5分ちょっとでわかる相続問題

親が相続対策をしない悲劇
税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

Ⅰ．相続対策の進め方～相続対策何もしないとどうなる？～
１．子世代が困ってしまう「負の遺産」・・・

賃料が安く、管理もなおざりで空室も放置状態のアパートが招く悲劇！
● 相続税を安くする貸家の評価減、貸家建付地の評価減、小規模宅地の評価減が空室部分に使えなくなる。
● 賃料が安くても地価が高いと、相続税が高くなる。
● 家賃収入が低く、維持費もかかり保有が困難。
● 高く売れない。
● 子世代への負担が大きく相続が困難に。
● 賃料が近隣相場より安いので、立退き交渉が難しくなる。
● 入居者が高齢化して「介護放棄」「孤独死」リスクも● 通常、家が倒壊しない震度で倒壊したらオーナーに賠償責任が、、、● 設備の老朽化による火災リスクあり。
● 相続税支払いの「物納」ができない。
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Ⅰ．相続対策の進め方～相続対策何もしないとどうなる？～
２．なぜ相続対策が必要なの？

資産の組み換えご先祖様が残された財産をそのままの形で残すのはもう不可能！
「次の30年、50年先を見据えた資産の組み換え」が重要!
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Ⅰ．相続対策の進め方～相続対策何もしないとどうなる？～
３．築古マンション・アパートに必要な相続対策

築古マンション・アパートについては、将来も見据えて相続対策を考えてみましょう！

現在の利用価値住みよい場所？
設備は充実してる？
修繕は必要ない？

＋

将来の利用価値

将来の税負担だれかに貸せる？

相続税は節税できる？

だれかに売れる？

納税資金は足りる？

3つのうち1つでも問題がある場合は、解決を目指したほうがよいでしょう！
築古１棟不動産に対する相続対策を次のページから考えていきましょう
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【参考】小規模宅地等の減額特例（不動産貸付業）《小規模宅地等の特例を使った場合の評価（貸付事業用宅地）》
時価

相続税評価額建物2,000万円現金

固定資産税評価額は建築費の約50～70%
1,200万円
相続税評価額は実勢価格の約80%

7,000万円

賃貸用
貸家評価
1,200万円×(1-0.3)
840万円
貸家建付地評価
4,000万円×(1-0.7×0.3)

3,160万円

土地4,000万円

5,000万円

計5,200万円
計7,000万円

小規模宅地特例

840万円
貸付事業用
3,160万円×50%
1,580万円
計2,420万円

計4,000万円

空家の場合は適用なし

計7,000万円

条件
借地権割合 70%
借家権割合 30%

賃貸用不動産小規模適用で4,580万円の評価減[ポイント]
・小規模宅地特例は貸付事業用宅地は２００㎡までが対象で、申告期限まで所有と賃貸の継続が適用要件となっています。
・居住用や事業用の土地がある場合には一定の調整計算が必要です。
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Ⅰ．相続対策の進め方～相続対策何もしないとどうなる？～
事例．相続前の状況
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所 在 地 ：東京都Ｓ区
立地条件：私鉄駅徒歩10分
敷地面積：200㎡（60坪）
従前利用：賃貸アパート（築45年）
相続税評価額 12,000万円
相 続 人 ：子２人

土地は整形地、道路付けも良い

６ｍ道路
北

賃貸アパート
１Ｋ×10室
築45年、木造風呂無しアパート
老朽化が進んでいる◎昭和42年に建築したアパート（木造2階建て、風呂無し）、家賃は4万円→近隣の相場に比べ明らかに安い◎当初は学生の利用が多かったが、次第に、他に転居できない独身の高齢者だらけに大きな借金をすることを嫌い、建替には消極的だった。しかし、地震で倒壊する恐れがあるので、新規募集をやめ全員が転居したら建替をしようと思っていた。
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空室が多いアパートが招く悲劇

古アパート(１０室中５空室)

地積：200㎡

更地割合
借地権割合
借家権割合

２億円
70％
30%

路線価1,000千円

２億円 × （１－３０％×７０％×５室／１０室） ＝ １億７，９００万円
相続発生時に貸し付けている部分だけしか貸家建付地評価減を使えない！

相続を受けた世代が将来売却するときは利回りが低いので高く売れない！

高く貸せない、高く売れない、なのに相続税評価が高い「古アパートの悲劇！！」
税理士法人スマートシンク 7その状態で相続が発生!!
新規募集をやめアパートの空室が半分くらいになったところで父が亡くなった！

貸家であれば受けられるはずの各種特例が一部受けられない

空室になり新規募集をしていない部屋は、貸家建付地・貸家の評価減、小規模宅地の特例が受けられない。
→相続税が高くなる

父が建て替えてくれていれば、相続税の負担が安かった

父の借入金が債務控除として相続財産から控除できたので、相続税の負担がかなり軽減されたのでは？

古いアパートを引き継いだ子供は、苦しく、かつ、リスクの高い賃貸経営を強いられることに立地が良い土地なので固定資産税の負担が高いにもかかわらず、収益性が少ない。また高齢者の孤独死のリスク、直下地震が起こると倒壊リスクもある

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失敗の検証①お父さんが建て替えてくれていたら、資産圧縮効果の恩恵が受けられたので、かなりの相続税の節税ができたのではないか？
②身寄りのない高齢者世帯が多く暮らしているアパー
トは、孤独死など経営リスクが高く、かつ、収益性が低い。また、古い建物は地震で倒壊するリスクが高く、できるだけ速やかに建替を行う必要があるにも、立ち退き交渉が長期化することが多いので速やかに建替を行えない。
→不良資産を受け継ぐ子世代が大変!!
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Ⅱ．相続対策の進め方～賃貸マンション経営とは～
１．アパート経営の魅力を再認識する● 労働がなくても貸して安定した収入が得られる。
● 売って売却収入が得られる。
● 固定資産税が安くなる。
● 現金や株に比べて相続税評価が低い！
● 日本の賃料相場は安定しており確実に収入確保。
● 世界の都市に比べ新築物件の分譲が多い。
● 賃貸不動産取引価格が収益還元価額で計算される。
● 他の事業に比べ、銀行融資が受けやすい。
アパート経営の本来の目的を果たしているか、再検証してみましょう！
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Ⅱ．相続対策の進め方～賃貸マンション経営とは～
２. 不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する①
節税

資金

分割

現金・預金の不動産化で評価減
時価・建物100

現金・預金

200

相続税評価額アパート・マンション

・建物 約60

・建物 約42

固定資産税評価額
×1.0
固定資産税評価額
は建築費の約50～60%

・土地 約80
・土地100

・建物・土地計200

60×0.7

・土地 約6380×(1-0.7×0.3)(相続税評価額は公示価格の80%になる)

条件
借地権 70%
借家権 30%

・建物・土地・建物・土地計140

計105半減！

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Ⅱ．相続対策の進め方～借金は「敵」か「味方」か～
２. 不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する②
節税

更地割合
借地権割合
借家権割合

200㎡

賃貸アパート(1億円)

資金分割

1億円
70％
30%

１億円×（１－３０％×７０％）＝７，９００万円
７，９００万円 ＋ ４，２００万円－１億円（借入金）＝ ２，１００万円

建物（固定資産税評価額で計算）
６，０００万円×（１－３０％） ＝４，２００万円
借入金 ▲１億円

７，９００万円評価減

税理士法人スマートシンク 12相続税をそのまま払うか、借金して節税するか、何もしない

借金してアパート建築

土地
１億円

土地
親所有

相続税
１億円×３０％＝３，０００万円

相続税
２，1００万円×３０％＝６３０万円

アパート建築で相続税２，３７０万円減
土地を売らないと相続税が払えない！

アパートの収入で相続税払えそう！

アパート建築で借金が１億円増
財産は減ったけど借金の心配はなし

借金返済まで家賃を稼がないと大変！

何もしないで相続税払うか、借金して建物建築して土地を守るか、鍵を握るのは「継続して安定した家賃が入り続けるか」にあり！
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Ⅲ．相続対策の進め方～何から始めるべきか～
１．生命保険による分割対策
生命保険を利用して不動産を分割せずに相続させる【複数財産の準備】
不動産

遺言
財産が自宅のみの場合→死亡保険金で財産を準備することでモメない

兄生
命
保険

受取人

死亡保険金契約者・被保険者（注）妹が生前に遺留分を放棄するなど、兄の自宅の単独相続について妹が了承した場合が前提

妹【代償金の準備】
不動産

遺保険金から言

代償金の支払

兄死亡保険金

生
命
保険

妹受取人

契約者・被保険者

遺留分（最低限の権利）以上→ 減殺請求できない
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ありがとうございました
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