２）活動の経緯と目的
下宿屋バンクの活動は、高齢者の住いを提供２−２既存借上住宅成立の条件することと、家主と入居者のコーディネートを平成８年度の公営住宅法の改正により、横浜する活動をしている。最近特に、異世代同居型

市は、平成１４年度から「住宅ストックの有効の住まいづくりを進めている。当団体は、この活用」を図るため、民間共同住宅を市営住宅とような活動が住まいの提供だけではなく、まちして借り上げる事業が開始された。

づくりの提案活動などの領域にも広がりを見借り上げ基準は、敷地面積概ね３００㎡以上、せてきた。

賃貸住宅使用、昭和５６年以降に建築された住宅、鉄骨鉄筋又は鉄筋コンクリートの構造であ２−１ＫＣ山下町オフィスビルのコンバージる。種類別住戸が１０戸以上５０戸未満、１棟ョンのテナント以外、全住戸を借り上げる。住戸面

１） 事業提案のながれ

積１ＤＫ３０〜４０㎡、２ＤＫ４０〜５０㎡、

ＫＣ山下町ビルは、３階のグループホーム型

３ＤＫ５０〜６５㎡、利便性は最寄り駅から約と７.８階のメゾネット型の住宅用や施設と亊２０分の立地。住宅系・商業系用途地域とバリ務所の複合ビルになっていることが特徴であアフリー対応建造物である。以上の市営住宅る。この建物を現状のまま活用できることが得（シニア・りぶいん）の条件枠に入り申請をし策だが、空きスペースの活用方法が決め手となた。所有者は１棟借り上げを希望したが、横浜る。築１８年と建築耐久年数の半分は経過して市の条件はまちづくり地区のため、（１−２−いる。その上、金融機関の融資制限の厳しい情（３））で説明。３階から８階までと、８階に勢のなか、高額融資が受けにくい条件も合わせ、 エレベーター設置の条件。その他、地下と２階はエレベーターが使用停止。２階は道路から直立地、建物改造、融資の基本に考え、補助金事業の提案をし、市営住宅既存借上住宅制度を呈接の出入階段を設置の指示である。８階を現状示した。のまま階段使用のときは、８階は所有者の倉庫

２） 経過記録と指定。３階から７階までの借り上げである。

平成１４年６月１０日現地下見

生活相談室と共用スペースは賃料には入らず。

９月１２日所有者のヒアリング

坪７千円前後の家賃収入では約１億円以上の９月１７日業務開始

建築コストでは採算が取れず。さらに難問は、９月２７日事業提案（公営住宅等）

横浜市は賃借権設定登記の順位 1 番で行うため、１１月残債があり金融機関との調整が必要であった。

６日横浜市住宅供給公社に図面提出

１１月２０日設計士とビル下見

以上は新築借上市営住宅の条件と統制であり、１１月２８日横浜市に設計士と公営住宅内容

まだ、横浜市も既存借り上げの実績がなく、検討された結果、８階所有者住居と８階のみ、エ確認

レベーター使用許可とされたが、まだ所有者の１２月２０日横浜市住宅供給公社へ申請書提要望には満たなかった。

出（資料 5：横浜市借上型市営住宅の事業マニュ

平成１５年２月１４日横浜市建築局住宅部住アル参照）

宅事業課へ賃料の決定を聴く
３月 ３日住宅事業課訪問（補助金再確認）
３月１８日所有者の意志決定、申請取り下げ

3

山下町ビル空き事務所

このコンバージョンプランは山下町の将来２−３コンバージョンのプランとシニア・りぶいんの住民にも悪い組み合わせ・ＮＰＯの役割と提案ではないと想定する。

所有者の希望は、一つにエレベーターを共用使用できることである。二つ目は７，８階を介また、複数の人が出入りすることは、管理が護事業の活用と、三つ目は３階から６階まで借難しくなるが、このビルのエレベーターはオー

上市営住宅シニア・りぶいんの転用を望んでいトロック式のためこれを作動させれば、管理のた。確かに、７，８階メゾネットは壊すのには問題が解消できるのではないかと思う。

惜しい空間スペースである。同時に山下町に介下宿屋バンクもＫＣ山下町ビルの活用に於護サービス事業者が少ないことが調査で明確

いては、７，８階はグループリビングと地域のになった。

サテライトビルとしての仕様、２階はＮＰＯ共同オフィスセンターで活用、３から６階までシニア・りぶいんのコンバージョンとの複合型都市居住ビルの転用など想定した。その他には、ユースホステルやカルチャーセンターなどを組み合わせたプランも現状地域の立地環境に合うと考えられる。これからは、ハードだけの観点ではなくソフトを重視しながら既存建造物も街の資源として活用すべきだと思う。ＫＣ
山下町ビルのコーディネーターを通して行った、横浜市借上市営住宅への転用は、今回取下げたが、既存借上住宅を再生活用するにはその建物の用途及び周辺環境を最大限活かす方法を捉え、制度枠の縛りを柔軟に進めることが、建物の安全性や、安心した住宅提供を推進できるのではないだろうか。

ＫＣビル・シニア・りぶいん図面
メゾネット・７階リビング

3 階・介護設備リビング

4

２-４

わゆるドーナツ化現象によって都心部が空洞周辺住環境調査について化したことに起因する。

① 計画地周辺の土地の履歴
横浜市中区山下町は、１８５９年（安政６その結果、東京都では千代田区、中央区、年）の開港以来の歴史をもつ地域であり、埋港区の都心３区をはじめとする都心部で、居め立て地に造成された外国人居留地にその起住人口が減少して小学校の統廃合などが起こ源を持つ。旧居留地は区画、地番、建物が一り、中山間の過疎地域に類似した社会問題が致する構成になっており、現在でも当時の街発生した。その対策として千代田区をはじめ区割りをほぼ継承している。山下町ビルの所

都心部の自治体は、新築ビルに対する住宅付在地は旧山下居留地７４番、７５番からなる置義務や家賃補助制度など、定住人口増加を街区にあって、１８８８年の横浜地区によれ誘導する制度を設けて現在に至っている。

ば北側は本村通り（現在の本町通り）南側はしかし、東京都心３区などでは建物の業務武蔵町通り（現在のシルク通り）に接し、敷用途化が極度に進んだ地域が多く、住宅用途地は７４番を４つに分割したうちの１区画に建物の新築は困難な状況にあった。ところが該当する。シルク通りの名前はこの通りに面現在進められている都市再生事業が、バブルして生糸貿易の商館が多かったことに由来し、 期と同様、業務系用途に偏った再開発事業となった結果、２００３年問題と称される中小はす向かいの９１番地はイタリアの生系貿易商社デローロ商会のあった場所で、敷地内にオフィスビルの空洞化現象を引き起こすに至は当時のレンガ塀の一部が保存されている。

った。港区、千代田区、台東区などのように、現在はこの街区に歴史的建物は１棟も残されこの現象を都市居住に結びつける助成制度をていないが、かつて山下町ビルに隣接する北もつ自治体もあるが、地価と助成金とのバラ側には本町通りに面してシティバンク ナシンスから事業成立が困難な状況にある。

ョナル アソシエーション横浜支店（昭和２年）が、７５番の角地には大沢工業ビル（昭③和２年）があり、ともに J.H.モーガンの設計一方、横浜の場合は同じ都心部空洞化でも東によるものである。ちなみに、J.H.モーガン

京都とは状況がかなり異なる。東京に近すぎの設計事務所は大沢工業のビル内にあった。

る立地条件のため、従来から経済的自立度のまた妻木頼黄とともに横浜生金銀行本店（現低かった横浜市では、バブル以降東京都との在の神奈川県立博物館・明治３７年）を設計競合がますます不利な状況となっている。さした建築家遠藤選於菟が民間人として日本初らに MM２１地区などの再開発事業は、結果的の設計事務所を構えたのもこの街区内だといに横浜駅、桜木町駅臨海部の新市街地と関内われている。

周辺の旧市街地との間にトレードを引き起こ山下町周辺の空洞化と現状した。すでにまちの重心はおおきく北に移動しており、関内地区など旧市街地の都心部空② 都市再生と都市居住洞化が顕著にみられるが、その典型的な地域

山下町ビルに関するコンバージョン事業をが本調査の対象地区山下町である。

検討するにあたって、まず都市再生と都心居住の背景を簡単に整理しておきたい。現在お山下公園に面した街区はホテル、レストラ

こなわれている都市再生事業のうち都心居住

ン 、 文化ホール、一部に集合住宅がみられるに関する施策は、バブル期に都心部の居住環横浜の中心観光地であったが、１本裏の街区境が業務用途に偏って物理的、社会的におおでは駐車場化した空き地が目立っている。官きく変化して従前居住者の転出が起こる、い庁や金融機関のビルが並んでいた本町通り側

５

も機能移転によって同じ状況になっており、幅員が広いため高層マンションが建設可能な建物が連続した都市的景観は完全に失われてこと、加えて来年には東急東横線と接続するいる。

地下鉄みなとみらい２１線の終点元町・中華街駅が本町通りに開設されることなどの条件

山下公園から本町通にかけての一帯、「 山下が重なったためだと考えられる。

公園及び日本大通り周辺地区街づくり協議指針」にもとづく景観および業務商業用途の誘図表導地区であり、A ゾーンと称される山下公園側の街区には地区計画がかけられており、壁面線、ファサードのデザイン的配慮、立体ゾーニングによる階別用途規制などが義務づけられている。山下町ビルの敷地は同指針にもとづく E ゾーンに該当し、裏通りであるため壁面線指定はないものの、事業・商業・文化施設の集積による市街地形成が目標とされている地域内にある。

④ 意図せざる都市再生
山下町の本町通り周辺から海側の一帯は業務用途に特化した街区で、もともと居住者がきわめて少ない地域であり、人口集積がみられるのは、かつて同潤会山下町アパートも立地していた中華街周辺のみである。したがって、山下町における空洞化現象は、人口減少をともなう東京都部の空洞化とは質的に異なり、機能移転によって業務用途の集積が失われた結果生じた空洞化である。このため、横浜市各局ともこの地区での業務用途集積の回復を目指して施策を打ち出しているが、その効果が現れる前に、空き地がマンション化する問題が発生して今日に至っているのが現状である。
マンション急増の理由としては、山下町地区がみなとヨコハマを象徴する場所であり、山下公園を始め、中華街、元町、山手などの観光スポット、市役所、中区役所、神奈川県庁などの各官庁、JR および市営地下鉄関内駅などがすべて半径１㎞以内にあること。このような好立地にありながら、まとまった空き地が多く土地価格も下落したこと。さらに商業地域で容積率６００％、しかも全面道路の6

中区のあらましより抜粋