2024年（令和６年）８月号（毎月発行）

定価110円（内 消費税10円）

夏、真っ盛り！ 岩地海水浴場（松崎町観光協会 ホームページより）「スマイミー静岡」情報 …2

機能紹介･･･スマイミー静岡から連動可能なサイト
取引紛争の事例と解決 …4［売買］既存マンションの売買価格にリフォーム工事費用を含める合意があったとする買主だが？
［賃貸］賃借人の「彼女」が使者として賃貸借契約等を締結したとする保証会社の主張は？
Topics …6「放置空き家」深刻化

空き家は全国に 848 万戸

公共施設の指定管理 他

提携金融機関より …10

しずおか焼津信用金庫・静岡県労働金庫
Topics …12「ランドリールーム」洗う･干す･たたむ･･を一室で子どもの転落事故を防ぐ 他

あいおいニッセイ同和損保より …16

いつどこで起こるかわからない地震に「地震保険」で備えましょう
全宅住宅ローン㈱・全宅ファイナンス㈱より …18「フラット 35」「フラット 50」買取再販ローン「希望」のご案内
Topics …20

空き地 荒廃防止へ新制度

ストックヤード登録制度「使い道確保 優先を」 他

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第 504 号（2024. 8）

宅建しずおか第 504 号（2024. 8） 3

取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ3.11.16）

既存マンションの売買価格にリフォーム工事費用を含める合意があったとする買主の主張が棄却された事例
事 案 の 概 要

説明書には何らの記載がなく、かえって、売買契約書には

令和元年 6 月、買主 X（原告、個人）
は、以前より物件購中古物件の現状有姿売買とする旨が明記され、契約締結の入の相談をしていた売主業者 Y（被告、宅建業者）から、既際に X がこれらの点について確認をした様子もうかがわ存マンションの一室を紹介され、購入を決断した。

れない。また、契約締結までに X と Y の間で追加料金なし

翌 7 月に、X は、銀行に希望額 4 千万円として住宅ローで行うべきリフォーム工事や予算の範囲等について打合わンの申込みを行い、Y との間で次の不動産売買契約を締結せや検討がされた様子はうかがわれないところ、無償で行した。

う工事の範囲等を定めることもなく、追加料金なしで X が（売買契約の内容）希望するリフォーム工事を行う旨の合意をしたというのも① 売買代金：4190 万円

極めて不自然というほかない。

② 手付金：契約締結時に 100 万円

また、X は、初回の建物確認後に希望するリフォームの③ 引渡日：売買代金全額受領日見積もりやそのローンについて相談を希望していること、④ 所有権移転登記 : 売買代金全額の受領と同時に行う

相談の際には Y からリフォームローンの提案をし、仮審査

なお、契約書にはリフォーム工事に関する記載はなかった。の申込みを行っていること、X がリフォーム箇所について

同年 8 月、X は Y に売買代金全額を支払い、X への所有の希望を告げる都度、Y が見積もりを取るとの応答をして権移転登記を行った。翌 9 月に X は物件内部の確認を行い、いることに対して X は特段の異議も述べていないなど、売その状況を踏まえて Y との間でリフォームに関する相談を買契約の売買代金にリフォーム工事費用が含まれていると行った。

すれば合理的に説明することが困難な事情が見受けられる。

さらに 10月にも内部確認を行い、X はY にリフォーム方法の詳細や追加工事について要望等を告げた。X は 11 月に（リフォーム工事に係る債務不履行の有無）
Y がリフォーム工事の一部の実施を承諾したこと自体はY の店舗を訪れ、Y から X の希望するリフォーム工事代金Y もこれを認めており争いがない。工事を完了させるに至は 450 万円になると告げられ、見積書を提示された。

らなかった理由は、Y において履行期限に間に合うように12 月に X は、Y とは別の会社とリフォーム工事契約を締工事に着手していたところ、X が期限前の 12 月 1 日に工事結し、リフォームローン融資を受けた上で、別会社に工事を中止させたことにあるものと認められる。したがって、Y代金 799 万円余を支払った。令和 2 年 1 月には、リフォームは工事を完了させなかったことにつき債務不履行責任を負工事が完了し、2 月に X は物件に入居した。

うとの X の主張は理由がない。

X は Y に対し、主位的請求として、売買契約の売買代金（消費者契約法 4 条による取消しの有無）にはリフォーム工事費用が含まれ、追加料金なしでリフォ

Xは、Yの説明により、人が居住するに当たって最低限必ーム工事を行う合意があったにも関わらず、工事を行わな要となるリフォーム工事はクロスの張替えとハウスクリーかったとして、債務不履行による損害賠償請求権に基づきニングのみであり、それ以外の部分は人が居住するに当た824 万円余の支払いを、予備的請求として、Y の勧誘には重ってリフォーム工事を必要としない状態であると誤認した

要事項についての不実告知があることから消費者契約法 4と主張する。

条 1 項 1 号により売買契約のうちリフォーム工事部分を取しかし、X は陳述書及び法廷で、売買代金は上記以外のり消し、不当利得返還請求権に基づき代金相当額 799 万円

リフォーム工事代金をも含むものと考えていた旨述べるな余の支払いを求める訴訟を提起した。

ど、上記主張と矛盾するともいえる供述をしている。また、

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示して、X の請求を棄却した。
（リフォーム工事実施の合意の有無）

建物は平成 12 年に新築され、前入居者が居住中の物件であったところ、過去に全面的なリフォーム工事がされたとの説明を受けたりした様子もないことなどからすると、X が

X は、売買契約の売買代金にはリフォーム工事代金が含売買契約締結の際に上記のとおり誤認していたとは認め難

まれており、追加料金なしに Y がリフォーム工事を行うこい。そうすると、消費者契約法 4 条 1 項 1 号によって取りとが合意されていたと主張する。

消すことが可能であるとの X の主張は理由がない。

上記主張に係る事実については、売買契約書や重要事項

4

宅建しずおか

第 504 号（2024. 8）

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

取引（賃貸）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ4.3.2）

賃借人の ｢彼女｣ が使者として賃貸借契約等を締結したとする保証会社の主張が棄却された事例
事 案 の 概 要するのが通常であると考えられるにもかかわらず、X は、令和元年 7 月、賃借人 Y（被告・個人）の「彼女」と名乗申込書類に記載された連絡先に申込みの審査結果を報告しる女性（以下「彼女」）が、不動産サイトから、賃貸マンシたと主張するのみであって不自然であり、B の担当者等がョン（貸主・不動産会社 A）の申込をし、仲介会社 B の担当

Y に対して X が主張するような連絡を実際に取ったとは認者が対応した。後日、「彼女」が、Y の運転免許証及び保険められない。

証の写し・源泉徴収票の写し・入居申込書兼保証委託申込

さらに、X は、賃貸借契約締結に際して、重要事項説明書を B に持参し、初期費用の減額交渉等を行ない、B 担当書及び賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書に基づきなが者は「彼女」に重要事項説明書・契約書を渡した（重要事項ら、誰に対して、どのように重要事項等を説明したのかな説明が実施されたかは不明）。後日、「彼女」から Y の署名どについても具体的に明らかにしようとせず、不自然であ捺印された契約書面等が B に送付されたため、賃貸借契約る。そもそも、賃貸借物件重要事項説明書の宅地建物取引（期間：令和元年 7 月 10 日から 3 年間。月額賃料・管理費等士欄に記名がある「D」の横には、Y の氏である「Y」の含め 32 万円）の締結、X（原告・保証会社）と賃料立替払に押印がされており、「D」の押印がされていないところ、賃関する契約（以下「立替払契約」）の締結に至り、令和元年 7貸借契約を締結するに当たって必要な重要事項について実月 10 日に引渡しを受けた。しかし、引渡し後 4 か月間の際に説明がなされていれば、かかる誤った押印がされると賃料支払いはあったものの、令和元年 12 月分から令和 2は考え難く、不自然な重要事項説明書であるといわざるを年 4 月分の 5 ヶ月分賃料合計 161 万 6 千円の支払を怠った。

得ない。加えて、X は、不動産サイトからの契約申込みの

X は、Y に対し、未払金を支払うよう求めたが、Y は賃際に、「彼女と住みます」という記載があったと主張するが、貸借契約及び立替払契約を締結したことを否認した。
令和 2 年 7 月、X は、Y に対し、立替払契約に基づき、未払賃料及び遅延損害金の支払いを求める訴訟を提起した。

判 決 の 要 旨

定期建物賃貸借契約書には入居するのは Y のみとなっており、このように当初の契約申込みとは異なる内容になった経緯について、X は何ら説明をせず、不自然である。
また、賃貸借契約書及び立替払契約の各契約書になされ裁判所は、次のように判示し、X の請求を棄却した。

た署名が Y によるものであること、押印が Y の印鑑による

X は、Y が「彼女」を使者として賃貸借契約及び立替払ものであることを認めるに足りる証拠は見当たらない。

契約を締結したと主張するが、X が Y の使者であると主そうすると、賃貸借契約及び立替払契約の各契約書は、張する「彼女」が誰であるのか特定されていない上に、賃Y が関与しないところで作成されたというべきであって、貸借契約及び立替払契約締結時の状況等も具体的に明らか

Y が「彼女」を使者として賃貸借契約及び立替払契約を締になっていない。

結したと認めるに足りる証拠はない。

X は、不動産サイトからの契約申込みに対して B の担当

これに対し、X は、「彼女」と名乗る人物が、Y の運転者が連絡し、申込みの審査結果は、申込書類に記載された免許証及び保険証の写しを持参したことを指摘し、「彼女」連絡先に報告したと主張するが、Y に対して連絡がされたが Y の使者であるなどと主張するが、運転免許証や保険証と認めるに足りる証拠はない。かえって、入居申込書兼保の写しが流出することもあり得ることに加えて、賃貸借契証委託申込書、定期建物賃貸借契約書及び立替払等委託契約及び立替払契約の締結時に運転免許証等の原本確認がさ約書に Y の連絡先として記載された携帯電話番号は、Y とれていないことがうかがわれることからすれば、かかる写は無関係である株式会社 C が当時使用していたものであるしの存在をもって X の主張を採用することはできない。

こと、入居申込書兼保証委託申込書に Y の勤務先のものとまた、X は、入居申込書兼保証委託申込書に Y の勤務先して記載された電話番号は使用されていない番号であるこの FAX 番号として記載された番号が Y の勤務先の番号でとからすれば、そもそも B の担当者等が Y と連絡を取り得あることから、Y の関与を主張するが、Y の運転免許証等たとは認められない。また、Y 個人の携帯電話番号であるの写しを入手し、Y の勤務先も把握している人物であれば、という前提で申込書等に記載された番号に連絡をすると、Y の勤務先の FAX 番号を把握していることは不自然ではY の勤め先以外の会社につながるか、又は使用されていななく、この点のみをもって Y の関与を認めるには足りず、い番号であることが判明するのであるから、不動産会社とX の主張は採用できない。

しては申込書等に虚偽が記載されているとして慎重に対応

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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東京都の男性宅のランドリールーム。風呂場を左奥に50㌢ほど移動してスペースを広げた

兵庫県の男性宅では洗濯物がたくさん干せるよう、物干しざおを 2本設置した＝クレバリーホーム和田山店提供

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名古屋市が５歳以下の子どもがいる世帯に配布する補助錠＝同市提供

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川端の文学碑。伊豆の踊子の冒頭が刻まれている

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宇野篤哉 会長 、榎本光作 専務理事 が「国土交通大臣表彰」を受賞

2024年₄月19日〜₆月17日の新入会者・退会者

第₄回理事会（2024年₆月20日）で承認●新入会者
商号又は名称代表者㈱リアライズ・エステート 高橋

専任取引士

晃代 常世

〒事務所住所

直美 413-0011 熱海市田原本町9-1 302

ＴＥＬ

会員区分 免許番号

支部

0557-55-7828

静岡県知事
正会員（1）
014826静岡県知事
正会員（1）
014835静岡県知事
正会員（1）
014845静岡県知事
正会員（1）
014816静岡県知事
正会員（1）
014827静岡県知事
正会員（1）
014817静岡県知事
正会員（1）
014828静岡県知事
正会員（1）
014829東 部

静岡県知事
正会員（1）
014812
国土交通大臣準会員（1）
010668静岡県知事
正会員（1）
014830

中 部

静岡県知事
正会員（1）
014843静岡県知事
正会員（1）
014837静岡県知事
正会員（1）
014823静岡県知事
正会員（1）
014836静岡県知事
正会員（1）
014813
国土交通大臣準会員（1）
010656静岡県知事
正会員（1）
014834西 部

グッドライフ不動産事務所 前田

博之 前田

博之 419-0107 田方郡函南町平井1733-465 055-974-3210

静神三島㈱土屋敦生 土屋敦生 411-0821 三島市平田61-3 グリーンハイツ102号室 055-913-5327㈱トンボ総合建設

中村

安伸 山崎

宏之 411-0942 駿東郡長泉町中土狩483-6 055-946-6871

原不動産開発合同会社

原㈱イノヴェーション

国太郎 411-0018 三島市初音台12-5

055-955-9024
055-939-6801

国太郎 原井上哲司 鈴木福一 410-0818 沼津市中原町3-20㈱ＢＬＵＥ ＥＳＴＡＴＥ 石川政樹 石川政樹 410-0058 沼津市沼北町2-10-12 Blueビル1Ｆ 055-939-5109

ＡＮＤ不動産㈱圭太 渡邊

圭太 412-0043 御殿場市新橋1967-13 AMP1F 0550-81-1007

渡邊

博史 422-8072 静岡市駿河区小黒3-1-35 054-204-3017

ココ・エステート㈱石井孝 石野積和レント㈱ シャーメゾン
ショップ静岡店

宇埼正之 宇埼正之 422-8062 静岡市駿河区稲川2-1-1054-204-3025

ライフサービスグループ㈱ 原口茂和 原口

大河 422-8006 静岡市駿河区曲金6-4-9054-285-4444㈱八伊勢中井伸二郎 中井栄里 437-0021 袋井市広岡3262㈲上池自動車学校

中原

克樹 寺村

遥生 432-8011 浜松市中央区城北1-19-8 053-401-3318㈱Ｔ−ｒｏｏｍｓ

鳥居厚紀 鳥居厚紀 430-0903 浜松市中央区助信町41-29 053-443-7701㈱Ｔｒｙ’ｓ

嶋田久人 山口

翔太 435-0013 浜松市中央区天龍川町341-1 053-582-9447㈱マックスリアリティー 山村輝 山中勇介 432-8012 浜松市中央区布橋1-17-28 053-412-5800

ミタカ不動産㈱ 浜松支店 髙橋勇太 河合

拓也 432-8018 浜松市中央区蜆塚3-18-28 053-401-2844

㈱リセット

靖尚 永田

靖尚 431-2214 浜松市浜名区引佐町横尾1146 053-528-2888

支部

退永田

0538-31-2528

東 部
東 部
東 部
東 部
東 部
東 部
東 部
中 部
中 部西 部
西 部
西 部
西 部
西 部
西 部

●退 会 者
支部

東部

退会

者

会者

支部

㈱ぽこあぽこ東部 ㈲三輪建設 ハウスドゥ御殿場ぐみ沢

三島不動産

中部 あい葉不動産

西部

㈲芳地所
宝永技建㈱

会

者

大村造園建設㈱西㈱アイム

退部

イノベーションアンドディベロップメント㈱スマイルライフパートナーズ㈱

支部
西部

退会者

㈱リアルエステート 浜松店㈱リセット

スミコーホームズ㈱中部ガス不動産㈱ 浜松中央店

以上、新入会者18名、退会者14名、2024年₆月17日現在の会員数は、2,625名

2024年₅月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

宅建ローン等の実績 （5/1〜5/31）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行金額
件数
融資実行金額

東部支部
33

中部支部
39

西部支部
44サポートセンター―計116件

0100―

10件

00

10

1件

38億4,456万円（土地₂、新築戸建86、中古戸建23、中古マンション₅）
2億109万円（新築戸建₃、中古戸建₆、中古マンション₁）
1,000万円（新築戸建₁）

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2024年₆月

本部活動概要月 日場 所会
議・事 業 等
６月４日 本 部 第１回 県指定講習会〃
名古屋 東海不動産公取協 会長候補者選考委員会〃〃
中部圏流通機構 理事会〃〃
中部地区連絡会 運営協議会
10日 本 部 第２回 会務運営協議会〃〃
月例法律相談11日 浜 松 取引士法定講習
12日 本 部 宅建試験５問免除に係る講習・試験〃
静 岡 しずおか防犯まちづくり県民会議 総会
13日 静 岡 県建築士会 総会
18日 名古屋 東海不動産公取協 定期総会
20日 本 部 第４回 理事会
21日 名古屋 中部圏流通機構 定時総会
24日 本 部 月例法律相談〃
静 岡 県労働金庫 総会
25日 静 岡 取引士法定講習
27日 本 部 第３回 会務運営協議会〃〃
宅建顧問県議団 世話人との懇談会
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（６月分）

内 容（受講者26名）

等（支部機能移転関係）（来館相談７件）（受講者112名）（来館相談４件）（受講者72名）（支部機能移転関係）（来館相談14件、電話相談265件）（受講者40名）

宅建しずおか

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