［巻頭言］

創刊100号を迎えて
牧野 徹

公益財団法人日本住宅総合センター理事長

平成અ年（1991年）に創刊した『季刊 住宅土地経済』も本号で満25年、100号を迎えることとなった。創刊以来掲載された論文は、経済学的な観点から執筆されたものを中心に200本以上にのぼっているが、これらは当センターが主催する「住宅経済研究会」で事前に発表と討論を行なったうえで掲載されているものである。同研究会は住宅・土地問題を研究する経済学者で構成されており、彼らと執筆者による緻密な議論を経ることで研究の水準が担保され、それが本誌の高い評価につながっている。それは同時に、本誌および研究会が若手研究者の育成・研鑽の場として機能していることでもあり、今後ともこの活動を続けていくことが、わが国の住宅・土地問題の解決に貢献していくものと考えている。
本誌創刊当時、わが国はバブル経済の崩壊直後であった。あれから四半世紀。一国の経済変動が瞬時に多国に波及する不安定なグローバル経済の中で、わが国は経済成長と財政健全化という重要課題を抱え、また、住宅問題も少子高齢化と人口減少を背景に、住宅資産価値の維持と既存住宅流通の促進、急増する空き家への適切な対処、高齢者居住の安定確保等の新たな課題に直面している。
このような状況にあって、住宅・土地問題の理論的、実証的研究を通じ、今後の住宅政策の議論にとって有用な判断材料を提供していくことが当センターに与えられた役割だと改めて感ずる次第である。
最後に、住宅経済研究会委員と読者各位のこれまでのご協力とご支援に対し、深甚なる謝意を表し、100号発行を迎えるにあたっての挨拶といたしたい。
目次●2016年春季号 No.100［巻頭言］創刊100号を迎えて

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牧野 徹

●100号記念シンポジウム［基調講演］人口減少社会における地方居住の可能性

2

八田達夫

［パネルディスカッション］不動産と住生活のこれから

和泉洋人・金本良嗣・西村清彦・八田達夫・山崎福寿
preface 『季刊住宅土地経済』が果たしてきた役割
review 住宅･土地の価格動向とマクロ経済
review 住宅土地政策および都市政策
review 住宅と土地利用の効率性

直井道生

54
56

センターだより

56

編集後記

42

山鹿久木

review 住宅と土地の選択行動

30

瀬下博之

岩田真一郎

『季刊住宅土地経済』No.61-99 論文一覧

中川雅之

48

36

28

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100号記念シンポジウム

八田氏写真［基調講演］

人口減少社会における地方居住の可能性

八田達夫

公益財団法人アジア成長研究所所長「住宅」は多様な側面を持っているため、政策的観点からみると、さまざまなことを配慮し

全国の大都市の成長

なければいけない。住宅政策は多くの場合、景高度成長が本格化した1965年から2010年まで

気対策でもあった。また、人口移動と住宅政策の期間の人口動態をみると、図ઃから明らかなとは密接な関係がある。特に1950〜60年代には、 ように、大都市への人口集中が起きている。し日本が戦後復興と経済成長の過程で大都市圏にかし、一般に言われていることとは違って、一どれだけの住宅を確保するかが、当時の建設省

極集中は起きていない。この期間に東京都の人住宅局の最大の政策課題だった。

口増加率は21.1％であり、首都圏の人口100万

現在は、地方への移住の可能性を探ることが人以上の主要都市全体でも42.2％の増加にすぎ必要になっている。「人口減少社会における地ない。それに対して、「札仙広福」と言われて方居住の可能性」を考える際には、まずは大都いる地方中枢都市の人口は、札幌市133％、仙市と地方の役割分担について整理したうえで、

台市101.1％、福岡市90.3％、広島市68.5％とどこに居住するかを議論しなければならない。

高い伸び率を示している。

そこで以下では、大都市と地方の役割分担につ実は、人口50万人以上の都市で1965年から人いて説明するとともに、大都市から地方へはど口が減った都市は3つしかない。それは、私がのような人がどのように移住することがふさわ

10年ほど勤務していた大学の隣の大阪市、私がしいのかについて論じることにしたい。

育った北九州市、そして尼崎市である。
一方、人口10万人以下の都市の人口は大幅にはった・たつお／1943年東京生まれ。国際基督教大学教養学部卒。ジョンズ・ホプキンス大学 Ph.D.。オハイオ州立大学
助教授、ジョンズ・ホプキンス大学教授、大阪大学教授、東京大学教授、政策研究大学院大学学長などを経て、現職。電力取引監視等委員会委員長、国家戦略特別区域諮問会議議員。
著書・編著書：『東京問題の経済学』（共編著、東京大学出版会）、『都心回帰の経済学』（編著、日本経済新聞社）など。

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季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

減少している。少子化と人口減少が止まらず、存続が危ぶまれると指摘されている「消滅可能性都市」である。
大都市への人口集中の一つの理由は、農業の衰退によって地場産業がなくなり、第અ次産業

図ઃ

全国主要都市における人口増加率（1965−2010年）

本経済圏の本社機能都市として繁栄した。ところが、1970年代以降は航空機での移動が中心になったため、全国どこからでも日帰りで東京に行くことができるようになり、大阪の本社機能が衰退していったのである。
もう一つは、1959年に「首都圏の既成市街地
における工業等の制限に関する法律」、1964年に「近畿圏の既成都市区域における工場等の制限に関する法律」（総称して「工場等制限法」）が成立し、大阪の生命線だった工場が新設できなくなったことである。その結果、工場は市外
あるいは海外に出ていくことになり、相当数の注）首都圏主要都市は、東京都・横浜市・川崎市・千葉市・さいたま市。
出所）大都市比較統計年表、国勢調査

工場がなくなってしまった。
もっとも、ここઉ〜ઊ年でみると大阪の人口は回復している。東京への本社移転が一段落したことと、2002年の工場等制限法廃止の効果がが拡大したことにある。もう一つの理由は自動現れて、大阪に工場が戻ってくるようになった車の発達である。小さな町から近隣の中核都市ためである。現在寂れ続けているのは北九州市に、車でショッピングに行くことができ、通勤だけになった。

もできるようになった結果、小都市の店舗や事業所が不要になり、それら小都市が寂れていく

大都市集積の利益と地方へのバラまきことになった。つまり、日本は大都市が成長し大都市への人口集中のなかでも東京が特別大て、小さな都市が大都市に吸収されていったのきくなっているわけではない。しかし、日本でである。

特別な位置を占める東京の成長を止めてはいけ

大阪衰退の理由

な い 理 由 が あ る。そ れ は、ビ ジ ネ ス で は“Face to Face Contact”がきわめて重要であり、大阪市の人口がマイナス（−15.6％）だった

コミュニケートする場であることが都市の存在ことが「東京一極集中」という誤った印象を与理由だからである。東京・渋谷のオフィス賃料

えた一つの要因になったと推測される。

は大手町の約半分である。そこで、もっと多くでは、なぜ大阪市だけが例外的に衰退したのだろうか。二つの要因が考えられる。

の企業が渋谷にオフィスを構えてもよさそうなものだが、ઃ日に会える相手（顧客）の数は大

一つは、1970年代以降の国内航空の発達であ手町のほうが圧倒的に多い。そのため、他の会る。大阪市にはもともと本社機能があった。私社の顧客と会う機会が多い業種は、大手町に集が故郷の小倉を出て大学に入学した1961年には、 まるのである。一方、例えばソニーの本社は港東京まで蒸気機関車で片道およそ20時間かかっ

区港南にあり、トヨタの東京本社は文京区後楽

たが、大阪へは約ઊ時間だった。往復で40時間

園、ホンダの本社は港区青山、キリンは中野区かかる東京に本社を持つことは時間的にかなりというように、大手メーカーは都心から少し離負担が重いので、九州、四国、中国地方にあるれたところにオフィスを構えている。大手町に事業体にとって、本社を大阪に持つことはきわ集中しているのは、新聞社や金融業など、ほか

めて自然なことだった。その結果、大阪は西日の会社の人たちと密接に接しなければならない
人口減少社会における地方居住の可能性

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業種であり、まさに“Face to Face Contact”

生率は改善する。そして、出生率の改善は日本が重要であることを示している。

の成長戦略になる。

人がある程度集まるところには、国際的な会

この成長戦略はいかにも地方へのアピール度

計事務所からエレベーター・サポート業まで、が高いものだが、正しい政策であるとはいえなビジネスをサポートする企業が集積し、ビジネい。なぜなら、成長戦略の前提となる考え方がスにとってはきわめて便利な環境が整えられる。

すべて間違っているからである。

こうした集積の利益があるところには、これか
らもより多くの企業が集中するだろうが、その第一に、東京一極集中は起きていない。図ઃを用いて述べた通りである。
第二に、東京圏の出生率が低いわけではない。

動きを止める理由はまったくない。
しかし、地方選出の議員が多い日本の政治構

確かに東京都の出生率（1.12）は札幌を除く他造もあって、政治面では地方の意見が強く出て、の大都市より低い。ところが、東京圏の諸都市

地方へのバラまきを繰り返してきた。それを象の出生率を見ると、さいたま1.38、千葉1.35、

徴的に表しているのが公共投資だ。ઃ人当たり

横浜1.31、川崎1.30、相模原1.28で、むしろ福の公共投資の比率を見ると、高度成長の時代は

岡（1.25）、仙台（1.20）、札幌（1.09）のほう

東京圏より地方のほうが低かったが、1970年頃が低い。

からその比率が逆転して、いまや地方は東京圏より63％も多くなっている。

東京都の出生率が低く、東京圏の出生率が高いことの理由は、きわめて簡単に説明できる。

バラまきは公共投資だけではない。例えば、

つまり、女子大生や働く若い女性が東京に出て農業では米は700％以上の高い関税をかけ、減くると子供ができるまでは東京都に住み続ける反や参入制限で値段を高くし、都会の人たちはが、子供を産む状況になると、近隣の相模原や高い米を買うという再分配が行なわれている。

川崎、横浜などに移る。その一方で、子供を産

また、地方の担税力のないところには地方交付

まない人は自ら選択して東京に残っているとい税を大きく配分するという手法でのバラまきがうことである。一方、福岡などは子供を産むよ行なわれていた。一極集中が起きていないにもうになっても同じ市内に移り住むため、東京都

かかわらず、一極集中を是正するという名目で、より出生率が高いのである。

首都圏以外の地域にバラまき行なっていたので第三に、過去40年間の OECD 各国の人口成長率と1人当たり GDP 成長率をみると、両者ある。
地方へのバラまきが行なわれるようになって以降、日本の経済成長が止まってしまった。

の間にはまったく関係がないことがわかる（図઄）。人口成長率が低くても、成長している国はいくらでもある。

成長戦略の誤謬

したがって、人口成長率を上げるために若者ではどうしたらいいか。政府は地方創生を推進するために、「地方への多様な支援と『切れ目』のない施策の展開」を図るとしている。日本全体の出生率改善を図るために、若者を地方を地方に移すとか、住宅政策の観点から住宅を地方につくるのは、間違った政策である。

地方は高齢者サービスに優位性を持つ

誘致して東京一極集中を是正しようというので地方は高齢者サービスに大きな優位性を持っある。政府が考える「地方創生案」の成長戦略ている。例えば、東京都国立市の住宅地の公示の論理は次のようなものである。

地価は1m2当たり約30万円だが、福岡県北九州

いま、東

京一極集中が起きている。東京の出生率は低い。

市は約ઇ万円、島根県大田市は約઄万円である。

したがって、一極集中を是正すれば国全体の出地方は地価が安いので、同じ金額を使うとすれ

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季刊 住宅土地経済

2016年春季号

№100

図઄

ઃ人当たり GDP 成長率と人口成長率との関係（32万4000円）は国立市（21万2000円）の઄倍
弱だが、70代઄人家族の国民健康保険料を比較すると、大田市（19万2000円）は国立市（ઋ万1000円）の઄倍以上である。国立市はある程度
豊かな自営業者が多く、その人たちがかなり高い保険料を払っているが、大田市はすべてを高齢者が負担している。つまり、地方は医療費が高いうえに高齢者がその原資の大きな部分を負担するという状況になっている。国保の高齢者1人当たりの地元自治体の負担も、基本的には高齢者の多いところほど多い。

@国保のモデル給付額H国庫負担制度
出 所）OECD Health Statistics 2013, OECD Factbook 2009,2014

地方が高齢者を歓迎するような国保改革を行なうべきである。具体的には、原則として国がば、より広いスペースを使うことができる。つ

高齢者の国保財源を引き受ける。そうすれば、まり、地価の安さを利用すれば魅力的な高齢者

地方自治体にとっては高齢者用福祉施設を充実

施設をつくることができる。

させるインセンティブが生まれる。

ところが日本の高齢者は地方に移住しない。

国の健康保険がないといわれるアメリカでは、

日本では、高齢者の地方への流入を地方自治体

高齢者を国が面倒を見る「メディケア」保険制が歓迎していないからだ。高齢者が地方に移住度がある。このため、地方自治体の医療負担がすると、自治体にとっては介護保険や国民健康

ないので、フロリダ州やアリゾナ州などの地方保険などの地元負担が増えるだけで、税収が増

は高齢者の居住を誘致している。実際、ニューえないからである。つまり、地方自治体に高齢ヨークなどに住んでいる富裕な人々の多くは、者施設を充実させるインセンティブはない。

退職後は地方に移り住む。地方には友人や知人

例えば、静岡県は東京からも近く、気候は温もいて、老後を楽しく過ごす。年に何回かはニ暖で、高齢者を受け入れる理想的な地方だといューヨークに行って古い友人に会ったり、ミュえるが、静岡の経済人たちが高齢者施設建設のージカルを見たりする。

提案を提出してもなかなか認めてもらえないと

ただし、国保の財源を国が引き受けることにいう。また、ある市の有力な議員は、年金を使対しては、いくつかの危惧を持たれる可能性がってくれるので商店街を潤す高齢者を呼びたいある。第一は、国が給付を全額賄えば、財政がというが、市役所は医療費が増えることを警戒

破綻するか増税が必要になるのではないかといして二の足を踏んでいるという。

う危惧である。しかし、給付は、国がすでに負こうした構造が全国にある。しかも、高齢者担している額を、地方ではなくより豊かなとこの多い都市ほど、高齢者一人ひとりの保険料やろから再配分しようということなので、財政破地元自治体負担は大きい。前述の島根県大田市

綻や全体としての増税に結びつくことはありえの高齢者人口の割合（34.6％）は、東京国立市ない。

（19.0％）よりもかなり高い。高齢者が多けれ第二の危惧は、自治体負担がゼロになると自ば医療費がかかるので、国民健康保険被保険者

治体が給付の節制を怠るようになってしまうこのઃ人当たり給付額でみると、島根県大田市とである。たしかに、給付された金額のすべて
人口減少社会における地方居住の可能性

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を国が事後的に負担するとなると、自治体は給付削減をするインセンティブを失う。

が望ましい。
さらに、図書館、公民館やプールのような、

しかし制度を工夫して設計すれば、このインそれぞれの自治体で好む水準を組み合わせるこ

センティブを持続させることができる。すなわとができるようなサービスについては、それぞ

ち、給付された金額のすべてを国が事後的に負れの自治体の負担による地方自治に任せるべき担するのではなくて、その自治体に住む国民健である。

康保険受給者一人ひとりの年齢に応じた全国平このような制度になっていないがゆえに、例

均給付額、すなわち国保の“モデル給付額”をえば東京都江東区は、若い家族用のマンション

自治体に事前に支給するという仕組みにする。

ができると子供が増えて小学校建設などの区のそうすれば、患者に対する現実の給付額が全国負担が増えるのを嫌って、マンションの新築制

平均を超えれば、その超えた分は地元が負担し限を行なっている。現実には、子供増による小なければいけない。反対に、予防活動をして給学校負担は他の地域での負担減になっているの付額が国からの支給額を下回れば、浮いた分はで、国が財政負担すればこの問題は解決するは

市の一般財政に組み込むことができる。結果的ずである。また、生活保護についても各自治体に、予防活動による給付節約のインセンティブ

負担分があるため、地方の自治体が担税力のなは持続される。

い人を敬遠する傾向がある。その結果、高地価

このシステムが導入され、社会保障の自治体の東京に生活保護受給者が集まるという奇妙な負担が除去されれば、高齢者が多い地方自治体

ことが起きている。国が生活保護費全額を負担の財政状況がただちに改善される。次に、高齢することになれば、地方の自治体は生活保護受者は年齢ごとに全国同一額の国庫負担金を持参

給を受け入れるようになる。

して地方に移住するので、自治体は新たな介護

これまでの日本では、地方に住むことを邪魔施設を認可するなどして、大都市からの退職者する国保制度を維持しながら、その一方で選挙の移住誘致を始めるだろう。こうして高齢者の対策のために公共投資をバラまくという矛盾し地方還流が促されることになり、その結果としたことを行なってきた。しかし、高齢者や生活て、地方に職ができるので若者も地方に還流す

保護受給者の受け入れなど、土地を使うビジネることになる。

スについて地方は優位性がある。高齢者数に応

フロリダ州やアリゾナ州のように、今後も大じてモデル給付を、国か地方に財政的な配分を都市からの高齢者移動が見込まれる環境があれ行なうかたちで「バラまき」をすべきである。

ば、定常的にビジネスが続くと考えて若者も地

公共投資ではなく「国保の“モデル給付額”国庫負担制度」や、類似の地方分権によって地方方に移住する。

への財政配分を行ない、地方の社会保障財政負

地方への正しいバラまき方

担を大幅に軽減できれば、地方を活性化させ、地方自治体が提供するサービスのうち、何を国が財政負担し、何を地方自治体の財政収入で負担するかという区分が不明確なことが日本の最大の問題である。そこで、例えば医療、生活保護、教育など、日本のどこに住んでいても日本国民として一定の最低限の水準のサービスは保障したいと一般的に考えられているサービス
については、モデル給付額を国が負担する制度
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季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

地方に住むことがふさわしい人の移住を促すことができるはずである。

100号記念シンポジウム[パネルディスカッション]

不動産と住生活のこれから
バブル崩壊から現在、今後の10年を見すえて
パネリスト氏写真

和泉洋人

内閣総理大臣補佐官

金本良嗣

電力広域的運営推進機関理事長／政策研究大学院大学特別教授

西村清彦

東京大学大学院経済学研究科教授

八田達夫

公益財団法人アジア成長研究所所長

山崎福寿

日本大学経済学部教授(コーディネーター)●1995年と2005年の座談会います。

山崎 『季刊住宅土地経済』は1991年に創刊さ

まず、1995年（冬季号、No.15）の座談会でれましたが、94年冬季号（No.11）で初めて座は、金本良嗣さん、小峰隆夫さん、山本繁太郎

談会が行なわれました。出席者は坂下昇さん

さん（故人）が出席されて、「内外価格差と住（故人）、岩田規久男さん、小峰隆夫さん、宮尾宅土地問題」について議論が行なわれています。

尊弘さんで、テーマは「これからの日本経済と当時は円高・ドル安が進んでいて、1994年月

望ましい土地政策」。その後、毎年回の座談のニューヨーク市場で初めてドル100円を割会が組まれるようになったのですが、今回のシ

り込み、その後も徐々に円高が進行し、95年

ンポジウムは「今後の10年を見すえて」という

月に円は一時ドル80円にまで上昇するというサブタイトルがついているので、いまから20年状況でした。

前と10年前にそれぞれどのような議論がされて円高が進んだ結果、日本の物価に比べると外いたのかについて簡単に振り返ってみたいと思国の物価が相当割安に見えて、土地の価格も含
不動産と住生活のこれから7

めた日本の住宅サービスの価格が諸外国に比べそれから10年後の2005年（冬季号、No.55）て高いと言われました。バブルがクラッシュしの座談会（「この10年の住宅・不動産と今後のた と は い う も の の、1995 年 時 点 の 実 質 GDP行方」）では、1995年冬季号（No.15）のメンバ（国内総生産）はまだそれほど落ちていなかっーに岩田一政さんが加わって、バブル崩壊とデたので景気はよかったと思います。

フレからの脱却という時代状況のなかで、不良

しかし、物価水準が高いため、豊かさが実感

債権処理（とりわけ住宅関係の不良債権処理）されないといわれていて、座談会では、それはについての議論と、日本の労働生産性は依然と住宅コストの差ではないかという議論がされてして低いという議論がされています。

います。現在は、当時よりずいぶん円安になっ

また、金融政策のターゲットとして消費者物ていて、例えばランチの価格を調べると、米国

価と資産価格のどちらを見るのかという議論がでは20ドルもするという話も聞きますが、私が展開され、当時は円高で国内の物価水準は落ち

勤務している大学がある水道橋・神保町あたり着いていたので、金融政策としては資産価格をでは500円あれば食べることができます。そうターゲットとしていたのかと思います。残念な

考えると、日本の物価は、住宅サービスのコス

ことに、その後2008年にリーマン・ショックがトも含めて、当時と比べれば安くなったような起きることになるのですが、マクロ的にはその気がします。

ような背景がありました。

また、座談会では日本の宅地の開発コストがさらに、住宅政策の問題としては、マンショ

高いという議論もされています。進行役の森正ンの建て替えや定期借家、どうして狭小住宅の臣さん（故人）の、「造成費を含めた社会資本

規模が大きくならないのかといったことが議論

整備の建設コストの問題ですね」という問題提されています。2000年には定期借家が導入され起に対して、金本さんは「日本の造成コストのているので、そのことを反映したものだと思いきちんとしたデータはなかなか見つからないのます。そのほか高齢化に伴う証券化やリバーですが」と前置きして、「宅地平方メートルス・モーゲージが必要だということをテーマに当たりに換算すると約万円近い金額になって議論が展開されています。

しまう」と指摘しています。農地転用規制など

さて、今から「不動産と住生活のこれから」があり、また土地と上物があれば住宅ができるについて議論していただくわけですが、いくつかというとそんな簡単なものではなくて、周り

かのキーワードがあります。

の道路や電気などインフラがもともと高く、そ

一つは、少子高齢化に関連して、地方創生、れがネックになっているのではないかというこ

コンパクトシティ、資産流動化、相続などの問とです。現在は逆に、地方では人口減少による題です。二つめは地価バブルとその後の税制・「縮退」が起きていると言われていて、宅地を金融の問題、人口減少、譲渡所得税など。三つどう減らしていくかを考えなければいけなくな

めは、住宅政策としては従来からいわれているっています。

ことですが、賃貸住宅市場や中古住宅市場にあところで、この座談会で金本さんは「2020年

る情報の非対称性の問題で、最近ではマンショの日本の地価は現在の水準から考えられないくンの杭打ち偽装問題が出てきましたが、買い手らい低いということは十分ありえます」と発言が十分な情報を持っていないときに、どういうされています。経済学者は予想をしないもので対策を立てたらいいのかという問題です。四つ

すし、金本さんも20年後にこのシンポジウムにめが都市政策として、東京オリンピックでは安引っ張り出されるとは思ってはいなかったので

全・安心という東京の街の魅力をうたっている

しょうが、卓見だったと思います。

わけですが、それにもかかわらず危険なところ

8

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

和泉氏写真がかなりあって、木密（木造住宅密集地域）や老朽化したマンションをどうするのかという問題です。
このようなキーワードを頭に入れながら、まずはパネリストのみなさんから問題提起をしていただき、そのうえで議論をしたいと思います。

住宅問題と住宅政策●住宅政策の変遷
和泉

私は、一連の住宅政策、都市政策、特区制度について簡単に紹介します。
まず、戦後の住宅政策は、終戦直後は「住宅難の解消」を目指していましたが、70年代半ばには「量の確保から質の向上へ」と変わり、

いずみ・ひろと
1953年神奈川県生まれ。東京大学工学部都市工学科卒。建設省入省。国土交通省住宅局長、内閣官房地域活性化統合事務局長、内閣官房参与、などを経て、現職。東京大学教授、慶應義塾大学特任教授、政策研究大学院大学客員教授を兼任。
工学博士（東京大学）

2000年以降は「市場機能・ストック重視」の政策から「豊かな住生活の実現」へと変化していな家賃の住宅を供給することをめざして1951年ます。

からつくられた公営住宅も、当初は直接建設しそういうなかで、住宅政策の三本柱と言われていましたが、現在は借上げ方式という民活型

た「住宅金融公庫」「公営住宅」「日本住宅公手法になっています。大都市地域における共同団」の制度も大きく変わりました。長期低利資

住宅の集団的建設と大規模宅地開発を行なうた金の融資による住宅建設の促進を目的としてめの日本住宅公団も、住宅・都市整備公団、都1950年につくられた住宅金融公庫（現・住宅金市基盤整備公団、都市再生機構と名前を変えて融支援機構）が住宅ローンを直接融資していたきました。

ものが、2000年頃に直接融資をやめて住宅ロー

このように市場補完的な住宅政策だった三つンの証券化を支援するという仕組みに変わりまの柱が大きく変遷を繰り返すなかで、基本的なした。

住宅計画も「住宅建設五箇年計画」から、2006

住宅金融公庫が郵便貯金を原資とする財政投年には「住生活基本計画」に変わりました。そ融資資金を集めお金を直接貸していたし、補給

れと同時並行で、過去20年くらいの間に、市場金を年間最大1兆円ぐらい予算計上していたの整備型の政策が立て続けに出てきています。情が、いまは証券化支援事業ということで、短期報の非対称性を解消するための「住宅性能表示の資金を集めて長期の住宅資金を貸すことので制度」（2000年）、構造計算書偽装事件（姉歯事きない民間の債権を買い取り、住宅抵当証券を件）を踏まえた住宅の「瑕疵担保制度」（2007

発行して長期安定資金を個人に貸す仕組みに変年）などです。

わったのです。過去には、補正予算を含め最大

具体的に言えば、欠陥住宅問題では、阪神・約兆円を補給金に使っていましたが、現在は淡路大震災や欠陥住宅の社会問題化、構造計算

ほとんどゼロです。

書偽装事件などを受けて、建築基準法による対

また、住宅に困窮する低額所得者に対し低廉応がとられるとともに、住宅の品質確保の促進
不動産と住生活のこれから

9

等に関する法律による住宅性能表示制度や基本が緩和されました。また、土地利用規制で既成構造部分の10年間瑕疵担保が導入され、さらに市街地の住宅を守るために1992年には用途地域

特定住宅瑕疵担保責任の履行に関する法律がでを住居系に限って細分化しました。

きました。構造計算書偽装事件などの問題を踏

その後、高層住居誘導地区が創設（1997年）

まえて、諸々の規制強化がなされたわけです。

されました。小泉政権が誕生して、状況は大き

特に住宅品質確保法をつくるときに業界との関く変わりました。自民党が戦後一貫してとって係で導入できなかった瑕疵担保責任の履行の確きた「国土の均衡ある発展」を宗旨替えして大保について、供託ないしは保険によって、仮に都市重視を打ち出し、2002年には都市再生特別業者が倒産してもほぼ2000万円までカバーする措置法ができました。住宅の関係では、2014年

仕組みができています。

に都市再生特別措置法を改正し、コンパクトシ

加えて、住宅紛争処理についても、各地の弁護士会にお願いして、紛争を処理するための仕ティを実現しようとする施策が整備されています。

組みが出てきています。そういう意味では、住都市再生特別措置法は、当初はシンプルだっ宅に関する情報の非対称性の解消や消費者保護

たのですが、だんだん制度が増えてきました。

はかなり進んできました。

思い起こせば、かつてはさまざまな土地問題、

前後しますが、先ほど山崎さんが指摘された住宅問題が生じ、政治的に法律を改正して対応

住宅価格の内外価格差が大きかった1998年にはする必要がある場合、地区計画制度で新しい仕「建築基準の性能規定」が行なわれています。

組みをつくるということを行なっていました。

また、1979年に制定された「省エネ法」によこれを称して「困ったときの地区計画頼み」とる 規 制 強 化 も、最 近 で は「都 市 低 炭 素 法」

言っていたのですが、最近は「困ったときの都（2012年）や「建築物のエネルギー性能向上法」

市再生特別措置法頼み」で、中身がかなり増え（2015年）などのように義務付けられるようにてきました。

なってきました。さらに言えば、「定期借地制住宅との絡みでいえば、土地利用誘導による度」（1991年）や「定期借家制度」（2000年）、

コンパクトシティの推進があげられます。都市「マンション建替え円滑化法」（2002年；2014年

再生特別措置法に設けられたコンパクトシティ

改正）などの法律が整備され、2014年には議員のための施策ですが、都市計画法には市街化調立法で「空家対策の推進に関する特別措置法」

整区域の制度があるなかで同じようなことをもができました。

う一回やることになるので、都市計画法の改正ができませんでした。そこで居住誘導区域を設●都市政策の変遷

け、住宅を誘導しよう、まちをつくろう、その和泉

次に、新都市計画法（1968年）以降の都外側については一定のディスインセンティブを

市政策の変遷を見ると、当初は住宅との縁はほ利かせていこうという制度をつくったのです。

とんどありませんでしたが、1987年から91年のさらに拠点的な場所については都市機能誘導区

バブルの時代に状況が一変しました。当時の問域を設け、さまざまなインセンティブを通じて題意識は、地価が高騰して住宅が都心部からク

都市機能を集積していこうということを始めまラウディングアウトされてしまうことに対してした。

どう対処するかということにありました。さま都市再生特別措置法の一つの大きなテーマは、

ざまな政策の一つとして都市計画で何とかしよ

大都市機能強化のための特別の場所を国が決めうということになり、1990年には「用途別容積て、さまざまな支援を行なうことです。現在そ型地区計画」が創設され、住宅に限って容積率ういった観点から指定されている都市再生緊急10

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

整備地域が全国63地域、そのうち12地[参考図①]

域を特に国際拠点として深掘りし、都市機能の集積を図っていこうという計画です。
●特区政策と住宅・都市政策
和泉

さらに、最近は特区政策との関係も出てきました。特区は現在、三つ（2002年の「構造改革特区」、民主党政権下の「総合特区」、安倍政権による「国家戦略特区」）あります。
「構造改革特区」はすべての地方自治体が申請することができ、かつ規制改革のみですが、これまでに1241件の特区計画が認定されています。「総合特区」はつまり、まちづくりが特区制度の中に制度的に規制改革に加えて、税制・財政・金融の支援措取り込まれたということです。都市計画活動や置を総合的に行ない、地域のチャレンジをオー

まちづくりをしようと思うと、いろいろな手続

ダーメイドで総合的に支援するというもので、きや許認可が必要ですが、これを特区会議とい

48区域（国際、地域41）あります。
「国家戦う組織で中身を決めて、その特区計画を内閣総略特区」は、八田さんもメンバーとして参加し理大臣が認定するとただちに許認可等が行なわている国家戦略特区諮問会議を舞台に、特区ごれたものとみなすという、事実上の都市計画許とに国の国家戦略担当大臣と地方公共団体、民認可権限を特区計画が吸い上げる制度が始まっ

間事業者が集まり、その特区会議で計画を決めたのです（参考図①）。

ていくトップダウンの仕組みになっています。

そして住宅との関係で言うと、都心居住を進実は、国家戦略特区ができるまでは、基本的めるために、特区計画で住宅の容積率を決めるに、特区と都市計画、まちづくり、住宅政策とと、都市計画で定めた容積率を上回ることがでは別物でした。制度的に構造改革特区や総合特きる。ここで初めて特区と住宅政策が一体化し区で都市計画の規制改革ができるかどうかは別てきたわけで、従来すべて地方分権と言われてとして、実際には、都市計画は都市再生特別措

いたまちづくりの世界で時計の針が逆に回りは置法等でカバーしていました。現に、都市再生

じめたことになります。

緊急整備地域と総合特区を重複して指定し、ま現在、指定されている特区は、国際ビジネ

ちづくりは都市再生特別地区の体系で行ない、ス・イノベーションの拠点の東京圏（東京都全産業政策等は総合特区を使って運用してきまし

域、神奈川県、成田市）、医療等イノベーショた。これが特区と都市計画、まちづくりとの関ン・チャレンジ人材支援の関西圏、中山間地農係でした。

業の改革拠点の養父市など10区域です。

それが国家戦略特区で変わりました。特区諮問会議があり、その下で区域ごとに特区会議を●地方創生の基本的方向

つくり、公共団体任せにしないで、国と公共団

和泉 現在、さらに地方創生、別の言い方では、体に加えて、特区の中でさまざまな産業活動を

まち・ひと・しごと創生に取り組んでいます。ま行なう民間事業者が集まって中身を決めます。

ち・ひと・しごと創生の「長期ビジョン」では、不動産と住生活のこれから

11若い世代の希望が実現すると合計特殊出生率はましたが、環状方向はまだ不十分です。しかし1.8程度に向上するとしています。急激に減少

首都圏中央環状線が完成して、新宿・羽田間がしているといわれる日本の人口ですが、合計特40分から20分に短縮しました。2020年の東京オ

殊出生率1.8を実現したうえで2040年頃に2.07

リンピック・パラリンピックまでには、東京外まで回復すれば、1億人程度で安定します。何郭環状道路や首都圏中央連絡道もできるので、も手を打たなければ、高齢化率は40％を超え、東京圏の効率性が格段に上がるはずです。さら単純計算すると、1000年後の西暦3000年代に日に、リニア新幹線の始発駅になる品川駅周辺の本の人口は1000人になるという計算もあります。 再開発で、150万 m2を超える新しい都市機能がしかし、人口減少に歯止めをかけることができれば、高齢化率は35.3％で頭打ちになり、将インストールされ、それによって東京の都市構造も大きく変わります。

来的には27％程度に下がる。そして、「人口の端的に言うと、大都市圏の機能を抑制する必安定化」とともに「生産性の向上」が図られる

要はないということです。これから国際競争のと、50年後も実質 GDP 成長率1.5〜％を維中で勝っていくためには、東京をはじめとする

持することができる――こんなイメージを描い

大都市圏の機能強化は引き続き必要です。東京て現在、施策を進めているところです。

圏については東京圏国家戦略特区で大胆な規制改革に努め国際競争力を引き上げていくことに●東京オリンピック・パラリンピックと日本取り組んでいる、そして同時に地方創生も進め

和泉ていくというのが現在の政府の取り組みです。

さて、2020年に東京オリンピック・パラ

リンピックが開かれますが、その前年にはラグ山崎ありがとうございました。次に金本さん、

ビー・ワールドカップが開催されます。さらに、

お願いします。

2027年にはリニア中央新幹線が名古屋まで開通
し、いま日本のインフラの大きな転換期を迎えているといえます。
2045年に大阪までリニア新幹線が伸びると、経済学からみる住宅政策

東京・大阪間は67分でつながります。67分の通勤圏の中に、6000万の人口、四つの国際空港、●住宅・土地問題と経済学

二つの国際戦略港湾、そしてありとあらゆる産

金本 『季刊住宅土地経済』が創刊された1991

業基盤を集積するエリアが人類史上はじめてで年頃は、土地問題や住宅問題が社会的に大きくきることになります。山手線周が59分ですか

取り上げられており、八田さんや野口悠紀雄さら、それとほとんど変わらない時間で6000万人

ん（現・一橋大学名誉教授）、岩田規久男さんが結ばれるのです。その結果として何が起こる（現・日銀副総裁）らとともに私も住宅・土地のかはまだわかりません。ただ、明らかにさま関係の研究に力を入れていました。しかし、土ざ ま な シ ナ ジー 効 果 が 出 て く る だ ろ う し、

地や住宅の価格が上がっているときは世間の注

Face to Face の密度も飛躍的に向上します。

目を集めるのですが、価格が下がると一気に関そういったエリアができると、日本の国土構心が薄れてしまう傾向があります。これはまこ

造も大きく変わります。東京・大阪間は航空機とに困ったものですが、住宅・土地問題についを使わないようになり、羽田空港の空いた発着ては、八田さんも私もまだ興味を持っていて研枠を使って、世界各地あるいは地方とのリンケ

究は続けています。

ージを強化しうる可能性が出てきます。
また、東京の放射方向の高速道路は早くでき
12

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

さて、私からは、経済学が住宅・土地問題にどう役立つかという話をしたいと思います。私金本氏写真は1997年に都市経済学の教科書（『都市経済学』
東洋経済新報社）を上梓し、これを19年ぶりに改訂して、近く出版予定ですが、改定に際して1997年から現在までの住宅政策と都市政策の変
遷を加筆しました。その内容は、いま和泉さん
が要領よくまとめられた通りですが、実際、住宅金融公庫の融資というタイプの住宅補助から証券化をサポートする形態に変わるといったさ
まざまな革新的な政策転換が行なわれています。
しかし、大転換された政策についての経済分
析はほとんど行なわれていないのが現状です。
私が今回改定した教科書でも、そういう経済分析を解説したかったのですが、残念ながら、それについての内容はあまりなく、政策の変遷を図示し、どういう問題があるのかという指摘にとどまっています。いまからお話しする内容がそれで、若い研究者の方々にこういった課題についてぜひ取り組んでいただきたいというのが

かねもと・よしつぐ
1950年広島県生まれ。東京大学経済学部卒。コーネル大学
Ph.D.。ブリティッシュ・コロンビア大学（カナダ）助教授、
筑波大学社会工学系助教授、東京大学経済学部教授、東京大学公共政策大学院院長などを経て、現職。著書：Theories
of Urban Externalities, North-Holland（1980）、『都市経済学』（東洋経済新報社）、など。

私の思いです。
vestment Trust）や住宅金融支援機構による●住宅市場における「市場の失敗」

住宅ローン債権の証券化などですが、これらに金本

一般的に、政策の経済分析は、市場に任ついての経済的な分析でもまだ数多くの課題がせておいて何がいけないのかということから出残されています。証券化の分析がなぜ必要かと発します。そして、市場が失敗する原因をつかいえば、一つは市場がうまく働かない面がある

み、対策を考え、効果を分析し、メリットやデことです。証券化をするにはたくさんの物件をメリットを評価することになります。

集めてプールし、それを分割して売ることが必

住宅市場における市場の失敗の第一は、先ほ要ですが、そこには、大きな規模の経済性があどからキーワードとして出ていますが、「情報り、多数の企業が自由に競争してうまくいくとの非対称性」です。これは住宅の品質確保の問いう世界とは違う側面があります。もう一つは、題の重要な要素ですが、例えば、売り手は住宅制度の失敗です。最も簡単な証券化は、法人ををよく知っているけれども、買い手はあまりわ

つくり、法人の株というかたちで証券化をすれからない、あるいは住宅をつくった人はどこにばいいわけですが、法人をつくると法人税がか

欠陥があるかわかっているけれども、買い手はかって採算が合わないという話になり、こうい

わからないという問題です。これを処理したモった問題を解決しないとうまくいきません。

ダンな方法が住宅の品質確保促進法や瑕疵担保

三つめの重要な問題は借家市場です。日本で履行法ですが、このような制度がうまく機能しは良質なファミリー向け借家が少ないといわれているのか、改善の余地はないのか、どれだけていて、定期借家制度ができたわけですが、どのメリットがあったのかについての研究はほとのようにすればこのマーケットがうまく機能すんどありません。

るかはよくわかっていません。一つの大きなパ

二つめは証券化です。REIT（Real Estate In-

ズルだと私が思っているのは、定期借家は業務
不動産と住生活のこれから

13

用の物件に関しては広がっているけれども、住るという世界はほとんどありえません。その最宅についてはほとんど浸透していないことです。 もわかりやすい原因は固定資産税や所得税など
なぜそうなっているのか、これを変えるにはどの「税金」です。税金があると、市場は完璧にうすればいいのかといったことが大きな疑問とは働きません。そのほかにも健康保険や介護保して残っています。

険などいろいろなことがあって、実際にはマー

四つめは、老朽マンションの建て替え問題でケットは完全には働かないのです。

す。マンション建て替えはマンションの所有者

そこでのポイントは、みなさんが払っている

全体に被さってくるもので、集合的に決めなけ

価格が社会的コストと乖離していることです。

ればなりませんが、これは典型的な公共財問題

もしこれらが乖離していると、それを改善するでもあり、なかなかうまくいかないことがありような政策は追加の便益をもたらします。それます。

がどの程度かを定量的に分析できれば、もっと

そのほか災害に関しても市場の失敗の問題が現実に適用できる政策になります。やり方はきあり、多様な政策的介入が必要になります。まわめて簡単で、「価格と社会的費用の差」に、た、温暖化政策についても、住宅関係では、省政策による消費量の増加分を掛けると、それがエネ法による規制がかかっていたり、予算や税追加的便益になります。

制による支援があったりします。ところが、こ例えば、東京大学の学生たちが分析したのは、

ういう政策はしっかりした分析や評価なしに行

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）につい

なわれていて、どれだけの効果があり、どれだて補助金を出すという政策がありますが、これけのコストがかかっているかはわかっていませは普通の経済学の常識からは、あまりメリットん。

がないと考えられています。ところが、特別擁護老人ホーム（特養）に関して大きな補助金が●次善の政策評価と住宅政策出ていて、しかも実態上は特養を必要としない

金本

全体的に見て、日本では政策効果の定量

要介護度ぐらいの人が特養に入っていること的な分析、あるいはその便益や費用の評価がほもあり、こういう人たちをサ高住に入れること

とんど行なわれていない状況で、これがいまのができれば、特養の社会的コストを減らすこと

経済学の大きな課題です。

ができ、そのことによってプラスが出てきます。

細かいことを言っているときりがないのです
が、実務に適用するときには、大雑把に、なた

もしそれが正しいとすると、サ高住に補助金を出すことが正当化できることになります。

で切るような類の分析でいいはずです。そうい

さらに、まちなか居住推進事業が、固定資産うことに関しては、すでに1940年代には基礎が税が高いまちなか住宅や、運賃が社会的限界費できており、市場がうまくいっていないときに用を上回る公共交通の利用を増加させるとか、どうするかについても、1960年頃、アメリカ・

中心市街地活性化事業が価格マージンの大きい

シカゴ大学のアーノルド・ハーバーガー教授ら

中心市街地商店街の消費を増やす、というようによってすべて理論的には解決されています。

なことが考えられます。

したがって、今後取り組まなければいけないのは、基本的なツールを現実の場で適用し、答え●日本の地価・住宅価格を出していくことです。

金本 最後に、日本の地価・住宅価格について一例をあげると、われわれの世界は不完全なです。これに関しては西村さんがよりソフィス

ものです。経済学の教科書の最初に出てくるよ

ティケートされた議論をされると思いますが、

うな、理想的なマーケットで効率的なものにな『都市経済学』を改訂するときに、初版で行な

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季刊 住宅土地経済

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西村氏写真った住宅市場・土地市場の推移の分析を拡張する必要があり、いろいろ検討してみました。日
本では地価上昇率が高過ぎるという議論をしていたのが1990年代だったのですが、その後はバブルがはじけて、地価は20年間停滞を続けました。そのプロセスが経済学的なロジックによって説明できるかをシンプルなストラクチャーで考えてみたのです。
経済学的なロジックの基本は、地代と地価の上昇が土地を持っていることの利益であり、その収益率が金利と等しくならなければならないということが一つで、もう一つはそれを無限に積み重ねたときに辻褄が合うということです。
こういう簡単な理論で地価が説明できるかを考えました。1980年代までは全体に地価上昇率
は、GDP 成長率や貸出約定金利よりも高い状況でした。第一の条件を満たしていないということですが、これに関しては金融自由化の前でにしむら・きよひこ
1953年東京都生まれ。東京大学経済学部卒。東京大学大学院
経済学研究科修士課程修了。米イェール大学 Ph.D(経済学博士）。東京大学経済学部助教授、同教授、日本銀行副総裁などを経て現職。著書：『日本経済見えざる構造転換』（日本経済新聞社）、『「やわらかな経済学」で日本経済の謎を解く』（日
本経済新聞社）『プレーリー・ドッグの嘆き』（講談社）など。

金利が人によって大きく異なっていたということで説明できるというのが、私が考えたストー
リーです。
土地の収益性が高ければ土地を売る人がいな

住宅問題と広義の金融政策いはずだというのが基本です。それにもかかわらず、土地を売る人がいたので地価が決まった●バブル崩壊と地価

わけですが、それはとりもなおさず、直面する

山崎 次に、西村さん、お願いします。

金利がきわめて高い人がいたということです。

西村 私は年前までは日本銀行にいて、日本

例えば、お子さんが結婚するときにお金が必要のバブルの崩壊過程とずっと付き合ってきましになり、高利貸しから借りるよりは土地を売った。さらにリーマン・ショックという世界バブ

たほうがいいという人たちが土地を売った。そルの崩壊とも付き合ってきたわけですが、今日ういった人たちにとっての金利が地価上昇率とは、日本独自というよりも、世界の中の日本と対応していたということです。

いう形でお話ししたいと思います。

1970年代から80年ぐらいまではそういったロ

先ほど金本さんは、日本はバブルが弾けて価ジックでだいたい説明できるのですが、90年頃

格が下がったので住宅や土地への関心が落ちたのバブルとそれ以降の地価の停滞はそういう簡という趣旨のことをおっしゃいました。確かに単な理論的な構造では説明できないという結論

世界的にも日本に対する関心は落ちたのですが、です。つまり、90年代以降については、いろい

世界バブルの崩壊後は逆に日本に対するこの分

ろな人の見込み違いがあったということになり野への関心は高くなっています。当初は、日本ます。

のようにはなりたくないということで日本を調山崎

どうもありがとうございました。

べようという話だったのですが、最近は日本のようにならないことはあり得ないという話にな
不動産と住生活のこれから

15

り、なかでも日本は比較的ましだったというこ

本だけでした。そういう意味で、日本固有の制とで、なぜそうなったか、日本のようにするた度的要因というものに着目したのです。

めにはどうしたらよいかということを調べるよ

そこでの私なりの結論は、『日本の地価の決まり方』（ちくま新書）や、2002年に刊行した

うになってきています。
いま中国は、ある種のバブル崩壊の状況にな『不動産市場の経済分析』（編著、日本経済新聞ってきています。中国の最高指導部のメンバー

社）に書きましたが、要するに、ファンダメン

である李克強首相は、都市経済学の博士号を持

タルズを前提にしながら、ファンダメンタルズっていて、世界の政策当局者の中では最もよくからどういう形でずれるのか、ずれることによ

経済がわかっている一人ですが、彼がいま大きって、例えば新宿の地価がカ月で倍になっな関心を持っているのは、アーバニゼーション

たとか、そういう地価急騰がなぜ起きたのかを（都市化）とバブルの問題です。つまり、日本

説明しようとしたわけです。

が1990年代から2000年代にかけて抱えたこの問
題の初期段階に彼らは立っているということで●世界金融危機す。

西村 ところで、私は2005年から2008年まで日

そういう意味で、日本がいままで経験してき本銀行政策委員会審議委員を務め、2008年月

たものは世界的な広がりを持ち、世界的に重要に日本銀行副総裁に就任したのですが、その直な意味合いを持っているということをお話しす

後に世界金融危機が起こりました。学者としてると同時に、逆にそれからもう一度日本を見直はとても興味深い経験でしたが、日本銀行副総したときにどうなのかというのが、私がお話し裁としては興味深いなどとは言っていられない

したいことです。なお、私の話の内容は、本誌

大変な状況でした。

（『季刊住宅土地経済』）に回に分けて掲載さ

世界金融危機は基本的にはアメリカの不動産れた論文（「不動産バブルと金融危機の解剖学」

バブルから出発していて、とりわけサブプライ

93号・95号・97号）の概要ですが、その前に少ムの住宅ローン問題から端を発していることはしだけ、私の研究の変遷についてお話しします。 ご存じのとおりです。ここまで問題が大きくな
私が『季刊住宅土地経済』に最初に寄稿したったのは、不動産バブルと信用バブルの間の相のは1991年秋季号（No.2）で、「日本の土地市

互作用が起きたからです。FRB（アメリカ連場は効率的か」という論文でした。先ほど金本邦準備制度理事会）のベン・バーナンキ議長は、さんが説明されたような、ファンダメンタルズ「アメリカの金融市場の中で住宅市場は大きなで日本の地価を説明できるのかという内容でし

市場ではあるが、それは一部にすぎない。そのた。1980年代に株式バブルと不動産バブルが生中のさらに小さいサブプライムの市場は数パー

じ、株式バブルは1989年終わりから90年にかけ

セントにすぎないし、測り方によるともっと小て崩壊し、不動産バブルの崩壊は1年遅れましさい。そういうところの問題が世界の経済全体た。なぜそうなったのか、二つのバブルの違い、 に大きな影響を及ぼすわけがない」という趣旨
特に市場の効率性の差や制度的な要因がどこにのことを2006年時点で言い、2007年に入ってもあるのかを調べたものです。

依然として言い続けていました。

当時、金融危機に至るほどの深刻な不動産バ

ところが現実はそうではありませんでした。

ブルを経験したのは日本だけでした。もちろん

なぜかといえば、不動産バブルと信用バブルの米国・フロリダの土地・住宅のバブルなどあり相乗作用で、クレジットサイクルといわれていましたが、しかし金融危機しかも深刻な金融危るものを起こしてしまったからです。これはカ機に至るまでの不動産バブルを経験したのは日ー メ ン・ラ イ ン ハー ト と ケ ネ ス・ロ ゴ フ の16

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This Time Is Different（邦訳『国家は破綻する――金融危機の800年』日経 BP 社）という本で説明されていていることです。
この世界金融危機は、国際的な影響と広がりには万人を超えています。
人口構成の変化は日本で最初に起きましたが、もはや世界的になっています。若い壮年人口の比率が急速に増大したときから高齢化は始まり、を持っていました。特に欧州中核国の金融危機「人口ボーナス」から「人口オーナス」へと転は、国境を越えたバブルの波及とその崩壊によ換します。これが長期的な期待に大きな影響をるものでした。欧州中核国の金融機関は、アメ及ぼすことになるのですが、重要なことは、そリカの不動産バブルの主要なプレーヤーだった

れと同時に、新しい金融技術として例えばサブ

ことが大きな意味を持っています。また、欧州

プライムの証券化が始まり、融資態度の大幅な周縁国の不動産バブル、特にアイルランドやス

緩みにつながったことです。中央銀行（日銀）

ペインのバブルはホームメイドバブル、つまりから銀行の行動を見ていると、融資サイドの緩

自分のところで起きたバブルで、日本のバブル

みによって信用が爆発的に増えたことがわかりとほとんど同じかたちになっています。ホームます。そのようなことが起こると、ラインハー

メイドバブルと輸入バブルが相互作用を起こし

トとロゴフの「クレジットサイクル」というバて、世界的な金融危機をもたらしたということ

ブルの生成と崩壊をもたらすことになります。

です。
●人口構成の変化と不動産・金融バブル●人口構成の変化とクレジットサイクル

西村 まず、アメリカの人口構成の推移を見る

西村

では、なぜこの時期に世界的な不動産バと、二つのピークがあることがわかります（参ブルが起きたのか。もちろんファンダメンタル

考図②a）。第一のピークは、朝鮮戦争のあとにズの議論は重要な出発点ですが、それだけでは起きたベビーブーマーのときで、日本とは約10とても説明できません。人々の期待による影響

年の違いがあります。二つめのピークは、ベビが大きいというのが私の考えです。

ーブーマーが壮年に近くなっているときで、そ先ほど八田さんは、人口成長率と人当たりの子どもたちによるもので、「エコーブーマー」

GDP 成長率の間には相関があまりないとおっと呼ばれています。日本でいえば「団塊の世しゃいました。確かに、見方によって相関関係

代」と「団塊ジュニア世代」になります。

があるとも言えますが、はっきりした相関はな

住宅価格を見ると、もちろん完全に一致する

かなか見えてきません。しかし重要なのは人口

わけではありませんが、ピークは人口ボーナス

成長率ではなく、人口構成の変化なのです。簡のときで、この繁栄は将来まで続くと考えがち

単にいえば、生産可能人口（一般的には15〜64なので、人々は楽観的になります。それが長期歳までの人口）と従属人口（子供と老人）の間的な資産市場での期待を高めるという形になるの比率の大幅な変化です。かつては人口増加とので、それとの相関はある程度わかります。

いえば、それは子供の増加であり、多くの人は価格が最初のピークを過ぎたところで S&L

50歳ころまでに亡くなるケースが多かったわけ（貯蓄貸付組合；Savings and loan association）

です。ところが、世界的に保健・衛生が改善さの破綻が起きていますが、その時は実質貸出がれるようになり、人の死が遅くなりました。子

ピーク時までは上がっていましたが、それから供の死が少なくなり、老人も長生きするように

ちょっと下がった程度で済んでいます。ところなったのです。例えば、日本の100歳以上高齢が、番目のピークのときには劇的に増加する

者数は、1963年には153人、1981年に1000人だ

わけですが、それはこの時期に起きたディレギ

ったものが、1998年に万人を突破し、2014年

ュレーション（規制緩和）と、その結果として
不動産と住生活のこれから

17[参考図②]のは番目のピークで、そのときには実質の貸⒜ 米国：人口構成・地価・信用出が劇的に増えています（参考図②b）。
先ほどの金本さんの話にもあったように、
1960年代から70年代にかけて実質的な借入の価格はきわめて高いものでした。60年代には住宅ローンは存在せず、70年代に入ってはじめて、上場企業の役員もしくは部長向けに住宅ローンが始まったのです。したがってこの時期は、地価は確かに上がっていましたが、不動産危機から金融危機を起こすような悪性のバブルが起こる状況ではなかったのです。
ところが、80年代の半ばころから情勢が変わ⒝ 日本：人口構成・地価・信用りました。金融の国際化と自由化、そして東京がニューヨークやロンドンと同じような世界金融のハブになると言われ、東京のオフィスが不足すると騒がれはじめたのです。 そして金融機関は、新しい金融インストルメントを使うことによって新しい融資機会を探すという状況になり、その対象となったのが不動産関連でした。
金融機関は中小企業にも貸しましたが、中小企業のかなりの部分が不動産関連で、そのような形で急激な信用の拡張が起きたのです。

起きた金融技術の発展によるものです。

●日本と世界で起きたこと

実は、欧州周辺国で最も典型的な不動産バブ

西村 日本で何が起こったかをもう一度確認すルが起きたのはアイルランドです。アイルラン

ると、1980年代後半にはバブル経済が発生し、ドの人口構成はシングルピークですが、実質住その崩壊とその後の金融危機が起こり、その裏

宅価格の動きのピーク時には、実質貸出も急激には人口構成の大きな変化がありました。つまに増加していることがわかります。

り、団塊世代と団塊ジュニアが重なって80年代

次に日本ですが、米国とアイルランドの住宅

後半に逆依存人口比率（生産年齢人口比率）が価格のピークが2005年の世界金融危機のときだ

上昇し、日本は好景気とユーフォリア（つまり、ったのに対して、日本ではその35年前の1970年

この好景気がずっと続くという楽観主義）に覆頃に一つのピークがあり、1990年に二つめのピ

われました。いまではまったく理解できないか

ークがきました。最初のピークである70年ころもしれませんが、1979年に出版された『ジャパは、高度成長が終わって安定成長に入った時期

ン・アズ・ナンバーワン』（エズラ・ヴォーゲ

で、団塊の世代が大挙して東京にやってきましル著、TBS ブリタニカ）がベストセラーになた。その次は90年で、団塊ジュニアが流入してったのは、その予兆といえるかもしれません。

きた時期に当たります。日本不動産研究所のデもちろんオプティミズム（楽観主義）だけでータによる実質地価を見ると、米国のように二はバブルは生じません。そのときに新しい金融つのピークがあり、そのうち悪性のものだった

技術・手段が普及することによって信用の急激

18

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パネリスト写真な拡大が起きたのです。つまり金融の自由化にしないかどうかをチェックして、デフォルトし伴う新しい商品（CP と規制のない大口預金）

そうになったらそれに対処するというのがサーの導入です。それは、その当時はきわめて新し

ビサーの仕事です。したがって、彼はセキュリい商品で、これが大きな影響をもたらし、それタイゼーションの結果として起きることに関しが融資基準の劇的な引き下げにつながることにてのリスクを完全にわかっていたはずです。いなります。つまり、楽観主義と新金融商品の導ま起きていることの問題が発展するかしないか

入という二つの要素が組み合わさって、この時がわかっていたはずです。

期に日本でバブルが発生したということです。

しかし、彼は、問題が起こるとしたら商業用

実は、2005年に世界で起きたことも、これと（コマーシャル）のほうであって、住宅（レジ同じようなものでした。ベビーブーマーとエコ

デンシャル）のほうでは起きないと話したので

ーブーマーが重なった2000年代後半に証券化す。実際には、コマーシャルでも起きましたが、（セキュリタイゼーション）という新しい金融

レジデンシャルで巨大な問題が起きました。簡

技術革新が起こりました。しかも不動産に絡む

単に言えば、モラルハザードが起きていたのでセキュリタイゼーションが、サブプライムの分す。彼がモラルハザードを起こしたかどうか、野で起きたのです。

私にはわかりませんが、彼は最終的に訴追されサブプライムローン問題が表面化したのはて法廷で係争中のようです。

2007年のことでした。当時、私は日銀政策委員

マクロ的に見れば明らかにモラルハザードが会審議委員でしたが、アメリカのカントリーワ

起きたのです。ラスベガスのちょっと離れたとイドという会社に行き、そこで CEO のアンジころにある黒人のおばあさんが住んでいるあばェロ・モジロ氏と話をしました。ご存じかもしら家に、日本でいえば億円のモーゲージが付れませんが、その後カントリーワイドは破綻しいていたということが、この時期には本当に起てメリルリンチに合併され、メリルリンチが最きていたのです。

終的に身売りをしなければいけなくなった基を信用リスクとモラルハザードが重なるときわつくったのがカントリーワイドです。そのときめて大きな問題が起こります。欧州でも起きて彼は、セキュリタイゼーションと同時にサービ

いたし、金融市場のグローバル化で他の国でもサーを行なっていました。セキュリタイゼーシ

起きています。いま中国でも同じようなことがョンのあと、一つひとつのローンがデフォルト

起きている可能性が高い。中国の人口構成の変
不動産と住生活のこれから

19

化をみると、逆依存人口比率が日本のピークで利子率を長きにわたって続けると、機関投資家

2.2なのに対して、中国は約2.6〜2.7になっての Search for Yield をもたらすことになる、ついます。つまり、人口ボーナスの規模がきわめ

まり過度のリスクを取りはじめることになるかて大きいわけですが、それと同時に一人っ子政らです。さらに、Price Discovery 機能が喪失策の影響があります。

する、つまり市場情報の質の低下が起きて大き台湾の場合はもっと急速に少子化が進んでいます。日本の高齢化が急速に進んでいますが、な問題になるということです。そんなわけで、Best Practice は現在模索中です。

いままでは日本だけだったものが、これからは最後になりますが、再び日本の話に戻ると、世界、特にアジアでは日本と同じペースで、韓日本はずっと特殊で、バブルが発生した状況も国にいたっては日本をはるかに超えるペースでバブルの崩壊も他の国とは違っているというの高齢化が進むことになります。

が、われわれ研究者の間でも世界的にも定説で中国や韓国でいま行なわれていることは、日した。ところが金融危機以後のこの〜年、

本のように悪名高いバブル潰しは行なわずに信日本は特殊ではないと言われるようになりまし

用収縮が起こらないようにするための信用拡大た。つまり、世界共通の要因によって日本でもです。しかし、これがサスティナブルかどうか

バブル発生と崩壊が起きたと考えられるようには、今後次第に明らかになってくるはずです。

なったのです。
つまり、マーケットのファンダメンタルズで●広義の金融政策と不動産バブルは説明できない動きが日本にもあり、サブプラ

西村

さて、いま中央銀行の政策は基本的にはイム問題でも同じようなことがあったということ

二つあります。一つはいわゆる伝統的な金融政です。それがこれから重要な研究のテーマであ策で、もう一つはマクロ・プルーデンス政策でり、より重要なのはそれが政策に直接に影響をす。金融監督を行なっていない中央銀行でもマもたらすことです。したがって、世界的に制度

クロ・プルーデンス政策の一部はツールキットの問題はこれから大きな議論になると思います。

の中に入っています。監督機能を持つ中央銀行

日本の場合、依然として税制は大きな問題でではローン・トゥ・バリュー・レシオ規制や、あり、農地の税制や情報のアシンメトリーとい

かつての日本の総量規制まではいかないですが、 う問題もありますが、そもそも情報そのものがそれと似た規制をするかたちで不動産市場に直不完全であることが大きな影響をもたらしてい接介入することがあります。同時に金融機関のます。最近は情報の量は増えてはいますが、情自己資本バッファーを高めるということがバー

報の質の不完全性がこれから問題になってくる

ゼルⅢで決められてきていて、これが重要な点だろうと思います。

になります。

山崎 ありがとうございました。

しかし日本の総量規制はマクロ・プルーデンス政策が必ずしも成功しなかった例とも言えます。そこで最近では、狭義の金融政策の影響、特に著しく低い名目利子率を長きにわたって維住宅と税制持することの弊害が問題になっています。そういうことも含めて、昨年（2015年）12月にアメ●都心回帰と人口移動

リカの連邦準備制度理事会がゼロ金利政策を解

八田 西村さんのお話は、バブルを一つのキー除することを決めたわけです。

ワードにして、人口成長率が景気にどういう影

なぜそれが問題かというと、著しく低い名目20

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

響を与えるかということでした。私が先ほどお八田氏写真話しした人口移動と関連づけると、結局のところ、長期的には人口成長率は成長率に影響を与えないが、短期的には人口変動が景気に大きく影響を与える。それは、人口変動が不動産のマーケットに大きな影響を与えるからです。日本
で高度成長のときに大量の人間が移動して、東京で多くの住宅が供給されましたが、人口成長が止まると、人口移動もあまりなくなって景気に悪影響を及ぼしました。
そうだとすれば、景気を刺激するためにどうやって人口移動を起こせばいいのかということになります。無理矢理、人口移動を起こすことは良い政策とは言えませんが、いま現実に無駄な配置が行なわれているのであれば、これを正す方向にシェイクすればいいことになります。
人口が減っているときに、まさにそういう人口
移動を起こすことが重要だということです。
具体的には、二つの方法があります。一つにはった・たつお1943年東京生まれ。国際基督教大学教養学部社会科学科卒。
ジョンズ・ホプキンス大学 Ph.D.。オハイオ州立大学経済学部助教授、ジョンズ・ホプキンス大学教授、大阪大学教授、東京大学教授、政策研究大学院大学学長などを経て、現職。
大阪大学社会経済研究所招聘教授。著書：『都心回帰の経済学』（共編著、日本経済新聞社）など。

は都心回帰をもっと進めること。一昔前は東京の人口が西に移っていて、新宿が東京の真ん中●住宅と税になると誰もが確信していたわけですが、いま八田 さて、私は「住宅と税」の問題と「住宅は都心のマンションの容積率規制が緩和されると規制」の問題をお話しようと考えていたのでことによって、ずいぶん都心回帰が起きてきま

すが、時間の関係もあるので、話題を税に絞りした。とはいえ、現在でも丸の内、大手町、内たいと思います。

幸町には棟のマンションもない。直接・間接

景気を持続しつづけるために最も障害になりの規制、高さや容積率に関する制約が根本的なそうなのは、消費税率の再引き上げです。消費原因です。規制緩和をもう一押し、二押しして、税が景気に対してマイナスの影響を持っている

都心回帰をもっと進めて、都心に住みたい人がことは、一般に認められていますが、私もそう

比較的安価に住めるような仕組みにしていくこ

予測してきました。根拠は1997年の消費税率をとは、景気をよくするためにも、人口が減少し引き上げときの経験です。そのとき、大蔵省ているときには、必要なことだと思います。

（現・財務省）は「消費税率引き上げ直後の

もう一つは、先ほどお話ししたように、地方−月では対前年度の消費が減ったが、−

に移りたいと思っている老人が地方に移ってい月は増えた。だから消費増税は景気には関係がけるようにすることです。沖縄に行ったり、静ない」などと言っていましたが、それはまった

岡に行ったり、あるいは自分のふるさとに行く

くの誤解です。消費が−月期に前年比で伸ことをもっと積極的にできるようにする。そうびたのは、前年に O-157事件で食料消費が低いう仕組みは、比較的短期的な景気維持にも役かったためであり、この期に光熱費が回復したに立ちます。

のは、前年が冷夏だったからです。
一方、消費税率の引き上げは住宅投資や耐久消費財に大きな影響を与えています。実際、住不動産と住生活のこれから

21宅投資は1997年−月期に減少し、−月問題がありました。それは税制の問題です。税期はさらに減少幅が拡大しています。

制がインフレに対して中立的でなかったからで

消費税率を引き上げれば、消費に対して悪いす。

影響が及びます。なかでも影響が大きいのは住

例えば、インフレ率が20％になったので利子宅です。日本の消費税は年々の住宅サービス消率も21％になったとすると、実質利子率は％費に対する税を住宅購入時に全額一括で取るこであるにもかかわらず、名目利子収入の21％にとになっているので、消費税率が上がれば、住課税されます。課税額のほうが実質利子収入よ宅の税込み購入価格は上がります。一方、多くり多くなります。つまり、インフレに対する中の人はお金を借りてローンで住宅を買いますが、 立性が担保されていないと、インフレ時にはき消費税率が上がってもローンの貸付限度額が増

わめてきつい資産所得税になります。それが貯えるわけではありません。つまり、価格が上が蓄にも悪影響を及ぼし、投資にも影響を及ぼしっても借入額は増えないわけですから、実質のました。これはカーター大統領の時代にアメリ消費は減ります。それは消費増税前の駆け込み

カの貯蓄と投資が大きく減った要因でした。こ需要などとは違って、パーマネントな影響を及のことを指摘したのがフェルドスタイン教授がぼします。1997年のときもそうだったし、2014

主張していたサプライ・サイド・エコノミクス

年の引き上げ時もそうでした。

です。

では、どうすればいいのか。それは、住宅に

私は日本も前もって準備しておくべきだと思対する現行消費税を廃止し、帰属家賃に課税すいます。別に大インフレになることを期待してるようにすることです。つまり、住宅への消費いるわけではありませんが、普通のインフレの税はやめて、その代わり、固定資産税の上物部

ときでも、できるだけ税の投資抑制効果を小さ分に対する税率を上げて消費税と税率を調整す

くすべきです。これは住宅関連の税制としては、ることです。もちろん固定資産税は地方税です

かなり重要な政策課題だと思います。

が、それは全体で整合化を図ればいい。それが、 山崎 ありがとうございました。
税収を下げずに、消費税率引き上げによる景気抑制効果をなくす方法だと思います。これは自動車に関しても同じことで、そもそも耐久消費財の税を購入時に一括で取ることが間違いで、自動車も保有税で取ればいいのです。

少子高齢化とこれからの住宅問題

もう一つ言えば、日本の国の借金を解消する方法としてインフレを採用する可能性はかなり●これからの日本社会と住宅ありうると思っています。結果的にインフレに

山崎 では、ここからはいくつかの論点に絞っ追い込まれる可能性もあるし、意図的にそうすて、少子高齢社会における住宅問題についてのることもありえます。アメリカのカーター大統

議論に移ります。まず、最近は、少子高齢化に領のときには年率20％くらいのインフレが続き関連して、都市が消滅していくとか自治体がな

ましたが、日本も同じようにやれば財政にはかくなるとか言われ、郊外で空き家が急増していなり貢献します。

ると言われていますが、……。

デフレのときには企業が破綻して、経済全体

和泉 空き家の話に入る前に、お話したいことに大変なマイナス面が起きますが、20％程度のがあるのですが、私は、日本がこれから持続的インフレは、基本的には大きな問題を起こしまに安定的に成長していくためのファクターは三せん。しかし、カーター大統領の時には大きなつしかないと考えています。一つは生産性の向22

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

山崎氏写真上、もう一つは設備投資で、三つめが労働力の確保です。
このうち、住宅に大きく関係するのは労働力の問題ですが、労働力の確保には量と質の両面があります。量については、子供を増やす、外国人労働者を入れる、女性の社会参画率を上げる、高齢者が働く、という四つしか選択肢はありません。そのうち子供を増やすのはいいことですが、即効性はありません。外国人労働者を入れることについては、いろいろチャレンジはしていますが、社会的なコンセンサスがなくて、目の前で欧州の移民問題を見てしまうとなかな
かなか腰が上がらない。
そこで、女性の社会参画率を上げることと、高齢者が元気な限り働くことを進めるしかないのです。そうだとすれば、高齢者の健康・長寿ということが、経済成長という面でも、社会保障負担を軽減するという意味でもとても大事で、

やまざき・ふくじゅ
1954年埼玉県生まれ。上智大学経済学部卒。東京大学大学院
経済学研究科博士課程修了。経済学博士（上智大学）。上智
大学経済学部助教授、同教授などを経て、現職。著書：『土地と住宅市場の経済分析』（東京大学出版会）、『経済学で読み解く土地・住宅問題』（東洋経済新報社）、『権利対立の法と経済学』（共著、東京大学出版会）など。

そういう目で住宅づくりも含めて全体を考えていく必要がある。先ほど都市再生特別措置法のでは空き家は900万戸近くある。空き家の中にお話をしましたが、車に依存しないで、ある程はもちろん使える家もありますが、使えない家

度コンパクトで、住んでいる人がなるべく公共もあるので、それを減らしていくことは当然あ

交通機関や徒歩で生活できる圏域づくりやまち

りえます。現に、住宅政策や住環境整備事業のづくりの必要性が高いということです。薄く広中で、古くなった家を壊す、あるいはリノベーがって住んでいて、その中に点々と高齢者がいションを含めた事業をスタートしているので、るという状況では、介護状態になったときの介

それはまちづくりと連動して、将来可能性のな

護コストは極めて高くなります。そういうこと

い空き家については事業としても潰していくこ

を含めて、いろいろなレベルはありますが、コとはありえます。

ンパクトなまちづくりをやっていく必要がある

ただし一方で、これから住宅政策の面で、高ということです。

齢者への対応、あるいは母子家庭、父子家庭、

八田コンパクトシティを進めるということは障害者、生活保護受給世帯など、広義の社会的大賛成です。先ほど私がお話ししたようなこと

弱者の方々に対する政策を考えたとき、かつてとコンパクトシティを組み合わせることができは公営住宅をつくるとか、特養をつくるといっるだろうし、空き家を活用する方法も、おそらたことができましたが、今後はそういうこともく高齢者や生活保護の人を迎えるのにも役に立できなくなることを考えると、既存の空き家やつでしょう。そういうことを全部セットでやる

既存の賃貸住宅をもっとうまく活用するという必要がありますね。

ことは、住宅政策としてもっと光を当てていいのではないか。ある賃貸住宅関連の団体が、社●空き家問題会的弱者に対して供給を加速するようなさまざ和泉

まな取り組みを行なっていますが、このやり方

さて、空き家の問題ですが、確かに現状

不動産と住生活のこれから

23

はあまりお金がかかりません。一つのシステム言われていますが……。

をつくるだけの話なので、そういったアプロー

金本 いや、その前に空き家になる。

チをもっとしていくことは大事だし、住宅政策

山崎 高齢化の段階で施設に入ってしまうといもそういった光を当てることが重要なのです。

うことかもしれませんが、こういう空き家を賃

既存のストックを活用することは、社会的弱貸借市場に回してくれればうまく回るのではな

者向けだけに限りません。一つの象徴的な例をいかということですね。

挙げると、1995年の阪神・淡路大震災のときは八田 金本さんが先ほどおっしゃったように、

約万5000戸の仮設住宅をつくりましたが、仮商業用のビルでは定期借家がふんだんに使われ設住宅は〜年使った後は壊して、たいていています。また、住宅でも、東京建物や森ビルの場合は廃棄処分です。しかし、2011年の東日が開発した賃貸マンションなどは、定期借家で本大震災では、仮設住宅をつくるよりも既存の貸しているケースがほとんどです。さらには、賃貸住宅や空き家を借り上げて仮設住宅としてシェアハウスで定期借家を使っているところが供給するほうが大幅に上回りました。これは一多い。しかし、家賃が中ぐらい以下の住宅ではつの例ですが、ストックをもっと賢く使う、こ

定期借家はほとんど使われていません。手続き

ういったアプローチを住宅政策、都市政策ともの簡素化が課題になります。

にチャレンジしていく必要があるでしょうね。

山崎 サ高住では終身利用の定期借家を使って金本

空き家についてですが、この10年や20年

いて、地価の高いところではかなり使われていにそれほど莫大な量の空き家がでるとは考えらて、定期借地＋定期借家になっている割合はそれません。これから20〜30年の間に人口は減り

んなに低くない。ただ、全体的に家賃が低下しますが、人世帯や人世帯が増えるので世帯ている局面では、定期借家を用いた新商品はな

数はそれほど減らないからです。その後の30年

かなか普及しないのではないでしょうか。

から50年にかけては人口が大幅に減るので、そのときには莫大な量の住宅が余ることになりま●少子高齢化と「希望」と移動す。

山崎 ところで、少子高齢化の観点からすると、とりあえずいまの課題としては、郊外にある

バブルの制御に対してどういう議論が成り立ち

立派な空き家をどうやって流動化させていくか、 ますか。
あるいは有効に使っていくかということに知恵西村 先ほど少子高齢化の初期でバブルが発生を絞る必要があります。前から言われていて、するという話をしましたが、バブル崩壊の程度

どうもうまい解決策がすぐにあるわけではなさ

は少子高齢化が進んでいるほうがはるかに大きそうですが、既存住宅のマーケットをどううまくなります。日本とアメリカを比較すればわかく育成していくかということです。

るように、バブル崩壊のピークからボトムの間

もう一つは、私の住んでいる地域は財政状況に、アメリカは実質の住宅価格が下がりました

が豊かなようで、空き家を市が借り上げて、そが、この住宅価格の下がり方は日本の約分のれを公民館的に地域の住民に貸して使っていまでした。これとちょうど合うのがアメリカのす。地域の人たちが会議を行なったり、お年寄

生産年齢人口比率で、ピークから30年後、つまりが麻雀をしたりしている。そうしたいろいろりワンゼネレーションあとまでの下がり方は、な空き家の使い方を考えて、それがある程度自日本のピークからワンゼネレーション後の下が由に、柔軟に行なわれるような仕組みをつくる

り方のちょうど分のになっています。

ことが必要だと考えています。

これは、ゼネレーションを超える「超長期的山崎

相続の時点で空き家になる確率が高いと

24

2016年春季号

季刊 住宅土地経済№100な期待」で説明することができます。30年後の

自分が生きている世界を考えた時に、人口高齢

雇用をつくり、希望を持たせることができるよ化が急激に進んでいる国と、それほどでもない

うな新しい社会のシステムをつくることが重要国との間では、人々の超長期的な期待、それはです。

若者の希望と言ったほうがいいかもしれません

山崎が、その期待あるいは希望の程度が大きく違っっているときのほうが潤滑にいくようですね。

てきます。

賃金も同じで、賃金が上がっているときは資源

日本の人口のモビリティは、地価が上が人口の高齢化が進むと、人々が過度にペシミ配分がスムーズに動くという論文があります。

スティックになってしまう。ということは、逆

地価が上昇していて、「買って」
・「売って」とに、この時期に政策的な、もしくは何らかの国いうサイクルだと、儲かりそうだなと期待する

民的な合意という形で、これに対応することがから人口が都市や地方に動きだす。

きわめて重要になるということです。アジアで金本は、インドネシアなど一部のイスラムの国やフ価格が上がっているときに住宅取引が多いといィリピンなどを除く他の国では、ほとんど日本

うのが基本です。もちろん値上がりしているとと同じぐらい急速に高齢化が進んでいます。

きにキャピタルゲインがあるので、それを使っそれはどこの国でも正しいようで、住宅

高齢化が進むときに起きてくる、日本ではすて新しいところを買って、また次のキャピタルでに起きた、期待の低下、特に人々の長期的なゲインに期待するといったことが自然に起きま希望の低下にどう対処するかがきわめて重要にす。もう少し経済学的に言うと、住宅についてなっているということです。人々は希望を持て

はマイナスのポジションが取れない、空売りがば動く。つまり流動化が起こるわけで、逆に言できないので、下がっているときに取引して儲えば、人々が希望を持つような、高齢者が移動かるというのがないということです。

できるようなシステムをつくるのが重要になり

これから何が起きるのか。まず東京を含めて大都市については、これから高齢者が増えるのます。
そういう意味で、八田さんが提案されているで問題ですが、地方はいますでに高齢者が多く、ことは、実はいまの日本へも影響するし、他のこの人たちが世の中を去り、高齢者もいなくな国にとってもきわめて重要なテーマです。

るという世界です。これをどうスムーズにやっ山崎

ただ、地方に移住した高齢者がずっと定ていくか。そういうところにお金をかけて維持

住し続けないと、若い人がその地方や地域に根していると、将来日本の負担が重くなる。それ付かない。そうすると地方の地価はますます下をどうスムーズに着地させていくかというとこがってしまうことになりますね。

ろが大きな問題です。基本は、日本はこれから

西村

いまの状態で過去のデータを使って、今縮んでいくという世界で、縮むときには余計な後日本の地方の地価がどうなるかを概算したこ

幻想を抱かずに、どうたたんでいくかというのとがありますが、いままでの段階では、地価はを真剣に考えるのが第一だと思います。

それほど大きく下落することはありません。しかし、これから25年から30年の間に、いわゆる●東京オリンピックと安全・安心なまちづくり「限界集落」あるいは「限界町」が出てきて、

山崎 ところで、少子高齢化とは少し離れます

そこでは単純に過去が将来もそのまま続くと仮が、都市の防災という観点でいうと、東京オリ定すると、地価が40％も下落するというようなンピックを控えて、安全・安心なまちをつくっところが出てきます。

ていかなければいけないということですが、木

簡単に言えば、高齢人口が急速に増加するの

密（木造住宅密集）など東京にまだ残る危険なで、高齢者と若者が一緒に移り、そこで新しい地域をどのように変えていったらいいのかとい
不動産と住生活のこれから25うことについてはいかがですか。

開発に努力して、そこに行けば一定期間の食料金本備蓄もあるし、水もあるし、エネルギーもある、

実は、木密住宅再開発は大変だと思っていたのですが、先日、社会資本整備の重点計画

そういう場所をつくっていきたい、と。そういで出てきた数字では、2020年の東京オリンピッ

う役割分担で東京全体の市街地が安全性を上げクころまでにほぼ100％解決するようです。
「解ていくことが合理的だし実践的です。

決する」というのはすべて建て替えるという意

山崎 広島では一昨年の土砂崩れなどかなり危味ではなくて、道路を整備したりして、火事が険なところに住宅開発を認めたりするようなこ

燃え広がらないようにするといった手当は一応とがあって、あまりいい言葉ではありませんができるということです。具体的なことは和泉さ「災害待ち」という言葉が自治体の人たちにはんにご説明いただいたほうがいいと思いますが、あるそうです。大きな災害が起きれば国がお金

基本的には再開発して新しくするというのではを出してくれて、救済に乗り出してくれるから、なく、応急措置でしのぐというのが妥当なことそれまであまり何もしないという意味のようでなのでしょうね。

すが、どの地方にどういうお金を付けるかとい山崎

和泉さん、いかがですか。

うことは、防災の観点からも重要だと感じてい和泉

地道に努力するしかないですね（笑）
。

ます。

いまから42年ほど前のことですが、私が大学の演習で木密地域を研究しようということで、京●住宅問題と経済学島に行ったのですが、当時も今も京島のまちは、山崎

パッと見ただけではそれほど変わっていないよ

すが、和泉さんからお願いします。

うに見えます。しかし、いま金本さんがおっし和泉ゃったように、ガラガラポンして再開発するの化不良になりましたが、事ほどさように住宅政ではなく、地道な共同建て替えや協調の建て替

策はバラエティがあって、とてもおもしろいのえなどを行なってきました。少し専門的な言葉ではないでしょうか。ただし、金本さんがおっになりますが、エリアに占める公共空地と耐火

しゃったように、いろいろな団体で住宅都市政

建築物の割合である「不燃領域率」が40％を超策を議論しますが、経済学的な政策評価はかな

えると、阪神・淡路大震災のときの長田区に見り遅れている。国は建前の政策評価はしますが、られたような、とんでもない市街地大火は起き

そうではなくて、本当の意味でその政策の中立ません。そういう観点からいくと、東京のあり性や効率性を評価するような研究が進化することあらゆる木造密集市街地は一見あまり変わっとを心から期待したいと思います。

ていないようですが、そういう地道な取組みに金本

よって安全なまちに変わっているというのが現日本の経済、住宅、都市の分野では課題が山積状です。

しています。それは、裏を返せば、検討すべきでは、最後に一言ずついただきたいので今日はいろいろなアイデアが出過ぎて消実務の方にとっても、研究者にとっても、もう点は、大規模災害が起きたとき、当然

課題がたくさんあって、それを解くことができ

地域内に水あるいはエネルギーの供給が必要でればワクワクするものだということです。したすから、そういう拠点となるエリアの開発を行がって、とりわけ若い研究者はそれらの課題になって、そこに非常時におけるさまざまな備蓄取り組んで、その研究成果を『季刊住宅土地経をするなど準備していくことが大事です。森ビ済』の論文にしていただけたらと願っています。

ルの森稔さんが生前、「逃げ込めるまち」をつ西村

くりたいと話していました。東京を全部面的に良いときのほうが人は動きます。ということは、安全にすることはできない。ただし、拠点の再地方の景気をどうやって良くしていくのか。地26

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

先ほどお話ししたように、確かに景気がパネリスト写真方において、地価が下がっていくのではなく、借家か」という問題設定は完全な間違いであり、上がっていくような形を日本全体でつくってい定期借家が原則であるべきなのです。つまり賃かなければいけない。過去のものをそのまま将貸の原則は、約束期限が来たら退去するという来に投影すると、厳しい見通しになりますが、定期借家で、正当事由がない限り延長するとい将来が過去と同じである必要はまったくありまう特約は、双方が望むのであれば認めるというせん。かつ、どうしたらそういうものを変える

方向に変わってほしいと思います。

ことができるかということに関して、ある程度

山崎 私が経済学を勉強しはじめてからずっと、のことはわかってきているわけで、日本におい

小宮隆太郎先生や岩田規久男先生たちがいろいてもさすがにバブルの影響はもうなくなってきろな政策提言をされていたときでも、当時の建ているので、あとはファンダメンタルな動きと設省住宅局は経済学者の政策提言などほとんど

人々のペシミズムにどうやって対応していくか

聞いてくれなかったように思います。土地税制ということに、問題は絞られてきている。

の話をしても、土地や住宅の売買の取引を円滑そういうなかで、政府は何でもやるというこにしようという議論をしても、ほとんど相手にとではなくて、政府が世論の先頭に立って何かされなかった。ところが、最近では住宅局も経を始めることがおそらく重要です。そのときに済学者の言うことにかなり耳を傾けてくれるよ「選択と集中」が根本的に重要になってきて、うになり、ずいぶん様変わりしたという印象をバラバラというのはまったくサスティナブルで持っています。

はありませんから、そういうことを考えて、そこの『季刊住宅土地経済』を編集している

れに対してグレートコミュニケーターとして、「住宅経済研究会」のメンバーから、岩田一政

政府のトップが国民とうまく対話ができるようさんと西村清彦さんという人の日銀の副総裁になっていただきたいというのが私の希望です。 が出ているし、経済学者の社会的なプレゼンス
八田

住宅はいろいろな側面があって、空き家も高まっているようなので、これからも、住宅対策も重要ですが、借家がもっと円滑に流通す問題や土地問題について、経済学の議論でどこれば人々の流動化に役に立つはずです。そして、 まで政策提言できるか、挑戦しつづけることがそのためには定期借家の利用が必要です。私の重要だということで、今日の議論を終わりにし議論は乱暴すぎるとよく言われるのですが、乱たいと思います。ありがとうございました。

暴ついでにもう一つ言えば、「定期借家か普通（2016年月21日収録）

不動産と住生活のこれから

27

preface『季刊住宅土地経済』が果たしてきた役割
中川雅之
1991年に創刊した『季刊住宅土

返って、どのような評価を行なう

経済学の知見をより柔軟に取り入地経済』は100号を迎えた。創刊

ことができるだろうか。具体的なれるスタンスに変化しつつあるこ

15周年の2006年春季号（60号）で

回 顧 は「review」に 譲 る が、応とが指摘された。日本の住宅土地

は、号から59号までの回顧を行

用性、政策志向性の高い論文が多政策は、目の前にある現象、賃貸なったので、本号では61号から99く掲載されている傾向は、60号ま住宅から退去を迫られる借家人の

号 ま で の 回 顧 を「review」と しでと比較しても、ますます強まっ

存在、地価高騰で持家が購入できて掲載している。そこで以下では、 ているように思う。

ない家計の存在などに対処するた『季刊住宅土地経済』が果たして

例えば、平成不況時に表面化しめに、きわめて強い借家人保護、きた役割を、2006年春季号以降をた住宅ローンのデフォルトなどに地価そのものの統制などを行なっ対象に総括的に述べることとした

対する住宅政策の課題、自然災害てきた。しかし、各経済主体の合い。

に対する事前の防災政策、事後の理的行動を無視した介入は、強い◉

住宅政策、マンションの再生投資

副作用を伴う、あるいは何の効果

さて、60号ではどのような評価や建替えに関する課題、中心市街ももたらさないことも、本誌の60が行なわれているのだろうか。宮地問題などのまちづくり政策の評号までに掲載された諸論文で明ら繁護理事長（当時）の「巻頭言」

価、住宅の省エネルギー対策、高かにされてきた。その経験が、政では、「収録論文の学問的水準が齢者の住まいをめぐる政策の評価

策の企画立案側、それを監視する

高いこと、そして住宅政策のありなどに多くの論文が挑んでいる。

国民の意識に一定の影響を及ぼし方や制度改正にインパクトを与えまた、このような政策テーマをてきたこと」などに言及しており、 直接扱った論文だけではなく、住ているのかもしれない。
また、アカデミズムが生産する

山 崎 福 寿 教 授 は「preface」で、宅土地市場の効率性や、経済主体

情報は、基礎研究のように、その「本誌による研究の蓄積と日本のの選択行動など、政策の前提とな価値が明らかになるまできわめて住宅政策のあり方とが相互に影響るメカニズムの解明も積極的に行

長い時間がかかるものであったとを及ぼし合っているようにさえ思なわれている。特に後者についてしても、いずれは現実のフィール

われる」としている。

は、近年マイクロデータが使いやドで「役に立つ」ことで、意味をそもそも、山崎教授が指摘するすくなったことを背景に、豊富な持つ。つまり、アカデミズムと政よ う に、本 誌 が「…… い わ ゆ る

データに基づく実証分析が行なわ

策企画立案側のコミュニケーショ『中間小説』的な経済分析を志向れている。例えば、マンションのンは、お互いにとって好ましい結して」おり、「応用性の高い、か

区分所有権の解消がより効率的な果をもたらす可能性が高い。

つ、政策志向性の高い分野」をタ

結果をもたらすとする本誌掲載論

しかし、経済学がその情報を生ーゲットとしていることからすれ

文の提案は、その後制度化される産するにあたって用いているロジ

ば、上記の評価は、そのミッショなどの結果をもたらしている。

ックや言語は、専門のトレーニン

ンを忠実に履行してきたことの表◉グを受けていない者にとっては、れであると考えることができるかもしれない。
では、61号から99号までを振り28

季刊 住宅土地経済

2016年春季号

ところで、本号発刊に先立って

必ずしも容易に理解できるものば開かれた「100号記念シンポジウ

かりではない。専門家と非専門家

ム」では、政策の企画立案側も、の間の言語の違いは、付加価値を№100

preface『季刊住宅土地経済』が果たしてきた役割
中川雅之
生み出すであろうコミュニケーシ

多く掲載された。しかし、自然災ョンに際しての高い取引費用と受害やバブルの生成と崩壊のように、 所を移動することはない。このよ

け止めることができる。このよう繰り返し発生するショックについうな性質をもつものを対象としてな状態において、本誌のようなては、「今」耳目を集めているこ

いる研究は、長い時間的地平線を「中間小説的」な学術誌の役割は、 とに大きな研究資源が配分される

より明示的に意識すべきである。

可能なものであり、土地はその場

両者のコミュニケーションを容易ことを大きな問題として受け止め 「もっと早く気付くことができた」にし、適切な政策に反映されて社る必要はない。阪神・淡路大震災

問題や「もっと早く手を打つこと

会厚生を引き上げるという意味をに関連する研究は、再び起こったができた」問題としては、「今と持つ。61号から99号の論文でも、

東日本大震災における対応やそのなっ て は」の 感 は 否 め な い が、それまでと同様に、本誌はこのミ研究を深めることにつながり、バ 「空家」問題など数多くある。今ッションを基本的には果たしてきブル経済崩壊を扱った一連の研究

後の「中間小説的」経済分析は、たといえるのではないだろうか。

は、リーマンショックに対する対

このように世の中の十分な関心を◉

応の理解を深めることにつながっ

集めていない問題を発見し、当事たといえるからである。

者および国民にわかりやすく伝え

一方、応用研究に必然的に付随るという機能も意識することが求する傾向として、いわゆる目に見しかし、人口減少や少子高齢化

える成果を求めるために世の中のがもたらす住宅市場や都市・地域

関心が向いているテーマが取り上の姿について、世の中の関心が集◉げられがちであると指摘されるこ

まったのはつい最近のことである。

本誌掲載論文は、当センターがとが多い。「今」世の中の関心が本誌においても、この10年間で十主催する住宅経済研究会において向かっている分野が、「将来」も分な関心が向けられたとは必ずし報告され、理論・実証・政策の観重要なテーマである保証はないこも言えない。このような人口動態

点からの真摯な議論を経ている。

とを勘案すれば、現実との接点をは、一定の正確性をもって予想す学問にとってきわめて重要な緊張重んじる本誌のような学術誌は、ることができる。リバースエンジ

関係を維持している住宅経済研究

もっと「本当に重要なこと」の発ニアリングのきらいがあるが、今、 会の姿勢は、創刊号から中心的な掘にも意を用いるべきなのかもし消滅可能性都市やコンパクトシテ

役割を担ってきた故坂下昇教授やれない。

められるだろう。

ィとして取り上げられているよう

金本良嗣教授をはじめとする諸氏

確かに本誌においても、この10な問題意識は、もっと早い段階かの力によるところが大である。今年間で、世の中の大きな関心を呼ら予測できていたテーマである。

後ともこの貴重な伝統を引き継ぎ、んだものを研究対象とする論文が世の中の関心があまり向けられな編集に携わる一人として、現実と多く取り上げられている。例えば、 かったこと、十分な政策的な取組

アカデミズムのコミュニケーショが行なわれていなかったことを背ンの円滑化という重要な役割を果連の論文が多く掲載された。また、 景に、アカデミズムの側でも必ずたすことに、少しでも貢献してい阪神・淡路大震災以降は、防災関
バブル経済の崩壊を受けて、住宅

しも十分な情報生産を行なってききたいと考えている。

価格、土地価格の動きや不動産、たとは言えない。

（なかがわ・まさゆき

金融市場の効率性に関する論文が住宅は、長期間存続することが／日本大学経済学部教授)『季刊住宅土地経済』が果たしてきた役割

29

review

住宅・土地の価格動向とマクロ経済
瀬下博之
1.1 不動産価格指数の算出の問題

はじめに不動産は完全に同質な商品が多数取引されて不動産はその利用から効用を得られるとともいるわけではないから、不動産市場全体の価格に、賃貸や売却によって収益を得ることもでき変化をとらえる不動産価格指数の算出のためにる。しかも、その購入には住宅ローンなどの借は、個別不動産の品質をコントロールする必要

り入れが必要となることも多い。このため不動がある。このための手法として、属性や品質ご産の価格変動は、日本経済からさまざまな形でとにその価値を評価してコントロールするヘド影響を受けるとともに、さまざまな形で影響をニック法と、複数回取引されている同一不動産与えうる。本稿ではこのような不動産の価格変の価格の変化を捉えるリピートセールス法の二動とその日本経済との関連について、『季刊住つの推計方法が用いられているが、それぞれに

宅土地経済』に掲載された論文について整理し課題もある。
原野・清水・唐渡・中川（2007）は、日本のたい。
以下では、ઃ節で不動産価格指数の算出方法

不動産価格における経年劣化の影響を分析してについての議論を整理し、不動産価格の変動のいる。ヘドニック法では、時間ダミーと建築後特性や実態経済への影響についての実証分析を

年数は一次独立な変数であるために推計できる紹介する。઄節では、61号から100号の刊行まが、通常のリピートセールス法においては、઄

での間で最も大きな影響を与えたサブプライム

時点間の取引時点と建築後年数の差は同じであ金融危機にかかわる論文について整理する。

るために多重共線性が生じてしまう。そこで経1 不動産価格の価格変動と日本経済

年劣化を非線形と仮定した手法などを使ってヘドニック法の結果と比較し、日本の不動産にお

日本には、アメリカのケース・シラー指数のける経年劣化の影響は大きく、これを考慮しなように十分にオーソライズされた不動産価格指い場合には価格変動について下方にバイアスが数自体がない。土地については公示地価など政生じてしまうと指摘している。

府が公表した価格が分析に用いられることが多この評価では、ヘドニック法における経過年

いが、不動産は土地だけで取引されるわけでは数の推計値自体にバイアスがないことが前提とない。そのため、建物部分も含めた不動産全体なる。しかし、ヘドニック分析では、逆に同質の需要を適切に反映した不動産価格の整備は、の住宅を用いているわけではないために、説明

政策的観点からも重要な課題である。

されていない品質属性が誤差項に反映されて推定結果にバイアスを生じさせている可能性がある。水永・小滝（2007）はこの問題について、

30

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

鉄道路線、最寄り駅、町丁目、個別マンション

1.2 日本の不動産価格の変動の特性

名というઆつのカテゴリーを用いて、その頃のそれでは、実際に推計された日本の不動産価平均からの差分をとることで固定効果をコント

格の変動は、どのような特性を持っているのでロールして、不偏性を満たす推計値を得ようとあろうか？

している。カテゴリー内に複数の取引レコード

ニック法によって住宅価格と賃料の指数を推計

清水 ･ 西村 ･ 渡辺 (2009) は、ヘドがある物件だけを対象に分析すると、築年数は、 して両者を比較している。住宅賃料指数では、
マンション名のカテゴリーによる固定効果分析

新規契約賃料のみを用いて推計しても、住宅価では、そのような分類を用いていない場合とほ格に比較して極めて緩やかな変化を示しているぼ同じであり、通常のヘドニック法でもバイアという。

スはほとんど生じていないと結論づけている。

注意しなければならない点は、吉田（2008）

しかし、マンション名以外のカテゴリーによが論じているように、不動産の価格や収益率にる固定効果分析と比較すると、通常のヘドニッ

自己相関が見られることだけから、日本の不動ク法では価格下落を過小評価しており、この影

産市場が非効率であるとはいえない点である。

響は地域カテゴリーを詳細にするほど大きくな

市場が効率的で合理的な期待に基づいた価格形っている。この点については、取引時点が新し成がなされている場合、経済変数の中に即座にいほど地域環境の悪化（立地効果）が生じてい調整できない変数があれば、価格は長期的な市るが、それを相殺するように竣工年次が新しく

場均衡水準を超えてオーバーシュートし、結果なるほどマンションのグレードが高くなるグレとして自己相関的な価格変動が観察されることード効果が働いている可能性を指摘している。

がある。このような過剰な価格調整が、むしろこ れ に 対 し て、唐 渡・モ ヴ シュ ク・清 水

長期均衡へと、より早い調整を促すからである。

（2011）は、通常のヘドニック分析でも、取引この点で、井上･清水･中神（2009）は、需要

年次＝建築後経過年数＋竣工年次という関係がショックが住宅市場に与える影響を、市場の期成り立ち、竣工年次を説明変数から落とさざる待形成の方法と供給の弾力性の大きさに基づいを得ないため、不動産の世代効果を捉えられなて評価しようとしている。すなわち、期待形成

いと指摘している。その上でセミパラメトリッ

が合理的な場合、価格のオーバーシュートによクな方法によってこの問題を回避し、竣工年次

る調整が行なわれるが、その際に供給の価格弾が古いほど取引価格が高まるという結果を得て力性が小さければ、長期均衡への調整には時間いる。この結果については、古い竣工年次の物がかかる。他方、期待形成が過去の水準に依存

件ほど、修繕や部分的改築が行なわれている可する適応的な場合には、供給の弾力性が小さい

能性があると解釈している。

と、価格のトレンドが長期均衡への収束経路と彼らのいう世代効果は、水永・小滝（2007）

逆の調整や、周期性を生み出す可能性がある。

のグレード効果を捉えているはずであるが、結彼らは詳細な地域的な価格指数を推計して分析

果はまったく逆である。この理由が、唐渡・モし、郊外部では合理的期待に基づく価格形成がヴシュク・清水（2011）の住宅品質のコントロ

観察され、逆に都心部では適応的期待による価ー ル が 不 十 分 な た め な の か、水 永・小 滝

格形成が観察される傾向があるという興味深い（2007）の言う立地効果が修繕のような別の効結果を報告している。

果を捉えているためなのか、今後の研究の中で明らかになることを期待したい1)。

1.3 地価変動と日本経済

不動産市場と日本経済の関係を分析する際、日本では従来、不動産価格指数の代わりに、地住宅・土地の価格動向とマクロ経済31

価を用いた実証分析がなされてきた。ここでは、小滝・倉島・水永・渡部（2014）は、家計の土地需要について、1991年から2010年までの東それらの分析を紹介する。
才田・橘・永幡・関根（2006）は地価に影響

京23区の土地売買の成約価格データと登記簿のを与えた要因について、パネルデータを用いた抵当権設定データをマッチングさせた詳細なマ

エラーコレクション・モデルを推計して検討しイクロデータを構築して分析している。不動産ている。ただし、地価指数についても、単純平価格に対する融資比率（LTV）が上昇した場

均された指数を用いると地価の変動を過小評価

合の地価への影響を見るとき、地価の上昇は、してしまうとして、調査地点の価額でウエイト

LTV の定義上、その値を低下させてしまう。

付けした県別の加重平均公示地価を用いている。 そのため操作変数法を用いて推計し、LTV のその結果、県民所得の増加や貸出の増加が地価を高めるとともに、不良債権比率の増加は地価を下げる要因となっているとしている。

上昇が地価を上昇させる効果を検出している。
上記のいずれの論文においても、地価に影響を与える要因として金融的要素が重要であるこ関根・橘（2011）は、ストック調整型の投資とが示されている。これに対して、地価の変動

関数と、トービンの q 理論に基づいた企業の自体が他の金融資産や実体経済などに与える逆土地投資関数を推計することで、地価に影響をの影響も分析されている。

与える要因をより詳細に分析している。ストッ青 野・祝 迫（2014）は Consumption-based

ク調整モデルでは、生産量に対する実質土地ス

Capital Asset Pricing Model（C-CAPM）と呼トックが大きくなると土地投資は減ることにな

ばれる資産評価モデルにおいて、消費・資産比る。地価下落期の1992年から2001年では、この率の決定に不動産価値の影響を組み込むことで、ストック調整項の係数が有意に負となっている

日本の株式の収益率の説明に不動産価格の影響ことから、この時期、日本企業は土地を生産要を組み込もうとしている3)。この議論は、家計素とみて投資していたと指摘している。他方、の消費は長期的にはそれが保有する資産に依存

いわゆるバブル期には、「建設・不動産・総合して決まるので、家計の消費と資産の長期的な商社」のઅ業種の土地投資活動は、ストック調

共和分関係に着目し、その共和分関係の誤差項

整項に対して正の係数となっており、これらのが株式の収益率の将来予測に役立つかを検証す

産業では生産要素とみることでは説明できないるものである。分析では、90年以降のバブル崩

2)

土地投資活動が観察されるという 。
また、土地の担保価値機能をとらえるために、壊前後以降で不動産価格の変動を含めた誤差項の予測力が比較的高いことが示されている。

土地の価値が高いときに借り入れのエージェン

櫻川・櫻川（2007）は、地価データを取り込

シーコストを節約できる土地担保効果の項をトんだ VAR モデルを用いて、生産やマネーサプービンの q 理論に基づく土地投資関数に加えライと地価との関係を論じている。そこでは、て分析している。いずれの産業でも土地担保効

地価ショックが生産に持続的な影響を与える一果の項については係数が正で有意となっており、方で、貨幣的なショックの生産への影響は地価

大企業についても土地の担保機能が、投資のたを取り込まない場合より小さくなるとしている。

めの重要な動機付けになっていたという。

また地価の下落期（1992年第4四半期〜2005年

これら二つの推計結果から、地価の下落は資第ઃ四半期）にデータを限って分析すると、地産負債比率を高めるとともに、担保価値機能を価が生産にも影響を及ぼさなくなるという。こ低下させたため、土地投資を減らす（売る）効れについては、地価の下落局面では、債務の減果がスパイラル的に働いた可能性があると指摘

免などが行なわれるために銀行貸出を収縮させしている。

る効果が弱まる可能性を指摘している。

32

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

1.4 帰属家賃の推計についてしている。ノンリコース型の住宅ローンとは、

日本では、持ち家の帰属家賃についても過小債務者が債務不履行を起こした場合に、債権者推計になっているとする議論が見られる。荒井は担保不動産以外の所得に対して債務を訴求で（2006）は、国民経済計算、県民経済計算、産きない住宅ローンのことである。

業連関表、全国消費実態調査の四つの政府統計

米国では、司法手続きによる抵当権実行で担における帰属家賃の計算方法とその問題点につ保物件処分後の残債務を債務者に請求するには、いて説明している。全国消費実態調査ではヘド

これとは別の司法手続きとしての不足金判決がニック分析によって家賃を推計しているが、持必要となる。この手続き負担が重いため、よりち家と賃貸住宅では品質が違う上、賃貸住宅は費用のかからないプレフォークロージャー・セ

東京都に多く、地方では持ち家が多いために、ールと呼ばれる私的手続きが広範に利用されて持ち家の家賃の推計値は賃貸住宅の家賃の半分

おり、これが事実上、米国でノンリコース型住程度にすぎないとし、これが原因で帰属家賃が宅ローンが普及しているという認識につながっ

過小推計されていると指摘している。さらに、ているとしている。この手続きは、不動産鑑定

賃貸住宅の単位当たり家賃と住宅面積は単純な評価に基づいて担保物件の住宅が売却される場

線形関係にはなく、50平方メートル程度で U

合には（いくつかの前提条件が満たされれば）、

字形に屈折しているため、東京に多い小規模な金融機関に無税償却による損金計上を認めて債賃貸住宅を中心に推計した賃料では、規模の大務者の残債務を免除できるものである。なお、

きな住宅における単位家賃上昇の特性を十分に一定期間内に担保物件を売却できなかった場合

捉えきれていないとしている。

には、債務者がその物件を金融機関に譲渡する

さらに清水（2013）は、政府統計の帰属家賃ことで残債務を免除できる条件が満たされるこは、近隣の家賃から推計する近傍家賃法であるとになる。その上で、この手続きの普及の下で、ことによっても過小評価されているとする。住金融機関が与信と債権管理にあたって担保不動

宅価格上昇期には近傍家賃が、家計が今の住宅

産を詳細に評価している行為が、米国既存住宅に住み続けることの機会費用になるが、下落期

市場の豊富な情報整備につながっていると指摘には、住宅を売却して将来買い戻す場合の利益している。

が機会費用になる。そのため、この利益を帰属

また三善（2012）は、金融危機以前の米国に家賃として用いるべきであると主張している。

おける戦略的デフォルト（債務不履行）と呼ば2 金融危機と不動産市場れる債務者行動を分析している。米国の個人破産の法的手続きにおける住宅ローン債権の破産

2007年のサブプライム住宅ローン問題にはじ免責の特徴について説明するとともに、住宅ロ

まる金融危機以降、その要因や、米国の不動産ーンが事実上ノンリコース型となっているため金融の制度などに研究者の関心も移った印象がに、住宅ローンのデフォルトは、金融機関に当ある。

該住宅を残債務と同額で買い取らせるプット・
オプションとして機能するとして、これらが戦

2.1 金融危機の前提：米国の住宅金融略的なデフォルトを引き起こす制度的背景にな

まず、米国特有の個人住宅ローンの仕組みやるとしている。

個人破産の制度についての解説などが見られる。

三善（2012）は、戦略的デフォルトと返済能

中川・長田（2010）は、米国の住宅金融で広く力の二つ可能性を考慮し、住宅ローンと一般ロ利用されているノンリコース型住宅ローンの特ーンを同時に抱える債務者の不履行債務の選択

徴と、実際の債権回収の方法などを詳しく説明

を、多項ロジット分析によって推計している。
住宅・土地の価格動向とマクロ経済33

仮説は、キャピタルゲインの期待上昇率が高また要因は、サブプライムの証券化商品を基に再ると住宅ローンの戦略的なデフォルトが減り、証券化、再々証券化されて発行される高リスク

住宅資産に占めるローン比率が高まると戦略的で、そのリスクの内容も不透明な証券化商品が、なデフォルトの確率は高まるというものである。 緩い格付けの下で発行され、信用の急膨張を支
ただし米国の破産法制を前提とすると、これらえていたことにあるとしている。そのような安は一般債権についての個人破産には影響しない

易な与信態度が、モーゲージバンクのモラルハため、破産確率に影響するのは、一般ローンのザードなども引き起こし、延滞率が上昇すると、債務額の大きさであるとしている。Survey of

サブプライム証券化商品の格付けの見直しにつConsumer Finance（1998年、2001年、2004年）

ながって、問題が一気に顕在化したことが金融のプーリングデータを用いた推計の結果、戦略危機につながったとしている。

的デフォルト仮説を支持しているが、一般ロー

西村（2015a）では、欧州の金融機関が米国

ンについては、有意な結果は得られなかったと

発の金融危機で主要なプレーヤーになってしましている。

った理由を考察している。金融市場の未発達な新興国、特に東欧、ロシア、中国などの旧共産

2.2 金融危機の要因分析

国の市場経済化によって、価値の安定した米国

西村清彦氏による「不動産バブルと金融危機

金融資産への需要が急増した。さらに欧州の統の解剖学」と題されたઅ本のシリーズ論文は、合によってヨーロッパの国債の名目金利が低下

不動産バブルの発生メカニズムとして以下のよ

し、これを反映してリスクプレミアムが大幅にうなメカニズムを考えている。すなわち、生産低下していた折りに、米国の規制緩和によって年齢人口が増加すると、その貯蓄が増加して資高リスクな金融商品が供給され、欧州の金融機産需要も増加する。このため、供給が制限され関がこれらを積極的に購入した。これらが、米ている不動産の実質価格の上昇をもたらす。そ国の金融危機に巻き込まれた背景とする。

して、そこにいくつかの複合的な別の金融的要

さらに、西村（2015b）では、人口動態と信因が絡んで信用膨張が進むと、急激な不動産価

用膨張が重なってバブルが発生するという議論

格の上昇と、その後の崩壊を引き越すというメ

は、1980年代後半の日本のバブル期の説明にもカニズムである。その上で、この仮説に基づい適用できるとしている。この時期の日本は、団て、今回の金融危機の要因とそれがヨーロッパ

塊の世代だけでなく、その子供世代の第二次ベに大きく波及した理由を解説するとともに、日ビーブームの世代が労働市場に参入しはじめた本の1990年代の不動産バブルとその後の崩壊過時期に対応し、生産年齢人口がピークに達して程の説明にも、上記の発生メカニズムを適用でおり、金融自由化が進められはじめた時期でもきるとしている。

あった。

まず西村（2014）では、米国の金融危機の発生要因を検討している。2006年に米国の「生産2.3 金融危機後の動き

年齢の対非生産年齢人口比率」がピークに達し、

もちろん、金融危機は日本にも大きな影響を

このため不動産価格の上昇が生じていたが、こ与えた。内藤（2012）は、金融危機の中で借りこに、住宅ローン債権の証券化を利用した信用換え資金の調達に窮することになった J リート

膨張が働いて不動産バブルを発生させたという。 が、スポンサー交代や合併のなかで、不動産のサブプライムローンの証券化などが信用力の低時価ベースの純資産価値（NAV）を下回る割い人にまで住宅購入を可能にしたからである。

当増資や、合併比率の算定を実施したとし、そしかし、バブル崩壊を引き起こすことになっの際に生じた所得移転の大きさを定量的に示し

34

季刊 住宅土地経済

2016年春季号

№100

ている。
さらに小林（2011）は、金融危機の原因にもなったといわれる金融機関の過剰なリスク・テ
イク行動を抑制するための金融規制改革の方向
性について、アメリカの「ドット・フランク
法」と国際決済銀行（BIS）の「バーゼル III」
について解説し、さらに住宅ローンのための資金調達手段としてカバードボンドの利用可能性を探っている。

おわりにこの10年間は、サブプライム住宅ローン危機に端を発したリーマンショックとその後の回復期を含む期間であり、土地や住宅問題を世界的な規模で考えさせられることになった期間でもあった。今回紹介した論文は、その点でも日本の不動産市場や関連する制度を、世界的な視野に立って考える上できわめて有意義なものが多い。今後も、『季刊住宅土地経済』誌上に、時代を反映した多くの興味深い分析が掲載されることを楽しみにしたい。
注ઃ）実際の取引価格がわからない場合に、不動産価格
として、どのような価格情報を用いるべきかが問題に な る。清 水・西 村・渡 辺（2012）は、ヘ ド ニッ ク
法などの方法で住宅品質について適切に調整する場
合、どのような価格情報を用いても同様の住宅価格指数が算出できることをデータから確認している。
઄）野村（2006）は、国民経済計算における土地ストックと産業連関の扱いの違いについて論じているが、それに先だって、「土地は生産要素なのか」という議論の導入をしており、読み物としてもおもしろい。
અ）家計の資産の定義として、日銀が作成する資金循
環表のストックデータをそのまま用いたものと、このデータに加えて土地価格のデータを用いたものを比較している。
参考文献
青野幸平・祝迫得夫（2014）「消費/資産比率、不動産資産と日本の株式市場」『季刊住宅土地経済』No.91、
20-28頁。
荒井晴仁（2006）「政府統計における持ち家の帰属家賃について」『季刊住宅土地経済』No.61、26-34頁。
井上智夫･清水千弘･中神康博（2009）「首都圏住宅市場の ダ イ ナ ミッ ク ス」『季 刊 住 宅 土 地 経 済』No. 74、

18-26頁。
小滝一彦・倉島大地・水永政志・渡部和考（2014）「不動産担保融資と売買価格のマイクロデータの構築」『季刊住宅土地経済』No.91、29-35頁。
唐 渡 広 志・モ ヴ シュ ク - オ レ ク サ ン ダー・清 水 千 弘（2011）「住宅価格ヘドニックモデルにおける時間効
果、年齢効果および世代効果の分離」『季刊住宅土地経済』No.82、12-20頁。
小林正宏（2011）「欧米の金融規制改革が本邦不動産市
場 等 に 与 え る 影 響」『季 刊 住 宅 土 地 経 済』No. 82、
28-35頁。
才田友美・橘永久・永幡崇・関根敏隆（2006）「県別データによる地価の動向」『季刊住宅土地経済』No.62、
30-37頁。
櫻川昌哉・櫻川幸恵（2007）「地価を考慮した VAR 分
析」『季刊住宅土地経済』No.63、24-33頁。
清水千弘（2013）「持ち家の帰属家賃の測定」『季刊住宅土地経済』No.88、10-19頁。
清水千弘・西村清彦・渡辺努（2009）「住宅市場のマク
ロ変動と住宅賃料の粘着性」『季刊住宅土地経済』
No.72、10-17頁。
清水千弘・西村清彦・渡辺努（2012）「住宅価格指数推計における情報選択」『季刊住宅土地経済』No.85、
16-25頁。
関根敏隆・橘永久（2011）「日本企業の土地投資決定要因」『季刊住宅土地経済』No.79、26-34頁。
内藤伸浩（2012）「J リート再編の実際」『季刊住宅土地経済』No.86、26-35頁。
中川雅之・長田訓明（2010）「住宅ローン市場と住宅資産」『季刊住宅土地経済』No.78、10-20頁。
西村清彦（2014）「不動産バブルと金融危機の解剖学」『季刊住宅土地経済』No.93、10-19頁。
西村清彦（2015a）「不動産バブルと金融危機の解剖学
઄」『季刊住宅土地経済』No.95、16-25頁。
西村清彦（2015b）「不動産バブルと金融危機の解剖学
અ」『季刊住宅土地経済』No.97、10-19頁。
野村浩二（2006）「国民経済計算における土地のストッ
クとサービス」『季刊住宅土地経済』No.61、18-25頁。
原野啓・清水千弘・唐渡広志・中川雅之（2007）「リピートセールス法による品質調整済住宅価格指数の推計」『季刊住宅土地経済』No.65、12-19頁。
水永政志・小滝一彦（2007）「不動産価格のヘドニック
分析における品質バイアス」『季刊住宅土地経済』
No.63、34-43頁。
三善由幸（2012）「米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究」『季刊住宅土地経済』
No.85、26-35頁。
吉田二郎（2008）「不動産価格とキャップレートの合理的な予測可能性」『季刊住宅土地経済』No.70、19-28
頁。

（せしも・ひろゆき／専修大学商学部教授）

住宅・土地の価格動向とマクロ経済35

review

住宅土地政策および都市政策
岩田真一郎
住宅が提供されることになっている。しかし、はじめに供与される住宅は、品質面、立地面の観点から

本稿では、『季刊住宅土地経済』61号から99

被災者のニーズと合わないため、被災者の満足

号までに掲載された論文の中から、住宅土地お度の低い非効率な支援となっていた可能性が高よび都市に関連する政策課題について検討したい（宇南山 2014）。

研究を、次のઈつの観点から紹介する。

第અの観点は、マンションの再生投資や建て第ઃの観点は、
平成不況時に表面化した住宅替えに関する課題である。日本のマンション・

政策の課題である。
1990年代の長引く経済停滞

ストックの઄割弱は、1981年の建築基準法改正の間、不動産価値は大きく目減りし、住宅ローン

以前に建てられた旧耐震基準の老朽マンションを支払えなくなった債務者が続出した。債権者である。したがって、再生投資や建て替えを適である金融機関等は増大した不良債権に対して、切に実施することが求められている（中川・齊

競売市場を通じて直接償却を促進しようとした

藤 2012、山崎・定行 2012）。

が、短期賃借制度などの占有権保護がそれを阻第આの観点は、まちづくり政策の評価である。

害したと考えられている（井出・岩田・田口 2011）。 日本の地方都市は、モータリゼーションの進展
この間、住居を失い野宿生活を強いられたホーと郊外部のバイパス整備によって、郊外に向け

ムレスの数も急増し、社会問題となった。各自て拡大し続け、郊外部に多くの住宅市街地が展

治体はホームレスの自立支援政策を立ち上げ対開している。これらは大規模店舗の立地を促進応したが、ホームレスの中にはこの支援を拒む

し、その結果中心市街地の衰退をもたらしたと者が少なくなかった。また、この制度を利用し言われている（栗田・中川 2006）。また、地方た者についても、再び野宿生活に戻る者が多か

都市の多くは人口減少に見舞われているため、ったことが指摘されている（鈴木・阪東 2007）。

このような郊外化は人口密度の低下を通じて行

第઄の観点は、自然災害に対する事前の防災

政費用を膨らませていると指摘されている。し政策、事後の住宅政策についての検討である。

たがって、中心市街地を活性化し、人口密度を

日本では、近年甚大な被害をもたらす大震災や高めることで、実際に行政費用を低減できるか

台風・集中豪雨に相次ぎ見舞われている。これを調べる必要がある（沓澤 2015）。まちづくりに対して、行政は防災のためのインフラ整備を

は、行政に任せるだけではなく、住民の意向や構築し、被害の発生の未然防止あるいは軽減に要望が反映するように住民の参加が求められて努めてきたが、防災事業の有効性や効率性を検いる。実際に、土地利用規制には住民発意によ討する客観的な分析は少ない（岩田 2009）。自る土地利用規制の提案制度がある。しかし、あ然災害に伴い家屋を失った被災者には応急仮設る地域の土地利用が規制され、住宅が自由に建

36

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

てられなくなると、周辺地域に悪影響を及ぼし段として不動産競売市場が十分機能しなかった

たり、将来のまちの発展を阻害したりする可能

理由と考えられている。井出・岩田・田口（2011）性も指摘されている。したがって、この制度がは、オークション理論を参考にして、競売落札価実際に住民の満足度を高めているかを計測する

格の低迷を次のように説明している。
すなわち、ことが重要になる（杉浦 2013）。

占有者の存在は、裁判所が設定する競売物件の第ઇの観点は、省エネルギーを促進するため最低価格を低下させることを通じて落札価格をの住宅に対する規制やインセンティブ政策の検低下させるだけでなく、最低価格の低下が入札討である。日本では、現在、省エネルギー法に数を減少させ、この減少が最低価格をさらに低基づき建築物のエネルギー消費効率の判断基準

下させると主張している。実際に、1997年からが定められ、その遵守が建築主に義務づけられ

2004年の間に実施された大阪地方裁判所の不動ている。その他に、住宅用太陽光発電システムの産競売の物件データを利用し、上記メカニズム

普及・拡大を目指すため、
太陽光発電買取制度がを捉える計量モデルを分析したところ、占有者導入されている。
しかし、省エネルギー投資の費の存在は落札価格を有意に約ઇ％から25％低下

用に対してその便益が上回らなければ、低炭素させていたという。
このことから、
占有者を保護エネルギーの割合は上昇しないことが予想されする政策は、占有排除の不確実性を高める結果、る（戒能 2009、大橋・明城 2010）。

落札価格の低下を招いていたと考えられる。

第ઈの観点は、高齢者の住まいをめぐる政策

財政再建に伴う公共事業の減少は、建設業のの評価である。日本の高齢者向けの住宅として日雇いの求人を急落させ、野宿生活を強いられは、介護保険施設（特別養護老人ホームなど）

るホームレスを急増させたと言われている。こが中心であるが、手厚い補助があるため、需要のため、2002年にホームレスの自立を支援するが供給を超過し、入居者を非効率な割り当てに法律が成立された。この政策の中心は、自立支

よって決めている可能性がある。そして、割り援センターを中核とする自立支援事業である。

当てに漏れた高齢者は自宅で訪問介護サースをしかし、実際には、ホームレスの中にこの事業受けることになる。このため、2011年に高齢者の利用を拒む者、事業を利用した後に再度路上住まい法が改正され、良質なサービス付き高齢生活に戻る者が多いなど、関係者の評価は必ず者住宅制度が創設された。ただし、この制度のしも高くなかったという。鈴木・阪東（2007）

正当化は、介護保険施設の入居割り当ての非効は、2004年に実施された墨田区のホームレスの率性の程度や、介護保険施設や自宅からサービ

実態調査を利用して、自立支援センターへの入ス付き高齢者住宅へ移行する高齢者数に依存す

所を拒む人々の理由やそのメカニズムを明らかるという（丹後・高山 2013）。

にしようとしている。まず意識調査から、入居

1 不況時の住宅政策課題

しない理由については、「団体生活をしたくない」といった自由行動を制限されることや、

平成不況時の不良債権処理の手段として、債「世話になりたくない」といった行政の協力を権者は債務者から差し押さえた不動産を競売市

拒む理由が挙げられている。次に、計量モデル場で売却しようと試みたとされる。しかし、日から、現在の賃金が高く、年齢が高いほど、入本ではたとえ競売物件を落札したとしても、そ所を拒む傾向にあることが確認されている。現の物件が賃貸されており、物件内に占有者（賃在の賃金が高いことは、入所期間中の機会費用

貸人）がいると、彼らの居住権を保護するため、 を高め、年齢が高いことは、退所後の短い就労
落札した物件を自由に処分する権利が与えられ期間中の期待賃金を低める。したがって、ホーない場合がある。このことが、不良債権処理の手

ムレスはこれらの点については合理的な意思決
住宅土地政策および都市政策37

定に基づき入所を拒んでいると考えられる。こ（2014）は、このメカニズムを、1995年に起きのようなホームレスのため、鈴木・阪東（2007）

た阪神・淡路大震災時の応急仮設住宅による被は、自立支援センターを経ることなく、アパート

災者の支援政策に応用している。災害救助法のに入居できる事業をさらに推進していくことが下では、救助は現物給付を原則としているため、重要であると指摘している。

大規模な災害に伴い家屋を失った被災者には応2 自然災害に対する防災・住宅政策

急仮設住宅が提供されることになっている。当時、最大存続期間ઇ年の応急仮設住宅の建設に

自然災害の多い日本では、防災のための資本はઃ戸あたり350万円の財政負担が必要とされ整備が欠かせない。しかし、行政の防災事業がた。これに対し、宇南山（2014）は、空き家を被害額をどの程度軽減し、それが費用面を考慮活用することで、より少ない財政負担で、被災して効率的か否かを検証した論文は少ない。岩

者の厚生を高めた可能性があったことを指摘し

田（2009）は、1975年から2003年までの都道府ている。実際に、1993年住宅・土地統計調査か

県レベルの防災資本（治山、治水、海岸の防災ら周辺に十分な空き家があったことを試算して投資額）を、地理的特性や人口密度などをコンいる。また、同調査から、神戸市の借家世帯がトロールした上で、県内所得で基準化された自支払う家賃の中央値がઆ万円からઈ万円のため、

然災害額（物的被害額と機会費用を考慮した人

350万円の財政負担は家賃ઇ年以上に相当して的被害額の合計）に回帰している。推定結果にいたことと述べている。住宅は不動産のため、よると、防災資本のઃ％の増加は県内所得に対被災者の移動を制限したことも指摘している。

する自然災害額を1.6％程度減少させるという。

すなわち、被災地と類似している地域の人口動

さらに、実証結果の災害額の理論値と、1975年

態の変化と、被災地の人口動態の変化を比べた以降の防災投資額をゼロとしたときの災害額の結果、1万8000人が県外転居を断念したことを仮想値の差を防災事業の便益と定義し、防災事明らかにしている。さらに、用地取得が困難の業の費用である防災投資額との比率を取ること

ため応急仮設住宅が利便性の低い場所に立地しで、都道府県ごとの防災事業の費用便益比を計たこと、間取りも画一的であったことから、被算している。この比率が平均的には8.3となっ災者の満足度は低かったと指摘している。空きたことから、便益が費用を上回り、防災事業が家の利用であれば、居住場所や間取りを自分で妥当であったことを確認している。ただし、地決定できる可能性がある。以上の分析を踏まえ、域別に見ると、都市部での費用便益比率が低く、

宇南山（2014）は、現金給付と既存の住宅スト

社会資本が過剰に供給されている可能性が示唆

ックの活用を組み合わせることが、被災者の多された。岩田（2009）は、この検証から、社会様なニーズに対応した柔軟な意思決定を尊重で資本の地域間配分に関して議論する際には、社き、同じ財政負担でも大幅に厚生を改善できた

会資本の分野ごとに適切な評価方法を適用すると主張している。

必要があると述べている。
経済学の消費者行動の理論では、与えられた

3 マンションの再生投資・建て替え

財政負担の中で補助対象者を救済するならば、

日本では、高度成長期以降に、都市部を中心

現金給付が少なくても現物給付に比べて望ましとしてマンション建設が急速に進んだ。区分所

いことが明らかになっている。その理由は、現有されているマンションでは、住人が多く、ま金であれば、現物給付で支給される財・サービ

たその多くの賛同を得られないと再生投資や建スを選択することもできるし、他の財・サービて替えを実行できない。このため、再生投資やスを選択することもできるからである。宇南山

建て替えがほとんど進んでいない現状である。

38

季刊 住宅土地経済

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中川・齋藤（2012）は、2009年に実施した独自の結果、アメリカのコンドミニアムは、日本ののアンケート調査から、マンションの居住者のマンションのように居住者の数が増えることよ

属性の違いや集団的意思決定体制の違いに注目る合意形成の難しさや反対者との交渉費用の上して、それらが再生投資に与える影響を実証的

昇からくる資産価値の低下が見られないことをに分析している。マンションの居住者の属性に明らかにしている。

ついては、高齢者が多いマンションほど、時間的な視野が短くなることから、再生投資が過小

4 まちづくり政策の評価になること、店舗、賃貸、空き室に供されてい日本の地方都市は、モータリゼーションの進る比率が高いマンションほど、再生投資の賛同

展と郊外部のバイパス整備によって、郊外部のを得られにくくなり、再生投資が過小になると住宅や大規模店舗の立地を可能にし、中心市街予想している。また、集団的意思決定体制につ

地の衰退をもたらしたと言われている。実際に、いては、理事会の開催頻度が少ないマンション

栗田・中川（2006）は、公的統計を中心としたや理事会のメンバーの報酬が少ないマンション

データセットを用いて、モータリゼーションのは、理事会が適切な維持管理を行なうインセン

進展（乗用車保有台数）と大規模店舗の存在

ティブが低下している結果、再生投資が過小に（大規模店舗面積）が人口20万人以上の地方都なると予想している。実証分析では、実際の修市の中心部人口（2000年）を有意に減少させた

繕積立金とマンション管理士が適切と評価した

ことを示している。

額との差を用いて、修繕積立金の不足か否かの地方都市では人口減少に伴い、人口密度の低変数を作成している。結果は予想を指示する内下が避けられない。公共サービスの単位費用は容となっている。

ある程度の人口密度がなければ削減できないと

山崎・定行（2012）は、建て替え工事が進ま考えると、今後地方都市では公共サービスの供ない要因を区分所有法に求めている。区分所有

給費用が非効率になる。これが、人口をある特法の下では、反対者の権利が強く保護される傾定の地域に集中させるコンパクトシティ政策が向にあるため、マンションを建て替えるために

求 め ら れ る 理 由 の 一 つ に なっ て い る。沓 澤

は、反対者に対して過大な補償額を支払う必要（2015）は、1996年から2011年の公的統計を中がある。そして、住戸が多いほど居住者の中に心としたパネルデータを構築し、自治体のઃ人

反対する者が増え、交渉が長期化し、現在の住当たりの歳出額と人口集中地区（DID 地区）

宅価格を低下させる要因になると主張している。

の人口集中度（DID 地区の人口割合− DID 地

一方アメリカのコンドミニアム法では、このよ

区の面積割合）の関係を分析している。計量分

うなことが起こりにくいとされる。コンドミニ

析の結果、DID の人口集中度が10％上昇する

アム法の下では、建て替え決議ではなく解消決と、ઃ人当たりの歳出額は1.7％程度削減でき議が実施され、解消が決議されると、建物は再ることが確認された。このことは、人口集中地

開発業者に売却され、その売却金額が鑑定士の区への人口の集約を進めることで、人口規模が評価に従い区分所有者の間で分配される仕組み

平均的な都市（サンプル平均約9.6万人の都市）になっている。このため補償額の決定が透明ににおいて約5.5億円程度の歳出削減の効果を生なり、そのつり上げが難しいとされる。
そこで、む可能性があるという。

山崎・定行（2012）
は、ハワイとロサンゼルスのそれではただちにこのような政策が経済学的

コンドミニアムの価格データを用いて、アメリに 正 当 化 で き る だ ろ う か。第 ઃ に、沓 澤

カの法制度がコンドミニアムの資産価格を毀損（2015）は、このような施策は自治体内の人口していないかどうかを検証している。実証研究の地理的分布を変えることを意味し、移動に伴住宅土地政策および都市政策

39

う引っ越し費用を考慮する必要性を挙げている。 退、最高高さについては、地価を高める適正水
第઄に、栗田・中川（2006）は、郊外への人口準が存在することを示している。以上の実証結や商業施設の進展は経済主体の厚生を高めてい果を踏まえ、杉浦（2013）は、住民発意の土地る可能性が高く、かつそもそも中心市街地の衰利用規制を策定する場合は、適切な外部性コン

退は土地利用転換のコストの存在が要因となっトロール手法を選んだうえで、その適正水準やている可能性が高いという張・佐々木（1999）

住宅市場動向の調査を行なうことや、規制水準の議論を紹介している。このことは、公共サーについて定期的に見直す機会を設けることも必

ビスの供給費用の観点のみで、中心市街地の活要であると主張している。

性化やコンパクトシティ政策は正当化できず、複合的な分析が求められることを意味する。

5 住宅の省エネルギー対策

街づくりを進めるうえでは、騒音、混雑、大温暖化ガスの削減が世界の喫緊の課題になっ気汚染などの負の外部性や景観保全といった正ている。日本では、この問題に対応するため、の外部性を土地利用規制で適切にコントロール

省エネルギー法（1979年施行）に基づき新築やする必要がある。ただし、地域の特性を活かす

大規模改修される建築物についてエネルギー消ためには、行政が規制を主導するだけでなく、費効率の判断基準を定め、当該基準の遵守を建

地域住民の意見を反映した規制も必要となるだ

築主に義務づけている。戒能（2009）は、1990

ろう。杉浦（2013）は、住民発意による土地利年から2005年の公的統計を用いて、建築物のエ用規制に注目し、これらの規制の影響が地価に

ネルギー消費量削減による便益を推定し、これ反映すると考え、1997年から2011年の横浜市のを建築物の工事額から予測される規制対応のた

住居系用途地域のデータを集め、このことを分めの追加費用と比較している。分析の結果、新析している。現在居住している住民の満足度は、 築や大規模改修の場合は規制対応のための追加
外部性が適切にコントロールされていると、高費用が非常に大きいため、費用が便益を上回る

まると予想される。その結果、住民が土地に対結果となり、この制度の妥当性は指示されなかして高い金額を支払っても良いと考えるようにった。このため、戒能（2009）は、省エネルギ

なるため、地価は上昇すると考えられる。実証

ー対策としては、新増築建築物ではなく、既存

結果は、この仮説を支持する結果となった。し建築物のエネルギー効率の向上を促進する措置

かし、住民発意による土地利用規制の問題点とを検討することが合理的であると指摘している。

して次のઅ点を指摘している。第ઃに、規制は低炭素社会の実現に向けて、太陽光発電の普この地域の住宅供給を制限する効果も持ち合わ

及拡大を目指すため、2009年には太陽光発電買せるため、需要が周辺地域に流れる結果、周辺取制度が導入された。この制度によって、住宅地域の地価を上昇させてしまう。第઄に、当該用太陽光発電で生まれる一般家庭の余剰電力は地域面積が大きくなると地域住民の数も多くな

従来に比べて高い価格で電力会社に売ることがるため、合意形成が難しくなり、適切な規制ができるようになった。また、余剰電力の買い取策定されず、地価を低下させる。第અに、規制りに伴う電力会社の追加費用については、電力策定から年数が経つと、この規制が将来的な利の需要家全体で負担することになった。そこで、用ニーズと合わなくなる傾向になり、地価を低

大橋・明城(2010)は、1997年から2007年までの下させる。実証結果は、これらについても支持

市場データから太陽電池の需要関数および供給するものとなっている。さらに、規制手法（建関数(生産費用関数)を推定し、これの構造型モ

蔽率、容積率、壁面後退、最高高さ、最低敷地デルを用いて、想定される今後の生産費用に関規模）についても詳細に検討しており、壁面後するいくつかのシナリオのもとで2020年までの40

季刊 住宅土地経済

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太陽電池の累積導入量をシミュレーション手法

き高齢者向け住宅に移行するため、割り当てにによって将来推計している。さらにこれらの値伴う非効率性を改善する便益が生まれるという。

から、太陽光発電取引から生まれる取引の利益、 このことを定量的に分析したところ、当初の入二酸化炭素削減から生まれる価値を計算し、そ所割り当てが非効率な場合は、自主的に移行す

れらを足し合わせ、電力の需要家全体の負担額

る高齢者が多いほどサービス付き高齢者向け住から差し引き、費用対効果を計測している。そ宅の補助政策が正当化されることが明らかになの結果、仮に生産費用が2007年のまま変化がなった。サービス付き高齢者向け住宅では介護施ければ、累積導入量は770万 kWにとどまる結果、設などが併設している場合があるため、介護事費用が効果を上回ると推定された。
それに対し、

業者は、自宅に比べてより安価な費用で介護な生産費用が2007年から5年で半減する場合は、

どのサービスを提供できることから、自宅から累積導入量は3100万 kW にのぼり、効果が費移行の場合も、効率性を改善する可能性がある。

用を上回ると推定された。すなわち、効果が費

この点も、定量的な分析から、自主的に移行す用を上回るためには、買取制度に伴う普及だける高齢者が多いほど、補助政策が効果的であるでは不十分であり、生産費用を低める技術革新ことを示している。

を促進する制度設計が求められることになる。

6 高齢者の住まいをめぐる政策の評価
高齢化に伴い、欧米各国に比べて遅れている
高齢者向けの良質な住宅を確保することが求められている。このため、2011年に高齢者住まい法が改正され、サービス付き高齢者向け住宅制
度が創設された。サービス付き高齢者向け住宅とは、バリアフリー構造等を有し、安否確認や生活相談などの生活支援サービスを高齢者に提供する住宅である。このような住宅を増やすた
めに、建設費の補助や税制優遇などの補助制度が実施されている。現状の高齢者の住まいは介護施設と自宅が中心である。介護施設の補助は手厚いため、非効率な割り当てによって入居者が決められている。一方、自宅は、介護事業者
が複数の自宅を訪問してサービスを提供するため、移動費用が高くなっている。したがって、
この補助制度によりサービス付き高齢者向け住宅に高齢者が移行した場合に、どの程度の便益が生まれるかを知ることが重要になる。丹呉・高山（2013）によると、補助金によりサービス
付き高齢者向け住宅の価格が低下すると、補助金という新たな費用が発生するが、要介護度の参考文献
井出多加子・岩田真一郎・田口輝幸（2011）「不動産競売価格と占有権保護」『季刊住宅土地経済』No.81、
39-44頁。
岩田和之（2009）「防災事業の経済分析」『季刊住宅土地経済』No.73、29-35頁。
宇南山卓（2014）「応急仮設住宅と被災者支援」『季刊
住宅土地経済』No.92、22-28頁。
大橋弘・明城聡（2010）「太陽光発電買取制度の定量分
析」『季刊住宅土地経済』No.78、29-35頁。
戒能一成（2009）「省エネルギー判断基準規制の費用便
益分析と定量的政策評価」『季刊住宅土地経済』No.
71、27-33頁。
沓澤隆司（2015）「コンパクトシティが都市財政に与える影響」『季刊住宅土地経済』No.98、28-35頁。
栗田卓也・中川雅之（2006）「中心市街地の活性化政策の評価分析」『季刊住宅土地経済』No.62、21-29頁。
杉浦美奈（2013）「住民発意による土地利用規制が及ぼす影響の分析」『季刊住宅土地経済』No.89、19-27頁。
鈴木亘・坂東美智子（2007）「ホームレスの側から見た自立支援事業の課題」『季刊住宅土地経済』No.63、
15-23頁。
丹呉允・高山知拡（2013）「サービス付き高齢者向け住宅への補助政策の経済分析」『季刊住宅土地経済』
No.88、20-27頁。
張陽・佐々木公明（1999）「エッジシティの形成と都心の空洞化」『応用地域学研究』No.4、89-101項。
中川雅之・齊藤誠（2012）「マンション再生投資に関する実証分析」『季刊住宅土地経済』No.84、10-17頁。
山崎福寿・定行泰甫（2012）「米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？」『季刊住宅土地経済』No.83、
30-38頁。

指標が低く、介護施設に対して支払い意思額が低い高齢者が自主的に介護施設からサービス付（いわた・しんいちろう／富山大学経済学部教授）

住宅土地政策および都市政策

41

review

住宅と土地利用の効率性
山鹿久木
農地が広がる、というアーバン・リングとなる。

はじめに

このような典型的な都市の姿は、先に述べた、前回の第60号（記念誌）発行後からも、都市

とても単純化された都市モデルの設定から導か

経済学の実証分析を行なう際のデータの整備がれる結論であるが、われわれがイメージする現

一段と進んできている。さらにこのようなデー

実のおおまかな都市とその郊外の光景と変わらタを処理するための空間構造を扱うソフトウエない。武藤（2009）は、理論のこの付け値地代

アも使いやすくなってきている。したがって本の考え方から導かれる土地利用と、実際の土地稿でレビューを行なう論文の中にも、このよう利用とを比較することを、東京都23区を対象になデータ整備や技術進歩により可能となったで試みている。そして、理論の付け値地代から導あろうと思われる研究が多く見られる。それら

かれる結果と現実は大きく変わらない、というも含め、対象期間の中からできるだけ多くの研結論を得ている。

究について振り返ってみたい。なお、研究内容の細かい点については、個々の論文やエディト
リアルノートを参照いただきたい。

2 土地の利用形態
都心では、その便利さゆえに土地の価格が郊外と比べて高くなるが、相対的に、建物をたて

1 付け値地代

る材料費など、建造物にかかる費用が割安にな

伝統的な都市経済学の理論を説明するときにる。したがって、狭い土地に高い建物が建築さは、まず「円」を描くことから始める。このれる。一方、郊外では、土地が相対的に安くな「円」は都市を単純化したモデルである。そしるため、広い敷地に低い建物が建築される。結て、中心に業務地区（CBD）があり、そこへ

果、都心近くは高い建物が多く建設され、高い住民が通勤して…、という説明に入る。

人口密度となり、郊外は低い建物が建設され、この単純な都市モデルを設定したのち、土地

オープンスペースもたくさんある人口密度の低利用を決定する付け値地代の考え方を導入する。 い地域が形成される。
付け値地代とは、ある土地に対して、最も高い

このように土地の利用形態が決定された後、支払い意思額を示した主体が、そこに立地できその上に建物が建築されるわけであるが、オフるという考え方である。もちろん、これらの付

ィスや商業利用、住宅利用にかかわらず、建物

け値主体には企業も参加するため、円（都市）に関しては、高さや構造、材質などの決定が行の中心に CBD を仮定すれば、効率的な土地利なわれる。従来の都市経済学ではあまり研究さ用は、都心はオフィス業務・商業地区となり、れていない、敷地の形状がその地域に与える経

その外側に住宅地が広がり、さらにその郊外に済的な影響に着眼している浅見・丹羽（2011）42

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

では、敷地形状の差違がその地域に与える経済といった点から土地利用の非効率性の費用を算的な影響を検証すると同時に、敷地の形状を評出している。そこでは大きく成長した都市が、価する独自の指標を考案している。

バブル崩壊とともに土地利用の非効率性が郊外

新しく開発された住宅街の敷地形状は、きれいな長方形で並んでいる。一方で古くからの町並みにみられる敷地形状はさまざまである。そ部において目立ってきたことが示されている。

3 再開発のような変わった形状の敷地の上にも、工夫さ都市の非効率性があまりに大きくなってきた

れたデザインで住宅をうまく建てることは、建場合の解決策の一つに再開発がある。景気や築家としての腕の見せ所かもしれないが、長方

人々の選好、そして政府の要請などさまざまな形から大きくはずれた形状の敷地は、相対的に理由から、再開発という土地・建物利用形態の不動産としての評価が低くなる。浅見・丹羽

変更が求められる。今となっては非効率となっ（2011）は、不動産価格の重要な決定要因であてしまったその地域を、より効率的な都市に変り、また町並みを印象付けることもある敷地形化させる。この点について、ミクロデータを用状をうまく指標化することで、立地選択の要因

いて土地利用・転用の推移を分析したのが清として焦点をあてていけるようにしている。

水・唐渡（2010）である。清水・唐渡（2010）

さて、日本の都市は、高度成長期に飛躍的にはバブル崩壊後の東京都において、再開発や利成長し、バブル崩壊、人口減少という局面を迎用転換が行なわれた物件を観察し、土地利用転えてきている。都市は時間とともに変化し、人換の発生確率を空間的に算出している。清水・口の増加とともに郊外開発が進んでいく。50年

唐渡（2010）では、事務所から住宅への利用転前に都心であった地域が、50年後も都心である

換のみが扱われているため、発生確率は郊外がことはよくあるが、50年前に郊外であった一帯大きかったという結論を得ている。住宅利用かでも、50年後には立派な都心となっていること

らオフィス・商業利用、あるいはオフィス・商もある。

業利用の再開発といったことを考えると、よりこのように、時間の概念を都市の成長や建物

建物にかかる費用が割安な都心において、これに入れていくと、時間とともに地域の効率的ならの再開発が活発に行なわれていると考えられ

土地利用形態は変化するし、技術の進歩やデザる。

インの変化とともに、その上に新しく建築され再開発によってもたらされる影響は良いことる建物の構造や形態も変化していく。都市の新ばかりではない。例えば、三浦（2007）では、しい姿が現れる一方で、どんどんと「古さ」を

東京ミッドタウン開発が、通勤混雑を悪化させ醸し出していく地域もある。その「古さ」は、たのかどうかを検証している。再開発により、あるときは肯定され、重宝され、またあるとき労働者がその地域に大量に流入する。その結果、は否定され、都市問題を引き起こす原因ともい

通勤の混雑悪化をもたらす、というわけである。

われる。

三浦（2007）は、都心においての再開発の在り

都市の成長にマイナスとなる要因が大きくな方として、オフィス開発と住宅開発を同時に行ってきた時、都市はそれを改善することが難しなうことが、通勤混雑悪化を防ぐことに有効でい。バブルの崩壊後、最適な土地利用が行なわあるのかどうかの政策評価につながる研究であれているのかどうか、最適な状態からの乖離をる。今後の課題として筆者も言及しているが、空間的に検証しようと試みた研究が清水・唐渡

多くの労働者の追加は、大きな生産性の向上を（2007）である。事務所利用されている土地がもたらしていると考えられる。それを算出し評住宅利用されたら、どの程度の収益になるのか、 価することが、今後の再開発の在り方の参考と住宅と土地利用の効率性

43なる。実は大阪も再開発ラッシュが続いている。

震化率何％アップといった数値目標も大事であ

存在感を増すには、関西を対象にしたこのようるが、中期的な目でみて、老朽化対策の対象とな研究も大きなアピールとなるはずなのだがなる地域や住宅に居住している世帯特性にあっ……。

た柔軟な対策を講じることも必要ではないだろ少し異なった点からの研究もある。中村・倉うか。高齢者の態度をどう変容させていくのか

橋（2010）は、事務所の建築コストとなる㎡単は、耐震化などの防災面からも、クリアしなけ

価を、官が建築したものと民が建築したものでればならない重要な課題である。

比較している。2005年の『朝日新聞』に掲載さ密集市街地を対象に、近隣外部性の導出を試れた「公共事業は高コスト」という記事を引用みているのが、宅間（2007）、宅間・山崎・浅したこの研究の結論は、官民の単価の大きな差

田・安田（2014）である。木造住宅密集地域にはみられないといったものであった。費用対効

対しては、より安全な地域への再開発の要請が果分析がすべての公共事業に義務付けられてい強いが、一方で町並み保全に関するさまざまなる今、透明性は確保されているはずであるが、規制によってそれらが阻まれているのも事実で

東京オリンピックに関連した騒動をみていると、ある。宅間・山崎・浅田・安田（2014）がヒア事業の透明性の確保や正しい客観性の担保は引リング調査で訪れた京都市でもこの問題は大変き続き重要であろう。

深刻である。一度建物を壊すと、新しく同じ広さの建物を建てることができない。防災上の点

4 住宅の近隣外部性からも狭い路地や袋小路などが開発者を悩まし、老朽化した建物や空き家が増え、再開発がな

加えて景観保全もからみ、非常に複雑である。

されず非効率な住宅・土地利用のまま放置され

外部不経済を算出後も、町並み保全と効率的なてしまっているような地域は、いったいどのよ

土地・建物利用の両立の難しさはいぜん残る。

うな影響を周囲に及ぼすことになるのだろうか。 しかし、それを克服しているプロジェクトもい
近隣外部性の問題を実証しようと、東京都のマンションを対象に、老朽化したマンションが周辺にどの程度の負の影響をもたらしているのか

くつかみられるようになってきている。

5 立地選択の要因を算出したのが、中川・齊藤・清水（2014）で、人々は、できるだけ住環境がよい立地場所をマンション一棟単位のミクロデータを用いて詳選択しようとする。それぞれの選好に基づいて、細な分析を行なっている。驚くべきことに、建土地や建物に対して支払える最大の値を付ける

築後20年を超えると負の外部性が周辺で観測さことで居住地を選択している。立地に関するこれはじめる。

の選択は、一度決定したら、そう簡単に変更で老朽化したマンションを建て替えるとすれば、 きない。土地も住宅も移動が不可能だからであ
居住者の意思決定を考える必要が出てくるが、る。そしてその選択には人々のライフステージ、

中川・齊藤・清水（2014）が指摘しているよう

家族構成等が大きくかかわっている。以下では、に、このような老朽化したマンションの居住者

教育、子育てや治安に焦点をあてた論文と、自は高齢者であることが多い。しかし、高齢で一然災害・環境リスクに焦点をあてた論文を紹介

人あるいは老夫婦のみ、後にそこに住む者もいしていく。

ない、今は、年金にたよって生活している、そういう境遇の人達に対して、老朽化に対する備

5.1 教育・子育て

えを説得することは、費用や工事の煩わしさと子供がいる世帯の居住地選択では、子供にといった単純な問題だけではない。あと何年で耐っての教育環境や治安といったことが最優先事

44

季刊 住宅土地経済

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項とされることが多い。質の高い教育サービス

から政策提言できることは多い。しかし、教育を提供する学校の周辺地域には、そこへの通学の質に関するデータの利用可能性の点から、日を目指して、多くの家族が移動を希望するだろ本においては、この分野の研究はあまりみられう。そして、その子供たちや家族を対象にしたない。人々の関心は時代に関わらず非常に高か

その他のさまざまなサービスを提供する施設がったはずである。今後の研究の発展が非常に期

さらに立地してくる。そうして、その地域は周待される。

辺環境を向上させ、治安はよくなり、より良い
地域環境が形成されていく。

5.2 自然災害・環境リスク

沓澤・水谷・山鹿・大竹（2007）は地域の安自然災害リスクや環境リスクも、居住地選択

全性と地価との関係について計測しており、地の 際 の 重 要 な 要 因 で あ る。前 回 の 記 念 号

価と犯罪発生率の負の関係を導いている。さら（No.60）以降に限っても、日本では東日本大に交番までの近接性は、その周辺地域の犯罪発

震災をはじめとして多くの地震が発生し、大き生率を抑制している効果があることも実証してな被害をもたらした。このような地震イベント

いる。

自体も、人々の災害へのリスク認識を促し、リ

学校教育の質の違いには、いったいどのくら

スク回避行動へと導く。このように、人々の自いの価値があるのだろうか。吉田・張・牛島

然災害リスクの認識をとらえようとした研究と（2008）はこの点に注目して、足立区を対象にして、地震リスクを対象にした直井・瀬古・隈、市 川（2010）、小 松（2013）、顧・
して計測をし、学区を超えての入学を許容する、 田（2009）
公立学校での学校選択制の導入の影響も分析している。その結果、越境通学は、近隣外部性を中川・齊藤・山鹿（2014）がある。
これらの研究のアプローチはさまざまである。

弱める可能性があることが報告されている。質

例えば、地震リスク指標について、直井・瀬の高い学校の近くに居住しなくても、遠くから

古・隈田（2009）では、今後30年以内に震度ઈ

このサービスを受けに通うことが可能になるた

以 上 の 地 震 が 発 生 す る 確 率 を 用 い、市 川めである。しかし、そのために子供たちの放課（2010）、小松（2013）では、大地震発生時の物後という時間が犠牲になっているのも事実であ

件の損失の程度を表す予想最大損失額（PML:る。遠方から鉄道を利用して、小学生が手をつProbable Maximum Loss）値を用いている。

なぎながら、通勤客に混じってઃ時間以上も通また、顧・中川・齊藤・山鹿（2014）では、活学をしている。そのような光景をみると、学校断層帯までの物理的距離を用いている。いずれ

教育に関していろいろと考えさせられることもも、精度の高いミクロデータが利用可能となっ多い。

たこと、そして、空間的にそれらのデータを扱

教育に限らず、質の高い公共サービスを提供

うソフトウエアが身近になったことにより、高することは、自治体としても人口増加につなげ度な分析ができるようになった。そして日本にるチャンスである。よりよい公共サービスを提おける地震リスクの人々の認識の高さは、どの供して、子育て世代に魅力的な地域を目指せば、 研究においても十分明らかにされていた。
多くの人々がその地に居住してくれる。この点第આ節で述べたような住宅に対する行動と同について、浅田（2009）は保育所を対象に、保様、地震リスクに対する人々の立地選択行動は、

育サービスの質の違いは世帯の流入に影響を与その地域全体の現状や今後の予想される姿に大えているのかどうかを検証している。

きく影響を受ける。防災を議論するうえでは、教育に関するさまざまな問題は重要であり、空間的にも時間的にもある程度の範囲をもって立地選択を直接に扱う都市経済学のアプローチ

考える必要があり、小手先の目標や対策では、住宅と土地利用の効率性

45

地震との共存社会の実現はありえない。

朝日（2007）、近藤（2008）がみられる。都市

環境リスクに焦点を当てたものとしては、吉のありかたが大きく問われている現在、コンパ

田・清水（2012）があり、彼らは環境配慮型のクトシティ論への提言など、空間的な特性を考住宅に対して、人々はどの程度価値を見出して慮した社会資本投資の効率性の研究はますますいるのかを定量化している。まだ実証されてい重要となってくる。一方で、この分野の課題とないが、計測された環境配慮型の不動産価格へしては、空間的な分析の単位があげられるであの上乗せ分が、その設備のためのコストを越えろう。社会資本の及ぶ範囲はどこまでなのか、なければ、デベロッパーは環境配慮の投資費用

空間的なとらえ方によって結果が大きく左右さを不動産市場において回収できなくなる。日本

れ、現実との乖離が生じる。GIS などを用いた人の、住宅を長く使うための投資意識の低さ、より精緻な分析が期待される。

その結果中古住宅市場が一向に活性化しないことの影響は、この費用対効果分析にどう影響しているのであろうか。

7 都市規模現状の都市規模が過大なのか否かの検証は、日引（2012）では、環境汚染物質に対して、

これまでも多く行なわれてきている。伝統的な住民がどの程度の評価をしているのかを検証しヘンリー・ジョージ定理を応用した手法によるているのと同時に、企業の環境負荷低減行動は、 検証が金本（2006）で行なわれている。一方で、株式市場でどのように評価されているのかといフィールド実験により、都市インフラ負担のルった点も検証している。いずれも市場ではあまールが都市規模にどのような影響を与えるのかり評価されていない結果となり、これら環境質を検証した新しい試みも中川・浅田・青木・川に関する情報開示の方法が理解されにくい形で西・山崎（2013）らによって行なわれている。

あることが原因ではないかと疑問を投げかけて都市規模に関する研究は、今後の人口減少の都いる。先の自然災害リスク同様、ある程度の市規模に対して応用できるものであり、さらな

人々の危険回避行動を利用しないと、政府だける発展が期待される。

の計画的な介入には限界がある。いかにリスク認識を促すかも重要な課題である。

おわりに今回のレビューの対象論文では、ヘドニッ

6 社会資本

ク・アプローチを用いているものが多く見られ

今後、多くの都市で人口減少が続くと予想さた。土地・住宅の効率的な利用の観点から、居れている。そのような局面に対応して、都市は住選択の際に住民がある要因を考慮しているか

どのように変化していくことが可能なのだろう

どうかを検証するには、資本化仮説に基づいたか。都市内人口の規模や分布に応じて、都市の

ヘドニック・アプローチを用いることは有効で姿も変化していくことが望ましいが、土地や住ある。しかし、一方でヘドニック・アプローチ

宅のもつ「移動できない」という特性がそれをを用いる際の問題点もある。

難しくしている。都市の社会資本を、都市規模

ઃつは、利用するデータに付随する問題であや人口分布の変化に応じて移動させたり、壊しる。日本においてヘドニック・アプローチを用たり、新たに作ったりすることは時間もお金もいる際に、被説明変数として広く利用されるデかかる。

ータの一つに公示地価があげられる。このデー

社会資本の生産性についての研究は、時代背タは、地理的にも時間的にも多くの情報をもっ景や景気にかかわらず多く存在し、レビュー対ているため広く利用されている。一方で、鑑定象の期間においても大竹・川口・玉田（2006）、

価格であるがゆえのバイアスも含まれる。しか46

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し、最近はこれらのデータを、地点を基準としてパネル化することも難しくなく、パネル化によってバイアスを除去することも可能となる。
この点については中川・齊藤・山鹿（2011）で論じられている。
もう一つは、データの空間的自己相関の問題である。これについては空間統計学を用いることで問題を克服することが可能である。この点を考慮した応用研究として堤・瀬谷（2009）がある。特に、推計された値の誤差が大きく影響する事業評価においては、空間的自己相関をコ
ントロールした頑健な分析も行ない、この値を参考に感度分析を行なうことが重要であろう。
データや分析手法の高度化によって今後さらにミクロデータを用いた実証分析が増えてくるだろう。土地や住宅の移動不可能性や人口減少を思うと、財政、経済状況も厳しい今、効率的な住宅や土地利用の問題は重要であり、今後も都市や地域に関する実証研究が大きな役割を占めていくだろう。
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吉田あつし・張璐・牛島光一（2008）「学校の質と地価――足立区の地価データを用いた検証」『季刊住宅土地経済』No.68、10-18頁。
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産価格に与える影響――日本の新築マンションのケース」『季刊住宅土地経済』No.83、18-29頁。

（やまが・ひさき／関西学院大学経済学部教授）

住宅と土地利用の効率性

47

review

住宅と土地の選択行動
直井道生
宅に焦点を当てて、家計のポートフォリオ選択

はじめにや住宅の資産効果を扱った研究論文を見ていく。

住宅という財は、他の財と比較して多くの特徴を備えている。こうした特徴は、標準的な経済モデルを拡張する形で、家計の住宅・土地の選択行動や住宅市場の計量分析のモデルに取り入れられてきた。

そのうえで、結語として、これまでの研究動向の総括と若干のコメントを述べる。

1 住宅・土地選択行動の実証分析
ひとくちに家計の住宅選択行動といっても、

例えば、住宅の品質や構造、立地などの多様

その分析の対象となる意思決定には、所有形態

性は、財としての異質性を考慮した分析モデル

や建て方、規模や立地など、さまざまな切り口の重要性を示唆する。また、住宅が耐久財であがありうる。さらには、対象となる意思決定を、ることは、消費財としてのみならず、住宅の投

静学的な選択問題として扱うのか、タイミング

資財としての側面を考慮した分析の必要性につの選択として扱うのか、ある選択から別の選択ながる。さらには、家計が住宅や土地を取得すへのスイッチとして扱うのかなど、モデリングる際には、同時に居住地の選択を行なっているのアプローチもさまざまである。本節では、広ため、周辺の住環境などによる外部性の影響をい意味での住宅選択の問題を取り上げ、代表的考慮する必要がある。

なトピックごとに、これまでに本誌に掲載され本稿は、『季刊住宅土地経済』No.61〜No.99

た研究論文を振り返ることとする。

（2006年夏季号〜2016年冬季号）に掲載された家計の住宅・土地市場における選択行動に関す

1.1 住宅取得と所有形態の選択る論文を取り上げ、この10年弱の間に蓄積され家計の住宅取得行動や所有形態の選択は、住てきた研究上の知見を整理するとともに、今後宅の経済分析における主要なトピックである。

の展望を行なうことを目的としている。

こうしたトピックに関する初期の研究は、住宅

以下では、これまでの掲載論文を代表的なトのユーザーコストや借入制約などに着目して、ピックごとに整理したうえで、順次レビューし経済理論の妥当性を検証するものが主であった。

ていく。具体的には、節では家計の住宅取得

そのうえで、近年ではこうした初期の研究上のや住み替え行動、居住地選択を扱った研究論文

知見を前提とし、より個別具体的な制度・政策を見ていく。節では、広い意味での住宅市場に関して、その政策効果を定量的に把握しようの実証分析として、中古住宅市場における情報とする試みが一気に進みつつある。

の非対称性や、住宅価格の決定要因を扱った研周（2007）と行武・岩田・井出（2015）は、究論文を議論する。節では、資産としての住いずれも親世代からの贈与が、子世代の住宅取48

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

得行動に与える影響を分析したものである。

1.2 住み替え行動

周（2007）では、親からの資金贈与が子世代

日本における家計の住み替え行動に関連するの住宅取得のタイミングや住宅取得額、自己資問題としては、しばしば転居率の低さや、中古金の金額におよぼす影響を実証的に検討してい住宅の取引の少なさなどが挙げられる。

る。分析結果としては、贈与額の1000万円の増

瀬古・隅田（2008）は、家計の住み替え行動

加によって取得時期が3.2年早まるとともに、を阻害する制度的要因について、持ち家世帯と住宅取得額と頭金額がほぼ同額増加することを借家世帯の双方を対象とする形で、包括的な検報告している。

証を行なった分析である。具体的に、持ち家世

一方、行武・岩田・井出（2015）では、親世帯に関しては、住み替え時の譲渡損失に関する代の贈与に関する意思決定を明示的に考慮した所得控除を認めた譲渡損失繰越制度の影響を検うえで、老後の私的介護を期待した交換動機に討している。一方、借家世帯に関しては、前述基づく生前贈与は、必ずしも子世代の住宅取得の借地借家法による継続家賃の抑制が、借家世を促進しないという結果を得ている。

帯の住み替えを阻害する可能性を検討している。

これらの分析結果は、親世代からの贈与が子世代の住宅取得に与える影響に関して対照的な分析の結果、いずれの要因も家計の住み替えに有意な影響を与えていることが示される。

結果となっており、政策効果の検証の難しさを森・大竹（2014）は、より個別の制度に踏み示しているともいえる。そのうえで、世代間の込んで、借家世帯の転居行動を分析している。

資産移転の円滑化と持ち家取得の促進を意図し具体的には、大阪市住宅供給公社が空室率の改た近年の税制措置（例えば、贈与税の非課税措善を目的として導入した家賃補助制度（キャッ置や相続時精算課税制度）に関しては、今後のシュバック制度）を分析している。

一層の研究の蓄積が待たれるところである。
日本の住宅市場の特徴の一つとして、持ち家と借家の床面積の格差が極めて大きいことが指摘されてきた。このことの経済学的な説明とし

1.3 居住地選択
冒頭に述べた通り、家計の住宅・土地選択のては、しばしば借地借家法の存在が挙げられる。 問題は、居住地の選択と表裏一体の関係にある。
借地借家法は、借家人の居住権を強く保護する

本節では、特に家計の居住地選択の問題に焦点ものであるため、家主にとっては、比較的短期を当てたこれまでの研究成果を紹介する。

間で転居することが予想される単身世帯向けの

小林・行武（2008、2012）による一連の研究物件を供給するインセンティブが高まり、結果

は、住宅需要実態調査の個票データを用いて、として借家の規模は小さくなる。

東京圏における居住地選択の問題を検討したもこうした可能性は、これまでにも大竹・山鹿のである。小林・行武（2008）は、23区の内外（2001）などで検討されてきたが、瀬古・隅田という居住地選択の問題と、持ち家か借家とい（2011）は、契約期間に定めのある定期借家契う居住形態の選択の問題を同時に検討した点に約を考慮した居住形態の選択（持ち家・一般借

特徴がある。一方、小林・行武（2012）では、家・定期借家）を考えることで、このような選周辺の都市アメニティの選択という点を明示的

択肢の追加が経済厚生に与える影響を検討してに考慮して、離散選択モデルをベースとしたアいる。居住選択確率の推計に基づく補償変分のメニティ価値の測定を行なっている。

計算の結果、若年世帯や低所得層で厚生の改善

顕示選好法に基づくアメニティ価値の測定とがみられるとされており、借地借家法の改正にいうトピックに関しては、従来、ヘドニック法

一定の意義を与えるものとなっている。

に基づく住宅価格との関連が、主要な分析のア
住宅と土地の選択行動

49

プローチであった。しかしながら、観察できなの他の家計行動とも関連を持つ可能性がある。

い住宅の品質と周辺の住環境との相関など、推田中・中嶋（2015）は、自治体の子育て支援

計上の問題が指摘されるにつれ、近年では居住政策が出生率に与える影響を検証したものであ

地に関する離散選択モデルに基づく分析も広くるが、その政策効果を測定するためには、そも用いられるようになっている。

そも出産を予定している家計が、支援の充実し森岡（2013）は、個人レベルでの選択問題をた地域を選択するという居住地選択を通じたセ

集 計 デー タ に よっ て 推 計 す る た め の Berry,

レクションの効果を取り除く必要がある。分析

Levinsohn and Pakes（1995）による手法をこの結果からは、居住地選択に関するセレクショの問題に応用し、アメニティ価値の測定を試み

ンの問題を加味すると、子育て支援策の効果はたものである。実際の分析においては、関東全大幅に低下することが明らかになっている。

域をカバーする細密メッシュデータを用いるこ

また、安部（2015）は、労働市場におけるマとで、観測可能なアメニティ要因に加えて、分ッチングの改善という集積の経済の存在が、女析者には観測不能な土地固有のアメニティ価値

性の居住地選択と就業選択の双方に影響を与えの計測を試みている。

ている可能性を検討したものである。

住宅の選択を通じて消費者の選好を明らかにするという分析には、上述の顕示選好データに

2 住宅市場の実証分析基づくアプローチのほか、仮想的なシナリオに

2.1 中古住宅と情報の非対称性

対する選択結果から得られる表明選好データに日本の住宅市場の特徴の一つとして、中古住基づくアプローチもある。これらのアプローチ

宅の取引ボリュームが極めて小さいことがあげに基づいて住宅の属性や周辺環境の価値を測定られる。こうした状況の背景には、中古住宅のする場合、しばしば消費者の選好に関する異質取引費用の高さが考えられる。なかでも、中古性が分析上の課題とされる。いま、ある特定の住宅の品質に関する情報の非対称性は、この分

アメニティに恵まれた場所を選択する消費者は、 野でも最も精力的に検討がなされてきた要因の
そのアメニティに対して高い評価をつけているひとつである。

がゆえにその立地を選択しているはずであるか

住宅取引に当たっては、買い手は売り手と比ら、異質性を無視した分析は、一般にアメニテ

較して住宅の品質などに関する情報を十分に知ィに対する評価を過大に見積もってしまう。

りえる状況になく、このことが品質に即した価

選 好 の 異 質 性 に 関 し て は、小 林・行 武

格付けを妨げ、結果的に良質な中古住宅の供給（2008）などのように、ランダム係数モデルにを阻害しているというのが、先行研究で検証さよる対処法もあるが、ランダム係数の分布の恣れてきた仮説である。

意 性 な ど の 批 判 も あ る。こ れ に 対 し、星 野

原野・瀬下（2014）は、住宅市場における情（2010）は、潜在クラスモデルと呼ばれる代替

報の非対称性を緩和する目的で導入された住宅的な手法によって、この問題に対処する方法を

性能保証書と住宅性能評価書に着目し、これら提示したものである。潜在クラスモデルとは、の制度が中古住宅の取引に与える影響を検討し各サンプルが観察できない複数のグループに属ている。分析の結果、住宅性能保証書は中小デすることを前提とし、各グループのサンプルはィベロッパーが販売した中古住宅の取引価格を異なる選好を持つことを許容したモデルである。 上昇させる効果があることが示されている。一方で、住宅性能評価書は耐震偽装事件の前には

50

1.4 その他の家計行動との関連取引価格を引き上げる効果を持っていたが、事家計の住宅選択行動は、就業や出産など、そ件後にはその効果が失われたことが示される。

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情報の非対称性の影響を、売り手側である既あまり価格を下げようとしない。都内のマンシ

存住宅の所有者の維持管理行動から検証したも

ョン居住者を対象に行なった調査の結果、潜在のに岩田・山鹿（2008）がある。情報の非対称的な売り手のオファー価格は、損失回避性と整性が存在する場合、住宅への維持管理投資は転合的なものであることが示される。

売時の価格に十分に反映されない可能性がある。

住宅価格の決定要因を分析する際には、しばそのため、転売を考えている持ち主の維持管理

しば物件属性、周辺環境、地理的要因などを考

投資は、そうでない持ち主と比べて過小になる

慮したヘドニック価格関数の推計が行なわれる。

可能性がある（転売外部性）。分析の結果、転しかしながら、分析者が価格形成要因をすべて

居意向のある世帯ではリフォーム投資額が有意把握できることはありえず、実際の分析では常に少なく、かつそのリフォームの内容も、模様にこうした説明変数では説明しきれない変動が替えや修繕などの比較的目に見えやすい投資に残る。野上（2010）は、ヘドニック価格関数の集中していることが示されている。

推計において、建築施工会社の情報を取り入れることで、ブランドイメージや品質に対する安2.2 住宅価格の決定要因

心感など、従来の分析では把握することが難し

住宅価格の水準やその変動は、市場参加者のかった要因を検討している。

行動や市場構造に関する重要な情報を与えるもまた、鈴木・吉田（2010）では、J-REIT ののである。このトピックに関連する研究として

キャップレート（収益還元利回り）に影響を与は、資産市場の情報効率性のテストを住宅市場える要因を検討している。近年の不動産証券化に応用したものや、市場参加者の期待形成メカ

市場の拡大を踏まえると、家計が直接所有するニズムの役割を検証するものなどが、これまで

不 動 産 の 価 格 形 成 メ カ ニ ズ ム に 加 え て、J-多く見られてきた。こうした研究は、集計されREIT 市場におけるさらなる検討が、実務的にた価格指数を対象に行なわれることが多かったも重要であるように思われる。

が、近年では、個別の不動産価格情報や、市場参加者の価格付け行動に着目して、より精緻な分析が行なわれるようになってきている。

3 住宅資産の保有と家計行動の実証分析
多くの家計にとって、住宅は一生のうちで最こうした分析の代表例として、植杉（2009）

大の買い物といわれる。このことは、冒頭にもが挙げられる。植杉（2009）は、インターネッ

述べた通り、住宅に関する家計の選択を分析す

ト調査で複数の回答者に特定の新築物件に対する際には、消費としての側面だけでなく、投資る支払い意思額を尋ねることで、潜在的な需要としての側面を同時に考慮することの必要性を者の留保価格の分布を識別することを目的とし強く示唆するものである。本節では、住宅を含ている。実際に不動産会社が設定した価格とのめた家計のポートフォリオ選択の問題や、資産比較からは、潜在的な需要者のうち約10% のとしての住宅が家計の消費行動に与える影響な成約確率しかないことが示され、価格面でのミどを扱った論文を見ていく。

スマッチが大きいことが指摘されている。
上記の点とも関連する住宅価格の形成に関す

3.1 ポートフォリオ選択る研究として、損失回避性に起因する保有効果

住宅資産を含めた家計のポートフォリオ選択の検討を行なった中川・浅田・山崎（2013）がの実証分析は、利用可能なデータの制約などかある。損失回避的な市場参加者は、利得に比べら、これまで日本を対象とした分析はほとんどて損失により敏感に反応するため、購入時よりなされてこなかった。川脇（2013）は、家計のも現在価値が下がったような物件であっても、資産保有に関する詳細な個票データを用いて、住宅と土地の選択行動

51

この問題に取り組んだものである。分析の結果、

文 で あ る 中 川（2006）、井 出（2006）、岩 田

世帯年収や世帯主の年齢のほか、子供の有無や（2006）などとの対比から、最近の研究動向を

親からの住宅購入支援などが、住宅資産需要に整理するとともに、今後の展望について議論す影響を及ぼすことが明らかにされている。

ることとしたい。

近年では、不動産証券化市場の急速な成長にしばしば、日本では公的統計の個票データの伴い、住宅や不動産を直接所有することなしに、利用が制限されてきたことが、諸外国と比べて家計がこれらの資産に投資することも一般的に実証分析の蓄積が進まないことの原因であるとなってきている。沓澤（2008）は、こうした背指摘されてきた。しかしながら、近年の統計法

景を踏まえ、REIT や不動産証券化商品に対すの改正などによって、こうした状況は大きく変る家計の投資行動を分析している。分析の結果、 わりつつあるように思われる。実際、本稿で扱
REIT や不動産証券化商品は、定期性預金や債った論文の中にも、「住宅需要実態調査」、「全券などの比較的リスク回避的な個人が選好する

国消費実態調査」、「就業構造基本調査」などの投資対象とは異なり、むしろ株式や実物不動産

個票データを利用した分析が数多くでてきていなどの商品と類似の投資対象とみなされているる（安 部 2015；岩 田・山 鹿 2008；小 川・万ことなどが明らかにされている。

2011；小 林・行 武 2008，2012；田 中・中 嶋
2015）。公的統計の匿名データの利用に関して
は、近時、より一層環境が整備されつつあり、

3.2 住宅資産と家計消費

個人の住宅所有は、さまざまな経路を通じて、 直近では国勢調査や住宅・土地統計調査も利用
消費・貯蓄、就業、世帯形成などの家計行動に可能となっている。今後、これらのデータを用

影響を与える。なかでも、家計の住宅所有や住いた研究がさらに蓄積されていくことが期待さ

宅ローン選択が消費に及ぼす影響は、近年精力れる。

的に研究が進められているトピックである。

政府統計の利用は、個票データに基づく実証

村田（2015）は、日米英カ国の集計データ

分析の蓄積に大きな役割を果たしたように思わを用いて、住宅・土地資産が消費に与える影響

れるが、これらはいずれもクロスセクションデを分析したものである。分析の焦点は、住宅をータであり、家計レベルで見た住み替えの動向担保とした借り入れを介した消費への影響（クなど、時間を通じた変化を追うことは難しい。

レジットチャネル）の検討にある。消費関数のこうした点を踏まえ、最近ではパネルデータを推計結果からは、米英ではクレジットチャネル

用いた分析が増えている（瀬古・隅田 2008，

を通じた消費への資産効果が観察される一方、

2011；直井 2013）。特に住宅に関する意思決定

日本に関してはこのようなメカニズムは観察さは、その影響が長期にわたるため、こうした分れないことが示される。

析を可能にするパネルデータの利用については、

小川・万（2011）は、住宅ローン借り入れを

今後のより一層の拡充が期待される。

含む家計の負債が消費行動に与える影響を分析

分析のアプローチに関しては、第に、政策している。全国消費実態調査の個票データを用分析に対する志向が強くなっている傾向が印象いた分析の結果、家計の負債比率は、資産変数的である。本稿で扱った論文を見ても、借地借をコントロールしたうえで、消費に対して有意家法や譲渡損失繰越制度、住宅性能評価制度やに負の影響をもたらすことが示されている。

自治体の子育て支援など、個別の政策に焦点を当てて、その政策評価を行なう試みが数多くみおわりにられる。こうした傾向の背後には、前述のデー

最後に、本誌第60号に掲載されたレビュー論52

季刊 住宅土地経済

2016年春季号№100

タ利用環境の改善もあるが、プログラム評価の計量経済分析に関する手法の確立も大きな役割を果たしているように思われる。
加えて、最近の動向としては、フィールド実
験などを通じた行動経済学的な知見の導入（沓
澤 2008；中川・浅田・山崎 2013）や、構造推計の手法の応用（森岡 2013）、インターネット調査の活用（植杉 2009；星野 2010；原野・瀬下 2014）なども特徴的である。
こうした動向は、経済学研究全般に見られるものであるが、なかでも、政策評価を目的とした研究論文の増加は、アカデミックな研究成果と実際の政策の相互作用という点で、非常に重要な役割を果たしていくように思われる。
山崎（2006）は、本誌第60号に掲載された展望論文で、「本誌による研究の蓄積と日本の住宅政策のあり方とが相互に影響を及ぼし合っているようにさえ思われる」と述べているが、これまでの研究動向はまさにこの流れに沿ったものであるといえ、今後より一層研究の蓄積が進んでいくことが期待される。
参考文献
Berry, S., J. Levinsohn and A. Pakes（1995）“Automobile Prices in Market Equilibrium,”Econometrica,
Vol.63(4), pp.841-890.
安部由起子（2015）「女性就業の地域差と通勤費用・住宅市場について」『季刊住宅土地経済』No.97，20-26
頁。
井出多加子（2006）「金融と不動産投資」『季刊住宅土地経済』No.60，22-29頁。
岩田真一郎（2006）「住宅・土地税制と借地借家法」『季刊住宅土地経済』No.60，30-38頁。
岩田真一郎・山鹿久木（2008）「中古住宅市場における転売外部性の実証分析」『季刊住宅土地経済』No.69，
23-28頁。
植杉大（2009）「新築戸建住宅市場における需要者の保留 価 格 の 分 布 推 定」『季 刊 住 宅 土 地 経 済』No. 73，
20-28頁。
大竹文雄・山鹿久木（2001）「定期借家権制度と家賃」『季刊住宅土地経済』No.41, 10-19頁。
小川一夫・万軍民（2011）「家計の負債構造と消費」『季刊住宅土地経済』No.80，12-22頁。
川脇康生（2013）「同時決定モデル（Type4 Tobit）を用いた住宅資産と金融資産の実証分析」『季刊住宅土地経済』No.90，10-19頁。
沓澤隆司（2008）「不動産証券化市場における個人の危険回避度と投資行動」『季刊住宅土地経済』No.67，
28-35頁。
小林庸平・行武憲史（2008）「東京圏における1990年代以降の住み替え行動」『季刊住宅土地経済』No.68，
27-35頁。
小林庸平・行武憲史（2012）「居住地選択要因とアメニ
ティ価値の測定」『季刊住宅土地経済』No.84，26-35
頁。
周燕飛（2007）「親からの住宅資金援助と子の住宅取得
行動」『季刊住宅土地経済』No.66，29-37頁。
鈴木陽祐･吉田あつし（2010）「J-REIT におけるリスク
評価の合理性」『季刊住宅土地経済』No.77，14-22頁。
瀬古美喜・隅田和人（2008）「我が国の住み替えに関する制度・政策の影響」『季刊住宅土地経済』No.69，
12-22頁。
瀬古美喜・隅田和人（2011）「借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化」『季刊住宅土地経済』
No.81，26-38頁。
田中隆一・中島亮（2015）「子育て支援政策が居住地選
択と出生行動に与える影響について」『季刊住宅土地経済』No.98，20-27頁。
直井道生（2013）「家計の失業・所得変動リスクと住宅
取得タイミング」『季刊住宅土地経済』No.87，20-27
頁。
中川雅之（2006）「住宅市場の分析」『季刊住宅土地経済』No.60，14-21頁。
中川雅之・浅田義久・山崎福寿（2013）「住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験」『季刊住宅
土地経済』No.90，20-26頁。
野上雅浩（2010）「マンション価格動向から推察する消費者のプレミアムに関する実証分析」『季刊住宅土地経済』No.76，20-28頁。
原野啓・瀬下博之（2014）「中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応」『季刊住宅土地経済』No.93，28-35頁。
星野匡郎（2010）「制約付き多層潜在セグメントモデルの定式化とその住居選択分析への応用」『季刊住宅土
地経済』No.77，30-37頁。
村田啓子（2015）「住宅・土地資産が消費に及ぼす影響の日米英比較」『季刊住宅土地経済』No.96，10-18頁。
森岡拓郎（2013）「土地のアメニティと居住地選択」『季刊住宅土地経済』No.87，28-35頁。
森知晴・大竹文雄（2014）「期限付きキャッシュバック
制度が退去行動に与える影響」『季刊住宅土地経済』
No.94，29-35頁。
山崎福寿「住宅・土地経済へのアプローチ」『季刊住宅
土地経済』No.60，2-3頁
行武憲史・岩田真一郎・井出多加子（2015）「生前贈与と住宅取得間の戦略的相互作用」『季刊住宅土地経済』No.98，10-19頁。

（なおい・みちお／慶應義塾大学経済学部准教授）

住宅と土地の選択行動

53

『季刊住宅土地経済』No.61〜No.99● No.61／2006年夏季号「社会資本は生産性を高めたのか？」大竹文雄・川口大司・玉田桂子
「国民経済計算における土地のストックとサービス」野村浩二「政府統計における持ち家の帰属家賃について」荒井晴仁● No.62／2006年秋季号「東京は過大か」金本良嗣「中心市街地の活性化政策の評価分析」栗田卓也・中川雅之「県別データによる地価の動向」才田友美・橘永久・永幡崇・関根敏隆● No.63／2007年冬季号「ホームレスの側からみた自立支援事業の課題」鈴木亘・坂東美智子「地価を考慮した VAR 分析」櫻川昌哉・櫻川幸恵「不動産価格のヘドニック分析における品質バイアス」
水永政志・小滝一彦● No.64／2007年春季号「都市税制と経済効果」中神康博「土地利用の非効率性の費用」清水千弘・唐渡広志「密集市街地における外部不経済の定量化に関する研究」
宅間文夫● No.65／2007年夏季号「リピートセールス法による品質調整済住宅価格指数の推計」原野啓・清水千弘・唐渡広志・中川雅之「都市圏分類による社会資本ストックの生産力効果」朝
日ちさと「オフィスと住宅の床面積の組み合わせと通勤混雑の関係」三浦千加● No.66／2007年秋季号「犯罪と地価・家賃」沓澤隆司・水谷徳子・山鹿久木・
大竹文雄「都市の容積率と交通需要」浅田義久「親からの住宅資金援助と子の住宅取得行動」周燕飛● No.67／2008年冬季号「ファミリー向け賃貸住宅の拡充に向けた UPREIT の活用」三毛門豪・岩崎千恵「不動産証券化市場における個人の危険回避度と投資行動」沓澤隆司● No.68／2008年春季号「学校の質と地価」吉田あつし・張璐・牛島光一「都心および近郊における住宅市場構造の比較に関する考察」田中麻理・浅見泰司「東京圏における1990年代以降の住み替え行動」小林庸平・行武憲史● No.69／2008年夏季号「我が国の住み替えに関する制度・政策の影響」瀬古美喜・隅田和人「中古住宅市場における転売外部性の実証分析」岩田真一郎・山鹿久木「社会資本の効率性と政府間財政移転」近藤春生● No.70／2008年秋季号

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季刊 住宅土地経済

2016年春季号

№100

論文一覧

「地方公共財供給メカニズムの実験的手法による評価」
中川雅之・浅田義久・山崎福寿・川西諭「不動産価格とキャップレートの合理的な予測可能性」
吉田二郎● No.71／2009年冬季号「パネルデータによる家計の転居行動分析」直井道生「省エネルギー判断基準規制の費用便益分析と定量的政策評価」戒能一成● No.72／2009年春季号「住宅市場のマクロ変動と住宅賃料の粘着性」清水千弘・西村清彦・渡辺努「東京圏の保育サービスと”足による投票”」浅田義久「ヘドニック・アプローチを用いた便益評価と空間計量
経済学・空間統計学」堤盛人・瀬谷創● No.73／2009年夏季号「土地利用の決定を含んだ地価値付関数の推定について」
武藤祥郎「新築戸建住宅市場における需要者の保留価格の分布推定」植杉大「防災事業の経済分析」岩田和之● No.74／2009年秋季号「借地権保護と建物の維持管理」岩田真一郎・山鹿久木「首都圏住宅市場のダイナミックス」井上智夫･清水千弘･中神康博「地震発生リスクと生活の質」直井道生・瀬古美喜・隅田和人● No.75／2010年冬季号「土地取引への不動産取得税の影響」井出多加子・浅田
義久「事業用土地の需要関数と買換え特例制度」杉野誠・宅間文夫● No.76／2010年春季号「マンション建替え問題の実験経済による検討」中川雅之・浅田義久・山崎福寿「マンション価格動向から推察する消費者のプレミアム
に関する実証分析」野上雅浩「災害リスクが JREIT の取得価格に与える影響」市川智秀● No.77／2010年夏季号「J-REIT におけるリスク評価の合理性」鈴木陽祐･吉田
あつし「官と民の事務所 m2単価について」中村悦広・倉橋透「制約付き多層潜在セグメントモデルの定式化とその住居選択分析への応用」星野匡郎● No.78／2010年秋季号「住宅ローン市場と住宅資産」中川雅之・長田訓明「収益格差が土地利用転換に及ぼす影響」清水千弘・唐渡広志「太陽光発電買取制度の定量分析」大橋弘・明城聡● No.79／2011年冬季号「ヘドニック・アプローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について」中川雅之・齊藤誠・山鹿久木「日本企業の土地投資決定要因」関根敏隆・橘永久● No.80／2011年春季号

『季刊住宅土地経済』No.61〜No.99「家計の負債構造と消費」小川一夫・万軍民「市町村合併に着目した土地利用規制競争モデル」大橋
義明「J-REIT 税制改正の政策評価分析」菅谷いつみ● No.81／2011年夏季号「借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化」
瀬古美喜・隅田和人「不動産競売価格と占有権保護」井出多加子・岩田真一郎・田口輝幸● No.82／2011年秋季号「住宅価格ヘドニックモデルにおける時間効果、年齢効
果および世代効果の分離」唐渡広志・モヴシュク-オ
レクサンダー・清水千弘「戸建住宅における形状からみた典型敷地の推定手法」
浅見泰司・丹羽由佳理「欧米の金融規制改革が本邦不動産市場等に与える影響」
小林正宏● No.83／2012年冬季号「環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響」清水千弘・吉田二郎「米国コンドミニアム法は再開発を阻害するか？」山崎
福寿・定行泰輔● No.84／2012年春季号「マンション再生投資に関する実証分析」中川雅之・齊
藤誠「化学物質のリスクと市場の評価」日引聡「居住地選択要因とアメニティ価値の測定」小林庸平・
行武憲史● No.85／2012年夏季号「住宅価格指数推計における情報選択」清水千弘・西村
清彦・渡辺努「米国における住宅ローンデフォルトと個人破産に関する実証研究」三善由幸● No.86／2012年秋季号「証券化の経済的な意義」吉田二郎「固定資産税の経済効果に関する実証分析」宮崎智視「J リート再編の実際」内藤伸浩● No.87／2013年冬季号「家計の失業・所得変動リスクと住宅取得タイミング」
直井道生「土地のアメニティと居住地選択」森岡拓郎● No.88／2013年春季号「持ち家の帰属家賃の測定」清水千弘「サービス付き高齢者向け住宅への補助政策の経済分析」
丹呉允・高山知拡「地震リスクとオフィスビルの不動産価値との関連性」
小松広明● No.89／2013年夏季号「都市規模の決定に関するフィールド実験」中川雅之・
浅田義久・青木研・川西諭・山崎福寿「住民発意による土地利用規制が及ぼす影響の分析」杉浦美奈● No.90／2013年秋季号「同時決定モデル（Type4 Tobit）を用いた住宅資産と論文一覧

金融資産の実証分析」川脇康生「住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験」
中川雅之・浅田義久・山崎福寿● No.91／2014年冬季号「消費 / 資産比率、不動産資産と日本の株式市場」青野幸平・祝迫得夫「不動産担保融資と売買価格のマイクロデータの構築」
小滝一彦・倉島大地・水永政志・渡部和考● No.92／2014年春季号「最適な土地利用規制方法とその決定要因」河野達仁・
ジョシ キリティ クスム「応急仮設住宅と被災者の支援」宇南山卓「活断層リスクの社会的認知の変化と周辺地価形成の関係の検証」顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木● No.93／2014年夏季号「不動産バブルと金融危機の解剖学」西村清彦「老朽マンションの近隣外部性」中川雅之・齊藤誠・清水千弘「中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応」原野啓・瀬下博之● No.94／2014年秋季号「都市内失業と都市構造・宅地開発の分析」佐藤泰裕・
シャオウェイ「木造住宅密集地域の現状と課題」宅間文夫・山崎福寿・浅田義久・安田昌平「期限付きキャッシュバック制度が退去行動に与える影響」森知晴・大竹文雄● No.95／2015年冬季号「不動産バブルと金融危機の解剖学઄」西村清彦「開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察」大嶽洋一● No.96／2015年春季号「住宅・土地資産が消費に及ぼす影響の日米比較」村田啓子「日本の住宅ローン市場における全額繰上返済」岸本直
樹・金瑢晋「近世・近代の土地市場分析」鷲崎俊太郎● No.97／2015年夏季号「不動産バブルと金融危機の解剖学અ」西村清彦「女性就業の地域差と通勤費用・住宅市場について」安部由起子「日本の既存住宅市場と借家権保護」瀬下博之● No.98／2015年秋季号「生前贈与と住宅取得間の戦略的相互作用」行武憲史・
岩田真一郎・井出多加子「子育て支援政策が居住地選択と出生行動に与える影響について」田中隆一・中嶋亮「コンパクトシティが都市財政に与える影響」沓澤隆司● No.99／2016年冬季号「マンション管理業の経済分析」西川浩平・大橋弘「不動産の経年減価率」吉田二郎「発掘調査費用原因者負担主義が容積率・建ぺい率消費に与える影響」西川卓秀

論文一覧

55

センターだより期計画においては、この間の社会用の仕方・活用の結果得られた経済状況や居住実態の変化等を踏効果、その時々の居住水準の達『住生活の安定・向上の指針としての居住水準のあり方について――
多様な住まい方に応じた居住水準
見直しのために』まえ、「住宅性能水準」、「居住環成状況等を当時の住宅宅地審議｢調査研究リポート」№13312
平成27年12月刊
定価：1806円+税

本的な再検討が必要となる。

◉新刊書のご案内

境水準」および「居住面積水準」

会答申等の資料から詳細に把握のそれぞれの必要性を含めた、抜③「居住水準」が公的賃貸住宅のそのためには、平成27年度の住生活基本計画（全国計画）の改定

整備基準および公的融資・税制優遇の要件等へどう反映されて来たかを整理作業に先立ち、現行および過去の④世帯構成の変化など住生活の現

住生活基本計画（全国計画）が計画における「居住水準」につい況とトレンド、新たな課題等を

平成28年અ月を目途に改定されるて基本的な考え方や方向性の整理

整理し、それらを踏まえたうえ

予定であり、国土交通省においてを行なっておく必要がある。

での「居住水準」の今日的意義

平成27年度から本格的な検討作業

そのような観点から、当センタ
ーでは、平成27年度の住生活基本がすすめられている。
現行の住生活基本計画（全国計

計画改定の検討作業に資することの考察と改善・活用に向けた論
点を提示
等について調査を実施してきたと画）に位置づけられている「居住等を目的として、平成26年度より、 ころであるが、このたび、それら水準」のうち、「住宅性能水準」①過去および現行の各計画においおよび「居住環境水準」についてて示された「居住水準」の内容

は八期五計（平成13年度〜）から、の変遷の整理の調査結果をとりまとめ刊行することとした。
本書は、行政担当者、研究者等「居住面積水準」については平成②各計画策定時の時代背景、当時が「居住水準」のあり方について18年の住生活基本計画から、基本の住宅政策上の重要課題、課題考察する際の参考として役立つこ的な内容は変更されていない。次解消のための「居住水準」の活とが期待される。

編集後記
創 刊 号 の 編 集 後 記（M）で「32 ペ返信用封筒を入れて速達で郵送した

ージだてという小さな季刊誌ですが、りすることもなくなった。ゲラのや

編集委員
委員長
浅見泰司
委員
浅田義久
中川雅之
山崎福寿

……クオリティ・マガジンとして刊

り取りは PDF 変換してメールで行行し続けたい」と決意が語られてかなう。書体は写研からモリサワへと

季刊 住宅土地経済

ら25年。基本ページ数は40に増え、変わり、印刷方法も進化した。精文

印刷方法や編集作業の工程は様変わ

堂印刷の担当者は大石さんから、平りした。手書き原稿はいまや皆無。

田さん、松井さん、竹内さんと変わ「文豪」や「書院」などワープロ専用

り、編集事務の担当者は室岡さんか機で作られた原稿も姿を消し、パソら、佐藤さん、河野さん、市川さん

コンソフトの「一太郎」そして「MSに変わり、いまは主任研究員の原野ワード」へと変わった。大活躍してさん。表紙デザインや本文の組み方

いたフロッピーディスクは跡形もな

だけはこれまでほとんど変わらなかっ

く消えた。印刷会社の担当者がゲラた。が、今回だけ、少し華やかに、を持ってきたり、著者校正のために変えてみた。

(H･H)

2016年春季号（第100号）
2016年આ月ઃ日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp
編集協力
印刷

堀岡編集事務所
精文堂印刷㈱本誌掲載記事の無断複写・転載を禁じます。

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2016年春季号№100