建物エヴァリュエーションとは□ 一般的にエヴァリュエーションとは、事後評価と訳され、福祉関係用語として「福祉系援助の終了時に今までの援助についての効果を判定し、今後の欠点や将来予測及び改善点を検討すること」といわれています。
□ 建築物の場合、築年数優先で改修・改善工事を行っても、ほとんど評価されず、価格に反映されることはまれです。既存住宅の流通を促進のためインスペクションが義務化され、欠点は確認されますが、建物の特徴も適切に評価されることが不可欠です。国土交通省のインスペクションガイドラインにも第３ステップで価値向上の提案があります。
□ 建物エヴァリュエーションとは、既存の建築物を様々な角度から検証することで、建物の持つ価値を見出しやすくすることであり、結果的に価格に反映されることを目的とします。

既存住宅の実態（住宅戸数と世帯数）

昭和43年頃

平成２５年度住宅・土地統計調査 総務省より別荘等二次的住宅数41万戸
２０１５年共同住宅総数２２０９万戸
平成２5年１０月1日現在【全国】

総住宅数に占める共同住宅の割合■総住住宅数６０６３万戸

東京都

７０％

■総世帯数

５２１０万世帯

５０％■空き室

８２０万戸 13.5％

神奈川・大阪・福岡・
沖縄

総務省資料の説明用リフォーム：小野富雄

それでも年間100万戸近く作り続けられている

それでも年間100万戸近く新築している

実績値の出所）新築住宅：国土交通省「建築着工統計」

宅建法の改正で、インスペクションの義務化【取引フロー】【新たな措置内容】【期待される効果】

売却/購入申込み①媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼社の意向に応じて斡旋・インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進①媒介契約締結
依頼社の意向に応じインスペクション実施②重要事項説明③売買契約締結

物件の引き渡し②重要事項説明時
宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明③売買契約締結時
基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付

・建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能
・インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入の促進
・建物の瑕疵を巡った物件引き渡し後のトラブルを防止「国交省宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」より

５００兆円住宅取引総数に対する、既存住宅の占める割合は、フランス（59.4％）、イギリス（71.1％）
アメリカ（90.3％）。日本は13.5％です。

米国の住宅は、何故値下がりしないのか？
日本は一生に１～２回住み替える程度

需要：労働者が集まる環境づくり

米国は一生に６～７回住み替える

供給：都市計画で住宅の供給数を制限
仕組み：売りやすく、買いやすい仕組み建物エヴァリュエーションがなぜ必要なのか？
□適切な評価をされないため、相続放棄になる□賃貸物件としての商品価値としての基準が無い□既存住宅の価格に価値の評価がない□スクラップ＆ビルドが地球環境に大きく影響□価値のある建物でも一方的な価値だけで解体□ものを大事にする（もったいない）精神の復活□建物は街並み形成の重要なファクターである□建物は記憶の道具箱（建物には思い出が残る）□生かすための理由を探る（壊す前に再考する）□改修市場の創出

建築の知識はインスペクションでも重要となる

説明用に囲い線を加筆しています。リフォーム：小野富雄

国土交通省「既存住宅インスペクションガイドラインについて」より

建物も劣化診断ではなく、健康診断が重要である□人間の健康診断は、健康状態を確認することが目的であり、具合の悪いところも、健康なところも診断書に記載される。
□建物の診断の多くは劣化個所診断であり、悪いところのみで、その建物の良いところは結果報告書に記載されていない。

インスペクションからエヴァリュエーションへ
第１ステップ

第２ステップ第３ステップ

インスペク
ション

価値向上の対応

エヴァリュエーション

建物健康診断改良・改善工事

建物の評価

不具合箇所
健全箇所
優れている項目

修繕工事
改良工事
価値向上工事

所有評価
使用評価
社会的評価

エヴァリュエーションとは、価値を明確にしていくこと
商品価値

資産価値価値

希少価値

結果として資産価値向上

所有者

歴史的価値
利用価値

使用者

生活価値
商品価値を向上させるためには、単に建物を綺麗にするだけではなく、生活しやすさを向上させるコトも大事欧米での歴史的建築物の行く末は？

1250年が生まれたと言われるマルコポーロの家が今でも、ベニスにあり、住宅として使用している。鎌倉時代の中期頃

価 値
1947年発電所竣工（ロンドン）
2000年美術館にコンバージョン「真夏の夜の夢」のレンガ彫刻。不幸な運命をたどった職人が作った貴族の館（現在はホテル：ロンドン）

建物の劣化だけで評価できないものもあるヨーロッパの建物の価値（改修写真）
外壁だけ残してスケルトン改修
時が作り続けるもの
街並みの価値と記憶としての価値

観光都市としての価値は、歴史と街外壁のみ補強して再建 並みの美しさ耐震補強（補強ブレース方式）

2018/1・2

追省エネと耐震性の向上

屋上の押さえコンクリートと高架水槽を撤去することで、地震力の低減と外断熱＋遮熱工法で省エネ効果も増した。

追維持保全費用軽減のための改修策
１．手すりが汚れない
２．天端のクラックから漏水しない
３．塗膜の耐用年数が長くなる
４．維持費を軽減できる□課題１．天端のクラック
２．手すり壁の雨筋汚れ
３．塗膜の劣化早いｻｯｼ･ｶﾞﾗｽの改修《各種性能の向上》◆耐風圧 ◆耐気密◆耐水密 ◆耐遮音◆断熱性
2018/1・2

サッシ・ガラスの改修により生活環境の向上を図ることができます

Ｌｏｗ－Ｅ ガラスとは低放射（Ｌｏｗ－Ｅｍｉｓｓｉｖｉｔｙ）のこと。
特殊金属膜をコーティングした低放射ガラスを使った複層ガラスをＬｏｗ－Ｅペアガラスと呼んでいます。

インスペクションからエヴァリュエーションへ
減価

修繕工事

将来予測

改良・改善
エヴァリュエーション

価値向上

改善工事

改修設計

インスペクション

修繕仕様

価値の発掘・認識

不具合箇所有原因究明

症状無問題無検査・調査

問題有

症状有

修繕

価値向上がマンションの魅力づくりにつながる
愛着のある住まい

耐久性

耐震性・高耐久材料

建築履歴・改修履歴

歴史性

既存不適格

安全性

コミュニティー性

将来性

利便性

次世代継承

快適性

社会性

協動・共同住宅

経済性

環境、民泊・高齢化維持管理・修繕の容易さ

遵法性

維持費・管理費

メンテナンス性

修繕工事から価値向上工事へ
建物を長く、健全に維持し、使用していくためには、愛情をかけて育てていくことが大事です。

価値向上

向上度
価値向上工事価値向上工事

市場の価値

築年数

劣化度

修繕工事

改良工事
修繕工事

改良工事
修繕工事

劣化・老朽化
修繕工事

改良工事

価値向上工事改良工事

評価項目と基準イメージ例 （評価は素人でもわかりやすく）
総合評価

社会的

生活面

経済的

建築的

希少的

項目
周辺環境（買い物）
交通環境
建物の汎用性
断熱性
バリアフリー
居住者層のバランス
維持管理費
収益性
相続対策
遵法性
耐震性
劣化度
技術
歴史デザイン

悪い・劣る－1

状況・状態の評価点
普通
良い・優る
００

計－1＋１＋１＋1－1－1０レーダーチャートで０＋１＋１＋1＋1＋3

０＋1＋1＋2