住宅地研究

運命共同体としての住環境

米国グリーンベルトホームズにおける住宅地マネジメント
東京工芸大学工学部建築学科准教授

森田芳朗

家が集まって、まちなみができる。どこまでが私的な財cooperative corporation）が所有している。日本では、集で、どこからがみんなのものか。戸建て住宅地であれば、合住宅を持つ形態はおよそ区分所有に絞られるが、アメリ敷地の境がその切れ目になるし、マンションであれば、玄カでは、こうした組合所有の集合住宅が数多く存在し、「コ関ドアや道路境界線が「私 / 共」「共 / 公」を分ける。あウオプ（coop）」（housing cooperativeの略）と呼ばれてとは、それぞれ自分の（自分たちの）範囲をしっかり守っいる。ていけば、まちは維持されていく。この当たり前だった図組合所有のコウオプと区分所有のマンション（アメリカ式が通用しなくなってきているのが、空き家問題やその先では「コンドミニアム（condominium）」という）はどこの地域の荒廃が懸念される今日の社会ではないだろうか。

が違うか。区分所有は、建物の一部を他から切り離して本稿では、このことについて、アメリカのある住宅地を所有することを認めた制度である。日本の区分所有法で例に考えてみたい。メリーランド州の「グリーンベルトは、この部分を「専有部分」と呼び、残りの「共用部分」（Greenbelt）」という集合住宅団地である（写真1）。

は共同で所有することになっている（図1左）。

コウオプという所有形態

一方、日本にはない集合住宅の組合所有では、組合が建物をまるごと所有する。そして、この組合の構成員を居グリーンベルトは、「グリーンベルトホームズ（Greenbelt

住者自身とすることがアメリカでは多い。そのため、コウHomes, Inc.）」 と い う 住 宅 協 同 組 合 法 人（housing

オプの居住者は、建物所有者である組合の一員であり、またその組合から住まいを借りる借家人でもあるという二面性を持つ（図1右）。いわば「共有 / 専用」による集合住宅の所有形態である。

写真1 現在のグリーンベルト

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図1 区分所有（左）とコウオプ（右）の所有関係の組み立て方

写真2 グリーンベルトホームズの理事会（正面：住民代表の理事、手前：聴講する住民、右：組合をサポートするマネージャーとスタッフ）

日本の区分所有法も、アメリカ各州のコンドミニアム法も、成立したのは1960 年代のことである。集合住宅の組

写真3 不動産会社の店頭に並ぶ住宅広告。一般の住宅と同じく、市場で値が付き流通する。ただし、売買されるのは不動産ではなく組合の持ち分であるグリーンベルトの開発と払い下げ話をグリーンベルトに戻そう。グリーンベルトが組合所合所有は、それ以前から存在した、比較的古くからのしく有の住宅地になるまでに、実は15 年ほどの時間がかかっみといえる。ている。

このように、所有関係の組み立て方としては対照的な区

グリーンベルトは、1930 年代のニューディール政策によ分所有とコウオプの集合住宅だが、実際の運営の進め方はそれほど変わらない。いずれも、共通の利害に関わる事柄は、総会や理事会を通して民主的に進められる（写真2）。
ひとつひとつの住宅が市場で流通していく点も共通である（写真3）。

ただし、コウオプでは、区分所有の集合住宅と異なり、住宅の購入（正確には組合員の交代）に法人の承認が必要となる。つまり、入居者を選べるわけである。日本のマンションやアメリカのコンドミニアムでは、個人が独立した「不動産」を所有する。それを担保とした住宅ローンも充実し、そのことがこの住宅所有形態の普及を後押しした。一方、個人の財が「動産」としかみなされないコウオ
プでは、代わりに法人を債務者とする融資制度が用いられてきた。このローンは集合住宅の開発費用の返済などにも充てられ、巨額なものになる。みんなで返す必要があるた
め、もし誰かの返済が滞れば、その責任はそのまま他の組合員へと及ぶことになる。実際、一部の滞納が他の負担増につながる悪循環が続き、倒産に追い込まれるケースも、1930 年代の大恐慌期には後を絶たなかった。そのため組合としては、どんな世帯が入ってくるかに敏感とならざるを得ないのである。
写真4 開発当初のグリーンベルト（Library of Congress）

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る一連の公共事業「グリーンベルトタウン計画」のひとつとして、ワシントンDCの郊外に開発された（写真4）。荒れた都市部を離れた田園地域に新しい時代のコミュニティをグリーンベルトホームズにおける住環境のルール

さて、払い下げを経て持ち家となったグリーンベルトでつくり出すため、そして当時1,300 万人にも達した失業者は、増築をしたり、外構をつくり込んだり、居住者がそれに雇用の場を設けるため、国家の威信をかけて進められたぞれの住まいに手を加えることが可能となり、住環境が大プロジェクトだった。

きく変わっていった（写真5）。いろいろな課題も生じたが、建設されたのは、およそ1,600 戸の 2 階建てテラスハウ

その都度議論を重ねて解決策を見出してきた。これまでスである。立体交差による歩車道分離の配置計画なども、設けられてきた主な住民委員会の一覧を見ると、内容の当時としては斬新なものだった。住宅地の中心には、タウ幅広さがうかがえる（表1）。そして、そこでの議論は、新ンセンターが設けられた。周囲は見渡す限りの雑木林であしいルールに反映されることになる（写真6）。そのなかにる。生活のために必要なスーパーマーケットや銀行、ガソは、他のコウオプにも見られないユニークなものがある。

リンスタンド、保育園、新聞社、カフェなど、さまざまな（1）増改築と維持管理店や施設が設けられていったが、それらはいずれも住民らによる協同組合が経営した。
「コウオプ・スピリッツ（coop増改築のルールは、払い下げ直後からアレンジし続けられているもののひとつである（図2）。

spirits）」。いまにつながるグリーンベルトの気風を住民は増築は個人で行うが、面白いことに、その後の維持管そう呼ぶが、そうした恊働の精神を持ち合わせているか、理は費用も含めて組合が引き受けることになっている。そこのコミュニティをつくるにあたり、入居者は厳しく審査のため、居住者が組合に毎月納める分担金（管理費や修されたという。倍率はおよそ14 倍だった。

繕積立金の他、固定資産税の支払い、組合のローンの返もともとは公的な賃貸住宅として開発されたグリーンベ
ルトだが、第二次世界大戦後には、公的資産の見直しを済などに充てられる）は、増加した床面積の分だけ高くなる。

求める機運の下、住民に払い下げられることになった。そまた、日本のマンションの「専有部分」にあたるもののこで、払い下げの受け皿となり、住宅地の運営を引き継ぐ

一部、例えば住戸内の床下地や浴槽・洗面台なども、グ組織として設立されたのが、住民を構成員とする住宅協

リーンベルトでは、組合がまとめて維持管理の面倒を見て同組合だった。この組織が、今日のグリーンベルトホームいる（表2）。

ズである。

なぜそこまでするのか。ひとつは、隅々まで手入れを行き届かせることで、住宅の、ひいては住宅地の価値を維持していくためである。また、工事の集約によりコストパフォーマンスを上げ、居住者の経済的負担を軽減する狙いもある。これも円滑な住宅地運営のためである。

写真5 住宅地内のセミデタッチドハウス。右の住戸はミュージアムとして開発当初の姿に復原されたもの。庭のフェンスや増築が加えられた
左の住戸との対比がよくわかる

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写真6 コウオプのルールが1冊にまとまった居住者向けハンドブック。ルールは柔軟に見直されていくため、交換可能なルーズリーフ形式になっている

委員会名
期間 活動内容
Frame House
53−54 住宅の外壁塗装や専⽤庭のフェンス設置について検討する
Grounds
53−54 専⽤庭を広げたいという住⺠の要望について検討する
Member Relations
53−72 各種イベントを企画し、住⺠、理事会、管理者組織の交流を図る
Newsletter
53−07 住宅地の新聞を発刊し、組合やコミュニティの活動状況を周知する
Heating and Utilities
54−55 住宅設備の改善、光熱費の削減、増築した住宅の光熱費について検討する
Management and Improvement54−55 マネジメントスタッフの業務環境を整え、効率向上を図る
Home Improvement54−61 増築や物置⼩屋の設置について検討する
Landscape54−62 樹⽊や⽤具を住⺠に提供して専⽤庭や共⽤空間の緑化・美化を進める
Maintenance54−72 建物のメンテナンスに関するルールを設けて不動産の価値を維持する
Executive
54−74 理事会やマネジャーの業務の全体像を俯瞰する
Personnel
54−83 マネジメントスタッフの⼈事について検討する
Finance54−
組合の健全な資産管理について、理事会に助⾔する
By-Laws
54−
細則の改定を検討する
Planning
56−81 妥当なコストで建物の質を維持していくための⻑期修繕計画を検討する
Land Use59−62 住宅地周辺の市有地の整備や組合所有地の公共利⽤について市と協議する
Housing for the Elderly Program
61−62 組合による⾼齢者向け住宅の建設計画案について、調査・企画を進める
Membership Meeting
61−62 各種の委員会が和やかに進むようコーヒーやクッキーを振る舞う
Member-Owners' Insurance＊
61−63 住宅ローン返済の相互扶助制度の導⼊について検討する
Standards and Improvements
61−65 組合の⽅針やルールに乗らない増改築を審議する
Rules and Regulations
62−63 遵守事項の改定を検討するLand
62−67 組合所有地と周辺の開発のあり⽅について、⻑期計画を検討する
GHI-City Coordinating
62−70 組合と市の連携が必要な空間整備の進め⽅について協議する
Resales＊62−96 住宅の売却者と購⼊者双⽅への各種の⽀援策を検討し、提供する
Proxies＊64−65 総会の不在者投票の導⼊を検討する
Zoning65−67 郡のマスタープランが⽬指す過度な地区開発に反対する
Larger Homes＊
65−67 組合による⼤家族向け住宅の建設計画案について、調査・企画を進める
Member Complaints
67−81 住⺠の組合への不満を汲上げる他、住⺠間のもめごとを仲裁する
Parking
67−86 駐⾞場やガレージの整備を進め、その使⽤ルールを提⾔する
Select68
⻑期的な視野から組合が進める様々な取り組みに優先順位をつける
Landscape and Environment
69−70 専⽤庭の利⽤法のルールづくりやコモンスペースの緑地保全を進める
Membership Services and Home Improvements 69−71 増改築のノウハウの集約や資材の共同購⼊などを⾏う
Community Aesthetics
69−72 景観（建物の外観や外構）の向上を図る
Committees＊
69−82 数が増えすぎた委員会の役割と機能を⾒直す
Legislative
69−07 組合の対外的な法⼿続きの内容を検討するEngineering and Maintenance
74−83 個別の増改築の可否について、構造や設備など技術⾯から審査する
Aesthetics and Environment
76−86 Community Aesthetics 委員会（69-72）の後継委員会
Member and Community Relations
77−10 Member Relations（53-72）の後継委員会
Corporate Policies and Procedures
79−80 組合の住宅管理の⽅針や⼿続きを⾒直す
Rehabilitation Guidelines＊
79−81 再⽣プロジェクトを進める上での問題点を整理する
Rehabilitation Member Complaints＊
81
再⽣プロジェクトを進める上での住⺠の不満を汲み上げる
Rehabilitation Oversight＊
81
複雑化する再⽣プロジェクトの全体像を整理する
Crime Prevention＊81
警察と共同で防犯セミナーを催す
Historic Preservation＊
82
住宅地の⼀住⼾をミュージアムとして保存する組織を⽴ち上げる
Companion Animal
82−
ペットの飼育マナーを啓蒙し、住⺠間のトラブルを防ぐ
Building and Grounds
85−86 Aesthetics and Environment（76-86）の後継委員会
Reserves＊
85−87 組合の積⽴⾦の徴収・使⽤計画について検討する
Architecture and Environment
87−07 住宅や共⽤空間の改善案を⽰す他、組合のルールにない増改築を審議する
Selection＊
91−92 委員会の委員の選出⽅法について検討する
Search＊93
退職するジェネラルマネジャーの後任を探す
Woodlands
93−
住宅地周辺のコウオプ所有地（森林）の保全について検討する
Historic District Study＊
94−95 歴史地区への指定が住宅地に与える影響について検討する
Investment
96−
組合の資産運⽤について助⾔する
Self-Storage＊
00−01 組合によるレンタル倉庫の建設について検討する
Marketing00−11 住宅の売却者・購⼊者双⽅への各種の⽀援策について検討する
Education
02−04 ⽣活マナーから住宅の維持管理まで住教育の啓蒙を⾏う
Artifacts＊
02−08 不要になった当初の建具や部材を保管し、必要な住⺠に提供する
Absentee Members03⻑期不在にする住⺠のための事務⼿続きを定める
Management and Technology＊
04−05 各種⼯事の⼊札⽅法について検討する
Yard Line＊04−
全⼾の敷地境界の実測調査を⾏い、各⼾の利⽤範囲を明確にする
Money Management Advisory05
⾼齢の住⺠向けに資産管理の助⾔を⾏う
IT Review and Management Audit＊
05
新しい財務ソフトの導⼊を検討する
Sustainable Design and Practice＊05−10 環境負荷低減に向けた2度⽬の⼤規模修繕⼯事の実施⽅針を検討する
Communications
07−
組合やコミュニティの活動状況を新聞やインターネットで住⺠に伝える
Architectural Review
07−
増改築のルールを⾒直す
Buildings
08−
建物の⻑期修繕計画や管理の組合・住⺠間の責任範囲について検討する
Member Activities
10−11 Member and Community Relations 委員会（77-10）の後継委員会
表1 グリーンベルトホームズに設けられた主な住民委員会（参考文献4より）
＊は特別委員会

家とまちなみ 78〈2018.11〉5図2 増改築のルール

個別管理の対象

共同管理の対象

内装仕上げ、床仕上げ

構造部材、増築の修繕

窓ガラス、網⼾、シャッター

電気、温⽔設備

エアコン

衛⽣機器（浴槽、洗⾯台を含む）、給排⽔設備

台所・洗⾯所の⼾棚屋根、ポーチ

台所・浴室の床タイル

床組・下地、階段浴室の壁タイル、シャワーブース

窓枠、サッシ

カーペット

壁体の修繕

⽕災警報機

⽞関ドア・鍵

電話線、通信ケーブル

外壁サイディング

外壁の塗装

排⽔溝、⽝⾛、物⼲し台

屋外物置、ごみ置き場、外構フェンス

枯れ⽊の除去、⾬樋の清掃・維持

専⽤庭の植栽の⼿⼊れガレージ

テレビ・ラジオのアンテナ

害⾍の駆除

居住者の過失による修繕すべて

熱交換器の修繕

表2 居住者と組合が管理に責任を持つ範囲。共同管理の対象が屋内まで及んでいる（2）売却前のインスペクション
組合所有の集合住宅では「入居者の審査」があること合のメンバーシップ）を手放せない。このしくみがあることで、入退去のサイクルにあわせた住環境の是正が可能

はすでに述べた。グリーンベルトホームズでは、さらに加になるのである。

えて「退去者の審査」も行っている。退去を控えた住宅は、（3）1970年代末からの再生プロジェクト

その管理状態が 250を超えるチェック項目にわたって検査

これらのユニークなルールは、組合設立当初から整ってされる。メンテナンスを怠った場合や、コウオプのルールいたわけではなく、長年の試行錯誤のなか生み出されたもに反した増改築がある場合には、それを正すまで住宅（組のである。

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る。そもそもコウオプの住まい手が持つ資産は、「共有財の一部を利用できる」という法人との契約でしかない。住宅地そのものがだめになってしまっては、どうにもならないのである。
グリーンベルトホームズが学んだ教訓は、空き家による外部不経済の問題に怯える日本の住宅地でも生かすことができるのではないだろうか。住環境は、多かれ少なかれ運命共同体である。

写真7 1970年代末から実施された再生プロジェクト（参考文献8より）

実は、グリーンベルトの住環境も、つねに順風満帆というわけではなかった。1970 年代には、買い手の付かない空き家が相当数生じ、治安が悪化した。増改築のルールは徹底されておらず、まちなみは荒れた。建物の断熱性能も低く、高騰する暖房費がコウオプの財政を圧迫した（当時は一体のセントラルヒーティング方式だった）。住宅地の運営は行き詰まりを見せたのである。
そこで組合は、起死回生を図る。払い下げ時の借入金700 万ドルを払い終えた1970 年代末、新たに1,750 万ドルのローンを借り入れ、荒れた住宅地の再生プロジェクトに踏み切ることになる（写真7）。
断熱改修、構造補強、設備の刷新など、6 年の時間をか

注
本稿は、科学研究費補助金（若手B）、「米国のハウジングコウオペラティヴによる居住環境の運営実態」、平成19−20年度（代表：森田芳朗）の研究成果の成果をベースにまとめたものである。
参考文献
1）森田芳朗・松村秀一、「米国グリーンベルトホームズにおける居住環境の運営形態とその変化：ハウジングコウオペラティヴにおける法人と居住者間の権利関係調整手法に関する事例分析」、『日本建築学会計画系論文集』No.619、2007年9月
2）森田芳朗、「「共/私」の役割分担をデザインする：グリーンベル
トホームズ、グリーンベルト、アメリカ」、『世界のSSD100：都市持続再生のツボ』、彰国社、2008年
3）森田芳朗、「グリーンベルト再訪：70年目の田園郊外」、『ビオシティ』No.41、2009年2月
4）橋田竜兵・森田芳朗、「米国グリーンベルトホームズにおける住民組織の活動の変遷：委員会の設立状況と活動内容に注目して」、『日本建築学会住宅系研究報告』No.7、2012年12月
5）Patrick E. Kehoe, “Cooperatives and Condominiums” , Oceania
Publications, Inc., 1974
6）Clarence S. Stein, “Toward New Towns for America” , The
M.I.T. Press, 1971.
7）Cathy D. Knepper, “Greenbelt, Maryland： A living Legacy ofthe New Deal” , The Johns University Press, 2001
8）Mary Lou Williamson（general editor）, “Greenbelt： Historyof a New Town” , The Donning Company Publishers, 1997

けて進められたこの事業は、やがて住宅地の運営のあり方を根本から見直すきっかけにもなった。先に見た「増築の共同管理」や「売却前のインスペクション」も、この時期に交わされた議論から導き出されたものである。特に前者
は、ルール違反の増築は組合が管理を引き継がないことを前提としたことで、住環境の質を損なう増築を抑制することにつながった。

運命共同体としての住環境

本稿で紹介したのは、日本にはない組合所有の住宅地での話である。しかし、その経験に教えられるところはある。
住環境における「個々の権利」と「共同の利益」のバランスはどう保てるか。グリーンベルトホームズは、この問いへの独自の答えを、時間をかけて探し出してきた。そのなかに見出せるのは、「すべてはみんなで共有している」というこの所有形態の原点に立ち返っていくプロセスであ森田芳朗（もりた・よしろう）

1973年福岡県生まれ。九州大学大学院工学研究科修士課程修了。東京大学大学院工学系研究科博士課程修了。博士（工学）。主な著書：『図表でわかる建築生産レファレンス』（共著、彰国社）、『箱の産業：プレハブ住宅技術者たちの証言』（ 共 著、 彰 国 社 ）、『世界のSSD100：都市持続再生のツボ』（共著、彰国社）ほか

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