特集 人口減少時代に住宅地をどう備えるか

東急多摩田園都市“次世代郊外まちづくり”──田園都市で暮らす、働くへ

東急株式会社 沿線開発事業部開発第二グループ 課長

泉 亜紀子

はじめに横浜市との官民連携により、「持続可能な郊外住宅地の首都圏の郊外住宅地では、人口減、高齢化に加え、価値観やライフスタイルの変化を背景に、若年層の職住近まちづくり」に取り組んでいるのが「次世代郊外まちづくり」である。

接志向による都心への流出も起因して、税収の減少等行

本稿では、「次世代郊外まちづくり」の軌跡をたどりな

政サービスの財源不足への危惧、公共インフラの老朽化、がら、郊外住宅地のロングテールかつ好循環型の再生・空き家の増加、地域内コミュニケーションの希薄等の諸再構築に向けた戦略とその実践について述べたい。

課題が顕在化し始めている。
2019 年 1 月現在の横浜市発表の市全体高齢化率 24.6%

東急多摩田園都市の成り立ちと現在と比較して、「東急多摩田園都市」の主要行政区である「東急多摩田園都市」は、東京都心から 15 〜 35km 圏

横浜市青葉区は 21.6%、同年 3 月発表の人口推計による総内に位置し、横浜市、川崎市、大和市、東京都町田市と人口のピークは、横浜市全体が 2019 年 373 万人、青葉区4 市にまたがり、約 63 万人（2019 年 3 月末時点）が居住は同年 31 万人である。高齢化や人口減少は確実に進んでする（図1）。1953（昭和 28）年、東急の当時の会長であっおり、団地等大規模集合住宅やインフラの老朽化・陳腐た五島慶太による「城西南地区開発趣意書」に端を発し、化とともに、起伏の多い丘陵地帯の戸建住宅に住む高齢鉄道敷設と住宅供給、そして生活関連サービス事業の相者には生活の不自由が生じている。そうした状況から、乗効果を創出しながら快適な住環境を実現することで、都市開発と鉄道建設が一体化となった開発

東急

田園

面積：約5,000万㎡
人口：約63万人

都市線

土地区画整理事業による街づくり（組合施行 ５８組合を設立）
図１ 東急多摩田園都市

家とまちなみ 81〈2020.5〉

7

戦後の郊外住宅地開発をけん引し、民間最大級の開発と事業者の乱開発をコントロールし、地域特性に応じた効なった。

率的な都市機能の配置に寄与したが、まちとして保有すまちづくりの考え方に影響を与えたのは、19 世紀後半

べき機能の不足、活力の鈍化を招く要因にもなっている。

イギリスの都市計画家・社会改良家エベネザー・ハワー

戦後、高度経済成長期に構築された社会のシステムを前ドの「田園都市構想」である。この構想の特徴は、郊外提に整備された郊外住宅地は、人口減・高齢化、産業構に農村の良いところと都市の良いところを併せ持つ「田造の変化、価値観の多様化の波に晒された日本の現代社園都市」を築き、そこで働き、暮らす人を増やす、すな会においては矛盾を孕むようになっている。こうした状

わち郊外での職住近接のまちづくりによって、環境が悪況を踏まえ、問題が大きくなる前に、持続可能な郊外住化するロンドンの人口集中を和らげるというものだった。

宅地の実現に向き合ったのが横浜市と東急だった。

「田園都市構想」を日本に取り入れた郊外住宅地「東急多摩田園都市」の場合、都心は就労、郊外は居住とい「次世代郊外まちづくり」で目指すまちの将来像

う機能分担を前提に、良好な住環境の提供と並行して鉄行政が許認可権者としてではなく、イコール・パート道輸送インフラを充実させた。開発にあたっては組合方ナーとして民間事業者とともに歩む。つまり、行政は街式の土地区画整理事業を施行し、土地保有者と合意形成の実情、地域の要望に応じて必要な規制緩和に取り組み、を経ながら、開発事業者として事業費に充当するための民間事業者はまちづくりのノウハウを提供し、経済合理保留地買取や業務一括代行方式の実施によりトータルな性を両立させながら継続的に街の再生に取り組む。こうまちづくりを円滑に進めた。住宅の供給、鉄軌道敷設のした行政と民間の新たな役割分担を目指して、2011 年横

両輪でまちづくりをしながら商業施設、CATV、セキュ

浜市と東急は「郊外の住宅地とコミュニティのあり方研

リティ、電力をはじめとした多岐にわたる生活サービス究会」を立ち上げ、有識者を交えた討議を重ね、郊外住関連事業を展開し、東急グループの主要な事業エリアと宅地の現状や課題の把握、解決策や郊外部のまちづくりなっている。の方向性を検討した。そして翌 2012 年 4 月に、「既存のま一方で、高度経済成長期に都心部は就労、郊外は衛生ち」の暮らしやコミュニティを重視しつつ、新たな発想的で環境の良い居住、という機能分担による都市全体のでこれからの郊外住宅地を再生する「次世代郊外まちづ生産効率の向上という考え方のもとに計画・開発されたくり」の取り組みに合意し、包括協定を締結した。その郊外住宅地は、良好な「住」環境に向けて用途地域のほモデル地区として、田園都市線たまプラーザ駅北側地区

か、建築協定、地区計画等の付加的なルールによって良の美しが丘 1 〜 3 丁目（約 6,600 世帯）を対象とした。か好な住環境や価値を保持してきた。このルールは、民間

つて東急の区画整理事業対象地であったことに加えて、WISE CITY
郊外住宅地の持続と再生に向けた
５つの方針と の取り組み

10

図2 次世代郊外まちづくり基本構想2013

8

家とまちなみ 81〈2020.5〉－目指すまちの将来像ー

1. 豊かさ（１）多世代が支えあう元気で豊かなコミュニティを創出「人が活躍するまち」を実現
する（２）地域の経済モデルを創出
2. 暮らし（３）まちぐるみの保育・子育てネットワークを実現
多世代・多様な人々が暮らし続けられる「暮らしのインフラ・ネ（４）地域の医療・介護システムを構築
ットワーク」を再構築する

3. 住まい（５）  新しい地域の移動のあり方を提示
住まいと住宅地を再生、再構築していく～多様な住まい方 （６）既存のまちの公的資源を有効活用が選べるまち～（７）既存のまちの再生の仕組みを創出 －大規模団地や企業社宅等の再生－

4. 土台

生活者中心のスマート・コミュ （８）戸建住宅地の持続の仕組みと暮らしの機能を創出
ニティを実現する（９）「環境」、「エネルギー」、「情報プラットフォーム」を構築
まちづくりを支える持続可能（10）担い手となる組織を創り出し、まちづくりの主体としていくな仕組みを創っていく

5. 仕組み特集

人口減少時代に住宅地をどう備えるか

エリアごとに住居形態、居住者年齢層に特徴があることから、「横浜モデル」、つまり最先端の「郊外住宅地の再生型まちづくり」の対象地区として選定されたのである。
最初の共同事業として着手したのは、まちづくりの方向性を定める基本構想策定である。官・民だけでなく、モデル地区の住民をはじめ、自治会・商店会といった地縁団体とも連携・協働が始まった。居住する住民の暮らしに関する意識や実態を把握するため、モデル地区の全世帯を対象とした住民アンケートを実施した。そして、

図3 WISE CITYの考え方

学識や専門家を講師に招いてまちづくりに関する勉強会やワークショップを行い、まちの課題認識を共有し、あ実現した郊外住宅地の将来像を「WISE CITY」とし、りたい将来像を考えることで、まちづくりに対する目線「既存のまち」の持続と再生を目指すとともに、超高齢社合わせを行った。並行して、地域包括ケアシステム、省会の暮らしを支え、若い世代も惹きつける郊外住宅地のエネルギー、団地・社宅等老朽化集合住宅の再生、新し魅力と価値を再創造していく「持続可能な住宅地・横浜

い地域内移動手段などについて、専門家を交えた部会を型モデル」を提示した（図3）。

設置して、住民、事業、制度、それぞれのレベルでの施あわせて、目指すべきまちづくりの考え方として「コ策の検討が行われた。これら多様なステークホルダーにミュニティリビング」を示した（図4）。これは、「家から歩よる多角的な検討内容を踏まえ、2013 年に次世代郊外まける範囲に買い物、子育て、コミュニティ活動など生活ちづくりで目指すまちづくりのビジョンを「次世代郊外に必要な機能を、空き家や空き地などの土地利用転換のまちづくり基本構想」としてまとめた（図2）。

機会を活用して適切に配置し、それらを密接に結合させここで、良好な住環境とコミュニティの持続と再生がていく」という考え方で、徒歩圏内に生活拠点を設け、図4 コミュニティリビングの考え方

家とまちなみ 81〈2020.5〉

9

外出の際に地域の人たちと繋がり、コミュニティが活性応じた高さ制限の緩和や容積率の加算という規制緩和が化し、賑やかなまちづくりを実現するというものだ。

実施された。官民が連携し、「郊外住宅地の課題解決」

こうして策定した基本構想をもとに、毎年リーディンと「開発事業者へのインセンティブ付与」を両立させるグプロジェクトが検討され、これにもとづいた活動を実新たな開発手法となった第 1 号案件である。これにより施している。そこでは、基本構想の策定などを通じて、低層部に整備した「CO-NIWA（コニワ）たまプラーザ」

事業の初期段階で行政や企業だけでなく学識、住民を交は、「多世代交流機能」としてコミュニティカフェ、「身えてワークショップやインプットの場を通じてまちの将近な就労機会の創出の場」として企業オフィスとシェア来を考えることで、まちづくりに関わる多様な関係者がワーキングスペース、「保育子育て機能」として認可保育ステークホルダーとなった。

園、学童保育から構成されている。併せて、「地域の活こうしたことを経て、2014 年以後に実施したリーディ動の場」として、広場・空地やオープンスペースを整備

ングプロジェクトでは、住民の「やりたい」を実現するした。また、一般社団法人ドレッセ WISE たまプラーザ「住民創発プロジェクト」を実施し、自治会等の地縁団体エリアマネジメンツを設立し、エリアマネジメント活動の枠を超えた新たな人材や団体など 15 の取り組みが発掘

を通して、「CO-NIWA たまプラーザ」の 3 つの導入機能されている。

間の相互連携による相乗効果を創出し、地域課題の解決やまちの魅力向上に向けて取り組んでいる。

コミュニティリビングの具体化

一連の官民連携による開発手法は、老朽化した大規模毎年のリーディングプロジェクトの実施と並行して、集合住宅の再生において、単に住宅を供給するだけでは基本構想に掲げられた「コミュニティリビング」の具体なく、地域社会の拠点となる機能・空間・組織を整備し化は、ハードの開発と一体で進められた。

たことで、今後沿線地域でのニーズが高まるであろう郊

その第 1 弾として、東急は自社所有の土地建物を活用外再生のモデルとなる可能性がある。

して、2017 年 5 月に次世代郊外まちづくりの活動拠点「WISE Living Lab」
（愛称「さんかくBASE」）を開設し、“田園都市で暮らす、働く” に向けて東急と横浜市の共同事業や地域のまちづくり活動の場と2012 年に締結した協定の 5 年後となる 2017 年の更新をなる「共創スペース」のほか、コミュニティカフェ、暮経て、現在、第 2 ステージの半ばにある次世代郊外まちらしの IoT 体験ラボを整備した（図5）。

づくりでは、郊外住宅地特有の「消費」中心の経済から続いて、2018 年 9 月に「ドレッセ WISE たまプラーザ」地域経済が創出され、循環する仕組みを埋め込み、住むを竣工・開業させた（図6）。企業の社宅跡地を活用し、地と働くが融合して暮らすことができる持続可能なまちづ

区計画により前出の「コミュニティリビング」の実現にくりに取り組んでいる。その背景には、高度経済成長期向けた土地利用誘導が図られ、同時にその貢献度合いにの終焉によって、住むための機能として成り立ってきた

図5 次世代郊外まちづくりの活動拠点「WISE Living Lab」
（愛称「さんかくBASE」）

図6 「ドレッセWISEたまプラーザ」。低層部に整備された「CO-NIWAたまプラーザ」にはコミュニティカフェ、企業オフィスとシェアワーキ
ングスペース、認可保育園・学童保育が入っている10

家とまちなみ 81〈2020.5〉

特集

人口減少時代に住宅地をどう備えるか

地域交通

職住近接
地域内での身近な “働く場” の創出や連携

住宅地型エリアマネジメント

街ぐるみの保育・子育て

個人

セカンドキャリア
やりたいことを形にする
社会活動への参加・起業

リビングラボ
企業

地域課題解決と企業イノベーションの出会いによる経済循環創出

企業誘致
土地利用計画転換による住宅地再生

図7 働き方に関する因子分析とクラスタ分析

図8 住むと働くが融合したまちづくりに向けたアプローチ

郊外住宅地が果たしてきた役割が、情報・知識を扱う新代において老若男女がセカンドキャリア等を通じて豊かたな産業の隆盛とあいまって、共働きの増加やワークラに暮らす、そのようなライフスタイルが叶うまちづくりイフバランスといった人々のライフスタイルや価値観のを目指している。その実現に向けて、地域課題を解決す多様化が、バブル経済の崩壊後の都心居住の進行にもつる活動や手仕事、そして暮らしにまつわるサービスのビながり、変化が生じているということがある。

ジネス化への支援として、同じ関心テーマをもった人々

東急総合研究所が 2018 年度に「これからの働く場・働が出会う機会から始まり、スキルや実務を学ぶセミナーき方」をテーマに、東京 23 区や東急沿線在住で働いていを通じて個人の「やってみたい」の芽を育みビジネスへる人および無職だが働く意思のある人約 7,300 名を対象にと昇華させる連続事業を実施している（図9）。

実施した調査（注1）によると、5 つの働き方志向（クラスその内容は、個人の「働く」を、郊外の地域特性を踏ター）を抽出している（注2、図7）。このように個々の志向・まえて、就労だけではなく地域活動への参加という領域価値観によって求める働き方が異なる傾向があることをまで拡げ、自身と似た関心領域を持つ他者との接点をつ踏まえると、「働き方改革」で論じられる働く時間や働くくる「①あおば拠点歩き」「②くらす Bar」
、自分のやり場など、都心で「働く」機能を郊外住宅地に引き寄せるたりことを考え、どう行動に移せばいいのかを連続講座だけではない、幅広い取り組みが求められていると考えを通じて実践する「③セカンドキャリアセミナー」、そしられる。また多摩田園都市エリアでは、この 5 つのクラて、具体的な実践のスキルを学ぶ「④小商い講座」「⑤スターのうち「協業志向タイプ」、仲間と新しいことを積プロボノ講座」、というものである。この取り組みは、横極的で進めたい、という働き方志向が沿線全体と比べて浜市政の役割分担により地域支援機能の強化を担う青葉やや強い傾向がある。

区も協働することで、地域特性をとらえてのソーシャル次世代郊外まちづくりでは、こうした地域特性や住むビジネスを意識したプログラムを可能にしている。

人の価値観を踏まえながら、個人の「やりたいこと」のビジネス化や地域活動への参加につなげる支援や、ワークスペースといった「働く場」の整備にとどまらず、企

職住近接
東急は、約 30 年前よりセラン事業を立ち上げ、たまプ業活動をも取り込むなどの、主体が個人から企業レベルに渡るような、多面的な取り組みを推進している（図8）。

①あおば拠点歩き
現場を見てみる②くらすBar
趣味を通じてつながる③セカンド
キャリアセミナー④小商い起業講座
起業のためのノウハウ

自分のやりたいことを見つける

行動

セカンドキャリアプログラム

住民

以下に、その取り組みの一部を紹介する。

⑤プロボノ講座
起業のためのノウハウ

モデル地区では、シニアや主婦による自身のスキルや相談会・交流会

趣味を活かした地域活動が盛んである。次世代郊外まちづくりでは、住民個人が働く主体として、人生 100 年時

図9 セカンドキャリアプログラム

家とまちなみ 81〈2020.5〉

11

（図11）。特に子育て等により離職した女性をメインターゲットとしており、そうした方々の就労に向けた第一歩を踏み出す機会の提供にもつながるだろう。
リビングラボ
昨今、地域活性等まちづくりにおけるリビングラボ手法への関心が高まっている。次世代郊外まちづくりでは、
2017 年からリビングラボのあり方について、地域住民や行政、学識とともに議論を重ね実践を繰り返してきた。
現在、企業、大学、行政の事業や研究ニーズと住民の地域課題がマッチしたテーマで、地域の課題解決や価値向
図10 セラン事務局美しが丘ワーキングスペース

上につながるサービスや製品を生み出す枠組みとして、リビングラボを推進している。事業・研究ニーズのあるラーザを拠点に事業展開している。この事業は、当時か企業や大学といった主体が、資金や人的リソース等を持らワークライフバランスへの貢献とコミュニケーション

ち込み、モデル地区の住民だけではなく、こうした取りの場を提供するとともに、職住近接や柔軟かつ多様な働組みに関心があってモデル地区で活動するプレーヤ―もき方の実践を目的として、沿線地域の高学歴主婦を中心参画してそのリソースを活用して共創し、地域経済の創に会員組織化し、IT によるネットワークを活用して、デー出につなげるという考えだ。

タ入力、アンケート調査の実施、キャンペーン事務局代

現在、複数のプロジェクトが進行するうち、直近では行などの情報処理、社内報や販促ツール類の企画・制作

2019 年 6 月に NTT、NTTドコモ、横浜市、東急が協定などの業務を自宅でしてもらうというものだ。このセラを締結し、次世代郊外まちづくり事業の初期に実施したン事業のオフィスを、前述した 2018 年開業のドレッセ

住民創発プロジェクトで住民により立ち上げられた団体

WISE たまプラーザの「CO-NIWA たまプラーザ」内に拡張設置するとともに、目の前で子どもを預けながら働けるワークスペースを新たに整備した。（図10）。
東急は首都圏都心部を中心に東急線沿線以外も含む鉄道の駅近くに法人会員制シェアオフィス「NewWORK」を事業展開している。その店舗がたまプラーザ駅南側に設置されており、今春には、東急多摩田園都市の青葉台や市ヶ尾にも順次開業する。また、次世代郊外まちづくりの活動拠点である WISE Living Lab のコミュニティカフェ「peoplewise cafe」では、ワーカー向けプランを設定するなど、地域居住者にとって時間や場所に縛られない効率的な働き方を支えるさまざまな形態のワークスペースが生まれ始めている。
ハードとしてのワークスペース設置による職住近接の実現だけではなく、働き方としての職住近接も試行している。横浜市、ヨコハマ SDGs デザインセンター、ソフトバンク、市内企業、東急が連携し、ICT を活用した職住近接の新しい働き方「ショートタイムテレワーク」の実証実験が 2020 年 3 月から8 月までの期間で行われている12

家とまちなみ 81〈2020.5〉

図11 ショートタイムテレワークの実証実験

特集

人口減少時代に住宅地をどう備えるかしたように、主体を個人から企業まで幅広くとらえた「働く」の導入を試行錯誤しながら取り組むことに加えて、郊外住宅地に企業を引き寄せることも、今後の官民連携で取り組むテーマに位置づけられるだろう。そのためには、土地利用計画等のあり方を見直すことはもちろん、企業の経済活動を誘導し、その継続を支える政策や制度等の環境整備、そして住民と企業が共創する仕組みを創造することが重要となる。そうして東急多摩田園都市が目指すまちづくりとは、都心でも既存の郊外住宅地でもない、「住むと働くが融合し、個人と企業の互いが主体と図12 リビングラボによる「たまプラボット」アプリの企画開発して尊重しあい共創する第 3 のカテゴリーの都市」という新たなアイデンティティをもつことなのではないか。

「たまプラ・コネクト」が参画し、さらに東京大学の協力

私たち担当者は、そう信じ願いながら、日々、次世代郊のもと、それぞれのリソースを持ち寄りリビングラボを外まちづくり事業を推進している。

推進している。ここでは、ICT とAI 技術を活用して地域住民の暮らしの情報をチャット形式でシェアするサービス「たまプラボット」アプリの企画・開発に取り組んでいる（図12）。

おわりに
渋谷では IT 企業やそれをとりまくVC、ベンチャー企業の集積によるビジネスエコシステム形成、二子玉川・多摩川流域ではクリエイティブクラスやフリーランスが集まり、豊かな自然と子育て可能な都心居住を両立させたライフスタイルの実現など、東急はその都市の DNAを掘り起こし、磨きあげることで、新たな価値を創造す

注1 東 急線沿線17市区、東京23区他に居住の20 ～ 49歳の男女 7,322人で現在働いている人、無職だが就労意欲のある人を対象に、2018年11月にWebアンケート調査を実施
注2 働くことに関する意識・行動設問31項目の回答に対して因子分析を行い、９つの因子を抽出。その因子得点に基づきクラスタ分析を実施
参考資料
区画整理士会報198号 拙著「東急電鉄の沿線まちづくり －その100年の軌跡を振り返る－」
2018年度区画整理とまちなみフォーラム提出論文 拙著「東急多摩田園都市・次世代郊外まちづくり －官民連携による郊外住宅地再生－」
都市計画学会誌令和元年11月号 拙著「東急多摩田園都市での「次世代郊外まちづくり」―持続可能なまちづくりにむけた “田園都市で暮らす、働く”」

るまちづくりのモデルを提示してきた。いずれの都市においても、地域経済を創出する多様な規模の「組織としての企業」の存在は都市にインパクトを与え、かつ都市のアイデンティティを形成する要因になりうる。
東急多摩田園都市という郊外住宅地が持続可能でありつづけるためには、その都市ならではの特性に向き合った個別解でのみ実現可能であると考える。その個別解とは、東急自らがまちづくりを通じてつくり上げてきた歴史とそれに育まれた DNAと、まちづくりに関わる人々のイノベーティブな創意工夫をもってして可能になる。
東急は 2018 年度に、都市開発事業領域のまちづくりの方針として「自律分散型都市構造」を掲げ、都市経営会社として郊外住宅地での都市機能の多様化と地域経済の創出と循環に取り組み、その実現を目指している。こうした文脈から次世代郊外まちづくりでは、これまで紹介

泉 亜紀子（いずみ・あきこ）

東急電鉄入社後、ビル事業部にて八王子東急スクエア、セルリアンタワー等複合ビルの企画開発・運営に携わる。渋谷全体開発
構想策定、渋谷ヒカリエのコンセプト策定
及び商業ゾーンの企画を担当後、東急百貨店、東急総合研究所に出向。クリエイティ
ブ産業分野のワーカーニーズ、多世代コミュニティ型集合住宅の研究等に従事し、2016年より現職。
（一社）
ドレッセWISEたまプラー
ザエリアマネジメンツ代表理事。

家とまちなみ 81〈2020.5〉

13