人口高齢化に適応した空き家活用に向けての考察
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言語: Japanese
出版者:
公開日: 2021-03-02
キーワード (Ja):
キーワード (En):作成者: 菊地, 吉信
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所属:URLhttp://hdl.handle.net/10098/00028613

福井大学地域環境研究教育センター研究紀要「日本海地域の自然と環境」
No. 27， 93 - 96， 2020

人口高齢化に適応した空き家活用に向けての考察
A Study on utilizing vacant houses adapted to the aging community

菊地

吉信＊   
（福井大学学術研究院工学系部門       建築建設工学講座）

はじめに人口の減少と高齢化、さらに空き家・空き地等の増加は全国の地方都市に共通した問題であり、将来に向けて問題を解消・抑制しつつ、居住ニーズに応じた住環境を形成することが求められる。本稿
では、福井市を対象として各地区の人口と高齢化の状況を把握した上で、空き家利用により高齢化に適応した住環境の形成をはかるにはどのような仕組みが求められるのかについて考察する。
２．地区の状況
福井市の人口は 1970 年の 23.2 万人から 2015 年には 26.6 万人に増加した。しかし、国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2030 年には 25.5 万人となり 4％減少する見込みである。また、同期間に 65 歳以上人口は 1 割（74,793 人→ 83,129 人）増加し、そのうち 75 歳以上人口は 4 割（37,546人→ 51,756 人）増加する見込みである。
次に県庁所在都市の 3 世代世帯と 65 歳以上単身世帯の割合をみると（図 1）、福井市は 3 世代世帯の割合が 12.2％で最も高く、その一方で 65 歳以上単身世帯の割合は 10.0％と低い。
ただし、福井市の 3 世代同居率は長期低下傾向にあり、1985 年の 25％から 2015年までに半減している 1）。近居・隣居と呼ばれる、親子世帯が近くの別住宅に暮らし日常的な交流や支え合いを行う住まい方も一定数存在するが、こんごも高齢化が続く中で子世帯も加齢することを考えると、親族内での支え合いが持続できるかどうかは不透明である。
図1

県庁所在地の65歳以上単身世帯および3世代世帯の割合(2015年)

＊（キーワード：高齢化、空き家、中間支援組織、福井市）
Yoshinobu Kikuchi（Division of Architecture and Civil Engineering，Faculty of Engineering, University of Fukui, Fukui, 910-8507）―   93   ―菊地吉信

３．地区別の人口変化
福井市の地区別に 1 世帯当たり人員と高齢化率をみてみる（図 2）。福井市平均値に比べ、市街地中心部の各地区では 1 世帯当たり人員が少なく高齢化率は高い。一方、市街化区域周縁部に位置する地区の多くは高齢化率が比較的低い。これは、近年土地区画整理事業による大量の宅地供給が行われ盛んな住宅建設が行われている森田地区を含め、若年層の住宅取得が影響したものと推測される。
次に、地区人口と高齢化率の過去 10 年の変化をみてみる（図 3）。高齢化は森田地区を除くすべての地区で進んでいる。また、人口増が生じている 11 地区のうち、社西を除く 10 地区

図2は図 2 で高齢化率が比較的低い。
市街地中心部の地区をみると、人口、高齢化ともに変化が比較的少ない。これは、図 2 より
市街地中心部には高齢化率の比較的高い地区が多いことを考え合わせると、他地区よりも早い時期に高齢化が進んでいたと考えられる。

 区別1世帯当たり人員および高地
齢化率

４．空き家利用の検討
そこで、市街地中心部に位置する地区を対象として、高齢化対策と空き家の利用可能性を探るための一つの試みとして、市街地の空き家（空室）を高齢者向け住宅として利用することを想定し、その場合に必要十分な空き家が実際に存在するのか、また利用に当たりどのような問題があるのかを検証することとした 2）。

図3

地区別人口および高齢化率の変化比

関連文献等を参考に、福井市内の小学校区単位で地区選定の要件設定を行い、それに基づき抽出された松本地区を検討の対象とした。2018 年 10 月に行った地区内の建物状況（戸建て空き家、賃貸アパート等の空室）をもとに、地元の関係機関および事業者を対象にヒアリングを行った。
４－１ 地域抽出の条件設定
関連文献等を参考に、地区内の①福祉サービスと交流の拠点、②日常生活圏域、③住宅、④居場所となる施設等の所在を調査した（図 4 右表）。
４－２ 実態調査の結果賃貸住宅については空室を利用する想定のため、空室が何階に何戸あるか、エレベーターの有無等を調査した。その結果、地区内でも拠点施設と空き家の分布状況から、空き家利用を検討するエリアを設定した。そして、交流拠点となることを想定した小規模多機能型居宅介護施設からほぼ 300 ｍ以内をサービス利用のための来訪に適した距離と設定し、その圏内にある空き家を高齢者向け住宅に活用すると考えた場合、図 4 に示す状況となった。
対象エリア内に民間賃貸住宅の空き家は全 4 棟 43 戸あり、そのうち高齢者住宅として利用可能なものは 5 戸、戸建ての空き家で利用可能なものは 9 戸であった。民間賃貸の空き家（空室）は多いに―94―人口高齢化に適応した空き家活用に向けての考察①福祉サービスと交流の拠点
既存のサ高住、小規模多機能型居宅介護施設②日常生活圏域①の拠点から半径 300 ～ 500 ｍ以内③住宅
専有面積 25㎡以上
家賃 6.9 万 / 月以下（福井市のサ高住の平均値）
EV のない住宅は 1・2 階のみ、EV のある住宅は階数制限なし
ただし室内のバリアフリー仕様については考慮せず④居場所となる施設等
余暇施設（図書館・公民館・喫茶店・公園）
医療施設（内科・眼科・整形リハビリ）
購買施設（スーパー・薬局・コンビニ）
福祉施設（老人福祉施設・介護老人保健施設）

図4

地区内の関係施設等の立地も関わらず、専有面積や家賃、EV などのバリアフリー設備を考慮すると、実際に高齢者向け住宅として利用できるかどうか判別可能な賃貸住宅は少ない（5/43 戸）。なお、エリア内の県営住宅を含めると利用可能な住戸は 24 戸に増える。
４－３ 対象者の想定
ここでは独居で介護サービス等を受けていない高齢者を潜在的利用者と想定する。福井市提供資料（2018 年時点）より、地区内の高齢者 386 人のうち単身高齢者は 96 人、介護サービス利用者は 79 人、うち単身高齢者は 20 人であった。そこで介護サービス利用者の中に同じ割合だけ単身高齢者がいると仮定し、96 － 20 ＝ 76 人が対象となりうる高齢者の母数とした。
さらに、福井市の「すまいるオアシスプラン 2018（福井市第 8 次老人保健福祉計画・高齢者居住安定確保計画）に掲載されている高齢者アンケートによれば、「これからも現在の住まいに住み続けたいですか」という問いに対して「住み続けたい」が 80％、「住み続けたいが、介護や介助が必要になったらやむをえず住み替える」が 16％、「住み替えたい」4％となっている。
そこで、住宅を住み替える可能性のある人が全体の 20％いると仮定すると、76 人× 20％＝ 15 人の潜在的利用者があると推測される。これは利用可能な賃貸住宅および戸建ての空き家数 14 戸とほぼ同数である。
４－４ 事業者等へのヒアリング調査
以上の構想について、不動産管理業者、サ高住・小規模多機能事業者、行政担当課・包括センター等の計 13 者（社）を対象にヒアリングを行った。その結果、高齢者向け住宅としての空き家活用を実現するためには、複数・異業種の事業者をマッチングし一つの事業システムを作り上げること、改修費の工面、家主の理解、近隣住民の理解といった課題が挙げられた。
また、小規模多機能型居宅介護施設を交流拠点とすることについて、施設利用者へのサービス提供やプライバシー保護との兼ね合いが難しいとの指摘があった。
４－５ 小括
今回の試験的検討により、福井市内には多くの空き家がある一方で、高齢者向け住宅としての活用を考えた場合には物件の詳しい情報がわからないという問題があった。また、交流拠点の整備に当たっては、既存の介護事業所等の利用は難しいため、窓口となる拠点を別に設けることが必要と考えらえる。さらに、不動産管理と生活支援・介護サービス事業者をつなぐ仕組み、入居希望者と空き家をつなぐ仕組み、入居後のサポートを含むプログラムが必要であることがわかった。

―95―菊地吉信

５．中間支援組織の例
このような仕組みを継続的に運営するための体制のあり方について検討するため、参考例として佐賀市に拠点を置く NPO 法人空家・空地活用サポート SAGA を挙げる。
筆者が行ったヒアリング（2020 年 3 月 25 日）によると、
この NPO 法人は、空き家の利活用が進まない状況に対し、空き家所有者と利用希望者とをマッチングする存在が必要と考えた地元在住メンバーにより 2016 年に活動を始め、これまでに 10 件を超えるマッチングを成立させてきた（図5）。空き家所有者から相談を受けることが多く、NPO 法人は相談案件の中から物件の特徴に見合う活用方法を所有者に提案する形をとっている。こうした活動をする中で、県からの勧めもあり居住支援法人の登録をすることになった。入居希望者からの相談は 1 月当たり 5 ～ 10 件程

図5

居住支援のスキーム

NPO法人空家・空地活用サポートSAGAパンフレットより抜粋

度で、そのうち民間アパートへの入居に関する相談は年間30 件程度、相談者は独居高齢者が多い。また外国人は保証人がつかず入居が難しい場合もある。
こんごの課題としては財源の安定を図る必要があることと、増加が予想される空き家の遺贈・寄贈への対応が挙げられる。
同 NPO 法人は、一方で空き家関係（建築、不動産等）の事業者と、他方で居住支援関係（福祉）の事業者と協力関係を築いている。さらに中心市街地の一角を対象としたエリアマネジメントに取り組むグループにも参画している。地元の事情をよく知るメンバーにより構成された中間支援組織が、専門性の異なる複数の事業者ネットワークに属することにより、地域における潜在的な需要（居住支援を含む利用ニーズ）と供給（空き家）をマッチングすることに成功していると言える。
６．おわりに人口の高齢化とともに少人数世帯の増加が進む既成市街地において、高齢化に適応した住環境の形成を進める必要がある。その観点から、本稿で検討した空き家利用には一定の可能性があるものと考えられる。空き家利用の拡大は住宅政策における全国的な課題の一つであるが、その実践には人口・世帯の動向および住宅事情の地域的特徴に応じた需給マッチングのプログラムと、そのプログラムを運営する中間支援組織の役割が重要である。
本稿はその一端を検討したに過ぎないが、さらに調査を進め知見を蓄積することにより、実際の地域において展開可能なプログラムと体制のあり方を提示したい。
謝辞
調査にご協力いただいた皆様に記して謝意を表します。

参考文献
１）福井県（2017）平成 27 年国勢調査福井県独自集計報告書～人口等基本集計分～平成 29 年 3 月
２）菊地吉信（2019）地方都市における住環境のゆくえ：福井を例に、2019 年度日本建築学会大会
研究協議会資料 ｢2030 年の都市・建築・くらし：縮小社会のゆくえと対応策｣、pp.11-14―96―