しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp

投資環境2021 年 6 月 16 日

オフィスリートは出遅れも、持ち直しの動き▣ オフィス市況の悪化が継続
オフィス仲介大手の三鬼商事が 6 月 10 日に発表した 5 月時点の東京都心のオフィス空室率は 5.90％と、前月比 0.25 ポイント上昇し、15 か月連続の上昇、平均賃料は前月比 0.78％下げて、10 か月連続で下落しました（図表 1）。
デジタル化の進展を背景に業績が好調なＩＴ企業にオフィス拡張の動きがある一方で、新型コロナウ
イルスの感染拡大に伴うテレワークの普及などによる縮小や、拠点集約に伴う大企業の解約が空室率を押し上げた模様です。
▣ 雇用情勢は目先悪化も、徐々に回復する見通し
コロナ禍で雇用情勢が悪化していることも、空室率悪化の要因として挙げられます。国内の完全失業率は、昨年 11 月以降、低下に転じていましたが、今年 4 月には 2.8％と、前月から 0.2 ポイントの上昇となりました（図表 2）。まんえん防止等重点措置の適用や緊急事態宣言の発令が大きく影響したとみられます。
オフィス空室率については失業率に遅れて動く傾向がみられます。緊急事態宣言の再延長などから、図表1. 東京都心のオフィス空室率と賃料

24,00023,00022,00021,00020,00019,00018,00017,00016,00015,00014,000

6.0

4.5

3.0

2.0

2.5
2.0

賃料（右目盛）(年/月、月次)失業率（左目盛）

空室率（右目盛）図表4. オフィス賃料の伸びと東証REITオフィス指数
4.0

東証REIT住宅指数
東証REIT商業･物流等指数
東証REITオフィス指数(前月比、%)(ﾎﾟｲﾝﾄ)

2,500

3.0

2,0002.0

2,0001.0

1,5000.0

1,000-1.0

1,500500(年/月、日次)

21/1

20/1

東京都心のｵﾌｨｽ賃料の伸び（左目盛）

19/1

18/1

17/1

16/1

15/1

14/1

13/1

12/1

21/3

20/3

19/3

18/3

17/3

16/3

15/3

14/3

13/3

12/3

11/3

10/3

-3.0

11/1

1,000

10/1

-2.0

（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成

0.0（出所）三鬼商事、Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成

2,500500

4.0

3.5

図表3. 東証REIT用途別指数推移

3,0006.0

4.0（出所）三鬼商事、Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成(ﾎﾟｲﾝﾄ)3,500

10.0
8.05.0(年/月、月次)

空室率（左目盛）(%)

5.500/1201/1202/12
03/12
04/1205/1206/12
07/1208/12
09/12
10/12
11/12
12/12
13/12
14/12
15/12
16/12
17/12
18/12
19/12
20/12
21/12

10.0
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0

図表2. 失業率と東京都心のオフィス空室率
(%)

00/12
01/12
02/1203/12
04/1205/12
06/1207/1208/1209/12
10/12
11/12
12/12
13/12
14/12
15/12
16/12
17/12
18/12
19/12
20/12
21/12

(円/坪)

(%)

0(年/月、月次)

オフィス指数（右目盛）（注）賃料の伸びは2021年5月、オフィス指数は6月15日まで（出所）三鬼商事、Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

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投資環境2021 年 6 月 16 日

しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp

雇用情勢は足元では軟化しているものの、今後は新型コロナウイスのワクチン接種の進展により、国内でも経済活動の正常化が進むとみられます。雇用情勢が回復してくれば、空室率の悪化ペースが鈍化することも想定されます。
日本経済研究センターの民間エコノミストを対象にした経済見通し－ＥＳＰフォーキャスト 6 月調査（回答期間：2021 年 6 月 3 日～6 月 10 日）では、失業率は 2021 年 4～6 月期に 2.88％へ上昇し、10－11 月期以降 2023 年 1～3 月期まで低下が続く見通しです。
▣ 東証 REIT オフィス指数は戻りが鈍いものの、今年に入り堅調な動き
用途別の東証 REIT 指数の動きについては、東証 REIT 商業･物流等指数はコロナの感染拡大前の高値を上回り、また、東証 REIT 住宅指数はコロナの感染拡大で急落する前の昨年 2 月 20 日とほぼ同じ水準まで戻っているのに対し、東証 REIT オフィス指数は戻りが鈍い状況です（図表 3）。とはいえ、オフィス賃料の悪化が前月比で鈍化した昨年の 11 月以降、東証 REIT オフィス指数は持ち直してきています（図表 4）。今年に入ってから 6 月 15 日までの上昇率は、東証 REIT オフィス指数は22.7％と、東証 REIT 住宅指数の 19.6％、東証 REIT 商業･物流等指数の 18.8％を上回ります。他の用途と比べた出遅れ感や経済正常化への期待が東証 REIT オフィス指数を押し上げているとみられます。
▣ ビルの供給面からも下支えされる可能性
森ビルが発表した「東京 23 区の大規模オフィスビル市場動向調査 2021」によると、東京 23 区の大規模オフィスビルの供給量は、2020 年は過去平均（2000 年～2020 年、111 万㎡）を大きく上回った
ものの、2021 年、2022 年は供給量が大きく減少し、今後 5 年間でも、過去平均を下回る見込みです（図表 5、今後 5 年間の平均は 93.6 万㎡）。
今後のワクチン接種の進展や緊急事態宣言等の延長の有無などを確認する必要がありますが、経済活動の正常化や雇用情勢の回復が期待される中、オフィスビルの供給面からも、Ｊリート市場が下支えされることが見込まれます。

図表5. 東京23区の大規模オフィスビル供給量
216

予測

200
150
100
5091
7277141

1191178685
65180

14512010993
87 978569615849160
140120

東証REIT商業･物流等指数
東証REIT住宅指数
東証REITオフィス指数100(年)

20002001200220032004
2005200620072008200920102011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025

0125 121

179

175

154

200

80

19/10
19/11
19/12
20/1
20/2
20/3
20/4
20/5
20/6
20/7
20/8
20/9
20/10
20/11
20/12
21/1
21/2
21/3
21/4
21/5
21/6

250

（参考）コロナ前後の東証REIT用途別指数(2020/3/19=100)
220(万㎡)（出所）森ビル「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2021」を基に、しんきん投信作成（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成（シニアストラテジスト※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

(年/月、日次)鈴木和仁）

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