一般社団法人リノベーション住宅推進協議会
もっと、住むことの自由を

Photo Takeshi Ishii

1内山 博文1968年愛知県出身。筑波大学卒業後、大手デベロッ
パーを経て、都市デザインシステム（現UDS）で、コーポラティブ事業の立ち上げや 不動産活用コンサルティングを手がける。
05年 リビタを設立し、 リ ノベーションやシェアハウスの企画・運営他新しいビジネスモデル の創造に取組む。
09年、リビタ常務取締役兼事業統括本部長、リノベーション住宅推進協議会副会長に就任、13年より会長。
14,15年に、国交省「中古住宅市場活性化ラウンドテー
ブル」委員。
16年に独立し、不動産、建築の事業構築や企業経営のコンサルティング事業を主に手がける。

豊かなくらし、新たな住まいの選択肢を創造する「仕組み」をデザイン。
本来、住まいに必要な価値を提唱し続けてきた。

リノベーション住宅推進協議会の全体概要

2009年に設⽴。
消費者が安⼼して既存住宅を選べる市場をつくり、既存住宅の流通を活性化。
リノベーション住宅の品質基準の設定や、普及・啓蒙活動、事業環境整備等を⾏う。

業界業種の枠を超えて既存住宅流通に関わる様々な企業が参加。
会員数 807社（2017年2⽉8⽇現在）

588社
賛助会員 203社
正会員

リビタの事業領域
アセットビジネス、ノンアセットビジネスを組み合わせた事業ポートフォリオ
アセットビジネス

家を買いたいつくりたい、売りたい

分譲事業

区分マンション
リノベーション分譲（買取再販）
⼾建てリノベーション「Hows Renovation」

リビタが既存建物を有効活⽤したい

宿泊滞在したいバリューアップ型投資事業

宿泊事業

⼀棟丸ごとリノベーション
分譲

シェア型
複合ホテル

ノンアセットビジネス

既存建物を有効活⽤したい

オフィス、商業施設、シェアスペース

賃貸マンション、寮

法⼈向け
コンサルティング事業「THESHAREHOTELS」

家、オフィス等を借りたい、シェア型賃貸住宅
運営してほしい、地域に泊まりたい

オペレーション事業「シェアプレイス」

建物を運⽤してほしい

PM・サブリース
賃貸管理事業家を買いたい、つくりたい、売りたい

個⼈向け
コンサルティング事業

リノベーションフルサポート
サービス「リノサポ」

マンション

住宅

⼾建て賃貸・店舗
併⽤住宅

オフィス・商業施設

宿泊施設

⼀棟丸ごとリノベーション分譲マンション

デューデリジェンス＋共⽤部リノベーション＋専⽤部⾃由設計＋コミュニティーで、新築でも中古でもない新しい選択肢。

分譲事業（企画実績/16年3⽉）
東京18棟、神奈川9棟、千葉5棟、埼⽟3棟、茨城1棟、愛知(名古屋)1棟、福岡1棟（※コンサル含）

39 1276棟

⼾リノベーション済みマンション（区分マンション買取再販リノベーション事業）

分譲事業（事業主・販売実績/16年3⽉）
区分所有マンションの⼀⼾を購⼊し、⼀部屋ごとに企画・販売する当社の「リノベーション済みマンション」。独⾃の品質基準をクリアし品質保証も付保、すぐに暮らしをスタートできる安⼼のマンションです。

511⼾

（⼀棟丸ごとリノベーション分譲マンション・区分マンション買取再販リノベーション事業）

100年先を⾒据えた真に豊かな東京の住まい・暮らしの実現を⽬指し、東京の緑豊かで良好な邸宅街に、100平⽶を超えた資産性と普遍的な価値を備えた理想の住まいを提供しています。

⼀棟分譲事業（販売実績/16年3⽉）

6 棟 39 ⼾

⼀⼾分譲事業（販売実績/15年9⽉）

32 ⼾

※⼀棟・⼀⼾事業販売実績中のブランド該当住⼾数⼾建てリノベーション「HOWS Renovation」

⼾建てリノベーションで考える、⾃ら丁寧に⼿を⼊れる暮らし
1。
⼿を⼊れる余地を残したシンプルで可変性の⾼い住まい
23

構造安全性と環境性能が確保された丈夫なハコ
消費者の住リテラシーを⾼める活動

分譲事業（販売実績/16年3⽉）
東京7棟、神奈川2棟

９棟

リビタの事業領域

リノベーションフルサポートサービス「リノサポ」

中古を買ってリノベーションしたいお客様へ向けて、リノベーション前提の中古物件探し、資⾦計画、設計・施⼯会社のコーディネートからお引渡しまで、全てをコンサルティングするワンストップサービス。
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実績（16年3⽉）

396

件

シェア型賃貸住宅「シェアプレイス」（運営事業）

住⼈同⼠がコミュニケーションを育み、そこから⽣まれた「価値」をシェアする
コミュニティ重視のシェア型賃貸住宅

運営中（16年3⽉）
東京10棟、神奈川４棟、埼⽟１棟Copyright© ReBITA Inc. All Rights Reserved.

15 995棟⼾シェア型企業寮（有活コンサル）・⼀般賃貸マンション（バリューアップ型投資事業）

リビタの事業域

運営中（15年9⽉）
賃貸マンションのリノベーションや運営などの有効活⽤提案を⾏うほか、企業寮をお探しの法⼈様と、建物オーナー様とのマッチングをはじめ、リノベーションからお引き渡しまでコンサルティング、⼊居後の運営も⾏います。
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21 1172
棟室

シェアスペース・オフィス等複合施設（有活コンサル）「倉庫⇒商業コンプレックス」のコンバージョンなど、住宅にとどまらずオフィスビル・店舗等様々な建物の有効活⽤を提案、シェアスペースやオフィス等へ再⽣後、⼈や価値をシェアする場となる運営も⾏っています。

運営中（16年3⽉）
TABLOID、THE SHARE、BUKATSUDO、the C、PlanT

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5棟

シェア型複合ホテル「THE SHARE HOTELS」（運営事業）

運営中（16年3⽉）
全国各地の遊休不動産に、⽤途変更を伴うリノベーションを施し、宿泊施設、飲⾷店、シェアスペース、店舗等で構成するホテルへ再⽣、⽯川県⾦沢 1棟
その後の運営も⾏う当社の新規事業。

1棟

最近の取り組み
その他大小、複数社のコンサルティングに従事

U&CO./u.company inc. 設立 代表
仕掛人の肩書きで、様々な企業からの悩みを伺い、新たなソリューション提供を仕掛るコンサル会社を立ち上げる。
世の中を元気にするために、人を成長させより大きなスケールでビジネスを展開する。

cowcamoアドバイザー就任(株)ツクルバが運営する東京の厳選した中古リノベーション住宅を紹介するオンラインマーケット事業。

TGP/Thinkgreenproduce inc.社外取締役
商業プロデュースを手がける同社に新たな不動産活用を提案するオペレーションビジネスを展開するために参画。

Jam／Japan. asset management 設立「開発型アセットマネジメント会社」
既存ストック再生事業の取得時のバリュエーションから企画・プランニング・リーシング・販売までを一環してワンストップで、ディレクション及びマネジメントを行うアセットマネジネント会社を9月に設立。

リノベーションをとりまく社会背景●もうつまんない新築はいらない●社会が作り上げた新築至上主義

アメリカ

⽇本

消えた500兆円

2016年2⽉22⽇発売号

■ 新築マンションの販売価格とマンション流通価格

約 ２０ 年 で 建 物 価 値 が ほ ぼ 0 に■ ⼾建て住宅の建物部分の価値

市場の未来
人口移動量

2015年

1000万人⇒ 2030年

平均築年数

2013年

22年

⇒

空き家率

2013年

13.5％

⇒ 2033年

住宅購入世帯数

2011～15年

既存物件購入比率

2013年

2030年

410万 ⇒

28.8％◆労働人口の全体縮小◆建設業の人材不足と高齢化◆建設人材の多能工化◆不動産人材のハイスペック化

⇒

800万人

（NRI）

29年

（NRI）

30.4％（国交省基づきNRI）

2026～30年
2030年

360万※5年累積（NRI）

48.8％

（NRI）

２０１６年に⾸都圏で販売された中古の⺠間分譲マンションの⼾数が新築を上回った。
マンションの⼤量供給が始まった１９９０
年代半ば以降で初めて。住宅購⼊の新築信仰が薄れ、今ある物件を活⽤する時代に⼊ったと業界関係者はみている。

⺠間の⻑⾕⼯総合研究所（東京都港区）が、不動産経済研究所（同新宿区）と東⽇本不動産流通機構（同千代⽥区）がそれぞれ調べた新築の総販売⼾数と中古の成約⼾数を分析した。
それによると、１６年に東京都と神奈川、埼⽟、千葉の各県で販売された新築マン
朝⽇新聞デジタルより抜粋
ションは前年⽐１２・５％減の３万５０４（2017年2⽉1⽇発⾏）３⼾だったが、中古は前年⽐７・０％増の

変わる消費者ニーズ

Google 検索ボリューム推移（2004~2013）2005年1⽉
リノベーション：6
新築マンション：76

2014年6⽉
リノベーション：44
新築マンション：42

チャートの最⾼点を基準として検索インタレストを表した場合の数値です。
指定された地域と期間における検索の 10 % が「ピザ」で、この値が最⼤値であれば、この数値が 100 となります。

長期的に回復の見込みのない新築市場• 2030年度には53万戸まで減少■新築着工数の長期予測（野村総研）

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U&CO設立
JAM

リビタ 設立リノベーション事業
約70棟
1000世帯 供給
コーポラティブ事業等
70棟
1000世帯 供給

籍
リクルートコスモス入リクルートコスモス内社
定リクルートコスモス転都市デザインシステム 転職

住宅着工数の変遷と自らの出来事

リビタ 退任社 民事再生UDS

岩手観光ホテル出向・転籍

都⼼の街は中⼩ビルストックをどう扱うかが鍵

棟数ベースでみると中⼩ビルが圧倒的に多い

ザイマックス不動産総合研究所レポートより

主要都市のオフィス空室率●恐らく、この中に個⼈事業主や法⼈のビルは、換算されていない。

出典：三幸エステート

25

中⼩ビルの80％が、築20年以上の築古ストック
棟数ベースでみると中⼩ビルが圧倒的に多い

ザイマックス
不動産総合研究所レポートより26

未来をどう予測するのか？がとても大切。
NEGATIVE WORD

• 人口減少• 生産労働人口激減• 超高齢化• 終身雇用の崩壊• 人材確保が困難• 働き方の多様化• 空き家の増加• ・・・・・

POSITIVE WORD

• 住宅は、超買い手市に！
• 一人当たり床面積の増大• 単身者の増加• 個人事業主の台頭• ワークシェアリング
• 家とオフィスの境目なく• 家は複数所有• ・・・・・• 不動産をより積極的に活用し• 不動産保有リスクの増大 人生を豊かに。

本⽇お伝えしたいこと

リノベーションとは、駄⽬なものを単にきれいにしたものはなく（社会の）問題解決に必要な、⼿法であること。

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常識を疑えEX）トヨタダイソン
大塚製薬
ZIBA 濱口さん＿・・・・・・

常識を疑うとは前提条件を疑うということ。
• 前提は、固定概念に非常にとらわれやすい。
時として前提は、思考の枠を狭める・制限してしまう方向に働いてしまう恐れがある。
常識や前提を疑うことで、新しい発想を生み出すことができる。
例えば、トヨタは「在庫は少ないほうがいいが、必要だ」という常識を疑い、「在庫をなくす」という発想から、ジャスト・イン・タイムの生産方式を生み出した。
このことにより、在庫費用を削減し、生産効率も上げるという二律背反を克服することを実現した。
ダイソンは「掃除機の吸引力が落ちる原因のフィルターをどう改良するか」という前提を離れ、「永久に吸引力が落ちない」ことを目指し、遠心分離の原理による新しい掃除機を発明した。
思考の枠を狭める・制限してしまう恐れのある前提は、これまでの積み重ねでもあり、簡単になくせるものではない。
なので、時には一度立ち止まって前提を考え直す・疑うことが必要である。
これまで見えなかった物事の新たな側面が見えるかもしれない。

「リノベーション」という⼿法によって新たな市場を⽣み出すための、必要な考え⽅プロダクトアウトではなく、マーケットアウト。
どんなにダメなものにもいいところはあるはず。

街の魅⼒と建物の良い所を⾒出す能⼒。
ハードだけではなくソフトの転換。
持続可能な仕組みの構築。
価値軸の転換が必要。（既成概念からの脱却）「マーケットアウト」って？
プロダクトアウトという考え⽅
⽣産ありきの発想で、まずものを作りそのつくったものをどう売るのかを考えることからビジネスがスタートさせる⼿法。プロダクトアウトしたものをマーケットインするというながれになる。

顧客の側に完全に⽴ち、その顧客の要望にそったものを調達、あるいはプロダクトインする。
マーケットアウトでは、ユーザーが商品・サービス⾃体の知識や購⼊判断基準を持ってもらうことが利益を⾼めることになり、そのための情報提供を⾏い、ユーザーを賢くしていくように努める必要がある。需要を⽣み出すユーザーが賢く⾃発的になることがマーケットの拡⼤に結び付くのである。

不動産事業としてのものづくりフロー（利益を最⼤化し、リスクを最⼩限化するマネジメントが求められる）

事業収支（事業計画）
建築法規
プレマーケティング
企画（ボリューム）収⽀検討

仕⼊れ検討段階

ボリュームと商品性とデザインデザイン
実施設計

プランニングコストマネジメント

不動産スキーム
法律全般

マーケティング力

売買契約
賃貸借契約

マーケティング

物件確定

企画段階

マーケティングとプロモーション

品質管理
コストコントロール

販売施⼯

マーケティング
セールスプロモーション

コストマネジメント
品質管理

プランニングリノベーション事業会社としての“ソリューション”
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む

マーケティング・市場調査・セグメンテーション
・ターゲティング
・お客様に提供する価値
・ベネフィット（利益）プロジェクトマネジメント・事業計画検討・⽴案
・スケジュール管理
・関係⾏政協議・コンストラクション
マネジメント・コストマネジメント

建物調査
・建物劣化調査
・遵法制確認・耐震性能調査・確認
・インフラ性能・劣化調査
・改修⼯事提案

リーシング＆セルマネジメント・リーシング戦略⽴案
・サブリース（家賃保証）
・販売
・プロモーション戦略⽴案
・販売・仲介商品企画
プランニングデザイン
・バリューアップ提案
・設計・監理・デザイン提案
・デザイナー選定
・ディレクション業務

管理・運営
プロパティマネジメント
・管理内容調査
・管理コスト削減
・コミュニティ・マネジメント
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リノベーション事業会社としての“ソリューション”
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む

マーケティング

商品企画
プランニングデザイン

建物調査

建築・設計・・市場調査
・バリューアップ提案
マーケティング ・建物劣化調査 ディレクション
・セグメンテーション
・遵法制確認・設計・監理・ターゲティング
・お客様に提供する価値・ベネフィット（利益）・耐震性能調査・確認
・インフラ性能・劣化調査
・改修⼯事提案

プロジェクトマネジメントリーシング＆セルマネジメント

企画・
スケジュール・事業計画検討・⽴案
・スケジュール管理
マネジネント・関係⾏政協議・コンストラクション
マネジメント・コストマネジメント

・デザイン提案
・デザイナー選定
・ディレクション業務

管理・運営
プロパティマネジメント

不動産・・管理内容調査
・管理コスト削減
管理・修繕

・リーシング戦略⽴案
・サブリース（家賃保証）
・販売
・プロモーション戦略⽴案
・販売・仲介・コミュニティ・マネジメント35

リノベーション事業会社としての“ソリューション”
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む

マーケティング

マーケティング

建物調査

商品企画
プランニングデザイン

建築・設計

・建物劣化調査・バリューアップ提案
リノベーションを起こす際に鍵となる・遵法制確認
・設計・監理・耐震性能調査・確認・デザイン提案
パラメーターが多い。
・インフラ性能・劣化調査
・デザイナー選定
・改修⼯事提案・ディレクション業務
この中で全体最適を⾒出す⼒が成功の鍵。
リーシング＆プロジェクト
管理・運営
マネジメント
プロパティマネジメント
セルマネジメント
そして、いかに常識にとらわれない未企画・ディレクション
不動産・管理・リーシング戦略⽴案
・事業計画検討・⽴案
・管理内容調査
来想像⼒を持って事業を構築できる・サブリース（家賃保証）
・スケジュール管理・管理コスト削減
・販売・プロモーション戦略⽴案
・関係⾏政協議・コミュニティか？
・販売・仲介・コンストラクションマネジメント
・マネジメント・市場調査・セグメンテーション
・ターゲティング
・お客様に提供する価値・ベネフィット（利益）・コストマネジメント

36社会の問題解決のためには、プロジェクト全体を俯瞰的に見ながら、判断できる人材が必要。

『開発型アセットマネジメント』的役割。
従来は建築プロデューサーと呼んだ。

建築プロデューサー
浜野安⾏著〜変わる消費者ニーズ、新しい消費動向にむけた役割〜

http://www.teamhamano.com/index.php

建築プロデューサー
浜野安⾏著〜変わる消費者ニーズ、新しい消費動向にむけた役割〜
街にいかに⼈を引きつけ、いかに回遊させ、⼈が働き⽣きる中でいかに楽しませるか。これは時代が必要とする新しい役割といえる。この役割を負う者を筆者は「建築プロデューサー」と呼び、多様化した事例を紹介している。
・・このような仕事を、⽶国ではデベロッパーと表現するという。「企画を⽴て,関係者を説得し、クライアントを探し、キャスティングを⾏い、進⾏を管理し、場合によってはテナントを斡旋し、あるいは資⾦調達の⽅法を考える」。これは正確には,フィーベースド・デベロッパーと呼ぶものであろうが、これでは意味が分かりにくいので、著者は以上の役割を建築プロデューサーとしている。別な表現をすれば、何かの企画をしたいデベロッパーにとっては、有能なアウトソーシングの対象であると標ぼうしているわけである。
39