一般社団法人 不動産協会広報誌

2019 年 通巻111号

特集

サステナブルな都市に向けて都市の持続可能な成長を実現することはわが国が抱える様々な社会課題の解決に繋がる。
都市は増え続ける自然災害と対峙し、エネルギー問題に対応していかなければならない。
そのためにはテクノロジーの活用が大きな鍵になる。
ソフトを組み合わせることで、都市全体のアクティビティを増進していくことが求められる。

都市の持続可能な成長に向けてアドバンスレビュー ……………………………… ESG投資がつくる持続可能な未来
フォト＆エッセイ …………………………………… 大きな変貌を遂げたシンガポール
政策ウオッチ ……………………………………… 省エネ基準の適合範囲拡大が創る新市場
まちづくりのフォーカス …………………………… 課題解決型のスマートなまちづくり 日本橋
巻頭対談 ……………………………………………

不動産協会の活動記録 …………………………… ●平成31年度税制改正 主要要望項目結果……………………………………………………… ●消費税率引上げに伴う住宅取得支援策について

イタリア ローマP r o l o g u e
都市の持続可能な成長を実現することはわが国が抱える様々な社会課題の解決に繋がる。
都市は増え続ける自然災害と対峙し、エネルギー問題に対応していかなければならない。
そのためにはテクノロジーの活用が大きな鍵になる。
ソフトを組み合わせることで、都市全体のアクティビティを増進していくことが求められる。

特集

Contents

サステナブルな都市に向けて

巻頭対談 1

都市の持続可能な成長に向けて養老孟司・解剖学者 東京大学医学部名誉教授
羽藤英二・東京大学大学院工学系研究科社会基盤学専攻教授

アドバンスレビュー 6

ESG投資がつくる持続可能な未来

フォト＆エッセイ 8

大きな変貌を遂げたシンガポール

政策ウオッチ 10

堀江隆一 ・CSRデザイン環境投資顧問社長

服部圭郎・龍谷大学政策学部教授

省エネ基準の適合範囲拡大が創る新市場  
田辺新一・早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科教授

まちづくりのフォーカス 12

課題解決型のスマートなまちづくり 日本橋

不動産協会の活動記録 16○平成31年度税制改正 主要要望項目結果○消費税率引上げに伴う住宅取得支援策について

養老孟司氏
解剖学者／東京大学医学部名誉教授と、脳では対応できない予期せぬ出来事が起こります。人間は不確実性

養老 世界は都市の時代です。国連てぬかるみになるからです。ぬかる

トで覆うのは、土のままだと雨が降っを嫌います。地面を石やアスファル

は、２０５０年には世界人口の 割

みが嫌だから余計な水を排除する。

自然を取り込んできた
日本の都市

２０１５年に国連サミットで採択された﹁ ＳＤＧｓ
︵ 持続可能な開発目
標︶﹂以降、先進国、途上国を問わず、持続可能な成長がますます求められるようになっている 。 政府は、わが国が直面する少子高齢化、人手不足、災害など様々な社会課題の解決において、都市の持続可能な成長︱スマートシティの実現︱を重要な施策に位置付けており、﹁ 未来投資戦略２０１８﹂の中では、スマートシティがＳＤＧｓの達成にも貢献するものとしている 。 都市の持続可能な成長に向けてどのような行動が求められるか、都市と自然、エネルギー問題について思索を深める解剖学 者 ／ 作 家の養 老 孟 司 氏と、スマートシティにも 詳しい東 京 大 学 大 学院教授の羽藤英二氏に議論していただいた 。

都市の持続可能な成長に向けて1967年愛媛県生まれ。愛媛大学助手、MIT 客員研究員、Leeds 大客員研究員、UC サンタバーバラ客員教授を経て2007年に東京大学都市工学科准教授、2012年に同社会基盤学科教授（ 東京大学大学院工学系研究科社会基盤学専攻教授 ）就任（ 現職 ）。2015年から経済財政一体推進委員会委員 。世界交通学会賞、米谷佐佐木賞、グッドデザ
イン賞など数々の賞を受賞 。長崎駅、道後温泉地区などの空間計画・設計と各地の事前復興を手がけている。
「 未来都市東京 2050」として都市戦略を提示するなど、世界的に注目を集める都市工学研究者の一人 。
著書に「 東日本大震災 復興まちづくり最前線 ( 東大まちづくり大学院シリーズ)」（ 学芸出版社：共著、2013年 ）。

羽藤英二 氏東京大学大学院工学系研究科社会基盤学専攻教授

が都市に住むと予測しています。で一方、日本の都市は、自然を切り都市とは、人間が意識下でコントロー

離していません。それどころか、自は、そもそも都市とは何でしょうか。

あります。結界を張り巡らし、自然

然をあえて取り込んできた。例えば

ルする空間です。

と切り離しているということです。

世界の都市には明確な特徴・構造が世界の都市にはまちを囲む城壁があ「借景」です。京都だと比叡山や嵐山、

江戸だと富士山です。
「山当て」のよります。なぜ結界を張るかといえば、人間は脳によって空間をコントロー

うに山が美しく見えるように道路を計画している都市もあります。おそNO.111

1

ルしたい、意識下に置きたい、と考えるからでしょう。自然の中にいる

FutureofReal Estate7

1937年神奈川県鎌倉市生まれ 。東京大学医学部卒 。インターンを経て東京大学大学院解剖学教室にて解剖学を専攻 。1981年東京大学医学部教授 。1995年に退官、名誉教授 。北里大学教授など歴任 。
1989年に「からだの見方」（ 筑摩書房 ）でサントリー学芸賞受賞 。主な著書に「 唯脳論」（ 青土社、ちくま学芸文庫 ）、「バカの壁」（ 新潮新書 ）など多数 。虫好きで知られ、甲虫・ゾウムシを中心に国内外で昆虫採集を行っている。

巻

頭

対

談

養老孟司
（ようろう
・たけし）
解剖学者 東京大学医学部名誉教授
羽藤英二（はとう・えいじ）
東京大学大学院工学系研究科社会基盤学専攻教授

然が強靭なために、こうした違いがらく、日本は欧州や中国よりも、自わば意識の中に自然が入り込んでい自然を感覚的に捉える言葉です。いが庭に引き込まれています。都市にの家々があり、鴨川から分岐した水

いても重要です。
「持続可能性」とい養老 エネルギーの確保は平時におネルギーと水資源の持続が大きなう言葉は、自然保護、生物多様性のテーマになっています。日本は水資あっても、自然の息吹が感じられる。

の儀式が闇夜の中で繰り広げられま源には困りませんが、エネルギーだ

るということです。欧州や中国、中す。こうした都市と自然が重なる営

けは絶対的に足りません。化石燃料

生まれるのだと思います。年中雨が自然との親和性、あるいは環境配

みに、おそらく海外の人も畏敬の念維持、といった概念だけでなく、エ慮という意味では、東京は世界に冠を持つだろうと思います。

この地では、１０００年も続く遷宮物が繁茂し、空間に浸透してきます。
たる都市ということになると思いま

東などとは世界観が異なります。

自然を切り離すことが難しいわけです。

降る日本では、放っておくとすぐ植す。自然を切り離さない文化・世界※

薪炭が主なエネルギー源でした。雨を使っていなかった江戸時代までは、

羽藤 日本の都市を見ると、京都の擬音語、擬声語、擬態語
onomatopoeia:

観 は、言 語 に も あ ら わ れ て い ま す。
ような魅力的な都市ほど自然との距

言語の基本は、対象物を区切ることの多い日本では、薪炭でも賄えたわ

一年間の植物生産量をエネルギーに離感が近いように思います。京都は綿密に計画された、いわば意識下に

羽藤 一方で、自然は脅威です。日換算しても、年間数パーセントにしによって抽象的に扱えるようにする
境界はないけれど、言葉で切ることある都市です。しかし、京都の美し本の大都市は地震、台風、豪雨、大か な り ま せ ん。薪 炭 だ け に 頼 れ ば、ものです。
「頭」と「首」には明確なで理解できるようになる。ところが、さや文化は、京都を囲む山々の際で火といった自然の脅威に晒されてい日本はすぐにはげ山になります。わこうした違いが生まれるのだと思いますです。自分事として考えなければいに集中する火力発電所の防災は必須

産地消の発電所ともいえる東京湾岸の維持が重要です。都心に近い、地考えると、非常時のエネルギー供給

ればなりません。都市機能の持続をせん。東京は自然の脅威に備えなけを震源とする大地震を経験していまの都市構造になってからは東京周辺する時が来るでしょう。その時にへば「原発を使うのは仕方がない」と

それでも、現在の消費電力に鑑みれす。原 発 ゼ ロ は 望 ま し い の で す が、とがわかれば、議論の土台になりま何を輸出しているのか。そういうこ

鉱物資源、食糧をどれだけ輸入して、くってほしいですね。石油、天然ガス、

は実体経済としての貸借対照表をつ考えなければなりません。まず、国歴史を見ると、 世紀に大火から17げています。将来、東京で大災害がを克服した都市はいずれも成長を遂都市が形成されています。大地震が切です。現代の東京は陸運の範囲でまた、非常時には物流の維持が大めておかねばなりません。

起きたとしても、それを克服できれ大変なことになります。私は戦後の起きて道路が寸断し、物流が滞ればいます。

ば、さらなる成長を遂げられると思復興したロンドンや江戸など、災害んに妥協するのではなく、意思を決けません。

けです。ところが現代では、日本の日本語にはこうした対象物を区切る

育まれてきました。例えば上賀茂神

れわれは平時のエネルギーを真剣に都市の持続のために必要なエネルギー

言葉とは別に、感覚を表すオノマト

ます。例えば東京の都市構造は関東

おそらく、日本は欧州や中国よりも、自然が強靭なために、

いじょう

大震災以降に構築されたもので、こ京都だと比叡山や嵐山、江戸だと富士山です。

※のある地に社家と呼ばれる神官たち

社の周辺は、山ひだに接した囲繞感

例えば「借景」です。

ペが非常に多いのです。雨がぽつぽそれどころか、自然をあえて取り込んできた。

つ、し と し と 降 る、と い う よ う に、

日本の都市は、自然を切り離していません。

2

巻頭対談

た構造を取ります。１階～２階は道ていますから、建築もそれに合わせす。自動運転自動車が大前提になっあるので、テクノロジーが先導しま

ネルギー問題の解決というテーマが度の高い都市です。北京の交通とエフランスほどではないにせよ、二地ころまで普及しています。日本でもらいなら大臣を辞任する」というとフランスでは、「バカンスから帰るく

仕組みがフランスのバカンスです。

せるような仕組みです。それに近いしています。都会の人を田舎に通わ

羽藤 私の研究室には年に何人か海路と直付けのモビリティの発着場で東京はその点、崖地や湧水地、皇外の研究者がやってくるのですが、域居住を広めていく。そうすること居という非常に大きな心臓みたいな

１カ月ほどの滞在の合間に東北やらす。しかし、これほど脳で考えられ緑もあり、自然の生命力が感じられ九州に旅行しています。東京に居続

で都市の持続可能性を高めていくこ

ます。地形を生かした江戸の都市構

けて創造的な活動をするのは難しいとが重要です。

造も、皇居や見附、広小路のようなの で し ょ う。訪 日 観 光 客 の 方 々 も、た都市計画を見ると、「これは人の世

形で生きている。地形を生かした都

渋谷や浅草、秋葉原に行って、次のか？」との思いもよぎるわけです。

市構造にテクノロジーを被せること

大、拡都すべきと感じます。東京は

日は熊野古道やらお遍路を歩くとですが、見るものすべてが脳で考え遷都するのではなく、拡都することで、現代的な都市がうまく経営された意味のあるものなので、東京は苦で地方の魅力的な都市・地域を結び言っています。東京の持続的成長を手だなあと考えてしまいます。他方、付け媒介になるというビジョンを示

鎌倉で食糧難を体験しています。戦

いったん山に入れば、ミミズの死体すべきです。２０２７年に開業する

いった自由な動きをします。こういとか、意味のないものしかない。都

リニア中央新幹線を生かして、地方う人の動きから考えると、東京は拡

羽 藤 養 老 先 生 が 言 わ れ た よ う に、会の人は、そういう意味のない自然の魅力を取り込むことが使命だと思ています。

都市機能に限界があるために遷都をも 見 た い と 思 っ て い ま す。 だ か らいます。

養老 この前、品川に立ち寄ったの都市は理屈で構築された巨大なシ計画している国はあります。中国はニューヨークでも屋上に家庭菜園を考える上では、エネルギーの確保と、ステムです。資本が投入されていま北京の首都機能を移転する新たな都作るようになっている。東京の都心

輸出入を含めた交通インフラの確保

すから、大きくは動かしようがない。

市「雄安新区」を約１００キロ離れにも最近は緑が増えています。ただ後２～３年も庭で採った乾燥芋くら

しかし、エネルギーや水資源がなくた河北省に建設しようとしています。

し、道路のアスファルトを剥がすよ

養老 エネルギーや物流の観点で見いしか食べるものがありませんでし

なると、人々は移らざるを得なくな

私は建築家の磯崎新さんと組んで雄

うな、東京そのものを作り換えていると、東京はおそらく都市としてはた時は悲惨です。

集落が出ますが、東京全体が孤立したからです。震災のたびに孤立するります。私の後輩で作家の竹村公太

安新区の設計コンペに参加している

く こ と は 難 し い で し ょ う。そ こ で、

巨大過ぎます。都市や国にはおそら

スマートシティのあるべき姿郎さんは、桓武天皇が平城京から平のですが、雄安新区は完全に脳で考

私は参勤交代とか二地域居住を推奨

安京へ遷都したのは奈良盆地の水資が絶対的に必要です。

東京は自然の脅威に備えなければなりません。

た。なぜ食糧難になったかというと、その後、東京周辺を震源とする大地震を経験していません。

鎌倉に通じる道路が空襲で寸断され関東大震災以降に構築されたものですが、テクノロジーと自然が共存する東京例えば東京の都市構造はえた、幻想とまで言わないでも抽象

NO.111

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自然の脅威に晒されています。

源と薪炭林が枯渇したためだろうと

FutureofReal Estate

一方で、日本の大都市は地震、台風、豪雨、大火といった概念が出てきて

われています。これらの問題の解決

たされていないと大混雑になるとい一方で、移動自体が減っていると

い ま す。 セ ン

めた精度の高いいうデータがあります。若者の 歳

法は見つかっていません。

データをＡＩで代と高齢の 歳代の外出率を比べる

サーによって集解析して、エネと、 代の方が低い。スマホで満足70ことになります。スマートシティのすると、ある種の自由が制約されるています。必要なものを外部に依存

発電所を運営してエネルギーを賄っいる都市がありますね。まちで火力

欧州ではエネルギーも地産地消してするようにしたほうがいいでしょう。

は地域を区切って、それぞれが自立あたりが良いサイズでしょう。東京

ります。都市でいえば、四国の松山

く人間にとっての適正なサイズがあ組み合わせた上で、都市のアクティて教育やモビリティ、医療、文化と力はありません。テクノロジーによっティです。しかし、それだけでは魅市にあてはめたものがスマートシ

羽藤 エネルギーの節約・削減を都す。これはまちづくりでも同じです。

して、よりよいものを目指すべきでた分、一人ひとりへの教育をしっかりてこない。本来ならば、子どもが減っ学校は残すべきだ」という意見が出がよく見られるようになるのだから、してしまっています。
「子どもの面倒多い。

まで高め、アクティビティの交流をフトで都市全体のモビリティを極限す。これらのソという考え方でどを実現しようス、自動運転な

キャッシュレ

隔 医 療・ 教 育、の最適管理や遠やっていくと、ほとんどすべての可なくなっていますから。

になるのか。現代人はそれがわから方、どうしたら幸福で、善い暮らし

養老 根源的・本質的な人間のあり増進するのは容易ではありません。

となると、都市のアクティビティを含めてスマホで交流したほうがいいが薄れています。若者はお金の面もしてしまっていて、自動運転の価値

車のほうがいい」と言っている人もいわけです。いまだに「マニュアル

うことです。人間は制約されたくな制されることに耐えられるか、ということですね。運転しないことを強の自由そのものをどう考えるかとい

養老 自動運転で感じるのは、人間戦になるでしょう。

ンを増進できるかどうか。大きな挑るんです。自然に応じてランダムにを見ていると、できることは全部や口なやり方でしょう。昆虫や生き物

逆のところを併設するというのが利ろは徹底的に残す。スマートとは真で覆いたがりますが、土を残すとこ

人は平らな土を見るとアスファルト

いくことが大事だと思います。日本

マートでない空間を同時に確保して私は、スマートシティの中に、スような話は、エネルギーの節約とい活性化させ、幸福度とイノベーショ

うよりも、外部からの依存を減らす

能性を実践することになる。あるゾということが大事です。自立するこ

活性化させていくことが求められま

羽 藤 日 本 は 高 齢 化 し て い る の で、とで安全保障にも繋がっていきます。

す。そのためには、ＡＩやビッグデー

ビ テ ィ、人 々 の 活 動 を 後 押 し す る、

いま、国や自治体がどういう枠組

タ、センサー（センシング技術）を

ウムシは、どんぐりに卵を産んだ後、みで都市を運営しているか、私は教どう生かすかという知恵がなければ自宅の玄関前まで車に来てほしいと

育行政を見ているとその一端がわかなりません。最近では、スマートシ

普通は放っておくのに、枝葉ごと切る気がしています。教育の現場では、ティを超えたスーパーシティといういった高齢者の移動欲求は自動運転

子どもの数が減ると、学校を統廃合

り落とします。ゾウムシが考えて切っ

ルギーや上下水20

20

で満たせます。ただし、欧米の学者

都市を「 優化」させることが必要です。

ているのではなくて、それをしたゾ

動きや感情がよりよいものになるように、やシンクタンクは自動運転によって最小の単位で人の動きや感情を感知して、ウムシのふ化率が高くなったから生

スマートシティやスーパーシティは、車の発生が増える可能性を指摘してつくり方になる気がします。

き残ったわけです。例えとしては不自然や感覚に適応させていくいます。都市部でも、公共交通が満

これからは都市のつく
り方も、

4

巻頭対談

ていくつくり方になる気がします。

対流都市へ、自然や感覚に適応させ中央集権的なものではなく、分散型

羽藤 これからは都市のつくり方も、錯誤したほうがいい。

適切かもしれませんが、都市も試行

これからのまちづくりになるでしょう。

す。都市もセンサーによって適応型

報を使って、瞬時に判断するわけでたからです。センサーが感知した情うになったのは、センサーが進化しり方がありそうですね。都市をつく

羽藤 東京もこれまでとは違うつくとしては悪くないと思います。

つくっていく。それはつくるやり方

間ぐらいはそれをやるということでんなが一日のうちの暇な時間、 時

然住民の同意が得られやすいし、み繋がります。

区全体をマネジメントすることにもしょう。ビル単体というよりは、街キーワードに据えたほうがいいで感で感じられる要素をまちづくりのみ込む」といった、もっと人間が五や自転車などの遅い交通の動線を組

ルギー消費も変化するし、人と人の積み重ねると、おそらく劇的にエネことが必要です。小さな「優化」をなるように、都市を「優化」させる

して、動きや感情がよりよいものに最小の単位で人の動きや感情を感知のですが、お寺がなかなかできない。

お寺にご本尊を寄付したことがあるになってきます。以前、ブータンの

くりにどのように参加するかも課題

れだけ大きいと、地域住民がまちづ

京は巨大過ぎると言いましたが、こ

養老 先ほどエネルギーの観点で東繰り返しですが、東京は台地、崖地、ています。

Ｇｓでは、住民参画が強くうたわれといいかもしれません。実際、ＳＤくりの参加の方法を考えてもらえる

パーのみなさんは、そういうまちづ

加できる余地ができるか。デベロッ

る、まちづくりの際に、どれだけ参広場が完成する前まではなんともちして広場が完成したからいいものの、ました。いまはＪＲと東京都と協力

駅に降りるとしみじみそう思ってい日本人は下手ですね。かつての東京

養老 一気通貫でやるということがスマートシティやスーパーシティは、交流を刺激するようなソフトやコン

どうするのかなと思っていたら、地

谷水、尾根道と、豊かなひだ、微地

羽藤 それは感じます。東京は国道

くいかない典型例です。

ぐはぐでした。管理者が違うとうまテンツが出てくると思います。

元の人が 年かけてお寺をつくりました。ゼネコンがあっという間につ的です。その自然をもう一歩戻して、形があって、そういうところは文化

大丸有から日本橋まで繋がっている

かつては米軍も計画・実行型の戦
略を取っていましたが、湾岸戦争以くる、というやり方ではないのです。

号、 号が品川駅前から東京駅前、

降はセンス＆レスポンスと呼ばれるのに、これを活用してまだまだいいイ

同時に確保していく
ことが大事だと思います。

日本人は平らな土を見るとアスファルトで覆いたがりますが、土を残すところは徹底的に残す。

スマートとは真逆のところを併設するをうまく使う」のように「 雨水スマートシティと い う よ り も、

空地で公共貢献た。これからは、

われてきましツールとして使くための強力なちをよくしてい開空地制度がま

これまでは公てまとめていく役割をこれまで以上や自治体、地権者（住民）を先導し養老 デベロッパーの方々には、国す。不動産価値も上がるでしょう。

ば、世界に誇る目抜き通りができまんが、国道沿いの地権者が協力できれの多い東京とは単純な比較はできませすべて女王陛下の土地なので、地権者す。リージェントストリートの沿道は晴らしい文化的な通りにできるはずでンゼリゼに並ぶ、世界に誇る本当に素リージェントストリートやパリのシャを目抜き通りにしたら、ロンドンのというのが利口なやり方でしょう。

メージがつくれていません。この道路「豊かな緑をつ値を出していくか。

いかに不動産と組み合わせて付加価

東京でも、小さい範囲だったら当勤労奉仕と同じです。

スマートでない空間を1に発揮してほしいですね。

NO.1115ような適応型の戦略へと変化しています。変化する戦況に適応できるよ

私は、スマートシティの中に、

15

くる」
「ＬＲＴ

FutureofReal Estate1

10堀江隆一 氏CSRデザイン環境投資顧問社長

設立された団体「責任投資原則」
が主導する投資手法 ― ESG投資は、 世界の主要な機関投資家が採用しつつある。また、 2015

年のCOP21で採択された 「パリ協定」 や国連総会で採択された 「SDGs （持続可能な開発目※標）」の達成に向けて、 ポジティ

ESG投資とは、主に機関投資家が環

うESG投資が広まるようになった。不資家が環境に配慮することは受託者責任

コストを増大させることであり、機関投

は、投資に際して環境に配慮することは都市整備、安全衛生や福祉への配慮、社

省エネ、環境保護、認証、歩行に適したFI ）が２００７年に定めたRPIは、

環境計画・金融イニシアティブ（UNEPと呼ばれるESG投資原則がある。国連に反しているという考え方があった。し会的公正性とコミュニティ開発などの年ほど前までかし、２００５年に金融を扱う世界的なの要素を満たす不動産（会社、プロジェ

断 を 行 う 投 資 手 法 だ。

動産分野では「責任不動産投資」（RPI）

目が変わり、PRIに基づいて投資を行任投資原則（ＰＲＩ）」が設立されると潮※く２００６年に国連のサポートにより「責ことは許容される」との見解を表明。続2006年に国 連 の 支 援により

境、社会、ガバナンスを考慮して投資判

投資引き揚げから
ポジティブ・インパクト投資に向かうなESG投資手法も提唱され、 不る堀江隆一氏に、 ESG投資について聞いた。

また、２０１５年 月のＣＯＰ で採反する」という見解を持つに至っている。

の要素を考慮しないことは受託者責任に

現在では、多くの機関投資家が「ESG

投資の重要性を認識するようになった。

以降、機関投資家はこれまで以上に長期

そして２００８年のリーマンショック配慮した形を取るようになった。

リ協定における世界共通の目標は、平均気温の上昇を２・０度までに抑えることだ。この目標を達成しようとすると、埋蔵化石燃料の３分の２は燃やせないことになる。つまり、化石燃料は将来的にはリターンを産まない、価値のない資産―

座礁資産―になってしまい、投資家に巨大な損失を与える可能性がある。このため、これまでに世界の１０００以上の機関投資家は、石炭などの化石燃料企業から「投資引き揚げ（ divestment）」を表明した。日本の銀行、生保も石炭火力発電への融資からの原則撤退を宣言し始めている。

投資引き揚げは、どちらかと言えばリスクを避ける投資行動だが、一方で、投資先の行動を前向きに変えようというエ

ンゲージメント（関与）、さらには、投資により環境・社会へよい影響を与えるこ※とを積極的に意図した投資手法も登場している。SDIs（持続可能な開発投資）

やポジティブ・インパクト投資と呼ばれワーキンググループ顧問でもあクトなど）に対して投資を行うという原

画・金融イニシアティブの不動産

るESG投資の新たな手法だ。

環境投資顧問社長で国連環境計則だ。これを反映する形で、不動産開発・ESG投資に詳しいCSRデザイン

運用は、環境、社会、ガバナンスによりいる。世 界の機 関 投 資 家による

※ ＳＤＧｓ : Sustainable Development Goals
２ ０ １ ５ 年 月 に「 国 連 持 続 可 能 な 開 発 サ ミ ット」で採択された２０３０アジェンダに設定された の目標と付随する１６９項目のターゲット※ PRIは投資原則の名称と同時に組織名を表す※ S D Is は 持 続 可 能 な 開 発 投 資 を 表 す

動 産 投 資 でも実 践され 始 め て
10

基準に対してさらなる変革を迫った。パ

択されたパリ協定は、機関投資家の投資す。SDGsは、発展途上国のみならず先

は、SDGsの達成に向けた投資手法を指※SDIsやポジティブ・インパクト投資

SDGsの達成に寄与する
ESG投資

9

持続可能な未来
15

17

ESG 投資がつくる法律事務所が、「ＥＳＧを投資に考慮する

21

ブ・インパクト投資といった新た堀江隆一
CSRデザイン環境投資顧問㈱社長 国連環境計画・金融イニシアティブ不動産
WG顧問
1964年 東 京 都 生まれ。 1987年 東 京
大 学 法 学 部 卒 業、カリフォルニア大 学
バークレー校経営大学院修士 (MBA)。
日本興業銀行、メリルリンチ証券、ドイツ
証券に合計22年間勤務。
ドイツ証券では
マネージング・ディレクターとして排出権取引、再生可能エネルギーファンドなどを含むストラクチャード・ファイナンス業務を統括。 2010年に不動産投資へのESG組
み込みに関する助言を主業とするCSRデザイン環境投資顧問㈱を共同設立、代表取締役社長に就任し、現在に至る。国
土交通省「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」座長などを歴任、国連環境計
画・金融イニシアティブ不動産WG顧問、責任投資原則（PRI）日本ネットワーク不動産WG・インフラストラクチャー WG議長など。

12

アドバンスレビュー6

げて達成しようという世界共通目標だ。

動に具体的な対策を」など の目標を掲「住み続けられるまちづくりを」「気候変

ネルギーをみんなに、そしてクリーンに」進国も含めた形で「貧困をなくそう」「エ

社会にポジティブなインパクトを与える

境や社会に配慮した開発を行う案件を「実リスク・リターンが同じ場合、例えば環

対し、ポジティブ・インパクト投資では、しても同じという考え方だった。これにが同じだった場合、投資家はどれに投資

ングス・クロス駅周辺約の再開発が挙産分野では、英国ロンドンの中心部、キインパクト投資の先行事例がある。不動欧州などでは、SDIsやポジティブ・を活用して定性的・定量的な計画を策定

ジェントとHIMが外部コンサルタントだ。重要な点は、再開発に当たってアーたる。これらはSDGsにも通底する目標る。一方で、各国政府等によるSDGs
ガティブなインパクトも含めて総合的にSDGsの各目標に与えるインパクトをネ象として選択する。機関投資家の投資が、リー、バー、レストラン、学校、大学誘

２０００戸の住宅、店舗、事務所、ギャラ

荒廃した工場・倉庫街を再開発して、約げられる。同再開発は、
2001年頃から、

インパクト投資の有用性が明らかになっ公表したことだ。これによりポジティブ・

響が生じたかについても計測・分析し、し、開発後にどのようなポジティブな影

オープンスペースの確保、など多岐にわ

能労働者の増加、エネルギーの自給自立、のは、住民の増加や雇用の場の創出と技

これらの目標達成のためには、世界全体案件」として評価して、こちらを投資対ESG投資が不動産に与える影響で毎年 兆～ 兆ドルが必要とされていへの公的投資だけでは、これらの達成に考慮した上で、環境・社会・経済に好影

27
ha

17

必要な額に年 ・ 兆ドル不足している。

7

された投資手法が、 SDIsやポジティことを考えている。そこで新たに考え出

FI、PRIなどは民間資金を誘導する

こ の ギ ャ ッ プ を 埋 め る た め、 U N E Pが創設し、グローバル・スタンダードとなった、不ンチマーク P R I を 主 導 し た 欧 州 の 年 金 基 金※ＧＲＥＳＢ :グローバル不動産サステナビリティ・ベ

響を与えていくことを目指す。

インベストメントマネジメント（HIM）

金運用機関として創設されたハーミーズ・

ブリティッシュ・テレコム（BT）の年のはデベロッパーのアージェントと共に致などを行ったものだ。開発を主導したいる。おそらく今後は、まちづくりだけに通じる環境配慮や社会貢献が行われてが関わるまちづくりでは、すでにSDGs

わが国でも、とりわけ大手デベロッパー

た。

ブ・インパクト投資だ。

動産会社・ファンドのESGに関する取り組み度合図（PRIが発行したThe SDG Investment Caseより）左側が従来の投資手法を表すグラフ。リスク ・ リターンの二元軸で投資案件をプロットする二次元のグラフとなっている。
右側はポジティブ・インパクト投資を表すグラフ。リスク・リターンに実社会へのインパクトを座標軸に加えて投資案件をプロットする三次元グラフになっている。

SDIsは、SDGsの個別目標の達成という新たな軸を加えて、三次元の座標

ンパクト投資は、実社会へのインパクトる（図左側）。これに対しポジティブ・イを軸とする二次元の座標にプロットされだ。通常、投資案件はリスクとリターン

までとは枠組みが異なる新たな投資手法

ティブ・インパクト金融原則）は、これ

ポ ジ テ ィ ブ・ イ ン パ ク ト 投 資（ ポ ジ

する」というような基準になる。

「GRESBの上位グループを投資対象と※定していく。投資対象が不動産であれば、

うターゲットに基づいて、投資対象を選2動そのものの向上にも繋がるだろう。
（談）

なく、SDGsへの貢献を通じて、経済活

まや投資家の投資リターンの向上だけでミアムが生じている。ESG投資は、いの生産性を向上させるものとして、プレ快適性」に資する優れた物件は、従業員

省エネ性能だけでなく、入居者の「健康とになるだろう。また、オーストラリアでは、

能の不動産にはプレミアムが生じること

スカウントや投資引き揚げが生じ、高性なり、性能の劣る不動産についてはディ

産は環境性能によって選別されることに禁止されている。今後は日本でも、不動極端に劣る物件を賃貸することが法律でえば、英国では昨年より、省エネ性能がSDGsの視点が組み込まれるはずだ。例

改 修 に お い て も、 経 済 的 な 観 点 か ら もでなく、個別の不動産投資や既存ビルのを直接的に目指していく投資手法だ。例
えば、SDGsの目標 「エネルギーをみ「エネルギー効率化の割合を 倍に」といんなに、クリーンに」を達成するために、

7で案件を評価する（ 図右側 ）。こ れ ま で再開発による大学誘致やオープンスペースが増えたことで来街者が増加したキン
グス・クロス駅周辺（ロンドン＆パートナーズより）だ。HIMが再開発における目標とした

5

いを評価するベンチマーク

2

は、複数の投資案件のリスク・リターン

NO.1117

5

Photo&E s s ay

Worldwide
City Report

ワールド・ワイド・シティレポート

第㉕回

東南アジアで最も著しい発展を遂げた
都市国家シンガポールは、大規模資本を誘致しつつ、厳格な土地利用規制と都市デザインの徹底した遂行により、秩序を保った都市空間をつくりあげた。
わずかな間に変貌を遂げたシンガポールを取り上げる。
ガーデンズ・バイ・ザ・ベイのランドマークである人
工樹は訪れたものに強烈な印象を残す。後ろに見えるのはマリーナ・ベ
イ・サンズ

Singapore
シンガポールのシンボル
マーライオンとダウンタウン

大きな変貌を遂げた
シンガポール

服部圭郎 氏龍谷大学政策学部教授

ハリウッド映画が描いた漂白された都市景観

Crazy Rich

チャード通りが映画にまったく出てこなかっ

前のシンガポールの都市の象徴ともいえたオー

インディアやゲイラン地区のような場所︑一昔日々を暮らす人々の息吹が感じられるリトル・

つもなく高いと思われる︒一方︑シンガポールで観光プロモーションとして果たした効果はとて見事に彩っていた ︒この映画がシンガポールのが︑華僑の大富豪のハチャメチャな生活ぶりを夜景が印象的なガーデンズ・バイ・ザ・ベイなど

サンズ︑セントーサ島︑巨大な人工樹林の森の近のシンガポールの見所であるマリーナ・ベイ・した︒この映画の舞台はシンガポールであり︑
最

︶
﹄
は︑
主演俳優のほとんどがアジア人に配Asian役されたものとしては︑画期的なヒットを記録

映画﹃クレイジー・リッチ︵ 原題

２０１８年８月にハリウッドで公開された

シンガポールの都市の象徴であったオーチャード街

8たことも興味深かった ︒唯一︑主人公達が屋台村のようなフードコートで食事を楽しむシーンがあるが︑これはニュートン・ホーク・セン
ターといい︑最近︑再開発されて他に比べて洗練された空間になっている ︒どちらにしろ︑
世紀以降︑漂白された都市景観がこの映画の背景を演出していた ︒この十数年間でシンガ
ポールは大きな変貌を遂げているのだ ︒

シンガポールは都市デザインのペレ？
シンガポールの人口は５６１万人 ︒面積は
７１９・２ であり︑人口密度は１ 当たり 人
区は６２１ ︶
︑人口はその 割に相となる ︒これは東京都 区の面積よりはちょっと広く︵当する ︒シンガポールというと︑都市化が高度当たりに進んで︑その人口密度もおそらく高いイメー
ジがあるかもしれないが︑ 区の１比較すると︑改めて東京 区の都市規模の大き１４１人の半分にしか過ぎず︑シンガポールとさに愕然とする ︒
シンガポールの経済をみると︑金融センター︑
そして港湾・空港を核とした国際加工基地がその中核であり︑第三次産業に極めて特化した都市であることが分かる︒そのため土地利用も消費的な空間が支配しており︑さらに大規模資本による開発を促進させると同時に︑厳しい土地利用による都市デザインのコンセプト︑そして
その徹底した遂行により︑空間秩序がしっかりとした都市空間をつくりあげている ︒

ようとしたこと︑低所得者住宅をしっかりと都市政策において地区ごとの個性を発現させ来構想力であると述べている ︒とりわけ︑そのくことができない ︒都市も同様である ︒

は永遠に老舗のオーセンティシティに追いつとが求められ︑それができていれば︑新興企業には︑自らの伝統を次世代に維持させていくことはいえ︑日本の都市でも大いに参考にすべ供給したこと︑屋台村や緑地といった公共性の高い都市空間の充実を図り︑人々の紐帯を強め︑さらにアジア大会を控えた名古屋市などであきところもある ︒人工島を抱えている福岡市

る︒なぜこれらの都市が参考にすべきかというかつそのアイデンティティを意識したことが素都市デザインを勉強︑研究しているものとしと︑シンガポールと似たように埋立でつくられや︑万博の跡地となる夢洲を擁している大阪市︑て大変興味深い記事である ︒というのも︑シ晴らしいとしている ︒

ンガポールは例えば日本の多くの都市に比べた土地を擁しており︑そこには都市の魂というく︑かつセンスに溢れた都市デザインをシンガ

かりと策定し︑それを具体化させるための厳しにも︑その﹁ 魂﹂ともいうべきコンセプトをしっような行為である ︒それを効率的に行うためからだ ︒それは︑魂がない仏像に魂を入れ込む

るが︑この記事はそのような認識を欠いている

間違いなく︑この都市の魅力ではある ︒﹃クレイるのではないかと思う︒その飽くなき推進力は︑対する劣等感がこの都市の推進力になっていそらくそれをしっかりと自覚しており︑それにことを理解させる ︒そして︑シンガポールはおない都市の﹃ 格﹄のようなものが︑都市にもある

刺激的ではあるが︑一方でお金だけではつくれ

現在のシンガポールを訪れると︑いろいろとべきアイデンティティが不在であるからだ ︒

ると圧倒的に歴史が浅いので︑都市のアイデンティティをつくらなくてはいけない状況にあば︑裸一貫で事業を興して成功した新興企業がいるのかもしれない ︒

ガポールは極めてクールに自らを客観視していていた ︒意外と周りの喧騒に比べると︑シンジー・リッチ﹄もお金が万能ではないことを描

ポールは遂行した︒それは意地悪な見方をすれ
老舗企業のような格を求めて一所懸命になっているようなものだ ︒

歴史の浅さが推進する魅力
なぜ︑このような意地悪なことを記すかというと︑最近︑﹁ 日本はシンガポールから学ぶべきだ﹂という主張が散見されるからである ︒のような考えには留意が必要でこと都市政策に関していえば︑こある ︒新興企業の台頭に焦り︑老※http://blogs.worldbank.org/sustainablecities/singapore-pel-urban-design

21

77﹁シンガポールは都市デザインのペレである﹂

舗企業のような歴史ある都市が信頼が置けること。都市や地域の景観が文化・歴史的文脈から見て真実性があること※Authenticity:真正性、信憑性、

しんぴょうせい6haという世界銀行のウェブ記事がある ︒この記事※HDBフラットと呼ばれる住宅開発庁による公営住宅

No.1119自らの暖簾を捨ててまでも追求

FutureofReal Estatehaでは︑現在のシンガポールの都市をつくりあげするような価値はない︒老舗企業

龍谷大学政策学部政策学科教授 。1963
年東京都生まれ 。カリフォルニア大学
環境デザイン学部修了。民間シンクタ
ンクを経て、、明治学院大学教授に就任。
現在、龍谷大学政策学部政策学科教授。
ドルトムント工科大学客員教授なども歴任。主な著書に『人間都市クリチバ』『、衰
退を克服したアメリカ中小都市のまちづ
くり』『、サステイナブルな未来をデザインする知恵』『、若者のためのまちづくり』、『ドイツ・縮小時代の都市デザイン』。訳
書に『世界が賞賛する日本の町の秘密』。
技術士（都市・地方計画）､博士《総合政策）。

23

た最大の功労者はリークワンユー元首相の将服部圭郎（はっとり けいろう）23

独立50周年を記念してつくられた歩道橋ジュビリー・ブリッジ。正面に見える建物はコンサート・ホール
シンガポールの夜景のマスタープランを策定したのは日本の照明デザイナーである面出薫氏である
リトル・インディアにあるテッカ・センター。
シンガポールの多様性を理解できる都市空間である

k㎡ 23

k㎡

23

政 策 ウ ォッ チ

で「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方について」の審議が行われ、このほど答申がまとめられた。この答申を政策に反映することになれば、建築物省エネ法の改正が必要になるだ

ろう。審議では、省エネ基準に適合させる新築の建築物・住宅の範囲などが話し合われた。

審議の際、議論の参考とされたのが新築の建築物・住宅のエネルギー消費量と着工棟数の対照表だ（図１）。現在、省エネ基準への適合が求められている

２０００㎡以上の大規模建築物は着工棟数の比率で０・６％だが、エネルギー消費量の ・３％を占めている。したがっ込むことができなくなる可能性がある。

（省エネ性能）が劣れば、投融資を呼びる検討材料になりつつある。環境性能

りながら、投資家の投資判断を左右すて、これからは個々の企業が環境性能

ネ法に基づく省エネ基準をベースとしなると考えている。現在の建築物省エたプロフィットの観点での競争分野にはなく、需要の喚起や投資の誘引といっることで、非住宅建築物全体の９割弱

規模だけでなく、中規模に範囲を広げの適合を求める方向性が決まった。大中規模建築物に対しても省エネ基準へる。これを踏まえて、今回の答申では、

ネルギー消費量が ・９％に上ってい昨年から国土交通省の社会資本整備

場合、３００㎡以下の小規模住宅の着ないこととなった。そもそも、住宅の※不動産の維持、更新を見据えれば、いの引き上げにまい進するようになるのが省エネ基準に適合することになる。

私は、建築物・住宅の環境性能の引審議会建築分科会および建築環境部会

みて、今回の答申で適合義務化は求め化によって混乱を招きかねない点に鑑合率がまだ十分に高くなく、適合義務住宅については、省エネ基準への適15
き上げは、規制対応のためのコストで※パリ協定以降、世界は地球環境問題に

ま現在建築中の建築物・住宅の環境性ではないか。

２０１５年のＣＯＰ で採択された
おけるパラダイムシフトが起きている。

能の引き上げだけでなく、既存の建築

引き揚げ対象になりうるということだ。

械、自動車など）は、将来的に投資のは、環境性能に劣る資産（建築物、機ストメント）。ここから読み取れること

料企業からの投資引き揚げだ（ダイベ

その一例が、機関投資家による化石燃21

環境性能は、現在は、非財務情報であねないからだ。

※建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律

築物は、着工棟数２・８％に対して、エい３００㎡～２０００㎡未満の中規模建は省エネ基準への適合が求められていなを上げていると考えられる。一方、現在ることは、エネルギー削減に大きな効果て、大規模建築物が省エネ基準に適合す

36

物・住宅についても環境性能の引き上

1958年福岡県生まれ。1982年早稲田大学理工学部建築学科卒業。1984年同大学院博士前期課程修了。1984～ 86年デンマーク工科大学暖房空調研究所。1986年早稲田大学理工学部・助手。1988年お茶の水女子大学家政学部・専任講師。1992 ～ 1993年カリフォルニア大学
バークレー校環境計画研究所。1992年お茶の水女子大学
生活科学部・助教授。1997年デンマーク工科大学エネルギー研究所、ローレンスバークレー国立研究所客員研究員。
1999年早稲田大学理工学部建築学科・助教授。2001年
早稲田大学理工学部建築学科・教授。2002 ～ 2003年
デンマーク工科大学・客員教授。2007年早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科・教授。著書に「ゼロ・エネルギーハウス―新しい環境住宅のデザイン」（早稲田大学理工研叢書、2017年）、「床暖房読本―快適・安心・人と環境にやさしい暖房のすべて」（風土社、2009年）など多数。

※建築物のエネルギー消費性能基準

世界的に温室効果ガスの削減を目指すパリ協定に基づき、わが国が削減目標を達成するにあたっては、建築物および住宅の省エネ化に期待される役割は大きい。建築物・住宅の省エネの寄与度は、わが国の最終エネルギー削減量目標の約1割に上る。国は、建築物・住宅の省エネを推進するため、2015年に建築物省エネ法を制定し、 建築物や住宅に対して省エネ基準への適合や届出義務、努力義務を課している。建築物省エネ法の改正が行われれば、省エネ基準の適合対象などが変わる。法改正を契機に新しい技術や素材が広まり、 建材が安価になる可能性があり、省エネの建築物・住宅が新築・改修とも増加に繋がるかもしれない。エネルギーをマネジメントしたエネマネハウスや、ゼロ・エネルギー
ハウス（ZEH）、ゼロ・エネルギービル（ZEB）などに係わってきた早稲田大
学の田辺新一教授に省エネ基準の適合範囲などについて聞いた。
げが望ましい。環境性能が劣れば、投田辺新一

省エネ基準の適合の拡大

早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科教授

融資を呼び込めない座礁資産になりか

建築物・住宅の更新を続けるために

省エネ基準の適合範囲拡大が創る
新市場10費量は ・７％と、エネルギー消費量

工棟数 ・０％に対し、エネルギー消
省エネ基準よりも％の一次エネルては、「 ト ッ プ ラ ン ナ ー 制 度 」と し て

なお、今回の審議では、トップランの実現にかなり近付くだろう（図２）。

築物・住宅とも０・８％）に過ぎない。

の削減量全体のわずか１・６％（既存建

た、小規模住宅の中でも戸建住宅の４は決して多いとは言えない（図１）。ま以降は％削減および外皮性能 ）。こ

ギー削減を求めている（２０２０年度

た「賃貸アパート等」にも拡大する方ナー制度をこれまでは対象外としてい省エネ効果だけでなく、健康の増進のた だ し、私 は、断 熱 改 修 に つ い て は、

10

省エネ技術に習熟していない。実際、割を供給する中小工務店は、必ずしも体の省エネ目標である最終エネルギー

れ ら の 省 エ ネ 対 策 に よ り、 わ が 国 全した省エネが可能だと見られる。私は、ているため、スケールメリットを生か事業者は、年間数千～数万戸を供給し向性が決まった。賃貸アパートの供給進のためにも、機器の省エネ化と共に、寄与すると考えられている。健康の増

ギーといった病気を抑え、健康増進に宅の改善が、脳卒中や心疾患、アレル

欧州でも、断熱化や気密化といった住ためにも推進すべきだと考えている。

年間供給戸数が４戸以下の事業者の戸物・住宅の省エネによる削減量 ・８％

供給戸数１５０戸以上の大手事業者の12kl（新築建築物６・６％、新築住宅６・２％）

図 2 わが国のエネルギー
削減量目標の内訳

赤枠部分は新築建築
物・住宅の省エネ化によるエネルギー削減量と既存建築物・住宅の断熱改修によるエネル
ギー削減量。家庭部門と業務部門のエネル
ギー削減の大半は機器の省エネによるものに留まっている。これに対して、年間建住宅の省エネ基準への適合率は ％※５０３０万 の削減のうち、新築建築

賃貸アパートをトップランナー制度の高断熱化・高気密化が重要だ。

既存建築物・住宅の機器の省エネ化、しつつある。例えば英国では、環境性

熱性など）を高める工法や建材（サッシ、能が低い建築物は賃貸ができなくなっ

断熱化・高気密化を誘導するためには、わが国では、環境性能に優れた建材てきている。イタリア、フランスでは、ガラス、断熱材）を賃貸住宅の標準仕の市場は発展の途上だ。欧州では環境

環境性能の表示が街中の不動産募集広既存建築物・住宅においても環境性能性能に優れた建材が一般化し、わが国告にも掲載されている。わが国でも、様として導入するようになれば、これで一般的なアルミサッシやシングルガの表示を一般化していくべきだと思ラスといった建材がむしろ割高になっ

２０１３年に国土交通省が建物の環境

らの工法や建材の価格の競争力が向上対象にした効果に期待している。賃貸

15

アパートの供給事業者が環境性能（断戸建住宅の適合率は ％と高い。した課していくほうが、全体の省エネには基準よりも高い水準の省エネ目標を賦がって、大手の事業者に対して省エネ

88

効果的だ。このため大手事業者に対している。わが国でも、環境性能に優れ性能の表示としてＢＥＬＳを整備した。

う。欧米では環境性能の表示が一般化た建材の市場が成長すれば、新築・改

東京都も中小ビルの省エネ性能を表示する可能性があるからだ。

修とも低コストで省エネ化が可能にな備している。これらの表示を不動産取できる「カーボンレポート制度」を整
原: 油換算のキロリットル

り、大きな省エネ効果に繋がると思う。
※

引における重要事項に記すなどで、消費者が環境性能によって不動産を選択示を義務化すると同時に、環境性能をできるようにすべきだ。環境性能の表表示した建築物や住宅の取引では所得控除を行えるようにすることや、ロー

また、既存建築物・住宅についても、重要だと考えている。断熱改修によるンの金利を引き下げる、といったインセンティブに期待したい。
（談）

エネルギー削減量は、既存建築物・住私は断熱化・高気密化による省エネが既存建築物・住宅のエネルギー削減に向けてkl

宅の合計で最終エネルギー５０３０万kl

NO.111

11

28 84

44

図１ エネルギー消費量と着工棟数の対照表（国土交通省）

まちづくりのス
カーォフ
日本橋のまちなみ都市が抱える様々な課題が顕在化する中、急速に進展する新技術を活用し、課題解決を志向するまちづくりとして、スマートシティが着目されている。政府は、スマート

スマートシティは、都市が抱える諸課題を解決する、「課題オリエンテッド」のまちづくりだ。国土交通省は２０１８

年８月に策定した「スマートシティの実現に向けて（中間報告）」の中で、スマー

トシティの定義を「都市の抱える諸課題に対して、ＩＣＴ等の新技術を活用しつ

つ、マネジメント（計画、整備、管理・運営等）が行われ、全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」としている。

これまでのスマートシティは、どちらかといえば技術をまちづくりに実装するイメージが強かった。しかし、技術を有効に使わなければ、まちに住む人々の生

活の質の向上や、企業の生産性を向上させることには必ずしも繋がらない。

課題に対して明確に目標を設定し、その解決のために技術を活用して持続可能なまちづくりを行っていく。そうしたま

ちづくり ―スマートシティが日本橋で進められている。三井不動産と地元が協働で進めている「日本橋再生計画」だ。
わが国は、少子化・高齢化を伴う人口

２ステージは、課題オリエンテッドのまう課題に向き合った日本橋再生計画の第とりわけ、非常時のエネルギー確保とい減少、厳しい財政制約などの諸課題が顕化、省エネと災害時のエネルギー確保といったさまざまな解決に直面している。
こうした都市の課題を解決しつつ、より良いまちを目指していく取り組みがス
マートシティだ。

地元、行政とともに、日本橋地域の都市「日本橋再生計画」は、三井不動産がスマートシティを加速する
日本橋再生計画

ちづくり、技術を生かしたスマートシを志向するスマートシティだ。日本橋で進められているまちづくりをスケッチする。
在化し、都市においても福祉・教育など

シティはわが国の都市が抱える課題だけでなく、世界的なSDGsの解決にも資するティだ。

としている。現在、日本橋で行われているまちづくり「日本橋再生計画」は、課題解決の公共サービスの維持、インフラの老朽都市の課題を解決していく
スマートシティ

課題解決型のスマートなまちづくり
日本橋12

２０１４年に開始した日本橋再生計画

東三井ビルディング」を開発してきた。

ディング」、「日本橋三井タワー」、「室町

つの超高層ビル―「日本橋一丁目ビル

２０１３年までの第１ステージでは、３く」をコンセプトに、２００４年から「残しながら、蘇らせながら、創ってい再生を進めていく壮大なまちづくりだ。

ている。また、日本橋二丁目地区は日本

園は、回遊性を向上させることを目指しない日本橋の課題の解決に資する屋上庭

オープンスペースが決して多いとはいえる約６０００㎡の屋上庭園を整備した。

繋げることにより、都内では最大級となの三棟の新築ビルの基壇部を連絡橋で命日本橋ビル、日本 橋 髙 島 屋 Ｓ．
Ｃ．
新館

日本橋髙島屋三井ビルディング、太陽生「室町三丁目地区（日本橋室町三丁目地

プロジェクトが今年３月末に竣工する

マートシティ― を最大限に加速させる

いった日本橋全体の都市課題の解決―ス

そして、非常時のエネルギー確保といる。

もほぼ平常時と同様の営業を可能にしてしても熱・電気の供給を行い、災害時でに着手、２００４年に複合ビル「ＣＯＲ

店した東急百貨店日本橋店跡地の再開発

折しも、三井不動産は１９９９年に閉

耐震のビルを建て替えて耐震性を確保しいことが明らかになった。このため、旧耐震基準で建てられた建物の被害率が高完成させたことで、同社の地元でもある

ＥＤＯ日本橋（日本橋一丁目ビル）」をにも芽生えてきた。

たいという思いが日本橋エリアの地権者

第２ステージでは、日本橋周辺と八重洲
橋高島屋三井ビルディングの高層部には区第一種市街地再開発事業）」だ。

と合わせ、計 のプロジェクトをオープ

日本橋の再生に貢献するデベロッパーと２００２年に日本橋エリアは都市再生

新世代の制震装置を導入し、震度７クラスの地震に対しても耐震安全性や事業継日本橋エリアで再開発の機運が高まっ

整備緊急地域の「日本橋、八重洲、銀座」ンさせる。
日本橋再生計画第２ステージの特色

続性を確保した。災害時の非常用発電も、た一つの契機は、１９９５年の阪神淡路

ha

しての知名度が上昇していた。

は、スマートシティを加速していくといデュアルフューエル対応の非常用発電機

二度の震災で生じた都市の課題を解決するためにう点だ。例えば、昨年竣工した「日本橋地区に指定を受けたことで、容積率割増

NO.11113

大震災だった。阪神淡路大震災では、旧FutureofReal Estateを設置し、共用部だけでなく専有部に対「日本橋再生計画」第2ステージ プロジェクト位置図

二丁目地区」（施行面積約２・６ ）は、

屋上庭園を整備した「日本橋二丁目地区」（日本橋髙島屋三井ビルディング、
太陽生命
日本橋ビル、
日本橋髙島屋S.C.）

10

・・

不動産は、２００４年に「日本橋再生計
にとっては、２００４年にスタートしたはどうすればいいか。しかも三井不動産

非常時の発電機としての信頼性がむしろば、毎日点検・整備を行うことができる。

ことを決めた。
「常用のコジェネであれ

三越前駅に直結し、日本橋三井タワーの町三井タワー（Ａ街区）は、東京メトロ

ものだ。２０１５年に着工した日本橋室と、公共公益施設（Ｂ街区）を開発する

ビル「日本橋室町三井タワー」（Ａ街区）

画」を打ち出し、ミクストユースの開発
日本橋再生計画に伴って建て替えてきた

高まると考えた」（中出氏）。常用のコジェ

北隣りに立地する。建物の規模は、敷地

三井不動産は常用のコジェネを導入するにより日本橋の街に活気を呼び戻すととビルも含めて対応していかねばならない。

ネをどこに置くか。導入先として選ばれ期間にわたって業務継続を可能とするにもに、大震災にも対応できる高い耐震性
三井不動産は既存ビルの非常用発電機

面積１万１４８０㎡、地下３階・地上しを受けた再開発が可能になった。三井を備えた共同ビルを開発するという理想

たのは、震災直前から再開発に向けた計画を策定中だった「室町三丁目」だ。

やオイルタンクの増強を速やかに実施したばかりのものでも、スペースに限りがた。しかし、「既存ビルでは、建て替えを掲げ、地権者と数々の再開発を推進してきた。そうした折、２０１１年３月に、
東日本大震災が発生した。

階建て、延床面積約 万８０００㎡の超高層ビルとなる。

月末に竣工予保には限界があった」（中出氏）と、当「室町三丁目地区（日本橋室町三丁目

コジェネを中核に据えたエネルギーセ

地域のエネルギー供給を支える常用の三井不動産は、今年

えや既存ビルでも耐震改修が完了してい時の置かれた難しい状況を説明する。こ地区第一種市街地再開発事業）」は、施あり、長期の業務継続を支える電源の確たため、この震災の揺れによる被害はなの複雑な課題を解決するため、三井不動

上の停電が起きれば、非常用発電機だけという。仮に大地震が発生して一週間以の可能性は将来ゼロとは言い切れない」

都直下型地震や南海トラフ地震など、そも、都心部では計画停電を免れたが、首接接合鋼管で送るガスを指す。中圧ガス域に輸送するためにガス圧力を高めて溶がるパイプラインからガスを効率的に広そして、中圧ガスとは、ＬＮＧ基地と繋電力と熱を同時に供給するシステムだ。

コジェネは、重油やガスなどを使って大な土地に、地権者とともに複合の高層

ンターの最大の特色は、創出した電力・定の日本橋室町三井タワーに、日本橋かった。しかし、この震災の後起こったンターを設置する。このエネルギーセ

では通常の業務を続けることは困難だ。

管（溶接接合鋼管）は地盤の変動に強く、スからは中圧ガスを使用した大型の熱電

なぜなら一般的な非常用発電機は、非常

阪神淡路大震災でも東日本大震災でも寸エネルギー確保の課題を惹起した。日本用の照明やエレベーターなど、防災負荷断しなかったほど高い耐震性を誇る。中併給システム（コージェネレーションシを担うことを目的としており、オフィス

圧ガスであれば、大地震が発生してもコ橋のエネルギー方針を担当してきた三井内のコンセントや空調は使えず、常用のジェネを稼働し、電力と熱を供給し続け

ステム、以下コジェネ）の提案があった

エレベーターも動かせない。非常用発電ることが可能だ。また、大型のコジェネ

不動産ビルディング本部 環境・エネル

機を増強しているビルもあるが、停電がを配備出来れば、非常用発電機を増強という。

長引けば、重油などの燃料が枯渇し、発供給できる。これらのメリットを踏まえ、で きない既存ビルにも安定して電力を非常時のエネルギーの確保、それも長電機を動かせなくなる可能性もある。

ギー事業部長の中出博康氏は、「幸いに行面積約２・１ と日本橋では稀有な広三井不動産では再開発による、建て替

16

産は東京ガスと共同検討を開始。東京ガ3

計画停電が、新たに非常時における電力

地域のエネルギーを支える
日本橋室町三井タワー

26「日本橋室町三井タワー」外観イメージ

ha14

まちづくりのさせることだ。中出氏は、「コジェネで％、エレベーター ％を 稼働させて、非常時でも常時に近い業務継続を担保

50

創った電力と熱を、恒常的に余すことな（出典:三井不動産TGスマートエ
ナジー https://www.mftgsmartenergy.co.jp/ ）

できる。

50
日本橋室町三井タワーに設置される熱電併給システム（コージェ
ネレーションシステム）のイメージ

く、需要家（近隣のビル、商業施設など）に買ってもらえなければ、投資回収はできず、業務継続を可能とする非常時のエ
ネルギー確保構想は成立しない。そのた

ＳＤＧｓに貢献する
日本橋室町三井タワー

三井不動産は、日本橋の非常時のエネ

ルギー確保という都市課題を、高効率のコジェネの導入と自営送電線の構築により解決した。また、コジェネの排熱を冷暖房に利用することにより、街全体のの排出量も約 ％削減させている。日本

ＣＯ２め、需要家営業には力を入れた。また、る。そこで、コジェネはピークのる。ＳＤＧｓが掲げる の目標のうち、目生計画はＳＤＧｓの達成にも貢献していである」と位置付けるように、日本橋再目標（ＳＤＧｓ）の達成に貢献するもの

スマートシティについて「持続可能な開発いる。そして、未来投資戦略２０１８が、をつくるというスマートシティを実現して技術を活用して解決し、持続可能なまち

橋再生計画は、都市の諸課題に対して新30「購入を決めた需要家からは、常用の大型コジェネと当社グループの自営線の送電線で非常時でも安定して電力供給できる体制を評価していただいた。熱についても、大量の冷暖房を使う商業施設を持つ需要家が購入を決めてくれた」と言う。
三井不動産は、常用のコジェネの経済 性 を 成 立 さ せ る た め 、戦 略 的 な 工 夫
力は、常時、非常時とも電力ピーク時
して、電力供給している点だ。ピーク

５万キロワット、平常時は系統電力のの出力とし、系統電力と混合して送電ンに」や、目標 「住み続けられるまちづ

標７「エネルギーをみんなにそしてクリー17を行っている。コジェネの供給する電熱を日本橋室町三井タワーで消費するの約

ルに、平常時にも非常時にも供給するの１００％を非常時にも送れるようコ％ とし、常時は系統電力と混合だけではなく、日本橋エリアの既存ビ棟・計ことにある（電気供給先：約ジェネの規模を設定すると中間期には約１００万㎡、熱供給先：約電気と混合させ、最大４・３万キロワッ

で き る よ う に し た。 メンテナンスや故％トの電力を、新たに地下に敷設した自障でコジェネが動かない時への対応もこ※

１００％、照明 ％（コンセントからのる。標準的なモデルとして、コンセント

電気をビル内に送る回路を予め決めていの ％の電力を受け取るビルでは、このれで満たされる。一方、非常時にピーク

50

常用のコジェネの導入にあたり、三井

経済性を重視して非常時の電力を確保するでも初めての試みとなる。

営送電線でエリア一帯に供給する日本

排熱が使い切れず投資回収が難しくな

棟・計

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50

※タスク・アンビエント照明：業務に必要な手元・ＰＣ
周辺と、作業者の周辺を照らす照明※参考：三井不動産ＴＧスマートエナジーの強化にも繋がるはずだ。

ちづくりは、わが国の都市の国際競争力

出氏は語る。課題解決を行う日本橋のましない街を後世に遺してゆきたい」と中は、我々が、未曾有の大震災が来ても停電

今の三井本館を我々に遺してくれた。今度

曾有の大震災が来ても壊れない建物を』と、らの復興に対して三井が範を示さねば』『未の三井合名理事長の團琢磨は、『震災かにも繋がっている。
「関東大震災の後、当時

くりを」を、日本橋全体で達成していくこと

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日本橋室町三井タワーに設置される熱電併給システム（コージェネレーションシステム）の電気・熱の供給可能エリア

約 万㎡）。このコジェネの出力は２・10 20

タスク・アンビエント照明で補完）、空調

FutureofReal Estate30

不動産が最も重視したのは経済性を成立

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NO.111

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不動産協会の活動記録

平成31年度税制改正
主要要望項目結果
平成 30 年 12 月、「平成 31 年度税制改正大綱」がとりまとめられました。
当協会が要望していた項目の結果概要は以下の通りです。

Ⅰ

消費税率引上げに伴う住宅取得への対応
・住宅ローン減税の控除期間の3年延長

Ⅱ時代を先取りするまちづくりの推進税制
・都市再生促進税制の2年延長
・市街地再開発事業に係る特例の2年延長
・市民緑地認定制度に係る固定資産税等の特例の2年延長
・外国人旅行者向け消費税免税制度の拡充
・コージェネレーションに係る固定資産税の軽減特例の2年延長Ⅲ

豊かな住生活を実現するための税制
・住宅の買取再販に係る不動産取得税の特例の2年延長・サービス付き高齢者向け住宅に係る特例の2年延長
・空き家の発生を抑制するための特例措置の4年延長・拡充

Ⅳ

不動産事業の推進等に不可欠な税制
・土地の売買等に係る登録免許税の特例の2年延長・Ｊリート等の登録免許税及び不動産取得税の特例の2年延長・拡充
・所有者不明土地問題に対する税制上の支援措置の創設
・企業主導型保育事業に係る特例の2年延長
・国際課税の諸課題への対応
・企業の納税事務負担軽減・利便性の向上

等16消費税率引上げに伴う住宅取得支援策について
本年10月1日に予定されている消費税率10％への引上げ後の住宅取得にメリットが出るよう、
以下の支援策が講じられます。
（ ※予算案、関連税制法案が今後の国会で成立することが前提（ ④を除く））① 住宅ローン減税の拡充
控除期間を３年延長（ 建物購入価格の消費税２％分の範囲で減税）。
② すまい給付金の拡充対象となる所得階層を拡充。

給付額も最大50万円に引上げ（ 収入に応じ10万円から40万円の増額）。

次世代住宅ポイント制度の創設③ 一定の性能を有する住宅を取得する者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行。

④ 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
非課税枠を現行の最大1,200万円から最大3,000万円へ拡充。
各制度の詳細は、国土交通省HPをご参照下さい。
一般社団法人不動産協会

2019 年 < 通巻 111 号 >発行人 （一社）不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

http://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

NO.111

http://
www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
house/jutakukentiku̲house̲fr4̲
000036.html

芝公園から東京タワーを見る。
芝公園は日本で最も古い公園のひとつだ。
明治 6 年に日本最初の公園として指定された。
園内には古墳時代の史跡や江戸や明治の頃の名残りを残す
樹木が鬱蒼と茂っている。
都会と自然、歴史が共存する空間である。