リバーフロント研究所報告第17号

2006年9月

高規格堤防整備がもたらす効果について
Effects of super-levee construction
研究第二部

主任研究員

今野剛

研究第二部

部

長

山田俊哉

㈱ つ い き 都 市 企 画

田中正弥

高規格堤防は、土地区画整理事業と一体となってまちづくりを進められる事業として、その整備が進められてきた。しかし、高規格堤防整備がまちづくりに及ぼす効果についての一般の方の認識は必ずしも高くない。
高規格堤防整備と土地区画整理事業との共同事業による事業費縮減や工期短縮に関わる効果は、専門家には理解できても一般住民や地権者にはわかりにくいものである。高規格堤防整備地区の居住者に対するアンケート調査では高規格堤防に対する住民満足度は概ね高いが定性的な評価にとどまっており、定量的な計測は行われていない。このため、わかりやすい指標で定量的に高規格堤防の整備効果を明らかにすることが課題となっている。
本稿は、高規格堤防整備がもたらす効果について、高規格堤防整備後の地区内外の地価変動に着目して分析した結果を報告するものである。
キーワード：高規格堤防、整備効果、地価変動、地価増進、資産価値、地権者
Super levee (high-standard levee) projects have been carried out as projects that can be implemented in combination with land readjustment projects as part of an integrated community improvement scheme. The level of
public awareness, however, on the effects of super levee construction on community improvement is not necessarily high.
Project cost reduction and a shorter construction period achievable by the implementation of a project combining super levee construction and land readjustment can be understood by experts, but they are difficult to understand for citizens and landowners. A questionnaire survey of the residents of super levee project areas shows thatthe level of satisfaction of local residents with super levees was mostly high. Their evaluations, however, werequalitative, and quantitative measurement was not conducted. The challenge, therefore, is to clearly indicate thebenefits of super levees by using quantitative indicators.
Based on the effects of super levee construction, this paper reports on changes in land price around the superlevee project area.

Key words : super levee, effect of levee construction, land price-raising effect, property value, landowner−115−

「高規格堤防整備」に関する研究報告

1．はじめに「災害に対して安全」を理由に上げた人は4人、割合

高規格堤防整備事業は、昭和62年度の制度創設以来、 にして1％と少ない。
20年近く経過する事業である。しかし、沿川住民や地権者の高規格堤防に関する認知度は必ずしも高くない。
高規格堤防を見る機会の少ない地域の一般住民においては、高規格堤防整備の必要性やまちづくりに及ぼす効果の認識は、現状ではごく低位にとどまっているものと推察される。
このような状況を打開し、高規格堤防の必要性と整備効果に対する社会的な認識を向上し、高規格堤防を着実に整備推進していくためには、地域の一般住民を図−2 現住地を選んだ理由

はじめとして個々の開発や土地利用転換を希望する地権者に対して、まちのあり方を考え、また開発構想に《高規格堤防上に住んで評価できること》としては、おいては検討の初期の段階から、高規格堤防整備計画 「広がりのある空間になっている」が約65％、「河川敷の周知を図り、整備効果についての情報提供を行うとや水辺に近づきやすい」が約55％と過半数の人が評価

ともに、根気強く広報活動を展開していくことが求めしている。その次に「自然を身近に感じることができられる。

る」が約35％の人から評価されている。

2．高規格堤防整備がまちづくりに及ぼす効果に関する既存調査
高規格堤防整備がまちづくりに及ぼす効果に関する調査としては、アンケート調査を中心とした意識調査が実施されている。

2−1 妙典地区における居住者意識調査（1）調査の概要
・検討箇所：江戸川沿いの千葉県市川市妙典地区
・アンケート対象：高規格堤防区域内地権者

図−3 高規格堤防上に住んだ評価

897名

・配布数897票、回収数353票、回収率39.4％
・郵送による配布・回収方式

2−2 下丸子地区沿川住民意識調査

・実施時期：平成12年12月〜平成13年1月（1）調査の概要
・検討箇所：多摩川沿いの東京都大田区下丸子地区
・アンケート対象：高規格堤防完成記念式典参加者
・現地での配布・回収方式により、回収数115票
・実施時期：平成17年3月5日

図−1 妙典地区イメージ図（2）調査結果の概要《現住地を選んだ理由》としては、「通勤に便利」が圧倒的に多く、約7割に及んでいる。また「間取りと広さ」、「値段」、「環境が良い」が1/2〜1/3を占める。
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図−4 下丸子地区イメージ図

リバーフロント研究所報告（2）調査結果の概要

第17号

2006年9月

高規格堤防整備時点については、アロケーションに《自由意見》では、大多数の人が「すばらしい」、 よる整備費用の削減、裏法面の活用による土地区画整「いいものができてうれしい」と高評価を寄せ、高規理事業の減歩率の削減など、定量的な効果について記

格堤防を他の場所にも延伸すべきだとの意見も多い。

述されているが、高規格堤防整備後については、③〜一方、少数意見ではあるが、「氾濫の心配などない⑤に示されるように主に定性的な特長が述べられていのにここまでお金をかけることが適当なのか」といっるだけで、定量的な整備効果については明確に言及さた指摘もある。

れていない。
まちづくりに及ぼす効果に関する既存調査においてまた、《今後高規格堤防を進める上で重点をおくべも、高規格堤防ができたことに関して感想を聞くことき事項》については、「防災面を重点に」という意見が主眼となっており、「高規格堤防が整備されれば、が最も多く約半数に上り、次いで「水辺に行きやすくなんだかいいことがあるみたいだぞ」という漠然とし水辺と親しめることを重点に」と「オープンスペースた雰囲気を汲み取る結果にとどまっている。

として利用できることを重点に」という意見が多い。

無論、それぞれの高規格堤防整備地区の土地利用や、堤防上あるいは周辺に立地する建物立地によって、定量的な効果検討の方法は変わってくるであろうが、制度創設以来20年近くを経過し徐々にではあるが整備地区も確実に増えているなかで、各地区の高規格堤防整備がまちづくりに及ぼした効果を定量的に検証していくことが課題となっている。
一方、高規格堤防が防災の面で果たす役割は、30Ｈ（Ｈ：堤防高）という緩やかな勾配の構造による整備

図−5 高規格堤防を進める上で重点を置くべき事項

効果（越水・浸透・地震に対する強靱性）が明らかであり、河川管理者が高規格堤防整備を進める第一の目的として掲げられる。

2−3 まちづくりへの効果に関する課題

まちづくりに及ぼす効果のうち、整備時期における高規格堤防のまちづくりにおける特長については、 共同事業による費用軽減効果は、地方自治体など土地ＰＲパンフレット（スーパー堤防Guide Book）で次の区画整理事業の事業主体に対して、高規格堤防整備事5点が上げられている。

業の有用性を示すために用いることができる。

①整備費用の軽減（アロケーションによる費用節減）②裏法面の活用による土地の有効利用

また、高規格堤防整備後のまちづくりにおける整備効果は、そこに住まい、生活する地権者・居住者に関係することから、これらの人々の関心を惹く指標とい③一体的なまちづくりえる。このため、これまで実施されてきたアンケート④うるおいのあるまちづくり調査など定性的な調査に加え定量的な検討を行うこと⑤災害に強いまちづくりが、高規格堤防の整備効果の一層のアピールにつながこれを、高規格堤防整備の整備時期について分類するものであると考えられる。

ると、①、②が高規格堤防整備時点、③〜⑤が高規格堤防整備後の特長に分けられる。
【高規格堤防整備時点】①整備費用の軽減（アロケーションによる費用節減）②裏法面の活用による土地の有効利用【高規格堤防整備後】③一体的なまちづくり④うるおいのあるまちづくり
図−6 高規格堤防の整備効果の一覧⑤災害に強いまちづくり−117−

「高規格堤防整備」に関する研究報告

3．高規格堤防整備がまちづくりに及ぼす定量的な効果
3−1 基本的考え方
社会資本投資の便益は、ある一定の条件の下では、地価の上昇に帰着するというキャピタリゼーション仮説がある。このキャピタリゼーション仮説に基づき、高規格堤防整備地区内外の地価の差を、高規格堤防という社会資本整備によって生じる環境条件の差によってもたらされたものと考える。
具体的には、これまで高規格堤防整備が実施された地区を対象に、地区内外の地価の変動を計測し、高規格堤防整備がまちづくりに及ぼす効果として検討するものである。
図−7 地価公示価格・基準地価格の評価密度の例

3−2 調査方法（2）調査方法（1）調査指標
わが国で定期的に行われている土地価格評価は、地高規格堤防整備事業が実施された地区内における事価公示価格、都道府県地価調査基準地価、相続税路線業前後の路線価を調査し、近傍の路線価の同期間にお価、固定資産税路線価の4つがある。それぞれの評価ける変動と比較して、高規格堤防整備による地価への方法・標本数、及び本調査の調査指標として用いるた影響について分析する。

めの適性について表に整理する。

表−2 土地価格評価制度の比較

表−1 土地価格評価制度の比較

高規格堤防整備事業実施地区内の道路としては、事業区域内を通過する道路あるいは事業区域の前面道路を対象として設定する。比較対象とする近傍の道路としては、高規格堤防整備事業地区の上流、下流の河川沿い道路など事業地区周辺の道路を設定する。
また調査対象年次は原則として、高規格堤防整備事業の着手年次〜中間年次及び事業完了の2年後とする。

比較の結果、相続税路線価が、あらゆる街路を網羅する密度で多くの評価が示されていること、また固定資産税路線価の3年毎の評価に対して毎年評価が行われていることから、調査指標としても最も相応しいと考え、採用することとした。
図−8 路線価格図の例−118−リバーフロント研究所報告第17号

2006年9月

図ー9 多摩川沿川の調査地区位置図（3）調査地区（4）地区内外の調査地点と代表地価調査は高規格堤防整備事業の実施地区である次の地区を対象として設定する。

地区内外の調査地点は、複数地点を抽出し、その平均をもって地区内外の代表地価とする。

表−3 調査対象地区と調査年次

図−10

調査地点位置図の例（5）地価指数の留意点
調査は高規格堤防整備事業の事業実施前後の2時点とするが、バブル経済の破綻した1990年代以降、地価は軒並み下落傾向にあり、こうした高規格堤防整備の便益効果と関わりのない地価変動要素を排除する必要がある。
−119−

「高規格堤防整備」に関する研究報告

表−4 高規格堤防事業実施地区内外の価格変動

ちなみに平成12年度を100にした場合、平成17年度の東京圏の市街地価格指数は70にまで下落している状
況にある。

図−11

市街地価格指数の推移

4−2 調査結果

さらに平成12年価格を基に、事業前路線化を1とする指標によって、事業後における高規格堤防地区内外（1）地区内外の地価増進調査を実施した10地区の高規格堤防整備地区の地区の地価変化を比較したものを図に示す。

内外の地価増進の調査結果によれば、高規格堤防整備地区内の路線価は地区外に比べて、より高い変化率を示している。
バブル経済崩壊後の地価下落傾向を受け、各地区で地価は軒並み下落傾向にあるが、高規格堤防整備地区内は地区外に比べて下落率がより小さい範囲にとどまっている。
地区内外の価格変動の差異は東町を除く9地区において、2〜14％程度、地区外に比べて地区内の方が増進（下落率が小さい）しているという結果が得られている。
東町地区については他地区に比べてプラスの影響が及ばず1地区だけマイナスを示しているが、これは高規格堤防整備事業の実施された延長距離が90ｍと短いために、周辺と差が出るほどの地価増進効果が顕在化していないものと考えられる。
高規格堤防整備が地価に対するプラスの影響には、土地区画整理事業などの面整備に伴う増進効果も含まれるものと想定されるものの、土地区画整理事業も含めた高規格堤防整備事業が、地価に対して明らかにプラスの効果を及ぼしているものと判断することができる。

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図−12（1）

地区内外の地価増進の比較リバーフロント研究所報告

図−13第17号

2006年9月

高規格堤防整備延長と地価増進の関係（3）整備面積と地価増進調査を実施した10地区の高規格堤防の事業区域面積と地価増進との関係を示す。
事業区域面積が10haを超える地区は、小松川地区、下丸子地区の2地区、稲城北緑地公園地区が約5haで、残りの7地区が事業区域面積5ha未満である。
地価は、事業区域面積が比較的大きいほど増進率も高い傾向にある。稲城北緑地公園地区はほとんどが公園用地であり、宅地として利用が行われていないことが増進率が低い要因として考えられる。
それ以外の地区においては、小松川、下丸子地区な
ど高規格堤防事業区域面積が広い地区で、高い増進率を示す結果になっている。

図−12（2）

地区内外の地価増進の比較（2）整備延長と地価増進調査を実施した10地区の高規格堤防の整備延長と地価増進との関係を示す。
整備延長が1,000ｍを超える地区は、小松川地区、下丸子地区、稲城北緑地公園地区の3地区であり、残りの7地区が整備延長500ｍ未満である。
地価は、高規格堤防整備延長が比較的長いほど増進率も高い傾向にある。稲城北緑地公園地区が整備延長に比べ増進率が低いのは、地区のほとんどが公園用地であり地区内道路として抽出できた路線が短辺方向にしか存在せず、整備延長を反映することができなかっ図−14たためと考えられる。
それ以外の地区においては、小松川、下丸子地区など、高規格堤防の整備延長が長い地区で高い増進率を示す結果になっている。

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高規格堤防事業区域面積と地価増進の関係

「高規格堤防整備」に関する研究報告

5．検討結果のまとめと今後の課題

6．おわりに

本研究では、高規格堤防整備がまちづくりに及ぼす高規格堤防は、安全で良好なまちづくりと円滑な事効果について、キャピタリゼーション仮説に基づき、 業推進に役立つとされ、高規格堤防整備と土地区画整
高規格堤防整備前後の地価増進に着目した定量的な検理事業の共同事業による費用軽減、裏法面の有効利用討を行った。

による減歩率の軽減などが特長として示されてきた。

その結果、しかし、これらは事業全体のマクロな視点に立った時①調査対象とした高規格堤防整備地区においては、調のメリットであり、個々の地権者あるいは住民にとっ査地区内の方が地区外に比べて地価増進率が高い傾ては、高規格堤防を整備したことによる効果がなかな向にある。

か見えにくいものである。

②調査対象とした高規格堤防整備地区においては、堤

これに対し、本研究で対象とした地価増進による整防整備延長が長い、あるいは事業区域面積が広い地備効果は、一般の方々にも理解しやすい指標であるも区の方が地価増進率が高い傾向にある。のと考える。という結果が得られた。

そのため、本研究が今後の高規格堤防の整備効果を関係の方々に周知させる際の指標のひとつとして活用

本研究を踏まえた今後の課題を次に示す。

されれば幸いである。

（1）調査対象地区の拡大による研究精度の向上
本研究は、多摩川沿川において高規格堤防がまちづ最後に本研究に際し、ご指導、ご助言を頂いた京浜

くりに及ぼす効果を明らかにすることが目的であった

河川事務所沿川再開発課の方々に厚く御礼を申し上げことから、主な調査対象地区は多摩川沿川の高規格堤ます。

防整備地区となっている。

なお、今後の課題に示したように、本研究は途中段したがって、研究結果が多摩川沿川特有のものではなく、高規格堤防整備河川に共通なものであり、一般階のものであり、本稿は報告者が作成した中間的なものであることを付け加えさせて頂く。に敷衍するものであることを明らかにするためには、調査対象地区を他河川沿川に拡大し、研究精度の向上＜参考文献＞を図る必要がある。

1）（財）リバーフロント整備センター編集：高規格堤（2）心理的効果の定量効果計測

防（スーパー堤防）整備事業の手引き，1998

本研究では既存調査として、定性的なアンケート調

2）（財）リバーフロント整備センター制作：スーパー査結果を示している。一方近年では同じアンケート調
査を用いながら、例えば環境を金額換算するＣＶＭ法等による定量的計測が全国的に実施されている。

堤防Guide Book，2001
3）平成12年度江戸川沿川整備基本構想検討業務：（財）リバーフロント整備センター

このため、安全性の向上による心理的不安の軽減、 4）肥田野登：環境と社会資本の経済評価，勁草書房，堤防の嵩上げによる眺望の向上効果など、これまで定性的に示していた心理的効果を定量的に計測し、高規格堤防がまちづくりに及ぼす効果として評価することが今後の課題として上げられる。
（3）研究成果を活用した高規格堤防ＰＲ資料の作成
本研究は、高規格堤防整備がまちづくりに及ぼす効果を、地域の一般住民をはじめ個々の開発や土地利用転換を希望する地権者に対して、具体的な指標として示すことを目的として実施したものである。
このため本研究成果、あるいは今後精度を高めた研究成果を活用したパンフレット等のＰＲ資料を作成し、高規格堤防の整備効果について住民あるいは地権者等関係者・関係機関への情報提供を行い、広報活動を展開していくことが必要である。

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1997