第 122 号（令和３年４月30日発行）

公益社団法人 北海道マンション管理組合連合会 会報

コロナ禍の中で道管連の課題への取り組み

令和元年10月～２年１月に実施された北九州市の分譲マンションにおいて見えてきたことは・・・。
○管理組合の運営上の将来の不安
１ 区分所有者の高齢化
78.8％
２ 役員の成り手不足
54.2％
３ 建物の劣化
54.0％
４ 建物の修繕費
34.5％
５ 居住者間の無関心及びコミュニケーション不足
51.7％（調査対象 1,664件 有効回答数 460件）
上記の報告は、道管連の課題と共通するものです。
今回、各管理組合の取り組みについて紹介します。

【も く じ】〇○

課題への取り組み………………………１
管理組合の課題取り組み
・認知症対応例……………………………２・役員成り手不足解消……………………６・大規模修繕工事…………………………８〇 配管・配線等の区分……………………10
ホームページアドレス

〇〇
○○
〇

ベランダの利用…………………………13
マンション新築時の設計………………17
新規会員紹介……………………………20
広告………………………………………21
相談件数一覧・編集後記………………24

http://www.dokanren.or.jp

高齢者対応マンションにおける一人住まいと認知症対策

総務省が本年９月発表した全国の65歳以上は3617万人で、総人口に占める割合は28.7％と過去最高となりました。ちなみに70歳以上は、2791万人です。
札幌市内で暮らす65歳以上のうち、約10人に１人が認知症といわれています。
マンションにおいて、居住者の高齢化に加え、単身住まいが多くなっている現状に鑑み、事例を捉えた一人住まいと認知症対策について検証しました。
１ 事例
・300世帯が入居するマンションに居住の60歳代男性が、深夜、徒歩にて居住地から20㎞離れた市街地で警察官の職務質問を受け、挙動不審から保護されました。男性は、一人暮らしで身近に身元引受人が見当たらず、警察の依頼により理事長が身元引受人となり保護が解除されました。帰
宅後、本人及び家族から生活状況等を聴取しました。
・本人は、深夜の感覚がないまま買い物に出かけたものの、大型スーパーは閉店しており帰宅するにも方向が分らず、ひたすら歩いていました。
・道内に元妻と子供２人いるが、「関係がない」「世話は出来ない」と、今後においても交流を断られました。
・夏季に、「居宅から悪臭がする」との苦情があり、生活実態と家庭環境が判明しました。
２ 問題点
外出先から戻れなくなる、自分がどこに居るのかが分らない等の症状により、中期の認知症「見当識障害」と認められ、更に、一人住まいから以下の問題発生が懸念されます。
（１）徘徊行動
昼夜の感覚がなく、深夜徘徊から近隣居住者に防犯面からの不安が生じています。
（２）居宅の維持・管理
居宅付近からの悪臭発生により、「ごみ屋敷」化と、ガスの使用による事故発生等居室の維持管理が不全となるおそれがある。
（実際にごみ屋敷でした）（３）管理費の滞納
管理費の振込み失念、入院による経費負担増で、管理費の滞納が発生しかねない。
―2―

３ 問題点の解消に向けた取組みの決定
明らかに認知症の行動と思われますが、本人にケア態勢がなく、地域包括支援センターに連絡のうえ、理事長と主任ケアマネジャーによる諸問題の解消に向けた打合せを行い、支援方針を確認しました。
・本人の家庭環境から、徘徊防止手段が採れず、常に見てもらえる施設が望まれ、グループホーム（認知症対応型共同生活介護施設）を確保する。
・グループホーム入所前に、本人立会いの下、業者による居宅のゴミ整理を行う。
立会いには、物の紛失トラブル防止を図るため、原則として管理組合やケアマネジャーは関わらない。本人からの強い希望がある場合は、ケアマネジャーが立ち会う。
４ 入所に向けた説得と入所等の経緯
理事長と札幌市の福祉関係者が話し合い、面会を打診したところ快く応じ、女性ケアマネジャー２人と本人宅での話し合いを行い、方針が受け入れられ入所に向けた取組みが開始されました。その結果、話し合いから１ケ月で近くの施設に入所、その後１ケ月で弁護士介在による売却手続きが行われ、間もなく購入者が決定しました。
５ 問題と教訓
本件取組み前の問題は、マンションに民生委員が選任されておらず、高齢者の実態把握ができませんでした。また、自宅に閉じこもりの生活要介護者は、本人や家族の申告があって把握できるもので、民生委員の選任は不可欠であることを感じました。
本事例は、関係者の皆様に具体的な問題をちょうだいし、率直な話し合いを行い、３ケ月で方針通り問題解消に至りました。注意すべきは、本人のプライドを損なわない対応と守秘の徹底です。身近な人に実態を知られ、噂として拡散するのを心配する状況が見受けられたので、理事会関係者との面談は控えました。
ケアマネジャーとは、本人の立場に立った説得で信頼が醸成され、取組み方針が素直に受け入れられました。携わっていただいた関係者の皆様に感謝申し上げます。
以下、札幌市と北海道の介護支援業務について紹介します。
６ 北海道と札幌市の支援業務（１）認知症相談・支援窓口
・北海道認知症コールセンター ～ ☎204-6006
・札幌市認知症コールセンター ～ ☎206-7837―

3―

（２）安否確認
・あんしんコール
区役所保健福祉課で受付、ボタンを押すだけの通報装置を自宅に設置し、健康等の相談に２４時間対応してくれるほか、受信センターから定期的に電話を掛け安否を確認、更に、急病等の緊急時には救急車を要請してくれます。
・設置条件①「65歳以上で一人暮らしか、世帯全員が６５歳以上」で、慢性疾患により日常生活上注意を要する人、要支援認定を受けている人②「85歳以上で一人暮らし」の方々が対象となり、利用料は月額900円、固定電話回線が必要となります。
（３）地域相談センター
・地域包括支援センター（在宅介護支援センターの運営法人、社会福祉協議会等やＮＰＯ、市町村からの委託を受けて運営している地域の中核機関）は、高齢者が住みなれた地域でいつまでも暮らせるよう必要なサービスの調整、消費者被害や高齢者虐待をはじめ、さまざまな相談に応じています。相談には、主任ケアマネジャー、社会福祉士、保健師等有資格者が当たります。センターは、各区に担当区を設け、２～３ケ所設置されています。
窓口は、札幌市コールセンター ☎222-4894（年中無休）
・その他、介護予防センター、ショートステイ、さわやか収集（ゴミ）等があります。
７ 認知症診断と家族の対応
多くの病気と同様に、認知症も早期発見が最善で、疑いがある場合は診察を受け、認知症か、別な病気の可能性がないかを正しく診てもらう必要があります。診察医療機関として、かかりつけの病院がある場合は、その病院からの紹介が一番です。その理由は、・紹介状等により、これまでの病気や詳しい身体状況を得られます。
・かかりつけの医師が、認知症の診断内容や薬の処方を把握し、医療の連携が図られます。
かかりつけの病院がない場合は、近隣の地域包括支援センターで情報を得るか、認知症を専門とする精神科、心療内科等で受診。
診断方法は、医師との面談による状態確認、既往症等の把握等と一般身体検査として血液検査、心電図検査、感染症検査、Ⅹ線撮影等、更に、認知症検査として神経心理学検査、脳画像検査（ＣＴ、ＭＲＩ等）があります。
―4―

ここで、本人に診断を拒否された場合の対応として
・「健康診断だから」と説得する
・家族が居る場合は、付き添って一緒に受診する・本人が信頼する人やかかりつけ医師にその必要性を伝えてもらう・一人住まいの人は、地域包括支援センターに助力を仰ぐことで、次のステップに進める
また、本人や家族が一番不安なのは、診断結果を知らされるときであると思われます。
診断結果が認知症であれば「これからどうなるの?」とショックを受けることになり、一人で聞かず、ほかの家族と一緒に行くようにした方が良いでしょう。
認知症の診断は、「終わり」ではなく、「始まり」なのです。
認知症は、「ひどい物忘れ、例えば、夕食に何を食べたか、昼に誰と会ったかが思い出せないことや、今日の日付、今居る場所が分らない、段取り良く行動することが難しい」といった症状、更に、徘徊、過食・拒食、幻覚・幻想、不潔行動等が現れます。。
この症状は、環境の変化や治療の恐怖心等から引き起こされることが多く、環境を戻したり、接し方を変えたりすることで本人の不安がやわらぎ、改善することもあります。
認知症へのネガティブイメージが根強い昨今、認知症の診断により「終わりだ」と考えるのではなく、認知症と向き合い、周囲の人が出来る範囲で支援し、出来ないことは支援専門員を活用することです。そうすることで認知症の人も人生を楽しむことができます。早期発見が出来たからこそ、本人と家族が今後どのように生きていくのかを話し合うことができる「始まり」であると思わざるを得ません。
行政委員お知らせ
日会時
場

令和３年度

征一郎

定時総会開催のご案内

令和３年５月31日（月） 午後３時より
ホテルポールスター ２階コンチェルト
札幌市中央区北４条西６丁目℡ 241-9111

―

増永

5―

輪番制の理事長として思うこと！
役員成り手
対 応

１

昨年から輪番制の理事長として、管理組合の課題に向き合っています。以前住んでいたマンションで２年間、輪番制の理事長を経験したことを含め紹介します。

最初に取り組むこと前理事長から課題を引継ぎ、他の理事と課題を共有することです。
引き継ぐ方法⇒文書での引継ぎがベターです。理事会メンバーが入れ替わって停滞なくス
タートができます。理事会の進め方に若干工夫が必要です。当理事会では議題をＡ４一枚に箇条書きにし配布し、議論を進めています。このようにすると、２時間程度の理事会をスムーズに運営でき、結論が出ない議題を次回に回すことで、議事を先に進めることが出来ます。

２ フロント（管理会社）のアドバイスを
フロントは、管理組合の運営に関する豊富な知識と経験を有しており、理事会でのアドバイスは、議論の行き詰まりを解消できることが多々あります。
理事会の議論の質の向上に重要な役割を果たすと考えます。但し、アドバイスなどをうのみにするのは避けましょう。
そのためには、理事は管理組合の運営に関する知識を深めるべく、情報収集を怠らないことです。

３

情報収集は（道管連）等で情報は、道管連やマンション管理センターなどが主催する研修会やセミナーへの参加、これら団体の相談、さらにはネットからも得られます。
こうした情報は、客観的判断に大いに役立つはずです。

４

理事会を機能させ、管理組合の円滑化を図るために管理員とのコミュニケーションも重要です。管理員は日ごろ、多くの居住者と接することが多く、管理組合の運営上の課題が浮かび上がってくることがあるからです。管理員とのやり取りは不可決です。
―

6―

５ 過去の経験から以前住んでいたマンションにおいて、輪番制の理事長（いきなり）として、様々な課題に取り組んできました。幸い、理事、フロントに恵まれ、理事会運営はスムーズに進めることが出来ました。
特に、規約改正、大規模修繕工事の取り組みは、貴重な経験でした。課題での取り組みは、専門家の支援、協力は欠かせませんでした。
管理規約の改定では、道管連の相談員の全面的な支援を得ました。
また、大規模修繕工事にかかる調査・診断でも道管連の協力をいただきました。こうした、協力や支援があれば、輪番制で管理組合の役員、それも理事長になったとしても対処できると言えます。

終わりに
今日、マンションの高経年化、居住者の高齢化で、理事会の果たす役割はますます重要になってきます。
２年後には、管理組合の体制や活動状況を評価する「管理計画認定制度」が導入されます。輪番制の役員構成であっても、管理組合の課題に取り組む
円山公園ハウス管理組合理事長 小林 進介
姿勢が問われてきます。

豊富な経験 と 熟練した技術社員による自社施工
現場経験豊富な営業マンが大規模修繕工事のことからどんな小さなことでも解決いたします。まずはご相談ください。
おかげさまで47th

株式会社 星塗装工業―

7―

建物施設整備

第２回「大規模修繕工事第２期」実施について

１．団地管理組合の構成
Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟＝平成４年竣工（５階建）
Ｋ棟、Ｌ棟＝平成５年竣工（９階建）
Ｅ棟＝平成８年竣工（９階建）
Ｆ１棟＝平成９年竣工（14階建）
Ｆ２棟＝平成10年竣工（14階建）

各棟18戸
各棟33戸
35戸
55戸
54戸
９棟282戸以上の他、コミュニティセンター棟（２階建）、多目的ルーム棟（１階建）、電気室棟（１階建）
２ 管理体制・管理会社全面委託方式
・管理人24時間常駐方式
３ 大規模修繕工事実施経過
９棟の竣工年が平成４年から平成10年であることから２期に分けて実施。
第１回目 大規模修繕工事第１期 平成16年実施
Ａ～Ｄ棟、Ｋ棟、Ｌ棟、コミュニティセンター棟、多目的ルーム棟（設計・監理方式）
第２期 平成21年実施 Ｅ棟、Ｆ１棟、Ｆ２棟、電気室棟（設計・監理方式）
第２回目 第１期 平成29年実施
Ａ～Ｄ棟、Ｋ棟、Ｌ棟、コミュニティセンター棟、多目的ルーム棟（一括発注方式）
第２期 令和３年４月実施 Ｅ棟、Ｆ１棟、Ｆ２棟、電気室棟（一括発注方式）※第２回目（第１期、第２期）大規模修繕工事を一括発注した理由① 第１回目大規模修繕工事（第１期、第２期とも）の工事実績が極めて良好で、現場監督、作業員のキメ細かな対応が住民の信頼を得た。
② 工事中の安全および防犯対策が充実、住民への対応も極めて良好。
③ 工事期間中さらには工事完成後も住民からの苦情は皆無、工事実績に対する評価も極めて高い。
④ 工事完成後の１年後、３年後、5年後点検も的確に実施されている。
また、大規模修繕に関係ない小規模補修についても迅速・的確に対応
―

8―

⑤

会社の財務内容も良好、一流メーカーによる工事完成保証も確保（工事完成保証会社＝日本特殊塗料㈱）～大規模修繕工事の成否はいかに信頼できる施工会社を選定するかによる～
４ 大規模修繕工事実施の経緯① 大規模修繕工事専門委員会の設置
・平成31年１月27日の「理事会」で設置決議
専門委員会 10名 オブザーバー３名（理事長、副理事長２名）
・７回の専門委員会を開催し「理事会」へ答申② 大規模修繕工事「住民説明会」の開催
・令和２年７月12日（日）10：00③ 総会での議決
令和２年８月30日（日）④ 工事直前説明会の開催
・各棟の工事直前に該当棟の住民に対し実施
Ｆ２棟＝３月14日（日）Ｆ１棟＝４月25日（日）Ｅ棟＝７月25日（日）⑤ 現場見学会の実施
・工事進捗状況を勘案しながら、住民に対する「現場見学会」を実施⑥ 工事期間中の工事進捗状況協議会の開催・原則として２週間に１回、工事進捗状況協議会を開催
参加者：管理組合側＝３役＋専門委員会委員長及び副委員長の５名
業者側＝会長、現場責任者
５ 施工会社（第１回目第１期・第２期、第２回目第１期・第２期全て）
・会 社 名 ㈱星塗装工業
・資 本 金 2,000万円
・創業 昭和49年１月６日
・許 可 業 種 建設工事業、塗装工事業、防水工事業、タイル、れんが、ブロック工事業
６．施工方法・ゴンドラ方式
７．施工金額・概算１億４千万（消費税込み）
８．その他
・近隣住民、厚別警察署、北広島消防署への挨拶訪問を３月中旬に実施
パークヒルズ北広島団地管理組合―

9―

理事長 伊藤正秀

施設整備の課題Ⅰ

配管配線類等の附属物の区分と管理（専有部分と共用部分の区分）

標準管理規約に建物の専有部分と共用部分の区分についての規定があり、多くのマンションの規約にも同様の規定があると思います。
この区分は、管理責任者と費用負担の区分（後述参照）ともなり、マンションの経年にともない、水漏れ等の事故への対応が理事会として、悩ましい問題となります。
特に、配管配線類の区分には、この専有部分、共用部分の区分と範囲が重要になります。
今回は、この配管配線類を中心に管理方法等をテーマとしました。
＜標準管理規約第７条、（抜粋）＞※建物の区分について、
１

対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
（躯体部分とは、建物全体を維持するために必要な部分、支柱・耐力壁・基礎土台部分・屋根・屋上・外壁等）
建物は、専有部分と共用部分に分かれ、躯体部分を除く部分が専有部分になります。
※配管配線類の区分について、
３

第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする

上記、専用に供される設備とは配管、配線等で、建物の附属物と言います。
建物の附属物とは、建物（専有部分または共用部分）に附属し、構造上、効用上その建物と不可分の関係にあるものをいいます。建物に備え付けられた電気・電話・ガス・水道等の配線配管等がこれに当たります。それらが附属する建物の部分が専有部分である場合に専有部分の附属物となり、その建物の部分が専有部分に属しない場合には共用部分の附属物になります。
これは、法律上当然に、このようになるのであって、その建物の部分が専―10―

有部分である場合にその附属物だけを規約によって共用部分とすることはできません。
共用部分であるパイプスペース等に設置されている附属物は、上記からは共用部分の附属物となりますが、「専用に供される」か否かは、設備機能が各住戸等の専用のものか、共用のものかの判断が必要になります。
（標準管理規約第７条関係コメント）
例えば、パイプスペースの中にあるものは、すべて、共用部分に属するとすることは、適切とは言えず、機能的な考えを踏まえると、標準管理規約（別表第２）では、共用部分にある配管類に関し、以下のように規定されています。
＊給水管・・本管から各住戸メーターを含む部分が共用部分であり、メーター以降部屋側は専有部分の附属物としています。
＊雑排水管及び汚水管・・配管継手及び立て管を共用部分としています。
＜参考イメージ図＞※配管配線類の管理共用部分等（附属物）の管理は、管理組合の責任と負担で行いますが、専有部分の附属物は、区分所有者の責任と負担で行うことが基本です。
なお、専有部分と共用部分の区分は、必ずしも費用負担が連動しているわ
けではなく、共用部分の配管等の故障があった場合、その発生の原因が専有部分の使用にある場合は、専有部分の区分所有者の責任となります。
また、標準管理規約第21条に以下の規定があります。

―11―

４

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

配管の清掃等の費用は、上記の規定により、組合負担で可能ですが、専有部分の配管の取替などは、区分所有者の負担が原則です。
しかし、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行う
ことにより費用が軽減される場合には、管理組合が一体的に工事を行うことも考えられます。
この場合、上記第21条第２項の実施及びこの工事の費用を修繕積立金から支出する場合、修繕積立金を取り崩すことについても総会承認が必要になります。
なお、現状の管理規約では専有部分の修繕に対し、修繕積立金の取崩しができる明確な規定がなく、このような工事にも支出できる規定を追加する必要があります。
また、専有部分の工事を管理組合の責任と負担で行うことになることから、同様の工事を先行して、実施した組合員に対して、補償にも配慮が必要になります。
配管配線類は、生活に必須の設備であり、その専有部分と共用部分の区分と管理に関し、規約等に反した対応は、マンション内のトラブル要因ともなり、組合資金にも影響することからこの区分等について、マンション全体での共通認識と周知が必要です。
相談員―

12―

馬場将史

施設整備の課題Ⅱ

ベランダの利用

雪と寒さの季節が終わり、ベランダを利用できる時節になりました。昔はただ「洗濯物を干す場所」だったベランダですが、今では大きく様変わりして植物を育てたり食事を楽しんだり、マンションライフの新しい楽しみを生み出す場所となってきているようです。しかし、このベランダには意外と知られていないことがあります。ベランダを利用する際に知っておくべき基本的なことがあります。
○ベランダは共用部分（でも専用使用権がある）！
マンションには居住者（区分所有者または賃借者）が契約者のスペースとして利用できる「専有部分」と、管理組合が管理する（エントランスホール・共用廊下・屋上・階段室、エレベーターや電気・給排水管・集合郵便受け）などの、ベランダは「共用部分」です。
「共用部分」には同じ建物で共同生活を行う上でのルール（制限等）があります。
（１階の専用庭もベランダと同じ「共用部分」です。
）
ベランダが共用部分になっている一番の理由は、これらの場所が万が一の時の「避難経路」として利用されるからです。マンションは、火事などが起こった時に、他の部屋の居住者がベランダを通って避難できるような構造になっています。仮に専有部分にしてしまうと、物が置いてあっても注意することができなくなり、避難ハッチ（はしご）や隣へとつながる「隔て板」が使えなくなってしまう、ということが起こります。これはマンション居住者一人ひとりの命の危険にもつながる大切なポイントです。
もうひとつ共用部分になっているのは、美観上の問題もあります。外から見て一室のベランダだけが違う色に塗られていたり、外に向かっていろいろな物が垂れ下がっていては建物全体の美観を大きく損なってしまいます。
また、音やにおい、大勢の人の話し声などは他の居住者に迷惑がかかることもあるため、花火やバーベキューを禁止しているマンションは多くあります。共用部分に指定されているのはベランダで「各々が勝手なことをしないため」なのです。とはいっても、隣の部屋のベランダを「共用部分」なので自由に使えるわけではありません。マンションのベランダには居住者の合意（管理規約）により、専有部分の持ち主が独占して使える「専用使用権」があります。通常時は、その部屋の居住者が独占的に使うことができることになっています。
―13―

そして、ベランダの清掃・過失等での破損修理等（網戸を誤って破ったり、過度の開閉などで網戸が破損など）は居住者が行う必要があります。
（通常は管理規約で『「利用改良をしない範囲での性質を維持するための行為」（保存行為と言います）のうち、通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
』と定められています。）○洗濯物を干す時は安全第一マンションの作り付けの物干しは美観や安全性を考慮して低い位置に設置されているケースが多く、なお、殆んどの高層マンションではベランダでの洗濯物干しは禁止されています。
市販の物干しスタンドを設置する場合も安全性には十分に配慮する必要があります。
○掃除は一気に水を流さないように
ベランダの床は表面のみ防水処理をしたものが多いので、一気に水を流すと下の階に水漏れしたり、隣の部屋に水が流れていってしまうことがあります。まず掃除機やほうきでゴミ掃除をしてから、しっかりと水をしぼった雑巾で拭き掃除し、細かい部分は歯ブラシなどを使って汚れをかき出します。
○ベランダに出していいもの、ダメなもの
避難経路であるためには、一般的にベランダにはどんなものを置くことができて、どんなものが設置禁止なのでしょうか。ベランダの利用方法は「管理規約」で定められた「使用細則」に記載されていることがほとんどで、緊急時に移動しにくいものは禁止の対象になっていることが多いと思われます。
公益財団法人マンション管理センターが作成した“マンション使用細則モデル”では、禁止事項として以下のような事例が挙げられています。
【禁止行為】
・騒音、振動、悪臭及び煤煙等を発生させる行為
・引火、発火及び爆発のおそれのある物品の製造、所持又は持込み など
・煉瓦、モルタル、コンクリート及び多量の土砂による花壇等（芝生を含む）の設置又は造成
・家屋、倉庫、物置、サンルーム、ビニールハウス、縁側、遊戯施設その他の工作物の設置又は築造など
このように、利用方法によっては禁止されている場合もあるため、管理規約や使用細則を確認して使用方法を守ることが大切です。
〇多くのマンションで認められているもの―

14―

・植木鉢（小型のもの）
・ウッドデッキやタイル、人工芝など
・簡単に移動できるイスやテーブルなど〇通常、禁止されているもの
・物置・倉庫・サンルーム、その他の工作物
・多量の土砂を含んだ花壇
・ペットを飼育するための小屋など
・大型の観葉植物
・その他、突風や強風で飛散したり落下したりする可能性があるもの〇認められているか禁止かを確認した方がいいもの
・無線やBS・CSなどのアンテナ
・バーベキューや花火などを行えるかどうか○ベランダで楽しむ!!
・ガーデニングで緑を楽しむ
大型の観葉植物や花壇を設置することは基本的にできませんが、小型の植木鉢や小規模なプランターであれば問題ないこともあります。日当たりのいいところでは、花の咲くものや実のなるものなど大抵の植物が育てられます
が、場所によっては夏場に乾燥しやすい、温度が上がりやすいという欠点もあります。
また、ベランダの排水溝が土や枯れ葉によって詰まってしまうと水が溢れてしまい、下の住戸に流れ込み洗濯物を汚してしまうなどのトラブルが生じる場合も。定期的に排水溝を詰まらせないように注意することが大切です。
・ウッドデッキやタイル、人工芝を敷いておしゃれな雰囲気にベランダはコンクリート一色なこともあり、殺風景な印象を抱きがちです。
ウッドデッキやタイルを置くことでコンクリートが隠れ、おしゃれな雰囲気に変わります。また、“ガーデニングは苦手だけど緑が欲しい”という方は人工芝を敷くこともできます。
ホームセンターやネットショップなどで販売されているスクエア型のタイルや人工芝なら、素人でも取り付けが簡単にでき、取り外しがしやすいため原状回復も楽に行うことができます。
しかし、タイルなどをベランダの床に敷き詰める場合は、ガーデニング同様、排水溝・避難ハッチ（はしご）をふさがないように注意する必要があります。
・テーブルやイスを置いて休憩・テレワークスペースに簡単に移動できる庭園用のテーブルやイスを置いて休憩スペースをつくれ―

15―

ば、カフェのテラス席のような開放感が味わえ、息抜きがてら楽しめるスペースになり、在宅でのテレワークの場所としての利用もできます。
天気のいい日には朝食を取ったり、お茶を飲みながら読書をしたりなど、外の空気を吸いながら過ごすことでピクニック気分が味わえたり、室内とはまた違ったリラックス効果が得られたりします。
ただし、高層階の場合は、軽量すぎると風に倒される危険性があり、階数によってはベランダにテーブルやイスが置けない場合もあり注意が必要です。
○管理規約に沿って上手にベランダを使用
ベランダを活用することで、室内では味わえない新しい楽しみが生まれるかもしれません。ただしベランダは共用部分であることを忘れず、マンションの管理規約に沿って活用し、ルールを守り、自分好みのベランダづくりにチャレンジし、より充実したマンションライフを楽しむことができます。
（参考資料：ライオンズマンション「住まいと暮らしのお役立ち情報サイト「スムスムスマウ」
ＨＰ」
）
相談員

福井

マンション改修に関するご要望に何でもお応えします。
特定建設業・一級建築士事務所

上原子塗装工業株式会社〒062-0935 札幌市豊平区平岸5条6丁目2‒15

TEL 823-5677 FAX 823-5704
ホームページ http://www.kamiharako-toso.co.jp/
―

16―

利勝

施設設備雑 感―

大規模修繕工事雑感 Ⅱ―

マンション新築時の設計

大規模修繕工事に配慮した設計をこれからマンションを買おうとしている人の、購入物件確定の意思決定には主に次のポイントが考えられます。
① 価格② 専有部分の間取り③ 通勤、通学等の交通の利便性④ 建物の見栄え⑤ 管理費・修繕積立金の額
しかし、大規模修繕工事の存在とそれに関連する事柄に思いを致す人はどれほどいるでしょうか。
通常上記①～⑤の中に近い将来行われるべき大規模修繕工事との関連性を見出す人は少なく、建物の品質等に関する判断基準は含まれてはいないように思います。一方マンションを販売する売り手は、如何に建設コストを下げながら販売価格を上げて多くの利潤を得るかに腐心します。これはこれで当然のことですが、この時大規模修繕工事のことは二の次になるのは必定で、売主買主双方に大規模修繕工事のことは抜け落ちています。
新築物件におけるモデルルームに共用部分のモデルは用意されていません
し、共用部分についてたとえ設計図が準備されていてもチェックし理解することなど考え難いことです。ところが、管理費や修繕積立金は共用部分の管理と修繕のためのものですが、その額がその建物にとっての妥当性についてチェックされる場面は無いように思います。即ちマンションの売買時に大規模修繕工事について語られる機会は多くありません。
ところで大規模修繕工事の設計に着手するにあたり、設計者は次のような調査を行います。
〇 修繕履歴のチェック〇 役員からの聞取り調査〇 住民のアンケート調査〇 設計者による建物調査
これらの調査結果を整理して実施設計に着手し、これに反映するわけです
が、時々ある事実に突き当たります。それは新築時の設計の拙さです。
要するに劣化部改修のために改修対象以外の部分を解体撤去しなければな―17―

らないという無駄があるのです。例えば屋上の露出アスファルト防水層は常時紫外線に曝されており経年劣化により定期的に改修しなければならないことは設計者であれば分かっているにもかかわらず、防水層の上にコンクリート製の何かが乗っていることが少なからずあります。それに加えて一連のアスファルト防水層に露出部分と非露出部分が混在していることです。この時防水的に劣化のより進んでいる露出部分のみを改修するというわけにはいかず、非露出部分も含めた全体の改修が必要となり押えコンクリートの撤去に及ばざるを得ません。
以上を整理すると次の写真例のように分けることが出来ると思います。
写真⑴ コンクリート撤去のままで復旧はしなくても済む場合〇 単なる踏み台等
写真⑵ コンクリートは撤去復旧するが、人力で移動可能な場合〇 費用は軽微。フェンス基礎ブロック等
写真⑶ コンクリートは撤去し、復旧はせず形状を変更して防水層と縁を切る場合〇 塔屋階段の基礎等
写真⑷ 写真⑸ 露出部分と非露出部分の混在する場合〇 平場の一部または全部に防水層押えコンクリートあり。コンクリートを撤去し、改修後復旧するか否かは以後の用途による仕様次第。多額の費用を要することが多い。

⑴

解体撤去のままでも良い場合⑵⑶

解体改修後何らかの復旧を要する場合
（改修前）
―

⇒

撤去復旧が容易な場合。人力により移動可
フェンス基礎ブロック

階段鉄骨切詰め基礎改修
（改修後）

18―

非露出露出露出
非露出⑷

露出と非露出が混在
平場―非露出 立上りー露出⑸

露出と非露出が混在
平場―露出と非露出が混在

いずれにしても、写真⑵以外は、設計段階での配慮が望まれます。
技術相談員 野口お知らせ

正一

新型コロナワクチン接種の状況！

新型コロナワクチン接種を受けた医療従事者の情報○第１回接種では、腕に痛みが少しありました。腕が重くなりました。
（一両日中に回復）○第２回接種では、副反応が１回目より少し高いようです。３日後には普通の状態に戻りました。

配管の調査・診断はデジタルX線検査（FCR装置）使用で豊富な実績の弊社へご用命ください。

（社）日本溶接協会 非破壊検査（CIW）認定会社
文部科学省 放射線同位元素等使用許可

株式会社札幌工業検査＜本社＞〒００３－０８７２ 札幌市白石区米里２条２丁目３番２１号
TEL：０１１－８７９－６３６６ URL:http://sakoken.co.jp/＜営業所＞〒０４０－００５１ 函館市弁天町４番７号
TEL：０１３８－２６－６３８７―

19―

新規会員
紹 介

新しく正会員になられた管理組合
令和２年度に、当連合会に新しく入会されました
会員は下記の通りです。新しい仲間と連携し、「より良い住環境を目指し」ていきましょう。
管理組合名

地区

戸数

1

エクセルシオールヴィラ管理組合

東区

108戸

2

ラポール桑園駅前住宅管理組合

中央区

178戸

3

アカシヤコート西岡管理組合

豊平区

54戸

4

北日本ハウス春日町管理組合

北区

18戸

5

日商岩井サニーマンション管理組合法人

北区

84戸

6

クリオ札幌ステーション管理組合

北区

39戸

7

コーポ唐松平管理組合

その他（室蘭）43戸

8

宮の森クラウンハイツ管理組合法人

中央区

34戸

9

ザ・サッポロレジデンス管理組合

中央区

235戸

10

エスセーナ東札幌ルネス管理組合

白石区

30戸

相談の様子・・・新型コロナ感染防止
新型コロナ感染防止

道管連における相談時の机配置や中央にシールドを設け、新型コロナ感染防止策を取っています。

―

20―

ご存知ですか？

民生委員・児童委員を？

民生委員・児童委員は、市民の暮らしを応援するため、国・札幌市からの委嘱を受けて活動しています。
民生委員・児童委員も住民のひとりですが、それぞれが担当する区域において、住民の生活上のさまざまな相談に応じ、行政をはじめ適切な支援やサービスへの「つなぎ役」としての役割を果たすとともに、高齢者、障がい者、子育て世帯等の見守りや安否確認などにも重要な役割を果たしています。
札幌市では、地域のお住まいの高齢者の保健福祉を進めるうえで必要な情報（世帯及び身体状況、緊急時の連絡先など）を把握するための「65歳以上名簿調査」、ひとり暮らし高齢者等が地域から孤立せず、安心して生活を営めるよう、見守り、安否確認のために訪問を行う「ひとり暮らし高齢者等巡回相談」などの活動に取り組んでいます。
また、民生委員・児童委員の中でも、担当区域を持たず、いじめや不登校の問題、児童虐待の早期発見・対応に向けて、学校や区役所、児童相談所などの関係機関と連携し、区域を担当する児童委員と一緒に、問題を抱える家庭の支援を行う主任児童委員もいます。
“あなたの一番身近な相談員”である民生委員・児童委員のことについて、もっと詳しく知りたい方は、下記事務局までお気軽にご相談ください。
札幌市民生委員児童委員協議会事務局
TEL 614-3344 FAX 614-1109〒060-0042 札幌市中央区大通西19丁目１－１
札幌市社会福祉総合センター札幌市社会福祉協議会内
上記の内容は、道管連でも応援しています。

mms@mmskk.co.jp
事業所／帯広 空知 後志 日高 北見 江別 岩見沢 千歳 福岡

―

21―

手洗い

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北海道知事許可、札幌市指定事業者、一級建築士事務所

公益社団法人 北海道マンション管理組合連合会 賛助会員

瀨口 健一

011-812-5711

TEL.

〒003-0804
札幌市白石区菊水4条1丁目３-１

FAX. 011-812-5722〒065-0024
札幌市東区北24条東１丁目３-40
ノースライト24 １階―

22―健全な水道管・排水管はマンション全体の貴重な財産
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旭川市新星町2丁目２番11号
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札幌支店

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これらのことが気になったら北ガスにご相談ください︕

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SUUMO AWARD 2020
首都圏 分譲マンション管理会社の部
総合評価（100戸以上の部）

最優秀賞

スタッフホスピタリティ部門（100戸以上の部） 優秀賞
コミュニティ満足度部門（100戸未満の部） 優秀賞
修繕対応部門（100戸未満の部）
優秀賞―

相 談 件 数 一 覧（令和2年4月〜令和3年3月）
道マンション連合会の事業活動の大きな柱である相談事業は、電話及び面談による相談をマンション管理士３名による一般相談と、一級建築士６名による建物・設備についての技術相談を実施しておりますが、令和２年４月～令和３年３月の１年間の実績は1004件となっております。
相談内容は別表のとおりとなっております。
「管理組合の日常運営」についての相談が184件とトップを占め、「総会」139件「理事会・役員」107件と続き、以下「建物・設備の維持管理」101件の順になっております。
マンション管理適正化法

ペット飼育

マンションにおける事故

修繕工事の設計相談件数一覧

大規模修繕工事の実施分譲会社・施工会社とのトラブル

長期修繕計画の作成・見直し
管理費等の滞納調査・診断義務違反者 建物及び設備の点検

騒音・ニューサンス

復旧・建替え専有部分と共有部分に区分
駐車

管理組合の日常運営

会計・ 場
財務・
税務・
大規模修繕工事の準備 保険

総会

管理組合と管理会社
区分所有法・
管理規約

理事会・役員
その他
建物・設備の維持管理

◆

編 集

後記

1004件

管理組合の日常運営
総会
理事会・役員
建物・設備の維持管理
その他
区分所有法・管理規約
管理組合と管理会社
大規模修繕工事の準備
会計・財務・税務・保険
駐車場
専有部分と共有部分に区分
騒音・ニューサンス
管理費等の滞納
長期修繕計画の作成・見直し
大規模修繕工事の実施
マンションにおける事故
マンション管理適正化法
ペット飼育
修繕工事の設計
分譲会社・施工会社とのトラブル
調査・診断
義務違反者
建物及び設備の点検
復旧・建替え

184
139
107
101
87
84
79
46
39
28
2020
161412766222111◆令和３年３月～４月にかけ、新型コロナウイルス感染者が高止まりの状況です。今後、ワクチン接種が進み、感染者が減少することを願っております。
今回、令和２年度の道管連の課題に対し、各管理組合の事例を紹介しました。
会報を通して、各管理組合の横のつながりを強め、住みよいコミュニティを目指しましょう。
管理組合の運営等のご相談は、遠慮なく「道管連」へ！
広報委員長 髙畠 茂樹
マンション連合会だより（第122号）
発行責任者 会長 平 川 登美雄
編集責任者 副 会 長 髙 畠 茂 樹

発行―

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公益社団法人北海道マンション管理組合連合会〒060-0005
札幌市中央区北５条西６丁目１－１北海道通信ビル３階
電 話 011-232-2381 FAX 011-232-3721―