［巻頭言］

2025年、さらにその先を展望した
大都市と住生活について木村惠司

一般社団法人不動産協会理事長
三菱地所株式会社取締役会長

わが国は、少子化・高齢化、生産年齢人口の減少等、社会構造の変化が本格化するなか、今後の社会をどう支えていくか、国を挙げて考えていくべき重要な時期を迎えている。国民一人ひとりが真に豊かさを実感でき、将来に希望が持てる社会を目指し、誰もが活躍できる一億総活躍社会の実現に向けて、都市再生や住環境の整備に取り組み、都市と地方が交流・連携して地方創生に取り組むなど、国全体の成長に向けた行動を今こそ始める必要がある。
大都市は経済成長の重要な原動力だ。都市の国際間競争が激化するなか、国際競争力のある大都市の創造に向け、都市再生をこれまで以上にスピーデ
ィに実現し、世界中から人材・企業・資金・情報が集まり、さまざまな交流が生みだされるような、世界で最もビジネスのしやすい都市の構築が不可欠となる。
また、人口減少等の課題解決に、まちづくりを通じて貢献することも必要だ。若い世代が家庭を築き、高齢者が安心して暮らすことのできるまちづく
りや、コミュニティを形成して地域で支え合うまちづくりを推進していかな
ければならない。
住宅は量から質への転換が必要な一方、既存の住宅ストックの質は未だ不十分となっている。利活用できる優れたストックの形成に向けて、今まで以上に高い性能水準を備えた安心・安全な住宅を供給するとともに、建替えや改修を促進していくことが求められる。
2020年の東京五輪の開催も控えるなか、不動産業界も日本経済の牽引役として、国民生活の向上と持続的な成長に貢献できるよう努めて参りたい。

目次●2016年夏季号 No.101［巻頭言］2025年、さらにその先を展望した大都市と住生活について

木村惠司

1

［論文］長屋と共同住宅の規制の違いが地域環境に与える影響

高田 班

19

［調査報告］中古住宅流通と住宅金融公庫

28［特別論文］空き家資産論

三橋博已

［論文］住宅市場と住宅投資の動向

2
宇南山 卓

10

原野 啓・瀬下博之［海外論文紹介］キャピタライズ効果は支払い意思額を表すのか
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

菅原理美

36

特別論文

空き家資産論空き家を資産として考える

三橋博巳
本稿では、空き家の現状と利活用の状況、まはじめにた国や各自治体の法制度と取り組み状況を紹介

日本の経済はフローからストックの時代となし、今後の空き家対策と利活用のあり方についり、人口減少と少子高齢化の進むなか、既存住て、空き家を問題としてだけでなく、社会的な宅の老朽化、過疎化等の社会動向の変化等によ

資産、地域の資産として考え、空き家の利活用

り、全国で空き家の増加が大きな社会問題となのあり方について論ずる。

っている。全国の空き家は、平成25年住宅・土地統計調査によると約820万戸、空き家率は約13.5％になっており、今後も増加することが予想されている。

1 空き家問題とは
空き家の種類には、別荘などの二次的住宅や、賃貸用または売却用の住宅（新築・中古）、そ空き家については、建物の倒壊や屋根・外壁の他、人が住んでいないなど、上記に該当しなの落下、火災発生の危険性、犯罪の誘発や景観

い、例えば長期不在や取り壊し予定などもある。

の悪化等、多くの問題の発生が指摘されている。 これら空き家の問題点として、防災上の安全性
また、空き家は戸建て住宅だけではなく、集合や防犯性の低下、ごみの不法投棄による悪臭や、住宅においても増加しており、分譲マンション

蚊・ねずみの発生など衛生の悪化、樹木の越境や団地などでも出ている。

や雑草の繁茂、落ち葉の飛散による近隣への迷このため、国は「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し、各地方自治体は空き
家条例の制定や空き家バンク、建物改修の助成

惑や景観の悪化など、管理不全の問題が挙げられる。
そこには、制度的な理由も関係しており、建金や家賃補助等、さまざまな対策を講じている。 物を取り壊すと固定資産税が倍になることや、
また、不動産事業者をはじめとする多くの民間

人口減少と高齢化による過疎化、それに伴う相企業が新しい空き家の利活用の方法を提案し、続の問題、また賃貸や売却も難しい現実がある。

民泊などビジネスとしても出ている。しかし、空き家や空き店舗がまさにデッドストックとな

空き家の利活用については、地域の状況や特性ることで、犯罪の温床となるなどマイナスの危を踏まえた対策が必要であり、行政の多様な施

険性も孕んでいる。

策だけではなく、民間企業や NPO 等の各団体、基本的な問題としては、少子高齢化など時代

学会等の連携と人材育成が必要不可欠となっての変化の対応、既存ストックの問題、管理の問いる。

題、安全性の問題、環境衛生の問題、住宅問題、

また、近年、所有者不明の土地も問題となっており、空き家と同様大きな問題である。
2

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

地域の問題等である。これらの問題とともに空き家問題も考えていかなければならない。

(著者写真)2 空き家の現状と法制度

みつはし・ひろみ
1942年東京都生まれ。日本大学
理工学部建築学科卒。日本大学
大学院理工学研究科修士課程修2-1 空き家の現状了。博士（工学）。第19次日本⑴全国の空き家の推移

南極地域観測隊越冬隊に参加

平成25（2013）年住宅・土地統計調査による（1977−1979年）2012年3月までと、日本の総住宅数は6063万戸であり、年前

日本大学理工学部教授。同年4と比較すると304万戸増加しており、増加率は学会会長。元日本不動産学会会長。著 書：『ECO シ ティ』（共月‐非常勤講師。資産評価政策

5.3％であり、平成10年からの15年間では総住編著、中央経済社）ほか。

宅数が1000万戸以上増加している。
住宅のうち空き家についてみると、空き家数

が「その他の住宅」である。

は 820 万 戸 と な り、 年 前 に 比 べ て 63 万 戸（8.3％）増加している。総住宅数に占める空き⑷東京都の空き家の推移

家率は、平成10（1998）年に初めて割を超え

東京都では、平成25年において住宅ストックて11.5％となり、平成25年には13.5％と、20年数は約735万戸、総世帯数は約650万世帯となっに比べ0.4％上昇し、空き家数、空き家率ともている。空き家数は約82万戸であり、空き家率に過去最高となった。
図ઃ⑵都道府県別の空き家の推移

総住宅数、空き家数および空き家率の推移（全国：昭和38年〜平成25年）

平成25年住宅・土地統計調査によると、別荘等の二次的住宅を除いた空き家率は、
山梨県の17.2％が最も高く、次いで四国
県が続いており、いずれも16％台後半である。
空き家率が最も低いのは宮城県の9.1％で、次いで沖縄県が9.8％、山形県、埼玉県、神奈川県および東京都がいずれも10％台である。
出所）「平成25年住宅・土地統計調査」⑶住宅の建て方別にみる空き家
平成25年住宅・土地統計調査によると、
年前と比較して空き家は62.8万戸増加

表ઃ

都道府県別の空き家率（二次的住宅を除く）（平成20年、25年）

したが、建て方別にその内訳をみると、一戸建の空き家が49.6万戸で79.0％を占めており、長屋建が3.9万戸（6.2％）、
共同住宅が8.9万戸（14.2％）、その他1)
が0.4万戸（0.6％）と、一戸建の空き家の増加が著しい。
建て方別、空き家の種類別に増減数の内訳をみると、一戸建の空き家は、増加した49.6万戸のうち、49.4万戸(99.6％）

出所）「平成25年住宅・土地統計調査」

空き家資産論3

図઄

観等の地域住民の生活環境に深刻な影響

都道府県別空き家率（平成25年）を及ぼしていることに鑑み」、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要として、空き家対策の推進を促している（条）。
現在、空き家は全国約820万戸（平成25年）、401の自治体が空き家条例を制定している（平成26年10月）。
また、「空き家等」とは、建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるものおよびその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）をいうが、国または地方公共団体が所有し、または管理するものを除く（
出所）「平成25年住宅・土地統計調査」

表઄

条項）。

「特定空家等」とは、①倒壊等著しく

建て方別空き家数（全国：平成20年、25年）

保安上危険となるおそれのある状態、②著しく衛生上有害となるおそれのある状態、③適切な管理が行なわれないことにより著しく景観を損なっている状態、④その他周辺の生活環境の保出所）総務省報道資料「統計からみた我が国の住宅（「平成25年住宅・土地統計調査（確報集計）」の結果から）」統計
トピックス No.86。

表અ

建て方、空き家の種類別増減数（全国：平成25
年−平成20年）

全を図るために放置することが不適切である状
態にある空き家等をいう（

条項）と、定義している。
2-3 地方自治体の空き家対策に関する条例

平成27年月日現在、全国431の自治体で空き家等の適正管理に関する条例（空き家条例）が制定・施行されている（国土交通省による都道府県への調査結果）。空き家条例の例を、
出所）総務省報道資料「統計からみた我が国の住宅（「平成25年住宅・土地統計調査（確報集計）」の結果から）」統計
トピックス No.86。

は平成10年からほぼ横ばいで11.1％ある。

表に示す。

3 空き家の利活用の事例
国および地方自治体の空き家対策と、地方自治体および民間企業等による空き家利活用の取2-2 国の空き家対策の法令

り組み状況をいくつか紹介する。

平成27（2015）年 月20日に「空家等対策の・空き家を壊さずに再生している取り組みでは、推進に関する特別措置法」が公布され、同年

シェアハウスに改修した例や、文京区での空き

月26日に施行された。この法律では、「適切な家跡を防災に活用し避難所として活用した例が管理が行われていない空家等が防災、衛生、景ある。また、豊島区では空き家を「家守」が再

4

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号

№101

図અ

住宅ストック数、世帯数、空き家率、空き家の推移（東京都）

注）2013（平成25）年は速報値。
出所）平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の概要（東京都）

図આ「空家等対策の推進に関する特別措置法」による空家への対応

イベントで繋がった例。また、大阪府堺市の、
泉北ニュータウンでは、少子高齢化するニュータウンの高齢者に対して、賃貸住宅を高齢者施設にし、空き店舗に配食サービスとレストラン
を入れ、高齢者向け拠点ができたことで多世代交流ができている例がある。
・企業での取り組みでは、二つの企業が共同で、地方移住を希望する中高年層に再就職先と住居をセットで紹介する事業を始めた例。また、不動産会社では所有者にかわって「空き家」を管理するサービス、建物管理会社では、月回の生し、民間主導で行政の後押ししている例や、換気や簡易清掃などのサービス、警備会社では

台東区では空き店舗をアート拠点にして若い才見回りを代行するサービスなどがある。

能を呼び込むことがなされている。

・NPO やベンチャー企業の取り組みでは、空・地域の取り組みでは、長野県飯嶋町では定住き農地を再生し市民農園にしている例、空き家促進のため田舎暮らしを自治体が応援している問題に特化した支援団体や、空き家問題のスペ例。また、長野県長野市善光寺では、見学会をシャリスト育成、空き家管理士資格等もある。

経て、空き家店舗への入居を希望する人たちを以上のように、多様な取り組みがなされておマッチングして、設計施工から運用まで含めてり、今後、各地域や空き家の特性に応じた多様

関わり、まちの再生・活性化に寄与している。

な再生と利活用が考えられる。

リノベーション工事費は入居者が負担し、瑕疵担保責任なし、原状回復なし等としている。

4 空き家の利活用の方策と在り方

・高齢者向けの拠点に改修した取り組みでは、空き家の利活用については多様な取り組みが東京都世田谷区における、木造賃貸アパートのなされているが、第一にはセーフティネットの階を、カフェを備えたデイサービスに改修し、 住宅や避難場所としての活用を提案したい。災
地域の畑・人、高齢化した団地住人が収穫体験

害列島である日本において、災害時に備えて避空き家資産論5

表આ

自治体の条例による規制措置の例

注）○：条例に規定されている処分等 ●：実績あり（平成26年度末）出所）国土交通省資料「空き家に関する地方公共団体の取組み事例」より作成

難場所や避難住宅として、仮設住宅や復興住宅

なアプローチも必要である。そして、都市や地にも活用できるよう、日頃から空き家を整備し域のマネジメント、既存建物のストックマネジておく。そのためには整備のための法制度や財

メント、コミュニティマネジメント、空き家の源、各専門家や産官学の連携と協力が必要であ

マネジメント等、さまざまなマネジメントがなる。平常時は、地域の集会施設や体育施設あるければならない。

いは緑地などとして利用するなどが考えられる。

空き家を契機として、建物の安全性の向上と、また、高齢者に対しての医療施設や介護施設と生活環境の向上を図り、資産価値を向上させ良して活用する。その際には耐震性能を向上させ

好なストックを形成し、地域の再生、都市再生

震度が実現可能と考えている。

にも耐えるような建物に改修することが不可欠である。空き家を再生する際には建物のみならず、地域の再生とまちづくりを考慮して地域計画が必要である。それらを実施すること
で地域再生が可能となる。

まとめ
以上、空き家の増加に対応して、国および地方自治体においてさまざまな法制度がつくられ、このように空き家再生から地域再生・都市再自治体や民間企業、そして各種団体により新た生につなげることにより、都市や地域の安全性

な空き家利活用の取組み例を紹介した。利活用や 環 境 性 能 の 向 上 を 計 り、事 業 継 続 計 画のあり方については多様な取り組みがなされて（BCP）やマンション生活継続計画（MLCP）

いるが、今後は空き家・空き地を貴重な資産とと同様に、高耐震継続計画（ULCP；アーバン

して捉え、建物を再生し、資産価値を向上させ、ライフ継続計画）の都市を創成することができ地域や都市のリノベーションにより、良好な地ると考えている。

域や都市を創成していかなければならない。

これらを実現するためには、建築と不動産のそのためには、空き家を単に使用されなくな融合の推進と産官学民の連携と協働が不可欠でった古い住宅ストックとしてみるのではなく、ある。また、ハード・ソフト・ハートの総合的

今後の人口減少、少子高齢化社会における貴重6

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号

№101

図ઇ

空き家の利活用な地域の資産・財産として捉え直したうえで利良質な建築ストックと都市の形成が実現される

活用することで、まちや地域を再生し、資産価ことを期待している。

値を高めて良いまち、地域や都市を目指す必要がある。日本の成熟した地域の中で空き家がどのような役割を担えるのかを考え、「空き家」
を「資産」と捉えることで、空き家の所有者や地域の人々、社会にとって有効な利活用につながる。

注）空き家の「その他の住宅」とは、「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「二次的住宅」以外の住宅で、例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅のほか、空き家の区分の判断が困
難な住宅などを含む。

また、近年問題となっている所有者不明の土地についても、資産として利活用が必要であり、 参考文献
空き家と同様に考えていかなければならない。
所有者不明の土地は、国の大切な資産であり、不動産である。今後、利活用の方策と、利活用が可能な制度設計について、空き家問題とともに取り組んでいかなければならない。
空き家資産とは、「空き家を資産として位置
づけ、空き家を再生し利活用することにより、資産価値を向上し、良好な地域や都市ストックを形成する空き家・空き地である」と定義する。
よって、空き家資産の利活用の役割は大きく、公益社団法人日本不動産学会「平成27年度空き家の利活用に関する調査研究報告書」平成28年 月。
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要」空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報。
国土交通省「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」平成27年 月26日
付け総務省・国土交通省告示第号
総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査速報集計
結果の概要」平成26年 月。
東京都「平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の概要」平成26年 月。
三橋博巳「資産としての建築ストックの利活用について」『LIXIL eye』No.2、株式会社 LIXI、2013年月。

空き家資産論7

エディトリアルノート

日本における住宅投資は1990年
代の中頃をピークに減少傾向にあ

世帯数の動向による住宅投資も減
少していくことになる。

◉
住宅の建築形式には、戸建て、る。住宅投資量は住宅産業規模に住宅の稼働率は、空家発生状況

長屋、共同住宅がある。戸建ては直結する指標であり、住宅政策上から知ることができる。宇南山論棟に住戸がある独立住宅であ重要である。

文では、住宅・土地統計調査の賃るのに対して、長屋と共同住宅は

宇南山論文（「住宅市場と住宅

貸用もしくは売却用の空家を稼働

棟に複数の住戸がある集合住宅

投資の動向」）は、国民経済計算

していない住宅と見なして分析しである。長屋は各戸から別々に屋

年報のデータをもとに1996年以降ている。その結果、稼働率は1983

外に出る形式、共同住宅は各戸かの住宅投資の減少傾向の要因を分

年から2008年まで一貫して下がり

ら共用の階段や廊下などを経て屋析した。まず、戸当たりの投資

続 け、92% 程 度 に なっ た こ と を外に出る形式である。

額は比較的安定していることから、 報告している。

建築基準法や地方自治体の条例

住宅着工戸数の落ち込みが住宅投

住宅稼働率はどれだけ投資的なでは長屋と共同住宅での規制の扱

資額の減少の主な要因であること

住宅建設が増えるかで決まる。投いが異なり、長屋への規制が緩い。

を指摘している。そのうえで、着資環境が良くなれば、住宅が建設

これは、災害時に長屋では自分の工戸数の落ち込みがなぜ起きていされ、結果として空家が増えて稼住戸から独立して屋外に避難できるのかを統計的に解明している。

働率は下がる。2000年以前は住宅るのに対して、共同住宅では共用

建設住戸数のモデルから、住宅の保有コストを下げる方向に変化

部分を通らねばならず、より安全の新規建設戸数が、住宅の償却率、 していたため賃貸住宅の利回りが性を確保する必要性があるからで世帯数の増加率、住宅の稼働率の上昇し、賃貸住宅建設が刺激されある。

つで決まることを示している。

たが、2000年代では保有コストの高田論文（「長屋と共同住宅の償却率とは住宅ストックに対してさらなる低下は期待できず、投資規制の違いが地域環境に与える影

一定の比率で目減りする資産分でを刺激する要因にはならないとし響」）では、長屋形式と共同住宅あり、住宅・土地統計調査で滅失ている。

形式のどちらが選択されるのか、する住宅量から推計している。償近年、大量にある空家問題がク

長屋や共同住宅があることで周辺却率の推計結果からは、一貫してローズアップされているが、以上の地価にどのような影響があるの

その値は減少しており、その要因の分析からは、少なくとも市場性かを分析している。

として非木造住宅・共同住宅へののある住宅の空家化は沈静化する

足立区および川口市のデータをシフトが原因と指摘している。建との見通しとなっており、今後はもとに建築形式の選択確率モデル

物の高寿命化は、毎年の償却率のむしろ住宅の「適正な償却」が重を推計している。東京都の建築安減少につながるので、今後もこの要になりそうである。

全条例（以下、都条例）は埼玉県

広義の住宅投資という意味では、 の同条例よりも、共同住宅に対す傾向は続くであろう。
世帯数の動向は国勢調査から知住宅の改修なども含まれる。宇南

る規制が厳しい。特に、東京都でることができる。2010年までは世山論文ではその面の分析はなされ

は、共同住宅の場合には庭先空地

帯数は増加しているものの、そのていないが、重要なテーマだけに、 を取らねばならず、接道長さにつ

増加数は1995年以降減少傾向にあ

今後、住宅改修も含めた総合的モ

り、今後は世帯数自体が減少する

デルの分析がなされることを期待ことが予想されている。よって、

したい。

8

№101

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号

いても制限が厳しい。
分析の結果、都条例の規制がかかることで、共同住宅よりも長屋が選択される確率が12.4％上がる

めてさらなる分析を進めることで、 融公庫融資は、基本的には新築住ことを示している。都条例は、共適正な施策のあり方が見えてくる宅を対象に制度が構築されていた同住宅における避難容易性を高めように思われる。

のである。

るために規制を厳しくしているの◉公庫融資が住宅取引に占める割であるが、結果として、条件上規

日本住宅総合センターでは調査

合を調べると、新築住宅における制を満たすことが難しい敷地にお研究の結果を調査研究レポートと利用割合は1980年代で割程度でいて長屋を選択せざるを得なくなして公開している。原野・瀬下論

あるのに対して、中古住宅ではっている可能性がある。

文（調査報告：「中古住宅流通と1992年度にやっと割を超えた程

住宅金融公庫」）では、その内容度であり、中古住宅における融資の一部を紹介している。

比率は一貫して戸建て住宅よりも次に、中野区において、100ｍ以内に長屋もしくは共同住宅が増えることで公示地価にどのような日本では、中古（既存）住宅の影響があるのかをヘドニック分析

取引が欧米諸国に比較して少ない。

少ない。
中古住宅に対する融資条件を調を用いて分析している。その結果、 中古住宅は、その性能が不確かでべると、築年数に条件が付されて長屋が棟増えることで地価があり購入者側に不安がある（情報おり、築年数の浅いものだけに限

0.3％下がる一方、共同住宅がの非対称性）こと、住宅に関する定されている。また、当初は中古棟増えることで地価が0.2％上が基準がしばしば改定されるため中住宅に対する適用金利は新築住宅ることを示した。さらに、その効

古住宅では現行基準に合致しなくよりも高く、1990年代にやっとほ果が建てづまり率の増加によるこなり法制的な要因による「劣化」

ぼ同水準の金利となる。償還期間とを定量的に示している。このこがあること、日本では自然災害がも中古住宅のほうが新築住宅よりとから、共同住宅において庭先空多く住宅を「住みつぶす」消費財

も短く、融資の選択行動に影響を地をとらせる都条例の規制は、地として認識されがちであることな及ぼしていた可能性がある。実際

域環境を改善する役割も果たしてどがしばしば指摘される。ただ、に公庫融資を利用して中古住宅をいることがわかる。

戦後の日本の住宅政策では、長ら購入した個人の傾向を見てみると、東京都では、共同住宅により厳く新築住宅の建設を重視してきた

これらの融資条件に強く左右されしい規制を課しているために、長こともその要因にあるのではないていたことが判明している。

屋が選択されがちである。中高層

かということで、原野・瀬下論文

以上より、戦後の新築住宅重視

住宅では共同住宅形式しか選択肢

では、それが顕著に表れている旧の住宅政策の一環として、中古住がないため、庭先空地の規制は有住宅金融公庫の貸出基準に着目し宅に対する住宅金融公庫の融資条

効であるが、低層住宅の場合には、 た調査を行なっている。

件の厳しさが、中古住宅選択に対長屋と共同住宅の規制の間での規住宅金融公庫の融資は、戦後のして制約条件となり、中古住宅取制内容のバランスが適正かについ

住宅市場の整備に大きな役割を担引を減らすことつながっていた可ては、今後検討していく必要があってきている。そのなかで、中古能性がある。ただし、著者らも指るだろう。

住宅向けの融資は限定的であった。 摘するとおり、これらの概括的な

長屋の規制を強化すれば、外部

中古共同住宅向け融資は1976年度

データの分析では、因果関係を検

不経済性は低下するが、その結果、 になって開始され、中古戸建て住証したことにはなっておらず、今大量なミニ戸建てに転じる可能性

宅に至っては1983年になってはじ後の精緻な分析が必要である。

も否定できない。戸建て住宅も含めて導入された。つまり、住宅金(Ｙ・Ａ)

エディトリアルノート

9

論文

住宅市場と住宅投資の動向
宇南山 卓
住宅投資が減少したのである。

はじめに

世帯数の変化については、世帯に関する全数

日本の住宅投資は、1997年の消費税引き上げ調査である国勢調査を観察した。人口は2007年

直前をピークにほぼ一貫して減少してきた。本頃をピークに減少が始まっているが、世帯数は

稿では、その住宅投資の低下の要因を考察する。 最近まで増加傾向であった。
住宅投資の動向を、建設される住宅の戸数としかし、フローの住宅投資は同じくフローで住宅当たりの投資額に分解すると、2000年代のある世帯数の増加ペースに連動する。世帯数の

住宅投資の落ち込みの大部分は、建設された住増加ペースは低下しており、すでに住宅投資の宅戸数の減少によるものであることがわかる。

低下要因となっている。1995年と2005年を比較

1996年 の 住 宅 着 工数は 162万戸であったが、すると、世帯数の増加ペースは年間60万世帯か

2013年は99万戸であり、建設戸数ベースの住宅

ら40万世帯まで低下しており、他の状況を一定

投資の落ち込みは63万戸である。

として年間約20万戸分の住宅投資の低下をもた住宅はストックであり、フローの住宅投資らしている。

（すなわち新たに建設される住宅数）は、既存

これまでの世帯数の増加は、核家族化・単身住宅の更新分と住宅ストックの純増分に分けら世帯化によってもたらされてきた。単身化は、れる。さらに、家計は原則としてつの住宅

未婚化による若年単身の増加と高齢化による寡に居住することから、住宅ストックの純増は、婦の増加が主要因であり、今後は進展が鈍化す

世帯数の純増と空家の純増に分解できる。

ると考えられる。世帯構成が安定化すれば、人

総務省統計局の公表する「住宅・土地統計調

口の減少が表面化し、世帯数は純減に転ずると査」に基づき、償却された住宅数を計測すると、 予想されるため、住宅投資のさらなる減少をも
ピーク時の1990年前後には年間60万件であった

たらすと考えられる。

が、2000年代に入り年間約30万件以下にまで減

最後に、住宅投資の決定要因として空家の増少していた。既存住宅との比率である償却率も加ペースについても住宅・土地統計を用いて観1.5% 程度から0.5% まで低下している。

察した。空家は過去30年一貫して上昇してきた住宅の償却ペースが低下したのは、非木造のが、特に1993年から1998年の年間に90万戸増

共同住宅のシェアが高まったためである。非木

加したことが突出している。2000年代には空家造住宅は、住宅の材質や工法の特徴として住宅の増加ペースはバブル経済前の水準に戻っておの耐久性が高い。また共同住宅は、建て替えのり、年間で10万戸程度の増加となっている。

意思決定が困難である。こうした償却されにくつまり、1993年から1998年に年平均18万戸増加

い住宅が増加したことで償却ペースが低下し、していた空家が、住宅投資のピークを形成する

10

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

(著者写真)一つの要因になったのである。現在の空家の純

うなやま・たかし
1974年生まれ。東京大学大学院

増は年万戸程度であり、年15万戸程度の住宅

博士課程修了。博士（経済学）。
京都大学講師、神戸大学准教授、

投資の低下を説明できる要因となっている。

一橋大学准教授などを経て、現住宅の償却率の低下や世帯数の増加と異なり、

在、財務省財務総合政策研究所

空家の増加については、住宅市場の要因で決定

政策研究所総括主任研究官（出向中）。

されていると考えられる。本稿では住宅数の決定モデルを構築し、空家の増加の構造的原因を考察した。
モデルから導出された空家数の決定要因は、る。

家賃と住宅の保有コストの比率である。家賃よ

住宅の高寿命化は現在も進展中であり、世帯りも住宅の保有コストが低いほど、賃貸住宅が数は減少が予想されている。地価が下げ止まり、生む利潤が大きくなる。利潤率の高い投資機会金利も最低水準となった現在、住宅市場への新が多ければ不動産企業の参入を通じて、住宅数

規参入が期待できる状態ではない。こうしたこが増加する。その増加は、世帯数を一定とすれとを考慮すれば、今後も住宅投資が大きく増加

ば、空家の増加となる。

する可能性は低いと考えられる。

実際、空家が大幅に増加した1990年代半ばは、

本稿の構成は次の通りである。第節では、バブル経済の崩壊によって地価・金利は大幅に

住宅投資の動向を概観して住宅投資の減少トレ

低下し、住宅の保有コストは大きく低下した。

ンドを確認する。第節では、住宅市場内での一方で、家賃はおおむね横ばいとなっていたた

住宅数の決定をモデル化した。第節では、特め、賃貸住宅の供給が急増した時期であった。

定された決定要因の動向を観察した。第節はつまり、1990年代半ばの急激な地価と金利の低まとめである。

下が賃貸住宅急増の原因であり、地価・金利の下げ止まりがその後の住宅投資の低下をもたらしたのである。

1 住宅投資の動向
図に、国民経済計算（SNA）の主要系列

結局、住宅投資の落ち込みは、住宅の高寿命表・実質住宅投資（固定資本形成・住宅）の推化・共同住宅化による更新投資の減少、核家族移を示した1)。住宅投資は、1972年に発表され化・単身世帯化の飽和による世帯数の増加ペー

た列島改造論によるブームで最初のピークを迎スの低下、地価・金利の低下に対する調整の終

えた後、いわゆるバブル期に再び急増した。

了、で説明できる。

1996年に戦後のピークを迎え、民間住宅投資は

この結果は、1997年の消費税引き上げが2000年代の住宅投資の落ち込みの主因であるという25兆円を超えたが、その後に急減し、減少傾向が続いている。

見方とは矛盾する。住宅投資の直近のピークが

この住宅投資と新設住宅着工戸数の系列を使

消費税引き上げ直前の1996年であったことから、

うと、住宅投資の総額の系列は「着工戸数」と2000年代の住宅投資の落ち込みが消費税の引き「戸当たりの投資額」に分解できる。国民経上げであるとする見方があった（例えば岩田・

済計算の住宅投資の推計は、建築物着工統計に

八田 2003）。消費税の引上げ前後には、耐久財基づいている2)。建築物着工統計は、建築基準などに大きな駆け込み需要と反動減があること

法第15条第項の規定に基づく建築工事届を集は 知 ら れ て い る が（Cashin and Unayama

計して作成されており、届出件数は新設住宅着

2016）、2000年代を通じた長期的な住宅投資の工戸数として集計・公表されている。この住宅

低下は、より構造的な要因で説明されるのであ着工戸数で SNA の住宅投資を除したものが住宅市場と住宅投資の動向

11

図ઃ

SNA における実質住宅投資の推移

2 住宅投資と住宅ストック
2.1 住宅投資の決定要因

住宅投資は、蓄積されて住宅ストックとなる。ストックである住宅は、経年などの理由によって一部は償却される。すなわち、フローで建設される住宅数は、住宅ストックの純変化分と償却された住宅の戸数の和となる。
I =H −H +δH 

出所）国民経済計算年報より筆者作成⑴

ただし、I はフローの住宅建設戸数、図઄

H は住宅ストック数、δ は償却される

新設住宅着工戸数と戸当たり住宅投資額

住宅の住宅ストックに対する比率（すなわち住宅の償却率）である。
さらに、住宅ストックの純増は世帯数の純増と空家の純増に分解することができる。原則的に家計が戸の住宅に居住するため、世帯数とは居住者のいる住宅数であり、世帯数と空家数の和は住宅ストックになる。
ここで、世帯数を N、住宅数と世帯数の比率を住宅の稼働率φとすれば、出所）国民経済計算年報・建築物着工統計より筆者作成

住宅数は N/φ と書くことができる。
この関係を住宅投資の決定式である⑴式に代入「戸当たりの投資額」である。
この分解の結果を示したものが図である。

すれば、新設住宅着工戸数は1970年から1996年までは大きく変動をしながらも横ばい程度を維持していたが、その後一貫して低下傾向を示している。
それに対し、戸当たりの住宅投資額は、過去

I =N /N  φ /φ




N 

φ

−1+δ



となる。

40年にわたり相対的には安定している。すなわ

こうした同値変形で住宅投資の決定要因を整ち、住宅工事の単価の低下ではなく、工事件数

理すると、住宅の償却率、世帯数の増加率、住の減少が住宅投資の減少トレンドの原因である。 宅の稼働率のつとなる。
そこで、以下では住宅投資の動向を住宅数の住宅の償却率は、基本的には技術的な要因で動向とみなして分析する。議論を住宅数に集中決まる。もちろん、経済的なメリットがあればすることで、住宅の質の問題を無視することが構造的には使用可能な住宅をあえて除却するケできる。住宅数で考えると、説明されるべき落ースなどもあり、社会的・経済的な要因も影響

ち込みは、1996年の162万戸と2013年の99万戸

するが、ここでは住宅市場の動向とは独立な要の差63万戸である。

因とみなす。
また、世帯の形成についても、住宅市場にと

12

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

って外生と考える。こちらも三世代同居をする
か、核家族を構成するか、単身世帯となるか等

C=r+δP +P 

は、住宅市場の状況によって変化する可能性はとする。ただしP  は住宅の建設費用、P  は土あるが、その影響は小さいと考えられる3)。

地の取得費用、r は金利である。ここでは、住これらつの要因に対し、住宅の稼働率はより経済的な要因で決まると考える。そこで、以宅・土地の価格は変化しないと仮定する。
家計は、住宅の所有形態を決めた後に、転居

下では住宅の稼働率を決定するモデルを構築し、 しなければならない可能性がある。持家を選択
構造的な住宅投資の決定要因を明らかにする。

すると、転居には固定的なコストαがかかる。

住宅の稼働率は、基本的に住宅に対する需要

また、転居リスクの発生確率 μ  は家計ごとにと供給のバランスによって決定する。しかし、異なるとして、その分布をFμ とする。

吉田（2008）が指摘するように、住宅には「消このとき、家計がリスク中立的であれば、住費財」しての需給と「資産」としての需給とい宅の所有形態は、賃貸住宅の家賃と転居リスク

う二重性が存在しており、どちらの側面で考え込みの持家の期待保有コストの大小

るかによって、考慮すべき要因は異なる。
以下のモデルでは「消費財」としての側面に⑵

π≷C+αμ 

注目して住宅ストック数の決定モデルを考える。

で決まる。左辺が大きければ持家を選択し、右住宅によって生み出される「住居サービス」こ

辺が大きい場合には賃貸を選択する。

そが「資産」としての住宅の価値を裏付けるファンダメンタルズと考えられるからである。

不動産企業は、自らのコストで住宅を建設し、家計とマッチングされた場合には潜在的な入居者に家賃を提示する。ただし、家賃を提示する

2.2 モデル

時点で、不動産企業は転居リスクの分布は知っ

ここでは、家計と不動産企業が対にマッているが、マッチされた家計の転居リスクは観チングされる住宅市場を考える。これは、住宅

察できないとする。

市場の一つの特徴が住宅サービスの非対称にあ家計は提示された家賃が⑵式の右辺で示されり、価格での競争が困難であることを反映した

る期待保有コストの範囲であれば賃貸住宅を選仮定である。

択するので、その範囲では家賃が高いほど利潤

企業は住宅を戸ずつ所有しており、不動産も多い。しかし、家賃が転居リスクを上回れば企業の数を R とする。不動産企業数が世帯数

世帯は持家を選択する。持家が選択されれば、より大きい場合（すなわち R>N）には、R−

不動産企業は物件を遊休させることになる。

N の不動産企業は家計とはマッチされず、保不動産企業についてもリスク中立性を仮定す

有する賃貸住宅は空家となる。逆に、世帯数がれば、家計とマッチされた不動産企業の利潤最不動産企業数を上回るケースでは、マッチされ大化問題は、なかった家計は持家を建設することになる。定義により、持家では空家は発生しない。

max π1−Gπ−C

家計とマッチされた不動産企業は独占的に家となる。ただし、Gπ=Fπ−C/αであり、π賃πを提示する。家計は提示された家賃と、持を提示したときに持家を選択する世帯の割合で家の保有コストを比較して住居の所有形態（持あり、第項は全体として期待家賃収入となる。

家か賃貸か）を選択する。ここで住宅の保有コ

第項は住宅の保有コストであり、入居者の有スト(C)を、

無によらず必要なコストである。
この最大化問題の一階条件から最適家賃は、住宅市場と住宅投資の動向

13π =α図અ1−G 
G′ 

住宅投資と住宅の償却を満たす。ただし、G =Gπ であり、最 適 家 賃 の 下 で の 持 家 率 で あ り、
G′ =G  π である。
2.3 均衡における住宅数

不動産企業にとって入居者がいる確率は、家計とマッチされる確率（N/R）と、マッチされた家計の転居リス
クが最適家賃よりも高くなる確率の積

出所）住宅・土地統計調査、建築物着工統計より筆者作成となる。そのため、一階条件に応じて最適な家賃水準を提示したとしても、入居者がとなる。

なく賃貸住宅が遊休する可能性がある。空家にモデルの結果をまとめれば、住宅の保有コスなった場合でも一定のコストがかかるため、不トが相対的に低いときほど賃貸住宅の利潤率が動産企業の期待利潤は負になる可能性がある。

高くなり、新たな不動産企業の参入をもたらす

そこで、不動産企業の参入・退出について考というものである。均衡では、不動産企業の新える。参入・退出によって不動産企業数が調整

規参入は、世帯数を所与として、空家を増加さされれば、家計と不動産企業がマッチされる確

せ、住宅の稼働率を下げる。つまり、家賃と比率が変化し、期待利潤も変化する。そのため、べ住宅の保有コストが高いときほど、ここでの均衡においては、不動産企業の期待利潤がゼロモデルでいえば地価・住宅価格・金利が高いほとなると考えられる。

ど、空家が増加するのである。
結局、住宅投資の決定要因は、住宅の償却率、

この自由参入・退出条件は、世帯数、住宅の稼働率のつである。住宅の稼N
1−G π =C
R

働率については、さらに家賃・金利・住宅の保有コスト動向によって決定されていた。次節では、これらの決定要因が住宅投資に与えた影響となり、均衡における不動産企業数 R はを、データに基づき評価する。

πR =1−G NC⑶となる。さらに、持家数O が均衡家賃で決まり

3 住宅投資の減少の要因
3.1 住宅の償却率

O =G Nと書けることから、持家と（空家も含住宅の第の決定要因として、住宅の償却率

む）賃貸住宅数の合計である住宅ストック数は、の動向を観察する。住宅ストックの償却につい

π −C
H =R +O =1+
1−G N
C






となる。このとき、住宅の稼働率は、

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号⑷

計できる。
住宅・土地統計調査は、総務省統計局によって年に一度実施される調査である。統計表のうち「建築の時期別」を用いると、
「年前以

π −C

φ=1+
1−G 
C

14ては、住宅・土地統計調査を活用することで推前に建設された住宅数」が把握できる。その住宅数を、年前の調査における「住宅総数」と
№101

表ઃ

建て方・構造別の住宅償却率

出所）住宅・土地統計調査より筆者作成。

比較すれば、過去年に存在しなくなった住宅

住宅の総数が増加する一方で償却数が減少し

4)

数を知ることができる 。推計された「直近てきたということは、住宅の償却率が低下して年間で除却された住宅数」に、住宅総数の純増きたことを意味する。図には、年率に換算し数を足したものが、概念的には、過去年に新た既存住宅の更新率も示しているが、1.5% 程規に建設された住宅数、すなわち戸数ベースで度で安定していた更新率は、1998年以降急激にの住宅投資となる。

低下し、2013年には0.5% にまで低下している。

図は、推定された戸数ベースの住宅投資を、住宅の純増分と償却された住宅分に分けて示し

その理由を見るために、表では、住宅の建て方・構造別の償却率とシェアを示した。木造たものである。住宅投資の戸数は1988年から住宅の償却率が年率1.5から % 程度であるの1993年調査までの年間がピークであり、年に対し、非木造住宅は0.5% 以下である。一方間で700万戸程度であった。住宅の償却数もピで、1983年に23% であった非木造住宅の比率

ークは1993年までの年間で約300万戸であっは2008年には42% まで上昇している。また建た。しかし、その後、住宅投資も償却も減少にて方別に見れば、共同住宅の償却率は一戸建

転じ、2013年調査では、住宅投資戸数は440万て・長屋建てよりも低く、一方で共同住宅の比戸、償却戸数が約140万戸となっている。

率も上昇している。

つまり、1993年前後と現在を比較すると、年すなわち、平均的な償却率の低下は、より償換算で60万戸程度だった住宅の償却が、30万戸

却率の低い非木造住宅・共同住宅へのシフトが程度にまで落ち込んでいるのである。これは、原因と考えられる。イメージとしては、木造一説明すべき住宅投資戸数の落ち込みである63万

戸建てのシェアが減り、マンション（非木造共戸の約半分を占める大きな変化である。

同住宅）が増加したということである。

本稿の目的は、SNA での住宅投資の落ち込

今後も、住宅の材質や工法の変化、高性能化

みを説明することであるが、ここで観察した住によって住宅が高寿命化することが予想される。

宅投資の動向は住宅・土地統計調査に基づく数

また、現在でも都市部に大規模なマンションの値である。そこで、データの妥当性を検証する

建設が続いており、共同住宅の比率がさらに高ために、新設住宅着工戸数の動向も図に示しまると予想される。そのため、住宅の償却率のた。両統計は、概念的には完全に一致するもの

低下は今後も継続すると考えられる。

ではないが、おおむね整合的に推移している。
その意味で、図は SNA の住宅投資の動向を
住宅の純増と償却に分解したものとみなすことができる。

3.2 世帯数の動向

次に、住宅投資の第の決定要因として、世帯数の動向を考察する。世帯数とは「居住者の住宅市場と住宅投資の動向

15

図આ

の増加は、基本的に核家族と単身世帯世帯の種類ごとの世帯数の変化の増加によるものである。特に、単身世帯の増加は、未婚化による若年単身の増加、高齢化による寡婦の増加が理由と考えられる（内閣府 2001）。
この効果による住宅投資の減少は、
1995年と2005年を比較すると、年換算約20万戸分である。これは、戸数ベースの住宅投資の落ち込みの分の程度に相当する。2010年の世帯数は宇南
出所）2010年までは国勢調査各年版、2015年以降は社会保障・人口問題研究所「将来人口推計」を用いて筆者作成。

山（2013）が指摘するように、統計的

図ઇ

年の世帯数と2015年の世帯数の予測の賃貸・売却用の空家と住宅の稼働率な問題があると考えられるため、2005中間にあるとすれば、落ち込み幅は30万戸程度となる。
個人の同居・別居の選択は大部分が経済外的な要因で決定するため、世帯数は住宅市場にとってはほぼ外生的である。そのため、世帯数の増加ベースが鈍化することは、住宅数を増加させる圧力を弱め、住宅投資を低下させる6)。世帯数の純減は今後も加速すると予測されるため、住宅投資はさらに出所）住宅・土地統計調査より筆者作成。

低下すると考えられる。
いる住宅数」であり、その「純増」は比例的にフローである「住宅投資」を増加させる。

3.3 住宅の稼働率の動向

世帯数については、総務省統計局が実施する住宅投資の第の決定要因として、住宅の稼家計に関するセンサス調査である「国勢調査」

働率の動向を観察する。第節のモデルで見たを活用する。図は、国勢調査の世帯の種類ごように、賃貸住宅では一定の空家が発生する。

とに前回調査からの世帯数の純変化をとったも住宅の稼働率が低く（空家率が高く）なると、のである。また、2015年以降について、国立社

他の状況を一定として住宅投資は増加する。

会保障・人口問題研究所による予測も示した。

図は、住宅・土地統計調査を用いて、住宅

世帯数そのものは、2010年調査まで増加を続の稼働率の動向を示したものである。ただし、けている。近年、人口は減少傾向にあることがここでは市場内の空家、すなわち統計的に言え知られているが、世帯数は依然として増加してば賃貸・売却用の空家だけを「稼働していないいる。ただし、増加ペースでみれば、1995年を住宅」としてカウントした。賃貸・売却用の空5)

ピークに減少傾向にある 。さらに、2025年以

家数は、1983年には200万世帯程度であったが、降には総世帯数そのものの純減が予想されてい2013年には450万世帯まで増加している。稼働る。

率も95% から92% まで低下している。

世帯の種類別にみると、1995年までの世帯数
16

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

住宅投資の動向に影響を与えるのは空家の水図ઈ

住宅投資の利回りが高まると、不動産

家賃と住宅の保有コスト〈パネルＡ：賃貸住宅の家賃水準〉

企業の参入が発生し、稼働率が低下することを示した。
ここで示した稼働率の変動が、このロジックで説明できるかを見るために、家賃と持家の保有コストを観察したものが図である。パネル A は住宅・

土地統計調査の全賃貸住宅の平均畳当たりの家賃、パネル B は持家の保出所）「住宅・土地統計調査」築年数年以内の民営賃貸住宅の畳・月当たり平均家賃。

有コストの構成要素を、それぞれ示している。
バブル経済崩壊後も、賃貸住宅の家〈パネルＢ：住宅投資デフレーター・地価・金利〉

賃水準は10% 程度しか低下していない。それに対し、地価の指標（日本不動産研究所・市街地価格指数）、住宅
建設費用の指標（SNA・住宅投資デフレータ）、金利（長期プライムレート）は、すべて住宅の保有コストを引下げる方向に変化している。
出所）住宅デフレーター：国民経済計算・主要系列表、地価：日本不動産研究所・全国主要140都市の市街地地価指数、金利：日本銀
行・長期プライムレート。

これらの変化により賃貸住宅の利回りが大幅に上昇したと考えられる。もともと住宅市場の参入障壁は高くはな

準ではなく、その変化である。そこで図では、 く、賃貸住宅の利回りの高まりは、不動産企業
空家数の年ごとの変化も示した。1993年からの参入を促進すると考えられる。実際、同時期

1998年の年間に90万戸増加したことが大きなに賃貸住宅数もおおむね100万戸増加しており、変化であったことがわかる。2000年代には空家

不動産企業の大規模な参入が観察されている。

の増加ペースは低下し、年間で10万戸程度の増加となっている。

しかし、2000年代に入り、地価は下げ止まり、
ゼロ金利政策がとられるようになった。つまり、

空家とはいえ、建設されれば住宅投資を喚起

追加的な住宅保有コストのさらなる低下は期待することから、賃貸・売却用の空家の増加が止できない。すなわち、空家がこれ以上増加する

まったということは住宅の純増が減少したこと可能性は少なく、住宅投資を刺激する状況にはを意味する。言い換えれば、1993年から1998年

ないと考えられる。

にかけての空家の増加は住宅投資を年換算で18万戸程度押し上げていたことになる一方、現在

4 まとめとインプリケーション

ではその効果は万戸程度なので、空家の増加

本稿では、1996年をピークとした住宅投資のがとまったことで年間15万戸程度の住宅投資の低下の要因について考察した。住宅投資を低下

低下が説明できる。

させるつの要因（住宅の償却率の低下、世帯

第節のモデルでは、住宅の稼働率は住宅市の増加ペースの低下、住宅の稼働率の下げ止ま場の要因によって決定することを指摘していた。 り）を指摘し、その動向を観察した。
特に、家賃と持家の住宅コストの比率が高まり、住宅の償却率の低下は、住宅の耐久性の向住宅市場と住宅投資の動向

17

上・集合住宅化によるものであった。年平均で額の動向に注目する必要があると考えられる。

償却される住宅数は1988年から1993年にかけてのピーク時には約60万戸であったものが2008年から2013年には28万戸まで低下しており、年換算にして30万戸以上の住宅投資の減少をもたらした。
世帯数の増加については、1990年代までは核家族化・単身世帯化によって世帯数が増加してきたが、2000年に入りその増加が鈍化したことを示した。増加数が停滞するだけで、フローの住宅投資は減少する。1995年と2005年を比較す
ると、世帯数増加のペースの低下は年換算で約20万戸分に達しており、住宅投資の落ち込みの
30% 程度を説明できた。
住宅の稼働率については、1993年から1998年にかけて賃貸住宅の空家が急増したことが、1990年代後半の住宅投資のピークを形成した原因であった。その背景は賃貸住宅への投資機会の発生と消滅が関連している。バブル崩壊後も＊本研究の一部は、独立行政法人経済産業研究所のプ
ロジェクトの成果である。本研究の一部は科学研究費補助金（15H03357・15H01943）の助成を受けている。吉川洋教授（東京大学・当時）、住宅経済研究会の参加メンバーから有益なコメントをいただいた。
データ整理を神戸大学の荒木恵氏にしていただいた。
記して感謝したい。
注）1980年以前は旧基準である68SNA（1995年基準）の固定基準実質値をリンク係数法で接続したものである。
）SNA での詳細な推計方法については作成基準（平成23年11月18日内閣府告示第282号）を参照。
）世帯形成に住宅価格が与える影響については、
Axel（1986）、石野（2009）などで論じられている。
）推計の詳細については、本稿の DP バージョンである宇南山（2015）を参照されたい。
）2010年には世帯数の増加が観察されているが、宇南山（2013）でも指摘しているように、2010年国勢調査の性質によるものと考えられる。
）西村（2014；2015）は、人口動態が不動産バブルの原因となりうることを論じている。

賃貸住宅の家賃水準がそれほど低下しなかったが、地価・金利が大幅に低下した。この変化が、 参考文献
1990年代前半の賃貸住宅建設ブームを生んだのである。しかし、その調整が終わったため、1998年以前の年間と比較して年換算15万戸程
度の住宅投資の減少が発生した。
ここで指摘したつの要因によって、ほぼす
べての落ち込みが説明できる。言い換えれば、それ以外の要因は住宅投資の動向に大きな影響を与えていないのである。
減少トレンドの始まった1997年は消費税率が引き上げられた年であり、住宅投資の低迷はその影響とされることもあった（例えば、岩田・
八田 2003）。しかし、ここで示した要因は、消費税引き上げ主因説を否定するものであり、ここでの結果の重要なインプリケーションとなる。
また、ここで指摘した住宅投資の決定要因は、現状を前提とすれば、いずれも住宅投資を増やす方向に変化するとは考えられないものばかりである。住宅投資の規模を維持するためには、
ここでは考察をしなかった、戸当たりの投資
18

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

石野卓也（2009）「日本の若年成人の独立と住宅需要：
住宅市場の質と政策評価」樋口美雄他編『日本の家
計行動のダイナミズム』慶応義塾大学出版会、第章。
岩田規久男・八田達夫（2003）『日本経済には「痛み」
はいらない』東洋経済新報社。
宇南山卓（2013）「仕事と結婚の両立可能性と保育所：
2010年国勢調査による検証」RIETI DP 13-J-039。
宇南山卓（2015）「住宅市場と住宅投資の動向」RIETI
DP 15-J-013。
内閣府（2001）『国民生活白書――家族の暮らしと構造改革』
西村清彦（2014）「不動産バブルと金融危機の解剖学」『季刊住宅土地経済』第93号、10-19頁。
西村清彦（2015）「不動産バブルと金融危機の解剖学(2)欧州金融危機の背景」『季刊住宅土地経済』第95号、16-25頁。
吉田二郎（2008）「ファイナンスにおける不動産の意
味」CARF ワーキングペーパー、CARF-J-047。
Axel, B.（1986）“Household Formation, Housing Prices,and Public Policy Impacts,”Journal of Public Economics, Vol. 30, pp.145-164.
Cashin, D. B. and T. Unayama（2016）“Measuring
Intertemporal Substitution: Evidence from a Consumption Tax Rate Increase in Japan,”Review of
Economics and Statistics,（forthcoming）.

論文

長屋と共同住宅の規制の違いが地域環境に与える影響
高田 班
図ઃ

はじめに

長屋と共同住宅

近年、都内では、共同住宅と同規模の重層長屋と呼ばれる集合住宅が増えており、消防活動における防災上、通風・採光などの衛生上での近隣住民の不安や苦情が生じている。その原因は、集合住宅であり構造上は共同住宅と変わらない長屋に対して、建築関係法令を分けて規制したことが考えられる。
建築関係法令上、共同住宅と長屋（図参照）の明確な定義の違いはなく、一般的には複出所）筆者作成。

数の住戸が水平方向、上下方向に壁、床を共有に着目し、共同住宅は法令および条例上の規制

し、それぞれの住戸から共用の階段や廊下を通により外部性を抑える構造であるが規制の緩いり道路まで行けるものを共同住宅とし、住戸か

長屋は、外部不経済を及ぼし続けていると考え、ら共用する階段や廊下がなく、道路まで行ける

長屋と共同住宅との外部性の違いを検証する。

ものを長屋として扱っている。また、長屋形式の中で上下に重なり合う形式のものは重層長屋と呼ばれている。

1 長屋と共同住宅と一戸建住宅；法令と条例による規制の違い

長屋と共同住宅は、どちらも集合的に住む用

東京都における長屋、共同住宅、戸建て住宅

途であり、世帯数・床面積が同等であれば、外についての主な法規制の違いを表にまとめて部環境に対する影響（人口、世帯数、発生交通いる。表から、戸建て住宅に比べ共同住宅は、量、上下水道等インフラ負荷の増加）も同じで多数の者が生活の本拠として居住している建築ある。しかし、長屋は建築関係の法令および条物であるため、安全上、防火上および衛生上の例上の用途の扱いが共同住宅とは違うため、使観点から多様な規制がかけられていることが明

用上は共同住宅と同じであるのに、共同住宅にらかである。しかし、長屋については、戸建て適用される安全上、防火上および衛生上の制限

住宅より規制は多いが、共同住宅に比べれば規1)が適用されないことから、建てづまり 等によ制は少ないことがわかる。

り、地域の住環境の悪化、防災性の低下などを引き起こしていると考えられる。
本稿では、長屋と共同住宅について、外部性

1.1 特殊建築物

建築基準法において、用途に対する規制の違長屋と共同住宅の規制の違いが地域環境に与える影響

19

表ઃ

戸建て住宅、長屋、共同住宅の法律の違い
条文

建築基準法

内容

一戸建ての住宅

長屋

共同住宅

第条 二項特殊建築物①不特定又は多数の者の用に供する
対象外
対象外
対象
②火災発生のおそれ又は火災荷重が大きい③周囲に及ぼす公害その他の影響が大きい
等の特性を有する建築物は、特殊建築物として特段の規制の対象となる。
（一律的に同じ制限を受けるわけではない）
第27条 耐火建築物又は準 規制対象の規模は特殊建築物の内で、防災 対象外
対象外
対象
耐火建築物としな 避難上の危険性の類似性で区分される。住3階以上の階ければならない特 居関係は、利用者が就寝の用途に使用し、⇒耐火建築物※1
殊建築物
災害発生時の覚知が遅れ避難上問題の生じ2階の床面積300㎡
やすい用途として、法別表第(二)項に属を超えるものする。
⇒準耐火建築物
第30条 界壁の遮音構造
各住戸のプライバシー確保を図るため、各 対象外
対象
対象
住戸相互間の界壁は遮音構造とし、小屋裏
または天井裏まで達しなければならない。
法35条 避難規定、令117条 火災時等に建築物内部から屋外へと安全に 階数が以上である場合、階数が3以上である場合、 特殊建築物のため〜令128条の､令 避難するために、一般の階段寸法等の規定 無窓居室※2を有する場 無窓居室※2を有する場 対象
129 条 の 、令 129 に、さらに階段等に関する制限を付加した 合、延べ面積が1000㎡を 合、延べ面積が1000㎡を超える場合、に対象
条ののによる もの、それに加えて設備、非常用の進入口、超える場合、に対象
避難及び消火に関 非常用の照明装置などを規定する。
する技術的基準への適応
法35条の 内装制限
防火性能を有する内装材料を使用すること 階数が以上である場合、階数が3以上である場合、 特殊建築物のためにより、出火、火災の拡大、有害な発煙な 無窓居室※3を有する場 無窓居室※3を有する場 対象
どを抑制し、避難を安全に行えるよう規定 合、延べ面積が1000㎡を 合、延べ面積が1000㎡を ※4する。
超える場合、火気使用室、超える場合、火気使用室、
に対象※4
に対象※4
建築基準法施行令
令114条 建築物の界壁、間 火災の際、特に延焼防止の観点から、就寝 対象外
対象
対象
仕切壁及び界壁施設等の各住戸の界壁等は準耐火構造とし、小屋裏または天井まで達しなければならない。
東京都建築安全条例
第条 特殊建築物法における特殊建築物とは必ずしも一致し 対象外
対象外
対象
ないが、法と同様な条件で建築物を定め、地域の特殊性を加味し、法令の規定よりも制限を強化している。
第条 路地状敷地の制限
安全上及び防火上の観点から路地状敷地に 路地状部分の長さによっ 路地状部分の長さによっ 特殊建築物は、高建築する場合の規制て、幅員を規定て、幅員を規定い安全性（避難、(長屋)（屋外通路を多数の人が使用する）
消火活動の円滑
第10条
性）が求められる(共同住宅)
ため原則禁止。
対象
第10条の 附属自動車駐車場 敷地内に附属自動車駐車場※5を設ける場 対象外
対象外と前面道路の幅員
合、原則、幅員6m 以上の道路に自動車の出入口を設けなければならない。※6
第10条の 道路に接する部分 災害時における避難上の安全確保と法令に 法規制によりｍ必要
法規制によりｍ必要
規模によりｍかの長さ規定された非常用進入口の有効性の確保
ら10ｍ必要（多数の人が道路に避難、道路からの消火活動の利便を提供）
対象外
対象
第10条の 特殊建築物に設け 直通階段は、避難上有効に避難階又は地上 対象外
るらせん階段に通ずる構造でなくてはならない、らせん
階段は、その利用形態から、非常時などの迅速な避難を要する場合に目を回しやすく、
又は、足を踏みはずすおそれがあるので、避難上有効な階段とはみなせないため、原則、禁止。
第16条 共同住宅等の設置 工場や飲食店など、火災の発生のおそれが 対象外
対象外
対象
禁止
比較的多い施設で、主要構造部が準耐火構造でないものの上階には、床面積が200㎡を超える共同住宅を設けることを、原則、禁止。
第条 主要な出入口と道 敷地内屋外通路を多数の人が共有で使用す 対象外
規模関係なくｍ
300㎡を 超えると（長屋) 路との関係ため、各住戸等からの避難上の安全確保、
ｍ
第17条
通行上や消火活動上での支障を取り除くた（共同住宅)
めに規制（屋外通路を多数の人が使用する）
第18条 以上の直通階段 木造である共同住宅（準耐火建築物のもの 対象外
対象外
対象
の設置
を除く）の避難階以外の階で、住戸の数がを超えるものには、以上の直通階段が必要。
衛生上及び避難上の安全確保の観点から住 対象外
対象外
対象
第19条 共同住宅等の居室（窓先空地、避難器 戸単位で空地の設置などを規制
具、避難経路）（多数の人が採光通風、避難等で空地を利用し、また消火の活動空地となり消防隊の活動に利便を提供する。）
個人の住宅を除き、多数の人が利用する建 対象外
対象外
対象
消防法第17条 防火対象物
築物は対象
消防法施行令第 条，別表第
消防法施行令 消防用設備等の種 火災による被害の軽減を図るため、火災を 対象外
対象外
対象
第条 類
初期の段階で消し止め、速やかに火災の発生を報知し、避難を行わせ、又は消防隊の活動に利便を提供する。
東京都火災 防火対象物使用開 消令別表第1に掲げる防火対象物は、所在、 対象外
対象外
対象
予防条例 始届
収容人員、その他消防活動上必要な事項を届出る注））防火地域、準防火地域以外の区域内にある一定性能の準耐火の木造階建てを除く（法27条ただし書、令115条のの））窓その他の開口部を有しない居室等（令116条の））制限を受ける窓その他の開口部を有しない居室（令128条のの））制限を受けない特殊建築物等（令128条の）を参照
）床面積が50㎡以下のものを除く ※6ただし、駐車場の規模に応じて道路の幅員が緩和される。
出所）「逐条解説建築基準法」、「建築基準法質疑応答集」、「東京都建築安全条例とその解説」、「消防法」、「図解消防設備の基本」を参考に筆者作成（平成27年月）。

20

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

(著者写真)いで大きく影響を及ぼすのが、特殊建築物への

たかだ・ひとし1975年東京都生まれ。法政大学

該当の有無である。特殊建築物とは建築基準法卒。政策研究大学院大学修士課
程修了。現在、東京都中野区都第条第項に挙げられている建築物で、①不市基盤部建築分野建築行政担当。

特定または多数の者の用に供する、②火災発生のおそれまたは火災荷重が大きい、③周囲に及ぼす公害その他の影響が大きい等の特性を有するものであり、これらの特性を有する建築物は、特段の規制の対象とする必要性が大きいことから「特殊建築物」に位置づけられ、防火規定、

まった空地（以下、「窓先空地」）を設置するこ

避難規定などにおいて、厳しい規制がかけられとを義務づけている。そのため、共同住宅におる。共同住宅は上記条件に該当することによりける敷地に対する建物の配置や形状を規制する

特殊建築物となっているが、長屋は特殊建築物ことになり、周辺地域への外部性にも大きな影に指定されておらず、また、後に述べる東京都

響を与えていると考えられる（図参照）。

建築安全条例（以下、「都条例」）においても、

窓先空地の主な役割としては、住戸に対してその立法趣旨に基づき、さらに限定列挙をしての採光通風等の住環境の維持と住戸内の火災にいるが長屋は該当としていない。

対する玄関と窓先空地による方向避難の確保

共同住宅は特殊建築物としての防火規定や避であるが、敷地内にある一定の空地を確保する

難規定があるため、燃えにくい建物、避難しやことは、建てづまりを防止し、通風、日照、採すい建物となり、発災した建物からの延焼の防光、防災等、敷地の良好な環境を確保するとと止や消防活動の利便性を向上させることで、火もに、緑化や日常生活のための空間を市街地に

災時の延焼リスクを低減し、周辺地域に与える確保することで、街全体の衛生、防災の確保に

負の外部性を抑制している。しかし、一つの敷もつながっている。つまり、長屋に比べ空地規

地および建物に多数の人が住むことでは同じで制のある共同住宅は、地域環境に対し、建てづある長屋は、特殊建築物ではないため、発災にまりによる衛生面と防災面での負の外部性を抑よる地域への影響を低減する規制は少なく、負制する効果があると考えられる。

の外部性を制御できていないと考えられる。

衛生面では、窓先空地は一般的に隣地境界線に沿って配置されるため、その住戸の通風、採1.2 東京都建築安全条例について

光の確保はもちろんのこと、住戸の反対側の敷都条例には、長屋と共同住宅に対する規制で地に対しても衛生上の環境を確保する効果があ

大きな違いがある。都条例は建築基準法第40条、 ると考えられる。
第43条を根拠条文とし、地方の気候、風土の特

防災面での効果の点目は、延焼遮断効果で殊性または特殊建築物などについて、法律、政ある。通常、バルコニー側の住戸の窓は大きく、令の規定よりも制限を強化している。

また、玄関ドアとは違い自動で閉鎖する機能は

都条例の中でも、特に外部性に影響すると考ついていないため、その窓から近隣へ延焼する

えられるのが、共同住宅の居室の居住環境の悪確率は高い。そのため、バルコニー側に空地を化を防ぎ、かつ災害時の避難手段の確保を図る

取ることによって燐棟間隔を確保し、火災時のための都条例第19条の規制である。

延焼防止対策となっている。

都条例第19条第項第号のロ（以下、「空点目は、消防活動への効果である。消火活

地規制」）では、共同住宅の住戸の前に、床面動において、住戸の火災に対し、玄関側から直積の合計に応じて、幅員1.5m から4 m のまと状（ストレート）放水すると、あおられた濃煙長屋と共同住宅の規制の違いが地域環境に与える影響

21

図઄

一般的な窓先空地と屋外通路

果2)では、平均で長屋の87.3％に対し共同住宅
は85.7％であり、共同住宅のほうが、長屋より使用率が1.6％低く、敷地に対しより多くの空地を確保していることがわかった。
建築物が集合的に住む用途である場合の地域環境に与える負の外部性に対し、共同住宅は空地規制によってコントロールを行なっているが、規制のない長屋は、地域の火災時の延焼リスクを高めており、火災が燃え広がる可能性があることを考慮すると、その負の外部性は広範囲に及んでいると考えられる。
1.3 消防法について

出所）東京建築士会（2007）p.103より筆者
一部加工。

消防法の規制は、指定建築物の周辺地域に与える火災時の延焼リスクに対する外部性対策で熱気が隣地の建物へ延焼する場合があるため、あると考えられる。共同住宅は、戸建て住宅に直状放水の対面で噴霧注水（シャワー状の柔ら比べ、火災時の被害が拡大するおそれが大きいかい放水）を行なう方向での消火が有効な手ために指定建築物とされ、延焼リスクを抑える段となる。通常、窓先空地は住戸の方向避難ために消防用設備などの設置が義務付けられてを確保するために、玄関に対し反対側に設けらいる。しかし、長屋は、消防法上、他に独自のれる。そのため、この消火手段の活動スペース

規制もなく、戸建て住宅とすべて同じ規制の扱となり、消防隊の消火活動に利便を提供するこ

いとなっており、共同住宅と発災の確率は同様とで、周辺地域への延焼リスクを軽減する役割であるのに、外部性対策を行なっていないことを果たしている。

から、消防法の観点からも延焼リスクを抑制でまた、建てづまりに対する建築規制では、建築基準法第53条の建ぺい率制限がある。建ぺい
率の制限は、敷地に対する建築物の水平面積の割合を規制することで、敷地内に空地を確保し、採光通風の確保により市街地環境の確保と火災きておらず、負の外部性を及ぼし続けていると考えられる。

2 都条例が長屋と共同住宅の供給に与える影響

発生時の延焼防止を主たる目的としているもの

この節では、共同住宅と長屋の規制の違いがであるため、市街地の建てづまりをコントロー

供給面で、どのような影響を与えるかについてルする規制と考えられる。集合的に住む用途で都条例を対象として実証し、長屋は共同住宅とある共同住宅の場合、戸建て住宅よりも発災の比較し、地域環境に負の外部性を与えているこ

確率は上がり、火災時の延焼リスクも高くなる。 とを計量的に実証する。
そのため、場所を指定して、まとまった空地を設置する空地規制は、建ぺい率制度を補完する

2.1 長屋と共同住宅の供給についてかたちで、街全体の防災性を確保していると考

近年の都心における長屋の増加傾向の要因とえられる。

しては、長屋の建築技術の向上等を挙げること

東京都中野区を対象とした過去年間におけができるが、根本的には、前節で記したように、

る指定建ぺい率に対する使用率を調査した結建築関係法令の中で、共同住宅と長屋の用途を

22

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

区分して規制したことにより、規制の緩い長屋

図અ

東京都と埼玉県における長屋の割合が選択されやすいという状況がある。そして、そのなかでも長屋と共同住宅の供給関係に最も影響を与えているのは、長屋と比較し共同住宅に多様な規制をしている都条例であると考えられるため（表参照）、集合住宅を建築する際の長屋と共同住宅の選択に、都条例がどのような影響を与えているのかを実証分析する。
実証分析を行なうにあたり、長屋と共同住宅
における供給の割合と工事費についての把握を行なった。図は、東京都と埼玉県の区市町村
における、長屋むね数の割合を地図上に表現したもの3)である。都心から離れるほど、長屋の割合が増加する傾向があることがわかる。

出所）「住宅・土地統計調査」を加工して筆者作成。

図આ

東京駅からの距離と長屋割合の関係

次に、都心からの距離と長屋の割合について散布図として表したものが図である4)。横軸に東京駅からの距離をとり、縦軸を長屋むね数の割合としている。東京都、埼玉県ともに近似
値線は右上がりとなり、東京駅からの距離が離れるほど、長屋の割合が増えている。地価の安い地方ほど高層化する必要がないため、横に連なる連棟長屋が多くなるためと考えられる。また、東京都と比べ埼玉県のほうが近似値線は上にあるため、同じ距離でも埼玉県のほうが長屋の割合が多い。
また、図は東京都と埼玉県での、長屋と共出所）「住宅･土地統計調査」を加工して筆者作成。

図ઇ

長屋と共同住宅の工事費について

同住宅における、2011年から2013年の㎡当たりの工事費予定額の平均値を構造別に表している。木造、鉄骨造では、長屋のほうが工事費は安く、鉄骨コンクリート造（以下､「RC 造」）
では、共同住宅のほうが高いことがわかる。
RC 造については、中・高層建築物の場合に採用されることが多く、設計上、長屋に比べ共同住宅は高層化しやすく、高層になるほど床面積に対する㎡単価が下がるため、RC 造では共同住宅の工事費が安くなっていると考えられる。

出所）2011年から2013年の住宅着工統計を加工して筆者作成。

同規模であれば、長屋と共同住宅の工事費の差は少ないと推測される。また、東京都と埼玉県
では、構造別における長屋と共同住宅の工事費の違いは同じ傾向である。

2.2 データと推定モデル

分析対象は、東京駅との距離による長屋の割合を考慮する必要があるため、東京都足立区と長屋と共同住宅の規制の違いが地域環境に与える影響

23

表઄

使用する変数の内容と出典

表અ

推定結果

注）***、**、*はそれぞれ％、％、10％の水準で統計的に有意であることを示す。

+ β  指定容積率 + β  指定建ぺい率+ β  接道長さ + β  敷地面積）
ここで Φ は標準正規分布の分布関数を表している。
絶対高さダミーの採用については、長屋と共同住宅の選択における要素において、建築基準
隣接する埼玉県川口市を選択した。建築関係法

法第55条における高さ規制である絶対高さ規制

令の違いにおいては、東京都の都条例に対し、の有無のほうが用途地域の規制よりも要素は高埼玉県には埼玉県建築基準法施行条例がある。

いと考えられるため採用した。

埼玉県の条例においても、共同住宅は特殊建築物に該当し、長屋は該当しない。共同住宅に関2.3 推定結果と考察する規制では、都条例と比べ埼玉県の条例には、モデルの推定結果および限界効果を表に示

空地規制、接道長さ等の規制はない。
データは、足立区と川口市の2009年度からす。限界効果では、都条例の係数が7.7% で統計的に％有意となった。

2013年度に申請された共同住宅と長屋の建築計

集合住宅を建築する際に、都条例の規制がか

画概要書第二面の内容を使用し、長屋の場合をかると、共同住宅より長屋が選択される確率が、共同住宅の場合をとする建物用途ダミー

12.4％上がることがわかった。東京駅からの距を被説明変数としてプロビットモデルにより分離による地域の特性を考えると、足立区と比べ析を行なった。

川口市は長屋が増加しやすい傾向にあるため、

表は、使用する変数の説明をまとめたものである。コントロール変数としては、集合住宅を建築する際に規制される東京都建築安全条例

都条例による長屋の選択への影響は12.4% 以上であるとも考えられる。
東京都では、集合住宅を建築の際に、都条例以外の建築制限と敷地の属性を採用した。

の規制があることによって、共同住宅よりも長【モデル】

屋が選択されやすい状況であるため、長屋におPr（建物用途ダミー=1）

ける建築技術の向上を踏まえると今後も長屋は=Φ (β  + β 東京都建築安全条例ダミー

増加傾向にあると考えられる。

+ β  防火地域ダミー + β  絶対高さダミー
24

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2016年夏季号№101

3 長屋と共同住宅に関する外部性について

図ઈ

分析方法について以上の結果を踏まえ、この節では、近年増加傾
向にある長屋が、同じ集合的な住宅用途である共同住宅と比較し、空地がないことで地域環境に負の外部性を与えていることを実証分析する。
3.1 地価における長屋と共同住宅に関する実証分析

資本化仮説5)によれば環境改善の便益は地価の上昇に反映されるため、長屋と共同住宅における地域環境への外部性の違いも地価に帰着すると考え、ヘドニック・アプローチによる地価関数の推計を行なう。
⑴データと推定モデル
分析対象は東京都中野区とし、2001年から2012年における長屋と共同住宅の建築確認申請
データを利用し、申請物件の所在を地理情報シ
ステム（以下、「GIS」）により、地図上に表記、

注）本研究は、東京大学空間情報科学研究センターの空間データ利用を伴う共同研究（No.564）による成果であり、以下のデー
タを利用した。・号レベルアドレスマッチ
ングサービス（ID1000000000）
出所）GIS にて筆者作成。

公示地価の標準地別に半径100m 以内の長屋と共同住宅における申請棟数を年度ごとに累計しは前年度の数値を採用、その他の変数についてた値の変化（図は同年度の数値を採用した。

参照）と2002年から2013年の地価の変化を組み合わせたパネルデータを用い⑵推定結果と考察て、固定効果モデルにより分析（分析）を行

表は分析の地価関数に関する推定結果である。

なう。
表は使用する変数をまとめたものであり、

公示地価地点の半径100m 範囲内で、長屋が推定モデルは次のとおりである。

棟増えると地価が0.3％下がり、共同住宅が【分析モデル】

棟増えると0.2％上がるという結果が両方とln 公示地価itも10％有意で得られた。2013年度の中野区にお= β  + β  長屋棟数it + β  共同棟数it

ける公示地価の平均価格は63万4520円/㎡であ+ β  人口密度it + β  持ち家率it

るため、100㎡の敷地であれば6345万2000円と+ β  年ダミーt + θi + εit

なり、長屋の場合の0.3％は19万356円の下落を

被説明変数は、公示地価による地価の対数値とし、固定効果では時間を通じて変化しない要意味する。
長屋の符号がマイナスとなり、共同住宅の符因については変数に加えることができないため、 号がプラスとなったことから、集合住宅の建築
人口密度、持ち家率をコントロール変数としての際、この二つでは外部性に差があり、長屋の用いた。また、検討する期間は2002年から2013

場合は負の外部性があることがわかった。

年までとしているため、景気変動をコントロー
ルする年ダミーも用いている。それぞれの変数

3.2 長屋の地価の下落効果に関する実証分析の数値における採用年度は、公示地価の採用年

共同住宅と長屋の大きな違いは窓先空地と消度を基準とし、長屋と共同住宅の建築確認申請

防用設備の有無であると考えられるが、地価に長屋と共同住宅の規制の違いが地域環境に与える影響

25

表આ

使用する変数の内容と出典

表ઇ

分析の推定結果

表ઈ注）***、**、*はそれぞれ％、％、10％の水準で統計的に有意であることを示す。

分析の推定結果

表ઉ注）***、**、*はそれぞれ％、％、10％の水準で統計的に有意であることを示す。

大きく反映するのは、窓先空地のほうであり、分析の推定結果

注）***、**、*はそれぞれ％、％、10％の水準で統計的に有意であるこ
とを示す。

ある。

窓先空地は地域の建てづまりに影響すると考え

公示地価から半径100m での建てづまり率がられる。そのため、建てづまりと長屋の関係に

％上がると、地価が0.126％下落することがついて分析を行なう。

％有意で結果が得られ、建てづまりによる負⑴データと推定モデルの外部性があることがわかった。また、分析

説明変数として建てづまり率をモデルに加では、10％有意であった長屋の係数が、分析

え固定効果モデルで分析（分析）を行なう。

では有意なものではなくなった。このことによ

建てづまり率は、東京都建物現況調査のデータ

り、長屋の地価に与える影響は、主に建てづまをもとに GIS で加工し、公示地価地点から半りであると考えられる。

径100m の円の面積に対する、円の範囲内にある建築物の面積の合計としてデータを作成した。

3.3 建てづまりにおける長屋と共同住宅に関す【分析モデル】

る実証分析

ln 公示地価it

次に、被説明変数を建てづまり率とし、説明変数を長屋棟数と共同住宅棟数で固定効果モデ= β  + β  建てづまり率it+ β  長屋棟数it + β  共同棟数it

ルにて分析（分析）を行なう。

+ β  人口密度it + β  持ち家率it⑴推定モデル+ β  年ダミーt + θi + εit【分析モデル】
建てづまり率it⑵推定結果と考察
表26= β  + β  長屋棟数it + β  共同住宅棟数it

は分析の地価関数に関する推定結果で

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2016年夏季号№101+ β  人口密度it + β  持ち家率it

+ β  年ダミーt + θi + εit

火災時の延焼リスクを抑える正の外部性があり、⑵推定結果と考察

規制のない長屋は、負の外部性を及ぼしている

表は分析の建てづまり率に関する推定結ことがわかった。

果である。

住戸の前という位置を指定し、まとまった空

共同住宅の係数については、有意な結果が得地を設置する空地規制は、敷地を多数の人が共られなかったことから、共同住宅は建てづまり有する集合的な住宅用途に対し、建ぺい率制度率に対し有意に影響していないことがわかった。 を補完するかたちで、延焼リスクを抑える効果
しかし、長屋は棟増加すると建てづまり率をがあり、この規制によって、共同住宅は建てづ

0.4％上げるという結果が％有意で得られた。

まりを改善し、負の外部性を低減しているが、この分析により、長屋の建築が地域の建てづま

規制のない長屋は負の外部性を及ぼしている。

りの比率を上げていることが確認された。

共同住宅に近い規模の重層長屋なども存在して

4 考察結果のまとめ
分析では、長屋の係数はマイナスとなり、長屋は負の外部性を及ぼしていることが実証された。
共同住宅と長屋の大きな違いは、窓先空地、消火設備の有無であるが、分析で実証された
外部性の差は、窓先空地の有無による影響が大きく、また、窓先空地が影響を与えるのは建てづまりであると考えられることから、建てづまり率による分析を行なった。この結果、長屋が地域に与える負の外部性は、主に建てづまりであることが実証された。また、分析では、長屋を建築することで建てづまりの比率が上がることも確認された。
建てづまりにおける負の外部性の要因として
は、衛生面での通風採光による住環境の悪化と防災面での火災時の延焼リスクを高めることが挙げられる。防災面での延焼性が地域環境に与える影響は、火災が燃え広がって広範囲に及ぶものである可能性が高い。一方、衛生面での通風採光による住環境への影響は、相隣関係に基づくため、狭い範囲に止まるものであると考えられる。よって、分析範囲を100m として得られた今回の結果による、長屋の建てづまりを介しての負の外部性は、防災面での延焼リスクである可能性が高いと考える。
住戸の前にまとまった空地を設置する規制がある共同住宅は、建てづまりを改善することで、いるため、長屋に対しても空地規制など、延焼リスクを低減する方法を検討していくことが必要と考える。
注）この研究では、空地率が少ない状態を「建てづまり」としている。都市計画的に空地率とは、全宅地に対して建築物または施設によって建蔽されていな
い宅地の割合を指していうこともある。
）使用率=建築後の建ペイ率／指定建ペイ率。調査は、2009年から2013年の中野区における建築確認申請データを利用。
）「平成20年住宅・土地統計調査」（総務省統計局）（http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/NewList.do?tid=000001028768,http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/index.htm）を加工して作成。長屋むね数の割合＝長屋むね数／(長屋むね数＋共同住宅むね数））距離は東京駅から各市区町村の役場の位置とし、東京駅からの距離が同じ市区町村（7 km から50km）
を抜き出している。
）資本化仮説については、金本（1997）を参照。
参考文献
荒秀・関哲夫（1984）『建築基準法の諸問題』勁草書房
井松志郎（2007）『用途別 建築法規エンサイクロペデ
ィア』エクスナレッジ
金本良嗣（1997）『都市経済学』東洋経済新報社
建築基準法研究会（2007）『建築基準法質疑応答集』第一法規
逐条解説建築基準法編集委員会（2012）『逐条解説 建
築基準法』ぎょうせい
東京建築士会（2007）『東京都建築安全条例とその解説』（改訂32版）社団法人東京建築士会
山鹿久木・中川雅之・齋藤誠（2002）「地震危険度と家賃――耐震対策のための政策的インプリケーション」『日本経済研究』第46号、1-21頁。
山田信亮（2011）『消防法』ナツメ社
山田信亮・打矢瀅二・井上国博・三上孝明・今野祐二（2011）『図解消防設備の基礎』ナツメ社

長屋と共同住宅の規制の違いが地域環境に与える影響

27

調査報告

中古住宅流通と住宅金融公庫
中古住宅は何故取引されなかったのか

原野 啓・瀬下博之
本稿は、2016年月に当センターが出版した調査

図ઃ

住宅金融公庫による融資件数の推移

研究レポート『中古住宅流通と住宅金融公庫――
中古住宅は何故取引されなかったのか』の概要の紹介である。紙幅の関係上、ここではレポートの一部を紹介することしかできないため、データの詳細などは当該レポートをご確認いただきたい。

はじめに
日本では中古住宅取引が他の欧米諸国に比べて著しく少ないことが指摘されている。従来、中古住宅市場のこうした現状の説明には、情報宅の扱いとその変遷を調査し、中古住宅取引にの非対称性による市場の失敗が原因として挙げ及ぼした影響ついて検証した。

られてきており、政策的にもさまざまな対応がなされてきた。

1 住宅金融公庫による住宅融資の全体像

他方で、戦後の日本の住宅政策は新築住宅の住宅金融公庫は、個人向けの住宅融資を専業

建設・取引を重視してきたのだが、そうした政とする政府系金融機関として1950年に設立され、策が意図せずして住宅流通市場を歪めている可2007年に住宅金融支援機構として生まれ変わり、能性はないのだろうか。オイルショックやバブ

現在でも住宅金融の重要な役割を担っている。

ル経済の崩壊は、住宅不足が解消された後も、まず、住宅金融公庫が戦後から行なってきた融景気対策・経済対策として新築住宅の取引を必資活動の概要を確認する。

要とした。当然、これらの経済対策は、住宅金融に反映されることになる。

住宅金融公庫による融資件数

住宅金融の中心を担った住宅金融公庫の貸出

図は、住宅金融公庫が行なってきた年度別基準（貸付方針）にもそれが反映されていた。

の融資件数を表している。設立当初は10万件以民間による住宅金融が限定的な時代にあって、下であった融資件数は、融資件数を徐々に拡大

こうした住宅金融公庫の貸出基準は住宅市場、させ、1978年に50万件を超えると、その後は50

特に中古住宅流通市場に対して影響を及ぼして万件前後の融資件数を維持してきた。しかし、いた可能性があるのではないだろうか。こうし

バブル崩壊を経験すると、景気対策の一環とした観点から、住宅金融公庫融資における中古住て、一時的に融資件数が大幅に増加している。

28

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

(著者写真)はらの・けい
1976年宮崎県生まれ。2012年上(著者写真)

せしも・ひろゆき1967年群馬県生まれ。1997年慶智大学経済学研究科博士後期課程修了。博士（経済学）。現在、應義塾大学経済学研究科後期博士 課 程 単 位 取 得。博 士（経 済

公益財団法人日本住宅総合セン学）。現在、専修大学商学部教ター主任研究員。論文：「中古授。著書『権利対立の法と経済

住宅取引における品質情報の影学――所有権・賃借権・抵当権

響」
（共 著）
『日 本 経 済 研 究』の効率性』
（共著）東京大学出No.71（2014）ほか。

版会（2007）ほか。

図は、実際の融資契約件数と事業計画の融資件

その後も、金利の引き下げ、特別加算額の引き数を表している。1993年・1994年・1996年にお上げ、融資限度額の一部撤廃などのさまざまないて、両者は大きく乖離しており、それらの時融資基準の緩和が断続的に行なわれた。

期において公庫による融資件数が当初予定より

このように、住宅金融公庫による融資は、経も急増したことを示している。これらは、公庫済対策の一環としても利用されてきており、住融資が景気対策の手段として利用されていたこ

宅政策としてではなく、景気動向に対する政治とを表している。その後、1999年を境に融資件的判断によって融資件数が変更する側面があっ数が急速に減少していくが、これは住宅金融公たことが確認できる。

庫が住宅金融支援機構へと組織替えを行なうのに伴い、融資件数を減少させたためである。

2 公庫融資における中古住宅の扱い
前節では、住宅金融公庫融資が、戦後の住宅

住宅金融公庫融資と住宅建設五箇年計画

市場の整備において重要な役割を担ってきたこ

住宅建設五箇年計画とは、1966年月に住宅と、および内需拡大や景気対策の一環として機に関する総合的な計画立法として制定された住能していたことを確認した。

宅政策である。この計画は、年ごとの総住宅

次に、公庫の融資において中古住宅向け融資

建設量とその配分を計画しており、公的資金にがどのように行なわれていたのかについて確認よる住宅建設においては住宅金融公庫にもそのする。

役割分担を求めていた。実際、五箇年計画は、総建設数のおよそ40％を公庫融資によって実現公庫融資における中古住宅向け融資の概要していた。このことから、住宅金融公庫の融資

戦後の住宅不足を解消するためにはじめられ件数は、五箇年計画の計画件数にある程度依存た住宅金融公庫融資だが、当初は新築住宅だけして決定していたと考えられる。

を対象としていた。新築住宅向け融資が開始されたのは1950年度だが、中古住宅は1976年度と住宅金融公庫融資と経済対策

四半世紀遅れて開始された。また、開始当初の

さらに、住宅金融公庫と経済対策との関係に

中古住宅向け融資では、共同住宅のみが融資対ついて検証すると、1980年代後半には内需拡大象であった。当時の新築住宅向け融資が、共同を目的として、融資枠の追加や融資基準の緩和住宅だけではなく、戸建て住宅も融資対象としが立て続けに行なわれていた。また、バブル崩ていたことと比べると、中古住宅向け融資が限壊後は緊急経済対策・総合経済対策として融資定的であったことが確認できる。中古住宅向け枠の追加が実施されている。特に、1993年度の融資において戸建て住宅が対象となるのは、さ融資枠の追加は大規模なもので、あわせて22万らに遅れて1983年になってからである 。

戸（兆1300億円）もの追加融資が行なわれた。

図は、住宅金融公庫が各年度に融資をした
中古住宅流通と住宅金融公庫

29

図઄

たのかについて検証する。

公庫融資における新築・中古の推移

年間取引件数として、新築住宅では新設住宅着工戸数と登記データを利用し、中古住宅では登記データのみを利用 す る。登 記 デー タ は、『民 事・訟務・人権統計年報』の各年度版の「種類別建物に関する登記の件数および個数」を利用する。新築住宅の取引件数としては上記資料の「所有権の保存（個数）」を利用し、中古住宅の取引件数としては上記資料の「売買による所図અ

有権の移転（個数）」を利用する。た

新築住宅・中古住宅に対する公庫融資比率だし、これらのデータは建物の登記個数となっているため、住宅以外のビル・倉庫・工場などの登記も含まれている。そのため、登記データは新設住宅着工統計よりも数値が大きくなり、
結果的に公庫利用割合は小さくなると考えられる。
上記データを利用して、新築・中古のそれぞれについて公庫利用割合を計算し、その推移を表したのが図であ新築住宅融資件数と中古住宅融資件数の推移をる。まず、登記データを利用したことによるバ表したものである。ここで、新築住宅融資件数

イアスについて検討する。

とは、住宅金融公庫が「個人住宅」と区分して新設着工統計のデータを利用した場合の新築いるなかで「建設」および「購入」として融資

住宅の公庫融資利用割合と、登記データを利用

契約を行なったものを指している。また、中古した場合のそれとを比較すると（図の上側

住宅融資件数とは、「個人住宅」と区分してい本）、基本的に両者は同じ動きをしていることるなかで「中古住宅」として融資契約を行なっが確認できる。ただし、登記データを利用したたものを指している。

場合の公庫融資利用割合は下方にシフトしてい図をみると、融資開始時期が異なっているこる。このことから、登記データを利用した場合、と、融資された住宅のほとんどは新築住宅向け

公庫利用割合は過小な数値として出てくるが、融資であったことがわかる。1976年以降の総融そのトレンドを把握することは可能だと考えら

資件数において、中古住宅融資が全体に占めるれる。

割合は約5.3％でしかなく、住宅金融公庫によ

この点を考慮して、新築住宅取引における公る融資は新築住宅向け融資が大部分であった。

庫融資の利用割合を検討すると、1980年代以降
は公庫利用率が40％前後となり、バブル崩壊後公庫融資が住宅取引に占める割合の公庫融資件数の増加にあわせて利用割合が急

次に、公庫融資が新築住宅取引と中古住宅取上昇していることが確認できる。他方で、中古引のそれぞれに対して、どの程度利用されてい住宅取引における公庫融資の利用割合は、197630

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

年の中古向け融資開始以来、徐々に上昇していが少なかった可能性が考えられるが、年間取引るものの、その割合は相対的に低く、10％を超に占める住宅金融公庫利用者の割合は新築で大えるのはバブル崩壊後の1992年度になってからきく、中古で少ないことから、住宅金融公庫をである。その後、新築住宅と同様、バブル崩壊

利用した場合に、中古住宅取引が少なくなって後の公庫融資件数の増加にあわせて利用割合がいた可能性が考えられる。

急上昇しているが、それでも最高利用割合は18.4％に留まっている。
以上の結果から、住宅金融公庫の利用割合は、

3 住宅金融公庫の融資条件・融資基準
中古住宅の取引では公庫融資の利用率は低い

新築住宅で高く、中古住宅では低いものであっものであった。この原因を検討するために、住たと考えられる。登記データを利用しているた宅金融公庫の新築住宅向け融資と中古住宅向け

め、本来の利用割合はより高いものだと考えら融資において融資条件に違いがあったのかどうれるが、新築と中古の両者において、公庫融資

かを整理する。なお、紙幅の関係で本稿では、の利用割合に極端な差があったという点は確認

中古住宅取引に影響を及ぼしたと考えられる一できる。

部の条件のみ紹介する。
調査対象は、新築住宅では建売住宅およびマ

五箇年計画における中古住宅の扱い

ンションの融資条件である。同様に、中古住宅

住宅建設五箇年計画では、該当する年間にでは戸建住宅およびマンションの融資条件を調おいて建設すべき目標件数を設定しており、住査対象とした。住宅金融公庫は、新築住宅向け

宅金融公庫が受け持つことになる建設目標数も融資として注文住宅購入者向け融資を行なって設定されていた。ただし、どのような住宅を建いたが、ここではそれを含めていない。これは、設するのかという点には言及がなく、あくまで注文住宅を購入する個人は土地をすでに所有しも目標とする総建設数が述べられているだけでている個人（親族から土地を譲渡されたり、相ある。

続したりしている場合）であったり、土地が比た だ し、「第 七 期 住 宅 建 設 五 箇 年 計 画 表較的入手しやすい地方部で住宅を購入した個人（1996年度〜2000年度）」および「第八期住宅建が多く、中古住宅（戸建・マンション）を購入

設五箇年計画表（2001年度〜2005年度）」では、する個人とは属性が異なっていると考えられる

脚注に「「公庫住宅」には、住宅改良を含み、ためである。

・

・ ・

・ ・ ・

・ ・

・ ・ ・

中古住宅貸付、財形住宅貸付等を含まない」という文章が追加されている。

表示登記の時期に関する条件

この事実から、「住宅建設五箇年計画」では、表示登記の条件は、公庫融資が利用できる中あくまでも住宅を建設することに重点が置かれ古住宅を表示登記年（すなわち、建築後経過年ていて、すでに建築されている中古住宅の取引数）で限定していた。また、表示登記の条件は、はそもそも計画の対象外であった可能性が考え住宅の構造別に設定されており、さらに毎年度られる。

更新されていた。

以上のように、住宅金融公庫は戦後の住宅取この条件を、融資が利用できる中古住宅の建引において非常に重要な役割を担ってきたが、築後経過年数で整理したものが、表である1)。

中古住宅が融資対象となる時期は遅く、融資件

表から、公庫融資を利用することができる中古

数全体に占める割合は非常に少ないものであっ住宅は、築年数が浅いものだけであり、特に戸たことが確認できた。中古住宅需要がそもそも建て住宅ではその傾向が強かったことが確認で少なかったために、中古住宅に対する公庫融資

きる。
中古住宅流通と住宅金融公庫

31

表ઃ

表示登記にみる築年数の条件

表઄

図આ

通常貸付額における適用金利の推移

最大償還期間の比較（マンション）

利率

宅向け融資では、適用金利に差があり、その差公庫融資の金利は、さまざまな要素によっては融資開始当時で大きく、その後徐々に是正さ決定されており、総貸付額が一つの金利で決定れていったことが確認できる。

されていたわけではない。例えば、貸付金の出資内容（通常貸付額、特別加算額、債券積立者

償還期間加算額など）によってその金利は異なっている。

償還期間は、融資対象（新築か中古か、建物

また、融資を受ける個人の所得水準、購入するの構造、表示登記の時期など）によって異なっ住宅の面積、購入する住宅の価格によっても適ており、償還期間に関する条件は、頻繁に変更

用金利が異なっている。さらに、融資を受けてされていた。ここで、最大償還期間は、融資をから10年間とそれ以降でも適用金利が異なって

最大何年間かけて返却することができるのかをいる。

決定するため、融資利用者にとっては非常に重

図は、通常貸付額の代表的な適用金利の推要な条件である。

移を新築住宅と中古住宅のそれぞれについて示

表は、マンションの最大償還期間を新築おしている。図から、新築住宅向け融資と中古住

よび中古それぞれについて整理したもので、数32

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

字は最大償還期間を示しており、斜体表記はそ図ઇ

建築後経過年数の推移

図ઈ

償還期間の推移の最大償還期間が対象となる中古住宅の築年数を示している。新築住宅に対する最大償還期間は、一貫して35年となっていた。一方、中古住宅向け最大償還期間は、新築住宅向けの最大償還期間よりも短くなっていたことが確認できる。
同様の傾向は、戸建住宅でも見られる。
以上のように、新築住宅向け融資と中古住宅向け融資の複数の融資条件において、異なる基準が設定されていることが確認できた。その内容は、中古住宅向け融資は新築住宅向け融資よりも厳しい基準が設定されていたというものである。
次に、こうした条件の違いが、住宅金融公庫
融資を利用して購入された住宅や利用者の選択
行動にどのような影響を及ぼしたのかを検討する。

4 住宅金融公庫の融資状況とその推移『公庫融資利用者調査報告』に掲載されている集計データを利用して、公庫融資を利用して購入した住宅・個人・世帯の特徴について検討する。

ルである。このことから表示登記の条件は融資に影響している可能性が考えられる。

建築後経過年数の推移

公庫融資を利用した中古住宅の建築後経過年

償還期間の推移

数の推移（平均値）を、住宅の種類別に検証す公庫による融資を受けた住宅の借り入れ時のる。第節で確認したように、中古住宅向け融償還期間の推移について、住宅の種類別に検証

資では、融資が利用できる住宅の表示登記年にする。第節で確認したように、最大償還期間基準が設定されており、一部の住宅ストックのには融資基準が設定されており、新築住宅ではみが融資対象となっていた。したがって、融資

中古住宅よりも最大償還期間が長く設定されてを利用した中古住宅の建築後経過年数は、基準いた。また、中古住宅向けの基準は、築年数やの変化によってその平均値も変化する可能性が住宅の構造によって異なっていた。ただし、中ある。

古住宅向けの基準は徐々に緩和されていた。

建築後経過年数の推移（図）をみると、戸全国での償還期間の推移（図）をみると、

建・マンションの双方で右上がりとなっている

新築住宅のほうが中古住宅よりも長く、マンシ

ことが確認できる。また、戸建住宅は、1996年

ョンのほうが戸建住宅よりも長くなっている。

度、1999年度に平均の建築後経過年数が上昇し戸建の償還期間は、新築では2000年度、中古でていることが確認できる。これらの傾向は、第は2001年度と2003年度に上昇していることが確節で確認した築年数の条件（表）とパラレ認できる。また、中古マンションでは、1993年
中古住宅流通と住宅金融公庫

33

図ઉ

頭金割合の推移図ઊ

度と1994年度の年間だけ償還期間が上昇して世帯主年齢の推移

および新築戸建購入者と新築マンション購入者いる。表の最大償還期間の変化と比較すると、 の年齢は、当初は戸建購入者の年齢が高い傾向
これらの年度において基準が緩和しており、こがあったものの、途中から両者の差はあまり見うした制度の変更が影響している可能性が考えられなくなっている。

られる。
中古住宅を購入した個人（世帯）の傾向

公庫融資の集計データから、どのような住頭金割合の推移公庫による融資を受けた個人の頭金割合の推

宅・個人・世帯が、融資を利用していたのか検移について、住宅の種類別に検証する。ここで、 討すると、第節でみた融資基準に影響を受け
頭金割合＝頭金/購入価額と定義する。よって、ていると考えられる点が見られた。公庫融資を

この値が高いほど住宅ローンの割合が小さく、利用して中古住宅を購入した場合と新築住宅をローンの負担が小さなものであることを示して購入する場合との違いについて整理をすると、いる。

中古住宅購入者の特徴は以下のとおりである。

全国での頭金割合の推移（図 ）をみると、
戸建のほうがマンションよりも高く、中古のほうが新築よりも高くなっていることが確認できる。また、頭金割合は1991年度頃から低下傾向にあったものが、2001年度頃から上昇傾向に反転している。

購入価額が低い・貸付金が低い・償還期間が短い・月額返済額が少ない・DTI（年収比率）が低い・頭金割合が多い・世帯主年齢が高い
中古住宅融資の「償還期間が短い」点は、最大償還期間の基準が影響しているものと思われる。また、「償還期間が短い」ことは、「世帯主世帯主年齢の推移

年齢が高い」こと、および「頭金割合が多い」

公庫による融資を受けた世帯主の年齢の推移

ことに影響を与えている可能性が考えられる。

について、住宅の種類別に検証する。全国でのなぜなら、「償還期間が短い」ことは、借入可

世帯主年齢の推移（図 ）をみると、中古購入

能額を小さくし、頭金を多く準備する必要性が者のほうが新築購入者よりも年齢が高くなって増加するためである。このことは、「頭金割合いることが確認できる。また、戸建およびマンが多い」ことに繋がり、さらに頭金を準備する

ションの双方で、新築購入者と中古購入者の年ための時間がかかることで「世帯主年齢が高齢差が拡大していく傾向が確認できる。また、

く」なるという可能性が考えられる。

中古戸建購入者と中古マンション購入者の年齢、
34

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

また、「月額返済額が少ない」こと、および

「DTI が低い」ことは、「世帯主年齢が高い」

借入可能総額を小さくしていたことになることに影響を受けている可能性が考えられる。

○新築住宅と同じ金額の中古住宅を購入しよう

なぜなら、世帯主年齢が低ければ、将来的な所とすると、上記の制約のために頭金をより多得上昇が見込まれるため、借り入れ当初の月額く準備する必要がある → 頭金を増やさずに、

返済額および DTI を高くしたとしても、将来

その時点で借入可能な額を利用して中古住宅

的にはそれらを減少させることが可能になるとを購入した場合、借入可能額が低下するため、考えられる。しかし、「世帯主年齢が高い」場

予算制約が厳しくなり効用水準は低くなる

合は、将来的な所得上昇率は相対的に低くなる○頭金をより多く準備するためには、準備期間

ため、借入時点での月額返済額および DTI を
あらかじめ低く設定する必要が出てくるからである。
このように、公庫融資を利用して住宅を購入した場合、購入する住宅が新築住宅と中古住宅
では、利用者の傾向が異なることが確認できた。

5 まとめ：住宅金融公庫と中古住宅流通の関係
住宅金融公庫は戦後から現在までの住宅取引においてきわめて重要な役割を担ってきたものの、融資業務の中心は新築住宅向け融資であり、中古住宅向け融資は平等に扱われてきたとは言い難い状況であることが確認できた。こうした状況は、住宅建設五箇年計画や経済対策において新築住宅の取引が重視されていたことが原因の一つだと考えられる。
公庫融資におけるこうした融資条件の相違は、利用者の公庫融資利用行動と住宅選択行動に影響を与えることとなり、結果的に融資条件を満たす住宅で、かつ受け入れることが可能な個人が公庫融資を利用した結果、中古住宅購入者の割合は減少した可能性が考えられる。第節でみた住宅や購入者の特徴は、こうした制約を受け入れた結果として数字に表れたものだと考えることができる。そこで、第節のような特徴がどのようなロジックで生じたものなのか仮説を立ててみたい。

が必要となり、世帯主年齢が高くなる○世帯主年齢が高くなると、将来的な所得の上昇見込みが小さくなることから、DTI や借入時点での月額返済額をあらかじめ低く設定する必要がある公庫融資における中古住宅向け融資の利用条件等の違いは、利用者の行動を制約し、中古住宅の購入者数を減少させた可能性が考えられるが、そのロジックは上記のような形だったのではないだろうか。ただし、この仮説を検証する
ためには、理論分析と実証分析を通して、その因果関係を証明することが必要である。
公的金融において新築住宅取引が望まれた背景には、経済対策や景気対策という政治的な配慮があったことを考えると、今後も新築住宅の取引を重視する経済対策などが実施される可能性がある。しかし、新築住宅の取引を優遇することは、同時に中古住宅流通を低迷させることになり、日本経済に対してマイナスの影響を及ぼす可能性がある。新築住宅取引を促す形での経済対策等の効果などについては、今後の重要な研究課題である。
注）ただし、この表に示されているのは最も基本的な住宅に適用される条件であり、実際にはより細かい区分が設定されている。詳細は、リポートを参照していただきたい。

○最大償還期間が短く設定されていたことは、借入可能額を小さくした → 公庫融資では毎月の返済額が月収の20％以下であることが条件となっていたため、償還期間が短いことは、

中古住宅流通と住宅金融公庫35海外論文紹介

キャピタライズ効果は支払い意思額を表すのか

Kuminoff. N. V and J. C. Pope（2014）“Do ʻCapitalization Effectsʼ for Public Goods Reveal the Publicʼs
Willingness to Pay?” International Economic Review, Vol.55, No.4 pp.1227-1250.

思額とみなすための十分条件を整理している。さらはじめにに、境界不連続デザインをアメリカの教育と住宅価

ヘドニック・アプローチは、土地や住宅をそれら格のデータに適用した実証分析により、キャピタラ

に関する属性や周辺環境に関する属性の集合体としイズ効果を限界支払い意思額とみなすときに生じるてとらえ、環境条件の違いがどのように地価や住宅「合成（conflation）バイアス」の検証を行なってい価格の違いに反映されているかを観察し、それをもる。

とに環境の価値の推定を行なうために広く用いられている。Rosen（1974）は、差別化された財の特性についての市場取引を通じて、購入者の限界支払い
意思額を示した最初の研究である。Rosen（1974）

以下、Kuminoff and Pope（2014）の概要を紹介する。

キャピタライズ効果についての理論的検討の静学モデルは、公共財や外部性をターゲットにしKuminoff and Pope（2014）は、推定におけるバた政策の便益評価などに広く使われているが、実証

イアスの問題を明確にするため、まず住宅価格と公分析に用いるうえでのいくつかの問題も指摘されて共財の関係を表す標準的な誘導形を示している。

いる。その最も大きな要因が、推定における内生性期における住宅価格関数の誘導形モデルを以下のよの問題である。これはティブーバイアスとして知らうにおく。

れており、環境の変化が起こった地域においてはも
ともと変化が起こりやすい環境であった可能性が高p =g θ +h η +ε ⑴

く、Rosen（1974）のヘドニックモデルでは土地の

ここで、p は住宅価格、g は関心のある公共財、

性質による効果と環境の変化がもたらす直接的な効h は住宅と近隣に関するその他の観測可能な属性、果との識別が困難となる。

ε は住宅と近隣についての観測できない属性である。

近年、主流となっている操作変数、パネルデータ、 添え字はデータの時点を表す。θ ,η はパラメータと回帰不連続デザインといったプログラム評価のフレパラメータのベクトルである。ここで、関心があるームワークでは、ティブーバイアスを欠落変数問題のは公共財に対する限界支払い意思額を表すθ の推として対処している。こうした研究では、住宅周辺

定値である。しかし、多くの公共財はg ,h とε の間における環境の変化がどの程度住宅価格にキャピタの相関によって住宅市場で内生的に決定されるため、ライズ（資本化）されたかを特定し、この効果を環θ について一致性に問題が生じる。

境に対する支払い意思額の尺度としている。しかし、そこで、プログラム評価の手法では、パネルデー

キャピタライズ効果を支払い意思額とみなすためにタなどを用いて、時間を通じて一定な個体効果のうは、人々の選好や特性が時間を通じて一定であるとち観測できない部分を固定効果としてとり除き、欠いう仮定が必要であり、この仮定の妥当性について

落変数が引き起こす内生性の問題に対処している。

検証した研究は少ない。Kuminoff and Pope（2014）

例えば、期から期の差分をとることで固定効果

は、Rosen（1974）のモデルを拡張し、時間を通じに対処する一階階差モデルは、以下のように示されて人々の性質が一定であるという仮定を理論的に検る。

証することで、キャピタライズ効果を限界支払い意36

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

Δp=Δgϕ＋Δhη＋Δε⑵

Δ記号は、Δp=p −p を表す。ϕはキャピタライズr g 
ϕ=θ +  θ −θ rrr h r Δε+  η −η + 
rr
rr

⑷



効果を表し、理論的には住宅 j に対するキャピタラ

ただし、r=Δg−ΔhΔh Δh Δh Δgである。右辺のイズ効果は以下のように定義される。

第項はショック後の均衡における公共財に対するϕ

限界支払い意思額であり、第項はgに対するシャPg  ; ωa , b , c |x =x−Pg  ; ωa , b , c |x =x
g −g ⑶

ドウプライスの変化による価格効果であり、第項

ここで、a,b,cはそれぞれ消費者、生産者、公共財

イスの変化によって引き起こされる代替効果を表しの分布を表すパラメータのベクトルであり、ωはている。Kuminoff and Pope（2014）は、第項のa,b,cについての関数である。xは、gを除くhや欠落

価格効果と第項の代替効果を合わせて合成バイア

変数を含むすべての住宅や周辺環境の特性のベクトスと定義している。

=

ルである。

は住宅に関するその他の属性のうち、効用や意識に影響を与えgに代替するような属性のシャドウプラ

第項は観測された変数の変化と観測されない変ϕ は  期 と  期 に お い て 公 共 財 g 以 外 の 要 因

数の変化の間の相関から生じたバイアスを表す。環x t=1,2を一定と条件づけた場合の公共財の変化

境財の変化についての内生性を考慮するため、Δgに対する住宅価格の変化の比率を表している。一階

=zz z z Δgについて操作変数を用い、⑷式にΔg

階差や不連続デザインなどのヘドニックにおけるプを代入する。

ログラム評価手法では、傾きは時間を通じて一定でキャピタライズ効果を環境変化に対する限界支払あり、ϕ =θとみなしている。しかし、通常ϕ  はい意思額とみなすためには、以下の十分条件か期と期の異なる価格関数によって推定されるため、 のどちらかが必要となる
Rosen(1974)が示す限界支払い意思額とは一致しない。環境の変化を表す変数の傾きが一定(ϕ =θ =θ )となりキャピタライズ効果を厚生の尺度とみなすた
めには、以下の仮定が必要である。
⑴消費者の選好・所得や供給者の技術が、時間について一定である。
（a =a かつb =b ）⑵環境の変化による価格の変化が、環境のレベルに依存しない。
（∂Pg, x ; ω∂g=fx, ω）⑶環境の変化は時間を通じてヘドニック価格関数の傾きに影響を与えない。（∂ω∂g=0

十分条件．θ =θ , η =η , かつ z, Δh⊥Δε十分条件．g , h , Δh⊥z かつ z, Δh⊥Δε十分条件が成立するとき、⑴〜⑶の仮定が満たされており、θ −θ =0, η −η =0より第項と第項の合成バイアスが消え、z, Δh⊥Δεより攪乱項によるバイアスである第 項が消える。したがってθ =θ =ϕが成り立つので、キャピタライズ効果を
環境の変化に対する限界支払い意思額とみなすことができる。

これらの仮定は明らかに強い制約であり、ほとんど

一方、時間を通じてパラメータの傾きが一定であの実証研究で満たされることがなく、これらが満たるという仮定を満たさない場合でも、十分条件でされなければ、公共財についての係数の傾きは変化示すように、期における環境変化前の公共財とそし、キャピタライズ効果と限界支払い意思額は一致の他の属性に対して、まったく相関を持たない操作しない。

に す る た め に、⑵ 式 に つ い て、FWL（Frisch-

変数を見つけ、データについての追加的な制約を満r g 
たすことで、g , Δh⊥zより  =0となり第項r h  r rが消え、h , Δh⊥zより  =0となり第項が消rr
え、z, Δh⊥Δεより攪乱項のバイアスである第 項

Waugh Lovell）定理による残差回帰でϕの推定量をが消える。このとき、θ  がθ  と等しくなくとも、ϕ求めると、以下の式に分解することができる。

の推定値は環境変化後のパラメータであるθ に等しϕの推定によって特定されたキャピタライズ効果と、政策に関係づけられた厚生の尺度の関係を明確

海外論文紹介37

表ઃ

合成バイアスを考慮したヘドニック推定とキャピタライズ効果の推定によるテストスコアの係数

注）（ ）内の数字は係数の標準誤差を表す。2007年における、テストスコア上昇に対する限界支払い意思額はθ+θ によって表す。
出所）Kuminoff and Pope（2014）table3より一部抜粋。

くなり、キャピタライズ効果を環境変化に対する限格関数を定義し教育水準の変化に対する限界支払い

界支払い意思額とみなすことができる。

意思額の推定を行なった。

実証分析による合成バイアスの検証
Kuminoff and Pope（2014）は、時 間 を 通 じ て人々の性質が変化しうるという問題に対処した実証

ln price =lntest score  θ+lntest score  D θ +h η+h D η +BFE +BFE +ε  ⑸

分析を行ない、従来のキャピタライズ効果の推定と添 え 字 jj=1, ⋯, N は 各 住 宅 を 表 し て お り、

比較することで、キャピタライズ効果の推定が合成

ln price  は 住 宅 販 売 価 格 に 対 数 を とっ た も の、バイアスを含んでいるか検証している。実証分析で

lntest score  は住宅がある地域の学校地区におけは、2003年と2007年のアメリカ

大都市のデータをるテストスコアの対数値、D は2007年に売却されて用いて、学校の教育改善に対する住民の支払い意思いたらをとるダミー変数、h は物理的な属性を示

額の測定が行なわれている。

すベクトルであり、近隣の人口統計や税率も含まれアメリカでは学力格差を是正するために NCLBる。BFE , BFE は各境界における各年特有の固制度（落ちこぼれ防止法）が導入された。Kumi-

定効果を表すダミー変数、ε は攪乱項、θ, θ ,η,η はnoff and Pope（2014）は、NCLB 制度の効果を評推定すべきパラメータとパラメータのベクトルであ価するため、NCLB 制度開始直後である2003年とる。lntest score  に対する2003年の限界支払い意

年後の2007年のデータを用いて、テストスコアが思 額 は θ で あ り、2007 年 の 限 界 支 払 い 意 思 額 は上がった学校地区と上がっていない学校地区で住宅

θ+θ  で表される。もしθ =η =0であれば、時間

価格にどれほど影響があったかを測定した。内生性を通じてパラメータの傾きが一定であるという仮定を考慮し、教育以外の住宅や周辺の条件が一定であが満たされている。

るというランダムな状況を作り出すため、学校地区の境界から0.2マイル以内のデータのみを用いた境界不連続デザインによって推定を行なっている。
具体的には、以下の⑸式のように、ヘドニック価38

季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101

一方、比較のためキャピタライズ効果を以下の⑹式により推定している。

表઄

テストスコア％上昇に対する限界支払い意思額の比較

るＦ検定の結果を示した。フィラデルフィア
のみｐ値が％棄却域に近いが、時間について変数の傾きが一定であるという帰無仮説はすべての地域で棄却された。
一方、パネルＢにおいては、多くの地域でテストスコアの変化についての係数は有意に推定されておらず係数の値もパネルＡと比較して小さい値となっている。
表で示した弾力性値をもとに、サンプルの平均値を用いて各推計モデルによる限界支
払い意思額を表において比較すると、キャピタライズ効果は環境の変化に対する限界支出所）Kuminoff and Pope（2014）table4の一部を抜粋。

払い意思額を75％も過小に評価しているという結果が得られた。

Δln price =Δln testscore ϕ+Δh γ+BFE +Δε 

⑹

おわりに

添え字jはブロックごとに分けた住宅のグループで

Kuminoff and Pope（2014）は、ヘドニック・ア

あり、各ブロックグループの平均値を用いている。

プローチを用いたプログラム評価の手法について、

Δln price は2007年と2003年における価格の対数値

時間を通じて人々の選好や所得が一定であるというの差分であり、Δtestscore  は対数テストスコアの仮定が満たされる条件を示した。実例として、学校

差分、Δh は物理的な属性を表すベクトルの差分、の質に対する限界支払い意思額を推定した結果、BFE は学校地区の各境界における固定効果、Δε は2003年と2007年では人々の性質は変化しており、キ期間における攪乱項の差分を表す。ϕ, γは推定すャピタライズ効果は厚生の尺度を過小に評価していべきパラメータとパラメータのベクトルであり、ϕるという結果が得られた。時間を通じて人々の性質がキャピタライズ効果を表す。

が変化しないという仮定を満たすためには非常に強⑸式のヘドニック回帰式と⑹式のキャピタライズ

い制約が必要であり、この制約を満たしているかの効果の推定結果をそれぞれ表のパネルＡとパネル

検証を行なったうえで推定結果を解釈しなくてはな

Ｂに示す。テストスコアは対数をとっているため、ら な い。こ う し た 意 味 で、Kuminoff and Pope

係数は弾力性を測定している。

（2014）は将来の研究のハードルを高くしたといえパネルＡにおいて、フィラデルフィア以外の都市る。

で、2003年から2007年のテストスコアの変化による住宅価格の変化は有意に大きい。フェアファックス、 参考文献
デトロイト、ロサンゼルスでは、2003年よりも2007年のほうがテストスコアについての係数が大きくな

Rosen. S.（1974）“Hedonic Prices and Implicit Markets:
Product Differentiation in Pure Competition,” Journalof Political Economy, Vol.82, pp.34-55.

っているのに対し、ポートランド、フィラデルフィ
アでは、係数が小さくなっている。ポートランドでは、2003年において、テストスコアが％上がると

菅原理美

早稲田大学大学院経済学研究科修士課程

住宅価格が0.2％上昇しているのに対し、2007年において、テストスコア％の上昇に対して、住宅価格の上昇はわずか0.035％である。
パネルＡにおいて帰無仮説H  : θ =η =0に対す

海外論文紹介39

センターだより◉新刊書のご案内『中古住宅流通と住宅金融公庫――
中古住宅は何故取引されなかったのか』「調査研究リポート」№11313
平成28年અ月刊行
本体価格：1500円+税を及ぼしている可能性は当然考え違いを明らかにするよう努めていられる。しかし、情報の非対称性る。

だけが、中古住宅市場を低迷させ

調査の結果、住宅金融公庫融資ている原因だとは考えにくい。なでは、金利や償還期間などの利用

ぜなら、日本の住宅政策は、長ら条件において新築住宅を購入する

く新築住宅の取引を促すような政ほうがより有利な基準が設定され策を行なってきており、そうしたていることが確認された。また、政策が住宅流通に及ぼした影響はそうした融資基準の変化は、取引小さくないと考えられるからであされた住宅属性に影響を及ぼしてる。また、バブル経済の崩壊後、いたことも確認できた。すなわち、日本の中古住宅市場は欧米に比経済政策・景気対策として新築住

戦後の住宅取引において極めて重べて極端に小さく、その改善が住宅の取引を積極的に推し進めてき要な位置を占めてきた住宅金融公宅政策における目標のઃつとなった事実もあり、こうした政策対応

庫は、個人の持家取引に何らかのている。一般的には、情報の非対が現在の住宅市場に与えた影響は影響を及ぼしている可能性が示さ

称性がその原因として挙げられて無視できないのではないだろうか。 れたのである。調査結果の詳細はおり、政策的にもさまざまな対応

この報告書では、こうした疑問

リポートをお読みいただきたいが、がなされている。しかし、これまに答えるために、戦後の住宅政策

これらの調査結果は「情報の非対での研究から日本国内の中古住宅において中心的な役割を担ってき称性以外の要因が、中古住宅流通

流通量や流通シェアは、一般的にた住宅金融公庫（現 住宅金融支に及ぼしてきた影響について検討指摘されているほど小さいもので援機構）が、住宅取引においてどする」という当初の目的を達成ではないという指摘がある。

のような融資を行なってきたのか

きたことを示している。

情報の非対称性が日本の中古住について調査研究を行なったもの

本調査が、今後の住生活や住宅

宅市場に存在することは事実であである。報告書では、特に新築住市場を充実させる際の参考になれり、それらが取引に何らかの影響

宅向け融資と中古住宅向け融資のば幸いである。

編集後記
ローカルな話だが、麹町આ丁目交差点の一角にあった文具店がઆ月に破産、閉店した。変則ながらઅフロ
アあり規模もそこそこで、界隈ではランドマーク的な店舗だった。創業64年。
職場に近いため、自分もよく利用した。ઃ月に開催した本誌100号記
念シンポジウムの際も、誘導スタッフが持って掲げるための軽量ボード
や屋外掲示に耐えうる強力マグネッ
トなど、普通の店には無い商品もこの店で調達できた。スケールはだいぶ小ぶりでもハンズ的なところがあった。
マスコミの露出もある弁護士紀藤
正樹氏は、「麹町આ丁目の（株）×

編集委員
委員長
浅見泰司
委員
浅田義久
中川雅之
山崎福寿

××が倒産したのには驚いた。金券はどうなってしまうのだろう」とツイートしている。
そう、この店では、500円買い上 季刊 住宅土地経済
げごとに、ઃ割引相当の50円サービ 2016年夏季号（第101号）
スチッケトがもらえた。自分の手元 2016年ઉ月ઃ日 発行にもサービス券はあるが、当然もう 定価［本体価格 715円＋税］送料別使えないし、換金できる可能性もな 年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
い。しかし、すぐ捨てる気にもなら 編集・発行 公益財団法人ない。
日本住宅総合センター
ちなみに、店に張り出された破産
東京都千代田区二番町6-3を知らせる「告示書」に破産管財人
二番町三協ビル5階
として弁護士の名が記されていたが、〒102-0084
それは自分の大学同期生（語学クラ電話：03-3264-5901
スが一緒）だと確認できた。
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季刊 住宅土地経済

2016年夏季号№101