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５分ちょっとでわかる税金シリーズ

家主と不動産管理会社が知っておくべきインボイス（適格請求書）制度値引きを打診されたら？

〒160-0023 東京都新宿区西新宿1-8-1 新宿ビルディング６階
TEL:03(6300)9501
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ぜひお気軽にお問い合わせください。

税理士：０３－６３００－９５０１
菊地 則夫
月～金：９時～１８時、土日祝：休

消費税の納税義務のある者
1.基準期間により課税事業者となる者
個人 その年の前々年の課税売上高 ＞1千万円
法人 その事業年度の前々事業年度の課税売上高 ＞1千万円※1年未満の事業年度の場合等、一部例外あり

2.課税事業者選択届出書を提出した者 等（注）課税売上高とは非課税売上高以外の売上高をいいます
なお、非課税売上高には下記が含まれます① 土地の譲渡・貸付け（駐車場などの施設としての貸付けを除く）② 住宅の貸付け③ その他一定の取引
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2適格請求書発行事業者になるかどうかの判定
取引の中に、インボイスに該当するものがあるか検証してみましょう
住宅用家賃のみ（非課税売上）対策必要なし課税売上あり（１）事務所・倉庫（２）駐車場収入（３）建築工事（４）修繕工事収入（５）ﾋﾞﾙﾒﾝﾃﾅﾝｽ（６）清掃業（７）不動産管理業
その他

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売
手・
消費
税の課
税
事
業者
かどう
かの判
定

免税事業者
２年前の課税売上高が1,000万円以下課税事業者
２年前の課税売上高が1,000万円超等

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買
手・
消費
税の課
税
事
業者
かどう
かの判
定

免税事業者

対策必要なし課税事業者対策検討を要す

インボイス
登録を行う

3インボイスの記載事項
1. インボイス登録番号を記載する者
契約の種類

売手(サービスを提供する側）

買手(サービスを受ける側）

インボイス登録番号を記載する者

賃貸借契約

賃貸オ－ナー

賃借人

賃貸オーナー

転貸借契約

サブリース会社

転借人

サブリース会社

管理委託契約賃貸オーナー

管理会社

管理会社

サブリース契約

賃貸オーナー

サブリース会社

賃貸オーナー

業務委託契約管理会社・サブリー 工事業者等
ス会社

工事業者等

２.媒介者交付特例※不動産会社等が賃貸オーナーを代理して、インボイスを提供することが可能です。

①賃貸オーナー及び不動産会社等が共にインボイス登録をしていること②賃貸オーナーが不動産会社等に自らがインボイスの登録を受けていることを取引前までに通知

３.代理交付

不動産会社等(受託者）が賃貸オーナー(委託者)を代理して賃貸オーナーの氏名・名称、インボイス登録番号を記載した賃貸オーナーのインボイスをしてがたに交付することが可能です。
(上記1.2共に消費税法施行令７０の１２①、インボイスの交付、保存等が要件）
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4免税事業者のオーナー（駐車場）への影響
アパート以外に駐車場数台を税別で契約しているオーナーは課税事業者の借主から消費税相当額分の値引きを要求されやすくなる
免税事業者
駐車場オーナー

駐車場賃料
課税事業者
￥11000
消費税納税→￥10000

税務署

これまでは￥1000が仕入税額控除できた
今後は￥1000仕入税額控除できないため借主から値引き又は退去の申し出が発生しやすくなる
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5免税事業者のオーナー（駐車場）の対策
アパート以外に駐車場数台を税別で契約しているオーナーは消費税の免税事業者から課税事業者に変更する
免税事業者→課税事業者

駐車場賃料￥11000

課税事業者

消費税納税

税務署
駐車場オーナー
消費税

税務署

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これまでどおり￥1000が仕入税額控除できる消費税の課税事業者に変更した場合
これまでは消費税の納付なし
今後は￥1000納付SMART THINK All Rights Reserved.

6参考：インボイス制度の主な経過措置等
インボイス制度開始

従来からある経過措置

免税事業者等からの課税仕入れに係る仕入税額控除に関する経過措置
適格請求書の保存がなくても一定額の仕入税額控除が可能

適格請求書発行事業者の登録等に関する経過措置

R5.10.1～R5.9.30の取引免税事業者等からの課税仕入れ全額控除可能

R8.10.1

R11.10.1

R5.10.1～
R8.9.30の取引

R8.10.1～
R11.9.30の取引免税事業者等からの課税仕入れ免税事業者等からの課税仕入れ80％控除可能

50％控除可能R5.10.1～R11.9.30の日を含む課税期間

翌期首を待たず登録日から適格請求書発行事業者になれる導入される経過措置等

小規模事業者に対する納税額の負担軽減措置

R5.10.1～R8.9.30の日を含む課税期間

納付税額を売上税額の2割とする

中小･小規模事業者に対する事務負担軽減措置

R5.10.1～R11.9.30の取引

1万円未満課税仕入れは帳簿のみ保存で仕入税額控除が可能

少額な返還インボイスの交付義務免除

1万円未満の値引き等

R5.10.1～の取引（恒久措置）
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7登録を受けるかどうか

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インボイス制度 Q&A
Q6:仕入先免税事業者とインボイス実施を契機として取引見直しを検討しているが、独占禁止法等でどのような行為が問題となるか?
A6:契約の当事者判断に委ねられるが、情報量や交渉力で格差があり、不利な場合も想定されるので、優越的地位で不当に不利益を与えないよう注意が必要。
「優先的地位の濫用」に該当する場合①取引価格の引き下げ
双方合意のない一方的な値下げ要請など②商品・役務の成果物の受領拒否、返品
免税事業者の責めに帰すべき理由がない成果物の受領拒否、返品など③協賛金等の負担の要請等
インボイス制度実施を契機として取引と別途、協賛金、販売促進費等の負担を要請する行為など④購入・利用強制
インボイス制度実施を契機として商品・役務の購入要請など⑤取引の停止一方的に低い価格を設定し、これに応じない相手方との取引を停止する場合など⑥登録事業者になるような慫慂等
取引先の免税事業者に対し、課税事業者になるよう要請 ⇒問題なし
課税事業者にならなければ取引価格を引き下げる、契約を打ち切るなどを一方的に通告する場合など
独占禁止法に抵触する行為に、注意が必要です。
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ありがとうございました■賃貸経営に特化した税理士が、次世代への承継に向けて資産形成の見直しのお手伝いをします■税金相談では下記の方がご相談できます。
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