第１分科会

１

標題 仮換地先・補償交渉における合意形式を調停で進め都市機能の集約を図った取組み
氏名（所属） 大 場 民 男（大場鈴木堀口合同法律事務所）
１ 都市機能の集約（土地利用の整序）と土地区画整理事業（１）これからの街づくりにおいては、様々な都市機能例えば商業・業務又は居住といった機能を集約する。すなわち土地利用を商業・業務・居住などの都市的土地利用を整序することが必要であり、望ましい。土地区
画整理事業は換地処分という法的手法を用いて施行地区内の宅地を移動させるので、土地利用の集約・整序する絶好な機会を提供する。土地区画整理事業の活力・ポテンシャルは土地利用の集約・整序を通して発揮されると言ってよい。
（２）土地利用の集約・整序を立法上、土地区画整理法８５条の２（住宅先行建設区）、８５条の３（市街地再開発事業区）、８５条の４（高度利用推進区）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法１３条の共同住宅区、１７条の集合農地区などによって行なうことがあるが、それぞれの法定要件があり、それによらないで土地区画整理事業の施行者が土地利用計画を策定し、それにより土地利用の集約・整序を図ることが多い。
（３）施行地区内の土地利用計画を策定した場合には、施行者は地権者に説明会を催し、あるいは個別説明の機会を得て土地利用意向調査のヒアリング、アンケートに着手する。この調査がスムーズに進行したときは仮換地指定の準備をなした上、仮換地指定を行なう。
（４）しかし、土地利用意向調査ができずに、仮換地指定をした場合のリスクには大きく分けて、次の２つがある。
①行政不服審査法による審査請求・行政事件訴訟法による取消訴訟の提起。
②障害物件や造成工事が必要となった場合に協力が得られずに直接施行の実施（５）取消訴訟において、土地利用計画により集約した施設用地を申出換地区域として、申し出された宅地の多く又は全部が申出換地区域への飛び換地（多くは短冊型）を受けるが、申出換地区域に宅地を所有して土地区画整理事業の反対の地権者は申出換地区域から押し出される地権者の換地は区域外の飛び換地となる。この場合下記の最高裁判所昭和５４・３・１集民１２６号１９７頁との関係において法的な問題が生ずる。

金沢地裁平成２５・３・１２（判例集未登載 大場・条解判例土地区画整理法・日本加除出版４８４頁一部登載）は、昭和５４年判決は換地申出区域外で飛び換地が照応原則に反するものとは認められないときは、権利者全員の合意を要する根拠となるものではないというべきである、と判示する。

第１分科会２

２ 合意形成を円滑に進めた事例（１）大阪府Ｎ市Ｎ土地区画整理組合設立平成２６年１２月、施行地区１０．５ｈａ、設立時の土地利用状況：
１世帯の居住、沿道サービス宅地利用の他は大半農地であった。
同組合の土地利用計画：大規模物流施設４．５ｈａ、商業施設１．０ｈａ、複合業務施設（住宅用地を含む）１．７ｈａ、農地０．７ｈａ、広域ポンプ施設０．４ｈａ、道路公園緑地２．２ｈａ、減歩率３５．５
８％
組合としては、大規模な施設誘致を行う予定の事業であるので将来の土地利用意向調査のヒアリングを各地権者に対して行って仮換地を決定したい。
しかし、上記１世帯（建物所有し、居住している）地権者Ｙは設立認可申請について同意しないだけでなく、ヒアリングには応ぜず、文書送付や訪問を拒否する状態であった。この１世帯は大規模物流施設用地の内にあって他へ移動してもらわなくてはならない状況にある。
そこで組合、業務代行者及びＮ市から当職に対してどうしたらよいかとの相談があった。
私としては「①仮換地指定先の意向、②建築物等の除却、③除却に伴う補償金額の合意」を求めて裁判所の調停を申立てたらどうかと意見を述べた。②、③については時々、調停を利用するが、①については初めてであり、かつ、本件では最も必要なことと思われた。組合は私を申立代理人として平成２７年６月２５日
枚方簡易裁判所へ資料１の調停申立書を提出した。裁判所から申立書副本と期日通知を受けたＹは大阪のＩ弁護士に「私は区画整理に絶対反対であるので裁判所から通知された調停期日には出席しないつもりであるが、それでよいか」と尋ねた。Ｉ弁護士は組合代理人の弁護士は区画整理に詳しく、あなたが調停に出頭しないと組合としては折角Ｙの意向を聞く機会を設けたのに欠席したから、組合が考えるべき仮換地を指定し、直後には建築物等の除却通知を出して直接施行するであろうから、出頭して自分の意向・希望を述べたほうがよい。心配ならＩ弁護士又は事務所の弁護士が代理人として出席しようと答えた。８月、９月、１０月と調停期日を経て１２月１４日に①、②、③について資料２の調停が成立し、事業が円滑に進行し始めた。

第１分科会
［資料１］

３
調

停

申立書
平成２７年６月１５日

仮換地の求意向・建築物等除却調停申立事件〒460-0003
名古屋市中区錦三丁目２番４号 相互ビル３階（送達場所）
申立人代理人弁護士大場
民男
電 話 (052)951-2600
ＦＡＸ (052)962-5990
当 事 者 の 表 示
住所（略）
申 立 人
代表者理事長
住所（略）相 手 方
枚方簡易裁判所
御中

寝屋川市小路土地区画整理組合
西川喜久男
山○○子

添 付 書 類資格証明書
１通
委 任 状
１通
申 立 の 趣 旨
１．相手方は別紙土地目録記載の土地（以下「本件土地」という）についての仮換地を別紙図面３記載の図面記載Ａ地とすることを承諾されたい。
２．相手方は本件土地上の別紙建築物等目録記載の建築物等を平成２８年５月末日までに除却されたい。
３．申立人は建築物等の除却について相当額の補償金を相手方に支払う。との調停を求める。
申 立 の 理 由
（前提事実）
１．申立人組合は、平成２６年１２月１２日に寝屋川市長の設立認可を受け、その施行地区は、別紙図面１（施行地区区域図）記載のとおりである。
２(1) 相手方は同図面の紅色で囲った場所に本件土地を所有する組合員である。
(2) 相手方は本件土地上に別紙建築物等目録記載の建築物等を所有する。
３．申立人組合の土地区画整理事業による市街化予想図は別紙図面２（市街化予想図）のとおりである。
４．申立人は、市街化予想図のとおり土地区画整理事業を実施するので、本件土地については本件土地の現地付近には仮換地を指定することはできない。
（仮換地について）
５．仮換地としては、住宅用地として、別紙図面３（図面１と図面２との重ね図）のうち「Ａ」付近に仮換地を指定したいと考えている。
申立人としては、相手方の意向を尊重すべく接触・話合いを試みたが、実現していない。
よって、申立の趣旨１の申立に及んだ。
（建築物等の除却等）
６．仮換地の指定がなされると、建築物等の除却（仮換地への移転を含む）が平成２８年５月末日までに行うことが必要である。
よって、申立の趣旨２の申立に及んだ。
（建築物等の除却等に伴う補償）
７．建築物等の除却等については、相手方に損失を生ずる。
よって、申立の趣旨３の申立に及んだ。
土地目録
寝屋川市○○町１３５番１
宅地
４０３．６２㎡
建 築 物 等 目 録

第１分科会
１ 寝屋川市○○町１３５番地１
家屋番号 １３５番１
軽量鉄骨造スレート葺２階建 居宅

４

１階 ９２．９０㎡
２階 ７７．１６㎡（計 １７０．０６㎡）

２ 同所同番地１
家屋番号 １３５番１の２
鉄骨造スレート葺２階建 倉庫・車庫 １階 ５１．０１㎡
２階 ５０．６０㎡（計 １０１．６１㎡）
［資料２］
調
停
調
書
事 件 の 表 示
平成２７年（ユ）第１２号
期日
平成２７年１２月１４日午後２時００分
場所
枚方簡易裁判所 調停室
調停主任裁判官
原司
民事調停委員福 島
正
民事調停委員服 部 輝 次裁判所書記官岡
永 知
出頭した当事者等申立人代表者 西 川 喜久男
申立人代理人 大 場 民 男
相 手 方 山 ○ ○ 子
相手方代理人 井 上 英 昭
手 続 の 要 領 等
当事者間に次のとおり調停成立
第１ 当事者の表示
住所（略）申立人
寝屋川市小路土地区画整理組合
同代表者理事長
西川喜久男
同代理人弁護士
大場民男
住所（略）
相手
方山
○○
子
同代理人弁護士井上英昭
同吉田英樹
第２ 申立ての表示申立の趣旨及び申立の理由（紛争の要点）は調停申立書のとおりであるから、これを引用する。
第３ 調停条項
１(1) 申立人は、相手方に対し、別紙物件目録記載１の土地（以下「本件土地」という。
）について、平成２７年１２月２５日までに別紙物件目録記載４の仮換地（以下「本件仮換地」という。
）を指定する。ただし、同指定書には、審査請求・取消請求ができる旨の教示をするが、相手方はこれらの提起をしない。
(2) 申立人は、本件仮換地について相手方が使用収益の開始をすることができる日を、平成２８年１０月１日と定める。
２ 相手方は、申立人に対し、平成２９年３月３１日限り、別紙物件目録記載２及び３の各建物（以下「本件建物」という。
）を明け渡す。ただし、天災など当事者の責に帰することのない事情が生じたときは、申立人及び相手方は、明渡期限の延長を協議する。
３ 申立人は、前項の期限後に本件建物が残存するときは、本件建物を取壊し、収去・撤去して本件土地を更地にすることができる。
４(1) 申立人は、相手方に対し、建物等移転補償金として、５５１４万円の支払義務があることを認める。

第１分科会５(2) 申立人は、相手方に対し、本項(1)の金員のうち、４９６２万６０００円を、平成２８年１月３１日限り、相手方指定の下記銀行口座に振り込む方法により支払う。ただし、振込手数料は申立人の負担とする。
記金融機関○○銀行 寝屋川支店
預金種類
普通預金
口座番号
（略）
口座名義
山○○子
(3) 相手方が第２項の期限内に本件建物から退去して本件建物を明け渡したときは、申立人は、相手方に対し、本項(1)の金員のうち、５５１万４０００円を、平成２９年４月３０日限り、上記銀行口座に振り込む方法により支払う。ただし、振込手数料は申立人の負担とする。
(4) 申立人及び相手方は、本調停条項に定めない事項については、本日別途締結する（物権移転補償）契約書によることとする。
５ 相手方が第２項の期限までに本件建物から退去しなかったときは、相手方は、前項(3)記載の金員の請求権を失う。
６ 申立人及び相手方は、本調停条項について口外しない。ただし、法令、定款上監督機関等に開示の必要がある場合は、この限りでない。
７ 調停費用は各自の負担とする。
裁判所書記官 岡
永 知
物
件
目録
１（土地）
（申立書と同一につき略）
２（建物）（申立書と同一につき略）
３（建物）（申立書と同一につき略）
４（仮換地）
５街区１番 ３５６平方メートル（別紙図面の位置・形状）
以上