Die vermeintliche Krisenresilienz
von Büroimmobilien
Projektierer, Bauunternehmen und Vermieter von
Büroimmobilien stehen vor großen kostenseitigen undtrendbasierten Herausforderungen

Im Assetvergleich zeigt sich in den vergangenen zwei Jahren eine hohe Krisenfestigkeit und solide Nachfrage nach
Büroimmobilien. Es ist jedoch abzusehen, dass sich verändernde Anforderungen an Arbeitsplätze durch Digitalisierung, Flexibilisierung sowie steigende
Bau- und Finanzierungskosten Auswirkungen auf den Liquiditätsbedarf vonProjektierern und Bauunternehmenhaben. Zudem werden sich die steigenden Kosten auf die Mietpreise auswirken, die wiederum Nachfragerückgänge
verursachen könnten.

Solide Nachfrage nach Büroimmobilien bis ins zweite
Quartal 2022
Der deutsche Büroimmobilienmarkt hat im zweiten Quartal
2022 zunächst seinen Erholungskurs seit dem Höhepunkt der
COVID-19-Pandemie fortgesetzt. Trotz der seit Ausbruch desRussland-Ukraine-Kriegs deutlich gestiegenen geopolitischen
und wirtschaftlichen Unsicherheiten hat sich das Anmietungsgeschehen im Frühjahr zunächst weiter belebt. Insgesamt
wurden nach Analyse von BNP Paribas Real Estate an den
acht Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt,Hamburg,Köln, Leipzig und München im ersten Halbjahr rund 1,82 Mio.
Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 34 %, der Fünf-Jahres-Durchschnitt um
10 % und der Zehn-Jahres-Durchschnitt um 12 % übertroffen.
Der Büroimmobilienmarkt bewegt sich derzeit in etwa auf dem
Niveau von 2018, steht jedoch vor großen Herausforderungendurch steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie sichändernde Nutzungsanforderungen durch flexiblere unddigitalisierte Arbeitsmodelle.
Erste Nachfragerückgänge in regionalen
Büroimmobilienmärkten zeichnen sich ab
Der Frankfurter Büroflächenmarkt hat sich den deutlichen
Energiepreiserhöhungen, der rasant steigenden Inflation und
der drohenden Rezessionsgefahr im zweiten Quartal 2022
nicht entziehen können. Nach Analyse durch NAI apollo wurdein den vergangenen drei Monaten nur ein Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von87.800 Quadratmetern erfasst. Das aktuelle Ergebnis bewegt
sich fast 10 % unter dem Vorjahreswert, womit es zu den
schwächsten Quartalen der letzten Jahre zählt. Lediglich die zu
Beginn der COVID-19-Pandemie erfassten Resultate desersten und zweiten Quartals 2020 sowie das erste Quartal
2021 schnitten in der jüngeren Vergangenheit schlechter ab.
Dies könnte ein erster Indikator dafür sein, dass sich der Büroimmobilienmarkt auch an anderen Standorten zeitnah abkühlt.

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Restructuring Update

5Die Krisenauswirkungen zeigen sich in starken
Teuerungen und BauverzögerungenLieferengpässe, Fachkräftemangel und seit einigen Monaten
der Russland-Ukraine-Krieg verstärken die Inflationstendenzen
und gefährden die Sicherheit der Energieversorgung. In derFolge ist bereits die Leitzinserhöhung durch die EZB erfolgt
und deutlich steigende Finanzierungskosten sind abzusehen.
Durch die eingeschränkte Material- und Personalverfügbarkeit
sind viele Bauprojekte von Zeitverzögerungen betroffen.
Mehrere große Projektentwicklungen mussten seit Jahresanfang Verspätungen von bis zu drei Monaten in Kauf nehmen.
So hat gemäß einer Umfrage des ifo Institutes die Materialknappheit ihren Höchststand seit 1991 erreicht. Im Mai lag derAnteil der Unternehmen, die Knappheit meldeten, im Hochbau
bei 56,6 %, nach 54,2 % im Vormonat, und im Tiefbau bei
44,8 %, nach allerdings 46,2 % im Vormonat. Von diesen
Unternehmen berichteten 91,1 %, dass der Krieg in der Ukraine
die Materialengpässe verschärft habe. Das Beispiel des Kölner
Büroimmobilienmarktes zeige, dass sich die genannten
Kostensteigerungen bereits erhöhend auf die Büromieten
auswirken, so Andreas Reul, Leiter des Geschäftsbereichs
Büroimmobilien bei der Greif & Contzen Immobilienmakler
GmbH. Für die kommenden Monate ist damit zu rechnen, dass
Unternehmen vor dem Hintergrund der Energieeffizienz underforderlicher Einsparpotenziale ihren zukünftigen
Büroflächenbedarf kritisch hinterfragen.
Veränderte Arbeitswelt − veränderte Büros? Neue
Konzepte zur Prävention von LeerstandNeben den exogenen Krisenfaktoren steigt die Nachfrage nach
Homeoffice und flexiblerer Büroraumnutzung. Mit Konzepten
des „Business Campings“ bzw. „Co-Working-Spaces“ reagieren Immobilieneigentümer und -vermieter auf die aktuell
offene Frage des künftigen Flächenbedarfs von Büroimmobilien.
Erste Beispiele für die Umgestaltung von Büroflächen zeigen,dass Räume, die sonst Einzelarbeitsplätze einnahmen,
zunehmend als Projekt- und Konferenzräume, ausgestattet mit
großen Bildschirmen und Whiteboards zur interaktiven
Teamarbeit, genutzt werden. Der Fokus liegt verstärkt auf
Konnektivität und technischer Ausstattung. So können
Workspaces beispielsweise über Apps oder Touchscreens inFoyers gebucht werden. Mittlerweile erkennen moderne
Kamerasysteme, wer in Konferenzen spricht und setzen die
Person automatisch in den Fokus. Außerdem könnenWärmesensoren Daten darüber liefern, welche Räume
tatsächlich und wie intensiv genutzt werden. Zukünftig ist mit
deutlich weniger Einzelarbeitsplätzen und mehr Raum fürInteraktion zu rechnen.
Somit werden Büromieter ihren Flächenbedarf anpassen, neu
konzipieren und/oder reduzieren bei gleichzeitig steigendem
Anspruch an Qualität, Flexibilität, Konnektivität undtechnischer Ausstattung. Ob sich der Gesamtflächenbedarf
dadurch reduziert, ist derzeit noch fraglich, jedoch sollten
Projektierer, Bauunternehmen und Investoren zukünftig kritischprüfen, inwieweit Umnutzungen oder Mischnutzung (z. B. zu
Wohnraum, Senior Living o. ä.) ihrer Immobilien möglich undwelcher Investitionsbedarf hierzu erforderlich ist.
Immobilieneigentümer und -vermieter können mit dem
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Restructuring Update

Konzept der Flexibilisierung von Büronutzungen auf die sichverändernde Flächennachfrage reagieren und potenziellem
Leerstand vorbeugen.
Zusätzlicher Liquiditäts- bzw. Finanzierungsbedarf
Initiale Bau- und Investitionsplanungen dürften aufgrund derSteigerung der Material- und Energiepreise, durch vermehrte
Bauverzögerungen und steigende Finanzierungskosten nicht
mehr realisierbar sein. Dazu trägt auch die überraschend
deutliche Erhöhung des Hauptrefinanzierungszinses durch die
EZB von 0% seit 2008 auf 0,5% im Juli 2022 und nochmals
auf 1,25% im September 2022 bei. Ein sich verschärfender
Personalmangel dürfte zur weiteren Unsicherheit beitragen,sodass Projektierer und Bauunternehmen sowie Kapitalgeber
auf fachkundige Unterstützung bei der Schaffung vonTransparenz und Maßnahmenentwicklung angewiesen sein
könnten. Zudem wird zunehmend Erfahrung in Planungs- undSzenariorechnung sowie Ermittlung von Liquiditätsbedarfen
gefragt sein. Die Modernisierung bestehender Büroimmobilien
erfordert signifikante Investitionen in die räumliche Umgestaltung, Konnektivität und Energieeffizienz, wenn sie auf
die hohen Anforderungen der zunehmend digitalen undflexibleren Arbeitswelt reagieren will.
Derzeit spiegelt sich die herausfordernde gesamtwirtschaftliche Lage noch nicht im Büroflächenumsatz wider.
Erfahrungsgemäß sei laut Immobilienbewerter Jones Lang
LaSalle mit einer Verzögerung der Krisenauswirkung vonsechs bis neun Monaten zu rechnen, sodass der Herbst 2022
richtungsweisend für die Entwicklung des Büroimmobilienmarktes sein könnte. Die frühzeitige Auseinandersetzung mit
möglichen Entwicklungen schafft Handlungsspielräume, diesich im Zeitverlauf reduzieren.
Es ist empfehlenswert, mögliche Entwicklungen im Rahmen
von Szenariorechnungen frühzeitig abzubilden. Hierin werden
insbesondere erforderliche Investitionen planerisch berücksichtigt. Für die Erfüllung der Nachhaltigkeitsanforderungensind Investitionen, die bislang planerisch unberücksichtigt
blieben, aufzunehmen. Wesentlich ist die Ableitung deserforderlichen Finanzierungs-/Kapitalbedarfs, um frühzeitig
Kenntnis zu erlangen, welche Verhandlungen mit den
finanzierenden Stakeholdern anzustreben sind. Die frühzeitige
Auseinandersetzung und planerische Berücksichtigung
möglicher Entwicklungen schafft Transparenz gegenüber den
beteiligten Stakeholdern. Gemeinsam mit unserem
Spezialistenteam können relevante Szenarien und damit
alternative Handlungsoptionen simuliert werden.

Peter WiegandPartner,
Deal Advisory – Restructuring
M +49 173 5764227
pwiegand@kpmg.com
Jan-David Kallies
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