ＦＲＫ標準重要事項説明書の見方

一般社団法人不動産流通経営協会（以下、「ＦＲＫ」といいます。）では、消費者から信頼を獲得し、不動産取引の安全性の向上に寄与することを目的に、消費者（売主・買主）にとって公平・公正消費者（売主・買主）にとって分かりやすい消費者（売主・買主）にとって安心・安全
売主の責任の明確化といったコンセプトに基づき、ＦＲＫ標準重要事項説明書を作成しています。

本書は、ＦＲＫ標準重要事項説明書の見方を示したものです。皆様のご理解にお役立ていただけますと幸甚です。

※個々の条文は取引の種類や条件等によって異なります。
※ＦＲＫ標準売買契約書およびＦＲＫ標準重要事項説明書は、ＦＲＫ会員を通じてのみ使用できます。

目次【ＦＲＫ標準重要事項説明書】
一般仲介用・土地建物〈重.No.２〉の見方………………………………… １
一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重.No.３〉の見方……………… 11

（一社）不動産流通経営協会が会員向けに作成したＦＲＫ標準重要事項説明書のうち、売主が個人の場合の書式の見方を示したものです。

一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方
宅建業者は、契約する前までに、宅地建物取引士をして、取引する物件と取引条件等について、一定の重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を買主に交付し、説明しなければなりません。その際には、確かめたいこと、疑問などを遠慮なく質問し、その説明をよく理 解したうえで、契 約しましょう。

宅 地 建 物 取引業の免 許に宅建業者がどういう立場で関与は、大臣免許（２以上の都しているのかが表示されます。

道 府 県に 事 務 所を置 いて営業する場合）と知事免許があります。（ ）内の番号
は 、最 初 の 免 許 時 に 通 常（1）と表記され、その後、５年ごとに更新され、更新ごとに（2）、（ 3）…と表記されます。

重要事項説明は、必ず宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示のうえ説明することになっています。説明を受ける際は、宅地建物取引士証を確認してください。

1

一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

登 記 簿 表 題部に記 録されている事項が転記されています。

境界標等がない場合は、関係者立会いのもとに、境界標を設置し、敷地の範囲を確定させることが必要です。
登記簿面積による場合は、
実 測 面 積と登 記 簿 面 積が相違しても、売買代金の清算はされません。

増改築等により、登記簿面積と実際の面積が、違ってい る 場 合 が ありま す。また、未 完 成 物 件 の 場 合 には、確認済証に記載された内容で記入されています。

相続物件等の場合には、登記 名 義 人と売 主 が 異 なる
場合や、売主の住所移転等により、登記簿に記載された住 所と現 住 所 が 異 なる場合がありますので、その理由を確認する必要があります。
第三者が占有している場合とは、例えば、売主が第三者に賃貸している場合等があります。占有者がどのような権利にもとづいて占有しているかの確認する必要があります。なお、第三者とは売主・買主以外の者をいいます。親族であっても当該売買契約の当事者でなければ「第三者」です。

2

一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

この甲区欄には、誰が、所有者として登記されているか。また、所有権移転等の仮登記、差し押さえ等を受けていないかがわかります。

この日付時点での登記簿に、記録された事項です。これ以降に、新たに抵当この乙 区欄 に 設 定 され た権等の登記が設定されることもありえ抵当権等の登記が、決済時ます。残金決済時には、決済当日の登までに抹消されることを確記簿を確認する必要があります。

認します（抵当権等の抹消と所有 権 移 転 登 記を同 時申請する場合を除く）。実際には、決済日の残代金の支払いは、司法書士等の立会いのもと、所有権移転登記・抵当権抹消等の登記に必 要 な書 類を司 法 書士等が確認した後に行うことが大切です。
【都市計画区域】
都市計画を定める対象となる区域。
【準都市計画区域】
都 市 計画区 域 外 の区 域のうち、土地利用を放置すれば、都 市としての 整 備、開発、保全に支障をきたす恐れがあると認められる区域。
【市街化区域】

不動産については、関連する行政法規の種類が多く、公法上の制限を知らないで取引した場合には、不動産を使用、収益、処分するうえで、思わぬ損害を被ることになる場合がありますので、注意してください。

既に市街化を形成している区域と、10年以内に優先的かつ計 画 的に市 街化を図るべき区域。
【市街化調整区域】
市街化を抑制すべき区域。
原則として、建築物を建築することはできません。
都市計画施設：道路、都市高速道路、下水道等の都市での生活や都市機能の維持に必要な施設。

3一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

建築基準法とは、建物を建築する際に守らなければならない基本的な法律で、建築物の敷地や構造、用各用途地域内では、建築物途などに関する最低限の基準を定めています。の用途 規制、建ペイ率、容積率、建物の高さ等の形態規制が行われます。用途地
域により建築できる建物の種類や大きさ、その他の制限が加えられます。

用途地域のほかに、必要に応じて定められます。それぞれ、法令に基づく建築制限があります。

建築物の敷地は、原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければなりません。道路の種類やその幅員など、建築基準法の条件を満たしているかどうか確認してください。また、特に例外的な場合については、宅 地 建 物 取引業 者の説明を聞いて下さい。

接道義務を満たしていない
場 合 には 、現 在 建 築 物 が建っていても、増築、改築、再建築はできません。

セットバック部分は、建 築対象敷地面積から除外されますので、注意が必要です。

4一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方私道を変更・廃止するためには、その私道に接するす
べ ての 敷 地 およびそ の 敷
地上の建物に関する権利者（所有者、借地権者等）全員の同意が必要です。
建築協定とは、住宅地の環境の維持などのために、対象地域の土地所有者・建物所有者・借地人らの全員の合 意 に より、建 築 物 の 敷
地 、位 置、構 造、用 途 、形態、意匠、建築設備に関する基準を定めたものです。
売買等により新たに土地の所有者等になった者にもその効力は及びます。

そ の 他 の 法 令による制 限が適用され、規制を受ける
場合は、不動産の使用、収益等が大幅に制限されることがあり、不動産の価値が著しく減少することとなりますので、制 限の内容、法律の目的、制限等が加えられている理由を確認する必要が あります。また、取引に 関し 手 続 き（ 許 認 可 申
請、届出等）を必要とすることがあります。

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一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

前面道路が私道の場合は、所有者や持分権があるかどうか、使用制限がないかどうか等について確認が必要です。例えば「人の通行は認めるが、車の通行は認めない」のような使用制限を受ける場合があります。私道を変更・廃止するには、原則としてその私道に接するすべての敷地及びその敷地上の建物に関する権利者（所有者、借地権者等）全
員 の 同 意 が 必 要となります。「負担等」とは、対象不動産に含まれている土地の一 部が 私 道である場 合 の負担面積やこれに伴う負担金、対象不動産に含まれな私設管の場合、再建築時の掘削や分岐の承諾い私道を利用することに対等について確認する必要があります。また、引して課される負担等をいい込管が細いため、増築・改築・再建築の際、引ます。

込管の取替えが必要となる場合があります。

水 道 施 設や排 水 施 設において、施設を共用している場 合 が ありま す。こ の 場
合、買主が引続き使用できるかの確認が必要です。
プロパンガスの場合、配管設備等の所有権の帰属、管理 責任の区分 等 の 確 認が必要です。

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一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

国 土 交 通 省 令で 定める建築士が、「建物状況調査」を実施した場合は、宅地建物取引士より「建物状況調査の結果の概要」が説明されます。

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一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

売主・買主間で直接授受される金銭以外の、第三者に支払う諸費用（媒介報酬、登記費用、ローン費用等）については、重要事項説明とは別に説明する必要があります。

契約が成立した以降は、その効力を一方的に解除することはできません。しかし、どうしても契約を解除したい場合、「どのような場合に契約を解除できるのか」、「どのような手続きで行うのか」、「契 約を解 除した場合、その効果はどうなのか」等を説明しています。
売主が 宅 建 業 者以 外 の場
合、手付解除期日については、売主・買主双方の合意で決めることができます。
手付解除期日後に契約を解除する場合、（4）融資利用の特約による解除のときを除き、違約金の支払い義務が発生する場合があります。

8一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

宅建業者が売主の場合、買主の保護のために、一定額を超える手付金等を受領する場合、宅建業者に手付金等の保全措置を講じることが義務付けられています。
た だし、未 完 成 物 件 の 場

売主が宅建業者の場合、損害賠償の額を予定し、合、売買代金の５％以下、違約金の額を定めるときは、その合計額が売買代かつ、1,000万円以下のと金の20%を超える定めをすることはできません。

き、また完成物件の場合、20％を超えた部分については無効となります。

売 買 代 金 の10％以 下、かつ、1,000万円以下のときは、保全措置を講じる必要はありません。
宅建業者が、その相手方から受領する金銭に対し、保全措置を講じるかどうか、保全措置を講じる場合、その 概 要 を説 明 する項目です。ただし、以下のものは除かれます。
①受領する額が50万円未満②保 全 措 置 が 講じられている手付金等③登記以後に受領するもの④媒介の報酬
なお、保全措置を講じるかどうか は 宅 建 業 者の 任 意になっています。

9一般仲介用・土地建物〈重. No.2〉の見方

契 約 不適 合 責任の履 行に関し、保証保険契約等の締結その他の措置を講ずるかどうか、講ずる場合のその措置の概要の説明です。

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（一社）不動産流通経営協会が会員向けに作成したＦＲＫ標準重要事項説明書のうち、売主が個人の場合の書式の見方を示したものです。

一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方
宅建業者は、契約する前までに、宅地建物取引士をして、取引する物件と取引条件等について、一定の重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を買主に交付し、説明しなければなりません。その際には、確かめたいこと、疑問などを遠慮なく質問し、その説明をよく理 解したうえで、契約しましょう。

宅 地 建 物 取引業の免 許に宅建業者がどういう立場で関与は、大臣免許（２以上の都しているのかが表示されます。

道 府 県に 事 務 所を置 いて営業する場合）と知事免許があります。（ ）内の番号
は 、最 初 の 免 許 時 に 通 常（1）と表記され、その後、５年ごとに更新され、更新ごとに（2）、（ 3）…と表記されます。

重要事項説明は、必ず宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示のうえ説明することになっています。説明を受ける際は、宅地建物取引士証を確認してください。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

登 記 簿 表 題部に記 録されている事項が転記されています。

相続物件等の場合には、登記 名 義 人と売 主 が 異 なる
場合や、売主の住所移転等により、登記簿に記載された住 所と現 住 所 が 異 なる場合がありますので、その理由を確認する必要があります。

第三者が占有している場合とは、例えば、売主が第三者に賃貸している場合等があります。占有者がどのような権利にもとづいて占有しているかの確認する必要があります。なお、第三者とは売主・買主以外の者をいいます。親族であっても当該売買契約の当事者でなければ「第三者」です。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

この甲区欄には、誰が、所有者として登記されているか。また、所有権移転等の仮登記、差し押さえ等を受けていないかがわかります。

この日付時点での登記簿に、記録された事項です。これ以降に、新たに抵当この乙 区欄 に 設 定 され た権等の登記が設定されることもありえ抵当権等の登記が、決済時ます。残金決済時には、決済当日の登までに抹消されることを確記簿を確認する必要があります。

認します（抵当権等の抹消と所有 権 移 転 登 記を同 時申請する場合を除く）。実際には、決済日の残代金の支払いは、司法書士等の立会いのもと、所有権移転登記・抵当権抹消等の登記に必 要 な書 類を司 法 書士等が確認した後に行うことが大切です。
【都市計画区域】
都市計画を定める対象となる区域。
【準都市計画区域】
都 市 計画区 域 外 の区 域のうち、土地利用を放置すれば、都 市としての 整 備、開発、保全に支障をきたす恐れがあると認められる区域。
【市街化区域】

不動産については、関連する行政法規の種類が多く、公法上の制限を知らないで取引した場合には、不動産を使用、収益、処分するうえで、思わぬ損害を被ることになる場合がありますので、注意してください。

既に市街化を形成している区域と、10年以内に優先的かつ計 画 的に市 街化を図るべき区域。
【市街化調整区域】
市街化を抑制すべき区域。
原則として、建築物を建築することはできません。
都市計画施設：道路、都市高速道路、下水道等の都市での生活や都市機能の維持に必要な施設。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

建築基準法とは、建物を建築する際に守らなければならない基本的な法律で、建築物の敷地や構造、用各用途地域内では、建築物途などに関する最低限の基準を定めています。の用途規制、建ぺい率、容積率、建物の高さ等の形態規制が行われます。用途地域により建築できる建物の種類や大きさ、その他の制限が加えられます。

用途地域のほかに、必要に応じて定められます。それ
ぞれ、法令に基づく建築制限があります。

建築物の敷地は、原則として幅員４m以上の道路に２m以上接しなければなりません。道路の種類やその幅員など、建築基準法の条件セットバック部分は、建築対を満たしているかどうか確象敷地面積から除外されま認してください。また、特にすので、注意が必要です。

例外的な場合については、
宅 地 建 物 取引業 者の説明を聞いて下さい。接道義務を満 たしてい な い 場 合 には、現在建築物が建っていても、増 築・改 築・再 建 築はできません。

建築協定とは、住宅地の環境の維持などのために、対象地域の土地所有者・建物所有者・借地人らの全員の合 意 に より、建 築 物 の 敷
地 、位 置、構 造、用 途 、形態、意匠、建築設備に関する基準を定めたものです。
売買等により新たに土地の所有者等になった者にもその効力は及びます。

14一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

前面道路が私道の場合は、所有者や持分権があるかどうか、使用制限がないかどうか等について確認が必要です。例えば「人の通行は認めるが、車の通行は認めない」のような使用制限を受ける場合があります。私道を変更・廃止するには、原則としてその私道に接するすべての敷地及びその敷地上の建物に関する権利者（所有者、借地権者等）全
員 の 同 意 が 必 要となります。「負担等」とは、対象不動産に含まれている土地の一 部が 私 道である場 合 の負担面積やこれに伴う負担金、対象不動産に含まれない私道を利用することに対して課される負担等をいいます。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

16

一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

専有部分の使用についての制限や、ペットの飼育、専有部分内の変更工事の制限、楽 器 の使 用制 限など 管 理規約、使用細則等で制限されている場合がありますので、事前に確 認しておく必要があります。

駐車場、駐輪場の専用使用権が認められていない場合が ありま す。そ の 場 合 には、住戸が売買されても、売 主 が 使 用していた 駐 車場、駐輪場を、買主が使用で きるとは 限りませ ん ので、注意が必要です。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

滞納額がある場合は、引渡日までに、売主に、滞納分を 管 理 組 合 に 支 払ってもらってください。又、積 立
金 や管 理 費 用等 の 値 上げが決まっている場合がありますので確認する必要があります。

特に、自主管理の場合は、管理規約等で、共用部分の管理方法、費用負担について確認してください。

18

一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方19

一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

売主・買主間で直接授受される金銭以外の、第三者に支払う諸費用（媒介報酬、登記費用、ローン費用等）については、重要事項説明とは別に説明する必要があります。
契約が成立した以降は、その効力を一方的に解除することはできません。しかし、どうしても契約を解除したい場合、「どのような場合に契約を解除できるのか」、「どのような手続きで行うのか」、「契 約を解 除した場合、その効果はどうなのか」等を説明しています。
売主が 宅 建 業 者以 外 の場
合、手付解除期日については、売主・買主双方の合意で決めることができます。
手付解除期日後に契約を解除する場合、（4）融資利用の特約による解除のときを除き、違約金の支払い義務が発生する場合があります。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

売主が宅建業者の場合、損害賠償の額を予定し、宅建業者が売主の場合、買主の保護のために、一定額を超える手付金等を受領す

違約金の額を定めるときは、その合計額が売買代金の20%を超える定めをすることはできません。
20％を超えた部分については無効となります。

る場合、宅建業者に手付金等の保全措置を講じることが義務付けられています。
た だし、未 完 成 物 件 の 場
合、売買代金の５％以下、かつ、1,000万円以下のとき、また完成物件の場合、売 買 代 金 の10％以 下、かつ、1,000万円以下のときは、保全措置を講じる必要はありません。

宅建業者が、その相手方から受領する金銭に対し、保全措置を講じるかどうか、保全措置を講じる場合、その 概 要 を説 明 する項目です。ただし、以下のものは除かれます。
①受領する額が50万円未満②保 全 措 置 が 講じられている手付金等③登記以後に受領するもの④媒介の報酬
なお、保全措置を講じるかどうか は 宅 建 業 者の 任 意になっています。

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一般仲介用・区分所有建物（敷地権型）〈重. No.3〉の見方

契 約 不適 合 責任の履 行に関し、保証保険契約等の締結その他の措置を講ずるかどうか、講ずる場合のその措置の概要の説明です。

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本書の全部または一部を無断で複写・複製・転載・データファイル化することを禁じます。
一般社団法人 不動産流通経営協会