平成 24 年９月 26 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号
日本アコモデーションファンド投資法人
代表者名 執行役員
横山 雄司（コード番号 3226）
資産運用会社名
株式会社三井不動産ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
代表者名 代表取締役社長
村上 公成
問合せ先 取締役財務本部長 野原 聡史（TEL. 03-3246-3677）

資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ
日本アコモデーションファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、資産（匿名組合出資持分）の取得につき、下記のとおり決定し、取得を完了しましたのでお知らせいたします。
記

１．取得の理由
規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、本匿名組合出資持分に対する投資を通じ優良物件の取得機会を確保し、ポートフォリオ全体の着実な成長と、東京 23 区におけるポートフォリオの分散と充実を図るため、本資産の取得を決定しました。
本投資法人は本取得により、信託対象不動産からの賃料収入等を原資とする利益の配当を、匿名組合の営業者から受けることとなります。本取得に伴い、信託対象不動産にかかる信託受益権又は信託対象不動産の優先交渉権が本投資法人に付与されます。かかる優先交渉権により本投資法人は信託対象不動産にかかる信託受益権又は信託対象不動産に関し取得義務を負いませんが、将来的に行使可能な権利の付与により、優良な「賃貸住宅」の取得機会が確保され、中長期的な観点から、本投資法人のポートフォリオの充実、資産規模拡大による収益性向上に寄与するものと考えています。

２．取得の概要（１）

取得資産の名称

合同会社ＡＢＦ１

匿名組合出資持分（２）

取得資産の種類

国内不動産を信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分（３）

信託対象不動産

アイリス日本橋水天宮
アイリス銀座イースト

（４）

出資金額

150,000 千円（匿名組合出資総額の 9.1％）

（５）

契約締結日

平成 24 年９月 26 日

（６）

出資持分取得日

平成 24 年９月 26 日

（７）

取得資金

自己資金

1３．取得資産の内容（１）出資対象である匿名組合の概要
営業者名
匿名組合契約の有効期間匿名組合出資等の総額合同会社ＡＢＦ１
平成 28 年９月 30 日まで
1,650 百万円
匿名組合出資の概要
合同会社ＡＢＦ１
ノンリコース・ローン
3,460 百万円
不動産信託受益権等
5,110 百万円
（注１）（注２）

匿名組合契約の概要

匿名組合出資等
1,650 百万円
（注３）（注１）合同会社ＡＢＦ１は、平成 24 年９月 27 日付で、信託対象不動産にかかる信託受益権を取得する予定です。なお、上記金額には、信託対象不動産にかかる信託受益権の取得諸経費、匿名組合組成費用等を含みます。
（注２）不動産鑑定評価額の合計は 5,080 百万円（価格時点：平成 24 年８月 31 日）です。
（注３）匿名組合出資の総額のうち、本投資法人は 150 百万円（9.1％）を出資します。なお、本投資法人及び資産運用会社と、他の出資者との間に特別な利害関係はありません。
（注４）三井住友トラスト不動産投資顧問株式会社が合同会社ＡＢＦ１のアセットマネージャーとなる予定です。なお、本投資法人及び資産運用会社と、同社との間に特別な利害関係はありません。

計算期間：毎年１月１日から３月末日まで、４月１日から６月末日まで、７月１日から９月末日まで、10 月１日から 12 月末日までの各３カ月間です。
但し、第１回目の計算期間は当初出資日から平成 24 年９月末日までの期間とし、また、本匿名組合契約が終了する場合には、当該終了日が計算期日の終期となります。
損益分配：営業者は、各計算期間において利益が生じた場合には、各計算期間末日において、匿名組合員に出資割合に応じて分配します。なお、営業者又は匿名組合員において負担した損失額が累積している場合には、当該利益は、上記分配に先立ち、第１に営業者の損失累積額に充当され、第２に匿名組合員の損失累計額に出資割合に応じて充当されます。
営業者は、各計算期間において損失が生じた場合には、各計算期間末日において、当該損失の金額を匿名組合員に出資割合に応じて分配します。但し、損失の累計額が出資金の総額を超える場合には、その超過額は全て営業者に分配されます。

本匿名組合出資持分の取得に伴い付与される優先交渉権の概要について

優先交渉権の概要

権利の内容

営業者が平成 24 年９月 27 日取得予定の信託対象
不動産にかかる信託受益権又は信託対象不動産（下記（2）参照）につき、優先的に取得交渉ができる権利。

優先交渉権行使期間

平成 26 年９月 30 日まで

優先交渉の際の価格条件

4,980,000 千円以上
【内訳価格】
アイリス日本橋水天宮
アイリス銀座イースト

2

2,711,000 千円
2,269,000 千円

（２）信託対象不動産の概要①アイリス日本橋水天宮
物件名称
資産の種類
信託受託者
信託期間
鑑定評価会社
鑑定評価額（注１）
同 価格時点（注１）
所在地
住居表示
建蔽率
容積率
土地
用途地域
敷地面積（注２）
所有形態
竣工年月日（注３）
構造／階数（注４）
用途（注４）
建物
延床面積（注４）
所有形態
賃貸可能戸数
賃貸可能面積担保設定の有無（注５）
特記事項（注６）

物件特性

テナントの内容（注７）

アイリス日本橋水天宮
信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
平成 17 年６月 29 日から平成 32 年５月末日まで
森井総合鑑定株式会社
2,780,000 千円
平成 24 年８月 31 日
東京都中央区日本橋箱崎町 33 番４号
80％
500％
商業地域
740.36 ㎡
所有権
平成 17 年５月 12 日
鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建
共同住宅
4,780.44 ㎡
所有権
77 戸
4,235.33 ㎡
なし
なし
本物件は、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅から徒歩約２分に位置し、東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅も徒歩約８分で利用可能です。「水天宮前」駅から「大手町」駅までは約５分であり、都心近接性は良好です。また、「東京シティエアターミナル」まで徒歩約２分であることから、羽田空港及び成田空港方面へのアクセスも良好です。
本物件は、立地条件を重視するビジネスマンや DINKS、ファミリー等の需要が見込まれます。

テナントの総数
賃貸可能戸数
賃貸戸数
賃貸可能面積
賃貸面積稼働率
敷金

１77 戸
69 戸
4,235.33 ㎡
3,857.96 ㎡
91.1％
24,076 千円

総賃料収入

添付資料１の「信託対象不動産の価格に関する鑑定評価サマリー」をご参照下さい。

②アイリス銀座イースト
物件名称
資産の種類
信託受託者
信託期間
鑑定評価会社
鑑定評価額（注１）
同 価格時点（注１）
所在地
住居表示

アイリス銀座イースト
信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
平成 17 年６月 29 日から平成 32 年２月末日まで
森井総合鑑定株式会社
2,300,000 千円
平成 24 年８月 31 日
東京都中央区湊三丁目１番３号

3建蔽率
容積率
土地
用途地域
敷地面積（注２）
所有形態
竣工年月日（注３）
構造／階数（注４）
用途（注４）
建物
延床面積（注４）
所有形態
賃貸可能戸数
賃貸可能面積担保設定の有無（注５）
特記事項（注６）

物件特性

テナントの内容
（注７）

80％
500％
商業地域
555.26 ㎡
所有権
平成 17 年６月 1 日
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建
共同住宅
4,248.30 ㎡
所有権
77 戸
3,358.63 ㎡
なし
なし
本物件は、東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩約５分に位置し、また、東京メトロ日比谷線「築地」駅、JR 京葉線「八丁堀」駅まで徒歩圏であり、複数駅・複数路線の利用が可能であり、都心近接性は良好です。
本物件周辺にはコンビニエンスストア等の生活利便施設、中央区役所や聖路加国際病院も徒歩圏に存しており、居住の利便性も概ね良好です。
本物件は、立地条件を重視するビジネスマンやファミリー等の需要が見込まれます。

テナントの総数
賃貸可能戸数
賃貸戸数
賃貸可能面積
賃貸面積
稼働率
敷金

１77 戸
73 戸
3,358.63 ㎡
3,186.30 ㎡
94.9％
17,920 千円

総賃料収入

添付資料１の「信託対象不動産の価格に関する鑑定評価サマリー」をご参照下さい。

（注１）「鑑定評価額」、「同価格時点」は、森井総合鑑定株式会社が、信託対象不動産に関して作成した不動産鑑定評価書の記載に基づいています。
（注２）土地の「敷地面積」は、登記簿に記載されている地積を記載しています。
（注３）建物の「竣工年月日」は、登記簿に記載されている日付を記載しています。
（注４）「構造／階数」、「用途」及び「延床面積」は、登記簿の記載に基づいています。
（注５）信託対象不動産にかかる信託受益権には、本営業者を質権設定者、ノンリコースレンダーを質権者とする質権が設定される予定です。
（注６）「特記事項」には、本日現在において本投資法人の認識する、信託財産対象不動産の権利関係・利用等及び評価額・収益性等への影響を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（注７）「テナントの内容」欄に関する説明(ⅰ)「賃貸可能戸数」は、信託財産対象不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
(ⅱ)「賃貸戸数」、「賃貸面積」、「敷金」は、平成 24 年８月 31 日現在の状況であり、本営業者から受領した資料に基づきます。
(ⅲ)「賃貸可能面積」は、信託財産対象不動産について賃貸が可能な建物の面積の合計を記載しています。
（ⅳ）「稼働率」は「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に対する比率であり、小数点第２位を四捨五入しています。

4（３）匿名組合出資先の営業者の概要
合同会社ＡＢＦ１
東京都中央区日本橋一丁目４番１号日本橋一丁目ビルディング
代表社員 一般社団法人ＡＢＦ１
代表者の役職・氏名
職務執行者 三品貴仙
①不動産信託受益権の取得、保有及び処分
主な事業内容②不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用③その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
資本金10 万円
設立年月日
平成 24 年８月 31 日
出資者
一般社団法人ＡＢＦ１
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はあり資本関係ません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はあり人的関係ません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はあり取引関係ません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、関連当事者への該当状況 当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。

名称
所在地

４．利害関係人等との取引該当事項はありません。

５．媒介の概要該当事項はありません。

６．本資産取得後の運用状況見通し
本資産取得後の業績見通しにつきましては、平成 24 年 10 月 16 日に予定しております平成 24 年８月期決算発表時に公表します。

以＊

本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊

本投資法人のホームページアドレス：http://www.naf-r.jp【添付資料】
１．信託対象不動産の価格に関する鑑定評価サマリー
２．信託対象不動産の外観・エントランス写真
３．信託対象不動産の地図

5上＜添付資料１＞信託対象不動産の価格に関する鑑定評価サマリー（単位：千円）アイリス
日本橋水天宮物件名称
鑑定評価額（特定価格）

アイリス
銀座イースト2,780,000

査定項目(a)共益費込み貸室賃料収入

2,300,000

内容
176,817

146,30200(c)駐車場収入

7,104

6,192

(d)その他収入

4,497

4,732

権利金等収入

0

1,455

更新料収入

4,136

3,001

その他収入

361

276

①(a)+(b)+(c)+(d)188,418

157,226(e)空室等損失合計

10,5708,772(f)貸倒損失②運営収益[①-(e)-(f)]0177,848

0
148,454(g)維持管理費

3,722

4,020

(h)水道光熱費

2,306

1,707

(i)修繕費

4,517

3,602

(j)プロパティマネジメントフィー

7,278

5,821

運営費用 (k)テナント募集費用等(l)公租公課

5,587

5,819

7,249

6,620(m)損害保険料

379

386

(n)その他費用

1,256

647

③運営費用[(g)+(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)]32,294

28,622

145,554

119,832404338(b)水道光熱費収入

運営収益④運営純収益[②-③](o)一時金の運用益(p)資本的支出⑤純収益[④+(o)-(p)]⑥還元利回り

4,806

3,564

141,152

116,606

5.0%

5.0%

直接還元法による収益価格（⑤÷⑥）

2,820,000

2,330,000

DCF 法による価格

2,740,000

2,260,000

割引率

4.7％

4.7％

最終還元利回り5.3％

5.3％

積算価格

1,700,000

1,260,000

土地・建物の合計価格

1,696,000

1,256,000

土地価格

728,000

476,000

建物価格

968,000
0780,000

増加修正0

上記数値は、本資産運用会社が、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。
）及び不動産鑑定評価基準に基づき、森井総合鑑定株式会社に信託対象不動産の不動産鑑定評価を依頼し、作成された不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該鑑定評価は一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性を保証するものではありません。
なお、金額は千円未満を切捨てしています。

6

＜添付資料２＞信託対象不動産の外観・エントランス写真①アイリス日本橋水天宮②アイリス銀座イースト

7

＜添付資料３＞信託対象不動産の地図①アイリス日本橋水天宮②アイリス銀座イースト

8