小売業業態別の商業環境の評価に関する研究
楢原
1. はじめに
近年，「まちづくり三法」の見直しが検討されており，智裕

Daily goods

SDj・αij

SDj・αij

その論点のひとつに，大規模小売店舗立地法が挙げられている。モータリゼーションの進展に伴い，大型店は都心よりも安価な郊外の幹線道路沿いなどに多数出店し，500m 圏

都心の市街地の空洞化や中小小売商の衰退が問題視され1,000m 圏ている。また，大型店同士の競争が激化し，大型店の撤供給量i = ∑ SDj・α ijj

退も見られ，商業環境のバランスの崩壊が危惧されてい500mm esh

図 2 最寄り品評価値の概念図る。今後，良好な商業環境を形成，維持していくためには，ミクロな視点での商業環境の評価を行い，現状を把2. 商業環境の業態別評価指標

握した上で，今後の施策を講じる必要がある。

2.1. 最寄り品の評価指標

商業環境の評価を行う際，消費者の購買行動を考慮し最寄り品の購買頻度が高いことから，居住地周辺のなければならない。また，小売業の業態は，購買頻度の商業環境は，消費者にとって最も重要である。つまり，高い最寄り品と，購買頻度が低く，消費者の嗜好性の強居住地及びその周辺に商業床が多ければ多いほど，購買い買回り品小売業に大きく分けられる。そこで，本研究機会が増え，買物の利便性が高くなる。従って，最寄りは，最寄り品，買回り品別に，消費者の購買行動にとっ品における商業環境の評価には，①売場面積，②居住地ての商業環境を評価する定量的な指標を示し，福岡市にからの距離を考慮する必要がある。そこで，本研究でおける2時点の評価結果を比較し，近年の商業環境の変は，居住人口に伴う売場面積（需要）に対し，近距離圏化を明らかにすることを目的とする。

で得られる売場面積（供給）が上回れば，評価は高いもなお，本研究では，500m メッシュを使用し，各メッのと定義する。

シュの業態別売場面積は，当該メッシュ小売業売場面積

最寄り品評価値の概念図を図 2 に示す。メッシュ i のに業態別売場面積比率（統計区）を乗じた値とする。研

人口 Pi に対する売場面積需要量は次式で得られる。

究対象である福岡市の総人口，業態別売場面積の推移を(需要量 i ) = SD ⋅ (Pi P )

図 1に示す。福岡市の総人口，買回り品売場面積は増加傾向にあるが，最寄り品売場面積は，近年減少している

SD :対象区域の最寄り品総売場面積 (㎡)ことが分かる。

P :対象区域の総人口
Pi :メッシュ i の居住人口

人口(万人)

売場面積(㎡)(1)

また，メッシュ i の周辺で得られる売場面積（供給量）

160

は，周辺メッシュ j の売場面積 SDj にバッファ面積比140140

α ij を乗じた値の合計とする。

120

120

総人口

160

最寄り品

買回り品

(1997) (1999)

100(2002)(供給量 i ) = ∑ SD j ⋅ α ij

100(1994)

8060(1985)(1988)

0(1985)1985(1988)

メッシュ i における最寄り品評価値 EDi を，需要量に対60402080(1991)(1991)

1990

する供給量の過不足度と定義し，次式で求める。

40(1994) (1997) (1999) (2002)

EDi = ((供給量 i )‑(需要量 i ) ) (需要量 i )

20
1995

2000

(2)

j2005

(3)

0

つまり，評価値は0以上であれば，需要に対する供給量が充足しており，評価は高いが，0 未満であれば不足

図 1 福岡市の総人口，業態別売場面積の推移
14‑1

表 1 最寄り品評価値

Favorite goods

SF1
EF'ij =

評価値
カテゴリSFj( 1 + T ijβ )

SF2

EF'i2
EF'i1
j=1i

Ti1

Ti2j=2図 3 買回り品評価値の概念図
し，評価が低い。
2.2. 買回り品の評価指標

181(19.9)257(26.8)78(8.6)-0.50 〜-0.25

46268(5.1) (29.5)

33
328(3.4) (34.2)

4(0.4)-0.25 〜 0.00

41(4.5)38(4.0)6(0.7)

4(0.4)

0.00 〜 0.25

59(6.5)32(3.3)10(1.1)13(1.4)0.25 〜 0.50

53(5.8)44(4.6)7(0.8)

5(0.5)

436(48.0)478(49.8)

789(86.9)

782(81.5)

買回り品小売業は購買頻度が低く，また，消費者の嗜1.00 〜640
92 (70.5)(10.1)

る移動負荷が小さい。そこで，全メッシュを購買行動の631
77 (65.8)
(8.0)

※(

対象範囲とし，ハフモデルをベースとした評価指標を定

1,000m圏
1997年
2002年
908959-1.00 〜-0.50

0.50 〜 1.00

好性が高いことから，最寄り品に比べ，購買行動におけ500m 圏
1997年
2002年
908
959

134(14.0)
88(9.7)820
14 (90.3)(1.5)

5143(0.5) (14.9)

816
16 (85.1)(1.7))内は合計に対する構成比(%)

3. 最寄り品小売業における商業環境の評価義する。

最寄り品の評価に関しては，徒歩圏，自転車圏を想定

買回り品評価値の概念図を図 3 に示す。メッシュ i がし，500m，1,000m圏の評価値を算出しメッシュごとに集メッシュ j から受ける影響力 EFij は，次式で得られる。

EFij = SF j Tijβ計を行った(表 1)。
まず，カテゴリ別に見ると，1.00 以上が最も多く，(4)500m 圏では全体の約半分を，1,000m 圏では約 8 割を占SF j :メッシュ j の買回り品売場面積(㎡)
Tij :メッシュ i から j までの時間距離 注1）めている。次に，‑1.00以上 ‑0.50未満が多い。また，各圏とも，評価値が0未満，つまり売場面積が不足していβ :距離負荷のパラメータるメッシュの割合が近年，増加していることから，評価既往研究 1） では，買回り品の距離負荷のパラメータは値の高い地域と低い地域との二極化傾向にあることが分

β =1.41という結果が得られている。本研究はこれに習かる。さらに，500m 圏に関しては，評価値1.00 以上と ‑い，1.41と設定する。なお，同メッシュからの影響にお1.00 以上 ‑0.50 未満のカテゴリにおいて，2002 年ではける距離負荷が 0 であるとすると，式(4)は，次式とな全体に占める割合が大きくなっており，近年，商業環境る。の二極化が更に進んでいることが分かる。つまり，売場(EFij′ = SF j 1 + Tij1.41)

面積が充足している地域と，不足している地域との格差(5)が拡がった。
最寄り品は徒歩圏での購買行動が望ましい

メッシュ i の買回り品評価値 EFi は，全てのメッシュことから，近年の商業環境は悪化しているといえる。

から受ける影響力の合計で，つまり，当該地区の購買行

図 4 は，評価値が 0 以上(充足)のメッシュ数と 0 未満動ポテンシャルであると定義すると，次式で求めること(不足)のメッシュ数の割合を，都心からの距離，用途地ができる。

域，鉄道駅からの距離及び規模別に見たものである。
都心からの距離別に見ると，都心から近い地域では評EFi = ∑ EFij′j(= ∑ SF j 1 + Tij1.41j)

価値の高いメッシュが多く，大きな経年変化も見られな(6)い。しかし，10km以上の地域では評価値の低い地域の割また，この評価値における重心距離，つまり，移動距合が過半数を占めており，また，近年その割合が増加し離の期待値 CFi は，次式で定義する。つまり，この値がていることから，郊外での評価が低い。

高ければ，消費者はより遠方での購買行動を余儀なくさ

用途地域別に見ると，住居系地域は，商業，工業系地れることになる。

域に比べ，評価値の低いメッシュの割合が多いことが分(CFi = ∑ Rij ⋅ EFij′ EFij)

かる。これは，住居系地域では土地利用の規制上，店舗(7)の出店が難しく，他の地域に売場面積が集中するためで

Rij :メッシュ i から j までの直線距離あると考えられる。また，用途指定のない地域では，人

本研究では，以上に示した評価指標の経年変化を考察

口が少なく，店舗出店の魅力度が低いため，売場面積がすることで，買回り品の商業環境を相対的に評価する。

不足し，評価値の低いメッシュが多くなっている。

14‑2

(%)
100

鉄道駅からの距離及び規模別に見ると，大ターミナル（表示例）

周辺では，評価値の低いメッシュは見られないが，駅の評価値0.0以上
(充足)

80
60

規模が小さくなるにつれて，また，駅からの距離が大き

白線
1,000m 圏
評価値時40

くなるにつれて，評価値の低いメッシュの割合が多くなっている。

評価値
0.0未満
(不足)

20
00〜 5

5〜1010〜15

15〜 2020〜

最寄り品の評価値に関して，周辺の大型店の立地に大きく影響されていると考えられる。そこで，メッシュか

左列:1997
右列:2002

都心からの距離（km ）ら最も近い距離に立地する最寄り品，あるいは複合型の(%)
100

大型店までの距離と店舗の規模(㎡)をメッシュごとに求80

め，500m圏の評価値別に，店舗属性を軸とする散布図を60作成した(図 5)。店舗からの距離が大きくなるにつれ40て，評価値が 0 未満，つまり売場面積が不足している

20

メッシュ数が多くなり，4,000m 以上 6,000m 未満の地域

0低層

中高層

住居

商業系

工業系

では，評価値 0以上のメッシュは見られない。このこと

指定なし

から，店舗からの距離に比例して，大型店の影響が顕著

用途地域
(%)
100に現れるが，6,000m以上離れた地域では，大型店の影響80力は小さくなると考えられる。

60

4. 買回り品小売業における商業環境の評価

40

買回り品評価値の変化を表2に，各年の評価値重心距

200離の変化を表 3 に示す。
大Tm nl
大Tm nl中Tm nl中Tm nl
小Tm nl
小Tm nl0.5km圏 1.0km圏 0.5km圏 1.0km圏 0.5km圏 1.0km圏

その他

表 2に示すように，評価値に関しては，全体的に売場鉄道駅からの距離及び規模面積が増加していることもあり，1,209(80.3%)のメッシュで，評価値の増加が見られたが，295 のメッシュで

図 4 最寄り品評価値との関係は，評価値は減少している。減少したメッシュのうち，
50

メッシュからの距離 5km 圏で減少しているメッシュが売場面積(千㎡)

281(97.3%)と多いが，逆に 5km 以上 10km 未満，15km 以

40

上では増加しているメッシュがそれぞれ 237(80.3%)，

30231(78.3%)と多い。このことから，全体の評価値の減少に対しては，近距離圏の影響力が強いことが分かる。

20

表3より，重心距離が大きくなっているメッシュ数が10781 であり，減少したメッシュ数 723 をわずかに上回っ

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

売場面積充足メッシュの散布図（評価値0以上）
50ている。また，重心距離の平均値が増加していることか

12,000
店舗からの距離(m)

表 2 買回り品評価値，各圏別影響値の経年変化

売場面積(千㎡)

エリア別影響値
評価値

40

5 - 10km圏

10 - 15km 圏

15km圏外

増加

増加

増加

増加

減少

減少

減少

減少

607602737
472780429593616
増加 1,209(50.2) (49.8) (61.0) (39.0) (64.5) (35.5) (49.0) (51.0)

30295

14281
237
58163
132
231
64(4.7) (95.3) (80.3) (19.7) (55.3) (44.7) (78.3) (21.7)

合計 1,504

621
883
974
530
943
561
824
680
(41.3) (58.7) (64.8) (35.2) (62.7) (37.3) (54.8) (45.2)※()内は増加・減少の対比率(%)，網掛け部は対比率が 70%を超えるもの

減少

20100

0 - 5km圏

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

売場面積不足メッシュの散布図（評価値0未満）12,000表 3 重心距離の経年変化

店舗からの距離(m)メッシュ数増加

図 5 店舗属性と 500m 圏評価値(2002 年)との関係

78114‑3(51.9)

重心距離の実値(m)減少
723(48.1)

1997年

2002年

経年変化

9,356

9,361+5.6

30(km)

（表示例）

2002年

（-95.8）

2002

2015（移動距離）(m)（-27.0）50（-8.1）

30（+91.6）

0〜 5

5〜10

10〜 15

15〜20

20〜

25

左列:1997
右列:2002

都心からの距離（km ）
30(km)

20
1997

25

50（+72.3）

低層

中高層

住居（+63.7）
商業系（-52.6）20 〜

工業系

は重心距離が大きくなっているが，その他の地域では小さくなっている。つまり，鉄道駅周辺に立地する商業施

指定なし

設の影響力は相対的に小さくなっていると考えられる。

(km)

人口密度別に見ると，人口密度が 20 人 /ha 未満の地

1997

域では重心距離が小さくなっているが，20人/ha以上の20022015 〜 20

鉄道駅からの距離及び規模別に見ると，鉄道駅周辺で（+60.5） （+83.1）

用途地域

25

10 〜 15

図 7 都心からの距離と都心地区影響度との関係（-21.7）10

5 〜 10

都心からの距離（km ）15

地域では，人口密度に比例して重心距離が大きくなる傾

15（-18.9）

10向が見られる。移動負荷は人口に比例するため，近年の（+117.2）（+9.9）（+79.3）（+22.0）
5（+20.7）（+30.5）
0大Tm nl
大Tm nl中Tm nl中Tm nl
小Tm nl
小Tm nl0.5km圏 1.0km圏 0.5km圏 1.0km圏 0.5km圏 1.0km圏

商業環境の評価は低くなっている。
全体の重心距離が大きくなっていることの原因のひと
その他

つに，近年の大型ショッピングセンターの相次ぐ郊外出鉄道駅からの距離及び規模
300〜52002

2030

1997年

35（-42.6）10(%)

重心距離(km)

1997

2540

店と都心地区の衰退が挙げられる。そこで，都心の影響(km)252015度を検証するため，各メッシュが都心地区から受ける影2002

響力が全体の影響力の合計，つまり評価値に占める割合

5〜20(%)を算出し，都心からの距離別に平均値を算出した(図（-15.4）（-42.0）100

1997（+29.0） （+18.1） （+66.7）（+45.6）〜40〜100〜60〜807)。都心からの距離が5km以上10km未満の地域では，都（+75.9）（+103.9）〜120

心の影響力が最も小さくなっている。
これは副都心である西新，香椎地区の影響を受けていることが一因である〜140 人口なし

人口密度（人/ha）と考えられる。10km以上の地域では，都心からの距離が図 6 買回り品評価値との関係大きくなるにつれて，影響力が大きくなっていることがら，近年，消費者の購買移動距離は大きくなっている。

分かる。また，全ての地域において，1997年に比べ，2002年時の影響力が大きいことが分かる。

図 6 は，重心距離の経年変化を，都心からの距離，用途地域，鉄道駅からの距離及び規模，及び人口密度別に5. おわりに見たものである。
都心からの距離別に見ると，5km以上10km未満の地域

本研究では，小売業の業態別に定量的な評価指標を示

で重心距離が91.6m大きくなっているが，その他の地域し，商業環境の評価を行うことができた。地域によってでは減少している。これは，近年の副都心地区の影響力業態別の評価は異なっており，今後，消費者の購買行動の衰退が一因であると考えられる。

特性を踏まえた施策を講じる必要があると考えられる。

用途地域別に見ると，住居系，商業系地域では重心距

注釈
注 1) 時速 30kmの自動車直線時間距離と最寄りの鉄道駅を利用した鉄道駅離は大きくなっているが，工業系地域，用途指定のないネットワーク時間距離のうち， 小さい値を採用している。
参考文献

地域では小さくなっている。これは，土地利用の規制が

1) 佐谷宣昭;「大規模商業施設の立地動向と業態に関する定量的研究」，

緩く，地価が低い工業系地域や用途指定のない地域にお九州大学学位論文 ,2000 年
2) 福岡市;「福岡市メッシュ統計 国勢調査結果」, 平成 7 年 , 平成 12 年

いて，ショッピングセンター等の大規模な商業施設の開3) 福岡市;「福岡市メッシュ統計 商業統計調査結果」, 平成 9 年 , 平成 14 年

発が行われているためであると考えられる。

4) 東洋経済新報;「全国大型小売店総覧(1996,2000)」,1996 年 ,2000 年

14‑4