（毎月発行）

2024年（令和６年）９月号

定価110円（内 消費税10円）「スマイミー静岡」情報 …2

本年４月から新たな省エネ性能表示制度が始まっています 他
取引紛争の事例と解決 …4［売買］媒介業者の説明･告知義務違反により開発事業を断念したとする買主業者の損害賠償請求［賃貸］土地を購入して賃貸する事業を提案した媒介業者に対し地代支払開始日を誤って説明
Topics …6増える身寄りなき高齢者､市･社協･施設で支える 増え続ける「無縁遺体」他
地盤のトラブル …10

まとめて UGR にご相談ください！
あなたも他人ごとではない！ …11

実は身近な孤独死、夜逃げ そしてＪＩＤができること
提携金融機関より …12

静岡県労働金庫・三島信用金庫
Topics …14

マンションとその住民〝ダブルで高齢化〟 農地集約や企業用地創出に向け法人設立 他
宅地建物取引士資格試験 …18

受験申込受付結果 昨年を５％上回る 6,260 名、ネット申込率 88％
Key Words …19

カスタマーハラスメント 避難生活で命と健康守るには？ ９月１日は防災の日
Topics …22

住宅ローン ペア利用増

清水港 海洋研究拠点へ▲富士山頂から御来光を仰ぐ登山者（静岡新聞より）

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宅建しずおか

第 505 号（2024. 9）

宅建しずおか第 505 号（2024. 9） 3

取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ3.6.16）

媒介業者の説明・告知義務違反により開発事業を断念したとする買主業者の損害賠償請求が棄却された事例
事 案 の 概 要

（Y の債務不履行・不法行為の有無について）

平成 29 年 7 月、
a 市内に所有する隣接する 2 か所の土地

本要綱の内容からすれば、本件入札においては、入札参加（物件 I および物件Ⅱ、両者をあわせて本物件）の売却を検者がその責任において調査して開発計画を立てることとさにその媒介討していた A は、宅建業者 Y（被告・媒介業者）れていたことが認められる。

により購を依頼し、Y を窓口として、入札方式（本件入札）入希望者を募ることとした。

これについて X は、Y が「売主は道路に指定されるであ幅員を確保する」旨を本要綱に記載し、本契約
ろう（中略）

入札要綱書（本要綱）等を作成のうえ、
これを受けて Y は、においても「X は本物件に開発許可を要する宅地造成を行を含めた複数の宅建業者等にこれを配
X（原告・宅建業者）うことを目的として本契約を締結したため、買主が本契約布した。本要綱には、以下の内容が記載されていた。

締結後に開発行為申請手続を行うことを A は承諾する」と

①物件 I は現在建築基準法上の道路に接道しておらず、されていたこと等からすれば、Y は X に対して、X の予定し売主は道路に指定されるであろう別添図面（略）に記載した

ていた開発事業が実現可能であったことを示していたと主

幅員を確保するが、道路指定を確約するものではない。

張する。

②売買契約締結後、買主の責任と負担により、本物件の
しかしながら、本要綱には、前記の記載に続けて「が、開発行為の申請を行うこととし、売主はこれに協力する。

建築基準法上の道路指定を確約するものではない」と記載

情報提供を目的に作成したもの
③ Y が配布する資料は、され、さらに前記③の通り、購入希望者が自己の責任と負

で、正確性を保証するものではなく、購入希望者が自己の責任と負担で調査する必要がある。

担において調査する必要がある旨が明記されていた。
そうすると、A が売買対象である本物件に関して協力を

同年 9 月、X は本物件で開発事業を行う目的で、Y の媒介約束したという限度を超え、売買対象でもない当該共同住

により A と本要綱記載内容と同様の条件で本物件の売買契宅に関して何らかの協力を約束したものと解することは困を締結し、翌年 3 月に本物件の引渡しを受け、X
約（本契約）難である。また、本件入札では買主がその責任において調は Y に媒介報酬を支払うとともに、本物件の開発事業実施査をして開発計画を立てることになっていたのであり、Xに向けた標識設置を行った。平成 30 年 6 月頃、
X は開発事が具体的な開発計画を立てた上で測量しなければ、当該共業のコンサルティング業務を依頼していた B 社から、X の同住宅が斜線制限規制に抵触するか否かも分からない状況

開発計画では、これにより開設を予定している道路についであったということができる。て、
物件 I 南側にある A 所有の共同住宅が斜線制限に抵触

したがって、本契約締結時に X が主張するような同意・する可能性が高い旨の指摘を受けた。これを受けて X は A

協力をする意思を A が表明していたとも、
Y が、X に対してに対して、X による開発工事完了後に当該共同住宅の建替

A はその様な意思表明をしたと示したとも認められず、X

え・増築等を行う場合は、現在の建築基準法等関係法令にの請求は理由がなく、これを棄却する。

則って行うことを確認すること等を内容とする確認書への署名押印を求めたが、A はこれを拒否した。
令和元年 6 月、X は予定していた開発計画による事業化を断念し、a 市に開発事業計画廃止届を提出した。

まとめ

宅地建物取引業法及び同施行令において、媒介を行う宅
建業者に対しては、重要事項説明において都市計画法に基づく制限についての説明義務が課されているが、どの様な

A が X の開発申請に協力することは、X が本
同年 12 月、計画であれば所管する行政庁から開発許可が取得できるの契約締結するか否かに関わる重要な事柄であったにもかかか、について調査するまでの義務が媒介業者に課されていわらず、A がこれを拒否する恐れがあることについて、Yるとは考えられず、これは事業主が負うべきリスクの 1 つは告知・説明する義務を怠ったとして、X は本物件購入資と考えられ、事業主は契約締結前に自らの責任で十分な調金調達のための金融機関からの借入金の支払金利相当額査を行う必要があるものと言えよう。

2966 万円余りの支払いを Y に対して求めて提訴した。

一方で、トラブル回避の観点からは、媒介業者としては、Y は、係る説明義務はないとして、全面的に争った。

売主＝買主間のリスクの分担について、売買当事者に契約

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のとおり判示し、X の請求を棄却した。

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宅建しずおか

第 505 号（2024. 9）締結までに十分、理解してもらうようにする必要はあろう。
 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

取引（賃貸）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ4.3.22）

土地を購入して賃貸する事業を提案した媒介業者に対して地代支払開始日について誤った説明をしたことによる賠償責任が認められた事例
事 案 の 概 要

営業開始日の調整が未了の段階で X が一方的に賃貸媒介契Y（本訴被告。反訴原告。賃貸人・買主）は、X（本訴原

約を解除した、として争うとともに、X が地代支払開始日告・反訴被告・媒介業者）
から、所有者の異なる a 市内の 2 について事実と異なる説明をしたことにより損害（逸失利件の土地・（全体を「本件土地」、各々は「本件土地①およ益・A に支払った和解金・支払済媒介手数料の計 2608 万円

び②」）を購入し、A（自動車販売業・賃借人）に賃貸する余）を蒙った、として反訴した。

判 決 の 要 旨事業の提案を受けた。
平成 30 年 12 月中旬頃、Y と A（賃借人）
は X の立会で、裁判所は、次のとおり判示し、X の請求を棄却し、Y の請

本件土地について、期間 : 営業開始から 20 年間、地代 : 月額

求を一部認容した。

255 万円、とする事業用定期借地権設定契約（本契約）の基

（本件売買の媒介報酬について）本合意（合意①）をした。また翌月、Y は X の立会で、A と

本件売買の売買金額からすれば、X の主張する報酬（計本件土地について、合意①とほぼ同内容の本契約の覚書（合1500 万円）は、たしかに法定の報酬額の上限内であるが、意②）を締結したが、これには、有効期限や約定解除権にあくまでもこれは上限であり、媒介契約書の交付もされてついての定めはなかった。

おらず、X 主張の金額で X=Y 間において報酬額の合意が

平成 31 年 1 月、Y は、X の媒介で本件土地①を 4600 万あったとは認められない。

円で購入し、翌月にその売買の媒介報酬として X に 155 万（本契約の媒介報酬について）円を支払った。

XはYに対して令和元年5月に本契約の媒介契約の解除

同年 2 月、Y は X および他の宅建業者の媒介で本件土地を通知したこと、その時点において、本契約の締結に不可②を 5 億 1150 万円で購入する契約を締結（本件売買）し、翌

欠な A の営業開始日について調整未了であったことが認め

月その引渡しを受けるとともに、X にその売買の媒介報酬られ、X が当該媒介契約を解除した時点において、その履として 800 万円を支払った。

行割合はゼロであったと言える。

その後もA が着工等の営業開始に向けた具体的な準備を（Y の請求について）する様子がなかったため、令和元年 5 月、Y は X に対し、A

Y は、合意①や合意②を締結した当時、X から「A に本件に本契約締結の協議に応じるように伝えて協議日程の目処

土地への立入りを認めれば、その 3 か月後には地代支払がを Y に報告するよう求めたところ、X は Y に対して、Y を開始される」旨の説明を受けたと主張する。Y は本件土地

信頼して媒介業務を続けることは困難である等として本契②の購入にあたって、金融機関からの借入金を代金支払い約の媒介契約を解除し、媒介報酬相当額を請求する旨の回に充てているが、その借入金の返済条件等からしてもこれ答をした。

は不自然ではない。
一方、
A は X に対して「建物着工から 3 

令和元年 8 月、Y は A に対し、本契約締結や地代支払開か月後」を地代支払開始日としたい旨申入れていたことが始の時期を回答するよう求めたが、具体的な回答を得られ認められる。そうすると、X は Y に対して、地代支払開始

なかったことから、同年 10 月、同月中に本契約が締結され日について誤った情報を提供したことが認められ、Y の主ない場合には合意②を解除する旨を通知した。

張する逸失利益（地代の 6 か月分 1530 万円）と A に支払った

同年 12 月、A は Y に対し、支出済費用 123 万円余を Yが支払えば、合意②の解除に応じる旨を通知し、Y は A に

和解金（123 万円余）
は、X の本契約の媒介契約の債務不履行による損害にあたる。

同額の和解金を支払い、Y と A は合意②を合意解除した。

ただしこれは、本件売買の媒介上の義務違反とまでは言

その後 X は、本件売買についての X の媒介報酬は 1500

えず、Y は X の媒介により、本件売買契約成立の法律効果万円と合意しており、700 万円が未払いである、また、本を享受していることからしても、Y の本件売買に係る媒介契約が締結できるよう最善の努力をしていたところ、Y が手数料の返還の求めには理由がない。

本契約締結を拒んだので、本契約の賃貸媒介に係わる報酬（結論）相当額である 255 万円の支払いを求める、として計 955 万円の支払いを Y に求めて提訴した。

したがって、X の請求はこれを棄却し、Y の請求は 1653
万円余の支払いを求める範囲で認容する。

これに対して Y は、
本件売買に係る X の媒介報酬は 800万円と合意していた、本契約締結に必須の条件である A の

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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車いすの女性（左）を車に乗せ、病院に向かう介護施設の職員。受診は午前中いっぱいかかった（ 9 日、愛知県豊田市の特養「くらがいけ」で）

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社員寮

フードコート

音羽町

シ�ア型社員寮には共同のキ�チンや会議スペ�スも設けた（写真上）�フ�ドコ�ト﹁シ�ト﹂には県内の飲食店などが複数出店する（いずれも３月、静岡市）

日吉町

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宅建しずおか10 宅建しずおか 第 505 号（2024. 9）

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14 宅建しずおか 第 505 号（2024. 9）

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静岡市の未利用農地の現状を説明す
る難波喬司市長（ 5 日、静岡市）

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22 宅建しずおか 第 505 号（2024. 9）

宇野篤哉 会長 が 全宅保証の「専務理事」に就任

2024年₇月
月 日
７月２日
４日
８日
10日

本部活動概要

場 所
本 部
本 部
本 部
本 部

会
議・事 業 等
レディス部会 代表者会議
東海不動産公取協 静岡地区調査指導委員会
月例法律相談役職員研修会①ハラスメント対策②公益法人の運営、関連法の改正点
17日 本 部 第２回 情報提供委員会〃
三 重 中部地区連絡会 運営協議会
19日 本 部 第２回 総務財政委員会、第２回 地域活性化委員会〃
静 岡 県献血推進大会〃〃
県専門事業者団体連絡協議会
23日 本 部 月例法律相談〃〃
行政に対する要望事項選定会議
26日 本 部 第２回 初級実務研修会〃
静 岡 正副会長会、第４回 会務運営協議会
30日 沼 津 取引士法定講習
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（７月分）

2024年₆月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

内容等（来館相談４件）（来館相談６件）（受講者29名）（支部機能移転関係）（受講者58名）（来館相談17件、電話相談303件）（受講者42名）

宅建ローン等の実績 （6/1〜6/30）

項目＼取扱支部等件数融資実行
金額
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額

東部支部
46

中部支部
46

西部支部
61

サポートセンター
―

計
153件

070―

7件

1

000

1件

44億944万円（新築戸建121、中古戸建30、中古マンション₂）
1億9,840万円（新築戸建₅、中古戸建₂）1,000万円（新築戸建₁）

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