ＦＲＫ標準売買契約書の見方

一般社団法人不動産流通経営協会（以下、「ＦＲＫ」といいます。）では、消費者から信頼を獲得し、不動産取引の安全性の向上に寄与することを目的に、消費者（売主・買主）にとって公平・公正消費者（売主・買主）にとって分かりやすい消費者（売主・買主）にとって安心・安全
売主の責任の明確化といったコンセプトに基づき、ＦＲＫ標準売買契約書を作成しています。

本書は、ＦＲＫ標準売買契約書の内、個人間の売買を想定した売買契約書の見方を示したものです。皆様のご理解にお役立ていただけますと幸甚です。

※個々の条文は取引の種類や条件等によって異なります。
※ＦＲＫ標準売買契約書およびＦＲＫ標準重要事項説明書は、ＦＲＫ会員を通じてのみ使用できます。

目次【ＦＲＫ標準売買契約書】
一般仲介用・土地建物（実測・清算）〈契.No.４〉の見方………………… １
一般仲介用・区分所有建物（敷地権）〈契.No.７〉の見方………………… ６

（一社）不動産流通経営協会が会員向けに作成したＦＲＫ標準売買契約書のうち、個人間の売買を想定した売買契約書の見方を示したものです。

一般仲介用・土地建物（実測・清算）〈契. No.4〉の見方

売主が（個人・法人）課税事業者でない場合、消費税はかかりません。
道路（私道）部分は建物の敷地として利用できません
ので、一般的にはその部分の価格はゼロとして、清算の対象から除外します。
清 算 基 準 面 積と実 測 面 積に 増 減が 生じた 場 合 の 清算単価を定めておきます。
この期日までであれば、買主は手付放棄、売主は手付倍返しをすることによって、契約を解除することができます。ただし、売主が宅建業者の場合は、売主が履行に着手するまでは、買主はいつでも手付金を放棄して契約を解除することができます。また、買 主が履行に着手するまでは、売主業者は、手付倍返しをすることによって、契約を解除することができます。

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一般仲介用・土地建物（実測・清算）〈契. No.4〉の見方「 建 物の構 造耐 力上 主要な部分の状況」とは、住宅の基礎、外壁等の部位ごとにひび割れが生じていないか、「雨水の侵 入を防止する部分の状況」とは、雨漏り等の劣化、不具合が無いかという状 況のことで、国土 交 通 省 令で 定める建 築士が、目視、測量等により調 査 をする「 建 物 状 況 調査 」の結果で、売主、買 主の双方が確認します。
建 物 状 況 調 査を実 施しない場合、この欄においては売主、買主双方が確認した事項は「無」となっています。

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一般仲介用・土地建物（実測・清算）〈契. No.4〉の見方

預金小切手とは、金融機関手付金の額に制限はありません（ただし、売主が宅建業者の場合には、宅建業法によが自らを支払人として振りり、売買代金の20％を超えることはできません）。ただし、手付を低額にしすぎること出す小切手です。預金小切は、本契約の効力を弱める結果になってしまいますので、注意すべきです。

手を利用するには、券面額と同一額の金銭を振出人となっている銀行に支払い、小切手の交付を受けます。
なお、交付の際には、別途手数料が必要です。
登 記 簿上の面 積と実 測 面積が異なる場合、実測面積
ど おりに 登 記 簿上の 地 積を変更することを地積更正登記といいます。ただし書では、売主負担による地積更正登記は行わないとしています。
売買代金固定型の売買としたときは、実測と差異が生じても清算しない旨の条文になります。
ただし書の場合でも、境界の明示を省略することはできません。売買代金固定型の売買であっても、売主には、境界を明示する義務が実 際の取引においては、残 代金支 払日に、残 代金の授残代金の支払いにより、所有あります。

受、債務の完済、抵当権等の抹消登記申請、所有権移転権も同じ時期に移転します。

登記申請の手続きを同時に行うことが一般的で、この場合、残代金支払日に抵当権の抹消登記申請が行われますが、抹消登記が確認できるのは数日後になります。ただし、融資実行日までに抵当権等を抹消しなければならない融資もありますので、この場合は、事前抹消の手続きをしておく必要があります。
※登記書類を確認するために司法書士が立ち会います。

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一般仲介用・土地建物（実測・清算）〈契. No.4〉の見方

固定 資産 税の納 税 義 務者
は、毎年の1月1日現在の所有者です。したがって、売買を行った 年 度 の 固 定 資 産
税等は全 額 売 主が 納めなければなりません。このため、引渡日を基準として所有期間を計算し、買主の所有期間に相当する金額を売主に支払うことにより清算します。なお、起 算日について、中部圏以西の地域では、4月1日を起算日とするのが慣習となっています。
既存住宅の場合は、経年変化、自然 消耗等があり、建買主にとって物件の状況を把握することが容易でない物の品質、性能等が劣化しことから、売主の知っている物件状況等の情報（人のているのが通常で、それを死や嫌悪施設、近隣トラブルなど告知しづらいような踏まえて 契 約 や社 会 通 念情報を含む）について、売主から買主へ、物件状況等報に照らして契約不適合の有告書により開示・交付することにより、将来のトラブル無が判断されます。本条で発生の可能性を低くすることになります。物件状況等は、民法の規定に対する特報告書は売主本人が記入します。

約条項を設け、売主が買主に対して負う契約不適合の範囲を、土地の欠陥不具合と建 物 の４種 の 基 本性 能に 関 する欠 陥 不 具合 に 限定すると共に、買主が引渡し完了日から３ヵ月以内に売 主に通 知した 場 合 に 限り、売主は責任を負うこととしています。
設備の引渡しと修補について売主に一定の義務を課しています。「主要設備」とは「給湯関係」「水廻り関係」「空調関係」等の設備をいい、それ以外の照明器具、建具類等の設備を「その他の設備」といいます。主要設備については、故障・不具合を「無」とした場 合と「有」とした 場 合とでは 契約上の効果に違いがあります。なお、設備表は売主自身で記入します。修補請求期間は引渡完了日から7日に限られますので、買主は引渡後速やかに設備をチェックする必要があります。

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一般仲介用・土地建物（実測・清算）〈契. No.4〉の見方解除の効果①違約金の請求違約金として、当事 者の合意により定めた、表記記 載 の 違 約 金を請 求 できます。
②原状回復
買 主 側 に 所有 権 移 転 等の 登 記 が な されてい れば、その抹 消登記を、引渡しを受けていれば明け渡しを、また、売 主側に受領している金銭があれば、その返済を速やかに行わなければなりません。
本条項は、ローンの種類を問わず、表記融資金の欄に記入されたローンについての み 、第 ２ 項 にも と づ く
ローン解除条項の適用があり、記入されないローンについては、ローン解除条項の適用がないという形式になっています。これは、ローン 解 除 条項が 買 主のための条項である反面、売主は解除により不測の損害を被るおそれがあるため、解除の対象となるローンの特定を求めるものです。
本物件の利用に関して、公法上の制約の他、私人間にも種々の制約を課している場合があります。これらの制約を買主に継承させる条項です。
契約当事者が複数のとき、本契約に関する債務について連帯して責任を負うこととするものです。

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（一社）不動産流通経営協会が会員向けに作成したＦＲＫ標準売買契約書のうち、個人間の売買を想定した売買契約書の見方を示したものです。

一般仲介用・区分所有建物（敷地権）〈契. No.7〉の見方
敷 地 権とは 、敷 地 利 用 権（敷地についての所有権、地上権、賃借権等の権利）が登記され、かつ専有部分と分離処分できないものであるとき、これを「敷地権」と呼びます。区分所有建物の表示登記にあたり、表題部 にそ の 権 利 の 種 類および割合を表示し、専有部分と敷 地 利用 権が 一 体 的に処分される旨を表すことになっています。現在では、敷地 権 付きの区分 所有 建 物が大多数となっていますが、敷 地 権 が 付 いていない区分所有建物もあります。敷
地権が付いていないのは、次のような区分所有建物です。
① 昭和59年改正以前の区分所有建物であって、敷地 権 の 手 続きが なされていない場合。
② 昭和59年改正以後の区分所有建物であって、専有 部 分と敷 地 利 用 権が一体化していないため、敷 地 権 が 登 記されていない場合。
売主が（個人・法人）課税事
業者でない場合、消費税はかかりません。

この期日までであれば、買主は手付放棄、売主は手付倍返しをすることによって、契約を解除することができます。ただし、売主が宅建業者の場合は、売主が履行に着手するまでは、買主はいつでも手付金を放棄して契約を解除することができます。また、買 主が履行に着手するまでは、売主業者は、手付倍返しをすることによって、契約を解除することができます。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権）〈契. No.7〉の見方「 建 物の構 造耐 力上 主要な部分の状況」とは、住宅の基礎、外壁等の部位ごとにひび割れが生じていないか、「雨水の浸 入を防止する部分の状況」とは、雨漏り等の劣化、不具合が無いかという状 況のことで、国土 交 通 省 令で 定める建 築士が、目視、測量等により調 査 をする「 建 物 状 況 調査 」の結果で、売主、買 主の双方が確認します。
建 物 状 況 調 査を実 施しない場合、この欄においては売主、買主双方が確認した事項は「無」となっています。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権）〈契. No.7〉の見方

預金小切手とは、金融機関が自らを支払人として振り出す小切手です。預金小切

手付金の額に制限はありません（ただし、売主が宅建業者の場合には、宅建業法により、売買代金の20％を超えることはできません）。ただし、手付を低額にしすぎることは、本契約の効力を弱める結果になってしまいますので、注意すべきです。

手を利用するには、券面額と同一額の金銭を振出人となっている銀行に支払い、小切手の交付を受けます。
なお、交付の際には、別途手数料が必要です。
専有部分の面積として登記さ れる 面 積 は 、壁 の 内 法（ウチノリ）により計算された面 積 が 表 示されます
が、広告、パンフレットには、通常、壁の中心線により計算される建築面積（壁芯面積）が表示されますので、パンフレットより小さく表示されます。
残代金の支払いにより、所有権も同じ時期に移転します。

実 際の取引においては、残 代金支 払日に、残 代金の授受、債務の完済、抵当権等の抹消登記申請、所有権移転登記申請の手続きを同時に行うことが一般的で、この場合、残代金支払日に抵当権の抹消登記申請が行われますが、抹消登記が確認できるのは数日後になります。ただし、融資実行日までに抵当権等を抹消しなければならない融資もありますので、この場合は、事前抹消の手続きをしておく必要があります。
※登記書類を確認するために司法書士が立ち会います。

8一般仲介用・区分所有建物（敷地権）〈契. No.7〉の見方

買主にとって物件の状況を把握することが容易でないことから、売主の知っている物件状況等の情報（人の死や嫌悪施設、近隣トラブルなど告知しづらいような情報を含む）について、売主から買主へ、物件状況等報責 任を負うべき契 約 不 適告書により開示・交付することにより、将来のトラブル

なお、中部圏以西の地域で発生の可能性を低くすることになります。物件状況等は、４月１日を起算日とする報告書は売主本人が記入します。のが慣習となっています。

合責任の範囲を、建物の専有部分についての２種類の欠陥・不具合としています。
土地および共用部分は、区分所有者の共有であって、管 理の責任が 管 理 組合にあるからです。
設備の引渡しと修補について売主に一定の義務を課しています。「主要設備」とは「 給 湯 関 係 」「水 廻り 関係」「空調関係」等の設備をいい、それ以外の照明器具、建具類等の設備を「その他の設備」といいます。
主 要 設 備 につ いて は 、故障・不 具合を「無 」とした
場 合と「有」とした場 合とでは 契 約 上の 効 果に 違いがあります。修補請求期間は取引完了日から７日に限られますので、買主は引渡後速やかに設備をチェックする必要があります。

9一般仲介用・区分所有建物（敷地権）〈契. No.7〉の見方解除の効果①違約金の請求違約金として、当事 者の合意により定めた、表記記 載 の 違 約 金を請 求 できます。
②原状回復
買 主 側 に 所有 権 移 転 等の 登 記 が な されてい れば、その抹 消登記を、引渡しを受けていれば明け渡しを、また、売 主側に受領している金銭があれば、その返済を速やかに行わなければなりません。
本条項は、ローンの種類を問わず、表記融資金の欄に記入されたローンについての み 、第 ２ 項 にも と づ く
ローン解除条項の適用があり、記入されないローンについては、ローン解除条項の適用がないという形式になっています。これは、ローン 解 除 条項が 買 主のための条項である反面、売主は解除により不測の損害を被るおそれがあるため、解除の対象となるローンの特定を求めるものです。
敷 地 利用 権が 賃借 権であるときは、土地所有者（土地賃貸人）の承諾がなければ 敷 地 利用 権の譲 渡はできません。また、この承 諾は書面により取得しておくべきです。
専有部分の譲受人は、管理規約、使用細則そのほかのルールに従わなければなりません。
（区分所有法46条１項）
契約当事者が複数のとき、本契約に関する債務について連帯して責任を負うこととするものです。

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一般社団法人 不動産流通経営協会