マンション建替え等の促進について

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

１.マンションの建替えに係る現状について

1マンションの現状 ①マンションストック戸数〇現在のマンションストック総数は約613万戸（平成26年末時点）であり、そのうち、旧耐震基準に基づき建設されたものは約106万戸となっている。
700 （万戸）（万戸）403530

旧耐震基準ストック
約１０６万戸25

新規 20
供給戸 15数

新規供給戸数［左目盛り］

105

44 51.1

56

ストック戸数［右目盛り］

613.2
601.2
589.7
579.6
571.3
600562.1
545.1
528.4

505.7
485
465.7
447.1
427.2
406.3
386
368.7
351.9
333.6
315.5
295.7
277.2
263.6
252234.7
216.1
199.7
184.9
172.7
162151.2
140128.7118.5
106.1
94.3
83.2
63 72.9500400300

ス
トッ
ク
戸200

100

31.7
17.923.3
20 18.4 17.3 20.9 18.6 20.5 16.7
13.4
5.4 12.3 4.912.1
9.9 11.1 12.4 11.3 10.8 12.3 16.4 17.3 13.6
7.75.7
5.3
2.4
4.5
8.4
7.1
7
10.3 11.8 10.2 11.2 10.7 14.8 18.6 11.7 19 18.2 16.9 20.3 19.9 19.3 22.7 17 9.28.210.2
11.6

00

昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成４４４４４４４５５５５５５５５５５６６６６元２３４５６７８９１１１１１１１１１１２２２２２２２
３４５６７８９０１２３４５６７８９０１２３年年年年年年年年年０１２３４５６７８９０１２３４５６
年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年
年年年年年年年年年年年年年年年年年※ １．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。
２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。
３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
４．マンションの居住人口は、平成22年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.46を基に算出すると約1,510万人となる。

2

マンションの現状 ②築後３０、４０、５０年超のマンション数○築後40年超のマンションは現在51万戸であり、10年後には約３倍の151万戸、20年後には約６倍の296万戸となる見込み。
500450400

189350（万300戸250）

200

145

150
100

（築30年超＝昭和60年以前：151万戸）

50

0122

100

50
1現在

(２０１５年)

145

100（築40年超＝昭和50年以前：51万戸）

81（築40年超＝昭和60年以前：151万戸）

築３０年超～４０年未満（当該年時点で）築４０年超～５０年未満（当該年時点で）築５０年超（当該年時点で）（築40年超＝平成7年以前：296万戸）
151

51
13
５年後

１０年後

２０年後

(２０２０年)(２０２５年)(２０３５年)※現在の築50年超の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している築50年超の公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数｡※５年後、10年後、20年後に築30、40、50年超となるマンションの戸数は、建築着工統計等を基に推計した平成25年末のストック分
布を基に、10年後、20年後に築30、40、50年を超える戸数を推計したもの｡

3マンションの現状 ③居住者の高齢化、空き住戸・賃貸住戸の増加○経年とともに、マンション居住者の高齢化率や空き住戸、第三者に賃貸する住戸が増加。
マンション居住者の高齢化（「60歳以上のみ」世帯）の状況

60%
50%
40%
30%

50.3%

20%

43.7%
30.0%

10%

17.0%

0%
昭和45年以前 昭和46～55年 昭和56～平成2年 平成3年以降
分譲マンション内の借家の割合－建築時期別（棟数ベース）

マンション内の「空き家率」－建築時期別（棟数ベース）
昭和45年以前

47%

昭和46～55年

50%

9%

14%

昭和56年～
昭和56年～平成
平成2年
2年

58%

平成3年以降

63%
0%

なし

20%

0～10％未満

20%

21%

21%

14%

16%

15%
40%

10～20％未満

60%

13%80%

20～50％未満

3%

昭和45年以前

50%

7%

13% 1%

昭和46～55年

51%

13%

18%

15% 3%

10% 1%

昭和56年～平昭和56年～成2年
平成2年

52%

13%

18%

13% 4%

8% 1%

平成3年以降16%

12% 6% 2%

100%
50％以上

なし

64%

0%
0～10％未満20%40%
10～20％未満

18%

19%

6%

60%
80%
100%
20～50％未満 50％以上※平成20年度住宅・土地統計調査より国土交通省再集計

4マンションの現状 ④マンション建替えの実施状況○マンション建替えの実績は累計で196件、約15,500戸（平成26年４月時点）に留まる。
240
（件）
220

200

180

実施準備中
（建替決議等）
実施中（マンション建替法の建替え）実施中（マンション建替法によらない建替え）工事完了済（マンション建替法の建替え）工事完了済（マンション建替法によらない建替え）

160

1112111014012012100

434880879228215121
10187515815912498890106107

171075041

工事完了済（196件）

31111

実施中
（30件）

44999

205747811実施準備中
（４件）

117

123

133

136

139

60
H16.2末 H17.2末 H18.3末 H19.3末 H20.4.1 H21.4.1 H22.4.1 H23.4.1 H24.4.1 H25.4.1 H26.4.1※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計｡※ 阪神・淡路大震災による被災マンションの建替え（計109件）は、マンション建替法による建替え（1件）を除き含まない｡

5建替えにおける課題点＜建替えが進まない主な理由＞
１．組合において権利者相互の意見・権利を調整する負担が大きいこと

２．容積率に余裕がないため、建替え費用が回収できず、経済負担が大きいこと

6２.マンション建替法の改正について

7

建替えに係る現行の法令・施策 ①マンションに関する主な制度・施策の経緯○マンションを含む区分所有建築物に係る基本的な制度として、昭和37年に区分所有法が成立。その後、昭和58年、平成14年の２度の改正により、共用部分の変更や建替えの要件が緩和されている。
○さらに、老朽化したマンションの建替えの円滑化を図るため、平成14年にマンション建替法が成立。

区分所有建築物に係る基本的な制度 ※区分所有法
昭和３７年

建物の区分所有等に関する法律（昭和37年成立、昭和38年施行）

昭和５８年

区分所有法 改正

平成６年

・共用部分の変更 ： ３／４以上の多数に緩和（改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものは過半数に緩和）
・建替え ： 過分の費用要件及び４／５以上の多数に緩和・共用部分の変更：全員同意（改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものは３／４以上の多数で決定）
・建替え：規定なし（民法の規定に戻り全員同意）

マンションの管理 ※マンション管理適正化法
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年成立、平成13年施行）

平成１２年
平成１４年
平成１５年

平成１６年
平成２０年
平成２３年
平成２５年
平成２６年

区分所有法 改正
・共用部分の変更 ： 形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（大規模修繕等）は過半数の決議に変更
・建替え ： 過分の費用要件を削除（マンション管理士制度、マンション管理業者の登録制度及びマンション管理適正化推進センターの指定など）
標準管理規約 改定（マンション標準管理規約に改称、平成14年の区分所有法改正を受けた改定）

優良建築物等整備事業（ﾏﾝｼｮﾝ建替えﾀｲﾌﾟ）（平成６年創設）

マンションの建替え等 ※マンション建替法
マンションの建替えの円滑化等に関する法律（平成14年成立、施行）（組合の設立、マンション建替事業など）
マンション再生に係る各種マニュアルの整備（平成15年～）
建替えか修繕かの判断マニュアル
マンション建替え合意形成マニュアル 等

長期修繕計画標準様式、マンションの修繕積立金に関するガイドライン 等の策定
標準管理規約 改定（役員の資格要件の緩和を行うことなど）

耐震改修促進法 改正（耐震改修に係る決議要件の緩和など）

マンション建替法 改正（売却制度、容積率の緩和特例など）

8建替えに係る現行の法令・施策 ②マンション建替法の建替えと区分所有法の建替え○マンション建替法では、マンション建替組合の設立や権利変換手続きによる関係権利の変換を規定。
○マンション建替法の建替え（権利変換）と区分所有法の建替えのいずれかにより建替えを実施。
区分所有法の建替え

マンション建替法の建替え※下記の建替え方式以外に、全員同意による建替事業もある。

建替え決議 【区分所有法62条】■区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数で決議■再建建物の設計、費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属を決議

マンション建替組合の設立認可 【マン建法９条】■決議合意者の３／４以上の同意で認可申請■デベロッパーも組合に参加（参加組合員）

反対区分所有者への売渡し請求 【マン建法15条】■反対区分所有者から、組合が時価で買取り反対区分所有者への売渡し請求【区分所有法63条】■反対区分所有者から、賛成区分所有者が時価で買取り※以下、建替え実施の具体的一例

権利変換計画の決定・認可 【マン建法55条～】

区分所有権の売却■従前マンションの区分所有権、担保権、借家権は原則として再建マンションに移行■申出による転出者は期日までに補償金を取得■居住者は組合が通知した期限までにマンションを明渡し■個々の区分所有権を通常の売買契約で事業者（デベロッパー）に売却⇒ 事業者が建替えを実施後、区分所有者が事業者から新築のマンションの区分所有権を取得（従前区分所有権と等価でない場合、区分所有者による費用負担あり）

組合がマンションの権利を取得 【マン建法71条】■期日において権利が一斉に変動

建替事業（都道府県知事等の監督 【マン建法97条～】）

建替事業

9

Ｈ26マンション建替法の改正
H26.6.18成立、H26.12.24施行○南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命・身体の保護の観点から、耐震性不足の老朽化マンションの建替え等が喫緊の課題。
＜現行制度と今回の改正＞
一般のマンション

耐震性不足のマンションＨ25改正で措置
・耐震改修促進法による改修⇒過半数の賛成、容積率等の緩和特例

改修・区分所有法による改修⇒3/4以上の賛成

建替え

マンション建替法改正で措置・区分所有法の建替え（個別売却）
・マンション建替法の建替え（権利変換） ・マンション敷地売却制度の創設⇒4/5以上の賛成⇒4/5以上の賛成

取壊して・民法原則に基づき全員同意が必要
住替え・容積率の緩和特例※平成26年度予算、税制改正において、マンション敷地売却に係る支援措置や弁護士・建築士の専門家による相談体制等の整備に係る措置を創設。

10マンション敷地売却制度の概要 ①従来の建替えとの違い
マンション建替法の建替え

マンション敷地売却制度(今回創設)

権利を集約

権利変換

・反対者への売渡し請求・分配金取得計画の決議⇒過半数の賛成、知事等認可・登記をまとめて申請

従前の権利組 合・反対者への売渡し請求
・権利変換計画の決議⇒4/5以上の賛成、知事等認可・登記をまとめて申請
従後の権利清算金

Ａ

101号室
60㎡

201号室
80㎡

1,000万円

Ｂ102号室
50㎡

301号室
70㎡

1,100万円

一括売却
買受人（デベロッパー）

実線：法案又は法律の規定内容

建替え決議（区分所有法）：4/5以上

マンション敷地売却決議：4/5以上

組 合

区分所有法の建替え・・・・・・・・・・・・・・・・・・

点線：実体上の手続き※反対者への売渡し請求

デベロッパー

個別売却※個別契約、個別登記

買戻し・・・買戻し11マンション敷地売却制度の概要 ②マンション敷地売却制度の流れ
マンション敷地売却制度の流れ
除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）

買受計画の認定※

マン
ショ
ン
建替
法の規
定
内
容

マンション敷地売却決議※認定／認可権者：都道府県知事又は市長・管理者等の申請で、耐震診断の結果により特定行政庁が認定
・マンションの買受け・除却、代替建築物の提供・あっせんを内容とする買受計画を都道府県知事等に申請（注：デベロッパー等が申請）
・４／５以上の多数で決議（買受人となるべき者、売却代金の見込額、分配金の算定方法を決議）

マンション敷地売却組合の設立認可※

・３／４以上の多数の同意

組合から反対区分所有者への売渡し請求

・時価で買い取り分配金取得計画の決定・認可※

組合がマンションと敷地の権利を取得■組合は区分所有者に対し権利消滅期日までに分配金を支払い■担保権付きの区分所有権に係る分配金は、区分所有者に支払わずに供託し、担保権者が物上代位できることとする■組合は借家人等に対し権利消滅期日までに補償金を支払い■居住者は権利消滅期日までにマンションを明け渡し・権利消滅期日において個別の権利が組合に集約
・担保権・借家権等は消滅

買受人にマンションと敷地を売却

・買受人がマンションを除却

買受人が再建マンション等を建設

・区分所有者は、再建マンション等への再入居、他の住宅への住み替えなどを選択

５12

ガイドライン 耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン○耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却に関し、一般的と考えられる手順(基本プロセス)、事業手法を判断する考え方、合意形成の進め方、法律上の手続、支援制度の活用などに関する基本的な指針として作成(主にマンションの建替えが行われる場合を想定)＜売却決議に至るまでの事業手法の判断＞*建替え等：マンションの建替え又はマンション敷地売却

修繕･改修か建替え等かの総合的な検討

修繕･改修が合理的（→建物を残す）

建替え/売却が必要（→建物を除却）
ルート2
売却決議に向け検討を進める

ルート1
建替え等*について検討を進める

建替え決議に向け検討を進める

デベロッパー等の選定、建替え等*手法の検討･選択

修繕･改修へ

建替え決議へ

マンション敷地売却による建替え

権利変換による建替え

任意事業による建替え

売却決議へ

建替え決議へ

建替え決議へ

売却決議へ

13

容積率の緩和特例の概要○耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により、容積率制限を緩和する。【法105条】①一定の敷地面積を有すること 【政令27条】
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、用途地域の指定のない区域

1,000㎡以上

第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域

500㎡以上

近隣商業地域、商業地域

300㎡以上②市街地環境の整備・改善に資するものであること○一般に開放された公開空地の整備や、地域の防災性、景観等の環境の向上に資する貢献を行うことで、全体として市街地環境の整備・改善が図られるものを対象とする。
（制度イメージ）

マンション
マンションへの建替え
への建替え

構造耐力不足マンション
耐震性不足マンション

容積率の緩和容積率の緩和一定の空地・敷地面積を確保

14特定行政庁への許可基準策定状況調査（概要）〇容積率の緩和特例に係る許可基準の策定状況について、特定行政庁にアンケート調査を実施。（H27.4.30時点)
許可基準
策定状況

行政庁数

許可基準を策定済み

９市

許可基準を作成中

２９市

今後作成予定１０８市

備考
仙台市、越谷市、東京都、渋谷区、横浜市、名古屋市、大阪市、兵庫県、福岡市。
（うち７市はＨＰでも閲覧可能）
うち２３市は今年度中に策定予定。

15

制度の周知 ホームページ、パンフレット＜ホームページ＞＜パンフレット＞

マンション再生協議会（http://www.uraja.or.jp/mansion/）※マニュアル等については国土交通省ホームページにおいても公表。
（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html）

16

相談窓口の設置 住まいるダイヤルによる相談サービス

17

費用の支援 平成26年度予算・税制改正
平成26年度予算○従来のマンション建替えに対する以下の補助制度に、マンション敷地売却によるマンション建替え等の再生の取組みを追加する。
・優良建築物等整備事業（マンション建替えタイプ） 注1）※
・都市再生住宅等整備事業 注2）※
・民間再開発促進基金の債務保証事業 注3）
注1）マンション建替えに係る調査設計計画費や土地整備費（建築物除却費、補償費等）、共同施設整備費（共用廊下、共用階段等）に対する補助
注2）地方公共団体や事業者等が代替住居を建設等する場合の補助
注3）事業に要する一定の資金を組合等が金融機関から借り入れる際の債務保証による支援※社会資本整備総合交付金○マンション管理や再生に係る課題の解決に向けた活動を行う団体に対する補助事業（マンション管理適正化・再生推進事業 注4））に、老朽化マンションの建替え等の専門家による相談体制等の整備を追加する。
注4）マンション管理適正化・再生推進に当たっての課題の解決に向けて、管理組合における合意形成をサポートする取組み等を公募・支援し、成功事例の収集・分析等を行う。
・事業主体：マンション管理組合の活動を支援する法人等・補助期間：平成25～27年度

平成26年度税制改正○マンション敷地売却事業に係る転出者の譲渡所得や組合の登記等について特例措置を創設する。
＜転出者に係る特例＞【所得税・法人税・住民税・事業税】
・区分所有者の長期譲渡所得の軽減税率 ※Ｈ２８.１２.３１まで（所得税（住民税）：15（5）％→2000万円以下10（4）％、法人税：5％重課免除）
・一定の区分所有者の譲渡所得の１５００万円特別控除
・移転等の支出に充てる借家人補償金の総収入金額の不算入措置※居住している区分所有者については、譲渡所得に係る所得税等の3000万円特別控除の適用が可能＜組合に係る特例＞ ※形式的取得について非課税【登録免許税・不動産取得税】 ※Ｈ２８.３.３１まで・分配金取得手続開始の登記の非課税措置 （登録免許税）
・組合が取得する区分所有権、敷地利用権の登記の非課税措置（ 〃 ）・権利消滅期日後の建物及び土地に関する登記の非課税措置（ 〃 ）・組合が取得する不動産の非課税措置（不動産取得税）【法人税・法人住民税・事業税・事業所税・消費税・地方消費税】
・組合の非収益事業所得の非課税措置 （法人税、法人住民税、事業税、事業所税）
・資産の譲渡等の時期、仕入税額控除、申告期限の特例 （消費税、地方消費税）○マンション建替事業に係る登録免許税の特例措置を延長する。※Ｈ２８.３.３１まで※以上のほか、住宅金融支援機構のまちづくり融資（短期事業資金、高齢者向け返済特例制度（購入資金））についても、マンション敷地売却によるマンション建替えについて、引き続き活用可能。

18

費用の支援 再入居希望の高齢者、残債のある区分所有者向けの支援制度
再建マンションへの入居を希望し、購入資金に係る経済的負担が困難な高齢者→住宅金融支援機構によるまちづくり融資（高齢者向け返済特例制度）
融資（上限1,000万円）

住宅金融支援機構【融資条件】
・一定の要件を満たすマンションの建替え・借入申込時に満６０歳以上
・ご自身が居住する住宅を建設・購入する者 など【返済方法】
利息のみ毎月返済、元金はお亡くなりになった時に一括返済する等＜相談窓口＞
住宅金融支援機構
まちづくり推進部 まちづくり業務グループ

住宅ローンの残債があり、マンション敷地売却によってもなお住宅ローンを完済できない区分所有者→民間再開発促進基金による債務保証
分配金だけでは抵当権を抹消できない・・・

抵当権の抹消に係る費用（住宅ローンの残債）を融資

金融機関（協会と約定を締結している金融機関）

債務保証

区分所有者

保証申込
保証料の支払い

民間再開発促進基金＜相談窓口＞（公社）全国市街地再開発協会 プロジェクト業務部

19今後の動き 住宅団地の再生のあり方に関する検討委員会【設立趣旨】
我が国では、高度経済成長期に大規模な住宅団地が供給され、これらの中には、すでに建物や設備の老朽化が進み、建替え、改修を含めた再生を図る必要に迫られているものも多くなっている。また、人口減少社会の到来に伴い、団地の集約・再編と併せて、医療・福祉施設などの生活支援施設の整備により、地域の拠点として再生していくことが求められている。
一方で、複数棟で構成される住宅団地については、土地が共有となっており、･ 一部の棟だけを建替えることは、日影が生じたり、容積を多く消化するなどにより、他の棟との調整が困難であること･ 団地全体を建替えることについても、分譲マンションだけでなく、賃貸住宅や社宅などが混在している場合は全員合意が必要であることなど、団地関係に伴う合意形成の困難さが課題となっている。
前通常国会においてはマンション敷地売却制度が創設されたところであるが、建替え、改修を含めた住宅団地の再生を促進するには、権利調整や建築規制のあり方等について、事業法的な観点も含め、総合的に検討する必要があることから、本検討会を設置するものである。

【委員】（座 長） 浅見 泰司（委 員） 犬塚 浩
戎 正晴
大西 誠
鎌野 邦樹
小林 秀樹
櫻井 敬子
宅間 文夫

東京大学大学院工学系研究科教授
出口 敦
東京大学大学院新領域創成科学研究科教授
弁護士
宮原 義昭
（株）アール・アイ・エー代表取締役社長
弁護士
西周健一郎 （独）都市再生機構ウェルフェア推進事業部長（株）竹中工務店 参与（独）建築研究所住宅・都市研究グループ長
早稲田大学法学学術院法科大学院教授 水谷 明大
中辻 雄一朗 法務省民事局参事官
千葉大学大学院工学研究科教授
山崎 弘人
東京都 民間住宅施策推進担当部長
学習院大学教授
山下 久佳
大阪府 住宅まちづくり部技監
明海大学不動産学部准教授
加藤 高明
横浜市 建築指導部長【スケジュール】
平成26年７月22日に第1回を開催
平成27年中を目途：施策のあり方についてとりまとめ

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