J-REIT市場の投資環境
10月の都心オフィス市況と投資部門別売買動向

2021年11月15日

10月の都心オフィス市況
2021年10月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率（三⻤商事調べ）は6.47％と前月比0.04ポイント上昇しました。空室率の上昇は20カ月連続です。10月は館内縮小などによる大型解約の影響もありましたが、成約の動きが進んだことで、空室率の上昇は小幅にとどまりました。平均賃料は20,804円/坪と前月比で0.26％、前年同月比で7.27％下落しました。平均賃料の下落は15カ月連続です。
2020年のオフィス供給量は過去20年の中で2003年に次ぐ高水準となりました。新築ビルへのテナント移転に伴う二次空室の発生がオフィス空室率上昇の大きな要因となりました。一方で2021年、2022年の供給量は過去平均と比べると大幅に低水準となり、2021年に供給される新規ビルのオフィス成約は順調とみられます。
2020年の春以降、コロナ禍で業績が悪化した企業やテレワークの導入を背景とした解約がみられ、今後の事業環境が見通しにくいなかで企業のオフィス成約に向けた動きが停滞していました。一方で、足元では国内での新型コロナウイルスのワクチン接種は順調に進み、経済活動の正常化が期待されるなかで、停滞していたテナントのオフィス成約に向けた動きも見え始めています。緊急事態宣言期間中は小規模な区画での成約が中心だったものが、緊急事態宣言が解除された10月以降、1,000坪を超えるような大口の商談が加速しているという話も聞かれます。
今後は、景気回復期待を背景に、2020年に発生した二次空室が2023年の大量供給までにどの程度埋め戻しが進むのかや、2022年以降に供給される予定の新規ビルのリーシングの進捗度合いに注目しています。

都心5区のオフィス・ビル賃料・空室率の推移（月次）（円/坪）（2007年9月～2021年10月）（%）

25,00010
平均賃料（左軸）

23,0008

平均空室率（右軸）21,000619,000

417,000

2015,000'07/9'09/9'11/9'13/9'15/9'17/9'19/9'21/9※対象地区は都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）。
※調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルは、調査対象に含まれておりません。
（出所）三⻤商事1/2

10月は外国人投資家が売り越しに転換も指数は上昇
2021年10月のJ-REITの投資部門別売買動向は、 ETFへの資金流出入も含まれる証券会社の自己売買部
門が238億円、投資信託が231億円、生保・損保が71億円の買い越しでした。一方、外国人投資家が337億円、個人投資家が132億円、銀行が95億円の売り越しでした。2021年10月末の東証REIT指数は2,093ptで前月末比+1.0％（配当込み指数は同+1.2％）と上昇しました。10月のJ-REIT市場は中国不動産大手の恒大集団の資金繰り懸念などから投資家のリスク回避姿勢が強まり下落する局面もありましたが、割安感から買いが入り上昇に転じました。投資部門別の動きをみると、ETFへの資金流入基調が継続している点に変化はありませんでしたが、9カ月ぶりに外国人投資家が売り越しに転じました。
個別の投資部門別の動きを解説します。外国人投資家は337億円と9カ月ぶりに売り越しに転じました。

国内外での長期金利の上昇や年初来の上昇による利益確定の売りが影響した可能性があります。
10月は日銀によるJ-REITの買い入れが4-9月に続き実施されず、民間銀行は95億円の売り越しでした。
2021年1-9月の日銀の買入額は合計60億円程度と低位ですが、市場の大幅な下落時に機動的に買い支えが期待される点に変化はありません。民間銀行は個別銘柄投資からETF経由での投資に切り替えを進めているようで、ETFへの資金流入の主体となり、指数の下値を支えたとみています。
国内の個人投資家が132億円の売り越し、投資信託が231億円の買い越しでした。個人投資家は、この統計で把握できない公募増資でJ-REIT銘柄を取得し、その後売却を行う傾向があり、足元の公募増資の増加が個人投資家の売り越し超につながっていると考えられます。
需給面での今後の注目は外国人投資家の動向と公募増資です。ここまでの上昇により、J-REIT市場では資本コストが低い銘柄も多く、有利な条件で資金調達が可能な状況です。年明け以降、J-REIT市場で公募増資が相次ぎ、需給が悪化し上値が重い状態を想定します。しかし低金利環境下で運用難に直面する国内金融機関の投資需要や経済活動の正常化期待などもあり、J-REIT市場は底堅い推移が続くと考えています。
J-REITの主要投資部門別売買動向

東証REIT指数の推移（2016年1月初～2021年11月12日）
6,000（億円）

3,500

1,500

3,000

1,000

東証REIT指数（配当込み、左軸）
5,000

東証REIT指数（右軸）

4,000

2,500

（2020年11月～2021年10月）
生保・損保投資信託
個人証券会社自己売買
銀行
外国人
買い越し

500
0

3,000

2,000
-500

2,000

1,500

1,000

1,000-1,500'16/1 '17/1 '18/1 '19/1 '20/1 '21/1（出所）ブルームバーグ

売り越し-1,000'20/11 '21/1'21/3'21/5※投資部門は上記以外にもあります。

'21/7

'21/9

（出所）東京証券取引所

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関東財務局長（金商）第108号

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