［題字］故 野田卯一 会長

佐賀市

住みたい街、魅力ある街［ 特集 1 ］［ 特集 2 ］
トピックス

ＶＲ技術の振興を目指す
埼玉県の取組み［ You Tubeで学ぶ宅建士講座 ］
権利関係編－5［ 海外のインスペクション事情 ］
米国で普及している買主主導のインスペクション

MONTHLY
RE AL E STATE［ 不動産会社経営術 ］

管理に求められる人材要件［「事業承継」成功の秘訣 ］
不動産オーナーにおける一般社団法人を活用した法人化－３

2018

5

［ 全日ステップアップトレーニング受講者に聞きました！ ］

売買編２

MAY

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成30年5月15日（毎月1回15日発行） 第46巻第5号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

平成29年度 第9回 弁済委員会 審査明細
審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

7社

8件

93,740,590円

認証

4社

5件

17,497,540円

保留・条件付認証

2社

2件

否決

1社

1件

平成29年度累計

31社

52件

不動産保証協会

98,748,528円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

MONTHLY RE AL E STATE
COVER PHOTO

川上峡春まつり今 年で40回を数える「川 上 峡 春まつり」（ 開 催：３/17～５/31）。佐賀県中東部を流れる嘉瀬川に架かる官人橋（大和町大字川上）付近では、佐賀市民から寄贈された約300匹の鯉のぼりが泳ぐ。春風にそよいで群舞する姿は壮観で、期間中の土日祝は観光屋形船「よどひめ号」が運航される（１運航約15分）。

CONTENTS

2018

5

PAGE

04

特集 1

住みたい街、魅力ある街
特集 2

08

May

トピックス

佐賀市

ＶＲ技術の振興を目指す埼玉県の取組み

不動産お役立ち Q＆A＜法律相談＞

10

申込みの報告義務 弁護士 渡辺 晋

＜賃貸仲介営業＞12

自社ホームページのリニューアルと導線づくりで成果を上げる 船井総合研究所 宮下 一哉＜賃貸管理ビジネス＞

14

クラウドソーシングの活用で生産性と質を高める オーナーズエージェント 今井 基次
You Tubeで学ぶ宅建士講座

16

権利関係編－5 合格請負人 氷見 敏明
連

載＜海外のインスペクション事情＞

18

米国で普及している買主主導のインスペクション さくら事務所 長嶋 修

＜不動産会社経営術＞

20
21

管理に求められる人材要件

プリンシプル
住まい総研

上野 典行

＜
「事業承継」成功の秘訣＞

不動産オーナーにおける一般社団法人を活用した法人化-3 税理士 宮田 房枝

22

全日ステップアップトレーニング受講者に聞きました！

23

新任本部長をご紹介します！
その他

24

新機能満載！ラビーネットのご紹介

26

協会からのお知らせ

28

地方本部の動き29

新入会員名簿30

NEWS FILE

住みたい街、魅力ある街

佐賀市

人気の街の
魅力を探る

Vol.12

街の活性化には、商業・居住・職場などいくつかのキーワードがあります。そのどれに力を注ぐべきなのか。佐賀市はかつて商業に力を入 れた 時 期もありましたが、現 在は 居 住と職 場 の 誘 致にシフトしています。
1 わいわい!!コンテナ２コンテナを活用するって画期的ね！
わいわい!!コンテナ1

1 わいわい!!コンテナ２

巻頭特集 1

佐賀市
Sagashi

中心市街地に人が来ない
佐賀市は、他の地方都市と同様に中心市街地の衰退という問題を抱えています。
ここ30年ほどのデータを見ても、佐賀市の公示価格は、全用途の平均価格で23万1,600円／㎡（平成５年）
から５万3,600円（平成29年）
で、主要商店街の歩行通行量（４日間計）も34万9,807人（昭和60年）
から７万75 人（平佐賀で働き、
ここに住む。
企業誘致で人を集めにぎわいのある街へ
04 月刊不動産 ｜ 2018.05

成25 年）と、急速な下降を示しています。
一方、人口は平成12年以降、徐々に増えています。地価が下がったことが大きな要因と思われますが、前述のように通行量は減っているわけですから、街に活気があるとはいえません。
背景にあるのは、平成10年頃から大型商業施設の撤退が相次ぎ、居住者たちが買い物に行くとしたら車で郊外に出る。
もしくは電車やバスで福岡（博多・天神）へというスタイルが定着したことが考えられます。実際、このエリアに住む人の中には福岡で働く人が多いとの分析もあるからです。

巻頭特集 1

佐賀市

Sagashi

商業ではなく職場を回遊性を高める仕掛けづくり

このような状況のなか、佐賀市が最初に取り組んだの４核エリア活性化の実績として挙げられるのは、ハロー

は、商業施設と公団住宅が一体となった再開発ビル「エワーク佐賀、佐賀県国保会館などの誘致、佐賀バルーン

スプラッツ」の運営（平成10年～）でした。
これは第三セクミュージアムのオープンなどがあります。また、負の象徴でター方式による事業でしたが、わずか３年で立ち行かなくあったエスプラッツの１～３階フロアのほとんどを市が買いなり一時閉鎖。つまり、大型商業施設の衰退を別の大型取り、商業施設や公共施設を誘致して、新たなまちづくり

施設で補おうとしたことが裏目に出たわけです。市はこれ基点施設としました。そして、これら街なかの回遊性を高を機に、商業再生にお金をつぎ込むことをやめ、別の路線

める仕掛けとして、人がゆっくりできる場所を造ることとし、に方向転換していくことにしました。

次のようなプロジェクトを進めました。

それは「人に来てもらうこと。住んでもらうこと。
そこで活動する人たちの経済活動が広がり、にぎわいを取り戻すこ・わいわい!!コンテナ１（平成23～24年）、わいわい!!コンテナ２（平成24年～）と」を目的にしたもので、商業ではなく職場を誘致すること

これは、街なかの空き地を緑あふれる原っぱにして、休に主眼を置く政策として、①４核エリア ※の再生、②中央

憩したり、本が読めたりできる場所に変えるための社会実

大通りの活性化、③駅前の活性化などを掲げ、
これまで

験です。
「わいわい!!コンテナ１」では空き地に芝生を張り、①を中心に力を注いできました。

コンテナを置き、人の集う場所を造設。
「わいわい!!コンテ※ナ２」では別の場所で読書のほか、交流コンテナや実験的

前述のエスプラッツのほか佐賀玉屋（地元の百貨店）、呉服元町・柳町周辺、徴古館・佐嘉神社を核とした地域のこと。昔から街なかといえば「４核エリア」を指していたが、昨今は特に大型空き店舗が複数存在している。

にお店を出したい人のためのチャレンジコンテナを設置。
・オープンシャッタープロジェクト（平成27年に３回）
これは呉服元町を中心に、空き店舗を期間限定（30日ほど）で貸し出し、街なかで事業をしたい人、作品を展
示したい人などを募集しました。これをきっかけに、新たに店をオープンした人も複数います。

2 エスプラッツ

3 佐賀バルーンミュージアム

4 徴古館

わいわい!!コンテナ１

5 佐嘉神社

6 オープンシャッタープロジェクトが実施された呉服元町

2018.05 ｜ 月刊不動産05

仕組みができたことも成果として挙げていました。

効果と今後の方針

そのほか、佐賀市は昔からクリーク
（水路）
が張り巡ら

特に気になるのは、現在も続いている「わいわい!!コ

されているため、それを利用した新たな試みもいくつかあンテナプロジェクト」の効 果と今 後です。市の担 当 者り、「わいわい!!コンテナ２」の場所は、クリークに面したは、芝 生を市民と一 緒に張るなどの協 働ができたこと場所なので、カヤックと和船に乗る体験など、新たな仕や、ここが自分たちの憩いの場になるという意識を持っ掛けも進行中とのことでした。
なお、
４核エリア以外でも、街なかで本格的な開業をてもらえたことが成果であると分析しています。
「わいわい!!コンテナ１」では１日60人ほどの利用が考えている人向けのチャレンジショップという試みも長あったといいます。
「わいわい!!コンテナ２」では交流コン

年続けられています。
１年をかけて、計10回ほどの勉強

テナとチャレンジコンテナの造設により、コーラスグルー会に参加しながら実際に店舗を経営していくもので、現

プや英会話教室などのコミュニティが生まれ、街の機能

在は駅前の大通りに面した建物を舞台に若き経営者として定着してきたこと、さらに市だけでなく民間も動くが頑張っています。
取材協力：佐賀市

1 わいわい!!コンテナ2

7 656広場で行われた吹奏楽・合唱発表会

水路をカヤックで巡る

7 656広場

8

8 チャレンジショップCAST

チャレンジショップに行ってみようか
2

6
7
1

3
4

06 月刊不動産 ｜ 2018.05
2017.05

5

巻頭特集 1

佐賀市

Sagashi

この 街 の ことを教 え てくだ さ い

佐賀市に詳しい人にお聞きしました。
Recommend

駐車場の確保が成約を左右。
市の取 組みにも期待（有）アイコー不動産（有）アイコー不動産
代表取締役 中原 大介さん

弊社は平成13年に設立。お客様の要望には可能な限り自社が直接関わることをモットーに、地元に根付い〒840-0815
佐賀県佐賀市天神２丁目 2-28
tel.：0952-22-0202
fax.：0952-22-0286

リットにならず、駐車場が最低１台分、ファミリー物件なら２台確保できるかが成約を左右します。

た商 売をしています。佐 賀 市の不 動 産 事 情は、やはり中心部のドーナツ化、高齢化も進んでいますが、空き車中心の考え方が根強いのが特徴です。開発分譲は

店舗・空き家の活用として「わいわい!!コンテナプロジェ

市街化調整区域ながらも、佐賀駅を中心にした環状線

クト」や「オープンシャッタープロジェクト」が生まれまし沿い、もしくは高速道路のインターチェンジ周辺が中心た。これらの市の取組みにより、街なかに緑、人、活気です。賃貸物件の立地において、バス停に近いことはメが戻ることを期待しています。

地方本部長からもひとこと

佐賀県は、自然的な空間と歴史的雰囲気を感じる公園と、住宅地や公共公益施設との調和のとれた空間作りを目指し、行政民間が一体となった取組みを行っています。また、今年は「肥前さが幕末維新博覧会」が実施されており、県外

佐賀県本部長千北 政利氏からの来訪者も多く、大変盛り上がっています。明治維新の佐賀藩出身者の功績が紹介され、大変興味深い題材です。ぜひこの機会に佐賀においでください。

子育て支援

佐賀市

の取り組み

Childcare & Education
医療費の助成と情報提供で子育てしやすい環境を整備

県の事業として「子育てし大県“さが”プロジェクト」があり、妊婦ジャケットの貸し出しや子育てタクシーなど、ユニークな事業を展開中。市の独自事業でも、アプリを活用した支援などを行っています。

佐賀市概要
佐賀市は、平成17年に佐賀市、諸富■ 子どもの医療費助成■ 妊娠・出産・子育て安心アプリ「にこさが」町、大和町、富士町および三瀬村が合小学生までの入院・通院・調剤、中学生は入院に限り、健緊急時の連絡先や対応方法、妊娠・出産や子育てのお役

ろく部の山林や清流、有明海、佐賀平野康保険が適用される医療費を助成しています。

立ち情報などを配信します。

併して誕生。脊振山（せふりさん）系の山に広がる田園地帯など、豊かな環境に恵まれている。
日本初の実用蒸気船「凌風■ 妊婦ジャケットの貸し出し（佐賀県の事業）■ ふたご・みつご子育て支援（佐賀県の事業）丸」が造られた「三重津海軍所跡」が平妊娠７カ月の状態を疑似体験できる妊婦ジャケット（約7.3

多胎児の保護者が子育てタクシー（専門の教育を受けた、る。佐 賀 市の人 口は約 2 3 万 3 , 0 0 0 人㎏）の貸し出しを受け付けています。未出産の人や、男性がこれ子育て世代にやさしいタクシーのこと）
を利用する際に使うことを着用し経験することで、妊婦への理解を深めてもらうものです。

のできる２万円相当の利用券を配布しています。

成27年に世界文化遺産に登録されてい（平成30年3月現在）。

※医療費助成・子育て支援制度の内容は、2018年4月現在の情報で、今後変更となる場合がございます。詳しくは、佐賀市ホームページをご覧ください。
2018.05 ｜ 月刊不動産07

ＶＲ技術の振興を目指す埼玉県の取組み～全日埼玉県本部との協力に向けて～前号（４月号）の「巻頭特集２」では、ＶＲ（Virtual Reality：仮想現実）サービスについて解説しました。
今回は、地方自治体の中でも産業支援策としてVR映像開発事業を先進的に行っている埼玉県の取組みを紹介します。
2018年度からは親和性が高いといわれる不動産業を対象とした事業も始めています。

巻頭特集 2

トピックス

自分でＶＲ映像が作れるようになると仕事に活用できますね

TOPICS

映像関連産業の拠点「SKIPシティ」

新規産業振興で映像分野に注力
埼玉県は、県内の中小企業の振興と映像関連産業を核とした次世代産業の導入・集積を目指し、2003年、川口市に「SKIPシティ」
をオープンしました。同時に映像関連産業拠点施設として「彩の国ビジュアルプラザ」も整備し、若手映像クリエーターの支援事業を行っています。施設
内にはスタジオや編集設備、映像ホールなどに加え、スタートアップ企業向けのインキュベートオ
フィスも設置。
また毎年７月には「SKIPシティ国際Ｄ（デジタル）
シネマ映画祭」を開催し、80カ
国以上から作品が集まる若手映像クリエイター「ANIMAを撃て！」（SKIPシティ国際Dシネマ映画祭2017オープニング作品）VR特別編ⓒ埼玉県／SKIPシティ彩の国ビジュアルプラザの登竜門となっています。

昨年度からＶＲ事業をスタート
埼玉県がＶＲを扱うようになったのは 2017 年度からさまざまな産業分野への展開が期待される一方、コンです。「ＶＲ元年」といわれる 2016 年にＶＲやＡＲ（拡

テンツ制作のノウハウを持つ技術者が不足していると張現実）などの新しい映像技術が盛り上がりを見せ、いう課題がありました。そこで、映像関連産業を担当

08 月刊不動産 ｜ 2018.05

巻頭特集 2

トピックス
TOPICSする県産業労働部商業・サービス産業支援課では、
こモ映像の制作に取り組みながら、360度カメラを使った

れまでの支援事業で培ったノウハウや設備・施設を活撮影方法や映像処理作業を実践的に学んでもらい、施用し、新たに「バーチャルリアリティ映像開発推進事業」

設紹介や観光、
ドラマといったコンテンツで汎用的な制をスタートすることにしました。

作ノウハウと応用力の習得を目指すもので、これまでにＶＲを活用している地方自治体は増えていますが、映デモ映像を６本制作しました。
さらに、関連セミナーの開像開発や人材育成の推進は全国でも珍しい取組みで催や展 示 会を通じた制 作 事 例・利 用 事 例の紹 介 、ビす。同課の荻野勝也さんは「これまでは各社が独自のノジュアルプラザでの一般向けのＰＲ活動なども積極的にウハウを構築してきましたが、県として基礎的なノウハウ

行っています。
また、今年１月25日には、埼玉県が主催を取りまとめて支援していけば、映像制作事業者の皆さした「彩の国ビジネスアリーナ2018」
で、「ＶＲ映像の制

んがＶＲ映像の制作に取り組むことができるようになりま

作と活用～『川口オートレース場ＰＲ用ＶＲ』
を事例とし

す。
さらにそれを県内企業の皆さんが自社サービスや製て」と題したパネルディスカッションを開催。
ＶＲ映像の仕品のＰＲに活用していけば、
さらなる産業振興にもつな組み・制作方法や、担当した監督と一緒に川口オート

がると考えています」と言います。

レース場のＶＲ映像制作の苦労話や通常の撮影との違

具体的には、先進的企業をアドバイザーに迎えてデいなどについて紹介しました。

川口オートレース場の特別観覧席の受付

さいたまスーパーアリーナで開催された「彩の国ビジネスアリーナ2018」１月24日・25日の２日間で17,000人を超える方々が来場した

川口オートレース場の特別観覧席（360度のVR画像を１枚の平面写真にしている）

不動産業向けにＶＲ制作支援事業
さらに2018年度からは、観光業者や不動産業者向けに、「 専門の映像制作事業者ではない人が自ら撮影し、できるかの判断ができるのでは」（ 事務局担当）
と期待し
ています。

完成した映像を自ら活用する」
ための支援事業もスタート

支援内容の詳細は現在検討中ですが、埼玉県と全日しました。特にＶＲと不動産は親和性が高いといわれ、すで埼玉県本部の共催による会員向けのセミナーやワークに大手不動産会社などではＶＲ内覧サービスや新築物件

ショップなどが中心になると見込まれており、「 参加者がのＶＲ案内といったサービスを始めています。荻野さんもVRカメラで物件を実際に撮影し、その360度映像をホー「事業１年目は制作者育成でしたが、２年目は県内事業

ムページに掲載していくような実地ベースの構成にしたい者の皆さんの事業拡大・売上増加につながるような内容と思っています」（ 荻野さん）。使用する機器・設備類につにしたい」と考え、全日埼玉県本部に協力を要請しました。

いても、購入しやすい価格帯の汎用品を想定し、導入協力要請を受けた全日埼玉県本部では、
これまでも物

ハードルが低くなるように工夫するとのこと。

件撮影セミナーを開催したこともあり、ＶＲに興味を持っ埼玉県ではこの新年度事業を通じて、企業内のＶＲ活ている会員企業もいるとのこと。
「まだ具体的な支援内用者の育成に取り組むとともに、VR映像制作事業者と容やセミナー構成が決まっていないので未知数な部分

県内企業とのマッチングも加速させ、県内産業へのＶＲ活はありますが、実際に体験し実例が上がってくれば、活用用をさらに進めていく方針です。
2018.05 ｜ 月刊不動産09

不動産お役立ち

Q &A

法律
相談
Vol.26

申 込 みの報 告 義 務

Qす。売却希望価格は1,800万円です。今般、1,500万円で購

質 問

差がありますが、
この申込みを依頼者に報告しなければならな

戸建て住宅の所有者から、売買仲介の依頼を受けていま入したいという申込みを受けました。売却希望価格とは大きないでしょうか。

A回 答

１．報告義務がある

し、委 任が終了した後は、遅 滞なくその経 過及び 結 果を報 告しなければならない」（同 法

依頼者に報告しなければなりません。宅建645条）と定められていますが、宅建業者の業業者には、依頼者から受託されている売買の務報告は、請求があったときと委任が終了す

媒介業務に関して申込みがあったときには、こるときだけに行うのでは不十分です。宅建業

れを報告する義務があります。購入希望価格

法上、専任媒介契約（専属以外）の場合にはが売却希望価格に達しない場合でも、都度報

２週間に１回以上、専属専任媒介契約の場合

告することを要します。

には１週間に１回以上、業務の状況報告を行
わなければならないものとされています（宅建２．媒介業務における宅建業者の報告義務

業法34条の２第9項）。
申込みがされているのにこれを依頼者に報告しないのは、宅建業者としてあるまじき行為です。しかしながら、従来このようなことが散見（１）一般的な義務されていたため、平成28年の宅建業法改正にさて、宅 建 業 者は、取引の関 係 者に対し、よって、「媒介契約を締結した宅地建物取引

信義を旨とし、誠実にその業務を行わなけれ業 者は、当該 媒 介 契 約の目的 物である宅 地

ばなりません（宅 建 業 法31条１項）。また、媒又は建物の売買又は交換の申込みがあつた

介契約を締結したときには、依頼者との関係

ときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなは委任（あるいは準委任）の関係となります。

ければならない」との定めが 設けられました

そして、委任者との関係においては、委任の（同法34条の２第８項）。

本旨に従い、善 良な管 理 者の注 意（善 管 注

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

Watanabe Susumu

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。日本大学
理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017
年6月、住宅新報出版）など多数。

10 月刊不動産 ｜ 2018.05

意）をもって、委任事務を処理する義務を負い（３）申込み報告義務の内容

ます（民法644条、656条）。

① 報告義務のある場合宅建業者が依頼者への報告義務を負うの（２）報告義務の概要

は、買受申込書など売買・交換の希望が明確

依頼者への受託業務の状況報告は、信義に示された文書による申込みがあった場合でをもって誠実に行うべき業務となります。民法

す。書面が直接、手渡しされたり郵送されたりでは、「受 任 者は、委 任 者の請 求 があるときする場合のほか、電子メール等によって提出さは、いつでも委任事務の処理の状況を報告れる場合も含まれます。既存住宅だけでなく、

不動産お役立ち

Q &A 法 律

相談

新築住宅、オフィスビルや商業施設等も報告の手段に制約はありません。専を受けながらこれを依頼者に伝えない

含め、すべての宅地建物について、売任媒介契約・専属専任媒介契約におケースが見られていた状 況がありまし

買や交換の申込みがあった場合に、依ける業 務 状 況に関する定 期 報 告の方た。これに対 処 するため、平 成28年の頼者に対して遅滞なく、その都度報告

法に準じて、文書、電子メール、口頭の法改正によって、宅建業者の報告義務する義務があります。

いずれでも構いません。

が明記されたものです（平成29年４月１

媒介契約の種別としては、一般媒介

なお、報告をしなかった場合、指示処

日施 行）。依 頼 者に対して業 務 上の報

契 約、専 任 媒 介 契 約、専 属 専 任 媒 介

分等の行政処分の対象となり、また、行告を行うのは宅建業者の信頼の基礎で契 約のいずれの形 式の媒 介であって政処分に従わない場合には、罰則の対す。報 告 義 務を怠ることは、宅 建 業 法も、報告義務が課されます。

象となる可能性もあります。

上の義務違反であって、依頼者との関② 報告内容個別の報告内容については、宅建業
者と依 頼 者との間の取り決めによりま係を損なう行為ですし、さらに宅建業者がこのような行為を繰り返すことは、宅3．
まとめ建業者に対する社会からの信頼を損なす。たとえば、購入申込書等に記載されている事項が報告内容になります。
また、文書による申込みがあったとき

うことにもなります。報告義務の重要性
これまで、宅 建 業 者が自らの利 益のために有利な取引を進めようと、申込みを十分に認識して、業務にあたっていた
だきたいと思います。

には、売主の希望条件を満たさない場
合であっても報告をしなければなりませ＜売買の媒介契約の種類と特徴＞

ん。ご質問のケースのように、売却希望

専任媒介契約

価格を大きく下回る申込みであっても、一般媒介契約宅 建 業 者の報 告 義 務に影 響を与えません。
③ 報告の時期
報告は遅滞なく行わなければなりませ

他社への
重ねての
仲介依頼

（専属ではない）
専任媒介契約×○

自己発見取引可

自己発見取引不可

指定流通機構への法令上の義務はない
登録（任意での登録は可能）

媒介契約締結の日から7日以内

媒介契約締結の日から5日以内

業務処理状況の報告義務

2週間に1回以上

１週間に１回以上ん。何日以内に報告しなければならないなどの具体的な期限を決めたルールはありませんが、文書による申込みがあった 場 合 には、必 要 な 確 認・手 続 等を行った後、速やかに媒介依頼者に報告することが求められます。
④ 報告の手段

専属専任
媒介契約

法令上の義務はない

申込みの報告義務○

今回のポイント●宅建業者は、売買契約の申込みを受けたときには、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。申込みの都度、報告することを要する。
●申込みの報告義務を負うのは、文書によって申込みがあった場合である。
なお、電子メールによる申込みも、文書による申込みに含まれる。
●一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれの形式の媒介であっても、報告義務がある。
●申込み内容が売主の希望条件を満たさないとしても、報告をしなければならない。
●申込みの報告を怠った場合には、行政処分がなされることもある。

2018.05 ｜ 月刊不動産11

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
仲介営業
Vol.7

Q
質 問

自 社 ホー ムペー ジのリニューアルと導 線 づく り で 成 果 を 上 げ る
株式会社船井総合研究所
不動産支援部 チーフ経営コンサルタント

A

集客コストが売上に見合わなくなっています。当社では物件ポータルサイトに月間30万円をかけていますが、そこからの反響で成約になるのは月２件程度で、１成約当たり広告宣伝費が15万円となっている状況です。何か他の集客方法はないでしょうか？

回 答

賃貸物件の客付けでは、オーナー直の専任物件や管理物件を数多く品ぞろえし、自社ホームページを「地域密着型物件ポータルサイト」として開設・運営している会社が、費用対効果の合う商売ができています。

繁忙期明けスグに「緊急ではない重要な課題」に着手

益に直結する「集客」の見直しであり、現状で求められるのは「自社ホームページのリニュー
アル」
だと思います。

このコラムを執 筆させていただいてから、
ちょうど１年が経ちました。
しかし、わずか１年
でも世の中の変化は速く、賃貸仲介ビジネスもどんどん進化していると感じます。
ＩＴ重説など自社ホームページの反響成約率は、物件ポータルサイトの２倍は急速に広まってきました。
ＶＲでの内見、ＡＩで冒頭の質問にもあるとおり、事実として、賃の物件問合せ対応などを本格導入する会社

貸 仲 介での集 客は以 前と比 較して簡 単でが増えており、導入期から
「浸透期」
に入った

はなくなっているのです。物件ポータルサイト

ように感じます。
さらに今後は、電子署名や電に費 用をかけてたくさんの物 件を掲 載する子キーの活用が増えていくでしょうから、「 賃貸

だけで反 響 がくる時 代ではなくなっていま

仲介ビジネスのデジタル化」はますます加速しす。
しかし、だからといって物件ポータルサイていくことでしょう。
また、10年前とは異なり、いトでの集客が全然できないわけではありませ

ろいろな業務をアウトソーシングできる会社がん。その「使い方」
をしっかり考えることが重増えています。
自社にとっての「本業」
を見極め要になっています。
自社ホームページへの導て注力し、周辺業務を外注してスリム化、高収

線づくりを
「軸」
としながら、物件ポータルサイ

益化していく会社も増えてくるかと思います。

トに掲 載 する自社 独自物 件 への問 合 せで

まさに今、過渡期にある賃貸仲介ビジネスでキッカケをつかみ、そこから来店・成約につ

宮下 一哉

は、大きな改革が求められています。
そして、繁Miyashita Kazuya

忙期が終わってひと段落したこの時期は、変たとえば、自社ホームページを「○○賃貸「地域密着型マーケティング」「人財を育てるマネジメント」の導入などにより、中小の賃貸仲介管理会社の業績アップを支援。1年300日以上を現場で費やし、全国各地で業績アップのコンサ
ルティングを行う一方、全国賃貸管理
ビジネス協会、不動産業界団体などでの講演を多数行っている。

革すべき「緊急ではないけれど重要な課題」にナビ」という名称で運営し、自社商圏内でトッ着手するベストタイミングです。そういう課題がプシェアとなる多くの物件をWeb掲載し、大ある中で大きなテーマの１つが売上・コスト・利

きな成 果を出している会 社があります。
イン

12 月刊不動産 ｜ 2018.05

なげていくことを心掛けましょう。

不動産お役立ち

ターネット反響からの成約の4～5割は自社ホームページのも

Q &A

賃貸
仲介営 業

とで、競合他社と差別化され、大きな成果を上げています。

のとなっており、反響成約率はポータルサイトの倍以上となっています。

スマホ画面対応がメイン、PC画面対応はサブ

そのホームページの大きな特徴は３つあります。
「 ①商圏内最大の物件情報取扱数」「 ②（地域名＋賃貸ナビ）というわかりやすい名称」「 ③トップページでのイメージ地図上検索」で、当然ながら、上記の事例ではスマートフォンでも検索対応を

わかりやすく使いやすいのが特徴です。
さらに自社管理の物

しっかり行っています。
スマートフォンの画面で見やすく使いや件看板、営業店舗・営業車・名刺などにも「自社ホームページ

すいサイトになっていないと、せっかくアクセスしても物件検索・名（○○賃貸ナビ）」をメインで記載することで認知度アップを閲覧してもらえません。今や検索の６～７割はスマートフォンか図り、“自社ホームページへの導線づくり”
をしっかり行っていらであるため、
この対応ができていないと物件の問合せ数が少ます。

なくなってしまいます。
また、
スマートフォン対応を行っているホー

同様のホームページおよび「３つの特徴」
をもっている会社

ムページでないと、Googleでの検索の際に上位に表示されまは他地域にもあります。
このような賃貸仲介会社が全国各地せん。この 視 点を絶 対に忘 れ ずに、自社ホームページのリに増えており、物件ポータルサイトと組み合わせて活用するこ

ニューアルを行ってみてください。

自社の賃貸仲介の「核」を自社Webサイトにする
自社Webサイトへのアクセシビリティ
営業車

リスティング広告

自社ホームページ

物件看板

SEO

野立て看板
店舗看板

名刺

ステッカー

メジャーポータル

封筒「SUUMO」「at home」

CM「HOME’
S」

今回のポイント● 繁 忙 期 明けてスグ（４～５月）が、「 緊 急ではないけれど重要な課題」に着手するベストタイミング。
●自社ホームページへの導 線 づくりを「 軸 」としてインターネット集客導線を組み立てる。
● 物 件ポータルサイトには「自社 独自物 件 」を掲載して、他社との競争なしに問合せを獲得する。
●自社ホームページの反 響 成 約 率は、物 件ポータルサイトの２倍以上が目安。
●スマートフォンでの検 索がメインであり、見やすい画面となるように開設する。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸仲介営業」となります。
2018.05｜ 月刊不動産13

不動産お役立ち

Q &A

賃貸管理
ビジネス
Vol.19ク ラ ウ ド ソー シ ン グ の 活 用 で
生 産 性 と 質 を 高 める
オーナーズエージェント株式会社
コンサルティング事業部部長

今井 基次
Imai Mototsugu

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支
援を行う一方、個人のファイナンシャル
プランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

14 月刊不動産 ｜ 2018.05

Q

しまっています。社内の役割分担が明確にできてないのか、

質 問

かわかりません。何か良いアドバイスはありませんか？

A

管理は徐々に増えてきましたが、やるべき業務が増えてとにかくいつも人手不足です。何から手をつければいいの

回 答

管理会社がオーナーから与えられた「ミッション」は、何なのでしょうか。本来のやるべき仕事ができるように、外注も検討しましょう。特に専門分野はIT化により、安いコストで外注ができるようになっています。

ミッションは稼働率の高い資産運用と提案

赤字事業になってしまう」という発想がその生

総務省発表の経済センサスによると、不動いようであれば、企業の成長が期待できないこ

産賃貸管理業における従業者数は、一事業所とになる。少し発想の転換をして、思い切ってあたり4.6名といわれている。賃貸管理業は業

外 部の専 門 機 関（外 注）を使ってみてはどう

務の幅が広く、緊急性を伴う仕事も少なくないか。人的資源の活用は、図表１のような方法がため、慢性的な人手不足に陥っている企業がある。大きく分けて、内製か外注かということに多いのではないだろうか。管理会社のミッション

なるが、賃貸管理会社の仕事はほとんどが内は、「オーナーからお預かりしている物件を高稼製化されている。アウトソーシング（外注）という働で運用し、その物件の資産を最大化させ、言葉は聞き馴染みがあるだろうが、最近ではク

最適な運用提案をすること」であり、そのことにラウドソーシングといって、インターネットを介して誰も異論はないはずだ。
しかし実態を見てみれ

仕 事を不 特 定の人に発 注できる形 態があるば、目の前のトラブル対処や作業的な仕事に、（図表２）。例えば、チラシの制作を外注する場

ほとんどの時間を費やし、管理会社のミッション合、これまでは、広告代理店に制作の依頼をである提案業務にまで至らず、存在感を発揮

かけ、広告代理店は下請けに依頼し、その下できていないケースがほとんどである。従業者

請けからフリーのデザイナーに発注をかけるとの数も限られているのであるから、本来やるべいう流れだった。
ところが、クラウドソーシング

き仕事の優先順位をつけなければ、目の前のは、依頼者から直接デザイナーに制作を発注

業務をただこなす日々で終始してしまう。当然、できるようになった。これはいわゆる「中抜き」で生産性も高まらず、管理戸数を増やしたくてもあるが、依頼者側は発注コストを大幅に下げら増やせない状態に陥る。

れるし、受注するデザイナーも、元請けの代理

産性を低下させることになる。内製をすれば、赤字事業にならないが、生産性や質が保てな店からうるさく言われることもなく、自身が希望

クラウドソーシングのメリットする仕事や発注額で選ぶことができるため、お「限られた管理料の中で仕事を外注するとしてもコストがかかるし、そもそも、その人のスキ

互いにとってメリットが大きい。
たくさんあるデザインの仕事を内製化しようと不動産お役立ち

Q &A 賃貸管理

ビジネス

ルがどれくらいかも事前判断がつきにくい。クラウドソーシングでエイティブ（創造的）な仕事や単純事務作業などとの親和性あれば、必要な時に必要なだけ人材を確保できるため、繁閑のが良い。メジャーなプラットフォーム（媒体）は、シュフティ、ラン

差による人余りの事態を避けることができるのだ。

サーズ、クラウドワークスなどがある。管理業務におけるクラウド

図表 1

ソーシングを活用しやすい例をまとめてみた（図表３）。何でも人的資源の活用方法

かんでも従業者がやっているその業務領域は、本来専門性がクラウドソーシングとは？

インソーシング（内製化）

高い業務であることがわかる。
アウトソーシング（外部委託）
クラウドソーシング（外注）

図表 3 クラウドソーシングしやすい業務

リーシング（募集活動）

クラウドソーシングとは IT プラットフォームを利用して、企業から多数の個人を対象に仕事を出す形態。
図表 2 クラウドソーシングの仕組み
マーケティング

プラットフォーム
（媒体）

パフォーマー
（受注）

カスタマー
（発注）
依頼

その他

・間取り図面作成 ・募集図面作成
・募集図面のテンプレート作成
・販促キャンペーンチラシ
・現地写真撮影 ・物件のキャッチコピー
・物件名称のアイデア

・管理受託パンフレット制作 ・ホームページの作成
・オーナー集客セミナーのチラシ
・新規受託用ダイレクトメール
・オーナー提案資料のデザイン
・自社のロゴデザイン ・自社の管理看板デザイン

・名刺入力 ・データ入力
・資料作成 ・覆面調査

提案

＜事例＞
・経済産業省の新規事業のロゴデザインを8万円で発注→143提案の応募あり
・大手テレビ局の新規ロゴデザインを5万円で発注→254提案の応募あり

総合的に見ると割安な外注費何となく得意だからと、素人が見よう見まねで作る募集図面
やキャッチコピーと比べれば、プロが作った募集図面のほうがはるかにできは良い。当然、入居希望者が「内見したい」と思わせるデザインであれば、仲介業者にもオーナーにも受けが良いはずである。もちろん外注をすればコストが発生する。しかクラウドソーシングの得意分野

し、人件費と比べるとどうか。素人が何時間もかける人件費と、プロに任せるコスト。また出来上がったクオリティを比べてみれクラウドソーシングは、デザイン（ロゴ、バナー、イラスト等）、

ば、プロに外注をしたほうがはるかに割安であることがわかる。

単純な入力作業（名刺、データ等）、ライティング（記事作成、管理会社のミッションを達成するためには、従業者がやるべきキャッチコピー、ネーミング）などが得意分野である。つまり、クリ

仕事はもっとほかにあるのではないだろうか。

今回のポイント●管理会社のミッションは、「オーナーからお預かりしている物件を高稼働で運用し、最適な運用提案をすること」。
管理会社は、
クリエイティブな仕事や単純事務作業を外注し、本来やるべきミッションを果たすべきである。
●クラウドソーシングとは、インターネットを介して不特定多数の個人を対象に仕事を発注できる形態をいう。
●クラウドソーシングは、代理店を介さずに直接依頼できるため発注コストを下げられ、必要な時に必要なだけ人材を確保でき、繁閑の差による人余りの事態を避けることができる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。
2018.05 ｜ 月刊不動産

15

で学ぶ宅建士講座 ［ Vol.14 ］

権利関係編 - 5

（Y ou Tubeでは権利関係全15回の第5回）

You Tubeで『楽学宅建士基本書』（ 住宅新報出版）を使って無料動画（WEB講座）を配信しています。
今回は、先取特権を勉強します。

１．抵当権と先取特権
POINT

先取特権とは？

法律上当然に発生する、目的物の競売代金から優先的に弁済を受けられる権利のことを先取特権という。

抵当権を発生させるには、不動産の所有者と債権者との間で抵当権設定契約をしなければなりません。他方、先取特権は、先取特権設定契約をする必要がなく、一定の要件を満たせば、法律上当然に発生します。

２. 不動産の先取特権
POINT

登記の大原則の例外登記された不動産保存の先取特権、不動産工事の先取特権は、登記の順序に関係なく、抵当権に優先する。

動産に発生する先取特権もありますが、宅建試験では、不動産に生じる先取特権が重要です。不動産の先取特権には、（１）不動産保存の先取特権、（２）不動産工事の先取特権、（３）不動産売買の先取特権があります。
（１）不動産保存の先取特権
甲建物に雨漏りが生じたため、甲建物の所有者ＡがＢ工務店に修理を依頼した場合、ＢのＡに対する修理費用債権を担保するため、法

①一般
債権者

律上当然に、修理した甲建物に不動産保存の先取特権が発生しま

Ｃ

Ｂ

②工務店が
不動産保存の先取特権を登記す。
もし、弁済期にＡが修理費用を弁済しなければ、Ｂは、不動産保存の先取特権に基づいて、
甲建物を競売し、その競売代金から、優先的に弁済を受けることができます。
たとえＢが修理をする前に、Ａに対する担保権を有しない一般債権者Ｃがいたとしても、Ｃに優先してＢが競売
代金から受領できます。
なお、不動産保存の先取特権の効力を保存するためには、保存行為（修理）後、直ちに登記することが必要です。

所有者

A

甲建物

（２）不動産工事の先取特権
甲建物の所有者Ａが、増築工事をＢ工務店に依頼し、Ｂ工務店が増築工事をした場合、ＢのＡに対する工事費用債権を担保するため、工事をした甲建物に不動産工事の先取特権が法律上当然に発生します。
もし、弁済期にＡが工事費用を弁済しなけ
れば、
Ｂは不動産工事の先取特権に基づいて、甲建物を競売し、その競売代金から優先的に弁済を受けることができます。
な
お、不動産工事の先取特権の効力を保存するためには、工事開始前にその費用の予算額を登記しなければなりません。

16 月刊不動産 ｜ 2018.05

合格請負人氷見 敏明
Himi Tosiaki

宅建士試験指導歴20年、専門学校、不動産会社、金融機関、大学、財団法人、社団法人、住宅新報などで延べ１万人以上を指導。
また、宅建士以外の国家試
験の民法の論文指導・解説を行う。
『楽学宅建士基本書』など著書も多数。

（３）不動産売買の先取特権
乙土地の所有者Ｄが、乙土地をＥに売却した場合、ＤのＥに対する代金・利息を請求する債権を担保するため、法律上当然に、乙土地に不動産売買の先取特権が発生します。
もし、弁済期にＥがＤに代金・利息を弁済しなければ、Ｄは不動産売買の先取特権に基づいて、乙土地を競売し、その競売代金から優先的に弁済を受けることができます。
なお、不動産売買の先取特権の効力を保存するには、売買契約と同時に、代金・利息の弁済がない旨を登記することが必要です。
また、先取特権の前に抵当権が登記されていた場合は、先に登記を行った抵当権者が先取特権より優先して弁済を受けられます。
（４）不動産保存の先取特権・不動産工事の先取特権の優先権
登記は、早く行った者が優先するという大原則があります。前回説明したとおり、１番目に登記を受けた抵当権を１番抵当権、２番目に登記を受けた抵当権を２番抵当権といい、抵当不動産の競売代金から、１番抵当権者が優先的に弁済を受け、残額があれば２番抵当権者が弁済を受けることになります。
しかし、不動産保存の先取特権の登記や不動産工事の先取特権の登記が、抵当権の登記の後になされていても、不動産保存の先取特権・不動産工事の先取特権が優先して弁済を受けられます。
たとえば、Ｇから1,000万円の借金をしたＦが、自己所有の丙建物にGのために抵当権設定登記をしたが、建物に雨漏Gりを生じたので、Ｆは1,500万円でＨ工務店に修理を依頼した。
Ｈは、修理完了後直ちに1,500万円を被担保債権とする
不動産保存の先取特権の登記をした。
ＦがＧとＨに支払いを

①抵当権の
設定登記
1,000万円

1,000万円を貸す

場合、不動産保存の先取特権者であるＨが1,500万円の弁済を受け、残額500万円を１番抵当権者Ｇが受け取ることに取特権が登記された場合でも、Ｈが優先することになります。

FH

1,500万円の修理②不動産保存の先取特権
1,500 万円

しないので、建物が競売され2,000万円で売却された。
この

なります。
このように、抵当権の登記の後に不動産保存の先

工務店

丙建物

買受人

③競売
2,000万円

先取特権の登記時期と優先権

不動産保存の先取特権

修理後直ちに登記
抵当権に優先する

不動産工事の先取特権

事前に登記

不動産売買の先取特権売買契約と同時に登記

動画公開中！
！

楽学宅建士講座

登記の先後で決着

検索

2018.05 ｜ 月刊不動産17

海外のインスペクション事情

Vol.2

米国で普及している
買主主導のインスペクション
長嶋

修（不動産コンサルタント 株式会社 さくら事務所 会長）

ホームインスペクション発祥の地は米国です。州によって違いはありますが、不動産取引の70 ～ 90％の割合でインスペク
ションが行われています。わが国においては、米国をはじめカナダ・英国・オーストラリアなど「インスペクション先進国」の事
例を参考にしながら、2013年に「インスペクションガイドライン」が公表され、今年4月にいよいよ「インスペクション説明義務化」がスタートしました。ただしそこには課題も。米国事例を参照しつつインスペクションのあり方を探ります。

米国でのインスペクションの市場規模
米国におけるインスペクションの市場規模は以下のとおりである。

< 米国インスペクションの市場の規模 >
単位（10億ドル）
4000

3500

3000

調査会社、IBISワールドの「Building Inspectors in theUS」によれば、戸建てやコンドミニアム、商業ビルなどまで含む
広義のインスペクション市場規模は、米国全土で約3,745億円

2500

2000

（2017年 1ドル＝107円換算）、経常利益は924億円。市場が生み出す雇用者数は41,853名、賃金総額は1,286億円だ。
収益物件（商業ビル）がインスペクション市場全体の19％程

1500

1000

度を占めるため、既存住宅を主としている日本とは一概に比較できないとはいえ、市場規模の算定すら困難な日本とは比べものにならない。2012年から17年の市場規模の平均伸び率は4.6％で、今後５年間の平均伸び率は1.4％と見込まれている。米 国ではすでにインスペクションが常 識 化しているた

500

0
2008

2010

2009

2012

2011

2014

2013

2016

2015

2018

2017

2020

2019

2022

2021 （年）2018 年以降は予測値
出典：IBIS ワールド
「Building Inspectors in the US」

め、
インスペクションの市場規模の伸び率は不動産市場の伸び率と同等だ。

成長性が期待される
インスペクション市場

これほどの成長性がある分野も珍しいのではないだろうか。
しかし米国でも、インスペクションが根付くのはそう簡単ではなかった。5 0～6 0 年 代に多くの新 築が造られたが、7 0 年
代に入ると当時の新築が中古市場に出回るようになった。
こ

今後、日本が米国と同様の「住宅ストック社会」に移行するのとき、各地で自然発生的にインスペクションが始まったもの

なら、人口に比して、上記のような規模の「インスペクション市の、それぞれの独自基 準で行われていたため、トラブルも散場」が新たに出現しなければならないはずだ。米国と日本の人見された。

口比率はほぼ2.5：１であるため、単純に人口で割れば、
日本76年にはインスペクションのスタンダードを創る目的で、アメのインスペクション市場規模はおよそ1,500億円。担い手であリカホームインスペクターズ協会（ASHI）が創設される。
しかるホームインスペクターは少なくとも１万人が必要だということ

しこのころの米国は、
まだ新築住宅が主流であり「中古住宅になる。中古住宅流通市場が主流となるストック社会において、はよくわからないから不 安だ」
といったユーザーの 声 が 多

18 月刊不動産 ｜ 2018.05

海外のインスペクション事情

かった。

Vol.2

ちらかといえば売主主導で、しかも不動産業者がインスペク

やがて8 0 年 代には徐々に中古 住 宅 市 場 整 備が始まったターを紹介（あっせん）するといったスタイルのインスペクショ

が、本格化したのは90年代後半に入ってからで、現在のようンが促進されようとしているが、このスタイルで成功した事例に中古住宅流通が主流になったのは90年代後半。
インスペ

は世界のどこにもなく、このまま定着するのか疑問に思う部分

クションも同様に、本格的に普及したのは90年代後半で、そがある。

こからまだ20年程度しか経過していない。

実際問題として、中古住宅を売り出す前に、コストをかけてインスペクションを行う売主がどの程度存在するだろうか。
ましてやあらかじめ瑕疵保険を付けるとなるとハードルはさらに上がる。なぜなら、瑕疵保険をかけるためには、中古 住 宅のかなりの割合で、必要に応じて基礎や壁のひび割れ補修、バルコニーなどの防 水 、旧耐 震なら耐 震 診 断や補 強などを施す必 要があるが、自宅がいつ、いくらで売れるかわからないの売主にこうした費用を負担させるのは無理があるだろう。
「瑕疵 保 険が付いているから安 心ですよ」
といった消 費 者 保 護
的な手法は、新築では成立するが、個人が売主である中古で通用するかは厳しい側面があるかもしれない。

インスペクターは買主が選ぶべきインスペクションは、売り手・買い手にとってはもちろん、不動産仲介業者にとってもリスクヘッジになる。
しかしながら売
一戸建てのガレージ開閉機を動作確認するホームインスペクター

主主導のインスペクションが普及しなかったり問題が起きたりするのでは意 味がない。売 主が事 前にインスペクションを行

多くの州で禁止されている
インスペクターの紹介

わないであろう多くのケースでは「 買 主 主 導でのインスペクション」を行うこと。そしてインスペクターはあくまで買主に選ばせることをお勧めする。

インスペクション普及期には、前回紹介したホームインスペ
クターと不動産業者との関係性による新たな問題も勃発した。
そこで2001年にはマサチューセッツ州において、不動産仲介業者によるインスペクター紹介が禁止されたのを皮切りに、現

不動産コンサルタント（株）さくら事務所 会長

在では多くの州で不動産業者によるインスペクターの紹介は

長嶋 修 Nagashima Osamu

禁止するか、複数のインスペクターを紹介する決まりとなって

https://www.sakurajimusyo.com/

いる。
「ホームインスペクターの選び方」
といったメディアの記事には「ホームインスペクターは自分で選ぶこと」というセオリーが記載されていることが多い。

不動産デベロッパーで支店長として幅広く不 動 産 売 買 業 務 全 般を経 験 後、
1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である、不動産の達人「株式会社さくら事務所」を設立、現会 長。著 書は『不 動 産 格 差』
（日本 経

日本は売主主導のインスペクション

済 新 聞 出 版 社）、『5 年 後に笑う不 動産』（ビジネス社）など多数。

日本では現在「インスペクション説明義務化」において、
ど2018.05 ｜ 月刊不動産

19

TM

管理に求められる
人材要件

Tactics of Management

不動産会社

経営術

人口減少に伴う、仲介単価の下落・仲介件数の伸び悩みが課題となっている
今日、賃貸経営では管理収入・ストック収入が事業の安定化につながります。今Vol.14

回は、この管理職務に求められる人材要件の変化についてレポートします。

仲介の雄が、管理の雄へがありました。
しかし、４年間で１万戸の訪問時にこれまで対応しきれなかった

株式会社宅都ホールディングスは30管理を獲得するとなると、それこそ提空室対策や相続相談の提案もできな

店舗、
１万2,201件の賃貸仲介件数で案営業が必要であり、攻めの人材へといと信頼を勝ち取れません。精神的な全国30位を誇り、大阪を中心にミニミニ

変化しています。

強さとともに、知 識 やスキルも必 要とのフランチャイズとして有名な仲介会社でした。
しかし、仲介から管理へとビ
ジネスの主軸を大きく切り替え、2012年

ダブルバインドとなりがちな管理の仕事なっています。

企業規模にかかわらず、
管理人材へのシフトが必要

１万戸、2014年１万5,000戸、2016年２

また、大家さんからも入居者さんか万戸と、管理会社として大きく飛躍しまらもクレームがハード化することで、両店でお客様を待っていて仲介件数した。仲介の強い会社が管理の強い者の間に挟まれるケースが増えてきまを伸ばそうとしているだけでは、この人会社へと変貌を遂げた姿はこれからのした。
「この傷は入居者負担のはずだ」

口減少時代は乗り越えられません。地賃貸不動産会社にとって、１つのロー「いや、大家の負担だ」「 あなたはどっ

価や金利の影響で波の激しい売買仲

ルモデルといえるでしょう。

ちの味方なんだ？」と双方の利害がぶ介で稼いできた優秀な人材に、空室対つかる管 理の世 界はストレスが多く、策や相 続 相 談のスキルを身につけさ精神もタフでなければなりません。

せ、地元の大家さんや地主さんに提案

縁の下の力持ちから攻めの管理へ

空室対策・相続提案と管理物件獲得これまでの管理の世界は、家賃の収納代行や督促、退去立ち会いや敷金精算、クレーム対応など、どちらかといまた、管理物件を増やしていくには、

えば縁の下の力持ち。
ガツガツと売上

単に大家さん宅に通うだけでは通用しを稼ぐ肉食系の仲介人材に比べると、ません。新規開拓の仕事は飛び込みも「地味な管理」という草食系のイメージ

含めて狩猟型の根性も必要ですし、営業を行う必要があるでしょう。管理の人材要件が高まっています。それはす
なわち、
目の前の事業戦略の変化が迫られているからにほかならないのです。

■管理の人材要件の変化
2010年ぐらいまで
・会社の稼ぎ頭は、

2015年ぐらいまで
・会社の稼ぎ頭は、

2018年から・賃貸仲介は頭打ち、売買仲介や賃貸仲介

売買や賃貸仲介

売買仲介が活気あり

・管理は、彼らを営業に・管理のクレーム対応の・管理料等ストック収入への集中させるため、「縁の下の力持ち」としての役割・片手間での雑用対応で、難易度が上がる・管理人材のメンタルの悪化や高齢化・退職も発生

転換の必要性が上がる
・新民法や民泊への対応で
業務難易度が今まで社長の関心も薄い・督促は家賃保証会社へ

以上に上がる

〇コア業務

〇コア業務

〇コア業務

■滞納督促

■クレーム対応■管理物件獲得■クレーム対応■リフォーム提案■空室対策や売却提案■退去立ち会い■原状回復■リフォーム・設備提案

■原状回復

■敷金精算

■相続相談

■敷金精算

■退去立ち会い■クレーム対応

20 月刊不動産 ｜ 2018.05

プリンシプル住まい総研所長

上野 典行
Ueno Noriyuki

慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルートで『住宅情報タ ウ ン ズ』等 の 編 集 長 や 現「SUUMO」等の開発責任者として従 事。退 職 後、現 在は講 演・執筆活動等を行っている。

「事業承継」成功の秘訣

Vol. 14

不 動 産オーナーにおける
一 般 社 団 法 人を活 用した法 人 化 -3
一 般 社 団 法 人を活 用 する場 合に限らず 、不 動 産オーナ ー が 法 人 化を実 行 す れば 、すぐさま節 税 対 策になるのでしょうか？
V o l . 1 4では 、株 式 会 社を活 用した 一 般 的な法 人 化につ い て 解 説します 。

１．法人化前パートを所有している父がいたとします。

法人化前の推定相続財産への影響
父の経費（減価償却費・固定資産税等）

父の賃料収入法人化前（図表１）において、賃貸ア

図表１

所得税は累進税率であるため、父の所【父の推定相続財産への影響】

15～55%
所得税・
住民税

【A】
×父の
余命年数

父の
相続財産に
反映

建物35

父の所得
父の財産

【A】

土地246

得が多い場合には、所得税・住民税あわせて最高で55%の税率が適用されま

図表2

は父の財産であり、父の推定相続財産

法人の経費（減価償却費・固定資産税等）を構成します。父の余命年数に応じて、法人の賃料収入

２．法人化実行時

法人化後の推定相続財産への影響
設立時には設立費用が、建物の移転時には流通税がかかる。
また、設立後は、税理士報酬等が、資金調達を借入によった場合には融資手数料や支払利息が生じる。

す。納税後の財産（図表１の【A】部分）

推定相続財産も通常は増加します。

（父へ支払地代）

父の経費（固定資産税等）
父の所得

15～55%

父の【父の推定相続財産への影響】
相続財産に
反映
【A】
×父の
余命年数

所得税・住民税

父の財産

【A】

現預金
66

法人への
譲渡対価70、譲渡所得税4の場合

土地240

自用地評価額300、無償返還の届出をしている場合

給与所得控除等（長男へ役員報酬）

長男の所得

所得税・住民税

長男の財産

給与所得控除等

この場合に、一定の効果をねらって、

自用評価50、借家権
割合30%の場合
自用地評価額300、借地権割合60%、
借家権割合30%の場合（長女へ役員報酬）

長女の所得

所得税・住民税

長女の財産
法人税等

法人化を実行することがあります。例え

法人所得ば長男が法人を設立し、その法人は金※支払地代・役員報酬の額は適正であるものとする。 中小法人の場合は約30%

法人の財産 【B】

持分のある法人の場合は、その持分に応
じて個人の財産へ反映。父が出資者でなければ、父の財産には反映されない

融 機 関 から資 金を調 達して、賃 貸ア
パートの建物のみを父から時価にて買されます。法人税等の実効税率は中小と比べて父の財産が小さくなるため、推い取ります。建物に含み益があれば、父法人の場合、約30％です。納税後の財

定相続財産の増加も図表１と比べて抑には譲渡所得課税が生じます。建物の産（図表２の【B】部分）は、その法人がえられます。長 男・長 女には、役 員 報

敷地である土地の賃貸借については、持分のある法人であれば、その出資者

酬から給与所得控除等を差し引いた

権利金の収受をせず、世間相場の地代の出資持分に応じて、その出資者の推所 得に所 得 税・住 民 税が課 税されまを収受し、かつ無償返還の届出書を提定相続財産を構成します（本事例の場

すが、長男・長女に他の所得がなけれ出します。なお、その法 人の役員は長合、父は出資していないため、父の推ば、通 常はこれで家 族 内の所 得 分 散

男・長女とします。

定相続財産とはならない）。

が図られます（長男・長女がこの資金

父には、法人から受ける地代から土３．法人化後地の固定資産税等の経費を差し引いをためておけば、父が死亡した際の相続税の納税資金に充てられる）。

た所得に対して所得税・住民税が課

法 人 化 後（図 表２）、法 人 が受ける税されますが、図表１と比べて父の所

賃 料 収 入から経 費（建 物に係る減 価得は小さくなるため、適用される税率も償却費や固定資産税、父に支払う地

小さくなります。納税後の財産（図表２代、長男・長女への役員報酬等）を差の【A】部分）は父の財産であり、父のし引いた所得に対して、法人税が課税

推定相続財産を構成しますが、図表１

税理士法人タクトコンサルティング
税理士

宮田 房枝 Miyata Fusae

上智大学経済学部卒業。大原簿記学校税理士講座講師、
新日本アーンスト アンド ヤング税理士法人（現ＥＹ税理士法人）ほか、会計事務所勤務を経て、税理士法人タクトコンサ
ルティング入社。信託法学会 会員。

2018.05 ｜ 月刊不動産21

全日ステップアップトレーニング

受講者 に 聞きました！

売買編
-2-

宅地建物取引業の従業者教育や日々の実務に役立つ「全日ステップアップトレーニング」。
今回は、昨年８月30日に岐阜県本部で売買基礎編を受講された森千佳さんに感想をうかがいました。

内の
受講案
を見 て
ム
ラ
ュ
！
カリキ
みました
込
し
申
すぐに

［受講者］（株）サン・メイト／森 千佳さん

理解した内容を即実践［日時］ 平成29年８月30日／10：00～16：35［場所］ 岐阜産業会館 5階 第二会議室に相談したりすることも必要であること

決済・引渡し、登記に至るまで、学んなど、
自己啓発の大切さを学びました。

だことを一つひとつ丁寧に確認して、物件調査に関しては、業務の流れ

行 動スケジュールを立てながら業 務

私がステップアップトレーニングを受を学習したので、実務においてもその講しようと思ったきっかけは、売買・仲介

とおりに行動できました。特に印象に業務の一連の流れを学びたかったから残ったのは、売主が真の所有者かどです。受講前の私の主な業務は、
オー

うかを確 認するには、「登記記録」とナー様対応を中心とする管理業務でし「登記済証」
だけでなく、ほかの調査とたので、売買・仲介業務に関しては、
ほ

併せて総合的に判断することが大切

ぼ新人並みにわからないことが多い状だという点です。

に取り組むようになりました。

営業力のある売買担当者になることが目標
ステップアップトレーニングは、
自分のスキルアップになると思い、受講案況でした。たとえば、宅地建物取引業

実務においては、重要事項の説明

内を見たとき、すぐに申し込みました。

務を取り巻く法令や税制には、原則とのとき、「 手 付 金 等 の 保 全 措 置 」や受講後、自分が知らなかったことや忘例外があり、
まずは原則を理解すること「ローン不成立等の場合」などの売買れていたことを即実践に生かすことがに努めること。
さらに自己の不十分な知

特有の専門的な内容について、買主できるので、新人の方にはぜひおすす識に頼るのではなく、知らないことは経の方にわかりやすく説明できるようにめしたいです。受講時間は、午前、午験を積んだ先輩に聞いたり、行政官庁なりました。
さらに契約書の締結から後にわたり、計５時間ですが、終わってみると、もう少し長く時間をかけて、売買編カリキュラム（岐阜県本部平成29年８月30日実施）
時

間

10:05～11:05
11:15～12:15

科目

宅地建物取引業法と従業者の基本的心得
物件調査と価格査定

13:15～14:15

契約書の知識14:25～15:25

重要事項の説明

15:35～16:35

契約の締結、決済・引渡し、登記22 月刊不動産 ｜ 2018.05

数日間にわたって勉強してもいいと思講師

全日岐阜県本部理事
名和 泰典

全日岐阜県本部理事
髙橋 邦一

うくらい充実した内容でした。
私は売買業務においては、まだ１人で担当したことがありません。たくさんのお客様の対応をし、今年中に１件でも多く経験を積んで営業力のアップを目指したいと思います。

新任 本部長をご紹介します！
千葉県本部● 法定講習の開催数を増加の新規会員の加入を達成しました。
また、今年度は法定講習会の開催回

千葉県本部長に就任以来、地域社会

数を15回から24回に増やし、さらに開催への貢献事業として、
４市町と
「空き家バ

会場も千葉市の県本部だけでなく東葛ンク協定」を締結しました。
また、支部役地区の松戸市においても開催するなど、員をはじめ県本部理事等の知識向上を

会員サービスの向上に努めています。

図るため、公取協役員による研修会や、
千葉県本部長高橋 正敏 氏（公社）全日本不動産協会千葉県本部
千葉県千葉市中央区市場町４番６号
全日千葉会館
TEL：043-202-7511 FAX：043-202-7512

富山県本部

元法務大臣の森英介衆議院憲法審査会会長による憲法改正に係る貴重な講演などを開催しました。
さらに法定講習
会や開業セミナーなどを通じて会員勧誘活動を展開し、昨年度は年度末で88社● 優秀な人材の誘致と育成を

大網白里市との空き家バンク協定締結式

全国で空き家対策が急務となっているなか、県本部では富山県中古住宅流

富山県本部の諸課題に向けた解決通促進協議会を強化・拡充して県からへの早道は、礼儀、礼節を重視した優の助成を得ることができました。29年度

秀な人材の誘致育成であると思っていの空き家 利 活 用セミナーにおいては、ます。そこで現在、県本部では平成30講師を招き、市町村、商工会議所等の年度に会員を200社、7年後の創立60

協 力を得て計４回 、開 業セミナーは県

田中 賢治 氏周年には230社体制へ構築をしていく

東 部・県 西 部・富 山 市で年９回 実 施 。

ことを目標に、３～５年先を見据えた県

富山県が力を入れているＩＪＵタ－ン等（公社）全日本不動産協会富山県本部
富山県富山市堤町通り2丁目1番25号
全日富山会館
TEL：076-421-1633 FAX：076-421-6188

本部の運営を推進。29年度は、設立時を含めた移 住セミナーでは、東 京と大を除き、入会者数が過去最高の実績と阪で計12回、コーディネーターとして参なりました。

画し、好評をいただいています。

● 教育研修の充実をを入れています。強靭な組織運営にす富山県本部長長野県本部

るため、フレッシュな人 材を獲 得し、活長野県本部長矢口 則義 氏（公社）全日本不動産協会長野県本部
長野県松本市島立620-8
全日長野会館
TEL：0263-48-0939 FAX：0263-48-0959

長 野 県 本 部では現 在 、教 育 研 修を躍できる人 材に育て、社 会に貢 献でき第一に力を入れています。地元の実務る組織作りを進めたいと思っています。

家や不動産適正取引推進機構などに

開業セミナーは個別相談よりもオープン

依 頼し、実 務 上の留 意 点 等を、実 例 、セミナー形 式に重 点を置き、参 加 者同

判 例 、消 費 者 からの 相 談 内 容など 、士が共通の認識を持ってもらえるよう和“生”の情報を基に、より実践的に実務

やかな雰囲気で進めています。実務をに直結する内容に刷新しました。
これに行ううえでわからないこと、運転資金のより研修会出席率の高い会員における調 達 方 法 、同 業 者との 付き合 い 方 、

苦情相談の件数が激減しました。

セールストークなど、手取り足取りのフォ第二に新入会員の増員と育成に力ローをしています。

2018.05 ｜ 月刊不動産23

新機能満載！
ラビーネットのご紹介

平成30年４月施行「建物状況調査（インスペクション）」の制度概要と改正事項－２
平成30年４月より建物状況調査に関連する改正宅地建物取引業法が施行されています。今回は、建物状況調査を実施する者の「あっせん」における媒介契約書面の記載内容やあっせんの流れ等について解説します。

１. あっせんとは？
宅地建物取引業者が、建物状況調査を実施する者を「あっせん」するということは、建物状況調査を実施する者が作成した建物状況調査費用の見積もりを媒介依頼者に伝達することや、依頼者と建物状況調査を実施する者との間で調査の日取りを調整すること等を指します。建物状況調査を実施する者に関する情報を単に提供すること（例：建物状況調査を実施する者のリストを渡す等）だけでは「あっせん」ではありません。
原則として宅地建物取引業者は、自身があっせんした建物状況調査を実施する者が行った建物状況調査の結果について責任を負いません。

◇あっせんの流れ（売主側）
宅地建物取引業者が売主へ建物状況調査を実施する者をあっせんする流れは、以下のとおりとなります。
建物状況調査の実施を申し込む
建物状況調査の実施を申し込まない売主と事業者の間で調査の実施に向けた具体的なやりとりが行われるように手配

あっせん先の事業者に
建物状況調査実施の希望がある旨を連絡

売主にあっせん
可能な事業者の会社情報等を説明
あっせん無し

希望無し

あっせん
不可

媒介契約締結（契約書面にあっせんの有無を記載）

希望有り

売主が
事業者のあっせんを希望するか確認

あっせん可

売主にあっせんの可否を示す

売主に
建物状況調査の制度の概要を紹介【例えば】・事業者が作成した建物状況調査費用の見積もりを売主に伝達
・建物状況調査実施の意向を売主に確認 等※買主に事業者をあっせんする場合には、上記の流れに加えて、建物の所有者（売主）に建物状況調査についてあらかじめ承諾を得る必要がある。

◇媒介契約書面

国土交通省「改正宅地建物取引業法の施行について」より抜粋・編集

宅地建物取引業者は、媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載する必要がある
ため、売主または購入希望者などに対して、建物状況調査の制度概要等について紹介・説明することが求められます。
その上で、売主または購入希望者等の希望があり、あっせんが可能な場合には、媒介契約書にあっせんの実施を明記するとともに、具体的な手配を行うこととなります。

24 月刊不動産 ｜ 2018.05

◇具体的なやりとりの例
購入希望者が建物状況調査を依頼する場合には、宅地建物取引業者を通じて、売主に建物状況調査の実施についてあらかじめ承諾を得る必要があります。また、宅地建物取引業者は建物状況調査の結果の概要について重要事項説明を行う義務があるため、売主または購入希望者は、建物状況調査の結果の概要について、宅地建物取引業者に情報提供する必要があります。さらに、購入希望者が依頼する建物状況調査の結果は原則として購入希望者へ報告されるため、その内容を売主へ情報提供するかどうか、あらかじめ取り決めておく必要があります。
宅地建物取引業者が売主へ建物状況調査を実施する者をあっせんする流れは、以下のとおりとなります。

２．全日版

媒介契約書の変更点①「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」 記載欄の追加②契約約款第７条に「建物状況調査を実施する者のあっせん」に関する条文を追加

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（パソコン、エクセル・ワードの操作等）
契約書の作成時、エクセル、ワードの操作方法でご不明な点や、簡単なパソコンの操作方法をご案内するコールセンターを設置しております。

03-5761-4441

TEL：《コールセンター開設曜日・時間》月・火・木・金

10時～16時 （祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）
全日不動産相談センターは、経験豊富な相談員が安心安全な不動産取引を目指して、電話による会員等からの不動産実務相談に応じます。

03-5338-0370

TEL：《相談日時》不動産取引に関する電話相談

月～金

13時～16時 （祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

2018.05 ｜ 月刊不動産25

! 協会からのお知らせ Information

全日安心R住宅Web研修開始「安心R住宅制度」とは、耐震性があり、建物状況調査等が行われた住宅であって、リフォーム等が行われ、住宅の性能や品質について情報提供がされる既存住宅に対し、国が定めた「安心R住宅」という標章を広告時等に使用できる仕組みをいいます。

流通団体では初めての登録団体となりました！

全日本不動産協会では、既存住宅のさらなる流通活性化の推進に取り組ん
でおり、全日安心R住宅を全国の会員様にご利用いただけるよう、全日安心R住宅標章の使用登録のために必要な研修をホームページ上で受けられるようご用
意いたしました。
全日総本部ホームページの会員専用ページより、会員コンテンツ内の全日安心
R住宅Web研修をクリックし、研修動画終了後、効果測定を合格されましたら、登録が可能となります。
全日安心R住宅についてご理解いただき、今後の業務にお役立てください。

建物状況調査助成

20,000円決定

全日本不動産協会では建物状況調査の活用を促進するため、建物状況調査にかかる料金のうち、２万円を次の要件で助成いたします。
●期間：平 成 30年 4 月2日～平 成 3 1 年 2 月末 建 物状況調査実施分まで●要件：① 建 物 状 況 調 査 申 込 順で先 着 2 0 0 件まで② 本 店・各 支 店１回まで③ 提 携 先 のジャパンホームシー ルドで検 査するものに限ります。
●助成 額：20,000円

全日総本部ホームページでは建物状況調査や提携サービスをわかりやすく説明した会員様用のパンフレッ
トのほか、媒介時における建物状況調査のあっせんの際等にご利用いただける買主様用・売主様用パンフ
レットのデータも無料でダウンロードできるようご用意しています。
またパンフレット冊子も1部100円で販売開始いたします。ホームページ上のバナーより注文書をダウンロード
いただき、FAX（03-4477-5046）でご注文ください。
業務にお役立ていただけるパンフレットとなっておりますので、この機会にぜひご確認ください。
詳しい内 容は同封のチラシまたは全日総本部ホームペ ージの「 建 物 状況調査サービスのご案内（ジャパンホームシー ルド株 式 会 社 ）」に掲 載しています。

26 月刊不動産 ｜ 2018.05

平成30年度 賃貸不動産経営管理士試験／講習のお知らせ（一社）賃貸不動産経営管理士協議会は、平成30年度の賃貸不動産経営管理士試験および講習を以下の日程で実施します。
賃貸不動産経営管理士とは、賃貸不動産管理に関する知識を体系的に学習し、業務に必要な専門的知識・技能・倫理観を持ち合わせた「賃貸不動産管理の専門家」です。
賃貸不動産管理に関する社会的ニーズの高まりから、平成29年度の受験の申込みは、前年より3,670名を上回る
17,532名でした。本年も多数の申込みが予想されるため、試験、講習のお申込みはお早めにお手続きください。

●平成30年度「賃貸不動産経営管理士試験」実施要領
試験日時

平成30年11月18日(日)試験会場

札幌、仙台、東京、横浜、金沢、名古屋、大阪、広島、高松、福岡、沖縄（全国11地域）

受験料

12,960円（税込）

登録要件（一社）賃貸不動産経営管理士協議会ホームページをご確認ください。

願書請求受付
申込受付

13：00～14：30（90分間）

出題形式

四肢択一 / 40問

平成30年8月15日(水)～平成30年9月25日(火) 12:00まで
平成30年8月20日(月)～平成30年9月28日(金)●平成30年度「賃貸不動産経営管理士講習」実施要領
日程

平成30年6月5日(火)～9月12日(水)会場

札幌、青森、秋田、仙台、新潟、埼玉、東京、横浜、金沢、静岡、名古屋、三重、京都、大阪、兵庫、岡山、広島、山口、高松、福岡、熊本、沖縄（全国22地域）

受講料

17,820円(税込)

受講申込

平成30年3月12日(月)より受付中 ※各会場で締切日が異なります、詳細は協議会ＨＰでご確認ください。

特講習修了者は、本試験で4問が免除されます。

典

平成29年度の本講習の修了者は講習未修了者よりも7.1％高い合格率となりました。

資格取得の流れ
6/5～9/12
テキスト
購 入講習（任意）

11/18
試

験

合格発表

登 録
手続き

資格付与

試験、講習の詳細はこちら

http://www.chintaikanrishi.jp/【お問合せ：一般社団法人賃貸不動産経営管理士 受付センター】
TEL 04-7170-5520

2018.05 ｜ 月刊不動産27

Activit� Condition

地方本部の動き

神奈川県本部

TOPIC

Kanagawa

台湾新北市不動產仲介經紀商業同業公會と友好覚書を締結

平成30年３月26日（月）、国際交流への調印と記念品の交換を行いまし事業として、全日本不動産協会総本た。その後、歓迎晩餐会が開催され、部全日会館において、神奈川県本部

両団体役員共に交流を図ることがでと新北市不動產仲介經紀商業同業

きました。

公會は、友好覚書を締結しました。

今後、神奈川県本部と新北市不動

神奈川県本部の秋山本部長と台產仲介經紀商業同業公會は、活発な

湾新北市不動產仲介經紀商業同業交流を通じて一層の友好親善と不動公會の張 世芳理事長は、友好覚書

産業の発展に貢献してまいります。

広島県本部

とう なる

REPORT

Hiroshima

べっ し産業遺産―東平・別子銅山で研修

広島県本部は３月２日
（金）、
「 東洋

治の力を感じずにはいられませんでのマチュピチュ」といわれる愛 媛 県した。特に、すでに住 友 林 業が植 林

新居浜市にある東平・別子銅山に、して山 林となっている急 斜 面にどう

研修旅行に行きました。1690年に発やって宅 地を作ったのか、その姿を見されてから、住友家が一貫して経見てみたいとの声があがりました。
ま営し、昭和48年まで操業した東平・

た、当時 、足 尾 銅山での公 害を踏ま別 子 銅 山を 見 学 。急 峻 な 山 奥 にえて、山中に水路を作り、坑内水を浄3,500人が住む宅地開発、発電所や化 池でろ過する公 害 対 策を明 治 時

学校、病院などを一企業の力で整備代から始めていたことにも、驚くばかし、日本初の山岳鉄道を建設した明

りでした。

山口県本部

REPORT

Yamaguchi

会員16名が参加した研修旅行

第４回法定研修会を実施

２月26日（月）、第４回法定研修会

で徐々に増えており、会員の関 心 度を行いました。テーマは、「 宅建業法の高いテーマ選びは重要だと感じま

改正に伴うインスペクション留意点」

した。

および「トラブル事 例 の 解 説 」など

今回は、今年度最後の研修会だっで、講 師に、（ 一 社 ）不 動 産 適 正 取たため、法定研修会に年２回以上出引推進機構の村川隆生氏を招聘し席された93社のうち、出席会員70社ました。
また、出席者は78名（75社）には“研修済証”が渡されました。

28 月刊不動産 ｜ 2018.05

友好覚書を締結した張 世芳理事長（左）と秋山本部長

山口グランドホテルで行われた法定研修

Initiate Member List

新入会員名簿 ［平成 30年 3月］
都道府県 市区町村
北海道

福島県
茨城県

札幌市

誠心建設

商号名称

都道府県 市区町村

株式会社

東京都

札幌市

セカイメニュー

札幌市ｆ
ｒｏｍ ｔｏ ａｇｅｎｔ

株式会社

商号名称

都道府県 市区町村

SEED

愛知県

株式会社

新宿区

株式会社 ＪＦＳ

清須市

株式会社 エムケイカンパニー

中央区

株式会社 ＪＪＥ

瀬戸市

ｏｆ
ｆ
ｉ
ｃｅナデヤル株式会社

名古屋市

株式会社 クレール建物管理

心エステート

岡崎市

さくら不動産札幌市

株式会社 ＬＥＡＰ ＯＶＥＲ

墨田区

嶌谷建築設計福島市

えるわい不動産管理

港区

株式会社

鹿嶋市

Jカンパニー

合同会社

株式会社

小美玉市 つくばエステート

商号名称株式会社 エネチタエステート

新宿区

知多郡

新宿区

株式会社 Ｓｐｉｃａ

春日井市

合同会社 ジンバルワークス

港区株式会社 セントライドインキュベーション

津島市

株式会社 スタイルカンパニー

鹿嶋市

明和コーポレーション

新宿区

相互トラスト 株式会社

名古屋市

株式会社 ハートウェル

栃木県

河内郡

ハンディホーム

品川区

大商インベストメント 株式会社

名古屋市

合同会社 ハウスアライブ

埼玉県

川口市

アイビークレスト 株式会社

立川市

立川ハウス工業名古屋市

株式会社 プレミアム住マイル

戸田市

株式会社 ウィントランス

渋谷区

株式会社 タックリアルエステート

三重郡

株式会社

川口市

エムアイ不動産

足立区

株式会社

四日市市

合同会社 ブッケンズ

朝霞市

エムシステム 株式会社

中央区

株式会社 Ｔｅｅｐ
ｌ
ｕｓ

京都市

株式会社

坂戸市

株式会社 クラリス

府中市

有限会社

向日市

株式会社 スマイルラボ

宇治市

株式会社

京都市

みやこ不動産大阪市

アート資産開発

吹田市

アサシヨウエステート 株式会社

さいたま市 くるみカラー

株式会社

台東区

東海

杉並区

株式会社

さいたま市 株式会社

都市開発研究所

練馬区

東京中華不動産

足立区

株式会社

さいたま市 株式会社株式会社
東京綜合事務所
株式会社

大阪府

東京ミライエステート

佐野テックサービス
kyoto real estate
plum.village
株式会社
株式会社

渋谷区

株式会社 Ｄｒａｗｓ

大阪市

アズ・パートナーズ 株式会社株式会社 Ｒｅ’
ｌ
ｅａｓｅ

千代田区

株式会社 ドンズオングループジャパン

大阪市

株式会社

四街道市 株式会社 ＡＺ Ｌ
ｉ
ｎｋｓ

豊島区

株式会社 日本栄都不動産

東大阪市

NK不動産

我孫子市 株式会社 ダイカン

港区

日本開発

株式会社

大阪市

有限会社 キセキ

八千代市 株式会社 ピンポイント

渋谷区

株式会社 バイアリージャパン

大阪市

クオリティーオブハウス 株式会社

船橋市

ブッシュ・ビレッジ 株式会社

昭島市

株式会社 ハウスバディ

大阪市

株式会社 クロノス

柏市

株式会社

墨田区

合同会社 はひぷぺぽ

堺市

ケーズホーム柏市

株式会社 ＲＩＳＥ

港区

株式会社 バリューアップ・アドバイザーズ

柏原市

サンエスホーム

新宿区

株式会社 アーキネクスト

豊島区

株式会社 ぷらっとホーム

大阪市

株式会社

西東京市 株式会社 アークフィールド台東区

プリズム・エージェンシー 株式会社

大阪市

株式会社 ハルホーム

八王子市 株式会社 ＲＴ

新宿区

株式会社 ブレイブ・リアルエステート

大阪市

株式会社 フューチャーリーディング大阪

昭島市

有限会社 アイホーム

港区

株式会社 プロフィッツ

大阪市

ブルーコンシャス 株式会社

新宿区

株式会社

AKIリアルエステート

町田市

ホライズン・インベストメント 株式会社

八尾市

株式会社 マコトハウジング

杉並区

株式会社 アクタスリアリティー

千代田区

株式会社

松源不動産

大阪市

株式会社 モスティプラス

新宿区

株式会社 アスレ渋谷区

ミナシアプロジェクト 合同会社

大阪市

ゆう輝不動産渋谷区

株式会社 アダマス

港区

ライト 株式会社

大阪市

リブスペース

大田区

株式会社 Ａｄｍｒｂ

新宿区

株式会社

楽ホームズ

大阪市

合同会社 ＲＥＭＩＸ

練馬区

アリージャンスアドバイザーズ 株式会社

豊島区

株式会社 リーテック

堺市

株式会社

杉並区

株式会社 アルファ新宿区

株式会社 リオパートナーズ

兵庫県

神戸市

けんいち商店

渋谷区

アルファベット 株式会社

練馬区

株式会社 リブート

奈良県

香芝市

KOKORO住建
Dプランニング 合同会社

比企郡

東京都

株式会社

京都府

東央建設

住まいアップネクストワン不動産

三重県

建物総合管理ふじみ野市 有限会社
鴻巣市

千葉県

株式会社

株式会社

翠屋施工

ベルズ

調布市

株式会社 アレルゴ

中央区

レジスタ 合同会社

奈良市

町田市

Ｅ．ホーム

千代田区

株式会社 レジペアーズ

磯城郡

千代田区 株式会社 ＩＰＰＯ

八王子市

株式会社 レックス

和歌山県 和歌山市
広島県

中央区

株式会社 ＶＩＲＴＵＥＳＴ

港区

株式会社 エアサポ

神奈川県千代田区 ＡＢアコモ 株式会社

ES&Company

J・S・F

LUCIOX株式会社

PRIME７company

株式会社

エフスタイル

港区

Ｗｉ
ｌ
ｄｆ
ｌ
ｏｗｅｒ 株式会社

福山市

株式会社 ジジ

横浜市

株式会社 アコンプリッシュ

廿日市市

パーソン 株式会社

横浜市

グローラック 株式会社

広島市

株式会社

勇知

中央区

株式会社 ＡＩソリューション

横浜市

株式会社

成戸開発

福山市

有限会社

ユーユー

目黒区

株式会社 エーアンドアイ

横浜市

株式会社 ハマランド

福山市

ライブコンサルタント 株式会社

墨田区

株式会社 ＳＳ企画

横浜市

株式会社

防府市

合同会社 カズ

墨田区

株式会社 Ｌ＆Ａエージェント

横浜市

株式会社 ボンズコーポレーション

下関市

株式会社 セキジン

台東区株式会社 ｅｎ
ｌ
ｕｘ

新潟県

新潟市

ハーバーハウス 株式会社

下関市

株式会社 トラストエステート

大田区

大杜不動産

石川県

野々市市

株式会社 Ｍ.グランデ

宇部市

山村産業

新宿区

株式会社 ガーデン

能美市

株式会社 ダイゼン

愛媛県

松山市

テーラーホーム

福岡県

筑紫野市

合同会社 アステリア

北九州市

株式会社

合同会社

千代田区 株式会社 カイヤナイト

ベイサイド

山口県

株式会社

金沢市

株式会社 ハイ・フィールド

山梨県

北杜市

天惠不動産

静岡県

掛川市

株式会社

愛野土地開発長崎県

長崎市

株式会社 リアルエステートPlus

有限会社 グリーンプラネット

静岡市

株式会社

Ever Loop

宮崎県

宮崎市

インテグフィールド

株式会社 ｋｕｒｅａ沼津市

株式会社 ナチュラルライフ

新宿区

株式会社 ＧＲＡＣＥ

浜松市

有限会社 フクエイ

港区

クレスト・キャピタル

荒川区

金山国際

株式会社

港区

ＧＲＡＮＤ ＣＩ
ＥＬ

荒川区
渋谷区

株式会社

江戸川区 株式会社 ケイズワークス

愛知県

株式会社

鹿児島県 鹿児島市

合同会社

iNUKO

塩梅

薩摩川内市

不動産タテノ

焼津市

横田不動産

那覇市

株式会社

輝コーポレーション

名古屋市

株式会社

あくしゅ

国頭郡

有限会社

のうけん

中頭郡

有限会社

共誠

沖縄県

渋谷区

株式会社

健さん岩田商事名古屋市

株式会社 ａ
ｌ
ｏｏｃ

渋谷区

株式会社

サンライズ不動産

額田郡

株式会社 ＨＲＥ

2018.05 ｜ 月刊不動産29

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE
2018年地価公示

全国住宅地が10年ぶりに上昇
地方圏商業地も26年ぶり上昇

国土交通省はこのほど、2018年地価公示を発表した。2018年１月１日時点の地価公示は全国平均で0.7％上昇。2017年を0.3ポイント上回り、３年連続での上昇となった。

● 大阪・名古屋に勢い

不動産情報
ニュースファイル

大阪や京都、神戸、名古屋など大阪・名古屋圏の大都市が中心だった。
最高価格地は前年同様に東京・銀座の「中央５―22」で、価格は１㎡当たり5,550万円だったが、価格の伸びは9.9％の上昇にとどまっており、総じて東京よりも大阪などのほうが地価上昇率に勢いがあるといえそうだ。
一方で、三大都市圏の住宅地については平均が0.7％上昇で、東京圏が1.0％上昇、大阪圏が0.1％上昇、名古屋圏が0.8％上昇。
こちらもすべて上昇しているものの、商業地と比べて幅は小さく、大阪圏については商業地とは

全国の動向を見ると、住宅地の平均変動率が0.3％

異なりわずかな上昇幅にとどまっている。
これについて、（前年は0.0％）となり、2008年のリーマン・ショックによる地

同省は「大阪圏全体で見た場合、人口の流出傾向があ

価の大幅な下落以来、10年ぶりに上昇へと転じた。低金るため、その影響が住宅地の価格に表れているのでは」

利環境の継続によって需要の下支えが続く中、雇用や所としている。

得環境の改善もあり、利便性の高い地域を中心に住宅地の地価の回復が進んだものと見られる。

●地方へ地価上昇波及

住宅地での上昇率の上位は、１位の「倶知安（くっちゃ

地方圏では商業地が0.5％上昇となり、26年ぶりに上昇ん）―２」（ 北海道虻田郡）の33.3％上昇を筆頭に、近隣に転じた。
また住宅地は0.1％下落（前年は0.4％下落）とであるニセコ地域へのインバウンドリゾート需要の影響な下落幅が縮小。全用途平均では0.0％となり、26年ぶりにどから地価が大きく上昇した倶知安がトップ３を占めてい横ばいへと転じた。
これは統計処理上0.0％として表示しる。続いては４位「那覇―19」（ 沖縄県那覇市）の17.4％ているものの、厳密には約0.04％でわずかながら上昇を

上昇をはじめ、沖縄県が国内外からの観光客増加など示しており、総合的に見て近年続いてきた全国的な地価を背景に４位から９位までを占めた。

上昇の波が、地方圏でもより鮮明になってきた様子がうか

また商業地は1.9％上昇で、前年の上昇幅（1.4％上
昇）を0.5ポイント上回り、全用途平均と同様に上昇幅を拡大しながらの3年連続上昇となっている。

がえる。
中でも特に上昇傾向の強いエリアが札幌、仙台、広島、福岡の地方四市だ。
この四市の全用途平均は4.6％

大都市の数字を見ると、商業地の上昇傾向は更に強上昇で、住宅地が3.3％上昇、商業地は7.9％上昇となっい。三大都市圏の平均は3.9％上昇（前年比0.6ポイントており、三大都市圏を大幅に上回る上昇率を見せた。

増）
で、５年連続の上昇。東京圏が3.7％上昇、大阪圏が4.7％上昇、名古屋圏が3.3％上昇と、各都市で前年を超●引き続き商業地がけん引える上昇幅となっており、特に大阪圏の伸びが大きい。上いずれのエリアでも商業地の地価上昇率が堅調に推昇率の上位は１位こそ住宅地と同じく倶知安の「倶知安

移し、全体をけん引している傾向は共通している。
その背

５―１」
（ 35.6％上昇）
だったものの、そのほかのトップ10は

景には、良好な資金調達環境の追い風のもと、外国人観

30 月刊不動産 ｜ 2018.05

光客の増加による商業・宿泊施設需要の高まりのほか、減少と高齢化が進行している地点では下落が継続。
ま都市中心部における再開発の進展、主要都市でのオた「横須賀―68」（ 同県横須賀市）は7.1％下落と「駅か

フィス空室率の低下などにより、不動産需要の旺盛な市らバス便のため利 便 性が劣り地 価が大きく下 落 」（同

場環境がある。
これらの不動産を取り巻く社会情勢は、省）しており、特に三大都市圏では駅からの利便性の基本的には今後も継続していく傾向にあると見られてお差によって地点ごとの地価の差も拡大しているケース

り、特に商業地での地価上昇傾向自体は当面続いていくが多く見られた。

と考えられそうだ。

（『住宅新報』2018年４月３日号より抜粋・編集）●「広く緩やかな上昇」
主要エリア以外でも、全国的に地価が上昇傾向にあることは確かだ。変動率がプラス（地価上昇）
を示した
都道府県数は住宅地で16（ 前年は11）、商業地で21

民法改正や債務保証業者利用増で賃貸住宅標準契約書を改定
国交省

（同18）
と増加し、
２％以上の下落率を示した県も、住宅

国土交通省は3月30日、2020年４月に予定されている地の前年２、商業地の前年４から今回はどちらも0に転

民法改正や近年の賃貸借の状況を踏まえ、「 賃貸住宅じている。

標準契約書」と「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」

一方で、上昇率については大幅な伸びを見せた都を改定。
また賃貸住宅管理についても、専用の標準契

道府県は限られており、大半がプラスマイナス２％の範約書を新たに策定した。

囲内に収まっている。
この結果を受け、同省では今回の「賃貸住宅標準契約書」は、賃貸借契約書のひな型

地価公示について「全国的に広く緩やかな地価の回復として1993年に作成されたもの。法令で使用を義務付

傾向が明らかとなった」と評している。
とはいえ、その傾けられてはいないものの、一般的にはこの契約書を基に向はやはり主要都市やその近隣の交通利便性の高い業界団体などが地域性や実務面を考慮した契約書をエリアほど強く、利便性で不利な地方や地域には地価作成して会員などに提供している。今回は、2017年５月

下落の続くエリアも多い。

に成立、同年６月に公布された民法（債権法）の改正に

例えば住宅地の変動率ワースト順位を見ると、「 三浦―４」（ 神奈川県三浦市）の8.1％下落を筆頭に、人口合わせて内容の改定や解説コメントの追加を行った。
（『住宅新報』2018年４月10日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

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公益社団法人 不動産保証協会
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月刊不動産

2018年5月号

平成30年5月15日発行
定価500円（本体価格463円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

佐賀市

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発行人

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通販では100g2,800円（税込、送料・代引き手数料は別途）にてFAXで受け付けています。

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［住所］佐賀県佐賀市駅前中央1-2-3［電話・FAX］0952-22-2087［営業時間］17:30 ～ 22:30［定休日］日曜日、祝日［住所］佐賀県佐賀市中央本町1-10［電話］0952-26-7215［営業時間］8:00～17:00（金・土：8:00～19:00、祝日：11:00～16:00）
［定休日］
日曜日

至市ヶ谷

新宿通り

2018 May
発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

全日会館

所 在 地

●

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198

中央線・総武線：「四ッ谷駅」から徒歩 15 分

都バス：
（橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間）●

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●砂防会館

青山通り
赤坂見附駅

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永田町駅
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500 円（本体463円）

南北線：「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分

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●ホテル ルポール麹町●東京ガーデンテラス●都道府県会館
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●

平一中央通り 全日秋

定価

丸ノ内線・銀座線：「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分

東京FM 通り●都市センターホテル

アクセス

有楽町線・半蔵門線：「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分

プ
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● ス
文 通 ●厚生会館
藝
春 り●全国都市会館

公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159
有楽町線：「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分

半蔵門駅

麹町駅

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2018年5月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

落ち着いた空間でゆったりとくつろげる老舗カフェ

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その日に仕入れた旬の食材を提供する