ＵＲ賃貸住宅の除却方針を撤回し、修繕義務の履行を求める意見書

自由法曹団

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第１章

はじめに

････････････････････････････････････････････１頁

第２章

これまでの経緯等－ＵＲ住宅問題の背景･･････････････････３頁

第３章

実態－高幡台団地現地調査から･･････････････････････････６頁

第４章

高幡台団地７３号棟の耐震性能について･･････････････････９頁

第５章

環境破壊からの視点･･････････････････････････････････１８頁

第６章

ＵＲは誤りを繰り返してはならない･･･････････････････２０頁―公団住宅建替問題が投げかけるもの

第７章

法律上の問題点･･････････････････････････････････････２４頁

第８章

終わりに････････････････････････････････････････････２６頁

執筆者一覧

ＵＲ賃貸住宅の除却方針を撤回し、修繕義務の履行を求める意見書
第１章

はじめに

１

ＵＲ賃貸住宅の削減・解体方針
草刈隆郎日本郵船株式会社代表取締役会長が議長を務めた「規制改革・
民間開放推進会議」は、２００６年１２月２５日の「規制改革・民間開放の推進に関する第３次答申」において、独立行政法人都市再生機構（以下「ＵＲ」という。）の賃貸住宅事業について次のことを答申した。
① 建替え事業を厳選するべきこと② 建替え事業に伴う整備敷地（余剰地）の売却促進による資産圧縮に努めるべきこと③ ＵＲの持つ７７万戸の賃貸住宅について削減目標を明確にすべきこと
この答申は、結局のところ、ＵＲ賃貸住宅の削減と余剰地の売却を要求するものであった。
そして、ＵＲは２００７年１２月２６日「ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編方針」を策定し、約７７万戸のＵＲ賃貸住宅のうち約８万戸を２０１
８年度までに削減するものとした。
さらに、ＵＲは、８都道県の１７団地にある賃貸集合住宅２４棟（１９５０戸）について耐震改修を断念して解体・除却することを決定したとのことである。対象は、東京都日野市の高幡台、千葉県千葉市の幸町、埼玉
県春日部市の武里、熊本県熊本市の武蔵ヶ丘にＵＲが所有する団地内の１１棟（９７２戸）と、北海道・関東・中部・九州各地方に民間と共同所有
する１３団地１３棟とされている。

２

ＵＲの説明義務違反・修繕義務違反と借家権・居住の平穏の侵害
しかし、そもそもＵＲは賃貸住宅の賃貸人として民法６０６条１項により賃貸住宅を修繕する義務を負っているのであるから、耐震性に問題があり危険性がある場合には、速やかに全住民に耐震性に関する全ての資料を配付・説明したうえで、必要な修繕計画を説明し、住民との合意に基づいて速やかに修繕を実施すべきものである。
修繕義務を果たさないまま住民を転居させて賃貸住宅を解体・除却することが許されないことは当然である。
しかるに、ＵＲは、上記１７団地について、住民に何ら説明することな
く一方的に耐震改修を断念して解体・除却を決定し、住民に２年以内に移1転するよう求め、住民が除却計画の撤回と耐震対策を求めてもこれに全く応じようとしないばかりか、住民が耐震改修の要否及び可否を判断するために必要な資料の開示と説明を求めてもこれに応じず、住民を著しく不安な状態に陥れている。
ＵＲのかかる行為は、耐震改修の要否及び可否を判断するために必要な資料の開示と説明を怠っておきながら、耐震強度不足で補修が難しいなどと住民を不安に陥れて立ち退きを要求するものであり、賃貸人としての説
明義務と修繕義務を怠り、住民の借家権と居住の平穏を侵害するものであって、到底許されるものではない。
３

本意見書の趣旨
自由法曹団は２００８年１０月２０日の総会で「ＵＲ住宅除却方針の撤回を求める決議」を採択し、ＵＲに耐震改修工事を行うよう求めた。
また、「高幡台団地７３号棟に住み続けたい住民の会」と「国民の住まいを守る全国連絡会」と自由法曹団東京支部の主催で「高幡台団地７３号
棟問題を考える弁護士・建築家と住民の懇談会」を２００８年１２月７日に開催し、高幡台、幸町、武里の各団地の住民、「国民の住まいを守る全国連絡会」のメンバー、建築家、団員弁護士など５８名が参加して、現地見学と懇談及び個別相談を行った。
さらに、自由法曹団は２００９年１月１７日の常任幹事会で「ＵＲ住宅の住民を支援し、除却方針の撤回と耐震改修を求める決議」を採択した。
本意見書は、これらの経過と活動を踏まえ、「国民の住まいを守る全国連絡会」のメンバーと建築家と団員弁護士の共同執筆により、(1)ＵＲ住宅問題の背景、(2) 実態－高幡台団地現地調査から、(3) 高幡台団地７３号
棟の耐震性能について、(4) 環境破壊からの視点、(5) ＵＲは誤りを繰り返してはならない－公団住宅建替問題が投げかけるもの、(6) 法律上の問
題点を明らかにし、ＵＲに対し、除却方針の撤回と耐震改修を求めるとともに、「ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編方針」やその背景にある財界と政府の市場原理主義に基づく政策の転換を求めるものである。
派遣村に端的に現れたように、市場原理にまかせたのでは人間らしく生きるための最低限の住まいすら保障されないのが現実である。住まいは人間らしく生きるための最低限の人権であり、それを保障し向上させるためにはＵＲ賃貸住宅の削減ではなく充実強化こそが必要である。「良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図り、もって都市の健全な発展と国民生活の安定向上に寄与すること」を目的とするＵＲは、その本来の責務を果たすべきである。

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第２章

これまでの経緯等－ＵＲ住宅問題の背景

１

一連の経緯の確認
第１章の「はじめに」で、問題の重要な背景に「規制改革会議」の答申があることが明らかにされている。その流れを簡単に確認しておくと、①
２００６年１２月２５日「規制改革・民間開放推進会議」の「第３次答申」⇒②２００７年６月２２日閣議決定（安倍内閣）「規制改革推進のための３
か年計画」（①の閣議決定）⇒③２００７年９月１２日国交省「独立行政法
人都市再生機構整理合理化案」（②を受け国交省がアレンジしたもの）⇒④
２００７年１２月２４日閣議決定（福田内閣）「独立行政法人都市再生機構
整理合理化計画」（②と③をミックスしたもの）⇒⑤２００７年１２月２６日「ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編方針」の決定・発表（④の具体化）⇒⑥２００７年１２月２６日８都道県１７団地の「耐震化方針（解体・除却）」の決定（⑤の一部をさらに具体化）、という一連の流れとなっている。
これを見るとＵＲ住宅問題は、財界・政府の基本方針が背景となっていることがよく理解できる。
そして、２００８年のこの問題をめぐるたたかい、取り組みが展開され年末を迎えた段階で、⑦２００８年１２月２２日「規制改革推進のための第３次答申」（規制改革会議）が出された。この「第３次答申」は２００９
年３月末に麻生内閣によって閣議決定される予定である。

２

直近の動きと背景の変化
０８年１２月２２日の「第３次答申」が前記一連の動きの最新版である。
その中身は、第１に、０６年１２月２５日の「第３次答申」以来、堅持している基本方針の確認とその徹底である。答申は最初の「問題意識」でそのことを強調している。
「賃貸住宅事業に関しては、現在の戸数規模が過大であり、セーフティネットとしての役割を果たしていく上で問題が多く、機構本来の役割を果たすべきという観点から、公営住宅階層の居住者が大半を占めている物件の地方公共団体への譲渡などの検討、・・・約７７万戸の賃貸住宅の適正化に向けた削減目標の明確化、定期借家契約の幅広い導入、管理業務における業務効率化と管理コストの削減を図るべきである。」とし、「しかし、これらについての進捗は十分とは言えず、当会議としては、機構の組織の在り方について抜本的に見直すべきと考える。」と言っている。
つまり「戸数規模が過大、７７万戸の削減目標の明確化」を重ねて言及しているが、進捗は十分とは言えない（居住者のたたかいと運動の広がりによって財界・政府・ＵＲの思惑通りには進まない）と述べているのであ3

る。
そして第２には、賃貸住宅事業の役割とその認識について、一定の変化が見られることである。それは「賃貸住宅事業については可能な限り早期に官民役割分担を明確にしていく仕組みを構築し、民営化すべきものや引き続き官営で対応していくべきもの等、幾つかの業態を想定した将来像を提示していくべきである。」とし、「機構の賃貸住宅事業のすべてを民営化（全部民営化）するのではなく、民営可能な部分のみを機構から切り離して民営化（部分民営化）する手法が有力となる。」というのである。
これまでの基本方向であった賃貸住宅事業全体の民営化は（公営住宅階層の居住者が大半を占める団地住宅の自治体への譲渡・売却が前提となるが、その実現は絶望的であるので）できないと判断、官営（住宅セーフティネット）で対応していくものと、部分民営化（都心部等の高家賃住宅や土地等の分捕り合戦が考えられる）を検討していくというものである。
これは、今回の一連の経緯のスタートとなった２００６年１２月の「規制改革会議答申」や２００７年６月の安倍内閣の閣議決定の認識と比べると大きな変化が見られる。その背景には、昨今の住宅事情の悪化、住宅問
題の重要性の高まりとともに、ＵＲ住宅居住者の高齢化・低所得化の進展と定住の高まりがあり、住宅セーフティネットの構築が不可欠となってきていることがあげられる。そして、高幡台団地居住者のたたかいをはじめとして、多くの団地居住者の居住の権利の実現をめざす運動の高まりが民営化に大きな歯止めをかけているといえるのである。
３

耐震を名目とした団地住宅の「解体・更地化」の背景にあるもの
ＵＲ住宅問題の背景は以上述べたものであるが、問題の目的や狙いは「ＵＲ住宅の民営化」にある。そのために「はじめに」にある「建替え事業の厳選」、「建替え事業に伴う余剰地の売却促進による資産圧縮」、「削減目標」がある。その一つひとつの説明は避けるが、「資産圧縮」、「賃貸住宅削減」
は何のために行うかということが「解体・更地化問題」の背景にある。
現状のＵＲを民営化するためには、２つのことをクリアすることが必要条件となっている。一つは総資産利益率を高めることである。これは総資産利益率（％）＝（当期純利益÷総資産）×１００＝（６０７億円÷１兆６千億円）×１００＝０．５２％（２００６年度の決算数値によよるもの）と算出され、現状のＵＲの総資産利益率は民間不動産大企業の０．８％～
１．０％を大きく下回っている。民営化するためには総資産を大幅に圧縮する（利益に貢献しない住宅・土地の削減・売却）ことが急ぎ求められていたのである。そこから削減、土地の売却等が出ているのである。「解体・4

更地化」の背景には、この「資産圧縮」があり、手っ取り早く「耐震不足」
を掲げれば「住宅削減がしやすい」ということで、高幡台団地７３号棟をはじめとする住宅団地が選定されたのである。
そして、住宅削減（１０年間で８万戸の削減）は必然的に家賃の減収をもたらす（総資産利益率の分子の減少）ので、それを補てんするには家賃の大幅引き上げが必要だが、それはできない（市場家賃化している事情もあり）。そのため、住宅削減後の土地を借地化し（立地と利便性の良い土地が対象）、高額の借地料を取り、家賃減収の穴埋めにしていくことが考えられているのである。
耐震問題を理由とした「解体・更地化」の対象となっている団地の中心
施設の住宅と土地は、これにぴたりと該当しているのである。
民営化のためのいま一つの条件は、繰越欠損金（累積赤字）の穴埋めである。これは「地価下落等の影響を受け、主にニュータウン事業、既成市街地整備等に係る保有地において含み損が発生したことにより、約７，３００億円の繰越欠損金が生じ、機構経営にとって、極めて厳しい状況が明らかになった」（２００５年７月発表）というもので、この時点での機構の資本金は約９千億円、資本金の大半が欠損する経営破たんに近い状況であった。この繰越欠損金は毎年度の純利益によって穴埋めが行われ２００４
年度～２００７年度の４年間で計３千億円が穴埋めされた。その原資の大半は賃貸住宅からの利益である（例えば２００７年度は２８０億円が投入された）。２００８年度当初で４，３００億円の欠損金が残っており、賃貸住宅とその土地の売却（今回の「解体・更地化」の中で民間と共同所有す
る市街地住宅１３団地１３棟はこれに該当する）の拡大と処理を急いでいるのである。
耐震を名目とした団地住宅の「解体・更地化」の背景は以上のものであり、住宅削減と民営化推進は深く結びついているものである。２００７年
１２月２６日の「再生・再編方針」と一体で方針決定された経緯からも明らかである。そして、ＵＲ本社作成の資料では高幡台（ストック活用）、千葉幸町（団地再生・複合型）、埼玉武里（団地再生・集約型）、熊本武蔵ヶ丘（用途転換）と「再生・再編方針」の４つの類型ごとに一つずつ選定され、民間と共同所有の市街地住宅の譲渡（売却）と合わせ、機構当局の統一的な指示によって「解体・更地化」を進めてきたのである。
しかし、その最大の根拠となっていた「全部民営化」は断念の憂き目となったのであり、ＵＲ住宅のセーフティネットの構築、公的住宅としての官営化が大きく求められる局面の転換となっているのである。いまこそ「解体・更地化」の方針と実施は撤回し、安心して住み続けられるＵＲ住宅と

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しての再生が強く求められている。
第３章

実態－高幡台団地７３号棟現地調査から除却方針が、住民の生活を破壊するものであること、住民に対して立ち退きを要求するにあたってＵＲが十分な説明を行っていないことについて、高幡台団地７３号棟を具体例として説明する。
１

高幡台団地７３号棟の現況
２００６年から住宅の耐震補強について調査検討を進めていたＵＲは、
２００８年２月、突如、全国１７団地の賃貸集合住宅２４棟を除却（解体・更地化）する方針を打ち出した。その中に、高幡台団地７３号棟が含まれていた（以下「高幡台団地７３号棟」を「７３号棟」という。）。
７３号棟は扇状に広がる高幡台団地の要の位置にある１１階建ての建物である。３階より上位階が住居部分であり、その戸数は団地の全戸数の１割以上を占めている。１階部分は団地の集会所と商店街からなり、スーパ
ーマーケット、銀行のＡＴＭ、郵便局、診療所、歯科医院、クリーニング、
飲食店、肉屋など、団地の住民や近隣の住民の日常生活に必要な商店が入居している。商店街の前は綺麗に整備された広場となっており、団地の住民や近隣の住民が買い物や散策をしたり、子供たちが安心して遊べる場となっている。
高幡台団地は昭和４０年代に建設され、他の建物はエレベーターを備えていないが、唯一７３号棟だけはエレベーターが設置されている。階段での昇降が困難な住民には不可欠の施設であり、他の建物に代え難い機能的価値を有している。
７３号棟の住民の多くが長年団地に住み続け、その世帯主の年齢構成も６０歳代以上が過半数を占めている。長年居住してきた住民にとって７３号棟こそがもっとも安心して生活できる「住み慣れた我が家」なのである。
このように、７３号棟はまさしく団地及びその周辺地域の中心的施設として住民のコミュニティの核としての役割を担うとともに、実際に居住する住民にとっても、他に代え難い価値を提供してきた。

２

ＵＲの除却方針は住民に様々な混乱をもたらしたこと(1) 先述したように、２００８年２月ＵＲは突如７３号棟を除却するとの方針を打ち出した。住民らは、それまで、耐震補強工事の間こそ、仮住
まいしなければならないかもしれないが、補強ができたなら、当然に、

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また同じ住居に住めるものと考えていた。そこへ突然、家主側から、住居を明け渡して欲しいと申し出がなされたのであるから、その衝撃は大きかった。
既に３０年以上も住み続けているという住民は、「慣れ親しんだこの団地からの引っ越しなど、今更、考えられない。
」と、怒りと困惑を口にした。ほかにも、「他の棟では、エレベーターがなく、日常生活にも困難がある。７３号棟だから、生活できている。」「７３号棟は、１階に郵便局
や銀行、診療所、集会室、商店などもあり、団地の中核的な建物である。
それがなくなることは、７３号棟だけの問題ではなく、団地全体、いや、団地を含めた地域の問題だ。」などの声が挙がった。何も悪いことをしていない自分達住民が、どうして突如、立ち退き・明け渡しを迫られなけ
ればならないのか、到底納得をすることはできず、住民はＵＲに当然納得のいく説明を求めることになる。
(2) ＵＲの住民に対する対応
ところが、家主であるＵＲは、「補修については検討したが、耐震補強
工事には費用がかかり過ぎることが判明した、除却しかない」という結論を住民に対して繰り返した。７３号棟１階に住民の転居に関する相談を受け付ける事務所を設置し、「意向調査表」を配布するなど、明け渡しは既定方針であるかのような対応をとり続けた。
住民側が、ＵＲ側の相談員に対してなぜ除却するのかと問い合わせても、「除却は決まったことですから、説明しません。
」「立ち退きを前提とした相談にしかのれません。」と対応した。
そのため、「なぜ、耐震補強工事ができないのか。百歩譲るとしても、
何故建替えしないのか」「説明会でスライドを見せられただけで資料など提出されていない」「取り壊した後どうするのか、その説明がなく先が見えない」「いきなり『退去せよ』とそれ以外の選択肢はないような言われ方をされ、以後も住民の声に耳を傾けようとしない」「２年前の入居だが入居時には何の説明もなかった。機構は無責任だ」と住民側の不安と疑惑はますますふくらんでいった。
(3) ７３号棟の存続を願う住民の声先述したとおり、７３号棟は団地の中心的施設であり、他では代え難い価値を有する建物である。住民達は、「高齢者には７３号棟にある商店や診療所は必要。車を持っている人は別にしてバスに乗って駅前まで行
くのは大変。」「エレベーターがあるから生活できていたのに、ないところに転居したら生活できなくなってしまう。」「年寄りにとって、友人も知り合いも居ないところに引っ越すということは不安ばかりだ。」「定年7になってやっとのんびりと思ったら７３号棟から出て行けと言われても納得できない。何とか住み続けたい。」「終の棲家と思ってここまで来た。
ここで死にたい。」など７３号棟の存続を願う団地住民の切実な要望が挙がった。
(4) 「高幡台団地に住み続けたい住民の会」の活動
住民らは、同年４月２５日、「高幡台団地７３号棟に住み続けたい住民の会」（以下「住民の会」という。）を立ち上げ、除却計画の撤回と耐震対策を求める署名を集め、同年６月１８日、ＵＲに提出した。
また、「住民の会」の中で議論を重ねるうち、なによりまず、なぜ７３号棟を除却しなければならないのか、明け渡しをしなければならないという、その理由を十分に聞こうという点で、一致するようになっていった。同年９月１８日、「住民の会」は、ＵＲに対して、「独立行政法人等の保有する情報の公開に関する法律」にもとづく情報公開請求を行った（正式受理は同月３０日）。
開示を要求した項目は、大きく分けて、①耐震性を検証するために必要な客観的資料（高幡台団地７３号棟の設計図または構造図等その構造が分かる書類一式、耐震診断結果の詳細、耐震診断をした財団法人住宅管理協会との契約書など）、②除却しか方策がない、すなわち、改修工事には費用がかかり過ぎるという判断を基礎づける財政的な資料（耐震化
方策の金額見積り額や解体にともなう解体費用見積り額、住民らの移転費用の算出根拠、およびそれらの経過がわかる資料など）、③住民・地元
自治体に対して取られた手続を検証するための資料（高幡台団地自治会、団地内の店舗、住民ら、地元・日野市への各説明会の資料）など、である。
「住民の会」が求めた上記の資料は、いずれも、ＵＲ側の主張を検証する上で、必須のものであった。
にもかかわらず、ＵＲは、「犯罪の予防、公共の安全と秩序の維持に支障を及ぼす恐れがある」などという理由で、多くの資料を、非公開、あるいは、表紙だけを公開する「一部非公開」にした。
住民らは、同年１２月３日、怒りを込めて、異議、あるいは、再度の開示請求をした。
第４章

高幡台団地７３号棟耐震性能について

次に、ＵＲの一部開示した耐震診断結果の資料を検討した結果、第１に、７３号棟がそもそも建築完成当時から重大な欠陥を有していたことが懸念さ

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れること、第２に、耐震強度不足で補修不可能と断じる根拠が極めて薄弱であることを建築構造士の視点から述べる。
１７３号棟の建物概要、構造特性先述したとおり、７３号棟は高幡台団地の中央に位置する住棟で地上１１階建て、地下階はない。２階以上は全て居住ゾーンとなっているが、１階は店舗又は集会室などの公共サービス部分が入居していて、正面と反対側にバックヤードゾーンをもっている。建物全体はイクスパンションジョ
イントでＡ，Ｂ２棟に分かれている。建築延床面積はＡ棟が約４５７８ｍ２、Ｂ棟が約１１０８８ｍ２である。構造は鉄筋コンクリート現場打ちで１階から４階までは梁、柱に鉄骨の入った鉄骨鉄筋コンクリート構造となっている。
７３号棟の建設は１９６７年で団地としての管理は１９７０年から始まっている。それ以後現在に至るまでに約４０年近く経過している。この間
特に建物に損傷を与えるような大型の地震は受けていない。
１９８２年、新耐震設計法が施行され、設計強度がそれ以前のものより格段に強化された結果、７３号棟は耐力が低くて現行法規に適合しない既
存不適格建築とされた。そしてできれば耐震診断を行って現行構造設計基準に対する不足状態を明らかにして、その耐震性不足分を補強補修するのが望ましいとされた。１９９９年に一度耐震診断が行われ、桁行方向 1 階の鉄骨ブレース取り付け補強工事が行われた。
以下に、１９９９年
３月の耐震診断の結果を分析し、７３号棟の耐震構造上の問題点の原因を指摘する（右図参照）。

２

１９９９年（平成 11 年）３月に報告された耐震診断結果の分析

9(1) 耐震診断とはそもそも、耐震診断とは、基準となる耐震強度に対し対象とする建物がどの位の値を持っているか計算によって明らかにすることである。その結果が基準値を下回れば危険と判断し、補強を行う。現在の基準値は想定する大地震時に建物に作用する水平力（地震力）が建物自重の０．
６倍とし、（Ｉｓo＝０．６）壁と柱の水平耐力の合計（Ｉｓ値）がＩｓ
ｏを上回れば安全でそのまま使用を続けてよいことになる（下図参照）。

(2) 本件建物のＹ方向（梁間方向）の耐震性について；
耐震診断は建物のＹ方向（梁間方向）、Ｘ方向（桁行方向）の両方向について行っている。Ｙ方向は構造フレームの全てが１スパンの耐震壁付
ラーメン構造で耐震性が良く新耐震基準に適合し、類似の団地住棟Ｙ方向のＩｓ値は普通０．７以上有るのが一般的である。これに対して、７３号棟はＡ棟で２階、Ｂ棟で２，３，５階のＩｓ値が規定の値０．６にわずかだが不足している（以下１２頁 Y 方向１次診断結果図参照）。
７３号棟のようにＹ方向の耐力壁厚さが１階から１１階まであまり変化無いと仮定した場合（Ｗ１５，Ｗ１８）、耐力が余り変わらないのに荷重が上層階に向かってどんどん軽くなるため耐震性が良くなり、Ｉｓ値

10は１階が最低値で上層階にいくにしたがって段々と大きくなるのが普通である。Ｂ棟では建物耐震性を表すＩｓ値が１階で０．７２、１１階では１．５７で、通常であれば、中間階ではこの１階のＩｓ値０．７２と１１階のＩｓ値１．５７の中間の値となるのが建物の自然の性状である。
ところがＢ棟の２，３，５階ではそれぞれＩｓ値が０．５８，０．６，
０．６といずれも 1 階のＩｓ値である０．７２を大きく割り込むという
極めて不自然な事態が生じている。この要因としては、これらの階に当時の設計技術レベルからいっても、柱、壁の耐力不足が存在していたことが十分に考えられる。
他にも、７３号棟は経年による劣化がほとんど無いことや（Ｔ＝１．
０）、建物形状バランスが良い（ＳＤ＝０．９７５）一方、保有性能基本指標（Ｅｏ）や強度指標（Ｃ）が低いことを併せ考えると、あらかじめ
建物竣工時にこれらの階に特に強度上の弱点が含まれていたと推定するのが自然である。
(3) Ｘ方向（桁行方向）の耐震性について
７３号棟のＡ，Ｂ両棟とも全体的に耐震性を示すＩｓ値が規定の値０．
６を下回っている（１２頁 X 方向 1 次診断結果図参照）。Ｘ方向においては、間仕切り用の雑壁はあるものの、必要な開口部である窓や出入口を設けるため、Ｙ方向にあるような耐震強度を確保する耐力壁が無い。そのため、Ｘ方向においては建物の耐震性は柱と梁で構成されるラーメン
構造のみによって確保されるので、どうしても、Ｘ方向はＹ方向より耐震性が劣ることになる。
しかし、特に７３号棟においては、柱の耐震強度が不足することもＩ
ｓ値が０．６をはるかに下回る要因と考えられる。即ち、せんだん強度（耐震強度）を確保しなければならない柱において、せんだん強度（耐震強度）を確保する帯鉄筋（ＨＯＯＰ）の量が 9 ㎜－１５０ピッチと極めて少なく、現行の設計標準の３０％程度しか満たしていないのである。
また、このＸ方向のラーメン構造の場合Ｉｓ値は 1 階から上に向かって小さな値となるのが通常である。なぜなら新耐震と旧耐震の耐力ギャ
ップが上層階になるほど大きくなるからである。Ｂ棟１１階のＩｓ値は０．４６４なので仮に 1 階のＩｓ値が０．６であれば、中間階は０．６と０．４６４の中間の値となるのが自然だが現状では 5 階から 8 階までが０．３以下と大幅に予想値を下回っている（１２頁図参照）。
１階については新耐震設計においても設計荷重は旧耐震と変わらない
ので旧耐震設計基準において建築された建物であってもＩｓ値が０．６以上あっても不自然ではないが、現状ではＡ棟で０．３２６、Ｂ棟で０．

11４０２と、極端に小さな値でこれは極めて異常な数値と言うことができる。
では、なぜ、１階においてもＩｓ値がこのように極めて小さな数値なのであろうか。Ｉｓ値は保有性能基本指標Ｅ０に形状指標ＳＤと経年指標Ｔをかけて求められる（Ｉｓ値＝保有性能基本指標Ｅ０×経年指標Ｔ）。
保有性能基本指標Ｅ０は靭性指標Ｆと柱の強度指標Ｃとで決まるが、今回Ｆ値に特に異常は無い。強度指標Ｃはコンクリート強度、帯鉄筋量（ＨＯＯＰ）、柱コンクリート断面積によりきまる。コンクリート強度の実際値が設計値を満足していることから、先に示した如く帯鉄筋量（ＨＯＯＰ）が新耐震に比して大変少ないが、更にＩｓ値が極端に下がる理由として、コンクリート断面積が現在の設計に比べてかなり小さかったと推
定される。

３

コンクリート強度と中性化試験結果から経年劣化をしているとは考えられないこと
コンクリートの耐久性劣化を判定するための中性化試験結果は９本の試験片で全て良好な値となっている。従って、確認し得た範囲においては、
コンクリート強度と中性化試験結果は良好で、経年劣化を理由とした耐震
強度不足と断じることはできない。

12しかし、コンクリート強度と中性化試験は、通常は各棟につき１階層で３本ずつ試験片を採取して試験を行うという診断基準になっており、本来、
７３号棟は１１階２棟建てなので計６６本試験片を採取しなければならな
いはずである。ところが、本件において１，２，１０階について各３本ずつの計９本の試験片を採取しただけであり診断基準に大きく違反している。
のみならず、試験してない階の値も設計値を全て満足しているとしているのは重大な診断基準違反であって、耐震診断結果の信頼性を著しく損なうものである。コンクリートの耐久性劣化を判定するための中性化試験結果
は９本の試験片で全て良好な値となっているのであるから、早急に不足階の試験を行うべきである。
４

その他の不自然な耐震診断再評価について
１９９９年３月の耐震診断で X 方向の Is 値が非常に低かったからか２０００年５月にも再評価を行っている。しかしそのやり方というのは１，２，
１０階で行った強度試験結果（設計値より大きい）を、試験をしてない他の階にも適用して Is 値を再計算するという診断運用ルールに違反するもの
で耐震偽装もどきと言われてもやむを得ないことであった。にもかかわらず、Is 値は従前からほとんどかわらなかった（１２頁 X 方向図参照）。
さらに２００２年３月に何故かＹ方向のみの再再評価を行っている。今度は、靭性指標の F 値を今までの値１．０から何故か合理的な理由もないにもかかわらず１．２７の値に格上げとしている。１．２７とは通常の鉄骨鉄筋コンクリート構造で鉄骨が全耐力の３０パーセント以上負担できる
優良な断面をもつ場合に限られ、本建物が建設された１９６７年ごろには極めてまれな構造である。なぜ前 2 回の診断にはＦ値を１．０と評価していたにも拘わらず突如、Ｆ値を１．２７に格上げして、評価をしたのか理
由開示がなく不自然である。

５７３号棟北側廊下の過大な変形撓み（たわみ）とそれに対する補修方法について
７３号棟北側廊下の床を構成しているコンクリートスラブは、いわゆる片持ちスラブ方式と呼ばれるもので、床を構成する長辺二辺のうちの室内側一辺から空中にむかい横へ通路としてもちだされたものである。
そこで、１５頁の図から先端撓みを推定計算すると、積載荷重を全て載せた状態に対してのいわゆる弾性撓みは約１．５㎜の値となる。ところが実際の現状の撓み状況を観察すると先端部で平均３０㎜、最大で５０㎜になろうかという極めて大きな値である。これが全ての階のＡ，Ｂ両棟の全

13

長１４０ｍの廊下においてほとんど全て同じ位置で発生している。
計算上推定された弾性撓みは約１．５㎜はクリープ現象（物体に加えた外力の大きさが一定でもひずみが時間とともにゆっくり増す現象）を起こしてその値が増大することが知られているが、時間的経過によるひずみを
最大限１６倍と仮定しても２４㎜（１．５㎜×１６＝２４㎜）の値である。
そうすると平均で３０㎜、最大で５０㎜という現状の撓みの値が如何に異常であるかが分かる。
コンクリートの撓みを支配する要因として、コンクリートに関係する弾性係数という値があるが、先述３で述べた範囲において、コンクリート強度の問題は確認できなかったことからすれば、撓みの原因は床スラブの厚さ不足も疑われる。現在の異常な撓みの発生は竣工直後は余り気にならず
建物竣工後２０年程過ぎた１９９０年頃に異常を感じるようになったことからすると、原因はやはりスラブの厚さ不足によるクリープ現象と考えるのが自然である。１９９５年、ＵＲは全ての柱箇所に鉄骨フレームを取り付けたが、これは何等かの剛性不足欠陥があって補強が必要と判断し行った事と考えられる。建築工事には部分的な施工不良などの瑕疵がたまに発生することはあるが、このように大規模かつ広範囲の瑕疵は私の知る限り
団地の住棟では聞いたことがないし、建築学会の論文などで発表された例
を見たこともない。これほどの異常事態が発生しているのであるから、Ｕ
Ｒは、まず、抜本的な補修、補強を行うべきである。

14そして、重要なのはかかる欠陥であったとしても、現在の技術水準においては補修が可能であるということである。７３号棟の建物は、現地を観察すると、片もちスラブの根元は先端部の過大な撓み発生に伴ってコンク
リート上端にひびわれを生じていると推定される。これがスラブ全体に同様に起きていれば、ひび割れ部を洗浄しエポキシ樹脂を注入して補修し、そののちコンクリート腰壁を鉄骨に変えて弾性たわみを減らすのがよい。
そうすれば鉄骨補強フレームを取り付け、耐震補強を行うことが出来る。

15

６

小括－ＵＲが耐震補修できないと断じた根拠に対する評価(1) コンクリート強度と中性化試験について先述したとおり、耐震診断の前提となるこの試験はＡ，Ｂ両棟において１１階全ての階で行うのが規準だが、何故か３層分しか記述がない。
その結果が良好であったことを全ての階に適用して用いているが、これはルール違反であり、ＵＲは全階につき試験を行うべきである。
(2) Ｘ方向耐震性の異常な低さについて
建物形状や経年劣化、コンクリート強度性状が良好であるにもかかわらずＩｓ値がＸ方向で０．２６と基準値０．６に対し大変小さい値である。これは先に述べた如く極めて不自然で、柱の帯筋の少なさがその理
由のひとつにあるが（９ｍｍ－１５０ピッチ）、柱の断面積が建設時点でかなり小さかったのではないかと推定されるのである。
(3) 耐震性の再評価について
２０００年の再評価は、コンクリート強度を試験値に基づき上げている。しかし先に述べた如く試験は三層分しか行っていないので１１階全てに適用するには無理があり、信頼性に乏しい。そのような無理をして再評価したにもかかわらず耐震性はまったく上がっていないという不思議な結果となっている。
(4) Ｙ方向耐震性の再再評価について
２００４年にＹ方向のみ再々評価を行い４階から下の柱が鉄骨鉄筋コンクリートとのことで強さの指標（靭性指標）を１．０から１．２７にあげている。そしてこの結果Ｙ方向の耐震性はＡ、Ｂ両棟ともＩｓ値が基準の０．６をかろうじて満足することになった。しかし普通このＹ方向についてはさしたる鉄骨が入らないので、急に評価を高く出来た理由が資料不足もあってよく分からない。十分な説明を必要とする所であろう。

７

現状建物の構造的評価と再生の為の補修方法の立案(1) ＵＲの検討した補修方法について
ＵＲは、Ｘ方向のみ耐震性不足については、正面バルコニー側と裏側（廊下側）の２列あるフレームのうち、正面バルコニー側のみに補強鉄
骨フレームを取り付ける案を検討した。しかし、これは通常の方法と補強面が逆で、実に居住性の良くない稚拙な方法である、加えて建物剛性のバランスが崩れ偏心がもたらされ、逆に補強効果が損なわれる。
ＵＲは、正面バルコニー側の１，２階に店舗施設があって補強ブレー
スが取り付けることができないことを理由に、かかる不合理な方法を挙げているが、しかし現在の構造技術では通路を確保して耐震筋交い（ブ16レース）を設けることは容易である。
そのことよりも通路の片持ちスラブが大きく傾いたままで、根元にひびわれの発生があるような箇所にそのまま補強フレームを取り付けても補強効果が有効に働く保障がないと考えたほうが分かりやすい。それがデザイン的に不細工で不合理的な正面ブレースを考えた理由ではないかと推察するのである。
(2) 具体的な補修方法の提案
本建物のＹ方向の耐震診断結果は、耐力壁があり耐震性は診断基準に適合し、補修はしなくてもよい。コンクリート強度も十分にあり、耐久性も問題なく、つまり三拍子揃って良い結果であった。
このような場合、たとえＸ方向の耐震性に問題があるからといって、直ちに除却するのでなく、耐震補強を十分に行って再生することは現在の日本の建築構造技術水準では十分に可能である。更にスクラップアン
ドビルド（撤去建て替え）よりはるかにコスト効率がよい。
Ｘ方向の耐震強度不足に対する耐震補強の標準的な方法としては、柱にせんだん強度を確保する補強繊維を巻きつけたり、それでも強度が不足する場合は高島平団地住棟などで広く行われているように鉄骨の外付
けフレームを取り付けることで耐震補強をする方法がある。
今まで４０年近く耐震性の極端に低いフレームを持つ住棟に耐震補強を施すことの検討なしに多数の住民を住まわせてきたことに対する責任はどうするのか、早い対応が望まれる。
耐震不足と外廊下片持ちスラブの異常な撓みに対しては、例えば廊下
外側のコンクリート腰壁を軽快な鉄骨に変えるなどの工夫も有効である。
さらに１１階建ての７３号棟の上部２層分のみを撤去して、１層分の鉄骨に置き換えるという「減築」の手法も耐震強化の方法としては有効で、また費用の点でも合理的である。
このようにざっと述べただけでも耐震強化のための対処方法はいくつも考えることができる。仮に万が一ＵＲにかかる技術的蓄積がないとしても、日本の優秀な耐震構造技術を広く募集すれば、上記の様な有効な方法が集まることは想像に難くない。
(3) 団地再生と住棟の耐震補強について
一般的に、団地住棟の構造システムは１棟毎に特殊性はあるものの、
基本パターンは共通で、ひとつのシステムから数棟あるいはそれ以上の群として同じ住棟が建てられてきた。住棟の連続的かつまとまった量での供給を考えれば当然に合理的な方法である。そうすると今回十分で様々な検討なしにスクラップアンドビルドの手法を用いれば、悪しき前17

例となり類似の住棟を次々に同様に扱う事につながる。
このような理不尽かつ不合理な手法を今回用いることは、ひとり団地の住民ばかりでなく、団地を含む地域、都市、都市を含む国全体の問題として看過することが出来ない。
(4) まとめ団地の住棟再生問題はＥＵをはじめ日本に於いても社会的に重要な課題として研究が進められており、私が実際に見て研究したドイツなどでも著しい成果をあげている。これまでのように建物の不具合が露見したから、又は他に儲かるプロジェクトが考えられるからと言って簡単にス
クラップアンドビルドの手法を住民に押し付けることは上記の世界的な趨勢にも反する。不必要な産業開発を止め、ひとにやさしい知恵と技術を活かして住棟から団地へそして都市へと再生を進めていくことが今後の人類共通の理念として求められるのである。ＵＲはいま真に国家、国民の側に立ってこの問題に取り組むことが出来るのか問われている。
第５章

環境破壊からの視点

１ 環境破壊としての建物取り壊し
今回の立退き、建物取り壊し問題が、地域の居住環境の破壊、膨大な廃棄物の発生、地球環境の破壊という大きな環境破壊の問題をはらむものであることを指摘したい。
２

住環境の破壊
まず、誰の目にも明らかなのは、高幡台団地全体の住環境の破壊である。
いうまでもなく、人が住む「まち」とは、人としての日常生活がその中で完結するものでなくてはならない。人は住む「ハコ」がありさえすれば生きていけるというものではない。生きていくためには日常の買物は欠かせない。病気になれば医師の世話になる。銀行や郵便局も欠かせない。これ
らの要素がすべてそろって、初めて住環境としての「まち」が出来上がる。
例えば、７３号棟には商店街やスーパーマーケット、診療所や郵便局が設けられており、７３号棟の居住者だけでなく、団地全体あるいは周辺の人たちに対しても生活する上での必要なサービスを提供している。７３号
棟がなくなるということは、これらのサービスすべてが地域から消えてな
くなるということを意味している。
そうなれば、団地の人々は、買物をするにも、医師の診察を受けるにも、
急な坂道を下って、高幡不動駅周辺まで出かけなければならない。あるい18

は、車を使った郊外型ショッピングセンターの利用も強いられるだろう。
高齢者や障がいのある住民にとっては、日常生活そのものが大変な困難にさらされることは確実である。
近年、まちづくりの方向性としてコンパクトシティが模索されている。
コンパクトシティとは「自動車利用を中心としない、歩いて用が足りるまち」「都市の空洞化や拡散を抑えたまち」であり、要するに車利用を前提とした従来のまちづくりからの反省から提唱されたものである。７３号棟からの立退き、取り壊しはこのコンパクトシティの考え方に真っ向から反す
るものである。
３

膨大な廃棄物の発生
また、建物の取り壊しは膨大な廃棄物の山を生み出す。この廃棄物がど
こでどのようにして処分されるかについては、全く知る由もないが、そのかなりの部分がいずれかの廃棄物処分場に廃棄されることは疑いのないことであろう。廃棄物処分場はどこも満杯であり、新たな処分場の建設（その多くが海を埋め立てたり山間部の谷を埋め立てて建設されている）が各地で、地下水汚染、自然破壊を生み出すものとして反対運動に晒されていることは今さら指摘するまでもないことである。私たちは新たな廃棄物の発生は確実に森林破壊や生物多様性の破壊につながることに思いを至らせなければならない。
循環型社会形成推進基本法においても、５条において製品の長期間使用による廃棄物の発生抑制が最優先の方策として規定され、１１条２項において事業者にもその責務が課されている。まだ利用できる建物の取り壊し
は、発生抑制の考え方に真っ向から反するものである。

４

地球環境の破壊また、地球環境の破壊に目をそらせるわけにもいかない。建物取り壊し
後の跡地利用については、まだ計画が公表されていない。しかし、ＵＲはそこを更地として残すつもりではないであろう。何らかの新たな建築物、施設が建築される可能性が極めて高い。今ある、しかもまだ充分に使用に耐える建物を壊して新たな建物を建築しようというのである。当然、取り壊しそして建築の過程で膨大な CO2 が発生する。その排出量の試算などは行なわれていないであろうが、それが、今の建物を補修して使用することに比較してはるかに膨大であることは試算を待つまでもないであろう。地
球温暖化防止のために CO2 の発生を抑制することは全地球的な課題である。
日本も気候変動枠組み条約を批准し、国際的に京都議定書に定められた温19

室効果ガスの削減義務を負っていることは、今さら指摘するまでもない。
地球温暖化対策の推進に関する法律は、事業者の責務として、「事業者は、
その事業活動に関し、温室効果ガスの排出の抑制等のための措置を講ずるように努め・・・なければならない」とされている。ＵＲは営利を目的としていない独立行政法人である故に、より強い温室効果ガス排出抑制の措置義務を負っているといわねばならない。
５

ＵＲの環境配慮方針の欺瞞
ＵＲは環境配慮方針として、「限りある資源を有効に活用し循環型の社会へ移行していくために、あらゆる場面で、廃棄物のリデュース、リユース、
リサイクルを進めていくことが、持続的発展が可能な都市の形成にとって不可欠な取り組みとなっている。ＵＲは、まちや住まいの計画、設計、建設、居住、改修、解体の各段階で、資源の有効利用と廃棄物の削減を進めます。」と謳っている。しかし、まだ使える建物を破壊して廃棄物を生じさせる行為が、「廃棄物の削減」と真っ向から反するものであることは前述のとおりである。ＵＲはこの廃棄物を社会の中でどのように「循環」させるというのだろうか。また、このような無駄、環境破壊がどうして「持続可能」といえるのだろうか。ＵＲの環境配慮方針は、ただ単に「循環型社会」「持続的発展」という、はやり言葉を並べただけであり、何らその実質が伴っていない空疎なものと断言せざるをえない。まだ利用できる建物の取り壊しは明らかに「循環型の社会」に真っ向から反し、「持続的発展」に逆行する愚策である。
一方で、同方針は既存住宅ストックのリニューアルとして「昭和 40 年代～50 年代前半に完成した住宅を対象として、内装や設備を現在のニーズに合わせてリニューアルし、有効活用を図っています。さらに、より総合的な改修・再生についても研究を進めています」と述べている。方針を単にお題目に終わらせないためにも、環境に配慮するために今ＵＲに求められているのは、このリニューアル、有効活用であることはいうまでもない。

第６章

ＵＲは誤りを繰り返してはならない―公団住宅建替問題が投げかけるもの

１

公団住宅建替問題
１９８０年代後半から１９９０年代終盤まで、全国の公団住宅（現在のＵＲ住宅）は建替問題で揺れていた。
住宅都市整備公団（現在のＵＲ）の建替事業は、中層・低層の「３０年20

代管理開始団地」を１０～１５階建の高層団地に建替えようとするもので、対象は全国２１３団地・１６万戸におよんでいた。「住宅建設五箇年計画」
で良質な住環境を有する住宅ストックの供給が閣議決定され、公団にも供給が求められているというのが建替事業の理由であり、それぞれの団地建
物の老朽化度や使用継続可能性、建替後団地の周辺地域との調和などは問題にされなかった。
建替の手法は極めて画一的で、建替の発表－２年間の「話合期間」－「一時使用賃貸借契約」に切り替え－団地内外に転出－建替－建替後団地への「戻り入居」というのが「モデルプラン」であった。居住者や自治会が建替の決定に関与して意見を述べることはできず、居住者に「もとのとおりに住み続ける」という選択肢は与えられていないから、２年間の「話合期間」とは「建替を押しつけられる期間」以外のなにものでもなかった。
建替後団地への「戻り入居」が保障され、移転費用の補償もされるが、月額４～５万円だった建替前の賃料は、傾斜家賃終了後には１５～１８万円に引き上げられ、それを払えない居住者は転出するしかない。いずれにしても、「終生住める」と言われていたすまいを追われ、生活は激変することになる。
建替は周辺地域にも深刻な問題を投げかけていた。公団団地（とりわけ大規模団地）の周辺地域は団地を中心としてまちが形成されており、団地が中低層であることがやみくもな高層化への「歯止め」となっていた。１０～１５階の高層住宅の建設強行は、日照・眺望・通風等の問題を引き起こすだけでなく、まちを変貌させることにもつながった。
こうした建替に対しては、居住者・自治会の反対運動が起こり、近隣住
民や町会、地元自治体の反対・批判が強まったが、公団は団地内外の反対・批判にいっさい耳を貸さなかった。公団職員が連日のように訪問して「一時使用賃貸借」への切り替えを強要し、応じなかった者には建物の無条件明渡を求める訴訟を提起し、明渡断行仮処分まで申し立てて居住者の追放をはかった。
２

建替問題と借家法制
明渡訴訟は、建替事業の遂行を賃貸借契約解約の「正当事由」と構成していた。公団住宅の建設には公的資金が投入されているが、賃借人との関係はあくまで借家法にもとづく賃貸借契約であり、貸家や賃貸マンションと同様に「正当事由を理由とする解約」という法律構成をとらなければならなかったのである。
では、良質な住宅ストックの供給を求めた「国策」を掲げる建替は、建21

物の老朽度や居住者の生活状況などの具体的事情をいっさい捨象して、立退料の支払いなどを伴わない無条件明渡を強要できるほどの「正当事由」を具備させることになるか・・。これが、明渡訴訟が投げかけた重大な法律問題であった。
問題は２つの方面にわたっている。
まず公団と公団住宅。公団住宅は公的資金を投じて政策的に建設される住宅ではあるが、公営住宅のような社会福祉的な性格は帯びていない。公団と賃借人との関係を規律するのは借家法であり、「この国最大の大家」として借家法に定める賃貸人の義務と責任を果たさなければならなない。
次に「国策」の「五箇年計画」。「５年間で７３０万戸の建設。公団住宅
は１４万戸」などの政策目標を定めた閣議決定が「五箇年計画」で、公団住宅の建替を決定したものではない。その「五箇年計画」は公団にすら「実施義務」は課しておらず、あくまで「計画」である。閣議決定にすぎない「計画」で国民が義務を課されるいわれはない。
この２つの命題をかけあわせると、以下の帰結に至らざるを得ない。
「五箇年計画」を理由に「建替のための無条件明渡請求」が認められるな
ら、公団のみならず民間のアパート所有者やディベロッパーにも同じく認められることになる。このことは借家法制の根本的な変容をもたらすことになり、住宅政策の名をもって借家権を破壊するに等しい事態を生み出すことを意味している。行政や司法はかかる事態を許容するのか。これが、裁判所や建設省（現在の国土交通省）に突きつけた問いかけである。
公団住宅建替をめぐる紛争が終局を迎えたのは１９９０年代末、「建替１０年延期」等を含めた解決協定や地域社会との協議を実現しての解決であった。
「国策」のみを理由とした明渡強制が通用しないことが明らかになり、
社会的批判が高まったのが終局の背景にあった。
ちょうどそのころ、「公団改革」が浮上して住宅都市整備公団が改組され、ＵＲへの改変が進められようとしていた。
「公団改革」によって公団住宅の新規建設が抑制されていくもとで、「公団住宅の大量供給」という「建替事
業の『錦の御旗』」が失われていったのが、終局のもうひとつの背景であった。
３

建替問題から除去問題へ
建替紛争が終局を迎え、「公団改革」が進展して１０年近く経過した。
「公団改革」が生み出したＵＲのもとで、こんどは「耐震強度不足のため除却」
なる「居住者追放劇」が強行されようとしている。
「国策を口実にした建替」と「耐震強度不足を口実にした除却」の違いこそあれ、手法と手順は驚く
22

ほど酷似している。
① 対象となる団地は一方的に決定され、決定過程に住民・自治会は関与できない。
② 「耐震強度不足」が掲げられるが、倒壊の危険性や補修の可否などの具体的な情報は開示されない。
③ 居住者には、２年間の「話合期間」のうちに「応諾して退去すること」が要求され、「もとどおり住み続ける」という選択肢は与えられていない。
これで「残るものは数人」となったとき、あのときと同じように明渡訴
訟や断行仮処分が申し立てられるのだろうか。
投げかける法律問題もまた本質的に変わらない。
阪神・淡路大震災以前に建築された建物は、建築当時の基準には合致しているが、震災後に要求されるに至った基準との関係では強度不足とされることがほとんどであり、公共・民間を問わず補強や補修が求められている。建物を補強して居住者・賃借人の安全を確保することは賃貸人の契約上の義務であり、「この国最大の大家」たるＵＲにおいても変わるところはない。
「補修せずに除却」とは、ＵＲによる義務放棄以外のなにものでもないのである。
賃貸人の義務を放棄したＵＲが、「強度不足」や「補修費用」を口実に居住者に無条件の明渡が請求できることになれば、その請求は民間のアパー
ト所有者やディベロッパーにも同じく認められることになる。賃貸人は賃貸人としての補修義務を果たさなければ果たさないほど、建物の不具合を理由に居住者を無条件で立ち退かせることができるという恐るべき事態が発生するのである。そうなれば、だれが費用を投じて補修義務を果たそうとするだろうか。公団＝ＵＲは、借家法制に根本的な変容をもたらし、借家権を破壊するに等しい施策を、再び進めようとしていることになるのである。
あえて付言しておこう。
１９８０年代から９０年代にかけて公団が進めようとした公団建替事業
は、それでも良質の公共住宅の大量供給という方向に立ってのものであり、その限りでは積極性も帯びたものであった。だが、いま強行されようとしている住宅除却は、公共住宅の縮小・切捨てのための措置であり、敷地を民間の市場原理に委ねて周辺地域を破壊するものとならざるを得ない。
しかして、そのいま、くらしを市場原理に委ねることの誤りが白日のもとに明らかになり、公共住宅の価値が再評価されようとしている。その状
況のもとで、かけがえのない公共住宅を除却して、居住者からすまいを奪おうとするほどに、公団＝ＵＲは堕落し果てたのだろうか。

23

第７章

法律上の問題点

１

ＵＲ賃貸住宅の契約関係と修繕義務
これまで繰り返し述べてきたとおり、ＵＲと個々の住民の契約は、建物賃貸借契約である。
従って、まず第１に、賃借人たる住民はＵＲに対し賃料を支払う義務を負い、他方、賃貸人たるＵＲは賃借人たる住民に対し「目的物を使用及び収益をさせる」義務を負う（民法６０１条）。すなわち、ＵＲは、何よりもまず、目的物を、賃借人が借りる目的を達成できる状態で貸す義務を負い、仮に目的物が借りる目的を達成できない状態であれば、「賃借物の使用及び収益に必要な修繕」を行い（民法６０６条１項）、賃借人が借りる
目的を達成できる状態にしなければならない。よって、建物の耐震強度が低く危険性がある場合には、賃借人が「安全な建物に居住する」という目的を達成できない状態にあるから、ＵＲは、賃借人たる住民が「安全な建物に居住する」という目的を達成できるよう速やかに修繕すべき義務を負うのである。
さらに、賃借人たる住民は借家法・借地借家法により借家権を有し、ＵＲの建物明渡請求を拒む権利を有する。すなわち、借家法１条ノ２・借地
借家法２６条乃至２８条によって、賃借人は、賃貸人が「正当事由」を具備しなければ、明け渡しに応じる義務はないのである。
このように建物賃貸借契約には借家法・借地借家法が適用され、これに反する特約で賃借人に不利なものは無効となり、賃借人保護のための特別の法律関係が生じることになる。これは、賃借人がその生存の基盤となる居住を失うことのないように借家権を保障したものであり、憲法２５条の生存権保障の重要な一環をなすものである。

２

ＵＲは修繕義務を果たさなければならない(1) ＵＲは修繕義務を果たすべきである
先述したとおり、ＵＲは、賃貸人として民法６０６条１項により契約の目的物たる賃貸住宅を修繕し、「安全な建物を使用収益させる」義務を負っていることから、耐震性に問題があり危険性がある場合には、速やかに全住民に対し耐震性に関する全ての資料を配付・説明したうえで、必要な修繕計画を説明し、住民との合意に基づいて速やかに修繕を実施すべき義務を負っており、修繕義務を尽くさなければならない。
事実、ＵＲは、２００６年４月、「ＵＲ賃貸住宅の耐震診結果及び耐震改修に係る取組みについて」と題する「お知らせ」において、「阪神・24

淡路大震災（最大で震度七級の地震）の際にも、ＵＲ賃貸住宅では、１９８１年以前の旧耐震基準に基づいて設計された建物についても、被害はなかった。」と説明していた。また、高幡台団地７３号棟についても、「住宅階については、平成２１年度までに耐震改修等を実施する。ピロ
ティ階（施設部分）については、耐震工事が完了している」としており、当初は修繕すると説明していた。
ところが、ＵＲは、修繕義務を果たさないまま住民に対して立ち退きを求めており、このように、修繕義務を果たさないまま賃貸住宅を解体・除却することは許されない。
(2) ＵＲは説明責任すら果たしていない
耐震性に問題があり危険性があるのであれば、ＵＲには速やかに全住
民に耐震性に関する全ての資料を配付・説明したうえで、必要な耐震改修計画を説明し、住民との合意に基づいて速やかに耐震改修を実施すべ
き責任がある。
耐震改修が可能ではないと判断した場合であっても、ＵＲは、速やかに全住民に耐震改修の可否を判断することができる一切の資料を配付して説明を尽くし、住民の合意を得る義務がある。この義務を尽くさないまま、除却を求めるのは、違法である。
しかるに、ＵＲは、上記１７団地について、住民に何ら説明することなく一方的に耐震改修を断念して解体・除却を決定し、住民に２年以内に移転するよう求め、住民が除却計画の撤回と耐震対策を求めてもこれに全く応じようとしないばかりか、住民が耐震改修の要否及び可否を判断するために必要な資料の開示と説明を求めてもこれに応じず、住民を著しく不安な状態に陥れている。
ＵＲのかかる行為は、耐震改修の要否及び可否を判断するために必要な資料の開示と説明を怠っておきながら、耐震強度不足で補修が難しいなどと住民を不安に陥れて立ち退きを要求するものであり、賃貸人としての説明義務と修繕義務を怠り、住民の生存の基盤となる借家権と居住の平穏を侵害するものであって、到底許されるものではない。
(3) 以上のとおりであるから、ＵＲの明渡要求はそもそも修繕義務違反として許されず、借家法・借地借家法上の「正当事由」がなくＵＲによる明け渡しが認められないことは言うまでもない。

25

第８章

終わりに

１

ＵＲ住宅の除却の意味するものが、建物の解体と住民の追い出しである
ことが明らかになった。
また、今回のＵＲのＵＲ住宅の除却を含む「ＵＲ賃貸住宅ストックの再生・再編方針」が、その背後に政府の独立行政法人合理化計画（２００７
年（平成１９年）１２月２４日閣議決定）があり、ＵＲにおいては賃貸住宅の削減を図るところにあり、そして、ＵＲの賃貸住宅の削減の狙いが、ＵＲ事業を民間の事業参画の機会を計画的に創出するためであることも明らかとなった。
ＵＲは、２０１８年度までに、賃貸住宅について約１０万戸の再編に着手し、約５万戸のストックの削減をするとしており、そして平成 60 年頃ま
でに、現在あるストック７７万戸の概ね３割を削減するとしている。
ところが、今回、ＵＲは、耐震性を理由として、ＵＲ住宅の除却を推し進めようとしている。
しかしながら、ＵＲは、これまでＵＲ住宅の除却の必要がないとして耐震改修を進めてきたいきさつがあったために、今回耐震強度不足を理由として除却方針に転じた経過につき合理的な説明をすることに窮している。
それは、ＵＲが、姑息にも耐震性を理由にしてＵＲ住宅の除却の真の意
図を隠そうとしているからにほかならないからである。

２

ＵＲ住宅の除却方針には、以下の通りなんらの正当性もない。
第１に、ＵＲが、財界の民間活力の導入・市場原理主義の圧力に押し流されて、ＵＲ住宅を除却し底地を民間の利益追求の場として提供すること
は、ＵＲ住宅を将来にわたって管理していくという本来の役割を放棄することであり、自らの存立基盤を喪失させて自らの正当性の根拠を失わせる行為である。
第２に、ＵＲが、政府からの出資を得て、国民の財産を管理する中で蓄してきたまちづくり、団地建設の知識・経験・能力を、ＵＲ住宅の維持管
理・改修の方向で活用するべきであり、今回の除却方針はそれに真っ向か
ら反するものである。
第３に、法律面からも、ＵＲと居住者との間のＵＲ住宅賃貸借契約関係において、ＵＲに建物除却・明渡しの正当事由がないにも関わらず、一方的に明け渡しを求めている点で違法である。

３

住居は人が生きていく上で欠くことのできない基礎である。

26

人は、その住居をもとに、生活し、人間関係を築き、社会を構成してきた。
団地住民にとっても、これまで長年にわたる団地居住のなかで、人間関係を築き、社会を構成してきたのである。
そして、団地住民のこれからもこれまでと同様に団地居住を続けたいとの願いが尊重されなければならないことも当然である。
憲法第２５条は、『すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む
権利を有する。国は、すべての生活部面について、社会福祉、社会保障及び公衆衛生の向上及び増進に努めなければならない。』と定める。
また、国際人権規約においても、居住の権利保障は政府の責任と定めるところである。
政府及びＵＲが住民に対して居住の権利を保障すべきことは、当然の責務であり、いやしくも住民の居住の権利を侵害するようなことはあってはならないことである。
４

これまで人は住居を得るために闘ってきた。
住居は、誰かから与えてくれることを期待することはできず、闘いなくして得ることはできなかったといってよい。
この歴史の教訓は、今日においても、今回のＵＲ住宅の除却問題においても否定されることはない。
自らが置かれた立場を正しく認識し、自らの正当性を主張し相手の不当性を追求するなかではじめて自らの居住の権利を守ることができるのである。
団結と行動から闘いが発展する。
アメリカ主導の新自由主義・市場原理主義という妖怪の正体が暴かれ、それからの脱却・転換が世界の目指す課題となっている今日、私たち自由法
曹団も、広く国民と団結して、市場原理主義に基づくもろもろの政策の転換を図るために、その表れである日本の住宅政策とＵＲの「ＵＲ賃貸住宅
ストックの再生・再編方針」の転換を図るための闘いを決意する次第であ
る。
以上

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（執筆者）
第１章

はじめに

前 川 雄 司〈自由法曹団・弁護士〉
第２章 これまでの経緯等－ＵＲ住宅問題の背景
坂 庭 国 晴〈国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）代表幹事〉
第３章 実態－高幡台団地現地調査から
飯 田 美弥子
和 泉 貴 士酒 井 健 雄〈自由法曹団・弁護士〉
第４章 高幡台団地７３号棟の耐震性能について
相 原 俊 弘〈株式会社エス・デー・ジー代表取締役〉
第５章 地球・地域環境破壊からの視点
山 本 英 司〈自由法曹団・弁護士〉
第６章 ＵＲは誤りを繰り返してはならない―公団住宅建替問題が投げかけるもの
田 中隆〈自由法曹団・弁護士〉
第７章 法律上の問題点
飯 田 美弥子
和 泉 貴 士三 浦 直 子〈自由法曹団・弁護士〉
第８章 終わりに
榎 本 武 光〈自由法曹団・弁護士〉

２００９年３月２３日

編集 自由法曹団 市民問題委員会
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