SMART THINK

５分ちょっとでわかる税金シリーズ

家主と不動産管理会社が知っておくべきインボイス（適格請求書）制度
インボイスの代理発行とは？

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税理士：０３－６３００－９５０１
菊地 則夫
月～金：９時～１８時、土日祝：休

消費税の納税義務のある者
1.基準期間により課税事業者となる者
個人 その年の前々年の課税売上高 ＞1千万円
法人 その事業年度の前々事業年度の課税売上高 ＞1千万円※1年未満の事業年度の場合等、一部例外あり

2.課税事業者選択届出書を提出した者 等（注）課税売上高とは非課税売上高以外の売上高をいいます
なお、非課税売上高には下記が含まれます① 土地の譲渡・貸付け（駐車場などの施設としての貸付けを除く）② 住宅の貸付け③ その他一定の取引
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2消費税の課税売上・非課税売上とは取引の中に、消費税がかかるものがあるか検証してみましょう《不動産業：課税・非課税の分類》
非課税売上になるもの（対象外を含む）

項目

課税売上になるもの

建物の賃貸収入

店舗、事務所、工場等の賃料・共益費、礼金、更新料

居住用の賃料・共益費、礼金、更新料

駐車場の賃料、礼金、更新料※居住用の賃貸借契約に付随していない場合(注)

居住用の賃貸借契約に付随している駐車場の賃料、更新料 (注)1か月未満の一時貸し代

借地の地代

共益費と別で徴収する
電気代や水道代『賃借人から徴収する金額』と『賃貸オーナーが支払う金額』に差額がある場合賃借人から預り金処理している場合※単なる立替金で、差額が生じない場合

賃貸物件経営の売上賃借人負担分の原状回復工事費用（非居住用、居住用どちらも）建物の売却金額法人・個人事業者による売却金額※賃貸物件も含む（非居住用、居住用どちらも）個人による自宅売却金額

土地の売却金額－

土地の売却金額

駐車場の賃貸収入
土地の賃貸収入－(注)居住用の賃貸借契約に付随する駐車場とは、次のすべてに該当するものをいいます。要件を満たした場合、駐車場賃料を居住用賃貸住宅の賃料に含めることで、非課税となります。
(1)集合住宅に係る駐車場で、入居者１戸当たり１台以上の駐車スペースを確保(2)自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられる等で賃料とは別に駐車場使用料を収受していない

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インボイス（適格請求書）制度とは＜買手＞仕入税額控除のために、売手から交付を受けたインボイスを保存する必要があります。
＜売手＞インボイスを交付するためには、事前にインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）の登録を受ける必要があり、登録を受けると、課税事業者として消費税の申告が必要となります
売手・貸主・サービス提供者（インボイス発行事業者）

買手・借主・サービスの受け手側（課税事業者）

インボイス発行

インボイス保存課税事業者として消費税申告

仕入税額控除OK

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4適格請求書発行事業者になるかどうかの判定
取引の中に、インボイスに該当するものがあるか検証してみましょう
住宅用家賃のみ（非課税売上）課税売上あり（１）事務所・倉庫（２）駐車場収入（３）建築工事（４）修繕工事収入（５）ﾋﾞﾙﾒﾝﾃﾅﾝｽ（６）清掃業（７）不動産管理業
その他

対策必要なし

売
手・消費
税の課
税事
業者
かどう
かの判
定

免税事業者
２年前の課税売上高が1,000万円以下課税事業者
２年前の課税売上高が1,000万円超等

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買手・消費税の課税事業者
かどう
かの判
定

免税事業者

対策必要なし課税事業者対策検討を要す

インボイス
登録を行う

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インボイスの記載事項
1. インボイス登録番号を記載する者
契約の種類

売手(サービスを提供する側）

買手(サービスを受ける側）

インボイス登録番号を記載する者

賃貸借契約

賃貸オ－ナー

賃借人

賃貸オーナー

転貸借契約

サブリース会社

転借人

サブリース会社

管理委託契約賃貸オーナー

管理会社

管理会社

サブリース契約

賃貸オーナー

サブリース会社

賃貸オーナー

業務委託契約管理会社・サブリー 工事業者等
ス会社

工事業者等

２.媒介者交付特例※不動産会社等が賃貸オーナーを代理して、インボイスを提供することが可能です。

①賃貸オーナー及び不動産会社等が共にインボイス登録をしていること②賃貸オーナーが不動産会社等に自らがインボイスの登録を受けていることを取引前までに通知

３.代理交付

不動産会社等(受託者）が賃貸オーナー(委託者)を代理して賃貸オーナーの氏名・名称、インボイス
登録番号を記載した賃貸オーナーのインボイスを相手方に交付することが可能です。
(上記1.2共に消費税法施行令７０の１２①、インボイスの交付、保存等が要件）
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インボイスの記載事項「インボイス」という名称の書類を新たに作成する必要はなく、現在の請求書や領収書等に不足する項目を追加するイメージです。

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インボイスの記載事項◎賃貸借契約（事業用）における記載例 1（１）不動産賃貸業のインボイスに必要な記載事項① 発行者（大家さん）の名称② 登録番号③ 取引年月日（賃料の場合、支払日や請求日）④ 取引（賃貸借）の内容⑤ 税率ごとの対価の合計額及び適用税率⑥ 消費税額等⑦ 取引の相手方（借主）の名称（２）請求書・領収書を発行しない既存契約については、不足事項を通知①⑦

建物賃貸借契約書
甲〇〇と乙××は、甲が所有する賃貸借の目的物について、次のとおり建物賃貸借契約を締結する。
第△条（賃料）
賃料は月 200,000 円（税抜）とし、乙は甲に対し、毎月末日までにその翌月分を甲の指定する銀行口座に振り込んで支払う。

＋④⑤

通帳

登録番号等のお知らせ
建物賃貸借契約と併せ本書の保管をお願いいたします。
登録番号：T〇〇〇〇……
適用税率：10％
賃料：月 220,000 円（うち、消費税額：20,000 円）

元々あるものCopyright © 2022 SMART THINK All Rights Reserved.

②＋

③

⑥

不足事項を追加

不足事項を追加（領収書に代わるもの）8インボイスの記載事項◎賃貸借契約における記載例 2（３）不足事項の通知例①毎月請求書を発行する場合(通知文例)
登録番号等のお知らせ
令和5年10月より、インボイス制度（適格請求書等保存方式）が開始されることに伴い、消費税の課税事業者が仕入税額控除を適用する要件として、適格請求書等（いわゆる「インボイス」）の保存が義務付けられます。
この適格請求書等の発行は適格請求書発行事業者に限られるため、今般、私も適格請求書発行事業者の登録を完了いたしました。以下にその登録番号を通知申し上げます。
1.登録番号は下記のとおりです。ご査収の程お願い申し上げます。
登録番号：T
登録年月日：令和年月日

不足事項を追加

2.本制度開始後に発行する請求書等には、適格請求書等保存方式に従い、適用税率及び消費税額等を記載いたします。ご確認の程、お願い申し上げます。

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インボイスの記載事項◎賃貸借契約における記載例 2（３）不足事項の通知例②毎月請求書を発行しない場合(通知文例)

登録番号等のお知らせ

令和5年10月より、インボイス制度（適格請求書等保存方式）が開始されることに伴い、消費税の課税事業者が仕入税額控除を適用する要件として、適格請求書等（いわゆる「インボイス」）の保存が義務付けられます。
この適格請求書等の発行は適格請求書発行事業者に限られるため、今般、私も適格請求書発行事業者の登録を完了いたしました。
以下にその登録番号及び制度開始に伴う必要事項を通知申し上げます。確認の上、当文書を覚書として、不動産賃貸借契約書とともに保存いただきますようお願い申し上げます。

不足事項を追加

1.登録番号は下記のとおりです。ご査収の程お願い申し上げます。
登録番号：T
登録年月日：令和年月日
2.
年月日に締結いたしました不動産賃貸借契約書につきまして、本制度に対応すべく、上記登録番号とともに、以下を追記いたしますことを通知申し上げます。
・賃料（土地（更地））円 （消費税非課税）
・賃料（事務所）
適用税率 10％※月額円 （うち、消費税額円）※
適用税率は現行法によるものです。改正の際は、改正に従い税率を変更いたします。
3.本制度開始後は、不動産賃貸借契約書、当文書（覚書）及び通帳における引き落しの記録をもって、適格請求書（インボイス）とさせていただきます。ご理解の程、お願い申し上げます。
月額

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インボイスの代理発行（不動産管理業）
1.媒介者交付特例（消費税法施行令70の12①）
管理会社の名称及びインボイス等をオーナーに代理して交付し、提供可能以下の要件を満たす必要があります。

①賃貸オーナー及び管理会社がインボイス登録していること②賃貸オーナーが管理会社に、自己がインボイスの登録を受けている旨を取引前までに通知していること

2.代理交付管理会社がオーナーの氏名（または名称）インボイス等を交付し、提供可能
媒介者交付特例を受けるための要件（１）管理会社側の対応①交付したインボイスの写し（または交付した電磁記録）を保存②交付したインボイスの写し（または交付した電磁記録）を速やかに賃貸オーナーに交付または提供（2）賃貸オーナー側の対応①自己がインボイスの登録事業者でなくなった場合、その旨を速やかに管理会社に通知②管理会社から賃貸オーナーに代わってインボイスを交付していることから、賃貸オーナーも管理会社から交付されたインボイスの写し（または交付した電磁記録）を保存する。

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インボイスの代理発行（不動産管理業）
1.媒介者交付特例を適用している場合の請求書記載例①賃貸オーナーインボイス登録あり
請（株）スマートシンク商事

求御中書
2023年10月25日
むらさき不動産（株）
登録番号T012345678900

440,000円

合計金額
項

目

事務所建物更新料
更新手数料合計（消費税10％対象）
消費税
振込期限振込口座金額
200,000円
200,000円
400,000円
400,000円
40,000円

2023年11月30日
帝都銀行 青梅支店(普)12345678 むらさき不動産（株）

管理会社の名称・インボイス番号のみで可能
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②賃貸オーナーインボイス登録なし
請求書（株）スマートシンク商事

御中420,000円

合計金額
項

目

事務所建物更新料
合計

2023年10月25日
むらさき不動産（株）

金額取引先

200,000円 賃貸人小松則男
200,000円

更新手数料200,000円 むらさき不動産(株)合計
200,000円 登録番号T012345678900（消費税10％対象） 200,000円
消費税20,000円
振込期限 2023年11月30日
振込口座 帝都銀行 青梅支店(普)12345678 むらさき不動産（株）※賃貸人 小松則男は適格請求書発行事業者ではありません。

管理会社の名称・インボイス番号を記載し、仕入税額控除ができる手数料とできない賃料を明確に区分
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ありがとうございました■賃貸経営に特化した税理士が、次世代への承継に向けて資産形成の見直しのお手伝いをします■税金相談では下記の方がご相談できます。
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■税理士法人スマートシンクでは毎日税金相談を行っています。

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