［題字］故 野田卯一 会長

MONTHLYREAL
ESTATE

2

LE2024 February

All Japan Real Estate Association.

STY

令 和 ６年 度
税制改正大綱公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
一般保証制度のことがよくわかる動画をホームページ（会員専用ページ）内にて公開しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和５年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、審査結果

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第8回弁済委員会

審査明細
金 額

社数

件数

認証申出

６社

６件

67,776,982 円

認 証

３社

３件

11,880,596 円

保

１社

１件

否決

２社

２件

令和５年度認証累計

16 社

18 件

（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

留

不動産保証協会

68,610,596 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2024

2

February

06 -巻頭特集 1

令和６年度 税制改正大綱
住宅・不動産関連の主な改正項目-賃金上昇と社会構造の変化を踏まえた税制-

02 04 -

保証のお知らせ［特別リポート］

新年賀詞交歓会［巻頭特集2］10 - 2024年４月施行「改正建築物省エネ法」ですべての新築建築物に省エネ性能ラベル表示義務！

12 14 -

［連載］＜法律相談＞

IT重説のためのIT環境
弁護士

渡辺 晋

［連載］＜税務相談＞

個人が配偶者から居住用不動産の贈与を受けた後、短期間でその不動産を譲渡した場合の贈与税の配偶者控除の適用
税理士 山崎 信義

COVER PHOTO

全日東京会館（東京都千代田区）［連載］＜相続相談＞

16 - 「駐車場」の相続税評価額
税理士

村岡 清樹

2004年竣工。令和４年に創立70周年を迎えた全日
本不動産協会東京都本部です。200名収容できる「全日ホール」では、宅建士の法定講習も随時実施中。情報発信拠点として、長きにわたり東京都の会員

18 -の業務を支えています。

［連載］＜賃貸管理ビジネス＞

管理受託のセールスファネルと顧客関係管理（CRM）の真の価値〈前編〉

みらいずコンサルティング株式会社

https://tokyo.zennichi.or.jp/

20 -22 24 -

26 28 29 30 -今井 基次

［連載］＜労務相談＞

派遣労働者の受入れ期間の制限〈後編〉
特定社会保険労務士

野田 好伸［連載］＜宅建士試験合格のコツ＞

権利関係

民法（抵当権以外の担保物権）資格試験受験指導講師

植杉 伸介［連載］＜進む！業界のIT化＞

人口減少時代の不動産ビジネス
株式会社トーラス 木村 幹夫［連載］＜物件調査のノウハウ＞

敷地現況図の作成手順について
不動産コンサルタント 津村 重行

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動き令和6年

新年賀詞交歓会

特別リポートSPECIAL REPORT

公益社団法人全日本不動産協会、公益社団法人
不動産保証協会、一般社団法人全国不動産協会（TRA）は、令 和６年１月16日（火）、東 京 都 本 部と合同で、令和６年新年賀詞交歓会を開催しました。

［日時］令和６年１月16日（火）
17：30〜19：00［場所］ホテルニューオータニ「芙蓉の間」

中村裕昌 全日・保証理事長 TRA会長

小池百合子 東京都知事

菅義偉 前内閣総理大臣

野田聖子 全日本不動産政策推進議員連盟会長

令 和６年 新 年 賀 詞 交 歓 会 が 、1月1 6日（ 火 ）、ホテル会の到来に伴い、おのずと不動産事業者の数も下降する

ニューオータニにて17時半より始まりました。冒頭では、ことが見込まれますが、そうした中でも、令和８年度に向元日に発生した能登半島地震により物故された方々のごけて４万社を目標に会員増強を図っています。昨年全面冥福をお祈りし、出席者全員で黙とうを捧げました。

リニューアルした『ラビーネットBB』や、業界団体では先

中村裕昌全日・保証理事長 TRA会長は、開会の挨拶

駆的な試みとして導入された『入会手続等電子申請シスにあたり、能 登 半 島 地 震の被 災 者の生 活 再 建と地 域のテム』など、各種デジタルソリューションによって、会員の復 興を支 援するため、当協 会で災 害 義 援 金の募 集を開

皆さまや社会に向けてさまざまな価値を提供しています

始し、すでに多くの会員に賛同をいただいている旨を報が、その根底にあるのは“人と人とをつなぐ”という不動産

告しました。そして、「 国土交通省では『活力ある国土づく

業の本質を見据えた取組みです。本年は、大阪・関西万り』や、災害に屈しない『安全・安心な国土づくり』などの博への出展に向けた調査研究事業も本格化してまいりま

政策を推進し、東京都では100年先の東京の街を見据す。
よりよい明日の社会のため、力を尽くしてまいる所存でえた『東京グリーンビズ』
プロジェクトが始動するなど、未す」と述べました。

来に向けた先進的な取組みが進められています。全日本

次に、小池百合子東京都知事が壇上に立ち、「このた

不動産協会としても、国や東京都をはじめ、各自治体と積びの地震では、いかに住まいを確保することが重要である

極的に連携・協力を図ってまいります。また、本会の会員かを改めて教えられたように思います。新年度予算につき数は、全 国で３6,000社に到達しています。人口減少社

ましては、災害に強いまちづくり、無電柱化、省エネ・再エ04 月刊不動産 ｜ 2024.2

堂故茂 国土交通副大臣

盛山正仁 文部科学大臣

山口那津男 公明党代表

石井啓一 公明党幹事長

ほっち易隆 都議会議員

岩沙弘道 不動産団体連合会会長

坂本久 全国宅地建物取引業協会連合会会長

坊雅勝 全日・保証副理事長 TRA副会長

自民党の国会議員の方々

ネ住宅、
こどもすくすく住宅の普及促進など、
しっかりと要

通例ではここで乾杯となりますが、今年は能登半島地

望を受け止め、都政を進めてまいりたい」と話しました。

震に配意して控え、坂本久全国宅地建物取引業協会連

続いて、菅義偉前内閣総理大臣が登壇し、遊休不動産

合会会長の挨拶により会食が始まりました。

を有効活用しての移住や二地域居住の促進、およびデジ

会場には盛山正仁文部科学大臣や山口那津男公明党

タル活用による不動産業の発展拡大への期待等を述べ代表、石井啓一公明党幹事長、ほっち易隆都議会議員、ました。

岩沙弘道不動産団体連合会会長など多くの国会議員、都

野田聖子全日本不動産政策推進議員連盟会長は、小議 会 議員、来 賓の方々が 新学４年生の男児が宅建士試験に合格したことについて触

年のお祝いに訪 れたほか 、れ、「 私たちの夢を託していきましょう」と未来への希望を

小泉進次郎衆議院議員など語りました。

たくさんの方々から祝電をい一方、堂故茂国土交通副大臣は、「 正月を富山県氷見市の自宅で過ごしていた際に地震の恐怖を体感した」とただき、大きな拍手が起こり
ました。

話し、
「 皆さま方には、応急仮設住宅として活用する賃貸

最後に、坊雅勝全日・保証

住宅の確保にご協力いただき心より感謝を申し上げる。

副理事長 TRA副会長の挨

国土交通省としても、被災地の早期復旧に全力で対応し拶 により、令 和６年 新 年 賀ていく」と述べました。

詞交歓会は幕を閉じました。

2024.2 ｜ 月刊不動産 05

巻頭特集1

令和6年度 税制改正大綱
住宅・不動産関連の主な改正項目

賃金上昇と社会構造の変化を踏まえた税制
令和6年度の税制改正大綱が昨年12月22日に閣議決定されました。今執筆

回の大綱のテーマは、物価上昇局面における賃金上昇と子育て世帯

辛島 正史

優遇が大きな柱となっています。特に不動産関連税制に関しては子育て世帯優遇に関連した改正がありました。また、業界団体等からの要

大 学 卒 業 後 、郵 政 局を経て税 理 士 に転 身 。参 画 図 書 に『アパート・マンション経 営は株 式 会 社ではじめなさい』『らくらく個人事業と株式会社どっちがトク？がすべてわかる本』（ あさ出版）ほか多数。

望を受け、期限切れとなる予定だった特例も軒並み延長される方針です。これらの不動産関連税制について解説します。

改正

住宅ローン控除

所得税■控除限度額の引下げの一部緩和

東京シティ税理士事務所
税理士◇ポイント◇
政府の少子化・環境対策を反映し、子育て世帯および省エネ性能が高い家屋については、住宅ローン控除の適用について優遇されることとなりました。具体的には、控除限夫婦のいずれかが40歳未満もしくは19歳未満の扶養度額の引下げの対象にならないこと、および、より小さい床親族を有する者(以下「子育て特例対象個人」)が、令和6

面積でも適用対象とすることです。なお、床面積要件の緩(2024)年1月1日から同年12月31日までの間に入居する

和については、子育て世帯であるかどうかは問わない点に場合の控除限度額は引き下げず、令和5年度の水準が維

注意が必要です。

持されます（図表１）。
■床面積要件の緩和対象
床面積要件を40㎡以上に緩和する措置について、従来既存住宅の耐震改修等に係る税額控除延長・改正
所得税

は令和5年12月31日までに建築確認を受けたものに限定されていましたが、改正により、認定住宅（認定長期優良住宅および認定低炭素住宅）
・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の新築等の場合には、令和6年12月31日までに建築確認を受けていれば適用が可能になりました。
なお、合計所得金額1,000万円以下とする要件は従来①長期優良住宅 ②ZEH水準
・低炭素住宅省エネ住宅
3,500万円③省エネ基準適合住宅
3,000万円

令和5年度水準を維持
5,000万円

4,500万円※夫婦のいずれかが40歳未満もしくは19歳未満の扶養親族を有する者

06 月刊不動産 ｜ 2024.2

合計所得金額が3,000万円以下から2,000万円以下に引下げになります。

し、令和6年4月1日から同年12月31日までの間に居住した

新築・買取再販

子育て世帯 ※

■所得要件

子育て特例対象個人が一定の子育て対応改修工事を

図表１ 令和6年以降入居の場合の控除限度額

4,500万円

令和7年12月31日まで延長されます。

■対象工事の追加

どおり維持されています。

一般の適用対象者■適用期限

4,000万円

場合、その子育て対応改修工事について定められた標準的な工事費用相当額(250万円が限度)の10％相当額を所得税額から控除することとされます（図表２）。
◇ポイント◇
こちらも子育て支援を手厚くしたい政府の意向を受け、対象となる工事に子育て対応改修工事が追加されました。

ルギー消費量等級4以上(従来どおりの基準)であっても適子育て対応改修工事とは、①住宅内における子どもの事

用対象になります（図表３）。

故を防止するための工事、②対面式キッチンへの交換工◇ポイント◇

事、③開口部の防犯性を高める工事、④収納設備を増設

住宅取得資金等贈与の非課税措置が３年間延長されする工事、⑤開口部・界壁・床の防音性を高める工事、⑥

るとともに、非課税額が上乗せされる省エネ住宅の要件が間取り変更工事（一定のものに限る）であって、その工事にZEH水準省エネ住宅まで引上げになりました。注意すべき

係る標準的な工事費用相当額が50万円超のもの等、一定は、中古住宅の場合は省エネ基準に変更がないこと、さらの要件を満たすものです。

に新築でも建築日によっては従来の基準でも適用が可能になることです。複数の基準が同時に存在することになる認定住宅等を新築した場合の特別控除ので、適用の有無は入念に確認しましょう。なお、相続時精延長・改正算課税の特例は期限延長以外の変更はありません。

所得税

■適用期限

期限が延長された
各種特例

令和7年12月31日まで延長されます。
■所得要件
合計所得金額が3,000万円以下から2,000万円以下に延長
所得税・印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税

ここからは内容はそのままで、期限だけが延長された特例を列挙します。

引下げになります。

住宅取得等資金贈与の非課税・相続時精算課税①特定の民間住宅地造成事業のための土地等の譲渡の

延長・改正
贈与税

場合の1,500万円特別控除⇒令和8年12月31日まで延長されます。
②特定居住用財産の買換えおよび交換の場合の長期譲■適用期限

渡所得の課税の特例

令和8年12月31日まで延長されます。

⇒令和7年12月31日まで延長されます。

■省エネ要件
新築住宅の取得について非課税限度額を1,000万円と③居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算する対象住宅につき、現行の「断熱等性能等級4以上またおよび繰越控除は一次エネルギー消費量等級4以上」の基準から「断熱等⇒令和7年12月31日まで延長されます。

性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上」④特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除⇒令和7年12月31日まで延長されます。

(ZEH水準省エネ住宅)に引き上げられます。
ただし、その住宅が令和5年12月31日以前に建築確認⑤工事請負契約書および不動産譲渡契約書の印紙税のを受けたもの、または令和6年6月30日以前に建築された軽減措置ものであるときは、断熱等性能等級4以上または一次エネ⇒令和9年3月31日まで延長されます。

図表２ 既存住宅の改修の場合の特別控除

図表３ 住宅取得等資金贈与の非課税の省エネ基準表

リフォームの種類

標準的な工事費用の額(上限額)

耐震

バリアフリー

省エネ

250万円

200万円

250万円
(350万円)

多世帯同居 長期優良住宅化 子育て対応
250万円

適用期限

令和7年12月31日まで

所得要件

合計所得2,000万円以下

その他要件

従前と同じ

250万円
〜600万円

250万円

子育て対応改修工事を
要件に追加

住宅の種類

省エネ性能

新築住宅
(建築確認が令和6年1月1日以後
かつ建築日が令和6年7月1日以後)

断熱等性能等級5以上
かつ一次エネルギー消費量等級6以上(ZEH水準省エネ住宅)

新築住宅(建築確認が令和5年12月31日以前
または建築日が令和6年6月30日以前)

断熱等性能等級4以上
または一次エネルギー消費量等級4以上

既存住宅
増改築

断熱等性能等級4以上
または一次エネルギー消費量等級4以上※耐震等級、免震建築物、高齢者等配慮対策等級については従前どおり

2024.2 ｜ 月刊不動産 07

⑥住宅用家屋の所有権の保存登記もしくは移転登記また⑱固定資産税・都市計画税の負担調整措置

は住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記⇒令和6年度から令和8年度までの間は、現行の負担調に対する登録免許税の軽減

整措置が継続されます。

⇒令和9年3月31日まで延長されます。
⑦個人が買取再販住宅を取得した場合の登録免許税の令和6年から施行される不動産関連税制

軽減⇒令和9年3月31日まで延長されます。
⑧認定低炭素住宅の所有権の保存登記等に対する登録

令和6年度税制改正大綱の内容ではありませんが、令免許税の軽減

和6年1月1日以降に施行されるもので重要な制度があり⇒令和9年3月31日まで延長されます。

ますので、こちらもおさらいしておきましょう。

⑨特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等に対する登録免許税の軽減①住宅ローン控除の控除限度額の引下げ
所得税⇒令和9年3月31日まで延長されます。
⑩宅地評価土地の取得に係る不動産取得税の課税標準

子育て特例対象個人の場合には控除限度額の引下げを2分の1にする特例措置を行わないことについては先述しましたが、該当しない者⇒令和9年3月31日まで延長されます。

については、当初の予定どおり引下げが行われます。
また、⑪住宅および土地の取得に係る不動産取得税の標準税

一定の省エネ基準を満たしていない新築住宅については、

率（本則４％）
を３％とする特例措置

令和５年12月31日までに建築確認を受けるか、令和6年6⇒令和9年3月31日まで延長されます。

月30日までに建築されないと、対象から外れる点にもご注⑫宅建業者等が取得する新築住宅に係る不動産取得税

意ください（図表４）。

のみなし取得時期（本則６カ月を１年とする）の特例⇒令和8年3月31日まで延長されます。

②空き家の3,000万円特別控除
所得税⑬住宅用土地の先行取得に係る不動産取得税の新築期■適用期限間要件の特例⇒令和8年3月31日まで延長されます。

令和9年12月31日まで延長されます。

⑭認定長期優良住宅の新築の場合の不動産取得税の課■適用要件

税標準の特例措置

適用対象となる家屋が譲渡の時から当該譲渡の日の属⇒令和8年3月31日まで延長されます。

する年の翌年2月15日までに次に掲げる場合に該当すると⑮新築住宅の場合の固定資産税の軽減措置

きは、本特例が適用できます（図表５）。

⇒令和8年3月31日まで延長されます。

イ 耐震基準に適合することとなった場合⑯認定長期優良住宅の新築の場合の固定資産税の軽減措置

ロ その全部を取壊し、もしくは除却がされ、またはその全部が滅失した場合⇒令和8年3月31日まで延長されます。
⑰耐震改修等をした場合の固定資産税の軽減措置■特別控除額取得をした相続人の数が3人以上である場合は、特別控⇒令和8年3月31日まで延長されます。

図表５ 空き家の3,000万円控除 取壊し・改修時期

新築・買取再販

中古・増改築入居日（R＝令和）

長期優良住宅・低炭素住宅

ZEH水準
省エネ住宅

省エネ基準
適合住宅

一般住宅

認定住宅等 ※1

左記以外
増改築

R5年12月31日まで

5,000万円

4,500万円

4,000万円

3,000万円

3,000万円

2,000万円

R6年1月1日から
R7年12月31日まで

4,500万円

3,500万円

3,000万円

10年

0万円 ※23,000万円

2,000万円※1 長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅 ※2 建築日基準を満たした場合のみ限度額2,000万円・期間10年で適用可能

08 月刊不動産 ｜ 2024.2

令和6年1月1日以降の取扱い13年

控除期間

従来の取扱い図表４ 住宅ローン控除限度額の引き下げ

令和4年

令和5年

相続日

令和6年

令和7年

譲渡日

この間に取壊し・耐震改修が必要
令和5年
相続日

令和6年

令和7年

譲渡日

令和8年

2月15日

譲渡の翌年2月15日までに取壊し・耐震改修できれば可能◇ポイント◇

除額は2,000万円になります。

大きな変更点としては、相続時精算課税にも基礎控除を◇ポイント◇
従来は譲渡前に取壊し・耐震改修をしなければならな設けること、暦年贈与の生前贈与加算の対象を7年に拡大いとされていましたが、令和6年1月1日以降は、買主が譲することが挙げられます。
これにより、生前贈与の計画を考渡日の翌年2月15日までに取壊しおよび耐震改修をすれえる際に、今まで以上に相続時精算課税が選択肢として大ば適用可能となるため使いやすくなります。一方、取得した

きな存在感を持つようになります。なぜなら相続時精算課

相 続 人 が３人 以 上 になると特 別 控 除 額 が１人 当たり税の基礎控除は暦年贈与の基礎控除と違って、相続直前

2,000万円に引き下げられるので注意してください。

の贈与であっても相続税に加算しなくてもよいからです。
もし、毎年現金110万円の贈与しかしないのであれば、相続時精算課税のほうが有利になります（図表６）。

③相続時精算課税
贈与税⑤マンションの新しい相続税評価額の計算方法

■基礎控除

相続税

相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した財産につき、2,500万円の特別控除とは別個に基礎■計算式控除として110万円を控除できます。

自用地評価額 評価乖離率（ 0.6）※1.2■災害を受けたときの特例※1※2

評価乖離率が1.67超の場合は0.6を乗ずる
評価乖離率が1以上1.67以下の場合は評価乖離率を乗じない(従来どおりの計算)■評価乖離率の求め方

相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した一定の土地または建物が、贈与により取得した日か① △0.033 + ② 0.239 + ③ 0.018 + ④ △1.195

らその特定贈与者の相続税の申告期限までに、災害によっ+ 3.220て一定の被害を受けたときは、相続税の課税価格に算入①…築年数

すべき価額は、その贈与時の価額から災害によって被害を在階受けた額を控除できます。

■貸家建付地と小規模宅地等の特例がある場合②…総階数 33（1.0超の場合は1.0） ③所④敷地持分狭小度（敷地利用権面積 専有面積）

上記の計算式を適用した後の金額に、貸家建付地また④生前贈与加算は小規模宅地等の特例を適用する。

贈与税◇ポイント◇■加算期間

マンションの相続税評価額の算出方法が新しくなったこ

相続税の課税価格に加算すべき暦年贈与財産の範囲とで、マンションの相続税負担が増えることが予想されていが、相続開始前3年以内の贈与財産から7年以内の贈与ます。
どの程度増えるかはマンションによって差はあります

財産に拡大されます。

が、従来の相続税評価額に対して1.2〜1.9倍程度と考え■加算額られます。特に影響が大きいのは、いわゆるタワーマンショ

生前贈与加算される財産のうち、相続開始前4年〜7年ンと呼ばれる高層マンションで、1.5〜1.9倍程度の負担増の間に贈与により取得した財産については、加算する額を見込んでおくべきでしょう。ただし、市場価格に対して相は、その贈与により取得した財産の合計額から100万円を

続税評価額を圧縮するという意味では、相続税対策として控除した金額とします。

の効果を失ったわけではありません（図表７）。

図表６ 暦年贈与と相続時精算課税

図表７ 新しいマンション評価の考え方

110万円ずつ贈与した後に相続が発生した場合の比較

令和5年

6年

7年

8年

暦年贈与
9年

10年

11年

12年

13年

相続日

相続税評価額＝市場価格を100％とした場合
100％
60％

相続財産に加算される金額 110万円+110万円+110万円+110万円+110万円+110万円+110万円+110万円−100万円＝780万円
令和5年

届出日

6年

7年

相続時精算課税

8年

9年

10年

11年

12年

13年

相続日

相続財産に加算される金額 相続時精算課税制度の基礎控除110万円以下までは相続財産に加算しない
0円

新しい計算式による相続税評価額が市場価格を超えるときは、市場価格
を相続税評価額とする

新しい計算方法では、相続税評価額が市場価格（理論値）の6割を切らないように補正

令和6年以降の相続税評価額
今までの相続税評価額

評価水準

2024.2 ｜ 月刊不動産 09

巻頭特集2

2024年４月施行「改正建築物省エネ法」ですべての新築建築物に省エネ性能ラベル表示義務！
建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）の改正により、この4月から「建築物の省エネ性能表示制度」が始まります。
家電などに省エネラベルをつけているように、建築物の売買や賃貸をする
場合にもラベルをつけることが必要になります。ここでは、開始に先駆け、制度のポイントや省エネ性能ラベルに表示すべき項目について解説します。
執筆

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋
れる市場環境をつくる目的で導入されました。

法改正の背景と制度の目的

宅建業者のうち、住宅やビルの販売事業者・賃貸事業者には、表示制度によって、販売や賃貸の際に省エネ性能

温暖化が進み、すでに地球規模で危機的な状況が生じ2023年11月版
2023年11月版の表示が求められます。表示の義務が課されない不動産

建築物（住宅省エネ対策は、・非住宅）の販売・賃貸に携わる事業者の皆様へています。
私たちの生活のためだけではな
建築物（住宅・非住宅）の販売・賃貸に携わる事業者の皆様へ

業者も、適正な表示に協力することが必要になりますから、く、次の世代が豊かで穏やかなくらしを営むために、私たち制度を詳しく知っておくことは必須です。本稿では、新たにに課された責任でもあります。省エネを推進するために、
そ導入されたこの省エネ性能表示制度の概要を解説します

れぞれの立場でできる限りのことをしなければなりません。

（図表１）。

今般、建築物省エネ法が改正され、2024（令和6）年4月から、建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度が始まります。
この省エネ性能表示制度は、消費者の省エネ性

省エネ性能表示制度によるラベル表示の義務化

能への関心を高め、省エネ性能が高い住宅やビルが選ば
省エネ性能表示制度によって、住宅やビルを販売・賃貸
図表１ 省エネ性能表示制度の３つのポイントする事業者には、広告物に省エネ性能を示すラベルを表示する義務が課されました。
この表示は努力義務ではありますが、表示をしない努力義務者に対して、国土交通大臣

2024年４月から、
2024年４月から、

新たな省エネ性能表示制度が始まります。
新たな省エネ性能表示制度が始まります。

ます（建築物省エネ法33条の3第1項・第2項）。

建築物の販売は、販売等の販売等の建築物の販売・・賃貸事業者
賃貸事業者は、※際に省エネ性能の表示が求められます※努力義務
際に省エネ性能の表示が求められます※。
。※努力義務

なく、個人も含まれます。
マンションやアパートのオーナー、

新築建築物の販売等の際は、
新築建築物の販売等の際は、所定のラベルを所定のラベルを（既存建築物についても表示を推奨）
広告等に表示する必要があります。
（既存建築物についても表示を推奨）
広告等に表示する必要があります。
出所：国土交通省 事業者向けパンフレットより抜粋
詳細は裏面をご覧ください
詳細は裏面をご覧ください

10 月刊不動産 ｜ 2024.2

が勧告や事業者名の公表などの措置がとられることがあり住宅やビルを販売・賃貸する事業者には、法人だけではサブリース事業を営む事業者も、義務化の対象です。
売買や賃貸の仲介業者や賃貸管理事業者は義務化の対象ではありませんが、不動産事業の専門家として、住宅やビルを販売・賃貸する事業者にこの制度を説明し、適切な対応を取るべきことをアドバイスする立場になります。

対象となる建築物
省エネ性能表示制度の対象となるのは、2024（令和6）ル以上の詳細な情報提供をする場面において使用します。

宅建業者としての対応

年4月以降に建築確認申請を行う建築物です（2024（令和6）年3月までに建築確認申請がなされた建築物は、表宅建業法との関係で表示制度をみると、省エネ性能ラ

示制度の対象外）。建築物には住宅と非住宅の両方が含

ベルや評価書の内容が、重要事項の説明事項や契約時

まれ、住宅は、戸建てやマンションの分譲物件、賃貸住宅、書面の記載事項になるわけではありません。ただ、表示制

買取再販住宅などが対象で、非住宅は、貸しビルなどが対度の適切な運用のためには宅建業者に期待がかかります

象となります。

から、表示制度への配慮を怠ってはならないことはいうま

また、対象となる建築物は、事業として販売または賃貸さでもありません。事業者が法に則った対応を行うことがでれるものであり、自用の注文住宅や自社ビルは対象ではあきるよう、契約締結に向けた業務を行うべきですし、評価りません。住宅所有者が一度だけ持ち家を売却する場合書や図面などの表示の根拠となる資料の保管や保管状況

も、事業ではなく対象外となります。

の確認についても、十分な配慮をする必要があります。

ラベルによる省エネ性能の表示

まとめ

ラベルには省エネ性能（エネルギー消費性能）と断熱性

令和5年9月には、国土交通省から、建築物の省エネ性能が★マークや数字で表示され、目安光熱費も任意で表

能表示制度のガイドラインが公表され、制度の具体的な示できます（図表２）。インターネットや新聞・雑誌、新聞折運用等の詳細が示されています。
これから、このガイドライ

込み、パンフレットなどの広告物に掲載する場合に、
ラベルンに沿って、不動産業界団体でも、さまざまな取り組みがの表示が必要です。
また、対面営業や物件調査のための資行われることになります。不動産業者のみなさまは、常に最料、調査報告書にも表示されることになります。

新の情報の収集に気を配っていただき、広告表示のルー

なお、
ラベルとともに評価書も発行されます。評価書はラベルに沿った適切な業務を行っていただきたいと思います。

図表２ 省エネ性能ラベル
エネルギー消費性能

再エネ設備あり/なし

断熱性能

ZEH水準

星の数が増えるほど、省エ
ネ性能が高いことを示しています。

家のマークが増えるほど、
断 熱 性 能 が 高いことを示しています。

目安光熱費

年間にかかる光 熱 費の目安を記載しています。

自己評価・第三者評価

省エネ性能の評価が販売・賃 貸 事 業 者による自己評
価か、評価機関による第三者評価かを示しています。

太陽光発電・太陽熱利用・
バイオマス発電等の設置の有無を表示しています。

ゼッチ

エネルギー消費性能が星3つ、断熱性能が家マーク５
つ以 上で 達 成の がつきます。

ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH）
太陽 光 発電の売電分も含め、年間のエネルギー収支がゼロ以下で 達 成の がつきます。

出所：国土交通省事業者向けパンフレットより抜粋・編集

2024.2 ｜ 月刊不動産 11不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

法律相談
Vol.94

テレビ 会 議 などの 仕 組 みを使ってIT重説をすることを検討しています。IT環境を整えるために、どのような機 器が 必 要になるのでしょうか。

A nswer
ＩＴ重説で用いられるテレビ会議等の仕組みについては、事業所等に設置されたテレビ会議システム、パソコン、タブレット端末を利用したテレビ会議

法律 ー
Law

I T 重 説のた めの I T 環 境等、さまざまな方法によることが想定されますが、機器としては、端末、画面、

カメラ、マイク、音響機器が必要であり、また求められる機能を満たすための最低条件が決められています。

ＩＴ重説②重要事項説明書および添付書類の送付
宅地建物取引士により記名された重要事項説明書および添付書類を、ＩＴ重説は、テレビ会議等のＩＴを活 用して 行う重 要 事 項 説 明 です。

重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。

「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」（ 平成13年１月６日国総動③説明開始前の確認

発 第３号 令 和３年３月改 定 、不 動

重要事項の説明を受けようとする

産業課長通達）では、ＩＴ重説を、対者 が 、重 要 事 項 説 明 書および 添 付

面による宅建業法35条の重要事項

書類を確認しながら説明を受けるこ

説 明と同様に取り扱うものとされてとができる状態にあること。並びに、います。

映像および音声の状況について、宅ただし、不動産業課長通達には、
対 面の重 要 事 項 説 明と同様とみな

地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。

すために次の４つの要件が定められています。

④宅地建物取引士証の提示
宅 地 建 物 取引士が 、宅 地 建 物 取①ＩＴ環境の整備

引士証を提示し、重要事項の説明を

宅地建物取引士および重要事項受けようとする者が、宅地建物取引の説 明を受けようとする者が 、図 面

士証を画面上で視認できたことを確

等の書 類および説 明の内容につい認していること（図表）。

て十 分に理 解できる程 度に映 像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるととも

ＩＴ環境に、双方向でやりとりできる環境（IT環境）において実施していること。

12 月刊不動産 ｜ 2024.2

ＩＴ重説には、パソコンやテレビ、

法律タブレット等の端末の画像を利用し

（3）
カメラ

やマイクとヘッドホンが一体化しているヘッドセット等の利用も想 定されことができるための環境（ＩＴ環境）

側で宅建士証や説明に要する図面る。端末に内蔵・付属しているものやが必要です。
ＩＴ環境としての機器に等を表示するためである。特に宅建

市販されているもので通常は問題な

ついては、一 定の機 能を有している士側のカメラについては、十分な性

いが、説明や質問等の内容が判別でことが求められており、「 重要事項説

能（解像度等）を有する必要がある。

きる十分な性能を有する必要がある。

明書等の電磁的方法による提供及説明の相手方が宅建士証を視認し、びＩＴを活用した重 要 事 項 説 明 実

説明を行うのが宅建士本人であるこ施マニュアル」（ 国土交通省不動産・とが確認できなければならない。

相続

カメラが重 要となるのは、宅 建 士

まとめされています。
（1）端末ＩＴ重 説は、徐々に普 及し始めてマイクについては、宅建士および説おり、買主や賃借人から求められる明の相手方の音声の内容を判別することもあります。まだ利用していないのに十 分な性 能を有する必 要があ

宅建業者のみなさまも、準備をはじる。音響機器については、スピーカー

める時期がきているようです。

タブレット端末、
スマートフォン 等）やＩＴ重 説において使用するディスや機能、解像度等について一定の性能を備えていなければならない。説宅 建 士 証に記 載されている文 字が確認できる程度の大きさや、拡大機
能、解像度等が必要である。

②画面上の取引士証を確認し、取引士と同一人物であれば確認した旨を伝える。

③説明の相手方に、取引士証に記載されている取引士の名前、登録番号等を読み上げてもらう。

④「名前は〇〇△△、登録番号は0000です」と読み上げて、確認ができた旨を伝える。

⑤ 説 明の相 手 方が読み上げた内容が正しいことを確 認し、取引士証を確認した旨を声に出して答えてもらう。

⑥「はい、〇〇△△さんの取引士証を確認しました」と確認した旨を回
答する。

物件調査

明の相手方の画面についてみると、①取引士がカメラに自分の取引士証をかざし、説明の相手方に、取引士の顔と取引士証の写真が同じであることを確認してもらう。

IT

プレイ等の画 面については、大きさ

説明の相手方出所：国土交通省「ＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル」（ 令和3年3月）
より抜粋編集

今回のポイント●ＩＴ重説は、テレビ会議等のITを活用して行う重要事項説明である。宅地建物取引

or

（2）画面

取引士側

th

に利用しているものでもよい。

取引士証の提示から確認の流れ

宅建士のものである必要はない。
自社がすで

図表

au

使用するＯＳの種類については、特定労務

ＩＴ重説を実施する端末（パソコン、（4）
マイク等の音響機器

賃貸管理

建設経済局不動産業課令和４年４月）において、大要が次のとおり説明

税務て、対面と同様の説明や質問を行う

業法の解釈･運用の考え方では、対面による宅建業法35条の重要事項説明と同様に取り扱うものとされている。

●対面の重要事項説明と同様に取り扱われるためには、①ＩＴ環境の整備、②重要事
項説明書および添付書類の送付、③説明開始前の確認、④宅地建物取引士証の提示、という４つの要件が必要になる。

●ＩＴ環境としての機器については、(1)端末、 (2)画面、 (3)カメラ、 (4)マイク 等の音響機器のそれぞれについて、一定の機能を有していることが求められている。

●ＩＴ重説の実施方法としては、国土交通省から、「ＩＴを活用した重要事項説明 実施

マニュアル」（令和3年3月）、「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル」（令和４年４月）が公表されている。
ＩＴ
重説を実施するには、これらの資料を確認したうえで、適正に行う必要がある。

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説
明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

2024.2 ｜ 月刊不動産 13

不動

産お役 立ちQ & A

税務
相談
Vol.54Tax

個 人 が 配 偶 者 から 居 住 用 不 動 産の 贈 与 を 受 け た 後 ︑
短 期 間 でその 不 動 産 を 譲 渡 し た 場 合 の贈 与 税の 配 偶 者 控 除の 適 用

税務 ー
14 月刊不動産 ｜ 2024.2

Q uestion
先日、夫から居住用不動産（自宅）の贈与を受けましたが、短期間でその不動産を譲渡しました。
この場合の贈与税の配偶者控除（以下「本制度」）の適用の可否について教えてください。

A nswer
居住用不動産の譲渡が贈与時点までにあらかじめ計画されていた場合には、原則として本制度の適用を受けることができません。ただし、後発的な状況の変化等によるやむを得ない事情があるときを除きます。

本制度の概要が行われたこと②個人が配偶者から贈与された財産が、贈与を受けた個人が住むため本制度は、婚姻期間が20年以上の国内の居住用不動産であること、の夫婦の間で、専ら居住の用に供す

または居住用不動産を取得するためる家屋やその敷地等（以下、「 居住用の金銭であること不動産」）または居住用不動産を取③贈与を受けた年の翌年３月15日

得するための金 銭の贈 与が 行われまでに、贈 与により取 得した国内のた場合において、一定の要件を満た

居 住 用不 動 産または贈 与を受けた

すときは、暦年課税の贈与税の計算

金銭で取得した国内の居住用不動上、基礎控除額110万円のほかに最産に、贈与を受けた者が現実に住ん

高 2 , 0 0 0 万円まで課 税 価 格から控でおり、その後も引き続き住む見 込

除できる税制です。本制度の適用をみであること（以下、この要件を「居受けるためには、次の要件を満たす

住継続見込み要件」という）ことが必要です（図表参照）。

④同じ配偶者からの贈与について、①婚姻の届出をした日から贈与を受

過去に贈与税の配偶者控除の適用けた日まで の 期 間（ 以 下「 婚 姻 期を受けたことがないこと間」）が20年以上の夫婦の間で贈与⑤ 必 要な書 類を添 付して贈 与 税申（3）具体例による本制度の適用の検討

法律られていません。
しかし、贈与税の配告書を提出すること

偶 者 控 除の文 理や、贈 与 税が 贈 与の時 点で納 税 義 務 が 成 立することや、前 記「 本 制 度の概 要 」①の婚 姻
期間が20年以上である配偶者に該当するか否かの判定が、財産の贈与（1）「 居住継続見込み要件」による受贈後の居住用不動産の譲渡の制限

配偶者が居住用不動産または居住用不動産の取得資金の贈与を受けた時点において、居住継続見込み要件の一つに「居住継続見込み要件」

件が満たされているか否かを判定すがあることにより、婚姻期間が20年ることになると考えられます。

与があった場合でも、贈与による取いては、配偶者から居住用不動産ま得後にその居住用不動産を他へ譲たは居住用不動産の取得資金を贈

渡 することを予 定していたときは 、与により取得後、短期間で譲渡した「 引き続き居 住 の 用に 供 する見 込

場合の贈与税の配偶者控除の適用

み」に該当しないため、本 制 度の適の可否について国税不服審判所で用が認められません。

争われた事 例があり、その裁 決（ 大裁（諸）平24第68号平成25年５月８日）においても、居住用不動産の贈前記（1）の居住継続見込み要件

与を受けた時点において、その不動の判定時期については、贈与税の配産を「引き続き居住の用に供する見偶 者 控 除を規 定する相 続 税 法やそ込み」であったか否かの判定をするの関係法令・通達では、明確に定めことが相当とされています。

住宅に継続して居住するつもりでしたが、贈与後、夫が病気により入院し、その治療や介護の都合から贈与を受けてから短期間でその住宅を譲渡することとになりました。
この場合、妻の本制度の適用は認められますか。
【回答】
ご質問の場合については、妻が贈与を受けた時点ではその住宅に継続して居住するつもりであったことや、贈与を受けた後、夫の病気の治療・介護の都合という後発的な状況の変化からやむを得ずその住宅を譲渡するに至ったと考えられることから、妻の贈与税の配偶者控除の適用は認められるべきものと考えられます。なお、妻が贈与を受けた時
点でその住宅に継続して居住するつもりはなく、贈与を受けた後居住継続見込み

15

今回のポイント●本制度の適用要件の一つである「居住継続見込み要件」は、居住用不動産の「贈与を受けた時点」において判定される。
このため、個人が居住用不動産を配偶者から贈与を受けた後に譲渡した場合、その譲渡が贈与時点までにあらかじめ計画されていたときは適用を受けることができない。一方、贈与から譲渡までの間に後発的な状況の変化から、贈与を受けた個人がやむを得えずその居住用不動産を譲渡することになったときは、適用を受けることができる。

め計画されていたものであるときは、居住継続見込み要件は満たさないことになります。

or

居住用不動産を取得し、
居住

贈与の翌年
3月 日

贈与の日

婚姻の届出日婚姻期間20年以上

居住継続見込みth

居住用不動産
の取得資金

居住

au

贈与税の
配偶者控除のあらまし

居住用不動産税理士法人
タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義
2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』
（ 大蔵財
務協会）、
『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

2024.2 ｜ 月刊不動産 15

物件調査に短期間でその住宅を譲渡する
ことが贈与時点までにあらかじ

図表

IT

（2）
「居住継続見込み要件」の判定時期

その贈与を受けた時点ではその

宅建士

なお、
この判定時期の考え方につ住宅の贈与を受けました。妻は労務

以上の夫婦間で居住用不動産の贈が、夫と同居していた夫名義の賃貸管理

本 制 度の適 用を受けるための要

婚姻期間20年以上の夫から、妻相続の時の現況により判断することから、【問】
税務配偶者から居住用の不動産の贈与を受けた個人がその後、短期間で居住用不動産を譲渡した場合の本制度の取扱い

不動

産お役 立ちQ & A

相続相談
Vol.34Inheritance﹁ 駐 車 場 ﹂の 相 続 税 評 価 額

相続 ー
16 月刊不動産 ｜ 2024.2

Q uestion
母が亡くなって遺産を整理しているのですが、駐車場として貸し付けている

土地があるようです。少し調べたところ、他者に土地を貸し付けていると「貸宅地」や「小規模宅地等の特例」といって評価額を下げられるようなのですが、母の土地もこれらの規定により評価額の減額をしても大丈夫でしょうか？

A nswer
一口に「土地を駐車場として貸す」といってもその形態はさまざまであり、

実 情に応じて評 価の仕 方もいくつかの種 類に分かれます。詳しく見てみましょう。

※この記 事における減 額 要 素とは、駐 車 場として使用していることに起 因する減 額のみを指しており、不整形地等の駐車場に関係ない減額要素は考慮外である点にご留意ください。

土がむき出しの土地にロープを張っ

評価額の減額ができない駐車場

ただけという青空駐車場であれば、「土地を駐車場として貸す」というに建物や構築物が存在する」
も満た

言葉は大別すると、「自ら駐車場を経していないので、小規模宅地等も適営する」場合と「他者に土地を貸し、用できません。
したがって、このよう他者がその土地を駐車場用地としてな駐車場は一切の減額要素がない

利用する」場 合の２パターンがあることになります。また、土地上に構築と思います。
「自ら駐 車 場を経 営す物が存在していても、相続開始前３

る」場合、その土地で行われているの年以内に新しく貸付事業の用に供さは他人の車を保管するという事業でれたときは、小規模宅地等の特例のあり、土地に対して賃貸借契約が結規定から外されているのでご注意くばれているわけではありません。
それださい。ただし、相 続 開 始の３年 超ゆえ、土地を貸すことに伴う減額要前より事 業 的 規 模 で 貸 付 事 業 を素である「貸宅地」は適用できないこ行っていた被 相 続 人であれば 適 用とになります。さらにその駐車場が、できます。

小規模宅地等の要件である
「土地上

法律

れている土地は①に該当する可能性

ように、その土地上に建物や構築物

が高く、一方でアスファルト舗装と精が存在することが条件です。

算機が置いてあるようなコインパー

では、土 地 上に建 物 や構 築 物 が先述のとおり、駐車場には貸宅地

キングでは②に該当することになる存在する駐車場とはどういうものをとしての評 価 減はありません。ただでしょう。この判 断はなかなか難 解いうのでしょうか？

し、土地の賃借人がその土地上に自なので、税理士のような専門家に相界ではアスファルトは構 築 物としてらの負担で構築物等を設置している談するほうが無難です。

扱われるので、アスファルト敷きの土

実は税務の世地であれば小規模宅地等の対象に在するとして一定の評価減をするこ

車場は、要件を満たせばさらに小規することができます。ただし、一部のとができます。

模 宅 地 等の特 例による減 額も可 能

み舗装して一部は土がむき出しといなので忘れずに確認しましょう。

うような場合は、あくまで土地全体のうち舗装部分のみが対象となる点にキングです。土地を業者に貸して、業者が自己資金で駐車場設備を設置するというのはコインパーキング経
営でよくある例です。この場合、自用

注 意してください。難しいのは砂 利
敷きの駐車場です。砂利敷きも構築物の一種なのですが、どの程度までを自用 地 評 価 額 から控 除できます

た土地等が一定要件を満たせばそ

砂利とみなせるのかは、専門家でも（一定割合については図表参照）。

の評価額を50％または80％減額で判断が難しい部分です。大体の目安

ただし、この賃 借 権も①「 地 上 権きる規定のことです。小規模宅地等として「 土がむき出しの部 分が一 切に準ずる権利として評価することがには貸 付 事 業 用宅 地 等という分 類

なくきれいに満 遍なく敷き詰められ相当と認められる賃借権」と②「それがありこれに該当すると地積のうちている状態」ならば、構築物とみなし以外の賃借権」の２種類に分かれる

2 0 0 ㎡を限 度として評 価 額を5 0％ても差し支えないでしょう。

のでご注意ください。①は賃借権の減 額できます。この規 定でいう貸 付

なお、建 物 や構 築 物の所 有 者 が登 記をしたり、設 定の対 価として権事業には土地の貸付けだけでなく駐誰であるかは、特に規定されていま

利金や一時金の支払いのあるもの、車場業も含まれるとされているので、せん。
したがって、コインパーキング

容易に取り除けない構 築 物の設 置「自ら駐車場を経営する」「 他者に土業者に土地を貸し、その業者が自らを目的にするなど、賃借権としての権地を貸し、他者がその土地を駐車場の資金でアスファルト等の設備を設利が強いものを指します。駐車場で用地として利用する」の両方で適用

置した場 合でも小 規 模 宅 地 等に該いうならば立体駐車場の用地に供さすることができます。ただし、先述の

当します。

or

図表 自用地としての価額に乗じる一定割合

auth①地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
下記の金額を自用地評価額から控除する

自用地評価額 残存期間に応じる相続税法第23条の法定地上権割合または借地権割合のいずれか低い割合
ただし、上記の割合が下記の表の割合を下回るときは下記の表の割合
賃借権の残存期間５年以下５年超10年以下

10年超15年以下

15年超

割合

5%

10%

15%

20%

②それ以外の賃借権
下記の金額を自用地評価額から控除する

自用地評価額 残存期間に応じる相続税法第23条の法定地上権割合の２分の１に相当する割合
ただし、上記の割合が下記の表の割合を下回るときは下記の表の割合
賃借権の残存期間５年以下５年超10年以下

10年超15年以下

15年超

割合

2.5%

5%

7.5%

10%

税理士法人
東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹
資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミ
ナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税
金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（ 大蔵財務協会）、『 不動産業実務の手引
別巻』（大成出版社）など。

2024.2 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

砂利が敷いてあれば構築物としてのIT

小規模宅地等の特例とは、相続し宅建士

地評価額に一定割合を乗じた金額

労務

小規模宅地等の特例が適用できる駐車場

賃貸管理

なお、賃借権による減額をした駐相続場合には、その土地には賃借権が存一番わかりやすい例はコインパー

税務

賃借権としての減額要素がある駐車場

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

賃貸
管理

ビジネス
Vol.71

Management

管理受 託のセールスファネルと顧客関 係 管 理︵ C R M ︶の真の価 値︿前編﹀管理 ー
18 月刊不動産 ｜ 2024.2

当社は創業5年で、賃貸仲介業を中心に事業を展開してきました。おかげさまで順調に売上げを伸ばし、従業員も7名になりました。
これまでは管理業はまったく行ってこなかったのですが、最近少しずつ、オーナー様から、管理をしてほしいというご依頼をいただけるようになりました。
まだまだ人員が少ないた
め、今の状態で管理をすると中途半端な状態になってしまうのではないかと懸念しているのですが、いずれにしても管理業を行うのであれば、人員を強化して参入しようと思っています。

そこで、どのような方法が効率的にオーナーを集客できるのか、
よいアドバイ

スや戦略を教えてください。

A nswer
すでに賃貸仲介業という強みがあれば、賃貸管理業に参入するハードル

は比較的低いと思われます。ただし、仲介業と違い、賃貸管理業は人的コストがかかる割に生産性を上げにくい業種です。また業務工数も非常に多いですが、ある程度の戸数を超えると、ストック収入 ※として安定した売上げをつくることができます。最初の1,000室くらいまでは先行投資が必要となるため、経営者は腰を据えて経営を行わなければなりません。ゼロからの創業期は、集客から顧客獲得に至るためのリードタイムを、どのように顧客と関係構築をしていけるのかがカギとなります。そのためにはセールスファネルを意識して、顧客との関係を構築していくようにしましょう。
※仕組みを作ったあとは、継続的に収入が得られるタイプの収益

オーナーが優先するものは何かを意識する事業ポートフォリオを拡大するたなければ効 果 的な管 理 受 託ができず、１〜２年したところで「割に合わない」と、早々に撤退してしまうことになるのです。

めに、賃貸仲介業から管理業への参入に関する相談を受けることがあります。ストック収入は景気に左右されオーナーは、
アピール力を見ている

ず、安定的に収益を上げることができるため、賃貸仲介業のように繁閑「顧客が求めるもの」と「自社の強の差が 大きい事 業を展 開する会 社

み 」が 重 なりあうとき、顧 客 からのでも、閑散期に人材を振り分けるこ

ニーズが増え、事業拡大につながりとができ、経 営 的には、管 理 業 へのます。管 理 の４大 業 務 は「 客 づけ 」

参入をすることで人材を獲得しやす「出納」「入居者対応」「メンテナン

くなります。ただし、仲 介 業のようにス」であり、いずれの業務もおろそか

急激に生産性が高まることがないたにはできません。その中でも、客づけめ、管 理 戸 数を拡 大するには、まず力がなければ 受 託を求められる可は顧客（オーナー）にとって、優先さ能性は極端に減ってしまいます。
「客れるものが 何であるかをしっかりとづけ力」とは、営業力も重要ですが、

意 識しなければなりません。それがもう一つは「マーケティング活動の重法律ども、差別化が図りやすいはずです。

うための活動であり、目的は「聞いたたくさんのオーナーの目に留まることことが ある存 在 」にすることで す。

でもあるため、この会 社に任せればオーナーの心理からすれば、何かし入居者をつけてくれるとオーナーにら圧倒的な問題や原因がない限り、思ってもらえます。つまり管理を拡大

いきなり知らない会社に管理を任せ

もう一 歩 進んだ形で信 頼 関 係をするには、ポータルサイトへの掲載だ

ようと思わないはずです。
まずは、「聞

築くのであれば、募集のみの実施やけでなく、さまざまなマーケティングいたことがない会社」から「聞いたこ

小修繕など「集客用商品」を作ること

活動が欠かせないのです。管理会社とがある会社」にするのが「集客A」

をおすすめします。

が自社をアピールする力が なけれの目的なのです。

集客用商品を作って、小さなハードルを越えさせる

集客用商品はあくまで管理受託の益を稼ぐというよりも「信頼関係を稼が重要になります。
これを
「集客B」
と

ぐ」
ことが目的です。
そのため、金額のいいます。
「 集客B」は、具体的に管理ハードルをできる限り低く設 定したの相談や商談に持ち込むためのマー

ほうが、ユーザー数は増えるはずでケティング活動であり、より顧客とのす。金額設定を低く設定すればする

マーケティング 活 動には 広 告 掲

時間や接点を設けることを前提としほど、オーナー側にメリットが生じる

載 、コマーシャル、イベントやキャンています。たとえば 、オー ナ ー セミ

ため、オーナーはそのメリットを余す

ペーンなどさまざまな方法がありま

ナーや、新築やリノベーションの完成

ところなく享受しようとします。反面、す。
しかし、ただ広告をすればよいの見学会なども、オーナーと話ができる

管理会社側は情報をたくさん取得すではなく、何を目的として行っている

接 点 が 増えるためよいでしょう。まることができ、
それこそが管理獲得にのかを明 確にする必 要があります。

た、実際の空室物件に対しての「簡易向けた大きな収穫になります。
これら

セールスファネル（図表）の一番上にコンサルティング」や、それらの顧客をこなして管 理 受 託というファネル

は、集客のためのマーケティングを目

課 題に対しての自社での解 決 策を（漏斗）の一番下に顧客が流れてい的とした「集客A」というものが置か「受託営業ツール」にまとめておくな

くことになるのです。
［ 後編に続く］

マーケティング活動は、その目的を明確にすること

物件調査

au

th

or

図表 セールスファネル

みらいず
コンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

トラブル

は実際に管理を受託するための活動などできないでしょう。

宅建士

ために存在するもので、売上げや利労務

顧客の認知が進んだところで、次ば、到底オーナーの物件のアピール

賃貸管理

居希望者の目に触れるということは、相続れています。
これは自社を知ってもら

賃貸要性」を認識することです。多くの入賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、みらい
ずコンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

2024.2 ｜ 月刊不動産 19

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion
２年前より経理担当として派遣労働者を受け入れていますが、受け入れ期間

労務
相談
Vol.27に３年の制限があると聞きました。業務内容を変更すれば、引き続き３年を超えて当該派遣労働者を受け入れることが可能とのことですが、現在行っていな
い別の経理業務に変更すれば継続することが可能でしょうか。

A nswer
同一の派遣労働者を同一の組織単位で受け入れられる期間の上限は３年となっているため、当該派遣労働者に対しては、①３年の制限期間にて受け入れを止める、②直接雇用に切り替える、③業務内容を変更のうえ引き続き派
遣労働者として受け入れる、のいずれかの措置を講じる必要があります。

労務 ー
Labor

派 遣 労 働 者の 受 入れ 期 間の 制 限︿ 後 編 ﹀なお、業務内容を変更する場合には、いわゆる課やグループを変更するなどして、経理以外の業務に変更する必要があります。

者 派 遣の終了後に再び派 遣する場

はじめに合、派遣終了と次の派遣開始の間の期 間が３カ月を超えないときは、労労働者派遣法（以下、派遣法）では、派遣の受入れ期間の制限ルール

働者派遣は継続しているものとみなされます。

が 設けられており、すべての業 務において、事業所単位と個人単位の2つの期間制限が適用されます。

②個人単位の期間制限
同一の組 織 単 位における業 務に

前 編では、この２つのルール「 派ついて、派遣終了後に同一の派遣労

遣先事業所単位の期間制限」と「派

働者を再び派遣する場合、派遣終了

遣 労 働 者 個 人 単 位の期 間 制 限 」にと次の派遣開始の間の期間が３カ月ついて説 明しました。後 編では 、まを超えないときは、労働者派遣は継ず、その両方に設けられた、いわゆる続しているものとみなされます。この「クーリング期間」の考え方について場合、同一の派遣労働者について、解説します。

派遣元（派遣会社）が異なる場合も同様です。派遣先は、個人単位の期

クーリング期間

間制限に違反することを理由に、派遣元（派遣会社）に対し、派遣労働者の交代を要求することができます。

派遣終了後に再び派遣を受け入れる場合のクーリング期間（派遣を受け入れていない期間）は、派遣先
事業所単位と派遣労働者個人単位の両 方に設けられており、いずれも「３カ月」となります。

労働契約申込み
みなし制度
派遣先が事業所単位および個人
単 位の期 間 制 限に違 反して労 働 者
派 遣を受け入 れた場 合 、その 時 点①事業所単位の期間制限
事業所ごとの業務について、労働20 月刊不動産 ｜ 2024.2

で、派 遣 先が派 遣 労 働 者に対して、
当該 派 遣 労 働 者の派 遣 元における

法律

労働条件と同一の労働条件を内容とする労働契約の申込みをしたもの

図表１

派遣労働とみなし制度

遣に該当する場 合も同様に労 働 契約の申込みをしたものとみなされま

税務

派遣社員

とみなされます。なお、以下の違法派
派遣元事業主す（派遣先が違法派遣に該当するこ

派遣先

労働契約

実際の就労

派遣労働者

に過 失がなかったときを除きます）

相続とを知らず、かつ、知らなかったこと

違法派遣によりみなし制度が適用されると･･･（図表１）。

派遣労働者が承諾をした場合には労働契約が成立

派遣労働者

出典：労働契約申込みみなし制度の概要（厚生労働省）

図表２

離職後１年以内の労働者派遣の禁止

正社員等として
Ａ社に勤務

Ａ社を
離職

派遣会社Ｂ社と労働契約

ITとする場合において、派遣労働者が派遣先

派遣元事業主宅建士

派遣先は、労働者派遣を受けよう

派遣先等から派遣労働者への労働契約の申込みをしたものとみなされる

自社の退職者であるときは、退職日から起算して１年を経過する日まで

A社

B社

１年以内

労働者
派遣

雇用関係

雇用関係

A社
指揮命令・
労務提供

者 派 遣を受け入 れてはなりません（図表２）。

出典：離職後１年以内の労働者派遣の禁止について（厚生労働省）

意見聴取手続きを行ったり、派遣会
期間制限を回避する（クーリング

社へ抵触日（期間制限違反となる最期 間を成 立させる）目的で、派 遣 期初の日）を通知したり、派遣先管理台間の受け入 れ 後に業 務 委 託 契 約帳を整備したりするなど、派遣法に定（ 個 人 事 業 主 ）に変 更する企 業もあめられたさまざまな措置を講じる必るようですが、契約形態を変更した

要があります。
これらの措置を講じてとしても指揮命令・労務提供関係ないない場合、法違反として行政指導

どの派 遣 実 態がある場 合には法 違に留まらず、「 厚生労働大臣による勧反との判断になります。

告」や「事業主名等の公表」となる可

また、派遣労働者を受け入れる場

能性がありますので、ご留意ください。

th

報提供したり、過半数労働組合等のor合、派遣先においても、派遣会社へ情

au

おわりに

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在
は代表社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよび
IPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリ
ジェンス）に従事する。

2024.2 ｜ 月刊不動産 21

物件調査の間は、当 該 派 遣 労 働 者（ 6 0 歳 以
上の定年退職者を除く）に係る労働労務

離職した労働者の派遣受け入れの禁止

賃貸管理【違法派遣の例】
・労働者派遣の禁止業務に従事させた場合
・無許可の事業主から労働者派遣を受け入れた場合
・期間制限に違反して労働者派
遣を受け入れた場合
・偽装請負の場合

宅建士講座宅 建 士試験合格のコツ

Vol.59

権利関係〜民法（抵当権以外の担保物権）〜

宅建士試験合格のコツ

担保物権のうち最も重要で試験での出題頻度が高いのは抵当権ですが、抵当権以外の担保物権も４〜５年に１回程度出題されています。日頃の学習においては、抵当権に比重が置かれ、抵当権以外の担保物権は手薄になりがちです。そこで、今回は抵当権以外の担保物権のポイントを押さえることにします。

抵当権以外の担保物権
1 留置権（1）留置権とは留置権とは、他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまでその物を留置して、債務者の弁済を間接的に強制する法定担保物権（契約によらず、一定の場合に法律上当然に生じる担保物権）をいいます。ただ

宅建士 ー

し、占有が不法行為によって始まった場合（後から占有が不法な状態になった場合を含む）は、留置権を行使することができません。なお、留置権に物上代位性はありません。

Real Estate Notary

たとえば、Ａの建物をＢが賃借している事例において、賃貸人Ａが行うべき建物の修繕を賃借人Ｂが行った場
合、賃貸借契約終了後、Ｂは、Ａが修繕代を払うまで建物を留置して、修繕代の支払いを促すことができます。
(2)留置権の行使と被担保債権の消滅時効

債権者が留置権を行使していても、被担保債権の消滅時効の完成猶予や更新は生じません。

2 先取特権（1）先取特権とは先取特権とは、法律で定めた特殊な債権を有する者が、債務者の財産から、優先弁済を受けることのできる担保物

権をいいます。先取特権も、留置権同様、法律上自動的に発生する法定担保物権です。先取特権には多くの種類がありますが、宅建試験においては、次の３種類の不動産先取特権と不動産賃貸における動産への先取特権を押さえておけばよいでしょう。

（2）不動産に関する先取特権

次の場合、先取特権者は、いずれも当該不動産を競売にかけて、その代金から優先弁済を受けることができます。
先取特権

内

容

不動産保存

ある不動産を保存する行為によって生じた債権について生じる先取特権。たとえば、建物の修理をした場合に、修理代債権を担保するため、その建物に成立する。

不動産工事

工事の設計、施工または監理をする者が、債務者の不動産に対して行った工事の費用に関して生じる先取特権。
たとえば、土地の造成工事をした場合に、工事代金を担保するため、その土地に成立する。

不動産売買

不動産の売買が行われた場合に、売買代金を担保するため、その売却不動産に生じる先取特権。

上記の３つの先取特権のうち不動産保存と不動産工事の先取特権は、先に登記した抵当権があった場合でも、抵当権に優先して行使できます。

22 月刊不動産 ｜ 2024.2

法律

税務

3 質権
（1）質権とは

質権とは、債権者が債権の担保として債務者または第三者から受け取った物を、弁済を受けるまで留置して弁済を間接的に強制するとともに、弁済がないときはその物を換価して優先弁済を受ける約定担保物権（契約によって成立じます（要物契約）。

相続する担保物権）をいいます。質権は、当事者の合意だけでは成立せず、債権者に目的物を引き渡してはじめて効力を生（2）不動産質権がない限り利息を請求できません。また、期間は10年以下にする必要があります（更新可）。

4 民法上の担保物権の性質の違い

賃貸管理

質権は、動産のほか、不動産にも設定することができます。不動産質権は、不動産を使用・収益できるかわりに、特約

民法に定められている担保物権の性質の違いを表にまとめておきます。
質権

抵当権

付従性

○

○

○

○

随伴性

○

○

○

○

不可分性

○

○

○

○

物上代位性

○

○

○

優先弁済的効力

○

○

○

留置的効力

○

宅建士

先取特権

労務

留置権

○

IT

※優先弁済的効力とは、目的物を換価して、優先的に債権の弁済にあてることのできる効力。
※留置的効力とは、債権の弁済を受けるまで、目的物を自己の占有にとどめておくこと（留置すること）ができる効力。

問題を解いてみよう！

Q2

抵当権者も先取特権者も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険金請求権を取得した場
合には、その火災保険金請求権に物上代位することができる。
（H21 問５）

Answer 1

Answer 2【解説】

債務不履行により契約が解除されたため、賃借人の占有は不法な状態になっています。
このような不法な占有に基づいて留置権を行使することはできません。

【解説】

先取特権も、抵当権と同様に物上代位性を有しています。目的物
が建物の場合、その建物に対する火災保険金請求権は物上代位の対象になります。

thau

こう考えよう！ 解 答 と 解 説

or

建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。
（H25 問４）

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガ
はじめてマンション管理士・管理業務主任者』
（住宅新
報出版）、
『ケータイ宅建士 2024』
（三省堂）
などがあ
るほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノ
ウハウを提供している。

2024.2 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

Q1

不動産テック時代の到来

進む！
業界の

化

Vol.34

人口減少時代の不動産ビジネス
不 動 産ビジネスの 革 新 者 を迎え 、業 界 の 最 新 動 向 を探ります。今 回 は 、会 員 制
多拠点居住のサブスクリプションサービス「wataridori（渡り鳥）」を運営する牧野知弘
さん（オラガ総研代表）にお話をうかがいます。
（ 対談：2023年10月上旬、都内）

多様性を受け入れる
新大久保の魅力ら、K-Popグッズ目当てのティーン
エージャーたちと新大久保に住む外国人たちが隣り合って歩いてい─ 働き方の急速な変化も影響したのでしょう。私も汐留にはめったに行かなくなってしまいましたが、歩いてみると街全体は整っていますよInformation Technology

木村（以下略） 東京を中心に、全て、整理されていない混沌とした魅国で大規模な再開発が進んでいま

力があります。かつての原宿みたいす。牧 野さんもかつてはデベロッな雰囲気もあるかもしれません。目

ウン化してしまったのでしょうか。

パーで街づくりに関わっていらっ

的はなくても歩いていれば、思いがしゃいましたが、最近の街づくりを牧野氏

けず何かが見つかるような面白さを構えていたことがあるので、よくわか見ていて感じるものはありますか。

感じました。

りますが、汐留は東側に首都高や海牧野氏わっている大通りから一歩路地に足を踏み入れると、異国の文化が融合

私も２年間ほどオフィスを

岸通り、北側には昭和通り、西側は新宿の新大久保周辺は、最近特に興味深いエリアです。にぎね。なぜ、ここまで急速にゴーストタ

ちょうらく

汐留の凋落に見える
街づくりの限界

第一京浜道路、JRの東海道線、京浜東北線、山手線が通っていて、大きな道路や線路によって周辺から分─ 新大久保のような街づくりはデ断されているのです。言ってみれば、ベロッパーには難しいでしょうね。

孤立しているような場所にあって、利

予想どおりにはいかないから、発見用する人は実際以上に心理的な遠があるわけですから。意図してつくさを感じてしまいます。そしてコロナの料理店や食材店が見られます。角

り出そうにも上手くいきません。

禍とその後のリモートワークもあっを曲がるたびに新しい発見があり、牧野氏そういう意 味では2 0 0 0て、わざわざ行く用事も激減した。立

多文化が交差していて、非常に興味

年代に華々しく街が作られた汐留派なビルをつくって、歩道をきれいに深い場所です。

などは、今はかなりさみしいことに整備して、大企業を何社も誘致すれなってしまいました。汐留に本社をば街は良くなるわけではないという─ 新大久保はコリアンタウンといおく電通などは、
リモートワークがことがわかります。

う印象がありますが、そんなに多国

定着して３割くらいしか出社しませ

籍化が進んでいるんですね。誰か仕んし、富士通も2024年９月までに掛け人がいるのでしょうか。

本社を移転すると発表しました。富

牧野氏

私の知る限りは、誰かが動士通も働き方の変化で、オフィスをいたというより自然発生のようです。

縮小するのが移転のきっかけのよ

屋台グルメの食べ歩きをする若者かうです。

した魅力的な世界がある。韓国語の「カペ」（カフェ）だけでなく、ネパー
ル、ベトナム、タイ、バングラデシュ、ト
ルコ、チュニジアなど、さまざまな国24 月刊不動産 ｜ 2024.2

─ 当社（トーラス）も街づくりに関する相談を受けます。当社が扱う登記簿ビッグデータをもとに、街づくりのプランニングにおける初期段
階のデータ整備をするのですが、いに留まり続ける必要はないと思ったが減って、経済も疲弊しています。でん。最近では携帯キャリアの持つ人のが１つのきっかけです。そもそも、は、不幸かというと全くそんなことは流データを使って、人の動きと土地

日本はすでに人口減少に突入していないんです。
どんな田舎にも高度なの動きを連動させて何か新しいこて、2025年頃からは世帯数も減少

インフラがあって、美しい自然が残とができないか模索しています。

すると予想されています。不動産ビされ、多様な文化が根付いている。

牧野氏

汐留を考えると、建築家がジネスがこれまでと同じでやっていそして、立派な住宅もある。
これを活考えたきれいな街を実現できてもそけるわけはないので、抜本的に発想用して、新しい価値を見つけるお手れだけではダメで、新大久保を踏まを変える必要がある。
そこで、考えた伝いをしたい。

えると、デベロッパーが集めた魅力のが「wataridori」
です。渡り鳥のよ的なテナントだけでも人は集まらな

うに季節や気分によって住む場所をい。従来の街づくりには足りないも気軽に替えられたら、生活は充実すのがあるのは間違いないわけです

るし、それが新しいビジネスになるとから、トーラスが志向するようなデーいうわけです。

体が追求してほしいです。

したりしなくても、住宅流通に新しい流れをもたらせるというわけですか。明らかに既存の不動産ビジネスに一石を投じていますね。

─ ただ家を貸すわけではない点が特徴的ですね。

牧野氏

都会で暮らして、人生の大半を会 社で過ごして、7 0㎡のマンる町屋や希少な古民家もあれば、
タ会 社に行く。社 会が激 変する時 代

ワーマンションや豪邸も借りることに、タワマンを買う以外にもたくさん─ 牧野さんはデベロッパーを経てができますから、全く違う生活をしての幸せがあることを不動産業界から独立されてから、執筆活動のほかにみる体験もできます。でも、それだけも示してほしいです。

自治体や事業会社の不動産活用なでなく地域とのつながりを感じてほどのコンサルティングで活躍されてしいと思い、現在では地域ごとに生いましたが、2020年から日本全国

活プラットフォームを構築する構想困りそうですね。

の住宅を借り上げて１カ月単位でをすすめているところです。今夏には貸 し 出 す 会 員 制 の プ ロ グ ラム

牧野氏

東京大学と連携して高知県で地域ているのでしょうが、
よくシブい顔を「wataridori（渡り鳥）」を始められ

プラットフォーム創設のための活動

されますよ
（笑）。

ました。
このタイミングでこの事業プログラムを実施しました。

彼らは概念的には理解し─ やっぱり（笑）。

を始められたのはなぜでしょうか。
数年前から私も藤沢の自─ デベロッパー時代の後輩たちが─事業全体から地域への貢献を意宅に加え、都内にも部屋を借りて２識されていることがわかります。

拠点生活を実践しています。
これが

牧野氏

とても快適です。
この経験から、
これ（祥伝社）を出版してから全国の自からは家だけでなく、いろいろな不治体からお声がけいただいて、各地

2014年に「空き家問題」

取材協力

オラガ総研株式会社
代表取締役

牧野 知弘

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2024.2 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

ションを買って、往復２時間使ってIT

牧野氏 「wataridori」
では趣のあ

宅建士

人口減少時代の不動産ビジネスを考える

牧野氏

労務

タ活用など、新しいやり方を業界全─ 住宅を新築したり、売買を仲介

賃貸管理

を理解するのは簡単ではありませ

相続を視察しました。やはり地方は人口

税務

動産が余っていくのだから、
１カ所

法律

ろいろな要素がかかわっていて、街現況有姿の説明資料作成編①

物件調査の

ノウハウ
Vol. 59

物件調査 ー

重要事項説明では簡単な文章による説明ではなく、図面で説明を！

敷地現況図の作成手順について中古住宅の不動産売買の多くは現況有姿売買方式ですが、現況についての説明が十分でなかったために、不動産トラブルが生じた事例があります。
このようなトラブルの発生を防止するためには、消費者にも理解できるように丁 寧に現 況を説 明し、現 況 説 明のための資 料の作 成が重 要なポイントとなってきます。今 回は、現 況を説 明するための資 料として、「 敷 地 現 況 図 」の作成の手順について述べます。

図面作成で最初に行うのは、敷地い個所に移動して配置します。

の形状をできるだけ現況に近い図形に作成することです。地積測量図が存在するときは、敷地形状部分を切り取

道路内設備を記載する！

Research

従来から、不動産売買における重り、それを画像に変換し、白紙のエク

要事項説明の際は、簡単な文章にしセルファイルに「貼り付け」
ます。道路

次に、道路内の電柱位置に図形のて重要な事項を記載するという風潮

部分に不足があるときは、直線を追加○を描画し、塗りつぶし色では赤系のがありました。
しかし、物件に対するします。
この図形は、現況説明用です

色を選択します。○に対する矢印を描

現況認識に一般消費者と宅建業者ので、寸法等が正確に記載されてい画し、電柱番号を記載します。
そして、との間には、知識や情報の点で大きなくても問題はありません。

汚水マンホールの位置に○を描画し、茶系の色を選択します。雨水マンホーな差が存在するために、トラブルが生
じると、「 宅 建 業 者 側に説 明 不 足があった」と訴えられることがあります。

道路幅員を記載する！

ルの位置に○を描画し、青系の色を選択します。それぞれ塗りつぶしをして描画します。塗りつぶしの色は、塗りそのため、作成した現況の図面で説明をするほうが、消費者にとっては、

次に、道路幅員を記載します。10

つぶしたい図形の上で右クリックをしはるかに理解しやすく、納得しやすい

ｍ以上の広い道路でない場合の道て、図形の書式設定を選択し、塗りつものになります。その資 料の１つが路幅員は、2点測量をし、2カ所の道

ぶしボタンから適当な色を選択しま「敷地現況図」（ポイント参照）です。

路幅員を記載します。角地の場合は、す。道路内にガス点検口がある場合それぞれの道路の2カ所の幅員を記

は、ピンク系の色で塗りつぶしをして載します。その際、挿入ボタンからテ描画します。水道の止水栓、排水弁、キストを選択し、さらに、横書きのテ

制水栓などは青系の色で塗りつぶし

キストボックスを選択するとテキストをします。
Ｕ字溝は、長方形を記載し、図面作成手順として、マイクロソフ

ボックスが作成できます。その中に、図形の塗りつぶしのパターンを選択

トのエクセルソフトを事例に説明をし

4 . 5 ｍ等と記 載し、そして、テキスト

すると、色と模様が描画でき、見やすます。

ボックスをクリックしながら記載した

い図面を作成することができます。

図面作成にはエクセルファイルが最適！

26 月刊不動産 ｜ 2024.2

法律

敷地内の状況を記載する！

植栽のときには、太い点線等で色合より、高い、低いということが一目瞭いを緑系の色にします。点線は、直線

然になります。

敷地内の状況で建物が存在するときは、法務局にある登記建物図面をで図形の書式設定を選択して、線を選択し、色や太さを選びます。

税務を描き、それを選択して、右クリック

維持管理状況を記載する！

活用します。
をして、作成済みの敷地図面に配置

敷地周囲の寸法を記載する！

最後に、土地や建物の欠陥に関する事項は、すべて、この敷地現況図に描画します。設備の亀裂・破損、建物します。
その際、敷地図面の外側に貼や設備の傾き、越境などをわかりや形状に合わせて、塗りつぶしの色をグ載した要領でテキストボックスを配すく描画して、重要事項説明の際のレー系にします。複数になる□の図形

置するだけで完成します。その際、境説明資料とすることにより、誰が見てをグループ化させて１つにまとめれ界標を描きます。境界標は、テキストも理解できる契約内容不適合の事象

ば、建物図面の作成が完成です。建ボックスに□を描画してその中に十の周知が行え、不動産トラブルの防物図面が出来上がったら、元の登記字を記載すれば、十字印の四角い境止に役立つことでしょう。

建物図面は不要のため削除して、
この界 標 ができます。作 成の建物図面を敷地図面の中に入れます

際、少し大きく拡大した図が、大きさは、最初から合わないため、形にすると、
きれいな境界建 物 図 面を拡 大または縮 小しなが標が完成します。そのあとら、位置合わせをして完成させます。

は、必要な大きさに縮小しポイント
一般消費者と宅建業者との間では、敷地の現況把握の仕方には相当な差があり、その差を埋めるためには、下記のような敷地現況図などの資料を作成して、できるだけ丁寧に、具体的な説明をすることが、取引の安全につながります。

IT

敷地の角に配置します。境

宅建士て完 成です。境 界 標は各

労務

敷地周囲の寸法は、道路幅員を記

賃貸管理

り付けをし、□の図形を建物図面の境界線の図形を記載する！

相続

建物部分を切り抜き、画像に変換

界標が無い箇所は、小さな中黒の●印にします。

ブロック塀のときには、塗りつぶしパ
ターンを選択し、□の図形を長細くす
ると、ブロック塀の形状になります。
こ

物件調査

境界線上の状況を描画する場合、敷地高低差を記載する！
敷 地 高 低 差の記 載 方

いときは、サイズとプロパティのボタ

法は、建物の基礎部分がンを選択し、サイズを選択し、その中ある周囲の土地の高さをの回転の数値を上下させることで、角0ｍとして、その他の宅盤

度の変更ができます。
その際に、微少高 低 差 を＋ 0 . 5 0 m 、−のずれが生じたときは、敷地図面の2 . 2 0 mなどと、テキスト方で修正すると、きれいな図面が完ボックスで記載します。そ成します。境界線がネットフェンスやうすると、隣地は、本物件現況調査方法の基準について

現況調査の調査方法基準とは、「歩行その他の通常の手段により移動できる位置において、
少なくとも仕上げ材、移動が困難な家具、物置、工作物等により隠蔽されている部分を除き、当該位置の地上面、床面等からの高さが２ｍ以内の部分における目視により認められた劣化事象等のほか、自重による床の沈み等を対象」（平成30年国土交通省告示第490号より抜粋）を基準として行うものです。

au

th

or

の画像の角度を敷地図面に合わせた

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2024.2 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 Ａｉ
ｌ
ｌ
ｚ

千代田区

株式会社

札幌市

ＧＵＩＤＡ 株式会社

江戸川区

函館市

函館不動産相談所

新宿区

都道府県

市区町村

商号名称

札幌市

ロアエステート 株式会社

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド９号

仙台市

合同会社 ＳＫＭ ＪＡＰＡＮ千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド１０号

大崎市

有限会社

横浜市

山形県

東置賜郡

サンワ土地建物

福島県

須賀川市

須賀川瓦斯

株式会社

茨城県

行方市

株式会社

三衛不動産

東茨城郡
石岡市

都道府県

市区町村

商号名称

大阪市

株式会社 Ｊ−ＴＯＰ ＧＬＯＢＡＬ株式会社 ＭＹＳＴＥＲＩＯＮ

堺市

株式会社 ＪＯＩＮ

株式会社 ＲｅＦ
ｉｎｅ

大阪市

株式会社 ＳＥＮＭＡＮ

大阪市

株式会社 ＳＯＺＯプロパティ

大阪市

竹靖ハウジング 株式会社株式会社 アイバリュー

大阪市

株式会社

東亜不動産

横浜市

株式会社 Ａｓｓｅｔ Ａｔ
ｔａ
ｉ
ｎ

東大阪市

轟不動産

株式会社

横浜市

合同会社 えほうまき大阪市

株式会社 ＮＥＸＵＳ ＯＮＥ

横浜市

ＭＩ
Ｉ研究機構

高槻市

株式会社 ＰＡＭ

みなみ桜コーポレーション

横浜市

オプトリビング 株式会社

大阪市

ＦＥＥＬ
ＩＮＧ ＪＡＰＡＮ 株式会社

合同会社 ランドクリエイト

横浜市

株式会社 Ｒｅａｌ Ｅｄｇｅ大阪市

株式会社 ブリッジキャピタル

太田市

株式会社 ダイエイ

藤沢市

株式会社 ＫＩＲＩＤＯＳＨＩ

大阪市

３１０ｅｓｔａｔｅ

前橋市

株式会社 ハウジングプラス

横浜市

株式会社 ズカワエステート

枚方市

明応ハウス

秩父市

アイメディカルサポート 株式会社

横浜市

有限会社 スズキペイント

富田林市

株式会社 ＲＥＢＯＲＮ ＦＡＣＴＯＲＹ

さいたま市

アライ不動産横浜市

株式会社 スリーエイト

泉佐野市

株式会社 ＲＥＮＴ ＨＯＵＳＥ

さいたま市

株式会社 ＣｏＣｏハウス

平塚市

株式会社 日本ビオトープ

大阪市

株式会社 ＹＹＤＳ

志木市

株式会社 タカノ不動産

横浜市

扶力不動産

姫路市

株式会社

あおば不動産富士見市

株式会社 トラスト

横浜市

メッチャエステート 株式会社

川西市

有限会社

介援隊リライフ

浦安市

エスホーム 合同会社

横浜市

株式会社

尼崎市

株式会社 ＣＲＵＳＴ不動産

宮城県

群馬県

埼玉県

千葉県

東京都

商号名称

［令和5年12月］

和賀建設

神奈川県

街づくりコーディネート企画

合同会社
合同会社

株式会社

兵庫県

ユーシティ

千葉市

株式会社 クレドハウジング

新潟県

長岡市

株式会社 アイエステート

神戸市

神戸民泊不動産

八千代市

株式会社 ＨＯＵＳＥＢＡＮＫ千葉

富山県

高岡市

株式会社 ナノエステート

芦屋市

晴丸

柏市

株式会社 ハピネスハウジング

富山市

合同会社

奈良県

橿原市

株式会社 ＴＳＵＢＡＳＡ

射水市

株式会社 Ｙｏｕ＆Ｍｅ

大和郡株式会社 ＨＡＰＰＩＮＥＳＳ ＨＯＭＥ

金沢市

株式会社

和歌山県

和歌山市

住まいる・アキ

金沢市

ＡＴＳ不動産橋本市

有限会社 ハウスイントロデュース

世田谷区株式会社 ＡＤ−ＨＯＭＥ

西東京市

アリエルホーム 株式会社

中央区

株式会社

石川県

あれんじ

百宝コーポレーション

あさひ経営
株式会社

株式会社

港区

株式会社 インデックスコンサルティング

福井県

福井市

株式会社 ＲＡＳＴＡＧＥ

和歌山市

株式会社 ＰＬＵＳ ＨＯＭＥ

豊島区

株式会社 ＭＣＭ

長野県

長野市

ゆうゆうエステート

島根県

出雲市

遠藤力一不動産

台東区

株式会社 Ｌ−Ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ

岐阜県

土岐市

株式会社

岡山県

備前市

久易

葛飾区

株式会社 クラサワ

安八郡

すみ家

岡山市

山陽サプライ 株式会社渋谷区

サクシード・リアルティ 株式会社

岐阜市

フレイ住宅

周南市

アイル不動産

家ＺＯＵ

株式会社

株式会社

株式会社

山口県

岐阜市

宝松

周南市

株式会社

名古屋市

株式会社 ＦＰコネクト

徳島県

徳島市

新田不動産
株式会社 ことひら未来

港区

株式会社 ＳＡＭＵＲＡＩ不動産

中央区

株式会社 ＳＡＮＴＡＩＴＳＵ ＨＯＭＥ

清瀬市

株式会社 Ｊｓ ｈｙｇｇｅ

丹羽郡Ｔｒｙ 株式会社

香川県

仲多度郡

千代田区

Ｃｌ
ｕｓ 株式会社

名古屋市

Ｈｅｍ 合同会社

福岡県

糟屋郡

エアフォルク 株式会社

豊島区

シティキャリアコンサルタント 合同会社

豊田市

株式会社 ポールポワレ

福岡市

ＮＣワークス 株式会社

町田市

シンシア・フランクリー

荒川区

大鵬

世田谷区

株式会社

愛知県

糟屋郡

つなぐ不動産佐賀県

唐津市

西九州不動産株式会社 イエラボ

長崎県

長崎市

株式会社

大阪市

株式会社 Ａｎｙｏｎｅ

大分県

大分市

有限会社 ＩＰ創研

大阪市

株式会社 ＮＣ・ＣＲＥＡＴＥ

大分市

株式会社 ジェイテック

大阪市

園住宅

日向市

佳龍

大阪市

株式会社 Ｒｅ

大阪市

アップグロー株式会社 ＴＡＮＯ

大阪市

新宿区

株式会社 Ｔパートナーズ

新宿区

根岸プランニング 株式会社

千代田区

合同会社

株式会社

野田プロジェクト

大阪府

株式会社

株式会社

宮崎県

杉村

合同会社

港区

株式会社 ハイトンインダストリー

東大阪市

株式会社 グランシーズ

宮崎市

株式会社リアルエステート中央マエムラ

中央区

ビジョナリー・エステート 株式会社

大阪市

株式会社 Ｓｕｎｓｈ
ｉ
ｎｅ

鹿児島県

大島郡

ＣＲＥＡ

港区

株式会社 Ｆｏｒｃｅ Ｆｏｒ Ｕ

大阪市

株式会社 ｓｕｎｈｏｕｓｅ

沖縄県

那覇市

アイビー不動産株式会社

大阪市

株式会社 Ｇ−ｕｐ

沖縄市

株式会社

江戸川区

ベリウス

12月末正会員：35,957 従たる事務所：4,206

28 月刊不動産 ｜ 2024.2

成功

新和

合同会社

information

協会からのお知らせ
全日本不動産協会と全日議連が合同で国交省などへ陳情
令和５年11月22日（水）、全日本不動産協会は全日本不動産政治連盟、全日本不動産政策推進議員連盟と合同で中央官庁と自民党を訪問し、令和６年度の政策・税制改正の要望書を提出しました。
全日本不動産協会からは、中村裕昌理事長（日政連会長）、松永幸久理事（日政連幹事長）が、全日議連からは野田聖子
会長、浜田靖一会長代行、井上信治事務局長、佐藤信秋事務局次長が参加しました。
両連盟は低利用や未利用不動産の流通促進を図る政策として、次の６項目を要望しました。
1. 二地域居住等を促進する政策の実現
2. SDGs11を達成し、ストック型社会を実現するため既存物件の価値の見直し
3. 登記情報提供制度で取得したデータの活用促進
4. 空き家・所有者不明土地・未利用空地対策の制度利活用を促進
5. 農地を含んだ不動産の流通を円滑にするための農地法の見直し
6. 宅地建物取引業免許の承継
また、不動産流通促進による地方活性化を図る税制改正については次の６項目を要望しました。
1. 住宅・土地に係る適用期限を迎える各種税制特例措置の延長と拡充
2. 既存住宅リフォームにおける消費税の非課税措置
3. 消費者の負担となる登録免許税の廃止
4. 二地域居住等を推進する新規住宅ローンの創設並びにローン控除適用及び各種特例措置創設
5．住宅ローン控除要件緩和及び恒久化
6．印紙税の見直しによる新たな税の適用
国土交通省の國場幸之介副大臣は、以上の要望を踏まえて「住宅ローン減税の床面積要件を現在の40㎡から35㎡に緩和する件については、簡単ではないと思うが一生懸命取り組んでいきたい。
また、二地域居住等の促進は、国土の有効活用という点からも大事なこと。国土形成計画に掲げられた『新時代に地域力をつなぐ国土』の実現に向け、移住・二地域居住の促進が地域の人の流れの創出・拡大をより一層推進することにつながる」と述べ、政策の実現に向けて意欲を示しました。
続いて野田聖子会長は、「内閣府が出している世帯の人口をみると、サザエさんのような大家族はもはや消滅の危機にあり、現実は一人世帯が38.8％です。実に４割近い全国平均で、老いも若きも“ひとり”というのがこの国の基準となっている。
とりわけ東京都内だけをみると、一人世帯が５割を超えている。だからこそ“リアル”に政策を合わせていかないといけない」と話しました。
その後、宮沢洋一税制調査会会長を訪れ、政策や税制改正の要望の主旨を伝え、実現を要望しました。

國場幸之介国土交通省副大臣（右から３人目）

宮沢洋一税制調査会会長（左から３人目）

国土交通省での要望活動の様子

2024.2 ｜ 月刊不動産 29

Report & Topic

地方本部の動き兵庫県本部

A c t ivit y C on d it ion

西宮市と「大規模災害時における民間賃貸住宅の被災者への提供等の包括的連携に関する協定」
を締結

兵庫県本部は、西宮市と「大規模災害時における民協定締結にあたって、米原元本部長は「全日本不動産

間賃貸住宅の被災者への提供等の包括的連携に関す協会は全国47都道府県に地方本部を持っていますのる協定」を締結し、令和５年９月20日に西宮市役所にで、災害により県内の被害が甚大な場合は、県外の住宅

おいて調印式が行われました。

を探してあっせんすることもできます。自力で住宅を探す

調 印 式には、米 原 大 輔 元 兵 庫 県 本 部 長と塚 本 芳 行ことができない方にも住む場所を確保していただけるよ

阪 神 支 部 支 部 長が出席しました。この協 定は、大 規 模

う、支援に協力していきたいと思います」と述べ、石井市

災害により住宅を滅失し、自己の資力によって居住する

長より、「 阪神淡路大震災で西宮市は大きな被害を受け

住 宅を確 保できない西 宮 市の被 災 者への空き家 情 報ました。大規模災害時には、公共だけでは対応しきれなの提 供およびあっせん、ならびに本 市の連 絡 調 整のもい事態となることも想定されます。最近の気象状況、いと、応 急 住 宅のなかでも、特に民 間 賃 貸 住 宅を借 上 型

つ 起こるかわからない 大 地 震 に備えて、多くのネット

応 急 住 宅として提 供するための協力を求めることを目

ワークを持つ皆さまと協定を締結できたことは大変心強的としています。

く感じています」と協力への謝辞をいただきました。

米原元兵庫県本部長の挨拶

石井登志郎西宮市長（中央）、米原元兵庫県本部長（左から２人目）、塚本阪神支部長（左端）

30 月刊不動産 ｜ 2024.2

石井西宮市長（右）、米原元兵庫県本部長（左）愛知県本部

地鎮祭を執り行いました

令和５年９月13日（水）午前10時より、愛知県本部会館建設用地において、地鎮祭を執り行いました。
地鎮祭には、愛知県本部役員をはじめ、設計・施工会社である日本建設株式会社名古屋支店の皆さまなど、合計26名の方々にご列席いただき、工事の無事完成を祈願いたしました。
令和６年10月頃の完成を目指して、安全第一で、けがや事故なく無事竣工を迎えたいと思っております。会員の皆さまに親しまれるような、
そして利用してもらえるような開かれた会館となるよう、関係者一同、気を引き締めて取り組んでまいります。

STAFF LIST

● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2024年2月号

令和6年2月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

日々の業 務はラビーネットで完 結
業 務の一 気 通 貫が 実 現 可 能

MONTHLY
REAL ESTATE

初めてでも安心February

2024

2
発行人

中村 裕昌

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会

公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
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全日本不動産協会

月刊不動産2024（令和6）年2月15日（毎月1回15日発行） 第５２巻第２号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。