（毎月発行）

2024年（令和６年）２月号

定価110円（内 消費税10円）「スマイミー静岡」情報 …2

2023年度 ご優待の内容 他
県不動産鑑定士協会との協同事業 …4

静岡県不動産市況ＤＩ調査結果
取引紛争の事例と解決 …8［売買］売主業者がマンション隣室購入者の情報を正しく告げないことは債務不履行？
［賃貸］賃貸人が雨漏り修繕等を怠ったとして退去した賃借人の未払い賃料等を請求
Topics …10

東静岡駅のアリーナ整備構想、難波市長は乗り気 他
特典多数！ …12

アーク引越センターのお引越し、見積り無料、料金最大 30％OFF
幸せをずっと、安心をもっと …13

ＴＯＫＡＩのホームセキュリティ、プレミアム 11
Topics …14

資材高、人件費高騰、用地不足で住宅着工が低調 他
賃貸管理業を強力にサポート …16

全宅管理（全国賃貸不動産管理業協会）入会のご案内、特典付き！
提携金融機関より …18・24

浜松いわた信用金庫・静岡県労働金庫
レディス部会：講演会 …19

飯田泰之氏 講演会 人口減少に伴うこれからの不動産業界
Local News …20

川根温泉ホテル、全国宿泊施設総選挙で４冠達成 他
Topics …22

空き家増抑制へ課税強化、増える空き家 撤去急務

▲１年を通して楽しめるグランピングスポット

時之栖 OUTDOOR HILL VILLAGE（御殿場）
静岡県観光協会「ハローナビしずおか」より

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取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ04.05.25）

売主業者がマンション隣室購入者の情報を正しく告げないことは債務不履行等に当たるとした買主の主張が棄却された事例
事 案 の 概 要

先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結

買主 X
（個人）
は、令和元年 8 月 31 日、新築マンション分するか否かに関する判断に影響を及ばすべき情報を相手方譲業者 Y との間で 1503 号室（以下、本件建物という。
）をに提供しなかった場合には、当該一方当事者は、相手方が5,666 万円で購入する売買契約を締結し、令和 2 年 2 月に当該契約を締結したことにより被った損害につき、不法行入居した。入居後、X は以下を主張して Y を訴えた。

為による賠償責任を負うことがあるのは格別、当該説明義［債務不履行による契約解除及び損害賠償］

務の違反が当該契約上の債務の不履行を構成することはな

Y は、X に対し、本件売買契約の締結に先立ち、本件建いというべきである。

）の購入物の隣室である 1502 号室（以下、本件隣室という。

Y が X の主張する前記事実を X に対して説
そうすると、者 A が交響楽団のヴァイオリン奏者であって、本件隣室内明する信義則上の義務を負うとしても、これを怠った行為

でヴァイオリンを演奏する前提で購入した事実を X に説が本件売買契約上の債務不履行を構成することはない。

明する信義則上の義務を負うにもかかわらずこれを怠った。

［消費者契約法による取り消しについて］

その結果、X をして、本来は締結しなかったはずの契約を消費者契約法 4 条 5 項 1 号は、同条 2 項の「重要事項」締結させたことは本件売買契約上の債務不履行を構成する。とは、消費者契約に係る「物品、権利、役務その他の当該したがって、Y に対し、債務不履行を理由として本件売消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容であ買契約を解除し、本件建物の既払売買代金の不当利得返還って、消費者の当該消費者契約を締結するか否かについて請求権を行使するとともに、本件売買契約書に基づき、Yの判断に通常影響を及ほすべきもの」と定め、その「当該の債務不履行により本件売買契約が解除された場合の損害消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容」と賠償額の予定額たる売買代金の 20 %（1,133 万円）の支払は、その文言に照らすと、当該消費者契約の目的となるもを請求する。の自体の属性を指すものと解される。

［消費者契約法による取り消し］

そうすると、本件売買契約に関しては、同号所定の「重Y は、本件売買契約の締結を勧誘するに際し、消費者で要事項」
は、本件売買契約の目的となる本件建物（専有部分）ある X に対し、本件隣室購入者の A が一人暮らしの女性での「質、用途その他の内容であって、消費者の当該消費者普通の仕事をしているなどと X の利益となる旨を告げ、か契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ばす

つ、X の不利益となる事実に該当する「A が交響楽団のヴべきもの」をいうことになるところ、X が「重要事項」にァイオリン奏者であって本件隣室内でヴァイオリンを演奏該当すると主張する「本件建物の近隣住民との間で生ずるする前提で本件隣室を Y から購入した事実」を故意又は重騒音をめぐるトラブル」は、本件マンションの防音性能の大な過失によって告げなかった。その結果、X は当該事実みならず、当該近隣住民又は X が発する騒音の音量、頻度が存在しないとの誤認をし、それによって Y との間で本件や、当該近隣住民又は X の音に関する感じ方等によって、売買契約を締結した。したがって、X は、消費者契約法 4その発生の有無が決まるものであって、本件建物自体の属条 2 項本文により、本件売買契約を取り消すことができる。

性ではないから、本件建物の「質、用途その他の内容」に

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示して、X の請求を棄却した。
［債務不履行について］
一方当事者が信義則上の説明義務に違反したために、相該当しないことは明らかであり、同号、同項所定の「重要事項」に該当せず、X が消費者契約法 4 条 2 項本文により本件売買契約を取り消すことはできない。

まとめ

手方が本来であれば締結しなかったはずの契約を締結する

本判決では前提事実として、X が証人尋問において、実に至った場合には、後に締結された契約は、当該説明義務際に隣室からヴァイオリンの音を聞いたことはないと証言の違反によって生じた結果と位置付けられるのであって、しており、現実に受忍限度を超えるような状況でもなかっ当該説明義務をもって当該契約に基づいて生じた義務であたことなどが認められている。その他の事実関係も踏まえ、るということは、それを契約上の本来的な債務というか付Xが主張する債務不履行解除や消費者契約法による契約取随義務というかにかかわらず、一種の背理であるといわざ消しの請求を棄却したものと思われる。

るを得ないから、契約の一方当事者が、当該契約の締結に

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

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宅建しずおか

第 498 号（2024. 2）

取引（賃貸）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ02.10.13）

賃貸人が雨漏り修繕等を怠ったとして退去した賃借人の連帯保証人に対する賃貸人の未払い賃料等の請求が一部認容された事例
事 案 の 概 要

賃貸人は、賃借人に対し、賃貸借の目的物を使用収益さ

平成 29 年 12 月、
X（賃貸人・原告・法人）は、賃借人 A（個せる義務を負うところ、不動産を目的物とする賃貸借契約人）との間で、B（宅建業者）の媒介により都内に所在する賃において、上記義務の不履行によって賃借人が賃料全額の貸マンションの最上階の1室（本件建物）の賃貸借契約（本契支払義務を免れ、又は賃料全額の支払を拒絶することがで約）を締結し、これを引渡した。

きるのは、目的物の使用収益が全面的に不能であった場合（本契約の概要）に限られるものというべきである。また、建物賃借人が賃契約期間：2 年間

貸人の修繕義務の不履行によって賃料の一部の支払義務を月額賃料：14 万円（管理費込）免れ、又は賃料の一部の支払を拒絶することができるため

敷金・礼金：各 13 万 5000 円には、賃貸建物の一部につき継続的に使用収益ができない

解約：賃借人は 2 か月前までに書面による解約申入れで本状態にあったことを要するものというべきである。

契約を終了できる。
解約通知：賃借人は賃貸人と併せ、媒介業者 B に対しても解約通知を行う。
清掃費：賃借人は退去時に清掃費用 4 万円（税別）を負担する。
（本件特約）

本件についてみると、4 回にわたり本件建物で雨漏りが発生していたことは認められるが、本件建物が全面的に使用収益不能になっていたとも、浴室も含め一部が継続的に使用収益不能になっていたとも認められない。
そうすると、A の生活上の支障は、さほど大きいもので本契約締結にあたり、A が本契約に基づいて X に対してなかったと言わざるを得ず、A による契約解除が相当とい負う一切の債務について、Y（被告・個人）が A と連帯してえるほどの債務不履行が X にあったとは認められないため、保証する契約（本件保証契約）が併せて締結された。

本件通知による A の本契約の即時解除は有効とは言えず、

平成 30 年 5 月から平成 31 年 3 月にかけて 4 回にわたり、本契約の定めにある通り、A は本件通知から 2 か月間の賃本件建物において雨漏りが発生し、
A は X や X の管理委託料等の支払い義務を負う。

先に対して、その補修を求めた。あわせて、A は浴室の排（清掃費用について）水口から異臭が発生している、としてこれに対する対処も求めた。

本件特約は本契約に具体的に明記されており、これが Aに過度の負担を課すものとも言い難いことから、A はその

平成 31 年 4 月 27 日、X が修繕義務を果たさないことから本件建物から退去する旨と今後の賃料支払いを拒絶する支払い義務を負う。
（A による信用毀損行為について）旨を A は X に通知（本件通知）し、翌月 2 日に A は本件建たしかに A が B に対して送付した書面には、X の主張通物の鍵を返却して退去した。またこの頃、
A は B に対してりの内容が記載されているが、X の信用毀損の程度は明らも、X が修繕義務を果たさない、郵便ポスト内の郵便物をかでないうえ、本契約に基づく債務にあたるとも言えない。

盗んだ等を理由に本契約を解除する旨の通知を行った。
令和元年 5 月、X は、A の解約予告後の賃料等・清掃費

したがって、X の主張は採用できない。
（結論）

用と A が B に対して X の信用を毀損する書面を送付した

賃借人が賃貸人に預託していた敷金は、当事者の意思表ことの損害賠償として、127 万円余の支払いを Y に求めて示を要することなく、当然に未払い賃料等に充当されるか提訴した。

ら、Y は未払い賃料等と清掃費用の合計額から、A が X にこれに対して Y は、本契約は X の債務不履行（修繕義務違反）により解除されたもので、未払い賃料はない、A の B預託していた敷金を控除した 16 万円余について、X に対して支払い義務を負う。

に対する書面は、A の退去理由の説明に過ぎないうえ、そ連帯保証についてもそも本契約に係る債務でもないから、連帯保証人である債権者は主債務者である A に対してではなく、その連帯Y が責任を負わなければならないものにはあたらないとし保証人である Y に対して、A に対すると同様に債務の弁済て争った。

を請求することができる（民法 432 条）。

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のとおり判示し、X の請求を一部認容した。
（A の賃料不払いが正当なものかについて）

Y が債務を弁済した場合、Y は A に対して求償ができる（民法 459 条）。
 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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静岡市がアリーナ整備を目指す
ＪＲ東静岡駅北口市有地。駅の目の前という立地の良さが特徴。赤い部分がアリーナ建設予
定地＝９月上旬、静岡市葵区（本社ヘリ「ジェリコ１号」から）

10 宅建しずおか 第 498 号（2024. 2）

沖縄アリーナを視察する静岡市の難波喬司市長（右から２人目）＝８月下旬、沖縄県沖縄市

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12 宅建しずおか 第 498 号（2024. 2）

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14 宅建しずおか 第 498 号（2024. 2）

階段下にヌックを設けた奈良県の主婦の自宅＝本人提供

窓辺に設けられたヌックは開放感がある＝創建ホーム提供

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16 宅建しずおか 第 498 号（2024. 2）

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22 宅建しずおか 第 498 号（2024. 2）

県知事への新年表敬訪問

2023年12月

本部活動概要月 日場 所会
議・事 業 等
12月４日 本 部 第11回 支部機能移転検討特別委員会
５日 本 部 第２回 中間監査、正副会長･委員長等 合同会議
６日 本 部 月例法律相談〃富士宮 日本盲導犬協会 新ユニット出発式〃名古屋 愛知県宅建協会 視察訪問
９日 御殿場・森 空き家ワンストップ相談会
名古屋 中部圏流通機構 理事会、東海不動産税務協力会
11日
12日 東 京 取引士試験事務 総括会議
〃静 岡 要望事項に係る県当局との意見交換会
14日 浜 松 取引士法定講習〃本 部 第５回 人材育成委員会
15日 本 部 第９回 総務財政委員会
16日 伊東・函南 空き家ワンストップ相談会
18日 金 沢 中部地区連絡会 役員合同会議
20日 本 部 事務局職員研修会
21日 静 岡 流通機構サブセンター連絡会
22日 本 部 県による公益法人検査
25日 本 部 月例法律相談〃〃
第５回 情報提供委員会
26日 本 部 第５回 地域活性化委員会
28日 本部・支部 仕事納め
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（12月分）

2023年11月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

内容

等（来館相談3件）（受講者104名）（～19日）（来館相談２件）（受講者34名）（来館相談13、電話相談227）（受講者59名）

宅建ローン等の実績 （11/1〜11/30）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額

東部支部
43

中部支部
46

西部支部
41

サポートセンター
―

計
130件

070

―

7件

１

100

2件

44億7,907万円（土地₁、新築戸建104、中古戸建21、中古マンション₄）
2億4,767万円（土地₁、新築戸建₃、中古戸建₃）
1,850万円（中古戸建₂）

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