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財産評価基本通達改正決まる!
相続税対策で取得するタワーマンション節税にメス税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

１．国税庁が発表した「タワマン節税防止策」 ©smtt
タワーマンションに限定して相続税の評価額を「時価の６割」に!
《改正の概要》マンション評価額の高層階の低い評価枠を利用した過度な節税に歯止めをかける通達改正を実施予定。
①築年数や階数などに基づいて評価額と評価額と実勢価格の乖離の割合「乖離率」を計算し、②乖離率が１．６７倍以上の場合に、従来の評価額×乖離率×０．６を乗じて計算※２０２４年１月から実施予定。
→乖離率１．６６倍以内に抑えることが目的。
具体例：
実勢価格
１億２０００万円
相続税評価額
３８００万円 の場合、乖離率 ＝ １億２０００万円／３８００万円＝３.１５８倍
新ルールでの評価額
３８００万円×３.１５８倍×０.６≒７２００万円→３８００万円の評価が倍近くの７２００万円に!!
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１．国税庁が発表した「タワマン節税防止策」 ©smtt
増税の対象となる不動産について① 区分所有建物であること② 地上階数３階以上③ 居住の用に供する専有部分があること

参考２．最高裁判例で否認された最近の事例©smtt

不動産を購入して相続税を節税するプランが否認された事例（総則6項が適用された事例） 令和４年４月１９日裁決《裁決の概要》相続開始前に、銀行借入を利用して相続税対策として、不動産を２棟購入した。
その後相続が発生し、取得した不動産のうち１棟を相続税の申告期限前に売却。
相続した財産の価額について、財産評価基本通達に定める方法により、申告をした
ところ、原処分庁が土地・建物の価額は、評価通達の定めによって評価することが、著しく不適当と認められるとして、国税庁⾧官の指示を受けて評価した価額（鑑定評価額）により相続税の更正処分を受ける《参考》 （総則６項）
通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁⾧官の指示を受けて評価する。

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２．最高裁判例で否認された最近の事例©smtt《主な事実関係》•平成20年8月、被相続人は二男の⾧男である孫と養子縁組•平成21年1月、銀行借入により甲不動産を約8億3,700万円で取得•平成21年12月、銀行借入により乙不動産を約5億5,000万円で取得•平成24年6月、相続開始•平成25年3月、乙不動産を約5億1,000万円で売却•平成28年4月、税務署から更正処分等を受ける•平成28年7月、更正処分等に不服があるとして審査請求•平成29年5月、国税不服審判所が相続人の審査請求を棄却•平成29年11月、相続税更正処分などの取り消しを求めて東京地裁に提訴•令和元年8月、東京地裁判決、相続人が敗訴•令和2年6月、東京高裁判決、相続人が敗訴•令和4年3月、最高裁弁論•令和4年4月、最高裁判決、相続人が敗訴4

２．最高裁判例で否認された最近の事例©smtt《不動産評価》

甲不動産

乙不動産

合計

路線価約2億円

約1億3000万円

約3億3000万円

取得価額

約8億3700万円

約5億5000万円

約13億8700万円

不動産鑑定評価

約7億5400万円

約5億1900万円

約12億7300万円

5２．最高裁判例で否認された最近の事例©smtt《国税不服審判所で問題となった相続財産の評価「乖離率」》
平成29年5月23日裁決において、総則6項が適用された要因となった「乖離率」は、どこまで認められるか?
国税庁の相続財産評価乖離率平均値
時価／相続税評価額
３．０４ 倍《判断のポイント》
相続税の課税価格に算入される財産の価額について、評価通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、合理的な理由があると認められるから、当該財産の価額を評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることが、上記の平等原則に違反するものではないと解するのが相当である。
→明らかに「ズルい」ことをしている事例には「制裁」が、、、

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２．最高裁判例で否認された最近の事例©smtt①相続直前の対策
被相続人が不動産を取得したのは90歳、91歳の時です。そのため、相続開始の3年5ヵ月前、2年6ヵ月前の取得となり、節税目的の取引とみなされました。また、不動産の購入時期と養子縁組の時期が近接していたことも節税目的とみなされた要因になっていたと思われます。
②短期の不動産売却
相続開始の9ヵ月後に乙不動産を売却してしまいました。不動産を売却するのであれば税務調査が入る可能性の高い時期を過ぎてから売却することをお勧めします。なお、税務調査は相続後2年から3年の間に入る可能性が高いです。
③銀行からの融資目的
銀行から融資を受ける際の貸出稟議書等に相続対策と記載されていました。融資目的が賃貸用の不動産購入等であれば節税目的の取引とみなされるリスクを下げることができます。
④取得価格との乖離
取得価格や不動産鑑定評価額と路線価評価に約4倍の乖離がありました。他の納税者との間での租税負担の公平を著しく害し、富の再分配機能を通じて経済的平等を実現するという、相続税の目的に反する場合、著しく不適当として他の合理的な時価の評価方法に基づき評価される可能性があります。
3．財産評価基本通達6項（総則6項）の適用リスクを下げるには
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３．相続対策としての不動産取得©smtt

１．不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する①［相続税評価額は?］１億円の現金
土地購入

実勢価格の80%程度約8,000万円に減額!

１億円の現金建物建築

建築費用の50%～70%程度約5,000万円～7,000万円に減額!

相続税対策の変わらぬ王道!
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３．相続対策としての不動産取得©smtt

１．不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する①
現金・預金の不動産化で評価減
時価・建物100

現金・
預金200

相続税評価額アパート・マンション

・建物 約60・建物 約42

固定資産税評価額×1.0固定資産税評価額
は建築費の約50～60%

・土地 約80・土地100・建物・土地計200

60×0.7

・土地 約6380×(1-0.7×0.3)(相続税評価額は公示価格の80%になる)

条件
借地権 70%
借家権 30%

・建物・土地計140

・建物・土地

計105

半減!
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３．相続対策としての不動産取得©smtt

１．不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する①【親が相続対策をして、子世代が承継する】
30代

40代

親世
代

50代

60代

70代

80代 ～

債務財産
土地建物預貯金
有価証券
みなし相続財産３年以内の贈与財産
精算課税贈与財産
etc…

返済に余裕のある設定

基礎控除額

子世
代

課税遺産額の減少

20代

30代

40代

50代

60代

「親の老後資金」と、「相続税の圧縮」の両立が重要!

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３．相続対策としての不動産取得©smtt

２．不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する②
借金してアパート建築

何もしない

土地

１億円

土地
親所有

相続税
１億円×30％＝3,000万円

相続税
2,100万円×30％＝630万円

アパート建築で相続税2,370万円減
土地を売らないと相続税が払えない!

アパートの収入で相続税払えそう!

アパート建築で借金が１億円増
財産は減ったけど借金の心配はなし

借金返済まで家賃を稼がないと大変!

何もしないで相続税払うか、借金して建物建築して土地を守るか、鍵を握るのは「継続して安定した家賃が入り続けるか」にあり!

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４．平成29年:固定資産税評価額の改正 ©smtt《参考》 タワーマンション節税の動向（日本経済新聞2016.10.25）
政府・与党は２０階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き上げる。
２０１８年以降に引き渡す新築物件が対象。
一方で低層階の税負担を軽くする。
高層階の部屋は取引価格が高いわりに税金が安く、富裕層の間では節税策として購入する動きが広がっていた。
（注）上記の取り扱いとは別に、相続開始の直前にタワーマンションを購入し、相続後すぐに売却するなどした場合には、租税回避行為として固定資産税評価額や路線価による評価が税務署に否認される可能性があります。

（出典：日本経済新聞）

12４．平成29年:固定資産税評価額の改正 ©smtt
タワーマンションの固定資産税・不動産取得税の見直し

居住用超高層建築物（高さ60m超）に対する固定資産税について、1階を100とし、1階上がるごとに10/39を加えた数値だけ補正されることとなり、高層階ほど高く、低層階ほど低くとなるなど見直される。
（例） 50階建て→50階は約5.9％増加、１階は▲約5.9％減少
不動産取得税についても同様。
※平成30年度から新たに課税される居住用超高層建築物（平成29年4月1日前に売買契約締結を除く。）について適用。
※なお、タワーマンション節税として問題視されている「相続税の財産評価」に関する改正は大綱では示されていない。

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まとめ©smtt

相続税対策を基本的に見直す必要あり!
①相続税対策はお早めに年齢が若く、相続開始までの期間が⾧いうちに相続税対策を済ますことをお勧めします。
②相続後すぐに不動産を売却しない
少なくとも相続税の申告期限前は不動産の売却は避けましょう。いつまで所有していれば良いかという基準はございませんが、確実にするには相続税の除斥期間である5年を経過するまで不動産を売却しないのが賢明です。
③節税だけの購入目的にしない不動産を購入する場合は賃貸目的など、節税以外の合理的な目的を明確にしましょう。

14ありがとうございました
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