［巻頭言］

都市部のケア政策
宮島俊彦

厚生労働省老健局長

今後、日本の高齢化は都市部を中心に急速に進む。団塊の世代が高齢者世代となるが、その多くは田舎から出てきて、都市周辺に自宅を構えたからだ。
これまで、高齢者のケア政策は施設中心に進められてきた。しかし、都市部では土地価格が高いこともあり、整備が困難な状況にある。そこで、今後は、自宅に居ながらにしてケアサービスが受けられる方向が目指されている。
これは「地域包括ケア」といわれているが、概ね中学校区を 1 単位とし、30分以内で在宅医療、訪問看護、訪問介護が受けられるようなサービス圏域を設定しようという考え方である。これに、通所系のデイサービス、短期間利用のショートステイなどが組み合わされて、できるだけ入院や施設に入所することなしに地域で暮らしていけるようにする方向である。
2011年の「高齢者住まい法」の改正では、サービス付き高齢者向け住宅が導入されたが、この住宅も外付けで各種のケアサービスが提供されることにより、高齢者の安心を保障しようという取り組みである。
一方、都市部の低所得高齢者の住宅問題は、これから深刻化する。公営住宅、養護老人ホーム、軽費老人ホームなどの既存の政策は、この問題にうまく応えられていない。
低所得者の住宅確保と地域包括ケアの推進。この二つが今年からの都市部でのケア政策の中心課題になるだろう。

目次●2012年冬季号 No.83［巻頭言］都市部のケア政策

1

宮島俊彦

［座談会］今後の高齢者向け住宅のあり方

井上由起子・小早川 仁・中川雅之・山口敏彦

2［論文］環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響

吉田二郎・清水千弘

18［論文］米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？

山崎福寿・定行泰甫［研究ノート］経済学による都市計画法制の再構築
エディトリアルノート
センターだより

40

17
編集後記

40

浅田義久

39

30

座談会

今後の高齢者向け住宅のあり方「改正高齢者住まい法」成立を契機として

井上由起子 国立保健医療科学院医療・福祉サービス研究部上席主任研究官
小早川 仁 株式会社学研ココファンホールディングス代表取締役社長
中川雅之 日本大学経済学部教授
山口敏彦 国土交通省住宅局安心居住推進課課長
中川（司会） 2011年 4 月に「高齢者住まい法」

で高度成長期につくられたものが多いわけです。

（高齢者の居住の安定確保に関する法律）が改GDP（国内総生産）に占める住宅投資や政府正されました。「高齢者住まい法」自体につい支出の割合をみると、1960年代から70年代にかてはさまざまな意見がありますが、私自身は高けて最も大きな山があります。したがって、21く評価をしています。これからの日本にとって世紀の前半に住宅やインフラの更新時期を集中

最も深刻なテーマは人口減少と少子高齢化であ的に迎えることになります。しかし、その一方り、財政状況が厳しいなかでこれらの問題に対で、公共事業費は1998年をピークにして、現在応していかなければいけないわけですから、はその約半分になってきているという現実があ「高齢者住まい法」のような対応が一つのモデります。

ルになっていくと考えているからです。

つまり、社会保障行政においても、国土交通

少子高齢社会においては、端的に言って二つ行政においてもお金がないなかで高齢社会を迎の「老い」が行政のキーワードになります。一え、高齢者のクオリティ・オブ･ライフを何とつは、文字通り日本国民の「老い」ということ

かしないといけないわけです。したがって、社で、社会保障行政に深く関連しています。今年

会保障行政と国土交通行政がコラボレーションの 6 月30日に「社会保障一体改革成案」が閣議することで、何らかの新たな展開を期待できる

決定されましたが、要するに、お金が圧倒的にのではないか、その第一歩として、改正高齢者少ないなかで高齢者のクオリティ・オブ･ライ

住まい法が位置づけられるのではないだろうか

フを何とかしていかないといけないというテーということです。

マです。

そこで本日は、まず山口さんに高齢者住まい

もう一つは、都市がどんどん老いていくなか

法改正の狙いや内容について、簡単にご説明いで、高齢社会に合致したようなインフラ、ある

ただいた後、井上さんと小早川さんに、それぞいは住宅ストックに適宜更新していかなければれのお立場から高齢者住まい法の今回の改正にならないという、いわば国土交通行政におけるついてコメントしていただき、さらに、もう少「老い」の問題です。ご存じのように、日本のし長期的な課題として、高齢社会における都市

インフラは、高度成長期にかなり集中的に整備住宅のあり方などについてもディスカッションされました。また、住宅のストックについても、 したいと思っています。
第二次世界大戦後、国土が焼け野原になった後
2

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

(座談会 写真)

住宅は10％というのが、高齢者が住んでいる住「高齢者住まい法」の改正

宅におけるバリアフリー化率で、まだかなり遅れている状況です。特に借家が遅れているので、将来、介護が必要になったらどうなるのかとい●「高齢者住まい法」改正の背景と概要

う不安をもったり、すでに支援が必要な状況に山口なっていて、住むのにたいへん苦労したりしてそれでは、高齢者住まい法改正について簡単に説明します。まず、高齢者住まい法の改正に至った背景としては、ご存じのように、日いる方々が増えてきています。
実際、全高齢者に対する介護施設・高齢者住本で急速に高齢化が進んでいることがあります。 宅の割合をみると、デンマークやイギリスは
特に75歳以上の人口が、2010年の1422万人（人10％を超えているのに対して日本はわずかに口の11.2％）から2030年には2266万人（人口の4.4％（2005年）であり、しかも施設系（3.5％）

19.7％）に増えていくと予測されています。こに比べ住宅系(いわゆる高齢者のための住まい）のような状況で、世帯主の年齢が65歳以上の高はわずか0.9％にとどまっています。こうした齢者世帯は、全国で見ると2005年の1355万世帯

ことを受け、2010年 5 月に国土交通省の成長戦から2025年には1901万世帯に、約550万世帯増

略では、その割合を 3 ∼ 5 ％にすることを決めえることになります。特に大都市圏では320万ています。これは、今年 3 月15日に政府で閣議

世帯、東京では62万世帯増えるということで、決定した「住生活基本計画」の中にも盛り込ま

高齢者世帯は短期間に急増していくとみられてれています。つまりは、高齢者住宅の供給を促います。さらに、もう少し詳しく見ると、高齢進していかなければいけないということです。

者の単身・夫婦世帯は2010年の1000万世帯から

もう一つは、特に有料老人ホームで入居者保2020年には1245万世帯へと、一気に25％増える

護が不十分であるという問題です。例えば、入と予測されています。

居後すぐに解約しても一時金が返金されないとそうした状況が見込まれるのに対して、日本

か、入院を契機として退所させられるとか、あの住宅のバリアフリー化はまだ遅れています。

るいは病状が悪化して「ここには住めないか

手すりをつけ、段差をなくし、廊下を車いすがら」という理由で退所させられるというような通れる幅にするという 3 点セットでバリアフリ

トラブルがかなり表面化してきています。そこー化を考えていますが、現状では、そのうち二で、そうした契約上のトラブルがないように措

つ揃っている住宅が約37％、全部そろっている

置することが大きな課題になっていました。
今後の高齢者向け住宅のあり方

3

そこで今回、高齢者住まい法が改正されたわ
けですが、その概要を一言でいえば、サービス開しているので、事業者の視点から今回の法改正についてお話しさせていただきます。

付き高齢者向け住宅の登録制度をつくったとい

まず、今回の法改正については大いに評価しうことです。登録に際しては、バリアフリー化

ます。昨年の 8 月に、当時の前原国土交通大臣

されているというような住宅のハードに関すると長妻厚生労働大臣が弊社の高齢者住宅で記者基準とともに、必須義務としての安否確認や生会見をして、高齢者住まい法の改正と高齢者向活相談をはじめとするサービスに関する基準、け住宅の供給を拡大するという発表をされまし

さらには、契約に関する基準として「居住の安た。弊社では、これまでの 7 年間は高齢者向け定が図られた契約」が明記されています。例え

住宅を年間 2 棟ずつ建設してきましたが、このば、入院等を契機として退所させられるような発表を受けて今後10年間、一挙に年間約20棟ずことがない契約にするとか、前払い家賃等で大つ展開していくことを決めました。今回の法改きな額の一時支払いについては算定の根拠を明正を受け、良質な高齢者住宅を世にどんどん積

確化することを義務づけるとともに、途中で退極的に展開し、オペレーションしていこうとい所したときに入居者にお金が戻るような保全措うことです。

置を講じました。こうした契約上の厳しいチェ

実は、その背景にあるのは、山口課長の話にックをもうけていることが大きな特徴になってもありましたが、少子高齢社会のマーケットのいます。

推移です。1980年に未就学児と高齢者の数が逆

さらに、サービス付き高齢者向け住宅の供給転し、その15年後の1995年に75歳以上の人口と促進のための支援措置としては、各戸当たり

未就学児の数が逆転しました。そして2015年を100万円を上限にして建築費の10分の 1 、ある

待たずして、要介護高齢者と未就学児の人口がいは改修費の 3 分の 1 を補助することにしてい逆転してしまうと予測されています。わずかます。23年度の予算額は300億円です。さらに、30年のあいだにここまで高齢化と少子化が進ん

税制上の優遇措置として、例えば固定資産につでしまうのは世界に類を見ませんが、その結果、

いては 5 年間税額を 3 分の 2 軽減することとし民間企業による高齢者住宅整備の仕方はとてもています。

いびつになってしまいました。

ちなみに、補助金については 5 月30日から申実は、2009年10月に「終の住処に関する意識

請を受け付けていますが、 9 月までの 4 カ月間

調査」を行ない、平均年齢68.3歳の約3500人かで600件程度の申請があり、戸数にして 2 万戸ら回答を得ました。回答の上位を占めたのは、を超えています。もちろん、これはあくまで申第 1 位が「住み慣れた地域に住み続けたい」、

請ベースであり、ハード面の基準に合わないと

第 2 位が「医療・介護、そして経済面の安心」、いうような理由で受理できないものもあります、第 4 位が第 3 位が「プライバシーへの配慮」

が、出足としては好調な申請状況になっていま「24時間365日の安心」、第 5 位が「食事の供給す。引き続き、サービス付き高齢者向け住宅供（必要な時に注文できる）」というものです。こ給を進めていきたいと考えています。

の結果から見えてくることは、これからの高齢者の住まい方について考えるときには、このい●高齢者向け住宅の「わがまま五大セット」

わば「わがまま五大セット」を兼ね備えた住宅

中川

小早川さん、これまで取り組まれてきたでないと高齢者のニーズになかなか合致しない

事業の内容もご紹介いただきながら、今回の高のではないかということです。特に、団塊の世

齢者住まい法の改正について、どのようにお考代が高齢化し、さらに後期高齢者になっていく

えになっているか、お話しいただけますか。

にしたがって、ライフスタイルが多様化して小早川「わがまま五大セット」を重視した住まい方を4

私はプレーヤーとして高齢者住宅を展

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

選んでくると思っています。要するに、「ハード」よりも「ソフト」が重要であり、「住まい」
よりも「住まい方」が重要だということです。
しかし、高齢者向け住宅の現状をみると、超高齢化が進んだ結果として株式会社が有料老人ホームを展開したため、需給バランスが完全に(井上由起子 氏 写真)

崩れてしまっています。月額の自己負担金額が30万円∼50万円もするような有料老人ホームがある一方で、いわゆる介護保険三施設と言われ特別養護老人ホーム（介護老人福祉施設）、介
護老人保健施設、介護療養型医療施設のベッド数が足りない状況です。つまり、低所得者向けの施設はベッド数が不足する一方で、富裕層しか入れないような住宅が整備されているのに、厚生年金の平均受給額層である中間所得層の人が地域の中で安心して住み替えられるような安心つき物件がまったく供給されてこなかった。
いわば、「絶対的不足ゾーン」になっていたわ

井上 由起子（いのうえ・ゆきこ）氏
1966年英国生まれ。日本女子大学家政学部住居学科卒。横浜国立大学工学研究科博士課程修了。博士（工学）。一級建築士。清水建設株式会社、旧国立医療・病院管理研究所施設計
画研究部主任研究官、国立保健医療科学院施設科学部主任研
究官、施設環境評価室長などを経て、現職。

けです。
そこで弊社は、2004年から、中間所得層に向わけですが、今回、高齢者住まい法の改正でこけた高齢者住宅を投入するというビジネスモデ

ういった住宅に対して補助金が出るようになり

ルを確立してきました。今回の高齢者住まい法

ましたね。

改正の狙いも、たぶん中間所得層に向けた良質

小早川 そうです。ただ、これまではいっさいな物件をストックしていくことにあるのだと思補助を受けずにやってきたのですが、補助を得います。ただ、懸念しているのは、供給促進策

ることにより、いくつかメリットが働きます。

でかなりの物件をストックしようとしていて、一つは、もう少し低価格モデルをつくることがサービス付き高齢者向け住宅の「サービス」のできることです。厚生年金の平均受給額層の受要件のハードルを比較的低くしていることです。 給額は現在約15万8000円ですが、10年後の厚生
例えば、 9 時∼ 5 時に安否確認・生活相談がで年金平均受給額はたぶん14万円台になってくる

きる程度で、バリアフリーになっていれば登録ので、そのときにも平均年金で生活できるようできるものから、24時間ナースがいてターミナなモデルを、今から準備することが可能になっルまで対応するようなものまで、サービス付き

たということです。

高齢者向け住宅として登録できるわけです。そもう一つのメリットは、首都圏、特に23区内

うすると、国のお墨付きがつく住宅だからサーではこれまで、オーナーのサブリースでいい土

ビス水準が低いものでも人気物件になるはずだ

地が出ても、コンペでは富裕層を対象にしたプと思ってつくった住宅が不良ストックになる恐レーヤーがほぼすべて落札していきました。例

れもかなりあるのではいかと少し心配している

えば、われわれが中所得層の高齢者住宅をオー

ところです。

ナーに利回り 8 ％で提案するのに対して、高額

中川

確認ですが、小早川さんの会社では、絶一時金を設定するプレーヤーは二桁の利回りで「コ
対的不足ゾーンに向けて高齢者向け住宅（提案する。事業の社会貢献度や地域の喜ばれ方）を2004年から投入された
コファンシリーズ」

はわれわれのモデルのほうが理解をいただける
今後の高齢者向け住宅のあり方

5

のですが、やはりオーナーとしては目先の利回に組み替えることが必要となります。現実的にりがいいほうに流れてしまう。

は、これらの費用は家賃に上乗せされるのですですから、23区内は高額のものしかできないが、前倒しで徴収していたものが薄く長期に徴という常識があったのですが、今回の法改正で収することになりますから、ビジネスモデルと補助金が 1 割入り、税制優遇を利回り換算する

して調整が必要になります。

と0.5∼0.8％ぐらいになるので、オーナーにともう一つの課題として、ケアの視点から見るっては合計1.8％程度のメリットが働くわけでと、生活支援サービスの費用は全額が自費であす。そうすると、エンドユーザーの価格は全然り、経済的には自助の世界になっています。し違うけれども、利回り的には他のプレーヤーとかし、来春、24時間の巡回型訪問介護が制度化競合できるようになった。そういう意味では、されたときに、これがどういう位置づけになる

今回の補助金、税制優遇、そしてファイナンス

のかがまだ見えていません。戸建て住宅に比べという三つの供給促進策は、絶対的不足ゾーンて移動ロスが少ないという高齢者住宅の特性ををターゲットに商売をする事業者にとっては、

ふまえて、介護報酬が減額されるのか、それとメリットが大きく働くと思います。

もされないのか。されない場合には生活支援サービス費の自己負担が低減される可能性が理論●建築と介護の視点から的には可能なのですが、それが実現できるのか

井上といったことです。

私は建築を専門にしながら、国立保健医療科学院という厚生労働省の研究機関に勤務しより大きな課題としては、現時点では高齢者ていますので、建築と介護の両方の視点からお住宅の建築モデルは有料老人ホームとほとんど話をしたいと思います。

変わらないということがあります。すなわち、

まず、評価したいのは、先ほどお二人からも住戸に外廊下式がついたワンルームマンション

話がありましたが、バリアフリーの住宅で生活タイプのものがどんどん減り、その代わりに、支援サービスが付いているものがミニマムとし風呂やキッチンのついていない居室を内廊下でて必要だと認識され、居住政策として保障され共用食堂とつなぐ施設タイプのものが増えていたことです。介護保険の側から見ると、長期的ます。確かにケアは届けやすい。しかし、これには住宅とケアの切り分けが進みますので、そを「住宅」と呼んでよいのかという素朴な疑問の土台ができたことが重要だと考えています。

が残ります。介護保険施設ほどのサービスを必サービス契約と賃貸借契約に分かれたこともそ

要としない人々に、この空間が適しているのでの一例ですが、その結果、支払う側から見ても、 しょうか。利用者のニーズがそちらにあると言住宅の費用、介護保険による費用、全額自費のってしまえばそれまでですが、住宅を保障する

生活支援サービスの費用、それぞれが明確になという視点が、やや欠落しているように思われってきた。介護保険施設も、いずれはこれと同ます。

じような費用構造で明確に見ていくことになるでしょう。

もう少し詳細にお話しします。サービス付き
高齢者向け住宅の平均要介護度は、24時間にわ

一方で課題もいくつかあります。一つにはサ

たって生活支援サービスがついている場合は1.

ービス付き高齢者向け住宅は生活支援サービス

7で、有料老人ホームの平均要介護度2.0とほぼが必須で、その点が強調されていることもあり、変わりません。一方、日中のみの生活支援サー

介護保険事業に携わってこなかった不動産プレビスの場合は1.0を少し切るくらいです。これーヤーにはハードルが少々高いということです。

では住み続けることは難しいという見方もでき

礼金や更新料を利用者からいただくことも禁じ

ますが、いわゆる自立型の高齢者住宅としてはられていますので、賃貸住宅の商習慣を抜本的これくらいでという考え方もあります。

6

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83先ほど小早川さんもおっしゃっていたように、今の高齢者は自由も欲しいし、安心も欲しいのですが、高齢者住宅のサービスの仕方や建築のかたちは、どうやら安心のほうを前面に出しているようです。でも、それでは限りなく施設に近づいてしまいます。自由を保障するにはどうすればいいのか。例えば、住み手が住戸の外へ(小早川仁 氏 写真)

自分の意思で出かけられるような仕掛けを建築としてつくることはできないのか。そのためには、住んでいる人とスタッフの生活の向きが重なるような「リビングアクセス」、つまり、ス
タッフがさりげない見守りができるように、生活の向きを廊下側（入り口側）に向けることなどを、建築のプランニングとして提案してもいいのではないでしょうか。
住宅の外に魅力あるコンテンツをどれだけつくることができるかも重要です。医療や介護のサービスだけではなく、食事の機能があったり、

小早川 仁（こばやかわ・ひとし）氏
1967年広島県生まれ。株式会社学習研究社入社後、2004年に株式会社学研ココファンを設立し、2007年より現職。株式会社学研ココファンナーサリーおよび株式会社学研ココファン
スタッフの代表取締役社長、株式会社学研ホールディングス
執行役員などを兼務。

買い物の機能があったり、あるいはみんなの居場所になるような交流の機能がある。そういうなっています。在宅医療が充実していないなか

建物というか、まちの機能を備えた高齢者住宅

で、医療がどうついているかが高齢者住宅を選が求められていると思います。わずかですが、ぶときの決め手になっているようです。

事例も出始めているので、今後の展開に期待し中川 確認させていただきたいのですが、今回ています。

のサービス付き高齢者向け住宅で、医療施設と一緒に建てるものがたぶんあると思います。そ●高齢者住宅で対応可能な医療について

こで併設された医療施設からだけ医療サービス

井上を提供されるわけではないということをおっしもう一点、高齢者住宅で対応可能な医療についてです。介護についてはサービスが日々ゃっているのですか。

必要なため、デイやヘルパーなどの介護保険事

井上 本来の仕組みとしては、併設の医療機関

業所を併設させる方向性にあります。これは移と地域の医療機関、どちらを利用してもかまい

動ロスの短縮の観点からも納得できます。

ません。選択肢はあくまで利用者にあります。

一方、医療は介護と違ってスポットで提供す

ただ、現実には在宅医療はそこまで普及しているかたちに近いですし、在宅医療と同じと考えないので、在宅療養支援診療所などの医療機関

れば、住宅に附帯させずに地域から調達するこを併設していることがアピール要因になっていとが可能なはずです。地域の医療機関や訪問看るということです。

護ステーションと連携しながら、疼痛管理や点中川 現実問題として、そのような併設医療機

滴や看取りといった医療行為が問題なく提供で関を優先的に使うプランニングの住宅が、いまきるのではないかということです。しかし、現普及しつつあると思うのですが、それ自体に何

実には、在宅医療に熱心な機関は限られており、か問題点はありますか。

「うちの高齢者住宅ではこんな医療ニーズに対井上 診療報酬の仕組みを不適切に利用してい応できます」ということがアピールポイントにる医療機関があるのは事実ですが、これについ今後の高齢者向け住宅のあり方

7

ては厚生労働省で指導監査を行なっています。

もらうという考え方でやっています。

サービス付き高齢者向け住宅を供給する側とし中川 なるほど。

ては、良質な医療機関を誘致すればよいことですから、それ自体に何か問題があるということではないと思います。
中川

高齢者向け住宅の現状

小早川さんの会社では、医療施設を併設しているものがありますが、実際の利用状況は●経済学の視点からどうですか。

中川 私は経済学の視点からコメントしたいと

小早川

弊社の物件は、「この高齢者住宅だか

思いますが、総論でいえば、冒頭で述べたよう

ら、医療についてはここまで対応できる」といに、私は高齢者住まい法の改正自体を高く評価うものではありません。実際、地域の医療機関

しています。しかし、ひとつ気になる点がありとうまく連携ができていれば、いま住んでいるます。それは、公共部門がある特定の質のもの

自宅でも同じサービスが受けられるはずです。

について助成をしていくのは、必ずしも消費者

ただ、医療機関を併設する場合には有機的に行側のニーズをきちんと把握したものにはならななう必要があると思います。実は、「有機的に」

い可能性があるということです。

ということがとても重要で、ただ単に医療機関

経済学では、伝統的に、供給者への助成よりがあるだけではなく、入居されるときに、そのも需要者への助成を好むという傾向があります。

人の状況を知り、かかりつけの医師がいる場合

それは個々の需要者の選好を先取りして、公共には、その診断書をもとにどこまでこの住宅で部門が「何を供給すべきか」を判断することは住み続けることができるかということまで、併できないと考えるからです。私自身も国土交通

設する医療機関と一緒に考えるということです。 省（国交省）で住宅局にいたことがありますが、もう一つ医療に関して言えば、例えば有料老

例えば特優賃（特定優良賃貸住宅）や高優賃

人ホームでは看護師が常駐し、老健（介護老人（高齢者向け優良賃貸住宅）はそれほど普及し保健施設）であればドクターがいます。しかし、 ていなかったし、政策としても成功していたか
それは看護師やドクターを配置しなければいけどうかは疑問です。

ないという介護保険制度上の人員配置基準であ

例えば、質に関する一定の基準を設けた低所って、医療の必要な入居者に対してここまでの得者対策を実施することについては理解できま対応をするということを定めたものではあります。しかし、中間所得層も対象にした政策に税せん。つまり、施設によっては看護師は配置し金を入れることについては、狙いがあやふやで、ているけれども、必要な医療の内容よっては受本当に税金を投入するだけの意味があるのかど

け入れが難しいということもあるわけです。施うか。経済学という特定の学問の世界での話で設によっては人員配置基準が形骸化しているケはありますが、特優賃や高優賃はあまり評判のースもあるということです。

よくない政策だったのです。

つまり、本当に地域の最先端で頑張っている

したがって、今回の高齢者住まい法改正で補医療資源と一緒に連携することにより、住宅で助金の対象となるものについては、例えば井上もかなりのところまでは対応できる仕組みをつさんがおっしゃった施設にかなり近いイメージ

くることはできるはずです。弊社では、併設すのハードで、小早川さんがおっしゃったように、るクリニックや診療所には、住宅に住む人のたサービスという面ではハードルのかなり低いもめに、何かあったときの24時間対応や病診連携、 のが付いたものを、税金を投入して大量に供給
つまり地域の中核病院や専門医療機関との連携することが、本当に高齢社会に対応したストッについても覚書の中に入れてテナントインしてクを形成することになるのかという直感的な疑8

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

問があります。
端的にいえば、ビジネスで行なえる部分についても、実は税金を投入してしまっているのではないかということです。そうだとすると、これから高齢社会を迎えてお金が必要になってくるときに、本当に必要な政策にお金を回せなくなる可能性があるという懸念があります。

(中川雅之 氏 写真)●幅広い範囲が対象
山口

いろいろご意見をいただきありがとうございます。皆さんのご意見に反論するということではなく、今回の法改正についていくつか補足したいと思います。
まず、今回のサービス付き高齢者向け住宅は
高齢者の態様といった点については条件を緩やかにしていますので、幅広い範囲の住宅が対象になります。例えば、医療法人が申請してきて病院に隣接して設置するような医療が必要な人

中川雅之（なかがわ・まさゆき）氏
1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部卒。建設省（現国土交通省）入省後、大阪大学社会経済研究所助教授、都市地域整備局都市開発融資推進官などを経て、現職。博士（経済学）。東京大学特任教授、政策研究大学院大学客員教授などを兼務。

向けの住宅、あるいは、社会福祉法人が特養（特別養護老人ホーム）に代わる施設としてつ

なければいけないと思っています。

くる介護度が高い人向けの住宅があります。ままた、高齢者向け住宅の入居者層は、基本的

た、自立している人向け、少し介護が必要になには今後ボリュームゾーンになる厚生年金層をった方をターゲットにした住宅もあります。こ

中心に考えています。低所得者層に対しては、

れは、すでに申し上げたように、高齢者のニー

高齢者向け住宅の制度としてではなく、地域優

ズがさまざまである一方、高齢者向けの住宅は

良賃貸住宅の制度のなかで地方公共団体に協力

大幅に不足していること、地域包括ケアの促進していただければ家賃補助が出るようになってを住宅の観点から支援すること等の理由がある

いますが、現実問題としてはお金もかなりかかからです。

るので、そう簡単ではないのが実情です。また、

このように対象範囲を拡充すると、なかには、 低所得者で高齢者、かつ介護が要るような方々
質の悪い住宅がでてくるのではないかというごへの対策は、引き続き残された課題だと理解し指摘はもっともなことです。ただ、今般のサーています。

ビス付き高齢者向け住宅は、ハード、ソフトの第二は、設計等施設に近いものが多く、住宅基準や契約内容といった点では登録条件を従来らしいものがあまりないというご指摘ですが、よりも厳しくしていますので一定の歯止めはあ

確かにその通りだと思います。先ほど申し上げ

ると思います。いずれにしても、住宅の質のよたように、高齢者向け住宅の範囲については、

しあしを把握できるように、高齢者の方々が自

基本的には「公」のほうでは厳密に決めずにで分にあった住宅を探せるようにするといった観

きるだけ自由につくってもらうという方針でや点から、高齢者向け住宅に関する詳細な情報提っています。そういう民間の自由な発想のなか供が非常に重要です。それぞれの入居者で必要で、情報提供の充実を通じて、「これぞ高齢者

なものは異なっているので、異なったニーズを向け住宅」というようなものがぜひ出てきてほ持った入居者がきちんと選べるようにしていかしいと思っています。例えば、廊下の床ひとつ
今後の高齢者向け住宅のあり方

9

にしても、いわゆる病院のようなものから木のありがたいと思います。

床のようなものまでいろいろあるように聞いて

小早川 私どもが今までやってきたビジネスモ

いますので、事業者の方々の創意工夫のなかでデルは、公的な補助に頼らずにつくってきたも質の高い住宅ができたらいいと思っています。

のです。ですから、仮に需要者の助成というこ

なお、特優賃などについてさまざまな課題がとで、例えば今回の予算が地域の高齢者に家賃指摘されていることは事実です。例えば、まだ補助としてそのまま付けられたら、たぶん弊社

景気がかなりいいころのことですが、家賃が20の物件はもっと人気になり、好稼働を維持でき万円以上もするような住宅を東京に「官」が整ると思います。ただ、需要者に補助を付けてし備するというような事例もありましたが、現在

まうと、一時金1000万円で月々25万円かかるよはそういった住宅はつくられなくなってきていうな高額な物件がまた世の中にできてしまい、ます。他方、今般のサービス付き高齢者向け住「厚生年金の平均受給先ほど指摘したような、宅については、必要なニーズに比べ現在は大幅額層である中間所得層の人が地域の中で安心しに不足している一方、少なくとも、これまでどて住み替えられるような安心つき物件」のスト

んどん増えているという状況には程遠いというックがまったく生まれてこなくなります。

こともあります。高齢者の数がこれから急速にこれからの10年間は、団塊世代が75歳になる

増えていくなかで、スピードアップを図る必要

2025年に向けて、中間所得層のストックをつくもあるということもあり、支援を進めさせていっておかなければいけない。事業者としては競ただいているということです。

争が激しくなるのですが、競争が激しくなって業界が健全に発展すれば、業界を守るという意●高齢者向け住宅の現状

味でもとてもいいことです。ですから私は、今

中川

小早川さんが示された「わがまま五大セ

回、供給者（のハード）に補助を付け、それをット」は、確かにわがままだと思いますが、そある程度のルールを設けた補助にすることによ

ういういわば「クオリティ・オブ･ライフ」のり、いくつかの商品が投入され、業界全体が活ようなものを、税金を投入してサポートしてあ性化されることはいいことだと思っています。

げるのがいいことなのかというと、私は必ずし

井上もそうではないと思っています。つまり、ビジ

した高齢者住宅をつくるのか、低所得者層だけネスでカバーできる部分については、多様なサを対象とした高齢者住宅をつくるのかというとービスや、井上さんがおっしゃるような建築的ころで揺れているのだと思います。

低所得者層から中間所得層までを対象とにも魅力的な住宅を民間がつくっていければい2009年 3 月に無届けの有料老人ホーム「静養いのであり、公費の投入は、それを必要とする

たまゆら」で火災が起き、たくさんの方が亡く

低所得者層に集中したほうがいいということでなりました。これを受けて、特養ほどの介護をす。

必要としない低所得者限定で都市型ケアハウス

もちろん、山口課長が指摘されるように、そが制度化されました。福祉事務所経由で入所にうは言っても高齢者住宅は絶対的に量が足りて至る仕組みで、住宅政策というより福祉政策にいないのだから、とにかくスピードアップする近い。行政コストもかかります。

ということについては、わからないわけではあ

そう考えてくると、中川さんがおっしゃるよ

りません。もしかしたら広範な所得層を対象に

うに、低所得者層のサービス付き高齢者向け住して、広範なサービス基準や建築基準を普及さ宅の需要者に家賃補助を入れることは、いずれせていくというスタンスについて、私はまだ現必要と思います。ただ、一定の供給量に達しな

場を知らないのかもしれません。そこで、高齢

いと家賃補助を導入することもできない。中間者向け住宅の現状についてご指摘いただければ所得者層の需要に応えるものを一定量供給し、10

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83いずれはそこに家賃補助を導入するという流れになるのではないでしょうか。
中川

確かに、需要者にバウチャー（家賃補助券）を出すことにより価格だけが上がり、何も意味がないのではないかという指摘もあります。
また、井上さんが指摘されるように、ストックがないときは、そもそも利用できないので居住(山口敏彦 氏 写真)

水準が上がらないかもしれません。しかし、それでも米国で1970年代に社会実験が行なわれて、
バウチャーのほうがよかったという結果が出ているものもあります。それは基本的には理論で決着をつけるというよりは、もう少し実態を見て、検証していくべき問題だと思います。

長期的な視点から求められる制度

山口敏彦（やまぐち・としひこ）氏
1962年埼玉県生まれ。東京大学法学部卒。建設省（現国土交通省）入省後、住宅局建築指導課課長補佐、国土交通省道路局総務課企画官、大臣官房会計課企画官、広報課報道企画官、
道路局道路資金企画室長、住宅局住宅政策課長などを経て、現職。

●住み慣れた地域に住み続けられなくなる
中川

ところで、今回の高齢者住まい法の改正

まったく変わらないまま、秋田都市圏全体で現で大きな一歩を踏み出したわけですが、高齢者在の秋田市の人口（約32万人）とほぼ同じ規模

住まい法を整備したからといって、日本の高齢になってしまうと推計されています。

者のクオリティ･オブ･ライフの住宅部分が整っ

それはいったいどういう世界かというと、人たというわけでは必ずしもないと思います。

口密度が希薄になったなかで高齢者が配置されそこで、高齢者の「クオリティ･オブ･ライているというような都市像だと思います。その

フ･オブ･住宅」を高めるためには、より長期的

ように人口が薄く広がっているなかで高齢者のにはどのようなことが必要なのかという点につクオリティ･オブ･ライフを提供する場合には、いて議論したいのですが、私からまず口火を切

例えば介護サービスの提供も効率性が悪くなり、ると、長期的には地域の年齢の人口バランスがマストランジット（大量輸送機関）のような公きわめて悪くなるという問題が顕著になり、従共サービスも一定の利用密度が必要になるので、来の住宅政策のように地域をあまり限定しない

バスなど公共交通機関もサポートを受けられなものだけではなかなか対応できないと思っていいような状況がたぶん出てくると思います。

ます。もう少し具体的に言うと、私は秋田市出

小早川さんがおっしゃった「わがまま五大セ身ですが、「秋田（広域）都市圏」という地域

ット」の一番上に「住み慣れた地域に住み続けがあります。秋田県が指定する広域都市圏の一

たい」というニーズがあり、しかも地域包括ケ

つで、秋田市、潟上市、男鹿市、南秋田郡（八アも、どちらかというと「自分の住んでいると郎潟町・五城目町・井川町、大潟村）が含まれ、 ころでそれなりにやっていきましょう」という
人口は約43万人で、面積は約17万平方キロメー

高齢者像・生活像を描いています。しかし、私トルです。地方では高齢化とともに人口減少がが心配するのは、そんなことを言っていられな

急速に進んでいて、秋田都市圏もその例外では

い状況がたぶん出てくるのではないかというこ

なく、25年後の2036年には、空間的な広がりはとです。
今後の高齢者向け住宅のあり方

11今後の大きな問題だと言われているのは、大高齢者住宅の話とは少し違うかもしれませんが、都市圏の周辺部での高齢者の増加ですが、地方

住宅政策的には中古流通市場の整備や住み替え

圏で高齢者が薄まって配置されてしまうことにの支援という問題はきわめて重要だと思います。

ついては、あまり言及されていません。しかし、高齢者との関係でいうと、お元気な高齢者で地方圏では、いま住んでいるところに住み続けあることが前提ですが、例えば公営住宅の入居た場合には高齢者の住まい、あるいは高齢者の基準をある程度動かして、本当に困った人に入生活を支えるのに、非常に大きなコストがかか居していただく。そして、もう少し所得が多いることになります。その場合に持続可能なシス

人には民間の賃貸住宅を少し安く提供するようテムとしては、高齢者の人口移動を前提にして、 なかたちで対応するということです。
それをサポートするような世界を追求したほうがいいと思います。

しかし、先ほど申し上げたように、低所得で、かつ、支援や介護が必要な人の住宅が少ないと高齢者住まい法でも同じことかもしれません

いう問題があります。おそらく現時点では、施が、今まで持ち家に住んでいた人や借家に住ん

設でしっかりやっていただくしかないので、厚でいた人が、どういうかたちで今回のサービス

生労働省ともよく連携しながらやっていく必要

付き高齢者向け住宅に移るのか。処分するのか、 があると思います。それから、それなりに供給
借家を解約してくるのかわかりませんが、例えされた高齢者住宅をしっかり管理していくのをば持ち家を処分しやすいように中古住宅市場の見守ること、あるいは入居予定者がしっかりチ

流通を促進するとか、高齢者が移動しやすくなェックないしは選ぶことができるような情報提るようなことも考えなければいけないのではな供を行なっていくことも今後の課題です。

いか。これは包括ケアの考え方とは思想的にか

中川

井上さんはいかがですか。

なり違うので、あまり誰も賛同してくれません井上

人口が減少していく地方、高齢者人口がが、そういう時代が来るのではないかというこ

著しく増加する三大都市圏の周辺部、両者は分とです。

けて考える必要があります。

もう一つは、同じようなことですが、高度成

人口減少地域は中川さんがおっしゃったよう

長期に団塊の世代が東京の郊外に住み、その子に、コンパクトシティを目指さざるをえません。

どもはどちらかというと都心に住んでしまって「住み慣れた地域に住み続けたい」といったといるので、60キロ圏以遠についてはほぼ世代交

きの地域の範囲はどの範囲を指すのでしょうか。

代ができないような団地や地域が広がるだろう

地域包括ケアシステムは、人口 3 万人から 4 万ということです。それも地方の問題と同じで、人、おおむね中学校区を一つのエリアとして設そういう人の人口移動を前提にした政策を考え定しており、その中での転居を前提としていまないといけないのではないかというのが、私かす。これは地方の小都市全体をカバーしてしまらの問題提起です。

うくらいの規模です。その中での転居は許容せざるを得ないと私は考えています。
一方、持ち家の処分をどうするかという話に●地方と都市部を分けて考える
少し前の話ですが、高齢者住宅財団があなったとき、地方では処分したところで、転居る施設に入所した人にそれまで住んでいた家を先の住宅費用が得られるわけでもないので、別どのようにしたかについて聞いたところ、賃貸の考え方が必要となります。地価がさほど高く住宅の人を除くと、約半分の人が売却し、約 3ないこともあり、低額の家賃補助を導入したり、割の人は家族や親族が住み、残りの 2 割弱の人

既存建物を転用することで何とかやっていけるはそのままにしているとのことで、他人に貸しのではないかと思います。都市部はそもそも人た人はわずか 4 ％ほどしかありませんでした。

口密度が高く、ある意味でコンパクトシティは

山口

12

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83達成されています。考えるべきは所得格差への層は、今まで以上に費用を負担して利用すべき対応でしょう。

です。特養が低額で利用できるから、その手前持ち家の厚生年金層に対する高齢者住宅モデの高齢者住宅が高額に感じてしまう。だから、

ルはまだ開発されていないと考えます。どうい

高齢者住宅に転居するのに戸惑ってしまうというものを彼らが求めているか、建築としてどうう状況が生まれています。施設と高齢者住宅のあるべきかは冒頭でお話ししましたので、どの比較を行政コストと利用者負担の双方でしなけ

ような費用負担構造を彼らが望んでいるかにつればなりません。

いて考えてみたいと思います。サービス付き高中川

齢者向け住宅は、現在のところ、家賃を毎月支

人口移動をある程度前提にした体系を考えるべ払う仕組みですが、高齢者の持家率が80％に達きだろうというのが 1 点目。持ち家・年金階層

まとめると、人口減少が進む地方では、している現在、一定の年金所得があるとはいえ、 の住宅モデルを考えたほうがいいだろうという住宅費用として毎月10万円以上を支払うのは心のが 2 点目。そして 3 点目は、低所得者が要支理的にハードルが高い。この点を考慮した仕組

援や要介護になった場合は、どちらかというとみを取り入れられないかと考えています。例え

公営にサービスを入れていく方向性がいいだろ

ば、家賃を前払いする仕組みを導入して、一定

うということと、施設と住宅の価格やコストもの費用を先に支払い、月々の負担を減らすこと含めた一貫性、系統性、整合性のようなものはです。資産として残せるような高齢者住宅の仕考えないといけないだろうというご指摘だった組みもあるかもしれません。このようなモデルと思います。

が開発できれば、持ち家で厚生年金の人がかな
り動くのではないでしょうか。つまり持ち家・●介護保険とサービス付き高齢者向け住宅

厚生年金層には毎月家賃を支払うのとは違う仕小早川 弊社のような株式会社で高齢者住宅を組みがありうるのではないかということです。

提供しているところはいくつかあります。例え

一方、都市部の低所得者層で、公的賃貸住宅

ば、学研ココファンにはココファンシリーズとや民間賃貸に住んでいる人たちに対し、今あるいう商品があり、株式会社メッセージにはアミ住宅に住み続けていただくのか、サービス付き

ーユというブランドがあり、ベネッセコーポレ

高齢者向け住宅に移っていただくのかという選ーションは階層別にいくつかの商品を持ってい択肢を考えなければいけません。公的賃貸住宅ます。各社ともそれぞれのビジネスモデルを確については、すでに高齢化してしまっているエ

立して、戸数やサービスあるいは価格についてリアがいくつもあるわけで、新しい住宅に移っの黄金比率を持っています。それはいわばビジていただくよりも、今ある住宅にサービスを付

ネスの必勝方程式なのです。

けるという仕組みのほうが、利用者満足からみ

しかし、中川先生がおっしゃったように、地ても社会コストからみても望ましいのではない

方都市では今後は人口減少が見込まれるし、高かと思います。

齢者が地域の中で点在するようなマーケットに

それと、私たちは重度になれば特養があるとは、われわれのような営利企業のビジネスモデ

考えています。特養も今後は個室がメインになルを持って出かけていくことはなかなか難しい。

っていく時代ですから、持ち家・厚生年金層でそこをどうすればいいかということですが、例もかなりの人たちが特養の個室ユニットを望む

えば、青森で事業を行なっているある会社は、のです。サービスのわりに費用が安いからです。 月額12万円でサービスを提供しています。これ
とりわけ都市部では割安感があります。特養には、家賃、食事、生活支援、水道・光熱を含んは低所得者のセーフティネットとして機能はもだ総額で、しかも18平米以上という面積基準もちろん必要ですが、中堅所得者層や高額所得者

守っています。
今後の高齢者向け住宅のあり方

13実は、この高齢者向け住宅は、地域の不動産念しているようです。

管理会社が建物をつくって管理し、地域で商売10年間で60万戸つくるということで、ナショが成り立っている介護や、食事を提供している

ナルブランドに参入を促しながら、他方で地域事業者と連携しているのです。いわゆる分離型

包括ケアの24時間訪問介護は選定された事業者

スキームに特化しているわけです。分離型スキしか参入できないようにするというのはどうな

ームでは地域の不動産系の管理会社が、 5 戸かのかなと思います。国はマーケットを守るといら10戸で事業を展開するケースもあります。たうことを考えているのかもしれませんが、決まだ、その地域でビジネスが成り立っている介護っている介護事業者がいる地域には、一体型ビ事業者や配食事業者と連携することが前提にな

ジネスは展開できなくなってしまうわけです。

ります。これに対して、サービスと住宅を一体

逆に、地方に介護保険の運用を任せれば任せる的に提供する一体型スキームでは、黄金比率でほど、上手に運用できない地域は総量を規制す

商売を成り立たせていて、それはある程度のマるしかないという形になってしまいます。

ーケットがあるところで展開していかなければいけないということです。

一般の訪問介護や通所介護の場合、例えばニチイ学館の横に学研ココファンがあるとか、ラ

地域包括ケアの考え方と逆行するかもしれま

イバル事業者の真横に出店して質の競争をする

せんが、もう少し高齢者を集約するというか、ということが行なわれていますが、総量規制が

高齢者が移動してくるような仕組みやスキーム行なわれた瞬間にマーケットにも出られなくなができれば、ナショナルブランドも地方に展開ってしまうわけです。そう考えると、そもそもできるようになると思います。

介護保険制度と高齢者住まい法で掲げているサ

現在、「絶対的不足ゾーン」では各社の熾烈

ービス付き高齢者向け住宅の相性は本当にいいな競争が始まっていて、価格がどんどん下がっのかどうか。相性がいいと考えている事業者もています。例えば、コンセントの位置を少しずいれば、厄介になる可能性があると思っている

らすだけでスタッフの累積20年間の腰痛リスク

事業者もいるということを心配しています。

がどのくらい削減できるとか、エレベーターの

中川 整理すると、第 1 点目は、地方で人口集

位置を少しずらすことにより高齢者のケア動線

約できるような仕組みができれば、ナショナル

が短くなり、20年で480万円くらいは労務費がブランドの事業者も参入可能であり、それはす落ちるとか、そういうことの積み重ねで、牛丼

ごくいい循環を生むのではないかということ。

が250円になるのと同じように、高齢者住宅の2 点目は、介護サービスと一体化しているとは価格低下競争を、たぶん大手はしてくると思い言っても、介護については社会保障系の行政がます。そういうところで研究したノウハウが蓄ある程度コントロールしているので、地域独占

積されれば、人口減少地域でも大手が展開でき的な要素がまだ残っている。そういった場合に、るようになるはずです。

サービス付き高齢者住宅との相性が本当に整合

ただ、ちょっと疑問に思っていることもあって、それは、厚生労働省と国土交通省の共同所的になるのかという点については懸念されているということですね。

管と言いつつも、やはり介護保険制度は独立して進んでいることです。例えば、地域包括ケアの目玉になっている「24時間地域巡回型訪問介護」にしても、一体的なビジネスモデルを効率

低所得者層向けの高齢者
住宅サービス

的につくっている事業者にとっては、サービスのダブリが発生したり、包括報酬によって結果●低所得者層への支援は？

的に保険者の支出が多くなるのではないかと懸中川 最後に、低所得者向けの高齢者住宅サー

14

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83ビスについて議論したいと思います。

携していくべきなのか、あるいは整合性を持っ小早川て展開されていくべきなのかということだと思

低所得高齢者の対策は、特別養護老人ホーム（特養）で現在約40万ベッドあり、老健（介護老人保健施設）と療養型（介護療養型医います。
井上さんや小早川さんがおっしゃったように、療施設）を含めると約100万ベッドが整備され特養は今、かなりの税金を投入して、極力抑えています。介護保険三施設という社会保障に近た価格で、それなりのサービスを提供しているい施設を本当に必要とする層の人に対し、特養という体系にあるので、超過需要が発生するのの40万人分のベットが受け皿になっているかとは当たり前なのです。マーケットの原理からいいうと、実はそうではなくて、地域の中で特別うと、自分の必要性に応じてお金を払う用意が養護老人ホームができると大人気になりますか

ある人が選別されていくのですが、そうではな

ら、誤解をおそれずに言うと、いいお客さんをく、行列で並んでいる。さらには、コネという特養が取ってしまっている。

か、もう少し複雑な仕組みで選別されている。

特養への入所の基準はありますが、理事のコしたがって、井上さんからは先ほど、負担できネがあれば入れるところもあります。また、例る人についてはもっと取ったほうがいいという

えば、ご家族がうるさくなくて、重度で認知症指摘をいただいているわけです。

で寝たきりのような、いわゆる施設サイドから

山口 おっしゃるとおりだと思います。公営住

みて、楽で報酬の高い人から取っていくという宅でも昔から住んでいる人たちがずっと住んで傾向は、すべての特養ではありませんが、確かいる。もちろん所得が大きくオーバーした人ににあります。

は退出していただいていますが、現実にはそれですから、本当に介護保険三施設に見合う方もなかなか難しいところがあります。ただ、新が入所し、それぞれの所得や心身の状況などにしい公営住宅ができませんから、当然ですが、より、もう一回、入居・入所の対象をもう少し入居待ちの人がどんどん増えています。

整理していく。そうすると、サ高住（サービス中川 それは公営住宅の話ですね。

付き高齢者向け住宅）が60万戸でき、特定施設

山口 そうです。当然、同じようなことは施設や住宅型有老ホームがあり、介護保険三施設がでも考えていく必要はあると思います。

約100万ベッドあれば、特に首都圏や大都市に

中川 井上さんが先ほど指摘されたことですが、関しては、ある程度のストックができるのでは

すでに高齢化してしまっている公営住宅にサーないかと思っています。

ビスを付けるという仕組みはどう思いますか。

もう一点は、低所得者層にもう少し支援を入山口 すでにシルバーハウジング（高齢者向けれるという考え方もあるのですが、例えば住宅のバリアフリーを備えた「公営賃貸住宅・公団

補助を満額得ている生保（生活保護）受給者が）などは行なっています。また、公賃貸住宅」

23区内である程度の生活ができる仕組みがあり、営住宅の建て替えなどで土地が多少余ったりす

さらに、介護や医療などについても自己負担なれば、そこにデイサービスや多機能サービスのしで、青天井で行政が負担している現状もある施設をつくり、そういう施設を利用していただ

わけです。ですから、本当に目に見えていない

くということも考えられます。そこでその地域

お金も含め、生保受給者が今どのくらい使っての方々を含めて、公営住宅にお住まいの方々のいるのかをもう少し整理しなければいけないし、介護等をしてもらうとか、そういった施策は引少し違った仕組みができるのではないかと思っき続き進めていきたいと思います。今年 3 月にています。

策定された住生活基本計画の中でも、公的賃貸

中川

住宅の団地の中で、そういった施設を増やして介護とか、生活保護行政と低所得者を対象にした高齢者住宅サービスが、どのように連いくという目標も定めています
今後の高齢者向け住宅のあり方

15

●受け皿としてのシルバーハウジング・特養機能など、さまざまな介護と医療を組み合わせ、中川

基本的には、公的賃貸住宅が増えていく

また continued care ということで言うと、グ状況にはたぶんないと思うので、既存の入居者

ループホームを 2 ユニット入れることにより、についてはシルバーハウジングを入れていくと認知症になっても住み続けることができる。厚いうことになりますか。

生年金の平均ぐらいの価格は必要になってくる

山口のですが、ご夫婦で元気な人、老老介護の世帯、シルバーハウジングとか、デイサービス

や多機能施設を建て替えて空いた土地につくる

独り暮らしで要介護の重い人、そして認知症にということですね。それである程度は対応できなっても、そこで住み続けることができる仕組

ると思います。そういう施設が近いところにあみをつくろうと考えています。ただ、そこまでるわけですから、そこからサービスを提供する。 届かない低所得の人がいるので、そういう人は
ただ、本当に症状が重くなったときにはどうす

最後の移り住み先は特養のような施設になってるかというのは、また別の話だと思います。

くるのではないか。それが地域の中にできてい井上

くわけです。

中重度者が生活支援サービスがない自宅に住み続けることは現時点では非常に困難であ中川

そろそろまとめに入りますが、高齢者住り、そのような段階になれば「引っ越ししてく

まい法の改正は、基本的には国交省と厚労省がださい」というのが前提だと思います。私たち歩み寄ったかたちでの、いい取り組みの第一歩

は一つの住宅で最期までと思い込んでいますが、 という評価だったと思います。したがって、引認知症の人を含めて、サービスの付いた住居へ

き続き、ぜひともこれを発展させていただけれの引っ越しが必要な人はやはりいます。もちろばと思います。

ん、多くの方はそこまで介護が必要にならずにいくつかの問題点として出てきたものは、一

亡くなりますから、密度高く集住すれば、24時

つは、低所得者用のライフパスのようなものを間の巡回型訪問介護看護や生活支援サービスをどう考えていくのかということです。そういう整えることで対応できるでしょうし、事業とし人については、例えば生活保護、特養、公営住ても成立するでしょう。

宅というようなツールを、かなり複合的に組み中川合わせないといけないだろうと思います。

最終的には特養が相当な部分を受け持た

そのときに、福祉行政と住宅行政の整合性のざるを得ないということですか。
井上

低所得者層はそうだと思います。しかし、 ようなものについては、相当突っ込んでやらな認知症でグループホームのような住居が必要な

いとおかしなことになる。典型的には、井上さ人を除けば、中堅所得者層以上は24時間のサーんがおっしゃったように、価格やコストというビス付き高齢者向け住宅で最期を迎えることが面で超過需要が特養に発生しているような状態できるのではないでしょうか。

では、あまりうまいことはできないだろうとい小早川 実は、東大と UR 都市機構が柏の豊四うご指摘をいただきました。

季台団地の再開発を行なっているのですが、そまた、地方での高齢化については人口減少とこに弊社がサービス付き高齢者住宅をつくるこ

ともに、もう少し抜本的な都市政策や都市構造とになりました。豊四季台団地の中に特養はあのようなものも含めた対応が必要ではないかとるのですが、サービス付き高齢者向け住宅に住いうことです。これは、国の行政だけに頼るのみながら、柏市がすすめる地域医療拠点構想の、 ではなく、われわれ自身もさらに研究を深め、主治医と副主治医のようなかたちで、医療依存

その成果をいろいろなところで発信していかな

度が高くなっても住み続けることが可能な体制

くはいけないと思います。

を構築していこうと考えています。
地域医療と24時間訪問介護・看護と小規模多16

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

本日はどうもありがとうございました。
（2011年10月25日収録）

エディトリアルノート

本号の 2 論文は住宅の価格に法

エネ表示にすべきであろう。

のコンドミニアム法のもとでの意

や制度がどのように影響している施策を検討する際には、吉田・

思調整コストは異なっており、こかを理論的、実証的に検討し、そ清水論文で考慮している環境要因

れが日米の建物価格の減価率の違の制度や法のあり方を検討したもを外部性がない要因と外部性があいにつながると指摘している。そのである。

る要因に分けて考慮する必要があ

して、意思調整コストがマンショ◉る。長寿化には、外部性はないた

ン一棟に入っている総戸数に比例吉田・清水論文（「環境配慮型め補助政策をとる必要がなく、吉しているとして、総戸数と減価率

建築物が不動産価格に与える影響

田・清水論文でも示されているよの関係を分析している。

――日本の新築マンションのケー

うに、私的費用の低減を予想し消実証分析では、ハワイとロサンス」）は、断熱や省エネ、長寿化

費者はプレミアムを払っている。

ゼルスの公開データを用いて家賃など環境配慮型の住宅に対する需それに対して、プレミアムがない関数、価格関数を推計している。

要者（消費者）の支払意思額を分とされた緑化は外部性があり、補推計の結果、両者とも減価率に総析したものである。

助政策が必要である。

戸数が影響しないことが明らかに

分析は、民間企業が収集したマ

このような疑問点もあるが、吉されている。また、日本のマンシ

ンションの募集価格と取引価格

田・清水論文は住宅の質、特に環ョンを対象とした先行研究と、ニ（成約価格）のデータをプールし境配慮に関する要因を加味したヘューヨークのコンドミニアムを対て、各マンションの環境性能ラベ

ドニック分析で環境要因に対する象に行なった先行研究が紹介され、ルや周辺環境を取り込んだヘドニ

価値を分析した点で優れた研究で日本の例では総戸数が減価率に有ック価格関数を推計し、環境性能ある。できれば、生産費用も検討

意に影響を及ぼしており、コンドに対する支払価格を推定している。 に加えてほしい。今後、より環境

ミニアム法と区分所有法の違いがヘドニック分析はデータの制約上配慮が望まれるなかで、このよう示唆されるとしている。

からこれ以上の精緻化が望めないな精緻な研究をもとに施策を検討

レベルとなっている。そして分析することが期待されている。

の結果、環境性能表示のある物件

推計の問題としては、サンプリ
ングバイアスと内生性が除去され◉ているかについてやや疑問が残る。

は4.7％のプレミアムを持つとし山崎・定行論文（「米国コンド

特に、ハワイのサンプルについてている。また、環境性能の詳細でミニアム法は再開発を阻害する

は、賃貸物件のサンプル数は少な

は、長寿化はプレミアムが大きいか？――ハワイとロサンゼルスのく、さまざまなタイプの物件が入が、緑化は取引価格ではプレミア

データを用いて」）は、米国の区っており、家賃の標準偏差がきわ

ムは小さく、省エネは逆にディス分所有法に当たるコンドミニアム

めて大きい。また、売買物件は説カウントになるとしている。

法がコンドミニアム（日本でのマ

明変数が不足しているのか、説明力が小さい。

これらの解釈はきわめてむずか

ンション）の建替えを阻害していしい。まず、成約価格は需要者がるかを実証的に分析したものであ

各性能にどの程度支払意思を持っる。

山崎・定行論文もこのような問題点はあるものの、日本の区分所ているかを表していると思われる

理論的には、建替え最適化モデ

有法の問題点を指摘した点できわが、募集価格は論文では売主（供ルに建替えの意思調整コストを加めて興味深い。特に、1960年代に給者）の希望価格としていて、こ味し、そのコストによって建物価建てられたマンションの建て替えれには疑問が残る。また、省エネ

格の減価率が大きくなっているこが問題となってきており、施策を機能のディスカウントが省エネにとを用いて検討している。日本の考えるうえでもインプリケーショ

は追加的費用がかかるためとして区分所有法のもとでのマンションンに富んでいる。

いるが、追加的費用を加えての省建替えの意思調整コストと、米国(ｙ･ａ)

エディトリアルノート

17

論文

環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響日本の新築マンションのケース1)

吉田二郎・清水千弘
究はほとんどない。

はじめに

本研究は、環境評価と不動産の経済的価値の二酸化炭素排出などの地球環境問題において、 関係を、学術的に検証したわが国で初の研究の不動産は最重要セクターの一つである。建築の一つである。2005年 1 月から2009年 3 月までの生産・施工・運用・廃棄を通したライフサイク

東京都におけるマンション売り出し価格と取引

ルでの二酸化炭素排出量は、温暖化要因の約価格を用いて、東京都マンション環境性能表示

40% と推計されている((社)日本建築学会「地および環境評価の違いが売り出し価格および取2)

引価格の高低と結びついているかを検証してい球環境・建築憲章｣ ）。
そこで問題になるのは、ディベロッパーは環る。特に、本研究で利用している物件属性情報

境配慮の投資費用を民間の不動産市場においては、既存の国内外の研究と比較して充実してい回収することができるのか、ということである。 るため、ヘドニック分析において過少定式化な環境への配慮が現状の政策強度や技術的な条件

どの推計上の問題が小さく、信頼性の高い結果を前提にしても十分に高い価格として反映されとなっている。

るのであれば、環境への配慮は経済合理的な行分析の結果は以下のとおりである。まず、環動として市場メカニズムによって民間主導で進境性能表示のない物件の売り出し価格をベース

むことになる。逆に十分に高い価格として反映とすると、環境性能表示のある物件の売り出しされず、価格以外のメリットも不足しているの価格は4.7% 高い。実際の取引価格は環境性能であれば、市場メカニズムだけでは環境配慮が

表 示 が な い 場 合 に 5.1%、表 示 が あ る 場 合 に進まないため、より強力な政策対応が求められ

5.9% 低くなっているため、取引価格ベースでることになる。したがって、建築物の環境配慮

は環境性能表示のある物件に3.9% ほどプレミが不動産の価値に与える影響を実証的に明らかアムがある。取引価格を年ごとにみると、2005にすることは極めて重要である。

年には差異がなかったが、2006年と2007年には建築物の環境配慮が不動産に及ぼす経済的な効果の定量的な分析については、産業界を中心

約5.5%、2008年には1.2% のプレミアムとなっている。

にケーススタディや簡易なデータ分析が活発に

環境性能の詳細を見てみると、売主の希望価行なわれてきている。より最近では、米国や欧格としては、省エネを除いていずれの項目につ州のデータを用いた本格的な学術研究も着々といてもプレミアムが付けられている。特に、緑進展している（Eichholtz et al. 2010, Miller et化を積極的に図ったものについて売り出し時のal. 2008, Brounen and Kok 2009）。しかし、わプレミアムが 6 % から 7 % と高い。しかし、が国においてはまだそれらと比較しうる学術研

緑化は募集から取引にかけてプレミアムが減少

18

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83(吉田二郎 氏 写真)

よしだ・じろうしみず・ちひろ1970年岩手県生まれ。1992年東1967年岐阜県生まれ。1994年東京大学工学部卒業。MIT 修士、
カリフォルニア大学バークレー

京工業大学大学院理工学研究科
博士課程中退。現在、麗澤大学

校修士・博士。日本政策投資銀
行調査役等を経て、現在、ペンシルバニア州立大学助教授。

(清水千弘 氏 写真)

経済学部教授、ブリティッシュ
コロンビア大学経済学部・香港
大学不動産学部客員教授。

2007年米国不動産都市経済学会
最優秀博士論文賞受賞。

し、取引価格においては二つ星では効果はなくで、その費用低減分が現在の不動産価格に反映なり、三つ星で3.5% となる。取引価格においされれば（キャピタライズされれば）資産価格てもっとも高いプレミアムに結び付いているのは高いものとなり得る。さらに、不動産の利用が長寿命化で10% 程度のプレミアムに結び付者が、環境に配慮した不動産を利用すること自いている。断熱化は二つ星で6.8% のプレミア

体に価値を見出せば、それは高い資産価値に結ムに結び付くが、三つ星になるとプレミアムはび付く要素の一つとなる。一般の住宅であれば認められない。逆に省エネは、取引価格で約所有者や利用者の満足、商業用不動産であれば10% のディスカウントとなっている。

保有企業やテナントの社会的責任やブランド戦

これらの推計結果は、中古物件を含む異なる略の一環としての総合的価値などである。

取引価格データを用いた吉田ら（2010）の結果

しかし、省エネルギー以外の緑化や水循環なと比較すると、整合的な部分と対照的な部分がどの費用低減効果は極めて小さい一方で、維持ある。本研究では環境評価がプレミアムに結び管理や機器の更新には追加的な費用が将来にわ付いているが、吉田ら（2010）の結果ではディ

たって生まれる。それらの将来コストが現在のスカウントとなっている。しかし、効果の項目

価格に反映されれば、資産価格は逆に低いもの

間の相対的な関係はおおむね整合的で、省エネとなりうる。さらに、不動産の開発業者が、環と緑化は低いあるいはマイナスの効果を持つ一境に配慮した不動産を開発すること自体に社会方、長寿命化は最も高いプラスの効果を持って的責任やブランド戦略上の価値を見出せば、低いる。将来の税制・補助金制度などの予想や消い資産価格での売却を受け入れる可能性がある。

費者の環境への支払意欲などに加え、長寿命化

また、政府の政策的な支援あるいは規制が、のライフサイクルコスト低減効果や緑化の維持

現状でどの程度提供されているのか、さらには管理コスト増大効果などが影響していると考え

将来の政策的な対応を投資家がどのように予想られる。

しているのかによっても環境不動産の価値は変この結果を他の国の既存研究結果と比較してわる。環境不動産とそれ以外の不動産が、税制解釈する場合は注意が必要である。異なる環境

および補助金によって十分に区別されているの性能ラベルはそれぞれ異なる設計思想に基づきであれば、その差の現在価値が資産価格に反映

異なる指標を用いているからである。例えば、される。将来の政策に関しては、コミットメン

オランダの住宅向けの制度では省エネルギーだ

トが強ければ強いほど、政策に関する不確実性けに着目し住宅利用費用低減に直結しているのが減り高い価値に結び付きやすくなる。

に対して、東京都の環境性能表示制度は包括的な指標である。

本稿は、次の構成となっている。第 1 節で関連する文献を概観し、第 2 節で実証分析のため

省エネルギーや建物長寿命化は、不動産利用のデータを説明する。第 3 節では推計結果を示者のライフサイクルコストを直接低減させるのすとともに分析結果について議論を行なう。第
環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響

19

4 節で残された課題と合わせて結論をまとめる。 ィにとどまっているかあるいは不十分な統計分
析しかなされていないことなどから、十分な客

1 関連文献観的事実を提示するには至っていない。

環境配慮型建築物への関心の高まりに伴って、わが国においては、CASBEE の制度設計に

環境配慮型建築物に関するケーススタディや学

おいて、技術的な側面から研究が行なわれてき

術研究が進んできている。ただし、これまでのた3)。また2008年から国土交通省において、関連調査研究は、産業界や政府の実施するもの、 「不動産における「環境」の価値を考える研究
また経済・金融的な側面よりも工学的側面を扱会」が設置され、調査および政策論議が行なわ

うものが先行してきた。

れた。また、伊藤（2005）は不動産の環境負荷

例えば米国カリフォルニア州においては、価値について概念整理を行ない、また日本不動

2003年に Californiaʼs sustainable building task

産鑑定協会調査研究委員会（2009）も実務的観

force（2003）によって、33棟の建物に関する点から不動産の環境価値についての議論を行な

技術的な側面のケーススタディがまとめられてっている。学術研究としては、吉田（2009a､いる。 McKinsey and Company（2007、2009）b）は、不動産に対する社会的責任投資についは、様々なエネルギー効率化技術を列挙し、そて概念整理を行なうとともに、日本の SRI パ

れらの導入コストと効果を比較することによっフォーマンスに関して定量的な分析を行なってて二酸化炭素排出量削減の可能性を議論していいる。しかし、日本において環境不動産の価値る。また、建築・不動産分野で世界的に展開しを十分に客観的事実として定量化した研究は、ている NPO である Urban Land Institute では

本研究、および本研究とは異なるデータベース

グリーンビルに関連した書籍を多く発行していを用いた吉田ら（2010）が最初である。

る（た と え ば、Urban Land Institute 2008、

省 エ ネ に 限 定 し た 経 済 価 値 に 関 し て は、

Lockwood 2009、Tobias 2010）。特 に、Urban

Dian and Miranowski（1989）で、エネルギー

Land Institute（2008）は、グリーンビルの建効率を高めることで住宅価格が高くなることを、

設・運営コストに関する情報をまとめている。

Banfi et al.（2005）は、賃貸住宅のテナントが経済的・あるいは金融的な側面については、

省エネ手段を講じた建物に対し最大13％高い賃

近年国連環境計画金融イニシアティブ（UNEP

料を支払う用意があることを示している。

FI）の中に不動産ワーキンググループ（PWG）

本研究に最も直接的に関係する既存研究は、が設置され、不動産投資ポートフォリオにおけ日本においては吉田ら(2010）、他の国においてる環境配慮の取り組みが進んでいる。また、いは Eichholtz et al.（2010）、Fuerst and McAl-

くつかの機関投資家は、先行的に環境配慮型不lister（2008）、Miller et al.（2008）、お よ び動産に対する投資に関する調査・研究を発表しBrounen and Kok（2009）である。

ている（Pramerica Real Estate Investors 2007、

吉田ら（2010）は、国土交通省の取引価格デRREEF 2007、2008、2009）。USGBC（2008）

ータと東京都の建築物環境計画書制度データをも、LEED 認証を受けた建築物の経済的特性

用いて、東京都の新築および中古マンションをについて数量的分析を行なっている。これらの対象にして、環境配慮の効果を推計している。

レポートでは、環境配慮型不動産のほうが空室

約 3 万8000件の取引のうち、1566件の環境評価

率が低いことや賃料・価格にプレミアムが認め対象住戸のデータを用いて、単純に取引価格をられることなどが報告されている。しかし、こ比較すると環境配慮不動産が約20% 高く取引れらの企業調査報告書は、目的が純粋な学術研さているが、様々な属性の違いをヘドニックア

究ではないこと、定量的な分析がケーススタデ

プローチによってコントロールすると、むしろ

20

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83新築時点では10% 低い価格で取引されているは上記の結果と多少異なっているが、どちらもことを報告している。しかし、一般のマンショ

プラスの価格効果を報告している。Miller et al.

ンが経年によって減価するのに対して、環境配（2008）は、賃料に関しては有意な効果はない

慮のマンションは当初数年間ほとんど減価しなが、取引価格については 6 ∼10％程度高い価格

い結果となっている。本研究は新築に限定してという結果を得ている。Fuerst and McAllister

主に募集価格を分析しているため、単純に比較（2008)は賃料について 5 ％高い賃料を、取引価することはできないが、二つの研究を総合する格について約30％程度高い価格を推計している。

と、東京都の環境評価制度の基準に基づいた環

ただし、商業用不動産の賃料を分析する際に境マンションは募集価格段階では高い価格となは、賃貸借契約の詳細により効果が大きく異なっているが、実際の取引価格では低いものとなる点に注意しなくてはならない。吉田(2009b)っている可能性がある。本研究では、取引価格が整理している通り、賃料がグロス賃料なのかの標本数は大きくないため統計的に優位な結果

ネット賃料なのか、環境不動産の効果がコストとはなっていないが、やはり募集価格より多少削減なのか収入増なのか、そのときの市場が借低いことが示されている。

手市場なのか貸手市場なのか、その賃貸契約期

Eichholtz et al.（2010）、Fuerst and McAllister（2008）および Miller et al.（2008）は米国

間は何年なのかなどによって、環境不動産の賃料への効果は逆になる。

のオフィスビルに関する研究であり、Brounen

Brounen and Kok（2009）は、オランダの住and Kok(2009)はオランダの住宅に関する研究宅に対して省エネルギー性能表示が導入されたである。まだ環境配慮建築物に関する客観的事

2008年以降の取引19万4000件を利用して、省エ実は十分に理解されているとは言えない状況で、 ネルギー性能表示の有無による取引価格の違い
今後も異なる用途、地域の研究結果が待たれる。 を分析している。立地と品質を調整したうえで、Eichholtz et al.（2010）は、米国におけるオ
フィスビルの環境対応がもたらす経済価値について分析を行なっている。彼らは、環境評価のラベルである Energy-Star と LEED に基づき表示のある住宅の取引価格が約 3 ％高いことを報告している。

2 データ

694棟のオフィスビルをグリーン・ビルディン

ヘドニックモデルとデータ

グと分類し、それぞれのグリーン・ビルの近く

環境配慮型建築物が住宅価格に与える影響をに立地するその他のオフィスビルと比較し、賃分析するために、分析に必要なデータを収集す

料水準に差があるかどうかを検証している。結る。データの収集に先立ち、環境配慮型建築物

果は、グリーン・オフィスの契約賃料は、周囲の価格形成構造を整理する。

の類似物件の賃料より約 3 % 高いというもの

住宅は、部屋数、バルコニーの広さ、トイである。さらに、グリーン･オフィスの空室率

レ・台所・風呂などの水まわり設備、耐震に対は、その他のオフィスよりも低いため、空室率する建築構造などの属性によってその価値は異を考慮した実質賃料で比較すると、グリーン･なる。とりわけ住宅は、立地まで含めてまった

ビルの実質賃料は約 6 % 高いという結果が得く同質であるような財は存在しないという特殊られている。Fuerst and McAllister（2008）お性を持つことから、差別化された市場において、

よ び Miller et al.（2008）も、Energy-Star と性能や機能に対応した価格が決定される。このLEED のデータを用いて、米国のオフィスにような市場を対象とした分析に有効なのは、市ついて類似の研究を行なっている。立地条件を場での価値を様々な性能や機能の価値の集合体

コントロールする方法が違うことから推計結果（属性の束）とみなし、統計学における回帰分
環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響

21

析のテクニックを利用して商品価格を推定する方法として知られる、ヘドニックアプローチと

以下、この定義に基づき整備したデータの詳細を整理する。

呼ばれる方法である。価格は属性の束からなる方程式で表現され、このような式はヘドニック

データの概要価格関数とよばれる。このようなヘドニック価

環境性能ラベルの価格に対する効果を推計す

格関数を推計することで、消費者が個々の機能る際に、ヘドニックアプローチによって様々なや性能に対してどの程度の価値を見出している

マンションの属性をコントロールする。本節でかを明らかにすることが可能となる。

は、前 節 の 整 理 に 基 づ き、環 境 性 能 ラ ベ ル

本研究では、ヘドニックアプローチを用いて、 （G）、マンション価格（PC）、住戸・建物属性
建築物の環境配慮自体にどの程度の経済価値が（X）、周辺環境（A）、立地特性（C）のデータ認められるのかを明らかにすることを目的とすについて解説する。

る。具体的には、新築マンションの価格決定構⑴ 環境性能ラベル（G）

造を以下のように定義する。

環境性能のラベルについては、「東京都マン⑴

ション環境性能表示制度｣4) に基づき公開されPC ：マンション i，住戸 j の新築マンシている情報をもとに分析を行なった。東京都でPC =fG , X ,A ,C 

は、大規模な新築等のマンションの建築主は、

ョン価格
G ：マンション i の環境性能ラベル

都に建築物環境計画書を提出することが義務付

X ：マンション i，住戸 j の建物特性

けられている。 同制度は、2002年に開始され

A ：地区 k の周辺環境特性た建築物環境計画書制度の仕組みに基づいて、

C ：地域 l の立地特性

2005年10月から延べ面積 1 万平方メートルを超

住宅価格は、一般には、その「専有面積」やえる新築・増築を行なう建築物に対して5)、東「部屋数」といった住戸に関する性能の差とと京都が定める四つの評価項目に基づき情報を整

もに、「最寄り駅までの近接性」などの交通利備し、公開することが義務付けるものである。

便 性、「建 物 の 構 造」と いっ た 建 築 物 の 性 能

四つの評価項目とは、⑴建築の断熱性、⑵設備（ここではX とする）によって差別化される。

の省エネ性、⑶建物の長寿命化、⑷緑化であ

建築物の環境性能は，この特性群に入る。

る6)。そして、それぞれの項目における評価結

さらに、住宅価格は街並みや商業集積などに果は、 3 段階の星印の数として表現されている。

代表される周辺環境特性によっても価格が異な加えて、消費者に対する認知性を高めるために、る（ここではA  とする）。いわゆる近隣効果

建築物環境計画書の提出を行なった分譲マンシ（neighborhood effect）である。さらに、行政ョンについては間取り図のある広告（新聞折込

区をまたがるような広いエリアを分析対象とすみ・ダイレクトメール・インターネットを含る場合には、より広域な空間単位での格差も考む）にすべて表示することが義務付けられてい慮しないといけない。
「都心（CBD）までの近る。その意味で、消費者行動に対しても影響を接性」や行政地域単位での行政サービスの格差与えることが予想される。

などである。また、日本の都市開発は、沿線開全体のデータにおける各環境性能ラベルの構発と合わせて施されてきた歴史を持つことから、 成をみると、断熱性（Heat Insulation）では星沿線単位での格差も存在することが多くの先行印の数が 1 のものはなく、 2 が11.41%、 3 が研究によって指摘されている。そこで、近隣効

3.74% であった。省エネ（Energy Efficiency）

果を超えたより広域な空間単位での環境特性ので は 星 の 数 1 が 0.74%、 2 が 6.31%、 3 が格差にも配慮する（C ）。

8.15%、長寿命では 1 が0.31%、 2 が12.96%、

22

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

3 が1.96%、そして、緑（Greening）では 1 が7)

0.15%、 2 が3.51%、 3 が11.54% であった 。

ロールする。
⑶ 周辺環境特性（A）

星の数 1 のものが、評価対象物件としては最周辺環境特性としては、MRC 社のデータに低水準の評価となるが、それをつけられているは、公法上の制限としての法定容積率、建蔽率、

ものはきわめて少ないことがわかる。つまり、都市計画用途地域が掲載されている。これらの星があることの効果は、星の数が 2 または 3 で変数に加えて、次の街並みの特性、および周辺あることの複合効果として検出されていること

住民の特性を表す変数を追加する。

を意味する。また、得点が価格におよぼす影響

街並みの特性を示す変数として、まず500m

は線形とは限らないため、各評価項目の星の数× 500m メッ シュ 単 位 で、建 物 の 建 て 込 み 度に応じたダミー変数を生成し推計に用いる。

（建物棟数）、平均面積、その面積の標準偏差、⑵ マンション価格データ(PC)および住戸・建物(X)

緑被率を計算する15)。建物の近隣レベルでの周辺環境は、公共施設だけでなく周囲の建物の日本では、米国や英国などと異なり、実際の利用状況によっても強い影響を受けるためであ

不動産取引価格を利用することはきわめて難しる。加えて、周辺住民の特性を表す変数として、い。そこで、本研究では、不動産価格データと2005年度国勢調査から、65歳人口比率、オフィ

しては MRC 社が提供する新築マンション募集

ス ワー カー 比 率（専 門 的・技 術 的 職 業 従 事

8)

価格データベース とリクルート社が所有する者)16)を利用する。

取引価格データベースの両方を用いる。前者が⑷ 立地特性（C）

パンフレットに表示された募集価格であるのに

東京23区の広域の立地条件をコントロールす対して、後者は実際の取引価格であるために、るために、いくつかの変数を作成し利用する。

情報の性質が異なることに注意が必要である9)。

まず、都市経済学的な意味での都市内立地条件

具体的には、MRC 社のデータは、募集価格でを示す変数として、「最寄り駅からターミナルはあるが市場網羅率はきわめて高く、リクルー

駅までの所要時間」を作成する17)。ただし、ト社のデータはアンケート調査に基づくために、 東京23区は CBD までの時間距離では説明でき取引価格ではあるがサンプル数は少ない。

ない地域的特性の違いが大きいため、行政サー

まず、部屋単位での特性として、「専有面積」

ビスの格差をはじめとした行政区レベルでの観に加え、住宅の間取りタイプによりダミー変数

察されない地域的な差異をコントロールするた

10)

を作成する

。次に建造物に帰属する特性と11)

めに「行政区ダミー」を用いる。さらに、行政、「敷地面積」、「総建物

区とある程度独立した地域的区分として、東京面積」とともに、「最寄り駅までの所要時間」、

都においては鉄道の沿線の違いが重要である。

「最寄り駅までの交通手段」に関する変数を作

一般的に、西南方向 に伸びる沿線において価して、「建物の構造｣12)成する

格が高く、北東方向に延びる沿線において価格。

また、日本の新築マンション市場では、開発が低いといわれている。また同じ行政区の中で業者および建設会社のブランドや信用力が販売も、最寄り駅の鉄道会社によってマンションの価格に影響することが広く知られている。そし価値は大きく影響を受ける。したがって、「沿て、高い環境性能のマンションは信用力やブラ

線ダミー」を用いる。また、広域な空間を対象

ンド力の高い開発業者や建設業者が提供していとした分析では、都心までの近接性や地域ダミる蓋然性が高い。そこで、開発業者に関するダーだけでは十分に空間特性を吸収できない可能

ミー変数

13)

14)

と建設会社に関するダミー変数を作成して、マンション価格への影響をコント性があるため、Jackson（1979）に倣い建物の「緯度」「経度」の座標値を用いる。
環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響

23

表ઃ―記述統計量

3 実証分析
推計モデル

ヘドニック関数の推計にあたり、⑴式に基づき、Model 1 から Model 3 の 3 種類の実証モデルを推計する。データには、
第 2 節で説明した通り、募集価格のサン
プルと取引価格のサンプルがある。本研
究ではそれらをスタックして、取引価格
ダミー（TrDi）によって取引価格と募集価格の差を推計する。つまり、募集価
格と取引価格をプールした全体の 8 万2270件のデータでヘドニック価格式の推計を行ない、それと同時に取引価格と募集価格との乖離を2063件のデータを用いて推計する。ただし取引価格サンプル数が小さいので、推計のパワーは十分では
記述統計

なく、統計的に有意な結果は得られにくいこと

データは、東京23区を対象として2005年 1 月に留意することが必要である。

から2009年 3 月までの期間の新築マンションに

本研究の主題である環境性能ラベル（G ）の関するもので、募集価格が 8 万207件、取引価効果については、環境ラベルに関していくつか

格が2063件、合計で 8 万2270件の標本数となる。 の異なる種類のダミー変数を用いて推計する。
記述統計量を表 1 に整理している。

まず、環境ラベルの有無によって環境性能の高マンション価格は、全体のサンプルは平均が低や取引時点によらない平均的な効果を推計し、5277万円、募集価格においても5257万円と同じ

次に環境ラベルの有無と取引時点の交差項によ水準であるが、取引価格においては4488万円とって取引時点によって変化する効果を推計する。

15% 程度低い水準になっている。これは、取そして、環境性能表示の項目ごとのスコアを用

引においては、募集価格で取引がなされておらいて、環境配慮の内容や対応の積極度に応じたず、実際には募集価格から一定の比率で割り引効果を推計する。さらに、売り手は環境性能ラいた価格で取引が成立していることを示唆してベルの有無や環境性能に応じて高い募集価格をいる。

設定しても、購入する消費者は価格差を受け入「専有面積（FS）」と「最寄り駅までの時間れず最終的な取引価格には差が生じない可能性（TS）」については両者に乖離はないものの、もあるため、各環境性能ラベル（G ）と取引価「敷地面積（LA）」と「総床面積（CA）」では、

格ダミー（TrDi）とのクロス項を入れること

取引価格データでは規模が小さくなっている傾で、その両方を推計する。

向がある。
「都心までの時間（TT）」について

まず Model 1 では、環境変数 G  として東京も、募集価格データでは平均が20分であるのに

都マンション環境性能表示ラベルの有無を示す

対して、取引価格データでは16分と、都心部にダミー変数を用い、環境性能表示が存在するマ

集中していることがわかる。

ンションと存在しないマンションの価格差を分析する。特に、環境ラベルの効果が募集価格と24

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83取引価格で異なっている可能性を交差項により許容する。関数形はセミログ型とするが、建物規模など一部の変数については二乗項を加える。
環境性能ラベルについては、延べ面積 1 万平方〈Model 3〉
log

PC 
=a +∑a  G  +∑a  G  TrD FS +a TrD +∑a  X +∑a  A +∑a  C  +∑a  TD +ϵメートルを超える建築物に対して義務付けられ

ていることから、規模の代理変数となる可能性

ただしを慎重に排除するためである。被説明変数には、

G  ：マンション i の n 番目の環境評価得点ダ

マンション住戸の平米当たり単価の自然対数をミー変数用いている。したがって、推計結果は、それぞれの変数の水準が変化すると価格がおおよそ何

推計結果

パーセント変化するのかを示している。

推 計 結 果 を、表 2 に 示 す。Model 1 か ら〈Model 1〉
log

Model 3 の三つのモデルともに、自由度調整済

PC 
=a +a G +a G TrD +a TrD FS +∑a  X +∑a  A +∑a  C +∑a  TD +ϵ

み決定係数で0.845または0.846と良好な結果を得ている。また、各推計された変数の符号も、予想された結果と整合的である。
Model 1 をみると、環境性能ラベルがある

ただしことで、+4.7% 程度募集価格が高くなっていPC ：マンション i，住戸 j の t 期の新築ることが示されている。この環境性能ラベルのマンション価格

効果は、建物規模をはじめとして、建物品質、FS ：住戸 j の床面積（㎡）

立地、近隣環境、部屋特性、取引時期、開発業

G ：マンション i の環境性能ラベル者、建設会社などの効果をすべてコントロール

TrD ：取引価格ダミー（取引価格なら 1 、

したうえのものである。環境性能を高めるために、ディベロッパーは追加的投資費用をかけて募集価格なら0）

X ：マンション i、住戸 j の建物・立地特いると考えられるが、それはより高い販売価格を期待してのことであることが確認される。

性（n 番目の特性）


取引価格が募集価格からどの程度乖離していC ：地域 l の空間環境特性（n 番目の特性)

るかは、取引価格のサンプルを特定するダミーTD ：時間ダミー（t＝2005年-2009年）

変数に加え、取引価格ダミーと環境性能ダミー

A ：地域 k の周辺環境特性（n 番目の特性)

Model 2 では、環境性能ラベルの効果が時間とのクロス項によって推計している。すなわち、的にどのように変化したのかを見るためにG と取引価格の水準の全般的な違いと環境評価の差

TD の交差項を加える。

による取引価格の違いの両方を推計している。
取引価格に関する定数項ダミーの推計値は〈Model 2〉
log

PC 
=a +∑a  G TD +∑a  G TD  TrD 
FS 



+a TrD +∑a  X +∑a  A +∑a  C  +∑a  TD +ϵ−0.051であり、統計的に 1 % 水準で有意である。実際の取引においては、募集価格よりも5.1% 程度低い価格で契約が行なわれていることがわかる。取引価格ダミーと環境性能ダミー

Model 3 では、G として環境評価ラベルの有との間の交差項の推計結果は−0.008でマイナ

無ではなく環境評価項目別の得点ダミー変数をスであるが、統計的には14% 程度の水準であ用いて、価項目別の対応の積極度が価格に与える。ただし、環境評価のある住戸のうち取引価る影響を見る。

格がわかるのは373件にすぎないため統計的な環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響25

表઄―グリーンラベルに配慮したヘドニック関数・推定結果（OLS）

26

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

パワーが不足しており、仮に効果があっても有との獲得点によってどの程度の効果がもたらさ意と判定されにくいことに注意が必要である。

れているかを推計する。

今後、頑健性の確認や標準誤差推計方法の精推定結果をみると、多くの項目で売り出し価緻化などにより検証を進める必要がある。この格にプレミアムが付けられている。二つ星およ

推計結果は次のように解釈される。募集から取び三つ星のプレミアムはそれぞれ、断熱性につ引までの値下げ幅は環境性能表示のある物件にいて5.9% と0.2%、長寿命化について5.1% とおいて0.8% ほど大きく5.9% となるが、募集

2.1%、緑化については6.0% と6.9% となって価格時点で4.7% のプレミアムを付けているたいる。売り出し価格における差別化は緑化につめ、最終的には一般物件の取引価格より3.9%

いてもっとも大きい。しかし、省エネについて（＝4.7%−0.8%）高い価格で取引される。つは、二つ星で−7.3%、三つ星で−9.6% のディ

まり、環境性能表示があることの効果は、取引

スカウントになっている。

価格においても存在する。

取引価格についてはやはり分割した標本の小続いて、Model 2 では時間効果をみる。2005

ささから統計的なパワーが足りず確定的な結論

年度においては、10月に制度が始まったばかりは得られないが、交差項の推定値をそのまま用であるため募集価格においても−0.9% とほと

いると次の結果となる。まず長寿命化を進めた

んど効果はみられない。マイナスの効果という物件は募集から取引にかけた値下げ幅が大幅によりも、効果がないといった評価が妥当であろ

縮小しており、募集価格におけるプレミアムとう。しかし2006年、2007年において売り出し価

併せると、二つ星および三つ星の物件の取引価格にそれぞれ5.3%、5.6% のプレミアムが付け

格 に は そ れ ぞ れ 10.4%（＝ 5.1% + 5. 3%）、られ、2008年に入ると若干低い4.8% のプレミ

10.3%（＝2.1%+8.2%）のプレミアムが付い

アムが付けられている。

ている。断熱化は募集から取引にかけた値下げ

取引価格については、もともと少ない標本を幅には影響していないか、若干縮小させている

さらに各取引年に振り分けているため個々の年ため、断熱化二つ星の取引価格について6.8%の標本数は少なく、推計値はさらに統計的に有（＝5.9%+0.9%）のプレミアムが認められる。

意となりにくい。特に2005年は 8 戸の取引しか興味深いことに三つ星になるとプレミアムは認ないため、推計結果は確たるものとはいえない。

められない。緑化は募集から取引にかけた値下

2006年、2007年については募集から取引にかけげ幅を拡大させるため、取引価格については二ての値下げ幅が環境性能表示によって違うといつ 星 で は プ レ ミ ア ム が な い が、三 つ 星 で はう結果は得られていないので、取引価格におい3.5%（＝6.9%−3.4%）のプレミアムがついてても一般物件に比べて5.3% から5.6% 高い価いる。省エネは、募集から取引にかけた値下げ

格で取引されている。2008年においては、環境

幅を 1 % から 3 % 拡大し、募集価格とのディ性能のあるものの値引き幅が3.6% 大きいため、 スカウントと併せて、取引価格では二つ星、三取引価格でのプレミアムは1.2%（＝4.8%−

ツ星ともに約10% のディスカウントとなって3.6%） 程度となっている。2008年の取引事例いる。

数は100件程度と少ないが統計的な有意性が示されている。

これらの推計結果は、中古物件を含む異なる
取引価格データを用いた吉田ら（2010）の結果

最後に、Model 3 では個別の環境性能の得点と比較すると、整合的な部分と対照的な部分が効果を見る。Model 1 または Model 2 において存在して興味深い。まず本研究では環境評価がは環境性能ラベルの存在の有無による効果の違あることが取引価格にプラスの効果を持つのにいを推計しているが、Model 3 では構成項目ご

対して、吉田ら（2010）の結果ではマイナスの
環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響

27

効果がみられている。しかし、項目別の効果についての項目間の相対的な関係は概ね整合的で4 結論ある。省エネと緑化は低いあるいはマイナスの本研究によって、売主は環境性能を売り出し効果を持つ一方、長寿命化は最も高いプラスの価格にプレミアムとして反映させ、市場均衡に効果を持っている。

おいてもある程度のプレミアムが維持されてい項目別の差異に関する一つの解釈は、購入者ることが発見された。また価格プレミアムは、にとってのライフサイクルコスト（LCC）が結

環境対応の中身により大きく異なることが明ら果に影響しているというものである。長寿命化かとなった。ただしこの結果は、当然将来の政はその定義により将来の維持更新費用を削減す策対応や消費者の意識変化によって変わるもの

るものであるため、資産保有者の将来の LCCである。また、環境ラベルをどのように定義すは低く、初期購入費用にはプラスの要素となる。 るのかによっても結果は当然大きく変わる。
しかし、緑化は所有者の維持管理コストをむし今後の研究テーマとしては次のものが挙げら

ろ増加させるものであり、将来にわたって高いれる。まず本研究で推計した環境不動産の価格水準となる LCC を考慮すると初期投資費用に差を環境対応の費用と比較することによって、はマイナスの要素となる。また省エネに関して

不動産開発業者にとっての経済合理性を検証すも、日本においては標準的な機器でもすでに高る。また、環境不動産についてより多くの取引

い省エネ性能を獲得しているため、東京都の環事例データを用いることによって、取引価格の境性能で高い得点を獲得するためにはきわめて

推計の信頼性を高める。さらに、オフィスなど

高い効率性が要求される。追加的な効率性によ

他の種類の不動産データを獲得し、他の種類でる費用低減効果よりも機器の維持更新投資の負も同様の価格差が確認されるか検証する。

担が大きい場合には、LCC が押し上げられる。
環境配慮によって将来の維持管理費用および設
備更新費用が現在価格に反映（キャピタライズ）されれば、価格を押し下げる要素となる。
環境配慮建築物の価格への効果は、他にも税制・補助金などの政府支援、消費者の環境対応から得られる満足度などによって変わる。税制や補助金は現状においては十分なメリットを生んでいる状況ではないため、購入者は将来の公的支援によるプラスの効果を織り込んでいる可能性がある。あるいは、消費者がコスト面のメリットを抜きにして環境不動産に高い価格を支払う意向を持っている可能性もある。
今後の課題として、取引価格の標本数は如何ともしがたいが、標準誤差を推計する際にクラスターの調整をして統計的優位性をより厳密に検証する、入念な頑健性チェックを行なう、などの対応があげられる。

28

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

注1 ）本研究は、国土交通省土地水資源局「不動産における『環境』の価値を考える研究会」における研究
プロジェクトにおいて、筆者らが担当した成果を発展させたものである。
2 ）地球環境・建築憲章とそのパンフレットは http://news-sv.aij.or.jp/kensho より入手可能である。
3 ）わが国における環境配慮型不動産の事例については、ビーエムジェー（2008）に詳しい。
4 ）詳 細 は，http: //www7. kankyo. metro. tokyo. jp/
building/mansion/index.html を参照のこと。
5 ）2010年 1 月からは、従来の分譲マンションに加え賃貸マンションが加わり、2010年10月からは対象とする建築物の延べ面積を5000平方メートル超に拡大されることとなった。また、延べ面積2000平方メー
トル超5000平方メートル以下のマンションについて
も、建築主がマンション環境性能表示を行なうことができる任意提出制度を開始することとなっている。
6 ）2009年に改正された新制度では、この四つの評価に、「太陽光発電・太陽熱」が追加された。
7 ）合計して100% にならないのは、環境性能ラベルを持たないマンションが存在するためである。
8 ）データの概要は、http://www.mrc1969.com/data/
参照のこと。
9 ）リクルート社の新築マンション価格データベース
は、アンケートによってマンション契約者から「契約書」のコピーを入手し、実際の取引価格をデータ
ベー ス 化 し た も の で あ る。ア ン ケー ト の 詳 細 は、
http: //qqq. jj-navi. com/house/JJ/vcm2001/index8.
html10）ここでワンルームダミーを1K、1R、1DK までのタイ プ と し て、大 規 模 タ イ プ ダ ミー を 2LDK、3K、
3DK、3LDK、4DK、4LDK、5DK∼として定義した。
中規模の1LDK、2K、2DK をベースとして参照している。ここで、K はキッチンを、D はダイニングル
ームを、L はリビングルームを意味する。
11）S 造をベースに RC ダミー、SRC ダミーを作成した。
12）バス圏の場合には、「バスダミー」を作成した。
13）開発業者ダミーは、それぞれのマンションブラン
ドから三井不動産、野村不動産、旭化成ホームズ、
モリモト、三菱地所、積水ハウス、住友不動産、東
京建物、大京、ダイナシティ、東急不動産について、それぞれの会社単位でダミー変数を作成した。ベースはその他の開発業者である。
14）建設会社については、三つの群にグループ化した。
大手建設会社には、竹中工務店、大林組、鹿島建設、
清水建設、大成建設、準大手建設会社には、熊谷組、
戸田建設、五洋建設、鴻池組、佐藤工業、三井建設、
三菱建設、住友建設、西松建設、長谷工コーポレー
ションを含めた。
15）これらの統計量の計算には、東京都都市計画現況
調 査 2006 を 用 い た。同 デー タ は 地 理 情 報 シ ス テ ム（GIS）上でポリゴンデータとして利用することができる。その個別建物または土地データから計算した。
16）専門的・技術的職業従事者とは、いわゆるホワイ
トカラーの職業人である。一般的に、ブルーカラーの職業人と比較して所得水準が高いため、地域所得の代理変数として考えられる。
17）ターミナル駅としては、東京・品川・渋谷・新宿・池袋・上野・大手町の 7 駅を選定した。そして、その昼間平均所要時間を調べたうえで、 7 駅への所要時間の中での最小時間を採用した。
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著『企業不動産戦略：金融危機と株主至上主義を超えて』麗澤大学出版会、第13章所収。
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環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響

29

論文

米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？

ハワイとロサンゼルスのデータを用いて

山崎福寿・定行泰甫
ことになっている1)。建て替え決議の可決後に、はじめに反対者に対する補償を決めるという手続きは、

日本では、1960年代以降、区分所有建物（いきわめて深刻な問題をもたらす。一般に、反対

わゆる分譲マンション）が急速に普及しはじめ、 する区分所有者は賛成者との価格交渉を長引か2010年末までに約571万戸の区分所有建物が建せることで、時価を過大評価することができる。

てられた。しかし、今日に至って老朽化した建その結果、賛成者は反対者に対して相当な補償物が増加しており、深刻な社会問題となり始めを支払うことになる2)。

ている。特に、1981年の建築基準法改正以前に

これに対して、米国の統一コンドミニアム法建てられた旧耐震基準の区分所有建物は約100には、建て替え決議ではなく解消決議が導入さ万戸あり、震災時の安全性に関して懸念されてれている。解消決議では、既存のコンドミニア

いる。それにもかかわらず、建て替え工事が完

ムを再開発業者に売却して、その売却金額を区了している区分所有建物は、2010年 4 月時点で分所有者間で、鑑定士の評価に従って分配する。

159棟でしかない。

こうした評価額を提示されたうえで、区分所有

日本における円滑な建て替えの実施が妨げら者は解消か現状維持かを投票によって決議する。

れている原因として、法制度上の問題がある。

一般に、決議には 5 分の 4 以上の賛成が必要とそもそも、多様な利害や選好をもつ住民同士が、 されている。
建物の共有部分に関する合意形成を図ること自

本稿では、まず、簡単なモデルを用いて、建体、時間的にも精神的にも多大な労力を必要とて替えの遅れや再開発の遅れは、建物の資産価する。

値を損ねることを明らかにする。次に、日本同

しかし、区分所有建物を規定する区分所有法

様に区分所有建物が普及している米国のコンド

では、建て替え要件として高いハードルを設定

ミニアム法を説明したうえで、データを用いて、している。さらに、日本の区分所有法は、区分

米国の法制度は、コンドミニアムの資産価値を

所有建物を建て替える際に、反対者を排除しに毀損していないかどうかについて検証する。さくい仕組みになっており、建て替え問題を助長らに、日本の先行研究を紹介し、日本の区分所

する大きな原因と考えられている。

有建物では、建て替え問題に伴い資産価値が低

まず、建て替え決議では、区分所有者のうちくなっていることが明らかになる。

の 5 分の 4 以上の賛成が必要とされる。そのう

これにより、日本の区分所有法を改正し、効えで、決議が可決されると、賛成者たちは、建率的な建て替えがより迅速に実施できる合理的て替えに同意しない反対者に対して、その区分な仕組みに変更する必要性が提起される。

所有権を「時価」で売り渡すことを請求できる
30

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

(山崎福寿 氏 写真)

やまざき・ふくじゅ

さだゆき・たいすけ

1954年埼玉県生まれ。東京大学

1984年東京都生まれ。上智大学

大学院経済学研究科博士課程修了。上智大学経済学部講師、助経済学部卒。イリノイ大学大学
院 経 済 学 博 士 課 程 在 学 中。著

教授を経て、現在、上智大学経済学部教授。著書：『経済学で(定行泰甫 氏 写真)

書：『住まいの100年』（共著、ドメス出版）ほか。

読み解く土地・住宅問題』ほか。

精神的苦痛といったものも含まれている。

1 建て替えモデル

最適な建て替えは、建物価値が最大となるよ

ここでは、簡単な開発モデルを用いて、建てうに実施される。簡単化のために、割引率、建替えの最適なタイミングが、家賃や価格とどのて替え関連費用、新築時の建物の家賃は将来に、わたり一定と仮定し、それぞれを r、C、R

ような関係にあるかについて明らかにする。最想される場合の、建物価格への影響についてもと表す。最適な建て替えが行なわれる場合の新築マンション価格(建て替え直後の価格)をP検討する。以下では、不確実性はいっさい存在とすると、最大化問題は以下のように表すことしないものと仮定する。

ができる。

適なタイミングでの建て替えが困難であると予

まず、第 0 期に新築の建物が完成し、その家賃水準は R x とする。ここで、ベクトル x は、

 Re

P =max








 −Ce   ⑶ds+P

立地条件、部屋の広さ、建物の構造など、住宅

最適な建て替え時期を T 、最適な建て替え

サービスの品質を決定する諸要因である。下付
き文字は当該時期を表す。住宅サービスが一定

実施直前の家賃を R   とすれば、一階の条件は、
 −C
R  =rP⑷

割合 δ で減耗すると仮定すると、 1 回目の建てを満たす。ここで右辺は、建て替えをもう 1 期

替えを実施する前の t 期における建物の家賃は、遅らせることによって発生する費用を示していR =R xe⑴る。建て替えが 1 期遅れると、建て替えによって得られる価値の増分から発生する利子を失うと表すことができる。
建物価格は、将来家賃収入の割引現在価値でことになる。左辺は、建て替えをもう 1 期遅らある。建物が将来建て替えを繰り返すと想定すせることによる便益である家賃を示している。

ると、 1 回目の建て替えを実施する前の t 期につまり現在の家賃が、建て替えを遅らせることおける建物価格は、によって発生する費用に等しくなるまで低下しP =E  R e 



ds+ ∑



−C  e   





 



 
R
ds
 e

⑵

と表せる。ここで、r  は s 期における割引率、C   は建て替え関連費用、T  は m 回目の建て

た時点で、建て替えを実施するのが最適である。
また、⑷式と⑶式から、建て替えの最適解は以下の⑸式で表すこともできる。
 −C
P  =P⑸

建物価格が、建て替えによる新築の建物価格

替え時期、R は建て替えが m 回実施された後から建て替え関連費用を控除した額まで、低下の s 期の家賃を示す。建て替え関連費用は、物した時点での建て替えが最適となる。

理的な解体および建て替え建設費用だけでなく、

しかし日本では、区分所有法のために、区分

建て替え工事の際の仮住居費や移転費用、そし

所有建築物における最適な建て替えの実施は困て建て替え協議や交渉に費やされる時間費用や難である。 1 回目の建て替えが最適なタイミン
米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？

31グから ΔT だけ遅れると想定される場合のマン

ミニアムの価格形成に関して、日本との比較に

ション価格

∫

P =


  Δ

これまでのモデルから、米国におけるコンド −Ce   Δ ⑹R e ds+P

よって以下の仮説が立てられる。
①コンドミニアムの解消決議は、日本の建て替
え決議と比べてスムーズに行なうことができを ΔT で微分すると、
∂P =−R  −R  Δe   Δ<0∂ΔT⑺となる。つまり、予想される建て替え時期が遅3)ると考えられる。そのため米国では、協議が遅延する可能性は低く、つまり ΔT の値は日本よりも小さい。よって、⑺、⑼式から、日れるほど建物価格は低くなる 。また、次式の本の区分所有建物と比較して、コンドミニア

とおり、合意形成のためのコストや建て替え反

ムの価格は高く、また、減価するスピードが対者との交渉費用が大きいほど、建物価格は低遅い。
②解消決議は、建て替え決議ほど区分所有者間

下する。

∂P 
=−e   Δ<0
∂C

⑻

dP 
さらに、価格の変化率
P̂  ≡P
dt
ΔT および C で微分すると、



4)

  を


R
∂P̂ 
  Δ


=−
<0
 R   −R   Δ e
∂ΔT
P 



⑼

R   Δ
∂P̂ 
=−
<0
e
∂C
P 

⑽



で利害が対立する事項は多くない。また、解消後に区分所有者に分配される収益は、総額も明らかであるし、各所有者の分配額も事前に鑑定士によって査定されており、明白である。その結果、決議の反対者に対する補償は、本質的に不要である。この点が、日本の建て替え決議の場合と比較して顕著に異なっている。つまり、解消に伴って生じる費用 C は、が得られる。このことから、建て替えが遅れる

日本における建て替えの場合よりも低く、⑻、ほど、あるいは、建て替え関連費用が高くなる⑽式から、①と同様の仮説が得られる。

ほど、建物価格の減価率が大きくなることがわ③日本の区分所有法では、建て替え決議が前提

5)となっているが、他の建物（例えば、ショッ

かる 。

2 米国の統一コンドミニアム法と検証すべき仮説

ピングモールやホテルなど）を建てたほうが、将来収益が高くなるかもしれない。その点において、米国ではコンドミニアムが解消され

さて、米国の統一コンドミニアム法では、建た後、新たなディベロッパーによって効率的て替え決議ではなく解消決議が実施されている。
既存の所有者が建て替えをすることはなく、所な土地利用が実施されるため、日本の場合と は高く見積もられる。
比較して、将来収益 R

有者は現状維持か解消かを選択し、解消が決議

つまり、解消決議直後の資産価格 P  は高く、されれば、一定の売却金額を受け取って、転居

コンドミニアムの価格 P  も高いことが理論する。州法によって、若干の違いはあるが、解的に予想される。

消決議では、既存のコンドミニアムを再開発業者に売却して、その売却金額を区分所有者で分

3 実証分析

配する。分配に当たっては、鑑定士によって、

本節では、ハワイとロサンゼルスのデータを

既存の区分所有権の価値が査定され、それに基用いて、解消協議によるコンドミニアム価格へづいて分配額は決定する。不服があれば、申しの影響について検証する。以下では、まず家賃立てることもできるようになっている。そのう

および価格関数の推計モデルを導出し、実証分

えで、解消か現状維持かが問われることになる。 析を説明する。そして最後に、関連した二つの32

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

先行研究を紹介し、本節における実証結果との比較をしよう。

だと仮定する。すると、価格関数は、
, ΔTunits, Cunits
P=fR, r, δ, R

⒀

推計モデル

として表せる。ここで、R は今期の家賃、r は
 はコンドミニア
割引率、δ は家賃の減耗率、R

家賃関数は、下の⑾式を推計する。

ム解消後の期待賃料、ΔT は解消決議の遅延、

lnR =α+αInx +αln units +αln age 

C は解消に伴う費用である。解消決議の遅延と


 

⑾

解消に伴う費用の増加に伴い、コンドミニアム

ここで、下付き文字の i は第 i 番目の住戸をの価格は低下する。もしコンドミニアムの解消

示し、R は単位床面積当たりの家賃、x は住宅

遅延、および解消に伴う費用が総戸数とプラス

サービスの質を決める諸要因、units はコンドの相関があるならば、総戸数が価格に及ぼす影ミニアム棟内の総戸数、age は築年数、region

響はマイナスとなる。他方、もし解消遅延およは地域（county）ダミー、ε は誤差項である。

び解消に伴う費用と総戸数との間に、強い相関

また、λ̂ はテニュア・チョイス関数の推計でがないのであれば、総戸数が価格に及ぼす有意

得られた逆ミルズ比である。消費者は、借家にな影響は観察されない。以下では、⒀式に基づするか持家にするかに関する選択（テニュア・

いて、⒁式を推計する。

+αregion +α λ̂+εチョイス）を内生的に行なうため、家賃、価格

lnP =γ+γlnR̂ +γlnunits +γlnage 関数を推計する際には、内生性による推計バイ+γregion +γλ̂+u 

アスの可能性を考慮する必要がある。そこで、⒁

ここで、R̂ は単位床面積当たり家賃の推計値、

本稿ではヘックマンの 2 段階推計法を用いて、u は誤差項である。家賃の推計値 R̂ を説明変

1 段階目でテニュア・チョイス関数を推計し、数に用いることで、住宅サービスの質が価格にその際に推計された逆ミルズ比 λ̂ を用いて、及ぼしている影響を取り除くことができる。解

2 段階目の家賃関数および価格関数を推計する。 消決議の遅延、および解消に伴う費用がコンド
テニュア・チョイス関数の推計結果と逆ミルズ

ミニアムの価格に及ぼす影響は、総戸数の係数比の求め方に関しては、［付録 1 ］に記した。

γによって観察される。また、地域ダミーは、

次に、価格関数は一般的に、将来家賃、コン

期待不動産賃料の地域的影響を考慮するため導ドミニアムの解消に伴う費用、将来割引率の関入した。

数として表せる。家賃は住宅サービスの質によ以下では、ハワイとロサンゼルスにおけるコって決まるため、通常、価格関数は住宅サービ

ンドミニアムの家賃および価格関数を推計し、スの質に関する変数を用いて、以下の⑿式で推総戸数および築年数がコンドミニアムの資産価計できる。

値にどのような影響を及ぼしているかについて

lnP =β+βln x +βln units +βln age +βregion +βλ̂




+e 

分析する。
⑿

ここで、P は単位床面積当たり価格、e は誤データ差項である。しかし、⑿式のモデルでは、総戸ハワイの賃貸マンションに関するデータは、数が、住宅サービスの質に及ぼす影響と、資産「Honolulu Board of REALTORS（HBR）｣6) か価値の将来割引率に及ぼす影響を識別すること

ら2010年 3 月時点で掲載された賃貸物件を用いができない。そこで、本稿では⑿式に加えて、た7)。また、ハワイのコンドミニアムの価格デ

以下の方法についても価格関数の推計を行なう。 ータに関しては、「真田インターナショナルプ
まず、家賃の減耗率、時間割引率、解消後の不ラスセブン不動産｣8) より、2003年から2010年

動産賃料、解消に伴う費用は将来にわたり一定における成約物件の価格およびアメニティの情
米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？

33

対数変換した値を用いて

表ઃ―変数表いる。また、説明変数には地域ダミーを含めているが、その係数は推計結果には記載していない。
まず、家賃関数を推計した結果を見ると、総戸数が家賃に及ぼす有意な影響は認められない。また、築 年 数 の 係 数 は −0.138で有意である。ヴァケーション・ダミーはプラスで有意であり、休暇用の賃貸マンションは、報を用いた。ロサンゼルスのデータに関しては、
9)「オレンジ不動産｣ で2010年 3 月時点で掲載されたコンドミニアムの賃貸および分譲物件の情

通常の賃貸物件と比較して約34％高く賃貸されていることがわかる。
次に、価格関数の推計結果を見ると、[H2]における総戸数の係数は0.0866と10％水準で有報を用いた。
ハワイやロサンゼルスはリゾート地を含むた意である一方で、[H3]の推計モデルでは、総め、サイトに掲載された中には、通常の物件と戸数による有意な影響は確認されなかった。こ

比較してとりわけ豪華なものが存在する。そうれは、[H1]で確認できるとおり、総戸数と家した例外的な物件があることを考慮して、以下賃との間にプラスの相関があり、そのために、の分析では、住戸の床面積、価格、家賃、総戸家賃が価格に及ぼす影響を取り除いた[H3]で数に関して上位 1 ％のサンプルを除去している。 は、総戸数による価格への直接的な影響が認め
以下の推計で用いる変数は、表 1 に説明を記られなくなったからである。よって、ハワイのしている。また、ハワイとロサンゼルスにおけコンドミニアムでは、区分所有者数の増加に伴る変数の記述統計は表 2 に記した。

って、価格が低下するということはない。また、
築 年 数 の 係 数 は、[H2] で − 0.103、［H3］で推計結果−0.0898であり、それぞれ 1 ％水準、 5 ％水準

表 3 a のハワイにおける家賃および価格関数で統計的に有意である。

の推計結果を見てみよう。［H1]は家賃関数の表 3 b では、ロサンゼルスにおけるマンショ

推計結果を示し、［H2]と[H3]は価格関数の推ンの家賃および価格関数の推計結果を記してい10)る。[L1]は家賃関数の推計結果を示し、[L2]

計結果を示している。[H1]、[H2]、[H3]はそれぞれ、前節で説明した推計モデルの⑾、⑿、と[L3]は価格関数の推計結果を示している。

⒁式に該当する。[H2]では住宅サービスの質[L2]では住宅サービスの質を説明する変数をを説明する変数をすべて含めているのに対して、すべて含め、[L3]では、家賃関数で推計され[H3]では、家賃関数で推計された家賃の推計

た家賃の推計値を使い、残りの説明変数は、総値を用いて、残りの説明変数は、総戸数、築年

戸数、築年数、サブリース許可ダミーなど、コ

数、借地権ダミーなどのコンドミニアムの資産

ンドミニアムの資産価格に影響を及ぼす変数を価格に影響を及ぼす変数を用いた。連続変数は

用いた。

34

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

表઄―記述統計

家賃関数の推計結果を見ると、総戸数が家賃

Yamazaki and Sadayuki（2010）の特徴は、区に及ぼす影響は10％水準でプラスで有意である。 分所有建物と、建て替え問題の生じないマンシ
このことから、ロサンゼルスでは、大規模なコ

ョン（賃貸専用マンション）の家賃および価格

ンドミニアムほど豪華な共用スペースや共有設関数を比較している点にある。推計した結果、備が設けられている可能性がうかがえる。築年

区分所有建物と賃貸専用マンションの家賃関数数の係数は−0.0853であるが、統計的にその影の総戸数や築年数の係数に関しては、有意な差

響は有意ではなく、修繕工事などが適時実施さが認められなかったのに対して、価格関数では、れていることが示唆される。

区分所有建物の総戸数や築年数の係数が、賃貸

次に、価格関数の推計結果を見ると、住宅サ

専用マンションと比較して、有意にマイナスのービスの質に対する影響を取り除いた[L3]の値を示した。これは、日本における建て替え問

推計モデルでは、総戸数による有意な影響は確

題により、区分所有建物の資産価値が低く見積認できない。これは、ハワイのコンドミニアム

もられていることを示唆している。

を対象とした[H3]と同様の結果を示している。

また、区分所有建物で⒁式を想定した価格関

また、築年数の係数に関しては、[L2]および数を推計した場合、総戸数の係数は−0.045で[L3]ともに、絶対値は小さく統計的にも有意あり、築年数の係数は−0.275であった。これではない。

と同じ推計モデルによるハワイを対象とした

以下では、それぞれ東京都とニューヨークを[H3]の推計値（総戸数の係数＝0.080、築年数

対象に行なった二つの先行研究を紹介し、本稿の係数＝−0.090）、およびロザンゼルスを対象の実証分析との比較をしてみよう。

とした[L3]の推計値（総戸数の係数＝0.020、
築年数の係数＝−0.026）との比較をすると、関連する二つの先行研究

日本の区分所有建物では、建て替え問題に伴いYamazaki and Sadayuki（2010）では、本稿

きわめて多大な社会的費用が生じていることがと同様の推計方法に従って、東京都における区
分所有建物の家賃および価格関数を推計した。

示唆される。
先に説明したように、米国のコンドミニアム
米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？

35

表અa―ハワイの家賃および価格関数の推計結果

表અb―ロサンゼルスの家賃および価格関数の推計結果

注）＊＊＊、＊＊、＊はそれぞれ、有意水準 1 ％、 5 ％、10％を表す。
（）内の数値は、コンドミニアム棟ごとの不均一分散を想定し注）＊＊＊、＊＊、＊はそれぞれ、有意水準 1 ％、 5 ％、10％を表す。

たクラスターロバスト標準誤差である。地域ダミーに関する推計（

結果は表示していない。

）内の数値は、コンドミニアム棟ごとの不均一分散を想定したクラスターロバスト標準誤差である。地域ダミーおよび年別ダ
ミーに関する推計結果は表示していない。

ぼす影響は、日本の区分所有建物と比べて十分法は、建て替え決議を前提としていないため、に小さいと考えられる。ただし、Schill et al.

米国における建て替え問題に関する実証研究は（2007）の論文では、テニュア・チョイスによ存在しない。しかし、Schill et al.（2007）は、

る内生性の問題や、総戸数が家賃へ及ぼす影響

総戸数を説明変数に加えて米国のニューヨーク

は考慮されていないため、総戸数が合意形成のにおけるコンドミニアムを対象として、価格関問題にどのような影響を及ぼしているかに関し数を推計している。それによると、コンドミニて、直接検証することはできないことに注意す

ア ム 価 格 は、総 戸 数 が 1 戸 増 加 す る ご と にる必要がある。

0.0004％低下し、築年数が 1 年経過するごとにSchill et al.（2007）の興味深い点は、コンド

0.0099％ 低 下 す る と い う 結 果 を 得 て い る。

ミニアムだけでなく、コーポラティブ住宅の価

Yamazaki and Sadayuki（2010）では価格弾力格関数も推計しているところにある。コーポラ性を推計しているため、Schill et al.（2007）とティブ住宅ではコンドミニアムと比べて、比較の厳密な比較は難しい。それでも、総戸数や築的豊かな住民関係が形成されている。Schill et

年数がニューヨークのコンドミニアム価格へ及al.（2007）の推計によると、コーポラティブ住36

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№83

宅の総戸数および築年数の係数は、それぞれコ

フォルトにしている米国のコンドミニアム法は、

ンドミニアムと比較して有意に絶対値が小さく、きわめて重要な参考になると思われる。

住民間のコミュニティー形成がコンドミニアムの資産価値に及ぼす影響は無視できないことを[付録ઃ]

示唆している。住民同士の関係が豊かなほど、

テニュア・チョイス関数を推計する際の説明変合意形成はスムーズに行なわれ、また、共有地数として、地域ダミーを除く家賃関数に用いた説の悲劇といったモラルハザードの問題も少ない

明変数に加え、寝室の数を含めた。被説明変数は、ことは容易に想像できる。

賃貸物件ダミー（賃貸物件＝ 1 、売出物件＝ 0 ）4 結論

テニュア・チョイス関数である。推計結果は、表 4 に記されている。
ヘックマンの 2 段階推計法における 2 段階目の米国は、州法によって若干の差はあるが、統推計では、 1 段階目のプロビット推計で得られた

一コンドミニアム法によって、区分所有建物に

逆ミルズ比（ハザード比とも呼ばれる）を、家賃

ついては解消決議が導入されている。決議で問および価格関数の説明変数に加えて OLS 推定をす

われるのは、解消か現状維持かである。こうしる。家賃関数で使用する逆ミルズ比は、λ=ϕz'

た法制度は日本の区分所有法よりも合理的であθ̂1−Φz' θ̂ を用いる。ここで、ϕ は、標準正規密り、解消は建て替えよりも容易に決議にいたり、

度関数、Φ は標準正規累積密度関数、z  はテニュ

公平性も担保されているように思われる。

ア・チョイス関数の各変数、θ̂ は各変数の係数に関

本稿では、こうした観点から、再開発モデルを説明して、建て替えや再開発の遅れが産価値を低下させることを理論的に明らかにした。そする推計値を表す。また、価格関数で使用する逆表આ―テニュア・チョイス関数の推計結果のうえで、米国のデータを用いて、日本の区分所有建物に該当するコンドミニアムの価値を分析した。合意形成の遅れから、建物価値が毀損されていないかどうかについて、ハワイとロサ
ンゼルスのデータを用いて検証した。
推計では、内生性を考慮しつつ、家賃関数を推定したうえで、資産価格関数を推定した。一般に、一棟内の総戸数は合意形成の難易度を示
す代理変数と考えられるが、コンドミニアムの価格関数の推計において、その係数の有意性は棄却された。すなわち、解消決議の合意形成の遅れが原因で価値が損なわれているという事実は観察されなかった。さらに築年数の係数はマイナスであるものの、係数の絶対値は日本のそれを下回っていることが確認された。
こうした検証結果は、日本の区分所有法に比較して、米国のコンドミニアム法がより合理的であり、コンドミニアムの価値を毀損していな
いことを示すひとつの証拠と考えられる。日本の区分所有法を改正するうえで、解消決議をデ

注）＊＊＊、＊＊、＊はそれぞれ、有意水準 1 ％、 5 ％、10％を表す。
（）内の数値は、コンドミニアム棟ごとの不均一分散を想定したクラスターロバスト標準誤差である。

米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？

37

ミルズ比は、λ̂=−ϕz' θ̂Φz' θ̂によって求められる。
注1 ）区分所有法第62条第 4 項。
2 ）この点については、山崎・瀬下（2011）を参照。
そのため、建て替えによる利益が賛成者に十分分配されないケースが多数報告されている。国土交通省（2008）、東京都（2009）を参照。
3 ）ここでは 1 回目の建て替えのみが遅延することを想定しているが、 2 回目以降に関しても同様な遅延を想定した場合、⑺式は、
∂P e   
=− R  −R  <0∂ΔT
1−e   

となり、価格の低下率はいっそう大きい。
4 ）⑵の価格式を時間で微分すると、


 
dP 
=E  −R +r
R e ds+ ∑dt  






R e



 

ds−C  e

=−R +rP 

となるため、価格の時間変化率は、
dP RP̂  ≡
P  =− +r
dt
P
である。
5 ） 建物価格の低下率が、建て替え問題に伴って大きくなることは、次のように説明することができる。
他の点ではまったく同質的な二つの建物を考えよう。
ひとつは建て替え問題の生じる建物（区分所有建物）
で、その価格を Pa、もうひとつは建て替え問題の生じない建物（賃貸専用マンション）で、その価格をPb としよう。するといまの仮定より両方の建物を賃貸した場合の家賃収入は同じ水準になり、それを Rとする。両マンションの期待収益率は等しくなければならないため、
ΔPb
R
ΔPa
R
+
=
+
Pb
Pb
Pa
Pa
が成り立つ。建て替え問題のために、Pa<Pb となるので、上式から、
R
R
ΔPa ΔPb
<0
−
=
−
Pb Pa
Pb
Pa
が示される。
6 ）http://www.hicentral.com/
7 ）ハワイの賃貸物件に関するデータについては、コンドミニアムと賃貸専用マンションの識別ができていない点が問題である。ただし、借家人が純粋に住宅サービスの質と家賃によって借家を選んでいるな
らば、家賃関数をヘドニックアプローチで推計する
際に、コンドミニアムと賃貸専用マンションの違いを考慮する必要はないと考えられる。Yamazaki andSadayuki （2010）では、日本の区分所有建物と賃貸
専用マンションの家賃関数を比較した結果、住戸床面積の係数を除いた他の説明変数に関して、統計的に有意な差は確認されなかった。



38

 

季刊 住宅土地経済

2012年冬季号№838 ）http://www.plus7corp.com/index.html
9 ）http://www.ocfudosan.com/index.html
10）ただし、価格関数の推計では、2003年から2010年にいたるデータを使用しており、トレンドの影響を除くために年別ダミーを説明変数に追加している。
参考文献
Barzel, Y. and T. R. Sass（1990）“The Allocation of
Resources by Voting,” Quarterly Journal of Economics, Vol.105(3), pp.745-771.
Eckart, W.（1985）“On the Land Assembly Problem,”
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Grossman, S. J. and O. D. Hart（1980）“Take Bids, theFree-rider Problem, and the Theory of the Corporation,” The Bell Journal of Economics, Vol. 11 (1), pp.
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Menezes, F. and R. Pitchford（2004）“The Land
Assembly Problem revised,” Regional Science and
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OʼFlaherty, B.（1994）“Land Assembly and Urban
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Plassman, F. and T. N. Tideman（2007）“Efficient
Urban Renewal without Takings: Two Solutions to
the Land Assembly Problem, Available at http://papers. ssrn. com/sol3/papers. cfm? abstract_id =1015820.
Schill, M. H., I. Voicu and J. Miller（2007）“The Condominium v. Cooperative Puzzle: An Empirical
Analysis of Housing in New York city,” Journal of
Legal Studies, Vol.36(2), pp.275-324.
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Law and Economics, Vol II. Civil Law and Economics,
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the Condominiums: Legal Responses to Collective
Action Problems after the Kobe Earthquake,”American Journal of Comparative Law, Vol. 51 (4), pp.
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Condominium Law,” mimeo.
国土交通省（2008）『老朽化マンションの効率的な再生方策の検討業務』国土交通省住宅局市街地建築課。
東京都（2009）『東京のマンション』東京都都市整備局。
福井秀夫（2011）「マンションの管理と老朽化・震災対策の法的隘路」『季刊住宅土地経済』No.81、夏季号、
17-24頁。
山崎福寿・瀬下博之（2011）「区分所有建物の建て替え決議と補償のあり方について」mimeo。

[研究ノート]

経済学による都市計画法制の再構築
浅田義久
日本大学経済学部の中川雅之と浅田義久は『平なると持家を選択する傾向が強くなった可能性が

1)

成20年住生活総合調査』 （国土交通省）を用いある。年収は平均では 5 年間で増加しているが、て住宅市場分析を行なっている。本稿はその一部借家世帯では減少しており借家世帯と持家世帯で集計結果に基づいて世帯主年齢による住宅環境等の格差が拡大している。同様に、床面積も借家世の分析を行なったものである2)。以下、調査の進

帯と持家世帯での格差が拡大している。

捗状況について述べる。

中古住宅の流通量を計るデータは少なく、『住『住生活総合調査』の集計から世代別の差異が

生活総合調査』はその一つである。全体としては大きくなっていることが明らかになっている。

中古購入率は変わっていないが、40歳未満の世帯

まず、持家比率を見ると平成15年度の68％から72％へと上昇している。特に、30∼39歳では42％

では購入率が上昇している。要因を分析する必要がある。

から47％へと上昇している。30歳以上の年齢層で上記のように、『住生活総合調査』はサンプリ

はすべて持家比率が上昇しているが、20∼29歳でング調査ではあるが、世帯構成、収入、居住環境は若干低下している。

など様々な項目を調査しており、世代別の格差の次に、親との同居率を見ると持家、借家とも 5
年間で0.5％ポイント程上昇している。持家世帯分析にも適している。今後は住宅の選択要因の分析を行なっていく。

では、世帯主年齢別にかなり変化が見られ、世帯
主年齢50歳未満の世帯では同居率が低下している。 注）
それに対して、50歳以上の世帯では同居率が上昇している。同居子供人数は少子化を反映して借家、持家とも同居子供人数は減少しているが、持家の20∼39歳はむしろ増加しており、子供人数が多く

1 ）平成15年度調査は『住宅需要実態調査』。平成20年度
調査から名称と調査概要が変更された。
2 ）本研究は平成23年度科学研究費基盤研究(B)課題番号
2133068 の補助を基に行なわれ、国土交通省の許可を得て、『住生活総合調査』を用いている。

表―世帯別特性の変化

注 1 ）個票を集計しているため、必要な回答欄に回答していないサンプルを除いている。そのため、国交省が行なっている集計値とは差異が生じる。
注 2 ）中古購入比率は過去 5 年間に中古住宅を購入した世帯比率。

調査研究レポート39

センターだより建築から滅失までの平均建築年数

かしながら、住宅品質における情が短く、維持管理投資額の低さや報の非対称性が課題として指摘さ『中古住宅市場と情報の非対称性』

その頻度が少ないことも指摘されれているものの、それが中古住宅「調査研究リポート」No.09302
平成23年12月刊
定価：1800円（税込）ている。住宅は多くの人にとって流通に与える影響については必ず人生最大の資産であるにもかかわしも十分な実証的研究が実施されらず、日本においては消費財の側ていない。

◉新刊リポートのご案内

本書では、こうした現状に鑑み、

平成18年 6 月に施行された住生面が強く、時間の経過とともに資活基本法は、わが国の住宅行政の産価値が大きく減少することが知

中古住宅市場における情報の非対基本的な方針を大きく変換するもられており、そうしたことがます

称性の有無、およびその解消を念のであった。つまり、住宅建設五ます中古住宅流通を阻害するとい頭に置いた政策の効果について実箇年計画にみられるような、住宅

う悪循環になっていると考えられ証的に研究を実施した。具体的に供給の充実と住宅不足の解消を基る。

は、アンケート調査を実施し、そ本とした従来の住宅行政から、良こうした状況を改善し、より充のデータを用いて取引価格の変化、質な住宅ストックの形成と将来世実した住生活を享受することがで

選択確率の変化、リフォーム住宅

代へ の 承 継 と い う「ス トッ ク 重

きるよう多様な政策が実施されてに対する評価について検証してい視」の住宅行政へと、政策方針のいるが、その基本方針は情報の非る。中古住宅市場の拡大は、資産大きな転換が起きたのである。

対称性の解消による中古住宅流通

価値の維持をもたらすと同時に、わが国の住宅市場では、中古住の拡大と考えられる（住宅の品質

住居に縛られない自由な移動を促

宅の流通量が欧米諸国と比べて極確保の促進等に関する法律

し、日本に暮らす人々の豊かな住端に少なく、毎年多くの新築住宅 （H12）、長期優良住宅の普及の促

生活をもたらすと考えられる。本が建築されている。他方、長期間進に関する法律（H20）、住宅瑕

研究によって日本の中古住宅市場

にわたって住宅をていねいに利用

疵担保履行法（H22）、住宅履歴に対して新たな視点を提供するこ）。しするという習慣が根付いておらず、 情報の整備の検討（H19∼）とができれば幸いである。

編集後記

編集委員
委員長

2011年が暮れようとしている。東
日本大震災、福島原発の爆発、電力不足といった混乱が立て続けにおこり、本当に大変な一年だった。個人
的には、福島原発が爆発した数日後に妻の妊娠が判明したために、非常に慌てさせられた。その時点では、
放射能がどの程度広がるのか、その可能性はどの程度なのか、判断をするための情報が錯綜しており、とにかく遠くに避難させることだけで精いっぱいだった。
あの地震から早くも 9 カ月が経つが、いろいろなことを考えさせられた。災害時に互いに協力する日本人の姿に驚く海外メディアの報道から、この国の素晴らしさを再確認させられた。妻のお腹の中にいた子供は無事に生まれ、毎日よく泣いている。
九州で暮らす両親・祖父母も健康に暮らしている。こうした当たり前の生活がいかに幸せなものであるかを強く感じる。
恐らく、多くの人が自分の生活の基本的な部分を少しずつ見直したのではないだろうか。震災からできるだけ多くのことを学び、今後に生かしたいと思う。
2012年はいい年になってほしい。
また、そういう一年にしたいとも思う。亡くなられた方々の冥福を心か
ら祈る。
（K.H）

委員

山崎福寿
浅田義久
金本良嗣
瀬古美喜

季刊 住宅土地経済
2012年冬季号（第83号）
2012年ઃ月ઃ日 発行
定価750円(内消費税35円）送料180円
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編集・発行㈶日本住宅総合センター
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