空き家 × 福祉 を考える
ハンドブック
～空き家を利用した居住支援～

発行

特定非営利活動法人 空き家コンシェルジュ

事務局 〒634 - 0075 奈良県橿 原市小房町9番32号
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令和3年度 特定非営利活動法人 空き家コンシェルジュ

目 次
第１章 「空き家×居住支援」検討の背景

1（1）はじめに

1

（2）背景

2

（3）空き家相談窓口の現状

5

第２章 「空き家×居住支援」検討からみえた課題

13（1）検討会の概要

13（2）住宅確保要配慮者に対して貸出可能な体制等についての検討

15（3）空き家と福祉の横断的な連携体制等についての検討

20（4）検討からみえた課題

23

第３章 「空き家×福祉」ネットワークの構築に向けて

24（1）ほんとうに支援が必要な人

24（2）新たな問題提起

25（3）空き家相談窓口における居住支援

26（4）「 空き家 × 福祉ネットワーク」の構築

27（5）おわりに

29

注釈

30

（2）背景第１章 「空き家×居住支援」検討の背景◆人口の将来予測（人口減少・高齢化の進行）（1）はじめに

国立社会保障・人口問題研究の出生中位（死亡中位）推計 注 1（2017 年推計）に基づく 2050 年（令本冊子は、居住支援の一環として、空き家のサブリース事業 ※1 を住宅確保要配慮者 ※2 にも対応でき
る仕 組みづくりの検 討や、空き家相談 窓口に福 祉関係の専門団体や有識者等で構成する組 織を付加することで、住宅確保 要配 慮者の横断的な相談 対応を可能とする仕 組みの検 討から空き家と福 祉の相互対応が可能な体制について検討したものである。（国土交 通省「令和３年度住宅市場を活用した
空き家対 策モデル事業」（ 以下「本事業」という）の採択による。）

和 32 年）の将来推計人口を見ると、我が国の出生数は 2018 年から 28.6％減となる 66 万人まで減少
し、総 人口は 2019 年から 19.2％減となる 1 億 192 万人まで減少することが予測されている。一方で、65 歳 以上人口は増加が続き、特に 75 歳 以上人口は 2019 年から 30.7％増の 2,417 万人となり、総 人
口に占める割合も 14.7％から 23.7％へと大幅に上昇することが予測されている。
（引用：国土交 通省
白書 2020）

出生中位推計に基づく出生数の将来予測◆ 空き家の種 類

出生数

合計特殊出生率（千人）

本冊子でいう「空き家」は、住宅・土地 統計調査における空家等の種 類の「その他の住宅」に区分さ1,000れるものを対象とする。

2.00

918

800

空き家等の種 類 別の概要
売却用の住宅293,200 戸
3％600

売却用の住宅3,200 戸二次的住宅
4％3,200 戸4％

二次的住宅

381,000 戸
5％

1.60

1.42

1.44

400

1.40

200

1.20

0

その他の住宅3,487,200 戸
41％
全国

1.80

655

その他の住宅
賃貸用の住宅4,327,200 戸
51％

45,600 戸
52％

奈良県

2018

賃貸用の住宅35,200 戸
40％

2020

2025

2030

2035

2040

2045

1.00
2050（年）

資 料：国立社 会 保 障・人口問 題 研 究 所「日本の将 来 推 計人口（2017 年 推 計）」の出生中位（死亡中位）推 計より、国土 交 通省作成

我が国の人口推移の将来予測

15歳未満

15～64歳

65～74歳

75歳以上

75歳以上割合（右軸）（千人）

140,000

出典：住宅・土地 統 計調 査（平成 3 0 年）

住宅・土地 統計調査による空家等の種 類の概要
種類
売却用の住宅内容

18,490100,000

17,395

新築・中古を問わず、売却のために空家等になっている住宅あり

引用：平成 3 0 年住宅・土地 統 計調 査

01

住宅 数 概 数 集計「用語の解 説」（ 総務 省 統 計局）

15.0%

10.0%
52,750
5.0%

20,00015,21010,7672019

2050（年）

2020

2025

2030

2035

2040

2045

0.0%

資 料：国立社 会 保 障・人口問 題 研 究 所「日本の将 来 推 計人口（2017 年 推 計）」の出生中位（死亡中位）推 計より、国土 交 通省作成

上記以外の人が住んでいない住宅で，例えば，転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不 在の 住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など

20.0%

14,23540,000

新築・中古を問わず、賃貸のために空家等になっている住宅（注：空き家の区分の判断が困難な住宅を含む。）

14.7%
75,0720

その他の住宅101,923

60,000

寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅
賃貸用の住宅23.7%

24,170

利用目的

が住んでいない住宅。
（その他）ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに120,000

80,000（別荘）週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだんは人
二次的住宅

25.0%

126,167なし

注1

出生中位は長期の合計 特 殊出生率が 1.4 4、死亡中位は長期の平均寿命が男性 8 4.95 年、女性
91. 35 年と仮 定されている。

02

（65 歳 以上単独世帯の増加）◆ 空き家率の予測

我が国の世帯総 数は現在まで増加が続いているが、人口減少の進行により、2025 年（令和 7 年）前（空き家の増加）

後をピークに減少に転じることが予測されている。一方で 65 歳 以上の者を世帯主とする世帯は、2015（65 歳 以上単独世帯の増加）で見たように、世帯数は 2025 年（令和 7 年）前後から減少に転じる見

年の 1,918 万世帯から 20 40 年には 2,242 万世帯へと増加が続く。その中でも単独世帯（65 歳 以上通しとなっている。世帯数が減少した場合、総住宅数も減少しなければ空き家数は増加していくことと単独世帯）の増加率が高く、2015 年の 625 万世帯から 20 40 年には 896 万世帯と 43. 3％の増加とななるが、（株）野村総合研究所の推計によると、我が国の総住宅数は増加が続き、2033 年に 7,107 万り、65 歳 以上単独世帯が世帯総 数に占める割合は 2015 年の 11.7％から 20 40 年には 17.7％まで上戸となる。この結果、既存住宅の除却や住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2013 年に 820

昇することが予測されている。
（ 引用：国土交 通省白書 2020）万戸であった空き家数は 2033 年には 2,147 万戸に増加し、空き家率は同様に 13. 5％から 30.2％へ上昇することが予測されている。空き家が増加すると、防災・防犯機能の低下や、衛生・景観の悪化と我が国の世帯数の予測

世帯総数

世帯主が65歳以上の世帯

いった問題が発生することが懸念される。今後、空き家の増加を防ぐために、空き家の除却や有効活用

65歳以上単独世帯等の対 策を進めていく必要がある。
（ 引用：国土交 通省白書 2020）

65歳以上単独世帯が世帯総数に占める割合

（千世帯）

（%）

60,00020.0

54,116

54,10753,33253,48452,31550,75750,00017.7

空き家と空き家率の予測

18.0

10,00019,17921,257

20,64522,42314.0

21,031

11.7
6,253

21,593

7,025

7,512

7,959

8,418

8,963

12.0

10.0

0
2015

2020

2025

2030

2035

2040（年）

資 料：国立社 会 保 障・人口問 題 研 究 所「日本の世帯 数の将 来 推 計（全国 推 計）
（ 2018 年 推 計）」より国土 交 通省作成

野村総研に
よる予測値

70,00060,00050,24650,00040,00035,451

38,60742,00753,891

57,58620,0000

7.6%

60,62963,65335

66,37068,84471,06730.2%

45,879

20

21.0%

15

16.9%

8.6%

9.4%

2,679

3,302

3,940

1978

1983

1988

9.8%
4,476

11.5%

5,764

12.2%

6,593

13.1%

7,568

13.5%

8,196

10,759

30
25

25.5%

30,00010,000

空き家率（右目盛）

13,94017,573

21,466

空 き 家 率︵ ％ ︶20,000

総 住 宅 数 ・ 空 き 家 数︵ 千 戸 ︶30,000

総住宅数（千戸、左目盛）

80,00040,00016.0

空き家数（千戸、左目盛）

10
5
0

1993

1998

2003

2008

2013

2018

2023

2028

2033（年）

注：実 績値は 総務 省「住宅・土地 統 計調 査」、予測 値は（株）野村 総合研 究 所
資 料：国土 交 通省「空き地等の活用に関する検 討 会」

03

04

（3）空き家相談窓口の現状◆ 空き家の相談 窓口とは空き家相談 窓口は、空き家に関係する様々な立場の方（相談 窓口で対応する関係 者の例）から寄せ◆ 空き家コンシェルジュの概要
平成 25 年に特定非営利活動法 人空き家コンシェルジュ（以下「空き家コンシェルジュ」という）を設立し、空き家の総合相談 窓口の運営を開始した。奈良県を中心に京都府・大阪 府・徳島県で市町村の空き家対 策に関する事業を受託しており、空き家相談 窓口の運営や空き家相談の担い手育成等の活動を実施している。
空き家相談窓口に寄せられる相談件数は年々増加しており、令和２年度の年間相談件数は 2,200 件以上となっている。

り情報提供（必要経費等の見積り）等も行っている。
（相談 窓口で対応する関係 者の例）
① 空き家所有者（既存空き家・空き家予備軍問わず）及びその親族③ 利用希望者（移住希望者）④ 地 域自治会・区（地 域住民）
⑤ 空き家利活用団体・空き家対 策団体

1,600

所有者相談

1,400

利活用相談

1305

1,200

1338
1055

924

1,000
800

734

648

600

95

515

477

378

400

0

する役割を有している。空き家コンシェルジュでは、専門家への取次に加え、専門家と相談者の間に入② 空き家近隣居住者

空き家相談 窓口に寄せられる相談 件数

200

られる相談に対して、空き家相談の専門家としてアドバイスやサポート、専門家への取次 支援等を実施

237

253

920

H26

H27

2,393 件
（合計）619

⑥ 市町村職員※ ただし紛争やトラブル処理に関しては弁護士への相談が 望ましい。
（主な業務の例）① 窓口相談業務（面談・電話・メール・FA X の対応）
② 現地調査業務

323③ 見積り等の所有者支援業務

20

H25

令和2年度
3月31日現在

H28

H29

H30

（空き家コンシェルジュ調べ）

R1

R2（年）

④ 空き家バンクの運営業務⑤ 移住希望者の内覧業務⑥ 移住希望者の相談 対応⑦ 市町村担当課・職員からの相談 対応⑧ 地 域住民からの相談 対応⑨ 専門団体・専門家への取次※ 相談 窓口の取り組み内容によって変更することがある。

空き家相談 窓口の基 本対応フロー
・利活用（賃貸・売買）
・管理
・解体
・荷物整理
・建物調査
・専門家相談・専門家・専門団体・事業者と連携
・見 積りや相談はNPO法 人を通じ相談者に情報提供（出典：令 和元 年

05

相談者

・リフォームN
P
O

法人空き家コンシェルジュ

相談者

法人空き家コンシェルジュ

NPO

新人相 談 員研 修 空き家相 談 窓口対応マニュアル）06

（空き家側の課題）◆ 空き家相談 窓口の現状

空き家バンクに登録されている物件の内、58％は旧耐震基準 ( 昭和 56 年 ) 以前に建 築されている。

（利用者側の課題）
空き家相談 窓口に寄せられる利用相談の中には、条件的に貸出等の対応が 難しい場合がある。令和

また、空き家を利用するに当たり、最低限改修 等が必要な割合を建 築時期別に見ると、新耐震基準

2 年度国土交 通省事業「空き家対 策の担い手強化・連携モデル事業」（ 以下「令和 2 年度事業」という）以前に建 築された物件は旧耐震基準（昭和 25 から昭和 55 年）で 74%、法整備以前（昭和 24 年以前）

における調査 結果より、提示される希望 条 件や自己申告により住宅確保 要配 慮者と思われる相談 者

で 88%、新耐震基準以降に建 築された物件でも新耐震基準（昭和 56 年から平成 11 年）で 70%、強378 件の内 35％が低所得者に当てはまる。

化された新耐震基準（平成 12 年以降）で 71% となっており、どの期間においても改修 等が必要な物
件が多いことが分かる。

住宅確保要配慮者の属性（N＝378）
020

1. 高齢者単身世帯

40

54. 知的障害

120

140

160

180

強化された
新耐震基準

2％

0%
5

不明

1%

0
8

2%

8. 低額所得者

18％

8%

39

10. 子育て130

11. ひとり親家庭

173%

12. 被災者

1

0%

13. D V 被害者

3

1%
5

20％

法整備以前

35%

175

9. 外国人

新耐震基準

20％

0%

7. 難病・その他

0

空き家バンク登録 物件の建 築時期別割合

200

1%

1

5. 精神障害

100

15%

75

3. 身体障害

6. 発達障害

80

8%

42

2. 高齢者のみの世帯

60

旧耐震基準

40％

26%

（空き家コンシェルジュ調べ：本事業（空き家改修等の調査）より）

10

15

20

25

30

35

40 （％）

建 築時期別改修等要否の割合（空き家コンシェルジュ調べ：令和 2 年度事業より）

改修等必要

改修等不要

（件）

現状はあくまでも空き家相談 窓口としての対応にとどまっており、個々人の事情に踏み込めるような窓口体制にはなっていない。そのため、相談者からの申告がない限り状況の程 度や緊急性の判断もつかない状 態である。

350
計298件

300

78件

250
200

住宅に困窮する緊急 度（N＝378）
0
1. 住 居がない若しくは現在の住 所を喪 失するおそれがあるなど緊急性が高い
2. 住宅の喪失のおそれはないが、住環境などの理由から早急な対応が必要

100
27

38

200

300

計154件

150

46件

7%

220件
74%

100

10%

50
計17件

28

3. 住宅に困窮しているが、緊急性は低い

0

7%
285

4. 緊急性の程度は不明
0

20

計137件

40

75%
60

80（％）

強化された
新耐震基準

5件
12件
71%

108件
70%

新耐震基準

旧耐震基準

16件

計147件

18件

121件
88%

129件
88%

法整備以前

不明

（空き家コンシェルジュ調べ：本事業（空き家改修等の調査）より）（空き家コンシェルジュ調べ：令和 2 年度事業より）

0708見積り取得箇所の傾向

改修 等必要な物件（計 590 件）のうち、実際に見積りを取得した 242 件の改修 等費用を建 築時期別にみると、強化された新耐震基準以降に建 築された物件は最大でも 47 万 5 千円となっているが、新

0
キッチン

31

トイレ

20

風呂

29

建 築時期別改修 費用目安

14

洗面所

34

床
※図内の数値色分けは以下の通り
水色：75％ 紫色：中央値 桃色：25％

最大値

11,209,744

外壁・ベランダ等

最小値

30,000368,750
197,200
95,850

強化された
新耐震基準

平均

499,264

721,497

697,600
最小値

23,600292,500
147,472

新耐震基準

最小値

4,500

404,500
226,000

旧耐震基準

最小値

5,000

156

荷物整理

24

草刈・伐採・整地
533,781556,500
357,900
215,000

法整備以前

51

その他

平均

平均

675,00073

配管・配線・設備

35件

その他

109件

平均

231,233

53
1

基礎

41件

最大値

30
4

最大値

51件

475,000

建具

23

2,737,676

平均

25

屋根・雨樋

3,148,599

6件

天井

躯体・外部

最大値

20

柱・梁

最大値

5,931,017

内壁

部屋廻り

（円）

11,800,000
11,600,000
11,400,000
11,200,000
11,000,000
6,200,000
6,000,000
5,800,000
5,600,000
3,200,000
3,000,000
2,800,000
2,600,000
2,400,000
2,200,000
2,000,000
1,800,000
1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
0

20 40 60 80 100 120 140 160（件）
水回り

耐震基準では最大約 314 万円、旧耐震基準では最大約 1,120 万円の改修費用が必要となっている。

659,428
最小値

12,000595,000
387,240
264,250（空き家コンシェルジュ調べ：本事業（空き家改修等の調査）より）不明（空き家コンシェルジュ調べ：本事業（空き家改修等の調査）より）見積り取得箇所別費用目安（円）
2,200,000
2,100,000

見 積り取 得 件 数の 傾 向を見ると、荷 物 整 理＞配 管 等 設 備＞屋根・雨 樋の順に多く、荷 物 整 理は
242 件中の 156 件（6 4.4%）で見積りを取得している。価格帯を見ても、荷物整理が最も高い価格帯に推移しており、荷物整理の見積りを取得した 75% の物件が、荷物整理だけで約 20 万円以上の費用が必要となっていることがわかる。

2,000,000
1,900,000
1,800,000
1,700,000
1,600,000
1,500,000
1,400,000
1,300,000
1,200,000

53件
23件

1,100,000
1,000,000
900,000
800,000

156件

31件

34件

700,000
600,000

29件

500,000
300,000

20件

4件

100,000

24件
その他

草刈・伐採・整地

荷物整理

配管・配線・設備

基礎

屋根・雨樋

外壁・ベランダ等

柱・梁

建具

天井

内壁

床

洗面所

風呂

トイレ

キッチン

0

1件

25件

14件

20件

51件

30件

400,000
200,000

73件（空き家コンシェルジュ調べ：本事業（空き家改修等の調査）より）0910増加する民間の空き家・空き室を活用し住宅 確保 要配 慮者の入 居を拒まない賃 貸住宅の確保につなげるために、新たな住宅セーフティネット制度

が平成 29 年（2017 年）10 月からスタートしている。

専門家との連携の必要性

はい

いいえ

無回答

※３

しかしながら、空き家相談 窓口に寄せられる多くの空き家は登録基準の一つである耐震基準を満たし全体ておらず、制度を利用するためには耐震工事を実施しなければならない。また、最も見積り取得件数がすることは得策ではないと思われる。

高齢者
相談窓口

多い荷物整理については本制度の改修費補助の対象外である。よって、本制度に則って空き家を供給

75

27

34

障がい者

65%

10

91%

令和 2 年度事業において、「空き家 × 居住支援」が今後空き家問題解決の一助になることが明らかとなった。
令和 2 年度事業で実施した奈良県内の地 域福祉事業者に対するアンケート調査（131 件）より、支援 対象者からの住まいの相談は全体で 77％とかなりの頻 度で存在することが分かった。また、全体の

21

47%

生活困窮

◆福祉相談 窓口としての需要

39

30%

57%

その他

17

13%

9

37%

16%

10

8

19% 15%

1

9%

7 64%
4 36%
0

10

20 30 40 50 60 70

80 90 100 110 120 130 140（空き家コンシェルジュ調べ：令 和 2 年度事業より）63％が専門家等住まいの相談先がないと回答があった。
このことから、福祉相談 窓口から住まいに関する相談可能な先として、新たな空き家活用の一手につなげられるのではないだろうか。

支援 対象者からの住まいの相談の有無（N＝131）
全体

101

26

44

11

相談窓口

37

障がい者

13

25%

71%

生活困窮

無回答

3%

2

19%

77%

いいえ

4

20%

77%

高齢者

はい

4%

2

4%

11

100%

その他

9

2

82% 18%0

1020 30 40 50 60 70

80 90 100 110 120 130 140（空き家コンシェルジュ調べ：令 和 2 年度事業より）専門家等住まいの相談先の有無（N＝131）
全体

44

83

63%

34%

高齢者

20

35

相談窓口

19

障がい者

31

60%

37%

生活困窮

いいえ

無回答

4

3%

2

61%

35%

はい

4%

2

4%

9 82%
2 18%

その他

8 73%
3 27%
0

10

20 30 40 50 60 70

80 90 100 110 120 130 140（空き家コンシェルジュ調べ：令 和 2 年度事業より）

11

12

第２章 「空き家×居住支援」検討からみえた課題
検 討会構成メンバー概要（1）検討会の概要
現在の空き家相談 窓口の体制、空き家関連の制度等だけでは対応が 難しい案件について、福祉関連の制度（福祉事業者や住宅確保要配慮者側の支援制度等）に当てはめることができれば解決の糸口が見えてくるのではないだろうか。しかしながら、どのような制度があり、どの制度に当てはめることが可能なのか、全く分からない状 態であった。そのため、福祉に造詣が深い居住支援 窓口を担うような福祉関係 者や、その他関連する有識者を交えて検討会の場を設けることとした。

空き家

福祉

不動産関係

建 築関係

保険 代 理 店

社会福祉協議会※4

宅 地 建 物 取引業 者。

空き家の補修・改修

サブリース事 業にお要配慮者等の相談

居住支援が必要な方の見積りから施工まける 火 災 保 険 提 携窓口。

の 相 談・物 件 紹 介

で対応。

業者。

等も実施している。

福祉支援制度を利用することで新たな空き家活用の可能性について検討するにあたり、福祉支援制
度に該当すると思われる住宅確保要配慮者の内、対象者を以下に限 定して検討を行った。
① 高齢者（単身者）② 低 額 所得者居住支援法人※5

大学

相談 員

単身高齢者、生活困ニュータウンにおけ

障がい者福祉施設相

窮者、ひとり親世帯、る高齢化に伴う空き談員・福祉施設直営

障がい者等の方の相家問題など、住宅との作業所責任者。

談対応。

福祉の研究。

③ 子どもを養育している者（ひとり親世帯）④ 障がい者 注２（軽 度）

注２

13

NPO法 人役 員

臨 床 心 理士

行政書士

ファイナンシャル
プランナー

子ども食 堂・フード

刑務所でのカウンセ

障がい者就労支援・クリニック等の相談員。

バンク・起業支援等。

リング・クリニック

親 亡き後 の 相 談 窓

等勤務。

口等。

本冊子では、固有名詞を除き「障がい者」と表記とする。

14

（2）住宅確保要配慮者に対して貸出可能な体制等についての検討
これまでにサブリース事業を 30 0 件程 度実施している中で、対応の幅を広げるためには空き家の改

空き家
コンシェルジュ

修費用に関する課題や、住宅確保要配慮者と思われる方でも対応可能な体制、リスクヘッジ等の手段を模索する必要がある。これらの課題を解消する方策等があるのかどうか、模索することを目的に検討会を実施した。
検討会から出た

避難等のために緊急対応が必要な場合も考えられると思うが、実際の所どうなのか？
緊急性がある場合はすぐに住める場所が必要になるケースがある。

大学

公営住宅が選択肢にあがるが、行政としては公営住宅を減らしていきたい方向のため、常時備えておくための空き室の確保は難しい。
厚労省から各地域に緊急受入施設を設けるように言われているが、進んでいないのが実

ハード面の課題相談員

情。事業所として稼働していない施設を持つのも難しい。
事業者持ちの施設ではなく、どこかに人的な配置や支援を行うことはできるかもしれない。

空き家を賃貸するにあたって、最低限の改修費用に抑えることで家賃を抑え、所有者・入空き家
コンシェルジュ

居者ともに負担を軽減したい。
最低限改修すべき箇所はどこ？

奈良県で、児童養護を目的としたシェルターは聞いたことがあるが、ＤＶ系のシェルター
不動産関 係水回りの改修等で最低 150 万円はかかる。
不動産関 係

さらに表装の改装、登記費用も必要であれば最低でも計 200 万円は必要になる。

については聞いたことがない。
ビジネスホテルを一時的に借りられるように宿泊施設と提携している事例もある。緊急対

大学応の件数が少ない場合はこのような手段もありかと思う。ホテルの空き室対策にもなる。

築年数を重ねているほど、インフラの見直しが必要だと思う。
建 築関 係

不動産関 係

水回りは表装だけでなく、目に見えない配管の痛みなどのリスクを考える必要がある。
現代の生活様式に合わせた電気配線でなければ、火災につながる可能性もある。

空き家
コンシェルジュ再販を考えると、300 ～ 400 万円は必要になる。

アパートや施設を利用されていることが多いようだが、そもそも戸建て住宅の需要はあるのか？
対応地域的に戸建て賃貸の流通が少ないこともあり、戸建てに入居した事例はない。

居住支援法人アパートの一室と駐車場を借りて結局高くなってしまったケースもあるため、戸建てを視野に入れてもよかったかもしれない。

住 宅セーフティーネット制 度を利 用するには 耐 震という壁 があり、これに付 随する
空き家
コンシェルジュ

改修費補助を利用できない。
住宅確保要配慮者等向けの補助制度等で、これに代わるようなものはないだろうか？

戸建てのマッチング例はほぼない。単身者等、世帯人数が少ないため部屋数は必要ないと
社会福祉協議会

介護保険における住宅改修 ※６はあるが、あくまでもその一個人に対する補助金。要介護
大学度に応じた手すりの設置等に利用できるものであって、賃貸利用するにあたって物件をリフォームするために使えるものではない。

いう側面もあるが、生活管理が不得意な方が多いため、戸建ては管理が難しいと思う。
静かなところで生活したいと希望される、精神疾患等の方もいるため、戸建てという選択

居住支援法人肢が増えるのは有難い。

例えば、居住支援団体がシェアハウスを運営する場合、空き部屋があるとその部分の賃料は当然賄えないため、リスクを負うことになり、なかなか難しい。
その他の補助金※７も、要配慮者の専用住宅として管理期間が 10 年以上であることといった一般の方に貸せなくなるなどの制限があり、結局入居者が入らずに家賃収入が下がるというおそれもある為、ハードルが高い。

空き家
コンシェルジュ

要配慮者が求める物件の条件はどのようなものが多い？
要望として多いのは、スーパーが徒歩圏内にある物件。

不動産関 係自立しているかどうかに係わらず、単身者の家賃目安は 23,000 円。
居住支援法人15

収入の 3 分の 1 を超えると難しいため、民間でもできるだけ安いアパート等を探している。

16

検討会から出た

ソフト面の課題空き家
コンシェルジュ

リスクヘッジ手段として家賃保証等、その他どのような保険が考えられるか？
既存の保険で考えられるのは、入居者側で対応する生命保険、所有者側で対応する火

空き家
コンシェルジュ

要配慮者に賃借する場合の注意点や問題点はどうだろうか？
自立した生活ができることが大前提。

居住支援法人

単身高齢者、生活困窮者、ひとり親世帯、障がい者といった属性の方の相談を受けている。

いった問題が複合している場合があるため、総合的にみる必要があると思う。
戸建て賃貸の場合、所有者の承諾はもとより、近隣からの理解も必要。
件数は多くないものの、実際にトラブルとなって退去してもらったケースもある。このよう

不動産関 係

なトラブル対策として、定期的に連絡をとったり、訪問する等して状況を共有しているが、民間では正直割に合わない。

大学

不動産関 係え方になる。

保証会社を通したくても、審査が通らず前に進まないこともある。
所有者用の家賃保証もあるが気休め程度のため、保険だけで対応するのは現実的ではない
不動産関 係と思う。考えうるリスクが家賃だけではないため、どうしても所有者もしくは事業主がリスクを負う形になるだろう。

空き家
コンシェルジュ

そう考えると、現状のサブリース事業とそう大きく変わらないように思われる。

【生命保険】
死亡保険金を利用して遺品整理などの事後処理をすることはできると思うが、以下のよ近隣からの理解という点で、依然として障がい者系のものには反対が多いが、近年地域の高齢化に伴い高齢者向けの施設等への反対は少なくなっている。地域住民が不安に災保険。ただ、備えとしての保険ではなく、何かあった後の事後処理用の保険という考【家賃保証会社】

それぞれ一つの属性ではなく、属性が重複しているケースがほとんど。
保証人がいない、収入の見込みが立たない、親族がいないもしくは当てにできない、と社会福祉協議会

保険代理店

保険代理店

うなハードルが考えられる。
①死亡保険金の受取人思っている所をカバーできる仕組み、例えば福祉事業所等と連携し近隣の見回りを実施
する等、を設けることで安心されることもある。

保険金詐欺防止のため、３親等以内の親族への支払いが原則。申請すれば３親等以外

見守り等の支援が必要だと感じる方であっても、自立生活している方を定期的に訪問する②死亡保険金と必要経費

ことは大変難しい。

民間の場合最少額でも100万円、200万円以上がほとんど。必要経費以上の余剰額がでも可能になる。

出てしまう可能性があり、そうなると会計上の問題が発生するだろう。
社会福祉協議会

居住支援法人

要配慮者が地域で長く住むために、見守りが必要な場合は、専門的な支援が必要。

③加入制限
持病などの事由で加入できない可能性がある。緩和型でも３つ程度の告知が必要なた

中には支援制度の条件に当てはまらず、支援を受けたくても受けられない方もいる。

め、誰しもが加入できるわけではない。

例として、持ち家がネックとなり生活保護が受けられないケースも多々ある。

④保険料
200万円補償と仮定すると月 1 万円 程度の保険料が必要になる。これを家賃に上乗せ

生活保護を受ける必要がある状況でも、家族と住んでいるために制度に当てはまらず、支
社会福祉協議会

居住支援法人

可能かどうか。

援が行き届かない方もいる。本人に扶養能力がなく限界が来ていたとしても、先を見越して動くことができないためにこの制度の狭間から身動きがとれなくなることも。

【火災保険】

支援制度が使える状態になるまでの期間を、いかに長く一人で生活できるか。そこに重点

建物の保険については、築年数による金額差異が大きい。さらに空き家（戸建て）はをおいてマッチングを行っている。

平米数が広いこともあり保険料も高額になってしまう。
保険代理店

火災保険に付帯できる所有者向けのものとして、遺品整理、畳交換、入居者が居ない間の家賃収入補償等ができる事故物件補償がある。

1718

空き家で居住 支援を行うために（3）空き家と福祉の横断的な連携体制等についての検討
約 10 年間実施している空き家相談 窓口に「空き家 × 居住支援コーディネート会議」組織を付加す

不動産関 係

リスクを承知の上で、社会貢献的な意識がないと居住支援は成り立たない部分がある。

ることで、居住支援（住宅確保要配慮者）に必要な対応を専門団体や有識者と横断的に行える仕組みの構築を目指すために、検討を実施した。

居住支援事業は必要なものであり、今後取り組まなければならない問題である。福祉と空大学える。
地域の中での拠点づくり、居場所づくりは必要だと感じるため、空き家を利用した居場所

社会福祉協議会と要配慮者の住まいが上手くつながるような仕組みはどうだろうか。
DV 被害者や障害者手帳がない方、生活困窮者など、様々な方が緊急時にも利用可能な相談員

福祉の現状や課題

き家コンシェルジュがつながれば、居住支援のマッチングも上手くいく可能性があると考ものがあればいいと思うが、それを実現させるためには横のつながりを強化する必要があ

刑務所から出所した後の住宅確保で大変困っている。犯罪歴、お金がない、高齢、障がい臨床心理士

関係機関とつながっている要配慮者でも、然るべきところに然るべき相談がいっていない
NPO法人役員ると思う。
空き家を居住支援、福祉利用につなげていけるようなスキームの構築から始めてはどう

社会福祉協議会るため、仕組みが必要だと感じる。
通常業務の中でも障がい支援等の様々な福祉相談があり、福祉相談の中でも仕分けがうような利用者をマッチングする。現状の空き家バンクとすみ分けをし、社会福祉貢献型
空き家バンクを運営し選択肢を増やしてはどうか。

実情があるため、フォローが必要。
緊急を要する場合は、保護課と連携を図りながらケースごとに都度都度検討し対応していか。予め所有者に承諾をとり、サブリース事業等ができるように整理を手助けし、そこに合大学等のレッテルを貼られることの大変さを感じる。

相談員

必要となってきていると感じる。
市町村単位で、福祉課等に一次相談ができる窓口を置いているが、あまり機能していない。
職を失い、家まで失ってしまった方がもう一度踏み出すために、一番初めに必要になるの行政書士が住処だと考える。住みながら仕事を探し、次の段階へとステップアップできるような仕組みができたら素晴らしいと思う。

当事者本人に課題意識がない場合は、気づいてもらえるまでの間を誰が伴走するかがポ
社会福祉協議会

イント。どの制度にも当てはまらない、窓口の狭間で担当者も決めあぐねてしまうケースもあるため、誰が調整していくかが問題。
例えば、精神疾患があるものの後見人をつけるほどではない、制度に当てはまらない方が行政書士

一番難しい。
どこにも当てはまらないということは、どこにでも当てはめられる可能性があるとも言い

相談員

空き家
コンシェルジュ19

換えられる。時間をかけてつながり続けることできっかけを掴むしかない。ただ、担当者の心が折れることもあるため、相談できるネットワークは必要不可欠だと考える。
制度に当てはまらない方をどのように支援できるか、ここに焦点を当てた検討を行う必要があると感じる。

20

居住 支援ネットワークの構築について本人からの相談だけでなく、障がい者等の子を持つ親から、親亡き後に自宅を誰かに行政書士使ってもらえないかという相談もある。また、家という資産があるが故に、制度に当てはまらないというケースもある。
親亡き後に家を残されても管理ができない方。家に住むことはできる軽い障がいの方も相談員

安易にグループホーム等に入ってしまう方。状況は様々だが、空き家をマッチングできればファイナンシャル
プランナー

空き家
コンシェルジュとを実行できる仕組みとしたい。

な形ではなく、流動的に対応ができたらいいと思う。様々な職種が集まることで横のつながりを作り、今までとは違う、新しい仕組みや方法になればと思う。

症が発覚し施設に入らざるを得ないケースもある。これも親亡き後の相談として聞かれる。
圏域や地域性の問題も検討できれば、より要配慮者に則した内容にできるのではないかと

親亡き後、残された家で生活している要配慮者の相談対応をする中で、その家がいよいよ相談員

住宅側から問題点を共有し、民間として柔軟な対応ができるよう、今までできなかったこ

支援が必要な方に、必要な支援が届けられるように、決まった日に関係者会議をするよう

選択肢の幅が広がるだろう。
結婚で子どもが独立し、高齢者が一人暮らしに。家もあり、身体は元気でも、軽度の認知ファイナンシャル
プランナー

空き家
コンシェルジュ

老朽化して生活が難しいと言われて初めて、現在の住まいである家も焦点の 1 つになるこ

社会福祉協議会とを知った。
親亡き後、所有者となってしまう要配慮者の問題が明確になった。要配慮者をサポートし次のステップへ進めることは、空き家問題の解消につながるのではないか。

空き家を利用した居住 支援 方策

空き家
コンシェルジュ

ファイナンシャル
プランナー

感じる。
ただ、本業とは直接関係のない、例えば不動産等の方々を何の利益もなしに協力してもらうのは気になってしまう。気を遣わずに協力してもらえるような仕組みだと良い。
実際、利益につながらないと継続的な連携を図るのは難しいだろう。
どの業種がどこまで関わることができるのか検討する必要がある。
横のつながりを作ることで、行政や関係機関が面談に同席する等、垣根を超えた対応ができ、現状の打開策になると考える。
行政担当課内の連携体制の構築として、最近でいうところの社会福祉法改正の中の重層的

空き家
コンシェルジュ

空き家は、駅から遠い・段差がある・部屋数が多すぎる・改修費用がかかりすぎる等の懸念が多数ある。空き家利用の需要はあるのだろうか。

支援体制整備事業※８にも関連する。
社会福祉協議会

居住支援というのは生活支援と直結しているため、
例えば、税務課や水道課における未納問題から、
生活問題の早期発見となり、生活支援へ働きかけることができるようになるかもしれない。

単身者には戸建ては広すぎるため、実際に空き家を利用するには使い方が限定されるの行政書士ではないだろうか。

厚生労働省が行う居住支援と、国土交通省が行う居住支援の中身が同じかどうかは分から
相談員

相談員

ないが、困っている人の相談内容は変わらないと思う。

ショートステイ等の事業利用の需要はあるが、グループホーム等の建設にはお金がかか

厚生労働省が行う地域生活支援拠点等※９の整備事業に組み込むことで、一旦市町村で受る。スプリンクラー等の消防法、耐震基準の要件が厳しい。

け止めた相談を仕分け、各々が最大のパフォーマンスを発揮できる体制にできないだろうか。形だけ作って終わり、とならないようにしたい。

空き家
コンシェルジュ

空き家コンシェルジュ単独で福祉用の施設を管理運営するのは難しいが、そういった利用を希望される事業者向けに募集する仕組みを検討することはできるだろう。
行政書士として、ゲストハウスや飲食、障害福祉事業用等として空き家を使えないかという行政書士

相談は多いが、所有者からの許可が下りない。ホームページ上で「オーナー OK」といった表示があると分かりやすい。
福祉向け専門の空き家バンクのような、福祉利用可能という情報発信から始めてはどう

大学

社会福祉協議会

いか。

できるコーディネーターが必要になると考える。

ディネーターの存在は非常に有益。コーディネーターがハブを担い、要配慮者を関係機関に結び付け、その要配慮者のニーズにマッチングさせていく仕組みになればいいと思う。
ゲートキーパー（自殺防止）の流れやシステムが参考になるかもしれない。

臨床心理士

う。また、移住定住用のお試し住宅というものはあるが、これの福祉バージョンもあると良いかもしれない。
大学

21

空き家・福祉等の様々な相談に対して、この仕組みを有効活用するためには交通整理が複合的な属性の要配慮者にあたっては、1 事業者、1 担当者で対応するのは難しいため、コー

か。福祉利用希望者が現れた際に、選択肢を提示できるということが強みになるのではな

福祉利用に理解がある所有者から事前に許可をもらえるような仕組みを検討しようと思
空き家
コンシェルジュ

空き家
コンシェルジュ地域の民生委員等の地域の人に近しい人に対しての研修と、専門的な知識を持つ人等の相談員として養成。民生委員等が気づきから、相談員につなげるといった 2 段階からなるシステム。
コーディネーターの資質として、人を見る・ソーシャルワークをする人が必要だと思う。

22

（4）検討からみえた課題◆リスクヘッジの限界
家賃滞納や孤独死等のリスクヘッジ方法について検 討したものの、結果として貸主がある程 度リス
クを負うことは避けられないことが明確になった。また、住宅確保要配慮者に対して空き家のサブリー
ス事業を実施するためには、福祉との連携体制が不可欠であることが判明した。
現行のサブリース事業に適 用させるためには、検 討するにあたって定めた対 象者を自活可能な人に限 定するなど、変更せざるを得ないだろう。

第３章 「空き家×福祉」ネットワークの構築（1）ほんとうに支援が必要な人◆制度の狭間にいる相談者
当初想定していた、福 祉 支 援制度に該当すると思われる住宅確保 要配 慮者に対する新たな支 援 体
制よりも、福祉相談 窓口でも制度の網にかからず対応することが 難しい「制度の狭間」にあるグレーゾーンの相談者の対応を可能とする、新たな支援制度が求められていることが浮き彫りとなった。

◆福祉側の限界

このことから、空き家を利用した居住支援方策の第一歩として「空き家 × 福祉」の横断的な仕組み

支援制度に当てはまる人は、既に福祉相談 窓口が対応や支援を行っていることがほとんどであり、そを構 築することが必 要である。この仕 組みにより、様々な立場の専門家等が集まることで多角的な視れを可能とする体制と制度がある。また、福祉相談 窓口で対応する要配慮者にとって、空き家（戸建て）点で意 見交換が 可能となり、グレーゾーンの相談者であっても何らかの対応が 可能な体制となることは広すぎるため管 理することができないという。入 居先等の選 択 肢が増える点は良いものの、運 用上が期待できる。

の課題が残る。

空き家クリアすることができず、福祉制度に当てはまる条件も満たしていないために支援を受けることも難し
い、「 制度の狭間」にある人の対応には限界があり、宙に浮いてしまっていることが分かった。

融合

そんな中、福祉の現場の声からみえた課題として、一般的な賃貸借契約をするには何等かの条件を福祉

この体制において早期発見のキーマンになるのは福祉相談 窓口等の担当者である。しかし、福祉相談に関してのプロであっても空き家に関する知識に乏しければ、そもそも空き家問題が潜んでいる可能性に気づくことができない。また、気づいたとしても専門家に相談するように誘導するところで完結されてしまうのが実情ではないだろうか。
空き家相談窓口においては、自発的なアプローチがない限り早期発見につながることは難しい。また、支援対象者等に対する知識もノウハウも持ち合わせているとは言えず、対応にはどうしても限界がある。
（気づきの機会を増やすためのキーマン）
・各自治体の福祉関係、納税関係、水道関係の担当課

・民生委員

・社会福祉協議会

・近隣 住民・地 域包括支援センター、ケアマネージャー

居住 支援ネットワークの関係図案

相 談 者/ 所有者

相 談 者/ 利用者

居住支援
自治会窓口
（空き家）
空き家相談窓口

ネットワーク

社会福祉協議会
福祉関連団体など

情報共有・連携
23

自治会窓口
（福祉）

など

24

（2）新たな問題提起（3）空き家相談窓口における居住支援◆親亡き後問題◆福祉専用空き家バンク

福祉相談 窓口の実際の対応状況から、親亡き後問題が表面化してきていることが鮮明になった。実際に後にも先にも引けない 状 態になってから不 動産に関 連する問 題に直 面したという事例も聞かれた。このような、親亡き後に子どもに当たる要配慮者が抱えるであろう不動産に関する問題は、空き家問題と類 似するところがあるため、現在の空き家相談 窓口における強みを遺憾なく発揮できると考える。また、これは今後 大きな空き家問題に発展することが予想され、現在は序章の段階にあると推測している。

（個人向け）
支援 対象者等の住まい探しの手段として、賃貸の場合は不動産事業者等（居住支援 対応可能）・公
営住宅、施設の場合はグループホーム等が考えられる。これに空き家という選択 肢が増えることで、集合 住宅では難しい騒音等の問題にも対応できる可能性がある。
（事業者向け）

子どもの状 態によっては、親の存命中に何らかの方策を打っておかなければ外野から支援の手を伸ばそうにも、どうしようも手立てがなくなる可能性も考えられる。例えば、支援 対象者等にあたる子どもが住んでおり空き家状 態ではないとしても、相続される不動産を管理できず老朽化するままに放置され、居住者本人だけでなく周囲にまで被害が及ぶ危険性もある。これを如何に早期発見し、何らかのグループホーム等の福 祉関 係の事 業利用として空き家を求められる声もコンスタントにあがっている。しかし、事業利用するにあたっては申請等に必要な物件関係書類が無い等、事業用として検討する
ためにも情報が不足していることが多々ある。
事業利用や用途変更等にあたって必要となる情報を事前に調査し、検討の段階に乗せることができ支援の手を伸ばすことができるかどうかが今後の課題となるだろう。

るかどうかの前捌きを行っておくことで、スムーズに対応を進められるようになるのではないだろうか。

◆新たな体制づくりの必要性（ポイント）

このような問題をクリアするために空き家と福 祉の連 携体 制づくりが必 要である。連 携体 制を構 築

・所有者等から福祉利用の許可を事前に取得しておくことすることそのものに意味があり、空き家と福祉、双方にとっての手詰まり感の解消にもつながることが・入 居、利用までに自治会等へ挨拶、必要に応じて説明等を行うこと期待できる。

・申請等に必要な事項について、書類の有無や関連情報等を明示しておくこと
・個人の場合は、入 居者本人が自活できること

空き家と福祉の連携体制案と課題
受入体制構築にあたり利用者強化が必要な要素
単身者の見守り相談（身寄りがない場合）

連帯保証人の確保
緊急連絡先の確保

賃貸借契約
（転貸借）

サブリース
契約

制度の狭間で支援

ヒアリング 支援プラン提案

居 住 支 援ネットワーク
協力

相談

空き家コンシェルジュ
賃貸借契約

相談

ヒアリング 対応策等提案

所有者

福祉専用空き家バンクを運用するにあたり、既存の体制だけでは対応しきれない可能性がある。空の手立てがない方き家所有者の相談、空き家の利用希望者の相談、いずれにおいても通常の相談 対応に比べ 1 人の相談

〇当座の支払い能者に対する比重が大きくなり、長期化することも考えられる。

力あり〇１人暮らし可能↓▲身寄りがない

相談25◆福祉部門の設置

また、空き家のサブリース事業においては、入 居後のサポートや定期的な見守り体制を設ける必要性もある。よって、今後 対応の幅を広げていくためには、専属的に対応できる体制づくりが必要になると考える。

▲将来的に不安があるなどの理由で入居が難しい方を想定

空き家相談 窓口の新 体 制案
空き家の総合相 談 窓口
新設

空き家担当部 署

福 祉担当部 署

・空き家プラットホーム
・空き家対 策・空き家バンク
・空き家相談 員育成
・セミナー等

・居住支援ネットワークの運用
・福祉専用空き家バンク
団体向け事業所用
家族向け、シェアハウス系
間貸しなど

・コーディネーターの育成
・セミナー等

26

（4）「 空き家 × 福祉ネットワーク」の構築

ネットワークを円滑に運用するためには、空き家と福祉、両面の知識を兼ね備えた人がハブを担うこネットワークに参画する専門家等が増えるほど、様々なケースに対応できる可能性が高まる一方で、一 部に負担が集中する可能性やそれぞれの対応の限界により円滑にネットワークを運 用することが困難になることが予想される。そのため、「空き家 × 福祉ネットワーク」の構築をするだけで終わらない
ようにするための体制を構築する必要がある。

とで、各々の業務範囲内でアドバイスや協力を得ることが可能となり、双方にとって負担の少ない体制になると考える。
また、無 償での協力や継 続性にはどうしても限界があるため、今後も継 続できる仕組みに昇華するには、ネットワークのハブを担う人材の育成と運営資金の創出がカギとなる。

相談 対応フローイメージ

福 祉相 談 窓口
・空き家関 係 の知 識を持 つことで、問 題の早 期 発見

主導者の不在居住支援
ネットワーク

各種
相談窓口

相談者

負担

・専門 業 者等の手間の削減

各種
相談窓口

コーディネーターが橋 渡しを行う・福 祉関 係 の 体 制を整えることで対応 可 能な受け入れ 幅を広げる
・親亡き後 等、空き家の解消・問双 方の知識が 必 要

題の 複 雑 化の未然 防止

相談者

福祉相談 窓口の担当者が様々な案件を抱え込む傾向にあると聞く現状に対して、このネットワーク

相談担当主体でのやりとり

空き家相 談 窓口を活用し他の視点からの意 見をもらえる体制をつくることで、担当者の負担を軽減する効果も期待で

引継ぎ

きる。

相談

相談者

各種
相談窓口

居住支援
ネットワーク

各種
相談窓口

相談

相談

引継ぎ

引継ぎ

相談者

コーディネーター
ハブを担う人が居ることでネットワークをより有効活用できる

27

28

（5）おわりに空き家 総合相談 窓口を開設し約 10 年経 過した。初期の空き家の利活用相談は、田舎暮らしを希望

注釈するリタイア層からの移住希望が多かったため、移住 定住を中心とした相談システムの構築を進めてきた。しかし、近年では新型コロナウイルス感 染症など、社会構造や状況の変動に伴い、空き家の発生や利活用の多様性に対応できる空き家 総合相談 窓口の構築が期待されている。
「空き家」×「福祉」の総合相談 窓口の構築に向け今年度も取り組み、空き家の現状と福祉利用の間※1 サブリース事業とは貸主（サブリース業者）が 建物所有者（オーナー）から借りた物件を入 居者に貸す、転貸借を行う事業。
（ 参 考：国土交 通省『サブリース住宅標準契約書』について）にはミスマッチが多く存 在することが明確になった。このミスマッチを解消できるよう更なる仕 組みの構築や人材育成を継 続して行っていくことが、空き家発生抑止から利活用の多様 性につながると確信した。今後の取り組みとして、空き家に直接関連しないと思われる分野の専門家等の参加も必要であり、空き家担当だけではない、地 域全体での空き家対 策が求められると考える。

空き家バンクを利用した出口戦略
サブリース契 約の特 徴（NPO 法 人 空き家コンシェルジュの場 合）
賃 貸借 契 約

賃 貸借 契 約（転 貸）

賃料支 払い賃料支 払い●家賃回収の保証をNPOが 行う。
●入 居者とのやりとりをNP Oが間に入って行う為、所有者と利用者の間で直接のやりとりは基 本的にはない。
● 物 件所有者が入 居者に直接 会う事は 基 本的にない。
●お 家のトラブル の 際 N P O が 確 認 報 告する為 、遠 方に住んでいても安心できる。
●所有者⇔NPO間、NPO ⇔入 居者の賃 貸借 契 約には差額ができるため、直接 契 約の場 合より家賃が 高い。

所有者（貸主）NPO（借主）入 居者（転 借人）※2 住宅確保要配慮者とは住宅確保要配慮者は、改正法において、低 額 所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯と定められています。低 額 所得者は、公営住宅法に定める算定方法による月収（政令月収）が１５万８千円以下の世帯となります。子育て世帯は、１８歳未満の子供がいる世帯ですが、１８歳となった子どもが年度末に至るまでの間も子育て世帯として扱われます。これらに加えて、省令において、外国人などが定められています。さらに、地方公共団体が供給促 進計画を定めることにより、住宅確保要配慮者を追加することができます（例えば、新婚世帯など）。
（引用：国土交 通省

住宅確保要配慮者の入 居を拒まない賃貸住宅の登録制度）

新たな住宅セーフティネット制度（住宅確保要配慮者の範囲）
法律で定める者

国土交 通省令で定める者・外国人 等① 低所得者（月収 15.8 万円（収入分位 25％）以下）② 被災者（発災後３年以内）(条約や他法令に、居住の確保に関する規定のある者を想定しており、外国人のほか、中国残留邦人、児童虐待を受けた者、ハンセン病療養所入 所者、DV 被害者、拉致被害者、犯罪被害者、矯正施設退所者、生活困窮者など)③ 高齢者

・東日本大震災等の大規模災害の被災者④ 障害者⑤ 子ども（高校生相当まで）を養育している者⑥ 住宅の確保に特に配慮を要するものとして国土交通省令で定める者(発災後３年以上経過）・都道府県や市区町村が供給促進計画において定める者※地域の実情等に応じて、海外からの引揚者、新婚世帯、原子爆弾被爆者、戦傷病者、児童養護施設退所者、LGBT、UIJターンによる転入者、これらの者に対して必要な生活支援等を行う者などが考えられる。

出典：国土交通省 「新たな住宅セーフティネット制度について - 制度の概要 -」

29

30

登録基準

※3 住宅セーフティネット制度とは
民間賃貸住宅を、住宅確保要配慮者（要配慮者）の入 居を拒まない住宅として登録していただき、要配慮者の方々へ提供していただく制度です。

規模● 床面積が一定の規模以上であること① 各戸25㎡以上
ただし、共用部分に共同で利用する台所、収納設
備、浴室・シャワー室を備えることで、各戸に備える
場合と同等以上の居住環境が確保されるときは、
18㎡以上② 共同居住型住宅の場合、別途定める基準登録された住宅（登録 住宅）には、一定の要件のもと、改修費等への経済的支援や、要配慮者の方々への居住支援等があります。
構造・設備〔解説・補足〕● 耐震性を有すること● 一定の設備（台所、便所、収納設備、浴室・シャワー室）を設置していること
ただし、共用部分に共同で利用する台所、収納設備、浴室・シャワー室を備えることで、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保されるときは、各戸に備えなくても可・ 新たな住宅セーフティネット制度は、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促 進に関する法律」（ 住宅セーフティネット法）と関連予算による制度で、①要配慮者向け賃貸住宅の登録制度② 登録 住宅の改修・入 居への経済的支援

その他● 住宅全体の面積15㎡ × N ＋ 10㎡以上（N : 居住人数、
N≧2）

専用居室

● 専用居室の入居者は1人とする● 専用居室の面積9㎡以上（造り付けの収納の面積を含む）

共用部分● 共用部分に、居間、食堂、台所、便所、洗面設備、浴室・シャ
ワー室、洗濯室・洗濯場を設ける● 便所、洗面設備、浴室・シャワー室は、居住人数概ね5人につき1箇所の割合で設ける● 家賃が近傍同種の住宅と均衡を失しないこと● 基本方針・地方公共団体が定める計画に照らして適切であること 等③要配慮者のマッチング・入 居支援の３つのパートから構成されています。
（引用：国土交 通省②の共同居住型住宅（シェアハウス）の基準
住宅全体※ 1戸から登録が可能です。
※ 地方公共団体が賃貸住宅供給促進計画で定めることで、耐震性等を除く基準の一部について、強化・緩和が可能です。各自治体の計画策定状況に関する情報はセーフティネット住宅情報提供システムにて提供しています。
（7ページ「賃貸住宅供給促進計画の策定状況」参照）

住宅セーフティネット制度活用Ｑ＆Ａ p28）

新たな住宅セーフティネット制度の創設の背景（H29 法改 正時）
住宅確保要配慮者の状況
・高齢者の単身世帯が大幅増（H27）601 万世帯→（H37）701 万世帯

・若年層の収入はピーク時から 1 割減
【30 歳代給与】（H9）474 万円→（H27）416 万円

・子どもを増やせない若年夫婦【管理戸数】（H17）219 万戸→（H26）216 万戸

・民間の空き家・空き室は増加傾向（H15）659 万戸→（H25）820 万戸【空き家・空き室の現状】

・特にひとり親世帯は低収入

単身の高齢者

65%

生活保護受給者

60%

高齢者のみの世帯

55%

ひとり親世帯 14%
H26 民間 調 査

国による直接補助（令和2～4年度）
事業主体等

5.0％（41 万戸）
その他の住宅38.8％（318 万戸）
うち耐震性等があり
駅から 1 ㎞
以内の住宅

48万戸

52.4％
（429 万戸）

約820
万戸

売却用の住宅3.8％（31 万戸）

うち耐震性
等があり
駅から 1 ㎞
以内の住宅

137万戸

①共同居住用住居に用途変更するための改修・間取り変更 ②バリアフリー改修（外構部分のバリアフリー化を含む）③防火・消火対策工事 ④子育て世帯対応改修 ⑤耐震改修⑥居住のために最低限必要と認められた工事（従前賃貸住宅を除く） ⑦居住支援協議会等が必要と認める改修工事※上記工事に係る調査設計計画（インスペクションを含む）
も補助対象
国1／3

入居対象者

家賃
その他
主な要件

国1／3 ＋ 地方1／3

国費限度額 ： 50万円／戸※①②③④⑤を実施する場合、補助限度額を50万円／戸加算● 子育て・新婚世帯、高齢者世帯、障害者世帯等

賃貸用の住宅地方公共団体を通じた補助
大家等

補助対象工事等

補助率・
補助限度額

二次的住宅

【H26 年収】ひとり親 296 万円⇔夫婦子育て世帯 688 万円【大家の入居拒否感】

住宅確保要配慮者専用の住宅に対して、改修費の補助を行います。

・総人口が減少する中で公営住宅の大幅増は見込めない【理想の子ども数を持たない理由】家が狭いから：16.0％

・家賃滞納等への不安から入居拒否■ 改修費補助（専用住宅のみ）

住宅ストックの現状● 低額所得者（月収15.8万円（収入分位25％）
以下）● 被災者世帯等● 公営住宅に準じた家賃の額※以下であること（75㎡以上の一戸建て・長屋建てはその1.5倍以内の額）※公営住宅に準じた算定式による50㎡の住戸の家賃額● 子育て・新婚世帯、高齢者世帯、障害者世帯等（月収38.7
万円（収入分位70%）以下）● 低額所得者（月収15.8万円（収入分位25％）
以下）● 被災者世帯等● 近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しない額であること● 専用住宅としての管理期間が10年以上であること● 情報提供やあっせんなど居住支援協議会等との連携が図られていること

改修費融資
登録住宅のリフォーム資金融資として住宅金融支援機構（JHF）の融資が利用できます。詳細は住宅金融支援機構（JHF）のHPよりご確認いただけます（。7ページ「改修工事費の融資」参照）

空き家・空き室を活用し、住宅セーフティネット機能を強化
出典：国土交通省 「新たな住宅セーフティネット制度について - 制度の概要 -」31

出典：国土 交 通省

パンフレット「民間 住宅を活用した新たな住宅セーフティネット制度をご活用ください」

32

※５ 居住支援法 人とは※４ 社会福祉協議会とは社会福祉法において社会福祉法 人とは、
「社会福祉事業を行うことを目的として、この法律の定める住宅確保要配慮者居住支援法 人とは、住宅確保要配慮者（低 額 所得者、被 災者、高齢者、障害者、子ところにより設立された法 人」と定義されています。ここでいう「社会福祉事業」とは、社会福祉法第 2

供を養育する者、その他住宅の確保に特に配慮を要する者）の民間賃貸住宅への円滑な入 居の促 進を条に定められている第一種 社 会福 祉事 業 及び 第二種 社 会福 祉事 業をいいます。また、社 会福 祉法 人図るため、住宅確保要配慮者に対し家賃債務 保証の提供、賃貸住宅への入 居に係る住宅情報の提供・は、社会福祉事業の他公益事業 及び収 益事業を行うことができます。

相談、見守りなどの生活支援等を実施する法 人として都道府県が指定するものです（住宅セーフティネ
ット法第４０条）。

社 会 福 祉事業公益 事業

（引用：国土交 通省

住宅確保要配慮者居住支援法 人について）・子育て支援事業
・特別養護老人ホーム
・障害者支援施設
・救護施設

等

二種

一種

・児童養護施設

・入浴、排せつ、食事等の支援事業

・保育所・人材育成事業・デイサービス・ショートステイ

居住 支援法 人制度の概要

・介護予防事業、有料老人ホーム、老人保健施設の経営

・訪問介護
等

・行政や事業者等の連絡調整事業

収 益 事業居 住 支 援 法 人とは・居住支援法人とは、住宅セーフティネット法に基づき、居住支援を行う法人 ※として、都道府県が指定するもの
・都道府県は、住宅確保要配慮者の居住支援に係る新たな担い手として、指定することが可能※住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の共有促進に関する法律第 40 条に規定する法人

・貸ビル、駐車場、公共的な施設内の売店の経営●居 住 支 援 法 人に指定される法 人

社会福祉法 人の設立には、所轄庁による認可が必要です。社会福祉法 人の所轄庁は、原則として法人の主たる事務所が所在する都道府県とされており、法 人が行う事業が法 人の主たる事務所の所在す
る市の区域を越えない場合は当該市となります。
（引用：厚生労働省

社会福祉法 人の概要）

・NPO 法人、一般社団法人、一般財団法人（公益財団法人・財団法人を含む）
・社会福祉法人
・居住支援を目的とする会社【制 度スキーム】
都 道 府県 知事

等

指定

申請

●居 住 支 援 法 人に指定される法 人①登録住宅の入居者への家賃債務保証

居住支援法人②住宅相 談など 賃 貸住宅への円滑な入 居に係る情報提供・相談

支援③見守りなど要配慮者への生活支援④①～③に附帯する業務

国※居住支援法人は必ずしも①～④のすべての業務を行わなければならないものではない。

●居 住 支 援 法 人への支 援 措置・居住支援法人が行う業務に対し支援（定額補助、補助限度額 1,000 万円等）
・[ R３年度予算 ] 共生社会実現に向けたセーフティネット機能強化・推進事業（10.8 億円）の内数
出典：国土 交 通省

33

居 住 支 援 法 人制度の概 要34※７ その他の補助金※６ 介護保険制度における住宅改修とは居住支援法 人向けの住宅整備関連の補助金や支援等として以下のようなものがある。

介護保険制度における住宅改修

スマートウェルネス住宅等推進事業（うち、住宅 確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業）

1 住宅改修の概 要要介護者等が、自宅に手すりを取付ける等の住宅改修を行おうとするとき※は、必要な書類（住宅改修が必要な理由書等）を添えて、申請書を提出し、工事完成後、領収書等の費用発生の事実がわかる書類等を提出することにより、実際の住宅改修費の 9 割相当額が償還払いで支給される。なお、支給額は、支給限度基準額（20 万円）の 9 割（18 万円）が上限となる。
※やむを得ない事情がある場合には、工事完成後に申請することができる。
2 住宅改修の種 類（1）手すりの取付け（2）段差の解消（3）滑りの防止及び移動の円滑化等のための床または通路面の材料の変更（4）引き戸等への扉の取替え（5）洋式便器等への便器の取替え（6）その他前各号の住宅改修に付帯して必要となる住宅改修

対象

要配慮者全般実施主体

国土交 通省住宅局安心居住推進課

制度概要

住宅確保要配慮者専用の住宅に係る改修費用に対して補助を行う

対象団体

大家等

居住支援法人の活用

居 住 支援法 人がメインの対 象ではないが、一定の条件を満たす場合に居 住 支

補助対象経費項目①共同居住 用住 居に用途変更するための改修・間取り変更

援法 人でも活用可能②バリアフリー改修（外 構部分のバリアフリー化を含む）③防火・消火対 策工事

3 支 給限 度基 準 額④子育て世帯対応改修

生涯で 20 万円まで

⑤耐震改修

・要支援、要介護区分にかかわらず定額⑥居住のために最低限必要と認められた工事（従前賃貸住宅を除く）

・要介護状態区分が重くなったとき（三段階上昇時）、また、転居した場合は再度 20 万円までの支給限度基準額が設定される。
第一段階

第二段階

第三段階

第四段階

第五段階

第六段階

要支援 1

要支援 2
要介護 1

要介護 2

要介護 3

要介護 4

要介護 5

⑦居住支援協議会等が必要と認める改修工事※ 上記工事に係る調査設 計計画（インスペクションを含む）も補助対象
補助率 / 上限額

【補助率】１/３【補助限 度額】50 万円／戸
※上記の ① ② ③ ④ ⑤を実 施する場合、補助限 度額を 50 万円／戸加算

介護保険制度における住宅改修の範囲の考え方

注記

スマートウェルネス住宅等推進事業：250 億円の内数（第 14 回医療保険福祉審議会老人保健福祉部会事務局提出資料より抜粋（H10.8.24)）【入 居対象者】

介護保険制度における住宅改修費給付の基本的考え方
1
2・子育て・新婚世帯、高齢者世帯、障害者世帯等

在宅介護を重視し、高齢者の自立を支援する観点から、福祉用具導入の際必要となる段差の解消や手すりの設置などの住宅改修を、介護給付の対象とすることとしている。

・低 額 所得者（月収 15.8 万円（収 入分 位 25％）以下）

一方で、住宅改修は個人資産の形成につながる面があり、また、持ち家の居住者と改修の自由度の低い借家の居住者との受益の均衡を考慮すれば、保険給付の対象は小規模なものとならざるを得ない。

【家賃】

・被災者世帯はその 1. 5 倍以内の額）

住宅改修の実例及び、保険給付の対象を小規模なものとせざるを得ない制約等を勘案し、保険給付の対象とする住宅改修の範囲は、共通して需要が多くかつ比較的小規模な改修工事とする。

3

なお、上記の理由から居住介護住宅改修費の支給限度額も小規模なものとならざるを得ないが、住宅改修の種類は、多様な居住の状況に応じて必要な改修を柔軟に組み合わせて行うことができるよ
うな工事種別を包括できる設定とする。
出典：厚生労働省

35【その他主な要件】
・要配慮者専用住宅としての管理期間が 10 年以上であること

いくつかの既存調査から住宅改修の実例を見ると、便所、浴室、寝室、廊下、玄関など改修箇所にかかわらず、手すりの設置、段差の解消の例が多く、このほかドアの引き戸化、便所では洋式便器化、浴室
ではすべり止めや床材の変更、寝室では床材の変更の例が共通してみられる。

2

等

公営住宅に準じた家賃の額以下であること（75 ㎡以上の一戸建て、長 屋建て

介護給付の対象とする住宅改修の範囲設定の考え方
1【令和２年度予算】

・情報提供やあっせんなど居住支援協議会等との連携が図られていること
参考 URL
引用：国土 交 通省

ht tp://snj-sw.jp/
住宅 確 保 要配 慮者居 住 支 援 法 人について

居 住 支 援 法 人 が活用出来る補 助金等の 一 例（一覧表）より抜粋

令和３年度第１回介護保険福祉用具・住宅改修評価検討会に関する資料「福祉用具・住宅改修の概要」

36

※８ 重層的支援体制整備事業とは※９ 地 域生活支援拠点等とは社会福祉法の改正（令和 3 年 4 月 1 日施行）により、「 重層的支援体制整備事業」が創設されました。
この事業の創設は、これまでの福祉制度・政 策と、人びとの生活そのものや生活を送る中で直面する
困 難・生きづらさの多様 性・複 雑 性から表れる支 援ニーズとの間にギャップが生じてきたことを背景としています。

地 域生活支援拠点等とは、障害者の重度化・高齢化や「親亡き後」を見据えた、居住支援のための機能をもつ場所や体制のことです。
居住支援のための主な機能は、相談、緊急時の受け入れ・対応、体験の機会・場、専門的人材の確保・養成、地 域の体制づくりの５つを柱としています。
厚生労働省では、障害福祉計画の基 本指 針に位置づけて整備を進める方針を示しており、各市町村（重層的支援体制整備事業における各事業の概要）

や圏域では、地 域の実情に応じた創意工夫のもと、地 域生活支援拠点等を整備し、障害者の生活を地

重層的支援体制整備事業では、市町村全体の支援機関・地 域の関係 者が断らず受け止め、つながり続ける支援体制を構築することをコンセプトに、「属性を問わない相談 支援」、
「参加支援」、「地 域づ域全体で支えるサービス提供体制の構築を目指しています。
（引用：厚生労働省

地 域生活支援拠点等）

くりに向けた支援」の３つの支援を一 体的に実施することを必須にしています。
重層的支援体制整備事業における各事業の内容については、以下のように社会福祉法第 106 条の地域生活支援拠点等の整備について

４第２項に規定しています。3 つの支援を第１～３号に規定し、それを支えるための事業として第 4 号以降を規定しています。それぞれの事業は個々に独立して機能するものではなく、一 体的に展開することで一層の効果が出ると考えています。

包括的相談支援事業（社会福祉法第 106 条の４
第２項第１号）

参加支援事業（社会福祉法第 106 条の４
第２項第２号）

・属性や世代を問わず包括的に相談を受け止める・支援機関のネットワークで対応する

障害者の重 度化・高齢化た「親亡き後」を見据え、居 住 支 援のための機 能（相 談、緊急時の受け入れ・対応、体 験の機 会・場、専門的人材の確 保・養 成、地 域の体 制づくり）を、地 域の実情に応じた創意工夫により整 備し、障害者の生活を地 域全体で支えるサービス提供体制を構築。
●地域生活支援拠点等の整備手法（イメージ） ※あくまで参考例であり、これにとらわれず地域の実情に応じた整備を行うものとする。
各地 域のニーズ、既存のサービスの整 備状況などの各地 域の個別の状況に応じ、協議 会等を活用して検討。

・複 雑 化・複合 化した課 題については適切に多機 関協働
事業につなぐ

市町 村（圏域）①支援者の協力体制の確保・連携

・社会とのつながりを作るための支援を行う③必要な機能の実施状況の把握

多機 能 拠 点 整 備 型

・利用者のニーズを踏まえた丁寧なマッチングやメニュー

面的整 備 型

緊急時の受け入れをつくる
・本人への定着支援と受け入れ先の支援を行う②拠点等における課題等の把握・活用

日中活動サービス
事務所

体験の機会・場

体験の機会・場

相談
専門性・世代や属性を超えて交流できる場や居場所を整備する

地域づくり事業（社会福祉法第 106 条の４
第２項第３号）

・交 流・参加・学びの機 会を生み出すために個別の活動や人をコーディネートする・地 域のプラットフォームの形成や地 域における活動の活性化を図る

アウトリーチ等を通じた
継 続的支援事業（社会福祉法第 106 条の４第２項第 4 号）

専門性

グループホーム
障害者支援施設
基幹相談支援センター
等

地域の
体制づくり

必要に応じて連携

引用：厚生 労 働 省

37

地域の
体制づくり

相談

コーディネーター

グループホーム
障害者支援施設
基幹相談支援センター

短期入所

障害福祉サービス・在宅医療等

緊急時の受け入れ・支援が届いていない人に支援を届ける・会 議 や関 係 機 関とのネットワークの中から潜 在 的な相バックアップ

談者を見付ける

都 道 府県・本人との信頼関係の構築に向けた支援に力点を置く
出典：厚生 労 働 省

多機関協働事業（社会福祉法第 106 条の４第２項第 5 号）

相談支援事業所

・整備、運営に関する研修会等の開催
・管内市町村の好事例（優良事例）の紹介
・現状や課題等を把握、共有地 域 生活支 援 拠 点等の整 備について・市町村全体で包括的な相談 支援体制を構築する
・重層的支援体制整備事業の中核を担う役割を果たす・支援関係機関の役割分担を図る
重 層的支 援 体 制整 備事業について

より抜粋

38

地域生活支援拠点等の全国の整備状況について（令和 2 年 4 月 1 日時点）
（概要）
※障害 福 祉課調べ

〇地 域生活支援 拠 点等の全国の整 備状 況について、令和 2 年 4 月 1 日時点で、4 69 市町村（うち、圏域整備：66 圏域 272 市町村）において整 備されている。
（ 全国の自治 体数：1741 市町村）
※平成 31 年 4 月 1 日時点 整 備 状 況 3 32 市町村（うち、圏域 整 備：42 圏域 18 8 市町村）

① 地域生活支援拠点等の整備数について（予定含む）
令 和２年４月１日時点で整 備 済み

4 69 市町村（うち、圏域整 備：66 圏域 272 市町村）令 和２年度末までに整 備 予定

637 市町村（うち、圏域整 備：75 圏域 297 市町村）令 和３年度に整 備 予定

209 市町村（うち、圏域整 備：2 3 圏域 87 市町村）

その他

426 市町村（うち、圏域整 備：41 圏域 14 6 市町村）

② 整備類型について（予定含む）
多機 能 拠 点 整 備 型

4 8 市町村（うち、圏域整 備：3 圏域 9 市町村）

面的整 備 型

1161 市町村（うち、圏域整 備：157 圏域 597 市町村）

多機 能 拠 点 整 備 型＋面的整 備 型

101 市町村（うち、圏域整 備：10 圏域 47 市町村）

その他の整 備 類 型

3 市町村

未定

428 市町村（うち、圏域整 備：35 圏域 149 市町村）（課題等）
※整 備にあたって、備えるのが困難な機能として、「 専門的人材の養 成・確保」「 緊急時の受 入・対応」との回答が多くあった。
※今後の課題については、主に「地 域の社 会資 源が 不足していること、整 備・運営に係る財 源の確保」等があげられている。
出典：厚生 労 働 省

39

地 域 生活支 援 拠 点等の全国の整 備 状 況（令 和 2 年 4 月 1 日時点）