中山間地域における空き家適正管理

業務マニュアル

【目次】

はじめに
本事業実施地域のご紹介
中山間地域における空き家管理等の状況
1. 吉野町における空き家の状況
2. 中山間地域における空き家管理の状況【2-1】

法令からみる空き家管理【2-2】

中山間地域における空き家管理の状況【2-3】

空き家管理の必要性

中山間地域における空き家管理を実施する仕組み
3. 中山間地域で空き家管理を実施する団体等について【3-1】

空き家管理実施団体について【3-2】

中山間地域における空き家管理実施スキーム

空き家管理業務
4. 空き家管理業務について【4-1】

空き家管理業務内容【4-2】

空き家管理のポイント【4-3】

空き家所有者との管理契約について【4-4】

報告業務について【4-5】

緊急時の対応について管理不全空き家にならないために
5. 管理不全空き家にならないために

参考文献等

1

はじめに
本マニュアルは、中山間地域における空き家管理に関して実際に空き家管理を行っている特定非営利活動法人空き家コンシェルジュにおける管理業務の実態や、中山間地域で空き家適正管理業務を実施する際に、どのような団体がどのような運営を実施することが望ましいのか、空き家所有者や空き家予備軍への周知していただくための手法や提案を盛り込んでおります。
市街地とは違う中山間地域が置かれている状況や空き家所有者の意識の違い、不動産流通だけでは解決できない問題などがある地域でどのような管理ができるのかを提案しております。
単に、作業マニュアルとしての内容ではなく、中山間地域で空き家を管理していくためにはどのような仕組みや団体が必要であるのかなど、地域には空き家管理業務という仕事として捉えて頂き、継続的な管理ができる事を目指しています。
各地域で新しい取り組みを生み出していかれる一助になればと考えます。

本マニュアルのご利用に際しては、地域性や不動産の評価、空き家所有者個々の状況、空き家相談窓口の状況、地域での空き家管理の状況など様々な違いも存在しますので、よくご理解の上、ご活用いただけますと幸いです。

2

本事業実施地域のご紹介
奈良県吉野郡吉野町の概略

吉野町は、昭和 31 年に旧吉野町、上市町、中荘村、中龍門村、国樔村、龍門村が合併して生まれました。 奈良県の中央部、吉野郡の北部にあって、町の中央部を東から西に吉野川が流れています。町域の一部は吉野熊野国立公園、吉野川・津風呂県立自然公園に指定されており、全国的には吉野山の桜で有名です。吉野林業地帯の一部を構成している吉野町は、その地理的条件から吉野材の集散地として発達し、全国に銘木吉野材を供給してきました。この吉野材の端材を加工して割り箸の生産も盛んで、香りの良さと爽やかな音をたてて真二つに割れるのが特徴です。 その他の特産品としては、手漉き和紙・柿の葉
ずし・吉野葛等があり、全国的に有名です。
平成 26 年より移住定住を目的とした移住定住支援センターを開設し、NPO 法人空き家コンシェルジュに吉野町空き家バンクの相談窓口業務も委託しています。
平成 29 年 1 月末日時点の人口と世帯数
世帯数：

3382

男性：

3508

女性：

4124

合計：

7632

面積 95.65km2

出典：吉野町ホームページ

3１．吉野町における空き家の状況

平成 27 年度空き家実態調査（空き家戸数）

地区名

調査対象数

空き家

居住中

更地等

上市地区

134

133

1

0

吉野地区

175

154

17

4

中荘地区

67

61

5

1

国栖地区

68

68

0

0

中竜門地区

102

97

1

4

竜門地区

99

95

4

0

合計

645

608

28

9

平成 27 年度に空き家実態調査・町内の空き家の現状把握を実施済（吉野町にて実施）
地域区長・民生委員からのヒアリングなどを基に空き家を把握。645 件が調査対象となった。結果 608 件が空き家判定されており、今後立ち入り調査も含め進められていく予定。

4

空き家実態調査結果（総合判定）

地区名

判定 A

判定 B

判定 C

合計

上市地区

27

50

56

133

吉野地区

64

62

28

154

中荘地区

17

27

17

61

国栖地区

15

26

27

68

中竜門地区

24

34

39

97

竜門地区

24

23

48

95

合計

171

222

215

608

地区別空き家総合判定区分（外観目視調査）
総合判定 A 健全な状態で有効活用が可能と思われるもの
総合判定 B 今後注意が必要な状態の物件（利活用の可能性もあるもの）
総合判定 C 今後注意が必要な状態の物件（管理不全状態の内容があるもの）

判定 C が 35.3％を占めており、今後注意していく必要がある物件、管理不全状態にあるものが、1/3 以上を占めるようになっている。

5

2. 中山間地域における空き家管理の状況【2-1】

法令からみる中山間地域の空き家

平成 27 年 5 月 26 日、「空き家対策の推進に関する特別措置法（以下、空き家対策特別措置法）」が完全施行されました。
空き家対策特別措置法には、「空家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていない
ことが状態である建築物とその敷地」としています。概ね年間を通じて使用されていないことが指針として打ち出されました。
次のように周辺への影響が大きい空き家を「特定空家等」と定義しています。

•そ の ま ま 放 置 す れ ば 倒 壊 等 著 し く 保 安 上 危 険 と な る お そ れ の あ る 状 態•そ の ま ま 放 置 す れ ば 著 し く 衛 生 上 有 害 と な る お そ れ の あ る 状 態•適 切 な 管 理 が 行 わ れ て い な い こ と に よ り 著 し く 景 観 を 損 な っ て い る 状 態•そ の 他 周 辺 の 生 活 環 境 の 保 全 を 図 る た め に 放 置 す る こ と が 不 適 切 で あ る 状 態

空き家管理に関する問題となりえる部分

空き家の特徴懸念される悪状況

全体の傾き、主要構造の腐食

倒壊による被害

屋根・外壁の剥離飛散による被害

設備、門・塀の老朽化

脱落や倒壊による被害

浄化槽の破損、汚水の流出

衛生上の影響

ごみ等の放置、不法投棄

衛生上の影響、害獣・害虫の増殖

景観計画に不適合

景観上の影響窓ガラスの破損、門扉の破損

不法侵入の危険

植栽の不整備

害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

6法律による空き家所有者の管理責任等
空き家対策特別措置法 第 3 条
空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

民法 第二百三十三条
隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
２ 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることがでる。

民法 第七百十七条
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じた
ときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２ 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３ 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

民法 第七百九条
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

建築基準法 第八条第一項
建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備
を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

7

建築基準法 第十条第三項
３前項の規定による場合のほか、特定行政庁は、建築物の敷地、構造又は建築
設備（いずれも第三条第二項の規定により第二章の規定又はこれに基づく命令
若しくは条例の規定の適用を受けないものに限る。）が著しく保安上危険であり、又は著しく衛生上有害であると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他
保安上又は衛生上必要な措置をとることを命ずることができる。

消防法 第三条第一項
消防長（消防本部を置かない市町村においては、市町村長。第六章及び第三十五条の三の二を除き、以下同じ。）、消防署長その他の消防吏員は、屋外において火災の予防に危険であると認める行為者又は火災の予防に危険であると認める物件若しくは消火、避難その他の消防の活動に支障になると認める物件の所有者、管理者若しくは占有者で権原を有する者に対して、次に掲げる必要な措置をとるべきことを命ずることができる。
一

火遊び、喫煙、たき火、火を使用する設備若しくは器具（物件に限る。）又はその使用に際し火災の発生のおそれのある設備若しくは器具（物件に限る。）の使用その他これらに類する行為の禁止、停止若しくは制限又はこれらの行為を行う場合の消火準備

二残火、取灰又は火粉の始末

三危険物又は放置され、若しくはみだりに存置された燃焼のおそれのある物件の除去その他の処理

四放置され、又はみだりに存置された物件（前号の物件を除く。）の整理又は除去

8消防法 第五条第一項
消防長又は消防署長は、防火対象物の位置、構造、設備又は管理の状況について、火災の予防に危険であると認める場合、消火、避難その他の消防の活動に支障になると認める場合、火災が発生したならば人命に危険であると認める場
合その他火災の予防上必要があると認める場合には、権原を有する関係者（特に緊急の必要があると認める場合においては、関係者及び工事の請負人又は現
場管理者）に対し、当該防火対象物の改修、移転、除去、工事の停止又は中止
その他の必要な措置をなすべきことを命ずることができる。ただし、建築物その他の工作物で、それが他の法令により建築、増築、改築又は移築の許可又は認可を受け、その後事情の変更していないものについては、この限りでない。

道路法 第四十三条
何人も道路に関し、左に掲げる行為をしてはならない。
一 みだりに道路を損傷し、又は汚損すること。
二 みだりに道路に土石、竹木等の物件をたい積し、その他道路の構造又は交通に支障を及ぼす虞のある行為をすること。

道路法 第四十四条第三項
３ 沿道区域内にある土地、竹木又は工作物の管理者は、その土地、竹木又は工作物が道路の構造に損害を及ぼし、又は交通に危険を及ぼす虞があると認められる場合においては、その損害又は危険を防止するための施設を設け、その他その損害又は危険を防止するため必要な措置を講じなければならない

廃棄物処理法 第五条第一項および第二項
土地又は建物の占有者（占有者がない場合には、管理者とする。以下同じ。）
は、その占有し、又は管理する土地又は建物の清潔を保つように努めなければならない。
２ 土地の所有者又は占有者は、その所有し、又は占有し、若しくは管理する土地において、他の者によって不適正に処理された廃棄物と認められるものを発見したときは、速やかに、その旨を都道府県知事又は市町村長に通報するよ
うに努めなければならない。

9

景観法 第七十条
市町村長は、前条第二項の規定により第六十二条から第六十八条までの規定の適用を受けない建築物について、その形態意匠が景観地区における良好な景観の形成に著しく支障があると認める場合においては、当該市町村の議会の同意を得た場合に限り、当該建築物の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の期限を定めて、当該建築物の改築、模様替、色彩の変更その他都市計画において定められた建築物の形態意匠の制限に適合するために必要な措置をとることを命ずることができる。この場合においては、市町村は、当該命令に基づく措置によって通常生ずべき損害を時価によって補償しなければならない。
２ 前項の規定によって補償を受けることができる者は、その補償金額に不服がある場合においては、政令で定めるところにより、その決定の通知を受けた日から一月以内に土地収用法第九十四条第二項の規定による収用委員会の裁決を求めることができる。

10

【2-2】

所有者による空き家管理の状況

中山間地域における空き家所有者による管理の現状（当法人平成 28 年度実施 中山間地域 空き家実態調査所有者意向アンケートより抜粋）（N=178）
空き家物件をどれくらいの頻度で管理されていますか？
※複数回答あり
1. 1 週間に 1 回以上

6

2. 1 ヶ月に 1 回から数回程度

35

3. 2,3 か月に 1 回程度

35

4. 年に数回程度（盆と正月など）

42

5. ほとんど使用していないが数年に 1 回程度（法事等）

15

6. 全く使用していない

41

無回答

9

空き家管理で困っている事はありますか？
※複数回答あり
1. 建物の老朽化

80

2. 草刈ができない

49

3. 防犯面の心配

38

4. 郵便物などの管理が難しい

3

5. 管理を頼める人がいない

26

6. 荷物の処分

36

7. 現地まで通う事が大変

59

8. その他

31

無回答

27

空き家物件について、下記選択肢に当てはまることはありまあすか？
※複数回答あり
1. 建物が古いので使える（売買・賃貸）かどうか分からない

38

2. 売買や賃貸にするには修繕費用が多くかかる

39

3. 管理ができない（人手がない・時間がない・遠距離・交通手段がないなど）

37

4. 解体したいが費用が心配

30
11

5. 売買・賃貸は考えていないが維持費用がかかる（区費・税金の問題など）

34

6. 荷物や生活品が残っており整理ができない

47

7. 相続の問題

10

8. 年に数回帰ってくるため売買や賃貸にはできない

41

9. 個人間での売買・賃貸には不安がある

16

10. その他

10

無回答

22

中山間地域における空き家所有者の管理状況まとめ

項目
管理頻度

所有者自身による管理
管理頻度は所有者によって違うが、年数回程度や全く管理していない方も多い

管理内容

通風・掃除・草刈など・一部荷物処分・近隣挨拶など

建物の確認

補修や適正処置していないのが現状

移動手段
管理費用
管理者

車で所有物件まで移動
交通手段がない所有者は極端に管理頻度が下がっている。
ガソリン代・交通費・掃除道具・草刈費用等
所有者は高齢になると管理できない
子供世代で管理している物件は所有者の時間的負担が大きい

水道

開栓したままの空き家も多い

電気

開栓したままの空き家も多い

ガス

閉栓している空き家が多い

自治会費・区費

自治会費を払っている物件は、
ある程度管理できている割合が高い

頼める人がいないことも管理できなくなっていく要因の一つとなっている。また、高齢化にともない、現地までの交通手段がないことも大きな要因となっている。

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【2-3】空き家管理の必要性（所有者責任等に関して）

出典：公益財団法人日本住宅センター「PDF ﾘﾎﾟｰﾄ/2.空き家（放置空家）事例「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」」

出典：公益財団法人日本住宅センター「PDF ﾘﾎﾟｰﾄ/2.空き家（放置空家）事例「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」」

13出典：公益財団法人日本住宅センター「PDF ﾘﾎﾟｰﾄ/2.空き家（放置空家）事例「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」」

出典：公益財団法人日本住宅センター「PDF ﾘﾎﾟｰﾄ/2.空き家（放置空家）事例「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」」

14出典：公益財団法人日本住宅センター「PDF ﾘﾎﾟｰﾄ/2.空き家（放置空家）事例「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」」

出典：公益財団法人日本住宅センター「PDF ﾘﾎﾟｰﾄ/2.空き家（放置空家）事例「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」」

15

中山間地域における空き家管理を実施する仕組み
3.

中山間地域で空き家管理を実施する団体等について【3-1】

空き家管理実施団体について

中山間地域における空き家管理を実施する方法として、どのような団体・組織が空き家管理を担っていくのかを検討する。
中山間地域における空き家管理実施団体について
管理団体

運営ノウハウ

人員確保

運営資金

活動エリア

①地域自治会・区

×

△

△

〇

②シルバー人材

△

〇

〇

〇

③NPO 法人等

〇

△

〇

〇

④民間事業者

〇

〇

〇

×

管理団体
①地域自治会・区メリット●空き家管理業務として地域のデメリット●家の内情を見られたくない●建物に関しての専門ではない

収入減になる。
●地域のことを熟知している●運営費用の捻出は件数次第●鍵の管理までできるか②シルバー人材●草刈や荷物整理などは通常業
務でも実施している●空き家管理ノウハウがあるか●鍵の管理までできるか●組織で運営している●人員の確保はできる③NPO 法人等●専門団体であれば可能●ノウハウがない場合がある●市町村と連携を構築しやすい●運営費の捻出●人員不足が考えられる④民間事業者●専門知識がある●業務エリアでない場合が多い●鍵の管理等も出来る●費用面があうのか●件数が少ない場合対応できるのか

地域の実情にあった団体・組織の構築が必要と思われる。
16

出典：㈱価値総合研究所 「自宅（空き家）管理サービスの現況」● 地域ごとに事業者がいない場合も考えられるので、実施主体をどのようにするかが検討課題となる。
● 実施するノウハウがあるのかどうかを確認する必要がある。
● 得意分野は事業者によって違うので確認する必要がある。

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【3-2】

中山間地域における空き家管理実施スキーム

ふるさと納税を活用した

空き家を管理するサービス

市町村での管理見回りは民間事業者が行う▽不法投棄物がないか▽建物外壁のひび割れや雨どいの損傷がないか▽庭木や雑草の状態はどうか▽ポストの状況などを確認する。
見回りの結果は現地の写真を付けて寄付（ふるさと納税）した人に郵送する。
サービスは市外に住む人が対象で、寄付金 1 万円以上 2 万円未満で 1 回、2 万円以上なら2 回受けることができる。
↓

民間事業者が行政と連携している事例
検討内容● 管理ノウハウがある団体や民間事業者がいる場合はすぐにでも対応可能● 地域自治会で「空き家管理部会」等を設立し事業として検討● シルバー人材センターで空き家管理講習などを行い一定以上の管理できるスキルを持った者が管理作業を行えるようにする。

ノウハウがない団体には空き家管理サービス講習も近隣市町村や都道府県内で空き家管理を行っている事業者や団体などと連携して、新設団
体や地域で管理を行う場合は専門ノウハウのある事業者等に管理講習などの検討を行う事も有効である。

18

空き家管理業務
4. 空き家管理業務について【4-1】

空き家管理業務内容

空き家管理を依頼される所有者の傾向
現状では、空き家所有者直接の依頼は、管理意識の高い所有者に限られていると考える。
空き家所有者だけではなく専門家団体と連携することが空き家適正管理を促す手段として有効であると考える。

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【4-2】

空き家管理のポイント① 建物全体に関する定点観測（前回確認時との変化）② 門扉や扉、窓など開口部に異常・施錠確認③ 窓や扉などを開放し、通気、換気を 1 時間程度実施④ 畳や敷物、建具及び天井の確認
湿気による、膨張、変形、腐食、カビ
風雨による、雨漏りの痕跡
動物、虫の糞尿の痕跡⑤ 床の緩み、柱、張、敷鴨居の傾き確認⑥ 雨樋の詰まりなどの確認⑦ 屋根、外壁の確認
破損個所の確認
動物の住みつき劣化確認⑧ 住宅の給湯、給排水など住宅設備に異常確認（通電・通水している場合）
上水道の蛇口を開き、水道管に溜まった水を入れ替える。
トイレ、風呂なども同じ様に給水、排水を実施（水洗の場合）
注意：浴槽や水洗トイレの水タンクには、水を張っておく方が設備に良い
ガス器具も同様に点検（設備が使える場合）⑨ その他
敷地内の可燃ゴミの確認
近隣問題に発展しそうな内容
木屑、紙屑、枯れ草、落ち葉、タバコの吸殻
郵便受けの処理（所有者への転送）
草木の繁茂状態確認20【4-3】

巡回管理契約について

巡回管理契約に関しては管理内容に即した契約内容にする必要がある。
カギを預かる場合に関しては、必要な文言を追加するか、鍵預かり証にて対応。

NPO 法人空き家コンシェルジュ管理契約書21

【4-4】

報告業務について空き家所有者への巡回管理報告を定期的に（毎月・3 か月等）実施する必要がある。
内容としては単なる報告だけではなく、問題点の提示、経過観察など提案型の管理報
告にする事で、空き家所有者に適正管理していく意識を持っていただく。
毎月定点観測を行うため同じ方向からの写真を掲載し報告

22

空き家所有者への報告は、チェックリストとともに、どのような状況であるか
また、どのように対応すべきかを記載

23

【4-5】

空き家借家人賠償責任保険について

空き家管理事業者のリスク
盗難・火災・器物破損等等の事件・事故の原因者となるのリスク
・空き家内の建具や動産等を誤って傷付けたり、壊してしまった。
・空き家内の電気をつけっぱなしで放っておいて火事の原因となった。
・空き家の出入り口や窓を閉めるのを忘れて泥棒が侵入した。

空き家管理上のミス
・空き家管理している住宅の鍵をなくす。
・電気の切り忘れ、水道閉め忘れで、所有者に多大な費用が生じた。
・郵便受けの整理で転送すべき郵便物を誤って捨てた。
・家主からの盗難や破損の苦情について、受託時の管理物件の状況記録がなく、盗難・破損が、元々あったものかがわからない。

以上の様に空き家管理を実施する事業者・団体にはリスク管理も必要である。

事業者のリスクを保険でカバーする方法の検討が必要㈱あいおいニッセイ同和損保「空家賠償責任保険」「
24

空き家賠償責任保険の特徴

空き家賠償責任保険の特徴

25

空き家賠償責任保険の概要

空き家賠償責任保険の概要

26

空き家賠償責任保険の概要

空き家賠償責任保険の概要

27

空き家賠償責任保険の概要

空き家賠償責任保険の概要

28

確定精算について

空き家管理をする上での管理事業のリスクを検討することが重要
小規模の管理戸数でも対応可能であること↓
例えば、管理作業している作業員に瓦が落ち、けがをした場合なども対象になる。
事業者としては、通常の火災保険で施設賠償特約を付けていた場合では対象外になるた
め、加入するメリットがあると考える。

29

管理不全空き家にならないために
5. 管理不全空き家にならないために周知方法を考える● 固定資産税通知書への空き家適正管理情報● 空き家適正管理常設相談窓口の開設（自治体窓口や専門窓口の開設）● 地域自治会・区等と連携し、所有者への周知● 定期的な適正管理セミナー・相談会の開催● 広報での定期的な情報提供● 都道府県単位での情報提供（公報誌等）
地道な情報提供がこれから発生する空き家に対応できる基礎情報となる

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相談体制の整備
自治体担当窓口・地域自治会など・NPO 法人などの地域団体が連携した相談窓口の開設等の事例● 相談者は様々な機関に相談されるものであるため、情報の共有と集約が必要。
● 空き家管理相談は作業だけの相談ではないため、権利関係・相続・建築・不動産
福祉に至るまでの幅広い連携が望ましい。
● 中山間地域では不動産価値がないと意識している所有者が多いが、適正に管理することの重要性や地域への影響なども理解していただく機会を設ける。
● 気軽に相談できる方ところに相談できる体制づくりが必要。

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最後に
中山間地域における空き家管理を実施する際には、地域の空き家の実情を把握することからスタートし、空き家所有者がどのような状況で困っているのかを把握する必要がある。空き家所有者にとっては毎月の管理費は非常に大きい出費になると考える方が多いため、管理する事でどのようなメリットがあり、管理しないことでどのようなデメリットがあるかを地道ではあるが周知していくことが重要であると考える。
中山間地域は、地域とのつながりが強いところではあるが、所有者の代替わりなどでつながりが薄くなっていくということが起こっているため、困った際にどこにどんな窓口があり、どんなことが相談出来るかなども周知していくことも必要である。
これから発生する空き家を完全に防ぐことはできないが、空き家になる期間を短くすることはできる。現在発生している空き家への対応も忘れてはならないが、空き家になる以前から空き家期間を短くするための対策をご検討いただきたい。

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参考文献等●吉野町ホームページ●空き家対策特別措置法 第 3 条●民法 第二百三十三条●民法 第七百十七条●民法 第七百九条●建築基準法 第八条第一項●建築基準法 第十条第三項●消防法 第三条第一項●消防法 第五条第一項●道路法 第四十三条●道路法 第四十四条第三項●廃棄物処理法 第五条第一項および第二項●景観法 第七十条●㈱価値総合研究所 「自宅（空き家）管理サービスの現況」●公益財団法人日本住宅センター「PDF ﾘﾎﾟｰﾄ/2.空き家（放置空家）事例「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」」●あいおいニッセイ同和損保株式会社「空家賠償責任保険」資料

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発行年月 平成 29 年 2 月
編集・発行 特定非営利活動法人

空き家コンシェルジュ＊本マニュアルは、国土交通省「平成 28 年度 先駆的空き家対策モデル事業」の採択を受けて作成したものです。
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