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日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス

特集

日本不動産学会誌／第29巻第 2 号・2015.9

地方創生【論説】

日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス
The possibility of Japan‑version CCRC,
an integrated business model supporting the regional vitalization
Tomoo MATSUDA：Chief Researcher and Producer, Platinum Society Research Center,松田

Mitsubishi Research Institute, Inc.

智生＊

CCRC modiﬁed the Japanese lifestyle would be promising from the view point of a new industry
creation on the regional vitalization. CCRC is composed of the hardware, the software and the systemdesign. CCRC is not only a senior residence but an integrated lifestyle business including ahealthcare, dining, ﬁtness and lifelong education, which will lead to the job creation in local area.
Japan‑version CCRC is an all around win‑win model where the citizen, local governments, privatecompanies, universities enjoy their merits. Policy proposals such as a deregulation, grants, taxreduction would be necessary. All sectors shall step forward to realize a brighter future shining as aplatinum.
人口減少で地域は疲弊していると思いきや…。日

はじめに本版CCRCと呼ばれるこのコミュニティでは，シ昨今，地方創生の議論が盛んになっているが，ニアと学生の笑い声が聞こえてくる。大学のキャ本 稿 で は 地 方 創 生 を 支 え る ビ ジ ネ ス と し て，ンパスの広場ではシニア学生と学生が企画したイC C R C（ C o n t i n u i n g C a r e R e t i r e m e n t

ベントに近隣の小学生が集まって，紙飛行機を飛Community）の有望性を論じる。地方創生大臣

ばしている。飛行機づくりを教えているのはこののもとで現在，日本版CCRC構想有識者が設置さ居住者で元は技術者だったそうだ。ここでは健康れ，筆者も委員として参加しているが，日本版な時から住み，介護から看取り時まで継続的ケア

CCRCは，市民の健康・生きがい，自治体の雇が保証される。居住者は，予防医療，食事，生涯用・税収増，企業の新ビジネス，大学の活性化と学習，軽就労，健康ビッグデータの解析など緻密

いう民・公・産・学の四方一両得をもたらす地方に準備されたプログラムのなかで活き活きと暮ら創生の切り札である。以下その可能性やビジネスしている。介護保険に依存するのではなく，「介としての視点を示す。

護にさせない」という逆転の発想がCCRCの基点

2020年のミニストーリー〜健康・安心・生きがいが満たされたある一日
少子高齢化が世界のどこより早く進展する日本。
松田智生＊（まつだともお）三菱総合研究所

であり，この新産業が市民の健康と生きがい，地域の雇用創出で地方創生を支えている。
日本版CCRCは，アクティブシニアを核に多世代が集い，輝くコミュニティなのだ。

プラチナ社会研究センター

主席研究員

日本不動産学会誌／第29巻第 2 号・2015.9

日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス

1 ．まちづくりを産業化する視点
1‑1

リタイアメント・コミュニティ

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けられるCCRC（Continuing Care RetirementCommunity）である。CCRCは温暖な地域だけでなく冬は寒い地域も含め全米で約 2 千以上，居住

米国では1960年代からリタイアメント・コミュ

者は約70万人，市場規模は約 3 兆円と大きな産業ニティという街づくりが始まった。これは，住居，である。介護保険がない米国では，介護になった娯楽，医療などが整備されたシニアの街であり，場合の居住者や事業者の負担は多大である。ゆえフロリダなどの温暖な場所で開発されてきた。アにCCRCでは，居住者を介護にさせないための運

リゾナ州のサンシティでは，1960年代の開設時に動，食事，予防医療が精緻にプログラム化されては約 3 千haの敷地に約 3 万人の居住者が，10のいる。日本の高齢者住宅は，介護保険を収益源とゴルフ場，劇場，レストラン等あらゆる娯楽が満しているが，CCRCは介護にさせない，健康寿命喫できるシニアの理想郷となった。さらに地元でを延ばすことが収益源という逆転の発想である。

約 9 千人の雇用，年間約 3 億ドルの消費と約 3千万ドルの税収を生み出し，まちづくりの産業化のさきがけとなった
1‑2

ゴルフ三昧の老後にご用心！〜「きょうよう」と「きょういく」
しかし，ここにも幾つか課題が顕在化してきた。
第一の課題は「介護」。介護になった時の移転リスクは，居住者にとって経済的にも精神的にも負担である。第二の課題は「世代の偏り」。若者の写真 1

銀 細 工， 折 り 紙， ラ イ ン ダ ン ス と 多 彩 な
CCRCのプログラム 筆者撮影

2‑1

大学連携型CCRC

喧噪を避けた落ち着いたシニアの街は結果的に活気や多様性を損なうことになった。第三の課題は「知的刺激の不在」。温暖な気候，ストレスフリーの生活は頭を使わずに衰えて，認知症などを患う

一方，「世代の偏り」と「知的刺激の不在」を恐れがある。シニアには体の元気だけでなく頭の解決したのが，大学連携型CCRCである。破綻寸元気も必要である。「ゴルフ三昧の老後にご用前だったマサチューセッツ州のラッセル・カレッ心！」なのだ。

ジは，敷地にCCRCを作った。入居条件は何と年

日本でシニアに大切なものを聞くと，「きょう間450時間以上の授業への出席であり，入居のよう」と「きょういく」と答えが返ってくる。そハードルを上げたことが逆に人気を呼び，今は入れは教養と教育ではなく，「今日用」があること居待ちの人気施設と起死回生の策となった。

「今日行く」所だそうだ。目的と生きがいを持つことが大切という証である。

2

第二世代のリタイアメント・コミュニ
ティ〜CCRC

現在約800の日本の大学は，少子化で学生は減る一方であり，また郊外から都心へのキャンパス移転が進んでいるので，活用可能な敷地は多数存在するので，大学連携型CCRCは有望である。
大学連携型CCRCは全米で約90あり，シニアが第一世代のリタイアメント・コミュニティの第学ぶだけでなく教える講座もある。元投資銀行家

一の課題，「介護」を解決したのが，同じ敷地でや元エンジニアの経験談は学生にも好評だ。学

健康時から介護・看取り時まで継続的にケアを受び・教えるなかで「何かに打ち込んでいる」「誰か82

日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネスの役に立っている」という実感がシニアの老化を

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充実しているわ。

防ぐのである。
○84歳・女性
表1

米国の主な大学連携型CCRC者作成各種資料より筆

元公務員 「良い病院が隣にある安心」
ここは，隣にダートマスの大学病院があるので安心だわ。高齢者にとって何かあった時に近くに良い病院があることはとても大事だわ。
○80歳・男性

元編集長「余生は母校の近くで」

ダートマス大のOBなので，余生は母校の近くで2‑2

平均年齢84歳のCCRC

アイビーリーグの名門校，ダートマス大学の近過ごしたかった。今はコミュニティ雑誌の編集長として頑張っているよ。

隣にある「ケンダル・アット・ハノーバー」は，美しい自然に囲まれた26万m2の敷地に平均年齢

ここでは，財務，図書，ペット，運動，食事な84歳のシニアが暮らしている。400人の居住者のどの10以上の委員会があり，多くの居住者が委員

うち重介護などの寝たきりはわずか 2 割であり，会に参加することで，サービスを受ける人でなく，人口1.5万人で約半数が大学関係者という大学街「担い手」の意識を持つ。印象的だったのは，彼の立地特性を活かしている。近隣で颯爽と自転車らが昔の話をあまり話さないことだ。ともすればを乗る大学生をみるとこちらの気分も若々しくな

昔の自慢話になりがちだが，彼らは今夢中になっる。ていることを実に楽しそうに話す。アクティブシ
ニアは，「過去を語るのでなく今を語る」のだ。

写真 22‑3

美しい自然に囲まれたコミュニティ
筆者撮影

居住者のライフスタイル

居住者は，どんな生活を送っているのか。居住者へのインタビューの声を紹介したい。
○84歳・女性

元大学教授「誰かと一緒の食事が

写真 3

3

平均年齢84歳のアクティブシニアと筆者

地方創生ビジネス視点でのCCRC
ケンダル・アット・ハノーバーの事業者は，年間約20億円の売上，利益は約1.5億円と堅調な経楽しみ。」

営であり，さらに地元に正規・非正規合せて約

ここでの一番の楽しみは誰かと一緒に食事をする

300人の雇用をもたらしており，地方創生のビジことだわ。歳をとって一番さびしいのは一人きりネス視点で多くの示唆がある。の食事ね。今はコミュニティの運営委員も務めて，

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83日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス

3 ‑ 1 「介護にさせない」逆転の発想
日本の高齢者住宅は，原則，介護保険を収益源としているが，介護保険に依存したモデルは持続可能とは言い難い。今，国の税収は約55兆円，医療費約40兆円，介護給付費約10兆円というのは，平たく言えば月収55万円の家庭が医療と介護に約50万円使っている状態と同じである。財政破綻や制度改定のリスクからも，介護保険に依存したモデルは危ういと言わざるを得ない。
CCRCは逆転の発想である。
「介護にさせない」
ことに居住者は価値を見出し，対価を払う。また
従来の高齢者住宅では，介護ヘルパーの雇用しか生まなかったが，CCRCでは予防医療，健康ビッ
グデータ解析，運動，食事，生涯学習などの多様な雇用創出に貢献する。地方の最大の悩みの若年

図2

CCRCは民・公・産・学の四方一両得 筆者作成

層流出の抑制に寄与する。
3‑43‑2

組合せ型ビジネス

中間層向けの市場創出

全米のCCRC新規入居者の年間世帯収入をみる

CCRCを因数分解的に考えると，施設や設備のと， 1 万ドルから 3 万ドルに約 3 割あり，一部の「ハード」と，予防医療，健康増進，生涯学習な

富裕層向け市場ではないことが分かる。今，日本

どの「ソフト」，それを支える減税，規制緩和なのシニア住宅は，高級物件か，病室のような物件

どの「制度設計」から成り立つ組合せ型ビジネス

かの両極端であり，実は分厚い中間層向け市場がである。

大きく空いている。これをチャンスとして，中間層が年金以内，または年金に加えて自宅の売却や転貸で安心して暮らせる有望市場を創造すべきである。

図1

CCRCは組合せ型ビジネス

第一回日本版CCRC構想有識者会議 松田智生委員報告資料

3‑3

民・公・産・学の四方一両得モデル

CCRCでは，居住者は健康，安心，生きがい，自治体は雇用創出，税収増，企業は単なるシニア住宅以外に，下記図のようにヘルスケア，教育，ファイナンスなど新ビジネスが創出される。そして大学はキャリア教育，老齢学の研究，地域貢献

図3のメリットがあり，民・公・産・学の四方一両得

Independent Living Report, ASHAになる。

米国CCRCの新規入居者の世帯収入
2009より84

表2

日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス

地方創生ビジネス視点でのCCRC

筆者作成

日本不動産学会誌／第29巻第 2 号・2015.9

日本版CCRCの要素を持つ事例として，石川県
金沢市郊外の「シェア金沢」がある。約 1 万坪の敷地に高齢者住宅，児童福祉施設，大学生寮が共存する多世代モデルで，敷地内の温浴施設やレストランには周辺住民や観光客が訪問し，開放性が4 ．日本版CCRCのありかた高い。
注目すべきは活性化の仕掛けである。またシニ政府の日本版CCRC構想有識者会議では，日本

アが体の不自由な児童の食事の世話を担ったとこ

版CCRCを「生涯活躍のまち」（愛称：プラチナ・ろ，シニアの介護度が改善された。一方，学生向コミュニティ）と称している。プラチナは，シルけ住宅は，格安家賃の代わりにボランティアをす

バーより上質で錆びることのないイメージからきることが条件であり，共用部の装飾などを担ってたものである。

いる。

筆者は2010年以来，CCRCの有望性を唱えてきまたストック活用の事例として，千葉県のスたが，「米国と日本では国民性が違う」，「制度や規マートコミュニティ稲毛では約700人のシニアが制が違う」という先入観やメンタルブロックを数暮らしているが，食事や運動，麻雀，カラオケ，多く経験してきた。「海外では」と外部の受売り工房の場となるクラブハウスは，撤退した大型商の「ではの守（かみ）」は，心の底から共感され業施設を改築したものである。

ない。「脱・ではの守」で，米国の良さを活かしつつ，日本の社会特性に合致したモデル，すなわ
ち日本版CCR」を示すことが重要である。

それでは，従来の日本の高齢者住宅と比べて日本版CCRCは何が違うか，以下のように対比できる。

4‑1

米国との違い，従来の高齢者住宅との違表4

い米国のCCRCは犯罪防止の観点から塀で囲われ従来の高齢者住宅と日本版CCRCとの違い
筆者作成た施設が多いが，日本は，地域に開かれた「街まるごと」であるべきだ。また居住者は高齢者だけではなく，子育て世代や学生も住む多世代型が望ましい。シニアが子育て支援や学生のキャリア支援をしたり，学生がシニアにパソコンを教えたり，買い物支援を行う多世代共助型である。
建物は，日本では公共施設，団地，移転キャンパス，老朽旅館などストックが多数あり，これらストックの再活用で建築コストが抑制できる。
表3

米国のCCRCと日本版CCRCとの違い 筆者作成

4‑2

日本版CCRCの基本機能

従来の高齢者住宅の中核機能が「居住」と「介護」なのに対して，日本版CCRCの基本機能は，健康・コミュニティ，社会参加，多世代共創，全体マネジメントの機能が負荷されている。

日本不動産学会誌／第29巻第 2 号・2015.9

日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス

85と言えば思い当たるだろう。CCRCで有望な市場は団塊の世代だ。団塊世代は，初めて核家族という暮らし方を始め，初めて団地という当時は最先端の住居を選び，新たなライフスタイルを積極的に取り入れてきた世代である。また子供がいない夫婦は誰かに老後を頼る志向もなく，海外赴任族や転勤族は土地への執着が少ない。こうした層から 1 ％を掘り起こすのである。
例えば団塊世代660万人の 1 ％，約 7 万人が住み替えで，2,000万円支出すれば 1 兆4,000億円の市場が創出される。この 1 ％のイノベーターの後に追随者が続き，市場が広がるのだ。
図45プラチナ・コミュニティの基本機能
三菱総合研究所作成

日本版CCRCが普及するために

5‑3

制度設計の視点

日本版CCRCの実現には，規制緩和や補助などの制度設計が欠かせない。

日本版CCRCが地方創生を担うビジネスとして普及するためポイントを以下論じたい。

⑴

5‑1

合せ型政策であり，中央官庁では省庁横断型，地省庁横断・部局横断の組合せ型政策
日本版CCRCは，健康・都市・産業・社会の組

ユーザー視点のストーリー：年賀状に書きたくなるライフスタイル

方自治体では部局横断型の推進体制が求められる。

高齢者施設は，供給者視点で語られがちである。

特に地方自治体では，市長・知事のリーダーシッ

住み替えでシニアの悩みは「年賀状」だという。

プが大きな力になる。

「この度，老人ホーム何とかの里に引っ越しました」と書くのはいかにも元気が出ない。それより⑵

3 分野25の政策も，例えば「この度，高知大学龍馬ビレッジに移日本版CCRCを推進するためには企業の努力だ住しました。好きな幕末の歴史を学びつつ，営業けでなく制度設計が必要である。以下， 3 分野25の経験を活かして地元農産品の販売を担っていまの施策を示す。

す」とか，「この度，慶應湘南藤沢ビレッジに移健康・コミュニティ機能を促進する政策として，住しました。海外赴任の経験を活かして，留学生例えば，居住者の自立度や介護度が改善された場のホストファミリーをしています」というような合，事業者には法人税や固定資産税の減税や奨励「年賀状に書きたくなる」ユーザー視点のストー金などのメリットや，居住者の自身の健康保険料リー性を示すことである。

や医療費が軽減されるような「健康インセンティブ」施策である。

5‑2

1 ％のイノベーター視点

あるいは，コミュニティで子育て支援や軽就労新たなライフスタイルを選ぶのは，まず 1 ％のを100時間行った場合，その100時間が将来の自分消費者である。この 1 ％はマーケティングの世界の介護サービスに使えたり，ポイント化して地域で言うイノベーター（革新者）と言われる層であ通貨となる社会活動ポイントも有効である。

るが，初めてスマートフォンにした感度の高い人

日本版CCRCを支える政策としては，認証・格86

日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス

図5

図6

日本不動産学会誌／第29巻第 2 号・2015.9

日本版CCRCは組合せ型政策

日本版CCRC実現に向けた 3 分野25政策

三菱総合研究所

作成

付により消費者だけでなく投資家の信頼を得る。

例えば，新潟県南魚沼市は人口約 6 万人，高齢またCCRCに入居するため自宅を売却した場合の化率28％，若年層の市外流出・人口減少という地不動産売却税の軽減もある。

方に共通した課題を抱えている。現在，市役所主日本版CCRCを支える政策としては，市街化調

導で「南魚沼プラチナタウン勉強会」が設置され，整区域の緩和や大学の収益事業の緩和，さらには地元の産官学，NPO，市民により検討が進んでモデル事業の推進などが考えられる。こうした制いる。特徴は同市にある国際大学のキャンパス内度設計による官民連携が重要である。にCCRCを作ることだ。居住者は大学で学び，留6

日本版CCRCの全国での胎動
今，全国で日本版CCRCが動き始めている。立学生との文化交流の担い手になるような国際性を活かした大学連携型CCRCを目指している。既に南魚沼に移住した海外駐在経験のあるシニアが，地は地方・近郊・郊外，事業主体は企業，医療法

留学生の家族向けに日本語教室を行っているが，人，社会福祉法人，推進体制は自治体主導型，民「誰かのために働いて，喜んでくれると嬉しい。

間主導型と実に多様なモデルがみられる。

そうするとまた頑張りたくなる」という彼の言葉

日本版CCRCの可能性〜地方創生を支える組合せ型ビジネス

日本不動産学会誌／第29巻第 2 号・2015.9

図787

日本版CCRCの全国での胎動は，目指すべきモデルを示す至言である。

おわりに 否定語批評家の打破と一歩踏み出す勇気
日本版CCRCは地方創生を支える新ビジネスとして賛同される一方で，「日本と米国は事情が違ンナーなど高付加価値で多様な職種を生み，結果的に若者や働き盛りが集う。単なるシニア住宅を超えた組合せ型ビジネスが有望なのである。これは超高齢や人口減少社会への受動的対応策ではなく，ピンチをチャンスに変える能動的な地方創生への挑戦だ。

う」，「わが市は特殊な事情があって難しい」と，日本版CCRCはひとつの企業，市町村だけで実出来ない理由を論理的に延々と語る「否定語批評

現はできない。志を持った産官学が連携し，勇気家」に筆者は多く出会う。これの否定語批評家症を持って一歩踏み出すことである。そこに輝く地候群が地方創生を阻む壁だ。出来ない理由を幾ら方創生が待っている。

並べても何も解決しない。また「いかがなものか」と言う人も多いが，「いかがなものか」は英謝辞

語で意訳すれば，”I have no idea”と同じである。

2010年に訪問したCCRC，ケンダル・アット・ハノー

否定・批評・疑問は結構だが，必ず対案・代案をバーのディレクター，デビッド・ウルソー氏に感謝したい。

出すことである。
地方の最大の課題は何か問われれば，雇用不足

当初プライバシー上，不可とされた居住者へのインタ
ビューは，私の熱意が通じたのか，彼の機転により実現され，居住者の活き活きした日常を伺うことができた。「君に尽きる。雇用がないから若者が流出し，人口ががここで出会った全ての人々が，日本でのCCRC実現を減り高齢化が進むのである。地方創生はまず雇用待っている」と先日彼からメールが届いた。日本版CCRC創出である。日本版CCRCは介護ヘルパー以外のの実現を彼に報告することが楽しみである。

予防医療，健康ビッグデータ解析，生涯学習プラ

以上