最近のマンション政策について（民泊など）
住宅局市街地建築課マンション政策室

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目次

１．マンションの現状・政策的位置付けについて
２．民泊について
３．マンションの建替えについて
４．その他

2

１．マンションの現状・政策的位置付けについて3

分譲マンションストック戸数（万戸）〇現在のマンションストック総数は約633.5万戸（平成28年末時点）であり、そのうち、
旧耐震基準に基づき建設されたものは約104万戸となっている。

（万戸）

40

700

35

633.5
623.3
613.2
601.2
589.7
579.6
600
571.3
562.1
545.1
528.4

30

新 25
規
供
20
給
戸
数 15
10

5

ストック戸数［右目盛り］

旧耐震基準ストック
約１０４万戸

505.7
485.0
465.7
447.1
427.2
406.3
386.0
368.7
351.9
新規供給戸数
333.6
315.5
295.7
277.2
263.6
252.0
234.7
216.1
199.7
184.9
172.7
162.0
151.2
140.0
128.7
118.5
106.1
94.3
83.2
72.9
63.0
56.0
44.051.1
31.7
23.3
17.9 5.4 12.3
13.4
4.9
9.9 11.1 12.4 11.3 10.8 12.3 16.4 17.3 13.6 20.0 18.4 17.3 20.9 18.6 20.5 16.7
5.3 7.75.7
2.4

4.5

8.4

7.1

7.0

10.3

11.8

10.2

11.2

10.7

14.8

18.6

11.7

19.0

18.2

16.9

20.3

19.9

19.3

22.7

500

400

300

ス
ト
ッ
ク
戸
数

200

100

9.2 10.2 12.1 10.3
17.0 8.2 11.6 10.3

00昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成４４４４４４４５５５５５５５５５５６６６６元２３４５６７８９１１１１１１１１１１２２２２２２２２２
３ ４ ５ ６ ７（万戸）
８９０１２３４５６７８９０１２３年年年年年年年年年０１２３４５６７８９０１２３４５６７８
年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年
年年年年年年年年年年年年年年年年年年年※ １．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。
２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。
３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
４．マンションの居住人口は、平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.38を基に算出すると約1,508万人となる。

4

築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数〇築４０年超のマンションは現在６３万戸であり、１０年後には約３倍の１７２．７万戸、２０年後には約６倍の３３３．６万戸となるなど、今後、老朽化マンションが急増する見込み。
築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数600
築３０年超～
４０年未満（当該年時点で）

500

194.8

築４０年超～
５０年未満（当該年時点で）

400

（
万

築５０年超

（当該年時点で）

戸 300
160.9

）
200

100

（築30年超＝昭和62年以前：172.7万戸）

58.9
0

4.1
現在

(平成28年末)（築40年超＝平成9年
以前：333.6
万戸）

133.5

109.7

109.7

（築40年超＝昭和52年
以前：63万
戸）

160.9

95.2
63

（築40年超＝昭和62年
以前：172.7
万戸）

172.7

23.3
５年後

(平成33年末)

１０年後

２０年後

(平成38年末)(平成48年末)※現在の築50年超の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している築50年超の公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数※5年後、10年後、20年後に築30、40、50年超となるマンションの戸数は、建築着工統計等を基に推計した平成27年末のストック分
布を基に、10年後、20年後に築30、40、50年を超える戸数を推計したもの5

マンション建替えの実施状況○マンション建替えの実績は累計で227件、約18,000戸（平成28年４月時点）に留まる。
（件）

260
実施準備中
（建替決議等）

240

220

8

実施中
（マンション建替法の建替え）

4

実施中（マンション建替法によらない建替え）

11

20

11

17

10

8

15

7

9

12

4

9
8

8

18

工事完了済
（マンション建替法の建替え）

200

工事完了済
（マンション建替法によらない建替え）

180

12
11

160

10

22

8

21

5

12

1
10

18

140

120

100

80
0

12

9

3
4
8
87

91

H16.2末H17.2末97
5100
H18.3末

15

8

実施準備中
（8件）

14
3

実施中
（17件）

6

72
63
58

50
47

8

工事完了済
（227件）

44
41

31

107

110

113

H19.3末H20.4.1

H21.4.1

120

H22.4.1

125

H23.4.1

135

H24.4.1

140

143

H25.4.1

H26.4.1

149

H27.4.1※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計。
※ 阪神・淡路大震災による被災マンションの建替え（計109件）は、マンション建替法による建替え（1件）を除き含まない。
※ 過年度の実績は今回の調査により新たに判明した件数も含む。

155

H28.4.1※最新値は現在集計中

6

住生活基本計画の改訂について
新たな「住生活基本計画」（平成28年3月18日閣議決定）のポイント•••

居住者からの視点
若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現
住宅ストックからの視点
既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速
産業・地域からの視点
住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業を活性化

マンション関係の基本的な施策として
目標５ 建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新（７）マンションの維持管理・建替え・改修に関する施策の総合的な実施①敷地売却制度等を活用したマンションの円滑な建替え・改修や再開発事業を活用した住宅団地再生②空き家が多いマンションでの合意形成・団地型マンションの建替えに関する新たな仕組みの構築③管理組合の担い手不足への対応、管理費等の確実な徴収や長期修繕計画及び修繕積立金の設定

成果指標

 マンションの建替え等の件数※【約250件（平26） →約500件（平37）】※S50年度からの累計件数

 ２５年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している分譲マンション管理組合の割合【４６％(平成２５）→７０％(平成３７）】

目標８ 住宅地の魅力の維持・向上（４）マンションのコミュニティ活動が、居住者、管理組合、周辺住民、民間事業者、地方公共団体等の適切な役割分担の下に、積極的に行われるよう推進

7

２．民泊について8

●住宅宿泊事業法案
背景・必要性○ ここ数年、民泊サービス（住宅を活用して宿泊サービスを提供するもの）が世界各国で展開されており、我が国でも急速に普及。
○ 急増する訪日外国人観光客のニーズや大都市部での宿泊需給の逼迫状況等に対応するため、民泊サービスの活用を図ることが重要。
○ 民泊サービスの活用に当たっては、公衆衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止に留意したルールづくり、無許可で旅館業を営む違法民泊への対応が急務。

法案の概要

１．住宅宿泊事業者に係る制度の創設① 住宅宿泊事業（民泊サービス）を行おうとする者は、都道府県知事への届出が必要（年間提供日数の上限は180日（泊）とし、地域の実情を反映する仕組み（日数制限条例）の創設）② 家主居住型の住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置（衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等）を義務付け③ 家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、上記措置を住宅宿泊管理業者に委託することを義務付け④ 都道府県知事は、住宅宿泊事業者に係る監督を実施※ 都道府県に代わり、保健所設置市（政令市、中核市等）、特別区（東京23区）が監督（届出の受理を含む）・条例制定事務を処理できることとする

２．住宅宿泊管理業者に係る制度の創設① 住宅宿泊管理業（家主不在型の住宅宿泊事業者から委託を受けて１②の措置（標識の掲示を除く）等を行うもの）を営もうとする者は国土交通大臣の登録が必要② 住宅宿泊管理業者に対し、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置（住宅宿泊事業者への契約内容の説明等）の実施と１②の措置（標識の掲示を除く）の代行を義務付け③ 国土交通大臣は、住宅宿泊管理業者に係る監督を実施

３．住宅宿泊仲介業者に係る制度の創設① 住宅宿泊仲介業（住宅宿泊事業者と宿泊者との間の宿泊契約の締結の仲介を行うもの）を営もうとする者は観光庁長官の登録が必要② 住宅宿泊仲介業に対し、住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置（宿泊者への契約内容の説明等）を義務付け③ 観光庁長官は、住宅宿泊仲介業者に係る監督を実施

9

新法民泊に伴うマンション標準管理規約の改正等について
１．マンション標準管理規約を以下のとおり改正予定
新法民泊を実施する場合

新法民泊を禁止する場合関連の留意事項

第12条 区分所有者は、その専有部分
を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅
宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事
業に使用することができる。

第12条 区分所有者は、その専有部分
を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅
宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事
業に使用してはならない。

コメント（解説）において○家主居住型のみ可能とする場合○新法民泊の実施にあたり管理組合
への届出を求める場合○新法民泊を禁止することに加え、広告掲載も禁止する場合の規定例等も提示することを検討

平成２９年６月１９日～７月１８日でパブリックコメント（意見公募）中。夏頃に決定・通知予定。

２．届出時に確認「規制改革実施計画」平成28年6月9日閣議決定（抜粋）＜枠組み＞○届け出制とし、以下の事項を義務化する。
・（集合住宅（区分所有建物）の場合）管理規約違反の不存在の確認○住宅提供者の届出の際に、管理規約への違反がないことの確認を求める方向（省令事項とする予定）※管理規約の改正には一定の期間を要することから、管理規約上に、民泊を明確に禁止する規定がない場合であっても、管理組合の総会・理事会決議を含め、組合として禁止する方針が決定されていない旨について届出を求める予定10平成29年5月31日衆・国土交通委員会での国会答弁（由木住宅局長）
分譲マンションにおきまして，民泊をめぐるトラブルを防止いたしますためには，民泊を許容するかどうかについて，あらかじめ区分所有者間でよく御議論いただきまして，その結果を踏まえて，民泊を許容する，あるいは許容しない，どちらかの旨をマンション管理規約上に明確化しておいていただくことが望
ましいというふうに考えております。
これまで私どもは，この管理規約のひな形として標準管理規約というものをお示ししてまいっておりますが，今後，管理組合が民泊を許容するか否かについて検討を行って，管理規約を改正する際の参考とりますように，この標準管理規約を改正いたしまして，民泊を許容する場合の規定，禁止する場合の規定，双方の規定例をお示しして公表してまいりたいというふうに考えております。
実際の運用に当たりましては，マンションで住宅宿泊事業を実施する場合につきましては，住宅宿泊事業者の届出の際に，民泊を禁止する旨の管理規約などがない旨を確認していただくこととといたしま
して，具体的には，届出様式においてそういった管理規約がない旨を記載していただく，あるいは管理規約の写しを書類として添付していただく，こうしたことで確認をしてまいりたいというふうに考えている
ところでございます。
（藤井政務官）
中村議員御指摘のとおり，トラブルの防止に向けましては，管理組合が方針を検討する際の参考となるよう，標準管理規約を早急に改正し，モデルとなる規約例をお示しする必要があると考えております。
そのため，法案成立後速やかに標準管理規約を改正，公表できるよう，準備を進めてまいりたいと考えております。
なお，管理規約の改正には一定の期間を要することから，管理規約上に民泊を禁止するか否かが明確に規定されていなくとも，管理組合の総会，理事会決議を含め，管理組合として民泊を禁止する方針が決定されているかどうかについて届出により確認することとし，禁止する方針が決定されたマン
ションにおける事業の実施を防止する予定としております。

11平成29年6月6日参・国土交通委員会での国会答弁（由木住宅局長）
マンションの標準管理規約を改正いたしまして，許容する場合，それから禁止する場合のひな形をできるだけ早急にお示ししたいというふうに考えております。法施行までの間のなるべく早い時期にこれをお示しすることを考えております。
具体的には，当然でございますけれども，この規約の改正内容を当省のホームページ等で広く周知をすること，あるいは全国の地方公共団体に通知を行いまして改正内容を周知すること，これは当然やってまいります。
さらに，全国のマンションの約９割は管理会社，これは一般社団法人マンション管理業協会というところに加盟しております管理会社に，全体のストックの９割以上，実は管理が委託をされております。この協会を通じまして，その管理会社や委託をしております管理組合への周知を徹底してまいりたいと思っております。
また，公益財団法人が各地で管理組合向けのセミナーを開催いたします。そのセミナーの開催への協力をしてまいりたいと思っております。
さらに，マンション居住者や管理組合の方々からの相談に対応する体制，これも電話相談の窓口として整備をしてまいります。
さらに，ＮＰＯや社団法人がこうした管理組合に様々な助言活動を行っていただいているところがございますので，そうした活動に対しての助成も行うというような様々な手法を通じまして，管理組合の改正を支援してまいりたいというふうに考えております。

12

特区民泊の円滑な普及を図るための住宅・建築行政上の対応について
国土交通省から通知を発出「特区民泊の円滑な普及に向けたマンション管理組合等への情報提供について」（平成２８年１１月１１日国住マ第３９ 号 国住賃第２２号）（３）管理規約における明示の方法としては、例えば、下記の下線部のように改正しておくことが考えられます。
＜事業予定者が周辺地域の住民からの苦情・問合せに対して適切に対応する等、特区法第１３条第１項の政令で定める要件に該当する「外国人滞在施設経営事業」に限り許容することを明示する場合の管理規約の一例＞
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域
外国人滞在施設経営事業に使用することができる。
＜禁止を明示する場合の管理規約の一例＞
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域
外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
＜使用細則に委ねることとする場合の案＞
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域
外国人滞在施設経営事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。

13

平成28年度調査結果（ ３－１ その他（民泊についての意向等））■管理組合・区分所有者アンケート
 「民泊が実施されている」との回答は、管理組合、区分所有者で各々1～2％程度。

 管理組合のうち、「このマンションで民泊が行われても良い」は1.6%、「行われても良いと思わない」が88.6%。

図 民泊の実施状況
0%

20%

40%

60%

管理組合向け
0.7%(n=439)87.2%

区分所有者向け
1.9%(n=915)79.9%

行われている

80%

100%

11.2%

16.9%

行われていない

わからない

0.9%

1.3%

無回答

図 民泊の実施意向
0%20%

管理組合向け
1.6%(n=439)

区分所有者向け(n=915)

1.6%

40%

60%

80%

100%

88.6%

8.9% 0.9%

90.2%

6.9% 1.3%（区分所有者として）やってみたい/（管理組合として）このマンションで行われても良い（区分所有者として）やってみたくない/（管理組合として）行われても良いと思わない
わからない

無回答

資料）国土交通省調査（平成28年12月）

14３．マンションの建替えについて

15

Ｈ26マンション建替法の改正 ②敷地売却制度の創設
マンション建替法の建替え

マンション敷地売却制度(H26創設)
マンション敷地売却決議：４／５以上

権利変換

・反対者への売渡し請求・分配金取得計画の決議⇒過半数の賛成、知事等認可・登記をまとめて申請

従前の権利

組 合
・反対者への売渡し請求
・権利変換計画の決議⇒4/5以上の賛成、知事等認可・登記をまとめて申請
従後の権利

清算金

Ａ

101号室
60㎡

201号室
80㎡

1,000万円

Ｂ

102号室
50㎡

301号室
70㎡

1,100万円

一括売却
買受人（デベロッパー）

実線：法律の規定内容

建替え決議（区分所有法）：４／５以上

権利を集約
組 合

区分所有法の建替え

・
・
・
・
・
・

・
・
・
・
・
・

・
・
・

・
・
・

点線：実体上の手続き※反対者への売渡し請求

デベロッパー

個別売却※個別契約、
個別登記

買戻し

・
・
・

買戻し

16

平成27年度マンション関係の調査結果概要（敷地売却制度）①
１．制度実施状況※調査業務における地方公共団体・事業者へのアンケート・ヒアリング結果 （Ｈ２８．１２ 時点に更新）○ 除却の必要性に係る認定(マン建法第102条) ・・・７件（マンション敷地売却制度活用の検討２件、容積率緩和特例活用の検討２件、幅広く検討中３件）○ 買受計画の認定（マン建法109条）○ 検討中案件

・・・２件（上記のマンション敷地売却制度活用の検討２件と同案件）
・・・３６件（マンション敷地売却制度活用の建替え８件、マンション敷地売却制度活用の物件処分０件、マンション敷地売却制度・容積率緩和特例併用の建替え７件、容積率緩和特例活用の建替え１７件、不明４件）

２．制度活用予定マンションの傾向○ マンション敷地売却制度については、①小規模なマンション、②第三者に賃貸している割合の多いマンション（投資用目的など）、③マンション以外への用途変更により高い売却価額がみこまれるマンションで検討されているものが多い。
○ 容積率緩和特例は、近隣商業地域や商業地域では敷地面積が300㎡以上から受けられることから、都心部の比較的狭小敷地のマンションにおいても検討されている。
３．課題の整理○ 区分所有者からマンション敷地売却制度のメリットや耐震性不足の危険性等の理解を得るのに時間がかかる。
○ 創設されたばかりの制度で実績も少ない為、区分所有者や管理組合、事業者等の知見が不足している。
○ 団地型マンションについてもマンション敷地売却制度を活用できるとよい。
○ 地方公共団体における許可準則の未策定など。
４．普及方策の検討○ マンション敷地売却制度等の周知・啓蒙 （管理組合やマンション居住者等への効果的な広報）○ マンション敷地売却制度等に関する現場における課題への対応 （住まいるダイヤル、専門家相談等）○ 団地型マンションへの対応 （団地型敷地売却制度のニーズ調査）○ 地方公共団体における許可準則の策定の促進等

17

「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」 取りまとめ 骨子
住宅団地の再生の促進のために取り組むべき事項

平成26年７月22日から平成28年１月28日まで全8回開催■当面実現すべき事項○ 地域の拠点として再生を図る場合における、市街地再開発事業適用の円滑化
・土地の共有者を一人の組合員とみなす規定について、土地の共有者のみで市街地再開発事業を組合施行する場合に、各共有者をそれぞれ一人の組合員として扱い、２／３合意での事業推進を可能とする仕組みを整備
・地域の拠点として再生を図ることができるようにするための、導入すべき都市機能に対し立地誘導を行う特定用途誘導
地区について施行地区要件に追加○ 既存ストックの活用など立地特性に応じた柔軟な事業実施を可能とするための仕組みの整備
・居住者の多様なニーズに応えるための一部の既存棟の存置等を可能とする仕組みの整備○ 一団地認定の職権取消しが可能であることの明確化
・一団地認定の要件を満たさなくなったときなど特定行政庁が一団地認定の継続が妥当でないと判断するときには、特定行政庁が職権で取り消すことができる旨を明確化■今後中期的に実現していくべき事項○ より広範な住宅団地等に適用可能となる柔軟な再生手法の実現
・住宅団地や老朽化マンション全般に適用可能な、合意形成をより円滑に進めるための枠組みの見直し等○ 一団地認定制度をより使いやすくするための検討

18

住宅団地の再生について（都市再生特別措置法等の一部を改正する法律）【平成28年6月7日公布 平成28年9月1日施行】
現状と背景

全国の築35年超の住宅団地の増加見込み○ 高度成長期より、都市近郊を中心に大規模な住宅団地が大量に建設。
建物・設備・公共施設の一斉老朽化が進むとともに、福祉等の必要な都市機能が確保されず、居住環境が著しく低下。

（団地）

4,769団地 5,000

築35年超～45年未満

築45年超～55年未満 4,093団地
4,000

築55年超

〇 複数棟の団地において土地が共有である場合には、都市再開発法上、共有者全員が一人の組合員とみなされてしまうため、民法の全員合意の原則が働込めいてしまい、合意形成が困難となることが課題。

3,000

2,769団地(全4,970団地中)

2,000

1,551団地

1,000○ 平成26年通常国会の「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」の衆・参国交委附帯決議、規制改革実施計画（平成27年6月30日閣議決定）においても、事業法も含めて団地再生の制度のあり方について検討をするよう指摘。

10年後現在（2015年） （2025年）

20年後（2035年）

0

30年後（2045年） ※国土交通省推計※東京都の昭和58年以前建設の住宅団地については
285団地中275団地が敷地全体を共有。

改正の概要○土地が一筆共有の団地の例

土地の共有者のみで市街地再開発事業を組合施行する
場合に、各共有者をそれぞれ一人の組合員として扱い、
２／３合意での事業推進を可能とする。（都市再開発法）

１号棟

Ａ
C
E

【参考：ＫＰＩ】 老朽化した住宅団地のうち、市街地再開発事業により再生を図る団地数について、今後10年間で約30団地着手を目標とする。（築45年超の291団地のうち約10%）

２号棟

B◇施行後 再生事業の円滑な推進
建替え

Ｈ
Ｉ

D
F

Ｋ

Ｊ
Ｌ

ABCDEFGHIJKLの共有土地
◇改正後

◇現行
◇施行前 老朽化が進行

Ｇ

ABCDEFGHIＪKL

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

再開発事業の推進

公益施設等

・敷地が一筆共有の場合、建替え、敷地分割等の際の合意形成が困難。

既存棟の活用

広場

Ａ～Ｌ全員で１人の組合員

Ａ～Ｌそれぞれが別々の組合員⇒ Ａ～Ｌ全員で一個の議決権を行使するため、議決権の行使にＡ～Ｌの全員同意が必要。

⇒ Ａ～Ｌが個別に議決権を行使することが可能となり、Ａ～Ｌの３分の２以上の合意で事業が可能となる。

19

区分所有法による建替えと市街地再開発事業による建替え（住宅団地の場合）○区分所有法では、建替え決議に地権者の５分の４以上（かつ各棟３分の２以上）の合意が必要である
が、市街地再開発事業では公益性の観点から地権者の３分の２以上の合意で建替えが可能。
区分所有法の建替え
・一般的な建替えの場合

市街地再開発事業による建替え
・都市計画事業として、地域の拠点となる建替えを行う場合
地方公共団体が都市計画として再開発事業を決定※都市計画決定は不要。施行区域要件もなし。

※市街地再開発事業の施行区域要件を満たす必要・高度利用地区等内にあること
・区域内の建築物の３分の２以上が老朽化等していること・区域内に十分な公共施設がない等により、土地利用が不健全であること 等※区分所有法の一括建替え決議は不要

一括建替え決議

再開発組合の設立認可（全体５分の４以上かつ各棟３分の２以上の合意）（全体３分の２以上の合意）【改正前】
一筆共有の敷地で事業を行う
場合、組合員数が１になり、議決に全員同意が必要となるため、合意形成が困難。

【改正後】一筆共有の敷地で事業を行う
場合、各共有者が１人の組合員となる。
全体３分の２以上の合意による通常の再開発が実施可能に。

※ 敷地内の建築物が全て区分所有建物である場合のみしか建替決議ができない。

※ 敷地内に、単独所有の建物（賃貸住宅や店舗など）、又は全体共有の建物（集会場など）が存在しても適用可能。

※ 敷地の分割ができない。

※ 敷地の分割ができる。

20

平成28年度調査概要 活用を検討したい団地の再生手法活用を検討したい団地の再生手法（n=104）○維持保全、建替えに加え、敷地売却に対するニーズも一定数確認された。
調査対象：
東京都内に存する、昭和58年以前に建設された団地型マンション（285団地）※１の管理組合※1 平成27年度の国土交通省による調査において、登記簿調査により複数棟で敷地を共有していると確認されたマンション

0

10

20

１．維持保全のみ
29団地

３．グレードアップ改修

33団地

４．建替え（従来型）

６．敷地の一部売却
７．建替え（従来型）＋敷地の一部売却
８．再開発事業での建替え

40

56団地

２．耐震改修５．敷地売却30

50

60（53.8％）(27.9％）（31.7％）（49.0％）

51団地
10団地※複数 回答可（9.6％）

3団地 （2.9％）
17団地（16.3％）

31団地（29.8％）

21

今後の新たな仕組みの構築について「未来投資戦略 2017」（平成29年6月9日閣議決定）
８．既存住宅流通・リフォーム市場を中心とした住宅市場の活性化
ⅰ）既存住宅の流通促進・空き家対策等に向けて講ずべき施策
・老朽化マンションの再生の円滑化を図るため、敷地売却を活用した団地型マンションの再生の仕組みを
本年度中に構築する。

既存住
宅の流
通促進
・空き家
対策等
①

「規制改革実施計画」（平成29年6月9日閣議決定）
II 分野別実施事項 ５．投資等分野 (2)個別実施事項⑤ 日影規制の見直し
No.

事項名

規制改革の内容

実施時期

所管府省

18

老朽化建築物の建替えにおける日影規制の見直し

老朽化した建物やマンションの建替えについては、建築基準法第56条の２に基づく日影規制の特例許可の実態を調査し、老朽化した建物やマンションの建替えの円滑化に向けた特例許可の運用について検討し、結論を得る。

平成29年度検討・結論、結論を得次第速や
かに措置

国土交通省

22

４．その他23マンション管理適正化指針及び標準管理規約の改正の全体概要①
経緯・背景○マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など、様々な課題が指摘されており、これら課題に対応した新たなルールの整備が求められている。
○このため、平成24年1月に「マンションの新たな管理ルールに関する検討会(※)」を設置、平成27年3月に報告書をとりまとめた（(※)座長：福井秀夫政策研究大学院大学教授）。

１．マンション管理適正化指針（マンション管理適正化法第3条の指針（告示））２．マンション標準管理規約（区分所有者間で定めるマンションの管理ルールの標準モデル（住宅局長通知））（１）コミュニティ形成の積極的な取り組みを新たに明記（１）選択肢を広げるもの○外部の専門家の活用○前文及び「管理組合が留意すべき基本的事項」に、新たに、コミュニティ形成について位置付け○議決権割合（２）外部専門家を活用する場合の留意事
項を明記（３）社会情勢を踏まえた改正○「基本的方向」「管理組合が留意すべき
基本的事項」に、外部専門家の活用及びその場合の留意事項を記載（２）規定の明確化による適正な管理○コミュニティ条項等の再整理○管理費等の滞納に対する措置○暴力団等の排除規定○災害時の管理組合の意思決定○管理状況などの情報開示（４）その他所要の規定の改正→ パブリック・コメントを、平成27年10月21日～11月19日で実施。
→ 単棟型を平成２８年３月１4日に、団地型及び複合用途型を平成28年3月31日に改正。

24平成28年3月標準管理規約改正

外部専門家の活用等①○マンションの高経年化に伴い、大規模修繕や改修等の専門的知識や多額の資金の取扱いを要する業務が増加する一方、区分所有者の高齢化や空き家化、第三者に賃貸する住戸の増加等に伴い、役員のなり手不足等の問題に直面〇必要に応じて、外部専門家が役員に就任する等の管理方式が選択できるよう、規定の整備を行った。
①マンション居住者の高齢化の状況（60歳以上のみの世帯の割合）②分譲マンション内の空き家率－建築時期別（棟数ベース）

60%
昭和45年以前

55%

8%

昭和46年～昭和55年

56%

12%

50%
40%
30%

52%

48%

20%

昭和56年～平成2年

17%

20%

12%

15%

1%

11%

1%

9%

1%

37%

10%
0%

63%

19%

17%

平成3年以降※昭和４５年以前建設のマンションでは、「６０歳以上のみ」の世帯の割合が過半数。
昭和45年以前
昭和46年～昭和55年
昭和56年～平成2年
平成3年以降69%
0%※平成25年度住宅・土地統計調査より国土交通省再集計（ ①,②,③ ）

空き家なし

20%

0～10％未満■「役員のなり手不足」の主な要因

14%

40%

10～20％未満

60%

80%

20～50％未満※平成19年度マンション管理センター

11% 5% 1%
100%

50％以上

管理組合に対するアンケート調査（N=106）

100%③分譲マンション内の借家の割合－建築時期別（棟数ベース）

80%

昭和45年以前

51%

7%

18%

19%

5%
60%

昭和46年～昭和55年

昭和56年～平成2年

51%

10%

18%

18%

3%

53%

11%

17%

15%

4%

平成3年以降

59%

16%

14%

40%

8%

20%
0%

2%
⑯ー４その他

0%

借家なし

20%

0～10％未満40%

10～20％未満

60%

80%

20～50％未満

100%

50％以上

⑯ー３小規模①５年未満②５～１０年③１１～２０年④２１～３０年⑤３１年以上100.0%

20.0%

30.8%

13.9%

6.1%

60.0%

15.4%

5.6%

6.1%

15.4%

13.9%

20.4%

38.5%

66.7%

67.3%

⑯ー２賃貸化⑯ー１高齢化20.0%

25

外部専門家の活用ガイドライン（Ｈ29.６.16 住宅局市街地建築課長通知）
本ガイドラインは、住宅政策上の重要な課題となる管理不全になることが懸念されるマンションを典型的なケースとして念頭に置き、外部専門家を管理組合の理事長として活用する場合の留意事項等を示すもの。今後、外部専門家の活用状況も参考にガイドラインの改定等を検討予定。
念頭に置いているマンションの例
東京都、築35年、総戸数40戸（単棟型）
もともと自己居住中心であった住居専用のマンション
不在住戸（賃貸化・空き家化）の割合が約
50％
60歳以上区分所有者が約40％管理運営上の課題：－役員のなり手不足（日常的に連絡調整等の業務がある理事長のなり手がないが、月例の理事会に出席する一般理事・監事のなり手はある等）－管理費・修繕積立金の値上げが必要、滞納が増加－長期修繕計画がなく、計画修繕が行われていない管理方式：管理事務は管理業者に全面委託

外部専門家の活用方式
 理事会は残置 外部専門家は、管理者（理事長）に就任
 マンション管理士（例：業務経験５年、類似マンションでの顧問実績５件、事務所に所属など）

外部専門家の活用方法の具体例
候補者の選任方法
 相談会・専門家団体を通じて接点をもった者や、従前より顧問契約を結んでいた者から、候補者をピックアップ。
 まずは顧問契約やコンサルタント業務等の形の支援を受け、その過程で信頼関係を構築できると判断でき、かつ、理事長就任の必要性が高いと判断されれば、導入。
 総会決議で、選任、契約、報酬、関係規定（規約・細則等）を決定。

留意事項の例
 外部専門家による独断専横的行為・利益相反等の防止
 外部専門家に対する監視体制の構築• 理事会への定期書面報告（チェック）、派遣元の事務所による内部監査等
 外部専門家の権限の制限• 外部専門家には理事会での議決権を与えないこと、一定金額以上の契約の理事会承認必須化
 解任を可能としておくための対応• 管理規約条文における（理事長）固有名詞の排除、解任に向けた総会の招集要件の1/5→1/10等の緩和、業務引継ぎの義務付け
 外部管理者と管理組合の利益相反への対応• 利益相反取引の報告・承認手続き、リベートの収受等の禁止（違約金も規定）
 金銭の保全措置
 口座の適切な管理• 派遣元による銀行印の保管、理事長印と銀行印の分
離、キャッシュカードの作成禁止、理事長１人で現金化が困難な方式で修繕積立金を運用
 出納業務の不実施• 出納業務の対象外化、現金取扱禁止
 適切な財産管理状況の把握• 通帳・会計帳簿の原本の監事による定期確認

 保険・補償【過失】
・賠償責任保険への加入【故意】
・派遣元事務所による補償
・資格者団体等による保険等

設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）マンションの管理の適正化に関する指針（H28.3改正）抜粋

悪質な設計コンサルタントの存在が指摘

６ 発注等の適正化管理業務等の委託や工事の発注等については、利益相反等に注意して、適正に行われる必要がある。

本来、マンションの大規模修繕工事等を適切な情報を基に透明な形で進めていくための役割を持つ設計コンサルタントであるが、発注者たる管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されている。

国土交通省からマンション関係団
体に対し、通知を発出（H29.1.27）

設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について～ 管理組合・区分所有者の皆様へ ～通知抜粋

１．現状の課題マンションの大規模修繕工事等において、診断、設計、工事監理等を担う設計コンサルタントが技術資料を作成し、管理組合の意思決定をサポートする、いわゆる「設計監理方式」は、適切な情報を基に透明な形で施工会社の選定を進めていくためにも有効であるとされています。
しかしながら、発注者たる管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されています。（指摘事例１ ）２．課題解決に向けた取組の実現
設計監理方式を採用する場合は、設計コンサルタントが利益相反行為を起こさない中立的な立場を保つ形で施工会社の選定が公正に行われるよう注意する必要があります。（取組事例２ ）このような取組みを参考に、適切に行っていただくことが、マンションの管理の適正化を図っていく上で有効であると考えられます。
３．相談窓口の活用
マンションの大規模修繕工事等に関する、管理組合や区分所有者の皆様のご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバイスを行っています。設計コンサルタントを活用した設計監理方式を採用する際の留意点や参考となる取組事例の紹介等を行うこととしています。
＜相談窓口＞○（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター○（公財）マンション管理センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１９＜指摘事例１ ＞
・ 一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。
＜取組事例２ ＞
・ 設計会社は、管理組合において、従前から理事会のアドバイザーに就任していたマンション管理士の協力を得ながら、管理組合団体や他の管理組合からの紹介に基づき候補５社を選定し、提出された見積金額・実績・会社規模等を勘案して１社に絞り込み、定期総会で承認。
施工会社は、専門紙で公募し、５社に現場を案内した上で、見積金額・実績・工事内容・会社規模・アフターケア等を勘案して管理組合の担当役員が１社に絞り込27
み、臨時総会で承認。