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5分でわかるマイホームの税金シリーズ（売却編）

Ⅳ.譲渡所得税金の基本
空き家の3000万円控除

税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

©smttⅠ．不動産売却時の税金■不動産売却の税金

不動産売却の税金

不動産を売却して利益が出る場合には、その売却益に対して所得税と住民税が課税されます。
この税額は他の所得とは区分して計算します。（＝分離課税）
所有期間（建物）減価償却後（計算式）

譲渡所得 ＝ 売却金額 －（取得費＋譲渡費用）
税額（所得税・住民税） ＝ 譲渡所得 × 税率
売却の翌年に確定申告が必要です。
なお、譲渡所得 がマイナスの場合には税金はかかりません。

税務上の“５年超”（長期譲渡）の数え方

５年以下（短期譲渡）

39.63％

所得税30.63％
住民税 9％

５年超（長期譲渡）

20.315％

所得税15.315％
住民税 5％

14.21％

所得税10.21％住民税 4％

10年超（自宅のみ）

・・・売却した年の１月１日時点で５年超か否かを判定する。
もしこの時譲渡したらもしこの時譲渡したら取得

H281/1

税率

H291/1H30
1/1

H311/1

R2
1/1

R3
1/1

R4
1/1

５年未満
∴短期譲渡

５年超
∴長期譲渡

マイホームの取得から売却までにお正月を６回迎えていれば長期譲渡に該当します。
※相続・贈与は取得日を引き継ぎます。

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Ⅱ.居住用不動産の税金

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≪概要≫
譲渡益

譲渡損

所得税法の『マイホーム』の定義に該当する？
〇〇
譲渡益から3,000万円を控除できる3,000万控除＋10年超所有軽減税率

併
用
不可

特例なし
（通常課税）
買換特例

税率が14.21％になる買い換え注意！

☓新居のローン控除との併用不可

買換代金相当額の課税を繰り延べることができる〇
買換の損益通算又は☓特例なし（税金は減らない）

オーバーローンの場合の損益通算

譲渡損を他の所得（給与所得など）と通算することができる

新居のローン控除との併用可能

マイホームなら譲渡益でも譲渡損でも特例があります。特例を受けたい場合は要件を確認しておきましょう。
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Ⅱ.居住用不動産の税金©smtt

相続前後の譲渡税額《譲渡税比較》
前提条件：売却代金４,０００万円、５％取得費、譲渡費用１５０万円（１）３０００万控除あり①譲渡所得（３年以内）（同居）

4,000万円 － 200万円 － 150万円 ＝ 3,650万円
4,000万円×5%②譲渡税(3,650万円 － 3,000万円) × 14.21％ ＝ 92万円

（２）３０００万控除なし①譲渡所得（４年以後）（別居）

4,000万円 － 200万円 － 150万円 ＝ 3,650万円
4,000万円×5%②譲渡税(3,650万円 － 0万円) × 20.315％ ＝ 741万円

控除がないと649万円損※相続発生後一定期間内に不動産を譲渡した場合には、取得費に相続税の一部を加算できる特例がありますが、今回は説明を簡略化するために考慮しておりません。

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Ⅱ.居住用不動産の税金©smtt

施設等に入所した場合 《3,000万円控除の注意点》
自宅施設

施設入居

自宅を出てから3年経過の年末

相続後

相続

【所得税等】
3,000万円控除の適用有無
知らない人が多い

相続後の相続人の居住有無で判断

・先に施設に入所した場合、売却の時期により3,000万円控除の適用がなくなる点にご注意ください。
・施設の種類によっては、施設入居後も3,000万円控除が使える場合もあります。

・相続直前において被相続人が施設に入所しておらず、自宅で一人暮らしをしていた場合には、相続後の空き家を相続人が売却することで3,000万円控除が使えるケースがあります。適用するには詳細な要件が5あるためご注意ください。

4©smttⅢ.空き家の３,０００万円控除【参考】危険空き家の固定資産税

今後は空き家のまま放置すると固定資産税が６倍になる可能性があります！
平成28年度分固定資産税等から適用
倒壊や失火などの危険性が高まる老朽化した空家の対策として、『空家等対策の推進に関する特別措置法』に基づく必要な措置の勧告対象となった特定空家等に係る土地については、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する。

土地

【住宅】

固定資産税
課税標準

200㎡以下：1/6
200㎡超：1/3

都市計画税
課税標準

200㎡以下：1/3
200㎡超：2/3【特定空家等】
固定資産税

都市計画税

軽減なし

軽減なし

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態又は著しく景観を損っている状態などの空家等で市町村から勧告を受けたもの

特例空家等は保有コストが高くなるため、売却又は建替を検討する必要があります。

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Ⅲ.空き家の３,０００万円控除©smtt

相続した空き家を売却した場合の特例
親の死亡後に空き家となった不動産を相続して売却する場合、従来は相続人が相続後にその不動産に居住しているという実態が無いと3,000万円控除を使うことはできませんでした。
つまり、3,000万円控除を使うには「相続人が所有者として居住していた」という実態が必要でした。
しかし、平成28年4月以降は、子が相続した空き家に居住実態が無くとも一定要件を満たせば3,000万円控除が使えるようになりました。 ※相続税額の取得費加算等の規定との重複適用不可。
空き家の3,000万円控除 主な要件チェックリスト
下記①～⑦のすべての要件を満たす必要があります。
□① 被相続人が１人で暮らしていた家屋であること。
□② 旧耐震（＝昭和56年5月31日以前の建築）の家屋であること。
□③ 区分所有建築物以外の家屋であること（＝マンションは不可）□④ 平成28年4月1日から令和５年12月31日までの間に譲渡すること。
□⑤ 相続開始の日から３年目の年末までに譲渡すること。
□⑥ 譲渡対価の額が１億円以下であること。（※共有で譲渡する場合には総額1億円以下であること。）□⑦ 次のＡ・Ｂいずれかの要件を満たすこと。
□Ａ（除却）コース…下記 （イ） および （ロ） を満たす敷地の譲渡□Ｂ（耐震工事）コース…下記（イ）および（ロ）を満たす家屋・敷地の譲渡（イ） その家屋を相続時から除却時まで、居住の用、貸付の用、または事業の用に供していないこと。（＝未利用であること）（イ） 相続時から譲渡時まで、未利用であること。

（ロ） その敷地を相続時から譲渡時まで未利用であること等。

（ロ）譲渡時に家屋が耐震基準に適合していること。

6©smttⅢ.空き家の３,０００万円控除≪概要≫
空き家の3,000万円特別控除

親の居住用不動産を相続して売却する場合、これまでは相続人がその不動産に居住しているという実態が無いと 、その不動産を売却した際に3,000万円特別控除の適用は受けられませんでした。
しかし平成28年4月以降は、子が相続した不動産に居住実態が無くとも、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除が使えるようになります。

被相続人が1人暮らし相続時以降、空き家の状態１億円以下で売却（事業・貸付・居住の用に供されていない）

相続発生※旧耐震の戸建（昭和56年5月31日以前に建築）除却又は耐震工事

売却

相続開始日から３年後の年末3,000万円を売却益から控除することができます。

相続した空き家がある場合、相続開始日から3年後の年末までに売却すると3000万円控除が使えます。
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Ⅲ.空き家の３,０００万円控除

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≪概要≫
空き家の3,000万円特別控除 チェックリスト
以下の要件をすべて満たせば、相続で取得した空き家にも3,000万円特別控除が使えるようになります。

①旧耐震（昭和56年5月31日以前に建築された）の家屋であること②区分所有建築物以外の家屋であること→基本的に戸建てが対象（マンションは不可）③相続時において被相続人が1人で住んでいた家屋であること④相続開始の日から3年目の年末までに譲渡すること（下記⑤に注意）⑤特例の対象期間である平成28年4月1日から令和５年12月31日までの間に譲渡を行うこと⑥譲渡対価の額が1億円以下（共有で譲渡する場合には総額で1億円以下）であること⑦相続発生後、譲渡時までに事業の用、貸付の用、居住の用に供されたことがないこと⑧譲渡時までに譲渡側で建物の取り壊しを行い、更地で譲渡すること又は家屋付きで譲渡する場合、譲渡の時において耐震基準に適合していること※適用できるか否かの判断は、必ず事前に税理士又は税務署にご確認下さい。
8ありがとうございました。

©smtt

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