22-D-0100

2022 年 5 月 11 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

日本ビルファンド投資法人 （証券コード：8951）【据置】
長期発行体格付
格付の見通し
債券格付

ＡＡ＋安定的ＡＡ＋■格付事由(1) オフィスビル特化型の J-REIT。資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント（NBFM）の主要株主は、三井不動産（出資比率：46％）、住友生命保険（同 35％）。三井不動産グループのノウハウを活用しながら、継続的な外部成長と安定した収益の確保、さらには強固な財務基盤の構築が進められ、J-REIT のパイオニ
アとしてこれまでに 41 期にわたる運用実績を有する。現在のポートフォリオは 70 物件、取得金額総額約14,372 億円と J-REIT で最大規模を誇り、東京都心に立地する競争力が高い大型の優良オフィスビルを中心に構成されている。
(2) 21 年 9 月以降、大型の優良オフィスビルである「飯田橋グラン・ブルーム」と「中之島三井ビルディング」の 2 物件・計 1,578 億円をスポンサーから新規取得するなど、スポンサーグループの強固なサポート体制に変化はみられない。また、含み損を抱える物件や今後の収益性の低下が見込まれる物件など、計 7 物件を直近の鑑定評価額を上回る価格で譲渡（うち、3 物件は予定）し、ポートフォリオの質的改善への継続的な取り組みもみられる。ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は、新型コロナウイルス感染等の影響を受けるなか従前に比べて低下しているが、21/6 期で 97.8％、21/12 期で 96.4％と高水準が確保されている。マーケット全体として、オフィス需要に対する今後の見通しは引き続き不透明感があるものの、本投資法人のポートフォリオについては、テナントの分散効果やスポンサーグループからの PM に係るサポート体制等により比較的安定したキャッシュフローが想定される。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) PM を担当する NBF オフィスマネジメントをはじめとする三井不動産グループからのサポート体制により、テナントリーシングにおいて安定したトラックレコードを有する。新型コロナウイルス感染等の影響により、テナント退去後の後継テナントの誘致にやや時間を要しているものの、一定程度進捗も見られている。
入居テナントの中には大企業やその関連企業も多く、今後のテレワークの進捗状況やオフィス床の統合・縮小といった動向、多様化するオフィスニーズに対する NBFM の取り組みについて引き続き注目している。
(4) 財務面では、長期固定金利比率を 90％以上、総資産ベースの LTV を 36％から 46％と設定し、21/12 期末で長期固定金利比率は 95.1％、総資産ベースの LTV は 42.1％、公表済の物件入替後で約 41.6％と、それぞれ設定水準の範囲内で継続的にコントロールされている。また、有利子負債の平均残存年数は 5.76 年と長期化が図られ、返済期日の分散化もされているため、金利上昇リスクへの耐性が備わっているものとみている。
ポートフォリオの含み益は 21/12 期末で 24.7％と、不動産市況の変化に対して十分なバッファーを備えている。今後もスポンサーの信用力も活用しながら保守的な財務運営をしていく方針であり、金融機関との良好な取引関係や強固な財務基盤から、現在の財務内容に関して特段の懸念はないと判断している。
（担当）杉山1/3
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成夫・秋山

高範

■格付対象
発行体：日本ビルファンド投資法人【据置】
対象

長期発行体格付対象

第 14 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 15 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 16 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 17 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 18 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 19 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 20 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

格付

見通し

AA+

安定的

発行額

発行日

償還期日

2016 年 6 月 9 日

利率

格付

2046 年 6 月 8 日

1.000%

AA+50 億円 2017 年 5 月 22 日

2037 年 5 月 22 日

0.914%

AA+50 億円 2018 年 5 月 23 日

2025 年 5 月 23 日

0.220%

AA+50 億円 2018 年 5 月 23 日

2038 年 5 月 21 日

0.888%

AA+

70 億円 2018 年 12 月 19 日

2024 年 1 月 10 日

0.200%

AA+

150 億円 2020 年 8 月 14 日

2025 年 8 月 14 日

0.180%

AA+50 億円 2021 年 3 月 22 日

2026 年 3 月 19 日

0.150%

AA+50 億円

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格付提供方針に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2022 年 5 月 6 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：杉山 成夫

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

日本ビルファンド投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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