第 4 回国土交通大臣賞
西竹の里タウンハウス管理組合

歴史と街づくり活動の経緯

西竹の里タウンハウスは、京都市が 1976 年にまち開きをした初の大規模住宅団地「洛西ニュータウン」（全国に先駆けて開発された「千里ニュータウン」のまち開きから約15 年後の事でした）の一角に位置しています。

1. 洛西ニュータウン
洛西ニュータウンは、著名な京都大学の西山卯三先生がマスタープラン策定にご尽力され、その後京都市が「洛西新市街地開発事業地における景観構成に関する調査研究報告書（社）日本都市計画学会」にて発表されたコンセプトに基づいて開発されました。
その内容は、デザインポリシーを非常に重要視されているのが大きな特長です。
京都の歴史性と自然性の優れた遺産（すなわち京都らしさ）を受け継ぎながら、現代的でかつ統一あるデザインポリシーが確立されているのです。
洛西ニュータウンの位置する場所は、西山の山麓にあり美しい竹林と田園、樹木に囲まれた素晴らしい自然環境に恵まれています。西山は嵐山から大山崎に及ぶグリーンベルトで、竹林の丘陵は「筍」の産地としても知られるところです。
この広大な竹林を切り開き、歴史的風土と恵まれた自然環境を大切に開発が進められました。
○ ゆとりを充分に保った中で、公営、公社、公団及び宅地分譲を適切に配置○ 景観保全のために、傾斜屋根を基本とし、中心部を高密度、周囲に中層住宅、その周りに低層住宅を配置○ 幹線道路の無電線化や、完全歩車分離、交通弱者へのきめ細かな配慮（バリアフリー化）○ 多種・多様な公園・緑地を潤沢に配置○ 自転車・歩行者優先道路を緑道としてネットワーク化・・・などが、洛西ニュータウン開発のコンセプトです。
一つの開発事業としてこのようなデザインポリシーがあらかじめ策定されて開発が進められたケースは、わが国でまだその例がない・・・と言われた住宅団地です。

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西竹の里タウンハウス管理組合

まち開きから 30 年以上経過、3 万人弱の人口ですが、公園、緑地、街路樹などの木々が見事に大きく育ち、恵まれた自然環境やまちなみのゆとり感などは、住民にとって大きな誇りであり何よりの財産となっています。

2. 西竹の里タウンハウス
西竹の里タウンハウスは、1982 年 3 月に京都市住宅供給公社が開発したまちで、戸建て感覚を持ったタウンハウス形式の住宅団地です。敷地面積約 2.1 ㌶に 113 戸の 2 階建て 2 戸連〜5 戸連の 36 棟で構成された集合住宅団地で、敷地は 113 戸の共有地です。
住環境を守るために、あらかじめ京都市住宅供給公社が、京都市長の認可を受けた一人方式による建築協定を設定しました。（増築禁止などの厳しい内容になっています。）
入居開始後の 1982 年 6 月に管理組合設立総会を開催し、「管理規約」などを承認しました。住民の皆様の理解と協力により建築協定を遵守し、10 年毎の見直しも問題なく承認され、2 回の自動更新を行いました。
タウンハウスは、設計の段階で、敷地の造作から豊富な植栽に至るまで、設計者の手により入念に検討され、美しく完成されています。入居開始以来入居者による自主管理形式の管理組合が中心となり、環境の維持・景観の保持、植栽の管理に取組んできました。当初、全世帯分の駐車場が無く、路上駐車問題も発生し、懸命に近隣で確保に努めました。
コミュニティ作りを大切に図るため、各住区（クラスター）には、コモンスペースが設けられ住民の花壇設計や、憩いの場、元気な子供達の安全・安心出来る遊び場として活用されています。各戸の玄関が、コモンスペースに向かって設けられ、朝の挨拶からコミュニティが始まります。土地を所有することから、利用することへの概念の転換が込められているのです。

西京区

洛西ニュータウン

西竹の里タウンハウス
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コモンスペースと各住戸の玄関

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西竹の里タウンハウス管理組合

１）中長期修繕計画
タウンハウスは、分譲当初は管理組合費のみの徴収で、植栽や共用部分の維持管理を行ってきました。規約により、屋根は棟別共用、外壁は個人所有とあるため、各個人の意思により修繕施工が行われてきたのですが、築 20 年が経過し、各個人の意思に任せると、修繕をする戸としない戸とで調和が保てず、まちなみの統一感が図れなくなり、景観上問題であるとの判断で、一斉施工を行う「中長期修繕計画」策定に取組みました。
2000 年度の管理組合が、建築コンサルタントと協議し、本来は管理組合の管理ではない各戸の屋根・外壁等の修繕・改修を全戸（113 戸）一斉施工するための計画案を策定。
2001 年に修繕委員会の設立と中長期修繕計画を策定しました。
2002 年度第 21 回通常総会に中長期修繕計画を図りましたが、説明不足で否決されました。しかし、趣旨説明など粘り強く住民に訴え、秋の臨時総会で中長期修繕計画を再度提出し、「管理規約の改定」「新たな修繕費の積み立て」「中長期修繕計画」が可決されました。
2003 年第 22 回通常総会にて全戸（113 戸）一斉の屋根改修工事の施工案が可決されました。
2003 年に屋根「カラーベストコロニアル」から「かわら」への一斉葺き替え、2007 年に外壁の一斉塗り替えを景観維持を図りつつ大規模修繕として行い、コモンスペースの芝生張替えとあいまって見事にまちなみが再生しました。
管理組合の諮問機関であり、住民の代表（各住区クラスターから１名以上公募）である修繕委員会の活動は、誠に素晴らしく住民一同心より感謝をしているところです。
住民の高齢化も進んでいますが、一方若い世代の入居も増え、コモンスペースで元気一杯な子供達の遊ぶ姿や大きな笑い声が聞こえ、嬉しい限りです。
（若い奥様方には、「安心して子供達が遊べる環境が素晴らしい」・・・と高い評価を得ています。）

一斉葺き替え前の屋根

一斉葺き替え後の屋根
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２）タウンハウス西側に建設された「マンション問題」への対応
2003 年春に低層住宅地であるタウンハウスの隣接する西側に高さ 20ｍ、容積率300％のマンション建設問題が発生しました。
「日照権」「圧迫感」「景観問題」などの被害が生じる為、当時の自治会が、マンションの敷地のもう一方側のテラスハウス自治会と相携え、地元の連合自治会などの支援を受けて、「まちなみに合った建物」への変更を強く業者に要求し、交渉を繰り返すも決裂し、景観を守るために提訴に踏み切りました。（管理組合役員や修繕委員会委員も多くが原告に加わりました。）
タウンハウスの「建築協定」も争点になりました。また、京都市建築審査会へ審査請求を求めました。京都地裁、大阪高裁にて住民敗訴、最高裁へ上告しましたが棄却。高
裁判決が確定しましたが、一貫して「景観利益が、住民にとって法的保護に値する」という画期的な判決が出され、後述の「京都市新景観条例」につながったと思われます。
それは、丁度美しい国づくり大綱が盛り込まれた「景観法」が成立する前の頃です。
京都市会議員全会派の議員諸氏にお願いし、「ダウンゾーニングの早期実施」「有識者・住民を交えた洛西ニュータウン再生の協議会立ち上げ」などの「請願書」を提出。
市議会で全会派賛成による採択を得ることが出来ました。
「請願書」が市議会にて採択されたのは、画期的なことで 2005 年 8 月に「洛西ニュータウンまちづくり検討会」が発足し、2006 年 9 月の高さ制限を強化した、「京都市新景観条例」が施行されたときを同じくして、洛西ニュータウンのダウンゾーニング（高さ 20m→15m、容積率 300％→200％）が施行されました。（容積率規制強化は、洛西ニュータウンだけでした。）
ひとえに前述の「洛西ニュータウン開発時のデザインポリシー」が崩れ出した危機感からです。
乱開発によりまちなみが破壊されるのを阻止し、次世代へ継承していくべきとの強い決意からでした。

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