４）活動の成果
４−１

り人員は１．８７人と２人と割り込んでおり山下町の人口動態

横浜市の人口は現在約３５０万人いまだ増

単身者世帯が多いことがうかがえる。一方、加傾向にある。しかし、１８区それぞれに人山下町の高齢化率は１３．７％と区の平均を口動態にばらつきがみられ、郊外区の都筑区、おおきく下回っているが、１世帯当たり人員

青葉区、港北区のように比較的高い人口増加

も１．７６人で区平均より低く、最近７年間率がみられる地域に対して、栄区、磯子区、をみるとこの数値は安定している。隣接する港南区のようにすでに人口減少がみられる地

元町の高齢化率２５．１％と比べると、急増域もあり、全体としては人口増加率が下がりするマンションの影響がこれらの数値に現れつつある。ていると推測できる。

中区の最近２０年間の人口動態をみると全体の人口はほぼ１２万台人で推移している。

４−２新築マンション居住者属性

平成７年から１２年までの５年間の人口増加

山下町地区に２年未満の２棟のマンション数では横浜市１８区中６位であり、平成１３が建築された。２０数階以上で１２０〜１６

年には１３万人を越えるに至った。地区と同０世帯の高層マンションである。これらのマ様、平成１２年から人口増加率が高まっておンション居住者のファミリー世帯は２、３割りマンションブームの影響がみてとれる。こ程度であり、居住者は主に単身世帯若しくはれらのことからも都心区である中区は全体と２世帯である。特に、山下町の傾向性としてしては成長基調にあるといえる。

30 代以上の単身女性とシニア世代の居住者

山下町では、平成７年から９年にかけてはの移動が増えて来るようだ。この現象は、現９０人から１５０人の人口減少がみられるも在建築中マンションのヒヤリングの結果に於のの、平成１０年には一気に４８９人の増加いても同等の回答があった。戸当たり面積はに転じ、以降平成１１年１４３人、平成１２

平均単身用で 60 ㎡以上とやや広めにつくっ

年５７６人、平成１３年２６９人と人口増加てあり、高額所得者層の居住者と見えた。

が続いており、町別では人口、世帯数とも中さらに、どのマンションもセキュリティー区でもっとも多く７０００人を越えている。

やフロントのサービス管理のシステムが完備台地の裾にあり開発余地がない元町で人口され、都市型リゾートマンションスタイルと減少が続いていることと比較すると、平坦地なっている。マンションも夏の山下公園の花に大規模な空き地が多い山下町界隈の人口増

火を見越して屋上をガーデンサロンの設備を加の背景がより明確になる。本町通り周辺に住民コミュニティの空間スペースとして使用新設されるマンションは、階数１０階から２している。このようなマンション居住者は外０階、１００戸以上の規模が多いことから、部にコミュニティ形成の必要性は想定できず、１棟完成するたびに数百人の人口増加につな地域意識の関わりは薄いと見える。また、市がる関係にあることが理解できるが、現在建内や県外からセカンドハウスとしてのニーズ設中のマンションの中には２００戸を越えるも高く。山下町の自治会のあり方と山下町のものがあり、今後数年以内にさらに１０００

ホテルや中華街の商店組合が住戸マンション人近い人口増加が予想される。とは切り離していることなど、あくまでも商高齢化率の上昇と１世帯当たり人員の減少

店街側は定住者でも観光客相手の意識での対は全市共通の現象で中区でも同様の傾向がみ応が感じられる。また高齢者の意識は、将来られる。平成１４年の中区の高齢化率は１８％で西区に次いで市内２番目、１世帯当た

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は有料老人ホームなどに移る意識があるが、意味でも緑化の整備が必要である。住民の住この近隣に出来れば良いと回答。但し、グレ環境意識は満足度８０〜９０％と高い比率のードの高いホームが望まれるようだ。
（調査資料参照）

回答である。（調査資料参照）
４−４行政の対応姿勢

４−３山下町の住環境① 用途誘導が困難な都市計画

ＫＣ山下町ビルを基点として住環境を考え

山下町で現在起こっているマンション問題てみたい。山下町の交通機関は最寄り駅関内を、行政の各部局はどのようにみているのだ

駅まで徒歩８分位とバス便も横浜駅などに頻ろうか。
「 山下公園及び日本大通り周辺地区街繁に出でいる。また開通予定の、ＭＭ２１線づくり協議指針」（以下指針と略）の担当課での県庁前駅と元町駅まで、どちらも徒歩４，ある都市計画局開発部都心整備課では、地区５分とさらにアクセスが良くなる。周囲には計画がかかった A ゾーンでさえも「共同住宅徒歩圏で公園や文化施設等（１−１の歴史・等住居系施設は極力避けること」という指導照会）を身近に楽しめる地域でもある。不足が限界で、４階以下の階に住戸の立地を規制と思われるのは生活利便性である。山下町にする立体ゾーニングによる用途の指導にとど徒歩圏内のスーパーが少なく、生鮮食品などまっている。

は、明治屋か元町のユニオンの２ヶ所にとど関内地区を中心に、横浜市のアイデンティまっている。将来は、定住者が移動することもいうべき都市デザインに関わってきた都市で、駐車場の問題を解決できれば、大手スーデザイン室でも、本来業務用途として観光施パーも進出すると予測される。また、クリー設やミュージアムなど文化施設用途を誘導しニング、薬局・デリバリー店等も不足、さらたい意向はあるものの、地区計画地域外ではにこの地域の特色は、高齢者の施設や保育施指針以外に根拠がないことから、住居系用途設が欠けている。前記表２でも示されている。の増加が、指針の趣旨や都市計画との不整合

横浜市は山下地区に地域ケアプラザを建築すを生じる矛盾に対しては危機意識を持っている計画がなく、山下町から車で約２０分かかる。建設中のマンションも多く、現状では新る、新山下町地域ケアプラザか不老町地域ケ

住民の属性を特定できないが、本来業務地域アプラザ、麦田地域ケアプラザの３ヶ所を利に特化してきた本町通り周辺に仮にファミリ用しなければならない。やはり小学校などのー層が増えた場合、居住者対応の生活基盤不學童児の施設も徒歩３０分と子供の足でかか足が顕在化する可能性があり、都市計画局でり、通学には安全とは言い難い距離である。

は社会教育委員会などとの合同研究会をつく

人口推移で１０数年を予測しても、児童数１って、とくに教育関連施設などについての対０００人以上増加は推定されず、山下町に小策を検討する準備を進めている。

学校の建設予定は見込めない。以上の調査か一方、建築確認をおろす立場の建築局で計画

ら山下町では若年ファミリー世帯にはあまりを締結するなど地元住民が具体的対応をしな住環境として適さないと思われる。

い限り、法的に問題がなければ、指針の適用自然環境は、山下公園や横浜公園、港の見地区内であってもマンションを許可せざるをえる丘公園等の緑地は確保されている。また得ないという中立的判断を示しているが、都３ヶ所の公園はいずれも広域避難場所に指定

市計画と現状とのギャップはやはり認識してされている。道路面では、日本大通りやそのいるようである。

他道路に樹木が少なく、自然環境を保全する

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②③制度が環境を誘導するのか、環境変化に制度が合わせるのかもうひとつの可能性
このように、関係各部局は予期せぬマンシ

山下町界隈には観光スポットとしての山下ョン急増対策にそれぞれ苦慮しているが、異公園やスタジアムのある横浜公園などがあるなる視点から問題解決につながる可能性のあが、誘致圏２５０ｍの街区公園は関内地区全る試みもみられる。緑政局、都市計画局、経体でも、山下公園（中華街）と開港広場の２済局３局の職員有志による自主研究で「横浜ヶ所しかなく、山下町ビルを中心に考えた場型コミュニティガーデン」と名付けられたこ

合、誘致圏内に公園はひとつもない。また小の試みは、山下町界隈に多い空き地利用のコ

学校も関内地区にはなく、最短距離の元町小インパーキングを仮設の公園として活用する学校まででも直線距離で１ｋｍあり、幹線道提案をしたもので、日本大通り歩道でオープ路を横断する必要がある。山下町地区には公ンカフェの社会実験をおこなって終了した。

園や小学校の用地となる空き地は存在するが、この自主研究は、観光客などの来訪者を対未利用市有地の売却を進めている横浜市には象とした経済活性化のアイデアであったが、用地購入は不可能であろう。

むしろ急増するマンションの新住民たちによ

経済局では担当課によって多少ニュアンスるコミュニティ形成のツールとして、借りたが異なる。例えば、商業担当課の場合、マン空き地をワークショプで仮設の公園やカフェ、ションの新住民が地元商店街の顧客になると子育て広場などにする試みに発展的に応用すいう見方ができるため中立的立場をとっている可能性もありそうである。

るが、経済局全体としては山下地区の業務用

現実には、コインパーキングの収益に見合途集積を支援する立場にあり、オフィスビルう借地料の予算化は難しそうであるが、例えの IT 化助成制度などの施策があることから、ば、屋外の平面駐車場や自走式の低層立体駐

基本的にはマンション化には慎重な姿勢を示

車場に屋上を設け、仮設公園やオープンカフしている。しかし、マンション化という現実ェに利用するといった方法も考えられるのでが制度や政策を超えてまちを変えていくなかはないだろうか。山下町で業務地区の住居系で、経済活性化ということばの再定義がもと用途への転換が今後も続くとすればそれに見められているのではないだろうか。

合ったオープンスペースの確保も、都市居住一方、直接地域住民と対応する立場の中区のための重要な環境整備課題である。

役所では、まだ問題は顕在化していないとして静観しながらも、都市計画局同様、生活基４−５山下町ビルの位置づけ盤不足への対策や中華街などの商店街以外に①

住民自治組織がない業務地域で、どのように山下町ビルの周辺の居住環境評価
住環境評価の基本はＷＨＯの４項目（安全してコミュニティ形成がはかれるのかなど、性・保健性・効率性・快適性）であるが、商今後発生が予測される問題はあるていど視野

業地域にあるこのビルは、現在は道路を隔てに入れている。中区では今年度から都市計画た南側に空き地があることから、比較的日照マスタープラン策定に着手するが、本来業務条件に恵まれているがこの空き地の両側に新地区であった山下町の位置づけをどのように築されたマンションと同規模の建物が建つこするか、難しい判断を迫られそうである。と前提に住環境を評価すべきことはいうまでもない。その場合、シニア・りぶいんの借上基準にある自己敷地内日照１時間が確保できないといった、基本的な不適合が発生する可11

能性がある。住環境は将来変化も視野いれてやスポンサーが得られるなら、アーティストおこなう必要があるがとくに公営住宅の場合インジデンスとして宿泊室付きアトリエや、借上期間中の環境変化予想も慎重におこなう作品を展示するギャラリーなども考えられる。

べきではないだろうか。全面道路である.シル

西区の新港地区などではアート縁日など、ア

ク通りには、新築マンション２、古いマンシートをテーマにしたイベントに力を入れていョン１、公団団地、戸建て住宅１など住居系

るが、シルク通り全体の活性化事業に応用すの建物が立地しているが、同時に中華街専用る可能性もあるのではないか。の大規模立体駐車場、平面駐車場３、自走式

隣接する中華街のシルクロードでは、アジ低層立体駐車場１工場１があって、大型観光

アの小物を売る土産物屋や小劇場があって若バスをはじめとする交通量はすくなくない。

者を集めているが、アート、劇場、音楽など

又歩道幅員は、１．５メートルと狭小であのパフォーマンススペースを集積させれば、る上、駐車場入り口が多いために切り下げ部

個性あるカルチャーストリートに発展させる分が多く、高齢者、車いす、バギーカー利用ことも期待できる、その意味で、コインパーの母親などにとっては移動しにくい。加えてキング利用のオープンカフェなどのイベント

歩道上の乗り上げ駐車も多く歩行困難である。 は、社会実験や市場調査としての機会や、新さらに距離３００メートルのシルク通りには住民の間にテーマコミュニティ育成のきっか電柱設置の街灯は５ヶ所しかなく、マンショけを提供してくれるだろう。

ンやビルの門灯、低塩灯はあるものの、夜間の歩行環境として安全とはいいがたい。
同じ用途地域内でも敷地面積と全面道路幅員によって建築可能な建物規模は異なるが、隣接する敷地間でこの条件ギャップがおおきい場合、環境や景観面での不整合がしょうじやすいが山下町ビルの場合はこれに該当する。
以上を総合すると住居系用途に適しているとはいいがたい立地だと判断できる。

②

誘致用途
調査結果は居住者属性を客観的判断ができる水準にはなく、高齢者、独身女性、ディンクスなどが比較的多そうだという推測の域を出ない。ただし、分譲価格が比較的高額なマンションが多いことから、居住者の所得階層は比較的高いことが推定できる。これも推測の域を出ないが、近隣のコミュニティ活動での地緑的交流を求めるより、共通の価値観をもつ選好的人間関係や知緑的交流を求めるタイプの住民が多いのではないだろうか。
このような仮定に立って考えると、サロン的な趣味の店、カフェ、クラブハウス的な異KC 山下町ビル前

業種交流の場、専門的な学習施設、行政支援

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シルク通り