2024 年 12 月期第 2 四半期の決算トピックスについてご説明いたします8 月 7 日に上期業績予想の上方修正、配当予想の修正を開示しております売上高は前年同期比 8.4%増加の 129 億 9 千 1 百万円となりました特に居抜きの販売が増加し、計画を上回る結果となりました営業利益は前年同期比△38.1％減少の 10 億 2 千 5 百万円、経常利益は△39.5%減少の 8 億 6 千 1 百万円、中間純利益は△39.0%減少の 5 億 7 千 3 百万円となり、各利益ともに、前年同期は下回るものの計画は上回る結果となりました仕入につきましては、前年同期比△22.3%減少の 71 億 3 百万円となりましたが、計画どおり堅調に推移しておりますまた、上期の上方修正を踏まえ、中間配当を１株当たり 15 円から 1 円増額し、16 円としました続きまして、連結の損益比較でございます居抜きの売上が順調に推移し、売上、利益とも計画を上回りました給与手当の増加や事務所移転による家賃の増加等により、販管費は前年同期比で7千2百万円増加いたしました続きまして、連結貸借対照表のサマリーでございます販売用不動産につきましては、販売活動が順調に進捗したことから、前期末比で△10.4％減少いたしました販売活動の進捗により、有利子負債につきましても、前期末比で△4.0%減少しております自己資本比率につきましては、前期末比＋1.6pt 増加し、40.6%となっております続きまして、連結キャッシュフロー計算書のサマリーでございます現金及び現金同等物は前期末比で 15 億 1 千万円増加しております販売が順調に進んだことにより、営業活動によるキャッシュフローが大幅に増加し、借入金の返済により財務活動によるキャッシュフローが減少しましたまた、賃貸不動産を取得したこと等により、投資活動によるキャッシュフローが減少しております続きまして、不動産販売事業の事業別販売実績の3か年推移及び計画対比でございます居抜きの販売が大幅に進捗したことにより、前年同期及び計画を上回る進捗状況となっています底地の販売は計画を下回りましたが、利益率が想定を上回ったことにより、利益額は計画を上回っております続きまして、事業別仕入実績でございます底地につきましては、仕入高は△56.1%減少の 23 億 6 千 7 百万円となりました居抜きにつきましては、仕入高は＋17.5%増加の 40 億 2 千 8 百万円となりまし
た所有権につきましては、仕入高は＋123.9％増加の 7 億 6 百万円となりました全社では、前年同期比△22.3%減少の 71 億 3 百万円となりました前期は底地の大型物件の仕入があったため、前期比では仕入高が減少していますが、今期目標に対してはほぼ計画通りの進捗状況です引き続き、各個別の案件を慎重に精査し、当社の目線に合う物件の仕入を行ってまいります続きまして、案件数・仕入契約件数の四半期ごとの推移表になります案件数は、仕入チャネルの拡大やパート社員の活用等により、引き続き高い水準を維持しており、今後も堅調に推移していくと見込んでおります続きまして、仕入高、棚卸高の推移表になります仕入高に関しては、昨年の水準は下回るものの、引き続き堅調に推移しております販売が順調に進捗していることから、棚卸高は減少しているものの、依然として高い水準を維持しており、当期の計画達成のための棚卸は確保されておりま
す引き続き、来期以降の販売物件の仕入を行ってまいります以上が 2024 年 12 月期 第 2 四半期の決算概況でございます2022 年度から 2024 年度を対象期間とした前中期経営計画の定量目標は 2023年に達成いたしましたそのため、2024 年 8 月から 2027 年度までの新たな中期経営計画を策定以降、新中期経営計画についてご説明いたします前回の中期経営計画の振り返りについてご説明いたします2020 年のコロナ拡大の影響を受けて、業績は低下いたしましたその後、コロナの影響から順調に回復し、2023 年は過去最高の売上高・利益を計上最終年度の定量目標を 1 年前倒しで達成することができましたROE、DOE も目標を達成新規事業への投資は目標未達となったが、新中期経営計画の中で特に注力してまいります続きまして、当社の経営の基本方針についてご説明いたします当社の企業理念「人と人の未来を繋ぐ先駆者となる」に基づき、新たに⾧期ビジョンを設定しました今後10年で「不動産に関する幅広い社会問題の解決」を⾧期ビジョンとし、10年後に当社のありたい姿についても明確にしましたこの⾧期ビジョンを実現するために、2027年までの中期経営計画を策定基本戦略としては、「底地・居抜きのさらなる強化」、「派生事業への展開」、「地域活性化推進事業の事業基盤の確立」としています派生事業については後ほど説明いたしますが、これまでスケール化・事業化できていない事業を指します続きまして、当社が取組む社会課題についてご説明いたします⾧期ビジョンとして掲げている社会課題を明確に定義しました底地・居抜きを軸とした権利調整スキルを活かせる領域で、十分な収益性があること、また社会貢献性が高いことを条件としていますそこに該当するのが、「本来の価値を毀損した不動産の再生」と、「不動産を軸とした地域活性化の促進」になる・この領域の社会課題を解決する事業を、今後拡大させてまいります続きまして、今回の中期経営計画の骨子についてご説明いたします事業戦略、財務戦略、非財務戦略に関して、2027 年までの方針を策定いたしま
したこれらを着実に実行することが、ROE、PER、資本コストの改善に繋がると考えております⾧期ビジョンの社会課題の解決に繋がる事業を拡大させ、収益性・効率性を両立させた成⾧軌道を描くことで、PBR 改善を図ってまいります続きまして、経営目標についてご説明いたします足元の不動産市況も踏まえて、最終年度の 2027 年度の定量目標は、営業利益20 億円、経常利益 16 億 5 千万円、ROE9～12%に設定しました後ほどご説明致しますが、ROE をレンジで示しているのは、自己株式の取得額に幅を持たせて目標設定していることによるものです安定的な中⾧期の成⾧に重点を置き、2027 年までに新たな事業を作るための取組みに注力してまいります続きまして、事業ポートフォリオの拡大についてご説明いたします底地・居抜き事業を核として、周辺領域への拡大を目指します「取り組み実績はあるが、スケール化していない事業」、「案件情報は入手しているが、事業化まで至っていない事業」を派生事業と定義いたしました地域活性化推進事業は、すでに専任部署を設置し、事業化が進んでいるため、別のカテゴリーとしました2027 年までに、既存事業を強化した上で、派生事業や地域活性化推進事業まで広げていき、既存事業に次ぐ事業の創出を図りますまた、将来的には既存事業や派生事業からさらに事業領域を広げ、不動産に関する幅広い社会課題を解決できる企業を目指します続きまして、成⾧イメージについてご説明いたします当社は、「100 年続く会社の実現」という目標を掲げておりますその実現のために、3 年後、10 年後に達成していたい状態を設定約 3 年後の 2027 年には、コア事業の拡大、派生事業の展開、地域活性化の事業基盤の確立、の実現を目指しますその上で、10 年後には会社の全体収益の 1 割超を派生事業と新規事業等によって生み出している状態を目指します続きまして、中⾧期の事業ポートフォリオについて2027 年までに、着実にコア事業の安定的な成⾧を実現しますその中で、コア事業から得られた収益を、派生事業に積極的に投資いたします派生事業の中でも、マンション建替えや空き家問題等は、深刻な社会問題となっており、参入のハードルは高いものの市場自体は大きく成⾧していくと考えられます当社の権利調整ノウハウを活かせる領域がないか、今後検討していき、積極的に投資を行います続きまして、今後の成⾧目標の考え方についてご説明いたしますこれまで当社では、期初予算を大きく上回るような利益水準を毎年達成してきましたまた、毎年 2 月に開示している期初予算は、前年実績を上回る水準に設定その結果、利益水準は毎年急速に成⾧しましたそもそも当社は不動産のフロービジネスであることから、仕入状況や市況の変動により業績は変動しやすい傾向がありますまた、近年は大型物件が増加したことにより、業績の変動リスクはさらに増加業績拡大に伴う予算の上昇により、新たな取組みの優先度が低下しました想定よりも急激な成⾧曲線を描くことになり、財務負担は増加し、事業リスクも増加するという課題がありましたそこで今後は、予算は着実に拡大するが、短期的な右肩上がりの業績拡大より中⾧期の安定的な成⾧のために、新たな取組みを優先いたします安定的な成⾧曲線を描くことにより、財務の安定性を向上し、事業リスクを低減したいと考えております続きまして、コア事業と派生事業の事業方針について今回、当社の過去実績データを整備し、定性面だけでなく定量的なデータに基づいた分析や課題抽出を実施その上で、底地、居抜き、既存少数・既存ゼロ事業について、それぞれ強化していくための方針を策定以降、各事業戦略の詳細についてご説明いたしますまず、底地事業の強化についてご説明いたします底地事業の方針としては、強化エリアを定め、それぞれのエリアに応じた戦略の構築、実行を進めますまた、人口動態や顧客の意識変化を加味して査定方法・利益計上ロジックの精緻化を図り、競争優位性を高めます当社の主力事業である底地事業の拡大に向けて、これまで開拓しきれなかったエリアへの拡大、競争優位性を高める仕組作りを推進そのために今回、エリア戦略、仕入戦略、販売戦略についてそれぞれ具体策を策定いたしました続きまして、底地事業のエリア戦略についてご説明いたします今回、市場規模や仕入実績等を考慮して、強化エリアとして本社、関西支店、名古屋支店を選定いたしました全社的に底地には取組んでいくものの、特にこれらの部支店での底地事業を強化各部支店での底地事業を拡大させるため、注力すべきことを明確にして、今後の取組みを推進します続きまして、底地の仕入戦略・販売戦略についてご説明いたします底地の市場や競合環境の変化を踏まえて、当社としても競争力を維持するために、仕入力や販売力をさらに強化していかなければいけないと認識しておりま
すそこで、今回の中期経営計画で、「買うための戦略」と「売り切るための戦略」を策定いたしました『買うための戦略』 として、実績・マーケットデータを検証し、強化部支店を決定した上で、査定基準も見直したことで可能な限り拡大を図ってまいりま
すまた、全ての事業において、仕入でのパート社員も活用して、正社員が権利調整等のより付加価値が高い業務に集中できる環境作りを進めます『売り切るための戦略』として、拡大を図った場合の在庫化リスクを考え、販売方法・販売先の拡充等を図ります続きまして、居抜き事業の強化についてご説明いたします居抜き事業の方針としては、市況の変化、競合環境の変化に柔軟に対応するため、査定方法の平準化や精緻化を推進また、各部支店毎に抱えている課題感が大きく異なるため、各部支店の課題解消を図ることで着実な事業の拡大を図ります居抜き事業の拡大に向けて、まだまだ改善できる余地は大きく、一つ一つの施策を着実に実行していくことが肝要です続きまして、居抜きの具体的な取組み内容についてご説明いたします今後、競合との競争は激化していくものと思われますが、当社の競争力を高めていくために、データ分析を基に課題を抽出し、改善のための施策を推進します全社共通事項として、事業期間、査定基準、出口戦略を強化することで、件数・利益の増加に繋げてまいります各部支店毎の課題については、チャネル別営業の強化、エリア別営業の強化、商業系への取組み強化、出口業者との関係性強化など、大きく異なります各部支店が主体となって課題解決を進めることで、着実な事業の拡大を図ります続きまして、派生事業の強化についてご説明いたします派生事業の方針としては、既存事業に次ぐ三の矢、四の矢、さらにその先を創出すべく、スケール化の可能性の高いものから順次展開を図ります既存事業のフロー性を補完すべく、ストック性のある事業による積み上げも目指します具体的には、まずは共有持ち分、借地権、期間保有の３つの事業の検討・実施に着手しますこれらは、既存少数事業に該当するもので、これまで案件情報は多かったが、スケール化できていませんでしたそれぞれ事業化する上での論点・課題感は異なりますが、これから具体的な事業化検証を進めてまいります2027年までに具体化できるよう、優先順位を上げて注力いたします続きまして、地域活性化推進事業についてご説明いたしますこれまで、八幡平市での事業化を進め、その他エリアでも具体的な事業検証を進めてまいりました2027 年までに、八幡平市・平戸市・伊豆地方を重点エリアとして、事業基盤の構築を最優先に進めますその実績を基に、次の事業エリアでの展開を検討10 年後までに、全国の地方自治体から引き合いが来るような状態を目指し、1億円規模・1 事業の投資モデルの確立、EXIT を見据えた事業運営を確立したいと考えております続きまして、財務戦略として、資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応についてご説明いたします現状、足元の PBR は 0.6～0.7 倍程度の水準です当社の株主資本コストについては、CAPM（キャップエム）ベースで算出すると 6～7%程度の水準で推移しておりますROE は株主資本コストを上回るものの、PBR は 1 倍を下回っていますこの主な要因として、より具体的な成⾧戦略を十分に説明できていなかったこと、株主還元において適正な水準を満たしていなかったことと認識しております続きまして、PBR 向上のための施策についてご説明いたします基本方針として、中期経営計画を着実に実行し、資本コストや株価を意識した経営を本格化させますその中で、収益性と資本効率性の向上、成⾧戦略の実現により、企業価値の向上を目指します課題としている成⾧戦略については、派生事業、新規事業への投資を積極的に行い、事業化してまいりますまた、財務健全性を維持した上で、配当と自己株式取得も積極的に行っていく方針ですこれらを戦略として定めるだけでなく、着実に実行していくことが PBR の改善に繋がると考えております続きまして、キャッシュ・アロケーションについてご説明いたします今回、戦略的に成⾧投資と株主還元を両立させるため、新たにキャッシュ・アロケーションを策定いたしました2027 年までに既存事業からは約 25 億円のキャッシュを創出することを見込んでおりますそれに資金調達したキャッシュを加えて、今後成⾧投資に 20～30 億円、株主還元に 15～25 億円の投資を見込んでおります自己株式の取得額は約 5～15 億円の範囲で見込んでおります。
資本コストを上回る期待リターンの投資案件が出てきた場合は、成⾧投資に振り分けることを検討そのため、有望な投資案件が出てこなければ自己株に投資することとなるため、レンジで示しております続きまして、財務戦略のその他重点施策についてご説明いたしますまず、安定的にキャッシュを確保するため、営業キャッシュフローの安定創出、資金調達の多様化を推進いたします資金調達の多様化の一環として、不動産特定共同事業法の許認可の取得を進めており、今後活用することを検討次に、株主還元の強化として、財務安定性と最適資本配分の両立、配当性向目標の導入、自己株式の取得を推進これまで株主還元の指標として DOE 目標を掲げていたが、今後株主還元を強化するために配当性向を導入し、30%以上を目安として、段階的な引上げを予定します続きまして、非財務戦略として、人的資本の強化についてご説明いたします今回、⾧期ビジョンや中期経営計画の実現に向けて、人事制度改革を推進基本戦略の実現のため、個人の「強み」を融合し、チームで協力する組織を目指すことといたしましたそこで、人材戦略、コンセプト、ポリシーを新たに策定人材戦略においては、採用力の強化とパート社員活用等の多様性の確保を進め、営業人員構成比と全社１人当り生産性の向上を図ることを目標としていますこれらを支える施策として、足元では人事制度の改訂を進めており、その他の人事関連の仕組みについても 2025 年以降に導入していく予定です続きまして、サステナビリティの推進についてこれまで当社グループのマテリアリティを特定し、基本的な方針を定めた新たにサステナビリティ委員会を設置し、それぞれの活動方針を定め、継続的に活動を推進いたしますまた、6 月にサステナビリティサイトを新設しており、活動の進捗状況等を積極的に発信してまいります続きまして、非財務戦略のその他重点施策についてご説明いたします2027 年までに、ガバナンス体制の強化、IR・PR 施策の強化、コスト効率化、業務効率化を重点的に進めてまいります当社の課題である IR・PR の強化については、全社的なブランディング戦略を構築した上で、IR・PR それぞれのマーケティング戦略を連動させますコスト効率化については、経費削減ということではなく、より効果的・効率的な投資を意識することで、経費の増加率を抑えて利益率の改善を図ります業務効率化については、これまでも全社横断的に実施しているもので、今後も全社生産性の向上のため、体制の強化も含めて推進いたします以上が、新中期経営計画の概要になりますこれより 2024 年 12 月期の業績予想についてご説明いたしますまず、今期の連結業績予想についてご説明いたします８月７日に、上期の業績予想の上方修正について開示いたしました売上高、各利益ともに、計画を上回る進捗ですが、下半期は概ね計画通りに進捗すると見込んでおり、現段階で通期業績の修正を行う予定はございません上期の上方修正に伴い、新たに導入した中間配当を１円増配し 16 円、配当を 25 円、合わせて 41 円の配当を行う予定です期末続きまして、販売用不動産の推移についてご説明いたします上期の販売活動が順調に推移したことにより、前期末比で 26 億 2 千 8 百万円減少するものの依然として高い水準を維持また、足元では底地を含む大型物件の案件情報が増加しています現在の販売用不動産の中には、当期に販売予定の物件だけでなく、来期以降に販売を見込む物件も多く含みます足元では、販売活動は概ね順調に進捗しており、保有物件については概ね事業期間内での販売を見込んでおります続きまして、不動産市況と当社の状況についてご説明いたしますまず、2024 年上期は、居抜きで利益率が想定を下回る物件があったものの、売上は前年及び計画を大きく上回りました底地は市況の変動を受けにくいため、販売は安定しており、利益率は高い水準で推移2024 年は、不動産市況の不確実性が高まっております建築費・人件費の高止まり等から、居抜きの主な販売先である住宅メーカーやマンションデベロッパー等は、土地購入意欲が減退する業者がでてくることを想定特に、地方の物件や大型物件は、慎重に取組みます一方で、底地は市況の変動に関わらず、安定的な販売と利益率を維持できるものと考えています市況の変化を勘案して、当社としては無理に急激な成⾧を目指すのではなく、堅実な経営を続けていきたいと考えております続きまして、地域活性化推進事業についてご説明いたします八幡平においてはペンション日の出に続き、２号物件となる遊休別荘を取得追加の宿泊施設として運用するため、リノベーション工事を実施ライダーハウスは事業開始に向けて、着実に準備を進めております宿泊者同士の交流を重視し、女性ライダーの居心地がよく安心・安全な空間の提供を目指します⾧崎県の平戸市では、数多くの歴史的資源が存在し潜在価値を有している平戸市の観光事業の活性化のため、市内への滞在先の確保を目的とした歴史的資源、空き家を活用した古民家宿泊事業や歴史的資源のコンテンツの開発造成を行います続きまして、金融機関以外からの資金調達として始めた、クラウドファンディングについてご説明いたします上場企業の強みを活かした、資金調達の多様化を目的として実施投資家が増加している Funds での募集により、弊社の認知度向上が期待されますこれまで 12 回の募集で 10 億円以上を調達調達金利は初回の 3.0%から 2.0%前後まで低下借入による資金調達と近い水準まで下がっていますまた、高島屋ファンディングでの資金調達も引き続き検討してまいります今後も資金調達の多様化を図るため、積極的に外部企業とも連携を図ります続きまして、株主還元についてご説明いたします当社として初めて実施する中間配当を実施当初予想の一株あたり 15 円から１円増配し 16 円としました2024 年は期末配当の一株あたり 25 円と合わせ８円の増額を計画しており、年間配当は 41 円となる見込みです今後は、連続増配の継続と、中間配当や自己株式の取得等も含めた株主還元策の拡充を検討いたします以上が、当期の見通し等についてのご説明となりますこのたびは株式会社サンセイランディックの決算説明をご視聴いただき、誠にありがとうございました今後も業績の拡大に向けて邁進いたしますので、どうぞよろしくお願い申し上げます2024 年 12 月期第２四半期決算説明会 QA 書き起こしQ1新中計における八幡平活性化など地方の新規事業の収益化に向けたスケジュール感及び派生事業の強化など事業の多角化に向けた人材・組織づくり面での戦略を教えてください。
A1随時利益は出していくものの、2027 年度までに基盤を固めそれ以降に拡大化をしていくという方針。現在の状況につきましては、地域活性化推進室という専門の部署を設立しており人材の確保もできています。いずれにしても、大きく利益を見込んでいくのは 2027 年度以降となるため、そのために確実に利益が出せるような体制を整えてまいります。
Q２足元で底地を含む大型物件の案件情報が増加とあるが、何か要因があるのか？
A2ここ数年で我々が手掛ける物件の相続対策の必要性があちらこちらで囁かれるようになったことが物件の増加に繋がっているのではないかと思います。
今までどちらかと言えば相続発生後のご相談の方が多かったのですが、近年では相続が発生する前に対策しようという傾向になっています。また、底地事業に特化して 20 年以上の信頼と実績で相談案件が増えているという認識です。
社会問題と企業努力が重なり良い傾向になっていると考えております。
Q3新中計の数値目標について、3 年後でも 2023 年度を下回ったものであるが理由を教えてください。
A3元々私共の経営指標にもある「八分の力で邁進する」という状況が今起きているのではないかと思っています。過去、バブル崩壊、リーマンショックを何とか切り抜けてこられたのも八分の力で邁進するというのが大きかったのではないかと思います。今後の不透明感が増している部分は感じているので、こういった状況も含めてこういった数字が妥当であると考えています。私どもの考え方は急激な成⾧を目指し、人員に圧力をかけるというよりは着実に成⾧させていくほうを重視していきたいと思っています。着実に成⾧していくことはひとつひとつの物件を丁寧にきちんと取組むことにも繋がっていくと思っております。急激な成⾧ではないですが着実な成⾧を描いていくとご理解いただければと思います。また 2023 年度につきましては、大型の特殊物件が入ってきたこともあり、それが数字を引き上げた要因でもございます。そのため、前年を抜いた数字で見てもらえると、着実に成⾧していることが数字上でもご覧いただけると思います。また、中計の最後の年につきましても本年度より数字は上回っており、今後も我々はこのような成⾧をしていくと予想しております。
もちろん新規事業で我々の予想以上の成⾧をすることができればこれ以上の数字の積み上げはできるかもしれませんが、我々の良さである八分の力を大事にしながら成⾧に繋げていきたいと考えております。
Q4マンション建て替えの事業化となりますと、具体的には管理組合を取りまとめデベロッパーと管理組合の間に入る形での事業展開でしょうか。またマンション底地の事業化とはどのようなイメージでしょうか。よろしくお願いいたします。
A4マンション底地の場合は、我々が当事者となって建替えを進めていくことになります。権利調整をするだけというよりは、既存の住人と一緒になって進めていくような事業です。以前から取り組んでおりましたが中々収益が見込めないという部分がありました。改めて収益はどうしたら出せるか、案件は非常に多いため、検討してまいりたいと思います。そのため確実に取組んでいけるわけではないとご理解いただければと思います。