21-D-0506

2021 年 8 月 25 日
ソーシャルローン評 価 by Japan Credit Rating Agency, Ltd.

株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおりソーシャルローン評価の結果を公表します。

日本土地建物プライベートリート投資法人
長期借入金に Social 1 を付与
評

価

対

分

象

：

日本土地建物プライベートリート投資法人

類

：

長期借入金

長期借入金

①5 億円
②5 億円
③5 億円
④2 億円
①株式会社みずほ銀行②株式会社日本政策投資銀行③株式会社新生銀行④日本生命保険相互会社

借

入

額

：

貸

付

人

：

借 入 実 行 日：

2021 年 9 月 10 日

返

済

期

日

：

2026 年 9 月 10 日

返

済

方

法

：

返済期日に一括弁済

資

金

使

途

：

介護付有料老人ホーム「リアンレーヴ新所沢」の新規取得資金＜ソーシャルローン評価結果＞
総合評価

Social 1

ソーシャル性評価（資金使途）

s1

管理・運営・透明性評価

m1

第 1 章：評価の概要
日本土地建物プライベートリート投資法人（本投資法人）は、2014 年 11 月に設立された私募 REIT である。本投資法人の資産運用会社は中央日土地アセットマネジメント株式会社（本資産運用会社）であり、出資者は中央日本土地建物株式会社（出資比率： 70％）および東京センチュリー株式会社（同30％）である。本投資法人はオフィスビルに重点を置きつつ、商業施設、住宅、その他（物流施設・滞在用施設・ヘルスケア施設・インフラ施設等）への投資を行うことをポートフォリオ構築方針として定めており、ヘルスケア施設についても複数物件保有している。
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本投資法人および本資産運用会社は、高齢者向けヘルスケア施設が超高齢社会に起因する社会問題に対する社会インフラであるとの認識のもと、施設利用者の安心・安全の確保に関する介護事業者の対応
や、介護事業者の健全な事業拡大を図るための資金調達に対して、REIT の果たす役割は大きいと考えている。具体的には、施設の所有と経営を分離することで、投資法人や資産運用会社が建物の修繕や改修といったハード面に関する業務を行う一方、介護事業者は施設利用者へのサービス提供に注力し、ソフト面
での安心・安全の確保により専念できるほか、REIT の活用による資金調達の円滑化などの点で介護事業者、ひいては社会的課題の解決に貢献できると考えている。
今般の評価対象は、本投資法人が株式会社みずほ銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社新生銀
行および日本生命保険相互会社から調達する長期借入金（本借入金）である。本借入金による調達資金は介護付有料老人ホームであるリアンレーヴ新所沢の新規取得資金に充当される。本借入金の資金使途は日本の社会的課題である超高齢社会への急速な移行に起因する高齢者向け住宅ストック不足の解決に貢献するものであり、社会的意義が高いと JCR では評価している。本借入金の資金使途はソーシャルローン原則1のプロジェクト分類のうち、「高齢者」を対象とした「必要不可欠なサービスへのアクセス（ヘルスケア）」の提供、ならびに「女性」を対象とした「社会経済的向上とエンパワーメント」に貢献する事業 2に該当する。また、持続可能な開発目標（SDGs）においては、目標 3「すべての人に健康と福祉を」、目標
5「ジェンダー平等を実現しよう」および目標 8「働きがいも経済成長も」へ貢献するものである。加えて、ニッポン一億総活躍プランにおける目標達成にも資するものである。なお、本借入金の資金使途に係る環境・社会的リスクについては、オペレーターについての各種審査やモニタリングのほか、不動産取得
時のエンジニアリングレポート取得等によって特定されるとともに、十分な回避・緩和策が講じられている。
本借入金の選定基準はソーシャル・ファイナンス・フレームワークによって適切に定められている。
対象プロジェクトの選定は、本資産運用会社の役割が明確に定められており、取締役会等の重要な会議体によって決議がなされていることから、経営陣が適切にプロセスに関与していると考えられる。本借入金による調達資金についての資金管理および内部管理に関する体制についても十分に整備されている。資金
充当状況および社会改善効果にかかるレポーティング内容についても適切なものとなっている。以上より、JCR は本借入金に関する管理運営体制が確立されており、透明性を有すると評価している。
これらの結果、JCR は本借入金について、JCR ソーシャルファイナンス評価手法に基づき、「ソーシャル性評価（資金使途）」を“s1”、「管理・運営・透明性評価」を“m1”とし、「JCR ソーシャルローン評
価」を“Social 1”とした。評価結果については次章で詳述する。本借入金は、ソーシャルローン原則において求められる項目について基準を満たしており、SDGs および日本政府の SDGs に対する具体的施策にも合致すると考えられる。

1

APLMA（Asia Pacific Loan Market Association）、LMA（Loan Market Association）、LSTA（Loan Syndications and Trading Association）
Social Loan Principles 2021（https://www.lma.eu.com/application/files/1816/1829/9975/Social_Loan_Principles.pdf）
2
ソーシャルローン原則は、APLMA・LMA・LSTA が自主的に公表している原則であって法的な裏付けを持つ規制ではないが、現時点において国内外の統一された基準として当該原則を参照して JCR では評価を行う。
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第 2 章：各評価項目における対象事業の現状と JCR の評価
評価フェーズ１：ソーシャル性評価
JCR は評価対象について、以下に詳述する現状およびそれに対する JCR の評価を踏まえ、本借入金の資金使途の 100%がソーシャルプロジェクトであると評価し、評価フェーズ１：ソーシャル性
評価は、最上位である 『s1』 とした。
（１） 評価の視点
本項では、最初に、調達資金が明確な社会改善効果をもたらすソーシャルプロジェクトに充当されているかを確認する。次に、資金使途において社会・環境へのネガティブな影響が想定される場合に、その影響について社内の専門部署又は外部の第三者機関によって十分に検討され、必要な回避策・緩和策が取られているかについて確認する。最後に、持続可能な開発目標（SDGs）との整合性を確認する。

（２） 評価対象の現状と JCR の評価
資金使途の概要
本借入金の資金使途は、リアンレーヴ新所沢（介護付有料老人ホーム）の新規取得である。
名称

リアンレーヴ新所沢（介護付有料老人ホーム）

所在地

埼玉県所沢市緑町二丁目 12 番 17 号

敷地面積

1,384.48 m2

延床面積

3,288.62m2

階数

地上 5 階建

構造

鉄骨造

竣工

2021 年 7 月

特徴-本物件は株式会社木下の介護が 2021 年 9 月に開設予定の介護付有料老人ホーム。一般型特定施設入居者生活介護の指定を受けている。原則として 65
歳以上を入居対象とし、全室個室の居室 90 室を有する。要介護者 3 名に対して看護・介護職員 1 名を配置する。各部屋の居室面積は約 18 ㎡であり、ややゆとりのあるものとなっている。
-居室設備：介護ベッド・エアコン・クローゼット・カーテン・照明器具・
トイレ・洗面台・緊急コール-共用施設・設備：食堂兼機能訓練室兼談話室、健康管理室、ラウンジ、相談室、浴室（大浴場 1・機械浴 1・個浴 1)、洗濯室、トイレ、自販機、駐車場

a. プロジェクトの社会貢献効果について
i. 本借入金の資金使途は介護付有料老人ホームの新規取得資金であり、日本の社会的課題である超高齢社会への急速な移行に起因する高齢者向け住宅ストック不足の解決に貢献するものであり、
社会的意義が高いと JCR では評価している。また、本借入金の資金使途は日本の SDGs 目標にかかる具体的施策やニッポン一億総活躍プランにおける目標達成にも資するものである。

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社会的課題１：介護施設への需要増加と供給不足
日本は現在急速に進展する少子高齢化の問題に直面している。介護施設に対する需要は増加の一途をたどる一方で、供給が追い付いておらず、要介護 3 以上の特養自宅待機者は、2020 年 8 月の厚生労働省社会保障審議会（介護給付費分科会）資料によれば 11.6 万人となっており、入所申込者総数の約 39.7％にのぼっている。
社会的課題２：介護離職者数の増加と高い女性比率
日本では、高齢者家族の介護・看護のために離職する人数は約 9 万人前後で推移してきており、
2016 年以降は上昇傾向にある。下図は厚生労働省の雇用動向調査の中で公表されている「介護・看護を理由とする離職者数」の性別構成比率に関する推移である。同図が示すように、介護・看護を理由とする離職者のおおむね７割から 8 割は女性であり、介護負担が女性の社会進出を促進する
うえでの障害の一因となっていることがわかる。
「介護・看護を理由とする離職者数」の性別構成比率（出所：厚生労働省

雇用動向調査より JCR 作成）

社会的課題３：単身高齢者の増加に伴う孤独死の増加
国立社会保障・人口問題研究所による将来推計人口（2017 年 4 月推計）をみると、2025 年における 75 歳以上人口は約 2,180 万人で、全国のおよそ 5 人に 1 人が 75 歳以上の高齢者となる。2015
年時点では総人口の 26％だった 65 歳以上人口は、2025 年時点推計では、総人口の約 30％、全国で約 3,677 万人、東京都では約 332 万人に達すると予測されている。同研究所による世帯数の将来推計（2018 年 4 月推計）では、世帯主年齢が 65 歳以上の一般世帯の総数は、2015 年の 1,918 万
世帯から 2040 年の 2,242 万世帯へと 324 万世帯増加することになる。世帯主年齢が 75 歳以上の世
帯は、2015 年の 888 万世帯から 2040 年の 1,217 万世帯へ、329 万世帯増加する。2015 年時点では 75 歳以上の世帯のうち、単独世帯の割合は 37.9％であったが、2040 年には 42.1％とほぼ半数が単独世帯となる見込みである。高齢者の単独世帯については、介護を必要とする高齢者は勿論のこと、介護を必要とせず自立した生活が可能な高齢者であっても、有事の際の支援体制や孤独死防止の観点から、24 時間管理体制や必要に応じて外部の介護・医療施設と連携している等のサービスが付帯された居住施設の整備が今後の超高齢社会に向けて重要である。
＜上記の社会的課題と資金使途との関連＞
本借入金は、リアンレーヴ新所沢（介護付有料老人ホーム）の新規取得資金に充当される。介護付有料老人ホームは、有料老人ホームの中でも、各都道府県から特定施設入居者生活介護の指定を
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受けているものを指し、食事の提供、掃除・洗濯、買い物といった「生活援助」から、食事、入浴、排泄のサポートなどの「身体介助」まで、さまざまな介護サービスが提供される。また、(1) 介護職員または看護職員を要介護者 3 名に対して 1 名以上配置すること、(2) 介護職員を 24 時間常駐させること、(3) 看護職員を 1 名以上、日中常駐させること、(4) 協力医療機関を定めることなどが義務付けられている。そのほか、ホーム内に生活相談員や介護計画を作成するケアマネージャーも常駐し、品質の高い介護を期待できることが特徴である。また、特定施設入居者生活介護の指定を受けていることから、介護保険が適用になり、収入・資産の多寡に関わらず利用が容易な施設となっている。
国土交通省は、介護医療サービスへの需要の拡大に対応するため、2014 年 6 月には「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、2015 年 6 月には「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を定め、一定の基準を確保したヘルスケア市場の整備・拡充を推進している。また 2018 年に閣議決定されたニッポン一億総活躍プランにおいても、新たな第三の矢において「安心につながる社会保障」を現役世代に確保するために、「介護離職ゼロ」という明確な目標が掲げられ、介護施設の整備が優先的に取り組むべき課題として挙げられている。また、住生活基本計画（全国計画）の中で、政府は高齢者向け住宅の充足率を 2014 年の2.1％から 2025 年には 4％に引き上げるという成果指標を打ち出している。
本借入金の資金使途は日本の社会的課題である超高齢社会への急速な移行に起因する高齢者向け住宅ストック不足の解決に貢献するものであり、社会的意義が高いほか、日本の SDGs 目標にかかる具体的施策やニッポン一億総活躍プランにおける目標達成にも資するものである。加えて、本投資法人は本借入金の充当対象をはじめとするヘルスケア施設について、長期安定的に保有しつつ、今後も可能な限り継続的に同様の物件の取得を行う姿勢を有しており、上記ガイドラインに沿った基準を維持しながら長期安定的に保有するヘルスケア施設が増加することで、ヘルスケア施設の質に対する維持向上や、新たなヘルスケア施設への開発余力を市場に提供することが見込まれる。こうした投資姿勢は政府の掲げる成果指標達成や社会的課題の解決に貢献するものであり、その意義は大きいものと JCR では評価している。
ii. 資金使途は、ソーシャルローン原則の適格ソーシャルプロジェクト事業区分のうち、「高齢者」を対象とした「必要不可欠なサービスへのアクセス（ヘルスケア）」の提供ならびに、「女性」を対象とした「社会経済的向上とエンパワーメント」に貢献する事業に該当する。

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ｂ. SDGs との整合性について
JCR は本借入金の資金使途について、ICMA の SDGs マッピングを参考にしつつ、以下のSDGs 目標およびターゲットに貢献すると評価した。
目標 3： すべての人に健康と福祉をターゲット 3.8. 全ての人々に対する財政リスクからの保護、質の高い基礎的な保健サービ
スへのアクセスおよび安全で効果的かつ質が高く安価な必須医薬品とワクチンへのアクセスを含む、ユニバーサル・ヘルス・カバレッジ（UHC）を達成する。
目標 5：ジェンダー平等を実現しよう
ターゲット 5.4. 公共のサービス、インフラ、および社会保障政策の提供、ならびに各国の状況に応じた世帯・家族内における責任分担を通じて、無報酬の育児・介護や家事労働を認
識・評価する。
ターゲット 5.5. 政治、経済、公共分野でのあらゆるレベルの意思決定において、完全かつ効果的な女性の参加および平等なリーダーシップの機会を確保する。
目標 8：働きがいも経済成長もターゲット８.２. 高付加価値セクターや労働集約型セクターに重点を置くことなどにより、多様化、技術向上およびイノベーションを通じた高いレベルの経済生産性を達成する。
ターゲット８.3. 生産活動や適切な雇用創出、起業、創造性、およびイノベーションを支援する開発重視型の政策を促進するとともに、金融サービスへのアクセス改善などを通じて中小零細企業の設立や成長を奨励する。
また、本借入金の資金使途は、日本政府が SDGs 達成目標として掲げる「SDGs アクションプラン
2021」のうち、以下の項目に整合していることを確認した。

「SDGs 実施指針」の 8 分野に関する取組の具体化・拡充策
施策概要①あらゆる人々が活躍す
る社会・ジェンダー平等の
実現

ターゲット

ジェンダーの主流化・女性の活躍推進

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c. 環境・社会的リスクへの対応について
本投資法人は本借入金の資金使途であるリアンレーヴ新所沢（介護付有料老人ホーム）について、
主に以下の社会的リスクを特定し、適切な対応がなされているかどうかの確認を行っている。
・職員の質・人員確保リスク・サービスレベル低下リスク
・上記による退去者増加リスク
・事故・感染症発生リスク
・上記に対する風評被害等の発生リスク
具体的には、物件のオペレーターについて、業歴、全社財務状況、施設展開及び対象施設運営状況（施設収支や稼働状況等）、属性（反社チェック等）を物件取得時に審査している。本借入金の充当対象であるリアンレーヴ新所沢の取得にあたってもそれらの項目についての審査が行われているほか、
リアンレーヴ新所沢が新設施設であって過去の施設運営状況を確認できないことに鑑み、外部コンサ
ルティング会社に委託のうえ、物件取得検討段階でマーケットレポートを取得し、客観的な検証を行っている。また、リアンレーヴ新所沢取得後については外部コンサルティング会社に委託のうえ、原則として半年毎に国土交通省のガイドライン（高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン）に沿って、稼働状況・法令遵守状況等に関するモニタリングを行う予定となっている。
リアンレーヴ新所沢のオペレーターは株式会社木下の介護が担当している。株式会社木下の介護は
関東圏を中心に 120 施設以上の介護付有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等を運営し、「入居者・家族・地域・職員の幸せのため、何をすべきか、何ができるかを考え行動すること」を原点に介護事業に取り組むことを掲げており、「心を込めて一人ひとりに向き合い寄り添うこと」が何よりも重要であるとの運営方針を打ち出している。そうした運営姿勢のもと、例えば足元のコロナ禍にあってはウイルス除去に特化した空気清浄機の導入や職員のマスク・フェイスシールド常時着用といった感染予防対策を実施するなど、外部環境に応じた施設運営を行っている。JCR は本投資法人がオペレーターの運営方針や日々の施設運営のほか、保有中の他物件に関するモニタリング結果、各種レピュテーション等に鑑み、社会的リスクが問題ない水準に収まっていると判断していることをインタビュ
ー等で確認した。また、社会的リスクが顕在化した場合は、適切に情報が共有され、対応を行う体制となっていることについても確認した。
環境リスクについては不動産取得時にエンジニアリングレポートの作成を外部専門家に委託し、土壌汚染をはじめとするリスクを精査しているほか、売買契約の締結に際して売主から瑕疵がない旨の表明保証を得るなどの対策を講じている。
したがって、JCR は本借入金の資金使途について、環境・社会的リスクが特定されるとともに、十分な回避・緩和策が講じられていると評価している。

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評価フェーズ２：管理・運営・透明性評価
JCR は評価対象について、以下に詳述する現状およびそれに対する JCR の評価を踏まえ、管理・運営体制が整備され、計画通りの事業の実施、調達資金の充当が十分に期待できると評価し、評価フェーズ２：管理・運営・透明性評価は、最上位である 『m1』 とした。

1. 資 金 使 途 の選 定 基 準 とそのプロセスに係 る妥 当 性 および透 明 性（１） 評価の視点
本項では、本借入金を通じて実現しようとする目標、ソーシャルプロジェクトの選定基準とそのプロセスの妥当性および一連のプロセスが適切に貸付人等に開示されているか否かについて確認する。

（２） 評価対象の現状と JCR の評価
a. 目標
本投資法人は不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として環境負荷の低減をはじめとするサステナブルな社会の実現を目指した取り組みを実施するとの方針のもと、ESG への取り組みを推進する各種の施策を講じている。
本投資法人が本借入金の資金使途である高齢者向けヘルスケア施設について、超高齢社会に起因する社会問題に対する社会インフラと捉えている。JCR は本借入金の資金使途を通じて実現しようとする目標について、本投資法人の掲げるサステナブルな社会の実現を目指した取り組みを実施
するとの方針と整合的であることを確認した。
b. 選定基準
本投資法人において資金充当対象のヘルスケア施設にかかる適格クライテリアは以下の通りである。
・高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する「サービス付き高齢者住宅」ならびに老人福祉法に規定する「有料老人ホーム」および同法に規定する「認知症高齢者グループホーム」に該当すること・「浸水予想区域外」、「土砂災害警戒区域外」、「土砂災害特別警戒区域外」であること（高齢者向け施設であることを踏まえ、災害リスクの観点から、ハザードマップを用いて確認）
JCR は上記の選定基準について、資金充当対象のヘルスケア施設を社会改善効果の高いプロジェ
クトに限定するものであり、ソーシャルプロジェクトの実効性を高めるものとして適切であると評価している。
c. プロセス
本借入金の資金使途となるプロジェクトは、本資産運用会社の投資運用第一部によって適格ク
ライテリアに対する適合性を検討し、評価および選定が行われている。取得検討にあたっては、ヘルスケア施設の事業特性についての知見を有するコンサルタント会社を選任し、外部環境や事業計
画の分析に関する助言を受けている。
プロジェクトは本資産運用会社のコンプライアンス委員会および投資委員会で審議されたのち、代表取締役社長を議長とする取締役会にて決定が行われている。また、プロジェクトについてはサ
ステナブル委員会に対しても事後的に報告が行われる。

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JCR では、本資産運用会社における担当部署の業務所掌が明確であること、取締役会等の重要な会議体によって決議がなされ、経営陣がプロセスに関与していることから、本借入金の資金使途となるプロジェクトの選定プロセスが妥当であると評価している。

本借入金に関する目標、選定基準およびプロセスについては本評価レポートにて開示されるほか、貸付人に対しては各種書類または対面にて説明が行われる。したがって、貸付人等に対する透明性は確保されていると考えられる。

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2. 資 金 管 理 の妥 当 性 および透 明 性（１） 評価の視点
調達資金の管理方法は、借入人によって多種多様であることが通常想定されるが、本借入金により調達された資金が、確実にソーシャルプロジェクトに充当されること、また、その充当状況が容易に
追跡管理できるような仕組みと内部体制が整備されているか否かを確認する。
また、本借入金により調達した資金が、早期にソーシャルプロジェクトに充当される予定となっているか、未充当資金が発生する場合、その管理・運用方法の評価についても重視している。

（２） 評価対象の現状と JCR の評価
本借入金は、借入実行日と同日に資金使途の対象となる施設の取得のために全額充当される。資金充当にあたっては事前に各種証跡の確認が行われる。本借入金に関する追跡管理は本資産運用会社の経営企画部が社内システムおよび銀行の口座管理システムを用いて行う。
本借入金を含む資金調達に関しては本資産運用会社の取締役会において承認ののち、本投資法人の役員会にて決議されるほか、資金移動の際には経営企画部長の事前承認が行われる。
資金調達のプロセスや内容の妥当性については、年次で行われる内部監査で検証される。また、取引に関する契約書や会計処理等が半年毎に行われる会計監査人による監査の対象となっている。
資金管理に関する帳票等については、本借入金の返済およびそれ以降の十分な期間にわたって保存される体制が整備されている。
本借入金は借入実行日と同日に資金使途の対象となる施設の取得資金に全額充当されるため、未充
当資金は発生しない見込みであるが、仮に発生した場合は、現金または現金同等物で管理される。
JCR は、本借入金による調達資金の充当計画が適切に策定され、その下で当該資金が確実にソーシャルプロジェクトへ充当されること、未充当資金が発生した場合には適切に管理・運用されること、そして資金充当状況の追跡管理とその内部統制が適切に図られていることから、本借入金に係る資金管理は妥当であり、透明性も高いと評価している。

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3. レポーティング体 制（１） 評価の視点
本項では、本借入金調達前後の貸付人等への開示体制が詳細かつ実効性のある形で計画されているか否かを、調達時点において評価する。

（２） 評価対象の現状と JCR の評価
a. 資金の充当状況にかかるレポーティング
本投資法人は本借入金による調達資金の充当状況について、充当対象施設の取得にかかるリリースにおいて開示する予定である。また、充当対象施設に関して売却や滅失等の大きな変化が生じ、未充当資金が発生した場合、その内容および期限前弁済や再充当といった未充当資金に関する対応
方法を開示する予定である。
JCR は本投資法人の資金の充当状況にかかるレポーティング計画について、適切であると評価している。
b. 社会改善効果にかかるレポーティング
本投資法人は本借入金による社会改善効果について、以下の通り開示することを予定している。
開示は本投資法人の Web サイトのほか、決算説明会資料等において年次で行われる予定となっている。
・アウトプット指標①建物の概要（所在地・竣工時期・構造/階層・延床面積・権利形態等）②施設の特徴（アクセス・マーケット・オペレーターの概要）③期末時点の不動産鑑定評価額
なお、オペレーターの承諾が得られない等の事情がある場合は非開示となります。
・アウトカム指標
居室数/定員・インパクト（定性目標）
高齢化社会におけるヘルスケア施設の需要の高まりに対し、オペレーターが運営に専念し、リートは施設保有を行うといった「所有と経営の分離」により、ヘルスケア施設供給促進に貢献する。
JCR では、本投資法人の定める上記レポーティング項目について、定量的な指標が適切に用いられ、充当対象施設の社会改善効果を示す指標として適切であると評価している。インパクトとして設定された定性目標は本投資法人が掲げる社会的課題への取り組みと整合的であり、高い社会的意義を有していることを示すのに十分なものとなっている。開示頻度についても適切なものとなっている。開示手法に関しては、投資家専用の Web サイトでのみ開示予定であり、本投資法人が私募
REIT である点は考慮できるものの、他の投資法人等と比較して限定的な手法であると評価している。

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4. 組 織 の社 会 的 課 題 への取 り組 み
（１） 評価の視点
本項では、経営陣が社会的課題について、経営の優先度の高い重要課題と位置づけているか、社会的課題を専門的に扱う部署の設置または外部機関との連携によって、本ソーシャルローン借入方針・プロセス、ソーシャルプロジェクトの選定基準などが明確に位置づけられ、検証されているか、等を評価する。

（２） 評価対象の現状と JCR の評価
本資産運用会社の所属する中央日本土地建物グループは、目指す姿として社会のあらゆる活動と人々の生活を支える重要な基盤を提供する企業としての責務をふまえ、「サステナブルな社会の実現」に向け、グループ各社のノウハウと機能を結集し、「環境との調和」に配慮した都市空間、商品、サービスを提供することを掲げている。中央日本土地建物グループはそうした目指す姿をふまえ、あらゆ
るステークホルダーとともに「未来を共創する」総合不動産グループとして、人と社会に安心と感動を提供することを経営における理念としている。なかでも、本資産運用会社の主要事業である不動産
投資運用業においては、ESG（Environment：環境、Social：社会、Governance：ガバナンス）の要素を投資判断・運用プロセスへ組み込んでいくことが、中長期的な資産価値の最大化に不可欠であるとの考えのもと、以下の「サステナビリティへの配慮に関する基本的基準」を定め、その実践に努めている。

【サステナビリティへの配慮に関する基本的基準】
本投資法人及び本資産運用会社は、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減等、サステナブルな社会の実現を目指した取組みを継続してまいります。
・Environment：環境配慮に関する取組み
エネルギーの効率的な運用の推進や節水・廃棄物削減に取組み、持続可能な社会・循環型社会の実現に向け、環境負荷の低減に取り組んでまいります。
・Social：社会との協働に関する取組み
様々なステークホルダーとの協働を維持すると共に、積極的な情報開示や地域とのコミュニケーションの推進、快適な空間の提供と安全安心への取組み、防災・ＢＣＰ（事業継続計画）への対応等を進め、企業としての社会的責任を果たしてまいります。
・Governance：ガバナンスに関する取組み
環境・社会・ガバナンスに係る法令を遵守すると共に、規制変更などの諸リスクを適切に管理してまいります。また従業員に対しては教育・啓発活動を行い、透明性のある適切な運用・行動に努め、高い倫理観とコンプライアンスを重視した企業活動を行ってまいります。

本投資法人および本資産運用会社は、高齢者向けヘルスケア施設が超高齢社会に起因する社会問題に対する社会インフラであるとの認識のもと、介護事業者の施設利用者の安心・安全の確保に関する対応や、介護事業者の健全な事業拡大を図るための資金調達に対して、REIT の果たす役割は大きいと考えている。具体的には、施設の所有と経営を分離することで、投資法人や資産運用会社が建物の修繕や改修といったハード面に関する業務に取り組む一方、介護事業者は施設利用者へのサービス提供
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に注力し、ソフト面での安心・安全の確保により専念できるほか、REIT の活用による資金調達の円滑化などの点で介護事業者、ひいては社会的課題の解決に貢献できると考えている。
本資産運用会社はサステナビリティへの取り組みを推進するため、2018 年にサステナブル委員会を設置している。同委員会は原則として年 4 回開催され、サステナビリティに関する目標や施策検討、進捗状況の把握、情報開示の推進等を行っている。同委員会は、代表取締役社長、経営企画部長等を構成員とし、本資産運用会社のサステナビリティ最高責任者である代表取締役社長が、各種施策実施に係る決定を行い、取締役会及び本投資法人の役員会へ報告を行う体制が整備されている。
また、本借入金の資金使途をはじめとするヘルスケア施設については、国土交通省のガイドライン（高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン）に沿ってコンサルタ
ント会社等の外部専門家との間で助言を受けることとなっており、具体的には原則として半年毎に施設の稼働状況・法令遵守状況等に関するモニタリングを行う予定となっている。
以上より、JCR では、本投資法人の経営陣が社会的問題を経営の優先度の高い重要課題と位置づけているとともに、社会的課題を含むサステナビリティの推進を専門的に扱う部署の設置または外部機
関との連携によって、フレームワークに基づく調達方針・プロセス、ソーシャルプロジェクトの選定基準などが明確に位置づけられていると評価している。

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■評価結果JCR は本借入金について、JCR ソーシャルファイナンス評価手法に基づき、「ソーシャル性評価（資金使途）」を“s1”、「管理・運営・透明性評価」を“m1”とした結果、「JCR ソーシャルローン評価」を“Social 1”とした。本借入金は、ソーシャルローン原則において求められる項目について基準を満たしており、SDGs および日本政府の SDGs に対する具体的施策にも合致すると考えられる。
【JCR ソーシャルファイナンス評価マトリックス】
管理・運営・透明性評価

ソ
ー
シ
ャ
ル
性
評
価

m1

m2

m3

m4

m5

ｓ1

Social 1

Social 2

Social 3

Social 4

Social 5ｓ2

Social 2

Social 2

Social 3

Social 4

Social 5ｓ3

Social 3

Social 3

Social 4

Social 5

評価対象外

ｓ4

Social 4

Social 4

Social 5

評価対象外 評価対象外

ｓ5

Social 5

Social 5

評価対象外 評価対象外 評価対象外■評価対象
借入人：日本土地建物プライベートリート投資法人（証券コード：-）
【新規】
対象

長期借入金

借入額

17 億円

借入実行日

2021 年 9 月 10 日

返済期日

評価

2026 年 9 月 10 日

JCR ソーシャルローン評価 ：Social1
ソーシャル性評価：s1
管理・運営・透明性評価 ：m1（担当）菊池 理恵子・垣内

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洋椰

本件ソーシャルローン評価に関する重要な説明
1. JCR ソーシャルローン評価の前提・意義・限界
日本格付研究所（JCR）が付与し提供する JCR ソーシャルローン評価は、評価対象である調達資金が JCR の定義
するソーシャルプロジェクトに充当される程度ならびに資金使途等にかかる管理、運営および透明性確保の取り組
みの程度に関する、JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、評価対象である調達資金の充当ならびに資金使
途等にかかる管理、運営および透明性確保の取り組みの程度を完全に表示しているものではありません。
JCR ソーシャルローン評価は、評価対象となる調達計画時点又は調達実行時点における資金の充当等の計画又は状況を評価するものであり、将来における資金の充当等の状況を保証するものではありません。また、JCR ソーシ
ャルローン評価は、評価対象となる調達資金が社会的課題に及ぼす効果を証明するものではなく、社会的課題に及ぼす効果について責任を負うものではありません。評価対象となる調達資金が社会的課題に及ぼす効果について、
JCR は借入人または借入人の依頼する第三者によって定量的・定性的に測定されていることを確認しますが、原則としてこれを直接測定することはありません。
2. 本評価を実施するうえで使用した手法
本評価を実施するうえで使用した手法は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「サステナブルファイ
ナンス・ESG」に、「JCR ソーシャルファイナンス評価手法」として掲載しています。
3. 信用格付業にかかる行為との関係
JCR ソーシャルローン評価を付与し提供する行為は、JCR が関連業務として行うものであり、信用格付業にかかる行為とは異なります。
4. 信用格付との関係
本件評価は信用格付とは異なり、また、あらかじめ定められた信用格付を提供し、または閲覧に供することを約束するものではありません。
5. JCR ソーシャルローン評価上の第三者性
本評価対象者と JCR の間に、利益相反を生じる可能性のある資本関係、人的関係等はありません。
■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、借入人および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。JCR ソーシャルローン評価は、評価の対象であるソーシャルローンにかかる各種のリスク（信用リスク、価格変動リスク、市場流動性リスク、価格変動リスク等）について、何ら意見を表明するものではありません。また、JCR ソーシャルローン評価は JCR の現時点での総合的な意見の表明であって、事実の表明ではなく、リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR ソーシャルロー
ン評価は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。JCR ソーシャルローン評価のデータを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR ソーシャルローン評価のデータを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■用語解説
JCR ソーシャルローン評価：ソーシャルローンにより調達される資金が JCR の定義するソーシャルプロジェクトに充当される程度ならびに当該ソーシャルローンの資金使途等にかかる管理、運営および透明性確保の取り組みの程度を評価したものです。評価は 5 段階で、上位のものから順に、
Social1、Social2、Social3、Social4、Social5 の評価記号を用いて表示されます。

■サステナブルファイナンス等の外部評価者としての登録状況等
・ 環境省 グリーンボンド発行支援者登録
・ ICMA (国際資本市場協会オブザーバー登録) ソーシャルボンド作業部会メンバー
・UNEP FI ポジティブインパクト金融原則 作業部会メンバー
・Climate Bonds Initiative Approved Verifier (気候債イニシアティブ認定検証機関)■その他、信用格付業者としての登録状況等
・ 信用格付業者 金融庁長官（格付）第 1 号
・ EU Certified Credit Rating Agency
・ NRSRO：JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会
規則 17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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https://www.jcr.co.jp/