が原発から北西方向中心に起きていた結果を示している。そのため、福島県の北に位置す
る宮城県への影響も十分懸念される。
宮城県での原発事故直後の放射線量の市町村別平均の違いを概観すると、ほとんどの市町村で0.2μSv/ 時以下の放射線量を示している。環境省における放射性物質汚染対処特措法に基づく汚染状況重点調査地域の指定や、除染実施計画を策定する地域については0.23μSv/ 時以上

図઄ 原発事故直後の宮城県における市町村別の平均空間放射線量の地域とされており、その基準に照らすと宮城県の多くの地域では比較的、放射線量の影響が限定的であると考えられる。
しかし、福島県に近い宮城県の南部地域の市町村（白石市、角田市、大河原町、
柴田町、丸森町、山元町、亘理町）では0.2μSv/ 時以上の放射線量を観測している。こうした地域においては宮城県内でも比較的、放射線量が高かったといえる。
震災の死者負傷者数割合（Fatalities）
は総務省消防庁災害対策本部（2013）から市町村別のデータを構築し用いる。駅からの距離の変化（Station）については、一般的にはあまり変化が見られないが、2011〜2012年の間で最寄り駅までの距離に変化があった地点は福島県23件、宮城県20件の計43件であった。最寄り駅
が壊滅し別の駅が最寄り駅となったため、った二本松市を中心に福島市、郡山市、本宮市、

距離が変化したケースが多いが、宮城県の内陸

伊 達 市、川 俣 町、桑 折 町、大 玉 村 な ど で も部のように新しい道路が開通したため駅までの

2μSv/ 時以上の放射線量を示した。また、南相距離が短くなったケースもある。こうした背景

馬市、西郷村でも1μSv/ 時以上の放射線量を示から、一概に最寄り駅までの距離が震災によっしており、こうした地域においても放射線量がて影響したものだけではないと考えられ、その比較的高かったといえる。一方で、原発から南影響をコントロールするため、駅からの距離の側の地域は北西側の地域と比べて比較的放射線

変化を変数として用いる。
福島原発事故の地価への影響

21

表઄

表અ

モデル推計結果

注）( )内は t 値を示し、* は10％水準で有意、** は％水準で有意、*** は％水準で有意であることを示している。

最寄り駅壊滅ダミーでは、公示地価地点の最寄り駅が2011年

モデル推計結果

注）( )内はｔ値を示し、* は10％水準で有意、** は％水準で有意、*** は％水準で有意であることを示している。
またここでの各土地利用区分ダミーの表記はそれぞれ放射線量（Radiation）との交差項を示す。

月日時点で津波被害により機能していない地域を、機能している地域をとする。福島県では、木戸、竜田、富岡、夜3 分析結果ノ森、大野、双葉、浪江、桃内、小高、磐城太

モデルおよびモデルの推計結果は、表田、駒ヶ嶺、新地、坂元、山下、末続、広野原

および表の通りである。まず、モデルの推ノ町、鹿島、日立木、相馬、浜吉田の各駅がこ

計結果について見ると、放射線量が公示地価のれに該当する。また、宮城県では、手樽、陸前

変化率に対して負に有意な関係性が示された。

富山、陸前大塚、東名、野蒜、陸前小野、鹿妻、 つまり、放射線量の高い地域ほど地価が低下す
女川、陸前稲井、渡波、万石浦、沢田、浦宿、るという結果を示している。他の説明変数につ陸前横山、陸前戸倉、志津川、ベイサイドアリ

いての推計結果では Station、Gas、Fatalities

ーナ、清水浜、歌津、陸前港、蔵内、陸前小泉、 が正に有意な関係性を示している。ただし、本吉、小金沢、大谷海岸、陸前階上、最知、松Station および Fatalities については推計され岩、南気仙沼、不動の沢の各駅が最寄り駅壊滅

た係数の値が極めて小さく、影響は限定的であダミーに該当する。

る。一方で Gas については、地価を約1.5％上ガス供給ダミー（Gas）および利用区分ダミ

昇させる効果がみられる。この結果は、Gas がー（Land Dum）については、公示地価データ

単純に都市ガスの供給されている地域という意に含まれている記載に基づき、ダミー変数を作

味だけでなく、都市化の程度を示す変数として成する。利用区分については、住宅、店舗、事の性格を有しているために示された可能性があ

務所、工場、田、空き地の つに区分し、それる。とくに震災後、壊滅的な被害や避難地域にぞれのダミー変数を作成する。人口密度（Pop-指定された地域から地方中核都市に人口の移動den）については各市町村レベルでの人口密度が発生した。そのため、比較的、都市化が進んについて、各市町村の人口を面積で除すことででいる地域に人口移動が発生し、不動産需要が算出した。

増加した可能性が考えられる。一方で、Rail の係数の推計結果は負に有意な関係性を示している。Rail は最寄りの駅の路線自体が震災により

22

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号

№103

図અ

福島県の各市町村における放射線影響推定額の平均

果 を 見 る と、
「空 き 地」（Vacant）の 交差項については地価と有意な関係性を示さなかったが、その他の交差項において
地価と負に有意な関係性を示した。係数の大小を比較した場合に、「住宅」の区
分地域と比べて「事務所」「店舗」のほうが放射線量の増加に対して地価の減少率がより大きくなる結果を示している。
それに対して、「住宅」「田」に区分された地域は、他の利用区分地域よりも放射線量の地価に与える負の影響が弱い結果が示された。放射線量の影響の差については、土地自体の売却の難しさ、および地域住民の移住に関する障壁の存在がある可能性を示している。とくに農地の場

図આ

宮城県の各市町村における放射線影響推定額の平均

合、取引自体が難しく、被害を受けた土
地を売ることができる可能性は極めて低い。また該当地域の住民についても、被害を受けたのちにすぐに不動産を処分し移住をすることは難しい。さらに、地域住民の中には、他の地域への移住自体を嫌 う 場 合 も 多 い。そ の た め、
「住 宅」
「田」に区分をされた地域は他の利用区分地域よりも放射線量の与える地価に対する影響が比較的少なかったと考えられる。

4 放射線量の地価影響推計
モデルの推計結果より、放射線量が実際に各市町村の地価に与えた影響について地域別に集計した結果3)を示しているのが図（福島県）および図（宮城県）である。まず、福島県での影響推計
額の結果を概観すると、第に、原発と運休状態に陥っていた地域を捉えた変数であるの距離と影響額の大きさが必ずしも一致しない

ため、交通手段の利用ができないことが住民の点があげられる。影響額を決定する要因は、放移住の要因の一つとなっていると考えられる。

射線量の高さと各市町村の公示地価の高さであ次にモデルの結果について検証する。モデる。前述の通り、放射性物質は震災当時の風向ルの結果における各土地利用区分のダミー変（北西方向）によって影響を受けて拡散してい数と放射線量（Radiation）の交差項の推計結る。そのため、原発から南の地域は比較的放射福島原発事故の地価への影響

23

表આ

福島県における放射線影響額表ઇ注）放射線影響額が1,000円/㎡を超えた市町村を記載している。

線量が低い。一方で、福島県の公示地価について、郡山市や福島市などの福島県中部、北部地

宮城県における放射線影響額注）放射線影響額が300円/㎡を超えた市町村を記載している。

5 考察と課題

域で公示地価が比較的高い傾向があるが、西部本研究では福島県、宮城県を対象に福島原発

や南部については地価が低い傾向がある。こう

事故に伴う放射線リスク増加に対する地価へのした各地域の公示地価の違い、放射線量の違い

影響について、ヘドニック・プライシングモデ

によって、影響額が大きく地域ごとに違いが出

ルを応用し、推計を行なった。推計の結果、ることになる。

μSv 当たり3.39％程度の地価を低下させる効

第に、都市部において放射線量の影響額が果が示された。福島県の土地価格に対する放射比較的大きい傾向が示されている。とくに、福線量の影響を分析した先行研究である Yamane

島県では放射線量が高い地域が公示地価自体もet al.（2013）では、放射線量が0.5μSv/時から高い地域であった。一方で、宮城県の結果を見μSv/時の間の地域ダミー変数の推計結果にてみると、ほとんどの地域では影響額が低いが、 基づいて約3.2％の地価を低下させる効果があ
公示地価の高い青葉区や福島県に近い地域におるとしている。本研究では宮城県までサンプル

いては影響額が多少大きい傾向がみられる。こに含んでいるために、直接的な比較はできない

うした結果は、福島県内だけでなく近隣の都道が、同程度の影響が発生している結果を示して府県に対する放射線の影響の重要性を示すもの

いるといえる。またこうした結果は、地域住民といえる。

等は放射線量を考慮した不動産取引を行なって本研究での推計結果に基づいた福島県におけおり、放射線量のリスク評価が市場で行なわれる地価影響額の合計は約641億円と推定された。

ている結果の頑健性を示しているといえる。

とくに影響額が大きいと判断された福島県の市

しかし、放射線量自体がリスクとして認知さ町村を表にまとめた。福島県内でも福島市

れて不動産価格に組み込まれているかどうかは、（約2138円/㎡）、二本松市（約1992円/㎡）、郡

2012年以降の不動産価格を考慮したうえで判断

山市（約2179円/㎡）などが影響の大きかった

しなければならない。放射線量の情報はその後地域としてあげられる。一方で、宮城県でとくも更新されており、現在でも放射線量が高い地に影響が大きいと判断された地域（表参照）

域が福島県内にはある。しかし、時間の経過とは青葉区（約740円/㎡）などである。福島県内

ともに放射線リスクに対する認知が低くなり、で比較的影響が大きかった地域に関しては放射

市場で放射線リスクが評価されない状況に陥っ

線量、地価ともに高い地域が特徴的である一方ている可能性も高い。また、放射線量が以前はで、宮城県においては地価がとくに高い地域に高かったが除染等により放射線量が低くなった

おける影響が大きい傾向を示している。

地域における風評被害などの影響も、原発事故
関連の被害として分析する必要がある。こうし24

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103た影響や放射線量が正確に市場で評価されているかどうかを知るためには、2012年以降の不動産価格と放射線量との関係性を分析する必要があり、より長期の影響を解明することが、今後の研究課題として政策的、学術的にも重要である。
〈謝辞〉
本稿の執筆にあたり、住宅経済研究会におきまして、参加されていた諸先生方よりいただいた貴重なご意見等を参考にさせていただきました。ここに謝意を表させていただきます。

注）ここでの土地の特徴は、パネルデータ分析法で考慮可能な固定効果とは異なる。
）公示地価に記載されている各地区の土地利用区分に関してはより細かい記載で分類されている。本研
究における各利用区分の区分方法については表の備考欄に記載している。
）推計された Radiation の係数（β1）に各市町村の平均公示地価（㎡当たりの地価）と各市町村の面積を掛け合わせることで各市町村における放射線被害の影響総額を集計する。図および図では各市町村の㎡当たりの平均影響額を示している。
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Immediate Impact of the Fukushima Daiichi Accident
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福島原発事故の地価への影響

25

研究論文

京町家を考慮した木造住宅密集地域の外部費用の推定
安田昌平・宅間文夫
図 京都市の「優先的に防災まちづくりを進める地区」

はじめに
近年、日本では岩手・宮城内陸地震（2008年）、東北地方太平洋沖地震（2011年）や熊本地震（2016年）など、マグニチュードを超える巨大地震が多発している。なかでも、熊本地
震は揺れによる物的被害が深刻であった。被害が甚大であった熊本県益城町においては、旧耐震基準で建てられた木造建築物（1981年以前の木造建築物）の27.9％（215棟）が倒壊したと報告されている1)。このような巨大地震が起こるたびに、都市における防災が注目され、特に木造住宅密集地域（以下、木密地域）の問題が注目される。木密地域は、老朽化した木造住宅が密集していることから、延焼危険性や避難困

出所）京都市（2016）

難性が非常に高く、また、幅員の狭い道路が多いことから道路閉塞の危険性も高い地域である。 著しく危険な密集市街地」は、京都市内に11地
したがって、地震等において、甚大な被害が予区357ha 存在している。木密地域は、国が示す

想される危険な地域である。

全国共通の密集市街地指標2)に、京都市の特性

このような木密地域は、いまだに多く存在しを加味するため、木防建蔽率（木造建物の建ている。国土交通省（2012）によると、全国にて詰まり）、通過障害率（震災時における道木 密 地 域 は 5745ha 存 在 し て お り、大 阪 府 に路が閉塞する割合）、木造住宅の広がり状況

2248ha、東京都に1683ha、神奈川県に690ha 存や地区内の道に占める細街路の割合、のつの在する。国交省は、この木密地域の解消を、都指標を勘案して決定されている。京都市は、国

市防災の最重要課題の一つとして取り組んでお土交通省が公表している木密地域と同等のもの

り、平成32（2020）年までにおおむね解消するを「優先的に防災まちづくりを進める地区」

目標を掲げている。

（図）として公表している。図によると、

1 京都市の木密地域の現状と問題点
国土交通省（2012）によると、「地震時等に26

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

木密地域の多くは京都駅より北側に分布しており、主要な観光地の近くにも多く分布しているのがわかる。京都市の木密地域の問題は、法制（著者写真）（著者写真）

やすだ・しょうへい
1991年茨城県生まれ。日本大学

たくま・ふみお
1971年熊本県生まれ。熊本大学

経済学部卒。現在、慶應義塾大工学部卒。東北大学大学院情報学大学院経済学研究科前期博士課程。論文：「木造住宅密集地

科学研究科博士課程修了。株式会社三菱総合研究所研究員など

域の現状と課題について」（共を経て、現在、明海大学不動産著）『季刊 住宅土地経済』第94

学部准教授。論文：「大規模住号（2014年秋季号）、「災害に関

宅団地は局所的な高齢化を進めする危険地域と居住意識」（共著）『行動経済学』Vol.8、2015。

るのか？」（共著）『応用地域学
研究』第20号、2016年。

度上の制約と歴史都市としての景観上の制約が

写真①

京町家の連なり（京都市柏野・翔鸞学区周辺）

密に関係していることから、より複雑化している。
⑴ 建物の現状と問題点

京都市は、大きな戦災、震災にあっていない
ことから歴史的な建築物や古い町並みが多く、歴史都市としての特徴を有している。特に、京町家と言われる伝統的な建物が点在しており、京都らしい町並みを形成している。一般的に京
町家とは、敷地が細長く、伝統的な軸組木造構造で、瓦屋根や出格子などを有するものをいう。

筆者撮影

ただし、時代によって様式はさまざまであり、つつ、防災対策を行なうかが京都市の木密地域

統一の定義はない。また、京町家の建物利用形の大きな課題となっている。京都市は2008年10

態は、専用住宅、事業所専用、併用住宅のつ

月から2010年月の期間に、京町家の現状を把に大別される。専用住宅は、その名のとおり住握するための外観調査およびアンケート調査を居としてのみ使われている京町家で、事業所専

行ない、2011年に『平成20・21年度 京町家ま用は、飲食店や小売業などの事業用途にのみ活

ちづくり調査』（京都市 2011）をまとめている。

用されている京町家である。併用住宅は、階

京都市（2011）は、京都市域に残存する京町家が伝統産業などを営んでおり、階を住居とし等3)を、京町家専門家調査員および一般調査員て利用している京町家である。京町家の主な用らがチームを編成し、外観調査および居住者等

途は住宅であり、専用住宅や併用住宅の割合がを対象とした郵送回答によるアンケート調査を多い。また、近年では、空き家となった京町家

実施したものである。調査対象地域は、戦前をリフォームし、店舗として活用されている例に市街化された地域として都心部（主に、上京も増えつつある。一般的な専用住宅の京町家

区、中京区、東山区および下京区）およびその（写真①）を見ればわかるように、瓦屋根や出周辺（北区および左京区のごく一部）、伏見旧

格子はもちろん、壁面の連なりも京町家の特徴

市街地、旧街道沿い（若狭街道、鞍馬街道、となっている。

奈良街道、渋谷街道、旧東海道、伏見街道、鳥京町家は、歴史的景観を形成する重要な要素

羽街道、竹田街道、西国街道、周山街道、愛宕のつである一方、老朽化しているものも多く、 街道および山陰街道）である。したがって、京震災時に倒壊や延焼の危険性が高いという問題

都市全域が対象ではないが、同調査は4万7735点もある。したがって、京町家をいかに保存し軒の京町家を確認している（図参照）。
京町家を考慮した木造住宅密集地域の外部費用の推定

27

図

京町家の分布図出所）京都市（2011）をもとに ArcGIS で作成。

細街路の分布出所）京都市提供データより ArcGIS で作成。

⑵ 細街路の現状と問題点めて多い。袋路では、方向への避難が不可能

京都市の木密地域には、細街路4)が数多く存であるため、震災時における道路閉塞の危険性在しており、細街路は京町家同様、京都らしさが非常に高く、避難路の確保は早急に取り組むを形成する要素のつとなっている。京都市のべき課題となっている。

細街路（いわゆる路地）には、京町家が立ち並び、古くからのコミュニティが息づくなど、京2 京都市の木密地域対策

都独自の伝統、文化を今に伝える役割がある。

前述のように、京都市は歴史都市としての特図からわかるように、細街路は京都市のほぼ徴を有しているため、古くからの町並みをクリ全域に多数分布しており、京都市において、路

アランスしてしまう従来の面的な再開発は、京地はなじみ深いものとなっている。しかし、路都市の木密地域対策としては望ましくない。そ地は歴史都市としての大切な資産と考えられて

こで、京都市は、歴史都市としての特徴を損ねいる一方で、その沿道の建物は、建替えや修繕ることなく、震災に十分対応できるように、他が難しく、建物の耐震・耐火化の促進を阻害し都市とは異なる独自の対策を進めている。そこていることや、震災時の避難路を確保できない

で以下では、まず東京都を代表例として従来のなど、防災上の課題も数多く存在する。また、

木密地域対策を簡単に説明した後に、京都市独建替えができたとしても、敷地の後退を伴うこ自の対策を説明する。

とが多く、路地独特の風景や壁面の連なりが維持できないという、景観維持と防災向上のトレ⑴ 従来の木密地域対策

ードオフが存在する。特に、京都の細街路では、

東京都は、木密地域不燃化10年プロジェクト

袋路といわれる通り抜けできない細街路がきわとして道路整備、建替え促進、空地の確保を軸

28

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

に対策を進めている（東京都 2012）
。道路整備

写真②

では、都市計画道路のような幅員の広い道路を〈歴史細街路〉

細街路の類型〈一般細街路〉〈特定防災細街路〉

通し、生活道路の幅員を拡張することで延焼を防ぎ、避難路を確保している。また、東京都は、建替えに対する補助金や接道義務等の建築規制の緩和等で建替えを促進し、建物の耐震・耐火性能の向上を図り、さらに、共同建替えに伴って生じる空地や遊休地を公園や広場等に転用し筆者撮影て空地を確保し、防災拠点として整備している。
このように、東京都は燃えない・燃え広がらな性・歴史性・文化性の観点から細街路を、一般

い街を目指して、面的な整備事業を進めている。 細街路、特定防災細街路、歴史細街路のつに一方、京都市は、東京都が目指す面的な再開

分類し、それぞれの課題に取り組んでいる。

発手法を一律に適用する方法は望ましいもので〈細街路の分類〉はなく、京都らしい町並みを維持したまま、震歴史細街路とは、良好な木造建築物が立ち並災に対応できるように整備する必要があると考んでいる等、歴史的景観を有している細街路でえている。多くの細街路を持つ京都市は、そのあり、京都市が歴史的景観保全修景地区等に指沿道の建物の建替え、修繕が進まないという現定した地区の細街路などが対象となる。一般細状に着目し、細街路対策に力を入れている。

街路とは、現行施策の下で建替え等が可能な細街路であり、項道路5)等が対象となる。特定⑵ 京都市のこれまでの取り組み

防災細街路とは、現行施策では建替え等が困難

京都市はこれまで、土地区画整理事業等の市で、震災時の危険性が高い細街路であり、具体

街地開発事業を適用し、一定の効果を得てきた。

的には、延長の長い袋路や幅員が1.8ｍ未満の

しかし、京都の風情が残る地区では、前述のよ細街路等が対象となる6)。写真②にあるように、

うなクリアランス型の再開発を進めるのは難し

歴史細街路の沿道には建物状態がよい事業所系

い。そこで道路の拡幅を前提とした対策に重点などの京町家が多く立ち並んでおり、京都らしを置き、木密地域対策を進めていたが、細街路い風情がある。一方、一般細街路や特定防災細が多いという特徴から、建替えに伴う道路拡幅

街路の沿道には、建物状態がよくない住居系な整備が一向に進まない状況にあった。そこで、どの京町家が多く立ち並び、景観がさほどよく

京都市建築審査会は、平成23（2011）年月にない傾向にある。このように、細街路の状態は

京都市長に対して、細街路対策の推進を求める

さまざまであり、各細街路に適した対策が求め建議を提出し、平成24（2012）年月に「歴史られる。

都市京都における密集市街地対策等の取組方〈具体的な施策〉針」（京都市 2012a）、および「京都市細街路対

細街路に接する敷地においては、接道義務7)策指針」（京都市 2012b）がまとめられた。現によりそのままでは建替え不可能である。ただ

在、京都市は、京都市（2012b）で示した細街

し、項道路においては、道路の中心線から敷路の状況や、特性に応じた実効性の高い細街路

地を2ｍ後退することで建替えが可能となる。

対策に力を入れている。

しかし、狭小敷地の場合は、後退を行なうことで十分な居住空間を確保できず、実質的に建替⑶ 細街路対策

えができないといった現状にある。また、歴史

京都市（2012b）によると、京都市は、安全細街路では、後退によって壁面の連なりが維持
京町家を考慮した木造住宅密集地域の外部費用の推定29

できず、景観を損ねてしまう可能性もある。

で、費用対効果の観点から施策を検討する必要

そこで、京都市は、歴史細街路では、この後があり、そのためには木密地域の外部費用の正退を緩和する施策を行なうことで、これらの問確な推定が不可欠である。しかし、木密地域の題点を解消しようと試みている。具体的には、

外 部 費 用 を 推 定 し た 研 究 は 少 な い。宅 間

幅員2.7ｍ〜

ｍの細街路に関しては、項道（2007）や宅間・山崎・浅田・安田（2014）は、路に指定することで、建替えを促進している。

ヘドニックアプローチを用いて、東京都を対象

項道路とは、建替えや増築時の敷地の後退距に木密地域の外部費用を推定しており、一般市

離を道路の中心線から1.35ｍ以上ｍ未満の範街地と比べて、木密地域の地価および家賃が、囲で指定できる道路である。したがって、幅員有意に低いことを指摘している。本研究は、京2.7ｍ以上の道路については、敷地を後退する都市を対象とし、木密地域にある二種類の外部ことなく建替えが可能となる。ただし、2.7ｍ性を考慮して、木密地域の外部費用を推定する

未満の道路は項道路指定しても、後退が求めことを試みる。

られる。幅員2.7ｍ未満の歴史細街路では、特外 部 性 の 一 つ は、宅 間（2007）や 宅 間・山例許可基準の見直し、または連担建築物設計制

崎・浅田・安田（2014）が指摘しているように、度を活用することで建替えを促進している。連老朽化した木造住宅が密集することによって、担建築物設計制度とは、安全上、防火上、衛生

震災時の建物倒壊の危険性や、延焼火災の危険上支障ないと特定行政庁が認めるものについて性が高くなるといった負の外部性である。もうは、複数建築物が同一敷地内にあるものとみな一つの外部性は、京町家の集積による正の外部

して、建築規制を適用するというものである。

性である。歴史都市京都の町並みを形成する重つまり、幅員ｍ以上の道路に接道している敷要な要素である京町家には、その集積による正地を取り込んだ形で、連担建築物設計制度を使の外部性が存在すると指摘されている（大庭・用すれば、未接道敷地においても建替えが可能

柄谷・中川・青山 2006）。木密地域には、このとなる。特例許可とは、未接道敷地であっても、 京町家が多く分布しており、京都市の木密地域
安全上支障がない場合、市長が特例的に建築をの外部費用を推定する際、単に木密地域に立地許可することである。この特例許可の基準を見しているかどうかだけを考えて木密地域の外部直すことで、現状の幅員でも建替えできるよう費用を推定すると、正の外部性と負の外部性をに検討している。

同時に捉えてしまい、本来推定しようとする負さらに、未接道敷地においても項道路と同の外部性を過小推定する可能性がある。

様に、ｍ後退することで建替えが可能となるArnott（2007）は、正 と 負 の 外 部 性 が 混 在よう非道路の道路化を進めている。このようなしている場合、一方の外部性のみに着目した政道路を項道路という。幅員が1.8ｍ未満の袋策が非効率になる可能性を示唆しているが、京路については、方向への避難経路の確保のほ

都市の木密地域対策にも同様のことが言える。

か、沿道建築物に用途や階数などの制限を付加

本研究は、正の外部性を有する京町家の集積をしたうえで、コントロールすることで、負の外部性のみを推項道路に指定するという取り組

定することを試みる。京都市は、京町家などのみを行なっている。

京都の風情をたたえる要素は残しつつ、震災の3 実証分析の考え方

リスクのみを取り除きたいという方針であるた

都市防災上の観点から、木密地域を解消する

め、京都市における木密地域対策による便益とためのさまざまな施策が行なわれてきたが、そは、単に木密地域がなくなるのではなく、古いれらは必ずしも効率的とはいえなかった。そこ

町並みは残しつつ、震災リスクのみが解消され

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季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

ることと考えるべきである。したがって、木密は真数を用いる。 MD  は物件 i が木密地域に地域の負の外部性と、京町家集積による正の外立地しているかどうかを表すダミー変数であり、部性を識別し、木密地域の負の外部性のみを推ρ は物件 i の京町家密度（真数）を表す。また、定する必要がある。

α, β , β , β , β , β  は回帰係数を、ε  は誤差項を

4 実証モデル
本研究では、木密地域の外部性が家賃に与える影響を、ヘドニックアプローチを用いて推定

表す。

5 データ
データは、2015年

月 日から2015年 月22する。基本モデルは、宅間（2007）を参考にし、 日の期間に SUUMO に掲載された京都市内の京都市における木密地域の外部費用を、ダミー

マンション・戸建住宅の家賃データ

変数を用いて推定する。図に示したように、ン プ ル（以 下、SUUMO デー タ）を 用 い た。

木密地域の大部分に京町家が存在している。前SUUMO データは、物件名、住所、賃料（円 /

述したように、京町家の存在を考慮せずに、木

月）、管理費（円）、敷金（万円）、礼金（万円）、

密地域の外部費用を推定すると、京町家集積に補償金（万円）、専有面積（㎡）、向き、築年数、よる便益分だけ過小推定することから、本研究

最寄り駅までの徒歩分、間取り、構造、建物のは、京町家密度を用いて、京町家の集積がもた

総階数、所在階数、建築年月等が含まれる。公らす正の外部性をコントロールする。符号条件

示地価等を使った既存研究では、地点が特定化

は、木密地域ダミー変数の係数が負、京町家密されていることから前面道路幅員等を活用でき度の係数が正であることが期待される。

るが、本研究は町丁目レベル8)の所在地情報で

万7813サ

一般に木密地域は、戦火や震災等を逃れた古ある SUUMO データを利用するため、当該デい地区であることが多く、居住者特性や立地特ータに含まれないものは町丁目レベルでマッチ

性が一般市街地のそれと異なることが予想されングして用いる。

る。そこで、本研究では、木密地域の居住者特また、SUUMO データと木密地域データ等

性が一般市街地のそれと異なることにより生じをマッチングして分析を行なうため、京都市のる近隣外部性をコントロールするため、最終学

境界データとして、e-Stat より入手した h22国

歴別人口比率を用いる。また、木密地域は比較

勢調査・小地域集計の境界データを採用し、小的、立地条件が良い地区に存在することが多い。 地域（町丁･字等）に基づくポリゴンデータを
これは、集積の経済を考慮しなければ、誤差項用いる。h22国勢調査・小地域集計では、京都に集積の経済の要因が残り、木密地域ダミーの市が5350の小地域（ポリゴン）で構成される。

回帰係数に除外変数バイアスが発生することを分析対象とする木密地域は、「地震時等に著予想させる。本研究では、集積の経済をコント

しく危険な密集市街地」（国交省 2012））を用ロールするため、商業集積密度を用いる。

い、北区（紫野；西地区、柏野）、上京区（翔まず、家賃関数を次式のように定式化する。

鸞、仁和、正親、聚楽、出水；北地区）、中京

ln R =α+∑  β ln X +∑  β LD 区（朱 雀 第 一；北 地 区、朱 雀 第 二）、東 山 区+∑  β ratio +β MD +β ρ +ε （六 原）、右 京 区（御 室；北 東 地 区）の11 地 区

ここで、R  は物件 i の家賃、X  は物件 i の j 番（357ha）と す る。京 都 市 を 構 成 す る 小 地 域

目属性の水準を表し、対数変換して分析する。

5350のうち、木密地域である小地域は233と全LD  は 物 件 i の 属 す る 地 区 ダ ミー を 表 し、体の4.4％を占める。

ratio  は物件 i が属する小地域の l 番目属性のさらに、京都市（2011）の京町家データを用

水準を表す比率（密度を含む）であり、分析にいて、京町家集積による正の外部性をコントロ
京町家を考慮した木造住宅密集地域の外部費用の推定

31

ールする。ここで、同調査における京町家の定タの各物件から両地点への最寄り道路距離を都義が「昭和25年以前に伝統軸組構法により建築

心へのアクセシビリティ（以下、CBD 距離）

された木造家屋」となっており、京町家と老朽と考える。CBD 距離は、京都駅および河原町

木造住宅が区別できない。そこで、本研究は、駅のポイントデータを作成し、住友電工システ

上記の定義に加えて、同調査の外観に関する設

ムソリューションの拡張版全国デジタル道路地

問から、「建物の状態が良好」で、「1・2階と玄図データベース（2015年版；以下、住友電工道

関戸に格子があり」、「看板建築ではない」の条路データ）用いて、各物件の属する小地域の代件から抽出される家屋を京町家とし、「建物利表点から、最寄りの京都駅あるいは河原町まで用形態が事業所専用または併用住宅である家屋の道路距離を計算し、採用した。

を事業所系京町家」、「専用住宅である家屋を住
居系京町家」として再集計している。
また、同調査が京都市域のすべてを対象とし

近隣外部性をコントロールするための変数は、国勢調査・小地域データの「最終卒業学校の種類（

区分）」を用い、小地域の規模を考慮すていないので、本研究の対象地域は、国交省

るため、総人口を用いて比率を算出し、大（2012）、SUUMO デー タ、京 都 市（2011）の卒・大学院修了者数人口比率、小・中学校卒対象地域の積集合となる京都市（2011）の調査

業者数人口比率を採用した。

対象地域を分析対象とした。使用したデータ項
目は、京町家の立地位置座標情報、京町家の利
9)

集積の経済をコントロールするための変数は、
マ イ ク ロ ジ オ デー タ 研 究 会 の 商 業 集 積 統 計

用方法 、建物状態、構造、外観意匠要素であ（2014年）を用いた。具体的には、商業地の店る。前述の種類データをマッチングしたとこ

舗数をその商業地ポリゴンの面積で割ることで、ろ、京町家が存在しない小地域が多数存在する

商業地単位で商業集積密度を計算し、各物件のことから、物件 i が属する小地域の代表地点か属する小地域の代表点から最寄りの商業集積密ら半径250m の事業所系京町家密度と、住居系

度を用いた。中高層マンションの存在は、京町

京町家密度を採用した。

家等により形成される町並みを破壊する効果だ

家賃関数をヘドニックアプローチで検討する

けでなく、利便性の高い地区に立地することか場合、CBD までの距離をコントロールするこ

ら集積の経済の代理変数になる可能性があるたとが重要である。大都市圏を対象としたヘドニ

め、正負の種類の効果が予想される。そこでック価格関数を推定した多くの既存研究では、

本研究では、ゼンリンの住宅地図データベース

最寄り駅までの距離と CBD までの所要時間を

Zmap TOWN Ⅱより、中高層建築物（

採用しているが、これは密な交通ネットワークて以上の建築物）を把握し、小地域単位の中高が存在することから可能なアプローチである。

層建築物数を小地域面積で除した中高層建築物

京都市のような比較的小規模な都市では密な交密度を採用した。京町家等により形成される町

通ネットワーク自体が存在せず、最寄り駅を経並みや寺社からの眺め等の景観保全は、観光地

由せずに、直接 CBD へアクセスすることが多に近いほど厳しいと予想される。そのため、最い。また、大都市圏では都心以外にも商業施設

寄り観光地距離を用いて、景観形成をコントロの集積地が近隣にあり、それが最寄り駅であるールする。最寄り観光地距離は、世界文化遺産

ことが多いが、比較的狭い京都市には商業施設

を観光地と定義し、SUUMO データの各物件の集積地が絞られる。

の属する小地域の代表点から世界文化遺産（国階建

そこで、本研究では、京都市の CBD および土数値情報）のポイントまでの道路距離を、住商業施設の集積地として、京都駅と河原町駅

友電工道路データを用いて算出した。本研究は、（阪急電鉄京都本線）を想定し、SUUMO デー

景観政策がもたらす市場への影響を中高層建築

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季刊 住宅土地経済

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表

記述統計量

物密度、最寄り観光地距離を用いてコントロー

ン、戸建ともに、木密地域ダミーが有意に負のルし、その他の説明変数は、行政区を地区ダミ係数で推定されることから、木密地域では負のーとして採用した。各種データをマッチングし外部性が生じていることが確認される。係数のた結果、データはマンション万3160サンプル、 大きさ（絶対値）に注目すると、戸建がマンシ
戸建610サンプルとなった。表に記述統計を

ョンより大きく、負の外部性が生じていること示す。

が確認される。これは、木密地域の外部性の多6 推定結果推定結果を表に示す。model 1, 3, 5, 7は、

くが、延焼火災等に起因していることから、主に木造である戸建が非木造であるマンションよりもセンシティブであるためと考えられる。

京町家集積の影響を考慮せずに木密地域の外部

小･中学校卒業者数比率は有意に推定されな費用を推定するモデルであり、一方、model 2,

いが、大学･大学院卒業者数比率は有意に正の4, 6, 8は京町家集積による正の外部性を考慮し係数として推定されており、既存研究の符号条て木密地域の外部費用を推定するモデルである。

件と整合的である。CBD 距離、築年数や所在

そのなかでも model 3, 4, 7, 8は、集積の経済と階数比率等の回帰係数は期待される符号条件と景観政策の影響を考慮したモデルである。

整合的に推定されている。京町家集積を考慮しすべての model の推定結果から、マンショ

た model 2, 4, 6, 8では、正の外部性を京町家密
京町家を考慮した木造住宅密集地域の外部費用の推定

33

表

推定結果

注） * は10% 有意水準、** は ％有意水準、*** は％有意水準を表す。括弧内の値は標準誤差を表す。
） 構造ダミーはマンションは鉄筋ダミー、戸建ては木造ダミーを基準としている。
） 区ダミーは割愛する。

度でコントロールすることで、正の外部性をコ

京町家の見た目のみならず、その利用形態にもントロールしていない model 1, 3, 5, 7と比較し依存することが考えられる。その他の説明変数て、マンションおよび戸建の木密地域ダミーのの符号条件および有意性は、model 1, 3, 5, 7と回帰係数（絶対値）が有意に大きく推定された。 整合的である。
このことから、京町家集積の正の外部性が確認でき、その正の外部性をコントロールせずに木おわりに

密地域の外部費用を推定すると、過小推定にな

歴史的都市である京都市の木密地域には、木ることが示唆される。また、住居系京町家は有密地域特有の負の外部性と、京町家集積による意ではなかったが、事業所系京町家密度は正で正の外部性が存在する。本研究は、ヘドニック

有意であったことから、京町家の正の外部性は、 アプローチを用い、正の外部性をコントロール
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季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

することで、外部費用を net 値ではなく gross）一般に細街路は、項道路（幅員1.8以上 ｍ未満）または、非道路（幅員1.8ｍ未満）のことを指す。
本稿は、幅員 ｍ未満の道路全般を細街路と呼ぶ。
）建築基準法が施行された時点（昭和25年）において、建物が立ち並んでいる幅員 ｍ未満の道路。京都市では、幅員1.8ｍ以上 ｍ未満の通り抜けできる道路を項道路としている。項道路に接している
敷地では、建替えや増築の際、敷地を道路の中心線
からｍ後退する必要がある。
）その他、道の入口上部を建物がトンネル状に覆っている細街路（トンネル路地）、専用通路部分の幅員がｍ未満の旗竿状敷地（幅員ｍ未満の専用通路型路地）が対象となる。
）接道義務とは、幅員 ｍ以上の道路に土地がｍ
以上接している敷地でなければ建物が建てられないことをいう（建築基準法第43条）。
）京都市の住所表示は丁番がない単独町名が中心で、空間的には京都市の町レベルが一般的な丁目レベルに相当する。
）同調査によると市域に残存する京町家等 万7735
軒のうち、専用住宅が万9557軒（70.6％）、併用住宅 が 8573 軒（20.56％）、事 業 所 専 用 が 3014 軒（7.2％）、不明が694軒（1.7％）である。

値として推定した。
マンションおよび戸建の外部費用（net 値）
が負で有意に推定された。マンションの外部費用（net 値）は戸建の外部費用（net 値）よりも小さな数値として推定されるが、これは非木造であるマンションが木造である戸建よりも、木密地域の危険性を過小評価していると示唆される。
正の外部性を京町家密度でコントロールした
場合（model 2, 4, 6, 8）、マンションおよび戸建で正の外部性を有意にコントロールした結果、
木密地域ダミーの係数は、木密地域の外部性を
定数項ダミーのみで捉えた場合（model 1, 3, 5,7）と比べて、絶対値で大きく推定された。このことから、京都の木密地域の外部費用を推定する場合、正の外部性を十分にコントロールした形で推定しなければ、過小推定となることが示唆される。外部費用の過小推定は、費用対効
果に基づいて、京都の木密地域解消事業の実施を判断する際にバイアスを発生させ、最適な事
業実施を阻害する問題を引き起こす。本研究は、この問題に対して一石を投じているに過ぎず、さらなる外部費用の精緻な推定が求められる。
〈謝辞〉
本研究は科研費（基盤(A)25245043、基盤(B)23330095）の助成を受けて行なわれたものであり、使用したデータの一部は、国土交通省、東京大学空間情報科学研究センターおよび京都市から提供していただいた。住宅経済研究会では、さまざまな有益なコメントをいただいた。第29回応用地域研究発表大会では討論者の伊藤亮准教授から貴重なコメントをいただいた。また、河端瑞貴教授、瀬古美喜教授、直井道生准教授、浅田義久教授、山崎福寿教授には、研究会等でコメントをいただいた。ここに記して謝意を表する。本研究の誤りはすべて著者らに属するものである。

注）『日本経済新聞』平成28年9月13日付朝刊。
）国が示す全国共通の指標は、木造住宅の密度、
不燃領域率（道路、公園等の空地や耐火建築物等の面積）、地区内閉塞度（被災場所から幹線道路への避難のしやすさ）である。
）同調査は京町家等を「昭和25年以前に伝統軸組構法により建築された木造家屋」と定義している。

参考文献
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集 D』Vol.62、NO.2、227-238頁。
京都市（2011）『平成20・21年度 京町屋まちづくり調査』（http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/000008
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28年10月日取得
宅間文夫（2007）「密集市街地の外部不経済に関する定
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宅間文夫・山崎福寿・浅田義久・安田昌平（2014）「木造住宅密集地域の現状と課題について」『季刊住宅土
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東京都（2012）『「木密地域不燃化10年プロジェクト」
実施方針』、平成24年月。

京町家を考慮した木造住宅密集地域の外部費用の推定35海外論文紹介

住宅所有者のジレンマ 提示価格と成約価格の関係

Bucchianeri, Grace W. and Julia A. Minson（2013）“A Homeownerʼs Dilemma : Anchoring in
Residential Real Estate Transactions,”Journal of Economic Behavior & Organization, Vol.89, p76-92.

（2013）は、万4000以上の取引事例を用い、不均

はじめに一性や地理的位置、販売時期などを考慮したうえで、大多数の住宅所有者にとって、住宅はポートフォ
リオの中で最も大きなウエイトを占め、その売買は人生の中で最も大きな取引になるであろう。また、提示価格と成約価格の関係を明らかにしている。

先行研究と理論的枠組み

住宅の売却時では、最初に設定する提示価格（list-

Bucchianeri and Minson（2013）は、提示価格とing price）の決定が重要となる。しかし、住宅取引成約価格の関係について、アンカリング効果と横並の重要性が大きいにもかかわらず、売り手の価格提び行動効果というつの要因による影響を考えてい示戦略に関する明確な提言を行なった研究は少ない。 る。Tversky and Kahneman（1974）は、アンカリ
Bucchianeri and Minson（2013）は、米国の住宅

ングと不十分な調整に関する研究を行ない、その存取引の提示価格と成約価格（sale price）に着目し、在を実証した。アンカリングは行動経済学で指摘さ提示価格が成約価格に影響を与えるのか、与える場れているヒューリスティック（heuristic）の一つで、合はどのような影響・要因なのかを検証している。

ヒューリスティックは判断する際の情報経路ショー

このような問題に関しては、住宅経済、行動経済、 トカットという直感的な判断方法と定義されている。
オークションの各分野で幅広く議論されているが、住宅取引の場合、アンカリング効果は提示価格が基住宅経済では、住宅の質や近隣属性についての目的準となり、消費者の支払意思額や交渉結果に影響を関数として住宅価格を扱うことが一般的であった。

与える。すなわち、住宅の売り手が提示価格を高く

そ れ に 対 し て、行 動 経 済 学 で は Tversky and設定するとき成約価格が高くなると考える。

Kahneman（1974）が示したアンカリング効果（住これにはつのプロセスが考えられる。第一は、宅の場合、提示価格が成約価格に与える効果）によ

調整不十分の効果である。たとえば、高い提示価格って、本来は購入者の支払意思額だけで決まるはずをみた住宅購入者が評価を下方に調整しようとするの成約価格と提示価格の正の関係を提示している。

とき、調整に確信がもてなくなる水準で調整を止め

Northcraft and Neale（1987）は、不動産業者に成てしまう現象である。結果として、彼らの支払意思

約価格を予想させたが、そのとき提示価格がアンカ

額は最大支払意思額になる。

ーとなり、提示価格が高いと予想成約価格が高くなることを示した。

第二は、参照となる性質のイメージが影響を与えるという「選択的利用可能性モデル」である。住宅

一方、オークション分野では、後述する横並び行の場合、買い手は提示価格が高い住宅に関して、高動（herding behavior）効果を原因とした提示価格

い提示価格という性質からプラスのイメージを受けと成約価格の負の関係が示されている。Ku et al.

る。たとえば古い配管というマイナス面よりも魅力（2006） では、提示価格が低いことで参入障壁が低的な眺望というプラス面の情報に目を向けやすくな

くなり、その結果、入札者の増加や入札に費やしたり、住宅を高く評価してしまうというものである。

時間などのサンクコストの発生が原因で、最終価格

いずれの場合でも提示価格と成約価格に正の関係をが上昇するとしている。

想定させる。

本稿で概要を紹介する Bucchianeri and Minson

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季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103

一方で、横並び行動効果（Banerjee 1992）は、

所有する情報を無視し、周囲の人間と合わせた判断

推奨した場合とそれぞれ定義した。その結果、対象をする効果である。住宅取引のケースで考えると、者の70.4％が低価格設定を勧めた。

販売は一般的に募集された価格に応じて、人以上

ここで、予想成約価格と参照価格の差を被説明変の買い手がオファーを提示するというプロセスで始数とし、予想市場滞在期間、参加者やその他属性のまる。そこでは、買い手は他の買い手に遅れをとら

固定効果をコントロールしたうえで、不動産業者のないように同じ行動をしようとする。たとえば、推奨戦略に回帰させている。その結果、不動産業者

Ku et al.（2005, 2006）や Simonsohn and Ariely

が低価格設定を勧めるときには、住宅が参照価格よ（2007）では、初めに低い価格が提示されると入札りも有意に低い額で売られると予想し、不動産業者

数がより多くなり、買い手が横並びで行動した結果、 が高価格設定を勧めるとき、住宅は参照価格よりも最終的により高い成約価格になることを示した。

実証分析手法とデータ
Bucchianeri and Minson（2013）では、不動産市場における初期提示価格が成約価格に与える影響に有意に高い額で売られると予想したことがわかった。
予想市場滞在期間については、低価格設定、高価格
設定のどちらも、有意な関係が確認できなかった。
このことから、業者が早く売買を成立させようとい
う利己性の存在は確認できないとしている。

ついて、種類の研究を用いて検証している。第一

上記より、不動産業者は低価格設定を勧める傾向の研究では、不動産業者がどのような提示価格戦略があるものの、そのときは住宅がより低価格で売らを推奨し、成約価格がどうなると予想するかをオンれ、高く提示されるときに、住宅がより高価格で売ライン調査から実証している。第二の研究では取引られる傾向にあることが示された。

データを用いて、現実の市場の中で生じているプロ
セスについて実証分析している。以下、それぞれの研究઄（市場取引データ）

分析内容や結果に関する詳細を示す。

研究では、まず市場データからアンカリング効果の実証を試み、提示価格と成約価格の関係が単に研究ઃ（実験実証）

客観的な住宅の質からのみ生じていないことを示し研究は、35人の地元不動産業者（42.9％が女性、 ている。提示価格効果の識別のため、提示価格と関
平均年齢44.7歳、平均不動産業者歴6.8年）を対象

係のない客観的な住宅属性で説明される成約価格のとし、オンラインで行なったものである。調査期間

代理変数として、成約価格を寝室数・浴室数といっは2011年月28日から2011年月日までで、2010

た客観的属性にヘドニック回帰させ、その予測値を

年10月時点のモンゴメリー地区とペンシルバニア州

用いている。

のフィラデルフィア地区に位置する物件販売リスト

さらに、買い手にとって重要だが観察できない属から10件を無作為抽出し、参加者に推奨戦略での提性（日光や魅力的な設計）によって、住宅がより高示価格を示させた後、最終成約価格と市場滞在期間

く（より低く）価格付けされる可能性を考慮するたを予測させた。その際、各参加者に事前情報としてめ、前回販売記録からマッチできたリピートセール

無作為抽出された物件の詳細情報をみせた（内訳スデータを用いて前回成約価格の理論値を計算し、はモンゴメリーのつとフィラデルフィアのつで実測値との差を、時間を通じて変化しない観察できあり、前者は郊外地区、後者は都市地区の設定であない属性の集合として解釈している。

る）。さらに、Zillow.com による2010年10月時点の時間の経過とともに変化する住宅属性については、同じ地域コード（Zip-Code）にある住宅の提示価

地域コードごとの価格不均一性の効果をみることで格の中央値も教えられている。

対処している。価格不均一性が存在する地域で提示

低価格設定ダミーを事前情報として得た価格の中価格と成約価格の関係が弱められれば、選択的利用

央値（参照価格）の99％以下の価格を推奨した場合、 可能性が働いていると考えられる。選択的利用可能
高価格設定ダミーを参照価格の101％以上の価格を性は、提示価格が高ければそのプラスの性質に影響

海外論文紹介37

を受け、住宅を高く評価する効果であった。しかし、 成約価格に与える影響をとらえている。
価格変化の激しい市場では、価値評価に利用する提参照点P  の代理変数としては、頑健性を保つた

示価格の変動も大きく、提示価格によるアンカリン

め、主につの指標を用いている。最初のつは、グ効果が薄まるとされる。

過去に取引された住宅で、地域コードごとの①提示

最後に、横並び行動効果の検証には、盛況な市場

価格の中央値と、②成約価格の中央値をそれぞれ参と閑散とした市場を識別し、成約価格と提示価格の照価格としたものである。次に、市場トレンドを考関係を確認する。市場への関心が高いほど、入札競慮するため、同時期にリストにある住宅で、③地域争が起こりやすいためだと考えられる。

と寝室数グループ（−部屋、−部屋、＋

推定には、デラウェア（DE）、ニュージャージー

部屋）ごとの提示価格の中央値と、④地域ごとの提（NJ）とペンシルバニア（PA)にある Multiple List-

示価格の中央値のつを、最後に⑤予測提示価格

ing Service（MLS）の住宅の販売データを用いて（サンプル内のすべての提示価格のヘドニック回帰

いる。期間は2005年月から2009年月までで、家の予測値）を参照価格とした。

族間取引などの非一般的取引や極度な外れ値を除外

選択的利用可能性が生じているかをあきらかにすしている。また、フィラデルフィアを除き、前回販るため、各地域で、過去カ月間の提示価格と成約

売時とマッチさせたリピートセールスデータを作成

価格の標準偏差を計算し、地域ごとの住宅に関するしている。フィラデルフィアは、データが制限され変動を表した。そして、地域ごとの提示価格またはていたため、1988年から2004年の納税記録データか成約価格の標準偏差が中央値を超えるとをとる価ら補填し同様の対応をしている。

格不均一ダミーを作成している。

客観的な住宅属性で説明される成約価格の代理変

最後に、横並び効果の特定のために、住宅取引量数である予測成約価格については、1988年から2009の前年との変化に応じた、ある月や年の各地域にお年に取引されたデータを用い、敷地面積や床面積比

ける市場の盛況度という観点で率などに平方フィート当たり成約価格をヘドニッ

作成し、それぞれをダミー変数としている。

ク回帰する（R =0.785）ことで求めている。

つのカテゴリーを表は単純な提示価格戦略が成約価格に与える効
果の推定結果である。紙面の都合上、⑴式のγ1と推定式は以下の⑴式である。
P = α+β1*P +β2*TOM +β3*R 






























γ2のみかつ参照価格①のみ示す。また、表では、+γ1*P *P −P |P −P >0

γ1とγ2をそれぞれつに分類している。結果とし+γ2*P *P −P |P −P <0

て、高価格設定の推奨は対数成約価格と有意に正の+D +D +D +D +D +ε ⑴

添え字 t は時点、z は地域コード、i は物件を表し


ている。また、P は成約価格の対数、α は定数項、


関係があり、低価格設定は対数成約価格と有意に負の関係になる。さらに、高価格設定か低価格設定と、対数成約価格との関係の強さは、価格設定の程度とP はヘドニック成約価格の予測値の対数、TOM 

ともに増加した。例えば、表をみると、近隣住宅

は市場滞在日数、R  はリピートセールスデータのよりも10-20％高く提示された住宅の場合、予測価

回目取引における予測値の残差、P は提示価格、

格が10％上昇すると成約価格が0.07％有意に上昇しP は参照価格、D は地域の固定効果、D は学区のた。近隣住宅よりも20％以上高く提示された住宅の固定効果、D は提示先の会社の固定効果、D は年

場合には、予測価格が10％上昇すると成約価格がの固定効果、D は月の固定効果をそれぞれ表し

0.21％有意に上昇する。同様に、どの参照価格にお













ている。P −P |P −P >0は高価格設定を示いても、高価格設定では成約価格が高く、低価格設

し、提示価格と参照価格の差が正であれば、1をと定では成約価格が低くなった。

るダミー変数、P −P |P −P <0は低価格設

表は、地域の価格不均一性を考慮した推定結果定を示し、差が負であれば、をとるダミー変数でである。ここではγ1とγ2を細分化せず、その代わある。したがって、γ1とγ2で提示価格設定が対数

りに価格設定と価格不均一ダミーとの交差項を用い

38

季刊 住宅土地経済

2017年冬季号

№103

表ઃ

提示価格戦略と成約価格の分析

注）それぞれ、*** は％水準、** は％水準、* は10％水準で有意であることを表す。
）⑴の参照価格は過去に取引された住宅で地域コードごとの提示価格の中央値である。
）高価格設定を参照価格の110％〜120％と120％以上に、低価格設定を参照価格の80％〜90％と80％以下に、それぞれ細分化している。

た。さらに、表左はダミー変数作成時に提示価格を用いたもの、表右は成約価格を用いたものである。ここでも、参照価格①の場合のみを示す。結果表઄

価格不均一性の分析注）それぞれ、*** は％水準、** は％水準、* は10％水準で有意であることを表す。
）⑴の参照価格は左右ともに、過去に取引された住宅で
地域コードごとの提示価格の中央値である。
）価格不均一ダミーは、表左が地域ごとの提示価格の標準偏差を、表右が地域ごとの成約価格の標準偏差をもとに作成したものである。

として、価格が不均一な地域を表す交差項は、高価
格設定では負、低価格設定では正の有意な値をとっ証研究と異なる点であるといえる。

たので、提示価格と成約価格の関係が弱まっている

参考文献
Banerjee, D.（1992）“Ethical Behavior of IS Personnel:
論文中でも結果の掲載が省略されているものの、
In Search of a Behavioral Model,”Unpublished Doctoral Dissertation, University of Arkansas, Fayettesville.
市場の盛況期（または静観期）の指標を利用した横Ku, G., A. D. Galinsky, and J. K. Murnighan（2006）
並び行動効果の分析では、市場への関心度による価“Starting Low but Ending High: a Reversal of the格戦略と対数成約価格の間の変動がほとんどなく、Anchoring Effect in Auctions,”Journal of Personality
and Social Psychology, Vol.90(6), pp.975-986.
低価格設定が盛況市場で入札競争を導き、成約価格
Ku, G., D. Malhotra, and J. K. Murnighan（2005）“Toが高くなるとはならなかった。横並び行動効果は、
wards a Competitive Arousal Model of Decision複数の買い手が同時に活動する市場条件の下で起こ
making: a Study of Auction Fever in Live and Internet
Auctions,”Organizational Behavior and Human Deciるが、使用データにはそのような参入者の多さが見sion Processes, Vol.96(2), pp.89-103.
受けられなかったためとしている。
Northcraft, G. B., and M. A. Neale（1987）“Experts,
Amateurs, and Real Estate: An Anchoring-andおわりにAdjustment Perspective on Property Pricing Decisions” Organizational Behavior and Human Decision
Bucchianeri and Minson（2013）では、専門家はProcesses, Vol. 39, pp. 84-97.
低価格設定を推奨するが、観測されない住宅の質とSimonsohn, U., and D. Ariely（2007）“When Rational
市場滞在時間という要因をコントロールした結果、Sellers Face Non-rational Buyers: Evidence from
Herding on eBay,”Management Science , Vol.54(9), pp.
高価格設定の住宅はより高い価格で成約することを
1624-1637.
示している。そして、価格不均一性を考慮した結果、Tversky, A., and D. Kahneman（1974）“Judgment
その要因がアンカリング効果の選択的利用可能性で
under Uncertainty: Heuristics and Biases.”Science, Vol.
185, pp.1124-1131.
あ る こ と を 示 し た。Bucchianeri and Minson

ことがわかった。

（2013）は、豊富な情報を含むデータに基づき、提示価格と成約価格の関係を実証した点が、従来の実

藤野玲於奈

慶應義塾大学大学院経済学研究科修士課程

海外論文紹介39

センターだより◉新商品のご案内

現在までさまざまな課題を抱えてこのように、住宅市場の課題ときましたが、多様な住宅政策を実

その対応策は、住宅問題だけを対『日本の住宅政策クロニクル＆デー
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果が得られるものと考えられます。

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併せて整理を行っています。また、

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年表、年表関連資料、統計データ

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おります。

宅市場はそうした経済対策の影響

ご興味のある方は是非ともお買

わが国の住宅市場は、戦後からをうけつつ現在に至っています。

編集後記
先日、プライベートで台湾を訪れた。移動手段として、初めて LCCを利用した。国内旅行よりも安く、
現地での滞在時間を長くできることに魅力を感じたためだ。羽田空港利用で、出発時間はおよそ午前ઈ時。
自宅から空港までの交通手段の心配もあったが、幸い近くのターミナル
駅から深夜・早朝バスが運行しており、自宅からターミナル駅までのタ
クシー代はかかったものの、時間も費用もかなり節約することができた。
個人的には、羽田空港の24時間化の恩恵を受けた形である。
さて、到着した早朝の羽田空港。
目に付くのは、待合シートで野宿する人の多さである。上記バスは、昼

い上げください。
編集委員
委員長
瀬下博之
委員
浅見泰司
浅田義久
宅間文夫

間の空港リムジンバスに比べ路線数が少なく、આ時台の出発便に間に合う運行便もない。自宅近所からバスがない場合、空港内や近隣のホテル 季刊 住宅土地経済に前泊するか、タクシーに乗るか、 2017年冬季号（第103号）
費用をかけたくなければ空港に野宿 2017年ઃ月ઃ日 発行
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夜運行さらに、運行ルートの拡大は 編集・発行 公益財団法人
できないものか。
日本住宅総合センター
調べてみるとこの深夜・早朝バス、
東京都千代田区二番町6-3
学識経験者、関連事業者、行政から二番町三協ビル5階
なる協議会から運行支援をうけ、単〒102-0084
年ごとに運行実施の決定がなされて
電話：03-3264-5901
いる。ある日突然運行中止といった
http://www.hrf.or.jp
事態はないとは思うが、長期的な視 編集協力
堀岡編集事務所点に基づく運営を願う。
(N･Y)印刷
精文堂印刷㈱本誌掲載記事の無断複写・転載を禁じます。

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季刊 住宅土地経済

2017年冬季号№103