M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

1
JANUARY

2021

今 ︑注 目 の ま ち ︑兵 庫 県 西 宮 市［巻頭特 集 1 ］［特集２］

犯罪や災害からまちを守る「地域BWA」という通信網［法律相談］

決済期日が延期された場合のローン条項の効力［不動産トラブル事例と対処法］

建物賃貸借契約の更新をめぐるトラブル［物件調査のノウハウ］

区画整理の賦課金調査の仕方［海外不動産事情］

マレーシア編新型コロナ禍後の住宅と不動産のマーケット市況
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

謹 賀新 年
公益社団法人公益社団法人
全日本不動産協会
不動産保証協会

原嶋 和利

理事長

謹んで新 春のお慶びを申し上げます

会員の皆様、
また各界の皆様には、日頃より本会の運営に多大なるご理解とご支援を賜り、厚く御礼を申し上げます。
振り返りますと、令和の時代となって初めて迎える晴れやことほ
かな新年を寿ぐ傍らで、「新型コロナウイルス」なる耳慣れない感染症のニュースが届き始めたのが丁度一年前のことでした。
それからというもの、桜の季節に想いを致すことすらでじらい
きわきぬほど急速に感染が拡大し、爾来、この窮めて厄介なウイ
ルスは、地球規模で人々の生活様式を一変させるほどの猛威を奮い続けています。
我が国でも、
それまでの賑わいが幻であったかの如く繁華街から瞬く間に人の姿が見えなくなりました。
その結果、飲食業界、観光業界をはじめとして産業全体が大きな打撃を受け、我が不動産業界にあってもとりわけテナントビジネスを中心に大きな混乱がもたらされたのはご存知のとおりです。
そうした中、９月には新内閣が発足し、「新しい生活様式」に根差した景気対策が進められたこともあり、先月発表された日銀短観では、各企業規模とも製造業が２期連続で改善するなど足元の業況判断には前向きな点が見られたほか、
日経平均株価に至ってはコロナ禍以前の水準を大きく上回
り、
およそ29年半ぶりにバブル崩壊後の最高値を更新しました。他方、非製造業にあっては宿泊や飲食などのいわゆる対人接触型サービスを中心に全ての企業クラスで先行きの見通しが悪化するなど、いまだ慎重な見方が必要とされています。
本会におきましても、史上初めて６月の定時総会を書面決議として代議員の招集を見送ったほか、１０月の全国不動産会議栃木県大会や全国一斉不動産無料相談会といった公益事業の柱となるイベントをやむなく中止するなど、これまた厳しい運営を強いられました。
それでも５月には、
目標に掲げておりました会員数３万２千社を見事に達成し、さらにその勢いのまま今や３万３千社も目前に迫るなど、
このコロナ禍
にあっても着実に組織の拡大を実現しております。
これも会
員皆様が日々真摯に業務を行っておられることで、歴史ある「全日」ブランドにさらに磨きがかかっていること、そして地方本部の役職員各位が弛まぬ会員サービスを続け、魅力ある組織づくりを推進しておられることの賜物であります。皆様のご尽力に心より感謝を申し上げます。本年も一般社団法人
全国不動産協会（ＴＲＡ）と連携しながら全日グループ一丸となって会員皆様の事業を力強く支援して参ります。
また、昨年４月には「全日中期ビジョン」の理念を具体的な施策へと結実させるため、本会に専属する研究機関として
02 月刊不動産 ｜ 2021.1

新たに「全日みらい研究所」
を設立いたしました。
その皮切りとして、今や国家的課題となった空き家問題を取り上げ、
これについて宅建業者としての視座から課題を洗い出し、さらにその処方を示すため「全日空家対策大全」を発表いたしました。空き家が増えれば地域は活気を失い、まちそのものが衰退するのは自明の理であります。
したがって、空き家の適切な管理・処分を行うことは地域社会に対する極めて公益的な働きかけであるといえます。
この大全では、こうした宅建業者の地道ながら公益性に富んだ取組みに光を当て、そこに今までの枠組みにはない新たな公的支援を行うべきであることなど６つの提言を行っています。
このように、同研究所では、全国３万２千有余の会員の知見を活かし、その成果を広く社会に還元することを目的としております。本年も引続き公益的視点に立って、会員及び社会双方にとって有益な研究に邁進する所存です。
そして、昨年末に発表された与党税制改正大綱におきましては、本会がかねてより要望して来た住宅ローン控除における床面積要件の緩和が盛り込まれるに至りました。
コロナ
禍の影響もあり、国民に多様な住まい方、そして多様な働き方が広がる中で、若年世代からシニア世代まで幅広い購買層によるコンパクトマンション需要を後押しするものとして熱い期待を寄せております。本年も消費者保護という本会設立以来変わらぬ理念のもと、不動産流通の活性化と国民の豊かな住生活の実現に向けた政策提言に取り組んで参ります。
さて、冒頭にも述べましたとおり、我が国のみならず世界全体がコロナ禍の非常なる難局に面していますが、そうした中にあっても、社会は決して停滞するばかりではなく、卓抜したちえ
智慧と技術によって新たなイノベーションを生み出しています。
この半年余り、「 DX（デジタルトランスフォーメーション）」という言葉を目にすることが俄かに増えたとおり、我が国の産業構造は大きな変革の時を迎えています。
このように時代がけいがん
移ろう過渡期こそ、しっかりと地に足を着けながら慧眼をもっふえんて時流を捉えることが必要となります。敷衍して申せば、まさに組織が持つ真の力が試される時機にあるともいえます。
これまでにも増して ALL JAPAN である我が全日グループの強みを生かして、全国の会員皆様とともに新しい時代を切り拓いていくことを願ってやみません。
皆様にとりまして、本年が実り多き素晴らしい一年となりま
すこと、そして皆様のご健勝と益々のご発展を祈念し、新年のご挨拶とさせていただきます。

国 土交通大臣

赤羽 一嘉

令和３年という新年を迎え、謹んで新春の御挨拶を申し上げます昨年９月に菅内閣が発足し、引き続き国土交通大臣のるとともに、令和３年度は、評価替えを行った結果、課税額任に当たることとなりました。本年も国土交通行政に対するが上昇する全ての土地について、令和２年度税額に据え皆様の変わらぬ御理解と御協力を宜しくお願い申し上げ

置くこととなりました。

ます。
現在我が国は、昨年からの新型コロナウイルス感染拡大により社会経済や国民生活へ甚大な影響を受けており、

デジタル化については、
インフラ・物流分野等におけるDX（デジタル・トランスフォーメーション）や関連する取組を推進してまいります。

国難とも言える状況に直面しております。加えて、毎年のよ空き家対策については、「 空家等対策の推進に関する

うに全国各地で発生する大規模な自然災害による深刻な特別措置法」に基づき、個々の地方公共団体が行う指導・被害の発生や、少子高齢化、人口減少による地方の過疎

助言、行政代執行等の措置や、空き家の除却・利活用等化の進行など多くの課題に直面しているところです。

に対する支援などに積極的に取り組んでいるところです。
さ

これらの影響は、
テレワーク、
ワーケーションといった働きらに、空き家等の流通・マッチングや再生を図るため、「全方の変化や２拠点居住、地方移住といった住まい方の変

国版空き家・空き地バンク」の活用を促進し、空き家の利活化をもたらし、ひいては、国民一人一人の人生の価値観そ

用・流通促進に取り組んでまいります。

のものが大きく変わることも予想されます。事実、東京から

また、昨年法制化した「賃貸住宅の管理業務等の適正の転出人口が、転入人口を上回る現象が５カ月連続で続化に関する法律」
におけるサブリース規制の新たなルール

いていることも、予兆の１つだと思われます。

について、建 設・不 動 産などの関 係 業 界や賃 貸 住 宅のこのような大きな変化に対応し、国土交通省本来の使命

オーナーの方々への周知を徹底し、サブリース契約をめぐ

である「国民の命と暮らしを守る」ための国土交通行政をるトラブルの未然防止を図るとともに、本年６月予定の賃貸遂行するため、生活様式の変化に対応した「新たな日常」

住宅管理業登録制度のスタートに向けた準備をしっかりとを実現し、日本の活力につなげていけるよう全力で取り組ん進めることで、サブリースを含む賃貸住宅管理業の適正化

でまいります。

を図ってまいります。

令和３年度税制改正においては、住宅ローン減税につ

所有者不明土地等問題への対応は、防災・減災の観

いて、契約期限と入居期限を１年延長し、令和４年末まで

点からも重要です。
このため、昨年３月に成立した改正土の入居者に控除期間13年の措置を適用するほか、住宅取地基本法等に基づき、具体的施策を着実に展開してまいり

得等資金に係る贈与税非課税措置の拡充や、これらの特ます。今後は、改正土地基本法において明確化された土例に係る床面積要件を50㎡以上から40㎡以上へと緩和す

地の適正な
「管理」
に関する理念等について周知を進める

る等の措置を講じたところです。

とともに、所有者不明土地の発生予防等の観点から重要と予算上の措置としても、令和２年度第３次補正予算案

なる管理不全の土地・低未利用土地対策等について、地に、高い省エネ性能を有する住宅を取得する者等に対し方自治体や関係団体、有識者等の土地に関連する様々なて、商品や追加工事と交換できるポイントを発行するグリー

方々の意見を伺いつつ、平成30年に成立した「所有者不ン住宅ポイント制度を盛り込みました。

明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の施行

また、令和３年度は、土地の固定資産税の評価替えの年であり、新型コロナウイルス感染症の影響により、経済状

後３年経過の見直しのタイミングに向けて、必要な制度の拡充や見直しについての検討を進めてまいります。

況、事業者の経営環境及び家計の所得環境が悪化する

本年も「現場主義」
を徹底し、諸課題に全力で取り組ん

中、固定資産税の負担増が収束後の経済の力強い回復

でいく所存です。国民の皆様の一層の御理解、御協力をの支障となるおそれがあります。

お願いするとともに、本年が皆様方にとりまして希望に満

そこで、令和３年度税制改正において、土地に係る固定資産税について、現行の負担調整措置等を３年間延長す

ちた、大いなる発展の年になりますことを心から祈念いたします。
2021.1 ｜ 月刊不動産 03

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

三重県桑名郡木曽岬町
売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和２年度 第４回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

3社

3件

10,260,000 円

認証（条件付認証）

3社

3件

10,200,000 円

保

留

0社

0件

否

決

0社

0件

18社

18件

令和２年度認証累計

不動産保証協会

59,074,635 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

年頭のご挨拶
原嶋 和利 理事長

MONTHLY RE AL E STATE

1 2021JANUARY

03

新年のはじまりに当たって
赤羽 一嘉 国土交通大臣

04

保証のお知らせ特集１

06

今、注目のまち、
兵庫県西宮市

地域再生 を実現させ人が「集い、住まう」
まちは関西屈指の注目エリアに
特集2

10

犯罪や災害からまちを守る「地域BWA」という通信網不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

決済期日が延期された場合のローン条項の効力
弁護士

渡辺 晋

＜売買仲介営業＞14

空き家再生（リフォーム付き中古戸建て）
ビジネスの魅力船井総合研究所

小寺 伸幸＜賃貸管理ビジネス＞

16

コロナ禍で変わる部屋探し
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

18

権利関係
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

20

建物賃貸借契約の更新をめぐるトラブル
TM不動産トラブル研究所

村川 隆生＜物件調査のノウハウ＞
写真：○○○○○

22

COVER PHOTO

西宮神社 笹福

区画整理の賦課金調査の仕方
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

24

福の神えびす様を祀る神社は全国各地にある

新型コロナ禍後の住宅と不動産のマーケット市況

日本不動産研究所

松浦 康宏

が、その総本社が西宮神社。毎年1月10日の大祭を十日戎
（とおかえびす・えべっさん）といい、西宮神社では宵えびすから残り福の3日間でそのその他

年の商売繁盛を祈願する人びとがお参りし、福26

娘から小判や米俵などの吉兆をつけた福笹をこ28の参拝客たちに授かる。西宮では、
この十日戎が終わってからお正月が明けるといわれる。

30
31

全日保証eラーニング研修システムのご紹介
協会からのお知らせ
新入会員名簿地方本部の動き地域再生 を実現させ、人が「集い、住まう」まちは関西屈指の注目エリアに

巻頭特集 1

今、注目のまち - Vol.7にしの み やし

西宮市
［兵庫県］

再開発中に起きた阪神・淡路大震災
不 動 産 会 社が実 施する「 住みたい街 」ランキングで、常に名 前が 挙がる西 宮 市ですが 、その中でもとりわけブランド化されているのが ニシキタ の愛 称で親しまれている阪 急 電 鉄の西 宮 北 口 駅
周 辺です。西 宮 北 口 駅の歴 史は古く、誕 生は神 戸 本 線が 開 通した大 正９年 。翌 年に今 津 線の西 宮 北 口と宝 塚を結ぶ路 線が 、大正15年には西宮北口−今津駅間が開通します。これにより、東西を走る神戸本線と南北に走る今津線が直角に平面交差する交通網（ 図１）が完 成 。駅を中 心にこのエリアは発 展していくことになり

阪急神戸本線を走る阪急電車

ます。
西宮北口駅周辺は昭和初期になると、住宅地の分譲開発が始

阪神・淡路大震災を乗り越え、復興を果たし、平まり、商店街や市場も開設され、約220店が軒を連ねる市内有数

成20年には中核市に指定された西宮市。同市はの商業エリアとして賑わいました。
しかし、時代とともに市場や商店

いま、西宮北口駅周辺を中心に住みたい・憧れの街は衰 退 。地 域 一 帯の建 物は古い木 造 低 層 住 宅が多く、道 路のまちとして注目を集めています。

大 部 分が細 街 路だったこともあり、消 防 活 動が困 難になるなど課

06 月刊不動産 ｜ 2021.1

図１

図表１ 兵庫県全体と西宮市の人口動態
平成22年

平成27年

令和2年

人口増減数

県

558万8133

553万4800

543万8891−14万9242

兵庫県西宮市48万2640

48万7850

48万7455

5210

兵

庫

平成27年国勢調査と令和2年9月1日時点の人口から算出
西宮北口

図表2
区

西宮市の住戸数の推移

分

平成5年

平成10年

平成15年

平成20年

平成25年

平成30年

世 帯 数

146,650

159,920

179,650

196,580

234,090

212,450

住戸総数

168,420

195,220

202,020

218,730

257,140

237,610

住宅総数

167,830

194,760

201,660

218,480

257,020

237,240

出所：平成30年住宅・土地統計調査

図表3

住宅地の公示地価（万円）
110

西宮市には阪急電鉄・JR・阪神電鉄の3路線が通っており、どの路線からも神戸・梅田・大阪などの都心まで20分以内での移動が可能

題も山積していました。そこで再開発の話が持ち上がり、市と住民が再 開 発 準 備 組 合を設 立 。ただ、借 地や借 家が多いこ

7.4%

100

90
平成
25年

-2.0%

平成
26年

平成
27年

とから再 開 発は思うように進みませんでした。そんな中 、平 成

西宮市

７年１月17日に阪神・淡路大震災が起こります。神戸や淡路島の壊滅的被害の状況は頻繁に報道されたこともあり、多くの人がその惨 劇を知ることとなりましたが 、西 宮 市の被 害に

平成
28年

平成
29年

平成
30年

令和
1年

令和
2年

兵庫県

西宮市の人気は、人口動態を見ても歴然です。兵庫県全体の人口が減少していく中で西宮市の人口はここ10年で増加（図表1）。同様に、住宅戸数の推移や公示地価を見ても人気を如実に表しています（図表2、3）。

ついては詳細を知らないという人も多かったようです。被害状
況を見ると、死 者 は 1 , 0 0 0 人をゆうに 超え、倒 壊 家 屋 はて、南 西 地 区は、新たに整 備された駅 前ロータリーにシェル

61,238世帯（平成10年5月末時点）。西宮北口駅周辺は、

ター型のバスターミナル（南東地区から移転）が設置され、周瓦礫の山が連なりゴーストタウン化したといいます。

囲には中 央 公民 館やホールが 入った再 開 発ビル「プレラにしのみや 」や商 業 施 設 、高 層タワーマンション、大 型フィット復興を遂げまちは魅力あふれるエリアにネスクラブなどが 建 設されます。その中でも注目されたのが、震災前から〝都市核〟に位置付けられていた「 兵庫県立芸術文化センター」でした。大きな苦しみを背負って生きる地域の

西宮北口駅周辺を語る際、駅を中心に路線が東西と南北

人々を、芸術文化で支える〝文化復興のシンボル〟としていまに交差していることから北東、北西、南東、南西の４地区に分も市民に勇 気を与えています。被 害の少なかったのが 北 西けられますが、震 災の被 害が特に大きかったのは、木 造住宅

地 区で、閑 静な住 宅 街とともに関 西 学 院 大 学や 神 戸 女 学が残っていた駅の北東地区だったといいます。同地区は真っ

院 大 学が 集まる文先に復興事業が開始され、平成13年に保健福祉センター、

教 地 区として の 機

消費生活センター、図書館などの公共施設のほか、100を超能をいまも維 持してえる専 門 店が 入 居する商 業 施 設「 アクタ西 宮 」が 完 成しまいます。

す。南 東 地 区には阪 急 西 宮スタジアムがありましたが、震 災

奇しくも 震 災 のを機に解体。跡地には、西日本最大級のショッピングセンター

前 、都 市 整 備 の 時となる「 阪 急 西 宮ガーデンズ 」が 平 成 2 0 年にオープンしまに 掲 げ た 商・住・す。敷地面積は7万㎡で、270ほどの店舗と阪急百貨店のほ遊 の機 能を備えたかシネコンや大 型スーパーが 入 居 。
「 阪 急 西 宮ガーデンズ 」

まち づくりの 方 針の完 成は、西 宮 北 口 駅 周 辺のブランド化に大きく貢 献し、開は、震災後に実現し業と同 時にまちは活 気が 満ちあふれるようになります。そしたことになります。

西宮北口駅北東地区の被災状況（北口町2番）
写真提供：西宮市情報公開課

2021.1 ｜ 月刊不動産 07

西宮北口駅の顔「阪急西宮ガーデンズ」

JR西宮駅すぐに位置する「フレンテ西宮」西宮北口周辺の復興のシンボル「アクタ西宮」

福男選びで全国に知られる西宮神社

川沿いにある「武庫川サイクリングロード」

高校野球の聖地「阪神甲子園球場」

新たなランドマーク建設に向けて

地域差の中で魅せる不動産業の力
再開発の波は主要駅周辺にとどまらず、少し場所が離れ西宮市は昔から「ふたつのへそがある」といわれているよ
うに、 阪 急 電 鉄の西 宮 北 口 駅 周 辺とは別に、もうひとつた武庫川エリアでも進んでいます。

J R 西 宮 駅・ 阪 神 西 宮 駅 周 辺を中 心とした都 市 核がありま

その状況をよく知る武庫川住研の鈴木治郎氏は「ここ一す。そのエリアには市役所などの公共施設やえびす神社の帯は古い土地柄ということもあり、空き家が多く存在してい総本山・西宮神社があるほか、文化７（1810）年に創建さます。路地に空き家が密集していることもあり、道を塞いでれた今 津 灯 台 、「 酒どころ・ 西 宮 」の歴 史をいまに伝える

しまっている場 所も多くあります。そのことが 以 前から問 題

博物館、史跡などが点在しています。歴史情緒あふれる場視されていました。だからいま、建て替えをはじめとした住宅

所 柄の一 方で、 J R 西 宮 駅の南 側は「フレンテ西 宮 」など

開 発が 進んでいるのでしょう。 加えて、ここに住む住民のの商 業 施 設が 集 積するエリアとなっています（ 震 災 後の再

高 齢 化も進み、 子 供 世 代に当たる4 0 、 5 0 代の人たちは開発）。

大都市で独立。地元に帰ることもなく、相続した実家と土しかし、近隣の南西地区には民設の西宮市東地方卸売市場（昭和９年開設）といった老朽木造建築物が密集する地を売り払って、 分 譲 地にすることが多いように思います」と話します。

地域があり、建物の不燃化、耐震化への対応や広場など

前出の西宮北口駅周辺やJR西宮駅南口周辺の再開発の都市基盤施設が十分に整備されていないことから、新たの様 相とは異なり、武 庫 川エリアは住 宅の老 朽 化とそれにに再 開 発が進められる予 定となっています。この事 業は市

伴う空き家の増加が問題になっているようです。
そんななか、の新たなランドマークの建 設を目指し、 大 阪 万 博が開 催さ

鈴木氏は独自で空き家対策に打って出ます。
それが外国人れる令和７年の完成を目指しています。

労働者用のシェアハウスの活用だといいます。

JR西宮駅
A街区

（卸売市場）

再 開 発 エリア

現在の西宮市東地方卸市場の様子

08 月刊不動産 ｜ 2021.1

歩行者専用通路

C街区（住宅・店舗）
広場

B街区

（店舗等）

南口

フレンテ
西宮西館
フレンテ西宮再開発事業では、約1.5ヘクタールの敷地を3つの街区に分け、敷地西側のA街区に西宮市卸売市場を集約・再生整備、東側のB・C街区に住宅・店舗等の複合施設が新設される

「この 辺りは外 国 人 労 働 者 の 需 要が 高いエリアなんで齢 者も多く、 外 国 人が集 団で住むということに偏 見を持つす。 周 辺 地 域が阪 神 工 業 地 帯の一 部ということもあって、人も多かったといいます。そのため、最初にシェアハウスに

食 品をはじめとした工 場が多くあるのですが、そのほとんど入 居させるときは、 鈴 木 氏自らがあいさつにまわったといいが人手不足に悩んでいました。そんなとき、窮地を救ってくます。今後、人口がますます減少していくといわれている状れたのが 特 定 技 能 実 習 制 度を活 用して来日してくれたベト

況の中 、 外 国 人 労 働 者の力を借りなければ地 域 経 済は衰

ナムの若 者たちでした。しかし、 鞄ひとつでやってくる人が退していくというのが鈴木氏の考え。「やはり、まちというの多いものですから、 住む場 所も当 然ない、身寄りもないか

は人が 住むことで、はじめてお金が 動いて、 経 済がまわっら保 証 問 題も絡んで借りられる部 屋もない。 知り合いの企ていくものです。 空き家 問 題が深 刻になっている現 在 、そ業の方からそのような相談を受けたとき、力になりたいと思っ

こに住んでくれることで活気が出てくるものです。このエリアたんです。そこで、 鳴 尾の古い空 家を購 入して、シェアハにはまだまだ空き家がたくさんあるので、 地 域のためにもこウスとして彼らに住居を提供しました」。近所の住人には高の活動は今後も続けていきたいです」と語ります。

Interview
地方本部長からひとこと
海と山に囲まれ、都市と自然が融合した多彩な表情をもつ兵庫県。異国情緒漂う「神戸」、世
界遺産「姫路城」など、人気観光スポットが数多くあり、神戸牛からスイーツまで美味しいグルメの宝庫です。
西宮市は、交通の利便性と豊かな自然に恵まれた「文教住宅都市」
として、近年子育て世帯に大変人気の街です。新年の「福男選び」で知られる西宮神社や、全国の高校球児の憧れの地「阪神甲子園球場」がある街としても有名です。住む人をはじめ、訪れる方にも楽しんでいただ
ける魅力あふれる兵庫県へぜひお越しください。

兵庫県本部長南村 忠敬 氏地域に密着する事業者にうかがいました

住まいを通した人助けと地域貢献を
有限会社武庫川住研 代表

鈴木 治郎 氏有限会社武庫川住研
兵庫県西宮市上田中町11-24
TEL／0798-44-6001 FAX／0798-44-6002
営業時間／10:00〜18：00 定休日／毎週水曜

当社は、武庫川団地（武庫川UR）のマンション売買・賃貸の仲介を中心に行っている会社です。創業して20年ほど経ちますが、私が代表に就いたのが2年ほど前のこと。義父が体調を崩していたこともあって、それを機に継承しました。以前は広範囲で営業をしていましたが、継いでからは 会社の半径２㎞圏内で勝てばいい という考えで事業を行っています。なにしろ
武庫川団地には、分譲で2000世帯で、賃貸は7000世帯、計9000世帯が分譲と賃貸で暮らしていますから。そこをター
ゲットに毎週、中古・新築物件の広告を欠かさず出させていただいています。不動産業に携わって良かったことは、地元の人々に喜んでもらえること。空き家問題をはじめ、増えていく高齢者、低所得者の方、様々な人がこの地域には住んでいます
ので、より地域に精通して、相談に乗りたいと考えています。

2021.1 ｜ 月刊不動産 09

犯罪や災害からまちを守る
巻頭特集2「地域BWA」という通信網
家畜や農作物の盗難など、人目を盗んだ事件が地方で頻発しているいま、「早期解決かつ防止するためには、地域を見守るもうひとつの

木曽岬町

名古屋

目が必要だ」と木曽岬町（三重県）の中里氏は語ります。同氏が勤務する町役場では、総務省が推進する「地域BWA」という電波を活用した地域サービスが実施され、各方面から注目を集めているといいます。
その詳細を中里氏に伺いました。

三重県
津

通行人が少ないからこそ確かなもうひとつの目を“全国”と“地域”の２つに分類されます。

域BWAは高速通信が可能なうえに、災「全国BWA」は主に携帯電話事業者等

害時でも混線せず、安定しているのが大が利用する電波帯域で、それに干渉しなきな特徴です。

―地域BWAについて教えてください。

い電波帯として地域ごとに割り当てられそれに、木曽岬町はこの電波を活用

そもそもBWAとは通信回線を指し、ているものが「地域BWA」となります。地するのに適した場所でもあるのです。
と図1

いうのも木曽岬町の面積は15.74平方

木曽岬町 地域BWAを活用した安全・安心まちづくり事業

キロメートルとコンパクトで、高台や高層

町内に4基の電波塔を設置し、全域を電波エリアに。また、「みまもりセンサー」を全88カ所に配置し、ゲート方式（ビーコン）を採用することで住民の安全を担保する。みまもりセンサー88基のうち26基は防犯カメラ付き
BWA基地局
農村集落多目的共同利用施設

ビル等もない平地が続くエリア。電波活用の好条件が揃っているなら町内全域
を電波エリアにして、住民に様々なサービスを提供しようという案が当庁で挙が木曽岬小学校（既設）

り、町内に電波塔４基を設置して、令和

木曽岬中学校

２年 度から地 域 B WAを活用した住 民

南部地区津波避難タワー
みまもりセンサー
みまもりセンサー・
町内出入口カメラ
みまもりセンサー・防犯カメラ

サービスを始めたのです（「地域BWAを活用した安 全・安 心まちづくり事 業 」）
（図１）。
―どのようなサービスですか。
子ども・高齢者

子ども・高齢者みまもり＆防犯対策安心サービス

み まもりサ ー ビ
ス 、防 犯 対 策 安
心サービス、指定
避 難 所 公 衆
Wi-Fiサービス、
自主 運 行 バス運
行状況通知サー

防犯カメラ付き「みまもりセンサー」
は、
出入り口付近と主要道路に設置

10 月刊不動産 ｜ 2021.1

スマートフォンとペアリングされているビーコンタグ。小学生は無料配布

ビス、浸水予測水位 確 認サービス

浸水予測水位確認サービス

水位を撮影したカメラの映像は、CATVや専用アプリで確認できる

自主運行バス運行状況通知サービス

町唯一の公共交通である木曽岬町の自主運行バス。住民に運行状況を把握してもらうた
め、センサーによる定点通過情報を取得するとともにGPS端末を車両に搭載。バス利用
者にバスの現在地情報を提供している。位置情報の確認はスマートフォンのほか、幅広
いバス利用者に対応するためCATVでも行っているの５つになります。
その中でも特に、子ど者でも有償となりますが利用していただ

も・高齢者みまもりサービスと防犯対策くことができます。

安心サービスは意義のあるものだと我々は実感しています。
―それはどうしてですか。
近年、全国的にも子どもが巻き込まれる事件が多く発生しています。当町は農地域の特性を生かして不審者の介入をゼロにはい。当 庁 が 取り組んできた「 地 域
BWAを活用した安全・安心まちづくり事
業 」の 整 備に関しては、現 行 の５つのサービスはあくまでも第1期整備と考えています。今後は地域住民と意見交換を―防犯カメラはどのように活用されるしながら「 地 域 B WA 」をどう活 用すれのでしょう。

ば、地域の課題や悩みを解決できるか、村地域ということもあり、決して通行人

通常、防犯カメラは商店街など人通り

もっと便利な町にすることができるか、が多い地域ではありません。常日頃、子の多い場所や交差点等に設置されてい地域住民や地元企業と一緒になって考どもたちが登下校するときなど、見守るますが、木曽岬町の防犯カメラは少し性

えていくことが第2期のスタートと考えて目が不足していると感じていました。
しか格が異なります。木曽岬町は輪中地域といます。個人的には、木曽岬町は農業がし現在は、「みまもりセンサー」を町内にいうこともあり、町内外を行き来するため盛んなので、水稲の現場で田に足を運

88カ所、
うち
「防犯カメラが付いたみまの道路が限られています。ですから出入んで直接水位を確認するのではなく、セもりセンサー」を26カ所に設置し、見守り口となる道路の全てにカメラを設置す

ンサーを活用した水位の確認や、ある程りの目を強化しています。地域BWAがどることで、町内外を往来する車や人はす

度水がたまればセンサーでゲートが閉のように関係しているかというと、小学生

べてカメラに撮影されることとなります。

まるといったスマート農業の推進を考えの希望者全員に発信機となるビーコンタ

この取組みを周知徹底すれば、町に不ています。
このようにアイデアが浮かんでグを無償で配布させていただいている

審者は入れないだろう。
そう、我々は考えくるのも、地域BWAといった通信網がのですが、そのタグを持った子どもがみているのです。
また、万が一事件が起きあってこそのことだと思っています。

まもりセンサー付近を通過すると、「〇〇たとしても日時を指定すれば、瞬時に防の前を〇時〇分に通過しました」という犯カメラの映像を当庁の管理室に配信

通知が、スマートフォンの専用アプリにできます。
この取組みを始めてから７件送信される仕組みになっているのです。

ほど警察から事件や事故に関する映像

通知を受信した保護者は子どもの安否の提供依頼がありましたが、防犯カメラ

を確認することができます。町内に張りの映像を元に、犯人検挙や捜査の手掛巡らされているBWAが通信網としてのかりになったと報告を受けています。

役割を果たしているわけです。
このビー―地域BWAを活用したことで、木曽岬

コンタグは、小学生以外の子どもや高齢

町も早期対応ができたわけですね。

木曽岬町役場 危機管理課 中里 満博氏

2021.1 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.57

決済期日が延期された場合のローン条項の効力
山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

estionQu

私は、自宅の土地建物を売却しました。売買契約には、買主が融資を得られなければ売買は当然に解除されるというローン条項が付いていたところ、買主から融資が得られなかったので決済期日を延期してほしいと要望があり、了解しましたが、その後3カ月経過しても未決済です。売買代金の不払いを理由として契約を解除できるでしょうか。

Answer合には当然に契約解除となるタイプ

い場合には、契約は自動的に解除と（ 当 然 解 除 型 ）と、融 資を得られななるという特 約（ 融 資 解 除 特 約 ）が売買代金の不払いを理由として契かった場 合には買主が解 除の意 思

付されていた。なお、本件契約は、本約を解 除することができます。決 済

表 示をすることができると定められ

件土地建物の所有権をＹの指定す

期日延期の合意に伴って、ローン条るタイプ（ 解 除の意 思 表 示 必 要 型 ）る者に対し直接移転するという第三項の効力は失われたものと考えるこがあります。

者のためにする契約であった。

１．回答とができます。

当然 解 除 型のローン条 項が定め

（2）本契約締結後、融資の申込みにられていた売買において、決 済 期日

つ いて 金 融 機 関 の 承 認 を 得 られが 延 期されたことから、ローン条 項

なったことから、Ｙは、Ｘに、3回にわ戸建住宅やマンションの購入にはの 効 力 が 失 わ れ たと判 断 さ れ た

たって決済期日の延長を求め、Ｘはローンの利用が一般的です。
しかし、ケースが 、東 京 地 判 令 和 元 6 . 1 1

いずれの求めについても了解した。3金 融 機 関の審 査によりローンが 承（WLJPCA06118007）です。

回目に延 期された決 済 期日は平 成

2．ローン条項

認されないと、購入者は代金を支払

3 0 年 5月末日であったところ、結局うことができません。
そこで、
ローンを

3．裁判例

利 用する売 買では、多くの場 合に、

1

ロ ーン 条 項 が 定 められています。

（1）売主Ｘと買主Ｙは、平成30年2

同年 6月末日まで延 長することをを

ローン条項とは、ローンの承認を得

月1日、売買代金9,800万円、手付金求めたが、Ｘはこれを拒んだ。

られなかったときには、購入者が損100万円、違約金10%、決済予定日

害賠償などの不利益を負うことなく、

同月2 8日として、土地建物（本件土（3）Ｘは、同年6月8日、債務不履行

契約解除によって契約を終了させる

地 建 物 ）の売買契 約（ 本 件 契 約 ）をを理由に解除をするとの意思表示をことができるという特約です。ローン締結した。本件契約には、同月27日

行い、Ｙに対して、違約金の残額880

条項には、融資を得られなかった場

までに、Ｙが融資の承認を得られな万円を求め（違約金は980万円であ12 月刊不動産 ｜ 2021.1

事案の概要

同 日まで に 融 資 を 得ることもできなったので、
Ｙは、
さらに決済期限を付金を充当）、訴えを提起した。Ｙはのように解するのでなければ、売 主

これに対して、融資解除特約の効力であるＸが一方的な不利益を被り続を主 張し、Ｘの主 張を争った。裁 判けることになる。

4．まとめ
ローン条項は、法律上その要件効
果 が 明 記されているものではなく、組みです。そのために、ローン条項をているものの、融資解除特約についめぐるトラブルは後を絶ちません。宅ては特に承諾を与えているとみるこ

建業者は、売買契約書にローン条項『思うに、融資解除特約は、買主がとはできないし、融資解除特約につを定めることを提案する場合には、
そ金融機関から融資の承諾が得られいても延期することを前提にした行の文 言を慎 重に選 択する必 要があなかった場合に、買主が何らペナル動をＸがとっていたと認めることもでります。本稿で紹介した裁判例は、第ティを支 払うことなく契 約を解 除す

きない 。したがって、本 件 において三者のためにする契約という特殊なることができるという特約であり、融は，融資解除特約については、決済

契約形態ですが、ローン条項の解釈

資解除特約を行使されると、売主は期 限が２月2 8日から３月3 0日に延を考えるにあたっては、参考になるも売却の機会を失い、別の顧客を見つ期された際に、その効力を失ったとのと考えられます。

けなければならなくなるのであり、融解するのが相当である』。

2

裁判所の判断益な特 約であることは明らかで

物件調査

資解除特約が売主にとって不利

図表 ローン条項のタイプある。
そうすると、本 件のように、買された場合に、融資解除特約の期限も同様に延長されるかどうかについては、改めて、売主から明確な合意があったといえる場
合でなければ、融資解除特約については効力を失うとみるのが相当である。特に本件のように、融資を得られなかったとしても解除の意思表示をする
解除の意思
表示必要型 までは契約は終了しない
解除の意思表示によって、契約は終了する

ただし、買主が、誠意をもってローンの申込みをしていなけ
れば、契約は当然終了することはなく、また、解除の意思表
示をすることもできない
ローン壊し

決 済 期 限 が１度のみならず、２

今回のポイント●ローン条項は、金融機関からローンの承認を得られなかったときに、購入者が損害賠償などの不利益を負う
ことなく、契約解除によって契約を終了させるという特約である。
●ローン条項には、融資を得られなかった場合に当然に契約解除となるタイプ（当然解除型）と、融資を得られな
かった場合には買主が解除の意思表示をすることができると定められるタイプ（解除の意思表示必要型）がある。
●当然解除型のローン条項が付いていた売買において、決済期日が3回にわたって延期さた場合は、ローン条項が失効しているとされた事例がある。
●宅建業者は、売買契約書のローン条項案を作成するにあたっては、その文言を慎重に選択しなければならない。

2021.1 ｜ 月刊不動産 13

海外主の都合により決済期限が延長

融資を得られなかった時に当然解除型 は当然に契約解除となる
解除の意思表示は不要

トラブル

期限の延長については、Ｘは合意しとして、Ｘの主張を認めた。

宅建士

契約の取決めによって認められる仕管理

これを本件についてみれば、決済所は、融資解除特約は効力を失った

仲介

度、３度と延長されている場合は、
こ

法律

り、そのうち1 0 0 万 円については手仲介 ー

不動産お役立ちQ & A

Brokerage

売買仲介営業
Vol.11

空き家再生（リフォーム付き中古戸建て）
ビジネスの魅力株式会社船井総合研究所
不動産支援部

小寺 伸幸

住宅・不動産会社に対して、事業計画の戦略・立案・実行支援、新規事業立上げ、
マーケティング開発などの業績アップに関わる内容に対して多岐にわたるコンサルティング実績がある。
また、企業の永続と持続的成長を両立させるための「経営計画書作成」「ミッション・ビジョン構築」など、業種業態を超えた提案にも注力している。

estionQu

最近、
よく見聞きする空き家ビジネスは実際うまくいくのですか？

Answer
弊社にも最近よくお問合せがあります。
「うまくいく」の定義は会社ごとに認識が異なるため回答が難しいのです
が、質問を受けた際には、「 人口30万未満の地方エリアにおいては魅力的なビジネスです」とお伝えしています。

1．空き家数の推移とビジネスとしての魅力
空き家 数 は 年 々増 加しており、ていると思います。具体的に地方の戸

万〜500万円の持ち家志向の方で建ての状況と、ビジネスとしての魅力

す。
また、
これまでは、
どうしても新築をまとめたものが次頁の図表2です。

でないと嫌だといった方が多数でしたが、昨今では新築住宅でないと嫌今後も増加傾向であることは変わら

2．空き家再生（リフォーム済み中古戸建て）ビジネスのポテンシャル

こだわらないとしています。その理由ず、空き家数が2028年度には1,400

空き家再生ビジネスのメインターの1つは、可処分所得が上がらず、住万戸を超える可能性が高いと予測さゲットは、借家世帯で世帯年収200

宅にかけられる費用を抑えたいとい2018年度までに空き家ストック数は約849万戸となっています（図表1）。

れています。
これを単純に平均化すると、毎年約55万戸増加する計算になります。
また、空き家の特徴としては築30年以上の戸建てが多く、築年数が古いため、中古流通市場においては売却されにくい不動産であり、空き家として市場にストックされている状況です。
こういった理由から、地方の戸建て
中心に空き家のストック数は増加しており、ここにビジネスチャンスが生まれ

14 月刊不動産 ｜ 2021.1

図表1だという方は年々減 少しており、約50％の方は中古住宅でもよい、特に空き家数の推移（千戸）

空き家数（左目盛）
空き家率（右目盛）

10,000
9,000

11.5

8,000
7,000
6,000

7.6

5,000

5.5

4,000

4.0

3,000
2,000

2.0

1,000

360

0

2.5
522

1,034

2,679

8.6

3,302

9.4

12.2

13.1

7,568

9.8

13.5
8,196

13.6

（％）

8,489

6,593
5,764

3,940

4,476

1,720

1958年 1963年 1968年 1978年 1978年 1983年 1988年 1993年 1998年 2003年 2008年 2013年 2018年

14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0

「平成30年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon̲gaiyou.pdf）を加工して作成法律

うニーズだと思います。一方、空き家

図表2

地方で戸建て再販に取り組むべき理由
地方戸建て

再 生 の 戸 建てを買った場 合 、住 宅
物

件

る家賃と同等かそれ以下になる場合が多いため、購入される方が増加し

仕 入 れ

家賃並み以下の値段でリフォーム済

競合環境

み中古戸建てを購入できるのであれ
ば、メインターゲットの客層にとってでは、どのような手段で毎月安定□築30年以上の中古物件を買い取る競合不動産会社が少ない□築古の戸建て物件を買い取り、リフォームまでワンストップで対応できる不動産会社が少ない□市場に戸建て再販物件の不動産情報が少ないため、販売面においても競合が少ない□空き家数は年々増加する□新築の着工棟数は年々減少する□可処分所得が増えないため、住宅に充てられる費用が少なくなっていく

販売価格比較
新築戸建ての取引平均価格との比較
新築物件の市場平均と比較して6割程度の住宅価格

約2500万円の取 扱いを増やす方 法の記 事をご

賃貸事業の市場平均と比較しても月々の支払目安は割安

約7万円
約5万円

約1500万円

かを検 討しましょう。まずは 以 前 、2020年1月号に書きました相続案件

賃貸住宅家賃との比較

新築住宅
（税込）

空き家再生
（リフォーム済み戸建て）
（税込）

新築住宅
（税込）

地方賃貸

約4.2万円

空き家再生（税込）

つぎに販売価格とリフォーム費用

躯体劣化状況や雨漏り、害虫の有無、空き家再生ビジネスをスタートさせを勘案して、逆算して仕入れできる体

リフォームの可否等を床下から屋根る前にぜひ押さえてください。

制を整えましょう。販売価格について

裏までリフォーム協力会社と確認する

以上の内容を確認いただいた多く

はエリアごとの成約価格を過去3年ことで、仕入れミスが軽減されます。

の方は、相続・空き家の反響獲得と間ほど確認してもらうと競合他社のまた、引渡し後のトラブルを最小化す

買取りまでのリフォーム対応がワン価格ラインナップがわかるため、過去

るために、隣地との境界を明確にしストップで対 応できないとお考えでの成約事例から販売価格の分析をたり地盤によって傾きが気になる物

しょう。そのため、地方の空き家ビジ

してみてください。

件においては地 盤 調 査を実 施しまネスはまだまだブルーオーシャンで、加えて、リフォーム費用についてはす。補修が必要な場合は、買取金額

これから空き家のストック数は年々

部位別のリフォーム箇所の積算がでから土台、基礎、床束等の補修費を増加していく市場であるため、魅力的きる状態にしておく必要があります。

引いた価格で提案することが重要でであるということです。

築年数が古い物件において、建物のす。以上のような内容は、少なくともポイント●空き家数は年々増加傾向で、特に築30年以上の戸建ては、古く売却されにくい状態で市場に流通しているため、空き家再生（リフォーム付き中古戸建て）
ビジネスは魅力的である。
●空き家再生ビジネスのメインターゲットを借家世帯の年収200万〜500万円とし、販売額を1,500万円以内に設定して、月々の住宅ローンの支払いを家賃並み以下にする。
●リフォーム必要箇所の見落とし、積算ミスで販売利益が少なくならないよう、
また引渡し後にトラブルにならな
いよう、
リフォーム必要箇所のチェックと、部位別にリフォームの積算ができる体制を整える。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2021.1 ｜ 月刊不動産 15

海外覧ください。

物件調査

的に相続・空き家の案件獲得するの□相続を受けた所有者が遠方の場合も少なくなく、売却意思が比較的に高い

トラブル

3．空き家再生ビジネスを本格的に始める前に押さえておきたいこと

図表3□相続物件かつ空き家が多く、割安で買い取れる宅建士は魅力的だといえるでしょう。

市 場 性□リフォームされていない物件や、買い手がつかない物件が多い

管理ています。新築住宅と比べて割安で、□流通している物件のうち築30年以上の物件は20％以上ある

仲介ローンの支払額が、毎月支払ってい管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

コロナ禍で変わる部屋探し

ソーシャルメディア戦略で入居率を高める方法

賃貸管理
ビジネス
Vol.35
estionQu

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支援を行う一方、個人のファイナンシャルプランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

ポータルサイトで入居者の募集をしているのですが、地元大手の不動産会社が大量に広告を掲載しているため、その情報に埋もれてしまい反響を得ることが年々厳しくなっています。何か良い方法はありませんでしょうか。

Answer
ポータルサイトのような、お金を支払って掲載するような媒体だけではなく、近年ではSNSなどのソーシャルメ
ディアを無料で利用することが可能です。実際に部屋探しでインスタグラムやFacebookを利用しているという独自調査結果も出ています。積極的に活用して、募集の差別化を図ってみましょう。

新 型コロナウィルスの影 響は、ラれたスペースを効率的に使わなけれ

人間取引）で相互的に情報のやり取

イフスタイルと住 宅のあり方に大きばなりませんが、そもそもスペースにりができるようになってきました。例

な変 化を及ぼしました。食 寝 分 離・余 裕などありません。よって、広さとえば「Facebook」は過去〜現在に就寝分離が当たり前のライフスタイ

安さを求めて、首都近郊の都市へ流起 こっ たことや 経 験 を シェアし 、ルに「 在 宅ワーク」が 加わり、1日の出している事例も耳にします。

「Twitter」は、今起こっていることを大 半を自宅内で過ごす時 間が 増え

これまで 不 動 産 情 報 流 通は 、不つぶやき、情 報を共 有する。最 近でた人も少なくありません。通 勤 時 間

動 産ポータルサイトが中心であり、は「Pinterest」というSNSに似たサがなくなったことで「可処分時間」が入 居 希 望 者 は 条 件 にあった「 住まイトがありますが、
これはカテゴリー

増えたため、無 駄な時 間が 減って、い」を探してきました。ただ、そこには別に知りたい情報を保存しておくこ

以 前よりプライベートや仕 事にあて物 件の写 真や情 報などが 記 載されとで、将来使いたい時に参考にできられる時 間が増えたはずです。これているものの、自分のライフスタイルるという特 徴 が あります。実 際 ににより、「自宅」の活用方法を多様化に合っているのかという「住まい方」「Pinterest」を見ると、料理、
ファッ

しなければならなくなりました。
しかについて記載があるわけではありまション、インテリア、DIYなど多種多

し、働くことを前提に作られていない

せん。よって、住んでみたものの、何様なライフスタイルが 掲 載されてい「自宅 」という間 取りや環 境では、
どかが違う…でも引越しにお金を使っます。
「このDIYの感じ、いいかも。今のような工夫をしたら仕事と生活をてしまい、すぐには引っ越せないとい

度やってみよう」というアイデアやヒ

両 立しやすいのか、イメージを膨らうことが度々起こっていました。

ントが満載のため、写真を保 存してませるのが難しくなります。特に首都一 方 、ネット上ではソーシャルメ

圏では、専有面積が狭いため、限らディアがどんどん増え、C to C間（個16 月刊不動産 ｜ 2021.1

おけば 、将 来 D I Yをしようと思った
時にすぐに役立ちます。

法律

在 宅ワークの指 示 が出ているのに自宅に机を置くスペースもなく、
どにDIYでテーブルを作成することなうべき情 報 発 信の仕 方と未 来が 見

どができます。

えてきます。単に「 住まい」の情 報をP i n t e r e s tを開けば 、解 決のヒント

人気のある「Instagram」利用者は信するだけでなく、「 住まい方」や「ラがたくさん掲 載されています。特に７割を超えるといいます。実 際に話イフスタイル」にまで細かく情報発信

DIYの事例は多数あり、入居者からを聞くと、調 べ 物 をする時 に「ググをすれば、高い満足度が得られるで見ても役に立つ情報が満載です。数る（グーグルで検 索をすること）」だ

しょう。その結果、良質な口コミを得

千 円〜１万 円程 度あれば 、
「ラブリ

けでなく
「タグる（ I n s t a g r a mなどることもできます。
ソーシャルメディア

コ」や「 D I AWA L L 」というキットをでタグづけする）こと」で、タグづけは相互的であることが一つのポイン利用して、居室に傷をつけずに簡単された情報を検索エンジンのようにトです。ただ成 約して引っ越 せば 終

利 用し、お店を調 べたりライフスタ

わりということではなく、その後どのイルをみたりするそうです。

ようにCRM（顧客関係管理）を構築

ポータルサイトが 主 流でしたが 、住ントになります。高 額 な 広 告 費 をまい方を問われる時代になった今、払って掲載してもらう従来の方法だ

もっと住まい方の多様性を発信する

けでなく、若 年 者 層に到 達するよう

メディアこそ、入居希望者が必要としな情報発信をし続けていくことこそ、ているのではないでしょうか 。消 費

これからの時 代の入 居 率を上げて者購買モデルにこのメディア戦略をいくための管 理 会 社の重 要な戦 略置き換えると、不動産管理会社が行ではないでしょうか。
海外

消費者行動モデルとメディア戦略
消費者行動

Attention（注意）Interest（ 興味）

消費者

これまで

家を借りたい・買いたい

このあたりに住んでみたい
こんな部屋に住みたい
こんな生活がしたい

消費者

これから

ライフスタイルの検討

生き方への憧れ
こんな趣味を楽しみたい
人生を楽しみたい業

これまで

とにかく広告を出し、物件掲載数で反響を得る

物件の多さで興味付け（おとり広告の発生原因）

業

者

者

これから

正確で細かな情報を伝え、ターゲットごとに顧客を
獲得

物件調査

していくのかが 、今 後の重 要なポイ

トラブル

DIY事例（Pinterestより転載）

これ まで は 、部 屋 探しといえば

宅建士

既存のプラットフォームに載せて発管理

いま若い女 性たちを中心に大 変

仲介うやったらいいの か …そんな 時 に

正しい情報
ライフスタイルの提案
コンセプトの提案

Search（検索）利用ツール：
ポータルサイトポータルサイトで物件検索
グーグルでワード検索
利用ツール：
ソーシャルメディア
SNS からタグで検索
ライフスタイルから物件検索
利用ツール：
ポータルサイト
自社サイト

利用ツール：
オウンドメディアソーシャルメディア

Action（行動）Share（共有）

問い合わせ
内見
物件名検索
意思決定
申込み／契約問い合わせ
案内不要→VR内見
意思決定
申込み／契約

SNSに拡散（リアル口コミへ）

多数の問い合わせ対応
広告の物件を中心に紹介
利益重視の顧客への提案
申込み／契約ライフスタイルに合う物件
顧客が自発的に決定
申込み／契約

顧客の口コミを収集

今回のポイント●在宅ワークが増え住環境の改善が求められるものの、引越しなどの費用がかさむことから、「 今すぐ」ではな
く「将来」のための情報源としてソーシャルメディアが消費者の情報源となっている。
●一方的に発信する既存の広告媒体だけではなく、発信側と消費者側が相互作用することによって、より上質な情報を提供できるソーシャルメディアを利用するなど、発信の多様性への注目が必要。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2021.1 ｜ 月刊不動産 17

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

権利関係
〜相続〜

宅建士試験合格のコツ

Vol.10Vol.22

今月は、相続について法改正点を中心に出題ポイントを見ていきます。本試
験において相続に関する問題は、ほぼ毎年１問ずつ出題されています。通常の学習では歯が立たないような難問は出題されないので、しっかりと準備をして、相続の問題で１点を確保できるようにしたいところです。

自筆証書遺言に関する改正
従来、自筆遺言証書は、遺言をする者が、その全文、日付および氏名を自書（手書き）する必要がありましたが、改正法では、自筆証書遺言をする場合において、遺言事項（遺言書の本文）と添付書類である財産目録とを分け、次のように作成することが認められるようになりました。
遺言事項の部分

従来どおり自書によることが必要

財産目録の部分

自書によらずパソコン等で作成したものや、不動産の登記事項証明書、預金通帳のコピー等を添付し、それを目録として使用してもよい※※自書によらない財産目録の部分には、毎葉（１枚ごと）に署名し、印を押さなければならない（自書によらない記載が両面にある場合には、その両面に署名・押印が必要）

配偶者居住権
配偶者居住権という制度が新設されました。

（1）配偶者居住権とは配偶者居住権とは、相続開始時（＝被相続人
配偶者居住権死亡時）に被相続人の財産である建物（住宅）に （長期居住権）
居住していた配偶者の居住権を保護するため、配偶者
配偶者にその建物を無償で使用・収益する権利
短期居住権を認める制度であり、右の２種類があります。

配偶者が亡くなるまで居住を認めるもの
遺産分割が終了するまでの間等の短期間の居住を認めるもの(2)配偶者居住権（長期居住権）

配偶者が亡くなるまで（終身の間）、建物の全部に対して認められる配偶者居住権は、①遺産分割によって配

偶者居住権を取得するものとされたとき、②配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき、③被相続人と配偶者との間に、配偶者に配偶者居住権を取得させる旨の死因贈与契約があるときのいずれかに該当する場合でなければ認められません。
たとえば、被相続人甲が、配偶者Ａと同居していた時価2,000万円の住宅と預金3,000万円を残して死亡した場合において、配偶者Ａと子Ｂが相続人であるとき、相続分は２分の１ずつなので、配偶者居住権の制
度によらず配偶者Ａが住宅を取得すると、配偶者Ａは2,000万円の住宅と預金500万円、子Ｂは預金2,500万円を取得することになります。
し住 宅
2,000万円

預金通帳
3,000万円

Ａ １／２

B １／２

かし、
これでは、配偶者Ａの老後資金が500万円しかなく不安です。
これに対し配偶者が配偶者居住権を取得する場合は、その居住権を財産的に評価した額を相続したものとして扱います。すなわち、住宅の価値を「居住権」と「所有権」に分けて、たとえば、時価2,000万円の住宅の価
値を、所有はしないが居住し続けることができる権利である「居住権」1,000万円と、居住はしないが所有する

18 月刊不動産 ｜ 2021.1

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理

取得することができます。

宅建士

権利である「所有権」1,000万円に分け、配偶者Ａは1,000万円の「居住権」を相続し、子Ｂは1,000万円の「所有権」を相続したものと考えるのです。
これならば、配偶者Ａは、預金を1,500万円（3,000万円の2分の1）
配偶者居住権は、配偶者自身の居住を保護するための権利ですから、譲渡することはできません。
また、配偶（3）配偶者短期居住権

配偶者は、被相続人の財産である建物に相続開始の時に無償で居住していた場合には、一定期間、その住トラブル

者居住権は、登記することができ、登記したときは第三者に居住権を対抗することができます。

宅に無償で住み続けることができます。配偶者短期居住権は、相続開始により当然に発生します。長期居住権
配偶者短期居住権は、原則として遺産分割により居住建物の帰属が確定した日、または相続開始時から６カ月を経過する日のいずれか遅い日まで存続します。
配偶者短期居住権は、長期居住権と同じく譲渡することはできませんが、長期居住権と異なり登記すること

物件調査のように、遺言等で定めておく必要はありません。

は認められていません。
海外遺留分侵害額請求
従来、遺留分を侵害された者は、相続財産の現物の返還を遺留分の割合に応じて求めることができるとされていましたが、法改正により、遺留分侵害額に相当する金銭の支払いを求めることができるが、遺贈された財産そのものの返還（現物返還）を請求することはできないこととなりました。
論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう【Ｑ１】 遺産分割協議により配偶者居住権を取得した配偶者は、配偶者居住権を登記することができる
が、当該居住権を第三者に譲渡することはできない。
（予想問題）【Ｑ２】 配偶者短期居住権により居住できる期間は、居住建物について配偶者を含む共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、遺産の分割により居住建物の帰属が確定した日、又は相続開始の日から６カ月を経過する日のいずれか早い日までの間である。
（予想問題）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 配偶者居住権を登記することはできるが、譲渡することはできない。

Answer 2 【解説】 配偶者短期居住権により居住できる期間は、遺産の分割により居住建物の帰属が確定した日、又は相続開始の日から６カ月を経過する日のいずれか「遅い日」までの間である。

2021.1 ｜ 月刊不動産 19

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.7

建物賃貸借契約の更新をめぐるトラブル
建物に相続が発生したとき、売買によりオーナーチェンジしたとき、契約条件を変更するとき、建物の老朽化で建て替えるときなどに、契約更新をめぐりトラブルが生じています。

トラブル事例から考えよう〈事例1〉 賃料の値上げ要求と契約の更新
Aは、管理会社Bから「借地借家法第26条第1項に基づく更新に関する通知」と書かれた書面を受け取った(契約期間満了の7カ月前)。書面には「更新を希望する場合、更新後の新賃料は70,000円(6,000円の値上げ)であること、新賃料に同意できない場合は契約の更新ができないこと、その場合には期間満了日までに建物を明け渡すこと」が記載されている。更新を希望するが、賃料値上げには同意できない旨を連絡したところ、「法律に基づき契約条件の変更を通知しているので、同意できなければ更新契約はできない」と言われた。
賃借人Aは、賃料値上げに同意しないと契約を更新することができないのか。

(契約期間満了日の７カ月前）①更新条件変更（賃料値上げ）通知②更新希望・賃料値上げ不同意
賃借人Ａさん

管理会社B〈事例2〉 建物の老朽化による更新拒絶
Cは、契約更新の10カ月前になり、管理会社Dから「賃貸している建物は築40年が経過して老朽化が激
しく、また、昭和55年に建築された旧耐震の建物であり、耐震強度不足も判明しているので、建て替えることになりました。
ついては、次の更新はできないので契約期間満了日までに建物を明け渡してください」と書かれた書面を受け取った。確かに築40年以上の建物なので相応の老朽化はみられるが、特に何の問題もなく居住できており、引越したくないので、管理会社にその旨を伝えたところ、管理会社は、「 更新拒絶の正当事由があり、法律に基づき、期間満了日の6カ月以上前に通知しているので、契約は期間満了日をもって終了する」と言う。
Cは、建物の明渡しを拒否して居住を継続することできるか。

20 月刊不動産 ｜ 2021.1

ての契約条件の変更に同意しなけ

せ、賃借人を立ち退かせても(賃借ものとみなされます（ 法 定 更 新 ）。

人の生 活 拠 点を奪うことになって借地借家法は、契約を更新されたも)、社会通念に照らし妥当と認めものとみなすことで、賃借人の借家られるものであることが必要です。

権を保護しています。
■建物の老朽化等と正当事由

地 借 家 法 2 6 条に基 づき、契 約 期

約 は 期 間 の 定 めのない 契 約 にな

建物の老朽化、耐震強度不足も間満了の6カ月前までに行うことがり、賃 貸 人はいつでも解 約の申入

正当事由判断の考慮要因になりま必要です。そのことをふまえ、〈 事例

れをすることができます(借地借家

すが 、築 4 0 年 超 経 過 による老 朽

1 〉の管 理 会 社は「 借 地 借 家 法 第法27条)が、この場合も、賃貸人は化 、耐 震 強 度 不 足というだけは正26条第1項に基づく更新に関する正当 事 由がなければ 解 約 の申 入当事由は認められません。裁 判 所

通 知 」と題した書 面を出していまれをすることはできません。

は、老朽化や耐震強度不足で倒壊

人 に更 新 拒 絶 の 正 当 事 由がある場 合にだけ認められます。借 地 借

建物の老朽化による
更新拒絶
〈事例2〉

02

の危 険 性 が 著しく高く、建 物の安
全 性 確 保に多 額 の費 用が 必 要となるような場合には、次の住まいの確保、立退料等による賃借人の一定 の 保 護を条 件に正 当 事 由を認る第 2 6 条 第 1 項の通 知 又は建 物

当事由がない限り更新を拒絶する

めています。

の賃 貸 借の解 約の申入 れは、（中ことはできません 。正 当 事 由の 有

〈事例2〉では、賃借人が問題な

略）正当の事由があると認められ無は、諸般の事情を総合考慮してく通 常に居 住していることからも、る場合でなければ、することができ

判 断されますが 、「賃貸人が建物

建物に差し迫った危険はないと思ない」と規定しています。

使用を必要とする事情」と「賃借人

われますので、老 朽 化による正当

したがって、賃 貸 人は正当事由

が 建 物 使 用を必 要とする事 情 」を事由を認めることは困難です。耐震がなければ更新を拒絶することは「主たる事情（要因）」として比較考強度不足については、賃貸人に修できませんので、賃借人Ａさんは、

慮のうえ判断されます。主たる事情

繕義務としての耐震補強義務が生賃料値上げに同意できなくても契だけでは判断できないときには、建じることもあり得ます。
したがって、

約を更新することができます。

物の現況その他の要因（従たる事本事例の賃借人は、継続して居住情）をも考慮して判断されます。主

できると考えられます。

■法定更新たる事情である賃貸人の建物使用

明 渡しの同意を得るには、立 退賃貸人に正当事由がない場合、の必要性が、賃借人の必要性を大条件を示して、誠意をもって話し合

賃 借 人から賃 料 値 上げ 等の条 件

きく上回る場合には正当事由が認うことが大事です。

変 更 への同 意 が 得られず 合 意 更

められることになりますが、賃貸人新ができないときには、契約は、従の必要性の事情は、契約を終了さ

一般財団法人不動産適正取引推進機構客員研究員
TM不動産トラブル研究所 代表

村川 隆生

1973年大学（法学部）卒業後、住宅、不動産業界で住宅・仲介営業等に従事、2000年12月より一般財団法人不動産適正取引推進機構調査研究部、2016年11月退職、2017年１月より現職。業界団体主催の各種研修会、消費者団体主催の相談員養成講
座、その他の講師として全国で講演。宅地建物取引士・一級建築士。著書に『わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント』【 売買編】【 賃貸編】ほか（住宅新報）。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2021.1 ｜ 月刊不動産 21

海外〈 事 例１〉のとおり、賃 貸 人は正物件調査

家法28条は、「 建物の賃貸人によトラブルれば更新しない旨の通知は、賃貸

宅建士

なお、法定更新された賃貸借契

管理れば 更 新をしない旨の通 知は、借す。
しかし、契約条件を変更しなけ

仲介

更新に際し、賃料値上げについ前の契約と同一の条件で更新した

法律

賃料の値上げ要求と
契約の更新
〈事例１〉

01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.22

Research

不動産物件調査技術の基礎 〜役所調査編〜

区画整理の賦課金調査の仕方
土地区画整理事業中の不動産売買では、賦課金に関する重要事項説明をめぐる紛争が目立っています。今号では、最高裁判例を参考にして、重要事項の調査方法について述べます。

賦課金付加の可能性は
瑕疵ではない・最高裁

的に予 定されていたことは全くうかれたことも併 せ考 慮すると、本 件 売がわれない。そうすると、上記決議が買の当時においては、賦課金を課さ

本件売買から数年も経過した後にされる可能性が具体性を帯びていたと

こんな事件がありました。組合施

ポイント 1

行による土 地 区 画 整 理 事 業中の仮換地に指定された土地の売買が、平成10年に行われました。買主（複数）は、仲介業者を通して2,400万円前
後で購入し、引渡しを受けたところ、
平 成 1 4 年の組 合 総 代 会において、下記の「底地重ね図、造成履歴書」のように、過去の造成履歴がわかる図
面を入手できる場合があります。
この図面では、該当地（四角内）は、旧道がそばを通り抜けていることがわかります。
また、底地の旧地番や海抜も記載されています。
図表1

底地重ね図、造成履歴書

組合員である者を付加対象者とすることなどを内容とする賦課金徴収細旧道則を定める旨を決 議しました。その

底地番

後 、組 合は買主の1 人（ A ）に対して
約276万円の賦課金額通知書を送付したため、買主らは損害を被った該当地と主張して、仲介業者らに対し、瑕疵
担 保 責 任に基づく賦 課 金 相当額の損 害 賠 償 等を求める事 件が発 生し
ました。
判決では、
「 組合が組合員に賦課金を課する旨決 議するに至ったのは、保留地の分譲が芳しくなかったためであるところ、本 件 売買の当時
は、保留地の分譲はまだ開始されていなかったのであり、組 合において組合員に賦課金を課することが具体

22 月刊不動産 ｜ 2021.1

海抜19m

般 的・抽 象 的なものにとどまってい
本件各売買の当時、買主らが賦課金

また、区 画 整 理 事 業 が 換 地 処 分 公
告されている場 合でも、仮 換 地 図 、造成履歴書なども入手できることがある！

座標計算書などの有無を尋ねて、保存記録がある場合は取得します。区
画整理事業に関する保存期間は「換とをもって、本件各土地が本件各売整理法第76条許可申請書と許可要地処分後5年間」としている行政もあ

買において予定されていた品質・性件、仮換地証明書、仮換地図、座標

ります。また、底 地 重 ね図 や造 成 履

能を欠いていたということはできず、計算書、底地証明書、底地重ね図、歴書などからは、該当地の底地は40

本 件 各 土 地に民 法 5 7 0 条にいう瑕

造 成 履 歴 書などが 、工 事 進 捗 状 況

ｍの盛 土だったということもあるの

疵があるということはできない」（平に応じて取得できる場合があります。

で、注意が必要です。

成25年3月22日、最高裁裁判長・千ポイント 2葉勝美）としました。

「賦課金の付加される可能性の有

図表2

底地証明書

物件調査

無の調査」では「賦課金が課される

下記の「底地証明書」
では、従前地番と街区番号を記す仮換地指定通知書とは異なり、その区画が現に存在する底地の地番が記されているので、底地地番の閉鎖登記簿謄本を取得すれば、その土地が昔、田・畑・沼・墓地などであったかどうか確認することができます。

トラブル

具体性のある賦課金は
告知義務！

宅建士

区 画 整 理 担当課では、土 地 区 画

管理を課される可能性が存在していたこ

仲介たことは明らかである。
したがって、

いう文言を挿入することが大切です。

法律はいえず、その可 能 性は飽くまで一可能性はあくまで一般的・抽象的なものか否か」、それとも「組合の総代会の決議が実際に行われていて、賦海外課 金を課される可 能 性が 具 体 性を帯びているか否か」を組合に聞き取り調査をして、その調査結果を買主に告知することが大切です。
また、仮換地指定中の区画整理事
業物件の売買重要事項説明書においては「換地処分の公告後、当該事業の施行者から換地処分の公告の日の翌日における土地所有者及び借地 人に対して清 算 金の徴 収 又は交付が行われることがある」（ 宅建業法の解釈・運用の考え方35条1項関係
2）と、されていますが、このような事件があるため、「精算金の徴収又は交付」の後に、「 及び賦課金の徴収」と不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取
引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（ 住宅新報出版）などがある。

2021.1 ｜ 月刊不動産 23

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.22

海外の市況と賃貸・売買・投資状況 マレーシア編④

新型コロナ禍後の住宅と不動産のマーケット市況

松浦 康宏

本稿では、
３回にわたってマレーシアに不動産投資をする際の基礎知識や注意点について執筆してきました。
最終回となる今回は新型コロナ禍による不動産市場への影響および現地で注目の開発物件についてお話します。

一般財団法人日本不動産研究所国際部主席専門役。
不動産鑑定事務所を経て、
当研究所入所。東東京支所、東京事業部、本社事業部で国内の不動産に係る業務を担当後、資産ソリューション部企業資産評価室にて国内外の企業評価、動産評価、
インフラ事業に係る各種業
務を経て、現職。不動産鑑定士、不動産証券化協会認定
マスター、米国鑑定士協会Senior Member。

新規感染の拡大が目立ち、1日当たり

ともに、政府の住宅需要刺激策によの新規感染者数が1,000人を超える

り、不動産マーケットは持ち直しの兆など、予断を許さない状況となっていしを見 せると予 測されておりました

マレーシアでは3月初旬から中旬ます。なお、WHO抑え（世界保健機

が、新型コロナ禍はその期待を一蹴にかけて新規感染者が拡大したこと関抑え）によると、同国の10月末時点

する出来事となりました。

で、3月18日に政府は活動制限令をにおける累積感染者数は30,889人、発令し、外国人の入国禁止、州をまた累積死亡者数は249人です。

１．
マレーシアにおける新型コロナ禍

ぐ移動を原則禁止、日常生活に不可

2．新型コロナ禍発生後の不動産マーケット

欠な事業以外の事業所を閉鎖しました。
その後、5月初旬から感染予防策

マレーシアの2020年第2四半期の
G D P 成 長 率 は 対 前 年 同 期 比で▲17.1％となり、アジア通貨危機に見
舞 われ た1 9 9 8 年 第 4 四 半 期 の▲11.2％を下回る過去最低の水準をを講じることを条件に、ほぼ全業種の前回の連載第3回目までにお伝え記録しました。雇用や所得に対する不経済活動の再開を認めました。6月にしたとおり、
クランバレーを中心とした

安が広がっていることで、売買市場には新規感染者数は増加したものの、9コンドミニアムマーケットは、価格面おける実需層は様子見姿勢を貫いて

月下旬頃まで総じて新型コロナウイ

での需給ギャップなどを背景として軟います。
また、新型コロナ禍での外国

ルスの抑え込みに成功していました。

調な状態が続いていました。
それまで人の入国制限は、駐在員の減少を招が、10月に入ってから地方都市でのは大量供給の影響が薄れつつあるとき、賃料にも下方圧力がかかっていることから、駐在員への賃貸を計画する

図表１ マレーシアの新型コロナウイルス感染者数（WHO資料）

投資家の需要をも低下させています。

（単位：人）
35,000（単位：人）
1,400

30,0001,200

25,0001,000

20,000800

15,000600

このような状況のなか、
マレーシア

10,000400のデベロッパーが加盟するマレーシ

5,000

200

ア住宅協会（REHDA）は、マレーシ

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累積感染者数（左軸）累積死亡者数（右軸）

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新規感染者数（右軸）

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3．第2次ホーム・
オーナーシップ・キャンペーン

ア政府と連携して、2020年6月1日から2021年5月31日までの1年間、第2次 ホーム・オーナーシップ・キャン
ペーンを展 開しています。同キャン

および東南アジアでも最も高い建物れており、デベロッパーの販売価格か要因としてガスやオイル、
コモディティ

として、ランドマークタワーとなりそう

ら最低10％以上のディスカウント、印

投資の価格安定、内的要因として外です。TRX内には、2021年、
マレーシ

紙税の免除または軽減などがインセ資誘致促進や内需拡大のための経アの大手小売会社による「西武」
ブランティブとして設定されたため、主に済対策を推進することが可能な、安ンドの百貨店の開業が予定されてお実 需 層からの反 応が良く、デベロッ

定政権の確立が必要と考えます。

り、同エリアの今後の発展にも注目が集まっています。

キャンペーンの継続を要望したもの

5．現地で注目の
新しい開発の、税収の回復等を背景に2019年

商業中心地であるブキビッタンエ

シア」
はスンガイペシ空軍基地を利用

12月末をもって終了してしまいましリアにおいて、2021年に「三井ショッ

した大型開発で、開発面積は約197た。しかし、再び 導 入され た第 2 次

ピングパーク・ららぽーとクアラルン

万㎡と東京ディズニーリゾートの広さ

キャンペーンでは、前回と同じインセ

プール」の開業が予定されています。

に匹敵します。一時期、資金面で事業ンティブに加え、不動産譲渡益税のプドゥ刑務所跡地を活用した大型複中止に追い込まれましたが、国家の免 除 、6 0 万リンギット（約1,500万

合開発のひとつで、日本の大手不動

一大プロジェクトとして政府も後押し円）以上の3件目の住宅に対する融産会社と現地開発会社BBCCが中する形で事業再開のめどがたちまし

資上限の緩和も追加され、税収回復

心となり、開発が進められています。

た。
この「バンダル・マレーシア」にはよりも、経済の裾野が広い住宅市場「ららぽーとクアラルンプール」
は東南

22万人が就業または居住することがを活性化させたいという政府の狙い

アジア最大級の施設規模で、当該複見込まれています。

が見られます。

合開発の中心的な施設としての役割（注）本稿の意見に係る部分は執筆者の個人的見解であり、執筆者の属する組織の公式見解を示したものではありません。

した。デベロッパ ーは2 0 2 0 年も同

海外では 新 たな 国 際 金 融 地 区となるべく「Tun Ra za k

では、デベロッパーはワークスペース

Exchange（TRX）」
も開発

や高い換 気 性などを備えた住 戸なが進められており、このエリ

ど、需要者や社会のニーズにうまく対

ア内には「The Exchange

応しつつ、さらに価格面でも訴求力の106」が建設されます。106

ある商品設計が求められることにな

階建て、地上492ｍで、地上るでしょう。
また、住宅需要が回復す

452ｍとされる「ペトロナスツ

るには、
まずは国内の経済回復が最インタワー」を超え、同国内

TRX（全体）の竣工イメージ

出典：The Exchange 106 HP

物件調査

また、ブキビッタンエリア

Withコロナ時代の住宅マーケット

トラブル

4．
今後の不動産マーケット

約7ｋｍに位置する「バンダル・マレー
宅建士を担います。

クアラルンプール中心部から南方

管理

パーの在庫消化にも一役買っていま仲介優先となりますが、そのためには外的法律

ペーンは2019年に第１次として行わ

ららぽーと・クアラルンプール外観

バンダル・マレーシア（全体）の竣工イメージ

出典：三井不動産株式会社HP

出典：Bandar Malaysia HP

2021.1 ｜ 月刊不動産 25いつでもどこでも学べる！

全日保証
e ラーニング
研修システムのご紹介

民法改正が実務に及ぼす影響【賃貸編】−1
全日保 証eラーニング研 修では、2020年４月１日より施行された改正民法の解説を公開しています。今号では、立川正雄弁護士が講義する「民法改正が実務に及ぼす影響」の賃貸編の内容をピックアップして紹介します。
＊受講の際は、アクセス概要（「月刊不動産」2020年６月号P28）や、「 全日保証eラーニ
ング」内の操作マニュアルを参照してください。

賃貸建物の一部滅失等による賃料減額◆賃貸物件が一部滅失した場合の賃料減額

Q1. 小さな事業用ビルを貸しているが、震度６強の地震で建物の階段・エレベーター・冷暖房設備等が壊れてしまい、修理するまで１ヶ月間貸室が使えなかった。テナントから家賃を減額しろと要求されているが、貸主に責任はないと思うが、応じなければならないか？
【注】震度６強の地震は、「極めて希に（数百年に一度程度）発生する地震による力」（ →東京では震度６強〜７程度）とされている（建築基準法施行令第８８条３項参照）「天災地変」であり、貸主にビルの維持・管理に過失はないが、本件のような場合、原A1. ・震度６強の地震は、則として、テナントの賃料減額請求に応じなければならない。
・改正前民法においては、賃貸借契約期間中に、賃貸目的物の一部が賃借人の過失によらずに滅失した場合、賃借人は、その滅失した割合に応じた賃料の減額請求ができると定められていた（改正前民法第６１１条）。
・改正前民法第６１１条（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）の趣旨①改正前民法第６１１条はいわゆる危険負担の考え方を賃貸借の中で定めたものである。言い換えると、借主も貸主も責任がない状態で、賃貸建物が使えなくなった場合、建物を提供する債務を負っている貸主（債務者）が壊れたこと
による損失を負担し、借主には家賃の請求ができないとする規定である。
②危険負担とは、貸主の債務である賃貸建物を使わせることが地震という不可抗力でできなかったとき、借主からの反対給付である家賃の支払い義務もなくなる(減額される)と言う考え方。
③地震で壊れて借家が使えないという「危険＝損失」は貸主（家を貸すことの債務者）が負担する（家賃をもらえない）という考え方（債務者主義）と、借主（家を貸すことを請求できる債権者）が負担する（家賃は払ってもらえる）という考え方（債権者主義）があるが、本件では債務者主義（貸家が使えなければ、その損失は貸主が負い、家賃をもらえない）になる。

・改正前民法では、借主が家賃減額を請求して初めて家賃が減額される（減額請求しないと貸主は家賃を全額請求できる）形で定められていた。また、この減額請求は、形成権（借主の減額請求で初めて家賃減額の効果が生じる）ではあるものの、その効果は請求したとき以後の家賃減額ではなく、（後で請求しても）建物を使用できなくなった時期からの家賃減額を請求できるものと解されていた。
・改正民法では、賃料は賃借人が目的物を使用収益することの対価であり、使用収益ができない以上、当然に賃料が減額されるとするのが合理的であることから、賃借人は何も請求しなくても、一部滅失した時点から、当然賃料の減額を主張できることになった。従って、家賃減額がされる時期については改正前と改正後で変わりはない。

26 月刊不動産 ｜ 2021.1

・家賃減額について、請求が必要なくなったことに着目して、「民法が改正されると対策が必要だ」と解説する者がいるが、あまりこの違いに着目する必要はない。
・むしろ、実務上の問題は、建物の滅失以外に建物設備の故障でも家賃減額ができるとの認識が一般に広まることで、現場でのトラブルが増大することが懸念されることである。
【改正前】民法第６１１条（賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等）
・賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
・前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

【改正後】民法第６１１条（賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等）
・賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
・賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

◆賃貸物件の使用に支障が生じたことによる賃料減額

Q2. 真夏に賃貸マンションの給湯器が自然故障で壊れ、部品がなかったため給湯器の交換に１週間かかった。
その間、借主は風呂もシャワーも使えない状態が続いた。怒った借主は、１週間分の家賃を払わないと主張している。この主張は正しいか？
「真夏に風呂やシャワーが使えない状態となった」
A2.・１週間分の家賃を払わなくてよいとの主張は正しくなく、ことにより、使用・収益を妨げられた割合に応じて、賃料の減額請求ができるに留まる。
・改正前民法では、本問のように設備機器が壊れたことにより、賃貸建物を通常に利用できなくなった場合
でも賃料の減額を請求できると解釈されていた。
・しかし、法文上は、賃借物の一部が「賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」と定められていたため（改正前民法６１１条）、
実務では、借主から本問のように設備機器が故障したことについて、改正前民法６１１条を根拠に家賃減額が請求されることはあまりなかった。
・ところが、改正民法６１１条では、滅失以外にも「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に家賃が当然減額されるとの規定に改められた。したがって、本問のような場合にも、当然家賃減額が行われるべきだという認識が一般に広まるようになるものと予想される。
・この改正を踏まえ、特約の規定や現場の対応をどのようにするかであるが、ある管理業者の団体は、今回の民法改正に合わせ、「風呂が使えなかったら何割、トイレが使えなかったら何割と家賃減額の基準をあらかじめ契約書に定めておく。」という対応を提唱している。
・そのような対応策も良いとは思うが、各支障が生じた場合に一律に○％減額で処理ができるか疑問である。また、○％減額を表示するとかえって紛争を招く可能性もあるため、借主が不便な状態ではあったが、一応賃貸建物は使用できた場合には、家賃は減額しない旨を予め定めておき、さらに、たとえば本件のように風呂が使えなかった場合、その期間の借主の対応に合わせ、近くの銭湯の代金を補償するような対応が良いとも考えられる。
・また、社員教 育として本 件のような場 合には、現 場で借 主の立 場を考えて、適 切な家 賃 減 額（ 補 償 ）を行
い、契約書には何も定めず、トラブルになったら、この民法の規定（改正民法第６１１条）で解決するという方針を検討している管理会社もある。

2021.1 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information
令 和２年秋の褒章
令和２年秋の褒章が10月23日（金）に閣議決定され、国土交通省は11月3日（火）に褒章受章者を発表しました。全日
本不動産協会、不動産保証協会からは、
髙木剛俊 全日本不動産協会常務理事（新潟県本部本部長）と南村忠敬 不動
産保証協会常務理事（兵庫県本部本部長）が多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により黄綬褒章を受章されました。なお、恒例の国土交通省で行われる伝達式は、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、中止となりました。

髙木剛俊 全日本不動産協会常務理事

南村忠敬 不動産保証協会常務理事

令 和２年大臣表彰 表彰式
令和２年11月25日（水）、新型コロナウイルス感染症拡大防止の観点から延期されていた令和２年大臣表彰 表彰式が、
国土交通省10階共用大会議室(中央合同庁舎３号館)にて開催されました。全日本不動産協会、不動産保証協会からは、多年にわたり宅地建物取引業に精励するとともに、関係団体の役員として業界の発展に寄与したとして、下記７名の方々が受賞されました。

写真左より 松本太加男 全日本不動産協会東京都本部理事、梅原寛克 全日本不動産協会理事、浅野勝史 全日本不動産協会理事、
宮嶋義伸 全日本不動産協会埼玉県本部副本部長、中野楠雄 不動産保証協会常務理事、石田宣明 全日本不動産協会理事※中塚雅昭 全日本不動産協会京都府本部理事はご都合によりご欠席されました。

28 月刊不動産 ｜ 2021.1

「全日本不動産政策推進議員連盟」総会を開催
11月20日（金）、「 全日本政策推進議員連盟（以下、全日議連）」総会が開催されました。野田聖子全日議連会長、井上信治全日議連事
務局長をはじめとする国会議員、全日本不動産協会（以下、全日）の原嶋和利理事長、松永幸久全日副理事長および役員の方々、国土交通
省不動産・建設経済局の松原明紀次長および天河宏文審議官、住宅局の黒田昌義審議官などが出席し、「令和３年度 政策及び税制改正に関する要望書」
をもとに活発な議論が繰り広げられました。

●二拠点居住（デュアルライフ）推進政策を新規に要望
はじめに野田全日議連会長の挨拶後、原嶋理事長より、この4月に自民党本部会議室で行われた全日議連総会設置された全日専属の研究機関「全日みらい研究所」に寄せられた全国の会員からの調査結果をふまえ、空き家の適正な流通促進について改めて要望したい旨を伝えました。
その後松永副理事長よりⅠ.空き家、所有者不明土地や未利用空地の流通促進を図る政策として、宅地建物取引業者への空き家や未利用空地の所有者情報の開示、空き家・所有者不明土地問題に対処する官民連携体制の構築など、
Ⅱ.不動産流通促進による地方活性化を図る税制改正として、住宅ローン

野田聖子全日議連会長

原嶋和利理事長

松永幸久副理事長

松原明紀次長天河宏文審議官

黒田昌義審議官

松島みどり衆議院議員

片山さつき参議院議員

減税等の床面要件（現行５０㎡以上→３５㎡以上）の緩和、令和３年度の土地に係る固定資産税の課税標準を令和２年度の課税標準に据え置くなどを要望しました。新規事項としては、新型コロナウイルスの影響により現在より多くの関心が寄せられている「二拠点居住（デュアルライフ）」を推進する政策の実現について要望しました。

●国土交通省との協議について
上記要望に対して、国土交通省不動産・建設経済局の松原次長より「所有者不明土地等の流通促進については、全国15都道府県関係団体と連携した『所有者不明土地連携協議会』
をつくり、これらを通じたノウハウや先進事例の全国展開を図っていきたいと考えています」と説明。住宅局の黒田審議官は「住宅環境、所得確保が厳しい中だ
が、住宅は内需の柱なので、住宅ローン減税の拡充、床面積要件の緩和についてしっかりと経済再生にむけてアクセルを踏んでいきたい」と回答しました。

●国会議員による要望応援
松島みどり衆議院議員、片山さつき参議院議員などの国会議員からは、床面積の引き下げ、各種税制措置の延長拡充、住宅ローン減税等について、
この状況下で特に取り組むべき問題として要望が強調されました。
最後に議連側より「本日承った要望に関しましては、
我々議連幹部と関係閣僚等でしっかり取り組んでいきます」と力強く答えがありました。

2021.1 ｜ 月刊不動産 29

Initiate Member
都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 ｉ Ｃｒ
ｅａｔ
ｉ
ｏｎｓ

札幌市
札幌市

宮城県
福島県
茨城県

栃木県

商号名称

新入会員名簿［令和2年 11月］

都道府県

市区町村

都道府県

市区町村

商号名称

東京都

世田谷区

株式会社 ケンズハウス

名古屋市

名古屋市

株式会社 リジェ・ラウレール

株式会社 アクト

台東区

コ・シェル

三重県

四日市市

Ｍ・Ｌ・Ｃ 株式会社

合同会社 ＭＭアセット

新宿区株式会社 コンフィエンス

桑名市

ＴＲＣ不動産札幌市

株式会社 さっぽろゼロはうす

渋谷区

株式会社 Ｓｕｃｓｔａｔｅ

京都市

株式会社 スペック

石狩郡

株式会社

田西会館

千代田区

ＣＧＰパートナーズ 株式会社

京都市

株式会社 Ｔ ｓ ＥＳＴＡＴＥ京都

札幌市

株式会社

中心街ビル

中央区

株式会社 ＳＯＬ
ＩＤ

札幌市

株式会社 Ｔｒａｖａｇｅｎｔ

足立区

札幌市

成田屋

虻田郡

合同会社 Ｎｉｓｅｋｏ Ｔｒ
ａｄ
ｉ
ｎｇ

函館市

株式会社 ホーム住工

札幌市

株式会社 ランドマネージ

株式会社

商号名称
株式会社

京都府

株式会社

大阪市

株式会社 アールコーポレーション

タクミテック 株式会社

大阪市

株式会社 イオリア

新宿区

ＷＴＣトリニティ・アドバイザーズ 合同会社

大阪市

株式会社 Ｖａ
ｌ
ｖｅｒ
ｄｅ

千代田区

株式会社 ＴＭＲ

大阪市

株式会社 エイト

新宿区

ＴＭコンサルティング 株式会社

大阪市

株式会社 ＡＩＰ

港区

ＴＫ都市開発大阪市

エステート冨樫

大阪府

株式会社

仙台市

株式会社

目黒区

Ｄｅｅｓ 株式会社

大阪市

Ｍ２ＧＲＯＵＰ 株式会社

仙台市

８２不動産株式会社

八王子市

Ｄ−ＭＡＲＫＥＲ 株式会社

大阪市

株式会社

大川法務事務所

郡山市

株式会社

大丸不動産

板橋区

東葉建設

大阪市

起不動産

株式会社

須賀川市

フジ開発

株式会社

日野市

株式会社 トップファースト豊能郡

株式会社 コア・サービス

ひたちなか市

グラッソデザインオフィス 株式会社

足立区

株式会社 Ｔｏｍ ｓＣｏ
ｒ
ｐｏ
ｒ
ａｔ
ｉ
ｏｎ

大阪市

５−ｏｎエステイト

水戸市

ケイアイネットリアルティ４ｔｈ 株式会社

中央区

株式会社 トレスアローズ

大阪市

ＪＣＳ福屋

水戸市

株式会社 Ｋ−Ｌ
ＩＮＫ

大田区

株式会社 ナガサワホームアシスト

大阪市

株式会社 セイル
合同会社 ＴＥ
ＩＡＮ

あおばの杜

株式会社

株式会社

水戸市

コスモ開発

千代田区

株式会社 ナップ

大阪市

つくば市

株式会社 ネクスト

渋谷区

株式会社 日本リバックス

大阪市

株式会社 ティー・シー・セカンド

かすみがうら市株式会社 やまや不動産

渋谷区

株式会社 バディクリエイト

大阪市

トライデント 株式会社

株式会社

足利市

株式会社 スモールワールド

練馬区

ＨＡＮＡＴＡ Ｈｏｌｄｉｎｇｓ 株式会社

松原市

株式会社 ＮＥＸＵＳ ＨＯＭＥ

宇都宮市

株式会社 ミツミ

港区株式会社 ＢｅｙｏｎｄＳｐａｃｅ

大阪市

株式会社 ハウジングパートナー

群馬県

太田市

インターシェアード 株式会社

新宿区

ビライブ 株式会社

大阪市

株式会社 ビーウィズｐ
ｌ
ｕｓ

埼玉県

川越市

株式会社 アトラス川越

杉並区

株式会社 フィフティファイブ

大阪市

株式会社 ファースト

八潮市

株式会社 ＥプラスＬ企画

千代田区

プランドゥオフィス 合同会社

大阪市

富士興産

さいたま市

株式会社

Cypherdawn

江東区

株式会社

大阪市

株式会社 ＢＯＮＤＳ

越谷市

株式会社

Second・Life

豊島区

株式会社 べリオ興産

吹田市

株式会社 マックストレード

さいたま市

株式会社

東和コンサルタント

台東区

松井建装

大阪市

Ｍａｍｉ 合同会社

千葉県

東京都

ベイシティ不動産
合同会社

株式会社

蕨市

株式会社 ヒートインベストメント

中央区

株式会社 マッシモ・グランデ

大阪市

株式会社

越谷市

ファースト不動産販売

世田谷区

株式会社 ｍａｓｓｓ
ｉｍｏ東京組岸和田市

株式会社 ライトアップリフォーム

大阪市

株式会社 Ｌａｖｉｅ ｈｏｍｅ株式会社

ユーディーアイ

柏市

ＲＬＨＤ 株式会社

新宿区

株式会社

丸山不動産

市川市

華源

株式会社

中央区

ミカ製版

株式会社

千葉市

株式会社 Ｇｏｏｄ Ｃｒ
ｅｗ

新宿区

佳本

船橋市

株式会社 ＺＹＮＡＳ

千代田区

松戸市

三和ホーム 株式会社

渋谷区

印西市

合同会社

四季

文京区

株式会社 ライフワン

茂原市

有限会社

鈴木弥七商店港区

株式会社 Ｌｉ
ｔｅｒａｃｅ ＦＰ Ｐａｒ
ｔｎｅｒｓ

野田市

大正屋不動産港区

株式会社 ｏｎｅ８

木更津市

株式会社

三浦郡

株式会社

QUEEN'S DESIGN

有田郡株式会社 有田リサイクルサービス

市原市

株式会社 ハウジングパートナー

藤沢市

株式会社

幸福不動産

岡山県

岡山市

アンドイディアル

八街市

株式会社 ハウスリノベーション

横浜市

株式会社

煌海プロパティ

広島県

東広島市

株式会社 ＲＳＰ

市川市

ブルーホライズン 合同会社

平塚市

ニコットホームサービス 株式会社

広島市

フォレストビル

船橋市

有限会社

横浜市

ブリエ 株式会社

徳島県

徳島市

オオルリ不動産

愛媛県

四国中央市

株式会社

菜の花リフォーム

神奈川県

ベストホームサービス

兵庫県

伊丹市

株式会社

神戸市

イレブンオフィステナントジャパン 合同会社

ライゼオーナーサポート 株式会社

神戸市

株式会社 クラウドエステート

ライトエステイト 合同会社

神戸市

株式会社 ＫＲＣ ＦＯＯＤＳ

伊丹市

株式会社 ＲＩＳＥ

奈良県

奈良市

株式会社

和歌山県

有田市

有田ハウス 株式会社

株式会社

千葉市

株式会社 ＰＯＲＯＳＵＳ

横浜市

合同会社 ボウズ

浦安市

やぎ工事店

厚木市

株式会社

葛飾区

有限会社 Ｉ
Ｅコンシェルン逗子氏

合同会社 ライフプラス

大田区

アスライト 株式会社

岐阜市

株式会社

渋谷区

Ａｓｓｅｔ Ｐｌｕｓ 株式会社

岐阜県

各務原市

豊島区

株式会社 アミグループ

静岡県

静岡市

千代田区

株式会社 ウェンズインターナショナル

千代田区

株式会社

稲垣技建

杉建築設計

株式会社

株式会社

あさひ産業

松山市

株式会社 エコ・アシスト

高知県

高知市

合同会社

福岡県

福岡市

朝倉コンサルタント 株式会社株式会社 ＴＥ
Ｉ
Ｊ
ＩＮ

太宰府市

株式会社 クライム

株式会社 ａｄｖａｎｃｅＫ

遠賀郡株式会社 Ｃall

富士見市

エイトインダストリー

北九州市

有限会社 シンエイ厨房

雲竜エステート 株式会社

磐田市

株式会社 トコー不動産

福岡市

株式会社 プロデュース

港区株式会社 エイトラスト不動産

浜松市

丸八エリアデザイン 株式会社

佐賀県

鳥栖市

株式会社

育商会

千代田区

株式会社 ＡＰホールディングス

三島市

株式会社 やつぼホーム

長崎県

佐世保市

株式会社

西部住営

千代田区

Ｓ＆Ｆ企画設計西尾市

株式会社 アイラス

熊本県

荒尾市

株式会社 サンテックコーポレーション

株式会社

愛知県

山月
いえ・ＶＩＳＩＯＮ

株式会社

池澤

港区

オーバル・パートナーズ 株式会社名古屋市

黒田卓磨建築事務所

熊本市

株式会社 ワンラインプロ

府中市

有限会社 オリジナルハウス

名古屋市

ゴールドエイジ 株式会社

大分県

大分市

海月不動産

町田市

嘉七八ホーム・レジデンシャル 株式会社

瀬戸市

シールドインク 株式会社

宮崎県

由布市

株式会社 ホリデイズ

千代田区

金融デザイン 株式会社名古屋市

スターネットジャパン 株式会社

宮崎市

まるせい不動産

渋谷区

株式会社 クリエイティブダックス

春日井市

株式会社

沖縄市

株式会社 トウシン不動産

渋谷区

ＫＩＣデベロップメント 株式会社

高浜市

不動産サポート スギウラ

中頭郡

合同会社

渋谷区

株式会社 ＫＥＩ ＣＡＰＩ
ＴＡＬ

一宮市

株式会社

那覇市

株式会社 パイ・フラット

千代田区

ＫＷリアルエステート

江南市

悠起総合管理30 月刊不動産 ｜ 2020.11

春福
ベスト・オブ・ボーイズ

沖縄県

株式会社

Flat Peace Chair

地方本部の動き Activity Condition
REPORT三重県「新型コロナ克服 みえ支え 愛 募金」
寄附金贈呈

三重県本部

去る令和２年８月１９日（水）、三重県庁において、「 新型コロナ克服 みえ支え 愛 募金」
に対する県土整備部関係５団
体からの寄附金贈呈式が行われました。
三重県本部は、内藤本部長より寄附金を贈呈し、県から感謝状を贈られました。
寄附金は、医療現場の最前線にて、自身の感染リスクへの不安を抱えながらも感染拡大の防止や感染者の治療に取り組む医療従事者の方々が、安全に業務を行うために必要な感染防止対策の強化や医療機関での検査や治療の環境改善に要する経費に使われます。

前列左から二番目：内藤博之本部長

REPORT

福岡県本部

令和２年度『第1回新入会研修会』が行われました〈教育研修委員会〉

去る令和２年８月６日（木）、国、県の感染症予防対策基準を守り、ソーシャルディスタンスを保ちながら小規模スタイル
で、令和２年度初めての新入会研修が行われました。
【日時】 令和２年８月６日（木）13:00〜【会場】 全日本不動産協会福岡県本部事務局 会議室【内容】「名刺交換」 「組織について…「全日・保証・日政連」」 「不動産広告作成上のルールについて」「流通システムとラビ―ネットの概要について」 「不動産取引上のトラブルと重要事項説明について」「修了証交付」

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2021年1月号

令和3年1月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

重要
ｅラーニングで学ぶNew !

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産調査実務編

2021

JANUARY

1
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無料

原嶋 和利

ｅラーニングContents【 物件調査編】※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2021（令和3）年1月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第1号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

写真や図解で解り易く説明 ！

プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査