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2（琉球政府、立法院、市町村長会、軍用地連合会および沖縄市町村議会議長会の五者協議会）信して、当面の困難を克服していく。

一 われわれは四原則貫徹のためには困難が伴うことを覚悟するとともに、住民の運命を開く“れい明”が近いことを確揮し、住民の自治能力を示す。

一 われわれは上司たる責任者が欠けても、自治行政の機能は停止することはなく、必要度に応じて行政運営の妙を発ことに努める。

一 われわれは自主的に治安を維持し、いささかも社会を不安に落とし入れることをしてはならず、一切の犯罪を無くす格人権はこれを十分尊重しなければならない。

一 われわれは米国の方針と闘っているのであって、在留個々の米人と争っているのではない。個人としての米人の人否定する。米国が万々一実力を行使することがあっても、無抵抗の抵抗を持って力に対処する。

一 われわれは民族を守る固い決意で、世界の人が是認するであろう正義を武器として一切の暴力的武器をとることを一 われわれは組織的団結をもって秩序ある行動をするとともに、落ご者の汚名を着るものの絶無を期す。

確信をもって、何も のも恐れず勇敢に進む。

一 われわれは個々の利害を超越し、民族的意識にたって土地を守り領土権を守るという正義にたつとの琉球住民はプライス勧告による一括払い並びに新規接収に対しては絶対に承服できない。・・・・・・

決意書３．島ぐるみ闘争（参考）

補償要綱⑴ 農地については、推定農業所得⑵ 農地以外の土地は、近傍類似の実際売買価格の６％⑶土地の特殊事情を考慮して補償する。例えば、都市等は地目の如何にかかわらず、使用料は宅地としての期待利益を考慮して算定する。

４原則⑴ 適正補償を要望する。
⑵ 毎年払いを要望する。⑶ 新規接収に反対し、未使用地の解放を要求する。⑷ 損害賠償の促進と、法規の改廃を要望する。２．琉球政府の要求

43

年間地代1利回り＝又は取引価格倍率Ｓ62

Ｈ4

Ｈ9Ｈ1410,000円/㎡50,000円/10aＳ5720,000円/㎡100,000円/10aＳ5230,000円/㎡150,000円/10aＳ4740,000円/㎡200,000円/10a

0円/㎡50,000円/㎡250,000円/10a0円/10a60,000円/㎡300,000円/10a地価調査住宅地平均価格70,000円/㎡年間賃借料/施設面積沖縄県地価調査住宅地平均価格350,000円/10a年間賃借料本土復帰以降平成17年まで２．軍用地代の推移倍率の水準が25～35倍とすると利回り表示は４％～2.9％となる。

年間地代
上記式は、
＝取引価格
利回り1. 民間における軍用地取引の特徴取引価格＝年間地代×倍率元々は倍率＝使用期間Ⅱ 沖縄の軍用地取引の実態

560.00%H24.11.00%2.00%3.00%4.00%H25.1

H28.1
取引時点沖縄県不動産鑑定士協会調べH27.1西普天間地区線形 (取引事例)

取引事例0.0325標準偏差0.0037

平均値7現行地代×物価上昇率＝継続地代8・ 従って、よく言われる軍用地料が周辺地代よりも高いという指摘は当たらない。

・ 一般に、新規地代は土地価格の２～３％、継続地代は土地価格の１％程度

試算例特に直近の合意賃料が重視される継続地代＝現行契約を前提に支払地代のみを改定する場合の適正な地代基礎価格×期待利回り＋公租公課＝正常地代新規地代（正常地代）＝当該土地の経済価値に即応する適正な地代・ 近傍類似の地代 ⇒ 主に「継続地代」（新規地代の２分の１から３分の１程度）・ 土地収用法および公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱の趣旨から、「正常な地代」すなわち新規地代である。

1. 賃料の種類H26.1業者事例に係る取引利回りの推移Ⅲ 軍用地評価の課題

取引利回り(粗利回り)5.00%３．取引利回りの推移910異なる評価種別ごとに算出し、これを加重平均とすることで、地主間で公平・公正が保たれる。

② 「同一施設同一単価」を基本とする① 評価方法は「投影方式」を基本とする基地周辺の市街地化状況を分析し、その結果を基地内に反映させる。
・基地内外の宅地面積の比率（概略）県全体基地内：5％ 基地外：23％北部地区 基地内：1％ 基地外: 7％中部地区 基地内：7％ 基地外：48％⇒ 地目の固定化が見て取れる那覇市内 基地内：14％ 基地外：97％南部地区 基地内：1％基地外：14％3. 報告書「新たな算定評価基準についての提起」周辺地域と同等の価格判定をする。いわゆる「投影方式」で、研究会の提案となる。

③基地周辺のように発展し、同様の使用方法がとられていたであろう。

すべての土地が開発素地となって、地目別の評価と整合しなくなる。無論、従前地評価は地目別（種別毎）に行われるが、やはり地目の固定化につながる。また、宅地以外は減歩率が大きくなり、不公平感が生じる。

②これから（評価時点で）区画整理事業等の事業が行われるであろう。

例えば、都心部といえども、昔ながらの田園風景が広がり、宅地は少ない。
⇒ 地目の固定化①接収時の風景を想定する。

現在は基地ではあるが、基礎価格の判定に当たって、いったい「基地なかりせば」とは、どういう想定なのか？

2. 「基地なかりせば」の条件についてう。

るものであるから、当該周辺地域と同等または標準的なものと想定して、比較を行な較は、本来、不可能である。投影方式は、基地の周辺地域の状況を基地内に投影す④ 取引事例比較法の適用及び地価公示価格等との規準において、価格形成要因の比⇒ 減歩率等で考慮すべきな補償のもとに買収が行なわれ、整備がなされたであろうと推測する。が漸次なされていったであろうし、幹線道路にいたっては、行政によって適正③ 通常の都市としての発展に見られるように、自然発生的に生活道路等の整備全体の比率としてそれぞれの種別を把握するものである。

② 土地の種別は基地内において明確に線引きするものではなく、観念的に、農地の比率が大きくなっていたであろうと推測する。

① 一般に、都市部においては宅地の比率が、山村部においては宅地及び4. 基礎価格算定の基本的な考え方 ー 投影方式の考え方

11特別な基準（法律）の制定が俟たれる基地内外に拘わらずスティグマ（精神的嫌悪感）の存在 ⇒ 価値低下④汚染を除去した場合市場が決定する ⇒ 価値低下③民間取引の場合・基地の外については、不法行為による損害賠償（相当因果関係、受忍限度）・当該事業によって生じる価値低下は考慮しない。（基地内⇒汚染があっても減価しない）②公共用地の取得に伴う損失補償基準・原因者負担・汚染除去に要する費用の控除（⇒価格下落）・土壌汚染の有無等についての記載義務①平成14年の不動産鑑定評価基準の改正6. 土壌汚染について13

12①基本利回りは、一般の公共用地に適用されている5％とし、リスクプレミアムについては、その３割すなわち1.5％とする。
②ロスト・プロフィットについては、沖縄県の調査による基地返還に伴う生産誘発効果の増加分が120％であること、沖縄県中小企業経営指標全生産売上高経営利益が売上5,000万円以下の場合、6.4％であることを考慮し、さらに地主に帰属する部分をその半分として、3.5％の計上を妥当と認定した。
ロスト・プロフィット：逸失利益③以上から基礎価格×（5％＋1.5％）×（100％＋3.5％）＋公租公課5. 賃料の利回りについて