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5分でわかるマイホームの税金シリーズ

Ⅱ.マイホームの税金（取得編）
住宅取得にかかわる贈与税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

はじめに．贈与税の基本©smtt

１．生前贈与を活用し納税資金の確保と節税対策を同時に行う

暦年贈与

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はじめに．贈与税の基本©smtt

２．贈与税・税率変更、20歳以上の直系卑属に対する贈与特例〔贈与税の速算表〕
現行
改正前

新・贈与税の税率構造

一 般

20歳以上の直系尊属からの贈与
10%200万円以下

10%

10%200万円超
300万円以下

15%
－10万円

15%
－10万円

15%
－10万円

300万円超400万円以下

20%
－25万円

20%
－25万円

400万円超600万円以下

30%
－65万円

30%
－65万円

20%
－30万円

600万円超1,000万円以下40%－125万円

40%－125万円

30%－90万円

1,000万円超
1,500万円以下

45%－175万円

40%－190万円

1,500万円超
3,000万円以下

50%－250万円

45%－265万円

3,000万円超
4,500万円以下
4,500万円超

50%－225万円

55%－400万円(相続税率(最高税率55%・(8段階)に対応)

50%－415万円
55%－640万円

一般

55%

現行

50%
45%
40%

300万

子・孫

30%
20%

15%
10%
200万 600万
1,500万1,000万400万

3,000万4,500万(円)

贈与税の課税価格
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Ⅰ． 購 入 編
はじめに．贈与税の基本©smtt

３．《贈与契約書と贈与税申告書》『贈与』と認めてもらうには、主に以下に注意してください。
１．契約書を贈与の都度作成
２．振込で贈与者の名前を記録３．110万円超は忘れずに申告（※）
４．通帳は受贈者が自分で管理・保管
５．通帳の印は相続人固有のもの
６．受贈者の使用実績あり※上記は目安です。贈与として認められるかどうかを保証するものではありません。

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Ⅰ． 購 入 編

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１．相続時精算課税制度
例：親から子へ1,000万円の現金贈与をした場合の贈与税額

父母・祖父母（60歳以上）子・孫（20歳以上）2,500万円まで贈与しても非課税●相続時精算課税制度【特例】
特別控除（1,000万円 － 2,500万円）× 20％ ＝ 0円

【比較】

暦年贈与
贈与時100万×10年

親の財産
1億円

贈与金額
1,000万円
親の財産
9,000万円
贈与税”0”

相続時精算課税
相続時
相続税節税

親の財産
9,000万円

贈与時1,000万×1年
相続税課
税

親の財産
1億円

相続時

贈与金額
1,000万円

贈与金額
1,000万円

親の財産
9,000万円

親の財産
9,000万円

相続税課
税贈与税”0”

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Ⅰ． 購 入 編

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１．相続時精算課税制度①2,500万円までの贈与なら贈与税がかからない特例
税務署
贈与×贈与税△相続税②同一人物の贈与は110万円の基礎控除が使えなくなる③この制度で贈与した財産は相続税の課税対象となる＜相続税への影響＞
課税対象

課税対象外

相続時精算課税贈与 住宅取得資金贈与
3年以内の暦年贈与

相続時精算課税制度は、相続税の課税対象になる⇒相続税を減らす効果がない

3年経過後の暦年贈与＜適用要件＞①

1/1現在で65歳以上の直系の父母（※）から20歳以上の子供への贈与※H27以降の贈与は60歳以上の父母及び祖父母② 贈与の翌年2月1日～3月15日の間に贈与税の申告要件を満たしている場合でも相続税まで影響が出るため、精算課税の選択は慎重に行ってください。
相続税が心配な方は、選択しないほうが無難です。
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Ⅰ． 購 入 編

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１．相続時精算課税制度
制度の概要
親や祖父母から財産を贈与してもらう場合、この制度を適用すると2,500万円まで贈与税が非課税になります。

ただし、この制度を使って贈与された財産は相続発生時に相続財産に加算され、相続税の課税対象となります。
＜適用要件＞①６0歳以上の直系の父母・祖父母から２０歳以上の子供・孫への贈与（1/1現在の年齢で判定）②贈与の翌年２月１日～３月１５日までに、受贈者が本制度を選択する旨の届出書を添付して、贈与税の申告を行うこと

用途が住宅購入資金の場合＜主な適用要件＞①直系の父母・祖父母からの贈与であること（父母・祖父母の年齢が60歳未満の場合にも適用可能。ただし受贈者の1/1現在の年齢は20歳以上）②自己の住宅の購入資金に充てるための金銭の贈与であること③贈与の翌年３月１５日までに住宅を購入し、そのときに自宅として使用しているか、又は使用する見込みがあること④贈与の翌年２月１日～３月１５日の間に、受贈者が本制度を選択する旨の届出書を添付して、贈与税の申告を行う
こと・・・・等

相続時精算課税制度のデメリットは主に2つ。適用する際は、税理士か税務署にご相談を。
デメリット① 歴年課税制度（基礎控除110万円の課税方式）に戻れないこと。
デメリット② 課税の繰り延べに過ぎないこと。

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Ⅰ． 購 入 編
２．住宅取得資金等の贈与の特例①非課税枠の引き下げ
令和4年1月1日から令和5年12月31日まで期間が2年延長されますが、非課税限度額を1,000万円までの非課税限度額へ引き下げられます。
《改正後の非課税限度額》①住宅を消費税10％で取得
住宅用家屋取得等に係る契約の締結期間

2022年(令和4年)1月～12月

② ①以外

省エネ等
住宅

左記以外の住宅用家屋

省エネ等
住宅

左記以外の住宅用家屋

1,000万円

1,000万円

1,000万円

500万円（2）住宅取得資金の相続時精算課税選択の特例①面積要件緩和 ※令和4年1月1日以後の贈与について適用
上記贈与税(１)と同様控除上限を１０００万円まで縮小。

8Ⅰ． 購 入 編©smtt

２．住宅取得等資金の非課税制度（参考）良質な住宅用家屋※良質な住宅用家屋とは、以下のいずれかの基準を満たした住宅をいいます。
・省エネルギー対策等級に係る評価が等級４(平成２７年４月以降は断熱等性能等級４）の基準に適合している住宅
・構造躯体の倒壊等防止に係る評価が等級２又は等級３の基準に適合している住宅
・地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止に係る評価が免震建築物の基準に適合している住宅
・一次エネルギー消費量等級４以上に該当する住宅・高齢者等配慮対策等級３以上に該当する住宅

主な適用要件①直系尊属（父母・祖父母等）からの贈与であること②贈与を受ける者がその年1月1日において20歳以上であること③贈与を受ける者の所得金額が2,000万円以下であること④贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受けていること⑤贈与の翌年3月15日までに居住していること、又は居住することが確実であると見込まれ、同年12月31日までに居住していること⑥建物の登記床面積が50㎡以上240㎡以下であること⑦中古住宅（耐火建築物以外）の場合、築20年以内であること又は新耐震基準の適合証明がされていること、等
⑧贈与の翌年２月1日から3月15日までに一定の書類を添付した申告書を提出すること＊注意！贈与のしかた！＊■振込みで贈与すること （履歴を残すこと）■贈与された金銭を購入代金に充当すること（諸経費に充てない、借入金の繰上返済に充当しない）■申告すること
以上3点を必ず守ってください。
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Ⅰ． 購 入 編

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２．住宅取得等資金の非課税制度
令和５年３月下旬 引渡しの物件を購入する場合
じゃあ、（贈与）いつやるか!?

R３

R５

R４

７/１５

３/１５ ３月下旬

契約・手付金支払

引渡・残金支払

R６
３/１５
申告期限

この期間に贈与R５.3.15までに引渡しができない→

×贈与

限度額は1,500万円
残金への充当が可能

令和５年３月下旬 引渡予定 ⇒購入代金に充当できない→ ×贈与

令和５年１月 ～ 引渡日前まで に贈与！！

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Ⅰ． 購 入 編

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２．住宅取得等資金の非課税制度＜＜贈与税非課税制度のまとめ＞＞②相続時精算課税制度（特例）①住宅取得資金の非課税制度③相続時精算課税制度
（一般）

贈与者

父母・祖父母（年齢制限なし）

父母、祖父母（年齢制限なし）

父母、祖父母（60歳以上）受贈者

１８歳以上の子、孫１８歳以上の子、孫１８歳以上の子、孫

贈与財産

住宅購入に充てるための金銭部分が非課税（諸費用はダメ）（それ以外の贈与部分は基礎控除や特別控除に充当）

引渡・居住要件

贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受け、同日までに自宅として居住または居住することが確実と見込まれること物件の要件新築物件の場合・床面積（登記簿面積）50㎡以上240㎡以下（②の特例は上限なし）
・店舗併用住宅の場合1/2以上が居住用

なし

所得制限

受贈者の所得金額が2,000万円以下

なし

申告なし

チェック

制限なし
なし

税金が発生しなくても贈与の翌年3月15日までに贈与税の申告を行わなければならない※年齢はすべて贈与の年1月1日時点における年齢で判定※①②については、贈与と物件引き渡しの時期によって、適用の有無が変わること、手付金に充当できるかどうかが変わることの２点に注意してください。
※①②の適用期限は、令和５年１２月３１日までとなります。

11ありがとうございました。
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