ＵＲ賃貸住宅におけるスマート技術活用の実証実験について
独立行政法人都市再生機構
田中 克典

１． はじめに少子高齢化、暮らしや働き方の多様化、新型コロナウイルス感染症拡大を契機とした新しい生活様式、環境負荷低減などの社会課題に対し、ＡＩ・ＩｏＴなどの先端技術を活用した対応や改革・創造が求められている。
ＵＲ都市機構（以下「ＵＲ」という。）においても、これらスマート技術の活用について検討を開始しており、令和４年２月にＤＸ推進方針を策定し、ＵＲの企業理念「ＵＲミッション」を達成するため、デジタル技術を活用し、お客様の満足度向上や社会課題の解決に取り組むこととしている。ＵＲが管理している団地（ＵＲ賃貸住宅）においては、人のＱＯＬ（生活の質）の向上とまちの社会課題の解決を目指し様々な実証実験を行っている。
本稿では、団地にお住まいの方にモニターとして参加いただいた２つの実証実験について述べる。２
章で紹介する「自動運転・遠隔操作ロボットを活用した配送実証」では、団地にお住まいの方のロボットに対する受容性と、自動走行ロボットの有用性について確認を行った。３章で述べる「ＬＩＮＥ・Ｗｅｂアプリを活用した団地ピンポイント情報の見える化実証」では、団地のスポット情報を、ＬＩＮＥアプリやＷｅｂアプリを用いて、団地にお住まいの方がお持ちのスマートフォンに発信することで、アプリ利用者がどのように発信情報を受け止めるか（受容性）、利便性に寄与するか（有用性）、どのようなデータ内容・見せ方が良いかなどを検証した。いずれも、利用者の満足度が非常に高く、団地の付加価値向上に資する可能性があることが分かった。
２． 自動運転・遠隔操作ロボットを活用した配送実証（１） 目的日本では全国的に少子高齢化が進んでおり、ＵＲが管理する団地でも課題のひとつになっている。こうした高齢者や子育て世帯の方々が抱える生活上の課題解決にロボットが役立つ可能性があると考え、今後の検討材料とするために団地において自動配送ロボットを使った実証実験を行った。
（２） 概要実験フィールドは昭和５４年度に入居が始まった「金沢シーサイドタウン並木一丁目第二団地」（神奈川県横浜市）。エレベーターが設置されていない、３階から５階建ての建物で構成されている（写真１）。

写真１ 金沢シーサイドタウン並木一丁目第二団地

1実証は、令和３年１０月末に行った。実施体制は、株式会社ＮＴＴドコモ、株式会社テムザック、日本総合住生活株式会社、ＵＲの４社である。
実証シナリオは、団地にお住まいの方が、近くのお店で買い物をするシーンを想定して作成した。実証実験の流れは次のとおりである（図１、２）。まず準備として、団地内にロボットの待機所（図２の①）、荷物積込所（図２の②）を設定した。お客様が商品を注文すると、待機所にいるロボットが自動運転で荷物積込所に向かう。そこでスタッフが商品を積み込み、その後、お客様がいる建物の１階（図２の③）まで自動で走行する。到着したら、お客様に自宅の１階まで降りていただき、そこで顔認証による本人確認を行う。本人だと確認ができれば、ロッカーの鍵が解錠され、荷物を受け取る。配達を終えたロボットは、自動で待機所まで戻る。本来であれば店舗で商品を積み込むことになるが、今回は公道ではなく、ＵＲの私有地である団地敷地内のみの走行としたため、団地内に荷物積込所を設定している。

図１ 実証実験の流れ（その１）

図２ 実証実験の流れ（その２）

写真２ 自動配送ロボット

写真３ オペレーションセンター

使用したロボットは(株)テムザックの電動車いすをベースに開発したものである。人が座る部分（座席シート）を宅配ロッカーに交換し、各種センサーや、３６０度全方位カメラなどを設置している。状況に応じて、自動運転のほか遠隔操作による走行も可能である。また、５Ｇをはじめとする(株)ＮＴＴドコモの先端サービスを組み合わせて自動走行を実現している。宅配ロッカーを座席シートに換装すれば、人の運搬も可能である。開発中の車体であるため機器が露出した状態となっており、今回は雨水対策を行っていない。ベースが電動車いすであるため走行速度は最大時速６ｋｍまで出せるが、安全のため最大時速２キロと、かなりゆっくりとした速度に設定した。（写真２）
運行管理を行うオペレーションセンターは団地内の集会所に設置した。オペレーションセンターでは、お住まいの方とのやり取り、本人確認などのオペレーション、遠隔からのロボット操作等を行う。（写真３）
今回の実証実験の特長としては、次の事項が挙げられる。
・事前に、周辺の建物などの情報を読み込ませることなく、「ＧＮＳＳ」の信号だけを頼りに自動走行を行ったこと。
・区画されたロボット専用道路ではなく、団地という日常の生活空間で実施したこと。
・ロボットをヒトとモノの両方の運搬に使用できること。

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（３） 実証結果
モニターには、団地にお住まいのファミリー層から高齢の方まで幅広い年代の７名の方に参加いただいた（写真４）。アンケート調査では、実際にサービスを体験することで、ロボットに対する安全面の印象が向上したという意見が得られた（図３）。また多くの方が、参加前と比べ、ロボットに親近感を持ち、そして参加した全ての方が、将来、団地でロボットを活用するイメージが広がったと回答した（図４）。
写真４ 荷物受け取りの様子
Q3 生活空間にロボットがいることの印象（発生する音や動作等）

Q2 ロボット自体の印象（外観等）

Q1 走行時の安全性

14%

14%

14%

14%

Q4 ロボットによる非対面・非接触の配達

43%

14%
29%

57%

29%

57%

72%

43%
(n=7)

(n=7)

安全だった
変わらない
未回答

(n=7)

(n=7)

より違和感が無くなった
想像通り
想像よりも違和感を感じた

親近感が湧いた
変わらない
未回答

感染症対策として安心だった
変わらない
未回答

図３ 事前に想像していた印象からの変化（安全面）
Q6 ロボットが荷物配送をしてくれること

Q5 認証や受取等サービスの使いやすさ

100%

100%

100%

(n=7)

(n=7)

(n=7)

楽だった
変わらない
大変だった

使いやすかった
変わらない
使いにくかった

Q7 団地でロボットを活用する取組み全般の印象

将来のイメージが広がった
変わらないイメージが不明瞭になった

図４ 事前に想像していた印象からの変化（サービス面）

また、サービスを体験いただいた方からは、「高齢者の方にかなり役に立つのではないか」、また技術上の課題はあるが、「階段をのぼって玄関前まで配送してほしい」という声や、「１００円から３００円程度であればサービス料を支払っても良い」という意見があった。なお、当日の様子はニュース番組や新聞にも取り上げられるなど、関心の高さが伺えた。
サービスの実用化にあたっては、公道を走行するための高いハードルや、自動配送サービスのスキーム整理など、技術面や費用面を含め、クリアしなければならない課題が多く残っている。しかし、実証を通じて、ロボットの「受容性」、「有用性」は十分に確認することができたと考えている。

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３． ＬＩＮＥ・Ｗｅｂアプリを活用した団地ピンポイント情報の見える化実証（１） 目的団地のスポット情報を、ＬＩＮＥアプリ（以下「ＬＩＮＥ」という。）やＷｅｂアプリを用いてお住まいの方がお持ちのスマートフォンに発信することで、団地にお住まいの方がどのように発信情報を受け止めるか、利便性に寄与するか、またどのようなデータ内容・見せ方が良いか等を検証することを目的としている。
（２）概要
自動配送ロボット実証と同じ「金沢シーサイドタウン並木一丁目第二団地」にお住まいの方を対象に、団地内に設置している気象センサー、環境センサー及びＡＩカメラにより計測された情報を、個人で所有されているスマートフォンにＬＩＮＥで通知したり、Ｗｅｂアプリで実証実験用サイトにアクセスいただくことにより提供した。実証実験は令和４年７月から１２月まで、株式会社ＮＴＴドコモ※と共に実施した。
①ＬＩＮＥによる情報発信コンテンツ（図５）
団地内に設置した各種センサーやＡＩカメラから取得するデータを元にした情報コンテンツや、横浜市が開催するイベント、ＪＡの移動販売のお知らせ等の団地ピンポイント情報を配信した。また、行動経済学の「ナッジ」（「そっと後押しする」という意味を持つ行動経済学用語。人々が世間一般的に望ましいとされる行動を自発的に選択できるよう促す取り組み全般のこと。）を活用したメッセージを配信し、お住まいの方の潜在ニーズに働きかけることで、より快適で健康な生活が送れるように後押しする試みも行った。
＜ＬＩＮＥにより提供する情報の例＞(1) 「熱中症アラート」 ／ 熱中症予防のため、室内の空調温度設定や外出の判断の参考になる。
(2) 「雨の降り始め情報」（降雨アラート） ／ 傘の要否や洗濯物の取り込みの役に立つ。
(3) 「公園の混雑状況」 ／ 公園利用や外出の参考になる。
(4) 「日々の生活情報」 ／ ビールがおいしい日（ビール日和）、洗濯物が乾きやすい日（洗濯日和）。
(5) 「乾燥予防情報」（乾燥予防通知） ／ 部屋の加湿判断の参考になる。
(6) 「地域のイベント情報」 ／ 日々の生活の参考となる。
②Ｗｅｂアプリでの提供コンテンツ（図６）Ｗｅｂアプリでは、団地屋外の温湿度、天気予報、各種お知らせ、プレイロットの利用状況のコンテンツを提供した。アプリ画面の上部では、熱中症予防情報（７月～１０月）及び乾燥予防情報（１１月～１２月）を表示している。

温湿度
図５ ＬＩＮＥコンテンツ

公園利用状況

図６ Ｗｅｂアプリコンテンツ4（３）実証結果
ＬＩＮＥの最大登録者数は７６名であった。Ｗｅｂアプリの延べ登録者割合では３０代が一番多く、全体の３４％を占めた。団地の契約者の年齢層は７０代以上が３割を占めるが、７０代以上の実証参加者は全体の２．８％であり、高齢者にはスマートフォン利用のハードルが高かったことが推測される｡
利用者へのアンケート調査を行った結果、満足度調査については、ＬＩＮＥに満足していると回答した方が９２．４％、Ｗｅｂアプリに満足していると回答した方が８８．５％であった。実証実験全体総合では満足と回答した方が９６．２％にのぼり、高い評価を得ることができた。ＬＩＮＥの方が、わずかに満足度が高くなっているのは、ＬＩＮＥのメッセージのみで情報が理解され、Ｗｅｂアプリまで閲覧しない利用者がいるためと推測できる。（図７）
Q1 LINE を用いた情報配信に対する満足度を教えてください。

Q2 Web アプリで提供したコンテンツに対する満足度を教えてください。

Q3 今回のアプリの総合満足度を教えてください。

【凡例】※３グラフ共通

図７ 満足度調査

役に立ったコンテンツは、ＬＩＮＥアプリでは、降雨通知が１位、熱中症アラートが２位、Ｗｅｂアプリでは温湿度が１位、天気予報が２位であった。ＬＩＮＥ、Ｗｅｂアプリ共に、団地ピンポイントの情報に関して評価が高い結果となった。また生活に必要な情報である天気予報に対するニーズも多かった。一方、ビール日和は最も低評価だった。幅広い利用者に役立つコンテンツの評価が高くなる傾向になったと考えられる。（図８）
Q5 Web アプリで提供したコンテンツについて、あなたが役に立ったと思うコンテンツを教えてください。

Q4 LINE による情報配信について、あなたが役に立ったと思うメッセージを教えてください。

図８ 役に立ったコンテンツ

情報配信による行動への影響についてのアンケートでは、５７．７％の利用者が、情報をもとに行動を起こした経験があると回答した。経験した回数は、１～３回が６８．８％であった。行動を起こした要因は、ＬＩＮＥの降雨通知と熱中症アラートが上位であった。Ｗｅｂ閲覧ではなくＬＩＮＥによる配信が多数を占めており、利用者に行動を起こさせるアプローチとして、ＬＩＮＥ配信の効果が高いことが分かった。（図９）
実用化のニーズについては、実用化したら使いたいとの回答が８８．４％であった。今後アプリに欲しい機能は、「団地や地域のイベントが一覧でみられるカレンダー」が１位となった。これら機能を付加したアプリを提供した場合の利用料については、１９．２％が１００円払ってもよいと回答した。（図１０）5Q6 LINE 及び Web アプリからの情報をもとに外出や帰宅をしたことがありましたか？

Q7 LINE 及び Web アプリからの情報をもとにした外出や帰宅など、自分の行動を変えた回数を教えてください。

Q8 どの情報をもとに外出や帰宅をしましたか？

【凡例】
【凡例】

図９ 情報配信による行動への影響
Q9 今回のアプリが実際に団地サービスとして実用化されたら使いたいですか？
(コンテンツは現在と変わらない状態の場合)

Q10 今後アプリにあった方が良い機能を教えてくだ
さい

Q11 もし機能追加された新アプリが有料だったら、最大いくらまで支払ってもよいと思いますか？

【凡例】

【凡例】

図１０ 実用化のニーズ

実証を通じて、ＬＩＮＥ、Ｗｅｂアプリを用いた団地ピンポイント情報の発信について、利用者の満足度が非常に高く、団地の付加価値向上に資する可能性があり、利用者に行動を起こさせるアプローチとして、ＬＩＮＥによる配信の効果が高いことが分かった。また「団地・地域のイベントカレンダー」等の機能を付加することで、一部のユーザーからは利用料を支払っても良いという意見が見られた。一方で、高齢者のデジタルデバイドに関する課題も浮き彫りになった。今回の取り組みは、団地のみならず団地周辺の地域にお住まいの利便性向上やコミュニティ活性化、ウェルビーイング実現につながる大きな可能性を持っていると考えられる。今後は、多世代を支えるソフトサービス充実の観点で、アプリ等を活用した情報発信について更に検討を行い、団地の課題解決や価値向上に繋げていきたい。
４． まとめＵＲ都市機構は、スマート技術の活用により団地や地域が持つ潜在的な力を引き出し、お住まいの方ひとりひとりのライフスタイルに合わせたスマートサービスを提供することで、団地の魅力が向上し、団地暮らしの楽しさが発展していくことを目指している。スマート技術の実装に向けてはまだ様々な課題があるが、今回の実証実験で得られた結果を導入検討に向けた材料として活用し、様々な団地のデータ取得・活用、地域との連携により、団地の魅力向上や団地にお住まいの方々の暮らしがより良いものになるよう取り組んで行く。更には、団地だけではなく、団地を取り巻く地域全体におけるウェルビーイングなまちづくりへの導入を視野に、検討を推進していきたい。
【注記】※令和４年７月に、ＮＴＴコミュニケーションズ株式会社に移管。
【備考】
本稿は、住まいとでんき（令和５年９月号、日本工業出版株式会社）にて発表済みの内容を含んでいる。

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