国土交通大臣(3)6172

管理運営物件⼊居率
2016年１月末

現在

先月1月30日に福井新聞に掲載させていただきました！
（写真：先月末に福井新聞にて掲載）

今月の主な内容

福井県福井市高木中央３丁目 207

TEL：0776-52-3710
FAX：0776-52-2710

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クロダハウス

お世話になります
今月のトピックス
⼊居率地域1番を目指して
社員紹介
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

お世話になります
まだまだ寒い日が続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか。
早いもので新年が明けもうすぐ２ヵ月が経とうとしております。
2月・３月といえば不動産賃貸業界では「繁忙期」になります。
繁忙期は賃貸の⼊居者様が法人さんの転勤も含め一番動きのある時期です。
この時期に⼊居率を上げる取り組みをどこまでされるかで１年間の収支が変わるといっても過言ではございません。

支店長の高橋です
皆様はすでに繁忙期対策は万全かとは存じますが、もしまだ対策をされていない方はぜひこの時期に対策をご検討ください。
賃貸経営の成就を心よりお祈り申しあげます。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.60％
優先順位１ 自社管理物件（平成２８年１月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。
募集開始から180日で満室達成！ 月額収入 12.0万円→45.5万円

379％ＵＰ！！

【背景】
設備もほとんどいじらず、時代に合わせ低稼働になっていった物件。
埋まっているのはわずか３室。
今後どうするか・・・。
【クロダハウスの取組内容】
対策開始から6ヶ月でほぼ満室で埋まりました。
そもそもリノベーションをしたことで賃料はアップ。
当初リスクを減らすための一括借上げを実施しても、収⼊は大幅な増加。

オーナー

A様

築年数

1987年

間取り

1ＤＫ
⇒1R

世帯数14世帯

賃料

3.0万円

空室

10世帯

⼊居率

28.6％
⇒92.9％

対策

一括借上げ+
内外装
リノベーション-５-1-スタッフ紹介
高澤氏名（タカザワマリ）福井県あわら市

出身地

株式会社クロダハウス福井支店

勤務部署

ひとこと

真理

店舗部

⼊社年月

⼊社8年目

休日の過ごし方

カフェ巡り
雑貨屋さん巡り

最近嬉しかったこと

夫より⼿料理がうまくなったと⾔われた！！

座右の銘

一期一会

アパマンショップ福井北店はあったかい雰囲気のお店です。
皆様のご来店をお待ちしております。

今月のトピックス
クロダハウスの新築賃貸住宅 続々完成！！
今回は今年3月完成の「クロダハウスの新築賃貸住宅」のご案内です。
3月下旬より⼊居開始の仮称ＹＭマンション日之出、⼾建賃貸住宅のＵＣ大宮４棟が完成します！下記写真は１月30日に福井新聞に掲載させていただいた記事です。
現在建築中のマンションや⼾建ての完成⾒学会はよく⾒かけますが、「構造⾒学会」はあまり⾒かけませんよね？
当社では建築させていただくマンション・⼾建賃貸住宅の品質に⾃信を持っております！だからこそ建築物の構造をオーナー様の目でご覧いただきたいと思い開催しております。
現在は内装も一部しかご覧いただけませんが、ご興味がございましたら当社までご連絡ください。いつでも⾒学⾃由です！

-2-賃貸管理コーナー
部屋探しの部屋探しの際しの際に見学した
見学した物件数平均
した物件数平均3.4
物件数平均3.4件3.4件。
進むネットでの部屋探
むネットでの部屋探し
部屋探し、ポイントはお値段以上
ポイントはお値段以上！
値段以上！
2015年５月実施の賃貸契約者に⾒る部屋探しの実態調査（㈱リクルート 住まいカンパニー）によると、部屋探しの際に⾒学した物件数は平均3.4物件。昨年とほぼ同程度。⾒学数「０件（⾒学していない）」は9.5％、「１件」は15.2％で、株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
約１０人に2.5人がネットで部屋探しを完結させている傾向がうかがえます。全体
高橋 勝也
でみても、契約のために⾒学した約６割の方は⾒学物件数３件以下です。
ネットでの部屋探しへの対策は、まずは絞りこんで検索されても残る物件にすることです。⼊居者はまず家賃＝予算で検索し、次に設備・サービスで絞りこみを⾏います。今の⼊居者ニーズは、あって当たり前の”実家仕様”の設備・サービスで実家以上の快適な暮らしを希望します。日当たりが悪い、⽴地が悪い、築年数が経っているなど物件に⽋点はつきものですが、その他の要素で競合物件と⽐較し、対策を⽴てます。対策を打つ設備・サービスはお値段以上がポイントです。

■部屋探しの際に⾒学した物件数（賃貸契約者に⾒る 部屋探し実態調査 2015年５月実施）

物件⼒
=商品⼒
今の時代多くの商品が価値

価値（間取り・設備・築年数・差別化要素・・・）
価格(賃料、初期費⽤・・・)
≧ 価格

≧ １

(値段相応、値段以上) でないと売れていません⇒価値を上げて１以上にするか、価格を下げて１以上にするか、複合で１以上にするか、の選択になります。

空室対策、、・お問
資金繰りり合改善、、】リフォーム工事
工事のごのご相談
相談・お・お問
空室対策、収益向上、収益向上
資金繰
改善
リフォーム工事のごご相談
・お問い合わせは【ご相談・お問い
わせ】
オーナー様：管理ご相談窓口
相談・おわせオーナー様
管理0776-523710
担当：：：高橋（（（たかはし）））
0776
52担当
高橋たかはし℡℡ 000-000-000
担当：○○（マルマル）000000担当○○
マルマル-3-

業界ニュース
2016年
2016年 賃貸経営の賃貸経営の新しいカタチ
賃貸経営は賃貸経営は「税金対策」
税金対策」プラス「プラス「収益性」収益性」へ！
㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

下のグラフは昭和５５年を１００とした場合の、それぞれの年の消費者物価指数と家賃と土地価格を⽐較したものです。消費者物価指数とは、全国の世帯が購⼊する家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価の変動を時系列的に測定するものです。
土地の価格は、平成１２年の１４１をピークに７５へと昭和５５年以下の⽔準にまで下がっています。
しかし、家賃は平成１２年が１５４でピークだったものの、平成２５年も１３６を維持しています。ここに賃貸住宅の収益性の強さを⾒ることができます。

※総務省統計局「消費者物価指数年報」から昭和５５年を１００として計算。消費者物価・家賃は各年１月のデータを⽐較。家賃は船井総研データを考慮して算出。
※（財）日本不動産研究所「市街地価格指数」から昭和５５年を１００として計算。市街地土地価は各年３月のデータを⽐較。

アパート・マンション建築はこれまで地主さんが、相続対策のために、または固定資産税を抑えるために⾏うのが主流でした。しかし今、投資家と言われている方が既存の賃貸住宅を購⼊して収益を上げる市場として確⽴し始めているように、不動産事業として捉える必要があるのです。そもそもアパート経営とは、アパートの所有者として各部屋を⼊居者に貸すことによって、毎月に賃料収⼊を得るという不動産経営事業です。事業ですから、成功するケースと失敗ケースがあるのです。
つまり、これからの賃貸経営は・過去の「税⾦対策」発想を脱却し、いかに収益性を上げるか？
・正しくは収益性を下げないように、あるいは下げるのをいかに遅らせるか？
・そして何⼗年と続く返済をどのように完済するか？という発想に方向転換が必要です。
これはある意味、会社経営に通じるものがあります。会社の経営者は設備や人材、開発に投資をして「未来の収益」を上げることに日々努⼒しています。賃貸経営もそのために必要経費の活用・投資を計画的に⾏うこと。税理⼠さん任せにせず、アパート・マンションを持つ⼤家さん⾃らが「経営者」としての⾃覚を持ち、各ビジネスパートナーからの提案に耳を傾け、⼤家さん⾃身の経営ビジョンに合った最適な決断を⾏うことが⼤切な時代に突⼊しています。
-4-相続相談コーナー
Ｑ．賃貸物件
Ｑ．賃貸物件を賃貸物件を承継したいのですが承継したいのですが、したいのですが、現状では現状では収益性では収益性が収益性が低く相続した
相続した後した後の修繕費が修繕費が心配です心配です。。。
です。。。
Ａ．対策
Ａ．対策としては対策としては、としては、今のうちに再生のうちに再生リフォームしておくことで再生リフォームしておくことで物リフォームしておくことで物件価値向上することが件価値向上することが可能することが可能になり可能になり、になり、収益性もアップします
収益性もアップします。
もアップします。
更に、相続税評価額は相続税評価額は同じで投資費用
じで投資費用(投資費用(現金・現金・債務)債務)を引くことで相続税くことで相続税が相続税が減額される減額される効果される効果があります
効果があります。
があります。
また、減価償却資産に計上した場合、相続人がその経費の恩恵を受けることができます。
しかし、年間収入が増えることで手残りが増え、相続税の対象資産(現金)が徐々に増えてしまうことも考えられますが、キャッシュフローが増えることで、対策の幅が広がります。つまり、相続税を抑え、所有者の投資した効果を相続人へ引き継ぐことが出来ます。
賃貸住宅を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその賃貸住宅から将来に向けて収益が見込めなければ財産といえない状態になります。資産から生み出される収益が長期的に安定していれば、優良資産と言えます。逆が不良資産です。何もしなければ相続人が引き継いだ後の収入も下がり続けてしまいます。
(例)築２０年４世帯のアパートを所有している。建物の固定資産税評価額は５００万円。
賃料収⼊は4万円×4世帯=16万円/月で現在満室。今のうちに800万円のリノベーションを⾏った
結果、今後の⼊居から募集賃料は5万円となったケース。(増収に対する投資利回り６%)(現状のままで承継の場合)

相続税評価500万円(建物：固定資産税評価額)

現在の収益性
将来の収益性(リノベーションして承継の場合)

相続税評価を減算出来る。

年間192万円の収⼊？？？

500万円(建物：固定資産税評価額)▲800万円 ※相続税計算で投資した額

対策後の収益性
将来の収益性年間24０万円の収⼊！！！

相続財産の相続財産の評価方法や評価方法や特例適用については特例適用については一定については一定の一定の条件があります
条件があります。
があります。
相続に相続に関するお悩するお悩みもお気軽
みもお気軽にご気軽にご相談にご相談ください
相談ください！
ください！資産税に資産税に詳しい各専門家
しい各専門家（各専門家（税理士・弁護士・弁護士・鑑定士等）鑑定士等）と連携してサポートしています
連携してサポートしています。
してサポートしています。
【ご相談・お相談・お問・お問い合わせ】わせ】オーナー様
オーナー様：相続＆相続＆不動産ご不動産ご相談窓口℡ 0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）-5-不動産ソリューションコーナー
Ｑ．法人化
Ｑ．法人化？
法人化？個人オーナーが個人オーナーが法人オーナーが法人を法人を設立する
設立する理由する理由は理由は？
不動産所得が個人オーナーに集中して高所得となると高い所得税率が適用されてしまいます。更には不動産所得が個人オーナーの財産として毎年蓄積されることで、相続発生時の相続財産が大きくなり、高い相続税率が適用されることにつながります。その対策として会社を設立（法人化）して、個人オーナーの不動産所得を移転させ、最終的に会社から家族（役員や株主）へ分配することで節税を図るのが法人化の主な目的です。
不動産所得が約約１，０００万円以上
約２，０００万円以上０００万円以上（家賃収入が約万円以上０００万円以上）が法人化を考万円以上える目安とされていますが、年齢・財産・所得・家族の状況など、個別の事情により有利不利が異なりますので確認は必要です。
■所得移転の仕組み【 資産管理会社へ所得移転した場合】
資産管理会社へ所得移転した場合】

【 現状】
現状】

《 資産管理会社》
資産管理会社》
所得移転

管理委託方式
サブリース方式
不動産売却方式《 役員・役員・株主等》
株主等》
分配
給与･配当等

妻

給与･配当等

子

管理料
又は
不動産所得

不動産所得

超過累進税率の緩和と納税資金対策

個人オーナーの所得（ 超過累進税率）
超過累進税率）その他の所得その他の所得

個人オーナーの所得◆法人化のメリット

所得税の軽減税率区分の高い個人オーナーから、税率区分の低い家族へ所得を移転することで、全体全体としての税率が下がり、としての税率が下がり、節税となります。
節税

相続税の軽減個人オーナーの相続財産の肥大化を防止するとともに、毎期の所得として家族へ財産を個人オーナーの相続財産の肥大化を防止移転できます。相続税の納税資金の確保もできます
相続税の納税資金の確保もできます。
相続税の納税資金の確保もできます

その他

会社形式にすることで、株式の贈与、欠損金の繰越、給与所得控除、保険の活用、死亡退職金等の制度を活用し、さらに節税が可能な場合があります。

◆法人化のデメリット

費用がかかる・会社設立には設立費用及び物件移転に係る不動産取得税、登録免許税がかかります。
・赤字でも地方税（法人住民税）について｢均等割｣分を支払わなければなりません。
・税務申告のため、税理士等の費用が必要です。

手間がかかる・会社の業務には実体がなければなりません。
・個人と法人の所得計算を分ける必要があります。
・子に給与を支給する場合には、会社の副業禁止規程の確認が必要になります。

株式の圧縮

法人で投資用不動産を購入した場合、法人で投資用不動産を購入した場合、取得後３年以内に父に相続が発生したときは時価評価となり、評価となり、相続税圧縮の効果がなくなる。
相続税圧縮の効果がなくなる。
-6-店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市日の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活用について□相続対策について□保険について□その他

お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス