空き家の担い手育成マニュアル目 次第１章 総則
１１．空き家の現状
１２．空き家相談窓口とは
１３．空き家相談事例
１４．空き家相談内容の分析

第２章 空き家相談員の育成
２１．空き家相談員の基本的な業務
２２．空き家相談員に必要な基礎知識
２３．不動産取引に関する基礎知識
２４．建築に関する基礎知識
２５．不動産登記に関する基礎知識
２６．空き家にまつわる法律に関する基礎知識
２７．空家等の管理に関する特別措置法
２８．現場改修・工事・現地調査に関する基礎知識
２９．空き家管理に関する基礎知識
２１０．火災保険の基礎知識

第３章 空き家相談窓口の運営等に関して
３１．空き家の掘り起しに関する知識
３２．空き家相談窓口の運営（132 法人の事例）
３３．空き家バンクの運営
３４．空き家に関連する専門団体等との連携



第１章 総則１１．空き家の現状
近年全国的に空き家の増加が社会問題となっている。平成  年  月  日に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家等対策特措法」という。）」が全面施行され、「特定空家等（空家等対策特措法第  条第  項に定義）」への代執行を見据えた対応が可能となった。適切な管理が行われないまま放置されている空き家の多くは、安全性の低下、公衆衛生の悪化、景観の阻害など多岐にわたる問題の一因になっている。その結果、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼしているものがあり、早急な対策が求められている。


総住宅数・空き家数及び空き家率の推移
全国（昭和年～平成年）
（万戸）

（％）







空き家数


空き家率







総住宅数



















































昭和年

年

年

年

年

年

平成年

年

年

引用：平成年

年

年

住宅土地統計調査


・総住宅数は  万戸と， 年前に比べ， 万戸（％）増加
・空き家数は  万戸と， 年前に比べ， 万戸（％）増加
空き家率（総住宅数に占める割合）は，％と  ポイント上昇し，過去最高
・別荘等の二次的住宅数は  万戸。二次的住宅を除く空き家率は ％






１２．空き家相談窓口とは
㻌 管理不全空き家や利活用可能にも拘わらず放置している空き家に関して、総合的な相談業務（予防活動・不動産取引・リフォーム・管理・解体・荷物整理・利活用等）に取り組むことにより、空き家所有者が安心して情報や知識を収集することが可能となる。また、空き家等の適正管理に関して普及活動を行うことにより、空き家にすることのリスクや少しでも早く相談することのメリットを所有者に認知してもらうことで、現在の空き家はもとより、空き家予備軍にも予防的な効果が狙える。さらに、利活用の促進を図ることで地域への移住や他の地域問題の解決につなげることを目的としている。
ａ）相談対象  ① 空き家所有者（既存空き家・空き家予備軍問わず）及びその親族
 ② 空き家近隣居住者
 ③ 空き家利活用希望者（移住希望者）
 ④ 地域自治会、区 ⑤ 空き家利活用団体、空き家対策団体
 ⑥ その他空き家に関する各種相談   ＊ただし紛争やトラブル処理に関しては弁護士への相談が望ましいｂ）相談体制事例
① 面談相談 ② 電話、メール、)$; 相談 ③ 空き家相談会など   ＊毎日相談を受けられる体制が望ましい。











１３．空き家相談事例
空き家相談には、相談者個人の様々な問題を含んでおり、その内容に適切に対応する必要がある。
大きく分類すると、以下要因などがあげられる。

要 因

相 談 事 例● 福祉施設入所

所有者自身の相談● 経済的な問題
● 身体的な問題（認知症）など

● 相続問題

登記・権利関係などの相談● 借地権に関する問題
● 隣地との境界問題など

● 大規模改修が必要な物件、解体が必要な物件

建物自体の相談● 市街化調整地域にある物件、接道・設備などの問題
● 連棟（長屋）、接道が建築基準法上の道でない物件など● 接道が狭く車の進入ができない物件

立地や環境の相談● 他人地を通過しないと進入できない物件
● がけ地に建っている物件など

● 危険空き家・特定空家予備軍

その他複合的な相談● 相続放棄された物件の管理● 賃貸借契約を解除できていない物件など
● 草木の繁茂問題

● 空き家物件からの飛来物などによる問題

近隣に関する問題● 不法侵入・防犯・防災の問題など

● 移住希望者への対応

移住等に関する問題● 移住者と地域の橋渡し● 自治体補助金の利用相談など● 不動産事業者の紹介依頼
● 屋根・板金・大工工事等の事業者紹介依頼

事業者紹介案件● 荷物整理事業者紹介依頼など









１４．空き家相談内容の分析
空き家相談窓口に寄せられた空き家所有者・利活用希望者の相談内容を分析し、空き家相談を受ける相談員にどのような知識やスキルやノウハウなどが必要か分析した。
ａ）空き家所有者の相談内容 【調査期間】平成  年  月  日～平成  年  月  日
【調査件数】空き家所有者の相談  件表  空き家所有者の相談内容
空き家所有者相談

件数％

相談内容不明確（まず話を聞いて欲しい）





空き家バンクに関する相談





不動産流通（売買・賃貸）に関する相談 ＊表  にて詳細





建築に関する相談 ＊表  にて詳細





管理に関する相談 ＊表  にて詳細





空き家にまつわる法律に関する相談





相続・税金に関する相談





不動産登記に関する相談





相隣・近隣問題に関する相談





不動産の権利関係に関する相談





解体に関する相談





空き家所有者の経済的な問題に関する相談





空き家所有者の身体的な問題に関する相談





不動産の寄付等に関する相談





市町村の補助制度に関する相談





荷物整理・家財整理に関する相談





農地・山林に関する相談









合計


表  不動産流通（売買・賃貸）に関する相談内容
不動産流通（売買・賃貸）に関する相談 

件数

％





売買価格や賃貸価格（条件設定）に関する相談





不動産事業者紹介に関する相談





改修工事に関する相談









流通困難な要因に関する相談（不動産事業者に媒介依頼したが長期間売れないなど）

合計







表  建築に関する相談内容
建築に関する相談 

件数

％

建物や設備に関する相談





接道や立地・建築法規に関する相談





安全性・耐震性に関する相談





不動産の評価等に関する相談









件数

％

草木繁茂・伐採等に関する相談





巡回管理に関する相談





巡回管理事業者紹介に関する相談





合計





合計


表  管理に関する相談内容
管理に関する相談 ｂ）空き家利活用希望者の相談内容 【調査期間】平成  年  月  日～平成  年  月  日
【調査件数】利活用希望者の相談  件表  空き家利活用希望者の相談内容
空き家利活用希望者相談

件数

％

空き家バンク制度・物件情報に関する相談





市町村補助金等に関する相談





移住・定住に関する相談





期間限定貸出住宅（お試し賃貸など）に関する相談





地域の仕事に関する相談





地域の学校に関する相談





子育て環境に関する相談





自然環境に関する相談





近隣情報や地域ローカルルールに関する相談





ペット飼育可否の相談





建物・建築・改修工事に関する相談





売買・賃貸に関する相談





農地の取得に関する相談









合計







第２章 空き家相談員の育成
２１．空き家相談員の基本的な業務
空き家相談員は、空き家所有者・空き家利活用希望者・空き家が存在する地域住民・自治体職員などにサポートやアドバイス、専門家への取次支援などを実施する。主な業務内容として、以下①～⑨が考えられる（相談窓口の取り組み内容により異なる）。
① 窓口相談業務（面談・電話・)$;・メール対応）
② 現地調査業務
③ 所有者支援業務（見積など）
④ 空き家バンクの運営業務
⑤ 空き家バンク登録物件の内覧業務
⑥ 移住者の相談対応
⑦ 自治体担当課職員からの相談対応
⑧ 地域住民からの相談対応
⑨ 専門団体・専門家への取次２２．空き家相談員に必要な基礎知識
空き家相談は単なる不動産・建築相談ではなく、空き家所有者の生活全般に係る相談内容が多数寄せられるため、幅広い専門知識が求められる。必要な知識として以下①～⑨が考えられるが、相談自体が多岐にわたることから常に研修やスキルアップが求められる。
① 相談窓口対応の基礎知識
② 不動産に関する基礎知識
③ 建築に関する基礎知識
④ 不動産登記に関する基礎知識
⑤ 空き家に関する法律の基礎知識
⑥ 空き家管理に関する基礎知識
⑦ 改修工事などに関する現場の基礎知識
⑧ 空き家の利活用に関する知識⑨ 自治体の空き家対策等制度の理解
本マニュアルについては、現状の空き家相談窓口での対応事例からカリキュラムを組んだ研修に基づき作成しているため、すべての相談についての対応や必要知識を網羅しているわけではなく、あくまでも一例を挙げた内容となっている。
２３．不動産取引に関する基礎知識
ａ）不動産を特定するための表示
（１）土地の地番、建物の家屋番号、住居表示の関係
  取引の目的となる不動産として下図の様な建物（①及び②の  筆の土地と、この  筆を一画地として利用した③建物  軒）がある場合、建物を基準に付される住居表示（住所）では、個々の不動産を正確に特定することができない。特定するためには、固定資産税通知書や評価証明、名寄台帳、
登記簿謄本、公図などを元に調査する必要がある。


所在：天空町  丁目

住居表示（住所）：
①土地
地番： 番 

㻌道

天空町  丁目  番  号
③建物
家屋番号： 番 

②土地
地番： 番 




ポイント㻌



・地番と住居表示は異なる場合がある。

・空き家所有者相談の際は、所有者が持っている関連資料を全て用意する。
ｂ）売主からの聞き取り調査
（１）権利主体の確認  売却対象の物件所有者（真の所有者）と、売却を依頼した人（売主）が同一人物であるか否かを確認する必要がある。特に、物件所有者が複数存在する（共有財産）の場合には、共有者全員に対して真の所有者であるか否かの確認と、売却に同意しているか否かの意思確認が重要である。

相続時の権利主体と調査対象のイメージ

相続人全員を調査

遺産分割を受けた物を調査

通常の調査

相続人全員の共有状態

分割を受けた者の
固有状態

登記された者の
固有状態

遺言分割協議

㻌

相
続
登
記



による分割など

遺
産
分
割

㻌

㻌



相
続
の
開
始





（２）売却理由の確認  自宅などの不動産を売却しようとする場合、その理由が客観的にみて合理的であるか否かは、安全な取引を実践する上でとても重要なことである。そのため、必ず売主本人に聞き取り調査を実施することが大切である。
（３）売主しか知り得ない情報の告知義務  売主からの聞き取り調査においては、売主（所有者）でしか知り得ない情報や、売主からの提示がなければ確認できない書類などの調査も慎重に行う必要がある。


ポイント㻌



 ・売主が真の所有者本人であるか否かが重要なため必ず確認する。
 ・売却理由はしっかり聞いておく（買主も知りたい情報）。

・売主しか知らない心理的瑕疵（事故物件など）がないか確認する。

 





ｃ）現地調査
（１）敷地調査
①接道方位と接道状況
道路の接道方位と接道状況を調査する。接道状況の調査では、「接道義務」を満たしている敷地であるか、前面道路の現況幅員（現地で測定した道路の幅員）と接道間口について確認する。
調査の過程で取得した資料と現況が異なる場合、土地の利用や建築行為等への制限について、さらに詳しく調査する必要がある。
②境界標、塀
現地では、道路および隣接地との間に設置される境界標の有無と、境界線付近にある塀の位置（内面、外面、中心）を確認する。
また、境界に関する取り決めや隣地との共有塀の管理方法など、隣地所有者との間で何らかの取り決めや引継ぎ事項があるか否かも調査する。

境界標の種類コンクリート標または石標の境界点




ポイント㻌



・敷地調査では接道の有無が重要。どの方向どの道路に面しているのかを確認する。

 ・接道の幅は役所でも確認できない場合があるため、必ず現地で実測する。
 ・境界線を示す物が無ければ、所有者と隣接地所有者で確認が必要。







 ③相隣関係  屋根や庇、雨樋、フェンス、樹木などの越境物の有無を確認する。越境物がある場合は、隣接地所有者との間で何らかの取り決めや引継ぎ事項があるか否かを確認する。特段の取り決めがない場
合は、越境状態を解消することが一般的な対処方法である。
  また、囲繞地通行権（袋地の所有者が公道に至るまで他人の土地を通行できる権利）の有無などを調査する。

④土地に付随している物、地中埋設物
  敷地内に不用品や粗大ゴミ等がないかを確認する。また、地中に埋設された旧建物基礎や浄化槽、
建築廃材（いわゆる「ガラ」）などの残存物、使われていない古井戸など、撤去費用を要するもの
有無を調査する。これらのものがある場合は、売主に撤去する意思があるか否かも確認する。

⑤敷地が私道に接道している場合
  取引の対象となる敷地の接道が私道である場合、私道を利用する上での制限や通行料、維持管理費などの負担金の有無について調査する。私道所有者と売主との間で、道路の使用などに関する契約（同意書など）がすでに取り交わされていれば、その内容を承継できるかどうかを確認する。また、このような契約がない場合は、新たに承諾を得ることが可能か私道所有者に確認する。
⑥擁壁
  敷地に擁壁がある場合、亀裂やはらみ、劣化の有無などの安全性や、排水状況（水抜き穴の有無）などを調査する。また、宅地造成等規制法もしくは建築基準法の許可を受けて建築されたものであるか確認し、許可を受けている場合は適合状態にあるか（既存不適格になっていないか）についても調査を実施する。


ポイント㻌


 ・相隣関係では、境界線を越えていないかどうかを確認する。

 ・敷地内や地中に残されたゴミの有無は役所でもわからない為、現地で確認する。
 ・敷地が私道に接している場合、私道所有者の許可を得ているか、契約（同意書など）がある
 か否かを確認する。
  ＊同意書などの書面（所有者や名義人が変わった場合でも適応される内容）は取得しておいた方が良い。
 ・擁壁は、現地である程度目視確認可能である。水抜き穴の有無（無ければ既存不適格）を確
認しておく。



（２）建物調査
①建物の使用状況
第三者が使用している場合には、その占有者の権限について調査をする。賃借人がいる状態で引き渡す場合（いわゆる「オーナーチェンジ」のとき）は、買主へ引き継がれる事項について確認し、退去してもらう場合は退去及び明渡しについて合意がなされているかなどを確認する。
②建築基準法への適合状況
建物の新築時における「設計図書（間取り図、配管図、配線図など）」や「建築確認済証」、「検査済証」の有無を確認するとともに、建築基準法に適合した建物か否かを調査する。必要な手続きが取られている場合でも、「既存不適格建築物」になっている場合があるため注意が必要である。
また、増改築等が行われている場合には、違法建築物になっていないかなどを慎重に調査する必要がある。

建築確認の流れ
使
用
開
始











「
検
査
済
証
」
交
付

㻌


完
了
検
査

 

㻌

工
事
の
完
了

完
了
検
査
の
申
請







工
事
の
着
工

㻌



㻌



建
築
確
認

㻌

㻌

㻌

建
築
確
認
の
申
請

「
建
築
確
認
済
証
」
交
付


※平成  年の改正建築基準法以前は確認済証を「建築確認通知書」と呼んでいた。


③建物の状況と付帯設備の調査
建物の構造上主要な部分（基礎や外壁など）及び雨水の浸入を防止する部分（屋根や開口部など）について、目視を中心に、必要に応じて一般的に普及している計測機器を使用した計測や触診・打診による調査を実施する。
建物と一体になっている付帯設備（システムキッチンなどの厨房設備やユニットバス、給湯設備など）や取り外しが可能な付帯設備（エアコンや照明器具など）については、設置または交換時期の確認と作動確認を実施し、故障や不具合の有無を確認する。







戸建て住宅の場合の主な建物調査ポイント

窓など開口部からの雨漏り（シーリング材の破断欠損等）

雨漏りの跡

鉄部の錆や腐食、欠損
防水塗装面の劣化・損傷等

建具等の不具合

付帯設備の作動

雨どい等の損傷、
詰まり

外壁のひび割れ、
欠損、浮き、
はらみ、剥落等

給湯設備の設置
または交換時期

給水管路の
不具合

土台等の蟻害
腐朽、腐食

床板のひび割れ、劣化、
たわみ、欠損、床鳴り等

基礎のひび割れ、欠損
コンクリートの劣化等




ポイント㻌



・増改築等が行われている建物は、違法建築物になっていないか調査が必要。

 ・特段の定めがない限り、取り外し可能な付帯設備も残置物として売買の対象物に含まれる。
 ・物件状況（雨漏りや白アリなど）については所有者が把握している場合もあるため、所有者
 へ確認しておくとよい。







（３）書類の保存状況に関する調査 ①建築基準法等に適合することが確認できる書類  建築基準法に規定する建築確認の申請書、建築確認済証、検査済証の有無を確認する。また、増改築等を行っている場合は、新築時以外の建築確認の申請書、建築確認済証、検査済証がある場合
は、それらの書類の有無も確認する必要がある。
売主等が確認済証または検査済証を紛失している場合、建築基準法の特定行政庁の台帳に記載されている旨を証明する書類（台帳記載事項証明書）の有無を確認する。実務では、宅建業者が役所
もしくは指定確認検査機関で証明書の取得可否を確認するのが望ましい。  検査済証の交付を受けていない場合でも、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に基づく「法適合状況調査報告書（指定
確認検査機関が調査、作成）」の取得の有無を売主等へ確認する。
②新耐震基準等に適合することが確認できる書類  昭和  年  月  日以前に新築工事に着手した建物である場合、昭和  年  月  日以降の耐震基準（いわゆる新耐震基準）等に適合したことが確認できる書類として以下に掲げる書類の有無を確認する。  ⅰ）耐震診断結果報告書（建築士の登録番号、記名押印があるもの）
  ⅱ）既存住宅に係る建設住宅性能の評価書
日本住宅性能表示基準の耐震等級が等級 、等級  または等級  の評価を受けた評価書に限られる。なお、新耐震基準等に適合することが確認できる書類でないため、等級  の評価を受けた評価書は「書類なし」の扱いになる。
  ⅲ）既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証証明書（以前に交付されたもの）
  ⅳ）住宅の耐震性に関する書類
   ・耐震診断結果報告書
耐震改修促進法に基づき、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関または地方公共団体
が耐震診断を行い作成したもの。
   ・建築士法  条第  項に規定する証明書（構造計算書）の写し   ・耐震基準証明書の写し   ・住宅耐震改修証明書の写し   ・固定資産税減額証明書の写し   ・増改築等工事証明書の写し

ポイント㻌



・新築時の書類があれば、全て確認する。






（４）生活・周辺環境の調査
①生活環境の調査
  近隣地域（自治会、町内会など）での取り決め（ゴミ集積場所、自治会・町内会費など）を調査する。特に買主へ引き継がれる事柄については十分な調査が必要。また、日常生活に欠かせない、
商業施設（スーパーや商店など）や病院、郵便局、幼稚園や保育園、小学校なども可能な範囲で確認する。
②周辺環境の調査
現地調査を行う際には、対象となる物件だけを調査するのではなく、必ず周辺環境についても調査する。例えば、近隣の空き家や、環境を悪化させるような施設の有無、騒音や振動、悪臭などの公害源の有無や影響の程度なども調査する。
  日常生活に影響を及ぼすことが懸念されるような施設としては以下のようなものが考えられる。

心理的に影響を及ぼす
暴力団事務所、火葬場、葬儀場、墓地、刑務所（拘置所、少年院）などことが懸念されるもの
養豚場・鶏舎、田・畑、河川・水路、公園、学校、空港（基地・飛行場）、主要道路、
騒音・振動・臭気などがバス停、鉄道、踏切、救急病院、消防署、警察署、工場、汚水処理施設、清掃工場、ゴ懸念されるもの

ミ置き場、ガソリンスタンド、コンビニエンスストア、ファミリーレストラン、カラオ
ケ・パチンコ等の遊戯施設など

電波障害、建築制限など
高圧線など
が懸念されるもの



ポイント㻌



 ・周辺環境調査においては不審者がいないか、悪臭、騒音などがないか調査する。
 ・生活、周辺環境調査においては特に心理的に影響を及ぼすものがないか調査する。






ｄ）公簿等の調査
（１）公図等調査での注意点
①公図を調査するとき
「公図」は地籍調査に基づき作成される「 条地図」と異なり、明治時代の地租改正時に作成された図面に基づいている。そのため、土地の位置関係はおおむね正しいと言われるが、土地の地積や形状などについては不正確な場合が多く見受けられるため注意が必要である。
また、対象の敷地内における「法定外公共物※」の有無を確認する。例えば、里道と隣接する民有地に囲まれた部分は、接道義務を果たさない敷地として扱われ、建築制限を受けることになる。
地図により示された「筆界※（登記された土地の範囲を示す線）」の多くは、所有権の範囲を示す線（私法上の境界であり、所有権界ともいう）と一致するものである。しかし、土地の一部について売買や贈与、時効による取得などがあった後、分筆の登記がされていないなどの特別な事情がある場合には一致していないこともあるため、現地との照合を行う必要がある。

ポイント㻌



・ 条地図（国土調査済）かどうか確認する。
 ・法定外公共物に注意する。










※「法定外公共物」
道路法、河川法、下水道法等の法令の適用または準用がなく、かつ、登記上私権が設定されていない
公共物（公図上では無地番の土地）の事。例えば、道路法の適用がない道路である「里道」（赤道 あ
かみち などともいう）などがある。
※「筆界」
法律により定められた「境界※」であることから「公法上の境界」とも呼ばれる。これは所有者同士の合意などによって自由に変更することができない。変更する際は、登記官が分筆や合筆といった行
政処分を行う必要がある。
※「境界」
公法上の境界（筆界）として用いられるほか、「所有権の範囲を画する線（私法上の境界）」という意
味でも用いられる場合がある。







土地の  条地図［分類］の欄にて、 条地図か公図かどうか確認できる。






②地積測量図の調査
「地積測量図※」を取得したら、対象地の面積と境界標の有無などについて確認し、現地と図面に記載された内容が一致しているかどうか調査する。地積測量図は、作製された時期によって精度や図面の記載方法などが異なるため、必ず作製時期を確認することが重要である。
例えば、平成  年の不動産登記法一部改正により、土地の筆界に境界標があるときはそれを、境界標がないときは対象地の筆界点と近くの恒久的地物（鉄塔・橋梁など）との位置関係を記載し なければならなくなり、現地復元力が強化された。また、この頃から隣接する土地所有者すべての立会証明書（印鑑証明書添付、実印での押印）が必要になり、測量図としての精度が高まった。
平成  年  月  日に施行された新不動産登記法では、土地の分筆登記を申請する際、分筆後に残る土地（「残地」という）についても「特別な事情※」がない限り原則として測量を行い、一筆の土地ごとに地積測量図を作成しなければならなくなった。












※「地積測量図」
登記簿に記録されている土地面積（地積）の根拠を示すものであり、新たな土地の表示登記、地積の変更や更正の登記、分筆の登記などの申請時に添付される土地の面積等を記載した図面であるが、すべての土地にあるとは限らない。
※「特別な事情」
・分筆前の土地が広大であり、分筆後の土地の一方がわずかであるとき。
・「 条地図」が備え付けられており、分筆前の地積と分筆後の地積の差が誤差の限度内であるとき。
・座標値が記録されている地積測量図など、既存の資料により分筆前の地積と分筆後の地積の差が誤差の限度内であるとき。
・道路買収などの公共事業に基づく登記の嘱託が大量一括にされ、かつ、分筆前の地積と分筆後の地積の差が誤差の限度内であるとき。







（２）登記簿調査での注意点
①表題部について
登記されている内容と現況とが一致しているかどうかの調査を行う。
具体的には、①地目、②地積、③建物の構造・床面積、④未登記建物の有無、⑤登記簿上のみ存在する建物の有無、などを調査する。
②権利部の「甲区」について
ⅰ）売主と登記名簿人の調査   売主の持つ登記識別情報（権利証）に記載されている受付番号及び受付年月日の照合を行った
上で、売主と登記名義人が同一人物かどうかを調査する。売主の印鑑証明書に記載された住所氏名と一致しない場合は、その理由について確認する。また、共有者がいる場合は、共有名義人の住所氏名、及び共有持分について調査する。
ⅱ）所有権の帰属に疑念がないか
短期間のうちに所有権登記が転々と移転されている場合など、売主が物件を取得した経緯に不自然な点がないかどうかの確認をする必要がある。権利の帰属について調査、確認を行っても、過去の取引に関する疑念が解消されない場合には、媒介の取りやめや買主にその旨を助言して注意を喚起するなどの対応が必要となる。
ⅲ）所有者にかかる権利が登記されていないか
所有権移転の仮登記や買戻特約の登記、処分制限の登記など、買主が取得する所有権に影響を及ぼすような権利が登記されていないかを確認する。これらの登記がされたまま取引に入る場合には、近日中に抹消できることを前提として、停止条件付の売買契約にするなどの慎重な対応を心がける必要がある。

 ③権利部の「乙区」について
権利部の（乙区）に権利が登記されている場合、買主へ所有権を移転するまでに抹消できるもの
かどうかを確認しておく必要がある。例えば、売主が住宅ローンを利用している場合、乙区には債権に関する記録（抵当権）がある。
一般的に抵当権を抹消するには、借入金の完済が求められるため、残債額について売主へ直接確認することが大切である。売却金額（例えば債務超過など）によっては、抵当権の抹消に支障が生じる場合もあるため慎重な確認を心がける。
また、必ず「共同担保目録」の確認をすることが重要である。１つの債権に対して担保に供されているすべての不動産一覧を取得することが可能なため、完全なる所有権の取引を安全に行う上で役立つ情報となる。






（３）固定資産課税台帳の調査
固定資産課税台帳の物件の表示や所有者の氏名は、その物件が登記所へ登記申請されると登記所から課税台帳を備える管轄の自治体へ通知され、記録内容が更新される仕組みになっている。
また、不動産の所在地を管轄する自治体は独自に調査をしているため、建物を新築あるいは増改
築等した場合、その登記の有無にかかわらず記録内容が更新されることもある。
例えば、登記された建物は「家屋課税台帳」に記録され、未登記の建物で課税されているものは「家屋補充課税台帳」に記録される。さらに、固定資産税等の納税者の住所、氏名と売主の住所、氏名を照合することは、真の所有者であるか否かの確認にも役立つ。万が一、符合しない場合には、借地関係の可能性があるため、さらに詳しく調査する必要がある。


ポイント㻌



・登記簿謄本は、必ず共同担保目録（現に効力を有するもの）の記載があるものを取得する。

 ・固定資産課税台帳より、真の所有者であるか否かを確認することが可能。








ｅ）法令等制限の調査
 対象の不動産に関して、以下法令等に基づき建築されているか、違法建築物となっていないか調査する。

① 都市計画法
② 建築基準法
③ その他法令

ポイント㻌



・所有者への聞き取り調査で確認可能なもの以外は、不動産事業者に依頼する。
 （１）その他法令：がけ条例
がけ条例による擁壁を設けている場合は、検査を受けているかどうかの確認をする。
例）東京都建築安全条例第  条（がけ条例）による規制内容（抜粋）

 高さ ｍを越える崖の下端からの水平距離が、がけの高さの  倍以内のところに建築物を建築、
または建築敷地を造成する場合は、高さ ｍを越える擁壁を設けなければならない。

の部分に建築物を建築する場合、擁壁を設ける

がけの高さ（ｈ）


がけの最高部

擁壁を設ける

がけ

㻌

下端


㻌

約  度


ｈ


ｈ

がけ条例の規制を受ける範囲




ポイント㻌



・ブロックや水抜き穴が無い物は既存不適格となる。

 




（２）デスクワークで調査可能な範囲
①用途地域
「0DS([SHUW 用途地域マップ KWWSFLW\]RQHPDSH[SHUWQHW」にて全国市区町村の用途地域を確認できる。また、各行政の +3 などでも確認可能。
例）奈良市「奈良市都市計画情報公開システム」
②土砂災害警戒区域の指定範囲
国土交通省の +3 で「各都道府県が公開している土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域」としてまとめられている。また、各行政の +3 などでも確認可能。
例）奈良県一体「土砂災害警戒区域等の指定状況」
③市道の確認地域によっては各行政の +3 で確認可能。
例）奈良市「奈良市道路案内」
④その他
上記以外でも、地域によってはインターネット上で下水等の調査が可能な場合がある。
例）大阪ガスは「ガス 1$9, くん KWWSVJDVQDYLNXQRVDNDJDVFRMS」で検索可能。


ポイント㻌



・土砂災害警戒区域には地番が載っていないため、現地調査した者が確認する。










ｆ）売買契約の流れ（現状売渡の場合の事例）
（１）購入条件の打合せ
買主は、不動産事業者（仲介業者）等と購入条件について打合せをする。
・希望価格と購入時期
・資金計算
・購入理由
・予算と資金調達方法
・入居時期など
（２）購入申し込み
不動産事業者（仲介業者）等より、売主と購入条件の交渉をする。
・購入金額
・引渡し時期
・諸条件
・希望契約日（申込から  週間程度）
・ローン申し込み（事前審査）など
（３）交渉成立（ローン事前審査 2. の場合）
買主と売主の条件の折り合いがついた上で、以下項目などについて決定する。
・購入金額の決定
・契約日の決定・諸条件の決定など
（４）重要事項説明
より安全な取引のために、以下項目などの重要事項については書面で確認する。不動産事業者（仲介業者）が入る場合は、宅地建物取引士より重要事項説明を行う。
・物件所有者、抵当権
・利用の制限・道路状況
・契約解除の条件
・借入、その他重要な事項など


契約日までに

・認印（シャチハタ不可）

準備が必要な書類

・ローン本申込書類など

（５）売買契約の締結
より安全な取引のために、以下項目などについて確認する。
・売買金額
・手付金支払い（一般的に売買代金の ％程度）
・特約事項
・仲介手数料支払い

引き渡しまでに

・実印       ・印鑑証明

準備が必要な書類

・住民票      ・銀行借入書一式
・掃除手配     ・引き渡し手配

引き渡しまでの準備

・役所への届出   ・金融機関への届出
・学校への手続き  ・水道、ガス、電気、電話などの手続き

（６）物件引渡しと残金支払い（最終決済）
確実な物件引き受けのために、以下項目などについて確認する。
・境界確認
・登記手続、権利書の受領
・鍵の受領
・物件残代金の支払い
・入居
・仲介手数料の残金支払い（契約締結時に全額支払いしていない場合）
・土地分のみローン開始（７）アフターサービス
購入後の悩み解決の手助けを行う。
・税金の申告と支払い
・リフォーム、増改築
・簡単な手直し・生活情報の提供







住宅ローンの審査基準について
① 勤続年数・・・最低  年以上が望ましい（ ヵ月から可能な銀行もあり）。
保険証で確認（国民健康保険が不可の銀行もあり）。

② 年収・・・・・ 万円を境に借入額・優遇条件が大きく変わる。
源泉徴収票の総額で確認。
③ 勤務先内容・・資本金・業績が良いほど優遇条件が良くなる。
※各銀行によって審査基準あり。
④ 頭金・・・・・ 円でも可能だが、契約時の手付金は必要。
諸費用も借入できるが、優遇条件に悪影響。
⑤ 他の借入・・・基本的にローン借入時までに全額返済が望ましいが、返済比率に問題なければ条件無しの場合もあり、過去に延滞等の事故があった場合は通りにくくなる。（携帯電話料金などの支払い忘れにも注意）
連帯保証人等になっている、なっていた場合は内容確認が必要。
⑥ 健康状態・家族構成・・大きな障害、病気を患った場合は融資不可の場合もある（団体信用生命保険の加入（※保険料は銀行負担）が融資の条件）のため、結婚し、家族がいる方が審査は通りやすい。
⑦ 物件の担保価値・・・・購入予定物件の担保価値によって、希望額が下りない場合もある。
新築：ほぼ ％融資可能
中古：各銀行の判断基準による（築年数の古い物件等）
◇ 個人信用情報の開示先 ・ シーアイシー ・ 全国銀行個人信用情報センター ・ （株）日本信用情報機構









住宅ローン事前審査時の必要書類例

申込書類

□ 住宅ローン事前審査申込書
□ 個人信用情報の同意書□ 本人確認資料のコピー
  （運転免許証又はパスポート）※免許証は両面要

確認書類□ 収入証明書のコピー ※両面要□ 健康保険証のコピー ※両面要□ 返済予定表（他の借入がある場合）
□ 物件パンフレット・地図
□ 登記簿謄本（土地・建物）

物件書類

□ 公図・測量図・建物図面
□ 建物見積書（新築の場合）
□ その他（前面道路確認書類）
□ 売買契約書のコピー

契約関係□ 重要事項説明書のコピー
□ 工事請負契約書のコピー（新築の場合）
□ 建築確認済証











２４．建築に関する基礎知識
ａ）都市計画・建築基準法
（１）都市計画区域と市街化区域
①都市計画区域とは
都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域として定められたものです。都市計画区域では健康で文化的な都市生活を実現し、機能的な都市活動を確保するために、各種の都市計画を定め、都市計画事業等が実施されています。
②都市計画区域（奈良県の場合）
奈良県では、大和平野を中心とした  市町村からなる「大和都市計画区域」と、吉野郡の 町からなる「吉野三町都市計画区域」の  つが都市計画区域と定められており、奈良県の総面積のおよそ ％（KD）が都市計画区域となっています。

都市計画区域名



構成市町村





奈良市 一部 、大和高田市、大和郡山市、天理市、
橿原市、桜井市、五條市（一部）、御所市、生駒市、
香芝市、葛城市、宇陀市 一部 、平群町、三郷町、
斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、田原本町、
高取町、明日香村、上牧町、王寺町、広陵町、河合町

大和都市計画区域



面積







 吉野町（一部）、大淀町、下市町（一部）
                合計

吉野三町都市計画区域

KD

KD
KD
③市街化区域・市街化調整区域とは
都市計画では、スプロールという無秩序な市街化を防止し、都市の健全で計画的な市街化を図るため、都市の発展の動向を勘案しながら、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されています。この区域区分のことが一般に「線引き」といわれています。

既に市街地を形成している区域及びおおむね  年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。ここでは用途地域が指定され、また、都市施設の整備、市街地開発事業などが積極的に行われています。



市街化区域

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域で、原則として開発行為や建築行為はできないことになっています。



引用：奈良県 +3•区域区分、地域地区、地区計画
KWWSZZZSUHIQDUDMSKWP









（２）都市計画法に基づく区域区分図

都市計画区域外

都市計画区域

市街化区域

市街化調整区域

優先的に市街化

市街化を抑制

非線引都市計画区域

準都市計画区域

都市計画区域内であるが「市街化区域」
でも「市街化調整区域」でもない区域

都市計画区域に準ずる区域










（３）都市計画法と建築基準法
都市計画法は、都市を計画的につくっていくための法律であり、全国の土地を都市計画区域と都市計画区域以外とに分けています。建築基準法は、建築物について、安全や衛生を確保し、かつ、計画的な都市づくりと調和したものとするための法律です。建築基準法のうち、計画的な都市づくりのための規定（集団規定）は、都市計画区域および準都市計画区域に限って適用され、それ以外の規定（単体規定）は、原則として、全国一律に適用されます。また、都市計画による定めに従って、建築基準法による用途制限や容積率・建ぺい率の制限が課されます。

１都市計画法
現代の人々の快適で住みやすい暮らしのためには、計画的に都市づくりを進めなければなりません。都市計画法は、計画的に都市づくりを進めるエリアを都市計画区域と定め、都市計画区域内で、都市計画を定めることとしました（都市計画区域以外で、秩序のある土地利用が必要な区域が、準都市計画区域）。都市計画の内容としては、①市街化区域および市街化調整区域の区分（区域区分）、②地域地区、③都市施設などがあります。
①市街化区域および市街化調整区域の区分：
市街化区域は、（L）すでに市街地を形成している区域、および、（LL）おおむね  年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。
②地域地区：
用途などの都市整備の目的に応じ、地区・街区が指定されます。地域地区には多くの種類があり
ますが、土地利用に深く関係するのが、用途地域です。用途地域には、住居系７種類（第１種低層
住居専用地域、第２種低層住居専用地域、第１種中高層住居専用地域、第２種中高層住居専用地域、第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域）、商業系２種類（近隣商業地域、商業地域）、工業系３種類（準工業地域、工業地域、工業専用地域）の合計  種類あります。
③都市施設：
都市の骨格となるべき施設を適正に配置するための都市計画です。道路、公園、水道・電気供給施設、河川・運河、学校・図書館・研究施設、病院、市場などが、都市施設です。

２建築基準法
（１）規定の分類
建築基準法の定めには、集団規定と単体規定があります。集団規定は、良好な集団的建築環境の確保を目的とする規定です。都市計画と相まって、計画的な都市づくりの実現に資するものであり、単体規定は、個別の建築物の構造上、防火上、衛生上等に関する規定です。個別の部位のありかたを規律し、人々の安全性の確保を図るものです。
（２）集団規定
集団規定としては、道路関係の制限、用途制限、容積率・建ぺい率の制限が、特に重要です。すなわちまず、建築物の敷地は、建築基準法上の道路（原則的に幅員が４P 以上のもの）に、２P 以上接しなければなりません。
都市計画によって決められた用途地域内の土地については、建築できる建築物の用途地域による制限が課されます。また、建築物の延べ面積・建築面積は、都市計画によってそれぞれ決められた容積率（建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合）・建ぺい率（建築物の建築面積の敷地面積に対する割合）を超えることはできないことになっています。集団規定>同法  条の２ないし  条の９（第３章）の規定@は、都市計画区域および準都市計画区域内に限って、適用されます。
（３）単体規定
単体規定としては、防火・防災の観点から、屋根、外壁、防火壁、廊下、階段、出入口などに関する規定があり、衛生の観点から、採光、換気、石綿に関する事項などについて、規定があります。
単体規定は、全国一律の規定です。

引用：公益社団法人全日本不動産協会•都市計画法と建築基準法の関係
KWWSZZZ]HQQLFKLRUMSODZBIDTHEGHEHDHEEHEH
DHEEEDHDIHIEDHEDHEHDHHDHEI






道路

道路に P 以上接していなければ
このような土地では再建築できない

隣接地

P
P

隣接地

宅地



ポイント㻌


 ・「集団規定」は都市計画区域及び準都市計画区域のみで適用される、周辺環境に対する規定。
 ・「単体規定」は、建物自体に関する規定。
 ・建築基準法上の道路とは原則として幅員が ｍ以上のものである。
 ・ｍ以上の道路に建築物の敷地が ｍ以上接していなければ集団規定を満たさないため、 建築・再建築は原則出来ない。
（４）これからの都市計画
平成  年に改正された「都市再生特別措置法」により「立地適正化計画」（コンパクトシティ）
が各市町村で定められつつある。
「立地適正化計画」とは、市街化区域内に居住誘導区域を設定し、よりコンパクトなまちづくりを目指すための計画であり、下記の  点を目的としている。
・人口減少社会への対応
・公共施設・インフラの維持保全の集約化
・縮退する都市計画
立地適正化計画区域
（都市計画区域）
市街化区域

居住誘導区域

居住誘導区域 人口減少の中にあっても一定のエリアにおいて人口密度を維持するため、居住を誘導すべき区域。
都市機能誘導区域
 居住誘導区域内において設定されているものであり、医療・福祉・商業等の都市機能を
都市の拠点に誘導し集約することにより各種サービスの効率的な提供が図られるよう定めるべき区域。

都市機能
誘導区域

地域公共交通

誘導施設
 都市機能誘導区域ごとにその立地を誘導すべき都市機能増進施設。

引用：釧路市 +3•釧路市立地適正化計画の策定について
KWWSVZZZFLW\NXVKLUROJMSPDFKLWBNHLNDNXWRVKLNHLNDNXWRVKLNHLNDNXSDJHKWPO









（５）既存建築物の用途変更 コンバージョン 
戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化
空き家等を福祉施設・商業施設等に用途変更する際に、大規模な改修工事を不要とするとともに、手続を合理化し、既存建築ストックの利活用を促進。

・戸建住宅等（延べ面積  ㎡未満かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。
・用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し（不要の規模上限を  ㎡から  ㎡に見
直し）。







【改正概要】
①３階建の戸建住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化 ３階建で  ㎡未満の場合、壁・柱等を耐火構造とする改修は不要
必要な措置 
 ３階建の場合、壁・柱等を耐火構・飲食店等：特段の措置は不要
造とする改修（石膏ボードを張る
改・就寝用途：早期避難の措置のみ
 現
正などの大規模な改修）を実施
行

案


・宿泊施設
 非常用照明の設置など
⇒警報設備等の設置
・福祉施設 （避難困難者の就寝用途には更に配慮）
 非常用照明の設置など（左と同様）


警報設備の設置
就寝中の火災時の逃げ遅れに配慮
階段の安全措置
例：グループホームへの
高齢者等の避難時間に配慮し、避難経路と
改修事例
なる階段を煙から守るための措置（スプリ
ンクラー又は扉の設置）を実施

非常用照明の設置など

耐火構造とする改修は不要
避難経路の安全確保主要な間仕切壁等に
よる延焼防止②戸建住宅から他用途への転用の際の手続き不要の対象を拡大 ㎡以下の他用途への転用は、
改

㻌

現
行

正
案




 ㎡以下の他用途への転用は、
建築確認手続き不要 ※基準への適合は必要

建築確認手続き不要※基準への適合は必要～ ㎡未満      ㎡以上～ ㎡未満     ㎡以上～

戸建住宅ストック（約  万戸）の面積分布

約 ％

約 ％

約 ％

約  割

引用：国土交通省住宅局・戸建て住宅等の用途転用の円滑化（建築基準法の改正）について平成  年  月       KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI  ※本マニュアルに合わせ記載方法を一部変更しております。









（６）既存不適格建築物
既存不適格建築物とは、建築時に法令の規定を満たして建てた物件が、法令の改正や都市計画の変更等により、新しい規定に合わなくなった建物のことを指す。これに対し、違法建築物は、建築当初から法令に合わない建物や、建築時に法令を満たしていても、増改築等により法令に合わなくなった
建物のことを指す。
 建築基準法では、原則として着工時の法律に適合する事が求められているため、着工後に法令の改正等などがあり既存不適格建築物となった場合でも、そのまま使用してただちに違法とはならない。
しかし、増築又は建て替え等を行う際は、その時点の法令に合うよう建築する必要がある。
ｂ）浄化槽
昭和  年に制定された浄化槽法では、浄化槽の製造・設置方法・保守点検・清掃方法等が定められており、浄化槽を設置することで、し尿 水洗トイレの汚水 と生活雑排水の浄化処理を適切に行い、河川などの生活環境の保全と公衆衛生の向上を目的としている。
浄化槽は、し尿だけを処理する単独処理浄化槽と、し尿とともに生活雑排水（台所、お風呂、洗濯排水等）も合わせて処理する合併処理浄化槽の  種類があるが、法改正によって、平成  年  月 日以降、単独浄化槽の新設が禁止されたため、現在は合併処理浄化槽への切り替えが進んでいる。利
用されなくなる単独浄化槽については、防火用水や雨水貯留層としての活用などが推奨されている。
合併浄化槽の仕組み
送風
嫌気ろ床

嫌気ろ床

生
活
排
水

担体流動 処生物ろ過 理
水
槽



綺
麗
に
処
理
さ
れ
た
水



ろ材
大きな固まりと水に溶けた汚れを分離し、ろ材に付着した嫌気性の微生物が有機物を分解します。

接触材
接触材に付着した好気性の微生物が更に汚水中の有機物を分解します。

消毒槽
大腸菌や病原菌を薬品で消毒して、安全な水に処理します。

引用：一般社団法人和歌山清掃連合会・和歌山環境整備事業協同組合
•合併処理浄化槽の仕組み KWWSZZZZDNDQN\RMSMRXNDVRXVWUXFWXUHKWPO









ｃ）建築確認申請
（１）建築確認申請・完了届フロー
福岡市での建築確認申請は次のような流れとなっている。確認済証の受領、中間検査合格証の受領、最終の検査済証の受領の段階を確認しておく。

第２章 許認可手続き、各事務処理フロー
１ 建築確認申請・完了届フロー㻌
関連条文 法第  条、第  条、第  条の 
改正年月 平成  年  月窓口 建築審査課
申請者

建築主事（建築審査課）

消防局

関連規制所管課










事前協議
「建築物等に関する規制と手続窓口一覧」による。

計 画 図 書
事前協議資料作成

確認申請書提出






確認済証受領

工事着手

 ※
中間検査申請
中間検査合格証受領

工事完了

消防完了届提出
ＥＬＶ完了届提出
完了検査申請書提出

（開発の完了届提出）


検査済証受領
建物の使用開始
建物の維持保全



事前協議




受 理
審 査
同 意















受 付
検 査
検査済証交付事前協議受  付
消防送付
審 意匠  構造査 設備
確認済証交付
受  付 
中間検査 
中間検査 合格証交付受  付 検  査 
検査済証交付※検査済証の交付には消防・ＥＬＶ等の検査済証の写しが必要。

※ 中間検査対象物件
   ・鉄骨造で階数が  以上かつ延面積  ㎡未満   ・木造の在来工法で用途が専用住宅、兼用住宅、併用住宅、長屋、共同住宅
   ・鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造で階数が  以上かつ述べ面積が  ㎡を超える共同住（共通事項）
・取扱い要綱や要領のあるものについては、原則として、必要書類等を明記していないが、    頁の中に、フローとともに収まるものについては、参考として一部記載している。
・申請者が行う処理は   で、行政が行う処理については   で表現している。
・申請書、添付図書の内容修正等は原則としてフローに明示していない。

出典：福岡市ＨＰ・福岡市確認申請の手引き（平成  年  月改正）・第  章 許認可手続き、事務処理フロー   KWWSZZZFLW\IXNXRNDOJMSGDWDRSHQFQWGDLVKRXPDWRPHSGI"ｄ）耐震
（１）建築物に対する耐震規定の変化
耐震規定は昭和  年から新耐震基準に改正され、平成  年の建築基準法の改正で新耐震基準が強化された。旧耐震基準と新耐震基準では、必要壁量が最大 ％増しになっており、さらに新耐震基準の強化によって、木造住宅における耐力壁の配置に「バランス規定」等が定められた。建築時期で耐震基準がどの時点のものか、ある程度把握できるように確認する。

建築物に対する耐震規定の変化

旧
耐
震
基
準

新
耐
震
基
準

強
化
さ
れ
た
新
耐
震
基
準

大正  年 関東大震災
昭和  年 福井大地震
昭和  年 建築基準法制定 ⇒建築基準法施行令に構造基準が規定
木造住宅は     ①床面積に応じて必要な筋かい等を入れる「壁量規定」が定められた      ②床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が定義された
昭和  年 建築基準法施行令改正      ①壁量規定の強化      ②床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率の改定
昭和  年 新潟地震
昭和  年 十勝沖地震
昭和  年 宮城県沖地震
昭和  年 建築基準法施行令大改正
木造住宅は      ①壁量規定の見直し      ②構造用合板や石膏ボード等の面材を張った壁等の追加
③床面積あたりの必要壁長さ、軸組の種類・倍率の改定
平成 年 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）
耐震改修促進法施行

平成  年 建築基準法改正
木造住宅は
①地耐力に応じて基礎の仕様を規定（地盤調査が事実上義務化）
②構造上主要部分の継手・仕口の仕様規定が示された（金物使用が事実上義務化）
③耐力壁の配置に「バランス規定」が定められた（四分割法規定または偏心率 以下）平成  年 品確法住宅性能表示制度スタート…構造において耐震等級が盛り込まれる
平成  年 改正耐震改修促進法施行
平成  年 住宅瑕疵担保履行法施行（平成  年  月以降引渡し物件において）









新耐震基準の木造住宅の耐震性能の検証方法については、
国土交通省より平成  年  月  日に「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」として発表されており、所有者で出来る検証方法として下記の内容が記載されている。
「所有者等による検証」の方法について㻌
「平面・立面の形」、「接合部の金物」、「壁の配置バランス」、「劣化の状況」のいずれにも適合していることを確認する。㻌

全てに適合している場合は、「耐震性あり」の判定㻌
（不適合な項目がある場合は、「専門家による検証」または「耐震診断」実施。）㻌

引用：国土交通省・＜参考＞新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法の概要 ｐ㻌   KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI  ※本マニュアルに合わせ記載方法を一部変更しております。㻌



（２）耐震診断と耐震補強
 ①地震に弱い家のチェック項目
132 法人日本耐震防災事業団が自分でできる耐震診断として公開している診断項目が下記である。現地調査の際に確認出来る項目は確認する。

 窓まわりの外壁にヒビがある 基礎にヒビ割れや欠けが出ている
 床をパチンコ玉が転がる シロアリの被害を受けたことがある 敷地から ｍ以内に川がある ドアや襖の開け閉めがしにくい 新築後、アンカーボルトを点検したことがない 押し入れの中にカビを発見したことがある  階に店舗や車庫がある
 屋根の瓦が重い
 増築を行っている 床下の土台に腐朽が見られる
 階段の上り下りに揺れを感じる 基礎の高さが ｃｍ以下である
 近くを大型車が通るとガタガタ鳴る 吹き抜けがある 壁が一方に偏っている、または少ない
 地震情報より揺れを感じる 完了検査を受けていない  年以前に建てられた家である
 大風が吹くと揺れを感じる
該当が  つ未満 問題ありません
該当が ～  調査の必要があります
該当が  個以上 精密検査と補強対策を考えましょう

参考：132 法人日本耐震防災事業団 •耐震診断いつかやってくるその日に備えて。
   あなたの家は大丈夫？まずは自分でできる耐震診断を KWWSWDLVKLQGDQFRP









 ②耐震診断から耐震補強の流れ  耐震診断は調査が  段階に分かれており、 次調査は「見る」、 次調査で「構造計算」、 次調
査で「部材の状況」までを確認し、 次調査で補強が必要と判断された場合、解体するのか耐震改修を行うのか検討していく。

耐震診断から耐震補強への流れ

予
備
調
査

予備調査



建物調査

耐震診断の必要性
三次調査までに安全であると診断

耐震診断

されれば継続して使用可能
耐
震
診
断

一次調査



二次調査

三次調査

補強の必要性
耐震改修設計耐
震設
計

最終の判定までに補強困難と診断

耐震改修計画・立案

される場合もある



工事費見積り
判定

補
強
工
事

耐震補強工事











 ③耐震補強工事（木造）
  耐震補強としてより効果が高いのは屋根の軽量化である。古い住宅ほど壁の量が少なく、重みが上部に来ていると揺れに弱くなる。また、壁補強も良く行われており、壁量をバランスよく配置す
ると効果的で、壁量に応じて基礎を強くする必要がある。
玉石基礎の場合は、鉄筋コンクリート造の布基礎に変更し、土台をアンカーボルトで締め付ける
ことで、家を地面にしっかり固定する補強方法もある。ただし、玉石基礎はいわゆる免震構造であるため、鉄筋コンクリート造の布基礎に変更した場合、壁量等で家全体を揺れに強くする必要がある。地盤改良は行った方が良いのは間違いないが、費用対効果は低いため優先度は低くなる。
ｅ）インスペクション・既存住宅状況調査
（１）インスペクションとは ①宅建業法におけるインスペクションの手順

不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査（インスペクション）
の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備
【新たな措置内容】

【期待される効果】

①媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者の斡旋の可否を示し、媒介業者の意向に応じて斡旋する。

・インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進される。

②重要事項説明時
宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明する。

・建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能になる。
・インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵
保険の加入が促進される。

【取引フロー】
売却／購入申込み

申
込
み



①媒介契約締結

依頼者の意向に応じ
インスペクション実施
②重要事項説明

契
約
手
順



③売買契約締結

③売買契約締結時
基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付する。

物件の引渡し・建物の瑕疵をめぐった物
件引渡し後のトラブルの防止になる。

引用：国土交通省・改正宅地建物取引業法の施行に向けて参考資 KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI
※本マニュアルに合わせて一部変更しております。
インスペクションはアメリカで行われ始めたもので、アメリカでは買主が購入希望物件のインスペクションを行う。日本では上記のようにどちらかというと売主主導で行うようになっており、中古物件の売却の際にコストをかけてインスペクションを行う売主が少なく、「販売手段」として活用されているのが現状である。






 ②インスペクションの検査項目および戸建て住宅における検査対象と劣化判断
戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目
検査の観点

対象部位等

検査対象とする劣化事象等



検査方法

① 構造耐力上

小屋組、柱・梁、床、

• 構造方式に応じ、木造にあっては蟻害・腐朽が、鉄骨造にあっては腐食が、鉄筋コン

目視、触診

の安全性に
問題がある
可能性が高
いもの

クリート造にあっては基礎において検査対象とする劣化事象等が生じている状態

土台・床組等の
構造耐力上主要な部分

• 著しい欠損や接合不良等が生じている状態

床、壁、柱•  以上の傾斜が生じている状態（鉄筋コンクリート造その他これに類する構
造を除く）
• コンクリートに幅  ㎜以上のひび割れ又は深さ  ㎜以上の欠損が生じている状態

基礎

• 鉄筋コンクリート造で鉄筋が腐食している可能性が高い状態（錆汁の発生）や腐食す

打診、計測

計測
目視、計測る② 雨漏り・水
漏れが発生

外部

している、
又は発生す
る可能性が
高いもの
③ 設備配管に

屋根、外壁

• 屋根葺き材や外壁材に雨漏りが生じる可能性が高い欠損やずれが生じている状態

屋外に面した• 建具や建具まわりに雨漏りが生じる可能性が高い隙間や破損が生じている状態• シーリング材や防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損が生じている状態

サッシ等
内部

• シーリング材や防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損が生じている状態

目視• 給水管の発錆による赤水が生じている状態

目視、触診

日常生活上
排水管

劣化等が生
じているも
の• 水漏れが生じている状態
• 排水管が詰まっている状態（排水の滞留を確認）
• 水漏れが生じている状態

換気

目視

小屋組、天井、 • 雨漏り又は水漏れが生じている状態（雨漏り・漏水跡を確認）
内壁

給排水 給水管、給湯管

支障のある

目視

換気ダクト

• 換気ダクトが脱落し、又は接続不良により、換気不良となっている状態

（通水）
目視、触診
（通水）
目視

共同住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目【共同住宅（専有部分）】
検査の観点

検査対象とする劣化事象等


対象部位等
壁、柱、梁

① 構造耐力上の安全性に• 構造方式に応じて、鉄筋又は鉄骨が腐食している可能性が高い状態（錆汁の発生）や腐食する可能性が高い状態（鉄筋又は鉄骨の露出）

問題がある可能性が高•  以上の傾斜が生じている状態（鉄筋コンクリート造その他これに類する構造

いもの

検査方法
目視
計測

を除く）
• コンクリートに幅  ㎜以上のひび割れ又は深さ  ㎜以上の欠損が生じている状態

② 雨漏り・水漏れが発生
している、又は発生す

内部

天井、
内壁

る可能性が高いもの
③ 設備配管に日常生活上

給水管、

給排水

給湯管

支障のある劣化等が生じているもの

排水管
換気• 雨漏り又は水漏れが生じている状態（雨漏り・漏水跡を確認）

目視• 給水管の発錆による赤水が生じている状態

目視• 水漏れが生じている状態

通水• 排水管が詰まっている状態（排水の滞留を確認）

目視• 水漏れが生じている状態

換気ダクト • 換気不良となっている状態

通水
目視

【共同住宅（専用使用部分）】
検査の観点
① 構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高

対象部位等
壁、柱、梁

いもの② 雨漏り・水漏れが発生
している、又は発生す
る可能性が高いもの

検査対象とする劣化事象等• 構造方式に応じて、鉄筋又は鉄骨が腐食している可能性が高い状態（錆汁の発生）や腐食する可能性が高い状態（鉄筋又は鉄骨の露出）

検査方法
目視
計測

• コンクリートに幅  ㎜以上のひび割れ又は深さ  ㎜以上の欠損が生じている状態
外部

外壁

• シーリング材や防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損が生じている状態

目視

屋外に面し

• 建具や建具まわりに雨漏りが生じる可能性が高い隙間や破損が生じている状態

目視

たサッシ等

• シーリング材や防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損が生じている状態

注）木造の共同住宅については、戸建住宅の検査項目を準用することが考えられる。

出典：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI㻌






 ③建物状況調査結果

本調査の実施日□ 一戸建ての住宅□ 共同住宅等  （ □住戸型   □住棟型 ）

調査の区分

建物状況調査基準に基づく劣化事象等の有無
（下の『各部位の劣化事象等の有無』欄も記入する事） □有 □無

劣化事象等の有無

建
物
状
況
調
査

＜構造耐力上主要な部分に係る調査部位＞
各部位の劣化事
象等の有無
※調査対象がな
い部位は二重線で隠すこと

＜雨水の侵入を防止する部分に
係る調査部位＞

劣化事象等
有 無 調査でき
なかった

基礎
□ □ □床□ □ □柱及び梁□ □ □外壁□ □ □
バルコニー及び共用廊下 □ □ □内壁□ □ □天井□ □ □その他

配筋調査 □ □ □
コンクリート圧縮強度  □ □ □

劣化事象等
有 無 調査できなかった
外壁
内壁
天井
屋根

□ □ □□ □ □□ □ □□ □ □

出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「［新訂版］わかりやすい売買契約書の書き方☆追補☆」
   ｐ より抜粋  KWWSZZZVDJDWDNNHQRUMSRVKLUDVHM\XVHWVXSGI








２５．不動産登記に関する基礎知識
（１）相続登記の未了
登記名義人が亡くなられた方のままの名義となっている場合、売買による所有権移転登記ができないため、まずは相続登記をする。遅くとも売買契約の締結までに、相続登記を完了させることが望ましい。
相続登記の一般的な手続きの流れは下図の通りである。基本的に亡くなられた名義人の「出生から亡くなるまでの戸籍」が必要になる。

相続による所有権移転登記手続きの流れ
相続人
依頼

司法書士
当事者の戸籍等、必要書類の収集
遺産分割協議書の作成
法務局での所有権移転登記


※相続登記が必要な場合、ケースにより様々な書類が必要になるため、司法書士に相談し、直接やり取りしてもらう方が良い。


ポイント㻌



 ・相続関係者が多く意見がまとまらなかった場合等は取引が出来ず“そのまま”になりうる。
 ・相続登記は名義人が亡くなられたらすぐに行う様、促していくことが重要。
（未了の間に相続人が死亡し関係者が増加する等、相続がより困難になる可能性がある）

 





（２）物件（建物）の現況と登記内容の不一致 ①物件の現況と登記内容の不一致が発生する例
  ・ 増改築や一部取り壊しが行われたにも関わらず登記修正が未済。
  ・ 現存しない建物の登記が残っており、現存建物が未登記。
    これは滅失登記を行い、新たに現存建物を登記しなければならない。

 ②建物が未登記の場合の見分け方
「評価証明」の確認時に「家屋番号」が記載されていないものは基本的に未登記である。反対に、登記と評価証明の家屋番号が一致していれば登記されている建物と判断して基本的には問題ない。

 ③費用負担登記を現況と一致させるためには、相当の費用がかかる。原則は現所有者の費用負担で現況と登記の一致をさせてから、買主への所有権移転登記を行うべきであるが、現所有者が消極的な場合、最終的には現所有者と買主で相談して費用負担を決定することになる。

 ④土地の地積更正  面積・筆数が多くなると測量費用・登記費用が高くなる。案件毎に不動産屋又は司法書士に相談するようにする。
補足

司法書士への業務依頼に必要な書類

 登記内容の確認・登記手数料の算定・物件登記（所有権移転）などの依頼をする際にまず提出するべき書類は下記の通りです。登記手続きは仲介業務との関連性が強く、不動産業者
を経て伝達されることが多くあります。
・物件の登記簿謄本―全部事項証明書（法務局やインターネットで取得）
・該当年度 最新 の評価証明書、課税明細書、名寄帳など評価額が分る情報
・売買契約書（契約が済んでいる場合）

















（３）農地 ①農地法
農地の売買や賃貸では、農業委員会または県知事の許可が必要である（農地法  条、 条）。許可が下りず、売買出来ない場合もある。各市町村における条件をあらかじめ確認しておくと良い。
登記地目が「農地」となっていても、現況状態により農地以外に地目を変更する農地転用が可能な場合もある（農地法  条）。
 ②仮登記、売買予約
農地法に基づく許可が得られなかった場合等で「仮登記」や「売買予約」と記載されていることがある。この場合、真の所有者ではないため、売買は出来ない。取引きする為には、本登記されている真の所有者と交渉する必要がある。
（４）古い抵当権  基本的には抵当権者の相続人を探し出して抹消手続きに協力してもらう必要がある。


ポイント㻌



 ・農地の売却方法について事前の相談及び話し合いが必要。
 （農地のままか、転用するのか、現況が農地でない場合は地目変更してから売却するのか）

・農地転用をする際は脱退金が必要になる。（各市町村で確認）

 ・仮登記のみ移転することは可能。真の所有者とはならない。
補足

他人の土地を通行する必要がある場合

・その代限りであれば通行承諾書で良いですが、代替わりする場合等は地役権＊をつける方が良いでしょう。（＊地役権：他人の土地を特定の目的のために使用する権利）
・地役権は登記出来るため売却や相続をしても問題なく利用出来ます。
・通行承諾書を作成する際は代替わりしても通用する内容で作成しましょう。

















２６．空き家にまつわる法律に関する基礎知識
ａ）家賃滞納問題
滞納賃料の回収の一般的手続きの流れ

裁
判

差
押




内
容
証
明
郵
便
の
送
付




本
人
、
連
帯
保
証
人
へ
督
促
状
の
送
付

※詳しくは下記に記載

（１）督促状の送付記載事項
督促状には以下の  点を記載して送付する。
 
 ① 請求額
  滞納家賃、共益費、水道光熱費等の請求額を記載。
 ② 支払期限
発送日から  週間～ 日程度の支払期限を設定し、記載。
 ③ 振込先
賃借人が知っていても、振込先を明示する。
 ④期限までに支払わなければ、法的措置をとる旨を記載した書面  遅延損害金や弁護士費用等も請求することを記載しても良い。
（２）内容証明郵便の送付
  記載内容は督促状と同じ。弁護士名で送る方が効果的。
内容証明郵便の受け取りを拒否する可能性のある場合は、普通郵便でも同文の書面を発送した旨を記載し、内容証明郵便と普通郵便の  通を送付する。







（３）裁判①裁判前
本人、連帯保証人の財産調査を行う。
  ▶連帯保証人に所有不動産があるかどうか 本人は持ってない場合が多い  場合によっては仮で差押えする。仮差押えをするにも担保金として建物や土地の ～ 割程度
費用が必要。
（嫌がらせ行為でなければ執行又は取り下げにより全額戻ってくる。
）  ▶勤務先、自営業の場合は店舗等の所在などを調査   勤務先があれば裁判で判決が出れば給与の差押えが可能。自営業の場合は職業により何から差押えするかを調査する。
②裁判制度の選択
訴訟には、通常訴訟の他にも支払督促や少額訴訟という、一般の方が弁護士を雇わずに行う際に使う簡易な手続きがある。
  ▶ 支払督促
文書のみで可能。借用証書等を証拠に裁判所へ持ち込めば、判決と同じ効力のあるものを出してもらえる。しかし、証拠の真偽について自主的な審理をしていない為、支払請求をされた側は異議を出し、通常訴訟を起こして争うことができる。
  ▶ 少額訴訟
 万円以下の内容の訴えについて行うことのできる、審理が  度だけの簡易的な方法。 回の口頭弁論の日に判決が出る。
  ▶ 通常訴訟
 ヶ月に  度のペースで行い、時間及び費用がかかるため、複雑な案件や高額な案件の場合に行われる。
③差押え
 動産、給与、預金、動産（店舗の商品や備品類）を差押えする。

ポイント㻌



 ・仮差押えは事前に売られる・譲られることを防止するために行う手続きであり、物や車を差押える
 にはお金がかかる。仮差押えはせず、判決後に所有している場合に差押えることも可能。
 ・給与の差押えについては、その人の最低生活費を守るため、給与の  分の  が上限となっている。
 年収が高い場合等は上限が異なり、法律で定められている。







ｂ）借家人が所在不明の場合の残置物処分方法
賃貸借契約締結時に、借家人との間で残置物の処分に関する合意をしておく。具体的には「明渡し時に借家人が室内に物品を残置した時は、所有権を放棄したものとし、かつその処分費用を負担することについて、処分方法も含め賃貸人に対し、異議申し出ない」等の旨を確約条項として設けると良いとされている。
賃貸借契約時に何らの合意もない場合は、下記の流れで処分するが、膨大な費用及び時間がかかるケースもある。
① 建物明渡し及び未払い賃料の支払請求訴訟を提起し勝訴判決を取得する（公示送達による）。
② 明渡しについて強制執行の申立をし、建物明渡しを実行。建物内の残置物については、強制執行の申立をし、差押をして競売。
③ 残置物につき、競落人がいれば代金を賃料に充当する。競落人がいない場合、賃貸人自らが安価で競落すれば、処分が可能になる。


ポイント㻌



 ・賃貸借契約書に残置物の処分に関する条項を設けた場合でも、借家人が訴訟を起こした場合、
 残置物を全て処分しても良いという判決にはならない可能性がある。

・借家人に賃料の未払いがなく、建物の明渡しもされている場合の残置物処分については、残置 物の保管料（トランクルーム等に移動させ保管する費用等）の未払いで判決を取り、競売の流れ
 になることが多い。
 ・荷物を勝手に処分することは厳禁。移動も基本的にはしないほうが良い。

 ・保管している証拠等は残しておく。
 









ｃ）相続財産に空き家がある場合の諸問題
（１）遺産分割未了のままで空き家についてできる行為
①保存行為
相続人単独で可能。
 例）修繕、雑草木の伐採、立木竹の選定、工作物・塀の補修・修理、空き家の耐震検査、固定資産税の納付、不法占有者に対する妨害排除請求や返還請求
②管理行為
各相続人の持ち分に従い過半数で可能。
例）賃貸借契約の解除、使用貸借契約の解除
③変更、処分行為
相続人全員の同意で可能。
例）賃貸借契約の締結、売却、担保権の設定、建物の増改築、大規模修繕、解体
（２）行方不明の相続人がいる場合
行方不明の相続人について、家庭裁判所に不在者の財産管理人の専任を申立て、選任された不在者の財産管理人との間で遺産分割協議を行う。
（３）認知症で判断能力が低下した相続人がいる場合
認知症で判断能力が低下した相続人について、家庭裁判所に成年後見開始の審判を申立て、選任された成年後見人等との間で遺産分割協議を行う。
（４）相続放棄した場合の空き家の管理
相続放棄した者が空き家を管理している場合、相続放棄によって新たに相続人となった者等が空き家の管理を開始することができるまでの間、自己の財産と同一の注意をもって管理を継続する必要がある。  また、相続人全員が放棄したことにより管理を引き継ぐ者がいない場合は、家庭裁判所に対し、相続財産管理人の選任を申立て、選任された相続財産管理人に対し、管理を引き継ぐことが可能に
なる。


ポイント㻌



・遺産分割が完了していれば過半数の同意で短期賃貸借契約の締結が可能。

・空き家の場合、相続放棄が完了していても管理責任を免れることは出来ない。









ｄ）空き家にならないための予防策
予防策としては主に  つ。
① 所有者本人の判断能力が衰える前の処分
② リバースモゲージの活用   リバースモゲージとは、所有する住宅及び敷地を担保として、定期的な生活資金を借り入れ、所有者が死亡した時に住宅及び敷地を売却して借入金を一括返済する制度である。都道府県社会福祉協議会が実施主体（年齢等要件あり）。
③ 遺言による承継者の指定   特定の相続人、もしくは第三者や特定団体への寄付など
④ 信託制度の利用  信託とは、所有者が委託者となって信託財産の名義を受託者に移し、受託者が信託目的に従い受益者のための信託財産を管理処分する制度である。
⑤ 成年後見制度の利用
不動産を持っている事で被後見人に利益がない場合など等は家庭裁判所で許可を得て、売却す
ることもある。


ポイント㻌



・信託は遺言よりも自由に詳細まで設定できる。最近は家族信託をされているケースも増えてき ており、受託者の監督人をつける場合もある。
 






ｅ）成年後見制度
成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度がある。裁判所のホームページにて詳しい内容に関するパンフレットが公開されている。

・成年後見制度とは 認知症、知的障害、精神障害、発達障害などによって物事を判断する能力が十分ではない方（ここでは「ご本人」といいます）について、ご本人の権利を守る援助者（成年後見人等）を選ぶこと
で、ご本人を法律的に支援する制度です。
・任意後見制度 ご本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合には、あらかじめご本人自らが選んだ人（任意後見人）に、代わりにしてもらいたいことを契約（任意後見契約）で決めておく制度です。
 任意後見契約は、公証人の作成する公正証書によって結ぶものとされていますので、その手紙や費用については、最寄りの公証人役場で確認します。
 ご本人の判断能力が低下した場合に、家庭裁判所で任意後見監督人が専任されて初めて任意後見
契約の効力が生じます。この手続きを申し立てることができるのは、ご本人やその配偶者、四親等内の親族、任意後見受任者です。
任意後見契約締結
判断能力の低下
家庭裁判所に任意後見監督人選任の申立て
任意後見監督人の選任
任意後見契約の効力発生

・法定後見制度 ご本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判によって、成年後見人等が選ばれる制度です。
ご本人の判断能力に応じて、「補助」「補佐」「後見」の３つの制度が用意されています。



補助












判断能力が
不十分な方

対象となる方

成年後見人等が同意または取り消すことができる行為※１







成年後見人等が代理することができる行為※３


判断能力が
全くない方

補佐

後見

判断能力が
著しく不十分な方申立てにより裁判所が定める行為※２



申立てにより裁判所が定める行為

借金、相続の承認など、民法  条  項記載の行為のほか、申立てにより裁判所が定める行為

申立てにより裁判所が定める行為

原則としてすべての
法律行為





原則としてすべての
法律行為





※１成年後見人等が取り消すことができる行為には、日常生活に関する行為（日用品の購入など）は含まれない。
※２民法  条  項記載の行為（借金、相続の承認や放棄、訴訟行為、新築や増改築など）の一部に限る。
※３ご本人の居住用不動産の処分については、家庭裁判所の許可が必要となる。
※補佐制度及び後見制度の利用により、ご本人が一定の資格や地位を失う場合がある。
※補助開始の審判、補助人に同意権・代理権を与える審判、保佐人に代理権を与える場合には、ご本人の同意が必要です。
引用：裁判所 +3•成年後見制度－利用をお考えのあなたへKWWSZZZFRXUWVJRMSYFPVBOIKNRXNHQSDQIXBSGI








（１）成年後見人の業務
①成年後見人等として計画を立てます。
まず、ご本人がどのような生活をしているか、どのくらい財産を持っているのか調べてご本人に合った生活のしかたやお金をどう使っていくかなどを考えます。
②ご本人の希望などを聞いて、必要な手続を行います。
ご本人の思いや生活の様子を考えて、必要な福祉サービスを選んだり、年金を受け取るために必要な手続を行ったりします。
③お金のトラブルからご本人を守ります。
ご本人が悪質業者に騙されて、必要のないものを買わされるなどのトラブルに巻き込まれた場合には、その契約を取り消すことができます。
④ご本人の生活の様子を家庭裁判所に報告します。
ご本人の健康状態や暮らしぶり、お金や土地がどのくらいあるのかについて家庭裁判所に報告します。
引用：裁判所 +3•成年後見制度－利用をお考えのあなたへKWWSZZZFRXUWVJRMSYFPVBOIKNRXNHQSDQIXBSGI（２）手続きの流れ
市区町村・民間団体等
 市区町村に設置されている地域包括支援センターや社会福祉協議会等、成年後見制度に関わる専門職の団体（弁護士、司法書士、社会福祉士会など）に成年後見制度を利用するための手続、必要な書類、成年後見人等になってくれる方の確保などについて、あらかじめ相談することができます。
 申立て・申立てには、申立書などの書類や、申立手数料などの費用が必要です。
・来庁する日時について、電話で予約をする家庭裁判所もあります。
 調査等
・裁判所から事情を尋ねられることもある。
 ※ご本人の判断能力について鑑定を行うことがある（別途費用発生）。
 審判
・後見等の開始の審判をすると同時に成年後見人等を選任されます。
 報告
・成年後見人等は、選任後速やかに、ご本人の財産や生活の状況を確認して、  
 財産目録及び収支予定表を作成し、家庭裁判所に提出します。
・成年後見人等には、原則として少なくとも年に１回、ご本人の生活や財産 の状況などの報告を求められます。
引用：裁判所 +3•成年後見制度－利用をお考えのあなたへKWWSZZZFRXUWVJRMSYFPVBOIKNRXNHQSDQIXBSGI




ポイント㻌



・申立ては  親等までの親族が可能。その他に市区町村長が申立てることも可能。

 ・報告は年に  回、財産目録などをつけて報告を行う。
 




申立てについて
4 申立てはどこの裁判所でもできるのか？
$ 申立ては、ご本人の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。
管轄の家庭裁判所がわからない場合は最寄りの家庭裁判所に訪ねる
4 誰でも申立てができるのか？
$ 申立てをすることができる方は、ご本人、配偶者、四親等内の親族などです。その他に市区町村長が申し立てることもできます。
※ご本人から見て次の方たちが、四親等の主な親族に当たります。
・親、祖父母、子、孫、ひ孫 ・兄弟姉妹、甥、姪 ・おじ、おば、いとこ ・配偶者の親、子、兄弟姉妹
4 申立てにはどんな書類が必要になるのか？また費用は？
$ 申立てに必要な書類や費用のうち、主なものは次のとおりです。
・申立書 ・診断書（成年後見用）
※申立書及び診断書の用紙は家庭裁判所や裁判所ウェブサイトから入手可能
・申立手数料（１件につき  円分の収入印紙）
※補助や保佐において、代理権や同意権を付与する審判を申し立てる場合は、これらの申立てそれぞれにつき収入印紙  円が必要です。
・登記嘱託手数料（ 円分の収入印紙） ・郵便切手 ・ご本人の戸籍謄本 ・鑑定料（鑑定を行う場合）
※例えば親の後見の場合に子供同士で揉めている場合に必要になります。
4 鑑定はどんな場合に必要なのか？
$ ご本人の判断能力の程度を慎重に判断するため、医師による鑑定を行うことがあります。この場合は、鑑定料が必要になります。鑑定料は個々の事案によって異なります。
※鑑定料を含め申立てに必要な手続費用は、原則として申立人が納めることになります。なお、経済的に余裕がない方は日本司法支援センター（法テラス）による扶助や市区町村による助成を利用できる場合があります。
4 申立てを取り下げることはできるのか？
$ 申立てをすると、家庭裁判所の許可を得なければ取り下げることはできません。例えば、申立人が候補者として推薦する方が成年後見人等に選任されそうにないという理由では、原則として申立ての取下げは認められません。

成年後見人等の選任
4 成年後見人等にはどのような人が選ばれるのか？
$ 家庭裁判所は、後見等の開始の審判をすると同時に成年後見人等を選任します。成年後見人等の選任に当たっては、家庭裁判所がご本人にとって最も適任だと思われる方が選任されます。
申立ての際に、ご本人に法律上又は生活面での課題がある、ご本人の財産管理が複雑困難であるな
どの事情が判明している場合には、弁護士、司法書士、社会福祉士など、成年後見人等の職務や責任についての専門的な知識を持っている専門職が成年後見人等に選任されることがありす。
なお、誰を成年後見人等に選任するかという家庭裁判所の判断については、不服申立てをすることはできません。
4 成年後見人等に選任されたらまずどのようなことをするのか？
$ 成年後見人等は、選任後速やかに、面談などを通じてご本人の生活の状況や今後の生活上の希望等を確認します。また、銀行等へ必要な届出を行い、後見等事務の方針を立てた後、財産目録及び収支予定表を作成し、家庭裁判所に提出します。
※銀行等へ必要な届出を行う際に、登記事項証明書の提出を求められることがあります。登記事項
証明書には後見等の開始の審判の内容が記載されており、法務局で取得できます。
※財産目録とは、ご本人の預貯金や不動産などの財産がどれくらいあるのかを記載した書面す。
※収支予定表とは、ご本人の収入と支出の予定について、生活状況を踏まえて記載した書面す。
引用：裁判所 +3•成年後見制度－利用をお考えのあなたへKWWSZZZFRXUWVJRMSYFPVBOIKNRXNHQSDQIXBSGI








（３）後見等事務サポート方策・後見監督人等の選任
 予定されている後見事務が複雑困難である場合には、家庭裁判所は成年後見人等の事務をサポートするため、弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門職を後見監督人等に選任することがあります。
・後見制度支援信託の利用 成年後見人に適切に財産を管理してもらう為の１つの選択肢として、後見制度支援信託があります。後見制度支援信託とは、ご本人の財産のうち、日常的な支払いをするに必要十分な金銭を貯預金等として成年後見人が管理し、通常使用しない金銭を信託銀行等に信託する仕組みです。
この仕組みを利用することによって、成年後見人は日常的に必要な金銭を管理することになり、財産管理の負担が軽減されるとともに、家庭裁判所への報告も容易になるメリットがあります。
※後見制度支援信託は、成年後見と未成年後見において利用することができます。補助、保佐及
び任意後見では利用できません。
後見制度支援信託の仕組み（イメージ図）
ご本人の財産

信託銀行等が管理
信託財産

普段は使用しない金銭

払戻しや解約等には
家庭裁判所が発行する「指示書」が必要

後見人が管理
日常生活で必要な金銭

預貯金等

引用：裁判所 +3•成年後見制度－利用をお考えのあなたへKWWSZZZFRXUWVJRMSYFPVBOIKNRXNHQSDQIXBSGI（４）後見制度支援信託の仕組み


成年後見人が
家庭裁判所に報告

利用開始／払戻し、追加信託
指示書発行

信託銀行等で手続

・後見制度支援信託の利用の適否についての検討 成年後見人は、ご本人の生活状況や財産状況を踏まえて検討し、後見制度支援信託の利用に適しているか否かについて、家庭裁判所に報告します。
・信託契約締結
 家庭裁判所が、後見制度支援信託の利用に適していると判断した場合は、信託契約を締結するため
指示書を成年後見人に交付します。成年後見人は信託銀行等に指示書を提出し、信託契約を締結します。
・信託銀行等からの払戻し、追加信託 信託契約の締結後、信託銀行等からの払戻しや追加して信託を行う必要が生じる場合があります。
いずれの手続にも家庭裁判所が発行する指示書が必要です。
※後見制度支援信託を利用する際に、専門職が後見監督人として関与した場合には家庭裁判所の定める報酬が必要となります。（別途、信託銀行等の管理報酬が生じる場合があります）なお、信託契約の締結後、専門職が関与する必要性がなくなれば、専門職は辞任します。







後見等事務及び報告
4 成年後見人等に選任された後、注意する点は？
$ 成年後見人等は、ご本人の意向を尊重し、安定した生活を送ることができるよう、ご本人の身上に配慮する必要があります。また、財産を適切に管理する義務を負っているので、成年後見人等がご本
人の財産を不適切に管理した場合には、成年後見人等を解任されるほか、損害賠償請求を受けるな
ど民事責任を問われたり、業務上横領などの罪で刑事責任を問われたりすることもあります。
4 後見等事務の報告を行う頻度は？
$ 成年後見人等は、ご本人の意向を尊重し、安定した生活を送ることができるよう、ご本人の身上に配慮する必要があります。また、財産を適切に管理する義務を負っているので、成年後見人等がご本
人の財産を不適切に管理した場合には、成年後見人等を解任されるほか、損害賠償請求を受けるな
ど民事責任を問われたり、業務上横領などの罪で刑事責任を問われたりすることもあります。
4 成年後見人等に報酬は支払われるのか？
$ 成年後見人等や後見監督人等は、家庭裁判所に報酬付与の申立てを行った場合には、家庭裁判所の定めた報酬をご本人の財産から受け取ることができます（家庭裁判所の許可なくご本人の財産から報酬を受け取ることはできません）。
※任意後見監督人についても、家庭裁判所に対して報酬付与の申立てを行った場合には、家庭裁判所の判断により、ご本人の財産から報酬が支払われることになります。
4 住所を変更した場合は？
$ ご本人や成年後見人等の住所を変更したときは、法務局に「変更の登記」を申請し、家庭裁判所に連絡する。
後見等の終了
4 成年後見人等の仕事はいつまで続くのか？
$ 成年後見人等の仕事は、ご本人が病気などから回復し判断能力を取り戻すか、ご本人が亡くなるまで続きます。申立てのきっかけとなった当初の目的（例えば、保険金の受領や遺産分割など）を果た
したら終わりというものではありません。なお、成年後見人等を辞任するには、家庭裁判所の許可が必要になります。
4 成年後見人等の終了後の手続きは？
・家庭裁判所への連絡及び報告
 ご本人が亡くなった場合は、まず家庭裁判所に連絡し、その後の事務について確認が必要になります。
・法務局への登記申請
 家庭裁判所への連絡などのほか、法務局に「終了の登記」を申請します。
成年後見制度についての問合せ先
成年後見制度の利用や申立てについての相談
各市区町村の地域包括支援センターまたは社会福祉協議会
※障碍者の方の相談窓口は市区町村が委託した指定相談支援事業者となります。
※法定後見制度を利用する際に必要な経費を助成している市区町村もあります。

任意後見契約について 日本公証人連合会または全国の公証役場
KWWSZZZNRVKRQLQJUMS
後見制度支援信託について 一般社団法人信託協会リーフレットKWWSVZZZVKLQWDNXN\RNDLRUMSGRFXPHQWSDPSKOHWKWPO
成年後見登記に関する申請について 法務省KWWSZZZPRMJRMS
法的トラブルで困った時の問合せ 日本司法支援センター法テラス
KWWSVZZZKRXWHUDVXRUMS
成年後見制度の申立てや手続きについて 裁判所（後見ポータルサイト）
KWWSZZZFRXUWVJRMSNRXNHQS
引用：裁判所 +3•成年後見制度－利用をお考えのあなたへKWWSZZZFRXUWVJRMSYFPVBOIKNRXNHQSDQIXBSGI








ｆ）家族信託
（１）信託制度
信託とは、所有者が委託者となって信託財産の名義を受託者に移し、受託者が信託目的に従い受益者のための信託財産を管理・処分する制度である。
 以前は信託会社しか受託者になれなかったが、法制度の変更により、業としてでなければ一般の人でも受託者になる事が出来るようになった。これにより、民事信託（家族信託）という形で広く活用出来るようになった 弁護士や司法書士が営業で受託者になることは出来ない 。（２）空き家予防としての家族信託
家族信託は自由度が高く、様々なケースでの対策として利用が考えられる。国土交通省の「平成 年度先駆的空き家対策モデル事業」にて、福岡県青年司法書士協議会が作成した「家族信託を利用した空き家予防」についてのガイドブックでは次のようなケースと対策が示されている 本マ
ニュアルに合わせ、文章や表現を一部変更している 。
【ケース 】
 自身が所有する自宅で  人暮らしの母。認知症になったら施設に入居したいので、その際は自宅を売却して施設費用に充てたいと思っている。長男にその様にお願いしているが・・・

・対策なし
 所有者である母が認知症などで判断能力を失ってしまうと、自宅の売却や賃貸、贈与等の契約や預貯金の引き出しが出来なくなる。売却等を行うためには、成年後見制度を利用し、家庭裁判所に許可を得る必要がある。たとえ「空き家バンク」などに事前登録していても同様であり、自宅の売却が困難になって空き家になる可能性が出てくる。


・贈与による対策
 認知症になる前に長男へ自宅を贈与しておけば長男が売却することが可能。ただし、贈与税がかかる場合は考慮が必要。




・家族信託による対策
 母と長男で次のような家族信託契約を結ぶ。
  ▶ 母の自宅を長男に託し、長男が母の為に託された自宅の管理・処分などを行う。


委託者
受託者
受益者

長 
母
母
男  利益権利
信託契約





母が認知症になった場合でも、母に成年後見人をつけずに、信託契約の内容に従って長男が自宅を売却することが出来る。また、自宅の売却代金は、信託契約の内容に従って、長男が母のためにそのまま管理等を行うことが可能。この場合、母の為に管理などをしているので、贈与税はかからない。


参考：福岡県青年司法書士協議会2IILFLDO:HE6LWH 国土交通省所管事業「平成２９年度先駆的空き家対策モデル事業」     の活動成果報告KWWSZZZIXNXRNDVHLQHQNDLRUJIVVNBOLEDNL\DBSKDPSKOHWSGI





㻌

㻌

【ケース 】 自身の死亡後、所有する自宅を妻に相続させ、自宅で安心して暮らして欲しいと考えている夫。
自身も妻も年を取っており、自宅の管理が出来るか心配。妻は既に判断能力が低下しており、長男は遠方で疎遠。妻の死亡後はこれまで世話になった長女に相続させたいと考えているが・・・

妻
夫


既に判断能力低下㻌

これまで両親の世話㻌






長
男

㻌

㻌

長
女

遠方で疎遠㻌

・遺言による対策をした場合
 夫の遺言で自宅を妻へ相続させることは可能であるが、妻の次に相続する人を指定することは出来ない。また、妻が長女へ自宅を相続させる遺言を書ければよいが、遺言能力 意思能力・判断能力が無いと遺言は書けない。
 これらの事から、妻の死亡後に長男と長女で遺産分割協議が必要となる。長男は疎遠のため、遺産分割協議がまとまらず空き家になる可能性もある。
・委任契約による対策
 夫と長男で、自宅の委任契約（財産管理契約）をする。夫の生存中は、委任契約により長女が自宅の管理を行うことができるが、夫の死亡により委任契約は終了。自宅を相続した妻が認知症の場
合は、妻は長女との委任契約が出来ないため、自宅を管理できる人がいなくなる。

・家族信託による対策
 夫と長女で次のような家族信託契約を結ぶ。
  ▶ ①夫の自宅を長女に託し、長女が夫の為に託された自宅の管理を行う。
  ▶ ②夫死亡後は、長女が引き続き妻の為に管理等を行う。
  ▶ ③妻の死亡後は、長女が承継する。


委託者㻌

夫

受託者㻌

㻌

長
女

㻌

㻌

帰属先㻌

長
女

㻌

㻌

信託契約㻌


第  受益者㻌
第  受益者㻌
妻死亡で㻌

夫
夫死亡後㻌
信託終了㻌
妻

利益権利㻌




 夫死亡後も妻のために長女が管理などを継続できる。また、妻が遺言を書けないことによる長女と長男の遺産分割協議を回避できる。

参考：福岡県青年司法書士協議会2IILFLDO:HE6LWH 国土交通省所管事業「平成２９年度先駆的空き家対策モデル事業」     の活動成果報告KWWSZZZIXNXRNDVHLQHQNDLRUJIVVNBOLEDNL\DBSKDPSKOHWSGI









【ケース 】
 自身の死亡後、所有する自宅を妻に相続させたいと考えている夫。しかし、自身と妻の間には子供がいないので、妻が自宅を相続した後、妻が死亡すると遠方に住む義弟が自宅を相続することになる。妻死亡後は、義弟ではなく、自身の家系である甥に承継させたいと考えているが・・・・



妻

遠方在住㻌

姉

㻌

㻌

㻌

子
供
な
し

夫



㻌

義
弟



㻌



甥

㻌

【夫所有の自宅】
㻌
夫の家系が代々㻌
承継してきた自宅㻌

㻌

監督㻌

㻌

㻌

㻌

㻌

・夫の遺言による対策
 夫の死亡後、妻に住まわせることを条件として、甥に相続させる遺言を書く。この場合、甥を監督する人がいないため、妻と甥の関係性次第では、妻が住み続けられない可能性がある。また、自宅が甥の所有となるため、妻の生存中に自宅が売却されてしまう可能性もある。

・妻の遺言による対策
 妻が自宅を相続した後、妻が自宅を甥へ相続させる遺言を書く。この場合、義弟の働きかけなどによって、遺言が変更・撤回される可能性や、遺言の書き方によっては遺言が無効になる可能性がある。

・家族信託による対策
 夫と甥で次のような家族信託契約を結ぶ。
  ▶ ①夫の自宅を甥に託して、甥が夫の為に託された自宅の管理等を行う。
  ▶ ②夫死亡後は、甥が引き続き妻の為に管理等を行う。
  ▶ ③妻の死亡後は、甥が承継する。
 ※管理などの内容として、売却することを禁止する旨を入れることも可能。
 ※信託監督人 親族や司法書士などの専門職 を置いて、受託者を監督することも可能。


委託者㻌
受託者㻌
帰属先㻌
第  受益者㻌
第  受益者㻌

妻死亡で㻌
甥
甥
夫
妻
夫
信託終了㻌
夫死亡後㻌
信託契約㻌
利益権利㻌



信託監督人㻌

信託の目的に照らし、受益者の為に信託事
務が適切に遂行されているか受益者に代わって受託者を監督する者。㻌



参考：福岡県青年司法書士協議会2IILFLDO:HE6LWH 国土交通省所管事業「平成２９年度先駆的空き家対策モデル事業」     の活動成果報告KWWSZZZIXNXRNDVHLQHQNDLRUJIVVNBOLEDNL\DBSKDPSKOHWSGI




ポイント㻌



・名義を受託者に変更するため、権利濫用させないために監督人をつけるなどの工夫が必要。

 ・信託中に受託者が借金を抱えても家が売られる心配はない。
 




（３）制度の比較

対策が出来る期間

対策

元気

この期間の対策をしておかないと不動産 財産 を活用する 動かす ことが困難になる

もの忘れ？

死亡

認知症

遺言書作成
死亡後の事を
決めておくもの。

次世代

効力発生
遺言に沿った手続き

この期間のことを決めるものではない。

成年後見制度本人の財産を守る制度のため、原則、本人自宅は売却できない。

本人が死亡したら成年後見制度は終了。

自宅の売却にあたっては、本人の意思確認が必要
なため、認知症発症後の売却は原則できない。

死後事務委任契約というのもあるが、遺言に準じる。

認知症等、判断能力の衰えた方の支援するもの。

委任契約
契約により、自宅の管理等を代わりにお願いするもの。

贈与契約
契約により、相手方に所有権を移すもの。

生前贈与
単発の手続き 

死因贈与
単発の手続き 

家族信託
契約により、自宅の管理等をお願いすることで、現在～死亡以降の管理方法や承継先を決められるもの。

元気なうちから自宅の管理等を任せられる。

本人が認知症になっても継続して管理等を行うことができる。

本人が亡くなっても引き続き管理等を行うことができる。

契約の内容で次世代にわたって不動産の管理方法を定めることができる。

出典：福岡県青年司法書士協議会2IILFLDO:HE6LWH 国土交通省所管事業「平成２９年度先駆的空き家対策モデル事業」の活動成果報告
KWWSZZZIXNXRNDVHLQHQNDLRUJIVVNBOLEDNL\DBSKDPSKOHWSGI








空き家化のポイント
・遺言
認知症の期間は自宅の処分等ができません。
また、遺言で相続人共有とすると問題になることもあります。

・成年後見制度、委任契約
認知症の期間は自宅の処分等は原則出来ません。
亡くなった後の指定がないため、相続人共有の状態になり処分方法が決められなかったり、相続放棄
によって相続人が不在となることもあります。
・贈与契約
認知症の期間は自宅の処分等ができません。
贈与を受ける人が拒否してしまうこともあります。場合によっては贈与税もかかります。

参考：福岡県青年司法書士協議会2IILFLDO:HE6LWH 国土交通省所管事業「平成２９年度先駆的空き家対策モデル事業」
   の活動成果報告KWWSZZZIXNXRNDVHLQHQNDLRUJIVVNBOLEDNL\DBSKDPSKOHWSGI 









ｇ）法テラス
法テラスは政府全額出資で設立された機関である。
（１）法テラスで提供しているサービス・情報提供  お問合せ内容に応じて、解決に役立つ法制度や相談機関・団体などに関する情報を、電話やメール、面談により、無料で提供しています。

・犯罪被害者支援  被害後の状況やニーズに対応して、法制度の紹介や関係機関のご案内、個々の状況に応じて犯罪被害者支援の経験や理解のある弁護士の紹介を行います。また、刑事裁判への参加を許可された被害者等（被害者参加人）が経済的に余裕がない場合、法テラスを経由して国選被害者
参加弁護士の選定を請求できます。

・司法過疎対策を含むスタッフ弁護士に関する業務  法テラス法律事務所に常時勤務する弁護士（スタッフ弁護士）が民事法律扶助事件や国選弁護事件などに取り組みます。また、身近に法律家がいない司法過疎地域にも事務所を設置し、法律サービスを提供します。

・民事法律扶助  経済的に余裕のない方（資力の低い方）が法的にトラブルがあったときに、無料で法律相談を行い、必要な場合には弁護士や司法書士費用等の立替えを行います。

引用：日本司法支援センター 法テラス




ポイント㻌








・法テラス公式 +3  KWWSVZZZKRXWHUDVXRUMS







（２）法テラス（民事法律扶助）利用の条件
民事法律扶助は、前述の通り、資力の低い方でも弁護士や司法書士に依頼しやすくするための費用立替え制度であり、制度を利用するための資力基準等、条件が設けられている。
① 資力が一定額以下であること
 夫婦間の紛争の場合を除き、原則としてご本人と配偶者の収入・資産を合算した金額で判断します。
※医療費、教育費などの出費がある場合は、相当額が控除されます。
収入が一定額以下であること。
月収（賞与を含む手取り年収の ）の目安は以下の通りです。

基準 $
単身者

 人家族

 人家族

 人家族

 円 円 円 円 円 円 円 円









家賃・住宅ローンなどを負担している場合の限度額
単身者 円

基準 %

 人家族
 円 人家族 円

※（）内は、東京・大阪などの大
 都市の基準です。

※家賃・住宅ローンなどを負担し ている場合には、限度額の範
 囲内でその全額が上記収入基 準額に加算されます。

 人家族 円

保有資産が一定額以下であること。
資産の基準は以下の通りです。

単身者

 人家族

 人家族

 人家族

 万円 万円 万円 万円

※相談援助の際は現金・預貯金
 の合計額ですが、代理援助・書 類作成援助の際は不動産（自 宅や紛争物件を除く）・有価証
 券なども資産に含みます。

② 勝訴の見込みがないとは言えないこと
 和解、調停、示談成立などによる紛争解決の見込みがあるもの、自己破産の免責見込みがあるものなども含みます。
③ 民事法律扶助の趣旨に適すること 報復的感情を満たすだけや宣伝のためといった場合、または権利濫用的な訴訟の場合などは援助できません。
引用：日本司法支援センター 法テラス










（３）法テラス（民事法律扶助）申込みの流れ※下記引用内での裏面とは前項の法テラス利用条件を指す。
・申込み  ＞収入・家族構成 裏面・基準 $   ＞現金・預貯金額 裏面・基準 %  を伺います。
 裏面の①及び③いずれも満たしている場合、無料法律相談の予約をお取りします。
・無料法律相談  相談の結果、弁護士・司法書士費用等の立替制度（代理援助・書類作成援助）の利用を希望される方には、審査を受けていただきます。
・審査  審査では裏面の①～➂条件を全て満たす必要があります。
 審査に必要な書類は
  ＞資力を証する書類
  給与明細、課税または非課税証明書、年金通知書、生活保護受給証明書など   ＞住民票  本籍・筆頭者・続柄・世帯全員の記載があるもの、マイナンバーの記載は不要   ＞事件関係書類                    などです。

・援助開始決定  援助開始決定を受けると、法テラスの基準に基づき弁護士・司法書士費用（着手金・実費等）を決定します。費用は法テラスがご本人に代わって弁護士・司法書士に支払い、ご本人には原則として法テラスに毎月  円ずつもしくは  円ずつというように分割でお支払いいただきます（無利息）。
・事件終了
  事件の結果に応じて、審査の上、法テラスの基準に基づき弁護士・司法書士の報酬金及びその支払い方法等を決定します。
 ※生活保護を受給している場合など、立替費用の返済の猶予・免除を受けられる場合があります。
 ※立て替えたお金は原則、事件終了後  年以内にお支払いいただきます。
引用：日本司法支援センター 法テラス










２７．空家等対策の推進に関する特別措置法
ａ）空家等対策の推進に関する特別措置法の概要
公布日：平成  年  月  日 施行日：平成  年  月  日（平成  年  月  日完全施行）

＜背景＞
 適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要（条）
 参考：現在、空家は全国約 万戸（平成 年）、の自治体が空家条例を制定（平成 年 月）

空家等
＜定義＞
・「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その・市町村による空家等対策計画の策定
 他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木・空家等の所在や所有者の調査
 その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公
・固定資産税情報の内部利用等
 共団体が所有し、又は管理するものを除く。（条 項）
・データベースの整備等
・「特定空家等」とは、
・適切な管理の促進、有効活用 ①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
 ②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
特定空家等
 ③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態 ・措置の実施のための立入調査
 ④その他周辺の生活環境の保全を図るために
・指導→勧告→命令→代執行の措置 放置することが不適切である状態にある空家等をいう。（条 項）
＜施策の概要＞
・国による基本指針の策定・市町村による計画の策定等  ▶ 国土交通大臣及び総務大臣は、空家等に関する施策の基本指針を策定（条）
  ▶ 市町村は、国の基本指針に即した、空家等対策計画を策定（条）・協議会を設置（条）
  ▶ 都道府県は、市町村に対して技術的な助言、市町村相互間の連絡調整等必要な援助（条）
・空き家についての情報収集  ▶ 市町村長は、
    法律で規定する限度において、空家等への調査（条）    空家等の所有者等を把握するために固定資産税情報の内部利用（条）等が可能  ▶ 市町村は、空家等に関するデータベースの整備等を行うよう努力（条）
・空家等及びその跡地の活用  市町村による空家等及びその跡地に関する情報の提供その他これらの活用のための対策の実施 条 
・特定空家等に対する措置（関連の規定は平成 年 月 日施行）
  特定空家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令が可能。さら  に、要件が明確化された行政代執行の方法により強制執行が可能。 条 
・財政上の措置及び税制上の措置等  市町村が行う空家等対策の円滑な実施のために、国及び地方公共団体による空家等に関する施策の実施
  に要する費用に対する補助、地方交付税制度の拡充を行う（条 項）。
  このほか、今後必要な税制上の措置等を行う（条 項）。
 引用：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
■空家等対策の推進に関する特別措置法（概要） KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI




ポイント㻌



 ・空家等対策では敷地内に生えている樹木や雑草も対象とされている。
 ・空家措置法によってはじめて市町村による固定資産税などの個人情報の内部利用及び、空家実態調査（特定空家候補に関しては立入り調査）が認められた。

 ・空家特措法の責務という項目において、「所有者の責務」としてあくまで所有者が“自発的”に空き家を管理し、使用しないものについては利活用を図る事が明記されている。ｂ） 関係指針の概要
（１）基本指針
空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針
「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成２６年法律第１２７号）」第５条に基づき、国土交通大臣及び総務大臣が定めることとされている。

＜空家等に関する施策の実施に関する基本的な事項＞
  本基本指針の背景 （１）空家等の現状
 （２）空家等対策の基本的な考え方 ２ 実施体制の整備
 （１）市町村内の関係部局による連携体制
 （２）協議会の組織 （３）空家等の所有者等及び周辺住民からの相談体制の整備 ４ 空家等に関するデータベースの整備等 ５ 空家等対策計画の作成
 ６ 空家等及びその跡地の活用の促進 ７ 特定空家等に対する措置の促進 ８ 空家等に関する対策の実施に必要な財政上・税制上の措置 （１）財政上の措置 （２）税制上の措置

＜空家等対策計画に関する事項＞
 １効果的な空家等対策計画の作成の推進 ２空家等対策計画に定める事項 （１）空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する    対策に関する基本的な方針 （２）計画期間
 （３）空家等の調査に関する事項 （４）所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項 （５）空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項 （６）特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項 （７）住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項 （８）空家等に関する対策の実施体制に関する事項 （９）その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項
 ３空家等対策計画の公表等

＜その他空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するために必要な事項＞
 １ 空家等の所有者等の意識の涵養と理解増進 ２ 空家等に対する他法令による諸規制等
 ３ 空家等の増加抑制策、利活用施策、除却等に対する支援施策等



引用：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
■基本指針（概要） KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI









（２）特定空家等に対する措置に関するガイドライン「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）【概要】

市町村が「特定空家等」の判断の参考となる基準等及び「特定空家等に対する措置」に係る手続について、参考となる考え方を示すもの。

第  章 「特定空家等に対する措置」を講ずるに際して参考となる事項

第  章 空家等に対する対応
１．法に定義される「空家等」及び「特定空家等」
２．具体の事案に対する措置の検討
（１）「特定空家等」と認められる空家等に対して法の規定を適用した場合の効果等
・固定資産税等の住宅用地特例に関する措置
（２）行政関与の要否の判断
（３）他の法令等に基づく諸制度との関係
３．所有者等の特定・「特定空家等に関する措置」を講ずるか否かについては、（１）を参
考に、（２）及び（３）に示す事項を勘案して、総合的に判断。
（１）「特定空家等」の判断の参考となる基準
・空家等の物的状態の判断に際して参考となる基準を別紙に示す。
（２）周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらすおそれがあるか
否か（３）悪影響の程度と危険等の切迫性

第  章 特定空家等に対する措置
（４）執行責任者の証票の携帯及び呈示
１．適切な管理が行われていない空家等の所有 ４．特定空家等の所有者等への勧告
（５）代執行の対象となる特定空家等の中の動産の取扱い
者等の事情の把握
（１）勧告の実施
２．「特定空家等に対する措置」の事前準備
・固定資産税等の住宅用地特例から除外されること（６）費用の徴収
７．過失なく措置を命ぜられるべき者を確知することがで（１）立入調査
を示すべき。
きない場合
・明示的な拒否があった場合に、物理的強制力 ・勧告は書面で行う。
「過失がなくて」「確知することができない」場合を行使してまで立入調査をすることはできな ・措置の内容は、規制目的を達成するために必要か（１）・不動産登記簿情報、固定資産税情報等を活用せずに、所い。
つ合理的な範囲内
有者等を特定できなかった場合、「過失がない」とは言い・空家等を損壊させるようなことのない範囲内 （２）関係部局への情報提供
難い。
での立入調査は許容され得る。
５．特定空家等の所有者等への命令
（２）事前の公告
（２）データベース（台帳等）の整備と関係部 （１）所有者等への事前の通知
局への情報提供
（２）所有者等による公開による意見聴取の請求 （３）代執行の対象となる特定空家等の中の動産の取扱い
（４）費用の徴収
・税務部局に対し、空家等施策担当部局から常 （３）公開による意見の聴取
・義務者が後で判明したときは、その者から費用を徴収でに「特定空家等」に係る最新情報を提供
（４）命令の実施
きる。
（３）特定空家等に関係する権利者との調整
・命令は書面で行う。
・抵当権等が設定されていた場合でも、命令等 （５）標識の設置その他国土交通省令・総務省令で８．必要な措置が講じられた場合の対応
・所有者等が、勧告又は命令に係る措置を実施し、当該勧を行うに当たっては、関係権利者と必ずしも定める方法による公示
告又は命令が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地調整を行う必要はない。
６．特定空家等に係る代執行
特例の要件を満たす家屋の敷地は、特例の適用対象とな
３．特定空家等の所有者等への助言又は指導
（１）実体的要件の明確化
る。
（１）特定空家等の所有者等への告知
（２）手続的要件
（２）措置の内容等の検討
（３）非常の場合又は危険切迫の場合

ガイドライン〔別紙１〕～〔別紙４〕の概要
空家等の物的状態の判断に際して参考となる基準を示すもの。以下は例示であり、これによらない場合も適切に判断していく必要

〔別紙１〕そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危
険となるおそれのある状態

〔別紙２〕そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる
おそれのある状態

１．建築物が著しく保安上危険となるおそれがある。
（１）建築物が倒壊等するおそれがある。
イ建築物の著しい傾斜
・基礎に不同沈下がある ・柱が傾斜している         等
ロ建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等
・基礎が破損又は変形している ・土台が腐朽又は破損している 等（２）屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある。
・屋根が変形している・屋根ふき材が剥落している
・壁体を貫通する穴が生じている・看板、給湯設備等が転倒している
・屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している      等
２．擁壁が老朽化し危険となるおそれがある。
・擁壁表面に水がしみ出し、流出している            等（１）建築物又は設備等の破損等が原因で、以下の状態にある。
・吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
（２）ごみ等の放置、不法投棄が原因で、以下の状態にある。
・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生
活に影響を及ぼしている。
・ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。

〔別紙３〕適切な管理が行われていないことにより著し
く景観を損なっている状態

〔別紙４〕その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

（１）適切な管理が行われていない結果、既存の景観ルールに著しく適合していない状態となっている。
・景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態となっている。
・地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。                       等（２）その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態である。
・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。
・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。     等（１）立木が原因で、以下の状態にある。
・立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。       等（２）空家等に住みついた動物等が原因で、以下の状態にある。
・動物のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。               等（３）建築物等の不適切な管理が原因で、以下の状態にある。
・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。             等

出典：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報■ガイドライン（概要） KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGIｃ）空家等対策計画の概要
空家等対策計画の策定の際は、「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」における『空家等対策計画に定める事項』（E）関係指針の概要＜基本指針＞参照）に則り、以下の事項についてまとめる。

① 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針
・重点対策地区（なければ全域）、対象空家等の種類など今後の取り組み方針対象とする空家等の種類は自治体の課題に応じて設定
② 計画期間
 ・既存計画を考慮した計画期間の設定

③ 空家等の調査に関する事項
 ・自治体が把握した実態調査内容・結果④ 所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項
 ・空家等の所有者に適切な管理を促すための施策などの取り組み方針
⑤ 空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項
 ・空家や跡地の活用に関する方針や具体例関連機関等との協働内容⑥ 特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項
 ・特定空家等に対する措置の方針特定空家等の判定基準や具体的な手続き⑦ 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項
 ・住民からの各種相談に対する相談体制や相談窓口
⑧ 空家等に関する対策の実施体制に関する事項
 ・庁内外の体制・役割分担⑨ その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項
 ・空家等対策計画のＰＤＣＡサイクル等

ポイント㻌


 ・特定空家等の判定基準については、物件毎に判断が異なる場合もあるため、公開されていない
 自治体が多い。
 





（１）対象となる空家等の種類の考え方の例
・特に優先順位を定めず、「法第２条の規定による空家等」として、全てを対象としておく
・相続などの問題の生じやすい「個人住宅」の優先順位を上げ、その他のもの（アパートや他用
途の空き家）を次順位とする（実態調査も個人住宅を主とする）など
補足

空家等の種類

一般的に、下記の  種類に分けられる。
 二次的住宅      ：別荘及びその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）
 賃貸用又は売却用の住宅：新築・中古を問わず，賃貸又は売却のために空き家になっている住宅 その他の住宅     ：上記の他に人が住んでいない住宅で，例えば，転勤・入院などのため
居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など






（２）空家等の状況に応じた施策対応方針の検討
空家等は物件ごとの状況により対応が異なるため、「状況別の対応方針」を示しておくと、住民にとって分かりやすいものとなる。また、問題が深刻化する前の早期対応が重要であることから、自治体では「発生抑制」についての取り組みも重視されている。
それぞれの地域特性があることから、下図のどの段階の空家対策が重要であるかも自治体によって異なる。


対応コスト・難易度㻌

活用可能㻌
空き家㻌

居住世帯の
ある住宅㻌

時間・危険度㻌
適正管理㻌

発生抑制㻌
利活用㻌

㻌

【
対
策
】

不適正管理㻌
空き家㻌

老朽危険㻌
空き家㻌

除却㻌

 参考：東広島市ホームページ・東広島市空家等対策計画 概要版）
KWWSZZZFLW\KLJDVKLKLURVKLPDOJMSPDWHULDOILOHVJURXSJDL\RXEDQQSGI











（３）運用マニュアルの作成
空家等の対策を進める上で発生する具体的な事案に対応するため、以下の事項に関して手順や体制等を整理した「運用マニュアル」を作成する場合もある。
【空家等対策運用マニュアルの検討項目例】
① 問い合わせ等の対応（相談等対応窓口マニュアル）
・管理不全の状態にある空家等への問い合わせ等に関して、一般事例を整理し、想定される対応を
フロー図等を用いて整理② 特定空家等の判定マニュアル
・立入調査の実施手法について手順書を作成するとともに、各判基準項目の検証を行い、「特定空家等判断マニュアル」を作成
・管理不全により危険度が高いと判定された空家を対象にサンプル調査を実施する場合も多い③ 特定空家等の措置手順マニュアル・特定空家等の措置について、「空家等対策の推進に関する特別措置法」で定められているフローを基に、一般的な対応手順を整理

空家等対策計画、および、運用マニュアルについては、現況情報や先進事例などを整理した上で、関連部局の職員がワーキング形式で確認・調整する等の手順を踏む。






ｄ）市町村が実施する空家等対策計画
（１）市町村が実施する空家等対策の流れ
空き家対策等の推進のため、次のことについて国が支援するものとしており、この「解体・利用・発生防止・その他」の  項目が、自治体における空家対策の基本的な柱となっている。
「その他」の先駆的な取組等やまちづくりとして、地域特性や地域特有の問題などに対して市町
村が独自の取り組みを行っている。
空き家対策等の推進〇空き家対策は、利用できるものは利用し、除却すべきものは除却するとの考え方のもと、 地域のまちづくり・住まいづくりとしての取組を支援〇また、既存住宅流通市場の活性化の一環として支援   解体・撤去 ・・・・・・・・・ 不良住宅・特定空家等の解体・撤去   利用  用途変更 ・・・・・・ リフォームにより地域活性化に利用       住宅として流通 ・・・ リフォーム、譲渡、賃貸   発生防止等 ・・・・・・・・・ 生前・相続時の資産管理   その他 ・・・・・・・・・・・ 先駆的な取組等を支援、まちづくり
引用：国土交通省・住宅：空き家対策の推進のための新規制度等に係る説明会について
■配布資料（項目別）B空き家対策の施策概要ｐ
KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI
空家等に起因する問題は、防災・防犯・環境・衛生・景観・高齢者福祉・地域活性化・税に関する事項など多岐にわたる。そのため、「空家等対策」には従来の行政の施策も含まれており、空き家対策の  つの柱に対して実際に行われている施策には次の様なものがある。

出典：国土交通省・住宅：空き家対策の推進のための新規制度等に係る説明会について
■配布資料（項目別）B空き家対策の施策概要ｐ
KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI











（２）市町村が実施する空家等対策の方向性
地域によって課題も異なる為、空き家対策の方向性も異なり、これまで個別に考えられてきた施策においても、空き家の利活用促進だけでなく「空家対策」の視点を持って対策を検討していくことが必要。
また、まちづくりの方向性が決まっていなければ、空き家対策の方向性も見えづらくなるため、地域としてどの様なまちづくりをしていくかを検討することが空き家対策においても重要となる。


出典：国土交通省・住宅：空き家対策の推進のための新規制度等に係る説明会について
■配布資料（項目別）B空き家対策の施策概要ｐ
KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI










（３）空家等対策の組織的対応（事例）

空家等に関する主な事象の各対応部署（想定）
想定される主な事象

初期対応部門（想定）

倒・崩壊の懸念建設課

景観の阻害
住
民
か
ら
の
空
家
等
に
関
す
る
問
い
合
わ
せ
等

総務課
犯罪誘発を懸念

警察との連携を検討

防犯上の懸念

防犯懸念の内容を整理

防火上の懸念

消防との調整により対応

防災上の懸念

防災の観点で相談対応（現状での倒・崩壊対応は別途対応）

子どもがたむろする 学校等を通じた指導

総務課

警察署

教育委員会
総務課

消防署

悪臭・騒音
ごみ屋敷状態

生活環境課

虫・動物繁茂
雑草が繁茂

空家等がある敷地も空地と同等の対応

排水路まわり

何の水路なのかを確認

道路側溝など
水路の区分毎に対応

河川・排水路など
農業水利など



水漏れ

建設課
上下水道課
地域づくり推進課
上下水道課

税金の相談

税に関する相談等、あるいは税務署の紹介等

相続等の相談

法律相談等、相談窓口を紹介

利活用の相談

空き家バンク運営主体との連携

税務課
財務管理課

（税務課）

地域づくり推進課 空き家バンク

出典：泉南市（大阪府）庁内会議用資料

前述のとおり、空き家に起因する住民からの相談内容は、複雑かつ多岐に及ぶため、問題を整理し、初期対応すべき部署につなげる「ワンストップ窓口」を設置する自治体もある。
また、行政と各種専門家が連携した体制として「行政プラットホーム」の構築に取り組む市町村も増えてきており、空き家政策担当となる部署が空き家相談のワンストップ窓口となり、各種専門家や庁内関係部署と連携して、相談等に対応している事例もある。
（４）特定空家の指定に係る流れ（例）

① 所有者への情報提供   情報提供後も改善実施等が行われず、督促にも応じない場合
② 立入調査通知
③ 立入調査
④ 特定空家等の判断
  ※空家等対策協議会などで特定空家に該当するか否かに関する意見を受け、判断する。
   特定空家に対する措置を講ずる対象と判断された場合
⑤ 特定空家等の措置手続きへ
人の生命、身体、財産に重大な損害を及ぼす危険な事態が発生し、切迫性・緊急度が高い場合は、
原則、空家等対策協議会などから意見を受け、所有者へ通知した上で条例第１５条の規定による応急措置を実施するとする場合もある。







（５）市町村における特定空家等の措置の流れ（例）
住民からの相談等



特
定
空
家
等
の
判
断



指
導
・
助
言

勧
告

①現場調査（外観等）、所有者の把握（第  条第  項）

②立入調査（第  条第  項）

「特定空家等」に該当する場合（第  条）

※立入を拒否した場合
過料（第  条） 万円以下

公道に面する場合は公道管理者にも「所有者」の特定
情報を伝達し、応急措置等を講じても所有者関係情報の調査によらう。
り、行政関係資料の収集、所所有者等を確知することができない場合
有者の空き家調査

（地方税法）
税制緩和措置解除予告

③助言・指導（第 条第 項）
所有者、又は相続人全員に指導書を送付
※相当の猶予期限。各行政庁で決定
なお、当該特定空家等の状態が改善
されないと認めるとき
固定資産税の住宅
用地特例除外④勧告（第 条第２項）
※相当の猶予期限。各行政庁で決定



固
定
資
産
税
の
住
宅
用
地
特
例
除
外

空き家実態調査

命
令
前
の
事
前
通
告

税制緩和措置解除
事前の公告

正当な理由なく、その勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるとき

意見書の提出又は公聴会の請求 請求は⑤意見等の提出の機会の付与
（第 条第４～８項）

相当の期限を決めて
予め公告

 日以内

命じようとする措置及びその事由並びに
意見書の提出先及び期限を事前に通知

公聴会、告示※相当の猶予期限。各行政庁で決定







 回以上
 週間

開催日の
 日前までに告示

意見書の提出がなかった場合、意見聴取の請求がなかった場合、
意見書の提出又は意見聴取を経てもなお命令措置が不当でない
と認められたとき

⑥命令（第 条第３項）

命
令





不
利
益
処
分



関
係
課
や
法
第
７
条
協
議
会
等
で
協
議

改
善
す
れ
ば
特
定
空
家
等
で
は
な
く
な
る

（地方税法）



戒
告



代
執
行

不測の損害を未然に防止するための標識
の設置及び命令がなされている旨の公示
※相当の猶予期限。各行政庁で決定
期限までに義務の履行がないとき、履行しても十分でないとき
又は履行しても期限までに完了する見込みがないとき
■代執行に伴い、以下のことを検討
・議会への諮問、予算措置、工事（設計）発注業務、執行責
⑨略式代執行任者証
（第 条第 項）
・不動産や動産の扱い、解体範囲、費用聴取等

⑦戒告書の通知⇒代執行書の通知）
※相当の猶予期限。各行政庁で決定
＜再戒告を行うことも検討＞

⑧代執行（第 条第９項）
⑩費用の徴収（代執行法）、財産や収入
の差押え

・不動産の扱い、解体の範
囲、（解体の場合）費用徴
収等の検討
注）命令以降は行政手続上、不利益処分となるため、慎重な判断を要する。「勧告」は、行政手
続上は行政指導に過ぎないが、固定資産税の住宅用地特例が除外されることから、空家対策等
協議会での協議等を踏むことも考えられる。

出典：かごしま空き家対策連携協議会 「空き家対策ガイドブック 空き家対策実務者のための手引書」平成  年  月ｐ
KWWSNMFRUMSZSFRQWHQWXSORDGVDNL\DJXLGDQFHSGI



ポイント㻌

 ・勧告の時点で固定資産税の住宅用地特例除外となる。
 ・空き家は個人の財産であるため、措置に対して所有者が訴えを起こすことも可能。市町村は特定空家等の措置を行う場合、慎重に進め、経緯を確実に残しておくことが重要。

 ・代執行は、個人の財産に手を加えたり加工を行うことであり、雑草の除却なども含まれる。





（６）都道府県で作成された市町村の空き家対策業務に係る各種手引き
法第  条で定められた、「市町村に対して技術的な助言、市町村相互間の連絡調整等必要な援助」
として都道府県で市町村の空き家対策業務に係る各種手引きが作成されている。
※市町村向けのため、公表しない都道府県が多い。
公開されている資料については、下記にてまとめられている。
【全国空き家対策推進協議会】
・都道府県等で作成された空き家対策業務に係る各種手引き等の資料について
KWWSVZZZVXPDLPDFKLFHQWHUUHQJRXNDLRUMS]HQNRNXDNL\DZSFRQWHQWXSORDGV
 都道府県等作成空き家対策業務に係る各種手引き等の資料についてSGIｅ） 空家等対策の施行状況
（１）空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等空家等対策計画の策定状況

法定協議会の設置状況
市区
比率
町村数

空き家等の譲渡所  万円
控除に係る確認書の交付実績

市区
町村数

比率

既に策定済み



％

設置済み



％

策定予定あり



％

設置予定あり



％

平成  年度

 平成  年度



％

 平成  年度



％

平成  年度

 平成  年度以降



％

 平成  年度以降



％

平成  年度

 時期未定



％

 時期未定



％

～ 月  日 

策定予定なし



％

設置予定なし



％

合  計 

合  計

％

合  計

％

市区
比率
町村数

特定空家等に対する措置の実績
平成  年度 平成  年度 平成  年度
市区
町村数

措置
件数

助言・指導



勧告



命令



代執行
略式代執行

市区
町村数

平成  年度合 計

～ 月  日 
措置 市区 措置 市区措置 市区
件数 町村数 件数 町村数 件数 町村数

措置
件数

 

 

 

 













































































○平成  年  月  日時点 国土交通省・総務省調査 ・調査対象： 団体（ 都道府県、 市区町村）
・回収数： 団体（回収率 ％）

 出典：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
■空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等についてｐ（+ 時点）KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI
上図は国交省により年  回、 月と  月に更新されている調査結果をまとめたものである。
平成  年  月  日時点では、空家等対策計画を設置・設置予定としている自治体が約  割となっている。これに対し、法定協議会の設置・設置予定は約  割と少なくなっているが、これは空家等対策の他で既に協議会やそれに替わる組織を法定協議会に替えて運営している市町村が設置予定無しに含まれているためである。
 特定空家等に対する措置については、空家等対策特措法が施行されてからこの  年間で既に 
件の空家に勧告がなされている。特定空家等に関する措置実施状況の詳細は次の通りである。


（２）特定空家等に関する措置実施状況
①都道府県別の措置実績のある市区町村の措置件数
特定空家に指定されるとすぐに助言・指導が行われることになる。平成  年  月  日から平成 年  月  日までの半年間で  件が特定空家に指定されている。

 出典：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報㻌
■空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等についてｐ（+ 時点）KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI㻌

②命令の実績のある市区町村と措置件数

 出典：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
■空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等についてｐ（+ 時点）
KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI






③代執行の実績のある市区町村と代執行件数

 出典：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
■空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等についてｐ（+ 時点）
KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI
④略式代執行の実績のある市区町村と略式代執行件数



出典：国土交通省・住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
■空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等についてｐ（+ 時点）KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI







２８．現場改修・工事・現地調査に関する基礎知識
ａ）部屋の部位・名称
（１）和室

竿縁
欄間

廻り縁

天井板
長押

鴨居

仏間

書院

床の間

床脇
軸回し

敷居

刷り上げ雪見障子

・一番傷みやすい箇所は天井板。
・廻り縁や長押、床の間にある床柱などは飾りのため、取れかけていても家の強度に問題はなく、入れ替えも可能。
 ・刷り上げ雪見障子の下部のガラスは古くなってくると割れやすくなるため、アクリルを入れることもある。
 ・軸回しとは開き方の事。仏間等によく使われており、開いた扉をサイドに収納出来るものを指す。
 ・和室で多くみられる柱の見える壁の事を真壁、洋室で良く見られる柱の見えない壁を大壁と呼ぶ。
 ・建具が動かない原因としては、湿気等の原因で家全体が下がり、鴨居が下がっていることが考えられる。この場合の改善策としては、建具を一回り小さいものに入れ替えることが考えられる。







（２）洋室

掃き出し窓㻌

廻り縁㻌
まわりぶち 㻌クレセント㻌

窓枠㻌
上枠 㻌

窓枠㻌
縦枠 㻌

ケーシング㻌

ドア枠㻌
上枠 㻌
丁番㻌
ちょうばん 㻌
戸当り㻌

腰窓㻌

ドア枠㻌
縦枠 㻌

巾木㻌
はばき 㻌

窓枠㻌
下枠 㻌

レバー㻌
ハンドル㻌

沓摺㻌
くつずり 㻌
・廻り縁や巾木は飾り。
・ドアを引く方向から見て、丁番が付いている方が吊元の方向である。上図の様にドアを引いた時に丁番が左にある場合は、吊元が左と言う。
 ・ドアノブの交換が必要な場合、ドアノブの形状 握り玉等 、ドアの厚み、ドアノブの中心からドアの端までの寸法を確認しておき、見積もり時に伝えるとスムーズである。
 ・壁紙の交換の場合は、巾木の分を除く必要はなく、床から天井までの高さと横幅の長さを測る。
壁紙の幅は基本  ㎝のため、短い方を  ㎝で割り、長い方の長さのものが何枚必要かという形で考えると見積もり時も伝わりやすい 天井も同様 。







ｂ） 雨漏り・シロアリ
（１）雨漏り
雨漏りのチェックポイントは以下の通り。
・小屋裏（屋根の裏側、屋根と天井との間にできる空間）
＊スムーズに入れるかもチェックする。
・壁紙（浸水だけではなく、カビも注意する）
・外壁（小さなヒビ割れでも雨漏りの原因となる）
・雨樋（雨樋自体は故障していなくても、ゴミが詰まって排水できない場合がある）
＊雨樋は簡単に外せない為、交換することになると高額になる。
・屋根（スレートや瓦のヒビ割れ、ズレがあったら要注意）
＊樋の  分の  程度までのズレであれば問題ないが、半分以上ずれている場合は要注意。
・棟板金（棟板金や釘が浮いていたら雨水が侵入する）
・漆喰（漆喰が崩れていると雨水が侵入する）
・天窓、谷樋（天窓や谷樋の雨仕舞に不具合があると雨漏りが発生する場合がある）
・コーキング部分（コーキングが剥がれると雨漏りの原因となる）
＊コーキングは弾力があるが、経年劣化で硬くなる。押して硬ければすぐに割れる可能性があり、防水機能も失われる。
・経年劣化
ベランダの雨漏れ危険部位
サッシ廻りシーリング
笠木と外壁の取り合い
手すり笠木

サッシと防水の取り合い

防水層の割れ

ドレン部




切妻屋根や寄せ棟造り、その他の屋根の接合部は雨漏りしやすい。一方で片流れは最も雨漏りしづ
らい屋根である。

屋根の種類による雨漏りしやすい箇所

切妻屋根         寄せ棟造り         片流れ        その他






（２）シロアリ
シロアリは適度な湿度と温度を好むため、建物の中で「床下」が最も被害の多い箇所である。被害に気が付いた時には既に大量のシロアリが発生している場合があるため、発見したらまず床下を確認し、巣の大きさ・シロアリの数などを確認する。
床下にシロアリがいるかを確認する場合、キッチンなどの床下収納庫・床下の角・風呂場、トイレ、キッチンなどの床下を念入りにチェックする。ライト 照明 は必須。

シロアリによる被害・症状例
・畳が食べられている跡がある
・柱が食べられている跡がある
・床がぶかぶかする
・立て付けが悪くなってきた
・庭の立ち木や柵が傷んでいる
実際の被害例

床下地板が食べられている

柱が食べられているｃ） ＤＩＹ
（１）ＤＩＹが可能な箇所
・庭やウッドデッキは比較的簡単で、費用を大きく節約できる
・和室の畳から、床嵩上げでフローリングに変更
・カーテンレール・照明器具の取り付け
・外壁のクラックやコーキング等の補修工事
・フローリングの上に、フロアータイル重ね張り
・和室の綿壁・ジュラク壁から漆喰塗りやベニヤ板貼り
・クロスの張替え
（２）ＤＩＹが出来ない箇所
・屋根
・構造材に関係する箇所
・大きくコンクリート・タイルをハツル場合
・建具枠などの入れ替え等
・小物以外の水回りの入れ替え








２９．空き家管理に関する基礎知識
空き家管理（空き家巡回管理）を希望する所有者に対応するため、管理に関するノウハウを備えておく必要がある。空き家所有者には費用を出してまで空き家を管理することに否定的である方も多く、空き家所有者本人からの依頼よりも、管理を任されている方や所有者の後見人となっている依頼が多い。また、管理を行う際には管理保険などの検討も必要である。
（１）空き家巡回管理の流れ



依
頼
者
㻌

作
業
実
施
㻌

㻌

巡
回
管
理

㻌

追
加
作
業
指
示

最
終
報
告
㻌

管
理
契
約

管
理
報
告
書

㻌











㻌

（２）空き家巡回管理項目
草刈りや伐採・荷物整理などは別途費用として算出することが多い。

管理 主要項目
●建物外観チェック（瓦・屋根・軒・外壁等）
●修繕必要箇所チェック●通水・封水（ 分程度）※水道利用可の場合
●庭木、雑草チェック●設備機器確認（給湯器・ボイラー・灯油タンク等）
●漏水チェック ●通風・換気（ 時間程度）
●清掃（掃除機・ほうきがけ）
●ポストの郵便物













（３）管理物件状況報告書例
現状の写真等も添えて分かりやすいように作成する。
物件状況等報告書 物件名   ○○○○  様 邸
①

建物外回り
居宅周辺状況② 建物状況
外壁・樋・雨戸 など③建物木部の腐食

④建物の傾き被害
建
物
・
敷
地

等

□問題あり
■問題なし
詳細■問題あり □問題なし□問題あり■問題なし⑤屋根の状況
⑥建物内部
⑦部屋状況
建具・床・畳 など
⑧雨漏れ

⑨通電・通水⑩設備の故障
⑪外部起因ゴミ

その他■問題あり
□問題なし
詳細 その他連絡事項

□問題あり ■問題なし
詳細
□問題あり
■問題なし
■問題あり
□問題なし
□問題あり ■問題なし
□問題あり
■問題なし
□有
■無
□有
■無






平成  年 月 日
管理担当（氏名）  













２１０．火災保険の基礎知識
ａ）火災保険の基本補償

火災㻌

落雷㻌

破裂・爆発㻌

風災・ひょう災・雪災㻌
（注意）免責金額の設定がある場合がある。㻌
外部飛来・飛来・衝突㻌（注意）イラストのような例で加害者が任意保険未加入の場合、建物の所有者は火災保険を使って修復。支払った時点で請求する権利が保険会社に移るので、保険会社から加害者に費用の請求をするという方法もある。㻌
なお、国内登録台数の約３割は任意保険に入っていない。㻌

給排水設備からの水濡れ㻌騒じょう・集団行動（デモや暴動等）に伴う暴力行為㻌

盗難による盗取・損傷・汚損（靴跡等）㻌
（注意）１点が  万円を超える宝石、貴金属、骨董品は保険対象外。対象にするには事前に申請して、明記物件にすると対象になる。盗難であれば現金も  万円まで補償される。㻌
水災㻌（注意）床上浸水以上が支払の対象等の支払い条件がある。適用されるのは高潮、洪水、土砂崩れ。雨漏り（老朽化）は保険対象外となる。㻌
不足かつ突発的な事故㻌
（注意）免責金額の設定がある場合がある。㻌
参考：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。

ポイント㻌



・雨漏りや排水管の劣化等、建物の老朽化によるものは保険対象外となる。








ｂ）費用保険・地震保険
（１）費用保険基本補償で支払われたケースにプラスして支払われる費用保険金などには次のものがある。
残存物取片づけ費用保険金㻌
災害保険金が支払われる場合に損害を受けた保険の対象の残存物の取片づけに必要な費用が支払われる。㻌

臨時費用保険金㻌
損害保険金にプラスして支払われる。㻌

損害防止費用㻌
火災、落雷、破裂または爆発による損害の発生
または拡大の防止のために必要または有益な消火活動による費用を支出した場合に、その損害防止費用が支払われる。㻌
地震火災費用保険金㻌
地震、噴火またはこれらによる津波を原因とする火災で建物が半焼以上、または保険の対象である家財が全焼した場合は、保険金額の５％が支払われる。㻌
保険の対象が特定の対象物の場合は保険金が支払われる条件が異なる。㻌
参考：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット㻌
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。㻌

（２）地震保険
火災保険のみ加入している場合、地震が原因で発生する損害について損害補償保険金は支払われないため、付帯する必要がある。
地震保険の補償内容㻌
地震等を原因とする火災（延焼、拡大を含む）、損壊、埋没、流失によって、損害を受けた場合に保険金が支払われる。
地震による火災㻌

地震による倒壊㻌

地震を原因とする津波㻌

参考：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット㻌
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。㻌


ポイント㻌



・火災保険の加入だけでは、地震、噴火、津波による損害補保険金は支払われない。







ｃ） 付帯することを勧めている特約
（１）建物所有者の保険の特約
施設賠償責任特約


事故例：賃貸用マンションの建物壁が崩落し、駐車中の車を傷つけてしまい、       法律上の損害賠償責任を負った。
保険証券記載の建物の欠陥や、この建物における保険証券記載の
業務遂行に起因する偶然な事故により、他人にケガを負わせたり、
他人の物を壊したりした結果、法律上の損害賠償責任を負担する
ことによって被る損害が補償される。
参考：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット㻌
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。㻌

（２）入居者の保険の特約
借家人賠償責任総合包括契約に関する特約
事故例
・入居者が火災を発生させ、賃貸している借用戸室に損害が生じ、入居者
 が大家さんに対して法律上の損害賠償責任を負担することになった。
（借家人賠償責任）
・空き巣被害に遭い、玄関の錠を壊された。賃貸借契約では玄関ドアは入 居者が修理することになっているため、修理を行った。（修理費用）
入居者の借家人賠償責任や修理費用が包括して補償される。
個人賠償責任特約


事故例
・買い物中に商品を壊してしまった。
・子供が自転車運転中に他人にケガをさせた。
・飼い犬が他人に噛みついてケガをさせた。
・自宅の塀が倒れ他人がケガをした。
日常生活において、被保険者自身または家族の方が他人にケガを負わせたり、他人の物を壊したりした結果、法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害が補償される。
参考：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット㻌
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。㻌










ｄ） 保険金が支払われない場合（免責事項）
・保険契約者または、被保険者の故意、重過失または法令違反によって生じた事故㻌
・保険契約者または、被保険者側に属する者の労働争議に伴う暴力行為または破壊行為に生じた損害㻌
・家財等の置き忘れまたは紛失による損害㻌
・保険証券記載の建物外にある間に生じた損害㻌
・火災等の事故の際における保険の対象の盗難（いわゆる火事場泥棒）による事故㻌
・戦争、内乱その他これらに類似の事変または暴動による事故㻌
・地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする損壊・埋没・流失による損害㻌
・核燃料物質に起因する事故による損害㻌
・保険の対象の欠陥によって生じた事故㻌
・保険の対象の自然の消耗もしくは劣化または性質による変色、変質、さび、かび、腐食、腐敗、浸食、ひびわれ、剥がれ、肌落ち、発酵もしくは自然発熱の損害その他類似の損害㻌
・ねずみ食い、虫食い（シロアリ）等㻌
・保険の対象の平常の使用または管理において通常生じ得るすり傷、かき傷、塗料の剥がれ落ち、ゆがみ、たわみ、へこみその他外観上の損傷または汚損であって、保険の対象の機能の喪失または低下を伴わない損害㻌【不測かつ突発的な事故については、上記のほか、下記の損害についても保険金が支払われない】
・保険の対象の加工、修理等の作業中における作業場の過失または技術の拙劣に起因する損害㻌
・義歯、義肢、コンタクトレンズ、眼鏡その他これらに類するものに生じた損害㻌
・移動式電話等の携帯式通信機器及びこれらの付属物に生じた事故㻌
・ノート型パソコン等の携帯式電子事務機器およびこれらの付属物に生じた事故㻌
・電球、ブラウン管等の管球類に生じた損害㻌【家財等の保険の目的となら無い家財】
・宝石、貴金属、書画、骨董美術品で１点または１組の価格が３０万円を超えるものや、稿本や設計図等㻌
・現金（盗難時は、２０万円を限度に保険金を支払われる）㻌

参考：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット㻌
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。㻌



ポイント㻌



 ・被保険者には、建物の構造や用途等の内容を契約締結時に正しく伝える「告知義務」と、契約
 途中に変更があった場合に変更を伝える「通知義務」がある。
 ・告知内容が事実と相違している場合や、変更があるにも関わらず通知していない場合などは保
険金が支払われない場合がある。

 








ｅ）火災保険の支払方法
火災保険の支払方法には、大きく分けて「新価実損払い・時価比例払い」の  種類がある。
（１）保険価額と支払方法
①新価
同等のものを新たに建築あるいは購入するのに必要な金額のこと。
②時価
現在の家の価値を示す金額のこと。

③実損払い
加入している保険金額を限度に定額が支払われる方式。比例払いと比べて保険料は高くなる。
例えば評価  万円の家で  万円の保険に加入しており、 万円の損害が出た場合、保険金額の限度内であるため、保険金額は満額（ 万まで）支払われることになる。
④比例払い
建物に対して加入している保険料に比例した分の保険金が支払われる方式。
例えば評価  万円の家で半額の  万円の保険に加入しており、 万円の損害が出た場合、保険料に比例して半額の  万円が支払われることになる。


ポイント㻌



・火災保険の時価額は、最終残価率がそれぞれの項目に対して決められており、住宅の場合人が 住んでいれば、～ 割程度の最終残価となっている。（時価額が  にはならない）
 







（２）新価実損払い
新価実損払いは、契約時に評価をしっかりと行う事で、保険金額を限度として保険金を支払われるため、自己負担が発生する場合が少ない。
建物が古くなっても全額補償！
「評価済保険」の導入（建物のみ）

ご契約時に評価7+( すまいの保険では、ご契約時に建物の新価の評
価を適正に行ったうえで、その範囲内で保険金額を設

年月が



経過して…

険金額を限度に実際の損害額を保険金としてお支払いします。 全焼等により建物を復旧出来ない場合なに損害額を補償！

〈7+( すまいの保険の場合〉

ここが違う！
注

保険金額を限度
半焼

どを除いて、自己負担額を差し引きます。 

従来の火災保険に全額補償！

全焼

定し、これを維持します。保険金のお支払時には、保保険金額を限度評価済

では、保険金お支払い時に再度評

ご契約時の評価を維持します。

〈従来の火災保険価を行うため、物価の変動などにより、ご契約時の保険金額が全額補償されないことがありました。

注

罹災時再評価の場合〉

保険金お支払時に再度評価します。

出典：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット㻌
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。㻌

（３）時価比例払い
時価比例払いは、もう一度建物を修復する時には、必ず自己負担額が発生する。契約時にその説明をしっかりと行わないとトラブルの原因となる。
保険金支払方法に関するご注意
比例払のご注意

時価払 罹災時再評価 のご注意

時価払・比例払では、ご契約時に時価で評価を行ったうえで、 時価払・比例払では、保険金お支払い時の時価額に不足する
場合は、保険金額の時価額に対する割合に応じて、お支払い適正な範囲内で保険金額を設定します。
保険金お支払い時には、再度評価を行い、その時点での時価 する保険金が削減されます。
額を基準にお支払いいたします。そのため、契約時に保険金 そのため、契約時に保険金額を時価いっぱいに設定していた額を時価いっぱいに設定しても、受取保険金が少なくなるこ だく必要があります。                  損害額  万円
とがあります。
全焼㻌

㻌

お保
支険

契
約
時

この場合、時価額基準の損害額が 万円ですので、保険金のお支払
いも  万円になります。

㻌

ご契約時に正しく評価を行い、適正な範囲内で保険金額を設定。

㻌㻌 払い 金時価額基準の損害額の算出方法㻌
時価額基準の損害額

注

㻌

㻌

保険金額が
時価額に不足㻌

時価額 再評価 㻌 万円㻌
お保
保険金額㻌
支険
払金
 万円㻌い時

上記の例では、保険金お支払い時の時価額  万円に対して、保険金額が  万円と不足しているため、以下の算式により、
お支払いする保険金が削減されます。 損害額  万円に対して、お支払いする損害保険金は約  万円になります。 【例】自己負担額  万円を選択した場合㻌

㻌

使用による消耗などが控除されます

㻌

半焼㻌

㻌

㻌

時

再調達価額基準の損害額㻌

時価㻌 万円㻌保険金額㻌
 万円㻌

㻌

年月が
経過して…

時価額 再評価 㻌 万円㻌
保険金額㻌
 万円㻌

㻌

契
約
時

時価㻌
 万円㻌
保険金額㻌 万円㻌自己
損害額
ー 負担額
 万円
 万円

㻌 㻌
㻌

※「時価額」「再調達額」のご説明を S に掲載していますのであわせてご確認ください。
注 修理によって保険の対象の時価額が増加したときには、その増加額 保険の対象の種類や維持・管理の状況等によって上限を定めています。 、修理に伴って生じた残存物がある場合はその価額を差し引きます。詳しくは S をご確認ください。

㻌

保険金額
 万円

時価額 × 万円 ％㻌

損害保険金

＝約  万円

出典：損保ジャパン日本興亜 7+( すまいの保険 パンフレット㻌
この資料はマニュアル用に抜粋したものであり、募集行為等への使用は禁止。㻌

㻌


ポイント㻌

 ・「時価比例払い」はその時の価値分しか保険料が出ない上、満額の保険がついていなければその割合で保険料が支払われることになる。保険料は安いが、よく確認してから加入しないとト

ラブルの原因となりうる。






ｆ）既契約内容を確認する際の注意点
保険の種類が住宅火災・住宅総合保険の際は注意が必要。
（１）住宅火災保険の時
・補償内容が、火災・落雷・破裂爆発・風ひょう雪災（ 万円以上の損害）の自然災害のみ。車の飛び込みや盗難などの補償は無いなど、補償内容が狭い。
・ 万円以下の免責がついている場合がほとんどで、少額の損害に対して保険金が出ない。
・価格協定特約か新価特約が付いていなければ時価比例払いである。また、新価特約の場合は、ほぼ比例払いとなっているので、その点も注意が必要。
（２）住宅総合保険の時
・補償内容が、火災・落雷・破裂爆発・風ひょう雪災（ 万円以上の損害）
・外部飛来・騒じょう・給排水設備からの水濡れ・盗難・水災（床上浸水以上で損害額の ％まで補償）
・ 万円以下の免責がついている場合がほとんどで、少額の損害に対して保険金が出ない。
・価格協定特約か新価特約が付いていなければ時価比例払いである。また、新価特約の場合は、ほぼ比例払いとなっているので、その点も注意が必要。
※上記以外の保険でも評価額やその建物にしっかりと保険が付いているかの確認が必要。
  特に、契約されてから年数の経過している契約は十分注意しなければならない。
  -$ や共済のご契約の場合も民間の保険と内容が違うため、注意が必要。
母屋のみの場合や、倉庫・カーポートなどは対象に含まれていない場合があるため、どの建物に保険が付いているかも確認しておく必要がある。


ポイント㻌



 ・建物使用用途が、空き家の場合、原則として住宅火災保険・住宅総合保険等の住宅用の火災保 険で契約できない！！使用用途が空き家である事を保険会社等に伝え、今の保険で補償可能か
 確認する必要がある。伝えていない場合、「通知義務」を満たしていないことになり、保険金 が出ない場合がある。
 ※補償可能である場合、確認を取った日付や担当者等を控えておくと良い。







第３章 空き家相談窓口の運営等に関して
３１．空き家の掘り起しに関する知識
空き家の掘り起しに関しては様々な手法を複合的に実施する必要がある。
 下記のような手法が考えられる。全てにおいて「継続的」な活動が重要。
  ① 自治体から発送される固定資産税納税通知書類での空き家周知書類
  ② 空き家実態調査から空き家所有者へのアンケート  ③ 地域住民（自治会等）からのヒアリング  ④ 空き家相談会の開催
  ⑤ 空き家セミナーの開催  ⑥ 相談窓口の開設
  ⑦ 地域住民との連携による情報共有
固定資産税納税通知書 同封資料参考事例










３２．空き家相談窓口の運営（NPO 法人の事例）

特定非営利活動法人空き家コンシェルジュの活動
奈良県内の活動拠点

県内で空き家が増加するとともに、適切な管理をされず、放置されている空き家（負の遺産）が多数存在している実態等を受け、空き家を適正に管理し、正の資産とし、地域活性化につなげる活動に取組む。
建築・税務・法務などの専門家スタッフが、行政や宅建業
協会、建築士会、建築解体工事業協会等と連携しながら、奈良
県内の空き家を主な対象として、空き家所有者等への「無料相談・診断」「管理代行サービス」「空き家バンク（利用希望者とのマッチング）」等の総合的な対応を平成  年  月から開始
し、空き家を通じた地域の活性化に取組む。

空き家総合㻌
相談窓口㻌

市町村担当㻌
部署サポート㻌

空き家㻌
トリアージ㻌

管理不全㻌
空家調査㻌
（特定空き家）㻌

空き家バンク
運営（全国版も）㻌

空き家㻌
巡回管理㻌

移住・起業㻌
相談・支援㻌

空き家㻌
予防対策㻌
セミナー等㻌

橿原事務所（本部）㻌

吉野事務所㻌

曽爾事務所㻌

山添事務所㻌

空き家㻌
対策人材育成㻌
教育を受けた相談員が広域相談エリアを担当、市町村サポートも実施し空き家対策専門団体として活動する。
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空き家相談会・セミナー実施状況 （奈良県後援・市町村共同開催にて実施） Ｈ 年  回実施予定 

主な相談内容● 何から手をつければいいのかわからない● 所有者が施設に入っている（認知症など）
● 売却に出しているが売れない  接道・調整地域・農地付きなど
● 建物や土地の登記● 改修・解体などの資金がない● 仏壇・神棚など残したい● 安心できる人に住んでもらいたい● 売買・賃貸は考えない 管理をしたい● 再建築できない物件の相談● その他・法律、税務、建築、不動産、福祉  など様々な生活相談まで

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３３．空き家バンクの運営
市町村空き家バンク・全国版空き家バンクの運営を空き家相談員が受託する。
ＮＰＯ法人空き家バンク

全国版空き家バンク
ＮＰＯ法人
空き家バンク物件㻌  件以上
利用希望  件
以上㻌

全国版空き家バンクも市町村から委託運営

市町村運営空き家
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バンクも受託（現在  市町村）

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奈良県吉野郡下市町の事例

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３４．空き家に関連する専門団体等との連携
 空き家プラットホームの構築など、地域に合った仕組み作りが重要 ① 地域の専門団体の洗い出し ② 地域特有の流通困難課題の抽出 ③ 専門団体のスキル確認 ④ 専門団体との連携手法の検討 ⑤ 連絡・情報共有手法の検討 ⑥ 個人情報の取り扱い検討 ⑦ 市町村との連携検討●相談窓口と専門団体などの切り離し㻌●プラットホームの構築

空き家所有者㻌

●各団体で窓口機能を構築
 132 より依頼があった場合の事業者選定など

相談員
人材育成㻌

相談・現地調査等㻌

●単に団体との単純な連携だけでは限界がある プラットホームの構築を実施している

ノウハウ
構築㻌

案件をトリアージ㻌

●相談窓口での「トリアージ」が重要
●相談員の専門ノウハウの構築～教育訓練実施

売買㻌

賃貸㻌

寄付・贈与㻌

解体㻌

登記・相続㻌

改修工事㻌

インフラ㻌

農地活用㻌

その他活用㻌

巡回管理㻌

荷物整理㻌

成年後見㻌

設備工事㻌

近隣問題㻌

地域に適応したプラットホームの構築 専門家連携スキームの新規構築㻌

物件の問題解決㻌
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発 行

特定非営利活動法人 空き家コンシェルジュ
平成 31 年 2 月

事務局〒634 - 0075

奈良県橿原市小房町 9 番 32 号

TEL/FAX 0744 - 35 - 6211
HP

Email akiyaconcierge@zeus.eonet.ne.jp

http://www.akiyaconcierge.com/