国土交通大臣(3)6172

管理運営物件⼊居率
2015年１2月末

現在（写真：当社店舗内にて）

今月の主な内容

福井県福井市高木中央３丁目 207

TEL：0776-52-3710
FAX：0776-52-2710

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クロダハウス

お世話になります
今月のトピックス
⼊居率地域1番を目指して
社員紹介
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
相続相談コーナー

お世話になります
寒さ厳しき折、皆様にはますますご健勝のこととお慶び申し上げます。
はやいもので、当店よりオーナー様へ資料をお送りさせていただくようになり２年近くとなります。
昨年もたくさんのオーナー様から反響をいただいております、ありがとうございます。
我々はオーナー様の不動産に関するお悩みにとことんお付き合いし、「ありがとう」のお⾔葉をいただくために⽇々尽⼒しております。
当店はワンストップ不動産をご提供しております。
支店長の高橋です「ワンストップ」とは、オーナー様の様々な不動産に関するお悩みを、当店が「不動産屋」としてではなく「コンサルタント」としてご提案させていただくことです。
その⼀つの取り組みとして「オーナー通信」をお送りしておりますが、新年度より新しく「クロダハウス通信」を配信させていただきます。
内容はとても充実しておりますので、今後の賃貸経営・資産活⽤のお役に⽴てればと思っております。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.50％
優先順位１ 自社管理物件（平成２７年12月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。
リノベーション工事完成から1ヶ月で満室達成！ 月額収入 5.3万円→6.3万円 12％ＵＰ【背景】
築３０年超（当時）･･･
退去にある程度の⼯事はしていたものの、いつの間にか⼊居率は常に３割程度。
『賃貸経営の転機』
セミナーをきっかけに、より資産を増やすための賃貸経営に転向。将来を考えた節税対策へ！
【取組内容】
リノベーション（チョイス）で外壁は大幅にリニュー
アル。シックで幅広いニーズに対応するスタイルに!!
内装も複数パターンでお客さんが選べる仕様に！
【結果】
リノベーション⼯事完成から1ヶ月で全部屋が成約に！！
オーナーＳ様

築年数

昭和５９年

賃料

５．５万円

空室５世帯

３ＤＫ
→2LDK・1LDK

世帯数

１２世帯

⼊居率 ５８％→１００％

対策

リノベーション〜チョイス〜

間取り-５-1-スタッフ紹介

ひとこと

氏名

小松邦訓（コマツクニノリ）

出身地

福井県丹⽣郡越前町（旧：宮崎村）

勤務部署

株式会社クロダハウス

⼊社年月

2008年

休日の過ごし方

子供と遊ぶ

最近嬉しかったこと

誕⽣日に4歳の娘と2歳の息子がハッピーバース
ディを一日中歌ってくれていたこと

座右の銘

継続は⼒なり福井支店

賃貸管理からリノベーション提案・施⼯、新築の営業まで幅広く業務をさせて頂いております。
それぞれのオーナー様にあった最善の対策・提案が出来るよう心がけておりますので、お困りごとがございましたら、是非お声がけ下さい。

今月のトピックス■リノベーション体験■ ～当社スタッフ施工～
当社では毎月カルチャースクールを開催しております。今年のテーマは「ＤＩＹ」です。意味はＤｏ Ｉｔ Ｙｏｕｒｓｅｌｆ「⽇曜大⼯」です。
最近では⾃分の住みたい空間を⾃分でつくる「⽇曜大⼯⼥⼦」が増えてきています。
そこでクロダハウスでは「賃貸マンションに住んでいるから原状回復が気になってＤＩＹができない」と思っている⼥性⼊居者様に、当店の⼀室を活⽤して⽇曜大⼯体験室を提供します。
今月のトピックスはその体験室を作成する風景を掲載しております。
まずは⾃社スタッフにて⽇曜大⼯を体験して、「賃貸マンションでもできるＤＩＹ」を広めていきます。住みたい空間を⾃分で作る喜びを体験いただくことで、部屋に愛着も沸くことでしょう。
その結果、空室対策にもつながっていくことをクロダハウスの取り組みの⼀つとしてご紹介させていただきました。

-2-賃貸管理コーナー
税とうまく付とうまく付き合う不動産経営法
賢い大家さんの大家さんの確定申告さんの確定申告チェックポイント
確定申告チェックポイント！
チェックポイント！
2015年の賃貸経営の業績はいかがでしたでしょうか？年末から年始にかけてのこの時期は確定申告の最終チェックの時期です。今年は無駄な税⾦を支払うことのないよう注意が必要です。2016年の確定申告期間は2月16⽇（⽕）〜3月15⽇（⽕）
です。
この期間内に、2015年1年間分の会計結果を税務署へ報告（確定申告）することになっています。年が明けてから申告書を作る⽅も多いですが、その時には出来な株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
いことがありますので、将来を⾒据えた経費の使い⽅とチェックポイントをお伝え
高橋 勝也
します。
より良い賃貸経営のためには、魅⼒ある物件づくりのための設備投資が必要です。「古くなったらまとめて修繕すればいい」とお考えの⽅もいらっしゃいますが、建物の維持管理も部屋の掃除と⼀緒で、毎⽇コツコツと早めの段階で⼿を⼊れることで綺麗で⻑持ちします。当然、⼊居者の満⾜度も高く⼊居率も上がりますので、⻑い目でみるとトータルの修繕費は少なくて済むことが多いです。また最近では間取りを大きく変えたり、設備をグレードアップしたリノベーションが当たり前になりつつありますが、全てがその年の修繕費になるわけではなく、「資本的支出」として耐⽤年数で償却していく部分もありますので、注意は必要です。今年計上しておきたい必要経費や来年の分を⾒越して⾏う必要経費など、確定申告に向けて⼯事等の⾒積書、請求書、領収書資料を揃え、数字をまとめておくと、確定申告をスムーズに進めることができます。

＜所得税の税額計算方法とチェックポイント＞
１.所得の計算☆チェックポイント☆
収入

－

必要経費

＝所得
＊必要経費
⾒落としていたものはないか。
計上すべき必要経費はないか。

２.課税所得の計算
所得－所得控除

＝課税所得

＊所得控除
配偶者控除、扶養控除等の有無の確認。
＊税額控除
住宅ﾛｰﾝ控除等の有無。

３.所得税の計算
課税所得× 税率－ 控除額 ＝所得税
＊⻘⾊申告控除⻘⾊申告承認を検討する。

４.納税額の計算
所得税

－

税額控除

＝納税額

その他、必要経費として認められるか否かの基準は「事業関連性」と「妥当性」で判断します。「事業関連性」とは、その支払いがその売上（賃料収⼊）を得るために必要なものであることを⾔います。
「妥当性」とは、⾦額などが事業の内容などから判断して妥当なのかどうかということです。必要経費として認めてもらうためにも、きちんと証拠を保存しておかなければなりません。領収証を保存するのはもちろんのこと、飲食代の場合には得意先や担当者、人数なども明らかにしておく必要があります。
これらのことを現⾦出納帳の摘要欄に記⼊しておきましょう。お中元やお歳暮などは、送り先の明細を保管しておきます。また、⾹典や祝い⾦の場合には領収書はありませんが、お葬式や結婚式の案内状を保管しておき、そこに払った⾦額を記⼊しておくなど証拠を保存しましょう。

空室対策、、・お問
資金繰り
り合改善、、】
リフォーム工事
工事のごのご相談
相談・お・お問
空室対策、収益向上、収益向上
資金繰改善
リフォーム工事のごご相談
・お問い合わせは【ご相談・お問い
わせ】
オーナー様：管理ご相談窓口
相談・おわせオーナー様
管理0776-523710
担当：：：高橋（（（たかはし）））
0776
52担当
高橋たかはし℡℡ 000-000-000
担当：○○（マルマル）000000担当○○
マルマル-3-業界ニュース
2016年賃貸住宅
2016年賃貸住宅を
年賃貸住宅を取り巻く時流・時流・環境の環境の変化㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

2016年、賃貸住宅市場を取り巻く時流・環境の変化を表すキーワードをまとめたものです。

①貸家は資産デフレ傾向継続●貸家新設⼾数は、2014年・2015年予測では35万⼾代後半にて進み、2016年度以降も増加傾向が予測される。
●都市部マンションの⼀部地域のみ、価格上昇傾向はあるが、宅地・⺠営借家に関してはデフレ傾向。家賃下落、空室拡大は継続される。
②関連する法改正（相続税の税制改正・空き家対策特別措置法の施⼯）●2015年1月1⽇からの相続税改正に合わせ、遺⾔書作成数増加。
（2014年度には遺⾔公正証書作成数10万件越、今後は家族信託へ）●2015年5月26⽇空き家特別措置法完全施⼯
官⺠連携により空き家対策へ（2013年820万⼾空家率13.5％→2033年予測2,150万⼾空家率30.5％）③多様化・増加が予測される⼊居者層●インバウンドビジネス拡大、旅⾏消費額続伸、⺠泊への法・条例改正●地⽅私大の学生減少、拡大するシェアハウス
●「⽼人ブア」⽼後資⾦の減少、「シングルマザー」拡大●成熟化進む高齢者住宅、圧倒的に⾜りない⾃⽴型障害者住宅●企業⽴地、企業や事業所の都市集中が進む④リアルタイム・自動化で進むＩＴ化による部屋探し＆コミュニケーション●ウェアラブルデバイス（持つ→身につける）
ロケーションフリー（どこにいても繋げられる）●ＳＮＳの急激な進化（プッシュ広告、アプリ活⽤）●個人情報のある、重要事項説明のＩＴ化●遠距離顧客とのＩＴ対応●顧客と顧客を結ぶ、ＣtoＣマーケットの急拡大⑤コンプライアンス施策●企業の社会的価値、コンプライアンスにフォーカスした施策展開（フォルクスワーゲン、東芝、旭化成建材・・・）⑥個⼈情報、顧客情報管理●マイナンバーの⺠間利⽤（賃貸所有者への支払調書など）
賃貸住宅市場も大きな転換点を迎えています。まさに淘汰の時代です。建てた時の税⾦対策だけでなく、建てた後の収益を維持させる「賃貸経営⼒」が必要な時代に⼊っています。
ピンチをチャンスに変える！
需要は間違いなくあるのですから！
-4-

相続相談コーナー
Ｑ．相続
Ｑ．相続の相続の生前対策の生前対策の方法は方法は？
相続対策には主に「分割対策」「節税対策」「納税対策」の３つの対策をする必要があります。相続財産は所有していた預貯金などの動産、土地・建物などの不動産に分けられますが、相続財産の多くは不動産ですから、不動産を主にした対策が鍵になります。
不動産の対策は、相続発生時までにしておくことがポイントです。財産が多くなるほど、いくつかの対策を組み合わせることが必要で、時間がかかることもありますので、早めの準備が大事です。今回は６つの生前対策の方法をご紹介します。

①贈与
・自宅を配偶者に贈与

⾃宅
評価額2,110万円まで

配偶者

婚姻20年以上の配偶者には、2,000万円（暦年贈与を合わせると2,110万円）まで無税で贈与できる。

家賃

・不動産を子供に贈与

賃貸マンション

⼦供

家賃収入が被相続人の現金として残ることを回避できる。また、子供の納税資金にもなる。

-5-

相続相談コーナー
②購入

③資産組替

・現金で不動産を購入する

・土地を売却、賃貸不動産に買い換える
家賃

購入

売却

現⾦を減らす賃貸マンション

賃貸マンション

土地

現金で持つより、不動産に換えたほうが評価が下がる。また、現金が減ることで財産が減るので対策になる。

利用価値の低い土地は売却し、収益の上がる賃貸不動産に組み替える。
資産価値を高めつつ評価を下げる。

⑤法人④活用
・賃貸経営の会社をつくる

・土地に賃貸不動産を建てる

管理会社

役員
報
酬

収⼊を分散

家賃

現金で持つより、不動産に換えたほうが評価が下がる。また、現金が減ることで財産が減るので対策になる。

賃貸経営は個人より、法人のほうが税制上のメリットが多くある。また、配偶者や子供を役員にすることで、家賃収入による資産の増加が回避できる。

相続財産の相続財産の評価方法や評価方法や特例適用については特例適用については一定については一定の一定の条件があります
条件があります。
があります。
相続に相続に関するお悩するお悩みもお気軽
みもお気軽にご気軽にご相談にご相談ください
相談ください！
ください！資産税に資産税に詳しい各専門家
しい各専門家（各専門家（税理士・弁護士・弁護士・鑑定士等）鑑定士等）と連携してサポートしています
連携してサポートしています。
してサポートしています。
【ご相談・お相談・お問・お問い合わせ】わせ】オーナー様
オーナー様：相続＆相続＆不動産ご不動産ご相談窓口℡ 0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）-6-店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市⽇の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活用について□相続対策について□保険について□その他

お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス