第 5章 高齢者 に使 いやすい製品の開発事例
第 4節 住みやすい,暮 らしやすい[1]高 齢期における暮らしやすい住まいの考え方

長嶺 堅 二 郎

CSね つと企画合同会社 代表(株)技 術情報協会「高齢者・アクティブシニアの本音・ニーズの発掘 と製品開発 の進め方 」

第 4節

住みやす い′暮 ら しやすい
[1]高 齢期 における暮 ら しやすい住 まいの考 え方

は じめに
シエ アの住まいについては住み慣れた自宅 (戸 建て,マ ンシ ョン,ア パー ト等)と 住み替えの高齢者住宅 (集 合住宅,施設,ホ ーム,マ ンション等)が ある。高齢者住宅での住まい方をみると自立での住まいか介護での住まいかでハード・ ソフ ト・サービスが変わ って くる。 ここでは高齢者住宅の 自立型 と介護型に絞 り,暮 らしやすい住まいの考え方 として記述 してみるc
これまで高齢者住宅の業界で 15年 携わ り, この間有料老人ホームの経営・ 運営,新 ホームの立ち上げや高齢者専用賃貸住宅 (現 サービス付き高齢者向け住宅)の 立ち上げ,他 施設の運営 コンサルティングやスタッフ研修及び入居検討者の為の 「高齢者住宅の見方 。選び方」等の講演を通 し得たものや,更 に母親のホーム入居探 しやその入居経験 ,勉 学の為,国 内 300ケ 所以上 の施設見学,海 外,ス エー デン,デ ンマー ク, ドイツ,ス イス,イ タリアの施設 20ケ 所以
上を見聞 してきた中で本題を考察する。
高齢者住宅での暮 らし方は入居者の身体状況 ,認 知症 の状況 ,資 産状況等で変わ り,又 ,運 営者が提供するハー ド・
ソフ ト・ サー ビスによって変わって くるところがある。そのあた りの掘 り下げ と,併 せてこれ らの住宅における設備や入居者 ,ス タッフをサポー トする商品やシステム開発の視点でも考えてみたい と思 う。そのためには運営者側の運営の仕組みや機能,ミ ッション他業界特性 も知 って頂 く必要があるか と思 うので,様 々な角度か ら見て,可 能な限 り現状を示す。又 ,高 齢期 の入居検討者の選び方 目線で高齢期の暮 らしやすい住まい方を探 り,更 に暮 らし方をサポー トする設
備や機器,シ ステムがどのよ うなものがあ り,今 後 どのようなものが望まれて くるのか,市 場背景か ら暮 らしやすさを追求するサポー トシステムが どんな ものが望まれるのか,高 齢者住宅業界関係者 の見方 として記述する。

1

高齢者住 宅の現状

日本の高齢者住宅の種類 は世界 に類を見な く,主 なものだけで表 1の ように 16種 類ある。欧米では介護型 ,ア シス
テ ットリビング型, 自立型な ど多 くて 4〜 5種 類ある。 ここでは,こ の 16種 類を以下総称 して高齢者住宅 と呼ぶ。 これ らを大 きく分類すると,公 的なもの と民間 と 2つ に分かれ図 1,入 居要件 も要支援型,要 介護型,自 立型,要 医療型
あるいはその混合型 とある。基本的には公的,民 間も住 まい方 としては大き くは変わ らないが, ここでは民的なものに絞 って暮 らしやすさを考 えてみたい と思 う。
・公的な住 まい公的な住 まい として代表 されるのは主 として社会福祉法人が運営する特別養護老人ホームを始め とするケアハ ウス,軽 費老人ホーム,養 護老人ホーム,グ ループホーム等があ り,全 戸数の半分以上を占めている。厚生労働省管轄の元,各 都道府県で設置基準を定めている。
・民間の住まい民間の住まいは,主 として株式会社や有限会社等法人が運営する有料老人ホーム,シ ルバー分譲マンシ ョン,サ ービス付 き高齢者向け住宅等があ り,近 年 目覚 ましい勢いで戸数が伸びている。
有料老人ホームは厚生労働省 の管轄でサービス付き高齢者向け住宅は国土交通省の管轄にな り,そ れぞれ設置基準を定めているがシルバー分譲マ ンシ ョンについてはその設置基準はない。

表 1 高齢者住宅の種類と供給状況

介護付有料老人 ホーム

3,605

177,640

25.037

202,677

住宅型有料老人ホーム

6627

168,2237.048

175,271715

健康型有料老人ホーム

3131

無届有料老人ホーム
分譲型ケア付マンション

6.091

9,595

9,595

38.035

174,664

シルバーハウジング

890

23,813

23,813

軽費老人 ホー ム・ A型

208

12,14512316

58,82079,965

サー ビス付き高齢者向け住宅

5,439

136,629

軽費老人ホーム・ B型
ケアハウス

21.1452,018

578

生活支援ハ ウス

27,007

養護老人 ホーム

7,071

7,071

37,71764,724

グループホーム

12,720193,237

193,237

介護老人福祉施設

9053

552043552.043

介護老人保健施設

4,137

363,813363,813

介護療養型医療施設

1,540

計

67,98567,985
1,711,022

223:904

1,934:926

2015年 4月 現在,タ ムラプランニング&オ ペレーティング調べ

入居時要介護入居時自立IIIIRI

シルバーハウジング燒噸濯溜サ￨

養護老人ホーム・生活支援ハウスなど

図 1 高齢者住宅〜民間・公的〜 入居対象 と費用から見た分類

2.高 齢 者 住 宅 の 商 品構 成
高齢者住宅の商品構成 とい う面で捉えてみ る。 ご入居のお客様は自立,介 護それぞれ入居事情 は違 うが,突 き詰め
ると入居で求められる ことは「安心・安全 。快適 。大丈夫・楽 しみ」 のどれかになる。その中で高齢者住宅の商品構成
は,ど の高齢者住宅 も大 き くは 3つ ,ハ ー ド・ ソフ ト・ サー ビスか ら成 り立 っている。 まずハー ド面 は建物・ 設備で立地・広さ 。間取 り 。居室内の設備 。共用設備 とその内容は種別 により,又 ,運 営者側 の客層ターゲ ッ ト,利 用料,サ407

― ビス提供内容によって変わる。 もう一つ は住居の権利がある。有料老人ホームに多 く見 られる利用権方式 (退 去すれば利用権 は消滅する),サ ー ビス付き高齢者向け住宅の様に毎月の利用料を支払 う賃貸方式 ,一 般のマンシ ョン購入 と同 じよ うに自分の所有になるシルバー分譲マンシ ョンの分譲方式,次 に公的な特別養護老人ホーム・老人保健施設・介護療養型医療施設等の権利 のない福祉施設で,そ れぞれハー ドのあ り様 は変わって くる。
次にソフ ト面,ご 入居者 。ご利用者をお世話する施設長 (施 設 によってはホーム長・ 園長・苑長・支配人 とも呼ばれる)を 始めとするスタッフ,従 業員 (介 護・看護・ 生活支援スタッフ等)で ,や は り種別によって,利 用料によって人員体制,介 護体制,運 営 ソフ トは変わって くる。
次が生活支援サー ビス,介 護型 と自立型では多少そのあ り方は変わって くるが,大 きくは次のサービスが内部サー ビ
スな り外部サービスで行われている。食事サービス・家事,援 助サー ビス・入浴サー ビス 。医療 ,看 護サービス・介護サービス・ 介護予防サー ビス・各種相談,健 康相談サービス・フロン トサービス・ アクティビティ,イ ベン トサー ビスがあり,や は り種別,利 用料によってそのサー ビス内容は大き く変わって くる。
以上が商品 とい う視点で捉えるとこうい う構成になるので,暮 らしやすさを見てい く上で分か りやすいかと考 える。

3.高 齢者住宅の機能 とミッシ ョン
運営側 の持 つべ き機能・ ミッシ ョンを知 って頂 くこ とも,暮 ら しやす さを考 える上 で必要 か と考 える。高齢者住宅
は様 々な機能 を提供す る こ とができ,機 能 の一部 を外部サー ビスに委ね ることができるが ,提 供責任 は全 てホームにある。

【高齢者住宅の機能】①住居提供・・・バ リアフリー等の高齢者仕様で専用居室を設け,食 堂やお風 呂な ど共同施設を提供②介護支援・・・ 介護保険の申請や運用 ,食 事・入浴・排泄・歩行・着替え等の介助等個人サー ビス (内 部サービス
か外部サー ビス)を 提供③医療支援・・・ 在宅医療機関や協力医療機関 と協力連携 し医療サポー トを提供
④生活支援・・・家事援助や行政手続き代行 ,家 族 との連携,娯 楽 ,行 事等を提供⑤安心提供・・・暮 らしをサポー ト,心 身能力の低下をサポー トし,治 安 ,防 災,不 安の軽減をはかる
以上,大 きくは 5つ の機能が大な り小な り備 わっていることが必要な ことになる。
【高齢者住宅のミッシ ョン】
運営側のミッションとい う視点で捉えると大き くは 4つ 。
①安全な生活の為に・・・・ 日常 ,そ してまさかの時の為に防犯・ 防災面を警察 ,消 防署 と連携する又衛生面の配慮を最大に行 うこと。
②安心な生活の為 に 。・・・心身の機能低下に備えて,24時 間の体制,協 力病院 との連携,介 護サー ビスの内容を個別にカンフアレンスする。又終末期のサポー トを明確 にすること。
③快適な生活の為に・・・・楽 しい,明 るいハ ッピーを生活を送 って頂 くため,清 潔さや快適温度等の配慮,美 味 しい食事の提供,便 利な生活,楽 しい生活をサポー トする こと。
④永続的な安心の為に・・・経営 と運営の安定をはかるため,入 居率の確保 ,収 支のバランス,職 場環境の改善,維持,職 員の資質向上,定 着率を上げる こと。
こうしたミッションがハー ド・ ソフ ト・ サービスの中に見える ことが,暮 らしやすさを見てい く上で大事なポイン トになって くる。
お客様が高齢者住宅に期待される内容】【
お客様 (ご 入居者)が 高齢者住宅に対 して期待される内容がある。言い換えれば要求事項になる。 この視点からでも記載 してみるが大きくは 8つ ある。

①快適な住まい ,・ ・・・整理・整頓 。清潔・清掃が行き届いている。設備の安全確保が出来ている。緊急通報 システムが完備されている。
②美味しい食事・・・・・栄養バランスが行き届いている。バラエテイなメニューがある。温かい食事を提供 してくれる。軟食や体講への対応をしてくれる.。

③健康管理・・・・・,慢 性疾患の管理,投 薬の管理,異 常等の早期発見をしてくれること。

￨● 健康状態の把握④医療サービス支援・・・協力病院との連携デ通1院・ 入退院支援 在宅医療機関 との運輸をはかってくれること。
③介護サービス・・・・・ 自立支援 介護予防,介 護保険の申請,チ ームで 24時 間介護ァ医療と介護の連携があること。
③隼活支援サービス・・ ・ 行政手続き代行,通 信・郵便手段の確保:金 融機関の利用支援;理 美容:洗 濯,宅 配便,を して くれる ことぉ
貴い物構。
。
⑦安心 安全な生活 ・・治安,防 災:経 済力に合った1生活に気を配り,看 取り:葬 犠の相談等に乗ってくれること。
③孤独感からの解放・・ ち身近な相談相手,新 しい人間関係作り,共用施設の活用,癒 し等に手をか してくれること。

以上のような要求事項を誰もが持つが,運 営者の理念,姿 勢,頂 く費用 (利用粉 ,決 められた人員体制 (介 護体制
見守り,体範 サ‐ビス支援体制等)に よって,そ の提供の仕方,厚 み,嘱 奥行きは大きく変わってくる。従って入居者は身の丈に合った暮らしやすさを見ていく上で,こ 0内容がどこまで期待できるのか知っていく必要がある。
,

4

高齢者住宅

入居対象 と費魁 ‐サ =ビ スの 関係

・
高齢者住宅に期待する内容がどこまで入っているかは,flJ用 料によって大きく変わってくる。
主な高齢者住宅を入居対象と費用からみて:位置づけをプロットしてみると図 2に なり,類 型に依つての費用は各々異なるが,参 考までに主な住まいの利用料 は図 3の ようになる。更に費用 とサービスの関係をグラフに表 してみると介護型図 4,自 立型図 5の 様になる。

から観た分類〜
図 2 高齢者の住まいと施設 〜入居対象と費用‐

》★費用もタイ プもいるいろ★
☆重度の方が優先されます★
特別養護老人ホーム※従来型※新型 (個 室でユニットケア)
一地方公共団体・社会福祉法人一月 額 :約 25〜 15万 円

マ「ず 錢住麺
自立の方も入れるホームも介護は外部から★ノ｀リアフリ‐: ‐サ■ビス付きなら★
サービス付き高齢者向け住宅※見守 り・相談サービス付き―営利法人一‐入居一時金 :0〜 数千万円 月額 :15〜 30万 円以上

月額 :約 13万 円※介護付 き■※健康型'事
介護が必要になったら退去‐
一営利法人一★リハビリが必要なら★■
老人保健施設★認知症の方向け★
グループホーム￨:―地方公共団体・ 医療法人一ー社福・営利法人■■地方公共団体・社会福祉法人 二★常に医療が必要 な ら★
1介 護療養型 医療施設
―地方公共団体・ 医療法 人 一:￨‐

★一人暮 らしが不安なら★
ケアハ ウス★低所得者向け★
養護老人ホーム―地方公共団体 1医 療法人 一★資産価値を考えるなら★
シルバー向け分譲マンション￨ ￨￨‐●￨￨■￨ ￨‐

―営利法人 二 ￨★公的賃貸住宅なら★
シルバーハウジング※生活相談員が安否確認
二地方公共団体二 ‐図 3 高齢者の主な住まいの種類

分

月の負担額に換算

サー ビス内容の違い

総 月額 自 己負担

80万 以上・ 立地・ 環境

65万 前後・ アクセス・ 建物。設備

55万前後

・ 共有空間45万 前後・ 部屋面積・ 介護・ 看護体制
。生活支援体制

35万 前後・ 医療支援体制

30万 前後・ 療法士の体制。リハ ビリ体制
・ アクティビティ支援

25万 前後・入浴設備・ 体制。食事提供内容

20万 前後・ 掃除・ 洗濯・ 代行サー ビス
・送迎サービス等

少ない

利用料によって介護体制,ハ ー ド・ ソフ ト・サー ビス等提供内容が変わ ります
図 4 介護型高齢者住宅 費用 とサービスの関係

分
月の負担額に換算●設備 共用部の有無 。広さ・大きさの違い

総月額自己負担

プール・ 多目的ホール
ジム・カラオケルーム
ビリヤー ド・ ア トリエ・バー
麻雀室 。囲碁室・図書室
喫茶室・ 映画鑑賞室・ 茶室
レス トラン・ プライベー トダイエングルーム 。大浴場
庭園・ゲス トルーム
鍼灸室・ リハビリ室 等●サー ビス内容 の違い
・ 各種相談サー ビス
・通院・ 送迎サービス
・入院中サー ビス・ 旅行中の居室・植栽管理
・ 墓参 り,買 い物サー ビス

い利用料によってお世話体制・ハー ド・ソフト・サービス等の提供内容が変わります
図 5 自立型高齢者住宅 費用とサービスの関係

5.高 齢 者 住 宅 入 居 者 ・ 従 事 者 の 特 性
暮 らしやすさを考える上で,又,設 備や しつ らえを考える上で,更 にビジネス開発 ,商 品開発を考 える上で, どんな入居者が入 り, どんな人たちがお世話 しているか,そ の特性を知 るのも参考になるかと考えるので記述 してみる。
【高齢者住宅は 2:8の 世界】
高齢者住宅の入居者は現在概ね介護型で男女比率 2:8, 自立型で 3:7に なっている。
現在 の平均寿命男性約 80歳 ,女 性 87歳 が反映 している結果だと考えられる。
一方 でお世話する従業員,ス タッフ構成も介護・ 看護・各種療法士 ・事務 。相談員・ケアマネージャー・営業・受付
・(フ ロン ト)ス タッフ等 も概ね男女比率は 2:8,更 にアウ トソーシングに携わるスタッフ,厨 房・調理・管理栄養士
清掃 。洗濯・送迎・ 保守メンテ等を見てい くと,や は りその比率は 2:8に なっている。 もうひ とつ突 っ込んでみると入居者に傾聴や レクリエーシ ョン,ア クティビティを提供サポー トした りするボランティアの人たちも 2:8,入 居後の面会 ,面 談 に訪れる家族,友 人,知 人 も 2:8,そ の面会の訪間手段 を見てみると,車 対電車や は り 2:8に なっている。従 って女性の目線が大事になって くることが分かる。
【女性の視点が大事】
この ことからしつ らえや設備を考えるときには,女 性の視点が大事 になって くる。当然入居検討の時も同じである。
高齢者 目線 (入 居者 によっては車いす 目線)は 基より, この女性 目線を大事 にして,更 に主婦を経験 してきた人が入居者 にもスタッフにも多 く主婦 目線 が必要,当 然人生の大先輩 であることか ら尊敬 目線,更 に介護型 については室内にいることが多いことか ら季節 目線で物事を見てい く必要がある。
現在,高 齢者住宅入居時の平均年齢 は概ね介護入居で 85歳 前後,自 立入居で 75歳 前後 になっている。平均寿命が延びてい く中で この比率はあまり変わ らないかもしれないc【高齢者の心身の変化】
先のような状況なので,そ の方の過 ごし方 ,運 営者側 のサポー トの仕方 にもよるが,高 齢 の入居者は短期間で心身の状況の変化が起 こる。そのために見守 りや生活支援体制,更 に設備について変化に対応できるシステム設計が重要 となって くる。

特に介護 タイプでは図 6の 様 に要介護者は必ず重度化する特性を持っている。
その ことか ら居室や共用部の トイ レ,洗 面 ,お 風呂,電 気・ 空調 (温 度・湿度等)・ 緊急設備を どう考えるかが大切になって くる。

￨‐￨

4〜 5年 後

一一一．
諸介︐一■‐

2〜 3年 度

一蝉一一

初期

軽度妻芥護者￨11111‐,111■ ￨■ ￨￨■・【
高齢者住宅従事者の現状 と特性】
高齢者住宅の従事者の実情・特性を知って頂 くことも必要かと考える。 自宅 とは違ってお世話するスタッフが必ず介在 してい くことか ら,暮 らしやすさを求めてい く上で何 らかの折 り合いをつけて生活 していかねばならないので, ここも大事な要素だと考える。
介護型 も自立型 もスタッフの多 くは介護の資格を持 ったスタッフが圧倒的に多いが,そ の実態は 3K職 場「きつい 。
きたない・給料が安 い」 とも言われ,離 職率が他 の職場 と比較 して高 く,概 ね 17%前 後 (平 成 26年 度,介 護労働安定センター・介護労働実態調査)で 推移 している。
従事者 の特性は,・職場の男女比率は約 2:8に なっている。
。年齢は 18歳 から 60歳 台まで幅広 く様 々な企業文化を経験 してきた人たちが多い。
・子育てが終わった女性が多 く,組 織に,そ して OA機 器 ,パ ソコンに馴染んでいない。
・組織 ,チ ームワー ク,報 連相,記 録が苦手な人が多い。
・職種間,同 僚間,上 下間,家 族・入居者 との コミュニケーシ ョンが苦手な人が多い。
・高齢者住宅はサービス業だがサービスの理解,認 識は薄い,従 ってビジネスマナー,接 遇マナーにかけている面がある。
・指示待ちスタッフが多 く,自 ら考える,発 想する職員が少ない ことも特徴の一つ である。
。人件費抑制の為パー ト比率が高 く,職 場 におけるモチベーシ ョンが上が りに くい。
。この 15年 で高齢者住宅が急激に増 えたため施設長等責任者層が育っていない。
・従 ってマネージメン トカが備わ っていない責任者層が多い。
・仕事内容から腰痛になる人が多い。
・高齢者に対 しての想い,優 しさを持っている人は多い。
こういった状況を見てみると従業員のスキルアップのための教育・研修や運営をスムーズに回す為の仕組み作 り等が必要な ことがわかる。従 って,こ うした教育面でのビジネスチャンスがあり,報 連相,記 録 ,周 知徹底,共 有化な ど使いやすいシステム開発等が考えられる。又,市 場に出てきているが,入 居者の異常検知,見 守 りや,コ ミュニケーシ ョ
ンをサポー トするロボッ ト,ス タッフの腰痛対策 の為 の移乗 ロボッ トの開発等の進化が必要 と考 える。
一方で団塊の世代が全て後期高齢者 (75歳 以上)入 りする 2025年 に向けて,介 護従事者が確保できるか どう力洵心配されているので,人 手不足をカバーする商品な リシステムの開発が大きな課題 となってきている。
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