「マンション建替え等に係る支援策について」～横浜市におけるマンション再生の取組み～

横浜市建築局住宅再生課

1マンション再生の取組み

横浜市の年齢３区分別将来人口

市内の人口は平成3１年（千人）

現在4,000をピークに減少していきます。

3,500
3,000

総数
0～14歳
15～64歳
65歳以上

2,500
2,000
1,500
1,000500
0
H17 H27 H37 H47 H57 H67（年）

2マンション再生の取組み＜図１＞
市内の住宅数は約1７6万戸あり、そのうちの約10%（約1８万戸）の住宅は空き家となっています。＜図1＞

居住者のいる住宅数は約1５８万戸となっています。
＜図１＞
居住者のいる住宅数（約1５８万戸）の内、約61％（約9７万戸）が共同住宅となっています。
＜図2＞

長屋建,
＜図２＞
30,300 , 1.9%

その他,2,800 ,0.2%

共同住宅,968,400 ,61.3%

一戸建,579,300 ,36.6%

共同住宅

一戸建

長屋建

その他

資料：H25住宅・土地統計調査

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マンション再生の取組み

築 4５年を迎える共同住宅は、年間約1万～２万戸増加すると推測され、平成2７年では4万５千戸となっていますが、10年後には約3倍の約14万7千戸、40年後には約15倍の約７１万戸で増加することが予想されます。
【築4５年以上の共同住宅（非木造3階建て以上）の推移】

資料：H25住宅・土地統計調査

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マンション再生の取組み○マンションの再生に向けた取組
建物の老朽化や居住者の高齢化などの課題が顕在化【再生へ向けた課題】
・ 建物の老朽化と入居者の高齢化
・ 管理組合役員のなり手不足
・ 分譲住宅の賃貸化・空家住戸の増加
・ コミュニティの希薄化
・ 団地に対する住民の価値観の違いによる合意形成の難しさ

5マンション再生の取組み○マンションの再生に向けた取組＜検討段階別＞
マンション・団地の再生に向けた活動段階
管理組合運営・維持管理
再生準備段階

管理修繕・改修

建替え

再生③マンション
登録制度①マンション
管理相談

再生検討（調査・比較検討）

再生計画
（設計）

再生実施
（工事）

④ﾏﾝｼｮﾝ管理組合
ｻﾎﾟｰﾄｾﾝﾀｰ事業②マンション・アドバイザー
派遣事業⑦マンション・バリアフリー化等支援事業⑤マンション・団地再生
コーディネート
支援事業⑧マンション建替促進事業⑥マンション再生支援事業

住環境整備
長期管理計画等
策定⑨マンション耐震診断支援事業

耐震⑪マンション耐震改修促進事業⑩マンション耐震訪問相談事業

6マンション再生の取組み
日
常
管理
・
運
営に関す
る
相談

マン
ショ
ン
・団
地の再生
・改
修に関す
る
相談

耐
震に関す
る
相談

管理組合の日々の運営に困っている
・役員のなり手がいない
・管理規約を見直ししたい

気軽に相談したい①マンション管理相談

現地に来て欲しい、皆で話を聞きたい②マンション・アドバイザー派遣
事業

管理組合活動に役立つ情報が欲しい③マンション登録制度

他の管理組合と交流・意見交換をしたい④マンション管理組合サポートセンター事業

いろいろなことに悩んでいて何から始めればよいのかわからない⑤マンション・団地再生コーディ
ネート支援事業検討に関する費用の補助を受けたい⑥マンション再生支援事業

バリアフリー工事に関する費用の補助を受けたい⑦マンション・バリアフリー化等
支援事業

建替え工事に関する費用の補助を受けたい⑧マンション建替促進事業

耐震診断を受けたい⑨マンション耐震診断支援事業

診断後の今後の対応を相談したい⑩マンション耐震訪問相談事業

耐震設計、工事費用の補助を受けたい⑪マンション耐震改修促進事業

建物の維持管理について相談したい
・共用部の維持管理について相談したい
・長期修繕計画を見直ししたい
・大規模修繕の進め方について相談したい

団地の将来に不安を持っている・組織運営・自主管理が難しくなってきた
・このまま修繕を続けるだけでよいのか
・高齢居住者の支援体制を考えたい
・既存の空室・外部空間をうまく活用したい

建替え・大規模改修の検討をしたい
・建替え検討を進めたい
・建替えと大規模改修の比較検討をした

建替え・大規模改修を実施したい
・建替え・改修工事をする予定だが、工事費などの補助はあるのだろうか

建物の耐震性が心配
・耐震診断について相談したい
・耐震補強をする予定だが、工事費の補助はあるのだろうか

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マンション再生の取組み○日常管理・運営に関する相談①マンション管理相談
住宅一般とマンション関連の相談窓口等の案内を行う。
②マンション・アドバイザー派遣事業
分譲マンションの適正な維持管理や改修・建替えを支援するため、これまでの窓口相談に加え、休日・夜間も専門家をマンション管理組合に派遣する制度。
③マンション登録制度
マンションの状況を横浜市に登録し、管理組合に役立つ各種情報を提供する制度。

④マンション管理組合サポートセンター事業
ＮＰＯ等のマンション関係団体と横浜市が協働して、マンション管理士等の専門家とマンション管理組合との交流会を毎月各区で開催。
（原則として第一日曜日の午前）
8マンション再生の取組み○マンション管理組合サポートセンター交流会◎マンション関係専門家団体と横浜市の協働事業◎市内全１８区で毎月１回、管理組合と専門家の交流会を開催

平成26年度交流会実績（延数）
２１６回開催１，１１７管理組合参加

9マンション再生の取組み○マンション・団地の再生・改修に関する相談⑤マンション・団地再生コーディネート支援事業
建物の将来検討やコミュニティの形成の検討、拠点整備等、ソフト・ハードを問わずマンション・団地の将来像を居住者が共有し検討を進めるきっかけづくりを目的に、コーディネーターによる支援を行う。
⑥マンション再生支援事業
マンション管理組合が行う大規模改修や建替え等、マンション再生に関する検討費用の一部を補助。
⑦マンション・バリアフリー化等支援制度
マンション管理組合が行う廊下や階段など共用部分の段差解消等のバリアフリー整備費用の一部を横浜市が補助する制度。

⑧マンション建替促進事業
マンション建替え時に従前区分所有者の負担が生じる管理組合に対し、設計費用や工事費用の一部等を補助。
10マンション再生の取組み○マンション・団地再生コーディネート支援事業●団地再生支援事業（モデル事業）Ｈ25～Ｈ26
住民主体の再生の取組提案を募集し、団地再生マスタープランの策定等による、再生方針を整理●マンション・団地再生コーディネート支援事業（平成27年１月創設）
マンション・団地の将来検討（建物、住環境やコミュニティ形成等）の取組を支援するため、コーディネーターを派遣し、取組内容に応じたコーディネート支援を実施◆条件等
・市内に分譲されたマンション・団地
・年度あたり５回、通算３か年度を上限
・支援に要する費用は無料
11マンション再生の取組み○マンション再生支援事業

大規模改修や建替えに関する検討費用の一部を補助◎検討費用の１／２かつ３０万円以内（複数の管理組合で組織する団体の場合６０万円以内）◎最大５か年度まで利用可能

12マンション再生の取組み○耐震に関する相談⑨マンション耐震診断支援事業

分譲マンションの「耐震診断」について予備診断を横浜市の全額負担で行い、さらに、本診断（精密診断）の費用の一部を補助。
⑩マンション耐震訪問相談事業
横浜市の予備診断の結果、「本診断（精密診断）の必要性あり」と診断されたマンションの管理組合等に対して、専門の相談員を２回まで無料で派遣し、精密診断や耐震改修方法などの相談に応じる制度。
⑪マンション耐震改修促進事業
分譲マンションの耐震改修を促進するため、耐震改修を実施する管理組合に対し工事費用の一部等を補助。

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マンション再生の取組み○マンション建替円滑化法改正を踏まえた総合設計制度の基準見直し～「横浜市市街地建築設計制度」～【容積緩和】

耐震性不足マンションを除却・建替えすることの公益性＋【容積緩和】

公開空地等の評価

文化施設等の特定施設（地域貢献施設等）を評価基準容積率

特定施設

適用要件の緩和

公開空地等
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マンション再生の取組み

有効公開空地面積率15