2022 年２月 14 日
各位
会 社 名 地主株式会社
代表者名 代表取締役社長 松岡 哲也（コード番号 3252 東証・名証第一部）
問合せ先 財務本部長

北川 雄哉（TEL 03‐6895‐0070）

中期経営計画の策定に関するお知らせ
当社は本日開催の取締役会において、2022年12月期から2026年12月期までを対象とする中期経営計画を決議いたしましたので、下記のとおり概要をお知らせいたします。
記
１．中期経営計画策定の目的
当社は、2000年の創業以来、建物を持たずに、土地のみに投資を行う独自の不動産投資手法であるJINUSHIビジネスに取り組んでまいりました。自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスによる不動産金融商品への理解は年々深まっており、底地マーケットは順調に拡大を続けています。当社は更なる成長を遂げるべく、今後の５年間を重要な期間と位置づけ、2022年度から2026年度までを計画期間とする中期経営計画を策定いたしました。
２．経営理念当社は、「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。
」との経営理念に基づき、今後もマーケットにおいて事業モデルをより一層広め、当社グループが運用する地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」といいます。）とともに、更なる成長の実現に向けて取り組んでまいります。
３．中期経営計画概要
・業績計画
2021 年 12 月期

2026 年 12 月期

実 績

計 画

売上高

561 億円

1,000 億円

当期純利益

31 億円

70 億円

1,515 億円

3,000 億円程度

地主リート資産規模・目安とする経営指標ＲＯＥ（自己資本利益率）：



自己資本比率 ： 30％以上13％程度※中期経営計画の詳細については、別添の資料をご参照ください。
以上

中期経営計画

2022 ‑ 2026

2022.2.14

証券コード：3252
https://www.jinushi-jp.com

目次
3

経営理念

5

中期経営計画

6

底地マーケットの拡大

7

当社の業績推移

8

地主リートの資産規模推移

10

APPENDIX経営理念JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。

JINUSHI Co., Ltd.

3

2022 年1月10日に、地主株式会社に社名変更いたしました。

社業、地主。
わたしたちは、2 0 0 0 年の創業以 来 、事 業 用定 期 借 地権を活用し 、土 地のみに投 資する J I N U S H I ビジネスを行ってまいりました 。
土 地を買い 、土 地を貸す 。
自ら建物を建てず 、所有もしない 。
貸している土 地を 、長 期に安定した収 益が見 込める不 動産 金融 商品として、投 資 家のみなさまにご提 供する 。
このビジネスには、今後も大きな可 能 性があります。
「 地 主 」という言 葉が 、新しい意 味と価 値を持 つ時 代 が始まろうとしている。
これからも 、地 主株 式 会 社を 、何卒よろしくお願いいたします 。

JINUSHI Co., Ltd.

4

中期経営計画

売上高当期純利益

地主リート¹ 資産規模

2021年12月期実績

2026年12月期計画

561億円

31億円

1,515億円²

1,000 億円
70 億円
3,000 億円程度

目安とする経営指標

ROE

13 %程度

自己資本比率

30 %以上注
1. 当社の100%子会社である地主アセットマネジメント株式会社が運用する「地主プライベートリート投資法人」。
2. 第6次募集（2022年1月に実施）において実施した物件取得を踏まえた数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しています。

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5

底地マーケットの拡大

自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる商品性への投資家の理解が深まっており、底地マーケットは今後も拡大の見込
底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測

（兆円）

（件）

1812,000
ご参考：底地取引の単年実績推移

16（億円）

1,50080
直近 20年と10年を比較し、取引金額は1.55倍
取引件数は1.73倍に増加

1412

2021年に約5兆円の市場規模が5年後に約10兆円に拡大の見込

（件）

1,000

10

16.58
10,000本中期経営計画期間

608,00010 年平均10.03

40

20年平均

6,000500
20860

2001年

2006年

2011年

2016年

04,0005.35

42,00020

2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年

注
一般財団法人日本不動産研究所が、以下の〔想定条件〕に基づき算出したデータであり、今後の底地市場の拡大や取引増加を確約・保証するものではありません。

取引金額

0

取引件数

〔想定条件〕①公表取引事例から2001年〜2020年までの底地累積取引金額を算出。
②2016〜2020年の底地累積取引の前年比平均増加率（金額：＋13.4％、件数：＋20.3％）と同水準の増加率で、2021年以降も底地累積取引金額が増加すると想定して予測を実施。
③底地市場規模の算出にあたっては、国土交通省の「不動産価格指数」のデータ等を利用して、公表取引事例の割合を保守的に仮定したうえで、非公表事例分も含めた取引金額を予測。

JINUSHI Co., Ltd.

6

当社の業績推移JINUSHIビジネスに特化してきた当社は、マーケットの拡大とともに成長
創業以来約20年、売上高

売上高
（億円）

1,000 億円 当期純利益
（億円）

1,000

400

地主リートの運用開始

900

売上高

800350

東京証券取引所
第一部上場

当期純利益

300

J-REITへのパイプラインサポート契約の締結

700

年金基金向け
不動産私募ファンド「JINUSHIファンド」組成

600

500

250

200

J-REITに初の底地売却
名古屋証券取引所
セントレックス上場

400

150

当期純利益
70 億円

300

200

創業10050100002000年度 2001年度 2002年度 2003年度 2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度¹ 2021年度
リーマンショック

東日本大震災2026年度

コロナショック

注
1. 当社は、2020年度に決算期を3月31日から12月31日に変更しました。そのため、2020年12月期の決算数値（2020年4月1日から2020年12月31日までの9ヶ月決算）は、2021年12月期第1四半期決算数値（2021年1月〜3月）を加算した想定値を記載しています。

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7地主リートの資産規模推移

地主リートは当初計画の「5年で1,000億円」を達成、今後は3,000億円規模への更なる成長を目指す

（億円）

投資家数

2,000

228
投資家数

147

1,500

投資家数

115
投資家数

1,000

投資家数
投資家数

31500

地主リート
資産規模
3,000億円

146億円₁で運用開始

8152

3年目で516億円₁

2年目で312億円₁39物件

4年目で823億円₁

6年目で1,515億円₁
105物件

5年目で1,093億円₁84物件

61物件

25物件

9物件
0
1年目 2017年

2年目 2018年

3年目 2019年

4年目 2020年

5年目 2021年

6年目 2022年

注（億円未満を切り捨てて記載しています）。
1. 取得時の鑑定評価額ベースの金額です・上記シナリオは一定の仮定及び前提に基づく現時点における想定であり、その実現を保証するものではありません。
・不動産市況その他様々な要因により上記シナリオを達成できない可能性があります。

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8

当社が確立した底地マーケットの拡大を背景に、創業以来約 20 年、底地に特化し培ってきたノウハウと、テナントや住宅デベロッパー等との独自ネットワークを生かし、地主リートを武器に、本中期経営計画の達成に取り組んでまいります。

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9

11 JINUSHIビジネスとは
12 JINUSHIビジネス開発実績
13 当社の特徴
14 事業構造の安定化
15 財務運営方針
16 ESGロードマップ

JINUSHIビジネスとは土地のみに投資する、事業用定期借地権を活用した独自で新しい不動産投資手法
JINUSHIビジネスの3つの STEP
STEP

1

土地を買う

STEP

2

土地を貸す

STEP

3

貸している土地を売る

人口動向や道路付け、周辺環境などを検証し、将来にわたり転用

JINUSHIビジネスは建物を所有せず、テナントと長期の事業用定安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込める安全な利回り商可能な土地に投資を行います。

期借地権設定契約を締結し、長期安定収益を生み出します。

品として、地主プライベートリート投資法人などへ売却します。

●スーパーなどを誘致●地主プライベートリート投資法人などへ売却●建物はテナント側が建設・所有

事業用定期借地権設定契約
20〜30年程度の長期契約

転用性の高い土地POINT

土地の目利き力

万が一、テナントが退去した場合でも、後継テナントの誘致や第三者へ売却が容易な転用性の高い土地を購入します。

事業用定期借地権POINT

安全な利回り商品

事業用定期借地権とはPOINT

事業用定期借地権は、1992年に制定された制度です。2008年には借地借家法が改正され事業用定期借地権の存続期間が『10年以上20年以下』から『10年以上50年未満』に変更となり、長期安定収益が実現可能になりました。
借地権の種類
借地権
定期借地権等

存続期間

建物

旧借地法の借地権、普通借地権（3条） 30年以上定期借地権
（22条）

50年以上

事業用定期借地権（23条）

10年以上50年未満

建物譲渡特約付借地権（24条1）

30年以上一時使用目的の借地権
（25条）

建物

借地権

土地

底地

「底地」
は、借地権の付着した土地所有権

地主リートとは安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込め、建物の保守修繕などの追加投資を要しない、事業用安定期借地権を活用した安全な不動産投資手法である
JINUSHIビジネスを通じて、投資家の皆様の資金を安全に運用しております。

長期賃貸事業
当社は2020年12月決算期連結会計年度より、将来の予期せぬマーケット環境の変動に備え、より安定した事業構造の構築を図るべく、長期賃貸事業、いわゆるストックビジネスの取り組みを始めております。

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JINUSHIビジネス開発実績
三大都市圏を中心に全国で展開、生活利便施設を中心に多種多様なテナント

地域分散

用途分散
その他 8.8%

ガソリンスタンド、飲食、スポーツクラブ、住宅展示場、保育園
メモリアルホール、自動車整備場など

学校 0.9%海外 0.4%

ゴルフ練習場 1.0%

米国

病院・検診センター 1.5%

その他 12.5%
政令指定都市及び中核都市、その周辺部（東京圏、大阪圏、名古屋圏を除く）

名古屋圏 12.8%
愛知県、三重県、岐阜県

東京圏 42.3%

ブライダル 2.7%
物流・工場・倉庫 2.7%

スーパー 33.4%

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県

大阪圏 31.9%
大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県

ホームセンター 18.1%

家電量販店 6.3%ホテル 7.0%
カーディーラー 7.5%

ドラッグストア 10.2%

テナントの多様化による仕入れ拡大

累計約240案件、約3400億円¹の開発実績

注

テナントはスーパー、ドラッグストアなどの生活必需品を扱う業種を中心に、物流・工場・倉庫など多様化しています。
既存テナント新たなテナント業態の拡大（社会インフラのテナント拡大）●スーパー●ドラッグストア●ホームセンター ●家電量販店●物流・工場・倉庫 ●スポーツクラブ ●メモリアルホール
●保育園
●ホテル
●学校法人

1. 2021年9月末時点の価格ベース。

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当社の特徴JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを確立

底地に特化

独自のネットワーク

JINUSHIビジネスに特化しており、「底地JINUSHIビジネス案件といえば当社」と、JINUSHIビジネスに関する独自のネットワークを確立し、信用力の高いテナントとに適した情報が集まります

緊密なリレーションを構築しています

豊富な開発実績

地主リート

JINUSHIビジネスの取扱実績は、累計約240案件、約3,400億円₁で、投資家に対し地主アセットマネジメント株式会社による最適な投資機会を提供しています

売却、その後の資産管理までの一貫した収地主リートの運用を通じ、土地の仕入から益モデルを構築しています

注
1. 2021年9月末時点の価格ベース。

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事業構造の安定化

地主リートの運用や賃貸事業への取り組みによりストックビジネスを拡大し、事業構造の安定化を推進
ストックビジネス売上総利益₁の推移

地主リート
運用収益の拡大

（百万円）

3,000

マネジメント報酬及びプロパ

アセットマネジメント収益
長期賃貸収益地主リートの資産規模拡大に合わせて、収受するアセット販売用不動産賃貸収益

その他収益

2,500

ティマネジメント報酬が増加
2,000

1,280
1,500

賃貸事業への取り組み

1,648
1,058

サブリース事業への取り組

808

みや、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の一部を売却せず長期保有すること

815

1,000

833

500

で安定的な賃料収入を獲得
0475

528

214

335

89

84

100

47
117

57
129

2018年度

2019年度2020年度2

2021年度

2022年度（計画）注
1. ストックビジネス売上総利益の定義：
販売用不動産賃貸収益＋アセットマネジメント収益＋長期賃貸収益＋その他収益（プロパティマネジメント＋サブリース＋運営管理）
2. 2020年12月期の決算数値（2020年4月1日から2020年12月31日までの9ヶ月決算）に、2021年12月期第1四半期決算数値（2021年1月〜3月）を加算した想定値です。

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財務運営方針

財務規律を維持しながら、更なる成長を目指す（億円）

安定した資金調達

40.0%

300
34.9%

メガバンクを中心とした大口融資枠の活用により機動的250な資金調達を実現

30.2%

35.0%
32.2%

31.8%

30.0%

長期間の銀行借入（期間5年〜49年）により物件取得
資金を安定的に調達

200
25.0%
277
21.7%

150
203

販売用不動産の適正管理
大手リース会社と販売用不動産の包括的売買枠の契

216

20.0%

248

238

15.0%

100
12.8%14.0%

13.6%1
11.9%

10.4%

10.0%

50
5.0%

約を締結し、機動的な物件売却によるバランスシートのマネジメントを実現

00.0%
2017年度

2018年度
純資産額

2019年度
自己資本比率2020年度

2021年度

ROE

注
1. 2020年12月期の当期純利益（2020年4月1日から2020年12月31日までの9ヶ月決算）に、2021年12月期第1四半期当期純利益（2021年1月〜3月）を加算した想定値を元に、修正ROEとして算出しています。

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ESGロードマップ
本中期経営計画策定

主要テーマ

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年

2030年

●「ESG推進委員会」の設置●「ESG方針」の策定

全般●SDG'sに基づくマテリアリティの特定・目標設定●環境負荷の低いJINUSHIビジネスの着実な推進
環境（E）

環境に最大限配慮した企業活動の推進●環境に配慮したテナントとの協働（グリーンリース等）●TCFD提言ふまえた気候変動関連の情報開示拡充●カーボンニュートラル達成●投 資 家： 地主プライベートリート投資法人を通じた不動産金融商品の提供
社会（S）

企業統治（G）

当社の全てのステークホルダーとのWin-Win関係の達成

公明正大、リスク管理、株主価値追求、全てにおいてバランスの取れた企業経営の実現●従 業 員： 多様な人材の確保と育成●地域社会： テナントの出店戦略を通じた地域社会への貢献●コーポレートガバナンスの継続的な強化●非財務情報の開示拡充●投資家を中心としたステークホルダーとのコミュニケーション強化

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ディスクレーマー（免責条項）
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含まれております。
かかる将来予想に関する記述は、本資料作成時点で入手可能な情報に基づくものであり、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在しております。実際の財務状況、経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
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