不動産購⼊はこわくない！！
後悔しない不動産選びができる本―⾃分の物件選びの基準にあまり⾃信がない⽅に―

実践付録：これだけは聞こう８つの質問！
「購⼊前のチェックポイント」
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はじめに

第１章 いったい私はどんな暮らしがしたいの？

⼀、まずは⾃分の気持ちを確かめよう■ちょっと待った！家、本当に欲しいですか？
■その漠然とした不安は「動機があやふや」なのが原因だった！
■例えが⾃分の話で恐縮ですが…
⼆．⾃分に必要な買い物はどれかわかりますか？
■動機は⼗分！じゃあ、次はどうする？
■動機はあるものの、住まいへのビジョンが明確でない⼈へ■「欲しいけど買えない」の哀しさ■情報収集までのプロセス■マンションがいいのか⼀⼾建てがいいのか。

■マンションについてちょっと補⾜■今、マンションと⼀⼾建て、どっちが⼈気？
■中古マンションも相変わらず⼈気■リノベーション……住環境も「エコロジー」の時代■中古住宅も⼈気■これからの住宅事情はどうなる？

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第２章 いよいよお楽しみ（？）物件探し

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実践編： 「物件購⼊前の８つの質問」

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⼀、どのようにして⾃分の希望する物件に出会っていくのか■良い物件にめぐり合ったら、いつでも購⼊できる態勢で！
■まず希望条件（エリア・環境・価格・広さ）を書き出そう！
■なかなか気に⼊った物件がない場合■え？イメージして頭を切り替える？
■不動産屋って⼊りづらいですか？
■いい不動産屋って？
■不動産業者と上⼿に付き合おう■不動産屋も、お客さんが喜んでくれると嬉しい
これだけは聞こう、購⼊前のチェックポイント①地盤について（⼾建て、マンション共通）
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②境界がはっきりしているか（⼟地・中古住宅の場合）③上下⽔道の引き込みは？（⼟地の場合）④⾬漏りや⽩アリ等は中古物件における最重要確認事項！
⑤設備等、調⼦の悪いところはないか⑥周辺の環境について （隣⼈、暴⼒団、店舗、危険地帯など）⑦なぜ売り物になっているのか。（売る理由）⑧⾃分はいくら借り⼊れできるのか。（予算について）⑨（⑧までじゃないの？）おまけです！『価格は交渉できる！』⑩（え、⑩？）おまけのおまけです。『それでも迷ったら』最後の最後に、⼤事なこと。
あとがきに代えてホームページに寄せられた質問より 何でもお気軽Q&A
不動産ミニ知識 何でもQ&A★住宅ローンについて★地盤について

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はじめに

最近お客さんから、物件選びのコツや、迷わない基準を教えてほしいと相談されることが多くなりました。
「いろいろ⾒ているうちに分からなくなっちゃった」という⽅もいました。たしかにこれだけ情報が氾濫する現代では、混乱するのも無理はないよなぁと思います。
⼟地を買って家を建てたい● ⼟地はあるから家だけ建てたい● 中古住宅を買いたい● マンションがいい…、●住まいへの夢は皆さんお持ちでしょうし、すでに積極的に動いておられるかもしれませんね。
しかし…、だんだん話が具体的になってくると、でかい買い物だけに、（本当にここに決めちゃっていいんだろうか）とか、● （いや、それ以前に、⾃分には本当は⼀⼾建てよりマンションの⽅が合ってるんじゃな
いだろうか）●などと、なぜかふり出しに戻ってしまうことさえ、実はよくあるんです。
また、その点はよく熟慮してクリアした⽅でも、いざ物件決定、業者決定となり、契約する段になると、（本当に決めちゃっていいんだろうか）、とか、● （契約する前に何か⼤事なことを⾒落としてるんじゃないだろうか）、とか、● （もしかして⾃分はダマされているんじゃないだろうかっっ！）●などと、わけもわからない疑⼼暗⻤に陥って、疲れてしまうなんてことも無きにしもあらず…
。お気持ちよくわかります。⾞を買う時だってそうですから。私なんか、ホームセンターでちょっとしたものを買うときでさえ……。
でも皆さん、やたらと不安になるのはやめましょう。⾃分が何がわからないのかがわからない、というあなたでも⼤丈夫。
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物件探しの際のちょっとしたポイントや考えてほしいこと● ⼤きな買い物を決める前に、これだけは確認しておきたいチェックポイント● これだけは聞いておきたい質問●などをこの冊⼦に書きました。
初めて不動産購⼊をお考えで、安⼼して不動産購⼊を決断したい、夜はぐっすり眠りたいという⽅、ぜひご⼀読ください。

第１章

いったい私はどんな暮らしがしたいの？

⼀、まずは⾃分の気持ちを確かめよう

⾐⾷住は、⼈によってこだわるところが違いますね。「⽣涯に⼀度は家を持ちたい」、という⽅もあれば、「私は⼦供の教育に惜しまずお⾦をかけ、住居は、住めればどこでもいい」、という⽅もいるでしょう。お⾦の掛けどころへの考え⽅は⼈それぞれ違うものです。
この冊⼦では、住まいのことをそろそろ真剣に考えたい● 住まいをどうにかしたい● レベルアップしたい● 住まいへの夢がもう結構膨らんでいる●という⽅を対象にお話していきます。

■ちょっと待った！家、本当に欲しいですか？

住まいをどうにかしたい、と考えるには何かきっかけがあったはず。
今住んでいる家、そこら中ガタガタ。冬は寒いし。何とかしたい。
● 親の⼟地と家を相続し、そこに住むことになった。何とかしたい。
● テレビのリフォーム番組に⼼を奪われた。新築の予算は無いがリフォームなら…。
●

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現在アパート暮らし、⼆⼈⽬の⼦供が⽣まれて⼿狭になってきた。上の⼦が⼩学校に⼊る前に考えようか……。
● 「こんな⼟地に住めたらなぁ」という、気になる⼟地がある。
● 友⼈の新居を訪問したらとても素敵だった。いいなぁ。ウチも…。
● 最近、分譲マンションがたくさん建ち始めたなぁ。最近、友⼈の多くが、⽴て続けに購⼊を決めた。なんとなく焦ってきた…ウチもなんか考えなきゃ？
●など、具体的だったり漠然とだったり、何かきっかけがありますね。上記のうち６つ⽬までは、必要性もしくは、住まいに対する夢や、将来のビジョンがあります。しかし、最後の「友⼈の多くが⽴て続けに購⼊を決めている。ウチも…」という動機は、６つ⽬に似ているようで
いて、主体性に⽋けているところが決定的に違うのです。

■その漠然とした不安は「動機があやふや」なのが原因だった！

それにしても、こんな「漠然とした動機」で、不動産購⼊への道のりを歩き出してしまう
⼈、実際にいるんでしょうか？まるで、⼈が集まっているからとバーゲン会場に吸い寄せられて、要らないものまで買ってしまう、うちの嫁みたいな話です。
ところが、意外なほどよくある話なのです。
「家は今が建てどき」などという、期限の区切られた情報を聞きかじって、やみくもに焦ることなども同じで、「はじめに」にも書きましたが、そういう⼈ほど、話が進んでいくにつれ、
どんどん不安が募っていくのです。そして、いざ購⼊する段階になって、このまま購⼊していいのか？という疑念にさいなまれ、ある⽇突然ふりだしに戻ってしまう、という気の毒な経過をたどることが多いのです。
不動産は⼤きな買い物です。要らない服を買って後で後悔する、というレベルの話ではありません。動機がはっきりしている⼈でさえ、購⼊の決断をする時は、多かれ少なかれ不安があります。でも、動機があやふやな⼈は、例えば５つですむ不安材料が、２倍にも３倍にもなってしまうのです。
情報に踊らされ、⼈に流されて焦る、しかもそこに、○名様限定、○⽉までに買わないと損、などと「限定」でもされようものなら……不動産購⼊だけに限らずよくあることです。これだけ情報が氾濫している現代では、流されやすくなるのは仕⽅が無いのでは？とおっしゃる
かもしれませんね。しかし、なにもすべての情報の中から正解を得ようとしなくても、よくよく冷静に考えてみれば、四つ〜五つ、情報を⽐べてみるだけで、かなり絞られてくるはずなのです。でも、忙しい毎⽇の中での、そういった作業は、やはり、「住まいに対する夢」を持っ6

てこそはじめて、楽しんでできるというものです。 不動産購⼊における最も⼤切なものは「主体性のある動機」、そしてその元となるのは「住まいへの夢とビジョン」なのです。

■例えが⾃分の話で恐縮ですが…

私は⼦供のころ、本家離れの、⼩さな⼩さな家で暮らしていました。今考えれば、⺟と⼆⼈で暮らすには⼗分な広さでしたが、知らず知らずに、⼤⼈になったらデカイ家を建てて住むんだ！という野望を持って⽣きてきたようです。
諏訪湖をのぞむ傾斜地の⼀番下に、安い⼟地を購⼊した私が独⾝時代に建てた家は、建てる
からには居間も⼗帖以上、⾃分の部屋も⼗帖以上、⼦供部屋も⼗帖以上、とにかく広くなきゃダメだ、ということで、⼤きな家への執着がそのまま形になったような家です。（いえ、⼤きいといっても、敷地は狭いんですよ）
しかし、建てて５年⽬に嫁いで来た嫁からは、「無駄に広い」● 「掃除が⾏き届かない」● 「寒いときすぐに暖まらない」● 「敷地いっぱいに建ててあって、まとまった庭がとれない」●と不評。しかし⼀番不評を買っているのは、「これだけ無駄に広い部屋が多い中で、あたしの使うキッチンがたった４帖！（怒）」………………。
話がそれてしまいましたが、とにかく、「絶対に⼤きな家に住むんだ！」と⼼に誓った私のような話は極端な例としても、動機は、主体的であれば何でもいいのです。

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⼆．⾃分に必要な買い物はどれかわかりますか？
■動機は⼗分！じゃあ、次はどうする？

不動産購⼊を考えた途端、「さあ今度の⽇曜⽇、物件⾒に⾏くぞ！」と意気込まないでください。モデルハウスもモデルルームも中古住宅も、⾒学はあとでゆっくりと、その前にまだもう少しお付き合いください。
ここで整理しますと…
1. ⼟地を買って家を建てたい⼈
2. ⼟地はあるから家だけ建てたい⼈
3. 今の住まい（⼾建て、マンション共）をリフォームしたい⼈
4. マンションが欲しい⼈（新築・中古）
5. 中古住宅が欲しい⼈
6. ⾃分の求める住まいがまだはっきりしていない⼈
このうち１、３については、不動産屋は直接関係ないので、後ほどサラリと触れることにして、この冊⼦では、
１．家の新築を前提に⼟地を買いたい⼈● ４．マンションを買いたい⼈● ５．中古住宅が欲しい⼈● ６．まだはっきりしていない⼈についてアドバイスしていきます。
●■動機はあるものの、住まいへのビジョンが明確でない⼈へ

１、４、５の⽅はちょっと後回しにさせていただいて、先に６の⽅にお話します。
新しい住まいで新しい暮らしをしたい、という希望だけはあるけれど、実際には、⾃分にはどんな家があっているのかが分からない、という⽅は、予算も含めてまだ本気モードになっていないことでしょう。予算については後で詳しく書きますが、予算は、住まいと暮らしへの夢を膨らませる際に、常に平⾏して考えていくべきです。
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お⾦のことが最初に頭にあると、家についての夢が膨らませられないんじゃないか、と思われるかもしれませんね。でも、意外とそうでもありません。
もちろん、夢や理想の世界から、⼀気に現実に引き戻す材料ではあるのですが（笑）、使えるお⾦に限りがあるのなら、「これだけは譲れない」というポイントを厳選して絞り込めます
し、何より、夢や理想の世界が⼀気に現実味を帯び、本気モードに突⼊しやすくなるからです。
住まいへのビジョンがはっきりしていなかった⽅は、予算を⼀緒に考えることで、「流されていてはダメなんだ、⾃分の意思で主体的に決めていかなくては」と気付くでしょう。それによって｢よし！購⼊を前提に真剣に考えよう！｣ということになるかもしれないし、逆に「今は家は要らない。もう少し⼒を付けてから」という⽅もいるかもしれません。
また、予算を把握することは、具体的に物件を求めている⼈には、より⼤切なプロセスです。以前こんな事例があったのでご紹介します。

■「欲しいけど買えない」の哀しさ

この⽅は、他の不動産屋さんの物件をいくつか⾒た後に、中古マンションを欲しいと、私のところへ来られました。ご紹介した物件は、価格も承知の上でご覧になり、ご主⼈も奥さんも⼤変気に⼊られました。
売主さんも含めて前向きに話を進めていたある⽇、「希望した⾦額を貸してもらえない」と電話がありました。銀⾏の借り⼊れ限度額が低く、⾃⼰資⾦と合わせても物件購⼊価格に⼿が届かない、というのです。私も売主さんに値引き交渉するなどしてなんとか、と思ったのですが、値引きしたとしてもまだ⼿が届かない● 他に⽀援してくれる親族もいない●ということで、結局その⽅は購⼊を断念せざるを得ませんでした。
ではどうしたら良かったのでしょうか。
⼆章でも詳しく書きますが、やはり、具体的な物件を⾒る前に、⾦融機関の相談窓⼝に⾏きましょう。
後述の「これだけはチェックしたい、不動産購⼊前の８つのポイントの⑧（２９ページ）」にも、しつこく記載しておきます。これはもう、⼝を酸っぱくして⾔いたいことだからです。
「欲しいけど買えない」は、やっぱり哀しいですからね。
9さて、次からは、不動産購⼊が現実味を帯びてきたことを前提に、具体的にお話していきま
しょう。

■情報収集までのプロセス

購⼊までのプロセスは普通の買い物と⼤体同じですが、不動産の購⼊ともなると、⼤きな決断を伴う様々な選択肢が出てきて、ひとつひとつクリアしていかなければなりません。最終的には、買うのか買わないのか、という「⼤決⼼」をして契約に⾄るわけですが、広告、情報誌、インターネットなど、いろんな物件情報がたくさんある中から、⾃分たちに合ったものを選び出すのは、とても⼤変かもしれません。⾦額が⼤きいし、失敗はしたくありませんから、慎重になるのも当然です。
まずは、⾃分がどんな住まいを求めているのかはっきりさせましょう。すでにはっきりと⼼が決まっている⽅はいいのですが、⼀⼾建てもいいけどマンションもいいかなぁ、などと迷っている⽅もいるでしょう。
また、⼀⼾建てでもマンションでも、新築物件と中古物件があります。こちらも、これからの暮らしを左右する重要な選択肢です。
でも、迷うことはとてもいいことだと思います。⾃分や家族の⽣活についてじっくり考える機会になるからです。⼤いに悩みましょう。

10マンションがいいのか⼀⼾建てがいいのか。

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さて、⼀⼾建てとマンションでは様々な違いがあります。⼀⼾建てかマンションか、どちらが○でどちらが×とは⾔えません。⾃分にとってはどちらが向いているのか、これから挙げる
メリット、デメリットなどを参考に、「⾃分が住むことをイメージ（シミュレーション）しながら」検討してみてください。
【⼀⼾建てとマンションのメリット・デメリット⽐較】◎⼀⼾建てのメリット
賃貸住宅や、⼟地が借地権である場合をのぞき、⼟地も建物も全て⾃分の所有であり、⾃由に使⽤できる● 敷地に余裕があれば、駐⾞スペースや庭を作れる● 開⼝部や居住スペースを広く確保しやすい● ペットも気兼ねなく飼える● マンションよりも騒⾳などに気を使わなくてすむ● リフォームや増築などが⾃由にできる。
●

⼀⼾建てのデメリット✕

⽊造の多い⼾建住宅は、鉄筋コンクリート造りのマンションに⽐べれば構造的には劣るといえる● 防犯⾯では、開⼝部や死⾓の多さでマンションに劣る● ⼟地、建物の管理は、常に⾃分でしなければいけない●11◎マンションのメリット
基本的に共同住宅。上下左右に⼈の住む、⼤きな箱の中で暮らすイメージ● 気密性が⾼い分、暖房等の熱効率も⾼い● 構造が鉄筋コンクリート、もしくは鉄⾻鉄筋コンクリート造で耐久性が⾼い● 新築ではオートロックや防犯カメラ設置は当たり前、また中古含めほとんどのマン
ションには管理⼈がおり、防犯⾯その他管理⾯での安⼼感がある● 専有部分においては⾃分で⾃由に変更できる。
● ワンフロアで動線が楽、またバリアフリー設計がほとんどで段差がない● ⾼層階は眺望がよい。（上層ほど⼈気で価格も⾼い）● ⼀⼾建て住宅には付き物の草取り作業をしなくていい。
● 管理組合が主体となって⻑期的な修繕計画を⽴て、メンテナンスを⾏なえる。
●

マンションのデメリット✕

管理組合の運営に参加するなど、管理費や修繕⾦を払う以外にもルールがある● ペット禁⽌の中古マンションが多い● 騒⾳や⽣活⾳について、他の住⼾に気を使う。
●

⼟地の⽴地条件や建物だけで⽐較ができないのが不動産ですが、まず、⼀⼾建てとマンショ
ンのメリット・デメリットだけを箇条書きで⽐較してみました。いかがでしたか？
独⽴住宅と集合住宅という点で、建物が⼤きく違うわけですが、⼀番の違いは維持管理の⾯において、完全に個⼈の⾃由で管理するか、強制的に管理組合に⼊り、管理費等も払うけれ
ど、その保護という恩恵を受けるか、という点です。

■マンションについてちょっと補⾜マンションにおける管理組合は、⼀⼾建て住宅でいう「町内会」をもっと⾝近にしたようなもので、理事⻑、副理事⻑、理事、会計、監査などの役員を選出して運営しています。
何をするところかというと、住⼈が快適に暮らすことができるよう、ルール（管理規約）を決めたり、何か問題が⽣じた際に解決したりします。⼀つの町が凝縮したものと思えばわかりやすいかもしれません。
12しかし、⼀つの建物内であるだけに利害関係も出てきて、町内会よりももっと濃い⾃治会といえるでしょう。ルールも「区分所有法」という法律に基づいて作成されるので、住⼈はそれをしっかりと守る義務があります。守らなければ罰則もあるのです。
例えば、⾃分の所有する部屋を、居住以外の⽬的に使⽤する（営利⽬的）ことを禁⽌事項に⼊れるマンションが多いのは、やはり、住⼈の静かな⽣活を守るために必要となるからです。
当たり前のことですが、他⼈の迷惑となるような⾏為や使い⽅が禁⽌されるのです。管理費や修繕積⽴⾦を、毎⽉滞りなく収めるのは最低限のルールです。
また、管理組合はこれらをしっかりと管理し運営しなくてはなりません。その管理ができな
いマンションは、マンションとしての評価（価値）が下がり、実は、価格も下がっていくのです。
難しい話をしてしまいましたが、要は、⼾建てがいいかマンションがいいかを判断する際には、いろんな要素を総合的に判断しましょう、ということが⾔いたかったのです。
しかし、価値がどうだとか、個⼈ではどうしようもないことなので、簡単に⾔えば、「皆で協⼒して、良いマンションにしましょう！」と少しでも思える⼈は、マンションを購⼊しても⼤丈夫。きっと、⻑く、快適に暮らして⾏けるでしょう。

■今、マンションと⼀⼾建て、どっちが⼈気？

最近では、定年退職を機に都会から移住し、念願の⼀⼾建てを⼿に⼊れ、⽥舎暮らしを楽しもうという⼈もあれば、⻑年住み慣れた⾃宅を売り、より管理の楽なマンションを求める⼈もあるなど、傾向は⼀概には⾔えません。資産として売りやすい、と考えてマンションを選ぶ⼈もいます。
ただ、⼦育て世代に限っていえば、昨今の、ファミリー向け居住⽤マンションの建設ラッシュとその⼈気ぶりを⾒ると、⼟地を買って家を建てることへの執着や理想が、以前より薄れてきている気もします。
それにしても、あれだけ世間を騒がせた「耐震強度偽装問題」以降も新築マンションの売れ
⾏きが悪くならなかったのは――そこはマンション建設業者も死活問題ですから――耐震性の⾼さ、安全性を強調した広告が毎⽇のように折込みチラシに⼊り、同時にマンションの最新設
備や快適さ、利便さのイメージが多くの⼈の⼼を掴んだからかもしれません。（⽬で⾒える広告は、最⼤の勝負どころですからね）
また、昨今の⼦育て世代に多い、同じ価値観を持つ⼈が集まる、狭いコミュニティの気楽さと安⼼感を求める傾向も、ファミリー向け居住⽤マンション増加の背景にありそうです。もっともこのところの景気低迷により、今後も建てれば売れるという状況が続くとは思えませんが。
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■中古マンションも相変わらず⼈気

中古マンションの⼈気も衰えてはいません。
バブル期に多く建てられたリゾートマンションは、価格を下げて買いやすい物件となっており、今は、保養⽬的でなく居住⽬的で購⼊する⼈も増えています。リゾートマンションは、広さが１５〜２０坪前後、１ＤＫか１ＬＤＫのものが多いので、３⼈以上の居住は難しいです
が、リゾートマンションならではの広すぎない間取りは、⼥性の１⼈暮らしや、セカンドライ
フに⼊った中⾼年の⽅に合っています。
もし今現在、１⼈〜２⼈暮らしで、家賃を払って賃貸物件に住んでいる⽅が中古マンションを買った場合、たとえ⽉３〜４万の管理費を払っても、最終的に⾃分のものになりますから、得な場合があります。（８００〜１０００万円前後の、買いやすい価格のものがよく売れていますが、その多くは⼥性の⽅です）
リゾート系マンションに売り物件が多く出る理由として、バブル期に会社で買ったが経費削減のため売る、というものと、個⼈所有の場合、⼦供が⼩さい頃は頻繁に利⽤したが、⼦供も成⻑して使う頻度が減り、管理費や固定資産税だけ払うのももったいないから売る、というケースが多いです。
（裏話ですが、バブル期にリゾート系マンションを買ったリッチな⽅がマンションを⼿放す
際によくあるのが、好きに使ってくれていい、と⾔って、⽴派な家具や家電をそのまま置いていかれるケースです。かなりお得！）
余談はさておき……。
中古マンションには、新築マンションにはない意外なメリットがあります。新築か中古かまだ決めていない⽅は、⾃分のマンション選びの条件を整理してみると、意外と中古マンションが向いている場合もありますから、次ページの中古マンションのメリット、デメリットなどを参考に、「⾃分が住むことをイメージ（シミュレーション）」しながら検討してみてください。
【中古マンションのメリット・デメリット】
メリット①価格が安い
②実物を確認して決められる

デメリット①建物や設備が最新でない②税制⾯での優遇に差がある
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③管理状況を事前に確認できる③ローン返済期間が短い→⽉々の返済が多くなる④リフォームに資⾦をまわせる
メリット①：価格に関しては、⾔うまでもありませんね。⽇本ではなんでも、安かろう＝悪かろうと決めつける傾向がありますが、洋服や家具などと違って不動産の中でも、マンションに関しては、「安い＝劣る」というわけではありません。新築マンションであっても、誰かが⼊居したその⽇から新品ではなくなるわけで、状態が良く、⾃分の条件に合った物件を安く買えれば、とてもお買い得といえます。
メリット②：新築マンションがモデルルームでしかイメージをつかめないのに対し、中古マンションは実物を⾃分の⽬でしっかり確認できるというメリットがあります。眺望はもちろん、⽇当たりや⾵通し、⾳の響きなど、⼊居後に不満の出やすいチェックポイントを、納得いくまで確認することができます。これは⼤きなメリットですね。
メリット③：②に関連しますが、購⼊を決める前に実際に建っているマンションの実物を⾒ることが出来るという良さは、②のような設備や環境といった、⽬に⾒える部分のチェックにとどまりません。
⼀⾒⽬につきませんが、共⽤部分の様⼦やゴミ置き場などをチェックすると、そのマンショ
ンの管理状況や住⼈の意識レベルがわかります。実は、新築マンションの項⽬でも述べましたが、管理状態の良さは中古マンションの⼀番のチェックポイントで、管理体制がきちんと整っていれば、マンションが古くても価値は⾼くなるのです。
メリット④：新築マンションに⽐べて安く購⼊できた分、リフォームに資⾦を回して、思い通りのスタイルにすることができます。マンションは、構造体のコンクリートスラブ（隣りの住⼾との境や、上下階の天井・床のコンクリート部分）が「共⽤部分」で、その内側にある⽊軸の壁やクロスは、所有者の「専有部分」となり、専有部分については⾃分で⾃由に改装できます。
みなさんは「リノベーション」という⾔葉をお聞きになったことがありますか？
「リフォーム」に近いけれど、リフォームが改装だとすれば、リノベーションはさらに⼤規模な改造といえます。「リフォーム」を超え、既存の建物に⼤規模な改修⼯事を施し、機能を向上させることで付加価値をつけて、その建物の価値を⾼めるのが「リノベーション」で、最近
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では、中古マンションにリノベーションを施して、こだわりの暮らしをする⼈が増えています。

■リノベーション……住環境も「エコロジー」の時代

お話ついでに、「環境への配慮」といった観点からも、今後リノベーションは浸透していくと思われます。「リサイクル」「リユース」「エコ」など、限られた資源を⼤切に使い、ゴミを出さないという意識は、⾐⾷住すべてにおいてこれから⼤変重要になっていきます。もはや、新しいマンションをどんどん建てては壊し、という時代ではないのです。
住環境においても、既存の建物を再利⽤するということは、実は「限られた資源を⼤切にする」、「持続可能な社会」といった、⼤変意義のある選択でもあるのです。
これはマンションに限らず、⼀⼾建て住宅にも⾔えることです。
私の学⽣時代の先輩で、現在、建築家として全国で活躍する、※瀬野和広⽒（瀬野和広＋設計アトリエ代表 東京）が、住宅を設計する上でいつも⾔っていることがありますのでちょっとご紹介します。
「次代に確実に受け継がれるための家づくりが、私の『設計の当たり前』。循環型社会
形成の家づくりを⽬指しています。２０年後の粗⼤ゴミづくりだけはしたくないから」
まさに「持続可能な社会」の実現を、家づくりのプロとして提案しているのです。
また、瀬野⽒が新築だけでなく住宅のリフォームも多く⼿がけるのは、既存住宅は⼤きな『資源』であるから、と明⾔しています。（さすが⼈気リフォーム番組の「匠」です！）
こちらもまさに、「リサイクル」「リユース」「エコ」の精神、「もったいない」の精神です。これは⼀時のブームでなく、今後の地球環境を守るキーワードとなるはずです。
中古マンションの項⽬の中で述べてきましたが、これらの環境への意識は、中古マンションだけでなく、新築マンションや新築住宅、中古住宅にも⾔えることです。
※建築家 瀬野和弘 ⽒
⼈気のリフォーム番組で「匠」として知られ、ＴＶ出演や著書多数あるが、その飾らない⼈
柄と⼭形弁、熱いキャラが多くの⼈を惹きつけている。縁あってこの地にも、瀬野⽒設計
で、伝統の⽊組み⼯法と⾃然素材による⾵格ある住宅が数件完成しており、「職⼈気質」な
建築家瀬野⽒の⽬指す「持続し循環する家づくり」を⾒ることができる。
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■中古住宅も⼈気

新築に⽐べ、「⼀念発起」のハードルが低いという点では、中古マンションと並んで中古住宅も⼈気があります。最近、中古住宅への問い合わせが増えています。
中古住宅は、「すでに建っている⼟地付き⼀⼾建て」です。
マンションもいいけど、「住まいはやはり⼀⼾建てかなぁ」という⽅は多いです。⼩さい⼦どもさんのいるファミリーは、騒⾳を気にして⼀⼾建てを条件とする⽅も多いようです。中古マンションと同じく、価格が安く、程度の良い中古住宅を買えれば、ちょっとしたリフォームで快適に暮らせます。
価格もピンキリで、下は数百万円台、上は２千万円台までと豊富ですが、安い物件は安い理由があり、⾼い物件は⾼い理由があります。
安い物件は、ほとんど⼟地代のみの価格になっていることが多いです。建物も、築年数が古
く、最近まで家⼈が住んでいた場合はまだ良いのですが、しばらく住んでいなかった家はほとんどボロボロで、更地にした⽅が売れるのになぁと思うこともあります。
さて、⾼い物件はどうして⾼いかというと、売る時点でまだローンが残っていることがあるからです。築年数の新しい物件は、全部とはいいませんが、住宅ローン残⾼が減っていない
分、売りたい価格（⼟地代と建物代の総額）が、現時点でのその⼟地の評価額、その建物の評
価額の総額を上回ってしまうことがあるのです。中古住宅でその価格だったら、他に安い⼟地を探して新築住宅を建てられるよ、というような売値が付いているのです。
こういう物件は、交渉してもあまり価格が下がりません。安くしたくても、ローン残⾼があって安くできないのです。⻑くかまっていても時間の無駄です。
今までの経験上、安い物件と⾼い物件の中間の価格のもの（だいたい⼀五〇〇万円くらい）で程度の良い中古住宅が⼀番売れています。
程度の良い住宅とは、どんなに古くても、住⼈がキチンと⼿⼊れをしながら⼤事に住んでいた家です。だから、どんな⼈が住んでいたかは結構重要です。

■これからの住宅事情はどうなる？

景気低迷の中、「中古」という概念が昔ほど敬遠されなくなった今、先にも書いたように、「リフォーム」や「リノベーション」を施して、さらに⻑く使えるものにする、という考え⽅が浸透してきましたので、これからは中古マンション、中古住宅への需要が増えると思われます。このところ続いていた新築マンションラッシュも、供給がダブついてくるかもしれません。
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さて、⼀⼾建て住宅の新築状況はといいますと、若⼲上向きになりつつあるようですが、まだまだかなり冷え込んでいるのが現状です。
⼟地を買って家を建てるということは、マンションや中古住宅購⼊に⽐べ、⼿間や時間がかかります。それを敬遠する向きもありますが、⽇本⼈特有の持ち家志向を根底にしっかりと持っている⼈は多いですから、いずれ景気が少しずつでも回復し、価格を押し上げていた建設
材料の⾼騰もおさまれば、⼾建住宅の需要も増えてくることでしょう。ローコスト住宅の⼈気にならってか、⾼くて敬遠される⼤⼿ハウスメーカーも、近頃は、質を⼤幅に落とすことなく⼿の届きやすい価格の住宅を売り出し始めたようです。どこの業界でも、コストダウンとの戦いです。
また、住まいやライフスタイルへのこだわりがある⼈は、⽇夜、インターネット等を駆使して情報を集め、⼿間や時間をかけて研究し、妥協をしない家づくりをしています。地⽅でも、町を歩くとお洒落な家が建ち、注⽂住宅の需要も伸びつつあるようです。このところ、ＴＶの住宅番組等で、注⽂住宅の新築も⾝近に感じられるようになりました。⾃分達くらいの年代の家族が頑張って素敵な家を建てる様⼦に刺激を受ける⼈もいるでしょう。
さて、マンションか⼾建住宅かということで、時々話題からそれつつも書いてきました。しかし、いろんな条件を検討してもまだ決めかねるという⼈は、こんな状況を想像してみてください。
とある素敵な⼟地に、価格も全く同じ、広さや間取りも希望通り、その他条件も希望通り、という「マンション」と「⼀⼾建て」が建っているとしたら、どちらを買うか……
という究極の選択です。
（マンションに住んでいる⾃分、⼀軒家に住んでいる⾃分をイメージして、違和感の無いほう、これは直感でもいいのです。）
いかがでしたか？それでも迷う、という⽅は……、ぜひしゃべりに来てください。しゃべっているうちに整理されてくることは多いものです。また、私もここに書けないネタがたくさんありますから。

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第２章 いよいよお楽しみ（？）物件探し
⼀、どのようにして⾃分の希望する物件に出会っていくのか

さて、第⼀章で迷いがなくなり、⾃分が求める住まいへのビジョンがはっきりしたところ
で、いよいよ希望する物件の探し⽅から無事契約にこぎつけるまでのプロセスについてアドバ
イスしていきます。
物件探しのプロセスは、⼟地探しの場合も、新築物件や中古物件探しの場合も、どれもほとんど同じ。共通しています。
1. 希望の条件を整理する。（エリア・環境・価格・広さ等）
2. 情報を仕⼊れる（情報誌やネット等⾃分で・業者に頼んで）
3. 下⾒に⾏く（チェックポイント、質問事項の確認どき）
4. ⽐較検討する（妥協するところ・譲れないところ）
5. 決めて契約する（契約して⼿付⾦を納める）
6. 残⾦精算（所有権移転の登記）＝引渡し（晴れて⾃分のもの！）
順序は前後することもありますが、だいたいこんなふうに進んでいきます。
ところで皆さん、このプロセスと同時進⾏させたい重要な作業があるのですが、何のことか、
もうおわかりですね？
その通り！お⾦の⽤意です。

■良い物件にめぐり合ったら、いつでも購⼊できる態勢で！

プロセス１の希望の条件を挙げる時点で、すでに⾃分がいくら⽤意できるのか、いくら借りられるのか分かっていた⽅がいいのです。
第⼀章でも書きましたが、「これだ！」という物件にめぐり合ったとき、ローン借⼊額が⾜りなくて買えないのは哀しいです。（⼿に⼊らないとなると、後で余計に「あれは本当にいい物件だった、あれ以上の物件はない！」などと、とても惜しく思えるものです）準備は早いに越したことはないのです。
ではどうすればいいのでしょうか？
19具体的に希望する物件がなくても、まず⾦融機関に⾏ってみましょう。⾃分の取引銀⾏でなくてもいいのですが、ローン相談センターというところが併設されているはずです。ここで、⾃分の現在の給与・収⼊を基準に、借り⼊れ限度⾦額を出してくれます。そうすると、⾃分の出せる⾦額の限度がわかります。
⾃⼰資⾦＋借⼊⾦＝購⼊できる物件の価格となるのです。（これについては、２９ページにも詳しく書きました。いや、「しつこく」か。）
こうして予算を平⾏して考えることで、物件選びはより慎重になり、安⼼して物件を⽐較検討できます。（ちなみにローン申請をしてから内定が下りるまでに、だいたい１〜２週間かかります。）■まず希望条件（エリア・環境・価格・広さ）を書き出そう！

いよいよ希望条件を具体的かつ詳細に考えていくわけですが、これは、作業としては「紙に書く」のがおすすめです。なぜなら、書くことで頭の中が整理されることが多いからです。
（カレンダーの裏でもメモでもいいですが、「我が家づくりの記録」などと銘打ってノートをつくるのも、後で記念になります。写真を貼ったりできますし）
⼟地を購⼊して新築する場合でも、新築ないし中古マンションを購⼊する場合でも、中古住宅を購⼊する場合でも、すでに⾃分の住みたいエリアを特定している⽅と、そうでない⽅がいると思います。⼦供の学区を考慮したり、勤務地のそば、別居の両親のそばなど、ある程度限定されてくることもあるでしょう。
年配の⽅々では、どこでもいいけれど、なるべく平地で、どこへ⾏くにも⾄便な街中に住みたいという⽅も多いです。⾼齢になってくると、たしかに商店街もしくはスーパー、医療施設が近くにあり、交通の便が良い、というのは理想的ですね。ところが、そういうところは意外と物件が少ないのです。

■なかなか気に⼊った物件がない場合

だいたいこういった所は、駅周辺や商業区域の中⼼です。バブル期の地価の⾼騰を引きずって（今はずいぶん下がってきたものの）、そもそも⼟地代が⾼いのです。狭い⼟地でも、郊外に⽐べると安くはありません。また、商業区域は店舗や家が密集しているため、環境も重視したい⼈は、その周辺に建つ、新築ないし中古マンションを視野に⼊れるのも⼀つの⽅法です。
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⼟地を探している⼈も、なかなか希望の物件が出ない場合は、マンションの⽣活も考えてみては？ということです。また、中古住宅が建っている⼟地でも、程度が悪くなければその中古住宅をリフォームしたら、新しい住まいとして意外に満⾜、なんてこともあるかもしれません。
建っているのが古い中古住宅だったら、壊して更地にすることも可能です。
（不動産業者が間に⼊っていれば、その費⽤を売主負担にするか買主負担にするかで購⼊⾦額を交渉することもできます！価格の交渉については、３０ページでも詳しく書きます）■え？イメージして頭を切り替える？

しかし、例えば⼀⼾建て新築希望をそう簡単にマンション暮らしや中古住宅に転向できるもの？でもそこは、発想の転換です。
先⽇、「中古住宅が欲しい」と電話を下さった⽅がいました。希望のエリアがあり、いくつか当たったもののなかなか思うような物件がありませんでした。その頃ちょうど、予算に合う
中古マンションが出たのでご紹介し、⾒ていただいたところ、「マンションもいいね」ということになったのです。現在、気に⼊ったマンションが出るのを待っておられる状況です。
「⼀⼾建て住まい」の頭だったけれど、「マンション住まい」をイメージしてみたら、意外に違和感がなかった、ということです。
なぜこんなにあっさりと頭を切り替えられたのでしょうか。それはこの⽅の場合、エリアと予算が主な条件であり、⼀⼾建てかマンションか、というところはそれほどこだわる部分ではなかった、ということがわかったからです。
このように、最終的に⾃分にとって譲れない条件は何なのか、妥協できる点はあるのか、優
先順位をつけてみると、意外とあっさり切り替えられるものです。そうすると、いったんは狭められていた物件の許容範囲がまた広がり、良い物件にも出会いやすくなるのです。
でも、誤解なさらず。こうした例は、⼀⾒後退しているようでいて、冒頭で嘆いた「動機不⼗分のまま動き出し、やみくもに焦り、結局ふり出しに戻ってしまった⼈」とは全く違います。希望の条件に合う物件を探していく中で、いろんなことに気付きながら、頭を進化させていっているのだ、と思ってください。これは、物件探しをする上での⼤切なプロセスなのです。
どんな物件探しにも⾔えることですが、よい物件になかなか出会えなくても焦らないでください。不動産屋には、条件に合う物件が出たらすぐに教えてもらうようにしておき、（条件を伝える＝いわば「登録」）、⾃分も、チラシや新聞広告、ネットや情報誌などチェックした
り、ときには「考えが偏っていないか、無駄なこだわりがないか」、柔軟に振り返ってみま
しょう。いろんな可能性を考えるということです。
21よく考えずに買ったものは後で後悔しますが、慌てず焦らず探したものは、愛着を持って⼤事にしますよね。住まいも同じです。

■不動産屋って⼊りづらいですか？

「不動産屋」…その響きだけで、なんか⾜が遠のく⼈も結構いるらしいです。不動産屋のはしくれとしてはちょっと残念。どうも、バブル期の「地上げ屋」、「悪徳不動産業者」というイメージが尾を引いているらしい。それから、以前相談に⾏った時、不動産屋がわりと不親切だったなどという経験も、当然⾜を遠のかせる原因になりますよね。
実は私もその昔、⼟地を探していたとき、某（今はもう無い）不動産屋さんが、あまり親切でなかったですね。（ちくしょう！と正直なところ思いました。）何が不親切だったのか……
、まぁ、今その不動産屋さんはありませんから、ちょっとは⾔ってもいいかな。
まずは、初対⾯からして無愛想だった、そして横柄な感じだった。それから、尋ねた質問に対してちゃんと説明してくれなかった。どうも、不動産屋としての知識も疑わしかったのかも。（なんだ、それって最悪じゃないか！）
私はその頃、リゾートの別荘販売をしていて、不動産業といえば不動産業でしたから多少の知識があり、不明な点を質問することも出来たし、その回答がいい加減だともわかったけれ
ど、これが不動産に関して素⼈のお客さんだったら、わからないことも曖昧なまま、しかもそんな横柄な態度をとられたら、質問することさえいけないんじゃないか、と思ってしまうかもしれません。
こうして、購⼊前にわかっていた⽅がいいことの半分も知らないまま、⾼い買い物をして、購⼊後にいろんな問題が出てくる………、悲しい話ですが、実はよくあることなのです。
よほど研究熱⼼な⽅で無い限り、不動産に関する知識バリバリで初めての相談をする⼈はいません。（いい不動産屋だといいんだけどなぁ）と思って、皆さんおそるおそる、電話や来店をされるわけです。

■いい不動産屋って？

簡単に⾔えば、前述の不動産屋の真逆です（笑）。
愛想笑いは要らないけれど、応対は良いに越したことはない（電話や店での応対が気持
ちよいか）● 物件のよい点、悪い点を踏まえた上で紹介してくれる● 疑問や質問に対し丁寧に説明してくれる。また、即答できなくても調べてくれる
●

22

●

残念ながらそこで良い物件が⾒つからなかった場合、何らかの対応をしてくれる（他業者を紹介するなど）、または⾃ら探そうと動いてくれる。または、根本的な軌道修正への助⾔をしてくれる

こんな感じでしょうか。
お客さんの⽴場からすれば、やはりじっくり話を聞いてくれるか、というのは重要なポイン
トになると思います。
インターネット、情報誌、新聞広告……物件を探す⽅法はたくさんありますが、⾃分で探すのは、時間も⼿間もかかりますし、情報量が多い割に質がわからず、判断するのが難しくなります。やはり、プロの客観的な意⾒が欲しいところです。
そんなとき、やはり⼀番てっとり早いのが、不動産業者に問い合わせる⽅法だと思います。

■不動産業者と上⼿に付き合おう
さて、問い合わせるにあたっては、情報誌か何かで探して、すでに具体的な物件に狙いを定めている⽅● 「この地域で、こんな条件で、このくらいの予算内で」とある程度⽅向が固まっている⽅● そこまで条件が固まっていず、「あの辺りはどんなもんでしょうかねぇ？」、「マンションか中古住宅で出物はありませんか？」と業者にたずねたい⽅●など、様々いらっしゃいます。ただ「ある程度条件が決まっていないと相⼿にしてくれないん
じゃないか」と、かなり気構えてお電話くださる⽅が相変わらず多いような気がします。
もちろん、具体的な物件や条件が固まっていれば、物件探しの範囲が絞られてきますから、お互いに探しやすくなることは確かです。
でも、あまり構えないでください。まだあまり条件が決まっていなくても、⼀章でお話した、「不動産購⼊への動機（意志）」、それから、これだけはという優先したい条件が⼀つでもあれば、（このお客さんはこんな物件を探したいんだな）と、業者の⼈もイメージできます。

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■不動産屋も、お客さんが喜んでくれると嬉しい「親⾝になる＝相⼿の⽴場になる」ということですから、「このお客さんはこんなことを欲しているのかな？」と推理する頭を常に働かせていたい、少なくとも私はそう思って仕事をしています。
私みたいな⼩さい不動産屋だけでなく、社員をたくさん抱えて⼿広く営業している業者にも、担当者さんにはそういう⼈はいるはずです。
【不動産に関する知識、なくてあたりまえ、わからないこと、あってあたりまえ、何でも気軽に聞いてください】というのがウチのモットーなんですが、たまたま⾃分が不動産屋をしていて、知識がいくらかあるので、知っていることはいくらでもお伝えします、というスタンスでいたいのです。（もちろん相談なんて無料ですよ！）
不動産などという⼤きな買い物をするわけですから、どんな些細なことでも、⼀つでも疑問点があると嫌ですよね。わからないことを気軽に聞けて、しっかり答えてくれる業者と付き合うことが、不安なく購⼊できる⼤前提です。
やっぱり最終的には「⼈と⼈」としてのつながり、「信頼関係」だと思います。だから、本当は電話だけじゃなく、会って、顔を⾒て話すというのが理想です。みなさんも、最初は電話で様⼦を伺い、相性が良さそうかな？と感じられたら、ぜひその業者さんと直接会って、アドバイスしてもらってください。業者だって、お客さんに喜んでもらいたいのです。
（ただ、すみません、私たち不動産屋も⼈間なものですから、お客さんがあまりに横柄だったりすると、正直⾔って「この⼈のために頑張ろう」という気にはなりにくいです、すみません。良い⼈間関係を築くことも、良い物件に出会える近道だと思います。これはどんな世界にも⾔えることですが。）
しかし、今になって思えば、⾃分の不動産購⼊の際、あの最悪な業者と出会った体験が、「気さくな不動産屋」をキャッチフレーズとする、今の私の原点になったのかもしれません。
（そうか、原点はここにあったのか！）今となってはその業者に感謝しなくてはいけませんね（笑）。
とにもかくにも、不動産購⼊を不安なく決めるためには、いかに不動産業者を利⽤するか、上⼿に付き合うか、というのが、結局のところ、安⼼で早道だと思います。私たち不動産業者
をどんどん活⽤してください。
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実践編： 「物件購⼊前の８つの質問」※実はこれがこの冊⼦のメインだったりします。

さて、情報も集まり、物件を⾒に⾜を運ぶ際、また、それと同時に検討したいいくつかのポ
イントがありますので、順を追って書いていきたいと思います。
もともと、不動産購⼊の契約前には、私たち宅地建物取引業（不動産屋）がお客さんに必ずしなければならない、『※重要事項の説明』という⼤切なプロセスがあります。これは、契約を前提とした物件について、必ず伝えなければいけない確認事項を説明するものなのですが、これ以前に、やはり、物件を検討中の段階で、最⼩限確認しておいた⽅が良いことがあります。
これまでのページで、⼟地、マンション、中古住宅とそれぞれに書いてきたものとダブるものもあるかもしれませんが、２５ページから、８つの質問として簡単にまとめましたので、参考にしてください。
※『重要事項の説明』について補⾜
不動産取引には、宅地建物取引業法に加えて、建築基準法や⺠法など、いろんな法律が関わってきますので（それが不動産購⼊のイメージを難しくしている⼤きな要因かも）、実際、何の知識もなく不動産を購⼊するのは⾮常に難しいと思います。（業者の仲介なしに個⼈で売買をし、後でトラブルになることはよくあります。）『重要事項の説明』とは、たとえば物件の所有者、建築基準法においての⽤途制限、担保設定の有無などなど、物件についての確認事項をすべて「重要事項説明書」という書⾯にまとめてあり、これに沿って、宅地建物取引主任者の資格を持った者が説明する規定になっています。これは宅地建物取引業法に定められており（同法３５条及び３５条の２）、これを怠ると、業法違反で罰されます。

これだけは聞こう、購⼊前のチェックポイント①地盤について（⼾建て、マンション共通）

最初にはっきり⾔ってしまえば、地震列島⽇本、全国どこへいっても、絶対に⼤丈夫という⼟地はありません。あまり神経質になると、住むところが無くなります。
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でも、家を建てる上では、そんな中でもなるべくリスクの低いところを選びたいですね。ふつう、⼟地を購⼊する前にその⼟地の地盤調査ができるケースは極めてまれですので、まず、地形や地勢から推測するのが⼀般的です。また、「沼、池、川（河）」や、「⾕、窪、下」な
どの漢字の付いた地名は、⽔の存在や⽔の集まる場所を意味し、「軟弱地盤だったり⾃然災害の影響のあるところ」と⾔われています。しかし、軟弱地盤といっても、建築の際、地盤改良等の処理はできますので、よほど評判の悪い⼟地以外は、あまり気にしすぎなくてもよいでしょう。（そういう⼟地は、業者や周辺の⼈に聞けばだいたいわかります。）また、マンション等⼤規模な建物の場合は、よりしっかりとした基礎⼯事がなされます。（３６ページのＱ＆Ａも参照のこと）②境界がはっきりしているか（⼟地・中古住宅の場合）

これが、はっきりしているようで意外とあいまいな場合が多いです。現地を⾒る際、業者もしくは売主の⽴会いがあれば、境界を⾒せてもらいましょう。所有者が思っていた境界と、隣家が思っている境界とがずれていた、なんて話がよくあるのです。購⼊を前向きに考えている
場合は、ぜひはっきりさせてもらいましょう。できたら、所有者、隣家⽴会いの下で作成された「境界確定測量図」がほしいところです。

③上下⽔道の引き込みは？（⼟地の場合）分譲業者が宅地造成して売っている場合は⼼配ありませんが、売主が個⼈で、地⽬が「畑」などの場合、上下⽔道を引き込んでいない場合があります。しかも、引き込みのできない⼟地もあるので必ず確認してください。引き込みできるとして、その引き込み⼯事費⽤は⼟地の買主が負担します。また、下⽔道引き込みに関しては、受益者負担⾦といって管轄の市町村へ払
う費⽤も出てきます。上下⽔道引き込みに関しては、⼯事費および諸費⽤がかかりますので、売主もしくは仲介の不動産業者に確認しましょう。

④⾬漏りや⽩アリ等は中古物件における最重要確認事項！
この件に関しては「※瑕疵（かし）物件」といって、購⼊後に判明した場合は損害賠償の対象にもなるほど重⼤な⽋点となります。この様な状態になっていないか、事前にしっかり確認
しましょう。（※瑕疵…本来あるべき⼀定の性質・性能を備えていないこと）
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⾬漏りについては、天井や壁にシミがないかチェック、⽩アリについては、家⼈も気付いていないことが多く、なかなかチェックは難しいですが、台所に床下収納があれば（ケースをはずせます）そこから覗くことができます。ですから、物件を⾒るときは、懐中電灯を持っていくといいです。

⑤設備等、調⼦の悪いところはないか
マンションでも⼀⼾建てでも、築⼗年以上たつと、ボイラーや配管、冷暖房設備などが古くなり、調⼦が悪くなることがあります。そしてこれまた悪いことに、所有者が変わった途端に壊れたりするのです。
こういった場合、売主が修理するものではなく、あくまで買主負担になります。基本的には「現況有資売買」といって、現時点での状態での引渡しになるのです。でも、契約前の段階で壊れているものが分かっていれば、原則として、使える状態で引き渡すのがベストですから、使えるのか使えないのかくらいは、ためしに動かしてみるなどして、ある程度把握しておいた⽅が良いと思います。

⑥周辺の環境について （隣⼈、暴⼒団、店舗、危険地帯など）

テレビのワイドショーなどで「隣りのゴミ屋敷」や「隣りのお騒がせおばさん」などを⾒ると、そういう⼈の隣りには住みたくないものだなぁと思いますね。なかなか事前には分かりにくいですが、近所ではかなり有名なんてこともありますから、業者ないし、その周辺に知⼈などが住んでいたら聞いてみましょう。
また、市街地では
夜遅くまで営業する店舗が近いか● 治安は良いか● そばに危険な⼯場や⽤⽔路がないか●

⼩さな⼦供さんがいる⽅は、気になるところでしょう。もちろん、⼦供がいないから、深夜営業の店があろうと⽤⽔路があろうと安く購⼊できればいい、という⼈もいるでしょうから、⾃分の場合の優先順位と照らし合わせてみましょう。
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⑦なぜ売り物になっているのか。（売る理由）
聞きづらいかもしれませんが、意外と気になるのが、売主さんはどうしてこの物件を売ることにしたのかということ。案内してくれた業者さんに、何気なく聞いてみましょう。
例えば、「買い替えのため」● 「相続したけれど誰も住まないので不要になった」● 「⼦供と同居するため不要になった」● 「他の借⾦返済のため」●などなど理由は様々あると思いますが、よほど⾔いたくない理由でない限り話してくれると思いますので、ぜひ聞いてください。
（価格が極端に安い物件などは、稀に、家⼈が⾃殺したなどという、事前にわかれば契約したくなくなるような理由があったりします。）※ちょっと補⾜物件の価格の付け⽅について知りたい⼈も多いと思います。
中古住宅のページ（１４ページ〜）に書いたのですが、⼟地であろうとマンションであろうと、新築だろうと中古だろうと、⾼い物件は⾼い理由があり、安い物件は安い理由があります。
まず、共通しているのは、売主が最初にその物件を購⼊した際のローンが残っている場合は、否応なく価格が⾼くなります。また、売主さんが買い替え⽬的の場合、次の物件を買うた
めに、できる限り⾼く売りたいので価格はあまり安くなりません。
また、⼈気のエリアは⾼くなり、逆に⼈気のないエリアは安くなる、というのも共通です。
都会では、そのエリアのネームバリューなども加わりさらに顕著です。
また、⼟地や中古住宅で、広さの割に安い、という物件があります。ビルの⾕間で⽇当たりが極端に悪い⼟地（家）だったり、中古住宅なら、築年数が古い、状態が悪い、というのが⼀番の理由ですが、稀に、住宅街の細道の奥で、建築基準法による建築道路がないため、今建っている家を壊したはいいが建て直しが不可能、という中古住宅もあるので注意が必要です。
（更地になっている⼟地でも同じこと）
それから、前項でも書きましたが、いわく付きの物件は安いです。これは、後々責任問題になりますので、業者は必ず説明します。
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さて、いわく付きといえば「競売物件」もその⼀つですが、気を付けたほうがいいことがいくつかあるのでお話します。競売物件とは、住宅ローンの返済ができず、担保として⾦融機関に差し押さえられている物件です。これらは不動産情報誌には載っていません。裁判所の掲⽰
板告知や新聞で情報を仕⼊れることができ、不動産業者だけでなく、素⼈も⼊札に参加できます。競売に出された物件の魅⼒は、なんといっても格安なこと。うまく落札できたとして、その後の⼿続きまで全部⾃分で⾏なえば、仲介⼿数料も不要になります。
しかし！何かと暗い影に付きまとうのが競売物件。
デメリットを挙げると、物件の占有者がまだ住んでいる場合、建物の中を⾒られない● 落札後も⼊居者が居座っている場合、⼿続きに⼿間と費⽤がかかる● 住宅ローンを組めない場合もあり、⾦融機関との打合せが不可⽋●などがあり、落札や⼿続き、段取りなどにテクニックを要することを考えると、やはり仲介業者を通したほうが良さそうです。この場合、競売物件の相談にも乗ってくれる業者を探しましょう。
以上、物件の価格について書きましたが、まだまだネタはありますから、知りたいという⽅はいつでも聞きに来てください。

⑧⾃分はいくら借り⼊れできるのか。（予算について）
これは質問というより⾃⼰診断になります。これまでもかなりしつこく書いてきましたか
ら、またかと思われてしまいそうですが、やはり⼀番⼤切なことなので、何度でも⾔います。
たくさんお⾦があって、現⾦⼀括払いで買える⼈はいいですが、住宅ローンを組んで借り⼊れする⼈がほとんどだと思います。ところが、「さて、⾃分たちはいったいいくら借り⼊れできるのだろう」ということが、意外とわかっていない⽅が多いです。そして、わかっていないまま物件を⾒てしまい、すごく欲しくなる。⾃分が探していたのはこれだ！というような物件に出会ってしまう。しかし、いざ購⼊を現実的に考えたとき、借り⼊れできる⾦額が⾜りなくて、「欲しいけど買えない」ということになってしまうことがあるのです。私も悲しいのです。
そうならないために、早いうちに⾦融機関に相談に⾏ってください。
⾦融機関には、「住宅ローンセンター」という相談所が併設されていることが多いです。通常の窓⼝とはまったく別の窓⼝ですし、銀⾏によっては別棟になっているところもあります。物29

件は決まっていなくても構いません。⾃分たちの今の収⼊に対しいくら借り⼊れができるかがわかれば、安⼼して次のステップへ進めます。
⾃⼰資⾦＋借⼊⾦＝購⼊できる物件の価格（予算）
さて、借⼊⾦の審査基準としては、「年収に対する返済⽐率」というものがあります。⼀年間に返済できる⾦額は、だいたい年収の３０〜３５％とされており、例えば、年収５００万円（⼿取りじゃなく総額です）の⼈なら、５００万×３０％＝１５０万円です。ということは、⽉々の返済可能⾦額は、単純計算で１２万５千円です。
例として、ある⼈が元利均等⽅式で、２．５％（今の⾦利の相場）で、⼀般的な２５年ローンを組み、１０００万円借りたとすると、細かい計算は省くとして、この⼈の⽉々の返済額はおよそ４万５千円くらいになります。（ボーナス払いもなし）
そこで先ほど、⽉々の返済可能額が１２万５千円だった⼈はどうかというと、⾮常に⼤ざっ
ぱな計算で、４万５千円の２．７倍くらい返せるわけだから、単純に考えれば、１０００万円の２．７倍の、２７００万円が借りられる、という計算になります。
これはあくまで⽬安であり、各⾃の事情によっても異なりますから、くわしくはローンセン
ターに⾏って計算してもらいましょう。こうして、早い段階で、借り⼊れできる⾦額が決まっていれば、「ほしいけど買えない」ということがなくなります。

⑨（⑧までじゃないの？）おまけです！『価格は交渉できる！』
最後にスペシャルなお話を！新聞広告や物件情報誌には、不動産業者の物件情報がたくさん載っており、価格も出ています。
⼀般的に、「売主」と書いてある場合は、⾃社物件で、業者⾃⾝が売主になっています。
「仲介」と書いてある場合は、売主個⼈のお客さんが所有する物件を仲介するもので、いずれも、出ている価格は『売主希望価格』です。ということは、『買主希望価格』というのがあってもいいわけです。（ということは、価格を交渉してもいいわけです！）
仲介物件は特に交渉できます。なぜなら、業者さんは売主から希望価格を聞いて価格を出します。仲介とは、売主さん、買主さんどちらも平等に対応しなければなりません。そのために、仲介⼿数料をいただいているのですから。決まらなければ仲介料はもらえません。もう、
⼀⽣懸命交渉します（笑）。そのためにも、買主さんも、欲しい物件が決まったらしっかりと意思表⽰してください。「こういう条件だったら（この価格だったら）買います！」と、はっきり⾔ってほしいのです。そうすれば、業者さんは交渉してくれます。
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買う気もないのに「いくら値引きしてくれるの？」と⾔ってもダメで、経験豊富な業者さん
は、その辺はすぐ⾒破ります。きちんと結論を出してから⾔いましょう。
（このお客さん真剣だな）とわかれば、きっと、頑張って⼀肌脱いでくれるはずです。売主さんの都合もあり、すべて希望通りにはいかないかもしれませんが、最終的に納得して契約できればいいので、ざっくばらんに、けれど真剣に話してみてください。

⑩（え、⑩？）おまけのおまけです。『それでも迷ったら』いろいろと物件を⾒ても、今ひとつピンと来ない、ということがあります。また、かなりまで絞り込めたものの、決め⼿がない、ということもあります。こうして迷うということは、未だどこかに、何か満⾜していない事があるのです。本当に気に⼊った物が出てきた場合は、たとえ１つ２つの⽋点があったとしても、「これに決めた！」と早く契約したくなるものです。
即決で返事を出す⼈もいます。ですから、迷っている時は、焦らないほうが良い、ということかもしれません。
確かに、物件は１００％満⾜なものに出会えることは少ないので、ある程度のところでは妥協します。しかし、それ以上に魅⼒ある点があれば、妥協しなきゃいけない点にも⽬をつむれるものです。
（こんなとき、⾃分にとって、また⾃分の家族にとって何が優先順位なのかはっきりしていれば、たとえ迷っても判断できるのです。希望条件に優先順位をつけるということは、妥協する部分を決めることにもなるのです。）
そして、物件の決断は、あわてず焦らず、しかし気に⼊れば迅速に⼿を打ちましょう。価格
交渉前であっても、先ほど書いた通り、「条件がそろえば契約したい！」という意思表⽰を早く業者に伝えてください。そうすれば業者さんは他にお客さんが付いていても、あなたを優先してくれるはずです。中には「早い者勝ち。先に⼿付⾦を払ってくれたほうに」という業者もいるかもしれませんが、あくまであなたのペースで検討してください。
（早くしないと他に決まるよ、と⾔ったのに、後で聞いてみたらまだ決まっていない、といった事もありますので、振りまわされないように。）
それでも他の⼈に決まってしまったら……それは『縁』がなかったと思いましょう。

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最後の最後に、⼤事なこと。

購⼊であれリフォームであれ、何であれ住まいについて考え始めたら、物件を探すよりも前にしておかなければならないのはやっぱり、希望条件の整理なのです。
条件があいまいだと、必要以上に多くの物件に⾜を運ばなければならない可能性もあります
し、多くの物件を⾒れば⾒るほど、多くのメリット・デメリットを⽬の当たりにすることにな
り、条件があいまいなまま変に⽬が肥えて、結局わけがわからなくなってしまいます。（最初のころ⾒た物件を忘れてしまったり）。
これもまた、予算と同じでしつこく書いてきましたが、希望条件を書き出すことが、物件を⾒るより先にしてほしいことです。これもどこかで書きましたが、ノートに書く、またはカレ
ンダーの裏だっていいです。⾃分（家族）を中⼼に、⽮印で連想ゲームみたいに書いて発展させていってもいいし、項⽬として箇条書きにしてもいいし、それは⾃由です。
こうして、書いているうちに考えがまとめやすくなるから不思議です。そして、その紙は、⼤事にとっておいてください。新しい住まいに暮らし始めたとき、今に⾄るまでの苦悩（？）の経緯や、物件を⾒てまわったことが、なつかしく思い返せることでしょう。

あとがきに代えて不動産屋ってとっつきにくい、そう思ったのは実は⾃分でした。（２２ページ参照）
だから、そのあと親切にしてくれた不動産屋さんのあたたかさがうれしかった。
そして、縁あって⾃分も不動産屋になりました。屋号の『不動産情報』の上に必ず付ける冠は、その名も「気さくな不動産屋」。でも、リゾートマンションを買いに来た⼈に、「冬の寒さも考慮しろ」と⾔ってみたり、「たまの温泉だったら、⾼い管理費払うより温泉旅館に泊まるほうがお得だ」などと⾔って、お客さんを引かせております。
けれどそれは⾃分なりに、⾃分が買う⽴場だったらと考えて、何を⾒て何に注意したらいいかをアドバイスしているつもりなのです。
わからないことを丁寧に教えてくれたあの不動産屋さんのように答えられたかはわかりませんが、この冊⼦が、後悔しない物件選びの参考になれば幸いです。
不動産情報

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武井 雅樹

ホームページに寄せられた質問より 何でもお気軽Q&A
Q. マンション購⼊を意識し始めているものの、何もわかりません。
今の状況や条件についてアドバイスをいただけますか？
親⼦三⼈で、家賃65,000円の3DK在住です。年収は約500万円で借⾦は何もありません。ただし貯⾦もたいしてありません。ただこの4⽉に⼦が⼩学校に上がるため、毎⽉の保育料30,000円がかからなくなり、少しゆとりが出そうな家計状況です。
必ずしも新築にこだわりません。⽴地条件が重要だと考えます。新築で気になるのは市役
所そばのマンションです。⽴地条件がよいと思うからです。エリアは〇〇〜〇〇辺りで、部屋数は今くらいが理想です。可能な範囲でご回答をお願いします。
A. お問い合わせありがとうございます。住宅ローン借り⼊れで、年収に対する返済⽐率というものがあります。銀⾏等でいうのが30%〜35%くらいですから、この場合ですと、
500万×30%で=150万円が1年間の返済限度となります。収⼊に対して返済⽐率が⾼いとリ
スクが⾼くなります。
現在、家賃65,000円+浮いた保育料30,000円=95,000円返済できるとして・・・
95,000×12⽉=1140,000円（クリアーです）
逆計算すると1,800万借り⼊れ⾦利2.5%返済年数20年として、⽉々約95,300円くらいになります。⾃⼰資⾦+借り⼊れ限度=物件購⼊⾦額になります。1,800万+⾃⼰資⾦=購⼊出来る価格です。
新築マンションの価格は、3DK〜3LDKタイプ、⾯積70m²〜80m²位で価格はおおよそ2,700万〜3,600万前後でしょうか・・・
多少無理すればローンも可能でしょうが、マンションは毎⽉管理費や修繕積⽴⾦・駐⾞場代=安くて2万〜3万前後かかります。市役所近くのマンションは、2階部分に温泉浴場を併設しているようで、その分管理費等⾼くなると思います。毎⽉のローン+管理費等+固定資産
税=10万は超えるでしょう。細かく⾒ると経費がかかりますのでその辺りも考えます。
（中略）いずれにしろこれからだということで、いろいろ研究され、⾃分達の住まいに関する考えを、⼤体の所までまとめて⾏って下さい。うまく説明できなくてすみません・・・
いろいろ迷いますが優先順位をつけて決めていけば、なんとなく⾃分達の求めている物件がみえてくると思います。がんばってください。今後も何なりと質問してください。

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Q. 初めまして。この近辺で⼟地を探しているんですが、なかなか条件に合う物件が⾒つかりません。
先⽇⼟地探しをしていたところたまたま○○市で分譲している、△△地区の分譲物件を⾒つけました。⾦額的にも⾯積的にも条件に当てはまりそうで検討しようかと思っているのですが、専⾨家から⾒てあの辺りはどう思われますか？
市に問い合わせしたところまだ造成中にもかかわらず分譲の半分はすでに契約済みという事ですが、完成を⾒ずして決めるのも怖いものがあります。地盤環境等いろいろ考えられますが素⼈にはわからない事が多いので率直な意⾒を聞かせていただけると助かります。ほかによい物件がありましたら教えて頂きたいです。
A. 区画整理事業での分譲の⼟地（保留地）の分譲は、それを売ってその事業費を捻出します。残りの⼟地は、それぞれ地権者が所有することになり、それを⼜売ることもあります。
⼈気が出れば値上げして売ることもあります。もっとも地権者は、場所の良いところを持っていますので、⼈気が出たほうが良いのです。場所的に⼈気があるのか？○○市近辺では現在、▽川周辺、●●、□□（Aスーパー、Bホームセンター付近）が⼈気のようです。（坪単価24万〜25万位）。
○さんのおっしゃる△△地区の分譲地は、坪12万前後でしょうか？求めやすい価格設定にしています。他に⽐べ安いのは、安くしないと売れないからです。半分売れていると⾔っても、関係者が買っている場合もあるので⼀概に⼈気があるとはいえません。しかし⾃分の⽬で⾒て環境等がよさそうであれば検討の余地もありますね。今売れているところは、おそらく南道路付けのところでしょう?
また、売れ残っているのは北側道路付けではありませんか?しかし北側道路付けは決して悪いわけではないので、周りに建物が建った状態で⾒るのも良いでしょう。
地盤について○○市の中で地盤が良いところ・・・・はっきり⾔って無いと⾔ったほうが正解です。しかし住宅建築の際、簡単に地盤改良等が出来ますのでそんなに⼼配ないと思います。あのあたりは、⼤きな盛り⼟はしていないと思いますので、地盤が下がることはないと思います。要は、地盤の地耐⼒があればよいので、⼯夫次第で良くなります。あまり神経質にならないように・・・気にしすぎると建てる場所がなくなります・・・（笑）
でも、やはり⼀⽣のことでいろいろご⼼配かと思います、説明不⾜ですみません。もっと聞きたいことがあればいつでもどうぞ！！

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不動産ミニ知識 何でもQ&A★住宅ローンについて
Q. 住宅ローンは簡単に組めるのですか?
A. ⾃⼰資⾦があることと、返済能⼒があることが昔からの基本でしたが、今は、返済能⼒
がちゃんとあれば組めるとされています。（本⽂２９ページ）安定した収⼊があれば審査に通ります。もし、最初の⼀軒で断られた場合でも、複数の⾦融機関に相談してみたら、いず
れかで借りられた、ということもあります。
Q. ⾃⼰資⾦はどれくらいあればいいですか?
A. ⽬安は、物件価格の20%くらいと⾔われています。（30%あればベスト）
⾃⼰資⾦がなければ原則として融資は受けられませんが、諸条件をクリアすれば融資してくれるところもあるようです。⾦融機関のローンセンターに相談してみましょう。
Q. 中古住宅ローンについて教えてください。
A. 新築物件と違い、25年、30年といった⻑期のローンは、原則として組めません。中古
物件では建物の耐⽤年数から、築年数を引いた数字が、ローンの組める年数となります。
（例：⽊造・築10年の中古住宅の場合、法定耐⽤年数は22年、22-10年=12年で、ローンの組める年数は12年となります。）ただし、年収等、⼀定の条件をクリアすれば、20年以上のローンを組める⾦融機関もあります。

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★地盤について
Q. 地盤は、事前に調査できますか？
A. ⼟地を購⼊する前にその⼟地の地盤調査ができるケースは極めて稀です。その⼟地⾃体を調査することができない段階では、まず地勢（⼭・川・平野・海など、⼟地の地理的配置のありさま）から、地盤の良し悪しを推測するのが良いでしょう。（本⽂２６ページも参照）
Q. ⽇当たりもよく気に⼊った⼟地ですが、軟弱地盤の可能性が⾼そうです。
A. 良好な地盤であるに越したことはありませんが、地盤調査を⾏い、地盤改良や杭⼯事等で補強をすれば問題ないはずです。ただし、安⼼のためとはいえ必要以上に地盤に予算をかけると、肝⼼な建物に費⽤をかけられません。どこかで安⼼と費⽤の折り合いをつけましょう。家づくりを依頼する設計⼠さんに、「検討中の⼟地に家を建てたらどの位の費⽤がかかりそうか」と相談すると、ある程度の⽬安が分かると思います。
Q. 地盤調査の結果、軟弱地盤でした。ベタ基礎なら⼤丈夫ですか？
A. ベタ基礎とは、建物を⽀える基礎のコンクリート部分が、最下階全体にわたって板状に設けられた基礎のことです。（マット基礎とも⾔います。）安⼼できる地盤とは、⽀持⼒があって、なおかつ有害な沈下を⽣じない地盤のことで、その指標を「地耐⼒」といいます。
よくベタ基礎なら安⼼、と聞きますが、不同沈下（部分的な沈下）する場合には建物が傾きますので万全ではありません。地盤改良や杭⼯事などが必要になるかもしれません。
Q. 地盤調査の費⽤はどのくらい？
A. 簡易式（スウェーデン式サウンディング試験）という⽅法があり、⼟地に細⻑い棒を機
械でグイグイ押し込み、⼟を採取し、⼟質を調べて地盤の特性を⾒る、というものです。費⽤は5万〜7万程度のことが多いです。

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武井 雅樹（たけい・まさき）■⻑野県下諏訪町在住■（社）⻑野県宅地建物取引業協会会員■宅地建物取引主任者・管理業務主任者■店舗住宅設計施⼯会社の監理部⾨に8年勤務の後森永エンゼルリゾート（蓼科）別荘販売の営業を経て第⼀不動産（株）諏訪⽀社に12年勤務、独⽴。現場経験を活かし「不動産+建築」という視点から物件の売買・仲介だけでなく新築、リフォームまで住まい全般の相談に対応しています。
■信州諏訪の気さくな不動産屋 不動産情報〒392-0026 諏訪市⼤⼿2-17-16 信濃ビル
■TEL：0266-52-1078■FAX：0266-78-6233■E-Mail：fudojoho03@gmail.com■ホームページは「気さくな不動産屋」で検索できます。
平成20年5⽉24⽇初版発⾏《検印省略》
不動産購⼊はこわくない!!後悔しない不動産選びができる本
著者：武井 雅樹（C）M.TAKEI printed in Japan 200837