FUDOSAN RYUTSU KEIEI KYOKAI

2020 年1月（通巻8号）

2020 年1月

Interview（通巻8号）

個人の生活の質が向上すれば地域や日本全体にとってプラスになる

CONTENTS
3

8

14

20

＜ Interview ＞国土交通省土地・建設産業局長

個人の生活の質が向上すれば地域や日本全体にとってプラスになる＜論点 1 ＞（株）
リクルート住まいカンパニー

青木由行氏

青木由行氏

国土交通省 土地・建設産業局長

SUUMO 副編集長

笠松美香

「二拠点生活」の背景にある多様な住宅ニーズと多様な生き方＜論点 2 ＞麗澤大学国際研究所客員准教授

表紙イラスト 平野こうじ

宗 健

住み替えニーズは堅調だが、広さのアンマッチが拡大
世帯あたり人数の縮小にあわせた住宅供給の促進を

青木由行（あおき・よしゆき）
氏

FRK「首都圏における住み替え及び買い増しによる既存住宅の需要調査」から

年10月同北陸地方整備局用地部用地第一課長、4年4月同首都圏既存マンション市場─2019 年の総括と2020年の展望─

年4月宮崎県企画調整部総合交通課長、11年4月同企画調㈱東京カンテイ

市場調査部 上席主任研究員

昭和37年12月9日生、山口県出身。昭和61年3月東京大学法学部卒、同年4月建設省入省（都市局都市再開発課）。平成3
北陸地方整備局総務部人事課長、5年8月国土庁長官官房総務課長補佐、7年7月建設省住宅局民間住宅課長補佐、8

井出 武

整部企画調整課長、12年4月建設省都市局区画整理課長補佐、同年7月同都市局都市計画課長補佐、13年5月国土交通26

省道路局路政課企画専門官、15年4月同道路局総務課企画＜マーケット最前線＞主要エリアの店舗に聞く

官、16年4月同都市・地域整備局まちづくり推進課都市開発

東京品川・高輪／神奈川県湘南／広島市中心融資推進官、17年4月鳥取県生活環境部次長、18年4月同
文化観光局長、19年5月同企画部長、21年7月内閣官房地

30

32

34

39

日本の不動産流通業史⑧

明海大学不動産学部教授

平成後期の不動産流通業
既存マンションの魅力②

優良な物件とは＜ FRK 調査・研究報告＞

域活性化統合事務局参事官、23年7月東日本大震災復興対策本部事務局参事官、24年2月復興庁統括官付参事官、24
年4月国土交通省土地・建設産業局建設業課長、26年6月同
総合政策局政策課長、27年7月同道路局次長、29年7月同マンショントレンド評論家 日下部理絵

大臣官房建設流通政策審議官、30年7月同都市局長、令和元年7月同土地・建設産業局長。

不動産流通業に関する消費者動向調査

既存住宅購入者の約３割が２回以上の住宅購入経験を持つ
編集後記

周藤利一

活性化にも寄与してきました。

一定の付加価値をつけたうえで
ミスマッチを解消し、マッチングさせることが重要

暮らしは可能だと思っています。

て既存住宅の流通は新たに重要な意

住宅のみならず、インフラ、民間の生義を持つことになります。人口減少は、

産・流通資産などすべての資産や資本放置しておけば地域経済の縮小やコを考えると、高度成長期を担ってきた――既存住宅流通市場をどう見ていま

ミュニティ機能の衰退、空き地・空き家

人たちはほとんどゼロから築き上げましすか。

の増加などさまざま課題が発生します。

た。それに比べると今の現役世代が先

ただ、私は人口減少をもう少しポジティの世代から受け継げるものは一人当た

既存住宅流通市場の整備にブに捉えるべきではないかと考えていまりでみれば圧倒的に大きいはずです。現

ついては、従来よりライフステージに応す。もちろんデメリットをカバーする努力

在は交通や技術が非常に進展している

じた円滑な住み替えを政策目的として、は怠ってはいけませんが、人口が減少しので、住まいや働く場など様々な空間を

税制や法律などの施策に取り組み、推たからこそ可能になることがありますし、

従来よりもっと豊かな空間にすることが進してきました。市場の拡大が経済の戦略的に対応すれば、人口減少下でも可能なはずです。しかし、それがうまく

青木氏

2

今後、人口減少が進むわが国におい安定した経済成長や豊かで安全安心な3

Interview

個人の生活の質が向上すれば地域や日本全体にとってプラスになる

マッチングできていないというミスマッ

ると、
既存住宅流通市場が発展している

いった施策には、住宅購入希望者の既それから、「インスペクションで思わ

維持あるいは向上させて流通市場に乗チという課題がありますし、時間の経過ことは間違いありません。
特にマンション

存住宅に対する不安を取り去るねらいぬ結果が出たときに投資が必要になる

せ、ニーズとのマッチングを図る。そのたに伴う老朽化、陳腐化という課題もありは顕著で、首都圏では既存物件の成約があります。

ことを考えると躊躇する」という大変率

めのポイントの一つは柔軟で多様な用ます。メンテナンスをしっかりしていない件数が新築の供給戸数より多くなった

もう一つ注目しているのは、近年大き直な意見もあります。しかし、資産を次途ではないかと思っています。人口増加と価値が落ちるでしょうし、陳腐化を防ことが象徴的に語られていますが、これく伸びている買取再販です。買取再販はの世代に渡すためには一定の投資をしや都市部への人口集中で都市的な土

ぐためには一定の付加価値をつける、は東京だけではなく大阪などでも同じよ業者が一定の投資をした物件を消費者続けることが必要だと思っています。で地利用に対するニーズが高まっているとつまり一定額の投資をすることが大事だ

うな傾向です。しかし、わが国の既存住が買う仕組みです。わが国の不動産業

すから「欠陥が見つかった」という見方

きは、土地を利用したい人同士の土地と思っています。そのうえでミスマッチを宅流通シェアは伸びているとはいえ、欧者に対しての信頼感に裏打ちされて、買ではなく、「価値を保つために必要な投利用の衝突や軋轢の回避・調整が都解消してマッチングをしていくことが大き

米諸国と比べるとまだ低い水準にありま

取再販市場が育っています。これからも資対象がわかった」という見方をしてい市計画法や建築基準法に求められましな課題だと思っていますし、そこを丁寧す。令和の時代となり、本格的に進む人

市場との対話を踏まえ、必要となる制度

ただきたいですし、ここはぜひ踏み越えた。同じ用途をある程度の広がりで集めにときほぐせば人口減少に立ち向かえる

口減少に適合した制度のあり方、あるいを整備したいと思います。

なくてはならないと思います。

るのは衝突を回避するうえでは最も効率と思っているのです。

は業界のあり方をしっかり考えていく必

既存住宅流通市場整備の目的とし一方で買取再販が伸びているのは、的で、事前に用途が明示されているとい――インスペクションがより幅広く浸透

わが国では不動産業者というプレイ

う意味ではビジネスとしては優れた方法

して活用されるためにはどのような方

ヤーに対する一定の信頼があるからでだったと思います。ところが利用圧力が策が必要ですか。

す。そのあたりもよく見ながら、事業者の減ると空き地や空き家が発生する。すぐ方にはぜひ多くのビジネスモデルを展開に利用意欲のある人に売れればいいでインスペクション普及のためしていただきたい。行政としては、売却

すが、長期間放置されて外部不経済効

大変貴重な意向です。最近の制度や現の改正宅建業法は平成30年4月に施行

者・購入者、事業者の声を丹念に拾い果を持つ場合が出てきます。近年、コン場の工夫で少しずつ進んでいますが、た

され、利用した売主・買主から「建物のながら、制度として手を加えるべき点がバージョンやリノベーションが既存建物

とえば所有と利用を分離させて、制度を――現在取り組んでいる政策をさら状態がわかったので安心して買えた」とあれば手を加えていく。また成功例を多に対して付加価値をつけるうえで有効で考えたり現場を動かしたりすることもこにどう進化させていくのでしょうか。

いう意見がありました。
「構造的な部分、

くの人に知ってもらう努力をしていく。こあることが認識されていますが、空き地、れから求められていくと思います。

2020年度以降の課題、

目に見えない部分の欠陥への不安がイ

れは市場構造にかかわる問題だと思っ空き家が発生した、あるいは発生が危

また、所有者不明土地が典型ですが、政策の方向性について

ンスペクションでなくなった」とも聞きまているので、
快刀乱麻とはいきませんが、惧されるところでは、新たな利用ニーズ

土地を利用しない所有者にアクセスで聞かせください。

した。また、「専門家にしっかり調べても息長くしっかりと向き合うべき課題だとがある用途に積極的に転換してもいい

きないのは大変困ったことです。土地所らったため自信を持って売りに出せた」

思っています。持ち主の意識変革もあるのではないでしょうか。
もちろん居住する有者が利用しないなら放置しておけば

青木氏 既存住宅流通という非常にポジティブに受け止めてい程度必要ですし、成功例を知れば意識人や働く人の環境などをしっかり守るのいいという時代ではありません。外部不市場の整備に向け力をる意見も頂いています。

も変わってくると思います。

は当然です。しかし、今後、空き地、空き経済を考えると、そこにアプローチでき

家の外部不経済の発生を考えると、土る情報整備も大変重要です。ですから、地利用のニーズを引き出すということも土地利用の意欲がない所有者には外非常に大事な視点になると思います。た

部不経済を発生させない義務を持たせとえば、事後的に個別に調整するなど、たり、場合によっては、所有権を従来よ

きめ細かく多様な用途を許容する仕組

り制限するという発想があってもいいでみがあってもいいのではないでしょうか。

しょう。

要があります。

て、従来の「ライフステージに応じた住
み替え」の重要性は、今もまったく変わっていないので引き続き強力に推進していかなければいけないのですが、人口減少期に入ったことから、さらにこの施インスペクションの認知度と実施率を向上
買取再販は
多くのビジネスモデルの展開を策を充実・強化していく意義が高まっていると思っています。
一方で、REINSの成約報告などを見

4

青木氏

入れてきた施策の一つ

一方で、媒介契約件数のうち、インスがインスペクション制度

ペクションの希望はわずか6％というのの普及です。宅建業法改も現実です。まだ十分に普及していると

正により、宅建業者が、は言えない状況です。十分な検証・分

建物状況調査、すなわち

析はできていませんが、いろいろな意見

インスペクションを実施

を聞くと、コスト負担という問題がありまする者のあっせんの可否す。外国では買主負担のケースも多いよ――空き家や所有者不明土地の問題、

もう一つのポイントは、潜在的な土地

最近は、クラウドファンディングがを示し、媒介依頼者のうですが、わが国は今のところ売主負担

相続放棄など、流通市場の活性化に利用意欲をいかに実際の土地利用に結ニーズを引き出している例もあります。土

意向に応じてあっせんすの流れがあります。すると、まず売れるかはやや障害となる課題も出ていますが、びつけるかです。長寿化は喜ばしいこと

地利用の圧力が必ずしも高くないところることにより、インスペクというリスクがありますし、売値も相対

それらに対する取り組みや考え方はいですが、結果として高齢者が相続する可でも、こういう使い方が望ましいという志ションの認知度、実施率の交渉で決まるので、売り主からすると、かがですか。

能性も増えてくる。そうすると所有者がのあるお金が地域の新たな土地利用をの向上を図っています。

インスペクションという投資が本当に回相続した土地に対して利用ニーズを持作っていける可能性が出てきています。

加えて「安心R住宅制度」

収できるかがやや不安なのだと思いま

青木氏

流通可能な空き地・空き家

たないというケースも増えます。そこを利それから、特に不動産事業者の方に期も整えられました。こうす。

については、一定の投資をして価値を用したい意欲のある人がいればそれは待したいのが、土地利用の目利き力で土地利用のニーズを引き出すことが大事
きめ細かく多様な用途を許容する仕組みも5Interview

個人の生活の質が向上すれば地域や日本全体にとってプラスになるます。公園がないところにそういう広場

つくれる法律改正になるよう取り組んで多くの関係者からご意見をいただき、相大変重要になると思います。地元の方がよくご存じの業者さんがいます。
そういっができればかなり魅力的なスペースにな

いきたいと思っています。

当な議論をして策定しました。官民のプやっているカフェなどのような場所がつた方々が発揮する目利き力というのが大レイヤーに期待する役割をメッセージでながりを生む機能を果たしている事例

変大事だと思います。

出したつもりなので、この点は民間事業が出ています。さらに、新たに地域に関もう一つは広い知見を持っているこ者の方にも期待したいです。

わっていく拠点としてカフェが機能すると。その地域にはいまはそういう機能と時代は大きく変わりつつあります。人こともあります。こういう先進事例からこかニーズはないけれども、全国的な事例

口減少により土地利用圧力や開発圧力

れからの住まいの近隣にどんな機能がからすると、こういった仕掛けをして、こる可能性もあります。
ただし、それすら困難というところは所有者が最低限の管理責任は果たしてほしい。雑草が生えっぱなしになってい住宅に対する
豊富な知見を生かし、安心できる取引環境をるとごみが投げ捨てられるようなことが起きる。廃屋は犯罪の温床になったり有――不動産テックをはじめとする新技が以前より弱くなっている。そして高齢必要かを考えることが必要ではないでういう投資をすればおもしろいものがで害鳥獣のすみかになったりする可能性も術を使ったビジネスモデルが出てきま者の相続が長寿化の裏返しの問題としょうか。

きます、という広域的な視点を持つ方々ある。また、傾斜地を切り開いたようなしたが、行政側としてはどう整備していして発生しています。引き継いだ不動産

建物のリノベーションでも、最近、都土地が放置されると、その下に住んでいきたいと考えていますか。

が地理的にも機能的にも本人には価値

市再生機構は団地の下層階に福祉施

人口減少期に入り不動産流通業のが高くない場合がある。するとニーズの設を入れたりしています。昔の団地も単重要性がこれからさらに増大していく中る人には防災上大変な脅威です。空きにも大いに期待したい。

家特別措置法で代執行してでも外部不

青木氏 ICT技術など急激に進化してマッチングが大変重要になります。価値に壊して建て替えるのではなく、既存ス

で、事業者の方々が持っておられる住宅

経済効果が大きい空き家を壊すところいるので、不動産流通の世界もそのメリットを落とさずに、高い値づけができれば、ペースを上手に使い住まい以外の機能に対する豊富な知見を生かし、安心できまで踏み込んだかなり強力な制度がでを生かして進化してもらいたいと思っていま経済が動くことにつながります。投資もも取り入れながら、以前よりもちょっと気る取引環境をつくっていくこと、新しいす。低未利用の土地の使い方についてきました。ここまで法律の仕組みも進化す。
われわれも実験的な取り組みをやってマッチングもしないで値段が下落するのの利いた空間にしていくなど、いろいろ

付加価値を付けていくことが大変重要

専門的な知見から提案していただくことしてくると、防災面で必要があるときに、いますので、事業者の皆さんにチャレンジしと、適切に投資をしながらマッチングになチャレンジが行われています。

です。こうした期待に応えていろいろなは大変重要です。

何らかの手を加える仕組みもできないていただきたいと思っています。
ただ、これはもしっかりと力を入れて一定の値段が維そういった広い意味でのまちづくり、創意工夫をしていただき、行政もしっかか、
これから大いに議論する余地がある

最終的にはニーズオリエンテッドであるべ

持できることを比べたとき、後者はお金

空間づくりが住宅に付加価値を与える

りそれに応えられるシステムをつくることと思います。

きと思います。
積極的にICT技術の進化をが回って需要が創造されて、経済が活と思います。住宅のメンテナンスで付加に努力したいと思っています。

最近はデータの持つ価値が非常に注目されています。プライバシーへの考慮は必要ですが、土地利用やまちづくり

所有者不明土地法が2019年に全面導入するチャレンジを行っても、最後は消性化されていくことにつながると思いま

価値を与えることももちろん大切ですが、についてのデータをオープンにして行っ

施行されました。
土地収用の特例に加え費者にいかに安心して不動産取引にかかす。

その住宅を支えていて、オープンなデータプラットフォームをて地域福利増進事業という制度を創設わっていただけるか、
そのニーズが原点だと長寿化に伴い、いろいろなことが起こる周辺環境や地域コつくる動きが加速すれば土地利用の可しました。
これは所有者不明土地の所有いうのは常に頭に置きたいと思っています。

りますが、健康寿命を延ばすことが重要

ミュニティなど、目に見能性を広げる方向に働くと思います。ま

と利用を切り離して、一定の要件を満たIT重説も特に賃貸には大変ニーズが高です。上手くやれば地域の活力やお金

えづらいものにも何らた、データの共有は、地域の新しい提案

したら、法律上、10年間の利用権を設

いことがわかってきましたから、どんどん広げが回ることにつながります。長寿化はそかの付加価値を見出力や創造力、そして新しい動きへの合定できるという仕組みです。これも将来ていきたいですし、文書の電子化も実験がれ自体すばらしいことですが、個人の生して投資していくこと

意形成に結びつき、それが新たな土地のいろいろな展開を示唆している一つ始まりました。

活の質が向上すれば地域や日本全体にも重要ではないでしょ

利用につながることもあるのではないでの到達点ではないかと思います。

とってもいいことです。

うか。不動産流 通業

新技術には「やってみよう」というチャレ

人口減少への対応策として法制審でンジを喚起する力があると思っています。

その一方で考えなければいけないの界の皆さんも積極的

一方で、市場に乗らない資産があるも非常に前向きな議論が行われていま

2019年4月に策定した「不動産業ビジョン

は、独居の増加です。日本は孤独大国にまちの空間づくりに程度増えることは覚悟しなければいけます。共有制度の見直しもそうですし、相2030」の柱の一つに位置づけているので、だと言う人もいます。人 生が60年くら対しても自分たちのノせん。しかし、最近は商店街や住宅地

続登記の義務付けの議論もされていま

しっかりやっていきたいと思います。
とりわけいの時代はそう簡単に孤独にはならな

ウハウを発揮してほしで空いたところを広場にするとかコンテす。所有権の放棄も、従来は簡単に踏み

民間事業者のチャレンジに大きく期待した

かった。しかし、いまは核家族化や少いと思っています。

ナを置いてバーにするとか、マルシェを込めませんでしたが、そこまで踏み込ま

いと思っています。

子化などいろいろ絡んでいると思います

不動産のプロの強開設するといった動きもあります。人口

ざるを得ないところまできているのだとし、夫婦で揃って長生きとは必ずしもな

みにも二つあると思っ増加の時代には、そんな贅沢なスペース

思います。

――今後の不動産流通市場の見通しらないケースもあります。そうなると、独ています。一つはそのしょうか。

は設けようがなかったと思います。市場

今年は土地基本法を改正する予定と業界への期待について、不動産業ビ

居の人たちが住まいをいかに確保する地域に強いこと。自分に乗らないものをコミュニティで役立つです。人口減少を取り巻くいろいろな課

ジョンも踏まえながらお願いします。

かも大事な問題です。

の地域のことなら、人スペースとして使う。これは近隣の住宅

題について、基本法として大きい考え方、の価値を上げることにもつながると思い

今後の新しい立法措置も含めた流れを

6

青木氏 「不動産業ビジョン2030」はそのためには住まいだけでなく、家族的ネットワークを含め以外の新しいつながりをどうつくるかもて目に見えないことも7

論点 1「二拠点生活」の背景にある
多様な住宅ニーズと多様な生き方

図2：デュアルライフ実施者の属性（デュアルライフ実施者（1都3県+2府1県／単一回答）
サンプル：427

株式会社リクルート住まいカンパニー SUUMO 副編集長

デュアルライフ／二拠点生活が注目され始めた2019年
リクルート住まいカンパニーでは例年、翌年に話題になるであろう住まいのトレンドを予測しており、2019年は「デュアラー」という言葉を発表した。これは、二つ以上の拠点で生

60 代
13.3%

笠松 美香

（スクリーニング調査（全国）／複数回答）
サンプル：50,000

活・活動する「デュアルライフ」を行う人を指した造語である。
軽井沢や伊豆高原など、別荘地と呼ばれる風光明媚なエリ
タイア層など、お金と時間に余裕のある人が楽しむものだっ

1500万円以上 400万円未満
19.6%
16.2%

単身
15.0%

1000万円～
1500万円未満
19.6%

既婚子あり
40.6%

30 代
29.1%

400万円～
600万円未満
18.2%

800万円～
1000万円未満
14.8%

600万円～
800万円未満
18.2%※1 家族構成について
単身：誰とも同居していない（父母・兄弟姉妹含む）世帯
既婚子なし：「配偶者/パートナー」とのみ同居している世帯
既婚子あり：「配偶者/パートナー」および「子ども(年齢不問)」と同居している世帯
その他同居（兄弟姉妹、祖父母など）：単身・既婚子なし・既婚子ありいずれにも該当しない世帯（[配偶者/パートナー ]+[父母(義理含む)]など）※2 世帯年収について
単身世帯では、個人年収を世帯年収として扱う

複数の拠点というと、まず浮かぶのは「別荘暮らし」だろう。
アに別荘を所有し、くつろぐ休日。それは一部の富裕層やリ

その他同居
19.8%

【世帯年収※2】

既婚子なし
24.6%

40 代
16.5%

デュアルライフ
意向者
14.0%【家族構成※1】

20 代
27.9%

50 代
13.1%

図1：デュアルライフの実施・意向率

デュアルライフ
実施者
1.3%

【年代】

非該当者
84.7%

二拠点目の年間滞在日数

二拠点目への移動時間た。一方で、弊社が発行する住宅情報誌やインターネット記
事作成の過程で様々な人に取材を行う中、そうではない事
例に出会うことが多くなってきた。20〜40 代の、仕事もプラ
イベートも忙しくしている人が、あちこち旅に行くのではなく、
あえて一つのエリアに何度も行き、家族でくつろいだり楽しん
だり、地域の人と触れ合ったり、コミュニティを形成しているといった例だ。彼らは、
特別自由な仕事をしているわけでもな
く、収入が極めて多いわけでもない、ごく一般の人。なぜ、このような暮らし方を選んだのか？

180日以上10.9%

120日以上～180日未満

10.7%

※実施者、
意向者ともに、
下記条件該当者を省く・デュアルライフの目的が会社都合・介護・療養のみ
・二拠点目の年間滞在日数が20日未満（意向者は予定として回答、未定は対象に含む）
・自身および同居家族が投資家、自身および同居家族のうちいずれかが有職者ではない
・個人年収・世帯年収いずれも100万円未満

12.8%

90日以上～120日未満

20日以上～30日未満
5

10

15

し、潜在的にどのようなニーズがあるのか？ デュアルライフ

どもありの世帯まで偏りなく広がっていた。また、世帯年収の実態について調査を行った。調査は2018年末に約11万人

についても、富裕層といわれるような1,500万円以上の世帯

図3：デュアルライフ開始者(推計）の推移

に対し実施、スクリーニングを経て427サンプルのデュアル

は全体の13%にとどまり、800万円未満の世帯で過半数を20

ライフ実施者の回答を得た。

超え、400万円未満という人も16.2%と決して少なくないとい二拠点目への平均滞在日数を見ると60日未満で4割以に1〜2日といった滞在だ。また、推計値ではあるがデュアルになったのは、デュアルライフを行っている人が全体の1.3%

ライフを開始した時期については、年々増えてきている傾向

いること、さらに、今後行ってみたいという希望者が、その約が読み取れる（図３）。

10 倍、14%いるということだ（図１）。この1.3%は会社都合で家族を残しての転勤や、介護・療養といったやむを得ない理由のみを上げている人は除いており、自身の意思として2つ
以上の拠点で生活を送っている人である。また実施者の年

8

25

17.5%
41.9%
19.1%

１時間未満
0

30

10

20

30

17.6 万人
16.0 万人

17.1 万人

13.8 万人

20

12.0 万人

20

10.6 万人

9.7 万人ではなぜ、今、二拠点生活を行う人が増えているのだろう

20
2011 年

2012 年2013 年50※1 デュアルライフ開始者（推計）：全国の20~60代男女の人口(平成30年6月時点)7,914.8万人に、各年における全国の20~60代男女の2拠点生活開始者の割合を乗じて推計した
出 典：「人 口 推 計 」(総 務 省 統 計 局)
https://www.stat.go.jp/data/jinsui/
index.html※2 本データは今回調査対象となった、現在2拠点生活を実施あるいは中止
している全国の20~60代の男女に対して2拠点生活を開始した時期を聴取し、その結果を用いて実際の2拠点生活開
始者数を推計したものであり、『現在も2拠点生活を行っているが加齢などで今回調査対象から外れたもの』など
は推計の上で考慮していない
出典：リクルート住まいカンパニー

20

世代別にさまざまな理由、
働き方改革など社会の変化も

40

2 時間未満の近場が 6 割

18.0 万人

上、20日以上90日未満で全体の7割弱となっていた。ほぼ週

20 代から60 代までを対象に行ったこの調査でまず明らか

20

月平均 2～5日の滞在が半数弱を占める

代は20〜40 代で約7割を占め、家族構成も、単身者から子

富裕層・リタイア層でない、多様なデュアルライフ実施者

10.0%

20.1%
0

そういった暮らし方に対う結果になった（図2）。

３時間以上～４時間未満

１時間以上～２時間未満

23.8%

30日以上～60日未満※デュアルライフ意向者：
デュアルライフについて、
下記いずれかの回答者「今後したいと考えて、具体的に拠点探しなどの行動をしている」「具体的な行動には至っていないが、今後したいと考えている」「なんとなく興味がある/上記説明を見て興味を持った」

11.5%

２時間以上～３時間未満

21.7%

60日以上～90日未満

４時間以上

2014 年2015 年

2016 年2017 年

2018 年「デュアルライフ（2拠点生活）に関する意識・実態調査」2018年2011年以降に2拠点生活を開始した、現在2拠点生活を実施あるいは中止している全国の20～ 60代の男女(Ｎ＝725)

9

論点 1
図4：デュアルライフ実施の理由（デュアルライフ実施者（1都3県+2府1県／複数回答）
サンプル：427

背景～東京一極集中・都心回帰による影響

40%

現在二拠点を実施していない人でも、今後検討したいとい

実施者全体
単身

う人はどの世代も多く、二拠点生活というものを提示したうえ

30%

で、やってみたいと興味を持つ人は20 代でより高いという結

同居子なし
同居子あり

若年層に多い社会的意識を伴う
二拠点生活

果を得た
（図5）
。

20%

また、調査ではさらに、ふるさとや地域との交流、貢献を目
的として二拠点生活を行っている人にその理由を聞いた
（図

10%

6）
。結果、20 代では「貢献意欲や子どもの経験のため」「交流が自分の仕事や趣味に生かせそう」、30 代では「地域の良さ
その地域に対して何らかの貢献をするため

期間限定で教育を受けるため（地方留学など）

文化・芸術に触れるため

その他

会社の通勤時間を減らすため

転地療養・リハビリ療養のためその地域で行われている活動を体験する・
学ぶため（農林漁業など）

親族の介護のため会社都合の転勤・単身赴任などで仕方なく

13.9

13.8

12.5

12.5

11.1

10.4

10.3

10.2

10.1

9.7

9.2

8.6

8.3

8.2

1.2

14.2

5.3

12.3

16.9

8.5

11.0

12.7

14.4

8.2

9.7

13.4

7.1

8.3

13.1

6.0

2.1

家族 同居子なし
形態 同居子あり

105

34.1

29.0

27.8

15.4

15.1

15.8

7.8

11.5

3.9

6.3

2.9

7.4

4.1

4.1

10.2

6.1

9.3

4.2

6.8

5.2

2.8

173

33.2

28.3

30.6

20.7

22.6

13.8

24.4

15.6

17.3

15.0

15.0

10.9

13.7

15.6

9.4

11.5

9.2

11.3

7.4

10.6

0.6

その他同居

84

24.7

22.4

22.0

19.0

16.9

15.4

6.4

14.2

10.1

18.0

13.6

11.4

7.7

8.4

11.6

7.7

10.8

8.9

8.4

8.6

0.0

一都三県

296

31.8

23.0

26.6

19.5

17.9

13.7

14.5

13.0

12.9

11.5

10.1

9.9

10.6

10.4

8.8

9.7

9.9

9.4

9.2

9.3

1.8

二府一県

130

29.1

37.8

29.3

21.3

16.6

16.8

12.5

15.6

11.7

14.6

13.4

11.4

9.5

9.9

13.0

9.7

7.6

6.8

6.4

5.7

0.0

20 代

119

19.9

22.6

25.9

22.4

17.0

17.1

13.4

17.8

14.0

14.3

14.4

15.3

9.7

11.4

14.6

13.7

13.2

10.3

9.7

8.2

0.0

30 代

124

28.3

27.0

27.0

15.2

24.3

17.2

18.1

16.4

10.9

12.3

13.3

9.9

8.9

12.0

7.5

9.5

12.6

10.2

5.1

11.7

0.0

71

35.6

37.4

26.5

24.4

11.8

13.7

20.0

10.5

13.8

10.8

10.1

5.6

12.5

10.5

5.9

7.6

3.3

4.6

3.0

4.6

0.0

50 代

56

38.5

23.6

26.7

22.5

15.6

10.5

8.1

8.1

16.9

19.1

9.9

13.4

13.9

5.8

15.7

10.4

6.4

10.5

13.8

10.5

7.6

60 代

57

47.3

30.6

33.3

18.1

12.6

8.9

3.5

9.7

6.9

4.6

2.2

4.2

8.1

7.9

5.7

4.0

3.5

4.6

13.8

2.6

1.8

400 万円未満

69

35.1

23.1

25.4

18.0

13.7

9.7

5.9

5.8

14.0

2.3

2.1

5.6

7.9

7.8

8.6

11.3

7.1

4.9

10.3

8.1

1.5

400 万円～ 600 万円未満

78

23.2

28.8

16.5

17.3

16.7

13.2

12.7

17.6

9.6

15.9

11.6

8.3

5.0

8.1

6.5

8.1

12.1

4.0

3.2

4.6

0.0

世帯 600 万円～ 800 万円未満
構成 800 万円～ 1000 万円未満

78

20.5

18.0

35.9

20.8

18.7

19.1

14.6

16.1

16.0

7.2

15.6

14.6

11.2

14.6

9.3

12.5

7.9

11.9

9.1

8.3

1.3

63

40.8

33.2

33.2

21.8

16.9

15.0

13.0

12.6

8.3

19.6

5.7

14.0

7.7

15.3

13.1

13.3

12.2

4.5

9.2

4.9

1.6

1000 万円～ 1500 万円未満

84

34.2

33.0

27.3

16.4

15.4

13.9

16.0

14.5

13.9

15.9

13.4

9.8

14.1

8.2

12.1

5.2

9.3

8.3

8.5

13.1

1.2

1500 万円以上

55

35.5

29.7

27.2

29.1

25.7

17.1

22.2

15.7

12.6

14.3

18.4

10.4

16.3

7.5

11.5

8.8

6.3

20.2

10.7

9.6

2.4

n=

より教育レベルの高い地域で子育てするため

期間限定で仕事をするため（リゾート地のアルバイトなど）

就労の場として利用するため（アトリエ、
サテライトオフィスなど）

14.6

8.4

年代 40 代都会の刺激を受けられる環境で過ごすため

17.5

27.5

エリア

その地域の住民との交流を持つため

20.1

25.3

実施者全体

自然が多い環境で多様な体験をさせ、のびのびと子育てするため

27.4

29.7

※
「実施者全体」の降順ソート

完全移住する前のおためし移住として（第二の）ふるさとを持つため

27.5

28.3

調査数 30 未満のため参考値

自身や家族の健康に良い環境を求めて

31.0

64

－5.0 実施者全体値より 5 ポイント以上低い数値

自然を感じられる環境で過ごすため

427

単身

＋5.0 実施者全体値より 5 ポイント以上高い数値

趣味を満喫するため

いわゆる別荘として活用する（避暑・避寒・癒やし・くつろぎ）ため

0%

革により、時間のゆとりはできつつある。おのずと時間の使に触れたい」、
50 代では「気持ちが安らぐ場所がほしい」「様々

い方は消費を中心とする過ごし方だけでなく、日常の延長とな価値観に触れたい」、60 代では「地域に愛着がある」「交流

して家族とくつろいだり、地域貢献、子どもの教育など生産が自分の仕事や趣味に生かせそう」などが他世代より高い値

的・文化的な過ごし方に向いていく。そんな時間の使い方ととなり、年代別に様々な傾向となった。いずれも、人生を豊かして二拠点生活がじわじわと普及してきていると考えられる。

にすることへの意欲が見られ、二拠点生活がポジティブに生

図5：二拠点生活非実施者の実施意向（％）

か。その理由を聞くと、「趣味を満喫するため」「別荘として避したいという希望は若い世代ほど高い。人口や機会が集中

暑や癒し、くつろぎのため」という人が多いが、20 代、30 代する都会をうまく利用しつつ、地域の暮らしも楽しむ、そんなでは「第二の故郷を持つため」「その地域の住民と交流を持若い世代像が見えてくる。このようなデュアルライフの広がり

つため」「文化芸術に触れるため」など、くつろぐ・休むだけの背景に、従来よりさらに一段階進んだ東京一極集中や都でなく地域愛や、社会的意識を伴った活動を理由とする回

心回帰がある。

答も高い（図4）。また30 代、40 代では「自然が多い環境で多子育てするならニュータウンといわれていたかつてと違様な体験をさせのびのびと子育てをするため」も高く、都会

い、若い世代のほとんどが共働きを選ぶ中、住宅は共働きにだけでは得られない教育の場としての二拠点ニーズがうかが便利な都市部に集中することで効率化は進んだものの、日える。さらに、「都会の刺激を受けられる環境で過ごすため」

常生活の中に緑や自然と接する機会は極端に少なくなった。

のように地域だけの暮らしでは得られないものを都会で吸収

一方、収入は大きく上がっていくわけではない中、働き方改

10を地域外の人にも知ってもらいたい」、40 代で「様々な価値観

図6：ふるさとや地域との交流、貢献を目的として二拠点生活を行っている理由

11

論点 1
きる挑戦の場になっていることがうかがえる。このような二拠が発信する情報」などがきっかけとなっていることに注目し代で「新しいことに挑戦する機会ができた」、60 代でも、「二る。借りたり、シェアしたり、月額定額制で泊まり放題のホス

点生活の目的として、地域との交流、地域貢献が選ばれていたい。二拠点生活者が多く集まるエリアは地域のイベント

拠点目の地域への愛着が深まった」「様々な経験、価値観にテル（ゲストハウス）などのサービスも現れており、二拠点目

る背景には、東日本大震災以降、災害ボランティアが活発にや、生活情報がSNS などで共有されており、コミュニティ活

触れることができた」「友達付き合いが増えた」が高く、二拠を持つ方法は様々だ。また、人生100年時代ともなれば、家なったことから、地域に足を運んだり、人と触れ合ったりする動が盛んといわれている。すでにその地域に住んでいる人か

点生活によって、各世代、多様な経験・生き方が実現できて族形態、個人の働き方、暮らし方も生きていく中で様々変化

機会が増えたこと、そのような機会をSNSを通じて得やすく

らの生の情報、例えば収穫の手伝い、バーベキュー会のよいること、さらに高齢者には、交流や生きがいの発見などのしていくだろう。住宅マーケットは、いわゆる子育て期に合わなったことも影響しているだろう。内閣が、地方創生を掲げ、国

うなイベントに参加したことから地域への理解が深まり、そ変化がもたらされていることが分かった。二拠点生活は、人せて、ほどほどにすべてが叶う住宅を無理して買うという、一や地方自治体により「移住」を目指して様々な施策を行ってきの後に拠点として選ばれるという事例も取材で多く見かけ

生100年時代といわれる中で、ゆったり過ごすだけでなく、よ次取得者がメインではなくなっている。その時のライフスタ

た中で、新たに「関係人口」という言葉がキーワードになってている。緩やかな人のつながりから人が集まっていく動きがりアクティブなライフスタイルを創出していくといえるだろう。

イル、家族関係に最適な場を選ぶこと、その選択肢として経いる。これは、移住した「定住人口」でもなく、観光に来た「交若い世代で機能しているといえよう。

流人口」でもない、地域と多様に関わる人々を指す言葉。人
口減少・高齢化により、地域づくりの担い手不足という課題に直面する中、この「関係人口」の存在により注目が集まって生きがいや人間関係をもたらす
二拠点生活

済合理性を確保しながら複数の拠点を使い分けることが今住まいをオールマイティから用途別に多様な選択肢に後、必要となっていくだろう。納税地域以外で行政サービス
を受けることに対する対価をどうするのかなど、二拠点生活の普及に向けて、課題となる点も挙げられてきている。

都心一極集中が進んだことで、都会では日々の通学や通いる。調査で明らかになった二拠点生活者は、新たな形で都二拠点生活を行うことで、生活満足度にはどのような変勤に便利な立地と、ゆったりとした広さや、子どもが元気に

個人が様々なコミュニティの中で活躍でき、地域の住宅ス

会と地域のバランスをとって暮らす、まさに関係人口になりう

化がもたらされているのだろうか。全体では約8割、ほとんど駆け回れる周辺環境をすべて叶えることはさらに難しくなっ

トックが健全に活かされていくことが両立できる二拠点生活る人たちといえよう。

の人が生活の満足度が上がったと答えた（図8）。その変化のている。一方で、郊外や地方の住宅は、そのような影響を受は歓迎できるムーブメントと言えるだろう。この広がりに期待

中身も、「心にゆとりができた」「趣味が充実した」「オンオフ

けず、様々な選択肢が存在し、空き家の問題も顕在化していしたい。

二拠点生活実施の背景にある価値観の変化の切り替えがよりできるようになった」「新しいことに挑戦する機会ができた」などが高い（図9）。特に20 代、30 代で「仕二拠点生活を始めたきっかけにどのような変化があった事の効率やモチベーションが上がった」「家族仲が良くなっかを問うと経済面の変化、環境の変化、価値観の変化が大た」「子供が元気になった」「親や親戚との関係が良くなった」

きい（図7）。世代別にみると、20 代では、
「友人・知人が二拠などが高く、仕事と家族によい影響が出ているようだ。また、

点生活を行っていることを知ったこと」「自治体やNPOなど

40 代で「オンオフの切り替えがよりできるようになった」、50

図7：二拠点生活を始めたきっかけ

図8：二拠点生活前後での生活満足度の変化（実施者／単一回答）
top2

満足度が上がった

やや満足度が上がった

満足度は変わらない

やや満足度が下がった

満足度が下がったbottom2（満足度が上がった＋やや満足度が上がった）（満足度がやや下がった＋満足度が
下がった）

調査数
実施者全体

427

20 代

119

32.1
24.4

46.2
51.4

16.3
17.9

78.3%

5.4%

3.3 3.0

75.8%

6.3%

4.0

1.4

30 代

124

33.5

48.1

13.4

3.9

1.1

81.6%

5.0%

年代 40 代

71

35.0

44.6

17.1

1.6 1.6

79.6%

3.3%

50 代

56

37.1

14.4

7.5

78.1%

7.5%

60 代

57

36.6

19.8

5.3

74.9%

5.3%

41.0
38.3

図9：二拠点生活実施後の変化（実施者／複数回答）

12

13

論点 2

FRK
「首都圏における住み替え及び買い増しによる既存住宅の需要調査」から

住み替えニーズは堅調だが、広さのアンマッチが拡大
世帯あたり人数の縮小にあわせた住宅供給の促進を
麗澤大学国際研究所客員准教授

既存住宅流通需給モデルの検討

宗健ている：38.7％、中古に決めている：13.6％、どちらかと言え宅の広さよりも生活利便性・交通利便性の良さを求めて、しば新築：30.3％、どちらかと言えば中古：4.4％、条件があえかも比較的価格も手頃になる小規模住宅を選好する度合い

ばどちらでも構わない：13.1％という比率になっている（グラが増加しているということを示唆している（グラフ2）。
調査結果からも、中古志向者が多く選択する城北エリア・

フ1）。

城南エリアでは希望価格3,000万円未満が約7割を占めるこ

この比率を見ると新築志向が依然として極めて強いようにととも一致している（グラフ3）。

も思えるが、地域と建物種別の内訳で見てみると、東京23
区以外の戸建に対する新築志向が70〜90％程度と極めて買い増し需要も一定数ある

た。集計は回答者数を人口の分布にあわせてウェイトバック

高いことが全体の新築志向を押し上げている。一方、東京をかけて行っている。

23区内の分譲マンションに対しては中古志向が40〜90％とおそらく首都圏以外では異なる傾向になると思われるが、一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）では、既存住今回の調査の目的は、新築と滅失以外に、どのくらいの高くなっている。これは、「FRK 既存住宅流通量の地域別

今回の調査結果では買い増し（持家を売却せずに追加で住宅市場の将来予測を科学的に分析する目的で、2018年7月よ

住み替えが発生するかを把握することだが、住み替えだけで推計について」でも東京23区全体の既存住宅流通比率が居を購入する）意向は12.9％と高い結果となった。これは住り「既存住宅流通需給モデル検討委員会」を運営している。

はなく、買い増し意向の状況や、結婚や離婚といったライフ

50％を超えていることとも整合的である。

み替え予定の14.3％とほぼ同水準であり、今後の住宅市場

座長には、清水千弘日本大学教授が就任し、委員には森

イベントによる影響、建物種別による住み替え意向の違いな

田学大阪商業大学経済学部准教授、行武憲史日本大学経済学部准教授と筆者が参加し、株式会社価値総合研究所
が事務局として委員会を運営している。

ど、興味深い結果も出ている。

住み替え意向ありは14.3％

委員会では、既存住宅流通需給モデルを検討するための

将来の住み替え予定があるのは全体で14.3％となった。

基礎データを得るために「首都圏における住み替え及び買い2016年社会保障・人口問題基本調査：第8回人口移動調

増しによる既存住宅の需要調査」を実施し、現在分析を進査によれば、5年前の居住地が現居住地と異なる5歳以上のめている。本稿では、この需要調査結果の概要とそこから得人の割合は22.4％と報告されており年率に換算すると4.48％

られる政策的インプリケーションについて解説する。

となる。同調査での5年後の移動可能性が少しでもある人の割合は26.9％、年率換算で5.38％となっている。

調査の目的と背景・概要

この比率からすれば将来の住み替え予定14.3％は低いよ

そして、
中古志向者は東京23区の北部・南部エリアに多く、新築志向者は郊外部に多くなっている。また郊外のほうが東京23区の
中古マンション需要は根強い希望する傾向が強い。日本全体
埼玉県北部（目安として、
さいたま市よりも北側）

その他

埼玉県南部
（目安として、
さいたま市を含めた東京都側）

埼玉県北部（目安として、
さいたま市よりも北側）

その他

中古に決めているを希望する割合は比較的高く、
東京23区では新築供給が大きく減少していることから、希望者の多くは中古マンションを求めてい千葉県西部（目安として、
千葉市を含めた東京都側）

神奈川県他
（横浜市、
川崎市以外の神奈川県）

上になって、子供が独立して、住川崎市のうち8,190人から回答を得

横浜市

ることである。これは、中高年以

23

区以外の東京都）

スクリーニング調査回答者

多摩他（

模な住宅を求めている傾向があ

城西
（新宿区、
杉並区、
中野区）

人々は、50㎡未満の比較的小規に割り付けし、約12万人の

田区、江東区、江戸川区、荒川区）

従って回答者を居住地域毎

3

城東（ 台東区、足立区、葛飾区、墨23区に住み替え先を希望している

城南
（大田区、
品川区、
渋谷区、
世田谷区、
目黒区）

このとき特 徴的なのは、東京宅・土地統計調査の分布に

14

グラフ3

城北
（文京区、
豊島区、
練馬区、
板橋区、
北区）

新築・既存選択意向

埼玉県南部（目安として、
さいたま市を含めた東京都側）

千葉県から東京23区へ住み替えることになる。
グラフ1

千葉県東部（目安として、千葉市よりも東）

それでも、神奈川県・埼玉県・

都心 区（千代田区、
中央区、港区）

年11月に行い、平成25年住体の中で減少傾向にある。

全体

本アンケート調査は2019

千葉県東部（目安として、千葉市よりも東）住み替え予定者の新築・既存選択意向では、新築に決めることとした。

23

千葉県西部（目安として、
千葉市を含めた東京都側）

答者の比率は、既存住宅市場に相当の影響を及ぼすと考え

神奈川県他
（横浜市、
川崎市以外の神奈川県）

も重要な観点になる。

川崎市

どこの地域からどこの地域に社会移動が起きるのかというの

本調査の14.3％という将来の住み替え予定があるという回

横浜市

府県をまたがる転居の割合は全が一つの方法になる。また、住宅取引はエリア特性が強く、60歳を超えると0.5％未満と低くなる。このことを考えれば、

多摩他（ 区以外の東京都）

ら7％程度と高い一方、40歳以上の1年移動率は1％前後、

城西
（新宿区、
杉並区、
中野区）

られる進学や就職にともなう都道る需要を予測するためには、アンケート調査による意向把握

田区、江東区、江戸川区、荒川区）

人口移動調査を見ても40歳未満の1年移動率は3％弱か

城東（ 台東区、足立区、葛飾区、墨の推移からある程度推定できるが、住み替えや買い増しによ

城南
（大田区、
品川区、
渋谷区、
世田谷区、
目黒区）

は47歳である）、若年層に多く見

3

城北
（文京区、
豊島区、
練馬区、
板橋区、
北区）

ら
（ちなみに日本全体の平均年齢えられる。一次取得者の住宅需要は、世帯数予測と持家率含まれているため単純な比較はできない。

都心 区（千代田区、
中央区、港区）

いが、今後は住み替えや買い増しによる需要も増加すると考い増しの意向、住み替え希望地域等に関する調査を実施す

中古に決めている

的には現居住地と同一の都県をの平均年齢が上昇していることか

新築志向は郊外の戸建が中心

グラフ2

る：12.2％、どちらかと言えば中古：6.4％と住み替え意向と首都圏での住み替えは、基本

勤、結婚や介護といった自ら住み替えするという理由以外もが、今回はまず首都圏を対象として、住み替え意向および買

買い増しの場合の中古志向者比率は、中古に決めてい外での新築志向を強めている可能性がある。

うにも思えるが、人口移動調査では、進学や就職・転職・転

られる。

している。

東京23区よりも住宅価格が手ごろな地域が多いことも、郊

現状では既存住宅流通に占める一次取得者の比率が高

全国の需要予測のためには大規模な調査が必要になるに買い増し需要が比較的大きな影響を及ぼす可能性を示唆

15

論点 2
グラフ4

買い増し先住居別・購入の目的に新築供給を除く、売却に未満の既存住宅には、老後の安心を求める単身住宅に根強よる中古住宅供給と住み替

いニーズ」で論じたように、住宅ローン減税対象の面積基準

え・買い増し意向から推定が50㎡であることを理由とした、比較的狭い面積の住宅供される需要のバランスを見給が不足していることに遠因がある。

ると以下のような傾向が見て取れる。
需 給 のバランスとしては、量的にはバランスが取

持家率の低下は一次取得住宅市場の縮小ばかりではなく、中長期的には住み替え・買い増し需要の減退に繋がり、住宅市場の縮小をもたらす可能性が高い。

1993年に住宅減税対象の床面積が40㎡から50㎡に引き逆に言えば、婚姻率の上昇は、再三指摘されるような出生上げられたことから、築20年以内程度の分譲マンションで率を押し上げ少子化を抑制する効果だけではなく、GDPのは30〜50㎡程度の面積の中古マンションが、絶対的に不足

かなりのシェアを占める住宅市場の拡大をもたらす。
また、婚姻自体が個々人の幸福度を押し上げる効果があしている状況にある。

れているように見えるが、物

一方で、30㎡前後の投資用マンションの新築供給は一貫

件スペック等を考慮するとして堅調であり、既存住宅流通市場において、30〜50㎡の需給にアンマッチが生じる

マーケットは空白地帯になっているのである。

可能性が強い。

が（持家購入の大きなきっかけは婚姻と子供の出生である）、

この状況は、少子高齢化によって世帯当たり人数が減少

り（大竹ら：2010「日本の幸福度」などを参照）、婚姻率の上昇に政策的に取り組むことも検討されるべきだろう。

共働き層の６割は住み替えを予定

今後の需要としては価格しつつあり、郊外の中高年世帯が都心寄りの地域で、手頃未婚率は上昇しているものの、既婚者の共働き率は劇的も比較的低く、求められるな価格と面積のマンションを取得し住み替えたいと思ったとに上昇している。厚生労働省「厚生労働白書」、内閣府「男女

住居面積も比較的狭く50㎡未満の住宅需要が大きくなってしても、供給面でそれが極めて困難な状況を生み出しつつあ

共同参画白書」、総務省「労働力調査特別調査」によれば、

また、買い増し需要のほぼ半数は分譲マンションとなっいる。一方で50㎡未満の住宅供給が少ないことが見込まれることを示している。

1980年には共働き世帯は35.5％に過ぎなかったが、世帯数ているが、取得目的に着目すると、興味深い結果が得られることからコンパクトな住宅については供給不足になることた。すなわち、たまに使うセカンドハウスとして利用：6.7％、が想定される（グラフ5）。これは今回のアンケート回答をもと頻繁に使う二拠点居住住居として利用：18.0％、賃貸用：に、住み替えによる中古需要に加え、買い増しによって求め10.6％、親や子供の住居として：22.3％、その他：39.3％などられる需要の床面積と、住み替えに伴う供給、複数所有物となっている（グラフ4）。

件売却に伴う供給、相続予定物件売却に伴う供給によってほぼ同水準になった。

買い増し需要のうち賃貸用という回答は10％程度と低い拠出される床面積の状況を示している。

一方で、頻繁に使う二拠点居住住居、親や子供の住居とい世帯当りの人数が減少し、平均年齢も上昇する状況のな

う回答が多く、少なくとも首都圏では買い増しとは、利用目的

か、郊外部の住宅から、利便性が高くコンパクトな都心部のは多様であり、かつ比較的実需に基づくものであるというの住宅への住み替えという、地域移動を伴ったダウンサイジン

は、新しい発見と言えるだろう。

グ意向の現れ、と推察される。今後地域別アンマッチの分

このことは、これまで世帯数に比例して成長してきた住宅
市場が、世帯数以上に成長する可能性があることを示唆して析と合わせて検討を深めていく必要がある。
50㎡未満の住宅については、本誌2018年1月号の「50㎡いる。
そして買い増し需要でも住み替え需要と同様

グラフ5

床面積

結婚は住み替え需要を押し上げる
住宅・土地統計調査の結果を分析すると、平成10（1998）
年と平成30（2018年）
年の20年間で持家率は大きく低下している。60〜64歳では−2.8％、65〜74歳では−1.5％、75歳以上では+2.6％と変動は大きくなく、これは相続によって持家を取得することになる影響が考えられる。一方、40〜44歳でベースで1992年に共働き世帯が専業主婦世帯を抜き、2018
年時点で共働き世帯の比率は67.0％となっている。
近年では若年層世帯では、共働きが当たり前の状況となっており、これは世帯収入の増加に繋がり、取得可能な住宅価格を押し上げる要因にもなっている。
そうした背景もあり、今回の調査では共働き世帯の6割は住み替えを予定しており、ライフスタイルに応じた住み替えをは−7.4％、45〜49歳で−9.2％、50〜54歳で−8.4％と持家率志向している傾向が強いことが示されている。その中には、の低下は非常に大きい。

当然ながら50歳代以降の世帯も含まれており、都心寄りの持家率低下の主な要因は、未婚率の上昇だと考えられる
グラフ6

地域への住み替え意向が高く、既存住宅流通市場の一定持家率（全体）：1998→2018［住宅 ･ 土地統計調査］

程度を支える層となっている。
こうした状況から、結婚しない世帯の比較的小さく手頃な価格の住宅市場と、子育てを終えた共働き世に、面積では50㎡未満を希望している比率は帯の2つのニーズが、市場の空白と50％を超えている。少子高齢化にともなって、住なっている50㎡未満の中古マンショ

宅のニーズそのものが、比較的小規模な住宅に

ン市場への圧力となっていくことがシフトしつつある兆しかもしれない。

想定される。

量はマッチングするがスペックが一致しない

離婚による住み替えも増加する可能性

今回のアンケート調査が終了した段階では、今回の調査では、少し変わってい本来の委員会の目的である将来の新築供給やる設問を設けている。それは離婚に関住宅の滅失、建替等を考慮した十分な精度をする設問で、「離婚したいと思っている持ったモデルの構築には至っていない。

かどうか」と「実際に離婚すると思うか

それでも、今回の調査結果をもとにして大まか
16

どうか」を組み合わせたものである。

17

論点 2
グラフ7

今の家族全員で住み替えの予定がある（住み替え先は同じ）
今の家族全員で住み替えの予定がある（世帯によって住み替え先は異なる）
あなたを含めた家族の一部が住み替える予定がある（家族の一部は現在の住まいに残る）

結婚や離婚、子どもの状況や仕不足しているケースもあることから、将来的にスラム化するのあり、主観的幸福度にも影響は小さいが統計的に正の効果

事の状況等によって大きく左右ではないか、といった意見や、タワーマンションが集中的にがある。
都市計画や街づくりの観点では、タワーマンションに対すされるが、建物種別と所有状況

立地することで、インフラ投資がかさんだり、周辺自治体か

住替えの予定はないで住み替え意向を集計してみるらの人口を奪ってしまう、といった指摘である。

(5,595)(4,813)

離婚したいと思っていて、離婚すると思うと興味深い結果となった。

(88)

(78)

離婚したいと思っていて、離婚できると思う

(81)

(65)

離婚したいと思っているが、離婚しないと思う

(190)

(165)

離婚したいと思っているが、離婚できないと思う

(278)

(224)

階建て以上）・賃貸という区分

では、タワーマンション居住者の住み替え意向の高さは、

離婚したいとは思わないし、
離婚しないと思う(3,104)(2,727)で見ると、当然賃貸の場合には、タワーマンションに対する批判の正しさを証明するものなの

離婚したいとは思わないが、離婚すると思う

(18)

(14)

「住み替え予定はない」は35.8％

だろうか。

離婚したいとは思わないが、離婚されると思う

(59)

(43)

に過ぎない。一方、持家戸建てと今回の調査では、そうしたことを分析できる設問がないた(1,777)(1,497)マンション（19階建てまで）ではめ、筆者が所長を務めている大東建託株式会社賃貸未来

筆者の研究では、街の住みここちを構成する要素には、「住み替え予定はない」がそれぞ研究所が実施した「街の住みここちランキング」の個別集計①親しみやすさ、②静かさ治安、③生活利便性、④交通利れ64.9％・62.6％と非常に高いのに比べて、タワーマンショ

データを参照することとした。

便性、⑤イメージ、⑥自然観光、⑦物価家賃、⑧行政サービ

ンの「住み替え予定はない」は57.1％とやや下がる。

「街の住みここちランキング」の回答者184,193名の地域

スという8因子があることがわかっている（宗健：2019「居住年間に離婚するのは1％未満で比率としては非常に低いが、そして、タワーマンションの場合は、「家族全員で住み替え

満足度（最大：2・最小：−2の5 段階評価）の平均は0.57、建満足度の構成因子と地域差の実証分析」参照）。

離婚件数そのものは25万件以上となっており、確実に住み替予定がある」という回答が25.3％にも上ることが特徴的である。

物満足度（最大：2・最小：−2の5 段階評価）の平均は0.53、

そして、性別や年齢、資産・収入、持家かどうかといったえが発生する数として住宅市場にも少なくない影響を与える

タワーマンション居住者は、比較的年齢も若く、所得も高

主観的幸福度（最大：10・最小：1の10 段階評価）は6.60となっ

点は住みここちにはあまり影響を及ぼさない。住宅の面積もい層が多いことから、いわゆる住宅双六的に、価格が上昇ている。戸建住宅では地域満足度：0.52、建物満足度：0.54、子どもあり世帯のみ影響が多少あるが、全体としてはあまり住み替えについては、「離婚したいとは思わないし、離婚すれば売却し、住み替える意向が強いと考えられる。このタ

主観的幸福度：6.66となっており、タワーマンションでは、地影響がなく、地域による差も小さい。

しないと思う」場合は、過半数の53.3％が「住み替えの予定

ワーマンション居住者の住み替え意向の高さは、既存住宅

域満足度：0.78、建物満足度0.89、主観的幸福度7.07となっはない」、31.0％が「今の家族全員で住み替えの予定がある」

流通市場にも小さくない影響を与えると同時に、タワーマンている。

と答えているのに対して、「離婚したいと思っていて離婚する

ションの世帯構成が比較的柔軟に変化していく可能性を示と思う」場合は、「住み替えの予定はない」が34.9％に減少し、している。

あなた以外の家族の一部が住み替える予定がある（あなたを含めた家族の一部は現在の住まいに残る）

全体

あなたは離婚についてどうお考えです か 。

q8

人生はわからない

持家戸建て・マンション（19階建てまで）・タワーマンション（20

離婚の場合には、ほぼ確実に世帯が分離し当事者のどちらかまたは両方が住み替えることになる。婚姻世帯のうち1規模となっている。

る拒否感があったとしても、実際の居住者には少なくとも現時点では高い評価を得られていることに留意する必要があ

神戸市などは事実上のタワーマンション規制に踏み切っる。

たが、タワーマンションの評価はいまだ定まっているとは言いがたい。

利便性を求めて都心へ
今回の調査結果でも、郊外から都心部への住み替え意向の強さが明らかになっているが、その理由はどのように解釈すればいいのだろうか。

このことからは、郊外よりも都心のほうが、生活利便性や
交通利便性が良く、地域の濃密なコミュニティに縛られるこマンションの規模別では、100戸以上のマンションの地域となく暮らせるといった要因が、住み替えを後押ししている可

満足度・建物満足度・主観的幸福度が100戸未満のマンショ能性があることを示唆している。

「今の家族全員で住み替えの予定があるが、世帯によって住1970年代から1980年代に供給されたニュータウンや分ンよりも高くなっており、100戸以上のタワーマンションについそして、未婚率が上昇していることで単身世帯が増加し、み替え先は異なる」という回答が23.3％、「家族の一部が住譲マンションでは、当初の入居者の定着性が高く、経年ととては、地域満足度：0.85、建物満足度：1.00、主観的幸福度：

離死別による中高年の単身世帯も増加している。同時に子み替える予定がある」が22.1％となっている（グラフ7）。

もに居住者が高齢化しているという課題が発生している。一

7.11と集計区分のなかで突出して高くなっている。

育ての終わった夫婦世帯も増加している。

離婚後の住まいには様々なパターンがあるが、世帯人数

方、タワーマンションでは住民の住み替え意向が高く、流動

これらは、性別や年齢、年収や地域といった変数を統制しこのような世帯当たり人数の減少は、住まいの広さに対すは当然減少することから、離婚の増加による住み替え需要性が高いため、経年による一律の高齢化が一定程度抑制さていない単純平均の集計結果だが、タワーマンション居住

るニーズが、より小さくなることに繋がる。そして、子育てを終においても、50㎡未満のニーズが高まることが想定される。

れる可能性があることを示している。

者の地域満足度・建物満足度・主観的幸福度が高いことが、えると、子どもの教育事情を理由とした住み替えの抑制要因

極めて興味深い結果となっている。

がなくなることから住み替えも増加すると考えられ、より都心

また興味深いことに、離婚の可能性（「離婚したいと思っていた、離婚すると思う」または「離婚したいと思っていて、離タワーマンションの住みここち

変数統制した結果では、タワーマンションに住んでいるか婚できると思う」）が高まると、買い増し意向が高まる傾向に

タワーマンションについては批判もある。たとえば、大規

どうかは、地域満足度には統計的に有意な影響はないが、ある。この理由は今回の調査では明確にはならないが、離模修繕工事の技術が確立していないうえに、修繕積立金も

建物満足度には比較的大きな統計的に有意な正の効果が部の比較的小さな住まいのニーズが高まる、ということになる。
子育てのために郊外の緑の多い環境を選んだ世代が、婚による財産分与によって現金化されるであろう資金を元都心に回帰してくるのは、生活利便性や交通利便表1

建物種別による住み替え意向に、投資用としての買い増し

住み替え予定を考えている可能性がある。

建物種別と住み替え意向住み替えするかどうかは、

建物種別
持家一戸建て（長屋含む）
分譲マンション（19階建てまで）
分譲マンション
（20階建て以上のタワー）
賃貸
小計

表2

あなたを含
あなた以外
住み替え予 住み替え予 めた家族のの家族に住 住替えの予定あり(家族 定あり（家族 一部に住みみ替え予定 定はない
全員一緒)が分かれて） 替え予定あ
あり
り
16.9%
19.6%
25.3%
43.0%
26.8%

6.4%
7.1%
6.5%
12.8%
8.8%

8.2%
6.1%
5.3%
6.0%
6.8%

3.6%
4.5%
5.9%
2.4%
3.5%

64.9%
62.6%
57.1%
35.8%
54.0%

小計

100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

建物種別による地域満足度/建物満足度/主観的幸福度

全体
戸建
マンション
アパート他
タワマン
タワマン以外100戸未満マンション
100戸以上マンション
100戸以上タワマン

地域満足度
0.57
0.52
0.71
0.47
0.78
0.71
0.70
0.76
0.85

建物満足度
0.53
0.54
0.66
0.27
0.89
0.65
0.61
0.81
1.00

主観的幸福度
6.60
6.66
6.69
6.23
7.07
6.67
6.62
6.90
7.11

回答者数
184,193
98,45955,93429,791
3,172
52,76242,493
13,441
2,249

性、治安の良さなどを求めてのことだと考えられ、この傾向は強まりこそすれ弱まることはないと考えられる。
そのとき、50㎡未満の価格的にも手頃な住まいが既存住宅流通市場で今後不足してくることは明らかであり、世帯当たり人数の縮小にあわせた住宅供給の促進を行う必要があると考えられるのである。

地域満足度・建物満足度は最大2・最小-2の5段階評価
主観的幸福度は最大10・最小1の10段階評価

1819

首都圏既存マンション市場
2019年の総括と2020年の展望

株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出2019年の既存マンション市場を振り返って武傾向にあると見られる。都心 3 区で見らグラフ-3

城東 REINS中古マンション㎡単価推移（単位：万円）

グラフ-4

城南 REINS中古マンション㎡単価推移（単位：万円）

グラフ-5

城西 REINS中古マンション㎡単価推移（単位：万円）

れるような在庫単価の上昇傾向はさほど強くないが上 昇している。成 約 単 価の継続上昇は見られるため、新規登録
単価と在庫単価との差は小さくなる傾向が見られ、比較的狭い範囲に収まる1

2019年は価格の上昇が
鈍化した

グラフ-1

首都圏 REINS中古マンション㎡単価推移 （単位：万円）

相場の中で、価格を大きく下げることな
く成約に結びつく状況にあると推察される。

REINS の平均㎡単価の動向を見る

城南地区（グラフ-4）は2019 年にと、首都圏という比較的広域の中古マ入って以降、価格の伸びの鈍化傾向がはっきり出ているエリアである。成約

ンションの㎡単価はすでに2017 年には
かなり「なだらか」になってきているが、単価が新規登録単価を上回る月も確成約価格はむしろ上昇傾向が衰えてお認できるため、今後価格が下落する可能性はないと見ているが、新規登録単らず、新規登録単価との差は徐々に縮価がほぼ横ばいで推移してきていることまっている状況である（グラフ-1）。
ところが、これらをエリア別に分類してから、中古価格を強気に設定しにくい

みると各エリアに違いが見られることが状況になっていると見られる。城南エリ

わかる。

アはもともと立地にブランド性を有する品

東京都の都心 3 区（グラフ-2）につグラフ-2

都心3区 REINS中古マンション㎡単価推移 （単位：万円）

川区、目黒区、大田区、世田谷区で構

いては、依 然 上 昇 傾 向が継 続してい成されており、価格の動向を見ると新築る。在庫単価においても上昇が見られ、マンションに立地ブランドがオンされて成約単価と新規登録単価の差も縮まる
傾向は見られない。
このエリアでは価格

いる分、割高となっている。
中古マンションでは築数年で割高なの設定や最終的な取引価格も含めて

価 格の部 分が消え、 適 正 相 場

強気な相場が維持されていると推察さ

落ち着く動きが見られる。言い換えればれる。
また、都心 3 区では好立地と評価される物件においては、中古物件売買にに

新築より中古マンションの方に「お買い得感」がある。そのため城南地区では成約単価と新規登録単価の 逆転現関しても新築マンション分譲と同様に、

象 が起こると考えられる。
この点からす「売り急ぎ」による値 下げを避けた長るとこのエリアの中古マンション価格は

期売買にシフトする動きも見られる。その結果によって成約単価も力強く推移し、上昇余地があると見られる。
城西地区（グラフ-5）
では城南地区

加えて新規登録単価と在庫単価も上と同様に2019 年以降、各単価は横ば昇傾向を示していると考えられる。

い推移に入っている。11月度は成約単

城東地区（グラフ-3）では、2018 年

価のみ大きく上昇しているが、この動き

以降価格の上昇は鈍くなっているもの

は高額物件が成約された影響と思わの、成約単価や新規登録単価は上昇

れ、あまり重視しなくても良い短期的な20

21

動きと考える。城西地区は新宿区、渋グラフ-6

城北 REINS中古マンション㎡単価推移（単位：万円）

う推移したかを見ながら、2019 年に表谷区、中野区、杉並区の4 区で構成され始めた低価格帯シェアの反動的なれるが、この中では再開発が進む渋谷

拡大傾向を指摘したい。なお集計した

区はやや「別格」な動きをしていると見データは専有面積の変化による価格られる。

変動を除外する目的で、新築・中古とも

新築マンション価格もやや天井感がに60㎡台の物 件のみを集 計 対 象とし出てきていることから、中古マンション価

た。また中古マンションは築年による地格においても上値が重い状況になって域の変化を除外する目的で築 10 年中いる。それが単 価の伸び鈍 化の要 因

古マンションのみを対 象にした（中古であるが、渋谷区の高級立地に存する物件は売事例のみを使用）。

築 20 年前後の「ヴィンテージ・マンショ

新築マンションでは価格帯が高額ン」にピンポイント買いが入る動きも強くシフトしている状況が各地区で共通しなっており（この動きは千代田区と港区て見られる。都心 3 区（グラフ -7）ではでも見られる）、渋谷区は今後も他の3区とは異なる強気な動きを示す可能性

グラフ-7

都心3区 60㎡台新築マンション価格帯別分譲戸数シェア推移

すでに2015 年 以 降、専 有 面 積 が 60

城北地区（グラフ-6）では2018 年
は城東地区と似たものとなっている。成3,000 万 円 台のシェアの縮 小に加え約単価と新規登録単価、在庫単価も4,000 万 円 台のシェアも年々大きく縮含めて単価水準が近似している状況

小している。城 南 地 区（グラフ -9）はは城南地区と同様の傾向を持ってい最大のシェアを有する5,000 万円以上る。同 地 域における都 心への交 通 利（1 億 円 未 満）のシェアが 2018 年 の便性の高いエリアでは中古マンション

92.3％から2019 年は93.8％と 飽 和のお買い得感が高くなっており、中古マ状態 に達する中で、1 億円以上のシェンションが、価格の上昇が大きい新築

アに押し出されるように4,000 万円台のグラフ-8

城東 60㎡台新築マンション価格帯別分譲戸数シェア推移

シェアが縮小している。

皿となっていると見られる。ただし、城北

城 西 地 区（グラフ -10）でも4,000

地区では、新規登録単価が若干では

万 円 台 のシェアが 2019 年に消 滅しあるが弱含んでおり、さほど力強い動きた。しかし、新築マンションでは唯一、が感じられない側面もある。

城 北 地 区（グラフ -11）で、3,000 万

2円台のシェアが 2019 年には僅かに拡

グラフ-11

城北 60㎡台新築マンション価格帯別分譲戸数シェア推移

大している。ただ、4,000 万円台のシェアが大きく縮 小していることや、1 億 円
以上のシェアが急拡大していることからも、低 価 格 帯のシェアが拡 大したとは

ここからは東 京カンテイのデータを言いがたい状況である。これらが示す使い、各地区で価格帯別のシェアがどように新築マンションは高額シフトによ22

城西 60㎡台新築マンション価格帯別分譲戸数シェア推移

譲戸数シェアが概ね拡大している。
城 東 地 区（グラフ -8）も同 様 で低価格物件 の“ 逆 襲 ”が見られた

グラフ-10㎡台で5,000 万円を下回る新 規 分 譲

以降横ばい推移しており、単価の動き

中古マンションは
一部 のエリアにおいて

城南 60㎡台新築マンション価格帯別分譲戸数シェア推移

物 件はない。さらに、1 億円以 上の分が高い。

マンションを避けた購入ニーズの受け

グラフ-9

23

ンションの高額シフトと同時に、低価格が以前にも増して新築の受け皿となっなっているが、これらが特定のエリアで帯に一定のボリュームゾーンが形成さていて、主として実需層の動きを活発

主として低価格帯の中古マンションや

一 方、中古マンションの価 格 帯 別

れ始めているのではないかと見られる。

化させている点である。

新築建売戸建てを購入している。

シェアは新築マンションとは明らかに違

このような動きはいくつかの要 因に

もう一つは、「新たな購入者層」のこれらの動きが 2019 年 以 降 明らか

よって起こっていると考えられる。一つ顕 在 化による動きである。それは訪日にマンション市場においても有意の差

まず 都 心 3 区（グラフ -12）であるは先に述べたが、高額となった新築マ

外 国 人によるマンション購 入の動きをとなって表れ始めている。現 時 点ではが、今 回 の 調 査 で2019 年 に 起こっ

ンション価格は、今後は高止まることは示していると見るべきだろう。すでに日まだ表れていないが、今 後は城 東 地たとして記すべき現 象 が 2016 年 からあっても下がることはない、という市 場

本に長く滞在し、技術職などで就労し区においてもこのような低 額 価 格 帯の2018 年にかけて起こっていた。専 有

認 識の醸 成によって、中古マンションている外 国 人の住 宅 購 入 が 盛んにシェア拡大が起こる可能性が高いと見り、低価格帯の新規供給数が年々減

グラフ-12

都心3区 築10年・60㎡台中古マンション価格帯別事例数シェア推移

少する傾向が強く出ている。

う動きが 2019 年に見られた。

面 積 60㎡台で4,000 万円台のシェアられる。

が年々拡大していたのである。これがマンションニーズ自体も多様化の時

1 億円以上のシェアの拡大と同時に起代を迎えており、当然ながら、今後も市こっていたことは注目に値する。この動グラフ-13

城東 築10年・60㎡台中古マンション価格帯別事例数シェア推移

グラフ-15

城西 築10年・60㎡台中古マンション価格帯別事例数シェア推移

きが 2019 年にはほぼ消えてしまってい場を一定の方向に動かす力となるであろうと考えるべきであろう。

る。
城東地区（グラフ -13）では新築マンションのシェア推 移と同 様に、低 価格 帯のシェアは縮 小している。2,000
万円台のシェアは2015 年には35.2％を占めていたのに、2019 年には15.7％まで縮小している。また、城南地区（グラフ -14）も同様に低価格帯の極端なシェア縮 小の動きだけが目立つ状 況である。
ところが、城西地区（グラフ -15）では4,000 万円台のシェアが 2018 年の8.3％から2019 年は10.5％と拡大に転じている。僅かではあるが 2019 年には1 億円以上のシェアも3.0％と発生していることから、2019 年においては、中古

グラフ-14

城南 築10年・60㎡台中古マンション価格帯別事例数シェア推移

グラフ-16

城北 築10年・60㎡台中古マンション価格帯別事例数シェア推移

井出武（いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降
不動産市場の調査・分析、団体
活 動に従 事、01年 株 式 会 社
東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講演業
務等を行う。

マンション価格の高額化が進む一方で、低価格帯にニーズが顕在化する動きが見え始めたと言えよう。
城 北 地 区（グラフ -16）も城 西 地
区と同 様に3,000 万 円 台のシェアが2018 年の24.7％から2019 年は26.8％に 拡 大している。5,000 万 円 以 上 のシェアも拡 大していることから、中古マ
2425

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

仲 介 の 営 業 現 場 は 今 ど ん な 状 況 に あ る の か 。主 要 エ リ アに注目し、実際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトレンドなどを営業の最前線に聞いた 。今 回 は 東 京 品 川 ・ 高 輪 エ リ ア 、神 奈 川 県 湘 南 エ リ ア 、
広島市中心エリアを取り上げる。

い物施設等が充実し生活利便性が輪エリアはおよそ400万 ～ 500万

高いため、ファミリー層が多い。

円。地元高輪周辺を中心とした富裕

港 南 エリアは 新しいタワー マン

層 の 方々がエリア内で住 み 替える

ションの供給が続いているため、入ケースが多い。また、高輪や泉岳寺、居して数年でより新しいマンション

白金、五反田、池田山、島津山周辺へ住替えられる方などがおり、築1

は会社経営者や若手起業家なども～ 3年といった築 浅 の 物 件 が 販 売購入している。

されているケースもある。

東京品川・高輪エリア（東京都港区、
品川区）

現場感覚としては、今までの成約

高輪エリアは、港南エリアと比べ事例より高くなっていても購入を決ると中規模高級マンションが多い。

断される方が増えており、品川エリ

専 有 面 積は100㎡クラスの 広 いタアの取引件数は、まだまだ伸びていイプが多く、単価も港南エリアよりくと思っている。

神奈川県湘南エリア

（藤沢市、
茅ケ崎市、
鎌倉市）

駅近のマンション需要が増加

湘南人気が再燃しマーケットは活性化
三菱UFJ不動産販売
藤沢センター所長

柴田 聰 氏高い。売り物の中心価格帯は1億円

そもそもこのエリアは、東京の玄前 後か。2億 円 程 度 の 取 引も散 見

関口として、新幹線や羽田空港への

在は購 入 層 の 年 齢 が 若くなってき

山手線新駅効果でさらなるポテンシャルアップに期待されるが、成約の中心となる物件はアクセス等交通の要所であり、さらているので5,000万～ 5,500万 円に、山手線新駅の「高輪ゲートウェイ

台 が 売 れ 筋。茅 ケ 崎 は4,000万 ～住友不動産販売株式会社

1億円前後が多い。成約件数は増加傾向で、成約価格も１年前と比べて駅」が開設され、周辺に商業施設な

4,000万円中盤。湘南エリアからは2割程度上昇した。成約価格が上昇

どがオープンして街がより活況にな離れるが、平塚はバス便で1,500万

したのは、大型物件が数件あったこ

れば、その波及効果が見込まれる。

ともあるが、全体的に少しずつ価格

特に高輪エリアは、従前、交通の利が上がってきているからだと思われワーマンションを中心に中古売買が取引が活発で価格は上昇、リニア新幹線や

品川マンションプラザ所長

浅見 治 氏藤沢市はリテール中心のエリア

円くらいの土地を買う人が多い。そで、居住ニーズは駅近に集中のくらいの土地を購入する人は、ハ

便性が他のエリアに比べると弱いとしている。片瀬山、鎌倉山といったウ ス メ ー カ ー を 利 用し て 建 物 にる。グロス価格が上がっており、坪ころもあったが、新駅ができること

旧分譲地はかつて富裕層に人気の3,500万円くらいかける。

活発で、中でも60 ～ 80㎡で6,000

単価も若干上昇している。現在の坪で底力が出てきた。高輪という立地あったエリアであったが、世代が変購入層は湘南エリアにこだわって

万～ 8,000万円前後の物件がマー

単価は築年数にもよるが、港南エリに改めてスポットライトが当たる効

わり生活スタイルが変わって共働きいる30代が一番多い。需要が多い

ケットに多く出てきている。取 引 件

アがおよそ300万～ 350万円、高果は大きい。リニアの新駅計画もあが増えたため、利便性重視の駅に近のは新 築 物 件。中 古 物 件は区 画 が

数は前 年までり、品川エリアの更なるポテンシャ

い 物 件に人 気 が 集 中してきている

大き過ぎて、土地単価が高いので総ンションプラザ」は、2019と同 様に高 水

ルアップに期待する、全体的な活気傾向がある。ただ、旧分譲地が売れ

額 がかなり上 がってしまう。このた

年7月、都心プレミアムマン

準 で 推 移し てや盛り上がりが感じられる。

ないわけではなく、今でも流通してめ業者が買い取り、再分割して商品ションのみを取り扱う新しいコンセ

おり、価格も安

そのため価格も上がっているが、いる。藤沢に住んでいる人からする化したものの流通性が一番高い。あプトの店舗として５店舗（新宿、麻定している。主取引件数は減っておらず、むしろ価と、「この場所は昔かなり高額だっとは、湘南ブランドがある程度念頭

布、日本橋、渋谷、品川）を開設した。

な 需 要 層 とし格はさらに上昇する余地があるようたのに、今はこの値段で買える」
といにあるので、海側で地場業者がサー「品川マンションプラザ」の主な取扱ては、空港へのに思う。今後どのくらい上がるかはうことで買う人もおり、うまく活性化

ファー用に企画した内装にこだわり

いエリアは、品川駅周辺の港南や高利便性が高い予測が難しいが、住宅ローン金利もされている地域だと感じる。なお、旧を持った物件の人気が高い。このた輪をはじめ、大崎、芝浦、シーサイド

ため、有名企業

引き続き低い状態であり、政策変更

分譲地は駅から歩くと30分、バスよめ、茅ケ崎駅と辻堂駅周辺は、駅近や天 王 洲アイル などの 湾 岸エリアに勤 務 する年を伴うような大きな出来事がなけれ

りも自家用車を利用している。

も一定の人気があるが、海に近いほだ。

収1千万円以上

ば現在の市況は続いていくのでは

港南エリアは、「ワールドシティタのパワーカップ

ないか。

ワー」（ 住 友 不 動 産）等、 大 規 模タ

ルや、公園・買「マ26

藤 沢は戸 建て需 要 が 強 い。一 時

うが需要は多い。

期は6,000万～ 6,000万円中盤の中古物件を買っている人たちは、

比較的広めの物件が流通したが、現購入後に建替えることが多い。中古27

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

愛 が 強 い の で、地元愛が強いエリアだと感じる。地

発ラッシュだ。長年滞っていた広島

つの踊り場だっ例えば 施 設に入価は、基本的に東海道線は海側のほ駅 前 の 開 発 も 大 型タワー マンショ

たが、それが少るにしても、湘南

うが高いが、鎌倉は海側を好む人とン2棟が建築されるなど、なかなかしずつ上がってエリア で 探 す 人

寺や山側を重視する人に分かれる。

進まなかった開 発 がここ最 近 大ききている。

が 多 い。相 続 対

鎌倉市内では、売り物が出るとすく進捗しており、利便性が高くなっ

中古マンショ

策 で 収 益 物 件、ぐ売れてしまう。ただし、お金に困った。新 築 マンション の 販 売 坪 単 価

ンの売れ筋は70

一 棟 も の の マンているとか、相続で受けて処分やむは、 中 心 部では200万 円を超える㎡前 後 の3LDK

ションやアパートなしなど、相当の理由がないと物件状況になっている。駅前のマンショタイプで、価格

を 買う場 合 で もは出てこず、住み替えなどのイメー

ンは約300万 円という坪 単 価をつ

帯 は2,500万 ～視 野に入 れるのジとは異なる。鎌倉は観光人気も高けているが、十数年前は150万円く

3,000万 円。以は横浜までだ。

いので、こんなところに、という場所

らい が 天 井 だった。リー マンショッ

前 は 築10年 前

湘 南 エリア のでもホテルが建設されており、地域ク前に分譲された物件は供給価格

後で2,000万円

マンションの売り物件は比較的少な

中でも特に地域性が強いのが鎌倉

住民の同意を得るため、ホテルの一より中古の流通価格のほうが高い。

程度だったが、現在は2割くらい上は、売り買いの問い合わせ情報は増く、駅近のマンションが出ると手離市。鎌倉の人は「近くに売り物件が部を共有で使ってもらうなどの交渉

直近で起きた二度の豪雨災害に伴振れている。南区で1970年代に分えている。物件登録も増加した。成れはいい。一番動きやすいのは藤沢

出たら情報をください、検討します」

が行われている。観光人気のあおり

い、もともと柔らかい土地質のエリ

譲されたあるマンションは、数年前約価格も上昇傾向にあり、高値チャ

周 辺だと3,000万 円 半ば～ 4,000と言ってくる。藤沢の地主も相続でを受けてこれまでの 鎌 倉 の 顔とはアの傾斜地の多くが土砂災害警戒に1,000万 円 前 後で取 引されていレンジがトレンドになってきている。

万円くらいで比較的新しい物件。平

資産を受けても、藤沢の物件は保有変わり始めており、この影響で、もと区 域に指 定されるなど、 注 意 喚 起

たが、今はフルリノベーション状態

中古の戸建ては、市内中心部の利塚 は2,000万 円 台 前 半。駅 近 の 中し続けるが、遠いところから処分す

もと静けさなどの環境を求めてきたが 行 われた。そうした理 由 もあり、が2,000万円前後で売れている。築便 性 の 高 いところでは成 約 価 格 が古マンションはファミリータイプだ。

る。処分しながらも「藤沢の物件が人たちが転出するケースがわずか

高齢化が進む団地においては、利40年前後だが、私立高校跡地の大高 い。よ く 取 引 さ れ て い る の は取り扱っている流通量は前年に比出れば購入を検討します」と、かなりながら出てきている。

便性を求めて平地に新しい居住区型開発で人気が高かった物件だった

2,000万 ～ 3,000万 円 の 価 格 帯。

を求めるという流れは続いている。

ということもあり、今でもランドマー

市 内 の 川で囲まれたエリアが 高 額

広島都市圏は、利便性の高い平坦クとして 馴 染 み が あ るた め、リノ

エリア で、5,000万 ～ 6,000万 円

地の面積が比較的少ない特徴があベーションすれば高くてもニーズがで取引されている。

ることも相まって、マンションによるある。

べて微増であり、成約価格は平均す
ると多少上がっている。ただ当センター全体でみると、大きな取引が一つあるとそちらに引っ張られてしまうが、全体的にみると単価の上昇は見られない。東日本大震災後は、津波を懸 念 する人も多く全く動かなかったが、現在は湘南人気が再燃してマ ー ケット自 体 は 活 性 化して いる。辻堂も大型のショッピングセン
ターができて、週末は利用客が多い

広島市中心エリア（中区・南区・西区）

以前は融資条件が築後35年を上のケースも多く、素地として供給さ限にしていたが、今は築年数を問われるものもある。事業継承せず、少新 築 マンションはよく売 れて いず、返済年齢上限だけで審査されてし広 め の 土 地 を 手 放 す 中 小 企 業る。広島では一番の目抜き通りはこいるのが追い風にはなっている。金オーナーもいるので、毎年コンスタ

れから開発される、駅前も広島大学

利 が 低 い こ と に 加 え、 本 体 とリントに供給されている。戸建て住宅

跡地もそうだし、一番の中心街であフォームを合わせた融資が取り扱わはマンションほど価格が上がっておる紙屋町界隈のオフィス跡地にもマれるようになったことも要因だ。

らず、比較的安定している。

立 体 的 な 開 発 が 活 発 な エリアと開発ラッシュでマンション供給活発
中古から新築に買い替える流れが拡大
三井不動産リアルティ中国
リテール営業部長兼賃貸営業部長

石飛尚樹 氏新築の戸建て分譲は、農地転用なっている。

ンションが建設されている。広島大

30 ～ 40代 のファミリー 層 が 主

新築物件がどんどん増えてくると南地域という括りで見ると、人口は学敷地跡地では、53階建て665戸

要な買い手であるが、セカンドハウ

中 古から新 築に買 い 替える流れは少しずつ増えているようだ。

のマンションが供給されており、非スで買う人や 介 護 用に買う人もい大きくなり、そうした動きがしばらく常に好調だ。この規模にしては、東る。十数年前に買っていて今なら残は続くのではないか。利便性のいい

京と比べるとかなり安い。転勤で来債も消えるし利益も出るのでグレー

ところ、より良いところに住みたいとて安いと言って買う人もいる。以前

ドアップしようという買い替えも出いうニーズが底堅いエリアだ。

は総額で5,000万～ 6,000万円が一てきて いる。前 年と比 べ て 当 社 でので止まる電車の本数も増えた。湘利便性や家族構成の変化で、駅
近のマンションに移りたいという需
要は増えている。ただし、この地域に住んでいる人たちは驚くほど地元
28

当社 の 広 島 中 央センター は 広
島市の中区・南区・西区の一部を担当している。このエリアは現在、金利が安いことも背景にあり開29

日本の不動産流通業史❽

平成後期の不動産流通業

明海大学不動産学部教授

周藤 利一（すとう としかず）

周藤 利一

1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。
同年建設省入省。
土地情報課長、不動産適正取引推進機構研究理事、
日本大学経済学部
教授、
国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学
部教授。
博士
（工学）

人口減少時代の到来
バブル経済が崩壊した後、「失われた20年」とも呼ばれる長期間に我が国経済社会は苦しんだが、ようやくこの調整期を終え、2002（平成14）年2月から始まった景気拡大は戦後最長期間継

新築分譲マンションは6.2倍、中古戸建住宅は5.4が見られたのがこの時期の大きな特徴である。

の世界でも、従来のビズネスモデルの枠を超え

倍、中古マンションは5.5倍となっている。
その要

すなわち、中古戸建住宅の成約戸数は、（表－１）

た新たな挑戦とも言うべき動きが見られるよう因は、住宅価格が上昇している一方で、年収が低に示すとおり、首都圏も近畿圏も傾向として増になっている。

下していることであると分析されている。

加しており、我が国の住宅市場の構造が新築中

平成後期の不動産市場の動向

住宅流通市場の着実な発展

心から、中古も含めたバランスの取れた市場に移行していることを確認できる。特に、ここ数年続した。しかし、米国のサブプライムローン問題

不動産市場の状況を金融面から示す指標の一

平成後期の新設住宅着工戸数は、ミニバブルの傾向として、新設住宅着工戸数で首都圏の4割に端を発した世界金融危機に巻き込まれ、2008

つである日本銀行「貸出先別貸出金」の銀行等に崩壊後、100万戸を割る水準で推移した。細かく

強程度の近畿圏が首都圏に比肩する規模に成長（平成20）年の不動産市場はミニバブルが弾け、

よる不動産業向け新規貸出の動向を見ると、地見ると、2013（平成25）年から2014（平成26）年にしていることが注目される。

再び混沌とした状況に陥った。

価バブル期の1989（平成元）年に10兆4,419億円のかけては、消費税率が5％から8％に引き上げら

また、中古マンションの成約戸数は、（表－

2012（平成24）年12月に発足した第二次安倍内

ピークを記録した後、6兆〜 8兆円台で推移しれたことに伴う駆け込み着工とその反動現象が２）に見るとおり、首都圏も近畿圏も中古戸建住

閣は、デフレからの脱却を最優先課題とし、アベていたが、ミニバブル期の2006（平成18）〜 2008

見られ、2016（平成28）年は相続税制の強化に宅の傾向と同様に増加しており、市場の成長がノミクスと呼ばれる政策方針の下で大胆な金融（平成20）年には再び10兆円台に肉薄した。しか対応して、節税対策としての賃貸アパート建設

確認できる。そして、戸建住宅ほどではないも政策が実施されたが、中心政策と言うべき構造

し、リーマンショックにより再び減少した。
これブームによる貸家の大幅増が見られた。

のの、マンションについても近畿圏の成長が目

改革は道半ばの感が強く、金利、物価、成長率いが回復するのは、2013（平成25）年4月の金融のずれも明確な転換点を示すに至っていないのが異次元緩和により、直前に134兆円だった資金供足元の状況である。

給量（マネタリーベース）が2017（平成29）年7月

そうした中で、不動産流通市場の着実な発展立っている。

この間の我が国経済社会は、世界市場との結に465兆円と3.5倍に膨らむほど市場にマネーがびつきや国際金融の影響がますます強まり、イ供給されたことによる。その結果、2019（平成ンバウンドと呼ばれる外国人観光客の訪日人

31）年3月時点で不動産業向けの貸出残高は79兆

2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年

数も著しく拡大し、一般国民も様々な局面でグ

9,866億円、うち個人による貸家業は23兆7,661億

平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年 平成28年 平成29年 平成30年

ローバリゼーションを実感できるようになっ

円に達している。

た。

30

このような時代の潮流を背景に、不動産流通

こうした潤沢過ぎるほどの資金の行先は、マ

他方、以前から進展していた少子高齢化の結ンション、アパートといった住宅系から都心部

果、総人口が減少傾向に転じ、超高齢社会に突入の大規模再開発プロジェクトまで幅広い分野にするという人類史上初めての経験を世界に先駆わたっている。

けて我が国は味わいつつあると同時に、経済面

他方、住宅市場について見ると、住宅金融支援

では、新たな成長エンジンを見出せない中で、低機構の「2018年度フラット35利用者調査」によ成長構造が定着した感がある。そして、政策面でると、いずれのタイプの住宅も価格の年収倍率

は、マイナス金利や特区のような非伝統的政策がリーマンショック後は増加傾向にあり、首都が多用される時代と特徴づけることができる。

圏の2018（平成30）年度の新築建売住宅は6.5倍、表－１

中古戸建住宅の成約戸数の推移（単位：千戸）

首都圏

10.6

10.7

9.6

9.4

10.5

10.7

10.6

11.5

12.2

11.2

12.2

13.2

12.7

12.7

近畿圏

8.9

9.2

8.8

8.9

8.8

9.4

9.7

10.3

10.9

11.0

11.7

12.3

12.2

12.2

（資料）
（公財）東日本不動産流通機構・（公財）近畿圏不動産流通機構公表資料により筆者作成

表－２

中古マンションの成約戸数の推移（単位：千戸）2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年 平成28年 平成29年 平成30年
首都圏

28.7

31.2

30.3

28.9

31.4

36.4

33.8

34.8

37.2

37.3

37.2

近畿圏

12.1

13.1

13.9

14.4

15.5

16.7

16.3

17.1

17.1

17.3

17.8

同上

31

既 存 マ ン シ ョン の 魅 力することになるので、地域外では住環境

第 2 回

価値の高い優良物件といえる。再販価• 分譲マンションが少ないエリアで地値が高いということは、転勤やリストラ等の質が低下し、資産価値も低下する可域のランドマーク的存在。マンション

優良な物件とはのライフスタイルの変 化にも対 応でき能性があるため注意が必要だ。

の存在が街づくりにも波及しているる。
優良物件はエリアによって違いがあマンショントレンド評論家・マンション管理士

日下部 理絵新築が高嶺の花となっている現状

阪市内等）では駅から徒歩５分以内とを受けて、注目されているのが既いうのは希少価値となり、価格の下落を存マンション（中古マンション）である。

（２）安全な地盤である
近年、台風やゲリラ豪雨による水害抑えることができる。

（4）築年数• 植栽の手入れや清掃、修繕など「管理状況」が良好る。例えば、東京23区内のリセールバ

プレミアムがつくような特 別な物 件

リューは100％を超え、買ったときよりも（いわゆるヴィンテージマンション）を売主（所有者）が得する数値が出てい除いては、築年数が経つほど物件の価• 災害に強いマンションであるる。
リセールバリューとは、一度購入した格は下がる。築０〜５年以内に比べて• 売りに出るとすぐに売れる（マンション

ものを販売する際の「再販価値」をい

築６〜 10年以内で10％前後、築11 〜

い、新築物件が中古物件として当時の15年では20％以上値下がるが、その後何％の価格で取引されているかを示すの築20 〜 30年ではあまり価格は変動指標である。

しないとされる。

• 共 用 施 設などを使った「コミュニティ」が活発内での住み替えも多い）• 今後、新駅や生活利便性のある施設の誕生が予定されている

中古マンションとひとく
くりに言っても、未

しかし、商業施設や商店街、オフィスが増えている。昨年の台風19号の被害

入 居 物 件や築 浅 物 件、築10年や20等が集まり駅 近に物 件が少ない街やも記憶に新しく、河川氾濫等の危険性

再開発エリアでは、新駅や街の完成

つまり、築10年前後から大幅に値下

不動産投資という視点では購入後、年、さらに築50年以上の築古マンション

バス便が便利な閑静な高級住宅街でからハザードマップが重要視されてい前、街の評価が価格に反映される前にがりしていく。築12年前後で外壁・塗装

収益性が高く資産価値が長く維持できまで存在している。なかには中古というは、駅から遠くても価値が高い傾向にある。ハザードマップで浸水の危険性が購入できるとお得感がある。例えば、高等の大規模修繕が実施されることを考る物件こそ優良な物件といえる。

響きだけで「新築より劣る」と思い込んる。例えば、東京の吉祥寺や北千住が低いエリアや災害時に避難しやすい低輪ゲートウェイ、虎ノ門ヒルズがあげらえれば、一時金負担や工事中の煩わししかし、居住者目線でいえば「資産でいる方も多い。
しかし、優良な物件の該当する。

層階も人気がある。安全・安心・快適なれる。今後、東京オリンピックの選手村さがなく、綺麗な「大規模修繕直後の価 値＝居 住 価 値 」とは必ずしもいえな

住まいは何物にも代えがたい優良な物となる晴海、勝どきエリアは、さらなる再物件」
も優良物件の一つといえる。

い。人生100年時代、個々のライフスタ

件といえる。

開発が計画されている。
ただし、急な人

また、築15年以内であれば、間取り

イルにあった優良な物件を購入するこ

口増加で駅や託児所等が混雑する点

や内装、設備の機能等も新築と大きくとは将来の安心にもつながる。安全・安には注意が必要だ。

変わらず当面は使うことも可能だ。つま心・快適な住み心地のよいマンションこ
そ最たる優良な物件といえよう。

資産価値は下がりにく
く、新築と比べてまた、タワーマンションは、工場や倉も劣ることがない。
それでは、優良な物件

庫の跡地など広大な敷地に供給され、とは何か。消費者の視点に立ち、解説

複数の住居棟が並ぶことが多い。駅かしていく。

ら遠くても居 住 者 専 用 バスや共 用 施（１）最寄り駅と周辺環境

設、景観の良さから付加価値で優良な再開発で新しい建物や店舗、オフィ

また、 東 京 タワーやスカイツリー

り、値下がりはじめる築10年前後から、物件となりやすい。例えば、佃、豊洲、武ス等が続々とできているエリアは、地価

ビュー、運河や公園に隣接するようなそれ以降の変動が緩やかな築15年前

蔵小杉が該当する。

が維 持されやすく優良物 件となりやす

希少性が高いエリアは、人気があり資後の中古マンションが「よりお得な優良
物件」
といえる。

「優良な物件＝資産価値が高い」と（３）再販価値とエリア考えるのであれば、最寄り駅や周辺環

さらに、地方都市や郊外で駐車場がい。例えば、東京都中央区、千代田

産価値を維持しやすい。郊外でも都心

境などの立地がマンションの資産価値多くあれば、駅からの距離に左右され区、港区などがあげられる。近年の都への交通アクセスが良いエリアや、駅に大きく影響する。

ない物件もある。
なお、子育て環境を考

心回帰傾向から人口増加率が高まる

近ほど価値が高い傾向にある。

一 般 的に人 気 駅ほど価 値は高くなえた際には、駅から離れていても周辺にエリアである（図表１）。人口増加率がエリアによる違いはあるが、一般的にきる。築浅でも管理状況が悪く、築年数

り、人気駅と隣接する駅も価値は安定

学校、公園等が近くにある方が優良な上がるということは、商業施設など生活交通の便がよい駅や全国的に知名度以上の劣化状態であれば、管理組合している。例えば、東京の中野や三鷹

物件といえる。人気の学区ならより資産利便性が増し居住価値も高まる。住みがある繁華街等は再販価値が高い傾が機能していない可能性がある。一方が該当する。人気駅が点在する路線と価値が高くなる。

替え時などは再販価格も上がり、資産向にある。将来的に転売する可能性もで築年数が古くても、大規模修繕など踏まえて資産価値を重視するなら「利メンテナンスが行き届いていたり、室内便性が高く、値下がり率の低い都心のもリノベーションをしたばかりで、最新の中古マンション」を買うのは賢い選択でシステムキッチンや浴室乾燥機がある

日下部 理絵（くさかべ・りえ）

ある。

など新築同様の物件もある。だだし、築マンショントレンド評論家・マンション管理士
大学在学中の2001年に実施された第１回マンション管理士・管理業務主任者試験に合格。マンション管理会社勤務を経て、マンショ
ンの総合コンサルタント事務所「オフィス・日下部」を設立。女性ならではの視点で、マンション管理組合の相談や顧問業務にあたる。また、数多くの調査や維持管理の側面から、中古マンションの実態に精通する。テレビ・ラジオなどのメディア、講演会・セミナーでも活躍中。主な著書等に、『マイホームは価値ある中古マンショ
ンを買いなさい！』（ダイヤモンド社）、『負動産
マンションを富動産に変えるプロ技』（小学館）、『マンション管理と修繕 最強ガイド2019』（東洋経済新報社）などがある。

人気駅が少ない路線では、人気駅が点在する路線の方が価値は高い。
また、複数の鉄道路線が乗り入れる

図表１ 東京23区内の人口増加率※東京都の統計(2008.1.1 ～ 2018.1.1)より算出

駅、始発や終点となる駅も価値が高くなる。例えば、新宿駅や東京駅、北千住

1位

中央区

149.0％

2位

千代田区

134.8％

3位

港区

130.0％

4位

新宿区

123.0％

5位

江東区

123.0％

駅などが該当する。最寄り駅では１日乗
降者数が３万人超だと資産価値が保ちやすいとされる。
このように駅の人気は立地の優位性に影響を与える。

駅近ほど優位性が高い
近年では、徒歩７分以内が資産価値を保ちやすいとされる。
そのため、電車
中心のコミュニティ（東京23区内・大32

立地適正化計画制度
なお、国土交通省や自治体ホーム

しかし、築年数よりも「築年数に対する状態」で判断するとより良い判断がで年数や耐震化の状況はローンの借入期間やローン控除に大きく関係する点に注意が必要だ。

ページに「立地適正化計画制度」という、10年 後や20年 後のエリアに影 響

最後に資産価値が落ちない優良物する計画が掲載されている。
この計画

件の主な特徴をまとめた。

で「居住誘導地域」とされているエリア• 最寄り駅、バスなど交通インフラの整は、これまでの居住地を見直し、駅やバ
スターミナル等のインフラを集約する予定の地域である。地域内に人口が集中備がされている• スーパーなど生活利便性に優れている

33

F RK調 査・研 究報告

不動産流通業に関する消費者動向調査
入者のうち、既存住宅を中心に探した 割 合 は48.8％となって おり

図2

既存住宅を購入した理由＜既存住宅購入者＞

半数近くを占めている（図1）。

既存住宅購入者の約３割が２回以上の住宅購入経験を持つ
既存住宅購入者のうち既存住宅を中心に探した割合は約半数
購入理由は「希望エリアの物件だったから」が約７割

立地や価格の手頃さに
次いで住宅の質が購入決め手の３本柱
既存住宅購入者の購入理由は、で2018年4月1日から2019年3「希 望 エリア の 物 件 だったから」

月31日の間に、購入した住宅の（68.9 ％）、「手 頃 な 価 格 だった

引渡しを受けた世帯を対象としてから」（ 59.7％）、「良質な物件だっいる。これらの調査対象者の抽出たから」（ 43.7%）が上位3位を占

不動産流通経営協会（FRK）は価を時系列把握することで、不動にあたっては、会員会社の協力をめており、立地や価格の手頃さに「第24回 不 動 産 流 通 業に関 する

産流通に対する消費者の行動を得て、住宅タイプ（新築戸建て、次いで、住宅の質が購入の決め

消費者動向調査（2019年度）」の捉えることを目的に、1991年か

新築マンション、既存戸建て、既手となっていることがうかがえる

結果をまとめた。この調査は、居ら 隔 年 で、2001年 から は 毎 年

存マンション）のバランスに配慮（図2）。

住用不動産取得者の取得行動や実施している。首都圏１都３県（東し、対象を抽出した。

種々のサービス等の利用実態・評京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）

調査結果によると、既存住宅購

既存住宅購入者における不動産会社等による住宅保証の利用
状 況をみると、 住 宅 保 証 の 利 用

図1

住宅購入にあたって探した住宅＜新築住宅購入者＞＜既存住宅購入者＞

34

率は54.7％となっており、うち建図3

不動産会社等による住宅保証の住宅購入への影響＜既存住宅購入者＞（参考）昨年度の不動産会社等による住宅保証の利用状況＜既存住宅購入者＞

35

F RK調 査・研 究報告

図4

不動産会社等による住宅保証の住宅購入への影響＜既存住宅購入者＞

物 保 証 の 利 用 が36.6 ％を 占 めて いる。建 て 方 別に建 物 保 証 の図6

世帯主の年齢別住まいに対する意識からみた住宅購入理由

利 用 状 況をみると、 既 存 戸 建て
では建 物 保 証を利 用した購 入 者が51.4％、 既 存 マンションでは31.1％となった（図3）。不動産会
社等による住宅保証が今回の住宅 購 入に多 少 なりとも 影 響したとの回答は、住宅保証利用者の参考）昨年度の不動産会社等による住宅保証の住宅購入への影響＜既存住宅購入者＞

70.8％を占めている（図4）。
また、既存住宅の購入にあたっての建物検査の実施率は全体では46.0％だった（図5）が、戸建てに着目すると、62.6％となった。
これは昨 年 の54.3％と比 較して大幅に増加しており、2014年に
本 項 目につ いて調 査を開 始して以来、最高の値となっている。

図5

住宅購入にあたっての建物検査の実施状況＜既存住宅購入者＞

住宅購入動機はライフステージに応じて変化
今回の住宅購入を決めた動機
を住まいに対する意 識 の 面につい て 世 帯 主 の 年 齢 別 に み ると、
29歳 以 下 で は、「資 産として 家参考）昨年度の住宅購入にあたっての建物検査の実施状況＜既存住宅購入者＞

を 持 ち た かった から 」の 回 答 が60.4％と高く、半ば投資的な動機 から住 宅 を 保 有 するという志36

向がうかがわれる。 30歳代では高い。また、40歳代以降では「老ことが分かる。さらに60歳以上に「もっと広 い 家に住 み たかった 」

後のことなどを考えて」との回答

なると、「住まい方に合わせて大（46.8％）と「資 産として 家 を もが高く、老後の居住の安定の観きすぎない家に住みたかった」がち たかった 」（ 46.3％）が 並 ん で点からの持ち家ニーズが大きい

28.5％と全体に比べ15.7ポイン

37

編・集・後・記F RK調 査・研 究報告

令和も２年目の新年を迎えました。
今回の御代替わりは、大喪と大礼を切り離して、慶事のみとした

ト高くなっており、シニア期の住
まい の ダウンサイズニーズ が 確

図7

画期的なものでした。

世帯主の年齢別身辺事情の面での住宅購入理由

８カ月ほどの令和元年は、台風被害などもありましたが、ラグビー
ワールドカップの８強や、全英女子オープンにおける澁野選手の優

認できる
（図6）。

勝、吉野彰博士のノーベル賞受賞など、明るい話題が多かったよう身辺事情からみた住宅購入理に思います。
さて、今回のＦＲＫコミュニケーションでは、多様性、二地域居住、由について世帯主の年齢 別にみ需給モデル、空き家などがキーワードとなっていますが、私も地方のると、29歳 以 下 で は「結 婚 を 機

築 古 戸 建 住 宅を衝 動買いしてから、3年ほど経ちました。10年 以に家 を 持 ち たかった 」（ 35.4％）、

上空き家になっていた築古物件を「空き家バンク」で発見し、高齢

30歳 代 で は「子 ど も の 誕 生 やの父親と一緒に「セルフリノベ」を楽しみ、再び「空き家バンク」で賃貸募集を行ったところ、「Ｉターン」の賃借人が決まりました。

成 長 で 住 ま い が 手 狭 に なった 」「アーティスト」である賃借人は、創作活動の拠点を東京から地（48.8 ％）
、60歳 以 上 で は「 子方に移すとともに、パートナーと「カフェ」を開きたいという希望があり、どもの独立などで家族が減った」「ＤＩＹ賃貸」とすることを了解しましたが、賃貸開始から2年後、9（14.6％）、「子 の 近くに住 むことカ月ほどの工事の末に、念願の「カフェ」がオープンしました。
遠方（東京）に住む大家も、賃借人の公式「インスタグラム」を見になった」（ 20.3％）など、ライフイて、移住後の暮らしや、創作活動における作風の変化、工事のこと、ベントを購入理由として挙げる割「カフェ」のインテリアやメニュー、お客さんからの反応などを楽しん

合が高いことが見てとれる
（図7）
。

でいます。
自治体の視察やマスコミの取材が殺到しそうなキーワード満載で今回の購入を含めた住宅購入

すが、一切お断りして、「誰も知らない小さな国」を静かに見守って

経 験 回 数 で２回 以 上との 回 答 者

いきたいと思います。
（Ｍ）

が、新築住宅購入者では5人に1人であるのに対し、既存住宅購入者
では3人に1人となっている（図8）
。

※複数回答

売主の属性については、「事業者」との回答が既存戸建て、既存マンションともに約２割見られる
（図9）
。

図8

今回の購入を含めた
  住宅購入経験数

FRKコミュニケーション
2020年冬季号＜通巻8号＞
発行日
発行人

2020年1月25日

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel. 03-5733-2271
Fax. 03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

図9

38

売主の属性

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

39

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。