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5分でわかるマイホームの税金シリーズ

Ⅱ.マイホームの税金（取得編）
住宅ローン控除

税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

Ⅰ．住宅ローン控除とは©smtt

１．住宅ローン控除とは一定の住宅用家屋を取得し、又は、増改築して自己の居住の用に供した場合には、借入金の年末残高のうち最大4,000万円までの部分について一定の金額を最高１０年間にわたり所得税を控除することができます。
２．ローン控除で戻ってくる税額控除額＝※年末借入金残高×控除率（０.７％）※年末借入残高次のうち一番少ない額① 取得価額② 控除残高上限（新築・買取再販：3,000～5,000万円、消費税ナシ等：2,000～3,000万円）※控除上限はP３・4参照③ 住宅ローン年末借入金残高2

Ⅰ．住宅ローン控除とは©smtt

３．住宅ローン控除の基本※手続きの簡素化①中古住宅の建築年数要件の廃止
登記簿上の建築日付が1982年(昭和57年)1月1日以降の中古住宅は「新耐震基準」に適合しているとみなし適用(木造等築20年以内、マンション等築25年以内の築年数要件廃止）2022年(令和4年)1月1日以降の入居に適用②借入金の年末残高証明書の提出不要
ローン控除適用年の確定申告時、翌年以降の年末調整時、借入金の年末残高証明書の提出は不要に(債権者の対応：銀行等は借入金の年末残高などの必要事項を記載した調書を作成し、税務署に提出することに)2023年(令和5年)以後の入居について、2024年(令和6年)以後の確定申告・年末調整について適用

3©smttⅠ．住宅ローン控除とは４．改正の概要（1）改正のポイント①4年間延長
2025年（令和7年）末までに入居②会計検査院の指摘(支払金利＜税額控除額)①控除率
1.0%⇒0.7%(縮減)②借入限度額一般住宅：4,000万円⇒2023年末入居まで3,000万円(縮減)⇒2025年末入居まで2,000万円(縮減)③所得要件
合計所得金額3,000万円以下⇒2,000万円以下(縮減)④所得税額から控除しきれない場合の住民税控除額
最高13.65万円⇒最高9.75万円(縮減)（2）床面積要件の緩和
物件の床面積要件が緩和される。上記（1）に該当する場合で、合計所得金額1,000万円以下の者については、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅も対象となる。
床面積の判定（登記簿）

Ｒ３改正（追加）

原則

床面積40㎡以上50㎡未満

50㎡以上

形態

判定面積

対象者

合計所得金額1,000万円以下

合計所得金額2,000万円以下

マンション

専有部分のみ店舗併用住宅等

店舗等の部分も含めた全体※注

夫婦や親子等共有住宅

共有部分を含めた建物全体※注：2分の1以上が自己の居住用であること

4©smttⅠ．住宅ローン控除とは≪主な適用要件≫●住宅とその敷地の取得のための借入金であること。
●返済期間10年以上の借入金があること。
対象となる
ローン

●下記の借入金融機関等からの借入であること。
①銀行

③信用金庫

②住宅金融支援機構⑤地方公共団体④各種公務員共済組合⑥勤務先(年利0.2%以上のもの)など●床面積(登記簿面積)50㎡以上、50%以上は居住用。
住宅の要件(注)家屋の一部が自己の居住用以外に利用される場合でも全体の床面積により判定します。
建物が共有でも持分割合を乗じることなく、全体の床面積で判定をします。

入居時期●取得・増改築後6ヶ月以内に入居、入居後引き続き住んでいること。

適用期限●令和７年１２月３１日までの入居。

その年の所得合計●2,000万円以下●その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や買換え特例(特定居住用財産の買換え特例、相続等により取得した居住用財産の買換え特例)を使っている場合は適用できません。

その他の特例との関係●居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは併用可能です。この場合、譲渡の年と翌年以降3年間は、譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。

5Ⅰ．住宅ローン控除とは©smtt

5．ローン控除を受けるための要件＊中古住宅を購入するに当たり住宅都市整備公団等の割払債務を引継ぐ場合には、その残済期間が10年以上であるときは、ローン控除の対象になる。
＜土地を先行取得した場合＞
改正法により、住宅の取得のための借入金と一体として借り入れた返済期間１０年以上の土地借入金も住宅ローン控除の対象になりました。これについては次のような基準のいずれかを満たせば先行取得した土地のローンも対象になります。
①建築条件付住宅分譲では、３ｹ月以内（建築）請負工事契約を締結すること。

②土地取得から２年以内にこの土地の上にローン付で住宅を取得すること。
③住宅金融支援機構、沖縄振興開発公庫、年金福祉事業団等から新築の日前に借入金で土地を取得すること。
④地方公共団体等からの借入金で建築条件が付されているもの。

６．ローン控除は所得税額控除です
ローン控除は税額控除、つまり住宅をローン付きで購入したときにすでに課税されている税金（所得税）を控除（還付）してくれる制度です。ということは所得税が課税されている人にでないとローン控除はできません。たとえば家庭の主婦や現役を引退した年金暮らしのお年寄りなどは、所得税が課税されていない場合がございます。従ってローン控除により控除すべき所得税がない（税金が還付されない）ということになってしまいます。
6©smttⅠ．住宅ローン控除とは《フローチャートで要件を確認》NO

マイホームの取得時にローン残高がありますか？

YES
取得後6か月以内に入居しますか？

YES居住後転勤しますか？

NO

YES家族も一緒に転居しますか？

その後再度その住宅に戻って居住しますか？

NO YES居住用で利用していますか？

NO

住宅
ローン
控除の適用
無しYES

YES
住宅ローン控除の適用あり

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Ⅱ．他の特例との関係©smtt

１．マイホームの特例
≪概要≫

譲渡益

譲渡損

所得税法の『マイホーム』の定義に該当

売却のみ

売却のみ
買い換え

3,000万控除
＋
10年超
軽減税率

買い換え
注意！

買い換え

買い換え

買換特例

ローン控除との併用不可

特例なし（通常課税）

損益通算

特例なし（税金は減らない）

ローン控除との併用可能売却益でも売却損でも特例があります。特例を受けたい場合は要件を確認しておきましょう。
8Ⅱ．他の特例との関係©smtt

２．3,000万円控除と軽減税率
売却益にかかる譲渡税を軽減してもらえる制度。所有と居住の事実が重要。

前提条件：売却代金4,400万円、45年前に土地建物を購入しているが取得費不明、譲渡費用170万円（１）居住用の3,000万円控除・軽減税率を適用した場合①譲渡所得

4,400万円 － 220万円 － 170万円 ＝ 4,010万円
4,400万円×5%②譲渡税(4,010万円 － 3,000万円) × 14.21％ ＝ 144万円
もし3,000万円特別控除を適用しないで売却したら（２）居住用の3,000万円控除・軽減税率を適用しなかった場合①譲渡所得

4,400万円 － 220万円（※） － 170万円 ＝ 4,010万円
4,400万円×5%②譲渡税(4,010万円 － 0万円) × 20.315％ ＝ 815万円

居住用の売却で671万円も損です9ありがとうございました。
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