「ファンド関連業務はあくまでも現場主義
韓国と連携したビジネスの準備は相当出来た」
ビーロット・宮内誠社長に聞く

宮内誠8

不動産分野と金融分野でのネットワークと専門知識を強みに事業を展開するビーロット。
中核業務の売買仲介と中古物件再生事業から管理、AM 事業へ業務を拡大し、東京、札幌、福岡で基盤を固める。
韓国の AM 会社と業務提携するなど、アジアの資金を呼び込むとともに、先々は私募ファンドの組成も視野に入れている。宮内誠社長に戦略を聞いた。

業務内容が幅広い。

もあるが、場合によってはサブリースをする

宮内氏――抽象的かもしれないが、社会こともある。加えて、中長期的に保有する固で生きていく上での役割を果たしたい。われ定資産もあるので、いわば自社のオーナー業

われには目の前のことをしっかりとこなしていも管理事業に含めている。もう1 つが A M 事

くことしかなく、その出来ることとは不動産業だ。A M も少しずつ出来つつあるので、こである。出来ることをどんどん広げる。会社

れを育てたい。市況が良いので成長と安定をが顧客の役に立ち、適切に利益を上げてい同時に図る中で、これらの事業は大事になっき、それが着実に長く大きく積み上がれば、てくる。このほど福岡に支社を開設し、各拠取引先の利益になるし、給与、配当、ある点で東京と同じメニューを展開することで、「2いは税金となる。そうなるためには、いくつ×2」から「3×3」「3×5」、へ拡大していきたい。

かポイントがあり、1 つは長く続く会社、もう札幌に支社を置く意義について。

1 つは成長していく会社であること。顧客に宮内氏――札幌現地の投資家は概ね 1 ～役立つ会社でなければ長く続かないからだ。

2 億円が投資上限で、ファンドは 10 億円以

役職員が一致団結し、仕事面で厳しく指摘上の物件に投資するので、両者の間がすっし合うことも必要だ。われわれの力は小さいぽりと空いていた。弊社は 20 数名と少数のかもしれないが、経済発展にほんの少しでもセミプロの投資家のお客様とどっぷりと深く寄与出来るはずだ。

付き合っている。これらのお客様の不動産今後注力する事業はある？

での投資金額は、平均して 20 億円程度と大宮内氏――今まで中核業務として手掛けきく、弊社は分散投資ニーズに応えている。てきたのは売買仲介と、中古物件を再生する

東京と札幌で真剣に連携している会社は他事業。投資規模は 1 ～ 10 億円でレジが多く、にほとんどない。大手は札幌支店を持つもオフィスや店舗も含まれている。また東京だのの、東京本社で札幌を見ている人はいな

けではなく札幌でも事業を展開しており、「2いのではないか。われわれはニーズがあると事業× 2 カ所」が中心だった。今後、中心見て顧客に物件を紹介し、札幌の投資用物以外の業務を拡大し、3 本柱、4 本柱にした件を東京の投資家につないでいる。ここへきい。その 1 つが不動産管理事業。管理は PMて札幌の市況も目に見えて回復し、物件価格が高くなっているが、それでも購入ニーズはある。
投資マーケットをどう見ているのか。
宮内氏――市況が良くなると、皆、「競争相手が多い」「買えない」と言うが、ダウントレンドの時よりビジネスチャンスは間違いなく多いはず。だから悲観はしていない。と●プロフィール

はいえファンドや証券化事業は難しくなってい、タイミングが来たら売却する案件があっいる。もともと、リートと私募ファンドというた。今売るものもあれば、3 年後に売るもの分け方で、どちらの市場も拡大していたものもあるかもしれない。この案件は、弊社がの、リートはボラティリティの高い証券マー現場で売っていく時のノウハウ、ネットワークケットに晒され、物件種別や銘柄もそれほどを依頼先に評価してもらった。われわれに多くなかった。私募ファンドの方がバラエティとっては業容拡大のきっかけであり、行く行に富んでいたが、逆になってきている。加えくは資金が付いて、好きな物件を買い自らがてリートの中に私募リートも出てきた。私募

私募ファンドを組成したい。ファンド組成時ファンドが公募・私募リートに対抗できない。には、不動産再生事業で培ってきた、将来AM 会社が増え、フィーの料率も下がっている

的に不動産をどうするか、権利調整やコンセので、そうなると人員も限定され、質の高いプトを変えるといった、企画力を評価してもサービスがしにくくなってくる。物件の規模もらい、実績を示して国内投資家だけでなく、大きくなっていく。リーマン・ショック前は 3

海外の投資家からも面白いと思ってもらえる～ 5 億円の物件が普通にあったが、大きいものにしたい。

物件ばかりになり、パイが増えない中、プレー海外投資家は日本をどう見ている？

ヤーばかりが増える状況が続いている。受宮内氏――A M 業務は昔ながらのスタイル

託資産残高が同じでも料率を掛けると収益がでいたらおそらく受託できないため、日本で減っていき、なかなかやっていけない。創業

初めて投資をするような海外投資家、特にア時から弊社では AM 専業でやろうとは思わず、ジアの投資家にターゲットを絞ってきた。日

売買仲介、管理、不動産再生と揃って総合本に投資経験のない投資家は、総じてポジ的なサービスが提供できると考えている。

ティブに市場をみている。ようやく本腰を入具体的には？

れた投資姿勢を見せる投資家が現れ、検討

宮内氏――不動産ファンド関連の業務をしている案件もある。ただしかれらはある意

手掛けるにしても、われわれはあくまでも現味で、ミクロ的な日本の不動産市場がわかっ場主義。最近依頼された A M 例でいうと、全ていない。例えば東京でも大手町、丸の内、国にポートフォリオが散り、物件の性質も違

銀座、渋谷、新宿などについて賃料水準の1991 年慶應義塾大学法学部卒 業。 米 国 University ofWashington 経営学修士（MBA）。
三和銀行（現・三菱東京 UFJ銀行）にて内外のプロジェクトファイナンスおよび不動産ノンリコースローン等を担当。三和証券（現・三菱 UFJ 証券）に出向し不動産証券化アレンジメント業務に従事。関西シティ
ホテル証券化、都心 S クラスビル証券化、商業ビルファンド組成、名古屋特化型賃貸マンションファンド等のアレンジメント実績など多数。2006 年よりサンフロンティア不動産に勤務し、取締役投資企画部長として新規業務の企画及び実践を担当。2008 年に新たな不動産金融ビジネスに取組むべくビーロットを設立し代表取締役社長に就任。

不動産経済ファンドレビュー 2013.11.25

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実績や実例の利回り、街の特徴を丁寧に教出来たと思っている。これは不動産投資にえる。金利とセットで話すとインパクトは強い限らず、企業紹介を通してニーズをマッチンようだが、価格が高いと見る人もいれば、安グするビジネスにもつなげられたらいい。

いと見る人もいる。投資家は日本市場の安定

あとはタイミングの問題？

性を評価しており、キャピタルゲイン狙いの宮内氏――提携した韓国の A M 会社のお人はあまりいない。大きな市場である以上、客様である投資家は、金額が大きく出せるこ

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一定期間オフバラするブリッジファンドに投日本に投資していないマネーは多い？

資してもらうのがいい。こうした案件は、わ宮内氏 ― ― 金 額までは わからないが、れわれも単独の力では出来ない面もあり、韓間違いなくある。 新たな投資家もいるし、国の A M 会社との提携を後ろ盾に日本の大手かつてファンド経由で投資していたところ不動産会社と話しを進めている。

が直接投資に回ったところもあるのではな

福岡にも進出した。

いか。たとえばこれまで中東からの直接投宮内氏――9 月に東京と福岡で不動産業

資は聞いたことがないが、 こうした動きもを営んでいたグロービックの業務・人員を招あるのだろう。

き入れた。従来から福岡での業務展開を思韓国の AM 会社と提携しているが。

い描いていたため、親しい業界の友人である宮内氏――まだ投資実績はない。引続き同社にビーロットから声をかけて実現した。

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たる投資家が揃っている。ここ 2 年、韓国

九州の中の福岡の位置付けは将来も崩れなでのネットワークは確実に広がっており、韓いであろう。中長期的なマーケットの強さ、国と連携したビジネスを進める下準備は相当安定性を見て、福岡への投資ニーズは多い。