24-D-0271

2024 年 6 月 13 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

ヒューリックリート投資法人 （証券コード：3295）【据置】
長期発行体格付
格付の見通し債券格付ＡＡ
安定的ＡＡ■格付事由(1) ヒューリックをスポンサーとする総合型の J-REIT。ヒューリックにおいて開発・運用実績が豊富なオフィスを中心とする「東京コマーシャル・プロパティ（TCP）」をポートフォリオの中核とし、「次世代アセット・プラス（NGA+）」（有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル等）に対しても一定割合を投資することで、資産規模の拡大とキャッシュフローの安定化を進めている。現在のポートフォリオは 66 物件、取得金額総額 3,897 億円。立地の優位性が高い物件が多く、相対的に競争力の高いポートフォリオの構築が進んでいる。
(2) スポンサーから良質な物件の取得が継続されるなど、外部成長およびポートフォリオの安定性確保に向けたスポンサーからのサポート体制に変化はみられない。スポンサーが開発しテナントの長期入居が想定される銀行店舗物件や収益性の向上が見込まれるホテルなどを厳選投資しながら、ポートフォリオの分散化が継続的に進展している。物件の分散効果や商業施設・ホテルにおける高い固定賃料割合、さらにはスポンサーグループによる PM に係るサポート体制等により、当面比較的安定したキャッシュフローが想定される。また、LTV 水準等の財務指標についても特段の懸念はない。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 24/2 期末の稼働率は、ポートフォリオ全体で 99.7％、TCP で 99.5％、NGA+で 100.0％と高水準が確保されている。取得価格ベースで 63.9％を占めるオフィスについては、テナント退去後のリーシングは順調である。立地の優位性が比較的高く、テナントの需要層が厚い中規模オフィスが中心であり、さらにスポンサーからのリーシングに係るサポート体制を踏まえれば、今後の稼働率の見通しについて大きな懸念はないものの、引き続き多様化するオフィスニーズに対する本資産運用会社の取り組みに注目している。オフィス以外のアセットタイプについては、長期固定賃料による賃貸借契約が中心となっており、総じて安定したキャッシュフローが創出されている。
(4) 財務面では、ヒューリックの主力行を中心とした財務基盤が構築され、現在の財務内容において特段の懸念事項はない。借入期間の長期化、返済期限の分散化および金利の固定化を図った調達が実施され、24/2 期末で有利子負債の平均借入残存年数は 3.8 年、固定金利比率は 96.2％。返済期限の分散化もされており、金利上昇リスクへの耐性は相応に備わっているものとみている。総資産ベースの LTV は 24/2 期末で 45.9％。
資産運用会社が掲げる巡航水準を意識したコントロールが継続されている。また、ポートフォリオの含み益率は 18.8％と、不動産市況の変化に対して相応のバッファーを備えている。
（担当）秋山1/3
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高範・齊木利保

■格付対象発行体：ヒューリックリート投資法人【据置】
対象

長期発行体格付
対象

第 1 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 3 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 4 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 5 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 6 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 7 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

格付

見通し

AA

安定的発行額

発行日

利率

格付

2025 年 8 月 29 日

0.950%

AA

10 億円 2016 年 12 月 13 日 2026 年 12 月 11 日

0.490%

AA

70 億円 2018 年 8 月 30 日

2028 年 8 月 30 日

0.770%

AA

20 億円 2019 年 12 月 11 日 2029 年 12 月 11 日

0.570%

AA

30 億円 2020 年 10 月 29 日 2025 年 10 月 29 日

0.270%

AA20 億円 2022 年 5 月 24 日

0.330%

AA20 億円 2015 年 8 月 31 日

償還期日2027 年 5 月 24 日

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格付提供方針等に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2024 年 6 月 11 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：秋山 高範

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

ヒューリックリート投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
格付関係者による関与：
本件信用格付の付与にかかる手続には格付関係者が関与した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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