［題字］故 野田卯一 会長［ 特集１ ］

住みたい街、魅力ある街

大阪市［ 特集２ ］
ニュースの解説

４月１日から「安心Ｒ住宅」制度が開始［ You Tubeで学ぶ宅建士講座 ］
権利関係編-6［ 海外のインスペクション事情 ］
スマホとクラウドサービスを活用した米国のインスペクション［ 不動産会社経営術 ］
仲介クロージング力の探求［「事業承継」成功の秘訣 ］
不動産オーナーにおける一般社団法人を活用した法人化－４［ 全日ステップアップトレーニング受講者に聞きました！］
賃貸編１

MONTHLY
RE AL E STATE

2018

6

JUNE

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成30年6月15日（毎月1回15日発行） 第46巻第6号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

■ 制度に関するお問い合わせ（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

MONTHLY RE AL E STATE
COVER PHOTO

通天閣
大 阪 市 浪 速 区の「 新 世 界 」の中 心 部に立つ展 望 塔 。
2007年に国の登録有形文化財となった。展望台は４階（84ｍ）、５階（87.5ｍ）にあるほか、特別野外展望台「天望パラダイス」（94.5ｍ）がある。
５階には足の裏をなでると御利益があるといわれる通天閣公認キャラクター
「ビリケン」が置かれている。営業時間は９：00～21：00（年中無休）。

CONTENTS
写真：金田啓司／アフロ

2018

6

PAGE

04

特集 1

住みたい街、魅力ある街
特集 2

08

JUNE

ニュースの解説大阪市

４月１日から「安心Ｒ住宅」制度が開始

不動産お役立ち Q＆A＜法律相談＞

10

高圧線の振れ幅の範囲内にあることの説明義務 弁護士 渡辺 晋

＜税務相談＞

12

所得税の特定の事業用資産の買換え特例（７号） 税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

賃借人の突然の死亡とその後の処理 弁護士 江口 正夫
You Tubeで学ぶ宅建士講座

16

権利関係編－6 合格請負人 氷見 敏明
連

載＜海外のインスペクション事情＞

18

スマホとクラウドサービスを活用した米国のインスペクション さくら事務所 長嶋 修

＜不動産会社経営術＞

20

仲介クロージング力の探求 プリンシプル
住まい総研 上野 典行＜「事業承継」成功の秘訣＞

21

不動産オーナーにおける一般社団法人を活用した法人化-4 税理士 宮田 房枝

22

全日ステップアップトレーニング受講者に聞きました！

23

新任本部長をご紹介します！
その他

24

地方本部の動き26

新機能満載！ラビーネットのご紹介

29

新入会員名簿30

NEWS FILE

人気の街の魅力を探る

Vol.13

住みたい街、魅力ある街

大阪市「大 阪らしい 場 所」。新 世 界 周 辺を地 元 の 人はこう表 現します。
「朝からお酒が飲める店が開 いている」「治 安がよくない」などの声が昔はありましたが、今は大きく変わり始めています。

このあたりは劇場も多いそうね

巻頭特集 1

大阪市
Osakashi

1 通天閣

朝ドラで街が変わった
新世界は、「ふたりっ子」（ 1996年10月から半年間、NHK）というドラマの放送から大きくイメージが変わりました。元をただせ
ば1912年7月3日、通天閣とルナパーク（遊園地）の誕生により、新世界は大阪の新しい名所となって、映画館や飲食店が集大阪のイメージを変えた
魅力創出事業

中する歓楽街として栄えましたが、戦後は隣接するあいりん地区などの影 響もあり、家 族 連れや子どもは近 寄りがたいエリアになっていました。
しかし前述のドラマや近隣に完成した日本一の超高層ビル、
あべのハルカス（2014年）などの人気が相乗効果を生み観光客が増加。昭和の香り漂うジャンジャン横丁では、平日の午前中でも立ち飲み店に混じり、串カツ店や寿司店も早い
時間から盛況。横丁を抜けた沿道には大阪らしいド派手な看板を掲げた大型飲食店がズラリ。記念撮影をする人たちも目立ち、外国人旅行者の占める割合が高くなってきました。
これは関西空港を利用した訪日外国人の数に比例していると思われます。
2017年に大阪府内を訪れた外国人旅行者数は1,000万人を超えています。

04 月刊不動産 ｜ 2018.06

巻頭特集 1

大阪市

Osakashi

ミナミの魅力を内外に発信
関西空港の大きな特徴は、24時間の運用が可能なことです。同じ大阪圏の伊丹空港の定期便は国内線のみ
ですが 、こちらは国 際 線の発 着 数・乗 降 客 数がともに70％を超えています。つまり、大阪にやってくる国際線は関西空港に降り、そこから最初に向かう場所は、南海電
鉄やJR、バスなどが接続するミナミ（なんば・心斎橋＝浪関西国際空港関西国際空港2 ジャンジャン横丁

2 ジャンジャン横丁

3 天王寺動物園

3 天王寺動物園

速 区と中 央 区 ）になるわけです。
もともと大きな繁 華 街だったミナミにさらに人が集まるとなれば、さまざまなまちづ
くり政策も展開されます。2002年に「湊町リバープレイス」が開業。2005年からは、約25万人が集結するコスプ
レイベント「日本橋ストリートフェスタ」
が開催され、地域コ
ミュニティの構築や活性化に貢献しています。特に浪速区では、2011～2015年までの５年間、阪堺電車や通天閣、新世界のまちびらき、天王寺動物園など開業100
周年が続く時期を捉え、地域と企業、行政が一体となった
エリアプロモーションとして「新世界＆天王寺動物園百年祭」を展開。浪速区の魅力を内外に発信しようと、魅力創出事業に力を入れてきました。
さらに、夜のにぎわいづくりにも力を入れ、「なにわリ
バーサイド夜市」（ 2014年～、湊町リバープレイス）
をはじめ、
夕方でほとんどの店が閉まってしまう新世界市場でのナイトバザール「新世界宵市場」（ 2015年～）なども、地域活性化の１つとして展開してきました。

夜の新世界もにぎわっているのね
4 日本橋ストリートフェスタ

5 新世界市場

6 湊町リバープレイス

2018.06 ｜ 月刊不動産

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あべのハルカスの展望台では約300mの高さからの景色が一望できるそうよ！

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イメージ一新の事業が展開中
このような流れのなか、観光地として復活した新世界
周辺には、新たな動きが出ています。
１つは、
あいりん地
区を含めた周辺に、外国人バックパッカーを対象にした宿が増えたことです。
かつてのイメージから敬 遠する地 域でも、外 国 人にとっては、平和な国の一画なので大きな問題にならない
うえ、宿泊費もかなり安い。
あべのハルカスや新世界、ミ
ナミにもすぐ行かれるため、人気のエリアになっている

7 天王寺駅

8 難波八阪神社

9 南海なんば駅

10 星野リゾート開発予定地のです。
また、大阪市が募集した新今宮駅北側土地（約１万4,000㎡）での宿泊施設開発事業者が、2017年、星野リゾートに決定。高級ホテルではない、観光客に特化した都市型ホテル（2022年開業予定）
が建設予定で、同じく新今宮駅の北側の、
もと馬淵生活館跡地にも南海電鉄により、ゲストハウス棟やコミュニティサロン・オ
フィス棟を持つ施設「グローバルハブ恵美」（ 2019年開業予定）が展開されることになっています。
そのほか、南海なんば駅前を都心の顔にふさわしい広場にする「なんばひろば改造計画」（ 2020年完成予定）
による駅前空間の整備や、元町２丁目交差点にバーベキュー施設やオープンカフェなどの複合施設「JUNGLE
namba（ジャングルなんば）」のオープン（2018年秋ご
ろ）など、
ますます注目される街になることが予想されます。
取材協力：大阪市浪速区役所、全日本不動産協会大阪府本部

06 月刊不動産 ｜ 2018.06
2017.05

11 道頓堀巻頭特集 1

この 街 の ことを教 え てくだ さ い

大阪市

Osakashi

大阪市に詳しい人にお聞きしました。
地方本部長からひとこと

大阪ニューシティとして注目の新世界エリア
新 世 界 周 辺は古き良き大 阪の残る場 所です。問 題もいくつかありましたが、環境などもかなり改善されています。ハルカスとの相乗効果もあり、あのエリアで開業しようとする当本部の会員も増えていることから、今後は大阪の大阪府本部長堀田 健二氏

ニューシティになる可能性が高いのではないでしょうか。昔を知っているだけに、大きな興味を持って見守っていきたいですね。

Recommend（株）ライフネット

人気上位エリアは天王寺駅周辺〒532-0011
大阪府大阪市淀川区西中島5丁目6-13-102号
tel：06-6886-7933
fax：06-6886-7934

代表取締役 金山 尚晃さん

弊社は平成13年に設立し、新大阪駅周辺と北摂エリア

よくなりました。ご存じのように駅の北側には星野リゾートがの物件を主に扱っていますが、天王寺エリアに興味を持つ

手掛けるホテルが開業予定ですし、あべのハルカスの影響

お客様も多いです。なぜなら梅田や奈良、三重まで電車１本もあり、周辺はホテルやタワーマンションの建設ラッシュも続で行けますし、有名校の集まる「文教地区」
としても注目されいています。とても可能性にあふれたエリアだといえますね。

ています。大阪でも上位の人気エリアといっていいでしょう。

ちなみに駅の路線でいいますと、大阪での一番人気路線

新今宮駅周辺に関しても、学校区をまとめたり通学路のは御堂筋線（地下鉄）、次に環状線。そして私鉄よりJRのゴミ清掃の強化をしたりして、昔に比べればかなり雰囲気がChildcare & Education

子育て支援

大阪市

ほうが好まれる傾向にあるようです。

「認定こども園」の普及と子育て支援事業の充実を目指しての取り組み

子育て支援策の柱として、幼稚園と保育所のいいところをひとつにした「認定こども園」の普及を図りながら、地域の子育て支援も利用しやすくなるよう事業を展開しています。

■子どもの医療費助成2017年11月より、対象年齢を18歳（18歳に達した日以後、最初の３月31日まで）までに拡充して、医療費の助成を行っています。ただし、
１医療機関ごとに、入・通院各1日あたり500円以内で、月２日を限度とす
る一部自己負担額を医療機関の窓口で支払う必要があります。12歳以上（中学校就学）の家庭には所得制限が設けられています。

■子育て支援急な用事や短期のパートタイム就労など、家庭のニーズに合わせた「一時預かり」。病気や病後の子どもを事情により家庭で保育できない場合の「病児・病後児保育」。保護者が家庭にいない児童（小学生）に、放課後適切な遊びや生活の場を提供する「放課後児童クラブ」などを実施。そのほか、地域子育て支援拠点の増設にも力を入れています。

■４･５歳児にかかる幼児教育の無償化

幼児期は質の高い教育を受けることが必要と考え、子どもの幼児教育の無償化の実現に向け、４・５歳児にかかる幼児教育費が無料。また、一定の条件を満たす認可外保育施設に通うお子さんも対象。幼稚園等保育料については、世帯の所得等に関係なく無料。

大阪市概要
古くから瀬戸内海と京をつなぐ水運の要を担い、西日本の物流の中心として栄えてきた。史跡、文化財などの芸術
文化や多彩な食文化が発達している。国 際 的なアミュー
ズメント施 設を有し、関 西 国
際空港をはじめとする優れた交 通アクセスにより、多くの
外 国 人 旅 行 者が 訪れている。人 口 約 271 万 7,000 人（平成30年4月１日）。

※医療費助成・子育て支援制度の内容は、2018年５月現在の情報で、今後変更となる場合がございます。詳しくは、大阪市ホームページをご覧ください。
2018.06 ｜ 月刊不動産07

巻頭特集 2

ニュースの解説

４月１日から「安心Ｒ住宅」制度が開始～制度のポイントと不動産業者としての取り組み方～

Explanation of News

今年４月から「安心Ｒ住宅」制度がスタートしました。この制度は、基本的な品質が確保されていて住宅の性能等の情報提供がされる既存住宅に対し、国が定めた「安心Ｒ住宅」という標章を広告時に使用できる仕組みです。
具体的な取り組みと不動産業者の役割について解説します。

全日は不動産流通団体として
3/13に最初に登録されました

既存住宅流通促進を目指し創設
本格的な人口減少・少子高齢化を迎えた日本におい

少なく選ぶ判断ができないなどの理由があります。
そのたて、既存住宅の流通活性化は、住宅ストックの有効活用

め「不安・汚い・わからない」というイメージを取り払い、消やそれによる経済効果、
ライフステージに応じた住み替え

費者に“住みたい・買いたい”と思ってもらえるような既存の円滑化などの視点から重要な政策課題とされていま住宅を提供していくことを目指し、耐震性があり、建物のす。一方、国内の住宅流通量に占める既存住宅シェアは状況を確認する建物状況調査（インスペクション）
や既存

14.7％
（2013年時点）と、８割を超える欧米と比べて非住宅売買瑕疵保険契約を締結するために必要な検査を

常に低い状況です。既存住宅の流通が増加しない背景

実施し、基準に適合した既存住宅に対して、国の関与のには、耐震性や設備の老朽化などの品質に対する不安もとで不動産事業者団体などが「安心Ｒ住宅」の標章（ロや、内外装が汚く設備が古いという見た目の悪さ、情報がゴマーク）を付与する今回の制度が創設されました。

安心Ｒ住宅標章を使用するには「安心Ｒ住宅」制度の正式名称は、「 特定既存住宅情②リフォーム工事がされていて「きれい」＝リフォーム工報 提 供 事 業 者 団 体 登 録 制 度 」で、「Ｒ」は「リユース

事によって従来の既存住宅の「汚い」イメージが払しょくさ（ R e u s e ）」「リフォーム（ R e f o r m ）」「リノベーション

れていること、未実施の場合は、費用情報を含むリフォー（Renovation）」
を表しています。

ム提案書があること、外・内装や水廻りの現況写真が閲「安心Ｒ住宅」の標章を使うための前提条件として、売覧できること主と専属専任媒介契約、
または専任媒介契約を締結し、③情報が開示されていて「わかりやすい」＝広告時に点「安心Ｒ住宅」
として広告することを売主から承諾を得る必検記録等の保管状況等を調査報告書により示されるとと要があります。
さらに以下の３つの要件があります。

もに、買主の求めに応じて詳細情報が開示されること①基礎的な品質があり「安心できる」＝1981年６月１日

これらの要件と合わせて、「 安心Ｒ住宅」の標章（ロゴ以降の新耐震基準を満たしていること、既存住宅売買瑕マーク）の使用ルールについて国土交通省が設定してい疵保険の検査基準に適合していること

ます。
その上で、
この標章の使用を希望する事業者団体

08 月刊不動産 ｜ 2018.06

巻頭特集 2

ニュースの解説

Explanation of Newsを審査・登録し、標章の使用が認められます。

ルールに則って、要件を満たした既存住宅について「安

登録団体は、同制度の適正な運営ができる規模があ

心Ｒ住宅」の標章を広告に使用することができます（図る一般社団法人や協同組合などが対象になります。登表）。
また住宅購入者が希望する場合には、リフォーム提録団体はガイドラインに沿って基準・ルールを設定し、所案書に基づく工事ができるリフォーム事業者のあっせん

属する会員事業者に対する研修や標章使用の許諾、指や関連する支援を行います。
また、
リフォーム提案による

導・監督業務などを行います。

リフォーム工事を行うかどうかは住宅購入者の判断に任

登録団体に所属し、許諾を受けた事業者はそれらの図表されています。

既存住宅の広告に「安心R住宅」の標章を使用するための手続き

国団体を審査･登録標章の使用を許諾

標章･要件
の設定

事業者団体（一般社団法人等）
団体事務局

標章の使用を許諾･住宅リフォーム工事の実施判断の基準･事業者が遵守すべき事項

指導･監督

事業者
(売主/仲介)広告時に標章を使用

住宅購入者
出典：国土交通省WEBサイト「安心R住宅」制度について「概要」（PDFファイル）より抜粋・編集

標章使用が可能6月１日時点で登録されている事業者団体は３団体の 会 員 向けコンテンツ「全で、全日本不動産協会は３月13日付で不動産流通団

日安心Ｒ住宅研修」
より、Ｗ

体として最初に登録されました。当協会の場合、会員のＥＢ研 修・効 果 測 定を受け事 業 者が標 章を使 用するためには、１社につき１人 以られ、登録申請ができます。

上が協会主催の「安心Ｒ住宅研修」を受講し、効果測定に合格した
「研修修了者」
が在籍していることが必要
で、その上で標章使用申請を行うことになります。
※現在、ラビーネットまたは全日ＨＰ会員専 用 ページ

全日安心R住宅研修のWEB研修は、会員ログイン後、（https://www.zennichi.or.jp/login/）
全日会員専用ページから受講できる関連業界との連携に期待
登録団体による研修の実施や、売主がＯＫを出してから必要な調査や手配が行われるなど、手続き期間が必要なため、「安心Ｒ住宅」物件広告が本格化するのはこれから。

見などを聞きながら、より充実させていく方針とのことです。
国土交通省では「安心R住宅」の積極的な活用を促すためにまんがでわかりやすく解説。

国土交通省住宅局住宅政策課の住宅活用・国際調整官の中澤篤志さんは「『安心Ｒ住宅』
は不動産流通のプロである宅建業者がキープレーヤー。これまでの経験とお客様との信頼関係をベースとして、インスペクション業者
やリフォーム事業者と連携しながら、ぜひ積極的に活用してほしい」と期待を寄せるとともに、「買主にとって“楽（＝Ｒaku）”
な制度であるとともに、売主にとっても空室対策になる仕組み。既存住宅の流通を促進して住み替えやすい住宅市場につなげていきたい」と話しています。
また制度については、物件の動向や登録団体・消費者からの意「まんがでわかる！安心Ｒ住宅」
国土交通省WEBサイト（http://www.mlit.go.jp/common/001215761.pdf）
2018.06 ｜ 月刊不動産09

不動産お役立ち

Q &A

法律
相談
Vol.27Q付近に高圧線がありました。調査の結果、売買対象の土地は、質 問ていることがわかりました。売買契約締結の際、このことは説

戸建て住宅売却の依頼を受け、現地に赴いたところ、上空
高圧線の真下ではありませんが、３ｍの振れ幅の範囲に入っ

高 圧 線の振 れ 幅の範 囲 内にあることの説 明 義 務

明事項となるのでしょうか。

A回 答

１．宅建業者の説明義務あり

り、建築物の高さは最高で10ｍ、危険物の製造、取扱い、貯蔵を行う建物の建築は不可と

売 買 対 象の土 地が高 圧 線の振れ幅の範囲内にあることは、土地の売買を仲介する宅建業者が説明をするべき事項となります。

されている。
③また、その所有者は、東電との間で、送電線路の最下垂時における電線から3.6ｍ以内の売主と仲介業者が高圧線の振れ幅の範囲

範囲の建物建築禁止、危険物の製造・取扱

内にあることの説明を怠ったために説明義務

い・貯蔵等の禁止などを内容とする架設送電違反が問われ、責任が肯定されたのが東京

線路に関する契約（本件東電契約）を締結せ

地判平成27.12.25です。

ざるを得ず、本件不動産はこの点における利２．東京地判平成27.12.25

用上の制 約（本 件 制 限）を強いられるものであった（ただし、制約による補償は受けられる）。
④ＹおよびＺは、本 件 売買契 約 締 結当時、

（１）事案の概要

Ｘに対し、法令上の制限の説明をしたが、本事案の概要は次のとおりです。

件送電線の振れ幅が本件土地に掛かること①Ｘは、第２子 誕 生をきっかけに良い環 境

および本件東電契約の存在については調査

で子育てをしようと考え、Ｚの仲介により、Ｙかをせず、説明をしなかった。

ら、代金3,320万円で戸建て住宅を購入した。

⑤Ｘは、Ｙに対して、損害賠償を請求し、訴売買対象となる土地（本件土地。住宅の敷えを提 起した。裁 判 所は、説 明 義 務 違 反 が地および一部は道路）の上空付近には、東京あったとして、損害賠償請求（慰謝料の請求）

電力（東電）の所有する高圧送電線（本件送を肯定した（財産上の損害は否定された）。

電線）が架設されており、送電線は強風等により３ｍの幅（振れ幅）で振れる可能性がある
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

Watanabe Susumu

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。日本大学
理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017
年6月、住宅新報出版）など多数。

10 月刊不動産 ｜ 2018.06（２）裁判所の判断

ところ、本件土地は送電線の真下からはずれ「アているが、振れ幅の下には入っている。本件当たるから、これに基 づきＸが損 害を受けた土地のうち、敷地部分の7.97㎡および道路部

場合にはＹは、当該損害を賠償するべき義務分31.91㎡が振れ幅に掛かる状態であった。

を負うというべきである。

本件制限は本件不動産の『瑕疵』に②本件土地の法令上の制限としては、第１

Ｘは、損害として、まず、本件不動産の本来

種低層住居専用地域・第１種高度地区にあの評価額との差額（３割減額分）を主張する。

不動産お役立ち

Q &A 法 律

相談

しかし、本件不動産は、本件送電線の務違反による損害賠償請求の当否につ気を送らなければならず、そのために送振れ幅が本件土地のわずか一部分にいてみると、（中略）Ｘは、本件送電線が

電 設 備が設 置されます。大きな電 気を

掛 かるというにすぎず、その制 限の程高圧送電線であることについての説明を送るには、高圧の強電流の送電が可能

度も、行政法上の規制を超えるものとは受けないまま本件売買契約を締結させらな高圧線が使われますが、高圧線付近

認められない。かかる事実関係に照られることになったのであって、この点に関の土地（高圧線下地といわれる）には、すと、Ｘが主張するように、本件送電線し、Ｙの説明義務違反は、Ｘが十分な情①高圧鉄塔の近接による圧迫感、②強の存在をもって、本件不動産の価格を報の提供を受けた上で本件売買契約を

風 時や降 雨 時の不 快 感、③テレビ・ラ

３割も値引くのが相当であるとは認め難締結するか否かを決定する機会を奪っジオなどの電 波 障 害の可 能 性があり、い。
（中 略）そうすると、本 件 不 動 産のた不法行為に該当すると認めることがで

さらに、高圧線は強い電流の流れる極評価の点からみると、
Ｘは、既に減価さきる。そして、これに対する慰謝料としてめて危険な設備であることから、④利用れた価格で本件不動産を取得しているは、本件の一切の事情も併せ鑑みると、制限を受けることもあります。

といえるから、本件制限によってＸが損100万円を認めるのが相当である」。

害を受けたとは認めることができず、本件不動産の本来の評価額との差額はもちろん、Ｘがこれに関連して主張する仲行われようとする場 合には、高 圧 線や３．高圧線付近の 土地売買における説明義務

介手数料等の差額が損害であるとも認めることができない。
（中略）
イ 次に、本件送電線に係る説明義

宅 建 業 者は、高 圧 線 下 地の取引が鉄塔との関係や利用制限を調査し、これを説明しなければなりません。宅建業者の業務が土地の上方の情報収集に人々の電気の利用を可能にするためには、発電所から家庭や工場などに電高圧線付近の土地（高圧線下地）の購入者の不利益も及ぶことを、本稿を機会にご確認いた
だきたいと思います。

❶ 高圧鉄塔の近接による圧迫感❷ 強風時や降雨時の不快感❸ テレビ・ラジオなどの電波障害の可能性❹ 利用制限今回のポイント●高圧線下地には土地の利用における制約がある。宅建業者は、高圧線付近の土地を取引の対象とするときには、電力会社にヒアリングをしたり、資料を収集するなどして、土地利用の制約の調査を行い、これを説明しなけ
ればならない。
●土地の利用が制約を受けるのは、土地が高圧線の直下にある場合だけではない。土地の一部が高圧線の振れ幅の範囲内にある場合にも土地の利用は制約を受けることになる。経産省の電気設備の技術基準の解釈によれば、水平距離で３m未満に施設される状態が第2次接近状態として、工作物の設置を規制している。
●高圧線付近の土地利用についての調査・説明を行った場合には、仮に買主に財産的な損害が生じなかったとしても、慰謝料の支払い義務が生じることがある。

2018.06 ｜ 月刊不動産11

不動産お役立ち

Q &A

税務
相談
Vol.20Q

ンションに買い換えた場合において、譲渡所得の金額の計算

質 問

買換え特例」（７号買換え）の適用を受ける際のポイントにつ個人が国内にある10年超所有の土地等を譲渡し、分譲マ
上、租税特別措置法37条1項７号の「特定の事業用資産のいて教えてください。

所 得 税の特 定の事 業 用 資 産の買 換 え 特 例（７号 ）〜マンションの敷 地 利 用 権 を
買 換 資 産 と し た 場 合の面 積 要 件〜

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画室室長 税理士

山崎 信義

Yamazaki Nobuyoshi

1993年税理士試験合格。2001年タク
トコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。
東京商工会議所「事業承継の実態に 関 する調 査 研 究 会」委 員（2014年）等 歴 任。著 書に『ポイント整理
不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

12 月刊不動産 ｜ 2018.06

A

回 答

分譲マンションの敷地利用権（土地の上に存する権利）を７号買換えの買換え資産とする場合は、①「分譲マンションが住宅等の一定の施設で福利厚生施設
以外のもの（「特定施設」）に該当すること、および②「その敷地利用権の面積が300㎡以上であること（以下「面積要件」）」の二要件を満たす必要があります。
されることが多いのが同項の7号買換えです。

１．特定の事業用資産の買換え特例の概要

個 人 が 特 定の事 業 用 資 産（譲 渡 資 産）を

２．
マンションの敷地利用権を買換資産とした場合の適用要件

譲 渡し、一 定 期 間 内に特 定の資 産（買 換 資（１）土地および土地の上に存する

産）を取得して、取得の日から１年以内に事業権利（土地等）を7号買換えのの用に供する場 合、一 定の要 件のもと、①譲
渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の買換資産とする場合の要件
左記１.の要件に加えて、次の①および②を取得価額以下である場合は、その譲渡資産すべて満たすことが必要です。

のうち収入金額の80％（原則）に相当する金①次のイまたはロのいずれかに該当すること。

額を超える金 額に相 当する部 分、②譲 渡 資

イ．事 務 所、住 宅その他これらに類する施 設産の譲渡による収入金額が買換資産の取得

で福 利 厚 生 施 設 以 外のもの（特 定 施 設）の価 額を超える場 合は、その譲 渡 資 産のうち、敷地の用に供されるもの（その特定施設に係

その買 換 資 産 の 取 得 価 額 の80％
（原 則）にる事業の遂行上必要な駐車場の用に供され相当する金額を超える金額に相当する部分

るものを含む）の譲渡資産の譲渡があったものとして、譲渡

ロ．駐車場の用に供されるもののうち一定のもの

所 得の金 額が計 算されます。
これが租 税 特②その 面 積 が300㎡ 以 上 のものであること

別措置法37条１項の「特定の事業用資産の（面積要件）。

買換え特例」です。
この特例の適用により、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。特定の事業用資産の買換
え特例のうち、適用要件が緩やかなため利用（２）マンションの敷地利用権に係る面積要件の判定
上記（１）のとおり7号買換えの買換資産に

不動産お役立ち

Q &A 税 務

相談＜７号買換えの概要＞＜買換資産（土地等の場合）＞＜譲渡資産＞
10 年超所有の国内の事業用土地等

買換え原則として特定施設（事務所、工場、店舗、住宅等をいう）の敷地の用に供されている国内の土地等のうち、面積が300㎡以上のもの

該当する土地等とは、特定施設の敷地についても、その専 有 部 分ごとに判 定

地 利 用 権 の 面 積は各 戸とも16.7㎡、の用に供されるもの等で、面積が300㎡するのが基本的な考え方です。

18戸合計で300.6㎡です。

しかし、一つの取引で１棟の建 物に７号買換えにおいて土地等を買換

また、その土地等が区分所有に係る含まれる複数の専有部分をまとめて取資 産とす る場 合、甲 が 購 入したマン

特定施設の敷地の用に供されるもので得し、かつ、それらが 特 定 施 設に該 当ション18戸に係る敷地利用権は、
このある場合、個人が取得した土地等の面する場合には、その複数の専有部分に面積要件を満たすことになりますか。

積が7号買換えの面積要件を満たすか

係る敷 地 利 用 権の面 積の合 計によりどうかの判 定は、
［その土 地 等の総 面判 定することがよりふさわしいと考えら【回答】上記の場合、甲は一つの取引

積×その個人の専有部分の床面積÷それます。次の（３）で具 体 的な事 例によで１棟の建物の各専有部分に対応するの特 定 施 設の専 有 部 分の総 床 面 積］

り面積要件の判定を行ってみます。

本件敷地利用権をまとめて取得するこ以上のものに限られます。

の算式で計算した面積により行います。
7号買換えの適用上、特定施設に該（３）事例による面積要件の判定とを予定しており、これらの敷地利用権
は全て特定施設（福利厚生施設に該当

当するかどうかは、その減価償却資産【問】不動産賃貸業を営む個人甲は、しない住宅）の敷地の用に供される土（分譲マンションの場合は建物）の用途

平成30年6月に東京都大田区に所有地に該当するので、その面積の合計ににより判定すると考えられるため、分譲する貸 工 場とその 敷 地（所 有 期 間 はより「その面積が300㎡以上」の土地等

マンションのような区 分 所 有 建 物につ10年超）を総額18億円で譲渡しましに該当するかどうかを判定します。甲がいては、原 則、その機 能を発 揮 する最た。甲は、その譲渡代金により平成30取得するマンション18戸の敷地利用

低 単 位（取 引 単 位）である独 立 部 分

年中に東京都中央区所在のマンショ

権の面 積の合 計は300.6㎡で300㎡（専有部分）
ごとに判定することとなり、ン1棟のうちの18戸を同一の契約でを超えるため、７号買換えの面積要件

専有部分の取得に伴い取得する敷地

購 入し、直ちに個 人18人に対して 賃を 満 たしま す（参 考：平 成28年10月

利 用 権 が面 積 要 件を満たすかどうか貸する予定です。そのマンションの敷20日東京国税局文書回答事例）。

今回のポイント○７号買換えの適用を受ける場合、課税の繰延割合は原則80％ですが、①譲渡資産が集中地域※以外の地域内にある資産に該当し、買換資産が東京23区内にある資産に該当するときは、課税の繰延割合が70％となり、②譲渡資産が集中地域以外の地域内にある資産に該当し、買換資産が集中地域（東京23区を除く）内にある資産に該当するときは、課税の繰延割合が75％となります。
したがって、
７号買換えの適用を検討する場合には、譲渡資産および買換資産が集中地域に該当するかどうかの確認が重要になります。
※ 「集中地域」とは、具体的には次の３法令に基づく区域が該当します。
・首都圏整備法（昭和31年法律第83号）
２条３項に規定する既成市街地および同条４項に規定する近郊整備地帯
・近畿圏整備法（昭和38年法律第129号）
２条３項に規定する既成都市区域
・首都圏、近畿圏及び中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令（昭和41年政令第318号）
１条に規定する区域

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸仲介営業Q&A」となります。
2018.06 ｜ 月刊不動産13

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
相談
Vol.20Q
質 問

賃 借 人の突 然の死 亡 とその後の処 理A

賃貸アパートを経営しています。昨日、103号室の借家人Ａ氏が、交通事故で亡くなったとの電話がＡ氏の奥様からありました。
103号室には、Ａ氏と奥様と三男の方が居住しています。
Ａ氏にはほかに長男と長女がおり、２人の子は独立してほかに住居を構えているとのことでした。
Ａ氏についてはこれまで２カ月分の賃料が未払いとなっていました。直ちに出て行けとは請求するつもりはありませんが、今後はどのように処理すればよいのでしょうか。

回 答

アパートの賃貸借契約を締結した当事者である賃借人が死亡した場合、賃借権は相続性が認められていますので、遺言がない限り、相続人全員の共同相続となり、将来の遺産分割により賃借権を最終的に取得する相続人が決定される
までは、相続人が賃借権を準共有しています。賃借人が死亡する前の滞納賃料支払債務は、可分債務であるため遺産分割協議を待つことなく当然分割され、共同相続人が各自の相続分に応じて支払うことになります。
これに対し、賃借人
死亡後の賃料支払債務は不可分債務となるため、賃貸人は、共同相続人それぞれに対し、賃料の全額を請求することができます。相続人が、その後も賃料を支払わず、賃貸借を解除する場合には、解除権の不可分性により、相続人全員に対し、相当期間を定めた催告および解除の意思表示をしなければなりません。

１．賃借人の死亡と賃借権の相続性
人が死亡した場合、死者が生前に有してい海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫
Eguchi Masao

1952年広島県生まれ。東京大学法学部 卒 業。弁 護 士（東 京 弁 護 士 会 所属）。不動産流通促進協議会講師、
東 京 商 工 会 議 所 講 師 等を歴 任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

14 月刊不動産 ｜ 2018.06

２．死亡した賃借人が滞納していた家賃の支払債務の相続た権利義務は、いわゆる一身専属権でない限

賃借人が死亡すると、相続人はプラスの財り、すべて相続人に相続されます。賃借権は産だけではなく、借金等の債務も相続します。

一身専属権ではないため、死亡した賃借人のしたがって、質問のＡ氏が滞納していた２カ月

相続人がこれを相続により承継します。賃借

分の未払賃料支払債務も各相続人に相続さ権は同居の相続人が相続するとは限らず、遺れます。滞納家賃の支払債務は、２カ月分の言がない限りは、相続人全員が各自の相続分

賃料という確定した額の金銭支払債務ですに応じて共同相続します。
したがって、賃借人

が、金銭支払債務は可分債務（分割すること

死亡直後から相続人間の遺産分割協議が成が可能な債務）です。

立するまでの間は、アパートの賃借権は相続人全員の準共有の状態になっています。

相続法上、可分債務は、当然分割であると解されています。当然分割というのは、被相続

不動産お役立ち

Q &A 賃 貸

相談

人の死 亡と同時に共同相 続 人が各自は、共同相続人のそれぞれに対し、賃料

除には、解 除 権の不 可 分 性の規 定がの相続分の割合に応じて当然に分割しの全額である21万円を請求することがで

適 用されるということです 。民 法は「当た金額を相続するという意味です。

きます。当然ながら、共同相続人の１人が事者の一方が数人ある場合には、契約全額を支払えば、他の相続人には請求の解除は、その全員から又はその全員できません。

に対してのみ、することができる」（ 民法

したがって、
Ａ氏の滞納家賃額が２カ月分で仮に42万円（賃料月額21万円）であったとすると、法的には、Ａ氏の妻

このように、賃借人が死亡した場合、

5 4 4 条１項 ）と定めています 。
したがっは法 定 相 続 分である２分 の１の 2 1 万

死亡前の滞納賃料は共同相続人が当て、賃借人が複数いる場合には、賃貸円、３人の子らは法定相続分である各然に分割債務として承継しますが、死亡人による賃料の催告および契約解除の

自６分の１の７万円の支払義務を承継後の賃料は共同相続人全員が不可分

意思表示は、当該賃貸アパートに居住しています。
もっとも、実際には、
アパート

債務として支払義務を負うことになるたしている賃借人に対して行っただけでに居住している妻と三男が42万円全額

め、
この違いに注意してください。

は足りず、共同賃借人全員に対して相を支払うというケースも少なくないと思わ当期間を定めて催告し、全員に対してれますが、その場合は当然ながら長男、

契 約 解 除の意 思 表 示を行わなければ長女への請求は必要がなくなります。

３．相続開始後の賃料支払債務４．相続開始後の賃貸借契約の解除

契約解除の効力が認められません。
なお、本件とは異なり、賃貸人側に相続が発生し、賃貸物件が相続による共賃借人の死亡後に、相続人が賃料を有状態となり、賃貸人が複数いる場合支払わなかった場合には、一般的に当には、賃貸借契約解除の不可分性につ事者間の信頼関係を破壊されると考え

いては、「 共有物を目的とする賃貸借契

相続開始後もアパート賃貸借契約がられる３カ月分程度の賃料を滞納した時約の解除は、共有者によってなされる場

継続している場合には、共同相続人の点で、賃貸人は、相当期間を定めて賃合は、民法252条本文にいう『共有物の内部ではいろいろと議論があるとしても、料の支払いを催告し、相当期間内に賃管理に関する事項』に該当するから、右法的には各共同相続人が賃借権を準共料の支払いがなされなかった場合は、解除については民法544条1項の規定有していますので、賃 貸 人との関 係で賃貸借契約を解除することができます。

（解除権の不可分性の規定）は適用さは、不可分的な使用収益の対価としてのその際に注意すべきことは、遺産分れない」とするのが最 高 裁の判 例（ 最賃料支払債務は、法律上は、不可分債

割 協 議が成 立していない段 階での契判昭和39年２月25日）ですのでご留意

務と解されています。
したがって、賃貸人

約当事者が複数である場合の契約解ください。

今回のポイント●人が死亡した場合、その人に属していた権利は、一身専属権（その人の生存中のみ認められる権利）以外の権利は、すべて相続人に相続される。賃借権は一身専属権ではないので、当然に相続人に相続される。
●賃借人が死亡時までに滞納していた賃料の支払義務は遺産分割協議の対象ではなく、当然に、各相続人が、それぞれの相続分に従って分割承継する。賃貸人は、相続人の１人に対し、滞納家賃の全額を請求することはできない。
●賃借人が死亡した後の賃料支払債務は、原則として不可分債務と考えられるため、賃貸人は、共同相続人それぞれに対し、賃料の全額を請求することができる。相続人の１人が賃料の全額を支払えば、他の共同相続人は賃貸人に支払う必要はない。
●相続人が、その後も賃料を支払わない場合には、賃貸人は相当期間を定めて催告し、催告期間内に支払わなければ賃貸借契約を解除できるが、解除権の不可分性により、共同賃借人全員に対して催告および解除の意思表示を行う必要がある。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。
2018.06 ｜ 月刊不動産

15

で学ぶ宅建士講座 ［ Vol.15 ］

権利関係編 - 6

（Y ou Tubeでは権利関係全15回の第9回）

You Tubeで『楽学宅建士基本書』（ 住宅新報出版）を使って無料動画（WEB講座）を配信しています。
今回は、売主の担保責任について勉強します。売主の担保責任は、出題率の極めて高い分野です。

1. 他人物売買(全部他人物売買)の担保責任
POINT

買主がとれる手段

売主に所有権を移転できなかった場合、善意の買主は解除と損害賠償請求ができ、悪意であれば、解除のみできる。

他人の物を売る契約を他人物売買契約といいます。例えば、AはCの土地をBに売ることができます。
このAB間の他人物
売買契約は有効です。
ただし、AとBとの間で、Cの土地を目的とする売買契約を締結しても、Cの土地の所有権をBが直ちに取得するわけではありません。
他人物売買の場合、売主Aは、他人Cから所有権を取得して、買主Bに移転する義務を負います。
そこで、AがCと交渉した
けれども、Cから権利を取得して買主に移転することができなかった場合は、Aに担保責任が発生します。
すなわち、善意（売主に権利がないことを知らなかった）の買主Bは、AB間の売買契約を解除して無効にすることができ、もし、BがAに代金を事前に払っていれば、返還請求をすることができます。
さらに、Bに損害があれば、Aに損害賠償請求をすることもできます
（図１）。
図1

図2

C

×

②移転不能

A

C

×

③解除・
損害賠償請求①他人物売買

②移転不能

③解除のみ

善意

B

①他人物売買A

悪意

B

また、同じように売主Aが買主Bに権利を移転できない場合で、買主Bが悪意（売主に権利がないことを知っていた）であれ
ば、Bは、AB間の売買契約を解除することができます（図２）。
ただし、悪意のBは、損害賠償請求をすることはできません。悪意の買主は、権利を取得できないかもしれないことを当然に予想できるからです。
責任追及の期間としては、何年以内に権利を行使しなければならないという条文の規定はありません。
また、売主Aが故意または過失で土地の所有者Cから所有権を取得しようとしなかったことで、買主Bに移転できなかったと
きは、Bが悪意であっても、担保責任とは別に、Aに対し債務不履行に基づき解除および損害賠償請求をすることができます。

動画公開中！
！
16 月刊不動産 ｜ 2018.06

楽学宅建士講座

検索合格請負人氷見 敏明
Himi Tosiaki

宅建士試験指導歴20年、専門学校、不動産会社、金融機関、大学、財団法人、社団法人、住宅新報などで延べ１万人以上を指導。
また、宅建士以外の国家試
験の民法の論文指導・解説を行う。
『楽学宅建士基本書』など著書も多数。

2. 一部他人物売買の担保責任
POINT

一部他人物
売買とは？

不動産売買において、権利の一部が売主のものでなく、他人のものであったときの契約を一部他人物売買という。

一部他人物売買も有効です。例えば、Aが自己所有の土地をBに売却したが、その土地の一部がCの所有物であったという場合です。
ただし、有効だといっても、一部他人物売買契約をしたとたんに、直ちに、Cの権利がBに移転するわけではありません。一部他人物売買の場合も、売主Aは他人Cから所有権を取得して、買主Bに移転する義務を負います。
そこで、AがCと交渉したけれども、Cから権利を取得して買主に移転することができなかった場合、Aに担保責任が発生します。
すなわち、善意（一部
他人の物であることを知らなかった）の買主Bは、不足する部分の割合に応じて代金減額請求、損害賠償請求をすることができます。
また、Cの部分を取得できなければこのような土地を買わなかったというのであれば、解除もできます（図３㋐）。

図3

C

また、同じように売主Aが、買主BにCの部分の権利を移転できない場合で、買主Bが悪意（一部他人の物であること

×

②移転不能

③減額請求・
損害賠償請求・解除を知っていた）であれば、Bは、不足する部分の割合に応じて代金減額請求だけをすることができます（図３㋑）。買主が悪A意である場合には、損害賠償請求や、解除はできません。

①売却

B

善意…㋐
悪意…㋑

③減額請求

3. 抵当不動産の担保責任
POINT

抵当不動産とは？

抵当権が設定された不動産を抵当不動産といい、抵当不動産は自由に売却できる。

BがAに2,000万円を貸し付け、AはBのために自己所有の甲土地に抵当権を設定したとします。
その後、Aは、抵当不動産の甲土地をCに売却したが、Aが借金を弁済しないので、Bは抵当権を実行して甲土地を競売。競売の結果、甲土地を第三
図42,000万円

A

B★抵当目的物の買主が抵当権の実行により所有権を失ったとき

D
①抵当権

甲土地

約を解除し、損害を受けた場合には、損害賠償請求をすることもできます。

③競売
②売却
C

④解除・損害賠償請求者Dが買い受けると、Cは所有権を失います。
この場 合、CはAとの売買契

この解除と損害賠償請求は、買主Cが善意でも悪意でも同じように行使することができます（図４）。

2018.06 ｜ 月刊不動産17

海外のインスペクション事情

Vol.3

スマホとクラウドサービスを活用した
米国のインスペクション
長嶋

修（不動産コンサルタント 株式会社 さくら事務所 会長）

米国でのインスペクションは買主主導です。原則として依頼者（買主）の立会いのもとに実施されます。買主があとで報告書を受け取って読むだけではなく、買主にとって、購入しようとする住宅の具体的なアドバイスを現地で受けたほうが、建物のコ
ンディションに関して理解が圧倒的に深まるためです。アメリカホームインスペクターズ協会（略称＝ASHI：American
Society of Home Inspectors）ではこうした理由から、買主に現地立会いを推奨しています。このスタンスは、私が創業したさくら事務所や、理事長を務める日本ホームインスペクターズ協会でも同様に推奨しています。

住宅バブル景気で一気に普及

マーティンさんの独立１年目の依頼数は100件程度だったというが、事業２年目は８月末時点（事業期間８カ月）ですでに370件のホームインスペクションを実施したという。
このペース

米国では、1970年代にアメリカホームインスペクターズ協会という民間団体が発足。
ホームインスペクション事業は1980年

でいけば、年間500件から550件程度のインスペクションをこな
すことになるだろう。

代にかけてゆっくりと存 在 感を高めていき、1 9 9 0 年 代 から顧客から得るインスペクション費用は、建物規模にもよるが、2000年代にかけて、米国における住宅バブル景気の頃に一

日本円で4万5,000円～5万5,000円程度。
より簡易な
「プレ・イ

気に普及した。

ンスペクション」の場合で2万5,000円程度だ。事業２年目の年

ホームインスペクターは当初、賃貸または転売を主目的とし収は1,500万円以上となっているのではないだろうか。

た不動産投資家を顧客としていた。不動産投資家向けの「エンジニアリングレポート」
を、住宅向けの簡易版にしたもの、と仕事の依頼はウェブサービスからいったところだろうか。
これが消費者運動の高まりから草の根まで広がった。

マーティンさんによれば、仕 事の依 頼の多くは、依 頼 者が現在では複数の業界団体があり、各州政府もライセンス発

ホームインスペクターを評価するウェブサービスを経由してい行を開始している。たとえば、
ワシントン州の制度は、ASHIをるそうだ。米国にはそうした評価サービスがいくつも存在してはじめとする研修機関のトレーニング受講など、一定の条件をいる。
インスペクションサービスを利用した依頼者が、業務受満たす人物にライセンスを発行する仕組みになっている。同託者であるインスペクターについてレビューを書き込む。なか州政府がこのライセンス制度を開始したのはリーマン・ショック

でも評判が良いインスペクターには、
ひっきりなしに問い合わせ

後の2009年のこと。住宅市場の長い歴史を思えば、ごく最近が舞い込むという仕組みだ。

のことだ。
また、以下に説明するインスペクターのマーティンさんのライセンスを発行したのはワシントン州政府である。

こうしたウェブ経由の依頼に並行して、住宅の売主あるいは買主から依頼を受けた不動産エージェントからの紹介も少なくない。ただしマーティンさんはここで次の点を強調する。

電気工事技術者から独立した
インスペクターの年収は？

利害関係者からの紹介であっても、
インスペクションレポートに手心を加えるなどは絶対にしない。第三者から見て「癒着関係」だと思われるようなことは絶対に避ける。

マーティンさんはもともと電気工事技術者だったが、より高い収入を求め、2013年にホームインスペクション教育研修を行う
企業で勉強したのち、独立した。取材当時、インスペクター歴は２年目。
自ら有限会社（LLC、
リミティッド・ライアビリティ・カン
パニー）を立ち上げ、独自に仕事を取っている。

18 月刊不動産 ｜ 2018.06

調査におけるチェックポイント
今回の視察において、私たちがインスペクション業務に同行した現場では、インスペクションは３～４時間弱を要していた。米海外のインスペクション事情

Vol.3

国の戸建て住宅は規模が大きいものも少なくないため、チェック

メールで送付する。

ポイントは相当な数に達する。チェック項目は、建具・設備機器「プレ・インスペクション」
レベルの簡易報告書なら、現場で即がきちんと動くか、各部位がどの程度劣化しているかなどを中座に送ってしまう。詳細な報告書を要する場合、いったん持ち

心として、約400に達していた。

帰って、30～40ページの報告書を作成して送付する。
この報告「プレ・インスペクション」の場合はこの項目が減り、所要時間

書作成に要する時間は１時間程度で、やはり送付方法はPDF

は１時間程度だ。
この「プレ・インスペクション」の最大のポイント

データを添付したEメールだ。
スマートフォンを用いたこうした報告

は、「 補修に60万円以上が必要になる」と考えられる、重大かつ書作成システムは、米国のいくつかの団体から提供されている。

主要な不具合についてのみ報告するという点だ。建築の順法

日本ホームインスペクターズ協会でも、協会員向けのウェブ

性は取り立ててチェックすることなく、一見して気がつくレベルのアプリケーションとして報告書作成システムを用意している。すものは報告するスタンスを取っているという。
この業務方法で、でに相 応の運 用 実 績 があるのだが 、スマートフォン対 応は発注者であるエンドユーザーと事前に合意をしているのだ。

2018年度中に予定している。

洗面台の排水状況をチェックするマーティンさん

報告書の作成はクラウドサービスを利用
かつて報告書の作成といえば、インスペクターは、依頼者に現場で調査結果をスマートフォンに入力

対して簡易な手書きの報告書を直接手渡すか、あるいはノート

不動産コンサルタント（株）さくら事務所 会長

パソコンと携帯プリンターのセットを現場へ持ち込んで、その場

長嶋 修 Nagashima Osamu

で印刷して渡していた。
しかし、マーティンさんは現場でスマー
トフォンを用い、調査結果をどんどん入力していく。そのデータはインターネット上のクラウドサービスにおける報告書作成シス
テムにリアルタイムに書き込まれていく。
こうしたクラウドサービス
が実用レベルにあるのだ。成果物として依頼者へ渡す報告書

https://www.sakurajimusyo.com/
不動産デベロッパーで支店長として幅広く不動産売買業務全般を経験後、1999年に業界初の個人向け
不動産コンサルティング会社である、不動産の達人「株 式 会 社さくら事 務 所」を設 立、現 会 長。著 書は『不動産格差』（日本経済新聞出版社）、『5年後に笑う不動産』（ビジネス社）など多数。

は、
クラウドサービスを用いて作成したPDFデータを添付してE

2018.06 ｜ 月刊不動産

19

TM

Tactics of Management

仲介クロージング力の探求

不動産会社

経営術

５人接客して４人決められる営業マンもいれば、５人接客して２人しか決められない営業マンもいます。その差は、最終場面で「決める」というスキル。今回はVol.15こうしたクロージングの技術について分析します。

ゴールを決める決定力

物件に対して「ここはこのように良いで的に物件を知っています。その膨大なすよ」という説明ばかりに終始します。

知識から、「どれを見せていくか」
で、成パスをつないで、最後にゴールを決「決める」営業マンは複数の物件と比功確率はかなり異なります。

める。サッカーでよく「決定力がカギ」と較検討しながら、「さっきの物件より広いわれますが、クロージングはまさに最いけど古い」「 次の物件は新しいけど終のシュートをする場面です。
「 決断」

高い」
と判断材料を増やします。顧客「山田様はきれい好きなので、築浅を「相手に迫り、合意を得る」
ツメの部

は「自分で選ぶ」
ことを楽しむことがでのこちらが」「 佐藤様のお勤め先と奥分は、スキルに大きな差があります。

きます。

様のパート先を考えると、こちらの物件たった１つでは「YES」か「NO」の選択肢

引き物・あて物・
決め物のシナリオ

顧客を主語にクローズするが」と顧客を主語にした「決め台詞」が大切です。
「 先ほども『ここなら買い物が楽だね』とおっしゃっていましたね」と最近はネットで探した「この物件を見顧 客 が 興 味を示した最 初の物 件

顧客の「台詞の引用」
も重要です。そしせて」と指名してくるお客様が増えてきは、「 思ったより〇〇だった」という短所て「今決めなければ、この物件がなくな

ました。それゆえ店舗の営業の仲介力があるかもしれません。次に案内するる」と「決断を迫る」ことが必要です。

が落ちます。
１物件を見て、「さあ、見学物件は、「より広いけど高い」など別のマナーや挨拶も大切ですが、最後のしたこの物件に決めるか否か」の二者妥協点が発生します。
ここにシナリオがシュートを決める力を身に付けるため、択一は、成功確率が下がるのです。

あります。
「 興味を引く物件」「それに対日々のロープレや実践でのコーチング

抗するあて物件」、そして「両者の欠点が成約率向上には不可欠なのです。

複数物件との比較検討から「これが一番」と選べるを何かで上回る決めたい物件」
というド
ラマです。
「 決める」営業マンは、
そのた「決められない」営業マンは特定のめに担当エリアの全物件を覚え、徹底契約する
ネットで探すこの物件が見たい

案内する
契約しない

これだけなら
能力開発の余地はない
プリンシプル住まい総研所長

ヒアリング

提案

クロージング契約

日々のロープレ、実践でのコーチングが必要

20 月刊不動産 ｜ 2018.06

上野 典行
Ueno Noriyuki

慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルートで『住宅情報タ ウ ン ズ』等 の 編 集 長 や 現「SUUMO」等の開発責任者として従 事。退 職 後、現 在は講 演・執筆活動等を行っている。

「事業承継」成功の秘訣

Vol. 15

不 動 産オーナーにおける
一 般 社 団 法 人を活 用した法 人 化 -4
一 般 社 団 法 人を活 用した 法 人 化を検 討 する際には 、一 般 社 団 法 人 の 特 徴をよく理 解し、各 種 条 件をもとに綿 密にシミュレーションした 上で 、実 行 するかどうかを慎 重に判 断 する必 要 があります 。

1. 一般的な法人化

2.一般社団法人を活用した法人化

３．最後に

一 般 的な法 人 化に期 待 する効 果

不動産オーナーの法人化に一般社

不動産オーナーの法人化に一般社やメリット、注意点やデメリットは表１の団法人を活用する場合には、表１の内

団 法 人の活用を検 討する場 合、特にとおりです。

容に加え、表２のような特徴があります。

表２の①（ａ）による相 続 税 の 節 税 効

表１

表２①期待する効果やメリット①期待する効果やメリット（a）所得税と法人税の税率差による節税効果（b）家族内の所得分散効果（c）給与所得控除の適用（d）推定相続財産の増加を抑制（相続税対策）（e）推定相続人への資金移転（相続税の納税資金対策）（ f ）退職金制度の活用（相続税の納税資金対策等）（g）相続後に相続人が相続で取得した不動産を法人へ譲渡することによる、相続税の納税資金対策（相続開始後３年10カ月以内であれば、相続税の取得費加算の特例の適用も可能）（h）欠損金の繰越控除（ i ）生命保険料の経費化（ j ）円滑な事業承継（個人が死亡しても預金口
座は法人名義であるため凍結されない等）（k）役員も社会保険に加入できる（強制加入）（ l ）社会的信用の強化（a）一般社団法人へ移転した不動産が値上がりしたり、一般社団法人に内部留保がたまったりしたとしても、それらは社員の推定相続財産には影響がなく、個人で不動産を持ち続けた場
合や、株式会社を法人化に活用する場合と比べて、相続税対策になることがある（b）社員が破産したとしても、一般社団法人の財産には影響がなく、倒産隔離機能が働く（c）社員の死亡後、その地位がその相続人に承継されることはない（相続人が社員になることを希望す
れば、別途定款に定めた方法による入社手続が必要）ため、株式会社の株主が死亡した場合のように株式の分散リスクを心配する必要がない②注意点やデメリット（a）建物を時価で移転した場合には、個人で直接賃貸建物を所有していた場合と比べて個人の財産が増える（相続税対策という点か
らは不利となる）
ことがある（b）建物に含み益がある場合、実行時に譲渡所
得課税が生じる（c）実行時に、不動産取得税・登録免許税・印紙税の負担が生じる（d）実行費用を金融機関から資金調達をした
場合には、融資手数料や利息の支払いが生じる（e）法人の設立費用がかかる（ f ）法人の決算・申告を税理士に依頼した場合には、税理士報酬の支払いが生じる（g）社会保険の強制加入に伴い、法人に保険料負担が生じる（h）法人が欠損となった場合にも、法人住民税の均等割が生じる

果を期 待するケースが多いようです。
しかし、表１に記 載のとおり、そもそも
法 人 化という手 法は、長 期 的にみれば所得税対策や相続税対策としての効果が表れる場合もありますが、短期的にはメリットよりもデメリットのほうの比 重 が 大きいと判 断される場 合 が
多々あります。
さらに、法人化に一般社団法人を活用する場合には、表２の②に記載した
ような、一般社団法人が持分のない法人であることや、剰余金の分配が禁じ②注意点やデメリット

られている法人であることなど、注意が（a）一般社団法人へ移転した不動産が値下がりしたり、一般社団法人が欠損となったりした場
合でも、それらは社員の財産に反映されない（b）社員に剰余金の分配をすることはできない（c）基金には利息を付すことができない（d）基金の拠出者にとっては、
その元本相当額が財産となる（e）基金の返還には定時社員総会の決議が必要で、その他利益剰余金の範囲内でしか返還することができない（ f ）基金の拠出者が、現物を基金として拠出した場合には、税務上はその現物の譲渡があったものとして取り扱われる（g）死亡した社員の相続人が社員になることを希望したとしても、定款に定めた方法によっては社員になれるとは限らない（h）一般社団法人の社員の議決権は、原則として１人１議決権であり、安定した運営ができなくなることもある（ i ）一般社団法人は社員が零になると解散となる必要です。また、表２の②（ｊ）に記載のため、予期せぬ解散が発生する可能性がある（ j ）平成30年度税制改正により、一定の理事が死亡した場合には、一般社団法人に相続税が課税されることとなった

とおり、平成30年度税制改正もありました（内容については、Vol.13参照）。
これらのことを十 分 理 解した上で、推 定 被 相 続 人の余 命 年 数を仮 定し、物件ごとに移転時の課税や物件の収益力等を綿密にシミュレーションして、
実 行 するかどうかを慎 重に判 断 する必要があります。

税理士法人タクトコンサルティング
税理士

宮田 房枝 Miyata Fusae

上智大学経済学部卒業。大原簿記学校税理士講座講師、
新日本アーンスト アンド ヤング税理士法人（現ＥＹ税理士法人）ほか、会計事務所勤務を経て、税理士法人タクトコンサ
ルティング入社。信託法学会 会員。

2018.06 ｜ 月刊不動産21

全日ステップアップトレーニング

受講者 に 聞きました！
宅地建物取引業の従業者教育や日々の実務に役立つ

賃貸編
-1-

「全日ステップアップトレーニング」。
今回は、今年１月26日に山口県本部で賃貸基礎編を受講された倉田良子さんに感想をうかがいました。

た
基 づい
に
拠
法的根
方法が
決
解
ルの
トラブ
ました！
ち
立
役
実 践で

［受講者］ ふどうさん屋さん久良多／倉田 良子さん
［日時］ 平成30年１月26日／９：35～16：00［場所］ 山口グランドホテルて、実 務で賃 借 人の入 居 時に、オーラブルの対応策について教えてもらいナーにアドバイスすることができました。

ました。たばこのヤニによる修繕費の近年トラブルが増えてきたという元負担については、実務において、喫煙

今、私が行っている業務の中心は、付会社による外国人・障害者の入居していた退 去 者に根 拠の説 明をし、賃貸仲介と物件管理で、入居者同士

拒否や、お客様からの入居前のキャン

しっかりと納得してもらえました。

のトラブル等をはじめ、家賃の滞納督

セルは何 度 か 経 験したことがありま

今までを振り返ると、さまざまな場面

促などに対応しています。
たくさんのおす。特に入居前のキャンセルは、オーで、長年の経験や自己の考えをもとに客様と接しているなかで、多種多様なナーにも迷惑をかけてしまうことが多々仕事を進めていくことが何度もありま要望にこたえるのが困難なとき、どのよありましたが、講義では、契約書の特

した。
しかし、
この講義で専門家の意

うに対処すればよいかを講義で学べ

約 事 項 欄にキャンセル料 の 発 生 や見や法的根拠による解決方法を知るると思い、今回のステップアップトレー

キャンセル時に礼金・仲介手数料を返ことができ、今後の対応を見直していニングに参加しました。

還しなくてもよいことなどを明文化する

くきっかけになり、大変良い経験になりことで、オーナーや業者の損失を防ぐました。
「 転ばぬ先の杖」ではありませことができることも学びました。

んが、役に立つことがたくさんあります

お客様への上手な対処法を身に付ける

お客様から信頼される管理会社を目指して借地借家法などについて勉強した
１時限目では、借地借家法が民法に

賃貸基礎編カリキュラム（山口県本部平成30年1月26日実施）

当な事由がない限りは認められないことなどを再確認しました。
この件に関し22 月刊不動産 ｜ 2018.06

間

科

目

講

師

9：35～12：30

借地借家法と不動産賃貸借契約書の基礎知識

吉田修平法律事務所
弁護士 鈴木 崇裕

2時限に賃貸人から解約の申し出をしても正時1時限ないこともあること、契約更新６カ月前おすすめします。

ブルとガイドライン」と事例の解説や、ト優先することや、契約書に記載していても賃借人に不利な条件は認められので、皆さんもぜひ受講されることを２時限目は、「 原状回復をめぐるトラ

13：30～16：00

入居中、更新、退去時のトラブル事例

南青山法律事務所
弁護士 青木 龍一

新任 本部長をご紹介します！
愛知県本部●空家相談窓口を開設

口」
を開設しました。
平成29年12月末で会員は、本店・支

近年、問題になっている空家対策とし店合わせて1,201社です。今後は会員て、愛知県本部と名古屋市が連携・協2,000社を目指し、会員の皆様が時代の力し、空家発生の未然防止、管理の適変化に適応していくために研修会等を正化、流通・活用等の対策を推進する

開催していきたいと思っています。

ために、名古屋市および市議会議員と愛知県本部長

山田 晶久 氏（公社）全日本不動産協会愛知県本部
愛知県名古屋市中区栄５丁目27番14号
朝日生命名古屋栄ビル４階
TEL：052-241-0468 FAX：052-242-3577

滋賀県本部

話合いを続けてきました。その結果、平
成29年12月19日に「名古屋市における空家等対策に関する協定書」を締結。
さらに県本部では、空家所有者等の電話相談を無料で受け付ける「空家相談窓●会員の資質向上を目指して協定書締結時の山田愛知県本部長（左）と河村市長

キルアップ の た め のステップアップト
レーニングの講師をすべて理事にする

滋賀県本部長伊藤 靖 氏（公社）全日本不動産協会滋賀県本部
滋賀県大津市梅林１丁目３番25号
第１森田ビル８階
TEL：077-523-5151 FAX：077-523-5259

大阪府本部

滋賀県は一昨年までは人口の増加ことにより、会員・理事相互の見識を深が続いており、不動産市況は好調でしめています 。
また、会 員 間での活 発なた。その要因は、京阪神のベッドタウン

交流と鮮度の高い情報交換によって、として宅 地 開 発が盛んであり、自然 環

充実した事業展開を目指し、意義ある境にも恵まれ、災害が少ないことです。

組 織 の 構 築を図りたいと考えていま

現在は、わずかに転出超過となっていす 。滋 賀 県 本 部 の 現 在 の 会 員 数 はますが 、湖 南 地 域で土 地の需 要は依2 6 1 社です 。会 員の増 強および 、新た然と高い状況です。

な会 員 間の交 流 事 業を考 案し、相 互

本 部 長として最も力を入れたいこと
は、会員の資質向上です。従業者のス●安心・安全な「全日」ブランドの構築の絆をより深くするよう、努めたいと思います。

しました。咲洲事務所では、消費者保護の立場から無料相談窓口を常設し、法定研修会のフォロー講習を行って研修

本部長に選任されてから、①公益事

制 度 の 充 実 を 図 って います 。また 、業の推進、②会員増強、③会員サービ「2025日本万国博覧会」誘致の実現にスの充実の３つの柱を掲げ、改革を行っ

向け、府本部はオフィシャルパートナーとています。
まず、会員の増強のため、入なり、さまざまな場面でＰＲしています。

堀田 健二 氏会金減額・紹介者キャンペーンを実施し会員の皆様には「全日に入会して良ています。新規入会者へのスムーズな対かった」と言ってもらえるよう魅力ある事（公社）全日本不動産協会大阪府本部
大阪府大阪市中央区谷町1-3-26
全日大阪会館
TEL：06-6947-0341 FAX：06-6947-7661

応ができるよう、入会決定機関を理事会

業を実現し、消費者の皆様には安心・安から組織委員会へ変更し、新たな入会

全な「全日」
ブランドの構築のために全身窓口として４月２日に咲洲事務所を開設

全霊で職務にあたります。

大阪府本部長さきしま

2018.06 ｜ 月刊不動産23

Activit� Condition

地方本部の動き

神奈川県本部

平成30年度 第１回宅地建物取引士
法定講習を実施

REPORT

Kanagawa

平成30年４月11日
（水）
、神奈川県

③
「法令改正及び実務上の留意事

本部の研修室において、平成30年度

項」講師：（一財）不動産適正取引第１回宅地建物取引士法定講習を実推進機構 職員

施いたしました。

④「税制改正と紛争事例及び実務上

テーマと講師は以下のとおりです。

の留意事項」講師：税理士①「民法等関係法令と紛争事例及び講習終了後、宅地建物取引士証

実務上の留意事項」講師：弁護士を交付いたしました。当協会の宅地②「宅地建物取引士の使命と役割に

建物取引士法定講習においては、他関する事項」講師：（一財）不動産適県で登録された宅建士の方も受講で正取引推進機構 職員

きますので、ぜひご参加ください。

挨拶する米田公益事業推進副委員長

挨拶する神奈川県県土整備局事業管理部建設業課
主幹の牛山氏

講師の千木良弁護士

REPORT

講師の（一財）不動産適正取引推進機構 村川氏

講師の佐藤税理士

第１回ＩＣＴ研修を県本部研修室にて開催

平 成 30 年４月12日（木）、神 奈 川

ジャパンホームシールド株 式 会 社の業法改正に係る研修のため、注目度

県 本 部の研 修 室において第１回ＩＣ

石橋雅崇氏に講義していただきましも高く、多くの会 員の皆 様にご参 加

Ｔ研修を開催しました。

た。第２部は「業法改正による重説イ

いただきました。流通委員会では今今 回のＩＣＴ研 修は、２部 制で、第ンスペクション記 載 方 法」をテーマ

後も実務に関わる研修を実施し、会

１部は「業法改正に係る建物状況調に、株式会社こくえい不動産調査の員の皆様の業務効率の向上に貢献

査とその活用について」をテーマに、和田周氏に講義していただきました。

してまいります。

司会を務めた清水流通委員

24 月刊不動産 ｜ 2018.06

講師の石橋雅崇氏

講師の和田周氏

研修の様子

長野県本部REPORT

Nagano

全日本不動産協会長野県本部
創立40周年記念行事を開催

平 成 30 年３月７日（水）、全日本

健康で長生きする秘訣をお話しして樽酒が２つ用意され、来賓を中心に

不 動 産 協 会 長 野 県 本 部 および 不

いただきました。公募した一般県民

11名が法 被 姿で勢いよく木 槌を振動 産 保 証 協 会 長 野 県 本 部 は、創も含め約800名 が 熱 心に聴 講されり下ろし、鏡割りを行いました。中村

立40周 年 記 念 行 事を松 本 市 内のていました。

保 証 副 理 事 長の乾 杯の挨 拶で祝ホテルブエナビスタで開催いたしま

次に午 後３時30分より記 念 式 典

宴が始まり、アトラクションでは「立原した。当日は、天 候 にも恵まれ、県を行いました。矢口本部長の式辞に綾 乃デュオ」と「クラッパーズ」の懐内 外より大 勢のご来 賓の方々にご続き、原嶋理事長、国会議員、県知

かしい歌声に大いに盛り上がりまし臨席を賜り、盛大に記念行事を行う

事等、多くの方々に心温まる祝辞やた。松永全日副理事長の万歳三唱ことができました。

祝電をいただきました。続きまして理と盛大な拍手とともに閉会となりまし

行 事は３部 構 成で、最 初に午 後

事 長 表 彰２名、本 部 長 功 労 賞６名た。長野県本部が創立40周年記念

１時30分より記念講演会を行いましの表 彰 式 が 行われ、その後、理 事事 業を無 事 開 催できたのは、関 係

た。講 師はベストセラーとなった著長表彰を受けた丸山前本部長の謝機 関、諸 団 体の皆 様のご 指 導、ご書『がんばらない』等でおなじみの辞で式典が終了しました。

支 援 の 賜 物 です。また 創 立 以 来、諏 訪中央 病 院 名 誉 院 長の鎌 田實

最 後に午 後４時30分より祝 賀 会

多 大 なご 苦 労をされ た 諸 先 輩 の先生です。困難な時代を心身ともにを行いました。山の酒「大 雪 渓」の方々に心より感謝申し上げます。

諏訪中央病院名誉院長の鎌田實先生（右）山口県本部

盛大に行われた記念式典・祝賀会

REPORT

Yamaguchi

創立40周年を祝って行われた鏡割り

会場ではクラッパーズの歌声が響き渡った

今年度２回目の「宅地建物取引士法定講習会」を開催

山口 県 本 部では、平 成30年３月

そ れ ぞ れ 参 加。倉 田 山 口 県 本 部

13日（火）、「宅 地 建 物 取 引 士 法 定

長・柴田法 定 講 習委 員 長より当本

講 習会」を開 催いたしました。受 講部の取組みについて説明しました。

者は今年度２回の開催を合わせて「法 定 講 習」の 受 託 および 実 施

160名にのぼりました。

は、宅建士の皆さんに「全日」という今回、「法定講習」の受託会議も組 織を十 分にアピールできるため、

開 催し、広 島 県 本 部 長および 鳥 取

今後も行政機関と連携し、より多くの

県 本 部 長をはじめ島 根 県 本 部、鳥方に受講していただけるよう励みた

取県本部の各理事・事務局の方がいと思います。

法定講習会の様子

2018.06 ｜ 月刊不動産25

新機能満載！
ラビーネットのご紹介

平成30年４月施行「建物状況調査（インスペクション）」の制度概要と改正事項－3
平成30年４月より建物状況調査に関連する改正宅地建物取引業法が施行されています。今回は、宅地建物取引業者が売主や購入希望者へ建物状況調査を実施する者をあっせんする際の質問票のご紹介や、重要事項を説明する上での変更
点および重要事項説明における注意事項を解説します。

１．制度概要の説明◇建物状況調査についての質問票
宅地建物取引業者は、売主や購入希望者へ建物状況調査の制度の概要を説明し、建物状況調査を実施する者のあっせんを希望するか否かを確認する必要があります。その際、左の「建物状況調査についての質問票」に沿って説明・確認をすると便利です。書式は、以下の２種類があり、ラビーネット「契約書・書式集」からダウンロードできます。
・175.建物状況調査についての質問票（売主様用）
・176.建物状況調査についての質問票（購入希望者様用）

質問票は、
売主様用もあります！

2. 建物状況調査における重要事項説明の義務化
建物状況調査に関して、宅地建物取引業者は以下の①～③の事項を重要事項として説明する必要があります。
① 建物状況調査を実施しているかどうか② 実施している場合における「建物状況調査の結果の概要」→調査の実施から１年を経過していない建物状況調査の実施の有無を対象とする③ 設計図書等の建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存の状況（売買・交換のみ）→検査済証、耐震基準適合証明書、建築確認済証等において、書類の保存の有無を記載

26 月刊不動産 ｜ 2018.06

◇建物状況調査の結果の概要
ラビーネット「契約書・書式集」の「重要事項説明書」において、「 建物状況調査の結果の概要」等が追加されています。

「建物状況調査の結果の概要は、別途「建物状況調査の結果の概要」（重要事項説明用）のとおりです（なお、建物状況調査は、資格のある建築士がその責任において調査・報告するものであり、宅地建物取引業者にはその内容について責任はありません。）」

結果の概要の記載内容については、
コメント（エクセル版）および「売買契約書類記載マニュアル」をご参照ください
建物状況調査を実施している場合、「 建物状況調査の結果の概要」の添付が必須です。これは、建物状況調査を実施した建築士（既存住宅状況調査技術者）によって作成される、調査対象部位ごとの劣化事象等の有無などが記載された書面です。そのため、宅地建物取引業者が作成する書類ではありませんので、ご注意ください。
建築士から、書式を求められた場合には、「 建物状況調査の結果の概要」をラビーネット「契約書・書式集」からダウンロードし、渡してください。書式は以下の２種類があります。
・173.建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）【 木造・鉄骨造】
・174.建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）【 鉄筋コンクリート造等】

表面ᘓ≀≧ἣㄪᰝ䛾⤖ᯝ䛾ᴫせ䠄㔜せ஦㡯ㄝ᫂⏝䠅䛆ᮌ㐀䞉㕲㦵㐀䛇
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• 調査対象の部位のそれぞれについて
劣化事象等の有無をチェック䕕 ୍ᡞᘓ䛶䛾ఫᏯ䕕 ඹྠఫᏯ➼• 劣化事象等の有無を明記

䕕• 調査対象の部位が存在しない場合は「調査対象ではない」にチェック、または、二重線で隠す• 調査対象の部位は存在するが、点検口がないこと等
により調査できる部分がなかった場合は、「調査できなかった」にチェック• 保険加入のためには、劣化事象等「無」であり、かつ調査対象の部位全ての調査がされる※ことが必要（別途、補修等を行う場合を除く）※調査できなかった部位がないこと㻌䛭䛾௚㻌ㄪᰝᐇ᪋⪅䛾Ặྡᘓ≀ 㻌ㄪᰝᐇ᪋⪅䜈䛾ㅮ⩦䛾ᐇ᪋ㅮ⩦ᶵ㛵ྡཬ䜃≧ ಟ஢ド᫂᭩␒ྕἣㄪ 㻌ᘓ⠏ኈ㈨᱁✀ู䕕 ୍⣭ 䞉 䕕 ஧⣭ 䞉 䕕 ᮌ㐀ᰝⓏ㘓ᐇ 㻌ᘓ⠏ኈⓏ㘓␒ྕ᪋ 㻌ᡤᒓ஦ົᡤྡ
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• 講習修了者かつ建築士であることを明記• 建築士でない者が建築士であると偽る、建築士が講習修了者
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であると偽る等、虚偽行為を行った場合には、建築士法に基づく指導監督の対象䈜⿬㠃䛜䛒䜚䜎䛩

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新機能満載！
ラビーネットのご紹介
3．重要事項説明における注意事項◇建物状況調査の結果の概要における重要事項説明・貸借の場合も、建物状況調査の結果の概要について重要事項として説明しなければなりません。
・貸借の場合は、１年以内に実施した建物状況調査の結果の概要がある場合のみ説明します。
・購入または賃借の希望者から建物状況調査の結果の概要について詳細な説明を求められた場合は、建物状況調査を実施した者に対して、購入または賃借の希望者が詳細な説明を求めていることを連絡し、詳細な説明のための調整を行うことが望ましいです。
・「建物状況調査の結果の概要」は、重要事項として宅地建物取引士から購入希望者等に対して説明されます。買主がリフォームやメンテナンス等をする際に「報告書」が参考となるため、建物状況調査の依頼者が売主の場合には、これらの書類を買主に渡すことが望ましいです。建物状況調査の依頼者が購入希望者等の場合には、売主に「建物状況調査の結果の概要」および「報告書」
を渡すかは、あらかじめ売主と購入希望者等の間でご相談ください。
・原則として宅地建物取引業者は調査実施者が行った「建物状況調査の結果の概要」について責任を負いません。

◇建物状況調査の実施について
・建物状況調査を実施してから1年を経過していない建物状況調査が複数ある場合には、取引物件の現況との乖離が最も小さいと考えられる直近の建物状況調査を重要事項説明の対象とします。
・建物状況調査について調査業務の一部を外部の建築士に委託している場合など、連帯して責任を負う調査実施者がいる
場合は、建物状況調査実施者の所属事務所名・建築士名の欄において、連帯して責任を負う者を併記することが望ましいです。なお、外部への調査業務の委託については、依頼者の了解のもと行うことが、トラブル防止の観点から望ましいです。
・建物状況調査後、１年を経過する前に大規模な自然災害が発生した場合、災害等による建物への影響の有無およびその程度について具体的に判断することは困難であること、また、自然災害等が発生する以前の建物状況調査において劣化事象等が確認されていた場合などにはその結果が取引判断の参考になることから、当該建物状況調査についても重要事項説明の対象とします。なお、説明の際には、調査実施後に大規模な自然災害が発生した旨も併せて説明することが望ましいです。
・宅地建物取引業法上の建物状況調査以外の調査（建物状況調査の実施後1年を経過したものも含む）
を説明しなかった場
合、ただちには重要事項説明の対象にはなりません。
しかし、宅地建物取引業法上の建物状況調査以外の調査であっても、調査において瑕疵が発見される等、取引の相手方等の判断に重大な影響を及ぼす調査結果であるにもかかわらず故意に説明をしなかった場合などには、宅地建物取引業法第47条違反に問われる可能性があります。
国土交通省「改正宅地建物取引業法に関するＱ＆Ａ」
Ｑ４より抜粋・編集

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（パソコン、エクセル・ワードの操作等）
契約書の作成時、エクセル、ワードの操作方法でご不明な点や、簡単なパソコンの操作方法をご案内するコールセンターを設置しております。

03-5761-4441

TEL：《コールセンター開設曜日・時間》月・火・木・金

10時～16時 （祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）
全日不動産相談センターは、経験豊富な相談員が安心安全な不動産取引を目指して、電話による会員等からの不動産実務相談に応じます。

03-5338-0370

TEL：《相談日時》不動産取引に関する電話相談

28 月刊不動産 ｜ 2018.06

月～金

13時～16時 （祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

Initiate Member List

新入会員名簿 ［平成 30年 4月］
都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 カーディナル

商号名称

札幌市

札幌不動産流通札幌市

株式会社 セピア

札幌市

合同会社 日本建物

札幌市

株式会社 ハウ・セトルコンサル

都道府県

市区町村

東京都

青梅市

多摩開発地所

千代田区

株式会社 ディライグロップ

名古屋市

株式会社

ＷＥＬＬ‐ＴＥＣ

港区

株式会社 ドゥマンアセット

知多市

クレイル

株式会社

豊島区

株式会社

名古屋市

株式会社

柴田工業

港区

バードアイ 株式会社

名古屋市

合同会社 Ｈｉ－ｗｏ
ｒ
ｋｓ

名古屋市

株式会社 ハウス・サポート

株式会社

商号名称
株式会社

市区町村

商号名称

愛知県

名古屋市

株式会社 いわとリアルエステート

仲橋

札幌市

ホームファクトリー

葛飾区

ハートフル警備保障

岩手県

盛岡市

株式会社 Ｃｏｃｏｒｏ

渋谷区

株式会社 ハンナ・ディーシープランニング

宮城県

仙台市

株式会社 ウエルズリッチ

台東区

株式会社

都道府県

株式会社

京都市

株式会社 サントス・コーポレーション株式会社 Ｐｉｎｇ Ｐｏｎｇ Ｐａｎｇ

京田辺市

しまだ不動産京都府

仙台市

東京不動産流通.tax

北区株式会社 １ｓｔ＆１０

宇治市

未来Design

秋田県

大館市

株式会社 Ｎースタイル

新宿区

株式会社 ＰＨＯＥＮＩＸ

京都市

株式会社 ロイヤルホームズ

福島県

須賀川市

株式会社

小枝管理

文京区

文の京不動産大阪市

ＩＲＮホールディングス 株式会社

茨城県

つくば市

株式会社 アイビーパークス

練馬区

プロセスデザイン 株式会社

大阪市

株式会社

あずきハウス

日立市

株式会社 グランドストラテジー

北区

株式会社

堺市

株式会社

いえみる

鹿嶋市

ソレイユハウジング

中央区

ＭＩＸ ＪＡＰＡＮ 株式会社

大阪狭山市

株式会社 エコヴィエント株式会社 エステート・マガジン

埼玉県

丸愛商事

株式会社 アイプロエスト

新宿区

株式会社 ムーン

大阪市

吉川市

ＩＹＦシティビル管理千代田区

株式会社 ＵＬＡ都市企画

大阪市

株式会社

越谷市

小出水不動産事務所

中央区

株式会社

優和コンサルティング

大阪市

コウマスター

さいたま市

三栄管理興業

港区

株式会社 ライフフォースサポート

大阪市

株式会社 コネクト

合同会社 Ｎｅｘｔｅｐｐ

中野区

ラナホーム 株式会社

大阪市

株式会社 サンライズアセットマネジメント

合同会社

台東区

株式会社 ランドアーク

八尾市

CNO

新座市

東京都

大阪府

川口市

さいたま市
千葉県

株式会社

株式会社

株式会社

株式会社

ベネフィットKakinokiBuild
株式会社

株式会社

越谷市

Ｒｅ・Ｂ 株式会社

中央区

株式会社 Ｌａｎｄ＆Ｂｕｉ
ｌｄｉｎｇ Ｔｒｕｓｔ

堺市

有限会社 シーエムエス福祉開発

成田市

有限会社

新宿区

ランドネクスト 株式会社

大阪市

ＪＰＭＹＨＯＭＥＳ 株式会社

松戸市

虎ノ門清水総合事務所 有限会社

大田区

株式会社 リアル・ディレクション

大阪市

株式会社

松戸市

プラスワン 株式会社

品川区

株式会社 リーアム

大阪市

大東不動産

柏市

株式会社 リエンテ

足立区株式会社 リーベックス

岸和田市

月成APマネジメント 合同会社

北区

株式会社 ＩＳＫ

品川区

緑色生活

大阪市

株式会社

東毀

渋谷区

一般社団法人 アツラエ

東村山市

株式会社 リンクワーク

大阪市

TOPS

株式会社

多摩市

株式会社 アドバンスホーム

中央区

株式会社 ルナホールディングス

枚方市

中井建設

渋谷区

アミティエ 株式会社

中央区

レイテック 株式会社

大阪市

なにわ橋リアルエステート 株式会社

新宿区

合同会社

ＷＩＮＢＲＯ

港区

株式会社 レイヨン・ヴェール

大阪市

株式会社 日本クラウド

渋谷区

株式会社 ヴェスパー

品川区

株式会社 ＬＥＧＡＲＥ

大阪市

株式会社 日本住環境

中央区

株式会社 エーアール・ビルマネジメント

港区

ＹＳトラスト 株式会社

大阪市

株式会社

千代田区

ＡＣＥ 株式会社

相模原市

株式会社 アイズ

大阪市

私の不動産。

協伸

神奈川県

株式会社

杉浦エステート
株式会社

株式会社

MITOYO不動産

中央区

株式会社 ＭＤＩ

横浜市

株式会社 イエツグ

西宮市

合同会社 エイティーワン

千代田区

株式会社 エレメント・トウキョウ

横浜市

株式会社

内山ペイントホーム

西宮市

株式会社

大和

品川区

株式会社 オゼスト

横浜市

小俣靴下

株式会社

西宮市

西宮土地

株式会社

豊島区

株式会社 オフィスソリューション

高座郡

株式会社

湘南エステート

姫路市

株式会社 Ｐａｏ Ｈｏｍｅｓ

台東区

株式会社 ＫＡＵ不動産

横浜市

株式会社 セット宝塚市

ひふみむ 合同会社

渋谷区

株式会社 カツキ不動産

横浜市

ミナコーポレーション 株式会社

神戸市

株式会社 リアンズトラスト

葛飾区株式会社 かつしか信用建設

横浜市

株式会社

岡山市

株式会社 おかやま社宅サービス

渋谷区

株式会社 ＫＡＲＴＡ

横浜市

ユーザースタイル

倉敷市

合名会社

中央区

キャピタルパートナーズ 株式会社

横浜市

ユニット工販広島市

株式会社 インベスト

渋谷区

合同会社 ＧＲＥＡ

横浜市

横浜ベイエリア不動産 株式会社

広島市

株式会社 ＦＡライジング

中央区

ゴールドスワンキャピタル 株式会社

川崎市

株式会社 ライズホーム

広島市

有限会社

港区

株式会社 コネクト

上越市

桜不動産

呉市

Ｈｏｍｉ
ｅ

新宿区

株式会社 コネクト

新潟市

タナカメイキング

香川県

高松市

株式会社 アシストライフ

文京区

株式会社

サウンドホーム

金沢市

有限会社 アプローズ

愛媛県

松山市

合同会社

豊島区

三興地所

株式会社

金沢市

株式会社 Ｓｕｍｉ
ｃａ

福岡県

福岡市

株式会社 くわのコンサルティング

江戸川区

株式会社

三京石油

福井県

福井市

株式会社

福岡市

株式会社 シェルフアソシエイツ

新宿区

株式会社 ３Ｐｏ
ｉ
ｎｔ

山梨県

甲斐市

アールアイ企画長崎県

佐世保市

株式会社 カエテク

台東区

株式会社

サンワールド

長野県

諏訪市

金子FP・不動産事務所

対馬市

対馬地所

渋谷区

株式会社

GA

北佐久郡

軽井沢アセットマネジメント 株式会社

大分市

株式会社 Ｄｏサポート九州

中央区

株式会社 Ｓｅａ－Ｐｒｏ

静岡市

株式会社 アプスホームズ

大分市

株式会社

港区

株式会社

浜松市

宏怜エステート 株式会社

鹿児島県

鹿屋市

有限会社 ヤマケン

目黒区

スタイルエージェンシー 株式会社

浜松市

ZEAL LIFE PLANNING

沖縄県

中頭郡

株式会社 オーライ

新宿区

株式会社 スリーＥソリューションズ

富士宮市

株式会社 ファイブワン

那覇市

株式会社

渋谷区

株式会社 ゼネラルリンク

静岡市

株式会社

うるま市

志ホーム

稲城市

株式会社

髙野不動産

浜松市

マル祐戸田建築

うるま市

Ｙ＆Ｇエステート

港区

株式会社

Ｗ＆Ｆ

静岡市

ルクハウス

沖縄市

ワイズプランニング

新潟県
石川県

technologies

資産形成ジャパン

静岡県

兵庫県

未来

岡山県
株式会社

株式会社

広島県

株式会社

ROSY開発

M.A.C
株式会社

大分県

加独

建人

PACIFIX

株式会社
風雅

木立

2018.06 ｜ 月刊不動産29

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE
苦情対応で連絡先など明記

民泊仲介業の標準約款を公示
観光庁

不動産情報
ニュースファイル

また「宿泊者からの苦情、問合せ等に対し、迅速かつ適切に対応し（中略）解決に努める」（24条）など、標準旅行業約款では見られなかった内容も盛り込んでいる。
これについて、同庁民泊業務適正化指導官の田口壮一氏

観光庁は４月13日、今年６月15日から施行される住宅

は「OTA（オンライン・トラベル・エージェント=インターネッ

宿泊事業法（民泊新法）を受け、「 標準住宅宿泊仲介

ト上の取引を専門とする旅行会社）
では一般的な内容」

業約款」（ 以下「標準民泊仲介約款」）を公示した。仲と語り、標準旅行業約款の活用状況などを反映したとい介サイトなどを運営する民泊仲介業者と宿泊者との間う一面もある。

で交わす契約書のひな型となるもので、同庁の提供す更に、料金などの契約内容や仲介業者の責任・免責

る「標準旅行業約款」
を下敷きとして作成され、意見公事項などをまとめて宿泊者に提供する書面の「取引条件

募などを経て策定されたものだ。

説明事項」
に、
「 宿泊者からの苦情、問合せ等に対応す民泊新法では、民泊仲介業者は宿泊者と締結する契約に関して「住宅宿泊仲介業約款」
を定め、観光庁に届け出ることとしている。同時に、同庁が標準民泊仲介約款を公示した場合は、民泊仲介業者がそれと同るための連絡先」（10条１項）を明記するという内容も、宿泊者の利便性向上などの面から追加している。

●1カ月で登録計538件

一の内容の約款を定めれば届け出をしたものとみなさ

では、標準民泊仲介約款の利用が想定される民泊仲れる。今回の標準民泊仲介約款では、民泊仲介契約

介業者の数はどの程度か。
３月15日に受付を開始した民の変更・解除における責任や費用負担のほか、民泊仲泊の届け出・登録申請の状況を見ると、「 住宅宿泊仲介介業者または宿泊者が損害賠償責任を負うケース、宿業者」の登録申請は22件。
また、「住宅宿泊事業者」の届

泊者からの苦情等への対応など、全７章24条の構成

け出が232件、「 住宅宿泊管理業者」の登録申請が284でルールを規定している。

件で、合計538件となっている（いずれも４月18日現在）。

● 主に海外利用者を想定

今のところは届け出・登録申請の受付開始から1カ月時
点の数字であり、今後の推移は未知数。
しかし同庁は、

標準民泊仲介約款は基本的に標準旅行業約款の内将来的に民泊関連事業者の届け出・登録が一般化する容を踏襲しているものの、民泊仲介の特性やITの普及ことで、非登録業者の扱う、いわゆる「ヤミ民泊」が明確状況など、必要に応じて調整が加えられている。例えば化して対処が進むという効果も見込んでいる様子だ。

22条３項では手荷物について発生した損害の賠償につ（『住宅新報』2018年４月24日号より抜粋・編集）

いて定め、民泊仲介業者への通知期限を「損害発生の翌日から21日以内」としている。標準旅行業約款において同様の場合は、「 国内旅行にあっては14日以内に、海外旅行にあっては21日以内」としている。
これは、民泊の利用者にはインバウンド観光客が多いという傾向を受け、海外旅行の基準に合わせて統一したものだ。

30 月刊不動産 ｜ 2018.06

首都圏春の賃貸繁忙期

新築アパートが好調
若年層、広さより設備

2018年春の賃貸繁忙期は、全体的にやや減速気味

で推移した。
アットホームの調べによると、2017年後半の増で10カ月連続プラスと好調だった。

好調から潮目が変わり賃貸成約件数は１月から３カ月連

面積帯別成約件数の前年同月比は、マンションがファ続で前年同月比マイナス。
３月の成約件数は３万件を下

ミリー向け（50～70㎡未満）
を除いて増加に転じた。
ア回った。一方、成約の４割超を占める東京23区が好調な

パートは30～50㎡未満のカップル向けとファミリー向けがほか、新築はシングル向けがけん引し、アパートの成約件

３カ月連続で減少しているものの、シングル向け新築が２

数は過去最高となった。

カ月連続で過去最高を更新した。
「 新築アパートの成約件数は2009年１月の調査開始以来、過去最高を記録。

●1月以降減少続く売買物件であれば中古物件をリノベーションするのもトレ

アットホームの 調 査によると、2 0 1 8 年 春 の 繁 忙 期

ンドだが、賃貸派ではマンションよりも金額帯が安いア（2017年12月～2018年３月）
における首都圏（１都３県）

パートの中でも、設備面が充実している新築物件が選ばの賃貸成約件数は９万3,479件だった。2017年の９万れやすい。ただ、相続税対策のアパート供給は止まって

4,605件と比べて1.2％（1,126件）減。調査直近の３月のいるため、最 後のヤマではないか」（ 同 社 ）。一 方 、ボ

賃貸物件成約件数は２万9,785件（前年同月比1.1％

リュームゾーンであり、様々な住まいの選択肢を持つシン減）で３万件を割り、３カ月連続で減少した。同社によるグル層が動き出したことから市場への変化が生じる兆しと、「 2017年7月から６カ月間続いた成約数の増加が今と見る向きもある。

年１月を機にマイナスに転じた。賃金が上昇しても、それ成約賃料の動きはどうか。
３月の１戸当たり成約賃料を上回る物価上昇により実収入のマイナスが続くことを（首都圏平均）は、マンションが8.47万円で前年同月比

考えると、2017年後半の好調は一部の実収入の増えた

1.9％上昇し再びプラス。
アパートは6.08万円で同0.8％上層の需要だったようだ」。

昇し10カ月連続のプラスとなった。

一方、マイナス基調の中、３月は東京23区が大幅増（１

新築・中古別で見ても、マンションは新築が前年同月

万2,695件、前年同月比5.6％増）
でプラスに転じたことか

比10カ月連続上昇、中古も再び上昇に転じた。
アパートはら、首都圏全体の減少幅は前月比2.3ポイント縮小してい新築が同３カ月連続で下落しているものの、中古は同15る。特に新築物件の成約件数はシングル向け（30㎡未カ月連続で上昇。
なお、面積帯別ではマンション、
アパート満）がけん引し、首都圏全体でマンションが前年同月比

共に全面積帯で成約賃料が上昇。中でもカップル向けア

16.3％増で再び増加。賃料の高い城南・城西エリアの好パートは、同15カ月連続で上昇している。

調が押し上げた格好だ。
また、アパートも新築が同2.5％（『住宅新報』2018年５月１日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2018年6月号

平成30年6月15日発行
定価500円（本体価格463円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

大阪市

絶 品グ ルメ ＶＳ ご 当 地グ ルメ
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551 の豚まん

MONTHLY
REAL ESTATE

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JUNE

2018

VS

6
発行人

通天閣のお膝元で、ひときわ目立つ大きなふぐの提灯が目印です。西日本各地から直送された天然とらふぐを使った名 物てっちりセット（恵 比 寿）は8,600円（税込）。秘 伝 の 特 製ぽん酢で食 べるのがおすすめで、セットにはてっさ（ふぐさし）
も付いています。ほかに会席セットなどもあります。

大阪の名物で必ず名前があがるのが551の豚まん。近
畿2府4県に店舗があり、会社帰りなどに出来たてを買い求める人が列を作っています。本店では、ここでしか食チャーシュー
べられないあんまんと叉焼まんもあるほか、レストランも営業。豚まんは２個入り340円、１個売り170円（税込）にも対応しています。

［住所］大阪府大阪市浪速区恵美須東2-5-5［電話］06-6633-5529［営業時間］11:00 ～ 23:00［定休日］元旦［住所］大阪府大阪市中央区難波3-6-3［電話］06-6641-0551［営業時間］10:00 ～ 22:00（レストランは11:00 ～）［定休日］第３火曜日（8月のみ第4火曜日）

づぼらや新世界本店

551蓬莱本店

至市ヶ谷

新宿通り

2018 June
発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

全日会館

所 在 地

●

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198

中央線・総武線：「四ッ谷駅」から徒歩 15 分

都バス：
（橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間）●

JA共済ビル

●砂防会館

青山通り
赤坂見附駅

半
蔵
門
駅
通
り

永田町駅
至国会議事堂至三宅
坂

500 円（本体463円）

南北線：「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分

東
京
会
舘

●ホテル ルポール麹町●東京ガーデンテラス●都道府県会館
紀尾井町

至
青
山

●

平一中央通り 全日秋

定価

丸ノ内線・銀座線：「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分

東京FM通り●都市センターホテル

アクセス

有楽町線・半蔵門線：「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分

プ
リ
ン
● ス
文 通 ●厚生会館
藝
春 り●全国都市会館

公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159
有楽町線：「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分

半蔵門駅

麹町駅

至
皇
居

2018年6月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

豚まん大人気！ 出来たて持ち帰りに行列ができる店

原嶋 和利

なにわ情緒を楽しめる