一般社団法人 不動産協会広報誌

2023 年 通巻129 号

特 集 住み続けられるまちづくり

世界都市とGX・生物多様性

都市における生物多様性の保全を含めた脱炭素、持続可能な経済社会システムの実現
すなわち都市のGXに向けて都市は動き始めている。
官民連携での都市緑地の整備や歩行者空間の拡充は
未来志向の投資を呼び込み、国際競争力の強化に繋がっていく。
脱炭素と経済成長を両立させていく都市を起点とする我が国のGXに焦点を当てる。

巻頭インタビュー………………………… 世界都市に向けてイタリア シエナ

GX・生物多様性
アドバンスレビュー… ………………… 土地固定資産税負担の適正化に向けて（応益性と応能性の観点より）2030年…まちづくりに向けた…ストラテジー… 徒歩空間の都市 ウォーカブルシティ
政策ウォッチ…………………………… 住宅のエネルギー性能向上の次にまちづくりのフォーカス… ……………… GX、イノベーションとグリーンな渋谷
不動産協会の活動記録………………… 令和6年度税制改正要望

P r o l o g u e
都市における生物多様性の保全を含めた脱炭素、持続可能な経済社会システムの実現
すなわち都市のGXに向けて都市は動き始めている。
官民連携での都市緑地の整備や歩行者空間の拡充は
未来志向の投資を呼び込み、
国際競争力の強化に繋がっていく。
脱炭素と経済成長を両立させていく
都市を起点とする我が国のGXに焦点を当てる。

特集

Contents

住み続けられるまちづくり
世界都市とGX・生物多様性

巻頭インタビュー 1

アドバンスレビュー 6

2030年 8
まちづくりに向けたストラテジー

政策ウオッチ 10

世界都市に向けて

GX・生物多様性

谷口 守・筑波大学システム情報系社会工学域教授（応益性と応能性の観点より）
土地固定資産税負担の適正化に向けて
大久保 岳史・日建設計総合研究所上席研究員
松縄 暢・日建設計総合研究所研究員

徒歩空間の都市 ウォーカブルシティ

羽藤 英二・東京大学大学院工学系研究科社会基盤学科教授
都市生活学・ネットワーク行動学研究グループ

住宅のエネルギー性能向上の次に
原 英嗣・国士舘大学理工学部理工学科建築学系教授

まちづくりのフォーカス 12

GX、
イノベーションとグリーンな渋谷

不動産協会の活動記録 17

令和6年度税制改正要望

世界各国は気候変動の抑制と気候の激甚化への対応を進めている 。 我が国の都市も、２０５０ カーボンニュートラルに向けて、内外の投資を受けつつ、生産性を向上させ、生物多様性の保全を含めた持続可能な経済社会システムの実現に邁進している 。我が国が目指すべき都市のＧＸ、生物多様性の保全

所文部省在外研究員、岡山大学環境理工学部助教授、2002年同教授などを経て 2009年より筑波大学システム情報系社会工学域教授（ 現職 ）。国際住宅・都市計画連合 (IFHP) 元日本代表理事、社会資本整備審議会都市計画・歴史的風土分科会会長、日本不動産学会理事、交通計画協会代表理事などを歴任 。著
書に『 入門都市計画』森北出版（ 日本地域学会著作賞 ）、『 世界のコンパクトシ

ティ』学芸出版社、『 生き物から学ぶまちづくり』コロナ社（ 日本不動産学会著
作賞 ）ほか多数 。文部科学大臣賞（ 科学技術賞 ）、都市計画学会石川賞受賞 。

世界都市に向けて
ＧＸ・生物多様性はどうあるべきか 。都市交通と都市計画を専門とし、国土交通

省社会資本整備審議会の都市計画部会都市計画基本問題小委

員会にて座長を務め、まちづくりＧＸ、都市緑地や生物多様性

まちづくりＧＸ
大都市の緑地をどう増やすか

世界各国で、
ＧＸと生物多様性が都市政策の枢要なテーマになっています。経済

産業省の定義では、ＧＸとは「産業革命以来の化石燃料中心の経 済・社会、産業

構造をクリーンエネルギー中心に移行させ、経済社会システム全体を変革すること」と言われています。私が座長を務め、今年４月に中間とりまとめを公表した

国土交通省社会資本整備審議会の都市

計 画 基 本 問 題 小 委 員 会（ 以 下 、小 委 員会）
では、
国土交通省が掲げる「まちづくりＧＸ」についての議 論 を 深めてき ました。まちづくりＧＸのイメージは、「気候変動への対応や生物多様性の保全など地

NO.1291などについて議論を行ってきた筑波大学システム情報系社会工学博士 。1989年京都大学大学院工学研究科博士課程交通土木工学専攻単位取得、退学 。京都大学工学部助手、カリフォルニア大学バークレイ校地域開
発研究所客員研究員、筑波大学社会工学系講師、ノルウェー王立都市地域研究工学域教授の谷口守氏に聞いた 。

谷口 守（たにぐち・まもる）

巻 頭 イ ン タ ビ ュ ー ］［ Ｆ Ｏ Ｒ Ｅ

谷口 守氏

筑波大学システム情報系社会工学域教授

するという 観 点での緑 地 整 備です 。グ

もう１つは、都市の国際競争力を強化

W e l l – イングやヒートアイランドの緩和に資する緑地整備などです。

ロナ禍を経て重要性を増したウェルビー

めの緑地整備、そしてコ

様性を保全していくた

枠組みが求める生物多様性条約に基づく国際めの緑 地 整 備 、生 物 多豪雨に対抗していくた

は都市の異常な暑熱や地整備です 。具体的に対 応していくための緑

地球規模の気候変動にです。我が国の都市が、性を高めるという観点１つ目は、持 続 可 能います。

２つの観 点があると思境・景観形成による不動産価値の向上、力 を 維 持 するニーズに応 える良 好な環

行える場などの機能。⑤都市の経済や活るような人々の集える場、地域の活動を

地域コミュニティの醸成ニーズに応えられトレス軽減、
森林セラピーなどの機能。④のニーズに応える緑の景観形成によるスを果たします。その他にも、③健康・福祉

動拠点・帰宅困難者支援の場などの機能

時の延焼防止、災害時の避難地・復旧活

樹木は燃えにくいため大規模火災発生ることから都市水害や津波被害の軽減、水が浸み込みやすく一時的な湛水を行え心を確保するニーズに対しては、土壌はは提供できます。また、②都市の安全・安ギーの活用などといった機能を都市緑地

自 然とのふれあいの場 、再 生 可 能エネル

における生物多様性の保全、
環境教育や

ランド現象緩和、
温室効果ガス吸収、
都市構築したいというニーズには、
ヒートアイとを列記しています。①環境共生社会をす。都市環境を良くする―例えばウェルと地球環境の改善は進め方が異なりまと、地球環境に大別できます。都市環境

その対象は身近な生活環境（都市環境）

持続可能性を高めていくといった場合、いることを示しています。

を高めていくうえで位置付けが高まってもたらしうる機能は、都市の持続可能性

これらの都市のニーズに対する緑地がブック）としています。

まれる」（都市緑地：実践のためのガイド

知・免疫機能の向上、死亡率の低下が含

益には、
精神的、
身体的な健康の増進、認

ビーイングを支え促進する。これらの便

ニティの結束強化を通じて、
健康とウェル

身体活動、住民の相互交流の促進、
コミュ

緑地は、
ストレス緩和とリラックス効果、を軽減することができる。さらに、都市生活における環境に起因する健康リスクの影響の緩和を通じて、都市緑地は都市

気や水質の改善、騒音の低減、異常気象

数々の発表にまとめられてきており、大機能を有する都市の緑地の確保や都市におけるエネルギーの有効活用などに取り組む」というものです。

の緑地をどう整備していくかを考える必る中で、我が国の都市がいわば世界標準

ウェルビーイングの改善に繋がるというこの醸成、都市経済の向上は、都市緑地が

なお健康福祉の増進や地域コミュニティ

だし、
身近な緑の重要性を認識する機会

定化）ができるのは微々たるものです。たの温室効果ガスを減らすこと
（炭素の固

ることで、
地球環境が良くなる―大気中

気候変動をもたらしていることへの理解

要があります。

進することを位置付けています。これにが深まれば、人々の活動が変化することが増えることを通じて、化石燃料を使う
我が国、そして都市の持続可能性を高対してＷＨＯヨーロッパ事務局は、「都市で気候変動を抑えていく契機になるかもとでもあります 。持続可能な開発目標

める観点での緑地整備をどう考えるか。

緑地や自然に基づいた対策は、都市に住しれません。欧州では、生活環境と地球

人々の活動が温室効果ガスを排出させて小委員会では、人々が緑地に対して５つのむ人々の健康とウェルビーイングを改善す

環境は繋がっている、という世界観がある

齢のすべての人々のウェルビーイングを促

ニーズを持っていることと、都市緑地はそることができる。緑地と健康の相関性は（ＳＤＧｓ）
は、ゴールの１つに、あらゆる年れに応える形で の機能を提供できるこ

持 続 可 能 性の向 上
都市環境と地球環境の繋がり※１

ローバルなヒト、モノ、カネ、情報をめぐる

都市の魅力・競争力向上、都市農業の振

ビーイングの向上のために街路樹を植え

球規模課題の解決や人々のやる気、希望、社 会の豊 かさ といったいわゆる世界の都市間競争において、都市緑地の興、観光振興などです。

（以下、
ウェルビーイング）
の向上を
being
図るため、
グリーンインフラとして多様な整備が競争力の源泉の１つになりつつあ

具体的には、
都市緑地の確保をどう行うか、
都市緑地の確保に向けた民間資金の導入とインセンティブ付けをどうする
りうる地域熱供給など面的エネルギーのか。都市におけるクリーンエネルギーとな

我が国を含めて世界の都市は、戦後復興の頃から半世紀以上、緑地整備や緑化に邁進してきました。それがコロナ禍を
経た現在、
ロンドン、
パリなどではさらなる緑 地の整 備 を 推 進しようとしています。こうした都市緑地の推進には、
以下の23

有効活用などです。

都市環境と地球環境が繋がっているという世界観は、
特に国際金融の世界において実際の投資行動の変化を引き起こしつつあります。

2

ためか、都市緑地に炭素吸収 源（炭素のいて実際の投資行動の変化を引き起こし

別の次元ですが、相互関係にあるというの二酸化炭素を固定化すること。両者は地を整備すること。その緑地がより多くなど生 物 多 様 性に配 慮した質の高い緑

景観上も美しく、管理も容易で、在来種られます。都市環境を良くするために、不動産もＥＳＧの課題に対応していくこ

めば、投融 資の対 象である国 家や企業、投資家が投融資にＥＳＧの課題を組み込世界の投 融 資のほとんどを担 う 機 関

機関投資家のＥＳＧ組み込み
ＧＸと都市緑地を後押し革すること」とほぼ同義です。

に移行させ、経済社会システム全体を変けて産業構造をクリーンエネルギー中心とです。これは、
ＧＸの定義「脱炭素に向せる金融システムをつくろうとしているこ動が都市や地球の持続可能性を向上さいます。

にＴＣＦＤと同様に最終提言を発表して組みを構築する国際組織です。今年９月

機会を適切に評価し、開示するための枠

然資本及び生物多様性に関するリスクやは、
ＴＣＦＤに続く国際組織で、企業の自Ｄ開示が義務化されています 。ＴＮＦＤ

所のプライム市場への上場企業はＴＣＦ

要があります 。日本でも東京証券取引

スクを財務情報の１つとして開示する必は、提言に沿って、
気候変動に関連するリ

ＴＣＦＤが出した提 言に署 名した企 業

国際組織を指しています 。２０１７年にＴＣＦＤは、もとはＦＳＢが招請した

策②生物多様性の保全③ Well – beingの向上、の３つの視点から評価していくこす。中間とりまとめでは、①気候変動対て、
都市緑地の評価について議論していまに向けた評 価のあり 方 検 討 会 」を設け

「民間投資による良質な都市緑地の確保

す 。小 委 員 会 とは別に、国 土 交 通 省は性の保全に資するか議論のあるところで針葉樹林をつくったとしても、生物多様

広葉樹より も二酸化炭素吸収 量の多い

炭素吸収の機能を期待して、
都市の中に

きか、
については検討課題です 。例えば、備していくべきか、緑地をどう評価すべとして、官民がどのような都市緑地を整物多様性や緑地を重視するようになる

つつあります。世界の主要な機関投資家とになります。機関投資家にとって、政府

ＥＳＧ関連の情報開示は、
世界の機関の一環にＥＳＧを組み込むことで、
投資行

は、
２００６年から国連環境計画・金融イ

や企業がＥＳＧの課題に取り組んでもら投資家が求めています。今後、
ＴＮＦＤが

※６

ニシアティブが推進するＰＲＩ（責任投資

えるかどうかは死活問題です。例えば、ＴＣＦＤと同様に企業の開示事項となれを開示する枠組みです。

原則）に署名しつつあり、
ＥＳＧ
（環境・持

ある上場企業が自然環境を無視した開ば、企業は生物多様性の保全についても固定化）の役割があるという考え方も見

続可能性・ガバナンス）を考慮した投資に発を行って利 益を得ていたとしても、公ていく必要があります。そこで、我が国の化の観点から、
都市は緑地面積を伸ばし

都市の持続可能性と国際競争力の強※２

ります。近年、都市緑地の整備が求めら求められる緑地整備
民間への期待とインセンティブ

資家であり、
その公害が他企業の活動にれているのは、機関投資家が企業にＥＳＧ

大都市の緑地を見ると、現在の東京 区

※３

いう世界観は、特に国際金融の世界にお都市環境と地球環境は繋がっているとことです。

舵を切っています。
ＰＲＩには不動産投資害が生じた際の損 失を被るのは機 関 投とが示されています。

界の都市は、
機関投資家からの投融資をのガイドライン（ＲＰＩ）もあります。世何らかのアクションを求められることにな

対する規制強化や資源の喪失に繋がり、の考慮やアクションを求めるようになる可

機関投資家がＰＲＩに基づいて「投資るかどうかを判断することは簡単ではあ

動産がまっとうにＥＳＧに取り 組んでい

なお、
ＴＮＦＤに沿って機関投資家が生の緑被率は ・５％です（植生に覆われた

23

緑のエリア、公園、樹木、小規模森林、草※ 6 FSB： 金 融 安 定 理 事 会（ Finacial Stability Board）。 主 要
25か国・地域の中央銀行、金融監督
当局、財務省、主要な基準策定主体、IMF（ 国際通貨基金 ）、世界銀行、BIS（ 国 際 決 済 銀 行 ）、OECD（ 経 済 協 力開発機構 ）等の代表が参加する（ 事務
局は BIS に設置 ）

自らの都市に誘引していくために、都市や不動産が持続可能性に配慮しているこ

ポートフォリオ全体に連鎖的な損失を及分析と意思決定にＥＳＧの課題を組み込りません。そこで、
機関投資家は、企業の※ 5 TNFD： 自 然 関 連 財 務 情 報
開 示 タ ス ク フ ォ ー ス（ Taskforce
on Nature-related Financial
Disclosures）

能性が高いからです。

と―緑地の整備や生物多様性の保全をむ」（ＰＲＩ原則）のは、いわば自分たちの財務情報の中で環境関連の情報開示につ18※ 4 TCFD： 気 候 関 連 財 務 情 報 開
示 タ ス ク フ ォ ー ス（ Task Forceon Climate-related Financial
Disclosures）

ぼすからです。

利益・投資のパフォーマンスを最大化する

いて規定するＴＣＦＤ提言やＴＮＦＤ提※ 3 RPI：不動産に関する ESG 投資原則「 責任不動産投資（ Responsible
Property Investment）」。 国 連 環境計画・金融イニシアティブ（ UNEPFI）が 2007年 に 定 め た RPI は、省 エ
ネ、環境保護、認証、歩行に適した都
市整備、安全衛生や福祉への配慮、社会的公正性とコミュニティ開発などの 10の要素を満たす不動産（ 会社、プ ロ ジ ェ ク ト な ど）に 対 し て 投 資 を行う原則

進めていることを示す必要が生じていまためです。ＰＲＩは「財務パフォーマンスだ

言に注目しています。ＴＣＦＤは、
気候変※ 2 PRI：2006年に国連のサポー
ト に よ り 設 立 さ れ た「 責 任 投 資 原則（ Principles for Responsible
Investment）」は 組 織 名 で あ り 原 則
そのものの名称 。PRI に署名し、同原則に基づいて投資を行う ESG 投資が広まった

一方で、機関投資家にとって、企業や不けに注目する投資家でも追求可能」だと

動に関 連 するリスクを企 業が開 示 する

※ 1 生物多様性条約：個別の野生生物種や、特定地域の生態系に限らず、地球規模の広がりで生物多様性を考え、そ の 保 全 を 目 指 す 唯 一 の 国 際 条
約、1993年 12月発効

す。

明 記していま す 。重 要なことは、
ＰＲＩ

枠組みであり、
ＴＮＦＤは企業活動の自※４は、機関投資家が財務パフォーマンス、リ

然 資 本や生 物 多 様 性に関 連したリスク※５

ターンの最大化を追求していく投資行動

NO.1293

巻頭インタビュー］［ＦＯＲＥ地表を覆う部分に公園区域・水面を加え区部のみどり率（東京都が算出する緑が地における緑地を増やせていません。都

近年、少なくとも東京は、
とりわけ公有る緑化の推進が必要です。しかしながらら欧州の都市並みにするためには、更なの緑地面積を、
国際競争力の観点などかす。その緑被率はパリが ％、ローマ ％、の主要都市は既に東京の先を行っていま

さらなる緑化を進めようとしている欧州

合）。
一方、
欧州委員会のリードのもとで、原、庭、墓地などの市域面積に占める割している現 状はあ ま り 知 られていませ

現状は、デベロッパーがそのコストを負担

園と同様の質の高い緑地にも関わらず、毎日の掃除だけでも大変だそうです。公はタイル敷きや石畳、
アスファルトのため、町の森では、一年中、落ち葉が多く、周囲りにお金がかかると聞いています 。大手うした緑地整備とその維持には、それなンドの緩和効果も期待されています 。こした都市緑地の好例といえ、ヒートアイラ森」を整備しました。生物多様性に配慮

物 を 含む土 壌ごと移 植した「 大 手 町の樹落葉樹混交自然林を林床植物や微生地３６００㎡に、千葉県で育成した常緑「大手町タワー」では、その地上部分の空

２０１４年に竣工した千代田区大手町のて、２０２１年のＧ７サミットで合意された

生物多様性の保全に関する要請を受けるとしてきました。各国の都市における（エコロジカルネットワーク）の形成」を図地を適正に配置し、生態系ネットワーク

く、
質、
規模、
連続性等を考慮した上で緑明記し、「（都市では）緑地の量だけでなに的確に取り組んでいく必要がある」とも、「生物多様性に配慮した都市づくり

様性国家戦略（２０１２年～２０２０年）

目標を定めてきました。我が国の生物多験の空間を創出していくなどの具体的な行動計画に、都市における自然や自然体

２０１５年から生 物 多 様 性 国 家 戦 略のら で し ょ う 。こ れ ま で 、ド イ ツ で はめ、多くの学識者がこのホテルを撮影してないと創り出せないと思います。私を含いう発想はデベロッパーやデザイン会社で撃を受けました。高層建築を緑で覆うとで開かれた国際会議に出席し、大変な衝晴らしい建築物です。数年前にこのホテルング」は、高層まで壁面緑化を施した素け、「パークローヤルコレクション、ピッカリの創意工夫には目を見張ります。とりわ

点から緑化を重視しており、
近年の緑化

１９６０年代から国際競争力を高める観挙 げ たいと 思いま す 。シンガポ ールはす。その参考としてシンガポールの建築をめる緑 」を追求してほしいと考えていま

なお、
私は、
デベロッパーの方々には、「攻ウィーン ％、
ストックホルム ％、
ベルリン

34

民有地に都市緑地の確保を期待する、

政府は、民有地の中に緑地を確 保・整備

界が見 えているということです 。そこでなっています。これは、公有地の緑化に限の面積も、２０１０年頃からほぼ横ばいに緑地として期待される全国の都市公園

形で、上手に周知やコミュニケーションを取も含め、エリアマネジメントを発展させる

緑地整備がその周囲に及ぼす波及効果に値するトピックであると感じています。

パーの緑地整備に対するサポートも検討題です。 その議論の中で、
私は、
デベロッ

るかといったことは都市計画の積年の課

発インセンティブ付与のバランスをどう取

の面積、
質、
アクセス、
便益の増加、及び生として「都市部における緑 地・親水空間

オール生物多様性枠組」には、目標の１つ

締結国会議で採択された「昆明・モントリ

す 。また、
２０２２年の生物多様性条約

既に「 大 手 町タワー」は認 定されていまに登録することが決まっています。実際、ト」を環境省が認定し、国際データベース

標 ）には、都 市における「 自 然 共 生サイを踏まえ、
２０２０年に「にあります。
フランスのパリ市は、
コロナ禍

近な緑地への関心が高まったことも背景のロックダウンなどの移動制限を経て、身が注目されるようになったのは、
コロナ禍

世界、
とりわけ欧州において都市緑地

いましたから、
このホテルの付加価値は相分都市」とい脱炭素に向けて自動車抑制も歩けるまちと緑地整備

当高いでしょう。

といっても民間ですべてやってください、とと思っています。大手町の森でも、皇居のることで、理解が得られる可能性はあるに向けた取り組みを客観的に評価でき間資金の導入が図られるよう緑地整備など、生物多様性の保全に貢献している

トンボが飛来し、希少な野鳥もやってくる

多様性保全における都市緑地の重要性が盛り 込まれています 。これらは、生 物物 多 様 性を配 慮した都 市 計 画の確 保 」

転車、公共交通によって 分圏内で職場う都市構想を提唱しています。徒歩や自や買い物などの生活をまかなえるような保全が注目されているのは、各国がそれおいては、繋がり、生態系ネットワークをおそらく、我が国の都市緑地の整備に

都市構想には、
パリ中心部に少ない緑地

目論見も含まれています 。そして、 分利用を控え、
脱炭素を実現したいという

都市構 想です 。この構 想には、自動 車の既に、多くのデベロッパーは、都市再生にぞれ独自に進めていた都市における生物

意識していくことが重要になると思いまを強調していると言えます。

伴う公開空地などで、生物多様性にも配多 様 性の保 全に向 けた取 り 組みが、近最近の緑地整備において、
生物多様性

15

慮 した 緑 地 整 備 を 進めてきていま す 。

設定が重要になっています。

ようです。

30

る仕組みづくり、
ひいてはインセンティブ

15

していくことに期待しています。

であるべき姿を行政側が示すことや、民いうことにはなりません。都市緑地、
官民

２０１３年 ・８％と横ばいです。都市の19％、
マドリード ％です。我が国の都市

48

26

す。

た 面 積 が 地 域 全 体に占 める 割 合 ）は 、ん。このような開発に伴う公的貢献と開年、世界標準として統一化されつつあるか

２００３年は ・０％、
２００８年 ・６％、「 30 by 」（
30２０３０年までに国土の ％以上を自然環境エリアとして保全する目

20

53

44

19

51

15

4

計画は英国でも進んでいます。
ロンドン市

除し、
歩けるまちを整備するという都市

脱炭素に向けて都市から自動車を排といったイメージも描かれています。

が少なくなった駐車場には樹木を植えるを増やすために、校庭を緑化し、自動車の時代のニーズに合わせて一定程度は柔軟戦略だと思います。私は、都市計画はそとを通じて脱炭素にも貢献しうる都市整備していくことは交通行動を変えるこ

エリア内などで、緑化した歩行者空間をれています。官民で連携して都市再生の地区や街区内に立地するオフィス、住備は地区や街区の防災性を向上します。

利用し、備蓄重油も使える熱電併給設ています。また、災害に強靭な中圧ガスをとから、脱炭素に資する可能性が高まっ

ネルギー効率が高く、送電ロスも少ないこています。こうした再々開発に伴って地域る高度成長期の建築物の再開発が控え

都市には、
いわゆる再々開発と呼ばれす。

生、
まちづくりと共に行う方が効率的でことが大事になります 。これは、都市再

なお、世界に目を転じると、欧州の熱

熱 供 給 を 整 備でき る可 能 性 が あ り ま

供給は２０００年代に急速に整備が進ん

宅 、商 業 施 設は、それぞれエネルギーの合わせて電気・熱を組み合わせて供給すに変化するものが理想だと思います。

ることで、エネルギー効 率 をさらに高めできました。現在は、既存の熱供給の脱は「健康街路」という交通戦略を推進しることもできます 。資源エネルギー庁の炭素化に向けてエネルギー源を廃棄物焼す。

まちづくりＧＸの議論では、都市にお

試 算によると、個 別 冷 暖 房 を 熱 供 給の却熱やバイオマス燃料に変えつつあるようピークが異なります。それぞれの需要にけるエネルギーの面的利用、
いわゆる熱供熱を利 用した冷 暖 房に変 換 するとエネです。依然として、熱供給の重要性は高いています。自動車の利用が少ない街路は目標を立てています。道路空間から自動給についても議論しています。
エネルギー

ルギー効 率は９・９％向 上 するといいまままです。

まちづくりＧＸ
面的エネルギーの見える化を車を排除して緑化を進め、脱炭素を実現の面的利用とは、
重油やガス、水素などをす 。さらに、廃 棄 物 焼 却 熱や上 下 水 道・

緑地と歩行者・自転車のための空間に再しようとしています 。さらに、同 時 並 行

燃 焼させて熱と電 気 を 発 生させるコーの整備も進めています。

２０５０年までに市内の ％を緑化する

配 分 す る 戦 略 で す 。ロン ド ン 市 は 、で、道路空間に湛水機能を持つ緑地・湿地は、既存の熱電併給設備や熱導管の「見私は、熱供給の整備を推進していくに

河川 熱などの未 利 用エネルギーを 活 用ジェネレーションシステム 熱電併給設備()
すればエネルギー効 率は２割 も 改 善 すなどの自立分散型のエネルギー施設からは熱供給（高温水）を利用しています。ほ

研究学園都市も中心部の建物の冷暖房える化」が大事だと考えています。筑波地区や街区内の複数の建物に電線と熱熱供給は、現在は天然ガスなど化石エる試算です。

京のような大都市ではロンドンと同様のネルギーを燃焼させていますが、将来的

とんどのつくば市民に熱を利用している導管でエネルギー（電気・熱 ）を供給するには再生可 能エネルギー由来の水素や、ことは知られていません。熱電併給設備システムを指します 。熱電併給設備はエ

官民で連携して都市再生のエリア内などで、緑化した歩行者空間を整備していくことは交通行動を変えることを通じて脱炭素にも貢献しうる都市戦略だと思っています。

都市計画が可能だと思います。大丸有のおそらく、我が国の都市、
とりわけ東

50

丸の内仲通りでは、
歩行者空間化が行わ

炭素を排出せずに生成した水素を燃焼されています。しかし、可視化していくこや熱導管はできるだけ邪魔にならないよ

なお、熱供給は、既存の市街地で熱導とが多くの人に賛同を得る方策になるとさせることで、カーボンゼロエネルギーを管を整備する場合、既存の共同溝
（電話、思います。例えば、熱供給が整備されていうにすることが前提のため、地中に埋設

電 気、ガス、上・下水道などの管を収容す

大震災の際にも停電が起きなかったことる六本木ヒルズは、
熱供給によって東日本

供給できる可能性があります。

る施設）を利用できるかわからないため、をＰＲできます。大手町・丸の内・有楽町

改めて掘削をしなければならずコストが見学会は行われていますが、身近に感じ高くなってしまいます 。したがって、まち区や街区に、熱電併給設備を設置するスてもらえるような仕掛けがあっても良い

エリアにも熱導管が整備されています 。

ペースや、熱導管やガス管、電線などが入かもしれません。

づくりＧＸで求められることは、都市の地

るような共同管を事前に整備しておく

NO.1295

巻頭インタビュー］［ＦＯＲＥ土地固定資産税負担の適正化に向けて（応益性と応能性の観点より）
日建設計総合研究所

大久保 岳史 上席研究員
松縄 暢 研究員

5720

固定資産税は、固定資産（土地、家屋及び償却資産）の価値に着目して課される財産税であり、固定資産の保有と市町村が提供する
行政サービスとの間に存在する受益関係に着目していることから、応益原則に基づいたも※１のとされる。土地・家屋の評価額については３年ごとに見直し（評価替え）が行われており、１９９４年度の評価替えから、宅地については地価公示価格等の７割を目途に行うこととされた（いわゆる「７割評価」）。
固定資産税は市町村税収の４割超を占める
基幹的な税目であり、特に土地に係る固定資産税は、平成に入って以降、特に商業地税収が大きく増加し、近年は２兆円規模になっている。また、地価が長期的には下落する一方、実効税率は特に７割評価導入後は増加傾向が続き、商業地等では１９９０年度の０・ ％に対し、２０２２年度は０・ ％と、３倍近固定資産税の経緯と現状

アドバンスレビュー

用収益しうる価値に応じて課される税である。他方、現行の土地固定資産税は、最有効利用を前提とした地価

公示の７割評価により、実効税率が大きく上昇し、高止まりする中、継続的な使用収益からの乖離が生じること
等により、企業収益を大きく圧迫する等の問題が生じている。また、応益原則に立脚する税であるにもかかわらず、行政サービスとの関係が必ずしも明確でない中、税額が上昇するといった問題も生じるなど、様々な問題が顕 在 化 する中、不 動 産 協 会からの 委 託に基 づき、中 長期的な観点より、日建設計総合研究所が分析を行った。

「応益原則」という性質に鑑みれば、固定資産はある行政区に存在している以上、何らかの公共サービスの提供を受けており、その便益の大きさに応じて固定資産税の負担が求※２
められるものと解釈できる。
そのため、公共サービスによる便益が誰にどの程度帰着しているかを正確に把握できれば、固定資産税の適切な負担水準のあり方が明確になるとも考えられる。地方財政白書※３をもとに、歳出に占める民生費と土木費の割合をみると、民生費は１９９０年度以降、右肩上がりに増加している一方、土木費は１９９４年度をピークに減少を続けている。
人口減少、少子高齢化に伴う社会保障費の増
大と、土地や家屋に直接的に関わってくると考えられる土木分野への公共投資の減少が同時に進んでいる状況と解釈できる。また、歳受益と負担の関係性の変化

くにまで増加した。

固定資産税は、固定資産の処分によって支払われるものではなく、その保有の継続を前提として、資産の使

松縄 暢（まつなわ みつる）

日建設計総合研究所

出に占める社会保障関係費と公共事業関係費の割合も同様に、社会保障関係費は年々増加する一方で、公共事業関係費は１９９４年度
をピークに減少を続けている。
応益性の観点からの課題

土地の固定資産税の評価額は地価に連動して決まるため、行政サービスの提供が結果として地価を上昇させる効果を持っていれば、提供される行政サービスと固定資産の保有との間には受益関係が認められると言える。そこで、行政サービスと地価の関係性について
全国の地方公共団体（以降「自治体」）単位での分析を試みた。
行政サービスについては、インフラ関連の投資額に着目した。具体的には、市町村別決算状況調（ 総務省 ）から、各自治体における普通建設事業費の新規整備費と土木費のデータを用いた。また、行政のインフラ関連
投資額は年度単位で大きく変動することか

図１ 普通建設事業の新規整備費の変化率と商業地地価の変化率の関係性（自治体単位）

ら、２０１５ 〜２０１７ 年度と２０１８〜
２０２０年度の２区間の３か年度平均値を比較し、その変化率を見た。
新規整備費の変化率と地価の変化率とは、政令市については近似曲線が右上がりである
ものの、全体として強い相関が見られるとは言い難い。言い換えれば、新規の行政インフ
ラ投資額（新規整備費）が増加したからと言って、地価には大きな影響が見られないという結果と考えられる（図１）。土木費の変化率

図２ 土木費の変化率と商業地地価の変化率の関係性（自治体単位）

上席研究員

早稲田大学創造理工学部建築学科卒。
東京大学公共政策大学院経済政策コー
ス修了。専門分野：都市計画・まちづく
り、都市地域政策の経済評価、都市・不動産データ分析。技術士（建設部門：都市及び地方計画）。日本都市計画学会所属。

神戸大学大学院自然科学研究科建設学
専攻修士課程修了。専門分野：CRE戦略検討、PRE戦略検討、官民協働支援、事業化支援、事業評価。技術士（総合技術監理部門、建設部門：都市及び地方計画）、認定都市プランナー（都市・地域
経営）、不動産証券化協会認定マスター。

研究員

大久保岳史（おおくぼ たけふみ）

日建設計総合研究所

6

図３ 東京 23 区における地価変化率

した税である。市町村の区域内に土地、家屋及び償却資産が所

古い年次、2002年は特に都心部の民間再開発を促進する契機と※５ 法人企業統計調査のデータでは、固定資産税のみの数値を抽出

種」）の近似曲線と、その他全業種の近似曲線を加えている。いずれの区間ともに、固定資産保有比率上位 業種の近似曲線が、その他全業種の近似曲線を上回っており、固定資産保有比率上位 業種は、経常利益に比して税負担額が大きい傾向が見て取れる。特に不動産業について、２０１６〜２０２０年度平均では＋ ％となり、近年、乖離がより大きくなっている状況と考えらえる。この乖離率について、特に資本金 億円以上（いわゆる大企業）でその増加が顕著である。結果として、有形固定資産を多く保有する業種ほどその負担が大きく、またその傾向が近年さらに拡大している可能性があることが分かった。
このように、近年の固定資産税の実態は応益原則という本来の位置づけからは乖離
が 生 じ て い る 可 能 性 が あ る と も 考 え ら れ、応能の観点からも、企業に対するトータルの税負担が、同じような利益水準の企業と比して固定資産を多く保有する企業に偏っている可能性がある。こうした状況も踏まえながら、現行の固定資産税制のあり方や、負担の適正な水準、あり方等についてさらに議論を深める必要があるのではないだろうか。

czaisei/czaisei_seido/149767_08.htmlとその運営の実態』は、「固定資産税は、応益負担の原則に立脚在する事実と市町村の行政サービスとの間には深い関連性があ

20

23

住宅費、港湾費、その他）※４ 1983年は国土数値情報ウェブサイトでダウンロード可能な最もなった都市再生特別措置法の施行年できないため、本分析では「法人税、住民税及び事業税」と「租FutureofReal Estate

税公課」を合計した税負担額のデータを用いることとした。

10

害救助費）と土木費（都市計画費、道路橋りょう費、河川海岸費、5いる。

※３ 民生費（社会福祉費、老人福祉費、児童福祉費、生活保護費、災5るので固定資産税は応益原則を最も強く具現している」と記して

76※２ 自治省税務局（現総務省自治税務局）（1981）『地方税制の現状いえる。これは、例えば、企業を例にとると、「固定資産を多く保有する企業ほど、税を負担できる能力がある」という仮定にもとづいたものであるとも考えられ、固定資産税は応益原則に基づく税という位置づけだが、土地の収益力にかかわるという特性から、応能性の観点からも関連するデータをみてみる。
※５
図４は、法人企業統計調査に基づき、縦軸に企業としてのトータルの税負担額（法人税・住民税・事業税、租税公課）、横軸に経常利
益を取り、業種ごとにプロットした上で、５
か年平均値としたものである。それぞれ近似
曲線として、総資産に占める有形固定資産比率の高い５業種（宿泊、陸運、電気、娯楽、
不動産、以降、「固定資産保有比率上位 業

図４ 業種別の税負担額と経常利益の推移（資本金区分なし）と地価の変化率は、新規整備費の変化率と地価の変化率と同様に、政令市については、近似曲線が右上がりであるものの、全体として強い相関が見られるとは言い難い結果となっ
た。
（図２）
。

東京駅丸の内駅前広場や大手町や霞が関
な ど、 都 心 と そ の 周 辺 に 位 置 す る 開 発 エ
リ ア は「 赤 」 が 多 く 見 ら れ、 １ ９ ８ ３ 〜
２００２、２００２〜２０２２年の２区間ともに ％以上地価が上昇したことがわかる。
一方、新宿、渋谷、虎ノ門、六本木、飯田橋、押上などの開発エリアでは「黄」が多く見られる。これらのエリアは、２００２年以前は顕著な地価上昇が見られなかった（変化率が± ％未満）、または、 ％以上の地価下落が見られていたが、２００２年以降に％以上の顕著な地価上昇が見られた。総じて、いずれの民間都市開発エリアにおいても、
２００２年から２０２２年にかけて ％以上の顕著な地価上昇があり、民間によるインフラ投資は一定の地価押し上げ効果を持つと言えるだろう（かかる観点からの分析については、引き続き東京大学不動産イノベーショ
ン研究センター（ＣＲＥＩ）とまとめる予定）。
このように民間によるインフラ投資と地価とは一定の相関関係があると考えられる一方で、行政によるインフラ投資と地価との相関は政令市において確認された程度であった。仮に、提供される行政サービスを行政
インフラ投資額で置き換えた場合には、その地価押し上げ効果は限定的であると考えられ、行政サービスと固定資産の保有との間には受益関係が認められるとは
必ずしも言い難い面もあるのではないか。

NO.1297

固定資産税の概要

10

10

応能性の観点からの課題「都道府県地価調査データ」より作成

財産税の一種である固定資産税とは、固定資産の所有という事実に担税力を認めて課せられる税であるとhttps://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/※１ 総務省2002 年 -2022
1983 年 -2002 年

1010

民間投資と地価の関係

地価変化率

一方、インフラ投資の主体としてはいわゆ
る大手デベロッパー等の民間企業も存在している。その民間によるインフラ投資と地価の関係性についても見てみる。
地図上に地価と民間再開発エリアを重ね合わせ、各エリアについて複数時点間での地価上昇率を算出することで、その関係性の把握を試みた。具体的には、東京 区における民間による主な都市開発プロジェクトを対象に、１９８３年、２００２年、２０２２年の※４３時点（概ね 年間隔の２区間）の地価上昇率を分析した（図３）。

（1983年→2002 年、2002 年→2022 年）※住宅系用途地域をマスキング

10（出所）国土交通省国土政策局国土情報課国土数値情報「地価公示データ」、

5東京大学大学院工学系研究科社会基盤学科 教授
都市生活学・ネットワーク行動学研究グループ

続可能な成長をどう実現していくか。
ハード・ソフト両

面から識者の意見を聞き、持続可能な都市を創っていくための課題や戦略を探る。
コロナ禍を経て、ちづくりが急速に進みつつある。都市空間の変化

世界では緑地整備と、居心地が良く歩きたくなるまがなぜ起きているのか、そして今後の都市空間のあ
りようについて、交通工学と都市空間のデザインを専門とする東京大学大学院の羽藤英二教授に聞いた。

人間にとって移動すること、とりわける。流動によって都市が盛衰するのは、発展し、流動から外れた都市は衰退すを指す。流動に沿って集積するまちは地点までの人や物資の流動（交通流動）

らかだ。
「流動」とは、ある地点からに沿って都市が盛衰してきたことは明史を通観すると、人と物資の「流動」唱えた。交通工学の視点から都市形成

社会の交易から誕生したという異説をた。ジェイコブズは、都市は狩猟採集と作家ジェイン・ジェイコブズは書い化が実現し、貨物線の高架跡地（ハイヨークはブロードウェイの歩行者専用

行者空間の創出を競っている。ニュー

くる主体（行政やデベロッパー）は歩

人々の無言の要求を受けて、都市をつすために、歩ける都市空間に集まる。

交流したいという本源的な欲求を満た

安全に歩きつつ緑や他人の姿を見たい、

人々は、より近くの生活動線の中に、ていることも歩行者空間の創出を促す。

性に対する人々の要求水準が高くなっを拡大しようとしている。また、効率

からこそ、世界都市は歩ける都市空間

一方で歩くことが人間の本源的欲求だ

歩くことは人間にとって不効用だ。

を呼び込み、やがて都市に発展する。

定地点で交易を行い、人とモノの交流

SDGsの達成期限の2030年に向けて、都市の持歩くことが不効用だからだ。人間は、都市は「新・黒曜市」を始原とする、

こ くよ うい ち

流動に沿って盛衰してきた都市
より多くの効用の実現に向けて

羽藤英二 氏ライン）を歩道化した。ロンドンでも命だ。超高速はリニア新幹線、超自動

は自動運転自動車、超分散はドローンだ。加えて、この つの移動革命をＣ使って解くことができるからだ。 つAIが定式（離散選択モデルなど）をく。最適な交通・輸送ネットワークは、

ｈａ ｔ Ｇ ＰＴ などAIが牽引してい3ンゼリゼの歩道が拡幅され、月に一度空間化が模索されている。パリではシャオックスフォードストリートの歩行者て幅200ｍ の平行線状に建築するプ

ｍ の高層建築ビルを170㎞にわたっ「THE LINE」だろう。高さ500

国で推進する未来都市NEOMの つ

ロジェクトだ。全長170㎞を自動運

転の超高速リニアで結び、両端を 分

ティの進化が、都市空間に変容を促し

かに人や物資を輸送できるようなモビリ

る。より速く、より多く、よりきめ細や通手段）の革命が惹起しているともいえ歩行者空間の増加は、モビリティ（交行者空間を実現させようとしている点

谷間空間から自動車を排除し、緑の歩市を接続させることによって、ビルの速・超自動・超分散のモビリティと都THE LINEの興味深い点は、超高運転車やドローン、ロボットが担う。

で移動できるようにする。輸送は自動ている。歴史上、モビリティの進化は、

だろう。
つかさど

流動の経路と速度を進化させ、ひいて歴史と生態系、交流とダイナミズムた。そして、現在進行形のモビリティ
革命は、私が提唱している「超高速・超自動・超分散」という つの移動革

今後、都市空間における活動は一層

緑の歩行者空間が本源的価値

は都市そ の も の の 栄 枯 盛 衰 を 掌 っ

都市空間の変革を迫る

モビリティの進化は

は、歩行者天国になる。

画がサウジアラビアの第一皇子が同

都 市 計 画 が 進 ん で い る。象 徴 的 な 計

世界ではモビリティ革命を見越した送を担う。

ボットやドローンが都市内の移動・輸

例えば、自動車や配達人に代わってロ

細かな移動と輸送を担うようになる。

ネットワークが、大容量・高速・きめのモビリティをシームレスに繋ぐ交通

3

1

20

徒歩空間の都市
ウォーカブルシティ

移動コストが最小になる流動沿いの特1967年、愛媛県生まれ。愛媛大学助手、MIT客員研究員、Leeds大客員研
究員、UCサンタバーバラ客員教授を経て2007年に東京大学都市工学科准教
授、2012年に同社会基盤学科教授（東京大学大学院工学系研究科社会基盤学専攻教授）
就任（現職）。2015年から
経済・財政一体推進委員会委員。世界
交通学会賞、米谷佐佐木賞、グッドデザ
イン賞など数々の賞を受賞。長崎駅、道後地区などの空間計画・設計と各地の事
前復興を手がけている。
「 未来都市東京
2050」として都市戦略を提示するなど、世界的に注目を集める都市工学研究者の一人。著書に「東日本大震災 復興まちづくり最前線 (東大まちづくり大学院シ
リーズ)」（学芸出版社：共著、2013年）
。

3

2030年
まちづくりに向けたストラテジー

羽藤英二（はとう えいじ）

8バルセロナは、都市内の半分以上を占いると考えている。例えば観光都市のれる「緑の歩行者空間」が求められて理的に交流するダイナミズムを感じら都市には、歴史や生態系、人と人が物

オンラインへと移行するだろう。私は、大容量、直接的に人や物資を輸送する

る歩行者空間のまちだった。より速く、できる。京都は千年を超えて、躍動すが織りなす都市の原風景を見ることが仮屋や露店が立ち並び、光と祇園囃子空間となる四条通りと烏丸通りには御通行規制、ソーシャルな広場―おしゃ方のブロック内では自動車の低速化とパーブロック」と呼ばれる400ｍ 四ない。

た本源的価値を再臨させるのかもしれ

しろ千年にわたって都市が提供してきをより遅い交通空間へと変貌させ、むモビリティ革命は、逆説的に都市空間べりができる空間を整備している。併

める自動車空間を縮減するため、「スー行して生態系を意識した緑地整備も進

国際競争力の強化に向けてめている。2013年からバルセロナ

世界の人々を惹きつける人が集まってきている。地域の歴史的資源を使って新しいものを創る、そうした知的交流の魅力がデザインを通じてして伝わり、人々を引き寄せているのかもしれない。

なお、私は品川駅西口・国道 号の上空に整備される約2 の広場の設計にも携わっている。リニア新幹線の駅にも近い同広場は、歩行者空間だけでなく次世代交通（自動運転自動車など）のターミナルも設ける、新世代の速い

交通と遅い交通の結節点だ。一方で、品川の自然や歴史との繋がりも感じられる空間になる。地上よりも 数ｍ 高やコロナ禍の移動制限を経て、人やペッ

クにおける東京の地位は盤石ではない。

世界と東京の流動―航空ネットワーの遊歩道で行われているダンスやダブ価値にある。例えば、代々木公園の緑

知的な交流、その交流が産み出す付加

都市の魅力は、人と人の有機的かつトアーティストやパフォーマーが活躍うになる。私は、この広場でストリー

島津山、八ツ山エリアの緑を望めるよ

いレベルとなる同広場からは、高輪台、

市は蝶などが行き来できる緑のネット

トの踏 圧が減少したことで、人工的なアジアのハブ空港はクアラルンプール

とうあつ

街路樹の周りにも在来の植生や昆虫ができるような空間を設けたいと考えている。

ルダッチ（二本縄跳び）、丸の内仲通りズさを生かした本源的需要をより多くなく、速い交通から遅い交通へのスムー

業に提供できるのは、航空利便性では触する。つまり、東京がグローバル企は、最後は五感を使って人や物事に接滑らかさは驚異的だ。動物である人間

ける速い交通から遅い交通への接続の港から鉄道、そして都心の主要駅にお館を地元の建具店と共に地元の建材で山道と飛騨路を結ぶ旧街道沿いの旧旅良林）のある山間のまちだ。私は、中かつての御 料 林（皇室に編入された優で関わる岐阜県中津川市の付知地区は、を持てるのだろう。私が地域デザイン

空間を通じて歴史や文化と繋がる感覚

おそらく人間は緑の空間と対峙すると、

また、人々は緑に引き寄せられる。

海外から来た人々が国内の人々とス

通路には人々の語らえるカフェもある。

く、公道にもスムーズに繋がっている。

キ空間は、ビルとビルを繋ぐだけでな

虎ノ門ステーションタワーの空中デッ

う速い交通と直結する虎ノ門ヒルズ・

例えば、地下鉄やバスターミナルとい世界でも傑出していると考えている。

をプロデュースするような建築設計はす歩行者空間のデザイン、人々の移動※叶えられる利便性だ。東京は、面白い

改築し、デザインミュージアムにした。

ムーズに接触する空間づくりにおいて※人に会える、美味しい食事ができる、

ミュージアムの前には、樹のある芝生

は、東京は圧倒的だ。これからの緑のつけ ち

歴史文化を感じられる、居るだけで楽や付知川をイメージした水盤を整備し歩行者空間づくりに期待したい。
（談）

ご りょうり ん

しい、といった「緑の歩行者空間」をた。付知地区にはいま、全国から若い

私は、日本のデベロッパーが創り出
は、観る人々の創造性を刺激する。

や仁川に移りつつあり、成長センター

私が住む京都では、夏の間、自動車

シンガポールなどが優る。ただし、空のインド、東南アジアへのアクセスも本源的価値を

15

10

復活しているという。

ワーク（回廊）を整備してきた。いまhaで行われるストリートパフォーマンス

岐阜県中津川市付知地区の「付知デザインミュージアム」（奥の旧旅館）、
手前が昼間は子供たちが遊ぶ芝生と緑の水盤（同ミュージアムHPより）増やしていくことが重要になる。

※フランスのサルコジ元大統領が再選を目指す大統領選挙のなかで打ち出したグランパリ計画で打ち出した交通手段の概念。
遅い交通は歩行者や徒歩に準じたスピードのモビリティを指し、速い交通は徒歩よりも高速・大容量の舟運や鉄道、自動車などを指す

NO.1299を規制して祇園祭が開かれる。歩行者
バルセロナのスーパーブロック「サンアントニ地区」の歩行者広場花壇
は在来植生が復活し、子供が遊ぶ空間になっている（同市HPより）

政 策 ウ ォッ チ

原 英嗣 氏

新築住宅の省エネ性能は飛躍
改善の余地残る既存住宅

国士舘大学理工学部理工学科建築学系 教授

我が国の住宅のエネルギー性能は、近年、大幅に向上してきた。それに伴い、
２０５０年カーボンニュートラルに向けてさらなる施策が必要になりつつある。
住宅のエネルギー性能は、①建物外皮性能と②設備性能から構成するものだ。
建物外皮性能は、外壁やガラスの日射遮
蔽性、断熱性能（断熱仕様）、気密性能などを指す。設備性能はエアコンやストー
ブ、セントラルヒーティングなどの性能と言っていい。気密性能の指標として、
延床面積１㎡当たりの隙間面積㎠を表す「Ｃ値」がある。戸建住宅、集合住宅のＣ
値の実測値について、私が公表論文などから抽出し、年代ごとにプロットしたと

20

10

改善の余地がある。

改善余地のある旧耐震建物
むしろ省エネ改修効果が高い
既存住宅のうち、いわゆる旧耐震建物と呼ばれる１９８１年以前に建築確認を行った建物については、現在の新築物件とエネルギー性能における差異が大きいと考えられる。例えば、Ｃ値を実際の住宅の大きさで比較すると、差は歴然だ。
仮に、延床面積１００㎡の住宅を想定すると、１９７０年代の既存住宅の隙間面
積は画用紙サイズになるが、現在の新築住宅ではハガキサイズ以下の隙間しかな
い。画用紙サイズの穴から外気が入り込
むことを考えると、
冷暖房の効きが悪い、
つまりエネルギー性能に改善余地がある
ことが容易に想像できる。もちろん、既存住宅は、改善余地があるからこそ、む
しろ改修による改善の度合いに優れる。
とりわけ開口部は、一般的に暖房エネル
ギーの半分程度が逸失するとされるため、改修による効果に期待が持てる。政府（国土交通省、経済産業省、環境省）は、
既存住宅のエネルギー性能の改善に向けて、省エネ改修等に対して支援を行っているが、開口部を対象とする「先進的窓※１
リノベ事業」を設けているのは、改修による改善効果（ＱＯＬに資する）が大きいことが明らかなためだ。

住宅にとって最重要は安全
改修か建替えかは合理的に判断エネルギー性能に改善余地の大きい既存住宅は、改修によって大きな改善効果が見込める。しかし、住宅にとって、居住の安全（防災）こそが最優先かつ必須の機能であることを再確認する必要がある。旧耐震建物の場合、耐震診断、耐震補強を行い、その上で省エネ改修を行うことが生命の安全を追求するという点において理に適っている。
私は、住宅のエネルギー性能は、居住者にとってはあくまで付加的な性能だと考えている。したがって、耐震不足の物件においては、耐震補強こそ喫緊に求められる施策だ。耐震性の確保とエネル
ギー消費量の削減、どちらも実現することを考えた場合、ライフサイクルを考慮し、改修か建替えは合理的に判断する必要がある。建替えは、解体と新築に要するエネルギーが大きく、改修と比較すると建設時の炭素排出量では改修よりも利点が小さい。一方で、長期的視点（数十年単位）でみれば、既存住宅よりも新築住宅の運用にかかる消費エネルギーが小さく、炭素削減効果に優れる。

住宅に求められるエネルギーの調整役
創エネに不可欠な蓄エネが鍵を握る

２０５０年カーボンニュートラルの実現に向けて、住宅に期待される役割は省エネルギー性能の改善に加えて、創エネ、需給調整（蓄電、蓄熱、エネルギーマネジメント）になっている。一般的に省エネの多くは、消費エネルギーなどの削減・抑制を主眼とするゼロ目標の分野であり、限界に達しつつある。これに対して
創エネ、エネルギーマネジメントは、質・量においてプラス成長を目指す取り組み
であり、イノベーションが期待される分野だ。

10※1 環境省（共同住宅）、経済産業省（戸建住宅）が推進する、既存住宅の断熱窓への改修工事の内容に応じて定額（一戸当たり、5万円から最大200万円まで補助）を補助する事業

原 英嗣（はら えいじ）
国士舘大学理工学部理工学科建築学系主任 教授
1975年東京都生まれ。1997年早稲田大学理工学部建築学科卒業。2004年早稲田大学大学院理工学研究科博士課程後期修了（建築環境・設備）。
同大学理工学部建築学科助手。国士舘大学工学部建築デザイン工学科専任講師、同大学理工学部准教授を経て、同大学理工学部理工学科建築学系教授。博士（工学）。主な著書に「BEMSビル管理
システムの計画・設計と運用の知識」（共著、空気調和・衛生工学会、2016年）、「都市の環境設備計画」（共著、2020年、森北出版）など多数。

ころ、Ｃ値の改善が見て取れた。Ｃ値の推移を見ると、１９７０年代はおおよそ㎠～約 ㎠／㎡だったが、２０００年
代には ㎠／㎡前後に改善し、２０１０
年代以降は１㎠／㎡以下にまで気密性能が高まっている。日射遮蔽性や断熱性能についても、国土交通省の建築物省エネ基準が強化されていく中でも、適合割合が６割弱となっていることから、日本全体で新築住宅の建物外皮性能は飛躍的に向上してきたといえる。空調設備についても、とりわけエアコンについては環境省の資料などからエネルギー性能は大幅に向上していることがわかる。
新築住宅のエネルギー性能は、追加投資をしてもその効果が見合わない限界性
能に達しつつある可能性が高い。
一方で、既存住宅については、エネルギー性能に我が国は、2050年カーボンニュートラルに向けて、温室効果
ガスのさらなる削減、再生可能エネルギーの活用などが求められている。
日本の住宅は伝統的に気密性や断熱性（建物外皮性能）に改良の余地を残してきたものの、近年、急速に性能の向上が進んでおり、新築に関しては高い水準を目指している。
今後の住宅の課題は、省エネから創エネ、蓄エネ、エネルギー
マネジメント（需給調整）になっている。既存建物の建物外皮性能の実地研究を行い、住宅のエネルギー性能、エネルギーと建築に詳しい原英嗣・国士舘大学教授に、
カーボンニュート
ラルに向けた住宅のエネルギー性能向上について聞いた。
10

住宅のエネルギー性能
向上の次に

私の試算では、住宅の脱炭素の実現、つまり１戸当たりの年間エネルギー消費量を太陽光発電で全て供給するには、住宅１戸当たりに対して ・程度の太陽光発電※２設備を設置すれば賄える。ただし、戸当た
り ・ の太陽光発電設備を設置するには、太陽光が当たる ㎡の面積を必要とする（１㎡パネル出力を約２００Ｗと仮定）
が、都心部では戸建住宅、マンションとも難しいだろう。とりわけマンションは、戸当たり屋根面積が小さく、発電による削減
効果はそれほど期待できない。私は、比較的太陽光発電設備を設置しやすい戸建住
宅と、設置が困難なマンションでは、その役割を区別するべきだと思う。住宅の太陽
光発電設備を義務化したカリフォルニア
州では、蓄電池の併設も推進している。将来的に、我が国で太陽光発電設備が飽和化した
場合、系統電力（電力会社）は、
昼間、個人住宅の発電した電力を受け入れなくなる可能性がある。その解決策の一例として、地域に余剰電力が発生することを見越して、マンションが余剰電力の需給調整機能を担うといったことも考えられる。地域
40kW池など）を余剰電力の貯蔵機能として利用することも考えられる。電気自動車のバッテリーは高電圧かつ電池容量が大き
いため、数十戸程度のマンションであれ
ば、平常時・非常時とも共用部の照明やエレベーターの電力源として利用できる。この場合、電気自動車の利用と電力利用を両立するための充電システムと、電気を調整するＭＥＭＳ（マンション向けエネルギー管理システム）が必要になるだろう。
２０５０年カーボンニュートラルは、原理的にはエネルギー源をすべて再生可能エ
ネルギーやカーボンニュートラルメタンなどに置き換えれば達成できる。しかし、太陽光発電や風力発電には時間や気候に左右され、安定した電源としては不十分だ。加
えて、国土における太陽光発電設備の設置は限界に近付いている。系統電力の負担を減らし、太陽光発電を拡充するにはオフィスや住宅といった都市部の屋根を使い、かつ蓄電池の併設が必須だ。
再生可能エネルギーの比率を上昇させることは、エネルギーの安全保障にも資する。天然ガスを産出しない我が国では、天然ガス発電を増やせばその分国富が流出することとなり、エネルギーの自立に対するリスクも増していくことになる。これを克服するためにも、都市部では創エネと需給調整を実現していくべきだ。先進国では、再生可能エネルギーはニアバイ（近所）で需給を行うことが前提になっている。蓄電池を設置したマンションと、太陽光発電を行う周辺の戸建住宅 ～ 戸がエネルギー需給を賄うよ
うなインフラ整備も考え得る。これにより、系統電力の負担を下げつつ脱炭素を達成し得る。
（談）※2 ２０２１年度世帯当たりエネルギー消費量（二次エネルギー換算）
３０．
９ＧＪ／世帯を前提に、
南向き、傾斜角３１度に設置した太陽光発電、東京の気象条件で計算した場合

NO.12911で発生した余剰電力をマンションに設置された蓄電池等に貯蔵し、そこから夜間にマンションと地域向けに電力を提供できるようになれば、再生可能エネルギーの高効率利用を実現できる。
なお、余剰電力の貯蔵は、リチウムイ
オン電池のような蓄電池だけでなく、水素燃料電池や給湯でも実現できる。水素
燃料電池の場合、
昼間、
太陽光発電によって水素を創り出して貯蔵、夜間はこの水素から発電を行う仕組みだ。既に森ビル
がオフィスビルで採用している。
また、太陽熱温水器のように、太陽光
で単にお湯をつくるだけの仕組みもドイツなどでは盛んに行われている。日本企
業もマンション向けに商品を展開している。家庭での用途別エネルギー消費のう
ち給湯は３割弱を占める。近年は冷暖房
よりも大きくなっており、再生可能エネ
ルギーを給湯に利用することは脱炭素にも効果的だ。ただし、設置スペースや導入コスト、維持管理・更新等の課題があるため、促進に向けては更なる高効率化、省スペース化、汎用化等が期待される。

需給調整力を実現する蓄電力・蓄熱・水素

住宅の安全防災性を高める
エネルギーの安全保障に貢献
住宅の安全・防災性を高める上でも、創エネ、エネルギーマネジメントは重要度が高い。近年、熊本地震などの災害時に、ハイブリッド車や電気自動車を非常用電源として利用するケースが見られる。これを応用して、マンション管理組
合が、組合で保有する電気自動車やカー
シェアリング会社からリースされた電気自動車のバッテリー（リチウムイオン電

建物（住宅）に求められる省エネ、創エネ、需給調整力（エネルギーマネジメント、
蓄電）

20

4
0
kW

国土交通省は、
２０５０年カーボンニュートラルをに向けて建築物への木材利用の促進をうたう（国土交通省「建築物省エネ法について」サイトより）

20

30

FutureofReal Estateまちづくりの文化の発信地、そして世界の観光客を集める渋谷駅周辺
はGXのまち、イノベーションと緑のまちになりつつある。
100年に1度の再開発とも言われる渋谷駅周辺でのまちづ
くりは、次の100年に向けた
新たなステージに立とうとしている。GX、イノベーションと緑化をさらなる国際競争力の強化に繋げていく渋谷のまちづくりにフォーカスする。
渋谷スクランブル交差点

ス
カ
ー
ォ
フ

GX、
イノベーションとグリーンな渋谷が公言したわけではないから、あくまでもモデルとされているという推定だが、返してきた。渋谷が文化・流行の発信地になり、その後も絶えず新陳代謝を繰り若者のまちとしてカルチャーの発信地

然豊かなまちだった。平成期の渋谷はなるが、渋谷駅周辺、いわゆる渋谷は自

かつて、と言っても約半世紀前の話にむ支流で、宇田川は渋谷川に合流する支ター街の周辺を流れる宇田川に流れ込前を知られることはないが、渋谷のセン歌のモデルになった河骨川は広く名は渋谷区発祥と言われるようになった。

そうしたこともあり、現在は「春の小川」

目に「春の小川」記念碑を建立している。

渋谷区教育委員会は渋谷区代々木５丁になったのは、交通面によるところが大流にあたる。その渋谷川は、宮益坂から緑の田園地帯渋谷は交通要衝から文化発信地へ

きい。鉄道だけでもＪ Ｒの山手線・埼京

上流はそれまでの渋谷川と区別して穏動車交通の要衝地になったことで、渋谷

２４６号と首都高速が走る。鉄道と自し、東西には都心と神奈川県を結ぶ国道要衝でもある。南北を明治通りが縦貫

ターミナル駅だ。そして自動車交通の半蔵門線・副都心線が乗り入れる巨大なに沿って南へと流MIYASHITA PARK
れ、渋谷駅前で宇田川と合流する。つまトストリート）、そして山手線沿いのりや旧渋谷川遊歩道路（ 通称：キャッある新宿御苑の池を水源とし、外苑西通

いる渋谷川（ 穏田川）は、渋谷の北側に

今ではそのほとんどが暗渠となっておん

線、東急電鉄の東横線・田園都市線、
京王

田川と呼ぶこともある。

は人とモノが集積するまちになった。

り、谷底の渋谷駅周辺は河川が四方八方

でんがわ

電鉄の井の頭線、東京メトロの銀座線・

人とモノに付随する形で新しい情報も東京五輪開催前後による都市改造が発から流れている。これらの河川が渋谷
人々が行き交う様子に世界からの観端だ。当時の東京は戦災復興を成し遂集まるようになり、情報が新しい文化を

光客がスマホを向けるスクランブル交度経済成長は右肩上がりを続ける日本

げ、そのまま高度経済成長へと突入。高の地上から姿を消すのは１９６４年の差点は、文化の発信地・渋谷を代表する生み出していった。

光景だ。東京を代表する都市景観を目

経済成長によって豊かになっていくが、先進国と肩を並べるべくインフラ整の渋谷はむしろ小川がさらさら流れる

社会で、自家用車は急増。他方で、都市の当たりにして、自然豊かな渋谷は想像田園地帯だった。１９１２年に発表さのインフラ改良は追い付いていなかっ備を急ピッチで進めた時期でもある。

れた文部省唱歌「春の小川」を作詞した

た。東京は狭い道路があちこちに広がしにくいかもしれない。しかし、かつて高野辰之は、渋谷区に在住し、そのモデり、それが都市改造によって拡幅・新増こう ほね がわ

ルは河骨川だとする説は根強い。高野12

ものの、穏田川のように水をほぼ失ってく。暗渠化された河川は廃川を免れたて、渋谷の地上河川は暗渠化されてい設が断行されていった。都市改造に伴っ

トボード場・クライミング施設などが先端のアーバンスポーツであるスケー

ミングライツ導入時、同公園内には、最締結して、公園の改修費用を調達。ネー

ジャパンとのネーミングライツ契約をいを生み出すことに成功した。

ペースを残しつつ、商業施設として賑わる。宮下公園は公園というオープンスを活用することで土地を高度利用でき

４万６０００㎡、屋上部に南北３００

敷地面積約１万７４０㎡、延床面積約

実質的に機能しなくなった河川もある。
整備された。

を有するは、流行の先端を行
MIYASHITA PARK
くファッションテナントやラグジュアリー

ｍ 弱 の 区 立 公 園 約 １・３

公園と商業施設・ホテル・駐車場などかブランドが入居する商業施設「 RAYARD

過する旧・宮下公園は、
渋谷の変化を象開 園 し た。 開 園 か ら 半 世 紀 以 上 が 経

細長い敷地に、「渋谷区立宮下公園」が年、山手線の線路と渋谷川に挟まれた

宮下公園の土地を区から定期借地とし選定した経緯がある。三井不動産は、者を募集。三井不動産を実施者として査する公募型プロポーザル方式で事業」の開業だ。渋谷区は２０１４
PARK
年に、事業者からの事業実施提案を審の統括を務める関原直也氏は、「かつての運営に携わる三MIYASHITA PARK
井不動産商業施設本部アーバン事業部

谷の課題解決に資する施設でもある。

テル「 sequence MIYASHITA PARK」が入居する賑わい拠点であり、同時に渋したことも大きい。
「かつて渋谷川の上で、渋谷駅周辺の人の流れをスムーズにている渋谷川の上を遊歩道化したことの移動間で２つのエリアを意識するこ

三井不動産が官民連携で実現した都市
らなる低層複合施設「 MIYASHITA

開園以来の最大の変化が、渋谷区と都市化が著しかった渋谷は、河川や緑といった自然が見えにくくなっていった。

緑化と渋谷の課題解決
先進の MIYASHITA PARK

徴する公園だ。その後、１９６６年にて借り入れ、賑わい創出と公園、駐車場の宮下公園は、美竹通りによって敷地が」や、２４０室のホ
MIYASHITA PARK

１階部分に都市計画駐車場を持つ屋上の整備を進めてきた。それが２０２０

戦災復興が終わりつつあった１９５３

公園へと生まれ変わった。都市課題と

年 に 開 業 し た MIYASHITA PARKだ。
は、２００４年の改MIYASHITA PARK
正都市公園法で制度化された立体都市

ことを意識しました」と話す。現在のにあたっては公園に一体性を持たせるいました。そうしたことから、再整備

南北に分断されており、一体性を欠いてでした。そのため、それぞれのまちがバ

歩道しかなく、スムーズではありませんから表参道・原宿への導線は明治通りの部はバイク置き場になっており、渋谷駅となく移動できる。何より、暗渠となっなっていた路上駐車を解決するための経過した２００９年。渋谷区は人工地

公園でもある。立体都市公園制度は、都

緑の多い RAYARD MIYASHITA PARK のオープンエアの通路からは明治通りを見渡せる

最初の変化だった。それから半世紀が盤の老朽化を受けて、旧・宮下公園の再

MIYASHITA PARK の屋上部分に立地する渋谷区立宮下公園

動を容易にして南北エリアの移化。これにより、で両街区を一体けており、屋上の人工地盤を架にフルフラット

通りを跨ぐよう路や、屋上の宮下公園に繋がる大階段にのある明治通り側のオープンエアの通じることができる。観葉植物やベンチ

内 を
RAYARD MIYASHITA PARK
歩くと、商業施設でありながら公園を感ることを意識しました」（ 関原氏）。

備では渋谷・表参道・原宿の結節点にすす。そうした思いから、宮下公園の再整結ぶことは、渋谷区の活性化に繋がりま強かったのです。渋谷・表参道・原宿をラバラになっているようなイメージが心部の緑を残す術として発案され、制度いる。公園利用

開放感があるからだろう。もちろん、NO.129整備計画を策定した。同年にはナイキ・者は南北エリア

宮下公園と商業施設「RAYARD MIYASHITA PARK」を
自然に繋げる大階段

13

ha

は敷地を南北に分MIYASHITA PARK断していた美竹MIYASHITA PARK のメインエントランス。
右側遊歩道は渋谷川沿いに原宿方面に繋がる渋谷ならではのイノベーションも感じられる。ＥＣ基幹システムを展開する社と三井不動産が展開
SUPER STUDIOする店舗「 THE［ ］ STORE」は象徴的だ。
同店舗には、リアル店舗を持たないＥＣ

る MIYASHITA PARK
は、時代の最先端に対応した官民連携のショーケースと言えるだろう。

渋谷の緑、そしてＧＸを語る上では、駅から離れた駅南側の再開発
住機能で国際競争力強化

ランドにとっては、リアル店舗でありな
渋谷駅南側にも注目すべきまちづくり

ブランドが週単位で出店する。ＥＣブ
がら、ＥＣ上の顧客情報やマーケティンがある。渋谷駅南側に広がる桜丘町で模。住宅、事務所、店舗、サービスアパー

グを活用できるリアルとバーチャルを“１００年に１度の再開発”と呼ばれるトメント、駐車場などからなるＢ街区

は、東急不動産が事業協力者として参渋谷駅周辺の一連の再開発に合わせて、が地下１階・地上 階建て、延床面積約

融合した商空間であり、斬新な内装にはそして、 MIYASHITA PARKの緑を象徴するのが、屋上にアーチ状に架かる

代官山駅や原宿駅周辺でも新たなまち画する大規模再開発が進行している。

キャノピー（ 庇）だ。遠くからでも異６万９１００㎡の規模となる。教会建驚きがある。

彩を放つキャノピーは、 MIYASHITA づくりを始める東急不動産は、東急グとなり、地権者とひざを交えて再開発の構想に携わることになった。

「桜丘口地区」のまちづくりを支えてきた東急不動産都市事業ユニット渋谷

チをつくり出す工夫が凝らされている。

用のワイヤメッシュで繋ぎ、緑のアー

がっていくことを想定し、クライミング

は、当然ながら本拠地の渋谷だ。渋谷駅て、東急不動産が最も力を入れているの掲げる。広域渋谷圏の開発計画においを展開し、広域渋谷圏の持続的な成長を㎞圏内の「広域渋谷圏」にて様々な事業

ループが定義する渋谷駅から半径２・５

ター、個性的な飲食店のある文化的なま丘町は、桜並木があり、学校やミニシア

もともと、渋谷駅から距離的には近い桜は、桜丘町の地
Shibuya Sakura Stage
域課題解決に貢献するまちづくりだ。

積約８２０㎡の規模だ。

築となるＣ街区は地上４階建て、延床面側）にあったことから、高度成長期まで

幡篤史氏は、「もともと桜丘町は、明治

開発本部桜丘地区事業部統括部長の長

屋上空間を緑で覆うという、いままでに周辺では、２０１９年に東急不動産が開

ちなみが醸成されてきた。他方で、戦前のシンボルのような存在だ。こPARKのキャノピーは緑化面積が段階的に広ない緑化のあり方を提示している。ま発に参画した渋谷ソラスタと渋谷フクが見てとれる。近年、ＳＤＧｓ やＧＸと配置するなど、細かい部分に緑への配慮

オープンエアの通路には多様な植栽をに整備された芝生ひろばや、壁面緑化、せたりしないよう水返しを設置。屋上設する。建物の規模は、事務所、店舗、駐口地区」に、ＡＢＣの３街区（ 建物）を建

いの約２・６ という広大な敷地「桜丘事業」だ。渋谷駅近く、
山手線・埼京線沿「渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発

は東急不動産を含む地権
Sakura Stage
者約１２０名からなる組合が施行する

めていた東急不動産であった。東急不旧東急プラザ渋谷の再開発の検討を進画し始めたのが、桜丘口地区にほど近い合いを進める中で、事業協力者として参を設立することになる。同組合が話し

１９９８年に地権者が再開発準備組合

39

Shibuya Sakura Stage中 腹 ま で 繋 が り ま す。 Shibuya Sakura
は、渋谷駅と桜丘町を半世紀ぶり
Stageと接して設けられます。駅
Sakura Stageからはフラットな自由通路で桜丘町のＪ Ｒ 渋 谷 駅 に 新 た な 改 札 口 が Shibuya

つ に な っ て い ま す。 再 開 発 に よ っ て）の再開発は、これらの平面的、立Stage
体的バリアを解消することが目的の１

ま し た。 桜 丘 口 地 区（ Shibuya Sakura

町は取り残された印象になってしまい高速が開通。歩行者は横断できず、桜丘線の国道２４６号線とその上空に首都

年に桜丘町と駅を分断するように８車ちだったと聞きます。それが１９６４

はターミナルに接した賑わいのあるま時代に渋谷駅が現在より南側（ 恵比寿た、パラペット（ 屋根の胸壁）も緑化にいった環境に配慮した持続可能な社会

車場等が入るＡ街区が地下４階・地上

区内でも土地を取得して正式な組合員

動産は話し合いに加わる中で、桜丘口地を目指す動きが強くなっている中、こう

階建て、延床面積約 万４７００㎡の規に水がかかったりして不快な思いをさ

階下を濡らしたり、側道を歩く来街者

取り組むと同時に、水が屋上から漏れてShibuya Sakura Stage の全体竣工イメージ

ラスが誕生し、今年 月には「からの細街路が残り、緊急車両は通りにShibuya」 が 誕 生 し た。
くく、木造住宅や店舗ビルの老朽化が目
Sakura Stage
Shibuya
立つようになってきた。そうした中で、30した緑化への取り組みが進められてい

11

18

ha

14

に結び付ける役割を果たすことになります」と説明する。

の調整会議と連携する」の開設を決めている。
「東Accelerator
急不動産は、これまでも渋谷駅近くに、た。 そ の 中 で も Shibuya Sakura Stageいて、大規模再開発を手がけてきまし

年、東急不動産はソラスタやフクラス、支 援 拠 点「（ 仮 称）
ShibuyaDeep-tech
代官山や原宿などの『広域渋谷圏』お開発事業者や商店街・町

シリコンバレーでスタートアップ支援

他の会議体を含めて、再内会・鉄道事業者などが心の五街区で機能分担※

参加しており、渋谷駅中

は、緑の多いまちづくりとなります。緑
を手掛ける
社と共
Plug
and
Play
Japan
化面積はテニスコート約 面分にあた
創した
Plug
and
Play
Shibuyapowered
る約６０００㎡に上ります。この緑地
東急不動産を設けたり、東急と連携

進 ん で き ま し た。 何 よが図られながら開発が参加し、各街区間で調整

まちづくり調整会議に

い ま す。 桜 丘 口 地 区 もい、国際競争力の強化に貢献することをました。 Shibuya Sakura Stage
も世界に向けた渋谷のイノベーション創発を担

ン創発を目指した取り組みを進めてきムに誘致したりするなど、イノベーショ

してグーグル日本法人を渋谷ストリーになることを想定しています」と話す。

で働く人、遊びに来た人がSakura Stage憩える、これまでの渋谷にないスペース

することを話し合ってり効果が大きかったことは、まちづくり

目指します」（ 長幡氏）。

渋谷駅周辺の一連のまちづくりにおいの強化に向けて都市再生を進めているの立ち位置だ。というのも、国際競争力

渋谷駅周辺における桜丘口地区再開発

急不動産と地権者らが気を配ったのは、ショナルスクールの子育て支援施設の多言語対応のクリニックやインターナ

サービスアパートメントを整備します。

者・ビジネスパーソンの利用を見込んだ

らも住機能を重視しており、外国人居住

は「 Shibuya Sakura Stage
は、住宅だけでなく、渋谷の国際競争力を高める観点か

は、五街区の中Shibuya Sakura Stage
でもとりわけ緑、ＧＸを意識したまち
づ く り で も あ る。 長 幡 氏 は「こ こ 数

は、
緑の中を、
来街者そしてSakura Stage
住まう人がめぐり歩けるまちづくりを用。立体的に緑化を進める。
「 Shibuya

地上部のみならず屋上や壁面なども活な空間が生まれることになるが、緑化は広場には多くの木々が植栽され、菜園もるほか、日常的には地域住民や Shibuyaという広場があります。この広STAGE
場はイベントスペースとして活用され調整会議で話し合いを重ねたことで、互いの街区、渋谷に携わる多くの人たちがまちづくりに積極的に参加するようになったことです」と話す。
桜丘口地区（ Shibuya Sakura Stage
）は、施行区域内に住宅が多く、五街区のて、桜丘口地区は後発組に属するため整備もあわせて行うので、生活面でもグなかで唯一、住宅が整備される。長幡氏だ。渋谷の国際競争力強化にあたって

Shibuya Sakura Stage
緑の中をめぐり歩けるまちづくり

設置される。大都会の真ん中に緑豊か

by

ＧＸを推進するの中には、にぎわい STAGE
・はぐくみ

23

※ 渋谷駅中心の五街区とは、渋谷駅を取り囲む形で進められてきた渋谷ヒカリエ（東急文化会館を建替えた渋谷新文化街区プ
ロジェクト）、渋谷ストリーム（東急東横線旧渋谷駅や高架線路上を開発した渋谷駅南街区）、渋谷スクランブルスクエア（東急百貨店東横店、
渋谷駅舎などを建替えた渋谷駅街区）、
渋谷フクラス（旧東急プラザ渋谷を建替えた道玄坂一丁目駅前地区）、ＳｈｉｂｕｙａＳａｋｕｒａＳｔａｇｅ（渋谷駅桜丘口地区）を総称したもの

そして、再開発を構想する段階で、東は、桜丘口地区ならではの役割を模索

イノベーション創発を見込んだ施設を

また東急不動産は、ビジネス面でも都市再生、国際競争力強化に向けて、渋展開する。オフィスエリアには、マサ

ローバルなサポートが可能です」と話す。

谷区は２００６年に政策研究大学院大チューセッツ工科大学の高名な教授を

NO.12915する必要があった。長幡氏は「渋谷の学の森地茂教授が座長を務めるまちづ

アドバイザーとするスタートアップ

Shibuya Sakura Stage のにぎわい STAGE

Shibuya Sakura Stageに繋がる渋谷駅新改札口

くり調整会議を立ち上げています。こ

地元と共に緑を育てる「はぐくみ STAGE」と桜

Shibuya Sakura Stage がつくる歩行者ネットワーク

ととなった。

東京急行電鉄（ 現・東急）
から独立する

まちづくりとＧＸに積極姿勢
東急不動産と三井不動産

周年を迎える。独立後も東京急行電鉄

まちづくりにＧＸがより一層意識され形で１９５３年に誕生し、今年で創立だけでなく、ＧＸにも取り組む。
「都市とは手を携え、渋谷を本拠地に成長を

そして、東急不動産は都市緑地の整備
緑地の整備のほかにも、ＧＸに対する取るようになったのは、２０２ 年９月に発する桜などの樹木は人々を誘うはずでテーマとしています。地元の方々が愛します」（ 長幡氏）。近年、東急不動産を積極的に行い、環境負荷の低減を実現

は当社が発電した
Shibuya Sakura Stage
太陽光発電等の自然エネルギーの導入

チャー企業を誘致・支援するためにも、

意 識 を 持 っ て い ま す。 そ う し た ベ ン

トアップ企業こそ、ＧＸに対して高い家からの資金調達を必要とするスター

は、グローバルな金融機関や機関投資には渋谷発のベンチャー企業を育Stageてる起業支援施設を整備します。近年

人口集中により住環境は悪化。そうし産業革命により都市化を果たす一方で、に実現させていた。当時のロンドンは

ワードはロンドン郊外のレッチワース「ガーデンシティ」を意味する言葉で、ハエベネザー・ハワードが提唱した理想郷

市とは、イギリスの社会改良家である上げた会社だ。渋沢が目指した田園都

業として田園都市づくり目指して立ち

都市株式会社は、渋沢が生涯最後の事

社に求められる。原点ともいえる田園

１９１８年に設立した田園都市株式会

革を牽引していくことを重要と捉え、企る企業群が経済社会システム全体の変るための挑戦をし、国際ビジネスで勝て

カーボンニュートラルにいち早く移行す

Ｘリーグ基本構想」を発表。経産省は２０２２年２月には、経済産業省が「Ｇした岸田文雄内閣にも受け継がれる。

トラルの目標は、２０２１年 月に発足を表明。菅内閣が掲げたカーボンニュー

２０５０年までに実質ゼロにする方針

発足直後に国内の温暖化ガスの排出を足した菅義偉内閣が発端だ。菅内閣は施設で使用する電力の（ 非化石証書を発電所などを開発・運営している。これ
ま た、 東 急 不 動 産 はShibuya
Sakuraにより、２０２２年に保有する全２４４

らも農村の面影を強く残していた。東チワースは自然豊かな都市でありながは、その名称からも窺えるように、レッ

郊外に住処を求めた。ガーデンシティ

４４０社を超える企業が名を連ねるまを表明。東急不動産、三井不動産など

情報通信業など多分野の企業が参加

ＧＸリーグには製造業・サービス業・

モデルになった植物学者・牧野富太郎

連続テレビドラマ小説「らんまん」の桜並木から少し離れた場所にはＮＨＫる。これらの桜並木もさることながら、これにより、 Shibuya Sakura Stage全体の再生可能エネルギー利用率をさらにの共用部分の電力の一部に充当する。

ション「ブランズ渋谷桜丘」（ １５５戸）の屋上部分には太陽光パ
Sakura Stage
ネルを設置し、Ｂ街区に整備するマンＧＸを強く意識しており、２０２１年
ルギーにする予定だ。加えて、Shibuyaに持ち株会社である東急不動産ホール

においても、東急不動産が保有すStageる部分の電力は１００％再生可能エネ

ディングスが発表した長期ビジョンでする会社だけに、その思想とも共通するはなく、消費を我慢することでも、経済

かし、エコは決して口先だけの綺麗事でと見られることも少なくなかった。し東急不動産が緑化とＧＸに力を入れ進するという意志が込められている。

入や緑化などにより積極的にＧＸを推変わる施設に再生可能エネルギーの導このスローガンには、再開発で生まれ”をスローガンに掲げていARE GREENる。

谷は、ＧＸを推進し、再び緑のまちにな

貢献でもある。社会の最先端をいく渋に対する幸福度の問題であり、世界へのに過ぎ去った。これからのＧＸは、自分は「環境経営」
を全社方針に据え、“を抑制させたりすることでもない。そWE
うした二項対立で語られる時代は、とう宙桜が２０２２年に初めて開花するな

るのは、その沿革ゆえだ。東急不動産はるだろう。
ど、桜丘の再開発事業に花を添えるこ

よって桜丘と Sakura Stageの名に相応しい新しい桜の名所づくりが始められ環境に対する意識は、それまで綺麗事の一時住まいがあったことから、ゆか高める予定だ。

には２つ桜並木が生まれる。再開発にりの宇宙桜が植えられている。その宇換 え が 完 了 し て い る。 Shibuya Sakura

再開発にあたり、東急不動産は Shibuya 付与した）再生可能エネルギーへの切の側道にあたる区道 号
Sakura Stage
線にも桜を植樹。これにより、桜丘町でになった。

10
急不動産は田園都市株式会社を原点と外でも緑化に力を入れる。桜丘町
Stageには、桜坂という桜並木の名所がある。

す」（ 長幡氏）。

は自ら全国各地に太陽光発電所や風力0

業に基本構想への参加を呼びかけた。

り 組 み を し て い ま す。 Shibuya Sakura

遂げてきたが、その原点は渋沢栄一が70た影響から、多くの人々が住環境のよい

Shibuya Sakura Stage （ 中央上の桜色建物 ）と共に整備された歩道橋（ 首都高の下 ）の下のと渋谷区道（ 右斜めの道 ）は桜丘地
区の回遊性と防災性向上に資する

18

16

不動産協会の活動記録

令和6年度税制改正要望
不動産協会は、9月28日に開催した理事会において「令和6年度税制改正要望」
を決定しました。主な要望は次の通りです。
(要望の全文は協会HP「https://www.fdk.or.jp/f_suggestion/zeisei.html 」
でご覧いただくことができます。
）

1

経済社会の活力を支え
持続的成長に不可欠な重要税制

3

未来志向の豊かな住生活を実現するための税制

1. 住宅ローン減税の借入限度額の維持等

1. 住宅ローン減税の借入限度額の維持等（再掲）

2. 土地固定資産税の負担調整措置の延長等

2. 新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の延長

土地固定資産税負担の適正化に向けた中長期

3. 居住用財産の買換え・売却に伴う特例の延長

的な対応

4. 住宅取得資金の贈与特例の延長

3. 国家戦略特区に係る特例の延長・拡充

2

都市の国際競争力強化と交流・創造まちづくり促進税制

5. 住宅の登録免許税の特例の延長
6. 住宅及び住宅用土地の取得に係る不動産取得税の特例の延長
7. 認定住宅等に係る特例の延長

1. 国家戦略特区に係る特例の延長・拡充（再掲）8. リフォーム促進税制の延長・拡充

2. ウォーカブル推進税制の延長等

9. 住宅の買取再販に係る特例の延長

3. 都市のスポンジ化対策のための特例の延長

10. 老 朽 化 マ ン シ ョ ン の 建 替 え 等 の 促 進 に 係る特例の延長・創設

4. 都市の防災性機能向上や物流効率化の実現に向けた支援措置の延長・創設

11. 多 様 化 す る 住 宅 ニ ー ズ 等 に 対 応 す る た めの税制の延長・創設等

5. C NやD Xの技術進展も踏まえたまちづくりに対する支援措置の延長・創設

12. 住宅取得に対する安定的な負担軽減

4

不動産事業の推進等に不可欠な税制

1. 土地固定資産税の負担軽減措置の延長等
土地固定資産税負担の適正化に向けた中長期的な対応（ 再掲）
一般社団法人2. 不動産売買契約書の印紙税の特例の延長

不動産協会

3. 土地・住宅用建物に係る不動産取得税の特例

2023 年 11 月 < 通巻 129 号 >発行人

一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
霞が関ビル17 階Tel.03-3581-9421

Fax. 03-3581-7530

https://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

17

三美印刷株式会社

NO.129の延長
4. 芸術文化・スポーツ等の施設整備に対する支援措置の創設
5. 国際課税の諸課題への対応
6. 償却資産課税や事業所税等について立地競争力の観点から総合的に負担軽減
7. 不動産に係る多重課税の排除

羽田空港にほど近い
東京湾の中央防波堤埋立地に立地する東京臨海風力発電所 。
都心が生み出す自然エネルギーのシンボルとして、「 東京風ぐるま」の愛称で親しまれている 。