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5分でわかるマイホームの税金シリーズ（売却編）

Ⅳ.譲渡所得税金の基本

居住用財産3000万円控除
税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

Ⅰ．居住用財産の特例とは

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≪概要≫
譲渡益

譲渡損

所得税法の『マイホーム』の定義に該当する？
〇〇
譲渡益から3,000万円を控除できる3,000万控除＋10年超所有軽減税率

併
用不可

特例なし
（通常課税）
買換特例

税率が14.21％になる買い換え注意！

☓

新居のローン控除との併用不可

買換代金相当額の課税を繰り延べることができる〇
買換の損益通算又は☓特例なし（税金は減らない）

オーバーローンの場合の損益通算

譲渡損を他の所得（給与所得など）と通算することができる

新居のローン控除との併用可能

マイホームなら譲渡益でも譲渡損でも特例があります。特例を受けたい場合は要件を確認しておきましょう。
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Ⅱ.マイホームの3,000万円控除と軽減税率©smtt

マイホーム売却益が発生した場合の特例◆ 3,000万円特別控除
マイホームを売却して譲渡益が出る場合でも、譲渡益から最大で3,000万円まで控除できる特例です。
最大で（計算式）

譲渡所得 ＝ 売却金額 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）－ 3,000万円

この特例を使って譲渡所得がゼロ円になるならば、譲渡税はゼロ円です。
ただし、この特例の適用を受けるためには確定申告する必要があります。

3,000万円特別控除を適用を受けるための主な要件① 現在、主として住んでいる自宅を売却したとき。（＝セカンドハウスや賃貸マンション等は不可）② 居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。（売却までの用途不問）③ 家屋を取り壊した場合は、上記②の範囲内で、家屋を取り壊した日から１年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。（取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）④ 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。
⑤ 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人ごとに適用。
⑥ 住宅ローン控除との重複適用は不可。
⑦ 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
⑧ 居住期間の制限なし。
⑨ 連年適用の制限：前年、前々年に居住用の特例の適用を受けていないこと。

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Ⅱ.マイホームの3,000万円控除と軽減税率©smtt

売却益にかかる譲渡税を軽減する制度。所有と居住の事実が重要。
3,000万円控除の要件…マイホームであること
10年超所有軽減税率の要件 …マイホームであること、かつ、家屋と土地の所有期間が10年超であること

売却

3,000万円控除
が10年超所有軽減税率

使える

ＯＲ

使えない

《事例》売却代金4,400万円、45年前に土地建物を購入しているが取得費不明、譲渡費用170万円（１）特例が使える場合①譲渡所得

4,400万円 － 220万円 － 170万円 ＝ 4,010万円4,400万円×5%②譲渡税(4,010万円 － 3,000万円) × 14.21％ ＝ 144万円
3,000万円控除・軽減税率が使えるかどうかで、671万円も変わります。

（２）特例が使えない場合①譲渡所得

4,400万円 － 220万円 － 170万円 ＝ 4,010万円
4,400万円×5%②譲渡税(4,010万円 － 0万円) × 20.315％ ＝ 815万円
34Ⅱ.マイホームの3,000万円控除と軽減税率©smtt≪マイホームの定義～判定～≫

所有者になってから所有者本人が住んだことがある
YE
S

現在、所有者本人が居住中※相続により取得した一定の空き家の場合、3,000万円控除が受けられる特例あり P9参照
NO

所有者本人が住まなくなってから３年経過の年末までに売却した
YES

YES

原則として該当しないNONO

該当しない

例① R3に住まなくなった場合⇒R6.12.31の売却までOK！
例② R１に住まなくなった場合⇒R4.12.31の売却までOK！

建物を解体しないで売却したY
E
S『マイホーム』に該当する

NO

建物を解体してから１年以内に売却したNO

YES

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Ⅱ.マイホームの3,000万円控除と軽減税率
Ｑ１
以前に住んでいた家をいつまでに売却すれば3,000万円特別控除が適用できますか？

旧居平30.4.1（2018年)引越
1年（旧居⇒新居）Ａ１
住まなくなった日以後３年を経過する日の属する年の年末までに売却契約すれば適用可能。

Ｑ２以前に住んでいた家を取り壊して更地にした場合、いつまでに売却すれば3,000万円特別控除が適用できますか？
Ａ２
取り壊してから１年以内に売却契約を締結すれば可能。
（※住まなくなってから３年目の年末までに限る）

1年

平31.4.1

3,000万円
特別控除

可能

R3.12.31(2021年)

R3.4.1※賃貸に出していても可能

1年

3,000万円
特別控除

可能

売却

1年

R2.4.1©smtt

R2.6.1
取壊し

不可

R3.6.1

不可
1年

Ｑ３
更地にして賃貸した場合も適用できますか？
Ａ3
更地化した後に賃貸した時点で3,000万円特別控除は適用できません。

賃貸

3,000万円
特別控除

可能

R2.6.1
取壊し不可
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©smttⅡ.マイホームの3,000万円控除と軽減税率【特例】10年超所有の軽減税率

マイホームを譲渡した年の１月１日時点で、家屋と土地（借地権も可）の所有期間が “ともに” 10年超の場合、課税譲渡所得6,000万円までの部分に対する税率を14.21％とすることができます。
※ 6,000万円超の部分については、20.315％となります。
取得

H231/1

H241/1

H251/1

H261/1

H271/1

H281/1

もしこの年以降に譲渡したら

H291/1

H301/1

もしこの年以降に譲渡したら

H311/1

R2
1/1

５年超
∴長期譲渡

税率
39.63％

10年超∴軽減税率※相続・贈与は取得日を引き継ぎます。

② 3,000万円特別控除との併用も可能。

税率
14.21％

税率
20.315％
所有期間① マイホーム（土地と建物）の取得から売却までにお正月を11回迎えていれば軽減税率の適用が可能。

R4
1/1

R31/1

税率

５年以下
（短期譲渡）

39.63％

所得税30.63％
住民税 9％

５年超（長期譲渡）

20.315％

所得15.315％
住民税 5％

14.21％

所得税10.21％
住民税 4％

10年超（自宅のみ）

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Ⅲ.3,000万円特別控除 VS 住宅ローン控除©smtt

Ｑ: 私の場合、売る物件で3,000万円特別控除を使うのと、買う物件で住宅ローン控除を使うのと、どちらが有利ですか？
購入時期：20年前
購入価額：4,000万円（建物2,400万円、土地1,600万円）
構

造：木造・戸建て

売却価額：4,200万円（譲渡費用：140万円）
買換資産：4,500万円（自己資金1,000万円、ローン3,500万円／返済期間35年）※中古・個人間売買・消費税０％（前提：今後の所得に対して毎年20万円以上の所得税あり）

通常の税額（3,000万円特別控除を適用しない場合）
譲渡収入

取得価額

減価償却費

新居で住宅ローン控除を適用する場合
住宅ローン
控除の上限

譲渡費用

譲渡所得 ＝ 4,200万円 － {（4,000万円 － 1,340万円）＋140万円 }1,400万円※減価償却費の計算方法
2,400万円 × ０．９ × 0.031 × 20年 ≒ 1,340万円

1年あたり2,000万円 × 1％ ＝ 20万円

10年間で20万円 × 10年 ＝ 200万円

譲渡所得

譲渡税＝ 1,400万円 × 20.315％ ≒ 285万円

住宅ローン控除3,000万円特別控除を適用する場合
譲渡所得

3,000万円
特別控除

3,000万円
特別控除

1,400万円 － 1,400万円 ＝ 0円

∴譲渡税 0円※1,400万円＜3,000万円のため特別控除は1,400万円まで3,000万円特別控除を選択した場合、285万円を納めずに済む。
285万円の譲渡税を納めて住宅ローン控除を選択した場合、10年間で200万円戻ってくる。
差額85万円の損です。
∴3,000万円特別控除のほうが有利
87

ありがとうございました。

©smtt

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