連載住宅税制を考える住団連では、2020 年 7 月にストック型社会に相応しい住宅税制を目指し、再構築する目的で、中長期を展望し今後の住宅税制のあり方の方向性を示すものとして「住宅税制の抜本的見直しに向けた提言」をとりまとめました。
その際にご協力いただいた学識経験者の方々に各税目ごとの「問題点と抜本的見直しの方向性」について寄稿いただき、「住宅税制を考える」をテーマに数回にわたり連載をしていきます。

「提言」特設ページ
はこちらから

- 第 3 回 固定資産税 -建物課税の問題点と見直しの方向性専修大学 商学部 教授

瀬下

１．住宅に対する固定資産税の概要

博之 氏

住宅用地を評価額の 1/6 として課税する小規模宅地住宅に対する固定資産税は、現行、対象となる住宅の特例制度もある。固定資産税は課税標準額に税率をを土地部分と建物部分に分けて課税されている。この掛けて算出されるから、これらの措置によって住宅保とき課税の前提となる固定資産の評価額は「適正な時有者の税支払額は低下する。また、都市計画税におい価」とされ、土地については公示地価の７割程度、建ても、住宅用地は固定資産税評価額の 2/3、小規模住物については、評価時点における再建築価格と経年劣宅の住宅用地については 1/3 として課税標準額を定化による減価に基づいて評価される※1。これらの課めることで、税負担が軽減されている。

税評価額を前提に課税標準額を定め、これに標準税率家屋についても期限付きながら軽減措置がある。新

1.4％の固定資産税率（地方税法 350 条１項）を乗じ築の戸建住宅の場合、床面積が 50㎡以上で 240㎡以ることによって税額が算出される※2。

ただし、固定資産税には多くの特例や軽減措置があ下の場合に 120㎡相当分まで固定資産税が本則の 1/2に減額される措置が 3 年間適用される※ 3。

る。たとえば専用住宅の住宅用地については、課税標以下では、こうした土地と建物の両方に課税される準額を住宅用地に係る固定資産税の課税評価額の 1/3固定資産税について、それが住宅の品質に与える影響と定めている（地方税法 349 条３項の２）。200 平方を中心に、現行制度の問題点を考えてみたい。

メートル以下の小規模住宅については、さらに、その固定資産税は、固定資産の保有と市町村が提供する行政サービス（※1）との間に存在する受益関係に着目し、応益原則（※2）に基づいて資産価値に応じて課税するとされています。
例えば、土地利用に際しては、道路・公園・上下水道等の公共施設が必要となり、それら行政サービスを受ける対価として受益の大きさに応じて市町村に税金を支払うものが固定資産税です。
※１ 行政サービスとは、道路・公園・上下水道などのインフラ整備のこと。
※２ 応益原則とは国や地方自治体の提供する行政サービスの受益の大きさに応じて税負担すべきという考え。

※ 1： 以 下 の 固 定 資 産 税 の 説 明 に つ い て は、 総 務 省 ホ ー
ム ペ ー ジ「 固 定 資 産 税 の 概 要 」（URL:https://www.
soumu.go.jp/main̲sosiki/jichi̲zeisei/czaisei/czaisei̲seido/149767̲08.html）などを参照。
※ 2：そのため、自治体による税率の変更も可能である。また市街化区域内における不動産所有者に対しては、固定資産税に加えて 0.3% を最高税率とする都市計画税を課税できる（地方税法 702 条 4 項）。
※ 3：認定長期優良住宅の場合には 5 年度分、３階建以上の耐火・準耐火建築物は７年度分まで軽減される。東京都主税局ホームページ、税金の種類、固定資産税・
都 市 計 画 税（ 土 地・ 家 屋 ）（URL：https://www.tax.
metro.tokyo.lg.jp/shisan/kotei̲tosi.html#ko̲02̲12 ）などを参照。

出典：「考えよう！日本の住宅税制」（一般社団法人住宅生産団体連合会 住宅税制・金融委員会）

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２．固定資産税の住宅投資への影響（１）課税の取引価格への影響
固定資産税が住宅の取引価格に与える影響から見て■需要曲線とはいこう。住宅の取引価格は土地部分の取引価格（地価）と家屋などの建物部分の取得価格からなる。
そのため、まず、土地市場については、購入者は土地を購入す

価 格 ︵これらの市場を分けて考えよう。
ることによって、将来の売却時に得られる売却収入とP︶それまでに節約できる地代だけでなく、その間に支払う固定資産税などを考えて土地の購入を選択する。こうした将来の便益と税支払いの差額の割引現在価値が現在の土地の購入価格を上回るならば、購入者は土地

需 要 （Q）の購入量（面積）を増加させ、下回るならば減少させ財の価格と需要量との関係を示す曲線。縦軸に価格、横軸に需要量をとったグラフにおいて、需要曲線は一般に右下がりの線で示される。価格以外の要因による需要量の減少は、この曲線全体が左（または下）に移動（シフト）するとしてとらえる。

る。地価が課税前の価格のままであれば、土地の売買市場における需要量は減少する。
他方で、土地の供給量は、少なくとも短期的にはほとんど変化しない。そのため、地価はこうした需要の減少（すなわち需要曲線の左シフト）にともなって大注意しなければならないのは、土地がなければ住宅きく低下する。理論的には将来にわたる固定資産課税自体は建設できないし、容積率や建蔽率の規制のための影響は、すべて土地の取引価格に反映する形で地価に、広い土地がなければ広い住宅を建てることもできを低下させる。すなわち、地価の下落幅は固定資産税ない。この点で土地面積と住宅の広さにはある程度まの将来にわたる課税額の割引現在価値に等しくなり、で補完性がある。他方で、一定の住宅サービスを享受購入者の支払総額は課税前と課税後でほとんど変わらするために必要な建物の床面積と、耐震性や防音性ななくなる。

どの品質は代替的である。そのため、地価の建物価格

これに対して建物部分に対する課税が住宅価格をに対する相対価格の低下は、土地や住宅面積がほとん低下させる効果は限定的である。住宅購入者の支払いど変わらないと考えられることから、主として住宅の意思額が低下すれば（すなわち需要曲線が下にシフト品質を低下させる効果を持つことになる。典型的にはすると）、建設業者は受注や建設自体を減らすなどの品質の落ちる安い住宅建材が用いられたり、耐震性や対応ができる。こうした対応によって、建物部分の価防火性能などに劣る住宅を建設したりするなどの対応

格の低下は課税の影響を全て反映したものとはならながとられることになる。

い。

そもそも、現行の固定資産税では再建築価格が課税標準に用いられるため、税負担を減らす上で、費用の（２）課税による住宅の質や性能への影響
以上のような課税による地価や建物価格の低下が土択になっている。住団連の「住宅税制の抜本的見直し

地・建物の購入・建設に与える影響は総合的にとらえに向けた提言（以下「提言」）」の中でも、再建築価格て分析する必要がある。いま説明したように、土地とに基づく課税自体によって、良質な住宅ストックの整建物部分の価格の変化は、土地が課税の影響をすべて備に負のインセンティブが働くことを指摘している。

反映する一方で、建物部分は一部の帰着にとどまる。

そのため、こうした二つの経路を介して、現行の固定そのため、現行の固定資産税の課税によって、地価の資産税の建物への課税には、住宅の品質を大きく下げ建物部分に対する相対価格（地価／建物価格）は低下る効果が働いていると考えられる。

し、住宅建設において建物部分への支出の比率を土地部分の支出に比して減らす効果が働いていると考えられる。
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安い建材を用いることは購入者にとっても合理的な選【 連 載 】住宅税制を考える - 第 3 回固定資産税 -３．課税と居住地の選択

建物課税の問題点と見直しの方向性

居住者の自由な居住環境の追求を許すが、建物への課居住地の選択への影響を考えるために、次のような思考実験をしてみよう。まず、土地のみに課税して住税は住生活水準の犠牲の下に居住地の選択に対する自由だけを残す制度になっていることが分かる。

宅には課税されない状況でどのような選択がなされるかを考える。基本的な選択は、通勤可能な地域の中で安い土地を買って固定資産税を節約し、広くて住み心地の良い住宅を建てるような選択がなされるだろう。

４．固定資産税の軽減措置の影響

他方で住宅の内装や設備など住み心地を高める選択に（１）軽減措置の影響

ついては自由な選択が許される。

固定資産税の専用住宅に対する軽減措置では、土地次に建物だけに課税されるケースを考えてみよう。

は通常の住宅用地でも課税標準額の 1/3 の課税額でこのとき居住地の選択には影響を与えない。他方で節あるのに対して、建物部分に対する課税額は課税標準税のため、どこに住んでも内装や設備への支出は控え額の半分に過ぎない。小規模宅地であれば、さらに土めな選択をすることになる。良質な建材や設備に支出地への課税は課税標準額の 1/ ６に減額される。しかすれば、それだけ税負担が重くなるからである。

も、建物については通常は３年程度に限定されるのに両者を比較すると、土地への課税は人々の居住地を対して、土地については永続的に軽減される。この結地価の安い地域へと誘導する効果があるが、代わりに果、建物に対する税負担は土地の負担よりも相対的に質の高い住生活の追求へと人々の選択を誘導する。他見て重いものになっている。そのため、軽減措置は、方で建物への課税は居住地の選択は制限せず、代わり建物の土地に対する相対価格を一層高め、建物の品質に住生活に犠牲を強いる税制になる。両者の違いは、をより大きく低下させる効果がある※ 4。

いわば、前者は利便性の高さに応じて課税されるのに認定長期優良住宅の軽減期間は優遇されてはいる

対して、後者は住生活の質の高さに応じて課税されるが、せいぜい 2 年間の税の軽減分しかない。これによっことにある。便利な土地には、それに見合う利益が居て認定長期優良住宅や耐火性の高い住宅の建築を促そ

住者にあるからそれに見合う課金がなされても土地のうとしていると思われるが、そのための建築費用の増便利さに変化は生じない。しかし、豊かな住生活の追加に比較して、その軽減分は決して大きくはないだろ

求に課金されることは、その追求を阻害してしまう。

う。土地との関係でみれば、上記の相対価格の変化をすでに説明したように、土地への課税は地価に完全補償するほどの効果があるとも思われない。認定長期に反映されてこれを低下させるので、結局は居住地の優良住宅を増やすための対策であれば、むしろ、建物選択にさえ影響を与えない。すなわち、土地への課税への課税自体をなくすほうが適切であろう。

は居住地の選択にも住生活水準の選択にも中立的で、■固定資産税の計算
評価額

課税標準額

固定資産評価基準で算出（3 年ごとに見直し）

土地

地価公示価格等の7 割を目途に評価

建物再建築価格（評価時での同一住宅の新築費）、経年減点補正率（建築後の経年減価で定めた率）
で評価

×

税率

＝

固定資産税

標準税率
1.4%

● 負担調整措置：前年度比で調整（2023 年度末まで）● 一般住宅用地：1/3 に減額● 小規模住宅用地：1/6 に減額● 新築住宅は 1/2 に減額（ 3 年間、3 階建て以上の準耐火・耐火構造住宅は 5 年間、また、認定長期優良住宅はさらに 2 年加算 )（2023 年度末まで）

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【 連 載 】住宅税制を考える - 第 3 回固定資産税 -建物課税の問題点と見直しの方向性（２）家屋による軽減
他方で、住宅があれば宅地に対する軽減措置が提供されるから、この効果が住宅投資を促すように思われへの課税に一本化する際には、単純に土地の持ち分に対して固定資産税を課税すれば、これと同様の問題が生じることになる。

るかもしれない。しかし、そこでは住宅の質は問われ土地の応益原則に基づいた課税を持ち分に応じて案ず、品質や性能の低い住宅でも構わない。さらに問題分するのであるから、それが階数と無関係になっても、は、使用されていない住宅を、空き家のまま放置して現行の建築費用を案分するケースと比較すれば、決しも軽減措置は適用されて節税できる。
現行制度では「特て不公平とは言えない、という議論は可能であるとし定空き家」に指定されない限り、この軽減措置は有効ても、こうした考え方が社会的に受け入れられるとはである。

限らない。タワーマンションのような共有地に対して土地だけに課税する場合であれば、建物のあるなしは、共有者全体に課税し、管理組合などにマンションとは無関係に、土地の利用方法が選択される。課税額の資産価値などを基準に案分して徴収させるなどの課は土地保有の費用として認識されるから、それが高け税方法を検討する必要があるかもしれない。

れば売却も含めた土地の有効利用が検討されるようにまた、現行の相続税における建物の評価額は基本的なるだろう。現在の空き家問題の主要な要因の一つにに固定資産税の評価額と同様の評価方法である。この固定資産税の不適切な課税とその軽減措置がある。固ことがタワーマンションの購入による相続税の節税を定資産税を土地のみに課税することは、現在の空き家可能にしている。固定資産課税を土地に一本化させる問題を改善させる上でも有効である。

場合には、こうした相続税におけるマンションの課税※ 4：小規模宅地の特例については下限や上限があり、その近傍での影響は複雑になるため、ここでは基本的な効果の説明だけにとどめる。

評価方法も、公平性の観点から見直していく必要があるだろう※ 5。
この他にも、土地への課税を一本化する場合には、たとえば、市街化区域内の農地などとの税負担の在り方が問われる可能性がある。こうした従来からの課税５．見直しの方向性ここまで説明してきたように、建物部分を再建築価格に基づいて評価して課税している現行の固定資産税には、住宅の品質や性能を低下させる効果が働くといのゆがみを正していく方向での検討も同時に進められることが望ましい。
※ 5：ただし、相続税には、そもそも金融資産と不動産評価の間で不公平な扱いがあるなどの多くの歪みがあり、その課税のあり方から根本的に考え直す必要がある。

う問題がある。これを改善していくためには、住団連の「提言」も指摘しているように、地価を基準とする課税に一本化することが望ましい。
「提言」が指摘しているように行政サービスの応益負担という観点からみても、地価を基準とする税制のほうがより適切である。
ただし、こうした方向で税制の改正を検討する場
合、土地よりも建物部分が大きな割合を占めるタワーマンションのような共有不動産への課税方法などについて、十分な検討が必要になると思われる。
タワーマンションに対する課税では、建物部分の評価額を単純に案分して課税していたために、取引価格の高い高層部と低い低層部で課税評価額が同じになるという問題が指摘されていた。高層部ほど評価額を高める調整が図られるように改正されたが、公平性という観点では、なお十分ではないと言われている。土地12■瀬下博之（せしもひろゆき）氏

プロフィール専修大学 商学部 教授。上智大学 経済学部 経済学科を卒業後、慶應義塾大学 経済学研究科 修士課程修了し、慶應義塾大学 博士（経済学）を取得。
著書は、「権利対立の法と経済学 : 所有権・賃借権・抵当権の効率性」（東京大学出版会・共著）。現在の専門分野は、経済政策、金融・ファイナンス、都市経済学など。
応用地域学会 論文賞、都市住宅学会 論説賞、日本不動産学会 著作賞・論説賞などを受賞。