特集 住まいとまちなみの社会学

社会構造の中の住宅と居住──「住宅の金融化」に着目して
高木恒一（立教大学社会学部 教授）

住宅・居住・社会構造──住宅研究のなかの社会学たことは「個人の住居の変遷の過程だけではなく社会を貫く社会的成果の変動、住宅問題、より深い物質的不平住宅研究（housing studies）の大きな特徴は学際性等を理解しようとしていた」と指摘し（ibid.: 11）、こうである。Clark は住宅研究について「広範で非常に混成したことから「住宅の社会学は、個人とその住まいの物的な研究領域で、そこには住宅 / 住宅供給（housing）理的な構造とを結びつけながら、これらの家庭的な『単が研究の中心になるという概念以上の簡潔な定義はな位』を、より大きな社会構造、権力、分裂によって形作い」としたうえで「住宅は非常に複雑な商品であり、まられる生きた経験や日常生活と見なす非常に広い関心をたそれは私たちの都市の力学のなかで組み込まれているもっている」（ibid.: 14）と規定する。ここでは住宅を「住ため、どのような学問領域も単体ではすべての答えを得まいの物理的な構造」と表現したうえで、居住を社会構られないし、住宅や住宅市場の行為を理解するための唯造との関連のなかで検討する必要性と、この 2 つを媒介す一の方法はない」（Clark 2021: 2）と指摘する。こうしるものとして住宅を位置づけているとみることができる。

たなかで各学問領域からのアプローチはそれぞれ独自性

以上の点からは、居住と社会構造を媒介するものとしが求められるが、社会学について Clark は「居住（home）ての住宅 / 住宅供給が社会構造のなかでどのように位置の場、生活拠点としての住宅の役割」と「住宅の梯子づけられ、居住にどのような影響を及ぼすのか、という（housing ladder）へのアクセスの制約の焦点化」の 2 点ことが焦点になる。本稿ではこの視点から、住宅を検討に着目してきたと指摘する（ibid.:13）。ここで重要なのしていく。

は、物的な存在としての「住宅」とは分離した概念として「居住」を設定し、研究対象とするという視点である。

社会構造の変容と住宅──金融化への着目

こ の 点 に つ い て Atkinson と Jacobs は、「 も し 住 宅社会学の立場から、社会構造のなかに住宅を位置づけ（house）が物理的な住まい（dwelling）であるとするなる視点を開拓したのは Kemeny である。Kemeny は、住らば、居住は特定の家（時には複数）に関連して感じる、宅政策を福祉政策の主要な要素としたうえで、公的賃貸より深い感情的な絆や愛着のことを指す」とより明確に両住宅と民間賃貸住宅の住宅市場のなかでの位置づけに着者を分割したうえで、居住に着目する必要性を主張する目した国際比較を行い、公的賃貸住宅が民間賃貸市場か（Atkinson and Jacobs 2016: 9）。そのうえで Atkinson

ら分離され公有化・残余化しているシステムを「二元的と Jacobs は居住が家庭内（domestic）に閉じるもので賃貸市場」、2 つのタイプの住宅が単一の市場をつくりはなく、たとえば世帯構成の変化と多様化により大きく出しているシステムを「一元的賃貸市場」と区分する視影響を受けることを指摘して、複雑な社会構造と居住が点を提示した（Kemeny 1995）。

結びついていることに注目する（ibid.: 10）。
さらに住宅の取得過程について社会学者が着目してき4

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この成果を引き継ぐ Lowe は、先進工業国のハウジン
グ・システムを北欧・西欧で一般的な公共賃貸・民間賃

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貸・持ち家がバランスの取れたシステムとして機能して討するものである。たとえばイギリスについては、社会いる「混合的 / 多元的システム」と、英語圏諸国でよく住宅の供給を担っていた住宅協会が、持ち家政策が重視見られる、公共賃貸と民間賃貸の間が明確に分断され持するなかで「目的のための利益」という戦略を続けるか、ち家が偏重される「持ち家優位社会」の 2 つに類型化しそれとも明確に商業的な倫理観を取り入れるかという厳たうえで、「ここ数十年、持ち家は英語圏諸国以外でも、しいジレンマに直面していることが指摘されている

いくつかの国々で拡大してきた」（Lowe 2011=2017:35）（Manzi and Morrison 2018）。と述べて、システムが時代ともに変容していることを指さらに「金融化の進む状況下の世帯や社会関係」のレ摘している。ここでは国ごとの住宅供給体制の比較ととベルは、住宅の金融化によって居住のレベルがどのようもに、その変容を捉える必要が提起されている。

な影響を受けるのかに関わる論点である。たとえば住宅

こうした変容、とりわけ 1980 年代以降に本格的に進を所有することが、不動産、株式、為替など、他の形態展するグローバル化と新自由主義化のなかで注目されるの投機的投資と等価になっており、自宅を購入する世帯視点のひとつが「住宅の金融化（the financialization ofは、その住宅に「住む」ことよりもその富を生み出す能housing）」である。Aalbers は金融化を「さまざまなス力にますます関心を寄せていることが指摘されるケールで金融の関係者、市場、実践、言説が支配的にな（Forrest and Hirayama 2015）。

り、経済、企業（金融機関を含む）、国家、家計の構造

このように新自由主義の浸透のなかでの住宅の金融化的変容を招いていること」と定義し、金融化は概念としの進展は、マクロの政治経済構造に着目する「統治」とての曖昧さが批判されつつも、グローバル化・新自由主

この構造のもとでの「住宅供給組織の変容」という住宅義化の進展する社会の特徴のひとつとして論じられてき供給に関わるレベルと、「世帯や社会関係」という居住たとする。そのうえで、この議論の初期に住宅は周辺的のレベルに影響を及ぼしていることが指摘されている。

なものだったが、多額でかつ超長期のローンのカバー、ここにおいて金融化という社会構造が、住宅を媒介して住宅ローンの証券化、住宅取得希望者の信用スコアリン居住に影響を及ぼすという視点を得ることができる。

グ、土地利用計画、民間住宅、補助金による住宅建設な

しかしこうした社会構造の変容はグローバルに進展すど、住宅をめぐる議論が近年活発化していると指摘するる一方で、その具体的な現れ方は国や地域によって異な（Aalbers 2016: 2-3）。

ることは、繰り返し指摘されている点である（cf. Kemeny

Manzi と Jacobs は、こうした住宅の金融化をめぐる1992=2014）。そこで、ここまでの議論を踏まえながら、議論が、2007・08 年の世界金融危機の余波で多くの住以下では日本の状況について検討していくこととする。

宅研究者がこの金融化の概念を用いるようになったことを指摘し、その議論を「統治」「住宅供給組織の変容」「金日本における住宅供給体制の変容融化の進む状況下の世帯や社会関係」の 3 つのレベルに第二次世界大戦後の住宅供給体制の変容整理した（Manzi and Jacobs 2020）。

第二次世界大戦後の日本の住宅政策は、住宅不足へのこのうち「統治」に関わるものは、主に政治経済的ア対応を最重要課題として、住宅金融公庫、日本住宅公団、プローチの視点からこの課題を捉えようとするものであ

公営住宅の 3 つの柱から構成される「住宅の 55 年体制」

る。このなかでは住宅が、資本のフローが生産－消費のとして確立したのはよく知られている。この体制では公フローから生み出される過剰蓄積を吸収させるための建庫融資による持ち家の自力建設を重視し、公営住宅など造環境への投資である「第二次循環」（Harvey 1982=社会住宅の建設は抑制的で、また賃貸住宅が持ち家取得1991）の対象となり、住宅が金融の対象となるが、これに至るステップとして位置づけられるという特徴がみらが政府による介入の結果であること（Harvey 2014=

れたが、住宅は政府が 5 カ年ごとに策定される住宅計画2017）、また、この金融の対象になった先に高リスクのに沿って供給されるものとして位置づけられた。

貸付が大量に生じ、これが証券化され、グローバルな金しかし、1980 年代に始まる政治の新自由主義化の流融市場に結びつきリスクを生じること（Aalbers ibid.;れのなかでこの体制の変容が始まり、1995 年の住宅政

Sassen 2012）といった論点が提示されている。

策審議会答申により住宅供給の市場重視の姿勢が明示さ一方、住宅供給組織に関わる議論は、金融化の影響のれ、3 本柱が解体されていく。公営住宅法は 1996 年に大もとで、住宅供給組織がどのように変容しているかを検規模な「改正」が加えられ、住宅市場からこぼれ落ちた

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図１ RMBS(住宅モーゲージ担保証券）発行額（出典：日本証券業協会データより筆者作成）（単位：兆円）人のための住宅としての性格が強化された。

また、2001 年には、広く不動産を証券化して投資のまた、2004 年には日本住宅公団を改組した住宅・都対象とする J-REIT が創設された。これは不動産の所有市整備公団が都市再生機構へと移行し、新規の賃貸住宅と経営を分離したうえで、所有権を小口化・証券化して供給は限定的となった。そして住宅宅金融公庫は 2007

資金を市場で調達する仕組みである。創設当初の投資先

年に住宅金融支援機構に移行し、その主要業務は後述す

は主に都心の業務用ビルだったが、その後の対象は住宅る住宅ローンの証券化を支援することと規定される。そなど他の用途にも広がっている（室田 2008）。不動産証

して住宅計画は第 8 期（2000 ～ 2005 年度）をもって廃券化協会によると、投資先は 2002 年 3 月の時点では取得止となり、住宅政策は市場による住宅供給を基軸とし、金額ベースでオフィスが 90% を占めていたが、2022 年 1より持ち家を重視するものとなった（高木 2012）。

月現在ではオフィスの比率が 40.0% となり、投資先の多この流れのなかで、バブル経済崩壊後には住宅の金融様化が進むなかで住宅が 14.1% を占めるようになっている（表1）。

化が進展する。ここで重要なのは、住宅ローンや不動産の証券化である。住宅ローンは完済までに 20 ～ 30 年とこうした流れは、住宅供給についてはマクロな政治経長期間にわたり、金融機関はリスクを負う。証券化は、済動向では住宅供給の市場化の進展と証券化の整備に伴こうしたリスクを証券化に参加する企業が分担する仕組う資金流入が進んでいること、また持ち家がいっそう重みで、日本では 1990 年代に民間金融機関の住宅ローン視される一方で公的住宅供給システムの役割は縮小して商品の自由化が進められるとともに関係法令の制定などいることの 2 点が明瞭であるといえる。の政府による支援が進められ、1999 年ごろから始動し住宅の金融化と居住──東京23区を事例としてた（鈴木 2007）。日本証券業協会によると、RMBS（住宅モーゲージ担保証券）の発行額は 2004 年に 2 兆 4,558

Aveline-Dubach は、賃貸住宅に関わる J-REIT の動向億円であったが 2006 年には 5 兆円を超えた。世界金融危を追跡し、その特質を検討している。ここでは、日本の機後に発行額は減少するが 2015 年からは再び増加基調

J-REIT 市場が政府によるテコ入れ・支援のもとに発展しに転じている（図1）。ていること、その投資対象は東京圏への投資が全体の約投資金額
比率

オフィス

商業

住宅

物流

ホテル

ヘルスケア

その他

合計

8,500,929

3,482,898

2,996,518

4,082,028

1,636,978281,016

285,379

21,265,74640.0%

16.4%

14.1%

19.2%

7.7%

1.3%

1.3%

100.0%

表１ J-REIT投資先ポートフォリオ（2022年１月）（出典：不動産証券化協会データより筆者作成）（金額の単位：百万円）

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図２ 東京23区１カ月当たり家賃分布（%）（出典：住宅・土地統計調査より筆者作成）
注）家賃不詳は除く

80% を占め、東京圏のなかでも東京都区部に投資が集中状況を「階級都市」と名づけているが（橋本 2021）、こする一方で郊外部への投資が少ないこと、さらにターのメカニズムの一端には、こうした住宅への投資の流れゲットとしているのは若い世代の「有望な」大企業従業が階層による住み分けを促進していることがある。そし員であることが指摘された（Aveline-Dubach 2022）。て階層による住み分けは、たとえば再開発地域におけるこうした J-REIT の投資の特質は、1990 年代以降の東同一階層の人々の集住にもとづく地域的下位文化を生み京の都市政策がグローバルな都市間競争のもとで都心に出す一方（eg. 高木 2012: 第 7 章）、地域間の対立的な関投資を集中する方向へシフトしている状況（高木 2016）係も生み出す。ここに住宅への投資と配置が、居住者のと連動して、東京 23 区の社会－空間構造の変容をもた階層的住み分けを強化し、居住に影響を及ぼしているこらす要因となっている。浅川達人は、1990 年から 2010とをみることができるだろう。

年の東京 23 区の持ち家世帯比率を検討して 2010 年に台東区、墨田区、中央区で持ち家世帯が低い地域が散見さ

脱・住宅の金融化への方向性れるようになったことを示し、その要因を「2000 年代

住宅の金融化は格差社会の進展、ジェントリフィケーになり再開発が活発に行われ、マンションやアパートのションの拡大、アフォーダブル住宅供給の過小などのさ建設が多くなされたため、賃貸住宅も増えたことが影響まざまな問題を生じさせていることが指摘され、脱・住していると考えられる」（浅川 2022 : 64）と指摘している宅の金融化の方向を探る必要性が主張されている。たとが、上述の J-REIT の投資がこうした要因のひとつとえば Wijburg は、世界金融危機後も住宅の金融化の進展なっているといえる。

が拡大していることを問題として捉え、これに対抗する

そしてこのなかでは、23 区の賃貸住宅家賃の高騰化がための研究領域として、①金融主導の住宅蓄積の解体を見られる点に注目する必要がある。土地住宅統計調査のめざした金融市場改革、②公共住宅や低価格住宅部門のデータによると、2000 年代に入ると 23 区の賃貸住宅の 1強化に焦点を当てた政策、③住宅の金融化に地域的に対カ月当たりの家賃は 6 万円以下の低廉な家賃の住宅の比抗する都市統治の形態の変化と「非政治」社会運動の 3率が年を追って減少し、代わって 15 万円以上の住宅が増

点 を 挙 げ る（Wijburg 2021）。 こ の 3 点 は、Manzi と加している（図2）。このように、住宅の金融化に基づく投資

Jacobs が指摘した 3 つのレベルに対応したものとみるこ

資金の流入は、投資対象になる地域の住宅価格の上昇をとができるが、直接的に居住に関わるものとしてみるこもたらすことになり、投資された住宅への居住者の階層上とができるのが③である。

昇を引き起こし、その一方で住宅困窮者の居住はアフォーダブルな住宅が減少することでいっそう困難になる。

日本において③に関わる領域を考える時に注目すべきもののひとつは、投資の対象からはずれた地域における東京 23 区の詳細な地域分析をおこなった橋本健二は、居住の実践である。すでに指摘した通り、現在の日本に近年地域ごとの格差が拡大していることを指摘し、このおける住宅への投資は東京 23 区に偏っているが、その家とまちなみ 85〈2022.5〉

7一方で、郊外、特に都心から遠い地域では投資の対象からはずれている。東京圏において投資が手控えられている郊外では、人口の減少と高齢化の進展が同時に発生している（高木 2020）。しかし投資が手控えられた郊外は、すでにローンの支払いを終えた持ち家住宅が多い「脱市場段階」にある地域でもある（饗庭 2015）。こうした地域ではさまざまな困難を抱えながらも、居住者によるセルフリノベーション、収益を目的としないシェアハウスの運営、コミュニティカフェをはじめとする地域交流の場の設定など、新たな投資による（再）開発を前提としない居住の実践がはじまっている（eg. 高木 2017）。
このような実践のあり方を検討することを通して、居住のレベルでの脱・住宅の金融化の動向、さらには住宅の金融化に対するオルタナティブの提示の可能性を検討することが今後重要な課題となるだろう。

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高木恒一（たかぎ・こういち）

1963年生まれ。東京都立大学社会科学研究科社会学専攻博士課程単位取得中退。博士（社会学）。専門は都市社会学。主著に『都市住宅政策と社会－空間構造：東京圏を事例として』（単著、立教大学出版会）、『多層性とダイナミズム：沖縄・石垣島の社会学』（共編著、東信堂）、『新編東京圏の社会地図 1975-90』（共著、東京大学出版会）ほか。