アニュアルレポート 2 015
2015 年 3 月期

INNOVATION for EXPANDING VALUE

企業理念「新しい価値の創造」
一、時代のニーズをしっかりと見据えながら、柔軟な発想と活力のある全員参画のチームワークで当社にしかできない新しい価値を創造します。
二、お客さまの喜びを、自らの喜びとし、
常に商品、サービス、技術を進化させ企業として成長し続けます。
三、業界のリーディングカンパニーとして、より快適な暮らしと豊かな社会づくりに貢献し、社会全体に新しい価値をもたらします。

目
Who we are
プロフィール . . . . . . . . . . . . . .

1
2
4

次

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

事業概要
At a Glance. . . . . . . . . . . . .

連結財務諸表 . . . . . . . . . . . . . .

40
賃貸事業
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
ステークホルダーの皆様へ . . . .
42
建築請負事業. . . . . . . . . . . . . 44
シルバー事業. . . . . . . . . . . . . 46
What our strategy is
ホテル・リゾート事業 . . . . . . . 47
ビジネス環境と競争優位性 . . . . 10
その他事業 . . . . . . . . . . . . . . 48
当社のビジネスモデル . . . . . . . 16
トピックス . . . . . . . . . . . . . . . . 49
ビジネス構造の変遷 . . . . . . . . . 20
10年間の連結財務ハイライト. . . .

特集:
賃貸事業戦略. . . . . . . . . . . . .

22
建築請負事業戦略 . . . . . . . . . 24
海外事業戦略. . . . . . . . . . . . . 26
シルバー事業戦略 . . . . . . . . . 28
太陽光発電事業戦略. . . . . . . . 29

対談:
レオパレス21のコーポレート・
ガバナンスについて. . . . . . . . 30
コーポレート・ガバナンス . . . . .

34
リスク情報 . . . . . . . . . . . . . . . . 38

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

How CSR supports
our management
レオパレス21とCSR
バリューチェーンと取り組む
べきCSR課題 . . . . . . . . . . . . .
レオパレス21事業計画とCSR活動. . .

50
52

CSR基本活動方針
ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション . . .

54

良質なサービスと豊かな暮らしの提供 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
地域社会への貢献 . . . . . . . . . .

58

快適な職場環境の構築と多様な人材育成 . . . . . . . . . . . .

60

地球環境にやさしい社会の実現 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

62

64
68
レオパレス21の沿革. . . . . . . . . 74
会社概要 . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
レオパレス21 データ集 . . . . . .

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

プロフィール
レオパレス21は、単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」
の

建築請負
事業

賃貸事業

2つをコア事業とする不動産会社です。
「賃貸事業」の収益性強化により、収益不動産に関する
不動産
不動
不動
動産に関する
産に
産
に関
関す
す
する
る

を安定的に獲得することができるストッ

ワンストップ サ
サービス
ビス
ビ
スプ
プロバイダー

ク型ビジネスモデルの構築を推進するとともに、「シルバー事業」「ホテル・リゾー
、
シルバー
事業

ト事業」、
「 その他事業」を手掛け、不動産に関するあらゆるサービスをワンストッ

ホテル・
リゾート
事業

その他
事業

プで提供しています。

編集方針
昨年から従来のアニュアルレポートとCSR報告を統合した

ンス・コードのように外部の新たな指針に対する取り組みなど

レポートとして発行しています。当レポートでは、全てのスについてもご説明しています。さらに、これまでの推移が分か

テークホルダーの皆様に経営戦略や重点施策および事業概況

るようにデータ集の記載も行っています。また、多くのステーなどをご報告し、さらにCSR活動についてもご理解いただくこ

クホルダーの皆様とのコミュニケーションツールとなるよう、とを目指しています。

分かりやすい説明を心掛けています。

報告対象期間は、2015年3月期（2014年4月1日〜2015年3

当社は現在、「新しい価値の創造」を企業理念として掲げ、「コ月31日）であり、報告対象範囲は、レオパレス21とその国内外

ア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」を基本方針としの連結子会社としています。さらに、発行時点で最新の情報もた施策に取り組んでいます。当レポートを通して、当社へのご可能な限り記載することを目指しており、コーポレートガバナ

理解の一助となりましたら幸いです。

参考にしたガイドラインなど
・ISO26000
・GRI（Global Reporting Initiative）「サステナビリティ・レポーティング・ガイドライン

第4版」

見通しに関する注意事項
本アニュアルレポートに記載されているレオパレス21の現在の計画､戦略､業績見通し等､既存の事実でない内容は､将来に関する見通しであり､リスクや不確定要因を含んでいます｡実績がこれらの内容と乖離する要因となりうるものとして､レオパレス21の事業領域を取り巻く経済情勢､市場におけるレオパレス21の商品・サービスに対する需要動向や競争激化による価格下
落圧力､厳しい競争市場においてレオパレス21が引き続き顧客に受け入れられる商品・サービスを提供できる能力､為替レートの変動等があります｡ただし､これらに限定されるものではありません｡

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

1

2

10年間の連結財務ハイライト
2006
33期

2007
34期

2008
35期

2009
36期

¥ 465,386
249,695
195,202
2,433
8,339
9,715
353,928
70,683
40,7758,079
39,452257△2,667△4,34645,340△16,582¥ 631,608
277,163316,117
5,345
7,140
25,842474,71380,88776,007
7,031
74,614308△2,628△3,31880,56637,358¥ 672,973
302,731327,540
11,173
6,071
25,456
511,053
90,516
71,402
3,036
73,267
1,261△1,116△5,04676,565342¥ 733,235
334,560
359,154
7,952
5,610
25,956589,833
93,24450,156△1,53870,112△1,538△805△16,072
55,9399,951¥ 412,803
133,62264,513¥ 454,819
185,784
53,159¥ 493,956
170,155
49,710¥ 467,300
146,442
44,188¥56,971△11,266△47,946¥¥

11,745
148△26,779¥

62,843△10,048△33,885¥

839.44△104.1715.00¥ 1,054.99
234.6850.00¥ 1,036.43
2.15
80.00

¥

967.4063.54
30.00

344,045

388,500

442,025

92.41

92.84

92.36

88.51

受注高
（単位：百万円）

322,253

362,493

463,044

337,883

自己資本比率
株主資本利益率（ROE）
総資産利益率
（ROA）
配当性向
負債比率
従業員数
（単位：人）

32.4
△11.7
△3.8
−
0.5
6,868

37.0
24.8
8.6
21.3
0.3
7,409

33.4
0.2
0.1
3,720.9
0.3
8,678

31.3
6.4
2.1
47.2
0.3
9,926

会計年度:（3月31日に終了した各会計年度）（単位：百万円）

売上高
賃貸事業
建築請負事業シルバー事業
ホテル・リゾート事業
その他事業
売上原価
販売費及び一般管理費
営業利益
（損失）
賃貸事業
建築請負事業シルバー事業
ホテル・リゾート事業
その他事業
EBITDA（営業利益+減価償却）
当期純利益
（損失）
会計年度末:（単位：百万円）
総資産
純資産
有利子負債
キャッシュ・フロー:（単位：百万円）
営業キャッシュ・フロー
投資キャッシュ・フロー
財務キャッシュ・フロー

63,308△15,930△17,018

1株当たりデータ:（単位：円）
1株当たり純資産
1株当たり当期純利益（損失）
1株当たり配当金
指標:（単位：%）
管理戸数（単位：戸）
入居率

506,742（注）1. 2006年3月期の「純資産」は、「株主資本」を表示しており、少数株主持分を含めていません。
2. 株主資本利益率（ROE）＝当期純利益/期中平均株主資本x100
3. 総資産利益率（ROA）＝当期純利益/期中平均総資産x100
4. 負債比率＝有利子負債/（純資産−少数株主持分）

売上高

営業利益と営業利益率

（百万円）

（百万円）

（%）

（百万円）

（%）

800,000

80,00016

500,000

10

60,00012

400,000

8

300,000

6

40,0008
200,000

4

20,0004
100,00020

0

600,000

総資産とROA

400,000

200,00000

0−40,000
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期−8
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期

営業利益
（左軸）
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

営業利益率
（右軸）

−20
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期

総資産
（左軸）

ROA
（右軸）

How CSR supports
our management

What our strategy is

2010
37期

2011
38期

2012
39期

2013
40期

2014
41期

2015
42期

¥ 620,376
342,316
237,0628,812
6,734
25,451
570,749
79,354△29,727△47,875
29,744△1,994△1,324△8,278△23,432△79,075¥ 484,390
356,606
107,821
7,785
6,491
5,686
448,392
59,605△23,607△30,094
11,971△1,509△1,974△1,999△17,155△40,889¥ 459,436
380,307
62,913
8,845
6,228
1,142
403,572
51,278
4,585
5,248
4,309
△855
△1,663△2,453
10,632
1,588¥ 454,222
383,574
53,369
9,482
6,657
1,137
396,508
50,299
7,413
8,687
2,747
△742
△1,00535
13,097
13,335¥ 471,089
388,768
63,135
10,1717,571
1,442
401,51055,906
13,673
15,5672,954△610△1,118137
19,666
15,229¥ 483,188
399,316
61,312
10,608
8,951
2,999
407,433
60,992
14,763
20,532210△606△1,28931
22,49914,507¥ 396,511
70,97961,318¥ 298,274
33,04043,858¥ 264,783
33,831
51,654¥ 261,649
58,151
49,026¥ 287,459
104,860
37,227¥ 308,274
126,473
44,487¥ △12,990△8,88915,281¥ △28,337
13,143△15,890¥△3,174△3,537
7,245

¥

6,069
△6
9,148

¥

15,584△6,9298,848¥

15,715△17,550
1,747

¥

¥

¥

199.739.40−¥

274.8074.50−¥

398.7867.17−¥

481.0555.19−

466.76△521.91−

195.91△261.03−

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

Who we are551,773

571,656556,207546,204

548,912

82.25

80.09

81.16

82.94

84.58

86.57

250,247

80,33850,01973,006

81,13987,395

17.9
△72.8
△18.3
−
0.9
8,582

11.1
△78.7
△11.8
−
1.3
7,114

12.8
4.8
0.6
−
1.5
6,165

22.2
29.0
5.1
−
0.8
6,277

36.5
18.7
5.5
−
0.4
6,758

41.0
12.5
4.9
−
0.4
7,339

EBITDA

有利子負債

（百万円）

（%）

（百万円）

200,000

40

100,000（百万円）
80,000150,000

30

75,000100,000

20

50,00050,00010

25,000

0

0

0

−80

−25,000

純資産とROE

554,948

60,00040,00006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期

純資産
（左軸）

20,000006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期

ROE
（右軸）
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20153

4

ステークホルダーの皆様へ

社員一人一人が既成概念にとらわれない自由な発想のもと、各々の担当領域でイノベーションを起こすこと
で、中期経営計画の目標達成とその先の成長を実現していきます。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

Who we are

What our strategy is

How CSR supports
our management

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

5

聖域なき事業構造改革によって強化された事業基盤のもと、新たな成長を目指した取り組みを進めています。
当社は単身世帯向けのアパートを建築する建築請負事

を建築請負事業から賃貸事業に移してきました。その結業、その運営を土地オーナー様から受託する賃貸事業をコ

果、2014年3月期には営業利益が100億円を超える規模

ア事業として経営を行ってきました。特に、独身寮などでにまで回復させました。当社を取り巻く市場環境も好転

住宅を必要とする法人向けに強みを持っていました。しを見せたことから、昨年4月に中期経営計画「Expanding

かし、リーマンショック後の法人需要の落ち込みなどか

Value」をスタートさせ、
この1年間は成長に向けた取り組

ら2期連続の営業損失を計上。その後は聖域を設けず事業みに邁進してきました。

構造改革を推進し、利益なき成長とならないように軸足

業績推移
売上高
（億円）

営業利益
（億円）

8,000

800

6,000

600

4,000

400

2,000

200

0

0
-200

07/3期

08/3期

09/3期

■賃貸事業

■ 建築請負事業

10/3期

■ その他

11/3期

12/3期

13/3期

14/3期

15/3期

16/3期
（計画）

●営業利益

中計初年度は、コア事業を主軸とした取り組みによって、着実な成果を得ることができました。
昨年4月にスタートさせた中期経営計画は1年目が終了達成できた主要なポイントしました。コア事業の一つである賃貸事業が、企業の業績回復による法人需要の高まりを上手く捉えることができた結果、収益のベースとなる通期の平均入居率がほぼ計画通りとなりました。
一般契約件数も過去最高の23万件を突破しており、賃貸事業は堅調だったといえるでしょう。
もう一つのコア事業である建築請負事業は、相続税改正など外部環境の改善を受けて、受注を伸ばしましたが、計画には及びませんでした。
また採算面では、労務コストのアッ● 法人需要の取り込み等による入居率の向上● 木造注文住宅会社もりぞうの子会社化● 東南アジアへのさらなる進出

セグメント別売上高
（億円）

6,000

4,000

プや工程長期化により、計画を下回る業績となりました。
このほか、シルバー事業は新規開設が順調で、既存施設2,000の稼働率も向上しており、ホテル・リゾート事業も計画した稼働を超えています。
計画初年度については、これまで進めてきた経営基盤強化が、着実に収益に結び付いてきていると評価しています。

0

12/3期

13/3期

14/3期

15/3期

16/3期
（計画）

■ 賃貸事業 ■ 建築請負事業 ■ シルバー事業■ ホテル・リゾート事業 ■ その他事業

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

6

中計2年目は計画全体の成否を左右する重要な年であり、コア事業を主軸としつつ、目標達成に向けて邁進します。
このように中期経営計画「Expanding Value」の初年度の問題です。労務費が高騰しているのに対応して、海外、ベは、順調なスタートを切ることができました。ただし、これトナムからの実習生の研修・受け入れを支援し、新たな建に安心することはできないと考えています。というのも、築工務店の開拓などを進めています。さらにはアパートの1年目が順調であっても、2年目に中だるみすると、3年目

設計見直しなどで部材を工業化し、現場での作業負担を減の目標達成にダメージを与えますし、さらには次の新たならすことによりコストを削減する工夫も進めていきます。

計画の目標設定にも影響を及ぼすからです。

2016年3月期については今のところ、企業業績の回復

そこで、2016年3月期に注力していくことについてごは続いており、雇用環境の改善や賃金の上昇傾向も見られ説明したいと思います。まず、賃貸事業については、稼働率

るなか、引き続き入居需要の高まりは続くと見ています。

向上に向けた取り組みを着実に推進していくことにつき

さらに、円安の影響で盛んにいわれている製造業の国内生ると考えています。このために、引き続き法人需要の取り産への回帰が実現すれば、地方部における入居率の改善も込みを進めるほか、一般の契約者向けには「お部屋カスタ期待できることから当社を取り巻く市場環境は好転してマイズ」のような顧客視点に立ち、借りたくなる部屋・サー

いくことが見込まれ、計画の達成は当社の取り組み次第でビスを拡充していきます。

あると腕を撫しています。そこで、社員一人一人には、既成建築請負事業では、企業業績の回復で法人入居者の需要概念にとらわれない自由な発想のもと、各々の担当領域でが堅調なだけにその追い風を逃さず、受注確保に努めたい

イノベーションを起こすことで、中期経営計画の目標達成と考えています。現在、この事業で懸念しているのは、ヒトとその先の成長を目指してもらいたいと考えています。

シルバー事業、ホテル・リゾート事業を持つからこそ、提供できる付加価値を追求していきます。
とを考えると、今後も積極的に新規施設の開所を進めていくべきだと考えています。中計では、3年間で29施設の開所を目指しており、目標達成に向けて努力を続けます。シルバー事業は、施設建設を行う建築請負事業の動きとも連動しており、建築請負事業でシルバー事業向けの受注確保を図っていくことが重要です。
一方で、ホテル・リゾート事業は、今あるものを増やしていくのではなく、コア事業である賃貸事業や建築請負事業のお客様である土地オーナー様、入居者様、法人取引企業
様にご旅行、出張、福利厚生としてご利用いただくことをコア事業以外について見ていきますと、成長事業と位置考えています。

付けているシルバー事業は、
2016年3月期も拡大策を推このように、これらの2つの事業、特にシルバー事業は、進します。当事業においては、
2015年4月に介護保険制度

当社がアパートの賃貸事業、建築請負事業というコア事業が改正され、介護報酬の引き下げが行われたのは、マイナを持っているからこそ、シナジーが発揮され、成長を目指

ス要因ではありますが、現時点でも施設が不足しているこせると考えています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

最高品質の注文住宅会社を傘下に収め、この分野での成長実現と他事業とのシナジー発現を追求していきます。
ご説明させていただいたように、賃貸事業、建築請負事

れませんが、「 もりぞう」を取り込んだことで、当社が建業の2つのコア事業などは、これまで進めてきた基盤強化

築する住宅の品質イメージを大きく向上させることがでによって着実に地力をつけていることから、比較的順調にきたと考えています。同時に、受注バリエーションの拡大

推移すると見ています。

やオーナー様との接点強化を図っていきたいとも考えて一方で、将来を考えたときに、今から新規事業に対しています。

果敢に挑戦しておく必要があると認識しています。そのターゲットは、注文住宅の建築請負と海外事業の2つと考えています。
このうち、注文住宅の建築請負については、
2015年3月に最高級の注文住宅会社である「もりぞう」
を子会社化しました。
「もりぞう」
は、
日本古来の木曾ひのきを使った和風建築で非常にグレードの高い家づくりをしてきた会社です。
これまでも、2014年4月から業務提携を行っていますが、今回傘下に収めることで一層連携を強化していきます。
これまで、当社の注文住宅についてお客様は、アパートをつくる会社の住宅というイメージがあったのかもしカンボジアでサービスアパートメント事業を開始します。

次に、成長の核となる海外事業についてご説明させてい今後の展開ですが、進出を検討している国の現状では日本

ただきます。当事業では、日系企業の駐在員などの方が、海から進出した企業が自社社員を駐在させるための住居と外赴任されるための設備やサービスを備えたサービスア

して満足いくものがあまりなく新規参入の余地があるとパートメントの開発や運営を行っていく考えです。

聞いています。中でも当社が海外に拠点を置く地域では、

サービスアパートメントの第1弾はカンボジアです。

カンボジアのほかにも、ベトナムやミャンマーなどでも同

2017年1月に竣工し、4月に運営開始を予定しています。

様のニーズがあると見ており、これらの地域でサービスア
パートメント事業を展開していきます。
一方で、海外事業に関連したM&Aとして、法人向けの海外出張などの手配業務に強い「ウイングメイト」を2014
年10月に子会社化しました。これにより、法人営業における新たな武器を持つことができるとともに、ホテル・リ
ゾート事業の販売チャネルの強化にもつながると見ています。
このように、海外事業についても成長が見込める分野で発展著しいカンボジア プノンペンの街並み

着実な取り組みを続けています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20157

8

本業を通じたCSRとして、当社の得意な分野や事業を通じた社会貢献にも引き続き取り組んでいきます。
ここまで、成長戦略を中心とした中期経営計画の施策を

当社は近年、海外での賃貸事業展開を積極化していまご説明させていただきましたが、中計の目標達成のためにす。これは、実はある法人取引企業様からの要望がきっかは、これらの施策を土台から支えるCSR活動も重要であるけとなっています。これまで日本国内をベースにした事業と考えています。

活動を展開してきましたが、この要望をきっかけに、日本

近年、持続可能な社会に向けて、企業の役割としてCSRで培ったノウハウを活かして現地で不動産仲介業を展開活動の中でも本業を通じた活動をどのように進めていく

することは、当社や要望のあった法人取引企業様のみならべきかが問われています。ここでは、レオパレス21においず、そのノウハウが移転される現地社会においてもメリッての本業を通じたCSRの事例についてご説明させていたトがあるというWin−Winの関係性を構築できるとの思

だきたいと思います。

いから、現地のニーズに合った交流を行いながら、事業展開を推進しています。
その具体例が、人材の育成です。現在は、ベトナムにおいて実習生の研修を行い、研修後の実習生を国内の工務店で受け入れています。
2020年の東京オリンピックに向けて、国内の建築現場では人手不足が続いていますが、その問題解消となると同時に、日本での現場経験を積んだ実習
生は将来的には本国ベトナムでの施工現場を支える貴重な人材となると期待しています。同様の取り組みは、シルバー事業でも行っており、フィリピンで研修を行った人材を、介護施設「あずみ苑」
で採用しています。

社外取締役を2名に増員するなど、コーポレートガバナンス・
コードの原則を意識した取り組みを強化しています。
東京証券取引所と金融庁が上場企業向けに策定した企結果として、「取締役会の機能強化」「経営の品質向上」「事

業統治の規範であるコーポレートガバナンス・コードなを図り、ガバナンスを充実させてきました。
業連携の強化」

ど、企業のコーポレート・ガバナンス体制に対する世の中

それをベースに、今回のコーポレートガバナンス・コーの関心の高まりは強く意識しています。

ドに対しては、定められた5つの基本原則を検証し、最終

当社では、これまでも2006年にコンプライアンス委員的な目標である企業価値向上につながるような取り組み

会を設置し、法令遵守体制の強化を図ったのを皮切りに、はどうあるべきか、どのように実行すべきかを検討して執行役員制度の導入（2007年）、
CSR委員会の設置（2008

います。

年）
、リスク管理委員会の設置（2008年）、監査会議の設置その一環として、
2015年6月に開催する株主総会にお（2010年）、社外取締役の招聘（2010年）など、一連のガいて、社外取締役2名を選任する決議をご提案していま

バナンス改革を推進してきました。さらに、昨年4月にはす。新たに就任を予定している笹尾氏は、経営経験をお持「コーポレート業務推進本部」を設置し、事業部間の連携にちの方であり、その経験からの知見をご提供いただくと同よる事業推進体制を構築する仕組みを整えています。その時に、女性経営者としての立場から当社の多様性確保に向株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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けた貴重なご意見を期待しています。

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行ったり、
「取締役会の自己評価」を進めたりするなど取締

また、社外取締役の再任をお願いする田矢取締役につい役会の実効性確保に向けた取り組みを進めています。さらてはこれまで同様、取締役会以外の場においても積極的にに、コーポレートガバナンス・コードのほかの原則に関し

企業価値向上に向けたご提案を頂戴していきたいと考えても、各原則が定められた背景や狙いをしっかり理解した

ています。

上で、
必要な対応を進めていく考えです。

また、お二人以外の取締役については「取締役の研修」を利益の積み上げにより利益剰余金をプラスにし、早期の復配を目指します。
最後に、株主価値向上策についてお話しさせていただき

考えています。

ます。当社はリーマンショックによる経営不振の影響が大

ただし、長期的に見た株主価値向上策は、配当だけでは

きく、すでに6年間無配を継続しています。社内でも構造ありません。特に、現在進めている成長戦略の中には、リ改革のために懸命の努力を続けてきましたが、同時に株主ターンを見込めるものも含まれており、そのリターンを実様にもご迷惑をかけたことを深く心に留めています。

現させることこそが、株主価値向上につながるケースも考一方、当社が渾身の力を込めて進めてきた構造改革は実えられます。従って、株主価値向上に必要な資金需要も踏を結びつつあり、2011年3月期にマイナス465億円だっ

まえた上で、配当政策を策定させていただきたいと考えてた連結の利益剰余金は2015年3月期にはプラスに転じまいます。

した。さらに、当期のROEは12.5%と3期連続で10%を超える水準にまで回復しています。
2015年6月の株主総会

現在、レオパレス21は、構造改革の長い道のりを経て、に付議した「資本準備金の減少および剰余金の処分」によ

全社一丸となって成長に向けた取り組みに邁進していり欠損金を補填することで、復配に向けた環境整備を図ります。ステークホルダーの皆様におかれましては、今後ます。復配の時期や規模、さらに今後の配当政策などにつも倍旧のご支援・ご鞭撻を賜りますよう、心よりお願い

いて社内で検討を進め、遠くない将来に明らかにしたいと申し上げます。

2015年6月
代表取締役社長

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20159

10

ビジネス環境と競争優位性

ビジネス環境1

貸家の新設住宅着工は落ち込むも小幅
新設住宅着工は、リーマンショックによる景気低迷の新設住宅着工戸数（利用関係別戸数）
1,000（千戸）影響を受け、2009年3月期から2010年3月期にかけて大750

きく落ち込みました。その後、住宅投資に向けた政策支援

500などが実施され、徐々に回復してきました。しかし、
2015

250

年3月期の新設住宅着工は、前期に実施された消費税率引き上げに伴う駆け込み需要に対する反動減で10.8％減少

0
11/3期

12/3期

13/3期

14/3期

15/3期

し、貸家の着工も3年ぶりに減少しました。しかし、減少幅
は着工全体よりも小幅で、前期比3.1%減の358,340戸と■ 貸家■ 分譲一戸建て ■ 分譲マンション ■ 持家 ■ その他※ 国土交通省 新設住宅着工統計 2015年3月よりなりました。

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管理戸数
競争優位性

1

日本最大級の賃貸住宅管理会社

554,948戸（2015年3月末現在）

賃貸管理業では、入居者争奪戦を制する者が賃貸管理業を制する ため、激しい競争が行われています。当社は、管理戸数の推移

単身世帯向けのワンルームタイプを主軸に据え、家具・家600（千戸）電を標準装備として、一人暮らしの学生や会社員をはじめ400とした顧客のニーズに応えることで成長を続けてきました。さらに、出張などの短期滞在用ニーズにも対応し、契約200の約半分は社宅・独身寮などの法人利用です。今や55万戸
超の管理戸数を有する日本最大級の賃貸管理会社となっています。

006/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

11

12

ビジネス環境2

単独世帯の増加傾向は続く

世帯数の推移日本の人口に関連した予測では、世帯数の緩やかな減少が予測される一方で、単独世帯はしばらく増加していく見

60,000（千世帯）40,000

通しです。この予測で単独世帯は、世帯数が減少に転じる
2025年以降も2030年までは増加し、2035年には2010

20,000

年 の1,678万 世 帯 か ら167万 世 帯 増 の1,845万 世 帯 と0なります。また、世帯数の合計に占める比率も2010年の

05

10

15
（予） 20（予） 25（予） 30（予） 35（予）32.4%から2035年には37.2%まで4.8ポイント上昇する■ 単独世帯と予測されています。

■ 夫婦のみ■ 夫婦と子 ■ ひとり親と子■ その他※ 2010年度 総務省「国勢調査」および国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（2013年1月推計）より

市場でのポジショニング（当社調べ）

部屋タイプ

ワンルーム

当社
短期

長期

滞在期間

D2 社

S社

D1 社

ファミリータイプ

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

JULY

2015

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法人契約比率

競争優位性

2

単身世帯向けに特化し、強みを活かす53.0％（2015年3月末現在）

レオパレス21では、早い時期から都市型アパート中心の事業展開を図り、特に従来とは格の違う単身世帯向け住当社における法人契約比率宅に注力してきました。そこで積み上げた単身世帯の求め

55（％）

るデザイン・仕様・管理などに関するノウハウを存分に活50かした物件づくり、物件管理を30年以上にわたって行ってきました。その取り組みと独身寮や単身赴任向けの社宅などに質の高い住宅を求める大手企業などとのニーズが合致し、当社における法人契約の比率は2015年3月末に

45

40
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

12/3期

13/3期

14/3期

15/3期

は53.0%まで増大しています。

当社が提供するお部屋の設備例

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

13

14

ビジネス環境3

借家比率は、大都市圏が高め
住宅総数を所有の関係で見ると、最新（2013年）の調査
では、持ち家が61.7%、借家が35.5%となっており、持ち持ち家世帯率と借家世帯率
60（％）

40

家の比率は1973年の調査以降60%前後で推移しています。地域別に見ると、大都市圏では持ち家比率が低く、借家

20

比率が高くなっています。持ち家比率が低い都道府県を見ると、1位東京都、3位福岡県、4位大阪府、7位愛知県、8位

0

東京都

沖縄県

福岡県

大阪府

北海道

全国平均

神奈川県などとなっており、借家の需要は大都市圏が中心となっているといえます。

■ 持ち家世帯率■ 借家世帯率※「住宅・土地統計調査」（2013年 総務省統計局）
より

TOKYO

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全国の物件の主要エリア別割合

3大都市圏合計
競争優位性

3

顧客ニーズの高い大都市圏を中心に展開

70

約％ （2015年3月末現在）

レオパレス21は、単身世帯向けという自社の特徴を活かすために、地域戦略において、選択と集中 を行っています。具体的には、単身者向け住宅のニーズが高い3大都
市圏を中心とした拠点展開を行っています。全管理物件のうち、関東圏で全体の36%、中京圏で16%、近畿圏で14%

近畿圏

中京圏

14％ 16％を展開しており、これらを合わせると約70%が3大都市圏に集中しています。人口の転入超過が続く3大都市圏を中

関東圏

心に管理物件を集中させることで安定した入居率を維持36％しています。

NAGOYA

OSAKA

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

15

16

当社のビジネスモデル「30年一括借上げシステム」
をベースに独自のビジネスモデルを構築
レオパレス21は、1985年に都市型アパート「レオパレス21」の本格販売を開始して以来、アパートの賃貸管理業において、常に業界をリードする存在です。その最大の強みは、長年蓄積したナレッジによって磨き上げられたビジネスモデルの卓越性にあります。われわれのビジネスの成功は、アパートの稼働率の高値安定が最大のカギとなりますが、様々な取り組
みによってそれを維持し、当社の強みをより一層強固なものとしています。

一括借上げ
1
システム

建築請負事業

賃貸事業
賃貸関連事業

既存借上げアパート

社宅代行業
家賃保証業
海外オフィス・
住宅仲介業

建替え、物件価値向上策、
リフォーム

アパート以外の建築請負
介護施設・商業施設
注文住宅

4
アパート

3

入居者様

オーナー様

（法人・個人）

2

6
その他事業

ホテル・リゾート
事業（少額短期保険、太陽光発電）• 入居者向け保険販売• 入居者様・オーナー様のご利用• 法人取引先様の出張・福利厚生として5
シルバー事業• 建築請負事業で建設した施設を運営

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

• アパート屋根での太陽光発電事業

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1 業界初の一括借上げシステム構築
当社アパートのオーナー様は、個人オーナーが多く、資産30年間の修繕費用の予算化

30年間の賃貸料の管理建物の保守や将来の修繕・補修にかかる資金の確保

賃貸料の集金業務など運用の手段の一つとしてアパート経営を考えています。大規模デベロッパーがハイリスクハイリターンを狙うのに対して、個人オーナー様は、空室による賃料ゼロのリスクを嫌い、
ローリスクミドルリターンを理想としています。

入居者様
アパート

個人
（一般）
法人
（寮・社宅）

30年間の入居者の確保・管理

一括借上げ賃料

入居者募集や日常の入居者管理業務など

そこで当社は、オーナー様のリスク軽減策として、最長30年間にわたり、賃貸住宅の建築から管理運営までアパート・
マンション経営をトータルでサポートする業界初の「30年一括借上げシステム」
を構築しました。
これは、当社が空室の有無にかかわらず、一定期間固定の賃料をオーナー様に支払うことに加え、入居者様からのオーナー様
空室の有無にかかわらず、
一括借上げ賃料をお支払いします。

賃料の回収や管理業務・修繕の代行などを行うことでオー
ナー様のご負担を軽減し、安定収入の確保に貢献するシステムです。このシステムは想定を大幅に超える空室が発生した場合には当社に損失をもたらしますが、地域とお客様

オーナー様への提言内容
・有効な土地活用の提案
・アパート建築による相続税の節税効果、および固定資産税・都市計画税の軽減のニーズに合った物件を供給していくことや、内外装や設備など様々な面での物件の魅力向上や契約形態の多様化などの工夫を続けることで、リスクを軽減し、損失回避できる仕組みを構築しています。

2 エリアを限定して新規供給ビジネスを成功させる上で、自社の持つ資源の力を最大

全国の物件の主要エリア別割合
3大都市圏合計

近畿圏

約70％

14％

限発揮させるような資源配分の 選択と集中 は欠かせませ

中京圏

16％

ん。このため、当社では1985年に都市型アパート「レオパレス21」の本格販売を開始して以降、得意分野の単身者向けア
関東圏

パートのニーズが最も高い都市部にエリアを限定し、この36％部分に新規供給を集中させるという地域戦略での 選択とレオパレス21 アパート個人オーナー 年齢別属性（2015年3月末現在）■ 50歳未満 ... 1,553人／ 5.9％
■ 50代 ........... 3,747人／ 14.3％■ 60代 ........... 7,744人／ 29.6％■ 70代 ........... 5,698人／ 21.8％■ 80代 ........... 4,095人／ 15.7％■ 90代 ........... 1,215人／ 4.7％
■ 100歳以上 ......... 50人／ 0.2％
■ 年齢不明 ..... 2,027人／ 7.8％
個人名義合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26,129人

集中 を行うことで、自社の持つポテンシャルを最大化しています。
ちなみに、これらのアパートを保有するオーナー様を年齢別に分析すると、60歳以上が72%、70歳以上でも42%を占めており、遠くない将来に相続を控えた高齢層が中心となっています。

法人名義合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,290人
オーナー数合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27,419人
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

17

18

3 入居者様獲得のチャネル戦略
賃貸事業は、オーナー様の貸し手ニーズと、入居希望者様
直営店

パートナーズの借り手ニーズを引き合わせるマッチングビジネスでもあります。当社のように多数の管理物件を持つケースで、多数の借り手と貸し手とのマッチングを円滑に進行させていくには、両者が出会う場を質的にも量的にも拡大する必要があります。そこで新チャネルの開発に加え、既存のチャネルの活用方法についても工夫を凝らしています。

主要
チャネル

具体的には、点在する入居希望者様を実際の入居者にしていくために、直営店やパートナーズなどの実物店舗に加え、もはや単身世帯のお部屋探しの定番ともなりつつあるWEB
でのチャネル展開を拡大しています。さらに、お部屋探し相談会などによる個人需要の掘り起こし、独身寮などを求める法人向けご提案、大学・専門学校などに対するご説明による学生需要の開拓など潜在顧客全てに対する取り組みで、

提携
不動産会社

WEB

入居希望者様を取り逃がさない万全のチャネル戦略を展開しています。

4 既存物件の価値向上策
日本における住宅政策は、長期利用が可能な高品質な住宅の供給を拡大する方向に向かっており、賃貸住宅においても住宅の価値を高めることは重要な課題になっています。
一方で賃貸住宅の空き家率は20.0％（2013年度総務省「住宅・土地統計調査」）となっており、空室を回避して稼働率を維持していくには、物件そのものが入居者様に選ばれるような魅力的な物件であることが、今まで以上に求められています。
このために、当社は特に入居者様のニーズが高い「快適」「環境・防災」「安全・安心」の分野にフォーカスした商品開発
や既存物件の価値向上策を推進しています。
中でも、既存物件の価値向上においては、大手の警備会社との提携による安全・安心に配慮したセキュリティシステ
ムや、環境保全に貢献できる太陽光発電システムの導入、経年した物件の魅力を向上させる「お部屋カスタマイズ」などの施策を進めており、選ばれる物件づくりを進めています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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5 シルバー事業と建築請負事業の連携
シルバー事業については、日本における今後の高齢人口増
連携

建築請負
事業

ということから単独での成長を見込んでいますが、それだ
シルバー
事業

連携

けではなく、当社が展開するコア事業と連携することでシナジーが期待できる事業として認識しています。
当社のシルバー事業は、介護施設「あずみ苑」を中心に展開

単身者向け
アパート

高齢者向け
施設

していますが、この介護施設は建築請負というコア事業と同様に首都圏およびその近郊である関東での事業展開を行っており、さらに中京圏での展開も始めたところです。このた

オーナー様

め、
土地オーナー様に対して単身者向けアパートではご提案できないようなケースでも、
高齢者向け施設としてならご提案可能なケースもあり、土地活用のワンストップサービス提供の一環として、不可欠な事業であると考えています。
また、今後は法人契約を結ぶお客様の福利厚生に関するご提案の一つとしてのニーズも見込まれ、多面的に建築請負事業との連携を想定しています。

6 ホテル・リゾート事業とコア事業の連携
レオパレス21では、現在進めている中期経営計画においコア事業のお客様
法人取引企業様

入居者様
入居
居者様

て、ホテル・リゾート事業では量的な拡大は狙わないとしてオーナー様おり、当社が展開するコア事業との連携において、側面的に成長を支援していくものと考えています。
すなわち、ホテル・リゾート事業は、当社のコア事業における顧客に対するサービスとホスピタリティ提供の場としてウイングメイト

出張・研修
福利厚生

活用されることを想定しています。
旅行

旅行

国内のレオパレスホテルズは、賃貸住宅をご利用していただ
いている法人取引企業様の出張や研修での活用を考えていま

ホテル・リゾ
リゾート事業
ゾート事業
レオパレス
レオパレスホテルズ
スホテルズ

グアムリゾート

す。
一方、海外のグアムリゾートは入居者様ご自身やオーナー
様のご旅行、
法人取引企業様での福利厚生施設としての活用を想定しています。
これらの活用により、当社のサービスやホ
スピタリティに対する好感度を高め、より長期にわたるお付
き合いをいただけるような販促的な役割を期待しています。
今回M&Aを行った「ウイングメイト」は、法人向けの海外出張などの手配業務に強く、ホテル・リゾート事業の法人営業においても、新たな販売チャネルとして期待しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

19

20

ビジネス構造の変遷

マクロ環境と業績推移

（億円）

景気拡大期

世界同時不況期

（リーマンショック前）（リーマンショック後）「建築請負」と「賃貸」のシナジーモデルが本格稼働

シナジーモデル停滞

売上高と営業利益■賃貸事業（左軸） ■ 建築請負事業（左軸） ■その他
（左軸）

営業利益
（損失）
（右軸）

8,000
6,000
4,000
2,000
0
-2,000［30年一括借上げシステム］
最長30年、
当初「10年」固定家賃、以後2年更改
（％）

平均入居率

95
90
85
80

3月31日に
終了した
各会計年度

2003
30期

2004
31期

2005
32期

2006
33期

2007
34期

2008
35期

2003年
レオパレスリゾート グアム第2フェーズ（ホテル、野球場等スポーツ施設）
開業

2006年
賃貸周辺事業（社宅代行・入居者向け
家財保険）
開始

2004年
東証一部に上場

2007年
管理戸数が40万戸に2005年
管理戸数が30万戸にシルバー事業開始

2009
36期

2010
37期

2011
38期

2009年
管理戸数が50万戸に上海に現地法人を設立、留学生等に日本の物件を紹介
2010年
管理戸数が55万戸にレオパレスパートナーズ（加盟店制度）
スタート
2011年
アパート向け「セキュリティシステム」
本格導入開始アパート向け「太陽光発電システム」
本格販売開始景気拡大期には、都市部のみならず地方においても単

2008年のリーマンショックに端を発した金融危機に身赴任者向けや社員寮としてのアパート需要が増大しまより日本全体で失業率が増加した結果、アパート需要もした。当社は、このニーズを着実に捉えると同時に、「30低迷しました。当社でも地方の工場周辺の管理物件にお年一括借上げシステム」により土地オーナー様の空室不いて退去が相次ぎ、家賃収入低下、賃貸事業の収益悪化を安を解消することで、大幅に新規供給を増やし、建築請負引き起こしました。また、金融危機は金融機関のローン審事業を成長させてきました。賃貸事業も法人ニーズの好査の厳格化をもたらし、建築請負事業の受注を減少させ

調な伸びに支えられ、利用室数とともに、家賃収入を増加ました。入居者様の減少に端を発した賃貸事業の収益悪させることができました。この間は、建築請負事業主導化に、建築請負事業の縮小が連鎖する収益低下サイクル

で、賃貸事業でも成長をもたらす収益向上サイクルを実に陥りました。

現していました。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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当社は、景気拡大期において、アパートの新規供給を大幅に増やし、建築請負事業中心に成長してきましたが、2008年のリーマンショックに端を発した金融危機により、建築請負事業の受注が減少し、営業損失に陥りました。
景気回復期である現在およびこれからは、賃貸事業、建築請負事業の収益バランスを取り、安定的な収益体質へ転換することで発展を目指します。

景気回復期

中期経営計画（現状およびこれから）最終年度（2017年3月期）目標

ストック収益の徹底強化
（億円）

800
600
400
200
0
-200

［30年一括借上げシステム］最長30年、当初「2年」固定家賃、以後2年更改

売上高5,400億円
営業利益

220億円
ROE

12.3％
2012
39期

2013
40期

2014
41期

2015
42期

2016
43期
（計画）

2012年
「お部屋カスタマイズ」
スタート
2013年
「屋根借り太陽光発電事業」
を全国展開
タイ、ベトナムに現地法人を設立、日系企業に現地物件を仲介
新株予約権行使により、資本金628億6,736万円に増資
2014年
公募および第三者割当により、資本金752億8,236万円に増資
カンボジア、
ミャンマーに現地法人および支店を設立、日系企業に現地物件を仲介
株式会社ウイングメイト
（旅行業）
を子会社化
2015年
株式会社もりぞう（戸建注文住宅）を子会社化
業績が低迷したリーマンショック後は、事業構造改革を実施。
建築請負事業ではエリアを限定してアパートの供給を大
きく絞り込む一方、賃貸事業の採算性回復に向けて、入居率改善による家賃収入の増加とともにコスト削減に取り組みました。
また、既築の管理物件に対する物件価値向上施策として、セキュリティ・太陽光発電システムの販売も開始しました。
このような構造改革に加え、2012年12月の安倍政権発足
後の円安・株高基調によって企業マインドが改善し法人の社
宅・寮需要が向上したことで、リーマンショック後の2期連続赤字から一転、2012年3月期には黒字を達成し、以降も賃貸事業を主軸とした安定的な収益構造を確立しました。

現在の賃貸住宅市場は、消費増税に関連した一時的な落ち込みはあるものの、製造業の国内回帰などに伴う新たな需要も生まれており、また都心部を中心により高い品質の住宅を求めるニーズも底堅い状況にあります。
この状況のもと、入居需要の高いエリアに限定したア
パートの供給と時代を先取りした商品やサービスの提供
による入居率の向上に注力することで、賃貸事業の安定的な収益向上を図っています。
一方、建築請負事業では、従来のアパートに加えて、高齢者施設・商業施設・注文住宅など建築商品の拡大を図っています。さらに、太陽光発電事業やアジアでの賃貸仲介、サービスアパートメントの供給といった新たな事業にも取り組んでいます。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

21

22

特集： 賃貸事業戦略
期末
期
期末管
末管理
管理戸数
管理戸数
戸数と期
期中平
平均入
均入居率
居率
賃貸事業においては、入居率確保が収益のカギ

千戸
戸）
600
0（千

（％）95
95

となります。このために、法人向けでは長期入居

500
500
0

90
0

が見込める社宅、独身寮などの需要開拓を進め、

400

85
85

個人向けでは住みたくなる部屋づくりといった

300
0

80
80
08/3

09/3
09/
3

10
10/
0//3
0
/3

1 3
11/

12
2/3

13 3
13/
13

14/3
14/
3

15/
5/3
5/
3

サービス拡充を進めています。

16/3
16
16/
3
（計画
計 ）

■ 期末
末管理
管理 （左軸） ● 期中
管理戸数
管理戸
期中平均入
平均入
入居率
居率
（右
（右軸
（右軸）
右軸）

上場企業の当社利用実績

法人営業のさらなる強化
業種ごとの対応できめ細かい営業を展開
当社賃貸事業における契約戸数の約半数は法人利用と全国上場企業の79.3％が当社を利用※ 東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業

79.3％

なっています。顧客企業の業種は、製造業、派遣・業務請負業、サービス業、小売業など多業種にわたっており、全国の法人業種別契約戸数

上場企業の約8割が当社物件を利用しています。
当社は、これらの状況を踏まえ、主要業種ごとの営業部体制をとり、顧客の特性に合わせたきめ細かい営業を展開

300,000（戸）200,000

202,584

219,239 228,708

246,272

262,577+4.5%+11.6%

しています。また、契約形態や契約期間、契約戸数など法人
企業のニーズに最適なプランをご提案することができる+11.2%+4.3%

100,000+6.6%+10.0%

こと、一度当社と契約すると全国の物件を見つけることができることなどのメリットを訴求し、法人営業をさらに強

+6.6%

+2.7%

0

11/3

12/3

13/3

14/3

15/3

前年比

■ 製造業 ■ 派遣・業務請負 ■ サービス業■ 小売業 ■ 飲食業 ■ 建設業 ■ その他

化しています。

カスタマーボイス
お付き合いのきっかけは、従業員の自己申告書にあった寮に対する不満を解消しようと制度の見直しを図った時でした。それまでは300戸ほどの3LDKのアパートを総務が管理し、1物件3人入居の状態でしたが、個室を希望するニーズが高いことが分かったので、単身者向けを得意とするレオパレス21様にお願いすることにしました。見直し

株式会社幸楽苑 様

後には従業員の80%が住まいに関して満足・大変満足という回答で、ラーメン、そばなどを中心とする外食チェーン。
1954
年に創業し、現在では国内で518店 舗、海 外 で5店 舗を展開しています。

会社側もとても満足しています。また、契約にあたってご提案いただ
いた「法人限定プラン」によって、総務の業務負担軽減にもつながっています。これらは、直接数字には表れませんが、労務負担が軽減される
分、従業員と会社に目を向けることが可能になり、人材育成と会社としての飛躍に大きなプラスαになっていると考えています。
現在当社は、国内1,000店舗を目指しており、レオパレス21様の物件の多さと手配力は大きな味方と考えています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

幸楽苑 取締役社長

新井田 傳 様Who we are

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How CSR supports
our management

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

23

入居者向けサービスの拡充による長期入居促進
顧客視点での商品開発を推進し、「お部屋
カスタマイズ」の契約件数2万件突破
個人のお客様に長期入居していただくには、その部屋に長く住み続けたいと思ってもらえることが必要です。業界のトップランナーである当社は、これまでも一貫してそのような顧客視点で魅力ある商品・サービスのご提供に取り組んできました。その中で最近好評を得ている取り組みの「お部屋カスタマイズ」
累計契約件数

一つが、「お部屋カスタマイズ」
です。
「お部屋カスタマイズ」では、通常賃貸住宅では行っていない部屋のカスタマイズが可能です。壁紙などを希望に合わせてカスタマイズできる仕組みを取り入れることで、自分の部屋への愛着を増していただき、長期入居を促すのが狙いとなっています。これを利用した契約件数が現在2万件を突破するなど大変好評であり、今後も新たな商品開発

25,000（件）20,00015,00010,000
5,000
0
1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

13/3期

に取り組んでいきます。

2Q

3Q

4Q

1Q

14/3期

2Q

3Q

4Q

15/3期

24時間365日安全・安心を実現する
ホームセキュリティの設置
お客様にとって、魅力のある住宅というのは、デザイン
や間取り、室内設備だけに限りません。単身者向けを中心とする当社のようなアパートでは、住んでいて安全・安心を実感できるようなセキュリティ面の充実も、住まいにおける大きな魅力といえます。このため当社は、このセキュリティ面に関して、大手警備会社と業務提携を行い、アパート向けセキュリティシステムを導入しています。
現在、当社の管理物件のうち、このセキュリティシステ
ムを導入した物件は全体の40.9%にあたる226,801戸にまで増加しています。今後もこの動きは続けていく予定であり、セキュリティの充実によって、安全・安心に対して特に関心の高い女性の入居者増、長期入居を狙っています。

セキュリティシステム設置戸数250,000（戸）200,000
150,000
100,000
50,000
0
1Q

2Q

3Q

12/3期

4Q

1Q

2Q

3Q

13/3期

4Q

1Q

2Q

3Q

14/3期

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

15/3期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

24

特集： 建築請負事業戦略
売上高と売上売上
売 総利
利益率
リーマンショック後の需要落ち込みに合わせ、

（％）40
4

1,200（億円）

建築請負事業の受注を抑制していましたが、市場環境の好転に合わせ、商品力の強化や建築バ

900
00

3
30

600

20
0

300
00
0

10
0

0

リエーションの拡大によって、今後は年間1,000

11//3期

12/3期
12/
3期

13/3期
3期

14
4/3期
4/3期

15/3期
15/
期

16/
6/3期
3期
（計画
計画）
）

億円の売上を目指していきます。
■ 売上
売上高
高
（左
（左軸
左軸） ● 売上
売上総利益
総利益
益率
（右軸
（右
右軸）
）

建築請負事業を取り巻くマーケット環境業の拠点を60カ所（2015年3月末現在）配置し営業活動

首都圏などを中心に都心部では転入超過を行っています。
建築請負事業は、旺盛な入居需要が見込める地域に注力

また、アパートを含む貸家の統計によると、築35年以上する戦略をとっています。その入居需要を判断する指標の経過した貸家は当社営業エリアである四大都市圏で貸家一つが、「住民基本台帳人口移動報告」にまとめられた都道

全体の14.5%にあたる126.5万戸に上っています。

府県別の転入・転出の状況です。

築35年以上の民営借家数（戸数、全体に対する割合）

過去3年間連続して、転入が超過しており、最も旺盛な1980年以前（築35年以上）

入居需要が見込める地域は、東京都、神奈川県、埼玉県など

東京23区

283,50015.5%

主な政令都市429,900

14.9%

首都圏を中心とした全国6都県と判断しています。これにその他市町村551,600

13.8%

次ぐのは過去3年間の合計もしくは直近の1年間が転入超

四大都市圏合計

1,265,000

14.5%

全国総合計

2,193,400

過となった4府県です。これらの地域を中心に建築請負事

3カ年転入超過数（2012年〜2014年）● レオパレス21の支店数※総務省
総務省「住民基本台帳人口移動報告」（千人） ※■ レオパレス21の支店がある都道府県

18

45

0

東京：202千人
8

8

30

4

4

15

15.0%
※ 2013年住宅･土地統計調査

1

1 1

2

5

2
3

1

1 1

-15

北 海 道

青 森 県

岩 手 県

宮 城 県

秋 田 県

山 形 県

福 島 県

茨 城 県

栃 木 県

群 馬 県

埼 玉 県

千 葉 県

東 京 都

神奈川県

新 潟 県

富 山 県

福 井 県

石 川 県

山 梨 県

長 野 県

岐 阜 県

静 岡 県

愛 知 県

三 重 県

滋 賀 県

京 都 府

大 阪 府

兵 庫 県

奈 良 県

和歌山県

鳥 取 県

島 根 県

岡 山 県

広 島 県

山 口 県

徳 島 県

香 川 県

愛 媛 県

高 知 県

福 岡 県

佐 賀 県

長 崎 県

熊 本 県

大 分 県

宮 崎 県

鹿児島県

沖 縄 県

-30

土地オーナー様のニーズを捉えたコンサルティング営業税制度に精通したアパート建築プランの提案

し、個々の土地オーナー様の事情に合った最適なプランをご提案するコンサルティング営業を行うことで、潜在ニーアパートを建築される土地オーナー様の中には、個人としての土地所有者が多く、次の世代への財産継承のためのズの掘り起こしを行っています。

土地オーナー様のメリットを考えたコンサルティング提案

節税対策としてアパート経営を考える方が少なくありま
ご相談

ご売却

ご所有地 精査・整理

活用

せん。日本の税制では、未利用地（更地）で相続する場合とそこにアパートなどが建った状態で相続する場合とでは

所有地

所有地

支払うべき相続税が変わってきます。
当社では、このような土地や相続に関する税制度に精通

アパート経営
売却資産を建築費に充当

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

土地オーナー様
売却

売却で得た
資産

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商品力強化
今後の賃貸住宅ニーズに応えた「快適な空間づくり」
を推進
賃貸住宅に対しても、求める要求水準は高まっています。プライバシーが特に重視される現在では、遮音はもはや標準的な設備・仕様になりつつあります。
「レオパレス21の物件は壁が薄い」と言われたのは遠い昔で、今では床、壁、配管など様々な箇所で遮音の工夫を進めています。さらには、女性目線を活かした商品企画や建築バリエーションの拡大などによって商品力の強化を進めています。

女性目線を取り入れた商品企画機能の充実
これまでの商品については、女性目線からの工夫や設備に欠けるところがありました。このため、当社では商品企画を担当する女性だけのチームをスタートさせました。その結果として、居室内にパウダースペースや壁面収納など女性ならではの視線による設備・仕様を持つ商品が生まれ始めています。

業界最高水準の遮音性を実現した設備の開発・導入

高遮音床・ノンサウンドフロア-V（オプション仕様）
遮音シート

遮音フローリング

石膏ボード

ALC板
合板
床補強材

2013年4月以降に販売するアパートには標準仕様として、防音排水管と高遮音界壁に加えて、高い遮音性を誇る遮音床「ノン

床梁
木製天井野縁木製天井野縁グラスウール

強化石膏ボード

木製吊木受け石膏ボード

オリジナルせん断型防振吊木
特殊防振ダンパー

サウンドフロア」
を採用しました。
この「ノンサウンドフロア」
は、一般的な木造建築と比較し、2ランク以上の遮音性能を実現しています。さらに2013年7月にはこの「ノンサウンドフロア」を鉄骨賃貸住宅でも標準装備。このように、住まいの質にとって重要な音の問題を改善し、商品力の強化につなげています。

建築バリエーションの拡大
建築請負事業では、賃貸事業の入居率確保を前提にしたアパー
ト受注を想定しています。このため、建築請負事業の受注拡大には、これまで注力してこなかった分野である高齢者施設、店舗・商業施設などに加え、注文住宅の建築請負も建築バリエーショ
ンを拡大し、
土地オーナー様への提案強化につなげています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

25

26

特集： 海外事業戦略
縮小が不可避な国内市場に依存した事業構

大連

北京

造では、自社のビジネスも縮んでしまうと考え韓国ており、当社は長年蓄積した賃貸管理、請負にソウル関連したノウハウを活用して、賃貸管理市場がプサン

未成熟な海外での事業展開を進めていきます。
上海

中国

従来

広州

台北

台湾

ミャンマー
ハノイ
ヤンゴン

ラオス

+
今後の展開

タイ
バンコク

外国人に
日本国内物件を紹介

日本人・日系企業に
現地不動産を仲介

カンボジア
プノンペン

ベトナム

ホーチミン

出店計画 20拠点（2017年3月期）● 日本国内物件を紹介・契約する拠点● 現地不動産を仲介する拠点● 両事業を展開する拠点

ベトナムで日本の工事現場労働者を教育

2020年の東京オリンピック、大都市再開発などによって、建築現場での現場作業員が供給不足の状況にあります。
このような状況において、現場作業員の要因確保は当社のような建築現場を抱える会社にとって死活問題です。このため当社ではベトナムにおいて、第1回となるベトナム人実習生の研修を行い、研修後の実習生を国内の工務店で受け入れています。
今後も人材不足の状況は続くと見ており、2回目の研修、受け入れも実施していく予定です。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

ベトナムでの研修の様子

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韓国合弁会社「ウリレオPMC」
を設立

当社は、韓国の住宅管理大手「ウリ管理」株式会社と合弁会社「ウリレオPMC」を設立し、韓国での企業型住宅賃貸管理事業をスタートさせています。
「ウリレオPMC」の設立は、これまで韓国における賃貸住宅で主流となっていた売買（キャピタルゲイン）主体が賃貸（インカムゲイン）主体へと移行し、賃貸住宅の契約形態も一時金を預けるチョンセ契約から毎月賃料を支払うウォルセ契約に移行しつつあるという背景のもと、企業型住宅賃貸管理のノウハウ◆ 韓国合弁会社「ウリレオPMC」◆が求められているのに応えたものです。
2015年3月

韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立末時点で452戸の管理を受託しています。
今後は、韓国で展開しているコンサルティング事業（賃貸仲介事業）と「ウリレオPMC」の賃貸管理事業のシナジー効果を狙うとともに、将来的な建築請負事業も視野に入れつつ、事業を展開していく予定です。

韓国ではまだ例のない、企業による体系化された賃貸
管理サービスを提供
2014年2月の現地法制定により本格的な営業活動を開始し、2015年3月末現在で452戸の管理を受託

カンボジアでサービスアパートメント事業着手

当社は、カンボジアでサービスアパートメントの建設に着手しました。海外第1号としてカンボジアを選んだのは、この国において、当社の持つノウハウを活かすチャンスが十分にあると考えたためです。
カンボジアには約1,800※人の邦人が住んでおり、進出日系企業数は142※社、東南アジアの中心に位置していることや人口増加等により、製造業を中心に在留邦人数は年々増加しています。一方で、日本人の駐在員が長期滞在するための居住環境は整備されているとはいえない状況にあります。

カンボジア日本人商工会正会員数
160（社）

このような経緯からカンボジアで事業を開始しま

120

したが、アジア圏ではほかにも同様のニーズを持つ

80

国はまだまだあると見ており、今後は順次対象国を40拡大していく方針です。
※ 外務省／海外在留邦人数統計 2013年10月時点

0
07/3

08/3

09/3

10/3

11/3

12/3

13/3

14/3

15/5

出所：カンボジア日本人商工会

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

27

28

特集： シルバー事業戦略
レオパレス21は、地域社会への密着をキー
ワードに「グループホーム」や「デイサービス」、「介護付・住宅型有料老人ホーム」の運営をはじめとするシルバー事業の拡大を図っています。

グループホーム

デイサービス・ショートステイ

介護付・住宅型有料老人ホーム● 認知症の高齢者を受け入れ、きめ細かい介護を行っています。

● 日帰り、1泊2日から利用できる短● 常駐スタッフが介護サービスを提供

期滞在型でサービスを提供してい● 施設はプライバシーを守ることのできる完全個室が特長となっていする定住型の居住施設です。

ます。
● 有料老人ホームとの併設に加え、通ます。

所型の施設拡充を進めています。

堀米
鹿沼

館林
羽生

野木

結城

新古河

古河
古河中央

伊奈

北本

東松山

埼玉県

上尾

庄和

入間川

蒲生
みずほ

吉川
八潮

五関

柳沢
草加 駒木台▲ 清水公園
我孫子
逆井
中野

平沢
館町

茨城県

南桜井

三橋

東京都

市原

山北 鶴巻
津久井浜

おゆみ
市原
▲ 木更津

★ 介護付有料老人ホーム、
デイサービス、ショートステイ■ 介護付有料老人ホーム、
デイサービス

並木町

井野

葛城

63

高見原

中沢

神奈川県

合計

● 介護付有料老人ホーム

三咲
若葉

21

◆ 介護付有料老人ホーム、
ショートステイ

常盤平

高塚新田

40

有料老人ホームを含む拠点

土浦

小絹

高岡

千葉県

★ 住宅型有料老人ホーム、
デイサービス、ショートステイ◆ 住宅型有料老人ホーム、
ショートステイ● 住宅型有料老人ホーム○ グループホーム▲ デイサービス、ショートステイ● デイサービス

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

2

デイサービスおよびショートステイ※2015年3月末現在

岩井

花咲の丘

小室
狭山

拠点数
グループホーム

下館

行田

本庄
秩父

青梅

矢板

宇都宮

群馬県
太田

「あずみ苑」
ネットワーク栃木県

関川

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Financial Section &Corporate Data29

特集： 太陽光発電事業戦略
地球温暖化は、人類共通の課題です。レオパ
レス21は、自社管理アパートに太陽光パネルを設置するなどの様々な施策で太陽光発電事
業へ参画し、自然エネルギーの活用による温暖化防止対策に取り組んでいます。

太陽光発電システム

12,356棟 (172.4MW)（設置率： 約55％）

太陽光発電システム設置棟数（累計）12,500（棟）10,000
7,500
5,000
2,500
0
1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

12/3期

当社は、地球温暖化に取り組むと同時に、新規事業の目

2Q

3Q

4Q

1Q

13/3期

2Q

3Q

4Q

14/3期

1Q

2Q

3Q

4Q

15/3期

太陽光発電システム エリア別設置状況（2015年3月末）

玉としても、太陽光発電システムに注目しています。オー

5,000（棟）ナー様の投資による太陽光パネル設置ビジネス（建築請4,000

負事業）、当社管理物件の屋根を借りて太陽光発電を行

3,000

い、発電した電力を電力会社に売電する屋根借り太陽光2,000

発電事業（その他事業）、遊休地を活用したメガソーラー

1,000の設計施工事業（建築請負事業）の3つを展開しています。

0
九州
沖縄

現在、注力しているのは、自社グループでの屋根借り太陽光発電事業です。この事業は、2013年12月にスタートさ

全国合計: 12,356棟

四国

中国

近畿

中部

北陸 首都圏 北関東
甲信越

東北■ オーナー様投資 ■ 屋根借りせましたが、すでに3,969棟に達しています。今上期にはさらに500棟ほど設置を進め、64MWの発電を目指します。

太陽光発電事業への取り組み（2015年3月末現在）
取り組み

開始時期

14/3期時点

15/3期時点

1

オーナー様投資による太陽光パネル設置

2011年 3月

6,629棟（79.7MW）

7,129棟（89.1MW）

2

屋根借り太陽光発電事業

2012年 9月

2,372棟（46.1MW）

5,227棟（83.3MW）

a SPC型等提携事業

2013年 2月

1,258棟（24.6MW）

1,258棟（24.6MW）

b レオパレス21グループによる発電事業*

2013年12月

1,114棟（21.4MW）

3,969棟（58.7MW）

遊休地を活用したメガソーラー

2013年 9月

千葉県富里市（1.7MW） 千葉県富里市（1.7MW）

3*2.b.「レオパレス21グループによる発電事業」の施工収益は連結消去

合計

9,001棟（125.8MW）

12,356棟（172.4MW）※詳細は「CSR基本活動方針 地球環境にやさしい社会の実現」（62-63ページ）
をご参照ください。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

30

対談: レオパレス21のコーポレート・ガバナンスについて当社に求められるコーポレート・ガバナンスの在り方、コーポレートガバナンス・コードへの対応、同コードにも定められた社外取締役の2名以上選任についてなどガバナンスに関連したテーマで、社外取締役の田矢徹司氏と代表取締役社長の深山英世が対談しました。

深山 英世
レオパレス21 代表取締役社長

X

田矢 徹司
レオパレス21 社外取締役
株式会社経営共創基盤（ 取締役 マネージングディレクター ）当社に求められるコーポレート・ガバナンスの在り方
深山：当社のビジネスの主力はまだ国内にあるものの、成長の源泉を海外に求める
一方で、外国人株主の構成比が5割を超える段階にまできています。そこで、様々な取り組みで経営のグローバル化への対応を行っていますが、その一つ
グローバルレベルで通用するコー
ポレート・ガバナンスの仕組みが必要になってきていることを切実に感じていますとして、グローバルレベルで通用するコーポレート・ガバナンスの仕組みが必要になってきていることを切実に感じています。
当社はこれまでも取締役会の機能強化、経営の品質向上、事業部間の連携強化による執行体制の強化等を進め、独自のガバナンス強化策を推進していますが、新たに何をすべきか、
常に検討を進めています。

田矢：レオパレス21では近年急速にガバナンス体制強化が進んだと見ています。
特に、取締役会の諮問機関である各委員会が整備され、実効的に機能することすでに十分なガバナンス体制を確
立している

によって、
すでに十分なガバナンス体制を確立していると思います。
ガバナンスに関しては今後、その時々で変わる時代の変化や新たなニーズに対応した施策を着実に進めていくということで問題ないと考えます。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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当社でも進むコーポレートガバナンス・コードへの対応
深山：新たな潮流ということでいえば、今年の3月5日にコーポレートガバナンス・
コード（企業統治指針）が決まりました。当社でも、決定に至るまでのプロセスから関心を寄せており、決定後はどのように取り組んでいくべきか具体的な対応策の検討に入っています。
ただし、ここで挙げられた内容のうちいくつかは、当社で取り組みを開始しています。例えば、女性の活躍推進など多様性の確保については、すでにワー
クライフバランス推進のための行動計画を実行に移しています。
このように、すでに対応したこと、これから対応すべきことが混在していま

例えば、女性の活躍推進など多様性の確保については、すでにワークラ
イフバランス推進のための行動計
画を実行に移しています

す。そこで、コーポレートガバナンス・コードの内容を全てカバーするために、新たに何をすべきか、またどのようにその取り組みを説明すべきかについては、順次明らかにしていく方針です。

田矢：今回、コーポレートガバナンス・コードが制定され、上場企業としての基準が明確になったことは、歓迎すべきと考えています。形式要件である社外取締役の追加という明示的な事項はありますが、当社はこれまで、公募増資や株主の多様化等を通じて、株主に対する意識を高めてきており、すぐに対処すべき事項はほとんどないといえるでしょう。
もちろん「経営の透明性向上」
や「株主との対話促進」
等については、一層の充実に向けて取り組む事項ではあるとは思いますが、このような指針が出たことに過剰に反応し、拙速に形式的に「コンプライ」（遵守）することが最優先事
項ではなく、当指針の原則や狙いの真意を十分に理解しながら、必要なものについては「エクスプレイン」（説明）することで、実態ベースに基づき充足して必要なものについては「エクスプレ
イン」（説明）することで、実態ベースに基づき充足していくことが肝要

いくことが肝要ではないでしょうか。

取締役会の議論を企業価値向上につなげるためには
深山：コーポレートガバナンス・コードにもあるように、取締役会にはトップマネジ
メントが適切なリスクをとれるような環境整備を期待しています。当社のス
ピードという持ち味を消さないで企業価値向上につなげていくために、必要な議論や助言をいただくことを社外取締役である田矢取締役にはお願いしています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

31

32

田矢：必要な議論や適切な助言を進めるためには、何よりも情報が必要です。私は、就任時に意思決定に必要な情報は全て開示していただけることを条件とさせていただきました。そのような条件を付けた以上、無責任な発言はできません。そこで私は、取締役会だけでなく、議案策定のプロセスにも参加し、途中の段階でも何が行われているかを把握するようにしています。
完全にまとまった形の議案を、ただ賛成、反対するだけでは取締役会は形骸化してしまいます。自身の知見を活かして貢献するためには、適切な修正による改善が望ましい場合も多くあります。また、議案には、社外の関係者も巻き込まれているケースも多く、反対することによるリスク・コストも最小限にする必要があります。
そういう意味では、
月1回決まった日時しか出席できない社外取締役というのでは、スピード感のある経営を進めていくには向いていないと考えています。
どれだけその企業にコミットでき
るかも、取締役会の議論の質向上には不可欠な要素

独立的な立場からの視点というだけでなく、どれだけその企業にコミットできるかも、
取締役会の議論の質向上には不可欠な要素ではないでしょうか。

当社が社外取締役に対して求める資質や行動とは
深山：当社は最初に社外取締役を選任すると決めた時に、どのような人物が当社にふさわしいかを検討し、豊富な知識・経験に基づく、客観的なご意見を持つ方であることはもちろんですが、それに加えて、会社のブレーキ役を果たしう
るような人物であるということを条件としました。
当社は元来、営業が強い会社であり、経営の意思決定においても意見が偏り

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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What our strategy is

What our businesses are

How CSR supports
our managementがちです。そこで、外部視点によって、軌道を修正するためのご意見を頂戴できると非常にありがたいと思います。田矢取締役にはその責務を十分にFinancial Section &Corporate Data

外部視点によって、軌道を修正するためのご意見を頂戴できると非常にありがたい果たしていただいていると考えています。

田矢：ブレーキ役を期待するというお話でしたが、レオパレス21でその役割を果たしているのは、社外取締役の私だけではありません。社外監査役、会計監査人
や弁護士などの第三者が関与したガバナンス体制がきちんと構築されています。また、昨年設置したコーポレート業務推進本部によって社員の意見を吸い上げ、組織に横串を通す仕組みが整備され、ボトムアップにも力を入れています。このように多面的な努力で、スピードを殺さず適切な抑制が利く仕組みになっています。

株主還元策について
深山：取締役会での重要な議案として、株主還元をどうするかがあります。無配を続けていましたが、収益体質の強化と配当原資の蓄積への道が見えてきたので、今後の議論になると考えています。

田矢：2014年度は上場企業の株主還元が約13兆円と過去最高を記録しており、当社も早期の復配が求められています。ただし、株主還元方針を決めるにあたり、成長を目指すという方向性の中で、配当することが現時点で最適な株主還元策なのか、株主の本当に望むものは何かを、株主との対話を通じて判断する

株主の本当に望むものは何かを、株主との対話を通じて判断する必要がある

必要があると思います。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

33

34

コーポレート・ガバナンス
レオパレス21は、コーポレート・ガバナンスの整備、強化を最も重要な経営課題の一つと位置付けており、その体制整備に加え、体制が機能するような経営組織や経営システムの整備、
情報開示などを行っています。

コーポレート・ガバナンスの考え方
当社は、コーポレート・ガバナンスの構築・強化を最も重たっています。

要な経営課題の一つと位置付けており、全てのステークホ

2015年3月期より事業部間の連携を高める組織としてルダーにとってより高い企業価値を実現するため、効率的コーポレート業務推進本部を設置し、これまでの営業総本で、公正、かつ透明性の高い経営を目指すことを企業活動

部、経営企画本部、管理本部と合わせて四本部制としていの基本的な考えとしています。

ます。責任と権限の明確化を図るとともに、一層の体制強

この考えに基づき、意思決定に対する牽制機能の強化、化・ガバナンス強化に努めています。

株主や取引先等との良好な関係の構築など、経営組織体制

また、当社は経営企画部広報・IRグループを通じて、積極や経営システムの整備に努めています。

的な情報開示活動を推進しています。ホームページでの情

具体的には、取締役会を設置し、事業ならびに経営環境

報開示の充実を図るとともに、個人投資家説明会やIRフェの変化に機動的に対応して、適切かつ迅速な意思決定によアへの参加による情報開示活動を進めています。国内在住

り業績向上を図ると同時に、取締役の業務執行の監督機関のアナリストや機関投資家向けには定期的な説明会を実として監査役会を設置し、経営監視機能の強化に努めてい施しているほか、経営トップなどが必要に応じて北米・アます。さらに、取締役会の諮問機関である委員会を通じて、

ジア・欧州へ投資家訪問を実施しています。

コンプライアンス体制およびリスク管理体制の確立にあコーポレート・ガバナンス体制図
株主総会
選任・解任

経営会議
全取締役/常勤監査役

選任・解任
会計監査
重要事項の
協議・付議
諮問

（うち社外取締役2名）

会計監査人

監査役会
監査

報告
選任・解任

選任・解任

連携

取締役会
取締役9名

各委員会
・リスク管理委員会
・CSR委員会
・コンプライアンス委員会
・人事委員会・IT委員会

選任・解任

常勤2名/社外2名

監査会議
報告

選任・解任
報告

連携

報告

監査部

代表取締役社長（内部監査・内部統制）

執行役員会
全執行役員
社外取締役／常勤監査役

営業総本部

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

相互情報共有コーポレート業務推進本部

業務執行

経営企画本部

報告

ワークライフバランス推進室

管理本部

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our management

Financial Section &Corporate Data35

ガバナンス体制と取り組みに監査会議を設置し、経営活動のモニタリングやリスクマ

取締役会
意思決定機関である取締役会は、社外取締役2名を含む9名の取締役で構成され、月1回の定例取締役会のほか、必要に応じて随時機動的に取締役会を開催し、経営に関する重要事項を決定するとともに業務遂行状況をチェックしています。また、経営会議を定期的に開催し、業務執行方針およびその実施に関して協議、対策の検討を行っています。

監査役会
取締役の業務執行の監督機関として監査役会（常勤監査役2名および非常勤監査役2名）を設置し、監査計画に基づき、重要な意思決定のプロセスや取締役業務の執行状況を把握するため取締役会等の重要会議に出席するとともに、
業務状況調査や代表取締役社長との定期的な意見交換等を通して監査の実効性を上げる体制をとっています。

ネジメントを行い、ガバナンス強化を実施しています。

会計監査
公認会計士監査は太陽ASG有限責任監査法人に依頼しており、会社法監査と金融商品取引法監査について監査契約を締結しています。公認会計士監査の状況について
は、定期的に監査役会に報告されています。

役員報酬
取締役の報酬等は、基本報酬、ストックオプションおよび賞与の3種類で構成され、以下の方針に基づき決定しています。監査役の報酬等は、株主総会で決議された総額の範囲内で監査役が相互に協議して決定しています。
（基本報酬）
取締役の役位ごとに、その担当部門の性質、業務範囲および業績達成度等を総合的に勘案して決定します。

社外取締役／社外監査役
当社は、社外取締役および社外監査役の選任により、取（ストックオプション）

締役会の意思決定および業務執行の適法性を監督する機

株価変動のメリットとデメリットを株主と共有し、会能を強化して経営の透明性・公正性の確保を図るととも社業績の向上を目的として株式報酬型ストックオプショに、その経歴を通じて培った豊富な知識・経験ならびに経ンを導入しています。支給額につきましては、会社業績お営者としての見識に基づく客観的な立場からの提言およよび株価を勘案し、支給の有無を含め内規に基づいて計び監督機能を強化する役割を期待しています。また、当社

算した金額とします。なお、社外取締役にはストックオプ

は、社外取締役および社外監査役4名全員を独立役員としションを支給しません。

て東京証券取引所に届け出ています。

（賞与）社外取締役の取締役会への出席状況

会社業績等の定量的要素、経営基盤の強化等の定性的

取締役会 16回中16回

要素を鑑み、各取締役の貢献度等を総合的に勘案して、支社外監査役の取締役会・監査役会への出席状況

給の有無と支給額を決定します。なお、社外取締役には賞

田矢 徹司

藤原 浩一
中村 正彦

取締役会 16回中16回与を支給しません。

監査役会 9回中 9回
取締役会 16回中16回

取締役、監査役の報酬額

（百万円）
報酬等の種類別の総額

監査役会 9回中 9回

内部監査
代表取締役社長に直属する部署として内部統制機能と内部監査機能を統括した監査部を設置して関係会社を含めた監査を実施するとともに、健全な内部統制を維持するため

報酬等の
総額

基本報酬

ストック
オプション

賞与

取締役
（社外取締役を除く）
7名

277

277

̶

̶

監査役
（社外監査役を除く）
2名

32

32

̶

̶

社外役員3名

20

20

̶

̶

※ 上記には、2015年3月31日をもって辞任した取締役1名、2015年6月27日をもって退任した監査役1名を含んでいます。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

36

コンプライアンス体制およびリスク管理体制
当社の内部統制システムの基本方針では、法令遵守と社長とし、弁護士等の社外専門家を含めた委員で構成され、会倫理の遵守を企業活動の原点と定め、適宜問題点の把握

ガバナンス強化策の一環として教育研修や情報管理体制と改善に努め、さらなる内部統制体制の充実・強化に努めの充実・強化などコンプライアンスに係る施策を企画立案ています。

するとともに、監視体制の強化、問題点の把握と改善に努

コンプライアンス体制に関しては、企業倫理憲章および

めています。コンプライアンスに係る施策を各事業部の業

内部通報制度の制定をはじめ、取締役会の諮問機関として

務執行現場で積極的に実行する体制として、各事業部およコンプライアンス委員会を設置して体制強化を図っていび各部はコンプライアンス担当者を選任し、その役務にあます。コンプライアンス委員会は、代表取締役社長を委員たっています。

（2015年3月期）
コンプライアンスに関する具体的取り組み
内容

テーマ

コンプライアンス研修「コンプライアンスの基本」「情報管理」「契約書管理」など

E-learning「ハラスメント」「情報管理」など

コンプライアンス小冊子配布「情報管理」など

リスク管理体制に関しては、全社的なリスクを統括的に未然防止に努めています。各部門は担当する業務に関し、把握・管理するため、取締役会の諮問機関としてリスク管リスクを抽出・分析し、リスク対策を立てて管理し、これを理委員会を設置して体制強化を図っています。リスク管理

リスク管理委員会に報告します。リスク管理委員会では、委員会は、代表取締役社長を委員長とし、弁護士等の社外

各部門のリスク管理について、適正な管理となるよう協専門家を含めた委員で構成され、リスク管理状況の確認を

議・指導を行っています。

行うとともに、研修等を企画実行し、リスクの低減および株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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Financial Section &Corporate Data

取締役（2015年6月26日現在）

上段左から 取締役（社外）/田矢 徹司、取締役/三池 嘉一、取締役/原田 博行、取締役（社外）/笹尾 佳子
下段左から 取締役/武田 浩、取締役/深山 忠広、代表取締役社長/深山 英世、取締役/関谷 譲、取締役/田尻 和人

執行役員（2015年6月26日現在）

上段左から 執行役員/水野 靖、執行役員/大石 基善、執行役員/宮尾 文也、執行役員/鮫島 健一郎、執行役員/蘆田 茂、執行役員/池田 修
下段左から 執行役員/松永 英樹、常務執行役員/持田 直道、常務執行役員/阿部 聡、常務執行役員/佐藤 不二雄、執行役員/篠崎 正司

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

37

38

リスク情報
当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼ（4）
貸倒引当金および貸倒損失す可能性があるリスクには、次のようなものがあります。

当社グループは、
ファイナンス事業を行っているため、
ア

ただし、当社グループの事業に関する全てのリスクを網羅

パートローンや不動産担保貸付金等の営業貸付金残高があしたものではありません。なお、文中における将来に関すります。また、住宅ローンや会員権ローン等を利用する顧る事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが客のために金融機関に対して債務保証を行っております。

判断したものであります。

返済懸念先となったアパートローン等は、固定化営業債権として区別し、個別貸倒引当金を計上しておりますが、今（1）
売上高について当社物件は単身者のご利用が多く、法人契約の場合には後の回収不能の発生あるいは債務保証の履行によって、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

出張などの短期滞在用や社員寮などとしてご利用頂いています。従って、景気や企業業績などを背景とした雇用状
況や出張ニーズなどの変動が、当社物件の利用状況に影響を与える可能性があります。

（5）
空室損失引当金
当社は、空室拡大による損失リスクにあらかじめ備える
べく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失のまた、当社は、顧客との建物建築請負契約の締結をもっ額に対して「空室損失引当金」を設定しております。空室損て受注計上しておりますが、その遂行において顧客の金融

失引当金は、
個別賃貸物件毎の設定家賃、世帯数及び個別に機関借入、即ちローン利用可否は重要なファクターとなり算定された将来予測入居率に基づいて算出しているため、ます。金融機関の貸出姿勢、土地担保評価や金利動向等のこれらの計数が悪化した場合、引当額の増加につながり、情勢が変化した場合には、売上高の変動を通して当社業績

賃貸事業部門の業績に影響を与える可能性があります。

に影響が及ぶ場合があります。
（6）
長期預り敷金保証金（2）
売上原価について当社にはアパート修繕に備えるためのオーナー様から

当社は、オーナー様との建物賃貸借契約に基づき対象物の長期預り金があります。これは主にレオパレス共済会の件の一括借上げを行い、当初契約時に定められた期間にお解散に伴う、各オーナー様からの将来の修繕費用の一部といて、同じく定められた固定賃料をオーナー様にお支払い

しての預り金であります。当社は、賃貸事業としてオーしています。従って、この期間中に当社が受け取る住居人

ナー様から一括で借上げ運営管理をしているアパートのからの家賃収入に変動が発生した場合には、当社の収益性維持管理体制には万全を期しており、定期修繕費用についに影響が及ぶ可能性があります。

ても綿密な長期計画に基づく予算化を行っておりますが、予想外の大規模修繕等が発生した場合には、当社の財政状（3）
有形固定資産および有価証券

態に影響を与える可能性があります。

当社グループが保有している有形固定資産、有価証券及また、ホテルリゾート関連事業に係るレオパレスリゾー

びその他の資産は、時価の下落等による減損または評価損ト会員権の預託金があり、1993年7月の開場以来、預託さの計上によって、当社グループの業績及び財務状況に影響れているものであります。当社グループでは会員の利用向を与える可能性があります。また、ホテルリゾート関連事上のため、施設の充実や会員向けサービスの向上を図って業などの設備更新・維持については、今後も継続的な投資おりますが、
今後、予想外の預託金償還請求が発生した場合を行う必要性があり、この結果、減価償却費の変動に伴うには、当社の財政状態に影響を与える可能性があります。

業績への影響が生じる可能性があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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Financial Section &Corporate Data

（7）
財務制限条項
当社が複数の金融機関との間で締結している借入れに係る契約には財務制限条項が定められております。従って、当社の連結および単体の純資産、連結および単体の有利子負債額、単体営業損益の項目が当該財務制限条項に抵触した場合には、金融機関の請求により、当該借入れ並びに社債その他の借入れについて期限の利益を喪失し、当社の事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

（8）
情報漏洩
当社グループは、お客様など取引先の同意や機密保持契約に基づいて入手した個人情報をはじめとして、多くの情報を保有しております。情報セキュリティ管理の実現のために必要な行動指針を定め、コンプライアンス委員会を主体として役員、社員への教育と徹底に努めておりますが、万一、何らかの情報漏洩が発生した場合には、当社グルー
プの信頼性を損なうこととなり、業績に影響を与える可能性があります。

（9）
その他
当社グループは、事業展開上、様々なリスクがあることを認識し、それらを出来る限り防止、分散あるいは回避するように努めております。
しかしながら、当社グループが事業を遂行するにあた
り、経済情勢、不動産市況、金融・株式市況、法的規制や災害
およびその他の様々な影響が発生した場合には、当社グループの業績および財政状態に影響を与える可能性があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

39

40
事業概要

At a Glance
賃貸事業

42P

建築請負事業44P

事業内容一括借上した管理物件の賃貸や管理などを行っています。

アパートなどの建築請負を行っています。女性目線による利用料は月払いで初期費用の負担を軽減した「賃貸契約」と、企画商品、初めて一人暮らしをする若年層向け商品など商品

利用料は一括前払いで全室家具・家電付き、水道・光熱費不力の強化を進めています。また、アパート以外に、商業施設や要の「マンスリー契約」を展開しています。自社店舗、フラン

介護施設の建築請負も拡大しており、さらには注文住宅の建チャイズ店舗、協力不動産業者などを活用した入居者確保と築請負も拡大していく方針です。

入居者満足度を高めるサービスの充実で稼働率向上を図っ

注文住宅の建築請負の拡大のために、高級注文住宅を展開ています。

する株式会社もりぞうを傘下に収め、共同開発商品を販売開

主要子会社・関連会社

始するなど、建築バリエーションを増やしています。

• 株式会社レオパレス・リーシング（社宅代行・不動産仲介業）• プラザ賃貸管理保証株式会社（家賃保証業）• レオパレス21ビジネスコンサルティング
（上海）
有限公司
（コンサルティング業）• レオパレス21（上海）
プロパティマネジメント
有限公司（不動産仲介業）• LEOPALACE21 VIETNAM CO., LTD.
売上高構成比（不動産仲介業）• Leopalace21(Thailand）
CO., LTD.
（不動産仲介業）• Leopalace21 (Cambodia) Co., Ltd.
2015年3月期（不動産仲介業）• ウリレオPMC株式会社（賃貸管理サービス業）

主要子会社・関連会社• 株式会社もりぞう（戸建注文住宅）

売上高構成比

82.6%

12.7%
2015年3月期

売上高推移
4,000
（億円）

1,000
（億円）

3,000

750

2,000

500

1,000

250
0

0

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

15/3
42期

16/3
43期
（計画）

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

15/3
42期

16/3
43期
（計画）

Key Data

入居率

一括借上アパート完工棟数（2015年3月期）

90（％）

東北 45棟／6.9％

その他 36棟／5.5％

8886

中国 54棟／8.2％

84

九州・沖縄 59棟／9.0％

82

656棟

首都圏 306棟／46.6％

80

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月
2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

2015年3月期

中部 66棟／10.1％

近畿 90棟／13.7％

How CSR supports
our management

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

Who we are

What our strategy is

シルバー事業46P

ホテル・リゾート事業 47P「あずみ苑」の名称により関東63カ所

海外子会社レオパレスグアムコーポ

その他事業では、少額短期保険業、太で「有料老人ホーム」や「デイサービス」

レーションを通じて、グアム島でゴルフ

陽光発電事業を中心とした事業を行っ「ショートステイ」「 グループホーム」の場や野球場などのスポーツ施設やホテています。太陽光発電事業は、アパート

運営、訪問介護・居宅介護支援などの地

ル、コンドミニアムなどのリゾート施設の屋根を借りて、自社の資金で発電パネ

域社会に根差した介護事業を行っていを運営しています。また、国内では全国

ルを設置し、売電収入で収益を上げる事ます。

7カ所でホテル事業を行っています。

業（屋根借り太陽光発電事業）に注力し主要子会社・関連会社

主要子会社・関連会社ています。

• 株式会社アズ・ライフケア（シルバー事業）• Leopalace Guam Corporation（ホテル・リゾート業/グアム）• 株式会社ウイングメイト（旅行業）

主要子会社・関連会社

売上高構成比売上高構成比• あすか少額短期保険株式会社（少額短期保険業）• 株式会社レオパレス・パワー（太陽光発電事業）• 株式会社レオパレス･エナジー（新電力会社/PPS）• 株式会社レオパレス・スマイル
売上高構成比（事務代行業/特例子会社）

2.2%

1.9%

0.6%

2015年3月期

2015年3月期

2015年3月期

120
（億円）

150
（億円）

45
（億円）

80

100

30

40

50

15

0

0

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

48P

その他事業

15/3
42期

0

16/3
43期
（計画）

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

15/3
42期

16/3
43期
（計画）

シルバー施設稼働率（年平均）

グアム・国内ホテル稼働率（年平均）

100
（％）

100
（％）

75

75

50

50

25

25

0

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

15/3
42期

16/3
43期
（計画）

0

12/3
39期
デイサービス

13/3
40期
ショートステイ

14/3
41期

15/3
42期

有料老人ホーム等

12/3
39期
リゾートホテル

13/3
40期

14/3
41期

ウェスティンホテル

15/3
42期
国内ホテル

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

41

42
事業概要

賃貸事業

業績
賃 貸 事 業 の2015年3月 期 は、売 上 高3,993億16百 万円（ 前 期 比2.7%増 ）、営 業 利 益205億32百 万 円（前期比31.9%増）でした。安定的な収益確保のために、直営拠点な営業損益と期中平均入居率の推移
200（億円）

（％）96

100

92

0

88

-300

84

-500

80

どの店舗網を活用した入居者確保、「お部屋カスタマイズ」・
ホームセキュリティ装備など入居者向けサービス拡充による長期入居促進、法人営業のさらなる強化、留学生の取り込み、定型業務の見直しによる管理コスト削減等を図りました。その結果、管理戸数は554千戸（前期末比6千戸増）、期

06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期 43期（計画）

末の入居率は89.29%（前期末比＋1.82ポイント）、期中平均
入居率は86.57%（前期比＋1.99ポイント）となりました。

営業損益（左軸）

期中平均入居率（右軸）

事業環境および課題
賃貸住宅市場は、人口減少や空き家の増加などを要因としてすでに飽和状態にあり、今後全国的な需要回復を望

日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率500（万戸）（％）25

むのは難しい状況にあると見ています。このため、当社グ

400

20

ループの賃貸事業においては、ワンルーム、家具・家電付き

300

15

200

10

100

5

など当社独自の強みを活かしながら、サービスの差別化を徹底し、厳しい競争環境においても入居者を獲得できるよ
うな取り組みをしていきます。また、安定した入居率を確保するためにも退室の抑制を図ると同時に、相場賃料を踏まえた借上げ家賃の適正化、定型的な物件管理業務の見直し等によるコスト削減を進めていく必要があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

0

0

1983

1988

1993

1998

賃貸・売却用住宅の空き家数
（左軸）
※ 総務省
「住宅・土地統計調査」
より

2003

2008

2013

空き家率
（右軸）

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What our businesses are

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

戦略
長期入居促進・退室の抑制：です。防犯対策や女性でも住みやすいお部屋づくりをする

安定した入居率を確保するためには、入居者を増やすだ

ことで女性入居者を取り込み、入居率のさらなる向上を目

けでなく、退室者を減らすことも重要です。そのために、退指します。例えば収納がたっぷりあるお部屋、料理が楽し

室予定者には予め連絡し、住み替えのご提案をしていまめるお部屋等、一人暮らしの女性をターゲットにしたサーす。また「お部屋カスタマイズ」や「MY PAGE（入居者専用

ビスを充実させます。

サイト）
」等、
サービス面でも工夫していきます。
外国人留学生の取り込み：
法人営業：

海外拠点（中国4拠点、韓国2拠点、台湾1拠点、ベトナム2

1つの業種に偏らないような営業体制を構築し、景気の拠点、タイ1拠点、カンボジア1拠点、ミャンマー1拠点）や影響に左右されにくいポートフォリオにします。また、提コールセンターに加え、提携学校向けの専用サイト「LAM

携法人向けには専用サイト「LAMシステム」を開設・運営

スクール」
を活用し、
留学生需要の取り込みを強化します。

することで、既存取引先の深掘りと新規取引先の開拓を行い、法人営業を強化します。

海外事業の展開：
今までは海外に拠点を出して日本にあるお部屋の紹介を女性入居者の取り込み：
当社の入居者属性を見ると、女性の割合はわずか30%

していましたが、今後は賃貸管理業の海外展開や現地での仲介業務も行い、
日本での法人営業とのタイアップを図ります。

主要商品・サービス「お部屋カスタマイズ」：
賃貸物件であっても自分好みにカスタマイズできる画期的なサービスです。
無料で壁紙1面が変更できる「お部屋カスタマイズ」
は契約件数21,000件を突破しました。
お部屋に愛着を持ってもらい、
長期入居促進につなげます。

「MY PAGE（入居者専用サイト）」：
取引企業とコラボレーションして制作した入居者向けの専用サイトです。
インターネット利用が可能な「LEONET」、オンラインショッピング、お掃除
サービス、宅配クリーニングなどの各種サービスの利用が可能なのに加えて、当社から様々なサービス、
キャンペーン情報を発信しています。

マンスリー契約：
最短30日からの短期の利用が可能な賃貸契約です。家具・家電付きの物件で、毎月の水道・光熱費は不要になっており、長期出張や研修などのニーズに適しています。

セキュリティ設備：「24時間、365日の安全・安心」をテーマに、全国展開する大手警備会社
2社と提携して管理物件にセキュリティ設備を設置しています。設置戸数は22万戸を突破しました。また、防犯カメラの設置にも注力し、設置棟数は5,500棟を突破しました。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

43

44
事業概要

建築請負事業

業績
建築請負事業の2015年3月期は、総受注高873億95

営業利益の推移

百万円（前期比7.7%増）、売上高613億12百万円（前期800（億円）比2.9%減）、営業利益2億10百万円（前期比92.9%減）

400

でした。

300

当事業では、高い入居率が見込めるエリアに絞り込んだ

200

アパート供給、遮音性能を向上させた「ノンサウンドシス
テム」の採用、女性や若年層向けの設備を充実させた商品
開発、多様な土地活用ニーズに応えられる建築バリエー

100
006/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期 43期（計画）

ションの拡大、施工体制の再構築による利益率の向上に取り組みましたが人手不足や建築資材の高騰が収益を圧迫しました。

事業環境および課題

貸家新設着工戸数の推移
60（万戸）

国内景気および当社業績の回復を受けて建築請負事業を取り巻く事業環境は、改善傾向にあります。一方、貸家の40新設着工戸数は2007年3月期の53万7,943戸をピークに減少を続けている通り、賃貸住宅市場は全国で見ると飽和20状態にあります。このような環境下で当社は、高い入居率が見込めるエリアを見極め、3大都市圏の中でもより詳細
0な供給計画に基づいて受注を拡大していきます。商品面では入居者目線、特に女性目線を重視した商品開発や、遮音対策・防犯対策により「商品力」
を強化します。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201506/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期※ 国土交通省「新設住宅着工統計」
より

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Financial Section &Corporate Data

戦略
エリアを限定した積極的なアパート供給：

新商品による市場の拡大：

築浅物件の入居率は高く、中でも3大都市圏などでは、女性目線で企画した商品を投入し、女性入居者を増やし非常に高い需要が今後も見込めるため、この地域を中心とます。また、若年層の初めての一人暮らしをターゲットにしたアパート供給を拡大します。入居需要に基づく営業体

した商品の販売を開始しました。

制を確立するため、2015年3月末時点で、前期末比6支店を増やしました。

太陽光発電システムの販売：
2013年3月期より屋根借り太陽光発電事業に軸足を移し商品力の強化：ましたが、引き続き物件価値向上施策として取り組みます。

高遮音床「ノンサウンドフロア」、「高遮音界壁」「防音排水管」を組み合わせ、業界でも最高水準の遮音性を実現し建築バリエーションの拡大：た「ノンサウンドシステム」を標準仕様として騒音対策に今後需要が高まる高齢者施設や、店舗・商業施設などア

積極的に取り組みます。
「レオパレスの物件＝壁が薄い」とパート以外の事業用建物の請負を拡大していきます。また、いうイメージを払拭し、快適に過ごせる高品質のアパート

木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する株式会社もりぞう

建築を目指します。

との共同開発商品「大雅-TAIGA-」を発売し、あらゆる土地
活用ニーズに応えられる商品ラインナップを展開します。

主要商品・サービス「MIRANDA（ミランダ）」：
コンセプトを「Decorative（装飾的）」として、住む人に対して、「驚き」
や「輝き」を感じさせるような新たな発想を詰め込んでおり、独自の付加価値を加えた空間提案型の賃貸住宅ブランドとなっています。
「CLEINO（クレイノ）」：
徹底した市場調査をもとに、空間設計や設備・仕様を見直し、入居者の暮らしやすさを改善すると同時に、住む人のアイデアに合ったスタイルに対応できる可変性の高さを実現しています。
「大雅-TAIGA-」：
最高級の木曾ひのきを用いた自由設計による注文住宅です。素材である木曾ひのきの耐久性に加えて、劣化を防ぐ換気システム、耐震性強化の工夫などによって、100年の住まいを提唱しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

45

46
事業概要

シルバー事業業績

営業損益の推移
20（億円）

当社グループが展開する介護施設「あずみ苑」によるシ10

ルバー事業の2015年3月期の売上高は106億8百万円（前期比4.3%増）、営業損益は前期比4百万円改善して、6億6百万円の損失でした。

0
-10
-20

事業環境および課題

06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期 43期（計画）

シルバー事業を取り巻く事業環境は、要介護の人口が増加し、マーケットが拡大する一方で、それに伴い施設数も戦略増加しており、同業他社間での競争が激化しています。こ

今後はシルバー事業をコア事業（賃貸事業、建築請負事のような環境の中、確実に需要を取り込むためにも新規施業）と同じく営業総本部に設置し、成長戦略事業と位置付設の展開を検討するほか、既存施設においてはサービスのけます。既存施設の稼働率が安定しているなか、業績向上

工夫、充実により黒字化の早期実現を目指します。

のため建築請負事業との連携により新規施設の開設を進めます。

主要商品・サービス「あずみ苑」：
当社グループが経営する「あずみ苑」は関東に63カ所を展開しています。各施設では、家族的な雰囲気の中で暮らしをサポートする有料老人
ホーム、きめ細かな介護で生活をサポートするグループホーム、在宅で生活しているご高齢者が日帰りでの利用や臨時の宿泊が可能なデイサービ
ス・ショートステイなどのサービスを実施しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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事業概要

ホテル・リゾート事業

業績

営業損益の推移
0（億円）

ホテル・リゾート事業（グアムリゾート施設および国内ホテル）の2015年3月期の売上高は、賃貸事業の取引企業などへの利用促進のアプローチが奏功した結果、89億51

-10

-20

百万円（前期比18.2%増）となりましたが、償却負担が重く、営業損益は前期と比べ1億70百万円損失が増加し、
12
億89百万円の損失でした。

-30

06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期 43期（計画）

事業環境および課題

戦略

日本から海外への旅行者数の増加に伴い、グアムリゾー

グアムリゾートは「ゴルフリゾート」としても知名度をトを取り巻く環境も好転しています。また国内では、アジ

高め、シルバー層の長期滞在を促します。また、アジアから

ア諸国（韓国・中国・台湾）からの観光客の取り込みが順調の旅行者の取り込みにも力を入れます。国内ホテルは施設な上、景気の回復とともに国内需要、特に出張ニーズが増内にあるイベントホールを活用し、スポーツ団体や企業

加しています。

研修での利用を促します。これら施設は株主様をはじめ、オーナー様、入居者様、取引企業様にご利用いただき、コア事業（賃貸事業、
建築請負事業）の販促的役割を担います。

主要商品・サービス
レオパレスホテルズ：
国内7カ所※（札幌・旭川・仙台・新潟・名古屋・岡山・博多）に展開しています。レ
ストランは自社運営、またランドリー施設を無料でご提供し、長期・短期両目的で利用できるホテルを目指しています。
※ 2015年7月にホテルレオパレス新潟を売却予定

レオパレスリゾート グアム：
レオパレスリゾートは、国際基準を満たしたスポーツ施設を完備しており、水泳
では「JOC認定（水泳）競技強化センター」に、ゴルフ場は「日本ゴルフ協会強化指定ゴルフコース」に認定されています。リゾートとしてのご利用だけでなく、スポーツ
選手の合宿先としてもご利用いただいています。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

47

48
事業概要

その他事業

業績

営業損益の推移
10（億円）

少額短期保険業、太陽光発電事業を含むその他事業の0

2015年3月期の売上高は、29億99百万円（前期比108.0%

-50

増）
、
営業利益は31百万円（前期比77.3%減）
でした。

-100
-150

事業環境および課題
2012年7月施行の「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、太陽光、風力等の再生可能エネルギーを用いて発電された電気を電力会社が一定期間、固定価格で買-200

06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3
33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期 43期
（計画）

戦略

い取ることが義務付けられています。
設備費用の変動を考2013年3月期より発電子会社レオパレス・パワーを通慮し買取価格は毎年見直され、太陽光発電に関しては年々じた自社による太陽光発電事業を本格化し、2013年11月

減少しています。従って、早期設置による経済的なメリッに発表した公募増資による調達資金の一部を活用して当

トも大きくなります。

社アパートの屋根に太陽光発電設備の設置を進めています。買取価格が20年間にわたり保証されるため、安定した収益の獲得を目指します。

主要商品・サービス
太陽光発電システム：
当社アパートの屋根は一般住宅に比べて面積が広く、大半が平らであるため、太陽光発電設備の設置に適しています。また、自社設計による企画商品のため、新たな耐加重調査等の必要がなく、余分なコストがかかりません。
また、太陽光発電設備の設置によるアパートへの影響にも十分配慮しています。パネルを設置する際、屋根に穴をあけないよう、当社で開発した「掴み金物」で屋根の山型部を挟み固定し、その上にパネルを設置します。
こうすることで、
雨漏りの心配をなくします。

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掴み金物

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トピックス：ステークホルダーに向けた情報開示
当社では、株主・投資家を含むステークホルダーとの相互理解を深め、信頼関係を構築するために適切かつ積極的な情報開示を進めています。その一環として、個人投資家を対象とする説明会開催やIRサイトを通じた情報開示を行っています。

個人投資家向けのIR説明会
過去のIRイベント（2015年3月期）（予定）
今後のIRイベント（2016年3月期）

2014年 6月12日

個人投資家向けイベント in 福岡

2015年 6月 6日

個人投資家説明会（広島）

2014年 7月 3日

個人投資家説明会（東京）

2015年 6月12日

個人投資家向けイベント in 名古屋

2014年 7月23日

個人投資家説明会（柏）2015年 7月16日

個人投資家説明会（東京）

2014年 8月 8日

個人投資家説明会（大阪）

2015年 7月22日

個人投資家説明会（岡山）

2014年 8月24日「個人投資家のための
IRフォーラム2014」
出展

2015年 8月 4日

個人投資家説明会（大阪）

2015年 9月12日

個人投資家説明会（金沢）

2014年 8月29日

個人投資家説明会（札幌）

主催する個人投資家向け説明会にも積2015年12月11・12日

資産運用フェア2015（仮）（東京）

2014年 9月11日

個人投資家説明会（大阪）

極的に参加し、個人投資家の皆様とのコ

2014年 9月12日

個人投資家説明会（京都）

ミュニケーションを強化しています。

2014年11月28日

個人投資家向けイベント in 仙台

当社では、個人投資家の皆様に、当社の事業・戦略・業績などへのご理解を深めていただくことを目的とした「IRイベント」を全国の主要都市で開催しています。このほか、東京証券取引所や野村インベスター・リレーションズ株式会社が2015年3月期には、これらの説明会・イ

2014年12月16・17日 「野村IRフェア2014」
出展
2015年 1月16日

個人投資家向けイベント in 名古屋

ベントに計13回主催・参加しており、今2015年 2月27日

個人投資家説明会（北九州）

後も継続していく考えです。

2015年 3月13・14日 「東証IRフェスタ2015」出展

IRサイトのご案内
当社では、
広く投資家の皆様を対象にして、トップページ

投資家情報（IRサイト）

当社の経営に関する最新の情報を開示する投資家情報（IRサイト）を設けています。ここでは、社長の深山による社長メッセージ、中期経営計画などの経営方針に加え、財務・事業情報、株式情報などを掲載し、個人投資家の皆様には専用ページを設けて分かりやすく当社をご説明しています。このほか、
IRライブラリで

経営方針

は、「事業報告書」「中期経営計画資料」「プレゼ

経営方針についてご説明します。

ンテーション資料」など過去に公開した情報

個人投資家の皆様へ

財務・事業情報

IRライブラリ

株式情報についてもご覧いただけます。

業績や投資のメリットなどをご紹介します。

主要財務データなどがご覧になれます。

IR資料がご覧になれます。

株式情報について
ご説明します。

http：//www.leopalace21.co.jp/ir/

IRサイトの内容充実が評価され、各賞を受賞
IRサ イ ト は、個 人 投 資 家 は も ち ろ ん、国 内 機 関 投 資 家、ズによるインターネットIR表彰で2年連続優良賞（2013年,

海外投資家などにとっても重要な情報源であり、当社では2014年）
を受賞したほか、モーニングスター株式会社主催のすべての投資家のニーズを満たすべく内容充実を図ってい「Gomez IRサイトランキング」でも3年連続銅賞を獲得してます。その試みが評価され、大和インベスター・リレーション

います。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201549

50
レオパレス21とCSR

バリューチェーンと取り組むべきCSR課題
バリューチェーンを通してレオパレス21の主要な商品である「アパート」の流れを俯瞰し、各プロセスごとに、
CSR課題と関係する主要なステークホルダーを整理いたしました。

建築請負
設計・施工

賃貸営業
（カウンター）
法人営業

建築請負、設計・施工におけるCSR課題

賃貸営業（カウンター）、法人営業におけるCSR課題

建築請負事業は、レオパレス21の2つのコア事業

建物が完成した後は、レオパレス21の2つのコアの1つです。土地オーナー様の大切な土地を最大限事業の1つである賃貸事業がビジネスを担います。

に有効活用するため、アパートや介護施設、店舗等賃貸事業では全国各地の店舗にてお部屋を探しにの設計・施工を行っています。このプロセスでは、建来られた個人や、法人のお客様に賃貸物件をご案

物の品質確保を筆頭に、以下のCSR課題が挙げら内する、賃貸営業・法人営業を行っています。このプれます。

ロセスでは以下のCSR課題が挙げられます。

• 建物の品質保証• コンプライアンスへの配慮や、• 現場の安全確保

プライバシー保護• 環境への配慮• お客様対応においての品質向上• CSR調達• 人材育成• 人材育成＜主なステークホルダー＞＜主なステークホルダー＞• 土地オーナー様• 入居者様• お取引先• 社員• 地球環境• 社員

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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お客様
ご入居

賃貸管理

お客様のご入居と暮らしの支援におけるCSR課題

賃貸管理におけるCSR課題

暮らしの多様化に対応すべく、遮音性や耐震性

全国にあるアパートや建物の管理業務にあ等、ニーズを捉えた商品開発に注力しています。またっては、オーナー様の大切な資産を守り、入居

た、
セキュリティシステムや「お部屋カスタマイズ」
等者様の快適な暮らしを継続してサポートするこの入居者様向けサービスの拡充を図っています。ことはもちろん、当社の事業やサービスを持続可能のプロセスでは以下のCSR課題が挙げられます。

な 形 で 継 続・発 展 し 続 け る た め に、あ ら ゆ る ス
テークホルダーの皆様とのより良い関係づくり• 良質なサービスの提供に励んでいます。このプロセスでは、以下のCSR• ニーズを捉えた商品開発

課題が挙げられます。

• コンプライアンスへの配慮や、プライバシー保護• 環境への配慮• お客様対応においての品質向上• 快適な暮らしをサポートするための品質確保• 人材育成• 地域社会との良好な関係＜主なステークホルダー＞＜主なステークホルダー＞• 入居者様• 入居者様／土地オーナー様• 社員• 地球環境・地域社会

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

51

52

レオパレス21事業計画とCSR活動
レオパレス21は、企業理念である「新しい価値の創造」という企業理念のもと、あらゆる
ステークホルダーのご期待に応え、時代のニーズに沿った持続可能な社会づくりに貢献
していきます。

CSR基本活動方針
当社では、時代の変化に伴うステークホルダーのニーズや社会・環境的課題、およびISO26000をはじめとする各種ガイドラインなどへの対応を踏まえ、2013年に新たなCSR基本活動方針を策定しました。
事業を通じたCSR活動のさらなる発展のため、5つの基本活動方針を定め、着実に取り組みを実行していきます。
事業を支えるコンプライアンス、コーポ
レート・ガバナンスを基盤とし、この基本方針に則したCSR活動の推進により、あらゆるステークホルダーとともに「新しい価値の創造」
を目指していきます。

バリューチェーンとCSR活動の関係性
CSR基本活動方針

ISO26000中核主題置き換え○

ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション

ステークホルダー・エンゲージメント○

良質なサービスと豊かな暮らしの提供

消費者課題

○

地域社会への貢献

コミュニティ参画○

快適な職場環境の構築と多様な人材育成

人権
労働慣行

○

地球環境にやさしい社会の実現

環境

建築請負

賃貸・
法人営業

お客様
ご入居

賃貸管理

1

○

○

○

2

○

○

○

3

○

4

○

5

○

○

○

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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CSRマネジメント
当社のCSRマネジメントは、経営

Stakeholder s Voice

企画本部長を委員長とするCSR委
員会のメンバーがまとめ役とな

当社は2009年から、本業である「住まいの提供」

り、グループ会社や各事業部・各部を通じたCSR活動を実施してきました。その後、と連携を取りながら、それぞれのCSRや企業統治への関心の高まりを受け、コンプラ取り組みを行っています。
CSR委

イアンスやコーポレート・ガバナンスを基盤とした

員会は年4回開催し、CSR基本活動

新たなCSR基本活動方針を2013年に策定しました。

方針に沿った取り組み内容の進捗

当社の事業を通じて、「住まい」に関わる様々な社

状況の確認や、今後の方向性など

会課題への解決策を見出すことが、持続可能な社会を話し合い、
CSR推進に向けた取づくりへの貢献につながると考えています。今後

り組みを行っています。

も、当社が策定したCSR基本活動方針に沿った活動

取締役 専務執行役員
CSR委員長関谷 譲を推進、実行していきます。

中期経営計画目標とCSR活動の関係性
レオパレス21のCSR活動は、2014年5月に策定された

（KPI）
を定め、
着実に推進することが、
中期経営計画の各経

中期経営計画「Expanding Value」の3つの目標を支える

営施策を発展させることに貢献します。

役 割 を 担 っ て い ま す。
CSRと い う 非 財 務 活 動 に も 目 標

中計目標①

中計目標②

中計目標③

コア事業のバランスが取れた

新たな社会価値を創出する、

低コスト構造の維持と、持続的成長と新規領域や新規事業への戦略的コストのグループ収益の最大化

取り組み

選択と集中

中期計画とCSR活動の関係性
主なCSR活動

中計目標①

中計目標②

コア事業のバランスが 新たな社会価値を創出
取れた持続的成長とする、新規領域や新規
グループ収益の最大化
事業への取り組み

・多様なステークホルダーとのコミュニケーション○○

・安全・安心で良質なサービスの提供
・顧客へのさらなるサービスの向上

○

○

中計目標③
低コスト構造の維持と、戦略的コストの
選択と集中

KPI
（主要成果指標）

・オーナー会開催数○

・セキュリティシステム設置戸数
・防犯カメラ設置棟数

・ステークホルダー参加の清掃活動○

・清掃活動の実施回数、
参加者数

・ワークライフバランスの推進
・多様性の配慮（女性管理職比率、外国人社員比率の向上など）○

・社員研修参加者数
・時間外労働時間

・太陽光発電事業
・事業活動における環境への配慮○○

・太陽光発電システム設置棟数
・CO2排出量削減効果

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

53

54
CSR基本活動方針

ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション
事業活動を通して、
ステークホルダーの皆様との積極的な情報開示と対話を行い、健全でより良いパートナーシップを構築しています。

社会的背景: 対話と開示の必要性
株主を含めた幅広いステークホルダーとの積極的な対企業価値の創出は、株主、地域社会、従業員、取引先、顧客や話と透明性のある情報開示が社会的に求められています。

債権者などのリソースの提供や貢献の結果と認識してス

金融庁が2015年3月に確定したコーポレートガバナン

テークホルダーとの適切な協働に努めるべきと提唱して

ス・コードにおいても、会社の持続的な成長と中長期的な

います。

目標と実績
主な活動

2015年3月期目標

2015年3月期実績

オーナー会開催数

330回

193回

個人投資家説明会開催数

15回

17回

2016年3月期目標
250回
16回

達成

レオパレス21の主要なステークホルダー
入居者様

土地オーナー様・MY PAGE（入居者専用サイト）
・女性入居者向けお料理教室
・入居者アンケート
・入居者モニター・各担当者によるフォロー体制
・アパートオーナー会
・イベントやセミナーの開催

アパート
入居者

取引先

土地
オーナー

社員
・社員研修（P60・61）

・クリーン・キャンペーン（P58）

取引先

社員

地域社会

投資家／
株主

地域社会

投資家／株主・体験フェア・マルシェ企画（P59）

・決算説明会・機関投資家との個別ミーティング
・IRイベントへの出展

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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CSR基本活動方針

良質なサービスと豊かな暮らしの提供
社会の多様化とともに賃貸住宅へのニーズもますます多様化するなか、新しいライフスタイルの提案を通じて、入居者様に快適で住みやすい住空間を提供していきます。

社会的背景: 暮らしの多様性
少子高齢化と時代の変遷による家族構成の変化に伴い、単独世帯がますます増えています。それと同時に、近年外国人人口が増

年齢別 単身世帯数の将来推計

日本で就学する外国人留学生の推移

20,000（千世帯）

200,000（人）

15,000150,000

10,000100,000

加 し、日 本 で 就 学 す る 外 国 人 留 学 生 数 も

5,000

50,0001990年と比べて3倍以上になります。その00

2005年 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年
予測

よ う な 人 口 の 推 移 に 伴 い、賃 貸 住 宅 へ の

予測

予測

予測

1990年 1995年 2000年 2005年 2010年 2014年

予測※ 独立行政法人日本学生支援機構「平成26年度外国人留学生在籍状況調査結果」、2015年2月※ 2014年においては、日本語教育機関に在籍する留学生も含めた留学生徒も計上している。

■ 35歳未満 ■ 35歳〜64歳 ■ 65歳以上

ニーズの多様化も一層進んでいます。

※ 2010年度 総務省「国勢調査」
および国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（2013年1月推計）
より

目標と実績
主な活動

2015年3月期目標

安全・安心で良質なサービスの 提 供、顧 客 へ の さ ら な る
サービスの向上2015年3月期実績

セキュリティシステム累計設置
戸数 220,000戸

226,801戸

防犯カメラ累計設置棟数
4,500棟5,505棟

達成

達成

入居者専用サイト「MY PAGE」
における入居者サービスを10件
さらに24件拡充

2016年3月期目標
240,000戸
7,000棟20件「安全で安心」な住まいの提案
セキュリティシステムの防犯強化と安心の提供
一人暮らしをする際、家賃以外の大切な要素として「防犯面」が重視されStakeholder s Voiceています。当社では、2011年より新築および既存アパートに、侵入者や不審者を監視・記録する防犯カメラの本格導入を開始し、設置棟数は全国で5,505棟となっています。
またセコム・ALSOKの2社と提携し、セキュリティシ
ステムの新築アパートへの標準設置および既存物件への導入を進めていま

綜合警備保障株式会社
HOME ALSOK営業部

田中 勇樹 様す。
2015年3月末の設置戸数は226,801戸（設置率40.9%）となりました。
抑止効果が高い防犯カメラは、防犯
一人暮らしをするとき、家賃以外に重要視するポイント
0

1位

10

20

面だけでなく、集合住宅でのトラブル
30

バス・トイレ別
築年数

4位

防犯面

5位

間取り

資料：2010年10月 COBS ONLINEに多いゴミ問題も解決! レオパレス21
様と『24時間365日

2位 駅からの距離・通勤時間
3位

40
（％）

入居者は防犯面を重要視

安全・安心』を合言葉に皆様の住みやすい住宅環境の提供をしていきたいと思います。

回答者432名

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

55

56

自分らしい住まいの提案■ 女性にも人気の「お部屋カスタマイズ」
自分らしさの実現による一人暮らしサポート
賃貸物件でも、自分らしいお部屋で暮らしたい、
そうしたご希望にお応えするため、当社の賃貸物件を自分好みにカスタマイズできる「お部屋カ
スタマイズ」
サービスを、2012年5月より開始しています。
入居者様は1面の壁紙を100種以上の中から選ぶことができ、画鋲・棚の取り付け・落書きも可能です。当社入居者様の男女割合7：3に対し、「お部屋カスタマイズ」契約者の男女割合は5：5となっており、特に女性の入居者様に人気です。
サービスに関連した各種コンテスト等を開催しており、名古屋モード学園生や大阪モード学園生が株式会「お部屋カスタマイズ」
累計契約件数
25,000（件数）

社サンゲツの素材を使ってレオパレス21の部屋で「名21,57320,000

古屋らしい部屋」「 大阪らしい部屋」を表現するコラボ
レーション企画を実施しました。
都市部を中心に一人暮らしする女性が増えるなか、
自分らしさを表現できるサービスとして今後も内容の充実を進めていきます。

15,00014,061

10,000

5,714

5,000

0

13/3期

■ コミュニティスペースL＋（Lプラス）
女性の入居者様対象イベント開催「L＋（エルプラス）」とは、レオパレス21に関わる全てのお客様が、L＋を利用することで「生活に一つのプラスを」という想いを込めてオープン
したコミュニティスペースです。
現在、仙台、大阪、新宿で展開しています。
昨年の代表的なイベントとしては「L＋仙台」で、2014年8月にネスレ日本株式会社とタイアップした
入居者様限定のお料理教室を開催しました。ネスレ日本のアドバイザ
リーシェフを講師に迎え、レオパレス21のキッチンでできる美味しくて簡単な料理を教えていただきました。
2015年1月には、新設された「L＋新宿」で、眠りと美容に関するお話
や、快眠に必要な寝具の選び方などを外部講師から講義いただき、とても好評でした。
「L＋新宿」では、留学生を対象とした懇親会も開き、一人暮らしの入居者様の生活が豊かになり、近隣の入居者様の方々とも交流できる場所を提供しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

14/3期

15/3期

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Financial Section &Corporate Data

良質なサービスで顧客満足度を向上■ 外国人入居者様向け

Stakeholder s Voice

スムーズな入居と生活サポート
現在契約済戸数が全個人・学生の契約済戸数の6.2%である外国籍の入居者様向けには、原則として母国語での対応を心掛けています。
賃貸ウェ
ブサイトを英語、
中国語、
韓国語、
ポルトガル語で表示し、コールセンター

賃貸管理統括部
賃貸管理部
マイスター事務局
副部長

柳鶴 直仁

ではベトナム語を加え対応しています。
2015年3月期は、契約内容の注意事項、入居・退出時のマナーなどを記

外国籍のお客様に日本の文化・習慣

載したサービスガイドを作成（上記5カ国語対応）。留学生を対象としたをご理解いただき、安心で快適な住環

懇親会を全国38会場で開催し、集客数は482人でした。

境の提供を目的とした懇親会を開催

また、中国、韓国、台湾、ベトナム、タイ、カンボジア、ミャンマーに海外し ま し た。ゴ ミ 分 別 方 法 や 住 生 活 マ

拠点を設けており、来日前に現地にて、お部屋探しや契約ができる体制をナーの講習は特に好評で、日本の生活整えています。外国人スタッフの配置も積極的に進め（2015年3月末における不安を解消する懇親会とし175人）、来日される方々のため、便利なお部屋探しや快適な暮らしのサて、今後も取り組んでいきます。

ポートを続けていきます。
主要外国人契約戸数
15,000（戸数）12,000

9,000

6,000

3,000

0

13/3期

14/3期

15/3期

■ 中国 ■ 韓国 ■ 台湾 ■ タイ ■ ベトナム ■ その他東南アジア ■ その他

入居後のサポートを万全にサービスセンター入電件数推移
1,000,000（件数）

レオパレス21では、ご入居後の様々な「困った！」や緊急のトラブルに
750,000

も迅速に対応できる体制を整えています。
サービスセンターでは、専門の
500,000

コミュニケーターがお客様のご要望を正確にヒアリングし、それに合わ
250,000

せた対応を心掛けています。問い合わせ内容を分析し、ホームページの0「よくあるご質問」を随時追加・更新することにより、お客様の疑問や不安を解消し満足度を高め、安心で快適なアパート生活を提供します。

09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期■ 問合せ ■ メンテナンス ■ クレーム

また、入居者専用サイト「MY PAGE」を2013年4月より立ち上げ、入居者様からのリクエストに応えるコンシェルジュサービスなど、賃貸住宅の常識を破る豊富な入居者様向けサービスを取り揃えています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

57

58
CSR基本活動方針

地域社会への貢献
安心して暮らせる街をつくるため、住まいを提供する企業として、
身近なところから地域の皆様とともに活動を続けています。

社会的背景: 地域社会のつながりの希薄化
都市集中化と地方過疎化の進行によって地域のつなが

近所付き合いの程度の推移
0

りがますます希薄化するにつれ、お年寄りの孤独死や子どもを狙う犯罪の増加など、様々な課題が浮かび上がってき

20

40

60

80

100
（％）

1975年
1986年

ています。特に、有事の際においては地域のコミュニケー

1997年

ションの重要性が認識されている一方、対策があまり進ん2004年

でいないのが現状です。住民同士の助け合いや連携の促進

2015年を図るにあたり、住まいや暮らしの在り方が重要な役割を■ よく付き合っている ■ ある程度付き合っている■ あまり付き合っていない ■ 全く付き合っていない

担っています。

■ わからない※ 内閣府「社会意識に関する世論調査」、各年版より作成。
※ なお1997年以降、選択肢の設問が変更されていますが、この図は、新しい設問の方に調整しました。

目標と実績
主な活動

ステークホルダー参加の清掃活動

2015年3月期目標

2015年3月期実績

2016年3月期目標

・全社一斉：
4回開催（1,000棟／回）・全社一斉：
3回開催（2,458棟）

・全社一斉：
4回開催

・建築現場周辺：
2,000現場、10,000人参加

達成
・建築現場周辺：
2,437現場、12,294人参加

・建築現場周辺：
3,200棟、16,000人参加

クリーンキャンペーン
クリーンキャンペーンによる住み良い地域づくり
地域で事業を営む当社のスタッフがそれぞれの街や地域への愛情を育むために、またステークホルダーの方々との交流を深めるために、当社は街の清掃活動を続けています。社員はもとよりオーナー様やそのご家族、そしてアパート建築現場では取引先様である地元工務店の皆様などにご参加いただき、近隣住民の方とのコミュニケーションを図っています。

クリーンキャンペーン

2015年3月期実績

全社一斉（3回）

2,458棟にて3,203人参加

建築現場周辺

2,437現場にて12,294人参加

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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本業を活かした多様なチャネルによる取り組み
当社では「こども110番の家」への協力を継続して行っ難先を提供する取り組みを始めました。除雪作業支援も継ています。
「こども110番の家」は、子どもたちが危険に遭続して行い、これからも地域社会の一員として地域の方々

遇したり、困り事があるとき安心して立ち寄れる民間協の暮らしを見守り、サポートしていきます。

力の拠点として、各種被害防止の面からも有効であるとされています。当社直営の賃貸支店全180店舗のうち134
店舗が登録、パートナーズにおいては53店舗が登録しています。介護施設「あずみ苑」では、61施設の登録が完了し2015年3月期「こども110番の家」登録件数
賃貸店舗

187店舗

ホテル

全7施設

あずみ苑

61施設

合計

255の施設と店舗が登録済ました。
その他、当社が運営するホテルレオパレス旭川では、北海道警察からの要請により、
DVシェルターとして一時避

マルシェ企画「マルシェ」とはフランス語で「市場」を意味し、フランスの市場は、新鮮な食材を買い求めに集まったご近所の井戸

Stakeholder s Voice

端会議の場でもあります。レオパレス21では介護施設「あずみ苑」やアパートの駐車場でオーナー様が作った野菜等の販売会を行い、オーナー様、入居者様、外国籍入居者様や地域住民の方々とのコミュニケーションの場を提供する

ホテル・リゾート統括部
リゾート営業部 企画課
次長

ブラコ 理可目的でマルシェ企画を開催しました。2015年3月期は3回のマルシェを当社と交流のある多くの関係者のご協力のもとで開催し、大好評を得ることができました。地域住民の方々とのさらなる交流の活性化を目指して、これからも企画を継続していきます。

新しく始めた事業部横断研修で私のチームが挙げたアイデアが採用され、企画に至りました。マルシェでは、参加する全ての方々（売り手・買い手・協賛企業）にメリットがあり、
新鮮な野菜と「楽しさ」を提供でき、とても賑やかで楽しいイベントが開催できたと思います。

シルバー事業部 運営部
マネージャー

伊佐 友善
介護施設「あずみ苑」の要介護高齢者が107人も参加する初めてのイベントとしてマルシェを開催しました。安全面のマネジメントは細心の配慮が必要でしたが、予想を超える数の一般のお客様が入場され、野菜はあっという間に売れてしまいました。各運営を担った施設職員のエンパワメントにもなった良い企画だったと思います。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201559

60
CSR基本活動方針

快適な職場環境の構築と多様な人材育成
企業理念「新しい価値の創造」の担い手である「人財」を重要と考え、社員一人一人が多様な個性と能力を発揮できるよう、働きやすく快適な職場環境の構築を目指しています。

社会的背景: 働き方と人材の多様性
少子高齢化に伴う労働力人口の減少をはじめ、女性の社会進出などを背景に働き方が多様化しています。2007年

労働力人口の推移
7,000
（万人）

と比較すると2014年は100万人の労働力人口の減少が6,000見られます。しかし、前年比10万人減少した男性と比べて5,000

女性労働力人口は前年比20万人増加しています。

4,000

同時に、女性を含めた「多様な価値観を有する幅広い層
3,000の人材」が、多様化する社会ニーズに対応すべく、イノベーション創出等を通し、企業の持続可能な成長に貢献するこ

2,000

2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年● 女性 ● 男性 ● 男女合計とが期待されています。

※ 総務省統計局「第1就業状態の動向 1就業状態別人口」（2014年）

目標と実績
主な活動

2015年3月期目標
計画的な社員育成の実施（社員研修者）
3,200人ワークライフバランスの推進、
時間外労働削減に向けた取り多様性の配慮
組みの実施（時間外労働時間
前期比削減率）7%削減

2015年3月期実績

2016年3月期目標

2,739人3,420人

時間外労働時間前期比2%削減

有休取得率70%

多様な人材育成
女性の海外研修
今後発展の見込まれる海外拠点で活躍できる女性社員、Stakeholder s Voice

また女性管理職者の育成のため、約1カ月の海外研修プロ
グラム、「Expanding Women s Career（女性のキャリアを拡げよう）」
を実施しました。
コーポレート業務推進本部が年齢、現在の役職や職務

海外事業統括部 海外営業部 海外開発課

金子 八千代（賃貸事業部 センター・パートナー
営業統括部 高田馬場支店より公募）

を問わず2015年2月に公募をかけたところ、多数の志の入社4年目でベトナムでの研修参加の機会に恵ま高い女性から応募がありました。最終的に7人が選ばれ、れ、日系企業の訪問や現地仲介業務を通じ、日本とは未来の海外赴任者輩出を念頭に2015年5月に、タイ、ベ異なる文化や商習慣に触れることができ、新たなビ

トナム、カンボジアで研修を行いました。参加者たちは、

ジネスチャンスがあることを体感できました。

語学、異文化そして営業研修に奮闘、充実した時間を過ごしました。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

今回の研修は、国を超えたビジネス感覚を身に付けるためにはすごく良い経験になりました。

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事業部横断研修

Stakeholder s Voice2015年3月期から「縦割り組織の改善」の一環として、事業部間
業務の相互理解、交流、またワークライフバランス、労働管理課題などを再認識し、組織全体の強化発展を図るために事業部横断研修がスタートしました。

コーポレート業務推進本部
コーポレート業務推進統括部
理事統括部長早島 真由美全3回の横断研修を実施し、延べ430人のレオパレス21の中核を担う各部代表者が情報共有・意見交換・そして部署を超えた新コーポレート業務推進本部は事業部間のしい取り組みの提案をしました。研修第3回には26のエリア別

連 携 強 化を図り、組 織 力を引き上げるべくチームが参加し、新しい取り組み施策のプレゼンテーションを行

2014年4月に設立されました。多様化した時うという充実した研修となりました。

代のニーズに対応できる強い組織をつくるた
めに事業部横断研修を立ち上げました。研修

社員研修制度で発表され採用された、マルシェ企画（p.59）

当社通例研修制度は大きく分けて「階層別研修」と「事業部別研修」があります。階層別研修では、当社の社員なら誰にでも求めらや自社所有物件のリノベーション等、複数の施策はすでに実現しています。

れる知識や能力の習得を段階的に行います。
事業部別研修では、
専

自身の事業部しか知らず視野が狭くなって門性を磨くことにより、お客様満足度の向上を目指しています。

しまっていた社員も、各事業部との交流を通じ知識や新たな考えに触れることで、会社全社員研修制度体として顧客満足度向上のために何ができる2014年3月期実績 2015年3月期実績 2016年3月期計画

研修プログラム数
参加人数
1人当たり研修費用
受講延べ日数

3

7

10

460人

2,739人3,420人

76,326円

77,087円

約90,000円

70日

163日

408日

か、考えるきっかけにつながりました。今後も事業部横断研修を通じ、「新しい価値の創造」に努めていきます。

働きやすい職場づくり
総労働時間（月間平均）
比較

ワークライフバランス推進室の活動進捗

230
（時間）

当社は、ワークライフバランスの推進を重要課題と据え、多様な働き方の推進や労働時間の短縮などの取り組みを進めています。
2014年1月に社長直轄のワークライフバランス推進室を設置、労務管

210

190

理面での意識改革を図るとともに、社員一人一人が能力を最大限に発揮170できる職場環境の実現へ向けて活動しています。

管理職

非管理職

■ 13/3期 ■ 14/3期 ■ 15/3期

2015年3月期は総労働時間（平均）を管理職で前期比−4.7時間、非管理職で前期比−3.5時間削減することができました。また、当社では2012年より継続
して厚生労働省から子育て支援が充実している企業として認定され、「 くるみんマーク」を取得しています。

くるみんマーク■ 行動計画（2015年3月〜2017年3月）

女性社員比率28.4％

目標① 従業員が子育てのため時間を確保できるよう

女性管理職比率4.1％

育児休業取得者数79人

短時間勤務制度利用者数87人にする措置の実施
目標② 年次有給休暇取得促進のため措置の実施
目標③ 看護休暇および介護休暇の拡充および一部有給化※単体

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201561

62
CSR基本活動方針

地球環境にやさしい社会の実現
事業活動が地球環境に与える影響の大きさを認識し、環境にやさしい住まいづくりを追求し続けるとともに、企業活動全体で環境負荷の低減を実現しています。

社会的背景: クリーンエネルギーへの需要の高まり
太陽光や太陽熱、水力、風力、地熱などのエネルギーは、
クリーンエネルギー、または「利用する以上の速度で自然に再生する」という意味で「再生可能エネルギー」と呼ば日本国内の自然エネルギーによる発電の年間発電電力量の推移
500（億kWh）

（%）
5.0

400

4.0

300

3.0

200

2.0

100

1.0

れています。発電時に温室効果ガスを排出しないため、地
球温暖化防止対策として普及促進が期待されています。
2013年度、我が国の温室効果ガス排出量は14億800万トンで、京都議定書基準年の1990年と比べて10.8%増加
しており、クリーンエネルギー、特に主役である太陽光エネルギーへの注目が高まっています。産業用の発電としては、ビル施設・工場の屋上や遊休地などへの設置が主に行われています。

0

0

1990年

1995年

2000年

2005年

2012年

■ 太陽光 ■ 風力 ■ 地熱 ■ 小水力 ■ バイオマス● 自然エネルギー比率※ 特定NPO法人環境エネルギー政策研究所「自然エネルギー白書2014」

目標と実績
主な活動

太陽光発電事業、事業活動における環境への配慮

2015年3月期目標

2015年3月期実績

2016年3月期目標

太陽光発電年間設置数3,000棟（38,371千kWh、CO2排出量削減効果12,068t-CO2）

3,405棟 達成（44,669千kWh、
CO2排出量削減効果14,048t-CO2）535棟（8,093千kWh、CO2排出量削減効果2,545t-CO2）

複合機入れ替えによる消費電力やCO2排出量削減

複合機入れ替えに伴うCO2排出減423t-CO2
446機入れ替え済

残40機の入れ替え

軽四輪自動車導入によるガソリン消費量削減

2013年3月期比
0.3t-CO2／台の削減

普通車80台を順次
軽四輪自動車へ切り替え

事業活動による環境負荷の低減
当社の事業活動における環境負荷の低減に取り組んで
い ま す。2015年3月 期 は 昨 年 同 様 ク ー ル ビ ズ や エ コ グ
リーンカードの実施、軽四輪自動車導入の促進や当社運営

本社年間使用電力量
4,000,000（kWh）

3,000,000

施設のLED化などを推進しました。
本社そして会社全体の使用電力もモニタリングを行い、事業活動が環境に与える影響の大きさを認識し、積極的な

2,000,000

1,000,000

取り組みを継続していきます。
0

08/3期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

09/3期

10/3期

11/3期

12/3期

13/3期

14/3期

15/3期

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

軽四輪自動車の導入

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

施設のLED化

2015年3月期は、97.4%の割合で軽四輪自動車導入が入居者様に快適な暮らしを提供しつつ、省エネ活動を実進み、2013年3月期に比べ58%増加しました。1台当たり

施しています。新築アパートはLED照明の全面設置を標準の年間ガソリン消費量を2013年3月期比で143L削減、とし、既存アパートにおいては、改装の際に建物の共有部

CO2に換算するならば1台当たり年間0.3t-CO2の削減を分におけるLED照明への変換を進めています。

達成しています。

太陽光発電事業の推進
当社は2011年から、①オーナー様投資による太陽光パネル設置、②屋根借り太陽光発電事業、③遊休地を活用したメガソーラー設計施工の3つの施策により、太陽光発電
事業に積極的に取り組んでいます。
2015年3月期の合計発電容量は172.4 MW、棟数にして12,356棟となりました。これからも安全で持続可能なエネルギーとして太陽光発電への取り組みを継続して推進していきます。

環境データに対する独立第三者の保証報告書

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

63

64

連結財務諸表連結貸借対照表（百万円）

前連結会計年度

当連結会計年度(2014年3月31日)(2015年3月31日)

¥

¥

増減

資産の部
現金及び預金74,76775,221

¥

454

売掛金

5,490

6,254

764

完成工事未収入金

1,651

1,714

63

営業貸付金

1,429

1,135

△294

※1

6,679

3,656

△3,023

繰延税金資産

4,147

4,447

299

未収入金

1,584

3,013

1,429

前払費用

その他

6,795

7,018

223

貸倒引当金

△221

△199

22

流動資産合計102,324

102,263△61

建物及び構築物（純額）

57,07359,8992,825

機械装置及び運搬具（純額）

3,950

15,115

11,164

土地

81,80083,289

1,488

9,677

11,126

1,448

152,503

169,430

16,927

無形固定資産合計

6,601

8,894

2,293

投資有価証券

7,257

6,832

△425

固定化営業債権

1,420

1,297

△123

長期前払費用※1

3,719

3,416

△303

繰延税金資産12,152

14,654

2,502

その他

3,600

3,445

△154

△2,153△2,08568

25,996

27,561

1,565

185,100

205,887

20,786

34

123

89

¥ 287,459¥ 308,274

その他※2

有形固定資産合計※3

貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
資産合計

¥

20,815※1 前払費用・長期前払費用の主たるものはオーナー様に対する「一括借上げ前払家賃」であり、当連結会計年度では、前払費用のう
ち2,183百万円、長期前払費用のうち2,499百万円となります。
※2 当連結会計年度におけるその他の有形固定資産の主たるものは、リース資産7,880百万円です。
※3 主な有形固定資産の内訳は以下の通りです。
（百万円）

居住用賃貸不動産

前連結会計年度¥

57,830

当連結会計年度¥

57,007

国内ホテル

13,41012,885

本社等事業所

23,91024,714

レオパレスリゾート

23,783

27,111

ウェスティングアム

13,773

15,111

レオパレスリゾート（千米ドル）$ 225,674$ 224,901

ウェスティングアム（千米ドル）

130,693

125,353

グアムリゾート

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

Who we are

What our strategy is（百万円）

What our businesses are

How CSR supports
our management

前連結会計年度

当連結会計年度(2014年3月31日)(2015年3月31日)¥¥

Financial Section &Corporate Data

増減

負債の部
買掛金

2,685

2,803

¥

117

工事未払金

12,12814,0491,920

短期借入金等

3,500

24,52521,025

リース債務

1,575

2,355

779

未払金

16,001

18,466

2,465

前受金※1

45,05140,781△4,269

未成工事受入金

5,242

6,930

1,688

814

1,104

290

完成工事補償引当金等
その他

5,561

5,504

△57

流動負債合計92,560116,521

23,960

920

3,960

3,040

長期借入金

27,077

7,196△19,880

リース債務

4,154

6,450

2,295

空室損失引当金※2

9,352

5,280

△4,072

10,050

9,351

△699

社債

退職給付に係る負債
長期預り敷金保証金

※3

8,492

8,019

△472

長期前受金※1

27,62822,198△5,430

その他

2,362

2,823

461

固定負債合計90,03765,279△24,757

負債合計

182,598

181,801△797

資本金75,28275,282

̶

資本剰余金51,50151,501

̶

利益剰余金△15,788427

16,216

自己株式△3,660△3,660△0

株主資本合計107,334

123,550

16,216

その他の包括利益累計額合計△2,504

2,904

5,409

18

18

̶

純資産の部

新株予約権

13

0

△13

純資産合計

少数株主持分

104,860

126,473

21,612

負債純資産合計¥ 287,459¥ 308,274¥

20,815※1 当連結会計年度における前受金・長期前受金の主たるものは以下の通りです。
前受金：マンスリー利用料20,026百万円、前受賃料16,794百万円、家具・家電メンテナンス費用1,753百万円
長期前受金：マンスリー利用料10,141百万円、建物修繕費用10,992百万円、家具・家電メンテナンス費用1,063百万円※2 賃貸事業において、一括借上げ契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件毎の設定家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金に計上しております。なお、四半期毎に洗い替えを行い、賃貸事業の売上原価にて繰入・戻入処理をしております。
※3 当連結会計年度における長期預り敷金保証金の主たるものはグアムリゾートにかかる会員権預託金4,091百万円と修繕一時金2,539百万円です。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

65

66

連結損益計算書
前連結会計年度
（百万円）

（

売上高

自 2013年4月 １日
至 2014年3月31日

当連結会計年度）

増減

自 2014年4月 １日（ 至 2015年3月31日 ）￥ 471,089¥ 483,188

売上原価

401,510

407,433

5,922

売上総利益

69,57975,7556,176

販売費及び一般管理費

55,90660,992

5,086

3,291

3,657

365

広告宣伝費

¥

12,099

販売手数料

3,038

2,725

△313

給与等

25,76828,666

2,898

賃借料

2,329

2,425

96

減価償却費

1,605

1,765

160

租税公課

3,117

4,227

1,109

その他

16,754

17,524770

営業利益

13,673

14,763

1,090

301

491

189

営業外収益
為替差益

※1

10

52

42

その他

291

438

146

営業外費用

2,399

1,830

△569

支払利息

1,574

1,143

△430

支払手数料

550

461

△89

持分法による投資損失

̶

8

8

その他

274

216

△57

経常利益

11,574

13,424

1,849

特別利益

0

6

6

特別損失

793

534

△259

減損損失※2

778

224

△554

その他※3

14

309

295

税金等調整前当期純利益

10,781

12,8962,114

法人税、住民税及び事業税

768

1,016

247

法人税等還付税額

△31

△0

31

法人税等調整額△5,181△2,6132,567

法人税等合計△4,444△1,5972,847

少数株主損益調整前当期純利益

15,226

14,494

△732

△3

△13

少数株主損失
（△）
当期純利益

￥

15,229¥14,507

△10
¥

△721

※1 当社の連結子会社Leopalace Guam Corporation（LGC）は、当社からの借入金債務を有していたため、毎決算日の為替相場で換算することから為替差損益が発生しておりました。ただし、2013年3月26日付のLGCに対する債権の株式化（DES）を実行し、為替変動の影響を極小化しました。
※2 各連結会計年度の主な減損損失は以下の通りです。
（百万円）

居住用賃貸不動産

前連結会計年度
¥

ホテル
合計

778

当連結会計年度
¥

161

¥

224

̶
¥

778

62

※3 当連結会計年度の特別損失その他の主たるものは、固定資産除却損309百万（前連結会計年度では13百万円）です。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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前連結会計年度

当連結会計年度

Financial Section &Corporate Data

連結キャッシュ・フロー計算書
（百万円）

（

税金等調整前当期純利益

自 2013年4月 １日
至 2014年3月31日

¥

減価償却費
空室損失引当金の増減額（△は減少）
為替差損益
（△は益）
減損損失

10,781）

増減

自 2014年4月 １日（ 至 2015年3月31日 ）¥12,896

¥

2,114

5,993

7,736

1,742

△4,597△4,072

525

△10

△52

△42

778

224

△554

△193

△734

△541

長期前払費用の増減額（△は増加）

10,067

3,774△6,292

仕入債務の増減額（△は減少）△2,513

4,924

7,437

1,346

1,114

△232

売上債権の増減額（△は増加）

未成工事受入金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）△8,718△9,572△854

預り保証金の増減額（△は減少）

△533

△529

3

未払消費税等の増減額（△は減少）

△519

982

1,501

その他

4,187

105

△4,081

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得と売却△486△1,081△595

15,584

15,715131△5,477△15,302△9,825無形固定資産の取得による支出

△963

△998

△34

投資有価証券の取得と売却

△196

△15

180

定期預金の預入による支出

△700

△600

100

定期預金の払戻による収入

400

500

100

7

△1,134△1,141

投資活動によるキャッシュ・フロー

△6,929△17,550△10,620

短期借入れと短期借入金返済△11,874

̶

11,874

長期借入れと長期借入金返済△2,942

△585

2,357

その他

株式の発行による収入※1

24,708

̶

△24,708△1,042

2,333

3,375

財務活動によるキャッシュ・フロー

8,848

1,747

△7,100

現金及び現金同等物に係る換算差額

265

441

175

その他

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

17,768354△17,413

現金及び現金同等物の期首残高

56,381

74,15017,768

現金及び現金同等物の期末残高¥

74,150¥74,504¥354※1 2013年12月12日の公募および2014年1月7日の第三者割当による合計5,000万株の新株式発行によるものです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

67

68

レオパレス21 データ集

外部環境

新設住宅着工戸数

1,000（千戸）2014年度の貸家の着工戸数は3期ぶりに750

減少し、前期比3.1%減の35万8,340戸とな500りました。ただし、単身者向けを中心とした

250

30平方メートル未満は、前期比32.9%増の4

987
893

0

880

30
2012年度

万8,150戸でした。

48

36
2013年度

2014年度■ 貸家（30㎡未満） ■貸家（30㎡以上） ■ その他※ 国土交通省「新設住宅着工統計」
より

世帯数
日本国内の世帯数は、少子高齢化という人

60,000（千世帯）

口トレンドを背景に、2020年以降は減少が30,000

予測されています。その一方で、単独世帯、中15,000でも当社のターゲットである生産年齢人口52,90453,05352,43951,231

49,555

14,457

16,785

17,637

18,27018,64818,71818,457200520102015 2020 2025 2030 2035（予想）（予想）（予想）（予想）（予想）

0（15歳〜64歳）の世帯については、今後も横ばいの見通しです。

51,84249,06345,000

単独世帯（■うち35歳未満 ■うち35歳〜64歳 ■うち65歳以上）■ 夫婦のみ ■ 夫婦と子 ■ひとり親と子 ■ その他※ 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（2013年1月推計）
より

日本全国の空き家数

5,000（千戸）

（％）25

4,000

人口の都心集中等を背景にして、特に地方で の 空 き 家 数 が 増 加 し て い ま す。最 新 の2013年度「住宅・土地統計調査」によると、賃
貸・売 却 用 物 件 の5軒 に1軒 に あ た る460万
1,000戸が空き家となっています。

3,000

17.4
12.4

2,000
1,000

14.3

14.3
3,520

2,336

3,978

20.0

4,476 4,601

20
15
10

2,619

1,834

5

0

0

1983

1988

1993

1998

■ 賃貸・売却用住宅の空き家数 ●空き家率※ 総務省「住宅・土地統計調査」
より

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

18.8

20.1

2003

2008

2013

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Financial Section &Corporate Data

賃貸事業
関連データ

管理戸数
賃貸事業の収益基盤となる賃貸住宅管理戸

600,000（戸）546,204

548,912554,948

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

400,000

数 は、
2015年3月 期 末 時 点 で55万4,948戸となり、2期連続で増加しました。地域別に見200,000

ると、注力エリアである関東、中部、近畿で全0体の約70%を占めています。

■ 北海道 ■東北 ■ 北関東 ■首都圏 ■ 北陸・甲信越 ■ 中部
■近畿 ■中国 ■ 四国 ■ 九州・沖縄

属性別契約戸数
長期かつ安定的な収益が見込める法人向けを対象とした営業を強化しています。その成果から、2015年3月期末の法人契約戸数は前500,000（戸）400,000

12.6%

11.4%

10.2%

300,000

38.0%

37.3%

36.8%

49.4%

51.3%

53.0%

200,000
100,000

期比6.6%増の26万2,577戸となり、構成比0

は53.0%で2期連続5割を超えています。

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期■ 法人 ■ 個人 ■ 学生

エリア別期末入居率

100（％）

94.3

リーマンショックによる低迷を完全に脱

89.6
85.0

し、
2015年3月期末時点での入居率は、前期比で1.8ポイント改善して89.3%でした。中
でも東北、
首都圏、
中国、
九州・沖縄の入居率は90%を超える高い水準となっています。

92.5

90

80

84.4

91.4

90.6

86.4
83.7

79.4

70

北海道

東北

北関東

首都圏 北陸・甲信越 中部

近畿中国

四国 九州・沖縄■ 2013年3月期 ■ 2014年3月期 ■2015年3月期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

69

70

賃貸事業
関連データ

期中平均入居率、期末入居率
期末の入居率同様、期中の平均入居率も回

90（％）

89.3

88

87.5
86.6

復を続けています。
2015年3月期の期中平均

86

入居率は86.6%であり、4期連続の増加とな

84

84.8

りました。
これは長期賃貸契約が増加し、
入居

84.6

82.9
82

期間の長期化などが進んだためです。

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

348 1,371

1,440● 期中平均入居率 ● 期末入居率

賃貸店舗数、賃貸営業人員
賃貸事業において直営店舗とFC店舗でバ400（店）
300

（人）
1,600

374
1,244

329

1,200

ランスのとれた体制構築を進めています。一

200

800

方 で、営 業 人 員 は 一 貫 し て 増 強 し て お り、

100

400

2015年3月 期 末 時 点 で は 前 期 比5.0%増 の001,440人にまで増加しました。

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期■ 賃貸店舗数（レオパレスセンター） ■ 賃貸店舗数（レオパレスパートナーズ）■ 賃貸営業人員（レオパレスセンター） ■ 賃貸営業人員（法人営業部）

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

136,064

187,756

226,801

防犯カメラ設置棟数
（累計、
棟）

1,323

3,142

5,505

サービスセンター入電数（件）

590,867

609,877

608,294（うち、問合せ）

394,075

428,293433,589（うち、メンテナンス関連）

143,476

144,059

137,740（うち、クレーム）

53,31637,52536,965

インターネットからの入居反響件数（新規契約のみ）

60,84053,46356,692

セキュリティシステム設置戸数（累計、戸）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

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71

建築請負事業
関連データ

受注高
2015年3月期の受注高は、3期連続で増加

100,000（百万円）
75,000

し、前期比7.7%増の873億95百万円でした。

50,000

アパート受注が前期比25.5％増と回復基調

25,000にあり、介護施設、店舗・商業施設など新分野

2013年3月期■アパート ■ 介護施設

アパートの竣工数は、2015年3月期におい2014年3月期■ 店舗・商業施設

2015年3月期■ 太陽光発電システム

800（棟）

656

600

582
509

て前期比12.7%増の656棟でした。その内訳

400を見ると2階建てが依然主力です。一方で、
3200

階建て以上の物件も20%程度を占め、物件の87,3950の開拓も進みました。

竣工アパート数

81,13973,0060

多様化が進んでいます。

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期■ 2階建て ■ 3階建て ■ 4階建て以上

太陽光発電システム設置棟数、発電容量
建築請負事業では、収益拡大の一環として

172,400（kW）180,000

15,000（棟）12,356
10,000太陽光発電システムの設置を進めています。
5,000

9,001

125,836

120,000

6,065 67,753

60,0002015年3月期末時点での太陽光発電システ
ム設置棟数は累計で12,356棟となり、発電容量も17万2,400kWに達しました。

建築請負店舗数、営業人員
賃貸事業に軸足を移す事業構造改革が一段

00

2013年3月期

舗・人員を増強しています。

2015年3月期■太陽光発電システム設置棟数（累計） ■うち、レオパレス21グループによる設置棟数（累計）■発電容量（累計） ■うち、レオパレス21グループによる発電容量（累計）

60

60（店）

54

52

418

313

40

（人）450300

256

落し、アベノミクス効果による需要回復の追い風のあることから、建築請負を担当する店

2014年3月期

20

150

0

0

2013年3月期■ 建築請負店舗数

2014年3月期

2015年3月期■ 建築請負営業人員（営業担当）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

72

シルバー事業
関連データ

拠点数

80

58

61

63

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

60

シルバー事業は首都圏を中心に展開して40おり、拠点数は60程度で推移しています。
20

2015年3月期は収益の見込めるデイサービ
0

ス・ショートステイを新たに2拠点開設しました。

■ 有料老人ホーム ■デイサービス・ショートステイ ■グループホーム

稼働率

100（％）

98.1
93.5

90

ショートステイ、有料老人ホーム・グルー
80

プホームは90%を超える高い稼働率を維持70

しています。一方、デイサービスは従来休日

67.2
60

としていた日曜日の営業開始により、2015
年3月期は稼働率が減少しました。

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期●デイサービス ●ショートステイ ● 有料老人ホーム・グループホーム

ホテル・
リゾート事業
関連データ

レオパレスリゾート グアム
グアムで展開するリゾート施設であるレ150（入島者数 万人）（利用人数、宿泊数 万人）6

※グアム政府観光局「グアム来島者数データ」

100（稼働率 ％）134.2 5.4

100

4

86.0

80

3.0

オパレスリゾート グアムでは、法人顧客などステークホルダーの利用促進策などに（シェア27.8％）

50

0

よって、
引き続き稼働率が向上しています。

60

0

40

2012年12月期 2013年12月期 2014年12月期■ グアム入島者数※ ■ レオパレスリゾートカントリークラブ利用人数■ ステークホルダーの宿泊数

レオパレスホテルズ
国内でビジネスホテルを運営するレオパレ

80（宿泊数）20,000

91.9

88.1
82.1

81.4

70

75.7

（シェア 5.5％）

5,000

68.1

0

60

旭川

札幌

仙台

新潟

名古屋 四日市■ 2013年3月期 ■ 2014年3月期 ■ 2015年3月期
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

15,00013,581 10,000

81.1
76.6

スホテルズでも、ステークホルダーの利用促※ ホテルレオパレス四日市は2014年8月に売却済み、
ホテルレオパレス新潟は2015年7月に売却予定

2012年12月期 2013年12月期 2014年12月期●レオパレスリゾート ● ウェスティンリゾート

100（稼働率 ％）90進を進めています。

70.9

2

岡山

博多

ステーク
ホルダーの
宿泊数

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Financial Section &Corporate Data

73

社会性指標

外国籍社員数、外国籍管理職

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

社員数

5,390

5,781

6,149

平均年齢

36.2

35.9

35.8

中心とした海外での賃貸事業展開を進めて

女性社員比率

26.0

27.6

28.4

います。このために、外国籍社員の採用数を女性管理職比率

3.0

3.3

4.1

増やしており、管理職も漸増ながら増加さ

障がい者雇用率（連結）

2.07

2.07

2.04

外国籍の社員数

144

162

175

外国籍管理職比率

1.2

1.3

1.5

育児休業取得者数

70

77

79

短時間勤務利用者数

44

68

87

介護休業取得者数

1

153

労働災害発生件数

43

39

50

社員関連データ（単体）

当社は、成長戦略の一環としてASEANをせています。

女性社員比率
持続可能な社会づくりに企業市民として貢献するための取り組みとして、

社員構成比（単体） 29歳以下 30歳〜39歳 40歳〜49歳 50歳〜59歳 60歳以上

合計

合計

1,803

2,682

1,067

489

108

6,149

（うち、男性）

1,024

2,117

829

344

88

4,402

（うち、女性）

779

565

238

145

20

1,747

外国人や女性を含む多様な人材登用を目指しています。女性社員比率については、
2015年3月期で28.4%にまで上昇しています。

CSR取り組み2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

クリーンキャンペーン参加人数

15,534

13,203

15,497（うち、既存物件周辺）

3,642

3,642

3,203

（うち、建築現場周辺）

11,892

9,561

12,294

こども110番への登録

193

235

255

（うち、レオパレスセンター）

135

133

134

（うち、レオパレスパートナーズ）

58

65

53

（うち、あずみ苑）

0

30

61

（うち、レオパレスホテルズ）

0

7

7

138

211

193

1

5

5

1,434,459

328,661

850,952（ポリオワクチン提供人数）

1,793

411

1,064

国内ホテル体験学習受入人数

50

50

21

特例子会社レオパレス･スマイルの見学・実習受入

123

436

609

アパートオーナー会開催回数
物件見学フェア開催回数
エコキャップ回収個数

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

74

レオパレス21の沿革
部門別売上構成比■ 賃貸部門.............11.3％■ 建築請負部門

1991年
3月期

.............. 2.1％

1997

■ 不動産部門............ 80.6％「レオパレス共済会」•
組織の立ち上げ■ その他部門...............6.0％

1973

• 設立

1998

• 管理戸数が10万戸に「• レオパレス21」
1998
グッドデザイン賞を受賞

一括借上げシステムが確立する
以前はアパート分譲が主体

1985

1999

• 都市型アパート「レオパレス21」
パ トの本格販売開始• 資本金1億3,200万円に増資• 家具・家電付き「マンスリー
レオパレス」
販売開始

1986

1991

• 資本金4億5,200万円に増資• ロフト特許取得

1987

1993

• 資本金7億6,000万円に増資• 資本金27億4,000万円に増資「レオパレスリゾート
•
グアム」
オープン

バブル全盛期

成長期

バブル崩壊期アパート分譲売上主体

業態転換期
ビジネスモデル構築（分譲→建築請負）

景気拡大期
建築請負と賃貸のシナジーモデル→本格稼働
分譲→建築請負

1988

1995

2000

• 入居者を会員制にした独自の組織を発足• 建物・入居者のオンライン
コンピュータ管理開始• 法人会員営業
スタート• 第三者割当により、資本金305億2,435万円に増資• 社名を「株式会社レオパレス21」
に改称

1989

2001

• 資本金44億1,700万円に増資• 株式を店頭公開• 社名を「株式会社エムディアイ」
（MDI）
に改称

• 不動産証券化商品「レオパレス・
リート」
発売開始

1990

• 資本金224億8,450万円に増資
業態転換期のビジネスモデル

業界初の一括借上げシステムの構築・開始
30年間の修繕費用の予算化
建物の保守や将来の修繕・補修にかかる資金の確保

アパート
30年間の賃貸料の管理

入居者様

賃貸料の集金業務など

個人
（一般）
法人
（寮・社宅）

30年間の入居者の確保・管理
入居者募集や日常の入居者管理業務など

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

一括借上げ
賃料

オーナー様
空室の有無にかかわらず、
一括借上げ賃料をお支払いします。

Who we are

What our strategy is

How CSR supports
our management

What our businesses are

事業別売上構成比

事業別売上構成比■ 賃貸事業 ............................. 43.9％

2007年
3月期

Financial Section &Corporate Data

■ 賃貸事業 ............................. 82.6％■ 建築請負事業 ..................... 50.0％■ 建築請負事業 ..................... 12.7％

2015年
3月期

■ シルバー事業 ........................ 0.9％
■ ホテル・リゾート事業........... 1.1％

■ シルバー事業 ........................ 2.2％
■ ホテル・リゾート事業........... 1.9％

■ その他事業 ............................ 4.1％

■ その他事業 ............................ 0.6％

一括借上げシステムの普及でアパート建築需要が急拡大し、
建築請負事業が主体に転換

アパートも数から質の時代に転換。
高い品質を収益につなげる賃貸事業が主体に再転換

2002• 公募により、資本金372億434万円に増資• ブロードバンド通信事業開始

2008• オーナー様会員組織「クラスエル」
サービススタート2009• 管理戸数が50万戸に「レオパレス21ビジネスコンサルティング•（上海）」
設立、北京支店開設
2010「レオパレスセンターソウル江南」•
開設• ｢マンスリーレオパレスフラット｣販売開始• 管理戸数が20万戸に• 管理戸数が55万戸に• レオパレスパートナーズ（加盟店制度）スタート• 第三者割当により、資本金565億6,286万円に増資• 上海法人大連支店・広州支店開設

世界同時不況期
リーマンショック

東日本
大震災

ストック収益の徹底強化

景気回復期
新たな成長ステージの確立

2004

2011

2013

• 株式を東証一部に上場• 公募により、資本金556億4,066万円に増資• アパート向け「セキュリティシステム」
本格導入開始• 第2回新株予約権行使完了、資本金604億1,591万円に増資• 第3回新株予約権行使完了、資本金628億6,736万円に増資• 遮音性を高めた「ノンサウンドシステム」
をアパートに標準装備• タイ、ベトナムに現地法人を設立•シルバー事業子会社「株式会社
アズ・ライフケア」設立

2005• 管理戸数が30万戸に• 住宅事業・シルバー事業開始
2006「レオパレスセンター台北
•
・釜山」
開設
•「太陽光発電システム」
本格販売開始2007• 管理戸数が40万戸に「• レオパレスセンター鐘路」
開設

2012

•「お部屋カスタマイズ」
部屋
」
スタート

2014

• 公募および第三者割当により、資本金752億8,236万円に増資• 新電力会社（PPS）「株式会社
レオパレス・エナジー」設立
• 中国
（上海）
・カンボジアに現地法人を設立•ミャンマー支店開設•「株式会社ウイングメイト」の株式を取得（子会社化）
2015• 発電事業子会社「株式会社レオパレス・ •ハノイ支店開設•「株式会社もりぞう」の株式を取得
パワー」
設立（子会社化）• 韓国で「ウリレオPMC株式会社」
設立• 第1回新株予約権行使完了、資本金583億1,441万円に増資

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

75

76

会社概要
会社データ

（2015年3月31日現在）

会社名

株式会社レオパレス21

本社

東京都中野区本町2丁目54番11号

役員
取締役

TEL.03-5350-0001（代）
設立

1973年8月17日

資本金752億8,236万円

事業内容 アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理
および販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル
事業、
ブロードバンド通信事業、介護事業他
従業員数 連結7,339名単体

6,149名監査役（2015年6月26日現在）

代表取締役社長

深山

英世

取締役

深山

忠広

取締役

関谷

譲

取締役

武田

浩

取締役

田尻

和人

取締役

三池

嘉一

取締役

原田

博行

取締役
（社外）

田矢

徹司

取締役
（社外）

笹尾

佳子

常勤監査役

岩壁

真澄

常勤監査役

山田

睦裕

監査役
（社外）

中村

正彦

監査役
（社外）

湯原

隆男

大株主の状況（上位10名）（2015年3月31日現在）

株主名

持株数（千株）

持株比率（％）

1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

38,281

14.31

2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

16,838

6.30

3 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505225

7,270

2.72

4 MSIP CLIENT SECURITIES

6,199

2.32

5 レオパレス21取引先持株会

5,721

2.14

6 資産管理サービス信託銀行株式会社

5,669

2.12

7 GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL

5,653

2.11

8 BNYM SA/NV FOR BNYM CLIENT ACCOUNT MPCS JAPAN

5,240

1.96

9 BBH FOR FIDELITY LOWPRICED STOCK FUND
（PRINCIPAL ALL SECTOR SUBPORTFOLIO）

4,891

1.83

10 株式会社レオパレス21

4,569

1.71

（注）上記所有株式数のうち、信託業務にかかる株式数は次のとおりであります。
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 37,896千株
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
16,668千株
資産管理サービス信託銀行株式会社
5,669千株

株式の状況（2015年3月31日現在）

発行可能株式総数

500,000,000株

発行済株式総数

267,443,915株

株主数

39,197名

上場市場

東京証券取引所
市場第一部

株式名簿管理人

三菱UFJ信託銀行株式会社

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

株主構成

（2015年3月31日現在）■ 金融商品取引業者
3.39％■ 自己名義株式
1.71％■ 事業法人・その他の法人2.51％■ 個人･その他
16.73％■ 金融機関25.01％■ 外国法人等50.65％

Who we are

What our strategy is

How CSR supports
our management

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

地域別管理戸数と賃貸店舗数（2015年3月31日現在）

総管理戸数

パートナーズ店舗数
直営店舗数

管理戸数

554,948 戸
直営店舗総数3
9

14,199

180 店

77

5,126
沖縄

パートナーズ店舗総数

4
2

北海道

141 店
9
13

40,63016
25

78,906東北

13
1137,8387
1534,300

北陸・甲信越

近畿

中国

8
14

40,126北関東

14,497四国

6
587,225

21
23

15
15

43,77939
48

158,322
中部

九州

首都圏

株価と出来高の推移（2015年3月31日現在）

出来高の推移

株価の推移
（円）

（千株）

900

60,000600

40,000300

20,000

0

2014年
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

2015年
1月

0

2月

3月

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2015

株式会社 レオパレス21〒164-8622 東京都中野区本町2丁目54番11号
電話：03-5350-0001（代）http：//www.leopalace21.co.jp/©Leopalace21 Corporation 2015
Printed in Japan