新年 のごあいさつ

新年のごあいさつ（一社）長野県宅地建物取引業協会 会長

長

澤

一

喜

明けましておめでとうございます。
皆様におかれましては、輝かしい希望に満ちた初春をお健やかにお迎えのこととお慶び申し上げます。また、平素より本会の会務運営に際しまして、格別のご支援ご協力を賜り、心から御礼を申し上げます。昨年５月の50周年記念事業につきましても、皆様にご支援を賜り盛会裏に無事終了できました、併せて御礼を申し上げます。
さて、「地球の温暖化が進んでいる」と言われて久しい中、昨年は50年や数十年に一度と言われているような集中的な豪雨が日本各地で多発し、世界では「森林火災」「干ばつ」「竜巻」が猛威を振るい
世界各地で異常気象が見られました。更に毎月のようにテロのニュースが世界各国から伝えられ、わが国も東日本各県でＪアラートがけたたましく鳴り響く事態も起こり、この異常気象やテロが今後も続くとなると、経済への影響が懸念されるところです。我が国の経済ですが、大企業の巨額損失や破綻が相次ぎましたが、東証一部の株価が二十数年ぶりに23000円台になるなどの明るい話題もありました。総じて日本経済は底堅い内外需を背景に緩やかな回復が続いているとしていますが、首都圏と地方との格差は埋められていない状況ではないでしょうか。業界では都心マンションの価格上昇、大手ハウスメーカーの地面師事件、生産緑地の「2022問題」、民法改正案が成立し３年以内の施行と、色々と話題がありました。
このような情勢下において、協会の運営は今まで以上に会員皆様のため、消費者のための重要な事業を行って行かねばならないと感じております。
国土交通省は平成30年度予算要求で、空き家対策総合支援事業として、29年度の約1.9倍に当たる
43億円を要求しました。空き家や空き地が深刻な問題となり官民一体となって対策が取られていますが、現場で協力する我々宅建業者への後押し的な抜本的政策も期待したいところです。そして、本年４月１日より業法改正に伴うインスペクションの活用を促す制度が始まります。これは、インスペク
ション自体を義務付けるものではなく、それを行う事業者の斡旋等について、仲介業者が説明等することとなっております。この改正はインスペクションを世間に知らしめる目的もあるでしょうが、中古物件に対する一般消費者の不安が解消される等、当事者それぞれにとってもメリットは大きいと思われます。当協会も会員向けのみならず、多くの様々な方たちを含めた研修の場を設け、広く周知することにより中古住宅の流通が促進され、住宅ストック活用の流れがより大きくなっていくものと思います。更に不動産業界に対する一般消費者の信頼がまだまだ薄い我が国において、活用次第では、
この制度は信頼を得るための絶好の機会と捉えても過言ではありません。
さて、既に広報等で周知のとおり、当協会は組織の改革として、各地域の特色を生かした独自の事
業を尊重し、地域社会に貢献しやすい体制を整えていくということで、平成30年度より各支部の地域に地区会を設けることとなりました。まだまだ細部課題もあり、今後も状況を見ながら検討していく事としています。しかし、宅建協会存続の意味と向かうところは、会員の商売に繋がるお手伝いと地域社会への貢献であることに変わりありません。今後は会員数の減少は避けられず、協会存続のために何をどうするのか、中長期ビジョンとして考えていく必要があります。50周年記念事業でも申し上
げた通り、色々な意味で今は変革の時期と言われています。我々は新しい協会運営と不動産業の道を模索し、若い次世代ヘバトンを渡すことが使命であると考えております。会員皆様のご協力と建設的なご意見をお願い申し上げます。
結びに、会員皆様の商売繁盛とご健康を心よりお祈り申し上げ、新年のあいさつとさせていただきます。

02

新春を迎えて
長野県知事

阿

部

守

一

明けましておめでとうございます。謹んで新春のお慶びを申し上げます。また、日頃から県政にお寄せいただいております御支援、御協力に対し、心より感謝申し上げます。
９名の尊い命が失われた消防防災ヘリコプターの墜落事故から、はや10か月を迎えます。志半ばにしてお亡くなりになった隊員と御家族の皆様に対し改めて哀悼の意を表しますとともに、二度と痛ましい事故を起こさないとの強い決意の下、市町村や関係機関の皆様の御協力をいただきながら、消防
防災航空体制の再構築に取り組んでまいります。
さて、今年は、信州にとって新たな時代に向けた節目の年となります。
２月には長野冬季オリンピック・パラリンピックから20周年を迎えることから、世界中に感動をもたらしたレガシーを継承するべく、開催市町村とともにさまざまな記念事業を実施します。さらに、今冬の平昌を皮切りに東京（2020年）、北京（2022年）と続くオリンピックムーブメントを東アジアから発信し、スポーツ交流やインバウンドの促進などを通じて本県の発展へとつなげてまいります。
４月からは、次期総合５か年計画がスタートします。急激な人口減少、第４次産業革命とも呼ばれる技術革新、人生100年時代の到来など私たちを取り巻く環境は加速度的に変化しています。こうした潮流を捉えつつ、多くの県民の皆様の夢を結集した計画とするために、幅広い県民の皆様との対話を重ねてきました。
基本目標は、「確かな暮らしが営まれる美しい信州〜学びと自治の力で拓く新時代〜」とし、「学びの県づくり」、「産業の生産性が高い県づくり」、「人をひきつける快適な県づくり」、「いのちを守り育
む県づくり」、「誰にでも居場所と出番がある県づくり」、「自治の力みなぎる県づくり」の６つの政策推進の基本方針のもとに施策を展開していきたいと考えています。
また、昨年４月に県内10広域に設置した地域振興局ごとに目指す姿や重点的に取り組む政策を「地域計画」として策定し、諏訪湖創生ビジョンの推進、リニア新時代を見据えた地域づくりなど、これまで以上に各地域の特色を活かした施策に取り組んでまいります。
県民の皆様に超過課税として御負担いただく「森林づくり県民税」は、新年度から５年間継続し新たな枠組みで活用していくこととなりました。全国有数の森林県として、先人たちのたゆまぬ努力で育まれてきた貴重な財産としての森林資源を健全な姿で引き継ぐため、木と森の文化の再生・創造に取り組むとともに、有効・適切な執行に努めてまいります。
今春開学する「長野県立大学」では、次世代を担うリーダーの養成はもとより、ソーシャル・イノ
ベーション創出センターを核とした「知の拠点」として産業や地域の振興に向けた取組が始まります。
また、８月には全国の高校生が信州に集う「2018信州総文祭」が県下各地で開催されます。「みすずかる信濃に若木は競い森を深める山脈（やま）渡る風に種子（たね）を拡げて」をテーマに発信される芸術文化の数々と若きエネルギーにどうぞ御期待ください。
平成26年９月に県民の負託を受けて２期目の県政に取り組み始めてから４年目の新年を迎えることとなりました。長野県知事として、207万県民の皆様と手を携え、人生100年時代における未来に向けた県づくりに挑戦できることに、大きな喜びと誇りを感じております。本年も「共感と対話」の県政を基本に据え、「しあわせ信州」の実現に向けて、全力で取り組んでまいります。
「海こそなけれ物さわに」明治から平成へと歌い継がれてきた「信濃の国」が今年５月に県歌制定
50周年を迎えます。地勢、産業、人物などふるさと信州の特色が数多く盛り込まれたその歌詞は、学校、職場はもとより県人会など多くの方々に愛され続けています。歌詞を締めくくる「みち一筋に学びなば」の言葉には「学び」に対する先人の熱い思いが込められています。その思いを大切にしながら県民の持つ「学びと自治の力」で信州の新時代を切り拓いてまいる所存です。
結びに、県民の皆様の御健康と御多幸をお祈り申し上げ新年の御挨拶といたします。

03

新

年 のごあいさつ

年頭の挨拶
長野県警察本部生活安全部長

三

石

昇

史

明けましておめでとうございます。
（一社）長野県宅地建物取引業協会の皆様には、健やかに輝かしい新年を迎えられましたこととお慶びを申し上げます。
また、日頃から、安全で安心な地域社会の実現に向けて、大変御尽力いただいておりますことに対しまして、心より敬意と感謝を申し上げます。
貴協会の皆様には、平成19年から子供の安全を確保する目的の「こどもを守る安心の家」の活動に参画いただき、また、平成26年からは県警察本部と地域安全活動に関する協定を締結して地域を守る
各種活動に御協力いただくなど、県民の安全と安心の確保に貢献され、県警察といたしましても大変
心強く感じているところであり、関係各位に重ねて感謝を申し上げます。
さて、昨年の長野県内の犯罪情勢を顧みますと、防犯ボランティアや地域の皆様、県・市町村をはじめとする関係機関・団体とともに犯罪抑止のための様々な取組を展開した結果、刑法犯認知件数は、
平成14年以降連続して減少させることができ、戦後最悪を記録した平成13年と比べると半数以下となっており、数値的には治安の改善が見られるところであります。
しかしながら、高齢者や子供・女性等社会的弱者が被害に遭う犯罪は後を絶たず、高齢者を狙った
オレオレ詐欺などの特殊詐欺被害をはじめ、インターネットを使用したサイバー犯罪被害、空き巣や忍び込みなど住宅を対象とした侵入窃盗被害等が依然として多発するなど、県民の皆様が真に安全安
心を実感するには至らず、治安情勢は楽観を許さない状況にあるものと認識しております。
このような情勢を踏まえ、県警察といたしましては、「日本一安全・安心な長野県」の実現に向け、皆様と緊密な連携を図り、効果的な抑止対策を推進するほか、地域の犯罪情勢の的確な把握・分析を行い、県民の皆様に対して防犯に役立つ情報を迅速・積極的に発信するなど、総力を挙げて犯罪の起
きにくい社会づくりを推進してまいります。
貴協会の皆様方におかれましては、引き続き、協定による協力関係に基づき、地域での各種事件・事故等の発生や不審者情報等の通報、犯罪等により子供が緊急避難を求めてきた場合の安全確保、特殊詐欺をはじめとする各種犯罪被害を防止するための広報啓発活動などの取組に御配意いただき、安全で安心して暮らせる地域社会の実現のため、一層の御理解と御協力をお願い申し上げます。
結びに、本年が皆様にとりましてより佳き年となりますとともに、（一社）長野県宅地建物取引業
協会の益々御隆盛を心より御祈念申し上げ、年頭の挨拶といたします。

04

各支部の動きをラッピ
ング

中信支部パソコン研修会
中信支部

小

澤

考

司

中信支部では、会員のIT化の促進と日常業

また、宅建協会会員向けのwebサイト活用策

務に役立てるよう定期的なパソコン研修会を行として、各種書類のダウンロード手順や校閲にい、パソコンの有効活用を推進しています。

よる文章編集で操作方法の習得をする等、会員

今回はパソコン実機を用いた研修として、塩
尻市市民交流センター・えんぱーくのパソコン実習室をお借りし、多数の参加会員により実施されました。

個々のスキルに合わせた進捗により、新入会員
や業者社員にも好評を得ています。
インターネット社会では情報のスピードと正確さが大切であり、メールの対応方法により業者の評価が左右される世の中になりつつあります。今後も中信支部では会員への仕事の機会を見いだせるようスムーズな情報伝達を目的とし、情報機器との上手な付き合い方を考えていきたいと思います。

研修では、近年のスマートフォン利用率の高まりを見据えた各種問い合わせへの対応方法、宅建業者の情報発信について等、パソコンとス
マートフォンの特性を踏まえた適正な対処方法を学びました。

05

長野県宅地建物取引業協会
ホームページ
リニューアル
平成30年 1 月にオープン

平成30年１月に宅建協会ホームページがリニューアルオープン
します。
現行のホームページが制作されてから６年以上が経過しまして、情報が混在して知りたい情報まで辿り着けない、デザインの劣化、アクセス数の低下、スマートフォンに対応していない等の問題を抱えておりました。
そこでリニューアル後には、まずホームページを訪れた方が、情報を見やすく、分かりやすいように、それぞれのカテゴリーを色分けしてデザイン致しました。
会員の皆さまには「宅建協会会員の方」というカテゴリーを設け、各種様式ダウンロード、お知らせへの入り口等を設けています。
トップページは、各支部６地区の代表的な名所写真を掲載し、長野県らしい自然豊かな環境を紹介しています。
また、協会からのお知らせについては、ホームページに投稿されると同時に、希望の方には、登録のメールアドレスにも配信できるようになりました。ホームページのお知らせ欄と同時に、ぜひご活用ください。

リニューアルオープン時期：平成30年1月中旬予定

さらに、住まい探しのポータルサイト「住ーむず」と、移住関連情報サイト「信州に住まう」を合体し、「信州に住ーむず」として、デザインを一新。新ホームページを２月中旬にオープンします。
これまで２つに分かれていたサイトを１つにまとめることで、長野県に住みたい方ならどなたでも、ご希望の住まいを見つけやすく致しました。
特に、移住を希望される方には、移住者の体験談や各市町村の情報等を合わせて発信していきます。
県内・県外の多くの皆さまが、長野県内の住まい情報ポータルサ
イトとして幅広く活用いただけるよう、運営に努めてまいります。

リニューアルオープン時期：平成30年2月中旬予定

06

REINS・住ーむずよりお知らせ

Information

レインズよりお知らせ
昨年の１月に、（公財）東日本不動産流通機構よりリリースされた取引状況管理機能について、平成30年１月より機能の改善がされることになりましたので、ご案内致します。
取引状況が「書面による購入申込みあり」、「売主都合で一時紹介停止中」の場合、取引状況の補足欄に申込
書面受領日又は破棄した日、売主の意向や了解を得た日等を明示することとなっています。
（ガイドラインP14：専属専任・専任媒介契約の売却物件における取引状況の取り扱い 参照）

取引状況管理機能の改善内容○導入後の状況並びに国土交通省からの改善要請等を踏まえ、レインズIP型およびFTP（一括登録）機能における取引状況項目について、取引状況に応じた入力チェックを実施します。
⇒取引状況が「書面による購入申込みあり」及び「売主都合で一時紹介停止中」の場合、取引状況の補足欄の未入力はエラーとなります。
○実施時期：平成30年１月４日より（他機構も年初より実施）【取引状況の補足欄】入力チェック画面イメージ■画面初期表示時■取引状況の補足欄の必須エラー時

07宅建協会の

未来像の取り組みに関するアンケート

合計 486社

アンケートにご協力いただいた会員の皆様

集 計 結 果 第１弾
◉趣

長野

上田

130社 80社

旨

人口・世帯数の減少時代が到来し、不動産業を取り巻く市場環境もより厳しい時代となる一方、消費者のライフスタイルは多様化し、不動産取引に求める
安全・安心は一層の高まりを見せています。このような環境の中、宅建協会では、自らの強みを活かし、

佐久

中信

諏訪

南信

63社 74社

49社

90社

弱みを克服し、地域が笑顔となる感動のサービスを提供し続けなければならないと認識し、それに向けた長野県独自の未来像に向けた取り組みを行っていくために、平成 29 年 8 月 25 日～10 月 31 日まで実施したアンケート結果をご案内いたします。

◎貴社の企業規模・業務内容についてお尋ねします。

代表者を含む従業員数は何名ですか。
現在の代表者の年齢をお願いします。
Q1 （不動産業部門以外の社員・パート等含む、該当項目に
Q2 （該当項目に
1つ）
1つ）
50名以上
30名以上
10名以上
7～10名

8％

4％
12％

Q3 現在貴社が兼業している業務・職種をお教えください。（一社につき3つまで回答可）

150
97

貴社全体の収益についてお尋ねします。
Q4 （該当項目に
１つ）

77

72

44

44

概ね70％以上は兼業種の収益で、不動産業は概ね30％

その他

管理業

賃貸業

他の士業

9

16

運輸通信業

6

福祉関連業

保険業

7

飲食業

娯楽業

設計管理業

建築業

土建業

兼業無し

5

その他

約50％が不動産業の収益で、残りの50％が不動産業以外の兼業種の収益

110

86

50
0

2％

188

200

100

30代

50代
20％

60代
34％

4～6名
21％

0％

40代
18％

70歳以上
26％

1～3名
45％

10％

30歳未満

その他 …旅行業、自動車整備、卸売業、木材業、解体・産廃業、美容・医療業、

3％

概ね70％以上は、不動産業で収益を得ている

10％
15％

41％

不動産業での収益はほとんどない 31％
その他 …開業後の為実績無し

FP、
コンサルティング業、太陽光発電、農業、リース業 等

不動産業の収益は次のどれによるもので

Q5 すか。（該当項目に 1つ）

350

その他
70％以上は賃貸仲介・賃貸管理
による収益

15％
14％
14％

70％以上は売買・売買仲介による収益
57％

開業後の為実績無し
別荘管理費
建築条件付
サブリース

250
200
150

160

145
82

100

111

50

その他

土地・建物の
賃貸の貸主

土地・建物の賃貸の管理

土地・建物の賃貸の仲介

土地・建物の売買の仲介・
買取再販

0

24
建売・
マンション分譲・
土地分譲

その他 …開業後の為実績無し、建築依頼による仲介、家賃収入、建築条件付

その他 …スポーツ用品

302

300

売買・売買仲介と賃貸仲介・賃貸管理が約50％ずつ08

不動産業の中で、現在貴社の収益を得ている

Q6 分野は次のどれですか。（一社につき3つまで回答可）

続きは次号にて掲載します◎これから概ね10年後の貴社の将来像についてお尋ねします。

貴社の不動産業の継続について
Q7 （該当項目に
1つ）
Ａ67
Ｂ66
Ｃ134
Ｄ102
Ｅ50
Ｆ28
Ｇ31
Ｈ8

貴社の事業承継について。
Q8 （該当項目に1つ）

Ａ現状の組織を拡大し、不動産業の収益拡大に向け意欲的に取り組む予定
Ｂ現状の組織を維持・継続、できれば拡大するつもりであり、今後に不安はない。
Ｃ現状の組織を維持・継続、できれば拡大したいが今後には不安である。
Ｄ多少の不安はあるが、現状のまま10年後も続けられれば良いと思う。
Ｅ現状を何か変革しなければ、このまま10年後も続けられるとは思っていない。
Ｆ景気動向を見極めながら、廃業も念頭に置いている。
Ｇ概ね5年以内に廃業したいと思っている。
Ｈその他
その他 …業現状維持しながら時代にあった戦略、後継者次第、建築条件付以外やらない、事業引継ぎを考えている

Ａ171
Ｂ59
Ｃ15
Ｄ61
Ｅ81
Ｆ83
Ｇ16

Ａ会社組織が確立している、又は既に事業承継者がおＢ継承者に承継中であるが、このまま経営が続けられＣ経営を継続するために事業継承者を探しているが、Ｄ継承者がいれば経営を継続するが、見つからない場
Ｅ高齢や健康上の理由で、自分が動けなくなったら廃Ｆまだ事業承継の時期ではない
Ｇその他

その他 …廃業予定、継承者の準備段階中、要員配置等を含め検討中、継承したばかり◎宅建協会の将来像についてお尋ねします。

今後宅建協会は会員に対してどのような活動をQ9 していくべきでしょうか。（複数回答可）

宅建協会が地域住民に対して行動すべき活動は

Q10 どれでしょうか。（複数回答可）

不動産に関する相談活動

不動産に関する相談活動

外国人に対する、住まいに関する相談活動

外国人に対する、住まいに関する相談活動

災害時に住民支援ができる体制の強化等

災害時に住民支援ができる体制の強化等

UターンおよびIターン者に対する支援

UターンおよびIターン者に対する支援

地域の空き家や空き地の有効活用等についての提言等

地域の空き家や空き地の有効活用等についての提言等

その他

その他

50 100 150 200 250 300
0その他 …研修等未受講業者への指導、他県からの移住促進・企業誘致、コン
サルティング業の周知と充実、行政へまちづくりの提言等

0 50 100 150 200 250 300 350
その他 …その他回答業者間の協力、住み易い・デザイン性のある家創りのセミ
ナー等、不動産相続の相談、情報発信、
リニア問題

228
地元密着型経営や空き家管理ほか、新たな不動産業の研究と研修
271
不動産取引に関する専門家としての業務・専門知識に関する研修の更なる充実
不動産に関する相談活動
128
不動産業の経営手法等、会員企業の経営品質の向上を目指す研修の充実
外国人に対する、住まいに関する相談活動
94
会員企業の従業員の資質向上等、個人向け研修の充実
災害時に住民支援ができる体制の強化等
不動産関連の規制緩和や行政手続き改善等の要望・提言活動 191
UターンおよびIターン者に対する支援
20
女性会員のコミュニケーションの場づくり等のため女性部の結成とその支援
地域の空き家や空き地の有効活用等についての提言等
48
ハトマークの更なるPR実施とブランディング（ブランド化していく）戦略の研究
その他
68
会員同士のコミュニケーションの充実を図るための親睦活動
20
その他

319
45
104
213
315
12

Q11 宅建協会に対する要望等あればお聞かせください。
●賃貸と管理をしているが、フランチャイズ系の会社が偽計を働いて不利益を得ている。業法違反をしているので、（例：取引士が説明していない。）取締りを要望します。
●会員増加が望めない現状では、退会防止が課題である。
●会員同士の親睦の機会を増やして欲しい。
●政治連盟の見直し●会員のサポート面は評価できるが、仕事につながるような事
業への展開が見ることが出来ない。
●全宅連などは会員からお金をあつめることばかりしている。
●賃貸管理の資格はいつ国家資格になるのか。
●業者研修会の回数を増やす。
●業者間の情報交換及び専門的な知識の提供を続ける事が必要である。
●一般会員からすると協会の姿勢が見えない。事が起こった時には頼りになるが、業務には会員にメリットが無い。
●宅建協会が大きな団体になった為、地域の業者とのコミュニ
ケーションが無くなった。
●協会職員が会員からの問合せに相談等に応じる姿勢又問題に対応する専門職員。
●保証協会だけの協会にならぬよう、新ビジネスモデルの提案、あらゆる手を尽くし連帯感のある協会にして欲しい。
●宅建協会を地域住民に理解してもらえるようなPR活動を行って欲しい。
●会員の為に日頃からありがとうございます。
●宅建業は儲かる仕事では無くなった。困難でない労働構造に。
●少々年間費を安くする方向にして欲しい。現状の会費を払い続けることができず、徐々に会員も減っていく。特に新入会員や入会5年以内の会員には負担が大きいし、古参会員の廃業も早まる。
●公益法人化して県民からの信用を少しでも高めて欲しい。
●会員相互間の仲介など、会員へのビジネス推進面でのバックアップ。

●最初の頃に役員に「相談して」と言われ、相談したが対応が冷たかった。そういう人は役員になる資格無し。
●空き家物件を取り扱う際の研究と研修の充実し、行政との法整備を行って欲しい。
●役員が3分の1になり、コミュニケーションが無くなった。
●媒介業務不要の時代が来る。公共事業への介入と仲介手数料の上限を上げて欲しい。
●仲介業務は大手が全国ネットワークでますます拡大していく
ので、コンサルティングなど、地域密着を目指して行政との関係を強めていく窓口になっていく必要がある。
●協会組織の在り方が地域性と合っていない。
●専任性の信頼がない。
●業者同士の競り合いが強い。
●土地購入の契約ルールが守られていない。
●地域住民に対してセミナー開催。
●業務上で多くの時間が掛かる調査について、行政に情報提供方法に統一を働きかけて欲しい。
●契約書や重説等の作成を効率的に行えるソフト等の提供。
●タイムリーなアドバイス可能な仕組み作り。
●農業委員会の事務を公表して欲しい。
●会費が高い。理事会や委員会の飲み代で年会費が余らない。飲み会の会費は会員自身が払うべきである。
●支部長の選出に透明性が無い。会員全員で選挙で選出すること。また支部長にはボランティア精神が必要である。
●農地の収入を増やすためにも、長野県内の農振地区の太陽
光発電の許可を求めて欲しい。
09●空き家対策・インスペクション制度など関連団体（建築士会等）と連携して、まちづくりや地域のPRをしていただきたい。

10

11

事例
研究
最 近 の

判 例 か

ら

─検査済証の説明義務─
介護施設としての利用を目的に建物を賃借したところ、検査済証が未交付であったこと等から、用途変更確認申請ができず、施設を開設できなかったことから、賃借人が、賃貸人には使用収益させる義務違反、媒介業者らには調査説明義務違反がそれぞれあったとして、賃貸人と媒介業者に支払済賃料・工事代金等の支払いを求めた事案において、検査済証がないことを理由に、同一目的の賃借希望者が賃借を見送っていたことを知る
媒介業者には、その旨を賃借人に説明する義務があったとして、その請求の一部を認めた事例
（東京地裁 平成28年３月10日判決一部認容 ウエストロー・ジャパン）

1 事案の概要の利用が考えられるが、建物の現況が建築基準法等

平成25年４月頃、Ｙ１（被告・個人）は、Ａ社がけてＸはＹ１に対して、介護施設開業に向けてどの施工した東京都Ｂ区内の建物（平成12年築）の１階ように対応するか回答を求めたところ、Ｙ１は、介店舗部分について、Ａ社の関連会社である宅地建物

護施設として使用可能にする義務はない旨回答し取引業者Ｙ２（被告・法人）に対してテナント斡旋た。

に適合しない点があることが指摘された。これを受を依頼していた。一方、介護事業者のＸ（原告・法平成26年３月、ＸはＹ１・Ｙ２及びＹ３に対して、人）は宅地建物取引業者Ｙ３（被告・法人）に対し内装工事費用や支払済賃料、仲介手数料、逸失利益て、介護施設用物件の探索を依頼していた。

等として、１億1125万円余の支払いを求めて本訴を同年７月、Ｙ２及びＹ３の媒介により、Ｙ１を賃提起し、同年10月に建物を明け渡した。

貸人、Ｘを賃借人とする本件建物の賃貸借契約が締結され、本件建物がＸに引渡された。Ｘはその直後
から内装工事に着手した。同年８月にＸが所轄消防

12

2 判決の要旨

署に訪問した際に、Ｂ区建築課と協議するように指裁判所は、次のとおり判示し、ＸのＹ１に対する示されたため、同課を訪問したところ、床面積が請求を棄却する一方、Ｙ２及びＹ３に対する請求を

100㎡を超える場合には用途変更が必要になる旨の一部認容した。

説明を受けた。Ｘは、同年11月に内装工事を完了さ⑴

Ｙ２及びＹ３の注意義務違反についてせるとともに、施設開業の申請をするために、Ｙ３

Ｙ３は、Ｘの使用目的が介護施設であったことをを通じてＹ２に、建物の確認済証と検査済証の提出

認識しており、Ｙ２から他の介護施設としての利用を要請したところ、確認済証はあるが、検査済証は目的での照会があった相手先に、検査済証がない旨ないとの回答を受けた。同年12月にＸは、建築士にを告知するとすべて見送られていたことを聴取して調査を依頼したところ、賃借部分を介護施設として

いたが、Ｘにこれを伝えていなかったことが認めら使用するには用途変更の確認申請が必要になるが、れる。

検査済証がないため現状ではその申請ができないこ

仲介業者であれば、使用目的によっては用途変更と、その対応として、建築基準法上の調査報告制度

確認が必要となり、その手続きに検査済証が必要と◉（一財）不動産適正取引推進機構発行「RETIO」第106号より

建物賃借人が利用目的を達することができなかったことについて媒介業者に注意義務違反が認められた事例
東京地判

平28･3･10

ウエストロー・ジャパン

なることは、基本的な知識といえるし、その知識をることは否定できず、その過失割合は、３割とみな欠いていたとしても、Ｙ２からの情報をもとに介護すのが相当であり、ＸがＹ２及びＹ３に請求し得る施設として使用することに疑問を持ち、その原因を金額は、2909万円余と弁護士費用の一部の計3199万

調査する義務を負っていたというべきである。した円余となる。

がって、こうした障害を知り、あるいは容易に認識し得たのに、これを借主に告知しなかった仲介業者の委任契約上の責任は否定できない。

3 まとめ

Ｙ２は、Ｙ３に検査済証がないことを伝えていた

本件は、賃借人の使用目的（介護施設）の達成がことは認められるが、そのことを聞いたＸがあえて不可能（もしくは著しく困難）であることを媒介業契約締結を希望することに疑問を持つのが通常であ者が認識していたにもかかわらず、これを賃借人にり、少なくとも賃貸借契約締結の際には、Ｘに直接説明しなかったことの注意義務違反が認められた事

これを伝え、確認する機会があったことから、注意例である。

義務を履行したことにはならない。
⑵

Ｙ１の債務不履行について一般論としては、建物や建築の専門家ではない宅建業者には、特段の事情がなければ、建物の遵法性

ＸとＹ１の間に、調査報告制度を利用して用途変を調査する義務まではないと言われている。しかし、更確認を受けられる状態にＹ１がしておくことの明

本事案では、同じ使用目的での賃借希望者が、検査確な合意があったわけでもなく、Ｙ１はＸに建物を済証がないことを告げると、悉く賃借を見送ってい現状有姿で引渡せば足り、Ｙ１に債務不履行があったことを媒介業者が認識していた事情があるうえ、たとは認められない。

これを賃借人に告げなかったことに双方の媒介業者⑶の責任が認められることとなった。

損害額についてＹ２及びＹ３が賠償すべき損害の範囲は、Ｘが本

平成30年４月施行の宅建業法改正において、重要件建物で介護施設を開業し得ると信頼したことによ

事項説明書に検査済証の有無を記載することとされり支出した費用に限られ、逸失利益はこれに含まれた（施行規則16条の２の３）ことから、その後は本ず、また、Ｘが建築士に建物調査を依頼した以降に事案の様なトラブルは減少するとも思われるが､ 媒支出したものも、同様である。したがって、Ｙ２及介業者としては、当事者の誤解を招かぬよう安全にびＹ３の注意義務違反と相当因果関係がある損害取引を進めるためにも、改正を待たずに積極的にそは、支払済賃料、仲介手数料、内装工事費用等4155の説明を行うことも必要であろう。

万円余なる。
ただし、用途変更確認申請は、本来工事に着手する前にＸにおいて行わなければならない手続であるから、工事が完了するまでそれを放置したＸに、上記損害の発生ないし拡大について、一定の過失があ

13

14

15

民法改正に伴う「
最新情不動産賃貸に関する主な変更点等」

なる
に
め
た
報

１．敷金返還や原状回復のルールが明確化①敷金の定義と返還時期について明文化されました。
②賃貸借終了時の原状回復義務について「通常損耗あるいは経年劣化は
原状回復義務の範囲には含まれない」旨が明文化されました。

２．連帯保証人についての極度額設定義務化
 保証契約の保証人は、極度額を限度として保証債務を負う（その範囲でしか負わない）ことが規定され、書面より極度額を定めないと保証契
約自体が無効となるよう規定されました。

３．賃貸人が修繕義務を負わない場合の明文化と賃借人の修繕する権利を明文化①賃借人の過失によって修繕が必要になった場合は、賃貸人に修繕義務が無い旨の一文が追加されました。
②賃貸人が修繕の必要があると知っているにもかかわらず、何も対処しない場合は賃借人自ら修繕できるとされました。

４．事業用の賃貸は注意！連帯保証人への情報提供義務の新設
 事業用の賃貸について、賃借人から連帯保証人に賃借人の財産状況など情報提供することが義務付けられました。（説明が無いと保証が取り消される場合あり）

５．連帯保証人からの問い合わせに対する家主の回答義務の新設
 賃貸人は連帯保証人から賃借人による家賃の支払い状況について問い合わせを受けたときは遅滞なく回答することが義務付けられました。

６．その他①賃貸借存続期間の伸長②賃貸人たる地位の移転に関する変更③賃借物の一部滅失による賃料の減額等
本改正案は平成29年５月26日国会を通過し、同６月２日に公布されました。施行日は、原則として３年以内となります。その他改正の詳細内容については、今後、研修会等で周知していくこととなります。
16

Information
お知らせ『子どもを守る安心の家』参加協力会員を引き続き募集しております！
当協会が推進しております「安全・安心で住みよい街づくり」の一環として、県警事業である「子どもを守る安心の家」活動に参加協力し、
現在当協会会員の399社の皆様が協力会員として登録されております。
つきましては、下記のとおり参加会員を引き続き募集しておりますので、主旨等ご理解のうえ、是非ご協力を賜りたくお願い申し上げます。

１

参加協力会員の活動「子どもを守る安心の家」参加協力会員数

子供が助けを求めてきた際に、犯罪等から子供を保（平成２9年11月３0日現在）

護するとともに、警察等への連絡をしていただきます。

新

２

長

参加方法

このページをコピーの上、下記参加申込書に必要事

支部野項を記入し、

上田

本会宛FAX 026－226－9115

佐

久

中

信

諏

訪

南

信

まで、ご送付ください。

３

その他⑴ 協力会員名簿を作成し、県警本部・各警
察署・最寄りの小学校に提出します。
⑵ 協力会員には、ステッカー・マニュアルを送付いたします。
⑶

旧支部名

申込数 小

旧北信支部

１２

旧須高支部

18

旧長野支部

73

旧更埴支部

２５

旧上小支部

２９

旧佐久支部

３１

旧中信支部

４５

旧大北支部

５

旧諏訪支部

３６

旧茅野支部

４３

旧上伊那支部

４１

旧飯田支部

41

合

計

１０３

５４
３１
５０
７９
82

計

399

２階の店舗でも可能です。

子どもを守る安心の家 協力会員参加申込書
平成30年

月

日

商 号 又 は 名 称
所属支部名・免許番号
（

フ

リ

代 表

ガ

者

ナ

氏

大臣・知事 （

）第

号

）

名

事 務 所 所 在 地
電支部

話・FAX番 号

〒

電話（

）

−

FAX（

）

−
17

長野県警察本部からのお知らせ

18

19

会

員

動

の

新入会員紹介き

H29. ８月〜 H29.11月末※顔写真2名掲載の場合、左側が代表者です。

長野支部

長野支部

長野支部

長野支部

㈱アシスト

㈱シナノ・グループ㈱コヤマ不動産

穴吹興産㈱ 長野営業所

代表者兼専任取引士

江崎

代表者

大助

窪田

国典

専任取引士

有賀

裕二

代表者兼専任取引士

代表者兼専任取引士

小山

浩幸

平山

雄将

長野市青木島町大塚870-3

長野市稲里町田牧1607-5

長野市川中島町今井原1025-3-1

長野市栗田857-1 ビルディングスリービー 501

長野支部

長野支部

上田

佐久支部

長野土地開発㈱一建設㈱ 長野営業所㈱サニテック㈱ベストプラン 軽井沢支店

TEL 026-274-5062

TEL 026-214-5330

TEL 026-274-5345

TEL 026-226-7511

希望により写真掲載なし代表者兼専任取引士

干川

代表者兼専任取引士

龍馬

松本

亮

代表者兼専任取引士

代表者兼専任取引士

西川

和良

加藤

奈帆子

長野市大字鶴賀権堂町2309

長野市大字石渡161-1

小県郡青木村大字村松56-1

北佐久郡軽井沢町大字軽井沢1057-7

佐久支部

諏訪支部

南信支部

南信支部

㈱佐久平土地開発㈱パナホーム東海 諏訪店㈱アーク 伊那支店

飯田不動産相談室㈱TEL 026-477-7648

代表者

油井

TEL 026-258-6003

専任取引士

睦雄

油井

佐久市長土呂631-5

代表者兼専任取引士

憲章

土屋

孝

諏訪市沖田町5-79

TEL 0267-78-3344

TEL 0266-58-6911

南信支部

TEL 0267-41-6552

代表者兼専任取引士

竹山

栄一

伊那市山寺2781-5

TEL 0265-98-7333

代表者兼専任取引士

後藤保孝

飯田市元町5424-22

TEL 0265-38-9080

名称変更のお知らせ

喜田屋建設㈱平成30年1月より上小・更埴支部が右の通り名称変更いたしますので、お知らせします。

代表者兼専任取引士

原

TEL 0268-49-3626

信裕

上伊那郡箕輪町大字中箕輪8850-2（旧）上小・更埴支部（新）TEL 0265-79-3023

上田支部

退会された方
支部名

商号・名称
板倉不動産

長

野

㈱エムシーシーオフィス・U

支部名佐久トウショウレックス㈱軽井沢リゾートギャラリー

中

信

松本地所㈱

諏

訪

積和不動産中部㈱

㈱東部土地
上

20

田

第一宅地建物
㈲黒岩建設

商号・名称

諏訪賃貸営業所㈲アストリアコーポレーション南信㈲平栗不動産㈱ミックハウス

事

務

局

の
から

お

し

本年もよろしくらせお願いいたします

事務局の仕事始めは、１月５日です。どうぞよろしくお願いいたします。

写真を募集いたします！

募集要項
写真のテーマ：４月号（４月下旬発行）
・８月号（８月下旬発行）
広報用表紙（季節にあった風景等）
規定：
サイズはＬ判（89mm×127mm）以上４ツ切り
ワイド（254mm×365mm）以下。カラー写真・
画像データのみ受付（ネガ・ポジフィルム不可）。
デジタルカメラでの作品も可（800万画素以
上）。応募作品は未発表・未公開で、応募者本人が撮影したオリジナル作品に限ります。
応 募 方 法：
写真又は画像データとともに、ご自身の住所・氏名・連絡先・職業・撮影場所・撮影日時等明記の上（一社）長野県宅地建物取引業協会事務局へご送付ください。
作品の送付先：〒380-0836長野県長野市南県町999-10
長野県不動産会館３階（一社）長野県宅地建物取引業協会 事務局「広報誌表紙写真」係
E-mail：taku.ken@nagano-takken.or.jp
締 め 切 り：４月号（平成30年３月末日）
８月号（平成30年７月末日）
作品の取り扱い・注意：①応募に伴い発生した費用はすべて応募者負担となります。
②被写体の肖像権等の権利は応募者が事前に使用許諾・承認を得た上で応募してください。
③応募作品の受領通知はいたしません。また、作品到
着に関するお問い合わせにはお答えできません。
④応募作品は返却いたしません。
⑤作品に関するクレーム等には一切応じません。
作品の著作権：
（一社）長野県宅地建物取引業協会は、個人情報保護法に従って、適正な管理・運営を行い、また作品については使用権を有し、プリント・出版
物などにおいて無償で使用できるものとします。
 不明な点等ございましたら、事務局まで
ご（TEL:026-226-5454）ご連絡ください。

開

平成 年

県宅建協会広報啓発委員会では広報「ながの宅建」を年３回（４月・８月・１月）発行しており、表紙に使用する写真を募集したいと思っております。
採用された方には商品券（5,000円分）を差し上げます。

平成29年度宅地建物取引業者研修会開催日程

30

催

日

開

催

場

所

1 月18日佐久市 一萬里温泉ホテルゴールデンセンチュリー

1 月19日上田市

1 月24日飯田市 （公財）南信州・飯田産業センター

1 月25日

駒ケ根市

1 月29日長野市

1 月30日グランドティアラ高砂殿
アイパル
長野県不動産会館〃

1 月31日

〃

2月6日

松本市

モンターニュ松本

2月7日

諏訪市

RAKO華乃井※時間は９：30 〜 15：30です。
※受講料は、会員は無料、非会員はお一人3,000円です※受講手帳をお持ちの方は忘れずに持参下さい。
※受講の申込みはFAXにて行います。
※詳しくは同封の案内書をご覧いただくか、協会事務局までお問い合わせ下さい。

次回の取引士法定講習会◉３月７日㈬長野バスターミナル会館（長野）◉３月９日㈮

塩尻総合文化センター（塩尻）今後の講習予定◉６月７日㈭

長野バスターミナル会館（長野）◉６月８日㈮

松本勤労者福祉センター（松本）

ご意見・ご感想をお寄せ下さい
会員の皆様の貴重なご意見は、明日の広報誌作りの励みとなりますので、下記まで宜しくお願いします。

〒380-0836

長野市南県町999-10

長野県宅建協会 広報啓発委員会
TEL026（226）5454まで現在の協会員数（平成29年11月30日現在）

1,427名 内支店数 75

21