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5分でわかるマイホームの税金シリーズ（保有編）

Ⅲ.賃貸経営の税金減価償却の基本
税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

賃貸オーナーは日々「税」と「金」に悩まされている！ ©smtt

Ⅰ． 土地ばかりだと収入が上がらないから建物を建築しよう

Ⅱ． 相続税が高くなりそうだから対策として建物を建築しよう
Ⅲ． 固定資産税が高いから対策として建物を建築しよう＝税金対策のため借金をしてアパートを建てる
賃貸オーナーは毎月「税金の支払い」に追われ、税金を節約するためにお金を使うと「資金繰り」に追われ、日々「税」と「金」と戦っている！！
1©smttⅠ．所得税・不動産所得【所得税の計算方法】
所得－所得控除×

税率（超過累進税率）＝所得税

・所得＝１年間のもうけの合計。例：給与所得、不動産所得、事業所得など※分離課税となる譲渡所得などを除く。
・所得控除・・・扶養親族がいるなどの個人的な事情を税負担の上で考慮する
例：扶養控除、障害者控除、配偶者控除、医療費控除、小規模共済掛金控除など
・超過累進税率・・・もうけが大きくなるにつれて、段階的に税金が高くなる
・所得税の速算表
課税される所得金額

税率

控除額195万円以下

5％―330万円以下

10％

9.75万円

695万円以下

20％

42.75万円

900万円以下

23％

63.60万円

1,800万円以下

33％

153.60万円

4,000万円以下

40％

279.60万円

4,000万円超

45％479.60万円（例）課税所得金額（※） 500万円の場合500万円×20％－42.75万円＝57.25万円（※）課税所得金額＝所得－所得控除（注）平成25年1月1日から25年間、復興特別所得税として2.1％上乗せされます。

2Ⅰ．所得税・不動産所得©smtt【不動産所得の計算方法】
不動産所得＝収入金額

－

必要経費

収入金額になるもの

収入金額にならないもの

必要経費になるもの

必要経費にならないもの

家賃・地代（未収含む）

敷金・保証金

借入金のうち利息部分

借入金のうち元本部分

固定資産税、事業税

所得税、住民税管理会社への管理費

自宅にかかる経費

権利金・更新料・礼金
共益費
敷金・保証金のうち返還を要しないもの

広告宣伝費

共用部分の水道光熱費
税理士への報酬
立退料
損害保険料（その年に対応するもの）
貸倒損失
減価償却費

節税のポイントは必要経費になります

修繕費（資本的支出除く）
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©smttⅡ.減価償却費とは【減価償却費 ①概要】

収入と費用を対応させるために、耐用年数に応じた費用を配分させる。
（例）

１年目

２年目

３年目

４７年目

収入

収入

収入

収入

耐用年数４７年

50万円

支出

50万円

50万円

50万円

費用配分

2,350万円【耐用年数の例】
建物 木造＝22年 Ｓ造＝34年（鉄骨の太さにより異なる） ＲＣ造＝47年【中古物件の耐用年数】

中古の場合は以下で計算した耐用年数でもよい（法定耐用年数と選択）

法定耐用年数－経過年数×80％※法定耐用年数以上経過しているときは、法定耐用年数×20％、最低２年耐用年数は一度決めたら原則として変更できない ⇒ １年目に注意
4Ⅱ.減価償却費とは©smtt【減価償却費 ②償却期間の短縮】
建物附属設備を建物本体と区分することにより、建物よりも短い耐用年数で減価償却することができます。
建物の工事請負金額（購入金額）

本体（躯体）
耐用年数

償却方法

・木造＝22年
・Ｓ造＝34年（鉄骨の太さにより異なる）
・ＲＣ造＝47年
定額法（注）平成10年３月31日までに取得した建物は定額法又は定率法

建物附属設備
基本的に15年
耐用年数

償却方法

電気・ガス設備、給排水設備、冷暖房設備など
定額法又は定率法（注）平成28年４月１日以降に取得した建物附属設備
は定額法のみ本体と附属設備を区分するには明確な金額の根拠が必要⇒ 工事費用の詳細が記載された請求書、明細書、見積書など
5利益が多く出ている場合には建物附属設備を区分して節税を図ることができます。
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Ⅱ.減価償却費とは©smtt【減価償却費 ③定額法と定率法】（注）平成10年4月１日以後に取得した建物、平成28年4月1日以降取得した建物付属設備は定額法のみ。
定額法

定率法
価値価値

時間
（例）500万円×0.167＝83.5万円/年

時間（例）500万円×0.417＝208.5万円（１年目）（500万円－208.5万円）×0.417＝121.5555円（２年目）
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Ⅱ.減価償却費とは©smtt【減価償却費 ④不動産の取得価額】【一時に経費計上できる出費は出来るだけ経費計上する】
新規に賃貸アパートを購入したり、建設した場合、建物の購入や建設に要した出費は建物の取得費として資産計上しなければなりません。
ただし、建物の購入や建設に要した出費のうち、一部の出費については資産計上せずに、全額支払い時の経費にすることができます。
一時に経費計上してよい出費
・ 不動産取得税
・ 登記費用・ 印紙税
・ ローン手数料
・ 保証料（期間按分）
・ 火災保険料（期間按分）

資産計上すべき出費
・ 仲介手数料・ 固定資産税の精算金
・ 地質調査費
・ 測量費
・ 建築確認申請の費用
・ 土地の造成、改良費用
・ 住民対策費
・ 借入金の利子で事業開始前の期間にかかるもの
・ 地鎮祭・起工式費用
7Ⅱ.減価償却費とは©smtt【減価償却費 ⑤ポイント】【減価償却のチェックポイント】①取得価額②償却方法と耐用年数（償却率）☑土地部分を含めていないか？

☑建物以外は定率法も可能（届出が必要）☑仲介手数料等の諸経費も計上しているか？

☑種類や新築中古に応じた年数か？

減価償却は間違いが多い ⇒ １年目の方は特に税理士に相談したほうがよい

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借金の返済と減価償却経費計上のタイムラグ！
【減価償却期間と借入金返済期間】
減価償却費は耐用年数で費用配分。借入金は返済期間に応じて返済。
（経過年数）

５年目

１０年目

１５年目

２０年目 ３０年目

４０年目

木造
耐用年数２２年 木造
軽量鉄骨造
耐用年数２７年 軽量鉄骨
鉄筋コンクリート
耐用年数４７年 鉄筋コンクリート

借入金返済
３０～３５年

借入金返済「経費化」 ≠ 「銀行への返済」
木造・軽量鉄骨は古くなると、減価償却が終わり、経費がない鉄筋コンクリートはずっと

経費＜返済額 で慢性的資金繰難！

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Ⅲ.確定申告における節税テクニック©smtt【青色申告の特典：少額減価償却資産の特例】

30万円未満の備品等を購入した場合には、購入時に全額を経費とすることができます。

【要件】① 青色申告の事業者であること（事業的規模であることを要しない）② 1年間当たりの少額減価償却資産の合計が300万円までであること⇒300万円を超えた場合は、300万円の部分までが特例の対象③ 令和4年3月31日までに取得したものに限られます。

④ 確定申告書に少額減価償却資産の取得価額に関する明細書を添付すること
ただし、青色申告決算書の「減価償却費の計算欄」に必要事項を記載し、少額減価償却資産の取得価額の明細を保管している場合には、明細書の添付に代えることができます。

10ありがとうございました。
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