アニュアルレポート

2014

2014 年 3月期

EXPANDING VALUE
コ ア 事 業 を 基 軸 とし、新 た な 事 業 領 域 へ の 挑 戦企業理念「新しい価値の創造」
一、時代のニーズをしっかりと見据えながら、柔軟な発想と活力のある全員参画のチームワークで当社にしかできない新しい価値を創造します。
二、お客さまの喜びを、自らの喜びとし、
常に商品、サービス、技術を進化させ企業として成長し続けます。
三、業界のリーディングカンパニーとして、より快適な暮らしと豊かな社会づくりに貢献し、社会全体に新しい価値をもたらします。

目次
Who we are
プロフィール ...............................
10年間の連結財務ハイライト ........
ステークホルダーの皆様へ .........

What our businesses are

1
2
4

What our strategy is
新中期経営計画策定 ....................

6

中期経営計画達成に向けて
レオパレス21のビジネス環境 ... 11
競争優位性................................ 12
商品力 ....................................... 14
賃貸力 ....................................... 16
管理力 ....................................... 17
太陽光発電事業への参画 ......... 18
海外事業展開 ............................ 19
シルバー事業の拡大................. 20
人材力 ....................................... 21
当社のビジネスモデル ................ 22
ビジネス構造の変遷 .................... 24
対談:レオパレス21の経営について .... 26

事業概要
At a Glance ............................ 32

連結財務諸表 ............................... 62

賃貸事業 ................................... 34

レオパレス21 データ集 .............. 66

建築請負事業 ............................ 36

レオパレス21の沿革 ................... 72

シルバー事業 ............................ 38

会社概要 ....................................... 74

ホテル・リゾート事業 ............... 39
その他事業................................ 40
トピックス ................................... 41

How CSR supports
our management
新中期経営計画を支えるCSR活動.... 42
レオパレス21のバリューチェーン
におけるCSR課題 ........................... 44
CSR基本活動方針
良質なサービスと豊かな暮らしの提供 ... 46
快適な職場環境の構築と多様な人材育成 ... 50
地球環境にやさしい社会の実現 ........ 52
地域社会への貢献 ....................... 54
ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション ....................... 55
コーポレート・ガバナンス ........... 56
リスク情報 ................................... 60

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

Financial Section &Corporate Data

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

プロフィール
レオパレス21は、単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」の賃貸事業

2つをコア事業とする不動産会社です。
「賃貸事業」の収益性強化により、収益

建築請負事業を安定的に獲得することができるストッ

不動産に関する

ク型ビジネスモデルの構築を推進するとワンストップ サービス プロバイダー

ともに、「シルバー事業」「ホテル・リゾー
、

その他事業

ト事業」、
「 その他事業」を手掛け、不動産

シルバー事業に関するあらゆるサービスをワンストッ

ホテル・
リゾート事業プで提供しています。

編集方針
当レポートでは、全てのステークホルダーの皆様にトップか報も可能な限り記載し、これまでの推移が分かるようにデータ

らのメッセージをお伝えするとともに、経営戦略や重点施策お集の掲載も行っています。また、多くのステークホルダーの皆よび事業概況などをご報告し、さらにCSR活動についてもご理様とのコミュニケーションツールとなるよう、分かりやすい説解いただくことを目指しました。この結果、当期からのレポー

明を心掛けています。

トは、従来のアニュアルレポートにCSR報告書の要素も組み込んだ内容とさせていただきました。

当社は現在、持続的な成長を目指し、「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」をテーマにした施策に取り組んでい

報告対象期間は、2014年3月期（2013年4月1日〜2014年3月31日）としており、報告対象範囲は、レオパレス21とその国ます。当レポートを通して、当社へのご理解を深めていただけ
ましたら幸いです。

内外の連結子会社としています。さらに、発行時点で最新の情参考にしたガイドラインなど
・ISO26000
・GRI（Global Reporting Initiative）「サステナビリティ・レポーティング・ガイドライン

第4版」

見通しに関する注意事項
本アニュアルレポートに記載されているレオパレス21の現在の計画､戦略､業績見通し等､既存の事実でない内容は､将来に関する見通しであり､リスクや不確定要因を含んでいます｡実績がこれらの内容と乖離する要因となりうるものとして､レオパレス21の事業領域を取り巻く経済情勢､市場におけるレオパレス21の商品・サービスに対する需要動向や競争激化による価格下
落圧力､厳しい競争市場においてレオパレス21が引き続き顧客に受け入れられる商品・サービスを提供できる能力､為替レートの変動等があります｡ただし､これらに限定されるものではありません｡

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20141

2

10年間の連結財務ハイライト
2005
32期

2006
33期

2007
34期

2008
35期

¥ 476,267
216,591
248,033
−
7,282
4,361
357,546
64,03854,682
7,244
57,051−△3,928△5,68560,53833,262¥ 465,387
249,696
195,202
2,433
8,340
9,715
353,928
70,684
40,7758,079
39,452257△2,668△4,34745,340△16,582¥ 631,609
277,163316,117
5,345
7,141
25,842474,71380,88876,007
7,031
74,615308△2,628△3,31980,56737,358¥ 672,973
302,731327,541
11,173
6,072
25,456
511,054
90,517
71,403
3,037
73,268
1,261△1,117△5,04776,566342¥ 453,434
149,798
108,786¥ 412,804
133,62264,513¥ 454,820
185,785
53,160¥ 493,956
170,156
49,711¥

40,349△8,979△20,959¥

56,972△11,266△47,947¥¥¥

941.06220.7915.00¥

839.44△104.1715.00¥ 1,054.99
234.6850.00¥ 1,036.43
2.15
80.00

304,111344,045

388,500

442,025

89.12

92.41

92.84

92.36

受注高
（単位：百万円）

263,357

322,253

362,493

463,044

自己資本比率
株主資本利益率（ROE）
総資産利益率
（ROA）
配当性向
負債比率
従業員数
（単位：人）

33.0
28.8
7.6
6.8
0.7
6,457

32.4
△11.7
△3.8
−
0.5
6,868

37.0
24.8
8.6
21.3
0.3
7,409

33.4
0.2
0.1
3,720.9
0.3
8,678

会計年度:（3月31日に終了した各会計年度）（単位：百万円）

売上高
賃貸事業
建築請負事業シルバー事業
ホテル・リゾート事業
その他事業
売上原価
販売費及び一般管理費
営業利益
（損失）
賃貸事業
建築請負事業シルバー事業
ホテル・リゾート事業
その他事業
EBITDA（営業利益+減価償却）
当期純利益
（損失）
会計年度末:（単位：百万円）
総資産
純資産
有利子負債
キャッシュ・フロー:（単位：百万円）
営業キャッシュ・フロー
投資キャッシュ・フロー
財務キャッシュ・フロー

63,308△15,930△17,019

11,746
148△26,780

1株当たりデータ:（単位：円）
1株当たり純資産
1株当たり当期純利益（損失）1株当たり配当金
指標:（単位：%）
管理戸数（単位：戸）
入居率（注）1. 2005年3月期から2006年3月期の「純資産」は、各時点の「株主資本」を表示しており、少数株主持分を含めていません。
2. 株主資本利益率（ROE）＝当期純利益/期中平均株主資本x100
3. 総資産利益率（ROA）＝当期純利益/期中平均総資産x100
4. 負債比率＝有利子負債/（純資産−少数株主持分）

売上高

営業利益と営業利益率

（百万円）

（百万円）

（%）

（百万円）

（%）

800,000

80,00016

500,000

10

60,00012

400,000

8

300,000

6

40,0008
200,000

4

20,0004
100,00020

0

600,000

総資産とROA

400,000

200,00000

0−40,000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期−805 06 07 08 09 10 11 12 13 14
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

営業利益
（左軸）
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

営業利益率
（右軸）

−20
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

総資産
（左軸）

ROA
（右軸）

How CSR supports
our management

What our strategy is

2009
36期

2010
37期

2011
38期

2012
39期

2013
40期

2014
41期

¥ 733,235
334,561
359,155
7,952
5,611
25,956589,834
93,24550,157△1,53970,113△1,539△805△16,073
55,9399,952¥ 620,376
342,316
237,0628,812
6,734
25,451
570,749
79,355△29,728△47,876
29,745△1,995△1,324△8,279△23,432△79,076¥ 484,390
356,606
107,821
7,785
6,491
5,686
448,392
59,605△23,607△30,094
11,971△1,510△1,974△2,000△17,156△40,889¥ 459,436
380,307
62,913
8,845
6,228
1,142
403,572
51,278
4,585
5,248
4,309
△856
△1,663△2,454
10,631
1,588¥ 454,222
383,574
53,369
9,482
6,657
1,137
396,508
50,299
7,413
8,687
2,747
△742
△1,00535
13,097
13,335¥ 471,089
388,768
63,135
10,1717,571
1,442
401,51055,906
13,673
15,5672,954△610△1,118137
19,666
15,229¥ 467,300
146,443
44,189¥ 396,512
70,97961,318¥ 298,274
33,04043,859¥ 264,783
33,831
51,652¥ 261,649
58,151
49,026¥ 287,459
104,860
37,227¥

62,843△10,049△33,885¥ △12,991△8,88915,281¥ △28,337
13,143△15,890¥△3,174△3,537
7,245

¥

6,069
△6
9,148

¥

15,584△6,9298,848¥

967.40
63.54
30.00

¥

¥

¥

199.739.40−¥

274.8074.50−¥

398.7867.17−

466.76△521.91−

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

Who we are

195.91△261.03−506,742551,773

571,656556,207546,204

88.51

82.25

80.09

81.16

82.94

84.58

337,883

250,247

80,33850,01973,006

81,139

31.3
6.4
2.1
47.2
0.3
9,926

17.9
△72.8
△18.3
−
0.9
8,582

11.1
△78.7
△11.8
−
1.3
7,114

12.8
4.8
0.6
−
1.5
6,165

22.2
29.0
5.1
−
0.8
6,277

36.5
18.7
5.5
−
0.4
6,758

EBITDA

有利子負債

（百万円）

（%）

（百万円）

200,000

40

100,000（百万円）
150,000

150,000

30

75,000100,000

20

50,00050,00010

25,000

純資産とROE

548,912

100,000

50,000005 06 07 08 09 10 11 12 13 14
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

純資産
（左軸）

0

0

−80

−25,000

0
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

ROE
（右軸）
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20143

4

ステークホルダーの皆様へ

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦を続けていきます。

ステークホルダーの皆様におかれましては、
益々ご清祥のこととお慶び申し上げます。

2014年3月期における日本経済は、政府による経済・金融政策を背景として円安・株高が進み、個人消費や雇用情勢にも改善の動きが見られるなど、緩やかな景気回復基調が続きました。住宅業界では、消費税率引き上げ前の駆け込み需要が発生した影響もあり、新設住宅
着工戸数が大幅な増加となり、貸家の着工戸数も2年連続の増加となりました。

このような環境のもと、当社は中期経営計画の2年目にあたる当期を「新たな成長ステー
ジへの挑戦の年」と位置付け、賃貸管理物件の競争力向上や入居者サービスの強化を通じた収益最大化に取り組んできました。
これらが着実に成果に結びついた結果、当期の売上高は前期比3.7%増の4,710億円となりました。営業利益も売上増に伴って増加し、同84.4%増の136億円となりました。このほか、
経常利益は同4.4%増の115億円、当期純利益は同14.2%増の152億円となりました。

2015年3月期は当初、中期経営計画3年目の仕上げの年と想定していましたが、経済環境の劇的な変化で、より成長を目指す環境が整ってきたことから、新たな前提のもとで新中期経営計画を立案し、そのスタートを切る年と位置付けました。新中計では「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」をテーマに施策を推進していきます。初年度は、売上高は4,935億円、営業利益は145億円、当期純利益は120億円を目指していきます。

今後も、倍旧のご支援・ご鞭撻を賜りますよう、心よりお願い申し上げます。

2014年6月
代表取締役社長

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20145

6

新中期経営計画策定
2013年3月期からスタートした中期経営計画「Creating Future」は、2015年3月期が最終年度でしたが、景気動向や取り巻く事業環境がこの2年の間に大きく変化したことから、新たに中期経営計画「EXPANDING
VALUE」を策定し、2014年4月にスタートさせました。新中計では、景気回復が見込める事業環境を背景にして、成長をより意識した施策に注力しています。

新中期経営計画スローガン＜基本方針＞「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」
2015年3月期〜2017年3月期の3カ年

前中期経営計画の振り返り
基本方針「賃貸事業と建築請負事業の収益バランスを取った安定的な収益体制の確立」
は達成することができました。

達成できた主要なポイント達成に至らなかった主要な課題● 賃貸収益改善などによる増益● 個人入居者の獲得● 太陽光発電システムなど物件価値向上施策の推進● 建築請負事業の採算性向上● 高齢者施設などアパート以外の受注・建築の推進● 海外展開など新規事業の拡大● シルバー事業の拡大

前中期経営計画の計画・実績
営業利益（億円）200（億円）
5,000 売上高
4,500

150

4,000

100

3,500

50

3,000

0

13/3期 計画 13/3期 実績

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

14/3期 計画 14/3期 実績

15/3期 計画
（前中計）

■ 賃貸事業（左軸）■ 建築請負事業（左軸）■ その他事業（左軸）● 営業利益（右軸）Who we are

What our strategy is

How CSR supports
our management

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

EXPANDING VALUE 定量目標
新中期経営計画「EXPANDING VALUE」では、コア事

上増に伴う利益増に加え、財務体質強化も引き続き推進

業を基軸とした業績向上によって、最終年度である2017

していくことで、主要な経営指標としては、自己資本比率

年3月期には、2014年3月期対比で売上高14.6%増、営業48.0%、
ROE12.3%、
EPS71.7円、ROA6.0%を 目 標 に し利益60.9%増、当期純利益24.8%増を計画しています。売

ていきます。

連結業績（億円）300

6,000（億円）

4,000

200

2,000

100

0

0

13/3期 実績

14/3期 実績

15/3期 計画

16/3期 計画17/3期 計画

中期経営計画「EXPANDING VALUE」■ 売上高（左軸） ■ 営業利益（右軸） ■ 当期純利益（右軸）13/3期 実績

14/3期 実績

15/3期 計画

16/3期 計画17/3期 計画

4,542

4,710

4,935

5,250

5,400

営業利益（億円）

74

136

145

195

220

経常利益（億円）

110

115

130

180

210

売上高（億円）

当期純利益（億円）

133

152

120

160

190

自己資本比率（%）

22.2

36.5

41.0

45.0

48.0

ROE（%）

29.0

18.7

10.0

12.0

12.3

EPS
（円）

74.5

67.2

45.7

61.9

71.7

ROA（%）

5.1

5.5

4.2

5.5

6.0

2015年3月期以降では税効果会計は見込んでいない

セグメント別の収益については、引き続き賃貸事業による安定的な収益を上げる一方で、需要拡大の兆しが見える
建築請負事業での売上高増加を見込んでいます。

セグメント別売上高

セグメント別営業利益

6,000（億円）

200（億円）
150

5,000

100
50

4,000

0
3,000

-50

13/3期
実績

14/3期
実績

15/3期
計画

16/3期
計画

■ 賃貸事業 ■ 建築請負事業 ■ シルバー事業■ ホテル・リゾート事業 ■ その他事業

17/3期
計画

13/3期
実績

14/3期
実績

15/3期
計画

16/3期
計画

17/3期
計画

● 賃貸事業 ● 建築請負事業 ● シルバー事業● ホテル・リゾート事業 ● その他事業

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

7

8

EXPANDING VALUE 定量目標
賃貸事業戦略
賃貸事業においては、安定的な収益確保のために、入居者向けサービスの拡充によって長期入居を促進する施策

率の向上が欠かせません。このため直営店、フランチャイを推進し、3年間で平均入居率を4.4%向上させ、2017年3

ズ、協力不動産業者を活用した入居者確保とともに、入居

月期に89.0%を目指します。

管理戸数・期中平均入居率（％）95

600（千戸）

400

90

200

85
詳細情報は
80

0

08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期
実績
実績
実績
実績
実績
実績
実績
計画
計画
計画

34ページ
に掲載

中期経営計画「EXPANDING VALUE」■ 期末管理戸数（左軸） ● 期中平均入居率（右軸）建築請負事業戦略
建築請負事業においては、入居者ニーズに合致した新商

高齢者施設、商業施設、注文住宅など、建築バリエーション

品（アパート）の開発を進める一方で、アパート以外の施設を拡大します。土地活用ニーズに広く応えることで、売上の建築を希望する土地オーナー様のニーズにも対応して、高を1,000億円規模まで引き上げます。

建築請負事業売上高（％）40

1,200（億円）
900

30

600

20

300

10

0

0

11/3期
実績

12/3期
実績

13/3期
実績

14/3期
実績

15/3期
計画

16/3期
計画

17/3期
計画

中期経営計画「EXPANDING VALUE」■ 売上高（左軸） ● 売上総利益率（右軸）株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

詳細情報は

36ページ
に掲載

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Financial Section &Corporate Data

シルバー事業戦略
シルバー事業については、今後大きな成長が見込める分に、黒字化を推進していきます。この3年間で約30施設を野として、新たに成長戦略事業と位置付けました。増大す

増やし、2017年3月末時点で90施設にまで拡大させるとる高齢者人口に対応して、新規施設の開設を進めると同時

同時に、共通経費配賦前営業利益で黒字化を目指します。

シルバー事業売上高・営業利益
150（億円）

介護施設数の推移（億円）15

100

10

50

5

0

0

-50

-5

-100

-10

100（施設）
75
50
25

-15

-150

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期
実績
実績
計画
計画
計画
■ 売上高
（左軸） ● 営業利益
（右軸）
（共通経費配賦前）（右軸）● 営業利益

0

13/3期
実績

14/3期
実績

15/3期
計画

16/3期
計画

17/3期
計画
詳細情報は

38ページ
に掲載

ホテル・リゾート事業戦略
ホテル・リゾート事業については、量的な拡大は狙わず、ステークホルダーに対するサービスとホスピタリティ提供の場として活用します。国内のレオパレスホテルズは法人取引企業の出張や研修、グアムリゾートは入居者様、オーナー様の旅行、法人取引企業の福利厚生

詳細情報は

39ページ
に掲載

施設としての活用で、販促的役割を期待しています。

太陽光発電事業戦略
太陽光発電事業では、アパートに当社が設備を設置し売電による収入を得る「屋根借り太陽光発電事業」を推進します。これまでは、アパートオーナー様の設備設置をサポートする事業、子会社を通じた「福島実証モデル事業」など多様な形式での事業を展開してきました

詳細情報は

40ページ
に掲載

が、自社による屋根借りに注力していきます。

海外事業戦略
海外事業では、日本で培ったノウハウをベースに、東南アジアを中心とする海外で賃貸事業を展開します。外国人に日本国内の物件を紹介する事業に加えて、韓国・台湾では、日本人、日系企業向けに現地
不動産仲介を開始します。さらに韓国では、現地企業と合弁で賃貸管

詳細情報は

19ページ
に掲載

理事業に参入しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20149

10

新規事業への取り組み
今回の「EXPANDING VALUE」においては、追い風の「屋根借り太陽光発電事業」「介護施設や商業施設の建築

経済環境にあり、大きく収益拡大を実現できる好機だと請負」「シルバー事業」に注力し、新規事業である「海外不見て、積極的に成長投資を行っていく考えです。特にコ

動産仲介事業」「注文住宅の建築請負」などでも早期収益

ア事業である賃貸事業、建築請負事業の周辺事業である化を目指します。

積極的に成長投資し、業績拡大を図ります

海外不動産仲介事業

新規事業

ASEANでの不動産開発事業
注文住宅の建築請負
屋根借り太陽光発電事業

新規事業

介護施設の建築請負

周辺事業
周辺事業

商業施設の建築請負
シルバー事業

コア事業

中高層建物の建築請負

コア事業

既存借上アパートの建替え

新規事業事例
最高級の木曾ひのきを用いた注文住宅「大雅」
を、株式会社もりぞうと共同開発
レオパレス21は、国産材の中でも最高級とされる木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する株式会社もりぞう（本社：東京
都渋谷区、代表取締役社長：津野浩一氏）と共同開発した自由設計の注文住宅「大雅-TAIGA-」の販売を開始しました。
当社はコア事業のひとつである建築請
負事業のノウハウを活用できる周辺事業の拡大を続けており、介護施設、商業施設などの建築請負をスタートさせています。今回の株式会社もりぞうとの提携、共同開発による注文住宅「大雅-TAIGA-」の発売も、その一環です。今後もさらに建築
バリエーション拡大につながるような施策を推進し、
業容拡大を図ります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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Financial Section &Corporate Data

中期経営計画達成に向けて
レオパレス21は2014年4月、成長に軸足をおいた新たな中期経営計画をスタートさせました。ここでは、計画の前提となる今後の市場環境をどのように見ているのか、計画達成に役立つ自社の強みは何か、また、
今後伸ばしていくべきものは何かなどについて、ご説明させていただきます。

■ レオパレス21のビジネス環境■ ビジネスに関連する市場環境を以下のように認識しています。
貸家の新設着工は順調に推移
新設住宅着工は、リーマンショックによる景気低迷の影響

新設住宅着工戸数（利用関係別戸数）を受け、2009年3月期から2010年3月期に大きく落ち込み

1,000（千戸）ました。その後は、住宅投資に向けた政策支援などが実施さ750れた結果、徐々に回復してきました。
2014年3月期は景気回
500

復に加えて、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要が発生250したことから、4期連続増加の98万7,254戸となりました。

0

その中で貸家の着工についても2年連続で増加し、前期比
10/3期

■ 貸家

11/3期

12/3期

13/3期

■ 分譲一戸建て ■ 分譲マンション ■ 持家

14/3期

15.3%増の36万9,993戸となりました。

■ その他※ 国土交通省 新設住宅着工統計 2014年3月より単独世帯の増加傾向は続く
日本の人口減少に伴って、今後は世帯数も緩やかに減少

世帯数の推移することが予測されています。一方で、単独世帯は今後もし60,000（千世帯）

ばらくは増加していく見通しです。将来予測によると、単独
40,000

世帯は、
2010年の1,678万世帯から増加を続け、世帯数の合計が減少に転じる2025年以降も増加し、2030年までは20,000

増え続ける見通しです。この結果、2035年には2010年の世帯数と比較して、167万世帯多い1,845万世帯となり、世帯

005■ 単独世帯1015（予） 20（予） 25（予） 30（予） 35（予）■ 夫婦のみ ■ 夫婦と子

■ ひとり親と子 ■ その他

数の合計に占める比率も2010年の32.4%から2035年には37.2%まで4.8ポイント上昇すると予測されています。

※ 2010年度 総務省「国勢調査」および国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（2013年1月推計）より

借家比率は、大都市圏が高め
住宅総数を所有の関係で見ると、最新（2008年）の調査で持ち家世帯率と借家世帯率

は、持ち家が61.1%、借家が35.8%となっており、持ち家の60（％）

比率は1973年の調査以降60%前後で推移しています。この40

傾向は、地域別にばらつきがあり、一般に大都市圏では持ち家比率が低く、借家比率が高くなっています。都道府県別の20

持ち家比率下位5都道府県を見ると、1位の東京都、3位の大阪府、4位の福岡県は大都市圏です。この3都府県は人口上位

0

東京都■ 持ち家世帯率

沖縄県

大阪府

福岡県

北海道

全国平均

■ 借家世帯率

トップクラスでもあり、借家の需要は東京、大阪、福岡をはじめとする大都市圏に集中しているといえます。

※「住宅・土地統計調査」（2008年 総務省統計局）
より

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201411

12
中期経営計画達成に向けて

管理戸数

548,912 戸

競争優位性（2014年3月末現在）

賃貸管理業では、入居者争奪戦を制する者が賃貸管理業を制す と言われ、激しい競争が行われています。レオパレス21は、そのような環境を勝ち抜き、54万戸超の管理戸数を有する日本最大級の賃貸管理会社となっています。

レオパレス21は、住宅賃貸事業の中でもワンルームタイプを主軸に市場でのポジショニング

据えており、同業大手の多くがファミリータイプを中心に事業展開し

部屋タイプ

滞在期間

ワンルーム

ているのと一線を画しています。当社のアパートは、家具・家電付きが当社

特長となっており、その特長をセールスポイントにして、一人暮らし

長期

短期

で成長を続けてきました。一方、出張などの短期滞在用ニーズにも応D2社 S社
D1社

ファミリータイプ

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014の学生、会社員をはじめ増加を続ける単身世帯のニーズに応えることえており、その結果、契約の約半分は社宅や独身寮としての法人利用（当社調べ）となっています。

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中期経営計画達成に向けて物件エリア別割合
競争優位性

3大都市圏合計（2014年3月末現在）

70

約

％

多くの管理戸数を有していても、入居者の増加が見込める地域に物件がなければ意味がありません。レオパレス21の管理物件のうち、約70%は3大都市圏に集中しています。

TOKYO

NAGOYA

全国の物件数および主要エリア別割合
36％

約70％
近畿圏

14％

賃貸住宅は、単身者向け、ファミリー向けではその造りも大きく異なり、それぞれの住宅のニーズが高い地域も分かれています。レオパ

関東圏

3大都市圏合計

OSAKA

レス21は、自社の得意とする単身者向け住宅のニーズが高い3大都市

中京圏

圏を中心に展開しています。全管理物件のうち、関東圏で全体の36%、

16％

中京圏で16%、近畿圏で14%、合わせて約70%が3大都市圏に集中しています。人口の転入超過が続く3大都市圏を中心に管理物件を集中
管理戸数 548,912戸させることで安定した入居率を維持しています。

（2014年3月末現在）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201413

14
中期経営計画達成に向けて

商品力

高付加価値なアパートや設備など入居者に選ばれる、優れた「商品力」
があります。

商品力 1

快適な空間づくり
今後の賃貸住宅ニーズに応えた高付加価値かつ独自性のある設備・仕様の商品を開発し、入居者に快適な住空間をご提供しています。

商品力 2

環境や防災への配慮
太陽光発電システムなどの導入で環境への配慮を、耐震性・耐久性に優れた住宅の企画開発で防災への配慮を行っています。

商品力 3

安全・安心の追求
住まいの基本ともいえる安全と安心をとことん追求し、どなたでも安心
で快適に暮らせる住宅を提供しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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Financial Section &Corporate Data

レオパレス21は業界のトップランナーとして、常に賃貸住宅市場のニーズを捉えた商品開発を行っています。特に入居者のニーズが高い「快適」「環境・防災」「安全・安心」の分
野で優れた
「商品力」
を持つ住宅を提供しています。

レオパレス21は、入居者のニーズに応えるべく、常に高付加価値の商品開発に注力してきました。中でも隣室の騒音への対策として、建築基準法で定められた性能を上回る高遮音界壁、キッチンやトイレなどの水が流れる音を伝わりにくくする防音排水管などを開発、採用しています。

レオパレス21では、高い技術力をフル活用し、自然の熱や風を活かした設計によって電力消費を抑制しつ
つも快適な暮らしが実現できるパッシブ型の環境配慮住宅Lecoシリーズを展開しています。このほか、賃貸ア
パートに太陽光パネルを設置したりするなど広く環境に配慮した商品開発を行っています。

寮や社宅などとして利用する企業や、一人暮らしの女性入居者などにとって、住まいが安全であることは大きな要件です。レオパレス21では、大手警備会社と業務提携してアパート
向けセキュリティシステムを導入するなど、入居者の安全・安心に向けて万全の備えをとっています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201415

16
中期経営計画達成に向けて賃貸力「多彩なサービス」と「独自の集客」がその秘訣
レオパレス21の賃貸住宅は、高い入居率を維持しています。当社がこのように高い入居率を維持できる要因は、市場やニーズの変化に対応した「多彩なサービス」と「独自の集客」による卓越した賃貸力にあります。

賃貸力 1

多彩なサービス
多様なライフスタイルにきめ細かく対応する豊富なサービスを備え、同時に、「 お部屋カスタマイズ」のような入居者に選ばれる独自性の高いサービスを提供しています。

+

賃貸力 2

独自の集客
店舗、インターネット、お部
屋探し相談会など個人需要、法人需要、学生需要の全てに対応した集客システムを構築し、多様な情報提供や施策で高い集
客効果を発揮しています。

入居率の推移

II

（％）

88
86

2014年3月期
2013年3月期
2012年3月期
2011年3月期

84
82
80
78

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

（入居率＝契約済戸数／管理戸数、％）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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中期経営計画達成に向けて

万全の
「管理力」
を有しています。

管理力

レオパレス21は、賃貸管理業のリーダー企業として、30年以上にもわたるアパートのライフサイクルに徹底的に関わり、アパート経営に不可欠な管理業務を万全の体制で実
行する
「管理力」
を有しています。

レオパレス 21 完全管理システム
万全の管理力

入居者管理

環境管理

入居から退室までの入居者に関わる管理業務

近隣や町内会に関わる対応業務

利用料の回収や退室時の立ち会い、クレーム対応、各種入居者指導など。

ゴミ出し・違法駐車の対応、
近隣・町内会への交渉など。

サービスセンター稼働状況
2014年3月期
スタッフ数

17名
責任者
社員
53名
派遣・バイト 41名

入電件数609,877件

建物管理
清掃から点検まで
建物に関わる管理業務
巡回清掃や法定点検、建物点検、
建物診断、修繕の提案など。

修繕やメンテナンスにかかる費用を予算化。計画的に実行し建物の性能を維持する制度

建物メンテナンス制度+
家具・家電
総合メンテナンス
サービス

家具・家電を常に良好な状態に保つためのメンテナ
ンスサービス

きめ細かな入居者対応とアパートの資産価値を維持。
長期安定経営を実現！
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201417

18
中期経営計画達成に向けて

太陽光発電事業への参画

太陽光発電システム

9,001棟 (125.8MW)（設置率： 40.9％）地球温暖化防止は、人類共通の課題です。レオパレス21は、自社管理アパートに太陽光パネルを設置するなどの様々な施策で太陽光発電事業へ参画し、自然エネルギーの活用
による温暖化防止対策に取り組んでいます。

当社は、地球温暖化防止に取り組むと同時に、新規事業の目玉としても、太陽光発電システムに注目しています。オーナー様の投資による太太陽光発電システム設置棟数（累計）（棟）

10,000陽光パネル設置ビジネス、当社管理物件の屋根を借りて太陽光発電を行い、発電した電力を電力会社に売電する屋根借り太陽光発電事業、遊休地を活用したメガソーラーの設計施工事業の3つを展開しています。

5,000

現在、注力しているのは、屋根借り太陽光発電事業です。この事業は、2012年9月にスタートさせましたが、すでに2,372棟に達しています。

0

今後も、設置可能な屋根への設置を進めていきます。

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

14/3 41期

太陽光発電事業への取り組み（2014年3月末現在）
取り組み

1
2

3

開始時期

累計実績

オーナー様投資による太陽光パネル設置

アパートオーナー様がパネルを設置し、売電収入を得る2011年3月

6,629棟（79.7MW）

屋根借り太陽光発電事業

アパートオーナー様から屋根をお借りし、発電事業を展開2012年9月

2,372棟（46.1MW）

a 福島実証モデル事業

発電子会社レオパレス・パワーと環境省による実証事業

2012年9月

67棟（1.2MW）

b 増資資金活用等による発電事業*

発電子会社レオパレス・パワーによる発電事業

2013年12月

1,047棟（20.3MW）

c SPC型等提携事業

SPCや事業法人が発電事業主体に2013年2月

1,258棟（24.6MW）

土地活用のひとつとして、メガソーラーを設計施工

2013年9月

千葉県富里市（1.7MW）

合計

9,001棟（125.8MW）

遊休地を活用したメガソーラー*公募増資資金による設置は、
2015年3月期で完了予定※詳細は「CSR基本活動方針 地球環境にやさしい社会の実現」（52-53ページ）をご参照ください。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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19

中期経営計画達成に向けて

海外事業
展開

独自のノウハウを海外に移植

20拠点

10 拠点⇒（2014年3月期）（2017年3月期）

国内市場に依存した事業構造のままでは、人口減少による市場の縮小とともに自社のビジネスも縮んでしまいます。当社は長年蓄積した賃貸管理、請負に関連したノウハウを活用して賃貸管理市場が未成熟な海外での事業展開を実施していきます。

従来

外国人に
日本国内物件を紹介
中国・韓国・台湾で展開

今後の
展開

大連

北京

+

韓国
ソウル江南
ソウル鐘路

日本人・日系企業に
現地不動産を仲介

プサン

中国

上海

韓国・台湾・タイ・ベトナムで展開

広州

台北

台湾

ミャンマー

出店計画 20拠点（2017年3月期）

ラオス
タイ● 日本国内物件を紹介する拠店

バンコク

ベトナム
カンボジア

● 上記に加え、現地不動産を仲介する拠店■ 今期進出予定の国

ホーチミン

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201420
中期経営計画達成に向けて地域社会に密着して事業を拡大

シルバー
事業の拡大

レオパレス21は、地域社会への密着をキーワードに、「グループホーム」や「デイサービ
ス」「介護付・住宅型有料老人ホーム」の運営をはじめとするシルバー事業の拡大を図っ、ています。

グループホーム

デイサービス・ショートステイ

介護付・住宅型有料老人ホーム● 認知症の高齢者を受け入れ、きめ細かい介護を行っています。

● 日帰り、一泊二日から利用できる短● 常駐スタッフが介護サービスを提供

期滞在型でサービスを提供してい● 施設はプライバシーを守ることのできる完全個室が特長となっていする定住型の居住施設です。

ます。
● サテライト型のデイサービス施設ます。

を拡充しています。

堀米
鹿沼

館林
羽生

秩父

下館
結城

新古河

古河
古河中央

伊奈

北本

東松山

埼玉県

上尾

庄和

入間川

蒲生
みずほ

茨城県

南桜井

三橋

吉川
八潮

五関

常盤平

● 介護付有料老人ホーム

三咲
若葉

並木町

井野
中沢

葛城

津久井浜

おゆみ

市原

★介護付有料老人ホーム、
デイサービス、ショートステイ■ 介護付有料老人ホーム、
デイサービス

高塚新田

市原

61

逆井

東京都

山北 鶴巻

21

合計

高見原

我孫子

神奈川県

有料老人ホームを含む拠点◆ 介護付有料老人ホーム、
ショートステイ

平沢
中野

2
38

土浦

小絹

柳沢

草加 駒木台館町

グループホーム
デイサービスおよびショートステイ※2014年3月末現在

岩井

花咲の丘

小室
狭山

拠点数

野木

行田

本庄

青梅

矢板

宇都宮

群馬県
太田

「あずみ苑」
ネットワーク

栃木県

関川

高岡

千葉県

★ 住宅型有料老人ホーム、
デイサービス、ショートステイ◆ 住宅型有料老人ホーム、
ショートステイ● 住宅型有料老人ホーム○ グループホーム▲ デイサービス、ショートステイ● デイサービス

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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中期経営計画達成に向けて

人材力

競争力の源泉となる人材力強化を推進
レオパレス21は、人材を競争力の源泉と考えています。このため、社員が多様な個性と能力を発揮できる働きやすく快適な職場環境を目指し、ワークライフバランスの推進や多様な人材登用等の施策を推進しています。

人材力 1

ワークライフバランスの推進
レオパレス21は、ワークライフバランスの推進を重要な課題と捉えています。このため、労働時間短縮や多様な働き方の推進など様々な施策を進めており、くるみんマーク取得のための取り組みも進めています。

人材力 2

多様な人材の登用と育成
レオパレス21は、多様な人材の登用と育成に努めています。
2014年3月末時点で、障がい者雇用率（連結）は2.07%（法定障がい者雇用率は2.0%）、女性社員率は27.6%、外国籍の社員数は162名です。

※詳細は「CSR基本活動方針 快適な職場環境の構築と多様な人材育成」（50-51ページ）をご参照ください。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

21

22

当社のビジネスモデル「30年一括借上システム」
をベースに独自のビジネスモデルを構築
レオパレス21は、アパートの賃貸事業と建築請負事業をコア事業とし、この2つによって、アパートを提供する土地オーナー様の「土地の有効活用」と賃貸住宅を必要とする入居者様に対する「良質な住宅供給」というアパートにとって最も重要な2つのテーマを同時に実現しています。このコア事業を支える基盤となるのが、当社が業界に先駆けて始めた「30年一括借上システム」であり、これを土台にして他社にはない独自のビジネスモデルを構築しています。

一括借上
1
システム

建築請負事業

賃貸事業
賃貸関連事業

既存借上アパート

社宅代行業
家賃保証業
海外オフィス・
住宅仲介業

建替え、物件価値向上策、
リフォーム

アパート以外の建築請負
介護施設・商業施設
注文住宅

4
アパート

3

入居者様
（法人・個人）

オーナー様

その他事業

ホテル・リゾート
事業（少額短期保険、太陽光発電）• 入居者向け保険販売• 入居者様・オーナー様のご利用• アパート屋根での太陽光発電事業• 法人取引先様の出張・福利厚生としてシルバー事業• 建築請負事業で建設した施設を運営

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20142

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Financial Section &Corporate Data

1 業界初の一括借上システムの構築・開始
当社アパートのオーナー様は、長期のアパート経営において、空室による賃料ゼロのリスクを最も嫌います。そこ
で当社は、最長30年間にわたり、賃貸住宅の建築から管理運営まで、オーナー様のアパート・マンション経営をトータ

30年間の修繕費用の予算化
建物の保守や将来の修繕・補修にかかる資金の確保

30年間の賃貸料の管理賃貸料の集金業務など

ルでサポートする業界初の「30年一括借上システム」を構築しました。これは、オーナー様に対する賃料のお支払いや

入居者様

アパート

個人
（一般）
法人
（寮・社宅）

管理業務・修繕の代行などを行うことでオーナー様のご負担を軽減し、安定収入の確保に貢献するシステムです。この「30年一括借上システム」は、想定以上の空室が発生した場一括借上賃料

30年間の入居者の確保・管理
入居者募集や日常の入居者管理業務など

合はリスクをもたらしますが、当社は、地域とお客様のニーズに合った物件を供給していくことや、内外装や設備など

オーナー様

様々な面での物件の魅力向上や契約形態の多様化などの工空室の有無にかかわらず、
一括借上賃料をお支払いします。

夫を続けることで、リスクの軽減を図っています。

2 エリアを限定して新規供給
全国の物件の主要エリア別割合

ビジネスを成功させる上で、自社の持つ資源の力を最大限発揮させるよう、資源配分の 選択と集中 は欠かせません。当社は、自社が得意とする単身者向けアパートのニーズ

関東圏

3大都市圏合計

36％

約70％
近畿圏

14％

中京圏

16％

が最も高い都市部にエリアを限定し、この部分に新規供給を集中させることで、自社の持つポテンシャルを最大化しています。

3 入居者獲得のチャネル戦略
提携

希望者様の借り手ニーズを引き合わせるマッチングビジネ

産会社などの実物店舗、Webなど幅広いチャネルを展開すズ

ー

入居者にしていくために、直営店、パートナーズ、提携不動

主要
チャネル

パートナ

スでもあります。当社では、点在する入居希望者様を実際の

We

会社
動産
不

営店
直

賃貸事業は、アパートオーナー様の貸し手ニーズと、入居

b

ることで、
入居者獲得の機会を最大化しています。
既存物件の価値向上策

4 既存物件の価値向上策
稼働率維持には、常に入居者様にとって魅力的な物件であることが必要です。当社では、安全・安心に配慮したセキュリティシステムや環境保全に貢献できる太陽光発電シ
ステムの導入、経年した物件の魅力を向上させる「お部屋カスタマイズ」などの施策によって、既存物件の価値向上を図
り、選ばれる物件づくりを行っています。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

23

24

ビジネス構造の変遷
当社は、景気拡大期において、アパートの新規供給を大幅に増やし、建築請負事業中心に成長してきましたが、2008年のリーマンショックに端を発した金融危機により、建築請
負事業の受注が減少し、営業損失に陥りました。
景気回復期である現在およびこれからは、賃貸事業、建築請負事業の収益バランスを取り、安定的な収益体質へ転換することで発展を目指します。

マクロ環境と業績推移
景気拡大期

世界同時不況期

（リーマンショック前）（リーマンショック後）「建築請負」と「賃貸」のシナジーモデルが本格稼働

シナジーモデル停滞

2003年
レオパレスリゾート グアム第2フェーズ（ホテル、野球場等スポーツ施設）開業
2004年
東証一部に上場

2005年
管理戸数が30万戸に2009年
管理戸数が50万戸にシルバー事業開始

上海に現地法人を設立、留学生
等に日本の物件を紹介

2006年
賃貸周辺事業（社宅代行・入居者向け
家財保険）
開始

2010年
管理戸数が55万戸にレオパレスパートナーズ（加盟店制度）
スタート

2007年
管理戸数が40万戸に［30年一括借上システム］
最長30年、
当初「10年」固定家賃、以後2年更改（億円）

売上高と営業利益■賃貸事業（左軸） ■ 建築請負事業（左軸） ■その他
（左軸）

営業利益
（損失）
（右軸）

8,000
6,000
4,000
2,000
0
-4,000

2003
30期

2004
31期

2005
32期

2006
33期

2007
34期

2008
35期

2009
36期

2010
37期

（3月31日に終了した各会計年度）

景気拡大期には、都市部のみならず地方においても単

2008年のリーマンショックに端を発した金融危機に身赴任者向けや社員寮としてのアパート需要が増大しまより日本全体で失業率が増加した結果、アパート需要もした。当社は、このニーズを着実に捉えると同時に、「30低迷しました。当社でも地方の工場周辺の管理物件にお年一括借上システム」により土地オーナー様の空室不安

いて退去が相次ぎ、家賃収入低下、賃貸事業の収益悪化をを解消することで、大幅に新規供給を増やし、建築請負事

引き起こしました。また、金融危機は金融機関のローン審業を成長させてきました。賃貸事業も法人ニーズの好調

査の厳格化をもたらし、建築請負事業の受注を減少させな伸びに支えられ、利用室数とともに、家賃収入を増加さました。入居者様の減少に端を発した賃貸事業の収益悪せることができました。この間は、建築請負事業主導で、化に、建築請負事業の縮小が連鎖する収益低下サイクル

賃貸事業でも成長をもたらす収益向上サイクルを実現しに陥りました。

ていました。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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景気回復期

新中期経営計画
最終年度（2017年3月期）
目標（現状およびこれから）ストック収益の徹底強化
2011年
アパート向け「セキュ
リティシステム」
本格導入開始
アパート向け「太陽光発電システム」
本格販売開始

Financial Section &Corporate Data

2012年
「お部屋カスタマイズ」
スタート

▶売上高

2013年
「屋根借り太陽光発電事業」
を全国展開

5,400億円

タイ、ベトナムに現地法人を設立、日系企業に現地物件を仲介
新株予約権行使により、資本金628億6,736万円に増資

▶営業利益

2014年
公募および第三者割当により、資本金752億8,236万円に増資

220億円［30年一括借上システム］最長30年、当初「2年」固定家賃、以後2年更改
（億円）
800

▶ROE

12.3％

600
400
200
0

2011
38期

2012
39期

2013
40期

2014
41期

2015
42期
（計画）

-400

業績が低迷したリーマンショック後は、事業構造改革を実入居需要の高いエリアに限定したアパートの供給

施。
建築請負事業ではエリアを限定してアパートの供給を大と、セキュリティ・太陽光発電システム（2011）や「お部

きく絞り込む一方、賃貸事業の採算性回復に向けて、入居率

屋カスタマイズ」（2012）、女性目線で開発したアパー改善による家賃収入の増加とともにコスト削減に取り組みまト「Arma-L」（2013）といった時代を先取りした商品やした。
また、既築の管理物件に対する物件価値向上施策としサービスの提供による入居率の向上に基づき、賃貸事業て、
セキュリティ・太陽光発電システムの販売も開始しました。

の安定的な収益向上を図りました。建築請負事業においこのような構造改革に加え、2012年12月の安倍政権発足ても、従来のアパートに加えて、高齢者施設・商業施設・

後の円安・株高基調によって企業マインドが改善し法人の社

注文住宅などにも注力し建築商品の拡大を図っていま

宅・寮需要が向上したことで、リーマンショック後の二期連す。
さらに、太陽光発電事業やアジアでの賃貸仲介事業と続赤字から一転、2012年3月期には黒字を達成し、以降もいった新たな事業にも取り組んでいます。

賃貸事業を主軸とした安定的な収益構造を確立しました。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

25

26

対談:レオパレス21の経営について
事業構造改革の進捗状況、
新中計における重点施策、
コーポレート・ガバナンス
といった経営全般について、社長と社外取締役の対談を実施しました。

深山 英世
レオパレス21 代表取締役社長

X

田矢 徹司
レオパレス21 社外取締役（株式会社経営共創基盤 取締役 マネージングディレクター）

事業構造改革について■ 最初に、事業構造改革に関してどのような成果があったのか、そして、残った課題
は何かを簡単に総括してください。
深山：賃貸、ストック事業で安定した収益を上げられる構造に変えていくというの
賃貸、ストック事業で収益を確実に上げていく仕組

が、事業構造改革の大きなテーマでしたが、これはほぼできたと思っています。

みがここで出来上がった。

当社は過去、建築請負事業で収益を上げることで成り立っていたわけですが、
これから先は賃貸、ストック事業で収益を確実に上げていく仕組みがここで出来上がったと考えています。
収益構造を再構築する上でコストコントロールは計画以上にできました。
もう1つ、管理戸数の稼働、つまり入居率を上げていくということも、ほぼ計画通りですが、期待値よりも若干低い数字で推移しています。

■ 稼働率に関して、期待値よりも低い推移というのは、どのような要因によるものだと分析していますか？
深山：顧客獲得には、レオパレスセンターで個人のお客様の契約をとっていく方法と、法人営業との2つがあります。法人が計画以上にうまくいった一方で、個人は若干計画を下回りました。このリテールでの個人客獲得が今後強化していかなければならない課題でしょう。

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■ 社外取締役である田矢取締役にお聞きします。社外取締役の立場からこの2年間をどのように評価しますか？
田矢：私の立場からいうと、経営において一番大事なことは計画を着実に実行する
建築請負から賃貸に重点をことです。そういう意味では、従来収益の柱であった建築請負から賃貸に重移すことを1年前倒しでや点を移すという非常に大きな判断をして、しかも1年前倒しでそれをやり遂り遂げたというのは大きくげたというのは大きく評価できると思います。

評価できる。

中期経営計画について■ 事業構造改革はめどがついたということで、2014年4月から新たな中期経営計画「EXPANDING VALUE」を策定されています。この計画策定に至った外部環境の変化や今回の計画の目標について、ポイントをご説明いただけますか？
深山：前中計は、経済が回復することを前提としていませんでした。その後、アベノ
ミクスの効果もあって、明るい見通しがたってきており、今回の計画はそれを反映させたものになっています。

■ 前提となる経済環境が大きく違うと、事業計画として抜本的に見直さなければな
らない点も出てくると思いますが。
良い点も悪い点もあります。まず
深山：そうですね。見直さなければならないのは、景気が良くなると、雇用面の改善とそれに連動して個人の収入も上がってきますので、いわゆるストック、賃貸に良い影響が出てきます。
一方で、2020年の東京オリンピックを控えて、さらにいろいろな公共工事も出てきて、
深刻な職人不足という状況に陥っています。これが建築原価の押し上げ要因となっており、マイナスの影響を与えています。このままでは利益率が下がってくるというなかで、どうそれを計画に反映させていくかということが非常に大きなテーマだと思います。

■ その対応策はおありでしょうか？
深山：喫緊の課題として外国人技術者の受入を検討しているほか、職人不足が構造上の問題も抱えていることから、海外人材の育成を視野に入れ、現在積極的に進めている海外展開と絡めて対応を進めています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

27

28

■ 前中計にはなかった新しい取り組みについて教えてください。
深山：1つは海外での拠点展開です。2014年3月期はベトナムとタイに進出していますが、さらにそれを加速させていきます。海外での不動産仲介と不動産に対する投資も状況によっては積極的に進めようと考えています。

■ 海外展開の中で、2013年から進めている韓国の状況はいかがですか？
深山：韓国は確かに先行して進んでおり、不動産の管理事業を行うための現地法人、韓国では初年度としては、管理戸数を1,000戸にする

現地の会社と出資した合弁会社を設立しています。さらに2014年2月には、のが目標です。

韓国の住宅法の改正がありまして、そこから本格的に管理事業をスタートさせました。初年度としては、管理戸数を1,000戸にするのが目標です。

■ 日本で行っているようなビジネスの仕方が、海外でも通用するとお考えですか？
深山：できると思います。韓国では、徐々に地元の文化を吸収している段階ですが、日本で行っていることを少しカスタマイズして、近い将来には建築の受注を始めようと考えています。中計の最後の年には、建築請負の受注実績もある程度残せるのではと期待しています。

■ 海外以外にも新しい取り組みはありますか？
深山：国内では、シルバー事業です。シルバー事業はこれまでも手掛けていますが、施設を増やさずにきました。しかし、これまでの経験によりオペレーション手法が確立されたことから、今回の中計では施設数を増やしていくこととしました。今後3年間で29施設を開設し、90施設まで増やします。

■ シルバー事業は競争の厳しい事業であると思いますが、この事業に注力することを社外取締役としてどのように見ていますか？
田矢：過去シルバー事業を進めたときに、建てることに重点を置き
急拡大して失敗した経験から何をやるべきかが分かっており、それを踏まえて、拡大策に出るので心配はしていません。
当社の場合は事業規模が大きいので、新たな事業を始める
シルバー事業は、レオパレ
ス21の持つ良さであるス
ピードとパワーが見事に活かせる新規事業になる。

ときにはある程度のボリュームがないと会社全体の収益に貢献しませんが、このシルバー事業は、レオパレス21の持つ良さであるスピードとパワーが見事に活かせる事業になると期待しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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■ 新しい取り組みとしては、
これらの2点が大きいということですね。
深山：そうですね。あとは、太陽光発電事業です。これについては、子会社のレオパ
レス・パワーでその事業を開始しています。すでにオーナー様からの屋根借りの応諾も頂戴しており、今期・来期でレオパレス・パワーによる太陽光発電

レオパレス・パワーによる太陽光発電事業の実績が積み上がってくる。

事業の実績が積み上がってくるという段階に入ってきています。

コーポレート・ガバナンスについて■ 4月に新本部を設置されました。その狙いを教えてください。
深山：当社は元来営業が強い会社で、縦割り主導でやってきました。その良さであるスピード感を維持したままで、組織力を引き上げていくのが、新本部の狙いです。つまり、スピードのある縦割り組織同士の部門間の連携を図るのが、新本部である「コーポレート業務推進本部」の役割です。
連携を高めて、組織全体の実力アップを図り、ガバナン
ス力を高めて、中計の実行力を上げると同時に、横串の組織体系によって、重複する業務などが明確になり、無駄な経費が削減できるというメリットもあるのではな
いかと考えています。

長期ビジョンについて■ 新中計策定にあたって、長期ビジョンに対する考え方に変化はありますか？
深山：日本にとどまらずもう少しグローバルに、全世界、特にASEANにおいて、賃貸物件をつくり、それにより収益を上げていくようなそういう会社になっていくべきだと考えています。
もちろん、国内はこれからも重要な市場ではありますが、今後収益を上げよ

日本にとどまらずもう少し
グローバルに、賃貸物件をつくり、それにより収益を上げていく。

うとすると、都市部のストックを急速に増やす必要があります。しかし、そこには限界を感じています。
そのため、東南アジアに活路を見出していくべきだと考えています。日系
企業もどんどん進出していますので、その日系企業の入居者をベースとした賃貸事業を拡大させていきたいと考えています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

29

30

■ 海外でも活かせるレオパレス21の良さとは？
深山：やはり、数十万戸にも及ぶ物件管理を一社でオペレーションできることだと
当社の良さは、数十万戸にも及ぶ物件管理を一社でオ思います。日常的なオペレーションの積み上げは確立しており、海外に進出

ペレーションできること。

しても現地の従業員を雇用してビジネスをするのに、特に問題はないと考えています。
実際にそのテストを韓国でしていますが、99%は日本で実施しているオペ
レーションで行えています。残る1%というのは、法律のようにローカル市場の中での不動産賃貸の仕方の違いです。ですから、変えるべきはそこだけで、今後進出を検討しているASEANでも全く問題ないと思います。

統合報告について■ 近年、財務情報と非財務情報を一体的に統合して開示する統合報告書を採用する企業が増えています。統合報告については、どのようにお考えですか？
深山：統合報告ということでいうと、これまで投資家を中心に利益につながることばかりにフォーカスされてきたなかで、それ以外のことも大事になってきたということでしょうか。
そういう視点でいうと、現在進めている海外での賃貸管理事業は、
それまで現地になかった社会的なニーズを満たすという意味で、ビジネスそのものが社会貢献となっているのではないでしょうか。というのも、住まいというのは、世界中の誰にとっても必要なものです
し、賃貸管理というノウハウはグローバルに必要とされるものだと思うからです。
さらに、当社ではASEANでの事業展開を進めるにあたり、現地の人材の育成を行っていきます。これも新たに人材を育成するという意
味で価値があると同時に、これにより日本における職人不足を解決することも可能で、当社にとってもメリットがあるものだと思います。
この人材の問題は、建築部門だけでなく、シルバー事業にも当てはまることではないかと思っています。

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■ 田矢取締役は、統合報告について、どうお考えですか？
田矢：まず、大前提として統合報告で求められているような、社会的な責任を広く果たしていくには、企業が長期的な視点に立ってものを考えることができなければならないのではないかと思います。当社はこれまで生き残りに必死で、そういう意味での余裕が持てない状況でしたが、ようやく事業構造改革も一段落
し、やるべきことを整理してそれに取り組める段階になったといえるのではないでしょうか。今後は社会からの要請も一層強まると思いますので、自社の得意な分野を活かしながら、そういう取り組みを進めていければと思います。
そういう視点でいうと、例えば、当社の太陽光発電事業はまさに自社の得意な分野を活かした社会貢献ではないでしょうか。50万戸を超えるストックを利用して、分散型の太陽光発電事業を展開する。これは他社にはまねのできないことです。

株主・投資家の皆様へ■ 最後に、配当、株主還元など株主価値向上に関するお考えをお話しください。
深山：まず、配当については、今までは利益剰余金が大幅なマイナスになっていたので、実施できませんでしたが、収益を積み上げて、今回の中計期間中には復配を実現します。
その他の株主価値向上ということでいえば、株価を上げるということだと思います。これについて即効薬はなく、やはり地道に業績を上げていくということに尽きると思います。この他には、いろいろな会社が自社株買いなどを

まずは、復配を実現するということです。

行っていますけれど、我々としてはそれについては現段階では検討はしていません。まずは、復配を実現するということです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

31

32
事業概要

At a Glance
事業内容／主要子会社・関連会社

賃貸事業

一括借上した管理物件の賃貸や管理などを行っています。利用料は月払いで初期費用の負担を軽減した「賃貸契約」と、利用料は一括前払いで全室家具・家電
付き、水道・光熱費不要の「マンスリー契約」を展開しています。自社店舗、フランチャイズ店舗、協力不動産業者などを活用した入居者確保と入居者満足度を高めるサービスの充実で稼働率向上を図っています。
• 株式会社レオパレス・リーシング（社宅代行・不動産仲介業）• プラザ賃貸管理保証株式会社（家賃保証業）• レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司（コンサルティング業）• 株式会社LIXILリニューアル（メンテナンス業）•ウリレオPMC株式会社（賃貸管理サービス業）• Leopalace21(Thailand）CO., LTD.（不動産仲介業）•LEOPALACE21 VIETNAM CO., LTD.（不動産仲介業）

建築請負事業

アパートなどの建築請負を行っています。女性目線による企画商品、初めて一人暮らしをする若年層向け商品など商品力の強化を進めています。また、アパー
ト以外に、商業施設や介護施設の建築請負も拡大しており、さらには注文住宅の建築請負も拡大していく方針です。
注文住宅の建築請負の拡大のために、高級注文住宅を展開する株式会社もりぞうと共同開発商品を販売開始するなど、建築バリエーションを増やしています。

シルバー事業「あずみ苑」の名称により関東61カ所で「有料老人ホーム」や「デイサービス」「ショートステイ」「グループホーム」の運営、訪問介護・居宅介護支援などの地域
社会に根差した介護事業を行っています。

ホテル・リゾート事業

海外子会社レオパレスグアムコーポレーションを通じて、グアム島でゴルフ場や野球場などのスポーツ施設やホテル、
コンドミニアムなどのリゾート施設を運営しています。また、国内では全国8カ所でホテル事業を行っています。
• LEOPALACE GUAM CORPORATION（ホテル・リゾート業/グアム）• 株式会社レオパレストラベル（旅行業）

その他事業

その他事業では、
少額短期保険業、
太陽光発電事業を中心とした事業を行っています。
太陽光発電事業は、アパートの屋根を借りて、自社の資金で発電パネルを設置
し、売電収入で収益を上げる事業（屋根借り太陽光発電事業）に注力しています。
• あすか少額短期保険株式会社（少額短期保険業）• 株式会社レオパレス・スマイル（事務代行業/特例子会社）• 株式会社レオパレス・パワー（太陽光発電事業）

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Key Data

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2014年3月期 売上高構成比

Financial Section &Corporate Data

売上高推移

入居率
100
（％）

4,000
（億円）

90

3,000

80

82.5%

70

2,000

34

1,000

0

ページ

0

11/3
38期

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

11/3
38期

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

15/3
42期
（計画）

アパート等竣工売上高（2014年3月期）
その他

中国

1,200
（億円）

6.0億円

34.6億円

800

東北

35.9億円
九州・沖縄

45.4億円

首都圏

465.6
億円

250.7億円

13.4%

36

400

ページ

0

中部

近畿

35.0億円

11/3
38期

58.0億円

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

※ 完成工事基準、太陽光発電システムを除く

15/3
42期
（計画）

シルバー施設稼働率（年平均）
100
（％）

120
（億円）

75

80

50

2.2%

25
0

38

40

ページ

0

11/3
38期
デイサービス

12/3
39期

13/3
40期

ショートステイ

11/3
38期

14/3
41期

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

有料老人ホーム等

15/3
42期
（計画）

グアム・国内ホテル稼働率（年平均）
100
（％）

80
（億円）

75

60

50

1.6%

25
0

40

39

20

ページ

0

11/3
38期
リゾートホテル

12/3
39期

13/3
40期

ウェスティンホテル

11/3
38期

14/3
41期

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

国内ホテル

15/3
42期
（計画）

（億円）
60

40

0.3%

40

20

ページ

0

11/3
38期

12/3
39期

13/3
40期

14/3
41期

15/3
42期
（計画）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

33

34
事業概要

賃貸事業

業績

営業損益と期中平均入居率の推移
（億円）

（％）

200

95

期 比1.4%増 ）、営 業 利 益155億67百 万 円（ 前 期 比79.2%

100

92

増）となりました。当期は、業種に偏りのない法人営業の推

0

89

-300

86

-400

83

賃貸事業の2013年度は、売上高3,887億68百万円（前進、積極的な住み替え提案による退室抑制、「 お部屋カスタマイズ」のバリエーション充実、セキュリティシステム
設置済みアパートの拡大などによる安定した入居率の確
保と長期入居促進を進めました。その結果、期末の管理戸-500

数は548,912戸（前期末比2,708戸増）、期末の入居率は87.47%（前期末比＋2.66ポイント）、
期中の平均入居率は80

05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

営業損益
（左軸）

期中平均入居率（右軸）84.58%（前期比＋1.64ポイント）となりました。

事業環境および課題

賃貸住宅の空き家数と空き家率推移
（万戸）

（％）

500

25

してすでに飽和状態にあり、今後全国的な需要回復を望

400

20

むのは難しい状況にあると見ています。このため、当社グ

300

15

200

10

100

5

賃貸住宅市場は、人口減少や空き家の増加などを要因とループの賃貸事業においては、ワンルーム、家具・家電付きなど当社独自の強みを活かしながら、サービスの差別化を徹底し、厳しい競争環境においても入居者を獲得できるよ
うな取り組みをします。また、安定した入居率を確保するためにも退室の抑制を図ると同時に、相場賃料を踏まえた
借上家賃の適正化、定型的な物件管理業務の見直し等によるコスト削減を進めていく必要があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

0

0

1983

1988

1993

賃貸・売却用住宅の空き家数
（左軸）
※ 総務省
「住宅・土地統計調査」
より

1998

2003

2008

空き家率
（右軸）

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How CSR supports
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Financial Section &Corporate Data

戦略
長期入居促進・退室の抑制：です。防犯対策や女性でも住みやすいお部屋づくりをする

安定した入居率を確保するためには、入居者を増やすだ

ことで女性入居者を取り込み、入居率のさらなる向上を目

けでなく、退室者を減らすことも重要です。そのために、退指します。例えば収納がたっぷりあるお部屋、料理が楽し

室予定者には予め連絡し、住み替えのご提案をしていまめるお部屋等、一人暮らしの女性をターゲットにしたサー

す。また「お部屋カスタマイズ」や「入居者専用サイト MY

ビスを充実させます。

PAGE」
等、
サービス面でも工夫しています。
外国人留学生の取り込み：
法人営業：
1つの業種に偏らないような営業体制を構築し、景気の影響に左右されにくいポートフォリオにします。また、提海外支店（中国4店舗、韓国3店舗、台湾1店舗）やコールセンターに加え、提携学校向けの専用サイト「LAMスクール」
を活用し、留学生需要の取り込みを強化します。

携法人向けには専用サイト「LAMシステム」を開設・運営することで、既存取引先の深掘りと新規取引先の開拓を行い、法人営業を強化します。

海外事業の展開：
今までは海外に店舗を出して日本にあるお部屋の紹介をしていましたが、今後は賃貸管理業の海外展開や現地で女性入居者の取り込み：
当社の入居者属性を見ると、女性の割合はわずか30%の仲介業務も行い、日本での法人営業とのタイアップを図ります。

主要商品・サービス
お部屋カスタマイズ：
賃貸物件であっても自分好みにカスタマイズできる画期的なサービスです。
無料で壁紙1面が変更できる「お部屋カスタマイズ」
は契約件数14,000件を突破しました。
お部屋に愛着を持ってもらい、
長期入居促進につなげます。

MY PAGE（入居者専用サイト）：
取引企業とコラボレーションして制作した入居者向けの専用サイトです。
インターネット利用が可能な「LEONET」、オンラインショッピング、お掃除
サービス、宅配クリーニングなどの各種サービスの利用が可能なのに加えて、当社から様々なサービス、
キャンペーン情報を発信しています。

マンスリー契約：
最短30日からの短期の利用が可能な賃貸契約です。家具・家電付きの物件で、毎月の水道・光熱費は不要になっており、長期出張や研修などのニーズに適しています。

セキュリティ設備：「24時間、
365日の安全・安心」をテーマに、全国展開する大手警備会社
2社と提携して管理物件にセキュリティ設備を設置しています。設置戸数は18万戸を突破しました。また、防犯カメラの設置にも注力し、設置棟数は3,000棟を突破しました。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

35

36
事業概要

建築請負事業

業績
建築請負事業の2013年度は、売上高631億35百万円（前期比18.3%増）、営業利益29億54百万円（前期比7.5%

営業利益の推移
（億円）

800

600

増）となりました。当事業では、賃貸事業の収益改善を優先するために、3大都市圏を中心に高い入居率が見込めるエリアに絞り込んだ受注活動を継続するとともに、太陽光発

400

200

電システムの設置工事、介護・商業施設などアパート以外の建築請負に注力しました。この結果、2013年度の受注

005/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

高は811億39百万円（前期比11.1%増）、期末の受注残高は444億69百万円（前期末比6.3%減）となりました。

事業環境および課題
国内景気および当社業績の回復を受けて建築請負事業

貸家新設着工戸数の推移
（万戸）

60

を取り巻く事業環境は、改善傾向にあります。一方、貸家の新設着工戸数は2006年度の53万7,943戸をピークに減40

少を続けている通り、賃貸住宅市場は全国で見ると飽和状態にあります。このような環境下で当社は、高い入居率が20見込めるエリアを見極め、3大都市圏の中でもより詳細な供給計画に基づいて受注を拡大していきます。商品面では入居者目線、特に女性目線を重視した商品開発や、遮音対策・防犯対策により「商品力」
を強化します。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

0

05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期※ 国土交通省「新設住宅着工統計」
より

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Financial Section &Corporate Data

戦略
エリアを限定した積極的なアパート供給：

新商品による市場の拡大：

築浅物件の入居率は高く、中でも3大都市圏などでは、女性目線で企画した商品を投入し、女性入居者を増やし非常に高い需要が今後も見込めるため、この地域を中心とます。また、若年層の初めての一人暮らしをターゲットにしたアパート供給を拡大します。入居需要に基づく営業体

した商品の販売を開始しました。

制を確立するため、2014年4月には首都圏を中心に5支店を新たに開設しました。

太陽光発電システムの販売：
前期より屋根借り太陽光発電事業に軸足を移しました

商品力の強化：が、引き続き物件価値向上施策として取り組みます。

高遮音床「ノンサウンドフロア」「高遮音界壁」、「防音排水管」を組み合わせ、業界でも最高水準の遮音性を実現し建築バリエーションの拡大：た「ノンサウンドシステム」を標準仕様として騒音対策に今後需要が高まる高齢者施設や、店舗・商業施設などア

積極的に取り組みます。
「レオパレスの物件＝壁が薄い」とパート以外の事業用建物の請負を拡大していきます。また、いうイメージを払拭し、快適に過ごせる高品質のアパート

木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する株式会社もりぞう

建築を目指します。

との共同開発商品「大雅-TAIGA-」を発売し、あらゆる土地
活用ニーズに応えられる商品ラインナップを展開します。

主要商品・サービス
Arma-L tri-EL（アルマーレ・トライ-エル）：「対面カウン
3つのロフトを配して 1LDK に匹敵する空間を確保し、ターキッチン」
・「大型ミラー付き洗面台型パウダースペース」など、女性目線 を意識した機能を多数取り入れています。
（ユニバース）：UNI・BIRTH
若年層の初めての一人暮らしをターゲットに、専有面積は20-23平米に抑えつつ、無線LAN、セキュリティシステム、独立洗面台など初めての一人暮らしに役立つ設備を備え付けました。
大雅-TAIGA-：
最高級の木曾ひのきを用いた自由設計による注文住宅です。素材である木曾ひのきの耐久性に加えて、劣化を防ぐ換気システム、耐震性強化の工夫などによって、100年の住まいを提唱しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

37

38
事業概要

シルバー事業業績
当社グループが展開する介護施設「あずみ苑」などによ

営業損益の推移（億円）

20

るシルバー事業の2013年度の売上高は101億71百万円

10（前期比7.3%増）、営業損益は前期比1億31百万円改善し0て、
6億10百万円の損失でした。

-10
-20

05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

事業環境および課題
シルバー事業を取り巻く事業環境は、要介護の人口が増加し、マーケットが拡大する一方で、それに伴い施設数も戦略増加しており、同業他社間での競争が激化しています。こ

今後はシルバー事業をコア事業（賃貸事業、建築請負事のような環境の中、確実に需要を取り込むためにも新規施業）と同じく営業総本部に設置し、成長戦略事業と位置付設の展開を検討するほか、既存施設においてはサービスの工夫、充実により黒字化の早期実現を目指します。

けます。既存施設の稼働率が安定しているなか、業績向上のため建築請負事業との連携により新規施設の開設を進めます。

主要商品・サービス
あずみ苑：
当社グループが経営する「あずみ苑」は関東に61カ所を展開しています。各施設では、家族的な雰囲気の中で暮らしをサポートする有料老人
ホーム、きめ細かな介護で生活をサポートするグループホーム、在宅で生活しているご高齢者が日帰りでの利用や臨時の宿泊が可能なデイサービ
ス・ショートステイなどのサービスを実施しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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事業概要

ホテル・リゾート事業

業績
ホテル・リゾート事業（グアムリゾート施設および国内営業損益の推移（億円）

0ホテル）の2013年度の売上高は、賃貸事業の取引企業な-10

どへの利用促進のアプローチが奏功した結果、75億71

-20

百万円
（前期比13.7%増）となりましたが、償却負担が重-30く、営業損益は前期と比べ1億12百万円損失が増加し、
11-40

億18百万円の損失でした。

05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

事業環境および課題
日本から海外への旅行者数の増加に伴い、グアムリゾー

戦略

トを取り巻く環境も好転しています。また国内では、アジ

グアムリゾートは「ゴルフリゾート」としても知名度をア諸国（韓国・中国・台湾）からの観光客の取り込みが順調

高め、シルバー層の長期滞在を促します。また、アジアからな上、景気の回復とともに国内需要、特に出張ニーズが増の旅行者の取り込みにも力を入れます。国内ホテルは施設加しています。

内にあるイベントホールを活用し、スポーツ団体や企業
研修での利用を促します。これら施設は株主様をはじめ、オーナー様、入居者様、取引企業様にご利用いただき、コア

主要商品・サービス事業（賃貸事業、建築請負事業）の販促的役割を担います。

レオパレスホテルズ：
国内8カ所（札幌・旭川・仙台・新潟・名古屋・四日市・岡山・博多）に展開しています。レストランは自社運営、またランドリー施設を無料でご提供し、長期・短期両目的で利用できるホテルを目指しています。

レオパレスリゾート グアム：
レオパレスリゾートは、国際基準を満たしたスポーツ施設を完備しており、水泳
では「JOC認定（水泳）競技強化センター」に、ゴルフ場は「日本ゴルフ協会強化指定ゴルフコース」に認定されています。リゾートとしてのご利用だけでなく、スポーツ
選手の合宿先としてもご利用いただいています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

39

40
事業概要

その他事業

業績
少額短期保険業、太陽光発電事業を含むその他事業の2013年 度 の 売 上 高 は、14億42百 万 円（ 前 期 比26.7%
増）、営業利益は1億37百万円（前期比290.4%増）となりました。

営業損益の推移
（億円）

50
0
-50
-100
-150
-200

05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3
32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期

事業環境および課題
2012年7月施行の「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、太陽光、風力等の再生可能エネルギーを用

戦略

いて発電された電気を電力会社が一定期間、固定価格で買前期より発電子会社レオパレス・パワーを通じた自社にい取ることが義務付けられています。
設備費用の変動を考よる太陽光発電事業を本格化し、2013年11月に発表した

慮し買取価格は毎年見直され、太陽光発電に関しては年々

公募増資による調達資金の一部を活用して当社アパート

減少しています。従って、早期設置による経済的なメリッの屋根に太陽光発電設備の設置を進めています。買取価格

トも大きくなります。

が20年間にわたり保証されるため、安定した収益の獲得を目指します。

主要商品・サービス
太陽光発電システム：
当社アパートの屋根は一般住宅に比べて面積が広く、大半が平らであるため、太陽光発電設備の設置に適しています。また、自社設計による企画商品のため、新たな耐加重調査等の必要がなく、余分なコストがかかりません。
また、太陽光発電設備の設置によるアパートへの影響にも十分配慮しています。パネルを設置する際、屋根に穴をあけないよう、当社で開発した「掴み金物」で屋根の山型部を挟み固定し、その上にパネルを設置します。
こうすることで、
雨漏りの心配はありません。

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掴み金物

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トピックス：ステークホルダーに向けた情報開示
当社は、株主・投資家を含むステークホルダーとの相互理解を深め、信頼関係を構築する
ためには、適切かつ積極的な情報開示が重要と考えて、ウェブサイトでの開示を中心にこれを推進しています。その開示内容は、機関投資家向けのものから、個人投資家向けの分
かりやすさを追求したものまで多岐にわたっており、第三者機関からの表彰を受けるな
ど高く評価されています。

Gomez IRサイトランキングで2年連続銅賞
当社は、株主・投資家に向けた情報発信の場として、
ウェブサイトを重視しています。このため、個人投資家向けの専用サイトを設け、財務・決算情報に加え、当社を取り巻く市場環境、戦略なども紹介しています。
このような投資家の理解促進への取り組みが評価され、株主・投資家向け
広報（IR）サイトの使いやすさや情報の充実度を評価するモーニングス
ター株式会社主催の「Gomez IRサイトランキング」で2年連続銅賞（不動産部門では2位）を獲得しています。

マンガでわかるレオパレス21
レオパレス21は、誰でも簡単に当社のことをご理解いただけるようなコンテンツとして「マンガでわかるレオパレス21」をホームページに公開しています。
このページでは、ビジネスモデル、
特長・強み、当社の主力事業である賃貸事業や建築請負事業について、
4コママンガを活用して分かりやすくご紹介しています。
マンガの下には取り組んでいる施策等をご紹介し、
詳細ページへのリンクも掲載しています。
http：//www.leopalace21.co.jp/introduction/

個人投資家向けのIR説明会
当社では、個人投資家向けのIR活動の一環として、実際に面と向かって投資家とコミュニケーションができる個人投資家説明会などへの参加を行っています。
2014年3月期には、東京証券取引所主催の「東証IRフェス
タ2014」や野村インベスター・リレーションズ株式会社主催の「野村IR個
人投資家フェア」などに参加し、個別説明のほかミニ会社説明会などを実施しました。当期にはこれらを含めて合計9回の個人投資家向け説明会・イベントに参加しており、今後も継続的にIR説明会を行っていく考えです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

41

42

新中期経営計画を支えるCSR活動
レオパレス21は、企業理念である「新しい価値の創造」という企業理念のもと、あらゆる
ステークホルダーのご期待に応え、時代のニーズに沿った持続可能な社会づくりに貢献
していきます。

新中期経営計画の実現を土台から支えるCSR活動
新中期経営計画『EXPANDING VALUE』の目標を達成するためには、財務活動を土台から支える、
CSR活動も重要な役割を担う柱のひとつであると認識しています。
当社では、中期経営計画の各経営施策に関連するCSR活動の目標を定め、非財務活動をより発展させる取り組みを開始しています。

レオパレ
ス 21 の CSR 活動

中計目標

関連するCSR領域

中期CSR指標（1）コア事業のバランスが取れた持続的成長とグループ収益の最大化•オーナー様、入居者様へのサービス向上
コア事業の主なサービス提供者への満足度の向上を図ることが求められます。

サービスセンター入電件数•ダイバーシティマネジメント
多様な社会のニーズに対応するためには、社員も多様であることが求められます。

女性管理職比率
外国人社員数•太陽光発電の推進
安全で安定したクリーンエネルギーの電力供給に貢献していきます。

太陽光発電による発電量•ステークホルダーとの良好な関係の維持
オーナー様に対する近況報告会を実施していきます。
クリーンキャンペーンのさらなる推進を継続していきます。

オーナー会開催数
クリーンキャンペーンの
回数、
参加者数

（2）新たな社会価値を創出する、新規
領域や新規事業への取り組み（3）低コスト構造の維持と、戦略的コストの選択と集中

CSRマネジメント
当社のCSRマネジメントは、経営企画本部長を委員長とCSR委員会は年4回開催し、CSR基本活動方針に沿ったするCSR委員会のメンバーがまとめ役となり、各事業部や取り組み内容の進捗状況の確認や、今後の方向性などを話

各部と連携を取りながら、それぞれの取り組みを行ってし合い、CSR推進に向けた取り組みを行っています。

います。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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Financial Section &Corporate Data

CSR基本活動方針
当社では、時代のニーズの変化、およびISO26000をは事業を支えるコンプライアンス、コーポレート・ガバナ

じめとする各種ガイドラインなどへの対応を踏まえ、ンスを基盤とし、この基本方針に即したCSR活動の推進に

2013年に新たなCSR基本活動方針を策定しました。

より、あらゆるステークホルダーとともに「新しい価値の事業を通じたCSR活動のさらなる発展のため、5つの基創造」を目指していきます。

本活動方針を定め、着実に取り組みを実行していきます。

CSR基本活動方針

ISO26000
中核主題など良質なサービスと

主な活動

KPI（主要成果指標）

消費者課題

・安全、安心で良質なサービスの提供
・顧客へのさらなるサービスの向上

セキュリティシステム設置戸数
防犯カメラ設置棟数

快適な職場環境の構築と多様な人材育成

人権
労働慣行

・ワークライフバランスの推進
・多様性の配慮

社員研修参加者数
時間外労働時間

地球環境にやさしい
社会の実現

環境

・太陽光発電事業
・事業活動における環境への配慮

太陽光発電システム設置棟数
CO2排出量削減効果

地域社会への貢献

コミュニティ参画

・ステークホルダー参加の清掃活動

清掃活動の実施回数、参加者数

ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション

ステークホルダー・
エンゲージメント・多様なステークホルダーとのコミュニケーション

オーナー会開催数
入居者向けイベント開催数

豊かな暮らしの提供

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

43

44

レオパレス21のバリューチェーンにおけるCSR課題
レオパレス21の主力事業である、賃貸事業・建築請負事業においても、様々な配慮すべき社会的課題が挙げられます。私たちは、事業を通じた社会への貢献を目指し、5つのCSR
基本活動方針に基づいた取り組みを実行していきます。

建築請負
設計・施工

賃貸営業
（カウンター）
法人営業

建築請負、設計・施工におけるCSR課題

賃貸営業（カウンター）、
法人営業におけるCSR課題

地主様の大切な土地を最大限に有効活用するた

全国各地の店舗にてお部屋探しに来られた個人や、め、アパートや建物の設計・施工にあたっては、建物

法人のお客様に賃貸物件をご案内する、賃貸営業・法の品質確保はもちろんのこと、現場の安全確保、環境

人営業にあたっては、コンプライアンスへの配慮、プラへの配慮、コンプライアンスへの配慮、CSR調達に加イバシーの保護、お客様対応においての品質向上なえ、近隣の住民の皆様との円滑な関係など、様々な

ど、様々なCSR課題に配慮する必要があります。

CSR課題に配慮する必要があります。

個人情報については、コンプライアンス委員会が当社では、全ての工事案件において「建築施工管理中心となり、管理本部長を統括責任者として、個人情技士」という国家資格を持つスペシャリストが施工

報保護法をはじめ関係諸法令、および当社プライバ管理を行い、品質の確保に努めています。

シーポリシーに基づいた適切な利用・管理を行ってまた、現場においては、「施工安全マニュアル」に則り、様々なリスクを事前に想定した上で、工事に携わるいます。万一、事故が発生した場合も迅速に対応できるよう体制の整備を図っています。

全ての人々と近隣の安全確保に最大限努めています。

＜関連するCSR基本活動方針＞＜関連するCSR基本活動方針＞

良質なサービスと豊かな暮らしの提供

良質なサービスと豊かな暮らしの提供

快適な職場環境の構築と多様な人材育成

快適な職場環境の構築と多様な人材育成

地球環境にやさしい社会の実現
地域社会への貢献
ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション
詳細はP46-55へ
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

詳細はP46-51へ

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お客様
ご入居

Financial Section &Corporate Data

賃貸管理

賃貸管理におけるCSR課題
全国にあるアパートの管理業務にあたっては、コ
ンプライアンスへの配慮、プライバシーの保護、地球環境への配慮、オーナー様やお客様対応への品質向
上、快適な暮らしをサポートするための品質確保に加え、地域社会との関係など、様々なCSR課題に配慮する必要があります。
オーナー様の大切な資産を守り、入居者様の快適な暮らしをサポートすることはもちろん、当社の事
業やサービスを持続可能な形で継続・発展し続ける
ために、あらゆるステークホルダーの皆様とのより良い関係づくりに日々励んでいます。

＜関連するCSR基本活動方針＞
良質なサービスと豊かな暮らしの提供
快適な職場環境の構築と多様な人材育成
地球環境にやさしい社会の実現
地域社会への貢献
ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション
詳細はP46-55へ
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201445

46
CSR基本活動方針

良質なサービスと豊かな暮らしの提供①
社会の多様化とともに賃貸住宅へのニーズもますます多様化する中、新しいライフスタイルの提案を通じて、入居者様に快適で住みやすい住空間を提供していきます。

社会的背景： 暮らしの多様化
かつては、夫婦と子どもから成る世帯が標準的な家族構成とされてきましたが、時代の変遷により、単独世帯数がますます増え、世帯の小規模化が●世帯数の推移
60,000（千世帯）40,000

進行しています。それに伴い、賃貸住宅へのニーズ
20,000の多様化もより一層進んでいます。

005■ 単独世帯1015（予） 20（予） 25（予） 30（予） 35（予）■ 夫婦のみ ■ 夫婦と子

■ ひとり親と子 ■ その他※ 2010年度 総務省「国勢調査」
および国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（2013年1月推計）
より

主な活動、KPI、目標と実績
主な活動:

安全、安心で良質なサービスの提供、顧客へのさらなるサービスの向上

KPI（主要成果指標）: セキュリティシステム設置戸数、
防犯カメラ設置棟数

2013年度の目標
・ 19万戸

2013年度の実績
・ 187,756戸

2014年度の目標
・ 約22万戸

KPI

2015年3月末までのセキュリティ

2014年3月末までのセキュリティ

2015年3月末までのセキュリティ

システム累計設置戸数

システム累計設置戸数

システム累計設置戸数
・ 4,500棟

KPI

2015年3月末までの防犯カメラ
累計設置数
・ 遮音仕様の商品ラインナップ
展開
・ L-Club Oﬀ（入居者専用優待）の拡充

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

・ 遮音仕様の木造商品
ノンサウンドフロア仕様改定
・ 入居者専用サイト「MY PAGE」 ・ 入居者専用サイト「MY PAGE」
を開始、L-Club Oﬀも含めたにおける入居者サービスをさらサービスを20件追加に24件拡充Who we are

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Financial Section &Corporate Data

取り組みの概要： 自分らしい住まいの提案「お部屋カスタマイズ」
による自分らしさの実現によるサポート
賃貸物件でも、自分らしいお部屋で暮らしたい、そうした
ご希望にお応えするため、当社の賃貸物件を自分好みにカスタマイズ で きる「 お 部 屋 カ ス タ マ イ ズ 」サ ー ビ ス を、
2012年5月より開始しています。
「お部屋カスタマイズ」では、入居者様がお好きな1面の壁紙を選べる上、変更した壁には、棚の取り付けやウォー
ルステッカー、画びょうやテープなどの使用が可能です。
ご入居中の物件も含めると全国約15万室のレオパレスのStakeholder s Voicece
賃貸営業企画統括部 統括部長

佐々木
々木 竜也

2012年5月よりスタートしている「お部屋カスタマイズ」は、気軽

お 部 屋 で 対 応 し て お り、
2014年3月 末 で、契 約 件 数 はに部屋を自分好みに変えられるサービスとして入居者様か

14,061件に達しました。

らご好評いただき、約2年間で14,000件を突破しました。

戸建住宅やファミリー向け住宅とは異なり、一人暮らし

レオパレス21は企業理念である「新しい価値の創造」のもの賃貸ならではの、自分らしさや、趣味・趣向を表現できると、従来ロフトの特許取得、家具・家電付き、ブロードバン

サービスとして、今後も内容の拡充を進めていきます。

ドなど賃貸住宅における多くの新しいサービスを発信してきました。その一環で、「お部屋カスタマイズ」を導入し、部●累計契約件数
15,000（契約件数）

14,061屋に愛着を持っていただくことで長期入居を促進します。
また、全国の空室に社員が手作りで仕上げたカスタマ

10,000イズのモデルルームを入居希望者様に実際に見ていただ

5,714

5,000

くことで、販売促進効果に加え社員の営業力の向上にも

0
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
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月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月

月

4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3

13/3期

つながっています。

14/3期

女性入居者様向けの「Arma-L」
シリーズ
女性入居者様をターゲットとした大容量の収納家具付き

TOPICS 「Arma-L期間限定@cosmeモデル」を開発

アパート「Arma-L」に加え、当社の主力商品である2つのロ フ ト を 配 し た「DUAL-L」の 商 品 特 長 を 融 合 さ せ た「Arma-L tri-EL」を開発・発売しました。
1LDKに匹敵する贅沢な空間を実現し、居室内にパウダースペースを配したほか、壁面収納やカウンターキッチンを採用し、女性目線のアイディアが盛り込まれている商品となっています。
都市部を中心に女性の一人暮らし比率が高まる中、賃貸

株式会社リクルート住まいカンパニーの運営する住宅・不動産総合サイト『SUUMO』と、株式会社アイスタイルの運営する日本最大の化粧品・美容の総合サイト『@cosme（アットコスメ）』により、「美容・健康と住まいに関する意識調査」が2014年2月に発表されました。
その結果の一部では、全体の約7割が「ながら美容」をすると回答し、中でも「テレビを見ながら」が一番であった
り、自宅での場所や設備についての不満を尋ねた質問で物件の女性入居者様はますます増加すると予想されます。

は、洗面所の収納や照明、居室の照明や採光、バスルーム

今後も、当社は女性にも暮らしやすい住まいの提供によの収納などが多く挙げられていました。

り、社会のニーズにお応えしていきます。

この結果をもとに、これまで以 上に女 性目線による「Arma-L」をリニューアルしました。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201447

48
CSR基本活動方針

良質なサービスと豊かな暮らしの提供②
取り組みの概要：「安全で安心」な住まいの提案
セキュリティシステムによる防犯強化

Stakeholder s Voicee

大手警備会社のSECOM・ALSOKの2社と業務提携し、

綜合警備保障株式会社 城北支社
営業部 担当課長

セキュリティシステムの新築アパートへの標準設置およ小川 健太朗 様

び既存物件への導入を進めています。2014年3月末の設
置済戸数は187,756戸（設置率34.2%）となりました。

ライフスタイルや多様化する個人ニーズに適した当社サービスがレオパレス21様のビジネスモデルにマッチングできるとの思いが始まりです。お客様からは「安心して一人でも暮らせます」「 防犯カメラを設置してから不法投棄・無断駐車がピタリとなくなった（オーナー様）」等、沢山のうれしい言葉を頂戴しています。

防犯カメラなどのホームセキュリティによる●一人暮らしをするとき、家賃以外に重要視するポイント

安心の提供
一人暮らしをする際、家賃以外の大切な要素として「防犯面」が重視されています。当社では、2011年より新築および既存のアパートに、侵入者や不審者を監視・記録する
防犯カメラの本格導入を開始し、設置棟数は全国で3,000
棟（49,203世帯）を超えています（2014年3月末現在）。
今後も防犯カメラの導入を進め、当社アパートのみならず近隣住民の安心・安全を守る環境づくりに貢献します。

0

1位

10

30

40
（％）

バス・トイレ別

2位 駅からの距離・通勤時間
3位

築年数

4位

防犯面

5位

間取り

6位

日当たり

7位

キッチンの広さ

8位

収納

入居者は防犯面を重要視

9位 スーパー・コンビニが近い
10位

2階以上

資料：2010年10月 COBS ONLINE

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201420

回答者432名

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取り組みの概要： 良質なサービスで顧客満足度を向上
お部屋探しの利便性を高め、スムーズなご入居をサポート

様々な入居者様向けサービスを拡充
入居者専用サイト「MY PAGE」を2013年4月より立レ オ パ レ ス21の 賃 貸 ウ ェ ブ サ イ ト で は、イ ン タ ー

ち上げ、入居者様からのリクエストに応えるコンシェル

ネット上でお部屋探しからお申し込みまで完結でき、忙

ジェサービスなど、賃貸住宅の常識を破る豊富な入居者

しい方や遠隔地にお住まいの方に多くご利用いただい様向けサービスを各種取り揃えています。

ています。
外国籍のお客様向けには、原則として母国語での対応を心掛けています。現在のところ賃貸ウェブサイトは英語、中国語、韓国語、ポルトガル語の4カ国語で表示しているほか、コールセンターではベトナム語を加えた5カ
国語で対応。これらに加え、国内のレオパレスセンター等への外国籍スタッフ配置（2014年3月末162人）により、母国語でのお部屋探しから入居後のサポートを行っています。
また、中国・韓国・台湾に計8カ所の海外店舗を設けており、来日前に現地にて、お部屋探しや契約ができる体制を整えています。近年ますます増加する、留学や就職で来日される方々のため、便利なお部屋探しや快適な暮らしのサポートを続けています。

サービスセンターが入居後のサポートを万全にレオパレス21では、ご入居後の様々な「困った！」や緊●サービスセンター入電件数推移
1,000,000（件数）

急のトラブルにも迅速に対応できる体制を整えています。

750,000

サービスセンターでは、専門のコミュニケーターがお客様

500,000

一人ひとりの相談に丁寧に耳を傾け、お客様のご要望を正

250,000

確にヒアリングし、それに合わせた対応を心掛けています。問合せ内容を分析し、ホームページの「よくあるご質問」を随時追加・更新することにより、
お客様の疑問や不安

0
（年度）

■ 問合せ

08

09

10

11

12

13

■ メンテナンス ■ クレームを解消し満足度を高め、安心で快適なアパート生活を提供します。
また、「ライフサポートサービス※」にご加入いただいているお客様には、鍵の紛失や水まわり修繕などのトラブルに24時間体制でお応えしています。
※「ライフサポートサービス」はオプションになります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201449

50
CSR基本活動方針

快適な職場環境の構築と多様な人材育成
企業理念「新しい価値の創造」の担い手である「人財」を重要と考え、社員一人ひとりが多様な個性と能力を発揮し、働きやすく快適な職場環境の構築を目指しています。

社会的背景： 働き方の多様化
少子高齢化に伴う労働力人口の減少をはじめ、経済的な事情や女性の社会進出を背景に、働き方●労働力人口の推移
（万人）

8,000

が多様化しています。ワークライフバランスがま
6,000

すます重要となり、企業にも多様な働き方の推進
や労働時間の見直しなど、様々な制度や取り組み

4,000
2,000

が求められています。

0
90

95

00

06

12

17（予） 30（予）■ 15歳〜29歳 ■ 30歳〜59歳 ■ 60歳〜64歳 ■ 65歳以上
資料：1990、1995、2000、2006年は総務省統計局「労働力調査」、
2012年以降はJILPT「平成19年労働力需給の推計」。

主な活動、KPI、目標と実績
主な活動:

ワークライフバランスの推進、多様性の配慮

KPI（主要成果指標）: 社員研修参加者数、時間外労働時間2013年度の目標
・ 次回行動計画の達成（2013年度
中に半休制度の導入）

2013年度の実績
・ 1,582人

2014年度の目標
・ 3,200人

KPI

7月1日より開始した半休制度の計画的な社員育成の実施

利用者数（社員研修参加者）
・ 7%削減KPI

時間外労働削減に向けた取り組みの実施（時間外
労働時間前期比削減率）
・ 特例子会社レオパレス・スマイルの講演活動、会社見学・実習受入の継続

・ 365人
会社見学者数・ 71人
実習受入者数・ 2.0%
障がい者雇用率の遵守基準

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

・ 2.07%（2014年3月末現在）
障がい者雇用率Who we are

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What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

51

取り組みの概要： 働きやすい職場づくり
ワークライフバランスの推進
当社は、ワークライフバランスの推進を重要課題と捉TOPICS

え、多様な働き方の推進や労働時間の短縮など、様々な取り組みを進めています。

ワークライフバランス推進室を新たに設置

社員一人ひとりの成長と労務管理面での意識改革を図

働きやすい環境づくりのため、厚生るとともに、社員個人の能力や可能性を最大限に発揮で労働省の「次世代育成支援対策推進法

きる職場環境の構築に取り組むため、社長直轄の新組織に基づく行動計画」に基づき、「 次世代を2014年1月より設置しました。
これまで以上に働きやすい環境づくりのため、組織一認定マーク（くるみんマーク）」を取得
し、下記の行動計画を策定し、取り組み

くるみんマーク

丸となって励んでいきます。
ワークライフバランス推進室のメンバーを継続しています。

■ 行動計画（2013年1月〜2015年1月）の内容
目標① 育児休業を取得しやすい環境整備（男性：期間中1名以上の取得、女性：取得率80%以上）

目標② 所定外労働時間の削減のための措置を行う
目標③ 半休制度導入の検討を行う

取り組みの概要： 多様な人材育成
多様な人材の登用
当社は、研修制度を通じて社員一人ひとりの能力開発を

2013年度実績 2014年度計画

研修プログラム数

サポートすることで、組織力アップを図り、新たな成長の参加者人数実現を目指しています。

一人当たり研修費用

当社の研修制度は、大きく分けて「階層別研修」と「事業

3

9

460人

3,200人

76,326円

約85,000円

70日

173日

受講延べ日数部別研修」があります。
「階層別研修」は、賃貸事業、建築請
負事業、シルバー事業、国内ホテル事業・リゾート事業などの全ての事業部を対象とし、新入社員から経営層までを7Stakeholder s Voice
人事部長

石倉 達志
志

つの階層に分けて、各階層に期待される役割や求められる能力（知識やノウハウなど）の習得を目指しています。
事業部にかかわらず、レオパレス21の社員なら、誰でも求められる知識や能力の習得を段階的に行います。
「事業部別研修」は、各事業部ごとに専門的な知識や技術を習得するための研修を実施し、専門性を磨くことにより、
お客様満足度の向上を目指しています。

今期（2015年3月期）から開始した新たな中期経営計画を達成するためには、強い組織、そして強い人材を育てる必要があります。具体的には現場力をアップさせる営業力強化研修などを新たに加え、管理職のマネジメント力をアップさせる管理者養成研修を拡充します。お客様に一番近い現場の社員のスキルアップを図ることで顧客満足度の向上、またリーマンショック後は縮小していた研修制度を拡充することで社員満足度の向上を図ります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

52
CSR基本活動方針

地球環境にやさしい社会の実現
事業活動が地球環境に与える影響の大きさを認識し、環境にやさしい住まいづくりを追求し続けるとともに、企業活動全体で環境負荷の低減を実現していきます。

社会的背景： 地球環境の悪化とクリーンエネルギーへの需要の高まり
2012年度の日本の温室効果ガスの総排出量は、13億4,300万トン（二酸化炭素換算。
2011年度比2.8%、3,660万トンの増加）となりました。地球環境の悪化が深刻となる中、より安全で持続可能なエネルギーである、
太陽光発電への関心がさらに高まっています。

● 我が国の温室効果ガス排出量と京都議定書の達成状況（億トンCO2換算）
15 排出量

森林等吸収源（基準年比3.9％）

10

京都議定書
第一約束期間目標

5

京都メカニズム
クレジット（基準年比5.9％）

実際の
総排出量

0

基準年
90

05

08

09

10

11

12

08〜 12
5カ年平均

5カ年平均
基準年比
-8.4％※※ 最終的な排出量・吸収量は、2014年度に実施される国
連気候変動枠組条約および京都議定書下での審査の結果を踏まえ確定する。また、京都メカニズムクレジットも、
第一約束期間の調整期間終了後に確定する（2015年後半以降の見通し）。
※ 環境省日本の温室効果ガス排出量の算定結果確定値（2014年4月）

主な活動、KPI、目標と実績
主な活動:

太陽光発電事業、事業活動における環境への配慮

KPI（主要成果指標）: 太陽光発電システム設置棟数、CO2排出量削減効果

2013年度の目標
・ 7,000棟

2013年度の実績
・ 9,001棟

2014年度の目標
・ 3,000棟

KPI

2015年3月末までの太陽光発電

2014年3月末までの太陽光発電

太陽光発電年間設置数

累計設置数

累計設置棟数（38,370,634kWh、CO2排出量削減効果12,068トン-CO2）
・ 複合機入れ替えによる消費電力
やCO2排出量削減

KPI

・ エコカー導入によるガソリン
消費量削減
・「Lecoシリーズ」商品の拡充・改善
・ 20%削減
建築資材の廃棄物減量

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

・「Sky-stage」
6棟、「Li-stage」
3棟竣工
・ 建築資材のロフト材のプレカット化を1現場で実施検証Who we are

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What our businesses are

取り組みの概要： 太陽光発電事業の推進
TOPICS

当社は2011年3月から、①オーナー様投資による太陽Financial Section &Corporate Data

神奈川県と「屋根貸し」による太陽光発電事業の普及に関する協定を締結しました。

光パネル設置、②屋根借り太陽光発電事業、③遊休地を活当社は、2013年6月に神奈川県と太陽光発電事業の普用したメガソーラーの3つの施策により、太陽光発電事業及を図る協定を締結しました。

に積極的に取り組んでいます。2014年3月末現在、累計

神奈川県は「屋根貸し」
による太陽光発電事業の普及啓

9,001棟への設置が完了、合計発電容量は125.8MWとな

発を広く行い、当社が管理する神奈川県内のアパート約りました。

2,900棟のうち700棟を目標（発電量見込みは8.4MW）

今後も、安全で持続可能なエネルギーとして、太陽光発に同事業による太陽光発電設備を設置します。

電への取り組みを継続して推進していきます。

レオパレス21代表取締役社長
深山英世
（左）
と
神奈川県黒岩祐治知事（右）千葉県富里市のメガソーラー

取り組みの概要： 事業活動による環境負荷の低減
当社の事業活動における環境負荷の低減に取り組んでいます。

●2013年度に実施の施策

2013年度は右記の施策を実施しました。
2014年度では、リース車

アパートの省エネルギー化

両におけるエコカーの導入をさらに進めていく予定です。今後も、クールビズ、
ウォームビズの実施

地球環境に与える影響の大きさを認識し、積極的な取り組みを継続
していきます。

節水への取り組み●本社年間使用電力量

エコカード、
エコグリーンカード

400（万kWh）

節電への取り組み

300
200
100
0
（年度）

07

08

09

10

11

12

13

取り組みの概要： 太陽光発電事業による実質的な地球環境負荷低減に向けて
当社では、事業活動によるCO2排出量をできるだけ抑制する一方（上記参照）、太陽光発電事業での創エネルギーによるCO2排出量削減効果を大きく拡大することにより、
地球環境への負荷を実質的に相殺し、将来的にはさらなる地● 2012年度レオパレス21事業所によるCO2排出量

球環境負荷に向かう取り組みを推進しています。

30,000（t-CO2）

太陽光発電事業によるCO2排出量削減効果は、2014年

20,00022,8092012年度までに設置した太陽光発電事業によるCO2排出量削減効果

3月までの累計で37,967トン-CO2となり、これからの発展が見込まれます。

10,00002,301-20,508 t-CO2

事業活動によるCO2排出量
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

53

54
CSR基本活動方針

地域社会への貢献
安心して暮らせる街をつくるため、住まいを提供する企業として、身近なところから地域の皆様とともに活動を続けていきます。

社会的背景： 地域社会のつながりの希薄化
都市集中化と地方過疎化の進行による地域のつながりがますます希薄化するにつれ、お年寄りの孤独死や子どもを狙う犯罪の増加など、様々な課題が浮かび上がってきています。特に、有事の際においては地域のコミュニケーションの重要性が認識されている一方、対策があまり進んでいないのが現状です。

●近所付き合いの程度の推移
0

20

40

60

80

100
（％）

0

75

00

86

07

20

40

60

80

100
（％）

97
■ 親しく付き合っている ■ 付き合いはしているが、あまり親しくない■ あまり付き合っていない ■ 付き合いはしていない ■ わからない■ よく行き来している ■ ある程度行き来している■ あまり行き来していない ■ ほとんど行き来していない■ あてはまる人がいない ■ 無回答

資料：内閣府「社会意識に関する世論調査」（1975、86、97年）
により作成、および「国民生活選好度調査」（2000、2007年）
により特別集計。

主な活動、KPI、目標と実績
主な活動:

ステークホルダー参加の清掃活動

KPI（主要成果指標）: 清掃活動の実施回数、
参加者数

2013年度の目標

2013年度の実績

・ 全社一斉のクリーンキャンペーン
の継続

2014年度の目標

・ 全社一斉：計3回、3,040棟、3,642人参加

・ 全社一斉： K P I
4回開催（約1,000棟/回）

建築現場周辺：1,995現場、
9,561人参加

建築現場周辺：2,000現場、1万人参加

・ 全8ホテルにて職場体験の受入

・ 4ホテルで計21校受入

・「ウルトラマン基金」への募金
活動推進

・ 募金額213,238円、参加人数326人

取り組みの概要： クリーンキャンペーンによる住みよい地域づくり

取り組みの概要： 本業を活かした多様なチャネルによる取り組み

地域で事業を営む当社のスタッフがそれぞれの街や地域

当社の本業を活かし、様々な形でへの愛情を持つために、またステークホルダーの方々との地域社会へ貢献しています。当社が交流を深めるために、当社は街の清掃活動を続けています。

運営する介護施設やホテルでの職実績

場体験受入や、「こども110番」への全社一斉（3回）

3,040棟にて3,642人参加

協力、除雪作業のお手伝いをはじ

建築現場周辺

1,995現場にて9,561人参加

クリーンキャンペーン

め、社員参加型の社会貢献活動を積極的に実施しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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Financial Section &Corporate Data

CSR基本活動方針

ステークホルダーとの健全で積極的なコミュニケーション
事業活動を通して、ステークホルダーの皆様との積極的な情報開示と対話を行い、健全でより良いパートナーシップを構築しています。

主な活動、KPI
主な活動:

多様なステークホルダーとのコミュニケーション

KPI（主要成果指標）:

オーナー会開催数、入居者向けイベント開催数

当社は、各ステークホルダーとの良好な関係構築のため、様々な取り組みを実施しています。
＜入居者様＞＜オーナー様＞

・MY PAGE（入居者専用サイト）
・女性入居者向けお料理教室
・入居者アンケート
・入居者モニター・各担当者によるフォロー体制
・アパートオーナー会
・イベントやセミナーの開催

アパート
入居者

土地
オーナー

＜取引先＞

＜社員＞

・クリーン
キャンペーン

・社員研修
取引先

社員

地域社会

投資家／
株主

＜地域社会＞＜投資家／株主＞

・体験フェア・決算説明会・機関投資家との個別ミーティング
・IRイベントへの出展

第三者意見−レオパレス21のCSRに寄せて−
レオパレス21のCSRフレームは明快だ。新中期経営計画『EXPANDING VALUE』の目標
達成に向けCSRが重要な役割を担う柱のひとつと認識され、5つの基本活動方針それぞれにKPIを掲示、バリューチェーン各プロセスにおけるCSR課題整理も試みられている。基本活動
方針ごと、社会的背景を切り口に当年度目標→実績→次年度目標をチャート形式で提示するなど、取り組みの意義や進捗を把握しやすい。
CSR委員会に2回ほど陪席させていただいたが、各部門のCSR取り組みにトップ層から様々（株）
サステナビリティ
会計事務所

な指摘がなされていた。紙面上の都合で本レポートでは一部しか紹介されていないことが残念

代表取締役 福島隆史

なぐらい『新しい価値の創造』に向けた取り組みが現場において真摯に実践されている。
今後はさらに、各部門の取り組みを5つの基本活動方針のもと横串をさすように集約し、KPIの設定が活動進捗の目安として機能するよう、
CSRを発展させていただきたい。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

55

56

コーポレート・ガバナンス
レオパレス21は、コーポレート・ガバナンスの整備、強化を最も重要な経営課題のひとつと位置付けており、その体制整備に加え、体制が機能するような経営組織や経営システ
ムの整備、
情報開示などを行っています。

コーポレート・ガバナンスの考え方
当社は、コーポレート・ガバナンスの構築・強化を最も重たっています。

要な経営課題のひとつと位置付けており、全てのステーク

2014年 度 よ り 事 業 部 間 の 連 携 を 高 め る 組 織 と し てホルダーにとってより高い企業価値を実現するため、効率コーポレート業務推進本部を設置し、これまでの営業総本的で、公正、かつ透明性の高い経営を目指すことを企業活部、経営企画本部（総合企画本部から改称）、管理本部（経営動の基本的な考えとしています。

管理本部から改称）と合わせて四本部制としています。責この考えに基づき、意思決定に対する牽制機能の強化、任と権限の明確化を図るとともに、一層の体制強化・ガバ

株主や取引先等との良好な関係の構築など、経営組織体制

ナンス強化に努めています。

や経営システムの整備に努めています。

また、当社は経営企画部広報グループを通じて、積極的

具体的には、取締役会を設置し、事業ならびに経営環境な情報開示活動を推進しています。ホームページでの情報の変化に機動的に対応して、適切かつ迅速な意思決定によ

開示の充実を図るとともに、個人投資家説明会やIRフェア

り業績向上を図ると同時に、取締役の業務執行の監督機関への参加による情報開示活動を進めています。国内在住のとして監査役会を設置し、経営監視機能の強化に努めていアナリストや機関投資家向けには定期的な説明会を実施ます。さらに、取締役会の諮問機関である委員会を通じて、しているほか、経営トップなどが必要に応じて北米・アジコンプライアンス体制およびリスク管理体制の確立にあ

ア・欧州へ投資家訪問を実施しています。

● コーポレート・ガバナンス体制図
株主総会
選任・解任

経営会議
全取締役/常勤監査役

選任・解任
会計監査
重要事項
の協議・付議諮問（うち社外取締役1名）

会計監査人

監査役会
監査

報告
選任・解任

選任・解任

連携

取締役会
取締役8名

各委員会
・リスク管理委員会
・CSR委員会
・コンプライアンス委員会
・人事委員会・IT委員会

選任・解任

常勤2名/社外2名

監査会議
報告

選任・解任
報告

連携

報告

監査部

代表取締役社長（内部監査・内部統制）

執行役員会
全執行役員
社外取締役／常勤監査役

営業総本部
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

相互情報共有コーポレート業務推進本部

業務執行

経営企画本部

報告

ワークライフバランス推進室

管理本部

Who we are

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How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data57

ガバナンス体制と取り組み
監査を実施するとともに、健全な内部統制を維持するため

取締役会
意思決定機関である取締役会は、社外取締役1名を含む8に監査会議を設置し、経営活動のモニタリングやリスクマ

名の取締役で構成され、月1回の定例取締役会のほか、必要

ネジメントを行い、ガバナンス強化を実施しています。

に応じて随時機動的に取締役会を開催し、経営に関する重要事項を決定するとともに業務遂行状況をチェックしています。また、経営会議を定期的に開催し、業務執行方針およびその実施に関して協議、対策の検討を行っています。

会計監査
公認会計士監査は太陽ASG有限責任監査法人に依頼しており、会社法監査と金融商品取引法監査について監査契約を締結しています。公認会計士監査の状況について
は、定期的に監査役会に報告されています。

監査役会
取締役の業務執行の監督機関として監査役会（常勤監査
役2名および非常勤監査役2名）を設置し、監査計画に基づき、重要な意思決定のプロセスや取締役業務の執行状況を把握するため取締役会等の重要会議に出席するとともに、
業務状況調査や代表取締役社長との定期的な意見交換等を通して監査の実効性を上げる体制を取っています。

役員報酬
取締役の報酬等は、基本報酬、ストックオプションおよび賞与の3種類で構成され、以下の方針に基づき決定しています。監査役の報酬等は、株主総会で決議された総額の範囲内で監査役が相互に協議して決定しています。
（基本報酬）
取締役の役位ごとに、その担当部門の性質、業務範囲お社外取締役／社外監査役
当社は、社外取締役および社外監査役の選任により、取締役会の意思決定および業務執行の適法性を監督する機よび業績達成度等を総合的に勘案して決定します。
（ストックオプション）

能を強化して経営の透明性・公正性の確保を図るととも株価変動のメリットとデメリットを株主と共有し、会に、その経歴を通じて培った豊富な知識・経験ならびに経社業績の向上を目的として株式報酬型ストックオプショ

営者としての見識に基づく客観的な立場からの提言およンを導入しています。支給額につきましては、会社業績おび監督機能を強化する役割を期待しています。また、社外

よび株価を勘案し、支給の有無を含め内規に基づいて計取締役または社外監査役を選任するための当社からの独算した金額とします。なお、社外取締役にはストックオプ

立性に関しては、人的・資本的関係または取引関係その他

ションを支給しません。

の利害関係のないことならびに一般株主と利益相反が生（賞与）じる恐れのないことを方針としています。

● 社外取締役の取締役会への出席状況
田矢 徹司

取締役会 16回中15回●社外監査役の取締役会・監査役会への出席状況
藤原 浩一
中村 正彦

取締役会 16回中14回
監査役会 10回中 8回

会社業績等の定量的要素、経営基盤の強化等の定性的要素を鑑み、各取締役の貢献度等を総合的に勘案して、支給の有無と支給額を決定します。なお、社外取締役には賞与を支給しません。

● 取締役、監査役の報酬額

取締役会 16回中15回

報酬等の
総額

基本報酬

ストック
オプション

賞与

取締役
（社外取締役を除く）
8名

234

234

̶

̶

監査役
（社外監査役を除く）
3名

31

31

̶

̶

社外役員3名

19

19

̶

̶

監査役会 10回中10回

内部監査
代表取締役社長に直属する部署として内部統制機能と内（百万円）
報酬等の種類別の総額※ 上記には、2013年6月27日をもって退任した取締役1名、監査役1名を含んでいます。

部監査機能を統括した監査部を設置して関係会社を含めた
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

58

コンプライアンス体制およびリスク管理体制
当社の内部統制システムの基本方針では、法令遵守と社長とし、弁護士等の社外専門家を含めた委員で構成され、会倫理の遵守を企業活動の原点と定め、適宜問題点の把握

ガバナンス強化策の一環として教育研修や情報管理体制と改善に努め、さらなる内部統制体制の充実・強化に努めの充実・強化などコンプライアンスに係る施策を企画立案ています。

するとともに、監視体制の強化、問題点の把握と改善に努

コンプライアンス体制に関しては、企業倫理憲章および

めています。コンプライアンスに係る施策を各事業部の業

内部通報制度の制定をはじめ、取締役会の諮問機関として

務執行現場で積極的に実行する体制として、各事業部およコンプライアンス委員会を設置して体制強化を図っていび各部はコンプライアンス担当者を選任し、その役務にあます。コンプライアンス委員会は、代表取締役社長を委員たっています。

● コンプライアンスに関する具体的取り組み（2014年3月期）
内容

テーマ

開催数

E-learning「契約について」など

2回

E-learning（新入社員、中途入社社員を対象とした研修）「情報管理」など

コンプライアンス研修「通報者保護と内部通報制度の活用」など

2回

コンプライアンス研修（役員を対象とした研修）「取締役の法的責任」など

2回

コンプライアンス研修（管理職を対象とした研修）「ハラスメントについて」
など

3回

2カ月単位

コンプライアンス研修（新入社員を対象とした研修） 「コンプライアンスの基本」など

1回

東京証券取引所の講師によるセミナー

1回「インサイダー取引規制の基礎と具体例」

リスク管理体制に関しては、全社的なリスクを統括的に未然防止に努めています。各部門は担当する業務に関し、把握・管理するため、取締役会の諮問機関としてリスク管リスクを抽出・分析し、リスク対策を立てて管理し、これを理委員会を設置して体制強化を図っています。リスク管理

リスク管理委員会に報告します。リスク管理委員会では、委員会は、代表取締役社長を委員長とし、弁護士等の社外

各部門のリスク管理について、適正な管理となるよう協専門家を含めた委員で構成され、リスク管理状況の確認を

議・指導を行っています。

行うとともに、研修等を企画実行し、リスクの低減および株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

取締役（2014年4月1日現在）

上段左から 取締役/原田 博行、取締役/三池 嘉一、取締役/木村 鋼、取締役（社外）/田矢 徹司
下段左から 取締役/関谷 譲、代表取締役社長/深山 英世、取締役/深山 忠広、取締役/田尻 和人

執行役員（2014年4月1日現在）

上段左から 執行役員/蘆田 茂、執行役員/鮫島 健一郎、執行役員/篠崎 正司、執行役員/宮尾 文也、執行役員/大石 基善、執行役員/水野 靖
下段左から 執行役員/佐藤 不二雄、常務執行役員/阿部 聡、専務執行役員/武田 浩、常務執行役員/北川 洋輔、常務執行役員/持田 直道、
執行役員/松永 英樹

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

59

60

リスク情報
当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼ（4）貸倒引当金および貸倒損失す可能性があるリスクには、次のようなものがあります。

当社グループは、ファイナンス事業を行っているため、

ただし、当社グループの事業に関する全てのリスクを網羅

アパートローンや不動産担保貸付金等の営業貸付金残高したものではありません。なお、文中における将来に関すがあります。
また、
住宅ローンや会員権ローン等を利用する

る事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが顧客のために金融機関に対して債務保証を行っておりま判断したものであります。

す。
返済懸念先となったアパートローン等は、固定化営業債権として区別し、個別貸倒引当金を計上しておりますが、（1）売上高について
当社物件は単身者のご利用が多く、法人契約の場合には今後の回収不能の発生あるいは債務保証の履行によって、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

出張などの短期滞在用や社員寮などとしてご利用頂いています。従って、景気や企業業績などを背景とした雇用状
況や出張ニーズなどの変動が、当社物件の利用状況に影響を与える可能性があります。

（5）空室損失引当金
当社は、空室拡大による損失リスクにあらかじめ備える
べく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失のまた、当社は、顧客との建物建築請負契約の締結をもっ額に対して「空室損失引当金」を設定しております。空室損て受注計上しておりますが、その遂行において顧客の金融

失引当金は、
個別賃貸物件毎の設定家賃、世帯数及び個別に機関借入、即ちローン利用可否は重要なファクターとなり算定された将来予測入居率に基づいて算出しているため、ます。金融機関の貸出姿勢、土地担保評価や金利動向等のこれらの計数が悪化した場合、引当額の増加につながり、情勢が変化した場合には、売上高の変動を通して当社業績

賃貸事業部門の業績に影響を与える可能性があります。

に影響が及ぶ場合があります。
（6）長期預り敷金保証金（2）売上原価について

当社にはアパート修繕に備えるためのオーナー様から

当社は、オーナー様との建物賃貸借契約に基づき対象物の長期預り金があります。これは主にレオパレス共済会の件の一括借上げを行い、当初契約時に定められた期間にお解散に伴う、各オーナー様からの将来の修繕費用の一部

いて、同じく定められた固定賃料をオーナー様にお支払いとしての預り金であります。当社は、賃貸事業としてオーしています。従って、この期間中に当社が受け取る住居人

ナー様から一括で借上げ運営管理をしているアパートのからの家賃収入に変動が発生した場合には、当社の収益性維持管理体制には万全を期しており、定期修繕費用についに影響が及ぶ可能性があります。

ても綿密な長期計画に基づく予算化を行っておりますが、予想外の大規模修繕等が発生した場合には、当社の財政状（3）
有形固定資産および有価証券

態に影響を与える可能性があります。

当社グループが保有している有形固定資産、有価証券及また、ホテルリゾート関連事業に係るレオパレスリゾー

びその他の資産は、時価の下落等による減損または評価損ト会員権の預託金があり、1993年7月の開場以来、預託さの計上によって、当社グループの業績及び財務状況に影響れているものであります。当社グループでは会員の利用向を与える可能性があります。また、ホテルリゾート関連事上のため、施設の充実や会員向けサービスの向上を図って業などの設備更新・維持については、今後も継続的な投資おりますが、
今後、予想外の預託金償還請求が発生した場合を行う必要性があり、この結果、減価償却費の変動に伴うには、当社の財政状態に影響を与える可能性があります。

業績への影響が生じる可能性があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

（7）財務制限条項
当社が複数の金融機関との間で締結している借入れに係る契約には財務制限条項が定められております。従って、当社の連結および単体の純資産、連結および単体の有利子負債額、単体営業損益の項目が当該財務制限条項に抵触した場合には、金融機関の請求により、当該借入れ並びに社債その他の借入れについて期限の利益を喪失し、当社の事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

（8）情報漏洩
当社グループは、お客様など取引先の同意や機密保持契約に基づいて入手した個人情報をはじめとして、多くの情報を保有しております。情報セキュリティ管理の実現のために必要な行動指針を定め、コンプライアンス委員会を主体として役員、社員への教育と徹底に努めておりますが、万一、何らかの情報漏洩が発生した場合には、当社グルー
プの信頼性を損なうこととなり、業績に影響を与える可能性があります。

（9）その他
当社グループは、事業展開上、様々なリスクがあることを認識し、それらを出来る限り防止、分散あるいは回避するように努めております。
しかしながら、当社グループが事業を遂行するにあた
り、経済情勢、不動産市況、金融・株式市況、法的規制や災
害およびその他の様々な影響が発生した場合には、当社グループの業績および財政状態に影響を与える可能性があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

61

62

連結財務諸表連結貸借対照表（百万円）

前連結会計年度

当連結会計年度(2013年3月31日)(2014年3月31日)

¥

¥

増減

資産の部
現金及び預金56,681

74,767¥18,085

売掛金

4,360

5,490

1,129

完成工事未収入金

2,231

1,651

△580

営業貸付金

1,879

1,429

△449

※1

前払費用

12,772

6,679△6,092

繰延税金資産

4,273

4,147

△126

未収入金

1,017

1,584

567

その他

8,025

6,795

△1,229

貸倒引当金

△346

△221

124

流動資産合計90,896102,324

11,428

建物及び構築物（純額）

54,74057,0732,333

土地80,78081,800

1,020

3,477

13,628

10,151

有形固定資産合計

138,997

152,50313,505無形固定資産合計

6,613

6,601

△11

投資有価証券

7,176

7,257

80

固定化営業債権

1,900

1,420

△480

※1

8,127

3,719

△4,407

繰延税金資産6,586

12,152

5,566

その他

3,910

3,600

△310

△2,606△2,153452

25,09425,996901

170,705

185,100

14,395

48

34

△13

¥ 261,649¥ 287,459

その他

※2
※3

長期前払費用

貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
資産合計

¥

25,809※1 前払費用・長期前払費用の主たるものはオーナー様に対する「一括借上前払家賃」であり、当連結会計年度では、前払費用のうち5,165百万円、長期前払費用のうち3,291百万円となります。
※2 当連結会計年度におけるその他の有形固定資産の主たるものは、太陽光発電システム5,961百万円とリース資産5,167百万円です。
※3 主な有形固定資産の内訳は以下の通りです。
（百万円）

居住用賃貸不動産

前連結会計年度¥

59,657

当連結会計年度¥

57,830

国内ホテル

13,872

13,410

本社等事業所

24,03623,910

レオパレスリゾート

20,171

23,783

ウェスティン

11,816

13,773$ 233,060$ 225,674

136,904

130,693

グアムホテル

レオパレスリゾート（千米ドル）
ウェスティン（千米ドル）
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What our strategy is

（百万円）

負債の部
買掛金
工事未払金
短期借入金等
リース債務
未払金
前受金※1
未成工事受入金
完成工事補償引当金等
その他
流動負債合計
社債
長期借入金
リース債務
退職給付引当金
空室損失引当金※2
退職給付に係る負債
長期預り敷金保証金※3
長期前受金※1
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計その他の包括利益累計額合計
新株予約権
少数株主持分
純資産合計
負債純資産合計

What our businesses are

How CSR supports
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前連結会計年度

当連結会計年度(2013年3月31日)(2014年3月31日)

¥

¥

2,670
14,307
15,374
1,097
13,252

2,685
12,1283,500
1,575
16,001

Financial Section &Corporate Data

増減

¥

15
△2,178△11,874477
2,749

49,036
3,807
529
5,069
105,144
1,480
30,02045,051
5,242
814
5,561
92,560920
27,077△3,985
1,434
285
491
△12,584△560△2,942

1,054
8,634

4,154
−

3,100
△8,634

13,950−

9,352
10,050△4,597
10,050

8,984

8,492

△491

32,357
1,872
98,353
203,498

27,6282,362
90,037
182,598△4,729489△8,316△20,900

62,86739,424△31,018△4,72675,28251,501△15,788△3,66012,415
12,076
15,2291,066

66,546△8,41318−
58,151

107,334△2,50418
13
104,860

40,7875,908−
1346,709¥ 261,649¥ 287,459¥

25,809※1 当連結会計年度における前受金・長期前受金の主たるものは以下の通りです。
前受金：マンスリー利用料24,604百万円、アパート家賃13,083百万円、家具・家電メンテナンス費用2,698百万円
長期前受金：マンスリー利用料13,258百万円、建物修繕費用11,576百万円、家具・家電メンテナンス費用2,793百万円※2 賃貸事業において、一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件毎の設定家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金に計上しております。なお、四半期毎に洗い替えを行い、賃貸事業の売上原価にて繰入・戻入処理をしております。
※3 当連結会計年度における長期預り敷金保証金の主たるものはグアムリゾートにかかる会員権預託金4,195百万円と修繕一時金2,882百万円です。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

63

64

連結損益計算書
前連結会計年度（百万円）（

自 2012年4月 １日
至 2013年3月31日

当連結会計年度）

増減

自 2013年4月 １日（ 至 2014年3月31日 ）売上高¥ 454,222¥ 471,089

売上原価

396,508

401,510

5,001

売上総利益

57,71369,57911,866

販売費及び一般管理費

50,29955,906

5,606

2,905

3,291

386

広告宣伝費

¥

16,867

販売手数料

2,242

3,038

795

給与等

22,82925,768

2,938

賃借料

2,424

2,329

△95

減価償却費

1,570

1,605

34

租税公課

2,988

3,117

129
1,416

その他

15,33816,754

営業利益

7,413

13,673

6,259

営業外収益

6,036

301

△5,734

為替差益※15,592

10△5,582

その他

443

291

△151

営業外費用

2,358

2,399

40

支払利息

1,423

1,574

151

支払手数料

548

550

2

その他

386

274

△112

経常利益

11,091

11,574

483

特別利益

138

0

△137

特別損失

2,258

793

△1,464

2,172

778△1,394

減損損失※2

85

14

△70

税金等調整前当期純利益

その他

8,971

10,7811,810

法人税、住民税及び事業税

313

768

455

法人税等還付税額

△6

△31

△24

法人税等調整額△4,670△5,181△511

法人税等合計△4,364△4,444△80

少数株主損益調整前当期純利益

13,335

15,2261,891−

少数株主損失（△）
当期純利益¥

13,335△3¥

15,229

△3
¥

1,894

※1 当社の連結子会社Leopalace Guam Corporation（LGC）は、当社からの借入金債務を有していたため、毎決算日の為替相場で換算することから為替差損益が発生しておりました。ただし、2013年3月26日付のLCGに対する債権の株式化（DES）を実行し、当連結会計年度より為替変動の影響を極小化しました。
※2 各連結会計年度の主な減損損失は以下の通りです。
（百万円）

居住用賃貸不動産

前連結会計年度
¥

1,903

¥

2,172

休止固定資産（遊休地）
合計

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

当連結会計年度
¥

778

¥

778

269

−

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前連結会計年度

当連結会計年度

Financial Section &Corporate Data

連結キャッシュ・フロー計算書（百万円）

税金等調整前当期純利益（

自 2012年4月 １日
至 2013年3月31日

¥

減価償却費

8,971

）

増減

自 2013年4月 １日（ 至 2014年3月31日 ）¥10,781

¥

1,810

5,683

5,993

309

空室損失引当金の増減額（△は減少）△5,256△4,597658

為替差損益（△は益）△5,592

△10

5,582

減損損失

2,172

778

△1,394

売上債権の増減額（△は増加）

△102

△193

△91

長期前払費用の増減額（△は増加）

16,29910,067△6,232

仕入債務の増減額（△は減少）△503△2,513△2,009

850

1,346

496

前受金の増減額（△は減少）△19,587△8,718

10,869

預り保証金の増減額（△は減少）△1,033△533

499

未成工事受入金の増減額（△は減少）

74

△519

△594

その他

4,545

4,187

△358

法人税等の支払額

△454

△486

△31

6,069

15,5849,515

有形固定資産の取得と売却△707△5,477△4,770

無形固定資産の取得による支出

△183

△963

△780

投資有価証券の取得と売却

84

△196

△280

定期預金の預入による支出

△300

△700

△400

定期預金の払戻による収入

600

400

△200

その他

500

7

△492

△6

△6,929△6,923

短期借入れと短期借入金返済△27,029△11,874

15,154

長期借入れと長期借入金返済

25,466△2,942△28,409

未払消費税等の増減額（△は減少）

営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

株式の発行による収入※1

12,551

24,70812,156

その他△1,840△1,042798

財務活動によるキャッシュ・フロー

9,148

8,848

△300

現金及び現金同等物に係る換算差額

292

265

△26

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

15,503

17,7682,264

現金及び現金同等物の期首残高

40,87756,381

15,503

現金及び現金同等物の期末残高¥

56,381¥

74,150¥17,768※1 前期は2012年2月27日に発行した第三者割当による第1回〜第3回新株予約権の全額行使によるものです。
当期は2013年12月12日の公募による新株式発行、および2014年1月7日の第三者割当による新株式発行によるものです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

65

66

レオパレス21 データ集
外部環境

新設住宅着工戸数

1,000（千戸）2013年度の貸家の着工戸数は2期連続で750増加し、前期比15.3%増の36万9,993戸とな500りました。そのうち単身者向けを中心とした

250

30平方メートル未満は、前期比17.8%増の3
0万6,217戸でした。

2011年度

2012年度

2013年度■ 貸家（30㎡以上） ■ 貸家
（30㎡未満） ■ その他※ 国土交通省「新設住宅着工統計」
より

世帯数60,000（千世帯）20,000（千世帯）

日本国内の世帯数は、少子高齢化という人

45,00015,000

口トレンドを背景に、2020年以降は減少が30,00010,000

予測されています。その一方で、単独世帯、中15,000

5,000

0

0

でも年齢35歳以上の世帯については、今後も増加していく見通しです。

05

10

15

20

25

30

35

05

10

（予想）
（予想）
（予想）
（予想）
（予想）

■単独世帯 ■夫婦のみ■夫婦と子 ■ひとり親と子 ■その他

15

20

25

30

35

（予想）
（予想）
（予想）
（予想）
（予想）

■単独世帯
（35歳未満）■単独世帯（35歳〜64歳）■単独世帯（65歳以上）※ 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（2013年1月推計）
より

日本全国の空き家数

5,000（千戸）

（％）25

4,000

20

3,000

15

2,000

10

1,000

5

人口の都心集中等を背景にして、特に地方で の 空 き 家 数 が 増 加 し て い ま す。最 新 の2008年度「住宅・土地統計調査」によると、賃
貸・売 却 用 物 件 の5軒 に1軒 に あ た る447万
06,000戸が空き家となっています。

0

1983

1988

■ 賃貸・売却用住宅の空き家数※ 総務省「住宅・土地統計調査」
より

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20141993
● 空き家率

1998

2003

2008

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Financial Section &Corporate Data

賃貸事業
関連データ

管理戸数
賃貸事業の収益基盤となる賃貸住宅管理戸

600,000（戸）400,000

数 は、
2014年3月 末 時 点 で54万8,912戸 となり、2期ぶりに増加に転じました。地域別に200,000

見ると、注力エリアである関東、中部、近畿で0

全体の約70%を占めています。

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期■ 北海道 ■ 東北 ■ 北関東 ■ 首都圏 ■ 北陸・甲信越■ 近畿 ■ 中国 ■ 四国 ■ 九州・沖縄

属性別契約戸数■ 中部

500,000（戸）400,000

長期かつ安定的な収益が見込める法人向け
300,000を対象とした営業を強化しています。その成200,000

果から、2014年3月期末の法人契約戸数は前100,000

期比7.7%増の24万6,272戸となり、構成比
0

も51.3%と5割を超えています。

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期■ 法人 ■ 個人 ■ 学生
■ 上記個人、学生のうち、外国籍

エリア別期末入居率
リーマンショックによる低迷を完全に脱100（％）

90

し、2014年3月末時点での入居率は、前期比で2.7ポイント改善して87.5%でした。中で80も東北、首都圏、中国、九州・沖縄では入居率7090%を超える高い水準となっています。

北海道

東北

■ 2012年3月期

北関東

首都圏 北陸・甲信越 中部■ 2013年3月期

近畿中国

四国 九州・沖縄■ 2014年3月期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

67

68

賃貸事業
関連データ

期中平均入居率
期末の入居率同様、期中の平均入居率も回

86（％）

84

復を見せています。2014年3月期の期中平均
入居率は84.6%であり、3期連続の増加となりました。これは長期賃貸契約によって入居

82

80

期間の長期化などが進んだためです。

賃貸店舗数、賃貸営業人数

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期

（人）
1,600

400（店）
300

1,200

ランスのとれた体制構築を進めています。一

200

800

方 で、営 業 人 員 は 一 貫 し て 増 強 し て お り、

100

400

賃貸事業において直営店舗とFC店舗でバ

2014年3月期末時点では前期比10.2%増の

00

1,371人にまで増加しました。

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期■ 賃貸店舗数（レオパレスセンター） ■ 賃貸店舗数（レオパレスパートナーズ）■ 賃貸営業人員（レオパレスセンター） ■ 賃貸営業人員（法人営業部）

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期

60,734136,064

187,756

防犯カメラ設置棟数（累計、棟）

0

1,326

3,145

サービスセンター入電数（件）

710,898

590,867

609,877（うち、問合せ）

485,735

394,075

428,293（うち、メンテナンス関連）

154,663

143,476

144,059（うち、クレーム）

70,50053,31637,525

高校三年生向け入居相談会開催数

3,757

8,454

8,626

インターネットからの入居反響件数（新規契約のみ）

99,339105,011

97,523

セキュリティシステム設置戸数（累計、戸）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

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69

建築請負事業
関連データ

受注高
2014年3月期の受注高は、2期連続で増加

100,000（百万円）
75,000

し、前 期 比11.1%増 の811億39百 万 円 で し

50,000た。アパート受注に回復の兆しが見られるの

25,000に加え、介護施設、店舗・商業施設など新分野0の開拓が進みました。

2012年3月期■アパート ■ 介護施設

竣工アパート数
アパートの竣工数は、2014年3月期におい3階建て以下の低階層物件が依然主力となっ2000程度を占め、
物件の多様化が進んでいます。

2012年3月期■ 3階建て以下

建築請負事業では、収益拡大の一環として■ 太陽光発電システム

600
400

太陽光発電システム設置棟数、発電容量■ 店舗・商業施設

2014年3月期

800（棟）て前期比14.3%増の582棟でした。内訳ではています。一方で、4階建て以上の物件も5%

2013年3月期

2013年3月期

2014年3月期■4階建て以上

9,000（棟）（kW）
150,000

6,000

100,000

3,000

50,000太陽光発電システムの設置を進めています。
2014年3月期末時点での太陽光発電システ
ム設置棟数は累計で9,001棟となり、発電容量も12万5,836kWに達しました。

建築請負店舗数、営業人員

00

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期■太陽光発電システム設置棟数（累計） ■うち、レオパレス21グループによる設置棟数（累計）■発電容量（累計） ■うち、レオパレス21グループによる発電容量（累計）60（店）（人）40045

300に向け、これまで建築請負を担当する店舗、
営

30

200

業人員は抑制傾向にありましたが、アベノミ

15

100

賃貸事業に軸足をおくための事業構造改革

クス効果による需要回復を受け、再び店舗・人員の増強を進めています。

00

2012年3月期■ 建築請負店舗数

2013年3月期

2014年3月期■ 建築請負営業人員（営業担当）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

70

シルバー事業
関連データ

拠点数

80
60

シルバー事業は首都圏を中心に展開して40おり、拠点数は60程度で推移しています。
20

2014年3月期は収益の見込めるデイサービ
0

ス・ショートステイで新たに3拠点を開設し2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期ました。

■ 有料老人ホーム ■デイサービス・ショートステイ ■グループホーム

稼働率

100（％）
90

黒字化に向けて稼働率向上に取り組んでい80ます。その成果により、デイサービス、ショー
70

トステイ、有料老人ホーム・グループホーム
60

全てのサービスで稼働率が向上しました。

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期●デイサービス ●ショートステイ ● 有料老人ホーム・グループホーム

ホテル・
リゾート事業
関連データ

レオパレスリゾート グアム

150（入島者数 万人）（利用人数、宿泊数 万人）6100（稼働率 ％）※グアム政府観光局「グアム来島者数データ」

グアムで展開するリゾート施設であるレ

100

4

80

オパレスリゾート グアムでは、法人顧客な

50

2

60

0

40

どステークホルダーの利用促進策などに0

よって稼働率が向上しています。

2011年12月期 2012年12月期 2013年12月期■ グアム入島者数※ ■ レオパレスリゾートカントリークラブ利用人数■ ステークホルダーの宿泊数

レオパレスホテルズ
国内8カ所でビジネスホテルを運営するレオパレスホテルズでも、ステークホルダーの2011年12月期 2012年12月期 2013年12月期●レオパレスリゾート ● ウェスティンリゾート90（稼働率 ％）（宿泊数）18,000

80

12,00070

6,000

利用促進を進めており、
2014年3月期は前期比27.7%増の17,922泊の利用がありました。

0

60
旭川

札幌

■ 2012年3月期
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014仙台新潟

■2013年3月期

名古屋 四日市■2014年3月期

岡山

博多

ステーク
ホルダーの
宿泊数

Who we are

What our strategy is

How CSR supports
our management

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

社会性指標

外国籍社員数、外国籍管理職

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期

社員数

5,361

5,390

5,781

平均年齢

35.7

36.2

35.9

ASEANを中心とする海外でも賃貸事業を

女性社員比率

25.6

26.0

27.6

展開することを目指しています。将来のグ

女性管理職比率

2.8

3.0

3.3

ローバル展開をにらみ、外国籍社員の採用

障がい者雇用率（連結）

2.06

2.07

2.07

外国籍の社員数

107

144

162

外国籍管理職比率

1.2

1.2

1.3

育児休業取得者数

50

70

77

短時間勤務利用者数

44

44

68

介護休業取得者数

5115

労働災害発生件数

45

43

39

社員関連データ（単体）

当 社 は、今 後 の 成 長 の 方 向 性 と し て数を増やしており、管理職も漸増ながら増加させています。

女性社員比率
当社は、持続可能な社会づくりに企業市民として貢献するための取り組み

社員構成比（単体） 29歳以下 30歳〜39歳 40歳〜49歳 50歳〜59歳 60歳以上

合計

1,634

2,625

940

492

90

5,781

（うち、男性）

952

2,083

727

346

75

4,183

（うち、女性）

682

542

213

146

15

1,598

合計

として、外国人や女性を含む多様な人
材登用を目指しています。このうち女性 社 員 比 率 は2014年3月 期 で27.6%
であり、ここ数年上昇を続けています。

CSR取り組み2013年3月期

2014年3月期

9,574

17,166

13,203（うち、既存物件周辺）

75

5,274

3,642

（うち、建築現場周辺）

9,499

11,892

9,561

クリーンキャンペーン参加人数

2012年3月期

こども110番への登録

186

193

228

（うち、
レオパレスセンター）

130

135

133

（うち、
レオパレスパートナーズ）

56

58

65

（うち、
あずみ苑）

0

0

30

アパートオーナー会開催回数

9

138

211

物件見学フェア開催回数

0

1

5

1,580,986

1,434,459

328,661

1,976

1,793

411

エコキャップ回収個数（ポリオワクチン提供人数）
国内ホテル体験学習受入人数

59

50

50

特例子会社レオパレス･スマイルの見学・実習受入

82

123

436

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

71

72

レオパレス21の沿革
部門別売上構成比■ 不動産部門............ 80.6％■ 建築請負部門

1991年
3月期

.............. 2.1％

1997

■ 賃貸部門.............11.3％「レオパレス共済会」•
組織の立ち上げ■ その他部門...............6.0％

1998• 管理戸数が10万戸に「• レオパレス21」1998
グッドデザイン賞を受賞

1973

• 設立
1985

1999

• 都市型アパート
パ ト「レオパレス21」の本格販売開始• 資本金1億3,200万円に増資• 家具・家電付き「マンスリー
レオパレス」
販売開始

1986

1991

• 資本金4億5,200万円に増資• ロフト特許取得

1987

1993

• 資本金7億6,000万円に増資• 資本金27億4,000万円に増資「レオパレスリゾート
•
グアム」
オープン

バブル全盛期

成長期

バブル崩壊期アパート分譲売上主体

業態転換期
ビジネスモデル構築（分譲→建築請負）

景気拡大期
建築請負と賃貸のシナジーモデル→本格稼働
分譲→建築請負

1988

1995

2000

• 入居者を会員制にした独自の組織を発足• 建物・入居者のオンライン
コンピュータ管理開始• 法人会員営業
スタート• 第三者割当により、資本金305億2,435万円に増資• 社名を「株式会社レオパレス21」
に改称

1989

2001

• 資本金44億1,700万円に増資• 株式を店頭公開• 社名を「株式会社エムディアイ」
（MDI）
に改称

• 不動産証券化商品「レオパレス・
リート」
発売開始

1990

• 資本金224億8,450万円に増資
業態転換期のビジネスモデル

業界初の一括借上システムの構築・開始
30年間の修繕費用の予算化
建物の保守や将来の修繕・補修にかかる資金の確保

アパート
30年間の賃貸料の管理

入居者様

賃貸料の集金業務など

個人
（一般）
法人
（寮・社宅）

30年間の入居者の確保・管理
入居者募集や日常の入居者管理業務など

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

一括借上
賃料

オーナー様
空室の有無にかかわらず、
一括借上賃料をお支払いします。

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

事業別売上構成比

事業別売上構成比■ 賃貸事業 ............................. 43.9％

2007年
3月期

Financial Section &Corporate Data

How CSR supports
our management■ 賃貸事業 ............................. 82.5％■ 建築請負事業 ..................... 50.0％

2014年
3月期

■ シルバー事業 ........................ 0.9％
■ ホテル・リゾート事業........... 1.1％
■ その他事業 ............................ 4.1％

■ 建築請負事業 ..................... 13.4％■ シルバー事業 ........................ 2.2％
■ ホテル・リゾート事業........... 1.6％
■ その他事業 ............................ 0.3％

2002

• 公募により、資本金372億434万円に増資• ブロードバンド通信事業開始

2008• オーナー様会員組織「クラスエル」
サービススタート2009• 管理戸数が50万戸に「レオパレス21ビジネスコンサルティング•（上海）」
設立、北京支店開設
2010「レオパレスセンターソウル江南」•
開設• ｢マンスリーレオパレスフラット｣販売開始• 管理戸数が20万戸に• 管理戸数が55万戸に• レオパレスパートナーズ（加盟店制度）スタート• 第三者割当により、資本金565億6,286万円に増資• 上海法人大連支店・広州支店開設

世界同時不況期
リーマンショック
ストック収益の徹底強化

東日本
大震災

景気回復期

新たな成長ステージの確立 中期経営計画「Creating Future」策定
中期経営計画「Creating Future」策定

2004

2011
2

• 株式を東証一部に上場• 公募により、資本金556億4,066万円に増資•ア
アパート向け「セキュリティシステム」
本格導入開始本•「太陽光発電システム」
本格販売開始2005• 管理戸数が30万戸に• 住宅事業・シルバー事業開始
2006「レオパレスセンター台北
•
・釜山」
開設
2007

• 管理戸数が40万戸に「• レオパレスセンター鐘路」開設

2012
2

スタート
•「お部屋カスタマイズ」• 富士通と福島県での仮想型太陽光
富士通と
富
発電所の
発電所の実証事業を開始• 韓国で「ウ「ウリレオPMC株式会社」
設立• 第1回新株予約権行使完了、
第1回新株
資本金58
資本金583億1,441万円に増資• 韓国で物件紹介事業開始
韓国で物
2013

•「屋根借り屋根借り太陽光発電事業」を全国展開• 第2回新株予約権行使完了、資本金604億1,591万円に増資• 第3回新株予約権行使完了、資本金628億6,736万円に増資• 台湾で仲介事業開始• 遮音性を高めた「ノンサウンドシステム」
をアパートに標準装備• タイ、
ベトナムに現地法人を設立、日系企業に現地物件を仲介
2014• 公募および第三者割当により、資本金752億8,236万円に増資

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

73

74

会社概要
会社データ

（2014年3月31日現在）

会社名

株式会社レオパレス21

本社

東京都中野区本町2丁目54番11号

役員
取締役

TEL.03-5350-0001（代）
設立

1973年8月17日

資本金752億8,236万円

事業内容 アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理
および販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル（2014年4月1日現在）

代表取締役社長

深山

英世

取締役

深山

忠広

取締役

関谷

譲

取締役

田尻

和人

取締役

三池

嘉一

取締役

木村

鋼

取締役

原田

博行

取締役（社外）田矢徹司

事業、ブロードバンド通信事業、介護事業他
従業員数 連結6,758名単体

5,781名

監査役

常勤監査役

岩壁

真澄

常勤監査役

山田

睦裕

監査役（社外）藤原浩一

監査役（社外）中村

正彦

大株主の状況（上位10名）（2014年3月31日現在）

株主名

持株数
（千株）

持株比率
（％）

1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

25,3529.48

2 ゴールドマンサックスインターナショナル

16,2136.06

3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

15,5875.83

4 株式会社LIXILリアルティ

10,5003.93

5 ゴールドマン・サックス・アンド・カンパニーレギュラーアカウント

9,805

3.67

6 UBS SECURITIES LLC-HFS CUSTOMER SEGREGATED ACCOUNT

9,614

3.59

7 ドイチェ バンク アーゲー ロンドン ピービー ノントリティー クライアンツ 613

7,162

2.68

8 レオパレス21取引先持株会

5,791

2.16

5,000

1.87

4,569

1.71

9 ビービーエイチ フォー フイデリティ ロー プライスド（プリンシパル オール セクター サブポートフオリオ）

ストツク

フアンド

10 株式会社レオパレス21（注）上記所有株式数のうち、信託業務にかかる株式数は次のとおりであります。
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 25,034千株
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
15,587千株

株式の状況（2014年3月31日現在）

発行可能株式総数

500,000,000株

発行済株式総数

267,443,915株

株主数

39,166名

上場市場

東京証券取引所
市場第一部

株式名簿管理人

三菱UFJ信託銀行株式会社

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

株主構成

（2014年3月31日現在）■ 金融商品取引業者
2.40％■ 自己名義株式
1.71％■ 事業法人・その他の法人6.87％■ 個人･その他
20.66％■ 金融機関19.25％■ 外国法人等49.10％

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What our strategy is

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Financial Section &Corporate Data

地域別管理戸数と賃貸店舗数（2014年3月31日現在）

総管理戸数

パートナーズ店舗数
直営店舗数

管理戸数

548,912 戸
直営店舗総数3
8

14,229

176店

75

5,059
沖縄

パートナーズ店舗総数

4
2

北海道

164店
12
13

40,64922
24

78,153東北

14
1037,2928
15

33,704

北陸・甲信越

近畿

中国

11
14

39,874北関東

14,483四国

6
586,642

24
23

16
15

43,2594447

155,568
中部

九州

首都圏

株価と出来高の推移（2014年3月31日現在）

出来高の推移

株価の推移
（円）

（千株）

800

80,000600

60,000400

40,000200

20,000

0

2013年
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

2014年
1月

0

2月

3月

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2014

株式会社 レオパレス21〒164-8622 東京都中野区本町2丁目54番11号
電話：03-5350-0001（代）http：//www.leopalace21.co.jp/

本冊子は適切に管理された木材を原料としてつくられた「ＦＳＣ®認証紙」に、環境にやさしい植物油インキを使い印刷しています。

©Leopalace21 Corporation 2014
Printed in Japan