［巻頭言］

不動産登記のリノベーション
山野目章夫

早稲田大学大学院法務研究科教授

不動産の登記が、インフォーメーションを提供する仕組みとして、一歩、前進しようとしている。と、述べると、ほう、では、今まではどうであったのか、と訝る人がいるだろう。
登記は、取引をしたことを関係者に認めてもらいたければする、という考え方で明治からやってきた。だから、山奥で雑草が生えているような土地は、親が死んでも放っておいて何ら不便はない。明治に仕組みを作る際、およそ登記をしないと取引そのものが当事者の間ですらないものとする、という考
え方を斥けた。取引は当事者の間では登記をしなくても成立するが、同じ土地を狙っているライバルなどに勝ちたければ登記をしよう、というフランスの制度が導入される。けれど、フランスのものは、その考え方と並び、不動産登記が民事警察 police civile の側面をもつことが強調され、その方面の備えもある。ここに警察とは、犯罪摘発という狭い意味ではなく、ひろく人々に安全、安定をもたらす政府活動の全般をいう。明治の時は、そちらをあまり重視しないままフランスの制度を持ち込んだ。
民事と警察の双面性をもつ仕組みの日本の経験には、自動車の登録がある。
所有者を明らかにする民事の役割とともに、保安基準の充足を確かめる検査の仕組みを伴う。
土地は、インデックスの機能を高めるべきだろう。親が死んで相続した土地は、定められた期間内に登記をしなければならない、国民に義務を課するからには、手続のハードルは下げなければならない。これらの制度変更が法制審議会で準備されている。

目次●2021年冬季号 No.119［巻頭言］不動産登記のリノベーション

山野目章夫

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［座談会］コロナ禍とまちづくり

朝比奈 一郎・加藤智康・島原万丈・中川雅之・光安達也［特別論文］人口動態と住宅価格

西村清彦

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［論文］被災者の就業再開における近隣住民からのピア効果の検証

近藤絢子［海外論文紹介］都市内鉄道と都市人口成長
エディトリアルノート
センターだより

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19
編集後記

40

當麻雅章

36

26

座談会

コロナ禍とまちづくり＜出席者＞ （五十音順・敬称略）

朝比奈一郎 青山社中株式会社筆頭代表 CEO
加藤智康 三井不動産株式会社執行役員開発企画部長兼豊洲プロジェクト推進部長
島原万丈 株式会社 LIFULL LIFULL HOMEʼS 総研所長
光安達也 国土交通省都市局まちづくり推進課長
司会・進行

中川雅之 日本大学経済学部教授●パンデミックと都市構造を考える

ような不可逆な技術の進展が及ぼす影響を分け

中川 「新型コロナウイルス」という、まったて考える必要があると考えています。歴史を振く予測しなかったショックが世界を襲い、世界り返ってみると、スペイン風邪などのパンデミ

中で多くの人が亡くなり、健康を害する人も相ックや戦争などさまざまなショックによって日当数出ていて、日本もその例外ではありません。 本の都市化が長期的に止まったことはなく、ア
当初は、短期間に終わるのではないかという楽

メリカ、カナダ、イタリア、イギリス、ドイツ観的な見方もありましたが、今まさに第⚓波のを見てもそういうことはありませんでした。つ

真っ只中にあり、今後さらに長期化すると予測

まり、ネガティブなショックによって都市化がする専門家もいます。そうだとすると、新型コ止まることはないということです。

ロナの影響が長期間続くことを頭にいれて、都その一方で、テレワークに代表されるような市の姿、まちづくりや地域づくりを考えなけれ業務プロセスにテクノロジーが導入されていくばならないと思います。

ことの影響は、本社と生産プラントのあいだの

今回の新型コロナのパンデミックでは、人の移動やコミュニケーションコストを大幅に引き密集を契機にして感染が拡大していくことが多下げるので、本社が集まる大都市と、それより

いため、
「三密」
（密閉・密集・密着）を避ける

も小規模な生産機能を中心とした都市への機能ための緊急事態宣言を受けて、テレワークが普分化が進むといわれます。したがって、大都市及するようなになり、東京一極集中が是正され化は止まらない一方で、都市の中の構造はおそる機会だという主張も数多く聞かれます。また、 らく変わっていくはずです。本社機能に付随す
中心業務地域（CBD）に通う雇用者が郊外にるような管理的業務や技術専門的な業務、ある住居を構えて通勤列車でオフィスに通うといういは事務的な職務は、ある程度テレワークが進

都市の構造も変わっていくのではないかというむので、「痛勤電車」というような状況は相当指摘もあります。

緩和されると思います。そして、郊外での生活

私は、基本的にはパンデミックというネガテや他人とのインタラクション、あるいは仕事をィブなショックが及ぼす影響と、テレワークのするという機能が重要視されていくと思います。

2

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

（出席者写真）

左から時計回りに中川氏、加藤氏、朝比奈氏、島原氏、光安氏。

そこで本日は、ビジネスの専門家の加藤さん、 下がってきて、地方の人たちのチャンスにもな
私とはまた別の観点から都市全体を見ている島っているので、東京一極集中の是正は進みやす

原さん、都市政策をまさに担っている光安さん、 くなると考えています。
地域づくりや地方創生の分野で活躍されている一方で、世界的な激しい都市間競争にさらさ

朝比奈さんにお集まりいただき、意見交換をされている東京が、世界の上位レベルを保つことせていただければ思います。

は、日本経済全体にとっても重要なので、集積のメリットを生かして東京の魅力を高めていく

東京一極集中は変わるのかことは必要だと思います。つまり、人が東京に集まってくるということ（一極集中）と、集積のメリットを生かして東京が国際競争に勝つということは相反するものではないので、東京と●分散か、集中か

東京以外とか、都市と郊外とか、地方都市間と中川 まず、大都市、特に東京に一極集中していうような対立構造ではなく、大都市と郊外地いる国土構造についてどう考えるかということ

方都市がそれぞれ地域のメリットや置かれた立から議論したいと思います。

場を生かしながら魅力を高めていくことが重要

光安 東京への過度な一極集中は、自然災害がだと考えています。

起きたときに相当な被害が出て、日本全体に大朝比奈 今回の短期的な新型コロナの影響は別

きな影響を与えることになるので、国土政策上として、中長期的には東京に集積する方向に行の大きな課題としてこれまでも取り組んできまくという見方が一般的かもしれません。しかし、した。今回、新型コロナ禍で通勤混雑から解放

そうはいっても、東京は人口レベルでも密度でされ、ゆとりある空間へのニーズも高まっていも、グローバルに見て集中し過ぎなので、自然ます。また、デジタルトランスフォーメーショに分散していく方向にいくのではないかというン（DX）の進展や意識の変化とも相まって、感覚もあります。

テレワークが進展し、住む場所の制約もかなり

例えば、エネルギーに注目すると、菅政権はコロナ禍とまちづくり3

2050年までに CO2 の純排出をゼロにするとい集中が進むベクトルにあると見ています。

っていますが、都市をつくっていくうえでエネ

中川 一般に国土構造や大都市の規模は、そのルギー制約はかなり大きな論点であり、エネル

国がどういう産業で食べていくのか、その産業ギーが分散型になると、より分散的に住めるよが集積の経済をどれだけ欲するのか、あるいは

うになると思います。また、自然災害のリスク

移動やコミュニケーションがどれだけ容易になや、温暖化の影響で新型コロナなど感染症リスるのかといった技術的な要件によって決まってクが高まっていること、さらには地方の過疎化くると思います。一方、国の政策は、いろいろ

で人獣の距離が近づきすぎていることを考えるな人が頑張れば何とかなるとか、地方や郊外にと、やはり分散させるべきだと思います。

頑張ってほしいというストーリーで立案される国の政策として、90年代に議論された首都機面があります。しかし、たとえすべてのところ

能移転を再考し、分散型にしていく必要があるが頑張ったとしても、すべてのところが今の状と思います。議連もできました。また、遅くと態を維持できるわけではありません。そういうも2030年にリニア新幹線が開通すると、東京・意味で、災害は別にして、私は産業構造として、名古屋間が47分で結ばれ、その後、仮に大阪ま知識集約型の⚓次産業が中心の国になっていく

で伸びると東京・大阪間は67分になります。そのであれば、大都市で付加価値を生み出してい

うなれば、東京から大阪までが一つの巨大なメくことは避けられないのではないかと思います。

ガ都市になって、それは「集積」と呼ぶべきなそう考えると、大都市化は進み、仮に東京が過のか「分散」と呼ぶべきなのかわからなくなる大であるとすれば、別の大都市に移っていくと事態が起きます。要するに、国の政策としては、 いうような気がします。
首都機能移転あるいはリニア新幹線で分散の方向に導こうとしているように思います。

もちろん、災害に対する脆弱性に対しては何らかの手を打たなければいけないし、東京にいろいろな機能が集まりすぎているとすれば、他●国土構造や大都市の規模を決める要因の地域とのネットワークを築いておくことも必島原 一般論で言うと、東京にこれだけ集積し要だと思います。

ているメリットはソフト経済面においてかなり大きい一方で、災害リスクという面を考えると、 ●「クリエイティブクラス」の動向は？
もし東京に何かあれば日本が大変なことになり

朝比奈 もちろん集中したほうが生産性は上がます。また、約3000万人が東京圏に一極集中しるので、水が高きから低きに流れるようにしてているなかで、端的に言うと不動産価格は高騰

今の東京が出来上がっていると思います。しかしているし、通勤時間を考えるとクオリティ・

し、テクノロジーの要因もあるので必ずしも人

オブ・ライフ（QOL）という、住んでいる人

口だけでは言えませんが、700万人から1000万の幸福度に関わるような諸条件が悪化せざるを人あたりまでは生産性は上がっていくけれども、得ないということが現実に起きています。

あるティッピングポイント（臨界点・転換点）

したがって、多極化が望ましいとは思います

を超えると集積の利益よりも密集し過ぎによるが、高速道路網や交通網が発展すると中小都市

マイナス面が大きくなるという考え方もありまはより大きな都市に吸収されていく傾向が強いす。それが何人なのか見極めが難しいと思いまというのがこれまでに経験ですから、リニア新

すが、世界的に見ても東京はすでにティッピン

幹線が完成して大阪や名古屋との距離が近くな

グポイントを越えてしまっているようにも思いれば、もう名古屋に支社を置く必要ないと考えます。技術で乗り越えられるところもあるかもる企業が増えて、産業の思惑としては、むしろしれませんが、満員電車その他を考えると、生4

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

（出席者写真）

産性が上がる点を超えているのではないかということです。
ただ、東京から⚑時間というのは通勤圏ですから、例えば那須塩原に環境省を移転し、軽井沢に観光庁を移転するということは考えられます。それを「メガ東京」と呼ぶかどうかは別にして、マクロには集積していると言えるかもしれないけれど、分散していると言えないこともない。つまり、どの単位で捉えるかでだいぶ変わってくるだろうということです。
もう一つは、日本の産業構造は長期的にみると、国際的な比較優位のあり方としても、⚓次産業が中心になり、長期的には製造業の競争力が次第に損なわれる方向に向かっているように思っています。イギリス（ロンドン）、ドイツ（ベルリン）、フランス（パリ）、アメリカ（ニューヨーク）、日本（東京）を対象としたある

朝比奈一郎（あさひな・いちろう）氏
1973年東京都生まれ。東京大学法学部卒、ハーバード大行政大学院修了（修士）。経済産業省入省。総務省地域力創造ア
ドバイザー、内閣府地域活性化伝道師。川崎市・軽井沢町など⚘市町でアドバイザー。BBT 大学大学院客員教授。現在、
青山社中株式会社筆頭代表 CEO。

調査によれば、アメリカ（ニューヨーク）以外の国（都市）は、日本（東京）が最もクリエイ
ティブであり、⚒位はそれぞれ自国だと考えて

軽井沢や八ヶ岳で生活しながら就業することもいるとのことです。
「クリエイティブ」とは何可能になっている。例えば、地方の工業メーカ

かというと、これまではソニーやホンダのようーに勤めている人にとっては、リモートワーク

なおもしろいモノを作る製造業だったわけですって何のことですか、という話だと思います。

が、今は食・美容・アニメ・建築などに移って弊社は Living Anywhere Commons といういます。なかなか一般化しにくいのですが、長空き家になった廃校や企業の保養所を「コワー期的にみると、偏差値教育で優秀な学生が大企

キングスペース・アンド・コリビング」にして、業に入って生産性を高めるということができな

定額住み放題のサービスを行なっていています

くなっているということです。

が、このコロナ禍で利用者が⚕倍に増えていま

そこで都市の話に戻すとちょっと乱暴かもしす。しかし、人口統計に表れるような規模でそれませんが、「クリエイティブクラス」と俗称

ういう状況が生まれているかといえば、そこまされる人たちがどこに住んでいるかが重要になでではありません。

り、その周辺に新産業が生まれることになるの

また、「クリエイティブクラス」が地方都市にで、長期的には産業構造的にみても必ずしも東移住して、クリエイティブな仕事をしながら定京中心にはならない方向に行く可能性もあると着するかというと、懸念があります。トロント

思っています。

大学教授で都市社会学者のリチャード・フロリ

島原 「クリエイティブクラス」の動向はかな

ダは、「クリエイティブクラスにとって必要なり大きいと思います。今回のコロナ禍でリモーのは、多様性に対する寛容さ」だと言っていま

トワークが可能になったことによって、おそら

すが、今回のコロナ感染の一連の騒ぎについてく「クリエイティブクラス」が最も恩恵を受けの報道を見るかぎり、地方は多様性に対する寛ています。つまり東京で働いている人こそが、容さを持ち合わせているようには思えないから
コロナ禍とまちづくり

5

です。多くの知事たちが東京から来てほしくな

分散が進むという考え方もあります。ただ、少いといい、人々は身内に対して周りの目が怖い

なくとも現状では、オフィス機能も働く人も東から東京から帰省されると困るといっています。 京に代表されるような大都市に集中しています
それが本当ならば、そういう場所にはクリエが、それが変化するかどうかということです。

イティブクラスはおそらく住めないと思います。 加藤 東京や大都市圏のオフィスがどうなるか
そこで、リゾートエリアを転々とするような渡というのは、とりもなおさずこれからの街づく

り鳥的な暮らし方をしている人は一定数います

りがどう変わっていくかということだと思いまが、数はそれほど多くはありません。また、クす。そもそも「街づくり」の目的は何かというリエイティブクラスの人たちが集まって、第⚒ことを考えると、時代とともにかなり変化してのクリエイティブシティ、東京のカウンターカ

いますが、一言でいえば、「時代を経ても魅力

ルチャーみたいなものをつくることを寛容に受を持ち続ける街」を実現することだと思います。

け止める地方都市もきわめて少ないと思います。 それが街づくりの本質であり、それを実現する
この数カ月、出張が少しずつ戻ってきてはいま手立ての一つとして「ミクストユース」というすが、県庁所在地レベルでも地方都市には、東考え方があります。いま、世界の魅力的な街と京にいると感じることのないような変なプレッ

いわれるところは、ほぼ「ミクストユース」でシャーを感じます。

す。
「ミクストユース」の街は、住宅地、商業

朝比奈 妙高や軽井沢はワーケーションに積極

地、オフィスをエリア別に整備するのではなく、的で、例えば軽井沢では、去年（2019年）⚓月

オフィスやホテル、住宅、店舗や文化施設などから⚘月の半年に227人だった人口増が、今年が混在していて、昼も夜も、平日の休日も賑わ（2020年）の同時期は約⚒倍の444人です。絶対いが絶えない街です。

数は大したことないですが、そういう傾向が出

街づくりのもう一つのポイントは、「プレイてきているのは確かです。一方、東京ではこのスメイキング」です。歩いていて気持ちのよい⚗月～⚙月の⚓カ月連続で転出が転入より多く

公園や道路といった公共空間、心地よいカフェ

なっています。千葉、埼玉、神奈川を含めた東やおいしいレストランがあり、さまざまな楽し

京圏で見るとほぼ変わらないということなので、 いイベントが開催されているような居心地の良
ちょっと読みにくいところがあります。

い場づくりです。
「ミクストユース」と「プレイスメイキング」という要素を一言でいうと「密の創出」ということになります。

オフィスのニーズは？

一方でコロナ禍により、ホワイトカラー、都
市部の生活者を中心に、はじめてリモートワークを経験して明らかになったことは、個人レベ●「ミクストユース」と「プレイスメイキング」

ルでは時間の効率化を実感できたことだと思い

中川 次に、国全体でオフィスあるいは働く人ます。移動の必要がないので、家族と過ごしたがどのように分布するのかという問題、つまり、 り自分の時間をとったりすることができて、ク
東京一極集中の具体的な部分について議論した

オリティ・オブ・ライフとはこういうことかもいと思います。

しれないと気づいたわけです。一方、企業としコロナ禍によってテレワークが普及して、東ても、オフィス賃料や通勤手当が不要になると京にオフィスを構えなくても、あるいは東京のいうことで経費が削減でき、生産性の向上につオフィスを縮小させても企業は生産性を維持でながるかもしれない、あるいは地理的・時間的き、人々はそれなりの働き方ができるので地方制約が緩和されるのでさまざまな人材を採用で

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（出席者写真）

きるのではないかと気づいたと思います。
こういう流れの中で、在宅勤務が働き方の一手段として認識され、働き方は多様化の道に入ったと思います。働き方が多様化するということは、オフィススペースの多様化と住宅ニーズの多様化を生み出します。働くということはどこに住むかという問題と裏返しだからです。これまではみんなで朝⚙時から夕方⚕時まで会社で働きましょうということだったのが、拠点ビルやシェアオフィスあるいは自宅という具合に働く場が多様化していく。それと同時に、住む場所も多様化します。都心の狭いマンションに住むよりは、郊外の豊かな自然の中で広い家で生活しながらのテレワークや、都心と軽井沢・熱海などの⚒拠点で居住するニーズが高まることになります。

加藤智康（かとう・もとやす）氏
1964年東京生まれ。慶應義塾大学経済学部卒。三井不動産株
式会社入社。住宅事業本部都市開発第一事業部、開発企画部、
柏の葉街づくり推進部長などを経て、現在、執行役員開発企
画部長兼豊洲プロジェクト推進部長。

このように考えると、結局のところ、アフターコロナの街づくりにおける大きなテーマは、クオリティ・オブ・ライフを大切にするという

ス需要はそれほど減らないと考えています。そことになると思います。これまで日本は、とりれは、働く人も企業も、リモートの良さや強み

わけ戦後の高度成長から、民間だけではなく国を知った一方で、リアルの良さにも気づいたか

全体が、効率性と経済性という⚒つの強烈な物らです。リモート会議では、終わると同時に画差しで物事を進めてきたりましたが、企業側も面が切れてしまいますが、本当はその後の雑談

働く側もクオリティ・オブ・ライフと経済性・などによる情報が、実は物事を判断するうえで効率性の両立を真剣に考えざるを得なくなったはかなり大切な部分を占めていることがよくわということです。

かったからです。リモートは、一人の話を多く

これを街づくりという点でいうと、バーチャの人が聞く場合には適しているかもしれません

ルの強みを生かせる環境づくりであり、リアル

が、企業として新しい成長戦略を考えたり、何の良さを体感できる場（所）作りです。バーチ

か新しいものを産み出していくプロセスでは、ャルの強みとは、無駄を省くとか、自分の時間

やはりリアルが必要です。

をより多く使えるとか、仕事の密度を上げると中川 リモートワークやテレワークは距離や空か、場所を選ばないということです。一方、リ間のバリアを突破できる非常に便利なものです

アルの良さとは、人と触れ合う喜びとか、リアが、加藤さんがおっしゃるように、対面でない

ルの感動や楽しさ、心地よいとか美味しいといといろいろなアイデアが出てこないとか、あるうことです。

いは相手が信用できるかどうかよくわからないという面もあるので、どちらかというとフェイ●東京のオフィスニーズは変わらない

ストゥフェイス・コミュニケーションの不完全中川 オフィスのニーズについてはどうお考えな代替として位置づけられています。そうだとですか。

すると、大都市へのアクセスはある程度確保さ加藤 少なくとも東京あるいは東京圏のオフィ

れないといけないことになります。
コロナ禍とまちづくり7加藤 実は、オフィスの形態も大きく変わってことです。アフターコロナの時代は、さまざまいます。コロナ以前は、いわゆる「島」をつくな嗜好が交錯して、かつてのようにトレンドをって一定の空間で多くの人が効率的に働けるよ

一言で言い表すことができなくなっているというに設計されていましたが、最近のオフィスは、 うことだと思います。
フリーアドレスになったり、コミュニケーショ

中川 リモートワークができるようになったかンがとれる場を広めにとったりするようになっら一方的に郊外や地方に行くのではなく、リモています。つまり、⚑人当たりオフィス面積はートワークやテレワークを経験して、通勤がク増えている傾向がありますが、一方で、リモー

オリティ・オブ・ライフを阻害していることにトによるオフィス削減の動きもあるとともに、気づいた人が、通勤時間を縮めるために都心にサテライトオフィスのニーズも高まっているの

移り住もうとしているだと思います。

で、拠点ビルのニーズは仮に減るとしてもトータルで見ると大都市圏のオフィスのボリューム●質の良いコミュニティをどう作るかが減ってくということはないと思っています。

朝比奈 「こなし仕事」であればリアルは必要

中川 ⚑企業当たりのオフィス面積は減るかもないかもしれません。しかし、高い付加価値をしれないけれども、地方の人が自由にリモート上流で生み出していくという意味ではリアルがで雇用関係に入ることができるとすれば、都心大事なので、結局のところ二極化していくように新規参入してくる企業も出てくるかもしれまに思います。

せん。そういう意味では、東京のオフィス事情

実は、先日、ある会社から依頼されてオンラはあまり変わらないと思いますが、その一方で、 インで講演をしたのですが、その会社の社長に働く人の分布は、例えば郊外でゆったり過ごし

よれば、テレワークになっても生産性はほとんながら働いたり、あるいは軽井沢や熱海など東ど下がることなく便利にはなったけれども、毎京以外で働いたりする人も出てくるというよう

週朝礼で話す社員の話の質がどんどん低下してに、働く人の分布は少し変わるかもしれないといるとのことです。リアルがなくなったせいだ

いうことになりますか。

とその社長は言っていて、リアルがなくなると

加藤 「変わる」と言い切れるかどうかはわか

短期的な生産性はほとんど変わらないけれども、りませんが、少なくとも働き方の選択肢が多様

中長期的には非常に問題だという危機感を持っ化していくので、例えば東京にいて週⚓日出勤ていました。

し、週末を含めて⚔日は軽井沢にいるというよ

一方で、例えばパソナが本社機能を淡路島にうな⚒拠点居住を選択する人は増えるように思移したり、紅茶のルピシアもニセコに本社機能います。

を移したりしています。軽井沢には上場企業のちょっと横道に外れますが、最近、勝どき橋

役員が多数住んでいます。軽井沢を見て痛感しの大規模マンションの販売を開始したところ、ますが、今後は、風光明媚な環境がいい所のほおかげさまで大盛況なのです。大規模マンショ

うが生産性が上がるというだけでなく、そうい

ンは足元にいろいろな共用部や施設があるので、 う人たちが地元である種のコミュニティをつく
比較的人気があるものの、コロナ禍もあって売っていることが重要になると思います。新宿のれ行きを心配したのですが、郊外から都心に移

駅では医者や弁護士などさまざまな人がすれ違り住みたいという人がこんなにも多いというこっているけれども、会話の機会はほぼありませとがよくわかりました。都心から郊外・地方にん。一方、軽井沢では、各種コミュニティが形広がっていくだけではなくて、郊外から都心に成されていて、そこで出会った医者と建築家が住み替えたいというニーズもかなりあるという新しい仕事を生み出すというように、出会いに

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（出席者写真）

よって生産性が高まっています。
中川 普通に考えると、密集した都心でオフィ
シャルではない日常的なフェイストゥフェイ
ス・コミュニケーションを行なうことが大事だという話になるのですが、軽井沢で意識的にそういうコミュニティができているというのは、クリエイティブクラスの小さな集積みたいなものがつくられているということですね。
朝比奈 そうです。
中川 そういうことは非常に重要だと思いますが、ただ、都心で今行なわれているシェアオフ
ィスでも、それを意識的にやろうとしていることだと思います。つまり、軽井沢でなくてもできるのではないかということです。軽井沢では、かなり所得の高い人のコミュニティで、それこ
そがイノベーションや何らかのアイデアを生み

島原万丈（しまはら・まんじょう）氏
1965年愛媛県生まれ。中央大学卒。リクルート入社後、リク
ルー ト 住 宅 総 研 な ど を 経 て、現 在、株 式 会 社 LIFULL
LIFULL HOMEʼS 総研所長。著書：『本当に住んで幸せな街
全国官能都市ランキング』（2016年、光文社）ほか。

出すという考え方もありますが、都心でクリエ
イティブなコミュニティをつくる場合とどう違いますか。

（LIFULL HOME’S）で、今年⚔月から⚘月に朝比奈 例えば、軽井沢でいろいろな会に出席掲載された賃貸住宅の問合せが最も多かったのしている人たちに話を聞くと、会員制みたいなが本厚木で、その他にも大宮、千葉、西川口、のがいいということです。ちょっと嫌みなとこ

蕨、町田など、郊外エリアの街（駅）が大きく

ろはありますが、一種のセレクション・スクリ

順位を上げトップ10にランクインしました。オーニングです。会員資格があるわけではないけ

フィスに通うことが当たり前だったコロナ以前

れども、軽井沢に別荘を持っている人は、基本は、オフィスからできるだけ近いところに住み的にみんなクオリティが高いとの安心感がある

たいという人が多かったのが、そのあたりはずということです。

いぶんと変わってきつつあるように思います。

都会のシェアオフィスでも同じような傾向は

オフィスは長期契約が一般的なので、コロナ出ていて、誰でも入居できるようなシェアオフ

禍だからといって簡単には解約はしないのですィスでは、雑多な人が来るので人気がなくなる

が、オフィスの中身というか、フロアの稼働率ということはあるようです。逆に、メンバーをは明らかに落ちています。つまり出社人数が減

厳選して会員制にすると、いい新結合が生まれっているので、フロアは閑散としている。そのるシェアオフィスになる。要するに、場所は軽影響をもろに受けているのは、都心の超高層オ

井沢だろうが東京だろうが、本質はそういう良

フィスビルの近くの飲食街で、どこもガラガラ

質のコミュニティがどうつくるかということだです。逆に、例えば高円寺や中野、あるいは下と思います。

北沢あたりのローカルエリアの飲食街は盛況です。要するに、一概には都心が強いとか郊外化●リアルの大切さが再認識されているだとは言えないような状況になっていると思い

島原 働くということと暮らすっていうことのます。

関係で言うと、弊社の不動産物件検索サイト

ただ、オフィスについていえば、オンライン
コロナ禍とまちづくり

9

化をすればするほどリアルの大事さというか雑とが同時に起きたわけです。そういうときに、談の大事さを痛感したことは間違ありません。

都市内の構造、求められる住宅、住環境、公共

生産性という意味においてもそうですが、おそ施設の姿などがどう変化するのかという見通し

らく人間の精神的な健康状態に大きく影響してについて、お話をうかがいたいと思います。

いるからです。東京都内23区では、⚒世帯に⚑

光安 国土交通省の都市局では、今年（2020

世帯は単身、独り暮らしです。その人たちは、

年）⚖月から⚗月にかけて、アフターコロナもテレワーク期間中はリアルに誰とも会わないと含めてコロナ禍でまちがどうなっていくかを、いう状態が続きます。今年の大学⚑年生は、特地域づくりの方向性という観点から、さまざまに文系の学生だと授業はほぼオンラインで、サな分野の有識者にヒアリングをして、その結果

ークル活動もできないので、かなり精神的に悪を⚘月に取りまとめました。

い影響が出ているといわれています。

それを簡単にまとめると、まず、テレワーク

そういう状況の中で、リアルの大事さが、生が進み通勤混雑から解放された経験はもはや不産性の面だけではなくクオリティ・オブ・ライ

可逆的なことで、できるだけ通勤したくないとフ面から注目されています。オフィスについていうニーズ、つまり職住近接のニーズは高まっ

は、使用頻度は下がるかもしれないけれども、て、働く場と居住の場の融合が進むと考えられオフィスに集まることの重要さが認識されています。また、自宅で働くことが多くなるので、るというように、質的な使い方の変化が求めら

身近な生活圏での暮らしを充実させたいというれていて、多くの企業の総務部もオフィスの使ニーズも高まってくると考えられます。

い方を一所懸命考えていると思います。

さらに、商業業務中心である大都市に住みた

実際、オフィスは不要だとか、郊外あるいはいというニーズも高まる一方で、郊外では住宅地方に移転するとかいう動きは多くは観測されだけではなく働く場所という機能も求められ、ていないはずです。建物の視点で眺めると都市

都心と郊外の中間にサテライトオフィスが出て構造自体はおそらく変わらないけれども建物のくることも考えられます。大都市と郊外両方に中で行なわれていることは今までとは違う、と拠点を持って、それぞれのメリットを享受しないうようなことになるのではないかと思います。 がら暮らすという生活も出てくると思っています。そう考えると、いろいろな機能を持った拠点が、大都市の郊外、地方都市、それから大都

都市構造と都市政策

市と郊外の中間などに、それぞれの地域の特性に応じながら形成されて、それぞれが交通で結ばれるというかたちが考えられます。

●アフターコロナの街づくりのポイント

公共施設に関しては、コロナ禍で「⚓密」を

中川 きわめて単純化して考えると、経済学で回避することの重要性が指摘されていることと、は中心業務地域（CBD）でしか付加価値は生

自宅で過ごす時間が増えたために公共空間の重産されず、CBD を取り巻く郊外に人は居住し要性が増して、良質のオープンスペースやウォて、CBD に通うために多様な交通機関が整備

ーカブルなまちづくりに対するニーズが高まっされ、それによって都市全体で付加価値を生みて、公共空間の多様な利活用が進んでいくと考出しているというように考えます。

えています。

今年（2020年）初めから、コロナ禍というネ

朝比奈 都市構造については、現実と理想が違

ガティブなショックと、技術革新によってテレっていると思います。これまでは、東京中心部

ワークのような働き方ができるようになったこの住宅は価格や賃料が高すぎるので、現実的に

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季刊 住宅土地経済

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（出席者写真）

少し離れた郊外で暮らさざるを得ず、衛星都市
的な郊外が大きく発展してきました。ただ、時代の流れ的には、より職住近接が求められてきています。アメリカはコロナ禍で死者が25万人を越え第二次大戦の死者数（約30万人）が視野に入りましたが、そういう危機感の中で、リスクを避けるためにシェア自転車すら使いづらく、自転車で通勤できる距離が大事になっています。
日本でもリアル重視派は極力、職場の近くに住みたいと思っているはずです。そうなると、都会はどんどん高層化していくでしょう。一方、風光明媚な地方へのニーズもあるわけで、その中間、中途半端なところが今後は中長期的に難しいところだと思います。
例えば、アドバイザーをしている埼玉県越谷市は人口35万人で、都心中心部へ40分から⚑時
間で行けます。こういう微妙な距離の郊外都市

中川雅之（なかがわ・まさゆき）氏
1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部卒。建設省（現・国土交通省）後、大阪大学社会経済研究所助教授、国土交通省
都市地域整備局まちづくり推進課都市開発融資推進官などを経て、現在、日本大学経済学部教授。著書：『都市住宅政策の経済分析』ほか。

では、どう個性的な魅力を作っていくかが今後の鍵になってくるように思います。
どん建つのではなく、例えば駅前にあって廃業●二拠点居住と二拠点労働したパチンコ店がシェアオフィスになるとか、

島原 オフィス機能、首都の機能が都心と郊外

外見的には変わらないけれども、中身のソフトの関係の中でどうなるかという議論の枠組みでコンテンツが変わっていくというような構造にいうと、リモートワークが浸透するということなる。

は、言い換えれば都心の昼間人口が分散するとまた、例えば、シェアオフィスの分布を見ていうことです。つまり、週に⚕日間都心に出ても、山手線の内側で、かつ近くに一大オフィス

いた人が週に⚓日あるいは⚒日しか行かないと街のあるエリアに多く出店されています。これいうことになると、それだけで昼間人口は約半

は、そういった大きなＳクラスのビルに入居し分になります。

ている会社の一部門もあるかもしれませんが、東京一極集中とか都心一極集中とよく言われそこに出入りしている小さな会社やフリーラン

ますが、人口よりもはるかに都心一極集中してスの人が入居しているのだと思います。ところいるのは、オフィス、商業、娯楽などの生活居が大手企業のクライアントほど在宅勤務をして住以外の機能あるいは床需要です。その機能にいる中で、フリーランスがわざわざ都心に出て対する需要が少しずつ分散化していくというこ

働く必要はない、というのが今のシェアオフィ

とです。超巨大ビルの最新型のオフィスビルにスの状況ではないでしょうか。

入居している企業ほど、そういう新しい働き方

加藤 実は、三井不動産のワークスタイリングにかなり積極的であるということも含めて、昼というシェアオフィスは、一般のものとは違っ間人口が分散化していく流れがきていると思いていて B to B です。基本的には、契約企業のます。

社員の方だけで、例えば契約企業のＡさんが何そのときに、地方や郊外に大きなビルがどん

時から何時までこのシェアオフィスを使いましコロナ禍とまちづくり

11たということでその契約企業に請求書が行くよ

不動産さんのワークスタイリングのように、大うになっています。いま、郊外型の稼動率がかきな規模の会社も別の会社とオフィスをシェアなり上がっていて、郊外型の個室はほとんど予する動きはもっと増えるかもしれません。

約が取れない状況が続いています。
中川 「郊外型」というのはどの辺りですか。

●住宅併設型の都市開発

加藤 武蔵小杉、町田、立川、柏とか大宮など

加藤 都市内構造という意味では、⚒点ほど考です。規模がそれほど大きくはないこともありえていることがあります。⚑つは、日本橋のオ

ますが、郊外の中核都市にはオフィスビルが少フィスの稼動率が下がって周りの飲食店が大変ないこともあって、本格的な規模のシェアオフ

なところもある一方で、例えば六本木の東京ミ

ィスがなかなか設けられない状態です。自宅かッドタウンは絶好調です。日本橋と六本木の違ら車で通っていただくということも可能な広いいは何だかわかりますか。

駐車場がある商業施設にシェアオフィスをつく

島原 居住者ですね。

ってはどうかと考えましたが、普通のサラリー

加藤 そうです。住宅併設型の開発です。われマンの行動からすると、普段会社に向かう鉄道

われはニューヨークのマンハッタン、ロンドン

駅の途中にあってほしいということのようで、の中心街、東京、パリで、100平米以上の住宅

やはり駅周辺のニーズのほうが高いようです。

が何キロ圏にどのくらいあるかをプロットして島原 働くための床需要が郊外の駅周辺に分散みたことがあるのですが、ニューヨークはマン化されているということですね。ただ、だからハッタンに集中しているし、ロンドンも中心部といって、例えば立川に巨大なオフィスビルがに集中しているのに対して、東京の中心部はスできるほどのニーズはないので、既存のビルやカスカで、西方面に大きく広がっています。

建物を再利用するかたちになる。つまり都市の世界における今後の東京の都市競争力を考え

景観はほとんど変わらないけれどソフトコンテ

ると、もっと都心に住宅、特に高額所得層向け

ンツは変わっているということですね。

も含めて、広い住宅を積極的に整備していった

また、コロナ禍でリモートワークが浸透するほうがいいように思います。それが職住近接とことによって、⚒拠点居住の可能性が開かれた

いうトレンドにも合致しているし、今後の人口といえますが、多くの人にとっては、東京と地の趨勢を考えると、このままオフィスビルをつ方を行ったり来たりするのは交通費の問題もあくり続けていいかどうか不安な面もあるので、ってなかなか厳しい。けれども、首都圏内で⚒政策的にも都心に住宅を増やす方向に向けてい拠点労働というようなことであれば容易にでき

くほうが東京の魅力は上がっていくはずです。

る。つまり、武蔵小杉と日本橋を行ったり来た

それはまた、もう少し活気のある土日空間、ありして働くということであり、多拠点になるか

るいは夜間の賑わいを自然体で生み出すことにもしれない。

もつながります。

そういう状況を考えると、ひょっとすると不

もう⚑つは郊外に関してですが、高度成長期

動産と使う人のこれまでの関係を少し変えてい以降、30～50キロ圏にニュータウンがたくさんくようにも思います。つまり、これまでの不動できました。そのエリアにはたくさんの工場も産は、賃貸でも売買でも住宅でもオフィスでも、 あり、そこで働く人たちの住宅にもなっていま
契約主体が24時間365日使うという契約をしてした。もちろん都心への通勤者もいましたが、いた。ところが、コワーキングスペースはフリ

次第に工場が撤退して、ニュータウンに住み続ーランス同士がオフィスをシェアするという新けている人が高齢化していて、今から10年後にしい関係をつくってみせた。そうすると、三井は高齢者の増加率がきわめて高いゾーンになっ12

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

（出席者写真）ていきます。ここにお住まいの方の移動困難者の増加がとても懸念されます。
今回のコロナで交通事業者がかなり経営的に厳しい状況に置かれていて、すでに地方では起きていますが、赤字路線の減便や廃止が相次いで日常交通がプアになっていく。そして高齢の移動困難者が多数発生していく。そのときにそれをどう支えていくかということは大きな問題であり、都市構造がスポンジ化しているという以上に、地方で起きている問題が10年後には首都圏でも日常的な大きな課題として起きるということだと思っています。
⚑つの方策としては、交通事業者に任せるのではなく、水道事業と同じように公共サービスの一環と捉えて、地域交通を行政が守っていくことだと思います。

光安達也（みつやす・たつや）氏
1971 年 福 岡 県 生 ま れ。東 京 大 学 教 育 学 部 卒。建 設 省 入 省（現・国土交通省）後、国土交通省総合政策局総務課企画官、都市局まちづくり推進課都市開発金融支援室長、名古屋市住宅都市局長などを経て、現在、国土交通省都市局まちづくり推進課長。

●東京にしかない付加価値をどうつけるか

中川 さまざまな話題が出ましたが、これまでの議論をとりあえずまとめると、一つには所得

そういう需要が郊外で出てくるかもしれません。

が高い階層は仕事の仕方もフェイストゥフェイ

今後を考えると、高所得層が都心や軽井沢でス・コミュニケーションが大事なので都心にオ仕事をして暮らすということはそのまま進んでフィスがあり、利便性を重視して、自転車で通いくでしょうが、郊外や地方都市ではシェアオ

えるところの不動産を買うということで都心居フィスの需要が出てくるし、人口減少で高齢化

住はかなり進んでいくのではないかということ。 が進んで空き家や空き地がさらに増えるので、その一方で、風光明媚なところでクリエイティ「働くサードプレイス」のようなところを生みブな仕事をすることができるような人にはそれ出すために規制緩和などをする必要があるようなりに所得があるということ。しかし郊外とかにも思います。

地方都市は、それなりの需要があるけれども厳しさもあるということだと思います。

もう⚑つのポイントとしては飲食業についてで、最近の地価調査をみると、東京の地価は人

実は、この住宅経済研究会で発表された論文

口密度が高いところは下がってない反面、飲食で、パワーカップルみたいな人は都心に住んで店が集中しているところは大幅に下がっていま

女性は正社員をして働くことができるけれども、 す。やはり、ということでしょうが、コロナ禍
都心から遠くなればなるほど女性の働き方としで複数人での飲食にはそれなりのリスクがあるては、身の回りのエッセンシャルワークというので、少し前までなら仕事帰りにみんなで飲ん

かパートが増えていくという研究がありました。 で帰るという世界だったのが、これからはそう
要するに、交通費と所得のトレードオフになっいう交流の仕方はできなくなるわけで、飲食をているということですが、テレワークが普及す含めて都心に立地する娯楽は相当絞られてくる

るにつれて、パートだけではなく、サテライト

かもしれません。

オフィスで働くことができるようになるので、

例えば、私の故郷の秋田市にはタイ料理やベコロナ禍とまちづくり

13

トナム料理はありますが、ミャンマー料理はた化にはしっかり対応していかないといけないとぶんない。能楽堂も秋田市にはない。つまり、いうことです。⚑つは混雑の問題です。都市の東京にしかないような、そして年に⚑回行けば混雑についてはこれまでもさまざまな対応策をいいと思うような、そういう付加価値を持った

講じてきましたが、今回改めて焦点になったのものが、都心の娯楽というかエンターテインメ

で、混雑にいかに対処するかということを、ントあるいはレストランとして生き残り、普通

IT などを使ってデータ活用しながら対応すべの居酒屋はかなり厳しくなっていくように思いきだと思います。

ます。他人とのインタラクションを郊外に求める人が多くなっていくからです。

もう⚑つは、テレワークの進展などで生活重視へと人々の意識が変化したことを踏まえて、それにしっかり対応をしなければいけないとい今後の都市政策の方向性

うことです。具体的には、職住近接のニーズが高まったなかで、用途の複合化を進めるなど、それに対応できるような施策が必要だということです。また、公共空間を柔軟に活用できる施●多様化するライフスタイルと都市政策策も必要だと思います。

中川 最後に、これまでの議論を踏まえて、今⚓つめは、オンライン化が進むなかで、オン後の都市政策の方向性についてお話しいただけ

ラインに取って代わられないような機能をいかればと思います。

にリアルの場で創出していくのかというご指摘

光安 都市はもともと人が集まって活動して生です。これからは人を集めるということが非常活して交流するなかで付加価値やイノベーショに重要になってくるので、国際競争力の強化のンを生み出すと同時に、そこで暮らす人々に快ためにも都市の価値を高めるためにリアルの場

適さや便利さを効率的に提供できるというメリの魅力づくりが重要になってくると思います。

ットや強みを持つので、国交省としてもそのメ⚔つめは、今回のコロナ禍で明らかになった

リットを最大限にできるような施策に取り組ん

ように、都市は冗長性を確保しなければいけなでいます。大都市は国際競争力の強化という観いということと、さまざまな出来事に対応する点から機能を集積化して世界に伍していけるよ

ための柔軟性を持たなければならないというこうな都市につくること、一方、地方都市ではコとです。冗長性や柔軟性をしっかり確保できるンパクトシティを高めて生活の利便性を確保す

都市をつくるためには、先ほども言いましたが、るための施策に取り組んできました。

データ活用や IT 活用か不可欠です。

今回のコロナ禍で人が密に集まることに対し

以上のようなことを踏まえて、そういうことて「ノー」を突きつけられたわけで、今までのに対応しながら、それぞれの地域が独自の価値

都市のあり方や都市政策がよかったのかどうかをつくり、魅力を高めることで、多様化するラを率直に聞くということで、さきほど紹介した

イフスタイルや生き方に対応できるような選択ヒアリングを行なった次第です。

肢を、都市政策として提供していくことが重要

そのヒアリングで皆さんからいただいた大きになってくると思います。

な方向性は、都市の機能や都市の重要性は今後も変わらないので、国際競争力の強化やコンパ●郊外型都市の魅力づくりのために

クトシティ、あるいは賑わいのあるまちづくり

加藤 少なくともこの15年くらいは、古い建物などは引き続き進めるべきだということです。

を壊してオフィスを中心とした大きなビルを建一方で、今回のコロナ禍で生じたさまざまな変てるという方向で都市開発が続いてきました。

14

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

また、アフターコロナでも同じように開発は続

同じことは地方都市についても言えます。私

いていくかもしれませんが、そろそろそのトレ

見では鍵になってくるのが中心部に多い公共建

ンドが変わるタイミングがくるように思います。 造物のつくり方・再構築です。例えば、図書館そうなったときには、求められる用途がオフィ

でも市役所でも、今は、乱暴に言うと、市役所

スビルではなくなる可能性もあるし、すでにあで大まかなスペック決めて建設コンサルに基本

るストックを異なる用途にコンバージョンして計画をつくってもらい、詳細設計に入ってゼネいく必要もでてくると思います。コロナによっコンに発注するという流れで、結果として、各て価値観が多様化していくなかで、都市政策の地で同じような代り映えのしない公共建造物が柔軟性が必要であり、土地や建物の用途や利用

出来上がっています。それを改めて、上流のとを柔軟に変更ができるような政策、法律としてころで大手のディベロッパーなどの事業者に入の柔軟性が必要になってくると考えます。

ってもらい、官民連携で公共建築物を含む開発

朝比奈 私は⚓つ指摘したいと思います。第一

エリア全体を、おもしろく柔軟に設計していく

は、これまでの議論で出ているように、働き方ことが必要だと思います。

や暮らし方が多様化したことです。このコロナ

その際、重要なのは市民の巻き込みですが、禍で、例えば、三菱商事は全部テレワークにし百論噴出してまとまらなくなる「何をどう作るたのに対して伊藤忠はできるだけリアルを大事か」より、例えば図書館やホールや広場を「どにしようとしています。アメリカの西海岸を見う使うか」ということに関して、計画段階からても、Apple と Google でかなり傾向が違うと市民を巻き込むことが大切です。少し前まではいうように、働き方は多様化しています。そう

地権者がどう関わって土地の価値を上げるかをいうなかで、都心では容積率の緩和をして高層考えるエリアマネジメントが流行しましたが、化を可能にして住宅を増やすなど、多様性に応

地権者だけではなく、例えばその広場を使いたじた政策の柔軟性が特に大都市部では必要だと

い地元高校生などにも最初から議論に加わって思います。

もらって使い手を増やしていくことが肝要です。

⚒つめは、仮に風光明媚なところを大事にす

そうしないと、「箱物つくって終わり」になりるということであれば、リニア新幹線や新幹線

かねません。加藤さんがおっしゃっていたプレ

な ど の 交 通 ネッ ト ワー ク の 整 備 と と も に、

イスメイキングが鍵になると思います。

MaaS（Mobility as a Service）の進展も必要です。MaaS とは、新テクノロジーを活用して、●アクティビティを都市政策のベースに

例えば目的地までの経路や交通手段の選択と予

島原 実は、「アフターコロナ」あるいは「ウ約や決済を運営業者を問わずに一括して行なう

ィズコロナ」と名づけられた公共イベントなど

シー ム レ ス な サー ビ ス の こ と で す が、こ のにいくつか参加させていただきましたが、そこ

MaaS の世界をどう広げ、勤務地や生活地とどで感じたことは、コロナ禍で何か大きく変わっう繋げてていくかが重要です。

たか、人々の問題意識が大きく変わったかとい⚓つめが、最も大事ですが、郊外型都市の問

うと、あまり変わっていないということです。

題です。若手の流出と少子高齢化の進行で、そリモートワークや⚒拠点居住など、都市と暮らもそも二重苦、三重苦で難しいなか、先述のとし、生活、働くということに関しては、コロナ

おりコロナ下で都心集中と田舎暮らしの二極化

以前から「こうだったらいいよね」と思っていが加速し、中途半端感が強まっています。今後

たことがことごとくあっという間に進展したとは各都市が自由に魅力的な都市づくりができる

考えています。

競争環境づくりが重要になります。

例えば、加藤さんが指摘された街づくりのテ
コロナ禍とまちづくり

15

ーマの一つである「密の創出」はいささかも否

建物も土地も含めて、まちの使い方、都市の使定されていません。コロナ禍によって否定されい方を考え直す、あるいは柔軟にしていくといているのは、あるいはみんなが嫌がっているの

うことがこれからの都市政策に最も必要なこと

は「混雑」であって、人と人とのリアルな関係だと思います。朝比奈さんがおっしゃったよう性における「密」は、オンラインが進めば進むに、箱をベースに考えるのではなくて、人のアほどみんなが求めているという状況だと思いま

クティビティをベースに都市政策の計画をスタす。地域の商店街の飲み屋で、地元人たちが狭ートさせる。地方都市では立派な箱をつくってい席でわいわいやって、店を出てマスクをするもほとんど使われないということはよくあるのというおかしな行動が行なわれているように、で、箱ではなくて、何をしたいかを考えて、そ人は「密」が嫌いではないのです。

れをするためにどういう空間や制度が必要で、満員電車は勘弁してほしいとか、新幹線や飛場合によっては箱が必要になるということです。

行機が混みだすと嫌だなとか、空いていたころが懐かしいというように、「混雑」は嫌だけど●ワイダー・インパクト手法と規制緩和「密」は嫌ではなかった。つまり、密にリアル

中川 いろいろなアイデアが出ましたが、皆さにコミュニケーションすることと、リモートワんに共通していることが⚒つあって、⚑つは、ークをしたいとか⚒拠点居住にしたいとか、あ用途の柔軟化が必要だということで、都心ではるいはワーケーションしたいということはまっ

住宅系の容積率緩和が重要だという認識は共通

たく矛盾しないということです。365日リモーしていると思います。例えば、国家戦略特区のトワークでも考えものだし、365日リアルでも北品川では、羽田空港へのアクセスとかリニア

ちょっとね、という働く人間としてまったく矛

新幹線発着などの交通機関の集積の効果と合わ

盾していない状況が実現できるかどうかが、ア

せて、外国人の居住地区プラス・オフィスビル

フターコロナあるいはウィズコロナ課題だと思というようなことを合わせて規制緩和するわけいます。

でとてもわかりやすい例です。

ただ問題は、例えば、かなり郊外の高齢化が進むニュータウンのように用途をきっちり決め

ただ一方で、現在行なわれている規制緩和は、
アドホックに、手を上げたところで、最後までられて住宅だけで整備してしまったエリアです。 やってくれそうなフィージビリティがあるよう
ここに家を持っている人はもはや売ったり引っな案件については容積率緩和するというような越したりすることがなかなか厳しい現実があり状況です。しかし、国でも地方公共団体でも、ます。したがって、このエリアで生活をある程

どこで容積率緩和をすべきか、どこに住宅系を度完結したいと思ったときに、交通の問題もあ配分すべきかなどを評価できるツールを持ってりますが、空き家はたくさんあるのに、働く場いたほうがいいと思います。例えば、イギリス

所あるいは遊ぶ場所、地元の連中が集まってわ

では「ワイダー・インパクト」という事業評価

いわい楽しむ場を作ることができないわけです。 手法が使われています。ある地域で集積を高め
こういうエリアでも、柔軟に土地や建物の用途

たときにどれだけの経済効果があるかを踏まえを変えることができるようにすることも考えてて、交通インフラをどう整備するかなどを考えみたらいいのではないかと思います。

る手法ですが、このような科学的な手法をツー

要するに、使い方を変えるという話です。場ルとして身に着けたほうがいいということです。

所とか空間の使い方を変える。典型的なのは公

もう⚑つは、郊外部で住宅系の地域は住宅し共空間で、国土交通省が積極的に進めているのかつくれないという問題で、少し柔軟化したほで、その成果がこれから出てくるでしょうが、うがいいということです。それに加えて、行政16

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

的な規制だけではなくて用途転換ができない場

も都市計画審議会は年に⚓回しか開催されない合もかなりあるように思います。例えば、マンということもあってかなり負担になっている面

ションでは、一時的にオフィスみたいな使い方もあります。そういう点で柔軟性が損なわれてをするというようなことはすでに行なわれていいるようにも思うので、変えるべき点は変えなるかもしれませんが、郊外のマンションでは空

いといけないと思います。

き家が増えて、管理費が徴収できないし、大規

また、都市計画では住民の反対があると、き模修繕工事費も捻出できないという状況に陥っちんと説得しなければいけないというところもているところも少なくありません。

あるので、先ほど朝比奈さんが言われたように、

そこで、例えば、川崎重工が自社の寮の空いある程度早い段階でいかに官民連携をしっかりているスペースをサテライトオフィス化して成できるかということが重要になってくると思い功している例もありますから、空き部屋を共用ます。つまり、制度も直していかなければいけ部分にし直してオフィス化するということも考ないと同時に、市民や住民の利益を守っていけ

えられるのですが、区分所有のマンションではるような制度設計や運用を考えることも重要だ

なかなかできないのが現状です。

ということです。

加藤 法律上、対応が難しいですね。

加藤 コロナ禍という目の前にある課題解決の中川 つまり、都市計画的な規制を緩めていく

ために、社会全体で力を合わせなければいけな

だけではなく、区分所有法のような「民民関いけれども、同時に長期目線での課題をしっか係」も少し緩やかに、今の構造物を前提にしな

り見据えなければいけないと思っています。まがら用途を変えていくような方法は、これからずは日本で暮らす人々が、快適で良い国に住ん重要になってくるように思います。

でいると実感できることが重要だと思います。

もう⚑点だけ付け加えると、集積は大切だけ

魅力的な日本に海外からの人やお金が集まってど混雑は大変だからコントロールしないといけ

きて、さらに日本が魅力的な国としてあり続けないということについてです。混雑を直接コンることができる。こういう国になって欲しいとトロールする政策の一つとして、ロンドンやニいう目線をもって、コロナ禍というピンチをチューヨークの公共交通機関ではピークロードプ

ャンスに変えて、その実現に向けて舵を切ってライシングを使って、混雑しているときの料金

いくということが重要だと思います。

を高く設定しています。つまり、移動の混雑と朝比奈 まったく同感で、アフターコロナの都

か密集を直接コントロールするようなことは、市を考えるときには、規制だけではなく、ほか

たぶん可能なので、そういうスマートシティづのこととセットで考えていくべきだと思います。

くりに取り組んでいただきたいと思っています。
以上が私のコメントですが、最後にみなさんから一言ずつお願いします。

例 え ば、「ワー ケー ショ ン」と い う 言 葉 は「ワーク・アンド・バケーション」を意味していたのですが、軽井沢では「ワーク・アンド・
エデュケーション」のようにもなっています。

●都市政策の新たな視点

ユナイテッド・ワールド・カレッジ ISAK ジ

光安 都市計画における官民連携や柔軟性につャパンという日本初の全寮制国際高校が2014年

いての議論がありましたが、実際にはさまざまに開校しました。また、今年（2020年）⚔月にな制度があってかなり柔軟になっていると思いは、リーダーシップ教育を重視した軽井沢風越ます。ただ一方で、すべての都市計画は住民意

学園（小・中学校）が開園・開校しました。要見を聞いて都市計画審議会にかけなければいけ

するに、軽井沢では多様な個性ある教育が受けないということで手続きがかなり大変で、しかられるということで、東京で普通の学校に通わコロナ禍とまちづくり

17せるより軽井沢に住んだほうがおもしろいといるかもしれません。しかし、そういうことも視うことになっているわけです。

野に入れて考えながらやっていかなきゃいけな

都市政策を考えるときには、⚑つの省だけでいと思います。また、大再開発ビルをつくって完結しないで、地域や国全体の絶対的な魅力を

東京の国際競争力を発揮するといったときに、高めるためには多くの仕掛けを考えていかない

飲食店はすべてチェーン店というような話になと難しい時代に入ってきたように思います。

ってくると、そこは本当に魅力的な空間なのか、

島原 「コロナ禍のまちづくり」というのがこという疑問もあります。

の座談会のテーマですが、それを超えた話をさ要するに、商業利用においても居住者においせていただきたいと思います。最近の話題は、ても、ミクストユースの中にソーシャルミクス

テレビをつければ必ず出てくるコロナと、もうの要素も入れることはできないかということで⚑つはアメリカの社会の分断です。アメリカ大あり、これは民間だけではなく都市政策の中な統領選ではアメリカ全土が赤（共和党）と青で検討しておかなければいけない重要な要素だ（民主党）に真っ二つに塗り分けられています。

と思っています。

日本ではまだアメリカほどの分断は起きていな

中川 皆さんからいろいろな意見をいただきまいとは思いますが、大阪の都構想の選挙で大阪したが、かなり共通するストーリーもあったよが青と赤でエリアが塗り分けられていたのが印

うに思います。アフターコロナも含めて不確実

象的で、社会の分断を予兆しているような印象性が高まる中であえてまとめをする必要はないを受けました。

と思いますが、最後に一言だけ付け加えさせてこのコロナ禍で経済がどんどん悪くなっていいただきます。

る一方で、株価は上がり、都心の不動産価格もそれは、島原さんが留意すべきだといったこ上がるというおかしな状況になっています。ことで、コロナ禍という文脈で考えてもとても重のままいくと、日本でもさらに格差が開いてい要だと思います。今から約150年前のことです

くことは間違いありません。

が、イギリスのロンドンでコレラが大流行しま

ミクストユースを促進して都市を混合していした。コレラは飲み水を介して広まるので、どくことには大賛成で、そのために規制緩和が必の井戸を使って広まったかがはっきりわかりま要だというのもよくわかります。ただ、今行なす。その井戸を使った地区では軒並み働き手をわれている再開発のミクストユースでは、金持失い、経済的に大きなショックを受けて、貧困

ちだけのまちになってしまいます。必要なのは、 地区になってしまったのです。そして、その地
ソーシャルミクスを考慮したミクストユースだ

区は、150年たった現在でも貧困地区のままでと思います。ソーシャルミクスはヨーロッパです。低所得者が集中していると「近隣効果」がも必ずしも成功しているとは言えませんが、都働いて貧困地区になるということですが、それ市の中で分断が起きてしまうことをよしとするが150年にわたって続くことが観察されているのか、ニューヨークのように貧乏人を追い出しわけです。

てしまっていいのかという問題は、コロナ禍を

そういうことを考えても、コロナ禍が都市の抜きにしても、考えはじめなければといけない

中の新たな貧困を生まないかどうかということ問題だと思います。

については目配りする必要があります。これか

例えば、容積率を緩和するのであれば、一定

らのまちづくりや都市政策のなかにそういう新程度のフロアは低所得者も入れるようにするとしい視点も必要だということつけ加えて、座談かですが、現状でいきなりそれをやってしまう

会を終わりたいと思います。ありがとうございと同じマンション内での対立がむしろ深刻にな

ました。

18

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119（2020年11月18日収録）

エディトリアルノート

当時の田中角栄首相による日本

気候変動、災害、感染症など非常

その中のどの住戸に住むかはまっ

列島改造論が発表された1972年以に多く、また大きい。これからのたくランダムに割り当てられてい降、多少の増減はあっても、都道世界の姿にマッチした観点からのる。ランダムであることがセルフ

府県間や市町村間の人の移動者数

住宅価格の分析が重要である。

セレクションの問題を解決し、同は一貫して減少傾向にある。また◉

一の自治体で識別できることが固2005年以降、日本は65歳以上人口

経済学におけるピア効果につい

定効果によるコントロールを可能

比率が世界で最も高い国である。

ては、古くは労働経済学の分野で、 としている。自然実験のデザイン

移動者数の減少や高齢化、そしてまた最近は医療経済学や教育経済

人口減少が住宅市場に与えている学の分野で実証研究が多くみられ⚒つ目はデータの利用可能性で影響は、今の都市問題の多くに関る。ピア効果は、人の行動が周囲ある。より分析結果の信頼度を高係している。

に影響を与えているという点でいめるために、追加的なデータが必わゆる「外部性」であり、またピ

要な場合も多い。しかし、そのよ論文（「人口動態と住宅価格」）は、 ア（仲間、同僚）は、お互いの関うな好都合なデータは、特に個票割引現在価値の形で表される名目係や距離が近いということでもあ

データに関してはそうそう存在し住宅価格関数を、従来のモデルでるため、都市経済学とも関係の深ない。ないものは自分たちで調査あれば明示されない人口要因を定い考え方である。

するしかない。本研究では、ピア特別論文として寄稿された西村

式化し、それを導入して推定を行

近藤論文（「被災者の就業再開

なっている。ここでの理論背景は、 における近隣住民からのピア効果にうまくマッチしている。

効果がみられた背景のロジックとして、社会規範説を採用している。

マンキューらによる「アセットメの検証」）は、福島第一原子力発

近隣住民に働く人が多ければ多い

ルトダウン仮説」、すなわち出生

電所事故により職を失い、仮設住

ほど、自分もはやく就職しなけれ率の低下や高齢化が実質住宅価格

宅での生活を送ることになったばいけない、というプレッシャー

を大きく下落させるとの予測であ

人々の就業行動に「ピア効果」がを強く受け、就業する可能性が高る。この仮説はその後、合理的期みられることを、離職した人が再まる。この理論を示すために、別待仮説の点から多くの批判論文がび職に就く就業再開のハザード関の設問を行ない、今の幸せ度合い出された。

数を推定するというサバイバルモ

を周辺住民と比較してどう感じてデルを応用して実証したユニーク

いるかをたずねている。その結果、な研究である。

周辺の住民との比較度合い（ライ西村論文はこのような理論背景をもつ実証研究であるため、長期間に及ぶデータが必要なことと、この類の実証が難しい理由は⚒バル心）と、就業率の高さが相関

それを補うために多くの国のデーつある。⚑つはデータの設定であしていることが示された。独自のタを用いていることが特徴的で、る。社会科学の分野においては、調査により、いかに同じブロック

17か国45年分のパネルデータを用

ランダムな状況下において、処置内の他の住民の存在が自らの幸せいている。また人口要因の定式化

群と対照群の設定がうまくできなに大きな影響を与えているかを補においては、人口総数だけでなくい。これを無視して効果の算出をって分析している。

年齢構成も識別できる形で導入さ行なうと結果に信憑性がなくなる。

以上のように近藤論文は、研究れている。推定結果からも、これ近藤論文で言えば、潜在的に就業テーマの着眼やその結果が優れてら年齢構成の係数値は有意に推定する可能性が高い人々が同じブロいることはもちろんだが、それ以されており、名目住宅価格への影

ックに住んでいるという傾向をと上に自然実験となる状況をうまくが認められる。最後に西村氏が指らえてしまう状況である。しかし、 デザインし、効果的な独自データ摘しているように、人口動態が住仮設住宅のブロック内の住民は同宅価格に影響を与える機会は近年、 一の自治体でまとめられており、を収集した点が秀逸である。
(Ｈ・Ｙ)
エディトリアルノート

19

特別論文

人口動態と住宅価格
西村清彦
同時に発生するのではないかという連関である。

1 不動産価格の決定

人口減少とともに世界で最も早く高齢化が進展

不動産価格は、理論的には、将来収益の割引する日本では、所有権が自発的に放棄され所有現在価値であるファンダメンタルズによって説者が不明の土地が国土の10％を超えるといった明される。しかし、実際の不動産価格の変動は、 事象や、過去20年間で空き家率が倍増した事実
短期的にも長期的にも、さまざまな要因によっに基づき、人口減少・高齢化が不動産市場を通てファンダメンタルズから乖離し、また収束しじて経済全体に負の影響を及ぼし始めたと考えていくということを繰り返してきた。なかでも、 られている。
Mankiw and Weil（1989）に始まる一連の研究が示したように、住宅市場が人口および人口構成と密接な関係を持つことは、疑う余地がない

2 人口動態が住宅価格に与える影響に関する研究の推移

ところである。人口要因は、ファンダメンタル

人口が住宅市場に与える影響に関して、理ズモデルの中では明示的には独立した変数とし論・実証の両面において最も影響力を持った先て表れてこないが、住宅市場の現在から将来に駆け的な研究は、Mankiew and Weil（1989）

わたって発生する収益にも、現在価値として割であろう。この研究では、米国の出生率の低下

り戻すためのリスクファクターにも影響を与えに注目し、年齢別の住宅投資額を需要とみなしることは容易に予想されることである。本研究て集合的な需要を推計することを通じて、「実

では、住宅市場と人口との関係を17か国、45年

質住宅価格は20年間で47％下落する」と予測しに及ぶパネルデータを用いて明らかにすることた。つまり、住宅は家計のライフサイクルの中を目的とする。

で重要な資産形成の手段であることから、年齢

近年において、とりわけ人口要因と住宅市場を取り巻く問題として注目されているのが、高齢化の進展に伴う影響である。欧州やアジアのに応じて投資額が変化することに着目したのである。
当時の米国は住宅バブルの最中にあったこと、

多くの国または都市は、人口構成の高齢化といまたその下落幅のインパクトが大きかったことった問題に等しく直面している。さらには、人もあり、その後において多くの論文を生むこと

口そのものも同時に減少していくという問題にとなった。1991年には、Regional Science and直面する国、都市も少なくない。このような近Urban Economics において、その批判論文の年における人口減少や高齢化が進行する国々で特集号が出版された。その批判の骨格は、期待

特に注目されているのは、経済の長期停滞と不形成が合理的あるいは完全予見でかつ供給が弾動産をはじめとする資産価格の大幅な変動が、力的ならば、人口動態の変化は極めて緩慢でほ20

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

ぼ予想できるために、予想可能な実質的状況の（出席者写真）変化は事前に供給に織込まれ不動産価格が調整されることから、人口動態の変化が不動産価格に影響することは小さいのではないかという点である。加えて、住宅需要の変化は住宅価格ではなく住宅の賃貸市場に影響を与えるものであること、住宅需要の変動が予測された時点で住にしむら・きよひこ
1953年東京都生まれ。東京大学経済学部卒。イェール大学大学
院博士課程修了。Ph.D.。東京大学経済学部教授、日本銀行政策委員会審議委員、日本銀行副総裁などを経て、現在、政策研
究大学大学院特別教授。総務省顧問。著書：『日本経済見えざる構造転換』ほか。

宅価格は変動するため当該年の住宅需要だけが住宅価格に影響を与えることはないといった、第一が、人口要因に関する期待形成の問題で

計量経済学的な接近法の課題が指摘された。こあ る。Mankiew and Weil（1989）に 始 ま るのような批判を踏まえて、カナダを対象として「アセットメルトダウン仮説」研究に対する最Engelhardt and Poterba（1991）が、日本を対も大きな反論の一つは、「期待形成が合理的あ

象 と し て Ohtake and Shintani（1996）が、るいは完全予見でかつ供給が弾力的ならば、予Mankiw and Weil（1989）によって提案された

想可能な実質的状況の変化は事前に供給に織込同様の手法で住宅需要を計算し予測を行なった。 まれ不動産価格が調整されることから、人口動
その結果としては、人口要因は住宅ストックに態の変化が不動産価格に影響することは小さ対して影響を与えるものの、住宅（宅地）価格

い」というものである。このことは、将来におには影響を与えないことが示された。

ける人口予測が長い目で見れば正しいという前

Mankiw and Weil（1989）が予測した「アセ提に基づいている。人口は、年金制度などの社

ットメルトダウン仮説」を取り巻き、30年が過会保障システムを設計するうえで、最も重要なぎた今になってもなお、異なる見解が出されて変数となることから、各国において長期予測がい る の も 確 か で あ る。Nishimura（2011）、

公表されている。その人口の予測値が予測時点

Takáts （2012）、 Takáts

での住宅価格の形成に大きな影響を与えている（2012）に始まる研究においては、とりわけ人ことがわかれば、人口要因はやはり直接に住宅口構成の高齢化に注目した。実証分析では、国価格に大きな影響を与えていることを示すこと

際 的 な パ ネ ル デー タ を 用 い た 推 計（Takátsになる。

Nishimuraand2012）や高齢化が世界で最も早く進展する日本

しかも、その人口予測が過大となっていたとの地域別データを用いた推計（Tamai, Shimi-

するのであれば（誤差を伴うのであれば）、過zu, and Nishimura 2017）を 通 じ て、高 齢 化

剰供給を生み出し、供給およびストックの調整の影響は大きく、住宅価格を大きく押し下げるが不十分になることで住宅資本が過剰となり、といった結果が示されている。一方、Poterba

空き家の増加などの過剰資本の形成をもたらし、（2001）が示したように、人口減少や人口の高

アセットメルトダウン仮説を支持することにな

齢化が資産形成、つまり住宅市場に与える影響る。

は限定的であるという意見もある。

続いて、Mankiw and Weil（1989）の批判論

以上の30年に及ぶ一連の議論を踏まえ、本稿文を集めた Regional Science and Urban Econo-

では、筆者がリードしてきた一連の関連研究を

mics の特別号でも指摘されているように、計踏まえて、最新の実証研究の一部を紹介する。

量経済学的な接近法の改善である。住宅資産は、筆者が進めてきた研究では、従来の研究におい耐久性を持つために、そのストック調整には時て論点となりながら十分に対応ができてこなか間がかかる。また、そのようななかで人口はス

った二つの新しい視点に着目している。

ムーズにゆっくりと動くために、その両者の関人口動態と住宅価格

21

係を解明しようとすると、単一の国だけでは長つまり、分子である実質帰属家賃の変動は、期間のデータが必要となる。そこで、本研究で各国の経済の成長と人口要因によって決定され、は17か国45年に及ぶパネルデータを構築し、複分母である割引率は人口要因をも含む社会経済

数の国の多様な状況を含める形でデータに多様

情勢によって変化する金融政策で決定されるも性を持たせることで、推計をより確実なものとのと想定する。さらに、金融条件の変化はゆっした。

くりと反応する。そして、金融政策の効果はとさらに、本研究では資産市場の価格形成モデ

りわけ時間がかかり、金融政策の変化に伴う効ルが長期均衡下では全世界で基本的に共通であ果は国によって異なることも考えられる。このるかどうかをも検定するとともに、各国の個別ような問題を取り上げることが、Deng et al.

性をも考慮できるモデルへの拡張も行なってい（2020）の重要なポイントである。

る。さらに、紙数の制約から詳述はできないが

ま た、労 働 者 一 人 当 た り の 実 質 GDP

短期均衡モデルや金融政策との関連性などを考（）はその国の技術的水準も表すもの慮したモデルの拡張を試みもしている。

であるため、住宅の供給サイドを表す変数でもある。そして、総人口や人口構成は、住宅の数

3 実証分析

や広さへの需要を表す。以上の設定のもと長期

本稿は、Deng, Inoue, Nishimura and Shimizu（2020）の共同研究の推計結果の一部を紹的な現在価値モデルの両辺を対数変換し、導出した回帰式が⑵式である。

介する。
名目住宅価格（）の長期的な変動につい⑵て、実質帰属家賃（Real Imputed Rent: RIR）
、
物価指数（
率（

）
、名目金利（ ）、期待インフレ）、実質家賃の期待成長率（ ）との間に長期的な均衡関係として現在価値関係（FDM）が存在するとする。

が 国、 が 時 点 を 表 す。人 口 要 因（DF）は⑴式の分子にも分母にも影響を及ぼすことに注意する必要がある。
さらに、現在価値（FDM）は、高い取引コ

実質帰属家賃：⑴

人口要因（DF）は、実質家賃の期待成長率（ ）と期待インフレ率（

添字は）に対して影響をストと不完全情報や、ゆっくりとした金融条件の変化のために即座に達成されない。そこで短期均衡下では、誤差修正項を追加し、⑶式のように修正する。

もたらす。人口ボーナス期には人々は楽観的になり、将来の家賃上昇への期待が高まり、逆に、
人口オーナス期には人々は悲観的になり、将来の家賃上昇も押し下げるように作用することが考えられる。期待インフレ率は、人口ボーナス
期には楽観的になり、需要が供給を上回り、結果としてインフレ傾向が強まるが、人口オーナ
ス期には逆の現象が発生する。

⑶
ここで、人口要因（DF）について定義する。
人口動態が期待インフレ率や実質家賃の期待成

実際の推計では、持ち家の家賃を観察できな長率に与える影響に関して現在価値モデルではいことから、実質帰属家賃を、労働者人口一人

何ら関数型を示唆しない。また、名目現在価値

当たり実質 GDP(の推計に際しては、人口要因がもたらす帰属家）と人口要因(DF）によって決定されるという仮定を置く。
22

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

賃または割引率にもたらす影響を分離推計する

ことができない。そこで「人口要因」のこれら質化した。人口要因（DF）は国連人口予測デ⚒要素への影響を総合的に把握するために、次ータベースから取得した国別年齢コルホート別の定式化を採用する。つまり、人口総数と年齢人口を若年（⚐-14歳）、生産年齢（15-64歳）、

構 成 を 若 年 年 齢 期（young）、生 産 年 齢 期

老年（65歳以上）の⚓世代で集計し、総人口に（working）、老 齢 年 齢 期（old）と ⚓ つ の 世 代

対する比率を計算するとともに、総人口データに分割し、その比率をモデルの中に組み入れ、も説明変数に利用する。

人口要因を⑷式のように定義する。
人口要因 􀀽 􎜀

􀀫

􀀫

􎜀

􎜐

􀀫

推計に先立ち、現在価値モデルにおいて共和
分検定を行ない、長期均衡関係が存在すること

􎜐⑷が示唆される結果を得ることができた。この結果は、長期均衡過程では、この17か国に関して

しかし、⑷式のように推計をしようとすると、 は共通という同時制約を置いても差し支えない
時点における人口比率の合計は常に⚑なので、ことを意味する。

、 、は同時に推計できない。そこで係数

そこで、長期均衡関係を⚒種類のパネル共和に制約􀀫 􀀫 􀀽 を課して、⑸式のように分回帰で推計した。これらは時系列解析の分野

この問題に対処する。
人口要因 􀀽

􎜀

では標準的な共和分回帰推定量である Phillips-

􂈒

􀀫 􎜀

􂈒

􀀫

􎜀

Hansen 法と Dynamic OLS 法をパネルデータ

􎜐

向けに拡張した手法である。ここでは、上述し􎜐􎜐

⑸た理由により、現在価値モデルから導出した推計式では定数項以外のパラメータに各国均一とこのように変換することで、本研究が特に注している。しかし推計に際しては、国ごとに異目する若年比率と高齢比率の係数を推計するこなる長期分散推定量を用いる加重 FMOLS ととができる。以上のようなモデルを出発点とし加重 DOLS を利用することで、PVR に現れなて、逐次、モデルを拡張する。

い異質性を考慮することができる。

分析期間は1971年から2015年までの45時点で

表⚑は、長期モデルのベースモデル（モデルあり、対象国はアジア・太平洋地域⚓カ国（オ⚑）の推計結果と、名目金利と人口構成の交差ーストラリア、日本、ニュージーランド）、北

項を追加して、人口構成の変化と信用バブルの

米地域⚒カ国（米国、カナダ）、欧州地域11カ相乗作用を検証した推計結果（モデル⚒）であ国（ベルギー、スイス、ドイツ、デンマーク、る。

フランス、英国、アイルランド、イタリア、オ

推計結果を見ると（表⚑）、名目 RPPI（対ランダ、ノルウェー、スウェーデン）、その他数値）を被説明変数とするモデル⚑の、加重⚑カ国（南アフリカ）という17か国からなる多FMOLS と加重 DOLS の高い決定係数は、現様な国から構成された国際パネルデータである。 在価値関係を RPPI の長期的動向の分析に利用
住 宅 価 格 は、BIS 公 表 の 不 動 産 価 格 指 数

す る こ と の 妥 当 性 を 裏 付 け て い る。こ こ で（Residential Property Price Index、現 地 通 貨

FMOLS の結果をみると、CPI（対数値）の係

建て、名目値、BIS から取得）と消費者物価指数はほぼ⚑なので貨幣錯覚は起きていない。実数（CPI、IFS から取得）で実質化した指数を

質家賃の代理変数である労働者⚑人当たり実質使う。説明変数のうち、名目金利は政府証券利

GDP の係数からは、実質家賃⚑％の上昇が名子率（年率、IFS）を連続利率変換した値を使目 RPPI を有意に1.064％押上げる効果がみらう。また、実質金利は静学的期待形成を仮定し、 れる。続いて分母の変数の影響を見ると、名目
CPI から計算した事後的インフレ率を使って実金利の係数は負で有意であり、名目金利⚑％ポ
人口動態と住宅価格23

表⚑

長期均衡関係の推計結果：被説明変数

相乗効果

右辺第⚑項は第 国の世代別平均人口比率における金利の限界効果を、また第⚒項は平均値からの乖離の効果を示しており、名目金利の上昇は平均的には名目 RPPI に対して負に作用す
ることがわかる。これに対して第⚒項は人口構
成と信用バブルの相互作用を示している。例えば、人口ボーナスを享受する時期はになる。したがって、生産年齢人口比率が平均値
より⚑％ポイント高い状態で信用拡張により名目金利が⚑％ポイント低下すると、名目 RPPIに対して24.5％の上昇圧力が発生する。ところが人口オーナス期の経済では注）***/**/* は推定値がそれぞれ⚑％/⚕％/10％水準で有意なことを示す。

なので、老年人口が⚑％ポイント高い状態での信用拡張
は名目 RPPI を逆に28.8％押下げてしまうことがわかる。これは西村による一連の理論研究とイントの上昇は、名目 RPPI を1.968％低下させる効果があることがわかる。人口構成の影響をみると、若年比率の係数は正で有意、高齢比

整合的な結果である。

4 今後の研究展望

率の係数は負で有意となった。若年比率の係数

人口動態と住宅価格の関係を巡っては、四半

は⚐-14歳人口の総人口に対する比率が⚑％上

世紀以上にわたり、多くの研究がなされてきた。

昇すれば名目 RPPI が2.601％上昇し、高齢比依然として毎年のように研究が報告されている率の係数は65歳以上人口の比率⚑％の増加にはのは、人口減少または高齢化が一気に進み始め

名目不動産価格を3.432％押下げる効果がある

たことで、その深刻さに現実に直面し始めたこ

ことを示している。

とと併せて、従来の研究において、多くの残さ

さらに、名目金利と人口構成の交差項を追加
して、人口構成の変化と信用バブルの相乗作用れた課題が存在していることを意味しているものと考える。

を検証したモデル⚒では、人口構成単独の効果

住宅は、家計にとって最も重要な資産形成のはこれまでの結果と整合的で、若年比率はプラ手段であるために、世代別ポートフォリオ選択ス、高齢比率はマイナスにそれぞれ影響していに基づく理論は、中期（たとえば10年）またはる。他方、交差項の効果については、国別平均

景気循環（通常⚒年）でしばしば変動する住宅値価格を説明するのは限界がある。

とそれからの偏差を使って関連する項を変形すれば次式が導出できる。

経済の発展段階で、若者の比重が大きい「人口ボーナス期」において、需要側は過度の楽観主義に支配される。経済は、扶養されている高齢者と比較して、以前よりも生産量の多い労働24

季刊 住宅土地経済

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者を抱えることができており、経済は消費と投える影響（果たして日本に長期にわたって安全資のためにより多くの収入を生み出すことがでに住む場所は存在するのか）も考察の対象にしきる。つまり、人々が自分の経験から推定するていかなければならない。また、Covid-19に代と、人口ボーナスは楽観主義と不動産に対する表される感染症の影響によって、人間が集合しより高い需要を生む。さらに、経済の成長と併ていくことで生産性が上がると考えて、都市あ

せて乳幼児死亡率が低下すると、より多くの子

るいはその近郊に住み替えることで資産価値を供が将来に労働人口として生存するようになる

高めていった今までの考え方が今後100年にわために、楽観主義をさらに促進する。

たって適合するかどうかを真剣に考えなければそのようななかで、持続的な供給不足に陥り、 ならない状況に否応なく置かれている。長期的建物の供給は増加するが、資源の制約と過去かな変化と住宅価格の分析は今後も喫緊のトピッ

らのトレンドに引きずられる経営における保守クであり続けることは間違いないと思われる。

的な判断により、過度の楽観主義を満たすには不十分となることから、不動産価格の大規模な上昇がもたらされる。加えて、人口ボーナス期には、経済全体でレバレッジが高まるために、
不動産価格の変動がさらに大きくなる。
一方、高齢化が進展し、老人の比率が高まってくる時期、つまり「人口オーナス期」には、逆のコースをたどる。需要サイドは、悲観的なスパイラルに陥り、レバレッジが解消され、経済の成長率が低下するにつれて、住宅需要は低下する。一方で、住宅資産は耐久性を持つために、大幅な供給過剰を生み出し、現在の日本で見られるような「空き家」の増加や所有者不明
土地の増加をもたらし、不動産価格の大幅な下落が発生するのである。
現在の実証モデルでは、高齢化の進展といった意味では、日本などの一部の国を除くと、まだ低い水準にある。つまり、将来の高齢化が進んだ社会を写像するには、外挿していかなければならない。
今回の一連の実証分析が示すように、日本をはじめとする高齢化が進む国では、住宅価格の「アセットメルトダウン」が起こる可能性は、一定程度残っていると言えよう。また、そのイ
ンパクトも金融政策の違いによって各国で異なる可能性もつよく示唆された。

参考文献
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Prices in the Long Run: Cross-Country Evidence for
Forty-Five Years,ʡmimeo.
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Mankiw, N. G., and D. N. Weil（1989）ʠThe Baby Boom,
the Baby Bust, and the Housing Market,ʡRegional
Science and Urban Economics, Vol.19, pp.235-258.
Nishimura, K. G.（2011）Population Ageing, Macroeconomic Crisis and Policy Challenges, Presented at thePanel onʠThe General Theory and the Policy
Reponses to Macroeconomic Crisisʡat the 75th
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Nishimura, K. G. and E. Takáts（2012）ʠAgeing,
Property Prices and Money Demand,ʡBIS Working
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Ohtake, F, and M. Shintani（1996）ʠThe Effect of
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189-201.
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Tamai, Y., C. Shimizu, and K. G. Nishimura.（2017）
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Run and Prediction on Japanese Municipalities in the2040s,ʡAsian Economic Papers,Vol.16(3), pp.48-74.
Takáts, E.（2012）ʠAging and House Prices,ʡJournalof Housing Economics, Vol.21(2), pp.131-41.

最後に、今後100年を考察するためには、この数年に大きな問題となった気候変動とそれに伴う巨大自然災害の増加が人口や住宅価格に与人口動態と住宅価格25

論文

被災者の就業再開における近隣住
民からのピア効果の検証
近藤絢子
する結果を得た。

はじめに本研究に関連する先行研究には⚒つの流れが近隣住民同士の雇用や収入には強い相関があある。⚑つは、公営住宅などの居住者に家賃補ることは多くの研究で指摘されてきた（Borjas

助バウチャーを与えるなどして、貧困率の低い

1995, Cutler and Glaeser 1997, Weinberg et al.

地域に移住させるタイプの社会実験に基づくも2004）。しかし、この相関が近隣住民のステーのである。代表的な社会実験としてアメリカのタスが及ぼす因果効果（ピア効果）なのか、似Moving to Opportunity（MTO）program が挙た属性を持つものが同じ地域に集まってくる

げられるが、Kling et al.（2007）に代表される

self-sorting や地域住民に共通するショックな

MTO 研究では、成人の経済状況2) には有意などによる見せかけの相関なのかは、識別が難し

影響は検出されないことが多い。もう一つは、

1)

い。本研究 では、福島第一原子力発電所事故

難民の受け入れ国での居住地がランダムに割りの被災者への仮設住宅の割り当てが抽選で行な当てられることを自然実験として利用した分析

われたことを自然実験として利用して、因果効

で、こちらは受入先のコミュニティにおける自果としてのピア効果の存在を検証する。

国出身者からの影響を有意に受けるという結果

具体的には、2013年⚙月に福島県いわき市内が多い（Damm 2009, Edin et al. 2003, Dammにある14の仮設住宅の居住者を対象に行なった

2014）。この差は、移住先のコミュニティと本独自調査のデータを用いて、同一ブロックに居人との社会的・文化的背景の差によるものと考住する近隣住民が仮設住宅へ入居した時点におえられる。すなわち、公営住宅に住んでいた貧ける就業率が、入居時にまだ就業を再開してい困世帯は移住先の貧困率の低いコミュニティになかった被災者が入居後に就業を再開する確率

馴染めないが、難民は受入国に住む自国出身者に与える影響を推計する。調査時点で20－69歳のコミュニティには比較的入りやすい。本研究だった個人479名のデータを用いて検証したとでは、同じ自治体から避難してきた被災者の間

ころ、統計的に有意に正のピア効果があること、 のピア効果を検証して、統計的に有意な正の効
具体的には同一ブロックに入居した住民の就業果を観測しており、ピアグループとのコミュニ率が高いと本人が入居後半年以内に就業を開始

ティ意識の重要性を支持する結果となっている。

する確率が有意に上昇することがわかった。ま

本研究と先行研究を差別化する点は大きく分た、データの制約はあるものの、背景にあるメ

けて⚓つある。まず、ほとんどの先行研究では、カニズムについての考察も行ない、「人間は働

移住者が移住先に元からいる住民から受ける影

くべきである」という社会規範によるプレッシ

響を見ているが、本研究では被災者（すなわちャーがピア効果を生み出していた可能性を示唆

移住者）同士が相互に与える影響を見ている点

26

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

が異なる。本研究の対象である災害時の被災者（出席者写真）住宅のほかにも、難民キャンプなど、移住者だ
けでコミュニティが作られるケースは現実には多い。それにもかかわらず、こうした状況を扱った実証研究はこれまでほとんどなかった。この点は本研究の最大の新規性と言える。
⚒つめは、移住者の、移住先の労働市場へのこんどう・あやこ
東京大学社会科学研究所教授。
東京大学経済学部卒、コロンビア大学博士（経済学）。専門は
労 働 経 済 学。論 文 ：ʠThe
effects of graduating from college during a recession onliving standards（川 口 大 司 と共著、Economic Inquiry 58(1),2020年）など。

参入障壁の低さである。難民をはじめとする、国をまたいだ移民のデータを用いた研究では、

大熊町、富岡町、楢葉町、広野町、川内村の⚖受入国との言語や文化の違いによって正規労働

つの自治体から避難してきた世帯を対象にした市場への参入障壁が生じていることが多いが、独自のアンケート調査である。

本研究で扱うのは同じ県内に避難したケースで仮設住宅の入居者は抽選で選ばれた。具体的あり、そういった障壁は生じない。また、貧困には、⚑つの仮設住宅（団地）が建設完了する率の高い地域の公営住宅から貧困率の低い地域と、その住宅の使用権を持つ自治体が、当該自へ移住させる社会実験でも、移住先のコミュニ

治体から避難してきた世帯を対象に入居者を募

ティとの社会経済的背景のギャップが問題とな

り、抽選を行なった。したがって、原則としてるが、そうしたギャップも本研究ではほとんど⚑つの仮設住宅には同一の自治体出身者のみが問題とならない。

入居していた3)。また、入居者の選抜だけでな

その一方で、被災者には東京電力からの賠償

く、仮設住宅内の住戸の割り当ても抽選で行な

金などの金銭的補助があったため、急いで就業われた。当選者間で住戸を交換することは禁止

する金銭的インセンティブは弱い状況であった

されており、当選したのに入居を辞退するケーのが⚓つめの違いである。この点は必ずしも利スも稀だった。

点とは言い切れないが、金銭的なインセンティ

この結果、仮設住宅における近隣住戸の居住ブが比較的低い状況であってもピア効果が存在者は、同じ自治体出身の入居希望者からランダすることを示した点には一定の意義があると考ムに選ばれるという状況が生じた。これを本研えている。

究ではピア効果の識別に利用する。

本稿の構成は以下の通りである。⚑節では、

なお、いわき市内に建設された仮設住宅の完制度的背景ならびにピアグループの定義につい成タイミングにはばらつきがあり、最初の仮設て述べる。⚒節ではデータと推計モデルについ住宅への入居が始まったのは2011年⚕月だが、て説明し、⚓節でピア効果の推計結果を報告す

いくつかの住宅は2012年夏になってもまだ建設る。⚔節ではピア効果の背景にあるメカニズム中であった。仮設住宅の建設を待つ間、入居希について考察し、⚕節で結論を述べる。

望の被災者は避難所や親戚・知人宅などで過ごしており、その間に就業を再開する人も少なか

1 制度的背景とピアグループの定義らずいた。これにより、仮設住宅入居時点での1.1 仮設住宅の抽選のしくみ

就業率にはある程度のばらつきが生じ、ピア効

2011年⚓月11日の福島第一原子力発電所の事果の識別が可能になっている。

故により、原発から30㎞圏内に住む10万人余り

仮設住宅入居希望者自体は、被災者からランが避難を余儀なくされた。本研究で使うデータ

ダムに抽出されるわけではない。また、応募者

は、30㎞圏内のすぐ南に位置する福島県いわき

は仮設住宅が建設される場所や間取りなどをあ市に建てられた仮設住宅に入居した、双葉町、

らかじめ知ることができる。したがって、おの被災者の就業再開における近隣住民からのピア効果の検証

27

おのの仮設住宅への応募者は内生的に選ばれた

よって、被災者は一般的な失業者に比べて、就集団ではあるが、この点は2.3節で定式化する業に対する金銭的なインセンティブは弱かった

ように、仮設住宅固定効果を制御することで解可能性がある。

決できる。同一仮設住宅内の住戸の割り当てが

ただし、ピアグループがランダムに割り当て

抽選で行なわれていることが、ピア効果識別のられている限り、本人が受け取る賠償金の金額4)ための条件である点を強調しておきたい 。
また、同じ仮設住宅の住民は同じ自治体出身とピアグループの就業率の間には相関は生じない。したがって推計結果にもバイアスは生じなであるため、入居前にはお互いを知らなくても、 いはずである。
比較的共同体意識を持ちやすいだろうと考えらさらに言うと、正確な賠償金額のデータはなれる。この点は、先行研究との比較のうえではいものの、賠償金の差のかなりの部分は説明変重要なポイントとなる。

数によって吸収されていると考えられる。賠償金のうち主なものは⚒つあり、⚑つめの「精神1.2 ピアグループの定義

的苦痛に対する補償」は⚑人当たり定額で、総個人の就業再開確率に影響を与えうる隣人の額は震災時に住んでいた自治体によって変わる範囲として、本人と同じ世帯に住む家族を除く

が、これは仮設住宅固定効果によって吸収され同一ブロックに居住する20－69歳全員を「ピアる。⚒つめの「就労不能に伴う損害の補償」は、

5)グループ」と定義する 。調査対象となった14

原則として震災前の平均収入から現在の実収入の仮設住宅は、平均すると3.8個のブロックにを引いたものであったが、2012年⚓月～2014年

分かれており、⚑ブロック当たりの平均世帯数⚒月は震災後に得た職からの収入は「現在の実は34世帯である。

収入」から控除されていた。2012年⚒月以前は

このような定義を採用する理由は⚓つある。

就労抑制効果があったと思われるが、2012年⚓

まず、共有エリアの掃除などの自治活動はブロ

月以降調査時点までの期間は、この賠償金が労ック単位で行なわれており、ブロックとブロッ

働供給に及ぼす影響は所得効果のみのはずであクの間は道路や水路などで物理的に分断されてる。また、震災前の平均収入のデータはないが、いることも多いため、実際の近所づきあいの範

震災前の業種、学歴、性別、年齢でかなりの程囲として妥当である。この点はデータ収集の際度吸収できていると考えられる。

の聞き取り調査でも確認されている。また、仮まとめると、賠償金の存在は就業に対する金

設住宅全体をピアグループの単位にしてしまう

銭的インセンティブを弱めていた可能性はあると、立地や出身町村などの差が就業率に影響しものの、ピア効果の推計値にバイアスを及ぼすてしまうが、仮設住宅内のブロック間の差を識ことはないはずであり、しかも受け取る賠償金

別に利用すれば、こうした要素を仮設住宅固定の差のかなりの部分は説明変数により吸収され効果でコントロールできる。さらに、ブロックているはずである。

はあらかじめ決められているので、ピアグルー
プの範囲についての恣意性を排除できる6)。

2 データとモデル
2.1 データと記述統計

本研究で用いたデータは、震災と原発事故か

1.3 賠償金についてほとんどの被災者は東京電力から賠償金を受

ら⚒年半後の2013年⚙月に、いわき市内にある

け取っており、これが就業意欲に影響していた仮設住宅の住民を対象に行なったアンケート調

可能性はある。また、雇用保険の失業給付金の査による。市内にある36の仮設住宅の中から、給付期間も延長されており、こうした補助金に規模や場所、出身町村がうまくばらけるように

28

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

14か所を選定し、それぞれの居住世帯の50％を

表⚑

記述統計

ランダムに抽出した。空き家は隣の世帯で置き換えたうえで、701世帯を訪問し、518世帯から回答を得た。各世帯につき回答者は⚑名ずつだが、年齢階層・学歴などの基本的な情報については世帯全員分尋ね、1117人分のデータを得た。
このうち、本研究では調査時点で20－69歳だった587名のデータを用いる。
表⚑に記述統計をまとめた。587名のうち、108名は震災が起きた直後の2011年⚓月末の時
点ですでに就業しており、震災の前後で同じ仕事を継続していると考えられる。したがって、
就業再開確率の推計に際しては残りの479名のみを用いるため、表⚑でも分けて集計した。
仮設住宅の入居者は高齢者が多いため、70歳未満にサンプルを限定したにもかかわらず60－
69歳が全体の約⚔割を占める。短大・高専卒や大卒の比率が低いのも、平均年齢の高さを反映したものと考えられる。2011年⚓月末時点で就業していた人は圧倒的に男性が多く、40代・50代が多く、震災前に建設・電力ガス水道業に従事していた人が多い。家屋や人的な被害には大きな差はない。
震災から仮設住宅の入居までには、平均して9.5カ月かかっている。この期間には、震災の前後で就業を継続していたか否かで差はない。
そして全体の約⚔分の⚓が、仮設住宅の建設完
了から⚒カ月以内に入居している。
2.3節で詳述するが、被説明変数は震災後に就業を再開するまでの期間である。この変数は、震災後最初に就業した月についての質問から作成した。2011年⚓月末の段階で就業していなかった479人についてみると、2013年⚙月に行なわれた調査の時点で、男性の51.6％、女性の24.3％ が 就 業 を 再 開 し て い た7)。ま た、こ の479人のうちの17％、2011年⚓月末までに就業再開していた108人とあわせた全体では33％が、仮設住宅への入居時点で就業再開していた。
ただし、これ以上詳細な就業履歴はわからない。震災後に最初に就業した月しか訊いていな
被災者の就業再開における近隣住民からのピア効果の検証

29

いため、その後再び無業に戻っていてもわからpeerciが性別・学歴など他の説明変数とも相関ない。また、アンケートの設計において、不本していないことを確認している。

意な職に移らざるを得なかった被災者への配慮が必要とされたために、調査時点における収入

2.3 推計モデル

や業種、雇用形態などを訊くこともできなかっ

就業再開確率にピアグループの就業率が与えた。現職についての情報の欠落は、本研究の抱た影響を推計するために、下記のような Cox

える重大な限界のひとつである。

比例ハザードモデルを用いる。

2.2 ピアグループの就業率の計測方法

主な説明変数であるピアグループの就業率は、
以下のように計測する。仮設住宅 c に住んでいる個人 i のピアグループの、入居当初の就業率
を peerciと定義する。具体的な計算方法としては、各個人について、その個人と同じブロック
内の別の世帯に属する全員について、おのおの

􎜀􀁼

􎜐

􀀽 􎜀

􎜐

􀀫
􀀫

􎩟

􎩟

􀀫

􎩟

􎩟

􀀫

􀀫

就業再開のハザード関数 􎜀 􀁼􎜐が仮設住宅入居時点で就業再開していれば⚑、は、個人 が前月まで就業再開していなかった

していなければ⚐を取る変数を作成し、その変という条件のもとに2011年⚓月から数えて か数の平均を peerciの値とした。

月目に就業再開する確率である。就業再開まで

なお、ピアグループ構成員の就業率は、個人の期間に大きな男女差があるため、比例ハザー

i が入居した時点ではなく、おのおのの構成員

ドモデルのベースライン の形状が男女で異なそれぞれが入居した時点で計測している。これるようにした。

は、個人 i の入居タイミングが個人 i の観察でピアグループの就業率は仮設住宅入居時点できない属性と相関している可能性があり、タイ

計測していることから、その影響は個人 が仮

ミングが遅くなればなるほどそれまでに周囲の設住宅に入居した直後がもっとも強く、時間と人が就業している確率が高まることから発生すともに減衰していくと予想される。この点をとる内生性の問題を回避するためである。ただし、 らえるため、と仮設住宅入居からの月数

実際には⚔人に⚓人は仮設住宅の建設が完了しを表すダミー変数との交差項をとる。具体的にてから⚒カ月以内に入居しているので、個人 i

は、仮設入居前、入居後⚐-⚕か月目、⚖-11かの入居タイミングとピアグループ構成員の入居

月目、⚑年以上、の⚔つのダミーを作る。

タイミングのずれは小さい。

なお、2011年⚓月末の時点で就業していなか

なお、peerci の計算の際には、2011年⚓月末

った479名のうち、85名は仮設住宅入居時点で時点で就業していた108人を含む587名全員のデは就業を再開していた。この85名も推計サンプータを用いている。データ内のピアグループのルに含めたため、仮設入居前ダミーも入れる必

人数は平均して15.6人であり、就業率の平均値

要があったが、仮設入居前ダミーとは32％である。近隣住戸の住民が抽選で割り当差項の係数はゼロであることが予想される。

てられることから予測されるように、ピアグル

その他の説明変数の交は、10歳刻みの年齢階

ープの入居時点での就業率やピアグループのサ層ダミー、学歴ダミー、世帯人員数、家屋損壊

ンプルサイズは、本人が2011年⚓月末に就業しの度合い、津波や地震で亡くなった家族の有無ていたか否かとは相関していない。紙幅の関係と仮設住宅入居からの月数を表すダミー変数をで割愛するが、Kondo and Shoji（2019）では含む。 は仮設住宅固定効果であり、これによ30

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119

り仮設住宅の立地や建設時期、出身自治体などの差を制御する。おのおのの仮設住宅居住者に表⚒

入居時の近隣住民の就業率が就業再開確率に与える影響共通するランダムショックの存在を考慮して、推計された係数の標準誤差は、仮設住宅ごとにクラスタリングする。
Manski（1993, 2000）が指摘したように、各個人とそのピアグループの平均値の相関は、一
般的にはピア効果を意味しない。なぜならば、似たような属性を持つものが同じグループに集まりやすい self-sorting や、グループ構成員に共通する common shock の存在によってもそのような相関が生じるためである。この点、本研究では、仮設住宅の入居者割り当てが抽選によるものであることから self-sorting の問題が回避でき、を仮設住宅入居時点までに就業開始していたか否かで定義することにより、入居後の common shock からの影響も回避で

注）［ ］内は標準誤差、** は⚕％水準で統計的に有意である
ことを示す。

きている。
したがって、仮設住宅の入居者の割り当てがである。

はこれらの説明変数と相関して本当にランダムに行なわれていることが、ピアいないので、⚓つの列の結果に差は生じないは効果識別の重要な条件となる。この点を確認すずであり、実際大きな違いはみられない。

るために、Kondo and Shoji（2019）では予想通り、と入居前ダミーの交差項のを性別・学歴など他の説明変数で回帰し、どの係数は統計的に有意ではない。このことは、仮変数の係数も統計的に有意に⚐と異ならないこ

設住宅内で就業状態によるソーティングが起ことを示した。また、建設直後の入居が抽選であっていないことの確認にもなる。対照的に、っても、調査時点までに退去する者が多ければ、と入居後⚐-⚕か月目ダミーの交差項はそこで何らかの内生性が生じる恐れがあるが、統計的に有意に正である。次の半年間である⚖自治体へのヒアリングからは退去はそれほど多-11か月目ダミーや、その後の⚑年以上後ダミ

くないことがかっている。さらに、退去者が少ーとの交差項は依然として正の値を取るが、統ないことがはっきりわかる住宅のみにサンプル

計的に有意ではなく係数の絶対値も小さいことを限定するなどの頑健性チェックも行ない、結から、入居当初の近隣住民の就業率の影響は、果が変わらないことを確認した。

入居から時間が経過するにつれて減衰していくことがわかる。

3 ピア効果の推計結果
表⚒に、統計的に有意に正のピア効果があることが確と仮設住宅入居からの月数を認できたが、その大きさはどれくらいだろうか。

表すダミー変数との交差項の係数をまとめた。

推計したハザードモデルでは、が⚑増え⚑列目は仮設住宅固定効果と仮設住宅入居からると、左辺であるハザード関数が exp（ ）倍の月数のみを制御したもの、⚒列目は年齢階層になる。したがって、例えば⚓列目の⚐-⚕かや学歴などの個人属性を加えたもの、⚓列目は月目ダミーとの交差項の係数2.164は、⚑％ポ

さらに震災前の仕事の業種ダミーを加えたもの

イントが大きくなると、入居の段階で就

被災者の就業再開における近隣住民からのピア効果の検証

31

業していなかった人がその後の半年の間に就業する確率が倍 に な る、と解釈できる。

在するということは言えるだろう。
男女別の分析は、同性からの影響がより強いと予想されることから、ピアグループも男女別

先行研究と比較しやすいように、が⚑に定義して行なった。つまり、本人と同一ブロ％ポイント増えると影響を受ける個人の就業率

ックに居住する男性の就業率と、女性の就業率が何％ポイント上昇するか、に換算してみるとを分けて計算し、それぞれ本人の性別との交差

以下のようになる。入居後⚐-⚕か月目の各月

項を取って、右辺に加えた。この交差項の係数に、それまで就業再開していなかった人が就業を表⚔に示す。なお、表⚓と同様に、年齢・学

す る 確 率 の 平 均（ハ ザー ドに 相 当）は歴・世帯人員数・震災の被害に加えて、震災前1.9％であり、⚑％ポイント

が大きくなの業種ダミーも制御した結果のみを掲載していると、これが1.94％になる。⚖カ月後の就業率の 差 に 換 算 す る と、る。
男性は近隣に住む男性から統計的に有意な正、すなわち0.22％ポイントになる。このピア効果を受け、女性からの影響は有意ではれは、例えばフランスの母親のデータを使って、 なかった。しかし、女性に対する影響は近隣にピアグループの就業率が⚑％ポイント上がると住む男性からの影響が正で有意、女性からの影

自 身 の 就 業 率 が 0.6％ 上 が る こ と を 示 し た

響はなぜか負であった。おそらくこの結果は就Maurin and Moschion（2009）よりは小さいが、業している女性の数自体が少ないことによる何比較可能なオーダーであるとはいえよう。

らかのサンプリングエラーによるものではない

学歴や年齢などの個人属性によって、ピア効かと考えられるが、同一ブロックの居住者をさ

果の大きさが異なるか否かも検証した。具体的らに男女で分けてしまうと、平均⚘人に減ってには、ハザードモデルの右辺のを、年齢しまうため、これ以上細かい分析ができなかっ階層や学歴を示すダミー変数との交差項た。この点は本研究の限界のひとつである。

に置き換えて推計を行なった。推計結果を表⚓に示す。なお、年齢・学歴・世帯人員数・震災の被害に加えて、震災前の業種ダミーも制御した結果のみを掲載している。

4 背後にあるメカニズムの考察
前節では、近隣住民の就業率が高いと、本人の就業再開確率が上がるという意味でのピア効

まず、年齢階層別にみると、60歳以上には有果の存在を実証した。本節では、このピア効果

意なピア効果は観察されず、サンプル全体を用が生じるメカニズムについて、データの制約のいたときに観測されたピア効果は50代以下の世範囲内で可能な限り考察する。

代によるものであることがわかる。なお、サン理論的には、ピア効果をもたらす要因として

プルの⚔割を60代が占めるため、50代以下の世

大きく分けて⚓つの仮説が考えられる。⚑つめ

代をさらに細かく分けて分析することはしなか

は、近隣住民と消費活動を共に行なうために所った。学歴と得水準や時間の使い方を合わせようとした結果、の交差項をとってみると、高卒以下ダミーとの交差項のみ有意で、短大・周囲に就業者が多ければ就業することがより望

高専卒以上ダミーとの交差項は統計的に有意でましくなる、という共同消費仮説である。⚒つはなかった。ただし、短大高専卒以上はサンプ

めは、人間は働くべきであるという社会規範のル全体の⚒割しかおらず、交差項の係数の標準存在によって、周囲に就業者が多いほど、無業

誤差も大きいため、高学歴層にピア効果はない、 者には働かねばならないというプレッシャーがとまでは言い切れない。それでも、少なくともかかるという社会規範仮説である。⚓つめは、

サンプルの⚖割を占める高卒にはピア効果が存

就業している近隣住民が就職機会についての情

32

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号

№119

表⚓

表⚔

年齢・学歴との交差項の係数報をもたらしてくれるため就業しやすくなる、
8)という情報共有仮説 である。

男女別に定義したピア就業率の影響なかった393人について、と、前節のに含まれる変数（年齢・学歴・世帯人員数・震もし共同消費仮説が成り立っていれば、ピア

災の被害、震災前の業種ダミー）、仮設住宅固グループの就業率が高いほど、消費支出が増え

定効果、および女性ダミー（ハザードモデルでるはずである。本研究で用いたアンケート調査

は のほうに入っていたので）を説明変数とすには、震災後の食費と娯楽費の変化についてのるモデルを推計した。なお、ハザードモデル同項目があるので、これらの項目が様、推計された係数の標準誤差は、仮設住宅ごと正の相関をしているかを検証できる。回答は「50％とにクラスタリングした。

以上減った」から「50％以上増えた」までの⚙表⚕の最初の⚒列に、の係数を示す。

段階の選択式だったので、順序プロビットモデ

食費、娯楽費いずれも、の係数は統計的

ルを用い、仮設住宅入居時点で就業再開していに有意にゼロと異ならない。共同消費仮説が成

被災者の就業再開における近隣住民からのピア効果の検証

33

表⚕

入居時の近隣住民の就業率が消費額や幸福度に与える影響

注）［ ］内は標準誤差、*** は⚑％水準、** は⚕％水準で統計的に有意であることを示す。

り立っていれば、有意に正になるはずなので、調査時点の就業状態や職種について詳しく訊ね

この結果からは共同消費仮説は支持されない。

ることができなかった。この点は本研究の重要

次に、社会規範仮説についての間接的な検証として、周囲に就業者が多いほど、無業者にプ
レッシャーがかかっていたかどうかを主観的な
幸福度のデータで検証する。

な限界である。

5 まとめ
本研究では、福島第一原子力発電所事故によ本研究で用いたアンケート調査には、「同じる被災者を対象とした仮設住宅の割り当てが抽

仮設住宅に住む他の住民」「他の仮設住宅の住選で行なわれたことを自然実験として用い、就民」「震災前の自分」の⚓つと比べて、自分は業における近隣住民からの正のピア効果の存在

幸せか否かを、⚗段階の選択肢でそれぞれ答えを示した。具体的には、ピアグループの就業率る項目がある。このうち、震災前の自分と比べが⚑％ポイント大きくなると、仮設住宅に入居た幸福度は社会規範の影響を反映しにくいと考した段階でまだ就業を再開していなかった人が、え、「同 じ 仮 設 住 宅 に 住 む 他 の 住 民」お よ び

その後の半年の間に就業する確率が1.02倍、半「他の仮設住宅の住民」と比較した幸福度につ

年後の就業率に換算すると0.22％ポイント上昇

いて、する。この効果は、特に60歳未満や高卒者ではとの相関を同じく順序プロビットモデルで検証した。

っきりと出ることもわかった。

表⚕の最後の⚒列に、の係数を示す。

本研究は、先行研究と比較して、移住者同士

サンプルサイズが226と小さいのは、主観的なのコミュニティのなかでのピア効果の存在を実

幸福度は世帯当たり⚑名の回答者だけにしか訊証した点や、移住先の労働市場への参入障壁がいていないためである。説明変数は最初の⚒列ない状況を分析できた点で特に新規性がある。

と同じである。社会規範仮説からは、周囲の就

この結果、移住先の労働市場や地域コミュニテ業者が多いほど幸福度が下がることが示唆されィへの参入障壁があるような状況を扱った先行るが、研究に比べて、より強いピア効果を観測した。

の係数は統計的に有意に負であり、仮説と整合的である。

また、このようなピア効果が発生する背景に

最後に情報共有仮説だが、この仮説について

は「人間は働くべきである」という社会規範のは本研究で用いるデータでは検証できない。も存在が影響していることを示唆する結果も得た。

し近隣住民から就職機会に関する情報を得てい逆に、近隣住民と共同で消費活動をするためにれば、近隣住民と同じ職場や、似たような業種

収入や余暇時間の水準をあわせるという動機にに就きやすいはずである。したがって、現職については否定的な結果が出た。ただし、もう一ついての詳しい情報があれば、情報共有仮説につの重要な潜在的メカニズムである情報共有仮

ついても検証できるのだが、2.1節で述べたよ説については、データの制約上、検証すること

うに、調査に当たって、不本意な職に移らざるができなかった。この点については、今後の研を得なかった被災者への配慮が必要だったため、 究発展に期待したい。
34

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119災害復興政策に対するインプリケーションとしては、まず、被災者の就業を支援する政策を評価する際には、ピア効果の存在による正の外部性を考慮しないと、政策効果の過小評価につながりかねないという点が挙げられる。また、ピア効果の存在は、小さなショックによって引き起こされた違いが大きなグループ間格差につながる可能性を意味する。復興の過程で、コミュニティ間の格差が拡大していないか注意深く見守り、必要に応じて追加の介入を行なう必要性も示唆される。
注⚑）本稿は Kondo, A and M. Shoji（2019）に基づくものである。
⚒）なお、子供のころに移住した場合は長期的に良い影響があることも知られている（Chetty et al. 2016）。
⚓）例外として⚑つの団地を複数の自治体で分割していたケースがあるが、分析の際は各自治体の占有部分を⚑つの団地とみなした。
⚔）入居時の割り当てがランダムであっても、調査時点までに退去者が多数出てしまうと、退去は内生であるためこの条件が崩れてしまう。Kondo and Shoji（2019）ではこの点について手に入る限りの資料で検討を行なった。すべての仮設住宅の退去数の記録は手に入らなかったものの、手に入る資料から推測する限りでは、退去は無視できる程度に少なかったと考えられる。
⚕）家族はランダムに割り当てられていないので同一世帯居住者はピアグループに含まない。
⚖）Kondo and Shoji（2019）ではさらに詳しく頑健性チェック等を行なっているので興味のある読者は参照されたい。
⚗）本稿は紙幅の関係で図表は大幅に省略している。
Survival function の グ ラ フ な ど は Kondo and Shoji（2019）を参照されたい。
⚘）情 報 共 有 は さ ら に、直 接 的 な 紹 介・斡 旋（referral）と、単なる一般的な情報の共有に分けて考えることもできるが、後述するように本稿ではそもそも情報共有仮説の是非についてもデータの制約上検証できないので、ここでは深入りしない。

tunity Experiment,ʡAmerican Economic Review,
Vol.,106(4), pp.855-902.
Cutler, D. M., and E. L. Glaeser（1997）ʠAre Ghettos
Good or Bad?ʡThe Quarterly Journal of Economics,
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Damm, A. P.（2009）ʠEthnic Enclaves and ImmigrantLabor Market Outcomes: Quasi-Experimental Evidence,ʡJournal of Labor Economics, Vol. 27(2), pp.
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Damm, A. P.（2014）ʠNeighborhood Quality and Labor
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Neighborhood Assignment of Immigrants,ʡJournalof Urban Economics, Vol. 79, pp.139-166.
Edin, P-A, P. Fredriksson, and O. Åslund（2003）
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Immigrants—Evidence from a Natural Experiment,ʡ
The Quarterly Journal of Economics, Vol. 118(1), pp.
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Kling, J. R., J. B. Liebman, and L. F. Katz（2007）
ʠExperimental Analysis of Neighborhood Effects,ʡ
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Kondo, A. and M. Shoji（2019）ʠPeer Effects in
Employment Status: Evidence from Housing Lotteries,ʡJournal of Urban Economics, Vol. 113, article#103195
Manski, C. F.（1993）ʠIdentification of Endogenous
Social Effects: The Reflection Problem,ʡThe Review
of Economic Studies ,Vol. 60(3), pp. 531-542.
Manski, C. F.（2000）ʠEconomic Analysis of Social
Interactions,ʡJournal of Economic Perspectives, Vol.
14(3), pp. 115-136.
Maurin, E., and J. Moschion（2009）ʠThe Social Multiplier and Labor Market Participation of Mothers,ʡAmerican Economic Journal: Applied Economics, Vol.
1(1), pp. 251-272.
Weinberg, B. A., P. B. Reagan, and J. J. Yankow（2004）
ʠDo Neighborhoods Affect Hours Worked? Evidence
from Longitudinal Data,ʡJournal of Labor Economics, Vol. 22(4), pp.891-924.

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Chetty, R. j, N. Hendren and L. Katz（2016）ʠThe
Effects of Exposure to Better Neighborhoods onChildren: New Evidence from the Moving to Oppor-

被災者の就業再開における近隣住民からのピア効果の検証35海外論文紹介

都市内鉄道と都市人口成長
世界の都市データより

Gonzalez-Navarro, M. and M. A. Turner（2018）“Subways and urban growth: Evidence from earth,”
Journal of Urban Economics, Vol.108, pp.85-106.

「鉄道ネットワーク」の拡大は、住民の都市内におはじめにける移動需要の増加をもたらしたということである。

Gonzalez-Navarro, M. and M. A. Turner（2018）

以下では、本論文が分析に使用した主なデータと（以下、本論文）は、都市内部の「鉄道ネットワー

分析結果について紹介する。その理由の一つは、使ク」の拡大と人口および都市構造との関係を中心に用したデータに本論文の特徴があるためである。既

分析している。本研究における「鉄道ネットワー

往研究では、多くの場合、特定の国における都市のク」とは、定義の詳細は後述するが、比較的重量のデータを分析するが、本論文では世界中の都市デー

軽い車両を使用している鉄道を指す（原論文タイト

タを分析している。

ルにある“Subway”は「地下鉄」の意味ではない点に注意）。

もう一つの理由は、分析結果が政策立案者の意思決定を左右する情報を持つためである。交通インフ

本論文の特徴は、世界中の都市データを分析してラ投資には多額の費用がかかるため、投資の根拠といる点にある。世界中の大都市から、632の都市にして都市人口の成長を掲げることがある。しかし、関するパネルデータを構築し、このデータには、各

本論文は、交通インフラ整備の都市への影響は交通

都市の人口、その都市から発せられる夜間光、これインフラの種類によって異なることを示している。

らの都市に構築された132の「鉄道ネットワーク」

したがって、本論文の分析結果は、政策立案者が課が含まれている。さらに、鉄道とバス交通の乗客に題解決（都市人口成長、経済成長、大気汚染など）関するデータを収集し、利用者の増減について分析に向けて交通インフラ投資を決定する際の判断材料している。

となる。なお、以下では、本論文の主要な結果であ

まず、本論文の分析結果を紹介しよう。第一に、大都市ほど「鉄道ネットワーク」を抱えている傾向にあるが、「鉄道ネットワーク」の拡大が都市の人口成長にはほとんど影響していないことである。第る「鉄道ネットワーク」の拡大と都市人口との実証
結果のみ言及する。

データの概要二に、「鉄道ネットワーク」は都市住民の分散居住、

人口データ

すなわち、住民に都市の周辺部へ居住を促している

都市の人口データは、国連経済社会局人口部のが、その影響は高速道路ほど大きくない。第三に、「国連世界都市データ」（the UN World City Data）「鉄道ネットワーク」の10％の拡大は、地下鉄の利から、1950－2010年の人口75万人超の都市を使用し用者を⚖％増加させるが、バスの利用者の増減にはている。しかし、この人口データには、二つの問題

影響しないことである。

点がある。第一に、統計調査の時点が国ごとに異な

これらの結果から、人口の分散（都市周辺部へのることである。統計調査は10年または⚕年ごとに行移住）によって鉄道利用者の増加が起きることがわ

なわれることが多いが、国によって調査時点は異なかる。
「鉄道ネットワーク」の拡大が都市人口の増っている。そのため、本論文では、調査時点が同一

加にほとんど寄与しないのは、鉄道利用者の増大は、 の都市を対象に分析している。また、分析結果の確
他の交通手段を利用していた人が「鉄道ネットワー

認の意味で、10年ごとまたはそれ以上の期間のデー

ク」を利用することになったためと言える。つまり、 タを用いて分析を試みている。

36

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号

№119

表⚑

都市パネルデータの記述統計（地域別および鉄道ネットワーク保有都市、2010年）

タを使用）。
夜間可視光データは都市の経済活動を確認する上で有用である。まず、
夜間可視光は人々の生活および仕事の場所を示しているため、より経済活動が盛んな場所ほど強い光を放つはずだからである。また、夜間可視光データの利点は、行政区域に制限されることなく、しかも、統一された方法で都市の構造を把握することが可能である。このため、夜間可視光データを使うと人口データで発生する問題を回避することが可能である。
なお、夜間可視光データには限界もあるため、注意が必要である。表⚑の“相関係数（可視光と人口）”を見ると、確かに、都市の中心部における夜間可視光の強さと都市人口との間にある2010年での相関を確認できる。しかし、夜間可視光は経済活動が行なわれている場所を教えてく

注）原論文表⚑より筆者作成。変化を表す値については1950年から2010年までの平均値を示す。

れるが、それ以上のことを教えてはくれない。例えば、可視光が強く放第二に、都市圏の範囲と行政区域が一致しないこ

たれていても、それは人口が密集しているためなのとである。これは日本の東京都市圏を思い浮かべるか、それとも、よりリッチな経済活動が行なわれてとイメージしやすい。東京都、千葉県、埼玉県、神いるためなのか、区別することはできない。

奈川県の各自治体は経済的関係が深く結びついており、一つの経済圏を形成しているが、この⚔都県で夜間可視光データを用いた都市構造の測定

一つの行政区域を形成しているわけではないという都市構造については、夜間可視光データを使用しことである。そこで、国連経済社会局人口部では、て測定している。ただし、可視光データをそのまま

まず最小単位の行政区域に分割し、都市圏人口を再用いるのではなく、都市経済学で伝統的に使用され集計している。この作業により、国家間で統一したている「密度勾配」（density gradient）と呼ばれる都市圏を設定することが可能となる。

概念を使っている。都市経済学では、中心業務地区（Central Business District；CBD）から距離が離れ夜間可視光データるほど、人口密度や地価が下落することが知られて本論文が使用した夜間可視光データは“DMSP-いる。本論文ではその概念を、CBD からの距離に

OLS Nighttime Lights Time Series”である。このデ応じた可視光の減少率を算出するために用いる。つータは、約⚑㎞（正確には30秒角）四方のセル単位

まり、CBD から離れるにつれて、可視光がどの程で、セル内の平均的な可視光の強さを集計している度減少するのか、そのレートを求めるのである。

（分析では1995年から2010年まで、⚕年ごとのデー

具体的には以下のように測定している。各都市の海外論文紹介37

構造を算出するために、まずは、各都市の CBD かにある信号および交差点と関わりのある路面電車はらの距離が1.5㎞、⚕㎞、10㎞、25㎞、50㎞の各円

この定義に含まれないが、地下鉄は「鉄道ネットワ

形の中での可視光の強さの平均値を算出する。次に、 ーク」に含まれることになる。また、都市内の「鉄可視光の強さと CBD からの距離を関係付けるため

道ネットワーク」に注目するため、ある程度の重量に、それぞれの円の円周の中間点と、各円の平均的を持つ（重軌条の）鉄道は、「鉄道ネットワーク」

な可視光の強さとのペアを作る。例えば、まず、から外れている（この意味で地下鉄そのものが「鉄CBD か ら の 距 離 が ⚐㎞ と 1.5㎞ の 中 間 点 で あ る

道ネットワーク」に含まれるとは限らない）。ただ

0.75㎞と、CBD からの距離が1.5㎞の円の平均的なし、鉄道が地下・地上のどちらにあっても、上記の可 視 光 の 強 さ と を、一 つ の ペ ア に す る。次 に、定義を満たす限り、本論文の「鉄道ネットワーク」

CBD か ら の 距 離 が 1.5㎞ と ⚕㎞ の 中 間 点 で あ るに含まれる（なお、より具体的なデータ収集方法に

3.25㎞と、CBD から距離が⚕㎞の円内の平均的なついては、原論文を参照されたい）。

可視光の強さを一つのペアとする。同様にペアを作

このように「鉄道ネットワーク」を定義し、本論ると、各都市に⚕つのペアのデータが出来上がる。

文では三種類のデータから「鉄道ネットワーク」の

このデータを、それぞれの都市毎に以下の式で回拡大を測定している。第一はその時点で稼働してい帰すると、CBD から距離に応じた可視光の減少率

る駅の数、第二はその時点で稼働している路線の数、を推定することができ、これが各都市の構造を示す

第三は駅間ルートの距離である。

密度勾配となる（xiは都市 i の CBD からの距離、yiは xiのペアである当該地点の可視光の強さである）
。
⑴

実証戦略
本論文のテーマである「鉄道ネットワーク」の効果を推定するためには、解決すべき課題がある。特

この式の係数 B が求める密度勾配である。このに問題となるのは、鉄道インフラの整備が、整備の値が大きいほど、CBD から距離が離れるにつれて時期および場所（駅が配置される地域）についても

可視光の強さが大きく減少するので、都市が集約さランダムではないこと、つまり、計画性を持って実れていると解釈できる。

行されていることである。この場合、統計学上、通表⚑の“平均可視光密度勾配”と“平均可視光定数

常の回帰分析では効果を適切に推定できない。この項”には、各都市の都市構造に関する平均値が示さ点に関する詳細な解説は本論文を参照していただくれている。平均的な都市では、CBD からの距離がことにして、以下では、実証分析の上で発生する問⚒倍になると、平均的な可視光の強さは79％減少す

題点と本論文が実施した対策について簡単に解説するとわかる。また、2010年時点で「鉄道ネットワー

る。

ク」を持つ都市については、世界の都市全体で平均発生する問題点の一つは、「鉄道ネットワーク」

72％減少することもわかる。なお、北米の地下鉄ネを整備した結果としてその都市人口の変化や都市構

ットワークを持つ都市では、減少率が58％と他の地造に変化が起きたのではなく、都市人口や都市構造域より低い結果となっている。

が変化している場所に「鉄道ネットワーク」を建設している可能性があることである。この場合には、「鉄道ネットワーク」データ

いわゆる内生性の問題が生じる。そこで、本論文で本論文における「鉄道ネットワーク」の定義にはは、20 年 前 の「鉄 道 ネッ ト ワー ク」を 操 作 変 数

注意が必要である。
「鉄道ネットワーク」はいくつ（Instrumental Variable）とした操作変数法を採用

かの点で地下鉄そのものとは異なるからである。ましている。

ず、本論文では「鉄道ネットワーク」を、電力で稼

もう一つの問題点は、欠落変数バイアスと呼ばれ働し、自動車および歩行者から完全に独立した形態る問題で、推定式に重要な変数が欠如しているための鉄道と定義する。このように定義すると、道路上に、適切な推定ができないことである。この課題に38

季刊 住宅土地経済

2021年冬季号

№119

表⚒

主要な推定結果

注）原論文表⚗より筆者作成。括弧の数値は都市単位のクラスター標準誤差を示す。***、**、* はそれ
ぞれ⚑％有意、⚕％有意、10％有意を指す。

対処するために、差分を取った推定式を回帰するこの人口成長などに及ぼす影響を分析している。また、とで、分析者が観察できない要因が推定に及ぼす悪本論文の特徴は、世界中の都市データを示している

影響について対策をとっている。

ことと、その分析結果の影響力にある。交通インフ

主要な結果

ラの整備には多額の費用がかかるため、政策立案者
は、交通インフラが都市にもたらす影響を注意深く

表⚒では本論文の主要な推定結果を示している。

検討しなければならない。本論文の価値は、「鉄道

表⚒の駅数成長率の推定値を見ると、すべてモデネットワーク」の拡大が高速道路の整備とは違った

ルにおいて、係数が統計的に有意ではない。これは、 影響を都市にもたらすことを示した点にあると言え「鉄道ネットワーク」の拡大が都市の人口成長にもる。

たらす影響は、（少なくとも）本論文のデータからは現れていないことを示している。この結果は、理論的には移動費用の削減が都市の人口成長に寄与すると予測されること、また、高速道路整備が都市の人口成長をもたらす（Duranton and Turner 2012）
ことと合わせると、交通手段によって都市への影響は異なることを示している。

参考文献
Duranton, G. and M. A. Turner（2012）“Urban Growthand Transportation,” Review of Economic Studies, Vol.
79(4), pp.1407-1440.

當麻雅章

大阪大学大学院経済学研究科博士後期課程

まとめ
本論文は、都市内の「鉄道ネットワーク」が都市

海外論文紹介39

センターだより◉研究報告書のご案内

最新文献、現地研究機関への再委営が財政に与える影響について議託などに基づき最新情報に更新し論がなされた。

『賃貸住宅入居者の負担軽減に関
する研究』

た。

PDF レポートとしてオンライン公開

また、わが国の地方公共団体にについては、英米仏の情報を元に、よる家賃助成制度に関する最新情

各国の家賃助成予算総額に占める報について、一般社団法人移住・事務処理費用の比率の把握を行な

交流推進機構による2018年度版

った。家賃助成住戸が周辺市場家

配慮者の増加に向けた政策対応や、「知らないと損する地方自治体支賃に与える影響については、米国

新婚・子育て世帯を支援する少子

援制度（https://www.iju-join.jp/のセクション⚘バウチャー制度導化対策への要望などから、民間賃

feature_exp/065. html）の「住 ま入に伴い米国連邦住宅・都市局に貸住宅の入居者に対する負担軽減

い」の部分を参照し、最新の状況

よって実施されてきた Moving to策に関心が集まっている。こうしを把握するとともに、平成21年12Opportunity（MTO）な ど の 実

た背景から、日本住宅総合センタ

月～平成22年⚑月に国土交通省が証実験の結果およびフランスの研ーでは国土交通省提案調査として、 実施した全市町村・全特別区向け究成果などの既存文献、さらに、賃貸住宅入居者の負担軽減、特にに実施したアンケート調査結果を上記の学識経験者とのヒアリング

家賃助成を行なう際のあり方や課再掲して分析を行なった。

時に理論的な考え方や実証研究に

単身高齢世帯などの住宅確保要

題等について海外事例を中心に整理を行なった。

家賃助成に必要な事務処理費用

さらに、当調査では上記の調査研究を参考に、学識経験者⚖名についての見解を得て整理を行なった。

調査に当たって、当センターが対するヒアリングを実施し、わが当研究の実施にあたり、㈱ニッ

平成24年12月にまとめた『欧米主国ではどのような家賃助成制度を

セイ基礎研究所に調査を委託した。

要国における家賃補助制度および設けることが望ましいか、各国制本調査が民間賃貸住宅入居者の負

公共住宅制度等に関する調査研度に照らして意見を求めて整理し担軽減についての議論を促し、住究』のうち、受給者の状況およびた。ヒアリングにおいては、欧米

宅確保要配慮者に関する課題解決制度などについて、ウェブ情報やの経験を参考に家賃助成制度の運の一助となれば幸いである。

編集後記
令和⚓年⚔月⚑日に、「科学技術の分野も、「人文科学のみに係る科基本法」が「科学技術・イノベーシ

学技術」に含まれると考えられる。

編集委員
委員長
山鹿久木
委員
瀬下博之
直井道生
原野 啓

ョン基本法」に改正される。改正後

これからの日本の発展にむけ、自季刊 住宅土地経済の法律は、同じく⚔月からの第⚖期

然科学のみならず経済学、歴史学、

科学技術基本計画に反映される見込

法学等の文化、社会に関する研究をみだ。

も推進し、成果を政策に取り入れて大きな変更点の一つは、旧法ではいくという政府の意思を感じる。微除外されていた「人文科学のみに係力ながらも人文科学に携わる者としる科学技術」が対象として加えられて今回の法改正を歓迎するとともに、たことだ。同法においては学問分類

国内の学術基盤が一層強化され、発として自然科学と人文科学の二分法展していくことを期待したい。

が使われており、住宅・土地経済学(T･S)

2021年冬季号（第119号）
2021年⚑月⚑日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

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季刊 住宅土地経済

2021年冬季号№119