マンション再生に関する主な制度・施策の経緯○ マンションを含む区分所有建築物に係る基本的な制度として、昭和37年に区分所有法が成立。その後、昭和58年、平成14年の２度の改正により、共用部分の変更や建替えの要件が緩和されている。
○ さらに、老朽化したマンションの建替えの円滑化を図るため、平成14年にマンション建替法が成立。
昭和３７年
昭和５８年

建物の区分所有等に関する法律（昭和37年成立、昭和38年施行） ※区分所有法
区分所有法 改正
・共用部分の変更 ： ３／４以上の多数に緩和（改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものは過半数に緩和）
・建替え ： 過分の費用要件及び４／５以上の多数に緩和

優良建築物等整備事業（ﾏﾝｼｮﾝ建替えﾀｲﾌﾟ）（平成６年創設）

平成６年
平成１４年

区分所有法 改正
・共用部分の変更 ： 形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（大規模修繕等）は過半数の決議に変更
・建替え ： 過分の費用要件を削除

平成１５年～
平成２５年

・共用部分の変更：全員同意（改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものは３／４以上の多数で決定）
・建替え：規定なし（民法の規定に戻り全員同意）

マンションの建替えの円滑化等に関する法律（平成14年成立、施行） ※マンション建替法（マンション建替組合の設立、マンション建替事業など）

マンション再生に係る各種マニュアルの整備

耐震改修促進法 改正（耐震改修に係る決議要件の緩和など）

１

Ｈ26マンション建替法の改正

H26.6.18成立、公布後６月以内に施行○ 南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命・身体の保護の観点から、耐震性不足の老朽化マンションの建替え等が喫緊の課題。
⇒ 現在のマンションストック総数約590万戸のうち、旧耐震基準に基づき建設されたものは約106万戸。
一方、マンション建替えの実績は累計で183件、約14,000戸 （H25年4月時点）。
＜現行制度と今回の改正＞
一般のマンション

耐震性不足のマンション
Ｈ25改正で措置
・耐震改修促進法による改修⇒過半数の賛成、容積率等の緩和特例

改修・区分所有法による改修⇒3/4以上の賛成

建替え

マンション建替法改正で措置・区分所有法による建替え（個別売却）
・マンション建替法による建替え（権利変換） ・マンション敷地売却制度の創設⇒4/5以上の賛成⇒4/5以上の賛成

取壊して民法原則に基づき全員同意が必要
住替え・容積率の緩和特例※平成26年度予算、税制改正において、マンション敷地売却に係る支援措置や専門家による相談体制等の整備に係る措置を創設。
２

マンション敷地売却制度の特徴

マンション敷地売却制度

マンション建替法の建替え

区分所有法の建替え

メ ①合意形成が容易 再入居を前提に、 手続きが少ない。
リ②着実な事業実 着実な事業実施がで、ット 施が可能。
可能。
留 ③居住の安定には意 特に配慮が必要。
点

手続きや権利調整 合意者が反対に転に時間を要する場 じた場合等は事業合もある。
が止まるおそれ。

④耐震性不足のマンションの建替えに係る容積率の緩和特例
３

実線：法案又は法律の規定内容
点線：実体上の手続き①合意形成が容易
マンション建替法の建替え

マンション敷地売却制度

建替え決議（区分所有法）：4/5以上

マンション敷地売却決議：4/5以上・売却の相手方・売却代金・分配金の算定方法

権利を集約

区分所有法の建替え

・再建建物の設計・費用の概算額
・費用の分担・再建建物の区分所有権の帰属

権利変換

組 合

個別売却

組 合
従前の権利

一括売却
買受人
（デベロッパー）

従後の権利

清算金

デベロッパー

Ａ

101号室
60㎡

201号室
80㎡

1,000万円

Ｂ

102号室
50㎡

301号室
70㎡

1,100万円

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

買戻し・・・買戻し４

②着実な事業実施が可能
マンション敷地売却制度の流れ
耐震性不足の認定
買受計画の認定※

マン
シ
ョ
ン
建替
法の規
定
内
容

マンション敷地売却決議
マンション敷地売却組合の設立認可※
反対区分所有者への売渡し請求
分配金取得計画の決定・認可※

組合がマンションと敷地の権利を取得
買受人にマンションと敷地を売却

買受人が新たにマンション等を建設※認定/認可権者：都道府県知事又は市長・申請に基づき、特定行政庁が認定・買受計画の内容：マンションの買受け・除却、代替住居の提供・あっせん（買受人（デベロッパー）が申請）
・４／５以上の多数により決議（売却の相手方、売却代金、分配金の算定方法）
・３／４以上の多数の同意・時価で買取り■区分所有者は計画で定めた期日までに分配金を取得■担保権付きの区分所有権に係る分配金は、区分所有者に支払わずに供託し、担保権者が物上代位できることとする■借家権者は期日までに補償金を取得■居住者は期日までにマンションを明渡し・期日において個別の権利が組合に集約。
・担保権・借家権は消滅。
・買受人がマンションを除却

危険居住を解消

・区分所有者は、①新マンションへの再入居、②他の住宅への住替えを選択
・従来の建替えより合意形成が容易
５

③居住の安定には特に配慮が必要＜マンション敷地売却制度における居住の安定の確保に係る措置＞※今後ガイドライン等で示す見込みの内容も含む。

区分所有者
分配金・補償金

事業費の軽減代替建築物の提供・あっせん

個々の負担軽減
（税制）
融資

分配金
→都心部などでは開発利益が織り込まれた結果、高額で売却可能

借家人
補償金→公共用地補償に準じた客観的基準による適正な額

・容積率の緩和・耐震性不足のマンションの除却費、建替えの工事費について補助○買受人に義務付け・十分な希望把握・代替住居

再建マンション
流通物件－

・ 最大限希望に近い物件を提供・あっせん
・ 適正価格の○都道府県知事等が監督→買受人に対する取り組みが不十分な場合、・買受計画に従って実施するよう勧告
・勧告に従わなかった場合は公表
・売却の譲渡益課税の軽減
・リバースモーゲージ型の高齢者向け返済特例（利息のみの支払い）〔ＪＨＦ〕

・借家人の補償金への課税特例－※以上のほか、専門家による相談体制等を整備
６

④耐震性不足のマンションの建替えに係る容積率の緩和特例
耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により、容積率制限を緩和する。
①一定の敷地面積を有すること○現行の総合設計制度における敷地面積要件を参考に政令で規定。
②市街地環境の整備・改善に資するものであること○一般に開放された公開空地の整備や、地域の防災性、景観等の環境の向上に資する貢献を行うことで、全体として市街地環境の整備・改善が図られるものを対象とする。
（制度イメージ）
マンション
マンション
への建替え
への建替え

構造耐力不足マンション
耐震性不足マンション

容積率の緩和容積率の緩和一定の空地・敷地面積を確保
７

【参考】マンション建替えの年度別工事完了件数
平成９～16年度（８年間）

平成17～24年度（８年間）
マンション建替法による建替え：50件
マンション建替法によらない建替え：42件

２倍

マンション建替法によらない建替え：46件(件)
1816141251010

5

マンション建替法の公布・施行（Ｈ14）813336848886642553764674310H9H10H11H12H13H14H15工事完了済（マンション建替法に基づく建替え）

H16H17H18H19H20H21工事完了済（マンション建替法によらない建替え）

注：「マンション建替法によらない建替え」には、区分所有法の建替えのほか、全員合意による任意の建替え等を含む。

H22H23H24(年度)８