高松丸亀町 まちづくり戦略

高松丸亀町商店街振興組合

コンパクトシティの具現化 （小さな成功は必ず連鎖する）●バブルの地価高騰による中心部の空洞化
線引き全廃による都市の拡散化・肥大化●あらかた予想が出来たことであるが、急速に人口減が始まった●それ全体を支える行政コストが出なくなってきた。

総花の計画より
まず、小さな成功例を作る。
集中投資！

参照

●自治体は郊外化を制御し都心に機能を集積し、税収の稼ぎ場を活性化しなければ、もう維持できない。

●でも、規制を以て人々を移住させるなんて、あり得ない。（北風政策）●ならば、まちなかに「住んでみたいよね！」と言わしめるパラダイスをいかに合理的に作るか？（太陽政策）

具現化のため「土地の所有と利用の分離」を図った。

一切、車に依存しない
歩いて事足る
安全で安心な街の提供

開発全容

行政コスト（維持補修費）の比較（なぜ中心部再生が必要か？）
中心部

郊外部

面積比率5％

95％

固定資産税比率43％57％

行政コスト/
一人875円 5127円

市中心部は民間投資、公共投資ともすでに終わっている地域。
●新しい都市を造るには莫大なインフラ整備費用がかかる。
●都市をコンパクトに縮めなければ維持出来ない事は歴然！
●郊外開発を進めれば進めるだけ、財政は悪化してゆく。

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丸亀町再開発計画の全容～ 前例主義に拘らない、民間主導 ～街全体のイメージ

G街区

D・E街区
C街区

B街区
A街区

住宅整備
ドーム・広場

業種再編成
住宅整備とテナントミックスは、車の両輪

新商店街
仕組み図

土地の所有と利用を分離した
市中心部の土地の有効活用★ 地権者は、個々の権利を主張するより全体の利益をシェアした方が得･･･ということに気づいた。

事業展開

丸亀町の事業展開
テナントミックスの選定基準は生活者目線で･･･「歳とれば丸亀町に住みたいよね！」と言われるような街を創る。
生活者を取り返すには快適に生活のできる街でなければならない

ライフインフラの再整備■住宅整備 ■診療所 ■介護施設■生鮮4品の市民市場■子育て支援施設■市民広場 ■ホームセンターの誘致■町営 温浴施設 ■町営 映画館■町営まちバス

車に依存しない歩いて事足る街
パース図

A街区 （壱番街）

開発前 2005年

A街区 （壱番街）

開発後 2006年

A街区 （壱番街）

街路拡幅

平成18年 竣工
コンセプト

セレクトショップゾーン●道路幅拡幅8ｍ→11ｍ●パブリックスペース

植栽・ベンチ・トイレ・ホール

●住宅整備

47戸

植栽

ベンチ

アーケード

セレクトショップ
パース図

ドーム・広場の整備

開発前 2005年

ドーム・広場の整備

開発後 2007年

ドーム・広場の整備

平成19年 竣工
コンセプト

札の辻

●広場拡幅

130㎡→500㎡ 約4倍●ドーム地上高33ｍ●路面デザイン

現代美術巨匠 川島猛氏

クリスタルガラス ドーム
パース図B街区（弐番街）

開発前 2007年

B街区（弐番街）

開発後 2009年

B街区（弐番街）

平成21年 竣工
コンセプト

フードコート●斬新なアーケード

越屋根方式●住民提案地区計画

B街区～F街区●路面デザイン

現代美術巨匠 川島猛氏

フードコートフードコート地産地消レストラン

地産地消レストラン

斬新なアーケード
パース図C街区（参番街）

開発前 2007年

C街区（参番街）

開発後 2009年

C街区（参番街）

美と健康とケア平成21年 竣工コンセプト

美と健康とケア●病院の開設終末まで担保の在宅医療●起業家支援丸亀町ファクトリー●住宅整備42戸

病院

丸亀町ファクトリー

リハビリ

イルミネーション
パース図G街区（丸亀町グリーン）開発前 2010年

G街区（丸亀町グリーン）開発後 2012年

G街区（丸亀町グリーン）

平成21年 竣工

コンセプト

都心生活・都市観光●広場の整備公共空間をふんだんに●ホテルの誘致

都市観光

●住宅整備

100戸
ホテル

広場

大型マンション

街路拡幅

都心生活
パース図

住宅整備（マンション）

全体で400戸の整備計画● 低価格（定期借地権）● 在宅医療● 全体で400戸の整備

住宅整備（マンション）●壱番街西棟全体で400戸の整備計画●丸亀町グリーン●壱番街東棟●参番街東棟●参番街西棟現在（2013年現在）200戸完成
パース図

新しい商店街のかたちを目指して・・・・

新しい商店街のかたちを目指して・・・●新まちなか居住促進の実験

安価なマンション整備●新しい地域医療の再生

病院の開設（在宅医療）●市民との連携

広場の整備・イベント●大学との連携

丸亀町アーカイヴ●起業家との連携

丸亀町ファクトリー

●食の再生

地産地消

●高齢者との連携

高齢者就業支援・地域経済循環●生産農家・漁業者との連携

市場●百貨店との連携

商業者ノウハウの連携●スケールメリットを活かす

エリアマネジメント●今後の課題（現行法）

官民連携

商店街の役割は連携の「ステージ」つくりである具現化を可能にしたのが「土地の所有と利用の分離」

公共性に目覚める

街なか居住の促進～ 歩いてこと足るコンパクトシティを目指して ～街なか居住の促進 （都心回帰の始まり→高齢化社会）

■車に依存しない生活■障害者に優しい機能の集積した街

街なか居住の促進

Menu

新しい地域医療の再生～ どうしても外せない在宅医療 ～病院の開設

街なか居住促進に避けて通れない「医療」
地域医療の衰退●都市のスプロール化で居住者が居なくなった。（バブル 地価高騰）●業種の偏りがおこり、町医者も無くなってしまった。
●でも役所的に見ると、一見、医療は充実している（大病院が集積）●大病院に行くと２時間待ち。
●実は、街なかこそ医療過疎である。

だから、町医者（かかりつけ医）が必要であった。

在宅で、高度医療、終末医療まで担保されたマンション)

丸亀町マンション （病室）

丸亀町病院
●検査機器は全て揃えている●手術室・入院施設を持っていない

後方支援病院

後方支援病院

国立香川大学医学部付属病院

県立香川中央病院

自宅は世界最高の特別室だ■流出した優秀な人材を取り返すためのステージ作り Menu

パブリックスペースの整備～ 私たちが拘った広場 「札の辻」 ～広場の整備

２階ブリッジから、ドーム下の市民広場

広場・街路の整備

広場・街路の整備（札の辻の復活）

広場・街路の整備（札の辻の復活）

広場・街路の整備（札の辻の復活）

広場・街路の整備（札の辻の復活）

開発後の僕達の街の風景（日曜日 午後2時）
Menu

今後の課題現行制度の調整～ 制度が時代に合わなくなってきた ～現行法との調整例

東西の館を結ぶブリッジ
まとめ地方都市再生のストーリー
中心市街地活性化は決して商店街再生だけであっては、ならない。
国の財政破綻・人口減・高齢化社会
↓
地方分権
↓
地方の自立
↓
税収確保
↓
（すでにインフラ整備の終わってる）中心市街地の活性化↓
中心市街地活性化を阻害する要因････土地問題↓
土地の所有と利用の分離（定期借地権）････土地のコントロール
日本経済を荒らしまわった、「土地問題」の解決

再開発法第110条全員同意型
丸亀町は奇跡か？ Ｎｏ！

■「やる気」の問題ではなく、本気かどうか？
■コミュニティ、大切にしてますか？

ENDお問い合わせ先

高松丸亀町商店街振興組合
電話 087-821-1651
高松丸亀町まちづくり（株）
電話 087-823-0001

参考資料

県内小売業の状況（07年 県商業統計）

グラフから読み取れる････ 税金の県外流出合意形成に戻る開発効果（公費投入の効果） 税収の増加 - （2）（国）●登録免許税
●法人税
●消費税

（県）
●不動産取得税●法人事業所税●法人県民税●地方消費税（市）●建物固定資産税●土地固定資産税●法人市民税●法人事業所税

関係税金合算7街区完成時の税収増予想額

増収予想額
国
県
市
合計

60,900万円 /年
16,485万円 /年
22,024万円 /年
99,409万円 /年投下された補助金に対する利回りは6％

これこそが、中心市街地活性化策の必要性
合意形成に戻る

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初期の構想 （平成３年 振興組合総会決議）
高松丸亀町商店街振興組合（95％）
出資

高松市（5％）
出資

高松丸亀町まちづくり株式会社（資本金１億）
運営委託

共同出資会社

共同出資会社 共同出資会社 共同出資会社 共同出資会社 共同出資会社 共同出資会社

定期借地権

定期借地権

定期借地権

定期借地権

定期借地権

定期借地権

定期借地権

A街区地権者

B街区地権者

C街区地権者

D街区地権者

E街区地権者

F街区地権者

G街区地権者
仕組み図

市の中心ってどこ？（固定資産税の比較）
学術的に云うと「一番税収のあがるところ」

イオン高松
敷地面積当り固定資産税

約4Km

丸亀町

7,600円/㎡

約4Km

4.2倍の格差

夢タウン

敷地面積当り固定資産税

1,810円/㎡■市の財政を支えてきたのは中心部である■平成４年ピーク時、郊外の農地との格差は実に66倍

バブルで地価が高騰

都市の空洞化

都市は郊外部に大きく膨張

農地が潰され宅地に急速に人口減が始まった都市を正しく縮めなければ、財政はもたない
それは、郊外部切り捨てなのか？
農地から宅地に変わった土地を農地に再生

総合特区制度 規制緩和・財政、金融支援

中心市街地活性化 ＝ 農地再生
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