権利者探索の⼿引き

令和 2 年３⽉
国⼟交通省⼟地・建設産業局
総務課

公共⽤地室

はじめに我が国では、近年、⾃然災害が頻発・激甚化していますが、防災・減災対策や国⼟強靱化の取組を着実に推進するとともに、我が国の成⻑⼒を強化し⽀える社会資本整備を進めていくためには、事業実施の前提となる⽤地取得を迅速化していくことが極めて重要となっています。
しかし、⼈⼝減少等の進展に伴う⼟地利⽤ニーズの低下等を背景として、現在、登記簿から所有者の⽒名や所在が直ちに判明しない、所有者不明⼟地が全国的に増加しています。
所有者不明⼟地の増加は、⽤地取得等の場⾯において、所有者探索に膨⼤な労⼒、時間を要するため、円滑な事業の実施に⼤きな⽀障となっています。
このため、平成 30 年６⽉に「所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法（法
律第 49 号）」（以下「所有者不明⼟地法」という。）が制定され、地域福利増進事業や⼟地収⽤法の特例など所有者不明⼟地を円滑に利⽤する仕組みや、⼟地所有者等の探索を合理化する仕組みとして、固定資産課税台帳等の公的情報を利⽤・提供できる制度などが創設されました。
所有者不明⼟地の利活⽤に当たっての⼟地所有者等の探索は、専⾨的な知識やノウハウが必要であるため、⽤地担当職員の少ない地⽅公共団体において⼤きな負担となっています。
そこで、国⼟交通省では、地⽅公共団体からの要望等を踏まえ、各分野の専⾨家、⽤地業務を担う⾏政職員からなる「権利者探索の⼿引き作成検討会」（座⻑︓北村
智⼤学法学部・法科⼤学院

善宣

上教授）を設置し、⼟地所有者等の探索の進め⽅に関する初歩的な⼿引きを作成することとしました。
本書では、従来の事業⽤地の取得⽅法を基に、⼟地所有者等の探索の進め⽅や留意すべき点について詳細に解説するとともに、所有者不明⼟地法に基づく探索⽅法についても記載しました。
所有者の探索の⽅法や所有者が不明である場合の解決⽅法、具体事例を掲載した「所有者の所在の把握が難しい⼟地に関する探索・利活⽤のためのガイドライン（国⼟政策局）」と併せて、本書が円滑な業務遂⾏の⼀助になれば幸いです。
「権利者探索の⼿引き」作成に係る検討会
【座⻑】

北村

善宣

上智⼤学法学部・法科⼤学院

教授

【委員】

⼤桐

代真⼦

弁護⼠

第⼀東京弁護⼠会

⾥村

美喜夫

司法書⼠

井上

稔

（⼀社）⽇本補償コンサルタント協会

野宮和祐

関東地⽅整備局

⽤地部

⽤地企画課

熊井

孝祐

関東地⽅整備局

⽤地部

⽤地企画課

磯崎

崇

千葉市 建設局

道路部

街路建設課

⽯野

巧

千葉市 建設局

道路部

街路建設課

荒井

遼太郎

相模原市

都市建設局

⽤地・補償課

今⽥

智治

相模原市

都市建設局

⽤地・補償課

⽇本弁護⼠会連合会

⽇本司法書⼠会連合会

副会⻑
企画部⻑

権利者探索の⼿引き
⽬
第1章

次

総論 ........................................................................................................... 1

１－１ 所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法 .............................................. 1（１）所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等の意義 ..................................................... 1（２）所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等のための施策 ............................................ 2
１－２ なぜ、⼟地の所有者を調べる必要があるのか ............................................................. 3（１）公共事業の⽤地を取得するために ............................................................. 3（２）地域福利増進事業で所有者不明⼟地を利⽤するために ................................... 6
１－３ ⼟地所有者等探索のフロー ........................................................................................... 9
１－４ 不動産登記について .....................................................................................................11

第2章

権利者探索の⽅法 .................................................................................. 24

２－１ ⼟地及び建物の権利者を登記事項証明書から調べる .................................................24（１）現地調査を⾏う .................................................................................. 24（２）登記記録を確認する............................................................................. 25（３）（⼟地の上に建物がある場合）建物の登記記録の内容を確認する ................... 38
２－２ 登記名義⼈等の所在を書⾯で確認する .......................................................................42（１）住⺠票の写しから確認する .................................................................... 42（２）⼾籍の附票から確認する ....................................................................... 49（３）登記名義⼈等が法⼈であったときの対応 ................................................... 54
２－３ 書⾯上で判明した⼟地所有者等の居住を確認する .....................................................59
２－４ （登記名義⼈等が死亡している場合）法定相続⼈を調べる ......................................65（１）⼾籍謄本等を確認する .......................................................................... 65（２）⼾籍謄本等の記載事項を確認する ........................................................... 68（３）相続関係を整理する............................................................................. 78（４）法定相続⼈を特定する .......................................................................... 80
２－5

⼟地所有者等関連情報の利⽤について .........................................................................81（１）⼟地所有者等関連情報について .............................................................. 82（２）⼟地所有者等関連情報を取得する ........................................................... 84
２－６ 情報を保有すると思われる者に確認する....................................................................91

２－７ 地域福利増進事業のための探索 ..................................................................................98（１）地域福利増進事業の実施のために⼟地使⽤権を取得することができる⼟地とは .. 98（２）「相当な努⼒が払われたと認められる⽅法」とは（所有者不明⼟地法第２条） .. 98（３）「政令で定める⽅法」による探索の具体例 ............................................... 104
２－８ 登記事項証明書・住⺠票の写し等から⼟地所有者等の情報が⼗分に得られなかった
場合の対応 .................................................................................................................. 108（１）⼟地登記記録の表題部所有者の所在が不明であった場合.............................. 108（２）登記名義⼈等の住⺠票が消除⼜は改製等されていた場合.............................. 120

第3章

所有者不明⼟地への対応に関連した各種制度の内容と⼿続き ........ 123

３－１ 不在者財産管理制度 ................................................................................................... 124
３－２ 相続財産管理制度 ....................................................................................................... 127
３－３ 訴訟等 ......................................................................................................................... 130
３－４ ⼟地収⽤制度（不明裁決） ........................................................................................ 131
３－５ ⼟地収⽤法の特例 ....................................................................................................... 134
３－６ 認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例 ................................................... 135
３－７ 清算⼈等 ..................................................................................................................... 137

第4章

各種専⾨家への相談・業務委託 ......................................................... 138

４－１ 所有者不明⼟地連携協議会への相談について .......................................................... 138（１）所有者不明⼟地連携協議会について ....................................................... 138（２）国⼟交通省職員の派遣について ............................................................. 140
４－２ 専⾨家へ相談・業務委託できるケース ..................................................................... 141
４－３ 関係⼠業団体等（各種専⾨家）への業務委託等に関する相談窓⼝について .......... 146―凡例―
所有者不明⼟地法

所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法（平成三⼗年法律第四⼗九号）

所有者不明⼟地法施⾏令

所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法施⾏令（平成三⼗年政令第三百⼋号）

所有者不明⼟地法施⾏規則

所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法施⾏規則（平成三⼗年国⼟交通省令第⼋⼗三号）

第1章
１－１

総論

所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法（１）所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等の意義
我が国では⼈⼝減少に伴う⼟地利⽤ニーズの低下や⼟地の所有意識の希薄化等により、不動産登記簿等の公的情報等からでは所有者の⽒名や所在が分からない⼟地、いわゆる「所有者不明⼟地」が全国的に増加しています。
所有者不明⼟地の存在は、公共事業⽤地の取得など様々な場⾯において、所有者の探索に多⼤な時間・費⽤・労⼒を要する場合があり、円滑な事業実施の⽀障となっています。
そのため、所有者不明⼟地の利⽤の円滑化及び⼟地の所有者の効果的な探索を図るため、所有者の探索を合理化すること及び所有者不明⼟地の公共⽬的のための円滑な利⽤を可能にすることを規定した、所有者不明⼟地法が制定されました。
所有者不明⼟地法（⽬的）第１条 この法律は、社会経済情勢の変化に伴い所有者不明⼟地が増加していることに鑑み、所有者不明⼟地の利⽤の円滑化及び⼟地の所有者の効果的な探索を図るため、国⼟交通⼤⾂及び法務⼤⾂による基本⽅針の策定について
定めるとともに、地域福利増進事業の実施のための措置、所有者不明⼟地の収⽤⼜は使⽤に関する⼟地収⽤法（昭和⼆⼗六年法律第⼆百⼗九号）の特例、⼟地の所有者等に関する情報の利⽤及び提供その他の特別の措置を講じ、もって国⼟の適正かつ合理的な利⽤に寄与することを⽬的とする。

1

（２）所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等のための施策
所有者不明⼟地の円滑な利⽤を可能とするため、所有者不明⼟地法では、以下の措置を創設しました。

１）地域福利増進事業・反対する権利者がおらず、現に建築物（簡易なものを除く。）が存せず、利⽤されていない所有者不明⼟地について、公共的な事業のために⼀定期間の使⽤権を設定することが可能です。（詳細は、１－２（２）を参照。）

２）⼟地収⽤法の特例

・⼟地収⽤法の事業の認定を受けた収⽤適格事業や都市計画法の事業認可（承認）を受けた都市計画事業について、特定所有者不明⼟地を収⽤、⼜は使⽤するときは、収⽤委員会の裁決に替えて、都道府県知事の裁定を得ることで、収⽤⼿続の合理化・円滑化を図ることが可能です。（詳細は、３－５を参照。）※所有者不明⼟地法において「特定所有者不明⼟地」とは、所有者不明⼟地のうち、現に建築物（物置その他の政令で定める簡易な構造の建築物で政令に定める規模未満のものを除く。）が存せず、かつ、業務の⽤その他の特別の⽤途に供されていない⼟地をいいます。

３）不在者の財産及び相続財産の管理に関する⺠法の特例

・所有者不明⼟地の適切な管理のため、特に必要がある場合に国の⾏政機関の⻑⼜
は地⽅公共団体の⻑が家庭裁判所に対し財産管理⼈の選任を請求することが可能です。（詳細は、３－１、３－２を参照。）

４）⼟地所有者等関連情報の利⽤及び提供

・⼟地の所有者等の効果的な探索のため、固定資産課税台帳の情報など、⼟地所有者等に関する情報の利⽤が可能です。（詳細は、２－５を参照。）

５）特定登記未了⼟地の相続登記等に関する不動産登記法の特例

・⻑期間相続登記等がされていない⼟地について登記官が職権で⻑期相続登記等未了⼟地である旨等を登記に付記すること等を⾏い相続登記の促進を図るものです。
（詳細は、１－３（２）２）コラムを参照。）

2

１－２

なぜ、⼟地の所有者を調べる必要があるのか（１）公共事業の⽤地を取得するために
１）⽤地業務における権利者探索・収⽤適格事業等の公共事業で必要な⼟地を取得、使⽤するためには、⼟地の売買等のため、⼟地や建物の所有者等と交渉を⾏う必要があります。
・⼟地を取得するに当たっては、その⼟地に存する建物、⼯作物、⽴⽵⽊等を移転してもらうための補償を⾏う必要があります。
・そのため、交渉相⼿となる⼟地や建物等の所有者や所有権以外の権利を有する者（以下「⼟地所有者等」という。）を探索する必要があります。

詳 細

設 計

⽤地幅杭打設⼟地・建物の権利者の調査
⼟地の測量

建物等の調査

⼟地の評価

建物等の補償⾦額の算定
⽤ 地
契

交 渉
約

補償⾦の前⾦払い
登記、⼟地引渡し
残⾦の⽀払い⼯事

図 1-1 国⼟交通省における⽤地業務の流れ（参考）3２）所有者不明⼟地法に基づく権利者の探索⽅法

・⼟地所有者等の探索においては、不動産登記簿以外にも、固定資産課税台帳などの有効な情報源が存在しますが、これまでは、公共的な事業のためであっても、原則として活⽤することはできず、効果的な探索を⾏うことができませんでした。
・所有者不明⼟地法では、都道府県知事及び市町村⻑は、地域福利増進事業、収⽤
適格事業⼜は都市計画事業（以下「地域福利増進事業等」という。）を実施しようとする者からその準備のため事業区域内の⼟地所有者等を知る必要があるとして⼟地所有者等関連情報の提供の求めがあったときは、情報を提供するものとしています。
・国の⾏政機関の⻑⼜は地⽅公共団体の⻑は、地域福利増進事業等の実施の準備のため、その事業区域の⼟地所有者等を知る必要があるときは、⼟地に⼯作物を設置している者等に対し、⼟地所有者等関連情報の提供を求めることができることとなりました。
この権利者探索の⼿引きでは、⼟地所有者等の探索⽅法について、従来の⽅法に加え、所有者不明⼟地法に基づく合理的で効果的な探索⽅法を紹介します。

３）「収⽤適格事業」・「都市計画事業」とは・公共の利益のために、権利者の同意が得られない場合であっても法に定められた⼿続きを踏むことで、⼟地を取得する⽅法があります。
表 1-１ 収⽤適格事業と都市計画事業
収⽤適格
事業

都市計画
事業

交通、通信、衛⽣・環境保全、教育、福祉・労働関係等の施設等、
公共の利益となる事業であって、⼟地収⽤法による収⽤⼿続きを適⽤して、⼟地を収⽤し、⼜は使⽤することができる事業のこと。⼟地収⽤法第 3 条各号のいずれかに該当するものに関する事業のこと。
⼟地区画整理事業や市街地再開発事業など、都市計画法第 59 条に基づく事業認可を受けた都市計画施設の整備に関する事業のこと。都
市計画法第 70 条により事業認可（承認）の告⽰をもって事業の認定の告⽰とみなされます。

4

⼟地収⽤法（⼟地を収⽤し、⼜は使⽤することができる事業）
第３条 ⼟地を収⽤し、⼜は使⽤することができる公共の利益となる事業は、次の各号のいずれかに該当するものに関する事業でなければならない。
※【巻末１】―収⽤適格事業⼀覧（事業認定申請の⼿引き（第２版）より）
を参照。
都市計画法
（施⾏者）
第 59 条 都市計画事業は、市町村が、都道府県知事（第⼀号法定受託事務として施⾏する場合にあっては、国⼟交通⼤⾂）の認可を受けて施⾏する。
（省略）（都市計画事業のための⼟地等の収⽤⼜は使⽤）
第 69 条 都市計画事業については、これを⼟地収⽤法第三条各号の⼀に規定する事業に該当するものとみなし、同法の規定を適⽤する。
第 70 条 都市計画事業については、⼟地収⽤法第⼆⼗条（同法第百三⼗⼋条第⼀項において準⽤する場合を含む。）の規定による事業の認定は⾏
なわず、第五⼗九条の規定による認可⼜は承認をもつてこれに代えるものとし、第六⼗⼆条第⼀項の規定による告⽰をもつて同法第⼆⼗六条第⼀項（同法第百三⼗⼋条第⼀項において準⽤する場合を含む。）の規定による事業の認定の告⽰とみなす。
（省略）

5

（２）地域福利増進事業で所有者不明⼟地を利⽤するために
１）「地域福利増進事業」とは・地域福利増進事業とは、相当な努⼒が払われたとしても所有者が分からない⼟地（詳細は、２－７を参照。）において、地域福祉及び利便の増進を図るために⾏われる事業です。
・都道府県知事の裁定により、所有者不明⼟地に 10 年間を上限とする使⽤権を取得し、また、その⼟地にある所有者不明物件の所有権⼜はその使⽤権を取得することができます。
・地⽅公共団体だけではなく、⺠間企業、NPO、⾃治会等誰でも使⽤権を取得して事業を⾏うことができます。
・使⽤権の取得対象となる⼟地は、所有者不明⼟地法第２条に定められている所有者不明⼟地であって、現に建築物が存在せず（⼩規模な物置等は存在していて構いません。）、使われていない⼟地（＝特定所有者不明⼟地）に限られます。

図 1-2 地域福利増進事業のイメージ

6

所有者不明⼟地法
第２条 この法律において「所有者不明⼟地」とは、相当な努⼒が払われたと認められるものとして政令で定める⽅法により探索を⾏ってもなおその所有者の全部⼜は⼀部を確知することができない⼀筆の⼟地をいう。
２

この法律において「特定所有者不明⼟地」とは、所有者不明⼟地のうち、現に建築物（物置その他の政令で定める簡易な構造の建築物で政令で定める規模未満のもの（以下「簡易建築物」という。）を除く。）が存せず、かつ、業務の⽤その他の特別の⽤途に供されていない⼟地をいう。

（省略）（裁定申請）
第 10 条 地域福利増進事業を実施する者は、当該事業を実施する区域内にある特定所有者不明⼟地を使⽤しようとするときは、当該特定所有者不明⼟地の所在地を管轄する都道府県知事に対し、次に掲げる権利の取得についての裁定を申請することができる。
⼀ 当該特定所有者不明⼟地の使⽤権
⼆ 当該特定所有者不明⼟地にある所有者不明物件（相当な努⼒が払われたと認められるものとして政令で定める⽅法により探索を⾏ってもなおその所有者の全部⼜は⼀部を確知することができない物件をいう。第三項第⼆号において同じ。）の所有権⼜はその使⽤権

7２）「地域福利増進事業」の⼿続きの概要

・地域福利増進事業を実施する場合、以下のような順に⼿続きを⾏います。（詳細は、「地域福利増進事業ガイドライン 第 1 章」を参照。）
事業者
事業者から市町村への相談
⼟地所有者等の探索、⼟地所有者等関連情報の利⽤及び提供（第２条第１項、第39 条）

都道府県知事
所有者の全部が判明した場合任意取得による
事業実施

所有者の全部⼜は⼀部が不明
事業計画書・補償⾦額⾒積書の作成、判明した権利者との交渉
事業実施準備のための⼟地への⽴⼊り、障害物の伐採等（第６条、第７条）
事業の内容について住⺠の意⾒を反映させるために必要な措置を実施（努⼒規定）（第10 条第５項）
裁定申請書、事業計画書、補償⾦額⾒積書等を都道府県知事に提出し、⼟地使⽤権等の取得について裁定申請（第10 条第２項・第３項）
関係市町村⻑の意⾒を聴取するとともに、必要があるときは関係⾏政機関の⻑の意⾒を請求（第11 条第２項・第３項）

要件のいずれかに該当しなかった場合

裁定申請に係る事業が要件に該当するか確認（第11 条第１項）

裁定申請を却下（第12 条）(1) 事業計画、補償⾦額等について⼟地等の権利者で異議のある者は申し出るべ
き旨等を公告し、裁定申請書等を縦覧（６⽉間）（第11 条第４項）(2) 公告をしようとするときは、あらかじめ、⼟地等の権利者で知れている者に対し、裁定申請があった旨を通知（第11 条第５項）

権利者からの異議申出等補償⾦額について収⽤委員会に意⾒を聴取（第13 条第４項）
⼟地使⽤権等の取得についての裁定（第13条第１項）＜裁定事項＞
・ 特定所有者不明⼟地の所在、地番、地⽬及び⾯積
・ ⼟地使⽤権等の始期・⼟地等使⽤権の存続期間（最⻑10 年）
・ 補償⾦の額裁定した旨の公告・事業者等への通知（第14条）

補償⾦を供託しなかった場合⼟地使⽤権等の始期までに補償⾦を供託（第17条第1項）

裁定の失効

⼟地使⽤権等の取得（第15条）
標識の設置（第20条）
事業の実施

図 1-3 地域福利増進事業の流れ

8

１－３

⼟地所有者等探索のフロー

収⽤適格事業等や地域福利増進事業の実施に当たっては、まず、⼟地の所有者の探索を⾏います。
⼟地所有者等の探索は、主に以下に⽰すような⼿順で進めます。
所有者情報の調査⽅法は、調査をする主体、調査の⽬的、対象となる⼟地の状況など
によって異なりますが、以下の⼿順に沿った、所有者不明⼟地法に定められた効果的な探索⽅法について、本⼿引きの該当ページをご覧いただくことで、より詳細な探索⽅法についてご確認いただけます。
●収⽤適格事業、都市計画事業における⼟地所有者等の探索⼿順

9●地域福利増進事業における権利者探索の⼿順【フロー図中の番号について】
各項⽬に付している番号は、本⼿引きの章・節を⽰しています。各項⽬の詳細については、該当する章・節をご参照ください。

10

１－４

不動産登記について

前項のフロー図のとおり、⼟地の所有者を探索するには、まず調査対象となる⼟地に関する不動産登記記録に記録された⼟地の所有権登記名義⼈⼜は表題部所有者（以下「登記名義⼈等」という。）を把握します。

１）「不動産登記」とは・不動産登記とは、私たちの⼤切な財産である⼟地や建物の所在・⾯積のほか、所有者の住所・⽒名などについて、⺠法や不動産登記法に精通した登記官（法務省職員）が登記記録に記録し、⼀般公開する制度です。
・不動産に関する情報を登記記録に記録し、公⽰することで、国⺠の権利の保全を図り、安全で円滑な不動産取引を図っています。

２）表⽰に関する登記と権利に関する登記

・不動産に関する登記は、表⽰に関する登記と権利に関する登記に⼤別されます。
・「表⽰に関する登記」は、不動産の物理的現況を公⽰するためのもので、登記記録の表題部にする登記のことをいいます。
・「権利に関する登記」は、不動産について権利関係を公⽰するためのもので、登記記録の権利部にする登記のことをいいます。

11３）登記することができる不動産

・「不動産」とは、⼟地⼜は建物をいいます（不動産登記法第２条第１項）。また、
⺠法 86 条第１項にも定められており、「⼟地」及びその「定着物」をいいます。
・なお、定着物については、学説では、建物以外の物（例えば、鉄塔、庭⽯等）も含まれますが、不動産登記法上は、建物以外の定着物についての登記は認められていません。
①登記をすることができる不動産（⼟地）・⼟地とは、区画された⼀定の陸地を指すものであって、正当な範囲においてその上下（空中と地中）を包含します。
・登記の対象となる⼟地は、私権の客体となりうるものでなければなりませんので、⽇本の領⼟内の陸地部分の⼟地は、原則として登記の対象となる⼟地といえます。
②登記をすることができる不動産（建物）・不動産登記法では、建物の定義の規定はありませんが、不動産登記規則では、建物とは、屋根及び周壁⼜はこれらに類するものを有し、⼟地に定着した建造物であって、その⽬的とする⽤途に供し得る状態にあるものでなければならないとあります。（不動産登記規則第 111 条）
・更に、不動産登記事務取扱⼿続準則第 77 条において、「建物として取り扱うもの」と「建物として取り扱わないもの」の例が⽰してあります。
・このことから、建物であるかどうか判断する場合の要件としては、前記の準則や判例によれば、以下の要件に当てはまるかどうか社会通念で判断することになります。
□屋根及び周壁⼜はそれに類するものを有すること（外気分断性）□⼟地に定着した建物であること（定着性）□その⽬的とする⽤途に供しうる状態であること（⽤途性）４）登記することができる権利・不動産登記法第３条は、登記できる権利として、不動産に関する所有権、地上権、永⼩作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、配偶者居住権、採⽯権、を規定しています。
・買戻しの特約（不動産登記法第 96 条）、その他権利の消滅に関する事項（不動産登記法第 59 条 5 号）も、独⽴してではないですが登記することができます。
また権利の変動の請求権も仮登記することができます。
①所有権・所有権は、所有物を⾃由に使⽤・収益及び処分しうる権利です。（⺠法第 206条）。⼟地の所有権は、⺠法第 207 条でその⼟地の上下に及ぶものとされています。

12

②所有権以外の権利
・⼟地や建物の権利に関する基本事項は、⺠法で規定されています。
・登記できる所有権以外の権利は以下のとおりです。
表 1-２

登記できる所有権以外の権利

権利名
地上権

概要
（⺠法第 265 条）他⼈の⼟地において⼯作物⼜は⽵⽊を所有するためにその⼟地を使⽤する権利であり、物権である。

永⼩作権（⺠法第 270 条）⼩作料を⽀払って他⼈の⼟地に耕作⼜は牧畜をなす権利であり、物権である。

地役権（⺠法第 280 条）設定⾏為に定めた⽬的に従い他⼈の⼟地（承役地）を⾃⼰の⼟地（要役地）の便益に供するために利⽤できる権利である。

先取特権（⺠法第 303 条）法定担保物権であり、先取特権者は法律の規定に従い、その債務者の財産についてほかの債権者に先だって⾃⼰の債権の弁済を受ける権利を有する。
登記しうる先取特権には債務者の総財産について成⽴する⼀般の先取特権（共益費⽤、雇⼈給料、葬式費⽤、⽇⽤品の供給）と不動産の保存、不動産の⼯事、不動産の売買より⽣じた債権を有する者が特定の不動産の上に有する不動産の先取り特権
がある。

13

権利名
質権

抵当権

賃借権

概要
（⺠法第 344 条）約定担保物権であり、その設定には債権者に⽬的物の引き渡しをなすことが必要とされている。（⺠法第 342 条）質権者は、債務者⼜は第 3 者から引き渡された物を留置することによ
り債務者に弁済を促すとともに、弁済を得られないときにはその物を換価して優先弁済を受けることができる。登記能⼒があるのは、不動産質権のみである。
（⺠法第 369 条）約定担保物権であり、抵当権者は債務者⼜は第三者が占有を移さずに債務の担保に供した不動産について、ほかの債権者に先⽴って⾃⼰の債権の弁済を受ける権利を有する。所有権のみならず、地上権と永⼩作権も抵
当権の⽬的とすることができる。
「根抵当権」は、元本確定前は⼀定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するものである。

（⺠法第 601 条）賃貸借契約は、貸主が借主に物を使⽤させたり、収益をあげることを約束し、借主がこれに対して賃料を⽀払う約束をする契約で、債権である。
借地借家法第 10 条第１項で規定されている借地権は、その登記がな
くても、⼟地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
ただし、賃貸住宅などでは建物の賃借権を登記していることはまれであり、必ずしも登記にすべての権利が表れているわけではないことに注意する必要があり、現地調

14

権利名

採⽯権

配偶者居住権概要
査において確認するが必要がある。
採⽯法第４条に規定されている、他⼈の⼟地で岩⽯及び砂利（砂及び⽟⽯を含む）を採取する権利のこと。

配偶者が相続開始時に居住していた被相続⼈の所有建物を対象として、終⾝⼜は⼀定期間、配偶者にその使⽤⼜は収益を認めることを内容とする法定の権利を新設し、遺産分割における選択肢の⼀つとして、配偶者に配偶者居住権を取得させることができることとするほか、被相続⼈が遺贈等によって配偶者に配偶者居住権を取得させることができる。（⺠法1028 条〜1036 条）

コラム）買戻し権（登記できる権利）登記できる権利については、不動産登記法第３条で定められておりますが、それ以外で定められたものでは、買戻権など登記があります。
（不動産登記法第 96 条）
不動産登記法（買戻しの特約の登記の登記事項）
第 96 条 買戻しの特約の登記の登記事項は、第五⼗九条各号に掲げるもののほか、買主が⽀払った代⾦（⺠法第五百七⼗九条の別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた⾦額）及び契約の費⽤並びに買戻しの期間の定めがあるときはその定めとする。
⺠法（買戻しの特約）
第 579 条 不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が⽀払った代⾦（別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた⾦額。第五百⼋⼗三条第⼀項において同じ。）及
び契約の費⽤を返還して、売買の解除をすることができる。この場
合において、当事者が別段の意思を表⽰しなかったときは、不動産の果実と代⾦の利息とは相殺したものとみなす。（⺠法第 579 条）

15コラム）⼊会権（登記できない権利）
⼊会権とは、⼀定の地域の住⺠が特定の森林、原野、漁場等を共同で利⽤する権利であり、不動産物権です。⼊会権について⺠法は、共有の性質を有する⼊会権（⺠法第 263 条）と共有の性質を有しない⼊会権（⺠法第 294条）を規定しており、⼊会権の対象となっている⼟地を「⼊会地」といいます。
⼊会権の内容は、いずれの規定も各地⽅の慣習に従うというだけで、内容を明らかにしていないため、内容の⼀定しない権利は登記による公⽰になじ
みにくいことなどから、判例では、登記することはできないとされています。
⼊会権のほか、使⽤貸借の権利、占有権、留置権等についても登記することができません。
このように⼟地の登記記録だけでは権利関係を正しく反映していない場合もあることから、現地調査において、地元の事情に精通している⽅への聞き取り等により所有者が誰なのか確認する必要があります。

16５）登記することの意義について①第三者に対する対抗⼒となる・不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができないとされています（⺠法第 177 条）。
・権利に関する登記は、この対抗⼒を得るために⾏うといっても過⾔ではありません。
・登記記録の「表題部」は⼟地や建物の現状（表⽰に関する登記）を明らかにするものであって、それ⾃体に権利の対抗⼒は⽣じません。つまり、表⽰に関する登記を⾏うことは若⼲の例外を除き義務となっていますが、それだけでは所有権に関する対抗⼒は⽣じません。⼀⽅で権利に関する登記は、「表題部」に登記された所有者（⼜はその相続⼈）によって登記されますので、権利に関する登記を⾏う上では、表⽰に関する登記が正しく⾏われている必要があります。
②公信⼒はない
・登記されたとおりの実体関係がない場合に、その登記の公⽰を信頼した第三者に対して、公⽰された登記どおりの実体関係があるとして取り扱い、その第三者を保護することを公信⼒と⾔います。
・⽇本の不動産登記制度では、登記に公信⼒はないと解されています。
・したがって、権利を取得しようとする者は、登記事項証明書に記載された権利が真実で、存在するかどうかを調査しなければ確定的に権利を取得することはできません。
コラム）不動産登記に係る裁判所の判断は︕︖
裁判の判例には、判断能⼒のない重度の認知症患者から転々売買を受けた
第２売買の買主の所有権が認められなかったという例があります。
第２売買の買主は、所有権の登記を信⽤して取引を⾏いましたが、第１売買の時点で、判断能⼒のない者との売買契約は無効であることから、第１の売買の後に⾏われた第２の売買の買主は、所有権移転登記を信⽤し、購⼊していたとしても保護されず、裁判によって所有権移転登記の抹消登記が認められました。
（平成 21 年 10 ⽉ 29 ⽇ 東京地裁 事件番号 平 20（ワ）25627 号）
無効︕
第１の
売買

第２の
売買

重度の
認知症患者

所有権の
移転登記

所有権の
移転登記

以上から、我が国では登記に公信⼒を認めていないことが分かります。

17

【⾖知識】「登記所」とは︖
・法務局の組織は、全国を８ブロックの地域に分け、各ブロックを受けもつ機関として「法務局」があります。
・この法務局の下に、都道府県を単位とする地域を受けもつ「地⽅法務局」が置かれています。
・全国８か所にある法務局、42 か所にある地⽅法務局には、その出先機関として⽀局と出張所があります。
※【巻末２】法務局⼀覧を参照。
・登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局若しくは地⽅法務局若
しくはこれらの⽀局⼜はこれらの出張所（以下単に「登記所」という。）が司っています。（不動産登記法第６条第１項）
法務省⺠事局
法務局（東京・⼤阪・名古屋・広島・福岡・仙台・札幌・⾼松）
地⽅法務局（42 か所）
⽀局（261 か所） ・ 出張所（105 か所）
図 1-4 登記所とされている機関（2020 年２⽉現在）【⾖知識】「登記官」とは︖
・登記は、不動産の所在地を管轄する登記所（法務局）の登記官によって登記記録に記録されることによってなされます。
・登記所における事務は、登記官（登記所に勤務する法務事務官の内から、法務局⼜は地⽅法務局の⻑が指定する者をいう。）が取り扱います。（不動産登記法第９条）

18６）「不動産登記記録（登記簿）」とは・不動産登記は、わたしたちの⼤切な財産である⼟地や建物の所在・⾯積のほか、所有者の住所・⽒名などを公の帳簿（登記簿）に記載し、これを⼀般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでも分かるようにし、取引の安全と円滑を図る役割を果たしています
・登記記録は磁気ディスクをもって調製されています。登記所では、所定の請求書を提出すると、だれでも登記事項証明書（登記事項の全部⼜は⼀部を証明した書⾯。）の交付を受けることができ、また、だれでも登記事項要約書（登記事項の概要を記載した書⾯）の交付を受けることができます。
・登記記録は、１筆（１区画）の⼟地⼜は１個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。更に、権利部は甲区と⼄区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、⼄区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。
①「表題部」と「権利部」の役割
・⼀つの不動産ごとに作成される登記記録の中は、表題部及び権利部に区分されます。
・表題部は、不動産の表⽰に関する登記が記録される部分です。
⼟地・・・所在、地番、地⽬（⼟地の現況）、地積（⼟地の⾯積）など
建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床⾯積など・権利部は、不動産の権利に関する登記が記録される部分です。
権利部（甲区）の記録事項には、所有権に関する事項が記録されています。
・権利部（⼄区）の記録事項には、地上権、抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています。
【⾖知識】登記簿謄本と登記事項証明書の違いは︖
・登記所は、磁気ディスクに登記記録を登録し、コンピュータ・システムにより登記事務を⾏っていますが、このコンピュータ・システムを利⽤して登記記録に記録されている事項の全部⼜は⼀部を証明したものが、登記事項証明書です。
・⼀⽅、コンピュータ・システムで取り扱うことができない登記記録については、従前と同様に「紙」の登記簿を使⽤していますが、登記簿の全部を複写して証明したものが登記簿謄本であり、⼀部を複写して証明したもの
が登記簿抄本です。
・これらの登記事項証明書と登記簿謄抄本は、作成の⽅法は重なりますが、登記されている事項を公⽰するという同じ効⼒を持つものです。登記事務をコンピュータで処理している登記所では、登記事項は磁気ディスクに記
録されており、その内容を⽤紙に印刷し、証明したものが登記事項証明書です。
・名称が異なるだけで、どちらも証明内容は同じです。

19

○○県○○市○○１２３４－５【 表 題 部 】a.

ｂ.

【不動産番号】【所

在】1234番5宅地

権 利 部【 ③ 地 積 】

（甲 区） 】

【登 記 の 目 的】1㎡

【原 因 及 び そ の 日 付】

【 登 記 の 日 付】

500 01

１２３４番から分筆

昭和39年3月3日（所有権に 関す る事 項）【受付年月日・受付番号】【 権 利 者 そ の 他 の 事 項 】【 原 因 】

昭和39年1月25日

所有者

所有権保存

【
【順位番号】
1

権 利 部○○県○○郡○○１２３４番５号

昭和39年1月10日売買
第252号

ｃ.

余⽩

余⽩

【② 地 目】

【

(土地）
地図番号

１２３４４５６６７７７７７○○県○○市○○町【① 地 番】【順位番号】

全部事項証明書
調製 平成〇年○月〇〇日（土 地 の 表 示）（乙 区） 】

【登 記 の 目 的】交通 一郎

（所有権以外の権利に関する事項）【受付年月日・受付番号】【 原 因 】

【 権 利 者 そ の 他 の 事 項 】
債権額 金１０００万円

抵当権設定

平成９年1月25日

平成９年１月25日金銭第123号

消費貸借同日設定

利息 年４％
損害金 年18．5％

年３６５日日割計算

債務者 ○○県○○郡○○１２３４番５号
国土
抵当権者

和男
○○市○○三丁目１番１号

区分
a.表題部

記載事項
・所在、地番、地⽬（⼟地の現況）、地積（⼟地の⾯積）など、不動産の物
理的概要が記録されます。
※表題部にする登記を｢表⽰に関する登記｣と⾔います。表⽰に関する登記の申請⼿続を⾏う専⾨家としては、⼟地家屋調査⼠があります。
b.権利部 ・所有者の住所、⽒名、取得年⽉⽇及び所有権の取得原因（売買、相続な（甲区） ど）など、所有権に関する事項が記録され、過去から現在に⾄るまでの所有者が分かります。所有権が移転している場合、その原因（売買、相続など）や、所有者の住所と⽒名が記載されます。
c.権利部
・抵当権設定・地上権設定など所有権以外の権利に関する事項が記録されま（⼄区） す。
※甲区及び⼄区にする登記を｢権利に関する登記｣と⾔います。権利に関する登記を⾏う専⾨家としては、司法書⼠があります。
図 1-5 「表題部」と「権利部」の記載事項

20コラム）⻑期相続登記等未了⼟地の解消作業について
・所有者不明⼟地問題の要因の⼀つとして、相続登記が未了のまま放置されている⼟地が少なからず存在することが指摘されています。特に、所有権の登記名義⼈の死亡後⻑期間にわたり相続登記が未了のまま放置され、数次にわたって相続が発⽣している⼟地については、所有者の探索に多⼤な時間・費⽤・労⼒を要することとなります。
・このため、所有者不明⼟地法では、特定登記未了⼟地の相続登記等に関する不動産登記法の特例として、登記官が、所有権の登記名義⼈となり得る者を探索した上で、職権で⻑期間にわたり相続登記等がなされていない⼟地である旨等を登記に付記すること等を⾏うとともに、所有権の登記名義⼈となり得る者に対して、相続登記等の申請を促し、所有者の効果的な探索を図る仕組みが創設されました。
所有者不明⼟地法
第 40 条 登記官は、起業者その他の公共の利益となる事業を実施しようとする者からの求めに応じ、当該事業を実施しようとする区域内の⼟地につきその所有権の登記名義⼈に係る死亡の事実の有無を調査した場合において、当該⼟地が特定登記未了⼟地に該当し、かつ、当該⼟地につきその所有権の登記名義⼈の死亡後⼗年以上三⼗年以内において政令で定める期間を超えて相続登記等がされていな
いと認めるときは、当該⼟地の所有権の登記名義⼈となり得る者を探索した上、職権で、所有権の登記名義⼈の死亡後⻑期間にわたり相続登記等がされていない⼟地である旨その他当該探索の結果を確認するために必要な事項として法務省令で定めるものをその所有権の登記に付記することができる。
２ 登記官は、前項の規定による探索により当該⼟地の所有権の登記名義⼈となり得る者を知ったときは、その者に対し、当該⼟地についての相続登記等の申請を勧告することができる。この場合において、登記官は、相当でないと認めるときを除き、相続登記等を申請するために必要な情報を併せて通知するものとする。
３ 登記官は、前⼆項の規定の施⾏に必要な限度で、関係地⽅公共団
体の⻑その他の者に対し、第⼀項の⼟地の所有権の登記名義⼈に係る死亡の事実その他当該⼟地の所有権の登記名義⼈となり得る者に関する情報の提供を求めることができる。
４ 前三項に定めるもののほか、第⼀項の規定による所有権の登記にする付記についての登記簿及び登記記録の記録⽅法その他の登記の事務並びに第⼆項の規定による勧告及び通知に関し必要な事項は、法務省令で定める。

21

⻑期相続登記未了である旨を、登記官が登記記録に記録します。

図 1-6 ⻑期相続登記等未了⼟地登記記録22

【⾖知識】共同担保⽬録とは︖
・「共同担保⽬録」とは、共同担保の関係にある担保権とその⽬的不動産を公⽰するために不動産登記法上設けられたものであり、⼆個以上の不動産に関して共同担保である担保権等を設定しているときに、登記官が作成する⽬録のことを⾔います。

この例では、⼟地とともに、建物にも同⼀の抵当権が設定されています。

図 1-7 共同担保⽬録の記載例

23

第2章
２－１

権利者探索の⽅法

⼟地及び建物の権利者を登記事項証明書から調べる（１）現地調査を⾏う
河川及び道路事業等においては、設計・⽤地説明会が終わると現地に⽤地取得を⾏う
範囲を⽰す「幅杭」が設置されます。その範囲や周辺の状況を調査して取得等の対象となる⼟地を把握します。
なお、現地調査を⾏う際には、事業の計画図（設計図⾯）を⼊⼿し、地形図や住宅地
図等へ事業計画の範囲を転記しておけば、現地調査に役⽴ちます。

１）なぜ、現地調査が必要なの︖

・事業に必要な⼟地の取得（地域福利増進事業の場合には、使⽤権の取得）を進めるためには、⼟地の地番を調査し、⽤地交渉を⾏う相⼿⽅を特定する必要があります。
・まずは、⼟地の登記事項証明書から⼟地の所有者及び所有権以外の権利者を把握する必要があるため、事業に必要な地番を探索するに当たり、図⾯確認や現地調査を⾏い、情報を収集します。

２）現地で確認しておくこと

・現地では、以下のように取得したい⼟地の地理的な条件を確認しておけば、登記所での地番の探索等に役⽴ちます。
表 2-１ 現地で確認しておくと地番の探索等に役⽴つこと確認しておくこと・河川及び道路との位置関係（地形図や住宅地図との照合）
・当該⼟地及び周辺の地形並びに⼟地の利⽤状況
・当該⼟地の住宅の存在、居住状況（住宅地図等に記載されている情報と
の照合）

24

（２）登記記録を確認する
現地調査によって、探索の対象となる⼟地に関する情報を収集した後に、当該⼟地の所有者及び所有権以外の権利者を⼟地の登記事項証明書から探索していくこととなります。
登記所では、所定の請求書を提出すると、だれでも登記事項証明書等の交付を受けることができます。

１）⼟地の登記事項証明書を取得する①調べたい⼟地の地番を確認する・登記所で⼟地の登記事項証明書の交付を受けるためには、⼟地の「地番」を記載し、交付請求書を提出する必要があります。
・事業で取得する必要がある⼟地の地番だけでなく、隣接地との境界確認や設計変
更の可能性も考慮し、隣接地の地番も確認して、⼟地の登記事項証明書を取得しておくと良いでしょう。
【⾖知識】「地番」と「住居表⽰番号」
・どちらも⼟地の所在を⽰すものに変わりありませんが、⼀般に「住所」として⽤いられている「住居表⽰番号」と、「地番」は異なる場合がありますので注意してください。
表 2-２ 「地番」と「住居番地」
根拠法令
設定者
番号を付し
ている単位
表記例

地番
不動産登記法第 35 条
登記所
⼀筆の⼟地ごとに与えられる番号。
●●町字〇〇１番１

住居表⽰番号
住居表⽰に関する法律第２条
市町村
建物その他の⼯作物につけられる住居表⽰のための番号。
●●町１丁⽬１番１号②「地番」はどうやって確認するの︖
・住居表⽰の番号（住所）は、⼟地の地番と違うことから、そのままでは、法務局で登記事項証明書の交付を請求しても、⼟地の所有者を調べることはできません。
・そこで、建物に住んでいる⼈や所有者等から地番を確認するか、隣接の地番が分かれば、それを基に登記所備え付けの地図から⽬的の地番を探すことになります。
・住宅地図に地番の記載した｢ブルーマップ｣（社団法⼈⺠事法情報センター発⾏）を備え付けた登記所もありますので、それを利⽤していただくこともできます。
（都市部のみ発⾏のため、利⽤できない場合があります。）

25

※住宅地図（ブルーマップの写真）

地番の表記の例

図 2-1

引⽤︓ゼンリン地図オンラインショップ
http://zenrintokai-shop.jp/?pid=96932359
住宅地図（ブルーマップ等）での地番の調べ⽅③登記所に備え付けられている地図（公図）から確認
・住宅地図（ブルーマップ等）や現地調査から得られた地番を元に、登記所に備え付けの地図（公図）（以下「地図」という。）を閲覧し、すべての地番を確認します。
・住宅地図のみで地番を確認すると、⽔路や短冊状の筆、宅地以外の⼟地などは地番が記載されていない場合がありますので、地図を閲覧してください。
・不動産登記法の改正（平成 17 年３⽉７⽇施⾏）に伴い、地図の閲覧は、電⼦地図の⼀部を A３判⽤紙に印刷した閲覧⽤の図⾯（地図）により確認することとなりました。（⼀部、紙若しくはポリエステルフィルムにより作成された地図により確認する⽅法等があります。）
・地図を取得したら、貼り合わせて探索の対象とする区域（事業計画線）、地番を整理します。（権利者探索を業務委託している場合には、受託者に「転写連続図」
を作成してもらうことも検討しましょう。）【⾖知識】「登記所備付地図」とは︖
・不動産登記法（平成 16 年法律第 123 号）第 14 条第１項の規定に基づき、登記所に備え付けられる地図のことをいい、これにより、各⼟地の位置及び区画（筆界（境界））を明確にすることができます。
不動産登記法
第 14 条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
２ 前項の地図は、⼀筆⼜は⼆筆以上の⼟地ごとに作成し、各⼟地の区画を明確にし、地番を表⽰するものとする。
４ 第⼀項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図⾯を備え付けることができる。
（省略）

26

【⾖知識】転写連続図
・登記所に備え付けられている地図を転写し、各図を複写して連続させた地図のことを⾔います。

⼯事計画平⾯図等に基づく⼟地の取得等の予定線（⾚い線）を記します。
筆ごとに、
□地番
□地⽬
□⾯積
□登記名義⼈の⽒名等を記しておきます。
（記載例）□管轄登記所名□転写年⽉⽇□転写を⾏った者の⽒名などを右表のように記し図⾯の右下に記載しておきます。

所

在27△△法務局□□支局

転写年月日

平成２０年 ８ 月

会

株式会社○×コンサルタント社

名調 査 者 名

２０日

転写 太郎

転 写 連 続 図（○○地区）
工

事

箇

所

縮

名 ××市道1号交通安全用地調査等業務
名尺△△県××市□□町地内
１ ： ５００

図面番号

測 量 年 月 日

平成２１年 ２ 月 １０日

請株式会社○×コンサルタント

負

調査者

100-1
宅地
300㎡
国⼟ 太郎

△△県××市□□町○○

管轄法務局

者

計算者

検査者

照合者

表 2-３

概要

地図の種類

登記所に備え付けられている地図

不動産登記法第 14 条第１項に規定する地図（登記所備付地図）
⼟地の⾯積や距離、形状、位置について正確性が⾼く、境界を⼀定の誤差の範囲内で復元可能な地図です。
国⼟調査法に基づく地籍調査により作成された地籍図（a.）
⼟地改良法、⼟地区画整理法等に基づき作成された⼟地の所在図

不動産登記法第 14 条第４項に規定する地図に準ずる図⾯
⼟地の⾯積や距離について正確性が低く、⼟地の並列や形状の概略を記載した図⾯とされています。
⼀般的に公図と呼ばれ、主に明治時代に租税徴収の⽬的で作成された図⾯のことを⾔い、不動産登記法第14 条第１項地図が備えつけられるま
での間、これに代わるものとして登記所に備え付けられている図⾯です。（ｂ.）【⾖知識】「⼟地台帳」とは︖
・⼟地台帳は、元々、課税台帳として税務署に備えられていたものですが、戦後、⼟地に対する税が地⽅税（固定資産税）となったことに伴い、登記所に移管されたものです。
・⼟地台帳からは、以下の情報を得ることができます。
◆⼟地の所在◆地番◆地⽬◆地積◆登記簿に記載されている以前の所有者の住所・⽒名⼜は名称など

28

a.国⼟調査法に基づく地籍調査により作成された地籍図のイメージ

地図の分類・種類はこちらの欄で確認。

29

ｂ. 公図（⼟地台帳付属図）のイメージ

地図の分類・種類はこちらの欄で確認。

図 2-2 地図証明書の例30コラム）公図を⾒ても調べたい⼟地の情報が得られない場合もあります
・⼟地台帳付属地図（公図）は、現況と⼤きく異なっている場合があります。
・現地調査や⼟地所有者への確認の結果、登記所に備え付けられている地図に表⽰された⼟地の区画及び地図に準ずる図⾯に表⽰された⼟地の位置、形状に誤りがあるときは、当該⼟地の所有者⼜はその相続⼈は、地図の訂正の申出（以下「地図訂正申出」といいます。）をすることができます。
・地図訂正申出をするために、事前に、管轄登記所や⼟地家屋調査⼠、補償コンサルタント業者等と対応策を協議し、地図訂正申出を検討しましょう。
・以下に、公図から⼗分な情報が得られない事例を紹介します。
◆地図混乱の例
・下図のように、敷地境界と建物の位置が合っていない状態を⾔います。

・地図訂正を⾏うため、以下のような調査・検討が必要です。
□過去に筆界の移動があったかどうかの調査□公図の境界か、隣接者が決めた任意の境界かの調査□既存の地積測量図との関連性の検討□当該地域の法務局備え付けの地図の精度区分の調査

図 2-3 地図混乱の解消⽅法

31

◆⼭林の例
・居住地から離れていて、住宅地図（ブルーマップ等）に収録されていな
い場合もあります。
・このような場合、判明している近隣の地番の地図を取得し、隣接地番を順番にたどって対象地に⾏き着く⽅法があります。
・また、地番が表⽰されていない場合には、⼟地を管轄している市区町村の担当（（例）林務課、森林課など。担当部局は、ホームページ等で確認してください。）や地元の⼟地に精通している者に聞き取り調査を⾏う⽅法が考えられます。
登記事項証明書を請求したいが地番が不明・・・①周辺の集落の登記簿を取得し、地番を確認②位置関係、道路の形等を頼りに、取得したい⼟地の地番を割り出す

図 2-4 ⼭林の中の⼟地の地番の探索⽅法

32

④「⼟地の登記事項証明書」や「地図証明書」等はどこで取得するの︖
・登記事項証明書の交付を請求する場合には、請求対象の⼟地や建物を管轄する登記所（以下「管轄登記所」といいます。）⼜は最寄りの登記所に、必要な事項を記載した請求書を提出する必要があります。
・登記事項証明書のほか、地図証明書（電⼦化された地図⼜は地図に準ずる図⾯の内容を証明した書⾯）⼜は図⾯証明書（電⼦化された地積測量図、⼟地所在図、地役権図⾯、建物図⾯⼜は各階平⾯図の内容を証明した書⾯）の交付を請求する
場合も、登記事項証明書と同様です。
・郵送による交付請求や、職場のパソコンからインターネットを利⽤してオンライ
ンによる交付請求（以下「オンライン請求」という。）を⾏うことができます。
請求された証明書は、職場への郵送のほか、最寄りの登記所や法務局証明サービ
スセンターでも受け取ることができます。
・オンライン請求は、申請者情報登録後にオンラインにより職場などから請求することができますが、公⽤請求に対応していません。（⼿数料を電⼦納付します。）
また、 オンライン請求の対象ではない証明書もありますので、詳細は、法務省
HP をご確認ください。
※１※２

登記所の窓⼝では、⾝分証（職員証）を提⽰します。
郵送で請求する場合は、返信⽤の封筒、郵便切⼿を同封してください。

⑤⼟地の登記事項証明書の「交付請求書」の作成について（公⽤請求）・公⽤請求により、⼟地の登記事項証明書の「交付請求書」を作成するためには、
以下の内容を記載する必要があります。
〜記載事項〜□申請⼈の住所（庁舎）、所属・役職・⽒名、連絡先□不動産の表⽰（所在と地番）⼟地（建物）の所在地（請求件数が多数により、書ききれない場合には、請求地番等の事項の⼀覧表を別紙として作成し、交付請求書とともに左側 2 か所をホチキス留めした上で、⾒開き部分に申請者印を割印します。）□請求の通数□登記所の表⽰□年⽉⽇□請求理由（事業名、調査内容等）

33

●●地方法務局

登記所の表示申請●●支局

令和元年１１月１１日

住所○○県○○市○○町２－２２－１１

氏

名

○○市長

人
国土

申

丁

目

地

家屋番号又は
所有者

番

請求
通数

別

市

町

☑土
□建

地
物

○○市

○○町

２丁目

３－５

1

□土
☑建

地
物

○○市

○○町

２丁目

３－５

1

□土
□建

地
物

□土
□建

地
物

□土
□建

地
物

該当事項の□ に✔ をつけ、所要事項を記入して下さい。
☑全部事項
□現在事項
□区分建物全部事項□区分建物現在事項□何区何番事項

□

平成

年

甲区

月
番 乙区

日

第

番

□所有者の住所氏名□閉鎖事項（平成

年

月

日閉鎖）

□
□要約書
□閉鎖登記簿（平成年□地図（地図番号□閲

覧□地積測量図

□写

し

□建物図面

月

日閉鎖）

号）

□申請書類付属書類（令和

年

月

交

付

枚

数

交付枚数

手

数

11枚以上
（6枚枚以上）

料

請求理由
関〇
係○
人市
調施
査行
の市
号
為道
●
●
●
号
新
設
工
事
に
伴
う
権
利
及
号）
び

日

受付第

年

月

日

年

月

日

利害関係
10枚まで
（5枚まで）

登
記
手
数
料
令
第
一
九
条
に
よ
り
免
除

印

太郎

種

☑証明書

請

受付

確

令和

認

印

受付
令和
担当者：

○○市

○○部

用地課

係長

登記

一郎

TEL：XXX-XXX-XXXX

図 2-5 「交付請求書」の記載項⽬の例
・電磁的記録に記録されていない閉鎖登記簿謄本等や閉鎖された地図、登記事項要約書が必要な場合は、管轄登記所の窓⼝に請求書を提出する⽅法によって⾏ってください。
・登記事項証明書の交付を請求する場合には、⼀般的には⼿数料を納めることが必要となりますが、国や地⽅公共団体の職員が、職務上請求する場合にはその⼿数料納付が免除されています。（登記⼿数料令第 19 条）

34

登記⼿数料令第 19 条 国⼜は地⽅公共団体の職員が、職務上請求する場合には、⼿数料（第⼆条第六項から第⼋項まで、第三条（同条第六項を第⼗条第三項において準⽤する場合を含む。）、第四条、第七条、第九条及び第⼗条第⼆項に規定する⼿数料を除く。）を納めることを要しない。

③交付を受けることができる⼟地の登記事項証明書・交付請求することができる証明書は、表２－４のとおりです。⽬的に合わせて請求し、必要な情報を取得するようにしましょう。
・多数の⼟地に対して請求を⾏う場合は、漏れがないように、注意しましょう。
表 2-４ 登記事項証明書の種類（不動産）
証明書名
全部事項証明書

現在事項証明書
何区何番事項証
明書
所有者証明書

⼀棟建物全部事
項証明書
⼀棟建物現在事
項証明書
閉鎖事項証明書

概略
登記記録（閉鎖登記記録を除く。以下この表において同じ。）に記録されている事項の全部（不動産登記規則第 196条第１項第１号）
登記記録に記録されている事項の内現に効⼒を有するもの（不動産登記規則第 196 条第１項第 2 号）
権利部の相当区に記録されている事項の内請求に係る部分（不動産登記規則第 196 条第１項第３号）
登記記録に記録されている現在の所有権の登記名義⼈の⽒名
⼜は名称及び住所並びに当該登記名義⼈が⼆⼈以上であるときは当該登記名義⼈ごとの持分（不動産登記規則第 196 条第１項第４号）
⼀棟の建物に属するすべての区分建物である建物登記記録に記録されている事項の全部（不動産登記規則第 196 条第１項第５号）
⼀棟の建物に属するすべての区分建物である建物の登記記録に記録されている事項ののうち現に効⼒を有するもの（不動産登記規則第 196 条第１項第６号）
全部事項証明書・何区何番事項証明書・⼀棟建物全部事項証
明書について、閉鎖された登記記録に係る部分を証明したもの（不動産登記規則第 196 条第２項）

35

２）⼟地の登記事項証明書の記載内容を確認する

・⼟地の「登記事項証明書（全部事項証明書）」とは以下のようなものです。
○○県○○市○○１２３４－５【 表 題 部 】
【不動産番号】

A

【所 在】

B

【② 地 目】

1234番5

宅地

【

権 利 部

㎡

【原 因 及 び そ の 日 付】

500 10（甲 区） 】

【登 記 の 目 的】

【 原 因 】

【 権 利 者 そ の 他 の 事 項 】
所有者 ○○県○○郡○○１２３４番５号

昭和39年1月10日売買
第252号

1

昭和39年3月3日（ 所 有 権 に 関 す る 事 項 ）【受付年月日・受付番号】

所有権保存

権 利 部

【 登 記 の 日 付 】

１２３４番から分筆

昭和39年1月25日

【

余⽩

余⽩
【 ③ 地 積 】

1

【順位番号】(土地）
地図番号

１２３４４５６６７７７７７○○県○○市○○町【① 地 番】【順位番号】

全部事項証明書
調製 平成〇年○月〇〇日（土 地 の 表 示）（乙 区） 】

【登 記 の 目 的】交通 一郎

（ 所 有権 以 外 の 権利 に 関 する 事 項）

【受付年月日・受付番号】【 原 因 】

【 権 利 者 そ の 他 の 事 項 】
債権額 金１０００万円

抵当権設定

平成９年1月25日

平成９年１月25日金銭第123号

消費貸借同日設定

利息 年４％
損害金 年18．5％

年３６５日日割計算

債務者 ○○県○○郡○○１２３４番５号
国土 和男
抵当権者 ○○市○○三丁目１番１号
株式会社 〇×銀行

A

不動産
番号
地番
地⽬
地積
原因及
びその
⽇付

B

不動産番号︓不動産を識別するために必要な事項として、⼀筆の⼟地⼜は⼀個の建物ごとに番号、記号その他の符号を記録されています。（不動産登記法第27 条４号、規則第 90 条）
⼀筆の⼟地ごとに地番が付されます。（不動産登記法第 35 条 規則第 98 条）
⼟地の主たる⽤途（例、⽥・畑・原野・⼭林・雑種地など）（規則第 99 条）
⼟地の⾯積であり、⽔平投影⾯積により平⽅メートルを単位として、原則として、⼩数点第三位以下の⼩数点は切り捨てます。（規則第 100 条）
登記の原因とその時期（不動産登記法第 27 条第 2 号）（この証明書では、
1234 番 5 の⼟地が 1234 番から分筆され、新たに記録が作成された⽇付です。）

登 記 の 登記が公⽰する権利変動の主旨を⽰すものです。（「所有権保存」、「所有権移⽬的転」、「抵当権設定」、「賃借権設定」、「根抵当権設定」などがあります。）
受 付 年 登記申請をして、登記官に申請が受け付けられる時に、その申請には受付番号が
⽉ ⽇ ・ 与えられ、その順序に従い登記がなされ、これらの事項が記録されます。（不動受 付 番 産登記法第 19 条第 3 項、第 20 条）
号

36

原因

登記の原因である事実⼜は法律⾏為を⽰します。
（⾒本の抵当権設定の登記原因は、平成９年１⽉ 25 ⽇に⾏われた⾦銭消費貸借に基づく貸⾦返還請求権を担保するために同⽇に抵当権が設定された」ということを⽰しています。）
権利者 権利者が誰か⽰しています。登記権利者は、個⼈であるときは、その⽒名と住そ の 他 所、法⼈であるときは名称と住所を表⽰します。また、抵当権や賃借権など、その事項 れぞれの登記の種類ごとに、権利の内容を⽰す事項を登記します。
図 2-6 ⼟地の登記事項証明書（全部事項証明書）の例
コラム）登記事項証明書には、必ずしも完全な情報が載っているとは限らない︕︕︖
歴史的な経緯等により所有者の名義が特殊な登記となっている⼟地が⾒られます。下記にその⼀例をご紹介します。なお、それらのようなケースへの対応⽅法は、２－８を参照してください。
ケース１︓表題部に⽒名のみ記録されていて、住所が記録されていない(権利部の登記はない)○○県○○市○○１２３４－５

表

全部事項証明書部

調製 平成〇年○月〇〇日（土 地 の 表 示）

余⽩

地図番号
所

題

在

筆界特定

① 地 番

② 地 目

③ 地

積

原因及びその日付〔登記の日付〕

㎡

宅地

所有者

余⽩

余⽩

○○県○○市○○町一丁目

1234番5(土地）
１２３４４５６６７７
不動産番号】

300

0不詳〔平成２年１０月４日〕

国土太郎

図 2-7 住所の記載がない⼟地の登記記録の例
ケース２︓表題部に「A 外〇名」（記名共有地）、「共有惣代 A 他〇名」
（共有惣代地）などと記載されており、共有者をすべて把握できない（権利部の登記はない）○○県○○市○○１２３４－５

表在全部事項証明書部

調製 平成〇年○月〇〇日（土 地 の 表 示）

余⽩

地図番号
所

題

筆界特定

① 地 番

② 地 目

③ 地

積

宅地

所有者

余⽩

余⽩

○○県○○市○○町一丁目

1234番5(土地）
不動産番号】
１２３４４５６６７７㎡
300

原因及びその日付〔登記の日付〕
0

不詳〔令和２年１０月４日〕

国土太郎他３名

図 2-8 記名共有地の登記記録の例
ケース３︓表題部に「⼤字 A」「字 A」（字持地）と記載されていた（権利部の登記はない）
全部事項証明書

表

題

部

地図番号

○○○○○、○○○

所○○県○○市大字●●

在
① 地 番

原野

1234番5

余⽩

余⽩

余⽩

所

有

者

筆界特定

大

③ 地

積

町

●

余⽩

反

参
㎡

原 因 及 び そ の 日 付

(坪)

2000

余⽩

4321

①③1234番5に分筆【 登 記 の 日 付 】

昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記
平成２５年９月１日

余⽩

字

(土地）

不動産番号 １２３４４５６６７７

余⽩

② 地 目

1234番

調製 平成25年9月1日（土 地 の 表 示）●

＊ 下線のあるものは抹消事項であることを示す。

図 2-9 字持地の登記記録の例

37

（３）（⼟地の上に建物がある場合）建物の登記記録の内容を確認
する
建物の登記記録は、１個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。
更に、権利部は甲区と⼄区に区分され、甲区には所有権に関する登記事項が、⼄区には所有権以外の権利に関する登記事項がそれぞれ記録されています。
表 2-５ 建物の登記記録の記録事項
記載欄
表題部

権利部
（甲区）
権利部
（⼄区）

記録事項
建物の所在、家屋番号、種類、構造、床⾯積など
マンションなどの区分建物については、その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は、区分建物の甲区、⼄区の登記によって公⽰されます。
所有者に関する事項が記録されています。所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有権を取得したか分かります（所有権の移転の登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など）。
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています（抵当権設定の登記など）。

１）建物の登記事項証明書を取得する①なぜ、建物の登記事項証明書も確認するの︖
・⼟地と建物の登記記録は別々に作成されています。そのため、建物の登記名義⼈の確認を⾏い、⼟地の登記名義⼈等との関係性（同⼀⼈、⾎縁関係、賃借権等の権利関係の有無）も確認しておく必要があります。
・⼟地の所有者は、売買などの原因で変更になっていても、⼟地の登記記録に所有者に関する情報が正しく登記されていないために、所有者の所在が判明できなかった場合にも、建物の登記事項証明書から、⼟地の所有者の⼿掛かりを得ることができる可能性があります。
・取得⼜は使⽤する⼟地に存する建物は補償の対象となりますので、補償対象を調査する上でも建物の所有者や権利者を確認しておく必要があります。
②「交付請求書」（公⽤請求）の作成に必要な情報
・建物の登記事項証明書を取得する場合には、⼟地の登記事項証明書を取得する場
合と同じ⽅法により交付請求する必要があります。（「（２）登記記録を確認する」を参照してください。）
・登記事項証明書の交付を請求する場合には、⼀般的には⼿数料を納めることが必要となりますが、国や地⽅公共団体の職員が、職務上請求する場合にはその⼿数料納付が免除されています。（登記⼿数料令第 19 条）

38

③「建物の登記事項証明書」はどこで取得するの︖
・登記事項証明書の交付を請求する場合には、請求対象の建物を管轄する登記所（以下「管轄登記所」といいます。）⼜は最寄りの登記所に、必要な事項を記載した請求書を提出する必要があります。
・登記事項証明書のほか、電⼦化された建物図⾯及び各階平⾯図の内容を証明した書⾯の交付を請求する場合も、⼟地の登記事項証明書と同様です。
・郵送による交付請求や、職場のパソコンからインターネットを利⽤してオンライ
ンによる交付請求（以下「オンライン請求」という。）を⾏うことができます。
請求された証明書は、職場への郵送のほか、最寄りの登記所や法務局証明サービ
スセンターでも受け取ることができます。
④建物の登記事項証明書の「交付請求書」の作成について（公⽤請求）・建物の登記事項証明書の公⽤請求の⽅法については、⼟地の登記事項証明書と同様のため、（２）１）⑤を参照してください。
公用

表 題 部

調製 平成１５年２月２日

不動産番号０１０１１１１１１１１１１

余⽩

所在図番号
所

（主である建物の表示）

在余⽩○○市一丁目 １番地１

家屋番号○○市一丁目１番地１の１０３

① 種 類

② 構

造

③ 床

居宅

鉄骨鉄筋コンクリート造
３階建

余⽩

余⽩

1

面

積

㎡

原因及びその日付〔登記の日付〕

１階 ４８０ １７
２階 ４８０ １７ 平成１５年２月２日新築
３階 ４８０ １７
余⽩

権 利 部（ 甲 区 ）
順位番号

余⽩

登 記 の
所有権保存

余⽩

（所 有 権目 的に 関 す る 事 項）

受付年月日・受付番号
平成１５年２月２日
第１１１１１号

権 利 者 そ の他 の 事 項

所有者●●県○○市一丁目１番地
１－103 国土太郎

これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
（○○法務局○○出張所管轄）
令和２年１月１０日

法 務 一 郎

登記官○○法務局
＊下線のあるものは抹消事項であることを示す。

整理番号 Ａ○○○○○○ （１／１）

図 2-10 建物の登記事項証明書（全部事項証明書）の例

39

印
１／１

この建物が⽣じた
原因とその時期いついて表⽰されています。

誰が権利者であるか、個⼈であるときは、その⽒名と住所法⼈であるときは、名称と住所が表⽰されています。

【⾖知識】「区分建物」の建物の登記事項証明書で確認できること
・区分建物とは、⼀棟の建物でもその内部が構造上及び利⽤上独⽴した数個の部分に区分され、その区分された部分がそれぞれ
住居、店舗、事務所⼜は倉庫その他建物としての⽤途に供することができるもの（たとえば、ビルの建物）です。
・建物の区分所有等に関する法律（昭和三⼗七年法律第六⼗九号）第⼆条
第三項に規定する専有部分（区分所有法第四条第⼆項の規定により共⽤部分とされたものを含む。）があるときは、その各部分をそれぞれ⼀個の建物として取り扱うことになります。（不動産登記法第 2 条第⼆⼗⼆号）
・不動産⽤語として⽤いられる「区分所有建物」は、分譲マンションのよ
うに別々の所有者が独⽴して利⽤する専有部分と共同で利⽤する階段やエントランスなどの共⽤部分を合わせた⼀棟の建物全体のことを⾔います。
・賃貸マンションのように所有権が区分されていない建物は、該当しませんし、登記記録においても「建物」として記録されています。
・区分建物の建物登記記録の場合は、以下の点が情報として付加されています。
・表題部の記録事項に、マンションなどの区分建物については、その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は、区分建物の甲区、⼄区の登記によって公⽰されます。
（「敷地権」とは、区分建物についての実体法上の敷地利⽤権で登記された権利であって、その権利については建物⼜は附属建物と分離して処分することができません（不動産登記法第 44 条第１項第９号）。）
・建物登記記録には、建物１棟ごとに「家屋番号」が振られています
が、区分建物の場合には、専有部分ごとに家屋番号が振られています。

40

⼀つの専有部分に付されている
家屋番号

公用

⼀棟の建物に専有部
分ごとに付されているすべての家屋番号

全部事項証明書●●県○○市一丁目１－１－１０３

専有部分の家屋番号表

題

所

1-1-201～1-1-205

部 （一棟の建物の表示）

在○○市一丁目

建物の名称①

1-1-101～1-1-105

調製

１番地１

造

題

家屋番号
①

種

類

居宅

権

②

床

面

㎡

原因及びその日付〔登記の日付〕

４８０ １７
４８０ １７
４８０ １７

平成１５年２月２日

部 （専有部分の建物の表示）

不動産番号○○市一丁目１番地１の１０３

余⽩

造

部

②

床

１階部分

面

積

㎡

７１

いつ登
記され
たか

０１０１１１１１１１１１１

原因及びその日付〔登記の日付〕
０１

平成１５年２月２日新築（甲区）（所有権に関する事項）

順位番号
1

積
１階
２階
３階

構

余⽩

余⽩
②

鉄骨鉄筋コンクリート造
１階建

利

所在図番号

余⽩

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根３階建

表平成１５年２月２日

国土マンション
構（建物）

1-1-301～1-1-305

登記の目的
所有権保存

受付年月日・受付番号
平成１５年２月２日
第１１１１１号

権利者その他の事項

所有者
の住所
と⽒名

所有者
●●県○○市一丁目１番地
１－103 国土太郎

これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
（○○法務局○○出張所管轄）
令和２年１月１０日
○○法務局

法務

登記官

＊下線のあるものは抹消事項であることを示す。

図 2-11

整理番号

Ａ○○○○○○

一郎（１／１０）

印
４／４

建物（区分建物）の登記事項証明書（全部事項証明書）の例

41

２－２

登記名義⼈等の所在を書⾯で確認する（１）住⺠票の写しから確認する
１）住⺠票の写しを取得する

・住⺠票とは、住⺠基本台帳法に基づき住⺠に関する正確な記録のために整備されており、「住⺠の居住関係を公に証明するもの」です。住⺠票の写しには、⽒名、⽣年⽉⽇、性別、住所及び住⺠となった年⽉⽇などが記載されています。
①なぜ、住⺠票の写しを取得するの︖
・⼟地の登記記録には、⼟地所有者等が登記を申請した時の住所が記録されているため、転居しても、住所は変更されていない場合もあります。
・登記名義⼈等（⼟地所有者と思われる者）が⼟地の登記事項証明書に記載されている住所に居住しているか（死亡⼜は転出していないか）確認します。
・登記名義⼈等の居所が特定できれば、本⼈の⼟地かどうか確認し、⽤地交渉等を⾏います。
・住⺠基本台帳法では、本⼈等（代理⼈）以外でも、国⼜は地⽅公共団体の機関が法令で定めるところにより⾏う公共事業のために必要な場合に取得することができます。（住⺠基本台帳法第 12 条の 2 第１項、住⺠基本台帳法第 12 条の３第１項）
住⺠基本台帳法（国⼜は地⽅公共団体の機関の請求による住⺠票の写し等の交付）
第 12 条の 2 国⼜は地⽅公共団体の機関は、法令で定める事務の遂⾏のために必要である場合には、市町村⻑に対し、当該市町村が備える住⺠基
本台帳に記録されている者に係る住⺠票の写しで第七条第⼋号の⼆及び第⼗三号に掲げる事項の記載を省略したもの⼜は住⺠票記載事項証明書で同条第⼀号から第⼋号まで、第九号から第⼗⼆号まで及び第⼗四号に掲げる事項に関するものの交付を請求することができる。
（省略）（本⼈等以外の者の申出による住⺠票の写し等の交付）
第 12 条の 3 市町村⻑は、前⼆条の規定によるもののほか、当該市町村が備える住⺠基本台帳について、次に掲げる者から、住⺠票の写しで基礎証明事項（第七条第⼀号から第三号まで及び第六号から第⼋号までに掲げる事項をいう。以下この項及び第七項において同じ。）のみが表⽰されたもの⼜は住⺠票記載事項証明書で基礎証明事項に関するものが必要である旨の申出があり、かつ、当該申出を相当と認めるときは、当該申出をする者に当該住⺠票の写し⼜は住⺠票記載事項証明書を交付することができる。
⼀ ⾃⼰の権利を⾏使し、⼜は⾃⼰の義務を履⾏するために住⺠票の記載事項を確認する必要がある者
⼆ 国⼜は地⽅公共団体の機関に提出する必要がある者
三 前⼆号に掲げる者のほか、住⺠票の記載事項を利⽤する正当な理由
がある者

42

（除票の写し等の交付）
第 15 条の４ 市町村が保存する除票に記載されている者は、当該市町村の市町村⻑に対し、その者に係る除票の写し（第⼗五条の⼆第⼆項の規定により磁気ディスクをもつて除票を調製している市町村にあつては、当該除票に記録されている事項を記載した書類。次項及び第三項並びに第四⼗六条第⼆号において同じ。）⼜は除票に記載をした事項に関する証明書（次項及び第三項並びに同号において「除票記載事
項証明書」という。）の交付を請求することができる。
２ 国⼜は地⽅公共団体の機関は、法令で定める事務の遂⾏のために必要である場合には、市町村⻑に対し、当該市町村が保存する除票の写しで第七条第⼋号の⼆及び第⼗三号に掲げる事項の記載を省略したもの⼜は除票記載事項証明書で同条第⼀号から第⼋号まで、第九号から第⼗⼆号まで及び第⼗四号に掲げる事項その他政令で定める事項に関するものの交付を請求することができる。

②住⺠票の写しはどこで取得するの︖
・⼟地登記事項証明書に記載されている登記名義⼈等の住所地を管轄する市区町村
役場の住⺠基本台帳担当部局において交付請求を⾏います。
（住⺠基本台帳担当部局は、市区町村によって異なりますので、あらかじめ各市区
町村のホームページにてご確認ください。）
・住⺠票の写しは、総務省令で定める郵便や信書便で送付してもらうことができます。
・登記名義⼈等の転出や死亡などの理由により、消除された住⺠票を「住⺠票の除票」と⾔います。住⺠票の除票の写しにより登記名義⼈等の転出先が判明した場
合には、その転出先の住所地を管轄する市区町村に対して住⺠票の写しの交付請
求を⾏います。
※窓⼝では、⾝分証（職員証）を提⽰します。
※郵送で請求する場合は、⾝分証（職員証）の写し、返信⽤の封筒及び切⼿を同封し、送付先住所を明⽰してください。
住⺠基本台帳の⼀部の写しの閲覧並びに住⺠票の写し等及び除票の写し等の交付に関する省令（令和元年６⽉ 12 ⽇改正）
（住⺠票の写し等の送付を求める場合の⽅法）
第７条 法第⼗⼆条第七項、第⼗⼆条の⼆第五項及び第⼗⼆条の三第九項に規定する総務省令で定める⽅法は、次に掲げる⽅法とする。
⼀ 郵便⼆ ⺠間事業者による信書の送達に関する法律（平成⼗四年法律第九⼗九号）第⼆条第六項に規定する⼀般信書便事業者⼜は同条第九項に規定する特定信書便事業者による同条第⼆項に規定する信書便

43

③「交付請求書」（公⽤請求）の作成に必要な情報
・概ね、交付請求の際には、以下の情報を収集・整理した上で交付請求書を作成し、担当部局に郵送⼜は持参します。
・登記事項証明書に記載されている住所と現住所が転居等により異なるケースもあるため、前住所及び転出先の住所を記載してもらうよう依頼します。
・住⺠票の写しを請求した登記名義⼈等が死亡していることもあるため、交付される住⺠票の除票の写しには、本籍地並びに世帯主の⽒名及び続柄を記載してもらうよう依頼します。
〜記載事項〜□請求年⽉⽇□請求理由（当該事業名や当該事案に関する根拠条⽂を記載）□請求根拠法令（住⺠票の写し︓住⺠基本台帳法第 12 条の２第１項、住⺠票の除票の写し︓住⺠基本台帳法第 15 条の４第２項）□住⺠票の写しを請求したい⽅の⽒名・住所□住⺠票の写しに記載する内容（本籍、筆頭者、⼜は世帯主の⽒名、世帯主との続柄など）□必要な書類の種別□通数□請求者の所属・役職・⽒名・連絡先を記載・添付して郵送⼜は持参します。

44

図 2-12 「交付請求書」の記載項⽬の例

45２）住⺠票の写しの記載事項を確認する

・住⺠票の写しから登記名義⼈等が居住している住所を確認します。
・実際に居住しているかどうかは、訪問、書⾯等により確認を⾏うこととなります。
（詳細は、２－３を参照。）
・登記名義⼈等が死亡しているときは、除票と記載されています。その場合は、⼾
籍謄本等を本籍地の市区町村役場に請求し、法定相続⼈を探索する必要があります。（詳細は、２－４を参照。）

出典︓総務省資料
図 2-13 「住⺠票の写し」の⾒本

46コラム）申請した登記名義⼈等の住⺠票がなかったとき《昭和 27 年よりも前の登記の場合》
住⺠登録法（現・住⺠基本台帳法）は昭和 27 年に施⾏されましたが、それ以前の⼾籍上の本籍地が住所地とされることが多かったようです。そのため、まずは登記名義⼈等の住所地を本籍地とする⼾籍の附票の調査を⾏います。
（⼾籍の附票の調査については、（２）を参照してください。）
公用○○県○○市○○１２３４－５

表

題

部

在

筆界特定

Ｆ１６、１５－３

地図番号所

全部事項証明書
調製 平成17年1月11日（土 地 の 表 示）

② 地 目

1234番5

宅地

③ 地

権

利

順位番号

原 因 及 び そ の 日 付【登記の日付】

㎡

余⽩

部

（所有権に関する事項）
権 利 者 そ の 他 の 事 項

受付年月日・受付番号
昭和5年1月25日

所有権移転

原因 昭和5年1月10日売買
所有者 ○○県○○郡○○１２３４番５号

第252号
余⽩

余⽩
昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記
平成１７年１月１１日（甲 区）

登 記 の 目 的

1

積

500 1

余⽩

余⽩

余⽩
余⽩

○○県○○市○○町

① 地 番

(土地）
不動産番号 １２３４５４５６７８８９１

余⽩

交通

一郎

昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記
平成１７年１月１１日

受付年⽉⽇を確認
図 2-14 昭和 27 年よりも前の登記事項証明書の記載例《住⺠票が消除、⼜は改製されていた場合》・住⺠票の写しを請求したところ、「請求された住所に該当者はありません」と回答された場合、登記名義⼈等の住⺠票は消除⼜は改製されている可能性があります。
・住⺠が転出⼜は死亡することによって、住⺠票が消されることを「消除」すると⾔います。また、住⺠票が毀損・汚損、電⼦システムの更新、規格の変更、余⽩の不⾜等の理由で新しい住⺠票に移記することを「改製」すると⾔います。
・住⺠票が消除、⼜は改製された場合、⼀定の期間は、「住⺠票の除票」として保存されます。
・保存期間は、令和元年６⽉ 20 ⽇から施⾏された改正住⺠基本台帳法施⾏令（※）により、これまでの 5 年から 150 年に延⻑されました。そのため、平成 26 年６⽉ 20 ⽇より前に消除⼜は改製された住⺠票については、
住⺠票の除票も破棄されている可能性がありますので注意してください。
・これらの住⺠票が消除⼜は改製されていた場合の対応については、２－８を参照してください。

47

（※）住⺠基本台帳法施⾏令の改正（令和元年６⽉ 20 ⽇施⾏）
住⺠基本台帳法施⾏令（保存）第 34 条 市町村⻑は、除票⼜は⼾籍の附票の除票を、これらに係る住⺠票⼜は⼾籍の附票を消除し、⼜は改製した⽇から百五⼗年間保存す
るものとする。
２ 市町村⻑は、法第三⼗条の六第⼀項の規定により通知した本⼈確認
情報を、総務省令で定めるところにより磁気ディスクに記録し、これを次の各号に掲げる本⼈確認情報の区分に応じ、当該本⼈確認情報の通知の⽇から当該各号に定める⽇までの期間保存するものとする。
⼀ 住⺠票の記載⼜は記載の修正を⾏ったことにより通知した本⼈確
認情報 当該本⼈確認情報に係る者に係る新たな本⼈確認情報の通知をした⽇から起算して百五⼗年を経過する⽇
⼆ 住⺠票の消除を⾏ったことにより通知した本⼈確認情報 当該本
⼈確認情報の通知の⽇から起算して百五⼗年を経過する⽇※⼟地の権利者、物件の所有者、物件の権利者の探索⽅法は、⼟地の所有者の探索と同様です。

48

（２）⼾籍の附票から確認する
⼾籍の附票とは、本籍地の市区町村において⼾籍の原本と⼀緒に保管している書類で、その⼾籍に記録されている者の住所が記録されています。

１）⼾籍の附票の写しを取得する①なぜ、⼾籍の附票の写しが必要なの︖
・⼾籍の附票には、⼾籍が作成されて以降、現在に⾄るまでの住所が記録されていますので、移転した⼈の住所の履歴が確認できます。
・住⺠票の写しが取得できない場合、以下のような調査を⾏うために、⼾籍の附票の写しを取得していきます。
・⼾籍の附票の写しは、住⺠基本台帳法（※）において、国⼜は地⽅公共団体が法令で定めるところにより⾏う公共事業のために必要な場合に取得することができます。（住⺠基本台帳法第 20 条第 2 項、第 20 条第 3 項）
・ただし、⼾籍が除籍となった場合には、⼾籍の附票も除票となります。
表 2-６ 「⼾籍の附票の写し」が必要になるケース
住⺠票が取得できないケース
住⺠票の除票の保存期間が経過し、得られなかった場合必要となる調査
登記事項証明書に記載されていた住所が本籍地であった場合、⼾籍の附票の写しから過去の住所や現在の住所を確認することができます。

住⺠票の除票の写しから登記名義⼈等の転出が判明したが、転出先が判明しなかった場合
住⺠票の除票の写しから登記名義⼈等の死亡が判明した場
合住⺠票の除票の写しから本籍の情報が確認できれば、⼾籍の附票の写しから過去の住所や現在の住所を確認することができます。
住⺠票の写しに記載されている本籍の情報から、
⼾籍謄本等を取得し、登記名義⼈等の法定相続⼈を特定します。（詳しい⽅法は、２－４を参照してください。）その上で⼾籍の附票の写しから、法定相続⼈の住所を探索します。

49

住⺠基本台帳法（⼾籍の附票の写しの交付）
第 20 条 市町村が備える⼾籍の附票に記録されている者（当該⼾籍の附票から除かれた者（その者に係る全部の記載が市町村⻑の過誤によってされ、かつ、当該記載が消除された者を除く。）を含む。次項において同じ。）
⼜はその配偶者、直系尊属若しくは直系卑属は、当該市町村の市町村⻑に対し、これらの者に係る⼾籍の附票の写し（第⼗六条第⼆項の規定により
磁気ディスクをもつて⼾籍の附票を調製している市町村にあっては、当該⼾籍の附票に記録されている事項を記載した書類。次項及び第三項並びに第四⼗六条第⼆号において同じ。）の交付を請求することができる。
２ 国⼜は地⽅公共団体の機関は、法令で定める事務の遂⾏のために必要である場合には、市町村⻑に対し、当該市町村が備える⼾籍の附票に記録されている者に係る⼾籍の附票の写しの交付を請求することができる。
３ 市町村⻑は、前⼆項の規定によるもののほか、当該市町村が備える⼾籍
の附票について、次に掲げる者から、⼾籍の附票の写しが必要である旨の申出があり、かつ、当該申出を相当と認めるときは、当該申出をする者に当該⼾籍の附票の写しを交付することができる。
⼀ ⾃⼰の権利を⾏使し、⼜は⾃⼰の義務を履⾏するために⼾籍の附票の記載事項を確認する必要がある者
⼆ 国⼜は地⽅公共団体の機関に提出する必要がある者
三 前⼆号に掲げる者のほか、⼾籍の附票の記載事項を利⽤する正当な理由がある者（⼾籍の附票の除票の写しの交付）
第 21 条の３（省略）
２

国⼜は地⽅公共団体の機関は、法令で定める事務の遂⾏のために必要である場合には、市町村⻑に対し、当該市町村が保存する⼾籍の附票の除票の写しで第⼗七条第七号に掲げる事項の記載を省略したものの交付を請求することができる。

②⼾籍の附票の写しはどこで取得するの︖
・⼾籍の附票の写しは、⼾籍を保管している市区町村役場の⼾籍担当部局（本籍地の市区町村）において交付請求を⾏います。（⼾籍担当部局は、市区町村によって異なりますので、あらかじめ各市区町村のホームページにてご確認ください。）※窓⼝では、⾝分証（職員証）を提⽰します。
※郵送で請求する場合は、⾝分証（職員証）の写し、返信⽤の封筒及び切⼿を同封し、送付先住所を明⽰してください。

50

③「交付請求書」（公⽤請求）の作成に必要な情報
・概ね、交付請求の際には、以下の情報を収集・整理した上で交付請求書を作成し、担当部局に郵送⼜は持参します。
・⼾籍の附票の写しの交付請求に当たっては、同じ⼾籍に属する⼈全員が記載された⼾籍の附票の写し及び⼀部の⼈のみが記載された⼾籍の附票の写しのいずれも請求可能です。登記名義⼈が死亡している場合は、法定相続⼈を探索する必要があるため、同じ⼾籍に属する⼈全員が記載された⼾籍の附票の写しを請求してく
ださい。

51

〜記載事項〜□請求年⽉⽇□請求理由（当該事業名や当該事案に関する根拠条⽂を記載）□請求根拠法令（⼾籍の附票の写し︓住⺠基本台帳法第 20 条第２項、⼾籍の附票の除票の写し︓住⺠基本台帳法第 21 条の３第２項）□⼾籍の附票の写しを請求したい⽅の⽒名・住所□⼾籍の附票の写しに記載する内容（本籍、筆頭者の⽒名）□必要な書類の種別□同じ⼾籍に属する⼈全員か⼀部か□通数□請求者の所属・役職・⽒名・連絡先を記載・添付して郵送⼜は持参します。

図 2-15 「交付請求書」の記載項⽬の例

52２）⼾籍の附票の写しの記載事項を確認する

・⼾籍の附票の写しからは、⼟地所有者等と思われる者の住所を確認することがで
きます。

公用
（１の１）

編

製 日

本

籍

○○県○○市○○町一丁目１番

氏

名

申請

附票に記録されている者

全

部

証

平成１８年７月２６日

太郎

太郎

【名】
【住 所】○○県▲▲市○○町二丁目１番【住定日】平成１８年３月５日【住 所】○○県○○市○○町一丁目２番３－１０１号【住定日】平成２５年６月１５日

Ａハイツ【住 所】○○県○○市○○町一丁目１番【住定日】平成２８年２月２０日
附票に記録されている者

明

⼾籍が作成（改製）されて以降、現在に⾄るまでの住所が確
認できる

花子

【名】
【住 所】○○県▲▲市○○町二丁目１番【住定日】平成１８年３月５日【住 所】○○県○○市○○町一丁目２番３－１０１号【住定日】平成２５年６月１５日

Ａハイツ【住 所】○○県○○市○○町一丁目１番【住定日】平成２８年２月２０日
附票に記録されている者

和男【名】【住 所】○○県▲▲市○○町二丁目１番【住定日】平成１８年３月５日【住 所】○○県○○市○○町一丁目２番３－１０１号【住定日】平成２５年６月１５日

Ａハイツ【住 所】○○県○○市○○町一丁目１番【住定日】平成２８年２月２０日
以下余白

発行番号

09564392

この写しは、戸籍の附票の原本と相違ないことを証明する。
令和元年９月６日

○○市長

国土

太郎

印

図 2-16 ⼾籍の附票の写しの例※⼟地の権利者、物件の所有者、物件の権利者の探索⽅法は、⼟地の所有者の探索と同様です。

53

（３）登記名義⼈等が法⼈であったときの対応
１）商業・法⼈の登記事項証明書を取得する

・商業登記は、会社（株式会社、合名会社、合資会社、合同会社）等について、法⼈登記は、会社以外の様々な法⼈（⼀般社団法⼈・⼀般財団法⼈、NPO 法⼈、社会福祉法⼈等）について、その名称や所在地、役員の⽒名等を公⽰するための制度です。
・会社・法⼈は、設⽴の登記をして初めて法⼈格を得ることができますし、基本的な情報を登記することによって信⽤の維持を図ることができます。また、商業登記は、取引の安全と円滑に資することにもなります。
①商業・法⼈の種別
・商業・法⼈の登記事項証明書で確認できる組織には、下記のような種別がありま
す。

種別
会社

法⼈

表 2-７ 会社・法⼈の種別
概要
会社には、会社法に定める「株式会社、合名会社、合資会社、合同会
社等」があります。商業登記には、その組織の名称や所在地、役員の⽒名等が登記されています。
法⼈には、会社以外の様々な法⼈（⼀般社団法⼈、⼀般財団法⼈、
NPO 法⼈、社会福祉法⼈等）があり、会社と同じく、その組織の名称や所在地、役員の⽒名等が登記されています。

②なぜ、商業・法⼈の登記事項証明書を確認するの︖
・⼟地の所有者等と思われる者（登記名義⼈等）が法⼈であった場合は、商業・法
⼈登記によりその会社等の所在地や役員の⽒名等を確認する必要があります。
・商業・法⼈の登記事項証明書を確認した結果、当該法⼈が現存していない（解散
していた）場合には、法⼈の代表者や清算⼈の情報を得るため、「閉鎖された登記記録」に係る登記事項証明書（閉鎖登記簿謄本等）を確認します。（詳細は、３－７を参照。）
・（解散していた）法⼈の代表者や清算⼈から聞き取り等を⾏い、⼟地所有者等を探索していくこととなります。

54

表 2-８ 交付を受けることができる書類の⼀例
証明書名
現在事項
証明書

履歴事項
証明書

閉鎖登記
簿 謄 本
（抄本）
代表者事
項証明書

概略
・現に効⼒を有する登記事項
・会社設⽴の年⽉⽇
・取締役、監査等委員である取締役、会計参与、監査役、代表取締役、特別取締役、委員、執⾏役、代表執⾏役及び会計監査⼈の就
任の年⽉⽇
・会社の商号及び本店の登記の変更に係る事項で現に効⼒を有する
ものの直前のものを記載した書⾯に認証⽂を付したものです。
従前の登記の謄本に相当するものであり、現在事項証明の記載事項に加えて、当該証明書の交付の請求のあった⽇の３年前の⽇の属する年の１⽉１⽇から請求の⽇までの間に抹消された事項（職権による登記の更正により抹消する記号 を記録された登記事項を除く。）
等を記載した書⾯に認証⽂を付したものです。
閉鎖した登記記録に記録されている事項を記載した書⾯に認証⽂を付したものです。
資格証明書に代替し得る証明書であり、会社の代表者の代表権に関する事項で現に効⼒を有する事項を記載した書⾯に認証⽂を付したものです。

③「商業・法⼈の登記事項証明書」はどこで取得するの︖
・商業・法⼈の登記記録は、公開されています。登記事項証明書の交付を請求する
場合には、請求対象の会社等の本店⼜は⽀店の所在地を管轄する登記所（以下「管轄登記所」といいます。）⼜は最寄りの登記所に、必要な事項を記載した請求書を提出する必要があります。
・登記事項証明書については、商業・法⼈登記情報交換システムにより、最寄りの登記所からほかの登記所管轄の会社・法⼈のものを取得することができますが、
コンピュータで管理されていない登記簿の謄本・抄本については、会社等の本店
⼜は⽀店の所在地を管轄する登記所でのみ取得することができます※窓⼝では、⾝分証（職員証）を提⽰します。
※郵送で請求する場合は、返信⽤の封筒及び切⼿を同封してください。
④商業・法⼈の登記事項証明書の「交付請求書」の作成について（公⽤請求）・登記事項証明書の交付を請求する場合には、⼀般的には⼿数料を納めることが必要となりますが、国や地⽅公共団体の職員が、職務上請求する場合にはその⼿数料納付が免除されています。（登記⼿数料令第 19 条）
・公⽤請求により、登記事項証明書の「交付請求書」を作成するためには、以下の情報が必要となります。
・コンピュータ化されていない登記情報は、管轄登記所に交付請求（郵送でも可）、を⾏ってください。

55

〜記載事項〜□探索したい会社の商号、法⼈の名称□会社、法⼈の本店・事務所の住所□会社等番号（判明している場合）□請求理由（当該事業名や当該事案における請求理由を記載）□請求根拠法令（収⼊印紙欄に、根拠法令「登記⼿数料令第 19 条により免除」等と記載）□申請⼈の所属・役職・⽒名・連絡先を記載・添付して郵送⼜は持参します。
支
登記所の表示○○法務局

局○○ 出張所■ 謄

本□ 代表事項証明

□ 抄

本

□ 閲

令和２年１月３０日申請

申覧

会 商号（名称）社○○電気株式会社
等の 本店（事務所）
表
示

請

書

コード番号 ※
索引番号○○県○○市○○町一丁目１番１号
請求の通 数■ 全部謄本請□ 代表者（）の住所氏名

□ 役員欄
求

□

事項（

年

月

日登記）

□ 代表事項証明事

１□ 閉鎖謄本（年□ 閉鎖役員欄（
項

月
年

日閉鎖）
月

日閉鎖）

□

請
求
○○市施行市道○○号新設工事に伴う権利及び関係人調査の為
理由手
数 登記手数料令第19条により免除
料
申 （官公署名）○○県○○市○○町1-1-1
請（職氏名）○○市長

国土

太郎

付

第

号

印

人
※

※
受
※

枚

数

※

（担当者）

XX部課

通

数

用地課

※

交通一郎

交
筆個数

付
※

確認印

電話

図 2-17 「交付請求書」の記載項⽬の例

56（00-000-000）

２）商業・法⼈の登記事項証明書を確認する

・交付された商業・法⼈の登記事項証明書から、法⼈の本店・主たる事務所の所在
場所、解散の有無、合併以外の事由により解散している場合には、清算⼈・破産管財⼈の⽒名・名称、住所を取得します。

図 2-18

商業・法⼈の登記事項証明書（履歴事項全部証明書）の例

57

コラム）どうやら⻑い間取締役等が変更されていないようだ
最後の登記から 12 年を経過している株式会社（会社法第 472 条の休眠会社。特例有限会社は含まれません。）を「休眠会社」、最後の登記から５年を経過している⼀般社団法⼈⼜は⼀般財団法⼈（⼀般社団法⼈及び⼀般財団
法⼈に関する法律第 149 条の休眠⼀般社団法⼈⼜は第 203 条の休眠⼀般財団
法⼈。公益社団法⼈⼜は公益財団法⼈を含みます。）を併せて「休眠⼀般法
⼈」といいます。
全国の法務局では、平成 26 年度以降、毎年、休眠会社・休眠⼀般法⼈の整理作業を⾏っています。休眠会社⼜は休眠⼀般法⼈について、法務⼤⾂による公告及び登記所からの通知がされ、この公告から２か⽉以内に役員変更等の登記⼜は事業を廃⽌していない旨の届出をしない場合には、みなし解散の登記がされます。

○○県○○市○町○○○○番地
株式会社〇〇
役員に関する事項

取締役

○○

取締役

○○

取締役

○○

○○

○○

○○

○○県○○市○町○○○○番地
代表取締役
○○ ○○
監査役

取締役会設置会社に関する事項○○○○

取締役会設置会社

平成１９年

６月３１日重任

平成１９年

７月１２日登記平成１９年

６月３１日重任

平成１９年

７月１２日登記平成１９年

６月３１日重任

平成１９年

７月１２日登記平成１９年

６月３１日重任

平成１９年

７月１２日登記平成１８年

６月３１日重任

平成１８年

７月１２日登記平成１７年法律第８７号第１３６条の規定により平成２０
年 ４月 １日登記監査役設置会社に関する事項

監査役設置会社

解 散

令和元年１２月１４日会社法第４７２条第１項の規定により解散

登記記録に関する事項

平成元年法務省令第１５号附則第３項の規定により平成１７年法律第８７号第１３６条の規定により平成２０
年 ４月 １日登記令和平成元年１２月１４日登記

９年

８月２１日登記

これは登記簿に記録されている閉鎖されていない事項の全部であることを証明した書面である。
（〇〇地方法務局管轄）
令和 ２年

３月１５日

○○地方法務局〇〇出張所
登記官

整理番号

○○○○○○○○○○＊ 下線のあるものは抹消事項であることを示す。

58

○

印

２/２

２－３

書⾯上で判明した⼟地所有者等の居住を確認する

⼟地所有者と思われる者の⽒名及び住所が、⼟地の登記事項証明書、住⺠票の写しや⼾籍の附票の写しによって得られた情報に基づき、⼟地の所有者と思われる者に対し、書⾯の送付や訪問により、所有者であることを特定するため居住確認を⾏います。取得する⼟地の所有者であることが確認できれば、⽤地交渉等に移⾏することになります。
①居住確認の⽅法
・⼟地の登記事項証明書等を調査することにより判明した、⼟地の所有者と思われる者への確認は、「書⾯の送付」と「訪問」のいずれかを実施すればよいこととしています。（所有者不明⼟地法施⾏規則第 3 条）
・書⾯を送付することで、⼟地の所有者と思われる者からの反応が得られる可能性
が⾼いと考えられますが、訪問によって確認する⽅が合理的かつ有効と起業者において判断した場合は、訪問による確認を⾏ってください。
（電話帳から電話番号が確認できれば、訪問⽇時や場所のアポイントを取り、訪問することも考えられます。）
・書⾯を送付し、⼟地所有者と思われる者に到達したが回答を得られなかった場合、その⼟地を所有者不明として扱うことができないため、訪問する必要があります。

⼟地登記簿から⼟地所有者と思われる者が判明

住⺠票・⼾籍の附票から判明した所在地へ、書⾯の送付
宛先不明として返送された場合

書⾯は到達したが回答が得られない場合⼟地所有者等関連情報（固定資産税課税台帳
等）を調査
２－５へ

訪問

図 2-19 書⾯での居住確認調査の進め⽅
所有者不明⼟地法施⾏規則（⼟地の所有者を特定するための措置）
第 3 条 令第⼀条第五号の国⼟交通省令で定める措置は、次に掲げるもののいずれかとする。
⼀ 当該⼟地の所有者と思料される者（未成年者である場合にあっては、その法定代理⼈を含む。次号において同じ。）に対する書⾯の送付
⼆ 当該⼟地の所有者と思料される者への訪問

59

②書⾯を送付等（郵送）する際に留意すること・⼟地の所有者であることを確認する旨の書⾯が、所有者と思われる者に到達したかを確認するため、書留郵便で送付するなども考えられます。
・郵便物が宛先不明で返送されてきた場合、「対象者が不在者であることを証明する書類」として、その郵便物を保管しておきましょう。
・⼟地の所有権以外の権利（借地権者や耕作権者）が存しないかを必ず確認しておきます。
・送付する書⾯の⽂⾯は、地域福利増進事業ガイドライン（参考資料編）資料２を参考に、地⽅公共団体の個別事業の実情に応じてアレンジして活⽤することができます。
（例

伺っておけばのちのち便利な情報）□相⼿が望む連絡⽅法（電話、メール、郵送、訪問）□電話連絡する必要が⽣じた場合の希望時間帯□ほかに⼟地に対して権利を有する者がいないか□ほかに権利を有する者が存在する場合、その者の住所、⽒名、連絡先等

60

（※）送付する書⾯の例

図 2-20 郵便物の⽂⾯の例

61

引⽤︓地域福利増進事業ガイドライン〜参考資料編〜
図 2-21 送付する回答書の例

62

③訪問する際に留意すること・現地では以下について調査を⾏います。
□⼟地の所有者本⼈であるか（⽒名、⽣年⽉⽇等）□現在の住所での居住に間違いないか□連絡が取れる電話番号等□電話連絡する必要が⽣じた場合の希望時間帯□ほかに⼟地に対して権利を有する者がいないか□ほかに権利を有する者が存在する場合、その者の住所、⽒名、連絡先等
・⼟地の所有者と思われる者が不在であった場合は、所有者であるか否かを確認するために訪問した旨及び連絡先等を記載した書⾯「訪問連絡票（※P64 参照）」
を郵便受けへ残し、所有者と思われる者からの連絡を得るようにしましょう。
・訪問した⽇時が判明できるよう写真を撮影する等して訪問の事実を記録しておきます。
コラム）ただひたすら待ち続ければよいというわけでもない
現地調査は、１回の訪問で⼟地所有者等と思われる者と会うことができるとは限りません。居住していても外出などで不在である場合も考えられます。
居住者が不在であった場合には、ただひたすら待ち続けることは必ずしも得策ではありません。
例えば、同⼀の曜⽇・時間帯に訪問するのではなく、様々な時間帯に訪問してみましょう。また、⻑期的に不在にしている場合もありますので、訪問には⼀定の間隔を空けてみてもよいでしょう。

※⼟地の権利者、物件の所有者、物件の権利者の探索⽅法も、⼟地の所有者の探索と同様です。

63

（※）訪問連絡票
・訪問連絡票には、連絡を取りたい旨を記載します。
・ただし、必ずしも⾯談したい⼟地の所有者と思われる者が開封するとは限らない
ため、あまり具体的な内容は記載しないようにしましょう。
・⽂⾯等、決まりはありませんが、丁寧な⽂⾯になるように⼼がけましょう。

図 2-22 訪問連絡票の作成例

64

２－４

（登記名義⼈等が死亡している場合）法定相続⼈を調べる

⼟地の所有者が死亡すると、その死亡した⼈の⼟地の所有権を配偶者や⼦どもなどの親族が引き継ぐことになります。このことを相続と⾔います。ここでは⺠法で定められた相続⼈のことを「法定相続⼈」と⾔います。
登記名義⼈等が死亡していることが、住⺠票の写しや⼾籍の附票の写しなどの書⾯の調査から判明したときは、法定相続⼈が誰なのか、誰がその⼟地を相続しているのか探索する必要があります。

（１）⼾籍謄本等を確認する
法定相続⼈を特定するため、まずは、死亡した登記名義⼈等の⼾籍謄本等を確認します。
①⼾籍とは・⼾籍は、⼈の出⽣から死亡に⾄るまでの親族関係を登録公証するもので、⽇本国⺠について編製され、⽇本国籍をも公証する唯⼀の制度です。⼾籍事務は、市区町村において処理されますが、⼾籍事務が、全国統⼀的に適正かつ円滑に処理されるよう国（法務局⻑・地⽅法務局⻑）が助⾔・勧告・指⽰等を⾏っています。
②なぜ、⼾籍謄本等が必要なの︖
・住⺠票の写し等の探索（２－２）によって、登記名義⼈等が死亡していることが判明した場合には、現在の⼟地所有者等を特定するために法定相続⼈の探索を⾏う必要があります。
・法定相続⼈は誰なのかを特定するため、登記名義⼈等の出⽣から死亡までのすべての⼾籍謄本等を取り寄せて探索することとなります。
・探索には、⼾籍謄本、除籍謄本、改製原⼾籍により調査を⾏うことが考えられます。（家族関係を把握することが⽬的のため、「抄本」ではなく、「謄本」を取得します。）③⼾籍謄本等とは・⼾籍謄本等とは、ここでは、「⼾籍謄本」「除籍謄本」「改製原⼾籍」のことを指します。
・⼾籍簿は、届出（出⽣届、婚姻届、離婚届、死亡届など）等に基づき、⽇本⼈の国籍に関する事項と⼈の出⽣、婚姻、離婚そのほかの重要な事項を記載し、これを公証する公⽂書です。
・⼾籍全部事項証明書は、⼾籍をコンピュータ化した⾃治体が発⾏する証明書で、従前の紙⼾籍で発⾏していた⼾籍謄本と同じものです。⼾籍謄本は⼾籍全部事項
証明書に、⼾籍抄本は⼾籍個⼈事項証明書に名称が変わりました。なお、⼾籍全
部事項証明書(⼾籍謄本)は、⼾籍に記載されている⽅全員分の証明であり、⼾籍
個⼈事項証明書(⼾籍抄本)とは、⼾籍に記載されている⽅の内⼀部の⽅を証明するものです。

65

・除籍簿とは、⼾籍に記録されている⼈が婚姻や死亡などにより全員除籍された場
合や、転籍などで別の市区町村に新しい⼾籍が編製された時などで、⼾籍全部が消除された場合をいいます。除籍謄本とは、除籍簿の全員について証明したものです。
・改製原⼾籍とは、法令等の改正により⼾籍の様式や編製基準が変更されたことに伴う⼾籍の書換えによってできた、書換え前の元の⼾籍のことをいいます。「⽤地業務では、改製によって使われなくなった古い様式の⼾籍を「改製原⼾籍（かいせいげんこせき⼜は、かいせいはらこせき）」と⾔っています。
・除籍簿には保存期間が決められており、平成 22 年６⽉１⽇以降に保存された除籍簿の保存期間は 150 年間ですが、それ以前のものは 80 年間であったため、昭
和 5 年 5 ⽉ 31 ⽇以前に除籍された⼾籍は、原則確認することができません。（市区町村によって対応が異なりますので、⼾籍を管理している市区町村に確認してください。）
・⼾籍謄本等は、⼾籍法において、国及び地⽅公共団体が⾏う公共事業のために取得することができます。
⼾籍法
第 10 条の 2 前条第⼀項に規定する者以外の者は、次の各号に掲げる場合に限り、⼾籍謄本等の交付の請求をすることができる。この場合において、当該請求をする者は、それぞれ当該各号に定める事項を明らかにしてこれをしなければならない。
（省略）
２

前項の規定にかかわらず、国⼜は地⽅公共団体の機関は、法令の定める事務を遂⾏するために必要がある場合には、⼾籍謄本等の交付の請求をすることができる。この場合において、当該請求の任に当たる権限を有する職員は、その官職、当該事務の種類及び根拠となる法令の条項並びに⼾籍の記載事項の利⽤の⽬的を明らかにしてこれをしなければならない。

④⼾籍謄本等は、どこで取得するの︖
・⼾籍謄本等は、本籍のある市区町村に請求する必要があります。詳しくは、請求される市区町村にお尋ねください。
※窓⼝では、⾝分証（職員証）を提⽰します。
※郵送で請求する場合は、⾝分証（職員証）の写し、返信⽤の封筒及び切⼿を同封してください。
⑤「交付請求書」（公⽤請求）の作成に必要な情報
・概ね、交付請求には、以下の情報を収集・整理した上で交付請求書を作成し、担当部局に郵送⼜は持参します。（交付請求書の書式は、市区町村によって異なりますので、各市区町村のホームページからダウンロードするか、問い合わせてく
ださい。）

66

〜記載事項〜□請求年⽉⽇□請求理由（当該事業名や当該事案に関する根拠条⽂を記載）□請求根拠法令（⼾籍法第 10 条の２第２項）□⼾籍謄本等を請求したい⽅の⽒名・住所□⼾籍謄本等に記載する内容（本籍、筆頭者の⽒名）□必要な書類の種別□同じ⼾籍に属する⼈全員か⼀部か□通数□請求者の所属・役職・⽒名・連絡先を記載・添付して郵送⼜は持参します。

図 2-23 「交付請求書」の記載項⽬の例

67

（２）⼾籍謄本等の記載事項を確認する①⼾籍謄本等から確認できる事項
a.⼾籍謄本（全部事項証明書）
（1の1）
本

籍

○○県○○市○○町二丁目3番地

氏

名

交通 太郎

付
録
第
二
十
四
号

【編製日】平成４年１０月１日【転籍日】平成５年６月３日【従前の記録】【本籍】○○県○○市○○町一丁目１番地

戸籍に記録されている者【名】太郎【生年月日】昭和４０年６月２５日【父】交通正夫【母】交通和子【続柄】長男【配偶者区分】夫身分事項
生【出生日】昭和４０年６月２５日【出生地】○○県○○市【届出日】昭和４０年６月３０日【届出人】父婚

姻【婚姻日】平成４年１０月１日【配偶者氏名】土地花子【従前戸籍】○○県○○市○○町一丁目１番地 土地進太郎

（

出

第
七
十
三
条
第
六
項
関
係

戸籍に記録されている者【名】花子【生年月日】昭和４１年８月１日【父】土地進太郎【母】土地正子【続柄】長女【配偶者区分】妻

）（

身分事項
出

生

【出生日】昭和４１年８月１日

発行番号075675

これは、戸籍に記録されている事項の全部を証明した書面である。

令和２年１月１０日

国土 太郎

68

印

）

○○市長

平
成
十
六
法
省
令
七
六
改
正

付
録
二
四
号

）

第
七
十
三
条
第
一
項
の
書
面
の
記
載
の
ひ
な
形

戸
籍
法
施
行
規
則

（

戸籍事項
戸籍編製
転
籍

全部事項証明b.除籍謄本

公用
1

申
請
花 太
子 郎
女長

昭
和
四
拾
六
年
弐
月
九
日

手
続

花
子

進
正 太
子 郎
女長

生出
昭
和
四
拾
年
五
月
弐
拾
壱
日

夫

太
郎

名

申
請

申
請

太
郎

千 次
里 雄
男

二

82730667

公用

、

印

長

相
違
な
い
こ
と
を
認
証
す
る

昭
和
参
拾
壱
年
七
月
拾
五
日
登
記
和
男
と
婚
姻
届
出
■
■
市
○
○
五
十
四
番
地

同
月
拾
七
日
受
附
入
籍
印

一
番
地
登
記
太
郎
戸
籍
よ
り
入
籍

昭
和
拾
年
拾
月
拾
四
日
■
■
市
○
○
五
十
四
番
地
で
出
生
父
用
地
進
太
郎
届
出

印

昭
和
参
拾
壱
年
七
月
拾
五
日
用
地
初
美
と
婚
姻
届
出
○
○
市
○
○
町
一
丁
目

同
月
拾
五
日
受
附
入
籍
印

昭
和
拾
年
参
月
拾
七
日
○
○
郡
○
○
町
二
十
九
番
地
で
出
生
父
登
記
太
郎
届
出

つ
き
本
戸
籍
編
製
印

婚
姻
の
届
出
に
よ
り
昭
和
参
拾
壱
年
七
月
拾
五
日
夫
婦
に

籍 本

○
○
県
○
○
市
○
○
町
一
丁
目
一
番
地

改製原戸籍

用
地
進
太
郎
戸
籍
よ
り
入
籍

こ
の
謄
令 本
和 は
元
年 原
八 戸
月 籍
○ 三 の
○ 十 原
市 一 本
日 と

太
郎

氏

母 父

c.改製原⼾籍

国
土

本

○
○
市
○
○
町
一
丁
目
千
弐
百
参
拾
四
番
地

市長
国土

さ
く
ら

母 父

平 平
成 成
拾 九
参 年
年 拾
参 月
月 拾
弐 日
拾 編
八 製
日
消
除

015
籍

市長
国土

妻

母 父 生出

054

市長
国土

平
成
拾
年
五
月
拾
四
日

市長
国土

市長
国土

発行番号

市長
国土

生出

印

市長
国土

太
郎

市長
国土

市長
国土

。

市長
国土

令除
和籍
弐の
年原
参本
月と
壱相
○ 日違
な
○
い
市
こ
長
と
を
国 認
土 証
す
る

戸 人
百
届
籍 妻 平 参 平 出 昭
編 正 成 拾 成 入 和
製 子 拾 四 九 籍 四に の 参 番 年
拾つ 養 年 地 拾年
き 子 参 申 月
五
除 と 月 請 拾月
籍 な 弐 次 日弐る 拾 雄 手拾縁 八 戸 続壱組 日 籍 花日
届 ○ か 子●出 ○ ら と●○ 市 入 婚市
○ ○ 籍 姻
●
市 ○
届
●
■ 町
出
町
■ 八
○
で
町 拾
○
出
一 七
市
生
丁 番
○
同
目 地
○
年
弐 手
町
五
拾 続
一
月
参 進
丁
参
番 太
目
拾
に 郎
千
日
新 同
弐
父

同
手
平 続 平 年 昭成 進 成 参 和
拾 太 九 月 四
参 郎 年 弐 拾
年 戸 拾 日 六
参 籍 月 同 年
月 か 拾 市 弐
弐 ら 日 長 月
拾 入 申 か 九
八 籍 請 ら 日
日
太 送 □
夫
郎 付 □
と
と 入 県
と
婚 籍 △
△
も
姻
市
に
届
で
除
出
出
籍
○
生
○
同
市
月
○
弐
○
拾
町
壱
八
日
拾
父
七
届
番
出
地

籍

、

届
○
○ 平 出 平市 成 入 成■ 拾 籍 拾
■ 参
年
町 年
五
一 参
月
丁 月
拾
目 弐
四
弐 拾
日
拾 八
○
参 日
○
番 父
市
手 母
○
続 の
○
太 氏
町
郎 を
一
戸 称
丁
籍 す
目
に る
で
入 入
出
籍 籍
生
に 親
同
つ 権
月
き 者
弐
除 父
拾
籍 母
壱
届
日
出
父

除

こ
の
謄
本
は

。

平
に成
よ六
る年
改法
正務
に省
つ令
き第
平五
成一
拾号
年附
参則
月第
参二
拾条
日第
消一
除項
印

生 出

印

昭
和
拾
年
拾
月
拾
四
日

妻

初
美

母 父

用
地
進
正 太
子 郎
女 二

69

生 出
昭
和
拾
年
参
月
拾
七
日

夫

母 父

登
記
和
男

登
記
花 太
子 郎
男 長

和
男

②法定相続⼈の特定⽅法
・死亡した登記名義⼈等の法定相続⼈を特定するために、登記名義⼈等の⼾籍謄本等を収集します。具体的には、⼾籍の表⽰のある住⺠票の除票の写し等に記載された本籍地から、⼾籍謄本等（当該⼾籍がすでに除籍されている場合には除籍謄本）を取り寄せるとともに、除籍謄本、改正原⼾籍などを含め、出⽣から死亡までのすべての⼾籍謄本等を収集します。
・法定相続⼈の調査では、まず収集した⼾籍謄本等から法定相続⼈となり得る者を抜き出します。
・必要に応じて法定相続⼈となり得る者の⼾籍謄本等、⼾籍の附票の写しや住⺠票の写しにより⽣存しているかどうか、⽣存している場合は、居所を確認します。
・その⼈が⽣存していた場合には被相続⼈の法定相続⼈と特定されます。
・すべての法定相続⼈となり得る者に関して調査を⾏い、法定相続⼈を特定します。

１．被相続⼈（登記名義⼈等）の出⽣から死亡までの⼾籍謄本等（⼾籍謄本・除籍謄本・改製原⼾籍）を取得
２．法定相続⼈となり得る者を抜き出す
３．法定相続⼈となり得る者の状況確認※適宜、必要な⼾籍謄本、⼾籍の附票の写し等の追加取得、居住確認など
法定相続⼈を特定
図 2-24 法定相続⼈の特定フロー③相続⼈の調査範囲
・法定相続⼈の調査範囲は、被相続⼈の死亡の⽇（相続発⽣の⽇）を基準とし、⺠法等の法令の規定に従って、決定されます。
・明治 31 年以降の法定相続⼈の範囲（順位と持分の計算⽅法）は以下の表のとおりです。
・⽇本国憲法の施⾏に伴う⺠法の応急措置に関する法律の施⾏前に開始した相続に関しては、原則として、旧⺠法の規定が適⽤されます。ただし、応急措置法施⾏前（昭和 22 年５⽉２⽇以前）に家督相続が開始し、家督相続⼈を新⺠法施⾏後に選定しなければならない場合には、その相続に関しては、新法の規定を適⽤するとされています。（⺠法附則（昭和 22 年 12 ⽉ 22 ⽇法律第 222 号）第 25 条
第 2 項）

70

表 2-９
適⽤期間
明治 31 年７⽉ 16 ⽇〜明治 31 年以降の法定相続⼈の範囲とその適⽤期間法定相続⼈の範囲【旧⺠法】※⼾主が死亡、隠居等した場合の家督相続
第１順位
第２順位

昭和 22 年
5 ⽉２⽇

第３順位

第４順位

第５順位

【旧⺠法】※⼾主以外の家族が死亡した場合の遺産相続
第１順位
第２順位
第３順位
第４順位

昭和 22 年
5⽉3⽇〜

【⽇本国憲法の施⾏に伴う⺠法の応急的措置に関する法律】
第１順位
第２順位
第３順位

昭和 22 年
12 ⽉ 31
⽇

71

適⽤期間
昭和 23 年１⽉１⽇〜

【改正前の現⾏⺠法】
第１順位

法定相続⼈の範囲
第２順位

第３順位

【改正前の現⾏⺠法】
第１順位

第２順位

第３順位

【現⾏⺠法】
第１順位

第２順位

第３順位

昭和 37 年
６⽉ 30 ⽇昭和 37 年
７⽉１⽇〜

昭和 55 年
12 ⽉ 31⽇
昭和 56 年
１⽉１⽇
〜

現在

72

表 2-１０「直系尊属」・「直系卑属」とは

直系尊属
とは

「直系」とは、ある者からみて、祖⽗⺟・⽗⺟や⼦・孫のように、世代を直上⼜は直下した形でつながる関係をいいます。
「尊属」とは、ある者から⾒て、⽗⺟・祖⽗⺟・おじ・おばのよ
うに、⾃分よりも前の世代にある⾎族をいいます。つまり直系尊属とは、⽗⺟、祖⽗⺟、曽祖⽗⺟、⾼祖⽗⺟のことです。

直系卑属
とは

「卑属」とは、ある者からみて、⼦・孫・おい・めいのように、⾃分より後の世代にある⾎族をいいます。つまり、直系卑属とは、⼦、孫、ひ孫のことです。

73

【⾖知識】⼆代・三代と、相続登記がなされていない⼟地の相続
・相続の登記を⾏わない間に相続⼈が死亡して、更に相続が発⽣した場合のことを「数次相続」と⾔います。
・数次相続の場合には、以下の点に注意して持ち分を計算してください。
◆通常、⼀代から⼆代への相続から順次⼿続を実施していく必要があります。
◆ただし、⼀代⽬の相続⼈が⼀⼈であった場合は、直接⼆代⽬の法定相続⼈へ所有権を移転することができます。
④調査範囲を決める上で知っておくべき相続制度・調査範囲を決める上で知っておくべき相続制度について紹介します。
表 2-１１ 知っておくべき相続制度の⼀覧
相続制度
家督相続

代襲相続

概要
・明治 31 年７⽉ 16 ⽇〜昭和 22 年 5 ⽉ 2 ⽇まで施⾏されていた
旧⺠法下における相続に適⽤されていた制度です。
・新⼾主は家督相続によって⼾主の地位と家の財産の両⽅を同時に継承しました。
・原則として⻑男⼦が家督相続⼈として新⼾主となります。
・⼾主の死亡のほか、隠居、⼥⼾主の⼊夫婚姻等の場合に相続がされます。また、⼾主が隠居後に取得した財産は遺産相続の対象になります。
・相続⼈となるべき⼦⼜は兄弟姉妹が⼀定の事由により相続権を失った場合には、その者の⼦が、その者の受けるはずだった相続分を、被相続⼈から直接相続できる。
・代襲される者は、被相続⼈の⼦（直系卑属）⼜は兄弟姉妹に限られる。
・被代襲者が、相続開始以前に死亡した場合、相続⽋格や廃除により相続権を失った場合に代襲相続が⽣じます。
・被代襲者が、被相続⼈の⼦である場合に、被代襲者の⼦（被相続⼈の孫）も代襲相続権を失ったときは、被代襲者の⼦に直系卑属がいれば、直系卑属が代襲相続権をもち、これを再代襲といいます。被代襲者が被相続⼈の兄弟姉妹の場合には再代襲はありません。
（昭和 55 年改正の代襲相続制度の⾒直しにより、従前は、兄弟姉
妹が相続⼈となる場合の代襲相続⼈の範囲について、特に制限がなかったところ、兄弟姉妹の⼦（被相続⼈から⾒て甥・姪）までに制限された。）（ただし、昭和 23 年１⽉１⽇〜昭和 55 年 12 ⽉ 31 ⽇の間に発⽣した相続に関しては、その甥・姪の直系卑属に再代襲されま
す。）

74

概要
・共同相続⼈は遺産分割の⼿続きについて、協議分割を⾏い、協議がまとまらない場合には、家庭裁判所で審判によって分割されます。
・相続⼈の全員が、遺⾔処分とは異なる内容の遺産分割協議に合意した場合には、その範囲で遺⾔処分が破棄されたと解され、遺産分割協議が優越することになります。また、遺⾔の⼀部変
更も協議が成⽴すれば可能となります。
相続制度
遺産分割
協議

年

遺

産 分 割 協 議 書所妻□ □ □ □

△ △ △ △

月日

○ ○ ○ ○の相続財産について左記のとおり

宅○ ○ ○ ○ 死亡

△ △ △ △

日

二 男
月

長 男

被相続人 ○ ○ ○ ○住一、相続人の氏名および続柄

平成

一、相続の開始の日

所
年

一、遺産分割協議後の場所およびその年月日
場日 時

被相続人 ○○○○

一、協議事項
遺産分割の協議左の不動産は ○○○○ の所有とする。
左の不動産は ○○○○ の所有とする。

月

日
住 所
氏

名 ○
印

名 ○
印

75

一、相続財産㈠㈡

右の通り協議決定したので、これを証するため、この協議書
年

氏

名 ○
印

何通 を作成して、各自壱通を保有するものとする。
平成

住 所

住 所
氏

図 2-25 遺産分割協議書の例

相続制度
相続放棄

概要
・相続開始により⼀応⽣じた相続の効果を、全⾯的・確定的に消滅させる⾏為。放棄をすれば、相続⼈は、⼀度も相続財産を取得しなかったことになる。
・放棄は、熟慮期間内（相続開始時を知った時から 3 か⽉以内）に家庭裁判所に申述して⾏う。
・昭和 37 年６⽉ 30 ⽇以前の相続の場合
数⼈の相続⼈がある場合において、その⼀⼈が放棄したときは、その相続分は、ほかの相続⼈の相続分に応じてこれに帰属する。
・昭和 37 年７⽉１⽇以降の相続の場合相続放棄をしたものは、その相続に関してはじめから相続⼈でなかったものとみなされる。放棄は代襲原因ではないので、放棄者の⼦は、放棄者を代襲して被相続⼈を相続することはで
きない。

遺⾔

遺贈

※相続放棄申述受理証明書や相続放棄申述受理通知書（詳細は、P122 を参照。）により、相続放棄であることを確認します。
・⼈がした意思表⽰の効⼒をその⼈の死後に⽣じさせる法律⾏為を遺⾔といいます。
以下の 3 種類の普通⽅式の作成⽅法があります。
◆公正証書遺⾔︓証⼈ 2 ⼈以上の⽴会いのもとで遺⾔者が遺⾔の趣旨を⼝頭で直接伝え、公証⼈は⼝述を筆記し、筆記したものを公証⼈が遺⾔者及び証⼈に読み聞かせ、⼜は閲覧させる。遺⾔者及び証⼈は、その筆記が正確なことを承認した
後、署名・押印し、最後に公証⼈が⽅式に従って作成したものであることを付記して、署名・押印することで作成されます。
◆⾃筆証書遺⾔︓遺⾔者が遺⾔書の全⽂・⽇付・⽒名を⾃署し、これに押印すれば成⽴します。
◆秘密証書遺⾔︓遺⾔者は遺⾔書に署名・押印し、その遺⾔書を封じ、遺⾔書に⽤いた印章で封印した後、遺⾔書が⼊った
封書を公証⼈１⼈及び証⼈２⼈以上の前に提出し、⾃⼰の遺⾔書であることをならびに遺⾔書の筆者の⽒名及び住所を申述し、公証⼈が、遺⾔書提出⽇と遺⾔者の申述内容を封書に記載した後、遺⾔者・証⼈・公証⼈が署名押印したもの。
・遺⾔によって財産を他⼈（受遺者）に無償で与える⾏為。
・特定の財産を遺贈する場合を特定遺贈といいます。
・財産の全部⼜は割合で⽰された⼀部を遺贈する場合を包括遺贈といいます。

76コラム）特別受益証明書（⺠法第 903 条）
特別受益とは、被相続⼈から共同相続⼈に対して「遺贈」された財産、及び、婚姻や養⼦縁組のため、もしくは⽣計の資本として「贈与」された財産をいい、遺贈・贈与を受けた者を特別受益者とします。共同相続⼈の中に、被相続⼈から特別受益を取得したことにより、相続分を有しない相続⼈がいる場合、当該相続⼈から「903 条により相続分がない旨の証明書」（特別受益証明書・相続分不存在証明書）が作成されます。

コラム）法定相続情報証明制度
法定相続情報証明制度
は、登記所（法務局）に
⼾除籍謄本等の束を提出し、併せて相続関係を⼀覧に表した図（法定相続情報⼀覧図）を提出すれば、登記官がその⼀覧図に認証⽂を付した写しを無料で交付してくれます。その後の相続⼿続は、法定相続情報⼀覧図の写しを利⽤いただくことで、⼾除籍謄本等の束を何度も出し直す必要がなくなります。
主な法定相続情報⼀覧
図の様式及び記載例は、法務局のホームページから確認できます。
（http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html）
引⽤︓法務省資料「〜法定相続情報証明制度について〜」【⾖知識】登記名義⼈が未成年者であった場合の対応について・⺠法第 5 条で、「未成年者が法律⾏為をするには、その法定代理⼈の同意を得なければならない。（ただし、単に権利を得、⼜は義務を免れる
法律⾏為については、この限りでない。）」とされています。未成年者の保護は親権制度を通じて未成年者の⽗⺟によって⾏われるのが原則です。（⺠法第 818 条、第 819 場）

77

（３）相続関係を整理する①相続関係の説明の必要性・判明した法定相続⼈となり得る者の相続関係を説明するために「相続関係説明図」
を作成します。
・説明図に整理することで相続⼈の⾒落としを防ぐことになります。
②相続関係説明図の作成⽅法
・相続関係説明図は、「被相続⼈（死亡した⽅）」と「相続⼈（相続する⽅）」の関係性を⽰した家系図に類似した図であり、各⼈の住所、出⽣年⽉⽇（被相続⼈は、死亡年⽉⽇も記載）、⽒名を記載します。
・関係者に⾒せる場合には、権利者の個⼈情報（住所、出⽣年⽉⽇）は⾮表⽰としたものを作成してください。（家族、親族等に⾒せる場合であっても注意してください。）
・複雑なものは、事前に専⾨家に依頼して相続関係をチェックしておくと誤りを防⽌することができます。（詳細は、４－２を参照。）≪遺産分割協議によって⻑男が不動産を相続している例≫
国土太郎 相続関係説明図
最後の本籍被相続⼈（亡くなった⽅）の最後の本籍、最後の住所、登記記録上の住所を、⼾籍謄本等、住⺠票の除票の写し、登記事項証明書な
どを⾒ながら記⼊。

〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

最後の住所〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

登記簿上の住所〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

被相続⼈の出⽣
年⽉⽇と死亡年⽉⽇を記⼊。

出生 昭和〇年〇月○日
死亡 平成○年〇月○日

被相続人

（相続）
出生 昭和〇年〇月○日
住所 〇〇県〇〇市〇〇町○番○号

国土太郎

長男

（分割）
妻

国土一郎

（分割）
出生 昭和〇年〇月○日

国土花子
出生 昭和〇年〇月○日

住所 〇〇県◇◇市××町○番○号
二男 国土二郎

住所 〇〇県〇〇市〇〇町○番○号

相続⼈については、続柄、⽒名、出⽣年⽉⽇などを記⼊。

相続を証する書面は還付した

78

その内、不動産を相続する相続⼈には（相続）、相続しない相続⼈には（分割）と記⼊。

≪被相続⼈の⼦が既に死亡しており、孫が代襲相続している例≫
国⼟太郎と国⼟⼆郎の死亡の前後関係によって、相続の関係が異なる

国土太郎 相続関係説明図
最後の本籍〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

最後の住所〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

登記簿上の住所〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

出生 昭和〇年〇月○日
出生

昭 和3年4月4日

死亡
死 亡平成○年〇月○日
平 成20年 1月 30日（相続）
出
生 昭和〇年〇月○日
昭 和33年 11月 10日
出生

国土太郎

被相続人

住所 〇〇県△△市△△町○番○号
持分 1/4
長男
国土一郎
長男

（分割）

持分 1/2

国土花子
国土花子

妻

国土一郎

持分 1/2出生
出 生昭和〇年〇月○日
昭 和35年 8月 7日

出生
出 生 昭和〇年〇月○日
昭 和3年10月 1日

死 亡平成○年〇月○日
昭 和60年 5月 7日
死亡
昭和二男 国土二郎

住所 〇〇県△△市△△町○番○号（分割）
出 生 昭和〇年〇月○日
昭 和55年 12月 2日
出生

住所 〇〇県◇◇市××町○番○号
長男
国土孫三郎
持分 1/4国土菊子
相続を証する書面は還付した

長男

国土孫三郎

死亡している国⼟⼆郎の相続⼈も加えて記載≪被相続⼈が離婚・再婚しており、前妻との間に⼦がいる例≫
国土太郎 相続関係説明図
最後の本籍〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

最後の住所〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

登記簿上の住所〇〇県〇〇市〇〇二丁目〇番地〇

離婚した前妻との間に⼦がいれば、その⼦は相続⼈になる

出生 昭和〇年〇月○日

交通梅子

（分割）
出生 昭和〇年〇月○日

平成○年○月○日協議離婚

住所 △△県××市□□町○番○号
持分
長女 1/6交通菊子
桜子
長女 交通桜子

出生 昭和〇年〇月○日
死亡 平成○年〇月○日

離婚した前妻との間に×印を付けて、離婚（協議離婚、調停離婚）が成⽴した
⽇を記⼊

被相続人

国土太郎

（相続）
出生 昭和〇年〇月○日
住所 〇〇県△△市△△町○番○号
持分
長男 1/6
国土一郎

長男
（分割）
妻

持分 1/2国土花子
国土花子
出生 昭和〇年〇月○日

出生
住所 昭和〇年〇月○日〇〇県△△市△△町○番○号
住所 〇〇県△△市△△町○番○号（分割）
出生 昭和〇年〇月○日
住所 〇〇県◇◇市××町○番○号
二男 1/6
持分
国土二郎
二男 国土二郎

相続を証する書面は還付した

図 2-26 相続関係説明図の作成例

79

国土一郎

（４）法定相続⼈を特定する①法定相続⼈となり得る者が⽣存していることを確認する
・探索の結果、法定相続⼈が特定できたら、法定相続⼈全員に聞き取り調査を実施
し、誰が相続しているか、遺産分割協議、相続放棄、遺⾔などがないか確認します。
・登記名義⼈等の⻑男や調査対象⼟地の近隣に住んでいる相続⼈が⼟地を管理している可能性が⾼いので、これらの⽅から聞き取りを開始することが多いですが、特定の相続⼈のみと話を進めてしまうと、ほかの相続⼈から疑義が出ることもありますので、相続⼈全員に対して書⾯の送付等を⾏っておく必要があります。
②法定相続⼈の居所が住⺠票の写し、⼾籍の附票の写しから確認できなかった場合・法定相続⼈の居所が不明の場合、法定相続⼈以外の⽗⺟等の親族に対して、相続⼈の情報を提供していただくように聞き取りを⾏うことも有効です。
・所有者不明⼟地法では、聞き取り調査をする親族の範囲は、登記名義⼈等の住⺠
票の写し、⼾籍謄本等、⼾籍の附票の写し等を調査する過程でその⽒名及び住所が判明した者に限定して照会を⾏います。そのため、当該照会のため新たにこれらの者の⽒名及び住所を探索する必要はありません。
・登記名義⼈等の居所の探索のため、所有者不明⼟地法で定められた親族の範囲以外の親族の住⺠票等の調査は、公共事業を実施する起業者の判断により実施することとなります。
※⼟地の権利者、物件の所有者、物件の権利者の探索⽅法も、⼟地の所有者の探索と同様です。

80

２－5

⼟地所有者等関連情報の利⽤について

地域福利増進事業、収⽤適格事業⼜は都市計画事業（以下「地域福利増進事業等」という。）を実施しようとする者は、事業実施の準備のため、当該事業の区域内の⼟地所
有者等の探索に必要な範囲で、⼟地所有者等関連情報を内部利⽤したり、⾏政機関から提供を受けたりすることができます。
また、地域福利増進事業等を実施しようとする区域内の⼟地に⼯作物を設置している者等が保有する⼟地所有者等関連情報の内、不動産登記情報等として公開されていない
ものについて、提供を求めることができます。
所有者不明⼟地法
第四章 ⼟地の所有者の効果的な探索のための特別の措置
第⼀節 ⼟地所有者等関連情報の利⽤及び提供
第 39 条 都道府県知事及び市町村⻑は、地域福利増進事業、収⽤適格事業⼜は都市計画事業（以下「地域福利増進事業等」という。）の実施の準備のため当該地域福利増進事業等を実施しようとする区域内の⼟地の⼟地所有者等（⼟地⼜は当該⼟地にある物件に関し所有権その他の権利を有する者をいう。以下同じ。）を知る必要があるときは、当該⼟地所有者等の探索に必要な限度で、その保有する⼟地所有者等関連情報（⼟地所有者等と思料される者に関する情報のうちその者の⽒名⼜は名称、住所その他国⼟交通省令で定めるものをいう。以下この条において同じ。）を、その保有に当たって特定された利⽤の⽬的以外の⽬的のために内部で利⽤することができる。
２

都道府県知事及び市町村⻑は、地域福利増進事業等を実施しようとする者からその準備のため当該地域福利増進事業等を実施しようとする区域内の⼟地の⼟地所有者等を知る必要があるとして⼟地所有者等関連情報の提供の求めがあったときは、当該⼟地所有者等の探索に必要な限度で、当該地域福利増進事業等を実施しようとする者に対し、⼟地所有者等関連情報を提供するものとする。
（省略）

５

国の⾏政機関の⻑等は、地域福利増進事業等の実施の準備のため当該地域福利増進事業等を実施しようとする区域内の⼟地の⼟地所有者等を知る必要があるときは、当該⼟地所有者等の探索に必要な限度で、当該⼟地に⼯作物を設置している者その他の者に対し、⼟地所有者等関連情報の提供を求めることができる。

81

（１）⼟地所有者等関連情報について①「⼟地所有者等関連情報」とは・⼟地所有者等と思われる者の「⽒名・名称、住所、本籍、出⽣の年⽉⽇、死亡の年⽉⽇、連絡先」です。
表 2-１２ ⼟地所有者等関連情報の概要
書類名

根拠法令

概要

固定資産
税課税台
帳

得られる可能性がある情報固定資産税の納税義務者の⽒名・名称及び住所※１
地籍調査時に⽴ち会った者の⽒名、住所※２
農地所有者の⽒名・名称、
住所

所 有 者 不 地⽅税法第 380 条第１項の規定により、
明 ⼟ 地 法 市区町村が、固定資産の状況及び固定資施⾏規則 産税の課税標準である固定資産の価格を
第 １ 条 第 明らかにするために備えなければならな
5号
い台帳のことです。
地 籍 調 査 同 法 施 ⾏ 地籍調査作業規程準則（昭和 32 年総理府票規則
令第 71 号）に基づき、都道府県⼜は市区第 １ 条 第 町村が⼀筆ごとの⼟地の境界や⾯積等を６号把握するために作成する書類です。
農地台帳 同 法 施 ⾏ 農地法（昭和 27 年法律第 229 号）に基規則
づき、農業委員会が農地に関する情報の第 １ 条 第 整理の⼀環として作成する台帳です。
７号
林地台帳 同 法 施 ⾏ 森林法（昭和 26 年法律第 249 号）に基 林地所有者の規則
づき、市区町村が⼀筆の森林（地域森林 ⽒名・名称、第 １ 条 第 計 画 の 対 象 と な っ て い る ⺠ 有 林 に 限 住所
8号
る。）の⼟地ごとに作成する台帳です。
※１ 固定資産課税台帳に記載されている情報以外にも、固定資産税担当部局が納税義務者の連絡先を保有している場合は、当該連絡先を取得できます。
※２ 地籍調査票に記録されている情報以外にも、地籍調査担当部局が⼟地の所有権登記名義⼈等の相続⼈を整理するための情報（相続関係図等）を保有している
場合は、相続⼈の⽒名、住所、本籍、連絡先を取得することができます。

②⼟地所有者等関連情報の利⽤において留意すること・これら不動産登記情報等として⼀般に公開されていない情報についても、地⽅税法（昭和 25 年法律第 226 号）第 22 条や地⽅公務員法（昭和 25 年法律第 261号）第 34 条第１項の守秘義務に抵触することなく利⽤することができますが、⼟地所有者等の探索のために必要な限度で利⽤し、正当な理由なく情報を漏らすことがないように、留意してください。

82

地⽅税法
（秘密漏えいに関する罪）
第 22 条 地⽅税に関する調査（不服申⽴てに係る事件の審理のための調査及び地⽅税の犯則事件の調査を含む。）若しくは租税条約等の実施に伴う所得税法、法⼈税法及び地⽅税法の特例等に関する法律（昭和四⼗四年法律第四⼗六号）の規定に基づいて⾏う情報の提供のための調査に関する事務⼜は地⽅税の徴収に関する事務に従事している者
⼜は従事していた者は、これらの事務に関して知り得た秘密を漏らし、⼜は窃⽤した場合においては、⼆年以下の懲役⼜は百万円以下の罰⾦に処する。
地⽅公務員法（秘密を守る義務）
第 34 条 職員は、職務上知り得た秘密を漏らしてはならない。その職を退いた後も、⼜、同様とする。

83

（２）⼟地所有者等関連情報を取得する
・⼟地所有者等関連情報は、⼟地の登記事項証明書に記載されている登記名義⼈等の⽒名、住所⼜は表題部所有者の住所に所有者不明⼟地法施⾏令第１条第 5 号の措置として書⾯の送付を⾏ったが、宛先不明として返送された場合に利⽤及び提供を受けることができます。
・⼟地の所有者の外、⼟地の権利者、物件の所有者及び物の件権利者についても同様に情報を利⽤及び提供を受けることができます。（ただし、下表のように書類の種類によって対象となる者は異なります。）
表 2-１３ 探索の対象者
対象者

書類
固定資産税課税台帳
地籍調査票
農地台帳
林地台帳

⼟地の
所有者
○
○
○
○

物件の
所有者
○
×
×
×

⼟地等の権利者
⼟地の権利者 物件の権利者
○
×
×
×
○
×
×
×

※住⺠基本台帳、⼾籍簿⼜は除籍簿、⼾籍の附票、不動産登記記録、法⼈登記記録（探索の対象者が法⼈である場合のみ）、認可地縁団体台帳（探索の対象者が法⼈である場合のみ）は、⼟地の所有者の探索と同様、⼟地の権利者、物件の所有者、物件の権利者の探索においても探索の対象となります。
①請求先及び請求⽅法について【⼟地所有者等関連情報の内部利⽤の場合】
・地域福利増進事業等を実施しようとする地⽅公共団体の事業部局が、所有者不明
⼟地法第 39 条第１項に基づき、同⼀地⽅公共団体の部局が保有する⼟地所有者
等関連情報の提供を求める際には、書⾯により、⼟地の地番その他当該⼟地の所在地を確認できる情報を情報保有部局に提供した上で提供を求めてください。
（情報提供担当部局を介する必要はありません。）
・照会の⽅法について、事前に情報保有部局と調整が必要です。
・なお、農地台帳に記録されている情報については、農地台帳を備えている農業委
員会は市区町村の内部部局ではないため、市区町村の事業部局は、所有者不明⼟地法第 39 条第５項に基づき、利⽤する（提供を受ける）ことになります。
【⼟地所有者等関連情報の提供を請求する場合】
・地域福利増進事業等を実施しようとする国⼜は地⽅公共団体の事業部局（以下「請求者」という。）が、所有者不明⼟地法第 39 条第２項の規定に基づき、市区町村の情報提供担当部局に請求する際には、情報提供請求書に省令で定める書類（対象⼟地の登記事項証明書や宛先不明として返送された書⾯等の写し）を添付し、⼟地所有者等関連情報の提供を求めてください。
・請求者が、所有者不明⼟地法第 39 条第５項の規定に基づき、地域福利増進事業等を実施しようとする区域内の⼟地に⼯作物を設置している者に対し請求する際

84

には、情報提供請求書に省令で定める書類を添付し、⼟地所有者等関連情報の提供を求めてください。
表 2-１４ 「事業部局」・「情報保有部局」・「情報提供担当部局」
部局
事業部
局

具体例
地域福利増進事業等を実施しようとする都道府県⼜は市区町村の部局

役割
都道府県・市区町村の地域福利増進事
業や収⽤適格事業、都市計画事業を実施しようとする部局のことで、情報提供の請求を⾏います。

情報提
供担当
部局

国⼟交通省のホームページに掲載している各地⽅公共団体の連
絡窓⼝に確認してください。

⼟地所有者等関連情報の提供の請求に対応し、各情報保有部局からの情報を取りまとめて、請求者に情報を提供し
ます。

情報保
有部局

固定資産税課税台帳︓税務部局
地籍調査票︓地籍調査担当部局
林地台帳︓林務担当部局

各⼟地所有者等関連情報を保有し、管理している部局で、同⼀地⽅公共団体
内における内部利⽤ではない場合、情報提供の請求先にはなりません。

85≪市町村（事業部局）が、⼟地所有者等関連情報を内部利⽤する場合≫
税務部局【固定資産税課税台帳】
地籍調査担当部局【地籍調査票】

事業部局

林務担当部局【林地台帳】

同⼀市町村内≪市町村（事業部局）が、農地台帳に記録された情報を利⽤する場合≫
農業委員会【農地台帳】

事業部局

市町村≪国・都道府県・別の市町村の事業部局が、情報提供担当部局に⼟地所有者等関連情報を請求し、提供を受ける場合≫
税務部局【固定資産税課税台帳】
地籍調査担当部局【地籍調査票】

請求
情報提供
担当部局

提供

林務担当部局【林地台帳】

地域福利増進事業等を実施しようとする者（国⼜は都道府県等）

市町村≪国・都道府県・別の市町村の事業分局が、情報提供担当部局に農地台帳に記録された情報を請求し、提供を受ける場合≫
農業委員会【農地台帳】

情報提供
担当部局

市町村

請求

提供

地域福利増進事業等を実施しようとする者（国⼜は都道府県等）※⼟地所有者等関連情報の利⽤及び提供の流れの詳細については地域福利増進事
業ガイドラインをご参照ください。
図 2-27 ⼟地所有者等関連情報の利⽤及び提供の流れ

86

②情報提供請求書について請求者が情報提供請求書を作成する際の留意点は以下のとおりです。
・「事業の種類」は、地域福利増進事業、収⽤適格事業⼜は都市計画事業の別を記載します。また、「事業の内容」は、事業により整備する施設の種類とその該当条項、請求時点での事業計画の概要を記載します。
・「⼟地所有者等関連情報の提供を求める理由」は、探索を⾏ってもなお所有者を確知できなかった旨、請求者が探索のためにとった措置の内容及び提供を求める
⼟地所有者等関連情報を記載します。所有者不明⼟地法第 39 条第２項に基づき請求する場合は、請求者が探索のためとった措置の内容は、原則として、⼟地の登記事項証明書に記載されている所有権登記名義⼈等の住所に、⼟地所有者であることを確認する書⾯の送付を⾏ったが、宛先不明として返送された旨を記載することになります。
・「⼟地所有者等関連情報の提供について必要な事項」は、以下の内容を記載します。
・個⼈情報保護関係法令に規定する個⼈情報の安全管理のための措置の概要・「個⼈情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」を参考に、同ガイドラインで⽰されている組織体制の整備、個⼈データの取扱いに係る規律の整備、組織的安全管理措置、⼈的安全管理措置、物
理的安全管理措置、技術的安全管理措置として、どのような措置をとっているか
・取得した⼟地所有者等関連情報を地域福利増進事業等の実施の準備以外の⽬的で利⽤しないことを誓約する旨・取得した⼟地所有者等関連情報を第三者に提供しないことを誓約する旨
・地域福利増進事業を実施しないこととした場合において取得した⼟地所
有者等関連情報を適切に廃棄することを誓約する旨（様式は、「地域福利増進事業ガイドライン〜参考資料編〜」資料 3）87

土地所有者等関連情報提供請求書
令和○年○月○日△△市長 殿住

所 ○○県○○市○町○丁目○番○号○○市長 国土 太郎

印

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法第39条第２項及び所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法施行規則第54条第１項の規定に基づき、下記１の対象土地に係る土地所有者等関連情報の提供を下記のとおり求めます。
記
１．対象土地の所在及び地番
所在 ○○県○○市○○町１丁目
地番 １１１１番１
２．事業の種類及び内容
事業の種類 〇〇市道〇〇号線改築事業
事業の内容 高速道路のスマートIC整備に伴うアクセス道路の車道拡幅
３．土地所有者等関連情報の提供を求める理由
対象土地の登記事項証明書を取得したところ、所有権の登記名義人として 交通一郎 及びその住所が記載されていた。そこで、当該住所に宛てて所有者であるか否かを確認する旨の書面の送付を行ったところ、「あて所に尋ねあたりません」として返送されてきた。
そのため、固定資産課税台帳に納税義務者として記録されている者及び地籍調査票に土地所有者として記録されている者の氏名又は名称、住所及び連絡先を取得する必要がある。
４．その他土地所有者等関連情報の提供について必要な事項（１）個人情報の安全管理のための措置概要

対象⼟地の登記事項証明書及び住⺠票の写し等に記載されている住所に送付した結果、宛先不明と （次⾴に続く）
して返送された書⾯等の写しを添付します。

88

①基本方針の策定② 個人データの取扱いに係る規律の整備
取得、利用、保存、提供、削除・廃棄等の段階ごとに、取扱方法、責任者・担当者及びその任務等について定める個人データの取扱規程を策定している。
③ 組織的安全管理措置
個人データの取扱いに関する責任者の設置及び責任の明確化、個人データを取り扱う従業者及びその取り扱う個人データの範囲の明確化など、組織体制の整備を行っている。また、法令や当社において整備している個人データの取扱いに係る規律に違反している事実又は兆候を把握した場合や個人データの漏えい等の事案の発生又は兆候を把握した場合の責任者への報告連絡体制を整備している。
④ 人的安全管理措置
年１回、役職員に対し個人データの取扱いに関する研修を実施している。
⑤ 物理的安全管理措置
盗難等防止のための措置として、個人データを取り扱う機器や個人データが記載された書類を、施錠できる書庫に保管する。個人データが記録された電子媒体又は書類等を持ち運ぶ場合、電子媒体についてはパスワードによる保護を行った上で、施錠できる搬送容器を利用する。情報システムにおいて、個人データを削除する場合、容易に復元できない手段を採用する。個人データが記録された機器、電子媒体等を廃棄する場
合、専用のデータ削除ソフトウェアを使用する。個人データが記載された書類等を廃棄する際には、シュレッダー処理を行う。
⑥ 技術的安全管理措置
個人データを取り扱う情報システムを使用する従業者が正当なアクセス権を有する者であることを、ユーザーID 及びパスワードによって識別・認証している。
個人データを取り扱う情報システムを外部からの不正アクセス又は不正ソフトウェアから保護するため、セキュリティ対策ソフトウェアを導入するとともに、自動更新機能を活用し、ソフトウェア等を最新状態とする。情報システムの使用に伴う漏えい等を防止するため、情報システムの設計時に安全性を確保し、継続的に見直す。また、移送する個人
データについて、パスワード等による保護を行う。
(２) 誓約事項
次の３点について誓約します。
①取得した土地所有者等関連情報を本事業の実施の準備以外の目的で利用しないこと。
②取得した土地所有者等関連情報を第三者に提供しないこと。
③本事業を実施しないことになった場合には、取得した土地所有者等関連情報を適切に廃棄すること。

図 2-28 ⼟地所有者等関連情報提供請求書の記載例
・請求者が情報提供請求書に添付する書類は以下のとおりです。
・情報提供請求書に添付する書類は、請求者が国の⾏政機関の⻑⼜は地⽅公共団体の⻑である場合にあっては、所有者不明⼟地法施⾏規則第 54 条第 2 項において対象⼟地の登記事項証明書とされています。
・また、⼟地所有者等の探索の過程において得られた、探索により得られた⼟地所
有者等関連情報の根拠になった書類（⼟地の登記事項証明書、住⺠票記載事項証
明書、⼟地所有者等関連情報提供書等）や探索の⽅法に定められた措置をとったが⼟地所有者等関連情報を取得することができなかったことを証する書類（宛先不明として返送された書⾯等）の写しを提供します。

89

所有者不明⼟地法施⾏規則（都道府県知事等に対する⼟地所有者等関連情報の提供の請求⼿続）
第 54 条 法第三⼗九条第⼆項の規定による⼟地所有者等関連情報の提供の求めをしようとする者（以下この条において「請求者」という。）
は、次に掲げる事項を記載した情報提供請求書を⼟地所有者等（法第三⼗九条第⼀項に規定する⼟地所有者等をいう。以下同じ。）を知る必要がある⼟地（以下「対象⼟地」という。）の所在地を管轄する都道府県
知事⼜は市町村⻑に提出しなければならない。
⼀ 請求者の⽒名⼜は名称及び住所⼆ 対象⼟地の所在及び地番
三 事業の種類及び内容
四 ⼟地所有者等関連情報の提供を求める理由
五 前各号に掲げるもののほか、⼟地所有者等関連情報の提供について必要な事項
２ 前項の情報提供請求書には、次に掲げる書類（請求者が国の⾏政機関の⻑等である場合にあっては、第⼀号、第三号、第四号及び第六号に掲げるものを除く。）⼜は次条第⼀項に規定する書⾯を添付しなければならない。
⼀ 請求者の住⺠票の写し⼜はこれに代わる書類（請求者が法⼈である
場合にあっては、当該法⼈の登記事項証明書）
⼆ 対象⼟地の登記事項証明書
三 事業の実施に関して⾏政機関の⻑の許可、認可その他の処分を必要とする場合においては、これらの処分があったことを証する書類⼜は
当該⾏政機関の⻑の意⾒書
四 前号に掲げるもののほか、事業を実施する意思を有することを疎明する書類
五 ⼟地所有者等の探索の過程において得られた前項第四号に掲げる事項を明らかにする書類
六 請求者（法⼈である場合にあっては、その役員）が暴⼒団員等に該当しないことを誓約する書類※⼟地所有者等関連情報の利⽤及び提供については、「所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法の施⾏について」（平成 30 年国⼟企第 37 号）に留意事項が⽰されています。（国⼟交通省⼟地・建設産業局 HP「所有者不明⼟地問題に関する最近の取組について」を御覧ください。）※また、地域福利増進事業ガイドライン（令和元年６⽉ 国⼟交交通省⼟地・建設
産業局）P45〜59 も併せて御覧ください。

90

２－６

情報を保有すると思われる者に確認する

⼟地や建物登記記録の「所有権以外の権利」に関する登記（登記記録権利部（⼄区））の事項に記録されている権利者や登記名義⼈等の親族に⼟地所有者等に関する情報を保有しているか情報提供を求めるものです。（所有者不明⼟地法施⾏令第１条第２号）①なぜ、情報を保有すると思われる者に確認が必要なの︖
・⼟地所有者の所在が、⼟地の登記事項証明書や⼾籍謄本等、住⺠票の写し等から判明しない場合、⼟地に所有権以外の権利を設定している者への聞き取りにより、判明することがあります。
・⼟地を取得するに当たり、所有権以外の権利、仮登記、差押え⼜は仮差押えその他の登記については抹消していただく必要があるため、それらの権利者に対しても対応が必要になる場合があります。（例外として、条例等で抹消しなくてもよい旨を定めている場合があります。）
・所有者不明⼟地法では、聞き取り等により情報提供等を求める親族の範囲は、登記名義⼈等や法定相続⼈の探索のため取得した住⺠票の写し、⼾籍謄本等及び⼾籍の附票の写しを調査する過程でその⽒名及び住所が判明した者に限定して照会を⾏い、当該照会のため、新たにこれらの者の⽒名及び住所を調査する必要はない旨が規定されています。
・ただし、⼟地所有者等の探索のため、所有者不明⼟地法で定められた親族の範囲
以外の親族の住⺠票の写し等の調査は、公共事業を実施する起業者の判断により実施することとなります。
②情報を保有すると思われる者とは・これまでの章で説明した書類を備えると思われる者以外の者で、情報を保有すると思われる者として照会の対象となる者は以下のとおりです。
表 2-１５ 情報を保有すると思われる者の⼀例
対象者
⼟地を現に占有する者（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第１号）

⼟地に関し、所有権以外の権利を有する者（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第２号）
⼟地にある物件に関し、所有権その照会の趣旨
・⼟地の所有者である可能性がある。
・⼟地の所有者との間で何らかの関係を有していると考えられ、契約の相⼿⽅として所有者に関する情報を保有している可能性がある。
・⼟地の所有者との間で契約関係を有していると考えられ、契約の相⼿⽅として所有者に関する情報を保有している可能性がある。

照会が必要なケース
・現地を訪問し、⼟地を占有する者の存在が判明した場合（ただし、その者が、⾃⾝に所有権を有することを主張しても、実際の所有者であるとは限りません。）

・⼟地の所有者との間で契約関係を有していると考えられ、契約の相⼿⽅として所有者に・⼟地に建物、⽴⽊等の物件が存在し、当該物件の登記事項

91

・⼟地の登記事項証明書に、所有権以外の権利（抵当権、地上権等）を有する者が判明し
た場合

対象者
他の権利を有する者（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第３号）

照会の趣旨
関する情報を保有している可能性がある。

所有者不明⼟地法
施⾏令第１条第 5号の措置の対象者（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第４号）
⼟地の所在地を管轄する市町村の⻑（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第９号、告⽰第２条第２号）
親族（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第 10 号イ）

・別の所有者に関する情報を保有している可能性がある。

在外公館の⻑
（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第 10 号ロ）

・外国に在留している⽇本⼈については、その住所・連絡先が在外公館の保有する資料に記録されている可能性がある。
・法⼈の所在地宛てに書⾯を送付したが、宛先不明として返送された場合は休眠会社となっている可能性が⾼く、法⼈の代表者の追跡調査を⾏う必要がある。
・法⼈が合併以外の事由により解散している場合、清算⼈⼜は破産管財⼈が残余財産の分配等を⾏うこととされていることから、法⼈が所有していた⼟地の所有者に関する情報を保有している可能性がある。

法⼈の代表者（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第 11 号イ）

清算⼈⼜は破産管
財⼈（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条
第 11 号ロ）

・⼟地の所在地の地域に所有者と思われる⾃治会や認可地縁団体があるかどうか、⼟地が財産区の所有であるかどうかを確認する。
・所有者と思われる者の現住所や死亡の事実等を把握している可能性がある。

92

照会が必要なケース
証明書によって権利者が判明した場合（ただし、その者が、⾃⾝に所有権を有することを主張しても、実際の所有者であるとは限りません。）
・⼟地の所有者と思われる者が所有者ではなかった場合、共有者の存在が判明した場合
・電柱等の⼯作物が設置されていて、電⼒会社等との間に設置契約を有する場合
・⼟地の登記事項証明書の交付の請求の結果、当該⼟地が字持地・記名共有地・共有惣代地であることが判明した場合・⼟地所有者の⼾籍謄本等の交付の請求の結果、⼟地所有者と思われる者の親族が判明した場合（⼟地所有者と思われる者が個⼈の場合）※具体的な照会の範囲は、表 216 の例を参考にしてください。
・住⺠票の写し等から⼟地所有者と思われる者が外国に転出していることが判明した場合・⼟地所有者と思われる者が法⼈であり、法⼈の所在地宛ての書⾯を送付したが、宛先不明として返送された場合・法⼈の登記事項証明書により当該法⼈が合併以外の事由で解散していることが判明した
場合※⼟地所有者と思われる者が法⼈の場合

表 2-１６

親族についての具体的な照会の範囲の例≪登記名義⼈が死亡しているケース①≫【探索過程】①⼟地の登記事項証明書の交付を請求した結果、登記名義⼈Ａの⽒名及び住所が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第１号】②Ａの住所に書⾯を送付したが、宛先不明として返送された。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第５号】③Ａの住所地を管轄する市町村に対しＡの住⺠票記載事項証明書の交付を請求した結果、Ａの死亡の事実及び本籍が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第３号】④Ａの相続⼈調査のため、Ａの本籍地を管轄する市町村に対しＡの⼾籍謄本（除籍謄本を含む。）及び⼾籍の附票の写しを請求した結果、Ａの配偶者Ｂの死亡の事実、Ａ・Ｂの⼦Ｃ及びＤの⽒名及び住所、Ａ・Ｂの従前本籍地（＝Ａ・Ｂの過去の住所）及び⽗⺟の⽒名が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令
１条第４号】⇒照会の対象となる親族の範囲は、Ａ⽗⺟、Ｂ⽗⺟、（Ｄに対する）Ｃ、（Ｃに対する）Ｄ⑤Ｃ及びＤの住所に書⾯を送付したところ、以下の結果となった。【所有者不明
⼟地法施⾏令第１条第２号・第５号】
・Ｃについては、⾃⾝が所有者の⼀⼈である旨の回答が得られたが【所有者不明
⼟地法施⾏令第１条第５号】、共有者であるＤの居所については不知との回答を得た。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第２号】
・Ｄについては、宛先不明として返送された。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条
第５号】⑥Ａ・Ｂの従前本籍地をＡ・Ｂの⽗⺟の住所と推測してＡ・Ｂの⽗⺟に書⾯を送付して照会したところ、以下の結果となった。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第２号】
・Ａの⽗⺟については、Ｄの居所について不知との回答を得た。
・Ｂの⽗⺟については、宛先不明として返送された。
⇒当該⼟地は所有者不明（⼀部不明）と取扱い

93

≪登記名義⼈が死亡しているケース②≫【探索過程】①⼟地の登記事項証明書の交付を請求した結果、登記名義⼈Ａの⽒名及び住所が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第１号】②Ａの住所に書⾯を送付したが、宛先不明として返送された。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第５号】③Ａの住所地を管轄する市町村に対しＡの住⺠票記載事項証明書の交付を請求した結果、Ａの死亡の事実及び本籍が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第３号】④Ａの相続⼈調査のため、Ａの本籍地を管轄する市町村に対しＡの⼾籍謄本（除籍謄本を含む。）及び⼾籍の附票の写しを請求した結果、Ａの配偶者Ｂの⽒名及び住所、Ａ・Ｂの⼦の死亡の事実（Ａより前に死亡している事実）、Ａ・Ｂの従前本籍地（＝Ａ・Ｂの過去の住所）及び⽗⺟の⽒名が記載されていた。
【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第４号】⑤Ｂの住所に書⾯を送付したが、宛先不明として返送された。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第５号】⑥Ｂの従前本籍地をＢの⽗⺟の住所と推測してＢの⽗⺟に書⾯を送付して照会したが、Ｂの居所について不知との回答を得た。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第２号】⑦Ａの第１順位の相続⼈であるＡ・Ｂの⼦の死亡の事実が判明したことを受け、Ａの第２順位の相続⼈であるＡの⽗⺟を探索するため、Ａの従前本籍地を管轄する市町村に対しＡの⽗⺟の⼾籍謄本（除籍謄本を含む。）及び⼾籍の附票の写しの交付を請求した結果、Ａの⽗⺟の死亡の事実、Ａの⽗⺟の従前本籍地、Ａの兄弟Ｃの⽒名及び本籍が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第４号】⑧Ａの第２順位の相続⼈で親等の近いＡの⽗⺟の死亡の事実が判明したことを受け、直系尊属であるＡの祖⽗⺟を探索するため、Ａの⽗⺟の従前本籍地を管轄する市町村に対しＡの祖⽗⺟の⼾籍謄本（除籍謄本を含む。）及び⼾籍の附票の写しの交付を請求した結果、Ａの祖⽗⺟の死亡の事実、Ａのおじおばの本籍（＝Ａ祖⽗⺟の⽣前の住所）及び本籍とは異なる住所が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第４号】⑨Ａの第３順位の相続⼈であるＣの本籍地を管轄する市町村に対しＣの⼾籍の附票の写しを請求した結果、Ｃの住所が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第４号】

94

⑩Ｃの住所に書⾯を送付した結果、⾃⾝が所有者の⼀⼈である旨の回答が得られたが【政令第１条第５号】、Ｂの居所については不知との回答を得た。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第２号】⑪Ａのおじおばの住所に書⾯を送付して照会したが、宛先不明として返送された。その後、Ａのおじおばの本籍を住所と推測して書⾯を送付して照会したが、宛先不明として返送された。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第２号】⇒当該⼟地は所有者不明（⼀部不明）と取扱い≪登記名義⼈が所在不明であるケース≫【探索過程】①⼟地の登記事項証明書の交付を請求した結果、登記名義⼈Ａの⽒名及び住所が記載されていた。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第１号】②Ａの住所に書⾯を送付したが、宛先不明として返送された。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第５号】③Ａの住所地を管轄する市町村に対しＡの住⺠票記載事項証明書の交付を請求したが、住⺠票が廃棄されており、交付を受けることができなかった。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第３号】④⼟地の登記事項証明書に記載されているＡの住所をＡの本籍地と推測してＡの⼾籍謄本（除籍謄本を含む。）及び⼾籍の附票の写しを請求した結果、配偶者
Ｂの⽒名、Ａ及びＢの住所（＝⼟地の登記事項証明書に記載されている住所とは別の住所）、Ａ・Ｂの従前本籍地（＝Ａ・Ｂの過去の住所）及び⽗⺟の⽒名が記載されていた。また、Ａ・Ｂに⼦は存在しなかった。【所有者不明⼟地法
施⾏令第１条第３号】⑤Ａ及びＢの住所に書⾯を送付したが、宛先不明として返送された。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第５号】⑥Ａ・Ｂの従前本籍地をＡ・Ｂの⽗⺟の住所と推測してＡ・Ｂの⽗⺟に書⾯を送付して照会したが、Ａ及びＢの居所について不知との回答を得た。【所有者不明⼟地法施⾏令第１条第２号】⇒当該⼟地は所有者不明と取扱い

引⽤︓地域福利事業増進ガイドライン

95

所有者不明⼟地法施⾏規則（⼟地所有者確知必要情報を保有すると思料される者）
第１条 所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法施⾏令（以下「令」という。）第⼀条第⼆号の国⼟交通省令で定める者は、次に掲げるもの（国の⾏政機関の⻑⼜は地⽅公共団体の⻑（以下「国の⾏政機関の⻑等」という。）が所有者不明⼟地の利⽤の円滑化等に関する特別措置法（以下「法」という。）第三⼗⼋条の規定による命令⼜は相続財産の管理⼈の選任の請求をしようとする場合にあっては、第五号から第⼋号までに掲げるものを除く。）とする。ただし、第⼆号、第三号、第⼗号イ並びに第⼗⼀号イ及びロに掲げる者については、令第⼀条第⼀号から第四号まで
並びに令第六条第⼀号から第四号まで及び令第七条第⼀号から第四号まで
⼜は令第⼋条第⼀号から第四号までに掲げる措置（法第三⼗⼋条の規定による命令⼜は相続財産の管理⼈の選任の請求をしようとする場合にあっては、令第⼀条第⼀号から第四号までに掲げる措置）により判明したものに限る。
⼀ 当該⼟地を現に占有する者
⼆ 当該⼟地に関し所有権以外の権利を有する者
三 当該⼟地にある物件に関し所有権その他の権利を有する者
四 令第⼀条第五号に規定する措置をとってもなお当該⼟地の所有者の全
部⼜は⼀部を確知することができなかった場合においては、当該措置の対象者
五 当該⼟地の固定資産課税台帳を備えると思料される市町村の⻑（当該⼟地が特別区の区域内にある場合にあっては、都の知事）
六 当該⼟地の地籍調査票を備えると思料される都道府県の知事⼜は市町村の⻑
七 当該⼟地が農地である場合においては、その農地台帳を備えると思料される農業委員会が置かれている市町村の⻑⼋ 当該⼟地が森林の⼟地である場合においては、その林地台帳を備えると思料される市町村の⻑九 当該⼟地が所有者の探索について特別の事情を有するものとして国⼟交通⼤⾂が定める⼟地である場合においては、国⼟交通⼤⾂が定める者
⼗ 当該⼟地の所有者と思料される者が個⼈である場合においては、次に
掲げる者
イ 親族
ロ 当該⼟地の所有者と思料される者が⽇本の国籍を有し、かつ、外国に住所を有すると思料される場合であって、探索を⾏う者が国の⾏政機関の⻑等である場合においては、在外公館の⻑⼗⼀ 当該⼟地の所有者と思料される者が法⼈である場合においては、次に掲げる者
イ 当該法⼈の代表者
ロ 当該法⼈が合併以外の事由により解散した法⼈である場合においては、清算⼈⼜は破産管財⼈
ハ イ⼜はロに掲げる者が記録されている住⺠基本台帳、⼾籍簿若しく
は除籍簿⼜は⼾籍の附票を備えると思料される市町村の⻑96

③その他情報を保有すると思われる（所有者不明⼟地法で定められていない）者への確認
・所有者不明⼟地法で定められた⽅法によって探索したものの、⼟地所有者と思われる者が判明しなかった場合には、所有者不明⼟地法上では所有者不明⼟地として扱うことができますが、その他にも下記のような⽅法で⼟地所有者に関する情報を保有すると思われる者に対して調査を⾏うことも考えられます。
・なお、聞き取り調査を実施する際には、登記事項証明書や住⺠票の写し、⼾籍謄本等の調査で得られた個⼈情報を漏らさないように気を付けてください。
・この調査は法律に基づくものではなく、情報を保有すると思われる者から有効な回答が得られる可能性も⾼いとは⾔えないため、過度な調査とならないよう留意
してください。
表 2-１７

その他情報を保有すると思われる者の例

情報を保有すると思われる者
近隣者や⾃治会⻑、集落代表
者、地域の古⽼など寺院等への照会

保有している可能性がある情報(有効なケース)
⼟地の所有者の居所及び連絡先のほか、⼟地の所有者本⼈ではなくとも、親族などの連絡先が判明することもあります。
共有地である場合、⾃治会⻑や地域の古⽼への確認によって、総有や⼊会地であることが判明する場合もあります。
共有地が「墓地等」として歴史的に集落等で所有されている場合や、墓⽯に記載されている⼈名が確認できた場合に寺院の過去帳から⼟地の所有者が確認できることがあります。

97

２－７

地域福利増進事業のための探索

地域福利増進事業とは、所有者が分からない⼟地（所有者不明⼟地）を公園の整備といった地域のための事業に利⽤することを可能とする制度です。都道府県知事の裁定により、10 年間を上限とする使⽤権を取得して、所有者不明⼟地の利⽤を可能とします。
所有者不明⼟地法第２条において「所有者不明⼟地」とは、相当な努⼒が払われたと認められるものとして、政令で定める⽅法により探索を⾏ってもなお、その所有者の全
部⼜は⼀部を確知することができない⼀筆の⼟地とされています。そのため、地域福利増進事業を実施しようとする者が、都道府県知事に裁定を申請するためには、「政令で定める⽅法」により⼟地所有者等の探索を⾏うことが求められています。
（詳細は、地域福利増進事業ガイドライン第 2 章を参照。）（１）地域福利増進事業の実施のために⼟地使⽤権を取得することができる⼟地とは所有者不明⼟地法で定める地域福利増進事業の実施のために⼟地使⽤権を取得することができる⼟地とは、所有者不明⼟地法第２条に定められている所有者不明⼟地であって、現に建築物が存在せず（⼩規模な物置等は存在していて構いません。）、使われていない⼟地（＝特定所有者不明⼟地）に限られます。具体的には、以下の条件にあてはまる⼟地となります。
◆相当な努⼒が払われたと認められる⽅法により探索を⾏ってもその所有者の全部⼜は⼀部を確知できない。
◆⼟地に簡易建築物（※）以外の建築物が存在しない。
◆業務の⽤、その他の特別の⽤途に供されていない。
（※）簡易建築物︓床⾯積が 20 ㎡未満で階層が２未満の物置・作業⼩屋等が該当します。

（２）「相当な努⼒が払われたと認められる⽅法」とは（所有者不明⼟地法第２条）「政令で定める⽅法」とは、所有者不明⼟地法施⾏令第 1 条第 1 号〜第 5 号に定める
以下のとおり探索を⾏うことを⾔います。
これらの措置を講じても「⼟地所有者確知必要情報」が取得できなかった場合、情報の提供を求めたことによって、相当な努⼒が払われたと認められます。

98

表 2-１８ 「政令で定める⽅法」（所有者不明⼟地法施⾏令第１条）
第⼀号

⼟地の登記事項証明書を請求する。

第⼆号

⼟地を現に占有する者、その他の「⼟地所有者確知必要情報」を保有すると思われる者に対して情報提供を求める。

第三号

登記名義⼈等が記録されている住⺠基本台帳、法⼈の登記簿、その他所有者に関する情報が記録されている⾏政機関（市区町村の⻑、登記所の登記官）に対して情報提供を求める。

第四号

登記名義⼈等が死亡、⼜は解散していることが判明した場合には、相続⼈や⼟地の所有者と思われる者の⼾籍簿等、その他所有者に関する情報が記録されている⾏政機関に対して情報提供を求める。

第五号

以上により判明した⼟地の所有者と思われる者に対して、書⾯の送付や訪問によって確認を取る。

【⾖知識】「⼟地所有者確知必要情報」とは︖
・所有者不明⼟地法施⾏令第１条にて定義されている「⼟地の所有者の⽒名
⼜は名称、住所⼜は居所、その他の所有者を確知するために必要な情報」のことを指します。
①探索の対象となる書類について
・探索の対象となる書類は、下表のとおりです。
・探索の対象となる⼟地の地⽬や登記事項証明書の状況、所有者と思われる者が個⼈か法⼈か等により、探索の対象となる書類が異なることに注意が必要です。
・また、探索の対象となる書類によって、情報の請求先、請求根拠、請求⼿続き等が異なることに注意が必要です。
表 2-１９ 「探索の対象となる書類」
探索の対象となる書類

請求先

根拠法令

得られる可能性がある情報

固定資産課税台帳【所有者不明⼟地施⾏規
則第１条第５号】

⼟地の所在地を管轄する市町村の⻑
（特別区の場合
は都知事）
⼟地の所在地を管轄する都道府県の知事⼜は市
町村の⻑⼟地の所在地を管轄する市町村
の⻑

法第39
条
第１項・
第２項

固定資産税の納税義務者の⽒名・名称及び住所

法第39
条
第１項・
第２項
法第39
条
第２項・
第５項

地籍調査時に所有者として⽴ち会った者の⽒名及び住所

地籍調査票【所有者不明⼟地施⾏規
則第１条第６号】
農地台帳【所有者不明⼟地施⾏規
則第１条第７号】〈農地である場合のみ〉

99

農地所有者の⽒名・名称及び住所

探索の対象となる書類

請求先

根拠法令

得られる可能性がある情報

林地台帳【所有者不明⼟地施⾏規
則第１条第８号】〈森林の⼟地である場合のみ〉
閉鎖登記簿謄本等【所有者不明⼟地施⾏規
則第１条第９号及び告⽰（※１）第２条第１号】〈（※２）表題部所有者
不明⼟地である場合のみ〉
⼟地台帳【所有者不明⼟地施⾏規
則第１条第９号及び告⽰第２条第１号】〈（※２）表題部所有者
不明⼟地である場合のみ〉住⺠基本台帳【所有者不明⼟地施⾏規
則第２条第１項第１号
イ、第２項第１号等】

⼟地の所在地を管轄する市町村
の⻑

法第39
条
第１項・
第２項

林地所有者の⽒名・名称及び住所

⼟地の所在地を管轄する登記所
の登記官

不動産登
記法第
119条第
１項

記名共有地や字持地となる前の⼟地の所有者の⽒名

⼟地の所在地を管轄する登記所の登記官―

記名共有地や字持地となる前の⼟地の所有者の⽒名所有者と思われる者の住所地を管轄する市町村⻑

⼟地の所有者と思われる者の住所、⼾籍の表⽰、出⽣の年⽉⽇及び死亡の年⽉⽇、転出先の住所

⼾籍簿⼜は除籍簿【所有者不明⼟地施⾏規
則第２条第１項第１号
ロ、第２項第１号等】

所有者と思われる者の本籍地を管轄する市町村
⻑

住⺠基本
台帳法第
12条の２
第１項
第12条の
3第１項
第3号・
第７項
⼾籍法第
10条の２
第１項第
３号・第
２項

⼾籍の附票
【所有者不明⼟地施⾏規
則第２条第１項第１号
ハ、第２項第１号等】

所有者と思われる者の本籍地を管轄する市町村⻑

法⼈の登記簿【所有者不明⼟地施⾏規
則第２条第１項第２号、第２項第２号等】

最寄りの登記所
の登記官

100

住⺠基本
台帳法第
20条第２
項・第３
項第３号
商業登記
法第10条
第１項等

⼟地の所有者と思われる者の本籍、出⽣の年⽉⽇、死亡の年⽉⽇、登記名義⼈等の法定相続⼈の⽒名、本籍、出⽣の年⽉⽇、死亡の年⽉⽇
⼟地の所有者と思われる者
やその法定相続⼈の現住所、住所の履歴及び⼾籍の表⽰
法⼈の名称、本店・主たる事務所の所在場所、代表者の⽒名・住所、解散の有
無、清算⼈・破産管財⼈の探索の対象となる書類

請求先

根拠法令

得られる可能性がある情報〈⼟地所有者と思われる
⽒名・名称及び住所者が法⼈である場合のみ〉
認可地縁団体台帳
認可地縁団体の 地⽅⾃治 認可地縁団体の事務所の所【所有者不明⼟地施⾏規 所在地を管轄す 法第260
在地及び代表者の⽒名・住則第２条第１項第２号】 る市町村⻑
条の２第 所〈⼟地所有者と思われる
12項者が法⼈である場合のみ〉（※１）告⽰︓所有者の探索について特別の事情を有する⼟地及び当該⼟地に係る⼟地所有者確知必要情報を保有すると思料される者を定める告⽰（平成 30 年国⼟交通省告⽰第 1253 号）（※２）表題部所有者不明⼟地︓表題部所有者欄の⽒名・住所が正常に記録されていない登記となっている⼟地（（例）字持地、記名共有地、共有惣代地、住所の記載がない⼟地等）②情報を保有すると思われる者への照会について
・表 2-19 に⽰す「探索の対象となる書類」を備えると思われる者以外の者で、情報を保有すると思われる者として照会の対象となる者は、下表のとおりです。
・照会を書⾯の送付により⾏う場合は、プライバシーの保護の観点から、第三者が受け取ることのないよう、書留郵便等により⾏うことが必要です。
表 2-２０ 「情報を保有すると思われる者」
情報を保有すると思われる者

根拠法令

⼟地を現に占有する者【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第１号】

⼟地に関し所有権以外の権利を有する者
⼟地にある物件に関し所有権
その他の権利を有する者
政令第１条第５号の措置の対
象者
⼟地の所在地を管轄する市町村の⻑
親族【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第２号】

在外公館の⻑

【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第10 号ロ】

法⼈の代表者【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第11 号イ】

清算⼈⼜は破産管財⼈【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第11 号ロ】【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第３号】【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第４号】【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第９号、告⽰第２条第２号】【所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第10 号イ】

101

③⼟地権利者、物件所有者及び物件権利者の探索について・裁定の申請に当たっては、⼟地の所有者に加え、⼟地の権利者の探索を⾏う必要があります。また、⼟地に物件が存在する場合は、物件の所有者及び物件の権利者の探索を⾏う必要があります。
・⼟地の権利者、物件の所有者及び物件の権利者の探索の⽅法は、基本的には⼟地の所有者の探索の⽅法と同様ですが、探索の対象者に応じて、探索の対象となる書類や照会の対象となる者が⼀部異なります。
所有者不明⼟地法（裁定申請）
第 10 条 地域福利増進事業を実施する者（以下「事業者」という。）は、当該事業を実施する区域（以下「事業区域」という。）内にある特定所有者
不明⼟地を使⽤しようとするときは、当該特定所有者不明⼟地の所在地を管轄する都道府県知事に対し、次に掲げる権利（以下「⼟地使⽤権等」という。）の取得についての裁定を申請することができる。
⼀ 当該特定所有者不明⼟地の使⽤権（以下「⼟地使⽤権」という。）
⼆ 当該特定所有者不明⼟地にある所有者不明物件（相当な努⼒が払われたと認められるものとして政令で定める⽅法により探索を⾏ってもなおその所有者の全部⼜は⼀部を確知することができない物件をいう。第三項第⼆号において同じ。）の所有権（次項第七号において「物件所有権」という。）⼜はその使⽤権（同項第⼋号において「物件使⽤権」という。）
所有者不明⼟地法施⾏令（物件の所有者の探索の⽅法）
第６条 法第⼗条第⼀項第⼆号の政令で定める⽅法は、物件の所有者の⽒名
⼜は名称及び住所⼜は居所その他の当該物件の所有者を確知するために必要な情報（以下この条において「物件所有者確知必要情報」という。）を取得するため次に掲げる措置をとる⽅法とする。
⼀ 当該物件（建物⼜は⽴⽊であるものに限る。）の登記事項証明書の交付を請求すること。
⼆ 当該物件を現に占有する者その他の当該物件に係る物件所有者確知必要情報を保有すると思料される者であって国⼟交通省令で定めるものに対し、当該物件所有者確知必要情報の提供を求めること。
三 第⼀号の登記事項証明書に記載されている所有権の登記名義⼈⼜は表題
部所有者その他の前⼆号の措置により判明した当該物件の所有者と思料される者（以下この号及び次号において「登記名義⼈等」という。）が記録されている住⺠基本台帳、法⼈の登記簿その他の国⼟交通省令で定める書類を備えると思料される市町村の⻑⼜は登記所の登記官に対し、当該登記名義⼈等に係る物件所有者確知必要情報の提供を求めること。
四 登記名義⼈等が死亡し、⼜は解散していることが判明した場合には、当該登記名義⼈等⼜はその相続⼈、合併後存続し、若しくは合併により設⽴された法⼈その他の当該物件の所有者と思料される者が記録されている⼾
籍簿若しくは除籍簿若しくは⼾籍の附票⼜は法⼈の登記簿その他の国⼟交
通省令で定める書類を備えると思料される市町村の⻑⼜は登記所の登記官に対し、当該物件に係る物件所有者確知必要情報の提供を求めること。
五 前各号の措置により判明した当該物件の所有者と思料される者に対して、当該物件の所有者を特定するための書⾯の送付その他の国⼟交通省令で定める措置をとること。

102

（⼟地等の権利者の探索の⽅法）
第７条 法第⼗条第三項第⼆号ニ（法第⼗九条第⼆項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める⽅法は、⼟地等（⼟地⼜は当該⼟地にある物件をいう。以下この条において同じ。）の権利者（⼟地等に関し所有権以外の権利を有する者をいう。以下この条において同じ。）の⽒名⼜は名称及び住所⼜は居所その他の当該⼟地等の権利者を確知するために必要な情報（以下この条において「⼟地等権利者確知必要情報」という。）を取得す
るため次に掲げる措置をとる⽅法とする。
⼀ 当該⼟地等（物件にあっては、建物⼜は⽴⽊であるものに限る。）の登記事項証明書の交付を請求すること。
⼆ 当該⼟地等を現に占有する者その他の当該⼟地等に係る⼟地等権利者確知必要情報を保有すると思料される者であって国⼟交通省令で定めるものに対し、当該⼟地等権利者確知必要情報の提供を求めること。
三 第⼀号の登記事項証明書に記載されている所有権以外の権利の登記名義⼈その他の前⼆号の措置により判明した当該⼟地等の権利者と思料される者（以下この号及び次号において「登記名義⼈等」という。）が記録されている住⺠基本台帳、法⼈の登記簿その他の国⼟交通省令で定める書類を備えると思料される市町村の⻑⼜は登記所の登記官に対し、当該登記名義
⼈等に係る⼟地等権利者確知必要情報の提供を求めること。
四 登記名義⼈等が死亡し、⼜は解散していることが判明した場合には、当該登記名義⼈等⼜はその相続⼈、合併後存続し、若しくは合併により設⽴された法⼈その他の当該⼟地等の権利者と思料される者が記録されている
⼾籍簿若しくは除籍簿若しくは⼾籍の附票⼜は法⼈の登記簿その他の国⼟交通省令で定める書類を備えると思料される市町村の⻑⼜は登記所の登記官に対し、当該⼟地等に係る⼟地等権利者確知必要情報の提供を求めること。
五 前各号の措置により判明した当該⼟地等の権利者と思料される者に対して、当該⼟地等の権利者を特定するための書⾯の送付その他の国⼟交通省
令で定める措置をとること。

103

（３）「政令で定める⽅法」による探索の具体例「政令（所有者不明⼟地法施⾏令）で定める⽅法」による⼟地所有者の探索の具体例
は、下図のような⼿順で実施します。
下図の⼿順による探索の結果、所有者と思われる者の⽒名及び住所が判明しなかった
場合、その時点で「所有者不明」となります。
字持地、記名共有地など、変則型登記の⼟地の場合などの登記事項証明書から登記名
義⼈の⽒名及び住所が判明しなかった場合、２－８（１）の対応を⾏い、それでも判明しなかった場合は、「所有者不明」となります。
≪登記名義⼈等の相続⼈が⼟地所有者であり、所在不明である場合≫※丸囲みの数字は、所有者不明⼟地法施⾏令第１条の対応する号を⽰しています。
引⽤︓地域福利増進事業ガイドライン P33
図 2-29 「政令で定める⽅法」による探索の⼿順

104≪登記名義⼈等が複数存在し、かつ、その⼀部が所在不明である場合≫

引⽤︓地域福利増進事業ガイドライン P34
図 2-30 「政令で定める⽅法」による探索の⼿順

105≪登記名義⼈等が解散・合併していない法⼈である場合≫

引⽤︓地域福利増進事業ガイドライン P35
図 2-31 「政令で定める⽅法」による探索の⼿順106≪表題部所有者不明⼟地（記名共有地）の場合≫

引⽤︓地域福利増進事業ガイドライン P36
図 2-32 「政令で定める⽅法」による探索の⼿順

107

２－８

登記事項証明書・住⺠票の写し等から⼟地所有者等の情報が⼗分に得られなかった場合の対応

⼟地の所有者を探索するため登記事項証明書を確認したところ、表題部所有者欄の⽒名・住所が正常に記録されていない登記となっていたり、住⺠票の写しを確認したとこ
ろ、⼟地所有者と思われる者が外国に居住していることが判明したことなどがあります。
そのような事案が⽣じたときは、地域福利増進事業等を実施しようとする者は、２－５のとおり⼟地所有者等関連情報を内部利⽤したり、他の⾏政機関に提供を求めることができます。
本章では、登記事項証明書や住⺠票の写し等を探索しても、⼟地所有者と思われる者の居住が確認できなかった場合の探索⽅法などを紹介します。

（１）⼟地登記記録の表題部所有者の所在が不明であった場合
１）⼟地登記記録の表題部所有者欄の⽒名・住所が正常に記録されていない場合（表題部所有者不明⼟地であった場合）

・図２－７〜２－９（P37）の登記記録の例のとおり、表題部所有者不明⼟地であり、⼟地の登記事項証明書から登記名義⼈の⽒名や住所が確認できない場合があります。
・登記事項証明書の表題部所有者欄に「Ａ外○名」とあるのみで、その共有者の⽒名や住所が記録されていない登記となっている⼟地（記名共有地）や、歴史的な経緯等により、表題部所有者欄に「⼤字Ａ」⼜は「字Ａ」などと記録された登記となっている⼟地（字持地）があります。
・これら記名共有地などは、旧⼟地台帳制度下における所有者欄の⽒名・住所の変則的な記載が、昭和 35 年以降の⼟地台帳と不動産登記簿との⼀元化作業後も引き継がれたことにより、表題部所有者欄の⽒名・住所が正常に記録されていない登記となっている⼟地「表題部所有者不明⼟地」といいます。
・このことによって所有者不明⼟地であると結論付けるのではなく、以下の調査を実施し、⼟地所有者を探索する必要があります。
①⼟地所有者に関する過去の記録（閉鎖登記簿謄本等）を調べる
・過去の登記記録（閉鎖登記簿謄本や⼟地台帳の写し）を確認することで所有者に関連する情報が得られる可能性があります。
・閉鎖登記簿謄本等を請求し、⼟地所有者と思われる者の住所が判明した場合は、
住⺠票の写しや⼾籍の附票の写しを請求し、居住確認を⾏い、⼟地所有者である
ことを確かめます。（詳細は、２－２・２－３を参照。）
・閉鎖登記簿謄本等の交付請求⽅法は、２－１（２）のとおりです。

108

表 2-２１ 過去の登記簿
閉鎖登記簿

⼟地台帳

・不動産登記法（平成 16 年法律第 123 号）に基づき、コンピュータ化される前に閉鎖された登記簿やコンピュータ化により閉鎖された登記簿が保存された帳簿です。
・⼟地が合筆されて登記が閉鎖された場合、合筆される前の登記簿が記録されています。
・⼟地台帳法（不動産登記法の⼀部を改正する等の法律（昭和35 年法律第 14 号）第２条により廃⽌）に基づき、⼟地課税を⽬的として⼟地の表⽰に関する事項が記載された台帳です。
・現在は、登記簿に吸収される形で⼀元化され閉鎖されています。（「旧⼟地台帳」という。）

109

110

図 2-33 閉鎖登記簿と⼟地台帳の例

111

②閉鎖登記簿謄本等から判明しない場合
・閉鎖登記簿謄本及び⼟地台帳の写しを確認しても、⼟地所有者と思われる者の住所等が判明しない場合には、以下の調査も⾏います。
表 2-２２ 所有者探索の⽅法（閉鎖登記簿謄本の確認以外）
調査⽅法
認可地縁団
体台帳の確
認

⼟地所有者
等関連情報
の確認

内容
記名共有地や字持地は、かつて地域の共同体の財産であった場合が多く、地⽅⾃治法の財産区（地⽅⾃治法第 294 条）が所有する⼟地になっているケースが多いことから、認可地縁団体台帳を確認します。（所有者不明⼟地法施⾏規則第２条第１項第２号）
認可地縁団体台帳とは、認可地縁団体（地⽅⾃治法（昭和 22 年
法律第 67 号）第 260 条の２第１項の認可を受けた団体）の主たる事務所の所在地や代表者の⽒名・住所等が記録されている台帳です。
地⽅公共団体の事業部局は、地域福利増進事業の実施の準備のため、所有者不明⼟地法第 39 条第１項に基づき、⼟地所有者等関連情報（⼟地所有者等と思われる者に関する情報のうちその者の⽒名・名称、住所、本籍、出⽣年⽉⽇、死亡の年⽉⽇、連絡先）
を内部利⽤したり、⾏政機関から⼟地所有者等関連情報の提供を受けることができます。
固定資産課税台帳、地籍調査票、（農地であれば）農地台帳、（森林であれば）林地台帳に記録されている情報を利⽤することができます。
（詳細は、２－５を参照）

情報を保有
すると思わ
れる者への
照会

⼟地の所在地の地域に所有者と思われる⾃治会や地⽅⾃治法第260 条の２第７項に規定する認可地縁団体があるかどうか、⼜は⼟地が同法第 294 条第１項に規定する財産区の所有であるかどうかを確認します。
（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第９号、告⽰第２条第２号）
⼟地を現に占有する者⾃⾝が⼟地の所有者であるかどうか、また、抵当権等の設定がある場合、抵当権者等が⼟地の所有者との間で契約関係を有しているなど、⼟地所有者に関する情報を保有している可能性もあるため、これらの者に照会します。
物件がある場合は、⼟地にある物件に関して所有権及びその他の権利を有する者へ照会します。
記名共有地であっても、登記事項証明書に記載のある⼟地所有者と思われる者、⼜はその者の親族への照会などが考えられます。
（詳細は、２－６を参照）

その他情報
を保有する
と思われる
者への照会

所有者不明⼟地法では規定されていませんが、⼟地の所在地の地
域の⾃治会⻑や⼟地の精通者、隣地の⼟地所有者等への聞き取りを⾏うことで確認できることも考えられます。

112

③⼟地を取得等するために講じる⽅策
・上記の調査を実施しても⼟地の所有者が判明しない、⼜は所有者の所在が判明しない⼟地を収⽤し、⼜は使⽤しようとする場合には、以下の⽅策によることが考えられます。
表 2-２３ ⼟地を取得等するために講じる⽅策の例
対応⽅策
⼟地収⽤法に基づく不明
裁決制度（⼟地収⽤法第 48 条第４項、第 49 条第２項）

裁定による特定所有者不明⼟地の使⽤（所有者不明⼟地法第10 条）

収⽤適格事業のための特定所有者不明⼟地の収⽤
⼜は使⽤に関する特例（所有者不明⼟地法第27 条）

不在者財産管理⼈制度

内容
収⽤⼿続きにより権原を取得しようとする起業者は事業認定の告⽰を経た後、収⽤委員会への裁決申請に際し、権利者の⽒名及び住所を記載した書類を提出することが求められています。
収⽤委員会が収⽤⼜は使⽤の裁決をする際には、原則として、補償⾦を受けるべき⼟地所有者及び関係⼈の⽒名及び住所を明らかにして裁決しなければなりませんが、⼟地所有者及び関係⼈の⽒名⼜は住所を確知することができないときは、これらの事項については不明のまま裁決することができるとされております。
（詳細は、３－４を参照。）
地域福利増進事業を実施する者は、当該事業を実施する区域内にある特定所有者不明⼟地を使⽤しようとするときは、当該特定所有者不明⼟地の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該所有者不明⼟地の使⽤権等の取得についての裁定を申請することができます。
（詳細は、２－７を参照。）
起業者は事業の認定を受けた収⽤適格事業について、その起業地内にある特定所有者不明⼟地を収⽤
し⼜は使⽤しようとするときは、当該特定所有者不明⼟地の所在地を管轄する都道府県知事に対し、特定所有者不明⼟地の収⽤⼜は使⽤についての裁定を申請することができます。（詳細は、３－５を参照。）
⼟地所有者等が不在者である場合に、家庭裁判所により選任された不在者財産管理⼈により、⼟地等の管理及び保存を⾏う制度です。不在者の所有する財産の売却処分などを⾏う必要がある場合、不在者財
産管理⼈は家庭裁判所へ権限外⾏為許可の申⽴てを⾏い、その許可を得なければなりませんが、不在者
財産管理⼈と⼟地等の売買契約等を締結することも考えられます。

113コラム）認可地縁団体台帳の請求⼿続
地⽅⾃治法第 260 条の２第 12 項に基づき、認可地縁団体が存する区域を管轄する市町村に対し、認可地縁団体台帳の写しの交付を請求します。
請求様式については、申請する地⽅公共団体により異なるため、事前に各市町村の担当部局にご確認ください。
地縁団体台帳の写し証明書交付申請書№

地縁団体台帳の写し証明書交付請求書

○

○

市

長

住

所

者

氏

名

証
明
書
が
必
要
な
地
縁
団
体

団体の所在地

請
※
太
ワ
ク
の
中
だ
け
記
入
し
て
下
さ
い

年

月

電話

（

日

）

求

○○市
フリガナ

団体の名称
使いみち
※第三者請求の場合は具体的に通請求枚数
上記について、地方自治法施行規則第２１条２項に基づき、交付したい。
参事

主幹

課長補佐

主査

担当

起案年月日
決裁年月日
施行年月日

公印使用承認印

（事務担当

○○課）

図 2-34 認可地縁団体台帳の写し証明交付請求書の例

コラム）登記事項証明書の登記名義⼈等の住所が住⺠票の写し、⼾籍の附票の写しと⼀致しない場合
登記名義⼈等の住所や⽣年⽉⽇が⼀致しており、⽒名の漢字のみが異なっている場合、登記簿の転記ミスによる可能性もあります。こうした場
合、親族から⾝上書を取得して同⼀⼈物として対応している例もあります。対応策については、各種専⾨家への相談を通して検討しましょう。
（詳細は、第４章を参照。）

114

【⾖知識】表題部所有者不明⼟地の登記及び管理の適正化に関する法律について
・令和元年５⽉ 17 ⽇、表題部所有者不明⼟地の登記及び管理の適正化に関する法律（令和元年法律第 15 号）が成⽴しました（同⽉ 24 ⽇
公布）。
・この法律は、所有者不明⼟地問題への対策の⼀環として、不動産登記簿の表題部所有者欄の⽒名⼜は名称及び住所の全部⼜は⼀部が正常に登記されていない「表題部所有者不明⼟地」について、その登記及び管理の適正化を図るために必要となる措置を講ずることにより、その権利関係の明確化及びその適正な利⽤を促進しようとするものです。
・具体的には、（１）表題部所有者不明⼟地の登記の適正化を図るための措置として、登記官に所有者の探索のために必要となる調査権限を付与するとともに、所有者等探索委員制度を創設するほか、所有者の探索の結果を登記に反映させるための不動産登記法の特例が設けられました。
・また、（２）所有者の探索を⾏った結果、所有者を特定することができなかった表題部所有者不明⼟地について、その適正な管理を図るための措置として、裁判所の選任した管理者による管理を可能とする制度が設けられました。
・なお、本法津は、（１）については令和元年 11 ⽉ 22 ⽇、（２）については、令和２年 11 ⽉１⽇から施⾏されます。

115

出典︓法務省⺠事局資料
図 2-35 表題部所有者不明⼟地の登記官による調査の流れ

116２）登記名義⼈等が外国に居住している外国⼈である場合の調査・⼟地の所有者等と思われる者が、外国に居住している外国⼈である場合があります。
①外国に居住している外国⼈に関連する情報の調べ⽅
・そのケースの調査⼿法としては、以下のような⽅法があります。
・下記調査を実施しても⼟地の所有者が判明しない、⼜は所有者の所在が判明しない⼟地を収⽤し、⼜は使⽤しようとする場合には、１）③「⼟地を取得するために講じる⽅策」と同様の⽅法が考えられます。
表 2-２４ 所有者探索の⽅法
調査⽅法
登記名義⼈
等の住所に
宛てて、書
⾯を送付

内容
登記事項証明書に記載されている外国の住所に⽂書等で所有者であることを確認します。
登記事項証明書に記載されている住所が⽇本の住所であれば、住⺠票の写しを請求し、居所を確認します。
ただし、外国に転出している場合、転出先が○○国としか記載がなく、詳しい居所が確認できないこともあります。

⼟地所有者
等関連情報
の請求

国⼜は地⽅公共団体の事業部局は、地域福利増進事業等の実施の準備のため、所有者不明⼟地法第 39 条第１項に基づき、⼟地所
有者等関連情報（⼟地所有者等と思われる者に関する情報のうちその者の⽒名・名称、住所、本籍、出⽣年⽉⽇、死亡の年⽉⽇、連絡先）を内部利⽤したり、⾏政機関から⼟地所有者等関連情報の提供を受けることができます。
固定資産課税台帳、地籍調査票、（農地であれば）農地台帳、（森林であれば）林地台帳に記録されている情報を利⽤することができます。
（詳細は、２－５を参照）

情報を保有
すると思わ
れる者への
照会

⼟地を現に占有する者⾃⾝が⼟地の所有者であるかどうか、また、抵当権等の設定がある場合、抵当権者等が⼟地の所有者との間で契約関係を有しているなど、⼟地所有者に関する情報を保有している可能性もあるため、これらの者に照会します。
物件がある場合は、⼟地にある物件に関して所有権及びその他の権利を有する者へ照会します。
（詳細は、２－６を参照）
法定相続⼈の１⼈が外国⼈である場合は、⽇本に居住するほかの相続⼈に照会することで連絡先が判明することも考えられます。
また、法定相続⼈の探索の過程で、判明した親族に⽂書や訪問により照会することも考えられます。

その他情報
を保有する
と思われる
者への照会

所有者不明⼟地法には定められていませんが、登記原因が売買である場合（外国⼈に所有権移転登記がされている）は、前所有者（不動産業者等）に照会する⽅法も考えられます。

117コラム）⽇本国籍を喪失した登記名義⼈等の探索
登記名義⼈等の住所が「アメリカ国籍（⽇本国籍喪失）」となっていた例では、その後の所在を確認するため県⼈会及び総領事館へ「所在確認」の調査を⾏い、住所地に関する情報を得ることができました。
その後、外国郵便やメールでやり取りを⾏い、「⾝元宣誓陳述書」及び「登記原因証明情報兼登記
承諾書（所有権移転登記の承諾）」に公証⼈の証明を得て作成しました。

３）登記名義⼈等が外国に居住している⽇本⼈であった場合の調査
・⼟地の所有者について、調査の結果として、外国に居住していることが判明することがあります。

①外国に居住している⽇本⼈に関連する情報の調べ⽅
・⼟地所有者の探索に当たっては、以下のような⽅法があります。
・下記調査を実施しても⼟地の所有者が判明しない、⼜は所有者の所在が判明しない⼟地を収⽤し、⼜は使⽤しようとする場合には、１）③「⼟地を取得するために講じる⽅策」と同様の⽅法が考えられます。
表 2-２５ 所有者探索の⽅法
調査⽅法
⼟地所有者等関連
情報の請求

内容
固定資産課税台帳及び地籍調査票に⼟地所有者と思われる者の情報がある可能性もあるため、市町村⻑等に提供を求めて探索を⾏ってください。
（詳細は、２－５を参照）

情報を保有すると
思われる者への照会

調査の過程でその⽒名や住所が判明した関係者等へ郵送等により照会。（詳細は、２－６を参照。）
法定相続⼈の１⼈が外国に居住している⽇本⼈である場合は、⽇本に居住するほかの法定相続⼈に照会することで連絡先が判明することも考えられます。また、相続⼈の探索の過程で、判明した親族に⽂書や訪問により照会することも考えられます。（詳細は、２－６を参照）
外国に居住している⽇本⼈については、その住所・連絡先が在外公館の保有する資料に記録されている可能性がありますので、外務省の「所在調査」を活⽤することが考えられます。（所有者不明⼟地法施⾏規則第１条第 10
号ロ）

118

【⾖知識】外務省の「所在調査」とは︖
・親族（三親等内）からの依頼により、外国に在留している可能性が⾼
く、⻑期にわたってその所在が確認されていない⽇本⼈の住所・連絡先等を、在外公館が保有する資料を基に調べる制度のことです。
・調査対象者（被調査⼈）は、⽇本国籍を有し、⽣存が⾒込まれる⼈物に限られます。
・調査を依頼するためには、被調査⼈の所在が外国（特定の国・地域）にあると認められる資料（登記簿等）が必要であり、親族からも連絡が取れないことを確認する必要があります。
（詳細は、外務省のホームページを参照。）◆邦⼈のご家族やご親族からの依頼に基づく所在調査
https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/todoke/shozai/index.html

119

（２）登記名義⼈等の住⺠票が消除⼜は改製等されていた場合・住⺠票の除票の写しを取り寄せ、住⺠票の消除の理由（転出⼜は死亡）及び転出先の住所等を確認します。
・その結果に応じて以下のとおり、対応することが考えられます。
転出しており、転出先が判明した

転出先の市区町村に対して住⺠票の写しの交付請求を⾏います。
（詳細は、２－２を参照。）

転出先が判明しなかった

死亡していることが判明した

申請した住所と⽒名が⼀致する住⺠
票の写し、除票の写し及び改製原住⺠票の写しが存在しなかった

住⺠票の写しの除票から本籍を確認し、本籍地の市区町村役場に⼾籍、除籍簿等（改製原⼾籍、除籍の謄本及び抄本並びに⼾籍の附票の除票）の交付請求を⾏います。
（詳細は、２－４を参照。）

除籍が戦災により焼失していた
⼜は、保存期間経過により廃棄されていた場合は除籍の廃棄証明書を発⾏してもらいます。
図2-37
申請した住所や⽒名が⼀致する⼾籍及び除籍簿等が存在しない場合は、不在籍証明書を発⾏しても
らいます。
図2-38

登記簿に記載されている住所の市区町村に住⺠票の写し及び除票の写し等の交付請求を⾏った結果、不在住のため交付できない旨が記載された書類を保管しておきます。

図 2-36 住⺠票が消除⼜は改製等されていた場合の対応
・住⺠票の除票の写しが廃棄等の原因で取得できず、⼾籍謄本等の確認や情報を保有すると思われる者への照会等を⾏っても情報が得られなかった場合は、第３章で紹介する「不在者財産管理制度」、「⼟地収⽤制度（不明裁決）」及び「⼟地使⽤権等の取得のための裁定申請（特定所有者不明⼟地の収⽤⼜は使⽤についての裁定申請）」等を検討することになります。
・情報が得られなかった場合には、以下の書類を取得します。
◆ほかに相続⼈がないことの証明（図 2-39）︓相続⼈から取得◆相続⼈全員からの申述書（図 2-40）︓除籍謄本の記載が脱落している
場合に相続⼈から取得

120

図 2-37 交付できない旨の証明書の例

公用
不 在 籍証 明書

本

籍地○○県○○市○○町一丁目１番地１号

戸

主

交通

敬

氏

名

交通

太郎

上記表示に該当するものについて、現在○○市が保管する戸籍法に基づく戸籍、改製原戸籍及び除籍に記載がないことを証明する。

令和元年２月１１日○○市長

図 2-38 不在籍証明書の例

121

国土

太郎

印

図 2-39 ほかに相続⼈がないことの証明の例

図 2-40 相続⼈全員からの申述書の例

122

第3章 所有者不明⼟地への対応に関連した各種制度の内容と⼿続き
第 2 章で紹介した権利者探索のための調査を実施してもなお⼟地の所有者が不明であった場合、以下の各種制度を活⽤することで⽤地の取得を図ることが可能です。
各種制度の⼿続き等に関する詳細な説明は、「所有者不明⼟地に関する探索・利活⽤のためのガイドライン（第 3 版）」を参照してください。
表 3-１ 所有者不明⼟地の状況と利⽤可能な制度
節
３－１

制度名
不在者財産管理制度

状況の例
・所有者の所在が不明の場合（⽣死が不明の場合も含
む）
・⼟地を所有していた者が既に死亡しており、かつ相
続⼈の特定もできたが、所有者（共有者）である当該相続⼈の全員⼜は⼀部の所在が不明の場合

３－２

相続財産管理制度

・⼟地を所有していた者が既に死亡していることが判明したものの、その者等の除籍謄本等が⼊⼿できず相続⼈の有無が不明の場合・⼟地を所有していた者が既に死亡していることが判明したものの、相続⼈がいない場合（法定相続⼈の全員が相続放棄した場合を含む。）

３－３

訴訟等

・取得時効が完成している場合
・遺産分割未了の場合
・⼀部の共有者の同意が得られている場合（共有物分割請求訴訟）
・表題部所有者の⽒名のみが記録されている場合（即
決和解等）

３－４

⼟地収⽤制度（不明
裁決）・⼟地収⽤法に基づく事業認定及び都市計画法の事業認可を得た事業の場合

３－５

⼟地収⽤法の特例

・⼟地収⽤法に基づく事業認定の告⽰を受けている収⽤適格事業及び都市計画法の事業認可を得た都市計画事業であって、特定所有者不明⼟地に該当する場
合３－６

認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例

・認可地縁団体が所有する⼟地について、その登記名
義が当該団体の構成員やその承継⼈となっている場合３－７

清算⼈・破産管財⼈

・⼟地所有者である法⼈が解散している場合

123

３－１

不在者財産管理制度

１）不在者財産管理制度とは・⼟地所有者が従来の住所⼜は居所を去り、容易に戻る⾒込みのない者（不在者）
で、管理する者がいない場合に、不利益を被る債権者等の利害関係者及び検察官からの申し⽴てによって、裁判所が「不在者財産管理⼈」を選任することができる制度です。（⺠法第 25 条〜第 29 条）
・選任された不在者財産管理⼈は、不在者の財産の管理及び保存のほか、家庭裁判所の許可を得て不在者に代わって、遺産分割や相続放棄等の財産の処分を⾏うことができます。
・また、所有者不明⼟地法第 38 条によって、所有者不明⼟地が不法投棄や雑草の繁茂等により周辺に悪影響を与えている場合で、適切な管理のため特に必要があると認められるときには、特例として国の⾏政機関の⻑⼜は地⽅公共団体の⻑が家庭裁判所に対して、不在者の財産の管理⼈の選任を請求することができます。

図 3-1 財産管理⼈制度の流れ（所有者不明⼟地法第 38 条）【⾖知識】「失踪宣告制度」とは︖
・失踪宣告制度は、不在者で７年間（震災による場合は１年間）⽣死が明らかでないとき、⽣死不明の者（遺体が確認できていない等）を死亡したものとみなし、その者に関わる法律関係を⼀度確定させるための制度です。
・失踪宣告により、不在者は法律上死亡したものとみなされ、不在者についての相続が開始されます。

所有者不明⼟地法
第三節 不在者の財産及び相続財産の管理に関する⺠法の特例
第 38 条 国の⾏政機関の⻑⼜は地⽅公共団体の⻑は、所有者不明⼟地につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、家庭裁判所に対し、⺠法（明治⼆⼗九年法律第⼋⼗九号）第⼆⼗五条第⼀項の規定による命令⼜は同法第九百五⼗⼆条第⼀項の規定による相続財産の管理⼈の選任の請求をすることができる。

124

⺠法
（不在者の財産の管理）
第 25 条 従来の住所⼜は居所を去った者（以下「不在者」という。）がその財産の管理⼈（以下この節において単に「管理⼈」という。）を置かな
かったときは、家庭裁判所は、利害関係⼈⼜は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。本⼈の不在中に管理⼈の権限が消滅したときも、同様とする。
２ 前項の規定による命令後、本⼈が管理⼈を置いたときは、家庭裁判所
は、その管理⼈、利害関係⼈⼜は検察官の請求により、その命令を取り消さなければならない。
（管理⼈の改任）
第 26 条 不在者が管理⼈を置いた場合において、その不在者の⽣死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係⼈⼜は検察官の請求により、管理⼈を改任することができる。
（管理⼈の職務）
第 27 条 前⼆条の規定により家庭裁判所が選任した管理⼈は、その管理すべき財産の⽬録を作成しなければならない。この場合において、その費⽤は、不在者の財産の中から⽀弁する。
２ 不在者の⽣死が明らかでない場合において、利害関係⼈⼜は検察官の請求があるときは、家庭裁判所は、不在者が置いた管理⼈にも、前項の⽬録の作成を命ずることができる。
３ 前⼆項に定めるもののほか、家庭裁判所は、管理⼈に対し、不在者の財産の保存に必要と認める処分を命ずることができる。
（管理⼈の権限）
第 28 条 管理⼈は、第百三条に規定する権限を超える⾏為を必要とするときは、家庭裁判所の許可を得て、その⾏為をすることができる。不在者の⽣死が明らかでない場合において、その管理⼈が不在者が定めた権限を超える⾏為を必要とするときも、同様とする。
（管理⼈の担保提供及び報酬）
第 29 条 家庭裁判所は、管理⼈に財産の管理及び返還について相当の担保を⽴てさせることができる。
２ 家庭裁判所は、管理⼈と不在者との関係その他の事情により、不在者の財産の中から、相当な報酬を管理⼈に与えることができる。

125２）所有者が不在者であることを証明するために必要な調査・不在者財産管理⼈選任の申⽴ての前に、所有者が不在者であるか否かを確認するために以下の調査を⾏います。
◆住⺠票の写し等や⼾籍の附票の写しによる住所地の確認。
◆現地調査や親族から不在者の従前の⽣活状況及び不在となった経緯等の確認。
・申⽴てを⾏う際の「不在の事実を証する資料」として、居住確認調査を⾏った際に不在者宛ての郵便物で「あて所に尋ね当たらず」などの理由で返送されたもの
等を⽤います。（詳細は、２－３を参照。）

図 3-2 不在の事実を証する資料の例

126

３－２

相続財産管理制度

１）相続財産管理制度とは・相続⼈全員が相続放棄をした場合等、「相続⼈のあることが明らかでないとき」に、被相続⼈（死亡した⽅）の利害関係⼈、検察官が相続を開始した地（被相続⼈の住所地）等を管轄する家庭裁判所に対して「相続財産管理⼈」選任の申⽴てを⾏うことができる制度です。（⺠法第 951 条〜第 959 条）
・相続財産管理⼈は、家庭裁判所から「権限外⾏為許可」を得ることで、⼟地等財産の売却を⾏うことができます。
・不在者財産管理制度と同様に所有者不明⼟地法第 38 条によって、所有者不明⼟
地が不法投棄や雑草の繁茂等により周辺に悪影響を与えている場合で、適切な管理のため特に必要があると認められるときには、特例として国の⾏政機関の⻑⼜
は地⽅公共団体の⻑が家庭裁判所に対して、相続財産の管理⼈の選任を請求することができます。
所有者不明⼟地法
第三節 不在者の財産及び相続財産の管理に関する⺠法の特例
第 38 条 国の⾏政機関の⻑⼜は地⽅公共団体の⻑は、所有者不明⼟地につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、家庭裁判所に対し、⺠法（明治⼆⼗九年法律第⼋⼗九号）第⼆⼗五条第⼀項の規定による命令⼜は同法第九百五⼗⼆条第⼀項の規定による相続財産の管理⼈の選任の請求をすることができる。
⺠法 第六章 相続⼈の不存在（相続財産法⼈の成⽴）
第 951 条 相続⼈のあることが明らかでないときは、相続財産は、法⼈とする。
（相続財産の管理⼈の選任）
第 952 条 前条の場合には、家庭裁判所は、利害関係⼈⼜は検察官の請求によって、相続財産の管理⼈を選任しなければならない。
２ 前項の規定により相続財産の管理⼈を選任したときは、家庭裁判所は、
遅滞なくこれを公告しなければならない。
（不在者の財産の管理⼈に関する規定の準⽤）
第 953 条 第⼆⼗七条から第⼆⼗九条までの規定は、前条第⼀項の相続財産の管理⼈（以下この章において単に「相続財産の管理⼈」という。）について準⽤する。
（相続財産の管理⼈の報告）
第 954 条 相続財産の管理⼈は、相続債権者⼜は受遺者の請求があるときは、その請求をした者に相続財産の状況を報告しなければならない。

127

（相続財産法⼈の不成⽴）
第 955 条 相続⼈のあることが明らかになったときは、第九百五⼗⼀条の法⼈は、成⽴しなかったものとみなす。ただし、相続財産の管理⼈がその権限内でした⾏為の効⼒を妨げない。
（相続財産の管理⼈の代理権の消滅）
第 956 条 相続財産の管理⼈の代理権は、相続⼈が相続の承認をした時に消滅する。
２ 前項の場合には、相続財産の管理⼈は、遅滞なく相続⼈に対して管理の計算をしなければならない。
（相続債権者及び受遺者に対する弁済）第 957 条 第九百五⼗⼆条第⼆項の公告があった後⼆箇⽉以内に相続⼈のあることが明らかにならなかったときは、相続財産の管理⼈は、遅滞なく、すべての相続債権者及び受遺者に対し、⼀定の期間内にその請求の申出をすべき旨を公告しなければならない。この場合において、その期間は、⼆箇⽉を下ることができない。
２ 第九百⼆⼗七条第⼆項から第四項まで及び第九百⼆⼗⼋条から第九百三⼗五条まで（第九百三⼗⼆条ただし書を除く。）の規定は、前項の場合について準⽤する。
（相続⼈の捜索の公告）
第 958 条 前条第⼀項の期間の満了後、なお相続⼈のあることが明らかでないときは、家庭裁判所は、相続財産の管理⼈⼜は検察官の請求によって、相続⼈があるならば⼀定の期間内にその権利を主張すべき旨を公告しなけ
ればならない。この場合において、その期間は、六箇⽉を下ることができない。
（権利を主張する者がない場合）
第 958 条の２ 前条の期間内に相続⼈としての権利を主張する者がないときは、相続⼈並びに相続財産の管理⼈に知れなかった相続債権者及び受遺者
は、その権利を⾏使することができない。
（特別縁故者に対する相続財産の分与）
第 958 条の 3 前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続⼈と⽣計を同じくしていた者、被相続⼈の療養看護に努めた者その他被相続⼈と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部⼜は⼀部を与えることができる。
２ 前項の請求は、第九百五⼗⼋条の期間の満了後三箇⽉以内にしなければならない。
（残余財産の国庫への帰属）
第 959 条 前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。この場合においては、第九百五⼗六条第⼆項の規定を準⽤する。

128

２）「相続⼈がいることが明らかでない」ことを証明するために必要な調査・被相続⼈の出⽣時から死亡までの継続した⼾籍謄本等や、その法定相続⼈の⼾籍謄本等により証明します。
・法定相続⼈が判明し、聞き取り調査の結果、相続放棄されている情報を得られた
場合には、被相続⼈の最後の住所地の家庭裁判所から相続放棄申述受理証明書の交付を受け、添付します。

図 3-3 相続放棄申述受理証明書の例

129

３－３

訴訟等

⽤地を取得するために、以下のようなケースにおいては訴訟等を提起することが有効と⾔えます。
表 3-２ 訴訟を提起することが有効なケース
取得時効
が完成し
ている場
合（訴訟
（取得時
効））

ケース
表題部登記のみで所有権の保存の登記がされていない⼟地の場合
所有権の保存の登記がされている⼟地の
場合

遺産分割
未了の場
合

相続財産の数が⽐較的少ない等、相続⼈間の協議が可能な場
合（遺産分割協議）
相続⼈間の協議が成⽴しない場合（遺産分割審判）
⼀部の共有者の同意が得られている場合（共有物分割請求訴
訟）

表題部所有者の⽒名のみが記録されている場合（訴え提起前の和解等）

問題
占有者が原告となり、表題部所有者（相続が発⽣している場合はその相続⼈）を被告として、時効取得を原因とする所有権確認訴訟を提起します。
占有者が原告となり、登記名義⼈（相続が発⽣している場合はその相続⼈）を被告として時効取得を原因とする所有権移転登記⼿続請求訴訟を提起します。
占有者の時効取得について所有権の登記名義⼈やその相続⼈の内⼀定数の合意が得られている場合
は、時効取得を原因とする所有権移転登記⼿続請求に関して即決和解（訴え提起前の和解、⺠事訴訟法第 275 条）の申⽴てを⾏います。
法定相続⼈の意向の確認をした上で、遺産分割協議を⾏います。

相続⼈間の遺産分割協議によっても話合いが容易につかない場合には、家庭裁判所の遺産分割の調
停⼜は審判の⼿続を利⽤することができます。
共有地の⼀部を取得等する場合であり、その共有者が多数存在することが判明した場合、同意が得られている⼀部の共有者から当該⼟地に係る共有持分を取得した上で、その余の共有者との間で共有物の分割について協議します。
協議が調わない場合には、当該⼟地の共有者として共有物分割請求訴訟を提起します。
表題部所有者の⽣死を特定できない場合や⼾籍上⽣存しているが所在が判明しない場合には、不在者財産管理制度を活⽤し、不在者財産管理⼈との即決和解の申⽴てを簡易裁判所に対して⾏いま
す。

130

３－４

⼟地収⽤制度（不明裁決）

１）「⼟地収⽤制度」とは・憲法第 29 条第 3 項に「公共のために⽤いること」及び「正当な補償を⾏うこと」
を前提に私有財産を収⽤できることが規定されています。
・それを受けて、⼟地収⽤法において⼀定の公共事業の遂⾏のために必要な⼟地を収⽤するための要件、⼿続、効果、損失の補償等について定めています。
・なお、⼟地を収⽤するためには、事業に公共性があることを認める事業認定の⼿
続きと、所有者に正当な補償を⾏うことを担保した収⽤裁決の⼿続きが必要です。

土地調書・物件調書の作成（起業者）
裁決申請書の作成（起業者）

説明会の開催（起業者）

事業認定手続（大臣・
知事）

申請書の公告・縦覧（２週間）
公聴会の開催（事業認定庁が主宰）※公聴会の開催請求があった場合

第三者機関の意見聴取（社会資本整備審議会等）

収用裁決手続（収用委員会）

事業認定の申請（起業者→事業認定庁＊）※事業認定庁と反対の趣旨の意見書の提出があった場合裁決の申請・明渡裁決申立て（起業者→収用委員会）
収用委員会審理
権利取得裁決・明渡裁決（収用委員会→起業者・土地所有者等）
補償金の支払い（起業者→土地所有者等）
権利取得・明渡し（土地所有者等→起業者）

事業認定の告示＊ 事業認定庁※申請から３か月以内に処分する努力義務あり。

国土交通大臣（国又は都道府県の事業等）→ 権限委任：地方整備局長（都道府県の事業等）
都道府県知事（市町村の事業等）

図 3-4 ⼟地収⽤法の主要⼿続き131２）「不明裁決制度」とは・原則として、⼟地を収⽤する際には、補償⾦を受けるべき⼟地所有者及び関係権利者が明らかでなければなりません。
・しかし、必要な調査を⾏ってもなお所有者を確知することができないときは、不明のまま裁決（不明裁決）することができます。（⼟地収⽤法第 48 条第４項）
⼟地収⽤法（権利取得裁決）
第 48 条 権利取得裁決においては、次に掲げる事項について裁決しなけ
ればならない。
⼀ 収⽤する⼟地の区域⼜は使⽤する⼟地の区域並びに使⽤の⽅法及び期間
⼆ ⼟地⼜は⼟地に関する所有権以外の権利に対する損失の補償
三 権利を取得し、⼜は消滅させる時期（以下「権利取得の時期」という。）
四 その他この法律に規定する事項
２ 収⽤委員会は、前項第⼀号に掲げる事項については、第四⼗条第⼀項の規定による裁決申請書の添附書類によつて起業者が申し⽴てた範囲内で、且つ、事業に必要な限度において裁決しなければならない。但し、第七⼗六条第⼀項⼜は第⼋⼗⼀条第⼀項の規定による請求があつた場合においては、その請求の範囲内において裁決することができる。
３ 収⽤委員会は、第⼀項第⼆号に掲げる事項については、第四⼗条第⼀項の規定による裁決申請書の添附書類並びに第四⼗三条、第六⼗三条
第⼆項若しくは第⼋⼗七条ただし書の規定による意⾒書⼜は第六⼗五条第⼀項第⼀号の規定に基いて提出された意⾒書によつて起業者、⼟地所有者、関係⼈及び準関係⼈が申し⽴てた範囲をこえて裁決してはならない。
４ 収⽤委員会は、第⼀項第⼆号に掲げる事項については、前項の規定によるほか、当該補償⾦を受けるべき⼟地所有者及び関係⼈の⽒名及び
住所を明らかにして裁決しなければならない。ただし、⼟地所有者⼜は関係⼈の⽒名⼜は住所を確知することができないときは、当該事項については、この限りでない。
５ 収⽤委員会は、第⼀項第⼆号に掲げる事項については、前⼆項の規定によるもののほか、⼟地に関する所有権以外の権利に関して争いがある場合において、裁決の時期までにその権利の存否が確定しないときは、当該権利が存するものとして裁決しなければならない。この場合においては、裁決の後に⼟地に関する所有権以外の権利が存しないことが確定した場合における⼟地所有者の受けるべき補償⾦をあわせて裁決しなければならない。

132３）制度を活⽤するために必要な調査

・不明裁決申請をする場合、その前提として⼟地所有者の⽒名及び住所の確知に向けた真摯な調査を⾏うことが必要になります。
・登記事項証明書の確認や、それを踏まえた住⺠票の写し（住⺠票の除票を含む）、
⼾籍謄本等の調査等を⾏っても権利者を確知できない場合、その調査内容について簡潔に記載した書類「探索結果疎明書」を提出する必要があります。
（詳細は、「不明裁決申請に係る権利者調査のガイドライン（第３版）」を参照。）

⼟地収⽤法施⾏規則（裁決申請書の添附書類の様式）
第 17 条 法第四⼗条第⼀項各号（法第百三⼗⼋条第⼀項において準⽤する場合を含む。以下同じ。）に掲げる添附書類は、左に規定するところに従つて作成し、正本⼀部及び前条の規定による裁決申請書と同じ部数の写を提出するものとする。
⼀ 法第四⼗条第⼀項第⼀号の書類の作成に当つては、第三条第⼀号から第三号までの規定による。
⼆ 同項第⼆号ニについては、次の各号に定めるところによつて作成す
るものとする。
イ 起業者が過失がなくて知ることができないものがあるときは、過失がないことを証明しなければならない。
（省略）コラム）３年８割ルール
国⼟交通省では、都市計画等の公共事業を適切に進めるために、事業⽤地の取得率 80%となった時、⼜は⽤地幅杭の打設から 3 年を経た時のいずれか早い時期を経過した時までに、⼟地の収⽤⼿続きに移⾏することをルールとして定めています。
計画的に事業を進めるために、権利者の探索が困難である等、任意取得の先⾏きが不透明であれば、速やかに収⽤⼿続きに移⾏すべきと⾔えます。
事業認定等の適期申請
⽤地幅杭打設完了から３年

いずれか

⽤地取得率
80％

までに

⼟地収⽤法
の事業認定
申請準備に
着⼿

早い時期

準備着⼿後
１年後を
⽬処に事業
認定申請

事業認
定取得

（詳細は、「事業認定申請の⼿引き（第２版）」を参照。）
図 3-5 事業認定等の適期申請

133

３－５

⼟地収⽤法の特例

１）所有者不明⼟地法の裁定⼿続

・「収⽤適格事業」や「都市計画事業」について、その事業区域内にある特定所有者不明⼟地を収⽤等しようとするときは、収⽤委員会ではなく都道府県知事に対し、特定所有者不明⼟地の収⽤等についての裁定を申請することができます。
（所有者不明⼟地法第 27 条）
・ただし、都道府県知事による公告・縦覧の結果、⼟地所有者等から異議の申出があった場合等には、特例制度による⼿続は却下され、必要に応じ⼟地収⽤法に基づく裁決⼿続を⾏うこととなります。
所有者不明⼟地法（裁定申請）
第 27 条 起業者（⼟地収⽤法第⼋条第⼀項に規定する起業者をいう。以下同じ。）は、同法第⼆⼗条の事業の認定を受けた収⽤適格事業について、その起業地（同法第⼗七条第⼀項第⼆号に規定する起業地をいう。）内にある特定所有者不明⼟地を収⽤し、⼜は使⽤しようとするときは、同法第⼆⼗六条第⼀項の規定による告⽰があった⽇（同法第三⼗⼀条の規定により収⽤⼜は使⽤の⼿続が保留されていた特定所有者不明
⼟地にあっては、同法第三⼗四条の三の規定による告⽰があった⽇）から⼀年以内に、当該特定所有者不明⼟地の所在地を管轄する都道府県知事に対し、特定所有者不明⼟地の収⽤⼜は使⽤についての裁定を申請することができる。

２）⼟地収⽤法の裁決申請の⼿続との違い

・都道府県知事による裁定⼿続きは、⼟地収⽤法に基づく通常の収⽤委員会による権利取得裁決・明渡裁決を⼀本化するとともに、審理⼿続が省略されます。

図 3-6 裁定⼿続きの流れ

134

３－６

認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例

１）認可地縁団体とは・町⼜は字の区域その他市町村内の⼀定の区域に住所を有する者の地縁に基づいて形成された団体であって、地域的な共同活動のための不動産⼜は不動産に関する権利等を保有するため、地⽅⾃治法第 260 条の２に基づき市町村⻑の認可を受けた地縁団体のことを⾔います。
地⽅⾃治法
第 260 条の２ 町⼜は字の区域その他市町村内の⼀定の区域に住所を有する者の地縁に基づいて形成された団体（以下本条において「地縁による団体」という。）は、地域的な共同活動のための不動産⼜は不動産に関する権利等を保有するため市町村⻑の認可を受けたときは、その規約に定める
⽬的の範囲内において、権利を有し、義務を負う。
○２ 前項の認可は、地縁による団体のうち次に掲げる要件に該当するものについて、その団体の代表者が総務省令で定めるところにより⾏う申請に基づいて⾏う。
⼀ その区域の住⺠相互の連絡、環境の整備、集会施設の維持管理等良好な地域社会の維持及び形成に資する地域的な共同活動を⾏うことを⽬的とし、現にその活動を⾏つていると認められること。
⼆ その区域が、住⺠にとつて客観的に明らかなものとして定められていること。
三 その区域に住所を有するすべての個⼈は、構成員となることができるものとし、その相当数の者が現に構成員となつていること。
四 規約を定めていること。
（省略）

135

２）特例制度の内容

・認可地縁団体は、所在する市区町村⻑に対して、疎明資料を添付して認可地縁団体の所有する不動産である旨の申請を⾏い、市区町村⻑が申請を相当と認めた場
合、⼀定の⼿続（３か⽉以上の公告⼿続等）を経て証明書が交付されます。
・当該証明書を添付し、認可地縁団体を所有権の登記名義⼈とする所有権保存の登記の申請、⼜は認可地縁団体のみで所有権移転の登記の申請を⾏うことが可能です。（地⽅⾃治法第 260 条の 38、第 260 条の 39）。

（引⽤︓所有者の所在の把握が難しい⼟地に関する探索・利活⽤のためのガイドライン（第３版））
図 3-7

認可地縁団体が所有権の保存⼜は移転の登記⼿続を⾏う⼿順

３）特例の適⽤が可能なケース

・認可地縁団体制度が導⼊されることとなった平成３年の地⽅⾃治法の改正前は、
法⼈格を持たない町内会や⾃治会等の地縁団体は、権利能⼒を有していないために当該団体の名義で登記することができず、地縁団体の代表者の個⼈名義や、地縁団体の全構成員の共有名義で登記が⾏われてきました。
・その結果、相続発⽣時などに、「相続⼈が個⼈に帰属する⼟地と判断して処分してしまったケース」や、「死亡や⾏⽅不明等により相続⼈が膨⼤に増えた、⼜は特定ができない相続⼈が含まれる等のケース」が発⽣しています。
・平成 26 年に新たに創設された特例制度では、このように認可地縁団体が所有しているにもかかわらずその構成員⼜はかつて構成員であった⾃然⼈（法⼈ではない、個⼈）を登記名義⼈等とする登記がなされており、その所有権の登記名義⼈の全部⼜は⼀部が判明していない場合に、認可地縁団体への所有権の移転登記が可能となりました。

136

３－７

清算⼈等

⼟地所有者と思われる者が法⼈であり、法⼈登記簿謄本により当該法⼈が合併以外の事由で解散していることが判明した場合は、清算⼈⼜は破産管財⼈が残余財産の分配等を⾏うこととされていることから、清算⼈⼜は破産管財⼈は、法⼈が所有していた⼟地の所有者に関する情報を有している可能性が⾼いため、書⾯等により照会する必要があります。
まさに法⼈が解散するために清算を⾏っている最中であった場合には、⼀⼈でも多くの清算⼈の情報を取得し、売買契約等を進めていきます。
清算⼈の全員について、死亡が確認された場合には、裁判所に対して清算⼈選任の申し⽴てを⾏い、裁判所により選任される清算⼈との間で⼟地等の売買契約等の⼿続きを進めていくこととなります。
清算結了登記を⾏った法⼈であっても、登記名義のある⼟地が残っている場合には、清算⼈の選任申⽴てを⾏うことが可能とされており、申⽴に当たっては法⼈の閉鎖事項
証明書を取得する必要があります。
清算が終了している法⼈の登記は、閉鎖登記簿として 20 年間保存されています。
【⾖知識】「清算」とは︖
法⼈は、根拠法に基づき解散後に存続する財産について清算を進めることとされています。
清算とは、法⼈が保有していた有価証券や⼟地及び建物等の会社資産の売却や債権の回収を⾏いその資産で債務の弁済を⾏うことをいいます。
例えば、株式会社の場合、会社法第 475 条によって◆会社が解散した場合◆裁判によって設⽴が無効とされた場合◆裁判によって株式移転が無効とされた場合清算を開始しなければなりません。
この⼿続きの中に、登記記録の移転登記や抹消登記は含まれていないた
め、法⼈が清算した後も、所有権は移転したものの登記だけが残されてしまう場合があります。

137