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5分でわかるマイホームの税金シリーズ

Ⅱ.マイホームの税金（取得編）
マイホームにかかる税金の基本と持分

税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

はじめに マイホームにかかる税金©smtt

保有（相続）

売却

・不動産取得税

・固定資産税

・所得税

・登録免許税

・相続税

・住民税

購入

・贈与税

課税

・消費税

減税

・所得税（住民税）

・所得税
・住民税

マイホームには、さまざまな種類の税金がかかります。本日は知っておくべきポイントを説明致します。
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Ⅰ． 購 入 編

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１．マイホームの税金
マイホームの購入時には前述以外にもさまざまな税金がかかります。
各税金の支払時期を確認してください。
契約

引渡

数ヶ月後

登記の翌年

印紙税

登録免許税

不動産取得税

固定資産税

消費税

印紙税

登録免許税

不動産売買契約書の印紙税額（一部抜粋）
印紙税額
売買金額
10,000円
1,000万円超 5,000万円以下
30,000円
5,000万円超 １億円以下60,000円
1億円超 5億円以下

土地や建物を取得した場合には、法務局でその所有権の保存登記や移転登記を行います。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。通常、司法書士へ手続きを依頼しますので、報酬の見積書で確認できます。
法務局の認定価格
or
固定資産税評価額

× 税率（登記原因等による）※詳細は、司法書士の手数料を含めて見積もりでご確認ください。

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Ⅰ． 購 入 編

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１．マイホームの税金
建物を業者から購入する場合には、消費税が売買代金に上乗せされます。
個人から購入する場合は、消費税はかかりません。

消費税

平成29年3月31日以前の引き渡し・・・・消費税率8％※新築の注文住宅等に限り、平成28年9月30日までに契約すれば、消費税率は8％です。

平成29年 4月1日以降の引き渡し・・・・消費税率10％（※）

不動産取得税

売買や新築などで不動産を取得した場合には、不動産取得税が課税されます。
取得の時期により、取得後3ヶ月～１年半くらいの間に納税通知書が送付されてきます。

宅地

固定資産税評価額 × 1/2 × 3％ － 一定の控除額

家屋（固定資産税評価額 － 一定の控除額） × 3％

固定資産税等※控除額を使うための要件①新築住宅又は自己居住用の中古住宅②課税床面積が50㎡以上240㎡以下

毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に対して、「固定資産税」及び「都市計画税」が課税されます。
市区町村より納税通知が送付されてきます。

固定資産税

固定資産税課税標準額 × 1.4％

都市計画税

都市計画税課税標準額 × 0.3％

※新築住宅の建物は、床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、120㎡部分まで左の固定資産税が下記の期間だけ半額となります。
①3階建以上のマンション・・・新築後5年間②上記①以外（戸建等）・・・・新築後3年間

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２．持分と贈与税《持分とは？》
持分とは不動産の所有割合のことです。この割合は、登記をする司法書士に正しく伝える必要があります。

・購入代金
・設計変更費用（オプションなど）
・登記費用
・不動産取得税
・印紙代・固定資産税等精算金
・ローン事務手数料
・抵当権設定登記費用●１人で全額出資した場合

出資者の名義●２人以上で出資した場合その人の持分割合 ＝

その人の出した資金（ローンを含む）
その不動産の購入代金と諸費用

Ｑ．3,000万円のマイホームを、母が1,000万円、長男が2,000万円出資した場合の持分は？

2,000万円／3,000万円⇒２/３

1,000万円／3,000万円
⇒１/３
母息子
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２．持分と贈与税《間違いやすいポイント》

Ｑ．3,000万円のマイホームを、母が1,000万円、長男が2,000万円出資した場合で、100％息子名義で登記したらどうなるか？

母息子①登記上の出資額

0万円

3,000万円②正しい出資額

1,000万円

2,000万円③差額（損得）-1,000万円

1,000万円

母から息子への1,000万円へお金をあげたこと（贈与）になります。
税務署から指摘されると、贈与税が課されてしまいます。
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２．持分と贈与税
例：親から子へ1,000万円の現金贈与をした場合の贈与税額
子：受贈者

親：贈与者

●歴年課税制度 【原則】
贈与

※贈与税の計算期間は、毎年1月1日から12月31日までの１年間となります。

贈与税額 ＝ （1,000万円 －基礎控除
１１０万円）

× 30％ － 90万円 ＝ 177万円■贈与税の速算表（平成27年1月1日以降）※「直系尊属」とは父母または祖父母等のことで、配偶者の父母または祖父母等は含まれませんので、ご注意ください。

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２．持分と贈与税《注意点》

その１．贈与となる取引はないか？
あなたの貯金は大丈夫？
・息子名義の貯金は息子の頭金とできるか？
・奥さんのへそくりは誰のものか？
・共働き夫婦の貯金が区分不能の場合は？
貯金は誰の収入からできたか、印鑑・通帳の管理は誰が行っていたかがポイント

その2．妻と持分を共有するときの注意点
・ 収入合算・連帯債務のローンを組んだ場合の持分は？
・ 結婚20年以上ならおしどり贈与を使う（2,000万円までなら申告すれば贈与税ゼロ）

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２．持分と贈与税《なぜ税務署は贈与だとわかる？》①法務局の登記情報を確認している②お尋ねで納税者から確認している

00000000000①法務局の登記情報を確認している
神奈川県横浜市西区○○12341234番1

神奈川県横浜市西区○○１－１－１

山田太郎 山田花子

第00000号

山田太郎 2分の1

山田花子 2分の1

第00000号

債権額 金5,000万円
債務者 山田太郎
抵当権者 ＡＢＣＤ保証株式会社

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２．持分と贈与税《贈与契約書と贈与税申告書》『贈与』と認めてもらうには、主に以下に注意してください。
１．契約書を贈与の都度作成
２．振込で贈与者の名前を記録
３．110万円超は忘れずに申告（※）
４．通帳は受贈者が自分で管理・保管
５．通帳の印は相続人固有のもの
６．受贈者の使用実績あり※上記は目安です。贈与として認められるかどうかを保証するものではありません。

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３．住宅取得等資金の非課税制度＜＜贈与税非課税制度のまとめ＞＞②相続時精算課税制度（特例）①住宅取得資金の非課税制度③相続時精算課税制度
（一般）

贈与者

父母・祖父母（年齢制限なし）

父母、祖父母（年齢制限なし）

父母、祖父母（60歳以上）受贈者

20歳以上の子、孫20歳以上の子、孫20歳以上の子、孫

贈与財産

住宅購入に充てるための金銭部分が非課税（諸費用はダメ）（それ以外の贈与部分は基礎控除や特別控除に充当）

引渡・居住要件

贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受け、同日までに自宅として居住または居住することが確実と見込まれること物件の要件

新築物件の場合・床面積（登記簿面積）50㎡以上240㎡以下（②の特例は上限なし）
・店舗併用住宅の場合1/2以上が居住用

なし

所得制限

受贈者の所得金額が2,000万円以下

なし

申告

なし

チェック

制限なし
なし

税金が発生しなくても贈与の翌年3月15日までに贈与税の申告を行わなければならない※年齢はすべて贈与の年1月1日時点における年齢で判定※①②については、贈与と物件引き渡しの時期によって、適用の有無が変わること、手付金に充当できるかどうかが変わることの２点に注意してください。
※①②の適用期限は、平成31年6月30日までとなります。

11ありがとうございました。
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