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5分でわかるマイホームの税金シリーズ（保有編）

Ⅲ.賃貸経営の税金
所得税のデット・クロスとは対策としての法人化の話
税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

財産形成は日々「税」と「金」に悩まされる！

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Ⅰ． 土地ばかりだと収入が上がらないから建物を建築しよう

Ⅱ． 相続税が高くなりそうだから対策として建物を建築しよう
Ⅲ． 固定資産税が高いから対策として建物を建築しよう＝税金対策のため借金をしてアパートを建てる
賃貸オーナーは毎月「税金の支払い」に追われ、税金を節約するためにお金を使うと「資金繰り」に追われ、日々「税」と「金」と戦っている！！
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Ⅰ．なぜ所得税・住民税が高くなるのか©smtt

１．収入金額・必要経費

不動産所得＝ 収入金額

≠収入－

必要経費

≠支出

収入金額になるもの

収入金額にならないもの

家賃の滞納分

敷金・保証金

必要経費になるもの

必要経費にならないもの

借入金のうち利息部分

借入金のうち元本部分

固定資産税、事業税所得税、住民税

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Ⅰ．なぜ所得税・住民税が高くなるのか©smtt

２．所得税の計算方法
所得税額

＝－所得

所得控除

×

税率 － 控除額

・所得＝給与所得、不動産所得、事業所得などを合算した１年間のもうけの合計※分離課税となる譲渡所得などを除く。
・所得控除・・・扶養親族がいるなどの個人的な事情を税負担の上で考慮する
例：扶養控除、障害者控除、配偶者控除、医療費控除、小規模共済掛金控除など
・税率・・・もうけが大きくなるにつれて、段階的に税金が高くなる（「超過累進税率」）
・所得税の速算表（平成28年）
課税される所得金額

税率

控除額195万円以下

5％―330万円以下

10％

9.75万円

695万円以下

20％

42.75万円

900万円以下

23％

63.60万円

1,800万円以下

33％

153.60万円

4,000万円以下

40％

279.60万円

4,000万円超

45％479.60万円（例）課税所得金額（※） 500万円の場合500万円×20％－42.75万円＝57.25万円（※）課税所得金額＝所得－所得控除＜注意事項＞
・復興特別所得税として2.1％相当額が上乗せされます。
・課税所得金額の10％相当額の住民税が別途かかります

税率は、不動産所得だけでなく、他の所得も合計して判断することになります3©smttⅠ．なぜ所得税・住民税が高くなるのか
３．資金繰りが上手くいかないと、賃貸経営は失敗します・・・

古くて家賃が下がっているのに税金が高くなるのはなぜ？
① 減価償却費が終了する時
軽量鉄骨27年、鉄筋コンクリート47年② 住宅ローンが終了する時費用となる借入金利息がなくなる・・・

定率法選択建物は注意！

高
家賃収入の推移低２年目～
順調な賃貸経営経費の推移

利幅が大きく税金が高くなる！
↓
修繕のタイミングとしては最適！

年
1年目
初期投資が高い家賃が月割

数

20年目
ローンの終了減価償却の終了

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Ⅰ．なぜ所得税・住民税が高くなるのか©smtt

４．キャッシュフローの不思議② 住宅ローンが終了する時借入金の返済で費用となるのは利息のみ⇒元金の返済は経費にならない!!
銀行借入を元利金等方式で返済した場合返済が進むと利息の比率が下がる！！

返済額が毎月同じ利息元金がなかなか減らない
↓
相続に有利

返済
額

元金
経年

銀行借入金利息は返済が進むと減少する！
5©smttⅠ．なぜ所得税・住民税が高くなるのか
５．サラリーマンオーナーの悲劇≪不動産所得が100万円の場合の所得税≫
不動産所得
100万円

不動産所得
100万円
（家賃収入－必要経費）

専業大家

100万円×５％

不動産所得と給与所得を合計して税率（５％～45％）
を適用する

23％

＝ 23万円（家賃収入－必要経費）

不動産所得に適用される税率が高くなり、税金の負担大

給与所得
700万円

＝ ５万円

100万円×23％

５％
サラリーマン大家

サラリーマン大家は、不動産所得に対する税金が高くなるため注意しましょう。
給与所得 ＋ 不動産所得 で超過累進税率が上昇

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Ⅱ．法人化で所得税を安くする仕組み©smtt

・貸間、アパート等については貸与することのできる独立した室数がおおむね１０室以上であること。
・独立家屋の貸付けについてはおおむね５棟以上であること。

特例の内容

事業的規模に該当する不動産貸付

65万円の青色申告特別控除

利用可

青色事業等従者給与

利用可

固定資産を取り壊し・除却したことによる損失額

全額必要経費算入できる(不動産所得が赤字になった場合は他の所得と損益通算できる)

それ以外の不動産貸付利用不可（10万円控除可）
利用不可
不動産所得の金額までしか必要経費算入できない(赤字になっても損益通算できない)
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Ⅱ．法人化で所得税を安くする仕組み

目安金額

事業的規模に該当する不動産貸付

不動産所得が約１，０００万円以上（家賃収入が約２，０００万円以上）

法人化を検討

不動産所得が約１，０００万円未満（家賃収入が約２，０００万円未満）

・青色申告特別控除（６５万円控除）・青色事業専従者給与©smtt個人事業の継続？
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Ⅱ．法人化で所得税を安くする仕組み©smtt■個人と会社の税率の比較※１ 所得税・住民税・事業税（不動産貸付業と仮定）の実効税率。所得控除は考慮しておりません。
※２ 法人税・住民税・事業税の実効税率※３ 実効税率は地域により異なります。
※４ 平成24年４月１日から平成27年３月31日までの間に開始する各事業年度で資本金等が１千万円以下の法人かつ従業者数が50人以下の場合。
※５ 復興特別所得税・復興特別住民税を含みます。

9【管理受託会社方式】

賃借人【サブリース会社方式】

オーナー
賃貸
契
約

契約は直接契約

管理受託会社

賃借人

・賃料の集金代行
・賃貸物件の清掃・補修等
・オーナー以外の親族に給与を支払う(所得の分散)
・オーナー以外の親族が株式保有(相続対策)

賃料【建物所有会社方式】

賃借人

建物
賃貸
契
約

賃料

オーナーは土地だけ所有で、建物所有会社より地代だけ受領・賃料保証・賃貸物件の清掃、補修等
・オーナー以外の親族に給与を支払う(所得の分散)
・オーナー以外の親族が株式保有(相続対策)

転
賃貸
貸条
契件
約付
きオー
ナー

賃料

【土地建物所有会社方式】
建物
賃
貸契
約

建物所有会社・直接貸付
・賃貸物件の清掃、補修等
・オーナー以外の親族に給与を支払う(所得の分散)

サブリース会社

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オーナー
以外の親族が株式保有(相続対策)

賃
借人
賃料

建物・直接貸付・賃貸物件の清掃、補修等
・オーナー以外の親族に給与を支払う(所得の分散)

オーナー
以外の親族が株式保有(相続対策)

土地10

©smttⅡ．法人化で所得税を安くする仕組み○ご提案事例○○株式会社（合同会社）

建物
親保有
土地
親所有

建物売却
購入資金貸し付け■出資者：相続人

借入返済
地代支払い

現 状

■役員：相続人→ 役員報酬支払い

土地の無償返還届出

賃
貸各入
居者

家
賃
支払

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Ⅱ．法人化で所得税を安くする仕組み©smtt「不動産管理会社」設立のメリットとデメリット◆メリット
所得税の軽減・税率区分の高い個人オーナーから、税率区分の低い家族へ所得を移転することで、全体としての税率が下がり、節税となります。

相続税の軽減・個人オーナーの相続財産の肥大化を防止するとともに、毎期の所得として家族へ財産を移転できます。

その他

・会社形式にすることで、欠損金の繰越、給与所得控除、保険の活用、死亡退職金等の制度を活用し、さらに節税が可能な場合があります。

◆デメリット

費用がかかる・会社設立に費用がかかります。
・赤字でも地方税（法人住民税）について｢均等割｣分を支払わなければなりません。
・税務申告のため、税理士等の費用が必要です。

手間がかかる・会社の業務には実体がなければなりません。
・個人と法人の所得計算を分ける必要があります。

12ありがとうございました。
相続税･所得税･法人税対策を別の視点から見直してみませんか？
■賃貸経営に特化した税理士が、次世代への承継に向けて資産形成の見直しのお手伝いをします■税金相談では下記の方がご相談できます。
○アパート経営をされている大家さんで法人化などの税金対策を考えられている方○相続税の基礎控除縮小により相続対策を考えられている方○相続が発生し相続税の申告が必要な方○現在の不動産所得の申告に不安のある方○老後の生活対策として住まいの買換えを検討されている方など○実家や相続した不動産を売却されて負担する税金が気になっている方■不動産税務・相続の最前線で数多くの経験を積んだプロの税理士が、相談員として対応いたします。
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