公共用地取得における官民連携ガイドライン

令和４年３月国土交通省不動産・建設経済局
土地政策課 公共用地室

はじめに国、地方公共団体における公共用地取得体制の状況については、行政組織のスリム化の中で、用地職員の減少・ゼネラリスト化が進み、経験豊富な用地職員が少なくなってきております。
特に、人口規模が小さい市町村においては、用地職員がいない事も少なくなく、近年の自然災
害の頻発・激甚化への対応、相続登記未了による所有者不明土地や権利者多数案件の処理に伴う業務量の増大による職員への負担が増しています。
これらに対応するためには、公共事業の事業者である官庁と民間が連携し、一部業務をアウ
トソーシングすることにより適正かつ円滑な公共用地の取得を図ることが必要となってきていますが、アウトソーシングのノウハウが乏しい市町村も多く、用地取得業務への制約となっております。
このようなことから、適切なアウトソーシングが図られるよう、「公共用地取得における官民連携ガイドライン」をとりまとめました。
本ガイドラインにおいては、用地業務において連携可能な士業の紹介をはじめとして、官民連携の対象となる主な業務内容、アウトソーシング等を行う場合の留意事項のほか、関係士業
団体を通じてアンケート調査を実施し、実際に受託した業務で生じた課題や、問題解消のための取組なども掲載しています。
（また、各士業の連絡先も掲載していますので、発注先と業務内容が適切か判断に迷う場合には、まずは相談頂けたらと思います。）
本書が円滑な業務遂行の一助となれば幸いです。

目 次～用地業務において連携可能な士業の早見表～ ............................................................................................ 6
第１章 各士業の概要 ................................................................................................................................................. 8
１－１ 本ガイドラインで取り上げる士業 ................................................................................................. 8
１－２ 各士業の概要............................................................................................................................................. 8
第２章 用地業務における官民連携 ................................................................................................................ 16
２－１ 用地業務の標準的な流れ ................................................................................................................ 16
２－２ 官民連携の対象と主な連携内容 .................................................................................................. 18
２－３ 所有者不明土地に関する士業との連携事例 .......................................................................... 27
第３章 委託に関する留意事項 .......................................................................................................................... 30
３－１ 専権業務に対する理解 ..................................................................................................................... 30
３－２ 用地業務及び士業の特性を踏まえた対応............................................................................... 33
第４章 士業アンケート結果 ............................................................................................................................... 35
４－１ 調査概要 .................................................................................................................................................. 35
４－２ 調査結果 .................................................................................................................................................. 35
参考１ 用語集............................................................................................................................................................ 43
参考２ 用地調査等業務共通仕様書（案） .................................................................................................. 52

～用地業務において連携可能な士業の早見表～
下表は、国土交通省の直轄事業（官庁営繕部、港湾局及び航空局の所掌に属するものは除く。以下、同様）に必要な土地等の取得若しくは使用又はこれらに伴う損失補償に関連する業務で請負に付すことができる業務の一部と、弁護士法や司法書士法といった士業法に明記された業務範囲、所有者不明土地探索等の既存のガイドライン等に記載された対応事例、本ガイドラインを作成するに当たり実施したアンケート結果等を総合的に勘案し、用地業務において代表的と思われる連携関係を示したものです。●がついていない士業でも連携可能な場合がありますので、各士業への個別相談等により確認してください。
なお、地方公共団体において、損失補償に関連する業務で請負に付すことができる業務について定めがある場合は、その定めた内容によることとしてください。
連携可能な士業（※２）

用 地 業 務 の 項 目

弁
護
士

※１

司
法
書
士

土
地
家
屋
調
査
士

行
政
書
士

不
動
産
鑑
定
士

補
償
・コ
測ン
量サ
士ル
タ
ン
ト

1

地図の転写

2

土地及び建物等の登記記録等の調査

●

●

●

●

●

●

３

土地等の権利者の確認調査

●

●

●

●

●

●

４

土地の測量、面積計算又は製図等

５６7

営業に関する調査又は補償金額の算定

9

農業に関する調査又は補償金額の算定

11

●

●

土地及び土地に関する所有権以外の権利の評価並びに残地補償等に関する調査又は補償金額の算定
建物、工作物、墳墓及び立竹木に関する調査又は補償金額の算定
居住者及び動産に関する調査又は補償金額の
算定

8

10

●

鉱業権、温泉利用権、漁業権、水利権及びその他特殊な権利の補償に関する調査又は補償金額の算定
立毛、養殖物及び特産物に関する調査又は補償金額の算定

6

●

●
●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

連携可能な士業（※２）

用 地 業 務 の 項 目

12
13
14

弁
護
士

※１

司
法
書
士

土
地
家
屋
調
査
士

行
政
書
士

公共補償に関する調査又は補償金額の算定
生活再建対策等に関する調査又は補償金額の算定
建物損傷、電波障害、日照阻害、水枯渇及びその他の事業損失に関する調査、費用負担額の算定又は費用負担の説明

不
動
産
鑑
定
士

補
償
コ
・ン
測サ
量ル
士タ
ン
ト

●

●

●

●

●

●

●

●

15

標準家賃の実態等に関する調査

16

土地調書及び物件調書の作成●

17

事業認定申請書、裁決申請書又は明渡裁決申立書及びこれらに添付する図書等の作成●

18

建物等の移転工法案の検討●

19

土地に関する登記業務

20

補償内容等の説明●●

21

補償に関する相談●●

22

公共用地交渉●●23

事業予定地の用地リスクに関する調査

●

●

24

用地取得の工程管理計画の策定

●

●

●

※３

●

●

●

●

●

用地調査等業務に係る進捗状況を確認する●ための工程管理補助
その他前各号に類する業務の調査又は補償
26
●
●
●
●
●
●
金額の算定
※１ 国土交通省の直轄事業に必要な土地等の取得若しくは使用又はこれらに伴う損失補償に関連する業務で請負に付すことができる業務のうちその一部を参考に記載している。

25※２ 連携可能な士業は、第 4 章 士業アンケート調査にて、各士業において「対応実績有り」
又は、「対応実績はないが、対応可能」と回答された業務を記している。
※３ 公共用地交渉業務とは、関係権利者の特定、補償額算定書の照合及び交渉方針の策定等を行った上で、権利者と面接し、補償内容の説明等を行い、公共事業に必要な土地の取得等に対する協力を求める業務をいう。

7

第１章 各士業の概要
ここでは、
本ガイドラインで取り上げる士業を示すとともに、士業の概要について説明します。

１－１ 本ガイドラインで取り上げる士業
本ガイドラインでは、用地業務において連携可能な主な士業として、これまでの実績等も踏ま
えつつ、次の６種類の士業について取り上げています。
○弁護士

○司法書士

○土地家屋調査士○行政書士○不動産鑑定士○補償コンサルタント

１－２ 各士業の概要（１）弁護士弁護士の職務は、弁護士法第三条にて以下のように規定されており、法律事務のすべてを取り扱うことができます。
（弁護士の職務）第三条 弁護士は、当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱によって、訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件に関する行為
その他一般の法律事務を行うことを職務とする。
２

弁護士は、当然、弁理士及び税理士の事務を行うことができる。
【出典】弁護士法（昭和 24 年法律第 205 号）
つまり、弁護士の業務は、交渉や訴訟案件だけでなく、用地業務において求められている広範な業務に関わります。また、事案や場面毎に応じた他の専門士業への依頼についてのアドバ
イス、他の専門士業との業務の調整、進捗及び結果の確認等の調整役としても幅広く機能します。
近時は、地方公共団体の常勤職員として勤務する弁護士やその資格を有する者も増加しており、こうした地域の実情をよく知る人材の積極的活用も考えられるところです。

8

（２）司法書士
司法書士とは、司法書士法第一条に「司法書士は、この法律の定めるところによりその業務とする登記、供託、訴訟その他の法律事務の専門家として、国民の権利を擁護し、もって自由かつ公正な社会の形成に寄与することを使命とする。」と規定されています。
司法書士の業務は、司法書士法第三条にて以下のように規定されています。
また、法務大臣の認定を受けた司法書士（司法書士法人）については、簡易裁判所における訴額 140 万円以下の訴訟、民事調停、仲裁事件、裁判外和解等の代理及びこれらに関する相談を受けることができます。司法書士法人の業務の範囲は、司法書士法施行規則第三十一条にて以下のように規定されています。
（業務）
第三条 司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
一 登記又は供託に関する手続について代理すること。
二 法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（略）を作成すること。
（略）
三 法務局又は地方法務局の長に対する登記又は供託に関する審査請求の手続について代理すること。
四 裁判所若しくは検察庁に提出する書類又は筆界特定の手続（略）において法務局若し
くは地方法務局に提出し若しくは提供する書類若しくは電磁的記録を作成すること。
五 前各号の事務について相談に応ずること。
六 簡易裁判所における次に掲げる手続について代理すること。ただし、上訴の提起（自ら代理人として手続に関与している事件の判決、決定又は命令に係るものを除く。）、
再審及び強制執行に関する事項（ホに掲げる手続を除く。）については、代理することができない。
イ 民事訴訟法（平成八年法律第百九号）の規定による手続（ロに規定する手続及び訴えの提起前における証拠保全手続を除く。
）であつて、訴訟の目的の価額が裁判所法（昭和二十二年法律第五十九号）第三十三条第一項第一号に定める額を超えないもの
ロ 民事訴訟法第二百七十五条の規定による和解の手続又は同法第七編の規定による支払督促の手続であつて、請求の目的の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号に定める額を超えないもの
ハ 民事訴訟法第二編第四章第七節の規定による訴えの提起前における証拠保全手
続又は民事保全法（平成元年法律第九十一号）の規定による手続であつて、本案の訴訟の目的の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号に定める額を超えないものニ 民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）の規定による手続であつて、調停を求める事項の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号に定める額を超えな
いもの
ホ 民事執行法（昭和五十四年法律第四号）第二章第二節第四款第二目の規定による少額訴訟債権執行の手続であつて、請求の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号に定める額を超えないもの
七 民事に関する紛争（簡易裁判所における民事訴訟法の規定による訴訟手続の対象となるものに限る。
）であつて紛争の目的の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は仲裁事件の手続若しくは裁判外の和解について代理すること。
9

八 筆界特定の手続であつて対象土地（略）の価額として法務省令で定める方法により算定される額の合計額の二分の一に相当する額に筆界特定によつて通常得られることとなる利益の割合として法務省令で定める割合を乗じて得た額が裁判所法第三十三条第一項第一号に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は代理すること。
２

前項第六号から第八号までに規定する業務（以下「簡裁訴訟代理等関係業務」という。）
は、次のいずれにも該当する司法書士に限り、行うことができる。
一 簡裁訴訟代理等関係業務について法務省令で定める法人が実施する研修であつて法
務大臣が指定するものの課程を修了した者であること。
二 前号に規定する者の申請に基づき法務大臣が簡裁訴訟代理等関係業務を行うのに必要な能力を有すると認定した者であること。
三 司法書士会の会員であること。
【出典】司法書士法（昭和 25 年法律第 197 号）（司法書士法人の業務の範囲）
第三十一条 法第二十九条第一項第一号の法務省令で定める業務は、次の各号に掲げるものとする。
一 当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務
二

当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、後見人、保佐人、補助人、監督委員その他これらに類する地位に就き、他人の法律行為について、代理、同意若しくは取消しを行う業務又はこれらの業務を行う者を監督する業務

三

司法書士又は司法書士法人の業務に関連する講演会の開催、出版物の刊行その他の教育及び普及の業務

四競争の導入による公共サービスの改革に関する法律（平成十八年法律第五十一号）第三十三条の二第一項に規定する特定業務

五

法第三条第一項第一号から第五号まで及び前各号に掲げる業務に附帯し、又は密接に関連する業務【出典】司法書士法施行規則（昭和 53 年法務省令第 55 号）

10

（３）土地家屋調査士
土地家屋調査士とは、土地家屋調査士法第一条に「不動産の表示に関する登記及び土地の筆界（不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第百二十三条第一号に規定する筆界をいう。
第三条第一項第七号及び第二十五条第二項において同じ。
）を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もつて国民生活の安定と向上に資することを使命とする。
」と規定されています。
土地家屋調査士の業務は、土地家屋調査士法第三条にて以下のように規定されています。
（業務）
第三条 調査士は、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
一

不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量

二不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理

三不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続について法
務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（略）の作成

四 筆界特定の手続（略）についての代理
五

筆界特定の手続について法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録の作成六前各号に掲げる事務についての相談

七

土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続（略）であつて当該紛争の解決の業務を公正かつ適確に行うことができると認められる団体として法務大臣が指定するものが行うものについての代理

八２

前号に掲げる事務についての相談

前項第七号及び第八号に規定する業務（以下「民間紛争解決手続代理関係業務」という。）
は、次のいずれにも該当する調査士に限り、行うことができる。この場合において、同項第七号に規定する業務は、弁護士が同一の依頼者から受任している事件に限り、行うことができる。
一

民間紛争解決手続代理関係業務について法務省令で定める法人が実施する研修であつて法務大臣が指定するものの課程を修了した者であること。

二前号に規定する者の申請に基づき法務大臣が民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると認定した者であること。

三 土地家屋調査士会の会員であること。
【出典】土地家屋調査士法（昭和 25 年法律第 228 号）

11

（４）行政書士
行政書士とは、行政書士法第一条の二に「他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類その他権利義務又は事実証明に関する書類（実地調査に基づく図面類を含む。）を作成することを業とする。
」と規定されています。
行政書士の業務は、行政書士法第一条の二、第一条の三にて以下のように規定されています。
第一条 この法律は、行政書士の制度を定め、その業務の適正を図ることにより、行政に関する手続の円滑な実施に寄与するとともに国民の利便に資し、もつて国民の権利利益の実現に資することを目的とする。
（業務）
第一条の二 行政書士は、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類（その作成に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。
）を作成する場合における当該電磁的記録を含む。以下この条及び次条において同じ。
）その他権利義務又は事実証明に関する書類（実地調査に基づく図面類を含む。）
を作成することを業とする。
第一条の三 行政書士は、前条に規定する業務のほか、他人の依頼を受け報酬を得て、次に掲げる事務を業とすることができる。ただし、他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りでない。
一前条の規定により行政書士が作成することができる官公署に提出する書類を官公署に提出する手続及び当該官公署に提出する書類に係る許認可等（略）に関して行われる聴聞又は弁明の機会の付与の手続その他の意見陳述のための手続において当該官公署に対してする行為（弁護士法（昭和二十四年法律第二百五号）第七十二条に規定する法律事件に関する法律事務に該当するものを除く。）について代理すること。

二前条の規定により行政書士が作成した官公署に提出する書類に係る許認可等に関する審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立ての手続について代理し、及びその手続について官公署に提出する書類を作成すること。

三

前条の規定により行政書士が作成することができる契約その他に関する書類を代理人として作成すること。

四前条の規定により行政書士が作成することができる書類の作成について相談に応ずること。
【出典】行政書士法（昭和 26 年法律第４号）

12

（５）不動産鑑定士
不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律第三条一項にて、「不動産の鑑定評価を行う」者とされており、第三十六条において「不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行つてはならない。」とされているとともに、第三条第二項では「不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。ただし、他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りではない。
」とも規定されています。
また、「不動産の鑑定評価」とは、同法第二条にて「不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。
）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定義されています。
なお、「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定
及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン（平成 21 年 8 月 28 日国土交通省）」において不動産鑑定士が価格等調査を行う場合に、依頼者との間で確定すべき事項及び成果報告書の記載事項について定められています。
（定義）
第二条
１ この法律において「不動産の鑑定評価」とは、土地若しくは建物又はこれらに関する
所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。
２

この法律において「不動産鑑定業」とは、みずから行なうと他人を使用して行なうとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行なうことをいう。

３ この法律において「不動産鑑定業者」とは、第二十四条の規定による登録を受けた者をいう。
【出典】不動産の鑑定評価に関する法律（平成５年 11 月 12 日法律第 89 号）

13

（６）補償コンサルタント
補償コンサルタントとは、国や地方公共団体等が行う公共事業の実施に伴う土地や建物等に対する損失の補償に関連する業務（以下、「用地補償業務」という。）を請負う法人又は個人のことです。
他の士業のように、業務や資格に関する法律の規定はありませんが、一般社団法人日本補償
コンサルタント協会が付与する民間資格として「補償業務管理士」や「総合補償士」という資格があり、これらの資格を有する者が業務に従事することを業務発注時の技術者要件としていることがあります。
なお、国土交通省では、一定の要件を満たす補償コンサルタントを登録する「補償コンサル
タント登録制度」を設けていますが、登録の有無に関わらず、補償コンサルタントの営業は自由に行うことができます。
補償コンサルタント登録規程では、補償業務として８つの登録部門が掲げられており、各登録部門の業務の内容は、以下のように通知が出されています。
各登録部門に係る補償業務の内容
１ 土地調査部門
土地の権利者の氏名及び住所、土地の所在、地番、地目及び面積並びに権利の種類及び内容に関する調査並びに土地境界確認等の業務
２ 土地評価部門(1)土地の評価のための同一状況地域の区分及び土地に関する補償金算定業務又は空間若
しくは地下使用に関する補償金算定業務(2)残地等に関する損失の補償に関する調査及び補償金算定業務
３ 物件部門(1)木造建物、一般工作物、立木又は通常生ずる損失に関する調査及び補償金算定業務(2)木造若しくは非木造建築物で複雑な構造を有する特殊建築物又はこれらに類する物件
に関する調査及び補償金算定業務
４ 機械工作物部門
機械工作物に関する調査及び補償金算定業務
５ 営業補償・特殊補償部門(1)営業補償に関する調査及び補償金算定業務(2)漁業権等の消滅又は制限に関する調査及び補償金算定業務
６ 事業損失部門
事業損失(注)に関する調査及び費用負担の算定業務(注) 事業損失とは、事業施行中又は事業施行後における日陰等により生ずる損害等をいう。

７ 補償関連部門(1)意向調査(注１)、生活再建調査(注２)その他これらに関する調査業務(2)補償説明及び地方公共団体等との補償に関する連絡調整業務(3)事業認定申請図書等の作成(注３)業務(注１)意向調査とは、事業に対する地域住民の意向に関する調査をいう。
(注２)生活再建調査とは、公共事業の施行に伴い講じられる生活再建のための措置に関する調査をいう。
(注３)事業認定申請図書等の作成とは、起業者が事業認定庁に対する事前相談を行うための相談用資料（事業認定14

申請図書（案））の作成、事業認定庁との事前相談の完了に伴う本申請図書等の作成及び裁決申請図書作成等をいう。

８ 総合補償部門(1)公共用地取得計画図書の作成業務(2)公共用地取得に関する工程管理業務(3)補償に関する相談業務(4)関係住民等に対する補償方針に関する説明業務(5)公共用地交渉業務（注）（注）公共用地交渉業務とは、関係権利者の特定、補償額算定書の照合及び交渉方針の策定等を行った上で、権利者と面接し、補償内容の説明等を行い、公共事業に必要な土地の取得等に対する協力を求める業務をいう。

【出典】補償コンサルタント登録規程の施行及び運用について（令和２年１２月２３日 国不用第３５号 国土交通省不動産・建設経済局土地政策課長）

15

第２章 用地業務における官民連携
ここでは、用地業務の標準的な流れを整理するとともに、迅速・円滑な用地業務を行うため、どのような士業に対し、どのような協力を求めることが可能か、いわゆる官民連携のポイントについて説明します。
なお、
用地業務を行える士業の業務範囲には重複があり、相談先に迷うことが考えられるほか、発注する際の詳細な手続き、必要書類、報酬金額等は、業務の内容により大きく変動するため、詳細については事前に依頼する士業へ確認するとともに、発注者組織内の契約担当部局等に発注方法等も確認する必要があります。これらの注意点については第３章にとりまとめています。

２－１ 用地業務の標準的な流れ
用地取得に係る業務の主な流れは次のようになります。
●用地取得の主な流れ（その１）１．設計・用地説明会
事業を円滑に進めるため、地域のみなさまに計画の概要、施工計画、土地の測量、物件調査の方法やスケジュール等を説明します。
※設計と用地の説明会を分ける場合もあります。

２．用地幅杭の設置
説明会が終了した後、事業に必要な土地の範囲を明らかにするため用地の幅を示す杭（以下、「幅杭」という。
）を打ちます。

３．土地や建物などの調査
用地幅杭を設置後、土地所有者等からお譲りいただく土地の面積、移転していただく
建物、塀や看板などの工作物、庭木や果樹などの立木を調査します。

４．土地調書・物件調書の確認
調査結果にもとづき、取得する土地や移転していただく物件の数量などについて調書を作成し、土地所有者等の権利者に内容を確認していただきます。

（次ページへ続く）

16

●用地取得の主な流れ（その２）（前ページより続く）

５．補償金の算定、補償説明・協議（公共用地交渉）
調書確認の結果をもとに、適正で公平な補償を行うため、公共事業者が定めた「補償基準」により補償金を算定し、補償の内容について説明します。

６．契約
補償の内容、建物等の移転、土地の引き渡し時期等についてご了解を得た後、書面で契約します。また、事業用地の所有権移転登記等の手続きは公共事業者が行うので、登記に必要な書類を提出していただきます。

７．補償金の支払い（前金払い）
契約締結後、必要書類を提出いただいたのち、前金払いが可能な方には契約金額の一部を支払います。

８．建物などの移転・土地の引渡し
建物、工作物、立木などの移転後、土地の引き渡しを受けます。

９．補償金の支払い（後金払い・一括払い）
土地の所有権移転登記が完了し、土地の引渡が完了した後（土地の上に物件がある場
合は、物件の移転完了後となります）に、前金払いを既に受けられた方には、後払い金として残額を、前金払いを受けられなかった方には、補償金を一括して支払います。
【参考】「用地取得のあらまし」（国土交通省 HP）

17

２－２ 官民連携の対象と主な連携内容
ここでは官民連携の対象として、２－１に示した用地業務の標準的な流れの中で、国土交通省が行う直轄事業に必要な土地等の所得若しくは使用又はこれらに伴う損失の補償に関する業務で「請負に付すことが可能」と規定している業務項目を参考に、現状においてどのような連携が可能か解説します。
なお、地方公共団体においては、損失補償に関連する業務で請負に付すことができる業務について定めがある場合は、その定めた内容によることとしてください。

１．設計・用地説明会
主な連携対象：
弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士、不動産鑑定士、補償コンサルタント

ポイント○用地説明会は、職員自らが実施（補償方針に関する説明等の支援業務は補償コンサルタン
トに委託可能）○地域の長老など、過去を遡る際に有力な“情報源”の収集においては、必要に応じ、弁護
士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士又は不動産鑑定士などの専門家へ相談し、説明会への同席、補足説明の協力を依頼○所有者不明土地であることが判明した場合の事前相談も上記専門家にて対応可能
用地説明会は、地元住民など関係者の方々と接することができる貴重な機会です。説明や質疑応答に終始することなく、「あそこの土地は所有者がよく分からず荒れ放題になっている」、「今回事業エリアにかかる自分の土地は相続人が多くいまだに決着がついていない」など、のちのち問題となりそうな事案が隠れていないかなど、十分に情報収集を図る必要があります。

万一、戸籍の探索で所有者が特定できなかった場合でも、長老の方の話などから解決の糸口が見つかったりするケースも少なくないことから、こうした有力な“情報源”について、説明会の機会に収集し整理しておくことも重要です。こうした情報の収集にあたっては、必要に応じて弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士又は不動産鑑定士に相談することにより法令面からみた高度かつ多様なアドバイスが期待できます。



用地説明会は、職員自らが実施する業務ですが、補償方針に関する説明等の支援業務を補償コンサルタントに委託することが可能です。



対象の用地が所有者不明土地であることが判明した場合には、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士又は不動産鑑定士に事前相談を行うことが可能です。

18



補償コンサルタントは、「用地マネジメント」の一環として、多数共有地や筆界未定地などの用地リスク情報を事前に把握・分析し、用地取得工程管理計画書を作成する「用地アセスメント調査等業務」を実施できます。また、ルート形状決定後に行う「第 2 用地
アセスメント」の実施後に用地リスクを考慮した工程管理計画を策定できます。

２．用地幅杭の設置
主な連携対象：土地家屋調査士、補償コンサルタント

ポイント○公共測量は測量士又は測量士補が行う○用地幅杭の設置は、委託により実施


用地幅杭の設置は、説明会終了後、設置します。設置に際しては、土地家屋調査士又は測量士資格を有する補償コンサルタントへ委託することが可能です。

３．土地や建物などの調査
主な連携対象：
弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士、不動産鑑定士、補償コンサルタント①土地及び建物の権利者の調査に関すること
ポイント①○権利者調査は、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士、不動産鑑定士又は補償コ
ンサルタントへ○権利義務・事実証明に関する書類の作成及び官公署へ提出する書類の作成並びに相談及び代理提出は、弁護士又は行政書士へ○遺産分割協議書等の作成は、弁護士、司法書士、行政書士へ


用地取得の対象となる土地の登記名義人等やその相続人の探索や所在の確認は、重要な業務となります。土地・建物の登記事項証明書及び戸籍謄本等の確認や居住者等からの聞き取り等によって、土地及び建物等の権利者を調査します。権利者が外国に居住している場合や、何らかの事情によって失踪している場合もあります。



土地等の権利者の確認調査は、豊富な知見を有する弁護士、司法書士、土地家屋調査
士、行政書士、不動産鑑定士又は補償コンサルタントへ委託することが可能です。弁
護士、司法書士、土地家屋調査士又は行政書士は、戸籍法等の定めにより戸籍謄本等

19

を取得することが可能ですが、行政が公用請求によって取得した方が効率的な場合もあります。


相続が多数発生している場合には、戸籍謄本等の確認、法定相続人への意向確認、地元精通者等関係者への聞き取り調査等の負担が大きくなるため、士業へ委託することが望ましくなります。これらの業務は、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書
士又は補償コンサルタントへの委託が可能です。



遺産分割協議書の作成、相続・買収・交換・売買などの登記原因を証する書類の作成
は、弁護士又は司法書士へ委託することが可能です。なお、権利義務・事実証明に関する書類の作成及び相談業務や、官公署に提出する書類の作成・相談及び提出手続代理業務（→例：認可地縁団体の認可申請手続）、墓地・ため池等の地縁団体や財産管理組合等に属する土地の整理等については、弁護士、司法書士又は行政書士へ委託することが可能です。また、遺産分割協議書において分割の方法を明らかにし、分筆後の地積測量図を添付した場合、相続人の一人から分筆登記の申請が出来ますが、この場
合の遺産分割協議書は土地家屋調査士が作成します。

②土地の調査・測量及び建物の調査に関すること
ポイント②○公共測量は、測量士又は測量士補が行う○登記のための調査・測量は、土地家屋調査士が行う○土地の筆界に関する調査・測量は、土地家屋調査士へ○筆界特定以外で土地の境界を確定するための調査や測量が必要な場合には、土地家屋調査士又は補償コンサルタントへ○筆界未定地の調査・測量は、土地家屋調査士へ○筆界特定制度の代理申請依頼は、弁護士、司法書士又は土地家屋調査士へ○筆界確定訴訟関係は、弁護士又は司法書士（代理権の範囲に制限あり）へ○移転補償金算定に必要な調査は、不動産鑑定士又は補償コンサルタントへ○不動産の維持管理計画策定や不動産の履歴調査は、不動産鑑定士へ○官公署へ提出する書類の作成や実態調査に基づく図面類の作成は、行政書士へ


公共測量（国・公共団体が費用を負担・補助して実施する測量、又は許認可事業のための測量）は、測量士又は測量士補の資格を有する者に限定され、登記のための測量
は、土地家屋調査士が行います。



土地の筆界に関する資料及び現地の調査・測量や境界標を管理する業務は、土地家屋調査士へ委託することが可能です。



隣地との筆界が未定の場合において、当該筆界未定地に関する資料や現地調査及び測量は、土地家屋調査士又は補償コンサルタントに委託することが可能です。
20



土地所有者間において筆界の確認が出来ない場合は、筆界未定を防止・解消するため、法務局の筆界特定登記官による「筆界特定制度」を利用することが可能です。筆界特定については、弁護士、司法書士（代理権の範囲に制限あり）又は土地家屋調査士に代理申請を依頼することも可能です。なお、「筆界特定」は後述する筆界確定訴訟の前置手続きとなることもあります。



筆界を確定するため、筆界確定訴訟を提起して裁判所の判断を仰ぐこともできます。
筆界確定訴訟を提起する場合は、弁護士又は司法書士（代理権の範囲に制限あり）へ相談及び訴訟代理を委任することが可能です。



不動産の維持管理計画の策定や土地等の不動産履歴調査は、不動産鑑定士へ依頼することが可能です。



用地取得の対象となる土地に係る用地測量並びに建物、工作物、立竹木調査及び営業実態調査等の公共用地取得のための移転補償金算定等に必要となる各種調査は、不動産鑑定士又は補償コンサルタントへ委託することが可能です。



官公署に提出する書類の作成・相談及び提出手続代理業務（→例：国土利用計画法・農地法・森林法等に基づく申請手続等）や、実地調査に基づく図面類の作成（→例：
立会確認及びその事実を証する書面の作成等）、建物の事実確認・証明書の作成については、行政書士へ委託することが可能です。

４．土地調書・物件調書の確認
主な連携対象：補償コンサルタント

ポイント○調書の作成は、補償コンサルタントへ

土地の測量及び物件等の調査が完了後、所有者ごとに土地調書や物件調書を作成します。



調書は、補償額算定の基礎となるため、漏れなく作成する必要があります。作成に際しては、補償コンサルタントへ委託することが可能です。

21

５．補償金の算定、補償説明・協議（公共用地交渉）
主な連携対象：不動産鑑定士、土地家屋調査士、補償コンサルタント、弁護士、司法書士、行政書士①土地の評価、建物等の補償金額等の算定に関すること
ポイント①○不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士へ○土地評価業務、残地補償、建物移転補償、営業補償等の算定業務は補償コンサルタント又は不動産鑑定士へ

土地価格を算定するためには、土地の鑑定評価を参考にします。



不動産鑑定士が土地建物評価等業務を行う場合は、土地建物評価等に代えて鑑定評価のみで済む場合があります。また、所有権以外の権利についても鑑定評価を行うことができます。



不動産の鑑定評価業務は、不動産鑑定士の専権業務です。



土地や物件の所有者に対しては、公共事業を実施する者が定めた「公共用地の取得に伴う損失補償基準」等に基づき、様々な補償を行う必要があり、土地に関する損失補償金算定業務や建物等補償金算定業務を補償コンサルタントに委託することが可能です。



事業損失としての建物損傷、電波障害、日照阻害、水枯渇及びその他の事業損失に関する調査、費用負担額の算定又は費用負担の説明は補償コンサルタントに委託することが可能です。



補償コンサルタントに委託することが可能な調査は、以下のとおりです。
・土地及び土地に関する所有権以外の権利の評価並びに残地補償等に関する調査
・建物、工作物、墳墓及び立竹木に関する調査・居住者及び動産に関する調査・営業に関する調査
・農業に関する調査・鉱業権、温泉利用権、漁業権、水利権及びその他特殊な権利の補償に関する調査
・立毛、養殖物及び特産物に関する調査
・公共補償に関する調査
・生活再建対策等に関する調査
・建物損傷、電波障害、日照阻害、水枯渇及びその他の事業損失に関する調査
・標準家賃の実態等に関する調査22

【参考】不動産鑑定評価と行政の関わり＜その１：公共用地の取得＞
・日本国憲法第 29 条第３項では、「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。
」と明記。この要請に基づき昭和 26 年に土地収用法が施行
・昭和 30 年代以降の高度成長期に地価が乱高下。昭和 37 年に「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」が施行され不動産鑑定士が誕生
・同要綱の細則別記 1 において「土地評価事務処理要領」を規定。第 15 条において「標準地の評価に当たっては、原則として別に不動産鑑定業者に当該標準地の鑑定評価を求める
ものとする。
」と明記され、公共用地の取得に際し、用地補償の正当性検証のため、鑑定評価を求めることを原則として規定＜その２：財産の管理処分＞
・財政法第９条では、「国の財産は、法律に基づく場合を除く外、これを交換しその他支払い手段として使用し、又は適正な対価なくしてこれを譲渡し若しくは貸し付けてはならない。
」と明記され、鑑定業者による鑑定評価書等に基づく評定価格決定を規定「第二百三十八条の四第一項の規定の適用があ・地方自治法第 237 条第２項においても、る場合を除き、普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、これを交換し、出資の目的とし、若しくは支払手段として使用し、又は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない。
」と規定し、適切な鑑定評価を要求【出典】(公社)日本不動産鑑定士協会連合会資料②公共用地交渉に関すること
ポイント②○権利者に対する補償内容の説明、土地の取得に関する補助は、不動産鑑定士又は補償コン
サルタントへ
○法律相談や代理手続きは、弁護士へ○財産管理制度全般に関する法律相談は、弁護士又は司法書士へ〇不在者財産管理人等の管理人申し立ての代理業務は、弁護士へ〇不在者財産管理人制度等の管理人となるための資格はないが、弁護士、司法書士、土地家
屋調査士、行政書士などが裁判所から選任される。
〇所有者不明土地の相談等については、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士、不動産鑑定士又は補償コンサルタントへ

土地、建物等の権利者に、調査・補償内容の説明を行い、公共事業に必要な土地の取得等に対する協力を求めることなどは、行政が主体的に行いますが、不動産鑑定士又は補償コンサルタントと連携することにより円滑な実施が期待されます。

23



公共用地交渉の実施に際しては、説明に用いる用地関係資料の作成や記録簿の作成を補償コンサルタントに委託することが可能です。



用地権利者間の遺産分割協議、調停及び審判並びに共有物分割請求訴訟に関する法律
相談及び代理手続が必要な場合には、弁護士に委託することが可能です。なお、裁判所提出書類の作成業務として司法書士に委託することも可能です。



財産管理制度全般に関する法律相談業務は、弁護士又は司法書士に委託することが可能です。



財産管理人選任申し立ての代理業務は弁護士のみが行うことができます。



不在者財産管理人及び相続財産管理人は、弁護士、司法書士、土地家屋調査士又は行政書士などが裁判所から選任されています。



所有者不明土地の相談等については、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士、不動産鑑定士又は補償コンサルタントへ委託することが可能です。



契約書の作成は、行政にて実施しますが、契約書作成全般に関する相談業務は、弁護
士、司法書士、行政書士又は不動産鑑定士に委託することが可能です。なお、補償金額の算定の関連性、土地の附加物等の工作物の撤去等に関する条項についてのアドバ
イス等を受けることが重要です。特に権利関係が複雑な場合や取得交渉が難航した場
合などは、弁護士によるリーガルチェックを行っておくことが望ましいです。



土地等を収用し又は使用する場合には、土地収用法の定めにより事業の認定を受けなければなりません（都市計画事業の場合は、都市計画法の事業認可）。
事業認定申請書、裁決申請書又は明渡裁決申請書及びこれらに添付する図書等の作成は、補償コンサル
タントに委託することが可能です。

６．契約
主な連携対象：弁護士
ポイント○契約行為は、弁護士へ


土地の売買契約を締結するために、権利者から契約書に署名捺印を求める行為について
は、弁護士にのみ委託することが可能です。

24

７．補償金の支払い（前払い）
主な連携対象： なし

ポイント○補償金の支払いは、行政から直接実施


契約締結後、前金払いの必要な権利者に対して補償金の支払いを行います。



補償金の支払い手続きは、外部に委託せず、行政が直接行います。

８．建物などの移転・土地の引き渡し
主な連携対象：弁護士、司法書士、土地家屋調査士
ポイント○公共嘱託登記の手続きは、司法書士又は土地家屋調査士へ○地積測量図、地役権図面、土地調査書の作成は、土地家屋調査士へ○各種登記手続請求に関する法律相談、交渉及び訴訟は、弁護士又は司法書士（代理権の範囲に制限あり）へ○権利関係の整理が必要な場合には、弁護士又は司法書士へ


公共用地の取得のためには、土地所有者との間で売買契約を締結した後に分筆登記や所
有権移転登記を行います（公共嘱託登記）。

嘱託登記の手続きにおける分筆や地目変更など表示に関する登記は土地家屋調査士へ、所有権移転など権利に関する登記は司法書士に委託することが可能です。これらの事件を大量一括に処理する場合、公共嘱託登記司法書士協会、公共嘱託登記土地家屋調査士協会に委託することが可能です。



地役権図面、不動産登記規則第９３条ただし書きに規定する不動産調査報告書などの作
成は、嘱託登記を受任した土地家屋調査士が行います。



公共用地となる分筆後の土地に抵当権を存続させないため、抵当権消滅承諾書を添付して分筆登記手続きを行う場合は、土地家屋調査士協会又は土地家屋調査士に委託することが可能です。



各種登記手続請求に関する法律相談、交渉及び訴訟（正しい権利関係を登記に反映する事案、すでに消滅した権利の登記を抹消する事案等）については、弁護士又は司法書士へ相談・委託することが可能です。

25



代襲相続や数次相続の発生している不動産の所有権移転登記手続や、休眠担保権の抹消が必要な不動産等、権利関係の整理が必要な場合には弁護士又は司法書士へ委託することが可能です。



公用地取得に伴い、建物の全部または一部取壊しを行った場合や、曳家移転によって建物の所在が変わった場合などには、建物所有者から建物に関する登記申請が必要となる場合がありますが、土地家屋調査士に相談することが可能です。

９．補償金の支払い（後金払い・一括払い）
主な連携対象： なし

ポイント○補償金の支払いは、行政から直接実施


補償金の支払い手続きは、外部に委託せず、行政が直接行います。

26

２－３ 所有者不明土地に関する士業との連携事例
ここでは所有者不明土地問題について、士業との官民連携によって対応した例について、紹介します。

１．司法書士との連携事例


ダム建設事業に伴う移転者を対象とした、不動産の相続、売買等に関する相談を実施するため、ダム建設事業主体と業務委託契約を締結した。
（福井県司法書士会）



新産業団地の用地取得にあたり、計画区域内に所有者不明土地が存在したことから、当該土地の所有者にかかる不在者財産管理人選任の申立書の作成を内容とする業務委任
契約を司法書士と締結した。また、申立において、当該市は当該司法書士を財産管理人として選任することを希望する上申を提出し、家庭裁判所により当該司法書士が財産管理人に選任された。
（石川県司法書士会）

２．土地家屋調査士との連携事例


公共事業に伴う用地取得に当たり、登記簿上の表題部所有者の氏名、住所等が変則的に記録され、真の所有者の特定が困難な土地について、行政が保管する文書及び地元での資料調査、地方公共団体職員との連携による聞き取り調査を行い所有者の特定を行った。



防災の観点から、狭隘道路の解消を行うに当たり、地方公共団体との連携により不明道
路所有者の特定を行った。

３．行政書士との連携事例


農業委員会の所掌する業務のうち、所有者の所在の把握が難しい農地の権利調査及び相続関係図の作成を内容とする業務委任契約を締結した。
（福岡県行政書士会・宮崎県行政書士会）

保有林造成に係る地上権契約の再延長を目的とした所有者調査を内容とする業務委託契約を締結した。
（新潟県行政書士会）



道路内民地について、当該道路を管理する行政庁への所有権移転を行うことを目的として、当該土地についての権利調査、相続関係図の作成及び土地贈与申出書の作成等を内容とする業務委託契約を締結した。
（静岡県行政書士会）

27



集落の入会地を登記するため、土地の所有権登記を目的とする認可地縁団体設立の申請を行政書士が行い、設立後は司法書士に依頼して同団体を所有権者とする登記申請を行った。
（島根県行政書士会）



町で縁故所有地の処分を進めており、a.地縁団体を設立し、集落名義にする、b.町に返還する、c.今のまま町名義の縁故所有地として利用する、のうちいずれかを選択することとなった。この際、行政書士は書類作成及び、設立総会の運営、認可地縁団体の設立等を行った。
（兵庫県行政書士会）

４．不動産鑑定士との連携事例


地域福利増進事業に係る補償金算定のため、補償金算定のための不動産鑑定評価業務と同時に、事業者と補償金算定に関するコンサルティング業務委託契約を締結した（※）。
（※）公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会では、地域福利増進事業を実施する際に不動産鑑定士が行う業務の内容に関し、「所有者不明土地の利活用のための地域福利増進事業に係る鑑定評価等に関する実務指針」を作成して公表している。

【国土交通省が平成 28 年度に実施したモデル事業より】

５．弁護士・司法書士・土地家屋調査士との連携事例


市道整備事業に伴う用地取得にあたり、計画区域内に所有者不明土地が存在したことか・司ら、財産管理制度をはじめ各種関係制度の活用について、弁護士（市の担当弁護士）
法書士（合同対策会議の設置）
・土地家屋調査士（個別契約）に相談等行った。

＜専門家との連携の流れ＞

28

６．司法書士会と地方公共団体合同での対策会議の開催


土地区画整理事業の計画区域内に複数の所有者不明土地が存在したことから、所有者探索を行うにあたり司法書士から各種の助言を得ることを目的として、地方公共団体担当
者及び司法書士をメンバーとする対策会議を設置した。
（神奈川県司法書士会）



地籍調査の対象区域に所有者の相続人がいない土地があったことから、財産管理制度を活用することにより筆界未定を回避できないか検討するため、地方公共団体担当者及び司法書士をメンバーとする対策会議を設置した。
（東京司法書士会）【１～６の参考】「所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン（第３版）～所有者不明土地探索・利活用ガイドライン～」（令和元年 12 月 所
有者の所在の把握が難しい土地への対応方策に関する検討会）P.169～P.171

７．補償コンサルタント業務との連携事例


公共事業のための用地調査等業務の実施にあたっては、土地等の権利者を調査して特定する作業は必須であり、記名共有地や長年にわたって相続登記がなされていない土地については、発注者との連携によって、旧土地台帳、戸籍類をはじめとして、行政機関が保有する関係書類の調査や関係者への聞き取り調査等によって法定相続人等の特定を行っている。

29

第３章 委託に関する留意事項
ここでは、各士業に相談、業務委託等を行う場合に留意すべき諸点について説明します。

３－１ 専権業務に対する理解


第２章で示したとおり、用地業務の中には複数の士業において対応可能なものも少なくな
いため、相談や委託を行う際に迷うことがあります。業務によっては特定の士業のみに許される「専権業務」などと言われるものがあります。これを知らずに公募等を行い、資格のない士業等が落札した場合は大きな問題となりますので注意が必要です。



以下に主な本来業務を示しますが、すべてを網羅しているものではありません。実際の積算・発注に際しては、直接士業に問い合わせるなど、間違いのない対応を図る必要があります。

（１）弁護士

弁護士法第七十二条によって弁護士以外の者が報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることを禁じています。



法務大臣の認定を受けた認定司法書士は、民事事件等における簡易裁判所への訴訟手続
きの代理業務を行うことが認められているなどの特例もありますので注意が必要です。



なお、弁護士は、司法書士及び行政書士の業務を行うことも可能です。

【参考】弁護士法（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）
第七十二条 弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。
（２）司法書士


司法書士法第三条第一号から第五号までに規定されている業務（P9 参照）は、弁護士を除く他の者が行うと司法書士法違反となるため、注意が必要です。



裁判所若しくは検察庁に提出する書類又は筆界特定の手続において法務局若しくは地方法務局に提出、若しくは提供する書類、若しくは電磁的記録を作成することは、土地家屋調査士も行うことができます。

30

（３）土地家屋調査士
土地家屋調査士法第三条第一号から第六号に規定されている業務（P11 参照）について
は、土地家屋調査士のみに認められた業務であり、土地家屋調査士以外の者が行うと土地家屋調査士法違反となります。


不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理及び審査請求の手続について法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録の作成は弁護士も行うことができます。



筆界特定の手続きについては、弁護士及び、法務大臣の認定を受けた司法書士（対象土地の価額の制限を超えない筆界特定の手続きに限る。）も行うことができます。



筆界特定の手続について法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録の作成は弁護士、司法書士も行うことができます。



法務大臣の認定を受けた土地家屋調査士は、土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事紛争に係る民間紛争解決手続であって、法務大臣が指定する団体が行うものについて、弁護士との共同受任を条件として代理することができます。
（参考：法務省 HP
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji118.html）

なお、（２）の３．に示したように司法書士も不動産登記関連の業務を取り扱いますが、司法書士が所有権や抵当権など、権利に関する登記申請を取り扱うのに対し、土地家屋調査士は土地・建物の物理的状況を公示するための、表示に関する登記申請を取り扱います。

（４）行政書士

官公署へ提出する書類のうち、他士業の専権業務に係るもの以外の作成・代理等が行政書士の業務です。取り扱う書類の種類は極めて多く、これらの書類作成及び提出手続きの代理などを行います。ただし、「他の法律において制限されているものについては、業
務を行うことができないとされていることに留意が必要です。

【参考】行政書士法（業務の制限）第十九条

行政書士又は行政書士法人でない者は、業として第一条の二に規定する業務を行うことができない。ただし、他の法律に別段の定めがある場合及び定型的かつ容易に行えるものとして総務省令で定める手続について、当該手続に関し相当の経験又は能力を有する者として総務省令で定める者が電磁的記録を作成する場合は、この限りでない。

31

（５）不動産鑑定士


土地や建物等の価格又は賃料についての不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士の専権業務です。また、これを業として行う者は、登録が義務付けられていますので、相談や委託の際は登録業者であるかどうかを確認する必要があります。

【参考】不動産の鑑定評価に関する法律（不動産鑑定士でない者等による鑑定評価の禁止）
第三十六条 不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行つてはならない。
２ 不動産鑑定業者は、その業務に関し、不動産鑑定士でない者に不動産の鑑定評価を、第四十条第一項又は第二項の規定による禁止の処分を受けた者に鑑定評価等業務を行わせてはならない。
（６）補償コンサルタント


補償コンサルタントは、第１章１－２（６）に示した８部門ごとに登録を行ったうえで業務を行います。業務自体に専権を与える法令はありませんが、通常の業務発注においては「補償業務管理士」を技術者要件とします。



補償業務管理士とは、「優秀な人材の育成」、「若い職員の士気の高揚」、「登録部門の底辺の拡充」等の要請を背景に平成３年に制定された「補償業務管理士研修及び検定試験実施規程」に基づく民間資格で、一般社団法人日本補償コンサルタント協会が付与するものです。

【参考】補償業務管理士への期待
・平成 8 年度「建設白書」では、「平成 3 年度に創設された補償に関する民間資格である補償業務管理士の制度の積極的活用を図っていくことにしている。
」とされた。
・「用地体制ビジョン」（平成 7 年 3 月 29 日付け円滑な公共用地取得体制整備のための調査検討委員会（建設省に設置）取りまとめ）においても「補償業務管理士資格制度は、民間資格として高い評価を得ており、また、用地職員にとっても取得推奨する資格であって、さらに業界をあげて有資格者の増加や社会的地位の向上等制度の充実に努めるよう」求めている。
【出典】一般社団法人日本補償コンサルタント協会 HP32

３－２ 用地業務及び士業の特性を踏まえた対応

第２章で述べたように、用地業務は、土地の調査・測量、建物等の物件の調査、補償金算定など非常に多くのステップを踏んで行われることから、土地所有者等の関係者に補償金額を含めた説明をすぐに行うことはできません。また、所有者不明土地の所有者探索に時間を要することなどにより、当初見込んだ事業スケジュールどおりに進捗しない場合も少なくありません。



用地取得を円滑に進めるためにも連携対象となる各士業との間で様々な情報を共有しつつ、各士業の特性を踏まえて業務を進めていく必要があります。



本書を作成するにあたり実施したアンケートにおいては、行政機関からの相談や委託を受けるに当たって生じた問題・課題として「委託期間（納期）が短かった」、「依頼が突発的であった」など、委託時期や期間に関係する問題や「業務量・内容が報酬に見合わなかった」といった報酬面に関係する問題が指摘されました。こうした問題は、十分な事前調査
や類似事例調査などの情報を共有することで回避できるものも少なくないと考えられます。



こうした用地業務や士業の特性を踏まえたうえで、士業への相談、委託等を行う際には次のような点に留意した対応を図っていくことが望まれます。
①早めの情報収集
所有者不明、筆界未定土地、相続登記未了の土地など、円滑な用地取得の支障となるような土地がないか、可能な限り早い段階で調査し、疑わしい情報があれば別途事前調査を行うなどの対応が必要です。特に、所有者不明土地の対応については、事業の進捗に影響を及ぼすことがあるため、早い段階で適切な対応方針を決定することが、事業の長期化を回避する
ことにつながります。
②広範な情報共有所有者不明土地の探索方法については別途、手引きや探索事例集が作成されているため、これらの情報も共有しておく必要があります。
【参考】所有者不明土地の探索方法や探索事例に関する情報○権利者探索の手引き（令和２年３月 国土交通省不動産・建設経済局

土地政策課 公共用地室）

表紙～第３章まで
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001390459.pdf
第４章以降
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001390460.pdf○所有者不明土地対応事例集（令和３年５月 国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 公共用地室）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001406390.pdf

33

③適切な業務発注の準備業務を発注する際は、適切な仕様や入札要件の設定により、業務に適した業者の選定が可能になるとともに、業者側でも適切な体制を組むことが可能となります。また、発注者（起業者）側が、受注者側の体制等を把握し、それを念頭に業務発注を行うことが、発注後の効率的な業務遂行にとっても重要であるといえます。
④委託方法の工夫
業務委託に関しては、可能な限り発注時期を前倒しすることで業務期間を確保するなど、柔軟な委託方法を検討する必要があります。
また、行政の業務委託発注においては、競争入札方式、プロポーザル方式、総合評価方式などが用いられている一方、業務量と報酬が見合わないといった声や、応募を見合わせたな
どのケースがアンケートから読み取れます。
これらに対しては、例えば積算のために見積りを徴するなど積算内容の精緻化を図る、最低制限価格を導入する、実態に合わせて契約変更（工期延長）を行うなど、現行の運用で可能な範囲で対応していくことが望ましいといえます。
⑤業務の的確な進行と見直し
アンケート調査では、行政からの委託業務で発生した問題に対し、業務期間や報酬に関する問題に対して確実な業務管理や業務効率化を図る一方、増員などで工期に対応していることがうかがえます。
業務発注後は、速やかに契約手続きを進め、業務に着手できるようにすることで、工期を有効に使うことが可能です。また、定期的に打合せを行うことで状況を把握し、必要に応じて業務内容を見直すことも重要となります。

34

第４章 士業アンケート結果
ここでは、士業と行政機関の連携の現状を把握するために実施したアンケートの結果について
ご紹介します。

４－１ 調査概要
調査の概要は次のとおりです。
調査対象

弁護士､司法書士､土地家屋調査士､行政書士､不動産鑑定士､補償コンサルタント

調査方法

各士業団体を通じて、全国の会員（士業）へメールにて配信・回収

回答数

432 票

調査期間

令和３年８月～９月

調査項目○回答士業の概要（種別、法人に所属する士業の人数）○直近１年間程度における行政機関からの委託で実施した業務の内容○行政機関からの相談や委託を受けるに当たって生じた問題・課題○土地所有者探索、用地取得等でこれまでに対応実績のある業務項目○土地所有者探索、用地取得等で、過去の実績によらず対応可能な業務項目

４－２ 調査結果■回答士業の概要（士業別回答数、法人に所属する士業の人数）○小規模な士業が多い
・合計回答数は 432 票で、うち補償コンサルタントが 239 票（67.8%）で、以下、不動産鑑
定士 39 票（9.0%）、土地家屋調査士 33 票（7.6%）、行政書士 28 票（6.5%）、司法書士 27票（6.3%）、弁護士 6 票（1.4%）でした。
・法人に所属する士業の人数は「１～９人」が 228 票（52.8%）で突出しており、２位の「10～19 人」（78 票、18.1%）と合わせ、比較的小規模な士業が多いことを示しています。
・不動産鑑定士は、約 9 割が１～9 人、土地家屋調査士は約８割が 50 人以上との回答でした。
（単位：票）

図法人に所属する士業の人数ランク別回答数35

■直近１年間程度における行政機関からの委託で実施した業務の内容○土地・建物の権利者調査から補償金額の算定までのプロセスで士業連携が多い○土地・建物の権利者調査では、補償コンサルタント以外は司法書士や行政書士と多く連携
・「土地の調査・測量及び建物の調査に関する業務」（309 票、71.5%）を筆頭に、土地・建物の権利者調査から補償金額算定までのいわゆる“上流”のステップで、行政と士業との連携が多くみられます。
・今後の官民連携の強化が期待される「土地及び建物の権利者の調査に関する業務」では、補償コンサルタント以外でみると司法書士や行政書士が相対的に多く連携していることがうかがえます。
・土地家屋調査士の約 9 割は「土地の調査・測量及び建物の調査に関する業務」を受託し、不動産鑑定士の約 8 割は「土地の評価、建物等の補償金額の算定に関する業務」を受託しています。
（単位：票）

注）標記業務は各ステップの中心となる業務内容を表したものなので、第４章４－１に示す士業ごとの「専権業務」と完全に重なるものではありません。

図直近１年間程度における行政機関からの委託で実施した業務の内容別回答数■行政機関からの相談や委託を受けるに当たって生じた問題・課題の内容○委託期間と業務量・報酬のバランスに苦慮
・「委託期間（納期）が短かった」が 186 票（43.1%）で突出しており、「業務量・内容が報酬に見合わなかった」が 114 票（26.4%）でこれに次いでいます。
「依頼が突発的であった」も含め、委託期間に対して業務量と報酬が見合っていないとの問題が指摘されました。
（単位：票）

図 行政機関からの相談や委託を受けるに当たって生じた問題・課題別回答数

36

■受託した業務で生じた課題・問題の解消のための取組○適切に業務を進めるためには体制構築、業務開始後の打合せが重要
・これまでに行政からの発注業務を受託した各士業の事業者において、受託した業務で生じた課
題・問題を解消するために、どのように取り組んできたかを調査しました。
・その結果、業務期間や報酬に関する課題・問題への対応として、確実な業務管理や業務効率化を図ることに加え、士業団体等を通じて発注者（起業者）と日頃から定期的に意見交換を行う
ことで適切な時期の発注を促すとともに、多様な専門家等による協業体制の構築（JV 等）などで対応している例がみられました。
表 課題・問題を解消するために取り組んでいる（取り組んだ）事項の回答例
課題・問題を解消するために取り組んでいる（取り組んだ）事項

行政機関の担当者へ関係書籍や資料の貸し出し及び補償基準、調査算定要領等の考え方、過去の報告書(成果品)の見方等、詳細な説明と教示をお願いしている。

協会の活動を通じて、適正な工期、委託設計項目、実施数量による工期の見直し、委託料の変更などの意見交換会等を行ったことがある。

発注前の事業者



した上で依頼をしていただけるようお願いした。（これらが明確でない案件についへの相談・協議ては見積依頼等があっても謝絶することがあった。）


多様な専門家等による協業体制

依頼の前に、評価条件や評価種別等の条件について確認を行い、前提事項を明確に

数百人～1，000 名の相続人調査が必要になった際には、県内から 30～50 名の受託団を組成して取組んだ。



空き家、空き地、所有者問題等行政連携に取り組んでいるが、問題が複雑多岐に亘の構築（JVっており、単独の士業では対応が難しいケースが少なくない。そのため、法律専門

等）

家、不動産業等実務を行っている者と連携し、ＮＰＯ法人等専門家集団を設立し、対応をしている。


業務初回打合せからのスケジュールの確認を徹底している。



年度末工期の業務については迅速に調査等を実施し、中間協議にて早期に実施数量

受注者との打ち合わせ（工程管を報告するようにしている。
理）

発注者からの資料提供を積極的に促し、円滑な業務遂行を図るとともに、工期までに完了するために調査を完了しておかなければならない時期を発注者へ明示している。

工期延長等、契

地権者対応に想定外の時間を要した場合には、工期の延長を依頼した。

約の見直し



想定外事項が発生した際には、変更契約等の取り交わしをお願いしている。

37

■行政機関からの相談や委託を受けるに当たっての要望・改善点○実態に即した工期や業務価格の設定を求める声が最多○入札・契約方法の見直しや、公告（発注）段階での十分な情報提供を求める声も多い
・これまでに行政からの発注業務を受託した各士業の事業者からは、業務の発注の際における適切な情報の開示、仕様や工期の設定、入札参加資格の要件の設定、調査が長期化した場合の工期延長等の柔軟な対応などに対して要望が寄せられており、委託業務を設計する際には、これらの点について十分留意しておくことが望ましいと言えます。
表

行政機関からの相談や委託を受けるに当たっての要望・改善点の回答例
行政機関（国）からの相談や委託を受けるに当たっての要望・改善点


用地測量であれば、概ねの筆数、権利者数、地図と現地の整合性等



発注者側から見た業務執行上の問題点や難易度（調査対象物件の規模や現状及び納期の緊急度など）業務に関する情報の開示

実際の作業工程

当該地の 14 条地図、既存建物等の建築図面の有無



当該地が地図混乱地域か

所有者が多数もしくは不明者の有無



位置図、測量の実施状況、貸与資料（資料名）



事業が複数年度で継続する場合、過年度の実績



業務として必要な項目が仕様から抜けないように注意

１件当たりの業務量が多く、地元の小規模業者が参画しにくいため、業

適切な業務の仕様

務項目により分割して発注


隣接地所有者等の調査は、別業務として発注



調査業務と登記業務の一括発注



業務に関係する保有資格者数や実績



事業者の規模に応じた手持ち業務量の上限の設定



年間を通じた発注する業務量の平準化

適切な工期設定・複数年契

他の業務と同時に発注する場合は、委託期間を長めに設定

約

相続人の戸籍調査が年度内に確実に終わる時期での発注



相続人が多数のために調査が長期化する場合、工期延長など柔軟に対応

複合部門に跨る業務は各社の専門性を活用するために、ＪＶ形式で受託

入札参加資格の要件

多様な専門家等による協業体制の構築（JV 等）

38

■これまでに対応実績のある業務項目及び過去の実績によらず対応可能な業務項目○土地所有者探索においては、幅広い士業が多様な手段で行政と連携○特定の士業のみが対応可能な業務には留意が必要○対応実績有り、対応可能とある士業でも全ての方が対応できるものではありません
・土地所有者の探索においては、土地台帳や住民票の写しの請求にとどまらず、商業・法人登記の請求、周辺住民への聞き取りなどの多様な手段で、幅広い士業が行政と連携しています。
・これまで対応実績はないものの、対応可能と回答した業務項目も散見されます。例えば、財産管理人に関する業務は、司法書士と補償コンサルタントのみが対応実績があるとして回答していますが、その他の士業においても対応可能であるとの回答を得ています。
・一方で、本ガイドライン３－１でも紹介しているように、不動産の鑑定評価業務や登記手続きに関する業務のように、法令で定められ、特定の士業のみが対応可能な業務や、補償金の算定業務のように、特定の技術や知識を有している士業のみが対応可能な業務も見られますので、発注の際の業務項目の設定において、留意が必要です。
・また、対応実績や対応可能の士業でも全ての方が対応できるものではありませんので、事前に確認するなど留意が必要です。
＜各士業別の対応可能な業務項目＞ ●・・・対応実績有り、 ★・・・対応実績はないが対応可能
弁護士

司法書士

土地家屋調査士

行政書士

不動産鑑定士

補償コンサルタント

登記記録 ●登記記録等の確認・ の取得
権利者調 ●所有者等の査確認●登記記録等の ● 登 記 記 録 等 の ●登記記録等 ●登記記録等の取得●登記記録等の取得
取得
取得の取得●筆界未定地の従前土地の ●土地の境界業務●所有者等の ●筆界確認の★相続人調査 形状調査
●所有者等の確認●所有者等の確認●土地・建物等に確認ための閉鎖●転写連続図の作成関する実態調査
公図等の資料★土地所有者等を特定する
調査★所有者等のための関連情報の代理取得
確認

商業・
法人登記
の請求

●登記記録の調査●休眠担保権の
抹消

土地所有
者等関連
情報
（税務情
報等）の
請求

●登記記録の ●登記記録の調査
調査●委任を受けて ★登記名義人の税務情報の 不明時等の調査
関係人調査★未登記建物の所有者確認●固定資産税課税証明書の取得●過去の固定資産税額や所有者の履歴調査●登記名義人不明時等の関係人調査●未登記建物の所有者確認●消費税等調査のため、所有者より確定申告書の控えを取得

親族への ●
聞き取り●所有者調査や
財産管理人
選任申立に
あたっての
調査

●敷地境界・契約内容等の ●登記名義人が不明
確認
又は遠方居住の際の●登記名義人が不明又は遠方 調査
居住の際の調査●法定相続人への意向●法定相続人への意向確認
確認★法人所有物 ●立退料調査等●法人所有物件の件の企業名 ●法人所有物件の企業名及び 企業名及び住所等の及び住所等 住所等の確認
確認の確認●土地調査・物件・営業補償・事業損失調査

39●登記名義人不明時等の関係人調査●未登記建物の所有者
確認

弁護士
周辺住民 ●
等への聞
き取り

司法書士

土地家屋調査士

行政書士●公示送達申立 ● 土 地 所 有 者 や書類の作成
隣接土地所有者を確認するための聞き取り●地元精通者（町内会長・
区長等）への聞き取り

不動産鑑定士

補償コンサルタント●隣接地等の相隣関係の確認 ●宅地以外に存する●宅地以外に存する工作物、 工作物、動産等の動産等の所有者確認
所有者確認●所有者と管理者の関係、 ●所有者と管理者の物件の経緯に関する調査
関係、物件の経緯に●地元精通者（町内会長・
関する調査●地元精通者（町内区長等）への聞き取り
会長・区長等）への聞き取り

外国に居 ●弁護士会照会 ●在外公館に ● 土 地 所 有 者 や ●相談業務
住してい による、相続 文 書 送 付 し 隣 接 土 地 所 有る所有者 人の現状調査 居住証明・者を確認するの探索に
サイン証明 ための聞き取
関する業
等の整理
り
務
業務
●宣誓陳述調書の依頼●在外公館に文書送付し、居住証明・サイン
証明等の整理業務●各国の邦人団体等へ問い合わせ、ＳＮＳ等を活用した探索●宣誓陳述調書の依頼

財産管理 ●
人に関する調査●相続財産管理 ★不在者の確認、人選任申立に 利 害 関 係 等 の
あたっての
確認
調査

★不在者の確認、財産の確認、●失踪届け等の有無
利害関係等の確認
確認、住所地へ出向き張込み不在の確認

財産管理 ●
人の選任申立●相続財産管理人選任申立て書類の作成

財産管理 ★財産管理人人として として用地
の業務
売却に協力

●財産管理人に ★ 財 産 管 理 人 へ ★財産管理人 ★財産管理人として財産の就任し、財産 の就任、財産として用地 管理、財産の調査及び売却
管理を実施
売却等に
処分等
管理
協力

認可地縁
団体によ
る登記の
特例に関
する業務

●墓地、地縁
団体に属す
土地の整理
等

●司法書士を管理人とする、選任申立
書類整理業務●墓地・ため ★相談業務
池等の地縁
団体や財産
管理組合等
に属する土
地の整理等

土地の境 ★境界確定事件 ★境界確定事件 ●⼟地の境界●官民境界線 ●土地の境界立会等
界確定業 の代理業務の 代 理 業 務 確認のための
の調査
務
（代理権の
⽴会等
範 囲 に 制 限 ●土地境界あり）
確認書の作成●筆界特定申請 ● 土 地 の 境 界 を代理確定するための調査および測量●表示に関する登記のための
官民境界の調査・測慮及び確定

40●町内会所有物件(墓地等)の所有者
情報の確定●⼟地の境界⽴会等●土地・建物等に関する実態調査

弁護士
土地・建
物等に関
する実態
調査

司法書士

土地家屋調査士

行政書士

不動産鑑定士

補償コンサルタント●地番錯綜地等 ●土地、建物の ●事実確認・ ●現地確認の実施●用地取得の対象との不動産現況 登記記録に証明書作成 ●建物（木造・非木造）、なる土地に係る用地確認
⼯作物、⽴⽵⽊調査基づく所在等
測量●登記記録、●営業実態調査●⼟地の復元測量の実態調査
戸籍情報等に ● 地 図 混 乱 地 域●土地・建物の利用実態調査 ●建物（木造・非木造）、基づく所有権 に お け る 不 動●駐車場利用実態調査
⼯作物、
者の調査
産に関する調●移転工法の検討
⽴⽵⽊調査
査●地盤変動影響調査（建物 ●営業実態調査●不動産登記記●土地・建物の利用
損傷）事前・事後録、戸籍情報等★不動産の維持管理計画の実態調査に基づく所有●駐車場利用実態調査
策定
権者の調査★土地等の不動産履歴調査 ●移転工法の検討●⼟地筆界の●地盤変動影響調査
調査・測量（建物損傷）事前・●建物（所在、
事後
種類、構造、
床面積、附属建物等）調査

不動産の
鑑定評価
業務

●用地取得に関する鑑定評価●相続財産の鑑定評価●標準地価格の算定●取得地比準調書の作成●残地補償金の算定●地域福利増進事業に係る補償金算定のための不動産鑑定評価業務及びコンサルティング業務

補償金の
算定業務

●建物等の補償金額の算定 ●標準地価格の算定●営業補償の補償額等の算定 ●取得地比準調書の●残地補償等の算定作成●事業の施行に起因する事業 ●残地補償金の算定
損失に係る費用負担額の ●建物等の補償金額の算定
算定★立退料の算定等●営業補償の補償額等の算定●事業の施行に起因する事業損失に係る費用負担額の算定

土地・建
物等の権
利者との
面談・説
明

★相続関係など ● 表 示 に 関 す る ●事実確認・ ●調査内容及び補償内容の ●調査内容及び補償の相談対応や 登 記 に つ い て 証明書作成 説明
内容の説明
調査結果説明 の 相 談 対 応 や ★相続関係 ●説明記録簿の作成●説明記録簿の作成
等
説明等
な ど の 相 ●契約の承諾依頼●一筆の土地に多数の談 対 応 や ●一筆の土地に多数の権利者 権利者が存する場合
調 査 結 果 が存する場合の処理業務
の処理業務
説明等
●生活再建サポート●生活再建サポート

契約手続 ●成年後見人と ★契約書類のきに関す して各種契約 作成やる業務手続きを実施 リーガル
●契約書作成、 チェック等
レビューの実施★契約書類の
作成や
リーガル
チェック等

● 売 買 契 約 ●相談業務
書、遺産分 ★売買対象不動産の記載内容
割協議書等 適合確認（物件の確認、の作成
権利内容の確認、数量確認
その他）等

41

弁護士

司法書士

土地家屋調査士

行政書士

不動産鑑定士

補償コンサルタント

登記手続 ●
きに関する業務●不動産の権利 ● 不 動 産 の 表 示
に関する嘱託 に 関 す る 嘱 託
登記の代理
登記の代理
●登記原因証明 ●地積測量図(分情報の作成
筆等)、不動産登●代襲・数次相 記規則第 93 条
続発生不動産 た だ し 書 き にの所有権移転 規 定 す る 不 動
登記申請の産調査報告書の作成
代理●休眠担保権 ● 嘱 託 登 記 の ための境界立会抹消
・確定業務等●筆界特定申請
代理

事業実施
に係る手
続き・書
面作成に
関する業
務

●相続人調査、 ★相続人調査、 ● 事 業 計 画 ●公共用地交渉方針の策定 ●公共用地交渉方針の相続人一覧表 相続人一覧表
書・●公共用地交渉資料の作成
策定の作成
事前確認書 ●公共用地交渉及び契約締結 ●公共用地交渉資料のの作成
等の作成
後の移転履行状況等の確認 作成★ 相 続 人 調 ★相談業務●公共用地交渉及び査、相続人
契約締結後の移転一覧表の履行状況等の確認●土地収用法に規定
作成★手続に必要される事業認定申請となる書類
図書等の作成、裁決一式の作成
申請図書及び明渡
裁決申立図書の作成●保安林解除資料作成

その他 ●家庭裁判所へ ●家庭裁判所へ ★所有者不明（所有者 の遺産分割
の財産管理
土地解消に
の探索に 調停等の申立 選任申立書の 関する相談
関する業
作成
務）
●家庭裁判所への遺産分割
調停等の申立書の作成●古い電話帳 ★所有者不明土地の取扱いに等による関するコンサルティング★不動産の特性分析に基づく調査
需要動向のコンサルティン
グ42

参考１ 用語集

用語

ふりがな

解説
土地収用法に基づく裁決の一つ。 裁決書に書かれる事項
は、明け渡すべき土地の区域、明渡しに関する損失の補償、

明渡裁決

あけわたし

明渡しの期限など。 明渡裁決があると、起業者は、明渡し

さいけつの期限までに補償金を支払い、権利者は、土地にある建物などの物件を移転して、期限までに土地を起業者へ明け渡す必要がある。
用地取得の円滑な進捗を阻害することが想定される、多数共

用地アセス

ようちあせ

有地や筆界未定地など個別の要因を「用地リスク」、その要

メント

すめんと

因の調査、把握等を行うことを「用地アセスメント」と呼
ぶ。

後金
遺産分割

遺産分割協
議書

あときん
いさんぶん
かつ

契約金額から前金を控除した残金のこと。
被相続人の死亡によって、共同相続人の共同所有となった遺産を各相続分の割合に応じて分割し、各相続人の単独所有と
すること。

いさんぶん

遺産分割協議書は、遺産を分割するために行った協議事項や相かつきょう続人が取得する相続財産を証するために作成され、相続人が署ぎしょ

名捺印し、保有する文書のこと。
不動産登記法において、一つの登記記録に記録される土地の単

一筆

いっぴつ

位。江戸時代以前より、検地を行う際、土地ごとに所有者、面

ひとふで積などを検地帳に 1 行（１筆）で記載したことから、土地の単位を筆と呼ぶようになったと言われている。

移転工法

移転補償金

営業補償

確定申告

関係人

いてんこう
ほう

起業地内の移転対象となる建物等の移転費用を算定するための工法のこと。再築工法、曳家工法、改造工法、除却工法、復元工法がある。

いてんほし

収用し、又は使用する土地にある物件を移転するための費

ょうきん

用。

えいぎょう
ほしょう

一時的に営業を休止する補償（営業休止補償）、営業の規模を縮小する補償（営業規模縮小補償）や営業を廃止する補償（営業廃止補償）などがある。

かくていし

一年間の総所得を決定して、最終的に納税を完了するための

んこく

申請。

かんけいに
ん

収用する土地の借地権者や建物の所有者、借家人（建物の賃貸借による権利者）など、収用する土地について、土地所有権以外の権利を持っている人 （土地収用法第８条）
43

用語

ふりがな

解説

かんていひ
鑑定評価・

ょうか・ふ

不動産鑑定

どうさんか

評価

んていひょ

不動産鑑定士が専権的に行う不動産の鑑定評価のこと。土地評価とは異なる。

うか
起業者
境界

きぎょうし
ゃ
きょうかい

土地、物件等を収用又は使用することを必要とする土地収用法第３条各号のいずれかに該当する事業を行う者をいう。
（土地収用法第８条）
相互に隣接する所有者が異なる土地と土地の境のこと。
隣接する土地の所有者同士が互いに自己の所有権の範囲を確認

境界確認

きょうかい
かくにん

しあうことをいう。現地において両者が立ち会うことが一般的であるが、写真や図面などを活用することにより、現地以外で行うことや、当事者同士が立ち会わずに行うことも可能である。

法令により、金銭や有価証券またはその他の物品を法務局（供託所）に寄託すること。用地事務の中では、主に土地収
供託

きょうたく

用法による裁決後、関係者が補償金受け取りを拒否した時や不明裁決となったときのほか、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に基づく裁定で行う。

（用地調査
等）共通仕
様書

共有地

公共事業に必要な土地等の取得又は使用にあたり、起業者がきょうつう必要とする各種の調査や補償額の算定等の業務を補償コンサ

しようしょ

ルタント等へ発注する場合に、業務の種別に応じた業務内容（仕様）や手順等を標準化したもの。

きょうゆう
ち

土地所有者が複数いる土地をいう。例えば共同で使用する私道を接続する宅地の所有者数名で共有している場合や、所有者が死亡した場合に相続人が複数いる場合などがある。

きょうゆう
共有物分割

ぶつぶんか

協議によって分割の合意ができない場合、当該土地の共有者

請求訴訟

つせいきゅ

に対して提起する訴訟のこと。

うそしょう
土地、物件を問わず権利を有している者をいう。また、用地
権利者

けんりしゃ

取得等の対象となる者の総称を「権利者」という場合もある。
用地事務においては、土地などを同種の資産と交換するこ

交換

こうかん

と。
一定の要件をみたすと税法上の特例がある。

44

用語
公共補償

ふりがな
こうきょう
ほしょう

解説
公共施設等に対する補償のこと。
相手方の住所、居所その他送達をすべき場所が知れない場合

公示送達

こうじそう

など、裁判所書記官が送達すべき書類を保管しておき、いつたつでも送達を受けるべき者に交付すべき旨を裁判所の掲示板に掲示すること。

公図

こうず

法１４条１項地図・１４条地図の項を参照

国又は地方公共団体の機関が、法令の定める事務を遂行する
公用請求

こうようせ

ために必要がある場合にその事務の種類及び根拠となる法令

いきゅうの条項や利用目的を明らかにして、戸籍の謄抄本等の交付請
求をすること。

戸籍簿

こせきぼ

戸籍が記載されているもの。市区町村で申請・交付される。

こていしさ

固定資産税は、固定資産、すなわち土地・家屋・償却資産にんぜい

対して課される地方税。

こていしさ

市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、具んぜいろせ

体的には、その街路に接する標準的な宅地の 1 平方メートル

んか

当たりの価格のこと。

コンサルタ

こんさるた

発注者の一定の条件の下に諸処の調査、企画、提案、指導、ント

んと助言をする専門家。

固定資産税
固定資産税
路線価

裁決申請

さいけつし
んせい

土地収用法の規定にもとづき、起業者が収用又は使用しようとする土地の所有権又は使用権を取得する権利取得裁決と物件を移転させるための明渡裁決を申請すること。
「不在者財産管理制度」と「相続財産管理制度」がある。
不在者財産管理制度は、土地所有者等が不在者である場合に、家庭裁判所により選任された不在者財産管理人により、

財産管理制

ざいさんか

度

んりせいど

土地等の管理及び保存を行う制度。
相続財産管理制度は、土地所有者等が既に死亡し、その者に相続人のあることが明らかでない場合に、家庭裁判所が相続
財産管理人を選任し、相続財産管理人をして、その相続財産の管理・清算などを行い、残余がある場合には最終的に国庫に帰属させる制度。
同一の所有者等に属する一団の土地などのうち、用地取得の対象

残地

ざんち

とならなかった土地（起業地外）のこと。また、甲土地から乙土地を分筆する分筆登記を行うとき、分筆後の残った甲土地を残地ということがある。

45

用語

残地補償

事業損失
（事損）

ふりがな
ざんちほし
ょう

じぎょうそ
んしつ（じ
そん）

解説
同一の所有者等に属する一団の土地などのうち、用地取得の対象とならなかった土地について、価格の低下、利用価値の減

少等の損失が生じる場合の補償をいう。
公共事業の施行により日陰、臭気、騒音、水質の汚濁等の損害等について費用負担すること。国土交通省の直轄事業では、日陰、テレビ電波障害、水枯渇、地盤変動および太陽光発電設備にかかる事業損失の処理規定がある。
起業者は、公共の利益となる事業のために土地を収用し又は使用するときは、土地収用法の定めに従い事業の認定を受けなければならない。（土地収用法第３条、第１６条）

事業認定

じぎょうに

事業認定庁は、起業者が当該事業を遂行する充分な意思と能んてい力を有し、事業計画が土地の適正且つ合理的な利用に寄与するものであり、土地を収用し又は使用する公益上の必要があるものであるときは、事業の認定をすることができる。（土地収用法第２０条）
公共事業の用に供するため資産を収用等された者に対する各種の課税の特例制度は、事業施行者や代行買収者の発行する「証明書」を基礎として適用される制度となっている。
そのため、事後の問題発生を防止するため、課税の特例の該

事前協議

じぜんきょ

当、非該当等を事業施行者と所轄税務署等との間で事前に確うぎ認し合うこととしている。
なお、この事前協議制度は、法律の規定に基づくものではな
く、あくまでも国税庁側からの「協力のお願い」に基づくものですが、用地取得後のトラブル防止のため、用地取得に先立ち実施している。

証明書

嘱託登記

所有権
生活再建
成果品

しょうめい
しょ
しょくたく
とうき

ある事柄が真実であることを明らかにした書面。
民間が登記所に対し、登記を求める場合には、登記の申請を行うのに対して、官公庁が登記所に対し、登記を求める場合には、登記の嘱託を行うこととされている。

しょゆうけ

物を全面的に支配する物権。法令の制限内で、目的物を自由んに使用・収益・処分できる権利（民法第２０６条）。

せいかつさ
いけん
せいかひん

関係者の移転後の生活の再建に関する内容
業務委託等で作成した、測量調査結果や補償金額算定書等の
こと。

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用語

ふりがな

解説
取得する土地（土地の附加物を含む。）に対しては、正常な

正常な取引
価格

せいじょう

取引価格をもって補償する（補償基準第 8 条）。客観的な交なとりひき

換価値を表しているもので、市場性を有する不動産についかかくて、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格。
公証人が私署証書（作成者の署名、署名押印又は記名押印の

宣誓陳述調
書

せんせいち

ある私文書のこと）に認証を与える場合において、当事者がんじゅつち

その面前で証書の記載が真実であることを宣誓した上、証書ょうしょに署名若しくは押印し、宣誓認証を受けた文書のことを言い
ます。

相続税路線

そうぞくぜ

価

いろせんか

路線価等は、1 月 1 日を評価時点として、1 年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格（時価）の80％程度を目途に評価しています。
相続人となるべき者が、相続開始以前に死亡その他の事由に

代襲相続

だいしゅう
そうぞく

よって相続権を失っている場合に、その者の直系卑属がその者と同一順位で相続人となること。
代襲相続は、相続人のうち、被相続人の子と兄弟姉妹のみ認められる。
他人が所有する土地を自己の土地の便益のために使用収益する場合に契約に基づいて設定する権利で、他人の土地を通行

地役権

ちえきけん

する通行地役権、流水を引くための引水地役権、電線路施設のための地役権等がある。なお、地役権を設定する他人の土地を承役地と、地役権設定の目的となる自己の土地を要役地という。（民法第２８０条）
地価公示法に基づき、毎年１月１日時点における都市計画区
域内の標準地の正常な価格を調査公表する制度。

地価公示

ちかこうじ

公示価格は、土地鑑定委員会により決定され、各標準地について２人以上の不動産鑑定士によって行われた鑑定評価と基礎としている。
【地価公示法第２条 参照】

地権者

ちけんしゃ

補償基準第２条第４項に規定される「土地等の権利者」の略
称。

ちじょうけ

他人の土地において、建物等を所有するために、その土地をん

使用する物権（民法第２６５条）。

地図混乱地

ちずこんら

登記所に備え付けられた公図に描画されている土地の区画や位

域

んちいき

置、形状が実際の筆界と大きく異なっている地域。

地上権

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用語

ふりがな

解説
不動産登記法における、土地の面積を表すものであり、不動産

地積

ちせき

登記規則第１００条の規定により「水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てる。」ものとされている。
分筆登記等の土地の地積を明かにする必要がある登記申請の際

地積測量図

ちせきそく

に添付する図面のことで、過去に添付された地積測量図は、登りょうず

記所に保管されており、誰でもその写しの交付を受けることができる。

地籍調査とは、１９５６年に制定された国土調査法に基づく調査の一つで、市町村などが主体となって、土地における地籍の明確化を図る目的で、土地の所在、地番、地目および境
地籍調査

ちせきちょ
うさ

界の調査と、登記簿に記載された所有者に関する確認、並びに境界の測量および地籍に関する測定を行うこと。その調査の結果に基づいて作成された地図を地籍図という。
・地籍図などが法務局に送付されると、登記簿の地目や面積が訂正され、課税の公平や権利の保全、円滑な土地取引、災害時の復旧などに寄与する。
仲裁は、補償に関する事項に限って、両当事者からの申請を

仲裁

ちゅうさい

要件として、知事が任命する仲裁委員が仲裁判断（確定判決と同じ効果がある）を行うことで、紛争の解決を図るもの。
（土地収用法第１５条の７）

転写連続図
同一状況地
域

てんしゃれ

登記所に備え付けられている地図を転写し、各図を複写してんぞくず連続させた地図のことを言います。

どういつじ

用途的地域を地域的特性に着目することによって、その状況

ょうきょうがおおむね同一と考えられ区分された地域を同一状況地域と

ちいき

いう。
一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記の記録のこ

登記記録

とうききろ

と。登記記録に記録されている事項を証明した登記事項証明書

くは、誰でも登記所で交付を受けることができる。（不動産登記法第２条第５号）
不動産登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局、地方

登記所

とうきしょ

法務局又は、支局、出張所がつかさどっており、これらの役所を登記所と呼んでいる。全国に約４００庁の登記所がある。

家財道具等の普通引越荷物として取り扱うことが適当な屋内
動産

どうさん

動産と、木材、庭石等で容量及び重量で台数による積算を行うのが適当な一般動産に分けられる。

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用語
都市計画
（都計）

ふりがな

解説

としけいか

健康で文化的な都市生活と機能的な都市活動を確保し、都市く（とけの健全な発展と秩序ある整備を図るための都市に関する総合い）

的な計画のこと。略して「都計」ということもある。
土地収用法は、憲法第２９条第３項の規定を受け、土地等の収用に関する手続きを定め、特定の公共の利益となる事業の用に供するために、正当な補償の下に、土地収用法の定める

土地収用

とちしゅう
よう

手続きに従い、権利者の意思に関わりなく、強制的に土地所有権等を取得することをいう。
その手続きを大きく分けると、具体の事業が「公共のため」の事業であるか否かを認定する「事業認定手続」と、被収用者に対し「正当な補償」を決定する「裁決手続」の２つに分
けられる。

土地台帳

土地評価
取引価格

とちだいち

1960 年に廃止された旧土地台帳法において規定されていた、ょう所有者や面積などの土地の状況を明かにした台帳のこと。

とちひょう

公共用地の取得に伴う損失補償基準に基づく土地の補償額算か定のこと。不動産鑑定評価とは異なる。

とりひきか

土地の売却価格のこと。土地取引はそれぞれ異なった事情、かく時期等があり、正常な取引事例を求めることが重要
平成３年の地方自治法の改正にて導入された、市区町村長の

認可地縁団

にんかちえ

体

んだんたい

認可を受けた地縁団体（町又は字の区域その他市町村内の一定の区域に住所を有する者の地縁に基づいて形成された団体）が法人格を取得し、不動産の所有権登記名義人等になることができる制度。

認定庁
幅杭

にんていち
ょう
はばぐい

事業の認定に関する処分を行う機関をいう。
事業を施行するために必要な用地の取得範囲を示すために打設する杭。
不動産登記において、表題登記がある一筆の土地とこれに隣接

筆界

ひっかい・

する他の土地との間においてその境を構成する二以上の点及び

ふでかい

これらを結ぶ線（不動産登記法第 123 条第 1 項）。所有権の範囲を表す「境界」と一致していないこともある。
筆界は、土地の所有権者の合意によって変動することはでき

筆界確定

ひっかいか

ず、筆界を確定させるためには、筆界確定訴訟を提起する必要

くていがある。土地の所有者が、筆界の位置について異議がないことを確認し合うことは筆界確認という。

49

用語
筆界特定

非木造

標準地

復元測量

ふりがな
ひっかいと
くてい
ひもくぞう
ひょうじゅ
んち
ふくげんそ
くりょう

解説
土地の所有者などの申請に基づいて、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定することを言います。

柱、梁等の主要な構造部が木材以外の材料により建築されている建物のこと。
標準地とは、同一状況地域内の各画地の代表であって、価格を形成する個別的要因が概ね標準的と認められる一つの画地をいう。
境界確認に際し地積測量図等、既存の測量成果がある場合に、その測量図を現地に復元する作業。【「国土交通省公共測量作業規定」第４章第４節】

物件

ぶっけん

事業に必要となる土地に存し、移転の対象となる物。

筆

ふで一筆の項を参照

不動産登記規則第９３条に規定された、土地家屋調査士が代理人として登記申請をする場合に作成し登記申請の際に提供
不動産調査
報告書

ふどうさん

するもの。登記官は、表示に関する登記をする場合には、実

ちょうさほ

地調査を行う必要があるが、この報告書、その他の申請情報

うこくしょに併せて提供された情報又は公知の事実若しくは登記官が職務上知り得た事実により登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは実地調査を行わないことができる。
不動産登記は、不動産の表示（所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積等）及び不動産に関する権利（所有

不動産登記

ふどうさん

者の住所、氏名、抵当権設定の内容、所有権移転の内容等）をとうき

公示することによって、国民の権利の保全を図り、取引の安全と円滑に資することを目的としており、その事務は登記所で取り扱っている。

分筆

ぶんぴつ

墳墓

ふんぼ

一筆の土地を二筆以上の土地に分割すること。二筆以上の土地を一筆に合併することを合筆という。

物件のうち、墓等のこと。
登記所に備え付けられている、一筆ごとの土地の区画が明確に

法１４条１

ほう１４じ

されている図面を地図のこと。１４条１項地図ともいう。な

項地図・１

ょう１こう

お、地図が備え付けられていない地域においては、土地の位

４条地図

ちず

置、形状が表示された、「地図に準ずる図面」（公図）が備え付けられている。（不動産登記法第１４条）

前金

まえきん

契約書に基づき関係者へ支払う補償金の一部。なお、後金は契約金額から前金を控除した額である。

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用語
立竹木

ふりがな
りゅうちく
ぼく

解説
物件のうち庭木等、用材林及び収穫樹等のこと。
裁決申請後において、補償金等の裁決事項について起業者と権利者の間で合意に達し、委員会がこれを認めることにより

和解

わかい

裁決をせずに収用手続を完結させる制度。和解は、裁決があったのと同じ効果がある。
（土地収用法第５０条）

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参考２ 用地調査等業務共通仕様書（案）

用地調査等業務共通仕様書（以下「仕様書」という。）は、国土交通省の地方整備局の所掌する国の直轄事業に必要な土地等の取得等に伴う測量、調査、補償金額の算定等業務（以下「用地調査等業務」という。
）を請負に付する場合の業務内容その他必要な事項を定め、もって業務の適正な執行を確保するために作成されています。
なお、発注にあたっては、所属されている地方公共団体が定めた仕様書によるとともに、仕様書に定めのない事項については、仕様書とは別に定める特記仕様書によるものとし、適用に当たっては特記仕様書を作成するようにしてください。
また、用地補償総合技術業務、用地調査点検等技術業務及び用地アセスメント調査等業務については、別に定める各共通仕様書によるものとしてください。

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