Finanzmarkt
Peter WiegandPartner, Deal Advisory,Restructuring
Dr. Kristin Kriemann
Senior Managerin, Deal Advisory,
Restructuring

Liquidität für die ESGTransformation sichern
Die finanziellen Herausforderungen vonESG antizipieren

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Real Estate Bulletin© 2022 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und ein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen,
die KPMG International Limited, einer Private English Company Limited by Guarantee, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

Regulatorische Anforderungen sowie veränderte Bedürfnisse der Immobiliennutzer
erfordern die Weiterentwicklung der strategischen Ausrichtung von Unternehmen.
Unternehmerische Entscheidungen sollten frühzeitig vorbereitet und gesteuert werden, um die Handlungsfähigkeit, die Profitabilität und damit die Wettbewerbsfähigkeit
zu sichern. Der Handlungsdruck, das Immobilienportfolio nachhaltigkeitskonformauszurichten, nimmt zu. Zur Sicherung eines nachhaltigen Geschäftsmodells ist dieBerücksichtigung von Investitionen in der Liquiditätsplanung für die Umsetzung dieser Megatrends wesentlich. Die Ermittlung eines zusätzlichen Kapitalbedarfs folgt
daraus unmittelbar. Welche konkreten Ansätze sind für die Operationalisierung vonneuen Anforderungen, insbesondere für immobilienwirtschaftliche Unternehmen, zu
diskutieren? Ausgewählte Beispiele werden im folgenden Artikel vorgestellt.

Sicherung der Handlungsfähigkeit erforderlich

Die Gestaltung der Zukunft beginnt jetzt

Ausgehend von dem Megatrend ESG (EnvironmentalSocial-Government) sind die Unternehmen mit derZielsetzung der Klimaneutralität konfrontiert; dies stellt
sie vor große Herausforderungen. Zudem sind soziale
Aspekte in der strategischen Entscheidungsfindung zu
berücksichtigen. Auch der Stellenwert der nachhaltigen Unternehmensführung nimmt immens an
Bedeutung zu. Zusammenfassend steht dieUmsetzung von ESG-Vorgaben in den nächsten Jahren
stark im Fokus. Im Markt bestehen derzeit
Unklarheiten zu den konkreten Anforderungen bei dem
gleichzeitigen Erfordernis zur Umsetzung „grüner“
Aktivitäten durch die Unternehmen. Aufgrund derteilweise fehlenden Definitionen zu den ESG-Anforderungen lässt sich die aktuelle Situation als Kontroverse
zwischen Handlungsdruck und Unklarheit
beschreiben.

Die strategische Ausrichtung von Unternehmen sollte
die Vorgaben im Zusammenhang mit der Umwelt,
dem Sozialen und der Unternehmensführung
berücksichtigen. Investoren können ihre Risiken
minimieren, indem sie die entsprechenden Nachweiseder ESG-Tauglichkeit von Projektentwicklungen undBestandsimmobilien vorhalten. Bei Nichterfüllung derESG-Vorgaben ist von langfristig negativen
Auswirkungen, wie beispielsweise Wertverlusten vonImmobilien, auszugehen. Somit könnten nicht
ESG-konforme Immobilien unattraktiv sein, wodurcheine Vermietung und auch der Verkauf für die
Eigentümer weniger rentabel wird. Schließlich werden
Verkehrswerte positiv durch die Erfüllung derNachhaltigkeitsanforderungen beeinflusst.

Die Erfüllung der ESG-Konformität erfordert eineTransformation der Geschäftsmodelle, auch in derImmobilienwirtschaft. Neben der Bereinigung desPortfolios um Stranded Assets, die in allen
Assetklassen zu erwarten sind, hält die Branche aberan ihrer Beständigkeit fest. Die Erfüllung der teilweisenoch zu definierenden ESG-Vorgaben wird dabei
unumgänglich sein, da nachhaltige Investmentstrategien vom Markt erwartet werden. Konkret bedeutet
es, dass die Attraktivität von Immobilien zukünftig an
der Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungengemessen wird. Es ist davon auszugehen, dasszukünftig vorrangig nachhaltige Assets nachgefragt
werden.

Aus der Perspektive der Banken wird es hinsichtlichder Finanzierungsentscheidungen deutlichePräferenzen geben. „Grüne Unternehmen“, welche dieESG-Vorgaben berücksichtigen, werden ihre(Anschluss-)Finanzierungen leichter und vor allem
günstiger abschließen können. Einen verbindlichen
Zeitrahmen für die Einführung aller ESG-Vorgaben gibt
es derzeit noch nicht, dennoch ist dies nur eine Frageder Zeit. Je früher sich die Unternehmen mit den
individuellen und konkreten Ansätzen auseinandersetzen und damit Transparenz schaffen, umso
wahrscheinlicher ist die Möglichkeit einer zeitnahen
Umsetzung der bestehenden und zu erwartenden
Vorgaben.

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Es ist eine Chance für Unternehmen, sich frühzeitig
klar zu positionieren und sich damit von den
Wettbewerbern abzugrenzen, auch wenn dieVorgaben zur Erfüllung der ESG-Konformität derzeit
noch nicht abschließend geklärt sind. Der Handlungsdruck zur Erfüllung der ESG-Anforderungen wird mit
fortschreitender Zeit zunehmen. Zudem wird derKapitalmarkt zunehmend vorwegnehmen, dass die
Nachhaltigkeitskonformität von besonderer Bedeutung
ist. Es ist davon auszugehen, dass Unternehmen, diekeine ESG-Konformität erfüllen, kurz- bis mittelfristig
von der Wirtschaft ausgeschlossen werden. Die
frühzeitige Vorbereitung zukünftiger geschäftlicherEntscheidungen und deren Steuerung erfordert bereits
jetzt das aktive Auseinandersetzen mit den
gegenwärtigen Megatrends.

1

Wie lassen sich die (teilweise) noch
unkonkreten ESG-Anforderungen quantifizieren und in der Unternehmensplanung
operationalisieren und welcher Liquiditätsbedarf resultiert daraus?

2

Wozu führen die sich entwickelnden Nachfragerückgänge zum Beispiel in den Assetklassen Büro und Handel?

3

Wie entwickeln sich die Bedürfnisse derImmobiliennutzer vor dem Hintergrund
der demografischen Entwicklung?

Die bevorstehenden Hürden sind komplex undvielfältig
Ein struktureller Wandel deutete sich bereits vor derPandemie in der Realwirtschaft an. Zeitlich verzögert
überträgt sich dieser auf die Immobilienwirtschaft.
Veränderte Bedürfnisse erfordern angepasste
Strukturen. Es ist deutlich wahrzunehmen, dass derStrukturwandel durch die Pandemie weiterbeschleunigt wurde. Die Pandemie wirkte wie eine Art
Katalysator und erfordert gegenwärtig strukturelle
Anpassungen in der strategischen Ausrichtung derUnternehmen.
In den Medien ist das Thema ESG präsenter denn je.
Der vorliegende Artikel hat die Zielsetzung, konkrete
Handlungsfelder und mögliche Ansätze für die
Operationalisierung von ESG in der Immobilienwirtschaft zusammenzufassen. Zu beachten ist hierbei,
dass die folgenden Ansätze eine Diskussionsgrundlage bieten. Von einer pauschalen Umsetzungsstrategie für alle Unternehmen ist abzusehen, da jedes
Unternehmen individuell betrachtet werden muss undeine passgenaue Umsetzungsstrategie erfordert.
Besonders von Bedeutung ist die Beantwortung
folgender Fragen:Im Folgenden werden zunächst Handlungsfelder undmögliche Ansätze zur Operationalisierung bisher
bekannter ESG-Vorgaben vorgestellt.
Ansätze zur Operationalisierung einzelner
ESG-HandlungsfelderPeter Drucker erklärte damals: „Wir können die
Zukunft nicht vorhersagen, aber wir können sie
gemeinsam gestalten!”. In diesem Sinne gilt es
gemeinsam und frühzeitig zu analysieren, welche
Handlungsspielräume bestehen und wie dieseausgeschöpft werden können.
„E“ wie Einstieg in Klimaschutz undKreislaufwirtschaft
Betrachten wir zunächst die Herausforderung derNachhaltigkeit unter dem Aspekt der Umwelt, sobegegnen uns die Begriffe wie Klimawandel,
Ressourcenknappheit sowie Wasser- und Luftverschmutzung. Ausgewählte Handlungsfelder sindbeispielsweise die Maßnahmenumsetzung im Bereich

Abbildung 1:
Top-5-Gründe für die frühzeitige Sensibilisierung und die Erfordernis für antizipatives Handeln

01
Handlungsdruck und Unklarheit

05
Transformation vs. Beständigkeit

02
Wertverluste möglich

04
Nachhaltige Investmentstrategienwerden erwartet

03
Frühzeitig Transparenz schaffen
Quelle: KPMG in Deutschland, 2022

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Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung
wird die Nachfrage älterer Menschen nach Wohnraum
steigen. Dies erfordert Barrierefreiheit undBenutzerfreundlichkeit. Möglicherweise stellt derAnsatz einer Assetklassen-Kombination unter derEinbindung quartiersnaher Dienstleistungen eine
adäquate Lösung zur Erfüllung sozialer Bedürfnisse
dar. Es ist davon auszugehen, dass die Nachhaltigkeitskonformität zur Aufwertung der Immobilie sowie
zur Steigerung des Wohlbefindens führt. Resultierend
daraus ist zu erwarten, dass sich etwa die Fluktuation
und damit das Vermietungsrisiko verringern.

der erneuerbaren Energien, der Wasser- undAbfallwirtschaft und auch die Schaffung von „Green
Buildings“. Konkret können Unternehmen beispielsweise an einer Entwicklung ihres nachhaltigen
Energiemanagements arbeiten. Dies würde bedeuten,zunehmend mit Solarenergie, Windenergie undBiomasse zu agieren, um Energie für Bestandsimmobilien zu gewinnen/einzukaufen. Schon bei der Planungvon Projektentwicklungen sollten derartige Ansätze
auf ihre Implementierung hin analysiert werden. Auchdas komplexe, aber potenzialstarke Themenfeld derWasser- und Abfallwirtschaft setzt bereits in derfrühen Phase der Projektentwicklung an, so zum
Beispiel in der Überwachung der Einhaltung vonVorgaben in der Baustoffverwendung nachDIN-Vorschriften. Im Hinblick auf die nachhaltige
Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien lässt sichdie Umsetzung „grüner Mietverträge“ („GreenLease“) im Sinne der nachhaltigen Immobiliennutzung
anführen. Der Mieter soll zu einer möglichst
nachhaltigen Nutzung und der Vermieter zu einer
möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie
veranlasst werden.

„G“ wie unverzichtbare GrundlagenDas komplexe Themenfeld der nachhaltigenUnternehmensführung umfasst viele Dimensionen
innerhalb eines Unternehmens, aber auch eine große
Bandbreite an beteiligten Stakeholdern, derenInteressen zu berücksichtigen sind. Die Entwicklungeines Corporate-Social-Responsibility-Konzeptes stellt
gegenwärtig und vor allem zukünftig eine wichtige
Grundlage für die positiv assoziierte Unternehmenswahrnehmung dar. Darüber hinaus sind Prozesse undStrukturen innerhalb des Unternehmens hinsichtlichihres Ressourceneinsatzes zu hinterfragen. Häufiger
als bisher werden eine sozial und ökologischverantwortungsvolle Unternehmensführung und deren
Dokumentation zukünftig in den Fokus geraten, wenn
es um die Beurteilung einer nachhaltigen Unternehmensführung geht.

„S“ wie sozialer Wohnungsbau und Stadterneuerung
Vergegenwärtigen wir uns die Herausforderung derNachhaltigkeit unter sozialen Gesichtspunkten, so sind
Begrifflichkeiten rund um das Thema demografischerWandel und soziale Gerechtigkeit sehr präsent. Hinterdiesen Themen stehen konkrete Handlungsfelder, um
sich sowohl im Rahmen der Projektentwicklungen als
auch im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien
einer nachhaltigkeitskonformen Struktur anzunähern.
Das Handlungsfeld Wohlbefinden und Sicherheit
schließt unter anderem smarte Brandschutzsysteme,aber auch Sicherheitssysteme zur Erhöhung derImmobilienattraktivität ein.

Abbildung 2:
ESG-Handlungsfelder„E“ für Environment„S“ für Social„G“ für GovernanceE S G

Klimawandel

Biodiversität

Wasser- undLuftverschmutzung

StakeholderManagement

Unternehmensführung

Humankapital

DemografischerWandelInklusion

RessourcenknappheitSoziale Gerechtigkeit

Lobbyarbeit

Unternehmerisches
Verhalten

ComplianceInteressenkonflikte

Quelle: KPMG in Deutschland, 2022

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Fazit/Key Facts:
Die steigenden Ausgaben fürKlimaschutz und Kreislaufwirtschaft
in die Finanzplanung integrierenDer angeführte Megatrend ESG führt invielerlei Hinsicht zum Erfordernis derWeiterentwicklung der strategischenAusrichtung von Unternehmen. Zukünftig
wird der Druck zunehmen, dass
Unternehmen diese Anforderungenerfüllen müssen. Sowohl Bestandsentwicklungen als auch Projektentwicklungen sind davon betroffen. In diesem
Zusammenhang ist die Planung konkreter
Maßnahmen zur Erreichung derNachhaltigkeitskonformität essenziell.
Die Umsetzung von ESG in derImmobilienwirtschaft erfordert zunächst
die Kenntnis des Status quo und dieindividuelle Ableitung einer konkreten
ESG-Zielsetzung. Auf dieser Grundlage
kann der Investitionsbedarf, der durch die
Umsetzung der Nachhaltigkeit planerischerforderlich ist, ermittelt werden.
Aufgrund der langfristigen Natur der
Immobilienwirtschaft muss dieser
Planungsprozess frühestmöglicheingeleitet werden.
Bei bestehenden Planungen undProjekten waren die bisher nicht sodominierenden ESG-Anforderungen zum
damaligen Planungszeitpunkt derImmobilien nicht bekannt und deren
Umsetzung blieb in der Finanzierungsund Liquiditätsplanung entsprechend
unberücksichtigt. Wie sollten die
weiteren Schritte in der Auseinandersetzung mit dem Thema ESG aussehen?

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Die Erfüllung der Nachhaltigkeitsanforderungen führt zu Investitionen, welche
zusätzliche Liquidität erfordern. Im
Zusammenhang mit der Weiterentwicklung der strategischen Ausrichtung ist die
strukturierte Ermittlung des zukünftigen
Kapitalbedarfs, welcher durch ESG in derlaufenden Finanzierung zumindest partiell
unberücksichtigt ist, unerlässlich. Die
frühzeitige Sensibilisierung für die
bevorstehenden Megatrends (z. B. ESG,Nachfragerückgang, demografischeEntwicklung) und deren Auswirkungengeben die Möglichkeit, konkreteHandlungsoptionen rechtzeitig zu
identifizieren und strategische
Handlungsspielräume zu nutzen.
Mögliche Handlungsoptionen können
somit bereits jetzt in ein quantitatives
Modell zur Simulation möglicher
alternativer Entscheidungen in Form vonSzenarien transferiert werden. Erst darananschließend kann die Liquidität imRahmen einer Finanzierungsverhandlung
auf einer belastbaren und nachhaltigenGrundlage gesichert werden. DieBerücksichtigung einzelner Megatrends
in der strategischen Ausrichtung bietet
somit die Möglichkeit der belastbaren
Ableitung des benötigten Liquiditätsbedarfs für unterschiedliche Finanzierungsalternativen oder -verhandlungen. In derFolge lässt sich die Frage beantworten,
ob die vorhandene/beschaffbare
Liquidität ausreicht, um die mit den
Megatrends verbundene Transformation
und die entsprechenden Investitionen bei
einer gegebenen Renditeerwartungtätigen zu können oder ob weiterestrategische Anpassungen notwendigsind.

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Abbildung 3:
Unsere Unterstützung für unsere Mandanten

Maßnahmenplanung01

Liquiditätsplanung
02

Kapitalbedarfsermittlung
und Bankenverhandlung
zur Liquiditätssicherung03

Quelle: KPMG in Deutschland, 2022

Peter Wiegand
Partner, Deal Advisory,Restructuring
M +49 173 5764227
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
pwiegand@kpmg.com

Dr. Kristin Kriemann
Senior Managerin, Deal Advisory,Restructuring
M +49 171 5626241
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
kkriemann@kpmg.com

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