情報提供用資料

2019年3月13日

運用本部

米国リート市場
保有資産価値の拡大期待や業績拡大を背景に、底堅い展開に

米国リート指数の推移

米国の非農業部門雇用者数の推移（Dow Jones U.S. （2013/12/31～2015/6/30）
Select REIT指数、2017/12/29～2019/2/28）（月次：2012年1月～2019年1月）(ポイント)
350

雇用者数の変化（季節調整済み、前月比）

(千人）

400
350

2月の月間騰落率 +0.7％

300

300

250
200
150

250

100
50

200
17/12

18/3

18/6

18/9

0

18/12

12/1

13/1

14/1

15/1

(年/月)

16/1

17/1

18/1

19/1
（年/月）

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

2月の市況

今後の見通し上旬は、1月の雇用統計で非農業部門雇用

米国リート市場は、リートの資産価値の者の増加数が市場予想を上回ったことなど拡大期待や、リートの業績拡大が相場を下を受けて、雇用や所得の増加がオフィスや支えする要因となり、底堅い展開になると商業施設などの不動産需要に好影響を与え予想する。商業用不動産市場では、賃料上るとの見方が拡がり、堅調な展開となった。

昇により相対的に高い利回りが安定的に見

中旬は、政府機関の再閉鎖回避観測や米中込まれる。今後も潤沢な待機資金を有する貿易協議の進展期待を背景に、投資家心理不動産投資ファンドからの資金流入が続き、が改善したことなどから、底堅く推移した。

不動産価格は底堅く推移すると考えられる。

下旬は、複数のリートが公募増資を発表し不動産価格の上昇は、リートの保有資産価て短期的な需給悪化懸念が強まる一方、米値の向上に繋がることから、リートの資産連邦準備制度理事会(FRB)が金融政策報告書価値の拡大期待が相場の支援材料になるとで利上げを急がない姿勢を改めて示したこ思われる。また、米国主要リートの2018年とが好感されるなど、方向感を欠く展開と10-12月期決算では、不動産賃貸収入が前年なった。月末にかけては、大手リートが公比で増加基調を維持し、概ね良好な内容と募増資を発表したことや、住宅関連指標がなった。好調な内需を背景に不動産需要の悪化したことなどが悪材料となり、上値の堅調な推移が見込まれることから、2019年重い展開となった。

以降も業績拡大が続くと考えられる。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したものではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきますようお願いします。

1欧州リート市場
英国のEU離脱期限を迎え上値の重い展開へ

ユーロ圏のGDP成長率の推移

欧州リート指数の推移（FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数）（2013年1-3月期～2018年10-12月期）（2017/12/29～2019/2/28）(ポイント)
2400

2200

2000

2月の月間騰落率 -1.2％

1800
17/12

18/3

18/6

18/9

18/12
（年/月）
(年/月)

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

2月の市況

今後の見通し上旬は、欧州委員会がユーロ圏経済の見欧州リート市場は、欧州経済の成長率が通しを下方修正したことや、イングランド鈍化していることや、英国のEU離脱を巡る銀行(BOE)が英国の成長率見通しを引き下げ政治的な不透明感などが悪材料になるものたことなどから、景気に対する先行き不安の、ECBの緩和的な金融政策が下支えとなり、が強まり、下落した。中旬には、スペイン

揉みあう展開になると考える。主要な貿易において2019年予算案が否決され、政治的相手国である中国の景気悪化による悪影響な不透明感が強まったものの、欧州中央銀などが懸念されるものの 、低金利による行(ECB)が、金融市場に流動性を提供するたリートの資金調達環境の改善は好材料になめに貸出条件付き長期資金供給オペ(TLTRO)ると考える。中でもオフィスビルや物流施を再開する見通しが強まったことが好感さ

設を運営するリートにおいては、賃料の増れ、揉みあう展開となった。下旬にかけて加傾向が続いており、業績改善が期待されは、米中貿易協議の進展に対する期待や、る。英国では、EU離脱の期限を目前に控え英国の欧州連合(EU)からの合意なき離脱回る中で、離脱協議が混迷を深めていること避への期待感が強まったことなどを受けて、が懸念される。また、消費者のセンチメン長期金利が上昇し、リートの利回り面でのトの悪化などから、商業施設を運営する投資魅力が後退したことから、軟調な展開

リートの業績鈍化懸念も悪材料になると思となった。

われる。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したものではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます
ようお願いします。

2

オーストラリアリート市場
利下げ観測や良好な事業環境を背景に、堅調な展開にオーストラリアの雇用者数増減の推移

オーストラリアリート指数の推移（月次：2012年1月～2019年1月）（S&P/ASX 200 A-REIT指数、2017/12/29～2019/2/28）

雇用者数の変化（季節調整済み、前月比）(千人）(ポイント)
1600805月の月間騰落率 +2.6％
60

1400

40201200

2月の月間騰落率 +1.2％

0-201000
17/12

18/3

18/6

18/9-40

18/12

12/1

(年/月)

13/1

14/1

15/1

16/1

17/1

18/1

19/1
（年/月）

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

2月の市況

今後の見通し上旬は、豪州準備銀行(RBA)が景気下支え

オーストラリアリート市場は、利下げ観のため、金融政策を緩和方向に転換する姿

測やリートの良好な事業環境が相場の支援勢を示したことなどから、リートの利回り材料となり、堅調な展開になると予想する。

面での相対的な投資魅力が高まり、上昇す

RBAは金融政策を緩和方向に転換した。利下る展開となった。中旬は、12月の住宅ローげ観測が金利低下圧力となり、リートの利ン承認件数が、前月比で市場予想を下回っ

回り面での投資魅力が好材料になると思わたことを受けて、住宅市場の先行きに対すれる。産業施設セクターは、ネット通販市る懸念が強まる一方、米中貿易協議の進展場の成長を背景に最新設備を備えた大型物期待が高まるなど、一進一退の展開となっ流施設の需要が増加している。また、新規た。下旬は、トランプ米大統領が対中関税供給量が少ないことから、財務の健全性が率の引き上げを再延期すると表明し、貿易高いリートは賃料上昇に加え、新規開発に摩擦懸念が後退する一方、大手証券会社が、よる業績拡大が見込まれる。一方、小売り

2018年7-12月期の決算発表時に慎重な業績セクターは、ネット通販との競合が懸念さ見通しを示した大手リートの投資判断を引れる。しかし、堅調な雇用情勢を背景に雇き下げたことなどが悪材料となり、方向感用・所得の増加が個人消費を下支えする要に欠ける展開となった。

因となり、商業施設に投資するリートの事業環境は安定的に推移すると予想される。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの
ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきますようお願いします。

3

アジアリート市場
良好なファンダメンタルズを背景に業績への期待から底堅い展開にシンガポールリート指数の推移

香港リート指数の推移（FTSE Straits Times Real Estate Investment Trust Index)（Hang Seng REIT Index(2017/12/29～2019/2/28）

2017/12/29～2019/2/28）(ポイント)
9000(ポイント)
1000

8000

900

7000

800

2月の月間騰落率 +2.3％7006000

2月の月間騰落率 +0.3％

600
17/1218/3

18/618/9

5000
17/1218/12

18/3

18/6

18/918/12

(年/月)

(年/月)

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成

2月の市況

今後の見通しシンガポールでは、12月の小売売上高がアジアリート市場は、米国の利上げ停止

市場予想を下回ったことなどを受けて、商観測や米中通商協議の進展期待を背景とし業施設に投資するリートの事業環境悪化へた投資家心理の改善に加え、リートのファの警戒感が強まり、中旬にかけて軟調な展

ンダメンタルズは良好に推移していること開となった。しかしその後は、米中貿易協から、底堅い展開になると予想する。シン

議が進展しているとの見方から投資家心理ガポールでは、割安な賃料で設備の整ったが改善し反発した。月末にかけても、トラ郊外のビジネスパークの需要が好調である。

ンプ米大統領が、対中関税率の引き上げを2020年までに完成する物件では、入居テナ再延期すると表明したことなどが好感され、ントが概ね決まっており、空室率の改善や底堅く推移した。香港では、上旬は春節の賃料の上昇を受けて、ビジネスパークに投三連休を挟み、方向感を欠く展開となった。

資するリートの業績拡大期待が高まると考中旬以降は、米中貿易協議の進展期待に加えられる。香港では、ビジネス中心地区はえ、香港最大手のリートが、中国本土で商新規供給量の少ない状況が続いている。一業施設を買収すると発表したことなどを受方、中国本土の金融機関を中心に好調な需けて、業績拡大期待が高まり、上昇する展要が見込まれることから、良好な需給環境開となった。月末にかけては、短期的な高を背景に賃料の上昇基調が続き、リートの値警戒感から上値が抑えられた。

業績は堅調に推移すると考えられる。

■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの
ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます
ようお願いします。

4Ｊリート市場
バリュエーション面での割安感の後退から短期的な調整局面に

Jリート指数の推移

東京都心5区オフィスビル平均空室率（東証REIT指数、2017/12/29～2019/2/28）(月次：2012年1月～2019年2月）
（％）
10.0

（ポイント）

2000

2月の月間騰落率

9.0－0.04％

8.0

1900

7.0
6.0
1800

5.0
4.0
1700

3.0
2.0

1600
17/12

18/3

18/6

18/9

1.0

18/1212/1

13/1

14/1

15/1

16/1

17/1

18/1

19/1

（年/月）

（年/月）

（出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成（出所）三鬼商事データを基に岡三アセットマネジメント作成

2月の市況

今後の見通し上旬は、昨年12月下旬からの急ピッチなJリート市場は、短期的な調整局面を迎相場上昇を受けて、バリュエーション面でえるものと予想する。の割安感が後退したことから、利益確定と東証REIT指数は、1850pt前後の高値圏で見られる売り圧力が強まり下落した。しか推移しており、年初よりもバリュエーショし中旬以降は、賃料増加が継続しているオン面での割安感が後退していることから、フィスビルを中心に、良好なファンダメン積極的な買いが入りにくい状況と考えられタルズが下値を支える材料となったほか、る。また、将来の公募増資に伴う需給悪化

国内長期金利が低水準で推移し、Jリートも懸念されることから、短期的には売り圧の相対的な投資魅力が高まったことなどか力が強まる展開が予想される。ただ、国内ら反発した。月末にかけては、投資口価格長期金利の低下を背景にJリートの相対的を一段と押し上げる材料に乏しく、上値のな投資魅力が高まっていることから、下値重い展開となった。

は限定的と予想される。中長期的には、内部成長を軸とした持続的な業績拡大が相場の上昇要因となり、堅調に推移すると考えられる。

（注）東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区（作成：運用本部）■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したものではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■
投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます
ようお願いします。

5