M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

8
AUGUST

2020

新型コロナウイルス感染症
における支援制度︵下︶［巻頭 特 集 1 ］［特集２］

新型コロナウイルス
感染症対策における税負担軽減措置［法律相談］

原野商法における
宅地建物取引士の名義貸し［賃貸相談 ］

隣室賃借人の迷惑行為と賃貸人の責任［物件調査のノウハウ］

指定道路と建築基準法第 42 条の規定による道路［海外不動産事情］

シンガポールのコンドミニアムの市場と日系企業の動向
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和２年度 第１回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

11 社

11 件

55,049,970 円

認証・条件付き認証

10 社

10 件

35,170,635 円

保

留

1社

1件

否

決

なし

なし

10 社

10 件

令和２年度認証累計

不動産保証協会

35,170,635 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

特集１

04
MONTHLY RE AL ESTATE

8 2020AUGUST

新型コロナウイルス感染症における支援制度（下）ドリームサポート社会保険労務士法人

安中 繁

特集２

08

新型コロナウイルス感染症対策における税負担軽減措置
東京シティ税理士事務所

辛島 正史

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

原野商法における宅地建物取引士の名義貸し
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

12

個人が貸家兼自宅を譲渡した場合の居住用財産の3,000万円控除と特定の事業用資産の買換え特例の適用
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

隣室賃借人の迷惑行為と賃貸人の責任
弁護士

江口 正夫

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

16

時効
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

AIの構造と歴史
トーラス 木村 幹夫＜物件調査のノウハウ＞

20

指定道路と建築基準法第42条の規定による道路
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

COVER PHOTO

22

金魚

日本不動産研究所

然変異種の黄色のヒブナがとれ、金のように高24価な魚だったからといわれている。日本に初め

26て金魚が入ってきたのは室町時代末期で、江

鈴木 祥華

その他

中国の古書によると、金魚の名前の由来は、
長江（揚子江）の下流地方でフナに混ざって突シンガポールのコンドミニアムの市場と日系企業の動向

戸時代中期に養殖技術が発展・普及し、現在

27

では夏祭りに欠かせない存在となっている。

29
30

全日保証eラーニング研修システムのご紹介
地方本部の動き協会からのお知らせ
新入会員名簿NEWS FILE

新型コロナウイルス感染症
における支援制度（下）
個人に対する助成金・補助金、融資制度等
ドリームサポート社会保険労務士法人 特定社会保険労務士

巻頭特集1

安中 繁

雇用調整助成金をはじめとする不動産事業者向けの施策の受給サポートに精通している。厚生労働省・国土交通省・全国社会保険労務士会連合会等の動画サイトでの助成金申請の解説も担当。
著書・テレビ出演多数。

新型コロナウイルスによる影響を受けている不動産事業者、賃借人の皆様を支援する施策が拡充・新設されています。
今回は、賃借人や家賃滞納者を抱える賃貸人からの相談を受けることが多い不動産事業者の皆様に、個人に対するさまざまな給付金・支援金、融資等の支援制度を紹介します。
＊給付金等のメニューは非常に多岐にわたり、さまざまな受付窓口が設けられています。インターネット上で検索すると相談窓口にアクセスできるようになることを想定して本稿中のタイトルを付していますので、気になる給付金等について、さらに詳細の要件を確認される際に検索キーワードとしてください。
＊記載内容は、令和２年６月12日現在のものです。制度が拡充されていくものがあることも想定されるため、最新の情報にアクセスしてください。

個人向け【生活費等の支えに】

1. 助成金・補助金（返還不要）≪全国的に行われているもの≫①特別定額給付金●概要

台帳に記録されていること。

③新型コロナ対応休業支援金●手続き方法

●概要

郵送の場合、市区町村から受給権者

中小企業に勤務する労働者につき、宛てに送付される申請書に振込先口座事業主から休業手当が支払われない場を記 入し、口座 確 認 書 類（ 通 帳コピー

合に、休業前賃金の80%を直接労働者

等 ）と本 人 確 認 書 類（ 運 転 免 許 証 コに給付するものピー等）を同封して返信用封筒で送付

●支給額

します。
マイナンバーカードを持っている場
合、
マイナポータルにアクセスし、申請内

休業前賃金の80％（上限は月額33万円）。
令和２年４月１日から９月30日まで

新型コロナウイルス感染症緊急経済

容 を入 力して口 座 確 認 書 類 をアップの間の休業が対象になります。

対策の一環として、簡素な仕組みで迅速ロードすることで簡単に申請することが●要件

かつ的確に家計への支援を行うためにできます。

行われる給付です。年齢制限、所得制限などもなく幅広く受給できるものです。

②子育て世帯への臨時特別給付金

事業主から、休業手当の支給を受けていないことが主たる要件です。
●手続き方法令和２年４月分の児童手当を受ける

管轄ハローワークが窓口となります

１人あたり10万円。給付対象者の属人に、対象児童１人につき、１万円が臨が、郵送や、オンライン申請の実施も検する世帯の世帯主が全額受給します。

時特別給付金として支給されます。特段討されています。なお、申請にあたって●要件の申請手続は必要ありません。

は、休業していた期間、休業手当の支払●支給額

令和２年４月27日時点で住民基本

04 月刊不動産 ｜ 2020.8

いがされていないこと、賃金支払実績等

を事業主により証明してもらう必要があとして医療保険制度から給付さります。

れるものです。

④小学校休業等対応支援金●支給額
保険者である方は、標準報酬月

学校休業等対応助成金」と同様の趣旨

額の平均値の約67％が働けなの補助は、「 支援金」
として個人事業主・

くなって４日目から支 給されま

フリーランスの方も活用できます。このす。支給期間は最大１年６カ月

場 合 の支 給 額は定 額で 次 のとおりで間です。健 康 保 険 組 合 の 場 合す。要件・申請方法等は、小学校休業等

は、付加給付が受けられること対応助成金と同じです。

もあります。国民健康保険に加・２月27日から３月31日まで…１日あた

入している被保険者である方も・ ４月１日から９月30日まで…１日あたり7,500円（定額）

日本学生支援機構（JASSO）
リスト提出ます。

各大学等 【審査】支給（振込）

申請

●要件

対象学生

新型コロナウイルスに罹患した、
または、発熱したため一定期●概要間勤務することができなくなっ家庭から自立した学生等が、アルバたなどの場 合であって、４日以

イトの減・解 雇 等 突 然の収 入 減により

上労務不能となったことが要件「学びの継続」に危機を抱える状況にあです。

ることを踏まえ、一定の給付を行うもの●手続き方法●支給額

補助金特例措置として同様に給付され⑤学生支援緊急給付金です。

国協会けんぽに加入している被７月号１．③で述べた事業主向け「小り4,100円（定額）

図表１ 学生支援緊急給付金の事業スキーム

加入している医療保険制度により、申請窓口が異なります。

住 民 税 非 課 税 世 帯の学 生は2 0 万協会けんぽ加入の方は、全国健康保円。
それ以外は10万円が支給されます。

険協会支部へ事業主を経由して申請し

●要件

ます。

出典：
【概要資料】「学びの継続」のための『学生支援緊急給付金』の創設より抜粋・編集

2. 融資①緊急小口資金●概要
緊急かつ一時的に生計の維持が困難となった場合に無利子で少額の費用

国公私立大学（大学院含む）
・短大・

健康保険組合加入の方は、健康保険の貸付を行うものです。貸付を受けると高専・専門学校の学生であって、アルバ組合に事業主を経由して申請します。

１年間は返済が猶予され、その後２年イト収入により学費等を賄っている方の国民健康保険等に加入する方は、市間で返済することとされていますが、事収入が50％以上減少していることが要

区町村の国保担当窓口に申請します。

案によっては、返済そのものが免除され件になります。

申請にあたっては、主治医の証明を得ることもあります。

●手続き方法る必要があります。

●貸付額

学生が各大学等に申請を行い、大学上限10万円の範囲で決定されます。

が選考した上で日本学生支援機構にリス≪地方自治体により行われているもの≫

学 校 等の休 校 、 個 人 事 業 主である等トを提出します。
そのうえで、機構が学生個々の自治 体により、さまざまな給の一定の事情がある場合は、20万円付金等が実施されています。地域内でまで貸付上限額が引き上げられます。

利用できる商品券や、定額給付金への●要件に対して支給を行います（図表１）。
⑥傷病手当金●概要
新型コロナウイルスに罹患したことにより、勤務不能となったときに所得補償上乗せ支給等が行われているようです。

新型コロナウイルスによる収入の減少

自治体が実施している取組みを賃借人

等、生活の困窮があった場合に、幅広にお知らせすると喜ばれるかもしれない

く申し込むことができます。

ですね。

●手続き方法

2020.8 ｜ 月刊不動産 05

窓口は、市町村に置かれている社会福祉協議会、労働金庫ですが、地域に嘱を受けている方がいます。これらの委員は、地域住民の立場から福祉全般に

生活資金に
お悩みの方

は、「民 生 委員」や「児 童 委員」の委

図表２ 貸付手続きの流れ

申込み

市区町村 社会福祉協議会
都道府県の労働金庫
都道府県の取扱郵便局

関する相談・援助活動を行っています。
身近な相談相手として、こういった方にまずは相談してみるのが近道となります。
また、郵便局でも相談に乗ってもらうこ＊労働金庫や取扱郵便局で申込みを受け付けるのは緊急小口資金のみですので、総合支援資金についてはお住まいの市区町村社会福祉協議会にご相談ください。
出典：厚生労働省生活支援特設ホームページ「生活福祉資金の特例貸付」
より抜粋・編集

図表３ 住居確保給付金の要件の拡充申請できる方は●概要

これまで収入の減少や失業してしまったなどの事情がある方に、生活再建までの最大３カ月の間、生活費の支援のために

都道府県
社会福祉協議会

貸付決定・送金とができます（図表２）。
②総合支援資金送付

令和２年４月20日以降

離職・廃業から２年以内の方
離職・廃業から２年以内または休業等により収入が減少し、住居を失うおそれがある方

貸し付けられるもの。緊急小口資金は一時的な貸付ですが、総合支援資金

４月30日からはさらに使いやすく

は一定の期間受けられます。また、これらを同時に受けることはできません

ハローワークへの求職申込みが不要にが、緊 急 小口資 金を受けた後に総 合支援資金を受けることは可能です。緊

出典：厚生労働省「住宅確保給付金」のご案内より抜粋・編集

急小口資金と同じように、最初の１年間返済は猶予されます。なお、返済期員等に相談しましょう。労働金庫や郵を得る機会が、離職・廃業と同程度ま間は最大 10 年間で、事案によっては便局では取扱いがありません（図表２）。

で減少している。

返済そのものが免除されます。
●支給額
単身世帯の場合は、月 15 万円以内、③住居確保給付金●概要

イ．直 近の世 帯 収 入 合 計 額が、市 町
村 民 税の均 等 割が 非 課 税となる額の1/12 と家賃の合計額以下であること。
ウ．世 帯の預 貯 金 合 計 額が 各 市 区 町

２人以上世帯の場合は、月 20 万円以一定の要件に該当する方に、原則３内で、いずれも貸付期間は原則３カ月カ月（最大９カ月）の期間中、家賃相村で定める額以下であること。

以内とされています。

当額が自治体から家主さんに支払われ

エ．誠実かつ熱心に求職活動を行うこるというもの。

と（図表３）。

２人以上世帯で、緊急小口資金も受けた場合の貸付額の上限は、80 万円になります。
●要件●支給額
世 帯 人 数、市 区 町 村 により、支 給額は変動します。

イ．の均等割が非課税となる基準は、扶養親族がいない場合は年間所得 35万円とされています。これを 12 分割す緊急小口資金と同様です。収入の減

例えば、東京都特別区内であれば、

ると、29,166 円（端 数 切 捨て）とな

少については、給 与 明 細 等の確 認 書

世帯員１人の場合 53,700 円、２人なりますね。家賃月額が例えば６万円で類 が 厳 密に審 査されるものではなく、ら 64,000 円、３人なら 69,800 円がある場 合、直 近の収 入が 89,166 円

本 人の申立てが 尊 重されます。また、上限額とされます。

以下であれば、上記イ．の要件を満た収入の減少幅の大小も問われません。

●要件

すことになります。

●手続き方法ア．世帯の主たる生計維持者が、離職・●手続き方法地域の社会福祉協議会または民生委

06 月刊不動産 ｜ 2020.8

廃業後２年以内である、または給与等

窓口は、生活困窮者自立相談支援

機関であり、全国に 1,317 箇所設けら

これらの保険料の納付が、全部・一れています。自治体が直営しているケー

部免除され、または納付の猶予を受けスもあれば社会福祉法人やＮＰＯ等にることができます。

委託されていることもあります（図表４）。

●要件②各種公共料金の支払猶予●概要
個人または企業にかかわらず、新型
コロナウイルス感 染 症 の 影 響 により、自立相談支援機関の相談窓口一覧は、

新型コロナウイルス感染症の影響に

電 気・ガス料 金の支 払いに困 難な事

https://www.mhlw.go.jp/content/

より、令和２年２月以降に収入が減少

情がある方に対して料金の未払いによ

000614516.pdf よりご覧いただけます。

し、所得が相当程度まで下がった方

る供給停止を猶予するよう、柔軟な対

また、厚生労働省には、以下のコール●手続き方法応を行うことが政府から要請されてい市 区 町 村の国 民 年 金 担当窓口に申ます。支払いが困難な状況である方は請書類を提出します。郵送での提出も公共料金の支払猶予に関して、取扱い推奨されています。

事業者に申入れを行いましょう。

センターが設置されています。
＜住居確保給付金相談コールセンター＞
０１２０ー２３−５５７２
受付時間：９：00 〜 21：00（土日・祝日含む）

図表４ 住居確保給付金の手続きの流れ

申請者

3. その他

相談・申請

決定通知書等

申請書等送付

生活困窮者
自立相談支援機関

決定通知書等

市・区等※郡部にお住まいの方は、
原則都道府県

建物賃貸借契約①国 民 健 康 保 険、国 民 年 金、後 期 高
齢者医療制度および介護保険の保険支給（代理納付）

賃貸人等料（税）の減免等
出典：厚生労働省生活支援特設ホームページ「住宅確保給付金」
より抜粋・編集●概要

住宅確保給付金 よくある質問
Ｑ１．支給金額に敷金や共益費、駐車場代は含まれＱ４．外国籍の方は、住居確保給付金の対象者にな

ますか。

りますか。

Ａ１．含まれません。

Ａ４．対象者になる可能性があります。詳しくは相談窓口となる自立相談支援機関等にご相談ください。

Ｑ２．家 賃に駐 車 場 代 が 含まれる賃 貸 契 約ですが、合計額が家賃として取り扱われますか。

Ｑ５．学生の方は、住居確保給付金の対象者になりまＡ２．家賃額のみが支給の対象になります。

すか。
Ａ５．一般的には主たる生計維持者に該当しないため、

Ｑ３．店舗兼住宅を賃借し自営業を行っている場合、基本的には対象者にならないと考えられます。なお、

住居確保給付金の対象になりますか。

例外的に対象となる場合がありますので、詳しくは相Ａ３．賃借契約書等に店舗部分と住居部分が区別さ談窓口となる自立相談支援機関等にご相談ください。

れて記載されていれば、住居部分のみ対象になります。
また、契約書に記載がない場合でも、面積按分等を行って住居部分を算出しても構いません。ただし、賃借人が法人名義の場合には対象となりません。

出典：厚生労働省生活支援特設ホームページ「住宅確保給付金」
より抜粋・編集2020.8 ｜ 月刊不動産 07

新型コロナウイルス感染症対策における税負担軽減措置
住宅ローン控除の適用要件の弾力化と納税猶予制度の特例等

巻頭特集2

辛島 正史

東京シティ税理士事務所 税理士

同志社大学法学部卒。参画図書に『アパート・マンション経営は株式会社ではじめなさい』『らくらく個人事業と株式会社どっちがトク？がすべてわかる本』（あさ出版）
ほか、多数。

今般の新型コロナウイルス感染症の拡大を受け、それに対する緊急経済対策の一環として税制上も各種の措置が設けられました。ここでは、不動産取引等に関連するこれら措置の内容について解説します。

1. 住宅ローン控除（１）控除期間13年間の特例措置
控除期間が13年間となる特例措置※１

図表１ 住宅ローン控除（控除期間13年）の適用イメージ
令和２（2020）年

9月30日
注文住宅（請負契約）
契約締結期限について、新型コロナウイルス感染症の影響により入居が同特例の期限［令和２（2020）年12月31日］に遅れた場合
でも、以下の要件を満たすときは、令和

令和３（2021）年

11月30日分譲住宅等（売買契約）
増改築等（請負契約）
契約締結期限12月31日
本来の
入居期限

令和４
（2022）年

12月31日
今回の措置による入居期限3月15日
確定申告期限図表２ 住宅ローン控除（既存住宅取得の場合）の適用イメージ
令和元（2019）年

令和２（2020）年

令和３（2021）年

３年分以後の所得税について対象となります（図表１）。
※１ 消費税率が10％で購入した場合等に適用。

10月
既存住宅
を取得

4月
2月
増改築等の契約締結 本来の入居期限→関連税制法の施行 （既存住宅取得後6カ月以内）の日から2カ月以内

11月

5月
増改築等の
工事完了

今回の措置による入居期限（増改築等完了後6カ月以内）

要件

3月15日
確定申告期限※２※２ 増改築等の完了が令和3年にずれた場合は、
令和3年中に入居すれば確定申告は令和4年3月

図表１・２出典：国土交通省ウェブサイト
「住宅ローン減税」
より抜粋・編集①一定の期日までに契約が締結されていること。

築工事等が新型コロナウイルス感染症

注文住宅の新築：令和２年９月末の影響で遅れ、期限（取得の日から６カ分 譲 住 宅・既 存 住 宅 の 取 得 、増 改 築月以内）までに入 居できなかった場 合b.この法律の施行日（令和２年４月30

等：令和２年11月末

において、以下の要件を満たすときは、日、以下同じ）から２カ月を経過する②新型コロナウイルス感染症の影響に

令 和２年 分 以 後の所 得 税について適日（施行日前の契約締結でも可）

より入居が遅れたこと。

用となります（図表２）。

③令和３年12月31日までに入居していること。
（２）既存住宅を取得した場合の入居期限
既存住宅を取得した後に行った増改

08 月刊不動産 ｜ 2020.8

a.既存住宅取得の日から５カ月を経過する日②新型コロナウイルス感染症の影響により、増改築後の住宅への入居が遅れ

要件

たこと。

①次のいずれか遅い日までに増改築等③増改築等完了の日から６カ月以内にの請負契約が締結されていること。

入居していること。

図表３ 固定資産税と都市計画税の軽減措置

2. 次世代住宅ポイント制度※3（１）対象者
中小事業者等※４

次世代住宅ポイントの契約期間の要※４①資本金の額または出資金の額が１億円以下の法人、②資本または出資を有しない法人の場合、常時使用する従業員の数が1,000人以下の法人、③常時使用する従業員の数が1,000人以下の個人

件（注文住宅・リフォームは令和２年３（２）対象となる資産

月までに請負契 約・着 工 、分 譲 住 宅は償却資産・事業用家屋

同月までに請負契約・着工、かつ売買契約等）について、新型コロナウイルス感染症の影響によりやむを得ず事業者から受注や契約を断られるなど、令和２年３月31日までに契約ができなかった場（３）要件◆令和２年２月〜 10月までの任意の３カ月間の売上高が、前年の同期間と比べて30％以上減少◆令和３年１月31日までに認定経営革新等支援機関等の認定を受けて各市町村に申告（虚偽の記載をした場合は罰則あり）

合において、令和２年４月７日から同年（４）軽減額８月31日までに契約を締結していると

上記（3）の減少の割合に応じて以下のとおり軽減（令和３年度の課税分が対象）

きは、ポイントの申請が可能となります。

30％以上50％未満減少…２分の１※3 消費税率10％が適用される一定の省エネ性等を満たす住宅の新築等をした場合に、様々な商品と交換できるポイントが発行される制度。

50％以上減少…全額
図表４ 納税猶予制度の特例（１）対象者

3. 固定資産税・都市計画税
新型コロナウイルス感染症の拡大防◆令和２年２月以降の任意の期間（１カ月以上）において、事業等に係る収入が前年同期に比べておおむね20％以上減少していること◆一時に納税を行うことが困難であること（少なくとも向こう半年間の事業資金などを考慮するなど、納税者の状況に配慮して対応するとされている）

止のための措 置により、厳しい経 営 環（２）対象となる税目境に直面している中小事業者等に対し◆令和２年２月１日から３年１月31日までに納期限が到来する所得税、法人税、消費税等ほぼすべての税目
（印紙税等を除く）て、償却資産と事業用家屋に係る固定資 産 税および都 市 計 画 税の負担が 軽減されます（図表３）。

◆納期限が経過している未納の国税についてもさかのぼって適用可（３）手続き納期限までに申請が必要

4. 不動産取得税

する日納付が猶予されます。
このとき、担保の②新型コロナウイルス感染症の影響に提供は不要で、延滞税も免除されます。

より入居が遅れたこと。

また、地方税についても同様の措置がた際の不動産取得税の特例措置の入③耐震改修工事の終了後６カ月以内に設けられます（図表４）。

居期限要件（取得の日から６カ月以内）

入居していること。

について、新型コロナウイルス感染症の※5

耐震基準不適合既存住宅を取得し令和４年３月31日までの入居分に限られる。

影響によって入居が遅れた場合でも、以下の要件を満たしていれば、特例措
置※5を受けられるようになります。

5. 納税の猶予制度の特例

6. 賃料を減免した場合
新型コロナウイルス感染症の影響により賃料の支払いが困難となった取引先に①次のいずれか遅い日までに耐震改修に係る工事の請負契約を締結していること。

国税の納税猶予制度について、新型

対し、営業に被害が生じている間の賃料

a.その住宅の取得の日から５カ月を経コロナウイルス感 染 症の影 響により収を減免した場合には、法人税の計算では入が大幅に減少しているなど一定の要寄付金に該当せず、その全額を損金算入

件を満たしている場合には、１年間そのできることが通達で明確化されました。

過する日
b.この法律の施行日から２カ月を経過

2020.8 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.52
estionQu

原野商法における
宅地建物取引士の名義貸し
山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

私は２筆の土地を合計420万円で宅建業者である売主から購入しましたが、いずれの土地もまったく価値がない土地でした。売主から交付された重要事項説明書には、宅地建物取引士の記名押印があります。売主の宅建業者が解散しているため、宅地建物取引
士個人に損害賠償を求めましたが、「自分は名義を貸しただけだ」と言って請求に応じません。宅地建物取引士に対して損害賠償を請求できるでしょうか。

Answer
かつ誠実に事務を行う義務がありま士の事務を行うことが禁じられ（68

損害賠償請求できるす（宅地建物取引業法15条１項。以条４項）、さらに、情状が特に重いと下 、条 文の数 字は宅 地 建 物 取引業

きまたは事務の禁止の処分に違反し宅地建物取引士個人に対して、損法を示す）。さらに、その信用またはたときには、登録が消除されることに

害 賠 償を請 求することができます。

品位を害するような行為を行ってはなります（68条の２第１項４号）。

宅 地 建 物 取引士が 名 義を貸していなりません（15条の２）。

1．宅地建物取引士個人にただけだとしても、名義貸しを行う行
為は違 法 行 為であり、また、宅 地 建（２）名義貸しの禁止

3．東京地判平成30.7.13

物 取引士による重 要 事 項 説 明の書

宅地建物取引士は、自らの名前に

東 京 地 判 平 成 3 0 . 7 . 1 3（ 2 0 1 8

面 があったために無 価 値な土 地をよって関与する不動産取引について

W L J P C A 0 7 1 3 6 0 0 8 ）は、宅 地 建購入したと考えられるからです。

は、責 任をもって内容を理 解してこ

物取引士の名義貸しの責任が問わ

れを正しく当事者に伝えるのが職責れたケースです。買主Xは、宅地建物です。そのような観点から、名義貸し取引士Ｙの記 名 押 印のある重 要 事を行う行為は、違法行為として禁止

項説明の交付を受けたうえで、売主されます。
「 他人に自己の名義の使用から２筆の土地を購入し合計420万（１）業務処理の原則と信用失墜行を許し、他人がその名義を使用して円を支 払っていましたが 、この売買為の禁止

宅 地 建 物 取引士である旨の表 示を

はいわゆる原野商法であり、まったくさて、宅地建物取引士は、宅地建したとき」には、都道府県知事によっ

価値のない土地を売りつけられてい物取引の専門家として、購入者等のて指示の処分がなされ（68条１項２ました。

利 益の保 護および円滑な宅 地また号）、指示に従わない場合には、１年判 決では、まず、売 主Ａの宅 地 建は建物の流通に資するように、公正以内の期間を定めて、宅地建物取引物取引業の免許取得と事業の事情

2．宅地建物取引士の法的な立場

10 月刊不動産 ｜ 2020.8

案されれば 、心を動かされてしまうが宅 地 建 物 取引業の免 許を得るた

していれば、Ｘは原野商法の被害に可 能 性 が ないとはいえないでしょ

め、本来は専任の宅地建物取引士と遭うことはなかったとして、Ｙの不法う。
このような誘惑に負けて、違法行はなり得ないことを認識しつつ、自己行為責任を認めています。

為を行うならば、自らにとって取り返しがつかないことになり、また、宅地を専 任の宅 地 建 物 取 引士として本件免 許申請を行うことを承諾し、必4．まとめ

建物取引業に対する社会的な信頼をも失墜させます。宅地建物取引士

ほとんどの宅 地 建 物 取 引士のみという資 格は、その専 門 性に加え、得が可能であったと認められる。
そしなさまは、このような不 心 得 者の仕自らを律する倫理観を伴ってこそはて、Ａは複数の土地の売買を行った業は他人事と感じていらっしゃるか

じめて社会から信頼されるものであものと認められるが、このような土地もしれません。
しかし、「 名 義を貸することを、再確認していただきたいと売買は宅地建物取引業に当たるもの

だけで毎月５万円支 払う」などと提

思います。

宅建士

免許は、Ｙの協力があって初めて取賃貸要書類をＡに交付したもので、本件

税務

きである」
として、Ｙが適切な対応を

法律

について、
「 宅地建物取引士Ｙは、Ａであり、本件免許があることにより可本 件 免 許申請に必 要な書 類をＡにIT能であった」と述 べたうえで、「Ｙが＜宅地建物取引士の名義貸し＞

交付した後、会社の設立状況や上記
体的ないし明確な連絡はなく、・・・Ａに問い合わせてもはぐらかすような対応がなされていたというのである。

自己が専任として従事する事
務所以外の事務所で、専任の表示を許したとき（68条１項１号）

他人に自己の名義の使用を許し、他人がその名義を表示をしたとき（68条１項２号）

物件調査

取引の進 捗 状 況については何ら具

海外

このような経緯を考慮すれば、Ｙは、自らが訴外会社の唯一の専任の宅地建物取引士として登録されていることを知りながら、
その営業内容ないし事業活動について確認することなく、通常であれば、推移の報告をする
はずのAがその報告をしないのみな
らず、これを回避するような態度を示していたことにも不審の念を抱かず、①都道府県知事による指示処分（68条１項）②指示に従わない場合には、１年以内の期間を定めて事務を行うことを禁止（68条４項）③情状が重いとき、または、事務の禁止の処分に違反したときには登録消除（68条の２第１項４号）

漫然と毎月５万円の送金を受領しつ
つ、事態を放置していたものというべ

今回のポイント●宅地建物取引士は、他人に自己の名義の使用を許してはならない。他人がその名義を使用して宅地建物取引士である旨の表示をしたときには、都道府県知事によって指示の処分がなされる（68条１項２号）。
●宅地建物取引士が他人にその名義の使用を許したことによって都道府県知事から指示がなされ、指示に従わない場合には、宅地建物取引士の事務を行うことが禁じられ（68条４項）、場合によっては、登録が消除される（68条の２第１項４号）。
●宅地建物取引士が他人に自己の名義の使用を許し、顧客に損害を生じさせた場合には、宅地建物取引士が個人として顧客に対して損害賠償義務を負うことになる。

2020.8 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.33
estionQu

個人が貸家兼自宅を譲渡した場合の居住用財産の 3,000 万円控除と特定の事業用資産の買換え特例の適用
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

個人が所有する貸家兼自宅とその敷 地を譲 渡した場合における、所得税の居住用財産の3,000万円控除と特定の事業 用資 産の買 換え特 例の適 用について教えてください。

Answer
適用要件を満たすことにより、貸家（事業用）とその敷地部分の譲渡については特定の事業用資産の買換え特例の適用を受け、自宅（居住用）とその敷地部分の譲渡については3,000万円控除の適用を受けることが認められます。

1．3,000万円控除の概要

定 期 間 内 に 特 定 の 資 産（ 買 換 資

個人が自己の居住用財産（自宅と内に事業の用に供する場合、一定のその敷 地 ）を譲 渡した場 合には、一要件のもと、①譲渡資産の譲渡によ定の要件を満たすことにより所得税

る収入金額が買換資産の取得価額の譲 渡 所 得の金 額の計 算 上 、最 高以下である場合は、その譲渡資産の3 , 0 0 0 万円を控 除できる特 例が 設

うち収入金額の80％（原則）に相当

個人が3,000万円控除の適用対象

けられています。これが居 住用財 産

する金額を超える金額に相当する部となる資産を譲渡した場合において、の3,000万円控除（以下「3,000万分、②譲渡資産の譲渡による収入金

その資産の譲渡が固定資産の交換の円控除」）です（租税特別措置法35

額が買換 資 産の取 得 価 額を超える特例（所得税法58条）や特定の事業

条１項）。

場合は、
その譲渡資産のうち、その買用資産の買換え特例等の譲渡所得の換資産の取得価額の80％（原則）に課税の特例（以下「他の特例」という）相当する金額を超える金額に相当すの適用対象となり得るときがあります。

る部 分の譲 渡 資 産の譲 渡があった

その場合の3,000万円控除の適ものとして、所得税の譲渡所得の金用方法について、租税特別措置法通個人が不動産賃貸業等の特定の額が 計 算されます。これが「 特 定の達 3 5 - 1の解 説では次のような考え

事業用資産（譲渡資産）を譲渡し、一

事業用資産の買換え特例」です（租方が示されています。

2．特定の事業用資産の買換え特例の概要

12 月刊不動産 ｜ 2020.8

税特別措置法37条１項）。

産）を取得して、取得の日から１年以

3．3,000万円控除と他の特例との適用関係

特 例は、不 動 産 賃 貸 業 等の事 業の適用を受ける場合は、３.②のとおり用に供される資産の譲渡についての

適 用対 象 部 分が 異なる２つの資 産み適用され、3,000万円控除は、譲［（貸家とその敷地）と（自宅とその敷渡 者が 居 住の用に供される資 産に地）］を、３.③のとおりに譲渡時の現ついてのみ適用されることから、事業況で事業用と居住用に区分の上、その用に供されている資産の譲渡につれぞれ譲渡して特例の適用を受けた

いて3,000万円控除は適用されませとみることから、特 例の重 複 適 用にん。このため、特 定の事 業用資 産のは該当しません。
以上により、貸家（事業用）
とその

合せず、
３.①のような特例の重複適

敷 地 部 分の譲 渡についてのみ特 定用が問題となることはありません。

の事業用資産の買換え特例の適用を受ける場合であっても、自宅（居住の敷地の譲渡において、事業用部分

用）とその敷 地 部 分の譲 渡は、そのの譲 渡につき特 定の事 業用資 産の適用要件を満たす限り、3,000万円

買換え特例の適用を受け、居住用部控除の適用が認められます。
物件調査

譲渡資産（貸家兼自宅とその敷地）と特例適用のイメージ図

3,000万円控除と特定の事業用資産の買換え特例の併用の検討
貸 家 兼 自 宅 を 譲 渡した 場 合 の3,000万円控除と特定の事業用資

海外

4．貸家兼自宅を譲渡した場合の２F 自宅
3,000万円
控除の対象

１F

貸家

２F 自宅部分の敷地

特定の事業用資産の買換え特例の対象

産の買換え特例の適用について、上記３.で示した 租 税 特 別 措 置 法 通

１FIT

また、貸家兼自宅である家屋とそ

宅建士

買換え特例と3,000万円控除とは競賃貸分の譲渡につき 3,000万円控除の税務

まず、特定の事業用資産の買換え法律①3,000万円控除の適用要件を満たしている資産の譲渡については、3,000万円控除と「他の特例」とを重複して適用することはできない。
②貸家兼自宅のように、3,000
万円控除の適用対象となる部分（居住用部分）と適用対象とならない部分（非居住用部分）がある
資産を譲渡する場合には、その資産を居住用部分と非居住用部分に区分し、非居住用部分の譲渡についてのみ「他の特例」の適用を受け、居住用部分の譲渡については3,000万円控除の適用を受けることができる。
③②の場合において、譲渡者が現に（つまり譲渡の直前まで）居
住の用に供している資産を譲渡するときは、その譲 渡 時の現 況により、 3,000万円控除の適用対象となる居住用部分と適用対象とならない非居住用部分とに区分する。

貸家部分の敷地

達 3 5 - 1 の解説の考え方を踏まえて検討すると、次のとおりになります。

今回のポイント●個人が一の資産（家屋とその敷地）を譲渡する場合、3,000万円控除と「他の特例」との重複適用はできません。しかし、個人が貸家兼自宅の譲渡をする場合には、貸家（事業用）とその敷地部分の譲渡についてのみ特定の事業用資産の買換え特例の適用を受けることから、3,000万円控除と特定の事業用資産の買換え特例との間で競合関係が生じません。したがって、特定の事業用資産の買換え特例の適用を受ける場合であっても、自宅（居住用）部分の譲渡については、その適用要件を満たす限り、3,000万円控除の適用が認められます。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2020.8 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.33
estion
Qu

隣室賃借人の迷惑行為と賃貸人の責任海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

賃貸マンションを経営しています。
ある入居者から「隣室の賃借人の子（22歳）
が仲間とオートバイでアパート付近を走り回り、さらには隣室で深夜に酒盛りをしたり、１階のエント
ランスでシンナー等を使用していたりするところを見ました。
その騒音にはほとほと悩まされているうえ、時に危険も感じるので何とかしてほしい」とのクレームがありました。騒いでいるのは賃借人ではなく、その成人した子なのですが、賃貸人は、賃貸借契約上、その子の行為をやめさせる義務を負っているのでしょうか。注意しても改善されない場合はどのような方法をとることができるのでしょうか。

Answer
建物の賃貸人は、賃貸借契約に基づき、賃借人に建物を使用収益させる義務を負っていますが、この使用収益させる義務の内容は、使用収益が可能な状態で建物を賃借人に引き渡せば履行が完了するものではありません。引渡し後も建物を賃借人の使用収益に適する状態を保持し、使用収益に適さない状態になっているときは、その状況を改善し、賃借人の使用収益に適する状態に回復する義務が含まれると解されています。迷惑行
為をしているのが賃借人ではなく、その子であるとしても、子は賃借人の履行補助者と解されます。その状態を賃借人が放置していることは賃借人の用法遵守義務違反と考えられますので、賃貸人は賃借人の責任を問い、状態の改善を求めることができます。賃貸人の再三の制止・警告にもかかわらず賃借人側の迷惑行為がやまず、それが受忍限度を超えるときは、賃貸人は、賃借人の用法遵守義務違反により信頼関係が破壊されていることを理由に賃貸借契約を解除することができます。

1．賃貸借契約において当事者が負担する義務の内容を約することによって、その効力を生それゆえに、賃貸人は賃貸目的物にずる」と定めていますが、賃貸人の、目対する修繕義務が課されているので的物を賃借人に使用収益させる義務す（改正民法606条）。

とは、建物を使用収益に適する状態
において賃借人に引渡しを済ませれ（２）賃借人の賃貸借契約に基づく義務（１）賃貸人の賃貸借契約に基づく義務

ば、それで義務が終了するものではな

賃借人は、賃料支払義務を負うこ

改正民法601条は、「 賃貸借は、当いと解されています。賃貸人は、目的とは当然ですが、同時に、目的物を用事者の一方がある物の使用及び収益物の引渡し後も、賃料を収受する以法に従って使用収益する義務を負うを相手方にさせることを約し、相手方

上は、目的物を使用収益に適する状と解されています。
したがって、共同住がこれに対してその賃料を支払うこと態に維持する義務を負うということで、宅においては、各入居者が住居として

14 月刊不動産 ｜ 2020.8

に適する状態に保持する義務があり使用収益する用法遵守義務を賃借人を使用したりする行為は、住民の生活ますから、賃借人に対して、迷惑行為は負っているのです。

を乱すものであり、また住環境を著しをやめさせる法的義務を負っているとく破壊する行為であるということにな

考えられます。
したがって、賃貸人は、ります。
ご質問のケースでは、迷惑行

賃借人に対し、迷惑行為を停止させ為を行っているのは賃借人本人ではるよう通知し、再三の通知にもかかわなく、成人した賃借人の子であるといらず、賃借人が迷惑行為を停止しな

うことのようですが、親と子は別人格い場合で、その迷惑の程度等から、
そ

このように見れば、賃借人は、ただではありますが、賃貸共同住宅においれが信頼関係を破壊するに足りる場

賃料さえ支払えばよいわけではなく、て、賃借人の子が近隣住民に迷惑行

合には、賃貸人は、賃貸借契約を解用法に従って賃借物を使用収益する為を行っている場合、子は賃借人の除することができ、また、そうすべき義必要があるわけですから、オートバイ

履行補助者と考えられ、賃借人はそ

務を他の賃借人に対し負担しているでマンション付近を走り回り、さらにれを制止すべきであると考えられます。

ものと考えられます。

2．賃借人の他の入居者に対する
迷惑行為

IT

り、
１階のエントランスでシンナー等

宅建士

ち、住環境を破壊することのないよう

賃貸

同時に、賃貸人は、目的物を使用収益

税務

は隣室で深夜に酒盛りをして騒いだ

法律

せいひつ

の使用が果たせるように、静謐を保＜賃貸人と賃借人の義務＞

物件調査・建物を使用収益させる義務
・引渡し後も、建物を使用収益に適する状態に維持する義務
・建物の使用収益に必要な修繕をする義務

・賃料を支払う義務
・建物を用法に従って使用収益する義務（各入居者が静かな住環境で使用収益する用法遵守義務）＜迷惑行為による契約解除＞

賃借人

①迷惑行為

②迷惑行為を停止させるよう通知

賃貸人

海外

賃貸人

③再三の通知にもかかわらず迷惑行為が停止せず、信頼関係が破壊した場合は、賃貸借契約を解除できる

子の迷惑行為を制止すべき

賃借人・親

子
（賃借人の履行補助者と考えられる）

今回のポイント●建物の賃貸人は、賃貸借契約に基づき、賃借人に建物を使用収益させる義務を負っているが、建物を使用収益させる義務は、建物を使用収益が可能な状態で引き渡せば終了するものではなく、引渡し後も建物を使用収益に適する状態を保持する義務を負う。
●共同住宅において、賃借人が、他の入居者の迷惑になる行為を行うことは、賃借人の用法遵守義務違反となる。
●迷惑行為を行っているのが賃借人ではなく、賃借人の成人に達した子であるとしても、賃借人の履行補助者と考えられるので、
この迷惑行為を放置している賃借人の義務違反と考えられる。
●賃借人の行為が他の入居者に与える迷惑が受忍限度を超え、用法遵守義務違反が賃貸借の当事者間の信頼関係を破壊するに足りる場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2020.8 ｜ 月刊不動産 15

宅建士 ー
Real Estate Notary

時効

宅建士講座

権利関係3 〜民法3 〜

宅建士試験合格のコツ
今月のテーマ「時効」については、重要な法改正がありました。本試験において
「時効」
の問題は、
２年に１回程度の頻度で出題されており、受験対策の必要性が高い論点といえます。
ましてや重要な法改正があった本年度は、いっそう出題可能性が高いでしょう。改正のポイントをしっかり押さえましょう。

Vol.17

債権の消滅時効
債権は、①債権者が権利を行使することができることを知った時から５年間行使しないとき、または②権利を行使することができる時から10年間（人の生命・身体の侵害による損害賠償請求権については20年間）行使しないときは、時効によって消滅します。なお、５年の時効と10年（人の生命・身体の侵害による損害賠償請求権は20年）の時効とは、どちらか一方が先に到来すれば時効が完成するという関係になります。
＜「知った時から５年」のほうが先に到来した事例＞

権利行使できる時10年
5年
権利行使できることを知った時

ポイント

消滅時効完成法改正前は、「 権利を行使することができる時から10年」という定めだけでしたが、「 債権者が権利を行使することができることを知った時から５年」という定めが付加されました。
また、人の生命・身体の侵害による損害賠
償請求権については、被害者保護の観点から時効期間を延長しました。

時効の完成猶予と更新時効がまだ完成していない段階で、一定の行為があれば、時効期間の完成が猶予されたり、進行中であった時効期間が更新されたりすることがあります。時効の更新があると、それまで進行していた時効期間は無意味となり、改めてゼロからのスタートで時効が進行します。
※法改正前の「時効の中断」および「時効の停止」を、「 時効の完成猶予」と「時効の更新」という新しい概念に再構成し、その内容を変更しました。

時効の完成猶予

本来の時効期間が満了しても時効は完成しないという制度

時効の更新振り出しに戻ってゼロから時効期間が進行することになる制度

以下の場合に、時効の完成猶予または更新が生じます。

（１）裁判上の請求等があった場合①裁判上の請求、②支払督促、③和解・調停、④破産手続参加などの事由がある場合には、その事由が終了するまでの間は、時効の完成が猶予されます。そして、確定判決または確定判決と同一の効力を有するものによって権利が確定したときは、時効が更新され、上記の事由が終了した時から時効は新たに進行を始めます。

16 月刊不動産 ｜ 2020.8

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸

強制執行、担保権の実行などの事由がある場合には、その事由が終了するまでの間は、時効の完成が猶予されます。そし宅建士（２）強制執行等があった場合て、これらの事由が終了した時から時効が更新され、時効は新たに進行を始めます。

仮差押え・仮処分があった場合、当該事由が終了した時から６カ月を経過するまでの間は、時効の完成は猶予されます。

IT（３）仮差押え・仮処分があった場合（４）催告があった場合（５）承認があった場合権利の承認があったときは、時効が更新され、裁判上の請求等時効はその時から新たに進行を始めます。

強制執行等
催告
承認

論点の確認と
を
知識の定着

海外

仮差押え等

事由が終了するまでは時効の完成猶予、事由が終了すると時効の更新
時効の完成猶予
時効の更新

過去問を解いてみよう！
※法改正に対応するため問題文の一部を改変しています。

【Ｑ１】 Ａは、
Ｂに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。Ａが、Ｂに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、消滅時効は更新され、その請求の時から新たに進行を始める。
（H21年 問３）
【Ｑ2】 ＡがＢに対して金銭の支払を求めて訴えを提起した後に、裁判上の和解が成立した場合には、時効更新の効力は生じない。
（ R元年 問９）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 内容証明郵便を用いたとしても、裁判外の請求（催告）であることに変わりはない。催告があった場合、催告の時から６カ月経過するまでの間、時効の完成が猶予されるだけであり、時効更新の効力は生じない。

Answer 2

物件調査

催告（裁判外の請求）があったときは、その時から６カ月を経過するまでの間は、時効の完成は猶予されます。

【解説】 裁判上の請求があった場合、確定判
決または確定判決と同一の効力を有するもの
によって権利が確定したときは、時効が更新される。裁判上の和解は、確定判決と同一の効力を有している。

2020.8 ｜ 月刊不動産 17

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.13AIの構造と歴史

不動産テックと呼ばれる様々なサービスの根幹には、
人 工 知 能（ A I ）という技 術が関わっています 。A Iの基
本 的な構 造と歴 史、役 割を知ることで不 動 産テックへの理解も深まります。不動産ビジネスとの関わりを意識しながら、AIについて解説していきます。

01

実は約60年前から研究している02

不発に終わった
過去2回のAIブーム

らず、A Iはその可 能 性が 期 待されていたのです。
しかし、初期のコンピュータでは

ここ数 年で頻 繁に耳にするよう

現 在のA Iの攻 勢は実は三 度目「迷路をスタートしてゴールまでたになったAIですが、その歴史は古のブームです。最 初にA Iが 注目さどり着く」といった簡単な問題しかく、約 6 0 年 前から研 究・開 発が 進

れたのは1 9 5 6 年のことです。この解くことができませんでした。これめられています。

年、コンピュータ研究者たちの会合

は推論・探索問題というもので、迷「ダートマス会 議 」が 開かれ 、コン

路の分かれ 道をA 、B 、Cなどと記待が高まっているのでしょうか？

ピュータの可能性が議論されまし

述して、１つひとつ解いていくという

この疑 問を理 解するには「 機 械 学

た 。こ こ で 初 め て 人 工 知 能

単純なものです。

習」と「ディープラーニング」という（Artiﬁcial Intelligence＝AI）と

しかし、現実社会では、いろいろ２つの考え方がとても重 要になっいう言 葉が 使われたとされていまな 問 題 が 複 雑 に影 響し合 っておてきます（図１）。AIの歴史を紹介

す。
まだコンピュータ自体の研究がり、迷路のような限られた状況はほしながら、解説していきます。

始まったばかりの時期にもかかわ

とんどないため、まったく応用がででは、なぜ今になってAIへの期

しゅうえん

きず、AIブームは終焉しました。

図１ ＡＩの分類

AI

コンピュータ上などで人間と同様の知能を実現させた試みやその技術

機械学習

ＡＩが自律的に物事を学ぶための技術。
人が特徴を定義

ディープラーニング
マシンが物事の特徴を
自動定義

03

80〜90年代に二度目のAIブーム

一 度は潰えたA I への期 待ですが、コンピュータの性能が発展した
1980年代になると、再びAIブーム
が 到 来します。中 心 にいたのは 、「Mycin（マイシン）」というエキスパ ートシステムで す。米・スタン
フォード大 学で開 発されたシステ
ムで、感染症の血液疾患の診断が第三次人工知能ブームへ

18 月刊不動産 ｜ 2020.8可能という触れ込みでした。患者に法律

膨大なデータによって２つの技術

ング」を用いて解析し、まだ誰も知入力する、つまり問診によって、どのが進化し、AIはこれまでの壁を破り、らない新しい病気の原因を見つけような感 染 症にかかっているかを人間の頭脳を超えるような成果を出ることができるようになったと理解導き出し、必 要な抗 生 物 質を教えすことができるようになりました。

してください。膨大なデータが集まることにより、病気の「特徴量」が増性の高い、先駆的な機能を追究ししますが 、簡 単 に言えば 、人 間 にえることで固 有の性 質を見つける

ていました
（図２）。

よって用意された方 程 式を駆 使しことが可能になったわけです。実際「Mycin」が順調に発展すれば、て問題を解くのではなく、人類の誰に、新型コロナウイルスの感染対策

社会に大きな貢献をするはずでしも知り得ない新しい方程式を見つやワクチン開発などにもAIが使わたが、「フレーム問題 ※」と呼ばれるけることができるようになりました。

れています。
これは自動運転や言語翻訳など

コンピュータに知 識を書き込め

前述の「Mycin」であれば、
これまあらゆる分野で応用される考え方

ば 、書いた分だけ賢くなります。しでは人 間がデータを入力すれば、です。

かし、同じ感染症でも、熱が出る患

医師が使っている診断方法を用いこのようにAIによって人類未踏者と出ない患者がいるように、現実てAIが病名を教えてくれました。

の新しい発見ができるようになった

しかし、現在のAIは患者のデー

また、強い痛みにも耐えられる人がタを「機械学習」と「ディープラーニ

いる一方で、大した痛みでもないのに転げ回る人が存在します。子ども

理由について、次回、詳しく解説し物件調査

社 会には常に例 外が 存 在します。

IT

これは決定的な進歩といえます。

壁にぶち当たります。

宅建士

詳しくは次回以降の連載で解説賃貸てくれるという現代からみても社会税務

いくつかの質問をして、その回答をていきます。

図２ Mycinによる診断例

や、うまく話 せない人もいる。研 究していく難しさを痛 感して、ブーム

症状などの
情報を入力

体温が38℃
以上ある

YES

Ｘ菌検査が
陽性

YES

感染症Ｘの
おそれ
80％

YES

感染症Ｙの
おそれ
50％

は終わりました。
NO※ 「有限の情報処理能力しかないAIには、現実に起こりうる問題のすべてに対応できるわけではない」というAI研究における最大の難問。

04

危険な感染症のおそれ
10％未満

インターネットによる膨大なデータ収集がAI研究を変えた

二度のAIブームに足りなかった

NO

激しいせき
が出る

NO

凡例

要素は、複雑な世界を理解するた

経験則の適用条件（IF〜）

めの膨大なデータでした。
ところが経験則の結論（THEN〜）

感染症Ｚの
おそれ
30％

90年代後半になるとインターネッ
トが 登 場し、世 界のデータ量は爆発的に増加しました。
このことで、2010年代に入り、人工知能が再び脚光を浴びることになったのです。三度目のブームの主役とな って いるの は「 機 械 学 習（Machine Learning）」と「ディー
プラーニング」です。

株式会社トーラス

代表取締役

木村 幹夫
慶応義塾大学経済学部卒業。東京大学EMP修了。東京大学、協力研究員。
さくら銀行、IT企画部門にてビッグデータを戦略的に活用した営業推進を担当。2003年、株式会社トーラスを設立。登記簿を集約した
不動産ビッグデータを構築。AIを活用したマーケティング支援を行う。
MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストで受賞実績。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2020.8 ｜ 月刊不動産 19

海外者はここでもAIを現実社会に応用

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.17

不動産物件調査技術の基礎 〜役所調査編〜

Research

指定道路と建築基準法第42条の規定による道路
建築基準法（以下「建基法」という）第42条第１項第１号や第２号の道路は、建基法の中では代表的なものですが、不動産調査においては、建基法と道路法上の道路幅員等、混同しやすい箇所があるため、基本的な知識を、十分理解しておくことが大切です。

び市 町 村 道をいいます。一 方 、建 基に適 応した処 理をしているところが

法 上の道 路は、一 般 交 通 上の効 用あるのが現実です。
このため、側溝やだけでなく、建築物の利用上支障が水路が存在する場合は、自己判断を最初に、“指定道路”という言葉を、ないことや非常時における防火、避せずに、建築確認の相談担当部署を

不動産調査の過程で耳にすることが難等安全上支障がないことを要件と訪ねて、直接確認することが必要でありますが、
どことなく理解しにくいでしています。このため、道路法によるす（ポイント３）。
「 水路幅員が２mをすね。国土交通省は、「 建築基準法道

道路のうち、高速自動車国道は自動超えるときは、水路は道路幅員に含路関係規定運用指針（平成21年１月

車専用道路ですので、建基法上の道まれない」とする行政もあります。

20日）」（ 以下「指針」という）を、全国路には含まれません（ポイント１）。

指定道路の定義の都道府県および政令指定都市の首長宛てに、技術的助言として通知
しています。同指針によると、「 指定道

側溝や水路がある場合について

建基法第42条
第１項第２号（２号道路）
２号道路は、都市計画法、土地区

路とは、建築基準法第42条第１項第建基法第42条第１項においては、

画 整 理 法 、旧住 宅 地 造 成 事 業に関４号もしくは第５号、第２項もしくは

原則、道路の幅員が４m以上のもの

する法律、都市再開発法、新都市基第４項または法第68条の７第１項のが 建 基 法 上の道 路である旨を定め

盤整備法、大都市地域における住宅

規定による指定に係る道路」
と定義し

ていて、
この道路の幅員とは、一般交及び住 宅 地の供 給の促 進に関するています。
したがって、「１号道路」と通の用に供される部分をいい、側溝特別措置法または密集市街地整備

呼ばれる建基法第42条第１項第１はこれに含まれますが、法敷は含ま

法による道路です。例えば、建基法第

号道路や、
２号、
３号道路などは、これません（ポイント２）。ただし、指針

42条第１項第２号に規定する都市の「指定道路」に含まれていません。

においては、「 道路法による道路と平計画法による道路とは、都市計画事

のりじき

建基法第42条
第1項第1号（1号道路）

行して水 路 等が 存 在する等の場 合業として整備されたものや都市計画

は、当該道路の幅員と当該水路等の法第29条許可を受けて開発行為に幅の合計が４m以上であっても、当より整備された道路、
また、土地区画

この１号道路は、道路法による道該 道 路のみの幅員が４m 以 上でな

整理事業によりできた道路などです。

路でもあり、道 路 法 上の道 路は、一ければ建基法上の道路ではない」とここで、注 意したいことがありま

般交通の用に供する道で、高速自動しています。
しかし、各地の行政機関

す。道 路については、工 事 完了後は

車国道、一般国道、都道府県道およでは、この指針とは異なり、当該地域市に移管するという協定を締結しま

20 月刊不動産 ｜ 2020.8

象 物 件の売 買では、市 への移 管 等道路になるということ）、都市計画法

い状態となり、建基法第42条第1項が行われることが確実であることを第29条許可の取得後、工事も事実第1号にはならずに、時が経過してし開発担当部署および道路維持管理

上完了したところで、建基法第42条

まったという開発物件がありました。

担当課で確認することが、不動産調第１項第２号に該当したのに、後日、したがって、開発行為を伴う取引対査では大切なことです。
賃貸

ポイント2

建基法上の道路は、一般交通上の効用だけでな
く、建築物の利用上支障がないことや非常時における防火、避難等安全上支障がないことを要件としています。
したがって、自動車専用道路の高速自動車国
道は、建基法上の道路には含まれません。

建基法上の道路の幅員とは、一般交通の用に供される部分をいい、側溝はこれに含まれますが法敷は含まれません。下の図の場合、道路法上の道路幅員は4.5ｍですが、建基法上の道路幅員は、4.0ｍとな
ります。

IT

4.5m
0.5m

4m

物件調査

U字溝

道路

宅建士

ポイント1

U字溝

税務

施工不備が発覚し、市に移管できな法律すが（ 建 基 法 第 4 2 条 第１項 第１号

法敷

建基法上の道路幅員は4.0m

海外

道路法上の道路幅員は4.5m
道路法上の道路の種類に含まれる「高速自動車国道」

ポイント3
指針では、
「 道路法による道路と平行して水路等が存在する等の場合は、当該道路の幅員と当該水路等の幅の合計が４m以上であっても、当該道路のみの
幅員が４m以上でなければ建基法上の道路ではな
あんきょい」とされています。
しかし、水路が暗渠となっていれば建基法上の道路幅員とする、
また、水路の幅員が２mを超えるなどの場合は建基法上の道路幅員に含まれないなど、行政機関により判断が一定していない
ため、建築確認担当課で、必ず確認が必要です。

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2020.8 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー

海外不動産事情 Vol.17

Overseas

海外の市況と賃貸・売買・投資状況 シンガポール編②

シンガポールのコンドミニアムの市場と日系企業の動向
前号で述べたとおり、
シンガポールは小さい国土ながらも、東南
アジア諸国において随一の安定した社会経済基盤を有しており、個人投資家の方々が海外での不動産投資の候補先にするとともに、多くの多国籍企業がアジアの拠点を同国に置くなど、ビジネスのハブとしても成長を続けています。今回は、シンガポールのコン
ドミニアム市場および日系企業の動向について紹介します。

鈴木 祥華
一般財団法人日本不動産研究所国際部兼業務部。2018年サセックス大学大学
院国際学修士課程環境開発公共政策専攻修了。国内および海外の不動産調査・評価・分析業務を担当。

ます。
リバーバレーエリアはC B Dに

⑤ のウェストコーストエリアは、日本

近接する準高級住宅街として知られ

人学校やインターナショナルスクーています。③のイーストコーストエリ

ルなど、外国人向けの学校が多く集はじめに、シンガポールにおける

アは、CBDとチャンギ国際空港の間積しており、従来から発展してきたこ

代表的な住宅エリアについて図表１に位置し、利便性が高く、近年はコンとから古いビルも多く、再 開 発が 進ととも に 紹 介 し ま す。① の C B D

ドミニアムおよびオフィス開発が盛んんでいます。⑥のジュロンイーストエ（Central Business District：経済に進んでいます。C B Dでのオフィス

リアは、シンガポールとマレーシアとの中心地）エリアは、東南アジアの経賃料と比べて相対的に割安なので、を 結 ぶ 高 速 鉄 道 網 構 想 の シンガ

済のハブであり、また寺院や国立博

オフィス移転する企業も近年増加し

ポール側ターミナルになると想定さ物 館が 多く集 積する文 化 的中心 地ています。④のチャンギエリアは、東れており、西 部の交 通ハブとして都でもあります。②のオーチャード・リ

南アジアの玄関と名高いチャンギ国

市機能の集積が進んでいます。⑦のバーバレーエリアのうち、オーチャー

際空港に隣接しており、交通利便性

ウッドランズエリアは、シンガポール

ドエリアは国内随 一のショッピング

が高く、また日本人学校があることか北部における経済のハブとして政策街であり、高級住宅が立ち並んでいら日本人も比較的多く住んでいます。

的に開発が進められていて、複合施

1．
シンガポールの主な住宅エリア

図表１ 主な住宅エリア©

地図データ 2020 Google,Urban Redevelopment Authority

22 月刊不動産 ｜ 2020.8

ショッピングセンターが建ち並ぶオーチャード通り

図表２ シンガポールにおけるコンドミニアムの価格賃料指数の推移

同国における近 年の都 市 開 発に
120.00

ンドミニアム開発が積極的に進めら100.00

れていることが挙げられます。
また市

80.00

0.00

.0

.1

.0

.1

18

18

19

19
20

.1
17

20

.0
17

20

.1
16

20

.0
16

20

.1
15

20

.0
15

20

.1
14

20

.0
14

0

4

0

4

0

4

0

4

0

4

.1

20

13
20

出典：日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」

T I D 社がシンガポール中央 部で住

不 動 産 価 格 賃 料 指 数（ 図 表２）ととよび賃料は再び弱含みに転じると予宅用地を落札し話題となりました。

もに、
コンドミニアム市場の市況につ測されます。しかし中 長 期 的には 、また、積水ハウスは、現地デベロッ

いて追っていきます。シンガポールの

COVID-19が終息すれば投資家のパーのフレイザーズ社やファーイース

賃 料 指 数の推 移をみると、2 0 1 3 年

関心が戻ってくるとするポジティブなト社等との合弁による住宅開発事業

以降は外国人雇用政策の転換に伴意見もあります。2019年5月頃からの実績があります。同社が参画する

う就 労ビザの規 制 強 化 等の影 響に始まった香港の民主化運動に伴う政最新のプロジェクトとしては、複合開より長らく下 落 基 調 にありました。

治的混乱の影響から、シンガポール

発案件の「One Holland Village」

2018年頃からは需給バランスの改の住宅市場に対する投資家の関心が挙げられます。

善により賃料が上昇に転じる動きがが一段と高まるとの期待も聞かれ、

2008年に同国に進出した三菱地みられますが、これまでに外国人雇今後の市場動向に注視が必要です。

所アジア社はアジア有 数の不 動 産リーディングカンパニーであるキャピ

用規制の緩和は行われておらず、賃3．
日系企業の動向

貸市場における外国人を中心としたタランド・グループ 等との共同事 業
でコンドミニアム開発事業のほか、オ

基礎的需要は依然として厳しい状況
最後に、ビジネス環境が良好な同フィス開発事業に参画しています。既シンガポールの価 格 指 数につい国における日本 企 業の不 動 産 関 連に竣工・稼働中の「CapitaGreen」ては、2017年頃から上昇基調に転事業の動向について紹介します。主のほか、現 在 開 発中のオフィスビル

じつつあったものの、2018年７月に要な事例としては三井不動産、積水である「CapitaSpring」は2021年

追加印紙税率の引上げおよび住宅

ハウス、三菱地所、東京建物などがの竣工を予定しています。

ローン融資比率の規制強化が施行

挙げられます。
これらの企業による不オフィスビル開発では、東京建物されたことから、価 格の上 昇ペース

動 産 開 発の共 通 点は、現 地の有力が現地アセンダスシンブリッジ社、三は 緩 や か なものに 抑えられていま

不動産開発業者と共同していること

井物産との共同事業でオフィスビル

す。また実需層による物件選別の意です。

再開発事業に参画するなど、日系企にあります。

識も成 熟してきており、その後も価三井不動産は、1972年からシン業の存在感も高まってきています。

格 上 昇ペースの顕 著な加 速は見らガポールでホンレオン・グループと次回は、シンガポールにおける投れません。足 下では新 型コロナウイの合弁会社（TID社）を通じて住宅

資 物 件の留 意 点などについて説 明

ルス感染症（COVID-19）の影響も

分譲事業等を行っています。昨年もします。

2020.8 ｜ 月刊不動産 23

海外顕在化しつつあり、短期的に価格お物件調査

次に、日本 不 動 産 研 究 所の国 際

IT

2．
コンドミニアムマーケット状況

4

0

ます。

20.00

宅建士

需要が増加していくことが予想され20の良い周辺部のコンドミニアムへの

40.00

0

心部のみならず、価格が割安かつ質

60.00

賃貸

の慎重な姿勢が認められ、今後は都20

場 参 加 者の傾 向として物 件 選 別 へ

賃料指数（2010年10月＝100.0）

税務部や東部においてインフラ整備やコ

価格指数

20

係る特徴として、開発用地が多い西法律設の開発も盛んになっています。

民法改正が実務に及ぼす影響【売買編】−１
いつでもどこでも学べる！

全日保証
e ラーニング
研修システムのご紹介

全日保証eラーニング研修では2020年４月１日より施行された改正民法の解説を公開しています。
「月刊不動産」では今号より４回にわたり、立川正雄弁護士が講義する「民法改正が実務に及ぼす影響」の売買編、賃貸編の内容をピックアップして紹介します。
＊受講の際は、アクセス概要（「月刊不動産」
６月号P28）や、「 全日保証eラーニング」内の操作マニュアルを参照してください。

手付解除の改正

Q. 今回の民法改正で手付の規定が変わったとのことだが、実務に影響はあるか？
A.・改正前民法では、手付解除の要件として、「当事者の一方が契約の履 行に着 手 するまでは、」と規 定していた。この「 当 事 者の一＜買主からの手付解除の規定＞①売買契約方」の解釈については、手付解除の相手方を意味するという最高裁判例が出ていた。ところが、改正前民法の条文では、手付解除をする側が履行の着手をしても、手付解除ができなくなるように読売主めてしまうため、改正民法では、「その相手方が契約の履行に着手した後は」と改めた。
・改正前民法では、売主が手付解除する場合には、「その倍額を償

買主②手付を放棄して解除できる※１＜売主からの手付解除の規定＞

還」することが必要であると規定されている。この「償還」の意味①売買契約

については、実務上、買主に現実に倍額を提供することであるとの解釈が固まっていた。ところが、改正前民法では、手付解除期限

売主買主までに倍額を買主に現実に提供せず、単に倍額を用意すれば足りると読む余地があったため、改正民法では、「売主はその倍額を現実に提供して、」と改めた。

②手付の倍額を現実に提供すれば解除できる※１※１ 相手方が契約の履行に着手した後は解除できない。

◎以上の改正で条文は変わったが、結局は、民法改正により、改正前の手付解除の内容が変化したわけではないので、事実上改正点はないと考えてよく、実務処理を変更する必要はないが、売主が手付倍額金を買主に現実に提供しないと解約できない点に注意されたい。

危険負担に関する改正の概要

Q.
Q. 契約の締結後に売買目的物の建物が類焼しA.

全焼してしまった。この場合、売買目的物の建物が、※２契約締結後になくなってしまったという損害は売主・買主どちらが負担するのか？
※２

契約後に類焼したのであるから、売主・買主双方とも帰責事由（故意・過失）がない。

A. ・契約時には売買目的物の建物は存在したが、契約後引渡し前に売買目的物が、売主・買主の双方の責任ではな
く滅失・毀損した場合に、その損失（危険）は売主が負担するのか、買主が負担するのかというのが危険負担の問題である。
・これまでの実務では、「契約してもその後、建物が不可抗力で全焼し、引渡しを受けられなかったのだから、売買代

24 月刊不動産 ｜ 2020.8

金は払わなくてよい」という素朴な考え方に基づき、「売主は引渡しまでは土地・建物が滅失・毀損した場合の損失を負担するのが合理的」と考えて契約書が作られていた。
「契約をした以上、引渡し前であっても、建物が不可抗力で滅失・毀損したら、それは・ところが、改正前の民法では、買主の負担」と考えていた。その理由は、もともと民法が、契約をした時点で（買主がたとえ１円も払っていない場
合でも）所有権が買主に移転する（契約と同時に買主のものとなる＝自分の建物が類焼した）と考えていたからである。
しかし、契約書にサインしただけで、引渡しも受けていない建物が燃えてしまった場合、その損失は買主の負担というのは不公平である（買主としては、契約しただけで、自分の建物として火災保険にも入れない）。そこで、民法改正前から不動産の実務では、改正前民法とは全く逆に、「買主に引き渡す前に売買目的物が滅失・毀損した場合には、売主は代金を請求できない（債務者主義＝売主負担）」と契約で特約することが常識になっていた。
◎今回の民法改正では、民法の条文を改正される前の実務に合わせ、売主の負担にする改正を行った。
◎民法536条で「買主が代金の支払いを拒める」定めをし、契約解除まで定めなかったのは、売主が建物を引き渡せなければ、債務不履行で買主は契約解除ができるのに、解除しないまま決済日を迎えてしまうと、買主が代金を支払わねばならなくなってしまう不都合を回避できるようにしたからである。
＜危険負担の規定＞
契約

類焼（売主・買主に故意・過失なし）

引渡し・損失は売主が負担
・買主は代金の支払いを拒むことができる

危険負担の具体的契約案文

Q. 危険負担についての全日の契約案文は以下のとおりだが、どのように理解すればよいか？
（引渡し完了前の滅失・損傷）
第10条

売主、買主は、本物件の引渡し完了前に※３天災地変、その他売主、買主いずれの責めにも帰すことのできない事由により※４、本物件が滅失または損傷して、修補が不能、または修補に過大な費用を要し、本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して、本契約を解除することができます ※５。また、買主は、本契約が解除されるまでの間、売買代金の支払いを拒むことができます。
２ 本物件の引渡し完了前に、前項の事由によって本物件が損傷した場合であっても、修補することにより本契約の履行が可能であるときは、売主は、本物件を修補して買主に引渡します※６。
３ 第１項の規定により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

A. ※３について：契約後（契約時には売買目的物が滅失・毀損していないことが前提）引渡し前までを問題にしている。買主に引き渡された後は、建物は買主の支配下に入るから、その損傷は買主負担になる。要するに、買主は自分の所有建物が類焼で全焼したことになり、買主が当然にその損失を負担する。
※４について：危険負担は、売主・買主双方に責任（故意・過失）がないのに売買目的物が損傷した場合の処理を定めている。
※５について：これまでの条文どおり、売主が損失を負担するが、履行ができないので、解除で処理する契約になっている。ただし、改正民法上は、危険負担は、買主に代金支払い拒否権のみしか与えておらず、民法の債務不履行解
除により解除することになる。なお、改正民法では、債務不履行解除は、売主から引渡しをしてもらえない買主のみできる。ところが、この契約案文は、売主からも解除できるようにしている点が、民法の定めと異なる点である。
※６について：改正民法の危険負担は、売主（引渡し義務の債務者）が危険（壊れたことによる損失）を負担するので、もし、修補できる程度の損傷なら、売主負担で修補し、契約を履行させることとした。

2020.8 ｜ 月刊不動産 25

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

おもしろ不動産フェアを実施

兵庫県本部

兵庫県本部は、令和２年２月15日(土)、近畿流通セン
ターとの主催で「おもしろ不動産フェア」
を神戸新開地・喜楽館にて実施しました。
第１部は、「 異次元緩和の狂騒が生んだメガ大家の光と影」と題し、20年以上の不動産投資の経験を持つカ
リスマ的 投 資 家である沢 孝 史 氏による講 演で、第２部は、月亭八光氏による落語「犬の目」と、「 不動産とお金」
にまつわるフリートークショーを開催しました。

会場にかけつけたラビーちゃん

沢孝史氏

月亭八光氏

フリートークショーの様子

当日は、新型コロナウイルス感染症について様々な報道がされる中での開催となりましたが、多くの方にご来場いただきました。
メモをとりながら熱心に講演に耳を傾けられる方や、
トークショーでは笑いもあり、楽しんでいただ
けたのではないかと思います。
また、参加者アンケートでは70％以上の方に「満足した」とのご回答をいただき、盛況のうちに終了することができました。

REPORT

令和元年度

宅地建物取引士法定講習会を実施

兵庫県本部は、令和元年度の宅地建物取引士法定講 習会は、① 税 制 、② 宅 地 建 物 取引士の使 命と役講習会を５回にわたり、兵庫県農業共済会館７階大会

割 及びケーススタディ、③ 紛 争 事 例と関 係 法 令（ 都 市

議室で実施しました。

計 画 法・建 築 基 準 法 等 ）、④ 紛 争 事 例と関 係 法 令

令和元年10月23日（水）は154名、10月30日（水）は（ 民 法・宅 地 建 物 取引業 法 等 ）の４項目６時 間の内 容154名、11月13日（水）は150名、令和２年２月19日（水）はで、講 習終了後に新しい宅 地 建 物 取引士 証を交 付し

151名、
２月26日
（水）は149名の方が受講されました。

ました。

税制の講習の様子

26 月刊不動産 ｜ 2020.8

宅地建物取引士の使命と役割及びケーススタディの講習の様子

紛争事例と関係法令（都市計画法
・建築基準法等）の講習の様子

紛争事例と関係法令（民法・宅地建物取引業法等：前半）の講習の様子

紛争事例と関係法令（民法・宅地建物取引業法等：後半）の講習の様子REPORT

埼玉県本部

宅地建物取引士法定講習会管理システムを導入！

埼玉県本部では、全国地方本部の中で初めて宅地建物取引士法定講習会の申し込みがインターネット上からできるシステムを導入し、令和２年６月８日（月）から運用しています。
お支払い方法はクレジットカード、
コンビニ決済、銀行振込の３種類から選ぶことができるようになりました。パソコン
やスマートフォンから、24時間いつでも、簡単に申し込んでオンラインで完結できます。
講習会においては、国土交通省より特例措置の通達があったことから、埼 玉 県 本 部では自宅 学 習を実 施しており、令和２年６月10日（水）は83名、６月29日（月）は165名が宅地建物取引士証を更新しました。

!

「この講習会に申し込む」
をクリックすると、「講習会の受講申し込みフォーム」に進む

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検索

2020.8 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information「不動産業実務テキスト」のご案内「不動産業実務テキスト」は、図解されており、初心者の方にとてもわかりやすい内容になっています。実務の基本の確認など、日常の業務のマニュアルとして、ぜひご活用ください。

初心者向けに図解されています！

不動産業実務テキスト（目次抜粋）
【法律編】

【実務編】

第2章

第2章

第1章

宅地建物取引業法

第3章

実務に関わる法令と留意点

公法上の規制【資料編】

第1章

仲介業務（売買・賃貸借）

第3章

媒介契約の法規制

第4章
第5章

補足資料

第6章
第7章

アクセス方法物件調査

重要事項説明書の記載実務

契約書の作成と特約条項の記載例
管理業務

裁判例から学ぶ実務上の注意点

無料です！

●「ラビーネット」からご覧になれます。
①ラビーネットにアクセス！

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※ＩＤ等が不明、または未加入の方はログ
インボタンの下のコーナーからお問 合せく
ださい。

28 月刊不動産 ｜ 2020.8

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

青森県

商号名称

新入会員名簿［令和2年 6月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

京都府

木津川市

株式会社 おるすま

大阪府

松原市

株式会社 アールワン

枚方市

アキラホーム株式会社 スターセレクション

渋谷区

株式会社 スリーエー

新宿区

ＺＥＲＯ 株式会社株式会社 Ｔ−ｔｒｙ

品川区

合同会社 ゼロワンロジック

大阪市

株式会社 ＡＫＭＡ

株式会社

道光エステート

江東区

東京下町事務所

大阪市

エヌコンサルティング

札幌市

合同会社

High Life

江戸川区

株式会社

東京不動産管理大阪市

株式会社 Ｎ ＰＬＡＮＮＩＮＧ

札幌市

株式会社 プラスエージェント

武蔵村山市

東洋企業

株式会社

寝屋川市

株式会社 ＭＡＧ札幌市

株式会社 リクラーク

練馬区

株式会社 トーヨーホーム

八尾市

株式会社 エム・フラット

札幌市

株式会社 リッド

町田市

株式会社 なごみ開発

大阪市

株式会社 カインドトラスト

八戸市

株式会社 スターライト

千代田区

株式会社

大阪市

株式会社 グーミッション

つがる市

株式会社

箱田住宅工業

杉並区

のぞみ

大阪市

ＫＢ−１ 株式会社

虻田郡

MHL TATE

函館市

株式会社 カネサン岡田土建

札幌市

株式会社 コネクト

札幌市
札幌市

合同会社

東京都

渋谷区

虹プランニング株式会社

八戸市

八戸住宅倶楽部フタガミ

千代田区

株式会社 ノックス

堺市

有限会社

岩手県

盛岡市

ミネルバ土地販売

武蔵野市

ハウスアーク 株式会社

交野市

株式会社 Ｇ−ｌ
ｉ
ｆｅ

宮城県

仙台市

株式会社 アシスト

新宿区

株式会社

大阪狭山市

株式会社 ホームライフサービス

石巻市

有限会社

あすなろ工房中央区

ハンセン・ジャパン 株式会社

福島市

株式会社 ビーグラッド

新宿区

株式会社 ＨＥＲＯ ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ

大阪市

ミナミエステート 株式会社

郡山市

有限会社

光サービス

中央区

株式会社 ひなご

福島県

株式会社

馬場ガラス店

水戸市

株式会社 エフエスクリエイション

杉並区

合同会社 ヒューミック

ひたちなか市株式会社

渋谷区

株式会社 フェリアホーム

群馬県

藤岡市

有限会社 オーキッドハウス

練馬区

株式会社 フラワー・フラワー

埼玉県

さいたま市

有限会社

新宿区

マクロマイスターグループ 株式会社

さいたま市

株式会社 ヴェリテホーム

墨田区

リガールホーム 株式会社

さいたま市

株式会社 かなめ住建

世田谷区

合同会社 ワイエスビー

新座市

株式会社 ＣＬＥＡＦ

横浜市

株式会社

川口市

髙橋不動産事務所

横浜市

インターカバー入間市

株式会社 デザイン・ラボ一級建築士事務所

川崎市

株式会社 インテックス

北足立郡株式会社 トラスト・ホールド

横浜市

株式会社

北本市

ＮＡＤＡＹＡ 株式会社

座間市

ネクストリノベーション 株式会社

さいたま市

株式会社 メデア

横浜市

株式会社 プランＢ・エステート

川口市

ライフアート・コンサルティング 株式会社

上越市

合同会社 エールワンクリエイト

川越市

株式会社 ライフコンサルティング

新潟市

株式会社

Cube

三郷市

株式会社 Ｏｎｅ

金沢市

株式会社

建築工房坂本さいたま市

株式会社 ワンロード

金沢市

合同会社

修和

鴨川市

株式会社 ＥＭＩＥＬ

金沢市

ラクラス 株式会社

船橋市

株式会社

大倉不動産

福井市

株式会社

JMリアルター

船橋市

有限会社

開成技建

越前市

株式会社

MOK

柏市

合同会社 Ｋ＆Ｍ不動産

松本市

株式会社

H.I.C不動産

習志野市

創彩リメイク 合同会社

佐久市

株式会社

サンテ・アン

船橋市

有限会社

大黒建装

岐阜県

大垣市

株式会社

令和不動産

八街市

株式会社 テクニカルエナジー

静岡県

静岡市

株式会社 ＩＰＲ土地建物

茨城県

千葉県

東京都

サクエステート
いいとも

神奈川県

新潟県
石川県

福井県
長野県

兵庫県

ALBA
株式会社

京浜

船橋市

合同会社

平成企画

沼津市

太助

港区

ＡＲＴ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ 合同会社

静岡市

株式会社 ナイス

北区

アスシード 株式会社

静岡市

めぐみ維新

Design大阪市

株式会社 モーメント・インダストリー

大阪市

モカ不動産

堺市

ＵＳホーム 株式会社

大阪市

株式会社 ライフパートナーズ

大阪市

株式会社 レイドマネージ

堺市

ワコーファーム 株式会社

神戸市

株式会社 アトラス不動産

姫路市

株式会社 Ｓｕｍｉｋａ

神戸市

株式会社 Ｂｒ
ｉ
ｌ
ａｓ

宝塚市

有限会社

神戸市

ライフベース 株式会社

奈良県

生駒郡

フォレストハウス鳥取県

倉吉市

株式会社 ｅーＭＯＭＥＮＴ

岡山県

岡山市

E-dith広島県

広島市

株式会社 ＫＡＲＩＮ

広島市

株式会社

宮島三

宇部市

髙橋建設

株式会社

岩国市

ヒライチハウス

山口県

三坂測量

株式会社

香川県

高松市

株式会社

愛媛県

大洲市

おおの不動産

高知県

合同会社
株式会社

サンコービルド

福岡県

香川わくわく不動産

西条市

株式会社 タイキハウジング

北宇和郡

ハッピー不動産

松山市

株式会社 もんたや

高知市

株式会社 リアライズ

高知市

合同会社 ＴＲＵＳＴ

南国市

玉名ハウス

福岡市

株式会社

株式会社 コスモ環境リノベーション

栄林

台東区

エスグリットパートナーズ 合同会社

静岡市

ヤマモト・コンサルタントオフィス

飯塚市

大田区

株式会社 ＭＨインベストメント

浜松市

リノクロ不動産

福岡市

株式会社

G−サイン

港区

Ｍ ｓ ＥＳＴＡＴＥ 株式会社

富士市

株式会社 りんどう

飯塚市

株式会社

髙津建設

台東区

カラーズ商事

富士市

株式会社

佐賀県

佐賀市

特定非営利活動法人 空家・空地活用サポートSAGA

江戸川区

有限会社

長崎県

佐世保市

有限会社

佐世保市

有限会社 もとやま建窓・Ｇ−ｅｓｔａｔｅ

株式会社

株式会社

芦工匠

湘栄

春日井市

アイメン土地株式会社 ＧＵＡＲＮＴ
ＩＣ

稲沢市

アオイ土地

中央区

株式会社

共生

名古屋市

株式会社 エクシール

熊本県

熊本市

株式会社 ＬＡＮＤＯＯＲ

目黒区

グラビティホーム 株式会社

小牧市

エクラ 合同会社

宮崎県

小林市

鵜戸建設不動産

大田区

有限会社 グリーンコート

名古屋市

エステイト ビシュウ 株式会社

宮崎市

佐藤建設

武蔵野市

コムリア 株式会社

豊橋市

Ｎｈｏｍｅ

都城市

株式会社 ティーエルエスリノベーション

姶良市

いろどり不動産

鹿児島市

駒寿謙次税理士事務所

港区

木熊商事

愛知県

株式会社
株式会社

福生市

株式会社

彩企画

名古屋市

株式会社 クラシア

東村山市

株式会社 さくら不動産管理

名古屋市

株式会社 ファセル

足立区

株式会社 ジーエス

名古屋市

株式会社 ＲＥＢＡＩ
Ｌ

世田谷区

株式会社 ＣＢＡ

滋賀県

大津市

豊島区

株式会社 ＪＰフロンティア

京都府

亀岡市

鹿児島県
沖縄県

株式会社

中頭郡

株式会社

有限会社 たかやまリクレイム

沖縄市

グランドアーク 株式会社

明光不動産

株式会社 エスエムシイ

宮古島市

サンマルク不動産株式会社

2020.8 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

家賃支援給付金、７月14日から受付
国交省は業界８団体に通知

本不動産協会、
日本ビルヂング協会連合会、
日本賃貸
住宅管理協会、不動産証券化協会。
内容は同給付金の概要説明のほか、テナントのオー
ナーや管理業者が留意すべきポイントをまとめ、各団体

経済産業省は７月７日、新型コロナウイルス感染症にの会員企業への周知を促している。

より経営の悪化した事業者のテナント賃料を支援する

主なポイントの１つとして、テナントの賃借事業者が同「家賃支援給付金」の申請要領を公表した。
７月14日に給付金を申請する際、賃貸オーナーまたは管理業者の申請ホームページを開設し、申請の受付を開始する。併名称、住所、電話番号の記載が必要であり、給付が決せて同日以降、web申請が困難な事業者向けの「申請定した場合にはオーナーや管理業者にもその旨が通知

サポート会場」を順次開設する。

されることを記載。管理業者に通知が届いた場合には、申請期間は2021年１月15日までの予定。

オーナーにも知らせるよう求めた。

家賃支援給付金は、同感染症の影響により、事業環

また申請書類作成のため、テナント事業者からの賃境が大幅に悪化した飲食店等事業者の賃料負担を軽貸借契約に関する問い合わせが想定されるほか、賃減すると共に、
テナントオーナーの収益を確保する支援料を免除・猶予した場合にその証明書類への署名を求策。
６月12日に成立した2020年度第２次補正予算に２められる場合があるなど、手続きに対する理解と協力を兆円を計上した。給付額は月額賃料の６倍で、法人は要請している。

最大600万円、個人事業主は最大300万円。

（『住宅新報』2020年７月14日号より抜粋・編集）

今回経産省が公表した申請要領では、同給付金の概要や対象要件、給付額の算出方法、申請手続きの流れなどを解説。対象は一定未満の規模で、前年同月比の売上高が単月で半減、または連続する３カ月間で2020年度宅建士試験

12月に追加実施を検討

30％以上減少している事業者。給付の対象となるのは賃貸借契約に基づく土地や建物の賃料で、原則として

宅地建物取引士資格試験の指定試験機関である

共益費と管理費も算定対象。水道光熱費や保険料、

不動産適正取引推進機構は７月１日、2020年度宅建動産の賃借料などは対象外。

試験を10月18日に実施することについて、試験会場に●申請事業者への協力を要請

おける受験可能人数を上回った場合には、試験日を追加して実施する方針を発表した。

同じく７月７日、国土交通省は同給付金の取り扱い等

新型コロナウイルス感染症の影響で、大都市部や一に関して、不 動 産業界の８団体に「事務連絡」を行っ

部の都道府県において当初予定していた試験会場がた。対象は不動産協会、全国住宅産業協会、不動産流

キャンセルされるケース等があり、試験会場の確保が困

通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日難となっている状況を受けた対応。追加試験の有無や

30 月刊不動産 ｜ 2020.8

試験会場等は、７月末に受験申込みを締め切った段階化するために実施。対象は首都圏在住の20〜69歳ので判断する。追加試験を実施する場合、一部の受験者

男女（有効回答数1,082件）。
ウェブアンケート形式で、は当初予定の10月18日ではなく、12月27日（予定）の受調査期間は５月17日〜21日。

験となる。

新型コロナの影響による住宅に求める条件の変化

対象受験者は基本的に試験区分（一般または登録（複数回答）では「仕事専用スペースがほしくなった」の講習修了者）
ごとの先着順で振り分け、該当する受験回答が25％と最も多い。次いで「宅配／置き配ボックス

者には８月末までに改めて通知する。ただし複数の試を設置したくなった」（24％）の回答となり、同社は通販

験会場を設定している都道府県内では、申込者の住所対 応 へのニーズが強く出ていると分 析 する。
また、通と試験会場の所在地を勘案して決定する。指定された

風、遮音、
日当たりなど快適性へのニーズを指摘し、約７試験日の変更は受け付けない。追加日程での試験日に割で住まいへの条件変化が起きていると推測する。

都合がつかない場合は受験手数料を返還する。
なお、当初試験日と追加試験日では試験問題を変更

新型コロナの感染拡大が住まい探しに与えた影響（複数回答）では、検討者の７％が「検討を中止」、24％

し、同程度の合格ラインとなるよう設定する方針だ。

が「検討を休止、いったん様子見」と回答した。
「影響（『住宅新報』2020年７月７日号より抜粋・編集）はない」の回答が34％と最も多い結果を示したが、「住
まい探しの後 押しになった」（ 1 6％）、「きっかけになっ

快適性求める傾向も在宅勤務対応に高いニーズ
リクルート住まいC住宅購入・検討調査

た」（15％）の回答も見られた。
また、８％が「検討している物件の種別が変わった」と回答。
この８％における検討種別の変更（複数回答）
では、「当初マンションを検 討していたが一 戸 建て検リクルート住まいカンパニー（東京都港区、淺野健社

討に変わった」が 5 0％であり、最も多 かった。次いで長）は６月30日、
コロナ禍を受けた「住宅購入・建築検討「当初新築を検討していたが中古に変わった」も34％

者」調査の結果を公表した。同調査は2012年から毎年を占めた。

実施しており、今回は新型コロナウイルスの影響を明確（『住宅新報』2020年７月14日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
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第２部

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第２章 改正法の施行日（適用対象の契約）
民法改正が賃貸実務に与える影響
第１章 賃貸建物の一部滅失等による賃料減額
第２章 敷金（保証金）
第３章 修繕
第４章 原状回復第５章 不動産賃貸借と保証人※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。新規加入、ID不明の場合は所属のサブセンターまたは所属本部にご確認ください。
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2020（令和2）年8月15日（毎月1回15日発行） 第48巻第8号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）[売買編] 民法改正が売買実務に及ぼす影響

原嶋 和利

ｅラーニングContents【 民法改正解説編】