「不動産価値を複合的に観察し将来ニーズ予測新たな投資家とのつながり活かすことが大切」
ビーロット・アセットマネジメント 外川太郎社長に聞く

外川 太郎
12

不動産ファンドの組成、運営、ファイナンスアレンジ、売却業務などを手掛けるビーロッ
ト・アセットマネジメント。LC パートナーズと合併し投資運用業を取得後はリート事業を始め、昨年 11 月には、総合型私募リートである「ビーロットリート投資法人」の運用を開始。ブリッジファンド、ウェアハウジング等を使った物件を追加取得し、2023 年に東証への上場を目指す。外川太郎社長に、運用戦略と市場環境などを聞いた。

私募リートを組成した経緯について。

業施設など）を取扱っていたことから、両社外川氏――親会社のビーロットは 2018 年のシナジーが活かせると考えた。昨年 5 月末に東証 1 部上場を果たし、グループにおけるに株式を取得し、L C を存続会社として合併

今後の戦略として、既存ビジネスモデルの拡したうえで、7 月に社名変更。取得からわず大に加え、収益構造改革として安定ビジネス

か 6 カ月後の 11 月に私募リートの運用を開始

構築を掲げていた。投資開発事業は当社グした。

ループの成長ドライブであるが、せっかく手私募リートの概要は？

をかけてきた不動産を外部に売却したのちの外川氏――私募リートには、ビーロットが関連ビジネスは関与しきれずにいたこともあ得意とするアセットタイプと地方分散型のアりビジネスチャンスとして不動産金融にも軸セットで安定したポートフォリオを組みたい。

足を置くべきと判断した。ビーロットが成長スタート時は、ビーロットが保有していた大し、取扱い不動産が大型化していく中で、売阪・吹田のオフィス「ビーロット江坂ビル」を却時に海外の投資家がファンドレイズして購組み入れ、2023 年に上場することを前提に入したり、リートへ卸す事例も出ており、売運用を開始した。期待してくださっている投却するだけでなく内部成長も見届けたい思い

資家と上場に向けて、しっかりと運用実績をがあった。A M 事業は助言代理として手掛け積み、配当を出していく予定だ。コロナ渦でていたが、運用業の免許がないことによっての組成は一定の影響があったものの、国内の一部の業務しか取り扱えないことも多かった優良企業数社が出資してくださり、130 億円ことから、投資家の期待に応えるために顧客の資産規模に対し、50 億円以上のエクイティから一任で資産を受託する投資運用業の免となった。今後は、出資者であるパートナー許取得を目指していた。ビーロットでは I P O企業と相互にノウハウを活かしながら協業し以降、毎期 M & A を繰り返しながら業容を拡ていく方針だ。

大してきたが、今回も M & A を用いて L C パー

リートの特徴は？

トナーズを取得した。もともと L C ではリート

外川氏――上場リートが 61 銘柄あり、私設立を目指しており、投資法人を有している募を入れると 100 銘柄を超える。総合型リーこと、ビーロットが受託していない案件（商トとして特徴を出すため、3 つの方針を掲げ、用途とエリアを分散し、今まで組み入れられてこなかったアセットタイプへもチャレンジする。1 つ目の用途分散に関しては、マーケッ
トではホテルアセットの流動性が落ちる一方で、物流施設に目が向かった。共同住宅は運用が安定的で、商業施設は日常生活に根ざした施設は注目された。こうした動きは、●プロフィールコロナ禍だからではなく何かをきっかけにしみ込まれているが、2023 年に 500 億円規模て常に起こり得る。運用物件は収益力と内部まで成長させたい。1 棟当たり 3 億円以上で、成長力が大切なので、アセットタイプを決め

権利形態も底地権、借地権、事業用定借、つけるのではなく、これまで培ってきた目利区分所有権など柔軟に検討したい。2021 年

き力を使いながらオフィス、商業施設、共同は 100 ～ 150 億円の取得を目標に掲げるが、住宅を主な投資対象としたい。2 つ目のエリ増資はせず、ビーロットのウェアハウジング

アは、拠点がある三大都市圏および北海道・型か、ブリッジファンドを組成すべく協議を九州全域とし、幅広く組み入れていく。3 つ始めている。または、パートナー企業にウェ目の新たなアセットタイプについては、L C がアハウジングしてもらうことがあるかもしれな

合併前に取り組んでいた医療関連施設。ビーい。具体的に、名古屋の共同住宅、九州のロットグループとしては鎌倉で介護施設を保商業施設、稼働の良いホテルも検証している。

有するように、病院、介護施設については知ビーロットは再生案件に力を入れてきた。

見を深めるため外部との接触を始めているの外川氏――グループとして、スクラップ＆で、ヘルスケア施設から始め、知見を蓄え次ビルドが是なのかを常にテーマとして掲げて第、将来的には検討していくことになる。振いる。既存ビルをコンバージョンしてカプセり返ると、なぜインバウンド向けホテルを開ルホテルにしたこともあり、メンバーは前職発してきたかといえば、政府が掲げる観光立を含め再生事例を多く取り扱ってきたので、国の施策に基づいて経営戦略を立てて取り限りある資源の「有効活用」は第 1 に考えた組んだからだ。同じように、社会が要請するい。
「江坂」も 1975 年竣工であるが、スー不動産は他にもあり、それは農業関連施設パーゼネコンが施工し耐震性が問題ない旨のかもしれないし、リゾート施設かもしれない。

レポートがあり、しっかりと保守・管理をし不動産の価値を駅距離や築年数だけで判断ながら基本的に長く保有できる建物と見ていするのではなく、複合的に観察し将来ニーズる。必要なバリューアップ工事と、修繕工事を予測してリートに組み入れたい。

を施しながら、実際に前所有者の時と比べて、成長シナリオは？

平均賃料を上げることが出来ている。長く建外川氏――今は「江坂」の 130 億円が組物を活用することを追求していきたい。たと1997 年 4 月 リクルートコスモス（現コスモスイニシア）入社。2011 年 5 月 ビーロット入社。2013 年 3 月 執行役員不動産コンサルティング部長、2017年 1 月 上席執行役員不動産コンサルティング本部長、2018
年 3 月 取締役不動産コンサルティング本部長、2020 年 5 月
取締役（現任）。2020年5月 ビー
ロット・アセットマネジメント( 旧 LC パートナーズ ) 代表取締役 ( 現任 )、ビーロットリー
ト投資法人 ( 旧メディカルアセット投資法人 ) 執行役員 ( 現任 )。

不動産経済ファンドレビュー 2021.5.1513

「不動産価値を複合的に観察し将来ニーズ予測新たな投資家とのつながり活かすことが大切」
ビーロット・アセットマネジメント

外川太郎社長に聞く

えば、J リートが保有する物件は立地が良く、りが出ている。リート事業を回しながら、投保守・管理も行き届いているので、築年数を資事業部と連動させていくことが、さらに起理由に出口を迎えるような物件があれば積極こり得るのだろう。LP出資を募るのは大変だっ的に検討したい。

たが、リートを立ち上げたからこそ会えた投私募ファンドの位置づけは？

資家は多く、このつながりを活かすのがビー

外川氏――投資事業部で私募ファンドをロットグループにとって大切なことだと考えて受託しているのだが、不動産情報が入手でき14いる。

た場合、まずリートで検討する。とはいえ、中期的な見通しは？

明らかにリートでは運用が難しいアセットタイ

外川氏――仕入れは難しい局面だ。一向

プやニセコでの開発案件などは、別に投資に物件の価格が下がらないので、少し先を見の受け皿があると考えており、弊社の差別化た投資判断が求められるのだろう。足元で受の中で、たとえば海外投資家の投資スキーム託している案件はホテルアセットが多い。運を組成し、投資家とのリレーションを保ちな用は大変だが、このノウハウは先行き役立つがら受託するなど投資家のために役立つ体制と考えている。いま金融機関が関心を示さなは取りたい。決して大規模な資金ではなく、いアセットタイプの研究を進めておくことで、ハンドメイドで作っていく事がビーロットの良融資の姿勢が変わったタイミングで組み入れさでもあるので、富裕層、ファミリー資金にられるようにしたい。また、内部成長の余地よる組成に力を入れたい。一方で、投資事があるかどうかを見極めることも大切だ。ソ業部はリート案件のブリッジで鍵を握る。アフトサービスを変えることもキーワードにな

セットの残高を増やすとともに人員を充実さる。物件自体は市場にあるので、瞬時に対せ、全社で 2023 年までに 20 名体制にしたい。

応できるようにしておきたい。

投資家の開拓について。

コロナの影響については？

外川氏――ニセコで開発型 S P C を受託し外川氏――コロナ禍だからこそ進化したも多数の実績を有している企業は弊社以外にのがある。オフィスであり、働き方、自宅でない。人づてに弊社が認識され、投資家か働くための住居のあり方などがあり、物流施ら直接アプローチが来て新たな案件を受託設も改めてクローズアップされた。大事なのしているものがあるし、そこからの紹介でつは、時代を正確に読み、その先に何があるながりも出ている。また、J リート上場に向のかを見極めること。多様化していく社会はけて動き出したことは大きい。今回私募リー誰も止められない。不動産を売買する時も運トを立ち上げる際に、これまで接点の無かっ営する時も、その視点が求められている。弊た投資家と会い、実際に出資もいただいた。

社は、環境の変化を活かす文化で成長してその投資家たちは、他に大きな資金を運用しきたので、この機会をどうとらえて実行できるており、共同事業を持ちかけられるなど広がかにかかっている。