フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド
評価概要
サステイナリティクスは、森ビルのグリーンボンドフレームワークは信頼性及び環境改善効果を有し、グリーンボンド原則 2018 の 4 つの要件に適合しているとの意見を表明します。サステイナリティクスが、この評価に際して考慮したのは以下の要素です。
資金使途の対象となる適格カテゴリー（グリーンビルディング）は、グリーンボンド原則に合致しています。サステ
イナリティクスは、適格プロジェクトが環境改善効果をもたらし、国際連合が定める持続可能な開発目標（SDGs）のうち、特に「目標 7」及び「目標 11」を推進するものと考えます。
森ビルの財務部門及びサステナビリ
ティ推進部門の担当者によって構成されるグリーンボンドコミッテ
ィーがプロジェクトの選定を行い、財務部門及びサステナビリティ推進部門の担当役員が評価及び選定の責任を持ち、代表取締役社長
が最終決定を行います。これはマーケット・ベスト・プラクティスに合致しています。
森ビルの財務部門は、内部追跡システムを用いて調達資金を管理し、半年ごとにモニタリングを行います。調達した資金の未充当額は、法定開示書類に従って現金又は現金同等物にて管理します。これはマーケット・スタンダードに合致しています。
森ビルは資金の充当状況レポーティング及びイン
パクト・レポーティングを年 1 回、自社のウェブサイト上で開示することを約束しています。前者には各適格プロジェクトへの充当額が含まれ、後者は第三者認証の情報と定量的な環境性能指標で構成されています。これはマーケット・スタンダードに合致しています。

日本のグリーンボンドガイドライン 2017 年版に適合
サステイナリティクスは、森ビルのグリーンボンドフレームワークが ICMA グリーン
ボンド原則 2018 に適合しているとの意見を表明します。また、日本のグリーンボン
ドガイドライン 2017 年版では、信頼できるグリーンボンドを発行するために発行体が「すべき」項目を示しています。サステイナリティクスは、森ビルのグリーンボン
ドフレームワークは日本のグリーボンドガイドラインで規定された要件に適合していると考えます。

© Sustainalytics 2018

評価日

2019 年 1 月

発行体所在地日本（東京）

レポート・セクション
はじめに

2

発行体の概要2

フレームワークの概要

3

サステイナリティクスのオピニオン

6

参考資料

12

本件に関するお問い合わせは、以下のSustainable Finance Solutions プロジェク
ト担当チームまでご連絡願います。
Marion Oliver（トロント）
Project Manager
marion.oliver@sustainalytics.com(+1) 647 603 3329
Zach Margolis（トロント）
Project Support
zach.margolis@sustainalytics.com(+1) 647 695 4341
Wakako Mizuta（東京）Project Manager
wakako.mizuta@sustainalytics.com(+81) 3 4510 7979

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

はじめに
森ビル株式会社（以下「森ビル」又は「同社」）は、グリーンボンドを発行するためのグリーンボンドフレークワーク（以下「フレームワーク」）を策定し、調達した資金をグリーンビルディングに係る資金のファイナンス又はリファイナンス資金に充当します。
森 ビ ル は サ ス テ イ ナ リ テ ィ ク ス と の 間 で 、 国 際 資 本 市 場 協 会 （ ICMA ： International Capital Market
Association）が定めるグリーンボンド原則 2018（Green Bond Principles、以下「GBP」）1との適合性及びグリーンボンドフレームワークの環境面での貢献について、セカンドパーティ・オピニオンを提供する委託契約を締結しています。
サステイナリティクスは、この委託契約の一環として、森ビルのグリーンボンドにおける調達資金の管理やレポーティングだけでなく、同社の事業プロセス及び想定される資金使途に係るサステナビリティ（持続可能性）への影響を理解するため、財務部や環境推進室を含む同社の様々なメンバーと議論しました。さらに
サステイナリティクスは、関連する公表文書及び社内文書の審査も行いました。
この意見書は、森ビルのグリーンボンドフレームワークの概要と当該フレームワークに対するサステイナリ
ティクスのオピニオンの 2 つのセクションにより構成されています。

発行体の概要森ビルは、1955 年に前身となる森不動産の創業を経て、1959 年に日本で設立された総合ディベロッパー企業です。創立以来、東京都港区を中心にオフィスビルの賃貸・管理を中核とし、また、事業の多角化の観点から、商業施設事業や、オフィス・住宅・商業施設、文化施設など複合用途の都市再開発事業や海外事業を展開しています。さらに近年は、ビル賃貸事業を主軸として、文化事業、ホテル事業、都市開発に関連する
コンサルティングなども展開し、豊かな都市生活の創造及び国際都市東京の発展を目指しています。
森ビルグループは、「Vertical Garden City - 立体緑園都市」を理想とする「街づくりとその運営」を通じて、
都市と自然の共生、都市の低炭素化、そして資源循環を推進し、未来へつながる持続可能な社会の実現に貢献しています2。
森ビルは、環境目標と第三者認証を取得したグリーンビルディングの更なる推進に向け、グリーンボンドの発行を計画しています。

1 ICMA のグリーンボンド原則 2018（英文）;https://www.icmagroup.org/green-social-and-sustainability-bonds/green-bond-principles-gbp/

2 都市のヴィジョン：Vertical Garden City 、森ビル; https://www.mori.co.jp/company/urban_design/vision.html

2

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

フレームワークの概要
グリーンボンドの発行を目的として、森ビルは GBP が定める 4 つの要件（調達資金の使途、プロジェクトの評価及び選定のプロセス、調達資金の管理、レポーティング）に適合するフレームワークを以下の通り策定しました。フレームワークは森ビルに帰属するものであり、以下はその概要を示すものです。

調達資金の使途
グリーンボンドで調達された資金は、以下の適格クライテリアを満たすプロジェクトのファイナンス又はリ
ファイナンスに充当されます。
適格クライテリア
グリーンビルディング
グリーンボンドの調達資金は、次の 3 つの基準のいずれかを満たす新規又は既存の物件に関連する支出又は投資に充当されます。
i）以下のいずれかの第三者認証を当該グリーンボンド発行日から遡って過去 24 カ月以内に取得又は更新した物件、ii）以下のいずれかの第三者認証を将来取得又は更新予定の物件、iii）以下のいずれかの第三者認証が有効期間内である物件のうち、当該グリーンボンド発行日から遡って過去 24 カ月以内に竣工された物件。
尚、支出には、土地取得費、企画開発費、建設費（再開発組合への参加組合員負担金の支払を含む）、改修
及び運営管理に関連する費用等が含まれ、本フレームワークでは下記の第三者認証及びレベルを適格と認めています。
-

CASBEE-建築（新築、既存、改修）又は CASBEE-不動産における A ランク又は S ランク
LEED-BD+C（Building Design and Construction）又は LEED-O+M（Building Operations andMaintenance）認証における Platinum 又は Gold
BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）における 4 つ星又は 5 つ星
DBJ Green Building 認証における 4 つ星又は 5 つ星
BCA （シンガポール建築建設局）Green Mark 認証における Gold Plus 又は Platinum

森ビルは、所有物件の保全及び改修を通じた改修性能の維持及び向上を行い、第三者認証取得後も継続的にかかる認証を更新し続ける方針です。

3

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

プロジェクトの評価及び選定のプロセス
プロジェクトの選定における適格及び除外クライテリアの適用
森ビルは「Vertical Garden City - 立体緑園都市」3を理想として事業活動を行っており、本ヴィジョンの下で「環境・緑」を重点テーマの 1 つとしています。同社は重点テーマである「環境・緑」に貢献するプロジェ
クトを選定するための適格クライテリアを設定しています。グリーンボンドによる調達資金は、適格クライテリアを満たすプロジェクトに充当されます。
森ビルのグリーンボンドコミッティーは、適格クライテリアに従ってプロジェクトの選定を行います。グリーンボンドコミッティーは、森ビルの財務部門及びサステナビリティ推進部門の担当者によって構成されています。適格プロジェクトの選定は、財務部門及びサステナビリティ推進部門の担当役員によって承認された上で、代表取締役社長が最終決定を行います。
環境目標
森ビルの事業は、都市をつくり、そこに暮らしそれを利用する人と一緒に都市を育ててゆくことです。かかる街づくりのヴィジョンとして、当社は「Vertical Garden City - 立体緑園都市」を掲げています。「Vertical
Garden City - 立体緑園都市」とは、高層化した建物に職、住、遊、商、学、憩、賑、文化、交流など様々な都市機能を縦に重ねあわせた、徒歩で暮らせるコンパクトシティです。細分化した土地をまとめて建物を高層化することにより、地上部の建築面積は最小化に抑え、それによって生み出した広い空地を人々や自然に解放します。都市の自然を育み、四季を感じる暮らしを実現するだけでなく、地表や屋上を緑で覆うことで、
ヒートアイランド現象を緩和できます。多彩な都市機能の集積はエネルギー需要の平準化ももたらし、エネ
ルギー効率を高めます。職住近接のコンパクトシティならば、通勤や通学にかかる時間やエネルギーを大幅に削減できます。それはまた、資源のリサイクルや物流の効率化を図る効果もあります。さらに、都心部をこうした形で高度利用することで、郊外の自然を守ることもできます。「Vertical Garden City - 立体緑園都
市」は地球環境への負荷を抑えながら、自然と人間の共生＆調和を目指す、新しい都市モデルです。
森ビルは環境理念及び環境方針を定め、「安全・安心」、「環境・緑」及び「文化・芸術」の 3 つの重点テーマを常に追求しています。同社は、全ての開発において企画から管理運営までの各段階でこれらのテーマを検証します。
森ビルは、「Vertical Garden City - 立体緑園都市」を理想とする「街づくりとその運営」を通じて、環境方針である「都市と自然の共生」、「都市の低炭素化」及び「資源循環」を推進し、未来へつながる持続可能な社会の実現に貢献します。上記を推進するため、森ビルは「法令適応と環境管理体制の整備」、「環境情報の開示」及び「環境教育・啓発活動の実施」に取り組んでいます。

環境リスク、社会リスクを低減するためのプロセス
森ビルのコンプライアンス活動の一環として、森ビルグループは、全ての役員と社員が以下に述べる環境影
響評価や建築物環境計画書制度などの環境関連法規制を含む、適用される全ての法規制を遵守することを徹底します。
森ビルは、東京都環境影響評価条例で定められた環境影響評価の手続きに従っています。本条例は、大規模開発事業の実施に伴うネガティブな環境影響の可能性についての調査、その影響の予測及び評価を義務付けています。環境影響評価の手続きでは、プロジェクトの計画段階及び事業段階で説明会を実施し、住民への情報提供を行うと共に、住民や関連自治体の意見を聞く機会を設けることが要請されています。
東京都環境局が策定した建築物環境計画書制度（グリーンビルディング・プログラム）によると、延床面積
が 5,000 平方メートルを超える新築又は増築を行う建築物については、建築物環境計画書の提出が義務付けられています。延床面積が 10,000 平方メートルを超える新築又は増築を行う建築物では、同計画書の提出に加えて、省エネルギー性能基準、省エネルギー性能目標値（特定開発事業のみ）及び省エネルギー性能評
価書の提出も義務付けられています。上記規模の建築物の新築や増築を行うにあたっては、環境配慮の設計
内容を記載した建築物環境計画書を提出し、東京都から確認を受ける必要があります。計画は、エネルギー
使用合理化、資源の適正利用、自然環境の保全、ヒートアイランド現象の緩和といった環境配慮項目で評価

3 都市のヴィジョン：Vertical Garden City、森ビル; https://www.mori.co.jp/company/urban_design/vision.html

4

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンドされます。森ビルグループは、建築物環境計画書制度を遵守して、当該規模の建築物の新設又は増設を行っており、全てのプロジェクトにおいて熱負荷の低減及び設備システムの省エネルギー項目に対し段階 2（高い水準の取組）を満たしています。さらに、森ビルグループは都市再生特区プロジェクトにおいては、段階3（最も優れた取組）を目標としています。
上記の法規制に加えて、森ビルは「エネルギーの使用の合理化等に関する法律（省エネ法）」で定められた各種規定を社内規定化したガイドラインを策定し、遵守しています。また、持続可能な社会及び環境を実現するために、委員会や会議体を設置し、環境マネジメント体制を構築しています。

調達資金の管理
森ビルの財務部門が調達資金の充当と管理を担当します。財務部門には、適格クライテリアを満たすプロジ
ェクトの予算と実際の支出を半年ごとに追跡・管理する内部管理システムがあります。
調達資金が適格プロジェクトに充当されるまでの間は、現金又は現金同等物にて管理する方針を当該グリー
ンボンド発行時に発行登録追補書類又はその他の法定文書の中で開示します。

レポーティング
資金充当状況レポーティング
森ビルは毎年、資金充当状況の報告を同社ウェブサイト上に開示します。開示内容は、ファイナンス又はリ
ファイナンスを行った物件のリスト、プロジェクトごとの調達資金の充当額及び未充当額で構成されます。
インパクト・レポーティング
森ビルは、当該グリーンボンドが全額償還されるまで以下の指標を開示します。本レポーティングは同社ウェブサイト上で毎年開示します。
-

物件及びプロジェクトの名称
適格プロジェクトが取得した第三者認証の名称とレベル
エネルギー使用量
省エネルギー量
CO₂排出量
延床面積あたりの CO₂排出量
水使用量

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フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

サステイナリティクスのオピニオンセクション 1: 森ビル株式会社グリーンボンドフレームワークへのサステイナリ
ティクスのオピニオン
概要
サステイナリティクスは、森ビルのグリーボンドフレームワークが信頼性及び環境改善効果を有し、グリー
ンボンド原則 2018 の 4 つの要件に適合しているとの意見を表明します。サステイナリティクスは、森ビルのグリーンボンドフレームワークにおける以下の要素を重要な点として考慮しました。
•

調達資金の使途- 資金使途の適格クライテリアとなるグリーンビルディングは、グリーンボンド原則における環境改善効果を有するプロジェクトカテゴリーとして認定されています。
- CASBEE、LEED、BELS、DBJ Green Building 及び BCA Green Mark 認証制度等の信頼性の高い
第三者認証機関の評価を適格クライテリアの基準とすることは、グローバルなマーケット・ス
タンダードと合致しています。サステイナリティクスは、調達資金をこれらの第三者認証の上
位 2 レベルのみに充当することはマーケット・ベスト・プラクティスであり、森ビルのグリー
ンボンドフレームワークがこれらのレベルのみを対象としていることを高く評価します（上記
第三者認証に対する弊社の評価については参考資料 1 をご覧ください）。
- 森ビルはグリーンボンドの調達資金を、発行日から遡って 24 カ月以内又は発行後に第三者認証を取得したプロジェクトに充当することを約束しています。サステイナリティクスは、この
ルックバック期間はマーケット・スタンダードに合致しているとの意見を表明します。

•

プロジェクトの選定プロセス- 森ビルは財務部門及びサステナビリティ推進部門の担当者で構成されるグリーンボンドコミッ
ティーを設置しており、同コミッティーがプロジェクトの選定を行い、財務部門及びサステナ
ビリティ推進部門の担当役員が評価及び選定の責任を負います。最終的な決定は代表取締役社
長が行います。
- 経営幹部レベルの役員の関与が認められるため、サステイナリティクスはかかるプロジェクトの評価及び選定のプロセスがマーケット・ベスト・プラクティスに合致していると考えます。

•

調達資金の管理- 森ビルの財務部門が調達資金の管理の責任を負い、内部追跡システムを利用して半年毎に資金充当状況をモニタリングします。
- 未充当資金は現金又は現金同等物にて管理され、発行時に発行登録追補書類その他の法定開示書類でその旨開示されます。
- サステイナリティクスはこの調達資金の管理方法はマーケット・プラクティスに合致していると考えます。

•

レポーティング- 森ビルは自社のウェブサイトでファイナンス又はリファイナンスを行った物件のリスト、プロ
ジェクトごとの調達資金の充当額及び未充当額を含む、資金充当状況レポーティングを年 1 回行うことを約束しています。これはマーケット・プラクティスに合致しています。
- 森ビルは、当該物件が取得した第三者認証、エネルギー使用量、省エネルギー量、CO2 排出量及び水使用量に関する定量的指標を含む、インパクト・レポーティングをウェブサイト上で年1 回公表することを約束しています。これはマーケット・プラクティスに合致しています。

グリーンボンド原則 2018 への適合性
サステイナリティクスは、森ビルのグリーンボンドフレームワークがグリーンボンド原則 2018 の 4 つの要件に適合していると判断しています。詳細については、グリーンボンド／グリーンボンドプログラム外部機
関レビューフォーム（参考資料 2）をご覧ください。

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フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

日本のグリーンボンドガイドライン 2017 年版への適合性
日本のグリーンボンドガイドライン 2017 年版では、信頼できるグリーンボンドを発行するために発行体が「すべき」項目を示しています。サステイナリティクスは、森ビルのグリーンボンドフレームワークはグリーボンドガイドラインで規定された要件に適合していると考えます。

4
5

ICMA グリーンボンド原則（GBP）と日本のグリーンボン
ドガイドライン 2017 年版4

GBP 及び日本のグリーンボンドガイドラ
インとの適合性

1. 調達資金の使途

適合

森ビルが選定した適格クライテリアであるグ
リーン（省エネルギー）ビルディングは明確な環境改善効果をもたらすグリーンプロジェ
クトとして日本のグリーンボンドガイドライ
ンに認められています。また、グリーンボン
ドによる調達資金の管理、グリーンプロジェ
クトのカテゴリー及びネガティブな影響を緩和するプロセスに関する情報は全て本フレー
ムワーク上に記載されており、投資家は情報にアクセスすることができます。

2. プロジェクトの評価及び選定
のプロセス

適合

森ビルは同社の重点テーマの 1 つである「環境・緑」を満たすプロジェクト、具体的には
第三者認証を取得した物件を選定します。さらに森ビルは、選定プロセスに確実に従うためのコミッティーを設置しています。

3. 調達資金の管理

適合

森ビルのフレームワークでは、財務部門が内部追 跡システムを 利用して調達 資金を管理し、半年ごとにモニタリングを行うと述べられています。森ビルは、未充当資金を現金又は現金同等物にて管理することを法定開示書類で公表します。

4. レポーティング

適合

森ビルは、グリーンボンドに関するレポーテ
ィングを年 1 回行い、レポーティングには各プロジェクトへの充当額に加えて、当該物件が取得した第三者認証、エネルギー使用量、
省エネルギー量、CO2 排出量及び水使用量を含む、インパクト指標を掲載することを確認しました。

日本のグリーンボンドガイドラインへの適合性に関するサステイナリティクスの見解5

グリーンボンドガイドライン 2017 年版、環境省; http://www.env.go.jp/policy/greenbond/gb/greenbond_guideline2017.pdf
ICMA のグリーンボンド原則（GBP）への適合性に関する詳細なコメントついては参考資料を参照ください。
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フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

セクション 2: 発行体のサステナビリティ戦略
フレームワークによる森ビルのサステナビリティ戦略及び目標への貢献
森ビルは「Vertical Garden City - 立体緑園都市」6を理想として事業活動を行っています。この理想を実現するために、全ての開発において企画から管理運営までの各段階で追求する 3 つの重点テーマの 1 つとして「環境・緑」を定めています7。
さらに森ビルは、この理想に沿って「都市と自然の共生」、「都市の低炭素化」及び「資源循環」の 3 つの柱から構成される環境方針を設定し、これらの方針を推進するため、具体的には「法令適応と環境管理体制の整備」、「環境情報の開示」及び「環境教育・啓蒙活動の実施」に取り組むと述べています8。これは実際に森ビルが環境方針にコミットし、環境目標の推進に向けた取り組みを進めていることを示しています。
それらの取り組みには以下が含まれます9。
•

環境に配慮した設計を推進するためのツールとして、第三者認証を活用し、特に CASBEE-建築（新築）を重視し、最高レベルの S ランクを目標に設定しています。2019 年 1 月時点で、同社は10 件の物件で CASBEE-建築（新築）又は CASBEE-不動産の A ランク又は S ランクを取得しています10。

•

中心市街地の豊かなエコシステムを醸成するため、同社は東京都「環境基本計画」や港区「緑と水の総合計画」などに沿って、緑地間エリアを生きものが行きかう際の中継地や生息地となる「エコロジカルネットワークの拠点」として、緑地を創出しています。同社が管理・運営する施設の緑被率は 1990 年の 23.3％から 2018 年は 37.4％に上昇しており、同社の開発が都市緑化の推進に貢献していることが実証されています11。

同社は、炭素排出量削減のため、新築時には環境配慮型の最新技術を導入し、既存建築物では省エネ改修に
取 り 組 ん で い ま す 。 こ う し た 取 り 組 み に は 、 高 効 率 空 調 シ ス テ ム LOBAS 、 BEMS （ Building Energy
Management System）、LED 照明システム、窓・外壁まわりの省エネルギー対策が含まれます。同社のコミットメントと方針、良好な実績を踏まえ、サステイナリティクスは森ビルのフレームワークが同社の事業戦略に合致するとともに、サステナビリティの取り組みの実現に寄与しており、同社はグリーンボンドを発行する十分な体制が整備されているとの意見を表明します。

プロジェクトに伴う環境及び社会的リスクに対処する十分な体制整備
森ビルのグリーンボンドによる調達資金は、資金使途であるグリーンビルディングの建設又は性能改善のための既存建築物の改修を通じて、環境改善効果を達成します。建築物・不動産セクターは、例えば労働者の安全衛生、コミュニティとステークホルダーの支援、大気・水質・土壌の汚染といった建設プロセスが環境に及ぼすインパクトなどの環境リスクや社会的リスクにさらされていますが、森ビルはこれらのリスクの低減を支援する方針と手順を策定しています。
森ビルは、環境影響評価の実施や東京都が定めた建築物環境計画書制度の要件を満たす「段階 2（高い水準の取組）」又はそれを上回る「段階 3（最も優れた取組）」を目指すことをコミットするなど、全ての適用
法規制を厳格に遵守しています。加えて、「エネルギーの使用の合理化等に関する法律（省エネ法）」の規定に合致する内部ガイドラインを採用しています12。同社はサステナビリティとリスク低減の目標を確実に達成するため、環境推進委員会、環境推進室、地球温暖化対策連絡会議を設置すると共に、PDCA 管理プロ
セスを実行しています13。さらに同社は、安全・セキュリティ機能を建築物の設計に取り入れ、特に耐震・防災に配慮しています14。

都市のヴィジョン：Vertical Garden City、森ビル; https://www.mori.co.jp/company/urban_design/vision.html
環境・緑、森ビル; https://www.mori.co.jp/company/urban_design/environment/
8 森ビル 環境への取り組み、森ビル; https://www.mori.co.jp/company/urban_design/environment/resource/pdf/environmental_initiatives2018J.pdf
9
森ビル 環境への取り組み、森ビル;
https://www.mori.co.jp/company/urban_design/environment/resource/pdf/environmental_initiatives2018J.pdf
10 森ビルはサステイナリティクスに 2019 年 1 月付け認証取得グリーンビルディングの最新リストを提供しました。
11 森ビルはサステイナリティクスに 2019 年 1 月付けの最新緑被率リストを提供しました。
12 環境への取り組み、森ビル;
https://www.mori.co.jp/company/urban_design/environment/resource/pdf/environmental_initiatives2018J.pdf
13 会社組織、森ビル; https://www.mori.co.jp/company/about_us/organization.html
14 安全・安心、森ビル; https://www.mori.co.jp/company/urban_design/safety.html
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フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

同社のコミットメント及び確実なコンプライナンス実施のために設置されている管理体制を踏まえ、サステ
イナリティクスは、森ビルはグリーンボンドで調達された資金が充当されるプロジェクトに伴う環境及び社
会的リスクに対処する十分な体制が整っていると考えます。

9

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

セクション 3: 調達資金の使途によるインパクト
日本のエネルギー効率目標達成におけるグリーンビルディングの重要性
日本は従来、原子力発電に重点を置いたエネルギー戦略を立てており、2011 年の国内総発電量の約 30％を原子力が占めていました15。その後、東日本大震災による福島第一原発の事故を受け、政府は全国にある全ての原子力発電所の閉鎖を命じました。それにより、日本は電力需要を満たすために化石燃料を中心にエネルギーの輸入に大きく依存することになりました。しかし、経済的必要性、CO2 排出量削減目標やエネルギ
ー自給率目標から、最近になってエネルギー供給ミックスに原子力を含めることへのコミットメントを再確認する一方で、引き続き再生可能エネルギーと効率化の重要性を強調しています16。
建築物は日本のエネルギー総消費量の 33％を占め、東京ではこの割合が 3 分の 2 に達しています17。中でも、オフィスビル・セクターのエネルギー需要の 50％が空調設備、30％を照明とオフィス機器、20％をエレベーターが占めています18。建築物セクターのエネルギー効率を評価する 2018 年「国際エネルギー効率
スコアカード」で、日本は 25 カ国中 15 位にランクされました19。国土交通省は 2015 年に、建築物のエネ
ルギー効率向上のため、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）を制定しました20。同法により、非住居建築物の省エネ基準適合義務等の規制措置が講じられました21。
こうした経緯から、日本の建築物は将来的にさらなる省エネ性能の向上が期待されています。従って、森ビルのグリーンボンドは、日本におけるグリーンビルディングへの調達資金の充当を通じて、環境改善効果を生み出し、ひいては日本の環境目標達成に向けて重要な役割を果たすものと考えます。
「持続可能な開発目標」（SDGs）との合致／への貢献「持続可能な開発目標」（SDGs）は 2015 年 9 月に策定され、2030 年までに持続可能な開発を実現するための目標となっています。森ビルのグリーンボンドは以下の SDG 目標を推進するものです。
調達資金の使途のカテゴ
リーグリーンビルディング

エネルギー効率SDG

SDG ターゲット

11. 持続可能な都市とコミュニティ

11.6 2030 年までに、大気質、自治体などによる廃棄物管理への特別な配慮などを通じて、都市部の一人当たりの環境影響を軽減する。

7. 安価でクリーンなエネ
ルギー

11.B 2020 年までに、包含、資源効率、気候変動の緩和と適応、災害に対するレジリエンスを目指す総合的政策及び計画を導入・実施した都市及び人間居住地の件数を大幅に増加させる。
7.3 2030 年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。

15 Nuclear Power in Japan、世界原子力協会（英文）; http://www.world-nuclear.org/information-library/country-profiles/countries-g-n/japan-nuclear-

power.aspx
16 Japan backs role of nuclear power in 2030 energy plan、トムソン・ロイター（英文）;https://www.reuters.com/article/japan-energy/japan-backs-role-of-nuclear-power-in-2030-energy-plan-idUSL3N1SN0TE
17 Energy Efficiency in Buildings: Policy and Programs in Tokyo、東京都環境局（英文）; https://www.eu-japan.eu/sites/eu-japan.eu/files/Nishida.pdf
18 Energy Efficiency (2009) Overview of energy consumption and GHG mitigation technologies in the building sector in Japan（英文）;http://environmentportal.in/files/Overview%20of%20energy%20consumption%20and%20GHG%20mitigation.pdf
19 The 2018 International Energy Efficiency Scorecard 、米国エネルギー効率経済協議会（英文）;https://aceee.org/sites/default/files/publications/researchreports/i1801.pdf
20
建築物省エネ法の概要、国土交通省; http://www.mlit.go.jp/common/001178846.pdf
21 Overview of the Act on the Improvement of Energy Consumption Performance of Buildings、国土交通省（英文）;https://www.mlit.go.jp/common/001134876.pdf
10

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

結論
森ビルは、グリーンボンドを発行するための森ビル・グリーンボンドフレームワークを策定し、調達した資金をグリーンビルディングに係る資金のファイナンス又はリファイナンスに充当します。グリーンビルディ
ングには、CASBEE、LEED、BELS（建築物エネルギー性能表示制度）、DBJ Green Building 認証及び BCA
Green Mark 認証制度の第三者認証を取得した物件が含まれます。サステイナリティクスは、フレームワー
クで説明されるプロジェクトが「Vertical Garden City - 立体緑園都市」という森ビルが表明している理想を支援し、環境改善効果をもたらすとの意見を表明します。
フレームワークで特定されている調達資金の使途のカテゴリーは、グリーンボンド原則 2018 と日本のグリーンポンドガイドライン 2017 年版のカテゴリーと合致しています。森ビルはマーケット・プラクティスに合致したプロジェクトの評価及び選定、調達資金の管理プロセスを導入しており、資金充当状況とインパク
トについて報告することを表明しています。さらに、サステイナリティクスはグリーンボンドで調達された資金が充当される取り組みは、国連が定める SDG の「目標 7」及び「目標 11」の進歩に貢献すると考えます。
以上を総合的に判断し、サステイナリティクスは森ビルのグリーンボンドフレームワークは堅牢で透明性が高く、グリーンボンド原則 2018 及び日本のグリーンボンドガイドライン 2017 年版に合致していると考えます。

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フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

参考資料
参考資料 1: 不動産認証スキームの概要と比較

背景

認証レベル

評価領域：環境プロジェクト・マネジメント

評価領域：建築物の環境性能

CASBEE22LEED

DBJ Green Building 認
証制度23
DBJ Green Building
認証制度は、2011 年に日本政策投資銀行が創設した認証制度であり、一般財団法人日本不動産研究所（JREI）との業務提携により運営されています。同プログラ
ムは、主要な地域基準の一つとして認識されています。同認証制度は、オフィス
ビル、物流施設、居住用不動産、商業施設に対して取得可能
です。

BELS

BCA Green MarkCASBEE 不動産評価認証（建築環境総合性能
評価システム：Comprehensive
Assessment System for
Built Environment
Efficiency）は、日本におけるグリーンビルデ
ィング管理制度であり、建築物の環境性能や建築環境を評価し格付する制度です。CASBEE
不動産評価認証には、評価対象のスケールに応じた、「住宅系」、「建築系」、「街区系」及び「都市系」の4 つの評価ツールがあります。
C ランク（劣る）
B-ランク（やや劣る）
B+ランク（良い）A ランク（大変良い）
S ランク（素晴らしい）
CASBEE 不動産評価認
証は、建築物敷地境界の内側と外側という 2
つの主要な評価分野（Q（建築物の環境品質
Quality）、L（建築物の環境負荷 Load））の両側面から評価します。

Leadership in
Energy andEnvironmental
Design は、世界中で使用されている
居住用及び商業用
不動産向けの米国の認証制度です。
LEED は非営利団体である米国グリー
ンビルディング協
議会（USGBC）によって開発され、建築物の設計、建設、保守及び運用を評価しています。

BELS（BuildingHousing Energyefficiency Labelling
System）は、日本の国土交通省が定めたガイドラインに基づき発行される、省エネルギー性能ラベリング制度です。
BELS では、一次エネルギー消費量を評価し、省エネ性能を測定・表示します。

BCA Green
Mark 制度はシンガポールにおいて、建築物環
境性能（プロジ
ェクトのコンセ
プト化、設計、及び建設期間）の持続可能性を推進するため、
不動産認証を付与しています。

CertifiedSilverGold
Platinum

1 つ星
2 つ星
3 つ星
4 つ星
5 つ星

1 つ星
2 つ星
3 つ星
4 つ星
5 つ星

CertifiedGold
Gold Plus
Platinum

統合的なプロセス
として、設計プロ
セスの最初から、さまざまなプロジ
ェクト関係者の間のシナジーを考え実現することが義務づけられています。

DBJ Green Building
認証制度での評価には、建設仕様、環境
性能及び社会的要素が含まれます。

なし• エネルギー消費• エネルギー及び大気• 持続可能な敷地• 立地と交通• 材料と資源• 水の効率性• 室内環境の質• デザインの革新性• 地域別重み付け

アセスメントでは、3つの主要カテゴリーについて評価され、各カテゴリーには下記のサブカテゴリーが含まれます。
• エコロジー• リスク管理／快適性／多様性• コミュニティとパートナーシップ• エネルギー効率（Energy Efficiency）• 資源循環（Resource
efficiency）• 地域環境（Local
environment）• 室内環境（Indoor
environment）

評価プロセスでは、関連報告書
及び文書証拠を検証し、ビルディングプロジェクトが評価基準の内容と認証レベルを満たしているかを評価します。
• 環境に配慮した設計• 建築物のエネ
ルギー性能• 資源管理• スマートで健康的な建築物• 高度な環境への取り組み

22 建築環境総合性能評価システム（CASBEE）、CASBEE;

http://www.ibec.or.jp/CASBEE/

23 DBJ Green Building 認証、日本政策投資銀行; https://www.dbj.jp/service/finance/g_building/outline.html

12

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

要件

スコアリングによるパフォーマンス評価
CASEBEE は、評価指標
として BEE（Built
Environment
Efficiency）を用いています。BEE とは、Q（建築物の環境品質）を分子、L（建築物の環境負荷）を分母として算出される指標です。Q と Lは、上記 4 つの評価領域の分類と再構成を通じて算定されます。
地方自治体から認可を受けるためには、
CASBEE 認証制度の評価書を取得する必要があり、当該評価書は地方自治体によって評価を受けます。

最低条件（認証レ
ベルを問わず）+スコアリングによるパフォーマンス
評価
LEED には異なるい
くつかのレーティ
ング・システムがあります。各格付
レーティング・シ
ステムは、特定の分野（新築、大規
模リフォーム、コ
ア及びシェル開発、学校／小売／
医療施設の新築及び大規模改築、既存不動産の運営及び保守）に適用できるように設計されています。

スコアリングによるパフォーマンス評価

スコアリングによるパフォーマンス評価

評価基準は 3 つのカ
テゴリーからなり、
さらにサブカテゴリーに分けられ、100点満点となっています。

BELS のスコアは、
建築物のエネルギー
消費量を公式ガイド
ラインに示される建築物タイプの基準一次エネルギー消費量と比較して算出される BEI（Builsing
Energy Index）に基づいて算定されます。

通常の得点に加え、加点制度も導入しています。
最終段階においては、JREI が現地で上記の指標に基づき建築物の性能評価を行い、JREI 内に設置された認証判定会議で認証結果を判定します24。

2 つ星の評価は既存の省エネ基準に適合していることに相当
し、星による評価が高いほど、消費エネ
ルギーの削減量が大きいことを意味します。

各性能分野の最低条件 + スコア
リングによるパ
フォーマンス評価
性能分野によってウェイトは異なります。建築物の認証レベルは、建築物の性能レベルと各性
能分野において獲得した数値ス
コアに応じて決定されます。

スコアは第三者登録機関が算出します。
パフォーマン
ス表示
26

27
28

25

定性的考察

日本では、多くの地方自治体が、建築許可審査の際に CASBEE 不動
産評価認証の評価書の提出を義務付けています。他国の同種の制度に比べると、CASBEEの内容は独特なシンプ
ルな構成となっています。

国際的に広く認められ、総合的な品
質をしっかりと保証できます。

DBJ Green Building
認証制度は、LEED とCASBEE と並んで日本のグリーンビルデ
ィングの評価基準の1 つとして認知されています30。同制度のウェブページによると、2018 年 2 月現
在、日本において499 の不動産物件が当プログラムによる認証を受けています。

BELS は公式の政府基準に沿っています。
同制度はエネルギー
性能のみを評価し、総体的な環境ファク
ターに関する広範な検討は行っていません。

29

BCA はシンガポール政府によって公式に承認されており、同国で最も広く認知されている制度です。

認証の流れ、日本政策投資銀行; http://igb.jp/flow.html
Built Environment Efficiency、CASBEE（英文）; http://www.ibec.or.jp/CASBEE/english/beeE.htm
26 LEED, Green Building Council; https://new.usgbc.org/
27 DBJ Green Building 認証、日本政策投資銀行（英文）; http://www.dbj.jp/en/pdf/service/finance/g_building/gb_presentation.pdf
28 BELS; https://www.hyoukakyoukai.or.jp/
29 BCA Green Mark（英文）; https://www.bca.gov.sg/greenmark/green_mark_buildings.html
30 Japan sharpens its green building focus、Real Views（英文）; https://www.jllrealviews.com/places/japan-sharpens-its-green-building-focus/
24
25

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フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

参考資料 2:グリーンボンド／グリーンボンドプログラム外部機関レビューフォーム
セクション 1. 基本情報
発行体の名称
グリーンボンド ISIN コード／グリーンボンド発行
体フレームワークの名称（該当する場合）
レビュー機関の名称
本フォームの記入完了日

森ビル株式会社
森ビル株式会社グリーンボンドフレームワーク

サステイナリティクス
2019 年 1 月

レビューの発行日:

セクション 2. レビューの概要
レビューの範囲
レビューの範囲では、以下の項目を適宜使用／採用しています。
本レビューでは次の要素を評価し、グリーンボンド原則（GBP）との整合性を確認しました。

☒

調達資金の使途☒

プロジェクトの評価及び選定のプロセス☒

調達資金の管理☒レポーティング

レビュー機関の役割☒

コンサルティング（セカンドパーティ・オピ
ニオンを含む）

☐

認証

☐

検証

☐

レーティング☐

その他（具体的に記入して下さい）
注：レビューが複数ある場合やレビュー機関が異なる場合は、レビューごとに別々のフォームを使用して下さい。

レビューの要約及び／又はレビュー全文へのリンク（該当する場合）
上記の評価概要を参照してください。

14

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

セクション 3. レビューの詳細
レビュー機関は、以下の情報をできるだけ詳細に提供し、コメントセクションを使用してレビューの範囲を説明することが推奨されています。
1. 調達資金の使途セクションについての総合的コメント（該当する場合）
資金使途の対象となる適格カテゴリー（グリーンビルディング）は、グリーンボンド原則に合致しています。サステイナリティクスは、適格プロジェクトが環境改善効果をもたらし、国際連合が定める持続可能な開発目標（SDGs）のうち、特に「目標 7」及び「目標 11」を推進するものと考えます。

資金の使途のカテゴリー（分類は GBP に基づく）☐

再生可能エネルギー☐

省エネルギー☐

汚染の防止と管理☐

自然資源の持続可能な管理と土地の利用☐

生物多様性保全（陸上及び海洋）☐

クリーンな輸送☐

持続可能な水資源管理☐

気候変動への適応☐

環境に配慮した製品、製造技術・工程☒

グリーンビルディング☐

発行の時点では確認されていないが、将来的に GBP のカテゴリーに適合するか、又はまだ
GBP のカテゴリーになっていないその他の適
格分野に適合すると現時点で予想される☐

その他（具体的に記入して下さい）

GBP のカテゴリーにない場合は、環境分類を記入して下さい（可能な場合）

2. プロジェクトの評価及び選定のプロセス
セクションについての総合的なコメント（該当する場合）
森ビルの財務部門及びサステナビリティ推進部門の担当者によって構成されるグリーンボンドコミッティー
がプロジェクトの選定を行い、財務部門及びサステナビリティ推進部門の担当役員が評価及び選定の責任を持ち、代表取締役社長が最終決定を行います。これはマーケット・ベスト・プラクティスに合致しています。

15

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

評価・選定
☒

発行体のサステナビリティ目標は、環境的改善効果をもたらす☒ドキュメント化されたプロセスにより、プロジェクトが適格カテゴリーの範囲に適合していることが判断される☒

グリーンボンドによる調達資金に適格なプロジェクトのクライテリアが定義されており、その透明性が担保されている☒ドキュメント化されたプロセスにより、プロジェクトに関連した潜在的
ESG リスクを特定及び管理していることが判断される☐

プロジェクトの評価・選定に関するクライ
テリアのサマリーが公表されている☐その他（具体的に記入して下さい）☐

組織内での評価

責任に関する情報及び説明責任に関する情報☒

評価／選定のクライテリアについては外部機関による助言又は検証が必要☐

その他（具体的に記入して下さい）

3. 資金管理セクションについての総合的コメント（該当する場合）
森ビルの財務部門は、内部追跡システムを用いて調達資金を管理し、半年ごとにモニタリングを行います。
調達した資金の未充当額は、法定開示書類に従って現金又は現金同等物にて管理します。これはマーケッ
ト・スタンダードに合致しています。

調達資金の追跡管理☒

発行体はグリーンボンドの調達資金を体系的に区別又は追跡管理している☒

未充当の資金の運用に使用する予定の一時的な投資手段の種類が開示されている☐その他（具体的に記入して下さい）

その他の情報開示☐

将来の投資にのみ充当☒

現在と将来の投資に充当☐

個別の支出に充当☐

支出ポートフォリオに充当☐

未充当資金のポートフォリオを開示☐

その他（具体的に記入して下さい）

16フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

17フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

4. レポーティングセクションについての総合的コメント（該当する場合）
森ビルは資金の充当状況レポーティング及びインパクト・レポーティングを年 1 回、自社のウェブサイト
上で開示することを約束しています。前者には各適格プロジェクトへの充当額が含まれ、後者は第三者認証の情報と定量的な環境性能指標で構成されています。これはマーケット・スタンダードに合致しています。

資金使途のレポーティング☒

プロジェクト単位☐

プロジェクト・ポートフォリオ単位☐

個々の債券との関連☐

その他（具体的に記入して下さい）

報告される情報☒

充当額☐

その他（具体的に記入して下さい）☐

投資額全体におけるグリーンボンドによる調達額の割合

☐

半年毎

頻度
☒

毎年

☐

その他（具体的に記入して下さい）

インパクト・レポーティング☒

プロジェクト単位☐

プロジェクト・ポートフォリオ単位☐

個々の債券との関連☐

その他（具体的に記入して下さい）

頻度
☒

毎年

☐

その他（具体的に記入して下さ
い）

☐

半年毎

報告される情報（予想又は事後の報告）☒

温室効果ガスの排出量／削減量☒

消費エネルギーの削減量☒

水使用量の削減☒

その他の ESG 指標（具体的に記入して下さい）: 取得したグリーンビルディングの第三者認証の名称とレベル

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森ビル株式会社グリーンボンド

開示の方法
☐

財務報告書に掲載☐☐

臨時報告書に掲載☒☐

サステナビリティレポートに掲載

その他（具体的に記入して下さい）:ウェブサイト
レポーティングは審査済み（「審査済み」の場合、どの部分が外部審査の対象かを明示して下さい）:

参考情報へのリンク先の欄で報告書の名称と発行日を明記して下さい（該当する場合）
参考情報へのリンク先（例えば、レビュー機関の審査手法、実績、発行体の参考文献などへのリンク）

参照可能なその他の外部審査（該当する場合）
提供レビューの種類☐☐

コンサルティング（セカンドパーティ・オ
ピニオンを含む）
検証／監査☐

その他（具体的に記入して下さい）:

レビュー機関:☐認証☐

レーティング（格付け）発行日:

グリーンボンド原則（GBP）が定義するレビュー機関の役割についてi.

コンサルタント・レビュー：発行体は、環境的な持続可能性、その他グリーンボンド発行におけるさまざまな面（発行体のグリーンボンドフレームワークの策定／レビューなど）について、定評ある専門知識を備えたコンサルタントや専門機関に助言を求めることができます。「セカンドパーティ・オピニオン」はこのカテゴリーに含まれます。

ii.

検証：発行体は、発行するグリーンボンド、それに関連するグリーンボンドフレームワーク、または裏付けとなる資産について、資格要件を満たした当事者（監査人など）に独立した立場からの検証を受けることができます。以下の認証と異なり、検証では発行体が作成した内部基準や要件との整合性に焦点を当てることができます。裏付けとなる資産の環境的に持続可能な特性の評価も検証と呼び、外部のクライテリアを適用する場合があります。

iii.

認証：発行体は、発行するグリーンボンド、それに関連するグリーンボンドフレームワーク、または調達資金の使途について、外部のグリーン評価基準に照らして認証を受けることができます。クライテリアは評価基準によって定義され、こうしたクライテリアとの整合性を、資格要件を満たした第三者機関／認証機関が確認します。

iv.

レーティング（格付け）：発行体は、発行するグリーンボンド、またはそれに関連するグリーンボンドフレームワークのレーティングを、資格要件を満たした第三者機関（専門的調査機関、格付機関など）から取得することができます。グリーンボンドのレーティングは通常、個別の債券やグリーンボンドフレームワーク／プログラムに適用されるもので、発行体の ESG レーティングとは区別されています。

19

フレームワークの概要及びセカンドパーティ・オピニオン

森ビル株式会社グリーンボンド

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このセカンドパーティ・オピニオン（「オピニオン」）に対する知的財産権はサステイナリティクスのみに帰属します。本オピニオンのいかなる部分も、サステイナリティクスが書面で明示的に同意しない限り、複写・流布したり、他の情報と混合したり、派生物の作成に使用したり、何らかの形で提供したり、第三者に開示したり、出版したりすることはできません。また、本オピニオンの一部、又は本オピニオンに電子的又は機械的に、あるいは複写機や録音を通じて何らかの形又は方法で記載された情報は、本オピニオンと並行して策定されている「グリーンボンドフレームワーク」と無関係に公表することもできません。
本オピニオンは、分析対象の債券が持続可能であり、責任を果たし、さらに特定の投資家ではなく投資家全般が使用できるようにしているとみなされる理由を説明するために作成されました。従って、本オピニオン
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経済的パフォーマンスや債券の信用力の評価と解釈したり、調達資金の効果的な充当に焦点を当てたものと解釈したりすることはできません。
クライアントは自らの行動の適法性・実行・監視について、認証の取得や確実な実施の全責任を負います。
英語版と翻訳版との間に不一致がある場合、英語版が優先されます。

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森ビル株式会社グリーンボンド

サステイナリティクスについて
サステイナリティクスは、環境・社会・ガバナンス（ESG）とコーポレート・ガバナンスに関する調査、格付け及び分析を行う独立系機関であり、責任投資（RI）戦略の策定と実施について世界中の投資家をサポートしています。サステイナリティクスは世界各地に 13 のオフィスを展開し、機関投資家のパートナーとして、ESG に関する情報や調査結果を投資プロセスに組み込むサポートを提供しています。今日、30 か国において多国籍企業、金融機関及び政府機関に至る様々な発行体が弊社にグリーンボンドやサステナビリティ
ボンドに関するセカンドパーティ・オピニオンを依頼しています。サステイナリティクスは Climate Bonds
Standard Board により検証機関としての認証を受け、フレームワークの策定や検証において様々なステー
クホルダーを支援しています。また、サステイナリティクスは Global Capital 社により「2017 年もっとも印象的なセカンドパーティ・オピニオン機関」として表彰を受けました。2018 年には、Climate Bonds
Initiative 団体及び Environmental. Finance 誌によって「最大の外部レビュー機関」に指定されました。サステイナリティクスは、2018 年に、日本のグリーンボンド市場の成長に対する弊社の貢献に対し、一般社団
法人環境金融研究機構から「サステナブルファイナンスアワード特別賞」を受賞しております。
詳しくは、www.sustainalytics.com をご参照、又はinfo@sustainalytics.com にご連絡下さい21