＜日本計画行政学会

コモンズ研究会＞

Revitalization Process in Local City Centers by Town Management Organization :Comparative study of Nagahama-City, Takamatsu-City and Kumamoto City-

日本型まちづくり会社による中心市街地活性化―長浜・高松・熊本―
注）本原稿は、2010 年 12 月 20 日のコモンズ研究会で報告した際に配布したペーパーである。
研究会でのディスカッションをふまえ、加筆修正を加え、西山八重子編著『分断社会と都市ガバナンス』日本経済評論社、
2011 年、の第 8 章「まちづくり会社と中心市街地の活性化」として収録されている。結論で扱う議論の射程が、研究会を通じて広く深くなったので、当該分野に関心のある方は、是非、完成版である、『分断社会と都市ガバナンス』も参照して欲しい。

徳島大学大学院ｿｼｵ･ｱｰﾂ･ｱﾝﾄﾞ･ｻｲｴﾝｽ研究部 准教授

矢部拓也

１．日本のまちづくりのダイナミズム

くりの現状の原因を、「日本の都市計画や地「まちづくり」は日本独特の表現と言わ域経済に関する行政施策の自信のなさ」にれることが多い。City Planning と訳され求める。そして、「これらの行政施策が地域る 場 合 も あ れ ば 、 Community

住民の意向を公平かつ公正に反映する仕組

Development と訳されることもあり、最みを行政制度としてもっていたならば、お近は「Machizukuri」としてそのまま用い

そらくまちづくり的運動はそうした制度のる場合もある。それは、日本の「まちづく中でエネルギーを発散させ、とりたてて独り」の領域が土木事業などのハードな環境

自の発展をみなかっただろう」と述べる（西整備事業を指す場合もあれば、市民参加な村

どを含む関係構築や合意形成などのソフトの事例のように、欧米の都市再生過程におなプロセス論を指すこともあり、また、そ

いては、都市政策により住民参加が制度化の担い手も、行政セクターを想定する場合

され、市民セクターの力を都市再生のダイもあれば、民間セクター、市民セクターをナミズムへと変換する仕組みが基礎づけら想定することもあり、その領域、担い手とれている。

2010:54）。確かに、本書の第 1～5 章

もに不明瞭なことに起因している。そして、

そして、西村は、まちづくりは行政制度

このあいまいさが、使う人ごとに自分たちの不備を住民がボトムアップで補ってきたにとっての理想像を含ませることが可能にから生まれたのであり、後発の先進国であなり、使い勝手の良い言葉として様々な分る日本の都市計画制度や地域経済施策の後野で用いられている。この言葉のもつ理想

進性が、そのまままちづくりを生み出すエ的な雰囲気は、70 年代から盛んに使われたネルギーとなったと、やや皮肉に、日本の「コミュニティ」という用語を思い起こさ

まちづくりのダイナミズムの源泉を指摘すせる。

る。しかし、西村は「まちづくり」を否定

西村(2010)は、このような日本のまちづ的に捉え、欧米の制度を盲目的に模範とす
1

る欧米追従研究者ではなく、比較制度論的と呼ばれる新しい流れを創り出している。

立場に立ち、日本のまちづくりの固有性とただし、本稿で扱いたいのは、このような意義を以下のようにまとめている。

行政主導の協働事業としての「まちづくり」「まちづくりは、後発民主主義国の都市ではない。現行の「協働事業」は、あくま

計画や地域経済施策が取り組むべき問題をで、行政の行う事業への住民参加に過ぎず、示唆しているののみならず、西欧諸国の精財政不足によって生じる行政のサービスの緻な行政システムの積み上げによる民意の総量減少を、住民参加によって補うといっ

反映とはやや異なった、自己教育的な文化

た、行政の補完としての意味合いが強い（名運動的側面をもった、地域社会の変革を伴和田 2006）。

った斬新的地域環境改善運動として、アジ

本稿では、このような行政主導の協働のアを中心として海外にも広がっていくに値流れとは異なり、日本の政策的不備を、まする思想であるといえる」

ちづくり会社が中心となり下からの仕組み

本稿でも、この西村の立場にたち、西欧作りで生み出された中心市街地活性化の事

諸国とは異なったものとして、特に、地域例を分析することで、日本流のガバナンス

社会の変革を伴った革新的地域環境改善運のあり方を提示したい。また、最近流行の動としての立場から「まちづくり」をとら言い方では、まちづくり会社は、社会的企

え、それを推進してゆく組織として「まち業・社会起業家(Social entrepreneur)と置づくり会社」をとらえ、日本におけるまち

き換える ことも可能かもしれな い (齋 藤づくりのダイナミズムを明らかにしたいと

2004, 西山・西山 2008)。

考えている。

２．まちづくりとガバナンス

３ 分析視点：日本流の中心市街地活性化を生み出す仕組みづくり

欧米に比べると市民セクターの力をまち本書冒頭でも紹介されているように、本づくりのダイナミズムへと活かす制度整備書では都市再生の重要な４つの要件として、が遅れている日本であるが、1990 年代以降、①組織間・個人間の重層的に形成される

分権化の流れの中で少しずつ制度化が進ん

ネットワーク、②ボランティア団体や
NPO など小さなボランタリー組織を自立に向かわせるための中間支援組織、③ボ
ランタリー組織が財政的な自立を達成するためのアセット・マネジメント、④市
民セクターの成長を政策的に支援する都
市政策を掲げている。本章では、このう
ちの、②中間支援組織と、欧米に比べると不足している都市政策を補う意味で、
日本流まちづくりに重要となる③アセッ
ト・マネジメントとそれを拡張したエリ
アマネジメント、これらの日本流の都市再生過程によって新たに生じてゆく①ネットワークの様相を明らかにしてゆく。

でいる。2000 年には分権一括法が施行され、2004 年 5 月には地域自治組織制度が成立するなど、住民の自治組織を法制度化し、市民セクターの力を活かそうする趨勢にある。また、実際のまちづくりの分野でも、
都市計画法の「都市計画の提案制度」、景観法の「景観計画の提案制度」、地域の実情にあったきめ細かな計画を策定できる「地区計画」、
建築基準法にもとづく「建築協定」、
都市緑地法にもとづく「緑地協定」、景観法にもとづく「景観協定」などの制度が整備されている（石塚 2010）。
これらの分権化の流れは、行政と住民の「パートナーシップ」を掲げ、「協働事業」

2

（１）日本における都市再生の仕組みづくりを持っていないために、成果の上がらない

法的整備の弱い日本では、まちづくり会

地域が大半となる (保井 1998; 2009, 小社が独自に都市再生の仕組みをつくること

林 2005, 矢部・木下 2008, 矢作・瀬田

で、都市再生・中心市街地活性化を推進し2006)。
前述の西村の言葉を借りれば、地域経済てきた。
日本は建築自由と言われ私的所有権が強施策の制度的不備のために、単に国の勧めいが、欧米は建築不自由が基本であり、私る制度枠組みに乗っても都市再生は達成で的所有権が制限されている。加えて、欧米

きない。この不備を補う、地域住民の創意の場合、当該エリアの地権者の合意の上、工夫が生まれたところこそが、日本流の「ま強制的に負担金を徴収し、この資金をもとちづくり」が生まれたところといえよう。

にまちづくり会社が地区の都市再生事業を

このような現状の中、数少ない成功事例と行う制度が存在している。日本においても、

して、旧まちづくり 3 法の TMO のモデル

衰退する中心市街地を活性化させるためのとされた滋賀県長浜市の『黒壁』、改正まち

法的整備（旧まちづくり 3 法）を検討するづくり 3 法の成功モデルiとして香川県高際、このような私的所有権を超えたエリア

松市の丸亀町商店街のまちづくり会社によマネジメントを可能としている仕組みとしる再開発事業があげられる。加えて、著者て、アメリカの Business Improvement

も参画しつつ、日本流 BID の枠組み作りにDistrict や イ ギ リ ス の Town Centerチャレンジしている熊本のまちづくり会社

Management

といった制度が引き合いの試みがある。この 3 事例を検証することに出され、これらの日本版として、Town

で、まちづくり会社が生み出してきた、都Management Organization(TMO・まちづ

市再生を達成する日本流の仕組みを明らか

くり会社)の設立 、また、改正まちづくりにしてゆくと同時に、まちづくり会社主導

3 法では、従来の TMO に加えて、実際のにより、どのようなガバナンス体制が創出事業を行うまちづくり会社の設立を要件とされてきているのかを明らかにしたい。

する中心市街地活性化協議会の設立を進めている。しかしながら、日本の場合、欧米（２）私的所有権を超える土地利用：日本流の都市再生推進のダイナミズムの源泉であエリアマネジメントの理論と理念型る当該地区の徴税権はなく、当該地区を利上述のように、日本の場合、仮に中心市用する権利もまちづくり会社に信託されて街地活性化法に則り、まちづくり会社が設いないので、英米と同じような都市再生の立されても、まちづくり会社は当該地域のダイナミズムが生み出されることは、制度開発の権利を信託されていない。そのため、設計上保証されていない。

地域（地区）経営の決定権は、最終的にはしかしながら、多くの地域では、国の制それぞれの地権者の自由意志に任されてい度への盲目的過信と、補助金獲得の必要性る。欧米のように、まちづくり会社は、当からまちづくり会社が設立された。そのた

該地区の不動産を一括して有効活用（アセめ、表面上は、英米のように行政とは異なット・マネジメント/エリアマネジメント）

る地域のまちづくりを推進する組織が新しする、地域再生のダイナミズムを生み出す

く生まれ、今後はこのまちづくり会社が中主体とはなり得ないため、都市再生計画は心となり都市再生を推進してゆくように見実行されることなく終わることも多いii。

えても、そこには都市再生のダイナミズム

矢部は（2010b）、本稿で扱う長浜・高松

3

のまちづくり会社による地域再生の事例お⑥ 産み出された利益の一部は地権者の地

よび、越後妻有での北川フラム氏による芸代へ、残りは自分たちの利益となり再術を用いた地域再生の成功事例から、共通投資を行うことで、当該地域の持続的する日本流のエリアマネジメントの理念型な発展が可能となる。

を提示した。本稿でも、この理念型を用いて分析を進める。

―――――――――――――――――――
欧米の BID や TCM はこのような過程を、日本の中心市街地衰退の原因の一つは、法律的手続きによって担保してゆく仕組み

当該地域の土地利用が、地権者の裁量に任であるが、法的整備が遅れている日本では、せられているために、仮に、当該地域を再それは地域のまちづくり会社の裁量によっ生させる力をもった人物や機関が存在してて克服してゆくしかない。

いても、地権者以外が中心市街地再生に関次章以降では、上記の理念型に従って、われない構造にある。アセット・マネジメ

長浜、高松の地域再生のダイナミズム、すントやエリアマネジメントが全く機能して

なわち、まちづくり会社によるアセット・

いない状況であり、ある意味、衰退は当然

マネジメント、エリアマネジメントの成立の帰結とも言える。

過程と、そのことに伴い、従来とはどのよ

まちづくり会社による地域再生とは、地

うに異なった新しい仕組みをもった地域に権者のもっている権利を、土地の所有権となったのかを明らかにしてゆく。その上で、利用権に分け、その利用権を一括管理する

最後に、日本版 BID をめざし、新しい試み

ことで、効率的な地域運営を行うことで、を始めている熊本での事例を紹介すること

都市再生のダイナミズムを生み出すことにで、日本における中心市街地活性化のダイある。そのプロセスをまとめたのが、以下

ナミズムおよび、それに伴う都市ガバナンのようになる。

スのあり方を考えたい。

―――――――――――――――――――
日本流のアセット・マネジメント／エリ

４．事例分析

アマネジメントの成立過程（理念型）① これまで地権者の自由裁量に任せていた不動産利用を、土地の「所有権」と（１）滋賀県長浜市 第三セクター『黒壁』による中心市街地活性化iii「利用権」に分離してとらえる。

概要② 地権者は土地の所有者となり、土地の滋賀県長浜市の第三セクター株式会社

利用権は「まちづくり会社」に信託す『黒壁』による中心市街地の再生は、日本る

版まちづくり会社による地域再生の成功事③ 地権者は、「まちづくり会社」から土地例の嚆矢としてあげられる事例である。長の所有権として地代を保証される。

浜市は、従来伝統的な商業地であったが、④ 「まちづくり会社」が利用権を一括管1980 年代後半、郊外の大型店進出により、理することで、効率的な地域経営が可

中心市街地はシャッター通りとなっていた。

能になる。

中心市街地の衰退を象徴すべく、黒壁銀行⑤ 信託された「まちづくり会社」の経営の愛称で親しまれていた歴史的建造物の保力により、当該地区は「価値」を生む存が問題になった際、これを保存するため地区へと再生される。

の第三セクター『黒壁』に出資したのは、

4

既存の商業主ではなく、郊外部で事業を営んでいた非商業主（工業系）を中心とする人々であった。当時、既存の中心市街地の商業主は郊外化の時代と捉えており、中心った「ガラス文化」の事業化を目指して
おり、新たな担い手による、既存の経済社会構造の変革を目指している点に特徴がある。

市街地では何をやっても儲からないと考え
出資には参加しなかった。1989 年、既存のアセット・マネジメント／エリアマネジメント成商業主でない、新しいまちづくりの主体で立過程ある非商業主の資本を中心とする第三セク

長浜での地域再生とは、従来は既存の商ター株式会社『黒壁』が誕生する。

業主のみが中心市街地に担い手の地位を独『黒壁』は、まず、保存の問題があった

占していた状況から、郊外部で事業を営む

歴史的建造物を取得・改修し、ガラス製品

非商業主を主体とする新しいまちづくりのを売る店舗を経営することで、多くの来街担い手を第三セクター『黒壁』という形で者を引き寄せた。この成功を梃子に、近接中心部に生み出し、そのことにより中心市

する空き店舗となっていた歴史的建造物を街地の土地が流動化し始めたことである。

所有者から借り受け、店子としてガラスを

従来の中心市街地においては、地権者がコンセプトとする『黒壁』の多店舗展開を

自ら店舗経営をすることが多く、また、老行っていった。また、自前で店舗を経営す

舗店舗の場合は、商売で得た利益で中心市るだけではなく、『黒壁』と理念が近い事業

街地外の不動産や店舗を取得し、中心市街

者をグループ店舗として中心市街地の空き地の店舗以外の収入を確保していることが店舗に配置し、現在約 30 店舗が『黒壁』多い。そのため、中心市街地の店舗の売上の看板を掲げている。1989 年の『黒壁』誕げが悪化しても、店舗の売却や賃貸の必要

生以来、このようなガラス文化創造事業をに迫られない事が多い。また、長浜の場合、起爆剤に中心市街地で約 100 店舗以上が連

伝統的な祭祀である曳山まつりへの参加条

鎖的に改修され、シャッター通りが年間交件が中心市街地での土地所有という地縁原

流人口 100 万人以上のマチへと再生した。

則のために、祭への参加権を保持するため

まちづくり会社である、第三セクター
株式会社『黒壁』によるまちづくり運動のガバナンスの特徴として従来の第三セ
クターは株の 51%を行政が所有することで行政主導の活動を行うのに対して、『黒壁』の特徴は、株式の 51%以上を地元民
間企業が所有することで、地元民間企業の経営者の責任の下、様々なまちづくり運動が展開されている点にある。また、
これらの出資者の大半は、直接的な受益者である中心市街地の既存の商業主ではなく、直接的な利害関係を持たない、郊外で事業を営む非商業主が中心である。
また事業内容も、地場産業の復興ではな
く、これまで長浜には縁もゆかりもなかに、空き店舗のまま保持されてしまうことも多い。加えて、中心市街地に出店する場
合、商店街費などの他に、祭のための負担金も必要となるために、出店は消極的になり、中心市街地の土地が流動化しない状況であった。
『黒壁』はまずは自ら土地建物を取得した黒壁 1 号館で経済的成功を収める。この経済的成功により、近隣の空き店舗となっていた歴史的建物の地権者の信頼を得て、賃貸契約を結んでいった。既存の商業主は土地の所有者として地代を受け取り、『黒壁』はガラス文化創造産業を地区に埋め込む利用者となることで利益を生み、その一部を所有者に支払うという仕組みを作るこ

5

とで、土地の所有と利用の分離の仕組みを（黒壁グループ協議会）が店舗を出す。中

生み出した。

心市街地の商店約 400 店舗の中で『黒壁』
関連は約 30 店舗に過ぎないが、『黒壁』の―――――――――――――――――――

店作りがモデルとなり、他の店舗も『黒壁』

長浜市・第三セクター『黒壁』のエリアマネジメ

風な店舗作りを始め、結果的にマチ全体のント成立過程

統一感が生まれることで、年間 100 万人以
上の来街者が訪れるマチへと再生された。

【中心市街地の衰退・シャッター通り】

長浜の事例は、後述する高松とは異なり、【地権者】閉店した既存の商業主（所有者・利既存の商業主による商店街の再生ではなく、用者）の占有非商業主の新規参入による新しい商業空間↓形成による再生である。従来の既存商業主【まちづくり会社『黒壁』によるまちづくり】に限定された再投資の場としての中心市街↓地ではなく、非商業部門も含めた地域経済【地区経営の成立・土地の所有と利用の分の余剰資金の投資の場、地域資本の流入の離】場としての中心市街地という、地方都市経土地の所有：閉店した既存の商業主（地代収済の中心性の再生を行った。加えて、
『黒壁』

入）

が得た事業収入は、中心市街地の活性化の

土地の利用：『黒壁』（ガラス文化創造事業にために当該地域に再投資され、資金の地域

より新たな魅力を産み事業利益を創造））

内循環の仕組みが成立することで、持続的↓なまちづくりを可能にしている。

【土地の流動化と来街者の増大による都市再生】【新たに誕生したネットワーク】

観光客の増大これまでは、中心市街地のまちづくりの『黒壁』に関連して派生した様々な組織の誕担い手と言えば、旧来の商業主を中心とし生による雇用創出

た通りごとに組織化された商店街振興組合―――――――――――――――――――

中心であった。しかしながら、まちづくり会社『黒壁』の事業成功により、都市再生【都市再生のダイナミズムの仕組み】に付随して生じた事業を分社化させ、多様『黒壁』は、当時、郊外部で経済的成功

な組織、人材が中心市街地に関わるようにを収めていた非商業主の余剰資金（８社なっている。たとえば、当初は、中心市街

9000 万円）と市役所（4000 万円）の出資

地活性化に関わる業務全てを『黒壁』本体により誕生するが、その後は、『黒壁』の成が担い、遊休不動産の賃貸契約なども『黒功を認める既存の商業主も資本参加し、こ壁』が契約を結んでいたが、『黒壁』本体はれらの地域資本を元手に事業展開を行ってガラス事業に特化し、不動産活用部分は「新いる。

長浜計画」という企業に分社化した。この中心市街地内の伝統的な建物に空き店舗ことにより、「新長浜計画」は『黒壁』関連が出た場合、『黒壁』（現在は関連企業の「新の店舗だけではなく、広く、新しく中心市

長浜計画」）が空家賃を払い店舗を押さえる。

街地に出店を望む全てのニーズに応えられ『黒壁』自ら出店、もしくは、『黒壁』の理るようになり、多く出店を呼び込んでいる。

念に賛同した地元企業や湖北一円の企業

また、全国から中心市街地活性化の成功を6

学ぼうと来る視察者の対応は、NPO 化した「まちづくり役場」が担っている。そし（２）香川県高松市・丸亀町商店街の再開発てこの「まちづくり役場」がハブとなり、事業iv

ラジオのサテライトスタジオやまちづくり

概要の勉強会（出島塾）やインターンシップの高松市丸亀町商店街は、改正まちづくり

受け入れなどを行っている。そして、高齢3 法下の中心市街地活性化の成功事例の 1

者の生き甲斐作りのために、高齢者がリサつであり、まちづくり会社により土地の所

イクル商品の販売やお総菜屋、地元の野菜

有と利用の分離による再開発を行った日本販売などを運営する「プラチナプラザ」の初の事例である。1988 年の瀬戸大橋、1998

お世話もするなど、『黒壁』から派生した日

年の明石大橋の開通などにより、これまで

本流「まちづくり」事業の窓口として機能の独立した四国・高松という商圏は多少ほしている。

ころびが見え始めていたが、多くの地方都

このように、単なる行政サービスの低下

市にみられるシャッター通りと言われるよの補完ではく、長浜では、都市再生に伴い

うな衰退状況には至っていなかった。しか従来にはなかった新たな機能が都市内に生しながら、「丸亀町を歩くには一枚上着を着まれ、それが、また、多くの人を呼び込む

なくては、恥ずかしくて歩けない」と言わという好循環が生まれ、中心市街地の魅力れ、高松で商売を営むのであれば、いつかを形作っている。
『黒壁』を中心として、民は丸亀町に店舗を構えたいと思われるほど、間主導で地域社会問題を解決しようとする

高松の商業地の中でも特別な地位を有して姿勢が、他地域にはない、ユニークなネッ

いた丸亀町商店街であったが、そのようなトワークを生み出している。従来の商業主

プレステージは徐々に無くなり、商業空間を中心とする振興組合と行政のみが支えてとしての地位は低下していた。

いた中心市街地から、まちづくり会社を中

中心市街地活性化の源泉は、当該地域の心とする、このような柔軟な組織のネット個店が定期的に自己投資を繰り返すことにワークへとの変容してゆくこと、つまりガ

よって生まれる魅力の創造にある。この集バナンスを生み出せるかが、日本の都市再積された投資が、さらなる意欲的な商業主

生成功の鍵を握っていると思われる。

を呼び込み、さらに魅力的な商業空間を作り出すという正のフィードバックが機能する。しかしながら、売上減少に伴い、徐々に個店の自己投資のサイクルが長くなる店
舗や自己投資のできない店舗が増加すると、
この正のフィードバックが崩れ、魅力を維持できなくなってゆき、意欲的な店舗の流出が生じ、最終的にはシャッター通りと化してゆく。
丸亀町商店街の地位低下も例外ではなく、売上減少による店舗の従前債務の増大により、銀行から融資を受けられず、商店街への再投資のサイクルが止まり、その結果、当該地域に顧客にとって魅力的な店舗が減

7

っていった。商業地としての再生とは、定期的に適切な投資を中心市街地の各店舗が行う仕組みを作ることであった。

アセット・マネジメント／エリアマネジメント成立過程

丸亀町商店街では、商店街メンバー自身

繁栄期においては、当たり前に行われてが立ち上がり、振興組合およびまちづくり

いた、個店の定期的な自己投資のサイクル

会社主導で地域再生プランが検討された。

が止まってしまったのは、それぞれの商業

商店街を A 街区から G 街区まで 7 区分し、主の債務が多くなりすぎ、新たな融資を受

順次再開発を行うことで、定期的な投資がけられなくなったことに起因していた。そ

行われる商店街の仕組みづくりが行われてこで、丸亀町商店街では再開発事業を行い、いる。地権者の全員の合意を必要とする法

その際に生じる保証金により、商業主を従定再開発により A 街区の再開発を行い、前債務から解放することで、銀行から融資

2007 年にグランドオープン。1 階には海外を受け投資を行える商業主が店舗を構えるの一流ブランドのテナントが入り、2 階以商業地にすることで、地域再生のダイナミ

降にはこれまで商店街には子ども服の店がズムを生み出そうと考えた。再開発に際しなかったので Gap Kids、高松発祥の書店ては、地権者の権利床は全てまちづくり会

チェーンに対抗するために大手書店、地区社に貸出し、まちづくり会社が再開発ビルのプレステージを高める高級レストランをの全ての利用権を一括管理している。仮に、誘致、また、住民向けのコミュニティスペ

地権者が店舗を出店する場合も、地権者とースも設けられ、高層部は商業地区と入口

してではなく、家賃を払い店子として出店が区分されて居住空間となっている。B 街することとなる。このことにより、まちづ

区以降の再開発では、マンション、メディ

くり会社による効率的なテナントリーシン

カルモール、日曜大工の店、映画館、温泉、グが可能になり、郊外店や他地域に負けなホテルなど、最終的には、丸亀町商店街でい魅力的な店舗作りが可能になる。また、すべてがまかなえる「独立国」を目指してまちづくり会社の経済的負担を軽減するたいる。

めに、定期借地権を利用している。

丸亀町のガバナンスの特徴は、全国の多くの商業主は既存の振興組合を補助金の受け皿として、国からの補助金を中心とした―――――――――――――――――――

行政主導の都市再生を図るのに対して、丸

高松市・丸亀町商店街でのアセット・マ

亀町は上述のように、商業主自らが自己改

ネジメント、エリアマネジメント成立過程

革を行い、振興組合改革を繰り返しながら、【商業空間としての魅力の低下】

地域社会の多様なニーズに対応する商店街【地権者】従前債務のある商業主（所有者・へと変容させている点にある。中心は、商利用者）

業主による「まちづくり会社」であるが、↓上述のように、地域社会にニーズに対応し【再開発・地区計画】

たマンション、メディカルモール、日曜大↓工の店、映画館、温泉、ホテルなどの都市【地区経営の成立・土地の所有と利用の分機能を備えることで、多様な人々が交流す

離】る新しい公共空間形成を目指している点に土地の所有：債務のない商業主（地代収入）ある。

土地の利用：まちづくり会社（地域ニーズ

8に対応したテナントリーシング／定期借地【都市再生のダイナミズムの仕組み】権）↓

まずは A 街区での成功事例をつくること【商業地区としての魅力の増大・居住人口

で、他街区の地権者が再開発に賛成する土の増大】壌を作り、連続的な再開発を進めることが新たな事業者・既存の事業者の積極的な事可能になった。所有と利用を分離し、利用

業展開

に関してはまちづくり会社が一括管理する

来街者の増大ため、新たな商業地としてのブランドづく

新たな居住者の誕生りが可能となる。このことにより、商業地―――――――――――――――――――

としての価値が高まり、新たな出店者を呼び込みやすくなる。場合によっては一流ブ【活動の原資と投資効果】

ランドショップの誘致も行い、商業地とし1970 年代から、丸亀町商店街では、振興ての価値を高め、他地区の再開発の呼び水組合が不動産を取得し、駐車場経営や貸しとなる。

ビル経営や保険業務の一括代行などの事業

上記のような過程は、地権者の権利を守経営を行っている。現在、これらの事業規り（定期借地権）、生活設計を立て（収支計

模は約 4 億円。商店街振興組合の多くが、

画）、地域コミュニティを崩壊させずに街をその運営を組合の付加金で賄っているのに再生させることを目指している。商都「高対して、丸亀町商店街では、各組合からの松」における丸亀町のプレステージの復活、

付加金は事業費の 1 割程度で、9 割が事業

つまり、商業主が自分の商売を広げ、最後から得られる自己資金である。この自己資に店舗を開く空間、双六でいうあがりの空

金を、再開発を行うための調査費用や、助間として「丸亀町商店街」を再生すること成金を受ける場合の原資として使うことで、を目指すと同時に商業主が住み続けられ、様々な挑戦的な試みを可能にしている点が都心居住が可能な地域コミュニティの再生

特徴的である。

を目指している

ただし、再開発事業は、改正まちづくり
3 法の成功事例に位置づけられていることもあり、自己資金で全て賄っているわけで【新たに誕生したネットワーク】

はなく、多額の税金が投入されている。し従前の振興組合の組織運営は、組合員のかし、再開発により不動産価値が高まり、ボランティアによる運営であったが、再開

高松市の固定資産税額が増え、この再開発

発に伴い、振興組合組織改革を行い、商店に投入された税金は、結果的に固定資産税

街の組織というよりは、郊外での大型店をという形で、自治体に環流している。概算

開発、運営するディベロッパーに比する専で、最初に再開発を行った A 街区では、建門的な組織構成が行われている点に特徴が物の固定資産税が約 400 万円であったものある。振興組合とまちづくり会社で 16 名

が、開業後は 3600 万円（従前比 900％）のスタッフが従事しており、この専門化さで 3200 万円の増加。B・C 街区は、開発前

れたまちづくり会社が、上述の様々な地域

428 万円であったものが、開業後は 3740

ニーズを商店街内のテナントや施設という万円（従前比 873%）で、3312 万円の増加形で事業化している。

と見積もっている。

長浜の場合は、建物のリノベーションを

9

中心に事業展開を進めているが、丸亀町の日本型のシステム構築を試みているのが、場合、再開発事業という資金的負担も多く、本節で紹介する熊本城東マネジメントでのリスクの高い事業展開をしているために、試みであり、中心市街地が再生する仕組み

資金調達などを含めて、専門性が高く分業をより明確に表していると思われる（矢化されている。本稿は、金融の専門ではな

部・木下 2009）。

いので、その詳細は省くが、丸亀町の地域再生のもう一つの特徴として、資金の域内

都市再生のダイナミズム：固定経費の圧縮

循環を意識している。つまり、地元の資金による自己資金の捻出

を商店街の再開発事業に投資してもらうこ

中心市街地の活性化を行う場合、その基とで、再開発によって生じる利益を地元に礎となるのは当該地域での事業を行う個店

還元、その資金が再び、地元開発の投資にである。従来型の商店街では、ある種 BID

向かうという循環を意識しいており、このの付加金と似た形で、商店会費といった形

ことが、組織を高度に専門化させている理で付加金をとり、活動費に充てている。し由でもある。

かし、近年は、商店街活動の効果を疑問視し、商店街に加入せず、商店会費も収めな（３）熊本県熊本市・熊本城東マネジメン株式い店舗が増大し、大きな問題となっている。

会社(KJMC)トによる地区型の試み

このような現状下で、会費徴収といった形

長浜や高松での都市再生は、衰退状況かで、まちづくり会社の資金を調達することらの都市再生の事例であったが、熊本の中は困難である。そこで注目したのは、個店

心市街地は、バブル期と比べれば人通りはが日常的に支払っている経費である。新た減少しているものの、シャッター通り化をな会費などを徴収するのではなく、まちづ

危惧するような状況ではない。ただし、くり会社がプログラムを提供し、日常的に2011 年 3 月に九州新幹線の全線開通によ支出している経費を削減することで、そのり福岡と 35 分で結ばれることによるスト削減分の一部を、まちづくり会社の事業資

ロー効果による経済衰退への危機感は潜在金とする方法である。そして、そこで生じ的に存在している。

た資金をファンドとして、地域共同の活性

そのため、長浜、高松での試みは、まち化事業へと投資を行ってゆくという市街地づくり会社が、衰退地区の建物の改修や再経営プログラムを 2005 年に策定し実施し開発などハード面の事業を伴いながら、外ている。

見的にも当該地域の魅力を高め、都市再生

具体的なモデルとしては、下図を参照しのダイナミズムを生み出す手法でる一方、て欲しい。各店舗が個別に支払っている

熊本での試みは、そのようなハード面の変

様々な管理経費（廃棄物処理、設備管理、化はなく、現状の経営の改善に視点をあて

清掃管理、植栽管理、保安管理など）をまる、地味なスタイルである。しかしながら、ちづくり会社が一元化し、各加盟店舗の負BID などのエリアマネジメント、アセッ

担を引き下げることで生まれる差益（①―

ト・マネジメントなどの都市再生のダイナ②）の一部をビルオーナー・事業者に還元

ミズムの根本は、事業活動の原資を政府なし、残りを組織運営費・まちづくりに投資どの補助金ではなく、当該地域から何らか資金にあてることで、まちのために必要なの手法を用いて資金調達を行い、再投資す事業資金を捻出するモデルである。

る流れを創る点にある。この点に注目して、参加不動産所有者（地権者）
・店舗は、経10費を従来よりも低いコストで契約でき、さがら事業を推進している。現在は、第 1 段らに市街地活性化事業の事業資金に関して

階の美化事業が中心であるために、熊本市も手元資金から拠出することなく、補助金

廃棄物指導課とパートナーシップを結びなに依存しない事業体制の構築が可能になるがら事業を推進している。

点に特徴がある。
美化事業（事業系ゴミ処理）の成果
2008 年 9 月 1 日から城見町通り商店街地区を対象に、全店舗 120 店舗のうち、55
店舗（9 ビル）が加盟して、事業系ゴミ処理の一括契約によるコスト削減と、ゴミ出しの共通ルール協定による美化活動を開始した。順次、事業エリアは拡大しており、2009 年 5 月より下通二番街地区、2010 年 5月より上通りの店舗も加盟している。2010 年 6
月末段階では、城見町全店約 120 店舗中加盟店は 61 店、下通二番街全店約 80 店中加盟店は 19 店、上通全店 231 店中加盟店は 57
店加盟している。今期は地区全体で、
図１

KJMC の資金調達手法（共通コスト

ーには 647,811 円還元された。熊本城東マネの合同削減による資金調達）（出典：熊本城東マネジメント

2,085,936 円が削減され、店舗やビルオーナ

AnnualReport 2008-2009 より）

ジメントの運営費を除いた地域活性化のための基金は○○円となる。初年度は、積み立てた基金で路上用のポリッシャーを購入した。

組織構成と事業展開

2010 年はストリートアートプレックスのサイン提

長浜や高松と異なり、まだ実験段階であ供を行った。同企画は市街地に人を呼び込るので今後変更が予想されるが、組織全体

む有力な集客事業として定着しているが、そ構成を示したのが下図（省略）である。

の予算は年々減少傾向にある。しかし開催場

KJMC は事業運用において、行政とのパー所の増加にサイン（案内板）が追いついていトナーシップのもとに事業展開を行っていなかったため、今回再投資基金から拠出し、る。現在展開を予定している事業メニュー

開催地に掲げるサインを提供した。

として、①美化事業（事業系ゴミ処理）、②
エレベーター保守事業、③各種点検・清掃事業（法定点検・フロア清掃など）、④セキ
ュリティ事業、⑤エネルギー事業（電力・ガス・ボイラー燃料など）、⑥消耗品事業（事
務用品・電球など）を想定している。これらはいずれも法律や条令が関連する事業であることが多いので、円滑な事業遂行のために、所轄の部署の行政職員に会合への参加を要請し、「パートナーシップ」を結びな

11

街地に適切な投資が行われるための新しい仕組み作りが要請されていた。そこで、これまで地権者が独占していた土地利用を、所有権と利用権に分離させ、地権者は土地の所有者として地代収入を得る立場に限定させ、土地利用の権利はその土地を有効に利用し利益を生むことができるまちづくり
会社に信託することにより、適切な投資が中心市街地になされ、都市再生のダイナミ
ズムが生まれた。中心市街地に新たに魅力的な核施設を創り出すことで中心性を復活
再投資による地区活性化清掃イベントの様させるストック型の都市再生といえよう。

子

全国的には衰退状況でありながらも、これらの都市では、流入人口を増大させることで再生しており、拡大型社会の再生モデルであるとも言える。
一方、熊本は、長浜や高松と異なり、深刻な衰退は経験しておらず、投資は現状の所、定期的に行われている。そのため、既存店舗が日常的に支出している管理費に注目し、この管理費をまちづくり会社が一括管理することで、コスト削減を行い、当該地域に必要なまちづくり基金を生み出し、再投資したサインとストリートアートプレ

小さいながらも、地域内での資金循環を生ックスの様子み出すことで、都市再生のダイナミズムを創り出そうとしている。いわば、日常的な経営を改善するフロー型の都市再生と言え５．まとめよう。現状の来街者を増やすのではなく、日本における都市再生の２つのダイナミズ

現状のフローから、経営改善することで、

ム：拡大社会型と定常社会型

自己資金を生み出し、資金の流出を防ぎ、法的整備が不備の日本において、都市再それを再投資という形で域内循環させるこ生のダイナミズムは、どのように生み出さとで、都市再生を行っている。長浜・高松れるのか？ 本稿では、その要因をまちづのような深刻な都市衰退を経験しないためくり会社によるアセット・マネジメント、の、予防的なまちづくり活動とも言え、定エリアマネジメントの成立過程に求めた。

常型、人口減少型社会における都市再生モ

長浜や高松では、中心市街地の経営が地デルと言えよう。

権者の個人裁量に任されていたために適切

このように、地域経営をまちづくり会社

な投資が行われることがなく、中心市街地に一括させることにより、都市再生のダイの魅力は減少し、衰退を経験していた。都ナミズムを産み出す手法には、ストック型

市再生のためには、繁栄期のように中心市とフロー型の 2 つの手法があることが明ら

12

かになった。都市再生を担うまちづくり会

域社会の政策とガバナンス』（東信堂 2006 年）」『地域社は、当該地域が、どちらの状況に置かれ社会学会年報』21：127-132ているのかを見極め、適切な都市再生のダ齋藤 槇(2004)『社会起業家：社会責任ビジネスの新イナミズムを創り出すことで、日本の都市

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究（研究代表者・矢部拓也）」、科学研究費若手（B）19730333「改正まちづくり３法下における、まちづくりの担い手形成の都市間比較に関する研究（研究代表者・矢部拓也）」、科学
研究費基盤研究 B19402039「持続可能な都市再生とガバナンスに関するイギリス、アメリカ、
アジアの比較都市研究（研究代表者・西山八重子）」による研究成果の一部である。調査にご協力いただいた全ての方に深く感謝したい。

i

他は、青森市と富山市が成功事例としてあげられることが多い。
ii

行政は、計画を立案するが、総合計画の多くは民有地を対象としており、行政が所有する跡地の再開発などの場合を除いては、計画実現のための権限を行政は実質上有していない事が多い。
iii

長浜に関しての詳細な記述は、福川・西郷(2005a)、
矢部（2000,2001,2006,2010）、矢作(1997)を参照。
iv
概要に関しては、2009 年 6 月、11 月に行った、高松丸亀町商店街振興組合理事長、副理事長、専務理事に行ったインタビューに基づく。高松の事例に関14