持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会の検討のご紹介
共同住宅ストック再生のための技術の概要
・環境・省エネルギー分野
・耐震性分野・防災分野
・高齢者対応分野（注）この資料は勉強会での検討の状況を説明するために
H24.7.5時点で作成したものであり、今後変更があり得る。

共同住宅ストック再生のための技術の概要（環境・省エネルギー）

1

共同住宅ストックの環境・省エネルギー性能に関する課題と対応
共同住宅の環境・省エネ性能の推移① 環境･省エネ性能の推移
制定年昭和55年（１９８０）

平成4年（１９９２）

平成１１年（１９９９）

基準の通称

旧省エネルギー基準

新省エネルギー基準

次世代省エネルギー基準

壁の断熱材の厚み※

２０ｍｍ

３０ｍｍ

４５ｍｍ

備考

省エネに関する初の基準

寒冷地で気密化住宅

全国的に気密化住宅※Ⅳ地域、RC造等の住宅、建築物断熱用吹付硬質ウレタンフォームA種３ λ =0.0４の場合

・既存共同住宅の省エネ性能は、建築年代とともに向上してきており、平成11年基準に適合しているものは少ない。

<現状>
・住宅の躯体・開口部の省エネ対策は、省エネ法(S55制定)により「省エネ基準」が定められ、段階的に高断熱化・気密化が図られてきた。
このため、その性能の分布は左の図のような状況にあると考えられる。
・また、H18には大規模なもの(2,000㎡以上)について、新築時等の届出等の義務づけ、措置が著しく不十分な場合の指示等を制度化。H20には届出対象を300㎡以上に拡大するとともに、
2,000㎡以上について措置が著しく不十分な場
合に命令ができることとした。

1980
（S55）

1992
（H4）

1999
（H11）

各年代における省エネ基準に対する仕様モデルごとの適合イメージ仕様モデルＡ⇒1980年以前建築仕様モデルＣ⇒ 1991～2000年建築仕様モデルＢ⇒1981～1990年建築仕様モデルＤ⇒2001年以降建築

各年代における省エネ基準
公庫の省エネ基準
実際の建物の性能分布のイメージ

各年代の省エネ基準と仕様モデルの適合イメージとストック量推計

・民生用エネルギー消費が増加傾向にある中で、住宅の新築部門だけでは限界があり、省エネ
性能の低いストック住宅の省エネを図ることが重要である。
出典：既存共同住宅の多世代利用に向けた改修及びマネジメント手法

2

技術の活用（省エネ改修）
省エネ改修工事の種類と価格
省エネ改修工事として以下の種類が考えられる。
① １棟丸ごと断熱工事
屋上、外壁、開口部をまとめて断熱工事を実施② 省エネのために高効率設備等を導入する工事
コージェネレーション設備、太陽光発電等の導入、ＢＥＭＳ③ 大規模計画修繕と一体的な省エネ改修工事
計画修繕工事等を契機とする省エネ性能のグレードアップを図る工事（屋根防水工事）＋断熱防水工事、（外壁塗装）＋湿式密着外断熱工事（玄関ドア改修工事）＋ドアかぶせ工事、（サッシ改修工事）＋Low-e複層ガラス

3

①-1

１棟丸ごと断熱工事

屋上、外壁、開口部の全てを総合的計画して断熱化する省エネ改修工事がある。
■外断熱改修事例（神奈川県、分譲マンション）
・外皮全体を断熱改修
・RC造地上３階地下１階 ・全２２戸 （平均専有面積５０㎡）
部位

工法

価格

備考
断熱材100mm
露出防水

屋根

外断熱防水

開口部

掃出し窓（２箇所）：外付2重サッシ
腰高窓（１箇所）：ガラス交換（複層ガラス）
玄関ドア断熱化：かぶせ工法
熱交換式換気扇

外壁

外断熱改修

床下

最下階床下断熱化

３５００万円（１５９万円／戸）
断熱材50mm
左官仕上■外断熱改修事例（茨城県、賃貸住宅）
・外皮全体を断熱改修
・RC造地上４階（１階店舗） ・全12戸(平均専有面積２５㎡)
部位

工法

屋根

外断熱防水

開口部

玄関ドア断熱化：扉のみ交換
掃出し窓（１箇所）：内付2重サッシ

外壁

外断熱改修

価格

備考
断熱材30mm
シート防水

１３７４万円（１１５万円／戸）
断熱材50mm4

②省エネのために高効率設備等を導入する工事（単独工事として行われる省エネ改修）
共同住宅の省エネ改修のうち、共用部の設備を対象として単独で工事されるものがある。
■単独工事として実施される省エネ改修事例※１ 大阪ガス資料による。

省エネ改修工事

概算工事費 ※１
価格変動要因設備
コージェネレーション(共用部設置)向上する性能仕様

備 考
円

25kW（161戸）

住棟や団地の規模（100戸以上でｽｹｰﾙﾒﾘｯﾄ）
共用部コージェネor全棟コージェネ

高 効率 化に よ る エ
ネルギー消費量の低減

円/戸

3,000万円/基186,000円/戸

上水予熱方式
共用部コージェネ：共用部の電力と共用部の設備に利用

コージェネレーションのしくみ

全棟コージェネ

電気は運びやすく、熱はためやすいが運びにくいた
め、発電所で発生した熱を家庭では利用できない。
電気をつくり、そこで生まれた熱も利用する、このよ
うに１つのエネルギーから電気や熱など2つ以上のエネルギーを同時に取り出すシステム。

共用部に都市ガス等を燃料とする自家発電機を設置し、発生した電力を全棟（専有部・共用部）の電力に供給し、排熱を有効に活用する。
共用部

専有部

出典：大阪ガス

コージェネレーションを共同住宅に導入したイメージ
出典：東京ガス

出典：大阪ガス5

③大規模計画修繕と一体的な省エネ改修工事（省エネ性能のグレードアップと価格の上昇）
共同住宅の省エネ改修は、計画修繕を契機とした性能のグレードアップとして行われる工事が多く、工事に利用する材料を変え、追加の手順を加えて実施される。この工事の価格は、単価×数量の数
値の置換えや、工程の追加を増額することで算出される。
■各部位の計画修繕工事と省エネ改修工事を実施する場合の比較
試算例※
部位

工法等
計画修繕工事の例

露出防水工法屋根

工事内容（既存防水層の上に）露出防水

省エネ改修工事の例

断熱露出防水工法

上記に加え（防水層の下に）、
断熱材を追加計画修繕工事の例

清掃・金物取替え等

着脱、水研ぎ、再塗装、付属建具金物を取替え

省エネ改修工
事の例

かぶせ工法

既存枠に新規枠を被せる
扉・附属建具金物を取替え

計画修繕工事の例

清掃・金物取替え等

着脱クリーニング框外し
付属建具金物を取替え

省エネ改修工
事の例

かぶせ工法（Low-e複層ガラス）

既存枠に新規枠を被せる
サッシを取替え

玄関ドア

サッシ※ 試算例は、メーカーヒアリングによる。
屋根は５階建て３０戸の共同住宅を想定して試算している。
サッシ改修（かぶせ工法）は、掃出し窓2箇所、腰高窓1個所を想定して試算している。

増額比

工事費
（円／戸）

98,000１．８倍
180,000

65,000２．８倍
185,000

225,000

３．１倍
700,000

6

団地レベルを視野に入れた省エネ改修① 住宅のスマート化に関する状況（１）スマート化
・スマート化とは、ICT(情報通信技術)を駆使し、状況に応じて運用を最適化するインテリジェン
トなシステム構築のこと**新語時事用語辞典
・省エネの視点からは、ICTを利用して住宅のエネルギー需給を最適に管理・制御するシステムの構築であり、「見える化」などエネルギー管理を担うツールの１つがHEMS（２）スマートハウス
・住宅のスマート化を具現化したものがスマートハウス
・エネルギー需給の管理に止まらず、省エネ家電、太陽光発電、蓄電池などを装備し、これらの最適な運用、管理、制御を行うのが一般的
・戸建住宅では既に商品化が進行。大手住宅メーカーの多くが参入済み（３）共同住宅のスマート化
・共同住宅でも、新築マンションを中心にスマート化に取り組む例が増大
・後述する「一括受電」の導入に合わせ、多様な姿でスマート化が促進される可能性がある。既存共同住宅への適用も期待できる7

② 共同住宅におけるスマート化の概念■エネルギーマネジメントとデマンドレスポンスを組み合わせた例• 対象は「パークタワー西新宿エムズポート」（179戸）• 共用部のエネルギーを制御する「MEMS」と各住戸のエネルギーを制御する「HEMS」の連携によるエネルギーマネジメントと、電力需給に応じた
デマンドレスポンスによるインセンティブ還元を組み合わせて、マンション
全体のエネルギー利用をスマート化（出典：三井不動産レジデンシャル(株）HP）■集合住宅版スマートハウスの例• 対象は東京ガスの社宅（24戸）。集合住宅版スマートハウスの実証試験を実施• 高断熱仕様の集合住宅に再生可能エネルギー設備を最大限設置し、分散型エネルギーシステムを導入するとともに、集合住宅全体でエネル
ギー融通を行い、統合制御システムによる効率的な運用を実施。さらに、
HEMSによって住まい手の省エネ行動を促進（出典：「磯子スマートハウス実証事業」パンフレット、東京ガス(株））8③ 団地レベルのスマート化（１）団地におけるスマート化の考え方：団地の特質を活かした対応
・スケールメリット→共用設備等については投資の費用対効果は大。一括受電＋スマート化に伴う電力料金抑制や防災機能の充実などの点で有利
・入居世帯の多様性→世代やライフスタイルが多彩、多様であれば、電力ピークは平準化。一括受電の費用対効果が向上
・共用施設の充実、生活サービス関連施設の併設→コージェネレーション等、電力と熱を複合利用する省エネシステム導入が可能■団地レベルのスマート化技術（例）* 設備技術を中心に・一括受電
・団地全体のエネルギー管理

住棟

・共用部のオールLED化
・太陽光発電（＋蓄電池）

駐車場

・コージェネレーション→共用部の電力使用＋
生活サービス施設等への熱利用

・エコカーシェアリング
（EV、PHVなど）→非常時の電源活用

生活サービス施設

住棟

・太陽熱利用（給湯）9共同住宅ストック再生のための技術の概要（耐震性）

共同住宅の耐震性能の推移と地震の揺れによる建物被害①
・建物の耐震基準は、1981年（昭和56年）の建築基準法改正により、改正以前より耐震性能の高い基準となっている。
・共同住宅の約20%（1980年以前 約21.7万棟）は旧耐震基準により設計されており、これらの中には
新耐震基準を満たさない建物が含まれている。
共同住宅の建設年代(H20年住宅・土地統計調査より作成）

不明
(11%)

～1960
(6%)
1961～1980(14%)

耐震設計関係基準の変遷
法律などの制定

構造設計

1924 市街地建築物法改正「耐震設計基準の導入」

1950 建築基準法制定

水平震度 k=0.2
許容応力度設計1971 建築基準法施行令改正

せん断補強筋規定強化「柱帯筋ピッチを細かく」1981 建築基準法改正「新耐震設計法」

1964 新潟地震
1968 十勝沖地震
1978 宮城県沖地震

1977 RC診断基準策定
1981～2008
(69%)

主な地震

許容応力度設計
終局強度設計（保有水平耐力）

1995 耐震改修促進法制定

1995 阪神・淡路大震災

1997 SRC診断基準改正
2000 建築基準法改正

性能設計の導入

2005 中央防災会議「建築物の耐震化緊急方針」

2004 新潟県中越地震
2005 福岡県西方沖地震

2006 耐震改修促進法改正「平成27年に耐震化率90％」
2007 建築基準法改正

構造モデルの規定

2007 新潟中越沖地震
2007 能登半島地震

11共同住宅の耐震性能の推移と地震の揺れによる建物被害②・1995年（平成7年）に発生した阪神・淡路大震災では、揺れによる建物被害は耐震性能に劣る建物に数多く見られた。これを機に「耐震改修促進法」が制定された。
・旧耐震基準では大地震に対して検討されていないため，耐震診断，必要に応じて耐震改修が望まれる。
阪神・淡路大震災での揺れによる建物被害の例
1)

1)

2)

2)
出典
1)平成7年阪神・淡路大震災建築
震災調査委員会中間報告
2)日本建築学会：1995年兵庫県
南部地震災害調査速報12耐震改修①「耐震改修」とは、「耐震診断」により建物の耐震性能を正確に把握した上で、建物の耐震性能が新耐震基準よりも劣る場合に、必要に応じて、主要構造体の補強工事を行ったり、主要構造体に地震による揺れが伝わらないようにする工事を行うことである。
耐震診断法による耐震性能の判定
・Is≧Isoのとき「耐震性を満足する」

耐震改修工法の種類
・既存建物の性状に応じて、強度増大、靭性能増大などの方法を適宜選択して行う。

Is：構造耐震指標（建物の保有性能）
Is＝(強度)×(靭性能)×(形状・経年による補正係数）

強度増大型補強

Iso：構造耐震判定指標
Iso＝(基本指標)×(建物用途などによる補正係数)○実施例が豊富，一般に安価
×建物の使い勝手が変わる場合がある

ブレース，耐震壁の新設など靭性能増大型補強
柱鋼板巻立て補強など○比較的簡便な方法
×強度が低い建物では補強効果が
得にくい

免震改修
○免震層以外は建物の使い勝手は変わらない
×免震層変位が大きいので敷地に余裕が必要。設備の免震化も必要。

制震改修○在来補強よりも補強箇所が減る場合がある
×変形性能(靭性能)が低い建物には
不向き。

13

耐震改修②
・耐震改修後の住宅内部の使い勝手を悪化させないように、専有部分を改修せずに建物の外部で補強する方法もある。
(強度増大型補強）(強度増大型補強）(強度増大型補強）(靭性能増大型補強）

外付けフレーム補強の事例(靭性能増大型補強）
建物外側への補強
建物外側への補強

バットレス補強の事例
建物外側への補強○専有部分以外で補強できる
×補強部材が建築基準法の面積、高さ規定に抵触し、実現できない場合がある△接合部の設計に十分な配慮が必要であるが、具体的な検討法は設計者に委ねられている

14

改修技術① 耐震改修工法の種類・事例
耐震改修工法の種類
強度増大型補強

外側改修工法の事例

ブレース，耐震壁の新設など

外付けブレース補強の事例○実施例が豊富，一般に安価
×建物の使い勝手が変わる場合がある

住居外壁面への柱、梁、ブレースの増設

靭性能増大型補強
柱鋼板巻立て補強など○比較的簡便な方法
×強度が低い建物では補強効果が
得にくい

免震改修
○免震層以外は建物の使い勝手は変わらない
×免震層変位が大きいので敷地に余裕が必要。設備の免震化も必要。

バットレス補強の事例
建物妻面への柱、梁、ブレースの増設

制震改修○在来補強よりも補強箇所が減る場
合がある
×変形性能(靭性能)が低い建物には集合住宅の耐震改修では、住居部分に対する不向き。

耐震改修工事は困難な場合が多い

住居に立ち入らずに耐震改修が行える建物外側への耐震改修も実施されている
15

改修技術② 制震改修工法の種類
制震改修工法の種類(財)日本建築防災協会，「既存鉄筋コンクリート造建築物の免震・制震による耐震改修ガイドライン」より

筋違形ダンパーの例

パネル形ダンパーの例

間柱形ダンパーの例

トグル形ダンパーの例

既存建物の耐震性能に影響されるが、制振装置を用いることで在来工法よりも補強個所を減じることができる場合がある
16

改修技術③ 制震改修工法・免震改修工法の事例
制震改修工法の事例
粘性ダンパーを用いた制震改修事例

免震改修工法の事例
2階を免震層とした
中間階免震の事例

免震改修を行うと、免震層以外は耐震改修工事を必要としない計画が可能な場合もある
17

耐震改修工事 使用性・生活環境への影響の低減
例３

使用性や生活環境への影響を最小化するために活用できる技術がある。

（1）建物の外部に補強部材を取り付けた事例
改修前

改修後

補強部材

外側改修工法を採用するメリット

耐震改修後も居住空間は改修前と変わらない
外側改修工法の制約

一般的に耐震壁の増設などと比べると補強効果が小さいため、外側改修だけでは標性能を満足できないことがある目18

耐震改修工事 使用性・生活環境への影響の低減
例３

使用性や生活環境への影響を最小化するために活用できる技術がある。

（2）免震改修を行った施設付き集合住宅の事例

免震装置

改修前

改修後

免震改修工法を採用するメリット

・免震層より上部は耐震改修後も居住空間は改修前と変わらない
・地震による被災リスクが改修前よりも著しく低くなる
免震改修工法の制約

・建物周囲の敷地に余裕が必要（免震層が数10cm変位する）
・新築と異なり、免震装置に作用する力を自由にコントロールできないため、免震層の設計が困難な場合がある
19

共同住宅ストック再生のための技術の概要（防災性）

防災に係る共同住宅の保有性能の分類
・共同住宅における「防災」性能とは、大地震において倒壊を免れた建物の中で生活を継続する（＝生活性能維持）ための性能である。
・災害後の生活性能維持に関する項目は｢生活可能日数」に関するものと｢継続利用可能性｣、｢生活継続の利便性」に関するものに分類できる。
大分類

中分類

「生活継続可能日数」に関する項目

小分類
発電機用燃料の備蓄量増加
コジェネ

電力の確保

太陽光発電
非常用発電機の間欠運転
電力の二方向引き込み
受水槽の大型化
雨水利用・二系統給水

上水の確保

消火配管の臨時仮設利用
河川水の臨時利用

建物引込管の強化
備蓄「継続利用可能性」に関する項目

下水の確保

ガスの確保
エレベーターの運行確保
建築二次部材の耐震「生活継続の利便性」に関する項目

情報

食料・飲料水の備蓄
建物引込管の強化
マンホールトイレの備蓄
中圧ガス利用
機器固定の強化
自動復帰運転プログラム
扉の開閉障害防止
家具の移動転倒防止
住宅用自動火災報知システムの活用

21

検討されるべき現状把握と課題① （電力）非常用発電機の設置状況
・高さ31ｍあるいは11階建以上の建物では、非常エレベーターと消火ポンプを一定時間稼働できる非常用電源機の設置が義務付けられている。
・非常用発電機を備えた共同住宅では、外部からの電力の供給が途絶えた時に、発電機を稼働して共用部分などに電力を供給することが可能である。

表１

共同住宅に法規で要求される非常電源の稼働時間

機器名称(1) スプリンクラーポンプ(2) 屋内消火栓ポンプ(3) 自動火災報知設備(4) 非常警報設備(5) 誘導灯(6) 排煙設備(7) 連結送水管(8) 非常コンセント(9) 非常用エレベーター

共同住宅の場合の設置基準
使用時間
建物階数
その他
（min） 延面積（㎡）

30
30
10
20
30
120
30
60

－
2,100
500

11階以上の階
4階建
3階建

根拠条文 ＊１ー－－

11階以上の階－500 注１）－6,000 注２）
７階建
11階以上の階－－－消規第14条第1項第6の2号
消規第12条第1項第4号
規第24条第1項第6号
規第25条の2第2項第5号
消規第28条の3第4号第10号－
建基令第126条の2－
消規第31条第1項第7号
注３）
消規第31条の2第1項第8号－
建物高≧３１ｍ 建基令第129条の13の2(＊２)
12＊１

消規：消防法施行規則 建基令：建築基準法施行令＊２

非常用エレベーターの電気配線工事及び予備電源に関する標準（JEAS-A504)
注１） 住戸は排煙免除。.廊下等で自然排煙の場合は電源不要
注２） ５階以上の階
注３） 高さ70ｍ以上の建物は非常電源付ポンプが必要
注4） 反転文字は予備電源が要求されているものを示す

上記以外は専用受電で予備電源が免除される場合がある
文献６） 中央区高層住宅防災対策検討委員会報告書
H18.3（中央区HPより引用）

非常用
非常用EV
エレベーター

72%

消火ポンプ

69%

10

10
8

その他

38%

5

4
2

24%

不明

6

7
6

1

0
0%

20%

40%

60%

80% 100%

非常用発電機の供給先
図 非常用発電機－用途
文献６）

～3

～6

～12

12～

不明

図 非常用発電機－稼動時間 (時間)

非常用発電機の稼働時間文献６）22

検討されるべき現状把握と課題② （水道）・既設高層住宅の大部分には、日使用水量の4/10～6/10程度の受水槽が設置されている。文献４）５）・この受水槽の容量は生活用水を33L/(日･人）とした場合の４日分、100L/(日･人）とした場合の２日分程度に相当する。
20

受水槽＋
高置水
槽, 12,
45%

水槽レ
ス
19件
24%

文献６）
図給水方式の割合
上水供給方式（中央区調査）

15図

中央区調査（文献６）

10

8

5

受水槽
のみ
47件
60%

受水槽の
み, 12,
44%

9
7

4

3

4

4
2
0

0
～1.9

1

2.0～2.9 3.0～3.9 4.0～4.9 5.0～5.9

6.0～

文献３と４）を合成
生活用水を33L/(日･人)とした場合の受水槽使用可能日数
生活用(33L/日人の場合の受水槽使用可能日数(文献6,7を合成)

30

上水供給方式

文献７）
給水方式の割合（超高層建築物調査（注１）2525

超高層建築物調査（文献７）
中央区調査（文献６）20

件数2009年9月東京都水道局は、より増圧給水方式の適用範囲が緩和（共同住宅の場合、25階建、230戸程度まで可能）文献４）しており、今後、
受水槽のない高層共同住宅が増えていくことが予想される。

超高層建築物調査（文献７）

15

件数

水槽レス,
3, 11%

受水槽
+
高置水
槽, 13
件(
16%)

19

14

15
10
5

9

8
3

4

2

0
～0.5

0.6～0.97

1.0～1.9

40

2.0～2.9

3.0～

文献３と４）を合成
文献７） 大規模建築物の給排水設備等の防災対策に関する基準の検討報告書 生活用水を100L/(日･人)とした場合の受水槽使用可能日数
生活用水100L/日人の場合の受水槽使用可能日数(文献6.7を合成）
H20.3 ジェス23

共同住宅の防災性能の目標水準

災害時のクオリティ・オブ・ライフ• 「防災性能を向上する改修工事」には、固定された唯一の目標水準があるわけではない。
• 費用対効果なども含めて、総意として求める「防災性能の目標水準（災害時のQOL）」を設定する必要がある。

「松」の生活イメージ「竹」の生活イメージ「梅」の生活イメージ

・終日、各住戸の一部屋でテレビが見られ携帯電話の充電もできるが、他の部屋では利用できない

・テレビが見られ携帯電話の充電ができるのは各住戸の一部屋で、かつ、朝晩の２時間に限定される・各住戸内では電化製品が一切使えず、テレビや携帯電話の充電は集会所でのみ利用できる・冷蔵庫は利用できるが、電子レンジは利用できない・冷蔵庫・電子レンジは利用できない

・冷蔵庫・電子レンジは利用できない

・住宅情報盤とホールのデジタル表示盤で近隣店舗の営業情報が入手できる

・住宅情報盤で近隣店舗の営業情報が入手できる・近隣店舗の営業情報はホールの張り紙が頼りだ

・自治会から節水の注意があったがトイレ・洗面・
洗濯・入浴・調理は、ほぼ普通に行えるが乾燥機は使えない

・自治会から節水要請があり、トイレ・洗面・調理は、ほぼ普通に行えるが洗濯と入浴は時間が限定される
乾燥機は使えない

・自治会から節水要請があり、トイレ・洗面のみ利用できる。洗濯は洗濯機が使えず、手もみ洗濯のみとなる

・夜には廊下と各住戸の一部屋の照明が点灯する

・夜には廊下の照明のみが点灯する

・夜には廊下の非常灯のみが点灯する

・エレベーターは地震で停止したが翌日からは２台が利用できた

・エレベーターは地震で停止したが翌日には１台が利用できた

・エレベーターは地震ですべて停止し利用できない
24

共同住宅の防災性能の目標水準の設定

生活イメージ①「松」の生活イメージ「竹」の生活イメージ「梅」の生活イメージ

①電力

①電力

①電力

共用部の照明・コンセントが全 共用部の照明・コンセントがて利用可能、専有部のコンセン 利用可能、専有部で電力は使トが１ヶ所使用可能
えない

共用部の非常照明・一部のコンセントが利用可能、専有部
で電力は使えない

②上下水

②上下水

②上下水

各住戸でトイレ・洗濯・シャワー・入浴が可能

各住戸でトイレ・洗濯が可能､ 各住戸で断水、共用部のトイ(ガスが使えればシャワー可） レのみ給水される

シャワー
浴槽

飲料水 トイレ

洗濯

飲料水 トイレ

飲料水 トイレ

洗濯25

共同住宅の防災性能の目標水準の設定

生活イメージ②「松」の生活イメージ「竹」の生活イメージ「梅」の生活イメージ

③ガス

③ガス

③ガス

各住戸のガス機器が使用可能

各住戸のガス機器は使えない(復電後に使用可能となる)

各住戸のガス機器使用不可④エレベーター④エレベーター④エレベーターエレベーター２台使用可能

エレベーター１台使用可能

エレベーター１台が一日のう
ち一定時間のみ使える

26

共同住宅の防災性能の目標水準の設定「松」の生活イメージ

生活イメージ③「竹」の生活イメージ「梅」の生活イメージ⑤備蓄⑤備蓄
住民全員分の食糧とペットボ 住民全員分の食糧とペットボ
トルが毎日配布される
トルが毎日配布される⑤備蓄
住民が備蓄倉庫までペットボトルを取りに行く⑥情報
・各住戸の住宅情報盤に守衛室から交通状況や食糧等の配布情報が流される・各住戸の非常放送で災害
定期的に災害情報が流される⑥情報
・各住戸の住宅情報盤に守衛室から交通状況や食糧等の配布情報が流される⑥情報
・各住戸の住宅情報盤に守衛室から交通状況や食糧等の配布情報が流される・各住戸の非常放送で災害定期的に災害情報が流される

・各階ホールのデジタル表示盤に守衛室から交通状況や食糧等の配布情報が流される
非常放送

非常放送
災害情報
物資配布時間
エレベーター
運行予定
交通機関情報
共用部

備蓄配布

備蓄配布

備蓄配布
エレベーターの運行状況

エレベーターの運行状況

エレベーターの運行状況

デジタル表示盤

住宅情報盤

住宅情報盤

住宅情報盤

各階ホール

専有部

各階ホール

専有部

各階ホール

専有部

27

共同住宅の防災性能の目標水準の設定
場所

項目

現状

松

竹

梅

エレベーター

×

２台可

１台可

×

非常照明のみ○△非常照明のみ

コンセント

×

○

○

△

トイレ

△

○

○

△

シャワー（給湯）

×

○

△

×

食料・飲料水△○○○マンホールトイレ

△

○

○

○

生活情報盤

×

ホールに表示

×

×

照明

×

△

×

×

コンセント

×

△

×

×

トイレ

△

○

○

○

洗濯

×

○

△

×

シャワー（給湯）

×

○

×

×

調理

×

○

×

×

食料・飲料水

？

○

○

○

簡易トイレ

？

○

○

○

家具の固定

？

○

○

○

扉の耐震性

？

○

○

○

生活情報盤

×

各戸に表示

各戸に表示

×

非常放送

×

○

○

×

照明

共用部

専有部

現状との比較

○：使用可 or 装備△：一部使用可（あるいは使用制限あり）

×：使用不可

現
状
は
「
梅
」
と
同
等
か
そ
れ
以
下

28

防災分野の改修技術の概要①
電力の改修計画フロー

システム全体に係るもの①(電力)非常発電機用燃料備蓄量の増

コジェネの設置検討開始

照明①非常発電機用
燃料備蓄量の算定

非常発電機の選定

電
力

屋外タンク
小出槽

②非常用燃料備蓄量Ｖ（ｅ）の算出（表ー１参照）

屋内タンク
保安発電機用
燃料備蓄量の算定

Eng.

台所

Gen

油移送
ポンプ

③保安負荷の選定（使用パターンから選定：表ー２参照）

排熱

非常用
発電機

V（ｅ）＝Ｒｃ（ｅ）×Ｔ（ｅ）/60

飲用・
シャワ
ー

マイクロ
ガスタービン

暖房

地下タンク

保安発電機の選定

運転日数Ｄ（ｓ）の設定
日運転時間Ｔ（ｓ）の設定④保安用燃料備蓄量Ｖ（s）の算出（表ー２参照）

V（ｓ）＝Ｒｃ（ｅ）×D（ｓ）×Ｔ（s）/60

V（ｅ）＋Ｖ（ｓ）＜
指定数量注１）か？

注１）
消防法危険物の指定数量
灯油：1,000 ℓ
重油：2,000 ℓ

燃料小出槽
の容量決定

燃料の小出槽に外部から燃料を補給する油タンクを設置する。油タンクは屋外タンク、屋内タンク、地下タンクの３種類に分類できる。コスト的には屋外タンク＜屋内タンク＜地下タンクの順になるが、美観上も法規制上も地下タンクが望ましい。

小容量（数十ｋW程度）発電機を設置し、常時も運転する
ことで電力はもとより排熱を給湯や暖房に利用するもの。
燃料は一般的には都市ガスになる。コジェネの選定には、対象となる電源負荷と給湯・暖房とのバランスを考慮する必要がある。
29

防災分野の改修技術の概要②
上水の改修計画フロー

システム全体に係るもの②(上水)受水槽の大型化(撤去・新設)

二系統給水・雨水利用

検討開始
平常時の
受水槽容量の算定

雑用水
高置水槽

雨水利用

上水
高置水槽

［イメージ画像］①使用人数N（人）の想定②日常時の１人１日あたり使用水量
ｑ１（L)の設定（表ｰ3参照)

飲用・
シャワ
ー

便器

③受水槽容量Q1=
N×ｑ１×（0.4～0.6）注１）÷1,000（㎥）

断水後の生活用水の水量チェック
使用日数Ｄの設定④断水時の１人１日あたり使用水量
ｑ２(L)の設定（表-4参照）⑤断水時必要水槽容量Q2=
N×ｑ2×D÷0.7注２）÷1,000（㎥）Q2＜Q1か？
受水槽の容量決定

注1)保健所と水道局は受水槽を日使
用水量の4/10～6/10に指導文献４）５）
注2)水槽の有効率を70％と想定

F

雨水
フィ
ルタ

水
道
本
管
より

塩素滅菌

上水受水槽
雨水利用槽 雑用水受水槽（利用目的で （主にトイレ洗貯める） 浄水に使用）

揚水
ポンプ

供給日数、対象人数、単位水量を決め雑用水槽の容量を設
供給日数、対象人数、単位水量定する。
を決め必要容量を設定する。
新設配管のルートを決める。
30

価格の考え方

電力の確保

非常発電機用燃料備蓄量の増

屋外タンク
小出槽
非常用
発電機

屋内タンク

Eng.

油移送
ポンプ

１住戸当たりのコスト
松
発電機用燃料竹の備蓄量増加梅

0100
200 （千円/戸）※上記コストの色の濃い部分は115戸/棟で、地下型タンク容量を松：15,000ℓ 竹：8,000ℓ 梅：4,000ℓの場合

地下タンク

コジェネの設置
照明
電
力
排熱

飲用・
シャワ
ー
台所

マイクロ
ガスタービン

Gen・非常用発電機が設置されている既存共同住宅では、通常数時間分の燃料が備蓄されている。
・燃料タンクの増設で発電機の運転時間を延ばすことができる。
・タンクには屋外型、屋内型、地下型があるが地下型以外は小容量のものに限られる。

暖房

・コジェネを設置すれば震災後の停電時にも電力供給が期待できる。
・通常生活時も購入する電力量が削減できるとともに排熱を暖房や給湯に利用できる。
・コジェネには数kWから1,000kW以上のものがあり、電力と温水供給の総合効率は80％程度が期待できる。
１住戸当たりのコスト
松
コジェネ
竹
梅
0
1000
2000
3000 （千円/戸）※上記コストの色の濃い部分は115戸/棟で、 松：550kW 竹：300kW 梅：150kWとした場合

31

団地における防災対策
団地における防災改修の考え方
・豊富な屋外共用空間
単独棟では克服が困難な「空間の制約条件が大きい」改修技術の活用が可能（特に空駐車場の活用）

・スケールメリット
複数棟を対象とする共用設備等については投資の費用対効果は大。

団地タイプでは、災害時の「外部インフラの途絶」への対策として、
上水、電力、などで防災改修技術の活用の可能性が大となる。
また、平常時における「環境・省エネルギー性の向上」という効果も期待できる。

・生活支援施設等（商店・クリニック）の存在による負荷の平準化
コジェネのように電力と熱を複合利用するシステム導入が可能。
（商店・クリニックの電力・熱需要は昼間、住宅の需要は夜間が中心）

・入居世帯の多様性による負荷の平準化
世代やライフスタイルが多彩・多様であれば電力・熱需要ピークは平準化。
（単身者・若者の需要ピークは夜間、高齢者の需要ピークは昼間）
32

団地における防災対策
コジェネ（大型コジェネ）を増設する場合のイメージ
電力の確保（竹の場合の例）
・必要電力量算出の条件
エレベーター：20kW/台×１台/棟
住戸： 1kW/戸×30戸/棟住戸の同時負荷率：50％
その他：給水ポンプ30kW
・大型コジェネ容量:730(kW)EV：20(kW)×20(棟)＝400(kW)住戸：1(kW)×30(戸)×20(棟)×0.5＝300(kW)給水ポンプ＝ 30(kW)
合計

730(kW)33

防災行動計画の作成
１．居住者・区分所有者における「防災性能の目標水準（災害時のQOL）」の費用対効果なども含めた共通認識化• 「防災性能を向上する改修工事」には、固定された唯一の目標水準があるわけではなく、居住・所有している既存共同住宅が現在保有している防災性能を正確に診断した上で、費用対効果なども含めて、総意として求める「防災性能の目標水準（災害時のQOL）」を設定する必要がある。

２．防災性能を向上させる前提として、「災害時に居住継続できる」ための「建物の居住継続性の確保」についても考慮が必要• 「建物の防災性能の向上」は「災害時に居住継続できる」ことを前提としているため、建物が大地震に対して倒壊しないだけでなく、居住継続性を確保している必要がある。
• 建物が倒壊を免れた場合でも、地震により非構造部材（二次部材）、防災設備等に損傷や機能障害を生じることが予想され、在館者・居住者の安全性が確保されない危険がある。
• このため、地震後活動中に実施すべき対策及び防災設備の点検について、「時間経過」「生活状況」「ライフラインの復旧状況」「防災性能の復旧（改修等）状況」などの項目を考慮したフェーズごとに、【何時の時点で】【誰が】【何を】【点検するのか】という整理と行動計画の作成が重要。
• 上記１．の「防災性能の目標水準」が達成可能であることを行動計画の作成により確認する。
34

共同住宅ストック再生のための技術の概要（高齢者対応）改修技術の現状
近年の共同住宅は高齢者等の利用に配慮した仕様で供給されているが、既存共同住宅ストックには未対応のものが多い。高齢者の利用に配慮した一般的な改修だ
けでなく、現に居住する高齢者の状況に応じた個別の改修が必要。
● 住宅のバリアフリー化の現状
全体
住
戸
内
（
専
用
部
分
）

うち高齢者が居住する住宅

２か所以上の手すり 総数の設置又は段差のない
共同
床に該当
住宅

30.0％

36.9％

22.9％

35.4％

２か所以上の手すり 総数の設置、段差のない床及び車椅子通行可能な 共同住宅
廊下幅の全てに対応

7.8％

9.5％

4.8％

12.1％

15.7％

24.1%

部 共 道路から玄関まで車分 用 椅子で通行可

共同
住宅（出典） 平成20年住宅・土地統計調査（特別集計）● 公営住宅建設基準の改正（H３年度）○住戸内の床の段差の解消○浴室・便所への手すりの設置（下地の補強）○共用階段及び住戸内階段への手すりの設置○屋外通行部分において、スロープ設置と階段等への手すりの設置（参考）
住生活基本計
画での目標

75％
(H32)

25％
(H32)

28％
(H32)

● 高齢者住まい法に基づく設計指針※に示された考え方○ 一般的な住宅の設計上の考え方である「基本レベル」と、居住者の状況に応じた個別の住宅の設計上の配慮事項である「推奨 レベル」を設定し、指針を示す。
【浴室の手すり設置（例）】・基本レベル：浴槽の出入りのためのものが設けられていること
・推奨レベル：浴室出入り、浴槽出入り、浴槽内での立ち座り、姿勢保持及び洗い場の立ち座りのためのものが設けられていること○ 現に心身の機能が低下し、又は障害が生じている居住者がいる場合、個別に設計を行う。
【住宅の設計の進め方】
要配慮居住者の特性、住宅の特性を把握→ 要配慮居住者の日常生活空間を想定し、寝室と便所の近接配置
配置、介助に必要な広さ等の空間の確保、介助に必要な設備等を計画※高齢者が居住する住宅の設計に係る指針（H13制定、H21改正）● 高齢者の増加
2009年実績
2020年推計
2040年推計

65歳以上
人口
増加数
29.0
－
35.9
6.9
38.5
2.6

（百万人）
うち75歳以上
人口
増加数
13.7
－
18.7
5.0
22.1
3.4

日本の将来人口推計 （H18.12）

36

改修技術の種類（調査診断方法）
高齢者対応については、住宅の各部位の仕様等が示されている。
各部位の寸法を測定することにより、高齢者対応の程度を把握することができる。
高齢者が居住する住宅の設計に関する指針（平成13年告示1301）

基本レベル：高齢者の移動などに伴う転倒、転落等の防止のための基本的な措置等
推奨レベル：介助用車いす使用者の生活に特に配慮した仕様

部位
共用部 共用階段
各階を連絡する共用階段のうち少な
くともひとつが次の要件を満たす。
直接外部に開放されている共用階段（屋外部） 共用廊下

幅員
エレベーター

専用部 床段差
手すり
幅員
階段

便所の広さ
浴室の広さ

日常生活空間
階段

基本レベル

推奨レベル

勾配：ー
勾配：7/11以下
蹴上：550mm≦蹴上寸法×2+踏面寸法≦650mm 同左
踏面：240mm≦踏面寸法
ー
蹴込：蹴込寸法≦30mm
蹴込：蹴込寸法≦20mm
手すり：片側または両側：高さ700～900ｍｍ 手すり：両側：高さ700～900ｍｍ
踊り場：ー
踊り場：分割して階段にしない
転落防止のための手すり：1100ｍｍ以上
同左
手すり子：内法寸法で110ｍｍ以下
同左
段差なし、勾配1/12以下
段差なし、勾配1/12以下かつ有効幅員1200ｍｍ
一の共用階段幅員900ｍｍ以上
各住戸～建物出入り口 幅員1400ｍｍ以上
有効幅員：800ｍｍ以上、かごの奥行き内法寸有効幅員：800ｍｍ以上
法：1350ｍｍ以上
5mm以内
段差なし
片側：高さ700～900mm
両側：高さ700～900mm
通路：780mm以上、出入り口：750mm以上
通路：850mm以上、出入り口：800mm以上
勾配：22/21以下ー
蹴上：550mm≦蹴上寸法×2+踏面寸法≦650mm 同左
195mm≦踏面寸法
ー
蹴込寸法≦30mm
蹴込寸法≦30mmかつ蹴込み板あり
短辺：1300mm以上 または便器後方の壁から便
長辺：1,300mm以上、便器と壁の距離≧500mm
器先端までの距離+500mm以上
短辺：1200mm以上、面積：1.8㎡以上
短辺：1400mm以上、面積：2.5㎡以上

37

改修工事の計画
1)

共用部分の改修計画■現状
大規模修繕を計画する際に、アンケート等を通じて住民のニーズの把握が進められ、劣化部分の補修だけでなく、手すり・スロープ設置等の工事が計画される。
■これからの方向性
・他の部位の修繕・改修と併せて実施することでコストや工期にメリットが生じる高齢者対応工事をあわせて計画できるようにする。
・住民が共有できる目標（例えば「道路から住宅の玄関まで車いすで通行できる」）に向けた改修を計画できるようにする。

2)

専有部分の改修計画■現状
居住者のニーズ等を踏まえ専有部分をリフォームするなかで居住する高齢者に対応した工事が計画される。
■これからの方向性
・さまざまな部位で高齢者でも利用しやすいデザインが開発されている他の部位の改修と併せて実施することでコスト等にメリットが生じる高齢者対応工事をあわせて計画できるようにする。
38

エレベーター改修技術の事例
踊り場着床タイプ例（原市団地）

中層階段室型共同住宅へのエレベーター増設

既存階段室に中層ＥＶを後付① ローコスト及び居付き施工が可能（特徴）② 半階段分の昇降が残る（課題）（後施工（ＥＶ）部分）「踊り場着床型」模式図

13.6ｍ

EV
バ

ル

5F
4.5F （半階段
の昇降）

4F

3.5F

コ
ニ

ー
側

3F
2.5F
2F
1F
GL

※H21から3.5Fに着床なし

39

参考 エレベーター設置工事と価格例
中層共同住宅へのエレベーター設置は、建物や敷地の状況を踏まえて設計される。同じエレベー
ター機器を用いても、住棟へのアクセスの仕方や工事の内容により価格にはばらつきが見られる。
■エレベーター設置工事
エレベーター設置工事は、エレベー
ターの機器の設置だけでなく、住棟を改修する工事、住棟周辺に埋設されている水道・ガス等の管類の切り回し工事等から構成され、各工事の合計で価格が形成される。

価格変動要因建物特性（規模・形状等）
安い
不要、短い
切替不要
低い

安
く
な
る

切替少・範囲小・エレベーター棟外装仕様
・杭の要否、仕様
・住棟周囲埋設配管位置

施工特性（劣化や仕様等）
・機器類の品質、性能
・工事仮設

高
く
な
る

高い
要、長い
切替要
高い
切替多・範囲大

上記の他にも、需給状況や、経済状況による物価変動も要因に挙げられる。

■価格例
ＵＲ団地におけるエレベーターの設置実績（３５団地４３７基）
から、右に価格例を掲載した。
踊場着床型のエレベーターが比較的廉価であり実績も多い。

エレベーターの種類
階段
室型
住棟

踊場着床型
フロア着床
型

１基あたりの費用
（百万円）
１５～１８

バルコニー側
階段室側

片廊下型住棟（フロア着床）

２４～２７
５３
２０～２６

設置後の保守・点検費用は含まない

40

団地における改修技術の活用方法 ①居住者高齢化と安心住空間創出プロジェクト
団地居住者の高齢化が急速に進行■ 公共賃貸住宅（UR）の入居者で、高齢者世帯が急速に増加45 %40
35

高齢者がいる世帯率(UR賃貸住宅)
うち高齢者単身世帯率
高齢者がいる世帯率(全国)
うち高齢者単身世帯率

25

38.9
37.8
32.2

30

35.1
33.2

29.1
24.4

26.4

25.5

20

18.7

15
10
5
0

14.9
12.2

5.0
4.1

4.0
2.2

昭和60年 平成2年

住宅の建替えと余剰敷地の有効活用

既存住宅・施設の有効活用

・介護・医療・子育てサービスを提供する施設の立地・既存施設を改修して、医療・介
護・子育て支援サービスを提供する事業所として活用

・サービス付き高齢者向け住宅、老人ホーム等の立地

・既存住宅を改修して、サービス付き高齢者向け住宅等として活用

11.3

8.6
3.1
1.2

高齢者等ができる限り住み慣れた地域や家庭で自立し、安心して暮らし続けることができるよう、公営住宅・UR賃貸住宅団地を地域の福祉拠点として再整備する「安心住空間創出プロジェクト」を推進

8.2
6.5

7.9

9.0

平成７年 平成12年 平成17年 平成22年（出典：ＵＲ賃貸住宅は居住者定期調査、全国は国勢調査）

介護■ 郊外住宅団地の高齢化率は既に平均（首都圏）を上回り、今後さらに進む見込み
60.0%

医療

食事

50.0%

見守り

40.0%

交流
子育て

30.0%
20.0%
10.0%

0.0%
Ｈ7 Ｈ12 Ｈ17 Ｈ22 Ｈ27 Ｈ32 Ｈ37 Ｈ42 Ｈ47

首都圏
むさし緑園都市（北坂戸）
洋光台（北側）多摩ＮＴ（諏訪・永山）
鳩山ＮＴ（楓ヶ丘）※Ｈ17年度までは国勢調査。Ｈ22年度以降は人口問題研究所による推計値（各住区はH２１年度国土交通省住宅局調査での推計値）。

住宅・団地のバリアフリーの実現

団地内外にサービスが利用できる環境を実現

・住戸内・専有部分

・医療・介護・子育てサービス

・屋外空間

・緊急時対応・施設への移動経路

・住み替え支援41

団地における改修技術の活用方法 ②団地内施設を活用したサービス施設導入
団地内に設置された店舗等の施設は、団地居住者の変化等に伴い、利用者が減少し、なかには遊休化するものも発生。一方、居住者の急速な高齢化に伴い高齢者向けのサービスを提供する施設は不足。
このため、既存施設の用途を転用し、高齢者の生活を支援施設を積極的に導入している。
■施設の高齢者支援施設への転用イメージ

周辺市街地の成熟、居住者の高齢化等により求められる機能が変化、空き店舗が発生

高齢者を支援するサービス提供施設の導入→既存施設を改修し、用途転用→団地管理者によるバリアフリー環境の整備■ＵＲ団地において施設を高齢者支援施設に転用した実績
業種

合計

訪問介護

52

通所介護、ショートステイ、小規模多機能86

特養、老健、ケアハウス、有料老人ホーム、グループホーム等

16

その他（地域包括支援センター、配食サービス等）

43

合計

197

42

団地における改修技術の活用方法 ②団地内施設を活用したサービス施設導入【事例】 霧ヶ丘グリーンタウン

横浜市緑区 昭和５６年建設 ８４８戸

■ 施設の概要 昭和５６年建設、２階建て、延べ床面積1,558㎡■ 改修前
空き店舗（平成１５年までスーパーマーケットとして利用）■ 改修後
ミモザ横浜霧が丘
提供サービス ２Ｆ 小規模多機能型居宅介護、デイサービス、グループホーム
１Ｆ 多世代交流拠点
改修工事の概要○団地管理者によるバリアフリー環境の整備
エレベーターの設置、建物アクセスの改善

エレベーター
設置(UR)
施設内装のバリアフリー改修（事業者）○事業者による施設の改修
スロープ設置など建物の床段差解消

２Ｆ平面図

スロープ設置（事業者）

施設内装のバリアフリー改修
（事業者）

１Ｆ平面図

43