第２分科会
標題

８１

木造住宅密集市街地における建替え促進に有効な手法に関する課題と解決策

氏名（所属）川原伸朗（株式会社オリエンタルコンサルタンツ、海外事業部）
１．本稿の背景及び目的⑴背景（「危険密集市街地」の解消に向けた目標設定）
日本の大都市部において木造住宅密集市街地は、特に防災の観点から喫緊の課題となっている。国土交通省は、2021
年 3 月 19 日に閣議決定した住生活基本計画（全国計画）において「地震時等に著しく危険な密集市街地（危険密集市街地）の解消とそれにあわせた地域防災力の向上に資するソフト対策を強化する」としており、その成果指標として、「危険密集市街地」の面積（約 2,220ha（2022 年度末時点））を 2030 年度までに概ね解消するなど目標を定めた。
東京都では 1998 年 3 月に「防災都市づくり推進計画」を策定し、2012 年 1 月に「木密地域不燃化 10 年プロジェクト実施方針」を策定し、2022 年度までに重点的・集中的な取組を行い一定の成果を上げた（①不燃化特区制度の活用、②特定整備路線（延焼遮断帯を形成する主要な都市計画道路）の整備の２つの施策については５年間延長され、引き続き木密住宅密集市街地の防災性向上対策が進められて

図 1 千葉・埼玉・東京・神奈川の危険密集市街地（赤色）と将来人口推計（青系色）（2050 年、500m メッシュ、国調ベース）いる）。さらに、2020 年３月には防災都市づくり推進計画〈基本方針〉が改定され、これを基に 2021
年３月に「防災都市づくり推進計画の整備プログラム」が改定された。2022 年 3 月には同整備プログ
ラムに基づき各地域で講じられる取組の最新の状況を反映した時点更新がなされている。
一連の取組みにおいてハード整備対策では、次の２つが主要な内容となっている。
① 公共による骨格的な公共施設の整備とそれを契機する市街地整備（都市計画道路の整備（新設、拡幅）と沿道街区の整備、主要生活道路や避難路の整備（道路の拡幅）、公園の整備、他）② 建物所有者による既存建物の建替えの促進（地区計画、建替えに対する助成制度等）
これらの内、①については公共主導による市街地整備の推進が期待できるが、②については、民間が主体とならざるを得ない。①は主に街区の外延部（いわゆる「ガワ」）において建替え（建物の不燃化）を促進する効果を発揮している。しかし、公共施設の整備に伴う接道条件の向上や建替えの促進効果には限りがある。また、土地区画整理事業（沿道区画整理型街路事業を含む）は、主に①の課題解決のため、或いは、公共が所有する宅地を種地として活用できる場合などで、比較的限られた条件の下に適用されている。したがって、街区内部（いわゆる「アンコ」）においては、②の施策（誘導策）を有効に適用し、市街地の防災性能を向上させていく必要がある。
⑵本稿の目的（木造住宅密集市街地の「アンコ」部分の不燃化に着目した手法の整理と提案）
背景で述べた状況を踏まえ、筆者が実務で取り組んだ東京 23 区内における具体の木造住宅密集市街地を対象として行ったケーススタディに基づく「街区内部の建替え促進手法」を紹介するとともに、この業務の経験から考えられる「建替え促進方策のための制度改善・基準創設の提案」を示す。なお、機密保持等のため、図版はケーススタディ対象地区が特定できないように意図的に改変している。

第２分科会８２

２．ケーススタディの内容⑴ケーススタディ対象地区を含む不燃化特区全体の概要
1)木造住宅密集市街地の改善に向けた取り組みの概要
対象地区を含む約 20ha は「危険密集市街地」であり、不燃化推進特定整備地区（不燃化特区）に指定されている。当該不燃化特区には特定整備路線は無い。当該不燃化特区の外周を形成している幹線道路沿道区域における不燃化は進んでいる
消防活動及び避難経路、延焼遮断の観点から有効とされる幅員６ｍ以上の区画道路のネットワーク整備（避難道路整備）が進められている。
2)地区周辺の状況
当該不燃化特区内の 53％程度が地域危険度総合 4 の評価であり、震災時における消防活動困難区域が大きく広がっている。規模の大きい街区内には、接道条件に問題を有する木造戸建て住宅や木造共同住宅が多く存在している。
地区外周を形成している幹線道路沿道区域における不燃化は進んでいるものの、地区内部では十分に不燃化が進んでいない。
消防活動及び避難経路、延焼遮断の観点から有効とされる幅員６ｍ以上の区画道路のネットワークが未完成であり、区による道路用地の買収他により、当該ネットワークの完成に向けた事業が進められている。
しかし、基盤整備の遅れた部分も残っており、震災時をはじめ、日常における火災の延焼を防止する必要がある。

避難道路（幅員 6m）⑵ケーススタディ対象地区の概要
1）土地及び建物の状況と問題点
地区内の合計宅地面積は約 3,520 ㎡あり、40 筆に分かれている（91 ㎡/筆）
。建物は 33㎡/棟）である。それらの概況は次のとおりである。
① 建物老朽度耐用年数の 2/3 を超過している建物は、23 棟（約 70％）存在している。そのうち11 棟（約 33％）は耐用年数を経過し、開口部、軒裏、外壁等の延焼防止の観点から二項道路（現状幅員 4m 未満）二項道路（幅員 4m 以下）㎡/棟）、建築面積の合計は約 1,760 ㎡（53避難道路（幅員 6m、拡幅）

棟あり、延べ面積の合計は約 3,630 ㎡（110問題がある。これらの建物は、延焼防止の観点から建替えられることが望ましい。
② 既存不適格の状況
既存不適格の建物が 13 棟（約 40％）存在する。これらについては、災害時の避難上の観点から建て替えや是正が必要である。

二項道路（幅員 4m 以下）■接道不良建物 ■接道不良敷地■非防火構造建築物■長屋（主要出入口幅 2m 未満）

図 2 ケーススタディ対象地区の現況※具体の場所が特定されないよう改変

第２分科会８３⑶ケーススタディ対象地区内の建替え促進に向けた考え方
1）ケース設定
土地及び建物の共同化を行う場合と行わない場合、加えて道路整備をする場合としない場合が考えられる。敷地を共同化する視点と道路整備の視点から、建替えを促進するための主な手法を
表１、表２に整理するとおり、７種類挙げることができる。
これらの手法は、それぞれ組み合わせが可能である。例えば、「１連担建築物設計制度」と「５ 土地区画整理事業（敷地整序型）」の組み合わせ、「１ 連担建築物設計制度」と「６ 都心共同住宅供給事業」の組み合わせ等が考えられる。
2）適用可能な建替え促進手法の比較検討
前記のとおり抽出した７種の建替え促進手法を比較検討した結果を
表１、２に整理した。
評価軸として建替え可能性、行き止り道路の解消、地権者の事業費負担の過多、事業に要する期間（数か月で建替えが出来る～数年以上を要する）を用いた。
その結果、最も優位性が高い建替え促進手法として「連坦建築物設計制度」が抽出できた。
3）公共による道路整備や面整備導入の困難性

表 1 ケーススタディ対象地に適用可能な建替え促進手法（1/2）

第２分科会

８

前述のとおり、ケーススタディ

表 2 ケーススタディ対象地に適用可能な建替え促進手法（2/2）

対象地区内には、接道要件を満たさず建替えが困難な建築物が存している。
これらに対し、街区の一部に適用される避難道路整備を除いて、公共による道路整備の導入や区画整理事業による面整備の適用は、次の理由から難しい。
① 建物所有者による老朽建築物の建替えを促進し、不燃領域率を高めることに注
力したい意
向② 行き止まり道路等の解消のために公共が用地買収による道路築造を行うことはない③ 面整備による補助金導入の対象となる公共施設整備の内容が見あたらない④ 任意事業等で段階的に老朽建築物の建替え等を進めることが現実的判断

４

第２分科会８５4）連担建築物設計制度を用いた建替えの検討
以上の整理を踏まえ、建築基準法第 86 条の認定による連担建築物設計制度の適用を図る方針とし、次の３つのケース（①東京都基準の適用、②荒川区近隣まちづくり推進制度準拠（適用区域面積 500 ㎡未満）、③荒川区近隣まちづくり推進制度準用（区域面積要件緩和（500 ㎡以上）））を検討した。
① 東京都基準（区域面積要件 500 ㎡以上、図 3 参照）
東京都が定めている「建築基準法第 86 条第１項、同条第２項及び第 86条の２第１項の規定に基づく認定基準」（以下、都認定基準）では、適用要件として区域面積 500 ㎡以上、かつ区域の接道長さは、（区域面積が3,000 ㎡未満の場合）区域の外周の概ね 1/6 以上が幅員 4ｍ以上の道路に接することが求められる。また、通路
幅員は 4ｍ以上（但し、通路延長 20ｍ以下のものは幅員 2ｍ以上、通路延長20ｍを超え 35ｍ以下のものは 3ｍ以上）、さらに、建物については、延べ面積 200 ㎡以上で建物間の離隔は 4ｍ以上が求められる。
都基準では区域面積が広く、区域内における通路・建物の配置が容易で建物間離隔の確保を行いやすくなることから、防災性が向上するメリットが得られる。他方、区域の接道の要件を満たすため、既に単体敷地で接道要件を満たしている敷地を区域に含める必要が出てくるなど、合意形成

図 3 連坦建築物設計制度（東京都基準）による建替え検討（例示：共同化が無い場合）のハードルは比較的高い。
② 荒川区近隣まちづくり推進制度準拠（適用区域面積 500 ㎡未満）
東京都内では、荒川区が「近隣まちづくり推進制度」（以下、「荒川区制度」と言う。）を持っており、都の基準に示されていない区域面積を 500 ㎡未満の建替えについても促進を行っている。
適用区域面積 500 ㎡未満である。そのため、前述の合意形成に関するハードルの緩和が期待できる。このことから「荒川区制度」に準拠した建替えを検討した。
連坦建築物設計制度により建替える単位面積を 500 ㎡未満に区切ることによって、単位ごとの土地所有者が 2～5 名程度に絞られる。そのため、比較的合意形成が行いやすくなるというメリットが得られる。しかし、都認定基準と同様に建物離隔確保の要件があるため、建物の配置等には制約がある。

第２分科会

８６③ 荒川区制度を準用し区域面積要件を緩和した場合①、②の条件を踏まえ、荒川区制度を準用しつつ、当該制度における区域の接道長さ要件を撤廃して建替えを行う検討を行った。
荒川区近隣まちづくり推進制度」に示された基準に準拠する協調建替えを 500 ㎡以上の区域で行う場合は、柔軟な区域設定が可能となる（このモデル検討では、42 条２項道路を廃止し、敷地に組み込むことで区域の面積を広げられた）。区域面積が広いことから、区域内における通路や建物の配置が行いやすく建物間離隔を確保しやすくなる。その一方、関係する建物所有者及び土地所有者は 10 名程度となる。したがって、合意形成のハードルはどうしても高くなる。
5）検討結果の総括
以上の検討の結果、面整備を用いずに、連坦建築物設計制度を適用することにより、いわゆる「アンコ」部分における接道不良地を含む建替えを促進できる可能性を確認した。
この制度を用いた協調建替えの範囲が 500 ㎡未満と狭い場合は、建替え後に「密集市街地」の再生産となる恐れがある。しかし、荒川区制度に示されるとおり、一定幅員の通路や建物離隔距離を保つ中で、防火建築物へと建替えが可能であり、市街地の不燃化を推進する効果を期待できる。
さらには、連坦建築物設計制度を用いた建替えをまちづくりの取組みとし、荒川区制度に示される建替え要件を、建替え後の市街地の状況に応じて 500 ㎡以上の区域にも柔軟に適用（都の基準の緩和適用）し、併せて、建物所有者らの協調建替えへの合意形成を出来るだけ広い区域で実施できるよう誘導を図ることが出来れば、街区のアンコ部分の更なる建替え促進が期待できる。
４．今後の課題と提案
前述の検討成果を踏まえ、いわゆる「アンコ」部分の建替えの促進に向けた今後の課題と既存制度の改善に向けた提案を次のとおり示す。
表 3 密集市街地における「アンコ」部分の建替え促進に向けた課題と提案
課 題

制度改善・基準創設の提案

参考事例

・建替えを含む将来像ビジョンの共有◆
・連坦建築物設計制度の情報周知・普及★
・喉元敷地の地権者同意・既存の二項道路の廃止

・継続的なまちづくりとしての取組み支援◆東京都
・まちづくりリーダーや活動の支援（地区計合意形成・専門家の継続的な派遣（状況に応じた制度 画 策 定 事活用の相談・情報提供）業）
・袋地の容積の喉元敷地への移転等（例示） ★荒川区
二項道路・既存二項道路廃止・敷地内通路化の基準―
・合意形成範囲に応じた柔軟な区域設定
区域設定・ ・喉元敷地の除外☆
☆京都市
・連坦建築物設計制度の密集市街地内適用基
面積要件
・面積要件の緩和★
★荒川区
準（密集市街地型連坦建築物設計制度創設）※喉元敷地: 接道不良建物を後背地に抱えている建替え可能な敷地＜参考文献＞
・国土交通省、国土数値情報「密集市街地データ（2015 年）」「2015 年国勢調査を基準とした 500m メッシュ別人口推計（2018 年）」
・国土交通省（2020 年）「市街地整備 2.0 新しいまちづくりの取り組み方」
・織山和久（2015 年）「木造密集地域の更新について」
・国土技術政策総合研究所（2019 年）「密集市街地におけるきめ細かな整備事例集」
・荒川区（2002 年）「近隣まちづくり推進制度の手引き」