クロダ通信
２０１９年１０⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2019年9月末 現在

クロダハウスお世話になります
朝⼣と寒い⽇が多くなってきております。皆様体調管理には十分お気を付けください。さて、昨今の自然災害は大きな爪痕を残す災害となってきております。災害の結果、その地域の不動産価格の下落や、⽕災保険料にも今後大きな影響が出てくることが予想されます。今までの賃貸マンション経営の形が変わる時代かもしれません。「健やかなマンション」にプラスして「災害に強いマンション対策」が必要になってくる時代です。災害が起こる前に入居者様の安全を確保することも管理会社の務めだと考えております。クロダハウスでは発電機や⽔、⾷料等々の事前対策を進めております。入居者様あっての賃貸経営ですので、管理会社とともに事前対策を⾏うことをお勧めいたします。

支店長の高橋です

今月のトピックス
⾃然災害が基準地価の下落に繋がる
国⼟交通省が公表した2019年の基準地価（都道府県地価調査）で、自然災害が大きな影響を及ぼしたことがわかりました。
自然災害により下落幅が拡大しているケースでは、最も下げたのが岡山県倉敷市の真備町で16.1％の下落、価格は1㎡あたり2万8600円でした。岡山県や広島県は、昨年7月の⻄⽇本豪⾬（平成30年7月豪⾬）の被害が大きく、被災地の住宅需要の減退が⾒てとれます。
商業地の下落率を⾒ても、1位と2位が住宅地同様に真備町（15.5％下落）と三原市（12.0％下落）で、地価はそれぞれ5万3400円と3万7500円です。真備町の昨年の下落率は、商業地が0.7％、住宅地が0.6％だったことから急降下したことがわかります。

-1-賃貸管理コーナー

最新テクノロジー“IoT賃貸”導⼊が進む︕
賃貸住宅に、IoTを導入する動きが、目⽴つようになってきました。安心で、安全な、生活をより豊かにする技術革新であり、特に若年層の支持が高く、株式会社 クロダハウス
単身マンションなどでの導入が進んで来ました。新たな入居率向上の対策と福井支店 支店⻑
高橋 勝也
して注目されています。
【導⼊が進むIoT賃貸】
IoTは、身の回りにある様々なものがインターネットに繋がる事を意味します。住まいのドア、窓、家電などは、すべて独⽴した物であり、操作するには手動または、コントロールするリモコンを使用するしかありませんでした。住宅にIoTが導入されれば、インターネットを通じて、それらの物を簡単に操作できるようになる為、暮らしの快適性や利便性が大幅に高まります。数年前までは、実用はまだまだ先になると思われていましたが、家電、照明、カギなどをインターネットに繋げる技術は、すでに実用化されるようになりました。
【若年層に⼈気】
賃貸住宅でもっとも注目されているのはスマートロックです。専用アプリが入ったスマートフォンを近づけるだけで開錠でき、閉め忘れを確認したり、出先から施錠・開錠したりすることも可能です。遠隔にて、インターネット上で、スマートロックの情報を変えたり、開錠したい顧客とやり取りできるのもスマートロックの特徴です。オーナー様や管理会社にとっては、退居時のカギの交換や、入居希望者を案内する際のカギの受け渡しが容易になることが、とても大きなメリットです。また、照明やエアコンを、外出先からコントロールすることも可能になり、IoTを導入すれば、暮らしが快適かつ便利になり、セキュリティ性能も高まります。インターネットが生活に染み付いている、若年層に対してとても⼈気が高い技術になっています。
【費用を抑えて導⼊】
導入するシステムにもよりますが、安価で導入できるものも少なくありません。特に、急速に普及しているスマートスピーカーは導入がもっとも簡単なIoT技術です。スマートスピーカーも、スマートロックも、1万円前後の物が出てきました。⼈気のあるIoTとして、「スマートロック」「スマートスピーカー」「スマートライト」「室内温度コントロール」などをセットにして、20万円前後で導入する、新築賃貸住宅も出てきました。IoTを導入している賃貸物件は、まだ多くはありませんので、競合物件との差別化を図れると、オーナー様にも注目され始めています。
今まで、Iotのような新しい技術は、富裕層から普及するのが一般的でありましたが、IoTを希望する⼈はスマートフォンに慣れた若年層が多い為、むしろ今後は、若者向けの賃貸住宅から、より進んでいく事と思われます。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、、収益向上、、資金繰り
リフォーム工事
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担当：○○（マルマル）
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担当：
0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）業界NEWS
増える外国⼈賃貸需要に適応するための法律Q&A
近年、⽇本でも外国⼈の流入が増え続けております。賃貸管理会社では、外国⼈のお部屋探しを強化している会社も出てきました。
しかし、外国⼈の入居者を受け入れるには、オーナーの皆様から許可をいただかなければなりません。今回
は、実際に、外国⼈入居者の受け入れを⾏う上での注意点などを、オーナー様よりいただいたご質問に回答する形でまとめております。
【Q1】
わたしはワンルームの賃貸アパートを所有しておりますが、部屋に2段ベッドを設置して、海外からの留学生を1部屋に複数⼈入居させています。通常貸し出すより収入は増えますが、法的に問題はないのでしょうか︖【A1】
入居者が外国⼈か否かではなく、事業形態が賃貸事業か宿泊事業かという点に法的な問題があります。
近年旅館業法の改正により、１室よりホテル・旅館として宿泊事業を運営できるようになりました。この宿泊事業ですが、「旅館業における衛生等管理要領」によれば、「宿泊」とは、宿泊時間の⻑短にかかわらず、寝具を使用して前各項（ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業）の施設を利用することをいう。と定義され、「寝具」については「寝台（⽊等による枠組構造のものをいう。）」との記載が⾒られます。そのため、当該ワンルームの運営態様が、旅館業法上の宿泊事業と解釈された場合には、旅館業法の許可が必要となり、現状では無許可営業を⾏っている可能性が生じています。
なお、「旅館業法に関するＱ＆Ａ」においては、旅館業と賃貸業との違いを、①施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め、施設の衛生上の維持管理責任が、営業者にあると社会通念上認められるかどうか、②施設を利用する宿泊者が、その宿泊する部屋に生活の本拠を有するかどうかにより判断すると回答されており、上記寝具の貸出しがあるからといって直ちに宿泊事業と認定されるわけでもないようです。
また、仮に賃貸事業に該当する場合は、１部屋に複数名入居させられるかどうかは、専ら賃貸借契約書の定めに委ねられていますが、他の部屋に居住する居住者がいる場合、生活騒音等に配慮しなければ法的なトラブルに発展する可能性があります。
【Q2】
外国⼈の方から契約の申し込みがあり、わたしの所有物件に入居させることになりました。仲介してくれた会社の社員から「外国⼈の方も増えている世の中なので…」と言われ了承しましたが、追々確認すると、保証⼈がいないので、滞納が発生した時点で強制退去してもらう契約内容になっていました。そのような契約形態は認められるのでしょうか︖【A2】
ほとんどの場合、契約書に記載があるからといって、直ちに強制退去を求めることは困難です。国籍に関わらず、⽇本の⺠法が準拠法として適用されること（⽇本の法律が適用されること）を前提とすれば、賃料滞納を理由とする賃貸借契約の解除及びそれに伴う目的物（物件）の明渡請求の可否は、裁判実務上、信頼関係が破壊されたか否かにより決するという法理が確⽴しています。また、この法理は、賃料滞納の場面においては、概ね３か月分の滞納により信頼関係が破壊されたと認定される傾向にあります。そのため、滞納が発生した時点で、直ちに強制退去を求めることができる余地はかなり低いと言わざるを得ません。なお、契約書の記載があるからといって、裁判手続によらず直ちに強制退去を求める場合、関係刑法規定又は自⼒救済禁止違反に該当し、更なるトラブルを招く恐れがありますので、十分注意する必要があります。
なお、質問の背景は外国⼈であるか否かに関わらず、保証⼈がいない賃借⼈の滞納リスクにどのように備えるべきかと言い換えることができます。この場合、一般的には保証会社を利用することが考えられます。また、当該外国⼈の属性によっては、滞納リスクをヘッジする手法も少なからず存在します。そのような手法の検討に当たっては専門家への相談をお勧めいたします。

相続相談コーナー
資産税を0から再点検しよう︕〜不動産取得税の基本〜

今回は不動産取得税の基本のおさらいをしたいと思います︕
不動産取得税は、物件の購入時に課税される税⾦ですが、一般の方にはそう頻繁に出会うものではありません。また、取得が多いオーナー様でもその計算方法が複雑すぎて計算内容について把握できなかったこともあったと思います。今回は、その複雑な不動産取得税の課税の基本について確認していきます。
不動産取得税【定義】
不動産取得税は、⼟地や家屋を有償や無償、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築（新築・増築・改築）等により取得した場合に課税されます。
※なお、相続による取得などの場合には課税されないこととされています。
【税額】
計算方法は下記の通りです。
取得した不動産価格×税率（注）令和3年3月31⽇までに宅地等を取得した場合は、価格を2分の1とします。
（注）価格は、新築などの場合を除き、固定資産課税台帳の登録価格（いわゆる固定資産税価格）をいいます。

【税率】
⼟地・住宅については3％、住宅用以外の家屋については4％とされています。
（注）令和3年3月31⽇までに取得した場合【免税点】
以下の⾦額未満である場合は課税がありません。
⼟地10万円、家屋（新築・改築等）23万円、家屋（売買・贈与等）12万円【申告・納税方法】
不動産取得税は、申告し課税される方式ではなく、都道府県が登記資料をもとに課税通知を⾏う賦課課税方式をとっているため、通常は申告書の提出は⾏いません。
ただし、税額の軽減などを受けるために、取得した⽇から一定の期間内に県税事務所などへ申告して軽減手続きを⾏う場合のみ申告書の提出、作成が必要となることがあるので、対象物件の取得が頻繁な方は注意が必要です。
なお、納付につきましては、登記完了が一定期間経過後、納税通知書が送付されて来ますので、そちらを納期限までに⾏うことで完了します。
【まとめ】
不動産取得税の課税は、物件の取得に際し、登記した事実により、自動的に⾏われます。手続きは簡易であるものの税額の計算の流れは、わかりにくい部分もあるため、課税通知があった場合には、その計算根拠を簡単に確認しておくことが重要です。不当に高いケースも稀にあるので、自分の目できちんと確認をしておくべきですね。
次回は、不動産取得税の軽減についてご紹介いたします。
最後までお読みいただきありがとうございました。
監修︓税理⼠法⼈タックスウェイズ

各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー「バランスシート経営で資産活用できているかチェックしよう②」
前回ご紹介したバランスシートですが、将来を想定して作成することで、実際にご自身の資産が増えていくのか・減っていくのか、判断するうえで大事な3つのポイントを知ることができます。実際の事例を⾒て、どんなことがわかるのか、⾒てみましょう。

資産についてチェックすべきバランスシート3つのポイント【あるオーナーのバランスシート】②①→①ʻ
純資産が10年で増えているかどうか︖→OK②′
①③①′

②→②ʻ
③′ 現預⾦が10年で増えているかどうか︖→OK③→③ʻ
資産総額が10年で増えているかどうか︖→OK

上記はあるオーナー様のバランスシートです。大きく3つのポイントで、ご自身の資産のバランスシートが良いかどうかを判断しましょう。

①純資産が増えているか︖

まず大事なのは、『純資産』（資産全体で『他社の借り⼊れなどがない、純粋に⾃分のもの』である資産）が増えているかどうかです。一般的には賃貸物件の場合、借り入れなどをしていても返済が進むごとに純資産は増えていきますが（借り入れを返済して自分の所有割合が増えていくため）、物件の価値が下がっていく場合、この純資産は減っていくことになります。純資産が減っていく場合は危険信号です。

②現預⾦が増えているか︖

経営を続けていくうえで、今の資産だけで将来を⾒ると、儲かっていくかどうか、資産が増えていくかどうか、の指標の一つはシンプルに『現預⾦が増えているか︖』どうかです。現⾦が増えていく経営であれば問題ありませんが、例えば⽣活費を圧迫し、将来的に安⼼できる現⾦を残せない、物件の改修に費用をかけられない、となると早期に対策を打っていく必要が出てきます。

③資産総額が増えているか︖

最後に、資産総額が増えているかどうかです。ご家族・ご親族に資産を引き継ぐ場合、最終的にご家族の将来を考えると、資産全体が⻑期にわたって増えていくことが一番望ましい経営となります。なかなか何もせずに資産総額が増え続ける、ということは少ないですが、将来を⾒越してどう資産を形成していくか、ということが最後のステップになります。

⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

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賃貸経営セミナー

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YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
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MarketＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

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クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探
あなたにぴったりのお部屋探しを部屋探しをお客様が客様が主人公の主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と温熱環境と耐震性を
耐震性を
輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想
フランク・ロイド・ライトの建築思想を建築思想を継承
高める安心価格
める安心価格の安心価格の断熱リホーム
断熱リホームセレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家
アトリエ建築家とつくるデザイン
建築家とつくるデザイン住宅とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅presents

⻑く快適に安⼼して住める⾼性能な住まい。シンプルでありながらも⾃分⾊に染められるデザイン性。
木の温もりを肌で感じる本物の素材感。そして、家族の繋がりや⾃分⾃身を豊かにする住まい方。
これら一つ一つを⼤切し、技術と知恵と感性を集結し、一つの住まいの形にしました。

求む

収益マンション
収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

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家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

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2

ばいｋ！
なぜ、なぜ、悩んでいますか？
んでいますか？
なぜ、なぜ、迷う必要がありますか必要がありますか？
がありますか？
貴方は
貴方は不動産売却になぜ不動産売却になぜ悩になぜ悩む必要がありますか必要がありますか、がありますか、なぜ迷なぜ迷う必要がありますか必要がありますか。
がありますか。
不動産はは高価取引ができるタイミングがあります
不動産
高価取引ができるタイミングがあります、ができるタイミングがあります、その時その時の判断を判断を逃さずオーナー様
さずオーナー様に資産を資産を残すことが、すことが、私たちの使命たちの使命と使命と考えます。
えます。
いまお持
いまお持ちの不動産
ちの不動産の不動産の取扱いに取扱いに悩いに悩まれているオーナー様まれているオーナー様、是非一報ご是非一報ご連絡願います
連絡願います。
います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

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0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
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福井県福井市高木中央３-207

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クロダハウス敦賀営業所
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⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

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営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

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発⾏︓㈱クロダハウス

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毎週水曜日