2024 年 6 月 18 日
各位
不動産投資信託証券発行者
KDX 不動産投資法人
代表者名 執行役員

桃 井洋 聡（ コード番号 8972）

資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長
問合せ先
上場リート本部 戦略企画責任者
TEL: 03-5157-6010

浅 野

晃 弘

長又

美智留

国内不動産信託受益権の取得（物流施設 1 物件、宿泊施設 2 物件及びヘルスケア施設 1 物件）及び国内不動産信託受益権の譲渡（オフィスビル 1 物件）に関するお知らせ

KDX不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるケネディ
クス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記の資産の取得及び譲渡（以下それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡をあわせて「本入替え」といいます。）を決定しましたので、お知らせいたします。
以下、各々の取得及び譲渡予定資産を「本物件」といい、これらを総称して「本5物件」といいます。
なお、KDX ロジスティクス海老名中央、レム六本木ビル（準共有持分 30％）、新大阪江坂 東急 REI ホテル及びイリーゼ練馬光が丘の取得に係る取引は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）第 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含みます。）第 123 条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会
社の上場リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者との取引に、KDX 日本橋 313 ビルの譲渡に係る取引は、本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。このため、本資産運
用会社は、同規程に則り、本入替えについて、202４年 6 月 17 日開催のコンプライアンス委員会の審議・承認を経て、202４年 6 月 18 日開催の運用委員会において本入替えについての承認の決議を得、更に、イリーゼ練馬光が丘については、202４年 6 月 18 日開催の投資法人役員会の審議を経て承認の決議及び当該決議に基づく本投資法人の執行役員の同意を得ています。
記
1. 本入替えの概要（1） 本取得の概要
物件
物件名称
番号
D1009 KDXロジスティクス海老名中央（注3）レム六本木ビル（準共有持分30％）
E1003（追加取得）
E2002 新大阪江坂 東急REIホテル（注4）F1016 イリーゼ練馬光が丘① 売買契約締結日② 取得予定日③ 取得先④ 取得資金⑤ 決済方法所在地
神奈川県海老名市

取得予定価格 鑑定NOI利回り 媒介の（百万円）（注1）（％）（注2）
有無
4,950
4.1
無

東京都港区

5,940

3.6

無

大阪府吹田市
東京都練馬区

5,100
1,351

5.6
4.3

無
無

:2024 年 6 月 18 日
:2024 年 7 月 1 日:後記「4．取得先及び譲渡先の概要」をご参照ください。
:後記「（2）本譲渡の概要」に記載の譲渡予定資産の譲渡代金及び自己資金（予定）:取得時一括決済
1

（注1） 各信託受益権売買契約に記載された売買価格（取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。）について百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注2） 「鑑定NOI利回り」は以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
鑑定NOI利回り＝2024年5月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOI÷取得予定価格
なお、「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（ Net
Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記鑑定NOIは、直接還元法によるNOIです。
（注3） 本投資法人は、資産取得にあわせて物件の名称を変更することを予定しており、本資料においては変更後の名称を記載しています。なお、KDXロジスティクス海老名中央の本日現在の名称の開示については、取得先の同意が得られていないため、非開示とします。以下同じです。
（注4） 新大阪江坂 東急REIホテルは、本投資法人の保有物件である商業施設「カリーノ江坂」を含む区分所有建物の他区
分所有区画であり、本取得により100％保有となります。なお、取得後は「カリーノ江坂」も含めて宿泊施設として分類します。以下同じです。

（2） 本譲渡の概要
物件
番号

物件名称

A1001 KDX日本橋313ビル① 売買契約締結日② 譲渡予定日③ 譲渡先④ 譲渡代金の使途⑤ 決済方法

譲渡予定価格（注1）（百万円）

帳簿価額（注2）（百万円）

譲渡予定価格と帳簿価額との差額（注3）
（百万円）

媒介の
有無

7,110

5,558

1,551

無

:2024 年 6 月 18 日
:2024 年 6 月 28 日
:後記「4．取得先及び譲渡先の概要」をご参照ください。
:前記「（1）本取得の概要」に記載の取得予定資産の取得資金及び関連費用等:譲渡時一括決済（注1） 信託受益権売買契約に記載された売買価格（譲渡経費、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。）について百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注2） 2024年4月期末の帳簿価額について百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3） 譲渡予定価格と 2024年4月期末の帳簿価額との差額として算定された参考数値であり譲渡損益とは異なります。
なお、百万円未満を切り捨てて記載しています。

2. 本入替えの理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、ポートフォリオの質の向上及び投資主価値の最大化を図ることを目的に、物流施設 1 物件、宿泊施設 2 物件及びヘルスケア施設 1 物件の計 4 物件を取得し、オフィスビル 1 物件を譲渡する資産入替えを決定しました。
本入替えにより、売却益が確保できることに加え、ポートフォリオの利回り改善が見込めるとともに、多様なアセットクラスの物件を取得することにより、より分散の効いた安定的なポートフォリオを構築することができる見込みです。
なお、本取得の決定に際しては、以下の点を評価しました。
（1） KDX ロジスティクス海老名中央
東名高速道路と圏央道の結節点の至近に立地し、最寄駅まで徒歩圏という交通利便性を有し雇用確保の面でも優位性がある物流施設(ⅰ)立地
本物件は、圏央道「海老名 IC」から約 2km と至近で、地域配送機能だけでなく広域配送機能も兼ね備えている地区に位置しています。小田急小田原線「厚木駅」より徒歩約 11 分、「海老名駅」より徒歩約 12 分と主要駅から徒歩圏という交通利便性を有し、住宅エリアとも至近であるため、従業員の交通利便性と労働力確保の観点からも優位性がある立地です。
今後、将来的に物流施設や他用途への転用可能な再開発ポテンシャルも有している立地と、本投資法
人は判断しています。
2

(ⅱ)建物
本物件はBOX型施設の中でも、1階トラックバースにL字型を採用しており、バース数が多く、高い配送機能を有する施設となっています。また、2024年問題の荷待ち時間解消につながる施設スペックを有していると、本投資法人は判断しています。
（2） レム六本木ビル（準共有持分 30％）
外国人に人気の高い観光スポットである六本木エリアに位置し、観光需要の取り込みが期待できるとともに、有数のオフィスエリアでもあることから、ビジネス利用向けの安定的な需要も期待できる宿泊施設(ⅰ)立地
本物件は、東京メトロ日比谷線・都営地下鉄大江戸線「六本木」駅から徒歩約 1 分の距離に位置しています。徒歩圏内には「六本木ヒルズ」や「東京ミッドタウン」といったハイブランドを含む大型複合商業施設が位置している他、「国立新美術館」等の文化施設も点在し、アートスポットとして人気のエリアにあります。またビジネスエリアとしても、「六本木ヒルズ森タワー」を擁す等、国内有力企業の本社機能や外資系企業の営業拠点が集積するオフィスエリアとなっています。
(ⅱ)建物
本物件は、外観・内装ともにモダンで高級感のある造りの 2017 年 2 月に竣工した築浅宿泊施設です。株
式会社阪急阪神ホテルズが「レム六本木」として運営する「快眠」をコンセプトとしたホテルで、客室タイプは、
セミダブルルーム 250 室、タワービューセミダブルルーム 70 室、ツインルーム 80 室の全 400 室であり、一部客室からは東京タワーを望むことができます。レディースフロアや自動チェックイン機が導入される等、各
種安全性及び利便性に配慮された作りとなっています。地下 1 階、1 階、3 階の店舗区画には、飲食店とIT 機器物販・サービス店が入居しています。外国人に人気の高い観光スポットに位置するため、観光需要を取り込むことができ、また、有数のオフィスエリアでもあることから、ビジネス利用向けの安定的な需要も期待できる宿泊施設であると、本投資法人は判断しています。
（3） 新大阪江坂 東急 REI ホテル「梅田」駅まで 5 駅で約 10 分、「新大阪」駅まで 2 駅で約 4 分等、大阪中心部へアクセス良好な「江坂」駅まで徒歩約 1 分に位置する商業・ホテル複合施設の宿泊施設部分(ⅰ)立地
本物件は、大阪メトロ御堂筋線・北大阪急行南北線「江坂」駅から徒歩１分の距離に位置しています。「江坂」駅は大阪市内中心部と吹田市内を南北に結ぶ交通網の利便性が高く、「梅田」駅まで 5 駅約 10 分と都心部へのアクセスが良好な立地といえ、大阪府で増加が顕著なインバウンド需要も追い風として、国内外の観光客の宿泊需要が期待できます。また、「江坂」駅が位置する吹田市には企業の本社機能等も存在しており、出張等のビジネスに係る宿泊需要も期待できます。
(ⅱ)建物
本物件は、低層階が商業施設、高層階が宿泊施設部分です。本物件は、全国的に展開する東急ブランドの中でも、普段使いという点で最も需要のすそ野が広い「東急 REI」ブランドを冠しており、宿泊について
はビジネス需要からレジャー需要まで安定した宿泊需要が期待できます。主な付帯施設としては、レストラ
ン・宴会場等を備えており、近隣地域及び周辺地域は江坂地区で最も繁華性の高いエリアでもあることから、地元顧客によるレストラン、宴会需要も期待できると、本投資法人は判断しています。
（4） イリーゼ練馬光が丘
閑静な住宅街「光が丘」エリアに所在する築浅のサービス付き高齢者向け住宅・介護付有料老人ホーム。
オペレーターは本投資法人が保有する 4 物件のオペレーターである「HITOWA ケアサービス株式会社」(ⅰ)立地
本物件は、都営大江戸線「光が丘」駅北西方約 1,500m に位置し、近隣には「光が丘公園」や緑地などが存在し、緑に近い閑静な住宅地域が形成されています。また、「光が丘」駅周辺には商業施設もあることから、生活利便性と快適な住環境が両立する立地であると本投資法人は判断しています。
3

(ⅱ)建物
本物件は、2023 年 3 月に開設した、サービス付き高齢者向け住宅・介護付有料老人ホームです。居室面
積 18.27～22.33 ㎡の 1 人部屋が全 61 室で構成され、各部屋が独立しプライバシーに配慮された居室構成となっています。サービス面では、介護スタッフの 24 時間常勤、看護スタッフの 365 日対応、入居者の状態に合わせた食事の提供、室内レクリエーションなど様々なアクティビティの提供など、一定の競争力を有する物件であると本投資法人は判断しています。
また、本物件のオペレーターである「HITOWA ケアサービス株式会社」は「イリーゼ」ブランドで有料老人ホームやデイサービスなど全国に 130 以上の介護施設を運営しており、のべ 15,000 人以上の入居実績があることから、オペレーターの競争力も高い物件であると本投資法人は判断しています。
また、本譲渡の理由は、以下のとおりです。
（5） KDX 日本橋 313 ビル
本物件は、東京メトロ銀座線・東西線及び都営地下鉄浅草線「日本橋」駅から徒歩約 3 分に位置する中規模オフィスビルです。本物件は、竣工から 50 年が経過していますが、交通利便性も高いことから安定稼働を継続しているものの、近年の築浅オフィスビルとの比較では仕様が大きく劣ることからアップサイドは限定的であることに加え、今後、修繕費用の増加が懸念されることから、譲渡又は将来的な建替えを視野に、既存テナントの定期借家契約への切替えを推進してきました。しかしながら、想定通りに契約切替えが進まないことや将来的に開発コストが上昇する等の事業リスクに鑑み、自ら再開発を行うのではなく、再開発後の物件に対する優先交渉権を本投資法人が確保できる前提での譲渡へと方針を転換し、今般、スポンサーに対して、簿価及び鑑定評価額を上回る価格での譲渡と、再開発後の優先交渉権の確保について合意が出来たため、本譲渡を決定しました。
3. 本入替え資産の内容
以下の表は、取得予定資産及び譲渡予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。なお、時点の注記がないものについては、原則として、2024 年
4 月末日現在の状況を記載しています。












「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合、番地住所による建物住所又は登記事項証
明書記載の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一の建物所在地）を記載しています。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、土地の地番（複数ある場合にはそのうちの一の土地の地番）を記載しています。
以下同じです。
「建蔽率」及び「容積率」には、都市計画で定められる指定建蔽率及び都市計画で定められる指定容積率（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される建蔽率と異なる場合があり、また、指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合があります。以下同じです。
「タイプ」には、商業施設について、NSC（ネイバーフッドショッピングセンター）、SM（スーパーマーケット）、
CSC（コミュニティショッピングセンター）、都市駅前型及び SS（スペシャリティストア）のタイプの分類を記載しています。以下同じです。
「地震 PML 値」は、ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社が 2024 年 5 月付で作成した地震 PML 評価報告書（レベル 2）に基づき記載しています。以下同じです。
「マスターリース会社」は、物件についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定のマスターリース会社
を記載しています。以下同じです。
「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるものについて「パススルー」、賃料保証のあるマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるものについて「賃料固定型」と記載しています。なお、所有者がエンドテナントと直接賃貸借契約を締結している若しくは締結予定である場合又はエンドテナントがいない場合については「－」と記載しています。以下同じです。
「プロパティ・マネジメント会社」は、物件についてプロパティ・マネジメント契約を締結し又は締結する予定のプ
ロパティ・マネジメント会社を記載しています。以下同じです。
4


















「テナント総数」は、賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、店舗・事務所を用途とする賃借人に限り、同一人の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに１件として計算した数字を記載しています。なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でパススルー型マスターリース契約を締結している場合には、マスターリース会社の数の後に括弧書きでエンドテナン
トの数を記載しています。特に注記のない限り、物件毎のエンドテナントの数を記載しています。
「賃貸可能面積」は、建物の賃貸が可能な床面積（各物件に関して複数の建物が存在する場合には、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、賃貸借契約書を参照して記載しています。以下同じです。
「賃貸面積」は、特に注記のない限り、エンドテナントとの賃貸借契約又は転貸借契約に表示された面積を記載しています。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、「-」と記載しています。以下同じです。
「賃貸可能戸数／客室数・店舗」は、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設について、それぞれ、2024
年 4 月末日現在における、賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合には、店舗数等を含みます。）並びに宿泊用途として使用可能な客室の数及び店舗として使用可能な区画の数を記載しています。
「稼働率」には、物件における賃貸可能面積に占める賃貸面積（契約ベース）の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
「月額賃料及び共益費（消費税等別）」は、賃貸借契約又は転貸借契約上の賃料及び共益費月額（税金、駐車場使用料及びトランクルーム代を含みません。）の合計額をいい、千円未満を切り捨てて記載しています。
「敷金・保証金」は、賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金（敷引がある場合には敷引後の金額）及び保証金の残高の合計額をいい、千円未満を切り捨てて記載しています。
「オペレーター」、「開設年月日」、「施設の類型」、「居室数（室）」、「居住の権利形態」、「定員（人／床）」、「居室面積帯（㎡）」、「入居者数（人数）」、「入居時要件」、「入居率」、「入居者の平均年齢（歳）」、「利用料の支払方式」、「介護に関わる職員体制」及び「夜間職員体制（最小時人数）」は、重要事項説明書に表示された内容又はオペレーターから提供を受けた情報に基づき記載しています。オペレーターから提供を受けた情報に基づき記載している場合には、括弧内に当該情報の基準時を記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合、該当がない場合、オペレーターから情報の提供が受けられなかった場合及び開示につき承諾が得られていない場合は、「－」と記載しています。
「利用料の支払方式」は、重要事項説明書に最も一般的・標準的なプランとして表示された内容又はオペレー
ターから最も一般的・標準的なプランとして提供を受けた情報を記載しています。
「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は 0、要支援 1 は0.375、要支援 2 は 1、要介護 1 から 5 まではそれぞれ 1 から 5 まで、をそれぞれ乗じた数の合計を入居者数で除した値を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合及び開示につき承諾が得られていない場合は、「－」と記載しています。
「協力医療機関」及び「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された、協力医療機関及び協力歯科
医療機関並びに指定医療機関を記載しています。
「オペレーターとの契約の概要」は、オペレーターと締結している賃貸借契約等の契約内容を記載しています。
（1） 取得予定資産① KDX ロジスティクス海老名中央
物件名称
特定資産の種類
信託受託者
信託期間
所在地（住居表示）
所有形態
敷地面積
土地
用途地域
建蔽率
容積率
所有形態
延床面積
建物
竣工年月日
用途
構造・階数

KDX ロジスティクス海老名中央
不動産信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
2020 年 9 月 29 日から 2034 年 7 月 31 日（予定）神奈川県海老名市河原口五丁目 5 番 14 号
所有権
9,638 ㎡
準工業地域
60％
200％
所有権
14,645.40 ㎡
1992 年 3 月 18 日
倉庫
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建
5

地震 PML 値
8.5％
取得予定価格4,950 百万円
鑑定評価額
5,070 百万円
価格時点
2024 年 5 月 1 日
鑑定評価
評価会社
株式会社谷澤総合鑑定所
概要
後記「10．鑑定評価書の概要」をご参照ください。
担保設定の有無なし
マスターリース会社
マスターリース種別
プロパティ・マネジメント会社
ケネディクス・プロパティ・デザイン株式会社（予定）
テナントの内容
テナント総数1
賃貸可能面積15,121.74 ㎡
賃貸面積15,121.74 ㎡
稼働率
100.0％
月額賃料及び共益費（消費税等別）
非開示（注）
敷金・保証金非開示（注）
・本物件建物の一部について、消防法に抵触し是正を要する設備等がありますが、取得
特記事項
先の責任と負担において、是正することを取得先との間で合意しています。
その他（注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
② レム六本木ビル（準共有持分 30％）（追加取得）
物件名称
レム六本木ビル
特定資産の種類
不動産信託受益権（準共有持分 30％）（注 1）
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間2018 年 7 月 3 日から 2043 年 11 月 30 日
所在地（住居表示）
東京都港区六本木七丁目 14 番 4 号
所有形態
所有権及び借地権（注 2）
敷地面積1,622.17 ㎡（注 3）
土地
用途地域
商業地域
建蔽率
80％
容積率
700％/500％①区分所有権（注 4）
地下 1 階、1 階の一部、2 階の一部、3 階、4 階、6～21 階 店舗・ホテル・倉庫・駐車場
所有形態
区分所有権の共有持分
5 階 ホテル（共有持分割合 25.63％）②所有権（注 4）①13,676.07 ㎡（注 4）（注 5）
延床面積
建物②66.69 ㎡（注 4）
竣工年月日
2017 年 2 月 14 日
①店舗・ホテル・倉庫・駐車場（注 4）
用途②駐車場（注 4）①鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根
構造・階数
地下 1 階付き 21 階建（注 4）②鉄骨造陸屋根 2 階建（注 4）
地震 PML 値
1.3％
取得予定価格5,940 百万円
鑑定評価額
6,030 百万円
価格時点
2024 年 5 月 1 日
鑑定評価
評価会社
大和不動産鑑定株式会社
概要
後記「10．鑑定評価書の概要」をご参照ください。
担保設定の有無なし
6

マスターリース会社
マスターリース種別
プロパティ・マネジメント会社
阪急阪神ビルマネジメント株式会社
テナントの内容
テナント総数4
賃貸可能面積12,329.12 ㎡（注 6）
賃貸面積12,329.12 ㎡（注 6）
賃貸可能戸数／客室数・店舗
4
稼働率
100.0％
月額賃料及び共益費（消費税等別）
非開示（注 7）
敷金・保証金非開示（注 7）
・本物件建物は、連担建築物設計制度によって、隣接地の建物の余剰容積率を活用して建築された建物であり、本物件土地及び隣接地は一団の土地とみなされています。そのため、本物件の土地を要役地とし、隣接地を承役地として、承役地に延床面積の 730 ㎡を超える建築物の建築を禁止する地役権が設定されています。
・本物件建物のうち他の区分所有者と共有している部分について、受託者は、当該他の区分所有者との間で、受託者が共有持分を譲渡等する際に、他の区分所有者が、特記事項優先して買い受けを申し出ることができること等を合意しています。
・本投資法人は、本物件の信託受益権の準共有持分（準共有持分 30％）の取得に際し、取得先との間で受益権準共有者間協定書の変更契約を締結する予定です。当該
受益権準共有者間協定書において、本物件に係る意思決定の方法のほか、各準共有者が準共有持分を譲渡する際に、優先して他の準共有者に対して譲渡を申し出る
こと等が定められています。
（注1） 本投資法人は、本物件の信託受益権の準共有持分（準共有持分 30％）を追加取得する予定です。なお、本投資法人は、2023 年 11 月 1 日付で本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分（準共有持分 20％）を取得しており、本取得により準共有持分 50％を保有することになる予定です。
（注2） 本物件土地のうち、借地部分の概要は以下のとおりです。
借地権の種類：普通借地権
なお、借地期間、賃料、賃料改定及び敷金・保証金については、借地権設定者の承諾を得られていないため非開示としています。
（注3） 本物件の土地全体の面積を記載しています。なお、本物件土地の権利関係
は、以下のとおりです。
その他
・908.95 ㎡：信託受託者が土地を所有
・611.57 ㎡：信託受託者が土地を賃借
・101.65 ㎡：本物件建物の他の区分所有者が所有（注4） ①は本棟、②駐車場棟に関する事項をそれぞれ記載しています。
（注5） 本棟に係る一棟の建物全体の面積を記載しています。本物件の区画を含む一棟全体の建物には、本物件の他に、国内事業法人が所有する区画（1 階及び 2階の店舗部分）が存在します。また、5 階部分は、当該法人との共有となっています。
（注6） 本物件の建物全体の面積を記載しています。
（注7） 貸借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
③ 新大阪江坂 東急 REI ホテル
物件名称
特定資産の種類
信託受託者
信託期間
所在地（住居表示）
所有形態
敷地面積
土地
用途地域
建蔽率

新大阪江坂 東急 REI ホテル
不動産信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
2015 年 3 月 31 日から 2034 年 7 月 31 日（予定）大阪府吹田市豊津町 9 番 40 号
所有権（敷地権）（約 37.6％）
5,830.66 ㎡（注 1）
商業地域
80％
7

建物

容積率
所有形態
延床面積
竣工年月日
用途
構造・階数

地震 PML 値
取得予定価格
鑑定評価額
価格時点
鑑定評価
評価会社
概要
担保設定の有無
マスターリース会社
マスターリース種別
プロパティ・マネジメント会社
テナントの内容
テナント総数
テナント
契約形態
契約期間
賃料改定
契約更新
中途解約
賃貸可能面積
賃貸面積
賃貸可能戸数／客室数・店舗
稼働率

600％
区分所有権（100％）
42,681.56 ㎡（注 1）
1983 年 9 月 14 日
旅館・倉庫・機械室・店舗・駐車場（注 1）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 2 階付 16 階建（注 1）
1.7％
5,100 百万円
5,360 百万円
2024 年 5 月 1 日
一般財団法人 日本不動産研究所
後記「10．鑑定評価書の概要」をご参照ください。
なし
伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社1
株式会社東急ホテルズ
定期建物賃貸借契約
2023 年 4 月 1 日から 2028 年 3 月 31 日
非開示（注 2）
非開示（注 2）
非開示（注 2）
14,455.85 ㎡
14,455.85 ㎡
363 室
100.0％
非開示（注 2）
月額賃料及び共益費（消費税等別）
なお、賃料体系は変動賃料（売上歩合）です。
敷金・保証金非開示（注 2）
・本物件建物は区分所有建物であり、本物件の管理規約において、本物件の用途の制限等が定められているほか、区分所有者が区分所有権を譲渡する際又は本物件建物の専有部分を主な信託財産とする信託の受益者が信託受益権を譲渡する際に、優先して他
特記事項の区分所有者又は他の専有部分を主な信託財産とする信託の受益者に対して譲渡を申し出ること等が定められています。
・本物件建物の一部について、消防法に抵触し是正を要する設備等がありますが、取得先の責任と負担において、是正することを取得先との間で合意しています。
（注1） 本物件土地及び建物全体について記載しています。
その他（注2） 賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
④ イリーゼ練馬光が丘
物件名称

イリーゼ練馬光が丘

特定資産の種類
信託受託者
信託期間
所在地（住居表示）
所有形態
敷地面積
土地
用途地域
建蔽率

不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2023 年 12 月 22 日から 2034 年 7 月 31 日（予定）東京都練馬区土支田一丁目 14 番 10 号
所有権1,980.82 ㎡
第一種低層住居専用地域
50％
8

建物

容積率
所有形態
延床面積
竣工年月日
用途
構造・階数

100％
所有権
2,464. 51 ㎡
2022 年 12 月 15 日
老人ホーム
鉄筋コンクリート造陸屋根 3 階建
5.5％
1,351 百万円
1,500 百万円
2024 年 5 月 1 日
株式会社谷澤総合鑑定所
後記「10．鑑定評価書の概要」をご参照ください。
なし
株式会社長谷工ライブネット

地震 PML 値
取得予定価格
鑑定評価額
価格時点
鑑定評価
評価会社
概要
担保設定の有無
マスターリース会社
マスターリース種別
プロパティ・マネジメント会社
テナントの内容
テナント総数1
賃貸可能面積2,464.51 ㎡
賃貸面積2,464.51 ㎡
賃貸可能戸数／客室数・店舗
61 室
稼働率
100.0％
月額賃料及び共益費（消費税等別）
非開示（注）
敷金・保証金非開示（注）
特記事項
・該当事項はありません。
その他（注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
契約形態：普通借家契約
契約期間：2023 年 1 月 13 日から 2053 年 1 月 12 日
賃料改定：原則として 10 年間賃料改定されません。ただし、公租公課、本件建物価格、その他経済情勢の変動等があった場合、引渡日から 10 年経過以降は協議の上、賃料を改定することができます。
契約更新：賃貸借期間満了の 12 か月前迄に賃貸人又は賃借人より書面にて更新の意思
テナントの契表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 5 年間継続されます。
約概要
また、以後も同様です。
中途解約：中途解約禁止期限である 2023 年 1 月 13 日から 2038 年 1 月 12 日までは、賃借人は本契約を中途解約できません。やむを得ない事由がある場合、解約日の翌日から中途解約禁止期間までに相当する賃料を違約金として支払うことで解約できます。また、中途解約禁止期限より後に、解約日の 12 か月前までに解約を希望する日の書面による通知を行い、月額賃料 6 か月分相当額を支払った場合、賃借人は本契約を中途解約することができます。
入居者の状況・施設の概要（2024年4月末日現在）
HITOWAケアサービス
オペレーター
開設年月日
2023年3月1日
株式会社
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数（室）
61
居住の権利形態
利用権方式
定員（人）
61
居室面積帯（㎡）
18.27～22.33
入居者数（人）
58
入居時要件
要介護
入居率（％）
95.1
入居者の平均要介護度
入居者の平均年齢（歳）
2.47
89.7
利用料の支払方式
月払い方式
一時金方式1
一時金方式2
入居一時金（円）5,178,000
2,700,000
月額利用料（円）226,300
173,800
173,8009介護に関わる職員体制
協力医療機関協力歯科医療機関

介護職員1名以上（最少時人数(休憩者等を除く)0名）
公益財団法人東京都医療保健協会 練馬総合病院
医療法人社団えにし ホームクリニックえにし
医療法人社団三島会 三島歯科
3.0：1以上

夜間職員体制（最小時人数）（2） 譲渡予定資産
物件名称
KDX 日本橋 313 ビル
特定資産の種類
不動産信託受益権
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信託期間
2001 年 11 月 30 日から 2025 年 8 月 1 日
所在地（住居表示）
東京都中央区日本橋三丁目 13 番 5 号
所有形態
所有権
敷地面積
1,047.72 ㎡
土地
用途地域
商業地域
建蔽率
80％
容積率
800％
所有形態
所有権
延床面積
8,613.09 ㎡
建物
竣工年月日
1974 年 4 月 16 日（注）
用途
事務所
構造・階数
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 9 階建地震 PML 値
6.8％
取得価格
5,940 百万円
鑑定評価額
7,090 百万円
価格時点
2024 年 4 月 30 日
鑑定評価
評価会社
大和不動産鑑定株式会社
概要
後記「10．鑑定評価書の概要」をご参照ください。
担保設定の有無なし
マスターリース会社
本投資法人
マスターリース種別
プロパティ・マネジメント会社
ケネディクス・プロパティ・デザイン株式会社
テナントの内容
テナント総数16
賃貸可能面積5,732.83 ㎡
賃貸面積5,732.83 ㎡
稼働率
100.0％
月額賃料及び共益費（消費税等別）
30,485 千円
敷金・保証金279,304 千円
特記事項
該当事項ありません。
（注）物件建物は、旧耐震基準による設計ですが、耐震診断の結果、新耐震基準に基づく
その他
建築 物に相当する耐震性があると診断されています。
4. 取得先及び譲渡先の概要（1） 取得先の概要① KDX ロジスティクス海老名中央
名称

合同会社 KRF93

所在地

東京都千代田区内幸町二丁目 1 番 6 号

代表者の役職・氏名

代表社員 一般社団法人ＫＲＦ93
職務執行者 中津正憲

10

1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務
資本金の額
金 100 万円
設立年月日
2020 年 8 月 24 日
純資産
取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
総資産取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率
以下、資本関係に記載のとおりです。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の 100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等であるケネディクス株式会社（以下「KDX」といいます。）は、取得先の全出資持分を保有する一般社団法人の基金の拠出者であるケ
ネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社（以下「KIP」といい資本関係ます。）の 100％親会社です。また、取得先を営業者とする匿名組合
出資持分について、KDX がその 70.0％を、KDX の完全子会社であるケネディクス・プロパティ・デザイン株式会社が 30.0％を保有しています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及人的関係
び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及取引関係び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき取引関係はありません。なお、ＫＩＰが取得先との間でアセットマネジメント業
務委託契約を締結しています
取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リ関連当事者等への該当状況
ート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。
事業内容② レム六本木ビル（準共有持分 30％）
名称
合同会社 RRB
所在地
東京都港区西新橋一丁目 2 番 9 号メンターキャピタル税理士法人内代表者の役職・氏名

業務執行社員 一般社団法人 RRB
職務執行者 武野氏 伸哉

事業内容

1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務

資本金の額
1 百万円
設立年月日
2018 年 5 月 8 日
純資産
取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
総資産取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率
以下、資本関係に記載のとおりです。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の 100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等である KDX を基金の拠出者とする一般社団法人が取得先の全
資本関係
出資持分を保有しています。また、取得先を営業者とする匿名組合
出資持分について、KDX がその全てを保有しています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及人的関係
び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引
取引関係
関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及11関連当事者等への該当状況

び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき取引関係はありません。
取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。

③ 新大阪江坂 東急 REI ホテル
名称

合同会社 KHF8

所在地

東京都千代田区内幸町二丁目 1 番 6 号
代表社員 一般社団法人 KHF8
職務執行者 中津正憲
1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務
1 百万円
2022 年 1 月 5 日
取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
以下、資本関係に記載のとおりです。

代表者の役職・氏名
事業内容
資本金の額
設立年月日
純資産
総資産
大株主及び持株比率

本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の 100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等である KDX は、取得先の全出資持分を保有する一般社団法人の基金の拠出者である KIP の 100％親会社です。また、取得先を営資本関係業者とする匿名組合出資持分について、KDX が 69.11％を、KDX の発行済株式の 70％を保有する親会社である SMFL みらいパートナーズ株式会社が 30.89％を保有しています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及人的関係
び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及取引関係び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき取引関係はありません。
取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リ関連当事者等への該当状況
ート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。
④ イリーゼ練馬光が丘
名称
所在地

合同会社 KRF106
東京都千代田区内幸町二丁目１番６号
代表社員 一般社団法人 KRF104
代表者の役職・氏名
職務執行者 中津正憲
1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
事業内容
2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務
資本金の額
1 百万円
設立年月日
2023 年 10 月 27 日
純資産
取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
総資産取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率
以下、資本関係に記載のとおりです。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の 100％親会社であり、金融商品取引法上の親法
資本関係人等である KDX は、取得先の全出資持分を保有する一般社団法人
12

人的関係

取引関係

関連当事者等への該当状況の基金の拠出者である KIP の 100％親会社です。また、取得先を営業者とする匿名組合出資持分について、KDX がその全てを保有しています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と取得先の関係者及び関係会社には記載すべき取引関係はありません。
取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。

（2） 譲渡先の概要
名称
所在地

合同会社 KIRF1
東京都千代田区内幸町二丁目 1 番６号
代表社員 一般社団法人 KLF3
代表者の役職・氏名
職務執行者 中津正憲
1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
事業内容
2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務
資本金の額
1 百万円
設立年月日
2024 年 2 月 22 日
純資産
譲渡先の同意を得られていないため、非開示としています。
総資産
譲渡先の同意を得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率
以下、資本関係に記載のとおりです。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の 100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等である KDX は、譲渡先の全出資持分を保有する一般社団法人
資本関係の基金の拠出者である KIP の 100％親会社です。また、譲渡先を営業者とする匿名組合出資持分について、KDX が一部を保有する予定です。
本投資法人・本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき人的関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及人的関係
び関係会社と譲渡先の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき取引
取引関係
関係はありません。なお、KIP が譲渡先よりアセットマネジメント業務を受託する予定です。
譲渡先は、本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程
関連当事者等への該当状況に定める利害関係者に該当します。

5. 物件取得先等（現所有者以前の所有者）の状況（1） KDXロジスティクス海老名中央

会社名
本資産運用会社と特別な利害関係にある者との関係
取得経緯・理由等
取得時期

現所有者・
信託受益者
合同会社 KRF93
投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程で定める利害関係者
投資運用目的2020 年 9 月 29 日
13

前所有者・
信託受益者
特別な利害関係にある者以外
-

-

取得価格

当該信託受益者が 1 年を超えて所有しているため記載を省略します。

（2） レム六本木ビル（準共有持分30％）
現所有者・
信託受益者
会社名
合同会社 RRB
本資産運用会社と特別な利害関係にある者との関係

-

前所有者・
信託受益者
合同会社 KRF22

投信法上の利害関係人等
及び本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程で定める利害関係者
投資運用目的2018 年 7 月 3 日

前々所有者・
信託受益者
特別な利害関係にある者以外－

投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程で定める利害関係者
取得経緯・理由等
開発目的
－
取得時期
（土地）2007 年 11 月 29 日－
（建物）2017 年 2 月 14 日（注）取得価格
当該信託受益者が 1 年を超 当該信託受益者が 1 年を超 －えて所有しているため、記載 えて所有しているため、記載を省略します。
を省略します。
(注)建物の取得日については、竣工日を記載しています。
（3） 新大阪江坂 東急REIホテル
現所有者
・信託受益者
会社名
合同会社 KHF8

本資産運用会社と特別な利
害関係にある者との関係
取得経緯・理
由等
取得時期
取得価格

投信法上の利害関係人等及び本資産
運用会社の上場リート本部利害関係取引規程で定める
利害関係者
投資運用目的2022 年 3 月 30 日
当該信託受益者が1 年を超えて所有しているため、記載を省略します。

前所有者
・信託受益者
ケネディクス・プ
ライベート投資法
人
本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程で定める利害関係者

前々所有者
・信託受益者
合同会社 KRF56

前々々所有者
・信託受益者
特別な利害関係にある者以外-

投資運用目的投信法上の利害関係人等及び本資産
運用会社の上場リート本部利害関係取引規程で定める
利害関係者
投資運用目的2017 年 1 月 12 日
当該信託受益者が1 年を超えて所有しているため、記載を省略します。

2015 年 3 月 31 日
当該信託受益者が1 年を超えて所有しているため、記載を省略します。

--（4） イリーゼ練馬光が丘
会社名
本資産運用会社と特別な利害関係にある者との関係

取得経緯・理由等
取得時期
取得価格

現所有者・信託受益者
合同会社 KRF106
投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リート本
部利害関係取引規程で定める利害関係者
投資運用目的2023 年 12 月 22 日
1,210,000,000 円

14

前所有者・信託受益者
特別な利害関係にある者以外--

6. 媒介の概要
本入替えに係る該当事項はありません。
7. 利害関係人等との取引
本取得に係る取引は、上記のとおり、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者との取引に、本譲渡に係る取引は、本資産運用会社の上場リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者との取引に該当します。このため、本資産運用会社は、同規程その他の社
内規則に則り、本入替えについて、2024 年 6 月 17 日開催のコンプライアンス委員会の審議・承認を経て、2024
年 6 月 18 日開催の運用委員会において、本入替えについての承認の決議を得ています。また、イリーゼ練馬
光が丘の取得については、2024 年 6 月 18 日開催の投資法人役員会の審議を経て承認の決議及び当該決議に基づく本投資法人の執行役員の同意を得ています。なお、本資産運用会社は、本入替えに関連する利害関係人等との取引に関して、投信法の定めに従い本投資法人宛に書面の交付を行います。
プロパティ・マネジメント業務の委託
本投資法人は、KDX ロジスティクス海老名中央について、取得日付でケネディクス・プロパティ・デ
ザイン株式会社とプロパティ・マネジメント契約を締結します。なお、業務委託報酬は保有物件と同水準の金額及び料率です。
8. 本入替えの日程
本取得及び本譲渡決定日
本入替え売買契約締結日
売買代金決済日及び譲渡日
KDX 日本橋 313 ビル
売買代金決済日及び取得日
KDX ロジスティクス海老名中央
レム六本木ビル（準共有持分 30％）
新大阪江坂 東急 REI ホテル
イリーゼ練馬光が丘

2024 年 6 月 18 日
2024 年 6 月 28 日（予定）2024 年 7 月 1 日（予定）9. 今後の見通し
本譲渡における譲渡予定価格と帳簿価額との差額は 1,551 百万円となり、不動産等売却益が発生する見込みです。また、当該不動産等売却益の一部については、圧縮積立金として内部留保を予定しています。
なお、本入替えによる 2024 年 10 月期（2024 年 5 月 1 日～2024 年 10 月 31 日）及び 2025 年 4 月期（2024
年 11 月 1 日～2025 年 4 月 30 日）の運用状況の予想については、本日付で別途公表の「2024 年 4 月期 決
算短信（REIT）」をご参照ください。

15

10. 鑑定評価書の概要
物件名称

KDX ロジスティクス海老名中央

鑑定評価額
鑑定機関
価格時点

5,070,000,000 円
株式会社谷澤総合鑑定所
2024 年 5 月 1 日(単位：円)

項目
収益価格

内容

概要等

5,070,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益5,170,000,000
非開示

可能総収益

非開示

空室損失等

非開示

(2)運営費用DCF 法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価
格からの検証を行って査定
中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定

非開示

維持管理費

0

テナント負担のため、計上しない

水道光熱費

0

テナント負担のため、計上しない

修繕費

非開示

PM フィー

3,000,000

テナント募集費用等

0

公租公課

非開示

損害保険料

非開示

その他費用

非開示

(3)運営純収益(ＮＯＩ＝(1)-(2)）

202,089,150(4)一時金の運用益

0(5)資本的支出

15,960,000(6)純収益(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))

186,129,150(7)還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り積算価格

3.6％

PM 契約予定額に基づき、類似不動産の PM 料率により検証の上査定
現賃借人の継続入居を想定し、テナント退去に伴うコストについては、還元利回りにて考慮しているため非計上

預り敷金が無いため、計上しない
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用に基づく年間査定額にＣＭフィーを考慮して査定

対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定5,020,000,000
1～4 年度 3.5％
5～11 年度 3.7％
3.8％

類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定

4,930,000,000

土地比率

82.5％

建物比率

17.5％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

特になし（注） 上記直接還元法による価格の（1）及び（2）において、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人に秘密保持義務の違反による損害賠償の請求若しくは解除の請求を受け又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の項目を除き、非開示としています。

16

物件名称

レム六本木ビル（準共有持分 30％）

鑑定評価額
鑑定機関
価格時点

6,030,000,000 円（注 1）
大和不動産鑑定株式会社
2024 年 5 月 1 日(単位：円)

項目
収益価格

内容

概要等

6,030,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益

6,190,000,000
非開示（注 2）

可能総収益

非開示（注 2）

空室損失等

非開示（注 2）(2)運営費用

76,638,700

水道光熱費

88,175,748

修繕費

4,819,250

PM フィー

1,118,400
965,919

公租公課

84,137,800

損害保険料

2,595,800

その他費用

93,752,826(3)運営純収益(ＮＯＩ＝(1)-(2)）

706,516,444(4)一時金の運用益

8,698,523(5)資本的支出

14,209,485(6)純収益(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))

701,005,482(7)還元利回り
ＤＣＦ法による価格

3.4％

類似不動産の水準を参考に、現行契約額を妥当と判断し、計上実績額に基づき査定した額について、類似不動産の水準による検証を行い、計上ERの12年間平均修繕費に基づき査定し、計上類似不動産の水準を参考に、現行契約額を妥当と判断し、計上貸室のうち、店舗について、契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃借人の想定回転期間を基に査定した年平均額を計上
2023 年度実績額に基づいて査定し、計上類似不動産の保険料率を参考に、依頼者より入手した見積額に基づき計上
地代について、借地部分については契約内容に基づき、査定し、地役権部分については契約額に基づき計上
消耗品費、その他雑費の予備費等について、過年度の実績額等を参考に査定し、計上

運用利回りを 1.0％として運用益を査定（借地部分の差入れ保証金も考慮）ER の 12 年間平均更新費に基づき、CM フィーを考慮して、計上対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定

5,960,000,000

割引率

3.2％

最終還元利回り

3.6％

積算価格

中長期安定的と認められる適正賃料水準等に基づき査定
中長期安定的な稼働率水準を前提に査定

352,204,443

維持管理費

テナント募集費用等

DCF 法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格による検証を行って試算
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して求めた共有持分反映前の収益価格に、対象共有持分を乗じて査定類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

6,430,000,000

土地比率

89.1％

建物比率

10.9％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

17

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用

（注 1）鑑定評価額・収益価格・直接還元法による価格・DCF 法による価格・積算価格については、本投資法人が取得予定の準共有持分（準共有持分割合 30％）に相当する価格を、その他の数値及び金額については、本物件土地及び建物全体の数値及び金額
を、それぞれ記載しています。なお、本物件土地・建物全体の鑑定評価額は、20,100,000,000 円です。
（注 2）上記直接還元法による価格の（1）において、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人に秘密保持義務の違反による損害賠償の請求若しくは解除の請求を受け又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の事項を除き、非開示としています。

18

物件名称

新大阪江坂 東急 REI ホテル
5,360,000,000 円（注 1）
一般財団法人日本不動産研究所
2024 年 5 月 1 日

鑑定評価額
鑑定評価機関
価格時点(単位：円)

項目
収益価格

内容

概要等

5,290,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益5,310,000,000
非開示（注 2）

潜在総収益

非開示（注 2）

空室損失等

非開示（注 2）(2)運営費用

直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関連づけて試算
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
ホテルの運営状況等を考慮のうえ査定

非開示（注 2）

維持管理費

非開示（注 2）

契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水準等を参考に査定

水道光熱費

非開示（注 2）

過年度実績額に基づき計上

修繕費

非開示（注 2）

PM フィー

非開示（注 2）

テナント募集費用等

非開示（注 2）

過年度実績額、類似不動産の費用水準及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮のう
え査定
契約条件に基づく報酬額、類似不動産の報酬料率等を参
考に査定
計上しない

公租公課

非開示（注 2）

公租公課関係資料に基づいて査定

損害保険料

非開示（注 2）

類似不動産の保険料率等を参考に計上

その他費用

非開示

（注 2）

(3)運営純収益(ＮＯＩ＝(1)-(2)）

284,831,000(4)一時金の運用益

非開示（注 2）(5)資本的支出

29,727,000(6)純収益(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))

255,104,000(7)還元利回り

4.8％

ＤＣＦ法による価格

5,270,000,000

割引率

4.5％

最終還元利回り

4.9％

積算価格

道路占用料等をその他費用として計上

毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定

対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

5,560,000,000

土地比率

87.7％

一棟全体

建物比率

12.3％

一棟全体

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

特になし（注 1）鑑定評価額については、本投資法人が取得予定のホテル部分の区分所有権（物件全体に占める持分割合 37.6%）に相当する価格を記載しています。なお、鑑定評価額はホテル部分の収益価格 5,290,000,000 円にホテル部分の増分価値 65,900,000 円を考慮した限定価格です。また本取得後の本物件土地・建物全体の鑑定評価額は、12,200,000,000 円です。
（注 2）賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した
場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人に秘密保持義務の違反による損害賠償の請求若しくは解除の請求を受け又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の事項を除き、非開示としています。

19

物件名称

イリーゼ練馬光が丘

鑑定評価額
鑑定機関
価格時点

1,500,000,000 円
株式会社谷澤総合鑑定所
2024 年 5 月 1 日(単位：円)

項目
収益価格

内容

概要等

1,500,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益

1,520,000,000
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室損失等

非開示（注）(2)運営費用

8,237,088

維持管理費

0

水道光熱費

0

修繕費

570,000

PM フィー

1,800,000

テナント募集費用等

DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による収益価格で検証を行って試算
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定

類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約内容に基づき計上

0
実額及び類似事例に基づき査定

公租公課

5,212,200

損害保険料

194,240

保険資料等に基づき計上

その他費用

460,648

類似不動産の費用水準等を参考に査定(3)運営純収益(ＮＯＩ＝(1)-(2)）

57,569,712(4)一時金の運用益

329,034(5)資本的支出

1,710,000(6)純収益(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))

56,188,746(7)還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格

3.7%

運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定

類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定

1,490,000,000
1～9 年度 3.6％
10 年度 3.7％
11 年度 3.8％
3.9％

類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定1,620,000,000

土地比率

67.5％

建物比率

32.5％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格による検証を行って、収益価格を採用（注）上記直接還元法による価格の（1）において、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人に秘密保持義
務の違反による損害賠償の請求若しくは解除の請求を受け又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の事項を除き、非開示としています。

20

物件名称

KDX 日本橋 313 ビル

鑑定評価額
鑑定機関
価格時点

7,090,000,000 円
大和不動産鑑定株式会社
2024 年 4 月 30 日
(単位：円)

項 目
収益価格

内 容
7,090,000,000

直接還元法による価格

7,350,000,000(1)運営収益396,577,918

可能総収益

413,684,916

空室損失等

17,106,998(2)運営費用

中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
中長期安定的と認められる適正賃料水準等に基づき査定
中長期安定的な稼働率水準を前提に査定

119,736,052

維持管理費

17,538,521

水道光熱費

30,703,106

修繕費

8,242,667

PM フィー

7,358,434

テナント募集費用等

2,347,340

公租公課

50,972,400

損害保険料

373,584

その他費用

2,200,000(3)運営純収益（NOI＝(1)-(2)）

276,841,866(4)一時金の運用益

2,268,101(5)資本的支出

14,380,388(6)純収益（NCF＝(3)+(4)-(5)）

264,729,579(7)還元利回り

3.6％

DCF 法による価格

6,980,000,000

割引率

3.4％

最終還元利回り

3.8％

積算価格

概 要 等
DCF 法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格による検証を行って試算

実績額に基づき、類似不動産の水準による検証を行い査定
実績額に基づき、類似不動産の水準による検証を行い査定類似不動産の修繕費水準による検証を行い、エンジニア
リング・レポートにおける修繕費の年平均額を計上
類似不動産の PM 料率に基づき、標準的な PM 料率を査定
類似不動産のテナント募集費用等の水準に基づき、想定入替率及び空室率を考慮して査定
2023 年度実績額等に基づき査定
実績額に基づき査定
過去の実績額を参考に査定し、計上

運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産の更新費水準による検証を行い、エンジニア
リング・レポートにおける更新費の年平均額に CM フィーを加算して計上対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定類似の不動産の取引事例における割引率との比較及び金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して求める方法を勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

7,990,000,000

土地比率

97.9％

建物比率

2.1％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用

以
21

上

＜添付資料＞
・参考資料 1
・参考資料 2

取得物件の写真及び地図
本入替え後のポートフォリオの状況※本投資法人のウェブサイト：https://www.kdx-reit.com/

22参考資料1 取得物件の写真及び地図
1. KDXロジスティクス海老名中央【物件写真】

【地図】
拡大図

23

2. レム六本木ビル（準共有持分30％）【物件写真】【地図】

24

3. 新大阪江坂 東急REIホテル【物件写真】

【地図】

【地図】

25

イリーゼ練馬光が丘【物件写真】【地図】

26

参考資料 2 本入替え後のポートフォリオの状況
用途
オフィスビル
居住用施設
商業施設
物流施設
宿泊施設
ヘルスケア施設
ポートフォリオの合計取得（予定）価格（百万円）
429,996
320,374
287,421
26,262
48,64083,7681,196,462

物件数
93
143
61
13
5
40
355

投資比率（注）
（％）
35.9
26.8
24.0
2.2
4.1
7.0
100.0

（注）投資比率は、取得（予定）価格の合計に対する用途毎の比率をいい、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。

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