トピックス

2021 年 8 月 2 日

しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp

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2021 年 8 月 2 日

住宅も高すぎる：米国の金融政策と格差問題の視点からパラレルワールド？
「パラレルワールド（並行世界）」は、実在するのでしょうか。現実世界が感染症に苦しむ一方、資産市場という特殊な世界では、昨年春以降、米欧株などが大きく上昇しているのです（足元は、やや伸び悩み）。
一見すると「別の地平」での出来事のように見えるのは、株価の上昇だけではありません。昨年、世界経済が崩壊寸前に至ったにもかかわらず、株価に加えて住宅価格も主要国で上昇し（図表 1）、今もそれが続いているのです。これは住宅保有者にとって歓迎すべきことですが、住宅高の弊害も目立ってきました。
住宅価格と金融政策
住宅に関して金融市場の参加者が注視するのは、とりわけ米国における動向です。住宅価格や家賃は、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が金融政策を講じるにあたり考慮すべき要素として、非常に重要だからです。
米住宅価格の上昇は現在加速しており（図表 2）、これには複数の要因があります。まず、リモートワークの定着見通しを背景とした、広い住宅に対する需要の増加です。さらに、金融緩和に伴う住宅ローン金利の低下も、住宅購入を促しています。供給面では、木材価格の高騰などが住宅の建設を制約しました。
インフレ率への影響
住宅高に伴う家賃の上昇は、消費者物価指数などの物価指標に反映されます（米国の場合、消費者物価指数に占める家賃関連のウエイトは約 3 割）。したがって住宅の値上がりは、インフレ率を押し上げます。
インフレ率が高止まりすれば、ＦＲＢは、金融緩和策の修正（債券購入額の減額や利上げ）を前倒しせざるを得ません。しかし現行の金融緩和策は、昨年来の株価や住宅価格の上昇をサポートした、大きな要因です。そのため、インフレを受けた金融緩和の急激な修正は、金融・住宅市場の混乱を招きかねません。
2000 年代との違いだからこそ、住宅価格を抑えるべく緩和策を徐々に修正すべき、といった声が、ＦＲＢ内からも出ています。懸念されているのは、インフレの加速に加え、住宅バブルの発生と崩壊による経済への打撃です。
ただし、2000 年代の米住宅バブル時と現在では、様相が異なります。住宅ローンの審査基準が厳しくなったため、今般の住宅高をもたらしているのは、主に富裕層なのです。一方、信用力の低い人（サブプライム層）の住宅購入は困難になっており、今の住宅高は、富の格差という米国の悩みを増幅しています。
住宅高騰と格差問題とはいえ住宅高は、経済正常化に伴い落ち着くかもしれません。旅行や娯楽などへの支出増で、住宅取得へ回る貯蓄が減る、と考えられるからです。また最近、木材は値下がりに転じています（→住宅供給増？）。
それでも米国において、住宅高による格差拡大は、コロナウイルス流行前からの大きな社会問題です。
よってＦＲＢやバイデン米政権は、これを直視せねばなりません。住宅価格は、国民生活という現実世界に対し、多大な影響を及ぼします。住宅市場は結局、パラレルワールドでも別の地平でもあり得ません。

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図表1．各国の住宅価格上昇率（2020年10-12月期、前年同期比、％）図表2．米国の住宅価格指数（前年比、％）
2015101005-100(注)各国の一般的な住宅に関し、公式統計等を用いて算出したもの（出所）Knight Frank Research よりデータを取得し、しんきん投信作成-20
20012006

2011

2016

2021
（年、月次）（注）S&P CoreLogic Case-Shiller Index（20-City）。2021年5月まで（出所）Bloomberg よりデータを取得し、しんきん投信作成（チーフエコノミスト※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

辻 佳人）

トピックス2021 年 8 月 2 日

しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
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