情報提供用資料

2023年１１月17日

シンガポールを中心に投資魅力が高まるアジアリート
ワールド・リート・セレクション（アジア）（年2回決算型）
追加型投信／海外／不動産投信

 平素は「ワールド・リート・セレクション（アジア） （年2回決算型） 」に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
 当レポートでは、金利面、バリュエーション、業績、市場拡大などから見て魅力が高まるアジアリート市場の投資環境、今後の見通しについてご紹介いたします。

1. アジアリート市場の投資環境
図表1 シンガポールと香港のリート指数の推移

年初からの悪材料を織り込む展開
シンガポール、香港をはじめとするアジアリート市場は、今年に入り、長期金利上昇によるリートの資金借り入れコスト増加への不安の高まりなどを背景に、概ね軟調に推移してきました。また、中国不動産大手の米国での破産申請などにより、中国の不動産市場への懸念が再燃したことも、リート市場の頭を抑える要因となりました。
しかし、11月に入ってからは、これらの悪材料を織り込み、バリュエーションの割安さ、欧米の中央銀行が早期に利下げに踏み切るとの期待などが市場心理の改善につながり、アジアリート市場は反発を見せています。(図表1)(期間 2022年12月30日～2023年１１月６日、日次、配当込み)

1201101009080

シンガポールリート指数
香港リート指数7060
22/1223/2

23/423/623/823/10（年/月）※2022年12月30日を１００として指数化※シンガポールリート指数：FTSE ST All-Share Real Estate Investment Trusts Index
SGD、香港リート指数：Hang Seng REIT Index HKD、いずれも現地通貨建て

２. 金利面と割安さから投資妙味が高まるシンガポールリート
図表2 金利上昇局面終了後1年間の平均騰落率

金利上昇局面終了は好パフォーマンスを示唆
過去20年間を振り返ると、長期金利上昇局面の終了から1年間のシンガポールリートのパフォーマンスは、同じ期間の同国株式のパフォーマンスを大きく上回っています。（図表2）
当面、長期金利は不安定な動きが続くと見込まれるものの、2023年末以降は、これまでの先進国の大幅な利上げの影響を受けて景気減速が予想されています。そのため、米国をはじめとした各国中銀の利上げサイクル終了への期待が高まり、長期金利の上昇圧力が弱まると見ています。
今後、金利面から見て、シンガポールリートの好パフォーマンスが期待されます。

（対象期間 200３年1月～2023年10月、配当込み）
(%)
1614

シンガポールリート

14.2%

シンガポール株式

12109.0%
7.5%

864
2

1.4%

0
金利上昇局面金利上昇局面終了から1年間※金利は米国10年国債利回りを使用※シンガポールリート指数：FTSE ST All-Share Real Estate Investment Trusts Index
SGD、シンガポール株式：シンガポールST指数(図表1～２の出所)Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

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ワールド・リート・セレクション（アジア）（年2回決算型）
追加型投信／海外／不動産投信

図表3 NAV倍率１倍割れ後のシンガポールリート指数の平均騰落率純資産価値（NAV）倍率1倍割れは魅力的な水準
年初来、金利上昇などの悪材料を織り込み下落してきたシンガポールリートのバリュエーションは魅力的な水準にあります。
シンガポールリートのNAV倍率は、9月末時点で０.９８倍と、過去10年平均の1.13倍や保有資産価値とリートの投資口価格が等価である1倍を下回っています。
過去、NAV倍率1倍割れ後の1年後、2年後、3年後の平 均 リ タ ー ン は そ れ ぞ れ +25.2 ％ 、 ＋ 38.5 ％ 、 ＋52.6％といずれも2桁のリターンとなりました。（図表3）
金融引き締め終了後は、過去10年間の平均(1.13倍)へ回帰すると見込んでいることや、過去のNAV倍率1倍割れ後に良好なパフォーマンスを見せていることから、シンガポールリートは、バリュエーション面から見ても投資妙味が高いと考えています。

(対象期間 20０２年７月～2023年９月、配当込み)(%)
60

52.6%50
38.5%

4030

25.2%

20
100

1年後

2年後3年後※シンガポールリート指数：FTSE ST All-Share Real Estate Investment Trusts Index
SGD

３. 香港リート市場は主要リートの業績回復に期待
図表4 香港の小売売上高変化率(前年比)

リンクリートなど小売りセクターの回復に注目
2023年8月の香港の小売売上高は前年比+13.7％増加し、9カ月連続で前年比プラスとなりました。インバ
ウンド観光客の増加により、今後も小売売上高は引き続き増加すると見込まれています。（図表4）
また、商業施設の賃料は数四半期安定しており、空室率は低下基調にあることから、香港リート市場の主要銘柄であるリンクリートなどの商業施設に投資するリートの業績回復が予想されます。

（期間 2018年9月～2023年9月、月次）(％)
6040200-20-40-60
18/9

19/9

20/9

21/9

22/923/9(年/月)

４. 市場拡大が期待されるアジアリート市場
着実に拡大するフィリピンリート
2020年８月の初上場から、フィリピンリートは、着実に拡大・多様化しています。
フィリピンリートは、スポンサーが保有する豊富なパイプラインの恩恵を受けて、力強い外部成長の可能性があると考えています。

※写真はイメージです。
(図表3～4の出所)Bloombergデータを基にSBI岡三アセットマネジメント作成

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運用状況 （作成基準日 2023年１１月７日）
設定来の基準価額の推移（20１３年６月３日～2023年１１月７日、日次）

(円)

(億円)

25,00050
純資産総額(右軸)基準価額（左軸）
20,00040

15,00030

10,000

20

5,000

100
2013/602015/6

2017/6

2019/62021/6

基準価額

20,０３３ 円

純資産総額

１２.１ 億円

2023/6(年/月)※基準価額は1万口当たり、信託報酬控除後です。
※分配金再投資基準価額とは、設定来の分配金(税引前)を当該分配金(税引前）が支払われた決算日の基準価額で再投資したものとして計算した基準価額です。
※グラフは過去の実績であり、将来の成果を示唆または保証するものではありません。

REIT組入比率

短期金融商品・その他組入比率

組入銘柄数

94.7％

5.3%

34 銘柄

※上記はマザーファンドを通じた実質比率です（マザーファンドの組入比率を除く）。
※比率は、小数点以下第2位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。
※銘柄は、新株等がある場合、別銘柄として記載しています。

マザーファンドのデータ
国・地域別構成比

組入上位10銘柄
銘柄名

韓国
1.0%

フィリピン
1.5%

香港
12.5%

シンガポール

8.9%

2 メープルツリー・インダストリアル・トラスト

シンガポール

8.3%

シンガポール

8.2%

シンガポール

8.0%

香港

7.8%

6 メープルツリー・ロジスティックス・トラスト

シンガポール

7.6%

7 ケッペルＤＣ ＲＥＩＴ

シンガポール

6.6%

8 フレーザーズ・センターポイント・トラスト

シンガポール

5.7%

9 ＥＳＲ ロゴスＲＥＩＴ

シンガポール

4.5%

10 ケッペル・リート

シンガポール

4.3%

フレイザーズ・ロジスティクス＆コマーシャル・トラスト
キャピタランド・インテグレーテッド・コマーシャ
4ル・トラスト
領展房地産投資信託基金（リンク・リアル・エス
5テート・インベストメント・トラスト）※比率は、アジアリート・マザーファンドの保有リート全体に占める国・地域別の構成比です。
※比率は、小数点第2位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

比率

1 キャピタランド・アセンダスREIT

3

シンガポール
85.0%

国・地域名

※銘柄は、新株等がある場合、別銘柄として記載しています。
※比率は、マザーファンドの純資産総額に対する組入比率です。

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情報提供用資料

2023年11月17日現在

販売会社
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加入協会
商号

登録番号

日本証券業協会

一般社団法人
日本投資顧問業協会

一般社団法人
金融先物取引業協会

一般社団法人第二種金融商品取引業協会

○

○

○

（金融商品取引業者）
岡三証券株式会社

関東財務局長（金商）第53号○

岡三にいがた証券株式会社

関東財務局長（金商）第169号○

アイザワ証券株式会社

関東財務局長（金商）第3283号○

阿波証券株式会社

四国財務局長（金商）第1号○

株式会社ＳＢＩ証券

関東財務局長（金商）第44号○

共和証券株式会社

関東財務局長（金商）第64号○

寿証券株式会社

東海財務局長（金商）第7号○

篠山証券株式会社

近畿財務局長（金商）第16号○

三縁証券株式会社

東海財務局長（金商）第22号○

Ｊトラストグローバル証券株式会社

関東財務局長（金商）第35号○

静岡東海証券株式会社

東海財務局長（金商）第8号○

荘内証券株式会社

東北財務局長（金商）第1号○

東海東京証券株式会社

東海財務局長（金商）第140号○

東武証券株式会社

関東財務局長（金商）第120号○

松井証券株式会社

関東財務局長（金商）第164号○

三津井証券株式会社

北陸財務局長（金商）第14号○

めぶき証券株式会社

関東財務局長（金商）第1771号○

楽天証券株式会社

関東財務局長（金商）第195号○

愛媛証券株式会社

四国財務局長（金商）第2号○

三晃証券株式会社

関東財務局長（金商）第72号○

ＪＩＡ証券株式会社

関東財務局長（金商）第2444号○○

野畑証券株式会社

東海財務局長（金商）第18号○○

武甲証券株式会社

関東財務局長（金商）第154号○

株式会社きらやか銀行

東北財務局長（登金）第15号○

株式会社西京銀行

中国財務局長（登金）第7号○

株式会社福島銀行

東北財務局長（登金）第18号

○○

○○○

○

○

○

○

○

○

○

（登録金融機関）※岡三証券株式会社は、一般社団法人日本暗号資産取引業協会にも加入しております。

＜本資料に関するお問合わせ先＞
フリーダイヤル 0120-048-214 （9:00～17:00 土・日・祝祭日・当社休業日を除く）
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留意事項
SBI岡三アセットマネジメントについて
商号：SBI岡三アセットマネジメント株式会社
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