平成 29 年度不動産流通経営協会

研究助成報告書

郊外住宅団地の分譲集合住宅の
空き住戸流通促進事業の効果に関する研究

栗山尚子（神戸大学大学院工学研究科・准教授）
水野優子（武庫川女子大学生活環境学部生活環境学科・講師）
研究協力者：鈴木彩伽（神戸大学大学院工学研究科・博士課程前期課程２年）
平成 31 年２月 20 日

「郊外住宅団地の分譲集合住宅の空き住戸流通促進事業の効果に関する研究」
目次
第１章

はじめに

p.1

１－１

研究の背景と目的

p.1

１－２

研究の方法と構成

p.2

第２章
２－１

全国の郊外住宅団地の空き家問題と分譲集合住宅流通促進事業の実態
調査対象の選定２－１－１

対象候補・選定方法

２－１－２

国土交通省の「住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業」

２－１－３

全国住宅供給公社等連合会加盟の地方住宅供給公社

２－１－４

調査対象の決定２－２

アンケート調査の概要

２－２－１

調査目的

２－２－２

調査方法

２－３

調査結果

２－３－１

各団地の基本情報

２－３－２

団地全体における住宅流通促進の取組み

２－３－３

分譲集合住宅における住宅流通促進の取組み

２－４
第３章
３－１

まとめ
公的機関による分譲集合住宅流通促進事業の効果と課題
ヒアリング調査の概要
調査目的

３－１－２

調査対象・調査内容

各団地の事業の効果と課題

３－２－１

高蔵寺ニュータウン

３－２－２

鶴甲団地

３－２－３

西三田団地

３－２－４

若葉台団地

３－２－５

相武台団地

３－３

各団地における空き住戸流通促進の事業志向の効果と課題

３－３－１

高蔵寺ニュータウン

３－３－２

鶴甲団地

３－３－３

西三田団地

３－３－４

若葉台団地

３－３－５

相武台団地

３－３－６

各団地の事業志向の特徴

３－４

まとめ

p.3

p.4

p.6

p.8

３－１－１
３－２

p.3

p.10
p.10

p.10

p.24

p.25

第４章

民間事業者との連携による分譲集合住宅流通促進事業の効果と課題

４－１

p.27

ヒアリング調査の概要

p.27

４－１－１

調査目的

４－１－２

調査対象・調査内容

４－２

民間事業者との連携による事業の効果と課題

４－２－１

不動産仲介業者

４－２－２

団地再生活動を行う不動産仲介業者

４－２－３

リノベーション施工業者

４－２－４

団地住民視点の事業の効果

４－３
結章－鶴甲団地を事例として－

p.27

まとめ

p.30

研究のまとめp.33

結－１

全国の郊外住宅団地の住宅流通促進事業の現状と分譲集合住宅の流通促進事業の特性 p.33

結－２

郊外住宅団地の分譲集合住宅の空き住戸流通促進事業の今後の展望

謝辞

p.34
p.34

第１章

はじめに

１－１

研究の背景と目的初期に開発された戦後郊外住宅団地では、経年にともない高齢化の急速な進展や子世代の転出、施設・住戸の老朽化等により、人口減少傾向にあり、空き地・空き家の増加が課題となり、団地の衰退の大きな課題として認識されている。空き家の増加は地域の活力の低下に繋がり、引いては地域の魅力の低下、住宅流通価格の下落、市場性の低下等に繋がり、新たな転入者が見込めない等の悪循環に陥ることも多い。団地再生を目指し、団地建替えの志向がみられたが、近年では合意形成やコスト面での難しさ及び環境への影響等を考慮して、空き住戸をストックとして活用した団地の再生事業志向が模索されている。
このような郊外住宅団地において、近年、公的賃貸住宅等では、空き家対策としてさま
ざまな実験的な取組みが全国的に展開されつつあり、一定の効果と事業志向の蓄積がみられる。一方で、空き家等対策の推進に関する特別措置法の制定や自治体での空き家条例の制定等、持家に対する空き家対策が進められているものの、戸建て住宅への対応が先行し、持家共同住宅の空き家対策はやや遅れる傾向にある。今後こうした持家共同住宅＝分譲集
合住宅も含めた対策が急務である。
郊外住宅団地は、既成市街地から離れたところに開発されたため、住戸を探す際の有利な条件（駅近、設備の新しさ等）にあてはまりにくく、団地に地縁のない新規入居者の獲得が困難である。しかし一方で、自然環境が豊か、家賃の割には広い部屋に住めるといった居住者にとっての住環境上のメリットがある。郊外住宅団地の住環境を求める居住者像
を的確にとらえ、ターゲットをしぼった広報活動によって、新規入居者の獲得が可能だと考えられる。
上記の背景を踏まえ、本研究の目的を２点設定する。
①

空き家対策としてさまざまな実験的取組みが全国的に展開されつつあるが、その事業志向はケーススタディに終始しており、体系的な整理が十分になされていない。
そこで、国土交通省所管の全国の住宅流通促進モデル事業における郊外住宅団地を対象として、空き家対策の事例収集を行い、対策の整理を通して、空き家対策と住宅流通促進の特性を捉えることを目的とする。

②

特に分譲集合住宅の空き住戸流通促進事業に着目して、事業の取組みによる分譲集合
住宅の流通促進への影響や効果について明らかにすることを目的とする。
本研究で得られた知見は、郊外住宅団地の特性に応じた空き家対策の選定、空き家対策の効果の推測、団地に入居を希望する新規居住者像の明確化、新規居住者のターゲットを限定した郊外住宅団地の空き住戸の入居に関する広報活動等に寄与すると考えている。

1

１－２

研究の方法と構成

本研究は大きく２つの研究で構成される。
①

全国を対象とした住宅流通促進モデル事業の事業内容の整理②

分譲集合住宅の空き住戸流通促進に着目した住宅団地型既存住宅流通促進モデル事
業の成果とその効果の検証①

全国を対象とした住宅流通促進モデル事業の事業内容の整理
目的①を達成するために、全国の住宅供給公社が実施してきた事業の具体的な内容や空き家対策について、アンケート調査により明らかにし、事業内容と空き家対策の事業志向の整理を行う。この調査分析内容を第２章に記載する。
②

分譲集合住宅の空き住戸流通促進に着目した住宅団地型既存住宅流通促進モデル事
業の成果とその効果の検証
目的②を達成するために、①で実施するアンケート調査で「分譲集合住宅の空き住戸流促進事業に取り組んでいる」と回答が得られた事業者に対し、ヒアリング調査を行う。ヒ
アリング調査の対象事例は、高蔵寺ニュータウン（愛知県春日井市）、鶴甲団地（兵庫県神戸市）、西三田団地（神奈川県川崎市）、若葉台団地（神奈川県横浜市）、相武台団地（神奈
川県相模原市）である。この調査分析内容を第３章に記載する。
さらに、その対象団地のうち１団地（鶴甲団地）を対象として、民間事業者等との連携による分譲集合住宅流通促進事業の効果と課題を探るため、ヒアリング調査を行う。ヒアリング調査先は、不動産仲介業者、リノベーション施工業者、リノベーション住戸に住む住民である。この調査分析内容を第４章に記載する。
上記の調査分析結果を結章でとりまとめる。

2

第２章

全国の郊外住宅団地の空き家問題と分譲集合住宅流通促進事業の実態 1)

本章では、郊外住宅団地に携わる事業者へのアンケート調査をもとに、空き家問題の現状、それらの問題に対する対策としての取組みの現状、さらに、分譲集合住宅流通への取組みの現状について述べる。
２－１

調査対象の選定２－１－１

対象候補・選定方法

以下を調査対象候補としてインターネットによる情報収集を行い、本研究で着目する分譲集合住宅を取り扱う事業者を把握する。インターネットで得られなかった情報に関しては各事業者への問い合わせを行った。
①

国土交通省の「住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業」に採択を受けた事業者（モデル的に政府の支援を受ける事業者として）②

全国住宅供給公社等連合会加盟の地方住宅供給公社（郊外住宅団地を取り扱う一般的な事業者として）

２－１－２

国土交通省の「住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業」 2)

全国の空き家をストックとして活用した団地再生の一つに、国土交通省の「住宅団地型
既存住宅流通促進モデル事業」がある。表２－１－１にその概要を示す。
表２－１－１

国 土 交 通 省 モ デ ル 事 業 の 概 要 2)

インターネットによる情報収集より、平成 25～27 年度に採択を受けた 32 事業者が取り扱う 62 団地に関する情報を得ることができた。情報を収集した項目は、・ 団地の基本情報（開発時期、面積、人口、高齢化率）
・ 団地属性（分譲集合住宅戸数、賃貸集合住宅戸数、分譲戸建住宅戸数、賃貸戸建住宅
戸数、全住戸数、分譲集合住宅戸数が全住戸数に占める割合）
・ 空き住戸流通に向けての取り組み内容の概要である。収集した情報より、分譲集合住宅の割合が 50％を超えている団地が 62 団地中 8団地であることがわかった。

3

２－１－３

全国住宅供給公社等連合会加盟の地方住宅供給公社 3)

全国住宅供給公社等連合会は、地方住宅供給公社及び地域の住まいづくり・まちづくりを推進する法人の経営及び、事業推進に関する調査研究、情報の収集提供等を行うことにより、地域の住生活の安定と社会福祉の増進及び地域のまちづくりに寄与することを目的としており、地方住宅供給公社 39 社、一般財団法人 4 社合計 43 法人により構成される。
地方住宅供給公社 39 公社についてもインターネットによる情報収集を試みたが、ホームページのみでは現時点で取り扱いのある全ての団地の特定ができなかったため、分譲集合住宅を含む団地の取り扱いの有無を 39 公社へ、電話やメールで問い合わせを行った。
問い合わせの結果、分譲集合住宅を含む団地の取り扱いのある公社は２社で、２社はいずれも国土交通省のモデル事業に採択を受けていた。分譲集合住宅を含む団地を取り扱っていない主な理由としては、
・ 売却後は公社の手から離れるため、管理の業務は行っていない。
・ 以前は分譲集合住宅も取り扱っていたが、現在は賃貸のみを手がけている。
という回答が多かった。
２－１－４

調査対象の決定

調査対象候補①②それぞれの空き住戸流通促進の取組みの現状を探った結果、本論文で着目する分譲集合住宅に関しては、政府の支援を受けない事業者で空き住戸流通の取組みを行っているところは０件であった。
アンケート調査は、62 団地中８団地が分譲集合住宅の割合が過半数であった国土交通省のモデル事業に採択を受ける団地を対象に実施する。
２－２

アンケート調査の概要

２－２－１

調査目的

目的は大きくわけて以下の２点である。
・ 全国の郊外住宅団地の空き家問題と空き住戸流通の取組みの現状を把握すること。
・ 特に分譲集合住宅に着目し、その空き住戸流通の取組みを実施する事業者を特定し、その内容の概要を把握すること。
２－２－２

調査方法

アンケート調査の概要を表２－２－１に示す。詳細は次のアンケート調査票（図２－２－１、図２－２－２）にて示す。
表２－２－１

アンケート調査の概要

4

図２－２－１

住 宅 流 通 促 進 モ デ ル 事 業 に 関 す る ア ン ケ ー ト 調 査 票 （ １ −２ 頁 ）図２－２－２

住宅流通促進モデル事業に関するアンケート調査票（３頁）

5

２－３

調査結果

２－３－１

各団地の基本情報

表２－３－１

回答団地一覧

１）回答団地属性（表２－３－１）
回答団地のうち、全住戸数が〔1000 戸未満〕が 6 団地、
〔1000 戸以上 10000 戸未満〕

回答が複数みられた。郊外住宅団地の駅かが 10 団地、〔10000 戸以上〕が２団地と、ら遠い立地や住宅の面積、価格が、若年層のニーズと合っていないということが明ら回答団地には小規模な団地も大規模な団地かとなった。た。次いで多かった回答は、も存在する（図２－３－１）。

〔空家率が高い〕の 38.5％であった（図２

一方で高齢化率に関しては、〔30％未満〕－３－２）。また、〔その他〕の課題として、が 5 団地、〔30％以上 40％未満〕が 9 団地、住宅商品と居住者ニーズの不一致が課題で〔40％以上〕が 3 団地と、ほとんどの団地あるという回答が複数みられた。郊外住宅で高齢化が深刻である。

団地の駅から遠い立地や住宅の面積、価格
が、若年層のニーズと合っていないという

２）各団地居住者の主要な世帯

ことが明らかとなった。

各団地を構成する主要な世帯を明らかにする設問では上位２つを答える形式をとった。最も多い組み合わせが〔最も多い世帯：
高齢夫婦のみの世帯、２番目に多い世帯：
高齢者単独世帯〕の５団地、２番目に多い
組み合わせが〔最も多い世帯：高齢夫婦のみの世帯、２番目に多い世帯：高齢親と未婚子のみの世帯〕の４団地であった。
また、〔子育て世帯〕を主要な世帯に含む
団地は、３団地のみであった。
３）各団地が抱える課題
団地の課題に関する設問は、深刻である
6

10と〔若いファミリーの転入が少ない〕の1000戸未満

1000戸以上10000戸未満

55.7%であった。次いで多かった回答は、〔空

図２－３－１

もの上位３つを回答する形式をとった。多かった回答は〔高齢化率が高い〕の 84.6％

0%

2

8

50%

100%
10000戸以上

未調査

団地の規模にみる回答団地属性

家率が高い〕の 38.5％であった（図２－３－２）。また、〔その他〕の課題として、住高齢化率が高い
若いファミリーの転入が少ない
空家率が高い坂道段差等で地域内の移動が不便
建物の老朽化
買い物環境がニーズと合わない
公共交通が不便
医療福祉施設が不十分
地域コミュニティのつながりが弱い
その他

宅商品と居住者ニーズの不一致が課題であるという回答が複数みられた。郊外住宅団地の駅から遠い立地や住宅の面積、価格が、若年層のニーズと合っていないということが明らかとなった。

84.6%
57.7%
38.5%
26.9%
26.9%
15.4%
15.4%
7.7%
3.8%
19.2%

0.0%

図２－３－２6

各団地の主な課題

50.0%

100.0%

２－３－２

団地全体における住宅流通促進の取組み

１）取り組み内容
取組み内容で一番多い回答は、〔 住民に対住民に対する住環境に関する調査

26

インスペクション補助

24する住環境に関する調査〕で、回答の得られたどの団地でも実施されていることが明

居住者へ情報誌等印刷物の発行

23

リフォーム補助21

らかとなった。また、〔 ウェブサイトの設置〕

3
5

外部へ情報誌等印刷物の発行

21

5

ウェブサイトの開設

20

6や〔外部へ情報誌等印刷物の発行〕、〔居住者へ情報誌等印刷物の発行〕といった情報

相談窓口の設置

20

空家の実態調査186
8

空き店舗、空家の活用

15

11

リノベーション

13

13

の提供と、
〔インスペクション補助〕、〔リフ0%ォーム補助〕といった補助金による空き家

50%

取り組んでいる

流通促進も行っているところが多い。一方
図２－３－３で〔リノベーション〕、〔空き店舗、空き家

0
2

100%

取り組んでいない

住宅流通促進の取組み内容の活用〕は 50〜60％弱と、実施している団地が限られていることが明らかとなった（図２－３－３）。
２）力を入れている取組み
力を入れている取組みについては、〔 相談

相談窓口の設置

窓口の設置〕と〔インスペクション補助〕8

インスペクション補助7

空き店舗、空家活用が上位を占める。自由記入の回答より、相5

ウェブサイトの開設

談窓口での相談がインスペクション補助の利用へ繋がるケースがあることも明らかと2

空家実態調査1

リノベーション

1

リフォーム補助1

外部への情報誌等印刷物の発行 0なった。力を入れていると回答した団地が居住者への情報誌等印刷物の発行 0
住民に対する住環境に関する調査 0

一つもみられなかった取組みは、取組み内

その他

容では上位だった〔住民に対する住環境に10

関する調査〕〔 居住者への情報誌等印刷物の

510

図２－３－４

特に力を入れている取組み

4

17

発行〕
〔外部への情報誌等印刷物の発行〕の３つであった（図２－３－４）。
３）力を入れている取組みのターゲット
力を入れている取組みのターゲットである住宅タイプについては、回答団地の0%

73.9%である 17 団地が〔分譲戸建住宅〕と50%
分譲集合住宅回答しており、〔分譲集合住宅〕をターゲッ
トにした取組みに力を入れている団地は

2

分譲戸建住宅100%
賃貸集合住宅

賃貸戸建住宅図２－３－５
力を入れている取組みのターゲット住宅タイプ

17.4％である 4 団地のみだった（図２－３
－５）。

87

さらに、力を入れている取組みとそのタ

表２－３－２

力を入れている取組みとその住宅タイプ

ーゲット住宅タイプを詳細にみていくと、
取組みごとにターゲットとしている住宅タ
イプに傾向がみられた。
〔空き店舗、空家活用〕に力を入れている 5 団地のうち 3 団地
が、〔分譲集合住宅〕をターゲットにしている。
〔 分譲集合住宅〕をターゲットにした〔リノベーション〕に力を入れている団地も一件みられた（表２－３－２）。
２－３－３

分譲集合住宅における住宅流通促進の取組み

１）分譲集合への取組みのある団地の割合
分譲集合住宅をターゲットにした流通促進の取組みの有無の設問に対し、〔 実施している〕と回答した団地は、神奈川県住宅供給公社の若葉台団地、相武台団地、川崎市

5

住宅供給公社の西三田団地、神戸すまいま20

0%

ちづくり公社の鶴甲団地、高蔵寺ニュータ

50%
実施している

ウン住宅流通促進協議会の高蔵寺ニュータ
ウンの５団地であった。回答団地の 23％と、100%実施していない

図２－３－６
分譲集合住宅をターゲットにした取組みの有無

分譲集合住宅への取組みのある団地は少ない（図２－３－６）。
２）分譲集合住宅に対する取組み
５団地の分譲集合住宅に対する取組みについて表２－３－３（次頁）にまとめる。５団
地の回答からみられた傾向としては、〔空き店舗、空家活用〕に力を入れている団地が多い
こと、ターゲットとする世帯では〔子育て世帯〕の回答が多いこと、波及効果では〔不動産業者の関心が高まった〕の回答が多いことなどが挙げられる。

２－４

まとめ

アンケート調査による全国の郊外住宅団地の空き住戸流通促進モデル事業の内容整理を通し、分譲集合住宅への取組みが手薄であることがわかった。その一方で、分譲集合住宅への取組みを実施している４事業者５団地を選出することができた。また、調査対象の選定段階では、政府の支援なしでの空き住戸流通促進事業は普及していないことがわかった。
次章以降では、分譲集合住宅の空き住戸流通促進の取組みに携わる事業者に対するヒア
リング調査を通して、事業の効果や課題、事業普及のハードルとなる要因について述べる。

98

表２－３－３

分譲集合住宅への取組みのある団地

14386

第２章

注・参考文献1) 本章の内容は、日本建築学会で発表済みである。
鈴木彩伽、栗山尚子、水野優子、郊外住宅団地の分譲集合住宅の空き住戸流通促進事業の実態に関する研究－住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業を事例として－、2018 年度（平成 30 年度）日本建築学会近畿支部研究報告集第 58 号・計画系、pp.413-416（2018）2) 一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会サイト
住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業
https://www.kashihoken.or.jp/symposium_2016/（2018 年 12 月 27 日閲覧）
3) 一般社団法人全国住宅供給公社等連合会サイト
http://www.zenjyuren.or.jp/chihou.html（2018 年 12 月 27 日閲覧）
12
9

第３章

公的機関による分譲集合住宅流通促進事業の効果と課題

本章では、第２章に記したアンケート調査により特定した分譲集合住宅への取組みのある全国の５団地への事業に取り組む４事業者へのヒアリング調査から、公的機関による団地再生の効果と課題について述べる。
３－１

ヒアリング調査の概要

３－１－１

調査目的

アンケート調査により特定できた、分譲集合住宅への取組みを実施する事例である４事
業者５団地へヒアリング調査を実施し、より詳しく調査・分析することにより、公的機関
による団地再生事業の効果や、今後その他の団地に取組みを波及させる際の課題を明らか
にする。
３－１－２

調査対象・調査内容

調査対象者、調査日時、及び調査内容を表３－１－１に示す。

表３－１－１

３－２

ヒアリング調査対象者・日時・内容

各団地の事業の効果と課題

３－２－１

高蔵寺ニュータウン

１）団地の概況・特徴（写真図３－２－１、２頁後の図３－２－２）①

非常に大規模であること（全住戸数 22000 戸，人口 43537 人，面積 702ha）。

②

団地全体に対して賃貸（UR 賃貸）の割合が高いこと③

小学校の統廃合が進められ、跡地となった敷地があったこと。

図３－２－１

高 蔵 寺 ニ ュ ー タ ウ ン の 分 譲 集 合 住 宅 の 外 観 （ 2018 年 11 月 6 日 撮 影 ）10２）特に力を入れていた取組み○小学校跡地のリノベーション「グルッポふじとう」 1) （図３－２－３）
旧藤山台東小学校施設のリノベーションを経て、平成 30 年 4 月 1 日に開所した「まなびと交流センター」である。まなび、交流、居場所をコンセプトとした多世代交流拠点施設
で、図書館、児童館、コミュニティカフェ、地域包括支援センター、こどもとまちのサポ
ートセンターなどで構成される。施設内は旧小学校の教室をそのまま使用する等、以前の記憶を残しつつ、リノベーションにより新しい雰囲気をつくり出している。効果としては、
１日約 1000 人に利用され地域コミュニティが活性化され、メディアに取りあげられたこともあり魅力発信のきっかけとなった。
○DIY ワークショッププロジェクト ２ ）（図３－２－４）
団地内の中古賃貸住宅をリノベーションし、できあがった部屋をモデルルームとして公開する取組みである。プロジェクトの目的は、低価格中古物件を DIY で自分好みの部屋に改造できることを若年世帯向けに PR することである。リノベーションのプロデュースをDIY クリエーターの chiko さんが担い、基本工事はプロが、塗り貼り等の仕上げは DIY ワ
ークショップイベントで地域住民が行う。第一弾のワークショップは、平成 30 年 7 月〜8の土日に 16 回にわたり開催され、市民 11 名とアシスタント 6 名が参加した。完成した物
件は平成 30 年 10 月中旬に１週間程度公開され、来場者は運営側の予想を超える 388 人と、DIY のポテンシャルの高さを伺えた。また、「DIY サポート部」という DIY を支援する組織
が地域の子育てママにより構成され始め、団地内の DIY の体制が整いつつある。しかし一方で、次のプロジェクトの参加者がなかなか集まらない等、DIY のハードルは未だ高いと言える。

図３－２－３

グルッポふじとう６）

図３－２－４

11

DIY 実 施 部 屋 （ 2018 年 11 月 6 日 撮 影 ）図３－２－２

高蔵寺ニュータウンの土地利用10

３－２－２

鶴甲団地

１）団地の概況・特徴 ３ ） ４ ） ５ ）（写真図３－２－５、２頁後の図３－２－６）①

バスは２系統走っており、一日 250 本強運行している。

②

神戸大学がすぐ近くにある。

③

商業施設はコープがあるが、品揃えが豊富ではない。その他の飲食店等もない。

④

標高約 200m で、大阪湾を一望できるロケーションである。

図３－２－５

鶴 甲 団 地 の 分 譲 集 合 住 宅 の 外 観 （ 2018 年 ７ 月 24 日 撮 影 ）２）特に力を入れていた取組み○リノベーションモデルルームの整備 ３ ） ４ ） ５ ）
２年間にわたり実施。１年目は、公社の賃貸住宅を活用したリノベーションを行いモデルルームとして公開することで既存住宅の流通促進や若年世帯の誘致推進に繋げることを目的に、モデルルーム２室を公募した。公募には 14 の業者が集まり、整備後は２週間ほどで入居者が決まった。また、相場では賃料 5 万円くらいのところ５階の部屋を 7 万円で貸せており、価値が向上したと言える。
２年目は、公社賃貸住宅４住戸を対象に新しい住まい方の提案の募集を行い、「２戸１タイプ」の住宅と「おこのみ賃貸」住宅が実現された。
「２戸１タイプ」は、１階の隣接する２住戸をベランダに設置したウッドデッキでつなぐもので、解体撤去やウッドデッキ設
置等を神戸大学生と DIY を行った（図３－２－７）。その後は神戸大学留学生向け賃貸住宅として使われている。
「おこのみ賃貸」は、入居者が自分好みに壁や床を選びリノベーショ
ンできるカスタマイズ賃貸形式を採用した住宅で、若年世帯の入居に繋がった。１年目、２年目を通して事業者とのネットワークを生みだすこともできた。

図３－２－７２ 戸 １ 住 宅 の 間 の ウ ッ ド デ ッ キ 7）13

〇買取再販事業の模索
３年目は、中古住宅市場でモデル的に買取再販事業をおこない継続的な事業展開を模索するため、団地再生プロジェクト『若年世代の団地クリエイティブ・ライフ！～すまう・
つなぐ・ひろがる～』と題した公募型プロポーザルが実施された。鶴甲コーポの分譲共同
住宅 1 戸（1968 年築、RC 造、階段室型 5 階建の 5 階、3DK、56.16 ㎡）を買い取り、リノ
ベーションを施して公開しその後販売するといった取組みである。販売のコンセプト、住戸プラン、設計施工だけでなく、継続的な再販事業や既存住宅流通促進に関しての提案という条件設定に対し、４事業者から応募を受け選定した。
当選提案のコンセプトは『良い「住人」が「住人」を集める』というもので、実績に基づいたハード面及びソフト面双方に団地再生につなげていく意欲ある提案として評価された。具体的には、自社ウェブサイトでの工夫された情報発信、施工途中の新旧住民の顔が見え機運を盛り上げるペイントパーティーの実施、団地コミュニティヘの感度の高い居住者を定住させるため、販売時に先着順ではなく面談による入居者の選定、その際の入居申込者リストを次の展開に活用するといったもので、ハードのリノベーションに住まい手の個性を付加することで団地全体の価値を上げていくという視点や継続性へのエ夫により選
定された。

14

15

図３－２－６

鶴甲団地の土地利用

３－２－３

西三田団地

１）団地の概況・特徴 ８ ） ９ ） 10） （写真図３－２－８、次頁の図３－２－９）①

鉄道駅が徒歩圏内であること。

②

団地周辺に商業施設、公園、保育園、幼稚園、小学校が立地し、子育てに適した環境であること。

③

住戸タイプは 45 ㎡、65 ㎡、75 ㎡を中心に多様性があること。

④

団地内の住宅が全て分譲集合住宅であること。

図３－２－８西 三 田 団 地 の 分 譲 集 合 住 宅 の 外 観 （ 2018 年 ８ 月 16 日 撮 影 ）２）特に力を入れていた取組み○分譲住宅を賃貸住宅にする検討者を対象としたリフォーム補助 ８）９）10）（図３－２－１０）
分譲住宅の賃貸化を検討する人を対象に上限 100 万円のリフォーム補助を行う。ターゲットの選定理由は、西三田団地は賃借人としてファミリー層の入居傾向があるからである。
リフォーム実施は３件で、活用法のない住戸を売る決断がすぐにできない所有者が賃貸の形を選んだ。１件は平成 26 年度、２件は平成 27 年度で、どれも賃借人はすぐについた。
１件は 330 万円の費用で壁を取り除く大幅なリフォームを行い、賃料を上げることができた（相場 8～8.5 万円のところ 9.2 万円）。残りの２件は、所有者の意向で現状のプランを維持したリフォームで、賃料は現状維持のままであった。リフォームの見学会参加者は団
地居住者 30 組 50 名ほどで好評だった。
この取組みの効果は、中古住宅のリフォームを展開する際の課題が明確になったことや、住民の団地に対する意識の向上等があった。今後展開する上での課題は、リフォームの制限となり得る管理規約の見直しが必要である点や、若年ファミリー世帯に訴求力のあるリフォームには最低 300 万円程度のリフォーム費用が必要である点等である。

図３－２－１０リ フ ォ ー ム 補 助 部 屋 10）

16

17

図３－２－９西三田団地の土地利用

３－２－４若葉台団地 11）１）団地の概況・特徴（写真図３－２－１１、２頁後の図３－２－１２）①

バスが５分に１本間隔で運行していること。

②

森林公園の中にマンションがあるような、非常に自然豊かな環境。生態系も保全されている。

③

団地の管理を行うまちづくりセンターが団地のセンター部分にあること。

④

団地センター部分に商業施設が充実している点。

⑤

高齢化率は 48％と高いが、スポーツ参加率や要介護率を見ると、元気な人が多いこと。

図３－２－１１

若 葉 台 団 地 の 分 譲 集 合 住 宅 の 外 観 （ 2018 年 ８ 月 18 日 撮 影 ）２）特に力を入れていた取組み○体験入居室（図３－２－１３）
若葉台団地への転入検討者が無料宿泊を通じて団地生活のプレ体験ができる。賃貸住宅
１戸を 900 万円〜1000 万円のリノベーションで３DK から１LDK に設えを整えた。費用はモデル事業の補助金と公社の負担でまかなった。設備や使用材料、什器備品等の一部は取組
みに賛同した企業が提供した。平成 27 年 4 月より一般利用を開始し平成 28 年１月までに14 組 45 名の利用、調査時点で月１〜２件の利用があり、約半年で数件の賃貸入居と１件の分譲購入へ繋がった。利用者は 30 代の若い世代が多く、若年層の入居に役立っている。
○コミュニティダイニング「春」、子育てサロン「そらまめ」（図３－２－１４）
どちらもショッピングタウンの中心に面した立地で、空き店舗を利用した。
「春」は３軒を１つの施設として使っており、多世代交流拠点として幅広い世代の利用を促進することを目的としている。当初は地元、センター、公社が連携した運営を推進していたが、現在は地域の主婦ボランティアも運営をしている。
「そらまめ」は、未就学児の居場所づくりによる子育て世代の集積と利便性向上を目的としている。団地内の NPO 法人が運営主体であったが、現在は主婦ボランティアが主体的に運営しており春の運営とも連携している。当初の想定は年間 40 件程度の会員登録であったが、平成 26 年 12 月末現在で 120 組を超える
会員登録があった。
どちらも地域住民（特に子育て中の母親）のコミュニティの活性化に繋がった。従来からショッピングタウンは賑わっていたが、以前はベビーカーが停まっている光景はなかった。隣の団地からもそらまめに来る等、広域な範囲での子育て拠点になっている。これまで子育て世帯は微減だったが、近年は横ばい〜微増になっている。
18

図３－２－１３

体験入居室

図 ３ － ２ － 1４

（ 2018 年 ８ 月 18 日 撮 影 ）コミュニティダイニング（ 2018 年 ８ 月 16 日 撮 影 ）○相談窓口の設置
団地中心に位置し、自主事業として仲介やリフォーム事業も展開しているまちづくりセンターの強みを活かし、住み替え・流通等に関する情報提供、各種相談対応に係る窓口を開設運営している。のぼり旗やポスター掲示など利用者の目に止まるような情報発信を行い、モデル事業の概要説明や相談対応を随時実施している。
○住み替えシステムの構築
団地内には３層に１層しかエレベーターが止まらない住棟があるため、中心部に近い全階エレベーターが止まる棟に高齢者を集約できればと考えている。買い物など利便性の良い団地中心部に高齢者を、その他の空いたところへ子育て世帯を入れようとしている。
中心部の賃貸住宅の空き住戸を高齢者仕様にして、質を高めたものにリノベーションをすることによって、団地中央部への移住の促進をはかっている。

19

20

図３－２－１２

若葉台団地の土地利用

３－２－５

相武台団地 ８ ）１）団地の概況・特徴（写真図３－２－１５、２頁後の図３－２－１６）①

エレベーターのない、２戸１・階段室型の団地であること。

②

個人店舗 12 区画のほか銀行や郵便局など大型店舗のある商店街を有するが、空き店舗が点在している。

③

団地の規模はそこまで大規模ではないこと。

図３－２－１５

相 武 台 団 地 の 分 譲 集 合 住 宅 の 外 観 （ 2018 年 ８ 月 16 日 撮 影 ）２）特に力を入れていた取組み○グリーンラウンジプロジェクト
商店街前の広場を新たな団地内外の住民の交流の場と考え、その賑わいの創出を図るための店舗を誘致するプロジェクトである。商店街の活性化から団地の魅力を高め住宅流通の促進に繋げていくことを目的とした。居住者実態調査からも、空き店舗の活用方法として、「気軽に誰でも集まって話ができる場所」の要望が多く、団地内に一定のニーズがあった。店舗の整備にあたっては、モデル事業の支援を活用し、公社が内外装の一部整備を実施した。プロジェクトの第一弾として、商店街や団地の活性化に協同して取り組む参画者を募集し、カフェとカルチャー教室を運営する「ひばりカフェ」（図３－２－１７）が平成
27 年 12 月にオープンし、ひばりカフェと商店街広場では様々なイベントを実施してきた。
調査時点で既に３期まで実施があり、４店舗が入った。第４期も控えている。
広場は若い夫婦や地域の母親たちが集まれる場となっており、団地内に限らず周辺からも参加者がいる。また、メディアへの掲載で、団地に対する認知度や関心が高まった。
○コンチェラート相武台（サービス付き高齢者向け住宅）の整備（図３－２－１８）
平成 25 年から取りかかったプロジェクトである。汚水処理場跡地にサービス付き高齢者向け住宅（以後、サ高住と記す）を整備し、高齢者の住み替えを図った。団地内からの移り住みは全体の１〜２割である。当初は団地内からの移り住みの枠を設けていたが公社の想定よりも団地内からの新規入居者は少なかった。子供世帯が相武台団地に住んでいるた
め、県外からコンチェラート相武台へ転居してきた居住者もいる。

21

図３－２－１７

ひばりカフェ

図３－２－１８（ 2018 年 ８ 月 16 日 撮 影 ）22

コ ン チ ェ ラ ー ト 相 武 台 外 観 12）

23

図３－２－１６

相武台団地の土地利用

３－３

各団地における空き住戸流通促進の事業志向の効果と課題

３－３－１

高蔵寺ニュータウン

高蔵寺ニュータウンでは分譲集合住宅の空き住戸流通に特化した事業は行っておらず、団地全体の地域力を向上させることにより空き住戸の流通も促進させた。この事業志向を「地域力向上」と名付ける。地域への影響力が最も大きいと見られた取組みは、小学校跡
地のリノベーションで生まれた「グルッポふじとう」である。地域への影響力が大きく話題性があるという強みがある一方で、空き住戸ひとつひとつに対する直接的な事業志向ではなく、住戸ごとの個別のニーズに応えるのが難しい点、取組みの規模が非常に大きい点等から、他の団地への汎用性は低いのかもしれない。
３－３－２

鶴甲団地

１年目の取組みからは、住宅の質をしっかり向上させることで住宅の価値向上が見込めるとわかった。２年目のおこのみ賃貸の事例からは、DIY や大規模なリフォームをする場
合よりも低いハードルで気軽に自分好みの部屋に住むことができる点が若年世帯のニーズに合っていたことが伺える。鶴甲団地の事業志向を「住宅の質向上」と名付ける。この事
業志向は分譲集合住宅の空き住戸流通に効果的だと考えられる。入居者それぞれのニーズに合わせることができる点も強みである。民間との連携やリノベーション住居の居住者の評価について次章で述べる。
３－３－３

西三田団地

分譲集合住宅をターゲットにしたリフォーム補助の事例からは、空き家の活用法がわからない所有者にその活用法（今回であれば分譲住宅を賃貸住宅として活用する）を提示することにより、一定数の空き家の流通が見込める可能性を見出せた。この事業志向を「活用法提示」と名付ける。このケースでは、住宅の質の向上により賃料を向上が見込めることも明らかとなった。一方で、今回はモデル事業の補助金でリフォーム費用をまかなえたが、補助金なしでのリフォームの実施は所有者にとってコスト面の負担が大きい。資金調達の仕組みが課題である。
３－３－４

若葉台団地

分譲集合住宅の空き住戸流通に特化した事業は行っておらず、空き店舗の整備により、
若葉台団地が従来持っていたポテンシャルをさらにアップさせた。ポテンシャルの高さゆ
えに体験入居室により若葉台団地で暮らすことの魅力を発信する事業志向をとることができる。団地の魅力付けとその発信事業の展開を行った若葉台団地の事業志向を「魅力発信」と名付ける。また、「魅力発信」の他に、団地の中に団地の管理を担うまちづくりセンターを構えることにより、居住者のニーズをいち早く捉え事業に反映させることが可能になっ
ている。
３－３－５

相武台団地

相武台団地でも分譲集合住宅の空き住戸流通に特化した事業は見られなかった。商店街
空き店舗の整備は、「地域力向上」の事業志向で一定の効果が見られた。高蔵寺ニュータウ
24

ンのものと比較すると、団地の規模がそれほど大規模ではないため、個人商店の整備により効果が見られたと考える。サ高住の整備については、高齢者には不便な２戸１・階段室型から計画的な住み替えを図ったものであった。この事業志向を「住み替え法提示」と名付ける。今回の事例でも見られたように、想定通りに住み替えを推進するのは容易ではな
いことがわかる。
３－３－６

各団地の事業志向の特徴

各団地の事業志向の特徴を表３－３－１にまとめる。
表３－３－１

３－４

各団地の事業志向のまとめまとめ

本章では、先駆的に分譲集合住宅への取組みを実施する数少ない事例である４事業者５団地の事業をより詳しく調査・分析し、その効果や今後その他の団地に取組みを波及させる際の課題を探った。
今回対象となった４事業者５団地は、団地の規模や住宅タイプの構成比等の特徴が異なり、取り組みの事業志向も異なったが、いずれも一定の団地再生の効果は見られた。しかし一方で、それらに共通して見られた課題として、モデル事業であるがゆえにその取組みが期間限定的で集中的であった点、分譲集合住宅の空き住戸流通促進を目的とした直接的な取組みが少なかった点が挙げられる。
分譲集合住宅の空き住戸流通促進に効果的な事業志向として、鶴甲団地・西三田団地での「住宅の質向上」が見られた。見かけ重視ではないしっかりと住宅の質向上を図ったリ
フォームにより、リフォーム後すぐに買い手や借り手がつき、相場よりも高い価格で流通させることができた。しかし、鶴甲団地・西三田団地でのリフォームの実施もモデル事業の補助金によるものであり、補助金なしの一般的な団地で普及させていくためには資金調達の仕組みが課題である。
「住宅の質向上」以外の事業志向を用いたその他の団地の取組みにおいても、補助金なしでの実施は難しいところがあり、汎用性があるとは言い難いものがほとんどであった。この課題への解決策として、団地再生において公的機関の担うべき役割を見直す必要があるといえよう。
次章では、「住宅の質向上」の事業志向を用いた事業を実施していた鶴甲団地を事例に、
民間事業者との連携という視点から、事業への民間事業者の関わり方やその課題を探る。

25

第３章

参考文献

1) グルッポふじとうパンフレット（春日井市提供資料）
2) 第３回「住宅団地再生」（連絡会議 in 高蔵寺ニュータウン意見交換会次第配布資料）
3) モデル事業報告書

対象住宅団地 鶴甲団地

4) 鶴甲団地リノベーションプラン提案及び設計施工業務に関する公募型プロポーザル
業務仕様書
5) 公社団地再生の取組み（平成 26〜29 年）（神戸すまいまちづくり公社）
6) 春日井市公式ホームページ

グルッポふじとう（2019 年 1 月 16 日閲覧）

http://www.city.kasugai.lg.jp/shisei/machi/new_town/1012347.html
7) 株式会社フロッグハウスホームページ

鶴甲団地入居者インタビュー

https://froghouse.top/intervewtsurukabuto
8) モデル事業報告書

対象住宅団地 西三田団地

9) コーディネート業務に関する事業報告書

対象住宅団地 西三田団地

10) 住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業平成 25・26 年度事業報告会資料(川崎市公社)
11) コーディネート業務に関する事業報告書

対象住宅団地 若葉台団地・相武台団地

12) コンチェラート相武台ホームページ
https://www.kjk-soubudai.com（2019 年 1 月 16 日閲覧）

26

第４章

民間事業者との連携による分譲集合住宅流通促進事業の効果と課題－鶴甲団地を事例として－

本章では、「住宅の質向上」に力を入れた事業を手掛けた鶴甲団地を対象事例とする。空き住戸流通促進事業に民間の立場で携わる事業者へのヒアリング調査を通し、民間事業者との連携による団地再生の効果と課題について述べる。
４－１

ヒアリング調査の概要

４－１－１

調査目的

公的機関へのヒアリング調査により住宅の質向上に力を入れた事業を手掛けていたことがわかった鶴甲団地の事業に携わった民間業者へのヒアリング調査を実施する。団地再生における民間事業者の位置づけを捉え、民間事業者との連携による団地再生事業の効果とその他の団地に取組みを波及させる際の課題を明らかにする。
さらに、鶴甲団地の事業であるおこのみ賃貸住宅やリノベーション住宅の居住者へのヒ
アリング調査により、事業の効果を住み手目線で考察する。
４－１－２

調査対象・調査内容

調査対象者、調査日時、及び調査内容を表４－１－１に示す。
表４－１－１

４－２

ヒアリング調査対象者・日時・内容

民間事業者との連携による事業の効果と課題

４－２－１

不動産仲介業者

不動産仲介業者とは、物件の売主と買主の仲立ちをし、不動産取引全体をサポートする業者である。不動産取引をする際、必ずしも仲介業者を通す必要はないが、専門知識を持たない当事者が直接交渉を行うことは難しいため、仲介業者に依頼するケースが多い。不動産仲介業者に依頼するデメリットは、仲介手数料が発生する点である。仲介手数料は不動産取引全体のサポート業務に対して発生するものであり、売買における仲介の場合その上限は表４－２－２に示す通りである。
調査対象１・２の不動産仲介業者２社へのヒアリング調査より、両者に需要の手応えや住宅地としての評価に差はあるものの、共通で認識されている点が見られた。両者共通で認識されていた点を以下にまとめる。
①

団地内でも立地や間取りにより流通のしやすさに差が出る。商業施設に近いところは流通しやすく、面積が小さくなるメゾネットタイプは流通しにくい。
27

②

投資目的で住戸を買い占める人がいる。

③

売りにも貸しにも出されていない空き家に活用のアプローチをすれば、一定の流通が見込めるであろう。しかし、郊外住宅団地の住戸は価格が低く、労力の割に仲介業者の利益が見込めないため、取り組んでいない。

④

問い合わせはポータルサイトからのものが多い。
特に、③の「郊外住宅団地の住戸は価格が低く、労力の割に仲介業者の利益が見込めな

いため、取り組んでいない。」という観点に着目する。Ａ社の I 氏が「仲介業者の利益を確保するため、団地の中でも特に低価格帯の物件(100 万円程の物件)は個人の顧客は取引相手とせず、買取再販業者のみを取引相手とする。」と回答していた。不動産の売買における仲介手数料は、流通する住戸の価格に影響されるため、一般的に低価格である郊外住宅団
地の住戸は仲介業者が積極的に取り扱いたがらず、流通において不利になることが明らかとなった。
「価格の高い物件も低い物件も流通に対する手間は同じであり、むしろ低価格で価値の低い物件の方がより多くの手間がかかる。」ということが明らかになった。
表４－２－２４－２－２

不 動 産 仲 介 手 数 料 上 限 の 計 算 式 （ 2018 年 12 月 現 在 ）団地再生活動を行う不動産仲介業者 １ ）調査対象３のＣ社は不動産仲介業者であるが、団地の中古物件にポテンシャルを見出し、積極的にその物件を取り扱っている。調査結果を述べる前に、Ｃ社の団地再生活動に関する概要を述べる。Ｃ社は、一般的な仲介業者やポータルサイトでは積極的に取り扱わないような物件であっても、独自の視点でポテンシャルを見出した物件を紹介するサイトを運営し、マッチングを図る仲介事業者である。団地の中古物件においても、その活用方法等を併せて提案することにより物件の魅力を伝え、積極的な流通に取り組んでいる。
ヒアリング調査の要点を以下にまとめる。
①

投資家が物件を買い占め、目につく部分だけを改装し賃貸として貸しているケースが多い。投資家が買い占めることにより管理の役割が回らないという課題も生まれる。

②

団地の住戸は、管理をしっかり行い手を入れれば、良好な住戸だと考える。

③

神戸市垂水区塩屋の団地で設計・仲介で４件くらい携わった。１件あたりの利益は少ないが、人との繋がりができ、次の仕事に繋がった。

④

団地再生の事例が広まると、団地に魅力を感じ住んでみようと思う人も一定数いるのではないか。しかし、居住者だけで魅力を発信するのは難しい部分がある。

⑤

リノベーションに興味を持つ人は、若い人で、購入・リフォームのコストを考えて安い点にメリットを感じる人である。
①は４－２－１でも出てきた話題であるが、投資家が多くなることが団地に及ぼすデメ

リットがわかった。
②③④⑤からは、Ｃ社が団地の中古物件にポテンシャルを感じ積極的にその流通に携わる姿勢が見てとれた。団地の中古物件のリノベーションは、事業者間のネットワークを生28

みだすことに繋がり、その事例が広まることにより団地の魅力も世間に発信することができる。また、全国の団地が転入者として望んでいる若年世帯への効果的なアプローチにもなり得るということがわかった。
４－２－３

リノベーション施工業者 ２ ）Ｄ社は、団地のリノベーションも事業の一つとして手がけている。ヒアリング調査の要点を以下にまとめる。
①

物件のオーナー（依頼者）はプロでない人も多く、活用法に迷い依頼してくる人が多い。

②

見かけ重視ではなくしっかり質を向上させるリノベーションを行った物件の方が買手がつきやすい傾向があり、最終的に売り手の利益にも繋がる。

③

団地のリノベーションの需要は微増であるが、確実に増えている④

賃貸物件を借りる時にかかる経費と比較すると、低価格帯の分譲物件を購入してリノ
ベーションして住む方が安くつく場合もある。しかし、低価格帯の（100 万円程度の）物件は状態が悪いため購入する気にならない人が多い。また、リノベーションを実施する場合の流れやシステムを知らない人が多く、一般の人にはハードルが高い。

⑤

購入と売却のときにかかるコストも薄利の原因の一つである。物件の購入希望者と売却希望者が直接取引ができればよいが、専門知識を持たない当事者同士の取引はハードルが高い。

⑥

不動産仲介業者と施工業者両方に十分な利益がないと、団地のリノベーションは広がっていかない。施工業者のＤ社は宅地建物取引業免許の取得も検討している。

⑦

人によって住宅に対するニーズが異なるのでそれぞれに対応したいが、選択肢が多す
ぎるとＤ社にとっても手間がかかり、依頼者にとっても決めるのが困難になる。そのちょうどよい方法としておこのみ賃貸を提案している。自分で全てをやるリノベーシ
ョンよりも、強い意志がなくても取り組める。
①は、４－２－１③にも同様のことがみてとれた通り、活用法がわからず空き家になっている物件に対する積極的なアプローチは、一定の効果が期待できると言える。
Ｄ社のようなリノベーション施工業者を利用することは、４－２－１で述べた仲介手数料に関する課題に対する解決策の一つだと言える（２頁後の図４－３－１・B,C）。個人が自らリノベーションを行うと、流通に買取再販業者を挟む場合よりも仲介手数料を抑えることができる。しかし、中古物件のリノベーションは、その流れやシステムを知らない人が多く、一般の人にとってはそのハードルが高いため（④）、なかなか普及していない状況である。とは言え、その需要は確実に増加しているため（③）、ハードルを下げる環境づくりが重要であると言える。おこのみ賃貸はその事業志向の一つだと言える（⑦）。
⑥もまた、４－２－１で述べた仲介手数料に関する課題に対する解決策の一つとなり得る。施工業者が宅地建物取引業免許を取得することにより売主と買主の間の情報共有を円滑にできる（図４－３－１・D）。

29

４－２－４

団地住民視点の事業の効果

今回の調査では、鶴甲団地内にお住まいの２世帯の方へ対してヒアリング調査を行った。
おこのみ賃貸物件に入居された M 氏への調査からは、・車の所有やバス便の多さは、駅から遠い立地をカバーすることができること。

・

団地ならではの魅力発信はやはり大切であること。（鶴甲団地の眺望を気に入って団地へ転居され、現在もその眺望がとてもお気に入り。）

・

元々「自分の暮らす空間」への関心が高い方には特に、「カスタマイズして住む」という事業志向が合っているということ。

が明らかになった。
分譲物件に DIY でリノベーションを行った N 氏 O 氏ご夫妻への調査からは、・賃貸で暮らす時とは異なり、自主管理の分譲住宅に住む際は、管理組合の役員を担わなければならない点や集会に参加しなければならない点など、管理の負担が大きい。

・

賃貸で暮らす場合と比べ、中古住宅を購入し DIY を行い自分好みの家に住む場合のコスト面でのメリット。

が明らかになった。
両者に共通して、家に対して非常に愛着を持っておられた。また、リノベーションやおこのみ賃貸がファミリー層の獲得に繋がるということも言えるであろう。
４－３

まとめ

第４章では、郊外住宅団地の空き住戸流通に対する民間事業者の関わり方やその課題、今後の展望を把握することができた（２頁後・図４－３－１）。
不動産仲介業者２社への調査より、低価格帯の郊外住宅団地の中古住宅にリノベーショ
ンされた形で次の居住者が住むことを考えた際の流通は、図４－３－１のパターン A が一般的であることがわかった。パターン A は、地域の不動産情報を数多く有しており、売主・買主から独立した中立的な立場で、物件に関する情報を提供し、地域の不動産流通を促進させる大きな役割を担っている。しかし、郊外住宅団地は開発されてから年数が経過し、その住戸は現代の若年世帯のライフスタイルに合わない住戸プランや設備の陳腐化等がみられ、団地再生を目指す方法の一つとして、住戸の高付加価値化が考えられるが、パター
ン A の方法では、住戸の高付加価値化が困難であることが明らかになった。
そうした中で、本調査を通して、図４－３－１のパターン B、パターン C のような個人
が自ら住宅のリノベーションを行う事例が近年では確認でき、公的機関も個人によるリノ
ベーションを支援する状況がみられた（鶴甲団地）。しかし、中古物件のリノベーションは、
その流れやシステムを知らない人が多く、一般の人へのハードルが高い点が課題である。
さらに、パターン B では、空き家所有者がリノベーションを実施したにも関わらず、その住戸が貸主や買主のニーズに合わない、地域の不動産市場価格と合致しない等の理由で、流通しづらい状況などもみられる。パターン C では、物件購入（予定）者が、フルリノベーション可能な物件を求めるが、一般の不動産市場では、パターン A でみられる最低限の改修がなされた住戸が多数であり、これからリノベーションをするのに適した住戸を見つけるのが困難である状況などもみられた。
パターン B と C でみられる課題を解決する一つの方法として、パターン D が見いだされ30た。パターン D とは、施工業者が宅建免許を取得し、仲介と施工を一貫して担うものである。空き家所有者がリノベーションをして住戸を売りたい場合（D1－①②）は、不動産仲介業と施工業の両方を担う事業者が、買主のニーズと空き家所有者のニーズのマッチングを可能とし、円滑に住戸を売ることができる。物件購入者が購入後にリノベーションをしたい場合（D２－①②）は、仲介業と施工業の両方を担う事業者が、リノベーションに見合
う物件情報の提供や、リノベーションの技術支援や施工をおこなうことができる。
団地の中古住宅の流通を普及させるためには、現在の流通のほとんどを占めるパターン
A だけではなく、個人のニーズに合わせやすいパターン B や C、そして、施工業と仲介業を一貫して担う民間事業者が活躍する、パターン D も期待される。
鶴甲団地における事業は、Ｃ社やＤ社等の良質な事業者を選出できた点においても評価することができる。良質な民間事業者と連携した事業を手掛けることも公的機関の重要な役割と言えるであろう。

31

図４－３－１

第４章

低価格帯の中古住宅にリノベーションされた形で次の居住者が住む場合の流通パターン

参考文献

1) 神戸Ｒ不動産
https://www.realkobeestate.jp（2019 年 1 月 9 日閲覧）
2) 株式会社フロッグハウス https://froghouse.top（2019 年 1 月 9 日閲覧）

32

結章

研究のまとめ結－１ 全国の郊外住宅団地の住宅流通促進事業の現状と分譲集合住宅の流通促進事業の特性
初期に開発された郊外住宅団地では、経年にともない高齢化の急速な進展や子世代の転出、施設・住戸の老朽化等により、人口減少傾向にあり、空き地・空き家の増加が課題となり、団地の衰退の大きな課題として認識されている。このような郊外住宅団地において、近年、空き家対策としてさまざまな実験的な取組みが全国的に展開されつつあるが、区分所有者がいる点で分譲集合住宅の空き住戸流通促進事業はその他の住宅タイプに比べて、空き住戸の流通促進に関する取組みの展開が困難である。本研究の調査対象においても、分譲集合住宅の空き住戸流通促進事業の実施は、一般的な地方供給公社（39 社）では０件、国土交通省のモデル事業に採択を受ける団地（32 事業者 62 団地）でも全体の 23％（４事
業者５団地）と、その取組みは手薄であることがわかった。
本研究では、先駆的に分譲集合住宅への取組みを実施する数少ない事例である４事業者
５団地の事業をより詳しく調査・分析し、その効果や今後その他の団地に取組みを波及させる際の課題を探った。今回対象となった４事業者５団地は、団地の規模や住宅タイプの構成比等の特徴が異なり、取組みの事業志向も異なったが、いずれも一定の団地再生の効
果は見られた。しかし一方で、それらに共通して見られた課題として、モデル事業であるがゆえにその取組みが期間限定的で集中的であった点、分譲集合住宅の空き住戸流通促進を目的とした直接的な取組みが少なかった点が挙げられる。分譲集合住宅の空き住戸流通促進に効果的な事業志向として、鶴甲団地・西三田団地での「住宅の質向上」が見られた。
しっかりと住宅の質の向上を図ったリフォームにより、リフォーム後すぐに買い手や借り手がつき、相場よりも高い価格で流通させることができた。しかし、鶴甲団地・西三田団
地でのリフォームの実施もモデル事業の補助金によるものであり、補助金なしの一般的な団地で普及させていくためには資金調達の仕組みが課題である。
「住宅の質向上」以外の事
業志向を用いたその他の団地の取組みにおいても、補助金なしでの実施は難しいところがあり、汎用性があるとは言い難いものがほとんどであった。この課題への解決策として、団地再生において公的機関の担うべき役割を見直す必要があると考えられる。
「住宅の質向上」の事業志向を用いた事業を実施していた鶴甲団地を事例に、民間事業者との連携という視点から、事業への民間事業者の関わり方やその課題を探った。調査の結果、民間事業者は、一般的に低価格帯である郊外住宅団地の中古住宅を積極的に取り扱いたがらない傾向があり、取り扱う場合であっても、リノベーションされた形で次の居住者が住むことを考えた際の流通は、仲介業者の利益確保を可能にするために実際の住宅の価値よりも高めの価格設定が行われているという現状が見えた。しかし一方で、鶴甲団地の事業に携わる団地の中古住宅の積極的流通を図る事業者への調査より、個人による中古物件のリノベーションは、未だ一般的ではなくその流れやシステムを知らない人が多い点が課題ではあるが、個人による団地の中古物件のリノベーションの需要は微増していること、宅地建物取引業免許を取得した施工業者が仲介をおこなうことにより売主、買主双方のニーズを共有し、住戸を円滑に流通させることが可能になることもわかった。団地の中
古住宅の流通の現状の解決策として、個人による団地の中古物件のリノベーションがしやすい環境を整えたり、民間事業者の在り方を再考したりすることが必要である。
33

結－２

郊外住宅団地の分譲集合住宅の空き住戸流通促進事業の今後の展望

本研究により見出すことができた課題への解決策の一つとして、公的機関の担うべき役割の見直しがあった。公的機関は、期間限定的で集中的な事業を推進し空き住戸流通に効
果的な取組みの事業志向を探ることも大切ではあるが、より継続的で汎用性のある取組みを手がけ、行政等による支援のない一般的な団地にも取組みを普及させていく役割が求められよう。それを実現させるためには、公的機関は効果的な事業を模索し、それを民間や住民（管理組合）が主体的に取り組んでいける環境づくりを担うべきなのではないだろうか。鶴甲団地における事業は、団地の中古住宅の積極的流通を図る良質な事業者を選出できた点においても評価することができる。良質な民間事業者と連携した事業を手掛け、民間事業者に利益をもたらす仕組みづくり、住民が住む場所に対して興味・関心をもつきっかけづくりが大切だと考える。

謝辞
本研究の実施にあたり、一般社団法人不動産流通経営協会にご支援をいただいた。また、
アンケート調査に回答していただいた事業者の皆様、ヒアリング調査と資料の提供にご協
力いただいた全ての皆様に、ここに感謝の意を表する。

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