不動産マーケットリサーチレポート
VOL.195

2021.９.15

三菱 UFJ 信託銀行 不動産コンサルティング部

不動産マーケットリサーチレポートでは注目されているトピックスを中心に、不動産マーケットの様子を分析していきます。

『コロナ禍でも活発な外資系不動産ファンド』• 外資による日本の不動産への積極投資が続いている• 外資は不動産市場をグローバル比較でとらえ、日本企業の保有不動産資金化の受皿として貢献• 弊社調査では、今年の投資意欲は更に高く、昨年を上回る微減した国内不動産投資額の中で、外資による投資が急伸
図表 1: 国内不動産投資額
パンデミックに見舞われてから 1 年半以上が経（全体および海外投資家内訳）過するが、日本の大型投資用不動産（商業用不兆円動産とも呼ばれている）の売買マーケットでは、外64％減
資系の投資ファンドによる金額規模の大きい不動日本国内4産取得が続いている。JLL 社の調査結果によれ
不動産投資額ば、2020 年は、日本国内の不動産投資額は前年1.6.倍
うち海外投資家2度から 4%減少して約 4.6 兆円であったが、その内訳としての海外資金による取得は 1.0 兆円から01.6 兆円と 1.6 倍に増加した（図表 1）。国内の主
2019年
2020年
要な買主としては、他に上場不動産投資信託で出所
JLL「ジャパンキャピタルフロ―2020 年」「同 2019 年」を基に三菱 UFJ 信託銀行が作成
ある J-REIT が昨年は 1.39 兆円の不動産を取得しているが、外資系ファンドは J-REIT を上回る勢いで取得したことになる。

この間、日本の大型投資用不動産が、海外投資家にとってとくに買いやすくなったという事情は、見られない。図表 2 では、CAP レートと呼ばれる不動産の期待利回りの動きを示しているが、今年の 4 月時点でも、ホテルと高級専門店舗を除いては上昇が見られず、利回り上昇による価格低下は期待されていないことが分かる。
図表 2: 投資家の期待利回りの推移～期待利回りはあまり上昇していない（＝価格は下がらない）％
6
郊外型ショッピングセンター（都内近郊）

5

宿泊特化型ホテル（東京）
シングルテナント型倉庫（江東地区）
ワンルームマンション（城南地区）

4

オフィス（丸の内、大手町）
都心型高級専門店（銀座地区）
34102015出所

410201641020174102018

日本不動産研究所『不動産投資家調査』を基に三菱 UFJ 信託銀行が作成-1-4102019

4102020

4'21

また、日本はかつて、「不動産利回り‐金利」で得られるイールドスプレッド（インカムゲインの利鞘に相当）が厚く、それが海外投資家を惹きつける理由の一つとなっていたが、現在は、世界各国で低金利政策が取られているため、スプレッドに関しての日本のマーケットの優位性は、特段なくなっている状況と言える。（図表 3）

図表 3: イールドスプレッドの各国比較
bps
600

英国
米国
カナダ
オーストラリア

500

日本

400
300
'15
出所

'16

'17

'18

'19'20Real Capital Analytics を基に三菱 UFJ 信託銀行が作成

外資が目立つのは、投資スタンスを変えていない結果
外資系ファンドの取得が目立ったのは、国内の不動産プレーヤーがコロナ禍にあって慎重になっている間にも（図表 4）、彼らが変わらぬスタンスで取得を続けた結果であると考える。

図表 4: 日銀短観業況判断 D.I.（不動産業）
bps
302010不動産（全規模）実績0
グローバルに投資機会を求める機関投資家▲10
は、アジア地域の不動産に数千億円規模の投資▲20不動産（全規模）予測を企図しており、東京や大阪等の大都市を抱える▲30日本は、投資先として重要な存在である。図表７12369123'19'20'21の事例にあるように、数百億円規模の不動産投資
出所
日銀短観を基に三菱 UFJ 信託銀行が作成をする機会にも恵まれている。そして、我々が考える以上に、国内のコロナ感染状況や、経済の安定性が評価されていたと考えられる。

6

オフィスビルの見方にも差が東京のオフィス賃貸市場における空室率は、コロナ前の 1%台から上昇し、今年の 6 月には 6％を超えた（以上三鬼商事、東京ビジネス地区のデータによる）。これに呼応して新規募集賃料は徐々に下落傾向にある。また、テレワークの増加によるオフィス利用率の低下（可能性）も今後の回復を妨げる要因として懸念されている。これらの状況は、今後再開発で竣工してくる新築大型ビルの募集に影響を与えることもあり、国内プレーヤーからは、慎重姿勢の声も聞かれている。
しかし、この水準の空室率は、外資系投資家から見ると、いまなお低いとも考えられる。米国の主要都市の空室率は、前提条件の違うデータもあるが、10％に近いエリアも相応にある。また、コロナ禍での賃料の下落幅を見ても、日本（東京）は、相対的に小さく、比較的安定していると言える。（図表 5）
日本におけるテレワークの影響についても、外資系ファンドは、それほどネガティブな影響は出ないと考えている様子がある。ある調査によれば、日本のテレワーク利用者は、諸外国に比べて、「生産性の向上があったと考える割合が少ない」という、アンケート結果がある。外資系ファンドは、このような日本の環境・特質を、グローバル比較の目線でとらえていると考えられる。

-2-図表 5: オフィス賃料指数半年変化の国際比較

図表 6: テレワーク利用者の主観的な生産性変化

2020 年 10 月から 2021 年 4 月までの変化率（％）①かなり上がった②やや上がった③変わらない④やや落ちた⑤かなり落ちたのうち①と②の回答者合計の割合

ソウル

日本台北

中国
韓国

東京

米国

シンガポール

英国

ロンドン

イタリア

香港

スウェーデン

ニューヨーク

ドイツ

▲3%
出所

▲2%

▲1%0%1%2%0%（一社）日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」を基に三菱 UFJ 信託銀行が作成

出所

5%10%15%20%25%30%

野村総合研究所「With コロナ期における生活実態国際比較調査」（2010 年 7 月）のデータを基に三菱 UFJ 信託銀行が作成

企業保有不動産の資金化にも貢献
短期間に巨額の投資を実施する外資系ファンドの特徴は、日本の企業が、保有不動産を使って資金調達する際にも役立っている。
図表 7 の事例 6 は、ブラックストーンの出資する SPC が、近鉄グループのホテル 8 物件を取得したものである。宿泊者減少の中で、一般的に外資もホテルへの見方を厳しくはしている。しかし、パンデミック収束後の需要の回復等を見越して取得に動き、近鉄グループが保有するホテルの一部が資金化された。

図表 7: 外資による最近の不動産取得の例
建物名称等

買主
*SPC の場合は母体所在、価格

備考

報道
時期

1

物流施設 4 棟

ブラックストーン・グループ（米）

岩手、茨城、愛知、福岡、合計約 550 億円

2

複合ポートフォリオ

ブラックストーン・グループ（米）

国内のオフィスビル、賃貸住宅棟、合計約 1,100 億円

多くは PAG が 2015 年から所有していたポートフォリオの一部

2020 年
12 月

3

エイベックスビル

ベントール・グリーンオーク（米）

東京都港区南青山、
推定 720 億円

売主のエイベックスは、リースバックし、本社ビルとして使用

2020 年
12 月

4

リバーシティ 21 イースト
タワーズ他 (賃貸住宅)

アクサ・インベストメント・
マネージャーズ （仏）東京都中央区佃他、都内合計約 700 億円

2021 年
1月

5

ニューシティ
多摩センタービル

パートナーズ・グループ（スイス）

東京都多摩市、推定 200 億円弱

2021 年
2月

6

近鉄系列８ホテル

ブラックストーン・グループ（米）

京都・大阪・博多他、
推定 600 億円程度

売主は、近鉄グループ HD

2021 年
3月

7

日本 IBM
大阪南港事業所

ESR（アジア太平洋）

大阪市住之江区南港北、
価格不明

データセンターを再開発する
予定

2021 年
4月

８

新横浜ビジネスタワー

PAG インベストメント・
マネジメント （アジア）

横浜市港北区新横浜、
推定 160 億円

9住友商事心斎橋ビル

デカ・イモビリエン（ドイツ）

大阪市中央区宗右衛門町
推定 200 億円台前半

店舗棟が入居2021 年
6月

10

日本ヒューレット・パッ
カード本社ビル

Mapletree 関連のリート等（シンガポール）

東京都江東区大島388 億円日本 HP 社に賃貸中のビル

2021 年
6月

出所

日経 BP 社「日経不動産マーケット情報」を基に三菱 UFJ 信託銀行が作成-3-2020 年
8月

2021 年
4月

不動産私募ファンドアンケートでは、外資系投資家の購入意欲は増大
パンデミック後の日本の不動産市場を振り返ると、外資系ファンドの投資に適した要因がいくつか考えられる。①国内プレーヤーが一時慎重姿勢になった、②不動産投資ローンの調達環境は、概ね不変だったため、従前同様のレバレッジを効かせることができた、③グローバル比較のなかでは、日本は比較的安定した経済活動が行われていた、④本邦企業が、ローンではなく、不動産を活用した大規模な資金調達を実施した。
外資系ファンドは、先に述べたオフィスビルやホテルのみならず、物流施設や賃貸住宅にも積極投資し、複数の物件をまとめて購入し、保有アセットを増やしている（図表 7 の 1,4）。また、同図表 7 番のように、日本ではまだ投資用不動産市場として成熟していないデータセンターの開発を積極的に手掛ける動きもある。
弊社が継続的に実施している不動産私募ファンドのアセットマネージャーへのアンケートによれば、今年も世界各地域の投資家からの日本への投資意欲が、ますます高まっているようである（図表 8）。
2019 年から 2021 年の時系列比較では、投資意欲が「強い」と回答した割合は、米国投資家は 2020 年の時点ですでに 2019 年を上回っている。それ以外の、2020 年に意欲が落ち着いた、または減少した
地域の投資家の意欲も、足元では、2019 年並みに戻ってきている。
パンデミックの収束の時期は見通しにくくなっているが、外資が日本の不動産投資マーケットで存在感を示す状況は、しばらく続きそうである。
図表 8: 不動産私募ファンドアセットマネジャーが感じる海外各地域からの投資意欲
コア型ファンド（長期安定志向）

オポチュニスティック型ファンド（機会をとらえた高リターン志向）

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%
0%

0%
'19 '20 '21

強い'19 '20 '21'19 '20 '21

米国

欧州

やや強い

どちらとも言えない中東

出所 三菱 UFJ 信託銀行によるアンケート調査より'19 '20 '21'19 '20 '21'19 '20 '21

米国

欧州

ｱｼﾞｱ・ﾊﾟｼﾌｨｯｸ
やや弱い

強い

弱い

やや強い

'19 '20 '21
中東

どちらとも言えない'19 '20 '21
ｱｼﾞｱ・ﾊﾟｼﾌｨｯｸ

やや弱い

弱い

各年とも 7 月に実施

三菱ＵＦＪ信託銀行 不動産コンサルティング部
大溝 日出夫
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-4-