空き家対策としての古民家の利活用の実態と新しい利活用のあり方に関する研究

空き家対策としての古民家の利活用の実態と新しい利活用のあり方に関する研究―島根県東部地域を事例として―

法政大学大学院政策創造研究科

大学院生

法政大学大学院政策創造研究科

要旨

教授

小泉

京子

上山

肇

本研究より（1）古民家の新しい利活用は「創造的利活

古民家の新しい利活用は、空き家の数の増加を防ぎ地用」とも呼べる事業者の創意が発揮されていること、（2）

域を発展に導く。本研究は、古民家の占有比全国 1 位で古民家の新しい利活用の地域での所在は 4 つの類型があある島根県東部地域を対象に、新しい利活用の実態とあること、（3）地域での創造的利活用を進めるには、事業り方について探ったものである。

希望者と古民家所有者のマッチング等いくつかの課題が研究の方法は、新しい利活用を行う事業者対象にアンあることが明らかになった。

ケート調査とインタビュー調査を行い、そこから得た知キーワード： 空き家対策、古民家、利活用、島根県

見と文献調査、フィールドワークにより考察を行った。

Research on the actual state of new utilization of old folk houses as acountermeasure against vacant houses― Eastern region of Shimane Prefecture as an example ―Hosei Graduate School of Regional Policy Design, Graduate Student

Kyoko Koizumi

Hosei Graduate School of Regional Policy Design, Prof.

Hajime Kamiyama

Abstract

This research revealed the following:（1）The new utilization of old folk houses canshow business operators’ ingenuity, the so called“creative utilization”.
（2）There are four types of locations for new
utilization of old folk houses in the region.
（3）In order to promote creative utilizationin the region, there are several issues, such as
matching business applicants and owners of old
folk houses.

This study was focused on exploring the actual
situation of old folk houses and finding a new wayof utilizing them in the eastern region of Shimane
Prefecture, which has the highest share of old
folk houses in Japan, because to put old houses to
new use is a measure to prevent the number ofvacant houses from increasing and to lead to thedevelopment of the area.
The research procedure was to conduct aquestionnaire survey and an interview survey
targeting business operators involved in the new
utilization, and to have informative discussions
based on the findings obtained from the survey,
literature research, and fieldwork.

Keyword： Vacant house measures, old folk houses,
utilization, business operators, Shimane
Prefecture− 49 −

Journal for Regional Policy Studies

研究ノート1

はじめにや新しい試みを行う事業者へのインタビュー調査を行っ

1.1

研究の背景と目的

フィールドワークにより考察を行った。

た。それらから得た知見と文献調査、筆者自身による日本の総人口は 2008 年 1 億 2,808 万人をピークに減少し、2022 年 1 億 2,322 万人となり、13 年連続の減少となっ

1.3

既往研究と本研究の位置づけ

古民家の利活用に関する研究は、2000 年代頃から本格ている。出生数は 1979 年の調査開始以降最少の 81 万人であり、少子化が進んでいる。一方「平成 30 年住宅・土化し大きく分けて３つある。第一には利活用の実態把握

地統計調査」（2019）によると空き家は 848 万戸、2013 年

に関するもので、中田ら（2006）は、古民家を地域資源調査から 29 万戸増加し、空き家率は 13.6％と過去最高とと捉えて文化施設など様々な公共的利活用の実態を明らなった。今後人口減少が進めばさらに空き家は増加するかにした。山本ら（2022）は、中山間地域での高齢者施と予測される。空き家は 1970 年以前の建造が 46.4％と築設など福祉関連での利活用の空間使用の特徴等を論じて50 年以上のものが半分弱を占めている。

おり、個別の実態から事象の抽象化を試みている。

国土交通省住宅局「空き家政策現状と課題及び検討の（以下重伝建第二に重要伝統的建造物群保存地区 注 2）

方向性」
（2022）によると、空き家を増やさない手段（空地区と表記）での利活用に関するものである。木村らき家対策）には①発生防止、②利用、③解体・撤去があ（2022）は、保存方針と観光者を対象とする商業施設の特。発生防止は、所有者が空き家にしない対策をとる

性の関係性を明らかにしており、畔柳ら（2018）は住民ことであり、利用には住宅としての流通と用途転換があ

対象の生活環境施設の実態と行政の認識について論じてる。住宅ストック数（約 6,240 戸）が総世帯数（約 5,400いる。保存と共存する観光客や住民に向けた古民家の利世帯）より多く量的に充足している現状では、用途転換

活用は、重伝建地区の持続性と直結する課題となっていに積極的に取り組む必要がある。その対象の一つに古民

る。

る

注 1）

第三に分散型ホテルの仕組みや事例研究に関するもの家がある。
2018 年「住宅宿泊事業法（民泊新法）」2019 年「建築がある。フロント機能や客室を地域に分散させ、地域全基準法用途変更」を経て、古民家を活用した宿泊施設な体でひとつの宿泊施設とする分散型ホテルは、2018 年

ど、住宅以外の利活用事例が目立つようになった。このの改正旅館業法の施行によって全国に広がっており、宿利活用は保存・維持ではなく、古民家の良さを残しつつ泊施設に古民家が利活用されている事例が多い。高井

現代の生活に合うように改築し、新しい価値を付加する（2022）は、分散型ホテルの事業特性と地域への影響の可ことを基本としている。
「平成 30 年住宅・土地統計調査」

能性について論じており、萩原ら（2021）はまちぐるみ

における “1950 年建築基準法以前の、防火木造除く木造のおもてなし（エリア・ホスピタリティ）の視点で取り住宅 ” を古民家と捉えれば、古民家は全国に 101 万戸（占組みの実態を分析し類型化を試みている。分散型ホテル

有比 1.6％）存在する。この古民家のうち、空き家及び予の歴史は浅く、実例の進展とともに研究蓄積が期待され備軍を用途転換し利活用していくことは、空き家対策だ

る領域である。
このように本研究は重伝建地区・分散型ホテルも内包

けでなく、新しい用途によってまちづくりにつなげるこ

する広域エリアでの古民家の新しい利活用を事業主体でとができる。

ある事業者の視点で捉えるところに特色があり、独自の

この「古民家の新しい利活用」の実態調査を、古民視点と考える。

家の占有比全国第一位である島根県の東部地域を対象に行った。

2

本稿はその情報から新しい利活用の [ 用途 ][ 地域での所在の仕方 ][ 主体である事業者の取り組み ] という項目

都道府県の空き家率と古民家率「平成 30 年住宅・土地統計調査」の空き家戸数を総住に焦点をあてて考察し、課題を整理するものである。
本稿では住居使用以外の活用を「古民家の新しい利活

宅数で割った空き家率と、古民家戸数を総住宅数で割っ用」、その状態にある古民家を「新しい利活用古民家」とた古民家率を都道府県別に表した（図 1）。この図から①

呼ぶ。
「事業者」とは「古民家の新しい利活用」を行う、

都道府県全てで空き家率が 10％を超え、全国共通の課題

個人事業主（事業を行う個人）と法人をいう。

であること、②空き家率・古民家率が共に高い県で古民家を活用した空き家対策の可能性が高いこと、③島根県

1.2

は古民家率が 8.7％でとびぬけて高いことがわかる。

研究対象と方法

島根県東部地域で古民家の新しい利活用を行う事業者

成相（2011）は「島根県は戦災に合わず、バブルの影を対象にアンケート調査を実施し、その中で顕著な成果

響もほとんど受けていないため、戦前の風景や建物がそ地域イノベーション第 16 号

− 50 −

空き家対策としての古民家の利活用の実態と新しい利活用のあり方に関する研究
図１

図1

都道府県別空き家率・古民家率（筆者作成）
数（表 2）では、大阪府・京都府・兵庫県の関西 3 府県、

表 1 空き家率・古民家率が共に高い県
空き家率

愛知県、福岡県が上位である。

空き家率 15％以上
古民家率
3％以上 4％未満

地方

空き家対策としての古民家活用は、西日本と呼ばれる

古民家率
4％以上

地域が有力で、その中でも島根県は古民家率が高く、古民家の新しい利活用の研究対象として適切と考える。

東北

岩手県

中部

山梨県、長野県、
岐阜県

近畿

三重県

和歌山県

中国

広島県

鳥取県、島根県、
岡山県、山口県

四国

香川県

徳島県、愛媛県、
高知県

ルーラル・ツーリズムをモデルとしたグリーン・ツーリ

九州

宮崎県、鹿児島県

長崎県、大分県の GT は「日帰り客が多く、農林漁業体験を重視し、地

33.1

古民家利活用の歴史的経緯

大學ら（2019）によると日本では 1993 年以降欧州のズム（以下 GT と表記）が行政主導で導入された。日本（「平成 30 年住宅・土地統計調査」をもとに筆者作成）

表2

古民家の新しい利活用とまちづくり

域経営型と表現される、受入れ側が連携して地域と関連を持った形で対応するというツーリズムとして定着」し

古民家の実数が多い府県

順位

府県名

古民家 空き家
数
率

順位

府県名

古民家 空き家
数
率

1位

大阪府

52,400

15.2%

6位

岡山県

38,100

15.6%

2位

兵庫県

43,600

13.4%

7位

広島県

37,700

15.1%

3位

愛知県

40,900

11.3%

8位

熊本県

29,200

13.8%

4位

福岡県

40,000

12.7%

9位

岐阜県

28,900

15.6%

5位

京都府

39,800

12.8%

10位 鹿児島県 27,200

19.0%

た。この GT の中でも特に農家民宿等の宿泊施設を中心に展開してきたのが「農泊」である。
2017 年、農林水産省は「農泊を持続的なビジネス」とする方向を打ち出し、国内外の旅行者を呼び込むとともに地域の所得向上と活性化を図っている。この GT や農泊を農村地域や中山間地域の古民家を活用して行っている事例は多い。
歴史的資源を活用した観光まちづくりは、兵庫県丹波（「平成 30 年住宅・土地統計調査」をもとに筆者作成）

篠山市の集落丸山などの先行事例を受けて注 3）、2016 年
政府が「歴史的資源を活用した観光まちづくりタスクのままの姿で残されている、全国でも数少ない地域の一フォース」注 4）を官民連携で立ち上げたことで全国に波及つだ」と言う（成相脩、P.17）。東京都や沖縄県の古民家する。2023 年現在「地域が目指す姿として『歴史的資源

率が低いことから戦災も理由の一つであろう。

を中核に地域資源の潜在価値を一体的に活用する観光・空き家率が 15％以上、古民家率が 3％以上で共に高い

地域経営の実現』を図るとともに、歴史的資源を活用し県には（表 1）
、中国・四国地方は全県入る。古民家の実

た観光まちづくりの取組展開地域を更に拡大する」注 5）と− 51 −

Journal for Regional Policy Studies

研究ノートしている。

表 3 「古民家の新しい利活用」の用途別具体例

また 2018 年文化財保護法改正により、それまで文化財

用途指定に適合しなかったものも含めて、文化財を地域で一

具体例

観光拠点

案内所、観光フリースペースなど で古民家を活用したまちづくりの様々な事例が全国各地

宿泊施設

ホテル、旅館、ゲストハウス、貸別荘、民泊、農泊など 域で生まれている注 6）。古民家は宿泊・ショップ・レスト

飲食店

レストラン、
カフェ、居酒屋、喫茶店、食事処など ラン・カフェ・工房など多様な活用でまちづくりを担う

物販店

食品、衣料、雑貨、お土産品、伝統工芸品販売など サービス店ギャラリー、
コインランドリー、娯楽、理・美容など 体的に活用することの方針づけがされた。このような中ようになっている。
古民家のオフィス用途での活用は、徳島県神山町のビジネス施設 事務所、
レンタルオフィス、
コワーキングスペースなど 事例がある。神田（2018）によれば、アーティストを町に呼ぶ「神山アーティスト・イン・レジデンス」から始

交流施設

地域コミュニティ、高齢者や子供の福祉の場など まり、町が希望する移住者に提供できる住居を示して移シェアハウス

学生、一般、要支援者対象などの住居に使用住者を呼ぶ「ワーク・イン・レジデンス」に発展する。

（8 用途にもとづいて筆者作成）

2010 年に生まれたサテライトオフィス「神山ラボ」は築

4

70 年の古民家、2013 年の「えんがわオフィス」は築 90
年の古民家である。

島根県東部地域の新しい利活用の状況
島根県東部地域で、古民家の新しい利活用を行って3.2いる事業者へのアンケート調査は、楽天など宿泊施設情古民家の新しい利活用の用途

古民家の新しい利活用の用途とまちづくりとの関係を報サイトや古民家をキーワードとした検索により事業所示す考えとして「観光まちづくりを通じた地域振興の可156 を抽出し、調査の合意を得た 132 か所にアンケート

能性調査報告書」を参考に整理する（図 2）。

を送付、108 の回答を得た。
調査時期は 2023 年 3 月～ 4 月、調査項目は施設（用途、

図２

表３

古⺠家
活⽤

移住者の増加

観光客の増加地域住⺠の愛着形成

観光消費の増加効果

効果

住⺠向け⽅策観光客向け⽅策ﾋﾞｼﾞﾈｽ施設

飲⾷店

交流施設

物販店

ｼｪｱﾊｳｽｻｰﾋﾞｽ店

具体例
用途
広さ、開業年など）、事業の目的、改装、事業運営者、運営方法、地域との協力関係である。アンケート送付はE
ホテル、旅館、ゲストハウス、貸別荘、民泊、農泊など
観光拠点

飲食店
レストラン、カフェ、居酒屋、喫茶店、食事処など
メール、希望者には郵送とした。
物販店

食品、衣料、雑貨、お土産品、伝統工芸品販売など

サービス店

ギャラリー、コインランドリー、娯楽、理・美容など

観光拠点

事務所、レンタルオフィス、コワーキングスペースなど
ビジネス施設4.1
新しい利活用古民家の用途

宿泊施設

シェアハウス

交流施設

地域コミュニティ、高齢者や子供の福祉の場など

用途別の調査項目では106 か所の回答があった。単独
学生、一般、要支援者対象などの住居に使用の用途が 48（45％）複数の用途が 58（55％）で複数の用途活用が半分を超える。複数用途の理由としては「広い地域環境整備

図２

案内所、観光フリースペースなど

宿泊施設

スペースの活用」と「多くのお客様の利用希望」が多い。

 民家の新しい利活用の用途とまちづくり
古
効果の関係

最も多い用途は飲食 43、次いで宿泊 39、物販 32 と続く。観光客・住民の両方を向いた飲食と物販の利活用に、（一社）中国経済連合会 ,（公益）中国地域創造研究センター , 中
国電力㈱（2019）p38 から抜粋し筆者加筆修整

観光客向けの宿泊が組み合わさって観光指向が強い結果となった。

古民家の利活用は、観光を指向した「観光客向け方策」と住民や移住者を指向した「住民向け方策」に大別され住民向け用途では交流 21、ビジネス 13、シェアハウス
図３

る。前者は「観光拠点」「宿泊施設」の用途、後者は「ビジネス施設」「交流施設」「シェアハウス」の用途、観光客と住民双方に対して「飲食店」「物販店」「サービス店」がある。
用途の具体例（表 3）は、古民家活用が想起される用途をリスト化したものである。この枠組みを使って古民家の新しい利活用とまちづくりとの関連を分析する。

図3

古民家の用途別利活用（筆者作成、N=106）

は観光客向け地域イノベーション第 16 号

− 52 −

は観光客・住民向け

は住民向け

図４

空き家対策としての古民家の利活用の実態と新しい利活用のあり方に関する研究

表 4「古民家の開業年」と「古民家の用途別利活用」のクロス集計表（筆者作成）
用途

交流

シェア
ハウス

その他

1

6

1

5

16

12

15

2

9

8.0倍

12.0倍

2.5倍

2.0倍

1.8倍

観光拠点

宿泊

飲食

物販

～2009年(a)

3

6

6

9

2

2010年～(b)

6

33

37

23

(b)/(a)倍

2.0倍

5.5倍

6.1倍

2.5倍

開業

図４

サービス ビジネス表5

2010 年以降開業で変化している事項（筆者作成）

観光客向け

図4

用途

2010 年以降開業で変化している事項

観光拠点（単独用途の回答はなく全てが複数用途の一つとして選択されている。）

宿泊

旅館業法改正など規制緩和で取り組みしやすくなったため大幅に増加。高級一棟貸
しからゲストハウスなどの低価格まで営業ス
タイルが多様化している。事業者も旅館業
者や地域おこし団体に加え、個人事業主
や企業の事業多角化など幅が拡大。重伝建地区ではまちづくりと連動した分散型ホテ
ルが充実。老舗造り酒屋の登録有形文化
財の土藏を使用した宿泊施設もある。

飲食「古民家カフェ」が 4 か所から 26 と大幅に増加。梁の木組みなど古民家独特の魅力ある空間と自然食などこだわりのメニューとの親和性が高いこと、料理修行が必ずしも必要でない取り組みやすさが要因と考える。キッチン設備を作り料理人が入れ替わる「シェアキッチン」という営業スタイルも現われた。

物販

2009 年までの開業では名産品販売 6 か所と古民家の伝統性となじみやすい店が多い。2010 年以降開業ではドイツパンなど現代生活に合うこだわり品や、アーティストの店など独自の価値観で製作・セレクトした物を扱う店、起業家の商品を扱う支援型など、創造的活用で非常に多様化している。

古民家の開業年（筆者作成、N=106）3 であった。企業や人の働く場を提供するビジネス単独
用途も 2 か所あった。
その他用途は、行事での使用など不特定な用途、製造の場などが複数あった。
開業年（図 4）をみると 2009 年までの開業が 23（22％）
、2010 年以降の開業は 2009 年までの開業の 3.6 倍になっている。
「古民家の開業年」と「古民家の用途別利活用」のク
ロス集計表（表 4）をみると、開業の増加（3.6 倍）以上

観光客・住民向け

2010 年以降開業が 83（78％）と近年になるほど増え、に伸びている用途は、宿伯（5.5 倍）、飲食（6.1 倍）、サー
ビス（8.0 倍）、ビジネス（12.0 倍）であり、これらの用2009 年以前開業は田舎体験の提供が 2
か所、2010 年以降開業では独自の世界感のギャラリー、コスプレスタジオという新しいサービス
コンセプトの具現化、美容室やマッサージ店、コインランドリー店など古民家との意外な組み合わせが創造されている。

途が近年のトレンドであると示唆される。一方観光拠点（2.0 倍）、物販（2.5 倍）、交流（2.5 倍）の増加はゆるやかである。
アンケート結果と一般にアウトプットされている各々

ビジネス

事務所活用は継続してあるが、シェアオフィ
ス・コワーキングスペース・ワーケーションなど外部者に働く場所を提供する活用や、場所を貸し出すレンタルスペース活用が加わった。行政のまちづくり政策や地域おこし
協力隊が関係するケースもあり、訪問看護の拠点活用もある。

交流2009 年以前開業は田舎体験型や観光に関する交流である。2010 年以降開業では子供の養育をめぐる福祉的交流、地域の人が集まるコミュニティ交流の場、起業家のネットワーク形成の場としての活用がある。
古民家カフェと併せての活用が多い。

シェア
ハウス

田舎滞在の場として活用に、島根大学・
島根県立大学学生の宿舎不足に対応する
シェアハウス活用が加わっている。

の事業の情報から「2010 年以降開業で変化している事項」をまとめた（表 5）。
表 4、5 からわかったことは、次の 5 点である。① 8 つの用途は 2009 年以前開業にも存在し分類として妥当であ
住民向けること、②大きく増加した飲食（37 か所）では「古民家カフェ」がその増加を牽引し、一つの領域として定着していること、③次に大きな増加は宿泊（33 か所）で、営業スタイルと取り組む事業者が多様化しながら拡大していること、④物販では名産品販売など伝統的な古民家と結びつきやすい用途から、パン屋など現代的な用途で古民家との組み合わせが新鮮な印象を与える創造的な活用に移行していること、⑤創造的な活用は取り組む事業者− 53 −

Journal for Regional Policy Studies

研究ノート

それぞれの創意が反映されて古民家に新しい価値を作り表6出している。
古民家の本来持つ価値に事業者個々の創意が反映され、新しい価値を生み出している状況は「古民家の創造的利活用」と呼べるのではないか。新しい見方で古民家の新しい用途をつくり出す、アートなど専門的なスキルで新新しい利活用古民家の所在の仕方 （筆者作成）
概念

所在の仕方

軒数メド

集積

集中して所在5 軒以上

近接

近くに複数ある状態

2 軒～ 4 軒

点在

単独で所在

1軒

しい価値を付加する、古民家と組み合わせる新しい何かを見つける、外部の人材を取り込むなどさまざまな方法を示す。そして [ 点在 ] は新しい利活用古民家が単独で所で創造的利活用は一層進むと思える。そして創造的利活

在する状態を意味する。

用が様々な事業者の参画を促して地域に影響を与えていくことだろう。

4.2.1 出雲市の所在

4.2

所在の仕方は（図 6）、出雲大社の神門通り周辺（9 軒）

出雲市には新しい利活用古民家が 30 軒あり数は多い。

新しい利活用古民家の所在

回答があった古民家の所在する地域は東の安来市からと、明治初期まで水運の要所として栄えた平田町木綿街

松江市、雲南市、奥出雲町、出雲市、飯南町、大田市、

道（7 軒）に [ 集積 ] が見られ、いずれも歴史的資源を活かした観光地である。[ 近接 ] は往年の駅前商店街である

美郷町、邑南町の 5 市 4 町（図 5）である。

図５

図６
今市と、日本海に面した港で地域おこし活動を行っている鷺浦がある。それ以外は市内に単独で点在する。島根鷺浦
⽊綿街道
大学医学部と島根県立大学出雲キャンパスがあり、学生向けのシェアハウスが存在する。

図５

図６

出雲⼤社

鷺浦 今市

⽊綿街道

出雲⼤社
今市

図5

島根県東部地域の地図

図９（地理院地図より筆者作成）

図10

島根県では 1999 年に制定された「島根県中山間地域活性化基本条例」において、中山間地域を「産業の振図6

興、就労機会の確保、保健・医療・福祉サービスの確保
雲南市
⽊次
その他の社会生活における条件が不利で振興が必要な地

図９域」と定義し、具体的な地域を示している注 7）。東部地域
奥出雲町
では、一部指定が松江市と出雲市、全部指定が大田市、三沢
安来市、雲南市、奥出雲町、飯南町、美郷町、邑南町と雲南市なっており、中山間地域ではない地域があるのは松江市
⽊次と出雲市の一部のみである。

新しい利活用古民家の所在（出雲市）（筆者作成）
地図では［集積］は円枠で表示し地域名を記載，
［近接］
［点在］
は点で表示，
図10 ［近接］には地域名を記載している。

4.2.2 大田市の所在

大田市も新しい利活用古民家 31 軒（図 7）と数は多い。

世界遺産石見銀山であり重伝建地区でもある大森町（19軒）と温泉津（7 軒）に新しい利活用の [ 集積 ] がある。
それ以外は市内に単独で点在する。大田市は中山間地域

新しい利活用古民家の地域での所在の仕方を[ 集積 ][ 近
奥出雲町

三沢6）
（表
。
接 ][ 点在 ] という概念で表す注 8）であるが、重伝建地区に集中して新しい利活用古民家が[ 集積 ] は新しい利活用古民家が集まっている状態を示あるのが特徴である。1987 年重伝建地区に選定された大し、[ 近接 ] は新しい利活用古民家が近くに複数ある状態

森銀山は民間 2 企業を中心に古民家の利活用が充実し、地域イノベーション第 16 号

− 54 −図

空き家対策としての古民家の利活用の実態と新しい利活用のあり方に関する研究

図７

図８

関係人口から移住に結びつけている。温泉津は分散型ホ

美保関

テル形式で古民家の宿泊施設を軸に活用用途を広げてい
る。

図７

図８
松江城北
北堀町

重伝建
温泉津

重伝建
温泉津

重伝建
⼤森銀⼭

美保関

松江城北
北堀町

重伝建
⼤森銀⼭

図５
図8

図６

新しい利活用古民家の所在（松江市・安来市）（筆者作成）

出雲松江市の注目すべき古民家の新しい利活用に「都市部図 7 新しい利活用古民家の所在（大田市）（筆者作成）

複合施設」がある。規模の大きい古民家を活用して、物
販・飲食・サービス・ビジネスなど多用途の機能を持たせて相乗効果を意図している。これは［近接］の新しいスタイルとも捉えることができる。線引き制度見直しと4.2.3 松江市・安来市の所在

1970 年に定めた「松江圏都市計画」は、松江市と安来共に、潜在的な可能性のある松江市での古民家活用を拡

市の中心部が松江圏という一体の都市圏を形成している大する方策になるかもしれない。

という認識にもとづいて策定された。この計画の対象の都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」をわける「線引き制度」が用いられている。
「市街化区域」

4.2.4 山間地での所在

雲南市・奥出雲町・飯南市・美郷町・邑南町は、新しは市街化することを目的に設定され、「市街化調整区域」

い利活用古民家（30 軒）が点在している（図 9、図 10）。

は農地確保など市街地化をおさえる区域である。

全部が中山間地域であり、「山間地」として一つで捉えた

松江市と安来市の古民家の新しい利活用は、この都市い。

図９計画の影響を受けていることが推測される実態であった

図10ため、松江市と安来市を合わせた所在を記す（図 8）。
松江市の新しい利活用古民家（13 軒）と、安来市（4雲南市⽊次軒）と合わせても 17 軒と数が少ない。図 8 のように [ 集
積 ] はなく、[ 近接 ] が松江城北側の北堀町と、海運の要所である港町の美保関にある。北堀町は「市街化区域」、
美保関は都市計画区域外である。

奥出雲町
三沢

松江市・安来市では、市街化区域と制限のない都市計
画区域外で新しい利活用古民家が点在している。その間の「市街化調整区域」で新しい利活用古民家が少ないという実態になっている。
「市街化調整区域」では、原則住居である古民家を店舗などの用途に変更できないからである。
松江市は制度の運用緩和などで対処してきたが、市長方針を受け 2023 年 5 月に従来の「線引き制度」を用いな
い新しい土地利用制度創設の検討を始めたことを公表し

図9 新
 しい利活用古民家の所在（雲南市・奥出雲町・（筆者作成）飯南町）

た注 9）。

− 55 −

Journal for Regional Policy Studies

研究ノート図10

この 4 つの類型で「古民家の創造的活用」をすすめる
上での課題は何か。ここではアンケート回答者の中から顕著な成果や新しい試みを行う事業者 5 人に行ったインタビュー調査から考察する。

4.3

事業者の事業と地域とのかかわり

対象者は重伝建地区の温泉津と大森銀山で、空き家を改修して移住定住促進と古民家の新しい利活用によるまちづくりに取り組む事業の代表者・責任者 3 人と、山間地である奥出雲町に移住し古民家を宿泊と飲食用途に活図10用しているオーナーシェフ（パートナー同席）、もう 1

新しい利活用古民家の所在（美郷町・邑南町）

人は松江市の「都市部複合施設」を展開する建築士オー（筆者作成）

ナーである（事業を一緒に行っているメンバー同席）。

一番の特徴は 30 軒全てが 2010 年以降の開業であることだ。行政の計画や施策が民間の取り組みを促している。
［近接］は雲南市木次と奥出雲町三沢にあり、いずれも地調査方法は質問項目「事業の動機や目的」「 事業展開」「課題」を軸とした、半構造化インタビューである。
インタビュー調査の結果（表 8）は、対象者の発言を域おこし活動と連動している。

整理して記載し、それに筆者が解釈（太字部分）を加え

邑南町は 2011 年から観光・移住定住策として地元の食たものである。中村ブレイスと石見銀山群言堂グループ

材を使った料理を提供する料理人と農業の担い手育成をは、インタビューの対象者が 2 代目であり、創業時につ狙いに「A 級グルメ」施策を展開してきた。その影響でいては自社ホームページ・出版物から注 10）抽出し加筆を

飲食店を中心に 14 軒の新しい利活用古民家があり「山間地」の半分弱を占めている。

行った。

4.2.5 所在の仕方の 4 つの類型

まちの持続可能性に危機感を持ち、空き家を活用して古の所在の仕方は、4 つの類型があることがわかった（表支援で移住につなぎ、子どもが増えるまちづくりを指向

重伝建地区で複数施設を展開している事業者 3 人は、以上から島根県東部地域での「新しい利活用古民家」

している。関係人口につながる古民家宿泊施設や交流の

7）
。

表7

民家を再生させると同時に、関係人口を増やして移住者

場に自ら取り組み、また移住者の住居や飲食・物販の店

新しい利活用古民家の 4 つの所在の仕方

舗として貸し出すことで有効な利活用がされている。大

新利活用の集積なし

学連携や民間連携で利活用の幅を広げて関係人口の増加

Ⅰ保存と利活用を共存 Ⅱ広域に点在して所在させる重伝建地区に多 し行政の施策の影響を山間地 く所在する
受ける

WATOWA は温泉津町の空き家古民家の課題を地域ビ集積
地域新利活用の集積あり［大田市域内］につなげている。
ジネスの積極的な事業展開で解決しようと意図している。
[ 空き家所有者とのマッチング ] と [ 人材不足 ] が課題に［山間地域内］あがった。

Ⅲ歴史的資源のある観 Ⅳ歴史的資源のある観光地での集積を始め広 光地であるが規制などに都市部 い地域に点在するより所在が少ない［出雲市域内］石見銀山群言堂グループは大森町と古民家の活用が事業展開と密接に結びついており、群言堂という地域ブラ［松江市・安来市域内］（筆者作成）

イスが古民家再生で景観を維持する活動を、石見銀山群
言堂グループが古民家を活用した事業化を主に担ってい[ Ⅰ山間地で集積あり ] は、重伝建地区のように古民家る。課題は [ 空き家所有者とのマッチング ] と [ 町の持続の集積があり保存と利活用が共存している型、［Ⅱ山間部

性のために住む人を増やすこと ] である。

で集積なし］は、広域に古民家が点在し利活用に関して移住者である山間部の事業者は、自然に近い生き方を行政の施策の影響が大きい型、［Ⅲ都市部で集積あり ] は望んで地域と古民家を選び起業した。事業では自分の生

歴史的資源のある観光地など古民家の集積を中心に広くき方に沿い、蔵での宿泊や放し飼いの鶏の卵や無農薬野

利活用がある型、[ Ⅳ都市部で集積なし ] は、歴史的資源

菜の飲食が提供される。このように自分の生き方と暮すのある観光地であるが規制など何らかの理由により新し場所、住まいが密接に関係して、一般的には不便な場所

い利活用古民家の所在が少ない型の 4 つの類型に整理でにある古民家を選ぶ人達がいる。このような人達に、古きる。

地域イノベーション第 16 号

ンドの提供価値につながっている。大森町では中村ブレ− 56 −

空き家対策としての古民家の利活用の実態と新しい利活用のあり方に関する研究

表8

事業者インタビュー調査の結果（［

名称

事業の動機・目的］は語りからのカテゴリー分類）
事業展開

課題

・息子の小学校の同級生は7人、全生徒 ・2017年古民家ゲストハウス「湯るり」開 ・空き家所有者との金銭面の折り合いなど
約80人、規模が小さくなる見通し。
業。
ゲストハウス1、複合1（宿泊・ マッチングがうまくい・息子たちが大人になった時の町の存 ・1棟貸し2、続に非常に危機感を持つ。
シェアキッチン・コインランドリー）※写真 かない。
［空き家活用］［まちの持続可能性］
参照
・10年前移住した時の重伝建地区の空 ・2023年企業研修やオフィスにも使える ・事業拡大でもっと人き家率は53％、町に空き家が多い。
１棟貸し、海の見える複合施設（部屋 手 が 必 要だが 人 材［移住者起業］［空き家活用］にキッチンやトイレもある完全個室型宿 不足が課題。町に来ゲストハウス1の計3 てチャレンジしてもら・定住は結構ハードル高くリピーターや長 泊・食堂・ショップ）
1、
えるよう働きかけ、少期滞在で関係人口を増やすため宿泊 か所をオープン。
［積極的な事業展開］ し ず つ 実 績 に つな
業をしている。
観光を入り口としたまちづ ［地域ビジネス］
・滞在客対象の宿泊施設、1か月毎に がっている。
所在地：島根県大田市温泉津町 くりを念頭においている。
シェフが変わるシェアキッチン等で関係 ［人材不足］［関係人口］
コインランドリー等
インタビュー：・施設の展開では、
古民家自体が持って 人口を広げている。
代表取締役（創業者）いる可能性と地域が持っている可能性 住民対象の用途も。
［関係人口］
2023年3月31日実施
をかけ合わせて考える。
WATOWA

中村ブレイス
重伝建地区の複数施設展開

所在地：島根県大田市大森町
インタビュー：専務（2代目）
2023年4月3日実施
石見銀山群言堂グループ

所在地：島根県大田市大森町
インタビュー：
代表取締役（２代目）
2023年4月3日実施
蔵宿「うずまき」

山間部複合施設
所在地：島根県奥出雲町
インタビュー：
オーナーとパートナー
2023年3月30日実施

・創業者がUターンした1974年頃大森 ・今までに63棟の古民家再生を実施、社 ・空き家になっても手町はゴーストタウン化していた。再び世 屋や工房、社員や移住者の住居以外 放さないことがありそ界に誇れる町にしたいとの思いで、社 に店舗（物販、飲食）や貸しスペースと うなるとどうしようもな
業の成長とともに古民家の再生を始め して貸出している。
い。行政の対応が欲た。全て自力で古民家を買い取り再生 ［移住者支援］
しい。
してきた。
・直営は宿泊施設1、物販店1、交流１、［空き家活用］［古民家再生］貸ホール「オペラハウス大森座」があ ・小学校の存続には子・町の景観を守るために空き家古民家を る。※写真参照
供が増える、それには改装して保有し、希望者に貸し出して ・2023年4月オープンの複合施設「石見 住む人を増やすこといる。積極的に借り手を探すことはして 銀山まちを楽しくするライブラリー」は が必要である。
いない。
連携協定を結んでいる島根県立大学 ［まちの持続可能性］［空き家活用］のサテライトキャンパスであり、図書＆カ・2023年創業者の長年の夢だった住民 フェ＆コワーキングスペースが開放されと学生と観光客のハブとなる複合施設 ている。
が実現できた。
［大学連携］［交流の場］［関係人口］
・創業者が愛媛県内子町で見た古民家 ・1989年服飾ブランドショップオープン、・ブランド群言堂と大森
カフェに影響を受け、町の重伝建選定 現在は群言堂ブランドショップとカフェに の町はお互い関係しと同時期に店をオープン。今まで11カ所 なっている。
あっている。大森だかの古民家を再生、最も投資したのが古 ・一日2組の宿泊施設「他郷阿部家」※ ら群言堂が生まれ群
民家再生事業である。
写真参照
言堂が町の活力につ［古民家再生］・交流施設1、
長期貸出1、
その他社員住 ながっている。それを・古民家を改装し小学校の一部屋を間 居使用も。
維持進展させていく
借りしていた保育園（一社）
を2023年 ・保 育 園 留 学の期 間 、保 護 者と子 供 ことが重要である。
移転、ボランティアだった学童も福祉化 の暮す施設にも活用できる宿泊施設2 ［地域ブランド］
して隣に設置し安心して子育てできる （完全個室型と一棟貸し）をオープン ［提供価値］
環境が強化された。
予定。
［子育て支援］［関係人口］
・2023年東京の民間企業、保育園と一 ・中村ブレイスがすぐ住める家を保有し緒に「保育園留学」の取り組みを始め ており、移住希望者に提供できる功績た。
は大きいと考える。
［民間連携］［移住者支援］
・東京のレストランで10年料理の修行を ・母屋には自分達の住居スペースと飲食 ・もう少し来てくれる人
し、東日本大震災を機に沖縄に移住、 店としてのスペースがある。※写真参 が多いイメージを持っ農園で働きながら出張料理を手がけた 照ている。
後、島根県奥出雲町に移住し、2021年 ・蔵が宿泊施設である。※下写真参照 ・小学校の併合が決ま
古民家宿「蔵宿うずまき」を開いた。 ・母屋に五右衛門風呂とトイレ。
り、幼稚園も不透明と［移住者起業］
・庭では鶏が放し飼い。
いう状況。
・野菜を育ててそれを使った料理を提供 ・普通の観光ではなくこだわり派、コアな、［子育て不安］
する、自給自足に近い生活を望んで農 踏み込んだ方、食材を気にしている方、・農薬散布がドローン
地付きの物件を探し、奥出雲町の空き 田舎に移住してで行われ影響を受け家バンクで見つけた。
みたい方が多い。
るのが困る。
［自然に近い生き方］［無農薬農法］［スローツーリズム］
・もともと宿は念頭になかったが、蔵を見て「ここで泊まったらみんな喜ぶだろう
な」と思い、改装して宿泊施設にした。

− 57 −

Journal for Regional Policy Studies

研究ノート名称
SUETUGU

都市部複合施設
所在地：島根県松江市
インタビュー：
オーナーと施設活用者
2023年3月14日実施

事業の動機・目的

事業展開

課題

・地元出身、東京で働いた後7年前に地 ・１階は起業を目指す人のモノを紹介展 ・チャレンジする人が、
域おこし協力隊としてUターン。空き家 示する「チャレンジショップ」と、
日貸しで 利用できる場や仕組と人とのマッチングを行う中でこの古民 シェフが変わるシェアキッチン「チャレン みがもっと必要だと考える。
ファンがついて家と出会い、
自分の印象は大変良かっ ジカフェ」とオーナーの事務所。
から店を出すことがでたが古い、広いなどで決まらなかった。 ［起業家支援］［Ｕターン起業］
・２階はシェアオフィス、
コワーキングス きるから。
コロナ前は ［お試し起業］・協力隊卒業と自分の事務所を持ちた ペース、
ゲストハウスがあり、い気持ちもあって、古民家活用を自分 たくさんの外国人も来た。外国人は古 ・松江市の町の活かし子
でやることにし、古民家活用型多創造 民家が好き。宿泊は県外の人とのつな 方は大人ではなく、供向けに考えた方が複合施設「SUETUGU」をオープンし ぎ役になる。
［関係人口］
良いかもしれない。
た。
・いろいろな人や情報が流れて、つな ［子供優先］［パラレルワーク］
またチャレンジカフェや・松江市には過去チャレンジカフェという がるのが良い。
のがあって、
その伝統を受け継ぎ、
自分 ショップから独立して出店する人もおり、のチャレンジと他の人も一緒にチャレン その点も良い。
［ネットワーク形成］
ジする場とした。
［起業家支援］（筆者作成）

図11

民家は希望する生き方を実現する場を提供する。地域と古⺠家の創造的利活⽤のかかわりでの課題は [ 子育て環境に対する不安 ] と [ 無農薬農法と地域の農法との違い ] であった。
都市部で起業する人を支援する複合施設を展開する事

事業者

業者は、古民家の広いスペースを活かした多様な用途での創意

人や情報の流れとつながりをつくり、関係人口とネット

①
マ
ッ
チ

ワークを形成している。自身は U ターン起業で建築士と

適合
する
古⺠家

ン

のパラレルワークである。意見として [ お試し起業にもグ

なる起業を支援する場所はもっとあるべき ][ 子供優先のまちづくり ] という意見が出された。
全員に共通する地域課題に「子供」がある。子供の減少は小学校併合につながり遠距離通学をせざるをえない状況になる。それは子育て世代が地域を離れる大きな要因にもなり得る。大人ではなく子供の十分な養育にこそ投資すべきという意見も聞かれた。

Ⅰ（⼭間地・集積）Ⅱ（⼭間地・点在）

②⼈材確保

②⼈材確保

Ⅲ(都市部・集積）Ⅳ（都市部・点在）③多⾯的活⽤④規制緩和⑤ネットワーク形成

また 5 人には「UI ターン者」という共通点がある。
「創
造的利活用」につながる事業者の創意は、地域外で暮ら⑥⼦育て環境充実⑦⾏政と⺠間連携した経験をして地元に帰ることや違う地域でいろいろな

図11古民家の創造的利活用の課題の整理）知見に触れて移住することなども影響を与えていると考（筆者作成）

えられる。

5

課題 2

まとめ

移住定住や関係人口づくりで地域と関係する人を増やし、創意を発揮したい人の参画につなげること。

古民家の本来持つ価値に事業者個々の創意が反映され、新しい価値を生み出している状況を「古民家の創造的利

課題 4

4 つの類型となり、課題が明らかになった。
（図 11）

多面的活用：事業者が創意を発揮した新しい利用途規制の緩和：松江市の新しい土地利用制度のあり方。

事業希望者と古民家所有者のマッチング：空き

課題 5

家所有者と事業希望者が出会い、合意し具体的な行動

ネットワーク形成の充実：事業者の創意を発展させるための、事業者間や関係する人々とのネットワー（売買等）をとれること。

地域イノベーション第 16 号

課題 3
活用。

活用」と呼ぶ。古民家の新しい利活用の地域での所在は
課題 1

創意を発揮したい人材の確保：特に山間地ではクの充実。

− 58 −

空き家対策としての古民家の利活用の実態と新しい利活用のあり方に関する研究

課題 6

地は行政の影響が大きい。

子育て環境充実：地域全体に渡る課題であり別途扱うべき課題。

本稿では、地域に共通する課題と類型化した地域に特行政や地域民間団体が主導する対策と連携する

有な課題に分けて整理した。今後アンケート調査全体の仕組みづくり：連携はどの地域でも必要だが、特に山間分析とインタビュー対象を広げて考察を深めていきたい。

課題 7

注
注 1） 空き家を増やさない手段と住宅ストック数・世帯数は、国土交通省住宅局（2022）「空き家政策現状と課題及び検討の方向性」を参照した｡
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001518774.pdf
注 2） 日本の伝統的建造物の保存を市町村が進めている「伝統的建造物群保存地区」の中で、国によって価値が高いと認められたもの
が「重要伝統的建造物群保存地区」である。
注 3） 集落丸山プロジェクトから NIPPONIA に至る古民家再生ビジネスは、藤原岳史（2022）を参照した。
注 4） タスクフォースは 2020 年に目標である全国 200 地域での取り組み展開を達成した。
注 5） 観光庁（2023）「歴史的資源を活用した観光まちづくり推進事業（事業化支援及びモデル創出）共通 地域公募要領」による。
https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001601564.pdf
注 6） 内閣官房 歴史的資源を活用した観光まちづくり連携推進チーム（2020）「歴史的資源を活用した観光まちづくり成功事例集」を参照した。
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kominkasupport/file/202003_02.pdf
注 7）「島根県中山間地域活性化基本条例施行規則」による。
https://www.pref.shimane.lg.jp/life/region/chiiki/chusankan/chusankanjyourei/jyourei.html
注 8） アンケート調査の回答があった軒数であるから存在する実数とは異なる事に留意が必要。
注 9）「市報松江 2023 年 5 月 新たな土地利用制度の検討を開始しました」を参照した。
https://mykoho.jp/koho/%e5%b8%82%e5%a0%b1%e6%9d%be%e6%b1%9f2023%e5%b9%b45%e6%9c% 88%e5%8f%b7/
注 10）松場登美（2021）と「中村ブレイス古民家再生活動」を参照した。
http://www.nakamura-brace.co.jp/old_house

参考・引用文献
一般社団法人中国経済連合会・公益財団法人中国地域創造研究センター・中国電力株式会社（2019）「観光まちづくりを通じた地域振興の可能性調査報告」。
https://chugokukeiren.jp/proposal/pdf/y2019/201906houkokusyo.pdf
神田誠司（2018）『神山進化論 人口減少を可能性に変えるまちづくり』、学芸出版社。
木村竜也・羽生冬佳（2022）「町並み観光地における保存方針の運用と商業施設の特性に関する研究－妻籠宿・奈良井宿・海野宿を対象に－」『都市計画論文集』57（3）。
畔柳知宏・藤田康仁・篠野志郎・服部佐智子（2018）「生活環境としての重要伝統的建造物群保存地区の活用可能性と当該市町村による認識」『日本建築学会計画系論文集』83（750）｡
総務省統計局（2019）「平成 30 年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 全国・都道府県・市区町村 第 6-1 表 住宅の種類（2 区分）、住宅の所有の関係（6 区分）、建築の時期（14 区分）別住宅数－全国、都道府県、21 大都市」｡
大學寛和・納口るり子（2019）｢農泊の系譜と現状に関する一考察｣『農村計画学会誌』38。
高井宏之（2022）「分散型ホテルの事業成立に関わる特性と地域に期待される効果」『住宅系研究報告会論文集』17｡
中田悟・金田綾佳・勝又英明（2006）「関東地方を中心とした 1 都 9 県における古民家の転用に関する研究－地域資源としての古民家の公共的利活用に関する研究－」『日本建築学会計画系論文集』606。
成相脩（2011）『古民家のひとりごと－先人が伝える技と暮らし－「島根の古民家」』、ハーベスト出版。
萩原雅史・恵谷優希・村川真紀・山田あすか（2021）「日本におけるエリア・ホスピタリティの立地地域特性と建築・機能的特徴による類型化と運営概要の報告」『日本建築学会技術 報告集』27（67）｡藤原岳史（2022）『NIPPONIA 地域再生ビジネス 古民家再生から始まる持続可能な暮しと営み』、プレジデント社。
松場登美（2021）『過疎再生 奇跡を起こすまちづくり 人口 400 人の石見銀山に若者たちが移住する理由』、小学館。
山本幸子・三島幸子・中園眞人（2022）「木造民家を活用した高齢者通所介護施設の空間用途構成に関する研究（その１）：民家の平面構成と主用途の空間配置」『日本建築学会計画系論文集』87（793）。

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