M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

3
MARCH

2020

宅建業法等の関係法律の改正点［巻頭 特 集 1 ］［特集２ ニュースの解説］

2020年の不動産市況の見通し［宅建士試験合格のコツ］

土地取引の届出・許可等の規制［不動産トラブル事例と対処法］

建築条件付土地取引をめぐるトラブル［物件調査のノウハウ］

都市計画課と宅地開発課
窓口における調査方法［海外不動産事情］

タイの地理的特徴とインフラ状況
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

特集1

04

弁護士

MONTHLY RE AL ESTATE

3 2020MARCH

宅建業法等の関係法律の改正点
渡辺 普

特集2 ニュースの解説

08

2020年の不動産市況の見通し
日本不動産研究所

不動産お役立ちQ&A

吉野 薫＊今号の連載＜法律相談＞は、拡大して特集１での掲載となります。

＜売買仲介営業＞12

業績を伸ばし持続的な成長をするための重点的な取組み
船井総合研究所

小寺 伸幸＜賃貸管理ビジネス＞

14

知識レベルを高めてオーナー満足度を高める
オーナーズエージェント 今井 基次

宅建士講座＜宅建士試験合格のコツ＞

16

土地取引の届出・許可等の規制
行政書士

連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

18

建築条件付土地取引をめぐるトラブル
ＴＭ不動産トラブル研究所

村川 隆生＜物件調査のノウハウ＞

20

都市計画課と宅地開発課窓口における調査方法
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞©BLOOMimage /amanaimages

22

ひな

雛人形
「桃の節句」は、中国の「上巳（じょうし、
じょう

初、人形に自分の邪気をうつして川に流す
「流し

24

雛」
であったが、時代とともに家に飾るようになっ26た。菱餅や雛あられは女の子の健やかな成長と28

幸せを願う意味が込められているという。

武内 朋生

その他

み）」の節句」
が日本に伝わったといわれている。
邪気や厄を払うための行事として
「雛人形」
は当

タイの地理的特徴とインフラ状況
日本不動産研究所

COVER PHOTO

30
31

新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き協会からのお知らせ
新入会員名簿NEWS FILE

改正民法施行直前！

宅建業法等の関係法律の改正点
賃貸借の保証と移行期間の取扱い

巻頭特集1

山下・渡辺法律事務所

弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年６月、住宅新報出版）など多数。

2020年４月に改正民法が施行されます。改正の項目は、200を超える広い範囲に及んでおり、宅建業者の業務にもさまざまな影響があります。今回の特集では、改正民法に対応するための最終的な準備のために、民法に伴って改正される宅建業法などの改正内容を紹介するとともに、移行の過程において、改正前・改正後のどちらの民法が適用されるのかについて、保証契約を中心に説明をします。

に規 定するものより買主に不 利となる

業法40条）。

1. 自ら売主の売買における特約の制限

これに対し、改 正によって瑕 疵 担 保
責任が廃止され、契約不適合責任が採特約をしてはならない」と改められています（改正宅建業法40条、図表1）。

改正前の民法では、瑕疵担保責任のり入れられます。そのために、民法上の宅建業法改正により、宅建業法40条

責任追及期間につき、買主の請求は事期間制限の規定も改められ、契約不適の性格が、瑕疵担保責任に関する特約

実を知った時から１年以内とされてい合の場合には、買主は、不適合を知ったの制限から、契約不適合責任に関するます（改正前の民法566条３項）。この時から１年以内にその旨を売主に通知

特 約の制 限に変わり、改 正 前よりも適期 間 制 限に関 連して、宅 建 業 法では、しなければ、契約不適合責任を追及す

用範囲が広くなります。たとえば、改正宅建業者が自ら売主となる売買契約にることができないものとされました（改前の民法では瑕疵担保責任は瑕疵がおいて「民法566条３項に規定する期正民法566条本文）。同時に、宅建業法

隠れていた場合（買主が瑕疵を知らな間」について瑕疵を担保すべき責任にでも、自ら売主となる売買の特約においかったことについて善意無過失の場合）

関し、引渡しの日から２年以上となる特て、契約不適合を担保すべき責任に関に限定されていましたが、改正後には、約をする場合を除き、同条の規定よりもし、「 民法第566条に規定する期間につ

民法上売主の契約不適合責任は、契約買主に不 利となる特 約をしてはならな

いてその目的物の引渡しの日から２年不適合が隠れたものであった場合に限いと制限されていました（改正前の宅建以上となる特約をする場合を除き、同条定されなくなります。
そのため、改正後は、

図表１ 期間制限に関する民法改正と宅建業法改正

民法上の期間制限
宅建業者自ら売主の場合の特約の制限

04 月刊不動産 ｜ 2020.3

改正前

改正後

瑕疵担保責任について、買主が瑕疵を知った時から１年以内に請求

契約不適合責任について、買主が契約不適合を知った時から１年以内に通知

瑕疵担保責任の期間制限について、引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、買主に不利となる特約禁止

契約不適合責任の期間制限について、引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、買主に不利となる特約禁止

売主が宅建業者の場合の契約不適合

耐力上主要な部分の瑕疵等について、示の取消しは「善意の」第三者に対 抗責任について、売主の責任を隠れた瑕

民 法に規 定する契 約 不 適 合の責 任をすることができないとされていました疵に限定する特約は、買主に不利なも負うということになります。

が、第三者が保護を受けるための主観のであることから、無効となります。

2. 住宅品質確保法等の改正
住宅品質確保法と住宅瑕疵担保履②住宅品質確保法による売主の担保的な要 件につき、「 善 意でかつ過 失が責任の履行を確保し、新築住宅の売主ない」第三者と改められました（改正後に供託または保険付保を義務づける住の同法４条６項）。

宅瑕疵担保履行法では、「 住宅品質確②第二に、改正前の消費者契約法で保法２条５項に規定する瑕疵をいう」とは、目的 物に隠れた瑕 疵があるときに定め、法律上の用語として残されます。

事業者の責任を全部免除するなどの特行法では、改正によって民法で瑕疵担約が 無 効とされていましたが（ 改 正 前

保責任が廃止された後にも、「 瑕疵」との同法８条１項５号）、
この条文が削除いう用語が引き続き使われます。

3. 消費者契約法の改正され、代わって、引き渡された目的物が契約に適合しないときに消費者に生じ①ただし、住 宅 品 質確保法では、瑕
疵について、「 種類又は品質に関して契約の内容に適 合しない状 態をいう」と消費者契約法については２つの改正

た損 害を賠 償する事 業 者の責 任を免除するなどの特約（改正後の同法８条

がなされました。

定義する規定が設けられます（改正後①第一に、改正前には消費者契約法２項）、および、事業者の債務不履行にの住 宅品 質 確 保 法２条５項）。新築住４条６項（平成29年６月までは改正前より生じた消費者の解除権を放棄させ宅の売買契約において、売主は、買主にの消 費 者 契 約 法４条５項 ）で、消 費 者る旨の条項（改正後の同法８条の２）が引き渡した時から10年間、住宅の構造契約の申込みまたはその承諾の意思表無効とされることになりました。

マンガで簡単にわかる！改正宅建業法
改正宅建業法施行（2020年4月1日）後ご説明した
内容でよろしければ、こちらにご署名とご捺印をお願いします既存住宅の売買契約

はい

現地最終立ち会い気になるようでしたら、対処しますよ

あの部分に
シミが
ありますね

シミが
広がっているわ。
雨漏りだったのね。
住み始めて10日なのに…

このくらい
なら、
いいです

売主の不動産会社

先日のシミ、雨漏りだったので直してもらえませんか？

185mm×118mm
特約で無償の修補は隠れたものに限られます。現地立ち会いのとき、ご存知でしたので、売主の責任として無償では直せませんね民法および宅建業法改正後は、
善意無過失に限定していませんので、売主は契約不適合の責任を負わなければなりません。
隠れた瑕疵に限定するような買主に不利な特約も禁止されますちょっと待った！

弁護士 渡辺晋2020.3 ｜ 月刊不動産 05

合 、この新 設された条 文をそのまま適己の責任を十分に認識しないまま安易用すると、賃料の増加分が保証の対象に保証人になる場合が多いといわれて外になってしまう可能性があります。保

います。そこで、保証契約締結前に保証

今般の民法改正において、賃貸借の証契約の条文は、保証人が保証する賃人が適切な情報を得ることができるよう保証について、以下の重要な改正があ

料について、賃料が増額された場合をに、賃借人から保証人に対する情報提りました。

想 定した内 容としておくことが 必 要で供の制度が創設されました。委託を受しょう。

けて保証を行う個人保証で、賃借人の4. 保証に関する改正（１）個人保証における極度額の設定事業を行うための債務を保証対象とす

継続的な取引から発生する不特定の（３）元本確定のルール

る場合には、賃借人は自らの財産の状

債 務を包 括 的に担 保する保 証を根 保

根保証は、主債務者の債務が特定し況等の情報を提供しなければなりませ

証といいます。個人が行う根保証についていない保証ですが、元本の確定といん（改正民法465条の10第１項・３項）。

ては、
どのような債務を保証する場合でう概 念が 設けられています。元 本の確も、保証契約の中で極度額（保証額の定とは、一定の時点で主債務の債務を上 限 ）を定めることが 必 要になりまし特定させることをいいます。今般の改正

賃借人の債務が履行されないと、保た。賃貸借における賃借人の債務の保では、個人が賃貸借の保証人になる場

証人も賃借人と同様の責任を負います。

証も根保証ですから、個人が保証人に合について元本確定に関する規定が設

保証人が賃借人の債務不履行を知らななるときには、極 度 額を定めなければけられました。

ければ 、遅 延 損 害 金が 積み重なり、ま（２）履行状況の情報提供義務

改正後には、①保証人の財産についた、建物賃貸借の契約終了を働きかけて強制執行または担保権の実行が申しる機会を失することにもなってしまいま

立てられたとき、②保証人が破産手続す。そのために、賃貸人から保証人に対開始の決定を受けたとき、③賃借人まして履行状況に関する情報を提供する

保証債務には付従性があります。付

たは保証人が死亡したときの①～③の仕組みが設けられました（改正民法458

従性には、①主債務がなければ成立し時点で保証人の債務の元本が確定し、条の２）。賃借人に債務不履行があるかない 、② 主 債 務より重くなることはな

その後に生じた賃借人の債務は保証かどうか、賃料がどのくらい支払われ、どのい、③主債務が消滅すれば消滅する、ら外れることになりました（同法465条くらいの未払残高があるのかを知る最もという３つの内容がありますが、このうの４第１項、図表2）。

確実な方法は、賃貸人に確かめることで保証契約は無効です（改正民法465条の２第２項）。
（２）付従性の条文新設あり、賃貸人を通して、保証人は賃借人

ち、②について、「 主たる債務の目的又は態 様が保 証 契 約の締 結 後に加 重されたときであっても、保証人の負担は加

5. 情報提供義務（１）契約締結時の情報の提供義務

賃貸借期間中に賃料が増額された場
図表2のとされました。
この履行状況の情報提供義務は、委託を受けた保証に限らず、重されない」という条文が設けられました（同法448条２項）。

の債務の履行状況を知ることができるも個人保証では、保証債務に関する自また、個人保証だけではなく、法人が保証する場合にも適用されます。

保証人と主債務者における元本確定① 強制執行等② 破産手続開始の決定
保証人
主債務者
（賃借人）

06 月刊不動産 ｜ 2020.3

元本確定

③ 死亡

○

元本確定

○

元本確定 ×元本確定○

6. 移行期の適用関係

図表3

賃貸借と保証の改正法の適用

改正前の民法と改正後の民法のどちらが適用されるか賃貸借や保証について、改正法施行

契約締結

前に締結した契約は、改正法施行後にも継 続します。改 正 前に締 結した契 約が改正後に存続する場合、改正後の賃貸借や保証に適用される法律は、改正

改正民法施行日 法定更新↓（改正前の民法適用）
賃貸借に関する規定（601条～622条の２）（改正前の民法適用）
合意更新↓（改正前の民法適用）前の民 法です（ 民 法 改 正 法 附 則 3 4 条（改正法適用）１項、21条１項）。
もっとも、賃貸借や保証は、改正法施行後に合意によって更新されることがあり得るところ、更新の合意がなされた（改正前の民法適用）保証に関する規定（446条～465条の10）（改正前の民法適用）場合には、改正後の民法が適用になるものとされています［筒井健夫・村松秀保証人が改めて保証意思を確認する
書面を作成

樹『一問一答民法（債権関係）改正』商事法務、384頁］。

出典：民法（債権法）改正パンフレットより抜粋・編集

この点、賃貸借に関しては改正前後
でルールに大きな違いはありませんが、（改正法適用）（２）報酬

法632条）。改正によって、注文者の帰保証に関しては、ルールが大きく異なり受任者の報酬については、委任事務責事由がなく仕事を完成することがでますから、民法の適用関係に留意が必を履行した後でなければ、これを請求きなくなったときの報酬請求などに関し要です。改正法施行前に締結した保証できません（ 改 正 前・改 正 後 民 法 6 4 8て、条 文 が 整 理されました（ 改 正 民 法

契約について、改正法施行後に保証の条２項）。改正では、委任者の帰責事由

634条前段）。

合 意をやり直したり、保証意思を確認がなく委任事務の履行ができなくなっする書面を改めて作成したりする場合

たとき、または、委任が履行の中途で終には、極度額を定めなければ保証の効

了したときには、既にした履行の割合に

請 負人 の 担 保 責 任は、従 前 独自の力は生じず、
また、元本確定や情報提供応じて 報 酬 を請 求 できる（ 改 正 民 法

ルールが決められていました。
しかし、に関する改正法のルールが適用される

648条３項）などとされました。

有償契約における担保責任には、売買ことになります（図表3）。

の規定が準用されるのであり
（改正前・
（３）解除

7. 委任
（１）自己執行義務・復委任
受任者は、委任事務を自ら執行する改正後民法559条）、請負契約も有償

委任契約は、委任者、受任者のどち契約だから、売買の目的物についてのらからでも、
また、いつでも、特に理由を契約不適合責任の定め（改正民法562

要 せずに解 除できます（ 改 正 前・改 正条～564条）が請負にも準用されます。

後民法651条１項）。委任契約の解除

今般の改正において、売買における売権も、そのルールが整備されています。

主の担保責任の規定が改められ、その義務があります（自己執行義務）。委任

結果、請負人が、「 種類又は品質に関し者の許 諾を得たとき、またはやむを得

8. 請負ない事由があるときでなければ 、復 受任者を選任できません（改正民法644条の２第１項 ）。改 正によって、受 任 者の自己執 行 義 務 が 条 文に明 記されました。

（２）請負人の担保責任て契 約の内容に適 合 」する責 任（ 契 約
不適合責任）を負うこととなりました（改正民法636条）。
これに伴い、建物につ（１）報酬

いては瑕疵があっても契約を解除でき

注文者は、請負人に対して報酬を支ないなど（改正前の民法635条）、請負払う義務を負います（改正前・改正後民の独自のルールが撤廃されています。

2020.3 ｜ 月刊不動産 07

2 02 0年の不動産市況の見通し
消費税増税、オリンピック前後の不動産市場

巻頭特集2
ニュースの解説

これまで大都市圏・地方圏ともに不動産市場は着実な回復を遂げてきました。来るオ
リンピック・パラリンピックの開催を契機とし賃貸・売買市場ともに
緩やかな回復基調をたどると期待できるでしょうて、2020年に不動産市況が潮目の変化を迎える可能性はあるのでしょうか？ さまざまなデータを点検しながら、今後の不動産市場の動向を展望します。
一般財団法人日本不動産研究所

吉野 薫

1. いよいよ東京五輪！

価格の推移を示しました。五輪の招致する声も聞かれます。
しかしそれは杞憂にすぎません。
「五をきっかけとして住宅価格が急上昇す

輪を目がけて外 国 人 投 資 家 が日本のるとか、五輪開催前後に住宅価格が暴

昨 年のラグビーワールドカップの興不動産を爆買いしている」「 彼らが売り

落するとか、
そのような現象は“定説”で奮が記憶に新しい中、今夏にはいよい

浴びせに転じることから五輪前後に不はないことがおわかりいただけます。こよオリンピック・パラリンピックが開催さ

動産市場が崩壊する」
といった説は単れまでの東京の住宅価格の動きをみてれます。選 手 たちの 活 躍 や 国 内 外 のなる誇張ですから、そのような心配をすも、シドニーやロンドンと比較して特異人々との交流を通じて、日本に明るい話るのは無益です。まずは図表1を見てくな状況にはありません。2020年、五輪

題がもたらされることは間違いありませださい。
ここには、シドニー（2000年）、をきっかけに不動産価格が急落するとん。その一方で、五輪を契機として不動

ロンドン（2012年）、そして東京（2020の見立てには何ら根拠がないのです。

産価格が暴落するのではないかと心配

年）における五輪開催決定以降の住宅

2. 首都圏のマンション価格は高止まりへ

図表1 シドニー、
ロンドン、東京における五輪招致決定後の住宅価格の推移
300（招致決定年の第1四半期＝100）とはいえ、特に首都圏の新築分譲マ250

ンション市場においては、そろそろ価格

200の上限余地が限られつつあるかもしれ

150

シドニー

100

ロンドン

50

東京

0

招致 開催
開催
決定年 6年前 5年前 4年前 3年前 2年前 1年前 開催年 1年後 2年後 3年後 4年後 5年後
注：東京は既存マンション、
四半期平均。
シドニーは Established Homes。
ロンドンは全住宅、四半期平均。
出典：日本不動産研究所「不動研住宅価格指数」、Australian Bureau of Statistics、HM Land Registry

08 月刊不動産 ｜ 2020.3

ません。株式会社不動産経済研究所の調査によると、2019年のマンション単価は過去最高水準で推移しました。
しかしながら、販売戸数が減少していることに加え、販売の好不調を示すとされる
契約率が低迷し、心理的な節目とされ

る70％を割り込んでいます（図表２）。
その背 景には、マンション分 譲 事 業 者

90,000（戸）（％、万円）
100

い情 勢です。マンション分 譲 事 業 者が売り急ぎに転じる必要性には乏しいこ

契約率（右目盛）

注：2019年は11月まで。
出典：不動産経済研究所

性が 差し迫っているとはいえないもの
ることは避けられないと考えられます。

（年）

1㎡当たり分譲単価（右目盛）とから、マンション価格が下落する可能の、価格上昇ペースが一定程度鈍化す

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

販売戸数

19

40

18

0

17

算が力強く伸びていくことを期待しづら

16

50

15

15,00014

ずと限界があり、実需層の住宅購入予

13

60

12

30,00011

あるとはいえ、更なる改善の余地には自

10

70

09

45,00008ては、人々の雇用・所 得 環 境が良好で

07

80

06

60,00005

挙げられます。一方、需要サイドにおい

03

90

04

75,00002

めるという販売戦略を採っていることが20が単価を維持しながら慎重に売却を進

図表２ 首都圏新築分譲マンションの販売戸数、契約率、1㎡当たり分譲価格

図表３ 圏域別の対前年住宅地地価変動率
6

（％）

4

3. 中古市場、戸建市場と地方マンション市場の拡大

20－2

首都圏においては、販売戸数が減少－4

している新 築 分 譲マンションに代わっ－6て、中古マンションや戸建住宅が住宅－8

需要の受け皿として存在感を増しています。中古マンションについては従来よ2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
（年）

東京圏

大阪圏

名古屋圏

地方四市

出典：国土交通省「都道府県地価調査」

りも立地条件などの面で優れた物件が供給されるようになったことから、居住のことは、地価の動向からも観察されまことができ、新築分譲マンション市場のの利便性を追求する人たちから人気がす（図表３）。
「 都道府県地価調査」から拡大がそれに伴った現象であるといえあります。また戸 建 住 宅（ 特に建 売 住

地域別の住宅地地価変動率の推移をます。
こうしたトレンドは2020年以降も宅）はリーズナブルな商品が普及しておたどると、四大都市（札幌、仙台、広島、しばらく継続するものと見込まれます。

り、こちらも初めて住宅を購入する人た福岡）に代表される地方都市において、

ちのニーズに応えています。首都圏の住三大都市圏よりもむしろ高い地価上昇

宅 市 場において、高 額で希 少な「 新 築率が観察されています。
こうした地価の分譲マンション」と、利便性や経済性に分布は、前回の地価上昇局面（2006～

魅 力のある「 中 古マンション・戸 建 住2007年頃）とは異なっており、昨今の日本不動産研究所は半年に一度「不宅」が住宅需要を支えるという構造は、特徴的な動きであるといえます。かつて

動産投資家調査®」を実施し、その結果2020年も継続することでしょう。

のように大都市での地価上昇が地方にを公表しています。最新（2019年10月

他 方 、地 方 都 市 における分 譲 マンも波及するといった従属的な波及経路

実施）の調査結果によると、今後1年間

ション市場は依然として成長余地があではなく、昨 今は地 方 都 市ならではのに「新規投資を積極的に行う」
とした回

ります。
とりわけ各地域における拠点性

不 動 産 需 要の創出が地 価に反 映され答が95％に上り、過去最高水準となりの高い都市においては、中心市街地にる時代となってきました。地方都市におました。不動産投資家の間で積極的な居住するというライフスタイルの魅力にける都心居住志向の高まりはそうした

投資姿勢が維持されていることがわか気付き始めた人たちが増えています。
こ

需要の変化の一要因であると指摘する

ります。さらに「新規投資を積極的に行

4. プロ投資家の投資意欲と賃貸住宅市場

2020.3 ｜ 月刊不動産 09

を引っ張っています。

う」と回答した投資家に対して、どのようは賃料を増額することができている一な投資対象に関心があるのかを挙げて方、日本が人口減少社会に突入してい

それでも現在のところ、日本の景気後もらったところ、「 単身者向け賃貸住宅

ることもまた事実です。すべての賃貸住退が深刻化しそうだとか、
これから訪れ（ワンルームマンション）」が「オフィスビ

宅が賃料上昇の恩恵を受けられるといる景気の谷が深そうだといった警戒感

ル（Ａクラス以外）」に次ぐ２位となりまうことは決して起こりえず、
まさに優勝劣を抱くべき状況には至っていません。そした。一般に賃貸住宅はオフィスや商業敗の原理が働いていると考えるべきでの最大の理由は、日本企業が前向きな施設などと比べて賃料が下がりにくい

す。ひところの、節税を目的としたアパー

マインドを失っていないことにあります。

ことから、どちらかというと、不動産市況

ト投資やサラリーマン投資家によるワン

企業の設備投資計画や新卒採用計画が悪いときに投資家から好まれがちなルームマンション投 資の盛り上がりををみると、依然として過去数カ年度と比タイプの不 動 産であると理 解されてい記 憶している方もいらっしゃることでべて高い水 準を維 持しています。景 気

ます。現在のように不動産市況が活況

しょう。最 近になって一 部の事 業 者やの足踏み感が広がっている割には企業にもかかわらず賃貸住宅が好まれるの

金 融 機 関によるスキャンダルが話 題との業容拡大意欲は底堅い状況にあるとは、非 常に珍しい結 果であるといえまなりましたが、それ以前からいわゆるア

総 括できます。そして企 業の業 容 拡 大す。
その背景には、投資家の方々の堅実パートローンの市場は下火となってい意欲は、オフィス、商業店舗、物流施設

な投資姿勢があるものとみられます。すます。2020年以降も、経営的な視点を等の床需要の拡大につながります。

なわち、今後たとえ不動産市場に調整

おざなりにした賃貸住宅投資が再び脚局面が訪れるとしても、賃貸住宅からは光を浴びるとは考えられません。

たとえば、オフィス賃貸市場についてみると、賃貸需給は着実に引き締まっています。オフィス仲介会社等のデータに安定的・長期的に賃料収入を獲得する

5. 日本の景気の見通しと不動産市場

よると、主要都市におけるオフィス空室

は上 がりづらいと信じられていたとこ

先ほど４.で「これまでの景気回復を

どでまとまったオフィス供給が予定され

ろ、昨 今はごく緩やかながら賃 料の上

追 い 風として … 」と記 載しましたが 、ていますが、順調に貸床が消化されそ昇を観察することができます。図表４に2019年は景気の足踏み感が強かった

うな情 勢です。今 年も賃 貸 需 給が引きは、東京都心５区と東京23区におけるという指摘も聞かれます。実際、その指締まった状況が継続するものとみられ

新築マンション賃料の推移を示しました。

摘は決して的外れではありません。米中ます。

ただし、住宅賃料の上昇が全国的に貿易戦 争に端を発する世 界 経 済の不昨 今 の 景 気 動 向 を捉える上 では 、

広がっていくと期 待することは不 適 切

透明感を受け、日本の輸出産業は少な

2019年10月の消費税率引き上げの影です。
これまでの景気回復を追い風としからず打撃を受けました。その結果、わ響も無視することができません。たとえて、立地や設備などの面で優れた物件

が国の製造業は不振に陥り、景気の足

ば、百貨店売上高や自動車販売台数なことができるといった投資家の意識が強まっていると推察することができます。
実際、わが国においては住宅の賃料率は 軒 並み低 下し、過 去 最 低 水 準に至っています。2020年は東京や横浜な

図表４ 都心５区および東京23区における新築マンション賃料
7,000

（円／㎡）
都心5区・80㎡以上

6,500

23区・80㎡以上

6,000
5,500

都心5区・40～80㎡未満

5,000

23区・40～80㎡未満

4,500

都心5区・40㎡未満

4,000

23区・40㎡未満

3,500
3,000
2,500

注：新築補正値。
都心5区は千代田、中央、港、新宿、渋谷。
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019（年）
出典：日本不動産研究所、
アットホーム、
ケン・コーポレーション「住宅マーケットインデックス」

10 月刊不動産 ｜ 2020.3

図表５ 消費税率引き上げ前後の住宅着工戸数の前年同月比
30

（％）

前回
（2012年4月～2016年4月）
今回（2017年10月～2021年10月）

20

10

0

－10

－20
24カ月前

18カ月前

12カ月前

6カ月前

当月

6カ月後

１２カ月後

１８カ月後

２４カ月後

出典：国土交通省「住宅着工統計」

どをみると、９月に一定程度の駆け込み

融 環 境が 継 続する可 能 性が 極めて高市 場が 成 熟した証であるともいえそう

需 要がみられましたし、1 0月はその反

いことも相まって、賃貸市場、売買市場です。ひるがえって考えると、
こうした時

動と台風の影響が相まって大きな落ちとも、これまで同様の緩やかな回復 基代においては、単に市況の変動を当て込みを記 録しています。もっとも、前 回調をたどるものと期待することができます。

込んだような事業機会や投資機会はも（2014年４月）と比べると、概して消費

一方、リスク要因として、不動産市場

はや存在しないと考えるべきです。個別

税率引き上げ前後の変動は小さかったが過熱化する可能性に目配せしたいとの物件の真の実力―すなわちその物件ひっ ぱくようです。不動産市場においても、住宅思います。オフィスの空室が逼迫していが将来にわたって需要を獲得すること

着工のデータにそれが典型的に表れてること、あるいはJ-REITの市場が好調ができるのか―がこれまで以上に問わいます（図表５）。前回は消費税率の引であること等は、朗報である反面、過度れるようになっているのです。人口減少

まん えん

き上げ前の２年間程度にわたって住宅

な強気が不動産市場に蔓延するきっか社会だから不動産業は斜陽産業である

着工が大きくプラスとなり、引き上げ直けともなりかねません。そして過度な強と短絡的に考える必要はありません。む

後にマイナスに陥るといった明 確な駆気を前 提とした事 業 計 画 や投 資 計 画

しろどのような物件が長期的に収益をけ込みと反動がみられました。
しかし今は、いつか必ず破綻することでしょう。

生み出すのかを経営的な視点から検討

回は駆け込み的な着工はほとんどみら

もっとも、
これまで不動産の価格や賃し、それを実現することにこそ、不動産

れませんでした。いきおい、その反動減

料の回復が穏当なペースにとどまって業における事 業 機 会や投 資 機 会が 存に身構える必要はなさそうです。

いたことは、昨今の不動産市場におけ在し、さらにそこには社会的な意義も存る価格や賃料の形成が、過度な強気に在するのです。

6. 不動産市場成熟の時代における事業機会とはよって支配されていない、いわば不動産

改めて2020年の不動産市場を展望すると、良好な雇用・所得環境や企業の業容拡大意欲の底堅さを背景に、不動産の実需に特段の変調なく1年を乗り切ることができるでしょう。緩和的な金一般財団法人日本不動産研究所
不動産エコノミスト

吉野 薫（よしの かおる）

東京大学大学院経済学研究科を修了後、日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。現
在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当している。大妻女子大学非常勤講師。

2020.3 ｜ 月刊不動産 11

仲介 ー

不動産お役立ちQ & A

Brokerage

売買
仲介営業
Vol.6

業績を伸ばし持続的な成長をするための重点的な取組み
株式会社船井総合研究所
不動産支援部 グループマネージャー
シニア経営コンサルタント

小寺 伸幸

住宅・不動産会社に対して、事業計画の戦略立案・実行支援、新規事業立上げ、
マーケティング開発など、多岐にわたり、業績アップに関わるコンサルティングの実績がある。
また、企業の永続と持続的成長を両立させるための「経営計画書作成」「ミッション・ビジョン構築」など、業種業態を超えた提案にも注力している。

estionQu

昨年と比べて業績が伸び悩んでいます。昨年は集客にも苦戦気味で、今後どのようなことに重点的に取り組んでいけばいいのか悩んでいます。

Answer
集客数は増税の影響もありますが、継続的に続く課題としては、人口・世帯数減少により、集客数や市場も縮小傾向であり、地方の商圏ほど顕著にその影響が出てくるでしょう。持続的な成長戦略の１つとして外せないのは「既存事
業における自社商勢圏内の売上高（件数）シェアアップをすること」と「１拠点で多角事業化を図ること」
だと思います。

１．マーケット縮小の中、持続的な成長戦略を描くために大切なこと創るとなると、時間とコストが多くのがあり、重要です。また新規業態・新場合かかります。ビジネスとして走り

規事業の選択は、自社が行っている出したときには既に他社がやってい事業の狭間にある業態の攻 略が狙たり、マネをされて他社と差別化できい目です（図１）。新規業態・新規事

住 宅 不 動 産 業の市 況としては人ず収益化されなかったりなどよく聞

業のビジネスをスタートさせるため

口減少、世帯数の減少などの影響にく話です。そのため、うまくいっているには既存事業を高収益化させ、そのより、既存事業においては自社商勢

ビジネスを発見し、自社でマネして始収 益の一 部を積 極 的に投 資に回し圏内の売 上 高（ 件 数 ）シェアを上げめてみるという対応スピードに価値ていくことが重要だと思います。

て一番化戦略を図り、高収益化させる必要性が一層重要になってくると

図1

新規業態と新規事業の攻略思います。加えて、既存事業の多くの

新築市場
約20兆円

マーケットは縮 小 傾 向にあるため、
既 存 事 業に絞って成 長 戦 略を進めていくことは多くの企業にとって困難になってくると思われますので、新規
業 態・新 規 事 業 の 種まきを同 時 に行っていく必要が出てくるでしょう。
新規業態・新規事業のビジネスモ
デルにおいては、
「 創る」
よりも
「選択
する」
という視点が重要です。自社で12 月刊不動産 ｜ 2020.3

住宅相談所

賃貸市場
約12兆円

土地活用

建売分譲
建替え
中古再販
戸建て性能UP
リノベーション

リフォーム
市場
約7兆円

収益物件
取引
中古住宅
市場
約3兆円
中古仲介＋
リノベーション

民泊

マンスリー
不動産売却
専門店
空き家再生

マンション
リノベーション

既存業種マーケットの活性化➡新規〝狭間〟マーケット業態攻略＊船井総研調べ

に取り組んでいけばいいのでしょう③多店舗化よりも多角事業化を図る

いきます。社員に定着してもらえる環人の採用や出店コスト、物理的な境づくりをどのようにしていくのか、

距 離が離れていることによるマネジ

これまで以上に検討する必要があり

メント難などの理由により、まずは１ます。

拠 点において既 存 事 業の自社 商 勢

仲介

では何に投資をして、何を重点的ため、育成＆定着の重要性が増して法律

2．今後重点的に取り組むべき重要事項とは

圏 内の売 上 高（ 件 数 ）シェアアップ

か。具体的に３つの内容をピックアッと、多角事業化により業績の最大化
な内容は上 述したとおりですが、既人口減少は進み、当然ながら労働そうです。自社の社有物件が少ない、存事業の業績アップのイメージと多者 人口も減 少していくため「 人 手 不新築取扱い物件が多い、かつポータ角事業化による業績アップのイメー足」の課題は継続します。ただ、住宅ル依存している会社では特に集客数

ジ は 図 ２を 参 考 にしてくだ さい 。

不 動 産 業において会 社の成 長力のが大きく減 少している傾 向にありま

2 0 2 0 年は5 6 年ぶりにオリンピック

源泉は「人財」であることは変わらなす。今 後はより一 層 、不 動 産の仕 入が開催されるなど経済も安定してい

いため、採用力がある会社がより業

れを強 化し、自社サイトなどで集 客るこの機に、今後５～10年において績を伸ばしやすくなると思います。一できる環境づくりを向上させる必要

持 続 的に成 長するための仕 掛けを方、人財の流動性はますます高まるがあると思います。

検討してみてはいかがでしょうか。

物件調査

較してみると20%ほど減少している①採用＆育成への積極投資

トラブルを図ることが重要になります。具体的

宅建士

業界的に昨年対比で集客数を比管理②集客の強化を図る

プしました。

図2 １拠点の多角事業化のイメージ図

マンスリー

賃貸仲介

賃貸仲介

不動産売買
賃貸管理

賃貸管理

買取再販
不動産売買 （空き家再生）

マンスリー

分譲

賃貸仲介

買取再販
不動産売買 （空き家再生）

中古仲介＋
リフォーム

賃貸管理

中古仲介＋
リフォーム

既存事業の収益の一部を新規事業の投資に回し、既存事業も増大させながら新規事業の種類も増やしていく

今回のポイント●1拠点当たりにおける既存事業の自社商勢圏内の売上高（件数）シェアアップを図り、高収益化に努めることが重要。売上拡大よりも営業利益を意識する。
●新規業態・新規事業においては「創る」よりも「選択」し、うまくいっている会社の取組み事項をそのまウ
まマネることから始める。新規業態・新規事業の選択は、自社が行っている事業の狭間にある業態の攻略を狙う。
●人財の採用＆育成＆定着に強い会社が今後成長し続けるため、人に投資を行う。
●集客の強化をより一層進める。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2020.3 ｜ 月刊不動産 13

海外

収益アパート管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

知識レベルを高めてオーナー満足度を高める
賃貸管理
ビジネス
Vol.30estionQu

オーナーズエージェント株式会社
コンサルティング事業部部長

今井 基次

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支援を行う一方、個人のファイナンシャルプランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

最近、若い社員が入社してくれてとても助かっています。反面、不動産関係の知識が少なく、経験も足りないのですが、積極的に知ろうという姿勢をあまり見ることができません。
どのようにしたら興味を持って知識を吸収してもらえるでしょうか。

Answer
仕事以外の知識を吸収してもらうためには、一方的に教えようとしても覚えてくれるものではありません。
ただ、不動産オーナーと話をしても知識がないままではどんな提案も受け取ってもらえなくなります。知識をつけなければいけな
いと感じる動機付けと、自らが気づきを得る取組みが必要となります。

1．不動産オーナーとがある」
ことではないだろうか。
「オー

かるが、
まずは「知識が足りていない

社員の知識レベルの差ナーが管理会社の担当者に改善策ことは大きな問題である」ことを、社を伝えているのに伝わっていない」と員に認 識させなければならない。マ

今 から1 0 年ほど前になるだろう

いうような 話 をよく耳 にする。オーネージャーは、担当者とオーナーとか 。全 国 か ら 不 動 産 オ ー ナ ー がナーは、賃貸経営を成功させるための面談に積極的に同行をして、終了

1,200人以上集まるイベントがあっに、ものすごい量の情報をインプット

後のフィードバックを細かなところまた。
そこで司会者がステージ上で「不しており、そのために時間もお金もかで伝える必要がある。
「 知らないワー

動産管理会社さんに満足していない

けている。一方、管理会社の社員は、ドが出てこなかったか」「オーナーが人、どれくらいいらっしゃいますか？」

宅 建 士 資 格さえも持っていないし、何を求めていたのか」など、担当者のというストレートな質 問をしたとこ

一般的なニュースにも無関心な人が理解度を必ず確認したほうがよい。

ろ、見 渡すとほとんどのオーナーがいる。これらは不動産業界だけの問もし同行に時間が取れないようであ

手を挙げていたことが今でも印象に題ではないのかもしれないが、高額

れば、営業ロープレを通じてフィード

残っている。オーナーが 満 足していな資産を預かる専門職に、会社としバックをしてもらいたい。

ない 理 由は 、「 空 室 が 決まらない 」て必要な知識を学ばせることに責任「対応が遅い」「 言ったことが実行さを持たなければならない。

3．新聞記事の要約でれ ない 」などいろいろとあるようだが、その理由をさかのぼっていくと根本の原因は、オーナーと管理会社の社員との「知識レベルに圧倒的に差

14 月刊不動産 ｜ 2020.3

2．知識不足を認識させ、理解度をチェック
これらを解消するのには時間がか

プレゼン力を養う
それから、日経新聞の１つの記事を抽出して「１分間プレゼン」をするのもよい。日経 新 聞に取り上げられの経 験 上 、私が 感じているスタッフ

日の朝礼で順番にプレゼンをする。

らプレゼン者に質問をしていくと、回のレベル感とテストの結果はほとん

人に聞かせて理解してもらうために答力も強くなりさらに知識が深まる。

どシンクロしていた。

は、しっかりとした理解と周辺知識もまた、大きな社 会 問 題になるような必要になる。
また１分で伝えるために

不 動 産に関わるニュースなどは、テ

4．研究発表会の実施では、それなりの要 約力も必 要となる

スト形 式 にして行 ってみるとよい 。

ため、良いプレゼンテーションのト2018年、2019年と不動産関連の大レーニングになる。
どんなニュースを

きなニュースが 社 会 問 題 化してい

不動産業界にある事象や商品に選ぶのかで、社員のトレンドを知るこた。その辺りは私たちの業界では一テーマを絞って、「コンテンツ研究発とができるし、そのニュースの結 果

般常識であり、それを知らずに自社表会」をやるのもよい。
「 賃貸業界フ「何を思ったのか」をしっかりとプレ

オーナーと対 話していることを想 像

ランチャイズ」「リノベーション商品とゼンできているかがポイントになる。

するだけで恐ろしくなる。ちなみに私

自社事例」「自社と近隣ライバルの管不動産知識の1.

社サービスやその周辺を研究するこ

かぼちゃの馬車事件について、下記の空白を埋めよ。
」
が行っていたアパート収益事業ブランド名であり、一般の共同住宅ではなく女性向け「b:」のブランド名である。
（a）が入居者に転貸するビジネ

スモデルだったが、大量の物件を市場に供給したことで、（b）事業の運用をうまく軌道に乗せることが」事業が破綻したことが大きな問題となった。さらに、支払い困難に陥ったオーナーが、融資元である金融機関「d:」を集団訴訟したことで、（a）と（d）の癒着が明るみになった。
この癒着とは、（a）が融資審査用に不正に作成」を（d）が黙認したことで、慢性的な
「f:

た。
このことで
「g:

」
が行われていたことがわかっ（」省庁名）
は問題を重視し、（d）に対して６カ月間の「h:」
命令を行ったため、（d）は一時期、収益用不動産融資ができなくなった。
当時、（d）は、多くの案件で金利「i:」％程度で収益不動産へ融資をしていた。

a: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

b: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ c: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

d: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

e: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ f: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

g: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

h: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ i: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.

につ な がる。交 代 でプレゼンテ ー
ションをするのだが、それぞれが徹底的に調べたものについて、社員がそのまま見 聞を広げることができる
ので、１人の研究が何倍もの知識効
果を生むことになる。自社のどこが強みで、どこが劣っているのかに気付くことができなければ、オーナーに対して良い提案ができるはずもない。
日常の業務の中でも、ちょっとした上記事件について個人的見解を述べよ。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

時間の使い方をするだけで、全体の知識を高められる機会がこんなにもある。賃 貸 管 理のレベルアップのた
めには、社員の知識レベルの底上げは欠かすことができないのだ。

今回のポイント●オーナーが管理会社に満足していない理由の根本原因は、オーナーと社員との知識レベルの差にある。
●社員に知識不足を認識させ、オーナー面談での理解度を確認する。
●新聞記事を抽出し、１分間に要約して意見や感想も含めて発表させることで、プレゼン力が養え、知識が深まる。
●不動産関連の事象や商品に絞った「コンテンツ研究発表会」を行うことで自社の強みや弱点がわかり、聞いている社員も含めて知識レベルの底上げになる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2020.3 ｜ 月刊不動産 15

海外

した
「e:

とによって、客観的に自社を知ること

物件調査

かぼちゃの馬車とは、株式会社
「a:

できず、
オーナーに対して支払い賃料を滞ったことで「c:をいくらでも広げることが可能だ。他

トラブル

氏名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

宅建士「賃貸管理ソフト比較」など、テーマ

管理

レベルアップへ理 サ ービス」「 不 動 産テックの 今 」
スキルチェックテスト

仲介

そのときに、聞いている周りの社員か法律ているどんな記 事でもいいので、毎宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

土地取引の届出・許可等の規制
法令上の制限４～国土利用計画法と農地法～

宅建士試験合格のコツ

Vol.10Vol.12

例年、本試験では国土利用計画法と農地法からそれぞれ１問ずつ出題があります。
いずれも土地の取引等に対する規制が問題になりますが、規制される取引等の種類には違いがあります。
その違いを正確に押さえるためには、両者を比較しながら学習するとよいと思います。

国土利用計画法（国土法）（1）土地取引の届出

全国にわたり、一定規模以上の土地について土地売買等の契約をした場合には、権利取得者が単独で、契約締結後２週間以内に、都道府県知事に対し、一定の事項を届け出なければなりません（事後届出）。

(２) 届出が必要な土地取引（土地売買等の契約）とは

下記の図にある①権利性、②対価性、③契約性の３つの要件をすべて満たすものは届出が必要となります。
反対にどれかが欠けるものは届出不要です。

①権利性

②対価性

③契約性

所 有 権・地 上 権・賃借権等が移転・設定
されるもの

権利の移転・設定に対価が支払われるもの当事者の契約によって行われるもの（予
約を含む）

届出が必要

※地上権または賃借権を設定する場合の対価性とは、賃料または地代の支払いではなく、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないもの）の支払いを意味する。

農地法（1）農地法３条・５条の許可

農地を農地のままで利用する目的、または採草放牧地を採草放牧地または農地として利用する目的で、売買等の権利移動をする場合は、原則として農業委員会の許可を受けなければなりません（農地法３条）。
農地または採草放牧地を宅地等に転用する目的で、売買等の権利移動をする場合は、原則として都道府県
知事の許可を受けなければなりません（農地法５条）。

(２) 許可が必要な「権利移動」とは権利移動とは、使用収益権の変動をもたらすものをいうため、抵当権の設定は規制の対象に含まれません（権利移動に該当しない）。

16 月刊不動産 ｜ 2020.3

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理
宅建士

規制される取引等の違い
取引等の種類

農地法

売買契約
売買予約
予約完結権の行使
贈与契約※

賃借権・地上権の設定
使用借権の設定
質権の設定○ ＝ 規制対象

×＝規制対象外※権利金の支払いがある場合に限る。

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 Fが市街化区域内に所有する2,500㎡の土地について、Ｇが銀行から購入資金を借り入れることができることを停止条件とした売買契約を、ＦとＧとの間で締結した場合、Ｇが銀行から購入資金を借り入れることができることに確定した日から起算して２週間以内に、Ｇは国土利用計画法第23条の届出を行わなければならない。
（ H24年 問15）
【Ｑ2】 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、農地法第３条第１項の許可を受ける必要はない。
（H26年 問21）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 売買契約を締結する時点で代金が設定されるので、購入資金の借入れ確定日からではなく、「 契約締結日」から２週間以内に届出をしなければならない。

Answer 2 【解説】 抵当権を設定しても農地の使用収益権は変動しないので、農地法の許可は不要である。

2020.3 ｜ 月刊不動産 17

海外抵当権の設定物件調査

予約完結権の譲渡

両者の違いについては、それぞれの規制目的を理解することがポイントです。国土法は、地価高騰の防止を主な目的として作られた法律なので、土地に値段をつける行為を規制します。
これに対し農地法は、農業生産力の増進を主な目的として作られた法律なので、農地等を使用収益する権利が変動して農業生産力に変化が生じる行為を規制します。
例えば、売買予約をした場合、その段階で代金が設定されるので国土法は○（規制の対象）ですが、予約の段階ではまだ農業生産力に変化は生じないので農地法は╳（規制の対象外）です。同様に予約完結権の行使については、
ここで本契約に移行し使用収益権が変動するので農地法は○ですが、
この段階で代金が設定されるわけではないから国土法は╳となり
ます。

トラブル

国土法

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

建築条件付土地取引をめぐるトラブル

事例と対処法建築条件付土地は建売住宅と異なり、土地購入者は希望する間取り・仕様等に事例から対処法と防止法を探る

よる注文住宅で建物を建築できるというメリットのある取引形態ですが、契約解除
や仲介手数料をめぐるトラブルが見られます。

Vol.2

トラブル事例から考えよう

事例１. 参考プランでの請負契約と契約の解除
Ａさんは、３月１日に売主である宅建業者Ｂと建築条件付土地売買契約を締結しましたが、担当者から、建物についても参考プランでとりあえず請負契約を締結することを強く求められ、同日、建築工事請負契約を締結
し、土地売買契約の手付金として100万円を支払いました。
その後、建物の打合せをしましたが、希望する建物
は予算がオーバーすることから建築を断念しました。
Ａさんは４月１日に契約の解除を申し出て手付金の返還を求めましたが、Ｂは、請負契約の締結をしているので解除条件による解除はできないとして、手付金の返還を拒んでいます。

3/1

4/1

買主Ａさん

契約解除申出・Ａさんは解除できるのか？
・売主である宅建業者Ｂは、手付金を返還しないといけないのか？

・ 建築条件付土地売買契約締結
・ 土地売買契約の手付金100万円支払い
・ 建築工事請負契約締結

事例２．
土地建物売買契約への差し替えと仲介手数料
Ｃさんは、３月1日に宅建業者Ｄの媒介により売主Ｅ（宅建業者）と①建築条件付土地売買契約を締結し、同月15日に②建築工事請負契約を締結しました。
４月10日に建築確認取得後、ＥとＤから①、②の契約を解除し、土地建物売買契約に差し替えることを求められ、４月15日に③土地建物売買契約を締結しました。
ＤはＣさんに土地建物売買代金に基づく仲介手数料を請求し、Ｃさんはこれを支払いました。後日、Ｃさんは友人から仲介手数料は払い過ぎではないかと指摘を受け、Ｄに手数料の一部返金を求めました。
これに対し、
Ｄは、適正な額の請求であり指摘は間違っているとして返金を拒否しています。

3/1①建築条件付土地売買契約締結

18 月刊不動産 ｜ 2020.3

3/15②建築工事請負契約締結

4/10
建築確認取得4/15①②の 契 約 を解 除し、土地売買契約に差し替える③土地建物売買代金に基づく仲介手数料を支払う

媒 介をした宅 建 業 者Ｄは、仲介手数料を返金しないといけないのか？
→その後、一部
仲介手数料の返金を求める

建築条件付土地売買契約は、一計画の打合わせを行い、資金計画負契約が締結された後に土地売買契約を解除する際は、買主は手付金が 確 定してから行うようにします。

を放棄することになる旨を説明するこ建物の請負契約をしないことが確ととする。
なお、買主と建設業者等の間で予定したときには速やかに土地売買

算、設計内容、期間等の協議が十分

定期間内に売主または売主の指定に行われていないまま、建築条件付

契約の解除手続きを行い、授受したする者と建築工事請負契約を締結

土地売買契約の締結と工事請負契金銭を返還しなければなりません。

主が建物の請負契約を締結しない行われることは、買主の希望等特段の手数料は土地取引の媒介に対する報酬〈事例2〉事由がある場合を除き、適当でない。

02

ときには土地売買契約は解除とな■ 裁判例から学ぶしているときは、解除条件に基づい様・設備等打合わせを進めたが、そ例のように、締結している土地売買て契約を解除することはできませんの内容、金額等について合意に至契約と建物請負契約の２つの契約ので、支払った手付金を放棄して契らず、買主は、売 主 業 者に対し、建を解 除して、新たに土 地 建 物 売買約を解除することになります。

物請負契約不成立により土地売買契約を締結して１つの契約にまとめ

建物の十分な打合わせもなく参契約が解除になったとして、支払っることがあります。この場 合におい考プラン等でとりあえずの請負契

た手付金200万円の返還を求め、て、媒介業者が新たに締結された約を締結させている場合、その後の売主は土地売買と同時に建物契約

土 地 建 物 売買契 約の売買代 金に打合わせで「 希 望する建物ができが締結されたとして手付金の返還基づいて媒介報酬を算定し請求すない」「 予算オーバー」等の理由でを拒絶して争われた事案において、ることは宅建業法違反（超過報酬）

買主が建築を断念したときに、授受裁判所は次のように判示して建物であることに注意します。

された手付金等の金銭の返還をめ

請負契約の成立を否定しました。

買契約の締結に関与したとしても、ぐり、事例１．のようなトラブルが多く生じています。
建 築 条 件 付 土 地 取引の契 約 解

媒 介 業 者が 新たな土 地 建 物 売

本件建物契約については、売主及び買主とも、契約としての拘束力を予定していなかったと認められる。換言委託を受けている建築条件付土地取引の媒介業務とは何らの関係も除における金銭トラブルを防止する

すれば、設計契約の点を除き、本件ありません。媒介業者が請求できるために、国 土 交 通 省は「 宅 地 建 物

建物契約は意味のないものであっ

報酬は、あくまでも当初の土地売買取引業 法の解 釈・運 用の考え方 」
で、建築条件付土地売買契約の締結に際しての説 明すべき内容および協議不十分な状態での工事請負て、もし仮に売主が契約の適用を避けることを意図して本件建物契約締

契約の売買代金に基づくものです。

結に至ったのであれば、詐欺的行為

間違った理解をしている宅建業者といわざるを得ない（名古屋高裁
平成15年２月５日）。

や担当者が 少なくありませんので注意しましょう。

契約の締結は不当であるとの考え方を示しています。
■ 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
宅建業者が、
いわゆる建築条件付
土地売買契約を締結しようとする場
合は、建物の工事請負契約の成否が土地売買契約の成立又は解除条件である旨を説明するとともに、工事請一般財団法人不動産適正取引推進機構 客員研究員
TM不動産トラブル研究所 代表

村川 隆生
1973年大学（法学部）卒業後、住宅、不動産業界で住宅・仲介営業等に従事、2000年12月より一般財団法人不動産適正取引推進機構調査研
究部、2016年11月退職、2017年１月より現職。業界団体主催の各種研修会、消費者団体主催の相談員養成講座、その他の講師として全国で講演。宅地建物取引士・一級建築士。著書に『わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント』
【売買編】
【賃貸編】
ほか
（住宅新報）
当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2020.3 ｜ 月刊不動産 19

海外理由は定かではありませんが、事物件調査

買主と売主業者は建物図面・仕トラブル方、買主が建物の請負契約を締結

宅建士

り、売主は手付金を返還します。他管理することを条件としていますので、買約の締結が同日又は短期間のうちに仲介

建築協議のない「とりあえず契約」
〈事例１〉

01

法律

建物の請負契約は、十分に建築物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.12

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～役所調査編～

都市計画課と宅地開発課窓口
における調査方法
４月１日から施行となる改正民法への対応として、役所調査では買主の契約内容に影響を与える建築規制などの法令の有無を調査する必要があります。
このため、買主の契約内容を再確認してから役所に入るようにしましょう。
今回は、都市計画と開発許可の調査について述べます。

都市計画の担当課は不動産調査の総合窓口
前回の誌上で、役所調査の際の“歩く順番”として「都市計画についての調

レール担当課を追加します。地下鉄延閲覧規定がないため交付されないの伸工事がある場合についても「担当課

で、許可番号、許可年月日、完了検査

はどこですか？」と質問すると「〇〇課

番号、完了年月日を尋ねて、メモしです」と教えてくれるため、調査先にそます。

の担当課を追加します。

このように図面が出ないときは、必このように、都市計画担当課は不ず担当者名を聞いて記録します。
そし

動 産 調 査の総 合 受 付 窓口のようにて宅地造成等規制法の概要パンフが都市計画の担当課で、「〇〇地区のなっていることが多いため、役所調査

あれば、法律の概要や対象となる工都市計画を教えてください」と質問すでは、最初に訪問すると効率がいい

事の図解、適用範囲などが記載されると、「その地区が都市計画区域内でのです。

ているため重説時などの補足資料とし査」を最初に行うと述べましたが、なぜ最初がいいのでしょうか？

て便利なので、持ち帰ります。

あるかどうか」「 用途地域内であればその名称」「 地域地区（高度地区、防火地域・準防火地域、生産緑地地区「宅地開発三連調査法」とは■２番目の調査等）の区域内か」「 建蔽率」「 容積率」

代 表 的な宅 地 開 発 分 譲 地には、次に宅地開発担当課で、住宅地図「計画街路の有無」「 景観計画区域「宅地造成許可による分譲地」
「 開発

を示して、
「 物件所在地とその周辺にか」「モノレール計画の有無」「地下鉄

許可による分譲地」「旧住宅地造成事

開発許可はありますか」と尋ねます。

延伸計画の有無」（ポイント１）などを業法による分譲地（いわゆる「旧宅」「許可なし」という回答の場合は、回答

教えてくれて、それらの情報を入手でのこと）」の３種類があり、これをワンした担当者名を聞きます。
このことは、きます。

セットで調査する手法を「宅地開発三「調査日時点で、物件周辺にマンショ

例えば「その地区は生産緑地地区

連調査法」と名付けました（ポイントン分譲等の開発許可の記録がない」

内です」と回答されれば、「詳細はどこ２）。旧住宅地造成事業法は、昔の都ということになります。
「許可あり」の場

で聞けますか？」と聞きます。
「 〇〇階

市計画法の一種で昭和39年9月から

合は、「開発登録簿の写し」と「開発計の農業委員会です」と回答された場合

昭和44年6月の法令です。

画図面の写し」を申請します。
開発計画図面には、擁壁の高さやは、この後の調査先に農業委員会を追加します。
また、「モノレール計画が■１番目の調査

敷地高低差などが記載されているたあります」と回答されれば、「 詳細はど

まず「宅地造成工事規制区域です

め、
この数値と現地を照合することがこで聞けますか？」と質問します。
「〇

か？」と尋ねます。
「 宅造区域内」の場大切です。開発分譲地に限らず通常〇階のモノレール担当課です」と言わ合は、「 宅造許可はありますか？」と尋の物件においても、必ずこの調査をしれた場合は、
この後の調査先にモノねます。
ここでは、原則的に図面類はます。

20 月刊不動産 ｜ 2020.3

例による建築規制の適用除外とされ最後に、「 開発許可ではない」場合ます。旧宅である場合は、市街化調整ることが多いです。

に「旧宅ですか？」と尋ねます。
「 記録

区域における住宅建築は開発許可のこのように、３種類の法規制につい有り」の場合でも、詳細については記適用除外とする行政が多く、また、分てセットして聞くと、調査忘れによるミ

録がない場合が多いため、事業年月

譲地内に擁壁がある場合でも、
がけ条

スがなくなります。

近接協議について地下鉄本体構造物や線路、駅出入口などの付帯施設に近接して行われる工事に関して、計画・設計・施工などの各段階で、事前に交通局と打合せ・協議を行っていただくことにより、地下鉄構
造物への影響を未然に防止し、列車運行およびお客様の安全の確保を図ることを目的としています。

（
45
度
）

海外

）
ン 度
イ 5
ラ 4
響 下
影 め
斜
（

高架橋区間

影
響
ラ
イ
ン

トンネル区間

影
響
ラ
イ
ン

地表面

ン
イ ）
ラ 5度
響 4
影 め下
斜
（

列車運転士の視界に入る高所作業についても、事前の協議をお願いします。

物件調査

地下鉄構造物に影響が出るおそれのある範囲

列車運行に影響が出るおそれのある範囲

トラブル

地表面

作業禁止範囲影響が出るおそれのある範囲内に杭が入る場合は別途詳細の協議をしていただく場合があります。

宅建士

建築物の建築の際、前面道路に地下鉄が走っている場合は、地下鉄近接工事の担当課を調査先に追加し、建築規制の内容を確認します。下記の右図のように、地下
鉄構造物の下辺から45度のラインより下方へ基礎コンクリートを打ち込むなどの建築規制があります（名古屋市交通局の場合）。

管理

ポイント 1

出典：名古屋市交通局ウェブサイトより抜粋・編集

ポイント 2開発分譲地の調査は複雑なことが多いため、右記は代表的な分譲地物件の調査をワンセットで調査する手法です。
ワンセットで理解していると、調査忘れがなくなります。
このほか、土地区画整理や公有水面埋め立てなどによる分譲地
は、別途調査をします。

仲介

日、番号、完了検査日等を聞き取りし法律■３番目の調査

開発分譲地における「宅地開発三連調査法」とは①宅地造成工事規制区域内ですか？

｛ NO
YES 宅造許可はありますか？
許可年月日と完了検査等を聞き取りする｛ YES
NO②開発許可はありますか？

｛

YES

許可年月日と完了検査等を確認「開発登録簿」と「開発計画図面」を申請する

NO③旧宅ですか？

事業年月日と完了検査等を聞取りする
｛ YES
NO

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取
引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（ 住宅新報出版）などがある。

2020.3 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.12

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

タイ編①

タイの地理的特徴とインフラ状況
一般財団法人日本不動産研究所の武内朋生と申します。今号よりバンコクを中心としたタイの不動産事情を寄稿させていただくことになりました。
１回目の今回は、不動産市場を知る上で基礎となるエリアの特徴やインフラ、マクロ的な指標についてご説明します。

武内 朋生
一般財団法人日本不動産研究所国際部主席専門役。あさひ銀行（現りそな銀行）、公益財団法人国際金融情報センターを経て、当研究所入所。東東京支所（現東京事業部）、特定事業部、海外留学を経て現職。不動産鑑定士、MAI（米国不動産鑑定士）、不動産証券化協会認定マスター、シンガポー
ル国立大学MBA（不動産専攻）。

図１ バンコク首都圏とバンコク都の範囲

1．バンコクの地理的範囲

バンコク首都圏
面積7,761.6km²

タイ国 土の中央 部に位 置する首バンコク都
面積1,568.7km²

都バンコク。住宅市場を論じる上で半径15㎞の範囲「バンコク」と出てくる場合、50区からなる「 バンコク都（ バンコク首 都府 ）」のことか、バンコク都に周辺５県を加えた「バンコク首都圏（グレーターバンコク）」を指すかの両方が考えられるので注意が必要ですが、一般 的にコンドミニアムを中心とした道の路線の範囲はおおむねバンコク

いますが、路線として特に人気が高住宅市場の場合は、前者の「バンコの都心部を中心とした半径15㎞の

いのはBTSスクンビット線沿線で、
アク都」を対象として考えることが多い

範囲（約707㎢）に収まっており、今ソークやサイアムといった都心部のです（図１参照）。本稿でも「バンコク後の新 規 開 設の路 線の計 画もこの駅前には大規模なショッピングモー都」を対象として、以下話を進めるこ

範囲を中心として開発が行われる予ルが集積し、日本の渋谷や銀座のよとといたします。

定です［一部の路線はバンコク都をうなにぎわいを見せています。また、越えています（図２参照）］。

タイに居 住する日本 人は、B T Sスク※１：Bangkok Mass Transit System（バンコクの高架鉄道のことで、沿線別にシーロム線とスクンビット線がある）※２：Mass Rapid Transit（地下鉄）

ンビット線の「トンロー」「エカマイ」

2．公共インフラ
バンコク都は、BTS ※１やMRT ※2

駅の周辺に居住する傾向があり、これらの駅周辺には日本 人 駐 在員を対象としたコンドミニアムやサービス

といった複数の都市鉄道が発達して

3．エリアの特徴

アパ ートメントが 多く集 積していまが計画されています。コンドミニアム

公共鉄道の駅を中心として、各住表的な高級住宅エリアはBTSスクン

はこうした公共鉄道の沿線において宅エリアにおいてそれぞれ特色のあ

ビット線のプルンチット駅とルンピニ多く開発されています。また、公共鉄

る住宅プロジェクト開発が行われて公 園との間をつなぐウィッタユ通り

いることが 特 徴の１つで、今 後も既存路線の延長や新路線の開通など

22 月刊不動産 ｜ 2020.3

す。現地の富裕層が多く居住する代タイ日本国大使館やアメリカ大使館などの各国大使館や高級コンドミニ

法律（ワイアレス通り）沿いのエリアで、在図２ 半径15㎞圏内と鉄道路線④
仲介

アムが 軒を連ねるエリアとなってい
ます。

⑤

③

管理

４．住宅市場の規模
バンコクの都市鉄道が走っている
半 径 1 5 ㎞の範 囲は、東 京 2 3 区（ 約

宅建士

①

②

6 2 7 ㎢ ※3 ）がほぼすっぽりと収まる
面積ですが、住宅市場のボリュームという点ではバンコク都と東京23区

トラブルには大きな差があります。
バンコク都におけるコンドミニアムの年 間 供 給 戸 数は、当研 究 所が 提①BTSスクンビット線③MRTブルーライン②BTSシーロム線④MRTパープルライン⑤スカイトレインの 統 計 に よ ると 、2 0 1 8 年 で 約を行っていない一時的な居住者も含していることが背景にあるとみられてエージェント各社によって若干違い

めた居住人口の観点からは、バンコいます。

があるものの、各社とも記録的な大ク都の人口は増加傾向にあり、国連

タイではすでに人口ボーナス期は量供給であったという点で一致しての統計では2010年において約827

終了しており、生 産 年 齢 人口も国レいます。一 方 、東 京 2 3 区の2 0 1 8 年

万 人となっています（タイの国 勢 調

ベルでは緩やかに減 少する見 込みのマンション（コンドミニアム）の供

査では約830万人）。国連の推計でですが、バンコク都では今後も居住で、これには2020年には約1,050万人に達す

人口は増加する傾向にあり、住宅需

神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群る見込みです。都市化の進展や住民要は増え続けるとみられています。

馬 、山梨の1 都 7 県を加えた首 都 圏

登 録を行わない地 方からの出稼ぎ

次回以降は具体的な不動産マー全体でも約37,100戸であり、バンコ

労 働者や外国人等の居住者が増加

ケットの状況について説明します。

給戸数は約16,000戸※4

ク都のマーケット規模が非常に大きいことがわかります。
※３ 東京都ホームページ※４ 不動産経済研究所「首都圏マンション・建売市
場動向」

５．居住人口と登録人口
バンコク都の人口をとらえる上では居住人口と登録人口という２つのとらえ方があることに注 意すべきです。住民登録を行っている居住者のみを対象とした登録人口は2018年末において568万人であり、横ばいで推移しています。一方で、住民登録

スカイトレイン ブロンボン駅周辺

2020.3 ｜ 月刊不動産 23

海外68,000戸です。この戸 数は不 動 産物件調査携しているKnight Frank Thailand

新機能 満載！

ラビーネット
のご紹介

民法改正に伴う全日版契約書の改訂に関する注意点
令和２年４月から施行される改正民法に向けて、全日では２月より売買契約
書のExcel版をリリースしています。
また、３月中旬より売買契約書のラビー

改正点をご確認ください！
重要です！

ネット契約書類作成システム版（クラウド版）の新民法対応版をリリースする予定です。賃貸借契約書の改訂については、『月刊不動産』令和２年１・２月号をご確認ください。
また、民法の改正内容については、『 月刊不動産』令和元年
６・７月号の巻頭特集をご覧ください。
本号では、売買契約書の改訂に伴い、ご注意いただきたい主な内容についてご案内します。なお、詳細な説明等については、契約書・書式集（ダウンロード版）のお知らせ内に掲載しますので、ご確認をお願いします。

Ⅰ.利用時期と変更箇所◆新民法対応版書式の利用時期
売買契約書については、現行民法と改正民法で、「 瑕疵担保責任」および「契約不適合」の内容が大きく異なるた・令和２年３月31日までに締結する契約 ⇒ 現行民法版
・令和２年４月１日以降に締結する契約⇒ 新民法対応版

め、誤った時期に使用するとトラブルになる可能性がありますので十分ご注意ください。
★売買契約書については、改正民法施行日前（令和２年３月31日まで）に新民法対応版を使用しないようお願いいたします。
※なお、賃貸借契約書については、改正民法施行日前（令和２年３月31日まで）でも新民法対応版を利用して問題ありません。

◆重要事項説明書の変更箇所
売買書式の重要事項説明書「契約の解除等に関する事項」のうち、「 (２) 引渡し完了前の滅失・損傷による解除」および「(５) 契約不適合による修補請求・解除」については、民法改正に伴い、「 有・無」の選択ができない形式となりました。

24 月刊不動産 ｜ 2020.3

◆新民法版各種契約書の主な改正点の解説資料
その他詳細な説明は、「 契約書・書式集（ダウンロード版）」
お知らせ内に掲載のPDF資料をご確認ください。
①ラビーネットにログイン②契約書・書式集（ダウンロード版）
をクリック③新着情報の該当箇所を確認、「 ※新民法版居住用賃貸借
契約書の主な改正点の解説資料はこちら」
をクリック※売買契約書の解説資料は別途掲載。

③クリック「令和２年４月改正 民法改正対応 全日版 居住用賃貸借契約書の主な改正点」※画像はイメージです。

Ⅱ.重要な確認事項◆従前契約（令和２年３月末以前に締結した普通賃貸借契約）の更新（再々掲）
令和２年4月１日以降は、新民法対応版の書式のみの公開となります（本会で提供している現行民法対応書式は令和２年3月末日までの公開となります）。
従前契約（令和２年３月末以前に締結した普通賃貸借契約）で、令和２年4月以降に更新時期を迎える契約について、本会書
式を更新書類として利用する場合には、契約条項等が大幅に変更となりますので、十分ご注意ください。
特に連帯保証人の署（記）名・押印欄があるため、連帯保証人へもその旨の通知・確認・承諾を得た上で保証契約を再締結す
るようお願いいたします。
なお、個人の連帯保証人との間で保証契約を再締結する際には、連帯保証人の極度額を必ず設定・明記してください。
本会では、トラブル防止の観点からすべての更新の場合において、新書式の契約書を使用して、貸主・借主との賃貸借契約および貸主・連帯保証人との保証契約 ※を新たに結ぶことを強くお勧めするため、上記の形式とさせていただいております。あらかじめご了承ください。

※賃貸借契約と保証契約における民法の適用原則、施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは，当事者はその契約に新法が適用されることを予測していると考えられることから、施行日後に新たに契約が締結された場合と同様に、改正後の新しい民法が適用されます。他方
で、施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ、保証について合意更新がされなかった場合には、施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用されます。
出典：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」パンフレットより抜粋

2020.3 ｜ 月刊不動産 25

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

大分県本部

不動産相続無料セミナーを開催

令和元年11月30日（土）、大分県本部２階研修会場において、不動産相続無料セミナーを開催しました。本セミ
ナーは３回にわたって開催するもので、１回目の今回の内
容はステップ１「相続の基礎」、
ステップ２が「相続事例の紹介」、
ステップ３は「相続対策の紹介」
です。講師は大分県本部理事で相続対策専門士の白井剛株式会社すまいる（大分市）代表取締役です。
ステップ１の前半は相続の基礎について、後半は2019年１月13日から段階的に施行された相続法の改正と遺言書保管法の制定について
13時から15時にかけて行われた不動産相続無料セミナーのセミナーでした。

講師：大分県本部理事の
白井剛株式会社すまいる代表取締役

REPORT

長崎県本部

会員・家族交流事業「平和への思いをつなぐ
清掃ボランティア活動in片島」を開催

長崎県本部青年部と福利厚生委員会との共催事業とえるきっかけになればと思い、企画しました。清掃活動がして行っている会員・家族交流会は、令和元年11月３日

終了すると、子どもたちによる火起こし体験、飯ごう炊飯（日）の開催で３年連続となりました。今回は、
「平和への

体験後、
ネイチャーゲームを行いました。
マッチにすら触れ

思いをつなぐ清掃ボランティア活動in片島」と題して、現

た経験のない子どもたちが悪戦苦闘しながら火を起こし、

在も戦争遺構が数多く残る、川棚町の片島という場所で炊いたご飯で作ったおにぎりと男性陣が中心になって準開催しました。

備したBBQを楽しみました。参加者のご協力のもと、子ど大崎半島のたもとにある片島は、波の穏やかな大村湾

もたちの笑顔があふれ、楽しい１日となりました。今後も、ボに面し、入り組んだ入江があることから、戦時中は魚雷発

ランティア活動など、公益性の高いプログラムを立案して射試験場が設置され、魚雷の航跡を観測するための観

いきたいと思います。

測所などが設けられました。戦争も終盤を迎えると、人間魚雷で有名な「回天」や特攻艇「震洋」の開発と乗船要員の養成を行っていた場所であり、訓練中に数多くの若い人たちが命を落としたとの記録のある場所ですが、そのことはあまり知られていません。今回の会員・家族交流会では、戦争遺構の残る片島公園一帯を参加者全員で清掃活動をしながら歩きました。清掃活動を通して悲惨な過去が身近にあることを参加者に知ってもらい、平和を考

26 月刊不動産 ｜ 2020.3

写真の中央奥に見えるのが「魚雷発射試験場跡」

清掃活動後に行ったBBQTOPIC

大阪府本部

令和元年度公益事業ボランティア

オレンジリボン活動贈呈式、キャンペーン協力および社会福祉法人「海の子学園」ボーリング大会企画を実施

大阪府本部青年部では、公益事業ボランティア事業として、オレンジリボン活動を実施しています。本年度も、大阪府・大阪市等主催で実施する「児童虐待防止推進月間」街頭キャンペーンへの青年部からの参加協力と、キャンペーンに先立ち、全日ロゴ入りのオレンジリボン運動啓＜大阪府庁感謝状贈呈式＞
日 時： 令和元年10月29日（火）11時～
場 所： 大阪府公館
出務者： 大山総務委員長
古角青年部長、平石副部長、
東副部長
全日ロゴ入りオレンジリボン運動啓発のトートバッグを大阪府庁に寄贈

発のためのレジ袋ストッカーを大阪府に寄贈しました。
また、公益事業ボランティア事業として、児童養護施設
である社会福祉法人「海の子学園」の入園者を対象としたボーリング大会を、中央支部の青年部員が企画・実施しました。当日は、入園者32名（先生８名）がボーリングを行い、終了後にボーリング場の裏側を見学しました。
その後、＜「児童虐待防止推進月間」
街頭キャンペーン＞
日 時： 令和元年11月1日（金）14時～
場 所： JR大阪駅
出務者： 古角青年部長、花川副部長、
勝田幹事、谷部員
他団体と協力して、歩行者にキャンペーングッズを配布

ビュッフェ形式での昼食会を行い、その場でボーリング大会の表彰式を行いました。本企画にあわせて、中央支部からも寄付をしており、施設からは大阪府本部と中央支部に対して感謝状の贈呈が行われました。
全体を通して入園者に大いに楽しんでいただき、社会貢献と協会のPRを行うことができました。

＜社会福祉法人「海の子学園」
ボーリング大会＞
日 程： 令和元年11月2日（土）10時～13時
開催場所：弁天町グランドボウル、
スカイビュッフェ51
出務者： 中央支部・本間支部長／
青年部・古角部長、平石副部長、感謝状を受け取る古角青年部長（右）谷部員、内田部員、中筋部員

REPORT

神奈川県本部

令和元年度全日消費者セミナーを開催

令和元年11月18日（月）横浜市のにぎわい座芸能ホー付を行いました。
また、来場者からは「２万3,010円」の募ルで、神奈川県本部主催の消費者セミナーを開催しまし

金が集まりました。寄付金および募金は神奈川県から市た。第1部では「笑って！楽しく！終の棲家を考える～

町 村を通じて被今からでも間に合う不動産、相続知識～」をテーマに、災された方々へ「噺家 柱茶柱」の名前で活躍中の司法書士・行政書士

お届けします。参の古宮努氏に講演していただき、第2部では「オリンピックと加され た 皆 様 、私」をテーマにスポーツコメンテーターでシドニーオリンピッ

募金にご協力いク銅メダリストの田中雅美氏に講演していただきました。

ただいた皆 様にはしら ちゃばしら

講演に先立ち、台風19号災害義援金として神奈川県
健康医療局局長の市川喜久江様にお越しいただき、寄厚く御 礼 申し上げます。

シドニーオリンピック銅メダリストの田中雅美氏

2020.3 ｜ 月刊不動産 27

!

協会からのお知らせ Information

全日安心R住宅登録事業者の皆様へ
安心R住宅登録事業者としてご登録いただいている会員の皆様には、令和元年度（平成31年４月１日～令和２年３月31日）の安心R住宅事業の実施状況報告書を提出していただく必要があります（安心R住宅制度標章使用規則５条２項11号）。
昨年と同様に、インターネット上にある入力フォームで申請書類作成となっております。
３月中に郵送します通知に同封の手続
き案内に従って、申請いただきますようお願い申し上げます。な
お、こちらは年度内に安心R住宅の取扱いがなかった登録事業者の方も必要な手続きとなります。
全日安心R住宅年度業務状況報告書

建物状況調査【インスペクション】助成金の終了について
平素より建物状況調査【インスペクション】助成金制度をご利用いただきありがとうございます。
このたび、平成29年から開始しました建物状況調査【インスペクション】に対する助成金につきまして、令和２年３月をもって終了
することをお知らせいたします。
なお令和２年３月中に調査を実施し、請求書が発行された分まで助成金の対象となります。

令和２年度からの年会費請求について
公益社団法人全日本不動産協会（以下「全日」）および公益社

今後ともよろしくお願いします！

団法人不動産保証協会（以下「保証」）は、令和元年６月19日に開催されました定時総会におきまして、令和２年度より公益社団法人である全日および保証は公益目的事業の推進に特化し、一般社団法人全国不動産協会（略称：TRA）が会員の業務支援
や福利厚生の充実のための事業を実施していくこととし、そのた
め、全日および保証の入会金および年会費の額を減額して、その分をTRAの活動費に充てることが決議されました。
今後は、全日・保証・TRAが相互に連携して、全日グループとして不 動 産 業 界の発 展と全 国の全日会 員の満 足 度の向 上を図ってまいります。
つきましては、令和２年度からは、全日、保証およびTRAの３
団体の年会費の合計額を請求させていただくことになりますが、会員の皆様がこれまで全日および保証に納めていただいている
年会費の総額は変わることなく、年会費の内訳が変わるだけですので、新たなご負担が生じることはありません（一部地方本部を除く）。
ご不明な点がございましたら、所属する地方本部事務局にお問い合わせください。会員の皆様におかれましては、何卒ご理解を賜りますようお願い申し上げます。

28 月刊不動産 ｜ 2020.3

!

予 告

協会からのお知らせ Information
MONTHLY REAL ESTATE

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Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

商号名称

新入会員名簿［令和２年１月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

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株式会社 スリー・ハピネス株式会社 Ｃｉｍａ

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仙台市

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ｉ
ＥＬＵ

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福島市

愛’
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いわき市
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札幌市
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百年

京都市

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大阪市

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ｉ
ｎｇ

大阪市

エスプライムアドバイザーズ 株式会社

渋谷区

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大阪市

大西ビル

中野区

株式会社 Ｄｉ
ｃｃｅｓｓ

大阪市

北村ハウス

江東区

東日印刷

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台東区株式会社 トキワエステート

大阪市

クライン不動産企画

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港区

株式会社

大阪市

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港区

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坂東市

株式会社

千代田区

株式会社

花沢商事

大阪市

ダイアロー

日立市

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高槻市

株式会社

大京美建

東京都

京華
株式会社
株式会社

株式会社

サン・ライン
Aratani

京都府
大阪府

株式会社

中里音樂事務所

株式会社

株式会社

株式会社

水戸市

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渋谷区

株式会社

大阪市

株式会社

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中野区株式会社 フィード建設

大阪市

株式会社

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埼玉県

鶴ヶ島市

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WM

川越市

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株式会社

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株式会社 ＳＡＩＹＵ．cｏｒｐｏｒａｔ
ｉ
ｏｎ

千代田区

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高槻市

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翼不動産

川口市

有限会社 ＳＨＩＲＡＩＳＨＩ

渋谷区

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越谷市

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東京都

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B・Cプロパティ

府中市

ＭｏｔｏＭｉｔｓｕ設計不動産事務所

大阪市

トライデント 株式会社

さいたま市

有限会社

友信興産

江戸川区

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株式会社

佐倉市

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台東区

株式会社

茨木市

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合同会社

株式会社

ユーリン

NEXUS

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住宅流通

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ヨコハマリゾート 合同会社

大阪市

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習志野市

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江東区

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有限会社

台東区

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株式会社

千葉市

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Ｌ
ｉ
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ｉ
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大津市

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30 月刊不動産 ｜ 2020.3

三重県

株式会社
サンプラニング

滋賀県

合同会社

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

スーパーシティ法案も再提出

国交省が検討会発足、初会合

土地基本法等改正案が国会へ

心理的瑕疵への対応指針を

政府は２月４日、「土地基本法等の一部を改正する法

国土交通省は２月５日、「不動産取引における心理的律案」（土地基本法等改正案）
を閣議決定し、国会へ瑕疵に関する検討会」を立ち上げ、初会合を開いた。

提出した。政府は今国会での成立と４月１日の施行を見

不動産物件における過去の死亡事故など、いわゆる込む。背景には、人口減少などに伴う所有者不明土地

心理的瑕疵（かし）への対応や扱いは、取引における長（不明地）や管理不全土地の増加がある。

年の課題となっている。そこで同省は今回、既存住宅市同法が従来規定していた「所有」
「利用」
という分野

場の活性化などを図るため、不動産取引における心理に加え、新たに「管理」の確保の必要性を明示。
また、土的瑕疵に関する適切な告知や取り扱いの基準となるガ地政策全般についての政府方針を集約、明文化する

イドラインの策定に向け、有識者による検討会を発足し「土地基本方針」制度も創設する。

た。同検討会の座長は、明海大学不動産学部長の中また今回の改正案では、国土調査法等の改正も盛り

城康彦氏が務める。

込まれている。2020年度の開始が予定されている「第７同会合の冒頭、同省不動産業課の須藤明夫課長は次国土調査事業十箇年計画」を策定し、地籍調査を進「 不 動 産 取引における死 亡 事 故などの説 明は大きなめる趣旨。

テーマながら、現在のところその判断基準となる指針がまた同日、政府は「国家戦略特別区域法の一部を改存在せず、円滑な取引と既存住宅流通市場の活性化

正する法 律 案 」（ 国 家 戦 略 特 区 法 改 正 案、通 称スーの阻害要因となっている。取引の関係者等の利益確保

パーシティ法案）を閣議決定し、国会へ提出。2019年のを前提に、心理的瑕疵に係る適切な告知や取り扱いに通常国会では会期終盤に提出され廃案となった法改ついてのガイドラインの策定に向けて、ぜひ活発な意見正案であり、政府は今国会での成立と“スーパーシティ”

を」と発足の趣旨を述べた。

の実現を見込む。

（『住宅新報』2020年２月11日号より抜粋・編集）

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石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

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公益社団法人 不動産保証協会
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