協会設立
50周年にあたり

長野県宅地建物取引業協会

50年 あゆみ
の

会長

長

澤

一

喜

一般社団法人長野県宅地建物取引業協
会は、昭和42年６月27日設立されて今年で50年目を迎えます。このことは、誠に意義深いものと会員の皆様とともに祝福いたすものであります。
一口に50年と申しましても私たち業界

前身の長野県不動産協会から６月

サンフランシスコ平和条約発効■1954年（昭和29年）
５月とに国民生活の基盤ともいうべき住環境を担い支えて参りました。国民の勤勉さ
によって荒廃した国土も見事に立ち直り、貧しい国から富める国へと経済成長

長野県不動産協会設立（事務局

11月

東宝映画「ゴジラ」公開■1957年（昭和32年）
４月

10月

全国宅地建物取引団体
連合会設立（略称―全連）

ソビエト連邦が人類初の人工衛星「スプートニク１号」を打ち上げ■1958年（昭和33年）
11月
12月

第１回宅地建物取引員試験（当時名称―取引員）
東京タワー完成■1960年（昭和35年）
12月

おります。しかし、時代が変わっても11月

長野県不動産協会から、社団法人長野県宅地建物取引業協会が誕生
設立総会に出席した会員（昭和42年６月）

人々の住まいに対する愛着心は永遠に変わることの無いものと思われます。
50周年の節目の年にあたり、５月24日に50周年記念事業を挙行することとなりました。皆様とともに喜びを分かち合いたいと思う次第であります。是非とも、皆様のご参加を心よりお待ちし申し上げております。
02

ベトナム戦争■1963年（昭和38年）を遂げました。戦後から70年余が過ぎ、様々な意味で時代も変革の時期を迎えて

県庁建築課）

1960

1955

顧みますれば、我が業界は、戦後の貧しい経済情勢から「復興」という名のも

英信

昭和47年５月～
平成 ６ 年５月

宅地建物取引業法制定（８月施行）

４月

く敬意を表するものであります。当協会

ます。

村松

■1952年（昭和27年）

た、先輩諸兄のご努力の賜物であると深力によるところと感謝いたす次第であり

第三代会長

栄

昭和33年４月～
昭和47年５月

昭和29年５月～
昭和33年４月

た役割に少なからずとも恩恵を受け、まのみならず関係諸機関各位のご指導ご協

宮澤光久

が今日あるのも、この協会が果たしてきが、今日の隆盛を見ましたことは、会員

第二代会長

初代会長

平澤

昭和42年

ケネディ大統領
暗殺事件■1964年（昭和39年）
10月

東京オリンピック開催
東海道新幹線が開業

保証協会長野本部の設立総会

昭和48年

平成元年９月１日 長野レインズ稼働開始 不動産会館で発足記念式典を開く■1967年（昭和42年）

６月

社団法人長野県宅地建物取引業協会設立

９月

全国宅地建物取引業協会連合会設立（全宅連）10月

ラジオ番組「オールナイトニッポン」が放送開始■1970年（昭和45年）
３月

日本万国博覧会が大阪で開幕
宅地建物取引主任者資格試験事務への参画■1972年（昭和47年）
12月
２月
５月

全国宅地建物取引業
保証協会設立あさま山荘事件
アメリカより沖縄が返還■1983年（昭和58年）
４月

５月
６月
１月

1970

東京ディズニーランドが開園■1985年（昭和60年）■1973年（昭和48年）

1965

試験監督風景９月

全国宅地建物取引業保証協会
長野本部設立長野県不動産会館建設基金積立開始■1986年（昭和61年）
４月

第一次オイルショック

1975

プラザ合意

1980

チェルノブイリ
原子力発電所事故

1990

1985

■1974年（昭和49年）
２月

第１回業者研修会■1976年（昭和51年）
２月

ロッキード事件■1978年（昭和53年）
３月

長野県不動産会館（旧）
長野市南県町999-10
竣工 昭和53年４月18日
鉄骨造り５階建
延床面積653.24㎡

５月

長野県不動産会館完成（旧） ４月竣工

新東京国際空港が開港■1980年（昭和55年）
４月

長野県住宅部建築管理課に宅建業係設置
10月 会報「長野宅建」第１号発行（当時名称―長野宅建）
12月

ジョン・レノン銃殺事件■1988年（昭和63年）
10月

３月
４月

当協会による初の宅地建物取引主任者資格試験実施（当時名称―主任者）

青函トンネルが開業
瀬戸大橋が開業■1989年（平成元年）
５月

９月
１月
業者研修会受講風景

媒介契約制度
専属専任・一般
平成２年５月施行
長野レインズ稼働開始（）

昭和天皇崩御新元号「平成」に決定■1990年（平成２年）
10月

東西ドイツ統一

昭和53年

03長野県宅地建物取引業協会

50年 あゆみ
の

第四代会長

矢島

第五代会長

一

腰原

平成 ６ 年５月～
平成14年５月

第六代会長

信重

清水

平成14年５月～
平成18年５月

８月

朝倉

平成18年５月～
平成22年５月■1991年（平成３年）

８月

１ 月 湾岸戦争
12月 ソビエト連邦崩壊

５月

新長野県不動産会館完成

第２回日朝首脳会議
日本人拉致被害者５人が帰国■1992年（平成４年）
８月
３月■1993年（平成５年）

会報「長野宅建」全宅連会長賞受賞

日本プロサッカーリーグ「Jリーグ」が開幕■1995年（平成７年）
１月

阪神・淡路大震災

９月竣工■1997年（平成９年）
３月

12月

財団法人
東日本不動産流通機構
全宅連系協議会設立

３月

京都議定書が採択される

1995

2000

６月

４月

サッカーワールドカップ
フランス大会が開幕 日本代表が初出場■1999年（平成11年）

２月

７月 新不動産会館建設に向けた委員会設置
12月

2000年問題■2002年（平成14年）

９月

サッカーワールドカップ日韓大会が開催■2003年（平成15年）
５月
３月

2015
■2014年（平成26年）

長野県警事業である「子供を守る安心の家」
活動に参加

９月

８月 「楽園信州
空き家バンク」
開始

第一回
東京マラソン開催

10月

平成29年

5/24 水会
時

創立

新長野県不動産会館
竣工 平成16年９月

小惑星探査機「はやぶさ」が帰還１月■2011年（平成23年）
３月

東日本大震災50周年記念事業

テーマ

一般社団法人 長野県宅地建物取引業協会●参加資格：会員及びその従業者●第一部 記念式典・講演会 午後3：00～5：30●第二部 祝賀会
午後3：00～5：30
講師

笑いと健康 三遊亭 円楽 氏

笑いと免疫の医学的関連から、笑いが
入場料
いかに生活ストレスを解消するのかを、
わかりやすい例を挙げてお話します。 申 込
健康増進の秘訣です。

04

マイナス金利導入

ご 案 内

メルパルク長野間 午後3：00～7：40

場

マイナンバー
通知開始■2016年（平成28年）

民主党に政権交代（～平成24年12月）
６月

イラク戦争が開戦し、自衛隊もイラク派遣する

御嶽山噴火■2015年（平成27年）■2010年（平成22年）

総会にて新不動産会館建て替え承認される

2020年オリンピック
開催都市が東京に決定

2010

５月 総会にて支部再編承認（12支部から６支部に）アメリカ同時多発テロ事件（9.11事件）

５月

９月■2009年（平成21年）■2001年（平成13年）
９月■2013年（平成25年）

第一回WBC開幕
日本代表が初代王者に■2007年（平成19年）

長野冬季オリンピック開催

５月 東京スカイツリーが開業「災害時における
民間賃貸住宅の媒介等に関する
協定」締結

2005

■1998年（平成10年）
２月

一喜

平成28年５月～
現 在

３月 「不動産登記法」施行（105年ぶりの全面大改正） ■2012年（平成24年）
５月 総会にて
２月 スペシャルオリンピックス
冬季大会が長野で開幕
一般社団法人への移行承認（平成18年）■2006年（25年４月移行）
４月 長野県と

東海道新幹線で「のぞみ」が運転開始

５月

長澤■2005年（平成17年）

借地借家法施行

11月

平和

平成22年５月～
平成28年５月■2004年（平成16年）

協会25周年記念式典開催

第八代会長

第七代会長

利治

無料
事前申込制

平成２９年度

税 制 改 正 大綱のポイント

１ 各種特例措置の適用期限延長
各種特例措置の適用期限が以下の通り延長されます。
（１）住宅用家屋の所有権移転登記等に係る登録免許税の軽減措置…平成３２年３月３１日まで３年間延長（住宅用家屋の所有権移転登記等に係る登録免許税の軽減税率）①

所有権の保存登記

０．４%

→

０．１５%

②

所有権の移転登記

２%

→

０．３%

③

抵当権の設定登記

０．４%

→

０．１%

（２）土地の所有権移転登記に係る登録免許税の軽減措置…平成３１年３月３１日まで２年間延長（土地売買の所有権移転登記に係る登録免許税の軽減税率）
所有権の移転登記

２%

→

１．５%

（３）既存住宅の買取再販に係る不動産取得税の特例措置…平成３１年３月３１日まで２年間延長

買取再販事業者が既存住宅を買い取って一定の質の向上を図るための改修工事を行った後、その住宅を再販売する場合に、築年数に応じて課税標準から以下の額を控除
築年月日

控除額（万円）

平成９年４月１日～

１，２００

平成元年４月１日～
平成９年３月３１日

１，０００

昭和６０年７月１日～
平成元年３月３１日

４５０

昭和５６年７月１日～
昭和６０年６月３０日

４２０

昭和５１年１月１日～
昭和５６年６月３０日

３５０

買取再販事業のイメージ
リフォーム工事〔一定の質の向上〕※

売主

事業者

不動産取得税を軽減（今改正で延長）住宅の築年月日に応じ、一定額を減額（最大３６万円）（Ｈ２９．
４．
１～Ｈ３１．
３．
３１）

買主
登録免許税を軽減

所有権移転登記：0.1％（本則２％、一般住宅特例 0.3％）（H２８.４.１~H３０.３.３１）※耐震、省エネ、バリアフリー、水回り等のリフォーム

05

（４）特定の事業用資産の買換え等の場合の課税の特例措置…平成３２年３月３１日まで３年間延長

所有期間１０年超の事業用資産を譲渡し、新たに事業用資産を取得した場合に、譲渡した事業用資産の譲渡益について、８０％（一部７０%・７５%）※１の課税を繰延べ

譲渡価格

譲渡
１０年超の
土地・建物等

譲渡資産

譲渡益

買換資産

課税繰延

80％

課税

20％

取得価格

取得

圧縮
簿価

取得費

国内にある 300 ㎡以上の土地※2・建物等（課税繰延べ率が８０％の場合）※１※2 資材置場等は除く

地方（東京２３区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域）→東京２３区への買換え：７０%
地方→首都圏近郊整備地帯等（東京２３区を除く首都圏既成市街地､首都圏近郊整備地帯､近畿圏既成都市区域、名古屋市の一部）への買換え：７５%

２ 既存住宅のリフォームに係る特例措置の拡充
既存住宅流通･リフォーム市場の活性化に向けて、耐久性等に優れた良質な住宅ストックの形成を促進するため、長期優良住宅化リフォームに係る特例措置や省エネ改修の適用要件の合理化などの措置が講じられます。

●耐久性向上改修をリフォーム減税の対象とする、長期優良住宅化リフォーム減税を創設
リフォーム減税の対象である耐震･省エネ改修工事とともに､ 一定の耐久性向上改修工事※を行い､ 既存住宅の長期優良住宅の認定を受けた場合､ 所得税･固定資産税について以下の措置が講じられます。

１．所得税（投資型）

２．所得税（ローン型）

３．固定資産税

工事費等の１０%を税額控除

ローン残高の一定割合を税額控除

工事翌年の一定割合を減額

最大控除額

最大控除額
（５年間合計）減額割合
耐震＋耐久性２／３

６２.５万円

省エネ＋耐久性

２／３

耐震＋耐久性

２５万円

省エネ＋耐久性

２５万円

省エネ＋耐久性※一定の耐久性向上改修工事とは､①小屋裏､②外壁､③浴室､脱衣室､④土台､軸組等､⑤床下､⑥基礎若しくは⑦地盤に関する劣化対策工事又は⑧給排水管若しくは給湯管に関する維持管理若しくは更新を容易にするための工事で､長期優良住宅建築等計画に基づく等の一定の要件を満たすもの。

●省エネ改修（所得税）について、適用要件を合理化
現行の必須要件：「全ての居室の窓全部の断熱改修（全窓要件）」⬇

｢全窓要件｣ or「住宅全体の省エネ性能（断熱等級４など）を改修により確保した場合｣ となります。

06

３ その他の特例措置の期限延長
以上の他、期限切れとなる各種特例措置についても適用期限が延長されます。

《不動産関連税制で適用期限が延長される主な項目》①

優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得税の軽減税率（譲渡益２，０００万円まで：１４%、譲渡益２，０００万円超の部分：２０%）…平成３１年１２月３１日まで３年間延長②

法人および個人の不動産業者等に係る土地譲渡益重課の適用停止措置（平成１０年より課税停止中）…平成３２年３月３１日まで３年間延長③

サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制（固定資産税：５年間
２／３減額、不動産取得税：家屋について課税標準から１，２００万円控除／戸、土地について税額から家屋の床面積の２倍に当たる土地面積相当分の価額等に税率を乗じて得た額を軽減）…平成３１年３月３１日まで２年間延長④

Ｊリート及びSPCが取得する不動産に係る流通税の特例措置（登録免許税：移転登記に係る税率を本則２%から１．３%に軽減、不動産取得税：課税標準から３／５
控除、今改正により不動産取得税の対象に有料老人ホーム等のヘルスケア施設及びその敷地を追加）…平成３１年３月３１日まで２年間延長

４ その他●高さが６０メートルを超えるタワーマンションの固定資産税等について、階層に応じて差を設けるようにあん分する仕組みを新設（固定資産税・不動産取得税）●東日本大震災の被災者向け優良賃貸住宅に関する特例措置の延長（所得税・法人税）●熊本地震による被害等からの復旧及び今後の災害への対応の観点からの税制上の措置の創設（所得税・贈与税・登録免許税・固定資産税等）

５ 参考情報 ～増税再延期への対応～
ご案内の通り、消費税率の１０%への引き上げ時期が２年半再延期され、平成３１年１０月１日に変更されました。これに伴い住宅取得に関わる主な減税制度も、消費増税の延期と同じく２年半延長・延期することが平成２８年８月２４日に閣議決定されました。

①

住宅ローン減税
住宅ローン残高に応じて税負担が最大５００万円軽くなる減税措置…適用対象を平成３３年１２月末までの入居に延長②

住まい給付金所得が一定以下の人が住宅を買う時に、その所得に応じて最大３０万円を給付する制度…適用対象を平成３３年１２月末までの入居に延長③

住宅取得資金等贈与に係る贈与税非課税措置
住宅取得に係る親等から子への資金贈与について贈与税を非課税とする制度…非課税枠の上限を最大３，０００万円に引き上げる時期を平成３１年４月に延期
07

各支部の動きをラッピ
ング

移住体験ツアーから学んだ事
上小・更埴支部

カントリーハウス２１

石

井

充

去る２月１１日、東御市（とうみし）主催移住体験ツアー「冬のとうみはどのくらい寒いのかを知るツアー」の宅建協会による物件探しのレクチャーと東御市空家バンク登録物件のご案内という事でアサヒハウジングの久保田氏と二人で行ってきました。
当日は素晴らしい寒さのドンピシャな日で参加者皆さんもさぞ寒さに震え上がって頂けたのではと思っていたらですね……
寒さを味わって頂く今回の移住体験ツアーは県内外４組７人が参加されました。

中、じっくり考え、将来のシミュレーションを練りに練り、夢の実現へ向け情報収集に余念が無く、信州に来たら何をするのか明確になってい私達の出番は宅建業者として移住相談者からそうな方達ばかりで感心する次第だった訳です。

寄せられるよくある疑問に対してプロが答える

更に同席していた先に移住されている先駆者というコーナーです。

の方々（東御市定住アドバイザーの皆さん）が例えば、信州で暮ら語られる体験談には私達が大きな刺激を覚えた

す上で気を付けたいポ

程です。

イント、物件探しは何という事で不動産業に携わっているにも関わから始めればいいの？

らず、自分達の語りの浅さに打ちのめされ、凍などなど割と初歩的なてつく寒さを吹き飛ばすアツい参加者の皆様に投げ掛けを司会者から圧倒された寒がりな私達でした。

振られ答えるストー
リーでした。
今回の参加者皆さんが、どんな素姓や意識を持って参加されているのか分かったのがレクチャー前に自己紹介が行われ知りました。
久保田氏と事前に、信州（東信エリア）での暮らしやすさというより、裏側のデメリットやリスクを話す筋書きだったのですが、皆さんの自己紹介から筋金入りの凄い方ばかりで私達の事前打合せは全くと言って良い程無駄になり二人が凍りつくのにさほど時間は掛かりませんで
した。
（笑）

08

ただ漠然と田舎暮らしに憧れるお客様が多い

今回の出会いは移住促進に携わる事の責任から、常に向上心を持って業務に励まなければと、肝に銘じる事を確認した有り難い時間となりま
した。

09

10

11

事例
研究
最 近 の

判 例 か

ら

相続により土地を取得した所有者が、亡父から売買により土地の所有権移転登記を経由した会社及び同社から所有権移転登記を経由した買主、並びに当該買主を債務者とする抵当権設定登記を経由した保証会社に対し、亡父との間の売買契約は成立していないとして、所有権移転登記及び抵当権設定登記の各抹消登記手続を求めた事案において、登記申請書類等は亡父になりすました第三者が作成したものであり、売買契約書等も亡父が作成したものではないと認められるなどとして、その請求が認容された事例
（東京地裁 平成27年６月16日判決 認容 控訴後控訴取下げ 確定 金融法務事情2035号91頁）

1 事案の概要

１に対して本件所有権移転登記１、Ｙ２及びＹ３に

Ａは、昭和53年８月23日、本件土地の所有権を取件抵当権設定登記の各抹消登記手続を求めて提訴し得し、更地のまま所有していた。Ａは、平成26年８対して本件所有権移転登記２、Ｙ４保証に対して本た。

月11日に死亡し、長男であるＸ（原告）が相続により本件土地を取得した。
Ｙ１（被告）は、平成25年10月28日、本件土地に2 判決の要旨

ついて、Ａから売買を原因として、本件所有権移転
登記１を経由した。
Ｙ２（被告）とその妻であるＹ３（被告）は、平12

裁判所は、次のように判示し、Ｘの請求を認容した。
⑴①本件所有権移転登記１の登記申請（本件登記成25年11月4日、 Ｙ １ と の 間 で、 本 件 土 地 を 代 金

申請）は、平成25年10月28日、Ｙ１及びＡの代理人

8250万円で買う旨の売買契約を締結し、同年12月３と称する者によりなされ、登記申請書（本件登記申日、本件所有権移転登記２を経由した。

請書）には、平成25年10月15日付けの印鑑登録証明

Ｂ銀行は、平成25年12月３日、Ｙ２に対し、8000

書（本件印鑑登録証明書）が添付されていたが、本万円を融資し、Ｙ４保証（被告）は、同日、Ｙ２と件印鑑登録証明書上の印影はＡの真正の実印の印影の間で保証委託契約を締結して同人の上記借入れにとは異なっていた、また、同日、区長がＡの印鑑登ついて保証した上、本件土地につき、債務者をＹ２

録証明書を交付した事実はなかった。②本件登記申とする本件抵当権設定登記を経由した。

請の添付書類である登記原因証明情報及び委任状にＡは、Ｙ１に対し本件土地を売った事実はないのなされたＡの署名は、Ａの筆跡によるものではなく、に、本件土地につき、本件所有権移転登記１がなさ

印影は本件印鑑登録証明書上の印影と同じものでれたとして、被疑者不詳とする公正証書原本不実記あった。③本件登記申請書には、登記済証を提出で載罪等により刑事告発を行い、平成26年５月13日、

きない理由として、紛失と記載されていたが、Ａは、同告発は受理された。

本件登記申請がなされた当時も本件土地の登記済証

Ｘは、ＡとＹ１との間の売買契約は成立していなを紛失してはいなかった。④Ｙ１とＡとの間の売買いとして、所有権に基づく妨害排除請求として、Ｙ

契約書（本件売買契約書）及びＡ名義の売買代金の◉（一財）不動産適正取引推進機構発行「RETIO」第103号より

真の所有者になりすました第三者による不動産売買契約の不成立及び所有権移転登記の抹消請求等が認められた事例
東京地判

平27･6･16

金融法務事情2035-91

領収証（本件領収書）におけるＡの署名はＡの筆跡

印鑑登録証明書が偽造されたことを認めるに足りるによるものではなく、印影は本件印鑑登録証明書上証拠はない。

の印影と同一であった。
⑵

上記認定事実に照らすと、本件印鑑登録証明書

したがって、Ｙ２夫妻及びＹ４保証の主張は採用できない。

は偽造されたものであると認められる。また、本件⑷以上によれば、Ｘの請求は、いずれも理由があ

登記申請書に添付された委任状の作成者がＡである

るから認容することとする。

ことの公証人による確認は偽造された本件印鑑証明書によりなされたと認められることなどに鑑みると、本件登記申請の申請書類等は、Ａになりすまし

3 まとめた第三者により作成されたものと認められ、本件売本件では、売買契約の成立は認められず、土地の買契約書及び本件領収証もＡが作成したものではな

所有者（権利者）は虚偽の外観の作出に何らの関与いと認められる。

もしていないとして、買主や保証会社が民法94条２以上によれば、本件所有権移転登記１が存在する

項（虚偽表示）、110条（権限外の行為の表見代理）

こと並びに本件売買契約書及び本件領収証の存在かの類推適用により保護されることはないとされた。

ら、ＡとＹ１との間に本件土地の売買契約が成立し買主には厳しい結果となったが、最判平18・２

た事実を認めることはできず、他にかかる事実を認

・23 RETIO66-40は、所有者に、自ら虚偽の外観のめるに足る的確な証拠はない。

作出に積極的に関与した場合やこれを知りながらあ⑶

Ｙ２夫妻及びＹ４保証は、本件所有権移転登記

えて放置した場合と同等の重い帰責性がある場合１という虚偽の外観が作出されたのは、Ａによる真に、民法94条２項、110条の類推適用により、善意

正の印鑑登録証明書の保管に問題があったからで

無過失の第三者は保護されるとしており、やむを得あって同人に過失があるといえる上、Ｙ２夫妻及びないものと考えられる。

Ｙ４保証は善意無過失の第三者であるから、民法94

なお、本件では、買主Ｙ２夫妻の取引に媒介業者

条２項類推適用又は同項及び民法110条の重畳適用が関与している（その責任は問われてはいない）が、により保護される旨主張する。

媒介業者にとって、取引当事者の同一性等は高度なしかしながら、本件所有権移転登記１は、Ａにな注意義務が要求される事項とされているところでありすました第三者がＡの知らないうちに行ったもの

り、売主と称する者が真の所有者かどうか何らかので、Ａは、本件所有権移転登記１による虚偽の外観疑念が持たれる場合には、所有権の取得の経緯等にの作出につき何らの関与もしていないのであるかついて調査し、権利ら、民法94条２項類推適用又は同項及び民法110条の帰属について確認の適用によりＹ２夫妻及びＹ４保証が保護されるこするなど十分な対応とはない。また、Ａによる真正の印鑑登録証明書のが望まれる。

保管状況に問題があったこと、そのことにより本件

13

14

15

インスペクション普及に向けた
「
新情

なる
に
め
た
報

」

宅地建物取引業法の一部法改正について

最平成28年６月、国は消費者の不安を解消し、中古住宅の流通を活性化するため、宅地建物取引業法の一部を改正しました。この改正では、「中古住宅を売り買いするときに、品質に関する正確な情報の開示※1の活用を促進していくという内容にを進めたい。
」その手段として、建物状況調査（インスペクション）なります。建物の構造耐力上の重要な部分の状況を専門家によって調査することにより、その結果を不動
産取引において、きちんと示すことで、不安を解消していこうとするものです。そして、業界全体でインスペクションの活用を促し、既存住宅瑕疵保険の加入を増加させ、消費者に安心した中古住宅等を提供することが目標です。
※１：建物状況調査（インスペクション）とは、建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもの。

改正のポイント～平成30年４月施行～

point

中古住宅の売買を不動産会社に依頼し、媒介契約を交わす際に、インスペク
ション事業者をあっせんできるかどうかなどを媒介契約書に記載すること。

point

売買契約締結前に買主に行う重要事項説明の際に、インスペクションが実施された場合はその結果について説明すること。

point

売買契約を締結する際に、インスペクション・ガイドラインで診断すべき基
礎や外壁の状態、雨漏りの状態などを売主・買主双方で確認し、その内容を書面にして双方に交付すること。

❶❷❸【取引フロー】【新たな措置内容】

1
売家

申込み

売却/購入申込み

1 媒介契約締結
依頼者の意向に応じ
インスペクション実施
契約手順

2 重要事項説明
3 売買契約締結
物件の引渡し図1

媒介契約締結時

宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん

2

重要事項説明時

宅建業者がインスペ
クション結果を買主に対して説明3

売買契約締結時

基 礎、外 壁 等 の 現 状 を 売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付【期待される効果】
インスペクションを知らなかった

消費者のサービス
利用が促進
建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能にインスペクション結果を活用した

既存住宅売買瑕疵保険※2の加入が促進建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止

宅建業法改正の内容とメリット

出典：国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案 概要」より転載※２：既存住宅売買瑕疵保険とは、既存住宅に瑕疵があった場合に修補費用等を保証する保険。

16▼インスペクションの一例

インスペクション実施の効果
改正のPoint❶には、主に売主にインスペクションの実施を促す効果があると考えられます。また、改正のPoint❷は買主に建物の状態を理解したうえで購入を決めたり、価格の妥当性を判断したりできるメリットがあり、改正のPoint❸
はインスペクションの実施や瑕疵保険の加入がない場合に、双方で確認してトラ▲水平器による柱の傾きの計測
ブル防止の効果を狙ったものです。
インスペクションの実施には、当然コストがかかりますが、現況の住宅の品質を正しく知ることによって、購入検討者は判断が早くなります。そのことは売主にとってもメリットです。また、引渡し後、万が一瑕疵（かし）があった場合に、その補修費用等を保証する売主向けの保険「既存住宅売買瑕疵保険」への加入も、スムーズになります。保険の加入には住宅の検査およびその検査に合格することが必須だからです。
▲クラックスケールによる基礎
ただ、建物状況調査（インスペクション）は今回の改正でも、義務化はされてのひび割れの計測いません。つまり、宅地建物取引業者はインスペクションの実施を「あっせん」
するにとどまります。しかし、大きな流れとして中古住宅の品質に対する情報開示の質を高めていく方向にあり、今回は、建物状況調査（インスペクショ
成果指標（国土交通省資料より）ン）というものを広く知らしめたいというのが、法律改正の背景です。費
⃝既存住宅流通の市場規模
用は売主が持つのか、買主が持つのか、宅建業者が付帯サービスとして行４兆円（2013年）
う場合もあるでしょう。費用について、誰が負担するという規定はありま➡８兆円（2025年）
せん。取引条件の交渉を含めて、相互の話し合いで決めることになります。
⃝インスペクションを受けた既存
いずれにしても、「検査済み・保証付き」により他の物件に差をつけるこ
住宅売買瑕疵保険の加入割合とで売りやすくなる売主にとっても、安全・安心な取引を望んでいる買主
５％（2014年）
にとっても、もちろんそれを仲介等行う宅建業者にとってもメリットは大➡20％（2025年）
きくなります。

インスペクションの今後の動向と課題

今回の宅地建物取引業法
改正で「見直し条項」の一文が加えられました

今回の宅地建物取引業法改正では、附則に「政府は、この法律の施行後5年を経過した場合において、新法の施行の状況について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする」という「見直し条項」の一文が加えられました。インスペクションの普及に合わせて、実施主体（売主、買主）の明確化を含めた見直しが考えられます。将来的には、一定の築年数要件などに当てはまる建物についてインスペクション実施そのものの義務化等の可能性があるかもしれません。
また、宅地建物取引士は必ずしも建築の専門家ではありません。しかし、宅建業者も建物の構造や経年に応じた劣化状態に関する最低限の知識も必要になってきます。インスペクションの内容について、いかに正確な説明ができるようにするのかも今後の課題とされています。改正の中には、業界団体は、宅建業者の従業員等に体系的な研修を実施するよう努力義務を課しています。宅建協会でも業界団体の最大手として、会員の皆様へインスペクションの研修等でのサポートに努めてまいりますし、ハトマーク支援機構でも、インスペクショ
ン・瑕疵保険業者と提携しております。インスペクション・瑕疵保険等の業者をお探しの方は参考にして下さい。
（一財）ハトマーク支援機構ホームページ

その他

http://www.hatomark.or.jp/

宅地建物取引業法の改正（平成29年４月施行）
改正の内容

①

媒介契約の依頼者に対する売買等の申込に係る報告義務の創設②

宅建業者が買主又は借主となる場合の重要事項説明の簡素化③

従業者名簿の記載事項の変更④

弁済に関する認証申出人の範囲から宅地建物取引業者を除外（宅建業者間取引の適用除外）

平成29年４月１日から宅地建物取引業法第64条の８に定める弁済を受ける権利を有する者から「宅地建物取引業者」が除かれることになります。
（左記中④）
宅地業者は、平成29年４月１日以降の取引により生じた債権に関し、営業保証金または弁済業務保証金により弁済を受けることができなくなります。これにより、取引における消費者保護の強化が図られます。

17長野県警察本部よりお知らせ

18

戸締りの確認
短時間の外出でも必ず鍵をかけて出掛けましょう。

センサーライト人の動きを感知して自動でライトが付く仕組みです。
ドアや窓際に設置しましょう。

ガラス窓の対策
防犯ガラスや
防犯フィルムを取り付けましょう。

死角のない
防犯設計

二階への
足場は禁物
はしごや脚立を外に置かないようにしましょう。

砂利の設置

塀や植栽は
低く、見通しよくしましょう。

足音がすれば行動しにくくなります。
犯人が近づきにくい環境を整えましょう。
19

会

員

動

の

新入会員紹介き

H28.12月〜 H29. ３月末※顔写真2名以上掲載の場合、左側が代表者です。

長野支部

上小・更埴支部

佐久支部

中信支部

㈲NICHE

あおい不動産

軽井沢テラス㈱テイクアップ

希望により写真掲載なし希望により写真掲載なし

代表者

池田

専任取引士

幸司

静野

長野市稲田2-16-13

拓馬

TEL 026-259-2295

代表者兼専任取引士

中澤

代表者兼専任取引士

正茂

小井土

上田市常盤城5-1-27

TEL 0268-75-0288

代表者兼専任取引士

和彦

竹内

匡史

北佐久郡軽井沢町大字長倉6-56

松本市大字島立182-2

TEL 0267-42-3956

TEL 0263-50-6361

諏訪支部

諏訪支部

南信支部

南信支部

サンシャインホーム㈱㈱蓼科ビレッジ

中北工業㈱㈲ワコー工務店

希望により写真掲載なし希望により写真掲載なし

代表者

専任取引士

立石

尚樹

小林

茅野市宮川11347-7

崇彦

TEL 0266-75-0405㊧専任取引士

矢沢

代表者

両角

明

英明

代表者

征矢

㊨専任取引士内堀 裕美子

茅野市北山4035

勇

専任取引士

TEL 0265-22-8556

南信支部

南信支部

㈱ロード

ダイワ不動産

アースコーポレーション㈱英史

飯田市諏訪町5-2 HB大宮ビル２階
TEL 0265-48-0571

代表者兼専任取引士

増澤北原

飯田市座光寺5153-31

建築住宅課人事異動

正

伊那市中央5130

TEL 0265-24-2498

専任取引士

北原

啓子

TEL 0265-72-3911

次のとおり人事異動がありましたので、お知らせいたします。
なお、前任の方々は次の部門へ異動されました。

職
建設部

代表者

郁夫

部長

（平成29年４月１日付け）

新
油井

康人

飯田市鼎下山1104-1

TEL 0265-96-7232

南信支部

髙坂

伊藤

上伊那郡南箕輪村676-1

TEL 0266-67-2411

代表者兼専任取引士

代表者兼専任取引士

伊藤 ひとみ旧均（建設技監から）奥村

康博（退職）

建築住宅課 課長補佐兼建築技術係長 美谷島 淳
米倉 雅博（建築住宅課建築技術係担当係長兼専門指導員から）（諏訪建設事務所 建築課長へ）兼副主任専門指導員
建築住宅課

建築技術係担当係長

建築住宅課

建築技術係主任

柳沢

末夫

風間

崇典

神原

厚

（佐久建設事務所 総務課工事事務係担当係長から）（議会事務局

美谷島（都市・まちづくり課都市計画係主任から）調査課審査係担当係長へ）

淳（建築住宅課課長補佐兼建築技術係長
兼副主任専門指導員へ）退会された方
支部名

商号・名称

支部名

商号・名称

㈱ケーライフカンパニー㈱タウン企画㈱永明不動産

㈱西友興産

㈲横内商事

佐久

中信

㈱信濃ハウス

滝沢不動産㈱シティープラン

寿住宅㈱

㈱日本興産

田中殖産㈲

㈲地研

㈲コスモ不動産

三映

アイワ不動産㈱カネカ清水工務店

松尾不動産㈱アース二十一近藤不動産
上小・更埴 るんるんアパマン館育英不動産
光栄開発㈲
20

商号・名称

ヒロセ建設㈱㈲上越宅建開発
長野

支部名

裾花住建㈲

中信

K・Y企画
㈱トーセン

諏訪

南信

杉本エステート㈱エクセレントホーム㈲日栄㈲伊藤工務店

事

務

局

の
から

お

し

写真を募集いたします！
県宅建協会広報啓発委員会では広報「ながの宅建」を年３回（４月・８月・１月）発行しており、表紙に使用する写真を募集したいと思っております。採用された方には商品券（5,000円分）を差し上げます。

らせ第51回通常総会の日程について（お知らせ）
本会では、下記日程により通常総会を開催します。
会員の多くの方が出席されますようお知らせします。
なお、個別に送付しました出欠ハガキは、必ずご返送いただきますようお願いいたします。

日

時

募集要項
写真のテーマ：８月号（８月下旬発行）
・１月号（１月上旬発行）
広報用表紙（季節にあった風景等）
規
定：
写真サイズは縦長とし、Ｌ判（89mm×127mm）
以上４ツ切りワイド（254mm×365mm）以下。
カラー写真・画像データのみ受付（ネガ・ポジフィ
ルム不可）。デジタルカメラでの作品も可（800万画素以上）。応募作品は未発表・未公開で、応募者本人が撮影したオリジナル作品に限ります。
応 募 方 法：
写真又は画像データとともに、ご自身の住所・氏名・連絡先・職業・撮影場所・撮影日時等明記の上（一社）長野県宅地建物取引業協会事務局へご送付ください。
作品の送付先：〒380-0836長野県長野市南県町999-10
長野県不動産会館３階（一社）長野県宅地建物取引業協会 事務局「広報誌表紙写真」係
E-mail：taku.ken@nagano-takken.or.jp
締 め 切 り：８月号（平成29年 ７ 月末日）
１月号（平成29年11月末日）
作品の取り扱い・注意：①応募に伴い発生した費用はすべて応募者負担となります。
②被写体の肖像権等の権利は応募者が事前に使用許諾・承認を得た上で応募してください。
③応募作品の受領通知はいたしません。また、作品到
着に関するお問い合わせにはお答えできません。
④応募作品は返却いたしません。
⑤作品に関するクレーム等には一切応じません。
作品の著作権：
（一社）長野県宅地建物取引業協会は、個人情報保護法に従って、適正な管理・運営を行い、また作品については使用権を有し、プリント・出版
物などにおいて無償で使用できるものとします。
 不明な点等ございましたら、事務局まで
ご（TEL:026-226-5454）ご連絡ください。

訃 報

平成29年５月24日㈬午後12時30分～ 14時頃までの予定

総会終了後15：00より50周年記念式典を開催致します。

場

所

メルパルク長野
JR長野駅東口

次回の取引士法定講習会◉６月８日㈭ 

長野県不動産会館（長野）◉６月９日㈮ 

松本勤労者福祉センター（松本）
今後の講習予定◉９月７日㈭ 

長野バスターミナル会館（長野）◉９月８日㈮ 

塩尻総合文化センター（塩尻）

ご意見・ご感想をお寄せ下さい
会員の皆様の貴重なご意見は、明日の広報誌作りの励みとなりますので、下記まで宜しくお願いします。

〒380-0836 長野市南県町999-10
長野県宅建協会 広報啓発委員会
TEL026（226）5454まで現在の協会員数（平成29年３月31日現在）

1,426名 内支店数 73

弊会事務局 小山美保 職員は、２月24日急逝、28日に告別式が執り行われました。小山
職員は、平成19年７月に入局、明るく細やかな心遣いの誠実な人柄で、広報誌の編集・保証協会の経理事務・業者研修会等の業務を担当しフットワークの良さが印象的でした。また、地元の子供たちに柔道を教え地域貢献活動にも積極的に参加されておりました。
ここに故人に対する生前のご交誼に深く感謝するとともに、謹んで皆様にご報告いたします。合掌
事務局 局長 一由徹
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