（毎月発行）

2024年（令和６年）５月号「スマイミー静岡」情報 …2

連帯保証人を個人に頼む場合のリスク
2024 年：地価公示 …4

県内商業地の地価、４年ぶりに上昇
Topics …8

今ごろの賃貸物件で、若者に人気の設備は何？ 他取引紛争の事例と解決 …12［売 買］書面を交わしていなくても黙示の媒介契約が成立していたとする媒介業者の主張を否定［その他］民法 213 条の袋地が接する私道に係る隣地使用権による通行権等について地盤トラブル …14

まとめて UGR にご相談ください！
提携金融機関より …16

静岡県労働金庫・三島信用金庫
Topics …18

バス運転や操船、移住者を地域交通の担い手に 他
Local News …21

北陸新幹線 延伸開業、「春の女神」ギフチョウ他

定価110円（内 消費税10円）

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宅建しずおか

第 501 号（2024. 5）

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取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ03.12.24）

買主との書面による媒介契約がなくても、黙示の媒介契約が成立していたとする媒介業者の主張が否定された事例
事 案 の 概 要

また、宅地建物取引業法 34 条の 2 第 1 項は、宅地建物令和元年 9 月 20 日、Y（被告・個人）
は媒介業者 X
（原告）

取引業者に対し、媒介契約の締結後遅滞なく所定の事項をの頒布した折込み広告で東京都内の借地権付き建物（本件記載した書面を交付することを義務付けており、その違反建物）の売出しを知り、複数回の内覧を経て、同月 23 日頃は業務停止処分の事由にもなっている。

までに本件建物を購入する意向を示し、25日に不動産購入

原告の供述では、売買契約と同時に媒介契約書を交わす申込書を提出した。同日頃までに、Y と A（建物所有者・不のが一般的な業界慣行であり、それ以前に黙示の媒介契約動産会社）との間の売買契約の締結日が 10 月 4 日の予定とが成立していると述べているが、そうであれば、原告が宅された。

建業者として受託する媒介契約は、全て宅建業法に違反す

その後、X は、住宅ローンの事前審査申込みの代行、リることになりかねない。

フォーム業者とのやり取り、売買代金の減額交渉、媒介報さらに、本件建物の概要や媒介報酬額ないしその算定方酬の減額検討、売買契約書案の作成等の業務を行った。

法について説明したが、原告所定の一般媒介契約書の様式

一方、Y は、10 月 1 日、B（別の媒介業者）に連絡を取り、本件建物の媒介を依頼した。Y は、10 月 2 日、X に対し、X の媒介での購入を撤回するとの連絡をした。に定める、それ以外の契約条項について、具体的なやり取りがされた形跡は窺われない。
原告所定の一般媒介契約書は、売買契約が成立したとき

その後、Y は B の媒介での購入手続きを進めたが、X は、に報酬を請求し得るとされており、契約が成立しない場合

A からの連絡により、Y が B の媒介での購入手続を進めてには、それまで遂行した業務については媒介報酬を生じ得いることを知り、Y に対して、X の媒介により売買契約をる役務とはみていないので、原告の主張する業務の遂行を締結するよう求める等した。このことを知った B は、10もって媒介契約の成立が根拠づけられるとは認め難い。

月 13 日、媒介業務を行うことを取り止めた。Y は、10 月（期待侵害による不法行為の成否について）

25 日、仲介業者による媒介によらず直接、A との間で売買契約を締結した。
その後、X は、Y に対し、①媒介契約が成立したと主張

媒介契約成立への期待とは、抽象的なものであり、法的保護に値する権利利益ではない。媒介契約が成立したと認められない以上、媒介契約締結への期待侵害を理由として、して、同契約に基づく報酬請求権に基づき、②媒介契約が媒介報酬相当額の損害が生じたということはできない。

成立していないとしても、媒介報酬の期待を侵害した、若（契約準備段階の不法行為の成否について）

しくは媒介報酬を得ることが確実であるとの期待を侵害し申込書の提出をもって、売買契約締結が義務付けられるないよう努める信義則上の義務を怠ったことが違法である

わけではない上、専任媒介契約を締結していない。また、と主張して、不法行為による損害賠償請求権に基づき、媒申込書提出日から契約締結予定日までは 10 日間程度にと介報酬相当額の支払を求める本件訴訟を提起した。一方、どまり、原告は長期間にわたり契約準備に拘束されていな

Y は、「①媒介契約書は作成されておらず、媒介契約は成立

いし、業務遂行に伴って格別費用の出捐があったとも窺わしていない。X の遂行した業務は、仲介業者として契約のれない。したがって、信義則上の義務違反を理由として、成立に向けて無償で行われるべきものであり、媒介契約成不法行為に基づく損害賠償請求は認められない。

立の根拠にはならない。② Y は、誠実に対応していて、期待権を侵害したとはいえないし、媒介手続きにおいて信義則上の義務に違反したとはいえない。
」と主張した。

まとめ

本件は、買主との書面での媒介契約を後回しにしたために、結果として媒介業者が“抜かれた”ケースと言えよ

判 決 の 要 旨う。売主との媒介契約を怠る業者は少ないが、買主との媒裁判所は、次のとおり判示し、X の請求を棄却した。

介契約を申し込み時や物件案内の時に交わしている業者は（媒介契約の成否について）少なく、大半は、売買契約締結時に形式的に締結している

不動産の媒介契約は、不要式の諾成契約であるが、一般ようだ。本件判決に対しては納得できない部分もあるが、の購入者にとって、媒介報酬は高額に上るものであり、ま今後もこのような判決が出ることは十分に考えられるので、た、頻繁に行われる取引でもなく、契約締結には慎重な判媒介業者として対策する必要がある。

断を伴うといえ、通常、媒介契約書の作成なくして契約が成立し得るとする意思を有しているとは考え難い。

12 宅建しずおか 第 501 号（2024. 5）

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

取引（その他）紛争の事例と解決（東京高判：Ｒ4.12.15）

民法 213 条の袋地が接する私道について、隣地使用権による工事車両の通行は認められ通行権は否定された事例
事 案 の 概 要
昭和 38 年、南側で公道に接していた旧土地は、本件土地・土地 A・土地 B に分割され、X が分割により袋地となった本件土地及び本件建物を購入した。
（概略図参照）

昭和 48 年、土地 A は P が売買で取得し、昭和 55 年に同土地上に建物を建築したことから、本件土地から、土地 A・
土地 B を介して公道に通行することは事実上できなくなった。本件建物を取り壊し、更地にして売却をすることにした X は、本件土地西側の私道（建築基準法 42 条 2 項道路・自動車通行はされていない）の一部である本件道路（概略図 参照）の、所有者 Y 1・Y 2 に対し、
① 民法 209 条の隣地使用権に基づく建物解体工事に必要な工事車両の通行承諾等② 民法 210 条の囲繞地通行権等に基づく自動車その他の方法により通行する権利を有することの確認③ 民法 209 条、210 条、220 条、下水道法 11 条の類推適用による、Y らの土地上及び地中のガス、上下水道、電気などの配管権等を有することの確認を求める本件訴訟を提起した。
原審は、上記①は認容し、②・③は棄却した。X 及び Yらは互いに敗訴部分の取消を求め控訴した。

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示し、X 及び Y らの控訴を棄却した。
（1）X が建物解体工事のため本件道路を使用できるか
土地の有効利用のため、一時的な隣地使用権を土地所有権の一部として認めた民法 209 条の趣旨に鑑みれば、土地上の建物の解体の場合も同条の適用があると解すべきである。本件建物は、築 60 年以上経過しているから老朽化していると考えられ、本件土地の有効利用のため、解体の必要性が認められる。また、X が求める工事内容は、工事期間は概ね 1 か月半で月曜から土曜までの午前 8 時から午後 5
時 30 分、通行車両も X 建物（工場）の解体に必要な車両であり、夜間に作業が行われるものではない。
以上によれば、X が求める工事内容は、解体に必要な範囲内での隣地使用と認められ、民法 209 条により、本件道路を使用することができるものと認められる。
（2）X が本件道路を自動車により通行することができるか
X には民法 213 条に基づく残余地（本件では土地 A・土地B）のみに囲繞地通行権が認められるから、本件道路に通行権を認めることはできない。
（なお、土地 A は昭和 48 年に Pが売買により取得しているが、X は残余地の特定承継人に対しても民法 213 条による囲繞地通行権を主張することができると解される（最三判昭 37・10・30 民集 16-10-2182）。
）
本件道路は、現実に道路として開設されている建築基準
法 42 条 2 項所定の道路であることから、道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、特段の事情のない限り、敷地所有者に対して妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める人格権的権利が認められると解される。
しかし、X 建物は空き家で X 代表者は居住しておらず、また X 建物を解体し、本件土地を第三者に売却する予定ということからすれば、現時点において、X が本件道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有するとは認められない。また、Y らは、本件道路の自動車通行については強く反対しているものの、Yらが、Xの自動車以外の方法による通行を妨害した事実は認められず、また妨害するおそれがあるとも認められない。
したがって、X が本件道路を通行することについて、妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める人格権的権利を有しているとは認められない。
（3）X がガス、上下水道の配管などのために本件道路上及び地中を使用できるか
X がガス、上下水道の配管などのために本件道路上及び地中を使用することは、民法 213 条の類推適用により否定される。
（注）
また、現時点において、X は X 建物を活動場所として使用しておらず、X 建物については、ガス管及び水道管が、本件道路地下に敷設がされており、電気等の配線もされていたと推認されるところ、Y らが、既存のガス設備等の配管、配線を妨害した事実や、妨害するおそれは認められない。そうすると、現時点において、新たな配管、配線等を敷設することにつき、X に、保護に値する人格権的利益に基づく権利があるとは認められない。
（注）令和 5 年 4 月 1 日施行の改正民法（213 条の 3）において、分割により袋地になった土地の設備設置権は、残余地に対してのみ認められることが明文化されている。

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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14 宅建しずおか 第 501 号（2024. 5）

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16 宅建しずおか 第 501 号（2024. 5）

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合同体験会には 人が集まり操船を体験した（１月 日、静岡県沼津市）

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転居したマンションで盲導犬
シエルと暮らす西亀真さん＝
大阪市中央区で20 宅建しずおか 第 501 号（2024. 5）

宅建しずおか第 501 号（2024. 5） 21

2024年₂月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

宅建ローン等の実績 （2/1〜2/29）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額

東部支部
58

中部支部
42

西部支部
74

サポートセンター
―

計
174件

090―

9件

01

11

3件

44億9,708万円（土地₁、新築戸建140、中古戸建22、新築マンション₃、中古マンション₈）
1億8,265万円（中古戸建₃、新築マンション₄、中古マンション₂）
7,834万円（新築戸建₁、中古戸建₂）

22 宅建しずおか 第 501 号（2024. 5）

2024年₃月
月 日
３月４日
５日
〃６日
〃〃
11日
12日
13日
14日

本部活動概要

場 所
本 部
静 岡
本 部
本 部
〃
東 京
三 重
静 岡
静 岡
本 部

会
議・事 業 等
第７回 会務運営協議会
県居住支援協議会 総会
会計帳票検査月例法律相談相談員研修会
宅建試験事務 郵送申込処理等説明会（Web併用）
中部圏流通機構 理事会
県盛土条例を検証する委員会
県アスベスト対策に係る会議（Web）
第５回 理事会
令和６年度 収支予算の承認 他〃〃
第２回 会長候補者選考委員会
15日 沼 津 取引士法定講習
18日 三 島 東海公取協 静岡地区調査指導委員会〃
東 京 不動産流通推進センター 評議員会（Web併用）〃
静 岡 日建学院セミナー
19日 浜 松 アクトシティ浜松 視察
21日 本 部 新規職員求人応募者 役員面接①
22日 本 部 第５回 県指定講習会
25日 本 部 月例法律相談
26日 静 岡 取引士法定講習〃本 部 宅建試験システム動作確認説明①（Web）〃名古屋 東海不動産公取協 正副会長会・理事会
27日 本 部 第13回 支部機能移転検討特別委員会〃〃
新規職員求人応募者 役員面接②28日 本 部 サポートセンター 取締役会
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（３月分）

2024年₁月24日〜₃月₈日の新入会者・退会者

内容等（法人会計）（来館相談５件）（受講者77名）（会長挨拶）（宅建試験会場）（受講者27名）（来館相談６件）（受講者65名）（来館相談11件、電話相談268件）（受講者49名）

第₅回理事会（2024年₃月14日）で承認●新入会者
商号又は名称代表者

専任取引士

〒

事務所住所

ＴＥＬ

会員区分 免許番号

支部

㈲メープル

山崎裕美 山崎大同商事合同会社

黄文芸 翁㈱マルミツ工業

坂井雅紀 小泉㈱ＳＩＣ開発内田将太 八木㈱サクステート

細野健一 細野㈱サムライフ佐藤明彦 佐藤クレスエステート㈱田岡祐人 田岡静岡県知事
裕美 414-0038 伊東市広野4-3-250557-37-5118 正会員（1）014793 東 部
静岡県知事
祖才 410-2132 伊豆の国市奈古谷2203-414 050-8888-0000 正会員（1）014798 東 部
静岡県知事
洋人 422-8046 静岡市駿河区中島1324-1 054-204-3960 正会員（1）014761 中 部
静岡県知事
勇輔 425-0021 焼津市中港3-1-16
054-625-9061 正会員（1）014794 中 部
静岡県知事
健一 426-0072 藤枝市南新屋412-9
054-660-0787 正会員（1）014799 中 部
静岡県知事
明彦 426-0203 藤枝市下之郷1195-3
054-903-8321 正会員（1）014790 中 部
静岡県知事
祐人 431-0103 浜松市中央区雄踏1-9-5 053-568-7883 正会員（1）014801 西 部

支部

退●退 会 者支部退会者㈲伊豆不動産東部

東㈲青羽根製材所㈱鈴喜物産
エヌワン・プラン会者

部 ㈱光建設支部
中不動産の未来中部 キラン住宅販売㈱㈱ハウスドゥ住宅販売 東静岡店

退会者

部 ㈱ベルエキップ・プラス
アーネスト建工

西支部

退会

者

西武不動産
西部 ㈱ケンショウ建設部 優和不動産㈱ＷＡＩ㈲小西不動産以上、新入会者₇名、退会者15名、2024年₃月₈日現在の会員数は、2,628名

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