情報提供用資料

2019年9⽉12⽇

運⽤本部

米国リート市場
良好な事業環境やディフェンシブ性を背景に、堅調な展開へ

米国リート指数の推移

米国商業用不動産の賃料指数の推移（Dow Jones U.S. （2013/12/31～2015/6/30）
Select REIT指数、2017/12/29～2019/8/30）（四半期：2007年1-3月期～2019年4-6月期）（ポイント）(ポイント)
350

オフィスビル

賃貸住宅

商業施設

160
150

8月の月間騰落率 +2.1％※2007年1-3⽉期を100として指数化

140

300

130
120

250

110
100

200
17/12

90

18/3

18/6

18/9

18/12

19/3

19/6
(年/月)

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

2007年

2010年

2013年

2016年

2019年

1-3⽉期

1-3⽉期

1-3⽉期

1-3⽉期

1-3⽉期

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

8月の市況

今後の見通し米中貿易摩擦の激化懸念から投資家心理

米国リート市場は、リートの良好な事業が悪化し、下落して始まった。しかしその環境やディフェンシブな特性が相場を下支後は、長期金利の低下などを受けて、リーえする要因となり、堅調な展開になると予トの利回りに着目したと見られる買いが想される。底堅い雇用情勢を背景に個人消徐々に優勢となり反発した。中旬に入ると、費の勢いが持続しているほか、金融、財政中国やドイツの経済指標が低調な内容とな政策による景気の下支えが期待できること

り、世界経済の減速への懸念から下落するから、米国経済の拡大基調が続くと見込ま場面もあったが、中国やドイツで景気刺激れ、不動産需要は好調に推移すると考えら策が検討されていると伝わったことなどがれる。また、世界景気の減速懸念が根強い好材料となり、底堅く推移した。その後は、中、利下げ期待が金利上昇を抑える要因と景気後退の前兆とされる長短金利の逆転(逆なり、リートの資金調達に好影響を与えるイールド)が進み、景気の先行き不透明感かとともに、利回り面での投資魅力を高める

ら上値が抑えられたが、月末にかけては、と思われる。こうした良好な事業環境に加長期金利が一段と低下したほか、米中双方え、リートは米国内に保有する不動産の比が通商協議を巡る対立を和らげる姿勢を見較的長期の契約に基づいた安定的な賃料がせ、米中貿易摩擦に対する過度な懸念が後主な収入源であり、世界景気の影響を受け退し上昇した。

にくいことなどが引き続き評価されよう。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したものではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきますようお願いします。

1欧州リート市場
安定的なファンダメンタルズが好材料視され、底堅い展開へ

欧州リート指数の推移

ユーロ圏の景況感指数と実質GDP成長率の推移（FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数）（景況感指数：月次、2007年1月～2019年8月）（2017/12/29～2019/8/30）（実質GDP成長率：四半期、2007年1-3月期～2019年4-6月期）(ポイント)
2400

2200

2000

8月の月間騰落率 +3.2％
1800
17/12

18/3

18/6

18/9

18/12

19/3

19/6

（年/月）

(年/月)

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

8月の市況

今後の見通し月前半は、欧州長期金利の低下に下支え

欧州リート市場は、欧州景気の下振れリされる一方、トランプ米政権の対中追加関スクが意識される一方、欧州中央銀行(ECB)税の発表で株式市場が下落した影響を受けの金融緩和策により、良好な資金調達環境て、下落した。その後も、ドイツの低調なが継続する中、リートの安定的なファンダ経済指標が相次ぐなど、欧州の景気減速懸メンタルズを評価した資金流入に下支えさ念が高まったことから、上値の重い展開とれ、底堅く推移する展開が予想される。

なった。月後半は、ドイツ財務相が財政支

ユーロ圏では、ドイツの4-6月期実質国内総出の拡大を示唆したことに加えて、イタリ生産(GDP)成長率が、前期比0.1％減とマイアのコンテ首相が辞任し、早期に新連立政ナス成長に落ち込むなど、域内の景気減速権が樹立する見通しとなったことから、政懸念が高まっている。しかし、ECBの金融緩局不安が後退し、戻りを試す展開となった。

和策の継続により、低金利の長期化が見込

また、メルケル独首相が英国の欧州連合まれる中、利回り面でのリートの魅力が再(EU)離脱に関して楽観的な発言をしたこと認識されると考えられる。また、英国では、を受けて、英国の商業施設に投資するリー良好な需給環境を背景にオフィス空室率がト中心に買い戻されたことも、上昇要因と低下傾向となっていることから、賃料上昇なった。

が見込まれ、リートの業績拡大期待が高まると考えられる。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したものではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
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2

オーストラリアリート市場
住宅市場の回復による事業環境の改善期待を背景に、底堅い展開に

オーストラリアの住宅価格の推移

オーストラリアリート指数の推移（月次：2012年1月～2019年8月）（S&P/ASX 200 A-REIT指数、2017/12/29～2019/8/30）（前月比、％）(ポイント)
1800

2.0

5月の月間騰落率 +2.6％

1.5
1.0

8月の月間騰落率 +0.7％

1600

0.50.0
1400

‐0.5
‐1.0

1200
17/12

‐1.5
18/3

18/6

18/9

18/12

19/3

12/1

19/6
(年/月)

13/1

14/1

15/1

16/1

17/1

18/1

19/1
（年/月）

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

8月の市況

今後の見通し米中貿易摩擦の激化で、世界景気の減速

オーストラリアリート市場は、リートの懸念が強まる一方、ニュージーランドが大事業環境の改善期待が相場を下支えする要幅な利下げに踏み切ったことを受けて、豪因となり、底堅い展開になると予想される。

州中央銀行(RBA)に対する利下げ圧力が高ま

RBAは追加利下げに前向きな姿勢を示しているとの見方から長期金利が低下した。リーることから、低金利が続き、リートの良好トの利回り面での魅力が高まったことから、な資金調達環境が維持されると考えられる。

中旬にかけて一進一退の動きとなった。そ住宅市場では、2017年11月から下落が続いの後は、中国やドイツが景気刺激策を打ちた住宅価格が上昇に転じた。今後も金利の出すとの観測が広がり、世界景気の先行き低下や連邦政府による減税、住宅融資基準不透明感が後退したことなどから、底堅いの緩和などが下支え要因となり、住宅価格展開となった。月末にかけても、米中双方の回復が続くと見込まれ、住宅に投資するが対立を和らげる姿勢を見せたことなどをリートの業績に対する見方が改善すると思受けて、米中貿易摩擦に対する過度な懸念われる。また、住宅価格が底打ちしたことが後退し、投資家心理が改善したことから、で消費者の節約志向が弱まり、家計消費の底堅い推移が続いた。

増加を通じて商業施設の改善が期待される。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの
ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
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3

アジアリート市場
業績拡大期待や自己投資口取得に支えられ、徐々に持ち直す展開に

シンガポールリート指数の推移

香港リート指数の推移（FTSE Straits Times Real Estate Investment Trust Index)（Hang Seng REIT Index 2017/12/29～2019/8/30）(2017/12/29～2019/8/30）(ポイント)
9000(ポイント)
1000

8000
900

7000

800

700

600
17/12

18/3

18/6

18/918/12

19/3

8月の月間騰落率 -7.9％

6000

8月の月間騰落率 +0.9％

5000
17/12

19/6

18/3

18/6

18/9

18/12

(年/月)

19/3

19/6
(年/月)

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

8月の市況

今後の見通しシンガポールでは、トランプ米大統領がアジアリート市場は、リートの業績拡大

対中関税第4弾の発動を表明し、米中貿易期待や自己投資口取得（自社株買いに相摩擦への懸念が再燃したことから、上旬は当）に支えられ、徐々に持ち直す展開にな下落した。しかし中旬以降は、中国が貸出ると予想される。シンガポールでは、新興金利基準の変更などにより、景気下支え策のテクノロジー企業やコワーキングスペーを打ち出したことに加えて、7月の鉱工業ス(共用オフィス)の需要が増加するなど、生産が市場予想を上回ったことなどが好感オフィス市場が好調となっている。オフィされ、反発する展開となった。香港では、ス供給量が限られる中、需給ひっ迫を背景6月の小売売上高の低調な結果や、デモ激にオフィス賃料は上昇が続くと見込まれ、化への懸念から、中旬にかけて下落した。

リートの業績拡大が期待される。香港では、

その後は、アナリストが商業施設に投資す政府が「逃亡犯条例」改正案を撤回するとる大手リートの投資判断を引き上げたこと表明したものの、デモの動向に不透明感がや、香港政府が景気対策を発表したことな残る。ただ、香港最大手の商業施設に投資どが好材料となり、一時的に反発する局面するリートが自己投資口取得を計画しておも見られたが、月末にかけては、デモの長り、価格の下支え要因になると見られるこ期化による経済に及ぼす悪影響などが懸念とや、継続的な賃料収入により引き続き安され、再び下値を模索する展開となった。

定的な業績が予想される。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの
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4Ｊリート市場
好悪材料の拮抗により高値圏でもみ合う展開に

Jリート指数の推移

東京都心5区オフィスビル平均空室率（東証REIT指数、2017/12/29～2019/8/30）(月次：2012年1月～2019年7月）
（％）
10.0

（ポイント）

2100

9.0

８月の月間騰落率 ＋３．２％
2000

8.0
7.0

1900

6.0
5.0

1800

4.0
3.0

1700

2.0160017/12

18/3

18/6

18/9

18/12

19/3

1.0

19/6

12/1

13/1

14/1

15/1

16/1

17/1

18/1

19/1
（年/月）

（年/月）

（注）東京都心5区：千代田、中央、港、新宿、渋谷（出所）三鬼商事データを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

8月の市況

今後の見通し上旬は、米中貿易摩擦の悪化などを背Jリート市場は、高値圏でもみ合う展開

景に国内株式市場が急落したことから、Jになると予想される。賃料増額などの内部リートにもリスク回避的な売り圧力が強成長を軸とした業績拡大が見込まれること

まり、もみ合う動きとなった。しかし中や、相対的に投資魅力の高い分配金利回り

旬には、国内株式市場が下げ止まったこが引き続き相場の支援材料となろう。一方、とから、投資家心理に改善が見られたほ年初からの相場上昇を受けてバリュエー

か、国内長期金利の低下により相対的なション面での割安感が後退していることな投資魅力が高まったことから、上昇した。

どから、利益確定の売り圧力が強まると思下旬は、投資口価格の上昇を受けて、バわれる。なお、こうした環境下においては、リュエーション面での割安感が後退した

セクター間での資金シフトの動きが強まることから利益確定と見られる売り圧力が可能性がある。具体的には、年初から相対強まり、もみ合う展開となった。

的にアウトパフォームした物流・インフラや住宅などから相対的に割安感が強いホテルや商業施設などへの資金シフトが予想される。
（作成：運用本部）■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの
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投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます
ようお願いします。

5

皆様の投資判断に関する留意事項（2019年8⽉末現在）【投資信託のリスク】
投資信託は、株式や公社債など値動きのある証券等（外貨建資産に投資する場合は為替リスクがあります。）に投資します
ので、基準価額は変動します。従って、投資元本が保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。投資信託は預貯⾦と異なります。投資信託財産に⽣じた損益は、すべて投資者の皆様に帰属します。

【留意事項】•••

投資信託のお取引に関しては、⾦融商品取引法第37条の6の規定（いわゆるクーリングオフ）の適⽤はありません。
投資信託は預⾦商品や保険商品ではなく、預⾦保険、保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
また、登録⾦融機関が取扱う投資信託は、投資者保護基⾦の対象とはなりません。
投資信託の収益分配は、各ファンドの分配⽅針に基づいて⾏われますが、必ず分配を⾏うものではなく、また、分配⾦の⾦額も確定したものではありません。分配⾦は、預貯⾦の利息とは異なり、ファンドの純資産から⽀払われますので、分配⾦が⽀払われると、その⾦額相当分、基準価額は下がります。分配⾦は、計算期間中に発⽣した収益を超えて⽀払われる場合があるため、分配⾦の⽔準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を⽰すものではありません。また、投資者の購⼊価額によっては、分配⾦の⼀部または全部が、実質的には元本の⼀部払戻しに相当する場合があります。ファンド購⼊後の運⽤状況により、分配⾦額より基準価額の値上がりが⼩さかった場合も同様です。

【お客様にご負担いただく費⽤】
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購⼊時⼿数料 ：購⼊価額×購⼊⼝数×上限3.78％（税抜3.5％）
 お客様が換⾦時に直接的に負担する費⽤
信託財産留保額：換⾦時に適⽤される基準価額×0.3％以内
 お客様が信託財産で間接的に負担する費⽤
運⽤管理費⽤（信託報酬）の実質的な負担：純資産総額×実質上限年率2.052％（税抜1.90％）※ 実質的な負担とは、ファンドの投資対象が投資信託証券の場合、その投資信託証券の信託報酬を含めた報酬のことをいいます。なお、実質的な運⽤管理費⽤（信託報酬）は⽬安であり、投資信託証券の実際の組⼊⽐率により変動します。
その他費⽤・⼿数料
監 査 費 ⽤：純資産総額×上限年率0.01296％（税抜0.012％）※ 上記監査費⽤の他に、有価証券等の売買に係る売買委託⼿数料、投資信託財産に関する租税、信託事務の処理に要する諸費⽤、海外における資産の保管等に要する費⽤、受託会社の⽴替えた⽴替⾦の利息、借⼊⾦の利息等を投資信託財産から間接的にご負担いただく場合があります。
※ 監査費⽤を除くその他費⽤･⼿数料は、運⽤状況等により変動するため、事前に料率･上限額等を⽰すことはできません。
●お客様にご負担いただく費⽤につきましては、運⽤状況等により変動する費⽤があることから、事前に合計⾦額若しくはその上限額⼜はこれらの計算⽅法を⽰すことはできません。
【岡三アセットマネジメント】
商号：岡三アセットマネジメント株式会社
事 業 内 容：投資運⽤業、投資助⾔・代理業及び第⼆種⾦融商品取引業
登録：⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第370号
加 ⼊ 協 会：⼀般社団法⼈ 投資信託協会／⼀般社団法⼈ ⽇本投資顧問業協会

上記のリスクや費⽤につきましては、⼀般的な投資信託を想定しております。各費⽤項⽬の料率は、委託会社である岡三アセットマネジメント株式会社が運⽤する公募投資信託のうち、最⾼の料率を記載しております。投資信託のリスクや費⽤は、個別の投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前に、個別の投資信託の「投資信託説明書（交付⽬論⾒書）」の【投資リスク、⼿続 ・⼿数料等】をご確認ください。

＜本資料に関するお問合わせ先＞
フリーダイヤル 0120-048-214 （9:00〜17:00 ⼟・⽇・祝祭⽇・当社休業⽇を除く）

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