2013/7/29

地域危険度の公表
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm• 1998年度（第4回）：1998年3月公表• 2003年度（第5回）：2002年12月公表• 2008年度（第6回）：2008年2月公表

プロスペクト理論からみる地震リスク回避行動
顧涛、中川雅之、齊藤

誠、山鹿久木の研究より

東京都都市整備局HPより
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1

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2

建物倒壊危険度

東京都都市整備局HPより
東京都都市整備局HPより
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3

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41

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地域危険度の変化

危険度の変動要因

1998年（第４回）→ 2002年（第５回）→
2002年（第５回）
2008年（第６回）[全5073町丁目][全5063町丁目]

変化した町丁目

30.9％

22.5％

1段階安全化

7385552段階安全化35

1

1段階危険化

786583

2段階危険化

802013/7/29

分析データより算出

1. 市街地環境の整備に伴う変動
2. 危険度指標の算定方法の精緻化に伴う変動
3. 上記１と２に伴う相対的順位の変化。

東京都都市整備局HPより
5

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6

価値関数

プロスペクト理論
 危険度の変化に対する解釈としてプロスペクト理論に基づいた2つの理論的な可能性が考えられる。
 現状維持バイアス（価値関数）– Kahneman and Tversky (1991) QJE

 ゼロリスク指向（確率ウエイト関数）– Tversky and Kahneman (1979) Econometrica– Tversky and Kahneman (1992) J of Risk and Uncertainty

 2つの関数（あるいはその組み合わせ）で、リスク下での意思決定をあらわすことができる。
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7

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82

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確率加重関数リスクに対する予測

1
0.9
0.8

意思決定定ウエイト π(p)

0.7
0.6
0.5
確率加重関数0.4

45度線0.3
0.20.1(Lichtenstein et al. (1978)

000.2

0.4

0.6

0.8

1

確率（ｐ）

Tversky and Kahneman (1992)
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9

確率加重関数による解釈

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期待効用関数での解釈

45度線

確率荷重π(p)

安全度

BCBA

安全
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10A

危険発生確率p11

C

期待効用π(p)v
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ゼロリスク指向と地価（比較的安全な地域において）現状維持バイアスと地価下落 大
地価の変化

地価の変化

上昇 小下落 小上昇 大2013/7/29

13

危険度と地価評価

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14

研究の目的

地価評価

地域危険度に変化があることを活用して、地域危険度ランキングの変化が地価の相対水準に及ぼす効果を詳しくみる。
BAプロスペクト理論による解釈を試みる。

C危険度
安全
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危険15

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2013/7/29

平均値による検証

推定モデルのポイント
1999年→2004年の変化

相対地価

危険度変化

地価の変化の平均値

地点数

1→1‐33%881

2→1‐24%270

初期時点の危険度
安全化（左方向）の場合危険度２危険化（右方向）の場合危険度１

1→2‐27%205【観察されている部分】【推計で求めている部分】
1→1 B→C
A→B
2→1 A→C
1→2 A→E
A→D
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2→2 D→E2→2‐22%531

B
初期時
点の地価のレベル－6%

A－33%－24%
24%

D－27%－21%

CE
21

危険度

17

地価関数の推定
ヘドニック・アプローチ
危険度指標の変化が重要→パネルデータ化
地価公示データを地点でパネル化
危険化と安全化の区別
危険度が増えたのか減ったのか（差分）変化の起点の区別
どの危険度からの変化かを区別
2013/7/2918

変化の方向と地価の変化

階差モデル(＋) 危険化
pi ,1999   0  1999  Ranki ,1999   i   i ,1999

1999年ー2004年
Robust Std. Err.

pi , 2004   0   2004  Rank i , 2004  Year2004   i   i , 2004

pi , 2009   0   2009  Rank i , 2009  Year2009   i   i , 2009
pi , 2004  pi ,1999   2004   1999   Rank i , 2004   1999  Rank i , 2004  Rank i ,1999  Year 2004   i , 2004   i ,1999 pi , 2009  pi , 2004   2009   2004   Rank i , 2009   2004  Rank i , 2009  Rank i , 2004  Year2009  Year2004    i , 2009   i , 2004 
2013/7/29(－) 安全化

19

β2004－β1999
β2009－β2004
β1999(+)
β1999(-)
β2004(+)
β2004(-)
Year2004
Year2009－Year2004
R-squared
Number of Observation
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2004年－2009年
Robust Std. Err.

0.0333 *** (0.002850)
0.0295 *** (0.002408)-0.0110(0.008854)-0.0438 *** (0.006646)-0.0196 *** (0.005827)-0.1191 *** (0.010227)-0.3328 *** (0.006513)
0.78742583-0.2624 *** (0.004980)
0.72652644
205

2013/7/29

変化の方向、起点と地価の変化

階差モデル(変化の方向と起点を区別)
pi , 2004  p i ,1999   2004   1999   Rank i , 2004   1999  Rank i , 2004  Rank i ,1999  Year 2004   i , 2004   i ,1999 比較的安全な地域でのゼロリスク指向比較的危険な地域での現状維持バイアス

p i , 2009  p i , 2004   2009   2004   Rank i , 2009   2004  Rank i , 2009  Rank i , 2004  Year2009  Year2004    i , 2009   i , 2004 

上の下線部分を、危険度が＋方向へ変化するのか、マイナス方向へ変化するのかを区別して推定する。
さらに変化の起点ごとにも区別する。
その方向と起点を区別した変化の係数
β1999 やβ2004に注目する。

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期間
1999年―2004年

変化の方向
変化
方向
安全化（←）
危険化（→）

2004年―2009年

安全化（←）
危険化（→）

21

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12

3

4

5

-0.0687 ***(0.008428)-0.0067(0.012765)-0.0326 ***(0.013160)-0.0003(0.011385)

0.0048(0.017586)-0.0843 ***(0.014721)

0.0492(0.033865)-0.1152 ***(0.027828)-0.2032 ***(0.016206)-0.0385 ***(0.00583)-0.0651 ***(0.011075)-0.0015(0.011216)

0.0083(0.014462)-0.0488 ***(0.015251)

0.0823 ***(0.023634)-0.1196 ***(0.032738)
22

政策的含意
現状維持バイアスが支配的であれば、地域危険度を引き下げる投資は積極的に評価されずに耐震化投資のインセンティブが削がれてしまう。

ありがとうございました。

ゼロリスク指向が支配的であれば、危険度を引き下げる投資が積極的に評価されて耐震化投資のインセンティブは強まる。
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