アワセ土地区画整理事業の取組みについて

平成30年2月22日

北中城村アワセ土地区画整理組合
事務局次長 武 米治郎

位 置 図国道 330 号ライカム
交差点の東
施行面積

約 48haⅠ．跡地利用土地区画整理事業の特色❏ 軍用地等地主会からの自立（既存の組織を特化し、地権者合意を活性化）❏ 官民一体型の街づくり（権利はあるが、既存する土地利用がない）⇒物件撤去後の更地からの取組み

組合設立への取組み
北中城村軍用地等地主会
アワセゴルフ場地権者会
仮同意書

北中城村アワセ土地区画整理組合設立準備会
同意書

北中城村アワセ土地区画整理組合

北中城村の取組み（1）
平成16年度

跡地利用計画基礎調査

平成17年度

まちづくり基本構想策定調査

平成18年度

基本計画策定調査

平成19年度

まちづくり実現化支援

平成20年度

整備計画策定環境アセス既存資料等調査

北中城村の取組み（2）
平成21年度 整備計画実現支援

アセス方法書・現地調査
文化財調査 既存資料等調査
平成22年度 事業化準備支援

アセス準備書・追加調査(～H25）

埋蔵文化財試掘調査(～H23）

準備段階での連携した取組み
年度
項目

2008年
平成２０年度

2009年
平成２１年度

2011年
平成２３年度

既存資料・文献調査

方法書

審査会

準備書

都 市 計 画広域調整

区画整 理事 業、
用途地 域、 地区
計画、 都市 施設

原案/協議説明

跡地利用整備2013年
平成２５年度

整備計画実現

事業化準備

評価書

審議会

< 村 建 設 課 >跡 地 利 用計画

2012年
平成２４年度

追加調査（秋）

現地調査

環境アセス
< 村 建 設 課 >2010年
平成２２年度

公告縦覧

事業化実施

< 村 建 設 課 >換地説明会（換地設計着手）○

地権者
合 意 形 成土地利用勉強会

土地利用勉強会

土地利用勉強会

イオン賃貸借契約

換地申出＆位置の調整○ 準備会発足 2/26

< 準 備 会 ＆組 合>

同意書

基本計画、計画協議、権利調査

区 画 整 理

区画整理設計

定款・事業計画書

仮同意< 準 備 会 ＆組 合>地区界測量

公共用地編入

仮○
申請

◎

◎換

認可地
指定

11/22

6/10

9/9

文化財調査
埋蔵文化財試掘調査

既存資料・文献調査< 村 教 育 委員 会>

引渡し前までに完了するよう返還跡地協議会で調整

原 状 回 復(支障除去）<沖縄防衛局>摘＜要＞：執行機関名◇
返還勉強会（６回）

返還
7/31

水平磁気探査、土壌汚染調査＆処理、物件撤去
返還跡地協議会 （３回） ・・・他に作業部会、調整会議

◇
引渡
3/29

北中城村、北中城村軍用地等地主会、アワセ組合設立準備会、沖縄防衛局の四者で返還勉強会及び返還跡地協議会を開催。
返還から引渡しまでの２年８ヶ月の間にアワセ土地区画整理事業がロケットスタートができるよう積極的に関係機関と調整。
・・・返還跡地協議会は、次工程の作業者が、前工程の作業者に自身の作業が円滑に進むよう調整及び要請することを目的に設置。

跡地利用 特措法改正に伴う給付金等の比較表（アワセゴルフ場）
平成２２年度年月78910 11 121

平成２３年度2345678910 11 12

返還日

平成２４年度
12345678910 11 12

平成２５年度
12345678910 11 12

平成２６年度
12345678910 11 12

平成２７年度
12345678910 11 12

平成２８年度
12345678910 11 12

12引渡日

H22.7.31

H24.3.29
管理費（１ヶ月）

改正前

特別管理費(１年８ヶ月）

給付金（１年３ヶ月）＜返還から３ヶ年＞

１回（8ヶ月）＜指定を受けた場合＞

２回（12ヶ月）

返還日
H22.7.31

改正後

特定跡地給付金（１年4ヶ月）

法改正

引渡日

基準日

H24.4.1

H25.3.29【H28.3.30】

支障除去期間補償金（２年８ヶ月）（特別管理費未請求の場合は請求可）

３回目（12ヶ月）

給付金(３年）

特定給付金＜引渡しから３ヶ年＞＜政令で定める期間＞

イオンモール建築工事＜ 使用収益開始＞

イオンモール開店＜ 賃貸事業開始＞※原状回復費・境界設定費を実行者へ支払い（同意を得て事業財源）○給付金の支給が「返還から３年」が「引渡しから３年」に改正されたことにより賃料収入が途切れることがなくなった。
○アワセ土地区画整理事業の特定給付金の支給期間は、平成３０年３月２９日までに定められた。
○賃貸契約を締結した土地の給付金は1年で終了し、新たな土地賃貸料（30年間）が開始された。

（３０年間）（基準日の前日までに土地区画整理事業に係る事業認可等がなされた場合）

3298名事業計画概要書
那覇広域都市計画事業 アワセ土地区画整理事業
５．資金計画書
事 業 計 画１）収入

概 要 （第５回変更）

区

１．土地区画整理事業の名称
那覇広域都市計画事業

アワセ土地区画整理事業

分割合

金 額 (千円)

摘（％）

要処分済64,451.58㎡×70,193円/㎡
未処分 6,978.42㎡×66,770円/㎡

保 留 地 処 分 金4,990,000

60.7

社会資本整備総合交付金

2,236,400

27.2

そ の 他

1,000,600

12.1 用地等地主会の補助金,借地料,手数料等含む

合8,227,000

100.0

原状回復費,境界設定費,工事負担金,アワセ地権者会及び軍２．施行者の名称
北中城村アワセ土地区画整理組合

計２）支出

３．事業施行期間

事自平成２５年 ６月１０日

至

平成３２年 ３月３１日(組合設立認可公告の日)

同 更 正

整 理 後

宅 地 面 積地宅 地 地 積

積(登記簿地積)(測量増減を加減したも(含保留地)

(Ａ)

Ａ

Ｅ

差公引減

歩

保 留 地

共ＲＰ

㎡

㎡

㎡

㎡

406,838.54

407,002.46

321,977.26

85,025.20

地71,430.00

割合

摘（％）

式

12,904,400

移補
転
償
移費
設

墓地等移転費式

145,000

0.5 墓地17基他

電柱移設費

式

110,000

0.1

整 地 費

式

13,733,100

45.4

率

工 事 雑 費式

184,000

1.0 防火水槽含む

要35.3 道路、水路、調整池、公園、緑地

減

算

公 共

保留地

合 算

調 査 設 計 費

式

1874,500

10.6

p=P/A

r=R/A

d=D/A

負 担 金式

1100,0001.3 国道・県道接続及び流末水路整備費等㎡％％％

156,455.20

20.89

17.55

38.44

Ｄ㎡(円)

積合

歩

単位 事業量 事 業 費

公共施設整備費一式

４．減歩率計算表
整 理 前

項

工事費

計

7,751,000

94.2

借 入 金 利 子

式

13,000

0.1

事 務 費

式

1473,000

5.7

8,227,000

100.0

合

計

平成 29 年度末まで無借金

設 計 図公共施設及び公益施設に着色

Ⅱ.官民連携による街づくり❏ 都市計画と土地区画整理事業は密接な関係（用途地域＆地区計画と土地利用計画との整合）⇒官民一体型の安全安心な防災機能を兼備した街づくり

組合設立認可のため（平成 25 年 5 月 31 日）

市街化予想図、土地利用計画図を整合するよう変更（平成 年月日）仮換地図

市街化予想図
・用途地域に整合した
土地利用計画・建物に制限があることを示す。

土地活用の現状
・イオンモール
沖縄ライカム（201５年4月）
・中部徳州会病院（2016年4月）
・分譲マンション（2017年3月・6月・2018年1月）

北中城村の新たな顔となる交流拠点づくりプロジェクト

官民一体型の安全安心な防災機能を兼備した街づくり

駐留軍用地跡地が高品質な街に災害時に備え避難･物資･医療の各拠点を一体的に結ぶ歩道橋の整備【村事業】

健康・スポーツ交流施設地区
Ａ 多目的アリーナ【村事業】
・交流･文化･観光と災害時は大型避難所として機能
Ｂ 村民体育館
・村民の健康スポーツと災害時は物資集積やボランティア基地として機能

救援部隊集結拠点

Ｃ 民間スポーツクラブ
・災害時はプールの水を活用

駐車場

避難拠点

イオンモール沖縄ライカム
H27.4開店

Ａ

エネルギー供給拠点
B

無電柱化
景観と災害に備え無電柱化を図る【組合事業】

物資供給拠点

C至那覇
ヘリポート

国道330号

村道ライカム交差点

医療拠点
LNGサテライト設備
・３日分のＬNGを常備・平常時からイオンと徳洲会病院へ供給中

中部徳洲会病院駐車場
中部徳洲会病院
H28.4 開院至
沖縄市

アワセ土地区画整理事業の推進体制（官民一体）

国（総合事務局）

沖縄県
都市・モノレール課（中部土木事務所）

北中城村①組合と街づくり協議会を設置②補助事業に対応③関係機関協議に対応

駐留軍用地跡地の早期土地活用を目指し「北中城村の新たな顔となる交流拠点づくり」の実践のために組合施行による土地区画整理事業に取組んだ。
準備段階から換地業務の実務に着手し、事業工程どおりの推進を重要視し、官民が一体となって、付加価値の高い街づくりを目指している。

＜事業施行者＞
北中城村アワセ土地区画整理組
合・組合員：298人(共有者数を除く)
・理 事： 8人
・監 事： 3人・総 代： 35人
・評価員： 3人

＜業務代行者＞①組合設立認可後業務代行契約締結②事業工程の遵守③地区内工事の調整＜コンサルタント＞①組合設立準備会と契約し諸業務に従事②組合設立認可後は、調査設計業務及び事業運営支援業務に従事

Ⅲ．全域申出による換地❏土地利用計画と地権者ニーズとの整合（早期に、且つ円滑に街づくりを実現するための手法）⇒地権者の意向を優先して換地先を定める

区域図

公共用地及び民有地の配置

賃貸借契約した土地の所在• 地区内のどの場所にある土地でも賃貸は可能です。
• 早期の土地活用が可能で、収入が早い時期から得られます。

仮換地図
施行後の民有地の配置

1.換地申出要望の目的①換地申出要望の目的について組合設立認可後、速やかに仮換地指定を行うことを目指すため、準備会の段階で仮換地（案）を作成しますので、換地位置についてご要望をお尋ねします。

医療福祉地区②換地要望についてご検討下さい。
・計画的なまちづくりを推進するため、医療福祉地区及び複合型商業交流地区を定めます。
・医療福祉地区は、集合保留地となるため、申出要望の対象外となります。
・複合型商業交流地区は、イオンモール(株)が出店しますので、土地賃貸借契約の締結が必要となります。
・上記の制約がある中、皆様の将来の土地活用に応じるため、換地位置について申出要望書の提出をお願いします。
・個別相談会でも要望又は質問についてお聞きする予定です。

複合型商業交流地区（賃貸）

2.換地申出要望要領の概要（１）申出要望ができる対象地区① 複合型商業交流地区
イオンモール(株)へ土地を貸す方が対象② 中高層利用住宅地区Ａ
土地の売却希望者が対象

医療福祉地区③ 中高層利用住宅地区Ｂ
幹線道路（南部延伸線）に面する土地

２

１
６④ 中高層利用住宅地区Ｃ
幹線道路に面さない土地（売却）

複合型商業交流地区⑤ 中高層利用住宅地区Ｄ（賃貸）

区画道路16mに面する土地

３
５⑥ 中高層利用住宅地区Ｅ
国道330号線 又は 区画道路16mに面する土地

９

４⑦ 中高層利用住宅地区F
幹線道路（南部延伸線）に面する土地

７８⑧ 低層利用住宅地区Ａ
所有地の合計地積が500㎡以上の方が対象。
共同利用または保留地購入の要望により、500㎡以上となる場合は申出が出来ます。

⑨ 低層利用住宅地区Ｂ
区画道路6ｍに面する土地

換地申出要領（抜粋）1. 土地賃貸借契約地は、申出があったものとみなす

2. 事業協力の度合に応じた優先順位を設定
3. エリアは選ぶが、細かい場所までは指定できない※）個別相談にて減歩率を試算(全筆)申出換地と保留地
１.保留地にも優先順位を設定①医療福祉地区②複合型商業交流地区③健康･スポーツ交流地区④付保留地(＝要望保留地）⑤一般分譲(各街区に配置)

２.土地利用を実行するために保留地で補完
３.保留地には調整パーツの役割

Ⅳ．事業推進の工夫❏ 準備期間の活用（返還前の勉強会、土地引渡しまでの協議会）❏ 地権者ニーズの掌握（意向調査の分析と個別対応）⇒換地設計の先行着手❏ 事業工程の管理（事業執行状況の透明化）

準備段階での取組み
年度
項目

2008年
平成２０年度

2009年
平成２１年度

2011年
平成２３年度

既存資料・文献調査方法書

審査会

準備書

都 市 計 画広域調整

区画整 理事 業、用途地 域、 地区計画、 都市 施設

原案/協議説明

跡地利用整備2013年
平成２５年度

整備計画実現

事業化準備

評価書

審議会

< 村 建 設 課 >跡 地 利 用計画

2012年
平成２４年度

追加調査（秋）

現地調査

環境アセス
< 村 建 設 課 >2010年
平成２２年度

公告縦覧

事業化実施

< 村 建 設 課 >換地説明会（換地設計着手）○

地権者
合 意 形 成土地利用勉強会

土地利用勉強会

土地利用勉強会○ 準備会発足 2/26

< 準 備 会 ＆組 合>換地設計の方針

賃料交渉
イオン賃貸借契約
換地申出＆位置の調整
予約契約書案
契約した土地を当該街区に換地
仮基本計画、計画協議、権利調査

区 画 整 理

区画整理設計

定款・事業計画書

仮同意< 準 備 会 ＆組 合>地区界測量

公共用地編入○申請◎◎換認
可地指定

11/22

6/10

9/9

換地設計実務期間

文化財調査
埋蔵文化財試掘調査

既存資料・文献調査< 村 教 育 委員 会>

原 状 回 復(支障除去）<沖縄防衛局>摘要＜＞：執行機関名「貸したい」「「売りたい」「使いたい」を具体化

引渡し前までに完了するよう返還跡地協議会で調整◇返還勉強会（６回）

返
還
7/31

水平磁気探査、土壌汚染調査＆処理、物件撤去
返還跡地協議会 （３回） ・・・他に作業部会、調整会議

◇引渡
3/29

地権者の合意を得ながら、換地設計の方針を定め、平成23年8月から換地設計の実務に着手
準備会へは換地申出要望書、組合へは換地申出書を提出していただき、個別説明会等で対応

仮換地指定までの取組み
方針の決定

平成 22 年 2 月

平成 21 年 4 月結成届

地権者へ土地活用の意向調査＜平成 22 年７月末返還＞

平成 22 年 8 月

賃貸借予約契約、準備会への委任状に関する説明＜進出企業と契約内容＆賃料交渉＞

平成 23 年 8 月

賃貸借予約契約と仮換地指定の連動に関する説明＜賃貸借申出書の収集＞

換地

平成 23 年 11 月

準備会

土地賃貸借契約内容と換地設計に関する説明＜土地賃貸借予約契約締結＞

平成 24 年 9 月

換地申出要領、換地申出要望書に関する説明＜換地申出要望書収集＆個別相談＞

設【平成２５年】

仮換地の割込図作成＜平成 25 年 3 月引渡し＞

計

平成 25 年 6 月 20 日

諸規程、換地申出書に関する説明

5 月 31 日

都市計画決定6 月 10 日

設立認可（公告日）

6 月 29 日

第１回(設立)総会

8 月 18 日

総代選挙

9 月 ７日

総代会＜仮換地案の一部修正・調整＞
平成 25 年 8 月

仮換地指定の内容について個別説明（3 日間）

平成 25 年 9 月 9 日

仮換地指定組合

地権者合意のポイント

1.地権者の意向の掌握
2.情報の発信(説明会・機関誌)
3.換地設計、仮換地指定を念頭に準備業務を遂行
4.賃貸借契約を締結した土地を大街区に換地することから着手

■那覇広域都市計画事業 アワセ土地区画整理事業
年（平成25年度～平成31年度）工程表

平成25年（2013年）

年度

平成26年（2014年）

平成25年度月

3456789 10 11 12 1

都市計画決定 5/31

都市計画

23456

設立認可6/1078

平成28年（2016年）

平成27年度

9 10 11 12 1

2345678

9 10 11 12 1

平成29年（2017年）

平成28年度2345678

9 10 11 12 1

平成30年（2018年）

平成29年度2345678

平成31年（2019年）

平成30年度

9 10 11 12 1

2345678

平成31年度

9 10 11 12 1

第2回事変12/19

第1回事変11/14（施行年度）

第3回事変9/30(設計図、市街化予想図、資金計画）（整理後価格）総選挙

第5回事変11/17

第4回事変2/20
事業費の増額（実施計画書の変更）

換地計画

使用収益開始3/30
中高層住宅地区&低層住宅地区(西)複合型商業地区 医療福祉地区

造成工事

低層住宅地区（東）中高層住宅地区&低層住宅地区(西)区画道路

宅地擁壁工事

低層住宅地区部（東）区12-1号,9-1号,9-2号含む<区6-1号～6-9号>

電線共同溝

南部延伸線&東西線

南部延伸線&東西線

南伸線の歩道

(歩道 ）

公園

幹線道路部

排水工事

上水道

下水道

道路改良(９ヶ月)

沖縄環状線

幹線道路部,北側街区部,調整池

幹線道路部

西側街区,北側街区部

東側街区部

幹線道路部

西側街区,北側街区部

東側街区部

周辺
道路供用
開始

保留地契約

建築工事（約12ヶ月）

オー プン 4/25

建築工事（約２年）
医療福祉施設<整備工事>

東側街区

交差点改良

複合型商業交流施設

1号～4号公園<造成工事>
西側街区部

交差点部ＢＯＸカルバート

雨水ボックス改修

1号・2号公園

道
路
供用
開始
公園
供用
開始

築造、舗装等R330
ライカム交差点改良
民間
建築
工
事

5

678

9 10 11 12 1

一部
道路
供用
開始
新築移転 4/1

保留地契約

Ｈ25.3.29

2

3

組合解散
認可申請

換地処分
換地計画 区画整理登記
修正 ＆清算確認測量・永久杭の建植

幹線道路

沖
縄
県工
事

4（水路・緑地の変更、換地計画、資金計画）

換地計画準備（新字名等）

換地

北中
城村
工
事

3

第6回事変

★

事業費の増額（実施計画書の変更）

仮換地指定変更 1/26仮換地指定 9/9

区画
整理

2

用途地域＆地区計画変更

設立総会 6/29

設立認可（事業計画変更等）

平成27年（2015年）

平成26年度給付金（３年）

Ｈ28.3.29

特定給付金（２年）

Ｈ30.3.29

電線共同溝＆舗装

電線共同溝＆舗装

南伸線＆東西線の歩道

東西線の歩道接収前の集落の状況
1945 年３月撮影（昭和 20 年３月）

航空写真
返還前はゴルフ場として使用（2009年撮影）

航空写真
返還後に国が物件を撤去して個人に引き渡す（2013年3月）

道路完成時（2017 年 9 月）北側から撮影

道路完成時（2017 年 9 月）南側から撮影

防災機能を兼備した街づくり【拠点の連携】官民一体で新たな顔づくり
ＬＮＧサテライト施設（Ｅ供給拠点）
イオンモール沖縄ライカム（物資供給）
中部徳洲会病院（医療拠点）
アリーナ・体育館（避難拠点）【都市施設の配置とルール】
地域幹線道路（Ｗ＝18m・16m）
公園＆緑地（都市の空間）地区計画による建築規制

以上で「アワセ土地区画整理事業の取組みについて」の話を終わります。
ご清聴ありがとうございました。