日本モーゲージサービス株式会社

2022 年 3 月 期
決算説明レポート
決算発表日：2022 年 5 月 9 日

CONTENTS

本レポートは、当社 IR サイトにて公開している「2022 年 3 月期決算説明動画（収1 │2022 年3 月期 決算概要

録日：2022 年 5 月 6 日／2022 年 3 月

2│当社グループについて期決算説明資料のポイント部分を抜粋し3│中期経営計画ご説明しているもの）」の内容を書き起こし、一部内容を編集・補足したものです4│株主還元SUMMARY
1 │2022 年3月期 決算概要

… 連結営業収益 76.8 億円（前期比 7.9％増）、連結営業利益 16.9億円（同 19.1％増）となり、過去最高となる増収増益を達成。
住宅金融事業は多角化が進展、新たに 12 店舗を開設し営業体制を強化。住宅瑕疵保険等事業はクラウドと保険の同時営業の推進や、時限的経済政策に関するサービスが業績に貢献
し躍進

3│今後の見通し… 本格的なインフレへと突入し、不透明な状況が続く。住宅価格の上昇や中古住宅ニーズの高まり等から、「家をお金で買う時代」から「家をお金に換える時代」へ変わると予測。その課題解決として、住宅事業者に「住宅再生・流通ビルダー」としての業態転換を促し、中古住宅向けのサービスの売上増加を推進。2023 年 3 月期は、堅めの数値計画として連結営業収益 75 億円、連結営業利益 15 億円とし、上振れ目指す

2022 年3 月期 決算説明レポート

1│2022 年3 月期 決算概要
皆様こんにちは。日本モーゲージサービス代表の鵜澤でございます。これから 2022 年 3 月期の決算説明をさせて頂きます。

2022 年 3 月期という 1 年間は、ご承知のようにコロナに始まり、終盤にはロシアによるウクライナ侵攻が勃発し、まさに乱気流の経営環境でありました。
当社の連結業績としては、前期比・計画比ともにかなり上振れしております。営業収益は前期比 7.9%増、営業利益は同19.1%増、経常利益は同 20.0%増となりました。

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1│2022 年3 月期 決算概要
セグメント別に見ますと、かなり凹凸がありました。
住宅金融事業は、営業利益が前期比 11.1％増となっておりますが、その内訳に関しては主力商品であります「MSJ フラット 35」がかなり苦戦をし、融資実行件数が前期比で約 10％減少いたしました。
しかし、その他の「MSJ 住宅ローン[十色]（トイロ）」や「MSJプロパーつなぎローン」等の件数が伸び利益に貢献、その結果11.1％の増益となりました。従来の商品別ポートフォリオが変動している点が当期の特徴です。
住宅瑕疵保険等事業は、営業収益が前期比 9.2％増、営業利益は同 33.4％増と、かなり好調でした。その理由は 2 つありま
して、ひとつ目はここ 2 年程推進しているクラウドとの融合による差別化です。
「新築住宅かし保険」に連動する住宅事業クラウドシステムである「助っ人クラウド」を、住宅事業者に無償で提供しており、これが定着しシェアの拡大に貢献いたしました。
ふたつ目は、時限的な経済政策であるグリーン住宅ポイント制度（現在は終了）による関連商品の件数が伸び、ボーナス効果として業績を底上げしました。
住宅アカデメイア事業は、営業収益は前期比 16.3％増、営業利益は同 22.3％増となり、増収増益となりました。しかし、
実は計画値からは下回っております。この最大の要因は、大口顧客である大手デベロッパーのマンション引渡しが計画通りに進まず、「住宅設備修理保証」や「住宅メンテナンス保証」等が見込んでいた件数に届きませんでした。

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2022 年3 月期 決算説明レポート1│2022 年3 月期 決算概要

次に、四半期ごとの業績推移を見てみたいと思います。下のグラフをご覧ください。
一般的に、住宅建設業は第 4 四半期に売上や利益のピークが来る特徴があります。当社グループの業績も前期まではそれに連動し第 4 四半期が大きくなる傾向がありましたが、当期に関しては第４四半期が第 1 四半期並みの弱い数字となりました。
新型コロナウイルス感染症等の影響によるサプライチェーンの混乱が続き、エネルギー価格や資材価格の上昇等により、着工や完成引渡しができないというケースが多発しました。
従来であれば、第 1 四半期から第 4 四半期にかけて、業績がしり上がりになるのですが、当期は落ち込みました。

次に KPI を見ていきます。
住宅金融事業に関しては、特に第 4 四半期単体で見ますと、前期比で 8.7%の減少となり、通期でも 2.0％減少しました。
利益率の高い商品が伸びたことで増収増益は達成したものの、主力商品である「MSJ フラット 35」の融資実行件数が前期比で約 10%減少し、厳しかったことは事実です。
住宅瑕疵保険等事業は通期で 10.4％増加し、33.4％の増益に直結しました。
住宅アカデメイア事業は、通期で 1.9％微減しました。しかし、成長ポテンシャルの高い商品を取りそろえている新規事業である点を踏まえると、わずかであっても減少したことはかなり厳しい状況だと認識しており、いま一度ビジネスモデルの見直しをしなければならないと考えております。

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1│2022 年3 月期 決算概要
住宅金融事業の店舗数について補足させて頂きます。インフラとなる店舗数は KPI を決める重要な要素ですが、当期は新規開設が 12 店舗、閉鎖が 4 店舗、純増 8 店舗となりました。毎期 10 店舗前後の新規開設を目指しておりますが、当期は計画通り増店が進みました。

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2│当社グループについて

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2│当社グループについて

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2│当社グループについて

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3│今後の見通し
今後の見通しについてお話いたします。
冒頭でも申し上げましたが、まるで乱気流のような不透明感が重なる経営環境となり、確度の高い見通しを立てることが大変難しいと感じております。追い風だと思っていたことが向かい風となり、逆も然りという状況が当期はかなり起きました。2023 年 3 月期も同じ状況は続くと考えております。

（左グラフ）
世界の分断という地政学リスクが高まり、本格的なインフレに入りました。これは大変深刻です。新築住宅は原価率が高く、原材料の多くを輸入しているため、輸入価格の上昇や円安が原価に大きく影響します。なかでもオーダーメイドである注文住宅の場合、受注から完成までに半年から 1 年を費やすため、その間どんどん資材価格や人件費、エネルギー価格が上昇する環境下では、大変な苦戦が予想されます。当社グループは注文住宅を建設する住宅事業者を主力顧客層としているため、この点が一番の向かい風だと認識しております。
一方で、消費者の中にも住宅ローンの金利上昇懸念が強まってきております。日本の住宅ローン市場は、シェアの 7 割を変動金利型の商品が占めておりますが、金利の先高観が強まると金利変動リスクが少ない固定金利型の住宅ローンへのニーズが高まっていくと考えられ、この点は追い風です。
しかしながら、変動金利型の方が固定金利型に比べ、金利が低く多く借りられる場合が多いため、目先の消費者心理においては変動金利型が有利となり、向かい風になります。まさに乱気流のなかでの複雑な経営環境と言えます。
（右グラフ）
最大の追い風は、住宅の価格上昇です。ご存知のように、マンションはここ 10 年以上価格が上昇し続けていますが、実は戸建住宅もそれを追いかけています。
なかでも近年は郊外・遠郊外・地方都市の戸建住宅の価格上昇が顕著にみられました。
この点は当社グループにとって追い風です。当社グループは、都心のマンションは苦手分野なのですが、一番の得意分野は地方都市の戸建住宅です。ここが今回のインフレの影響を大きくは受けていないことから、当社グループにとって相対的に優位な環境であると考えております。
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3│今後の見通し

今後の見通しを立てるうえで、私は消費者マインドの変化に注目しています。住宅価格の上昇や金利の先高観等により、「早く家を買わないと価格が上がってしまう」「早くしないと家が買えなくなる」という焦りのマインドが強くみられつつあります。私は、日本の住宅産業史において、今現在が大きな転移点に位置していると考えております。
現在の日本の住宅産業は、戦後の焼け野原からスタートしました。家が足りないなかで、企業は住宅を建設・販売し、消費者はお金を貯めローンを借りて住宅を買い、今日のような住宅産業の姿となりました。しかし私は、今後この構造が大きく変わるとみております。
現在、日本には 3,200～3,500 万戸もの住宅が建っています。
少子高齢化が進み、経済や人口が縮むこの日本において、住宅は個人が持つ唯一の財産と言っても過言ではありません。今後は自宅売却等により老後資金を得るといったように、「家をお金に換える」ことに注目が集まっていく、むしろそうせざるを得ない状況になっていくでしょう。
今までは「家を安く売ることのできる」企業が勝者でしたが、今後は住宅所有者に代わって「家を高く売って差し上げる」企業が勝者に変わり、あるべき住宅産業の姿も変わっていく。私はそう考えております。

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3│今後の見通し
この 2 つのグラフは、国土交通省が出しているデータを基にしており業界では広く知られています。アメリカは住宅を建てたり買ったりといった投資の額に対して、現在の住宅資産評価額がほぼ同じであるのに対し、日本の場合は住宅投資額に対して、現在の住宅資産評価額が、総額で約 500 兆円も棄損しているということを表しています。日本人が貧乏であることの構造的な問題はここにあると指摘する専門家も多く、私も日本の住宅産業が抱える一番の問題はここにあると思っております。

この問題解決をどう行っていくのかが、当社グループの成長にも大きく影響すると考えています。
先程、郊外・遠郊外・地方都市の戸建住宅の価格が上昇しているとお伝えしましたが、おおよそ 2～3 割程度上昇しています。日本には 3,200 万戸もの住宅が建っていますが、これらの資産評価額が同じように 2 割上がっていると仮定すると、日本全国での中古住宅資産評価額の総額が 70 兆円～100 兆円程度上昇した計算になり、それを戸数で割り戻すと1 戸当たり潜在資産価値が 200～300 万円程度上昇していると計算できます。
住宅を所有している人に限る話ではありますが、物価が上がり、所得拡大が難しい環境に置かれる日本人にとって、この点は喜ばしいと言えるでしょう。ただし戸建住宅は、マンシ
ョンと比較して省エネ性能が低いケースが大半です。エネル
ギー価格が高騰し、光熱費上昇が懸念される環境において、戸建住宅の省エネ性能が低いままでは流通も進みません。そうすると必要になってくるのは、住宅の省エネ改修を行い再生し、消費者から消費者に媒介し流通させる業態（企業体）なわけですが、今の日本では大手を除き殆ど存在していません。不動産仲介は家を右から左に仲介するだけ、工務店は家を建てリフォームをするだけという縦割りの構造だからです。
そこで当社グループでは、現在注文住宅の建設を行っているビルダー・工務店といった住宅事業者をこの担い手として、「住宅再生・流通ビルダー」という業態への転換を促していきたいと思っております。併せて、この業態に必要な技術やノウハウ、ローンや保証等の金融サービスをトータルに提供し、住宅事業者の支援に力を入れてまいります。

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3│今後の見通し
現在、当社グループでは中古住宅に対するサービスの売上高は全体の 15%程度となっていますが、この割合を 3 年かけて35％程度まで上げていきたいと考えております。
中古住宅向けのサービスとしては、助っ人クラウド、買取再販ローン、つなぎ融資、延長保証や中古住宅専用の総合保証制度、省エネ設計サポート、そして前払い式で確実にメンテナンス費用を確保していくサービス等をトータルで提供することにより、3 年後に 35%を達成していきたいと思っております。

直近の 2023 年 3 月期の見通しに関しては、営業収益 75 億円、営業利益は 15 億円という、当期比での減収減益という予想を立てざるを得ませんでした。
消費者の住宅購入マインドという需要の強さはそれなりにあるのですが、供給制約がとにかく強い状況です。住宅竣工のスケジュールも見通せませんし、注文住宅においては原価上昇を見越して受注することも難しく、なかなか楽観視できるものではありません。2 年ほど続いているコロナ禍に加えて、ウクライナ問題の影響もあり、今後供給制約はさらに大きなものとなるでしょう。
ただし当社グループは、数値計画を出すにあたって、確実に達成できる堅めの数値をおき、上振れを目指すというスタンスを持っております。住宅金融事業が基盤ですが、フラット35 が苦戦しているこの状況で、フラット 35 以外の商品を主力商品に育てあげることも簡単には進まないと予想しており、3 か年で横ばいと計画しております。住宅瑕疵保険等事業は、助っ人クラウドと住宅瑕疵（かし）保険とのシナジー効果が表れてきておりますので、成長エンジンとして期待できると考えており、3 か年で 1.2 倍と計画しております。住宅アカデメイア事業は、住宅再生・流通ビルダーを直接支援するサービスを多く取り揃えており、今後当社グループの成長戦略における担い手の中心となります。住宅アカデメイア
事業の成長が、グループ全体のシナジーを上げ、業績貢献に大きく影響すると考え、3 か年で 2.6 倍と計画しております。
見通しが立ちにくいなかでの堅めの数値計画ではあります
が、2023 年 3 月期においても皆様のご支援を賜り、できるだけ計画より上振れができるよう、頑張りたいと思っております。今後とも宜しくお願いいたします。

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