クロダ通信
２０１８年７⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年6月末

現在

クロダハウスお世話になります
厳しい暑さが続きますが、いかがお過ごしでしょうか︖
体調管理には⼗分にお気を付けください。今⽉もセミナーを開催させていただき、たくさんのご参加ありがとうございました。
皆様はたくさん勉強されているかと思いますので、一部お聞きになられたことがある内容もあるかと思います。ですが、内容の中で良い取り組みのご紹介もたくさんあったかと思います。是非小さいことでも実践してください。
「清掃」はその中でも取り入れやすい取り組みかもしれ 支店長の高橋ですません。何かに着手しないことには現状の問題点は解決できません。来⽉もセミナーを開催し少しでもお役に⽴つ情報、取り組みをご紹介いたしますので是非ご参加ください。

今月のトピックス
簡単省エネ術☆
暑さが一層厳しくなり、エアコンの使用頻度が⾼まるこの時期。簡単にできる省エネ術のご紹介です。エアコンの省エネ対策といえば、「設定温度を28℃にする」「扇風機やサーキュレーター等を併用」が有名ですが、快適性を阻害するような対策はなかなか⻑続きしないようです。そこで「我慢をしないエアコンの省エネ対策」をご紹介します。

エアコンは室外機と室内機の温度差が小さいほど少ないエネルギーで稼働します。室外機に直射⽇光が当たると表⾯温度は50℃を超える場合があります。
そこで室外機に直射⽇光が当たらないように、天板の上に⽇よけをしましょう。
ホームセンター等でもエアコン専用の⽇よけが売られています。直射⽇光があたるのを防ぐことで節電効果だけでなく、室外機の寿命も伸ばすことができます。
⻑期⼊居者様へ感謝の意を込めて、なにかできないかというご相談を頂くことがあります。
設備としてエアコンを設置している場合、⼊居者様へエアコン専用の日よけをプレゼントしてはいかがでしょうか︖
⼊居者様は電気代節約、オーナー様は室外機の⽼朽化を遅らせることができ、一石二鳥です♪

賃貸管理コーナー
市場に圧倒的に少ない・・・“ターゲット入居者様・限定の物件づくり”

まだまだ続く、賃貸住宅の空室に対して、オーナー様の物件・資産状況に合わせて、これまでのような募集条件では、なかなか問い合わせが来なくなっているのが現状です。逆転株式会社 クロダハウスの発想「マーケットイン」にて、オーナー様の事情ではなく、あくまで入居者さんのニーズに福井支店 支店⻑
⾼橋 勝也
沿った、市場に合わせた空室対策の一部をご紹介したいと思います。
最近注目され始めたのが、「ネコと一緒に住める物件」です。日本ペットフード協会の調査によれば、日本で飼育されている犬猫の数は約2,000万頭、猫が953万匹（前年⽐2.3％増）に対し、犬は892万匹（同4.7％減）にも上ります。ちなみに1994年の調査開始以来、初めて猫が犬を上回ったと言われます。
しかし、大手ポータルサイトで、物件を探しても「ペット相談可」は1割もないというのが現状です。ましてや「ペット共生物件」ともなるとほぼ皆無であり、実は圧倒的に「ねこ」はＮＧとされているところも多いです。
そんな実情とニーズのギャップが多いのも、オーナー様の事情から対策を考える習慣があるのではないでしょうか︖「ネコと一緒に住める物件（共生物件）」が受け入れられる理由は、①借りたいのに借りられない 需給バランスが崩れている、②猫と住みたい人の 心に強く残る物件になる、③多くの方がまだ動いてない 競合が少ない今がチャンスと⾔われます。弊社が所属する船井総合研究所の賃貸管理ビジネス研究会では、「ねこ共生物件」として仕様をプチリフォームした物件の契約に関しては、契約までの期間も短く、契約率もかなり⾼い数値を出して、全国でも事例が多く出ています。
ひと昔前まで、ペット可物件と⾔えば、駅から遠く（⽴地が悪く）、築年数が古く、設備などの使⽤もよくない、いわゆる決まらない物件を、「とりあえずペット可能にしておこうか」というのが一般的な考え方でした。
しかしながら、賃貸空室大国になった日本の市場
では、趣味趣向などをもった限定した入居者層の方々はとても貴重なお客様になり得ます。改めて、“競争相手”になる物件の中で、他とは違う『ココしかない』という、ターゲットに合わせた物件を商品化していく必要性があります。「選ばれる物件」になるためには、新商品の部屋づくりとして「〇〇部屋プラン（各種ターゲットに合わせ）」）を主体的に考慮されてはいかがでしょうか︖【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り資金繰り改善、改善、リフォー
リフォーム工事のご工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは℡℡ 000000
000000000
担当：○○（マルマル）
0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）業界NEWS
2018年投資物件購⼊に⼤きく影響する
⾦融機関の“審査基準”に迫る
ご存知の通り、⾦融庁は⾦融機関に対し不動産向け融資のリスクを点検する旨が示され、事業性を⾒極めた適切な融資を⾏うよう、地方銀⾏などの⾦融機関に通告がなされました。そして全国各地で⾦融機関による審査基準が、ますます厳しくなっていると⾔えます。とは⾔っても、⾦融機関にとって、事業⽤のローンを取りやめたわけではありません。
今回は、弊社が関わる全国の投資物件販売を積極的に⾏う不動産会社さんが日々、⾦融機関から融資を引き出すために⾏っている取り組みより、昨今の“審査基準”のポイントをまとめました。

【⾦融機関の融資審査のロジックを把握する】

⾦融機関では、融資審査する際の計算式をもっています。一般的に基準額や％を参考に表しました。大きなポイントは３つあり、返済⽐率、担保評価、そして年収倍率になります。
①返済⽐率 ＝ 年間返済額÷満室想定賃料⇒一般的には返済⽐率の融資可能上限60%~70%
返済⽐率から、物件購入に必要な“投入⾃⼰資⾦”がわかる︕融資期間（新築木造アパートの場合）、⾦利目安、融資可能返済⽐率上限になる。年間返済額が満室想定賃料の「融資可能返済⽐率上限」倍になる⾦額が融資可能⾦額の上限になります。
②担保評価（積算評価）
A)＝(路線価×掛け率D×土地面積＋再調達原価×建築面積)×掛け率EB)＝(固定資産税評価額×掛け率F+再調達原価×建築面積)×掛け率EC)＝売買価格×掛け率G⇒一般的には 掛け率D120% 掛け率E60%~80%
掛け率F1.45
掛け率G60%~80%
担保評価から、物件購入に必要な“⾒合い⾃⼰資⾦”がわかります。物件価格と担保評価の差額が、持っていてほしい⾃⼰資⾦の⾦額になります。
③年収倍率 ＝ 年収の何倍が融資上限か ⇒一般的には10倍~15倍です。年収倍率は、物件購入に必要な“年収”がわかります。年収の何倍まで融資が可能かを示す指標です。

【各⾦融機関×物件 で必要な属性を把握する】(某物件) ⾦融機関

必要年収

必要⾃⼰資⾦

××銀⾏

780万円

390万円

□□信⾦

980万円

不要〇〇銀⾏

1,000万円

100万円

⾦融機関によって戦略も考え方も違っているのが現状ですので、⾦融機関別に対策を考えるか、⾃分の属性にあった⾦融機関を探すか、の⼆択になります。銀⾏の融資には、よく五つの原則があると⾔われています。①公共性、②収益性、③健全性、④成⻑性、⑤処分性です。公共性とは、物件の安定性と⾔い換えられます。いわゆる違法建築・反社会勢⼒の住人などです。また安全で快適な居住空間を提供することが公共性につながるとも⾔われます。収益性はそのままリスクに⾒合った⾦利を徴収する事ができるかです。健全性は既存事業で⼗分な利益は出ているのかを問いますので非常にシンプルです。成⻑性は将来の社会構造の変化を⾒越し、それに対応した事業（物件）であるかを判断します。そして処分性は、不動産の流動性が⾼いかどうかいうことになります。常にこの原則に合わせて融資を受けられるかが重要になります。今後は、銀⾏が融資先を選別するように、堅実な投資家による銀⾏の選別も、進んでいくと⾒られています。

相続相談コーナー
Ｑ．子供に相続する場合の、『いい物件』の目安はありますか?

A. お子さんが『継ぎたい』と思う資産にするために、『収⼊が残る』資産を残しましょう。
相続前のご相談で、『息子さん・娘さんが“不動産を継ぎたくない”』とおっしゃっている、というご相談が増えています。
物件が古くなり、経営も安定せず、将来、収入を生むメリットよりも、経費がかかったり家賃が減ったり、というリスクを気にされるケースです。『いい物件』の目安には、ROAという考え方を活用して、ご自身の物件の『収益性』を確保しておくことが大事です。

『いい物件』の目安は、ROAで判断する目安の一つが、ROAを⾼めておく、ということです。⽿慣れない言葉かもしれませんが、ROA⽐較とは 当期利益を資産総額で割ったものです。ある物件の例を⾒てみましょう。
■ある資産のROA比較

資産の価値

年間収⼊

年間⽀出

年間収⽀

ROA

物件A

6,000万円

700万円

150万円

550万円

9.1％

物件B

6,000万円

500万円

150万円

350万円

5.8％

物件Aと物件Bを⽐較すると、『資産の相続税速算表
課税価格
税率
価値（相続時の価値）』と『年間支出』
１，０００万円以下 １０％
は一緒ですが、『年間収入』は大きく１，０００万円超 ３，０００万円以下 １５％違っています。結果、ROAは物件Aは３，０００万円超 ５，０００万円以下 ２０％
Bの倍以上の数字となっていて、５，０００万円超 １億円以下 ３０％『いい物件』の目安の一つとなります。
１億円超 ２億円以下 ４０％
一般的には、資産全体で８％を超えると２億円超 ３億円以下 ４５％
優秀な資産と言われています。
３億円超 ６億円以下 ５０％
６億円超 ５５％
また、ROAを相続税率と⽐較すると、相続税を支払うための必要な収入の目安にもなります。例えば、相続税率30％の資産のROAが10％であれば、10％×3年で相続税を⽀払えるだけの現⾦が貯められる、ということになります。
ぜひ、ご自身の資産を測る目安としてROAを活用してみてください。

控除額
-５０万円
２００万円７００万円
１，７００万円
２，７００万円
４，２００万円
７，２００万円

各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
簡単にできるお得な節税対策!?
〜ふるさと納税を活用して、豊かな⽣活を実現しよう〜
ふるさと納税をご存知ですか︖総務省 自治税務局の1,788の地方団体調査によると、ほとんどの方が知っているのに、まだ1割程度しか利用されていない、という制度なのですが、どうせ納税するなら、ぜひ活用して頂きたい『お得な制度』の一つです。
総務省によるふるさと納税の利用実態調査結果。
ここ数年、一気に伸びていますが、まだまだ人口に対しての利用率は約1割程度で『知っていても利用されていない』というのが実態のようです。
ふるさと納税とは、各自治体に寄付を⾏うことで、所得税の還付や住⺠税の控除が受けられ、寄付された自治体から返礼品を受け取れる制度です。自己負担は基本2,000円で、30％程度の還元率の返礼品を自治体から受け取れる、という仕組みです。控除増減額は収⼊や世帯数によっても変わりますが、収⼊1,000万円のご夫婦で約17万円を寄付⾦に当てることができるので、その分の返礼品が得になる、という形です（総務省HPより）。
難しい仕組みのように思われますが、確定申告をされているオーナー様であれば、税理⼠さんに相談頂ければ、簡単に手続きも可能です。
また、インターネットで簡単に返礼品から納税先の自治体を選べたり、手続きをすることができるようになってきていることも昨今利用率が増えている要因の一つです。
2018年の納税期限は12⽉31⽇まででまだまだ時間があります。
『ふるさと納税』でインターネットで検索していただくと、簡単に登録・検索できます。寄付額に上限はありますが、賃貸経営で納税額が多いオーナー様ほど活用のメリットが⾼いので、ぜひ活用してみてください。日程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営
シリーズセミナー①

賃貸経営
シリーズセミナー②

賃貸経営
シリーズセミナー③

税務勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ④

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

(法)上坂会計

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ②

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙシリーズ③

サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮ福井県⾃治会館

INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ①㈱クロダハウス

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

㈱クロダハウス

構造⾒学会㈱クロダハウス

完成⾒学会㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市⾼木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市⾼木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

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営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日