クロダ通信
２０１８年４⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 ソリューションコーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年3月末

現在

クロダハウスお世話になります
まだまだ肌寒い日がつづきますが、皆さまいかがお過ごしでしょうか。
ご存知の⽅も多いかと思いますが、昨今さる銀⾏が不正融資を実施していたことがニュースで報道されております。これは賃貸マンションの売買に大きな影響を及ぼすことが予想されます。急激に融資の規制が強化される可能性もあります。
また、賃貸経営にとって融資の問題は、外壁修繕やリフォームの借り入れといった賃貸マンションの維持にも影響が出る可能性がありますので注意が必要です。
賃貸マンションの維持はもちろん大切なことですが、もし資産整理を検討されている⽅で「賃貸マンションの売却」を 支店長の高橋です
検討されている⽅がいらっしゃいましたら、早めに検討されたほうが良いかもしれませんね。いつでもご相談ください。

今月のトピックス
ビルの外壁⼤丈夫︕︖
建物は⻑い年⽉をかけゆっくりと痛んでいきます。痛みの進⾏に伴い美観・安全性の低下、⾬漏りや漏⽔等の様々な問題が発⽣します。弊社では建物の現状を知っていただく上でも、無料点検をお勧めしています。皆様の建物維持管理の⼿助けにお役⽴てください。
⻩信号︓各部材の劣化や壁の各所に発⽣するひび割れ等、建物が本格的に傷み始めると思わぬ隙間から⾬⽔が入り、⾬漏りや新たな傷みを発⽣させます。
●塗膜の剥離現象
下地との密着性の低下で発⽣します。
下地が出てきてしまう為、新たな傷みのもとになります。
●チョーキング現象
外壁塗料が紫外線や酸性⾬などで⽼朽化。はっ⽔効果減
少しています。
赤信号︓傷みも最終段階に入ると、修復が不可能となり部材そのものの交換が必要になります。また、⾬漏りが発⽣した場合、原因の特定が極めて困難なものとなるでしょう。 ●外壁シールの⽋落︓外壁材のジョイントの防⽔シールが剥がれ落ちた状態。
毛細管現象による。浸⽔がおこり、外壁内部へかなりの量の⽔が入り込んでいることが推察されます。

いつでもご相談お待ちしております︕-1-賃貸管理コーナー
繁忙期後、改めて現状を知り対策を打つ︕（家賃値下︖リノベーション︖売却︖）

2018年の繁忙期も終了しました。皆様の物件は、いかがでしょうか︖今年の繁忙期は、全国的にも法人需要が増して、お客様そのもの数は減ってはいませんが、新築着工数は増株式会社 クロダハウス 加傾向にあり、物件をネット上で絞り込むお客様が多く、賃貸店舗での成約数は、良いところ
福井支店 支店⻑と悪いところで、勝敗を分けた形になっているようです。
高橋 勝也「今まで空室だった物件が、また解約受付が入った物件が、狙い通りの対策を打って申し込みが入った」と感じられる事が一番ですが、なかなか狙い通りにはいかなかったオーナー様もいらっしゃるかと思います。ここでは改めて、現状のキャッシュフローを確認し、今後の閑散期にて、さらに空室が出る可能性も加味しながら、対策をうつ⽅法をお伝えしたいと思います。
【経営改善提案書】※赤枠を参照下さい
経営改善提案書

予測シミュレーション
総⼾数
⼊居⼾数
空室率
現在の最下限賃料
現在の募集賃料

物件名（●●●● 築15年RC、１LDK11部屋、住宅地）
現況①

現況②

11918%
55,00055,000１室退去

2018年3⽉現在

目指す姿①11827%

条件変更

⾦額単位︓円目指す姿②11110%

設備改善

目指す姿③

11110%

リノベーション

11110%

⽉額賃料収⼊平均賃料
実質＆適正賃料
想定年間賃料収⼊
想定年間賃料収⼊(最下限家賃時）

492,000
54,66744,727
5,904,000

437,333
54,66739,7585,248,000

572,333
52,03045,0006,868,000
5,940,000581,333
52,84848,0006,976,000
6,336,000

587,333
53,39450,0007,048,000
6,600,000

満室時の想定年間賃料
年間損失・利益増
⽉間損失・利益増

7,216,000-1,312,000-109,333

7,216,000-1,968,000-164,000

6,868,000
1,620,000
135,000

6,976,000
1,728,000
144,000

7,048,000
1,800,000
150,000▲年間運営費▲年間返済額▲年間⽀払額計

720,000
3,240,000
3,960,000

720,000
3,240,000
3,960,000

720,000
3,240,000
3,960,000

720,000
3,240,000
3,960,000

720,000
3,240,000
3,960,000

税引き前年間キャッシュフロー

1,944,000

1,288,000

対策内容
１室当たり対策費用目安
空室対策費用計
空室対策費用回収年数
１室当たり年間増収額
１室当たり投資利回り（利回り10％が良好）
返済倍率（１．３以上が理想）
物件価値（表⾯利回り１０％）
物件価値向上額
所得税（⻘⾊申告）

2,908,000
賃料適正・敷礼1.49▲900000

1.33

0

1.73
68,680,000

3,016,000
内装

300,000
900,000
0.5
576,000
192%

1.76
69,760,000
1,080,000

3,088,000
リノベーションＡ

1,500,000
4,500,000
2.5
600,00040%

1.78
70,480,000
1,800,000

ある地⽅都市の住宅地にある、築15年RC、1LDK11部屋の物件が2部屋残りました。既に借り換えを⾏い、利息は1％前半、設備も競合物件と比較してあまり負けているところはありませんでした。オーナー様の要望としては年間の税引き後（⻘⾊申告）200万円以上の⼿残りがある事でした。あなたならどうしますか︖（１）他には無い設備やサービスをさらに付けて、またはリノベーションの可能性を探り、家賃をそのまま下げず、募集する。
（２）競合物件との初期費用、家賃状況を調べ、競合に負けない家賃条件設定をする。
まず満室にしてキャッシュフローを上げる、その後物件の⽼朽に合わせリフォームへ。
（３）自分の将来に向けて、売買価格を想定して、売却する。
非常に勉強され、現状も把握されているオーナー様で、当初は（１）を模索していましたが、管理会社と相談しながら、競合となる物件の初期費⽤、家賃、設備、仕様を調べ、⼤きくリノベ、設備変更はせず、初期費⽤と、若⼲の家賃値下げにて、募集をしました。その結果、2週間で2室とも決まりました。オーナー様の目指す
年間税引き後の⼿残りも今年は達成できそうです。また、次なるオーナー様の将来設計もあり、「⼦供たちも独⽴し、⾃分の事は⾃分で出来るよう、またやりたい事をやりたいので、2、3年後、実家のある温かい地域に戻り、セカンドライフを過ごしたい」というもので、物件を売却される意志がありました。高騰する収益物件価格のタイミングを計り、売却した場合の税⾦、取得額などの⼿続きやご相談も承っております。

【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
リフォーム工事のご工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは℡℡ 000000
000000000
担当：○○（マルマル）
0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）業界NEWS
賃貸住宅サブリース契約の実態②〜サブリース契約について考える。問題解決編〜
前回に引き続き、賃貸住宅サブリース契約の実態について、問題解決編として、実態を⾒極めた上で、具体的な対応策についてお伝えします。実際の事例をご紹介します。
4年前に先代が相続対策でアパートを建築し、安定収入、家賃が下がらないという名目でサブリースを⾏いました。すぐに息⼦さんへの相続が発⽣し、空室が発⽣すると、退去リフォーム費⽤、賃料減額交渉が入りました。
⼿元に費⽤は残っておらず、「このままだと、思った以上に厳しい経営になるのでは…」と感じ始めていました。

そこでお付き合いのあった、賃貸管理会社に相談し、問題点を浮き彫りにしました。
①初期の賃料設定が高く、⼤幅減額（地域の実態と合っていない）②必ず空室免責が起こる。（その間、2ヶ⽉収入なし）③工事費⽤が割高（⽉々のメンテ費⽤+⼤型工事）④メーカーの借入利⽤（高利率）
これらの問題に対して、具体的な対策を講じました。物件の価値が最⼤限活かせる時期は、⾃分主体の経営でコストをかけず、地域で資産管理に強い管理会社に管理切替し、将来の⽼朽化に向けた投資費⽤も考慮し、最⼤限⼿元に資⾦を残す経営に変更しました。サブリース経営の勘違いが幾らか起こっています。
どの会社も、どの営業マンも問題であるとは限りません。
今までの事例の中では、主にオーナー様ご⾃⾝の確認不⾜が多くなっているのも現実です。左記のとおり勘違いしやすいポイントを６点あげてみました。⻑期借り上げ、一定の賃料、空室リスクがない、建てたところが管理、⼤⼿の会社は⼤丈夫、営業マンが熱⼼等が挙げられます。今一度ご⾃⾝のサブリースに対する考え⽅を⾒直して頂ければ幸いです。
最後に、オーナー様に契約内容にて特に確認、⾒直して頂きたいポイントをお伝えします。
サブリースに関わる家賃は５つ存在します。①貸出賃料︓実際の募集賃料、②成約賃料︓実際に決まった賃料、③適正賃料︓2ヶ⽉で決まる賃料、④設定賃料︓サブリース上の賃料、⑤借上げ賃料︓実際に⽀払われる賃料。です。①・②と④に開きがある。①・②が高い⇒もったいない、③と④に開きがあり、④が高い⇒賃料⾒直し時の減額が想定されます。こちらは重要ポイントですので十分確認してください。
またキャッシュフローが右記のように25％以上なければ建築しないほうがいいと言われています。そもそも建築時に答えが出ている場合もありますので、企画・計画の段階からの確認が最も重要になります。出だしから始まっていますね。
今回、２回シリーズにわたり、賃貸住宅サブリース契約の実態についてお伝えしました。問題提起と、具体的な問題解決になります。サブリースそのものの否定ではなく、実態を理解した上で、仕組みを上⼿に活⽤頂きたいと思います。
現物件の収益の最⼤化を図りながら、最終的にはご⾃⾝の資産の最適化を目指して頂きたいと思います。

不動産ソリューションコーナー
皆様、このような記事を目にされたことはございますでしょうか︖『⽇本銀⾏の異次元⾦融緩和を背景に伸びていたアパート・マンション向けローンが、今年に入り減少が続いている。⾦融庁・⽇銀はかねて、この分野の融資増加に警戒感を⽰していたのに加え、相続税対策としての貸家建設は一巡したとの⾒⽅が出ている。
⽇銀が10⽇発表した貸出先別貸出⾦統計によると、４－６⽉期の国内銀⾏の「個人による貸家業」向け新規貸出額は前年同期比15％減の7171億円と２四半期連続でマイナスだった。前四半期（１－３⽉）比では33％減少し、四半期ベースとしては2015年４－６⽉以来の低⽔準。
また国⼟交通省発表の６⽉の住宅着工統計で貸家は前年同⽉比2.6％減だった。
個人によるアパート、マンション建設には相続税の節税効果があるのに加えて、⾦利低下も寄与して、アパマンローンは伸び続けていた。しかし、⾦融庁は昨年９⽉のリポートで、不動産向け貸し出しの拡⼤について「今後の動向は注視が必要」と指摘。建設ラッシュで空室率が上昇し、国⺠⽣活センターによると⼤家がローン返済に窮する事態も発⽣している。⽇銀は４⽉の⾦融システムリポートで貸し出しの「入り⼝審査や中間管理の綿密な実施が重要」と強調した。』
こちらは2017年8⽉10⽇にブルームバーグに掲載された記事になります。⾦融庁は2016年度末あたりから人⼝・世帯数の減少が確実視される中、賃貸⽤不動産の過剰供給により空室率が上昇していることに対して警戒感を⽰し⾦融機関に対して融資の審査や実⾏後の管理について強い危機感を持ち始めています。特に人⼝減少が激しい地⽅での賃貸物件について問題視をしている傾向があります。
記事にある通り⾦融機関は賃貸⽤不動産に対する融資スタンスを⼤きく⽅向転換し、安倍政権発⾜後、実質的には初の減少に至っているような転換期を迎えています。そのような影響を受け、最近、新築の収益不動産を建てるための資⾦についてお問合せを頂く機会が増えています。
「少し前までは申込みをすればなんでも融資が出たのに急に対応が変わった。」といったような声をよく聞きます。不動産業界に対する⾦融機関の融資スタンスはマーケット環境と⾏政⽅針に⼤きく影響をされる部分があります。基本的にこの両軸の中で、審査目線のゴールを設定し判断しているケースが多いですが、⽇本国内の景気動向は「いざなぎ景気」を超えて戦後2番目の⻑さを記録するほどの景気拡⼤基調にあることを考えると今回は⾦融庁から⾏政⽅針が如実に影響していると言わざるを得ないと思います。
⾜元の⾦融情勢を踏まえると現在借入をされている賃貸オーナー様におかれては、⾦融機関との取引について⾦融情勢が硬直する前に、現在の借入について⾒直しを⾏う必要があるのかチェックを⾏って頂くことをお勧めいたします。その中で、特に⾒て頂きたいのは以下のような２つのポイントになります。

１．現在の借⼊の返済額と所有する賃貸物件の収⽀はマッチしているのか
２．借⼊利息は自社のマーケット環境と⽐べて乖離していないか不動産ソリューションコーナー＜Ｐｏｉｎｔ１＞
まず必ず⾒て頂きたいのは現在の借入の返済額は、所有されている不動産から得られる収⽀より少ない額となっているかということです。
近年は⾦融機関の考え⽅も賃貸不動産のお⾦の出入りの実態に合わせた形で貸出をする傾向が強くなっているので、少なくなりつつありますが、古くから業として営業されている⽅は意外と出来ていない⽅が多いケースをお⾒受け致します。
よくあるケースとして、借入先を借換えした時に元々融資を受けていた期間の範囲内でしか借換えが出来ないため収⽀に関係無く借換えを⾏ったとか、10年や20年が上限ですと言われたのでその期間で借入をしたなど、已む無く応諾しているケースが殆どです。賃貸物件から得られる収入（費⽤を引いた残り）の⽅が返済額より多い場合であっても返済を⾏っている間は⼿元に資⾦が殆ど残らず10年後などに修繕を⾏うようになった場合には資⾦のねん出にかなり苦慮したり、賃貸物件から得られる収入の⽅が返済額より少なかった場合などは他の⾦融資産から補てんをすることとなるため、当然のことながら資⾦⾯が忙しくなってしまう可能性が高まり最悪の場合、返済資⾦を確保するための借入を⾏わないといけない状態に至ります。そのため、このような場合は現在保有している賃貸不動産の建物はあと何年耐⽤年数が残っているのかということと、現在の借入⾦の返済期間について一度⾒比べて頂ければと思います。
このそれぞれの年数を⾒比べていただき、借入⾦の返済期間の⽅が耐⽤年数より短ければ既存の⾦融機関や新規の⾦融機関に対して一度相談をされることをお勧めいたします。特にこのようなケースの場合は新規の⾦融機関の⽅が比較的対応が柔軟に取りやすいケースが多いので目線を広くして検討されてみてはいかかでしょうか。
＜Ｐｏｉｎｔ２＞
つぎに現在の借入について⾦利は適正なのかということを⾒比べて頂ければと思います。こちらについては、⾒比べるといってもなかなか他の⽅の条件などは知りえる⽅法などもないかと思いますが、上記の表２のような記事が2017年12⽉12⽇発刊の週刊エコノミストに掲載されました。こちらは帝国データバンクの調査を基に全国の平均借入⾦利を都道府県別に⾒たデータになります。アパートマンションローンは通常不動産を担保に提供し、且つ返済原資となる家賃の入⾦⼝座も借入⾦融機関の⼝座とするケースが多く、一般事業法人へ貸出するよりも収入の変動がなだらかであることなどからも良質な貸出債権との認識があります。
そのようなことを考えると、少なくとも現在の借入が表２の⽔準を上回っているようであれば⾦利は適正なのかどうか疑問を持たれてもいいかと思います。
ただ一⽅で、⽇銀のマイナス⾦利政策下ではありますが、⾜元の⾦利は徐々に上昇の兆しを⾒せつつあります。以下
は新発10年国債の推移になりますが、2016年中頃にはマイナス⽔準であったものが、直近ではプラスに転じており、住宅ローン⾦利も下げ⽌まり上昇基調にあります。
以上のことから、現在の借入⾦利に疑問を持たれるようであれば一度既存の⾦融機関や新規の⾦融機関に対して一度相談をされることをお勧めいたします。特にこのようなケースの場合は既存の⾦融機関の⽅が比較的対応が柔軟に取りやすいケースが多いので新規⾏は参考レートとして抑えて頂きつつ検討されてみてはいかかでしょうか。

⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営
シリーズセミナー①

賃貸経営
シリーズセミナー②

賃貸経営
シリーズセミナー③

税務勉強会

ＩＮ福井県⾃治会館(法)上坂会計

繁忙期対策
勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ④

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

INｱﾊﾟﾏﾝｼｮｯﾌﾟ敦賀

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ①

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ②

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙシリーズ③

サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market㈱クロダハウス

構造⾒学会㈱クロダハウス㈱クロダハウス

構造⾒学会

完成⾒学会

-9-ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

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0776-52-2710

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営業時間朝１０時００分〜午後６時００分

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発⾏︓㈱クロダハウス

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毎週水曜日