アニュアルレポート2011
2011年3月期

株式会社レオパレス21

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目 次

基礎編

上級編

10年間の連結財務ハイライト

2

事業内容と事業活動の推移

4

時代を先取りしたサービスと商品

5

ビジネスモデルの変遷とこれからの方向性

6

当社の特徴と強み

8

社長インタビュー

10

新戦略

14

新中計と初年度のレビュー

14

39期の施策16

持続的な事業活動を支える経営体制

20

CSRに基づく経営体制

20

社会への貢献22

危機管理とリスク情報

24

会社概要

c

26

1

10 年間の連結財務ハイライト
会計年度（3 月 31 日に終了した各会計年度）

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

29 期

30 期

31 期

32 期

33 期

34 期

35 期

36 期

37 期

38 期

¥297,584
150,842
136,923
7,043
−
2,774
220,806
42,202
34,574
39,13019,901¥360,368
190,216
162,766
5,927
−
1,458
268,856
46,98644,52549,232
20,464¥422,224
225,011
188,863
5,759
−
2,590
313,084
57,46851,67056,922
20,960¥476,266
248,032
216,590
7,281
140
4,221
357,546
64,03854,68260,53833,262¥465,386
195,202249,695
8,339
1,745
10,404353,928
70,683
40,77545,340（16,582）¥631,608
316,117
277,163
7,140
14,15017,037474,71380,88776,00780,56637,358¥672,973
327,540
302,731
6,071
11,281
25,348511,053
90,516
71,402
76,565342¥733,235
359,154334,560
5,610
11,46822,440589,833
93,24450,15655,9399,951¥620,376
237,062
342,316
6,734
24,643
9,619
570,749
79,354（29,727）（23,432）（79,075）¥484,390
107,821356,606
6,491
4,688
8,783
448,392
59,605（23,607）（17,155）（40,889）

有利子負債¥374,397
46,077
197,258¥410,340
68,308183,047¥421,163
81,419162,665¥453,434
149,798
108,786¥412,803
133,62264,513¥454,819
185,784
53,159¥493,956
170,155
49,710¥467,300
146,442
44,188¥396,511
70,97961,318¥298,274
33,04043,858

1 株当たりデータ（単位：円）
1 株当たり純資産
1 株当たり当期純利益（損失）
1 株当たり配当金¥ 373.69
164.53−¥ 492.06
160.56
15.00¥ 585.82
150.91
15.00¥ 941.06
220.7915.00¥ 839.44（104.17）
15.00¥1,054.99
234.6850.00¥1,036.43
2.15
80.00

¥ 967.40
63.54
30.00

¥ 466.76（521.91）−¥ 195.91（261.03）
−

12.3
62.5
5.5
−
4.3
4,228

16.7
35.8
5.2
9.3
2.7
4,385

19.3
28.0
5.0
9.9
2.0
5,702

33.0
28.8
7.6
6.8
0.7
6,457

32.4
（11.7）

37.0
24.8
8.6
21.3
0.3
7,409

33.4
0.2
0.1
3,720.9
0.3
8,678

31.3
6.4
2.1
47.2
0.3
9,926

17.9
（72.8）

11.1（78.7）

−

−
1.3
7,114

（単位：百万円）

売上高
アパート建築請負事業
賃貸事業
ホテルリゾート関連事業
住宅等不動産販売事業
その他
売上原価
販売費及び一般管理費
営業利益（損失）

EBITDA
当期純利益（損失）会計年度末（単位：百万円）
総資産
純資産

指標（単位：%）
自己資本比率

自己資本利益率（ROE）
総資産利益率（ROA）
配当性向

負債比率
従業員数（単位：人）

（3.8）
−

0.5
6,868

（18.3）（11.8）

0.9
8,582

（注）

3

200,00000

100,000

60,000200,000
100,000
0

2-29,727
ʼ02/3 ʼ03/3
29期 30期

ʼ04/3 ʼ05/3
31期 32期

ʼ06/3
33期

ʼ07/3
34期

ʼ08/3
35期

ʼ09/3
36期

ʼ10/3
37期

ʼ11/3
38期

- 40,000ʼ02/3 ʼ03/3
29期 30期

ʼ04/3 ʼ05/3
31期 32期

ʼ06/3
33期

ʼ07/3
34期

ʼ08/3
35期

ʼ09/3
36期

ʼ10/3
37期

ʼ11/3
38期

-6

146,442

40,00020,000-23,607- 4.8 - 4.9

170,155

149,798

80,00033,04020,000100,000

70,979300,000

34,574

120,000
81,4196

40,000140,000

68,3086.8

40,775160,000

298,274

50,156

180,000

133,622400,000

493,9569467,300

71,402
10.6

454,819500,000

412,80312453,434

200,000

76,00712.0

54,682
51,6708.8
44,525600,000

421,163

11.5

（百万円）

396,51160,000

12.2

純資産

（百万円）

410,340

484,390

465,386

12.4

11.6

総資産
（%）
15

374,397

620,376

733,235

80,000

売上高営業利益率

営業利益（損失）

46,077300,000

360,368

400,000

297,584

500,000

422,224600,000

476,266

700,000

672,973

営業利益（損失）と売上高営業利益率（百万円）
100,000

631,608

売上高（百万円）
800,000

185,784

1 . 「住宅等不動産販売事業」は 2009 年 3 月期から「その他」から独立して区分表示しています。それにあわせて 2005 年 3 月期から2008 年 3 月期に「その他」に存在していた同事業の数値を参考値として算出しています。
2 . 2004 年 3月期から2006 年 3月期の「純資産」は、各時点の「株主資本」を表示しており、少数株主持分を含めていません。
3 . 2006 年 3月期の「当期純損失」は有形固定資産の減損に関する新会計基準適用後に発生した減損損失を反映しています。
4 . EBITDA ＝ 営業利益 ＋ 減価償却費
5 . 総資産利益率（ ROA ）＝ 当期純利益 / 総資産×100
6 . 負債比率 ＝ 有利子負債 /（純資産 − 少数株主持分）0

ʼ02/3 ʼ03/3
29期 30期

ʼ04/3 ʼ05/3
31期 32期

ʼ06/3
33期

ʼ07/3
34期

ʼ08/3
35期

ʼ09/3
36期

ʼ10/3
37期

ʼ11/3
38期

0

ʼ02/3 ʼ03/3
29期 30期

ʼ04/3 ʼ05/3
31期 32期

ʼ06/3
33期

ʼ07/3
34期

ʼ08/3
35期

ʼ09/3
36期

ʼ10/3
37期

ʼ11/3
38期

3

事業内容と事業活動の推移

時代を先取りしたサービスと商品●不動産に関するあらゆるサービスをワンストップで提供●先進的なサービスを展開するレオパレス21

当社は、アパート建築請負事業と賃貸事業をコア事業とし、2 つの事業が互いに融合した独自のビジネスモデルを構築しています。請負事業は、土地の有効活用方法としてアパートを建設し、土地オーナー様のために収益機会を創出します。賃貸事業は、入居者様を募集し、アパートの管理・運営の全般を行います。このように、不動産に関するあらゆるサービスをワンストップで提供することで両コア事業がシナジー効果を発揮するビジネスモデルを構築しています。今後は、賃貸事業を強化することで、既存のアパート（ストック）からの収益機会を増強するストック型ビジネスモデルの構築に注力していきます。

張の際に使用したい」「研修の間だけ使用したい」という短期ニーズも多く、当社では1999年より、「マンスリー契約」の提供も開始しました。
家具・家電付き、30日間から利用が可能であり、鞄1つで入居することが可能なサービスです。
また、近年では、太陽光発電システムやセキュリティシステムを導入し、入居者様の安心・安全のサポートに取り組み、アパートの付加価値を積極的に高めています。

部門別売上高（連結）の推移

2011年3月期の事業別売上構成比（連結）（百万円）
800,000
700,000

浴室乾燥機

通常の２年契約。
洗濯機

672,973
631,608

その他 2％

電子レンジ

賃貸契約
733,235

住宅等不動産販売事業 1％

ホテルリゾート関連事業 1％

当社では、常に不動産業界で先駆けとなる事業に取り組んでいます。通常、賃貸アパートは 2 年間の契約が一般的です。しかしながら、「出

620,376

600,000
484,390476,266
465,386

500,000

ベッド
液晶テレビ

422,224
アパート建築請負事業

400,000

22％

300,000

360,368
297,584

マンスリー契約

200,000

30 日間からの利用が可能な短期契約。
賃貸事業

イステーブルセット

100,00074％0

家具・家電付きの部屋

エアコン

鞄 1 つで入居できるように生活必需品が完備。
ʼ02/3

ʼ03/3

ʼ04/3

ʼ05/3

ʼ06/3

ʼ07/3

ʼ08/3

ʼ09/3

ʼ10/3

29期

30期

31期

32期

33期

34期

35期

36期

37期

ʼ11/3
38期
107,821

アパート建築請負事業

150,842 190,216 225,011 248,032 195,202

316,117 327,540 359,154 237,062

賃貸事業

136,923 162,766 188,863 216,590 249,695

277,163 302,731 334,560 342,316 356,606●入居対象者や機能性を重視した魅力的な商品を投入
当社のアパート建築請負事業では付加価値の高い新商品の開発に戦略的に取り組み、受注促進を目指しています。また、入居者様と土地

ホテルリゾート
関連事業

7,043

5,927

5,759

7,281

8,339

7,140

6,071

5,610

6,734

6,491

住宅等
不動産販売事業

オーナー様の双方にメリットが生じるよう、エリアや立地、ターゲットに応じた外観、居室面積などのタイプを細分化し、耐震性能など機能性に

−

−

−

140

1,745

14,15011,281

11,46824,6434,688

も優れた商品を投入しています。幅広い商品ラインナップの一部を紹介します。

2,774

1,458

2,590

4,221

10,404

17,03725,34822,440

9,619

8,783

その他

※ 「住宅等不動産販売事業 」は 2009 年 3 月期から「その他 」から独立して区分表示しています。それにあわせて 2005 年 3 月期から 2008 年 3 月期に「その他」に存在していた同事業の数値を参考値として算出しています。

管理戸数の推移

オーナー数の推移（戸）
600,000

571,656
551,773
506,742500,000（人）
30,00027,891
26,58825,11425,000442,025
400,000

344,045
300,000

600,000
500,000
10,000200,000 181,484

2006年登場2006年登場入居率の高いエリアを狙った、都市型4階建てDINKSをターゲットとした、40㎡以上の広めな部屋

2007年登場

メゾネット形式で、屋根裏を活かしたグルニエを設けたファミリータイプ

14,21815,000216,463

2000年登場LEO GRANDIR（レオグランディール）

17,107700,000

259,221

VILLA SCELTE（ヴィラ・シェルテ）

20,25820,000800,000

304,111

VILLA SUPERIO（ヴィラ・スペリオ）

短期入居も可能な、手軽に住める
家具・家電付きのワンルームタイプ

22,568 22,627

388,500

CON GRAZIA（コングラツィア）

11,5949,128

400,000
5,000

100,000

0

ʼ02/3

ʼ03/3

ʼ04/3

ʼ05/3

ʼ06/3

ʼ07/3

ʼ08/3

ʼ09/3

ʼ10/3

ʼ11/3

200,0000
100,000

4

Lavo cerna

300,0000

ʼ02/12

ʼ03/12

ʼ04/12

ʼ05/12

ʼ06/12

ʼ07/12

ʼ08/3

ʼ09/3

ʼ10/3

ʼ11/3

Lavo familia

Leffect

VERDURE（ラヴォ・セルナ）（ラヴォ・ファミリア）（レフェクト）（ヴェルデュール）2008年登場2008年登場2009年登場2010年登場

賃貸部分とオーナーの住宅部分、それぞれの独立性を確保した賃貸
併用住宅

若いファミリー層向けのメゾネットタイプ

今まで活用が難しかった
都市部狭小地に対応

都市部中高層エリアを対象とした、
10 階建てまで可能な、当社初の都市型デザイナーズ賃貸マンション

5

ビジネスモデルの変遷とこれからの方向性
当社は不動産仲介業で創業しました。80年代前半からはアパート分譲を開始、銀行借入→土地の仕入→アパート建築→アパー
ト販売のサイクルが年を追うごとに拡大していきました。しかし 90 年代のバブル崩壊とともに、そのサイクルが崩れ、当社の分譲形式のアパート事業が暗礁に乗り上げるきっかけとなりました。そこで、自社で土地を仕入れず、土地オーナーから建築工事を請負うスタイルに転換しました。
これからは、既存のアパート（ストック）の価値を高める施策によって賃貸事業を強化していきます。これにより事業の収益バランスを取り、安定的な収益体質へ転換し、請負事業と賃貸事業の効果的な発展を目指します。
結婚を機にファミリータイプに移り住みたいコアビジネスモデル

請負と賃貸の両翼によるシナジー効果の追求
アパートにセキュリティシステムを導入

2011

概要

2010~

2008

マンスリーレオパレス（家具・家電付き
月極レンタルルーム）販売開始

1999

一時的な利用に便利な部屋が欲しい

1997~2009

請負

2009

高付加価値ブランド「LEONEXT」販売開始

2002

サービス

フルラインナップ展開（ワンストップ戦略）

賃貸事業に注力

女性でも安心して住める部屋が欲しい「LEONET」開始、
多彩な TV番組視聴が可能に

賃貸

1994~1996
不動産投資から
土地活用へ

モノ活用で
賃貸事業の強化

環境に配慮したアパートにしたい

サービス

2011
2010

請負事業と賃貸事業のシナジーモデルが発展

ストック収益の増強

太陽光発電システム本格導入
施主管理物件（売切り型商品）販売開始

1995

10年一括借上げ（2年更新）導入

1996

最長30年一括借上げ導入

安心してアパート経営したい

入居時の初期費用を抑えたい

1985~19931988

会員制入居システム募集開始
賃貸事業部設立・
不動産賃貸事業本格開始、業界初の一括借上げシステム構築･開始
アパート経営をしたいが管理に関わる業務はわずらわしい都市型アパート「レオパレス２１」本格販売開始
アパート
分譲販売開始アパート分譲
最盛期

1986
1985
入居者層ニーズ

1983

快適な都会生活を送りたい

1973~1984

オーナー層ニーズ

不動産仲介業中心の
ビジネス

1981
一戸建て住宅の分譲販売開始
61973 不動産仲介業スタート
7

当社の特徴と強み●当社のビジネスモデル●市場動向は当社に有利
日本の住宅市場では単身世帯が増えていく傾向にあります。そのような市場環境において、単身者向けワンルーム住宅の需要は長期57万戸のストック

貸し出し

的に継続することが見込まれます。今後も、社会的必要性の高い、良質な住宅の供給に努めます。

571,656

一括借上げ（2011.3期末）

単身世帯は増加傾向
ワンルーム住宅を主力商品としている当社にとっては、単身世帯の将来推計は重要な意味を持ちます。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、単身世帯は 2030 年まで、数、全体に占めʼ97 ʼ98 ʼ99 ʼ00 ʼ01 ʼ02 ʼ03 ʼ04 ʼ05 ʼ06 ʼ07 ʼ08 ʼ09 ʼ10 ʼ11/3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3 /3

るシェアともに、着実に拡大していくことが予測さ

入居者様

オーナー様
賃貸事業

請負事業

ストックからの収益フローの収益れています。これにより、当社の主力商品のワンルーム住宅の市場は今後も成長し続けることが見込まれます。

需要データ：家族類型別一般世帯数の将来推計（千世帯）
60,00050,00046,78230,00014,91920,000

借家に住む単身世帯は増加
単身世帯の数とシェアの増加だけでなく、単身アパート建築請負事業では、業界の先駆けとして最長 30 年の安約 57 万戸の管理物件は、全国に展開している直営店のレオパ

定経営をお約束する「一括借上げシステム」を導入しており、土地

レスセンター（2011年3月末に１56店舗）に加え、2010年6月かオーナー様に対して確かな安心感をお届けしています。この強み

ら開始したレオパレスパートナーズという加盟店でもご契約いたを背景に、当社が建築を請負い、一括借上げしている物件は北はだけます。また、パソコンや携帯電話の WEBサイトからでも、全国北海道から南は沖縄まで全国各地にわたり、2011年3月末で57万の物件検索から申し込み・契約まで一連の流れを一括で行うこと

や 2 人世帯の数とそれらの世帯の全世帯におけるができます。

シェアが着実に拡大しています。また、この 10 年

600000500000

戸を超えています。単独企業としてこれだけの物件を自社で建築

400000

これらのネットワークは法人のニーズも捉え、企業様の寮・社宅し、管理している例は他にありません。

としての需要も取り込み、安定した実績を伸ばすことができました。
300000

当社では、長期居住などを目的とした一般的な「賃貸契約 」に加え、短期や一時利用目的の「マンスリー契約 」を導入することにより、従来の賃貸市

総務省の「住宅・土地統計調査 」によると、2008年までの 10 年間では借家に住む世帯数は増加しており、その中で当社のターゲットである単身世帯

間では単身世帯および 2 人世帯における当社管理

寮・学生

2.94％

その他 5.35％

研修 3.47％「その他」内訳：
0

引越しのつなぎ単身赴任
家の改築・改装
一時利用（スペース）
遠距離通勤のための平日利用
単身赴任の世話介護・入院の世話
受験・講習
観光
その他

場とは異なる新しい市場を開拓してきました。マンス
リー契約は居住目的から出張、寮、研修など多様な

寮・社員一般の部屋利用14.96％

目的で利用されています。

38.31％

出張

34.97％

供給されているワンルーム住宅の総戸数（ストッ
総務省の統計によると、2008 年 10 月 1日現在、ワンルーム住宅の供給戸数は4,163千戸で、10年前と比較し 25.8%増加しています。その中で当社の供給戸数のシェアが11.7%に拡大しています。

「マンスリー契約」をスタートさせた2000 年 3月期
以降、マンスリーの販売戸数が増加しており、市場ニーズをつかんだことを証明しました。変化する市場ニーズに的確に対応した結果、2005 年 3 月期以降、100千戸を超える高い水準で推移しています。

413.5

400

371.7
326.9

300

277.9
239.8

200
100
0

8

●当社のポジション

利用データ：契約形態別入居戸数

146.4
32.5

167.6
57.8

194.4

89.7

108.0

442.3
106.8

461.5
104.2

119.7

150.1

174.4

ʼ01/3

ʼ02/3

ʼ03/3

ʼ04/3

ʼ05/3

217.2

254.4

305.5

357.3

12,394

11,524

10,703

9,637

10,085

10,186

10,045

9,762

9,391

ʼ00

ʼ05

ʼ10（予）

ʼ15（予）

ʼ20（予）

ʼ25（予）

（%）
8
779
2,153

ʼ07/3

ʼ08/3

（37.4%）

ʼ30（予）

単身世帯（出所：国立社会保障・人口問題研究
所「日本の世帯数の将来推計（全国
推計 ）」2008 年 3
月推計）

2,591

2人世帯
単身世帯

3,927

3,925

3,695

5人世帯以上
3人世帯

6

2,447

2,591

3.7%

当社シェア
（当社の管理戸数／単身世帯+2人世帯）

4

2.0%
7,511

2

9,155

8,077

1.0%

0

ʼ98/10ʼ03/100

ʼ08/10（出所：総務省「平成 10 年、15 年、20 年住宅・土地統計調査 」及び当社資料）

ストックデータ：ワンルーム住宅戸数と当社戸数・シェア推移
（千戸）
5,000

（%）
15

4,000
3,000

110.3

3,309

243.0

11.7%

485.4

3,498

当社ストックワンルーム住宅ストック*

4,163
12

当社シェア

9

6.9%

6

2,000

3

3.3%

ʼ98/1015000

当社は、集合住宅市場においては、賃貸住宅に10000
特化し、しかも、アパート建設から管理・運営までをトータルで行う総合サービス提供型のビジネス

ʼ03/100

ʼ08/10集合住宅市場でのポジショニング（出所：総務省「平成 20 年住宅・土地統計調査 」
（2008 年 10 月 1 日実
施）及び当社資料）*ワンルーム住宅ストック：ワンルー
ム居住普通世帯数

部屋タイプ
ワンルーム

ビジネスモデル
総合サービス提供

レオパレス21
単身向け30m2が主体、マンスリーに代表される短期滞在に強い

レオパレス21
賃貸アパートの建築請負から管理・運営まで短期 滞在期間

長期
賃貸

供給することで他社との差別化に成功しました。

8

今後も当社の特徴と強みを活かし、市場でのポジ
ショニングを盤石なものにして、将来のさらなる成

ʼ06/3

夫婦のみ

4人世帯

569
1,672

661
1,913

リーに代表される短期滞在型の部屋タイプを多数 0 提供タイプ 分譲

364.6

18,237

17,922

ルを持つ業種の中でも、単身者向けでかつマンス
335.6

13,256

17,334モデルを確立しました。さらに同様のビジネスモデ

117.3

109.7

74.7

109.8

113.8

マンスリー契約
賃貸契約

14,03014,457

5000

103.5

113.9

478.4

14,646

夫婦と子

5,027

16,563

0

20000

（千戸）
500

5,072

15,707

10,0000

マンスリー契約による入居者様は着実に増加

5,013（31.2%）

30000

1,000

（出所：当社資料）

4,824（29.5%）

12,911

40000

10000

ク）は増加傾向にあります。5 年ごとに実施される

4,514

5,443

4,112

（27.6%）

50000
15,000

世帯や 2 人世帯の数や全世帯におけるシェアは増2008 年までの 10 年間においては、日本国内に

5,557

60000

20000
5,000

ワンルーム住宅は増加傾向、当社のシェ
アもアップ

利用データ：マンスリー利用目的別構成比100000（2011年3月末現在）

5,655

ひとり親と子

需要データ：借家に住む世帯数と当社シェア（単身世帯+2人世帯）

戸数のシェアは増加傾向にありました。今後も単身加が続くと予想しています。

5,951

5,771

48,802

6,212

（千世帯）
20,000200000●当社の状況
短期利用者のためにマンスリー契約を提供

世帯の借家需要も当社にとって重要な指標です。

49,837

8,835

ストックの新規供給●全国57万戸のネットワーク

50,441

3,578

0●30年一括借上げ制度を導入

49,06350,600

6,539

40,00010,000

家賃収入

その他
50,287

ʼ09/3

ʼ10/3

ʼ11/3

（出所：当社資料）

長を実現していきたいと考えています。

6ファミリータイプ

専門特化

4

9

社長インタビュー

ビジネスモデルのシナジー効果を再び発揮させるため、ストック収益の徹底強化戦略をスタート
代表取締役社長
深山英世

中期経営計画の始動

ト供給戸数を大幅に見直したことなどから、連結売上高は4,843 億 90 百万円（前期比 21.9％減）となりました。連結

Q：中期経営計画がスタートした 2011 年 3 月期（以下、営業利益は236億7百万円の損失となりました。

Q：39 期に取り組む施策について具体的に教えてくだ

いきます。

さい。

A：39 期の基本方針に則り、①「物件価値向上施策の本格化」、②「賃貸コストの削減とサービスの向上」、

賃貸コストの削減とサービスの向上

を振りかえったご感想をお聞かせください。
「38期」）

しかし、業績に表れない部分で成長への基盤構築は着A：新しい基本方針のもと事業構造改革に着手し、成実に進行しています。事業構造改革の理念は新たな施策

長への基盤構築が着実に進行していると考えていに反映され、全役職員が一丸となって難局に当たる体制がコスト削減とサービスの向上への取り組みも強化しまます。

でき上がったと考えています。部分的には成果が表れていす。清掃作業の効率化を図るなどして管理業務の見直しな③「客付け力の強化」に取り組みます。

物件価値向上施策の本格化

るものもあり、法人とのアパート契約済み戸数は 2011 年

2010 年 5 月、当社は新しい中期経営計画をスタートさせました。ビジネスモデルのあり方を是正し、方針転換をも着手します。これに加え、38期からの施策である、ブロー

3 月末に過去最高を記録し、個人契約においては学生との契約済み戸数も順調に伸びています。

どを行うとともに、オーナー様への支払い賃料の適正化に

まず、ストック収益を強化するための直接的な方法は、 ドバンド運営に関わる保守契約や家具家電総合メンテナン図るためです。コア事業であるアパート建築請負事業と賃物件価値の向上だと考えています。そのため、太陽光発電

スサービスについてもオーナー様との話し合いの上、引き貸事業のうち、これまでは部屋が足りないエリアもあり、システムやセキュリティシステムの導入に 39 期から本格的続き取り組んでいきます。

アパートの新規供給を優先してきました。しかし、リーマン
ショックを機に賃貸住宅需要が一時的に急減し、アパート入居率が下がり、両コア事業のシナジー効果が得にくい状態になっていました。
そこで、両事業の収益バランスを取ることで安定的な収益体質へ転換するという新しい基本方針を掲げ、事業構造

2012年3月期の戦略「39期」）の基本方針について
Q：2012年3月期（以下、
教えてください。
「ストック収益のA：賃貸事業へのシフトを強化するため、徹底強化」を39期の基本方針としています。

に取り組んでいます。

客付け力の強化太 陽 光 発 電システムは環 境 保 全 への貢 献が期 待でき、また、発電した電気は共用部で利用し、売電する余剰電力の利益は、全額アパートオーナー様の収益となります。
また、セキュリティシステムについてはセコム㈱様や綜
合警備保障㈱様と提携し、不在時でも、在宅時でも安心し改革に着手しました。具体的には、アパート建設を優先す

さらに、賃貸契約件数を伸ばすため、入居者様を獲得する窓口を増やす施策として、フランチャイズの加盟店の増
強、法人需要への対応の強化、他社との協力関係の構築に取り組みます。

る「プロダクトアウト」から、マーケット需要を重視するとい昨年からスタートした「プロダクトアウト」から「マーケッて生活できる住環境の提供を行っていきます。全戸への導

個人向けアパート契約の業務は従来直営店で行ってきまう「マーケットアウト」へと発想を転換しました。さらに、アトアウト」への発想転換、さらに、賃貸事業への軸足のシ入を計画しており、賃貸アパートとしては画期的なことだ

したが、入居者様を増やすためにはそれだけでは不十分

パートの新規供給ではなく、賃貸事業へ軸足をシフトし、既フトという方針に沿って、入居者様に既存アパート（ストッと考えます。これは特に女性の入居者様へアピールできるなため、「レオパレスパートナーズ 」というフランチャイズ

存のアパート（ストック）で収益を稼ぐ施策を続々とスターク）の価値を訴求することが重要なポイントと考えていまと考えています。これにより、入居率のさらなる向上が期

加盟店を増強していきます。同時に自社直営店は減らし、トさせました。

す。38期に新たな打ち手として成功した賃貸管理物件（ス待できます。

コスト削減を推進します。

38 期の当社の連結業績については、国内景気の低迷の長期化や繁忙期である 3 月に発生した東日本大震災の影響を受けたほか、従来直営店で対応していた個人向けア

10

も、既存物件・新規物件の両方を対象に、受注を拡大してトック）の価値向上策に注目し、39 期はストックから得られる収益の最大化を図ることとしました。

さらに、㈱住生活グループ様と提携し、建築年数 15 年以

また、法人需要への対応も強化します。当社の管理物件

上の建物の外観と室内のリフォーム事業も 39 期の下期よにおける法人利用戸数は2011 年 3月末日で 20 万戸を超えり取り組む予定です。

て過去最高を記録しました。全戸数に占める割合は同日時

パート契約を新しく導入したフランチャイズ加盟店で対応

物件価値向上施策は、オーナー様、入居者様、当社が点で約 35.4％に及びます。このように法人需要の取り込みするという方針に転換することが予定よりも遅れ、アパー

win-win-winの関係を構築できる施策です。今後はいずれの強さは当社の特徴のひとつです。これをさらに強化する
11

社長インタビュー

賃貸へのシフトこそが将来は国内で培った賃貸と請負のシナジーを発揮。
賃貸のノウハウの輸出も視野に。

環境や特性を活かして介護施設や賃貸住宅と商業施設とに室内の状況をチェックしました。問題のある物件からはンションという住宅文化がない国もあるようです。例えば韓の複合施設といった請負事業も積極的に推進しています。

入居者様に退去をお願いしています。なお、空き室につ国では財閥グループの分譲マンションがあるだけです。入

いては問題なく住めるかどうかを確認してから入居募集を居時に一括して保証金を支払うというシステムになっておしています。このような体制がうまく機能したのは、阪神・り、日本のような賃貸のシステムがなく、家賃を支払わない

淡路大震災（1995年）、また新潟県中越地震（2004年）

人が出てきた場合の保証会社や賃貸住宅用の火災保険のの経験を活かすことができたからです。

会社すらありません。しかし当社には少額短期保険の会社

Q：請負事業の抑制、賃貸事業へのシフトにより、偏りが発生するのではないでしょうか？

A：むしろ、そのことで、両コア事業のシナジー効果が再や回収システムの会社が子会社としてあります。将来的にび発揮されると考えています。

Q：震災における社会貢献についてお聞かせください。

は、海外では当社がアパートを建設するのではなく、日本でA：住宅を提供するという本業を通じて、できる限りのこ培った賃貸業のノウハウを提供したいと考えています。つまために、法人のお客様からご要望のあるファミリー向けの実は、賃貸事業へシフトすることこそが、両コア事業

社宅を増やします。現在はワンルームが約95％、ファミリーからなるビジネスモデルのシナジー効果を再び発揮させ向けが約 5％ですが、これをワンルーム約 80％、ファミリー

ることになると考えています。当社の課題は、アパート供向け約20％にしていきます。

給を優先し、入居が追いつかなかったことです。このこと

当社は地震の発生直後、国土交通省から当社管理物件

入居者様の取り込みのためには、自社だけでなく他の不は、新規のアパート建設受注も抑制することになり、当社に関しての緊急対応要請を受け、被災地の県に管理物件

動産会社様とのネットワークも重要です。当社は㈱住生活事業を縮小均衡させることに向っていました。しかし、物の部屋をご提供いたしました。また、仮設住宅の建設も行グループ様と協力関係を結び、2011 年 1 月から 3 月の間

件価値向上施策を始めとする入居者様のニーズを取り込いました。6 月中旬までに合計 300 戸を宮城県と福島県でQ：最後に株主還元の方針についてお聞かせください。

に、同社の不動産部門の加盟店を通じた当社物件の契約

むとともに、客付け力の強化策を推進することで、当社ア建設しました。

A：今後も業界のリーダーとして君臨し続けるために、数は前年同期の 1.5 倍になりました。今後もこのような提パートの入居人気が高まり、その評判から請負事業への携先を増やしていけるよう、不動産会社様との協力関係の波及効果が表れてくると考えています。

構築に取り組んでいきます。

ビジネスモデルのシナジー効果とを行いました。

一方、行政からの要請はなかったものの、被災した皆様いました（短期居住の方には家賃半額、長期居住の方に株主の皆様におかれましてはここ2 年間無配の状態が続

デルを再活性化し、シナジー効果を再び発揮させることには初期費用免除など ）。他には、募金や、救援物資を提供

いており、誠に申し訳ございません。当社は、ストックを活

なります。

しました。

用して収益をあげるという方針のもと、全社をあげて事業
構造改革に取り組んでいます。今後も、業界のリーダーと東日本大震災の対応

長期的な戦略

さい。

A：過去の経験を活かし、即座に状況確認を行いました。

にします。しかし、1985 年（昭和 60 年）から多くのアパー

12

Q：長期的な視点で、今後どのような新たな展開をしたで、株主・投資家の皆様には、当社の長期的な成長性にごうお願い申し上げます。

いと考えていますか？

A：これまで培った賃貸のノウハウを海外に輸出していきたいと考えています。

トを建設してきましたから、今後はリニューアル、リフォー

この 2011 年 3 月 11日に発生した東日本大震災では、被ム、そして建替え需要が高まってきますので、請負事業は災した当社管理物件は 137 棟（2,373 戸 ）ありましたが、当社の戦略の目は海外にも向いています。当社は、中安定収益源としての役割を担っていきます。

地震により倒壊したり、津波で流されたものはありません。

国、台湾、韓国から日本に来る方へのアパートの斡旋をただ、津波により居住不可能となったものはあります。現行っていますので、今後は、中国や韓国にある現地支店の地の当社支店は大きな被害はありませんでした。

ネットワークをフル活用し、日本から海外に行く方に現地のしゃる方、当社管理物件の入居者様とは異なる層を対象として君臨し続けるためにあらゆる努力を続けていきますの
期待いただき、今後ともご理解とご支援をいただけますよ

Q：東日本大震災における対応についてお聞かせくだ

また、ご自身でアパート経営をいくつも手がけていらっ

あらゆる努力を続けていきます。

のために、当社管理物件の家賃を下げるという支援も行

A：請負事業は受注選別をしながら継続します。

ることで、当社管理物件の新規供給の総件数は抑制気味

株主・投資家の皆様へ

賃貸事業へのシフトは、両コア事業からなるビジネスモ

Q：賃貸事業へのシフトで請負事業はどうなりますか？

請負事業は入居需要の高いエリアに限定し受注を続けり、モノではなく、ノウハウを輸出したいと考えています。

するアパートには、当社内で蓄積した賃貸住宅のノウハウ

震災後は、ただちに監理技術者を中心とした約 130 名を活かして、当社が一括借上げしないアパート（施主管理の専門家チームを結成し、物件の調査を行いました。具

海外戦略としては、さらに踏み込んだことも視野に入れ物件 ）の建築請負も手がけています。さらに、物件の立地

体的には、建物外部のクラック、ズレ、および土台、さらています。海外では日本とは異なり、賃貸アパートや賃貸マ

2011年8月
株式会社レオパレス 21
代表取締役社長

物件を斡旋する業務を行いたいと考えています。

13

新戦略
新中計と初年度のレビュー

経営環境の激変に対して、
柔軟かつ的確に対応するために●新戦略の背景●38期のまとめアパート建築請負事業と賃貸事業を両立さ

法人契約が多かった当社のアパートから退中期経営計画の 1 年目である38 期は「請店に加えて「レオパレスパートナーズ 」とい入居率の向上と安定化を見込むことができ

経営計画をスタートさせました。この中計にせ、当社が建築したアパートに入居者様を去が相次ぎ、入居率を回復させることが課

負事業と賃貸事業の収益バランスを取った

う加盟店の展開、アパート物件の競争力のるエリアに限定する戦略を導入しました。

よって当社のビジネスモデルは大きな方向

募集し、アパートの管理・運営も一貫して行

題となりました。これを機会に、新規アパー

安定的な収益体質への転換 」を基本方針と向上に取り組み始めました。

当社は、2011 年 3 月期（38 期）から中期

いずれも、38 期を振り返り、確実に改善転換を図ります。正確にいえば、ビジネスモ

うビジネスモデルを実践してきました。しかトの供給のペースを調整し、入居者様の取し、主に「賃貸部門の早期黒字化」を目標と

また、「賃貸コストの削減とサービスの向デル自身を変えるのではなく、その活用方

し、2008 年のリーマンショックの影響を受り込みを最優先にすることになりました。

して次の3つの施策を実施してきました。

上 」策にも着手しました。効率的なアパート

浮かび上がりました。2012年3月期（39期）

法を変えていきます。当社は 90 年代から、

け、日本全体で失業率が増加するとともに、管理・運営を行うとともに、オーナー様へのはそれらを踏まえ、より強固な経営基盤を築サービスの向上策も導入しました。

く戦略を実行していきます。

まず、「客付け営業の強化 」策に着手しました。これは入居率の改善を目標としたものです。そのために、法人営業の強化、直営

両コア事業のバランスの取れた発展を目指す
これまでの問題点（プロダクトアウト）

さらに、請負事業の受注活動については、

38期のレビュー②入居率の低下

入居者様が進んできましたが、同時に今後の課題が

供給過剰
賃貸事業

請負事業

ストックからの収益フローの収益一括借上げ①部屋が足りないエリアもあり、アパートの受注活動を積極的に行ってきた。

オーナー様②リーマンショックをきっかけにアパート需要が一時的に喪失→入居率の急激な悪化。
③家賃収支も悪化。

請負事業と賃貸事業の収益バランスを取った
安定的な収益体質への転換
基本方針

取り組み事項

結果的に供給過剰の状態に③家賃収入の低下①ストックの新規供給

客付け営業の強化●入居率の改善39期の戦略
賃貸事業を強化し、入居者様を多く獲得する戦略を実施●物件価値向上施策：太陽光発電システム・セキュリティシステムをアパートに設置●サービスの向上：一括借上げをしない施主管理物件や一括借上げ契約の多様化、受注エリアの限定●客付け力の強化：レオパレスパートナーズ出店数の増加

賃貸コストの削減とサービスの向上
賃貸部門の①入居率の改善

ビジネスモデルの
再活性化

一括借上げ
①物件の価値を向上させることで入居率の改善を図る。
②入居者様からの安定した家賃収入により、賃貸事業の活性化を図る。

入居者様

賃貸事業

請負事業

●定型管理業務の見直しによるコスト削減●相場賃料を踏まえた借上げ家賃の調整

早期黒字化

39期の目標（マーケットアウト）●ブロードバンド運営に関わる保守契約や「家具家電総合メンテナンスサービス 」の
新設

オーナー様

③アパートの需要に基づいた新規の受
注活動が再び可能に。

請負事業は賃貸事業における安定的収益確保が可能なものに絞込み●エリア限定による入居率向上・安定化

収益バランスの回復
ビジネスモデルの活性化で再び成長軌道に②賃貸事業の活性化

14③高収益物件の注文増加

15

新戦略
39期の施策

●2012年3月期（39期）基本方針「ストック収益の徹底強化を推進」●39期の施策の3つの柱

モノづくりからモノを活かした経営へ

ビジネスモデルの変革を推進する3つの柱

当社は、これまで請負事業として賃貸アるまでに成長しています。今後は、この膨大業と賃貸事業というビジネスモデルの両翼

パート・マンションを建設することで多くのな管理戸数の資産（ストック）を活用した賃を羽ばたかせていきます。

収益をあげてきました。そして現在の管理貸事業の強化により、請負事業の収益だけ

戸数は 57 万戸を超え、需要に十分応えられに頼らない収益性の確保を推進し、請負事

3つの柱

物件価値向上施策

賃貸コストの削減
サービスの向上

客付け力の強化「太陽光発電システム」「セキュ

定型管理業務の項目をさらに「パートナーズ出店数の増加」

リティシステム」を物件の特徴

拡大して見直しを徹底し、コスおよび「一店舗あたりの契約に応じて提案することで、短期

ト削減につなげていきます。

件数の増加」「法人契約件数の39期基本方針■2012年3月期（39期）は「ストック収益の徹底強化」を推進する。
■「物件価値向上施策の本格化」「賃貸コストの削減とサービスの向上」「客付け力の強化」の 3 つの柱を確実に実行することで計画の実現を目指す。すでに2011年5月に組織変更を実施し、計画の実行体制の強化を図った。
■販管費については現状の施策を、強化・徹底する。

収益の増加、入居率・契約家賃増加」「直営店業務負荷の軽減改善による中長期的な売上のによる契約件数の増加」を実行することで、総体的な契約件数増加を目指します。

の増加を目指します。

●賃貸事業の重点戦略について

売上増加とコスト削減の二軸で変革を促す●新組織体制営業総本部と経営管理本部の二本部制へ
当社は、業務効率化をさらに図っていくた
めに、2011年5月に組織改編を行いました。

理本部を新設したほか、社長直轄となる総の復興支援を実行しています。また、入居者

合企画室を新設しました。

様、オーナー様のニーズに対応するための従来の 3 つの本部（事業構造改革本部、総合企画室の中には震災対応のための資産管理統括部、FC制度拡充のためのパー

経営企画本部、管理本部 ）を集約し、経営管復興支援グループを設置し、東日本大震災

トナー営業統括部をそれぞれ新設しました。

・東日本大震災の復興支援を実行

社長

・全社規模の事業企画、広報、各事業連携の強化を実行

総合企画室

当社はストックの活用を中心として賃貸

パートナーズを拡大します。また、当社の強削減、当社管理物件の借上げ賃料の適正事業における収益の改善に取り組んでいまみである法人営業をさらに強化し、社宅や化、販売コストの削減に努めます。当社が建す。そのために、売上増加とコスト削減の両一時的なビジネス利用の需要を取り込んで築請負した多くの物件は、当社がアパート

面から様々な取り組みを行っています。物件

いきます。さらに、物件価値向上のため、セの管理・運営を代行し、オーナー様には 30の入居率改善を第一に固定費の削減などに

キュリティシステムと太陽光発電システムを年間一括借上げのシステムを適用していま積極的に取り組み、より筋肉質な経営体質導入していきます。いずれも賃貸アパートとすが、オーナー様へ当社がお支払いする賃で賃貸事業の強化を図っていきます。

しては非常に画期的なサービスです。特に料や契約形態については選択肢をご提供

売上増加の戦略としては、安定した収益

セキュリティシステムについては既存の管し、オーナー様のニーズも踏まえて見直し確保のため、入居者様獲得の窓口を増やす

理物件の約 57万戸すべてに導入することをていくことを検討しています。

施策を実施し、入居率の改善に努めます。

計画しています。

従来の直営店に加え、加盟店舗レオパレス

事業構造改革本部・経営企画本部・

営業総本部
賃貸事業部
センター営業統括部
法人営業統括部パートナー営業統括部

物件供給を営業から建築まで一貫して管理レオパレスパートナーズの開発と指導を強化

経営管理本部

施策

管理本部を統合、組織をスリム化

建築請負事業部

関連事業部

請負営業統括部

シルバー統括部

建築統括部

ホテルリゾート統括部
コスト削減

入居者様とオーナー様の入居率改善

パートナーズ店舗拡大・強化、法人営業強化

物件価値向上セキュリティシステム、太陽光発電システムの設置

物件管理コストの削減

プロパンガス料金、巡回清掃費、ごみ自主回収費用、浄化槽委託費用等の削減等

借上げ賃料の適正化

相場賃料を踏まえた調整

販売コストの削減対応に関わる部署を統合

詳細

売上増加

設計統括部

資産管理統括部

コスト削減策としては、物件管理コストの統括部門（パートナー営業統括部）の設置によりパートナーズ体制を抜本的に見直す（2011年5月1日現在）

16

17

新戦略 39期の施策●戦略トピックス

安定収益を確実にするストックビジネスの構築を目指して賃貸事業を中心とした収益構造づくりに向け、様々な強化施策を行っています。
加盟店制度「レオパレスパートナーズ 」

法人営業強化様・当社の 3 者が win-win-winの関係となきます。直営店舗は客付け力の低下を防ぐ

ることを目指すものであり、当社社員の独ためにこの 2012 年 3 月期においては 2011

当社は賃貸住宅業界の中でも法人営業に立開業を支援する、社員独立制度も含めた

年 3 月末比 1 店舗減の 155 店を維持する予強い会社であるという特徴があります。寮

賃貸戦略です。

定です。アパートの契約戸数は、パートナーや社宅を保有していない企業様はもちろんコストのかかる直営店の増加を抑える一ズ店舗を導入した 2010 年 6 月から着実に伸のこと、保有している企業様からも、老朽化

方で、パートナーズ店舗を拡大させることに長しています。また、パートナーズ出店を後2010 年 6 月より、入居者様獲得の新チャした施設の改築や新規建設のコストを省く

より、集客窓口増加による入居率の向上と押しするため、この 2011 年 5 月には「パーンネルとして、当 社 の 独自の 加 盟 店 制 度ために、外注化したいとのニーズがありま

安定化、固定費の変動費化、販管費の削減

トナー営業統括部」を新設しています。

「レオパレスパートナーズ 」の運営を開始

す。リーマンショック後、法人利用は一時期につなげていきます。店舗数については、しました。この制度は、加盟店様・入居者

2011 年 3 月末の 121 店から順次拡大していの強化

落ち込んだものの、2011 年 3 月末時点で、当社の管理戸数 571,656 戸のうち、法人契約済戸数は 202,584 戸（約 35.4% ）となり、

法人利用業種別利用戸数推移（戸）
250,000

レオパレスパートナーズの仕組み

181,191

183,743

150,000

59,70761,70912,332100,000

12,47028,46550,00024,976
18,05725,28815,09337,516
ʼ09/3

0

入居者様

●ネット検索物件の充実●単身からファミリーまで対応●ネット検索物件の充実●お部屋探しの選択肢が拡大により、法人顧客の利便性向上による囲い●短期から長期までの契約スタイル

込み策を推し進めていきます。

パートナーズ名古屋南店

レオパレス２１

物件価値向上施策●レオパレス２１ブランドの提供●レオパレス物件を管轄物件として提供●安心の収益構造とサポート体制●レオパレス２１の広告宣伝力●店舗のネットワーク力

当社にとって最大の課題ともいえる入居者様の獲得のためには、競争の激しい賃貸

パートナーズ霧島店

157 156 156 156 155 155

111

4,000

73

2,000

42

1,000
0

136
5,286
130
121 124

88

3,000

19 2
4

5

6

14
152
7

22

765

54
1,002

57

1,823

2,070

2,523 2,460

2,431

9

10

180
150
120

2,730 90

22,14039,596

43,613

48,110

ʼ10/3

ʼ11/3

ʼ12/3（計画）

今後需要が見込まれる業界・業種：
サービス業・小売業・飲食業・製造業

需要の見込める業種への営業アプローチ強化②社宅代行業［レオパレス・リーシング］との連携強化
社宅代行サービスの提供：
利便性を向上・法人顧客を囲い込み
ファミリータイプ志向の顧客獲得

法人営業部門と社宅代行業の連携による営業力強化

250000150000①アパートセキュリティシステム
「24 時間、365日の安全・安心」をテー100000マに、大手警備会社 2 社と連携して新築②太陽光発電システム「地球環境の安心・安全 」をテーマに、太陽光発電システムを新築物件のほかに50000
物件のほか、
全国の管理物件にセキュリ

全国の管理物件に導入することを推進しティシステム（防犯・火災監視・非常通報）ています。発電電力はアパート共用部で件価値を向上させるため、この 2012 年 3 月

を設置して、安心で快適な生活を提供し利用され、余剰電力は売却することで、期から賃貸住宅では画期的な施策を導入します。また、ご高齢者の 1 人暮らしの安心

オーナー様の収益となります。このシスています。

を守るオプションサービスも提供していテムは、当社のアパートだけでなく、オーます。セキュリティシステムは既存の管ナー様の住宅や他社管理アパートへの導0

理物件の約 57 万戸全部に設置する計画

入も同時に進めます。太陽光発電の導入です。これは賃貸住宅としては画期的なにより、自らの事業の拡大と同時に、世界ことです。

契約件数（2011年3月期）

共通のテーマである CO2 の削減にも貢献
していきます。

契約件数（2012年3月期）
パートナーズ店舗（2011年3月期）
パートナーズ店舗（2012年3月期）
直営店舗

1,337
30

11

12

1

2

2011年3月期

3

4

5

6

0

2012年3月期

セキュリティシステムイメージ図

18

19,63860371
828,870

住宅の市場で物件そのものが借り手に「選

（店）

5,000

製造業

ばれる物件」でなければなりません。常に物

直営・パートナーズ店舗数と契約件数の推移（2010年6月〜2011年6月）
162

36,160

派遣・業務請負

200000●地域の情報共有と地域連携（件） 186 185 182
177
171 1686,000
165 163

13,370

サービス業①法人顧客への独自の需要動向調査を実施

ファミリータイプのアパートを導入するなど●レオパレス物件の客付け

27,86974,250業種（サービス業・小売業・飲食業・製造業

ス・リーシング」との連携を強化し、さらに、●自社開発物件の供給●お部屋との出会いの場が増加

レオパレス
パートナーズ加盟店様

32,157

た、社宅代行業者を営む子会社「レオパレ●豊富な契約プランの提供

可能な物件供給

12,872

飲食業
小売業

法人契約済戸数は、リーマンショック時18万戸 ⇒ 2011年3月末で20.2万戸となり、過去最高

た営業アプローチを強化していきます。ま●街の店舗を拡大

29,72566,435

その他業種

動向調査を行い、今後の需要が見込まれるなど ）に対して、トップセールスを中心とし●街の店舗を拡大

202,584

200,000

過去最高を記録しました。
法人営業の展開においては、独自の需要

222,900

太陽光発電システム

19持続的な事業活動を支える経営体制
CSRに基づく経営体制●CSR●CSRに基づく経営体制

当社の事業は、人間が生活するための最き企業市民として社会との調和ある成長を備したり、セキュリティシステムによる安心・も基本的なインフラである住宅を提供する果たすべく、自らの経営体制や事業活動の安全な住環境の提供に努めています。さら当社は、コーポレート・ガバナンス、コンプという大きな社会的使命を担っています。

チェックと改善、地球環境保全への取り組には、外国籍の方々、ファミリーや高齢者

ライアンスやリスク管理など、CSRに基づく

コーポレート・ガバナンス

当社事業は入居者様、オーナー様ともに、み、地域社会への貢献など、様々な取り組の方々にも快適なお住まいを提供できるよ

長いスパンで関わりを持っているため、企みを行っています。

うに商品の選択肢を広げるなどの対応も進効率的で、公正、かつ透明性の高い経営体

め、誰もが安心・安全に暮らせる環境づくり

制の確立、すべてのステークホルダーにとっ事業活動においては近年、1 人暮らしの業として安定的な成長を持続することが求められています。そのためには、社会から方々への生活支援として、入居後の予期せ信頼される存在でなければなりません。良ぬトラブルにも迅速に対応できる体制を整を進めています。

てより高い企業価値の実現を目指して、コー
ポレート・ガバナンスを整備、強化してきま
取締役会が行う業務執行の内容を監査役会が監視することにより、意思決定に対する牽私たちは、企業市民として、お客様をはじめ、あらゆるステークホルダーのご期待に応え、株主総会制機能の強化を図っています。

共に発展することを目指すとともに、持続可能な社会づくりに貢献します。

監査役会

取締役会

経営体制の充実・強化に取り組んでいます。

した。その一環として、意思決定機関である

CSR宣言

コーポレート・ガバナンス体制（2011年6月29日現在）

代表取締役社長

CSR委員会
コンプライアンス委員会

経営会議

リスク管理委員会

執行役員会

予算管理委員会

監査会議

IT委員会

総合企画室

人事委員会

CSRの基本方針

営業総本部

私たちは企業市民としての自覚を持ち、持続可能な社会づくりに貢献していくために

経営管理本部

4つの基本方針を定めています。
良質なサービスと豊かな暮らしの提供

4つの
基本方針

健全で透明性の高い事業活動

CSR推進体制

地域社会への貢献
良好な職場環境の構築

内部監査体制が、さらに監査会議を設置し、より一層の機

当社は、CSR活動を経営の重要課題と位各部支店の業務部門から独立した内部監

能強化を図り、内部統制システムに係る基置づけて、CSRの基本方針を定めて、CSR査部門として監査部を設置しています。監

本方針に基づき、その有効性の検証と評価の推進に努めています。CSR委員会、コンプ査部は従来より代表取締役社長直轄の組織および改善を行っていきます。

ライアンス委員会、リスク管理委員会が連携とすることで機能の強化を目指していました

し、いかに社会の要請に応えていくべきかを念頭に置き、様々な施策を実施しています。

CSR推進・コンプライアンス・リスク管理体制（2011年6月29日現在）

コンプライアンス

地球環境にやさしい社会の実現

徹底が必要不可欠です。そのため、事業活動が法令に遵守しているかを監督する体制を構築しています。社内では企業倫理憲章①良質なサービスと豊かな暮らしの提供
新しいライフスタイルの提案を通じて、お客様に安全、安心、快適な暮らしを提供しています。
②地域社会への貢献／良好な職場環境の構築
社会貢献活動に参加することを通じて、社会の皆様とのコミュニケーションを深めるとともに地域社会の発展に貢献します。また、社員が働きやすい職場環境をつくります。
③地球環境にやさしい社会の実現
事業活動が地球環境に与える影響の大きさを認識し、企業活動の全域で環境負荷の低減を図り、持続可能な社会の実現を目指します。
④健全で透明性の高い事業活動
社会に対する説明責任を果たすため、コーポレート・ガバナンスを強化、コンプライアンスを徹底し、健全で透明性の高い事業活動を行います。

20

取締役会

事業活動のためにはコンプライアンスのコンプライアンス委員会

CSR委員会

リスク管理委員会

を制定、内部通報制度を確立しているほか、
コンプライアンス委員会を設置し、コンプラ
イアンスの実務を担っています。また、各事
業部および各部においてもコンプライアン

経営管理本部

監査部

総務法務部

ス担当者を選任し、コンプライアンスを現場レベルで徹底することに努めています。
リスク管理体制
事業において存在するリスクを統括的にコンプライアンス

各事業部・各部把握・管理するためリスク管理委員会を設置

ホットライン

CSR担当者 コンプライアンス担当者

し、全社的なリスク管理を行っています。また、監査部と監査役が各部門のリスク管理
状況を監査して経営陣やリスク管理委員会

通報者・相談者に報告し、是正措置や対策の検討に活かし
ています。

21

持続的な事業活動を支える経営体制
社会への貢献●社会貢献活動：より良き企業市民として
当社は、住まいという生活の最も根本的なインフラを提供する企業として、社会から信頼される良き企業市民となることを目指して、地域社会を含めたあらゆるステークホルダーのために何をするべきかを常に意識しながら、様々な社会貢献活動を推進しています。

震災における対応：緊急時こそ、本業を通した CSR（住居支援）を推進■寄付や募金、献血活動て寄付しています。また、若い社員が多い

当社の全支店では、ペットボトルのキャッ当社ならではの活動として献血を実施した

プ（エコキャップ ）の回収を進め、NPO法り、古本回収（「レリリの募金 」）やボラン

人エコキャップ推進協会を通じて、発展途

ティア・ベンダー※2 募金にも力を入れてい上国の子どもたちを救うワクチン代※1 とします。

※1 キャップ 400 個で 10 円のポリオワクチン代ができます。ワクチン代は1人分20円。
※2 このシステムを採用する自動販売機で飲み物を購入すると自動的に 3 円の募金につながります。

2011 年 3 月 11 日に発生した東日本大震
災は、東北・関東の都県に甚大な被害をもたらしました。当社は、地震発生直後からホテルレオパレス仙台のロビーを近隣住民の方々に開放したり、義援金を送ったほか、長い期間対応する支援活動として、被災対応商品の提供を行っています。
具体的には、被災地域から当社の管理物
件に転入居される方で、短期居住の方には家賃半額、長期居住の方には初期費用免除

エコキャップの施策を打ち出しています。また、6 月中旬

レリリ（Leo Recycle Reading）の募金

ボランティア・ベンダーまでに仮設住宅も約 300 戸建設し、各自治体に引き渡しました。

地球環境にやさしい社会の実現

私たちは、被災地から避難する方々、ある■節電への取り組み

いは災害復旧支援で被災地入りする方々か
ら、大きな期待を寄せられています。住宅事

仮設住宅の建設業に関わる企業として、こうした方々に少しでも安心して暮らしていただける住居を提供することで、当社はこれからも被災地の救助や復興のお役に立てるよう奮闘していきます。

■外国籍の方々にもご対応
日本への留学生は皆様、見知らぬ土地で、言葉も十分に通じないなどの不安を抱えながら生活しています。そんな留学生の皆様をサポートするべく、外国籍の方々専用のサポート窓口を国内で 10ヵ所開設しています。また、日本への渡航前の住まい探し

良質なサービスと豊かな暮らしの提供■アパート管理の24時間受付には、中国などの8つの海外支店で相談を受け付けています。

給排水管が壊れたり、鍵をなくしたりな

地域社会への貢献

ど、1 人暮らしには予期せぬトラブルが起き■街の清掃活動

当社は、約 57 万戸の住まいを運営していますが、小さな節電の積み重ねも約 57 万戸

地域で事業を営む当社のスタッフ 1 人ひとりがそれぞれの街や地域への愛情を持

電話での相談を受け付ける体制ができていち、そして、オーナー様やそのご家族、近隣の皆様、取引先企業様との交流を深めるます。対応できるものについては現場急行

ために街の清掃活動を続けています。

サービスも行っています。
2010年度の清掃活動実績

国内8つのホテルでは、アメニティをまったく使用しなかった宿泊者様から「エコグリーンカード」をご提出いただいた
場合、削減した費用の一部を公益財団法人オイスカに寄付

分ともなれば大きな力になるとの考えから、しています。また当社の使用済みアナログテレビやカーテ

入居者様、オーナー様のご理解・ご協力のもン、電子レンジについてはリサイクルを行っています。このと、節電の工夫を続けています。
具体的には、アパート共用部の照明を白熱灯から、順次、蛍光灯や LEDへと切り替え

他に、建築資材や商品のグリーン購入を推進しており、グリーン購入法における特定調達品 15 品すべてにおいて調達が完了しています（2011年3月末現在）。

エコグリーンカードています。また、入居者様の環境行動を促進するため、お部屋のコンセントには省エネ喚起シールを貼付しました。エアコンも使用

健全で透明性の高い事業活動

後 3 時間で自動的に電源が切れるオリジナ■従業員への教育研修

ルの装置を設置しています。加えて、当社自ることもあります。そのような場合、24 時間■その他の取り組み

当社は、すべてのステークホルダーの方々からの信頼を得るために、コーポレート・
ガバナンスの強化とコンプライアンス

身も電力需給対策削減目標の達成と電力不の徹底を推進しています。特にコンプ足緩和への貢献を果たすべく、クールビズ、

ライアンスについては、社内・社外のウォームビズを全支店で実施しているほか、社有車のアイドリングストップへの取り組み

講師による集合研修や、Eラーニングにを続けています。

よるオンデマンド研修の定期的実施、コンプライアンスに関する社内広報誌

東日本の発行などを通じて、従業員 1 人ひとり・実施回数：1,976回にコンプライアンスの意識と知識を徹・延べ人数：13,200人

従業員対象の CSRセミナー

中日本

底することに努めています。

・実施回数：989回
・延べ人数：6,845人■経営の透明性を高めるために

西日本

当社は、社会に対する説明責任を果たし、すべてのステークホルダーの方々からの・実施回数：527回
埼玉コールセンター

22

・延べ人数：3,433人

信頼を得るために、コーポレート・ガバナンスの強化とコンプライアンスの徹底を推進
し、健全で透明性の高い事業活動を営むことに努めています。

岡山支店の清掃活動
コンセントに貼付した省エネ喚起シール※詳細は P.21の「CSRに基づく経営体制」をご覧ください。

23

持続的な事業活動を支える経営体制
危機管理とリスク情報●危機管理対策：緊急時の対応
東日本大震災の被害状況確認(3) 為替差損益についてした。被災物件は 137 棟 2,373 戸（うち福県別被災物件（被災物件／管理物件）

事業活動を支える経営体制のもと、様々

島第一原子力発電所 30km圏内 32 棟 ）で、な危機管理対策が講じられています。2011

家具・家電、自社物件修繕（30棟）などを合

宮城県63棟／588棟

年 3 月 11 日に発生した東日本大震災においわせると12億62百万円の特別損失となりま

福島県45棟／623棟ては、まず当社の被害状況の確認を行いました。

（2011年5月31日現在）（うち原発30km圏内32棟）
茨城県12棟／1,059棟
千葉県17棟／2,297棟

トピックス
地震発生後の状況

当社グループは、海外において子会社(7) 長期預り敷金保証金(10) 情報漏洩

当社にはアパート修繕に備えるための当社グループは、お客様など取引先のを通じてホテルリゾート関連事業を展開

オーナー様からの長期預り金があります。

同意や機密保持契約に基づいて入手したしているため、為替変動の影響を受けま

これは主にレオパレス共済会の解散に伴個人情報をはじめとして、多くの情報を保す。当社の連結子会社Leopalace Guamう、各オーナー様からの将来の修繕費用の有しております。情報セキュリティ管理のCorporationは、当社から設備資金調達を一部としての預り金であります。当社は、実現のために必要な行動指針を定め、コ目的とした借入金債務を有しております

賃貸事業としてオーナー様から一括借上

ンプライアンス委員会を主体として役員、が、アメリカドルの為替変動に伴い毎決算

げ運営管理をしておりますアパートの維持

社員への教育と徹底に努めておりますが、日の為替相場で換算することから為替差管理体制には万全を期しており、定期修繕

万一、何らかの情報漏洩が発生した場合損益が発生しております。従って、今後も費用についても綿密な長期計画に基づくには、当社グループの信頼性を損なうこと

為替相場の変動によって当社グループの予算化を行っておりますが、予想外の大規となり、業績に影響を与える可能性があり

業績および財政状態に影響を与える可能模修繕等が発生した場合には、当社の財ます。

性があります。

政状態に影響を与える可能性があります。

(4) 有形固定資産および販売用不動産

レスリゾート会員権の預託金があり、平成

当社グループは、事業展開上、様々なリ
スクがあることを認識し、それらを出来る

3 月 11 日

・地震発生
・ホテルレオパレス仙台ではロビーを近隣住民に開放

3 月 12 日

・災害対策本部設置
・ホームページに第1報をリリース

当社グループが保有している有価証券、

5 年 7 月の開場以来、預託されているもの

販売用不動産、固定資産及びその他の資であります。当社グループでは会員の利用限り防止、分散あるいは回避するように努

3 月 13 日

・ホームページに第2報をリリース

産は、時価の下落等による減損または評価向上のため、施設の充実や会員向けサー

めております。

・対策本部が現地入り
・当社社員の全員無事を確認

損の計上によって、当社グループの業績及ビスの向上を図っておりますが、今後、予

しかしながら、当社グループが事業を遂

3 月 14 日

び財務状況に影響を与える可能性があり想外の預託金償還請求が発生した場合に行するにあたり、経済情勢、不動産市況、ます。また、ホテルリゾート関連事業などは、当社の財政状態に影響を与える可能金融・株式市況、法的規制や災害およびの設備更新・維持については、今後も継続性があります。

3 月 17 日

また、グアムリゾート事業に係るレオパ・監理技術者による調査チーム約 130 名が順次、物件調査を開始
調査対象は震度6以上の都市にある2,342棟
・国土交通省より空室情報提供の要請的な投資を行う必要性があり、この結果減価償却費の変動に伴う業績への影響が生じる可能性があります。

(8) 財務制限条項

3 月 19 日・プレハブ建築協会より仮設住宅建設の要請
・栃木県、群馬県、埼玉県の物件調査を完了（391棟）(5) 貸倒引当金および貸倒損失

3 月 22 日

・被災オーナー様、社員家族の支援を決定

当社グループは、ファイナンス事業を連結もしくは単体の純資産、連結もしくは行っているため、アパートローンや不動産単体の有利子負債額、単体営業損益が当

3 月 24 日

・調査活動継続中
岩手県 調査完了（88棟）
宮城県 39％調査終了
茨城県 48％調査終了
・安否確認調査継続中
オーナー様 94％確認
入居者様
63％確認

3 月 31 日

災害対策本部を「復興支援グループ」に引継ぎ響を与える可能性があります。

当社が複数の金融機関との間で締結し・当社の取り組みをホームページにリリース「復興支援グループ」の設置

その他の様々な影響が発生した場合には、当社グループの業績および財政状態に影

3 月 18 日

3 月 29 日(11) その他ている借入れに係る契約には財務制限条項が定められております。従って、当社の担保貸付金等の営業貸付金残高がありま

該財務制限条項に定める水準を下回るこす。また、住宅ローンや会員権ローン等をととなった場合には、金融機関の請求によ利用する顧客のために金融機関に対してり、当該借入れについて期限の利益を喪

債務保証を行っております。返済懸念先と失する可能性があります。さらに、当社がなったアパートローン等は、固定化営業債

当該財務制限条項に抵触する場合、社債権として区別し、個別貸倒引当金を計上しその他の借入れについても期限の利益をておりますが、今後の回収不能の発生あ喪失する可能性があります。

るいは債務保証の履行によって、当社グ

当社は事業計画の実行により業績改善

ループの業績に影響を与える可能性があを図るとともに、当該財務制限条項への抵ります。

触及びこれによる期限の利益喪失を回避するための施策を最大限継続的に行って(6) 空室損失引当金●リスク情報
当社グループに影響を及ぼす可能性があす。従って、景気や企業業績などを背景るリスクには、次のようなものがあります。たとした雇用状況や出張ニーズなどの変動

だし、すべてのリスクを網羅したものではなが、当社物件の利用状況に影響を与える

く、有価証券報告書提出日（2011 年 6 月 29

可能性があります。

(2) 売上原価について
当社は、オーナー様との建物賃貸借契

また、当社は、顧客との建物建築請負約に基づき対象物件の一括借上げを行い、契約の締結をもって受注計上しておりま

当初契約時に定められた期間において、同すが、その遂行において顧客の金融機関

じく定められた固定賃料をオーナー様にお借入、即ちローン利用可否は重要なファク支払いしています。従って、この期間中に当社物件は単身者のご利用が多く、法ターとなります。金融機関の貸出姿勢、土当社が受け取る住居人からの家賃収入に人契約の場合には出張などの短期滞在用

地担保評価や金利動向等の情勢が変化し変動が発生した場合には、当社の収益性にや社員寮などとしてご利用頂いておりまた場合には、売上高の変動を通して当社影響が及ぶ可能性があります。

日）現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 売上高について

24

業績に影響が及ぶ場合があります。

いく所存ですが、万一、当社が上記借入れ

当社は、空室拡大による損失リスクにあについて期限の利益を喪失する場合、当らかじめ備えるべく、合理的な見積可能期

社の事業運営に大きな影響を及ぼす可能間内に発生が見込まれる損失の額に対して性があります。

「空室損失引当金 」を設定しております。
空室損失引当金は、個別賃貸物件毎の設(9) 提出会社の経営に重要な影響を及ぼす

定家賃、世帯数及び個別に算定された将事象

来予測入居率に基づいて算出しているた

当社グループは、当連結会計年度におめ、これらの計数が悪化した場合、引当額

いて、営業損失 236億7百万円（前期297の増加につながり、賃貸事業部門の業績

億 27 百万円）、当期純損失 408 億 89 百万に影響を与える可能性があります。

円（前期 790 億 75 百万円 ）を計上する結果となりました。

25

会社概要
会社データ

（2011年3月31日現在）

会社名

株式会社レオパレス21

本社

東京都中野区本町 2 丁目 54 番 11 号

役員

設立

1973年8月17日

資本金565億6,286万円

事業内容

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、ブロードバ
ンド通信事業、介護事業他（2011年3月31日現在）
議決権の所有割合（％ ）主要な事業内容

連結子会社

代表取締役社長

深山

英世

取締役

深山

忠広

Leopalace Guam Corporation

100

ホテルリゾート関連事業

取締役

宮田

博之

Leopalace Guam Distributing Corporation ※100（間接）ホテルリゾート関連事業

取締役

三池

嘉一

Leopalace Guam Service Corporation ※100（間接）ホテルリゾート関連事業

取締役

木村

鋼

㈱レオパレストラベル

100

ホテルリゾート関連事業

取締役

山元

文明

㈱レオパレス・リーシング

100

賃貸事業

取締役

関谷

譲

プラザ賃貸管理保証㈱100

賃貸事業、その他事業取締役（社外）田矢徹司

レオパレス少額短期保険㈱

100

その他事業

レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司

100

賃貸事業

㈱レオパレス･スマイル

100

その他事業

50

アパート建築請負事業

監査役

連結 7,114名
単体 6,240名

グループ会社
社名

取締役

TEL.03-5350-0001（代）

従業員数（2011年6月30日現在）

常勤監査役

渡邉

眞也

常勤監査役

岩壁

真澄

監査役（社外）藤原浩一

監査役（社外）中村正彦

持分法適用関連会社
トーヨーミヤマ工業㈱※ グアムの法律に基づく酒類販売許認可法人

大株主の状況（上位10名）（2011年3月31日現在）
株主名

株数

シェア

1 住生活リアルティ㈱15,900,000

9.06%

2 深山 祐助

11,810,974

6.73%

3 レオパレス21取引先持株会

5,680,300

3.24%

全国戸数

4 ㈱レオパレス21

4,568,950

2.60%

4,092,965

2.33%

571,656 戸

6 トーヨーカネツ㈱2,745,900

1.57%

7 ゴールドマンサックスインターナショナル 常任代理人 ゴールドマン･サックス証券㈱2,489,000

1.42%

8 ㈱三井住友銀行信託口2,298,900

1.31%

バンクオブニューヨーク ジーシーエム クライアント アカウント
9 ジエイピーアールディーアイエスジーエフイーエイシー
常任代理人 ㈱三菱東京UFJ銀行

2,026,144

1.15%

10 レオパレス21従業員持株会

1,932,290

1.10%

5

モルガンスタンレーアンドカンパニーインターナショナルピーエルシー
常任代理人 モルガン･スタンレーMUFG証券㈱株式の状況（2011年3月31日現在）

発行可能株式総数

250,000,000株

発行済株式総数

175,443,915株

株主数

44,369名

上場市場

東京証券取引所
市場第一部

株式名簿管理人

株主構成

管理戸数の地域分布（2011年3月31日現在）

北海道

14,627戸
甲信越

24,895戸

東北

34,634 戸（2011年3月31日現在）

株式数別分布状況

北陸
中国

外国法人等 11.26％

37,877 戸金融機関 8.68％

金融商品取引業者 2.62％

16,334戸
関東

204,340戸

自己名義株式 2.60％
政府・地方公共団体

0.00％

三菱UFJ信託銀行株式会社

東海

93,699 戸
個人･その他

60.73％

九州・沖縄

49,626 戸

四国

14,549 戸

近畿

81,075戸事業法人・その他の法人14.09％

26

27

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