リバーフロント研究所報告第18号

2007 年 9 月

高規格堤防と市街地再開発事業との一体的整備に関するモデル検討
A model study on integrated implementation of high-standard levee and urban
redevelopment projects

研究第二部

主任研究員

伊東利彦

研究第二部部長

山田利哉

玉野総合コンサルタント

中垣淳一

現在まで既成市街地の高規格堤防は大規模工場跡地などを中心に進められてきたが、今後は木造密集市街地にも事業を展開していく必要がある。高規格堤防はまちづくりとの共同事業により進めることが前提であるが、木造密集市街地では小規模宅地の地権者の割合が高く、まちづくりの推進を困難にしている。このような小規模宅地の地権者に対しては、土地を高度利用することにより従前と同程度の床面積を確保することが可能な市街地再開発事業が有効である。そこで本研究では、高規格堤防と市街地再開発事業の一体的整備についてモデル検討を行い、考察を行った。
キーワード：高規格堤防、市街地再開発、コストアロケーション
Although it has been common practice to implement urban high-standard levee projects in relatively large
areas such as former factory sites, in the coming years it is necessary to implement high-standard levee projects
in areas built up with wooden structures. It is a prerequisite to implement a high-standard levee project in theform of a multipurpose project combining high-standard levee construction and community development. In areas
built up with wooden structures, however, community development projects are difficult to implement because
the residents of those areas include a high percentage of owners and leaseholders of small building lots. For thoseland owners and leaseholders, an urban redevelopment project is an attractive option because it makes it possible
to secure a floor area comparable to that of the existing structures by making intensive use of land. In this study,a model study was conducted on integrated implementation of high-standard levee and urban redevelopment
projects.
Key words : high-standard levee, urban redevelopment, cost allocation－ 167 －

「高規格堤防整備」に関する研究報告

１．はじめにため、再開発ビルを建設するところまでが事業の範囲

高規格堤防と市街地再開発事業との一体的整備のモとなっている。権利者の視点からは、従前の建物に関デル検討を行うにあたって、7000m の地区をモデルしては「権利変換」という形で、補償金ではなく再開ケースとし、60m 程度の土地に建物が 70m ～ 90m

2発ビルの床の一部を得る仕組みとなっている。「市街で建っており、20 年経過した耐用年数 48 年の専用木

地再開発事業」は、生活再建の場としての与える床を造住宅群を高層棟（20 階建て）と低層棟（3 階建て）の建設していることとなる。

22

22 棟に市街地再開発事業で建築する仮定とした。モデルケースにおいて、高規格堤防と市街地再開発事業のコストアロケーションの方法を提案し、シミュレーションを行った。

2－1

事業採算の構造

市街地再開事業は、基本的には、施設建築物建設費等の事業支出に対し、収入は概ね保留床処分金により事業採算をとる事業構造となっている。

2．市街地再開発事業の特性
さまざまな、まちづくり・都市施設整備事業の中で、支出

施設建築物建設費等の工事費「市街地再開発事業」の大きな特徴は、「権利変換」という形で従前権利者の生活再建の場を補償しているこ

調査設計費等事業によりこのバランスは異なる。

収入

保留床処分金

補助金等とである。他の事業では、例えば以下のように、土地を「換地」や「用地補償金」で、建物を「建物補償金」という形で、補償している。

事業採算の鍵となるのは、保留床価格が、周辺市場からみて適正かどうかということになる。街なかの駅周辺地区等では、比較的高い床価格でもある程度の需【用地買収による事業】要が見込まれる。しかし、本地区のような立地条件に事業の範囲
建物補償金

おいては、高規格堤防による景観や環境向上のメリッ権利者が再築トを加えても、価格と需要のバランスはシビアにならざるを得ない。市街地再開事業の施設建築物の床構成

用地補償金
権利者が土地を取得

は、権利床と保留床に区分される。事業採算性を高めるために保留床価格を安くすることと、あわせて、権【土地区画整理事業】
事業の範囲

建物補償金

利者の生活再建のために多くの権利床の確保すること

権利者が再築の課題に対しては、支出を抑えるか、別の収入を導入するかの 2 通りの対応策が必要となる。このため、高換地規格堤防整備事業と市街地再開発事業のコストアロケーションが課題となってくる。

【市街地再開事業】
事業の範囲
従前の土地と建物の権利を再開発ビルの床と土地の権利に「権利変換」

課 題

保留床

権利床

安い保留床価格とする
権利床を多くする=権利床評
価を下げる

図－ 1  事業毎の権利の変換形態
支出の抑制 or 別収入の導入

ここで、まちづくりの手法である「土地区画整理事業」と「市街地再開発事業」を比較する。
「土地区画整理事業」は、「公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図る」ために、事業の中で土地の区図－ 22－2

⇒コストアロケーション

市街地再開発事業の事業成立イメージ

事業費項目

画形質の変更をして権利者に「換地」というかたちでコストアローションを検討するためには、事業費の新しい生活再建の場としての土地を与えている。建物項目に対し、市街地再開発事業と高規格堤防整備事業に関しては、事業の中で再建するのではなく、「建物がどのように分担するかを考えていく必要がある。そ補償金」を権利者に支払うことで、再建は権利者に委のため、まず、市街地再開発事業にはどのような事業ねている。一方「市街地再開発事業」は、「市街地の土費項目があるか整理する。以下に、コストアロケーショ

地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新」のンの考え方が整理されている「土地区画整理事業」と－ 168 －

リバーフロント研究所報告第18号

2007 年 9 月

比較しながら、「市街地再開発事業」の事業費項目を （1）土地区画整理事業と高規格堤防整備事業のコスト整理する。
（ここでは、比較のため、それぞれ通常の事業計画書の項目と異なる提示をしている）

アロケーションの考え方
現在、高規格堤防整備事業にあわせて実施する土地区画整理事業との共同事業におけるコストアロケー

表－ 1

主な事業の支出項目の比較

市街地再開発事業

ションにおいて確立された方法はないが、従来から採用されている方式である図－ 3 に示す「分離費用身替わ

土地区画整理事業

調査設計計画費
・事業計画作成
・地盤調査
・建築設計・権利変換計画作成

調査設計計画費
・事業計画作成
・地盤調査
・公共施設・街区設計
・換地計画作成

工事費
・整地費
・公共施設整備費
・上下水、ガス等移設費

工事費
・整地費
・公共施設整備費
・上下水、ガス等移設費

り妥当支出法」を用いることを前提に以下に整理する。
（2）市街地再開事業と高規格堤防整備事業との一体的な施行のコストアロケーションの課題
高規格堤防整備事業の上に、まちづくりの一環として権利者が任意の建築物共同化を行う場合（単独事業）

・施設建築物建設費を想定して、「市街地再開事業との一体的施行」と比移転・補償費等
・建物移転補償費

移転・補償費等・建築物除却費
・転出者の用地補償費
・転出者の建物補償費・通損費(工作物、動産移転、仮住居、営業補償、地代減収、移転雑費等)

今回は、ケーススタディのため、転出はないこととする。

較する。任意の建築物共同化の場合、高規格堤防整備・通損費(工作物、動産移転、仮住居、営業補償、地代減収、移転雑費等)
その他
・事務費・借入利子

その他・事務費・借入利子

事業側から建物補償金を取得した権利者が、それを出資し共同で建築物を建設することとなる。
一方、市街地再開発事業との一体的施行の場合は、※網掛けはそれぞれの事業特有の項目

任意の建築物共同化より、より計画的にまちづくりが２－ 3は支払う建物補償金の取り扱いが明確になっていな①

 街地再開事業と高規格堤防整備事業と市の一体的な施行のコストアロケーションの課題
A②

区画整理事業とのアロケーションでは共同事業に

高規格堤防単独事業費

区画整理単独事業費「スーパー」単独「スーパー」と「再開発」一体

建物補償費

建物補償費相当額)?

分離費用（最低限負担すべき工事費、原因者負担）○ 一体整備事業

C

高規格堤防
○分離費用

○

③

い。
なっている「建物補償費」について、検討した。

各事業単独事業費（仮に単独で行った場合の事業費）

B

可能であるにもかかわらず、高規格堤防の単独事業でB

区画整理分離費用

E
E

一体整備事業

区画整理単独事業費

区画整理分離費用

DA高規格堤防分離費用

高規格堤防単独事業費

残余共同工事費（配分対象額）
EE○ 残余共同工事費

区画整理分離費用

残余共同工事費D

高規格堤防分離費用

造成工事
残余共同工事費
1/2
区画整理負担工事費
F2

④造成工事

「建物補償費」をどのようにコストアロケするかが課題

1/2
高規格堤防負担工事費
F1

各事業者負担額
高規格堤防負担額：高規格堤防分離費用（D）＋残余共同事業費（F1）
区画整理負担額：区画整理分離費用（E）＋残余共同事業費（F２）

権利者が共同出資してビル建設⇒入居

残余共同事業費（F1）＋高規格堤防分離費用（D）

区画整理負担額
区画整理分離費用

高規格堤防負担額（E）＋残余共同事業費（F２）

区画整理専用事業の主なもの

共同事業の主なもの①区画道路（新設分）②公園（新設分）③上水・下水・ガス等（新設分）①建物等の移転補償費②街区周り等の擁壁③現況復旧・移設等（生活用道路・水路・上下水等）④宅地整地整形⑤工事期間中の仮設工事
草刈り、侵入防止柵、飛砂防止、土砂流出防止、生活用道路の確保、防災調整池及び排水ポンプ、搬入道路等

図－ 3

再開発施行者(組合)が、ビル建設⇒入居(権利変換)

図－ 4

高規格堤防専用事業の主なもの①都道整備費用②地盤改良及び盛土③側方法面の処理④盛土による防護対策

区画整理とのアロケでは、建物補償費が共同事業となっている。

分離費用身替わり妥当支出法のイメージ図 規格（スーパー）堤防単独事業と再開発一体事業
高のアロケーションイメージ検討

3. コストアロケーションの方針の検討
3－1

検討の前提条件

市街地再開発事業と高規格堤防整備事業とのコスト
アロケーションのうち、「調査設計費」「整地費」「公共施設整備費」「上下水道、ガス等移設費」については、「土地区画整理事業と高規格堤防整備事業」の分離費用身替り妥当支出法の考え方を踏襲する。したがって、
ここでは、特に従前建物の補償の取り扱いをどのよう－ 169 －

「高規格堤防整備」に関する研究報告

象とすることが考えられる。
市街地再開発事業

土地区画整理事業

調査設計計画費
・事業計画作成
・地盤調査
・建築設計
・権利変換計画作成

調査設計計画費
・事業計画作成
・地盤調査
・公共施設・街区設計
・換地計画作成

工事費
・整地費
・公共施設整備費
・上下水、ガス等移設費

工事費
・整地費
・公共施設整備費
・上下水、ガス等移設費・施設建築物建設費

特に、これら項目についての検討が課題となる。

（5）通損補償費・・・工作物、動産移転、仮住居、営業補償、地代減収、移転雑費等
建物補償以外の「工作物、動産移転、仮住居、営業補償、地代減収、移転雑費等」の通損補償費は、高規格堤防整備事業においても発生する工種項目であり、コストアロケーションの対象とすることが考えられる。
特に、高規格堤防整備事業においては、仮設住宅で移転・補償費等
・建物移転補償費の生活期間、休業補償・仮設店舗の期間が、通常の市・通損費(工作物、動産移転、仮住居、営業補償、地代減収、移転雑費等)

・通損費(工作物、動産移転、仮住居、営業補償、地代減収、移転雑費等)のため、コストアロケーションについては、そのようその他・事務費・借入利子その他・事務費・借入利子移転・補償費等・建築物除却費

街地再開発事業より長期化することが考えられる。こな点も考慮する必要がある。

図－ 5（6）その他・・・事務費、借入金利子等
それぞれの事業単独のもの、共通の事項で共同事業

市街地再開発と土地区画整理の事業費種別比較にするかという課題に対して方針を検討する。となり得るものに区分しコストアロケーションを行う。

コストアロケーションの方法としては「分離費用身 開発施設建築物工事費と高規格堤防整再備事業の建物補償費に着目したコストアロケーションの検討

替わり妥当支出法」の考え方を踏襲し、市街地再開発「市街地再開発事業」は、従前権利者の建物補償費事業の工種・項目に着目して、それぞれの基本的な考を支払う代わりに、生活再建の場としての与える床をえ方を検討する。

建設しているという考え方に基づき、「再開発施設建（1）調査設計費

築物工事費」と「高規格堤防整備事業の建物補償費」

3－2

3－3

コストアロケーションの検討

市街地再開事業での調査設計費用として、以下の費について、コストアロケーションを検討する。

用は再開発事業単独費とする必要がある。
・再開発事業計画作成費
・再開発権利変換計画作成費「再開発施設建築物工事費」と「高規格堤防整備事業の建物補償費」に限った

・建築設計費

コストアロケーションイメージ

しかし、評価額や転出者費用を算定するための「土地、建物調査」のうち、「建物補償調査」については、①各事業単独事業費(仮に単独で行った場合の事業費)

高規格堤防整備事業においても発生する項目であり、高規格堤防単独事業権利床を含む再開発ビル建設費

コストアロケーションの対象とすることが考えられる。

従前の建物補償費(通損費除く)再開発単独事業費（2）工事費・・・整地費・公共施設整備費・上下水ガス等移設費

保留床建設費相当分「土地区画整理事業と高規格堤防整備事業の一体的権利床建設費相当分②共同事業な施行」でのコストアロケーションの考え方に準じる。

高規格堤防分離費用なし
再開発分離費用

共同事業（3）工事費・・・施設建築物建設費
再開発のビル建設費の内の権利床建設相当分であり、高規格堤防事業における従前の建物補償金分を「共同事業」とする。

いわゆる再開発ビル建設費であるが、これ自体は市街地再開発事業独自の事業費項目である。しかし、前③各事業負担額

述のように、従前権利者の建物補償費を支払う変わりに再開発負担額

生活再建の場としての与える床を建設することである。

高規格堤防負担額（4）従前建物除却費
従前建物の除却は、高規格堤防整備事業においても発生する工種項目であり、コストアロケーションの対－ 170 －図－ 6

再開発と高規格堤防コストアロケーション

リバーフロント研究所報告

3－4

市街地再開事業側の収入項目

第18号

2007 年 9 月

備事業の建物補償は再築補償である。従前建築物補償

コストアロケーションにより高規格堤防整備事業側が負担する共同事業費について、市街地再開発事業側費相当額を共同事業とする場合でも、どちらをその費用とするか。

では、基本的に以下の 2 通りの取り扱いが考えられる。 （2）通損補償の捉え方①再開発側にとって別事業として、はじめから事業費建物補償のうち、工作物、動産移転、仮住居、営業補償、地代減収補償、移転雑費等のいわゆる通損費も、に含まない。
②再開発の事業に含めておいて、事業収入として受け共同事業となる。このうち、仮住居補償、営業補償に取る。

ついては、仮住居期間や休業・仮設店舗期間により費「調査設計費」や「敷地整地費」等のように、高規格用が増大する。高規格堤防事業により増大するこれら堤防整備事業側でも再開発側でも同じ事業費項目の中の期間分について、費用を負担する考え方を整理する

で、1/2 の事業費区分ができるものであれば、①の取必要がある。

り扱いが可能である。

（3）補助事業の捉え方

しかし、「再開発の権利者の権利床相当額」と「高規高規格堤防整備事業と市街地再開発事業においてコ格堤防整備事業の従前権利者の補償金」の共同事業にストアロケーションを行った場合は、市街地再開発事

ついては、市街地再開事業でその建設費相当額を明確業補助において、その該当する項目が重複しないように区分していないため、「一旦、再開発の事業に含めてにする必要がある。その基本的な考え方を整理するこおいて、コストアロケーション分を事業収入として計とが課題となる。

上する」こととする、②の取り扱いとする必要がある。
この場合、都市再開発法に規定されている「公共施4－2

権利変換に係る共同事業の費用の捉え方設管理者負担金」として取り扱うことが考えられる。 （1）市街地再開発事業の権利変換の評価価格
市街地再開発事業の権利変換は、建物と土地の評価合計としては、従前従後で等価となる。しかし、建物

都市再開発法第 121 条（公共施設管理者負担金）
第百二十一条

施行者は、市街地再開発事業の施行により整備されることとなる重要な公共施設で政令で定めるものの管理者又は管理者となるべき者に対し、当該公共施設の整備に要する費用の全部又は一部を負担することを求めることができる。
２

前項の規定による費用の負担については、あらかじめ、個人施行者、組合又は再開発会社が施行する市街地再開発事業にあっては当該公共施設の管理者又は管理者となるべき者の承認を得、その他の市街地再開発事業にあっては当該公共施設の管理者又は管理者となるべき者と協議し、その者が負担すべき費用の額を事業計画において定めておかなければならない。

だけに着目した場合、「従前建物評価=権利床建物分評価額」とはならない。これは、主に以下の理由による。
・土地が高度利用されるため、土地の持分面積が従前より従後のほうが低くなる。
・再開発ビルが新築の耐火建築物であり、従前建物評価単価より高い。
その評価価格のイメージを以下に示す。

同施行令第 47 条
第四十七条
一

法第百二十一条第一項 の政令で定める重要な公共施設は、次に掲げるものとする。

都市計画法第十一条第一項 の都市施設に関する都市計画において定められた道路、公園、緑地、広場、下水道、運河及び水路二

道路法第二条第一項 に規定する道路

三

河川

四

学校教育法第二条第二項に規定する公立学校のうち小学校及び中学校

72 ㎡×154 千円=11,000 千円

4．市街地再開事業と高規格堤防整備事業のコストアロケーションの個別対応方針
4－1

60 ㎡×235 千円=14,000 千円

コストアロケーションで課題となる個別事項

コストアロケーションのうち、共同事業を「従前権利者の補償金相当≒再開発ビル権利床建設費対応」と

69※1 ㎡×244 千円=17,000 千円
23※2 ㎡×351 千円=8,000 千円※1 専有部分(廊下階段を除く居住スペース)面積※2 登記上は面積でなく持分比で標示されるが、ここでは、仮に面積に換算する。

図－ 7した場合、さらに以下の事項が、課題となる。

市街地再開発事業の権利変換イメージ

以上のことより、従前建物補償と権利床建設相当額（1）共同事業の費用の捉え方
厳密には、従前建築物補償費と権利床の建設費相当のいずれを「共同事業」とするかが課題となる。

額は異なり、どちらを共同事業費とするかが課題となる。また、市街地再開発事業の権利変換手法では、従前建築物は現在価値評価とする。一方、高規格堤防整－ 171 －「高規格堤防整備」に関する研究報告（2）従前建物の現在価値評価と再築補償について
次に、ここでの従前建物補償をどのように捉えるかが課題となる。市街地再開発事業の権利変換時には、従前建物は現在価値評価となる。一方、高規格堤防事業では、従前建物補償は再築補償となる。再築補償評

表－ 272 ㎡

耐用年数
経過年数

48 年
20 年

再築補償率
現価率
推定建築費

価のほうが、運用益損失分多く評価される。
本研究ではこの従前建物の評価方式に着目し、「従前建物評価」と「権利床建物分評価額」のコストアロケーションで以下のような 3 ケースを想定してコストアロケーションのシュミレーションを行なってみた。
アロケーション 1・・従前建物の現在価値評価相当額
アロケーション 2・・従前建物の再築補償評価相当額
アロケーション 3・・再開発ビルの権利床評価相当額

権利変換対象補償項目諸元

専用木造住宅
延床面積

約0.87

約0.67
200 千円／㎡千円
費 用

項 目数 量単 価①再築補償費①'現在価値72 ㎡
72 ㎡

174 千円/㎡
134 千円/㎡②工作物移転料

72 ㎡

20 千円/㎡

再築補償費等備考

12,528 単価=推定建築費*再築補償率
9,648 単価=推定建築費*原価率
1,440 単価=推定建築費*10%
13,968 再築補償費+工作物移転料+庭木移転料

同単価

194 千円／㎡

現在価値評価等
同単価

11,088 現在価値+工作物移転料+庭木移転料
154 千円／㎡③庭木移転料④動産移転料

3台

11 千円/台500 50本程度
33 4トントラック

⑤移転雑費
⑥仮住居費

72 ㎡

16.8 千円/㎡・年2,100 事例より
1,210 1.4千円／㎡・月

⑦同保証金

72 ㎡

8.4 千円/㎡

600 ６か月分

上表－ 2 中の①’の現在価値については、権利変換の対象となり、後述シミュレーションに組み込む。また、②の工作物移転料については、再開発では損失補償で見る場合もあるが、今回は、権利変換の対象として、建物現在価値とあわせて、権利変換の対象とする。

アロケ 1
アロケ 2

（2）工事期間・仮住居期間のイメージ

権利床建物分
従前建物評価額

評価額

仮住居期間の検討をするにあたり、工事期間の想定

アロケ 3を行う。下記のように、高規格堤防整備事業と一体的に行うことから、市街地再開開発事業から見た場合、権利床に対する従前土地評価額

土地評価額

3 ヵ年仮住居期間が多くなる。そのため、その期間の仮住居費用は高規格堤防整備事業の単独費と考え方と推定再建築なる。

(定額法)
残存価値
ある時点の現在価値評価

表－ 3

耐用年数経過時の価値評価

項
運用益損失額

現在価値
残存価値

図－ 8

一体的施行の標準的な工事期間と仮住居期間

目0.5

地盤改良・一次造成

1.5

二次造成・築造

1.5

本移転
整地・再開発ビル建築
工事・引越し2.0

従前建物評価毎権利変換イメージ

1

通損補償について

共同事業=2.5 年（1）補償費の内訳
本検討にあたっての、補償費項目と数量イメージを以下のとおり整理する。標準モデルの算出例としては地区面積にして 7000m2 当たりを想定した。権利者は大きめの住戸に住んでいる人で土地が 60m2 で建物が90m2 と仮定する。平均的住戸としては 60m2 土地に専用木造住宅 72m2 を建てているものとし、大き目の住戸も平均的住戸も耐用年数 48 年で 20 年ほど暮らしているものとして補償費等の標準モデルを算出する。

－ 172 －

23

4.5

スーパー単独=2 年

456

両事業を計画的に行うことで、一部二次造成と平行して再開発の工事に入ることができる。=仮住居期間短縮・二次造成工事費軽減効果がある。

4.5 年

計
仮住居期間

4－3期間(年)

仮住居への移転・撤去

リバーフロント研究所報告表－ 4第18号

2007 年 9 月

通損補償等のアロケーションのまとめ
千円
1棟当り

通損
補償

地区全体(90棟)

アロケ

市街地再開発事高規格堤防整備事業
業③庭木移転料500a45,0001/2

a'22,500a"④動産移転料

33b

2,970

1/2

b'

1,485

b"

1,485

⑤移転雑費

2,100

c

189,000

1/2

c'

94,500c"

94,500⑦仮住居保証金600

d54,0001/2

d'27,000d"

27,000⑥仮住居費(年)

1,210

1/2

e'

136,125e"136,125-f"

217,800

共同事業対象期間(2.5年)

108,900e272,250

高規格堤防単独事業対象期間
f217,800(2年)(従来の高規格堤防単独事業
598,950g
対象期間(5.5年))
従来の高規格堤防整備事業で従来の費用合計
h=a+～d+g
889,920

等 工 建 再築補償評価の場合
補作物
償 物 ・ 現在価値評価の場合

22,500―-―h'=a'+～
e'281,610h"=a"+～f"499,410

13,968i

1,257,120

1/2

i'

628,560i"

628,560

11,088

j997,920

1/2

j'498,960

j"

498,960

再築補償評価の場合

h'+i'

910,170h"+i"1,127,970

現在価値評価の場合

h'+j'

780,570h"+j"998,370

補償費等負担額計
合計■ 仮住居費軽減の効果
・ 高規格堤防整備事業単独の場合、共同ビルを建設する仮定すると、概ね5.5年間の仮住居住まいが必要となる。
・ その場合の仮住居費は、 598,950 千円となる。
・ 一方、市街地再開発事業と一体的に施行した場合、二次造成時から計画的に再開発ビルの建設が可能となることから、仮住居期間の短縮(4.5年)・アロケーションと、二次造成費用の一部アロケーションにより、費用軽減が可能となる。
・ 一体的施行を行った場合の高規格堤防整備事業での仮住居費は4－4353,925 千円となる。(e"+f")

補助事業について

高規格堤防と市街地再開発事業においてコストアロケーションを行う場合に市街地再開発事業補助において、補助が重複しないよう配慮した。具体には事業計

図－ 9

市街地再開発建築物イメージ

表－ 5

ケース毎アロケーション効果

画作成費、建築設計費、権利変換作成費等の市街地再開発事業固有のも以外の調査設計計画費は高規格堤防とのアロケーション割合に応じて市街地再開発事業の補助を導入するものとした。土地整備費についても同様の考え方を適用した。

条件設定
地区面積は、約7,000㎡当りを想定
権利者は、平均として土地60㎡、専用木造住宅72㎡、約90戸を想定
高規格堤防整備事業

5．高規格堤防整備事業と市街地再開発事業との共同事業の効果
権利変換に関する共同事業のアロケーションにともない、高規格堤防整備事業と市街地再開発事業の両事業の費用軽減効果を、検討する。高規格堤防整備事業
側としては、その他の事業費として、盛土造成や暫定単独事業の場合従前権利者の建物補償同軽減効果割合(アロケ後／従来)―

その他通損費889,920

除却・整地費(二次造成)
計
軽減額

しかし、ここでは、市街地再開発事業による事業効果軽減効果割合(アロケ後／従来)
アロケーション1
アロケーション2
アロケーション3に着目して検証するため、これらの事業費は加味しな

市街地再開発事業

法・擁壁工、及びそれに伴う調査・設計費等がある。

いこととした。
アロケーションのケースとして、公共施設管理者負1,257,120

千円
再開発とのアロケｰション
アロケ1
498,960

アロケ2
628,560

アロケ3
773,978

40%

50%

62%

499,410499,410499,41055,08027,54027,54027,5402,202,120

1,025,910

1,155,510

1,300,928―

1,176,210

1,046,610

901,192

―

47%

52%

59%

従前建物の現在価値評価
従前建築物の再築評価
再開発ビルの権利床評価相当額
千円
単独事業の 高規格堤防整備事業とのアロケｰション
場合
アロケ1
アロケ2
アロケ3

施設建築工事費のうち権利変換相当分

1,525,321

1,525,321

1,525,321

1,525,321

アロケーション 1 従前建物の現在価値評価相当額 1/2

通損費563,220

281,610281,610281,610

除却・整地費55,08027,54027,54027,540

アロケーション 2 従前建物の再築補償評価相当額 1/2

その他事業費873,391

741,594

741,594

741,594

3,017,012

2,576,065

2,576,065

2,576,065

498,960

628,560

762,660

2,077,105

1,947,505

1,813,404

担金において、3 つの場合を想定して比較した。

アロケーション 3 再開発ビルの権利床評価相当額 1/2
建築物の平面図、断面図を図－ 9 に示す。

計
公共管理者負担金による軽減減額(権利床建設費相当額)
軽減後計―
3,017,012

軽減額―

939,907

1,069,507

1,203,608

軽減効果割合(アロケ後／従来)

―

69%

65%

60%

－ 173 －

「高規格堤防整備」に関する研究報告

5－1

高規格堤防整備事業側からの考察

6－1（1）事業費軽減効果

平均的住戸所有者のケース

60m 土地に専用木造住宅 72m2 を建てている平均的
2

どのケースにおいても、従前権利者の建物補償費に住戸所有者はアロケーション 1 → 2 → 3 の順に権利変おいて、事業費軽減効果が見られる。軽減効果の高い換床が 74m2 から 78m2 まで増えていくわけだが、た順は、アロケーション 1 → 2 → 3 であり、今回のケーとえアロケーション 1 であっても、従前の床面積よりススタディでは、アロケーション 1 と 3 の違いは約 2.82m2 増えているわけであり、市街地再開発事業への抵億円となっている。

抗感はある程度薄らぐと考えられる。

（2）アロケーションの考え方
高規格堤防整備事業から見た場合、アロケーション2は単純に従来の建物補償費の1/2となり明快な考え方である。

6－2

やや大きめの住戸所有者のケース

60m 土地に専用木造住宅 90m2 を建てているやや大2

きめの住戸所有者にとってはアロケーション 1 → 2 → 3

5－2の順に権利変換床は増えてはいくが、アロケーション

市街地再開事業側からの考察3 のケースであっても 87m2 しか床が帰ってこないので（1）事業費軽減効果どのケースにおいても、従前権利従前の 90m2 に達しない。そのため市街地再開発事業者の建物補償費において、事業費軽減効果が見られる。 への抵抗感があると考えられる。やや大きめの住戸所軽減効果の高い順は、アロケーション3→2→1であり、 有者にとっては、参考として示した任意の共同建て替
今回のケーススタディでは、アロケーション 1 と 3 のえでないと従前の住戸面積をこえないため、高規格堤違いは約 2.6 億円となっている。（高規格堤防整備事業防との共同事業は難しいと考えられる。

での約 2.8 億円との違いは、補助金の違いによるものである）

やや大きめの住戸所有者が 1/3 以上いる地区では事業化が難しいことが予想される。

（2）事業成立性（保留床処分）
保留床処分面積の軽減、価格の軽減効果により、事業成立性が向上する順は、アロケーション 3 → 2 → 1

7．終わりに本検討では高規格堤防整備事業と市街地再開発事業である。とのコストアロケーションの方法を提案し、モデル（3）アロケーションの考え方

ケースにおけるシミュレーションにより考察を行っ

市街地再開発事業から見た場合の、従来の費用のた。無論この検討はあくまでもモデル検討であり、現1/2 ということでは、アロケーション 1 と 3 がわかり時点でこのようなコストアロケーションが存在するわやすい考え方である。

けではない。したがって、具体の地区において高規格堤防整備事業と市街地再開発事業の共同事業を検討す

6．権利者個人から見たアロケーションケー る場合には行政を含めた検討が必要となる。
スの比較
ただ、密集市街地における高規格堤防整備の進捗がここでは、通常の市街地再開発事業とコストアロ進まない現状において、進捗を計るための様々な方策ケーションを行った場合の権利者モデルによる効果をを考えることは意味のあることである。この方策が高整理する。

規格堤防整備の一助となることを期待する。
最後に本検討を行うにあたり、ご助言いただいた木

表－ 6

造密集市街地における高規格堤防と合わせた市街地整

アロケ毎従前規模別権利変換面積

備手法に関する研究会の皆様に謝意を表する。

注）網掛けは従前面積より変換床が大きいケース－ 174 －