第 132 号

令和５年（2023）10月31日発行

公益社団法人 北海道マンション管理組合連合会 会報
所 在 地：札幌市中央区北９条西17丁目１番１
竣

工：1992年

発 注 者：ラポール桑園駅前住宅管理組合
監 理 者：株式会社アープ建築設計

請負者：建設塗装工業㈱工

リフォーム事業統括部札幌支店

期：2023年２月１日〜 2023年９月30日

主要工事：直接仮設、躯体改修、屋上改修、
外壁タイル改修、外壁塗装、バルコニー改修、
内部共用部分改修、外構改修

建物が２棟（Ａ棟、Ｂ棟）に分かれており、各棟それぞれ工事量の多いバルコニー面から足場を組
ラポール桑園駅前住宅 第２回大規模修繕工事
み立て、その後、残りの面の足場を組み立てる計画としました。また、バルコニー面の足場をいち早く解体し、お客様にお戻しするため、着工を２月からとしました。結果として、Ａ棟は７月初旬に、Ｂ棟は７月中旬にバルコニー面の足場解体を行い、今年の記録的な暑さの中、早めにお客様に開放することができました。
２回目の大規模修繕であり、居住者の皆様の大半は、どのような工事が行われるかご存じでしたが、安全確保のために行う通行規制等、各種工事の案内文には、伝わりやすくすることを目標に写真や図面を多用し、「分かりやすい」との評価もいただき、円滑に工事を進めることができました。
２週間ごとに管理組合役員様、監理者様と打合せを行い、進捗状況やお問合せへの対応の報
告、検討事項等について密に協議しました。中でも、換気フードや物干し金物の交換について
は、お客様が日常的に使用する物なのでカタログでの確認ではなく、実物のサンプルを実際の位置に取り付けて役員の皆様に触れてもらい、高さ等位置について協議を重ね、納得のいく形
で取付けを行いました。
（建設塗装工業㈱リフォーム事業統括部札幌支店 工事部 部長 西川 寿幸）【も く じ】〇

大規模改善工事…………………………１〇

変わる工法………………………………10〇

公益社団化から10年……………………２〇

市議会議員と勉強会……………………11〇

認定制度シリーズ（2）……………３～５〇

マンション総合保険……………………12〇

うちのマンション…………………６～７〇

管理規約を読む……………………13～14〇

情報・意見交換会…………………８～９〇

大規模修繕セミナー……………………16

ホームページアドレス

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http://www.dokanren.or.jp

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道管連 公益社団化から10年
当時の会長 瀬野尾氏に聞く
北海道マンション管理組合連合会が平成25年（2013年）、一
般社団法人から公益社団法人への移行が認可され10年がたちました。全国のマンション連合組織の中で唯一の公益社団法人です。当時、会長として公益社団化をけん引した瀬野尾嘉明相談
役＝写真＝にその経緯と今後の課題を聞きました。
なぜ公益社団化を。そのきっかけは

NPOや一般社団は数多くありましたが、国は活動内容によってはより公益性を持たせかったのでしょう。しかし、笛吹けどなかなか機運が高まらなかった。道内でも札幌交響楽団などまだ２件しかなかった。そこで北海道の担当者が道管連の仕事ぶりを見て公益社団にしては、と勧めてくれた。私たちも長年、管理組合の声を国に届けてきたし、公益的な活動を蓄積しているとの自負はありましたが、片方にマンション住民にもっと信頼感を持っていただきたい思いもあり、道庁からの提案は渡りに舟でした。
全国に先駆けて管理組合のネットワークをつくり、さまざまな相談にも応えてマンション管理のすそ野を広げてきた点を評価してくれたものと思います。おかげで行政からの支援も増し、趣旨に賛同していただいた正会員（管理組合）や賛助会員（会社等）から加入の声がかかりましたね。
それまで30年間の道のりも大変だったと聞きます

前身の一般社団法人は平成４年（1992年）からですが、道管連が発足したのは昭和58年（1983年）と早かった。マンションという居住形態がまだ珍しかったころで、管理組合の全国組織もまだ無く、手探りで解決に当たったと聞いています。住民だけでは解決が難しい問題がさまざまありました。最初はビルの狭い一室を借りて３人ほどで始め、後に14人の有志が集まり、互いに連絡し合って市内のマンションを２年がかりで調べたりしたそうです。もちろん手弁当です。
私は道管連役員を20年務め、相談役は６年目になりますが、役員の後半10年を務めた会長時代、
平成24年には３か所目の事務所となる道庁に近い現在の北海道通信ビルに移りました。事務所賃
貸料を年間200万円削減できたうえ、道庁との行き来が増えて意思疎通もスムーズになったこと
で、結果的に翌年の公益社団化につながったとも考えています。
道管連の主要な仕事は相談業務と管理講習会です。これからの課題は相談はコロナ禍にあっても１千件近くあり、講習会はセミナーや情報意見交換会を含めると年間10回近くあります。会員、非会員の区別はしないのが公益社団道管連のいいところです。
一方、インターネットで間に合うと考える人も増えている時代です。しかし、簡単に情報を得られるといっても疑問を質しながら解決策を探っていくにはネット検索では限界があります。
マンションの課題はたくさんあり、問題解決は一筋縄ではいきませんからね。マンションに共通する問題は連合会が声をあげなければなりません。例えば、昔から言われている一戸建てと比較して割高なマンションの固定資産税問題があります。他にも共通する課題は多く、全国の連合会と連携してさらに取り組みを強めたいものです。
（聞き手：石田悦郎）―

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マンション管理適正化推進計画

認定

管理認定制度の課題を読み解く

シリーズ２ 《修繕積立金の額の目安》
相談員

福井利勝

住んでいるマンションを知るために制度の活用を!!

建築されて間もないマンションでは特別の事情がない限り、あまりマンションの管理について気にせずに、快適なマンションライフを過ごすことができます。しかし、15年・20年も経過すると、ハード（建物・設備の維持管理等）・ソフト（管理組合の運営等）面で将来（30年、40年後）のマンションの管理に気がかりなこと（ハード面
では老朽化の進行、ソフト面では高齢化の進行など）も出てきます。

令和２年６月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が改正（令和４年４月全面施行）され、「マンション管理計画認定制度」が創設されました。認定申請の準備段階から住んでいるマンションの管理状況を把握することで、管理運営を見直す良い機会となり、マンションの居住者（区分所有者など）もマンションの管理に関心を持つことができます。

「マンションの管理計画認定制度」とはマンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、適切な管理計画を持つマンションとしてマンション管理適正化推進計画を策定した地方公共団体（札幌市など）の認定を受けることができる制度です。
（全道では９月22日現在７棟のマンションを認定しています）認定を取得することで、以下の効果が期待されます。

・区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる

・適正に管理されたマンションとして、市場において評価される（売買、相続に好影響）

・適正に管理されたマンションが存在することで、立地している地域価値の維持向上に繋がる（出典国土交通省「マンション管理・再生は新時代へ」）「認定の基準」としては

・「管理規約」が適正に整備されていること（適時に改正されている）
・「管理規約」の規定通りに運営されている・管理費及び修繕積立金会計が明確に区分されている
・「長期修繕計画」が７年以内に見直されている

・「長期修繕計画」が30年以上の計画になっている―

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・「長期修繕計画」に２回以上の大規模修繕工事も行うようになっている・修繕積立金が適正な額になっている「修繕積立金の額の目安」（マンション全戸の専有面積の合計が5,000㎡以上
10,000㎡未満では、170円/㎡以上）をクリアしている

・「組合員名簿」「居住者名簿」が１年１回以上の内容確認がされているなど17項目（札幌市などは16項目）がクリアされていることが必要ですが、現在、これらの項目がクリアされていなくても、クリアできるよう組合員・居住者の皆様の協力で認定を受けることができます。
（認定の受付には期限がありません。認定は５年間有効で更新もできます。）

認定制度の「修繕積立金の額の目安」とはマンション管理計画認定制度の基準には、「修繕積立金の額の目安」があります。

この「修繕積立金の額の目安」（マンション全戸の専有面積の合計が5,000㎡以上

10,000㎡未満では、170円/㎡以上）は、それぞれのマンションで各組合員から月々徴収している修繕積立金の１㎡当たりの単価ではなく、①

長期修繕計画最初の年において前年からの修繕積立金の残高③

上記と同じく、駐車場使用料等から修繕積立金会計に繰入れられる合計額②

長期修繕計画中（30年間）に収納される修繕積立金の合計額を合算した総額（Ａ）をマンション全体の専有面積（Ｂ）で割って、さらに期間中の月数（Ｃ）で割って計算された額が「修繕積立金の額の目安」（Ｄ）になります。
※次頁を参照（Ｄ）＝（Ａ）÷（Ｂ）÷（Ｃ）
このことから計画当初の積立金残高が多いほど、駐車場使用料等からの繰入額が多いほど、月々徴収している修繕積立金の１㎡当たりが170円以下でも「目安」をクリアすることになります。
＜「目安」の例として＞
条件

・全戸数100戸、・総専有面積8,000㎡（１戸当り80㎡）

・修繕積立金残高

3,000万円

・各戸から徴収する修繕積立金が１ヶ月125円/㎡
・駐車場

50台、駐車場使用料

8,000円/月

・駐車場使用料等の70％を修繕積立金会計に繰入「目安」の額は、170円/㎡以上となります。
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単位︓千円

区分

収入

推定修繕工事項目

暦年

2023

2024

2051

2052

経年

1

2

29

30

合計

修繕積立金の残高（修繕積立基金）

30,000

修繕積立金
年度合計

12,00012,00012,00012,000360,000

専用使用料等からの繰入額
年度合計

3,360

3,360

3,360

3,360

100,800

収入 年度合計

45,36015,36015,36015,360490,800

収入 累計

45,36060,720475,440

490,800

30,000

修繕積立金の運用益
年度合計①

修繕積立金の残高

3,000万円②

修繕積立金の合計額

３億6,000万円③

繰入額の合計額

100戸×80㎡ /戸×125円/（㎡・月）×12 ヶ月/年×30年
１億80万円

50台× ８千円/（台・月）×12 ヶ月/年×30年×70％（Ａ）＝①＋②＋③＝490,800,000円（Ｂ）＝100戸×80㎡ /戸＝8,000㎡（Ｃ）＝30年×12 ヶ月/年＝360 ヶ月（Ｄ）＝（Ａ）÷（Ｂ）÷（Ｃ）

170.42円/㎡となり、月々の各戸から徴収する修繕積立金が125円/㎡でも、「修繕積立金の額の目安」の170円/㎡をクリアします。

お知らせ

町内会・自治会へのお誘い―

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うちのマンション

マンション管理計画認定制度、管理適正評価制度ともに合格
当マンションは、札幌市中央区の石山通に近い敷地8,600㎡、地上９階（一部７階・５階）地下１階の７棟110戸と管理棟からなり、1989年に竣工しました。管理組合は、理事長１名・副理事長２名・特命専任理事１名を含む８名と監事２名から構成され、他に専門委員を設けています。

管理計画認定制度と適正評価制度の獲得に向けて制度取得にあたって、管理会社（三菱地所コミュニティ㈱）と特命専任理事の２人を中心に準備を進めました。管理認定制度の認定基準16項目と管理業協会の管理適正評価30項目に照らし不適合がないかを洗い出し、その結果、組合の管理規約に暴力団の排除や利益相反取引防止等の追加の必要があったものの、他の項目については現状のままで行けるメドをつけました。こうした準備は半年間ほどで、特に追われることもなく制度の登録に至ったことは、管理会社の適切な助言と情報提供によるものと感謝しています。

５月定期総会で認定登録は承認され申請へ

管理業協会の評価は100点満点

総会に制度への登録と管理規約改定を提議。出席総数95名、出席率86.4％で全員の賛成を得て、その日のうちに議事録を添付し申請を行い、管理計画認定制度は８月９日に認定。組合として当たり前のことを当たり前に運営していれば特に難しい制度とは思えません。
また、マンション管理適正評価は７月５日に５段階評価の最上位となり、得点は100点満点でした。

合格の原動力に独自の理事会運営規定

組合は、住民の目線にたった良質で安心し長く住み続けられる住環境の維持向上を目標としています。そのために十数年前に独自の理事会運営規定を定めました。
・コミュニティー活動

・会計

・管理

・施設設備環境

・安心安全

・内規の

６カ条20項目からなる規定です。
① 「コミュニティー活動」 住民にとって人間関係、社会環境の維持向上は大切。共同住宅は良好な人と人の繋がりありきだとして班長・副班長制度、同好会、コミュ
ニティー活動を規定。
②

会計は管理の基本

2009年に管理費積立金会計の支出基準を改善適正な会計体系としました。健全な財政に向けた基本的な一歩です。
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③

管理費・積立金の滞納健全な組合運営の障害となる滞納は現在、ゼロを誇っています。
④

安心安全のためのルール 「独居の皆さんの見守り規定」「見守られるのではなく、自ら行為で示す」を2011年に制定。当館の文化にもなっていて2023年10月の「NHKスペシャル」で紹介されました。
国の標準管理規約等が、共同生活のなかで他人に迷惑をかけてはならないとするルール集だとすれば、上記の理事会運営規定はマンションを良くしたいとする前向きなルール集と言えます。組合運営のエンジン ・ハンドルとして迅速で効率的な組合運営を可能にし、今回の認定獲得の原動力となりました。

費用対効果が高いことこそ組合のスキル

組合は、住民の生活環境の維持向上が基本方針です。施設設備は年々進化し、竣工時とのギャップを埋めるため新築同様の住環境を得られるよう事業を積極的に進めてきました。
2007年には各７棟のエントランスのドアを自動化に、監視カメラを構内も含めて設置。インターホンはモニター付きに改善。住戸の外窓は９年前にペア―ガラス化。
2005年には歩道部分のロードヒーティングを電気式で導入したことで18年経った今でも何ら手入れすることなく雪の歩道をしっかり融雪しています。
第２回大規模修繕工事は築24年の2013年設計監理方式で完工。消費増税が現実味を帯び値上げが囁かれるなか、急きょ前倒しで取り組みました。完工直後に東京オリン
ピック関連で人手不足、原材料コスト高が露呈し施工費用は大幅に跳ね上がりました。
組合は、事業の費用対効果が高いことこそ組合のスキルだ、との考えのもと、補助金を積極的に活用し、相見積もりを取り、業者とは折衝を重ね費用の低減を図ってきました。電気代削減策として2007年に高圧一括受電に切り替えたことで管理費の大幅削減にも成功。健全な修繕積立金の確保に努めています。
（ラポール南山鼻住宅管理組合―

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理事長

町田

信一）

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第１回マンション情報・意見交換会
設備の老朽化と役員の成り手問題をテーマに、第１回マンション情報・意見交換会を８月25日、かでる２・７で開催しました＝写真＝。
賛助会員を含む57人が出席。４時間にわたって
事例発表と質疑が行われました。定例の管理講
習会と異なり、マンションが抱える個々のケースについての情報交換が狙いです。

・第１講「マンション施設設備の老朽化問題」

縦排水管が腐食し急遽、修繕工事を切り替え「設備の老朽化」では、今年８月から来年４月まで縦排水管の修繕工事を進めている厚別区のシティアベニュー（築34
年、３棟327戸）管理組合の品田一郎理事長が工事から経緯
やこれから検討すべき課題まで多岐にわたって説明がありました＝写真右下＝
このなかで品田氏は、当初、外窓サッシ工事を検討する特別委員会を立ち上げたが、年度途中の2021年12月に共用部縦排水管が腐食して漏水の危険のあることが判明し、急遽、この更新工事を最優先に切り替えたこと、工事費用の急騰による修繕積立金の影響と借り入れの検討、さらに騒音に伴うペットの不安や断水による高齢者のトイレ対策などの課題に直面したことを指摘しました。
業者選定では過去の実績調査も大事
会場の質問に答えて、神原副理事長が構造面から説明。「塩ビ製の横配管と違って縦は鋳物製。腐食が激しく管の厚みが残り0.1ミリで寿命がついえた状況だった。当初は縦管を『プレス方式』で抜管しようとしたが、低層階の腐食部分がクラッシュしてしまうので、やむを得ず『ハツリ工法』で実施した」。
また、「ハツリは相当な騒音を発生させるので工事は午前中の９時半から約３時間とした。事前に居住者の了解を得て、この時間帯はお部屋から退避していただき、組合が確保した部屋にペットと一緒に移動していただくこととした。トイレ、水道は夕方から使用。
各戸４日から５日で順次、各階を移動していき、１棟で３か月かかる計算です」「業者選定では過去の実績を調べることも大事」
業者選定の仕方についての質問に対し品田氏は「総工事費は約３億５千万円で借り入れは行わなかった。相見積もりは行わず、大規模修繕工事検討委員会で議論し、相見積り方
式ではなく、複数のマンションで実施した大規模修繕の実態を調べて選定した」と答えた。
講師の道管連相談員、中田繁一氏も「大規模修繕の業者を選定するときは、その業者が過去に工事をしたマンションに伺って細かく聞くことが大事です」と同調しました。

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・第２講「管理組合役員の成り手不足問題」
事例発表は①18歳理事を誕生させた豊平区のコスモビュー豊平橋管理組合法人の宮本勝市
理事長と②自主管理を行い全員参加型の独自の役員選考を採用している小樽市のサーム朝里が丘の村山敬子理事長の両者と道管連相談員の大杉定通氏が講師を務めました＝写真右＝
なお、①の事例は次号の133号で詳報します。
②の詳報は前号の131号をご覧ください。

役員報酬、管理費、修繕周期の見直し
問 自主管理のサーム朝里が丘の管理費用、役員報酬を教えてください。
答 管理費は１㎡ 90円。事務員と清掃員２名がおり人件費が年640万円。これを業務委託した場合、年１千万円ほどになる。役員手当は理事長３万円、副理事長１万５千円、理事３千500円、監査役４千500円。以前は理事長６万円、副理事長２万円であったが、４年前に改正した。役員選考委員会は理事会役員、町内会役員以外の人以外で構成し、任期もあり報酬も出しています。
問 私のマンションは110戸、エレベーター８基のマンションで管理費が１戸１万４千円だ。発表者の管理費が安い。
答（サーム朝里が丘）戸数は167戸で15年ほど前に、大規模修繕工事を全額積立金で賄い、実施しました。修繕積立金も安いが、その理由として30年間の自主管理が大きいと思う。
駐車場使用料167台分の収益も大きい。６～７年後には管理費の見直しを考えています。
（コスモビュー）７年ほど前に管理費を30％削減しました。過去には大規模修繕工事を12年に１度の間隔だったが、この実施年を見直しました。また、全て実施するのでなく重要箇所に焦点を当てて実施することにし、内窓リノベーションは補助金を活用しました。
町内会との関係について
問 私どもの管理組合役員と町内会役員は一致しておらず、成り手不足から役員候補者の奪い合いになっている。役員のすみ分けについては。
答 （サーム朝里が丘）理事会から町内会役員を２名入れている。現在は役員を一緒にすべく検討委員会を設けました。入居者の町内会加入は任意で、会計も別会計にしています。
（コスモビュー）町内会役員に理事会役員の半数が参画していました。結果、管理組合
費用から町内会費用の天引きが行われ、自衛隊協力会費や赤い羽根募金、神社奉納金、政治家パーティ券購入等々が支出されていました。このためマンションは町内会から脱会しました。
現在は居住者のうち20名ほどが加入している状況です。
意見 今までに管理組合から30万円ほど支出していたが、町内会行事に参加する機会が少なく、脱会する方向に進んでいます。
意見 神社への奉納金を60万円支出しているが、今年度から脱会することにした。マンションの管理規約に「区分所有者は町内会への加入義務を負う」と規定されているが、町内会加入は個人の任意であることから規約改正の必要が生じています。
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大規模修繕

変わる工法

この15年間ほどで定着した工法を紹介します。これまで工事を見てきた
個人的な考えですのでこれが標準であるということではありません。
①

コンクリートのガラスマット樹脂補強

以前コンクリートのひび割れ補修は、Ｕカットシール工法・ダイレクト
シール工法・低圧注入工法が主でしたが、近年ガラスマットテープ処理工法・手動注入工法・低圧注入工法が多くなっています。
Ｕカットシール工法を使用しないメリットとして、工事の音と粉塵を出さない、
健全なコンクリートを削らない、経年劣化で補修跡がやせないことがあります。

相談員

梅本剛

手摺の端の補強や改善を行う場合、以前はウレタン防水でしたが、ガラスマット樹脂補強も選択肢に入りました。両工法とも改善メリットが大きいのですが、比較するとウレタン防水の方がひび割れの再発がより少なく、ガラスマット補強の方が色あせしにくいように思われます。
②

タイルの弾性接着剤貼り

タイルを貼る際に弾性接着剤を使用することが多くなりました。圧着セメント張りではタイルひび割れ再発防止のためにＵカットシール工法や弾性モルタル下塗りを併用することがありましたが、弾性接着剤貼りでは併用が少なくなりました。
弾性接着剤貼りでもタイル目地にひびが入ること、接着剤をタイルの四隅まで充填することなど注意すべきこともあります。
③

バルコニーの長尺塩ビシート仕上げ

バルコニー床の長尺シート仕上げが増えました。北海道の気候からシート裏に回った水が凍上を起こすと言われていましたが、大きな問題なく
導入から10年以上が経ちました。劣化の補修が主な大規模修繕工事の中で住民の方から喜ばれる工事の一つとなっています。

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「会員マンションの声は」
市議会 自民党政審部会と勉強会「マンションの管理運営と札幌市の管理計画認定制度」をテーマに９月13日、札幌市議会の自民党政審部会による（公社）北海道マンション管理組合連合会との勉強会が開かれました。
当連合会と同党との勉強会は初めてで議員９名が出席。発起人の党議員会副会長の川田ただひさ氏が冒頭あいさつし、「市内には築40年以上のマンションが500棟以上あり、建物の老朽化により将来、さまざまな深刻な事態が生じかねない」などと開催の趣旨を説明しました。
道管連の髙畠茂樹会長が「管理認定制度への当会の対応はあくまでも『マンションにおける管理運営が適切に行われているか確認し合うこと』
を主に相談事業を進めている」と強調。相談事業や講習会における認定制度に対する会員の声を伝えました。
出席した議員との間で、１時間半にわたって質問や情報交換が行われ、最後に党議員会会長の五十嵐徳美氏が「党の議員でマンション住まいの方は少なく、今一つ理解に欠けるところがあった。今後はよりマンション問題への取り組みを強めていきたい」と述べました。

「行政の意識、変えていきたい」
今春の埼玉県北本市議選で当選

小久保博雅さん現役のマンション管理組合理事長

今年４月の統一地方選挙で、現役の管理組合理事長が市議当選を果たした。埼玉県北本市に建つ「ワコーレ・ロイヤルガーデン北本」（築31年・971戸）団地管理組合法人の小久保博雅さん（66）。
６月にはマンション管理適正化法に対する対応、マンションの状況把握など市の施策の現況を尋
ねる一般質問に立ち、議会デビューも済ませた。「まずは、行政が関与する市内マンションの連
絡協議会を作りたい」という。
前理事長が２期８年、市議を務めた後、仕事の都合で出馬を見送ったため小久保さんが「行政とマンション・地域のパイプがなくなってしまう」と考えて、投票日の２ヵ月前に決心したという。
「マンションへの理解乏しい」まずは連絡協議会設置を
小久保さんがまず実現を目指すのが、行政が関与する管理組合の連絡協議会の設置だ。「まだまだマンションに対する理解は乏しい。行政の意識を変えていかないと」という。
例えばマンション敷地内の外灯。住民の生活を支えるインフラなのに戸建てと違って行政が設置したものは一つもない。
「設置や維持費用の還付があってもいい」。
共用部分のバリアフリーに対する補助もない。こうした「不具合」を解消するために、管理組合の声を行政に直接届ける場が必要という。
「どれだけ出来るか分からないけど『マンションだって住民なんだよ』と訴えていきたい。行
政の理解が進むことはうちだけでなく、みんなの役に立つはずです」
（マンション管理新聞）―

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マンション総合保険 これからの考え方
管理業務主任者・宅地建物取引士
つ げ柘植 紘樹氏（㈱保険ＢＡＮＫ）

マンション総合保険（共用部分の火災保険・施設賠償保険・個人賠償包
括保険）は、管理組合の活動、また管理者（理事長）としての保存行為の遂行において欠かせない保険です。
ですが、ご存じの通り昨今は、保険料（掛け金）が大きく値上がりしております。５年契約満期後に２倍になったなど、驚かれている管理組合も多いかと思います。

値上がりの背景

ここで値上がりの背景を、今一度おさらいしておきましょう。

①

全国的に築年数の古い分譲マンションの給排水管からの漏水事故が多発している②

気象の不安定により台風・水害などの自然災害が増えている③

建築資材・人件費の高騰（インフレ要因）と、考えられる限りでも保険会社の事故での支払い額は増えていく要因ばかりです。保険会社も民間企業ですので、ある程度の利益は必要ですから管理組合が支払う保険料（掛け金）は当然上がっていきます。上記①～③の背景により、各保険会社は、・築年数による割増（新築と築25年では、２倍違うケースもあります）
・事故件数での割引・割増制度
・給排水管の更新工事による割引制度などを設置し差別化を図っている保険会社も多く出てきていますので、数社の見積りを取り比較検討することは大切です。
背景は分かったけれど、現実問題として、保険料が高すぎて加入できない！という管理組合向けに、今回は２パターンの保険料を下げるやり方をご紹介します、ただし、デメリットも記載します。

保険料を下げるには①

個人賠償包括保険の削除～

マンション総合保険の大きな掛け金のウエイトを占めるのがこの特約です。全専有部分に個人賠償保険（主に階下への漏水被害者への補償）を付ける特約です。この特約を外すと、今後は専有部分からの漏水事故は管理組合が関与しない代わりに、居住者が自分たちで加入しなければなりません。デメリットとして、もし付保漏れがあった部屋から漏水事故が起きた場合は大変ですので、戸数の多いマンションや削除する事に長期間のアナウンスができていないマンションには絶対にお勧めしません。
②

共用部分の免責（自己負担額）を10 ～ 20万円に設定～

免責とは本来事故で支払われる保険金に対し、自己負担額を設定する契約方式です。例えば共用部分のガラスが破損し、20万円の被害といった場合、免責を10万円に設定していると、保険金の支払いはこれを超える分の10万円となります。大きな事故のみ請求するという意味になります。デメリットとして、保険請求できる件数が下がりますのでお得感は減ります。しかし、事故件数の削減対策にもなり、割と現実的な方法です。参考にしてみて下さい。
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「管理規約」を読む
１

規約

マンションには、区分所有者全員で構成される「管理組合」が設けられており、大部分の管理組合は「管理規約」を定め、それに従った管理運営を行っています。規約は、管理組合の管理運営に関する基本的な事項を定めており、団体自治の規範として尊重されるべき

相談員

大杉

定通

ものであり、管理組合にとっての「憲法」（最高法規）だと言ってもいいくらい、重要な位置を占めているものです。

２

区分所有法と規約法の体系としては、上位に法律である区分所有法があり、規約の制定根拠もこの法律の規定になります。
（参考） 区分所有法第３条

区分所有者は、（中略）この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
規約で定めることができる項目としては、区分所有法で定められているもの以外は、規約で定めることができることとされており、管理運営に関し、規約に幅広く委任しています。
（参考） 区分所有法第30条第１項

建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又使用に関する区分所有者間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
その一例として、総会の会議の定足数について、区分所有法に定めはありませんが、標準管理規約ではその規定を設けています。
（参考） 標準管理規約第47条第１項

総会の会議（中略）は、（中略）議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
区分所有法第30条では、包括的に規約に委任していますが、同法の他の各条項においても、個別に規約に委任している項目が数多くあります。
例えば、区分所有法では一応の基準（目安）を規定しておき、その変更は管理組合の意思に委ねるものとして、集会（総会）の招集通知の期限について、同法第35条第１項では、「会日より少なくとも１週間前に（中略）各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
」と規定しています。この規定を受けて、標準管理規約第43条では、「総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の２週間前（中略）までに、（中略）組合員に通知を発しなければならない。」と定めています。
また、集会（総会）の決議に関しては、区分所有法第39条第１項で「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
」と規定しており、一方、標準管理規約第47条第２項では、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めています。
このように、区分所有者が、自分たちのことは自分たちの話し合いで決めていくということを大幅に認めた形になっており、その自主性が尊重されていることになります。
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なお、規約の設定、変更及び廃止については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会（総会）の決議（特別多数決議）が必要となります（区分所有法第31条
第１項）。

３

読めば発見が多い「管理規約」

規約に委任されている項目が多岐にわたるため、区分所有法を読んだだけでは管理組合の管理運営の状況がどのようになっているかが、分かりづらい構造になっています。
その点、規約（標準管理規約）では、法定の要件だけでなく、法からの委任を受けて管理組合として定めた規約事項を含め、一体的に規定しているので、その管理組合の「規約」を読めば、現在の管理運営の状況を知ることができます。
皆様方におかれましても、総会や理事会の運営、管理費や修繕積立金の状況などについて知りたいときには、まず、自分の管理組合の規約を読んでみてください。自分たちが話し合って決めてきた事項でしょうが、実際読んでみると、こんな規定になっていたんだ、という発見が多くあるものと思われます。
場合によっては、長期間改正がなされておらず、現状とマッチしていない部分が発見されるかもしれません。そのときには、その部分だけの改正に限らず、これを契機として、マンションの管理運営や長期修繕計画など全体的な課題についても話し合ってみてください。管理組合活動の活性化にもつながるものと考えます。

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新聞/拾/い/読/み/
外装工事の足場のあるマンション見つけ空き巣「人混みに紛れやすい」午後５時～ 10時に 「見守り」で尼崎市と管理会社と協定
大阪市内のマンションで、空き巣を繰り返し、日本管財とグループ管理会社が尼崎市と「地域
現金・貴金属など29件、総額260万円相当を盗み 福祉の推進に関する協定」を締結した。受託する46歳男が逮捕・起訴された。犯行時間帯は「サラ マンションの管理員やフロント担当者が業務時間
リーマンや酒に酔った人が周囲にいて人混みに紛 内に高齢者や子供を見守り、認知症や虐待など異れやすい」時間を狙って犯行に及んだ。「深夜は 変を察知した場合には行政に通報する。
職務質問されるリスクがある。おカネがなくなるとやった」と認めている。
（朝日新聞） 食品ロス改善に「フードドライブ」
神戸市と管理会社が覚書締結
駐車設備 カルテルか 公取委８社に立ち入り
大和ライフネクスト㈱は神戸市と「食品寄贈事
マンションやオフィスビルなどに設置されてい 業に関する覚書」を結び、受託マンションを食品る機械式駐車設備のメーカーがカルテルを結び、 回収場所にするフードドライブを始めた。使い切
受注調整していた疑いが強まったとして、独禁法 れない食品を住民が持ち寄り、福祉団体や施設等違反（不当な取引制限）容疑で８社を立ち入り検 に寄贈する。
査した。新明和工業、IHI運搬機械住友重機械搬送
敷地内に回収ボックスを１週間程度置き、必要システム、日精、日本コンベヤ、日本ケーブル、日 とする施設等に無償提供する。管理組合では総会
成ビルド工業の７社と代理店業務のフジパスク。
承認が必要だ。
各社は遅くとも2012年頃から、大手ゼネコンが発注する機械式駐車設備の見積り価格を事前に相 被災後の生活 「自宅」を想定が８割
談して特定の企業が受注できるように調整した疑つなぐネットコミュニケーションズがマンショい。受注価格の下落を防ぐ目的がある。
ンでの防災対策に関するアンケート調査を行っ
この設備の市場は年間300億円規模。大手メー た。被災後に想定する生活の場所は「自宅マンショ
カー７社で９割の占有率がある。 （北海道新聞） ンでの生活を継続する」が78.4％でトップだった。
地震で不安な点（複数回答）は「家族の安否」
東京都 「とどまるマンション」を推進（59％）、「建物や設備の被害」（57％）
、「自宅での在宅避難へ発想を転換 被災生活」（53％）がトップ３だった。
高層のマンションやビルなどで巨大災害に遭遇（以上マンション管理新聞）
しても、その場に残る「とどまる避難」が注目されている。建築物の耐震性は向上したが、都市へ タワマン節税に歯止めの人口集中を背景に避難所不足や群衆による交通
国税庁が来年１月をめどに相続税を算出するたマヒへの懸念が強まっている。 （日本経済新聞） めの「相続税評価額」の算定ルールを見直す。現
在は平均して市場価格の４割前後とされる評価額「理事会なし」増加 修繕費が周囲の２倍にを戸建てと同程度の６割まで引き上げ、不公平感
分譲時から管理組合がなく、本来は理事長が務 を解消するのが狙いだ。富裕層に限らず、中間層める「管理者」の役割を管理会社に委託するマン の相続にも影響する可能性がある。
ションが増えている。管理者の仕事の一つが修繕
タワーマンションは、昨年末時点で全国に1464
や維持管理の計画を作り、発注することだが、あ 棟、38万4581戸がある。戸数が多いと１個当たりるマンションではそれらの多くを管理会社の関連 持ち分が小さく、部屋の広さが同じなら階に関係会社が受注していた。このため維持管理費が周囲 なく評価額は同じ。価格が高額な高層階ほど節税の２倍となる例も。国は委託する場合のガイドラ 効果が大きい。
（読売新聞）
インを策定する。
（朝日新聞）―

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停電時における給水に関するお願い札幌市水道局

札幌市は2018年９月の北海道胆振東部地震を受けて災害対策の見直し・強化を進めています。その一環として、水道局は「停電時における給水方法」に関する動画を作成しました。
これとは別に、説明等のご要望があれば現地説明も行っています。下記の問い合わせ先までご連絡ください。

なお、災害時にマンション敷地内にある給水栓を使用した際の水道料金については、通常使用している場合と同様に、管理組合等のご負担となります。ご理解をお願いします。
広報活動の詳細につきましては、以下の動画、水道局ホームページ（URL：https://www.city.sapporo.jp/suido/teidenzinokyuusui.html）をご覧ください。
札幌市公式 YouTube チャンネル

URL：https://youtu.be/l-lM9xoGRmE【お問合せ先】〒060-0041
札幌市中央区大通東11丁目23番地

YouTube サムネ：
【ウォッピー劇場】マンションの停電で水道水が出ない⁉

札幌市水道局給水部
給水装置課
給水技術係
TEL：011-211-7055

mms@mmskk.co.jp
事業所／帯広 空知 後志―

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TEL.011-814-9701 FAX.011-814-9707
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相 談 件 数 一 覧（令和5年7月〜令和5年9月）
道マンション連合会の事業活動の大きな柱である相談事業は、電話及び面談による相談をマンション管理士
３名による一般相談と、一級建築士５名による建物・設備についての技術相談を実施しておりますが、令和５

年７月～令和５年９月の３か月の実績は198件となっております。
相談内容は別表のとおりとなっております。
「管理組合の日常運営」についての相談が29件とトップを占め、「建物・設備の維持管理」26件と続き、以下「理事会・役員」25件の順になっております。
駐車場 管理費等の滞納
騒音・ニューサンス
大規模修繕工事の実施
マンション管理
適正化法

ペット飼育

義務違反者

会計・財務・
税務・保険
区分
所有法・
管理規約

建物・設備の維持管理

理事会・役員

管理組合と
管理会社
その他

198件

管理組合の日常運営
建物・設備の維持管理
理事会・役員大規模修繕工事の準備
その他管理組合と管理会社
区分所有法・管理規約
会計・財務・税務・保険
総会
マンション管理適正化法
大規模修繕工事の実施
騒音・ニューサンス
駐車場
管理費等の滞納
ペット飼育
義務違反者

管理組合の
日常運営

総会

相談件数一覧

大規模
修繕工事の
準備

29
26
25
20
19
18
13
13
9
9
6
5
2
2
1
1

（公社）北海道マンション管理組合連合会の管理講習会は北海道から、相談業務は札幌市からの補助金を受けて実施されています。また、当会の趣旨にご賛同くださいました会員・賛助会員の会費により運営されています。

◆

編

集

後

記

◆

○…今年はマンション住民にとって憲法のような「区分所有法」の見直しや、管理状況を見直す「管理計画認定制度」など、ルール改正をめぐる動きが活発です。その陰に隠れて目立たないのですが、９月に、管理会社との「改訂標準管理委託契約書」が国土交通省から示されました。管理会社管理員へのハラスメント（カスハラ）の防止が盛り込まれています。
○…７月に、管理人さんたちを対象にした講習会に呼ばれて話す機会があり、「ぜひ理事会役員に理解者、味方をつくってください」とお願いしました。今、役員や居住者の言動に嫌気がさして辞めていく管理人さんが増えているそうです。次号にでも取り上げます。
マンション連合会だより（第132号）
発行責任者 会長 髙 畠 茂 樹
編集責任者 副 会 長 石 田 悦 郎

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発

行

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（広報委員長石田）

公益社団法人北海道マンション管理組合連合会
ホームページ http://www.dokanren.or.jp〒060-0005
札幌市中央区北５条西６丁目１－１北海道通信ビル３階
電 話 011-232-2381 FAX 011-232-3721―

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