日本モーゲージサービス株式会社

2024 年 3 月 期
決算説明レポート
決算発表日：2024 年 5 月 9 日

CONTENTS

本レポートは、当社 IR サイトにて公開している「2024 年 3 月期決算説明動画

1 │2024 年3 月期 決算概要

（2024 年 3 月期決算説明資料をもとに、

2│2025 年3 月期 経営戦略

スライドを抜粋し順番を入れ替えてご説明しているもの。収録日：2024 年 4 月26 日）」の内容を書き起こし、一部内容を編集・補足したものです

SUMMARY
1 │2024年3月期

決算概要… 営業収益は 71.1 億円（前期比 2.9％減）、営業利益は 13.9億円（同 5.0％減）と減収減益となるも、連結業績予想に対しては達成。当社グループが主力とする持家（注文住宅）や、全国のフラット 35 市場が縮小する厳しい環境において、住宅金融事業は商品多角化が進展し利益率向上

2025 年 3 月期の見通しは、営業収益 72.5 億円（当期比 2.1%増）、営業利益 10.8 億円（同 22.7%減）を予想

2│2025 年 3 月期

経営戦略

… 多角化・高付加価値・ワンストップを推進する従来の「オンリーワン戦略」と、コスト削減のためのプラットフォーム開発という「未来への種まき」の 2 軸で持続的な成長を目指す

2024年3 月期 決算説明レポート

1│2024 年3 月期 決算概要
日本モーゲージサービス代表取締役社長の鵜澤でございます。2024 年 3 月期の決算説明をさせて頂きます。
本日は、まず初めに決算内容をご報告させて頂き、その後、短期的な戦術・見通し、そして中長期的な戦略について簡単にご説明させて頂きたいと思います。

2024 年 3 月期は、営業収益は 2.9% の減収、営業利益は5.0%の減益という結果でした。かなり厳しい経営環境の中では踏ん張ったと捉えており、計画値に対しては住宅金融事業の貢献により上振れしておりますが、残念ながら減収減益に終わりました。

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1│2024 年3 月期 決算概要
セグメントによってはかなり凸凹があります。
住宅金融事業は、過去最高益だった前々期に並ぶレベルとなり、営業利益は約 6 億円の計画値に対し、実績が 9 億 5,600万円となり、かなり上振れしました。
一方、住宅瑕疵保険等事業は苦戦を強いられ、営業利益が前期比 26.1%の減益となり、計画値 4 億 7,700 万円に対しても3 億 6,600 万円と、大きく届きませんでした。
また、住宅アカデメイア事業も、新設住宅着工戸数減少の影響を受け、10.1%の減益となりました。計画値 1 億 2,500 万円に対しても 7,300 万円という結果になりました。

それでは各セグメントについて詳しくご説明します。
住宅金融事業に関しましては、主力商品であるフラット 35の市場規模が、ここ数年、前期比で 3 割減り続けており、市場縮小が未だ続いております。しかし当社においては、フラット 35 以外の変動金利型等商品が伸びており、これらの貢献によりフラット 35 の落ち込みを補いました。
住宅瑕疵保険等事業に関しては、持家の新設住宅着工戸数マイナスの影響を大きく受けて大幅な減益となりました。これが連結業績減益の一番の理由となっています。
住宅アカデメイア事業に関しても、住宅瑕疵保険等事業と構造は同じです。分譲マンションの価格は急上昇していますがデベロッパーの供給戸数は相当に減少しており、減益となりました。

繰り返しになりますが、連結業績は減収減益となるものの、計画値に対しては住宅金融事業の貢献により上振れとなりました。

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1│2024 年3 月期 決算概要過去 5 期分のトレンドで見てみますと、踊り場が続いております。
当期の営業利益率に関しては、住宅金融事業は 28.7% と前期比プラスとなっていますが、住宅瑕疵保険等事業及び住宅アカデメイア事業は前期、前々期の利益率を下回っております。
この踊り場からどのように抜け出すかが、今最も大きな課題だと認識しております。

次に KPI を見ていきますが、当然のことながら良くありません。3 事業全てにおいて弱いトレンドは変わってはおりません。

来期の計画ですが、営業収益としては微増、営業利益は当期13 億 9,800 万円のところ、11 億円弱と見通しております。
市場競争が激化するなかで、利益率の更なる低下、そして本社移転費や人件費等のコストアップ要因もあり、営業収益は微増、営業利益は減益と予想しております。

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1│2024 年3 月期 決算概要
株主還元についてご説明いたします。
来期は上振れ、下振れの両方の可能性がありますが、先にご説明した計画値に着地すると想定して、来期は配当性向 36.6%に増加、配当金に関しては現時点で 20 円から 18 円とさせて頂き、今後の業績を見ながら動かしていきたいと考えております。

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2│2025 年3 月期 経営戦略
ここから経営戦略のご説明に移ります。

まず前提となる、経営環境の認識についてお話いたします。
上のグラフは住宅着工統計の推移です。青い棒グラフが当社グループの重要な市場である「持家（もちや）」になりますが、ご覧のように下降トレンドは変わっておりません。私は、まだ底打ちしていないとみており、マイナスは続くと考えております。
下のグラフは中古住宅流通件数の推移です。当社においては、中古住宅への融資が既に 4 割以上となっており、私は、中古住宅のマーケットが安定して微増を続けているような実感を持っています。中古住宅の市場拡大ポテンシャルは高く、当社グループでも新築から中古への事業シフトは重要なテーマだと捉えております。

上のグラフの青線はフラット 35 のシェアですが、2020 年では約 16%だったものが、2024 年には約 4%までにシェアが縮小し、融資金額も減少しています。これも住宅着工統計と同じく、底はまだ見えていないと認識しております。
下のグラフは、変動金利と固定金利の推移になります。まるでワニの口のように差が開いているこの金利差がフラット35の競争劣化を生む最大の理由となっています。まだ差が縮まる様子はありません。以上のように、経営環境としては、かなり厳しい状況が続くという認識を持っております。
しかし、今後インフレが恒常的に続きますと、固定金利型フラット 35 の優位性は高まっていくと考えております。例えば2%の固定金利で住宅ローンを借り、その後 3%のインフレになり自宅の価値も上がりますと、1%の利回りがあることになります。あと 1 年もすれば、固定金利の優位性も徐々に認識され始めると考えており、ポテンシャルはまだまだあると捉えております。
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2│2025 年3 月期 経営戦略
次に、いま当社グループで、一番の産業課題だと捉えている住宅購買力の低下についてご説明させて頂きます。
実質賃金は、ここ 3 年ほどゼロを下回りマイナスが続いています。一方で、住宅価格を構成する資材や労賃といった原価は、ご覧のようにインフレで右肩上がりとなっています。この差が、消費者の住宅購買力低下を表しています。
日本における住宅市場は、年収 700 万円未満世帯がメインターゲットになり、年収 700 万円～1,000 万円未満世帯を含めると全世帯の 9 割以上を占めています。ところがこの中間層の住宅購買力が急速に低下してしまっています。ひと言で言いますと、家が高過ぎて買えないのです。中間層が家を買えないとなると、住宅市場そのものが急縮小してしまうことになり、この問題解決こそが、当社グループの中長期戦略として最も大事なことだと考えております。

このような経営環境を受け、当社グループとしては、短期的、中長期的な 2 つの視点で、戦略・戦術を考えております。
短期的な視点では、この 1 年をどのように勝ち残っていくか。
また中長期的な視点では、消費者の住宅購買力低下という大きな問題をどのように解決していくのかが重要だと捉えております。

短期スパンでは、当社は新商品によって急成長していくことは難しいですが、従来からのワンストップ戦略をさらに推進し、生き残りをはかります。住宅金融分野のオンリーワン企業
として、住宅の戸数は減っても、1 戸に対してサービスを積み重ね、1 戸あたりの売上額、手数料額を上げて利益率を上げていくことに尽きると思っております。

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2│2025 年3 月期 経営戦略
もう一つは積み上げ型のストック循環、つまり中古住宅戦略も推進していきます。
当社グループでは、自社開発のクラウドに、約 70 万戸分の住宅の情報が蓄積されておりますが、これを活用して中古住宅流通につなげ、サービスを積み上げマネタイズするビジネスモデルをブラッシュアップしていきます。

一方で、中長期的には、先ほど申し上げた「住宅コスト問題」の解決に取り組み、従来の産業モデルからのゲームチェンジを目指す戦略となります。インターネットを使い、建材の複雑な流通工程を短縮・合理化し、消費者が建材会社からダイレクトに材料を買い、住宅事業者に工事を発注できる仕組みを、プラットフォーマーとして作り上げることができるのかが大きな課題だと考えております。
DX 化が進みづらいと言われている住宅産業ですが、実は技術的な面で言えば、既に様々な技術が出来上がっております。
例えば BIM というのは、3 次元 CAD のことで、AI を使い 2次元から 3 次元に変換する技術です。BIM は 2 次元 CAD とは比較にならないほど、精緻な情報を持たせることができます。縦横高さ何ミリの材料を何立米組み立てていくのか等、まるでバーチャル上に家があるような形で住宅の設計ができます。プロが材料を手拾いして積算しなくとも、どんな建材がどれくらい必要なのかが詳細に明らかになりますので、消費者が建材を発注することも可能になるわけです。

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2│2025 年3 月期 経営戦略
建材サプライチェーンは大変に複雑で、これが住宅価格のコ
ストダウンにおいては重要な要素です。スライドで示しているのは一次卸と二次卸が入っていますが、これでも短い方で木材においては中間業者が 7 社ほど入ります。それぞれが中小零細企業になり、間接コストが相当積み重なっています。私は、もし消費者が BIM による精緻な積算データをもとに、建材会社に直接発注することができれば、住宅の材料において20％前後のコストダウンが可能なのではないかという仮説を持っています。

当社グループとしては、住宅事業者に無償で提供している助っ人クラウドや、信用補完のための住宅瑕疵（かし）保険やつなぎ融資等のサービスを組み合わせて、消費者保護や住宅事業者のリスクヘッジ機能を持つプラットフォームを作りたいと考えております。一気に作ることは難しいと考えておりますが、合理的な住宅形成プロセスをつくり上げるべく、何としてでも挑戦をしていきたいと考えております。

また、労働基準法の改正による「建設 2024 年問題」や、省エネ法の改正によって、コスト上昇要素が増えています。今後も住宅価格は恒常的に値上がりをしていくと考えられます。

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2│2025 年3 月期 経営戦略
従来のスタンダードである「工事請負モデル」は、リスクを取ることでリターンを取るというものでした。しかしインフレ等の環境変化により、中小住宅事業者が従来の与信を取っていけないなか、リターンが取れずリスクだけを取っているような構造になってしまっており、これを「新しい材工分離モデル」にどのように変えられるかというのが、大きな鍵であると考えております。

革新を実現するための重要な 3 つの要素が、BIM とステーブ
ルコイン、そして当社グループのサービスです。BIM という3 次元 CAD の登場により、精緻な積算や施工管理が可能となりました。また、ステーブルコインという電子マネーの登場により、モノとお金の同時決済ができるようになり、中小住宅事業者の与信問題解決やサプライチェーン合理化の可能性が見えてきました。今当社グループでは、消費者がインターネットを通じて住宅建設の契約を行い、消費者名義で建材を買い、工事は別に発注することで、15％から 20％のコストダウンが可能になるのではないかという仮説を持ち、中長期戦略を組み立てております。

金融と IT、当社グループの保険や保証等の信用補完サービスやクラウドを組み合わせ、住宅の革新的な価格低下コストダウンのプラットフォームをつくり、そこでマネタイズを行っていく。住宅分野において、金融、DX、信用補完を一緒に動かせる企業は他にはなく、この強みを活用して画期的な住宅建設のコストダウンモデルを築き上げていきます。
中間層の住宅購買力低下によって、厳しい局面にある住宅産業における、当社グループの最大のミッションだと捉え、奮起してまいりますので、引き続きご支援のほどよろしくお願いいたします。

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本資料は当社グループをご理解いただくために作成されたもので、当社への投資勧誘を目的としておりません。投資に関するご決定はご自身のご判断において行われるようお願いいたします。
本資料に掲載されている業績見通し、その他今後の予測・戦略等に関わる情報は、現時点で入手可能な情報と合理的であると判断する一定の前提により、当社グループが予想したものです。実際の業績は様々なリスク要因や不確実な要素により、業績見通しと大きく異なる可能性があります。
本資料中の情報によって生じた影響や損害については、当社は一切責任を負いません。
なお、いかなる目的であれ、本資料を無断で複写複製、または転送等を行わないようにお願いいたします。

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