住宅団地の再生について

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目次

１．マンションの現状について
２．マンションの建替えについて
３．住宅団地の再生の促進について

１．マンションの現状について

分譲マンションストック戸数〇現在のマンションストック総数は約644.1万戸（平成29年末時点）○これに平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.38をかけると、約1,533万人が居住している推計となり、これは国民の約１割にあたる。

（万戸）
40

700

644.1
633.5
623.3
613.2
601.2
589.7
579.6
600
571.3
562.1
545.1
528.4

35

旧耐震基準ストック
約１０４万戸

30

505.7
485.0
465.7
447.1
ス ト ッ ク 戸 数
427.2［ 右 目盛 り ］
406.3
386.0
368.7
新規供給戸数
351.9
333.6［左目盛り］
315.5
295.7
277.2
263.6
252.0
234.7
216.1
199.7
184.9
172.7
162.0
151.2
140.0
128.7
118.5
106.1
94.3
83.2
72.9
63.0
56.0
44.051.1
31.7
23.3
17.9
20.9 18.6 20.5
17.3 13.6
20.0 18.4 17.3
7.713.4
11.1
11.3
10.8 12.3 16.4

新 25
規
供
20
給
戸
数 15
10

5

5.32.4 5.7 4.5 5.4 8.4 12.37.1 4.9 7.0 9.910.3

0

（万戸）

1.2

12.4
11.8 10.2

11.2

10.7

14.8

18.6

11.7

19.0

18.2

16.9

20.3

19.9

19.3

500

400

300

200

100

9.2
10.2 12.1
10.3
16.7
22.7 17.0
8.2
11.6 10.3 10.6

昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成４４４４４４４５５５５５５５５５５６６６６元２３４５６７８９１１１１１１１１１１２２２２２２２２２２
３ ４ ５ ６ ７（万戸）
８９０１２３４５６７８９０１２３年年年年年年年年年０１２３４５６７８９０１２３４５６７８９
年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年
年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年※ １．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。
２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。
３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
４．昭和４３年以前の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数

0

ス
ト
ッ
ク
戸
数

築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数〇築４０年超のマンションは現在７２．９万戸であり、１０年後には約２．５倍の１８４．９万戸、２０年後には約５倍の３５１．９万戸となるなど、今後、老朽化マンションが急増する見込み。

築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数

600.0
築３０年超～
４０年未満（当該年時点で）

500.0
193.2

築４０年超～
５０年未満（当該年時点で）

400.0

（
万

築５０年超

（当該年時点で）戸 300.0
167.0

）
200.0

（築30年超＝昭和63
年以前：184.9万戸）
134.9

112.0

112.0

100.0
67.6
0.0

167.0

5.3
現在

(平成29年末)（築40年超＝昭和53年
以前：72.9
万戸）

97.0
72.9

（築40年超＝昭和63年
以前：184.9
万戸）（築40年超＝平成10年
以前：351.9
万戸）
184.9

31.7
５年後

１０年後

２０年後

(平成34年末)(平成39年末)(平成49年末)※現在の築50年超の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している築50年超の公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数※5年後、10年後、20年後に築30、40、50年超となるマンションの戸数は、建築着工統計等を基に推計した平成29年末のストック分
布を基に、10年後、20年後に築30、40、50年を超える戸数を推計したもの

居住者の高齢化、空き住戸・賃貸住戸の増加○経年とともに、マンション居住者の高齢化率や空き住戸、第三者に賃貸する住戸が増加。

住生活基本計画について「住生活基本計画」（平成28年3月18日閣議決定）のポイント•••

居住者からの視点
若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現
住宅ストックからの視点
既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速
産業・地域からの視点
住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業を活性化

マンション関係の基本的な施策として
目標５ 建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新（７）マンションの維持管理・建替え・改修に関する施策の総合的な実施①敷地売却制度等を活用したマンションの円滑な建替え・改修や再開発事業を活用した住宅団地再生②空き家が多いマンションでの合意形成・団地型マンションの建替えに関する新たな仕組みの構築③管理組合の担い手不足への対応、管理費等の確実な徴収や長期修繕計画及び修繕積立金の設定

成果指標

 マンションの建替え等の件数※【約250件（平26） →約500件（平37）】※S50年度からの累計件数

 ２５年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している分譲マンション管理組合の割合【４６％(平成２５）→７０％(平成３７）】

目標８ 住宅地の魅力の維持・向上（４）マンションのコミュニティ活動が、居住者、管理組合、周辺住民、民間事業者、地方公共団体等の適切な役割分担の下に、積極的に行われるよう推進住生活基本計画の改訂 ②成果指標-1
マンション建替え等の着手件数（昭和50年からの累計）
600

成果指標

 マンションの建替え等の件数※【約250件（平26） →約500件（平37）】※S50年度からの累計件数

←約500

500

400

300

←約250
200

100

指標設定の
考え方

 マンションの改修・建替え等による再生を促進する施策の効果を測定するため、改修・建替え等の着手件数を指標として設定。

成果指標の
算出式

 指標＝（A）＋（B）＋（C）＋ （D） ＋ （E）（A）耐震改修促進法に基づく区分所有建物の耐震改修に係る認定件数の累計（B）区分所有法に基づく建替決議（マンション建替法に移行するものを含む。）件数の累計（C）マンション敷地売却事業に係る除却の必要性に係る認定件数の累計（D）民法に基づく合意（建て替える旨の全員合意）件数の累計（E）都市再開発法に基づく組合設立等の認可の件数の累計

目標設定の
考え方

 近年の傾向として、高経年マンションは増加しているにもかかわらず、マンション建替え件数は、横ばいであるがマンション再生施策の効果による上積みを目指したい。築後３０年超のストック数は１０年後には現在の約２倍になる見込みであり、建替え件数についても、最低でも１０年後には現在の２倍以上にする必要があると考え、５００件を目標として設定。

目標達成の
考え方

 H26年のマンション建替法改正によるマンション敷地売却制度創設、専門家による相談体制整
備、今後の制度の見直し等（団地再生を含む）等により、更なる向上を目指す。

0
平
成

平
成

平
成

平
成

平
成

平
成

27

32

37

60

平
成
年

22

55

平
成
年

17

50

年

12

昭
和

年

7

昭
和

年

2

昭
和

年

年

年

年

年

年

２．マンションの建替えについてマンションに関する主な制度・施策の経緯○マンションを含む区分所有建築物に係る基本的な制度として、昭和37年に区分所有法が成立。その後、
昭和58年、平成14年の２度の改正により、共用部分の変更や建替えの要件が緩和されている。
○さらに、老朽化したマンションの建替えの円滑化を図るため、平成14年にマンション建替法が成立。

区分所有建築物に係る基本的な制度 ※区分所有法
昭和３７年
昭和５８年
平成６年

建物の区分所有等に関する法律（昭和37年成立、昭和38年施行）
区分所有法 改正
・共用部分の変更 ： ３／４以上の多数に緩和（改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものは過半数に緩和）
・建替え ： 過分の費用要件及び４／５以上の多数に緩和・共用部分の変更：全員同意（改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものは３／４以上の多数で決定）
・建替え：規定なし（民法の規定に戻り全員同意）

平成１２年

マンションの管理 ※マンション管理適正化法

平成１４年

マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年成立、平成13年施行）

平成１５年
平成１６年

区分所有法 改正
・共用部分の変更 ： 形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（大規模修繕等）は過半数の決議に変更
・建替え ： 過分の費用要件を削除

平成２０年
被災マンション法 改正

平成２６年

・大規模一部滅失した区分所有建物の取り壊し決議や建物敷地売却決議等の制度を創設
・全部滅失した場合の敷地売却決
議を創設

平成２８年
平成２９年
平成３０年

標準管理規約 改定（マンション標準管理規約に改称、
平成14年の区分所有法改正を受けた改定）
長期修繕計画標準様式、マンションの修繕積立金に関するガイドライン 等の策定

平成２５年

平成２７年

（マンション管理士制度、マンション管理業者の登録制
度及びマンション管理適正化推進センターの指定など）

標準管理規約 改定（役員の資格要件の緩和を行うことなど）
標準管理規約 改定

優良建築物等整備事業（ﾏﾝｼｮﾝ建替えﾀｲﾌﾟ）（平成６年創設）

マンションの建替え等 ※マンション建替法
マンションの建替えの円滑化等に関する法律（平成14年成立、施行）（組合の設立、マンション建替事業など）
マンション再生に係る各種マニュアルの整備（平成15年～）
建替えか修繕かの判断マニュアル
マンション建替え合意形成マニュアル 等
耐震改修促進法 改正（耐震改修に係る決議要件の緩和など）

マンション建替法 改正（売却制度、容積率の緩和特例など）（コミュニティ条項再整理、外部専門家の活用など）

都市再開発法 改正（土地の各共有者を一人の組合員とする規定など）
標準管理規約 改定（住宅宿泊事業実施の可否の規定例等を追加）

標準管理規約 改定（複数棟型マンション敷地売却検討費用の拠出等を追加）

マンション建替法施行規則等 改正（複数棟型マンション敷地売却制度）

マンション建替法の建替えと区分所有法の建替え○マンション建替法では、行政の認可手続き等により、事業実施の公平性・確実性を高めている。
区分所有法の建替え

マンション建替法の建替え
建替え決議 【区分所有法62条】■区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数で決議■再建建物の設計、費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属を決議

マンション建替組合の設立認可 【マン建法９条】■決議合意者の３／４以上の同意で認可申請■デベロッパーも組合に参加（参加組合員）

反対区分所有者への売渡し請求 【マン建法15条】■反対区分所有者から、組合が時価で買取り

権利変換計画の決定・行政認可 【マン建法55条～】■議決権及び共用部分持分割合の各４／５以上で決する■公正な審査委員の過半数の同意■従前マンションの区分所有権、担保権、借家権は原則として再建マンションに移行■申出による転出者は期日までに補償金を取得

組合がマンションの権利を取得 【マン建法71条】■期日において権利が一斉に変動

建替事業（都道府県知事等の監督 【マン建法97条～】）

反対区分所有者への売渡し請求【区分所有法63条】■反対区分所有者から、賛成区分所有者が時価で買取り※以下、建替え実施の一例

区分所有権の売却■個々の区分所有権を任意の売買契約で事業者（デベロッパー）に売却⇒ 事業者が建替えを実施後、区分所有者が事業者から新築のマンションの区分所有権を取得（従前区分所有権と等価でない場合、区分所有者による費用負担あり）■行政認可等は不要

建替事業

マンション建替えの実施状況○マンション建替えの実績は累計で232件、約18,600戸（平成29年４月時点）に留まる。
（件）

270
12

実施準備中
（建替決議等）

260
250

8

実施中
（マンション建替法の建替え）

240
230

8
4

実施中
（マンション建替法によらない建替え）

220

18
11

20

11

17

10

8

15

7

9

12

4

9

8

工事完了済
（マンション建替法の建替え）

210

200

工事完了済
（マンション建替法によらない建替え）

190
180

12

170
11

160
150
10

22

8

21

5

12

1
10

18

140
130
120
12

110
100

3
4

90

8

9

9

7
5

87

91

100

H16.2末H17.2末H18.3末

15

3

4

72

75

63
58

工事完了済
（232件）

47
44

41
31
136

107

110

113

H19.3末H20.4.1

H21.4.1

120

141

144

H25.4.1

H26.4.1

150

156

157

H28.4.1

H29.4.1

12580
H22.4.1

H23.4.1

実施中
（24件）

6

50

8

8

14

20

実施準備中
（12件）

H24.4.1

H27.4.1※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計。
※ 阪神・淡路大震災による被災マンションの建替え（計109件）は、マンション建替法による建替え（1件）を除き含まない。
※ 過年度の実績は今回の調査により新たに判明した件数も含む。

Ｈ26マンション建替法の改正 ①概要
平成26年６月25日公布、平成26年12月24日施行○南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命・身体の保護の観点から、耐震性不足の老朽化マンションの建替え等が喫緊の課題。

＜現行制度と今回の改正＞
一般のマンション

耐震性不足のマンション
Ｈ25改正で措置
・耐震改修促進法による改修⇒過半数の賛成、容積率等の緩和特例

改修

・区分所有法による改修⇒３／４以上の賛成

建替え

マンション建替法改正で措置・区分所有法の建替え（個別売却）
・マンション建替法の建替え（権利変換） ・マンション敷地売却制度の創設⇒４／５以上の賛成⇒４／５以上の賛成

取壊して・民法原則に基づき全員同意が必要
住替え・容積率の緩和特例※平成26年度予算、税制改正において、マンション敷地売却に係る支援措置や弁護士・建築士の専門家による相談体制等の整備に係る措置を創設。
２

Ｈ26マンション建替法の改正 ②敷地売却制度の創設
マンション建替法の建替え

マンション敷地売却制度(H26創設)
マンション敷地売却決議：４／５以上

権利変換

・反対者への売渡し請求・分配金取得計画の決議⇒過半数の賛成、知事等認可・登記をまとめて申請

従前の権利

従後の権利

清算金

101号室
60㎡

201号室
80㎡

1,000万円

Ｂ

102号室
50㎡

301号室
70㎡

1,100万円

・
・
・
・
・
・

買戻し

組 合
・反対者への売渡し請求
・権利変換計画の決議⇒4/5以上の賛成、知事等認可・登記をまとめて申請

Ａ

一括売却
買受人
（デベロッパー）

実線：法律の規定内容

建替え決議（区分所有法）：４／５以上

権利を集約
組 合

区分所有法の建替え

・
・
・
・
・
・

・
・
・

・
・
・

・
・
・

点線：実体上の手続き※反対者への売渡し請求

デベロッパー

個別売却※個別契約、
個別登記

買戻し

Ｈ26マンション建替法の改正 ③従来の建替えとの違い
マンション敷地売却制度(創設)：法律の規定内容

マンション建替法の建替え

区分所有法の建替え

耐震性不足の認定■マンション管理者等からの申請に基づき、耐震性不足の客観的基準により特定行政庁が認定買受計画の認定■マンションの買受け・除却、代替住居の提供・あっせんを内容とする買受計画を、買受人（デベロッパー）が都道府県知事等に申請
マンション敷地売却決議■区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分価格の各４／５以上の多数で決議■売却の相手方、売却代金、分配金の算定方法を決議
マンション敷地売却組合の設立認可

建替え決議 （区分所有法62条）■区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数で決議■再建建物の設計、費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属を決議
マンション建替組合の設立認可（マン建法９条）■決議合意者の３／４以上の同意で認可申請■デベロッパーも組合に参加（参加組合員）■決議合意者の３／４の同意で都道府県知事等に認可申請
反対区分所有者への売渡し請求

反対区分所有者への売渡し請求 （マン建法15条）■反対区分所有者から、組合が時価で買取り■反対区分所有者から、組合が時価で買取り

分配金取得計画の決定・行政認可

権利変換計画の決定・行政認可 （マン建法55条～）■区分所有者は権利消滅期日までに組合から分配金を取得■担保権付きの区分所有権に係る分配金は、区分所有者に支払わずに供託し、担保権者が物上代位できることとする■借家権者は期日までに組合から補償金を取得■居住者は期日までにマンションを明渡し
組合がマンションと敷地の権利を取得■期日に個別の権利が組合に集約。担保権・借家権は消滅■議決権及び共用部分持分割合の各４／５以上で決する■公正な審査委員の過半数の同意■従前マンションの区分所有権、担保権、借家権は原則として再建マンションに移行■申出による転出者は期日までに補償金を取得
組合がマンションの権利を取得（マン建法71条）■期日において権利が一斉に変動

反対区分所有者への売渡し請求（区分所有法63条）■反対区分所有者から、賛成区分所有者が時価で買取り※以下、建替え実施の具体的一例

区分所有権の売却■個々の区分所有権を任意の売買契約で事業者（デベロッパー）に売却⇒ 事業者が建替えを実施後、区分所有者
が事業者から新築のマンションの区分
所有権を取得（従前区分所有権と等価でない場合、区分所有者による費用負担あり）■行政認可等は不要

買受人にマンションと敷地を売却
建物の除却（都道府県知事等の監督）
買受人が新たにマンション等を建設

建替事業（都道府県知事等の監督 （マン建法97条～））

建替事業

耐震性不足のマンションについての再生の実施状況
１．制度実施状況※調査業務における地方公共団体・事業者へのアンケート・ヒアリング結果 （Ｈ３０．４ 時点に更新）○ 除却の必要性に係る認定(マン建法第102条) ・・・１０件（マンション敷地売却制度活用の検討４件、容積率緩和特例活用の検討５件、幅広く検討中１件）○ 買受計画の認定（マン建法109条）○ 検討中案件

・・・３件
・・・３５件（マンション敷地売却制度活用の建替え９件、マンション敷地売却制度活用の物件処分０件、マンション敷地売却制度・容積率緩和特例併用の建替え６件、容積率緩和特例活用の建替え１６件、不明４件）

２．制度活用予定マンションの傾向○ マンション敷地売却制度については、①小規模なマンション、②第三者に賃貸している割合の多いマンション（投資用目的など）、③マンション以外への用途変更により高い売却価額がみこまれるマンションで検討されているものが多い。
○ 容積率緩和特例は、近隣商業地域や商業地域では敷地面積が300㎡以上から受けられることから、都心部の比較的狭小敷地のマンションにおいても検討されている。
○団地型マンションでの活用を検討され始めてきている。（平成30年３月に複数棟型マンション敷地売却制度を構築）
３．課題の整理○ 区分所有者からマンション敷地売却制度のメリットや耐震性不足の危険性等の理解を得るのに時間がかかる。
○ 創設されたばかりの制度で実績も少ない為、区分所有者や管理組合、事業者等の知見が不足している。
○ 地方公共団体における容積率の緩和特例に係る許可準則の未策定など。
４．普及方策の検討○ マンション敷地売却制度等の周知・啓蒙 （管理組合やマンション居住者等への効果的な広報）○ マンション敷地売却制度等に関する現場における課題への対応 （住まいるダイヤル、専門家相談等）○ 地方公共団体における許可準則の策定の促進等

容積率の緩和特例の概要○耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により、容積率制限を緩和する。【法105条】①一定の敷地面積を有すること 【政令27条】
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、用途地域の指定のない区域

1,000㎡以上

第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住
居地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域

500㎡以上

近隣商業地域、商業地域

300㎡以上②市街地環境の整備・改善に資するものであること○一般に開放された公開空地の整備や、地域の防災性、景観等の環境の向上に資する貢献を行うことで、全体として市街地環境の整備・改善が図られるものを対象とする。

（制度イメージ）

マンション
マンションへの建替え
への建替え

構造耐力不足マンション
耐震性不足マンション

容積率の緩和容積率の緩和一定の空地・
敷地面積を確保容積率の緩和特例の許可基準策定状況○ 容積率の緩和特例に係る許可基準の策定状況について、特定行政庁にアンケート調査を実施。（H２９.１時点)
許可基準
策定状況

行政庁数

備考

許可基準を
策定済み

２８市

＜都道府県＞埼玉県、東京都、兵庫県＜市区町村＞札幌市、仙台市、越谷市、市原市、港区、渋谷区、千代田区、新宿区、世田谷区、台東区、大田区、豊島区、町田市、調布市、武蔵野市、横浜市、川崎市、茅ケ崎市、小田原市、名古屋市、大阪市、神戸市、尼崎市、福岡市、熊本市

許可基準を作成中（予定を含む）５５市

うち１０市は今年度中に策定予定〇 すでに許可基準を策定済みの特定行政庁については、国土交通省
市街地建築課マンション政策室のＨＰにおいて紹介しています。

建替え等に係るマニュアルの整備
マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル（Ｈ15．１）
マンションの老朽度、区分所有者のニーズ等をふまえ、建替えと修繕等について費用対効果に基づき比較検討する方法を解説

建替えの場合修繕等の場合マンション建替え実務マニュアル（Ｈ17．11）

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（Ｈ16．６）

マンション建替えに係る法律上の手続きや実施計画の策定等の実務について詳細に解説

計画修繕から増築等の大規模改修まで、幅広い改修工事について手法や費用等を解説①建替えに係る法律上の手続き①マンション管理の基本と改修による再生の重要性②建替え実施計画の策定実務②計画修繕と既存性能をグレードアップする改良工事③建替え支援制度、建替え関連書式③増築・改造等により新たな性能等を付加する改良工事④改修によるマンション性能の総合的改善⑤法律上の手続きと補助・融資等の制度

マンション建替えの合意形成に関するマニュアル（Ｈ15．１）

マンション耐震化マニュアル（Ｈ19．６）

マンション建替えの各段階において、関係権利者の合意形成を円滑に進めるための手順・留意点等について解説①建替え決議までの合意形成の進め方
建替え構想の検討から計画の策定まで②建替え決議後の合意形成の進め方
組合設立から再入居まで

マンションの耐震診断、耐震改修実施など、管理組合等が行う実務的な手続き、留意点などについて解説①マンションの耐震診断②マンションの耐震改修工法③マンションの耐震改修の進め方④支援制度

団地型マンション再生マニュアル（Ｈ22．７）
団地型マンションの再生（建替え、改修）の円滑な進め方を、単棟型マンションとの違いを中心に解説

耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン（Ｈ26．12 H 30 ．３改正 ）耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却に関し、一般的と考えられる手順（基本プロセス）、事業手法を判断する考え方、合意形
成の進め方、法律上の手続、支援制度の活用などに関する基本的な指針として作成（主にマンションの建替えが行われる場合を想定）

マンション建替え・管理等の無料相談
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３．住宅団地の再生の促進について

全国の住宅団地数の推計■全国の住宅団地数

約5,000団地（平成25年末現在）

6,000
（団地）

4,970

5,000

4,093

4,000

ス ト ッ ク 数
3,000

2,769

新 規 供 給 数
2,000

1,551
1,000

26
0
～S35

291

265

1,260

1,218

1,324

877

S36～S45

S46～S55

S56～H2

H3～H12

H13～H25

注） １．住宅団地の定義･･･①同一敷地内に計画的に建てられている二棟以上の共同住宅群で、②分譲敷地を含むおおむね50戸以上のもののうち、③当該敷地が区分所有者等により共有されていると推定されるもの。
２． 推計方法・・・平成15年以降の住宅・土地統計調査では、団地・団地以外を判別する調査項目がないことから、平成25年住宅・土地
統計調査及びＵＲ・全国公社の供給実績を用いた特別集計、東京都の団地型マンション住棟数調査等により推計。

全国の住宅団地のストック状況
１．総マンションストック数に占める住宅団地の割合

総マンションストック約600万戸(H25時点）のうち、住宅団地の割合は約１／３（約5,000団地、200万戸）

非団地型 403万戸
67%

団地型 195万戸
33%

戸数

（戸）
0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

２．立地別推計

全国の住宅団地のうち、三大都市圏に約８割が集中
4,000

1,600,000

(団地)

（戸）

3,500

1,400,000

3,000

1,200,000

2,500

1,000,000

2,000
1,500

800,000

3,871団地
78%

1,000

768団地
15%

500

600,000

331団地
7%152.5万戸
78%400,000

30.4万戸16%

200,000

11.9万戸
6%

0

0
三大都市圏

その他の都市圏

その他

三大都市圏

その他の都市圏

その他

注）その他の都市圏･･･札幌大都市圏、仙台大都市圏、新潟大都市圏、静岡・浜松大都市圏、岡山大都市圏、広島大都市圏、北九州・福岡大都市圏、熊本大都市圏、宇都宮都市圏、松山都市圏、鹿児島都市圏

全国の住宅団地のストック状況
３．老朽住宅団地の増加見込み

築後45年超は現在291団地であり、10年後には約5倍の約1,500団地、20年後には約10倍の3,000団地弱となる見込み
6,000

築35年超～45年未満（築35年超＝平成22年
以前：4,769団地）

5,000（築35年超＝平成12年
以前：4,093団地）

（
団
地
）

676

4,000

1,000

0

築45年超～55年未満（当該年時点で）築55年超（当該年時点で）

3,000

2,000

（当該年時点で）（築35年超＝平成2年
以前：2,769団地）

1,324

1,218

1,218

（築35年超＝昭和55年
以前：1,551団地）（築45年超＝平成 2年以前：2,769団地）

1,260

265
26
現在

(2015年)

1,324

1,260
（築45年超＝昭和45年以前：291団地）（築45年超＝平成12年以前：4,093団地）
2,769（築45年超＝昭和55年以前：1,551団地）

1,551

291
10年後

20年後

30年後

(2025年)(2035年)(2045年)

住宅団地の建替え実績
住宅団地の建替えの実績は累計で124件、約13,700戸（平成29年４月時点）に留まる。
（件）
160
実施準備中
（建替決議等）
実施中（マンション建替法の建替え）実施中（マンション建替法によらない建替え）工事完了済（マンション建替法の建替え）工事完了済（マンション建替法によらない建替え）

140

120

100
8
4
7
2
3

80

60

0

9
2
5

6
5
4
10

8
6
2
13

6
5
4

4
7
3

17

18

5
7
0
20

5
8
1
22

1
11
3
25

1
9
3

27

1
5
2

3
5
1

31

32

40
65

H16.4.1

H17.4.1

71

74

76

78

80

H18.4.1

H19.4.1

H20.4.1

H21.4.1

H22.4.1

81

H23.4.1

87

87

89

90

91

92

H24.4.1

H25.4.1

H26.4.1

H27.4.1

H28.4.1

H29.4.1

20

0

※
※

実施中
（6件）

工事完了済
（124件）

0

64

実施準備中
（3件）

国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数のうち団地型マンションを抽出し集計。
実施中・実施準備中件数は、平成18年4月1日分より集計。

団地型マンションにおける課題

高齢化

空き家化、賃貸化

設備の老朽化、陳腐化■区分所有者の高齢化■空き家や賃貸化の進展■設備の老朽化、陳腐化の進展

・建物の高齢化とともに、居住者の高齢化が進むことにより、年齢層の偏り、合意形成への影響等が懸念される

・人口及び世帯数の減少、都心居住等による空き家や賃貸化が進行

・給排水設備の老朽化■若年層の減少
・住居としての魅力や子育て利便性の不足等により子育て世代の流入が進まない

・管理組合役員の担い手不足や管理費、修繕積立金の不足等が危惧される・間取りの陳腐化（住戸タイプの多様性に乏しく、狭小な間取り、水回り位置）等
・エレベーターが未設置やバリアフリー化が未整備
・高齢者への負担、住居としての魅力が不足

住宅団地におけるマンションのライフサイクル
マンションのライフサイクル

入居

繰り返し

管理

修繕

建替え

建替えにより新たなマンションを建設

売却
新築

補修点検等を行い、日常管理を実施

適時適切な時期に計画修繕を実施

政策

売却により更地化■マンション標準管理規約■長期修繕計画作成ガイドライン■建替え等に関するマニュアル、■マンション管理士、■マンションの修繕積立金に関するガイドライン

ガイドライン等

■金融支援

■相談体制

マンション管理業の適正化

等■マンション管理センター

等

等

課題
■高経年ストックの急増■人口、世帯数の減少■高齢化に伴う担い手不足や修繕積立金不足等による管理不全■建替え等における自己負担額の増加■適時適切な時期の計画修繕の不足

等等

地方公共団体の取組み■ 全国の都道府県、政令指定都市・中核市・特例市、東京都内区市のうち、マンション関連の事業に取り組んでいる団体は８９．３％（１７６団体）■ 取り組まれている事業内容としては、セミナー・相談対応が７割超の一方、アドバイザー派遣、費用面での支援が各３割超、実態把握は１割弱
地方公共団体が取り組んでいるマンション政策関連の事業内容（複数回答）【出典】管理不全マンションにおける地方公共団体アンケート調査（平成２９年度）結果によ近年の住宅団地におけるマンションの建替え事例の特徴■ マンション建替えにおける区分所有者の平均負担額は近年増加傾向にある一方で、建替え実現
事例の従前従後の利用容積の比率は低下傾向にある。
■ 従来通りの手法による高経年化・老朽化マンションの再生は、今後より厳しい事業成立性の条件が求められることが見込まれる。
建替後竣工年代別 区分所有者の平均負担額

建替後竣工年代別 従前従後の利用容積比率（千円）

区分所有者の平均負担額は年々増加傾向

区分所有者の平均負担額

10,0008,741

11,059

4

9,256

8,000
6,000
4,000

3,435

従前従後の利用容積の比率
は減少傾向

4.5

利用容積の平均増減率

12,000

5

3,787

2,000

3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5

0

N=112

0
1970年代

従後マンションの竣工年

N=1

1980年代
N=5

N=8

単棟

【出典】平成２８年度マンションの再生手法及び合意形成に係る調査（国土交通省）

1990年代2000年代2010年代

N=11 N=30

N=30 N=36

N=33 N=22

団地

全体【出典】国土交通省が把握している建替事例等により分析

近年の住宅団地におけるマンションの建替え事例の特徴■ 近年の団地型マンションでは敷地の縮小（一部用地の売却）や都市計画変更（「一団地の住宅施設」の廃止等）といった事業採算性を向上させる取組により建替えを実現させるケースが見られる
近年の団地建替の検討事例
２．町田山崎団地 平成21年竣工

１．石澄住宅 平成30年竣工
大規模な保留敷地による敷地の縮小とマンションの規模の縮小を伴う建替え

保留敷地による敷地の縮小及び都市計画の変更を伴う建替え■特徴
184戸（184名） ⇒ 128戸（うち権利者67名） と住戸数を減少させ、必要最低限の施行
再建マンションを建設。
権利者は従前の3分の1程度しか戻り入居しない建替え事業。
敷地の半分以上を保留敷地（戸建用地）として処分し事業費を確保。

■特徴
保留敷地を譲渡することにより、区分所有者の負担を軽減「一団地の住宅施設」が都市計画決定されていたが、建替え事業の実施
地区について地区計画を定めるとともに、「一団地の住宅施設」から除外「一団地の住宅施設」
建ぺい率20%、容積率50%「地区計画」 ※「一団地の住宅施設」から除外
建ぺい率50％、容積率100％（第一種中高層住居専用地域）
施行再建マンション部分の容積率150％

航空法ライン
一団地の住宅施設の範囲（約9000戸）

保留敷地（戸建て） 保留敷地
（戸建て）

保留敷地
（戸建て）

保留敷地（道路等）

対象地

建替事業敷地

保留敷地（戸建住宅地）

施行再建マンション敷地

住宅団地の再生のあり方に関する検討会【目的】
我が国では、高度経済成長期に大規模な住宅団地が供給され、これらの中には、すでに建物や設備の老朽化が進み、建替
え、改修を含めた再生を図る必要に迫られているものも多くなっている。また、人口減少社会の到来に伴い、団地の集約・再編と併せて、医療・福祉施設などの生活支援施設の整備により、地域の拠点として再生していくことが求められている。
一方で、複数棟で構成される住宅団地については、土地が共有となっており、･ 一部の棟だけを建替えることは、日影が生じたり、容積を多く消化するなどにより、他の棟との調整が困難であること･ 団地全体を建替えることについても、分譲マンションだけでなく、賃貸住宅や社宅などが混在している場合は全員合意が必要であることなど、団地関係に伴う合意形成の困難さが課題となっている。
前通常国会においてはマンション敷地売却制度が創設されたところであるが、建替え、改修を含めた住宅団地の再生を促進
するには、権利調整や建築規制のあり方等について、事業法的な観点も含め、総合的に検討する必要があることから、本検討会を設置するものである。

【委員】（座 長） 浅見 泰司（委 員） 犬塚 浩
戎 正晴
大西 誠
鎌野 邦樹
小林 秀樹
櫻井 敬子
宅間 文夫

東京大学大学院工学系研究科教授
出口 敦
東京大学大学院新領域創成科学研究科教授
弁護士
宮原 義昭
（株）アール・アイ・エー代表取締役社長
弁護士
西周健一郎 （独）都市再生機構ウェルフェア推進事業部長（株）竹中工務店 参与（独）建築研究所住宅・都市研究グループ長
早稲田大学法学学術院法科大学院教授 水谷 明大
中辻 雄一朗 法務省民事局参事官
千葉大学大学院工学研究科教授
山崎 弘人
東京都 民間住宅施策推進担当部長
学習院大学教授
山下 久佳
大阪府 住宅まちづくり部技監
明海大学不動産学部准教授
加藤 高明
横浜市 建築指導部長【スケジュール】
・平成26年７月22日から平成28年１月28日まで全8回開催
・施策のあり方についてとりまとめ

住宅団地の再生のあり方に関する検討会 取りまとめ骨子
住宅団地の再生の促進のために取り組むべき事項■当面実現すべき事項○ 地域の拠点として再生を図る場合における、市街地再開発事業適用の円滑化
・土地の共有者を一人の組合員とみなす規定について、土地の共有者のみで市街地再開発事業を組合施行する場合に、各共有者をそれぞれ一人の組合員として扱い、２／３合意での事業推進を可能とする仕組みを整備
・地域の拠点として再生を図ることができるようにするための、導入すべき都市機能に対し立地誘導を行う特定用途誘導
地区について施行地区要件に追加○ 既存ストックの活用など立地特性に応じた柔軟な事業実施を可能とするための仕組みの整備
・居住者の多様なニーズに応えるための一部の既存棟の存置等を可能とする仕組みの整備○ 一団地認定の職権取消しが可能であることの明確化
・一団地認定の要件を満たさなくなったときなど特定行政庁が一団地認定の継続が妥当でないと判断するときには、特定行政庁が職権で取り消すことができる旨を明確化■今後中期的に実現していくべき事項○ より広範な住宅団地等に適用可能となる柔軟な再生手法の実現
・住宅団地や老朽化マンション全般に適用可能な、合意形成をより円滑に進めるための枠組みの見直し等○ 一団地認定制度をより使いやすくするための検討

都市再開発法の改正
現状と背景
全国の築35年超の住宅団地の増加見込み○ 高度成長期より、都市近郊を中心に大規模な住宅団地が大量に建設。
建物・設備・公共施設の一斉老朽化が進むとともに、福祉等の必要な都市機能が確保されず、居住環境が著しく低下。

（団地）

4,769団地 5,000

築35年超～45年未満

築45年超～55年未満 4,093団地
4,000

築55年超

〇 複数棟の団地において土地が共有である場合には、都市再開発法上、共有者全員が一人の組合員とみなされてしまうため、民法の全員合意の原則が働込めいてしまい、合意形成が困難となることが課題。

3,000

2,769団地(全4,970団地中)

2,000

1,551団地

1,000○ 平成26年通常国会の「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」の衆・参国交委附帯決議、規制改革実施計画（平成27年6月30日閣議決定）においても、事業法も含めて団地再生の制度のあり方について検討をするよう指摘。

10年後現在（2015年） （2025年）

20年後（2035年）

0

30年後（2045年） ※国土交通省推計※東京都の昭和58年以前建設の住宅団地については
285団地中275団地が敷地全体を共有。

改正の概要○土地が一筆共有の団地の例

・ 土地の共有者のみで市街地再開発事業を組合施行する場合に、各共有者をそれぞれ一人の組合員として扱い、２／３合意での事業推進を可能とする。

１号棟

Ａ
C
E

（都市再開発法）

２号棟

B

Ｇ

Ｈ
Ｉ

D
Ｋ

F

Ｊ
Ｌ

ABCDEFGHIJKLの共有土地◇施行後 再生事業の円滑な推進◇施行前 老朽化が進行

建替え

再開発事業の推進

公益施設等

・敷地が一筆共有の場合、建替え、敷地分割等の際の合意形成が困難。

既存棟の活用

広場

◇改正後

◇現行

ABCDEFGHIＪKL

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

Ａ～Ｌ全員で１人の組合員

Ａ～Ｌそれぞれが別々の組合員⇒ Ａ～Ｌ全員で一個の議決権を行使するため、議決権の行使にＡ～Ｌの全員同意が必要。

⇒ Ａ～Ｌが個別に議決権を行使することが可能となり、Ａ～Ｌの３分の２以上の合意で事業が可能となる。

区分所有法による建替えと市街地再開発事業による建替え○区分所有法では、建替え決議に地権者の５分の４以上（かつ各棟３分の２以上）の合意が必要である
が、市街地再開発事業では公益性の観点から地権者の３分の２以上の合意で建替えが可能。
区分所有法の建替え
・一般的な建替えの場合

市街地再開発事業による建替え
・都市計画事業として、地域の拠点となる建替えを行う場合
地方公共団体が都市計画として再開発事業を決定※都市計画決定は不要。施行区域要件もなし。

※市街地再開発事業の施行区域要件を満たす必要・高度利用地区等内にあること
・区域内の建築物の３分の２以上が老朽化等していること・区域内に十分な公共施設がない等により、土地利用が不健全であること 等※区分所有法の一括建替え決議は不要

一括建替え決議

再開発組合の設立認可（全体５分の４以上かつ各棟３分の２以上の合意）（全体３分の２以上の合意）【改正前】
一筆共有の敷地で事業を行う
場合、組合員数が１になり、議決に全員同意が必要となるため、合意形成が困難。

【改正後】一筆共有の敷地で事業を行う
場合、各共有者が１人の組合員となる。
全体３分の２以上の合意による通常の再開発が実施可能に。

※ 敷地内の建築物が全て区分所有建物である場合のみしか建替決議ができない。

※ 敷地内に、単独所有の建物（賃貸住宅や店舗など）、又は全体共有の建物（集会場など）が存在しても適用可能。

※ 敷地の分割ができない。

※ 敷地の分割ができる。

住宅団地の再生のあり方に関する検討会（第２期）の概要
検討目的
住宅団地の再生のあり方に関する検討会（平成２６年７月～平成２８年１月）（以下、「第１期検討会」という）では、生活支援施設などの機能の導入等を考慮した事業法的観点を含んだ再生のあり方について、土地の共有関係が存在する住宅団地を対象として検討を行った。
その後、第１期検討会取りまとめを踏まえ、土地共有者の組合員算定方法の合理化等を内容とする都市再開発法の改正（平成２８年６月）及び建築基準法第８６条の一団地認定について職権による取消しの手続き規定を追加する同法施行規則の改正（同年１０月）がなされたところである。
第１期検討会において中期的に検討すべきとされた課題への対応が、引き続き求められているとともに、上述の新たな手法については、具体的な運用を示すなど活用促進を図る必要がある。また、都市郊外における戸建住宅団地については、空き家の増加、高齢化の進展に加えて、今後人口減少が進む
中でどのように将来像を描くべきかが大きな課題となっている。
これらの課題に対応するため、「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」を改組し、「住宅団地の再生のあり方に関する検討会（第２期）」を設置する。

開催スケジュール
平成２９年 ８月 １日
平成２９年１０月３１日
平成３０年 ２月２８日
平成３０年度

住宅団地の再生のあり方に関する検討会（第２期） を設置、第１回検討会を開催
第２回検討会を開催
第３回検討会を開催、中間とりまとめ
４回前後の検討会を開催し、とりまとめを予定

メンバー（委員等）（座長） 浅見 泰司（委員） 犬塚 浩
戎 正晴
大谷 太
大月 敏雄
大西 誠
角野 幸博
鎌野 邦樹

東京大学大学院工学系研究科教授
弁護士
弁護士
法務省民事局参事官
東京大学大学院工学系研究科教授
不動産鑑定士（（株）竹中工務店特命理事）
関西学院大学総合政策学部教授
早稲田大学法学学術院法科大学院教授（オブザーバー） 国土交通省都市局都市計画課長
国土交通省都市局市街地整備課長
国土技術政策総合研究所住宅研究部住宅性能研究官
国立研究開発法人建築研究所住宅・都市研究グループ長
独立行政法人都市再生機構ストック事業推進部長
独立行政法人住宅金融支援機構まちづくり業務部長

栗谷川 哲雄
小林 秀樹
坂井 文
坂和 伸賢
櫻井 敬子
宮原 義昭
山下 久佳

東京都民間住宅施策推進担当部長
千葉大学大学院工学研究科教授
東京都市大学都市生活学部教授
横浜市建築局長
学習院大学教授（株）アール・アイ・エー取締役会長
大阪府住宅まちづくり部長（敬称略・委員は五十音順）（事務局）国土交通省住宅局市街地建築課

住宅団地の再生のあり方に関する検討会（第２期）の概要
中間とりまとめ 〔平成２９年度検討事項〕

複数棟型マンション敷地売却制度の構築
マンション敷地売却制度を団地型マンションに適用するための運用を整理し、ガイドラインとしてとりまとめるとともに、マンション建替え円滑化法施行規則（省令）及び基本方針（告示）を平成３０年３月に改正。
複数棟型マンション敷地売却制度（概要）○土地等を共有する全棟の耐震性が不足する場合に各棟において４／５のマンション敷地売却決議を行うことにより、団地全体のマンション及びその敷地を買受人に売却するスキーム〔具体的な措置〕○上記の場合の手続きを新たに法令上位置づける（マンション建替え円滑化法施行規則改正）とともに、手続きの同時一体性の確保や棟をまたいだ区分所有者の衡平性を担保するために関係主体が取り組むべき事項を措置（マンション建替え円滑化基本方針改正）○事業の各段階における留意点等について、耐震性不足のマンションに係るマンション
敷地売却ガイドラインを改訂し新たに位置づけ

Ａ，Ｂ棟の区分所有者
それぞれで４／５決議

同一の買受人（又はグループ）に売却

再開発の枠組みを活用した住宅団地再生マニュアルの策定
都市再開発法改正（平成２８年）により措置された組合員算定方法の合理化を踏まえ、団地型マンションの再生に市街地再開発事業を適用する上での留意点等についてマニュアルとしてとりまとめ

建替え

再開発事業による住宅団地の再生

公益施設等
・社会構造の変化に対応した公益的施設の不足
・地域に必要な防災機能の不足 等

広場

一団地認定の職権取消しガイドラインの策定
建築基準法施行規則改正等（平成２８年）により明確化された一団地認定の職権取消しについて、取消しの手続きや建築基準法不適合が発生しな
いための留意点等についてガイドラインとしてとりまとめ

複数棟型のマンション敷地売却制度について（概要）
老朽化マンションの再生の円滑化を図るため、マンション敷地売却を活用した団地型マンションの再生の仕組みを構築
課題背景
マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づく敷地売却制度について、単棟のマンションでの活用は進んでいるが、団地型のマンションでの同制度の活用が進んでいない課題があった。

複数棟型のマンション敷地売却制度の創設①土地等を共有する全棟の耐震性が不足する場合に②各棟において４／５のマンション敷地売却決議を行うことにより、③団地全体のマンション及びその敷地を買受人に売却するスキーム

Ａ，Ｂ棟の区分所有者
それぞれで４／５決議

同一の買受人（又はグループ）に売却■マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則 改正■耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン 改訂⇒一団地内にある要除却認定マンション及びその敷地につき、一括してその全部を買い受けようとする場合の手続きを法令上位置づけ

１．準備・検討・計画段階○ 計画段階までは団地全体で合意形成や事業の具体化を進める○ 買受人は買受計画の認定申請において、他棟の申請予定時期を記載する

２．除却の必要性の認定段階○ 要除却認定申請の段階で全棟の売却を前提として手続きを進めていく
ことを団地全体で改めて確認しておく■マンションの建替え等の円滑化に関する基本方針 （告示） 改正⇒手続きの同時一体性の確保や棟をまたいだ区分所有者の衡平性を担保するために、関係主体が取組むべき事項を措置○ 買受人は単独で又は共同して申請する○ マンション敷地売却決議において、各棟間の区分所有者の衡平性に配慮○ 全棟がマンション敷地売却組合を設立し、相互に連携する○ マンション敷地売却組合の設立時期（公告日）は同一とする○ 分配金取得計画の権利消滅期日を同一とする

３．買受計画の認定段階○ 買受人は互いに協定を締結したグループであることなど必要な調整が図られる体制とする
４．マンション敷地売却決議段階○ マンション敷地売却決議で定める分配金の算出は、団地全体の売却代金の見込額を算定した上で棟毎の売却代金を算出することが必要○ 敷地売却決議で定める分配金の算出方法として、各棟間の配分方法と各棟内の配分方法の両方を定める※本改正にあわせて「マンション標準管理規約（団地型）及び同コメント」についても改正し、複数棟型マンション敷地売却の検討に係る費用の拠出を認める等について明確化