March, 2006 No.25

CPIJ News Letter

社団法人 日本都市計画学会

特集：東京における都市開発の動向

東京における都市開発の動向
森下尚治

内閣官房都市再生本部

1. 都市再生政策の一環としての都市開発事務局次長で特に重要な環状道路の整備に取り組んでいる。首我が国では、いわゆるバブル経済崩壊後、大都市都圏の主要な 3 環状道路の整備等が進めば、混雑時を中心に不良資産や低未利用地が大量に発生し、景平均旅行速度が時速 21km から 30km になると予測さ気が大幅に後退した。また、交通渋滞や空港の能力

れ、経済効率が高まるとともに、大気汚染、CO2 の不足など大都市の経済活動面でのボトルネックや、削減効果が期待される。

防災上たいへん危険な木造密集市街地の存在など、(2) 環境基盤の整備「20 世紀の負の遺産」が残されている。

都市の機能性に加え、21 世紀の新しい都市創造の

このような都市の状況を受けて、国および東京都

ためには潤いのある都市環境の形成が不可欠である。

において都市再生の政策を打ち出し、その一環としそのため、緑の再生については、公園の整備、屋て様々な都市開発に取り組んでいる。

上緑化等の推進により、市街地における緑の領域の着実な拡大を図るほか、東京臨海部においてゴミの2. 基盤整備を行う都市開発プロジェクト
東京の都市再生のためには、まず、都市活動を支

最終処分地を大規模な森としてよみがえらせる構想などを掲げている。

える基盤整備が重要である。これらは主として公的

川の再生では、渋谷川・古川等の都市河川につい主体が取り組む都市開発のプロジェクトであり、そて、護岸と公園の一体化を図る環境整備事業などをの中身としては、道路や空港など交通基盤の整備、実施中である。

緑や河川など環境基盤の整備、防災都市づくりのた

また、諸外国では、ボストンやソウルで高速道路めの活動拠点や密集市街地の整備などがある。

の地下化・撤去が既に行われているが、東京でも日(1) 交通基盤の整備

本橋川上空の高速道路撤去が課題となっている。

交通基盤の整備は、東京の経済活動における高コ(3) 防災都市づくり

スト構造を変え、また、環境負荷の低減に役立つ。

臨海部の有明の丘地区などにおいて、大規模災害

そのため、空路については、羽田空港や成田空港発生時の防災活動拠点を整備している。また、地震の滑走路整備、アクセス改善を図る鉄道整備などを時に大きな被害が想定される木造密集市街地につい行っており、海路については、東京港や横浜港をスて、最低限の安全性を確保するという目標を掲げて、ーパー中枢港湾に指定し、効率的かつ利用コストの整備に取り組んでいる。

低減を図る整備を進めている。
道路については、首都圏の経済活動を支えるうえ3. 民間都市開発投資の促進
都市の再生のためには、公的主体の取り組みだけ用しており、これにより歴史的建造物である東京駅
赤レンガ駅舎の復元などを計画している。

でなく、民間資金やノウハウなどの民間の力を引き

以上のような制度を適用することにより、民間の出し、それを都市に振り向け、新たな需要を喚起し都市開発投資を誘導し、東京都心部における国際的ていくことが不可欠である。特に、日本経済の中心

業務拠点の整備、都心周辺部における魅力的な複合である東京の都市再生にとっては、都市機能の充市街地の整備、副都心の業務市街地の整備などを幅

実・整備のため、民間都市開発投資を積極的に促進広く進めている。

していくことが、最も効果的である。

(3) 民間活用の都市開発事業(1) 都市再生緊急整備地域の指定

都市再生のため、東京都が主体となって都市基盤

都市再生の拠点として、そのような民間開発を緊施設と建築物の整備を進める都市開発事業もある。

急かつ重点的に推進していくべき地域を「都市再生

例えば、首都高速中央環状新宿線の大橋ジャンクシ

緊急整備地域」に指定している。東京では 8 地区、

ョンとその周辺を一体的に整備する再開発などであ

約 2,500ha を指定済みである。都市再生緊急整備地域

る。

内においては、金融支援や都市計画の特例措置を講ずることとなっている。

これらの事業では、道路と建築敷地を重複的に利用し、土地の有効利用を図っている。また、計画段金融支援としては、民間都市開発機構による公共階から民間ノウハウを取入れるとともに、再開発ビ

施設整備費の無利子貸し付け、様々の税の軽減措置

ルの建設や保留床の処分を民間に任せる等、民間をがある。

活用する事業方式となっている。

都市計画の特例としては、民間事業者による都市計画の提案制度がある。

4. 今後の都市開発の課題

また、都市再生特別地区という特別な都市計画の東京の都市再生は、全国の都市と比較して活発に適用が可能である。これは、既存の用途地域等に基進みつつある。しかし、防災都市づくりなどの分野

づく用途、容積率等の規制を適用除外とした上で、では遅れがあり、また、新たな時代に対応して、都別の定めができる自由度の高い特別な都市計画であ市再生の質を高めていく必要がある。

る。都内では、大崎駅西口など 3 地区で決定済みで(1) 木造密集市街地における防災都市づくりある。特に通常の容積率より高い容積率を設定でき

東京で今後 30 年間の間にマグニチュード 7 級直下ることが、民間事業者にとって最大の魅力となって型地震が起きる確率は 70%といわれている。地震時いる。

に大きな被害が想定される密集市街地を、早期に安(2) 容積率の特例制度による誘導

全にしていく必要がある。

東京都においては、都市再生特別地区の他に、従そのため、個々の建築物を防火性能の高いものに

来から各種の容積率の特例制度があり、これを民間誘導していくとともに、都市計画道路の整備と同時

都市開発事業に適用し、望ましい都市像実現に向けに沿道のまちづくりを行うなど、より本格的な密集て誘導を行っている。建築基準法に基づく総合設計

市街地の都市開発が求められている。

制度や都市計画法に基づく特定街区制度などである。 (2) 小規模ビルが密集する都心地域の再開発
これらの制度では、例えば、公開空地を確保して良東京の都心には、小規模ビルの密集地域がある。

好な環境を生み出す、公共的な施設を整備する、あこれらのビルは老朽化が進み、また空室率も高く、るいは歴史的な建物を保存する、などの地域への貢国際的なビジネス拠点としての機能を果たせない状

献を評価したうえで、その貢献度合いに応じて容積況にある。既に高容積率となっているこのような地率を緩和している。

域を更新していくためには、さらなる土地の高度利

また、東京駅の周辺では、容積率の移転制度も適用を行うことになるが、人口・就業者の減少時代を迎え、今後の大規模オフィス供給の可能性を見極め識的取り組みがきわめて不十分である。美しい街並ながら、再開発を進めていく必要がある。

みは、次世代に引き継ぐべき都市資産である。昨今、(3) 環境や景観に配慮した都市開発

都市開発に伴い、皇居や国会議事堂、あるいは歴史

地球規模での環境問題が深刻化する中で、都市開的に形成されてきた街並みなどとの関係について、

発についても、従来にも増して省エネルギーなど都しばしば景観の論議が起きている。都市再生を目指

市環境への配慮が求められている。

す都市開発の機会を捉えて、美しい都市空間を積極

また、我が国では、良好な景観形成に向けての意的に実現していく努力が必要である。

事例紹介：大手町・丸の内・有楽町地区における取り組み
岡田忠夫

三菱地所 株式会社 (日本都市計画学会国際委員)

1．大手町・丸の内・有楽町地区

年東京駅舎の竣工・開業を経て、1923 年、東京駅前(1) 地区概要に丸の内ビルヂングが竣工した。この時期に、我が当地区は、首都東京の中央駅であるＪＲ東京駅と皇居にはさまれ、我が国の国際ビジネスセンターと国最初の本格的なオフィス街が形成された。
②第 2 フェーズ

して位置付けられており、面積約 110ha、約 4100 社

1950 年半ば以降、我が国は高度経済成長期を迎え、の事業所、約 24 万人の就業人口を抱えている。地区

企業活動が活発した。一方、1963 年、建築基準法の内には、JR と地下鉄を合わせ計 8 路線、13 駅が存在

改正に伴い、建物の絶対高さ制限が一部撤廃され、し、これら一日の駅乗車人員は、約 92 万人程度とな

容積率制度が導入された。そのため、増大するオフっており、当地区に立地する東証一部上場企業の売ィスニーズに対応すべく、敷地を統合し、より高容上は、我が国の GDP の約 2 割に相当している。

積のオフィスビルを建設する動きが活発化した。こ地区内には、
建築中も含め 105 棟の建物が存在し、延床面積は約 640ha となっている。また、基準容積の時期に建て替えられたオフィスビルは、業務機能に特化していることが特徴である。

率については、我が国で最も高い 1,300%を含め、平その後、1970 年代以降、企業の業務中枢機能の東均 1,200%となっており、容積消化率は、地区全体で京への進出ニーズが高まったものの、当地区内のオ

約 79%（概算容積率で 943%）、民間敷地のみを対象

フィス供給は限定的であり、慢性的なオフィス不足とすると約 85%
（概算容積率 1,020%）となっている。

とともに、既存オフィスの機能面での老朽化が課題

しかしながら、早くからオフィスビルの建設が進んだこともあり、現在、約 3 割の建物が築 40 年を超えており、機能更新が課題となっている。

となった。
③第 3 フェーズ
1990 年代前半のバブル崩壊後、企業は、情報化・(2) 開発経緯

国際化に対応するため、良質かつ高機能なオフィス①第 1 フェーズ

環境を求め、当地区から周辺エリアに立地する大規

江戸時代の当地区は、大名屋敷が並んでいたが、明治維新後は、新政府に引き渡され、陸軍兵舎等が模な新築ビルに分散し、当地区のビジネスセンターとしての中心性が低下した。

立地していた。1890 年、陸軍の移転に伴う敷地跡が一方、東京都の方針においても、東京の国際競争

三菱へ払い下げられ、1894 年三菱 1 号館竣工、1914

力向上を図るため、業務機能の高度化を図りつつも

業務以外の多様な機能を導入し、魅力ある都心を形

向性を設定している。

成するものとされたことに伴い、当地区の位置付け

具体の内容としては、旧建築基準法の絶対高さ制

も CBD（Central Business District）から ABC（Amenity

限である 31m の軒高により形成される当地区の街並

Business Core）へと変更され、現在では、この方針にみの特徴等を生かしたアーバンデザイン、駐車場ネ

則り、各再開発が進められている。

ットワークや地上及び地下における歩行者ネットワークや等についてもルールを示している。

2．当地区におけるまちづくり(1) 公民協調（Public Private Partnership）
1988 年、業務機能の情報化や国際化等の諸課題を

このガイドラインは、法に基づかない、いわゆる「紳士協定」ではあるが、開発を行うとする事業者
は、行政協議において、このガイドラインとの整合解決し、一体的な開発、具体的なまちづくりを進め性が求められることとなる。

ていくことを目的に、地元地権者による「大手町・(3) 具体的開発事例

丸の内・有楽町地区再開発計画推進協議会（以下協議会）」が設立された。

2005.12 末時点では、上記ガイドラインに基づき 10
プロジェクトが竣工し、現在 8 プロジェクトが具体協議会では、地権者相互の問題意識の共有化を図に進められている。

り、街の将来像を具体的に議論するため、テーマ毎①丸の内ビルディングの部会を設置するとともに、研究活動や各種アンケ

旧丸の内ビルヂングは、1914 年にアメリカ式高層ート調査の他、様々な啓蒙活動を実施してきている。

事務所ビルとして竣工したが、1995 年に発生した阪その後、1996 年に公共と民間とが共通の目的を設

神淡路大震災による耐震性への問題を契機に、2002

定し、それぞれの役割を担いつつお互いの協力・協

年、地上 37 階地下 4 階、高さ 180m、延床面積約 160,000

調の下、具体的な方策を検討しながらまちづくりを㎡の新たな複合ビルとして建て替えられた。

誘導、調整していくという公民協調（PPP）の理念に基づき、東京都、千代田区、JR 東日本と当該協議会の 4 者にて、「大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり懇談会（以下懇談会）」が組織された。
更に、2002 年には、地権者のみならず、テナント
企業、就業者や学識者等らで構成される NPO 法人「大
丸有エリアマネジメント協会（以下 NPO）」が設立された。
NPO では、ボランティアを組織した街の環境改善やイベント・セミナーを実施している他、地域のリ
サーチモニター（約 600 人）組織を活用した事業調査の受託等を行い、財政基盤の強化も図っている。
(2) ガイドライン
2000 年、懇談会では、共有する街の将来像、それを実現させるためのルールと手法を骨子として定めた「大手町・丸の内・有楽町地区まちづくりガイドライン（以下ガイドライン）」を策定した。ガイドラ
インでは、将来像として 8 つの目標を設定するとともに、メリハリあるまちづくりを実現させるため、ゾーン、軸、拠点の視点から、それぞれの指針や方

特に新ビルは、環境共生の視点から、解体時の廃棄物の再資源化や建設時のゼロエミッション活動を地との一体開発により高度利用を図った。

実施するとともに、外気冷房やエアバリア方式等の③東京ビル採用により、従来型の新ビルに比べ約 3 割の省エネ

東京ビルは、総合設計制度を採用するとともに、を実現させている。また、現在、飲食施設から出さガイドラインにおける容積移転（敷地内容積配分かれる生ゴミ（15t/ 月）を豚の飼料として 100%リサイ

ら地区内容積配分へ）と用途入替（敷地内用途配分

クルを行っている。

から地区内用途配分へ）の 2 つの整備手法を活用し、開業 1 年間の新ビルの来館者は年間 2,400 万人に及2005 年に竣工した業務機能中心型のビルである。

び、商業施設における年間売上も約 310 億円となっ

また、JR 東京駅の赤煉瓦駅舎の余剰容積を移転さている。来館者の特徴も、平日が男女半々なのに対せるとともに、本来、非業務用途としなければならし、休日は女性が 6 割を占め、購買層も 20～40 代のない総合設計制度による割増容積を同時期に計画さ女性が主であり、来館者及び売上も週末が平日を上れたペニンシュラ東京プロジェクトにおける業務用回っている。

途と入れ替えることによって、東京ビルを業務機能

このため、新しい丸ビルは、当地区がビジネス街

中心、ペニンシュラをホテル機能に特化したビルとの特性でもある休日は人がまばらな「平日の男性中した。

心のビジネスに特化した街」から「24 時間、365 日※現在は、基準容積率の見直しが行われ（一部の地区において活動する、開かれた街」を目指すための重要な役割を担っている。
②日本工業倶楽部会館
日本工業倶楽部会館は、1920 年、当時の財界の交流施設として建築された歴史的な建築物であるが、深刻な老朽化により維持管理コストの負担増、利用者ニーズへの対応の限界や耐震性等の問題が表面化した。そのため、建物を登録有形文化財に指定することにより、建物の一部保存を行い、補助金や税制の優遇措置の他、割増容積を受けるとともに、隣接敷

1,000%→1,300%）、地区計画においては、増加容積 300%内、半分の 150%を非業務用途として使用しなければならないとされている。

(4) インタラクションプロジェクト①仲通り
当地区を南北に貫通する仲通りは、地区のビジネ
ス活動やアメニティ活動の機軸として位置付けられている。このため、改修にあたっては、歩行者ネッ
トワークとしての位置付けを明白にし、軒高 31m の表情線に代表される沿道建物の整然とした街並みを生かしつつ、沿道建物の低層部に店舗等を連続して誘引し、歩道の拡幅やペーブメント化により、ヒューマンスケールの快適な歩行者空間整備を行っている。この結果、仲通りは、地区内の商業集積の確保
や地区内における歩行者の回遊性の形成に寄与している。
②丸の内カフェ当地区における就業者のみならず、一般来街者が自由に使える建物内の「公園的空間」である。無料のインターネット端末や各種情報誌が置かれており、一日当たり約 1,000 人が利用する地域内コミュニケーションの場として活用されている。
③東京ミレナリオ
1999 年より、毎年年末に仲通りを中心に開催されている光の回廊によるイベントを行っており、2005
年末は 9 日間で 330 万人、過去 7 回の累計で延 1,770

ひとつは、環境である。今後は、より環境志向の万人が来場し、当地区のイメージアップ及び集客において重要なイベントのひとつとなっている。

まちづくりが要求され、従来型の個別建物における④丸の内フロンティア

省エネに止まらず、水と緑のネットワーク化や風の当地区には重厚長大型の企業本社が多く立地しているが、新産業創出への支援強化を図るため、ベン道等、より広域な視点からエリア全体を見据えた環境対策が必要になってくるものと思われる。
2 つめは、公的空間の活用である。現在、公的空間

チャーキャピタルやコンサルティング会社等とのネの活用に際しては様々な規制が存在するものの、隣ットワーク組織を立ち上げている。
「face to face」のコミュニケーションが可能な企業

接する私的空間との連携を図り、イベント開催や語集積を生かせる他、建替工事等により 2，3 年後に退らいの場等を創出し、賑わいのある快適な歩行者空去しなければならないスペースを活用し通常より安間を形成していくことが重要であると考える。

い賃料での賃貸を行うとともに、ベンチャー企業の3 つめは、エリアマネジメントである。都市間・地新株予約権を賃料に代用したスキーム等を活用し、域間競争が厳しさを増す中、優良な建築物への更新

新規事業の支援を行っている。

のみならず、その後のまちづくりによる地域の魅力や価値を向上させることが重要である。そのために

3．今後のまちづくり

も、多くの関係主体が参加、協力し、エリアマネジ

今後のまちづくりの方向性については、今まで以メントを推進していくことにより、当地区を「自分上に関係者との議論を経た上で、共有化を図っていたちの街」との認識を高め、地域の自立性や独自性く必要があるものの、今までの議論の中から、幾つを育むことが競争力の強化にもつながると考える。

かのキーワードを上げてみたい。

国際的視点からみた東京の都市再生
有田智一

筑波大学大学院

システム情報工学研究科

1．「東京再生」を主眼としてきた国主導の都市再生

出資、社債発行等への債務保証等）が定められた。

「構造改革」を掲げた小泉内閣が発足した直後の都市再生の目標像は、都市再生基本方針の中に以下2001 年 5 月に「都市再生本部」が設置されて、「都市の通り示されている。

再生」に係る一連の政策展開が具体的にスタートし第一 都市再生の意義及び目標に関する事項た。翌年 6 月に施行された都市再生特別措置法にお

1 都市再生の意義

いては、①都市計画･事業制度の規制緩和（都市開発

21 世紀の我が国の活力の源泉である都市に事業者からの都市計画提案制度、既存の都市計画をついて、急速な情報化、国際化、少子高齢化等

適用除外とする都市再生特別地区制度の創設、都市の社会経済情勢の変化に対応して、その魅力と計画提案から決定の判断までの期限を明示など）と国際競争力を高めることが、都市再生の基本的ともに、②民間都市再生事業への金融支援制度（民な意義である。

間都市再生事業への出資・社債取得等に対して民間

また、都市再生は、民間に存在する資金やノ資金を誘導する都市再生ファンドの創設、SPC（特定ウハウなどの民間の力を引き出し、それを都市目的会社）等の事業目的が限定された会社に対するに振り向け、さらに新たな需要を喚起することから、経済再生の実現につながる。
さらに、都市再生は、土地の流動化を通じて不良債権問題の解消に寄与する。
2 都市再生の目標

再生に向けて～国際都市としての魅力を高めるため～ 平成 12 年 11 月 30 日

都市再生推進懇談会（東京圏）より抜粋」
わが国では、急激な都市化の時代が終焉に至我が国の都市を、文化と歴史を継承しつつ、り、少子高齢化・人口減少の時代の到来が見込

豊かで快適な、さらに国際的にみて活力に満ちまれている。一貫した人口の集中や産業の拡大

あふれた都市に再生し、将来の世代に「世界ににいかに対応していくかを基本命題としてき誇れる都市」として受け継ぐことができるようた戦後東京の都市政策は大きな転換点にある。

にする。（以下略）

世界有数の大都市圏として成長した東京圏が、また、都市再生本部は、2001 年より成田・羽田空

今後もアジアにおける中心的な都市として、ま港や首都圏三環状道路の整備などの都市基盤整備分たわが国の繁栄を牽引する都市として発展し野、廃棄物・リサイクル関連施設整備などや都市環ていくことが必要であり、そのためには、引き境インフラの再生等の分野、首都圏の防災拠点整備

続き首都機能を担い、21 世紀の国際競争の時代

や密集市街地の緊急整備など防災面整備や負のストにも耐えうる活力と魅力にあふれた大都市とックの解消を目的とした分野、ゲノム科学の国際拠していくことが極めて重要である。」（「東京構点形成を目的とした分野、そして PFI 手法の推進な

想 2000 の概要」より抜粋）

どを目的とした分野などを対象として都市再生プロ

現在のグローバル化経済及び知識資本社会の状況

ジェクトを指定してきた。

下では、国境を越えた資本の直接投資が拡大していこうした「都市再生」が重要政策課題として浮上るとともに、知識創造を担う人材の流動化も進んでしてきた背景を、都市再生戦略チーム座長の伊藤滋

おり、国際競争に生き残るためには都市（あるいは早稲田大学教授が「語り部」として記述している（「都都市圏）としての魅力をいかに高めるかが重要であ市再生の展望と課題」『都市再生最前線』ぎょうせい）。 ること、90 年代を通じて日本経済の重荷であり続け具体的には、小渕内閣における「経済戦略会議：日た不良債権処理を促進するために、東京の地価を高

本経済再生への戦略」（1999 年）
、森内閣における「都めて不動産取引を活発化させることも必要不可欠と市再生懇談会（東京圏）：東京圏の都市再生に向けての視点がある。更に、日本や東京の国際競争力が低～国際都市としての魅力を高めるため～」、あるいは下しているとの危機感も示されている。

東京都による「東京構想 2000」や、「首都圏メガロポ

Saskia Sassen の「世界都市」の議論や、Sir Peter Hall

リス構想」などの議論の経過を振り返りつつ、「都市が引用している The Loughborough Group “GaWC”再生」の主眼には、まず「東京の再生」があったこ

inventory of world cities (Cities are ordered in erms ofとを伊藤教授は端的に指摘している。

world city-ness values raging from 1 to 12; J.V.
Beaverstock, R.G. Smith and P.J. Taylor, “A Roster of「東京圏の都市再生に必要なことは、「国際World Cities”, GaWC Research Bulletin 5.

的な都市の魅力」をいかに高めていくかというLoughborough: University of Loughborough)の議論の中視点である。ボーダレス化、脱工業化、情報化

では、東京は最上位の世界都市として扱われてきた。

といった世界経済の潮流を考えれば、世界のしかし、都市再生本部が引用しているスイスの人々や企業を惹きつけるのは、それぞれの都市

International Institute for Management Developmentが有している「魅力」というパワーである。東(IMD)にある WORLD COMPETITIVENESS CENTER

京圏が世界経済において生き残るためには、が発行する国際競争力年鑑(Yearbook)の分析結果に「国際都市東京の魅力を高めていく」ことが都

よれば、日本の国際競争力は低下している。89-93 年

市づくりの基本目標となる。」（「東京圏の都市には日本は総合ランキングで世界 1 位であったが、

2005 年現在では 21 位に低下し、香港（2 位）、シン

降では、グローバル化経済及び知識資本社会への対

ガポール（3 位）、台湾（11 位）、中国浙江省(20 位：

応という観点から「多様性」というキーワードを踏

上海市に隣接)といった近隣アジア諸国の都市の後

まえつつ、東京圏の都市再生の方向性についての論塵を拝する状態にある。更に今後の日本は急速な人

点を取り上げてみたい。

口減少・少子高齢化に伴う経済規模の縮小が避けられない。海外の企業や投資家から東京を評価する場

2．都市再生政策の方向性についての批判的論点

合に、「縮小傾向にあるローカル市場日本」の首都へ

これまでの一連の都市再生政策の方向性についてのアクセスとしての位置づけしか見出せないとすれは、既に様々な観点からの議論が提起されてきておば、拡大市場である中国の諸都市と比較して、東京

り、特に生活者の観点からみて望ましい都市空間のの相対的重要度は今後更に低下するであろう。

実現につながらないという趣旨での否定的評価も多

このようなグローバル化経済下での「都市」重視

い。例えば、①東京への集積を更に加速させ、地域の視点は世界的な潮流となっている。特に、90 年代

間格差拡大につながるとの批判、②国主導の政策展

より経済学分野での Fujita-Krugman らに代表される

開は地方分権への逆行になるという主張、③土地利空間経済学（New Economic Geography）における都用・建築規制に関わる一連の規制緩和を基調とする

市集積の経済に関する成果や、経営学分野における政策及び参加の不十分さへの批判、④大手ディベロ

Michael Porter の「地域の競争優位(Competitiveッパー主導の「超高層」を主に想定した開発が促進

Advantage)」や「産業クラスター」などの概念が注目されているという批判、⑤少子高齢化・人口減少社を集めている。地理学の Allen Scott が指摘する Global

会を考慮していない・グランドデザインが欠如してCity-Regions の概念にも表されているように、世界経いるとの批判、などがこれまで指摘されてきた。

済のグローバル化・ボーダーレス化の進展に伴い、①及び②の論点に関しては、前述のように都市へ

国際競争の単位として、都市集積あるいはグローバの集積を高めるべきとの路線に沿って、「都市再生」

ル都市地域の重要性が世界的に再認識されているの政策は方向づけられている。ここでは、例として不である。特にポーターの産業クラスターの概念は、動産証券化（J-REIT）のケースを取り上げてみる。

日本を含め欧米・アジアでの地域戦略への影響が大投資の仕組みを透明化し国内外からの投資を活性化

きく、国際競争力の期待できる成長地域を更に強化するための制度整備は評価されるべきであるが、一するための「選択と集中」による政策投入が必要と方で、地方圏の衰退都市における地元金融機関に存の認識が高まっている。また、これに関連して、日在する余剰資金が、地元内での再投資先がないため本の都市は本来の集積の経済をこれまで十分に享受に、東京圏の物件を中心とした J-REIT に投資が向かできておらず、市場機能の活用を通じた集積経済のうケースがあることが知られている。この例に見ら実現が望ましいという「都市再生」に関する見解がれるように、仮に東京圏にのみ日本中の人材も資金

経済学分野の専門家から提示されている。

も集中し、東京大都市圏が 1 人勝ちに終わる可能性

こうした背景の下で、国主導による今回の都市再が高い状況となれば、これは決して望ましいとは言

生施策は、Global-City-Region としての東京圏の魅力えない。現在進行中の道州制導入の議論においても、を高めることが主眼となっていると理解される。都

東京の位置づけのあり方の議論が難航してきた。日

市再生プロジェクトとして指定されている分野は、本全体の中での「強すぎる」東京の位置づけのあり

インフラ・環境・防災等など、いずれも緊急性・重方は、国レベルの政策課題として考慮せざるをえな

要性の高いものであるが、その成果を評価するにはいであろう。本稿では詳述しないが、東京圏以外の時期尚早である。しかし、東京大都市圏の国際競争

政令指定都市クラスの都市圏の成長や、地方圏での力の維持向上という観点から、一連の都市再生政策

自立した個性ある地域再生が可能となるように、｢全が必要十分かどうかはまだ議論の余地があろう。以

国都市再生モデル調査｣、「構造改革特区」あるいは

「地域再生法」による取り組みの成果に期待したい。

た、R.フロリダによる”The Rise of the Creative Class”③の論点は、今般の都市再生関連政策のみに起因という著作では、アメリカのハイテク産業集積都市する問題ではなく、土地利用規制制度そのものに根の特徴を示す指標として、移民の多さ（Melting Pot

ざした問題であろう。中曽根政権時から現在に至る

Index）、ゲイの多さ（Gay Index）、デザイナー・アー

まで継続してきた一連の民活・規制緩和路線の制度

ティスト等の多さ（Bohemian Index）の 3 つをとりあ

改革の下で、土地利用規制制度は土地流動化等の経げている。知識創造社会における都市の担い手であ済対策の趣旨に従った改正が頻繁に行われてきた。

る創造階級とは、上記の指標（特にゲイ指標）に示

この結果として、提案制度等が充実するなどの成果されるように多様性をもった人材の集団であり、こがみられたものの、高層マンション関連の近隣紛争うした「多様性への寛容性」をもつ都市が優れてい等の激化を防止できない等、未だ本質的な問題は解るとされる。代表的な都市として挙げられているの決されていない。これは、主に事前確定的な性格のは、例えばサンフランシスコである。

強い現行の土地利用規制制度のもつ仕組みと運用上

それでは、こうした多様性・寛容性を涵養できるの問題に起因している。特に、総合設計の運用では、

都市空間は、具体的にどのようなものだろうか。ジ

開発者に多大な開発利益を歪んだ形で与える一方、ェイコブスは、The Death and Life of Great American

近隣住民に対しては重大な外部不経済を与えてしま

Cities において「職住などの用途混合」、「小規模な街うケースが報告されている。今般の都市再生政策に区」、「耐久年数、型、サイズの異なる建物の共存」

関連して、東京都は 2002 年に東京都環境影響評価条などの要因の重要性を強調している。また、ソーシ例を改正し、特定地域における環境アセスメントのャル・キャピタルといわれる「都市内の人間間の信対象事業要件の緩和と審査期間の短縮を行っている

頼に基づくネットワーク」の重要性もジェイコブス

が、これに対する批判もある。一定規模以上の建築・は指摘していた。彼女の提起した論点は現代でも未開発は、物理的環境に加え社会・経済・文化面など

だなお有効である。今回批判の対象とされている都

幅広い内容に渡る外部効果を地域に与えるものであ市再生プロジェクトは、超高層・大規模スケールのり、市民と専門家の参加による多様な討議を通じて、街区を基調とし、周辺から隔絶された飛び地のよう外部性を評価するとともに協議調整を行うことが可な空間を生み出すだけであるという指摘が多い。例

能なシステムが必要とされている。④と⑤の論点にえば丸の内地区のように世界クラスのビジネス街をついては、次項で改めて検討をしたい。

形成している地区ではこうした批判は必ずしも当てはまらないであろうし、超高層型開発を全て否定す

3．集積・多様性・寛容性と都市空間るものではない。しかし、全てが超高層・大規模ス

グローバル化経済及び知識資本社会への対応といケールの街区となって均質化した地域となることはう観点から都市の集積効果を高めるためには、具体望ましくない。ジェイコブスの指摘のように、スケ的にどのような状態が望ましいのであろうか。ハーールが小規模で賃料の安い旧い建物ストックが混在

バード大学のグレイザー教授らの集積と都市圏成長していれば、これらを上手く利活用することによっに関する研究成果によれば、都市圏の成長のためにて、新たに起業を担う者や、才能をもった多様な若は、地域内の産業の多様性が高く競争度が高い方がい人材が地域内に参入することが可能となり、地域

良いという結果が示されている。彼らはこれを「ジの新陳代謝が促されることによって、集積の多様性ェイコブス型外部性」が観察されるケースとして報が維持強化されるからである。

告しているが、これは、ジェイコブスが著書「Theこうした「集積」と「多様性」のあり方を考える

Economy of Cities：都市の経済」で提示した主張に倣上で、今回都市再生緊急整備地域に指定されているったものである。特にこの著作で、ジェイコブスは「秋葉原・神田地域」の事例は、都市再生に係る対中小企業の分業の集積の重要性を強調していた。ま象的な 2 つの方向性を含んでいるという点で興味深い。本地域の基幹プロジェクトは、秋葉原駅周辺のを図るなどの活動によって新産業創出が試みられて

旧東京都神田市場跡地・旧国鉄用地における東京都

いる。また、新規テナントの若者が地元神田の町内施行の土地区画整理事業であり、「電気街と連携する会組織や祭り等の活動へ参画することで地域活動の世界的 IT 関連産業拠点形成」を目的としている。区

新陳代謝と活性化に貢献する事例もあるという。

画整理区域内の中核施設は秋葉原 IT センター（秋葉後者のケースは、ジェイコブスの指摘に適う事例

原ダイビル及び UDX ビル）であり、このうち UDXといえよう。国際競争力のための集積強化のヒント

ビルは、地上 22 階、地下 3 階、延床面積 16 万 m2、がここにある。つまり、中小規模の知識創造型産業

1 フロアが最大約 4,800m2 と国内最大規模のオフィの集積をはかるために、職住近接を促進し、小規模スフロアをもつ。UDX ビルの事業主体は開発会社をな中古建物ストックの再活用を図り、地域内のソースポンサーとする SPC（特定目的会社）であり、開シャル･キャピタルの涵養を図ることも、都市再生の発事業費の資金調達を証券化のスキームによってい方法論の 1 つとして極めて重要である。上述した 2

る。その内訳は、証券会社が引き受ける社債と、国つの対象的な再生の方向性を両立しながら、「電気街

内大手金融機関が引き受けるシニアローンを組み合と連携する世界的 IT 関連産業拠点形成」という目的

わせるとともに、メザニンローンは「都市再生ファを今後どのように実現してゆくのか。今後の発展にンド」からの借入れによる（日本政策投資銀行が組期待したい。

成した都市再生ファンドの融資第一号）。こうした多また、秋葉原地域とは性格が相違しているものの、様な資金調達を組み合わせた手法を採用した点で、個別ビルを超えたタウンマネジメントによって地域

UDX ビルは今回の政府主導の都市再生政策を代表す

内のソーシャル･キャピタルを蓄積するという観点る成果である。

から、例えば大手町・丸の内・有楽町周辺地域にお一方で、新しい開発地域の足元に広がる電気街は、
旧い雑居ビルが集積しており、秋葉原 IT センターのける大丸有エリアマネジメントや丸の内フロンティ
アなどの試みも注目すべき事例といえよう。

新しい高層棟とは一見して対照的である。かつては家電製品を中心とした街から、パソコン関連専門店が中心になる時期を経て、(一見いかがわしい)アニメ

4．次世代に継承される都市空間の形成のために次世代に継承される都市空間を形成するためには、おたくの聖地として知られるような姿へと 90 年代後

土地・建築ストックを長い時間軸の中でどのように半から急速に変貌を遂げてきた。つまり、現在に至運営管理してゆくかという視点が必要となる。更に、るまで、日本の代表的な輸出産業である IT 関連及び日本は少子高齢化・人口減少社会を迎えており、今アニメなどを中心としたデジタルコンテンツ産業の後特に生産年齢人口の減少が深刻化し、東京圏でもクラスターとして、自律的かつダイナミックな成長

今後はこれまでのような地方圏からの人口流入は期を続けてきた。

待できない。また、こうした状況を踏まえた都市再更に、この周辺地域では、千代田区 SOHO まちづ

生のグランドデザインに関する議論が不十分ではな

くり構想による事業が展開されている。急増していいかとの指摘がなされている。ここでは日本と同様る既成市街地の中小ビルの空き室の活用を促進する

少子高齢化と生産年齢人口の減少の問題を抱えていため、耐震改修、SOHO へのコンバージョン、テナ

るドイツの事例をみてみたい。

ント集めやビジネスサポートなどの活動を行う仕組

国際連合（United Nations Population Division）は、”みなど、様々なタウンマネジメントのあり方が模索

REPLACEMENT MIGRATION: IS IT A SOLUTION

されている。特に小規模オフィスには知識産業型のTO DECLINING AND AGEING POPULATION?”とい業種であるデザイナー・アートディレクター関連のう調査を発表しており、生産年齢人口（15-64 歳人口）

若い個人の事業者をテナントとして誘致するとともを維持するためには、2050 年までにドイツは毎年 487に、ベンチャーを育成し、既存の地場産業との連携

千人、日本は毎年 647 千人の移民が必要であるとの

試算を報告している。ドイツでは、昨年から新しいテムのあり方、⑤長期的視点に基づいた社会投資を

移民法を制定し、国の生産性を高めるような優秀な可能とする多様な資金調達システム、の 5 つのポイ

人材、あるいは大きな資産を有する者を選択的に移ントである。

民として受け入れる方向性を打ち出した。例えば、

まず、論点①については、国技の大相撲が優秀な

ドイツ国内のサッカーリーグが外国人の優秀な選手

外国人力士によって支えられている現状に類似したの活躍で支えられている状況が、この政策の意義の事態が各分野で生じる可能性があるのではないか。

例証として引用されている。

特に、（将来世代が現在の意思決定に参加できない中

一方、ドイツの首都ベルリンでは、旧東ドイツので）東京で住まい働く将来世代を想定したときに、領域を中心に様々な開発プロジェクトが展開されてドイツと同様、東京でも一定数の移民・外国人が含いる。新しい空港建設地に近い場所にフンボルト大まれるはずであり、現在の都市空間を継承する将来学を核としたアドラースホーフ・リサーチ・テクノ

世代の都市社会の多様性に対する想像力が問われてパークが建設されており、研究機関の集積と居住機いる。論点④に関連して、こうした社会の多様性の能をあわせもつニュータウンが実現しつつある。そ

進展に伴い、治安問題や社会組織の統合の困難さ等の一方、旧東ドイツ区域内のマルツァーン地区の大の影の側面も想定されるものの、都市社会の多様性

規模集合住宅団地の場合には、旧東独時代に建設さを受容しうるガバナンスシステムや、社会的意思決れた低質で老朽化した住宅団地のリノベーションと定のあり方を今後更に議論する必要があろう。

ダウンサイジング（減築）が実施されている。つま論点②及び③に関しては、東京は雑然としていてりここでは新たな成長の核となるクラスター形成がまとまりに乏しいが、西欧の都市のようなグランド

図られている一方で、縮小すべき地区を選択して必デザインを描きにくい、あるいはむしろそれが東京

要な政策を集中させていることが伺われる。また、の魅力であり、描く必要がない、等の議論がなされ中心部での商業・業務・住宅の複合用途をもった修ている。こうした考え方は、個々のプロジェクト毎

復型再開発の事例（ハッケシャーホーフ）では、ユの最適化を肯定することにつながるが、それだけでダヤ人を中心として外国人が活躍していた 1920 年代

は都市全体としての多様性の確保の観点からの相互のベルリンの記憶が再現されている。この他、ユダ調整の視点が欠落していないだろうか。ベルリンとヤ博物館やホロコースト・メモリアルも中心部の一同様に、成長の核となる地域の育成を図る一方で、等地に近年建設されている。また、かつての IBA ベ

人口減少に対応してダウンサイジングを戦略的に図ルリンのように、ポツダム広場付近の一連の再開発るべき地域への対策も必要ではないか。一方で、確では、世界中から著名な建築家を登用するとともに、かに視覚的統一性を前提としたデザインは描きにく

賛否両論を伴う多様かつ時間をかけた議論を通じていとしても、特に 80 年代からの一連の江戸・東京論事業を実現してきたことが知られている。そして、の研究成果に見られるように、東京の魅力が歴史的

これらはいずれも長期的視点に立った社会投資であな空間構成の法則に根差しているとすれば、西欧とることが伺われる。

は違った空間構成の法則に配慮しながら都市空間とこうしたドイツ・ベルリンの都市再生の事例からしての魅力を高める可能性がないだろうか。更に、

みて、今後のグローバル化・知識資本社会化の潮流

ドイツと同様、日本でも過去の近隣諸国との関係をの下での東京圏の持続可能な再生の方向性に関して、 含めた多様な歴史の記憶をどのように都市空間の中「多様性」をキーワードとした以下の論点が指摘でに残していくかという課題があるだろう。いずれにきよう。①人材の多様化、②都市全体としての多様しても、東京圏全体を見渡したグランドデザインの性のための個々のプロジェクト間の調整とグランド役割が必要であることは間違いない。

デザインのあり方、③歴史・文化の多様性の確保、

最後に、論点⑤についていえば、現在の都市再生④都市社会の多様性に対応しうる Governance シスはどうしても経済対策の側面が強くスピード重視でpp17-36. ,2002
大西隆「都市再生法では都市は再生しない？」、『都市問題
史的ストックがあまり保存されず、また建物の寿命
研究』、Vol54,No6, pp.3-16.
大村謙二郎「ドイツにおける都市再生 その理念・動向・も一般に短く、いわば頻繁に都市空間はモデルチェ
現状」、『月刊レジャー産業』、2002、pp.152-158.
ンジを続けてきた。例えば、都市再開発法で実現し小林重敬「エリアマネジメント」、学芸出版社、2005
小林重敬「コンバージョン、SOHO による地域再生」、学た 1970 年代等の初期再開発ビルの多くは既に陳腐化
芸出版社、2005
しており、「再」再開発が必要かという状況である。 八田達夫「都心集中の便益と費用」、『都市問題』,vol93.No.3,
pp37-50.,2002
戦後から現在に至るまでの建築活動には、「次世代に平本一雄「東京プロジェクト」、日経 BP 社、2005
継承しうるような」建築ストックがどれほど実現し平山洋介「不完全都市」、学芸出版社、2003
西村清彦他編「社会投資ファンド」、有斐閣、2004てきたのだろうか。あるいは、現在実現しつつある
福川裕一、矢作弘、岡部明子「持続可能な都市」、岩波書
都市再生関連の建築は果たして何年先まで陳腐化せ店、2005
森川嘉一郎「趣都の誕生 萌える都市アキハバラ」、幻冬ずに生き残るだろうか。今回都市再生緊急整備地域
舎、2003に指定されている「東京駅・有楽町駅周辺地域」は、
矢作弘「グランドデザインなき都市再生」、『都市問題』,vol93.No.3, pp3-16. ,2002
歴史を活かした再生をテーマとする箇所が数多く含
矢作弘、小泉秀樹「成長主義を超えて」、日本経済評論社、
まれている。日本橋・日本橋川の再生、旧三井本館・ 2005
山崎福寿、浅田義久「都市再生の経済分析」、東洋経済新日本工業倶楽部会館などの保存利用、東京駅や旧三報社、2003
菱一号館の復元などである。こうした歴史的資産を吉村輝彦「都市計画とソーシャル･キャピタル（社会関係資本）」、『都市計画の理論』（高見沢実編著）、学芸出版社、
次世代に継承するための投資には外部効果があり、
2006, pp169-195.
長期にわたる社会的収益率が高くても、個別事業単
R. Florida, “The Rise of the Creative Class”, Basic Books, 2002
Fujita, Krugman, and Venables, “The Spatial Economy”, MIT
位の私的収益率が低いため、一般に投資が過小にな
Press,1999
る恐れが高い。両者の乖離を評価し、こうした投資
E.L.Glaeser, et al., “Growth in Cities,” Journal of Political
Economy, 1992, Vol.100, pp.1126-1152.
を促進する方法を見出すことは必ずしも容易ではな
J. Jacobs, “The Death and Life of Great American Cities”,
いが、こうした長期的視点にたった社会投資を促す
Random House, 1961
J. Jacobs, “The Economy of Cities”, Vintage Books, 1970
仕組みが必要となろう。
M. Porter, “Competitive Advantage of Nations”, 1990
Population Division, Department of Economic and Social
Affairs, United Nations Secretariat, ”Replacement Migration:Is
参考文献
it A Solution to Declining and Ageing Populations?”, 2000.
『都市計画 241：特集：都市再生政策は都市空間をどのよ
Allen J. Scott, ”Global City-Regions”, Oxford, 2001.
うに変えるか』、日本都市計画学会、2003
伊藤滋「都市再生最前線―実践！都市の再生、地域の復活」、 Saskia Sassen, “Global Cities and Global City-Regions: A
Comparison”, in A. Scott”Global City-Regions”, 2001.
ぎょうせい、2005
Sir Peter Hall, “Global City-Regions in the Twenty-first植田和弘他「グローバル化時代の都市」、岩波書店、2005
Century”, in A. Scott”Global City-Regions”, 2001.
大方潤一郎「都市再生と都市計画」、『都市問題』,vol93.No.3,

あるといえるのではないか。これまでも東京では歴■ 発行日：2006 年 3 月■ 編集発行：社団法人 日本都市計画学会 国際委員会〒102-00082 千代田区一番町 10
一番町ウエストビル 6F
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