賃貸住宅⼊居者の負担軽減に関する研究
報告書

令和 5 年 1 ⽉
公益財団法⼈

⽇本住宅総合センター

1

⽬次
1.

調査概要 ............................................................................................... 42.

欧⽶の家賃助成制度概要........................................................................ 5

3.

2.1.

英国制度の概要、受給要件等 ................................................................... 5

2.2.

⽶国の制度概要、受給要件等 ................................................................. 14

2.3.

ドイツの制度概要、受給要件等 ............................................................. 21

2.4.

フランスの制度概要、受給要件等 .......................................................... 31

2.5.

受給世帯⽐率及び⽉平均⽀給額の動向.................................................... 41

欧⽶の家賃助成制度の動向 (有識者ヒアリングより) ............................ 44
3.1.

英国制度の動向 .................................................................................... 44

3.2.

⽶国制度の動向 .................................................................................... 45

3.3.

ドイツ制度の動向 ................................................................................. 46

3.4.

フランス制度の動向 .............................................................................. 47

4.

地⽅⾃治体の家賃負担軽減策 (2019 年度） .......................................... 49

5.

家賃助成を⾏うための予算・⾏政費⽤、試算........................................ 53

6.

家賃助成が市場家賃等に与える影響（ヒアリング結果） ....................... 54

7.

有識者へのヒアリング実施状況............................................................ 57

8.

まとめ〜家賃助成の在り⽅及び課題 ..................................................... 62

付録．ヒアリング記録2

表 1 欧⽶の家賃助成制度概要................................................................................. 5
表 2 英国の家賃助成制度概要................................................................................. 6
表 3 ユニバーサルクレジット受給世帯数 .............................................................. 13
表 4 英国の家賃に占める住宅給付⾦⽐率 .............................................................. 14
表 5 ⽶国の公正市場家賃・バウチャー基準家賃例 ................................................ 17
表 6 ⽶国の世帯⼈員別所得階層別所得限度 .......................................................... 17
表 7 ⽶国の住宅⽐に占めるバウチャー構成⽐率.................................................... 21
表 8 ドイツの住宅⼿当計算⽤係数 ........................................................................ 23
表 9 ドイツの住宅⼿当給付基準 ........................................................................... 25
表 10 ドイツの家賃に占める住宅⼿当⽐率 ............................................................ 30
表 11 フランス住宅⼿当給付基準 ......................................................................... 33
表 12 フランス住宅費負担状況 ............................................................................. 36
表 13 フランスの家賃に占める住宅⼿当⽐率......................................................... 41
表 14 ドイツ制度の動向整理 ................................................................................ 47
表 15 ⽇本制度⽬的別平均予算等 (平成 21 年度) .................................................. 51

3

1. 調査概要
⽇本住宅総合センターは単⾝⾼齢世帯などの住宅確保要配慮者の増加への対
応、新婚・⼦育て世帯⽀援としての、賃貸住宅⼊居者の負担軽減、特に家賃助成を⾏う際のあり⽅や課題等について海外事例を中⼼に整理を⾏った。
調査に当たって、当センターが平成 24 年 12 ⽉にまとめた「欧⽶主要国における家賃補助制度および公共住宅制度等に関する調査研究」のうち、受給者の状況及び制度などについて、ウェブ情報や最新⽂献、現地研究機関への再委託などに基づきに最新情報に更新した。
また、わが国の地⽅公共団体による家賃助成制度に関する最新情報について、
⼀般社団法⼈移住・交流推進機構による 2018 年度版「知らないと損する地⽅⾃治体⽀援制度（https://www.iju-join.jp/feature_exp/065.html）の「住まい」の部
分を参照し状況を把握すると共に、平成 21 年 12 ⽉〜平成 22 年 1 ⽉に国⼟交通省が実施した全市町村・全特別区向けに実施したアンケート調査結果を再掲して分析した。
上記の調査研究を参考に、学識経験者 6 名に対するヒアリングを実施し、我が国では、どのような家賃助成制度を設けることが望ましいか、各国制度に照らして意⾒を求めて整理した。
家賃助成に必要な事務処理費⽤については、英⽶仏の情報を取得し、各国の家賃助成予算総額に占める事務処理費⽤の⽐率の把握を⾏った。
家賃助成住⼾が周辺市場家賃に与える影響については、⽶国のセクション８
バウチャー制度導⼊に伴い⽶国連邦住宅・都市局によって実施されてきたMoving to Opportunity (MTO)などの実証実験の結果及びフランスの研究成果などの既存⽂献、及び学識経験者とのヒアリング時に理論的な考え⽅や実証研究についての⾒解を得て整理を⾏った。
当研究の実施にあたり、(株)ニッセイ基礎研究所に調査を委託した。本研究が、住宅確保要配慮者や、新婚・⼦育て世帯⽀援の負担軽減について考えるうえでの⼀助となれば幸いである。

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2. 欧⽶の家賃助成制度概要
表 1 欧⽶の家賃助成制度概要

2.1. 英国制度の概要、受給要件等(1)住宅給付⾦制度の概要
英国の住宅給付⾦制度(Housing Benefit, HB)は、労働年⾦省が管轄し、地⽅⾃治体が⽀給等の事務⼿続きを⾏って、家賃及び共益費などを助成する。給付⾦は⾮課税扱いである。
住宅給付⾦制度は、2013 年から段階的に導⼊されているユニバーサルクレジ
ット (Universal Credit)の住宅費に代替されつつある。ユニバーサルクレジット
は、住宅給付⾦、児童税額控除(Child Tax Credit)、 所得補償(Income Support)、
求職⼿当(income-based Jobseekerʼs Allowance, JSA)、雇⽤・⽀援⼿当(incomerelated Employment and Support Allowance, (ESA)、勤労者税額控除(Working
Tax Credit)という 6 つの⼿当等が統合されたものである。ただし、後述のように、⽼齢年⾦受給年齢に達していること (⾒直し中、年齢及び性別で異なり、現状は男性で 65〜68 歳)、⾃⾝及び家族の居住のための賃貸住宅家賃の債務を負5担していること、所得関係基準を満たすこと、英国に居住権を有すること (移⺠
規制の対象ではないこと)など、⼀定の要件を満たす場合は、住宅給付⾦を申し込むことができる。つまり、現時点ではユニバーサルクレジットの住宅費は⾮⾼齢者向け、住宅給付⾦は⾼齢者向けとして運⽤されている。また、ユニバーサル
クレジット導⼊以前に申し込まれた住宅給付⾦は旧制度のまま続けられており、
地⽅⾃治体の窓⼝から連絡がない限り、特に移⾏⼿続きを⾏う必要はない。
従来の住宅給付⾦制度には、公営住宅や家主登録済社会住宅に対する家賃リ
ベート (Rent Rebate、公営住宅の家賃特別会計に直接助成)、社会住宅 (登録社
会家主住宅、RSL 住宅)や⺠間賃貸住宅に対する家賃⼿当 (Rent Allowance)があった。しかし、2008 年の住宅給付⾦改⾰により、⺠間賃貸住宅居住者に対する家賃⼿当は、地⽅住宅⼿当 (Local Housing Allowance, LHA)に改正された。その後も改正を経て複雑化しているが、現状ではユニバーサルクレジットを含め、次のように⼤まかに整理できる。住宅給付⾦は、2023 年までに全てユニバーサ
ルクレジットに代替される予定である。
表 2 英国の家賃助成制度概要(2)住宅給付⾦額の計算⽅法①最⾼適格家賃の計算
公営・社会住宅の賃借⼈の場合は、地⽅⾃治体による最⾼適格家賃から不適格なサービス費を控除する。不適格な費⽤とは、燃料費、電気代、⽔道代、配膳費、医療費、介護費、レジャー施設利⽤料、交通費、TV レンタルやライセンス料など、居住に直接関係のない費⽤である。⼀般的な管理費⽤や家具費⽤、清掃費、ゴミ処理費、昇降機維持費などは適格家賃に含めることができる。
⺠間賃貸住宅の賃借⼈の場合、最⾼適格家賃の計算は賃借⼈になった時期や最初に給付⾦を申請した時期によって決まる。2008 年 4 ⽉以降の⼊居者の場合には、地⽅住宅⼿当の規則が適⽤され、居住する世帯構成と必要となるベッドル
ーム数も考慮して最⾼適格家賃が決まる。

6

②被扶養者控除
被扶養者がいる場合は、最⾼適格家賃が減額される。
③保有資産による所得調整申請者が所有する⾦融資産や⾦融投資、⼟地や不動産からの所得を住宅給付
⾦額の調整に⽤いる。申請者が⽼齢年⾦年齢に達している場合や、保有資産を売却する場合の現在価値が 10,000 ポンド未満の場合は、所得調整の対象外となる。
10,000〜16,000 ポンドの資産を所有している場合には、500 ポンド毎に、週当たり 1 ポンドの追加所得があると⾒做し、資産所有による所得の追加調整を⾏う。新戦⾞が⽼齢年⾦年齢に達していない場合は、6,000 ポンド超から上記の調整を⾏い、250 ポンドまたはその端数毎に、週当たり 1 ポンドの追加所得があると⾒做す。宝⽯や家具、⾃動⾞などの個⼈資産の他、⽀払済み葬儀費⽤や⽀払われた保険⾦、⽣命保険などは、計算の対象外となる。保有資産を売却する場合の現在価値が 16,000 ポンド超の場合 (処分費⽤として 10％の控除可)、不適格となる。
④所得の対象年⾦を含むほぼ全ての収⼊は所得とされるが、介護⼿当や障害者⼿当、児童⼿
当、児童税額控除、社会補償基⾦からの⽀払いなどは所得に参⼊しない。
⑤住宅給付⾦額の計算式
以上に基づき、⽀給額＝ !最⾼適格家賃" − !被扶養者控除"− max '!調整済み所得−基準⽣活費" × 0.65, 0.
の計算式で住宅給付⾦額を計算する。2019 年 3 ⽉時点での基準⽣活費は、単⾝世帯で 187.75 ポンド、夫婦で 280.85 ポンドである。世帯⼈員に重度障害者がいる場合は、重度障害者プレミアムを適⽤し、66.95 ポンドを追加する。
公営住宅や社会住宅居住向けについては、地⽅⾃治体が住宅⼿当の最⾼適格
家賃を決定する。決定にあたっては、エリア毎の市場家賃のデータベースである
広域家賃市場エリア (Broad Rent Market Area, BRMA)が参考にされる。

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⼀⽅、⺠間賃貸を対象とする地⽅住宅⼿当における最⾼適格家賃には、BRMAに基づき、地⽅住宅⼿当レイト (Local Housing Allowance Rate､ LHA レイト)が⽤いられる。LHA レイトは、賃貸市場エリア毎に公表され、政府や地⽅⾃治体のウェブサイトで確認できる。
政府は公営住宅や家主登録済社会住宅を含めて、BRMA を採⽤して「透明性の⾼い」最⾼適格家賃を決定しようと検討した経緯があるが、家賃上昇時における市場家賃との乖離が⼤きく断念し、⺠間賃貸住宅のみに採⽤されている。
下記は LHA レイトを試算するためのウェブサイトである。左の画⾯でベッド
ルーム数を選択した上、希望エリアの郵便番号を⼊⼒し、該当⽉を選んで実⾏す
れば、週当たりの LHA レイトを計算できる。なお、原則として、地⽅住宅⼿当
は家主ではなく賃借⼈に対して⽀払われる。
図 1 英国 LHA 制度ウェブサイトとレイト額例

8(3)住宅給付⾦の計算事例（Age UK “Factsheet 17, Housing Benefit April 2020による）9

ジャッキーは 67 歳で公営住宅に単⾝で居住している。彼⼥は家賃として週 88ポンド（9 ポンドの暖房費を含む）を⽀払っている。彼⼥は週 110 ポンドの基礎
年⾦と週 80 ポンドの職業年⾦を受給している。彼⼥は⾦融資産として 4,000 ポンドを所有している。
① 最⾼適格家賃(各⾃治体による) ＝ 79 ポンド (88 ポンド−9 ポンド暖房費）②単⾝のため、被扶養者控除はなし② 所有資産は 4,000 ポンド。10,000 ポンド未満のため、調整なし④所得は基礎年⾦と職業年⾦の合計＝

190 ポンド⑤基準⽣活費＝187.75 ポンド⑥基準⽣活費を超える所得＝

2.25 ポンド⑦上記⑥の 65％＝

1.46 ポンド(計算式)

⽀給額＝ !最⾼適格家賃" − !被扶養者控除"− max '!調整済み所得−基準⽣活費" × 0.65, 0.
＝最⾼適格住宅給付⾦ 79 ポンド−1.46 ポンド＝77.54 ポンド/週
この結果、彼⼥は、77.54 ポンド／週を受領する。この場合、家賃 88 ポンドの88％が住宅給付⾦により助成されていることになる。
(4)住宅給付⾦の受給要件
住宅給付⾦を申請するものは、次の要件をすべて満たす必要がある。要件を満たせば、必ず受給できるエンタイトルメント制度である。
① 資産要件受給申請者が所有する総資産が 16,000 ポンドを超えないこと (それ未満の場合については前述の住宅給付⾦の計算⽅法を参照)。
②

賃貸借要件
申請者もしくはそのパートナーは、賃貸住宅家賃の債務者でなければならな
い (離婚していても、引き続き債務者であれば適格）。また、受給を希望する住10

宅が主たる住宅であること。
③ 所得要件
所得要件は特に明⽰されていないが、給付⾦の計算式上、所得が⾼いと⽀給額が制約される。前述の計算事例では、所得が 310 ポンド/週になると、住宅給付⾦を受け取ることができない (187.75 ポンド×1.65＝309.79 ポンド）。
④ 法的要件
英国に居住権を有すること (移⺠規制の対象ではないこと)。
⑤ その他要件 (次のいずれかを満たすこと）
重度障害⼿当受給の⼿続き中か受給適格になっていること。
過去 1 ヶ⽉間に重度障害⼿当を受けており、引き続き適格であること。
⽼齢年⾦をもらう年齢に達していること。
ケア、サポート等が提供されている住宅や保護施設、⼀次的住居にいること。
図 2 英国の住宅給付⾦給付状況推移

11

(4)ユニバーサルクレジット受給世帯数の動向（参考）
住宅給付⾦制度は⼀部の地⽅住宅給付⾦を除き、2013 年から包括所得保障制

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度であるユニバーサルクレジットに新規分から代替されている。前の (1)からも、2013 年から受給世帯数の減少傾向が読み取れる。2018、19 年度の住宅給付⾦受給世帯は 398.4 万世帯であり、これに 2019 年 3 ⽉時点のユニバーサルクレ
ジットの住居費受給世帯である 95.8 万世帯を加えると、合計で 494.2 万世帯となる。これは 2014、15 年度の住宅給付⾦受給世帯数の 492.1 万世帯よりも多く、住宅⽀援を必要とする世帯数に、図 (2)が⽰すような⼤きな変動がないことが読み取れる。なお、住居費の平均⽀給額は、DWP の統計では公表されておらず、特別集計の必要がある。ユニバーサルクレジット (住居費を含む）の平均⽀
給額は 2019 年 5 ⽉時点で週 670 ポンドである。
表 3 ユニバーサルクレジット受給世帯数(5)家賃に占める住宅給付⾦の⽐率
住宅給付⾦によって補填された家賃の割合について、英国住宅調査 (2018/19）を基に試算した。⺠間賃貸は過去 10 年の平均で約 38.4％、社会・公営住宅は、⺠賃よりも⾼く約 45.6％が、住宅給付⾦によって助成されていた (住宅給付⾦や家賃はイングランドベースである）。

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表 4 英国の家賃に占める住宅給付⾦⽐率

2.2. ⽶国の制度概要、受給要件等(1) セクション 8 制度、住宅選択バウチャー制度の概要
住宅選択バウチャー制度は、⼀般的にセクション 8 制度と呼ばれ、所得⽔準が極めて低い世帯、⾼齢者、障害者が住宅を確保することを⽀援する⽬的で運営されている、連邦住宅都市開発省 (HUD)の主要制度である。バウチャー制度は、⼤都市圏エリアなどにおける所得中央値の 50％以下である世帯や 30％以下の超低所得世帯を助成のターゲットとしている。⺠間賃貸住宅居住を対象としているため、公営住宅居住者は対象外だが、⺠間事業者により建設されたアフォー
ダブル住宅などの居住者は対象となる。また、罹災者救済のためなど、その他の⽀援では対応できない場合、特別措置として活⽤することもできる (Enhanced
Voucher Assistance)。住宅選択バウチャーは、HUD が管轄し、実際の運営は、
地⽅⾃治体の公営住宅庁 (PHA)によって⾏われる。HUD は住宅選択バウチャ
ー制度の運営のため、PHA に連邦資⾦を配分している。
バウチャーを受給している世帯については、毎年適格性の⾒直しが⾏われる
が、予算を理由に打ち切られることはない (義務的経費として毎年度 HUD の予算が確保される)。ただし、バウチャーによる助成からの退出を促すために、⽣活や就業についての講習制度が設けられており、どれだけの退出者を実現できたかという指標に基づき、政策運営は毎年度評価されている。

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バウチャーによる助成⾦は、直接家主に⽀払われる。賃借⼈は制度の要件を満たす限り、居住する地域以外の住宅も対象とすることができる。
住宅バウチャーを得た世帯は、同制度に基づき、賃貸借許可依頼を出してから60 ⽇以内に PHA による最低居住基準を満たし、希望する住宅を選択することが求められる。賃借⼈は、家主に対して直接⽀払われる助成⾦と実際の家賃の差額を⽀払う。PHA が承認する場合には、バウチャーは持家に使うこともできる
が、実績はほとんどなく、中⽌している地⽅⾃治体も多い (Homeownership
Voucher Assistance）。
セクション 8 制度には、住宅選択バウチャー制度のほかに、事業ベースのバ
ウチャー制度もある。事業ベースのバウチャーとして特に予算は確保されておらず、PHA は住宅選択バウチャー制度の予算のうち、最⼤ 30％を事業ベースのバウチャーに割り当てることができる。事業ベースのバウチャーについては、原則として競合的⼿続きによって⺠間事業者にアフォーダブル住宅開発事業を認可した場合における低所得者⽤住居の割当 (20％や 30％）の部分に、バウチャーが導⼊される。
(2)セクション 8、住宅選択バウチャーの計算⽅法①公正市場家賃及び基準家賃の設定
HUD は毎年、国内 2,500 カ所を超えるエリアで公正市場家賃 (Fair Market
Rent, FMR)を設定し公表している。HUD はエリア内のすべての賃貸住宅について過去 15 年分の家賃データを蓄積しており、築 2 年以内の賃貸物件や⽀援付き住宅、市場家賃以下で賃貸している物件などを除外し、FMR を設定している。
FMR は、エリア内の住⼾の 40％が FMR 未満の賃料で賃貸されるように設定される。
PHA は、FMR を参考にして、その 90〜110％の範囲で基準家賃(Payment
Standard)を設定するが、家賃⾼騰地域等については、HUD への申請により、この範囲を低めにする場合がある。基準家賃は 2 ベッドルームをベースに、PHAにて、その他のベッドルーム数に調整される。
②賃借⼈負担部分の設定
バウチャーを受給する賃借⼈は、家賃について、HUD が認めた控除による調整済み⽉収の 30％、グロス⽉収の 10％、福祉家賃、⼜は PHA が設定する最低15家賃の 4 つのうち最も⼤きな⾦額を負担する必要がある。この賃借⼈負担部分
は、賃借⼈から家主に直接⽀払われる。また、賃借⼈は可能な範囲でより良い住宅を選択できる。PHA が当該住⼾に設定した基準家賃を家賃が上回っている場
合、賃借⼈は超過分を追加で負担することができる。これには PHA の承認と、賃借⼈の毎⽉の調整済み所得の 40％未満であることが必要である。)。
③計算式
⽶国における住宅バウチャー⽀給額の計算式は、以下のとおりである。基本的に、所得に係数をかけて公正市場家賃 （基準家賃）から差し引く形で決定される。調整済み⽉収の 30％⼜はグロス⽉収の 10％しか差し引かないので、⽀給額は⽐較的⼤きめとなる。
⽀給額＝ !公正市場家賃" − max {調整済み⽉収 × 30％, グロス⽉収
× 10％, 福祉家賃, PHA 最低家賃}(3)セクション 8、住宅選択バウチャーの計算事例
ロサンゼルス市で 3〜4 ⼈家族の場合は、2 ベッドルームが適正とされている。
①基準家賃＝2,151 ドル／⽉（17 ⾴表を参照）②所得限度＝最貧世帯 4 ⼈家族では 33,800 ドル/年なので、＝計算上、グロス収⼊を 2,800 ドル/⽉とし、調整済み所得よりも⾼いものとする（17 ⾴表を参照）③⽀給額＝

2,151 ドル−2,800 ドル×10％＝

1,871 ドル/⽉

基準家賃は必ずしも市場家賃を正確に反映しているわけではないが、ロサンゼルス市の最貧世帯（4 ⼈家族）の場合、⽉額 1,871 ドルの家賃助成を得られることになる（基準家賃の約 87％）。

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表 5 ⽶国の公正市場家賃・バウチャー基準家賃例

ロサンゼルス市における 2019 年度 HUD の所得限度は次の表の通りである。
ロサンゼルス市では、最貧世帯及び所得中央値 50％未満の低所得世帯をセクシ
ョン 8 住宅選択バウチャー⽀援の対象としている。所得中位値 80％未満の世帯への⽀援は、特定の状況下で、家主が事業ベースから賃借⼈ベースに制度転換した場合や公営住宅から退去する場合などに適⽤する。
表 6 ⽶国の世帯⼈員別所得階層別所得限度

17(4)セクション 8、住宅選択バウチャーの受給要件
住宅選択バウチャーの主な受給要件は次の通りであるが、毎年度の予算範囲内でしか新規の受付は⾏われない点で、すべての要件を満たせば必ず受給できるエンタイトルメント制度とは異なっている。申請者はいったんウェイティン
グリストに載せられ、PHA が設定した独⾃基準に基づき、困窮度が⾼いほど優先的に取り扱われる (ホームレスや最低基準に満たない住宅に居住、所得の50％以上を家賃に費やしている、被災者など)。 優先度が低い申請者の場合、10年以上待機している事例もある。
① 資産要件
特に保有資産に対する要件はない。元々かなりの低所得者を助成する制度なので、相当な⾦融資産や不動産を所有しておれば、⽶国の場合は⾃ずとそれらによる所得が捕捉できるものと考えられる。
② 賃貸借要件
賃借⼈が住宅を⾒つけたら、PHA と家主は助成⾦契約 (Housing Assistance
Payment Contract, HAP)を締結し、賃借⼈と家主は賃貸借契約を締結する。
③ 所得要件
世帯所得は、助成を受ける世帯が居住する⼤都市圏エリアやカウンティエリ
アなどの地域における所得中位値の 50％以下であること。30％以下の最貧世帯に対してはより有利な助成が⾏われる。公営住宅取り壊しのための退去等の場
合は、限度を中位値の 80％に緩和する場合がある。

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④ 法的要件
申請者は、単⾝を含む適格な世帯で、⽶国市⺠⼜は適切な移⺠ステータスを持つ⾮市⺠。
⑤ 物的要件対象となる賃貸住宅は、衛⽣や断熱性能、⽔道、電設、構造等 13 項⽬からなる HUD の最低基準に適合している必要がある。PHA は HUD 基準にしたがって独⾃基準を設け、毎年最低 1 回の審査を実施する。
図 3 ⽶国のセクション 8 住宅バウチャー給付状況推移

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(4)家賃に占めるセクション 8 住宅選択バウチャー及び同事業ベースバウチャーの⽐率
我々は⽶国住宅調査 （AHS）に基づいて、バウチャーによる助成⽐率を試算し20た。住宅選択バウチャー受給世帯の住居費 （ほぼ家賃相当）といかなる HUD
助成も受けていない⺠間賃貸世帯の住居費の差額 （ほぼバウチャーによる助成部分に相当）を求め、⺠間賃貸世帯の住居費で除することで求めた。結果は、2013 年を除くと、いずれの年次も助成⽐率は 72％程度である。⽶国のバウチャ
ー制度は、特に低所得世帯、最貧世帯への助成が主体を占めていることから、中位値でみた場合の助成⽐率は、英独仏と⽐べて⾼い⽔準にある。
表 7 ⽶国の住宅⽐に占めるバウチャー構成⽐率

2.3. ドイツの制度概要、受給要件等(1)住宅⼿当制度等の概要
ドイツの住宅⼿当制度 (Wohngeld)は、連邦内務建設国⼟省が管轄し、実際の給付事務は、各州の住宅を管轄する省庁が担当し、窓⼝は地域によって市役所や福祉事務所、登記所など様々である。住宅⼿当は、社会住宅制度 (公営住宅はな
く、⺠間の社会住宅供給組織が供給する社会住宅が公的住宅としての役割を担っている)と密接な関係にある。社会住宅政策は適切な住宅の建設を⽀援する対物助成あるのに対し、住宅⼿当は⼊居者に直接⽀払われる対⼈助成制度である。
住宅⼿当には、住宅の質等に関する要件はなく、社会住宅に⼊りながら住宅⼿当を受給する世帯も多い。
1965 年に導⼊された住宅⼿当は「適正住居での居住を⽬的とする」されており、必ずしも低所得の⼈だけを対象とする訳ではなく、幅広い階層が適正な住居に住むことを⽬的としている。適正というのは、世帯⼈員に応じた適正な規模及び⽔準の住宅ということである。住宅⼿当には賃貸住宅に対する家賃助成と、持家に対する持家負担助成の 2 種類があり、社会住宅、⺠間住宅などの他、社宅、

21

ホーム、寮も対象となる。要件を満たせば必ず受給できるエンタイトルメント制度である。期間は 12 ヶ⽉間で、毎年の更新⼿続きが必要である。
ドイツには、2005 年から導⼊された求職者基礎保障制度 (SGBII）に住居費(Unterkunftkosten) が 含 ま れ て お り 、 制 度 ⽬ 的 は 異 な る が 、 住 宅 ⼿ 当(Wohngeld)と併存している。SGBII による住居費を受給しているのは 2019 年
12 ⽉時点で 258 万世帯であるのに対し、住宅⼿当の場合は 2018 年の実績で 55
万世帯弱である。両者は同時に申請できない。SGBII の住居費受給を申請できるのは、15〜64 歳の就労可能な要扶助者のため、⾼齢者や就労不能者の場合は住宅⼿当制度に基づく住宅⼿当を申請することで、両制度が棲み分けられているものと考えられる
住宅⼿当の助成額計算⽅法や受給要件は後述するが、財源は国と州が 50％ずつ負担しており、地⽅⾃治体の負担はない。⼀⽅、住居費の場合は、地⽅⾃治体
毎に定められた家賃上限を下回る家賃負担額実費 (暖房費別)を助成している。
受給期間に制限はなく、すべて地⽅⾃治体の財源に基づく制度である。
住宅⼿当は導⼊以来着実に需要が増え、2004 年では 350 万世帯を超える世帯が受給したが、SGBII による住居費の導⼊により、2005 年は 81 万世帯まで激減した。その後 2009 年に住宅⼿当制度が改正され、⼿当額は全体として 8％、上限家賃や上限融資負担は 10％増加され、従前は対象外だった暖房費も追加されたことをうけ、2010 年には 106 万世帯まで回復したが、その後は再び減少した。2016 年の改正により⼀時需要は増えたが再び減少し、2018 年では 55 万世
帯を下回っている (後述の図を参照)。家賃の⾼騰を背景に、2020 年 1 ⽉にも改正が⾏われ、所得者のための助成を拡充し追加で 18 万世帯を⽀援する⽬標が掲げられている。
(2)住宅⼿当 (Wohngeld）の計算⽅法
住宅⼿当は、世帯⼈員に対応した地域毎の家賃と申請世帯の⽉収 (年収/12）の関係から、次の算定式を⽤いて計算される。まず、世帯⼈員数を確認し、その⼈数に対応する定数を係数 a、b、c、に当てはめ、家賃または持家費⽤ M 及び⽉収 Y を⼊れて算出する。ただし、住宅⼿当には、世帯⼈員に対応した地域毎の家賃区分別⽉収の限度が決められており、これを超える場合は⽀給されない(25 ⾴参照)。
⽀給額＝1.15 × 'M−(a + b × M + c × Y) × Y.

22

ここで、M は家賃もしくは返済負担額（⽉額）、a, b, c はそれぞれ世帯数に応じた係数(次表)、Y は控除後のネット⽉収である。
表 8 ドイツの住宅⼿当計算⽤係数①所得の限度額
住宅⼿当の⽀給要件として、世帯収⼊の限度額が設定されている。この限度額は、世帯⼈員数と家賃の⽔準によって決まる。就業者は、住宅⼿当の受給期間中に所得税や健康・介護保険拠出⾦、法定年⾦への拠出⾦などを⽀払う場合には、⽀払額の 30％を控除することができる。他にも、重度の障害をもつ世帯⼈員⼀⼈毎に年 1,800 ユーロの控除を受けることができる。また、在宅療養か⼊院療養
か、短期介護か⻑期介護かに関係なく、介護を必要とする世帯⼈員⼀⼈毎に年1,800 ユーロ、介護を必要とする世帯員が親族による⼿当を受けることに費やす
場合は最⼤年 6,540 ユーロが控除される。25 歳未満の世帯⼈員の雇⽤収⼊ (世帯収⼊に追加されている)については最⼤年 1,200 ユーロ、18 歳未満の⼦供が 1名以上いる⼀⼈親世帯の場合年 1,320 ユーロが控除される。他にも、住宅の維持管理費、慈善団体などからの現⾦または現物⽀給を含む場合は最⼤年 480 ユー
ロが収⼊から控除される。
2020 年 1 ⽉ 1 ⽇から考慮される世帯⼈員 6 名までの所得限度は 26 ⾴の通りである（⽉収による）。
②家賃の限度額
住宅⼿当法(WoGG)の 12 条によれば、家賃⼜は持家負担の限度額は、世帯員⼈員の数及び各地⽅⾃治体の家賃⽔準区分に基づいて決められる（25 ⾴を参照）。

23

家賃には上下⽔道利⽤代やゴミ処理代等が含まれるが、暖房費や駐⾞場代は対象外である。持家負担は住宅ローンの元利返済や適切な範囲の補修維持管理費、固定資産税負担等を含む。
家賃⽔準区分は、連邦政府がドイツ国内のすべての市町村の家賃⽔準を I〜Ⅶに区分して毎年公表している。家賃⽔準Ⅲの区分が平均であり、家賃⽔準ⅠとⅡは平均以下の区分である(25 ⾴にドイツ主要都市の家賃⽔準区分の例を⽰す)。
③保有資産による制限
住宅⼿当受給にあたっては、実体のある資産の保有額が⼀定額を超えてはな
らない (WoGG 21 条)。この実体のある資産とは、対象となる世帯主が所有し利⽤可能な資産 (現⾦、貯蓄、証券、不動産など)の合計については 60,000 ユー
ロ、その他の世帯⼈員⼀⼈につき 30,000 ユーロを加算した⾦額を超える場合である。
④住宅⼿当の限度額
住宅⼿当には限度額が設定されている。この限度額は、世帯⼈員数と各地⽅⾃治体の家賃⽔準区分によって決められている (25 ⾴を参照)。近年⼀部の地域で家賃が⾼騰していることを反映し、2020 年 1 ⽉から、家賃⽔準に「Ⅶ」の区分が追加された(従来はⅠ〜Ⅵまでの区分であった)。

24

表 9 ドイツの住宅⼿当給付基準

25

(3)住宅⼿当（Wohngeld）制度の計算事例
ルース家はケルンに住み、毎⽉ 800 ユーロの家賃を⽀払っている。ルース⽒
は就業しており、毎⽉のグロス収⼊は 2,500 ユーロである。ルース家には 16 歳の⻑男がおり、新聞配達で 200 ユーロ／⽉を得ている。ルース夫⼈と次男には収⼊がない (4 ⼈家族)。
ルース家の住宅⼿当⽀給に使われる収⼊を計算する。ルース⽒が就業しているため、グロス収⼊の 2,500 ユーロから、⽉当たりの経費相当 (交通費等)として 83.33 ユーロを控除する。次に就業に伴う所得税と健康保険、年⾦が収⼊から26

差し引かれているので 30％ (定率)を控除する。⻑男のグロス収⼊の 200 ユーロ
については、所得税⾮課税、健康保険や年⾦を⽀払っていないので、30%控除の対象とはならない。さらに住宅⼿当法では⻑男の収⼊は雇⽤によると⾒做されるが、25 歳未満のため最⼤年間 1,200 ユーロ (⽉ 100 ユーロ)を控除できる。以上から、ルース家のネットの世帯所得は、(2,500−83.33)×70%+200−100＝
1,791.67 ユーロとなる。これは 26 ⾴の⽉収限度額以下である。その他の控除は適⽤されないものとする。また、受給不適格となるような資産は保有していないものとする。
適格家賃の計算：居住しているのはノルトライン・ヴェストファーレン州のケ
ルン市なので、家賃区分は「Ⅵ」となる (25 ⾴参照)。ルース家の家賃 800 ユー
ロは、世帯⼈員が 4 名で家賃区分がⅥの場合の最⾼適格家賃は 968 ユーロを下回っている (26 ⾴参照)。したがって、適格家賃は 800 ユーロとなる。22 ⾴の式と係数から、⽀給額は次のように計算できる。
⽀給額＝1.15 × {800−(0.01 + 0.000313 × 800+ 0.0000368 × 1,791.67) × 1,791.67}＝1.15 × (800−0.32633345599 × 1,791.67)＝1.15 × (800−584.68163093)＝247.62 ユーロ=

ただし、⼩数点以下は四捨五⼊するため、248 ユーロが受給額となる。
これは家賃の 31％、グロス⽉収の 10％に相当する。
(4)住宅⼿当（Wohngeld）制度の受給要件
住宅⼿当の主な受給要件は、次の通りであり、すべての要件を満たせば必ず受給できるエンタイトルメント制度である。
① 資産要件
住宅⼿当法 (WoGG 21 条)に基づき、実体的な資産を所有する世帯は受給できない。この実体的な資産とは、対象となる世帯主が所有し利⽤可能な資産 (現⾦、貯蓄、証券、不動産など)の合計については 60,000 ユーロ、その他の世帯⼈
員毎に 30,000 ユーロを加算した⾦額を超える場合である。
② 賃貸･持家居住要件
住宅⼿当を受給するためには、申請者は、該当する住宅に対象家族が居住し、家賃や共益費、住宅ローンの債務や補修維持管理費、固定資産税などを負担して27

いなければならない。
③所得要件
世帯⽉収は限度額を超えることはできないが、⼀律の所得要件ではなく、世帯⼈員数に応じた家賃区分⽔準によって異なる(26 ⾴参照)。
④家賃要件
家賃の最⾼限度は、世帯員⼈員の数及び各地⽅⾃治体の家賃⽔準区分に基づ
いて決められている (25 ⾴参照)。
⑤法的要件
ドイツ⼜は EU 市⺠であること。その他外国⼈の場合は適正な居住許可を得て居住していること(公費による滞在者を除く)。求職者基礎保障制度(SGBII）や難⺠向け助成など、その他の助成を受給していないこと。
図 4 ドイツ住宅⼿当給付状況整理

28

29

(5)家賃に占める住宅⼿当（Wohngeld）⽐率
家賃のどの程度が住宅⼿当によって助成されているのかを住宅⼿当統計に基づき試算したところ、概ね家賃の 25〜42％ほどをカバーしていることが分かる（2018 年 12 ⽉ 31 ⽇時点）。
表 10 ドイツの家賃に占める住宅⼿当⽐率

30

2.4. フランスの制度概要、受給要件等(1)住宅⼿当制度の概要
フランスの家賃補助制度は、①給付対象が⼦どもを有する世帯に限られている家族住宅⼿当 (the Allocation de Logement à caractère Familial: ALF)、②福祉⽬的の⼿当で、家族住宅⼿当の給付対象とならない⾼齢者、⾝体障害者などで所得⽔準の低い⼈々を対象とする社会住宅⼿当 (The Allocation de Logement à
caractère Social: ALS)、③すべての国⺠を対象とする応能住宅援助 (the Aide
Personnalisée au Logement: APL)の 3 種類に分かれる。ALF 及び ALS を総称して⼀般に AL という。APL は国が家主と協定を締結する賃貸住宅に居住する者に対して、AL は APL 給付の対象とならない賃貸住宅に居住する者に対して給付される。
住宅⼿当制度は、国⼟連帯地⽅⾃治省が管轄している。主な財源は国家予算に社会保障制度から⼿当される資⾦や雇⽤主負担等である。ALF は全国家族⼿
当基⾦ (Fonds National des Prestations Familiales: FNPF)から⽀出されているが、APL と ALS は、FNPF からの資⾦と国家予算等の割当てによる全国住宅
⼿当基⾦ (Fonds National des Aides au Logement: FNAL)から⽀出されている。FNAL は住宅省の管轄下にある。実際の⼿当の⽀給は、家族⼿当公庫(Caisse Nationale d'Allocation Familiale: CNAF)や傘下の地⽅家族⼿当公庫(Caisse d'Allocations Familiales: CAF)を通じて⾏われる。FNAL は、国⼟連帯
地⽅⾃治省が管轄している。
フランスの住宅⼿当は適格要件を満たせば必ず受給できるエンタイトルメン
ト制度であり、受給者個⼈⼜は家主に⽀払われる。住宅⼿当は住宅政策の⼀環として運営されており、2018 年の住宅予算に占めるシェアは 43％と⾼い⽔準であり、同年の GDP の約 0.72％を占め、英国に次ぐ制度規模である。家賃補助について、2000 年代に⼊ってからは財政⽀出を抑制する観点から、絶えず対象者の絞り込みや⽀援⽅法の⾒直しが⾏われてきたが、総⽀給額は 2016 年までほぼ右肩上がりで増えてきた。しかし、2016 年以降に制度が抜本的に⾒直された結果、総⽀出額は 2017 年から減少に転じ 2018 年には⼤幅に減少した。
(2)住宅⼿当制度の計算⽅法

31

賃貸住宅世帯及び持家世帯に対する給付額の計算式を⽰す。以下では、賃貸住宅世帯に対する給付額の計算⽅法を説明する。
!賃貸住宅の計算式" : A !給付額" ＝L !家賃" ＋C !共益費" −Pp !⾃⼰負担額"!持家の計算式" : A !給付額" ＝K !融資負担等" + C !管理費" −Lo(最低返済額)① 所得限度の確認
住宅⼿当を受給にあたっては、所得限度⽉収が定められている (33 ⾴表 1)。
この際の所得は、過去 12 ヶ⽉間の所得の変動が勘案され、税制上の控除や社会保障料、慰謝料、⾼齢扶養家族などの控除も考慮された純所得となるため、実際のグロスの所得とは異なる。
② 上限家賃の計算
上限家賃は居住するゾーン別、世帯構成別に定められている (34 ⾴表 2 参照)。
③ 共益費
共益費 (⾒積額)は、世帯構成別に定められている (34 ⾴表 3 参照)。
④ ⾃⼰負担額
⾃⼰負担額は世帯が負担すべき最低負担額で、家賃、所得、扶養家族数等に基づいて算出される。給付額 A は、ゾーン別に定められた係数による逓減上限家賃を上回ると逓減し、停⽌上限家賃に達するとゼロになる。逓減上限家賃は上限
家賃の 2.5 倍より低くは設定されない。また⼿当申請者もしくはその配偶者が障碍者⼿当を受給している場合、あるいは扶養する⼦どもが障碍をもつ⼦どものための⼿当を受給している場合には適⽤されない。逓減上限家賃ならびに停⽌上限家賃は、地域区分ならびに世帯構成により定められたそれぞれの上限家賃に 34 ⾴の表 4 に⽰す係数を乗じて算出される。⾃⼰負担額は、給付世帯が⽀払うべき最低限の負担であり、次の計算式により算出される。
PJ !⾃⼰負担額" ＝PK ＋TJ × !R−R K " ，
P0: 最低負担額で 2019 年省令では 5 ユーロである。

32

Tp: 世帯構成に関する係数 (TF)と、省令で定める許容家賃、参照家賃から導かれる家賃係数 (TL)の和として求められる係数である。TF は 34 ⾴表 6、TL は34 ⾴表 8 の通り。
R: 世帯所得。
R0: 省令によって求められる控除額であり、34 ⾴表 5 の通りに求められる。
2020 年 4 ⽉ 1 ⽇から新たな所得限度表が設定される予定であったが、新型コロナウイルスの影響を受けて無期延期となっている。以下の所得限度表は、2020
年 1 ⽉ 1 ⽇に⼀端導⼊され、4 ⽉ 1 ⽇に改⾰を受けて更新されるはずだったものである。従来は過去 2 年の所得を時点修正して勘案していたものを、新制度
では過去 12 ヶ⽉間に改⾰する予定であった。
表 11 フランス住宅⼿当給付基準

33

34

図 5 フランス住宅⼿当計算⽤⾃治体区分(3)住宅⼿当の計算事例（概算）
夫婦のみ世帯でパリ近郊の⺠間賃貸住宅に居住し、607 ユーロの家賃と 50 ユーロの共益費を⽀払っており、世帯所得は 1,500 ユーロ／⽉（ゾーン 1 の所得限度内）である。特に 3 万ユーロを超えるような資産は所有していない。
① 上限家賃＝315.69 ユーロ（ゾーン 1）② 共益費 ＝ 53.83 ユーロ③ 所有資産は、30,000 ユーロ以下なので調整なし。
④ RL = 607 ユーロ (L) ／315.69 ユーロ (LR)=1.92⑤ TL = 0.68%⑥ TP = 1.92% (TF)+ 0.68%= 2.60%⑦ Po = 5 ユーロ⑧ PJ (⾃⼰負担額) = 5+2.60%×(1,200-6,553/12)=22.0 ユーロ⑨ ⽀給額 ＝ 1,500+53.83−22.0＝1,424.17 ユーロ⑩ 上限家賃を超過 = 上限家賃 315.69 ユーロが⽀給される。
この結果、所得にしめる実質家賃負担率は、(607−315.69)/1,500＝19.42％である。住宅⼿当は特に⼀⼈親世帯に対する⽀給額が⼤きく、実質住居負担率を緩35

和している。
表 12 フランス住宅費負担状況

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(4)住宅⼿当制度の受給要件
住宅⼿当の受給を申請するものは、次の要件をすべて満たす必要がある。
①資産要件
英国やドイツのような規制値ではないが、30,000 ユーロを超える資産を保有する世帯については、資産額に応じた⾦額が受給審査⽤の世帯所得に反映される。不動産連帯富裕税を課される世帯の家計に属す世帯⼈員がいる場合、受給することができない。不動産連帯富裕税は 130 万ユーロ以上の純価値をもつ⼾建
やアパートなどの不動産が対象である。主たる住居や業務⽤不動産は除き、その他のセカンドハウスや⾦融商品については名⽬家賃や名⽬所得がそれぞれ考慮される。不動産所得は所得税による申告の他、賃貸していない不動産は予想される賃料の 50％、⼟地の場合は地代の 80％が所得と⾒做される。⾦融資産の場合
は 3％相当額が所得と⾒做される。
②所得要件
所得が定められた上限値を超えない世帯（33 ⾴表 1）。
③法的要件
フランスに合法的に居住している者。国籍、年齢は問わない。
④住宅の要件
法令で定められた適正基準を満たし、基礎や開⼝部、屋根、外壁が適切に維持37

され、⾬⽔の浸⼊や⽔位の上昇から建物を保護できる等建物としての安全性が確保され、⼊居者の健康に害を及ぼさない住宅であることが条件となる。具体的には、9 ㎡以上の居住⾯積(内法⼨法)を備えた 1 室以上の主要居室があり、その天井⾼は最低 2.20ｍ以上必要である (建設住居法典 R.111-2 項)。居住者が 2 名の場合は 16 ㎡以上の居住⾯積が必要で、3 ⼈⽬以降は 1 名につき 9 ㎡を加算した居住⾯積を確保する必要がある。
図 6 フランス住宅⼿当給付状況推移

38

39

(6)住宅⽀出に占める住宅⼿当の⽐率 (所得区分・住宅所有形態別）
フランスでは、2011 年から 2013 年にかけて、すべての所得階層の世帯及び住宅所有形態において、住宅⼿当の占める割合が減少し、家賃等や融資返済負担40が増加している。2013 年における⺠間賃貸住宅に住む低所得世帯の家賃等に占める住宅⼿当の割合は 29.4％、社会賃貸住宅の場合は 38.5％である。
表 13 フランスの家賃に占める住宅⼿当⽐率

2.5. 受給世帯⽐率及び⽉平均⽀給額の動向
英⽶独仏の家賃助成制度を概観すると、⽉平均⽀給額が上昇する⼀⽅、受給世
帯⽐率は⽶国を除いて縮⼩している。⽉平均⽀給額の上昇は、主に家賃⽔準の上昇が影響しているものと考えられる （英⽶の家賃動向については次⾴を参照）。

41

42

ドイツの賃貸住宅家賃指数の動き(2010 年＝100)
連邦司法および消費者保護省（BMJV）の委託を受けてベルリン経済研究所が作成した家賃規制の報告書によると、ドイツの家賃指数の動きは下図の通りである。継続家賃は⽐較的緩やかな上昇を続けているが、新規家賃については、全国でも都市部でも 2010 年以降、特に 2015 年頃から⾼騰している。この家賃上昇に対応し、新規の住宅⼿当も拡⼤されている。

2018 年度データによる試算 （5 ⾴）では、英国の家賃助成関連⽀出総額の43GDP ⽐率は 1.03％、⽶国は 0.17％、ドイツは 0.03％、フランスは 0.74％である。英国については、ユニバーサルクレジット移⾏部分を含まないこと、ドイツについては失業保険制度の住宅扶助を含めていないこと、フランスについては、
2015 年以降⽀出を急激に絞っていることに注意が必要である。OECD データにおける⽇本の家賃助成関連⽀出額は、⽣活保護に含まれる住宅扶助分と考えられる。

3. 欧⽶の家賃助成制度の動向 (有識者ヒアリングより)
3.1. 英国制度の動向
英国の家賃助成は、2013 年導⼊のユニバーサルクレジットに含まれる住居扶助に置き換えられつつある (従来の住宅⼿当に関する計算等は原則として変化していないが、他の所得補償などとの重複を避けるためにユニバーサルクレジ
ットでは⽀給限度調整も⾏われる）。ユニバーサルクレジットへの移⾏は、基本的に助成⾦の⽀出規模の抑制、制度の合理化 (所得補償制度への包含）の動きと考えられ、フランスの制度改⾰にも影響を与えている。ユニバーサルクレジットは、所得補助 (Income Support)、家賃助成などを統⼀したものである (参考⽂
献: ⽇本総研調査部 星貴⼦「低所得者の就労を阻害する制度の歪に関する考察〜負担の公平性と就労促進に秀でるユニバーサル・クレジットの検討を〜 」
10p, 2017 年 10 ⽉ 20 ⽇ No.2017-023）。

44

新たに家賃補助を受けられる⼈は、①重度障害⼿当 (premium）を受けている⼈、②過去 1 ヶ⽉間に重度障害⼿当を受けたかその資格があり、現在も資格がある⼈、③⽼齢年⾦受給年齢に達している⼈、④⼀時的な住居にいる⼈、⑤警報
設備や警備員のいる特別な住宅に居住している⼈、⑥ケア、サポート等が提供さ
れ る ホ ス テ ル に い る ⼈ で あ る( 英 国 政 府 ホ ー ム ペ ー ジ

https://www.gov.uk/housing-benefit 参照）。ただし、従来の家賃助成受給者はそのまま受給を続けられる。申請者の所有資産が 16,000 ポンドを超える場合は、原則受給できない。

3.2. ⽶国制度の動向
1937 年⽶国住宅法 (Act)の成⽴に基づき公営住宅の建設と整備が進んだが、1973 年になるとニクソン⼤統領が、財政上の理由から新規建設に関するモラト
リアムを実施した。また、1974 年には社会実験による評価を経て、セクション
８バウチャー制度による家賃補助、バウチャー制度が導⼊された。バウチャーを交付された低所得者は、住宅市場から⾃由に賃貸住宅を選択することができる
ため、公共機関と私企業、⼤家などによる、公共住宅政策を担う主体のハイブリッド化が始まったと⾔える。
1989 年には低所得者⽤住宅税額控除制度 (Low Income Housing Tax Credit:
LIHTC）が導⼊された。市場価格より安価に提供されるアフォーダブル賃貸住宅の建設に対するエクィティ投資と引き換えに連邦税の減免を⾏うことで、私
企業や投資家とのハイブリッド化が⼀層進んでいる。このハイブリッド化は、公共住宅政策が単に住宅を供給するという政策から、アメニティや⽣活サポート
サービスを含めた⽣活環境の質を⾼めるという⽅向に変化したことに伴うものだと考えられている。
⽶国ではバウチャー制度について、2 つの⼤きな社会実験が⾏われ、効果を検証している。⼀つ⽬の社会実験は 1972-1981 年に⾏われた Experimental Housing
Allowance Program (EHAP)である。EHAP では、バウチャーは消費者の住宅消費、移動を促進するか、バウチャーは消費者の満⾜度を向上させるかといった消費者⾏動について検証した。同時に価格変動等を観察する供給実験や、⾏政実験も実施した。実験にあたっては、低所得の賃借⼈が半分程度参加し、⽐較的⾼い
参加率で実施された。バウチャー⽀給を⾏うグループと⽀給されないグループをランダムに割り振り数年後に⽐較した結果、バウチャー⽀給を受けた世帯の45

７％が、低所得者⽐率・犯罪発⽣率が低く、公共サービス等が良好な地域に移動していたという。
供給⾯については、住宅の質改善以上の価格上昇は確認されない (家賃上昇の影響はさほどない)が、新築、建て替え、改修の促進も限定的な効果しか確認されなかった。住宅バウチャーの⻑所とされている点が確認されたほか、供給側への補助 （公営住宅建設及び維持）と⽐べて 80％程度コストが削減されることが⽰された。
もう 1 つの実証実験として、1994 年からボストン等の五都市で実施されたMoving to Opportunity program (MTO)による実証実験がある。公営住宅建設
は、低所得者の集中地区を⼈為的に設けることから、近隣外部性から居住者にとって好ましい影響をもたらさないという点が指摘されていた。このことを実証するために低所得者が 40％以上を占めている公営住宅の居住者に対して、低所得者⽐率の低い地域に移転した場合にバウチャーを交付する実験を⾏うことによって、低所得者の集中が居住者に与える影響について分析した。連邦住宅・都市開発省 (HUD)が 2006 年に公表した中間報告によると、低所得者の移動に伴う住環境の改善効果が観察されたが、雇⽤への有意な影響は観察されなかった。
また、低所得者の移動によって、福祉への依存度が低下する効果や教育上の正の効果、健康を増進させる効果が観察されたが、雇⽤や福祉依存度への影響を疑問視する声が出るなど、議論を呼んだ。
これらの 2 つの都市レベルの実証実験を通じ、HUD は、HOPE-VI 制度を導⼊し、既存の公営住宅を取り壊し新たなコミュニティをバウチャーベースで再構築してきた経緯がある (アトランタモデルなど)。バウチャーは現在も、HUDが管轄する住宅政策では最も予算配分の⼤きな家賃補助プログラムとして運営されている。供給側は公共機関による公営住宅建設ではなく、⺠間事業者や投資家によるアフォーダブル住宅供給に主眼を置いている。

3.3. ドイツ制度の動向
ドイツの住宅⼿当制度⾃体は、2005 年に失業保障制度の⼀部として、住居費が導⼊された後は変わっておらず、次のような 2 つの制度が併存している。

46

表 14 ドイツ制度の動向整理

住宅⼿当 (Wohngeld）と住居費 (Unterkunftkosten）との制度背景以外の違いとして、住宅⼿当は家賃全額が⽀給されるわけではない⼀⽅で、住居費は実際に払っている家賃が限度額以内であれば、家賃の実費がそのまま⽀払われる点が挙げられる。住居費は、セーフティネットとして導⼊されたもので、受給にあたっては 1 ⽇ 3 時間以上就労できることという適格要件がある。適格性審査時に資料調査を⾏うが、⼀度認定されれば受給期間には制限がない。⼀⽅、住宅⼿
当は毎年更新が必要で、適格要件を満たさなければ給付が打ち切られる。住宅⼿
当と住居費の両⽅に同時に申請することはできない。
2017 年のデータでは、住宅⼿当をもらっている世帯が約 60 万世帯、住居費をもらっている世帯が 300 万世帯と、受給世帯規模が⼤きく異なる。住宅⼿当の受給世帯規模には変動があるが、両者のバランスは、概ね変わっていない。貧困層⽀援のための対⼈助成は、条件に合えば住宅⼿当と住居費のいずれかが必ず受給できる。⼀⽅、社会住宅の場合は、実際に居住できる有資格者であったとしても、実際に⼊れるのは 4 割弱に留まるという違いがある。

3.4. フランス制度の動向
フランスの家賃補助制度は持家所有負担への援助も含んでいるため、住宅⼿当と呼ぶのが⼀般的である。住宅⼿当を受給している世帯は全世帯の 20％程度である。借家世帯に限れば 40％を超え、かなり⼤きな⽀援である。

47

フランスは 1977 年の制度改正で持家に住んでいる世帯にも住宅⼿当が⽀給されるようになり、持家と借家の両⽅に対応する制度を構築しているのが⼀つの特徴である。持家への⼿当については⼀度受給資格を得た世帯はローンがなくなるまで給付を受けることができるが、新規に持家を取得した世帯で住宅⼿
当の給付対象となるものは限定的であった。2019 年 11 ⽉の制度改正により、所得・融資要件を満たし農村部や⼩規模な地⽅都市で築 5 年以上経過した中古住宅を主住居として取得する世帯以外は対象にならなくなった。ローンを返済している持家世帯のうち住宅⼿当を受給している世帯の割合は、1984 年の 20％超から、2017 年には 7％位にまで減っている。
住宅⼿当の要件として、建物が安全で、居住者に健康被害が及ばないことが求められる。居住⾯積⽔準として、単独で住まう場合 9 ㎡以上を確保していなけ
ればならない。⽇本と⽐べてかなり狭いが、⼨法の測り⽅が異なり、天井⾼や容積についての基準もある。居住⼈数が増えると、これに応じて満たすべき最低⾯積も増加する。基準に満たない住宅に住む場合は、⼀時的な⼿当が給付される。
⼿当の給付期間は原則 18 カ⽉で、その間に家主に対して住居を改善するよう勧告が出る仕組みである。
住宅⼿当助成額は、1984 年時点の 48 億ユーロから増加し、2017 年が 180 億ユーロ程度とピークに達した。対策を打たないと助成額が際限なく上昇するとの懸念から、2013 年頃から住宅⼿当助成額の増⼤をどのように抑えるかという研究が⾏われるようになった。その後、様々な取り組みが⾏われた結果、2018年以降は下落傾向にある。
具体的な助成額削減策は、①最低負担額として 5 ユーロの控除を実施すること、②上限家賃を 3 段階で設定し不正受給の排除を実施すること、③社会賃貸
住宅居住世帯の APL を減額し、連帯家賃減額 (Réduction de Loyer de Solidarité,RLS) を導⼊すること、④持家取得者のローン補助を縮⼩、対象を限定し、今後は制度廃⽌とすること、⑤所得申告に⽤いる所得を時点修正して給付の審査を⾏うことなどである。このうち②の 3 段階で設置された上限家賃について、第 1
段階では、上限家賃を上回る⽀払家賃は援助しない。第 2 段階として、既に住宅助成を給付中の場合、上限家賃 (逓減上限家賃)の超過割合に応じて給付額を逓減する。第 3 段階では上限家賃 (停⽌上限家賃)で給付を停⽌する仕組みとなっている。
従来資産要件はなかったが、2016 年から 30,000 ユーロを超える資産につい48

ては住宅⼿当⽀給額の計算に反映されている。ただし主住居と業務⽤不動産の資産額は除外される。貸し出されていない不動産について、建物の場合は予想賃料の 50％相当が、⼟地の場合は予想賃料の 80％相当が所得とみなされる。⾦融資産の場合は、3％相当額が所得とみなされる
抜本的な⽅向性として、英国のユニバーサルクレジットの導⼊に習い、福祉⼿当の統合 Revenu Universel dʼActivité が検討されている。

4. 地⽅⾃治体の家賃負担軽減策
⼀般社団法⼈移住･交流推進機構は『知らないと損する地⽅⾃治体⽀援制度』(2019)にて、賃貸⼊居者の負担軽減策を概観した。住まい、結婚･⼦育て､仕事､交通､移住･体験､その他の 6 項⽬について、全⾃治体の総助成数 4,826 件中、住まい関係は 364 件 (7.5％)、そのうち賃貸助成は 94 件 (1.9%)である。空き家対策、地⽅振興策や移住･定住⽀援策とともに、婚姻世帯や 40 歳あたりまでの若者世帯への負担軽減策が多くを占めている。賃借⼈への⽀援策として、⼀時⾦の場合は最⼤ 30 万円、毎⽉の家賃助成の場合は期間 12〜36 ヶ⽉で助成額は 1〜3 万円程度である。地域の商品券を⽤いた助成も⾏われている。賃貸⼈への⽀援策としては、建設費⽤の 10 分の 1 (最⼤ 600 万円)までを助成する制度もある。
国⼟交通省は地⽅整備局を通じて、平成 21 年 12 ⽉〜平成 22 年 1 ⽉に全市町村・全特別区向けに家賃補助制度の実施状況に関するアンケート調査を⾏なった。アンケートは平成 21 年 12 ⽉ 20 ⽇時点で 1,830 票が配布され、1,815 票(99.2%)が回収された。家賃補助制度を実施している地⽅公共団体は 107 団体
で、全体の約 6％であった。ただし、本調査では地域優良賃貸住宅制度は調査対象から除かれている。
実施している 107 件を都道府県別に⾒ると、東京都が 21 件で最も多く、これは東京都における回答団体全体の 34.4％を占める。次いで埼⽟県の 14 件（県全体の 20％）、神奈川県と兵庫県の 8 件（それぞれ県全体の 23.5％、19％）、⼤阪府
が 7 件（府全体の 15.9％）と続き、関東圏と近畿圏の都市部において実施が多くなっていることが読み取れる。なお、都道府県として家賃助成を実施しているのは、⼤阪府、兵庫県、徳島県のみである。107 団体による家賃補助制度数の合計は 155 件（制度が１つだけのものは約 76％）。

49

40
%
35

34.4

30
23.5

25

20.0

20
15
10
5
0

8.3

19.0
15.9

10.4
9.7
6.7 5.4

11.1

6.9
6.5
6.36.3 5.0
5.04.53.8 4.2 4.0
4.7
3.4
3.3
2.4
2.5
2.4
2.1
1.6
5 1 0 3 0 0 2 3 3 2 14 5 21 8 2 2 2 1 1 0 2 0 1 1 0 0 7 8 0 2 1 1 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 1 2 2 0 1

2.8

6.9

北 青岩 宮秋 山福 茨栃群 埼千 東神 山長 新富 石福 岐静 愛三滋 京大 兵奈 和鳥 島岡 広山 徳香 愛高福 佐長 熊大 宮鹿 沖
海 森手 城田 形島 城木馬 玉葉 京奈 梨野 潟山 川井 阜岡 知重賀 都阪 庫良 歌取 根山 島口 島川 媛知岡 賀崎 本分 崎児 縄
道 県県 県県 県県 県県県 県県 都川 県県 県県 県県 県県 県県県 府府 県県 山県 県県 県県 県県 県県県 県県 県県 県島 県
県
県
県
東北

関東

北陸

中部

近畿

中国

四国

九州・沖縄
n=107（実施団体数）制度を設けた⽬的 (複数回答可能)としては、｢⾼齢者の居住安定｣が 27.7%、｢新婚・⼦育て世帯の定住｣が 18.7%、｢障害者の居住安定｣が 15.5％、｢⺟⼦ (⽗⼦)世帯の居住安定｣と｢その他｣が 12.9%、｢⼦育て世帯の居住安定｣が 11.6%、｢良質な住宅への住み替え⽀援｣が 9.7％、｢低所得者の居住安定｣と｢離職退職者の居住安定｣は 9.0％という結果となった。
0

5

10

15

20

25

30

35
%

子育て世帯の居住安定

18

新婚、子育て世帯の定住

29

良質な賃貸住宅への住み替え支援15

高齢者の居住安定

43

低所得者の居住安定14

障害者の居住安定

24

母子（父子）世帯の居住安定

20

災害罹災者の居住安定

6

離職退職者の居住安定

14

11.6
18.7
9.7
27.7
9.0
15.5
12.9
3.9
9.0

単身、学生・勤労者の居住支援

42.6

公的賃貸住宅の建替事業、市街地開発事業等による従前居住者への支援

4

2.6

その他

20

不明

10.6

n=155（グラフ内数値は件数）

12.9

⼀つの家賃補助制度に対する平成 21 年度予算額については、「250 万円未満」
が 28.4％ (44 件)と最も多く、次いで「500〜1 千万円未満」が 19.4％ (30 件)

50となっており、予算額が 1000 万円未満のものが全体の６割近くを占めている。
ただし、1 億円以上の制度も 10 件あり、予算額の平均は 1 億 5600 万円である。
⽬標とされている⽀援件数の平均は 389.6 件なので、補助１件当たりの⽀給額は、年間で平均 40 万円ほどとなる。

250万円
未満

カテゴリー

250～500 500～1千 1～2千万 2～3千万 3～5千万
万円未満 万円未満 円未満
円未満
円未満

5～1億
円未満

1～5億
円未満

5億円
以上

％

28.4

9.7

19.4

12.9

6.5

9.0

7.7

3.9 2.6

件数

44

15

30

20

10

14

12

6 4

80%

90%

n=155

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

100%

制度⽬的別に予算額と⽬標助成件数、1 件当たり年間平均助成額の平均値を確認したところ、「新婚･⼦育て世帯の定住」が予算額、⽬標助成件数において⾼くなっている。⽬標助成件数が⾼い分 1 件あたりの助成額が少なくなり (23 万円)、
全体の平均 40 万円を下回っている。制度⽬的としては、｢⾼齢者の居住安定｣は27.7%であったが、実際の予算配分、⽬標達成件数は「新婚、⼦育て世帯の定住」に⽐べて少ない。
表 15 ⽇本制度⽬的別平均予算等 (平成 21 年度)

51

制度⽬的別に財源⽐率を確認したところ、全体では国が 16.7％、都道府県が3.3％、市区町村が 80.0％であり、圧倒的に市区町村を財源とする制度が多い。
制度⽬的別に⾒ると、｢離職退職者の居住安定」は、国の⽐率が 67.5％と⾼い。
また、「災害罹災者の居住安定」については、都道府県を財源とする制度が 22.2%と、⽐較的⾼い割合となっている。

⽉ごとの助成限度額を確認したところ、全体として⽉額限度の平均は 2 万7800 円である。内訳をみると「1~2 万円未満」が 44 件 (28.4%)と最も多く、「2~3 万円未満」が 27 件 (17.4%)と 2 番⽬に多くなっている。

52

家賃助成制度の助成期間を確認したところ、平均助成期間は 50.3 ヶ⽉である。
内訳をみると、｢24 ヶ⽉｣と｢36 ヶ⽉｣がそれぞれ 13.5%（21 件）で最も⾼い。

5. 家賃助成を⾏うための予算・⾏政費⽤、試算

53⽇本における家賃助成に関する予算規模の試算
⽇本において家賃助成制度を⾏う際の事務処理費⽤は、英国の制度のように所得補償制度と⼀体化されていない場合、英⽶のように予算規模の 10％程度は必要と考えられる。また、⽇本で実施する場合はさらにシステム構築などのための費⽤が新たに発⽣する点に留意が必要である。英⽶独仏の家賃助成制度を参考に、⽇本で家賃助成を⾏なった際の予算規模を正確に試算することは、個票に基づいて世帯⼈員数と市場家賃、所得⽔準についての地域的なデータを得なければ難しい。
さらに英⽶独仏については、公営住宅や社会住宅と家賃助成制度が表裏⼀体の関係にあり、⽶国を除いては、公営住宅や社会住宅居住者も家賃助成を受けられるなど、住宅政策の考え⽅に⼤きな違いがある。⽶国とフランスには住宅の最低居住⽔準もある。したがって、各国の制度を参考にして、⽇本において家賃助成制度を実施した場合の予算規模の試算は本調査では⾏えないが、⽀払っている家賃や世帯所得における負担度、世帯⼈員による違いを考慮せずに、年収を満たす全世帯に定額補助を出すとした場合の試算は以下の通りである。これは2019 年の名⽬ GDP 約 554 兆円の 0.48〜0.42％程度の規模だが、対象を絞れば、ドイツの住宅⼿当の規模の 0.3％に近くなると考えられる。これは英⽶仏の制度とは予算や⽀給世帯規模で⼤きく異なる。

6. 家賃助成が市場家賃等に与える影響（ヒアリング結果）
中川教授： ⽶国バウチャーに関する EAHP の実証実験の結果からすると、住宅の質改善以上の価格上昇は確認されない。また、新築、建替え、改修の促進による効果も限定的である。

54

瀬下教授： 補助⾦を与えても市場家賃が上がることで相殺されてしまう可能性がある。家賃補助が有効に機能するか否かは、補助⾦によってどれだけ賃貸住宅
が市場に供給されるかという価格弾⼒性に依存する。⽇本の賃貸住宅市場は、ワ
ンルーム住宅は⼤量に供給されているが、ファミリー向けの⽐較的品質のよい住宅はかなり少ない。最低限の住宅の品質がどの程度かは別として、適切な住宅が少ないとすると、短期的には家賃補助によって家賃が急激に上がる危険性があり、注意を要する。しかし、⽇本では空き家がかなり増えており、それらを利⽤すれば供給の価格弾⼒性がかなり⾼くなる可能性がある。補助政策によって家賃を上昇させることで、⻑期的には供給⾃体が増える効果が⽇本の賃貸住宅
市場でも期待できる。
倉橋教授： 家賃補助は家賃を上昇させて⽣活の改善につながらないという論点があるが、これは賃貸借市場の需給逼迫状況に依る。
『借家の空き家率と家賃上昇率との関係についての⼀考察』 (倉橋; 2012)では、失業率を空き家率に、賃⾦の上昇率を家賃の上昇率に置き換えてフィリップス曲線を描くことを試みた。
しかし、この関係はほとんど有意ではないという結果になったので、⽇本において、空き家の増加はあまり家賃上昇と関連しないと判断できる。⽇本の空き家
は、現実として、賃貸市場における有効な空き家ではないため、活⽤できるようにしなければ、供給の増加とはならない。
⼤場教授： ドイツの賃借法による借家⼈保護には、第 1 に解約保護があり、家賃不払いや物件損傷、家主⾃⼰使⽤などの事由がない限り、家主側からの解約が⾮常に難しい。ただし、正当事由が列挙されている点で、⽇本の借家法よりも解約は容易である。第 2 に、家賃上限規定が設けられており、家賃の値上げを 3 年
間で 20％以内、または 4 年間で 15％以内に抑えるという規制が設けられている(ただし、設備の改善コストを家賃に転嫁することは可能)。この規制は、契約期間内に継続居住する場合に適⽤され、新規で契約する場合や契約を更新する場
合は、家賃規制の対象外となる。第 3 に、ハンブルクなど⼤都市では、家賃を緩
やかに拘束するガイドラインがある。⽐較家賃制度もしくは標準家賃表と⾔われているものである。ただし、⽇本とは異なり、建設年が古くて⽼朽化している
ほど家賃が低いとは限らない。これは元々の住宅の質が⾼いためである。
賃貸契約更新時の家賃値上げ額を、地元⽐較家賃の 10%以内に制限する家賃55

ブレーキ制度 (Mietpreisbremse)もあるが、この導⼊は州に決定権限があり、現在はハンブルクやベルリン、ノルトライン＝ヴェストフアｌ−レン州の特定地
域 (ライン軸の成⻑都市＋⼤学都市)などに限られ、2014 年以降の新規住宅は除外されている。しかし、⼤企業は所有する物件を全⾯改修して家賃の 10％値上
げを⾏い、零細家主はストックを改修せずに放置するため、家賃抑制効果は限定的である。この場合、賃借⼈にとっては転居しないことが合理的⾏動となるため、ストックを活⽤した住み替え連鎖を阻害することとなる (そもそも、住宅⼿
当の存在が家賃を上昇させているというよりも、⼤場教授の説明の通り、成⻑による⼤都市への⼈⼝流⼊が最⼤の要因と考えられる）。
檜⾕教授： フランスでも住宅⼿当が家賃の上昇を招いていると考える学者は複数いる。2005 年の研究によると、住宅⼿当の給付額の 8 割は、家賃の上昇を通して家主の利益になっているという。しかし、家賃の上昇は住宅⼿当だけでは説明できないという反論もある。地域区分や参照家賃など、居住する地域によっても住宅⼿当の給付額は変わる。ある地域の上限家賃は⾼く、すぐ隣接している別の地域の家賃は低いということがある。そこで、この２つの地域の家賃⽔準を⽐較し、上限家賃が⾼く設定されている地域では、同じ⽔準の住宅であっても家賃が相対的に⾼く、家主にとって住宅⼿当は供給を増やすインセンティブではな
く、家賃を⾼く設定するインセンティブになっているという研究がある。研究者
はマイクロデータを使って⼯夫しながら分析しており、地域間⽐較では⼀定の結論が得られている。
(フランスの実証研究例)
Lafferrère A. et Le blanc , D. は、1990 年代の制度改⾰により給付対象世帯が広がったことを受けて、給付対象住宅と対象とならなかった住宅の家賃額の推移を追跡し、家賃補助は家賃インフレ効果をもつと指摘している。
Fack G.(2005) は、地域区分が類似する住宅の家賃に及ぼす影響を分析し、家賃インフレ効果を指摘した。
Grislain Letrémy , C. et Trévien (2014)は、現⾏の地域区分の⾮連続性が家賃
インフレを引き起こしていると指摘している。
以上に対し、住宅の質向上への寄与 (家賃上昇)は住宅市場のセグメント性によるとの反論がある。

56

7. 有識者へのヒアリング実施状況
有識者へのヒアリング実施（記録は別添の通り）
第 1 回 令和 2 年 1 ⽉ 21 ⽇ (⽔)⼤場茂明教授 (⼤阪市⽴⼤学⼤学院⽂学研究科⼈間⾏動学専攻)「ドイツの社会住宅制度と借家⼈保護施策〜近年における成⻑⼤都市圏の動向を中⼼として〜」
第 2 回 令和 2 年 1 ⽉ 23 ⽇ (⽊)
中川雅之教授 (⽇本⼤学経済学部)「現物⽀給としての住宅補助の在り⽅」 ⽶国事情を含む
第 3 回 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇ (⾦)
瀬下博之教授 (専修⼤学商学部)「家賃補助と賃貸住宅市場」
第 4 回 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇ (⾦)
檜⾕美恵⼦教授 (京都府⽴⼤学⽣命環境科学研究科)「フランスの家賃補助」
第 5 回 令和 2 年 2 ⽉ 21 ⽇ (⾦)
倉橋透教授 (獨協⼤学経済学部)「家賃補助の可能性についての⼀考察」

英国事情を含む

第 6 回 令和 2 年 2 ⽉ 25 ⽇ (⽕)
平⼭洋介教授 (神⼾⼤学⼤学院⼈間発達環境学研究科)「公的家賃補助制度について」

諸外国事情を含む (本稿には未収録)

ヒアリングでの検討項⽬
我が国に家賃助成を導⼊する必要性について (地優賃や地⽅⾃治体の取り組
みでは何故不⼗分なのか）。
必要性に照らした場合、我が国ではどのような家賃助成制度を導⼊すべきな57

のか (公営住宅や欧⽶のようなアフォーダブル住宅、社会住宅供給の仕組みをつくることではだめなのか）。
欧⽶では、家賃助成制度はかなり社会福祉制度との関係が強くなっているが、我が国において、今後導⼊を検討すべき家賃助成制度は、どのような役割を担うのか。
既存の家賃助成制度と公共住宅制度 (公営、公社、公団）、新たに導⼊すべき
家賃助成制度との関係はどうあるべきなのか。
英⽶独仏における家賃助成制度の現状と課題への理解 (財政負担や助成対象の考え⽅の変化、欧⽶制度の歴史的な変化等）
英⽶独仏における家賃助成の効果に関する⾒解 （住宅の質や居住の改善といった住宅政策上の取り組み、住宅費⽤負担の軽減やコミュニティ問題の緩和といった社会福祉政策上の取り組み等）。
英⽶独仏の教訓からみた家賃助成の課題 （財政負担や市場への悪影響等）や課題を緩和する運営⽅法等。
第 1 回概要

⼤場教授

ドイツの住宅⼿当制度そのものは、2005 年に住居費 (Unterkunftkosten)が導⼊された後は変わっていない。対物助成の典型的なものが社会住宅制度、それに対して、対⼈助成の典型的なものが借家⼈保護施策である。所得に対して負担しきれない家賃をどのようにサポートするかというのが、家賃助成の話だが、その前段階として、ドイツでは、家賃は市場で決めるだけではなく、うまく機能しているかは別として、⼀定のコントロール下に置くという家賃規制制度が存在している。
第⼆次⼤戦直後は、そもそも家賃統制が⺠間にも掛かっていたが、第⼀次住宅建設法（1950 年）で、社会住宅制度が発⾜した時には、法定家賃ということで、それぞれの地域の実情や補助⾦の⽀出状況に基づき、州ごとに制定されていた。
それが、1956 年に第⼆次住宅建設法になり、費⽤家賃という概念が導⼊された。
建設コストは年々上昇するため、新しく建てられたものほど家賃は⾼くなる。このため同じ社会住宅且つ⼊居条件が同じでありながら、建設時期によって同等⽔準の住宅間に家賃差が⽣じることになる。これが⾮常に⼤きな問題になった
ため、社会的居住空間助成法（2002 年）という法律によって、各州が独⾃に法定家賃を設定できるようになった。

58

1960 年以前から⺠間賃貸住宅に対する家賃統制が⾏われていた。この家賃統制は、旧東ドイツでは続くが、旧⻄ドイツでは、60 年代から徐々に解除された。
さらに、賃貸助成の重点はストック更新投資にシフトし、設備の近代化に伴うコ
ストは家賃に転嫁することが認められた。その結果、再開発や設備改善によって家賃が上昇するため、低所得層が住めなくなり、縁辺部の⾼層集合住宅団地がはじき出された低所得層の受け⽫となった。そこは元々それなりの所得層の⼈が住んでいたのだが、持ち家を取得して転出した後に低所得層が⼊り、セグリゲー
ションが進⾏することになった。
その後は、賃借法による借家⼈保護や地元⽐較家賃の 10%以内に制限する家賃ブレーキ制度も設けられた。ドイツの住宅⼿当制度を評価するに際しては、社会住宅制度の市場化や、様々な借家⼈保護や規制の下に導⼊されている点に留意しておく必要がある。
第 2 回概要

中川教授

家賃補助導⼊の可能性の前に、ストック過剰の時代に、公営住宅ストックを増加・維持する⽅向性は正しいのかというそもそもの視点がある。少なくとも、公営住宅を建設したことによる、低所得者の集中ということに関しては、これまで
はそれを回避するというスタンスは我が国にはなかったように思う。公営住宅
供給という、現物⽀給による所得再分配から⼈的資源の開発と連携を進めた⽅が、⽇本全体が抱える課題には相応しいと考える。
労働⼒化していない、あるいは⾮常に低賃⾦な単純労働にしか就けないような⼈たちは、⾼齢期になると、いろいろな福祉や社会保障関係の⽀出のお世話になる蓋然性が⾼いことから、単純な再分配ではなく、早い段階から住宅提供+職業訓練による援助策を講じることを考えたほうがよいのではないか。
⽶国におけるニクソン政権時に、EHAP の実証実験に基づき、公営住宅をバ
ウチャーに⼤転換することよりも、我が国では、公営住宅コミュニティの再⽣を考えることから取り組んではどうか。これを考える際には、公営住宅に住んでいる⼈たちには、基本的にどこかに移ってもらわないといけないので、その際にはバウチャーのような⼿段を講じるのが適切ではないかと考える。ただし、その機会に、バウチャーを地域再⽣+職業訓練みたいなものに使うのが、現実的な選択肢としてあるのではないか。
エンタイトルメントな家賃補助を導⼊することは、経済学的な観点以上に、財59

政が持たない。⾮常に貧困度の⾼い地域への対策としては、HOPE VI みたいな形で公営住宅地域の再⽣を⽬的にした政策を打って、バウチャーを⽀給することの⽅が現実的ではないかと思われ、実証実験を⾏ってはどうかと思う。公営住
宅地域に住んでいる⽅を対象に、公営住宅を建て替えというのは意味がないし、低所得者の集中は望ましくないことである。
第 3 回概要

瀬下教授

経済学的に、所得制限を付けた家賃補助を正当化しうる議論としては、Aaronand von Furstenberg (1971)などで検討された、「低い住宅⽔準を選んでしまう⼈がいて、それが社会的に望まれる⽔準よりもかなり低く、せめてこの位の⽔準にしなければ、⼈間らしい⽣活は厳しいという状況にあるならば、その選択をさせるために家賃補助を使うことは有意義」というものがある。典型的には、親が理不尽な消費をしているケースである。ギャンブルに依存したり、飲酒におぼれてアル中に近い状況になったり、住宅云々よりも⾃分の楽しみのためにお⾦を使ってしまう。あくまで⾃⼰責任だと⾔うこともできるが、家族がいて、⼦どものように、親から離れたら⽣活できないような⼈がいる場合には、このような議論が正当化される可能性がある。
貧困問題であれば基本的には所得補償で対応しなさいというのが経済学者の⼀般的な議論だが、所得補償を与えても、貧しい⼈がよりよい住宅の質的⽔準を選択していない、他の⾊々な消費に使ってしまうことがあるので、供給の価格弾⼒性が⾼い場合には、住宅に限定することによって強制的にそちらへ誘導する⽅が安いコストで⽬標を達成できるというのが直感的な⾒⽅である。
⾃由に居住地が選択できるという意味では、借家⼈のほうに補助⾦を与えるほうが現状の地優賃のような仕組みよりもよいと考えられるし、既存住宅スト
ックの活⽤を考えると、その点でも借り⼿側に補助を与えて、空き家を含む広範な住宅ストックを活⽤する⽅に誘導することが望ましいと考える。実際に、空き家がかなり増えているのであれば、微妙な議論はあるかもしれないが、市場家賃の上昇を伴わずに良質な賃貸住宅の供給が出る可能性があるので、家賃補助という住宅政策を考える余地は⼗分あり得ると思う。ただし、借家法と相続税制には、賃貸住宅市場を歪める要因があり、家賃補助の前に、こうした状況を是正しておく必要がある。

60

第 4 回概要

檜⾕教授

フランスの社会住宅制度や住宅⼿当制度を参照すると、住宅政策では、建物に対する⽀援と、⼈に対する⽀援の両⽅が必要で、さらにそれをエリア単位できめ細かく調整していくべきことを⽰唆している。⽇本の公営住宅制度は建設に対する補助のみならず、応能応益家賃で運⽤することで⼈に対する援助も⾏っているが、現⾏制度では、所得要件が厳しいにくわえて、⽴地や存⽴形態等に課題があり、特定層が集中する状況が⽣まれている。⼊居差別がなく、住宅の質等をコントロールできる住宅に対して、⼊居者の⽀払い能⼒に応じて住宅⼿当を給付できる仕組みができれば、現状を改善することに寄与すると考える。実際、URの賃貸や公社賃貸は、家賃を負担できる者であれば、⼊居者差別をせずに受け⼊れている。⺠間賃貸でも⼊居者を差別することなく受け⼊れるという協定を結べばよい。ドイツの社会住宅がそうだが、⼀定の条件を満たす住宅には家賃補助を⼊れるという仕組みにすれば、住宅選択の幅が広がり、原理的には、特定層が特定の場所、住宅タイプに集中するという状況が⽣まれにくくなる。
もっとも⺠間賃貸を経営する側からすると、困窮世帯の受け⼊れは経営リス
クと捉えられるので、容易ではないだろう。様々なサポートが必要になることを想定すると、それに⾒合った家賃⽔準になるのではないか。⼀般の賃貸住宅の家賃と同じ考え⽅だとうまくいかないだろう。
⺠間の家主にリスクを負担させ、しかも住宅を適正なものにするよう求めれば、対応できる家主は限られてくる。そうすると低廉な家賃で提供される住宅が減り、困窮者はまっとうな住居を確保することがさらに難しくなって、劣悪な住居にやむを得ず⼊居するか、住まいを確保できないかのいずれかになる。フランスでもひどい状態の住居に困窮世帯が⼊っている事例が報告されている。
住宅政策のミッションは、住宅・住環境の良質化と住居費負担の適正化の両⽅を追求することであり、家賃補助もその⼀端を担うべきと考える。フランスでも検討中の、福祉⼿当と住宅⼿当の統合は、住宅⼿当を所得補償に移⾏するという⽅向性で、住宅政策としての位置づけが弱まってきた、とみている。背景には所得格差の拡⼤と財政事情の悪化という２つの問題がある。住宅政策は、社会経済
環境の変化による影響を受けざるをえず、そのなかで最適解を探していく必要がある。
第 5 回概要倉橋教授

61

平成 30 年の住宅統計調査を⾒ると、⺠営借家に住んでおり、年収 200 万円未満の世帯 (100 万円未満と 200 万円未満の合計)は、354 万世帯ほどになる。こ
の全部を対象に家賃補助を⾏うことは、財政的に⾮常に難しいと⾔われるだろう。したがって、もし家賃補助を導⼊するならば、⾼齢世帯に限るとか、⾼家賃負担世帯を⼀定率以上として定め、それ以上に負担している世帯だけに補助するというように切り込んでいく必要があると思う。
⽣活保護はスティグマがある中、資産要件が厳しいため、⾃⾝の葬儀費⽤なりを多少なりとも残そうという⾼齢者には向かない。NHK 取材班による「⽼後破産、⻑寿という悪夢」は、こうした状況を事例により報告しており、深刻な様⼦がうかがえる。⽣活保護には、補助を得るためには所得を増えるような働き⽅ができないという「貧困の罠」という課題もある。英国のユニバーサルクレジットには、労働意欲を抑制しない⼯夫がある。こうした点を⼗分に勘案する必要があるだろう。
引っ越し費⽤すらまとまって出せないために、家賃が⾼い住宅で⽣活に苦しむ世帯も多いはずなので、まずは、引っ越し費⽤の補助制度をまずは前置きし、それでも難しくて移動できない⼈に対して、家賃補助を⾏う制度を創設するのがよいのではないかと考える。
こうした観点から、住宅扶助の単給は、たまたま住宅だけが⽣活保護⽔準以下なのだが引っ越せないというような場合に適⽤してはどうか。家賃が⾼くて引っ越せない場合は、住宅扶助だけを認めるという切り売りのほうが、所得補償な
どとセットでやるよりは費⽤が軽減できるだろう。

8. まとめ〜家賃助成の在り⽅及び課題
学識経験者へのヒアリングでは、次のような意⾒が多かった。
(1) 我が国に家賃助成を導⼊する必要性について (地優賃や地⽅⾃治体の取り組み
では何故不⼗分なのか）・分配策なので本来は国が取り組むことである。地優賃などの制度には、地⽅⾃治体は積極的に取り組めないのは合理的であり、セーフティネット策として機能していない。
・我が国では⺠間のリスク負担に依存した政策運営が伝統的にとられてきたが、地優賃による⺠間家主のリスク負担に⾒合うだけの助成がなければ、制度とし

62

ては動きにくいだろう。
(2) 必要性に照らした場合、我が国ではどのような家賃助成制度を導⼊すべきなのか (公営住宅や欧⽶のようなアフォーダブル住宅、社会住宅供給の仕組みをつくることではだめなのか）
・⼀般に、現物給付よりも現⾦給付の⽅がコストが低く効率的である。
・各国なりに、制度構築上参考なる点は多い (⽶国のバウチャー制度のポータビ
リティや居住環境改善のための仕組み、英仏のユニバーサルクレジットへの⽅
向性、ドイツの住宅⼿当と住居費の住み分けや家賃規制の是⾮等々）。
・経済学的には、家賃補助にせよ政府の介⼊は、市場の失敗がない限りは必要ないという⽴場。
「低い住宅⽔準を選んでしまう⼈がいて、それが社会的に望まれる⽔準よりもかなり低く、せめてこの位の⽔準にしなければ、⼈間らしい⽣活は
厳しいという状況にあるならば、その選択をさせるために家賃補助を使うことは有意義」という正当化論は認められる。
・⺠間による供給を促す⽅策をとる場合は、賃貸住宅市場の借家法や相続税などにおける歪みを取り除かなければ、市場の本来の需給に応じた家主や事業者の参画は難しい。
(3) 欧⽶では、家賃助成制度はかなり社会福祉制度との関係が強くなっているが、我が国において、今後導⼊を検討すべき家賃助成制度は、どのような役割を担うのか
・国⼟交通省としては、バウチャー制度のアトランタ事例のように、既存の公営住宅コミュニティ居住者を、より良い居住環境に移し替えるための助成制度を構築してはどうか (これにより、同時に既存の公営住宅の維持管理負担を軽減する）。
・引っ越し費⽤すら負担できない世帯に、より負担の少ない住居への移転を促す制度として前置きした上で、住宅扶助の単給化や利⽤しやすく、将来は制度から離脱するインセンティブをもつ助成の仕組みを構築する。
(4) 既存の家賃助成制度と公共住宅制度 (公営、公社、公団）、新たに導⼊すべき家
賃助成制度との関係はどうあるべきなのか
・⽇本の賃貸市場は、旧借家法により、伝統的に⺠間地主の費⽤負担により、家賃の上昇を抑え、欧⽶の社会住宅政策を負担させていた経緯があり、古い賃貸住宅の家賃は更新時期が来ても値上げできない。
・欧⽶事例に習うのであれば、賃貸市場の歪みをなくした上で、適切な投資環境

63

を整えつつ、⺠間事業者に社会住宅を建設・リハビリにより供給させる (空き家対策を含め）⽅策はあるが、こうした場合、いずれ社会住宅は⺠間市場家賃の賃貸に移⾏するので、社会経済状況に応じて⼀定の公共住宅ストックは必要である (特に欧州での教訓）。
・欧⽶のように、公共住宅と家賃助成制度との複合⽀援により、政策的な幅を拡⼤する。
(5) 英⽶独仏における家賃助成制度の現状と課題への理解 (財政負担や助成対象の考え⽅の変化、欧⽶制度の歴史的な変化等）
・英国やフランスでは、ユニバーサルクレジットとして社会福祉制度との統合が図られつつある。我が国でも、⽣活保護における住宅扶助制度を事情に応じて、利⽤しやすくし、単給化するなどの⽅向性はある。⼀⽅で、ドイツのように、引き続き、社会福祉と住宅政策を区分する⽅向性もあるが、住宅政策については、より効果的な助成の仕組みを制度設計する必要がある。
(6) 英⽶独仏における家賃助成の効果に関する⾒解 （住宅の質や居住の改善といった住宅政策上の取り組み、住宅費⽤負担の軽減やコミュニティ問題の緩和といった社会福祉政策上の取り組み等）。
・⽣活環境への効果や近傍家賃の上昇などについては、前述のように、欧⽶における経験や実証実験に基づいて、適切な制度設計を⾏うことにより、政策効果を発揮したり、家賃上昇を⼀定程度に抑制できる可能性が⾼い。我が国でも実施前に、実証実験を⾏うことが望ましい。
(7) 英⽶独仏の教訓からみた家賃助成の課題や課題を緩和する運営⽅法等。
・欧⽶の経験から⾔えることは、家賃助成制度を運営することは、財政的に⼤きな負担になるため、社会的な合意と適切な財政運営が要求される点である。このため、現在の我が国の財政状況では、住宅扶助に加えて、欧⽶のような規模の家
賃助成を⾏うことは難しい。

64

付録
別冊ヒアリング記録

付録-1

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 1 回）
「ドイツの社会住宅制度と借家⼈保護施策 －近年における成⻑⼤都市圏の動向を中⼼として－」
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 21 ⽇（⽔） 13︓30〜15︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室※ 以下、講師の敬称は省略させていただく。質問者は、国⼟交通省、⽇本住宅総合センター、ニッセイ基礎研究所の担当者 4 名によるが、合わせて事務局としている。
講 師︓ ⼤阪市⽴⼤学 ⼤学院⽂学研究科⼈間⾏動学専攻 ⼤場 茂明 教授

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 2 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関（⼤場）家賃助成についてとのご要請だったが、実は、家賃助成制度そのものは、2005
年
する研究・ヒアリング記録（第1 回）に住居費(Unterkunftkosten)が導⼊された後は変わっていない。
今⽇のタイトルは、「ド
イツの社会住宅制度と借家⼈保護施策」としたが、改めて⾔うまでもなく、いわゆる対「ドイツの社会住宅制度と借家⼈保護施策 －近年における成⻑⼤都市圏の動向を中⼼として－」物助成の典型的なものが社会住宅制度、それに対して、対⼈助成の典型的なものが借家
⽇時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 21 ⽇（⽔） 13︓30〜15︓00
⼈保護施策と捉えてもらえばいい。所得に対して負担しきれない家賃をどのようにサ場
所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
ポートするかというのが、家賃助成の話であるが、その前の段階として、ドイツの場合、講 師︓ ⼤阪市⽴⼤学 ⼤学院⽂学研究科⼈間⾏動学専攻 ⼤場 茂明 教授
家賃がどのように決まるのかという視点がある。もちろん家賃は市場で決まるのだが、ドイツでは、それは野放しではなく、⼀定のコントロール下にある。これが利いているかどうかは別問題だが、家賃規制の制度的な話もさせていただこうと思う。
賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第2 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関
最近の情報として、ドイツ住宅政策の⼀般的な特徴を述べた後に、2010年代にそれする研究・ヒアリング記録（第1 回）がどのように変わっていったのか、具体的には、資料２⾴のようにⅠでは「各級政府の「ドイツの社会住宅制度と借家⼈保護施策 －近年における成⻑⼤都市圏の動向を中⼼として－」分業環境の変化と地域性の拡⼤」、「施策重点の変化と多様化」ということを述べ、Ⅱ、Ⅲでは、
⽇
時︓ ドイツの場合は、
令和 2 年 1 ⽉ 21成⻑している地域と衰退している地域の格差が著しいので、
⽇（⽔） 13︓30〜15︓00
場
所︓
国⼟交通省住宅局会議室
私が10 年ほど毎年⾏って調査をしていることもあり、ハンブルクを中⼼に、成⻑地域
講
師︓ ⼤阪市⽴⼤学 ⼤学院⽂学研究科⼈間⾏動学専攻
⼤場 茂明 教授の住宅問題や施策の話をさせてもらう（資料２⾴）。
ミュンヘンも同様だが、ハンブルクでは、最近、とにかく住宅が慢性的に⾜りていない。そこで何とか供給を増やすために、いろいろな試みを⾏っている。昨年の夏の調査

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 2 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関に基づき、ハンブルク⼤都市圏における新たな居住施策の展開という話をさせていたする研究・ヒアリング記録（第1 回）
だく。さらに、そのような状況を受けて、現在のドイツの住宅政策と課題について触れ「ドイツの社会住宅制度と借家⼈保護施策－近年における成⻑⼤都市圏の動向を中⼼として－」る。⼤分以前から考えている枠組みではあるが、法的にコントロールしている「規制」という側⾯、⾃らが建てる「築造」という側⾯、そして、より良いものを建ててもらう
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 21 ⽇（⽔） 13︓30〜15︓00
誘導あるいは市街地を形成してもらうような「誘導」、これらの 3 つの⾔葉をキーワー
場
所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
ドに最後のところは説明させていただく。
講師︓ ⼤阪市⽴⼤学 ⼤学院⽂学研究科⼈間⾏動学専攻 ⼤場 茂明 教授
最初は、ドイツにおける住宅政策がどのように⽣まれて、現在どのような位置にあるかについて述べる（資料３⾴）。端的に⾔うと、ドイツに限らないのだが、⼤衆的な「住賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 2 回）「現物⽀給としての住宅補助の在り⽅」

付録-2

⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 23 ⽇（⽊） 10︓30〜12︓00

宅窮乏」の時代と、そうした市場が緩和し、いわば低所得層への⽀援という「残余化」というものが繰り返し出てくる。その中で、住宅問題が発⾒され、当初は例えば財団や組合のようなかたちで、泡沫的、個別的な取り組みが⾏われていたところから、戦間期には中央政府による介⼊が本格化するというのが⼤きな流れである。
特に第⼆次⼤戦後になると、いわゆる社会住宅が建てられて、その後は施策のターゲットが少しずつ変化していった。1 つには、社会住宅の居住者が残余化していくというのが⼤きな流れとしてある。そして、持ち家助成へのシフトが⾒られた。もう 1 つは、対物助成「⽯」について、新築に対してではなく、むしろストックの設備改善、近代化などに公的な資⾦が充てられた点がある。全体的な流れとしては、とにかく住宅を建て
る、あるいはその資⾦提供には費⽤がかかるので、どの国でも同じだが、対⼈助成「⼈」にシフトしてきたことがある。これが 2000 年代までの傾向である。
ただ最近は、ドイツ全体ではないものの、特定の成⻑⼤都市圏である今回の話のハン
ブルク、ミュンヘン、ベルリン等の住宅問題というのはどうなっているかというと、再び新規建設が進んでおり、従来のような残余化された低所得層向けだけではなく中間所得層にも⽬が向けられている。中間所得層は、社会住宅にも⼊居できない、住宅⼿当ももらえないということで実は⽣活が厳しい。低所得層は元々きついのだが、住宅市場が緊張化してくると、そのしわ寄せとして、中間所得層の問題が上乗せされ、結果的により広範なかたちで問題が出てくる。
⼀⽅で、連邦政府や州、⾃治体は、以前に⽐べて財政⾯の負担が増えており、従来のようにいろいろな規制をするだけでなく、建ててもらう、とにかく供給量を増やすということをやっている。変なものを建てさせないというのが規制なのだが、住宅の絶対量を増やすという施策に移っている。それが 2008 年以降の動きである。
ドイツ住宅政策の枠組み（資料４⾴）については、改めて説明するまでもないので省略するが、住宅は不動産なので、当然、⼩規模かつローカルなサブマーケットが、空間的にも階層的にも形成されている。こうした住宅市場において、いかにアフォーダブル
住宅を確保していくかというのが住宅政策の課題であることは⾔うまでもないが、特にドイツの場合は、基本的には、住宅は⺠間に建ててもらうが全てを市場に委ねるのではなく、ある程度は公的な資⾦を充当することによって、住宅割り当てメカニズムを修正、補完するオールタナティブな住宅政策を中⼼としていると私⾃⾝は捉えている。
その中でキーワードになるのが社会住宅、正式名称では公的助成住宅である。どのよ
うなものかというと、建設に際して低利の公的資⾦が提供されるのだが、それが未返済の状態にある住宅のことである。つまり、⾮常に分かりにくいが、物ではなく状態のこ
とになる。
付録-3

したがって、資料５⾴左側の 1994 年の住宅ストック図で⾔うと、社会住宅は、⼆重線の枠内であり、この中から毎年、毎⽇、外れたり⼊ったりする特徴がある。また、所有関係を問わない。賃貸であろうと持ち家であろうと、誰が建てようと、それは関係ない。特に 1976 年以降は、新規建設だけでなく、ストックの近代化、設備改善にも公的資⾦が出ている。いずれにしても、社会住宅という状態にある限りは、⼊居者は、このような⼈たちを⼊居させなさいという拘束を受けている。そして、制度によっても異なるが、25〜30 年の範囲で助成された資⾦を返済し、返済が終わったら市場賃貸に移⾏してもよいということになっている。この際、移⾏しなければならないのではない。ここでは公益住宅企業というカテゴリーがあるが今はない。ただ、実際には、ハンブルク
でも、州政府が 100％出資した住宅企業がある。このような住宅企業の振る舞いは、⺠
間の住宅企業とはまったく違う。住宅組合は微々たるものではあるが、基本的に割り当てられた拘束は外れない。こうした細かな補⾜については省く。
社会住宅制度は、1956 年から 2002 年までほぼ半世紀にわたって第⼆次住宅建設法に基づいていた（資料６⾴）。その後は、社会的居住空間助成法が制定された。何が⼤きく変わったかというと、第１に政策ターゲットが特定されたことである。第⼆次住宅建設法は、とにかく広い国⺠層に対して住宅を供給するためのものだったが、社会的居住空間助成法によって、初めてターゲットが困窮世帯となった。具体的には、所得上限として、1 ⼈世帯が 1 万 2,000 ユーロ、約 150 万円、2 ⼈世帯が 200 万円といったイメージである。
第２に、連邦と州の役割分担は以前からあったのだが、全国⼀律の助成⽅式が廃⽌され、地域の実情に応じて、州が助成額や所得上限という社会住宅制度に関わるものを指定するようになった。
第３に、家賃設定の原則が変わったということがある。今までは、いわゆるコストレ
ント（費⽤家賃）、いわば実費を償却するための家賃が設定されていたのだが、そういった家賃も州によって⾃由に定められるようになった。
第４は、市区再⽣政策との連携が掲げられた点である。社会住宅の理念そのものに関係する⾮常に重要なことなのだが、社会住宅に⼊居する時には、⽇本の公営住宅と同じように所得の審査が 1 回だけある。⼀般的に、フィルタリング理論に従えば、所得が上がれば居住者は別の所に移るだろうという話になるが、実は、ドイツの賃貸住宅、特に社会住宅は家賃のわりにクオリティが⾮常に⾼いので、誰も移転しないという事情があり、多くの⼈たちが住み続けている。しかし、これは誤っているので調整負担⾦というものを徴収できる制度ができていたが、地域の安定した住⺠構成に対して弊害のある場合は徴収しなくてもよいことになった。
付録-4

この背景としては、1 つのエリアの中で、いろいろな階層が混じり合って住んでいるのが望ましいというソーシャルミックスの理念がある。元々、社会住宅の設計はソーシャルミックスでできている。その理由は、社会住宅は、助成分を払い終えたら⼀般の賃貸になるわけだが、市場化されれば普通の⼈、助成が必要ない層が⼊ってくる。したがって、1 つの地域で⾒ると社会住宅としてあり続けるのではなく、⺠間の住宅になり得る。こういうことでソーシャルミックスを担保してきたのだが、それは理念の話で、現実は異なる結果となった。1950 年代、60 年代の慢性的な住宅不⾜の時は、いかに短期間に⼤量に住宅を建設するか。そのためには郊外の地価の安い場所で賃貸住宅を⾼層化するわけである。この結果として、ソーシャルミックスではなく、現実にはセグリゲーションが進んでしまった。このような状況に対して、再び第４のような施策をとれば、ソーシャルミックスが実現するのではないかというのが、市区再⽣政策の連携の意味である。
次に、2006 年に連邦の制度改⾰が⾏われた（資料７⾴）。ここで⼀番重要なのは、住宅の助成に関する⽴法と資⾦調達が、連邦ではなく州の責務に完全に移⾏されたことである。このため、独⾃の住宅法制は州単位で新たに作られることになるのだが、全ての州が対応しているわけではない。何故かというと、助成によって住宅を建てる必要がない州もあるからである。
資料 7 ⾴に書いたように、旧⻄ドイツ側は、ザールランドという⾮常に⼩さな州を除く全州が住宅法制を制定したのだが、旧東ドイツ側はチューリンゲン州だけである。
このような東⻄の違いが如実に出てきている。
次に、2015 年に、⼈⼝ 10 万⼈あたりどのくらい社会住宅の建設認可が下りたかというデータを⾒ると（資料８⾴）、ハンブルクがとにかく突出している。その次のノル
トライン＝ヴェストファーレンも同様だが、特徴としては、成⻑都市圏を擁している点があげられる。ハンブルクはそのものが成⻑都市圏だが、それによって社会住宅建設に積極的にならざるを得ない州となっている。伝統的にハンブルクとノルトライン＝ヴェストファーレンは、社会住宅建設政策をとり続けていた州である。
それに対して、このグラフの下の⽅に位置するのは全て旧東ドイツの州で、縮退地域を抱え市場が緩和状態にあり、建設助成の必要がない州が多い。ザクセン州のようなところは、街⾃体は都市化が⽐較的進んでいるが、社会住宅を建てることによって旧東ドイツ時代の公共住宅の負債を抱え込むことになり、むしろ、⻑期負債の返済に建設予算を充当するという施策をとった。住宅政策にも⾮常に地域差がある。
住宅⼿当（Wohngeld）と住居費（Unterkunftkosten）はどう違うのか（資料 9 ⾴）、
後で具体的な⾦額も出すが、ざっと⾒ると、住宅⼿当を計算すると、どう考えても負担
付録-5

している家賃そのままをもらえることはない。それに対して住居費は実際に払っている家賃が極端に⾼くなければ、家賃の実費をそのままもらえる。これはセーフティネッ
トとして後から導⼊されたもので、適格要件として、就労可能な要扶助者であり、1 ⽇
3 時間以上就労できることという規定がある。設定時に資⼒調査はあるが、認定されると、別途暖房費ももらえて、しかも受給期間には制限がない。住宅⼿当と住居費は、両者を同時申請することはできないので、当然いずれか有利な⽅が選択可能になる。2017年のデータでは、住宅⼿当をもらっている世帯が約 60 万世帯、住居費をもらっている世帯が 300 万世帯と、まったく受給世帯規模が異なる。住宅⼿当の受給世帯規模には変動があるが、両者のバランスは、概ね変わっていない。
ただ、社会住宅と⽐べて何が重要かというと、貧困層⽀援の対⼈助成の場合は、申請して条件に合えば、どちらかが必ずもらえる。⼀⽅、社会住宅の場合は、実際に居住できる有資格者であったとしても、実際に⼊れるのは 4 割弱という違いがある。
資料９⾴の下に試算例を⽰している。ハンブルクの住宅⼿当の場合は、そもそもハードルが⾼く収⼊と家賃の上限があり、この要件を満たして初めて受給資格が得られる。
しかし、それでも家賃全額をカバーすることはできない。⼀⽅、住居費の場合は、⼀定の条件をクリアすれば全額もらえるという違いがある。
資料 10 ⾴は、ハンブルクの住宅⼿当の受給上限額である。家賃段階がⅠ〜ⅦのうちのⅥの場合、その段階の所得の上限が右端の⾚線で囲った部分である。左端と右端の⾚線で囲った部分の左は世帯の⼈数、Ⅵの下が実際にもらえる⼿当額である。Ⅰは上限家賃が低く（⽥舎）、それ以上に数字が上がるに従って上限家賃は上がり、それに応じて住宅⼿当の額は決まるように設計されている。
資料の 11 ⾴は、家賃⼿当の算定の実例である。左は⼀番⾼い段階Ⅶのミュンヘン事
例、右はワイマールで段階Ⅲとなっている。各世帯は、左のミュンヘンの場合は 4 ⼈家族で夫婦共稼ぎ、右は 4 ⼈家族で妻のみ就業中、夫失業中という前提である。この 2 つ
事例の家賃段階はまったく異なるが、結果的にもらえる住宅⼿当はほぼ同じ額となっている。住宅⼿当は、世帯の⼈数、所得、地域といったものの組み合わせによって、⾮常に複雑な計算式で算定される。ウェブサイトに住宅⼿当を試算できる部分があり、そこにデータを⼊れると⼿当額が分かる（事務局）住宅⼿当制度はご説明の仕組みによるもので、それ⾃体には変化はないと了解してよいか。
（⼤場）その通りである。確定申告と同様に、具体的な数式を知らなくても⾃動的に計算できるようになっている。ただし、先ほど⾔ったように、住宅⼿当の場合は、毎年申請を繰り返さなければいけない。
付録-6⼀⽅、住居費のほうは、別に申請をしなくても、その資格を失わない限りもらい続けることができる。いちいち更新⼿続きを⾏う必要はない。ただし、収⼊が上限を超しているのに黙っていた場合は罰則がある。住宅⼿当は毎年申請しなければならないので、罰則⾃体がない。適格でなければ受給できないので、その辺りの違いがある。
資料の 12 ⾴は、住居費のほうだが、この左側が郡の名前で、⼀番上が⼤学都市のゲ
ッティンゲンで、ここの家賃段階が⼀番⾼く、それぞれの地域によって、⼈数、居住⾯積などの制限による上限額が決まっている。
この上限は、⾃治体ごとに定められている。住宅⼿当は連邦と州が半額ずつ、住居費はほぼ⾃治体が出す。だから、住居費の受給者が増えてしまうと⾃治体の財政を圧迫することになる。この点は、制度運営上、⾮常に難しいところである。
次に、ハンブルクの事例をご紹介する（資料 13 ⾴）。ハンブルクは全体が 1 つのⅣという⾼い段階で、その中で、世帯によって受給額は異なる。計算⽅法が改訂される場
合があるが、現⾏は 2019 年 6 ⽉ 1 ⽇以降のものが適⽤されている。いずれにしても、家賃上限を下回れば、実費負担額は全額⽀払ってもらうことができる。
住宅施策の重点の変化について⾔うと（資料 14 ⾴）、先ほども述べたように、フロー政策の再強化という点がある。全国で 2009 年の段階では全国で 16 万⼾しか建てられていなかった住宅が、2013 年になると 27 万⼾とほぼ倍増している。かつては郊外な
どの持ち家⼾建て住宅が中⼼だったものが、再び、右下の写真にあるような集合住宅が都市部で建設されるように、投資の⽅向が変わっている。
その背景の 1 つとして、社会住宅が年々減り続けている点がある。建設は⽌めていたため、2002 年に 260 万⼾あった社会住宅が 10 年後には半減した。このため、特に追加需要、新しい転⼊者が多い既成市街地内でどのように住宅を供給するかというのが⾮常に⼤きなテーマとなった。再都市化というかたちで⼤都市に⼈⼝が⼊ってくるからである。これを狙った投資も⾏われたし、域内の格差も増加した。
したがって、居住施策⾃体も、従来の全国画⼀的な居住施策から、特定エリアを対象とする個別選択的な施策となっている（資料 15 ⾴）。これはハンブルクの⼈⼝推移だが、1964 年がかつてのピークで、1996 年で⼤きく減り、2016 年以降は再び、170 万⼈から 200 万⼈に達しようとしている。この背景としては、別の話をしなければならない。
実際に、既成市街地の中で、どこをどのようにやり替えるかという施策を簡単にまとめたものが、資料 16 ⾴の表 8-1 である。ポイントは、右側にまとめたように、⽐較的クオリティの⾼い、インナーシティの旧中間層が居住していたところでの改修が⾮常に⽬⽴っていることである。⼀⽅で、労働者が住んでいた場所、あるいは郊外の⾼層住付録-7

宅団地というのは少し魅⼒が劣るので、壊されることがある。そのようにエリアによって施策が違う。アルトバウというのは（資料 17 ⾴）、⼀般の定義としては 1949 年以前に建築された建造物を指すが、簡単に⾔うと直⽅体の箱である。しかも、天井が⾼く気積が広いので、このようなシンプルな箱は、様々な⽤途に活⽤できる。
ただし、古いので、必要な部分は改修する。具体的に⾔うと、⼆重窓にしたり、セン
トラルヒーティングを付けたりすると、⾮常に⼈気が⾼くなり、若くてお⾦のある⼈た
ちは、圧倒的にこうした物件を好んで住む。それが集中している地区が、⼀番動きが激しい場所となる。そういうところで、ハンブルク域外や外国、主にスカンジナビアの投資家による設備改善が⾏われ、賃貸から持ち家、住宅から事業⽤スペースといった、コンヴァージョンも進⾏し、それに伴って家賃⽔準も上がり、住⺠層も交替していくことになる。
これを踏まえると、ドイツにおける都市更新事業というのは、80 年代までの⾯的な再開発から、地域それぞれの実情に即した更新事業に変わっていったと⾔える。その中で、近年は、持続可能性などにターゲットが⾮常に絞られている（資料 18 ⾴）。

次に、Ⅱ.成⻑⼤都市圏の住宅問題：若年層の⼈⼝移動（資料 19 ⾴）に移る。左側は⼤学進学のための移動、右側は⼤学を卒業した⼈がどのようなところに就職するかを表している。ミュンヘン、ハンブルクといった特定の地域に集中しているが、これが現代ドイツの⼈⼝移動の特徴である。つまり、住宅問題というのは、とりわけ成⻑⼤都市圏に現れるということである。
資料 20 ⾴は、ハンブルク市内部の移動状況である。都⼼と都⼼周辺でみると、市内移動でどの辺りが増えているかということを表しているが、この図は、私たちの段彩という⾊分け⽅法とイメージが異なる。ドイツの⼀般的な表⽰では、濃い⻘のほうがプラスで、⾚くて明るいのがマイナスとなっている。左側は都市内部⼈⼝が郊外に出ていっているが、右側は市外から都市の中⼼部に向かって移動しているという、⾮常に対照的な特徴の図である。誰が出ていっているのか、誰が帰ってきているのかというのは、ここに⽰した通りで、30〜40 歳代の中・⾼所得層は持ち家を取得するために外側に出ており、18〜29 歳の学⽣・単⾝就業者等の若者は便利な内側に⼊ってきている。
資料 21 ⾴の部分市場の動向がおもしろい。⾮常に⾼価格な別荘地のようなところもあるが、そうしたところでは移動が少ない。重要なのは、値段が⾼くて⾮常に変動が激しいところ、具体的に⾔うと、都⼼の周辺部である。⽩っぽい部分は、価格は⾼くない
し、それほど急激には動いていない。
資料 22 ⾴の表は、2007〜2012 年の間の家賃変動と家賃⽔準という 2 つの指標で分付録-8

類してある。左は経済活動、右は世帯類型、この B のところと②のところ、つまり、地区を改善したいという動きと、成⻑志向の動きがちょうどぶつかり合うようなエリア、
具体的には都⼼の周辺部のアルトバウ集積地区が、住宅ストック⾃体にポテンシャルがあり、しかも開発の余地がある⼀⽅で、そうした地区に元々住んでいた⼈に住み続けてもらいたいという動きも出てくるなど、⼀番変化する場所となっている。

90 年代はどこでも住宅がたくさんできた時代だと思うが、ハンブルクにおける住宅
フローの特性としては（資料 23 ⾴）、2007 年頃から減りだしたものの、2013 年に再び増えていることである。特徴としては、住宅総⼾数約 90 万⼾のうちの四分の三が賃貸住宅で、さらにその 3 割は社会住宅ということで、⼤都市特有の住宅ストックの構成となっている点である。
こういう状況の中で、公的助成は次第に後退し、社会住宅の⼾数が減少を続けてきた。
数字は読み上げないが、住宅の建設⼾数が激減し、社会住宅⼾数も、新規建設が⾏われない⼀⽅で、助成による拘束から外れて⺠営化されたため、2013 年には 1990 年の三分の⼀位になっている。
社会住宅の⼊居有資格者全体に対する充⾜率も、かつては 35％位であったが、2013年には 17％に落ち込んでいる（資料 24 ⾴）。つまり、五分の四以上の⼈たちが、社会住宅の⼊居資格がありながら⼊れないという状態になった。この問題は、実は低所得層だけでなく中間所得層にまで及んでおり、空き家率 0.3％という⾮常に緊張した住宅市場になっていたわけである。
例えばこの写真をみると（資料 25 ⾴）、⼀部には住宅以外も含まれているが、⾮常に⼈気のあるエリアだと、左下の⼯場跡地などに新築したり、改修したり、ストックを活⽤してたり、⾮常に瀟洒（しょうしゃ）な集合住宅が建てられ、次第にジェントリケー
ションが進⾏していくことになる。
ハンブルクの新たな居住施策についてお話しする（資料 26 ⾴）。ハンブルクは 1 つの都市であると当時に州でもあるので、7 つの⾏政区は、東京の特別区と同じように各⾃が議会を持っている。それらがハンブルク州と 2011 年に協定を締結し、住宅の新規建設の⽬標数値を年間 6,000 ⼾としている。その⽬標は 2017 年に 10,000 ⼾に上⽅修
正され、うち約三分の⼀、3,000 ⼾の社会住宅を建てることになっている。また、第 2助成制度を 2011 年に新設している。これは、中間所得層向けに社会住宅の供給の範囲を広げたものである。所得上限が決まっていたが、その 6 割増しの所得層までをカバーし、結局、全世帯の約半分をカバーする制度となっている。助成⽅式が変わったことによって当初家賃は変更されている。新しいプログラムでは、3,000 ⼾の社会住宅は、
付録-9

800 ⼾が第 2 助成、2,200 ⼾が第 1 助成である。2017 年の家賃⽔準を⾒ると、㎡あたりの家賃が、第 2 助成は 8.5 ユーロだが、第 1 助成はもう少し低い 6.4 ユーロとなっている。
もう 1 つ、住宅供給に関する三分の⼀原則、ハンブルクモデルというものがある。持
ち家と⾃由市場賃貸に加えて、社会賃貸住宅を含め、各々三分の⼀の⽐率で供給するようなプロジェクトを⾏う場合は、市有地を優先的に提供するという施策である。このようなインセンティブを与えることによって、既成市街地の住宅供給を増やそうという試みが⾏われている。
既成市街地の中⼼部の場合は、充填型、アルトバウなどいろいろあるが（資料 27〜
31 ⾴）、内部を充填するような、特に右側のものは、この奥のほうで住宅を造っている（資料 32 ⾴）。これは、Othmarschen‐Park のマーガリン⼯場の跡地で住宅開発をしている（資料 33 ⾴）。ハンブルクの制度では、ファサードが煉⽡でできている場合、煉⽡ファサードを継承すると補助⾦が上乗せされるので、こういう集合住宅も煉⽡造りとなり、デザインに特徴がある（資料 34）。こちらはアルトナという⼤きな駅なのだが、元々の貨物駅を移転して、跡地を中⼼に住宅開発を⾏っているところで、ここも三分の⼀原則による事業である（資料 35〜36 ⾴）。
ここから先は最近の取り組みだ。1 つは幹線通り沿いの開発であるが、本当にうまくいくかはこれからである（資料 37〜38 ⾴）。いろいろな問題が⼭積みなので省略する。
そしてアーバン地区。これは、⽤途地区に新たにアーバン地区を設けるものである。普通は、⼀般居住地区、混合地区といった⽤途で建坪率や容積率が決まり、混合利⽤も定められているのだが、アーバン地区の場合は、状況に応じて⽤途をフレキシブル設定できるというものである（資料 39 ⾴）。
公有地政策は（資料 40 ⾴）、住宅政策に直接関わるので⾮常に重要である。このような市有地を優先的に譲渡するような施策は、ハンブルクが他州よりも先⾏して⾏っていることを州政府の⽅から伺っている。市有地の譲渡は、基本的に⼊札を通じて⾏われるが、評点として価格が 3 割、残りの 7 割は開発コンセプトの質となっている点に特徴がある。例えば、ソーシャルミックスが⽬標とされているのかどうか、社会住宅ストックがどのくらい含まれているのか、あるいは、後で触れる建設共同体（資料 41〜42⾴）が、計画に関与しているかどうかなど、開発コスト以外の要素が重点的に評価される。
⾮常に安い家賃の 8 ユーロ住宅という制度がある（資料 43 ⾴）。社会住宅の家賃も1 ㎡あたり 8 ユーロ前後なのだが、それよりも安い家賃の住宅を、社会住宅とは別に建てることに対しても市有地が提供されている。
付録-10

建設共同体というのは⾮常に新しい試みである。⺠間の施主と居住予定者が新たな事業体を作り、それを専⾨家が⽀援する。ソーシャルミックスや計画プロセスへの住⺠参加など、⼀定の条件を満たせば、ハンブルク全体の譲渡予定市有地の 20％相当分を優先的に譲渡するというもので、既に、2003〜17 年で 68 プロジェクトの供給実績がある（資料 41 ⾴）。
8 ユーロ住宅、低廉住宅の供給プロジェクトは、社会住宅以外に何とか家賃の負担が少ない住宅を供給できないかということで始まったものである（資料 43 ⾴）。そのバ
ックグラウンドとしては、社会住宅の⼊居資格以上の所得があっても、住宅が⾼くて家賃が払えない、負担が厳しいという世帯向けには社会住宅が法律上供給できないということがある。
中間所得層については先ほど第 2 助成の話が出たが、さらにそれよりも上の所得階層でも住宅の確保は結構厳しい。このため、こうした階層の⼈たち向けに、第 3 のセグメントとして住宅を供給できないかということで、実験的なプログラムが始まっている。これは州政府ではなく⺠間が造るのだが、5 年間家賃値上げをしない、借家⼈交替は禁⽌といったいろいろな制度があり、なおかつ、地下室などは当然設けないとか、建設コストをかなり圧縮し、いろいろなかたちで実験的に進められつつある。
ここで、改めてドイツの住宅政策を整理したい（資料 44 ⾴）。最初に、社会住宅の家
賃がどのように変わってきたかということである。第⼆次⼤戦直後は、そもそも家賃統制が⺠間にも掛かっていたが、第⼀次住宅建設法で、社会住宅制度が発⾜した時には、法定家賃ということで、それぞれの地域の実情や補助⾦の⽀出状況に基づき、州ごとに家賃を制定していた。それが、1956 年に第⼆次住宅建設法になり、費⽤家賃という概念が導⼊された。建設コストは年々上昇するため、新しく建てられたものほど家賃は⾼くなる。このため同じ社会住宅かつ⼊居条件が同じでありながら、建設時期によって同等⽔準の住宅間に家賃差が⽣じることになる。これが⾮常に⼤きな問題になったため、社会的居住空間助成法という法律によって、各州が独⾃に家賃を設定できるようになった。
1960 年以前から⺠間賃貸住宅に対する家賃統制が⾏われていた（資料 45 ⾴）。この家賃統制は、旧東ドイツでは継続するのだが、旧⻄ドイツの場合は、60 年代から徐々に解除されていく。さらに賃貸助成はストック更新投資にシフトし、設備の近代化に伴うコストは家賃に転嫁することが認められていた。その結果、再開発や設備改善によって家賃が上昇するため、低所得層が住めなくなり、縁辺部の⾼層集合住宅団地が低所得者層の受け⽫となった。そこは元々それなりの所得層の⼈が住んでいたのだが、持ち家を取得して抜けた後に低所得者層が⼊り、セグリゲーションが進⾏することになった。
付録-11

⼀⽅、賃借法による借家⼈保護の⽅には、いろいろな枠組みがある（資料 46 ⾴）。第1 に解約保護である。家賃不払いや物件損傷、家主⾃⼰使⽤などの事由がない限り、家主からの解約が⾮常に難しくなっている。第 2 に、家賃上限規定が設けられており、家賃の値上げを 3 年間で 20％以内、または 4 年間で 15％以内という規制が設けられている（ただし、設備を改善した場合にはコストの家賃転嫁は可能である）。この規制は、契約期間内に継続居住する場合であり、新規で契約する場合、契約を更新する場合には、家賃規制の対象外になる。第 3 に、緩やかな家賃を拘束するガイドラインがある。それは、⽐較家賃制度もしくは標準家賃表と⾔われているものである。
ハンブルクの⽐較家賃表を⾒ると（資料 47 ⾴）、左上が建設年、その下が設備⽔準（専⽤トイレがあるかどうかなど）、さらにその下が⾯積で、上の段と下の段は何かというと、⽴地の違いとなっている。上が普通、下が良い⽴地となっている。注⽬してほしいのは、どこでも同じだが、建設年が古くて⽼朽化しているほど家賃が低いとは限らないという点である。具体的に⾔うと、1918 年までに建てられた住宅の家賃は 10.26€である。⼀⽅、1948〜1960 年までに建てられた住宅の家賃は 7.79€と逆転している。
これはどういうことかというと、先ほど⾔ったように、設備⽔準は⽼朽化しているものの、元々の住宅の質が⾼いということである。
この辺りが⾮常におもしろい。つまり、戦間期では住宅⼾数を増やす必要があったので、とにかく⼩さな集合住宅を数多く建てた。ちょうどフランクフルト・キッチンが作られた時代である。このような住宅は、特定の⽬的にしか使えないので、後々、⾮常に使い勝⼿が悪くなる。⾒出しの通り、1 棟に 3 ⼾以上の住宅があるような集合住宅の家賃を対象に算定したものなので、さらに家賃が低かったり、⾼層階が割⾼になったり、屋根裏は割安になったりと、いろいろなバリエーションがある。
これはハンブルクの標準家賃表の事例（資料 48 ⾴）だが、ここに⾚や⻘のポイントがある。そこにポイントを合わせて、いつ建てられて、どのくらいの広さかということを⼊⼒すると、該当する地元標準家賃が出てくるシステムである。これで、その地域の家賃の相場がだいたい分かる。別に不動産のガイドラインではなく、これが後の家賃の規制に関して、⾮常に重要なデータとなる。市場家賃は、実際にはこれよりも⾼めになるが、市場に則したかたちで標準家賃表をいかに頻繁に改訂するかが、次のような理由から重要となる。
家賃を更新する際の値上げ額を先ほどの地元⽐較家賃の 10％以内に制限する家賃ブ
レーキ制度がある（資料 49 ⾴）。ただし例外があり、2014 年以降の新規住宅は除外、全⾯改修した後の契約にも適⽤されない。また、この制度を導⼊するかどうかは、全国⼀律にではなく、州に決定権限がある。ハンブルク、ベルリンでは全域に適⽤されてい付録-12

るが、ノルトライン＝ヴェストファーレンという⾮常に⼈⼝の多い州では、ライン軸の成⻑都市であるボン、ケルン、デュッセルドルフ、それと⼤学都市であるミュンスター、
アーヘンにエリアを限って導⼊している。⼀般に⼤学都市というのは住宅のストックに⽐べて学⽣が多いので家賃が⾼めである。⾮常に⼤事なのは、実勢の家賃と、先ほどの緩やかなガイドラインである地元の⽐較家賃の差が 10％超える場合は、家賃ブレー
キ制度が地元⽐較家賃の 10％以内に制限しているので、事実上、家賃凍結として作⽤する。ところが、ベルリン、ハンブルク、ミュンヘンというのは、だいたい平均的に 10％を超えることが多いので、いかにして⽐較家賃表を実勢に合わせて改訂していくかということが重要になる。
家賃の抑制効果が限定的な理由は、⼤企業、専⾨的な賃貸住宅経営者は、例外規定に則って、全⾯改修して⾼く貸すからである。⼀⽅、零細家主は年⾦⽣活者などが多く、全国で 1,500 万⼾ほどのストックを所有しているが、彼らは維持費も出せないので放置することが多い。このため、当然、住宅は劣悪化するし、借家⼈は、家賃が上がるのを嫌い、転居しないのが正解となる。あまりにも賃貸住宅が劣悪なら別だが、我慢できるのであれば、元々ドイツの住宅は質が⾼いので、改めて移転する必要がなくなる。私が昨年の夏の調査で出会った⼈は、ハンブルク州政府が 100％出資している住宅企業の元理事⻑であったが、彼は既成市街地の結構便利ないい所で、100 ㎡を超えるフラットに住んでいる。かなり質が⾼いが、持ち家ではなく借家である。既に配偶者と 2 ⼈だけなので、こんなに広い家は不要だが、それ相応の部屋を⾒つけて借りると、今より家賃が上がるので転居する選択肢はないと⾔っていた。
ご存じかもしれないが、12 ⽉ 29 ⽇に、ベルリンで家賃を凍結しようという動きがあった。この記事は、先ほど説明した家賃ブレーキ制度に関連し、「全国レベルで既に家賃⽔準を⼀定の範囲内に抑える法律があることを理由に」とベルリン市独⾃の制度は違法であると、産業界寄りの市政野党は反対していると書いてある。いよいよもって住宅ストックは劣悪化するということを読み取っていただければと思う。
社会住宅建設プログラムに関しては、当初はとにかく数を建てたのだが、住宅市場の需給が次第に緩和したため、助成対象を拡⼤し、持ち家もサポートする、設備の近代化もサポートするという制度が維持された⾯があるが、連邦は、2006 年の連邦制度改⾰によって、社会住宅の助成から完全に撤退した（資料 51 ⾴）。正確に⾔うと、昨年までは少しは助成⾦を出していたが、住宅建設ということではなく、住宅建設を⾏う州に対してサポートしていたのだが、それもなくなる。こうした⽀援を⾏うことによって投資してもよいという⺠間の企業が出てきても、実は適切な⼟地がない。そうすると、⽤地だけが値上がりし、投資というよりも投機の恐れすらある。⼀⽅で、所得上限を超えて
付録-13

も社会住宅に居住し続ける不適正⼊居問題があること、全国的にみて社会住宅は有資
格者の六分の⼀から四分の⼀しかカバーできていないという問題がある。不適正⼊居率は 54％と⾮常に⾼いのだが、それは罰⾦に相当する負担⾦を払うほうが転居するコストよりも安いので、偽りが明らかになるまで住むという状態になっている。
住宅の新規供給の実態（資料 52 ⾴）は、ハンブルクではこの通りである。社会住宅⾃体は増えている。棒グラフの⻘い部分は、難⺠向けの住宅になっている。
それから、住環境保全ということで、社会維持条例が 2010 年にできた（資料 53 ⾴）。
これは指定地区内において、持ち家の新規建設や住宅から事業⽤スペースへの転換を規制する制度である。また、ハンブルク全体において、コンヴァージョン規定といって、賃貸から持ち家への転換を許可制にしている。許可制なので、できないわけではないが、この緑の所（資料 54 ⾴）に適⽤されている。多くは都⼼の周辺に相当するエリアであり、こうしたエリアに重点的に適⽤されている。⾮常に家賃⽔準が⾼く、かつ近年値上がり率が⾼い所に集中している。
ただし、この制度の効果⾃体は限定的という評価がある（資料 55 ⾴）。確かに、持ち家の転換を抑制することによって、既存のコミュニティを維持することはできるが、それは同時に投資を阻害するために、実は直接的な住宅供給の増加につながらない。住宅が不⾜することによって、結果的に現住者の継続居住がむしろ困難になる。先ほども⾔ったが、家主の選択肢としては、⾮常に贅沢な設備近代化をするか、家賃を上げられないので改修修繕をしないかである。結局、家賃が低廉な住宅の質が低下し、⽣活の質や住環境が悪化するということにつながっていく。
先ほどの、ベルリンの家賃凍結の話も同様だが、実はこの家主が何も改修修繕を⾏わないというストーリーは、かつての東ドイツ政府がとっていた住宅政策である。このため、既成市街地において、第⼆次⼤戦前に建てられた住宅がぼろぼろになったというのは有名な話である。住むに堪えない状態の住宅が、統合後に統計に上がってきたのは、こうした事情による。
ということで、いろいろな施策は⾏われているのだが、それぞれの評価としては、評価できる点もあり、問題点も多々あるということが指摘されている。ここまでが本⽇のご報告となる。

（事務局）この後は質疑ということで⾃由に進めさせていただきたい。全体的に⾒て、ドイツの場合、家賃助成の話を語る以前に、住宅が⾜りないということだろうか。いくら家賃助成をしたとしても、家賃も上がっているし、簡単に家が⾒つからないという状況があるのだろうか。
付録-14

（⼤場）そういう地域があるということだ。
（事務局）それは都市部と理解してよいか。
（⼤場）その通りである。住宅企業の⽅によると、当初の予想よりもはるかに速いスピード
で、⼈⼝が増えただけでなく、世帯数が爆発的に増えたという事情があるようだ。単⾝の世帯が多い。家族で転⼊するのではなく、若者が 1 ⼈でやってくる。このため需要が急激に上がったそうだ。
（事務局）昔から、単⾝世帯が独⽴するケースが多いというのがドイツの特徴だと聞いたが、それがさらに進んでいるということか。
（⼤場）そうだが、地域外、⼤都市の外側から、学⽣だけでなく、若い⼈たちが⼊ってくる。
（事務局）それはドイツだけの特徴なのだろうか。理由は何なのか。
（⼤場）それは経済が好調だからだ。
（事務局）経済が好調だと、移動も増えることになる。
（⼤場）特にハンブルクの場合は、旧東ドイツから東欧にかけて、マーケットが広がっている。東⻄にドイツが分かれた時、⽇本の企業は、ハンブルクは商業拠点だったので、ベルリンよりもハンブルクを拠点としていた。そこから、かなりデュッセルドルフに移った。ところが、今、デュッセルドルフからは⽇本企業が減り、ビジネスの中⼼は、ハンブルクやミュンヘンになっている。全体的に⾒ると、デュッセルドルフは⾮常に落ち込んでいる。
（事務局）近年のドイツでは、シリア等の難⺠の話をよく聞くのだが、彼らもおそらくハンブルクなどに集まることが多いのではないかと思う。彼らの住宅問題というものもあるのだろうか。
（⼤場）それはもちろんある。ただ、それは、住宅関係の官庁が直接統括するような施策ではなく、そういう⼈たちの、いわば収容施設というか、宿泊施設を提供するということになり、市街地の中に建設⽤地を確保して建設するものではない。ハンブルクの場合は、公園の中に施設が設けられていた。暫定的なものであり、いずれはなくなるということである。問題は、それが、どれくらいのペースでなくなるのか。本当になくせるのかというところにある。
難⺠ではないが、90 年代にドイツが統合してから、旧ソ連や東欧からドイツ系の住⺠が戻ってきた。戻ってきたといっても、⾎統的に先祖がドイツ⼈というだけだが、外国⼈ではないので⾃動的に受け⼊れられた。この⼈々は、⾮常に空き住居が多かった郊外の集合住宅に⼊居した。知り合いに案内してもらった所では、中央にはショッピング
センターがあり、いろいろな広告は全部ロシア語、キリル⽂字だった。彼らは確かに⾎統から⾔えばドイツ系なのだが、⽂化⾯ではドイツ語は分からない。このため、そうい
付録-15

う所に留まり、ドイツ語の教育を受けて社会に出ていくシステムがある。この波が幾度かあり、どこの市町村でも⼀定の⼈数を受け⼊れるというかたちで増えていったので、統合直後が⼀番激しかっただろう。ちょうど第⼆次⼤戦直後の⽇本のような状態だ。
（事務局）ドイツの家賃規制は、どう考えてもあまり成功していないような印象を受ける。
（⼤場）それでも、それなりの役割を果たしているのだろう。
（事務局）経済学者からすると、家賃規制などは、やっても仕⽅がないという意⾒が多いと思う。
（⼤場）私も、家賃規制に関しては、あまり肯定的に評価はしていない。ストックは増えな
いので、いわば、出しっ放しということになる。それに対して、社会住宅は、確かにお⾦はかかるのだが、ストックは確実に増える。確かに、全体として、⽯から⼈への動きはよく⾔われるのだが、本当にそれでいいのだろうかという思いはある。
（事務局）結果的には、また⽯に戻っているような印象がある。
（⼤場）その通りである。
（事務局）あまり住宅⼿当制度（Wohngeld）は伸びていないし、その辺りの評価はどうなのだろうか。⼀⽅で、住居費の場合は 300 万を超える受給世帯がある。
（⼤場）やはり、実状に追いついておらず、もらう側が⼀番敏感なので、住居費のほうに流れる。ただ、住居費というのは、いわゆるカテゴリーとしては、失業に対する給付⾦という位置付けだ。しかし失業者限定ではなく、それなりの時間数働いていても低所得で家賃を払えない⼈といった⼈⼀般が対象なので、そういう⾯では低所得層⼀般に対する保証というかたちになっている。
（事務局）⽇本の⽣活保護の住宅扶助とはまた厳しさは違うのだろうか。
（⼤場）違うだろう。
（事務局）住宅扶助の場合は、資産を持てばほぼ駄⽬になるだろう。
（⼤場）同じようなことは、それなりにある。資産を評価するにあたって、貯⾦などは全部注ぎ込むといったことがある。
（事務局）住宅⼿当の場合は、⽇本の国交省のようなところが⾒ているのか。
（⼤場）そうだ。住居費は厚労省の管轄である。
（事務局）⽇本も、⽣活保護で住宅扶助を受けている世帯は結構多い。200 万世帯位いるので、住宅⼿当ではないが、似ているのかもしれない。
（⼤場）社会扶助というか、ドイツの住居費のほうは、連邦や州ではなく、結局、地⽅⾃治体が負担している。それなら地⽅⾃治体は住宅⼿当を出さなくてもよかった。
（事務局）住居費の制度は国が作っていて、予算と運⽤は地⽅⾃治体なのか。

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（⼤場）制度システムは連邦政府が構築している。
（事務局）実際にお⾦を出すのは地⽅⾃治体で、お前の裁量でやれという感じである。
（⼤場）その通りである。
（事務局）地⽅⾃治体にとっては厳しいのではないか。
（⼤場）それを突然 2005 年に導⼊されて、負担が⼀気に⼤きくなった。
（事務局）結局、住宅⼿当も住居費も分配策なので、本来は国がやらないとおかしい。さもなければ、偏ってしまう。お⾦を出せば、みな、そこに集まることになる。
（⼤場）確かにその通りで、ますます⼈⼝のアンバランスを助⻑しているような気がする。
（事務局）分配策は基本的に国がやらないといけないというのが⼀般的な原則だと思う。
昔、武蔵野市で、⾼齢者を優遇しすぎて⾼齢者が集まってしまったことがあるが、地⽅
⾃治体がやるのは、あまり良くないように思う。
（⼤場）今回、こうしたテーマを頂いたので、住居費を調べてみたのだが、どうもよく分からない。分からないというのは、そういった資産のチェックをどういうかたちでやっているのかが分からなかった。どれ位もらえているかということは分かる。もらっている側も、サポートされる家賃の上限額が分かるので、そこまでは満額が認められるということになる。
（事務局）国⼟交通省で考える場合は、住宅政策の⼀環で考えなければならないので、住居費よりも住宅⼿当に関⼼があるのだろうが、住宅⼿当には、住宅の質に対する要件がな
いのではないか。
（⼤場）そうだ。所得と世帯⼈員と家賃である。
（事務局）その 3 つを変数とした⽅程式で助成額が出ると理解している。住宅の質は要件としないという点は、⽇本の国⼟交通省では考えにくいところだろうが、ドイツの国⼟
交通省がやっているというのは、住宅政策にそうした使命があるからだろうか。
（⼤場）それは、残余化しているからだろう。広い国⺠層を前提にした住宅⼿当という発想はない。やはり、住宅⼿当はセーフティネットなので、限定した⼈たちに対するサポートであって、あくまで家賃助成だ。その時に、家賃助成をするか、それとも全体の家賃⽔準を下げるか、どちらかの選択肢しかない。しかし、市場家賃を物理的に下げるため
1 つの⽅策は、住宅を⼤量に建てることだろうが、そうすると将来の財政負担が⾼まるので、その選択肢は絶対にない。そうすると、むしろ負担をする側のサポートをするしかなくなり、それ⾃体が残余化になるだろう。ただ、残余化というのは、⼀⾒否定的なニュアンスと思われているかもしれないが、広い層が住宅問題を抱えているのが、だん
だんと解決していくプロセス⾃体が残余化だと捉えることもできるので、決して残余化⾃体が問題だとは思わない。
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（事務局）中間層の住宅確保が結構厳しいという話があったが、昨年、⼦ども⼿当、持ち家の給付⾦のようなものが予算措置で導⼊され、⼦ども数に応じて給付⾦が増えると理解している。予算枠という限度があるが、かなり⼈気があると聞いている。これも中間層への住居費負担を軽減する⼀環なのだろうか。
（⼤場）そうである。
（事務局）住宅⼿当のような住宅助成と社会住宅制度が、どのように調和し、運営されているかが分からない。
（⼤場）借家⼈のほうに関しては、まず⼤きな⽐較家賃制度、シュピーゲルという緩やかな規制があり、例外はあるが、ある程度、市場家賃であっても、そんなに突出した形にはならない。さらに、その中のカバーできない部分を、住宅⼿当として⽀援する。それが、従来のイメージであり、それはそれで⼀貫性があると思う。つまり、広い借家⼈保護施策⾃体を⾔わずに、住宅⼿当だけをいきなり出すと、それは家賃が⾼くなった部分だけをカバーする制度でしかない。前提として、⼤枠の部分は⼀応規制した上のことという認識があるのではないか。
（事務局）ただ、州に社会住宅の運営が任されてしまっているので、ドイツ全体としてバランスをとるのは⼤変難しい状態だと思う。
（⼤場）それは、ある程度、ここはこうだが、こちらはそうではないということを、常に意識してやるしかないと思う。そもそも住宅政策をしていないところも多々ある。住宅市
場⾃体が緩和されているので、しなくてもいいところである。
（事務局）供給を増やす政策を続けてきたという理解でいいのだろうか。
（⼤場）2010 年代以降はそうだ。とにかく建てないと追いつかない。
（事務局）住宅の需給が厳しくなったり、緩和したりという繰り返しが、10〜20 年おきぐらいにあるように思う。この要因は、⼈⼝が流⼊するか、流出するかという、そこだけなのだろうか。
（⼤場）⼤きなところは、そこだけだろう。かつて、最初に、住宅が⼤衆的な窮乏事態を迎えたのは第⼀次⼤戦直後だ。その頃は、戦場下の帰還者が増えたり、ドイツは第⼀次⼤戦の段階で領⼟を失うので、⼀層需給がタイトになったりした経緯がある。基本的な要
因は、経済というよりも、⼈⼝そのものの動きが突如増える、予定外に増えるというものである。
（事務局）これはドイツ全体の話というよりも、ある限定的な地域での話なのだろうか。
（⼤場）少なくとも 2000 年ぐらいまでは全体の話だった。あまねく不⾜していた。
（事務局）EU の中ではドイツは要で、⼀番の成⻑地域である。2010 年以降、他の EU 諸国の都市よりも、ドイツの各都市が相対的に成⻑したということではないだろうか。⽇
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本の場合は、戦後、住宅が厳しい状況から、供給を増やすという時代があって、今、余った状況になっているが、これがまた住宅が⾜りないという状況になるとは当⾯は思いにくい。このドイツと⽇本の違いは何なのだろうか。やはり⼈⼝の動きなのだろうか。
⽇本は、移⺠を解禁しなければ無理なのか。
（⼤場）ドイツ⼈ということの定義⾃体も難しくなってきているのだが、別にドイツ全体
で⾒て出⽣率が⾼くなったわけでもない。そうなると、⼈⼝の分布がかなりバランスを⽋いているのだと思う。増えるところはどんどん増えて、減っているところは、ほとん
ど⾃治体が体を成さないような、そういう状態まで減っていくような事態がドイツでも⽣まれている。
旧⻄ドイツに関して⾔えば、ドイツの国⼟計画は元々違う。バランスのとれた国⼟作
りということで、⼩さい町にもきちんと⽂化施設が整っていて、⽣活のクオリティがあるという状態だった。確かに、地⽅都市が元気だというのはその通りである。何が⼈⼝増減のアンバランスをもたらしたかというと、それ⾃体が経済活動の動きだと思う。つまり、⼤都市に経済活動、特に伸びゆく部⾨が集中してくるので、そうしたところは、
例えば 10 万⼈規模程度のところなら、普通のベーシックな住⺠に対する⾏政サービス
は⾏うとしても、敢えて成⻑部⾨は設けない。その中に格差が⽣まれてくる。おそらく、EU も含めて経済活動⾃体が簡単に国境を越えて展開している結果だと思う。
その中で、ハンブルクがうまく⾏っているか、⾏っていないかというと、経済活動⾃体は⾮常に好調である。やはりハンブルクは、もう港湾の時代ではないにしても、元々伝統的に出版メディア、⾳楽があり、加えて IT などの強みがある。ミュンヘンほどの成⻑の核にはならないが、それなりに伸びている。これは都市としては強みだが、おそらくこのままでは収容しきれないような規模で、⼈⼝はどんどん膨張するだろう。このため、市⺠農園を壊して住宅を建てるといったことをせざるを得ない。
もう 1 つ、決定的な違いとしては、別のところでも聞かれたのだが、市有地が 50％ぐらいあることが、⽇本では想定しづらい部分である。皆さんは驚かれるが、実は、50％と⾔いつつも、その中のかなりの部分は森林である。歴史的に、森林を共有林として⾃治体が持つ形でドイツの森林は利⽤・保全されてきた。それをそのまま、かつての村落共同体も財産として継承している。だから、市有地の⽐率は⾮常に⾼いのだが、実際に既成市街地の中でどのくらいの市有地があるかというと、全体のマーケットをコ
ントロールできるほどではない。だが、⽇本よりはたくさん所有しているので、いろいろな形で活⽤することができる。そういう⾯では、⾃ら建てるのはさすがに難しいが、市有地のストックを有効に活⽤することによって、⺠間投資のインセンティブを引き出すという流れになっていくのではないだろうか。
付録-19

（事務局）市有地を盛んに使いなさいといっても、森林ということでは使えないのではな
いか。
（⼤場）そこは、森林を伐採してはいけない。
（事務局）イギリスのグリーンベルトみたいなもので、⼿が付けられないのではないか。
（⼤場）森林を切るのは、州政府が緑の党との連⽴なので、許されない。
（事務局）住宅を⾼層化するということもないのか。
（⼤場）⾼層住宅は⼈気がない。6 階以上の建物は、建てても売れないし、⼈も⼊らない。
（事務局）それは何か理由があるのか。
（⼤場）1 つは⼼理的なもの、例えば⼦どもの情操にとって⾼い建物は⼟に直接触れないから良くないということがある。それから、⾼層住宅の場合は、どうしてもバンダリズム
が発⽣しやすいという防犯上の理由もある。少なくとも、住宅事情がタイトではなくなった時代に建てられた集合住宅は、基本的に 6 階以下だ。それ以上だと⼊居者がいない。これは東ドイツに限らないが、10 階以上の建物の 7 階以上を壊すというような、減築をしている。下はそのまま残して使い続ける。⾒学に⾏ったことがあるのだが、砂ぼこりで写真が撮れなかった。コンクリート造りの上のほうを鉄球で物理的に壊していた。
（事務局）アメリカも、公営住宅の⾼層を全て取り壊していた。ダイナマイトで⼀気に壊していたし、イギリスも結局、⾼層を全部やめている。やはり、⼦供に対する⼼理的な影
響は⾔われている。論⽂もたくさんある。しかし、⽇本は、どんどん建てている。⽇本
はコンドミニアムのたぐいなのでまだいいのだが、社会住宅を建てるとなるとどうだ
ろうか。
（⼤場）もう公営住宅を建てる時代ではないが、公営住宅を建て替える時には⾼層化せざるを得ない。
（事務局）多少はしてしまうだろうが、その時には議論になるだろう。
（事務局）2011 年の第 2 助成制度の新設は、所得層全世帯の 50％ということだが、これは、ドイツ国⺠全体の 50％の世帯は、この助成を受ける権利があるということなのか。
（⼤場）これはハンブルク限定である。それでも⼈⼝としては数 10 万⼈いる。伝統的な社会住宅制度には、第 1 から第 4 まであったのだが、そうした全国⼀律のものは既になくなっている。紛らわしいのだが、改めてハンブルク独⾃に第 2 助成というものを設けた。その時に、それまでの伝統的なものは第 1 助成として残している。だから、ハンブルクやノルトライン＝ヴェストファーレンなどは、この⾯では保守的なので、昔の社会住宅制度をそのまま守っている。だから、第 1 助成という昔のスタイルが残ってい
る。
付録-20

（事務局）以前、住宅総合センターの報告で、社会住宅の助成を、地域別第 1 促進とか第 2促進と⾔っていたが、そのことを⾔っているのだろうか。
（⼤場）その通りだが、それは昔の話で既になくなっている。
（事務局）住宅⼿当、住居費の規定はどれでみるのか。
（⼤場）資料 9 ⾴の、⼀覧の表が全国規定となっているはずである。
（事務局）全国の規定だが、この下にあるハンブルクというのは。
（⼤場）この下は試算例で、ハンブルクの場合で計算したらこうなるというものである。
（事務局）ハンブルクとしては、所得層の 50％まで、この住宅⼿当もしくは住居費がもらえるということか。
（⼤場）これは社会住宅ではなく⼿当の話なので、具体的な⼈数は⽰していない。
（事務局）全世帯の 50％というのは、社会住宅供給の対象ということか。
（⼤場）その通り、これは社会住宅の⽅である。ただ、それは資格者なので、実際に供給されているかどうか、あるいは、その範囲で持ち家を持っている⼈もいる。
（事務局）住宅⼿当は、いまだに連邦と州で 5 割ずつ出しているのか。それは続いているのか。
（⼤場）そうである。
（事務局）社会住宅に対する連邦から州への助成は完全に終わったのか。
（⼤場）連邦からの助成は終了している。
（事務局）住居費として、⾃治体は実際にどの程度の⽀出をしているのか。
（⼤場）⼤変な負担だと思う。
（事務局）300 万世帯超ということで、結局、ハンブルクのようなところほど負担が多いということか。
（⼤場）その通りである。
（事務局）住居費をもらった⼈たちは社会住宅に⼊れるのか。
（⼤場）⼊れる。
（事務局）両⽅、合わせ技があるのか。
（⼤場）対⼈と対物は、どちらか 1 つではなく、両⽅⾏ける。
（事務局）⽇本なら、今までからすると、住宅⼿当を受給するものは、公営住宅には⼊れないという感じになると思う。両⽅もらえるけれども、両⽅もらえない⼈も出るのだろうか。社会住宅に⼊りつつ助成ももらっているという⼈もいれば、権利はあるが、社会住宅にも⼊れないし、助成も受けられないという⼈がいるのだろうか。
（⼤場）社会住宅には⼊れないケースが多々ある。しかし、⼿当⾃体は、要件を満たして申請すれば確実にもらえる。
付録-21

（事務局）⼀時期、住宅⼿当には暖房費が付かないので、50 万世帯位まで受給者が減ったと聞いている。
（⼤場）暖房費は、その通りであったが、最近は出ているので、少し盛り返してきている。
（事務局）適格ならば、申請すれば住居費や住宅⼿当はもらえるが、⼈によっては、どちらかが有利になるので、現状、ドイツには 2 つの選択肢があるという認識でよいか。
（⼤場）そうである。
（事務局）住宅⼿当や住居費をもらうことは、社会的なステータスとしては好ましくなく他に知られるのを嫌がり、申請しないということはないのだろうか。
（⼤場）住宅⼿当は、そういうことはないと思う。
（事務局）そういえば、⽇本の留学⽣でも受給し助かったという⼈がいた。
（⼤場）住⺠登録して、家賃を払っていれば権利はある。しかし、⼿当の額は、5 万円程度である。
（事務局）ドイツ全体の受給率は英国などに⽐べれば低めで、額もそう⾼くない。英国は⾼く広く、ドイツは低く狭くという感じがする。⽇本で導⼊するならドイツ型ではないか。
⽇本には、現在、家主向けの家賃⼿当で、最⼤ 4 万円／⽉、⼿当は漸減し、10 年間で終了する地優賃の仕組みがあるが、実際普及しておらず、残念ながら⼈気がない。
（⼤場）連邦にしろ、州、⾃治体にしろ、公的なところが直接建設するような時代は終わっているので、どうやって投資を誘導するのか、先ほど三分の⼀モデルを出したが、ああいうものを作れば、それなりに機能していくと思う。
最後のほうで、いろいろな事例を紹介したが、ハンブルクは、とにかく住宅を建てな
いといけないので、ありとあらゆるアイデアをいろいろなところからかき集めてやっているという印象が⾮常に強い。だから、ここ数年で、ばたばたと出てきたものである。
2010 年代になってから急に様相が変わった。それまで住宅問題など⾔われていなかったのに、急に、建てろ、建てろとなっている。
（事務局）むしろ⽇本では、ドイツは新築を規制している、中古住宅の市場だと⾔っている⼈がいたぐらいだ。それは間違いないのだろうが。
（⼤場）それは、ストックの質がいいからではないか。
（事務局）むしろ、余計な住宅を建てないような計画性を持っているということと聞いている。
（⼤場）それも分かる。建設の認可を受けるまでの⼿続きが⾮常に⾯倒くさい。だから、それを迅速化しようというのも現在出ている 1 つのインセンティブ策である。ただ、具体的にどういった⼿続きが迅速化されたのかがよく分からない。

付録-22

（事務局）建設法典は意外に、頻繁に変わると聞いた。
（⼤場）⽇本⼈で、ドイツの建設法典を細かく知っている⼈はほとんどいないだろう。法律関係の⼈も、こういうことをよく紹介しているのだが、実態がよく分からないので、何を⾔っているのかがよく分からない。
（事務局）⼀部の議員から、⽇本でも家賃助成を導⼊したらいいのではないかという話がそろそろ出てきているようなのだが、何をもってそう⾔っているのかがよく分からない。バブル崩壊以降の失われた期間に⼤学を卒業したような若い⼈たちの所得が他の世代よりも相対的に下がっているので、それを補填するという話も聞く。ドイツの家賃助成制度は狭く浅くやっており、予算も英国やフランスほど財政を圧迫していないので、⽇本に向いていると思う。しかし、何故、英仏に⽐べて財政負担が少ないのだろか。
適格ならば受給できるエンタイトルメントの制度であるし、それほど要件が厳しいよ
うにも思えないのだが。
（⼤場）住宅⼿当だけを捉えると、何故その程度で抑えられているのかという疑問が出てくるだろう。その理由は、元々⽐較家賃制度のような緩やかな家賃の規制があるからだと思う。もちろん、100％守られているとは⾔えないし、実際に、そこから 10％以上オーバーしていることは、⼤都市ではよくある。
（事務局）⼟地については、⽇本では地価公⽰があるが、家賃に関する公⽰はない。公営住宅でも地優賃でも、相場が問題になるが、このためには⺠間データを含めて、かなりその都度、データを⾒なければならないのだと思う。もちろん、不動産業者は、地域の相場感を持っているだろうが、ばらつきは多いだろう。家賃助成を⾏うにしても、⽇本には家賃のメルクマールとなる基準が整備されていない。本当は、ドイツのように、家賃
公⽰的なものがないと、家賃助成の実施は難しいのではないかと思われる。
（⼤場）それはその通りだと思う。今⽇の話は、⾃治体ごとの家賃段階の話をしたが、もう
1 つ、市内内部に⾏くと、通りごとに家賃段階が分かれている。ドイツの場合、通りは住所なので、特定の住所での家賃相場が細かく分かる。
（事務局）税負担を⽐較するために地区別の家賃が知りたくて、調べてみたことがあるが、確かに、かなり細かいところまで家賃相場が出ている。このため、モデルとして⽐較するのが容易であった。
（⼤場）⾮常に細かい。
（事務局）⽇本には、そのようなものがない。
（⼤場）そのように細かくしているがゆえに、逆に、実勢に合わせた改訂が⾮常に⼤変である。だいたい 4 年に 1 回、場合によっては 2 年に 1 回と⾔われているが、家賃の値上がりが激しければ、それに⾒合うようなかたちで速やかに改訂しないと、すぐに家賃ブ
付録-23

レーキに引っかかってしまう。
（事務局）それはなかなか難しい。もともと借家国という事情があるからできるのかもしれない。
（⼤場）その通りである。賃貸の質がいいので、あまり持ち家に魅⼒を感じていないと思う。社会住宅⾃体の質もいい。

（別添、講師配布資料）
ドイツの社会住宅制度と借家⼈保護施策〜 近年における成⻑⼤都市圏の動向を中⼼として 〜

以上

付録-24

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 2 回）「現物⽀給としての住宅補助の在り⽅」
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 23 ⽇（⽊） 10︓30〜12︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講 師︓ ⽇本⼤学 経済学部 中川 雅之 教授※ 以下、講師の敬称は省略させていただく。質問者は、国⼟交通省、⽇本住宅総合センター、ニッセイ基礎研究所の担当者 3 名によるが、合わせて事務局としている。

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 3 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 2 回）（中川）資源配分（外部性を調整したり公共財を調整したりする）及び再分配、景気安定化が政府の 3 つの役割と⾔われている。家賃補助は、このうち再分配に該当する。再分配には、「現物⽀給としての住宅補助の在り⽅」
タイトルにあるように現物⽀給と現⾦⽀給とがある。現⾦⽀給ではない現物⽀給としての⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 23 ⽇（⽊） 10︓30〜12︓00
住宅補助が何故やられているのかという点を最初にご説明する。その後、特に⽶国の例に
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
基づき、現物⽀給にしても、どのような形で変遷してきたのかという点について、セクシ
講 師︓ ⽇本⼤学 経済学部 中川 雅之 教授
ョン 8 バウチャーという制度を含めてお話したい。
資料の 2 ⾴にあるように、現物⽀給として住宅補助が⾏われているというのは、広賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第3 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関く普通にやられていることである。理論的には、あまり⽀持されないが、基本的に、常する研究・ヒアリング記録（第2 回）
識的に⾏われている政策である。ただ、⽶国では、それがセクション
8 バウチャー（以下、「バウチャー」という）の形で住宅にしか使えない⾦券になっている。⽇本では、「現物⽀給としての住宅補助の在り⽅」
公共団体による公営住宅等の直接供給という形でこの再分配が⾏われている。
⽇ そもそも経済学では、
時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 23⽇（⽊） 10︓30〜12︓00
再分配における住宅補助について、どのようなスタンスに⽴っ場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室ているのかと⾔うと、2 つの点がある。まず、住宅という現物は、消費者に対して消費
講 師︓ ⽇本⼤学 経済学部 中川 雅之 教授を強制するわけであるから、経済学の考え⽅では消費者主権といい、⾃分のことは⾃分が⼀番よく知っており、⾃分に必要なことは⾃分が判断できるのだという⽴場に⽴っている。したがって、住宅というものを特定化したような再分配については⾮常に冷淡
賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第3 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第2 回）である。だから、使途を定めない⽣活保護のような現⾦⽀給が望ましいというのが原則①である。
「現物⽀給としての住宅補助の在り⽅」
公的部⾨による住宅の直接供給において、公営住宅などによる⽇本のものと、家賃補
⽇助のように、時︓ 令和⽶国やドイツがやっているもの、
2 年 1 ⽉ 23 ⽇（⽊） 10︓30〜12︓00
どちらが効率的なのかという議論がある。
場経済学の⽴場としては、家賃補助、バウチャーみたいなもの、住宅にしか使えない⾦券
所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講のほうが効率的だろうというのが原則の②として、普通⾔われていることである。
師︓ ⽇本⼤学 経済学部 中川 雅之 教授
そうした批判があるにも関わらずなぜやられているのかということを資料の 3 ⾴に⽰した。最初に申し上げたように、現物として再分配をするというのは、消費者主権と賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第3 回）「家賃補助と賃貸住宅市場」
付録-25
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 10︓30〜12︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室

いう原則に反しているということがまずわれわれの⽴場である。
ただし、それに対するエクスキューズというか、反論が 3 つある。1 つは、パターナ
リズムという家⽗⻑主義である。消費者主権というのはそんなに確たる原則ではない。
⾃分のことについて⾃分が⼀番よく知っていると考えられない場合が現実にはかなり観察される。その典型的なものが⼦どもである。⼦どもの⾔うなりにいろいろなものを買い与えていたらしめしが付かなくなる。したがって、親が⼦どもに代わって⻑期的な
観点からいろいろな消費をさせる。だから家⽗⻑主義というわけである。その関係が、再分配を受ける対象者と政府の間にも多分そういった関係があり得るだろう。再分配を受ける対象の⼈に対して、「何でも使っていいよ、⾃分で好きなものを買ってください」と⾔ったときに、本当に⾃分にとって必要なものを買うのか、それともパチンコに⾏ってしまうのかというのはよく分からない。よく分からないというか後者もあるだ
ろう。だから、そういう⼈に代わって政府が判断するというのが家⽗⻑主義である。それは納税者の意識も反映している。⾃分の税⾦がパチンコに使われてしまうのは許せないということである。このパターナリズムは⼀⽅的な話というよりは、納税者の意向を反映したものという⾒⽅がある。
2 番⽬は再分配を受ける側が虚偽の申告をしたときに、それを⾒抜く能⼒を政府が備えているのかということである。これは結構難しいと普通は実務上⾔われている。領収書のいらない⾦のやり取りはたくさんあるし、資産について把握するというのは⾮常に厳しいものがある。したがって、⾦持ちにも関わらず再分配を申請してきたような⼈に対して、それを⾒抜く能⼒がない政府がどういう対応の仕⽅があるのかということである。このため現⾦で再分配するよりも、現物で再分配した⽅がよいということである。
普通の財は、所得が上がると消費量が増えるわけである。しかし、劣等財、ネガティ
ブグッズという考え⽅があり、たとえば、お⾦のないときは⼤学の学⾷のラーメンを⾷
べるが、バイトのお⾦が⼊ってきたときは、うまくない学⾷には⾏かないで普通の⽔道橋あたりの⾷堂に⾏くということである。この学⾷のような劣等財の場合は、所得が上がるとその消費量が減る。つまり所得が上がった時には欲しがらないような劣等財によって再分配を⾏う場合には、虚偽の申告でだまそうというインセンティブは出てこないということである。現⾦は幾らもらっても便利なので、お⾦を持っていない⼈も、お⾦持ちでも、現⾦はもらいたくて仕⽅がないわけである。しかし、劣等財については、現⾦を持っていない⼈はもらいたいが、お⾦持ちは別にもらいたくない。だから、再分配を⾏う公共側に情報の⾮対称性があるような場合には、劣等財を⽤いた⽅が、効率的にターゲットである本当に貧乏な⼈を⾒分けることができるという考え⽅である。し
付録-26

たがって、あまり⽴派な公営住宅の供給はやめましょうということになる。
差別が存在しており、⼊居させてもらえないということが、⺠間賃貸住宅ではよく⾔われる。この場合には、幾ら⾦を持っていたとしても⼊れてくれないので、何らかの現物による再分配が必要だというのが 3 番⽬の考え⽅である。
資料の 4 ⾴は、⽇本の対応について書いた。⽇本は、公営住宅を脈々と作ってきたというのが住宅政策のひとつの歴史だと思う。このグラフにあるように、1970 年代は住宅ストックの 8 パーセントぐらいだから結構なものである。当時は 10 ⼾に 1 ⼾の割合
で、かなりの量を供給していたわけである。今は⼤震災の影響でやや増えているが 2〜
3％に過ぎないということである。
さらには財政的な制約が結構重⼤である。今、地⽅公共団体で公共施設の再配置を進めている。FM（Facility Management）や PRE（Public Real Estate）というキーワードがある。公共団体が保有する建物資産で⼀番多いのは学校である。次に多いのが公営住宅である。ライフサイクルコストを考えた場合には、建設費⽤というのは氷⼭の⼀⾓に過ぎない。⻑期的には、維持管理費⽤が、かなりの部分を占めることになる。建設時には、建設補助が出るが、維持管理費⽤は通常は地⽅公共団体が負担するから、できれば公共施設の総量を減らしたいという状況があると思われる。
この意味では、公営住宅を中⼼にして再分配を⾏うことは、やや限界に来ているのと⾒ている。このために、セーフティネット法で⺠間の空き家などを活⽤する政策対応が出てきたものと理解している。
それでは、公共による直接供給がいいのか、それともバウチャーみたいなものがいいのかということについて、⼀般的に考えられる課題を整理したのが資料の 5 ⾴である。
まず、公共部⾨の直接供給に対しては、需要者側のニーズに即した住宅サービスが提供されているのかという点がある。
需要者側というのは、住みたいところ、家族形態、あるいは広さに対する志向、ある
いは職場への近接性に対する志向など、本当に様々である。公共部⾨が直接供給した途
端に、それは公共部⾨の都合で建ててしまったから、必ずしもニーズに⼀致しないということである。したがって、再分配の対象となるような⼈たちの公営住宅に対する応募倍率というのはすごく差がある。⼈気があるところは極端に応募倍率が⾼く、そうではないところは応募が少ないということである。
また、本当かどうかは判然としないが、⼀般的に我々がよく⾔っているのは、公共部⾨は競合していないので、⾮効率な供給が⾏われているのではないかというのが 2 番⽬である。
3 番⽬は、公共部⾨が直接供給した場合、当たり前だが低所得者が集中することにな
付録-27

る。そのときに近隣外部性という形で、低所得者ご⾃⾝に対してあまりよい影響をお互いに与えないこと、ネイバーフッドリスクやネイバーフッド・エクスターナリティなどがあるのではないかというのが公営住宅供給を続ける事に関する課題である。
それでは、バウチャーに替えればいいのかという話になる。バウチャーに替えたときに本当に需要者側の選択に沿うようないい結果がもたらされているのだろうか、本当にそうなのだろうかということである。
「満⾜度は上がっていますか」「健康状態が上がっていますか」、あるいは「⼦どもの学歴、⼈的資本は上がっていますか」、そういういい影響が出ているのでしょうかというのが 1 つ⽬の疑問である。⾃分が選ぶことができるというのがバウチャーの⼀番よいところだが、それは本当に⻑期的に彼らの家族や⼦どもにとっていい結果をもたらしているのかということにもなる。
需要側に対して再分配をするわけだが、供給が⾮常に固定的であった場合には、家賃が上がるだけであって、それは家主や地主に対して補助した分が帰着してしまい、再分配を受けた側にそういうものが帰着していないのではないかというのが 2 番⽬の⼼配なところだと思う。
それから 3 番⽬であるが、これが恐らく公共部⾨というか、政府の中で現実的にかなり⼼配なことである。バウチャーになった途端に、エンタイトルメントという形で適格な⼈には再分配せざるを得なくなってしまうのではないか。そうした場合には、財政負担が増⼤してしまうのではないかという⼼配である。
これらの観点から少し⽶国の現物⽀給再分配政策みたいなものを資料の 6 ⾴で振り返ってみたい。ここでは、⽶国の経験、公共住宅政策のハイブリット化と書いた。⽇本も同じかもしれないが、⽶国の住宅の再分配政策というのは、いろいろな主体が参加するような形に今なりつつあるように思っている。
ここにあるように基本的には、⽶国も最初は⽇本と同じで公営住宅建設を続けていたわけである。この公営住宅の運営機関は、Local Housing Authority（LHA）が担ってきた。しかし、今では、公共機関と私企業、NPO といったものが協働するような仕組
みに替わっているように思う。
これはなぜかと⾔うと、単に住むところを提供するということに加えて、アメニティ
ー、⽣活サポートの提供が重要になっているからである。この⽣活サポートについては、
セーフティネット法の⽅向性と何となく⼀致しているように思うが、⽶国では、⾼齢者や障害者といった⼈たちだけではなくて、低所得で稼げなくて福祉のお世話になっている⼈を如何に⾃⽴させるかということについてもかなりの⼒が注がれているように私は思う。
このハイブリット化をもう少し時系列できちんと追ったのが資料の 7 ⾴である。
1937
付録-28

年に公営住宅を盛んに建設するようになり、順調に整備が進んだが、次第に財政的な問題が⾼まり、ニクソン政権になってモラトリアムということで「やめようよ」という感じになった。
この時期に⾏われたものが、社会実験によるバウチャーの評価である。この社会実験
EHAP（Experimental Housing Allowance Program）の概要は資料の 8 ⾴に⽰した。端的に⾔えば、サンプルのランダム化による実証を⾏ったということである。
この EHAP については、まず需要実験について説明する。この需要実験は、バウチ
ャーは本当に消費者の住宅消費、要するにバウチャーを受領した⼈の居住環境が向上しているのか、移動してより望ましい地域に住むようになるのかという⼼配に対するものである。さらに、バウチャーは消費者の満⾜度を向上させるのかということを、ランダム化を通じて実験している。
供給実験は、需要実験のバウチャー提供に付随する課題の最初において、需要者側の選択に沿う結果、⻑期的によい結果を得ているのかどうかに対応する。そして、2 番⽬の⼼配事項である、最終的に家賃の⾼騰をもたらし、需要者側に便益が帰着していないのではないかという点に対応する。
そして、3 番⽬の⾏政実験は、⾏政の負担がどれだけ増えることになったかという点に対応する。
この EHAP の需要実験は全国的に⾏われた。供給実験は、たしかボストンでやられ、ボストンの家賃⽔準が上がったか、上がらないかというのを、バウチャーを供給した前後で⽐べてみて、家賃が本当に上がっているのか、上がっていないのかということを実験している。
この EHAP の需要実験については、資料の 9 ⾴に概念図を⽰した。この実験は結構有名であり、⼤きな政策変更のために、⽶国では普通に⾏われているものである。⽇本
では社会実験といって、よくある話として、職業訓練がその⼈の賃⾦を上げるのか、あるいは就職率を上げるのか、そういう政策の効果を測定することに使われている。
社会実験としてよくやるのは、たとえば A ⽒と B ⽒がいるとする。A ⽒は職業訓練を受けたが、B ⽒は受けていない。A ⽒の 1 年後と 2 年後のアウトカムを⾒る。この結果、A ⽒グループは、就職率も⾼いし賃⾦も⾼い。しかし、職業訓練を受けていない B
⽒グループは、就職率も低いし賃⾦率も低い。だから職業訓練というのはすごく意味があるということで政策を実施すると⾔うことになる。このようなことは、⽇本で結構やられているが、それはかなり怪しい。
A ⽒と B ⽒とでは、A ⽒の学歴が⾼く健康だが、B ⽒は学歴も低くて健康状態も悪い。だから就職率が低いし、賃⾦が低いかもしれないわけである。つまり、職業訓練と付録-29

は別の理由によって賃⾦が低かったり、就職が悪かったりする場合あるわけだから、その部分はコントロールしてやらないといけない。普通に健康状態や学歴みたいなもの
は⾒れば分かる。それは統計的な⼿法を使えばコントロールできる。
だけど、例えば「やる気がある」「まじめだ」「すごくアグレッシブだ」というのは観察できない。つまり、職業訓練を受ける実験をしますというときに⼿を挙げてきた A ⽒
は、もともとアグレッシブでまじめで、何か分からないが積極的だから⼿を挙げてきたのかもしれない。そういう⼈は、そもそも就職の可能性が⾼かく、賃⾦が⾼くなる素養がある。職業訓練の実験をやりますと⼿を挙げなかった B ⽒は、そもそも積極的でな
いし、まじめではなく。将来に対する希望もないし、家にこもっているという⼈は、就職率が低いし、賃⾦が低いかもしれないわけである。
要するに職業訓練が賃⾦や就職率に影響をもたらしたのではなく、観察することができなかった積極性やまじめさなどが影響して、アウトカムが異なったかもしれないわけである。それをコントロールしようとしたのが、この EHAP の需要実験の考え⽅である。
EHAP では、バウチャーの実験をやると⾔って⼿を挙げさせた。この結果、2,000 ⼈
位が⼿を挙げて応募してきた。その 2,000 ⼈のグループを、このランダム・アサインメ
ントとあるが、コイントスで 2 つのグループに分けてしまう。ランダムに、トリートメ
ント（措置）グループとコントロールグループに分ける。これはランダムに分けているから、統計的な性質は、受給資格者の⺟集団と措置グループ、コントールグループで同じである。⼗分な数があれば⼈種も同じだし、学歴も同じだし、健康状態も同じになる。
しかも積極性、まじめさ、あるいは観察できない要素も同じ 2 つのグループができているわけである。
措置グループとコントロールグループという完全に⼀緒の統計的な性質を持ったグ
ループを出現させて、措置グループにだけバウチャーを⽀給する。その後のアウトカム、
フォローアップサーベイによる⽐較とあるが、そのときにバウチャーを受けたグルー
プの満⾜度、居住⽔準、移動の仕⽅というものとコントロールグループのそれを⽐較してみようというのが実験のデザインである。
措置グループとコントロールグループは、まったく統計的には同じ性質のグループであるが、唯⼀違うのは、バウチャーを⽀給されたかどうかという点だけである。アウ
トカムに優位な違いが出てきたとすると、それはバウチャーの⽀給による効果として捉えることができるというのがこの EHAP 実験である。
また資料 8 ⾴の EHAP の概要に戻るが、EHAP の成果のところにあるように、プロ
グラムの参加率は賃借⼈の半分程度であって、公営住宅の供給側への住宅補助に⽐べ
付録-30

れば⾼い率の低所得者の参加が実現されている。要はバウチャーの⽅は⾃由度が⾮常に⾼いからだと考えられる。
さらには 7％の世帯の低所得者⽐率や犯罪発⽣率が低くて、公共サービスが良好な地域に移動したということである。ここに書いていないが満⾜度も⾼かったようである。
住宅の質の改善以上の価格上昇は観察されなかったと⾔っているのは、供給実験による。ボストンでバウチャーを交付した後に、ボストンの住宅価格の上昇を⾒たら、質がよくなった以上の価格上昇、要するにバウチャーが価格を上げたということは観察されなかったということである。
それから、供給側への住宅補助と⽐較して⼤きなコスト削減が可能なことが⽰されたというのは、地⽅公共団体が、⾃分で建設するよりも、⼀般の⺠間のストックを利⽤して再分配した⽅が、⾏政が負う⾏政コストは低かったということが、⾏政実験で分かったということである。
こういう実験を経て、資料 7 ⾴に戻ると、社会実験による評価を経て 1974 年には、セクション 8、Housing Allowance Program によるバウチャーが導⼊されることになったということである。ここからバウチャーというものが始まったわけである。
1989 年には、LIHTC（Low-Income Housing Tax Credit）ということで、アフォー
ダブル住宅を再開発や新規投資で建設したいというときには、このアフォーダブル住宅へのエクイティ投資と引き換えに連邦税を減免する税額控除を与えるという施策の展開が始まった。公営住宅を公共部⾨が直接供給するのではなく、⺠間開発を通じて供給させる取り組みである。この税額控除権には流動性が付与されるという点で注⽬されている。
バウチャー制度が始まったということから、次はバウチャーの進化について⾒ていくことにする。資料の 10 ⾴の部分である。このバウチャーを使って、公営住宅、公共住宅において問題となったことを解決できるようにしたほうがよいのではないかという点を実験したものである。
特に公共住宅においてこの時期に問題だとされていたのが、低所得者の集中である。
低所得者が集中することにより、その地域の地位というか、環境が悪くなる。さらには、
低所得者が集中することにより、公共住宅に住んでいる⼈たち同⼠が外部性を与え合うことにより、その⼈たちの厚⽣⽔準が下がっているのではないかということについて実験したものである。
シカゴのゲットー（Gautreaux）プログラムというのと、有名なのはクリントン政権下で⾏われた MTO（Moving To Opportunity）プログラムという実証実験である。このMTO で使われたバウチャーは、⾮常に特殊なバウチャーである。どこに住んでも構わ付録-31

ない。⾃分の好む地域に住めばよいというバウチャーである。これは公営住宅の居住者に対して交付したもので、低所得者⽐率の低い地域に移転したときだけに⽀払われるバウチャーである。つまり、低所得者の近隣外部性みたいなものを⼈為的に外した場合にいったいどうなるのかということを実験してみたのが MTO 実験である。
資料の 11 ⾴にあるが、MTO 実験データが、HUD から 2006 年に報告されている。
これを⽤いて、様々な研究が進められた。その結果、移動によって住環境の改善効果は観察されたが、雇⽤への影響はあまり有位には観察されていないという結果が、HUDの 2006 の中間報告で報告されている。さらに数多くの先⾏研究の中には、福祉への依存度を低下させる効果や教育上の効果、健康を増進される効果が観察されたという報告もあるが、雇⽤や福祉への依存度への有位な結果には疑義があるという報告もある。
資料の 12 ⾴、表 1 を⾒ていただきたい。これはカッゼという当時ハーバードの教授の論⽂の結果を⽰したものである。この実験グループを⾒ていただくと、男の⼦の問題
⾏動の発⽣率が 42 パーセント下がった、ぜんそくの発作の発⽣率が 65％下がった、銃声を聞いた率が 100％下がった、⼦どもが乱暴を受けた率が 80％減ったということが書かれている。しかし、福祉の受給率は、実は 2％上がっているということが報告されており、やや曖昧な結果となっている。
次に、⽶国の経験、資料の 13 ⾴を⾒ていただきたい。この⾴では、低所得者の集中回避について、MTO 実験で近隣外部性不経済が検出されたのかというと、されていないと思われるのだが、それでも⽶国は低所得者の集中を回避するような⽅向に⼤きく
政策を転換したと⾒ている。それが 1992 年から開始された連邦のプログラム HOPE
VI である。
このプログラムの特徴は、資料の 13 ⾴の①から⑤に記した。まず、①は、公共住宅地区をミックスト・インカム地区に変えてしまうというのが 1 つの⼤きな特徴である。
LHA は、低所得者向けに低い家賃の住宅を供給する役割を担ってきたが、彼らだけではミックスト・インカム住宅地区というコミュニティは整備できないため、必然的に私企業のプロフィット団体と協働することとなった。ただし、連邦はすべての資⾦を
HOPE VI に投じたわけではない。LIHTC など、純粋に市場ベース、要するに⺠間の私
企業とパートナーシップを結んで住宅供給を⾏う⽅法も採られている。
さらに連邦プログラムでは、LHA の監督下にあれば私企業に対しても、公営住宅を含むミックスト・インカム・コミュニティの保有管理が認められる。要は公営住宅を清⽔建設などが保有して管理してもいいが、LHA が監督するということである。アフォ
ーダブル住宅を含むミックスト・インカム・コミュニティの全体の監督者は、LHA が直接⾏っても、プライベートセクターが⾏い、LHA がそれを監督することでもよい。
付録-32

この HOPE VI では、社会経済的な流動性を⾼めるためのサポートサービスを⾏う。
つまり、漫然と公営住宅に住み続けることや、バウチャーを受け続けることは、⽌めま
しょうという⽅針に基づき、卒業していただくためのサポートサービスを⾏っている。
例えば、就業関連教育などをすごく重視している点が特徴である。
こうしたことは経済学者が⾔いそうなことであるが、それに対しては⾮難がある。な
ぜなら、ミックスト・インカム住宅になった途端に、⼀定の⽔準において、幸せに住んでいた低所得者が公営住宅コミュニティから追い出されるからである。どのようにして追い出されるかは後で⾔うが、簡単に⾔うならば、セクション８のバウチャー制度を⽤いて退出してもらうわけである。住宅に関する居住福祉を重視する⼈たちは、これに対して⾮常に厳しい⾒⽅をしている。
もう少し具体的にどのような状態から調べるために、2015 年にアトランタに⾏って調べてきたので、お話させていただく。LHA は、全⽶の各地⽅公共団体に組織されており、今回は⼀例としてアトランタの AHA（Atlanta Housing Authority）を訪ねてヒアリングした。AHA は 1938 年から公営住宅の整備を担ってきた。ただ、残念なことに、整備地区の犯罪発⽣率は⾼く、教育レベルも低いコミュニティ、危ない地区になってしまったということである。
このため AHA は、HOPE VI に⼿を挙げて、公共住宅を中⼼にした荒廃地区の再⽣を図るようになったということである。結果的に、アトランタ市は、公営住宅と 5 つの
⾼齢者⽤の⾼層住宅を廃⽌した全⽶でも最初の都市となり、これがアトランタモデル
として知られるようになった。1994 年から 2007 年までに 5 万⼈の公営住宅居住者の移動が⾏われたとされている。資料 14 ⾴の最後のところに記したように、30 の公営住宅コミュニティが廃⽌され、HOPE VI が適⽤された結果、アフォーダブル住宅を含む再開発されたのは 7 地区にとどまったということである。したがって、アトランタでは、かなり極端な事業が進められたと⾔われている。このアトランタモデルの特徴は、居住者にはバウチャーによる⽀援を⾏うが、現地で住み慣れたところでの再⼊居、コミュニティへの帰還は保証しないという⽅針が、⾮常に徹底されたモデルだという点である。
資料の 15 ⾴のアトランタモデル 2 を⾒て欲しい。具体的にどうやったのかという話である。まず、HOPE VI で現地に建設されるアフォーダブル住宅に⼊居できない⼈を対象に、バウチャーを交付して欲しい⼈、バウチャーを交付せざるを得ない⼈を含め、AHA とのミーティングが実施され、適格性や義務、バウチャー交付の⼿続きなどが説明される。
バウチャー交付することになった場合、Good Neighborhood Program というものに付録-33

参加することが求められる。貧困が集中している地域、荒廃地区での住み⽅と、普通の住宅での住み⽅はやはり違うらしい。ミックスト・インカム・コミュニティへの移転をスムーズにするために、家屋の管理、近隣との権利関係、賃貸住宅契約に関するコンプ
ライアンスなどの教育が⾏われる。普通のこととして、「ゴミを出し⽅」までを含めた教育になっているそうである。
バウチャーの交付を受けた居住者は、⾮常に厳しいと思われるが、90 ⽇以内に新しい住居を探す。ただし、移転先の選定は、望ましいところでなければまずいということ
で、インスペクションスタンダードというものが決められており、適切な環境、居住する移転先のリストにマッチングするような案内が⾏われるという。
このプログラムを通じて、5 万⼈もの低所得者の移動が発⽣するわけだから、5 万⼈
が 1 つの地域に集中した場合には同じことが起きてしまう。したがって、アトランタ
市内の地域環境を 7 つの地区に分け、移転者がうまく分散するような試みが⾏われたということである。
資料の 16 ⾴のアトランタモデル３を⾒て欲しい。
最終的に公営住宅を廃⽌した 1,000
エーカーの⼟地を対象に、⺠間とパートナーシップによるミックスト・インカム・コミ
ュニティが整備された。それが資料 18 ⾴の写真である。これはたしか AHA のパンフレットから抜粋したものである。左側の⾚い煉⽡造りの貧しいテラスハウスが、右側のように素晴らしいコミュニティになったわけである。資料 17 ⾴は、現地に⾏った際に撮影した、AHA 理事⻑との写真である。
再度 16 ⾴をもう⾒てほしい。連邦の補助を受ける条件として、⼀定⽐率の低所得者がその中に含まれていることが必要である。このコミュニティの管理は、アトランタでは AHA 以外の私企業、プライベートセクターのプロフィット団体がやっている。AHA
は⼟地を所有し、通常は 50 年間の定期借地で⺠間デベロッパーに貸付け、⺠間が上物を整備・管理するという事業である。
資料の 19 ⾴を⾒てほしい。⼤変重要なことは、恵まれない⼈々に再分配を⾏うこと
だけではなく、⾃⽴してもらうことに⼤変重点を置いた試みが⾏われているという点である。それが MTW（Moving to Work）というものである。MTW が HOPE VI と連携をする形で、居住者の⾃⽴性や職業倫理、居住者意識、職業上の環境改善といったものを狙っている。
普通、LHA というのは、公営住宅の整備だけを担ってきたが、MTW プログラムの実施が認められれば、通常は範囲外である公営住宅の管理補助、バウチャー、投資関連補助という、資⾦や投資の⼀括管理が認められることになっている。
普通の再分配と違う点は、AHA がいろいろな団体とパートナーを組むことが可能に
付録-34

なり、例えば公営住宅を、コミュニティ環境改善のための精神クリニックなどに供給することも可能としている点である。資料には記載したが、バウチャーが使えるかは未確認である。
こういう⾮常に柔軟なお⾦の使い⽅を可能とするためには、MTW 機関（Moving toWork 機関）として認定を受ける必要がある。この MTW 機関の認定を受けることにより、LHA や公営住宅の管理主体は、地元企業等とパートナーシップを組んで⼈材開発、職業訓練、識字教育といったものを⾏えるようになる（資料 20 ⾴）。
資料の 21 ⾴アトランタモデルのまとめである。⽶国では、公営住宅を廃⽌する⽅向にあるが、同様なことは、サッチャー政権下でも⾏われてきた。公共機関は、できるだ
け資産を持たないようにするという⽅向性である。
⽇本でも、将来の維持費負担を考えると、公営住宅ストックを減らしていく⽅向性があると思われる。ただし、その際に、管理された形で公営住宅ストックを⼿放したり、居住者に単に払い下げたりするのではなく、ミックスト・インカム・コミュニティにするとか、あるいは、アフォーダブル住宅に住んでいる⼈については、⽣活サービスや⾃⽴性を確保するという、適切に管理された⽅策をとったのがアトランタモデルだと思う。
このプログラム⾃体は、元々、基本的には住宅に対する補助制度であるのだが、⼈材開発に資⾦を融通できる体制があることは⾮常に⼤きな意味がある。その背景にあるのが、資料 21 ⾴の下の⾚い部分に⽰したように、アフォーダブル住宅の居住は⼀時的なものという前提である。⻑期に住み続けてもらうことは考えておらず、就業すること
でいずれは市場ベースの住宅に卒業、復帰してもらうことが前提である。
したがって、アフォーダブル住宅プログラムの利⽤者は就業してもらうことが条件となっているが、⾼齢者、障碍者には、この条件は適⽤されない。
資料 22 ⾴では、⽇本への合意と記し、最低居住⽔準未満の割合を平成 10 年と平成25 年で⽐べた図を付けた。こうすると、所得が⾮常に低い階級で、最低居住⽔準未満の世帯の割合が増えているように⾒える。資料 23 ⾴を⾒て欲しい。どこで増えているのかを⾒ると平成 25 年で 30 歳から 44 歳ぐらいまでのところで結構悪化している。ここには、ロスジェネと⾔われる、バブル崩壊以降、容易に就職できなかった世代が当てはまるのかもしれない。
⽇本のテニアチョイスと⾔うか、住まい⽅を⾒ると、基本的に終⾝雇⽤制度で次第に賃⾦が上がっていく形態にある。最初は賃貸住宅に⼊るが、お⾦が結構たまると、持ち家の購⼊が増える。何か気の毒なことがあり、最終的に資産の蓄積ができなかった⼈たちが賃貸住宅に残る感じになると思う。バブル崩壊以降に終⾝雇⽤のスタート台に⽴
付録-35

てなかった⼈は、所得が上がるわけでもないし、資産を蓄積できるわけでもない。居住⽔準も低下する可能性があると思う。こういう若い世代が、今の⽇本の労働慣⾏によって、たまたまその時期に遭遇した⼈たちはすごく割を⾷っていることがあると思っている。したがって、単なる家賃補助ではなく、就業⽀援や⼈的資源の開発といったものを含んだ援助策に、私は⽬を向けていくべきではないかと考えている。
最後の資料 24 ⾴を⾒て欲しい。ストック過剰の時代に、公営住宅ストックを増加・維持する⽅向性は正しいのかというのがそもそもの視点である。低所得者の集中ということに関しては、これまでは回避するというスタンスはなかったように思う。単純な現物⽀給による所得再分配から⼈的資源の開発と連携を進めた⽅が、⽇本全体が抱える課題には相応しいと考える。労働⼒化していない、あるいは⾮常に低賃⾦な単純労働にしか就けないような⼈たちは、⾼齢期になると、いろいろな福祉や社会保障関係の⽀出のお世話になる蓋然性が⾼いことから、単純な再分配ではなく、早い段階から住宅提供+職業訓練による援助策を講じることを考えたほうがいいのではないかということである。そこで私が申し上げたいのは、どちらかと⾔うと、
ニクソン政権のときの EHAPみたいに公営住宅をバウチャーに⼤転換することよりも、やはり公営住宅コミュニテ
ィの再⽣を考えることである。これを考える際には、公営住宅に住んでいる⼈たちには、
基本的にどこかに移ってもらわないといけないが、その際にはバウチャーのような⼿段を講じるしかない。ただし、地域再⽣+職業訓練みたいなものにこのバウチャーを使うのが、現実的な選択肢としてはあるのではないかと私は考える。以上が、私からの報告である。

（事務局）続いて質疑の時間にしたい。
（事務局）欧州ではあるが、⽶国の場合は、バウチャーを持っている⼈たちが公営住宅に⼊ることはないのか。両者の合わせ技はないのか。
（中川）ない。それから、家賃助成を⾏う際に懸念されることとして、適格ならばすべて助成しなければならないエンタイトルメントの場合の財政的問題があるが、⽶国のバウ
チャーの場合、実際に予算の範囲内で、ウエイティングリストを使いながら運営しているので、やりようではないかと私は思う。結果として 10 年以上、待っている⼈もいるが。
（事務局）適格であっても、バウチャーを受給できない⼈がいるという公平性の問題に対しては、⽶国ではどのように評価されているのか。⽶国の場合はかなり貧困度の⾼いところに限定してバウチャーを出しているように思うが。

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（中川）いずれにしても、エンタイトルメントみたいなものを前提にしてやった場合には、多分財政が持たない。この点を、財務省に対して主張することはできないだろう。⾮常に貧困度の⾼い地域と⾔われたが、HOPE VI みたいな形で公営住宅地域の再⽣を⽬的にした政策を打って、バウチャーを⽀給することの⽅が現実的ではないかと思われ、実証実験を⾏ってはどうかと思う。公営住宅地域に住んでいる⽅を対象に、公営住宅を建て替えというのは意味がないし、低所得者の集中は望ましくないことである。
（事務局）低所得者を公営住宅から移転させるときに、移転受け側の都市や地域にはそういった低所得者が来ることを事前に説明した上での実験ということでいいのか。
（中川）MTO 実験のほうは、全⽶どこでもいいが、コミュニティの低所得者⽐率がカウン
ティレベルよりも細かい町丁⽬あたりで決まっている。従前よりも低所得者⽐率が低い場所に移転する場合には、バウチャーを提供するということになる。アトランタで⾏
われた HOPE VI においては、基本的にアトランタの中での移転を前提にしている。ア
トランタを 7 つの地域に分けて、その地域については⼀定の環境における住宅がこれだけあるということを inspection standard によって指定し、それとのマッチングを⾏うことで集中を防ぐようにしていると思う。
（事務局）偏⾒みたいなものがあるかもしれないが、⾜⽴区の公営住宅に⼊っている⼈間を港区に移しますとなったときに、「やめて欲しい」と⾔われないのかと思った。
（中川）⽶国でも同様だが、無計画にやれば⾔われるだろう。なお、⽶国には公正住宅法があり、いかなる住宅⼊居に関する差別も法で許されていない。ただ、建前としてはあるが、実体としては必ずしもそうではないというと思う。実験の際のコミュニティ単位の移動は別として、現在のバウチャーには、ポータビリティがあり、最初からどこに⾏っても使える。したがって、どこかにいる家主やコミュニティにとっては、どのような⼈が家を借りるのかは事前に分からない。公正住宅法がない⽇本を考えた場合には、例えばセーフティネット法の「差別しません」という⼈たちの登録に基づき、その中で配分をすることがよいのかもしれない。
（事務局）ただ、登録件数は増えておらず、まだ 1 万⼾程度であり、⽬標には届いていない。
（中川）⾼齢者は死んでしまうから嫌だと思うかもしれないが、バウチャーを持っている
低所得者は、家賃の⽀払いは⼤丈夫なわけである。地域に⾏って⼿続きすればよいのだ
が、バウチャーに基づき助成⾦は家主に対して払われる。逆に家主にとってみれば、賃貸住宅の住まい⽅などの、⼀定のコンプライアンス教育さえ受けておれば、安⼼材料となる。⽶国の場合は、⾼齢者や障碍者に対する別枠のバウチャー制度もある。

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（事務局）例えば出所した元受刑者であったり、⽣活⽂化が異なる外国⼈だったり、コンプ
ライアンスが守られそうもなかったりで、受け⼊れにくいという家主の⽅もいらっしゃるかなと思う。
（中川）建前としてはあるだろう。結局、今は家主が断ることができる。断らないでくださいとお願いしているが、⽇本では登録家主が増えない事実がある。テナントが迫害を受けていることが明らかであれば、訴えられたら家主は負けるだろうが、問題はそこまでやる⼒がテナント側にないことである。
（事務局）そう考えると家主の負担というのは⾮常に重たい。外国⼈の⼊居者に対して地元の賃貸経営者には抵抗が少ないと聞くが、⼀番困るのはやはり単⾝⾼齢者である。⽶国のバウチャーは、ほとんど連邦の資⾦で賄われているのか。
（中川）連邦がやっている。
（事務局）連邦政府が再分配をしているという理解でよいか。
（中川）そうである。ドイツもやはり連邦政府が配分していると了解する。
（事務局）先⽇のドイツに関するヒアリングによると、社会住宅政策は、すべて州に移⾏され、基本的に地⽅⾃治体が再分配をしているようである。さらに⽇本の⽣活保護による住宅扶助⾦のような住居費（ドイツ厚労省が管轄）は全額地⽅⾃治体の予算で⾏われているそうである。
⽇本の国交省に該当する省庁が管轄する住宅⼿当は国と州政府が 5 割ずつ負担している。ただ、連邦ではなく、州や地⽅⾃治体が再分配に関わるのでは、偏りが出てしまい、望ましくないのではないか。
（中川）経済学は再分配を分権化して⾏うと、福祉競争が⽣じるので望ましくないと考えている。したがて、国が⾏うべきである。HOPE V は⽶国連邦政府が⾏った国が⾏ったモデル事業である。⽇本の公営住宅の PFI 事業化や⺠営化は進んでいるのか。
（事務局）着⼿に向けて進めていると思うが、さほど件数として多いということではない。
（中川）⺠営化する場合でも、低所得者コミュニティが永久にそのままというのはよくない。ミックスト・インカム・コミュニティ化し、援助を受けている⼈が卒業して、循環が進むことが多分望ましいことだと思う。HUD のパフォーマンスレポートは議会への報告に使われるが、アウトカムとして、援助を受けたものが、どれだけ退出（exit）したかに注⽬している。何⼈移転したかではなく、退出できたかである。
（事務局）先ほどのドイツの社会住宅においては、歴史的に古くから⺠間に建てさせ、市場家賃よりも低い⽔準で運営させてきたが、制度的に 10〜15 年位で助成分を返還すると⺠営化できるため、ここにきて急に住宅不⾜に陥り、慌てて新規建設に⽅向転換しているそうである。欧州では、移⺠を受け⼊れてきたこともあるが、都市部は急成⻑し⼈⼝が増えているため、住宅が⾜りないようである。特に、中低所得者向けというか、所得
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が⼗分で援助の必要がない階層と低所得階層の間の、⽣活は苦しいが家賃助成は受けられない階層、さきほどのロスジェネみたいは、ファミリー世帯が困っているという話であった。⽶国もトランプ政権になって福祉や住宅予算をかなり締めつけていると聞く。⽇本のモデルとしては、完全なエンタイトルメントで家賃助成を⾏うのは財政的に無理だし、英国の住宅⼿当（Housing Benefit、ユニバーサルクレジットに移⾏中。労働年⾦省管轄）の予算は、GDP ⽐率の 2％以上である）。その点、アトランタのような取り組みは確かに現実的と思われるが、同様の取り組みは⽶国の他の地域でも⾏われたのか。アトランタ市内にそれだけのバウチャーを受け⼊れる⺠間賃貸の余剰があったのか。
（中川）全⽶でやられていると思う。ただ、アトランタほど極端にはやっていない。アトラ
ンタはオリンピックを開催した後だったため、住宅市場は過剰供給だったと聞く。⽇本の公営住宅コミュニティの実態は調べられていないのか。
（事務局）地⽅の公営住宅コミュニティの実態は実はよく分かっていない。
（中川）地⽅⾃治体に任されているのか。巡回員が時々⾏くところと⾏かないところがあるのか。
（事務局）維持管理は地⽅⾃治体に任せている。調査は順番で⾏くとは聞いたが、基本的には地⽅⾃治体にお願いしているようである。先⽣が劣等財と⾔われた部分であるが、昔は残念ながらひどいものだった。ベニヤ板で壁を張ったような粗末な住宅があり、そこには貧しい⼈が住んでいるので、寄り付かないほうがいいと⼦どもの頃に⾔われたことがある。最近は、少なくとも⾒かけは⼤幅に改善されているようである。当時より所得⽔準も上昇しているだろうが、⼀定の階層が集中していることに変わりはない。
（中川）私は武蔵境というところに住んでいる。都⼼に近く特別快速が⽌まる隣の三鷹までは地価が⾼いが、武蔵境になると地価が下がるため、マンション開発が結構進んでいる。隣に公営住宅があるが、マンションなど普通の住宅が建設される間に、公営住宅が位置しており、やや異様な存在となっている。やはり、アトランタモデルのように、バウチャーのような仕組みで集中を回避し、居住者が⼀定期間で退出していけるようなプログラムを含めた家賃助成の取り組みが⽇本では現実的ではないかと考える。

（別添、講師配布資料）「現物⽀給としての住宅補助の在り⽅」(本稿には未収録)
以上

付録-39

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 3 回）
「家賃補助と賃貸住宅市場」
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 10︓30〜12︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講 師︓ 専修⼤学 商学部 瀬下 博之 教授※ 以下、講師の敬称は省略させていただく。質問者は、国⼟交通省、⽇本住宅総合センター、ニッセイ基礎研究所の担当者 3 名によるが、合わせて事務局としている。
賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第4 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 3 回）（瀬下）家賃補助の話をしてほしいということだが、中川先⽣とお話することは同じよう「家賃補助と賃貸住宅市場」
な内容になるかもしれない。
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 10︓30〜12︓00（事務局）中川先⽣はアメリカのバウチャー導⼊時の実証実験やアトランタの事例を中⼼場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室にお話いただいたが、瀬下先⽣の資料を拝⾒すると、⽇本の賃貸住宅市場との関係で理講 師︓ 専修⼤学 商学部 瀬下 博之 教授
論的な話をしていただけるようなので重複はほとんどなく、楽しみにしている。
（ 瀬下）経 済学的 に家賃補 助の話 をしよう とする と、後で 説明す る Aaron and von

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第4 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関Furstenberg が扱っているような議論が、家賃補助策を⽀持する中⼼的理論となる。基する研究・ヒアリング記録（第3 回）
本的に家賃補助にせよ、何にせよ、政策的な政府の介⼊は、経済学者からすれば、市場「家賃補助と賃貸住宅市場」の失敗がない限りは必要ないという⽴場である（資料 2 ⾴）
。家賃補助という形で政策

まず市場の失敗があるのかということを検討し、その中で家⽇的介⼊を⾏うのであれば、
時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦）
10︓30〜12︓00
場賃補助が必要かどうか、有効に機能するのかどうかということを論じなければならな
所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講い(1)
師︓。前半部分はそのような趣旨でまとめている。
専修⼤学 商学部 瀬下 博之 教授
市場の失敗には、不完全競争及び公共財、外部性、情報の⾮対称性という 4 つの議論がある。不完全競争は、市場の失敗とはいっても基本的には競争上の問題なので、仮に賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 4 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関
そこで⾼額な家賃が発⽣しているというようなことがあったとしても、その点に対応する研究・ヒアリング記録（第 3 回）するとしたら家賃補助ではなくて、競争をより促進させようというような議論で対応「家賃補助と賃貸住宅市場」することになる（資料 2 ⾴）
。公的な価格を決めていくという可能性もあるが、家賃補⽇助という対応はまず考えられないだろう。
時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 10︓30〜12︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
賃貸住宅が公共財かどうかという点にはかなりの議論が場合によっては出てくるか
講 師︓ 専修⼤学 商学部 瀬下 博之 教授もしれないが、通常の定義に従えば、賃貸住宅は排除性や競合性も成り⽴っており、公共財とは⾔いにくい（資料 2 ⾴）。排除性については家賃を払わせればいいし、⼀つの賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 4 回）
(1)「フランスの家賃補助」
こうした見方については Rosen、H.S.,(1985) “Housing Subsidies: Effects on Housing Decision, Efficiency andEquity,” in Handbook of Public Economics, edited by Auerbach, A.J. and M. Feldstein.や金本良嗣 (1993) 「住宅補助政策の経済学」『都市住宅学』pp.12-19 などを参照。

⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 15︓30〜17︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室

付録-40
講 師︓ 京都府⽴⼤学 ⽣命環境科学研究科環境科学専攻 檜⾕ 美恵⼦ 教授

部屋に何万⼈も住めるというわけではないので競合性も成り⽴つ。経済学の定義に従うと、賃貸住宅は公共財ではないことになる。私的供給が可能であって、公的に東京都や地⽅公共団体などが低所得者向けの賃貸住宅等を供給しているが、その必要性⾃体がそもそも疑問であるというのが個⼈的な意⾒である。
外部性があるかという話だが（資料 3 ⾴）
、外部性となるとかなり範囲が広がる。様々な可能性があり得るが、ここではとりあえず 2 つだけ⼀般的に考えられるものをまとめた。よく⾔われるのは、混雑現象が都市部で発⽣し得るというところで、特に東京都に⼈が⼤量に集中することが問題ならば、家賃補助を郊外部の住宅に出して、そちらに住まわせて混雑を緩和させるというような政策がないわけではない。ただし、この場合は、何故、所得制限を設けるのかが説明できない。そもそも混雑や都市集中の問題であったら、都市部に住むことに対して何らかの費⽤をかけさせる。課税を通してでもいい
ので、混雑料⾦制のようなものを講じるのが本筋ではないかと思う。
都市問題の中でよく出てくる外部性としては、近隣外部性がある。典型的にはアメリカのスラムのようなところで、低所得者が住み犯罪が発⽣しやすい環境ができるために、周辺の住宅等の価値が下がるというものが近隣外部性の例⽰でよく出てくる。仮に、低所得者が特定の地域に集中して住むと、そこの治安が悪くなるという状況があるのだとするなら、家賃補助を出して、そこに住まわないようにするという施策は⼀応可能ではあるが、単に問題が分散するだけで、本質的な改善にはならないと思われる。むしろ、問題は完全に貧困対策という話なので、社会保障的な観点で論じるべきだろう。このように、外部性でも家賃補助を正当化することは、なかなか難しい。
最後は情報の⾮対称性の問題であり、よく⾔われるのは、住宅の品質に情報の⾮対称性があるということである（資料 4 ⾴）。賃借⼈について情報の⾮対称性がある場合もあるが、ここでは家主というか、取引する住宅の品質そのものに情報の⾮対称性があるという想定で考えてみたい。ある家賃の下で、その家賃を⾒て家主が賃貸住宅を供給するかどうか決めるわけだが、その家賃よりも⾃分の住宅の価値が⾼いと思っている⼈は、そのように安い家賃では貸したくないということで貸さないし、⾃分の住宅が低い品質であるならば、その家賃なら願ったりかなったりだと⾔って供給する。例えば、ある住宅に 1 ヶ⽉ 20 万円という家賃が付いていたとすると、20 万円以上の価値の住宅は供給されないはずなので、その賃貸住宅の価値は実際には 20 万円以下だろうと借り⼿が予想する。このため 20 万円では⾼いと考え、価格を下げるように交渉するか、借りないことになり、家賃は次第に下がる。そうすると、今まで⽐較的質のよい住宅を供給していた家主は、例えば 15 万円まで下がったら敢えて貸す必要もないという⾏動を取り供給を⽌める。そのために家賃が下がるにしたがって、品質が良い住宅が次から次
付録-41

に、市場から退出してしまう。このような現象を逆選択が⽣じているという(2)。
これを簡単なモデルで説明したのが資料の 5 ⾴である。品質がよい住宅の価値が qHであるとし、これは、建設コストや、あるいは⾃分で利⽤した際の評価のようなものを考えたりすることで定式化している。ここで⾼品質な住宅の価値 qH があり、低品質の住宅の場合は qL であるとして、qH のほうが qL よりも⾼いという想定で考える。借り⼿のほうは住宅の品質を事前には知らないので、今の価格の下でどれだけ⾼品質な住宅が供給されているのかということを考える。今、家賃 p が与えられていたときに、その⽐率がθ(p)という関数で表されるとすると、⾼品質な住宅の供給者は、家賃が qH のコストよりも⾼ければ供給する。この条件は p≧qH の式で表されている。しかし、借り⼿のほうは、θ(p)分の⽐率しか qH の住宅がなくて、1−θ(p)の確率で品質の低い住宅があると考えるので、その期待値を取ったのが 2 つ⽬の式（θ(p)qH +(1−θ(p))qL≧p）の左辺である。この期待値が家賃よりも⾼くなければその住宅を選択する。この条件が⼆つ⽬の式の意味である。すぐ分かると思うが、任意のθ(p)>0 に関して、この 2 つの式を満たす賃料 p>0 はあり得ないので、賃貸住宅⾃体が消滅しかねない状況が起こるというのが逆選択の議論の基本的なストーリーである。
家賃補助をここに⼊れたらどうなるかというと（資料 6 ⾴）
、借り⼿のほうに家賃から差し引く形で s という補助⾦を与える状況を考える。この場合、s≧(1−θ(p))×(qH−qL)ならば、⾼品質住宅が供給されることが分かる。(qH−qL)は品質の差で、右辺は品質の差の期待値のようなものである。このモデルで⾔うと、低い品質の住宅を借りてしまった場合に借り⼿が被る期待損失になるが、この低品質の住宅に住んでしまった
ときに被る損失の予想値を補助⾦が上回ってくれれば、借りてもよいことになるので、賃貸住宅市場は⼀応機能し、その結果、市場が消滅しないという状況が出てくることがモデルで⽰せる。
家主側への補助を考えた場合は、家主のほうの価格に s という補助⾦を加えることになる（資料 7 ⾴）
。式が少し変わったように⾒えるが、p＋s が qH よりも⾼いという式で、s を右辺に移してから上と下の式を組み合わせてあげると、借り⼿が借り、貸し⼿が貸すような条件は、先ほどの借り⼿のほうに補助⾦を与えるのと全く同じ条件式になる。したがって、借り⼿に補助しようが貸し⼿に補助しようが結果は同じことになる。要するに、貸し⼿のほうからすれば、市場で家賃が低くても、それよりも⾼くなる
ような補助⾦が得られるならば、その範囲内で⾃分が供給してもよいかを考え、供給してくれることになる。品質がよい住宅が出てくれば借り⼿のほうも借りるようになり、(2 )Akerlof, G. A., 1970. "The Market for ‘Lemons’: Quality Uncertainty and the Market Mechanism," Quarterly
Journal of Economics, 84: 488–500.

付録-42

次第に家賃が上がり、賃貸住宅市場が機能するようになる。
しかし、そもそも賃貸住宅市場において、品質はそれほど深刻な問題なのだろうかということが⼀つ問題となる。当然、住宅には品質のよい悪いはあるだろうが、仮に悪い可能性があったとして、取引時点でリスクや損失を被る可能性があったとしても、たとえば、結果的に⾬漏りがするような住宅であったことが後々に分かったとしても、修繕してもらえばいい、あるいはその分だけ家賃を減額してもらえばいいのではないか、そういう交渉は当然可能だろうと考えられる。そうすると、事後的に⾒ると情報の⾮対称性はなくなり、その段階で家賃交渉ができるため、実は問題があるとしても、それほど⼤きな問題ではないことが分かる。そのような状況を考えると、この議論（住宅の質の情報の⾮対称の問題）を説明するのは、賃貸住宅に関してはかなり厳しいと思われる。
中川先⽣や⼭崎先⽣たちは、中古住宅には情報の⾮対称性があるとして、中古住宅が取引されない理由を情報の⾮対称性に求めているが、賃貸住宅ではかなり難しい気がする。さらに、この議論で家賃補助に所得制限を設けることは説明できない。借り⼿には基本的に予想される損失に⾒合うだけの補助を与えなければならないという話になるので、当然、所得制限を設ける話にはならない。
以上から、オーソドックスな 4 つの市場の失敗に関してはほとんど正当化することはできないと考えられる。
ただ、こうした所得制限を付けながら家賃補助を正当化しうる議論もある（資料 8⾴）。 Aaron and von Furstenberg (1971)などで検討されている議論で、低い住宅⽔準を選んでしまう⼈がいて、それが社会的に望まれる⽔準よりもかなり低く、せめてこの位の⽔準にしなければ、⼈間らしい⽣活は厳しいという状況にあるならば、その選択をさせるために家賃補助を使うことは有意義かもしれない(3)。典型的には、親が理不尽な消費をしているケースである。ギャンブルに依存したり、飲酒におぼれてアル中に近い状況になったり、住宅云々よりも⾃分の楽しみのためにお⾦を使ってしまう。あくまで⾃⼰責任だと⾔うこともできるが、家族がいて、⼦どものように、親から離れたら⽣活できないような⼈がいる場合には、このような議論が正当化される可能性がある。⼦どもは住宅の選択や取引に関わることができない主体なので、⼦どもに対する外部不経済の話として整理することもでき、そうした状況において、家賃補助を考える話になる。
これを図で⽰した（資料 9 ⾴から 11 ⾴。12 ⾴は重複しており不要なので削除して欲しい）。ここで図を分けているのは、パワポで⽰した場合には分かりやすいということでやったもので、基本的に最終的な図は 10 番⽬か 11 番⽬である。予算制約線は AB(3 )Aaron, H.J. and G. M. von Furstenberg, 1971, The inefficiency of transfers in Kind: The case of housing
assistance, Western Economic Journal (Economic Inquiry), vol.9: 184-191.

付録-43

である。縦軸に qc、これが⼀般的な消費財で、住宅以外の基本的な消費⽀出という感覚
で⾒てほしい。横軸の qh が住宅の品質、広さでもよい。この品質を量で表したものがqh である。消費財 1 単位当たりの価格が pc で、住宅サービスの 1 単位当たりの価格がph である。y がその⼈の所得だとして、予算制約式を書くと、y＝pcqc＋phqh なので、それを qc について書き換えて予算式を書くと、傾きが−(ph /pc)の傾きの直線として描ける。これが AB という予算制約線である。無差別曲線が描かれており、これはいわば満⾜、経済学では効⽤と⾔い、各消費点に対して同じ満⾜や効⽤を得られるような点をプロットして結んだものである。満⾜の等⾼線のようなものである。この等⾼線は右上のほうに⾏くほど⾼い満⾜を得られるというもので、それを指標に⾒ていくことになる。
この予算制約線の左側でしか消費者は消費できないという中で最適な点を選ぶとすると、この予算制約線と無差別曲線が接する E0 で消費⽔準を選択することになる。そうすると、住宅のサービスの⽔準を qh0 で選ぶことになる。⼈間としてまっとうな⽣活を送れるような最低の居住⽔準が qh min だとすると、それよりも左側に最適点が来てしまうという状況になるので、これを何とか qh min のところへ移したいというのがこの議論である。
ここで今、s という補助⾦を与えると（資料 10 ⾴）、予算制約線の式が右上にシフトすることになる。ph の価格から s という補助⾦を差し引くのだが、−s ／pc は、第 1項のほうに持ってきてしまうほうが分かりやすくて、(y＋s)／pc という形で書けるので、(y＋s)／pc が予算線の縦軸の切⽚になるので、s／pc 分だけ上にシフトするという形で書くことができる（資料 11 ⾴）。ただし、qh min よりも右側の住宅⽔準を選択しない限りはこの補助がもらえないという形で補助⾦の出し⽅を決めると、このシフトしている部分は qh min よりも右側だけになる。そうすると、1 回下がったところから屈折して上がって、また右へ下がるような予算制約線になる。E1 は E0 よりも無差別曲線という
等⾼線が右の上のほうにあるので、より⾼い満⾜をもたらしてくれることになり、E0 から E1 へと消費の選択点が変わることになる。
そうすると、⼀般の消費財はこの E1 に応じたところに移るので、消費⽔準⾃体はこの図だと下がり、住宅⽔準を上げてくれるという形の消費点が得られる。これを達成するためには、当然、選択させるべき住宅⽔準に応じて⾼い補助⾦を給付する必要があるのと、基本的に適切な住宅を選択していない⼈に対して補助⾦を与えても、最低⽔準より⾼い⽔準の住宅はなかなか選択してくれないことが、この図をどういじってみてもE1 からはなかなか動いてくれないことから分かると思う。この E1 の右側に接点を作る
ことはなかなかできないので、多額の補助⾦を与えれば別だが、通常の場合、最低⽔準以上の住宅を選んでくれる点はなかなか出てこないという議論もできる。
付録-44

この E1 の点を選択させるときに⽀払っている補助⾦は、E1／C の幅で表される。では、同じ住宅の⽔準を所得補償だけで達成できるかというと、その場合には、実は点 Dというところを選択させる形になるので、CD という所得補償額を与えなければならな
いことになる。したがって、CE1 よりも CD のほうが明らかに⼤きな補助⾦の与え⽅になるので、家賃補助は、所得補償よりは少ない⾦額で最低限の住宅⽔準のサービスを選択させることができる。
貧困問題であれば基本的には所得補償で対応しなさいというのが経済学者の⼀般的な議論だが、所得補償を与えても、貧しい⼈がよりよい住宅の質的⽔準を選択していな
い、他の⾊々な消費に使ってしまうことがあるので、住宅に限定することによって強制的にそちらへ誘導する⽅が安いコストで⽬標を達成できるというのが直感的な議論になるだろう。
ただ、当然、こういった形で⼀定量の補助⾦を出すと、当然ながら、市場の家賃⾃体が上がることが想定される（資料 13 ⾴）。こうなると、せっかく補助⾦を与えても市場
家賃が上がってしまえばそれを相殺してしまう可能性もある。このため、家賃補助が有効に機能するか否かは、補助⾦によって、どれだけ賃貸住宅が市場に供給されるかという価格弾⼒性に依存する。価格弾⼒性が⾼ければ、家賃上昇は相対的に低くて済むが、弾⼒性が⼩さいと、家賃補助の有効性を阻害してしまうことになると考えられる。
このため、⽇本の賃貸住宅市場はどうかということが問われる。よく⾔われるように、
⽇本の賃貸住宅市場は、かなり狭⼩と⾔われる。典型的にはワンルームは⼤量に供給されているが、ファミリー向けの⽐較的品質のよい住宅はかなり少ない。ここで考える最低限の住宅の品質がどの程度かというのは分かりにくいが、よい住宅が少ないとすると、短期的には家賃補助によって家賃が急激に上がる危険性があって、その点は注意しなければならない。しかし、後ほど説明するように、空き家がかなり増えている現状を考えると、それを利⽤することによって、供給の価格弾⼒性がかなり⾼くなる可能性がある。補助政策によって家賃⾃体が上がれば、供給⾃体が⻑期的には増えてくる効果が⽇本の賃貸住宅市場でもあるとは思う。
現在、⽇本で賃貸住宅に与えられている補助⾦は、私⾃⾝はあまり詳しくはないが、特優賃や地優賃（以下、特優賃は旧制度であるため「地優賃」という）などの制度があると了解している。基本的に、補助⾦によって品質のよい住宅を建設してもらい、住む⼈には割り引いた家賃で貸してもらう仕組みと理解している。こういう形で供給者側に補助⾦を与えるのはどうなのか。よく経済学で⾔われるのは、補助⾦にしても税⾦にしても、需要者に与えようが供給者に与えようが価格は調整されるのでニュートラル
だという中⽴性の議論である。その議論が成り⽴つかどうかについては、幾つか注意し付録-45

なければならない点があると思う（資料 14 ⾴）。
⼀つは、借り⼿が選択するので、その選択と貸し⼿が供給したい場所が⼀致していればよいのだが、借り⼿のほうが住みたくない場所に、地優賃で割安な住宅を建ててもな
かなか選択してもらえないという点である。住みたいところに住めないという点で効⽤を下げてしまうという問題があるので、できればそうした問題がない形のほうがいい。また、借り⼿がいなければ、家主は家賃収⼊⾃体が得られないので、そのリスクを考えると、それ相応の保障がなければ地優賃のような仕組みには乗ってくれないだろうと思う。
さらに、地優賃という制度は、家主の供給者の⽅が市場家賃と優遇家賃の差額の部分を補填してもらえるだけだが、地優賃に⼊れない借り⼿はどうするかというと、結局はお⾦がないため、品質の低い住宅を選んで住んでしまうという状況になる（資料 15 ⾴）。
そうすると、質のよい他の住宅の市場家賃⾃体も上がらないので、それ以外の⼈がそこに参⼊しようというインセンティブがなかなか⾼まってこない。地優賃の貸し⼿のほうも、地優賃を使って貸しても市場家賃⾃体が上がらないので、新規には参⼊しようとはしないだろう。今まで市場に⼊ってこなかった⼈は、家賃が上がれば参⼊しようとするかもしれないが、市場家賃の上昇が起こらない限りはなかなか参⼊に向けたインセ
ンティブに結びつかないというのが特優賃から地優賃に制度変更が⾏われたにもかかわらず継続している問題点という気がする。さらに⾔うと、住宅ストックの空き家が増えて、住宅が余っていると⾔われる中で、敢えて建設させるために補助⾦を出す必要があるのかということは、現在の⽇本の状況から⾒ると時代錯誤的な政策になっているとも考えられる。
⾃由に居住地が選択できるという意味では、借家⼈のほうに補助⾦を与えるほうが現状の地優賃のような仕組みよりもよいと考えられるし、既存住宅ストックの活⽤を考えると、その点でも借り⼿側に補助を与えて、空き家を含む広範な住宅ストックを活⽤する⽅に誘導することが望ましいと考えている。
実際に、空き家がかなり増えているのであれば、微妙な議論はあるかもしれないが、市場家賃の上昇を伴わずに良質な賃貸住宅の供給が出る可能性があるので、家賃補助という住宅政策を考える余地は⼗分あり得ると思う（資料 16 ⾴）。
ただ、⽇本の賃貸住宅市場は幾つか問題を抱えている。そもそもどうして良質な賃貸住宅が少ないのかということを考えておく必要がある（資料 17 ⾴）。よく⾔われてきたのは、最初に書いたように、借地借家法で賃借権、借り⼿の⽅をかなり保護してきた点がある。借地借家法によって、貸し⼿が⼆の⾜を踏んでなかなか貸さないことが、良質な賃貸住宅の供給を妨げたという議論は、経済学者が続けてきた議論である。もう⼀
付録-46

つは税制の歪みである。個⼈的には相続税がかなり歪んでいることが賃貸住宅市場そのものも歪めているのではないかと考えている。さらに、UR 都市機構のような⼤⼝の供給者が利潤を最⼤化しない形で賃貸住宅を供給してきたことが、⼀般の供給者、家主にとっては参⼊障壁としてあったと考えられる。とりわけ企業的な賃貸住宅経営を⽬指す家主には、かなりの参⼊障壁になった可能性がある。
⼀つ⼀つ⾒ていく。旧借地借家法の話はかなりよく知られている話である。賃借権が強すぎて、解約や⽴ち退きに際しては、家主にはかなり厳しい正当事由が必要になる。
正当事由の中には、不思議なことに、家主⾃体が使うことは認められていない。このため、必要な時に借家⼈を⽴ち退かせることができない。市場家賃に⾒合う形で家賃を上げることも難しく、再開発したいという話が来ても、⽴ち退き料が⾼額になるので実現できないという事態が起きる（資料 17 ⾴）。これは⼤きな機会損失を⽣むため、家主が賃貸住宅を供給しない状況を⽣んでしまった。とりわけ⻑期に居住するような⼈たちを住まわせるような賃貸住宅、つまり、ファミリー向けは賃貸住宅市場になかなか出てこなくなった。これは戦時中に厳しくなったと⾔われているが、その政策を続けてしまったことが⽇本の賃貸住宅市場を歪めている。これは、最近まで⽇銀で副総裁をやっていた岩⽥規久男先⽣が⾔い出した議論だが、このようにして賃貸住宅市場が歪んだという
経緯は、確かにあると思う。
1999 年に旧借地借家法が改正され、2000 年 3 ⽉から施⾏され、期間限定の賃借権に基づく定期借家制度が使えるようになった。その後は、都⼼部や道路沿いの事業⽤や商業⽤のテナント契約では定期借家の導⼊が進んだが、まだ郊外や地⽅などの居住⽤については、普通借家（定期借家でないものを普通借家と呼ぶ）が⽀配的である。いろい
ろな理由があると思うが、なかなか居住⽤の定期借家は普及していない。不動産屋さんがやりたがらないことがあるし、定期借家契約⾃体の⼿続きに⼿間がかかるという事情がある。定期借家契約を結んでも契約時にきちんとした⼿続きを踏まないと後々普通借家として契約をひっくり返されるということがあるので、このようなことが普及を妨げているかもしれない。そもそも定期借家にする必要がないという話も結構あるようだ。この理由は少し検討しなければならないが、いずれにせよ、旧借地借家法によって歪められた市場があることは確かである。
もう⼀つは、相続税制がかなり不動産に有利になっている、とりわけ賃貸住宅に有利だという状況がある（資料 18 ⾴）。このため、普通に考えると賃貸住宅にしたほうが有利になるという議論になり、実際に賃貸住宅が増えている。ただし、そのほとんどがワンルームという状況である。
どれだけ相続税の優遇が利くのかというのを、簡単な数値例で計算したのが資料の付録-47

19 ⾴になる。不動産の相続は、⼟地が相続税路線価に基づくし、建物は固定資産税評
価額で評価されており、概ね 7〜8 割程度に割り引かれている。その他にも、⼟地や住宅を賃貸住宅に出すと借地権割合や借家権割合による割引を利かせることができることを利⽤するのが典型的な節税策である。
資料 19 ⾴には数値による事例を⽰した。まず、2 億 5,000 万円を預⾦として相続した場合を試算している。評価額⾃体も 2 億 5,000 万円となり、基本的に 100％評価である。課税評価額は⼀応、基礎控除の 3,600 万円を引いて 2 億 1,400 万円となり、税率が45％になるから 9,630 万円の相続税がかかることになる。
資料 20 ⾴は不動産で全額相続した場合の事例である。⾃宅⽤の⼟地が 1 億円と⾃宅⽤の建物が 5,000 万円、さらに 1 億円の空き地の合計で、2 億 5,000 万円を相続する事
例を試算してみた。この際に、空き地の部分に 1 億円を借りて賃貸住宅が建てられていたという想定である。これは世⽥⾕区あたりの係数を使いながら計算したものである。⾃宅⽤の不動産は相続税路線価と固定資産税評価額を使って 1 億 1,500 万円の評価になり、借家⽤の⼟地は 1 億円の価値だが、それが路線価の評価で（実際の取引価格のおおむね 8 掛けの）8,000 万円になるだけかと思うと、さらに借家権割合が 70％と借地権割合 30％というのを掛け合わせて、6,320 万円という評価になり、全体で 64〜
65％ぐらいまで⼟地の価値を割り引くことができる。建物のほうも、固定資産税の評価額で、1 億円の建物が 7 割ぐらいで評価されたとして、さらに借家権割合の 3 割というのをそこから割り引くことができるので、1 億円の建物が 49％で評価されて、4,900 万円と評価されることになる。
さらに重要な点は、借り⼊れがあるため、1 億円の借り⼊れが⾦融負債として評価される点である。この結果、借家⽤の不動産は全体としては 1 億 1,200 万円位だが、借り⼊れ分の 1 億円はそのまま資産からは相殺されるので、実質、この借家⽤の⼟地と建物の評価額は、借り⼊れを含めて 1,000 万円程度になる。⾃宅⽤不動産を合わせても 1
億 2,720 万円の資産評価額となり、さらに基礎控除 3,600 万円を引くと課税評価額は9,120 万円まで下がる。この結果、税率⾃体も 30％位に抑えられるので、相続税の⽀払額は約 2,500 万円となり、すべて⾦融資産として相続する場合よりも、7,100 万円以上の節税ができることになる。
そうすると、この節税分を考えて住宅供給が⾏われるので、基本的には市場家賃そのものも下げてしまい、賃貸住宅市場を歪めることが⼀つ議論として成り⽴つ。通常の賃貸経営だったら、住宅の耐⽤年数を決めるときでも、当然、将来の賃料収⼊と耐⽤年数を⾼める費⽤とのトレードオフでどれだけ質のよい物件にするかを考えるわけだが、節税⽬的だとむしろ課税評価額は下がった⽅がよいということで、むしろ質を下げが付録-48

ちになる（資料 21 ⾴）。さらに⾔うと、そこに賃貸住宅を建てるのがよいのかもあまり考えなくなる。通常は賃貸住宅に適した⼟地だから、借り⼿が多いという理由で賃貸住宅を建てるわけだが、あくまで節税⽬的なので、とりあえず建てて⼊居者がいればよい。
相続後は早く転売したいということになりかねない。このような状況だと、あまりいい
賃貸住宅を建てようというインセンティブにはつながらない。結果として、節税⽬的で建てられる賃貸住宅は、あまり質の良くないワンルームマンションが多いということになる（資料 22 ⾴）。このような市場ができてしまうと、節税効果を反映した形で地価が⾼まるため、他の⼈はそのような市場に参⼊もできない。⼟地を買って賃貸住宅経営をしたいと思っても、節税⽬的の⼈がいるとその分だけ地価が上がるので、品質のよい賃貸住宅を建てて供給しようという⼈たちの参⼊を阻害してしまう。相続税対策のマ
ンションは⼊居者がいないと、借家として評価されない場合があるので、安い家賃でも⼊居してもらおうという⾏動を取るので、家賃⾃体も下がってしまう。したがって、家賃補助を出して需要者を品質のよい住宅へ誘導しようとしても、その供給を妨げる要因の⼀つになると考えている。
3 番⽬になるが（資料 23 ⾴）、UR 都市機構のように、公的な主体が賃貸住宅を供給することは、⼀般的には良さそうに思われるが、収⽀相償のような⾏動原理に基づいている主体がいると、⽐較的低い家賃で多くの住宅が供給され、賃貸市場に参⼊する⺠間
企業の障壁となる。UR と競合するとなると、家賃は勝ち⽬がないので、⺠間が参⼊するリスクが⾼まってしまう。
以降は、家賃補助を正当化するかもしれないその他の可能性も考えてみたい。最近、
よく地⽅創⽣だと⾔うことで、東京や⼤都市から移住してもらうために、地⽅では移住者の住宅に補助を⾏う移住促進策が講じられている。確かに補助⾦を出して移住してもらえれば、その街や都市は潤うし、税⾦も払ってもらえる。⽣産性の⾼い⼈も移住してくるかもしれない。しかし、地⽅都市間で競争する形になると、出ていかれてしまった都市のほうはその損害を被るわけだから、都市 A と都市 B が競争すると、両⽅の都市が同じ補助⾦を出す形になり、補助⾦だけはもらうが、⼈が⼊れ替わるだけで、実質的にはほとんど影響がないという状況が起こりうる。つまり、何の変化もないのに、補助⾦だけが使われることになる。これはナッシュ均衡と呼ばれる状態で、資料 24 ⾴に⽰した、ゲームの均衡状態である。したがって、意味がないという話になる。
仮に都市から地⽅への移住を促進する施策を講じるには、それなりの理由が必要だ
が、⼤都市の⼈⼝流⼊が過剰だというのであれば、先ほど⽰した混雑税のように、むしろ都市に住むことに何らかのコストをかけて、地⽅への移住を進めた⽅がよいだろう。
逆に⼤都市⾃体が過剰ではない場合は、⾮効率な⼈⼝移転を誘発するだけなので、経済
付録-49

成⻑の阻害要因になるという意味では、⼤都市から地⽅への移住を促進するための補助⾦は正当化できないと思う（資料 25 ⾴）。
なお、最近よく⾔われる都市が縮退しつつある時には、その都市の周辺部のかなり辺
鄙なところに住んでいる⼈のために道や電気、⽔道などのサービスを提供するコストを考えると、補助⾦を出してでも都⼼に集住してもらうコンパクトシティのような政策を取った⽅が財政コスト、効率性の点でよいという場合が当然出てくる。
まとめると、市場の失敗による住宅補助の正当化はほとんどできないし、とりわけ地優賃制度や UR 都市機構など公的住宅供給主体の存在は正当化できない。ただ、低所得者の住宅の居住⽔準を⾼めていくことが社会的に望まれる状況にあるのだとすれば、借り⼿に対して補助を与えることは、理論的には正当化できる可能性があると思う。しかし、先ほど⾔ったように、賃貸住宅市場の供給阻害要因をなくしていく⽅向でやらないと意味がなくなってしまう。然もなければ、家賃の上昇だけを招く結果になる可能性がある。最後に、都市間を移住させるような住宅補助⾦の出し⽅は、全体で⾒ると正当化はできないが、ある都市の中で都市⾃体を集約化して、コンパクト化させて⾏政コス
トを下げるという場合には⼀応、正当化できる可能性がある。以上が理論的に考えられる議論と思う。

（事務局）ありがとうございます。引き続き質疑ということでお願いする。お話の中で、UR
都市機構の話が出たが、現在、UR は賃貸市場から撤退し、新規供給はやっていない。
この結果、賃貸住宅の管理ストック⼾数の最⼤⼿は UR ではなく⼤東建託になった。⼤東建託 1 社だけ 70 万⼾を超えているので、他のハウスメーカーの賃貸管理⼾数を含めると、⺠間の管理⼾数は、UR の 60 万⼾をかなり上回っている。ご指摘のような問題を背景に、⺠間側からの強い要請が出て、UR の活動範囲は⼤きく制限されてきたのだと思う。この結果としては、経済学的にはいい効果が出ているのかもしれないが、相続税の節税効果は、現在ではそれ以上に賃貸住宅の強いインセンティブになっており、財政確
保や分配効果を得ようと、相続税制が強化されるほど賃貸住宅市場は歪むものと考えられる。
（瀬下）最近、夏ぐらいに出た地裁レベルの判例だったと記憶するが、この⼿の節税策を否定したという事例が出ている。ただし、どこまで⼀般的に適⽤されるのかは分からない。
（事務局）消費税でも、⾦の購⼊しや駐⾞場経営との合わせ技による節税はできなくなる。
賃貸住宅には、結果として⼤きなインセンティブが与えられているにも関わらず、⼀⽅では、特優賃や地優賃という制度が設けられてきたが、政策効果は発揮できていない。
付録-50

現在、かつての特優賃は地優賃制度に置き換わっている。
（瀬下）新規はないのか。
（事務局）特優賃の新規はなく、地優賃に置き換わっている。ただ、先⽣がご指摘になった
ように、もともと相続税によるインセンティブをもった家主が、地優賃で補助⾦をもらい、困窮している賃借⼈の⾯倒を⾒て欲しいと⾔われても、効果は乏しいと思われる。
（瀬下）確かにそういう議論になると思う。彼らにとっては、相続税対策が主であるため、補助⾦を出してくれるからと⾔って、別にいい住宅を供給しようという意欲はない。
（事務局）地優賃では、賃借⼈当たり⽉額で最⾼ 4 万円の補助を 10 年間家主に与えるが、次第に減衰して 10 年間でなくなる（瀬下）少なくとも 10 年間は継続して供給するという条件が付くのか。
（事務局）10 年、毎⽉続けて 4 万円ではない。どんどん減るため、賃借⼈が途中で家賃額を払えなくなる可能性もある。また、建物の建設に対する補助もあるが、どれだけ賃貸
住宅経営者のインセンティブとなるのかは疑問だし、実際に利⽤者は伸びていない。
（瀬下）むしろ阻害しかねない。逆にインセンティブを失わせるかもしれない。
（事務局）セールティネット策として、登録制度を設け、賃借⼈を拒否しない家主の登録を受け付けている。
（瀬下）それは、普通に考えると、なおさら、補助を受ける家主は出てこないのではないか。
（事務局）相続税対策として賃貸住宅を建てたり経営したりすることに関連し、平成 30 年度の税制改正で、貸付事業⽤宅地等における⼩規模宅地等の特例の適⽤基準が厳しくなり、相続開始前 3 年以内に賃貸を始めた宅地が除外されることになった。⾃分が死ぬ直前に賃貸を始めても、⼩規模宅地等の特例は受けられないので、⾼齢の地主にとって、賃貸経営は⾮常に強いインセンティブとなり、それが第⼀なので、余程の経営者でない限り、地優賃やセーフティネットに関⼼を寄せないと思う。また、今回の調査のために、地⽅⾃治体の補助⾦制度が概観すると、地⽅に多いのは、圧倒的に多いのは、地⽅創⽣策としての UJI ターンを⽀援する住宅補助⾦である。したがって、先⽣が⾔われるように、今、ナッシュ均衡の状態にあるように思われる。どこも⾦太郎飴のように同じことをやっており、どうかと思う。
（瀬下）最初に UJI ターンの補助を出したところは、転⼊者が増えたと喜んだであろうが、いつの間にかあちこちでやっているから、結果的にナッシュ均衡の状態になっている。
（事務局）この場合は、効果も乏しく正当化できないからやっても仕⽅ないということか。
（瀬下）やる意味がないので、やめたほうがいい。
（事務局）Aaron and von Furstenberg などの議論で⾔っているのは、所得補償でやった場合には期待する効果が出ないが、住宅政策として、居住環境を整えるという⽬的であれば、効付録-51

果があるということか。
（瀬下）資料 11 ⾴の 11 番⽬の図をみて欲しい。CE1 同じ⾦額を現⾦で渡すだけだと E2 というところを選択するだけなので、借りる住宅の品質はよくならない。結局、ギャンブ
ル好きの⼈はギャンブルにほとんど使うだけで終わってしまうというのがよくある。
それなら、住宅で現物⽀給した⽅がよいという議論になる。物で渡すか、お⾦で渡すかという議論と本質的に同じ話である。
（事務局）欧⽶の補助⾦制度を⾒ると、元々住宅の質がある程度確保されていると考えているのかもしれないが、イギリスの場合は、住宅の質は、住宅⼿当の適⽤要件ではない。
ドイツも同様である。フランスとアメリカは、⼀応、住宅の質を確保するための要件がある。所得補償である⽇本の⽣活保護の住宅扶助には、住宅の質的要件が検討されてはいるが、現状は家賃上限と広さ程度しか要件はないと思う。所得補償でも住宅⼿当の場
合でも、住宅の質的要件を決めれば、住宅の質的改善は図れるのだろうか。国交省が住宅補助を⾏う場合は、住宅の質的向上や居住環境が改善しないような補助はしたくな
いはずである。なお、ドイツは住宅⼿当と共に、家賃規制も⾏っている。住宅⼿当を出すときに家賃の上限も定めている。逆に⾔うと、家賃の⾼いところには住めないため、そうした市場では家賃そのものが上がりにくいし、家賃規制の対象地域は家賃が上限までは上がらないことになる。
（瀬下）意味がない気がする。家賃が上がらないと、供給者が質のよい賃貸住宅を出すインセンティブにつながってこないと思う。
（事務局）家賃が上がりすぎたので、ドイツでは最近再び、家賃規制を強化した。それは、
結局、限度で⾼⽌まりし、住宅供給が伸びないという議論になっている。
（瀬下）家賃規制をすると、結局は増えない。
（事務局）経済学的には家賃補助をしないほうがよいというのは分からないでもないが、そうは⾔っても住宅困窮者に対する住宅政策として現物⽀給を⾏う必要性がある。その場合、どのような⽅策が⼀番望ましいかということだと、経済学的には、テナント側への補助とし、物件や⽴地を限定しないポータブルな受給権を与えた⽅が、所得の低い⼈が集中しないだろうということである。
（瀬下）もちろんそうだと思う。その際、家賃補助を出す住宅に⼀定の品質を要求すればよい。
（事務局）それと、受給権があれば補助が受けられるのだが、どの市町村に⽴地する賃貸住宅でもよく、補助を現⾦としてテナントに渡さず、家賃は直接オーナーに払うようにするのはどうだろうか。

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（瀬下）地優賃のような出し⽅は良くない。地優賃の場合は、家賃を割り引く住宅を決めて特定のものとしている。テナントが決めて住宅が質的に適格であれば、家主に補助を⾏うようにする⽅がよい。そうすれば、空き家の活⽤⽅策も拡⼤する。
（瀬下）財務省は⽣産がないところに補助⾦は出さない⽅針らしい。昔、住宅⾦融公庫の話で、何故住宅⾦融公庫は新築にしか融資しないのか（当時の制度）と聞いたら、中古住宅に援助しても、経済成⻑にはつながらないからという返事がきた。
（事務局）空き家の場合は、リノベーションまでやるならば、場合によっては建て替え、新築投資と同然になる。⼟地取引では仲介料程度だが、リフォーム⼯事でも、新築ほどではないが、件数が増えれば⽣産に貢献できる。
（瀬下）なるべく空き家を活⽤する⽅向に動けばいいと思う。
（事務局）ただ、空き家の状態だとテナントは選択しないので、誰か中間段階で空き家を再⽣する⼈がおり、アメリカのバウチャーのように、需給のマッチングを阻害しないポー
タブルな補助にする必要があると思う。
（瀬下）その通りだと思う。ただ、なかなか空き家⾃体を活⽤しようというようになっていない。
（事務局）空き家の実態調査⾃体が⾮常に⼤変である。
（瀬下）先ほどの借地借家法に関連し、1 回貸したらすぐに返してもらえないかもしれないというリスクを家主は考える。たとえば両親が⽚親だけになったときに施設などに⼊れたが、もし戻ってきたらどうしようかということから、とりあえず空き家のままにしておこうということが結構あると思う。世⽥⾕は⼾数では⽇本⼀空き家が多いという話もある。あの⼟地で貸せないことは多分ないので、おそらくは空き家にしておくことを選んでいる。それを普通に賃貸住宅市場に出てくるように、変えなければいけない。
（事務局）空き家が管理不全となり、特定空き家に指定されると、最悪、⼩規模住宅⽤地や⼀般住宅⽤地の特例受けられなくなる。しかし、特定空き家に指定されるまでにはかな
りの時間を要する。
（瀬下）家賃に関して⾔えば、先ほどのドイツのように、家賃規制は結局、家賃を⾼⽌まりさせるだけで(供給を増やさず)終わる。家賃を無理やり規制するのは本末転倒である。
（事務局）家賃規制の効果はご指摘のように⾼⽌まりするだけということであるが、実は建物の改修を⾏った場合は 10％まで上げられるといった抜け⽳がある。⼤⼿の経営者
は、どんどん改修して家賃を制限まで値上げ、結局家賃が上昇する。零細経営者はそれに対抗できないが参照家賃が上がるので、漁夫の利を得ている。家賃が上がると、どこでもそうだが、住宅⼿当額が増えて財政的な問題が出ている。アメリカのバウチャーは
毎年予算の範囲しか新規に受給者が増えないため、英独仏のエンタイトルメント制度
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の下にある家賃補助制度ほどの財政問題ではないが、継続する受給者をバウチャーから退出させることが社会的、財政的な⼤きな課題である。バウチャーはテナントへの発給だが、家主側に直接補助が出る仕組みで、テナントはどこへ移動しても⾃ら賃貸住宅を決められるポータビリティを有している。さらに、英⽶独仏のいずれでも、きちんと家賃公⽰や公的な地域相場が公表されている。家賃規制ほどではないにしても、地域的な家賃公⽰や市場価格に基づき作成された家賃情報がないと、家賃補助制度の運⽤は難しいように思われる。公⽰家賃があることの⽅が逆に問題なのか、家賃規制をしているようなものなのか。⽇本には地価公⽰はあるが、家賃公⽰はない。ドイツはシュピーゲルという市場家賃公⽰がどの地域にもあるので、テナントは住宅⼿当額を、どこでも知ることができる。社会住宅の家賃を決める場合も、住宅⼿当の限度を決めるのも容易である。歴史的に積み重ねられたデータが家賃を物語るので、それ⾃体が柔らかな家賃規制であり、データに⾃信があるから家賃規制をやっている気もする。
（瀬下）ただ、家賃補助には家賃の情報はなくてもいいのではないか。適正かどうか、有効かどうかという話は別として、幾ら必要かということで良いのではないか。
（事務局）いくら出すのかというのはある。そのときに、地優賃も地域家賃の相場を超えないというあいまいな表現になっていたと思うが、家賃の相場表があるのだろうか。どの地域であっても、⽉当たりの限度が最⼤ 4 万円というのもおかしい感じする。
（瀬下）確かに、地域によって当然違ってよいと思う。
（事務局）例外はあるだろうが、欧⽶では賃貸住宅の質は総じて低くはないという実情がある。⼀⽅、⽇本の賃貸住宅は、今、供給されつつあるものを含めて、構造となる鉄⾻も居住⽤は結構薄いもので、早く償却できるようになっている。この違いは何故⽣じているのだろうか。
（事務局）経済学的に何か理由があるのかどうか。
（瀬下）やはり税制の問題が⼤きいだろうと思う。私は東京都の郊外部に住んでいるが、そのあたりで⾒かけて新築物件は、相続税対策としか思えないようなワンルームの賃貸住宅を地主さんたちが建てているのというのが典型的な印象がある。
（事務局）いいものを建てて⻑く貸そうという経営でないから最初から質が悪くなってしまう。
（瀬下）すでに説明したように、そういう⼈がいると、そこへ参⼊しようとする⼈もいなくなってしまう。そちらが安く貸されていると、少しいいものを建てても、結局、安い家賃の⽅に需要を持って⾏かれる。そもそも⼟地から買って賃貸経営を⾏おうとしても、地主は⼟地をなかなか⼿放してくれない。

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（事務局）最近の賃貸ハウスメーカーの不祥事は、悪意に満ちており、遮⾳性や断熱性を無視した施⼯なのか、設計からそうなのかは知らないが、仕様に満たないひどいものである。⾳が筒抜けだし、寒くて仕⽅ない。それは、建築基準やメーカーが設定した仕様の遵守の徹底や情報の⾮対称というか知らされていないという何かしら、情報の問題になってくるだろうが、消費者には⼯事中の施⼯状態までは第三者の検査⼈を雇わない
限り、分からないことである。こうなると、後で直してもらうとか、家賃を下げてもらうという状況ではない。
（事務局）居住⽤の定期借家が使われていない状況は今でも続いている。住宅の場合は事業⽤よりも未だに賃借⼈の保護が強いことがひとつの理由だと思う。ただ、定期借家を導⼊すれば、⻑期的には家賃は市場全体として次第に上昇すると、当時、⼋⽥先⽣が全宅連に説明していた記憶があるが、普及していないことも理由だろうが、実際のところ、家賃はむしろ下がるようだ。
（瀬下）定期借家にすると家賃は下がる。期間が制限されるから、普通借家よりも安く出さないと借りてもらえないからである。
（事務局）ただ、供給は増える。供給は増えて、安い住宅が増えてくるだろうという予想だ
った。
（事務局）退去のリスクが減り、実質的な利回りが上がるので、供給も増えるという話か。
（瀬下）その通りである。
（事務局）リスクが軽減されるにも関わらず、結局、供給が増えない理由が分かりにくい。
（瀬下）⼀つは、先ほど⾔ったように、不動産屋が⾯倒くさいので敬遠しているからではな
いかと思われる。わざわざきちんとした公正証書のような契約を作らなければいけない。その上、契約時にもきちんと説明しないと普通借家扱いにされてしまう。家主も、最初は安い家賃で貸して、さらに普通借家になったら結局⼤損してしまうことになりかねない。おそらく、そのようなリーガルリスクがかなりまだ強く残っている。⽇本の裁判所は時々理解に苦しむ判断を⽰すので、何を⾔われるか分からないというリスクを考えたら、あえて使う必要はないということだと思う。
（事務局）賃貸の⼿数料程度ではとてもペイしない。
（瀬下）不動産仲介業者にとっては、多分そうだろう。
（事務局）インスペクションについては売買の際の話だから、重要事項時にインスペクショ
ンをやりなさいという話をしても、3％の仲介料はとれるので、別にその位はよいということだったのだろうか。
（瀬下）多分、状況調査をしたか、しないかを重要事項で⾔えばよいので、リーガルリスクは少ないということだろう。定期借家にして家賃が下がると、さらに仲介⼿数料まで下
付録-55

がってしまう。慣れていないことが⼀番だと思う。
（事務局）家主も賃借⼈が居座ってしまうまで、リスクを認識しないのだろう。
（瀬下）定期借家の意義が分からないというのは確かにあると思う。
（事務局）全宅連の会員企業の話では、今、オーナーは、むしろ定期で終わらないでずっと借り続けて欲しいと考えているようだ。
（事務局）だんだん⼈⼝が減るので、需要が下がっているのだろうか。
（瀬下）その傾向は確かにある。
（事務局）むしろ出ていってもらいたくないということらしい。
（瀬下）今、特に地⽅に⾏くとそうだ。別のものに転⽤する予定はないから、むしろきちんと住んでいてもらい、家賃を払ってもらったほうがよいと考えるのは確かに多いかもしれない。
（事務局）⻑期的にみると、税制で供給が増えるのと同時に、家賃は下がるので、住みやすくなるのではないか。そうなると、家賃補助は要らないという話にはならないか。
（瀬下）その住宅⾃体がよい住宅ならば、別に何も問題はない。住宅の質だけが問題だろう。
（事務局）経済全体の問題は別として、居住費が相対的に下がれば、誰も質の悪い住宅は選択しなくなり、よい社会になりそうだが。
（瀬下）それはまさに経済学者は何もしなくてもいいという議論と同じになると思う。
（事務局）今⽇は 1 時間半に渡り、まさに家賃補助を考える際に、基礎となり、考えておく
べき、⽇本の賃貸住宅市場の問題や経済学の視点をお聞きでき、⼤変参考になった。

（別添、講師配布資料）「家賃補助と賃貸住宅市場」(本稿には未収録)
以上

付録-56

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 4 回）
「フランスの家賃補助」
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 15︓30〜17︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講 師︓ 京都府⽴⼤学 ⽣命環境科学研究科環境科学専攻 檜⾕ 美恵⼦ 教授

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 5 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関（事務局）今⽇は京都府⽴⼤学の檜⾕先⽣に、フランスの家賃補助制度についてお話しいする研究・ヒアリング記録（第 4 回）
ただく。仮に、⽇本において家賃補助制度を導⼊しようとする場合には、フランスの制「フランスの家賃補助」
度からみると、どのような課題があるのかを教えていただければと思う。
⽇ 時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 15︓30〜17︓00（檜⾕）フランスでは家賃補助というより住宅⼿当ということが⼀般的である。表紙には
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
家賃補助と記したが、資料では住宅⼿当としている場合が多い。以降の話では、混在す講 師︓ 京都府⽴⼤学 ⽣命環境科学研究科環境科学専攻 檜⾕ 美恵⼦ 教授
るかもしれないが、同じ意味なので、予め了解して欲しい。
住宅⼿当を受給している世帯は全世帯の 20％程度である。借家世帯を分⺟にすると賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第5 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関40％を超え、かなり⼤きな⽀援になっている。
する研究・ヒアリング記録（第4 回）
最初に、フランスの住宅事情をざっと⾒ておきたい。
フランスの場合も⽇本と同じく「フランスの家賃補助」
国勢調査と住宅調査の 2 本⽴てで実態を把握している。利⽤できる住宅調査の⼀番新2016 年の国勢調査のデータを⽤いている（資⽇しいデータは時︓ 令和 22013
年 1年なので、ここでは⽉ 24 ⽇（⾦） 15︓30〜17︓00
2 ⾴）。住宅総数は
3,453 万⼾で、30 年前に⽐べて 1,000 万⼾位増えている。⽇本と場料 所︓
国⼟交通省住宅局会議室
講同様にフランスでも空き家は増加傾向にある。しかし、フランスは「住宅が⾜りない」
師︓ 京都府⽴⼤学 ⽣命環境科学研究科環境科学専攻 檜⾕ 美恵⼦ 教授という認識だ。
その認識は住宅フローの動向と関連している。住宅着⼯⼾数の推移を資料の 3 ⾴に

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 5 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関⼊れているのでご覧いただきたい。1980 年から 2017 年まで、建て⽅別に着⼯⼾数をする研究・ヒアリング記録（第 4 回）追ったものである。フランスでは着⼯データを、⼾建て注⽂、⼾建て分譲、共同建てと、「フランスの家賃補助」
最近ではこれらに加えて施設住⼾という区分を設けて、集計している。施設住⼾とは、
⽇正確には居住施設の個々のユニットを指すが、フランスの⾼齢者向け居住施設はユニ
時︓ 令和 2 年 1 ⽉ 24 ⽇（⾦） 15︓30〜17︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室ットとしての独⽴性が⾼く、住宅と捉えられる場合がある。住宅を所管する施設省は、
講 師︓ 京都府⽴⼤学 ⽣命環境科学研究科環境科学専攻 檜⾕ 美恵⼦ 教授
施設系を含めた居住⽤建物を管轄していることから、建て⽅の区分をしたうえで住居として扱い、統計をとっている。
もとに戻ると、フランスでは 80 年代、90 年代に住宅着⼯が伸び悩み、2000
年代に賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第5 回）「家賃補助の可能性についての⼀考察」
⼊ると住宅が⾮常に不⾜しているという認識になり、住宅建設を強⼒に促進するという⽅向に政策が転換した。ただ、2000 年代初頭は政策効果があまり出ておらず、影響
⽇ 時︓ 令和 2 年 2 ⽉ 21 ⽇（⾦） 13︓30〜15︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室

付録-57
講 師︓ 獨協⼤学 経済学部 倉橋 透 教授

が⾒て取れるのは 2004 年頃からである。2006 年をピークに着⼯数が増え、リーマン
ショックで⼀旦落ち込む。その後は、やや変動はあるものの、2015 年頃から再び増えている。
住宅建設の伸びを⽀えているのは社会賃貸部⾨である。フランスは欧州諸国の中で唯⼀、社会賃貸住宅の着⼯⼾数が伸びている国となっている（資料 4 ⾴）
。住宅建設が落ち込んでいるとき、例えば 2014 年、2015 年辺りの総着⼯⼾数が年間 34 万⼾前後の折には、全体の 3 割近くを社会賃貸住宅が占めていた。棒グラフでオレンジ⾊の部分
は社会賃貸全体、⾚⾊部分は HLM（アッシュ・エル・エム）グループに加盟している
社会賃貸を⽰している。⾚⾊部分はオレンジ⾊で⽰した全体の内数である。両者の差は、
混合経済会社（SEM）などによる着⼯⼾数である。グレーの部分が総着⼯⼾数で、グラフの単位は 1,000 ⼾である。HLM で社会賃貸全体の 4 分の 3 位は供給している。2018
年には、HLM で 8 万⼾程着⼯している。このように社会賃貸供給の⼤半は HLM によるものである。HLM を冠する組織は、⺠間でも公共でもよいが、⾮営利の住宅事業を⾏う。HLM は賃貸だけでなく、住宅分譲も⾏っているが、この⾚⾊の部分は賃貸のみのデータである。住宅着⼯総数には、HLM 分譲も含まれている。
（事務局）社会住宅供給組織が供給するものは社会賃貸住宅という理解でいたが、それでよいか。
（檜⾕）基本的にそのように思っていただければよい。ただし、数は少ないが、社会住宅供給組織の中には分譲住宅を供給するものもある。
資料 5 ⾴は、住宅の所有関係が 30 年前と現在でどのように違うのかをみている。持家率は 1986 年時点で約 53％だったが、2016 年には 58％に上がっている。ただし、1986 年時点ではローンなしの持家世帯（ブルー）は 28％だったが、2016 年ではこれが 37.8％と⼤きく増えている。⼀⽅、ローン返済中の世帯は 25％から 20％に減っている。⾼齢の世帯が多いと推察するが、持家をずっと前から持っている世帯のボリュームが⼤きくなっているとみていただけばよいと思う。フランスでは現在、新規に持家を取得することがかなり難しくなってきている。
注⽬していただきたいのは、政策的に建設を促進してきた割には、ストックベースで
みると、社会賃貸の⽐率は 15.2％から 16.8％と変化しただけで、それほど伸びていな
いことである。それには⾊々な理由がある。政府が⺠営借家にてこ⼊れをしていることもある。
資料の 6 ⾴の図は、2011 年から 2018 年の間の社会賃貸住宅⼾数の変動を⽰している。灰⾊部分のデータが年間の総供給⼾数である。2011 年で⾒ると 8 万 7,000 ⼾である。純増は⻘⾊部分の 6 万⼾で、残りは純減である。ふじ⾊の部分は除却した⼾数で
付録-58

1.9 万⼾である。それから、8,000 ⼾から 1 万⼾位の割合で動いている橙⾊の部分は売却⼾数である。フランスも随分前から売却政策を掲げている。数は少ないものの、毎年ある程度は継続して売却されている。
（事務局）⺠間に売却しているのか。
（檜⾕）HLM のラベルから外れるものは、⺠間に売却しているということである。
（事務局）社会住宅ではないのか。
（檜⾕）「HLM 以外の社会賃貸」としてカウントされるものがゼロとは断⾔できないが、該当するものはあまりないと考える。居住者に売る場合と、⺠間の法⼈や個⼈家主に売る場合があり、前者だと持家、後者だと⺠間賃貸に転換されることになる。橙⾊部分には、両⽅とも⼊っていると思う。
2000 年代に⼊ってから都市再⽣事業がさかんに⾏われてきたので、2010 年代前半は除却⼾数が膨らんでいる。除却に対しては政府が補助⾦を出している。HLM 組織は除却を進めながら、新たに除却を上回る⼾数を建設している。それで、社会賃貸のストックが増えている。
（事務局）除却の理由は、やはり⽼朽化なのか。
（檜⾕）もちろん⽼朽化もあるだろうが、⼈気がないという理由が⼤きい。
（事務局）場所的な問題か。
（檜⾕）場所も問題だし、住居の形態にも問題がある。タワーマンションのような⾼層住宅は好まれない。また、板状の⼤規模な住棟、住⼾数の多い共同住宅は好まれない。ただ、建物の形態よりも⼤きな問題は、そこに移⺠が⼤量に住んでいることで、「あの場所は危ない」という意識も作⽤している。単に不便な場所ということではなく、そのような意味で、⽴地が関係している。
都市再⽣事業では場所のイメージを変えることが試みられた。⼈気のない住棟を全部壊し、跡地に⼾建ての分譲住宅や⾼齢者向けのサービス付き居住施設を建てるなど、⾊々な取り組みをしている。
（事務局）売却は、住んでいる⼈に売却することもあるのか。
（檜⾕）ケースとしてはある。ただし、住⼾単位で売却することには慎重な組織も多い。個別に売却すると管理が⼤変になるので、基本的にはやりたくないのだと思う。これまで
そのように理解していたが、今回改めてデータを⾒て、実際にはかなり売却されていると感じている。
（事務局）現政権がそのような⽅向性を⽰したように聞くが。
（檜⾕）マクロン政権は売却を促進する⽴場だ。HLM 組織の中にも公社系の組織と⺠間の株式会社形態を取る系列の 2 グループがあり、⺠間のほうがマクロン政権のスタンス
付録-59

に沿った対応をしていると思う。HLM 組織は⼀枚岩ではないと⾔われており、組織によって傾向が異なる点に留意する必要がある。⼤きく、HLM 公社連盟と HLM 株式会
社連盟に分かれており、束ねて HLM 連合となっている。従わなければならない規則はどちらも同じだが、運営に対する考え⽅には差がある。公社は政治的な意向に左右されやすく、⾸⻑が代わるとその影響を受ける。特に、どこで供給するか、どのくらい建て
るかをめぐっては、地元の⾸⻑の意向が重要である。
本題のフランスの住宅⼿当制度について、現状をお話ししたい。フランスは 1977 年の制度改正で持家に住んでいる世帯にも住宅⼿当を⽀給できるよう、持家と借家の両⽅に対応する制度を構築した。この点が⼀つの特徴である。ただし、資料 7 ⾴で持家部⾨を薄いグレーにしたのは、この部⾨で住宅⼿当を受給できる者が減り、現在ではごく僅かとなっているためである。
過去に受給資格を得た世帯には、これからもローンがなくなるまで給付されるが、新規に持家を取得した世帯で住宅⼿当の給付対象となる世帯は⾮常に限定的である。資料 12 ⾴のデータで⾒ていただくと、ローンを返済している持家世帯で住宅⼿当を受給している世帯の割合は、1984 年の 20％超から、2017 年には 7％位にまで減っている。
従来は、低所得者が持家を購⼊する場合、住宅⼿当を給付して負担を軽減するという考え⽅だった。今はそこからずいぶん後退しており、給付対象として残っているのは地⽅の⼩さな町や村に住む低所得世帯だけである。⽥舎に住む低所得世帯が適切な住宅に住めるようにするには、持家であっても住宅改修など、住宅に対する投資が必要である。中古住宅購⼊についても同様で⽀援を要する。そのような世帯にあと 2、3 年は例
外的に住宅⼿当を⽀給することにしているが、それ以外の申請は受け付けない。ここ数
年は、より貧しい、より困窮している世帯に住宅⼿当を⽀給すべきだという考え⽅が主流となっている。新築で家を買える者は、貧困だといってもある程度余裕のある世帯だ
ろうから、そのような世帯よりも賃貸住宅に住む低所得世帯への⽀援を優先するという⽅針である。借家世帯については、基本的に所得のみを要件として、低所得であれば住宅⼿当を給付するという考え⽅である。
賃貸住宅の住宅⼿当には⼤きく２つの系譜がある。１つは、戦後間もない時期から始まった家族住宅⼿当の系譜で、これにはその後、障碍者や⾼齢者等「⼈」に着⽬する社
会住宅⼿当が加わっている。もう１つは、1977 年の住宅融資制度改⾰で誕⽣した住宅
⼿当の系譜で、こちらはもともと「住宅の要件」にフォーカスするものだった。
後者の住宅⼿当は応能住居費⼿当（APL）と呼ばれる。国と家主が協定を結んだ借家に居住する世帯に対して給付され、第三者払いとなる。これに該当しない賃貸住宅に居住する世帯には前者の住宅⼿当（ALF または ALS）が給付される。いずれの⼿当も 2001
付録-60

年から共通の算定式で給付額が決定されている。ただし、居住施設系は少し違う算定式が⽤いられるので、以降は独⽴住宅に限定して説明したい。
給付額は家賃と共益費、⾃⼰負担額の 3 つの要素で決まる。家賃には、申請者が実際に⽀払っている家賃と、申請者の条件に対応して設定される上限家賃があり、これによって住宅⼿当でどの程度、住居費負担がカバーされるかが変わってくる。
上限家賃は、どこに住んでいるのか、どのような家族形態かによって異なり、毎年、⾒直される。基本は物価スライド⽅式で、家賃の上昇率が考慮されることになっている。
しかし、実際は、実勢⽔準に合わせて適切に⾒直すというよりも、上限家賃を低く設定することで、給付額を抑えようとしている。
資料 7 ⾴にあるように、給付額の算定のために、細かな計算式がある。原則として、居住地の種別と扶養者数により変動する。扶養者数を重視することには、家族政策的な意味合いがある。
⼦どもの数が多いと給付額が増える仕組みになっている（資料 9 ⾴）。
共益費については、⾃⼰負担額の基準が設けられている。
⽇本の公営住宅制度は、政令⽉収という考え⽅で世帯の所得を捉えているが、フランスも同様の考え⽅を採っていて、⾼齢者の年⾦などは有利に扱われている。失業保険の収⼊や社会保障などによる所得も勤労所得とは異なる扱いを受ける。所得の種類によって所得とみなされる額は変わる。⾮常に困窮している世帯の場合、家賃を払った後に残る収⼊で⽣計を維持できるか、が配慮されるからなのだが、このような扱いをすると「貧困の罠（Poverty trap）」の問題が出てくる。このため、現状はこうした形で運⽤されているが、批判はある。
住宅政策の観点からいえば、住宅⼿当を給付する⽬的は、低額所得者のアフォーダビ
リティを⾼めることにある。住宅⼿当には、⺠間の住宅供給を活発にし、住宅選択の⾃由度を⾼める役割も期待されている。さらに⾔えば、住宅の質への効果、すなわち、供給される住宅が⼀定の基準を満たすように誘導する役割もある。このため、住宅⼿当受
給要件として、住宅基準に合致することが定められている（資料 8 ⾴）。
住宅基準の⼀つは安全性である。建物が安全で、居住者に健康被害が及ばないことが求められる。フランスでは、配管に鉛を使ってきた経緯があり、深刻な健康被害を及ぼすことが懸念されている。したがって、そのような問題が解決されている住宅であることが要件となる。また、居住⾯積⽔準として、単独で住まう場合、9 ㎡以上を確保していなければならない。⽇本の最低居住⾯積⽔準と⽐べるとかなり低い⽔準だが、⼨法の測り⽅は異なる。また天井⾼や容積の基準もある。居住⼈数が増えると、これに応じて満たすべき最低⾯積も変わる。
ただ、基準に満たない住宅に住んでいると住宅⼿当はまったく給付されないかとい
付録-61うと、そうではない。まず⼀時的に期間限定型の⼿当が給付される。⼿当の給付期間は
原則 18 カ⽉で、その間に家主に対して住居を改善するよう、勧告する。
実際は、借家⼈が家主に住宅改修を依頼する。家主が聞いてくれなければ訴えることもできる。かなりひどい状況であれば、裁判所が家主に改善命令を出すこともある。国は、このようなひどい状態のままでは賃貸住宅経営をしてはいけないと⾔うことができる。
借家⼈には選択肢がある。この住宅は住宅⼿当の対象にならない、⼀時的な給付しか払えないと⾔われた場合、別の住宅に引っ越すことも⼀つの選択肢である。転居には⼀定期間が必要なので 18 カ⽉までとなっているのだろう。もう⼀つは家主による住居改
善を待つという選択肢である。18 か⽉はそのための期間でもある。このような仕組みにすることで、住宅の質の改善につながるはずだが、本当にその効果が出ているかは怪しい。
資料の 11 ⾴は住宅⼿当助成額の推移を⽰す。単位は 100 万ユーロである。2017 年
が最も⾼く、180 億ユーロ位である。これがピークで、この 1、2 年は下がる傾向にある。フランス政府は、住宅⼿当は、従来のままでは持続可能でないという認識を持っており、削減に向けて動いた結果だろう。
2013 年、2014 年頃から住宅⼿当助成額をどのようにして抑えるかという研究が⾏わ
れ、対策を打たず放置すると、際限なく上昇すると⾔われていた。それを受けてその後、様々な取り組みが⾏われている。その成果がようやく出てきた。それでも 1984 年時点の 48 億ユーロと⽐べると、助成額はかなりの規模に膨らんでいる。
資料の 12 ⾴の棒グラフは、2000 年と 2015 年の住宅⼿当給付総額を⽐較したものである。これには居住施設で給付される住宅⼿当も⼊っているので、11 ⾴を上回る給付額となっている。このグラフから、給付額は、持家では減り、社会賃貸や⺠間賃貸では膨らんでいることがわかる。
しかし、12 ⾴の右側のグラフで給付世帯率を⾒ると、その伸びは抑えられており、借家世帯の受給率が上がっているわけではない。所得要件で絞り込みを強めたことが功を奏していると思うが、それでもこれだけのボリュームで給付を要する借家世帯が居住している。
資料 13 ⾴の家賃の動向を⾒ると、家賃が⾮常に上がっている。物価よりも家賃の上昇率のほうが⾼い。社会賃貸、⺠営借家のいずれでも家賃が上がっている。全国ベース
でみると上昇率はこの程度だが、⾸都圏など地域を限定すればもっと⾼いだろう。
⼀⽅で所得格差がひろがり、低所得者の所得が下がっている。⼿当が必要な者がなかなか減らないことにくわえて、給付額を抑えることも難しくなっている。
付録-62

（事務局）資料の 12 ⾴は、借家世帯の 40％以上が住宅⼿当を受給していることを⽰している。1990 年頃に受給率が急上昇したのは何故か。
（檜⾕）制度改⾰が⾏われたためである。3 種類の住宅⼿当（ALF、ALS、APL）はそれぞれの歴史的経緯と結び付いて対象がかなり限定的だった。3 年をかけてこれを⾒直し、所得を唯⼀の条件にして、幅広く給付しようという制度改⾰が⾏われ、対象者が急増した。特に、この改⾰により⺠営借家で対象者が広がった。それまでは、⼦どものいる家族世帯への⽀援である家族住宅⼿当と、障害者や⾼齢単⾝の困窮者など、⼀定の条件にかなう者に給付される社会住宅⼿当があったが、⺠営借家に居住する世帯では、そこから漏れる低所得者がいた。こうした制限を取り払い、所得の低い⼈は誰でも適格としたので、給付対象者が増えた。より公平な制度にしようという趣旨で改⾰が⾏われたわけである。
住宅⼿当の効果に関する議論では、所得の再配分効果が⾼いと⾔われている（資料 14⾴）。特に現在は所得で絞り込んでいるので、低所得者ほどサポートしてもらえる状況にある。フランスでは親の所得を勘案しないので、所得ゼロの学⽣も⼿当を申請できる。
フランスは各地に⼤学が⽴地しており、基本的に授業料は無料である。住宅⼿当がなけ
れば、貧困家庭の学⽣は家から通える⼤学に⾏くことになると思うが、住宅⼿当はどの場所で学ぶかを選択できるようにしており、学⽣の⾃⽴促進に寄与している。
世帯タイプでみると（資料 16 ⾴）、⼦どものいる⼀⼈親世帯への給付額がかなり⾼い。⼀⼈親世帯の所得が基本的に低いことと、⼦どもがいるという条件が重なり、住宅
⼿当が⾼くなる傾向を⽰している。⽇本の場合、⼀⼈親世帯の⼦どもの貧困が⼤きな問題になっているが、この⼿当は⼦どもの貧困防⽌にも寄与していると考えられる。
フランスの場合、住宅政策として選択の⾃由を保障することを⽬標としている。このため、世帯がどのような住宅を選ぼうと、必要なサポートを提供することが⽬指されている。特に⺠営借家を選ぶのか、社会賃貸を選ぶのかを⾃由に決められるようにしたい
わけだが、制度の持続可能性が問題になる中で、財政負担を抑えるために、上限家賃の抑制等、家賃に関する縛りを強めており、当初の理念から後退している感は否めない。
もともと社会賃貸は家賃規制のある住宅なので、家賃が市場より⼀定程度低く抑えられている。したがって、社会賃貸に住んでいる者はその恩恵を受けているが、⺠営借家の家賃は⾃由に設定されるので、住宅価格や相場が上がれば当然、家賃が⾼くなる。
そのため、住宅⼿当を受給しても、家賃負担率が⾼くなるという問題が⽣じる。どうしてもそこに住まなければいけないという者は別として、より低い家賃負担を求める者
にとっては、社会賃貸が第 1 の選択肢となる。このため、社会賃貸住宅に対する需要が拡⼤し、⻑いウエイティングリストができることになる。好きな住宅を⾃由に選択でき
付録-63

る状況とはなっていないことが⼤きな問題である。
他⽅、住宅⼿当に家賃インフレ効果があるならば、賃貸住宅を建てれば儲かるので、⺠営借家の供給が増えてもいいはずだが、実際には増えていない。賃貸住宅供給者への優遇税制など、別の理由で供給が拡⼤する傾向はあるものの、住宅⼿当には⺠営借家の供給を増やす効果はないという研究もある。
（事務局）住宅⼿当が家賃の上昇を招いているわけではないのか。
（檜⾕）そう考える学者は複数いる。例えば 2005 年のある研究によると、住宅⼿当の給付額の 8 割は、家主の利益になっているという。しかし、家賃の上昇は住宅⼿当だけでは説明できないという反論もある。
（事務局）住宅⼿当を受給している世帯や家主に対する実態調査を⾏い、データを取得す
れば、分析できるのではないか。
（檜⾕）地域区分や参照家賃など、居住する地域によっても住宅⼿当の給付額は変わる。ある地域の上限家賃は⾼く、すぐ隣接している別の地域の家賃は低いということがある。
そこで、この２つの地域の家賃⽔準を⽐較し、上限家賃が⾼く設定されている地域では、同じ⽔準の住宅であっても家賃が相対的に⾼く、家主にとって、住宅⼿当は、供給を増
やすインセンティブではなく、家賃を⾼く設定する理由となっている、という研究がある。研究者はマイクロデータを使って⼯夫しながら分析しており、地域間⽐較では⼀定の結論が得られている。
（事務局）フランスの場合は、まずテナントに住宅⼿当が全部いくのか。
（檜⾕）⺠営借家の場合はそうだ。社会賃貸では家主にいく。
（事務局）⺠営の場合は、テナントがどれだけ家賃を払っているか分からないのか。家賃にしか使えないという縛りはないのか。
（檜⾕）⽶国のバウチャーとは違うので縛りはないと理解している。ただし、⺠間の家主であっても、協定を結べばテナントからではなく、直接住宅⼿当を受け取ることができる。
（事務局）協定を結べばいいのか。
（檜⾕）国と協定を結べばよい。
（事務局）家主さんが⼿当分を、維持管理に充当することなく、⾃分のポケットに⼊れてしまうイメージは何らかの研究で分かっているのか。
（檜⾕）同じ質の賃貸住宅の家賃が住宅⼿当の上限値によってどのように異なるかを⽰した研究は、そのイメージを印象付けるものである。また、90 年代のデータを⽤いて、⼿当を受けた住宅の家賃が、その後どのように上昇したかという研究では、住宅の質がまったく改善されていないにもかかわらず、給付対象になった住宅の家賃上昇率は、⼿当を給付されなかった住宅の家賃上昇率よりも優位に⾼い、という結果が得られてい
付録-64

る。
（事務局）調べれば幾ら家賃や⼿当をもらっているかは分かるが、地域的な属性、テナント
や家主の属性にはかなりのばらつきがあるので、それらを分析した地域的や前提に基づく研究はあっても、全体として、⼀致した結論にはなっていないのだろう。
（檜⾕）ケーススタディーが積み重ねられているものの、常に反論もある。先に進めたい。
資料の 15・16 ⾴は、いずれも 2013 年の住宅調査結果に基づいている。
⺠営借家、社会賃貸のいずれに住んでいても、所得を唯⼀の条件にして、同⼀の計算式で住宅⼿当額が算出されるが、資料の 15 ⾴にあるように、社会賃貸部⾨により多くの⼿当が⽀給されている。住宅⼿当は、借家の種類により補助が異なるという不公平をなくすものなので、社会賃貸に居住する世帯は⺠営借家世帯より所得が低いためだとも理解できるが、上限家賃の影響もあると考える。⺠営借家の場合、⾼い家賃を払っていても、住宅⼿当ではカバーできない部分がある。それが効いていると思う。
資料の 16 ⾴のグラフは世帯タイプ別の住居費負担状況を⽰したものである。先ほど申し上げたように、世帯形態も効いている。単独世帯と⼀⼈親世帯を⽐較していただくと分かるが、同じ所得であれば単独世帯よりも、⼀⼈親世帯のほうが住宅⼿当を多く受給できる。受給世帯の割合も⾮常に⾼い。
資料の 17 ⾴は、住居費負担の経年変化を⾒た表である。住宅⼿当が給付されているにも関わらず、世帯の住居費負担は年々増えている。これは持家を含めた全世帯のデー
タだが、住居費負担率は 14.2％（2001 年）から 15.7％（2013 年）に上昇している。
それから、15 ⾴の表で所得第 1 分位に⼊る⼀⼈親世帯は、貧困世帯と重なることが多いためでもあるが、家賃を払えない状況に陥っている者が結構多い。⺠営借家世帯だと住宅⼿当を給付されてもなお住居費負担率が 40％を超える状況である。
資料の 17 ⾴をみると、過去 12 年間に住居費の⽀払いに⽀障をきたした世帯の割合
は、5.5％から 9.7％に増えている。家賃の上昇に加え、制度的に住宅⼿当でカバーできる部分が限定されていることが影響していると考える。
（檜⾕）前後して申し訳ないが、資料の 9〜10 ⾴に戻る。9 ⾴は重要なグラフである。給付対象世帯の所得と給付額との関係は、なかなか分からないのだが、住宅会計（Compte
du logement）の報告書にこの点に関する資料があったので、これを使って説明したい。
データは 2013 年頃のもので、横軸が世帯所得、縦軸が住宅⼿当給付額である。世帯所
得は、SMIC と呼ばれる法定最低賃⾦同等額を 1.0 とし、その倍数で⽰されている。⻘
⾊の単独世帯、単⾝者は、SMIC をわずかでも上回る所得を得ていると、住宅⼿当の給付対象とはならない。⼦どもが 3 名いる世帯の場合は、SMIC の 2.4 倍弱の所得の世帯にまで住宅⼿当が及ぶ。所得階層でいえば、中間のやや下くらいで、それくらいであっ
付録-65

ても⼦どもが多いと住宅⼿当の対象になることが⽰されている。単独世帯の場合、所得が SMIC の 0.4 倍⽔準位のところまでは、給付額は最⾼で定額の 280 ユーロ位となるが、所得がそれ以上になると給付額は逓減していく。⽀払い家賃が⾼くても、住宅⼿当
給付額はこの図に⽰された上限額で切られてしまうので、所得が⾮常に低い世帯であっても、低家賃の住宅を⾒つけなければ、住宅⼿当ではカバーできない負担が⼤きくなってしまう。
資料の 10 ⾴は、最近の制度改正の主なポイントである。制度の持続可能性を⾼めるという観点からの変更で、まず、どれほど所得が低くても、⼀律で 5 ユーロを住宅⼿当から差し引くという改正が⾏われている。
また、従来は、上限家賃は 1 つだけだったが、これを 3 段階で設定し、第 1 段階では、上限家賃を上回る⽀払い家賃は援助しないこととし、第 2 段階では、上限家賃をさらに上回る「逓減上限家賃」が設定され、これを超える⾼額家賃の住宅に居住する者には、その超過割合に応じて給付額を減額することとしている。第 3 段階は、「停⽌上限
家賃」と呼ばれ、第 2 段階の上限家賃よりさらに⾼い家賃が設定されている。これを上回る家賃の住宅に住んでいる者には、住宅⼿当を給付しないこととしている。そもそも住宅⼿当を受給する低額所得者がそれほど⾼家賃の賃貸住宅に住めるというのは考えづらく、不正受給を排除するためだろう。
第 1 段階で上限家賃を上回ると、例えば 500 ユーロが上限家賃だとすると、それ以上の家賃を⽀払う借家世帯の場合、500 ユーロを超える家賃負担は援助されない。逆に⾔うと、所得が⾮常に低く、500 ユーロまでの⼿当を受給できる世帯であれば、全額を住宅⼿当でカバーすることができる。
（事務局）援助しないというのは、援助するのだけれども、上回る部分は援助しないということか。
（檜⾕）そうである。上回る部分は援助しない。
（事務局）第 3 段階は絶対に給付しないということか。
（檜⾕）絶対にしない。中間が第 2 段階の上限家賃で、これを上回るとその超過割合に応じて給付額を減らしていく。
社会賃貸部⾨で給付される APL の減額については、減額分を家主である社会賃貸住宅組織に負担するよう求めている。社会賃貸住宅はもともと家賃を低く抑えられるよ
う、助成されている住宅だから、ということで断⾏された改⾰だが、これに対しては猛反発があった。
（事務局）HLM などか。

付録-66

（檜⾕）そうである。今まで第三者払いで⼊っていた⼿当相当額が減り、それを家賃に転嫁できないのだから、家賃収⼊が減ることになる。
また、先に話したように、持家取得者のローン補助を縮⼩し、制度を廃⽌する。
さらに、所得の補⾜⽅法を変える。これまでは前年度所得、実際には 2 年ほど前の所
得をベースに住宅⼿当を計算していた。この場合、例えば、2 年前に失業し、所得が失業保険しかなく、⾮常に僅かであったとする。そうすると、その後就職して、ある程度の所得を得ていたとしても、以前の失業時の所得をベースにして算出された多めの住宅⼿当が給付されていた。この仕組みは学⽣や⾒習い実習⽣等として低賃⾦で働く若者に有利で、恩恵を受けていたと⾔われている。こうしたことが、2020 年から改められ、所得申告に⽤いる所得が時点修正されることになる。この変更は、かなりの節約につながると⾔われている。
（事務局）リアルタイムの所得にしたということか。
（檜⾕）そうである。収⼊を捕捉する IT の技術と連動させて、直近 3 カ⽉の所得平均で適宜、⾒直していこうということになった。この⾒直しで得をする⼈よりも、損をする⼈のほうが圧倒的に多いといわれている。住宅⼿当が若い⼈に使われていることと関連している。
資料の 18 ⾴から、住宅⼿当をめぐる近年の議論をあげている。その１つに住宅⼿当の効果があるので、もう少し詳しく触れたい。
住宅⼿当が家賃インフレ効果を持つという議論は、2000 年代に研究者が指摘している（資料 19 ⾴）。フランスの財務省としては、住宅⼿当を⽌めたいという意向があるよ
うだが、住宅管轄省は低所得者が確保できる住宅の質の向上に寄与していること、また、低所得者を受け⼊れる住宅市場はセグメント化されており、住宅⼿当があるからこそ、彼らを受け⼊れる住宅が供給されると主張している。
⽇本でもそうだが、セーフティネット住宅の運営は難しい。困窮者は複合的な課題を抱えている。そのような⼈たちを対象とする住宅供給を誰もが喜んでやるとは考えにくい。したがって、家賃インフレ効果は限定的で、そのように⾒えるとすれば、それは住宅市場のセグメント性によるのではないか、ということある。
資料の 20 ⾴には、今回、調べて気付いたことをメモしている。現⾏のフランスの住宅⼿当の仕組みは複雑で、⼿当の原資は⼤きくは 3 つある。⼀つは、住宅管轄省の所管と思うが、国庫による住宅助成基⾦である。もう⼀つは、家族⼿当を給付する機関がもつ基⾦で、家族住宅⼿当はこれを原資としている。最後に、雇⽤主の拠出⾦や社会保障の⼀部など、幾つものファンドをまとめた基⾦である。家族⼿当⾦庫がこれらの基⾦を⽤いて住宅⼿当を給付している。
付録-67

申請は、ネットででき、⽐較的簡単である。先ほど申し上げた住宅の質の担保という要件は、実際の⼿当給付ではあまり意識されていないようだ。住宅の質が担保できていないということで、⼀時的な住宅⼿当になったケースは 1 万⼾を切っており、2010 年
以降のデータでは 7 千件程度でしかない。住宅の基準を満たさないということはほとんどない、ということになっている。内部監査では、「錯誤給付」が問題になっている。
申請者が意図して不正をしたわけではないが、申請者の状況変化に的確に対応できていないため、間違った給付が⾏われている、というものである。
（事務局）所得が増えたのに黙っていた結果か。
（檜⾕）申請者が間違って申請したとか、故意に不正を⾏ったわけではない。当局が申請者の状況を正しく確認せずに、本当は払うべきではない額の⼿当を払っていたということである。申請者が故意に不正申告を⾏ない受給しているというケースは「不正受給」である。そうではなく、かつて⽇本の年⾦機構が年⾦を正しく払っていなかったというケースのような問題で、状況を確認せず、あるいは間違った計算をして、給付したケー
スが多いということである。
家族⼿当、児童⼿当など他の社会⼿当と⽐べ、住宅⼿当ではこうしたケースが突出して多いようで、管理の問題として把握されているようである。住所から居住する住宅に関するデータを補⾜しづらいという問題もある。所得の捕捉⽅法に問題があったことも加わって、不正受給と錯誤給付を合わせると、原資全体の 6〜7％にも達する。さらに、管理コストが⾮常に⼤きいともいわれている。住宅の質担保への対応が住宅政策としては気になるところで、その問題を是正する必要がある。
（事務局）先ほど 1 ⼈当たり 5 ユーロ控除するというのは⾏政費⽤の問題か。そうではな
いのか。
（檜⾕）そうではない。⼈によっては住宅⼿当で家賃を全額カバーできるかもしれないのだが、そのような⼈にも 5 ユーロの家賃は払っていただく、ということである。今後はこの額がさらに増えるかもしれない。マクロン政権になって、財政⽀出を抑制するには抜本的な制度改⾰が必要といわれている。年⾦制度をはじめとして様々な改⾰が俎上にのぼっており、住宅⼿当制度もその対象となっている。現政権は福祉関係の⼿当を全部統合することを⽬指しているようである。資料の 21 ⾴に Revenu universel dʼactivitéと記したが、ドイツのハルツ改⾰のように、就労促進の観点から住宅⼿当を含む社会保障の⼀元化が⽬指されている。Activité は活動と邦訳されるので、就労に限定されないが、要するに給付対象者を就労・社会活動に誘導・包摂しようとしている。
ベーシックインカムは、フランス語では Allocation de base といっているので、これとは異なる概念である。給付を減額し、就労を促そうとするものなので社会的な反発は
付録-68

⼤きい。住宅関連団体はこの⽅向には反対している。⼀⽅で、21 ⾴に⽰した⽀出抑制
策は微修正にとどまっており、より抜本的な改正が必要との議論はある。なお、ここに⽰した 4）の改正は、学⽣に対する住宅⼿当給付が多いという現状を⾒直そうというもので、⾮同居であっても同⼀家計の世帯の所得を勘案することになった。
（事務局）⽇本から考えると、当たり前のように感じる。
（檜⾕）親が連帯資産税を徴収されるような資産をもつ場合も、同⼀家計の学⽣には住宅⼿当を遠慮してもらうという⽅向だ。
（事務局）保有資産限度を設けるということか。
（檜⾕）保有資産も所得換算する⽅向で⾒直しているので、保有資産が⾮常に多いと⼿当は給付されないことになるだろう。こうした改⾰議論の度に、住宅⼿当を福祉的給付にしようとする動きがみられる。フランスの場合、住宅⼿当制度が拡充される 1977 年の住宅融資制度改⾰時、住宅⼿当によって住宅投資を促し、住宅の質を改善し、さらに住宅の選択肢を増やすという⾮常に野⼼的な⽬標が設定されていた。しかし、それから 40
年以上経過し、その⽬標はすっかり⾻抜きになってしまった感がある。
格差が拡⼤する中で、住まいを確保できないホームレスの⼈たちは何ら住宅への援助を得ていないという議論もある。⽀援を、最も困窮している者に集中させるべきという議論で、住宅⼿当には分が悪い状況があるとみている。
（事務局）ありがとうございました。途中でも質問してしまったが、30 分位、質疑の時間をいただきたい。基本的な話だが、フランスの場合は居住権法だったか、住居権法があると思う。
（檜⾕）DALO（住宅請求権）法がある。
（事務局）DALO 法では、適正な家に住めない⼈は地⽅⾃治体を訴えることができる話になっていると理解するが、⼀⽅でそのような法に基づき、必ず社会住宅に⼊れる可能性があるのに住宅⼿当をもらうというのはどういうことなのか。住宅⼿当は誰もがエン
タイトルメントでもらえるのか。
（檜⾕）そうである。要件は所得だけだ。
（事務局）それでも住宅に⼊れなければ、適切な住宅に住まわせて欲しいと⾔えることになるが。
（檜⾕）⾔うことはできる。ただ、そのプロセスが⻑いし、必要な知識を持っていない⼈もいる。
（事務局）実際は個々でやるのは⼤変なのか。
（檜⾕）そうである。居住問題に強い NPO 等の⽀援を受けて、訴えを起こすのだろうと思う。2007 年に DALO 法が成⽴し、どの⾃治体も社会賃貸住宅を⼀定数確保しようとし
付録-69

ているものの、特定地域に需要が集中する傾向を⼗分に改善できてはいない。たとえば、パリであれば、⺠泊に対する需要が⼤きく、家主にすれば、⺠泊として運⽤するほうが儲かる。⺠泊はある程度規制されているのだが、ブラックな⺠泊は少なくないと思う。
こうした状況なので、住宅がもっと必要と認識されている。このため、⾸都圏をはじめ、需要圧の⾼い場所に⽴地する空き家に対しては重く課税している。
フランスは制度的には⾊々なことを考えて対応しているし、またホームレスの実態を把握し、その情報を積極的に発信するなどして世論を喚起するホームレス⽀援団体等も充実している。⽇本では、正確なホームレス⼈⼝、あるいは望まない同居状態にある世帯がどれだけ存在するかは、ほとんど把握されていないと思う。
（事務局）フランスには、住宅政策においても多様な階層に対するユニバーサル政策がとられている感じがするが、どのように全体がコントロールされているのかがよく分からない。
（檜⾕）それぞれの制度がどのように機能し、全体として誰にどのような益が及んでいるのかを把握するのは難しく、ごく⼀部の専⾨家を除き、全体を俯瞰できる⼈は少ないだ
ろうと思う。住宅⼿当の計算⽅法も複雑でわかりにくいので、もっと分かりやすい仕組
みにすべき、という議論はある。
（事務局）15 ⾴に住居費負担状況の表があるが、⺠営借家と社会賃貸があり、両者に住宅⼿当による負担率などの数値が出ているが、実際には社会賃貸だから、供給側に対する補助もかなり多いのではないか。これは住宅⼿当分だけと了解してよいか。
（檜⾕）その通りである。ご指摘のように社会賃貸部⾨については供給側への補助も⼤きい。ただ、⺠営借家にも税制を通じてかなり⼤きな援助が⾏われているので、そうした⾯も勘案する必要がある。フランスは賃貸住宅を増やしたいということで、⺠間賃貸経営者に対して有利な税制を設けている。
（事務局）持家よりは賃貸を増やす感じか。
（檜⾕）多分リーマンショックまでは持家への⽀援が⼤きな⽐重を占めていた。リーマン
ショックの際に、ローン返済に⽀障を来す世帯が数多く出たので、以降は、社会的に持家を促進するという施策については、慎重になっているようだ。90 年代も、低所得者の持家取得を誘導しようとしたが、その時もうまく⾏かなかった。低所得世帯の持家取得はリスクが⼤きいと考えられているのだと思う。ただし、国⺠の持家志向は強い。持家率は⼀貫して伸びており、現在、58％位である。
（事務局）社会賃貸の割合が多く、住宅⼿当もあり、いろいろな⽀援策があるのに、それでも⾜りないと⾔っていて、DALO 法ができたと思うが。

付録-70

（檜⾕）住居費が⾼いことが問題だ。どこに住んでいるのかにより異なるが、都市部の住居費負担は重い。家賃や住宅価格の地域間格差が⼤きく、特定の場所に雇⽤機会も偏在している。しかも、そこは観光のメインスポットでもある。パリがそうだし、南仏のコー
トダジュールもそうだ。家賃が⾮常に⾼く、世界中の富裕層が⼊ってきて、不動産への投資を⾏っている。普通の⼈が住む⼿ごろな価格の住宅はなかなか⾒つけられない。パ
リは⾮常に⾼密度な街であるが、⾊々な⼈々が住みたいと転⼊してくるし、外国からの投資もあり、かなりの勢いで住宅価格や家賃が上がっている。景観を保全するための⾼さ規制については、パリのような歴史的市街地では続けるとしても、需要圧に対応する
ため、外縁部については規制を外す⽅向が検討されている。
（事務局）持家に対するローンの税額控除はなくなり、今は 0％融資しか残っていないと理解してよいか。
（檜⾕）主たるものは 0%融資で、ほかに住宅建設拠出⾦を負担する企業で働く者に対する1％融資や、0％融資を補う社会助成貸付（PAS）、住宅改善事業団（ANAH）による住宅改修への⽀援、また賃貸から持家に移⾏するプログラムを⽀援する賃貸-持家社会貸付（Le Prêt social location-accession: PSLA)等がある。
（事務局）賃貸から持家か。
（檜⾕）⼀定期間、家賃として⽀払い、持家として取得したい場合は、家賃を割賦払いとみなしてくれる仕組みである。
（事務局）イギリスの Shared Ownership に似ているような気がする。
（檜⾕）フランスにはこの仕組みがかなり前からある。
（事務局）それは社会住宅に限ったことか。
（檜⾕）社会住宅組織がやっていたように思うが、スキームは⺠間でも使えるはずだ。
（事務局）⺠間住宅を借りておいて、それを途中から取得するのか。
（檜⾕）事業主体は最初から取得オプション付きの住宅として供給する。ある時点で持家に移⾏するというオプションを⾏使できるという契約を結ぶ。
（事務局）リースの仕組みに近いのではないか。
（檜⾕）ずっと賃貸のまま居住することもできる。ある時点で選択権を⾏使できる仕組み
で、家賃として払ったものがローンの返済につながっていく。すぐに持家を買うのは難しい⼈のために設けられた仕組みと理解している。またこれとは別に、中古住宅購⼊を⽀援する仕組みもある。ただ、現状では、低所得者の持家取得をめぐる環境は厳しく、若年層の持家率は低下している。
（事務局）⽇本に家賃補助を導⼊することについては、どのような意⾒をお持ちか。

付録-71

（檜⾕）公営住宅はある意味、住宅⼿当が⾏われている住宅である。住宅の質等をコントロールできる範囲で、公営住宅のように住宅⼿当が給付される仕組みを持つ住宅を増やすべき、と考える。
UR の賃貸や公社賃貸は、家賃を負担できる者であれば、⼊居者差別をせずに受け⼊れている。⺠間賃貸でも⼊居者を差別することなく受け⼊れるという協定を結べばよい。ドイツの社会住宅の考え⽅がそうで、⼀定の条件を満たす住宅には家賃補助を⼊れるという仕組みにすればよいと思う。
⺠間賃貸を経営する側からすると、困窮世帯の受け⼊れは容易でない場合もあるだ
ろうから、それに⾒合った補助が必要ではないか。⼀般向けの賃貸住宅の家賃と同じ考え⽅だと、うまくいかないだろう。
（事務局）⽇本のセーフティネットの枠組みでいくと、テナントを排除しない住宅の登録はなかなか伸びていない。フランスも多分、完全に⺠間ベースの家主さんが経営する賃貸を考えると、似たようなものではないかと思う。HLM のような組織で考えた場合だからできることであって、1 ⼾ 1 ⼾の家主さんが賃貸経営をやることに対し、協⼒を求めても難しいのではないか。
（檜⾕）個⼈経営だと難しいだろう。例えば、⽇本⼈は⾦払いが良いと考えて優遇する⼀⽅、アフリカからきた移⺠が家を貸してほしいと⾔うと、⾊々と理由を付けて断ることがある。⼊居者差別はやってはいけないことになっているが、個⼈家主をコントロール
するのは難しい。リスクを負担させ、しかも住宅も適正なものにするのは難しい。このため、困窮者はまっとうな住居を確保できず、劣悪な住居にやむを得ず⼊居するか、住まいを確保できないか、のいずれかになる。
（事務局）ドイツでもシリア難⺠のときにあったと聞く。
（檜⾕）フランスでもひどい状態の住居に困窮世帯が⼊っていることがある。そのような状況を分かっている者が声をあげないと、⾏政に届かない。適正基準を満たしていない
賃貸住宅はかなりあると考える。
（事務局）⼀⽅で福祉⼿当の統合は住宅⼿当のようなハードの話ではなく、所得補償に移ってしまう可能性があると理解する。
（檜⾕）その通りである。シンプルにしようという話である。
（事務局）そうすると、⼿当がどこに⾏くのか分からない。
（檜⾕）住宅政策としての住宅⼿当はやめようという議論になってしまう。
（事務局）イギリスはハウジングベネフィットを運⽤していたが、新規分はユニバーサル
クレジットに統合されている。今のところはハウジングベネフィットの仕組みはユニ
バーサルクレジットの各論として継続されているが、同じ⽅向なのかもしれない。
付録-72

（檜⾕）したがって、この⽅向性は厳しい。
（事務局）今までフランスの住宅⼿当を⾒本として参照している感じだったが、所得補償になってしまうと、厚⽣労働省マターになってしまうので、対応仕切れない感じである。
（檜⾕）幅広い⽀持を得ているとは思わないが、マクロン政権はこの⽅向を⽬指している。
現段階ではパブリックコメントを求めている。
住宅⼿当は統合される⼿当リストの 2 番
⽬か 3 番⽬くらいに⼊っていた。
（事務局）⼀⽅で社会賃貸を整備しなければいけないと動いているが、こちらはどうなのか。
（檜⾕）社会賃貸の供給については、地⽅公共団体が頑張っている。
（事務局）いったん建てられたとしてもそれを維持管理しなければいけないので、⺠間でやらせるにしても⼤変ではないか。ただ、もともと HLM 組織⾃体が⺠間的な組織だか
ら問題は少ないのか。
（檜⾕）社会賃貸住宅の建設は、かつては HLM 組織が主導していたが、現在は⺠間の開発
事業者が建てたものを社会賃貸住宅として運⽤する形態がひろがっているようだ。このため、住宅の質を担保できていない、という批判を聞いたことがある。
（事務局）⺠間が援助を受けて運営するのではないのか。
（檜⾕）⺠間が建設する賃貸住宅の何割かを社会賃貸住宅として運⽤する。その管理は社会賃貸住宅組織が⾏うことになる。地⽅⾃治体の考え⽅次第だが、新規に社会賃貸住宅
を建てるのが難しく、⼟地を⼿当して、社会賃貸住宅組織に建てて欲しいと⾔える状況にないところもある。その場合は、⺠間デベロッパーに開発認可を与える際に、供給⼾数の何割かは社会賃貸として運⽤することを義務づけるというかたちで対応する。⺠
間事業者に対して⼀定の利益を保障したうえで、社会賃貸住宅供給を促進するという取引である。こうなると、社会賃貸住宅組織は住宅の質をコントロールできず、建てられた住宅を管理するだけとなる。もともと国や地⽅⾃治体からみれば、特に公社系のHLM 住宅が該当するのだが、社会賃貸住宅は、⾃分たちのもので、管理を HLM 組織に委託しているという感覚である。
（事務局）アメリカのマルチファミリー住宅で、2〜3 割低所得者向けのアフォーダブル住宅に仕組みがあるが。
（檜⾕）その仕組みを参考にしているのではないかと思う。
フランス政府は２，３年前から社会賃貸住宅供給組織の数を減らそうとしている。それでもなお、組織数は 400 程度あり、それだけの数があるので現状では多様な経営⽅
針がとられている。⾊々なカラーの組織があるので、⼀定のバリエーションが維持されている。地⽅⾃治体の⾸⻑の考えが反映されるという⾯もある。
付録-73

（事務局）マクロン政権の住宅計画には、統合を進め、所有ストックを売り、資⾦を確保して新たな建設に回すという話があった。そうすると、必ずしも住宅は増えないと思うが。
（檜⾕）今後は別として、先ほども説明した通り、社会賃貸住宅供給促進の⽅向性が⽰されてから 30 年近くたっても驚くほどには増えていない。
（事務局）⽇本は少⼦⾼齢化で⼈⼝が減り、いずれ世帯数も減るだろうが、フランスの場合はどうか。
（檜⾕）世帯数は⼀定の⽐率で伸びている。住宅⼿当はこれまで、世帯分離による世帯数の増加に寄与してきた。学⽣への給付は、⼦どもの親からの独⽴を促している。それを肯定的に⾒るのか、否定的に⾒えるのかによって評価が分かれる。
（事務局）⽇本からすると、うらやましい感じだが、今後は、⽇本のように、親元で暮らせという感じになってきているのだろうか。
（檜⾕）住宅⼿当が絞られるとそうなるだろう。
（事務局）単⾝世帯が増えているのはドイツもそうだ。ドイツは受給者が少ないことからすると、あまり住宅⼿当に期待してないようである。どうして違うのかはよく分からな
いが、ドイツはそれほど予算を配分していないこともある。
（檜⾕）フランスの特徴として、住宅⼿当はスティグマにはなっていない。イギリスで学⽣に話を聞いたとき、申請すればもらえるのだが、もらえば⾃分は低所得だと⾔っていることになるから嫌だ、といわれた。そのような意識が若者にあったので、それが印象に残っているが、フランスの学⽣は、住宅⼿当は誰でももらえるもので、もらうことで不利になるとか、恥ずかしいとは考えていないようだ。特に若い⼈はそうで、まずは試してみようということで、申請する。それで、不正に給付を受ける者もいるのだろう。
（事務局）だから、どんどん増えたのだろう。ドイツ⼈は受給することに抵抗があるようだ。⽇本⼈と似ているのかもしれない。
（檜⾕）⽇本の⽣活保護にも抵抗感やスティグマ感がある。
（事務局）SMIC 表⽰は 1.0 では⼤体どの位の⾦額か。
（檜⾕）法定最低賃⾦（SMIC）が定められている。⽇本の最低賃⾦は今、幾らだろうか。
学⽣バイトは時間給で幾らと決まっているが、時間給で出ているものを⽉収にすればよい。
（事務局）東京の時給は 1,000 円位なので、年間所定労働⽇数を 255 ⽇、1 ⽇ 8 時間労働とすると、年間では 200 万円位である。⽣活保護の⽔準を上回るか、下回るかという議論があったと思う。
（檜⾕）そんなに低いのか。

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（事務局）⽣活保護は資産要件が厳しいし、親族がいればまず彼らを頼る必要がある。
（檜⾕）フランスの最低賃⾦は⽇本より少し⾼めだったように思う。
（事務局）フランスの住宅⼿当には資産要件があるのか。イギリスの場合は 1 万 6,000 ポ
ンド以上の資産保有者は不適格になるが、フランスはどの位が限度なのか。
（檜⾕）最近導⼊したようである。ここには記載していないが、⾼額の資産を持っている者、特に不動産を保有している者はその資産が勘案されるようである。主として不動産が対象なので、イギリスの⽔準は超えると思う。ただ、資産額を正確に把握するのは難しいだろう。
（事務局）家を持っていたら駄⽬だろう。先ほど持家所有者に対する住宅⼿当は限定されたとの話だったので、それを上回る⽔準だろうか。
（檜⾕）将来は不動産保有と結び付けて資産を把握するという説明を読んだように思う。
相当⾼額な資産を保有している⽅が対象だと理解している。連帯資産税を払っている世帯と同⼀家計の者は⼿当を給付しないというから、連帯資産税を課すほどの資産をもつ者が対象かもしれない。
（事務局）それは社会的にも当然ではないかという感じがする。
（檜⾕）そのような⽅を対象から除くなど、⾊々な取り組みを⾏っているようである。家族
⼿当⾦庫は、申請者の住所を把握する。しかし、フランスの住所表⽰は共同住宅の場合、同じ住所に複数の世帯が住んでおり、申請者がどのような住⼾に住んでいるのかまでは把握できない。このため不正受給が起こりやすいといわれる。より適切なデータに基
づいて住宅を特定し、チェックする必要があるといわれているが、なかなか難しいようである。今は住所、収⼊、家族構成についての証明書があれば、住宅⼿当が⽀給される。
（事務局）それが本当かどうかは分からないということか。
（檜⾕）不⼗分とか、申請書を査定する能⼒が乏しい、との指摘がある。
（事務局）査定能⼒を⾼めれば、それだけ⾏政費⽤がかかることになるが、そもそも現状において、住宅⼿当の運営のために、どれだけ⾏政費⽤を要しているのかを⽰すデータはないだろうか。
（檜⾕）⾏政コストのデータはある。2015 年に出された住宅会計の報告書には、CNAF（家族⼿当⾦庫）の内部監査で指摘されたことが⽰されており、不正受給等についても指摘されている。
（事務局）住宅⼿当の運営に、⾏政コストがどの位かかっているのかを調べたい。
（檜⾕）たしか、管理費⽤という形で他の⼿当と⽐較した実額（何万ユーロ等）の表がある。
（事務局）フランスの場合は重複して助成を受けることが可能なので、住宅⼿当の査定では、社会賃貸に⼊居している場合など、様々なことを全てチェックしなければならない
付録-75

のか。
（檜⾕）まず、所定の様式に基づき、申請を⾏う必要がある。社会賃貸の⼊居者は､APL と呼ばれる住宅⼿当を申請することになる。
（事務局）私の感覚からいくと、社会賃貸と住宅⼿当という重複した援助を受ける場合はかなりの住宅困窮者であり、それぞれの場合の所得要件よりも重複の場合は所得要件が厳しくなる代わりに、援助の規模も⼤きくしているということになっていると思う
が、実際はどうなのか。
（檜⾕）基本的に社会賃貸に居住している世帯のほうが困窮度は⾼い。
（事務局）つまり、最も困窮している社会賃貸に適格な世帯にも困窮度の違いがあり、それを住宅⼿当で補うということだろうか。
（檜⾕）そうである。社会賃貸住宅に⼊居できてもなお困窮している世帯には住宅⼿当を給付するという仕組みだ。これは 2012 年のデータだが、これが他の⼿当と⽐較した住宅⼿当である。
（事務局）67 ページか。
（檜⾕）⼿当ごとの平均の費⽤である。住宅⼿当がこれに次いで⾼い。
（事務局）これは別の⼿当か。
（檜⾕）別の⼿当だ。⾊々な⼿当が書いてある。C は管理費である。
（事務局）資料を PDF などでダウンロードさせていただきたい。
（檜⾕）このアドレスでダウンロードできるが、取り敢えず、⼿持ちの資料を渡す。
（事務局）ありがとうございます。今⽇は⻑時間に亘り、いろいろなフランスの住宅⼿当に関する情報をご提供いただいた。恐縮ではあるが、引き続き、分からない点につき、質問させていただくことがあるかもしれないが、よろしくお願いする。

（別添、講師配布資料）「フランスの家賃補助」(本稿には未収録)

以上

付録-76

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 5 回）
「家賃補助の可能性についての⼀考察」
⽇ 時︓ 令和 2 年 2 ⽉ 21 ⽇（⾦） 13︓30〜15︓00
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講 師︓ 獨協⼤学 経済学部 倉橋 透 教授

※ 以下、講師の敬称は省略させていただく。質問者は、国⼟交通省、⽇本住宅総合センター、ニッセイ基礎研究所の担当者 3 名によるが、合わせて事務局としている。
賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第6 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 5 回）
（事務局）今⽇は、家賃補助の可能性についての⼀考察ということで、獨協⼤学経済学部の「家賃補助の可能性についての⼀考察」
倉橋先⽣にお話いただく。仮に⽇本で導⼊するとした場合に、どのようなことを考えな
⽇ 時︓ 令和 2 年 2 ⽉ 21 ⽇（⾦） 13︓30〜15︓00
ければいけないかということに加えて、資料を拝⾒すると、英国の家賃補助制度につい場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室ても触れていただけるようである。
講 師︓ 獨協⼤学 経済学部 倉橋 透 教授（倉橋）英国の家賃補助制度については、5 年ほど前だが、ユニバーサルクレジットに洗い替えされ、⼤きく改正されている。

賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第6 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関
最初に⾃⼰紹介をさせていただくと、当時の建設省住宅政策課の政策課題として住する研究・ヒアリング記録（第5 回）宅建設計画の策定作業があり、その際に、補佐として携わったことがある。住宅局にい「家賃補助の可能性についての⼀考察」
たのはそれが最後である。⼤学に異動してからは、は住宅⾦融、地価、サブプライム問
⽇題、最近では空き家のこともやっている。
時︓ 令和 2 年 2 ⽉ 21 ⽇（⾦） 13︓30〜15︓00
家賃補助の可能性についての⼀考察ということでお話する。私が住宅政策課
場 今⽇は、
所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講にいたのが平成元年から
師︓ 獨協⼤学 経済学部
3 年頃であり、ちょうど家賃補助の話が何となく議論されて倉橋 透 教授いた。家賃補助は、当時の⼤蔵省にもっていくと、何をやるのか分からなくて単にお⾦をばら撒くだけだろうと⾔われて、頭から受け付けられないだろうという話をしてい賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第 6 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関た記憶がある。直接、⼤蔵省とやり取りをしたわけではないが、少なくとも当時はそうする研究・ヒアリング記録（第 5 回）
⾔われていた。地⽅⾃治体が多少の補助策を講じているが、⽇本の住宅に対する⽀援策「家賃補助の可能性についての⼀考察」
は、賃貸関係だとやはり公営住宅が主だった。当時は、特優賃や地優賃なども議論が出⽇てきた時代だった。
時︓ 令和 2 年 2最近は、
⽉ 21 ⽇（⾦）
13︓30〜15︓00
住宅セーフティネットということで登録住宅などの施策が場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
出てきたが、当時から、⽯に補助するのか、⼈に補助するのかという話が連綿としてあ講 師︓ 獨協⼤学 経済学部 倉橋 透 教授った。当時の厚⽣省との住み分けが⾮常に難しいという事情もあったと思うが、⼈に対する補助というのは、国レベルでは正直やりづらいという状況にあったと思われる。
1984〜1985 年頃に、私は英国のケンブリッジに留学したのだが、なぜ⺠間の賃貸住
賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第6 回）賃貸⼊居者の負担軽減に関する研究・ヒアリング記録（第宅の質は低いのかということをテーマにしていた。
5 回）
当時の英国でも、持ち家に⽐べると「家賃補助の可能性についての⼀考察」
質は低かった。いろいろ調べてみると、⽇本と異なる点は、英国では当時から家賃補助
⽇ 時︓ 令和 2 年 2 ⽉ 21 ⽇（⾦） 13︓30〜15︓00
付録-77
場 所︓ 国⼟交通省住宅局会議室
講 師︓ 獨協⼤学 経済学部 倉橋 透 教授

があり、当時は厚⽣社会保障省（Department of Health and Social Security, DHSS）が担当し、住宅政策⾃体は環境省（Department of Ecology, DOE）が管掌していた。家賃補助を含む現在のユニバーサルクレジットは、労働年⾦省（Department for Work andPensions, DWP）が管掌している。
したがって、仮に⽇本で家賃補助を導⼊することを考える場合に、それは本当に国⼟交通省がやることなかという話は必ず出てくるだろう。厚⽣労働省の⽅がよいのではないかという話もあることから、まず、住み分けは議論が必要になると思われる。
それでは、資料に基づいてお話しする。まず、年間収⼊と家賃補助というところだが、⺠間借家の場合、居住世帯の年間世帯収⼊と家賃負担はどの位なのかということである。結局、家賃負担が厳しいと払えなくなるわけで、低所得世帯で⾼家賃負担という世帯が⾮常に多いことが分かる。低所得世帯で、かなり家賃負担が⾼いということである（資料２⾴）。
この資料は、平成 25 年の住宅⼟地統計調査を元に作成されている。収⼊の 37.3％以上が家賃という世帯を⾼家賃負担世帯とすると、年収 100 万円未満の層では実に 79％
が⾼家賃負担世帯となっている。年収 100〜200 万円未満で 40％、年収 200〜300 万円
未満で 10％、5％、2％と減少する。200 万円未満の階層では低所得なので、おそらく⾮常に厳しい⽣活をしているはずである。家賃補助を考える場合には、年収区分という話は必ず出てくる。この 37.3％が適当かどうかという議論は別として、年収 200 万円
未満の層に届くような家賃補助を考えるということになるだろう。
この場合、対象世帯がどの位あるのかというと、
平成 30 年の住宅統計調査を⾒ると、⺠営借家に住んでいる世帯で、年収 200 万円未満の⼈（100 万円未満と 200 万円未満の合計）は、354 万世帯ほどになる。
最初に結論に近いことを申し上げると、354 万世帯全部を対象に補助することは、数が膨⼤すぎて、⾮常に難しいと⾔われる可能性がある。したがって、⾼齢世帯に限るとか、⾼家賃負担世帯を⼀定率以上として定め、それ以上に負担している世帯だけに補助するというように、切り込んでいく必要があると思っている。
実際に、今、どの位、家賃負担が厳しいのかということを、⼤東建託の賃貸未来研究所にいる宗健（そうたけし）⽒による研究を⾒てみたい（資料３⾴）。家賃滞納する理由の 1 つには、やはり⽣活苦があるはずで、それによって家賃滞納率が⾼くなる。そこ
で、ある層に絞った時に、家賃滞納に⾄る確率が⾼くなるのはどういう事情なのかを、同⽒は研究されている。
この研究によると（資料 4 ⾴）、世帯年収が 200 万円未満、200 万円以上 400 万円未満、2,000 万円以上等の場合に滞納確率が⾼くなっており、この 2,000 万円以上という付録-78

点はよく分からないが、200 万円未満で⾼くなるという状況は合理的である。どのような事情が家賃滞納に結び付くのかというと、⾦融資産の有無という結果が出ている。ある程度、⾦融資産があれば、たとえ年収が低くても取り崩しができるので滞納に陥りにくい。⾦融資産が 0、または 1 万円以上 100 万円未満の場合に確率が⾮常に⾼い。先ほど 354 万世帯で、いろいろな切り⽅があると話したが、その中に⾦融資産の有無も要件として考えてよいのかもしれない。
この研究はおもしろいことに、その⼈の性格まで分析している。リスク回避因⼦と、いい加減因⼦というものがあり、物事をいい加減にしてしまう⼈というのは、やはり滞納に⾄る確率が⾼くなるということである。結論としては、家賃滞納の主な要因は、所得の低さよりも⾦融資産の少なさの影響が⼤きく、同時に所得の多寡と⾦融資産の⼤⼩は、⾏動思考様式、つまり、いい加減な⼈かどうかといったところにも関係するということが、少なくともこの研究事例から⾔えるだろう。
次に、今⽇、私が特にお話ししようと思っていたのが、いわゆる⾼齢者の貧困問題である。家賃補助をする時に、⽣活保護も同様だが、個⼈に対する直接の保護⾏政をやると必ず⾔われるのが、労働意欲がなくなるという負の効果である。⽣活保護をもらう⽅
が、ワーキングプアをやっているよりも楽なら、誰も無理して働かなくなるということである。ただし、⾼齢者に絞るのであれば、少なくとも 80 歳単⾝の⼈に働けと⾔うことはないので、この問題は少ないと思われる。
以前、NHK で報道された「⽼後破産」というドキュメンタリーに出てきた事例をお話しする（資料 5 ⾴）
。この⽅の収⼊⽉額は国⺠年⾦及び厚⽣年⾦合わせて⽉額 10 万円。東京の都⼼に近い場所に住んでいるため、家賃は⽐較的⾼く 6 万円。⽣活費等は残
⾦ 4 万円として、残⾼は 0 円ということで、この範囲でやりくりをしている。電気代が払えず電気を⽌められているので、暑くてやりきれないことから、夏でも部屋は開けっ放しである。病院には、⾃⼰負担分を払えないので、⾏けない。交際費等、社会的なつながりのためのお⾦もない。
このような状況では、⽣活保護を受ければよいと思われるが、⾼齢者の⽅には、⾃分の葬式代ぐらいは取っておきたいと考え、多少の預⾦を持つ⼈が結構いるため、受けられない。やはり、死んだ時に迷惑を掛けたくないのだろう。⽇本では、貯⾦があると⽣活保護をもらえないのかというと、やはり 1 か⽉の最低⽣活費よりは下の⾦額でないとまずい。例えば、1 カ⽉ 10 万円の⼈であれば、5〜6 万円位の預⾦でなければ認められない。全ての資産を⽣活につぎ込んでも、⽣活できないので、⽣活保護を受けるということである。したがって、預⾦額がそれよりも上であれば、まず、それを使わないと、⽣活保護がもらえない。
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もう 1 つの選択肢として、この⼈の場合は家賃の負担率が 60％と⾮常に⾼いので、より安い家賃のところに引っ越せばよいということになるが、なけなしの 10 数万円を、引っ越し代や敷⾦に充当しなければならないし、それ以前に、80 歳独⾝というと、引っ越そうという気⼒が涌かないし、お⾦を全て使ってしまった後はどうしたらいいのか、次の年⾦の⽀給までどうするのか、お⾦が余るのかどうかとなり、実現できないことになる。つまりは、引っ越し代も出せないということである。
他の事例２の場合は（資料 6 ⾴）
、国⺠年⾦が 6 万円余り、⽀出がアパート代 5 万円
なので、実に 8 割⽅をアパートに費やしている。エアコン代も節約し、⼼臓に持病があるのだが、お⾦がかかるので病院に⾏くのは控えている。⽣活保護はもらっていないという場合である。
この NHK の「⽼後破産」という番組で⽰唆されているのは、医療費、介護保険の⾃⼰負担分が払えないから、病院に⾏ったり、介護保険を利⽤したりすることができないという点である。また、寝たきりになった場合や、⾃分の葬儀代のために、ほんの少しの貯⾦でも残しておきたいのだが、最低⽣活費を越えてしまうので⽣活保護が受けられないという問題があるということである。
ここで考えるべきは、番組内でも指摘されているのだが、もし、この⼈が公営住宅に移ることができれば、年⾦ 10 万円で⽣活できるはずということである。⼗分ではないが預⾦があるのだが、それが最低⽣活費を少し越えてしまっているので⽣活保護が受けられないという状況である（資料 7 ⾴）。
そのような中途半端な状況なので、引っ越し費⽤や敷⾦が払えない。⽣活保護になれば、引っ越し代や敷⾦は出る。こういうケースの⼈が公営住宅に移るためには、まず⾃分の貯⾦を、⽬をつむって全部使い果たし、その上で⽣活保護を申請する。認可されて実際にお⾦が出るまでには少し時間がかかるので、それまでどう⾷いつなぐかという問題はあるが、こうした過程を経て、公営住宅に引っ越す。そこで、楽になって⽣活保護から外れるという、いささか⾯倒な過程をたどらないと、この⼈は引っ越しができないことになる。この⼈たちは、引っ越し費⽤や敷⾦を誰かが負担し、公営住宅でも登録住宅でも、今よりも家賃の安いところに引っ越すことができれば、それで救われる。だから、私は、家賃補助よりも、むしろ引っ越し費⽤や敷⾦の⽀援制度を考えるのが先だと思っている。
さて、家賃補助について考えられる議論ということなのだが、財務省などから必ず⾔われることは、家賃補助は、家賃を上昇させて⽣活の改善につながらないということである。
家賃補助された分が家賃に上乗せされてしまい、結局、⽣活は楽にならないのではないかという話である（資料 8 ⾴）。
次に、家賃負担率の⾼い⼈たちに引っ越し費⽤を助成すれば済むのではないかとい付録-80

うことである。これは今申し上げた通り、私も同意⾒である。
3 番⽬は、⽣活保護の内訳として、⽣活扶助、医療扶助、住宅扶助などに分かれていて、住宅に関しては住宅扶助があるが、今の制度を変えて、単独給付できるようにすればよいのではないかという話である。厚⽣労働省に聞くと、⽣活保護はばら売りをしておらず、現状では住宅扶助だけを⽀給する制度ではないということである。
4 番⽬は（資料 9 ⾴）
、少し前に、⼥性の活躍を促そうとしても、所得が 103 万円以上になると扶養控除から外れてしまうので、それ以上は働かないという議論があったが、それと同じことである。所得何万円以下の⼈でないと家賃補助を受けられないことにすると、それ以下になるように労働時間を調整してしまい、結局、多くの労働意欲を阻害してしまうのではないかという話である。
5 番⽬に、家賃補助をする場合には、⾦融資産の額も要件に⼊れなければ不公平だという話がある。
以下、5 つの論点についてお話する。まず 1 点⽬、家賃補助は家賃を上昇させて⽣活の改善につながらないのかという論点であるが、これは賃貸借市場の需給逼迫状況によるが、反論として聞こえてきそうなことについて、今⽇お配りした別の資料を元にお話しする。この「借家の空き家率と家賃上昇率との関係についての⼀考察」は、私が、
⺠間都市開発推進機構の雑誌に書いたものである。その図１は、フィリップス曲線という雇⽤ではよく参照される関係を⽤いたものである。住宅からは少し離れるが、雇⽤関係で観察されることとして、失業率が⾼いと賃⾦上昇率はかなり低くなるという関係がある。ここで、失業率を空き家率に、賃⾦の上昇率を家賃の上昇率に置き換えてフィリップス曲線を描けるかを試みたものである。この関係が成⽴すると、⽇本は空き家が多いので、あまり家賃上昇については考えなくてもよいのではないかということになる。
実際に、借家の空き家率が⾼いところ、例えば、この論⽂の 3 ⾴の上の福井県や⼭梨
県、⻑野県、茨城県、⻘森県などでは、家賃上昇率は低いという関係があるのかを分析したが、空き家率と家賃上昇率の間には、明確な相関はどうもみられない。その理由としては、借家市場全体のうち、本当に稼働している借家、空き家といっても、古い⽊賃など、いわゆる競争⼒を失っているような借家が結構あり、そういう借家は、そもそも貸す気もなく、そのままになっているのではないかということが考えられる。したがって、空き家率では説明しきれないということだろう。実際に、住宅市場において他の住宅と競合している借家に絞って考えなければならないということである。もし、家賃補助を導⼊する場合は、空き家の利⽤や新規物件の供給などを考える⼀⽅で、あまり家賃がヒートアップしないように配慮する必要があることから、１番⽬に関する論点とし
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ては規模を考える必要があるということである（資料 10 ⾴）。
2 番の論点、家賃負担率の⾼い世帯に引っ越し費⽤を助成すればいいのではないかということについてであるが（資料 11 ⾴）、⽣活保護を受ける場合、あまり⾼額な物件に⼊っていると受給できない。東京都の場合、単⾝で 5 万 3,700 円、2 ⼈世帯で 6 万 4,000円以上の家賃物件は、住宅扶助の対象にはならず、もっと安い所に移るように⾔われる。
家賃の上限を越える場合は転居を迫られる。このため、転居をするという時には、引っ越し費⽤と敷⾦が補助される仕組みである。敷⾦は、2〜3 カ⽉分ということで、かな
りまとまった額が必要になる。先ほど述べたように、最低⽣活費は越えているが引っ越
すお⾦がないという⼈がおそらくいるはずである。そこに補助してあげれば、家賃を補助するまでもないし、1 回だけの⽀援で済む。財政当局が嫌がるのは、いつまでも補助が続く、後年度負担が⼤変なケースであるが、引っ越し費⽤などの補助は、原則 1 回限りで終わる。むしろ、この⽅がよいのではないかと私は思う。
ただ、中にはその他の事情があって引っ越せない⼈もいる。例えば、近所に親族や友⼈で体のケアをしてくれる⼈が住んでおり、⻑らく世話をしてくれていた場合、引っ越
し先で、同じように世話をしてくれる⼈が出てくるとは限らない（資料 12 ⾴）。もちろん、ケアマネージャーなどを⾒つければいいのだが、それが難しい事情もあるだろう。
近くの病院にかかっているが、難病で、その病院でないと治療が受けられない、そこの先⽣がしっかりとデータを持っていて、ほかでは⼗分な医療が受けられないといった場合もあるだろう。次善の策として、病院の近所に引っ越せればよいのだが、近くには安い⺠営賃貸住宅、公営住宅、登録住宅といった適当な物件がない場合は、どうしても家賃補助が必要になるかもしれない。
3 番⽬は、⽣活保護の住宅扶助分を単独に給付すればよいという論点である（資料 13⾴）。東京都のほとんどの地域において、住宅扶助の上限額は２⼈世帯で 64,000 円である。それでは、住宅扶助だけをばら売りしてくれるかというと、そういうことはない。
単給化して欲しいという議論は、今までもあり、福祉関係や社会保障の関係者を中⼼に⾔われてきた（資料 14 ⾴）。住宅の特徴として、1 つは⻑く持つこと、もう 1 つは、⼀定の⾯積が必ず必要ということがある。⼈間は 1 ㎡には住めないし、細かく切ることもできないので、ある程度まとまった費⽤負担が必要になるので、⽣活維持に困難を来す場合が少なくない。また、⾃⽴助⻑という意味であれば、施設における福祉よりも、在宅福祉のほうがむしろ望ましいという考え⽅がある。つまり、本⼈の意向は極⼒尊重されるべきなので、住宅扶助の単給、ばら売りを緩やかに認めるべきだということが社
会保障の専⾨家筋からは⾔われてきた。
その際、賃貸住宅への住宅扶助と何らかの医療扶助の継続が必要という課題が指摘
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されている（資料 15 ⾴）。先ほどの宗⽒が、社会福祉学という雑誌に書いているが、住宅扶助費の単なる⾒直しにとどまらずに、別の制度にしてはどうかということまで⾔われている。⽣活保護をもらうというのは、スティグマ、恥辱、何となく社会全般に対してばつが悪いという雰囲気が未だにある。そういうところから住宅扶助だけを切り出して、住宅確保のためのより広範な制度を考えられないだろうかという提⾔である。
⽯に対する補助、建物に対する補助が基本だろうというのが宗⽒の基本的なスタンスである。
また、⾔うまでもないことだが、住宅扶助も⽣活保護の 1 つなので、資産があると受けられないということは当然ある（資料 16 ⾴）。
⽣活保護の対象について、もう⼀度改めて⾒ておこうと思う（資料 17-18 ⾴）。家賃補助を考える場合は、この議論との住み分けを絶対に取らなければならない。この部分
は⽣活保護でやるのなら⽣活保護でやるということを決める必要がある。
まず、資産や能⼒、その他あらゆるものを利⽤しても、世帯収⼊、収⼊の認定額が最低⽣活費以下に留まることが前提となる。不動産については、⾃宅があるから⽣活保護を受けられないという認識の⽅が多いが、実はそういうものでもなく、⾃宅として居住している⼀定標準価格以下の住宅や、⽣活のための耕作地というのは、保有が認められる場合がある。
それから、預貯⾦、⽣命保険等の⾦融資産の保有も、⽣活保護費の半分や 2 割程度なら認められる場合がある。この辺りの判断は、ケースバイケースで⾏われているようである。⾦融資産については、こういう場合が駄⽬だという統⼀的な基準は、少なくとも国としてはない。つまり、資産を全部やりくりして⽣活保護を受けられるというところで判断されている。次に、稼働能⼒だが、就労は需給の必須条件ではない。稼働能⼒というのは、例えば私が⽣活保護をもらうようになって取りに⾏っても、おそらく、「あなたはまだ働けるだろう」と⾔われるのがおちだということである。
各種⼿当て、公的年⾦などの社会保障給付、親族等からの援助をまず得なさいという場合がある。例えば、申請しようとすると、「息⼦さんに養ってもらえ」とか「別れた配
偶者に払ってもらえないか」などと⾔われることがある。いずれにしても⽀払い能⼒がなければ仕⽅がないのだが、社会福祉事務所は、こうした点に厳格であった時期があり、なかなか⽣活保護がもらえなかったことがある。
次に、家賃補助が労働意欲を阻害するのではないか、受給者が補助を受ける所得要件を満たすように労働時間等を抑えるのではないかという議論がある（資料 19 ⾴）。まず、3 つ⽬に書いたように、Poverty Trap（貧困の罠）という考え⽅がある。かつて、英国の厚⽣省に家賃補助のことを聞きに⾏った時も、この話が出た。⽣活保護受給者等
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については、様々な就労⽀援策が実施されているが、⽣活保護は、あくまでも⾬の時に、⼀時的なひさしを貸すという考え⽅である。そして、できるだけ早く⽣活保護から出てもらうというのが担当部局などの考え⽅となっており、⽣活保護受給者に対する就労
⾃⽴促進事業が⾏われている。
これは⽣活保護受給者に働いてもらうための⽀援なのだが、結果として実際に就職できても、そのうちの 39.3％の⼈が半年以内に離職するという事実がある。つまり、再び収⼊がなくなり、⽣活保護状態に戻るという状況がある。⽣活保護から⼀度脱却したとしても、すぐに戻ってしまうわけだが、⼀般的なハローワークでの職業紹介での離職割合が 17％程度であることに対し、就労⾃⽴促進事業の場合は 2 倍以上となっている（資料 20 ⾴）。厚⽣省の被保護者調査を⾒ると、年平均 7,700 世帯が就労などで⽣活保護から脱しているのだが、そのうち 4,700 世帯が保護再開、つまり再び離職して戻っている。
このように、貧困の罠は、⽣活保護についてもあるので、家賃補助の議論をする時にも、その部分に対する配慮は必要となる。所得が幾らかということで区切りを作ることになるだろうが、その結果として、収⼊を得ようとしなくなる⼈も出てくるかもしれない。
個⼈的な意⾒としては、ある程度の家賃補助を全⾯的にやるか、それとも全然やらな
いか、ゼロか 1 か、⽩⿊を付けられる話ではなく、⼩規模に始めるというのが最初はよいのではないかと思っている。制度というのは、⼩さく始めて⼤きくするように考えていくのがよい。議論を先に進めて、最初はこの位でどうかということで、試⾏することが望ましい。最初は、財政当局としても、今までの施策との整合性を取る必要があるだ
ろうから、追々充実させる⽅法がよいのではないか。
先ほどの⽼後破産の例などを念頭に、まさに年⾦収⼊しかないような⾼齢者や、障害者年⾦をもらっている障害者について、所得や貯蓄に制限を付けて導⼊するという考え⽅としてどうだろうか。そうであれば、おそらく所得や貯蓄の問題、労働意欲の話は、関係が薄くなる。困っている⼈が⼀定数いることは事実なので、まずは、そこを救済することができるとよいのではないだろうか。
次に、先にも触れたが、仮に家賃補助をするとした場合、⾦融資産の額を要件に⼊れないと不公平ではないかということについて述べる（資料 21 ⾴）。⾼齢になると特にそうなのかもしれないが、全般的に⾦融資産の額は多いとは⾔え、かなり格差が広がっている。世帯主 60 歳未満の世帯だと、300 万円未満が 28.6％、2,500 万円以上が 12.3％、世帯主 60 歳以上の世帯に限ると 300 万円未満が 15.1％となっているが、⼀⽅で 2,500万円以上の保有者もいる。医療費の負担割合も、年齢ではなく、本来は資産額を考慮に付録-84

⼊れる必要があると思う。ある⼈の医療費 3 割負担、ある⼈は 1 割負担といっても、その⼈が保有する資産額によって⽣活のレベルは異なる。インカムが少なくても、アセットが⾮常にたくさんある⼈であれば 3 割負担でよいという気がするし、その辺りのことが⼗分に考えられていない。先ほど、⾼齢単⾝の場合の話をしたが、ここでも格差がかなりある。
話は少し⾶ぶが、英国の家賃補助の現在についてお話をする。英国の家賃補助（Housing Benefit）は、今、ユニバーサルクレジット（Universal Credit）に置き換えられつつある。インカムサポートやハウジングベネフィットなどがあったが、これらを全て統⼀したものである（資料 22 ⾴）。統⼀した背景には、補助の種類が多く、煩雑だ
し、ミスも多いことがある。
現状において、家賃補助を受けられる⼈は限定されている（資料 23 ⾴）。具体的には、重度障害⼿当を受けている⼈、過去１か⽉間に重度障害⼿当を受けているが、その資格があって現在も資格がある⼈。⽼齢年⾦をもらえる歳になっている⼈、⼀時的な住居にいる⼈、警報設備や警護員のいる特別な住宅に居住している⼈、ケアやサポート等が提供されるホステルにいる⼈たちが、家賃補助の対象となっている。
これまでやっていたことを継続したようなものだが、新たに制度を始める場合、特に健康で普通の⺠間住宅に住んでいる若い⼈が家賃補助をもらえるかというと、家賃補助ではなく、ユニバーサルクレジットの⽅になる。労働意欲が失われる云々の話もあるので、こういう形で、⾼齢者や障害者にある程度制度を持っていくのもよいかもしれない。
若いワーキングプアも多いし、シングルマザーの⼈もいる。そういった⼈に対しての家賃補助という議論もあるかもしれないが、むしろそれは、同⼀労働、同⼀賃⾦の問題や、そういった⼈たちの雇⽤政策といった、賃⾦そのものの話であって、少なくとも家賃の話というのは、その後の話なのではないかということである。そもそも、その⼈がもらっている賃⾦が少なすぎることが問題なのであって、その⼈のために家賃だけを⽀援するというのは、議論としてなかなか筋が通らないように思う。
英国の家賃補助は、ユニバーサルクレジットも同じだが、貯蓄については 1 万 6,000 ポ
ンド、⽇本円にすると 235 万円相当までは預⾦があっても家賃補助を受給できる制度となっている（資料 24 ⾴）。先ほどの⽇本の場合のように、資産全部で最低⽣活費以下であるという条件とはかなり違う。
以上をまとめると（資料 25 ⾴）、対象を制限した引っ越し費⽤の補助、家賃補助の創設をするべきなのではないかということを考えている。家賃補助については、労働意欲の話が議論になると思うが、後期⾼齢者や障害者などは、労働意欲が阻害されることはない。
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かつ、収⼊に対する家賃⽐率の⾼い場合を考えればよい。この割合については、先ほどの国交省の住宅セーフティネット分科会の資料では、37％なので 4 割位であるが、家賃滞納が発⽣する割合で⾒ると、例えば 3 割位のところとか、どの位であれば、どのくらいの世帯が引っかかるかなど、感度分析をしていけばよいと思う。
収⼊は⽣活保護⽔準で切ればよい。実は、⽣活保護⽔準以下でありながら⽣活保護をもらっていない⼈が⾮常に多いからである。そうした世帯に⽀援するよいと考える。
そして、ここが⽣活保護と⼤きく違うのだが、⾦融資産については、100 万円未満、200 万円未満を認めるということで、⽣活保護よりは緩くする。これについても、先ほどの分析にあった⾦融資産と家賃滞納率を勘案することになる。
家賃補助については、引っ越し費⽤の補助を前置きし、それでも難しくて移動できない⼈に対して、家賃補助を⾏う制度を創設するのがよいと考える。したがって、まずは引っ越し費⽤の補助制度を考えるとよいのではないだろうか。
家賃−収⼊×⼀定割合を補助するということで、⼀定割合は、先ほどの 4 割なら 4 割
でもよいが、2 割という判断もあるだろう。越えた分を扶助するということである。
住宅扶助の単給というのは、たまたま住宅だけが保護⽔準以下なのだが引っ越せな
いというような場合に適⽤してはどうか。家賃が⾼くて引っ越せない場合は、住宅扶助だけを認めるという切り売りのほうが、他とセットでやるよりは費⽤が軽減できる。私からの話は以上である。
（事務局）ありがとうございます。質疑の時間を 30 分ほど取りたいと思う。
（倉橋）逆にお伺いしたいのだが、今回のご依頼は、どのような経緯で出てきたのだろうか。住宅建設計画の策定で、家賃補助などを含めて議論していた時は、全国消費実態調査などを使って、家賃の負担率などを計算していた。当時の都⽴⼤⼯学部教授であった
⾕重雄（たにしげお）先⽣が提唱した⾕理論(4)に基づき、世帯⼈数に対する家賃の適正⽔準を越えている⼈が、どれだけいるから、公的な住宅で⽀援する必要があるという議論をした記憶がある。現在その理論はまったく出てこないのだが、今ここで家賃補助が出てきた経緯はどういうものなのだろうか。
（事務局）出てきた経緯というか、いろいろな場で、家賃補助をしてはどうかという話が出てくる際に、適正な家賃補助はどういうものなのか、海外の事例としてはどのようなものがあるのか、まずはそこからあらためて調査してみようというのが始まりである。今(4) 谷重雄教授は戦前の内閣家計調査と昭和 39 年の消費実態調査から、エンゲル係数と住居費率との間にどのような関係が見られるのかを分析し図に示し、エンゲル係数が上がる（＝生活が苦しくなる）と住居費率を低下させることを示し、両者の関係を線形回帰することによって、数量的に両者に負の相関があることを導いた。さらに、エンゲル係数と、実収入・世帯人員数との関係を計量的に調べ、実収入と住居費負担限度率との関係を求めている。同氏推計によると、住居費負担限度率は 20～30％と計測されている。この負担限度率は、世帯人員数が多くなるほど低下し、実収入が増えるほど（ある程度の所得層までは）低下する。

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のところ家賃補助には取り組むことは難しいと考えているが、実際に議論されることもあり、海外事例や実際にやるのなら、どのような根拠によるのか、どの位のものが適正で、対象はどの位なのかということは把握しておく必要があるということでお願いしている。毎回、審議されているわけではないが、そうした問題意識を持たれる議員からは、家賃補助を⽇本でもやるべきではないかという意⾒が出ることもあるので、こちらもある程度勉強をして、政治に対応できれば考えている。
（倉橋）定期借家権を導⼊した時に法律の先⽣⽅から⾔われたのが、定期借家を認めてもよいが、その分、家賃補助を⼊れるようにという要求であった。正当事由などの判例もあり、借家権のもとでは、居住が保証されているような実態があり、継続家賃と新規家賃が乖離し、継続家賃は低いままで⻑期にわたり抑制される結果となっていたが、定期借家権を導⼊した場合には、契約期間満了後に、新規契約を結ぶ際に、家賃が上がるだ
ろうと考えられたためである。定期借家が普及すると、継続家賃であれば払える⼈が、新規家賃では払うことができないだろうと考えられたためと思われる。そこで、家賃補助を抱き合わせで導⼊するようにということを⾔われたわけである。定期借家をやった時は、経済学者はみな定期借家を導⼊すべきと主張し、⺠法の専⾨家は、借家⼈を保護するために家賃を何とかしてもらいたいと主張していたわけである。
（事務局）結果的には、今、定借はあまり使われておらず、逆に定借をすると家賃を下げなければならない。当時の状況とは少し違っている。
（倉橋）確かに少し違う。当時は、とにかく物件を増やさなければならないということが 1
つあり、そのために、⾜かせになっているものを外していこうという考え⽅があった。
（事務局）⼋⽥先⽣などは、⻑期的には家賃は上がるのではないかと⾔っていたのだが、普及していないとので、現実は下がっている。正当事由の問題がなくなると、賃貸⼈のリスクは減るので、短期的には家賃が下がるはずである。
（倉橋）現状は理にかなっているのだろう。当然、借家⼈からすれば、保護の分を放棄しているのだから、その分、安くしてもらわないと困るという考え⽅になる。ただ、⺠法学
者が主張したのは、昔からいる借家⼈の⼈たちにとって、継続家賃でやっていたものが新規家賃になると⾼くなるという、そもそもの部分である。⽇本の借家政策の下では、⾮常に家賃が低い所で暮らしている⼈がそれなりにいたが、その⼈たちが、最初の切り換えの時に、家賃上昇に直⾯すると思っていたわけである。
（事務局）まだ不勉強だが、英国では、たしか 2013 年にユニバーサルクレジットが導⼊されたものの、基本的に、既存のローカルハウジングベネフィットはそのまま維持されおり、新規のものからユニバーサルクレジットの対象になるということと理解している。

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（倉橋）既存は続いているのだが、新規のものは、今までであればハウジングベネフィットの対象になっていたものは、ハウジングベネフィットではなく、全てユニバーサルクレ
ジットに⾏くようになっている。
（事務局）その時に、ユニバーサルクレジットも基本的にローカルハウジングベネフィッ
トと同じ条件で出ているというであったが、今は違うということだろうか。1 万 6,000ポンドの資産制限は、昔から同じものだ。
（倉橋）これは同じで、ユニバーサルクレジットのほうも同じである。
（事務局）ただ、この場合、資料 23 ⾴にある 1〜6 までの条件は、全部満たすのではなく、個々の条件を満たす場合ということでいいだろうか。
（倉橋）そのとおりだ。
（事務局）以前だと、夫の暴⼒を受けた⼥性が別の住宅に⼊居する場合も困窮者となり、家賃補助の対象だったと思う。英国の場合、確か収⼊はあまり強い要件ではなく、計算式
上から⾼収⼊の⼈は事実上、補助を受けられないだけであって、資産要件が最⼤のものと理解している。世帯⼈数が多いのに結構狭い住宅に住んで⾼い家賃を払っている⼈たちも対象になっていたが、これを⾒ると、現在はそのような世帯は対象にならないということだろうか。
（倉橋）これで⾒ると、やはり過去に、ハウジングベネフィットで問題になった事例が影響していと思われる。⽇本でも⽣活保護ビジネスというものがあるが、あれと同じように、
例えばインドなどからの移⺠の⽅たちが住む場合に、元々は B＆B だった所に何世帯も押し込めて、この⼈たちは家賃補助がもらえるのだからということで、⾼い家賃をふっかけて取っていたという事例があった。つまり、今はそういうことがないようにしているのだろう。
（事務局）この 1 から 6 の枠組みだと、例えば⽼齢年⾦をもらう歳になった⼈は⾼齢者だからいいとして、それ以下の⼈たちは、ここに書いてある条件以外の場合はもらえないということだろうか。
（倉橋）そうである。新しく⼊る場合にはユニバーサルクレジットに⾏くということだ。
（事務局）つまり、そもそも所得が低いことが、家賃を払えない理由だから、所得補償制度である、ユニバーサルクレジットで対応するということか。
（倉橋）そういうことである。ハウジングベネフィットでは、年⾦を受給できる若い世代は落ちてしまい、ユニバーサルクレジットの対象となるわけである。家賃の分も含まれていることになる。⽇本で⾔うと、住宅扶助分に当たると思われる。
（事務局）インカムサポートをメインとし、⾼齢者等に対するハウジングベネフィットもあり、それぞれの条件があって、その合わせ技でユニバーサルクレジットに移⾏したと付録-88

いうことだろうか。
（倉橋）ユニバーサルクレジットの中でやっているということである。
（事務局）ポバティートラップの話は、⽣活保護のことなので、家賃補助の与え⽅によっては出てこないように思う。例えば、テナントではなく家主側に補助するとか、バウチャ
ーのように権利だけを与えて、補助は家主に与えるということなら、ポバティートラッ
プの問題はないのではないか。
（倉橋）英国の場合、少し昔だが、所得と家賃の差、所得の何％といった話で⾏くと、⼀定⽔準を超えると家賃補助の⾦額がゼロになってしまう仕組みがあった。こうなると⾮常に厳しい。家賃補助を 5 万円とすると、例えば所得 200 万円未満の⼈は家賃補助として 5 万円がもらえるが、所得 201 万円になった途端に 5 万円がゼロになる仕組みでだと、誰も 201 万円にしようとは思わない。ポバティートラップというのは、そのことである。そうすると、だいたい 200 万円で収⼊は打ち⽌めになる。主婦の⼈の扶養控除の話と同様で、103 万円越えると、結局、世帯の持ち出し額が多くなってしまうのでパートは 102 万円でやめておこうということになる。英国では、今の例で⾔うと、200 万円を越えても緩やかに補助額を減額するという仕組みを設けていた。ポバティー
トラップが働かないような制度に、少なくとも当初はしていた。家賃補助の額を収⼊によって加減しているということである。だから、⽇本で導⼊するとして、年収限度を設ける場合には、労働意欲に影響を与えないように、ある⼀定の要件⽔準を超えてもポバ
ティートラップが⽣じないように、緩やかに給付額を減額するという制度の作り⽅も当然あると思う。
（事務局）引っ越し費⽤を助成するというのは結構効果があるのではないかと思っているのだが、これはなぜできていないのだろうか。IJU ターンで来た世帯には、引っ越し費⽤を補助する施策を講じている地⽅⾃治体は結構多い。
（倉橋）IJU ターンで地⽅⾃治体がやっていることは、違う観点からであり、⾼齢者や障害者への⽀援ではない。地⽅⾃治体としてウェルカムなのは⼦育て世代である。⼦育て世代もそれなりに⼤変だろうが、実際に困っている⼈は、やはり⽼後破産する⾼齢者である。⼀般的に、年⾦の場合、年収はそれ以上増えようがないので⾮常に厳しい。しかも、そういう⼈たちを歓迎してくれる⾃治体というのはあまりない。
（事務局）ロストジェネレーションに置かれた若い⼈たちをどうするかという点はどうだ
ろうか。
（倉橋）いわゆる就職氷河期世帯で、単⾝世帯のことだろうか。
（事務局）所得⽔準が低めになっており、厳しい状況にあると⾔われるが、具体的な⽀援策
は⾒えてこない。
付録-89

（倉橋）今の世の中全体の問題ではあるし、実際にそういう動きはあるのだが、そういう⼈がいずれ⽣活保護になだれ込むというのは、問題認識として、⾮常に分かりやすい話である。
（事務局）住宅扶助の部分でも、ご指摘のように、もう少し段階的なものを設ければよいと思う。
（倉橋）ある程度、⽣活保護よりは要件を緩くしてあげるといいだろう。
（事務局）⽣活保護の受給世帯は、現状でも 300 万世帯以上いるので、住宅扶助をうまく使えるようにすることは、最も合理的ではないかと思われる。
（倉橋）いろいろな扶助をばら売りしたほうがよいと⾔っている議員もいる。今はセットでないとできない。⽣活保護はあくまでセットなので、それをもっとばら売りしてはど
うか、ということだ。たまたま⾦額が住宅扶助と同じ⾦額になることがあっても、住宅扶助としてやっているわけではない。
（事務局）本当は、そのほうが医療保険や介護保険なども受けられ、⽼後破産のような悲惨は状況にはならない。ここで挙げていただいた NHK の⽼後破産を読んだが、情けなくなってしまった。
（倉橋）今のままでは、我々の将来はああなるということである。
（事務局）英国は、ユニバーサルクレジットに切り換えることによって、財政負担の軽減をねらったということだろうか。
（倉橋）統⼀し、まとめた⽅が、間違いも減るし、効率が⾼まることは確かだろう。
（事務局）このヒアリングの前に、京都府⽴⼤学の檜⾕先⽣に、フランスの事情を聞いた時もユニバーサル化への動きがあり、英国のユニバーサルクレジットを参照した資料を⾒せていただいた。これはひとつの潮流という印象を受けた。⽇本も⽣活保護や住宅扶助を中⼼にユニバーサル化を進めればよいのではないだろうか。
（倉橋）そのとおりだ。特に、NHK の本にも書いてあったのだが、⾼齢者などでは条件を⽣活保護よりも少し緩くしたものを作ったらよいのではないか。
（事務局）国⼟交通省としては、ハードを中⼼とした家賃補助策は別として、厚⽣労働省の役割を担えと⾔ってもなかなか難しいだろう。
（倉橋）住宅部局で、所得や資産の調査ができるのだろうか。実際、地⽅整備局でそういうことをやれと⾔っても、おそらくできないだろう。結局、市町村にやってもらうことになるわけで、そうすると、市町村から、なぜ国⼟交通省なのかという話は出てくるだろう。その点、⽣活保護局を持っているところは、そういったことには慣れているし、できると思う。

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（事務局）⽣活保護のハードルを下げた場合には、申請者が増えるので、あまりやりたくないのだろう。
（倉橋）いずれにしても、これから爆発的に増えるだろう。今のワーキングプア層が出てくる。私が今申し上げたように、就職氷河期の⼈たちが本当に社会からリタイアすると、多くが、こちらに落ちてくるはずだ。今は少なくても、将来はそうなるだろう。
（事務局）バブル崩壊以降の世代は結構⼤変なので深刻だと思う。皆さんがそうだろう。就
職氷河期というのは、いつ頃のことなのだろうか。
（倉橋）95 年から 2000 年に⼊ってすぐ位である。⻑期にわたり⾮正規で来た⼈が⾮常に多い。結局、仕事がないし、仕事がないから結婚もしていない。当然、⼦供もいないので歳を取ってから⽀えてくれる⼈もいない。派遣やアルバイトなので、厚⽣年⾦にも⼊っていない。
（事務局）本当に⾼齢となり、年⾦もほとんどもらえない時にどうするのだろうかと思う。
（倉橋）しかも、そういう⼈は家を買えるわけもないから、⽼後⼀⽉ 6 万円で⽣活しなけ
ればならない⼈が⼤量に出てくるということになる。そういう⼈たちは、未だに時給1,000 円程度で、コンビニエンスストアや⼯場の現場などの末端でこき使われている。
企業は、そういった⼈たちに投資することはない。新卒採⽤を続けているということは、
若い⼈たちから採⽤したいというのが企業の本⾳なのだろう。そうすると、そういう⼈たちの将来は⾒えない。
この間、宝塚市役所がそういう⼈たちを対象に地⽅公務員試験をやり、ようやく 3 ⼈だけを採⽤したのだが、400 倍の倍率だったという。全国から応募があったとのことであり、いかに困っているかが分かる。その⼈たちが、いずれ⽣活保護になだれ込んでくるだろう。その時に、住宅⾯で、公営住宅や登録住宅で本当に⾜りるのだろうかという
ことではないだろうか。
（事務局）地⽅⾃治体から、そのような階層への⽀援を考えたいという話を聞くが、具体的な議論にならない。分配策としては、国がやる必要があるが、地⽅⾃治体レベルでも問題意識は持っている。
（倉橋）同⼀労働、同⼀賃⾦といっても、普及しないだろう。同じ仕事を、アルバイトと正社員がやっていれば、正社員のほうがたくさんもらえる。転職できない⼈というのは、必ず⼀定数いる。だから、もし今後、家賃補助の検討をする場合、そういう⼈の将来をどうするかということを必ず考えたほうがよいだろう。
折⾓なので、私が現在専⾨にしている空き家問題の話をさせていただく。先ほど少し申し上げたが、フィリップス曲線における失業率と賃⾦上昇率のような関係が、借家市場でも描けるかを考えてみた。今、全国の空き家率は 13.6％なのだが、そのうちの空
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き家率を定義し直した。
「空き家」の中には、その他の住宅、賃貸⽤住宅などがあるが、特に空き家のうちの賃貸⽤住宅を「借家の空き家」とし、ここでは借家総数と賃貸⽤住宅の空き家の⽐率を空き家率と定義している。
平成 10 年と平成 20 年を⽐較すると、賃貸⽤住宅の空き家率が低いのは沖縄である。
沖縄には若い世代が多いので、空き家率全般が低い。おそらく県⺠性もあると思うが、⽇本の他の地域に⽐べて、少⼦化が進んでいない。それから、東京、愛知などは賃貸⽤
住宅の空き家率は低い。
15〜29 歳という若い⼈が多いところはどうかというと、今⾔ったように、沖縄はほかの地域に⽐べると少⼦化が進んでいないので若い⼈が多く 17％、東京は外から来るので⾼いという感じになる。
逆に、賃貸⽤住宅の空き家率が⾼いところは、福井、⼭梨、⻑野で、全て東⽇本の県なのが興味深い。⼀⽅、15〜29 歳⼈⼝の全⼈⼝に占める割合は、14.2％など、⼀般的に低いところが多い。
この 2 つの関係を⾒たのが図 6 となる。横軸は賃貸⽤住宅の空き家率、縦軸は平成
10 年から 15 年の家賃の上昇率である。各点は各都道府県を表している。先ほどの図 1のフィリップス曲線と⽐べると、あまりはっきりした相関は⾒られない。家賃上昇率が⾼いところで賃貸⽤住宅の空き家率が低くなるといったことは、あまりこの図からは⾒られない。平成 20 年も、あまり直接的なことは⾔えなかった。
空き家率は家賃上昇率の影響を受けるかということなのだが、平成 15 年は多少⾔えるが、平成 20 年ではあまり相関はない。次の⾴の 4.は、家賃上昇率の定義を、別の指標で⾒てみるとどうなるかということを同じようにやってみたものである。
6 ⾴以降が分析だが、結果としては、係数がかなりゼロに近く、仮に有意だとしても、正直あまり影響を与えていないのではないかということである。家賃の上昇率が⾼いと空き家が減りそうな気がするのだが、係数がゼロに近く、はっきりしたことは⾔えな
いのではないかという結論になった。
その理由を考えると、いわゆる⺠営の借家の中には、経営という観点ではなく運営されているものが多いこと考えられる。私の家の近所にも、古い⽊賃があるが、借家⼈を募集しているような雰囲気はない。こうした借家は、空き家としてカウントされていても、実際に市場で流通しているわけではない。そういったものが少なからずあるのではないかと考えている。
（事務局）つまり、固定資産税や相続税のために、相当、賃貸市場が歪んでいるということ
だろうか。

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（倉橋）そのとおりだ。例えば、借家を建てて借⾦すれば、その借⾦分が相続財産から省かれるとか、⽥んぼを潰して借家やアパートを建てる⽣産緑地などが議論としてある。
（事務局）先⽣の話の中で、家賃補助を考える前提として、⽇本の賃貸住宅市場の歪みに関して⾒ておかないといけないという話があるので、そういうこともあるのだろうと思って聞いていた。
（倉橋）失業率における失業者の定義は、働く気持ちがある⼈で仕事のない⼈のことである。ただ、実際に働こうにも働き⼝がないという期間が⻑くなると、ほかに⾷いぶちがある⼈などは、⾮労働⼒というかたちで退出してしまう。そうすると分⺟に⼊らないので失業率とは関係なくなる。賃貸⽤住宅の空き家の中でも、⾃分の気持ちとしては市場から退出してしまっているようなものが、空き家の分⺟に⼊ってしまっているのではないかと思う。
（事務局）基本的に、家賃が上がれば、空き家は減るだろうと思うのだが。
（倉橋）経済理論的にはそうなのだが、グラフを⾒ると、必ずしもそういう散布図にならない。
（事務局）少し前の話で、英国での家賃補助制度における預⾦の上限額は⽇本よりもかな
り余裕があるとのことであるが、⽇本で家賃補助を⾏う際はどう考えたらよいだろうか。
（倉橋）先ほどの宗⽒の研究だと、やはり 200 万円位になると家賃滞納が増えるとのことである。仮に家賃補助などを導⼊するのであれば、⾦融資産で区切るというのも 1 つの⼿だろう。例えば⾦融資産が 200 万円以上ある⼈は駄⽬というようなことで区切るのがよいのではないか。
（事務局）不動産の場合は、評価が難しいのではないか。
（倉橋）幸い家賃補助なので、ほとんどの場合、⾃宅は持っていないだろう。⽣活保護で認められるような不動産でない限り、不動産の所有は原則駄⽬だろう。⾃分が住んでいる借家以外に不動産を持っている⼈は、処分してもらうことになる。どうしても売れない
なら、売れないことの証明を出してもらうということだろう。そういうことで区切りを付けていくのがいいのではないか。⾦融資産がたくさんある⼈に家賃補助を出すことは不適切である。
（事務局）住宅扶助を受ける対象としての⾼齢者であるが、⾼齢者の場合は、結構、⼊居を拒否される場合があるので、そこをカバーしなければいけないということで扶助が出ていたと思う。⾼齢者が⼊居可能な住宅をどう確保できるのだろうか。
（倉橋）先ほど引っ越し補助の話をしたが、私が⼼配しているのは、引っ越し費⽤の補助は出るけれども、その地域に⾼齢者がもう少し安いお⾦ですぐに⼊れるような引っ越し
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先が物理的にないという問題があってはいけないということである。引っ越し費⽤補助をするのであれば、必ず引っ越し先を必ず確保して欲しいと強く思う。若いファミリー層であれば、いくらでも⼊れてくれるだろうが、そこで拒否されてしまうと、どうしようもない。確か、⽇⼤の中川先⽣が興味深い研究をされていた。実験的に、同じ不動産業者に、若い⼈とお年寄りに⾏かせて、物件を紹介してもらえるかどうかを、全国で試すことで、有意差があるかを検証したとのことであるが、結果はみていない。
（事務局）ご案内いただいたので、中川先⽣に結果を聞いてみる。
（事務局）そうなると、当⾯の課題としては、家賃補助よりも、登録住宅を増やすことなのだろうか。
（倉橋）おそらく、それが⼀番⼤事だろう。少なくとも、お年寄りが引っ越ししやすいようにすることではないか。ニューファミリー層については補助をしようという地⽅⾃治体がそれなりにあるだろうし、それほど問題はないだろう。後は⽚親だが、あれはやはり、同⼀労働、同⼀賃⾦という話だと思う。結局、時給は安いし、⼦供もいるし、スキルも⾝に付いていないので、昼夜問わず働かないといけない。昼は喫茶店のアルバイトをして、夜はスナックか何かで働くというようにしないとお⾦を稼げない。昼間は⼦供を⾒てくれるけれども夜は⾒てくれないので、どうするかというと、⼦供に睡眠薬を飲ませて、それで出勤するという話を聞いた。それでは、⼦供が病気になってしまうのではないかと思う。本来、こうした世帯は、⽣活保護など、社会福祉策が対応すべきこと
で、住宅だけで対応するような話ではないだろう。
（事務局）時間も過ぎたので、これでお開きにしたい。今⽇は⻑期間にわたり、お話いただ
き、ありがとうございました。

（講師配布資料）「家賃補助の可能性についての⼀考察」(本稿には未収録)

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