［巻頭言］

都市の再生・地域活性化におけるＪリート市場の役割
岩沙弘道

一般社団法人不動産証券化協会会長

2001年ઋ月に઄銘柄、運用資産約3200億円でスタートしたＪリート市場は、
現在では43銘柄、運用資産約11兆円の市場にまで成長した。昨年は、新規上場や既存リートの公募増資が活発に行なわれ、ઃ年間の物件取得が઄兆円を超える等、さらなる外部成長も確実に進んでいる。
Ｊリートの投資対象は、市場創設当初、オフィス、商業施設が中心であったが、その後、賃貸住宅やホテル、物流施設等へも広がってきた。民間資金の供給を通じて、都市の再生・地域活性化を促進する重要な役割を担ってきたと言える。
また、Ｊリートの保有する賃貸住宅は、運用資産額で約઄兆円、戸数にして約ઊ万戸に達している。これまで供給の少なかった、都市部での良質な賃貸住宅という新しいマーケットを創出しており、都心居住促進に大きく寄与してきた。
加えて、急速に進む高齢化を背景に、ヘルスケア施設へのニーズが高まっており、Ｊリートにはその供給が期待されている。当協会としても、ヘルス
ケアリート上場のための環境整備を進める等、わが国の課題解決の一翼を担えるよう努めていきたい。
2020年には東京でオリンピック・パラリンピックが開催される。これは、世界における日本のプレゼンスを高めるチャンスである。不動産投資市場としても、外国人のニーズに対応した賃貸住宅やオフィス、商業施設の整備等、
国際競争力強化に資する魅力的な街づくりを資金供給面から支援してまいりたい。

目次●2014年冬季号 No.91［巻頭言］都市の再生・地域活性化における J リート市場の役割

岩沙弘道

1

浅見泰司・親泊 哲・川田邦則・山崎福寿・吉田修平

220［座談会］マンションの管理［論文］消費/資産比率、不動産資産と日本の株式市場

青野幸平・祝迫得夫［論文］不動産担保融資と売買価格のマイクロデータの構築

29

小滝一彦・倉島大地・水永政志・渡部和孝［海外論文紹介］近隣選択と近隣効果への包括的アプローチ
エディトリアルノート
センターだより

40

19
編集後記

40

上杉昌也

36

座談会

マンションの管理

適正な管理実現のための諸課題への対応＜出席者＞ 50音順

浅見泰司 東京大学大学院工学系研究科教授・東京大学空間情報科学研究センターセンター長
親泊 哲 マンション管理士・一般社団法人日本マンション管理士会連合会（日管連）会長
川田邦則 株式会社大京アステージ 常務取締役
山崎福寿 日本大学経済学部教授
吉田修平 吉田修平法律事務所代表弁護士
浅見（司会）「マンション」とは RC など比較な居住を共に守っていかなければなりません。

的堅牢な構造の共同住宅を意味し、日本ではすしかし、マンションの居住に関する制度は必ずでに570万戸以上が供給されていて、都市型住しも明確ではありません。これが現在のマンシ宅の典型的な形態といえます。

ョンの問題を難しくしている一因であるかもしマンションの所有に関する制度は「区分所有れません。

法」で規定されていますが、「区分所有」とい

そこで本日は、マンション管理にまつわるさ

うのはやや特殊な所有形態であり、区分所有法

まざまな問題について議論していきたいと思い

では、その財産を守るために、その権利をなるます。

べく変えられないように工夫されています。しかし、それが、時に財産価値をより高める機会を逸する原因になるという皮肉な結果にもなっ管理組合の所掌とその範囲ています。
区分所有法では、区分所有者全員が真剣に自●財産管理団体としての管理組合

分たちの財産を管理する意思と能力があること

浅見 まずは、マンション管理の中枢機関であを前提にしているように思いますが、人によっる管理組合について、管理組合の所掌とは何なては家を空けることが多かったり、あるいは高のか、例えば、コミュニティ形成のための活動

齢化して運営にあまり時間をかけることができとして、どこまでの活動が適切なのか、というない人も数多くいるようです。そこで、マンシ問題から議論を始めたいと思います。

ョン管理を適切に維持するためには第三者の支

吉田 マンションは共同生活の場なので、当然、援を仰ぐ必要も増えてきています。

住民のコミュニティが形成され、コミュニティ

また、マンションは共同居住の場でもありま活動は重要になります。したがって、管理組合

す。そのために複数の世帯が秩序だって、安寧

も、マンションにおけるコミュニティ活動が活2

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

出席者写真左から、川田氏、山崎氏、浅見氏、吉田氏、親泊氏

発になるような工夫などをすることは悪いこと

加入者はその地域のコミュニティ活動を行なう

ではありません。つまり、マンション管理組合という趣旨のものであり、強制加入団体の財産がコミュニティ形成の活動を進めていくこと自管理団体の会費から自治会費を流用することは

体は、間違いではありません。

法律的には認められないという判断を裁判所は

ただ、マンション管理組合は、共同所有であ下しているのです。

るマンションを所有している共同所有者が、自外国のマンション管理の実情を視察してわか

発的というか、自分たちでそれを守るという意

ったことは、アメリカやオーストラリアでも、味において、共同所有者の所有権から発生する

例えば、キリスト教に基づく宗教的な活動をコ

財産管理団体だという制約があります。

ミュニティ活動としてやっていいかというと、そして、管理組合は強制加入団体であり、区イスラム教徒や仏教徒もいるので、やはりそれ分所有者は管理組合に入らないわけにはいきまはまずいというのが共通の考え方だということせん。そして、マンションの建物を共有していです。わが国においても、お正月の飾り物は神るのですから、自らの区分所有部分に加えて共道だから駄目だという人はまずいないし、クリ

有部分を管理する必要があり、それを自分勝手

スマスはすでに季節的な行事として定着していにするわけにもいきません。また、単独で所有るので、クリスマスツリーの飾りつけをするく

している部分だけを建て替えることはできない

らいのことまでは許されるのだろうと思います。

のですから、当然、周りの人たちとうまくやっ

しかし、管理組合が宗教活動にまで入ってしまていくことが必要になります。

うのは認められないのではないかと思います。

管理組合は財産管理団体であって強制加入団

また、地域の安全を守るための活動として体であることから、例えば、管理費からの自治「火の用心」の見回りを行なったりする自治会

会費の支出は違法であるという裁判所の判断が活動にどこまで支出ができるかという議論も出なされています。自治会は任意加入団体であり、 てくると思いますが、これについては、区分所
マンションの管理

3

有法上、マンションの敷地と付属施設を管理す

場費や開催運営費は必要になるので、区分所有

ることが明記されていますから、理論上はマン者以外の人の集まりにお金を使う機会が実際にションの敷地内に限られてくる。そこから出て、 あるということです。
他のところまで行くような自治会活動にまで管

また、日常的なトラブルの未然防止というこ

理費を支出することになると、法律論としてはとですが、実は、マンションのトラブルの多く難しくなります。

は上下階や隣室の騒音トラブルで、その大半のケースでは子どもが原因になっています。つい●財産管理を達成しうる範囲内の行為

最近になって学術的な根拠がある論理であるこ親泊とを知ったのですが、生活音が発せられたとき、確かに管理組合は財産管理団体ではありますが、区分所有法の中身を見ると、管理行為

それが顔見知りの人が発しているのか、そうでの意思決定方法などは規定されているものの、ないのかということで受け取り方がかなり違う団体を組織化することや組織的に業務を行なうと言われます。言い換えれば、顔見知りの人がことなどについてはまったく規定がありません。 出している音はあまり気にならないということ
また、区分所有法の58条と59条には「共同生です。

活」という言葉がはっきり出てきます。そういそうすると、管理組合としてはトラブルを発う点では、団体が行なうべき管理行為や円滑な生させないために、例えば、子どもが喜んで参共同生活などの最低限のことは規定しています

加するようなイベント付きの、居住者（特に子が、結局は組織的あるいは団体的に行なうべきどもや親子）が一堂に会する機会を設けること

業務はすべて私的自治に委ねられているというで、マンション内で顔見知りになる世帯が増えのが、管理組合という区分所有者の団体の世界てくれば、騒音トラブルが減るかもしれないとです。

いうことになります。

そこで、コミュニティ形成の活動はどの範囲

そういうことを考えると、財産管理という目まで所掌範囲かということですが、特に近年議的を達成する範囲内の行為であることについて、論されていることは、管理費の充当が許容され内部的な説明が尽くせるなら、マンションの管る範囲と、これが団体の目的を大きく逸脱した

理組合は集会中心主義の団体なので、総会でのものに使われるのは問題だということです。管

説明が尽くされることで、それにお金を使うこ

理費を町内会費などに充当すべきではないこととについて合意が形成されることになります。

は、現在のマンション標準管理規約にもコメン

なお、団体として納得される範囲内、例えば10トされています。しかし、財産管理という目的

万円程度の費用であれば、収支予算案の承認にを達成しうる範囲内の行為、例えば「日常的ト包括して総会に諮るということもありうると思ラブルの未然防止や大規模修繕の円滑な実施にいます。

資するもの」であれば、標準管理規約でもコミ

山崎 管理組合の本来の所掌・目的を、経済学

ュニティ形成という管理組合の業務のために管的に言いなおすと、財産価値を最大化するとい理費を充当しうることが明記されています。

うことであり、そのためには何が必要なのかともう少し具体的にいえば、例えば、大規模修繕工事の着工に当たっては、全戸を対象としたいう観点から整理してみると、吉田さんと親泊さんの話はとてもよくわかります。

説明会を行なうのが通常です。仮に賃貸化率

例えば、宗教的な活動ばかりやっているよう

100％のマンションで区分所有者がઃ人も在住

な管理組合があるマンションは買い手がつかな

していない建物の場合でも、居住者全員を対象

いだろうし、特定の政治団体に与したり、反社としてこの説明会を行ないます。説明会では会会的勢力の人たちが入居しているのも、明らか

4

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

出席者写真に財産価値を毀損しているわけで、まさにマーケットで市場価値を下げるようなものは許せないということです。また、しつけの悪い子どもが廊下で暴れたり、上の階でバタバタ騒ぐようなマンションは、居住の安寧を妨げるので財産価値を毀損することになります。
そう考えると、マンションでは、将来価値を含んだ現在価値に反映される暮らし方というか、経済学でいうところの一種の公共財的な性質が強い「クラブ財」に近いような、お互いが干渉しあわざるをえない側面がたくさんあるわけです。そして、そこにおける行為をどう規律づけ
るかは、財産価値を保全あるいは最大化するという観点から議論すべきだと思います。
例えば、アメリカのコンドミニアムでは標準管理規約にいろいろなことを書き込むことがで

浅見泰司（あさみ・やすし）氏
1960年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒、ペンシ
ルヴァニア大学大学院地域科学専攻修了、Ph.D.。東京大学
助手、講師、助教授を経て、現職。著書：『住環境：評価方
法と理論』（編著 東京大学出版会）ほか。

きます。自分たちが所有しているマンションをできるだけ高く売れるようにするための管理規約を比較的自由に決めることができるのです。
しかし、日本の区分所有法はそれができない。

います。
要するに、マンション管理は、賃借人も含めそこが問題だと思っています。

てコミュニティを形成しながら円滑にやってい川田

くことが、結局は、財産管理団体としても一番

確かに、管理組合は、所掌で言うと、財産管理団体ですが、しかし、区分所有法は、もの早道ではないかということだと思います。

うひとつの側面として、賃借人をも含めた建物
や敷地、付属施設等の「利用法」としての側面●マンションとコミュニティもあると思います。そして、マンションでは、

浅見 「コミュニティ」という時には、たぶん

コミュニティを中心に共同生活を円滑に営んで三つぐらいの層があると思います。一つは、所いくことが前提になっています。つまり、コミ

有者およびその同居者という意味でのコミュニュニティ自体が否定されているわけではなく、

ティで、これは「所有者コミュニティ」と言う

ただ、コミュニティの名の下にどういうことにべきかもしれません。所有者コミュニティは、使っていいかが問題だということになります。

最終的ないろいろな決断をするのですが、その端的に言うと、町会費などは各自が個人的にときにコミュニティとして、できるだけ意思疎出すべきで、組合から出すべきではないという通ができたほうがいい。

ことは判例にもあるとおりだと思いますが、管もう一つは、マンションに居住している人の理組合のイベント等は、実際には個別に判断しコミュニティで、これには賃借人も含まれるのていくべきで一律に決めるのは難しい。実務的で、いわばマンションの中での「生活コミュニには習慣的にいろいろな判断をされていて、管ティ」です。この場合、良い生活をするために理費の極端な使い方ができないように総会など

はコミュニティは良くあるべきで、それは所有で歯止めをかけたりしているので、ある程度の者コミュニティとは少し違った意味合いがある

基準があれば、それほど大きな混乱はないと思と思います。
マンションの管理

5三つ目が「地域コミュニティ」で、マンショ
ンの外の人たちも含めたコミュニティです。
これまでの話では、「所有者コミュニティ」

かの意思疎通をしていくことによってコミュニ
ティを一つの価値として見いだしていくこととは、少し違うのではないかということです。

と「生活コミュニティ」の区別は微妙でしたが、 浅見

微妙なのは、コミュニティ活動として盆「地域コミュニティ」については、自治会とい踊りなどの開催で、熱心な人は参加するけれど

うかたちにすべきだということでした。

も、参加しない人はお金だけ払うことになり、この三つに分けた場合に、管理組合とコミュクレームが出る。

ニティの関係は違ってくるのでしょうか。

吉田 法律家は最低限のルールということを常親泊

標準管理規約では「地域コミュニティにに考えるので、高いレベルの目標を設定するよも配慮した」と言っています。したがって、管りも最低基準を逸脱していないかどうかという理組合が渉外業務のようなことを、積極的には議論しかできないのですが、例えば周りの人た行なわないとしても、敷地が地続きですから、ちと顔見知りになって親しくなっていればクレ

例えば植栽根のようなものが隣地に越境して迷ームも出にくくなるから盆踊りもいいというこ

惑をかけたということになると、管理組合としとになっていくと、際限なく広がっていってして対応せざるをえないと思います。

まう可能性がある。そこで、どうしてもどこか

これは「地域コミュニティ」に含まれるのかで線を引かざるをえないと思います。

どうかわかりませんが、敷地や土地を越えて対また、マンションの敷地内だけではなく、周応せざるを得ないという点では管理組合の所掌りの広い範囲の町内会的なところで火の用心の範囲ということになると思います。

夜回りなどをするのは、まさに地域コミュニテ

浅見マンションをઃ戸の大きな戸建てだと考ィの活動ですが、そこにマンション管理組合がえれば、戸建て住宅の住人として行なうべきこどの程度貢献できるのかといえば、やはり法律とは、何らかのかたちでやらざるをえないとい的な判断でいくと、マンション敷地に限定するうことですね。

というような物理的な枠をはめざるをえない気

親泊

がします。

そうです。また、大規模修繕にしても、近隣に影響をまったく与えずに工事ができるわ

山崎 マンションと外部の周辺の住宅（住民）けはないので、例えば、案内を経て近隣住民にとの間の問題は、マンションに固有のことでは町内会館などに集まってもらい、工事が及ぼすなく、戸建て住宅同士の間でも問題になってい影響について説明するような方法を採ることは、 ます。地震のときにお年寄りを皆で見守りをす
考え方次第で合理的だと思います。

る仕組みがあったほうがいいという人もいれば、

吉田

植栽の根っこが出てしまったとか、ある

そんなのは昔の五人組のようで気持ち悪いといいは修繕のときに近隣との間に騒音や粉じんなう人もいる。盆踊りが大好きな人もいるし、盆

どトラブルが生じるという問題は、法律的な観踊りだけはやめてくれという人もいます。

点からいくと、所有者およびそのグループとし

そういうことはマンションの中だけではなく、ての管理組合が、対第三者とどういう接触をす

どのコミュニティでも起こっているのですが、るかという問題であり、コミュニティの問題で例えば、戸建て住宅の間でマンション管理規約はないと思います。

のようなものをつくることは難しい。また、環

つまり、所有者として家に住んでいる人が周境を守るために建築協定をかけることは非常にりの人と何かトラブルが起きるといったときに、 たいへんなことです。例えば、いまから10年以所有者としてどう対応するのかという議論であ上前のことですが、高層マンション建設を巡っり、そのことと、それを超えた地域住民と何らて「国立景観訴訟」がありました。国立の良好

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季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

出席者写真な環境が壊されるから、マンションの上の部分を取り除くよう周りのコミュニティが求めたものです。さらに、ワンルームマンションに住む人たちはコミュニティ意識が乏しく、ゴミ出しの日を守らないとか、若者が酒を飲んで騒ぐとか、そういうことで周りの住民から顰蹙をかう
ようなことがよく起こっています。

専門家によるマンション管理●専門家に任せるという選択肢
浅見

次の話題ですが、建築後何十年もたつよ

うなマンションが増え、区分所有者がかなり高齢化する状況になっています。もちろん、その子どもたちが管理できればいいのですが、遠く親泊 哲（おやどまり・さとる）氏
1963年東京都生まれ。2002年親泊マンション管理士事務所を開設。国土交通省マンション標準管理規約見直し検討会委員、公益財団法人マンション管理センター評議員などを歴任。
2010年より現職。

離れて住んでいるような場合には、なかなか対応しきれません。区分所有者自身が関与することが難しくなってくると、区分所有者以外の人の専門家を管理者として招いて運営してもらうがかかわることがどうしても必要になります。

方法もあるし、管理者を理事に入れて、いわゆ

そこで区分所有者以外の人がマンションの管理

るボードメンバーというかたちで実際に運営すにかかわることをどう考えたらいいかというこる人たちをチェックしてもらう方法もあります。

とでお考えを聞かせていただきたいのですが

もちろん、小ぶりのマンションや、自分たちで……。

管理する意思も能力もあるマンションは、自ら

吉田

区分所有法はマンションを持っている人

管理・運営を行なえばいい。しかし、大規模マたちが自ら管理していくという考え方で成り立ンションを自分たちだけで管理・運営することっていて、自治的な運営が前提ですが、高齢化は難しいし、意思はあるけれども能力がない、の問題や賃貸に出していて居住していない人があるいは意思も能力もあるけれども時間がなく多くなって、意思の面においても能力の面におて対応できないというマンションも少なくあり

いても、自治的な運営は次第に厳しくなってきません。

ている状況です。例えば、株式会社の場合には、問題は、フィー（料金）が発生してくること

所有している株主に必ずしもその会社を運営すですが、後日、中古マンションになっても市場る意思と能力があるとは限らないので、運営ので高値で売れるようなマンションを維持してい専門家（経営者）に任せようということで取締くために、ある程度お金がかかるのはやむを得役制度があります。マンション管理にそういうないのではないかと思います。そして、管理の観点を入れていくと、区分所有者だけで管理・専門家を最終的に総会でチェックする。このよ

運営するのではなく、マンション管理のプロにうにしてはじめて自分たちの財産を自分たちで頼むという方法も当然、選択肢としてあってし守るという意識も生まれてくると思います。

かるべきだと思います。

浅見 今の法制度の下ではできないのですか。

例えば、フランスやイタリアのように、経営吉田 今でもそれが否定されているわけではあマンションの管理7

りませんが、現在の標準管理規約では、内部的い最近知りましたが、廊下、エレベーターからに理事から理事長が互選され、その理事長が自エントランスまですべて共有部分です。そうい

動的に管理者になることになっていますから、う部分の管理について、個々のマンションを買そちらの方向に頭が向きにくい。結果的に、理った人が自分たちですべて決めなければいけな

事長が無償で奉仕することになっています。まいということになると、なかなかマンション購

た、居住者に意思も能力もない場合には、管理入に踏み切れなくなってしまいます。

会社に丸投げしてしまうことになりがちですが、また、マンションが新しいうちはそれほど大管理会社としては、清掃などの現業的な業務をきな問題はないかもしれませんが、古くなれば行なっている場合には、自分たちの会社で管理

必ずメンテナンスや修繕の問題が出てきます。

を引き受けてしまうと利益相反の問題が出てき

これを、ઃ軒ઃ軒戸別訪問して、「この問題をます。

皆で考えましょう」ということをやるのは大変

浅見

だし、そんなことを無報酬でやれというほうが現在の標準管理規約は少し変えなければいけないということですか。
吉田

無理なことです。

理事長が自動的に管理者にならない選択

さらに、財産管理については、区分所有法も肢もあり得ることを示してあげればいい。標準含めいろいろな法律が絡み、さまざまな業者と管理規約は、あくまでも「標準」であり、世のの取引関係もあるでしょうから、当然、さまざ

中は多様化してきているので、その多様化に合

まな専門的知識が必要になります。それを組合うような選択肢は多く増やしたほうがいいといの理事長なり、理事の人たちが議論すること自うことです。

体が難しい。
株式会社はもともと、株主は専門的な知識を●コンサルタント的な専門家を活用する

持たないので、財産を経営者に委託して管理し親泊てもらうという仕組みですから、専門的なノウ

外部の専門家の活用にはいくつかの方法があります。一つは、第三者のいわゆるコンサ

ハウを持った経営者が財産を管理する。そして、ルタント的な専門家を活用することです。これ

財産価値を最大化するような経営者を選ぶのはは、第三者が他人として助力する方法です。こ

株主総会であり、彼らを罷免することもできる。

の場合、第三者はコンサルティングしかしませまた、利益相反の問題をチェックするためには、んので、最終的にはそのマンションの管理組合

情報開示と外部監査という仕組みを整えていくの理事たちが組合員に合意形成のための説明を以外に方法はありません。

尽くします。もう一つは、第三者に当事者としての責任までを負ってもらうというもので、そ●機能不全に陥っている管理組合

ういうニーズがある以上、区分所有関係にない

川田 多くのマンションでは高齢化が実際に起人が管理組合の運営に入ってくることも、大いきているし、自分はやりたくないという人が多にあり得ることです。

いのも事実ですから、いわゆる理事会中心方式

山崎

私はもともと外部委託しかないだろうと以外に第三者を入れることについては、私も同思っています。つまり、例えば戸建ての自分のじようにバリエーションはあったほうがいいと家（財産）を守るのであれば、意思決定者は自思います。

分と家族しかいませんから簡単に合意ができる

しかし、私が重要だと思うのは、そもそも管かもしれません。しかし、大規模マンションで理組合として機能しなくなっているマンション

は、戸数が多いほど共有部分も広くなります。

の管理の問題です。私たち管理業者の大半は管マンションは窓ガラスも共有だということをつ

理会社が管理者をすべきではないと考えていま

8

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

出席者写真す。ただし、管理組合が自主的に決められなくなっているところでは、委託されている管理会
社がある意味で管理者としてやらざるを得ない状態にあります。つまり、役員が選任できないとか、総会で人が集まらないなど、すでに機能不全に陥っているところをどう救うのか。そういうマンションは、当然、収支もそれほどよくないし、今後、消費税率の引き上げもかかってきて、ますます管理組合の運営について資金的な問題も生じることになると思います。
浅見

管理組合が機能していないマンションをいかに救うかということですが、機能していな
いということは、意思決定ができる状態にないということですね。
川田

マンションを販売するときに承認書で管理会社はここにしますとうたわれていて、その川田邦則（かわた・くにのり）氏
1959年高知県生まれ。関西大学卒。1985年大京管理株式会社（現・株式会社大京アステージ）入社。同広島支店長、株式会社大京事務企画部長、株式会社大京アステージ事業統括部長、 取締役などを経て、現職。

ままということもあるし、当初は意思決定でき
ていたけれども、途中から機能不全におちいるというケースもあると思います。
浅見

れていることがよくわかりました（笑）
。

それを機能させるためには、入居者あるいまのお話をうかがっていて頭に浮かんだこ

いは区分所有者にいろいろな啓蒙活動をしていとが二つあります。一つは、個人レベルでいえくということになりますか。

ば成年後見の問題のように感じられたことです。

川田

現実問題として、管理会社は、例えば規ある時を境に意思決定ができなくなってしまっ

約上でいう総会のときには案内状を出し、出席た人の意思表示をどうやって補完してあげるのを呼びかけます。しかし、結局のところ、委任かという、個人法理のレベルでの補完的な問題

状さえ集まらないことも少なくありません。まです。

た、委任状が集まっても、組合員が一人も出席

もう一つは株式会社の取締役会の関係で、代しなければ意思決定ができません。日常的な管表権のある取締役が不在になっているとき、ど理は管理会社が代わってできても、例えば大規

うカバーするのかという、特別代理人とか臨時

模修繕をどうするかというようなことについて

取締役とか、そういうシステム的なことです。

は意思決定していただかなければならないのでその両方を合体するような、何か新しいシス

すが、これができないマンションがすでに存在

テムをどこかで考えないといけない。英米法でするということです。

は、そういう問題について裁判所に訴え出て、

吉田

これからできる大規模マンションや新築判例が形成され、新しいシステムができてくるマンションでは第三者方式を入れていくという可能性もあります。しかし、わが国の場合はそことが当然ありうると思いますが、問題は、旧う簡単ではないので、「立法」的な手当が必要

来のマンションで機能不全に陥っていて、管理になってくると思います。

会社も大きな重荷を背負ってしまい、勝手なこ

ただし、マンションの住人全員が成年後見がとをしたら、「何やってるんだ」と言われかね必要なほど意思能力がなくなっているわけではないことで、……そういう状況の中でご苦労さなく、単にその意思と能力がないだけなので成マンションの管理

9

年後見は使えません。また、株式会社ではない

解の形成の妨げにもなるので、細部については

ので、特別代理人や臨時取締役的なものも使え

マンション標準管理規約が予定しているように、ない。かといって、管理会社の責任でやるとな細則という下位のルールを設けることになりまると負担が大きすぎて、リスクも背負ってしま

す。

います。
川田

ただ、標準管理規約でもそうですが、下位の本来、管理会社が管理者として管理すべ

ルールについてはいわゆる普通決議、過半数決きではないという議論はそのとおりですが、や議で適宜の改定や見直しが容易にできるようならざるを得ないのが現実です。そのようなマン位置づけにしておくことが、ごく一般的に行なションがこれからますます増えていくのではな

われています。特に、生活上のルールは、主にいかという心配があります。

使用細則で定められる関係にあり、マンション

浅見

これは重たい問題ですね。

によっては相当細かいことまで定めているケー川田

意思決定のできる管理組合が今後に備えスもあります。

てどうするかという選択肢に関する議論は行な

浅見

われていますが、すでに意思決定できる状況にいけない」とか、そういうことですね。

ない機能不全に陥っているマンションについて

親泊の議論がまったくされていないことが、むしろ基本事項に当たるルールを定め、それを根拠と気になっています。

して下位の細かいルールを定めるということで浅見

確かに、それはどこかで問題提起しなけす。

ればいけないわけで、この座談会が一つのいい吉田

機会になっているということになりますね。

共同生活を一つのところでやるので団体的な制

例えば、「夜何時以降は楽器を弾いてはそうです。最高自治規範である規約には共同所有者としての所有権という権利と、約という、この両方のせめぎ合い的なところがマンション生活のルール決めあり、両方をバランスよくとっていかないといけない。例えば、ゴミ出しのルールなど守らなければいけないし、騒音の問題など斟酌しなけ●「ローカルルール」の存在ればいけない。つまり、共同生活をするための浅見

さて、次の議題ですが、マンションは共最低必要というような一定の枠組みをはめ、そ同生活の場なので、ゴミ出しも含めていろいろの目的から妥当性を見いだせるような枠組みのな細かいルールを決めていく必要があります。

下で認められるものと認められないものがある

例えば、住宅地ではいろいろなことを町内会等ということです。

で決めていきますが、マンションでは法的に必親泊 そうですね。区分所有者にとっては、あ置されるのは管理組合だけなので、管理組合がくまで自分たちのルールなので、いかようにもその役割を果たしているケースも多いように見定められるかのようなイメージがあるようです

受けられます。しかし、仮に管理組合以外がそが、人の権利をいたずらに害するようなことがれを行なうべきだとした場合に、どういう組織

ないようにしなければいけません。私は「ローが必要かということになります。

カルルール」と呼んでいるのですが、たまにと親泊んでもないルールがあったりします。

ルールは決める必要がありますが、その定め方と運用の仕方が重要です。管理または使

浅見 所有者団体の利益と生活者としての利益用に関する所有者相互間の事項は規約事項とすが相反するようなルール、ないしは、誰かの権ることができますが、あまりにも細かいルール

利を害するようなルールですね。例えば、どのまでを置くようでは、規約そのものの円滑な理ような例がありますか。

10

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

出席者写真親泊

特に小規模で歴史があるマンションでよく見受けられるものは、総会欠席賦課金です。
何ら合理的理由や合理性はないと思いますが、総会の議場に出席しないと次の年にઃカ月3000円、ઃ年અ万6000円課金されるというような内容です。
吉田

一種の罰金ですね。

親泊そうです。ただ、この法治国家において、略式命令や司法判断以外での「罰」は基本的に認められないはずで、これは限りなく私的制裁に近いと思っています。
また、最近の例ですが、ペットの飼育に対するクレームの判断基準で、ઇつの部屋の関係者
から管理組合に対してクレームがあった場合、これを共同の利益に反する行為と理事長はみなすことができるというものがありました。これ

山崎福寿（やまざき・ふくじゅ）氏
1954年埼玉県生まれ。東京大学大学院経済学研究科博士課程修了。経済学博士。上智大学経済学部講師、助教授、教授を経て、現職。著書：『土地と住宅市場の経済分析』（東京大学出版会）ほか。

などは人権擁護の見地からも、赤信号の点滅ぐ
らいの危なさだと思います（笑）
。
浅見

ઃ軒からのクレームだけでは駄目、とし

親泊 先ほどのマンションは、ペット飼育は基たところはわからなくはないけれども‥‥。

本的に可なのです。一方で、ペット飼育細則を親泊

遵守し、管理組合に届け出を行なうということ

そうですね。ただ、多分に恣意的で人の権利を侵害してしまう恐れが考えられます。
それから、「運営協力金」といって、自己都は規約に定められていますが、肝心のペット飼育細則が定められていない。

合で役員を免れる人、あるいは団地の外に住ん

山崎 ઇ部屋からのクレームというのは、やはでいて役員になれない人は毎月いくら払いなさ

り権利侵害になるのですか。

いというルールもありました。これについては、

親泊 ルールの定められ方からして中途半端でかれこれઆ年ほど前に、最高裁で運営協力金ですから、運用次第ではかなり危ないと思います。

許容し得る範囲すなわち合理性と必要性が認め

そもそも、申し立てだけでどういう迷惑を及ぼられる範囲内で付加することは別に違法ではなしているかがまったくわかりません。

いという判断がされています。しかし今でも、

山崎 ペットではなくその飼い主が嫌いかもし

相当多額な金額が設定されている「ローカルル

れないということですか。

ール」が存在する可能性はあります。

親泊 そうですね。

吉田

現在のルールはおおむねふさわしいもの吉田 共同利益違反行為だということになってが多いのでしょうが、ご指摘のような「ローカしまうと、そこから追い出すことができます。

ルルール」を是正するための啓蒙活動はある程

つまり、ઇ人が結託して、「あいつ、気に入ら度必要でしょうね。

ないよ。だから、追い出しちゃえ」ということで、連名で理事長にクレームを出せば追い出す●基本的にはマナーを守ることことができる。そういうやり方が外国人差別に山崎なったりすることも理論上はありえます。

ペットの話ですが、動物についての限定はないのですか。

浅見 確かに危ないですね。
マンションの管理

11親泊

少し前のことですが、管理費滞納者は共から、難しいところですね（笑）。

用部分を使ってはならないというルールもあったとか聞いています（笑）
。しかし、タウンハ
ウスのような建物であれば、基本的に共用部分

所有者の権利と他者の関与は戸境壁や屋根しかありませんので、共用部分
を踏まなくても外に出られるのですが、階層式●居住者不在中の漏水事故や孤独死の場合の建物ではまず無理で……。

浅見 さて、マンションでは共通のルールをな吉田

縄ばしごでないとだめですね（笑）
。

かなか守ってくれないとか、管理費を支払って

親泊

また、管理費未納者に対する給湯の停止

くれないとか、場合によっては暴力など別なかや給水の停止を規定したルールがありますが、たちで、他の居住者の安全を脅かす可能性があ

これも生活権の侵害です。

る居住者ないしは所有者もいる可能性もありま

浅見

ただ、管理費の未払いはかなり大きな問す。もちろん本来は、その区分所有者が適切な題になっていますね。これをいかにするかとい措置をすべきですが、それが望めないような場

うのは、また逆の意味で難しい問題になってい合、他の区分所有者がどの程度関与できるかとます。

いう問題があります。

川田

生活のルールで、建物の管理・使用に関一例を挙げると、所有者の不在時に水やガスするものは管理規約なり使用細則で定めます。

が漏れているときにどうしたらいいか。あるい

実際、標準管理規約制定時には、大半のマンシ

は暴力など犯罪になりかねないような懸念があョンでは管理規約があり、建物使用細則はあっるけれども、他人の家だから入れないケース。

たと思います。逆に言うと、標準規約制定時にあるいは、反社会的勢力に売却してしまったケはそれくらいしかなかった。ですから、管理組

ースなどなど、いろいろあります。

合の運営については基本的にはマナーを守ってそういうときに所有者を超えて、何かアクシいくということが大切で、違反者には厳罰主義

ョンを起こすのは難しいとは思いますが、一方で……というような考えをベースにするのではで周りの人たちにも大きな影響を与えかねない

なく、「みなさんマナーを守り、みんなで話しので、何らかの措置をとることができたほうが合いをしながら運営していきましょう」といういいのではないかということです。

ことを基本に運営してきたと思います。

川田

最も多いのは、部屋の居住者が不在の場

ただ、マンションが増え、多様な人が住むよ

合の水漏れの問題です。漏水事故があった場合、うになり、いろいろなトラブルを未然に防止す

水は必ず上から下へ行くので、原因を解消しなる必要から、いろいろな使用細則（ルール）をい限りずっと漏れ続けることになります。火事明確にしていくようになったわけです。管理組などの現実的な危機がある場合には、緊急避難

合によって設備も違うし、建物も違いますから、 として判断してガラスを破ってでも入りますが、いろいろなルールはあろうかと思いますが、基部屋の中に入ってみないと緊急避難かどうかわ

本的には管理もしく使用について、皆さんでマからない場合は手の施しようがないのが現実でナーを守り、きちんと使っていただけるようにす。

「事前に」ルールを明確化しておく。そういう浅見

スタンスを忘れないようにしないといけないと

りますね。

思います。

川田

浅見 「マナーにのっとって」というのは美し難しいので、まずは緊急連絡先に電話して身内いのですが、人によってマナーは違うようですの誰かに来ていただく。あるいは、悪臭が漂っ

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季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

孤独死などの場合も同じような問題があ
孤独死の場合、部屋に入るのはなかなか

出席者写真ていて明らかにおかしいときは警察に連絡します。しかし、ちょっとおかしいから勝手に入るなどということは、たぶん許されないだろうと
思います。
吉田

民法には緊急避難という規定があります。

本来であれば不法行為になることでも違法性を阻却するということで、不法行為にならないのです。別の言い方をすると、原則として他人の家に許可なく勝手に立ち入ると不法行為で損害賠償責任が生じますが、緊急避難的にそれを行なって、他人の利益あるいは自分の利益を含め、それを助けるためにやむを得ない場合には違法性はなくなるということです。
川田さんがおっしゃったように、問題は、入ってみなければ、それが緊急避難の要件を満たすかどうかがわからないようなケースです。火吉田修平（よしだ・しゅうへい）氏
1952年東京都生まれ。早稲田大学法学部卒。第一東京弁護士会所属。政策研究大学院大学客員教授などを兼任。マンショ
ンの新たな管理ルールに関する検討会委員。著書：『最近の不動産の話』（金融財政事情研究会）ほか。

事のときは明らかだし、地震で連絡がとれない
ときもたぶん緊急避難の要件を満たします。
ところが、仮にઃ日઄日連絡がとれないから

吉田 一般論として言うと、裁判所で仮処分をといって、鍵をこじ開けて入ったり、ガラスをとり、裁判所の命令の下にいろいろなことがで破って入ったりしたら、これは過失ありといえきます。例えば、賃借人は勝手に建物を修繕でます。一方、10日とか઄週間連絡がとれないし、 きませんが、雨が漏っているのに賃貸人が何も以前から具合が悪そうだった、新聞もずっと溜してくれないようなときに、緊急避難的に連絡まっていて、どこか出かけたということも聞いなしに直してしまうと、勝手に人の家に手をつていないといようなときであれば、これは過失けたということで、後で契約解除となるリスクがないという議論で救われる余地はあります。

を背負ってしまいます。

ただし、これはすべて個別案件の後づけ論理

そういうときには、裁判所に修繕工事の仮処なので、管理会社の人がリスクをとってやれと分を申し立てて許可をもらう。要するに、一般言われても、なかなか厳しい。そうだとすると、 論としては、裁判所の命令をもらってやっていやはりどこかで管理規約的なもので、そういうるのだから違法性がないという手続きをすれば場合にはこういうことができると決めておくべ

いいわけですが、管理組合が弁護士のフィーをきだと思います。

払って個別にやるのはやはり負担が大きいと思います。

●損害賠償請求というリスク

山崎 もう少し簡便にはできないのですか。例

浅見

えば、警察官と同行して一緒に鍵を開けてもら

ただ、管理規約で定めるのはなかなか難しいので、例えば、第三者としての意見を仰ぐうとか……。

機関の必要はないのですか。高齢者の見守りな吉田

どでも、そういう話はよく出てきていて、公共信用が落ちていますが、弁護士の立ち会いの下

団体あるいは社協（社会福祉協議会）の人がかに行ったとか（笑）
、そういうことで過失と言なり困っているようです。

われないようにすることはできます。しかし、警察官と一緒に行くとか、あるいは最近マンションの管理

13

それは絶対ではないので、管理会社の立場からできて、立ち入りの理解が得られたので、専門すると、損害賠償請求を受けるリスクをとらな業者に玄関扉を解錠してもらって部屋内に入る

ければいけないことになります。

ことができました。

川田

管理会社はある程度、経験的に判断して室内に入ってみてわかったことですが、バルやることもあります。警察が最も多いのですが、 コニーの排水溝の掃除を長期にわたり怠ったた
一緒に行っていただく。ただ、管理会社は委託

めに、粉塵や上から少しずつ流れてくる泥が堆契約の範囲内でそうできても、区分所有者がご積して詰まり、排水不良になっていて、玄関扉

自分の判断でできるかと言われると、そこは難の手前まで水がきていました。玄関扉から水がしいと思います。

出てくれれば、「間違いなくここ」とわかった

吉田のですが……。

管理会社は管理組合を通じて所有者から委託を受けていますから、委任の範囲の中で委その時私が悩んだのは、もし中に入って何と任者が問題があると思ったら、受任義務の範囲もなかったら、これをやることが最良だという内で一応連絡を取ろうとすることもできるかも

説明を事後的にできるかどうかということでししれません。ところが、横並びの区分所有者同た。普通の区分所有者がもし屋根に上がって気士だと、何ら法律関係はないのでかなり難しく

づいても、それをやろうとはまず思わないはず

なる可能性もあります。

です。つまり、ある程度の管理権限を持った者

川田

よほど親しい近所付き合いがない限り、がやるとしたら、それが最良の措置だというこ

緊急のときの連絡先は通常、交換されませんかとを、きちんと事後説明できるかというところらね。

にポイントがあるということです。

親泊

実は、私が管理者に就任しているマンシ

浅見 事前に「それがたぶんよさそうだから、

ョンで広範囲の漏水がありました。台風が明日

どうぞやってください」と言ってくれるようなにも上陸しようかというઋ月15日の朝のことで第三者機関があるといいですね。

す。連休中だったので管理会社も緊急センター

親泊

で一次対応するのが精いっぱいでした。現場にションの隣が警察署で、私はઃ人で部屋に入り駆けつけて屋根に上がって下を見ると、આ階のたくなかったので、一緒に入ってもらおうとおある部屋のバルコニーがプール状態になってい願いに行ったところ、「人命にかかわるとか、るのがはっきり見えたのです。たぶん、ここだ明らかな火災であれば行きますが、水漏れ程度

ろうと直感させられた一方で、まさかサッシので出動するほど警察は暇ではない」と言われま

これは半分笑い話ですが、実はそのマン。その代わり、「あなた一人で入らな敷居を越えて部屋の中に水が入るだろうかとか、 した（笑）
いろいろ考えたのですが、敷居付近は見ること

いほうがいいですよ」というアドバイスをもらができませんでした。

いました。確かにそのとおりなので、複数人でしかし、大規模修繕を行なってからそれほど立ち入った次第です。

年数がたっていないので、広範囲の水が外壁から中に漏水するとも考えられない。また、賃貸●アドバイスができる第三者機関を管理をしている不動産会社からは、台風の上陸

川田 管理委託契約書では、地震や台風、緊急に伴う再発防止のため、「管理者判断で、そのの場合には立ち入ることができることになって

આ階のバルコニーに立ち入って善処してくれないます。しかし、現状では、標準として管理規いか」というような相談も受けることになりま

約にはないので、所有権との関係などいろいろした。そこで最終的には、所有者に連絡を取り、な制約があると思います。ですから、一区分所

連休で不在だった使用者にも連絡が取ることが有者が入っていいかどうかということになると、

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季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

なかなか難しいですね。

に入った人たちが報告する義務を負わせるとか、

浅見

そういうことが必要ですね。

これだけマンションはたくさんあるのだから、そういうアドバイスができる機関があっ

吉田

そうです。

たほうがいいかもしれません。
山崎

こういう問題は事後的な対応が難しいですね。例えば、企業経営であれば、経営者が何建て替え困難なマンション

かとんでもないことをした場合に、損害賠償や株主代表訴訟でチェックできます。しかし、ઃ

●区分所有関係の解消のルールづくりを人の区分所有者の瑕疵や不注意で漏水などの問

浅見 最後の話題として、これまでの話とは少題があったとしても、その人に損害賠償請求のし違うのですが、すでに建て替え時期に達して義務を負わせることは難しいからです。

いると思われるのに建て替えができていないマ

吉田

一般論として、故意過失に基づいて他人ンションが最近かなり増えています。マンショの権利を違法に侵害したら損害賠償だというルン建て替えができない理由としては、合意形成

ールがたぶん根底にあり、故意過失をどれだけができないとか、健康上の理由で一時的転居が下げられるかという議論しかない。ですから、

難しいとか、いろいろあると思います。ただ、仮処分などで裁判所からお墨付きを得れば、そ

長期的に見れば、建て替えることで価値をよりれが最も安心です。

高めることができたかもしれないのに、建て替

また、立ち入ることができるケースが管理規

えができないことによって、価値を高める機会

約に書かれていればいいのですが、ただ、それを失っているという意味で損失だと思います。

を曲解して、あの隣人に興味がある、ઃ日઄日

吉田 海外の事例で言うと、シンガポールでは、

どうも留守しているみたいだから、管理規約を

建築後10年以内のマンションを建て替えるとき

使って立ち入ってやろうと個人的に鍵屋を呼んは90％の賛成、10年超のマンション建て替えにできて部屋に入り、プライバシーを撮影するとは80％の賛成で区分所有関係を解消することがいうようなことは当然許されません。

できるようになっています。オーストラリアの

結局、法律論でいくと、すべて事後的なチェ

NSW 州ではいま、このシンガポールのマンシックになってしまい、個々的に損害賠償義務がョン区分所有関係の解消という制度を見習ってあるかどうかという話になってしまう。そうす

制度化しようとしています。

ると管理規約があるからといってオールマイテ

ところが、わが国では区分所有関係の解消はィでいけるというカードはつくれないかもしれ

認められておらず、同じ場所にマンションを建ないので、「簡易に判断できるようなシステムて替えなければいけないことになっています。

をつくる」ことが必要かもしれません。

隣に建て替えることもできないので、建て替え

山崎がうまくいったとしても、既存のマンションを第三者機関をつくるとか、なるべく簡単なルールを事前につくるということですね。
吉田

壊すときに引っ越しをして、新しいマンション

それが自分たちの合意だけでできるのか、 を建て終わってから、もう一度そこに引っ越し

それとも裁判所的なものを絡めてやっていくのてくるというように、二度引越ししなければなかという問題は残りますが、「理論的には過失らないのです。これは、高齢者にとっては大きではない」ということから、できる限り「過失な負担になります。

なし」に近づけることができるシステムをつく

そこで区分所有関係の解消というルールをつっておくことだと思います。

くり、区分所有者が合意できれば、そのマンシ

山崎ョンを、例えば第三者のディベロッパー等に売その後の説明責任、つまり管理者と一緒マンションの管理15却して、その代金を分配する。ディベロッパー

が法律に規定されて約30年経ちましたが、団地は新しくマンションを建てるでしょうから、そで一括して建て替えができることが規定されてこに入りたい人はそのマンションを買えばいいからようやく10年たったくらいなので、まだ手し、あるいは他のところに移ってもいい。そう

探りのようなところはあると思います。

いうルールをわが国でもつくっていくべきだと直近の区分所有法の改正がされる前は、団地
はおのおのの棟で建て替えをઇ分のઆで決議し思います。
日 本 で は 現 在、建 て 替 え に は ઇ 分 の આても、土地が共有なので、土地を核とする共有（80％）決議が必要ですが、このルールを見直関係で「全員の合意がなければ駄目」というこすべきかどうかについては、いろいろ議論があとになっていましたが、今はそうした問題は解ります。区分所有法は、個人の所有権の絶対性

決できているので、今後推進されていくのではと、そこで共同所有あるいは共同生活をしていないかと思います。ただ、ઇ分のઆルールの見くという団体法的なものとの調和の取り方、せ直しは必要ですね。今は建て替えしか許容されめぎ合いでできているわけですから、建て替えていません。隣の土地に建て替えたいという場

ないし区分所有関係の解消の決議の多数決をど

合、今の土地にઃ平米でもかぶっていないと認こまで及ぼしていいのかという問題は、当然出められないというルールになっています。

てくる。
個人の所有権を絶対視していけば、共有関係●選択肢を広げ、財産価値を高める政策の解消は全員一致でなければいけないことにな

山崎

吉田さんがおっしゃったような会社の解ります。しかし、そうだとすると、ઃ人でも反散と同じ手続きでやったほうがスムーズにいく

対したら絶対に建て替え等はできない、あるいはずです。そのほうが財産価値などを保全する

は区分所有関係の解消はできないことになりま上でもよいことで、例えば、昔建てられたマンす。となると、他の99人の人たちはマンション

ションで、商業ビルを建てたほうがずっといいの価値がどんどん下がっていくことを、指をく

ようなところはたくさんあります。そういうとわえて見ていなければいけない。同時に、首都

ころでは、みんなの合意で解散して建物を壊し

圏直下型大地震がきたら、生命の危険すらある。 て、ディベロッパーに売り、みんなが大金を手これを甘受しなければいけないのかというと、にして、もう少し小ぶりな郊外マンションに移やはりそれはおかしいのではないかということることもできるし、お年寄りならば老人ホームになります。

に入ることもできる。

そう考えていくと、建て替え決議でઇ分のઆ建て替えでないとだめだとか、建て替えで必がすでに認められているわけですから、区分所

ず自分もそこに住まなければいけないというこ

有関係の解消もઇ分のઆでできるようにすればとがデフォルトになっていることから比べれば、いいのではないか。さらに、株式会社法の考え

いろいろな選択肢が出てくるので、自由度がず方をマンションにも投影させるとすれば、株式っと増えて、財産価値を高めることもできる。

会社における解散や事業譲渡はઅ分の઄の多数

建て替えは、今の価値を保全することはできてで特別決議でできるし、定款変更をして目的をも高めることはできないので、もっと高いとこ

まったく変えてしまうこともઅ分の઄でできる。 ろに売り、もっといい暮らしができる可能性を
そういうことを考えると、અ分の઄というのも決して間違った数字ではないと思います。

求めるべきです。
もう一つは、今の建て替えで合意できている

確かに、区分所有解消の必要性は認めらのは、容積率の余っているところで、余剰床がれるべきだと思います。ただ、ઃ棟の建て替え

出て、自分の費用負担がなく、新しい建物に入親泊

16

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

れる場合だけです。しかし、そういうことはず

面に出し、居住のところを犠牲にしていいかど

っと続きません。次の建て替えのときにはこれうか。ここの線引きは慎重にやらないといけなは使えないわけで、またもう一度、容積率を上

い時期にまだあると思います。

げてくれ、どこでも上げてくれというようなことを言い出しても、もともと需要がないところ
でやっても意味はありません。

マンション管理の課題

それよりも土地利用を柔軟にして、社会的な観点からも、必要がなくなったマンションは解浅見 それでは最後に、マンション管理につい消していき、コンパクトな街をつくったり、商て、お一人ずつ手短に総括していただきたいと業用途に変えていくというのも、もう少しダイ思います。

ナミックな土地利用の変更を認めるという意味

吉田 すでにマンションが建ってからだいぶたでもよいことです。区分所有解散手続きは積極っているので、老朽化の問題が差し迫ってきて的な検討に値することだと思います。

います。資産価値の減少ということだけではな

川田

く、直下型地震なども予測されるので、まさにみなさんがおっしゃっているように、日本の法律では、災害の場合以外は、基本的には生命・身体の危険という問題もあります。

同じところに同じ建物を建てないといけないとそう考えると、マンションの老朽化、スラムいう前提になっています。しかし、建て替えと化ということが原因で、今後、マンション難民

いう選択肢だけではなく、区分所有関係を解消が多く発生してくる可能性があります。しかし、する、要するに更地にしてきれいにしてしまう

マンションの建て替えや区分所有関係の解消がという選択肢は当然あってもいい。問題になる

すぐにできるとは必ずしも限りません。ある程のは、むしろそれが多数決になじむかどうかと度、時間をかけてきちっと慎重に議論していかいう議論のほうですが、すでに建て替えでは多なければいけないかもしれない。その間に管理数決を取り入れてしまっていますから、反対にを十分にしないと、老朽化やスラム化が加速度

そこにどこまでこだわるかということについて、 的に早まっていき、それは国民にとって財産だ
どう理屈づけをするかということだと思います。 けではなく生命・身体の危険も生じてくるので、マンションは財産であるとともに居住資産でマンションの管理は非常に重要な問題だと思いすから、居住ということについてどういう手当ます。

てをするかは、一方で考えなければいけないと

親泊 マンション管理士として10年以上、管理思います。「このマンションと運命を共同にし組合の運営に助力をしてきた経験から言うと、たい」という人もいるでしょうから、長年住んマンション管理とは、要するに「説明責任」だ

だところをどのように整理するかという気持ちと思っています。先ほど来、合意形成という言の部分も大事にしないといけない。つまり、居葉が出ていますが、最も肝心なことは、合意形

住との関係をどのように整理するかということ成の前に執行機関が構成員に対し説明を尽くす

で、多数決になじまない部分があるということことです。理事会が組合員に対し説明を尽くし、です。

その説明が団体的にとるべき道として最良だと

少子高齢化ということで人口が少なくなっていうことが説得力を持たないと、なかなか意思

いくと、現在のマンション資産全体が必要かど決定ができません。合意形成は説明責任の完遂

うかという議論は当然出てきて、土地をどのよにあるというのが、建物が建っている限り、建うに有効活用するかという議論にならざるをえて替え決議や建て替えることが最良だと判断しないと思います。ただ、社会的なインフラを前た理由を含め、「マンション管理」の中身だとマンションの管理

17

のかということでした。個別性とは、所有権と思います。
ですから、今後、マンション管理に携わる関いう半ば絶対的なものですが、区分所有はある係者が、「こういう選択肢もある」と言うのは程度集団の制約をかけていく団体法的な側面がいいのですが、それを採用するときのメリッあると言われています。一般的にいえば、建て

ト・デメリットを管理組合が咀嚼し検討して結替えに行く前まではある程度協調してできても、論を出せるように、中身のあるアドバイスや提建て替えの議論は、結局は、個人の所有権を多案が行なわれるようになるといいと考えていま

数決で奪ってしまうことになるので、個別の所す。

有権と集団の団体法的な側面と、このバランス

山崎

マンションの価値を保全したり最大化したりするときに重要なことは、一つには区分所に関する部分が究極的な話として出てくるのだと思います。

有解消であり、もう一つには賃借人の賃借権をこれは本来、マンション管理に内在していたコントロールするために、どのような法改正が問題であり、マンション管理自体、特に分譲マ必要なのかを含め、立法の議論をしなければい

ンションについては切り離すことができない問

けないということです。財産価値を保全すると題なので、いかにそこのバランスを取っていくいう意味で、先ほど申し上げたように、株式会のかが大切だということになると思います。

社が参考になります。株式会社のルールと同じ

コミュニティの問題にしても、結局は個人のようなものをマンション管理にも適用すること所有権と団体としての財産管理の問題と、快適ができるということです。

な居住空間をどうつくるかという問題が時代とマンション管理の専門家ではないのに、マンションを購入すると、管理の専門家と同じようともに出てきているので、これからますますその議論が盛んになっていくと思います。

なことをしなければいけないところに、マンシ

要するに、これからのマンション管理を考え

ョン管理の難しさがあります。また、住宅サーるに当たっては、区分所有法制自体を時代に見ビスを利用したいと思い、同時に財産にもなる合ったかたちで見直ししていかなければいけなと思ってマンションを買ったのに、その管理にいということだと思います。

追われていては話になりません。

浅見 今日はいろいろな観点から、マンション

ただ、利益相反という問題も当然起こりえま管理の問題をお話しいただきました。特に、今すが、利益相反の問題を防ぐ方法として、株式まであまり議論されてこなかった重要な問題と会社では経営者にストックオプションを導入しして、機能不全のマンションをいかに再生するて、価値が上がった分だけ利益を享受できるとかという非常に重たい問題が提起されました。

いうようなインセンティブスキームになっていまた、特に専有部分など、なかなか他の人がます。そこで、荒唐無稽に思われるかもしれま

入れないわけですが、どのようなときに管理のせんが、マンション価値にスライドするようなために入ることができるかという問題について

報酬体系をつくり、マンションの財産価値の上もご指摘いただきました。結論的にいえば、マ昇に伴って管理会社にも利益が入るようなストンション管理については、第三者的なアドバイ

ックオプションと似たような、例えばマンショ

スを、緊急にしてくれるような機関があったほンの一室がもらえるとか、安く買えるとか、そうがいいのではないかということだと思います。

ういう仕組みを入れるのも一つの方法ではないかと思います。
川田（2013年11月5日収録）

もともとマンション管理で言われていた

問題は、個別性と集団性のバランスをどう取る18

季刊 住宅土地経済

どうもありがとうございました。

2014年冬季号№91エディトリアルノート

不動産はリスク資産として家計のポートフォリオの中で極めて大クとして分析するのが青野・祝迫

たりしてきた。そのようななかで、論文の基本的な戦略である。

土地担保金融という言葉自体も次

きなシェアを占める。そのため、

青野・祝迫論文では、そのよう第に忘れ去られてきた印象がある。

株式の収益率（リスク・プレミアな共和分関係として家計の資産のしかし、今なお、日本の銀行融ム）を説明するためには、理論的定義を2種類用いている。日銀が資の中で主要な位置を占めるのは、には不動産を含めて定義されたポ作成する資金循環表のストックデ

土地を担保とする融資であること

ートフォリオに基づいて分析するータをそのまま用いたものと、こに大きな変わりはない。

ことが理想的である。しかし、実のデータに加えて土地価格のデー

際には家計の保有する不動産は同タを用いたものである。

小 滝・倉 島・水 永・渡 部 論 文「不動産担保融資と売買価格のマ一ではないし、価格の変動それ自これらの共和分関係の誤差項がイクロデータの構築――銀行融資

体も捉えにくい。この点で、株式株式の収益率の将来予測に役立つが地価に及ぼす影響」は、このよの収益率の説明に不動産をどのよかを検証し、90年以降のバブル崩

うな土地を担保とする融資と地価うに取り込んでいくか、という観壊前後以降で不動産価格の変動を上昇の因果関係を検討した分析で点は興味深い。

含めた誤差項の予測力が比較的高ある。不動産価格に対する融資比いことが示されている。

率（LTV）、いわゆる担保掛け目

青野・祝迫論文「消費／資産比率、不動産資産と日本の株式市

また、クロスセクションでの株が増加した場合に不動産価格に正場」 は、 Consumption

based

式収益率の説明力については、の影響が及ぶのかという問題を分CapitalModel

Fama-French の ス リー・ファ ク

析している。このとき、注意しな（C-CAPM）に基づく実証分析に

Asset

Pricing

ター・モデルとも比較している。

ければならないのは、土地価格がおいて、この問題を考えているとそこでは不動産価格を含めた共和

上昇すれば、その定義から、土地も言える。青野・祝迫論文は、日分関係からの説明力がかなり高くに対する LTV は当然に低下して本の株式の収益率について、消な る が、説 明 力 の 点 で は Fama-

し ま う こ と で あ る。す な わ ち

費・資産比率を用いて予測力を検

French に及ばない結果となってLTV と不動産価格の分析には同証し、その中で不動産の価格変動いる。

時性の問題が存在している。このの影響も捉えようとしている。
C-CAPM で は 通 常 の CAPM

分析にはまだ改善の余地が多く問題を克服するために、小滝・倉

残されているようにも思われるが、 島・水永・渡部論文では、操作変とは異なり、株式のリスクプレミ

長期的な観点での株式の収益率の数法を用いて推計し、LTV の上

アムを、マーケットポートフォリ

説明において、不動産価格の変動

昇が土地価格を上昇させる効果をオではなく、消費との相関に基づを考えることの重要性が示された

検出している。

いて説明しようとする理論である。 という点でその意義は大きい。
しかし、その実証での説明力が低いことから、分析方法の改善が試◉

小滝・倉島・水永・渡部論文で最も興味深い点は、東京23区の土

従来、日本の金融機関の融資は、 地取引について土地売買の成約価
土地担保金融と言われてきたよう

格データと登記簿の抵当権設定デ

そこで、家計の消費は長期的にに地価に連動した融資がなされてータをマッチングさせて構築したはそれが保有する資産に依存してきた。1990年代以降、地価の下落

詳細なデータを用いている点であ決まることを考慮して、単純に消が進むとともに、抵当権自体も、る。今後、これらのデータを用い

費と株式の収益率の関係を分析す

その行使に対する執行妨害などがた銀行融資と不動産取引の関係にるのではなく、家計の消費と資産社会問題化した。これに対して銀ついて、より詳細な分析が期待さの長期的な共和分関係に着目し、行は担保の対象資産を多様化させれる。

そこからの誤差項を消費変動リスたり、融資手法などの変容も進めみられてきた。

(Ｈ･Ｓ)

エディトリアルノート

19

論文

消費/資産比率、不動産資産と日本の株式市場
青野幸平・祝迫得夫
彼らは、米国のデータについて cay が株式収はじめに益率の予測とクロスセクションのパターンの説

消費資産価格モデルは、今日のファイナンス

明において、重要な役割を果たすことを示した。

研究における、資産価格理論の最も重要なベン本 稿 で は Lettau and Ludvigson（2001a,

チマークである。しかし、集計された消費デー

2001b）の分析のフレームワークが、日本のデタを使ってオイラー方程式の構造パラメータをータでも有効かどうかについて検討する。日米直接推計しようとした数多くの実証分析は、どの家計の金融資産のデータには不動産の取り扱れも不満足な結果に終わっている（最近のサーいに関して大きな違いがあり、彼らの分析と完ベイとして Campbell 1991を参照）。

全に整合的な形で日本の実証を行なうことはでこのためより最近では、消費ベースの資産価きない。消費資産比率を用いた日本についての格モデルの異なった側面から実証上のインプリ研究はすでにいくつか存在するが、本稿では日ケーションを導出し、より有効な分析を行なお本のデータを注意深く検討し、代替的な cay

うとする研究の方向性が目立つようになってい変数を提案する。そのうえで、われわれは cay

る。有望な研究の一つの方向性は集計されていがマーケット収益率の時系列予測に役立つかな い 消 費 デー タ を 使 う こ と で あ り、Mankiw（Lettau and Ludvigson 2001a）、クロスセクシand Zeldes（1991）や Vissing and Jorgensen

ョンのパターンについて説明力を持つか（Let-（2002）は、この線に沿った優れた分析の例でtau and Ludvigson 2001b）というつの問題

あ る。一 方、Lettau and Ludvigson（2001a,について検証を行なう。

Julliard（2005）、Yogo

最初の cay による予測可能性の問題について（2006）などの研究では、消費資産価格モデル

は、ポジティブな結果を得ているものの、予測から長期的な制約を導出し、それを用いて株式能力の源泉は、1990年代・2000年代、すなわちリターンの様々な側面について分析を行ない、バブル経済崩壊以降のサンプルに限定されてい重要な実証結果を得ている。

る。第のクロスセクションの説明能力につい2001b）、Parker

and

本 稿 の 直 接 の 先 行 研 究 で あ る Lettau andても有力な結果を得ており、同時に不動産デー

Ludvigson（2001a, 2001b）で は、家 計 の 消 費

タを消費／資産比率 cay の分母に含めた定式と資産の間の共和分関係を検討し、cay と呼ば化のほうが、含めない cay よりクロスセクシれる条件付け変数（conditioning variable）をョンの説明能力が上昇することが示される。一用いることを提案した。これは家計の消費と資方で、Chan et al.（1991）や Jagannathan et al.

産の長期均衡からの乖離を示す指標であり、実（1998）といった日本についての先行研究です

質的には対数をとった消費／資産比率である。

でに指摘されている HML ファクター、すなわ

20

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号

№91

著者写真

著者写真

あおの・こうへい
1976年大阪府生まれ。法政大学

いわいさこ・とくお
1966年生まれ。一橋大学経済学経済学部卒。一橋大学大学院経済学研究科、博士（経済学）。

部卒。ハーバード大学大学院経済学研究科、Ph.D.。筑波大学

立命館大学経営学部専任講師を講師、一橋大学准教授を経て、経て、現在、京都産業大学経営

現在、一橋大学経済研究所教授。

学部准教授。論文：
「日本の株

著書：
『家計・企業の金融行動

式市場の予測可能性」『現代フと日本経済―ミクロの構造変化ァイナンス』（2008年9月）ほか。

とマクロへの波及』 日本経済
新聞出版社（2012年4月）ほか。

ち簿価／株価比のアノマリーに関連する変数と、若干の計算の後、以下のような事後的な対（Fama and French 1993）が、クロスセクショ

数消費／資産比率c −w に関する表現を得る。

ンのパターンの説明において特に重要な役割をc −w =∑ ρ r −Δc ⑶

果たしているという点については変わりがない。

さらに、投資家の予想形成に関する整合性を仮その意味では、cay 変数のクロスセクションに定することで、以下のような事前の期待値に関おける役割は、Lettau and Ludvigson（2001b）する式が導出される。
の米国のデータについての分析結果よりは限定

c −w =E ∑ ρ  r −Δc 的である。

Lettau and Ludvigson は実証上のインプリケ⑷

ーションを導出するために、総資産が非人的資

1 分析のフレームワーク

産 a  と人的資産 h  からなるという仮定を置いLettau and Ludvigson（2001a, 2001b）は、消費と人的資産（労働所得の現在割引価値）、た。
w ≈ωa +1−ωh ⑸

非人的資産というつの変数の間の共和分関係

われわれは後から家計の総資産に関するこの式を用いて、株式収益率に関する様々なインプリの仮定を拡張し、不動産資産をより明示的に扱

ケーションを導出した。本節では彼らの分析のうことにする。

フレームワークを要約したうえで、日本のデータに応用するための拡張を行なう。

⑸式の仮定の下で、家計の総資産（＝ポートフォリオ）の対数リターンは次のように書き表される。

1.1 Lettau and Ludvigson の分析フレーム⑹

人的資産 h  は直接観察できないので、Lettau

ワーク

彼らの議論は、以下のような家計の異時点間の予算制約式から始まる。
W =1+R W −C r ≈ωr +1−ωr and Ludvigson は h =κ+y +z で表わされるよ
うな、現在の労働所得の線形関数であると仮定⑴した。ただし、z  は確率的な撹乱項である。

ただしW  は家計の総資産であり、C  は消費

この式の右辺を⑷式に代入し、観察可能な y 

で あ る．こ の 式 を 対 数 線 形 近 似（Campbellを用いて h  を置き換えると、以下のような式

1991, Campbell and Shiller 1988）することで、を得ることができる。
c −ωa −1−ωy =E ∑ ρ ωr +以下の関係式が得られる。
Δw ≈k+r +1−1/ρ c −w ρ ⑵

1−ωr −Δc  +1−ωz ⑺⑵式の小文字の変数は⑴式の変数の自然対数、⑺式の右辺はすべて定常な変数なので、したおよび対数リターンr =ln1+R である。

がって左辺も定常でなければならない。しかし、次に、いわゆる「no bubble 条件」を仮定し消費・総資産額・所得というそれぞれの変数はながら⑵式の差分方程式を前向きに解いていく

非定常であると考えられるので、c , a , y とい消費/資産比率、不動産資産と日本の株式市場

21

う変数の間には定常な関係、すなわち共和分

jcay ≡c −β fw −β y ⑽

関係が存在することになる。このことを利用し、われわれの理解では、この第一の 
jcay  が松

左辺の変数の共和分ベクトルの残差項として、

崎（2003）や Gao and Huang（2008）で 用 い

変数 cay  を定義する。

  変数に対応している。
た cay

cay ≡c −ωa −1−ωy ⑻

本稿の消費データは SNA 統計からとられて

ωは時間を通じて一定なので、cay  は実際上いるので、本来ならばストックの不動産の総額は対数消費資産比率である。具体的には以下のについても SNA の国富のデータからとるのがよ う な 共 和 分 回 帰 式（cointegration regres-望ましい。しかし残念ながら、日本の国富のス

sion）を推計し、その誤差項として cay  を計

トックデータは年回しか計算されておらず、算することができる。

しかも不動産の市場価格に比べ変動が著しく小c =α+β a +β y  ≡c −β a −β y cay⑼

さい。そこで、カバーする範囲は都市部に集中しているが半期ごとのデータが存在し、しかも

 は、変 数 X の 推 計 値 を 表 す。Lettau
ただしX

国民経済計算データよりは実際の取引価格に近and Ludvigson は、こ の 式 を Stock and Wat-

いことがわかっている、日本不動産研究所の市

son（1993）の dynamic least squares によって街地価格指数を土地価格のデータとして用いる
推定したうえで、そのパラメータを用いてcayことにする。
市街地価格指数を UX  で表すものとし、その系列を計算した。

の対数値 ux  と、上で定義した家計の金融資産
1.2 日本のデータの分析のための拡張

fw  および労働所得 y  を説明変数として、それ

Lettau and Ludvigson（2001a, 2001b）の 原らに消費を回帰することで変数の共和分体系

論文では、a  は米国の資金循環表（US flow of  を計を推計し、その誤差項の系列として cay

funds）のデータから得られた家計部門の非人算する。残された問題は、市街地価格指数は毎的資産の総額である。したがって、家計の純資

年月末と月末のデータしか公表されていな産の総額には、暗黙のうちに住宅資産とそれにい、semi-annual のデータであることである。

対応する借り入れの額が含まれている。一方、

この点についての最も簡便な解決策は、前後の日本銀行が作成する資金循環表のストックにはデータからスプライン補完などの内挿法によっ土地は含まれないので、完全に米国のそれに相て、月末と12月末のデータを計算することで当する形で、日本の家計の非人的資産の額を計

  による株ある。しかし、以下での検証で cay

算することはできない。したがって、Lettau

 の 推 計 に
式 収 益 率 予 測 を 行 な う の で、cay  に完全に対応するもの
and Ludvigson の cay

t+1 期の値を用いることは避けたい。そこで、を、日本について計算することも不可能である。

かなりアドホックにはなるが、月末と12月末

  変数をつの代替的そこで本稿では、cayのデータについては期前の月末と月末のな家計資産の定義を用いて計算し、その有効性

データをあえて用いることとし、以下のようなを検証する。第一の家計資産の定義では、日本

ダミー変数を含んだ回帰式による推計を行なっ銀行の資金循環表のストックのデータをそのまた。

ま利用し、住宅ローンは含むが不動産保有につc =α+β fw +β y +β ux +β D ∙ux 

いてはいっさい無視する。⑺式における非人的ただし月・月は ux =ux  & D =0

資産資産 a  を、そのような純資産 FW  の対数  を計算
値 fw  に置き換えて推計を行ない、cay

季刊 住宅土地経済

このような推計から求めたパラメータを用いて計算した cay 変数の系列を、dcay  と定義すする。
22

月・12月は ux =ux  & D =1

2014年冬季号№91

ることにする。
 fw −β y −β ux 
dcay ≡c −β

表ઃ―共和分回帰式の推計結果⑾

 tによる株式リターンの予測
2 cay
以 上 の 準 備 を 踏 ま え、い よ い よ cayによる株式収益率予測の議論に入ろう。
2.1 データについて

日本のデータについての実証研究では、

図ઃ―推計された cay の系列

米国に比べデータ期間がより最近に限定される。具体的には、株式収益率のクロ
スセクションに関する信頼に足るデータ
は1970年代後半からしか存在していない
ので、本稿のデータの始まりは1977年の第四半期からということになり、サン
プル数は110に限定される。
予測の対象となるマーケット・ポート
フォリオのリターンのデータとしては、
日経株価指数 TOPIX を用いる。消費 C のデータは、家計の非耐久消費財およびサービスへの支出額から、靴と被服を除いたものである。また、労働所得データ Y  は、家計の「調である。また図には、1977年からのサンプルに つ い て、計 算 に よっ て 得 ら れ た 
jcay  と とdcay  の系列がプロットされている。jcay

整所得」から「金融所得」を引いたものであり、 比較すると dcay は、1980年代は一貫して低くどちらの系列とも内閣府の国民経済計算のデー

逆に1990年代の半ば以降は一貫して高いことがタから取得している。

わかる。なお、グラフ中の影の部分は内閣府の金融資産のデータ FW  は、四半期ごとの期

景気日付による景気後退期を表している。

末の値であり、住宅ローンを含む日銀の資金循
環表の家計の純金融資産のストックの値である。

 t による株式収益率予測
2.3 cay

家計の不動産保有を考慮した dcay  の推計にお  変数が将来の株式収益率
この節では、cay

いては、日本不動産研究所によって計算されたの予測に役立つかどうかについて検証する。図

市街地価格指数の中の「全国平均」
・「全用途平には、TOPIX のコールレートに対する超過均」のデータを UX  として用いている。

収益率のプロットが示されている。水平に引かれた本の点線は、日本の株価の歴史的なピー

 tの計算2.2 cayクである1989年12月を境に、それ以前と以後の表には、⑽式・⑾式の共和分回帰式の推計平均を示したものである。年率換算の1970年

結果が示されている。表に報告されているパ代・1980年代の平均は4.64％であったのに対し、ラメータの推計値はすべて理論と整合的な符号後半の1990年代・2000年代の平均はマイナスを示しており、％の水準で統計的に有意であ0.75％にすぎず、パーセンテージ・ポイント

る。唯一有意ではないのは⑾式の ux  のパラーを上回る差がある。グラフからわかるように、メータの推計値だが、それも10％水準では有意

1990年は特に変動の大きい年であり、第四半
消費/資産比率、不動産資産と日本の株式市場

23

問題がつきまとう。実際、全サンプルか図઄―TOPIX の超過収益率

らこの時期のサンプルを数個取り除くだ  の係数の符号は容易にプラけで、cayスに転じてしまう。
そこで1990年代以降のサンプルに関して切片項のダミーを入れ、収益率の平均が下方にシフトする構造変化あったと仮定して全サンプルの推計を行なった。推計結果は表のパネルに示されている。
当然のことながら、1990年以降の切片項のダミーはすべてマイナスで統計的に有

期に22％、第四半期に32％の下落を記録して意である。dcay  については、単独でも他の予いる。このことから容易に想像できるように、

測変数と一緒に用いた場合も符号は正で、係数1980年代末・90年代初頭を含むデータは株式市  による予測には10％水準で有意である。jcay

場のバブル崩壊前後の乱高下の影響を強く受けついては、やはり dcay  ほどには強い結果ではるので、この期間を含んだ予測可能性の検証にないが、係数の符号と修正決定係数から判断しは大きな困難がつきまとう。

て、ある程度の予測可能性の証拠が示されてい  変数による期先のリター
表には、cayる。

ンに関する予測回帰式の推計結果が示されてい以上の結果から、確かに米国市場に関する先る。追加的な説明変数としては、短期金利変数

行研究の結果ほど強いものではないが、日本にと被説明変数のラグの値を用いており、前者に

  によるマーケット・ポートフォ
ついても cay

ついてはコールレートの過去の四半期の平均

リオ収益率の予測能力について、ある程度の証からの乖離を用いている。Lettau and Ludvig-  を条件付
拠があるものと理解して、次に cayson（2001a）の米国のデータに関する分析で

け変数・ファクター変数として用いたクロスセ  変数による予測の可能性について明は、cay

クションの検証に移ることにする。

確な証拠を示しているが、日本についての結果はあまりはっきりとはしていない。表のパネ
ルの 
jay  のみによる予測の結果では、推計

3 株式収益率のクロスセクションの分析  変数の株式収益率のクロスセク
次に、cayされたパラメータはマイナス0.649という値でショ ン に 関 す る 説 明 能 力 に つ い て、Fama-

あり、t 値はマイナス1.92なので予測可能性のFrench の25ポートフォリオを用いた分析によ存在を示す弱い証拠が存在すると言えそうであって検証しよう。ここで用いる Fama-French

る。収益率のラグや短期金利変数を回帰式に含ポートフォリオのデータは日経メディア・マー

めた場合でも結論はさほど変わらないが、しかケティングによって作成されたもので、その作  の係数はプラスのはずであし理論的には cay

成方法は久保田敬一・竹原均の両氏による日本

 による予測では、係数は統計的にはる。dcayのデータを用いた作成方法をほぼ完全に踏襲し有意ではないが、その他の結果はほぼ同じであている。われわれが用いた企業規模効果ファクる。

ター（以下、SMB）と、簿価／株価効果ファ

すでに述べたように、本稿のフルサンプルでクター（B/P、 以下 HML）も、同じデータセの予測可能性の検証には、1989年／90年のバブットから作成されている。元データは月次であル経済の崩壊前後における潜在的な構造変化の  変数を用いた分析を行なうために、るが、cay24

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91表઄―cay による株式収益率予測

表અ―Fama-French の25ポートフォリオに関する Fama-MacBeth 回帰

すべてのデータは四半期に変換されている。
以下で検討するリスクファクターは、
マー ケッ ト・ポー ト フォ リ オ の 収 益 率（R ）、労働所得の成長率（ΔY ）、消費の成長率（ΔC ）および、Fama-Frenchの SMB ファクター（SMB）と HML ファクター（HML）である。また Lettau
and Ludvigson（2001b）の 示 唆 に 沿っ  を条件付け変数とて、期前の cay
して用いるものとし、彼らの言うところの scaled factors として、条件付きマー ∙R ）
ケット・ポートフォリオ（cayおよび条件付き労働所得成長率

 ∙ΔY ）を 用 い る。さ ら に ファ ク（cay  そのものを単独の変ターとして、cay
数として含んだモデルも推計する。以下
では、このような条件付きファクターを含んだ推計式の定式化を「scaled factorモデル」と呼ぶことにする。
Fama-MacBeth の段階推計を用いて、様々なファクター・モデルの定式化を検証した結果が表にまとめられている。ま ず パ ネ ル  に は、Fama-French番目のカッコは Fama-MacBeth（1973）の方法によって計算された標準誤差にもとづく t 値、番目のカッコは Shanken（1992）の方法で修正した t 値。

ポートフォリオの平均リターンが報告されている。同じ企業規模水準であればより簿価／株価比率が小さいポートフォリ
オのほうが、また簿価／株価比が同じで消費/資産比率、不動産資産と日本の株式市場

25

表આ―Scaled factor モデル：消費 CAPM

表ઇ―Scaled factor モデル：条件付き CAPM ＋労働所得

あればより規模の小さいポートフォリオのほう係数で測った CAPM の説明能力は19％にすぎが収益率が高い。しかし、例えば最も高い B/ず、マーケット・ポートフォリオの係数は統計

P のグループ内の企業規模に基づくランキング的に有意だが、符号が理論的予測とは逆に負には必ずしも明確でないなど、企業規模効果に比なってしまっている。は消費 CAPM に相当

べると B/P の効果のほうがはるかに明確であする定式化であるが、消費成長率のパラメータる。これらの基本的なデータの特性は、日本のは 有 意 で は な く、決 定 係 数 も ％ と Sharpe-

データについてのクロスセクション回帰によるLintner 型の CAPM より低い。

分 析 の 先 行 研 究 で あ る Chan et. al.（1991）、

次にで CAPM に労働所得変数を追加する

Jagannathan et.al.（1998）と整合的である。

と、決定係数で26％とパフォーマンスは改善すFama-MacBeth の段階推計の、第ステる。しかし、CAPM に HML を追加したのップの推計結果がパネルに示されている。す推計では決定係数は65％とさらに大きく上昇し

なわち、第ステップでは、個々のポートフォ
リオ i を各ファクターに回帰して β   を計算し、ており、HML の係数の統計的有意性も非常に高い。にさらに SML を加えた、のいわゆ第ステップでは、事後的な平均リターンを第 ス テッ プ で 得 た β   に 回 帰 し て い る：

る Fama-French のファクターモデルの説明  λ 。ただし、実際には CochraneEr  =λ +βいる。決定係数は82％にまで上昇しており、（2005, 12.3 節）で 詳 述 さ れ て い る Fama
MacBeth 推計を行なっているので、推計値 λのパフォーマンスの差は歴然としている。

能力の高さは、米国のケースと同様に図抜けて
Sharpe-Lintner 型 の CAPM や 消 費 CAPM とは上記の単純なクロスセクション回帰と必ず一  を条件
次に、表と表では、z =cay

致し、誤差の値だけが異なっている。また、モ付け変数として用いた scaled ファクター・モ

デルのあてはまりの良さの程度の判断材料としデルの推計結果を報告しており、まず表にはて、上記のクロスセクション回帰の決定係数

scaled ファクター版の消費 CAPM が報告され

R を報告している。

ている。例えば、表の⑵を例にとると、まずパ ネ ル  の  に は、ベ ン チ マー ク と し てr =β +β z ∙Δc +β z 

Sharpe-Lintner 型の CAPM のケースが報告さという時系列のモデルを推計し、そこで得られれているが、米国についての結果と同じく、た β , β  に 平 均 リ ター ン を 回 帰 し た Fama-

CAPM はクロスセクション方向のパターンに

MacBeth 回帰の第ステップの推計結果が示

ついてほとんど説明能力を有していない。決定26

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

さ れ て お り、⑴ と ⑵ は 
jcay  を、⑶ と ⑷ はdcay  を条件付け変数にした推計である。両者を比較すると、予測能力の高さに比例して、dcay  を条件付け変数に用いた定式化のほうが、

図અ―CAPM、FF、Scaled ファクターモデルのあては
まりの良さの比較（横軸：実際のリターン、縦軸：あてはめ値）


jcay  の場合に比べ一般に説明能力が高くなっ ・dcay  を単独の説ている。その一方で、jcay

明変数として含めた⑵と⑷のほうが明確に説明
力 が 高 い。こ れ に つ い て は、図  を み る と  は1990年代の初めを境としjcay  に比べ dcayて大きく平均がシフトしているように見える。
また図から、各ポートフォリオの平均リター
ンそのものが1990年代の初めを境に構造変化を起こしていた可能性が高いことから、そのよう

な平均の非連続的な変化を、dcay  自体の変動によって捉えている可能性が高い。
一 方、表  に は Lettau and Ludvigson（2001b）が彼らの主たるモデルに据えている、
マーケット・ポートフォリオと労働所得を用いた scaled ファクター・モデルの推計結果が報告されている。米国に関する Lettau and Ludvigson の 推 計 で は、こ の タ イ プ の モ デ ル は
Fama-French のファクター・モデルとあまり遜色ないパフォーマンスをあげていることが報告されているが、表の推計結果はそこまで強いものではない。決定係数の値は、相対的に

高い dcay  を条件付け変数にした推計で66％であり、CAPM に HML を追加した表の推計の決定係数とほぼ同じ水準である。したがって、表の Fama-French モデルの82％という説明力の高さと比較すると明らかに劣ってい  を単独の説明変数で含めた定る。また cay
式化のほうが、含まない定式化よりパフォーマ
ンスは目に見えて高い。このことは、表についての説明でも述べたように、各ポートフォリ
オの平均リターンがサンプル期間中に非連続的ついてクロスセクション回帰を行なって得られな構造変化を起こしていた可能性が高いので、る あ て は め 値 の プ ロッ ト が、CAPM（表 scaled ファクター・モデルの推計においても、）・Fama̶French（表  ）・dcay  を 条 件  の変動がそれを捉えているものと考えら
cay

付け変数に用いた scaled ファクター・モデル

れる。

（表（）の、種類の定式化について示さ図には、25個のポートフォリオの事後的なれている。もし資産価格モデルのあてはまりが平均リターンと、それについて各ベータ係数に十分に良ければ、グラフ上の点はすべて45度線
消費/資産比率、不動産資産と日本の株式市場

27

の周辺にランダムに散らばっているはずである。
つのグラフを比較すると、まず CAPM の説
明能力が他のつに比べて低いのは一目瞭然である。一方、Fama-French と dcay  を用いた
scaled ファクター・モデルの比較では、全体としてのあてはまり、特に平均リターンが中位のポートフォリオに関する説明能力については、
前者のほうがより優れていることがわかる。

おわりに
本稿では、消費 CAPM を条件付きの資産価格モデルに拡張し条件付け変数として消費／資産 比 率 を 用 い る こ と を 提 唱 し た Lettau andLudvigson（2001a, 2001b）の フ レー ム ワー クの、日本のデータへの適用を試みた。その結果、この種のモデルの妥当性について、一定のサポートを与えるような実証結果を得るとともに、消費／資産比率の計算にあたって、不動産を家計の総資産の一部として計算に含めることの重要性を指摘した。
その一方で、簿価／株価比に関連したアノマリーの影響が強く残ること、1980年代末から90年代にかけてのいわゆる資産価格バブルの発生と崩壊に伴う、大きな収益率変動の影響をどう
分析結果の中で解釈していくかに関しては、将来に課題を残したと言えよう。
消費と地価・株価の間の関係については、政策的な文脈で多くの議論・示唆がなされているが、厳密な数量的分析による実証的な証拠はまだまだ不足しており、日本のデータを用いたさらなる研究の発展が期待される。
参考文献
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松崎銀河（2003）「消費と資産の共和分モデル」一橋大学大学院経済学研究科修士論文。

不動産担保融資と売買価格の銀行融資が地価に及ぼす影響
マイクロデータの構築
小滝一彦・倉島大地・水永政志・渡部和孝

はじめにない。実際、日本、アメリカ、欧州、中国といった主要な経済が経験してきたのは、GDP の不動産と金融は表裏一体の関係にある。不動変動を大きく上回る資産価格の変動、とりわけ産の購入は、多くの場合、銀行融資によって資

不動産価格の変動であり、また、その不動産を金が供給される。不動産の売買の現場では、銀担保とした融資の増減である。日本のバブルと行からの融資次第で買うという条件付きの契約

そ の 崩 壊 に つ い て は、Hoshi and Kashyap（いわゆる融資条項）が多く用いられており、（2004）が示すように、1991年まで不動産担保

銀行融資が拡大すれば不動産への需要が増えて融資の増加と不動産価格の上昇が併存し、その価格が上がり、融資が絞られれば需要が減って後は融資の縮小と不動産価格の下落が続いた。

価格が下がる、という素朴な相場観が不動産市

Woo（2003）や Watanabe（2007）が示すよう

況の期待形成を支配している。

に、日本における地価の下落は不良債権を発生

一方で、金融の観点からは、マネーサプライの大半を占める銀行貸出は、不動産を担保としさせ、銀行の自己資本の毀損を通じて更なる融資縮小をもたらした。

た融資を信用創造の主要なチャネルとしている。

アメリカの不動産バブルについては、Mian

今日の世界の多くの国では、紙幣供給も銀行のand Sufi（2011）が指摘するように、銀行は不自己資本比率もバインディングではなく、もっ動産価格の上昇を受けて貸出債権の安全を過信

ぱら銀行が積極的に融資を行なうか否かがマネして融資を増やした。その結果、Dell’Aric-

ーサプライの動向を左右している。Kiyotaki

cia et al.（2012）が主張するように、融資の審and Moore（1997）が理論展開するように、こ査や規律は甘くなった。こうした甘い審査によの銀行融資には担保となりうる資産である不動る貸し出しは担保価値の下落に対して脆弱であ産の価格が大きな影響を与える。このため、不り、Demyanyk and Van Hemert（2011）が指動産価格は金融政策運営上も重要な指標として摘するように、2007年のアメリカでは不動産価注目されている。

格の上昇が止まることで金融機関の融資は急速

このように不動産担保融資が不動産価格に影に引き締まった。結局のところ、Reinhard and響し、同時に不動産価格が不動産担保融資やマ

Rogoff（2009）が主張するように、不動産価格

ネーサプライを増減させるという双方向の影響の上下と融資の拡大縮小こそが、各国の景気循が成立しているとすれば、過去のマクロ景気変環の主要因であると言っても過言ではない。

動について、不動産担保融資を介して不動産価

不動産価格と不動産担保融資がこのように相格とマネーサプライが不安定な関係を形成して互に関係しているとすると、分析は必ずしも容いるという現実的な説明が可能となるかもしれ

易ではない。過去のいくつかの実証研究も、一不動産担保融資と売買価格のマイクロデータの構築29

方向の影響を逆方向から識別することなく分析

レバレッジ）に二極化していることを発見し、を行なっているという限界を持つ。こうした場

LTV がゼロのサンプルを除外すると LTV が合、マイクロデータを用い、操作変数を用いて不動産価格に与える影響はより大きく計測され両者を識別する手法は有効であるものの、各国ることを確認した。

の実証分析でも、不動産価格と融資金額のマイクロデータを用いた研究は少ない。

1 不動産価格と銀行融資の理論、実証研究

本研究では、個別不動産売買のマイクロデー

不動産売買や不動産融資の現場の実務者レベタを構築し、不動産価格と不動産担保融資の関ルでは、「融資が緩和されるから不動産価格が係を分析する。分析対象は、不動産バブル崩壊

上昇する」という関係も、「不動産価格が上昇

後の1991年から、いわゆるミニバブルとリーマしたからより多く融資できる」という関係も、ンショックによる上下を経た2010年までの期間

それなりの説得力を持っている。しかし、このの東京23区の土地取引である。データは土地売

不動産価格と銀行融資の双方向の関係のどちら

買の成約価格データと、登記簿の抵当設定額デについても、経済学による理論的な説明が構築

ータをマッチングさせることで構築した。このされたのは、比較的最近になってからである。

不動産売買価格と不動産担保融資金額のマイク

資産が担保となって信用創造（つまり貨幣供ロデータの構築と分析は、われわれの知るかぎ給）が 行 な わ れ る と い う 考 え 方 は、Kiyotaki

り、日本のサンプルについては初めてであり、and Moore（1997）によってはじめて均衡モデ

各国のサンプルについても研究例は少ない。そルとして理論化された。このモデルでは、流動のため、このマイクロデータの構築それ自体が性制約下の企業が、生産要素である不動産を担

不動産と金融に関する研究への意義のある貢献

保に資金調達を行なう。不動産価格はファンダであると信じる。

メンタル（生産活動における限界生産性）で決

銀行融資が不動産価格に与える影響を分析す

定されている。このモデルは、信用創造のメカるに際し、われわれは、通常、銀行が融資に際ニズムをモデル化している点や、マクロ経済のして融資比率（LTV）を中心的な変数として変動を金融面からモデル化している点で画期的意思決定する点に着目し、LTV が高まると不である。

動産の買い手がより高く不動産を購入するとい一方、不動産価格と銀行融資の内生的関係、う関係の有無を分析した。ここでは、操作変数

特にバブルを誘発するような不安定な力学は、法を用い、銀行融資から不動産価格への因果関

この Kiyotaki and Moore（1997）のモデルや係を、逆方向の因果関係つまり不動産価格の上

そ れ に 続 く Caballero and Krishnamurthy

昇が LTV を高める方向の関係から識別した。

（2001）、Jeanne and Korinek（2010）、Bianchi

マイクロデータの分析から得られた成果は、（2011）からはただちに導くことができない。

大きくつ挙げられる。まず、不動産担保融資

なぜなら、これらのモデルでは不動産価格は限が不動産価格へ及ぼす影響を、反対方向の影響

界生産性のファンダメンタルで決定されると想から識別するための方法として、抵当権の種類定しており、また仮に不動産価格がファンダメ

つまり共同抵当や根抵当といった強い抵当権のンタルを超えて一時的に上昇するという想定を設定の有無が、操作変数法における識別変数と加えてみても、供給される資金で資本形成が進して有効であることを確認した。第二に、このみ、不動産の限界生産性は低下するため、不動操作変数法を用いた分析により、銀行融資が不産価格に下げ圧力が働いてしまうからである。

動産価格を引き上げる効果を確認した。第三に、 また、仮に何らかの外生的理由で不動産価格がLTV がゼロ（自己資金）または90％前後（高30

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

上昇した場合には、これらのモデルでは流動性

制約が改善されるためにマクロ経済は最適解に近づくことになる。つまりバブル下のマクロ経済のほうが、平時のマクロ経済よりも最適に近いことになってしまう。
不動産価格が「ファンダメンタル」を超えて上昇するミクロ的説明については、まず、不動
産は、Shleifer and Vishny（1997）が指摘する
ように、今日借りた現物を売って後日買い戻して返却するという空売り取引が不可能な資産に相当する。このため、Geanakoplos（2010）やFostel and Geanakoplos（2008, 2012）のモデル

おだき・かずひこ
1965年千葉県生まれ。東京大学卒。スタンフォード大学経済学 Ph.D.。経済産業省、大阪大学、金融庁などを経て、日本大学経済学部教授および経済産業研究所上席研究員。
くらしま・だいち
1990年東京都生まれ。慶應義塾大学商学部卒業。現在、法務省勤務。
みずなが・まさし
1964年東京都生まれ。東京大学卒。UCLA 大学 MBA。三井物産、BCG、ゴールドマン・サックス等を経て、スター・マイカ代表取締役。京都大学、学習院大学非常勤講師。
わたなべ・わこう
1965年東京都生まれ。慶應義塾大学経済学部卒。プリンストン大学経済学部 Ph.D.。総務省、大阪大学、東北大学などを経て、現在、慶應義塾大学商学部教授。

のように、現在の不動産価格を割安だと考えるはアメリカの同一郡内で、サブプライムローン「強気」の参加者と、割高だと考える「弱気」の比率の高い地区ほど住宅価格の上昇が大きかの参加者がいる場合、弱気の参加者は空売りすったことを示している。Glaeser et al.（2012）

ることができないので消極的に流動性を選好、は、地域ごとの集計データを用い、OLS によ

つまり銀行に預金するしかなく、これを強気のって LTV の増加が住宅価格を上昇させること参加者が借り入れて不動産を高値で購入するこを示している。

ととなる。あるいは、Allen and Gale（2001）

双方向の因果関係を識別した研究としては、が着目するように、負債に対するモラルハザー

Favara and Imbs（2010）は銀行支店の出店規ド、つまり有限責任の会社法や破産法の下では、 制を用いて双方向の因果関係を識別しつつ、住銀行から借り入れて不動産を購入する法人や個宅ローン貸し出しが住宅価格の上昇をもたらし人は、不動産価格が上昇する場合には自らが利ていることを計測した。Mora（2008）は日本益を得て、下落する場合には債権者（銀行）にの都道府県別の集計データを用い、銀行系列企

損失を負担させることができるため、適正価格業への融資を用いて双方向の因果関係を識別し以上に不動産を買い進める行動が最適となる。

つつ、総貸出に占める不動産融資の比率の上昇

不動産の担保価値の上昇が不動産融資を増やが、その県の地価の上昇をもたらすことを示し

す と い う 実 証 研 究 と し て は、Gan（2007a,

た。Adelino et al.（2012）は、ファニーメイ等

2007b）が、日本の全国レベルのデータを用い、 の住専による住宅ローン買い上げの基準価格の地価の上昇が企業の借り入れを増加させる関係違いに着目して、住宅ローンの買い上げが行なにあると指摘し、また、銀行の不動産担保融資

われにくい地域では住宅価格が安いことを発見

が企業の借り入れ総額を増やす主因であったとした。

指摘している。Mian and Sufi（2011）はアメ

このように既存の実証文献は、集計データにリカの家計データを用い、住宅価格の増加がそ対して操作変数法を適用して双方向の因果関係の25％分の借り入れ増加をもたらすことを示しを識別する研究まで展開してきているものの、ている。

操作変数を用いた因果関係の識別をマイクロデ

逆に、銀行融資が不動産価格を上昇させるという研究については、Ramcharan and Rajan（2012）が大恐慌期のアメリカの農地価格のデータを用い、借り入れの容易な群の農地価格が高いことを示している。Mian and Sufi（2009）

ータに適用した研究は行なわれていない。

2 土地取引成約価格・融資金額マイクロデータ
本研究では、東京23区の土地取引の成約価格
不動産担保融資と売買価格のマイクロデータの構築

31

表ઃ―データの記述統計量と銀行の融資金額のマイクロデータを構築する。

1586 サ ン プ ル の 記 述 統 計 量 を 表  に 示 す。

われわれの知る限り、現在まで日本の不動産とLTV の平均値は58％だが、36％のサンプルは金融の研究でこうしたマッチングマイクロデー

抵当を付けず自己資金にて購入している。残り

タを用いた研究はない。

のサンプルの LTV は91％と大きい。

土地取引の成約価格は、スター・マイカ株式
会社の市場分析用途のデータベースによる。このデータは主に東日本不動産流通機構やマイソ

3 分析方法
本研究では、東京23区の土地取引の坪単価を、

ク等のデータから構築されており、基本的には同じ年、同じ区の平均地価で除した相対地価を宅建業者が扱うような小規模の土地取引をカバ

被説明変数として、これを説明変数 LTV つまーしている。この成約価格データには、物件のり 融 資 比 率 で 説 明 す る。Adrian and Shin

住所（住居表示と地番）、面積、成約日、成約（2011）が主張するように、個人と法人では銀価格が含まれる。この地番をもとに、登記情報

行融資に対する姿勢が異なることが予想され、

提 供 サー ビ ス（民 事 法 務 協 会 http: //www1.

また、個人と法人では購入する不動産の質に違

touki.or.jp/）から、登記簿の表題、甲欄、乙欄

いがあることが予想されるため、購入者の個をダウンロードする。表題からは地番と面積を、 人・法人の別で、サンプルを分割する。
甲欄からは買い手の属性（個人、法人の別）を、相対的な坪単価と LTV の間の関係は、既存

乙欄からは抵当権の有無、その種類（普通抵当、 文献で双方向の関係が理論的にも指摘され、ま根抵当、共同抵当）、抵当額、金融機関名（融た、いくつかの実証研究では操作変数法によっ

資金融機関または保証会社名）を得る。成約デて一方向を他方向から識別している。本研究でータと登記データは、地番、面積が一致し、売も LTV が地価を上げる効果を反対方向の関係

買日については物件の状況から考慮して妥当なから識別するために、操作変数法を用いる。第範囲（通常カ月程度）であるものをマッチン

一段階で LTV を説明する変数として、根抵当グさせた。成約データで地番を掲載したものがダミーと共同抵当ダミーを用いる。根抵当は当少ないためマッチングの成立率が低下したが、初の融資の際に設定された極度額までの範囲で、これがセレクションバイアスを生じる可能性は後日に別途追加融資された金額も、当初の順位ないと考える。

で保護されるため金融機関にとって有利な抵当サンプルの記載ミスや異常値を除去するため、 権である。一方、後順位の金融機関にとっては平米単価と LTV のどちらかが全サンプルの当初の借入の返済の進捗にかかわらず極度額分99％を超える大きさのサンプルを排除することだけ担保価値が低くなる。また、抵当権設定者で、サンプル数は1620から1586となった。この（買い手）にとっては、その強い抵当権を提供

32

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

表઄―成約価格（相対値）と LTV の関係（全サンプル、個人法
人別）あり、抵当権者（金融機関）にとっては有利な抵当権であるため、この共同抵当が設定される場合には、LTV が高くなることが予想される。
なお、この根抵当ダミーと共同抵当ダ
ミーを、操作変数法の第段階の識別変数（第段階の回帰分析における除外変数）として用いるためには、外生性、つまり相対単価が高い土地を購入する場合に根抵当や共同抵当が多く用いられるという逆方向の関係がないことが必要である。この点について、単価の高い土地だ

注）被説明変数ＲＰは相対平米単価。＊＊＊、＊＊、＊は、それぞれ
％、 ％、10％の水準で有意。Huber-White の標準偏差を各推定値の下に示す。2SLS での除外変数は、JMORT（共同抵当ダミー）と RMORT（根抵当ダミー）である。操作変数の外生性テストの t 値
は、まず LTV を除外変数を含む全変数で回帰して予測残差を得て、相対平米単価の OLS の説明変数にこの予測誤差を加えて回帰して得られる係数の t 値である。

から銀行が根抵当に取りたがる、という動機や、単価の高い土地だから銀行が（当該物件以外に）別の不動産も担保に取りたがる、という動機は、合理的説明が困難であり、現実にもこうした方向の関係はないと断定して良いと考えられ

表અ―成約価格（相対値）と LTV の関係（借入のあるサンプル
のみ、個人法人別）

る1)。
このため、本研究では、第段階でLTV を根抵当の有無と共同抵当の有無で回帰し、第段階で不動産価格（相対平米単価）を操作変数で回帰した。

4 分析結果まず、全サンプルを個人と法人に分割
して、OLS と2SLS（操作変数法）によって分析した。表は⑴が個人の OLS、⑵が個人の2SLS、⑶が法人の OLS、⑷
が法人の2SLS の結果である。個人と法注）表に同じ。

人 の 係 数 の 違 い は、Adrian and Shin（2011）の主張の通りである。

する代償として、より高い LTV を求めること

まず⑴⑶の OLS において、LTV は有意ではが予想される。共同抵当ダミーは、共同抵当とない。しかし、これは双方向の因果関係が混在して、当該物件とは離れた物件が担保に供されした結果でもある。そこで、LTV を第一段階ている場合にをとる（当該土地に建つ建物やで回帰した回帰値を操作変数として2SLS を行

当該土地のための私道が共同抵当とされているなった結果が⑶と⑷である。LTV の係数が場合は含まない）。ある物件を購入する際に、％水準で正で有意となっている。いずれも、他の物件を抵当に入れることは、当然のことな

LTV が10パーセントポイント上昇した場合、がら抵当権設定者（買い手）にとっては負担で

例えば融資比率が80％から90％に上昇した場合、不動産担保融資と売買価格のマイクロデータの構築

33

不動産価格は％程度上昇することを示してい保に融資された金額を、物件レベルのマイクロる。

データとしてマッチングさせることは、現時点

ここで、LTV が極化している状況、つまでは極めて困難である。特に東京23区のようなり、LTV の約36％は抵当を付けず全額自己資

住居表示の導入された地域では、地番と住所が金で購入しており、残りの約64％は抵当権を設異なるため、マッチングの困難は極端に大きく定して平均90％の LTV のハイレバレッジで購なる。本研究では、そうした困難に耐えつつ、入している点に着目する。この極化の理由は、日本については初めてとなるマイクロマッチン

累次の法改正により抵当権が非常に強い権利とグデータの構築と分析を行なった。

なっているため、一方ではその強い権利の設定

このマイクロデータの利点を活用することで、を嫌って自己資金で購入する方向に分かれ、逆本研究では、経済学の重要なテーマである信用にひとたび抵当権を設定するならば、その強さ

創造と担保資産価格の関係に、新たな分析を加ゆえ、購入者は十分に高い LTV を要求し、銀えることに成功した。融資が増えるから価格が行もその強い抵当権ゆえに高い LTV を許容す高くなる、価格が高いから融資が増える、といる方向にわかれることにあると考えられる。

う双方向の関係を識別し、本研究では融資が不このため、個人、法人それぞれグループから、動産価格を上昇させる効果を分析することに成

完全自己資金（LTV=0）のサンプルを除外し、功した。その研究過程で、操作変数作成のためレバレッジ購入（LTV>0）のサンプルのみにに共同抵当や根抵当といった強度の異なる抵当して分析を行なう。その結果が表であり、⑴権の有無が識別変数として有効であることも示

が個人の OLS、⑵が個人の2SLS、⑶が法人のすことができた。また、個人と法人で LTV のOLS、⑷が法人の2SLS の結果である。個人に効果が異なること、そして、不動産担保融資でつ い て は、レ バ レッ ジ 購 入 に 限 定 す る と、資金調達した不動産購入に限定すると、LTV

LTV の係数が0.203から0.987（の効果が非常に大きくなることを発見した。

約％有意）と、倍に上昇する。法人についても、レバレッ

この研究は、研究技術の観点ではマイクロデジ購入に限定すると、LTV の係数は0.181からータの構築や識別変数の発見という貢献をし、

2.041（％有意）と、約11倍に上昇する。つマクロ経済学の観点では信用創造と担保資産価

まり、銀行から融資を受けて不動産を購入する格の関係に新たな知見を与え、法と経済学の観グループに限定すると、10パーセントポイント

点では抵当権の強さがもたらす金融面への影響の LTV の上昇は、個人で9.8％、法人で20％を指摘した。本研究にはまだ多くの改善すべきの購入価格上昇をもたらすことになる。これは点が残っているが、今後、多くの研究者が本研

Allen and Gale（2001）が主張するように、購究を基礎として優れた研究を行なうことで解決

入者が自己資金と借入資金を同等に考えておらされていくことを期待する。

ず、たくさん借りられるなら安易に高額でも購入してしまうメカニズムが働いていることを示唆している。一方、自己資金で購入するエクイ
ティ購入者の存在によって、不動産価格の不安定性が10分のから 分のに抑制されていることがわかる。

おわりに不動産の取引の成約価格と、その不動産を担
34

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91＊本稿は、科学研究費補助金（（C 22530331）の助成を得て、経済産業研究所のプロジェクトとして行なわれた研究の成果の一部である。本研究に対しては、
Nada Mora、今井雅巳、Heather Montgomery、清滝
信宏、内田浩史、植杉威一郎、青木浩介、金本良嗣、
瀬古美喜、山崎福寿、鶴田大輔の各位および住宅経済研究会と経済産業研究所研究会の参加者の方々から有益なコメントをいただいた。またリサーチアシ
スタントの猪野明生氏と胡劼氏に謝意を表する。

注）今回の研究対象データでの根抵当の設定は、共通して、「融資、手形、小切手その他の銀行取引」のように登記されている。銀行の融資実務では、こうした形式での根抵当の設定は、購入者と銀行がこれまでに取引関係（融資、手形、小切手等）にあった、
あるいは今後、そうした関係に入る場合に行なわれる。つまり、根抵当か普通抵当かは、銀行と購入者の取引関係に依存する外生的な選択であるのが実態
である。
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不動産担保融資と売買価格のマイクロデータの構築

35

近隣選択と近隣効果への包括的アプローチ
個人所得と近隣所得ミックスの関係に関する実証分析
Hedman, L and G. Galster（2013）Neighbourhood Income Sorting and the Effects of Neighbourhood
Income Mix on Income: A Holistic Empirical Exploration( Urban Studies, Vol. 50, No.1, pp. 107-127.

ようになっており（van Ham et al. 2012）、本稿ではじめに紹介する Hedman and Galster（2013）は、これま

米国や西欧などの国々では、住宅ミックスや低所で概念的にも実証的にも長らく別々の分野で発展し得層の居住地移動による多様な人種や所得階層の社てきた両者を包括的なフレームワークで扱おうとし会的混合が住宅政策の一環として推進されている。

たものである。その中で、個人の所得とその人が住

近年、その科学的根拠を探求するという視点から、む近隣の所得水準の関係に着目し、前者が後者に与近隣が居住者の教育・就業達成などの生活機会に与える影響（近隣選択）と後者が前者に与える影響

える影響で、個人には帰すことのできない近隣効果（近隣効果）について、従来無視されてきたバイアへの関心が高まっている。この分野における主要なスを避けるため、計量経済学的手法を用いて実証分

研究課題の一つは、条件不利地域には民族マイノリ

析を行なっている。

ティや貧困層が多いというように単に近隣特性と居住者特性の相関を示すだけでなく、その因果関係を

1 包括的フレームワークの課題

特定することにある。定性的研究がもっともらしい

包括的なフレームワークの中で直面する主要な課

因果メカニズムについてその根拠を調査し、理論構

題のうち、Hedman and Galster（2013）が焦点を当築によって一般化を図るのに対して、定量的研究でてるのは、観察されない変数における選択（selection

は一連の解析的・計量経済学的な原理が満たされ、

on unobservables）と 内 生 性（endogeneity）の 問

モデリングアプローチによって他のすべての可能性題である。前者に関しては、近隣選択と観察されるがコントロールされた場合において因果関係が示さ

個人のアウトカムに影響を与える観察されない個人

れる（van Ham et al. 2012, p.5）。仮に近隣特性と居特性がある場合、近隣特性と個人特性の偏相関によ

住者特性に相関があっても、居住者の選択的移動のり、お互いの因果的影響の本当の推計値が得られなみの結果であれば近隣効果は存在しないことになり、 いことが問題になる。
場所に基づく種々の社会的混合プログラムは効率的とは言えないことになる。

一方で後者に関する問題としては、近隣が個人のアウトカムに与える独立的な因果効果と他の関連す

しかし、現実には、Hedman（2011）が自身の体る決定要因の効果を分離することが難しいこと、ま験として挙げているように、居住地選択において自た個人と近隣の相互の因果関係がある状況によって分の基準に合う家を見つけたものの、その地域の学バイアスが発生してしまうことがある。これまでの校が子供に与えるネガティブな影響を心配して結局

一部の研究では観察されない変数における選択の問

家を買うのを断念するという例もある。十分な社会題への対処は試みられているものの、内生性につい経済的資源を持った人がこうした近隣を避けることてはほとんど考慮されることがなかった。

（近隣選択）は、さらにこの地域の学校問題などをそこで実証モデルにおけるパラメータ推計では操通じて負の影響を居住者に与え（近隣効果）、今度

作変数法を採用し、時間不変の観察できない変数を

はこれがまた選択的移動の要因になるというように、 コントロールするために固定効果パネルモデルを用
両者は相互作用的に影響し合っている。
この近隣における相互関係は多くの関心を集める36

季刊 住宅土地経済

2014年冬季号№91

いることでこれらの問題に対応する。

なお、所得はラグ付きで扱われ、⑴式では前年か

2 データと実証モデル

らの近隣所得ミックス度が当年の個人所得に影響し、以下の実証分析では15歳以上のスウェーデン人居⑵式では前年の個人所得が翌年までの近隣所得ミッ住者の年間所得、教育、雇用、人口学的属性を含む

クス度に影響する。個人特性には学歴、学生手当の

GeoSweden データベースが用いられる。その中か受給有無、婚姻状態の変化、子供の年代別子供数、ら、ストックホルム在住のすべての男性（1994年時

配偶者所得が含まれる。また、Hausman 検定によ点で25〜49歳）を抽出し、1994〜2006年の長期デー

り個人所得と近隣所得ミックス度の内生性を確認しタセットを作成している。フルデータセットを用いたうえで、これらの変数を内生変数とみなしている。

ることで近隣における所得分布も正確に把握することができる。なお、ここでの近隣の定義はスウェー
デン統計局が定める SAMS と呼ばれる地区単位で

3 計量経済学的アプローチによる推計
先に述べた観察されない変数における選択と内生ある（ストックホルムの SAMS の平均人口は4259人）。 性によるバイアスに対応するため、固定効果戦略とモデルのアウトカム変数はつあり、個人所得と操作変数戦略を用いてパラメータを推計する。

個人が住む近隣の所得ミックス度である。ただし、固定効果パネルモデルは、推計式に個人ダミー変

個人所得は学歴や労働市場への参加、雇用形態、労数を追加することで、所得や近隣選択に相関するか

働時間、時間賃金の総影響を包含できるように労働もしれない時間不変の観察されない個人特性をコンから得た所得に限り、近隣所得ミックス度は個人のトロールし、除外された観察されない変数の影響へ

住む近隣内の高所得男性割合と低所得男性割合（そのバイアスを潜在的に除去するものである。

れぞれ全国上位30％と下位30％を基準）で表現され操作変数法は段階推計によるもので、第段階

る。個人所得を従属変数とする近隣効果モデルと、では内生変数を予測因子である外生変数で回帰する。

つの近隣所得ミックス度を従属変数とする近隣選第段階では第段階目の予測値を、パラメータを択モデルは、それぞれ⑴式、⑵式で表される。

推計する⑴式、⑵式における内生変数に代入する。

ln I =α+βPI +γPI +θM +μL +ϵI  ⑴M =σ+ωI +φPM +∂PM +ϵM ⑵

ここで用いる操作変数は妥当性の条件を満たし、内生変数と強い相関を持つものでなければならない。

⑴式では、I  は近隣 j に居住する個人 i が t 年にまず、操作変数が誤差項とは相関せず内生変数とは労働によって得た年間所得、PI  は所得に影響を与相関している必要がある。理論的検討によって、個える t 年の個人 i の（時間によって変化する）特性、 人所得を説明する近隣効果モデルの操作変数として、
PI  は所得に影響を与える個人 i の（時間によって病気休業給付の受給の有無、育児休業給付の受給の変化しない）特性、M  は t 年に個人 i が居住する有無、早期退職給付の受給の有無が選ばれた。同様

近隣 j の平均所得ミックス度（近隣での高所得男性に近隣所得ミックス度を説明する近隣選択モデルの割合および低所得男性割合）、L  は t 年のマクロ経

操作変数として、夫婦間民族（スウェーデン人であ済的特性（年次ダミー）、ϵI  は攪乱項である。

るか否か）の組合せ、夫婦間民族の組合せ×子供数⑵式では、個人 i が住む近隣 j の t−1〜t 年の平の交差、夫婦間民族の組合せ×配偶者所得の交差、

均所得ミックス度 M  として近隣高所得男性割合

子供のうち男子の割合（年齢階層別）が選ばれた。

と近隣低所得男性割合を従属変数としたつの式か操作変数の内生変数との相関の強さに関しては、らなり、PM  は居住地選択に影響を与える t 年の第  段 階 目 で は い ず れ の 推 計 式 の F 値 も Stock-

個人 i の（時間によって変化する）特性、PM  は居Yogo の基準をクリアしたが、一部 Sargan 検定が住地選択に影響を与える個人 i の（時間によって変パスできないという点では課題が残っている。

化しない）特性、ϵM  は攪乱項である。いずれの式でもギリシャ文字で表される係数が推計される。

海外論文紹介37

割合を0.1％ポイント減らし、近隣高所

表ઃ―内生変数の係数（標準誤差）の推計結果

得者割合を0.33％ポイント増やす。
②操作変数を用いた固定効果モデルの結果（表・下）時間不変の観察されない変数だけがコ
ントロールされた①の固定効果モデルと比べると、内生変数の効果の大きさに影響がみられる。つまり、個人所得を説明する近隣効果モデルの結果からは、近隣
高所得者割合および近隣低所得者割合の負の係数は統計的に有意なままであるが、内生性がコントロールされると係数の大きさが桁分拡大されることがわかる。
一方、ほぼ同じ傾向が近隣高所得者割合を説明する近隣選択モデルの個人所得の係数でもみられる。ただし近隣低所得者割合を説明するモデルでは、個人所得
注）* < 0.05；** < 0.01；*** < 0.001、※ 上 記 の 内 生 変 数 以 外 は 省 略（N =1,085,256）、上：固定効果モデル、下：操作変数を用いた固定効果モデル。

の係数はかなり小さく統計的にも有意でない。
以上のつのモデルには明白な違いがあり、相互因果関係から生じる内生性は結果として、4 推計結果

個人所得が及ぼす高所得近隣の選択への効果と近隣

ここでは紙面の制約上、①固定効果モデルと②操

所得ミックスが及ぼす個人所得への効果の点に対作変数を用いた固定効果モデルでの推計結果のうちして下方バイアスをもたらしている。したがって、

内生変数に関する結果に限定して示す。

これまでの内生性を考慮しない分析では近隣効果を①固定効果モデルの結果（表・上）

過小推計していたことになる。近隣選択に関しても、一般化最小二乗法（GLS）を用いた推計の結果、

従来のような一時点の所得と個人特性の相関に基づ固定効果パネルモデルでは、近隣所得ミックス度といて導かれた結論には深刻なエラーが存在する危険

個人所得に相互因果関係の強い根拠が示された。

がある。

つまり、個人所得を説明する近隣効果モデルからは、標準化すると標準偏差分だけ近隣低所得者割

5 議論――近隣効果と近隣選択の関係合が減ると12.6％個人所得が増加し、標準偏差分

近隣効果に関して、近隣の低所得者割合が高いこだけ近隣高所得者割合が減ると6.9％個人所得が増とは地域ネットワークの欠如、地域に基づくスティ

加することになる。両端の所得層が減ることは中間グマなどを通して、居住者の雇用や所得見通しを減層の増加を表すことから、中間層の存在が最もよい退させるかもしれない。一方で、中間層や高所得層

経済環境を提供しているともいえる。

は逆のプロセスをもたらす可能性があるが、中間層

一方で、近隣所得ミックス度を説明する近隣選択

だけがすべての所得階層と社会的距離が近いため効モデルによると、個人所得は近隣選択に関係はある

果的なロールモデルや地域ネットワークを通じた雇もののその効果量は小さく、標準化すると標準偏用情報の伝達者になり得るのかもしれない。

差分の個人所得の増加は平均で翌年の近隣低所得者

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近隣効果と近隣選択の関係については、以下に示図ઃ―異なる所得選別から生じる近隣効果の内生性バイアス

よってバイアスを除くという手法自体は近年珍しい
ものではないが、近隣選択と近隣効果の分断を埋めようとしたことや、これまでの研究での近隣効果の過小推計の可能性を指摘したことには意義がある。
従来の既存統計データの二次的活用による定量的分析の中には、社会的混合策の効果に対して否定的なものも少なくなかったが（Sautkina et al. 2012）、もう一度精査する必要があるかもしれない。
ま た、Hedman and Galster（2013）も 最 後 に 指摘しているように、国や地域によって特有な要素もあると思われる。それでもスウェーデンのような比較的社会格差の小さい国でもこうした効果が観察されたことは、日本にとっても示唆的である。日本ですような所得によって異なる近隣選別プロセスと、はそもそも近隣効果や近隣選択に関する研究は少なそれに伴う選択的近隣効果が存在し、その結果がいが、適当な実験データが得られない場合でも、計「本当の」近隣効果に大きな過小推計を生じさせて量経済学的手法と既存の二次的統計データの併用にいると考えられる（図）。

よって研究の可能性が広がると考えられる。Hed-

・低所得近隣に住む高所得者 DH：すぐに最初より

man and Galster（2013）の利点は、他の分野でもも高所得な近隣に選別（選択）されるため、低所応用可能であるという点でもあり、近隣効果研究に

得近隣への暴露は最小化され負の影響も防げる。

おいては雇用や健康のほか、治安、教育などの分野

・高所得近隣に住む高所得者 CH：結果的にはさらでの応用が想定される。

に高所得な近隣に選別されるかもしれないが、そ

次のステップとして、選択的近隣効果が発生する

れは最初の近隣から正の効果を得た後であろう。

条件の追究や、そのメカニズムやプロセスの解明が・高所得近隣に住む低所得者 AL：高所得近隣から期待されるが、より正確に近隣効果や近隣選択の因は恩恵を得るかもしれないが、もともと低所得の果関係や効果量を把握することは、こうした次のス

ためさらなる高所得近隣への移動は難しい。

テップに向けても重要な役割を果たすだろう。

・低所得近隣に住む低所得者 BL：負の効果を受けるか、もしくはより所得が減ればさらに低所得な近隣への移動を余儀なくされる。
また個人所得の増分が近隣低所得者割合を減少させることよりも高所得者割合を増加させることにより強い影響を与えるのは、低所得男性が相対的に分散しているため（ストックホルムには極端に低所得者割合が高い地区は少ない）、もしくは住宅テニュ
アミックスの地理的分布のため（所得が減っても同じ近隣に居住できる）などの理由が考えられる。

おわりに
以 上、Hedman and Galster（2013）に よ る 研 究について紹介した。固定効果モデルや操作変数法に

参考文献
Hedman, L.（2011）“Residential Mobility and Neighbourhood Effects: A Holistic Approach,”Geografiska
Regionstudier, Nr 88, Uppsala universitet.
Sautkina, E., L. Bond, and A. Kearns（2012）“Mixed
Evidence on Mixed Tenure Effects: Findings from a
Systematic Review of UK Studies, 1995-2009,”Housing Studies, Vol. 27(6), pp.748-782.
van Ham, M., D. Manley, N. Bailey, L. Simpson, and D.
Maclennan eds.（2012）Neighbourhood Effects Research: New Perspectives, Dordrecht: Springer.
van Ham, M., D. Manley,, N. Bailey, L. Simpson, and D.
Maclennan eds.（2013）Understanding Neighbourhood Dynamics: New Insights for Neighbourhood
Effects Research, Dordrecht: Springer.

上杉昌也

東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻博士課程

海外論文紹介39

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情報を提供したい。

編集後記
管理がずさんな空き家の所有者に対し、自治体が除却・修繕を命令できること等を内容とする「空き家対策推進法案」が自民党で検討されている。周辺環境に有害な放置空き家への対策は急がれる。
ところで、空き家問題の元凶は空き家の保有コストの安さで、空き家の敷地には、住宅用地に認められる固定資産税の軽減特例を適用すべきでないという主張がある。
相続等で意図せず空き家所有者となり、時間・費用をかけ最低限の管理はしているケースも多い。好立地の空き家はともかく、市場価値の低い住宅(地)の利用・処分は容易でない。軽減措置が適用されなければ、多くの空き家所有者は重税に耐えかねて空き家と敷地を手放すことになる。市場価値の低い空き家と敷地の買手は国内資本でなく、隣国の資本が買い進める可能性が高い。
江津市（島根県）では､町おこしの手段として､空き家を活用したＩ
ターンの仕組みを構築し､実績を上げている。当事者（空き家所有者と入居希望者）のみでは不安な点を行政が信用補完し、NPO が空き家情報を住民から吸い上げ、地元宅建業
者・建設業者が賃貸借契約成立と修繕に関与するという役割分担で各主体が連携している。
物件の市場価値にかかわらず納税を続け（代々の先祖と同様に）、かつ管理コストを負う空き家所有者に対する懲罰的な重税を唱える前に､江津市の例のような利用・活用という｢出口｣の検討こそ必要だと思う。
（TN）

編集委員
委員長
瀬下博之
委員
浅見泰司
直井道生
中神康博

季刊 住宅土地経済
2014年冬季号（第91号）
2014年ઃ月ઃ日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
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編集・発行

公益財団法人

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