一般社団法人 不動産協会広報誌

2024 年 通巻132 号

住み続けられるまちづくり
都市とウェルビーイング
世界都市とGX・生物多様性
特集

都市にとってウェルビーイングの視点は欠かせないものとなっている。
GXやDXと取り入れたウェルビーイングの向上はまちの魅力を高め、充実したウェルビーイングは人々を引き寄せる原動力となる。
さらなるGX・DX推進とウェルビーイング向上を見据えた、都市のこれからについて考えた。

デンマーク

巻頭インタビュー………………………………… 都市とウェルビーイング

アドバンスレビュー……………………………… 歩きたくなるまちづくりとGX
・DX

2050年まちづくりのフューチャーデザイン……… 訪日外国人旅行者を踏まえたこれからのまちづくり
BOOK REVIEW… ……………………………
「第14回 不動産協会賞」
3作品を決定

まちづくりのフォーカス………………………… 世界の成長と共に旅立つ―羽田のハブ機能強化に貢献
不動産協会の活動記録………………………… 成長型経済に資するまちづくりを促す政策要望を決定

コペンハーゲンP r o l o g u e
都市にとってウェルビーイングの視点は欠かせないものとなっている。
GXやDXと取り入れたウェルビーイングの向上は
まちの魅力を高め、充実したウェルビーイングは人々を引き寄せる原動力となる。
さらなるGX・DX推進とウェルビーイング向上を見据えた、都市のこれからについて考えた。

特集

Contents

都市とウェルビーイング

巻頭インタビュー 1

アドバンスレビュー 6

2050年まちづくりのフューチャーデザイン 8

都市とウェルビーイング

前野隆司・慶應義塾大学大学院 システムデザイン・マネジメント研究科教授                武蔵野大学ウェルビーイング学部学部長教授

歩きたくなるまちづくりとGX・DX
阿部大輔・龍谷大学政策学部政策学科教授

訪日外国人旅行者を踏まえたこれからのまちづくり
髙井典子・神奈川大学国際日本学部国際文化交流学科教授

BOOK REVIEW 10「第14回 不動産協会賞」
3作品を決定
まちづくりのフォーカス 12

世界の成長と共に旅立つ―羽田のハブ機能強化に貢献

不動産協会の活動記録 17成長型経済に資するまちづくりを促す政策要望を決定

都市とウェルビーイング

我が国は少子化・人口減少・高齢化による労働力や消費の減少といった影響に対応しつつ、世界からヒト・モノ・カネ・情報を呼び込み、生産性を向上すべくかじを切っている 。その主な舞台は、ＧＤＰの大半を稼ぎ出す都市だ 。世界の都市は、いずれも魅力的なまちづくりを進め、

国際間競争をリードしようとしている 。我が国の都市は、新しい価値観・世界観を示すソフトとハードの両面で提供すべく、都市再生を進めている 。そして近年、新しい価値観として注目されているのがウェル

ビーイングだ 。都市をより良くすることは、ウェルビーイングを追求することであり、まちづくりＤＸによる都市の諸課題の解決を、ひいては経済成長に繋げていくことができる、という考え方だ 。都市とウェ

前野隆司氏

慶應義塾大学大学院 システムデザイン・マネジメント研究科教授
武蔵野大学ウェルビーイング学部学部長教授

前野隆司（ まえの・たかし）
山口県生まれ。鳥取県、広島県育ち。1984年東京工業大学工学部機械工学科卒業、1986 年
東京工業大学理工学研究科機械工学専攻修士課程修了、同年キヤノン入社 。1993年博 士( 東京工業大学 工学 ) 学位取得。1995年慶應義塾大学理工学部専任講師、同助教授、同 教授を経て2008年より SDM 研究科教授。2011年 4月から2019年 9月まで SDM 研究
科 委員長。2024年より武蔵野大学ウェルビーイング学部長兼務。この間、1990年〜1992
年カリフォルニア大学バークレー校 Visiting Industrial Fellow、2001年ハーバード大学
Visiting Professor。ロボット研究開発から展開して、現 代世界が直面する環境・安全・健康・

平和・幸福等、人間がかかわるシステム全般を対象に、学 問分野の枠を超え、幅広く研究を行っている。主な著書に「 感動のメカニズム」(2019年、講 談社現代新書 )、「ウェルビーイ
ング」(2022年、日経文庫 ) など多数 。

ルビーイングについて慶應義塾大学の前野隆司教授に聞いた 。

人類史的には定常社会
日本はウェルビーイングで先行都市にとってウェルビーイングが大事という共感が広まっていると感じます。デジタル庁がスマートシティの指※１

標としてウェルビーイングを採用し、国土交通省が「まちづくりＧＸ」のなかでウェルビーイングを重要項目に挙げているのはその表れです。ウェルビーイ

ングという言葉は、ＷＨＯ（世界保健機関）が 使 い 始 め た こ と も あ り、健 康 イ

メージを持たれるのですが、世界の学術分野では、「より良い状態」つまり「幸福」や「幸福度」という意味で使います。

都市にとってウェルビーイングが大事とは、都市に関わる人々の幸福度が向上していくことが大事だ、ということ

NO.132

1

巻 頭 イ ン タ ビ ュ ー ］［ Ｆ Ｏ Ｒ Ｅ

財務・会計を担っているからです。世

計やデザイン、マーケティング、法務やであり、研究開発から資材調達、製品設

加価値工業製品を創造・開発する拠点

自動車やスマートフォンといった高付社機能や知識集約型事業サービス業が、稼ぎ出しています。都市に立地する本進国においてはＧＤＰの大半を都市が福の向上になりつつあるからです。先成長、すなわちウェルビーイングや幸なるなかで、人々が求めるものが質的といった物質的、量的な成長が難しくなのかと言えば、三種の神器やマイカー

なぜ都市とウェルビーイングが大事ン」という不動産協会賞受賞作品のな

井良典教授は「人口減少社会のデザイ

常型社会だと言えます。京都大学の広ではなく低成長が定常化したいわば定ることを考えれば、我が国は成長社会の我が国の経済成長率が平均１％であ減っても経済成長はできますが、近年能性を示しています。もちろん、人口がサービスの生産量・消費量の縮退の可生産量が減少しているように、モノや少なくなることは、乳幼児用おむつの減少しています。次世代の人口自体が況です。我が国はいまや出生数自体が中で、さらなる成長には向かい風の状

少子化、高齢化を伴う人口減少が進むのどちらも、自然科学である工学的技

都市工学もウェルビーイング（幸福）学

無関係に思う方も多いでしょう。実は、象とする学問分野であって、都市とは

ルビーイングは哲学や宗教学などが対

ここまでの内容を踏まえると、ウェ

工学的なウェルビーイング
まちづくりで幸福度向上をり得るということです。

衰退ではなく、むしろ幸福な社会になると考えています。定常社会は停滞やイング革命という精神革命が起きていたかもしれない我が国では、ウェルビー

えでは、世界よりも早く定常社会に入っ哲学や仏教が生まれています。私の考ト、農耕社会の定常社会ではギリシャ

集社会の定常社会では原始宗教やアー神革命が起きたと指摘します。狩猟採お、広井教授は、定常社会においては精社会になっているのかもしれません。な

先んじて出生率減少を迎え、既に定常

女性の再就職の難しさなどから世界にそして我が国は、育児コストの高さやの定常社会に入りつつあると言えます。

命以降の地球環境の限界を迎え、第３化します。ひるがえって現代は、産業革人口が拮抗すると、増加が止まり定常

食料が潤沢な間は人口が増え、食料と返してきたという経緯です。すなわち、るなかで、人口増加と人口定常を繰りティブ精神です。④は「ありのまま」因かなる」の因子で、これは楽観性やポジは幸福度が高くなります。③は「なんと人、互恵的な人間関係を築いている人

とう」の因子です。利他行動をしているを感じることができます。②は「ありがている状態になると、人は高い幸福度

査を解析したところ、幸福をつくりだ

本人１５００人に行ったアンケート調礎として、私がす。世界のウェルビーイング研究を基とで幸福を感じることができるはずで応答だとすれば、一定の入力を行うこん。人間の幸福も外部環境の無意識のれで認識させている装置かもしれませ

環境に対する無意識の応答を、一瞬遅名付けていますが、人間の意識は、外部

カニズムは共通です。受動意識仮説と環境を認識し、応答しているというメ間もセンサーや感覚器官を通じて外部くれると考えています。ロボットも人

例えば、私は意識を持つロボットはつ再現できるという視座に立ちます。

人間の幸福は、自然科学的・工学的に幸福を再現しようとする学問です。

明し、そうした環境を創り出すことでや統計的手法によって幸福の実像を解してウェルビーイング学は、実験観察

だそうとする学問分野です。これに対※３

ただし、我が国の都市全体を見ると、界の先行研究では、幸福度が高い従業

かで、「人類史における拡大・成長と定術を主な基盤としています。都市工学

子です。これは、自分の状態を偽ることです。

員の生産性や創造性は高く、欠勤率や常化のサイクル」という歴史観を提示は人間にとって最適な環境・空間を、工なく、ありのままでいられることを示

歳までの日

離職率は低いことがわかっています。企

しています。人類は狩猟採集社会から学的技術などを主な手段としてつくりです。目標に向かって主体的に努力しできました。①「やってみよう」の因子

す「幸せの４因子」を 導 き 出 す ことが歳から業が生産性向上を目指す上でもウェル農耕社会、そして工業社会に移り変わ※２

ビーイングが大事になっています。

15

79

なぜ都市とウェルビーイングが大事なのかと言えば、三種の神器やマイカーといった物質的、量的な成長が難しくなるなかで、人々が求めるものが質的成長、すなわちウェルビーイングや
幸福の向上になりつつあるからです。

2

します。本来感というような、独立性を
また、幸せの要因となる８指標を満が上昇しないことがわかるからです。

※４

感じられる状態だと人間は幸福を感じ

域の幸福度向上に繋がるからです。

の特色を伸ばしていくことが都市や地理を行うスマートフォン向けアプリをます。既に、個人向け献立提案・栄養管都市とウェルビーイングの関係で言良いところを伸ばしていくことが人々

域がそれぞれの特色を認識し、自らの遍なく伸ばすというよりも、各都市・地として、千代田区・東京都・大手町・丸パーが先行していると思います。好例

度を向上させる取り組みは、デベロッ

なお、デジタル技術を活用して幸福伸ばしていく活動を始めている自治体

そして全国には、地域幸福度指標を

麻布台ヒルズの住民や利用者向けに展

えば、都市がこれら４因子を満たせるの幸せに繋がっていきます

ることができます。

外部環境を工学的技術によって実現す

寿産業連合会、三菱地所、そして一般社

２０２０年にいくつかの大学や健康長て い く 都 市 だ と 言 え ま す。そ こ で、る指標を満たす環境を技術的に実現しちづくりを行うスマートシティは、あしないようにしています。幸福度を高地域幸福度調査結果は、順位付けを

ネットのサイト上で公開しています。

幸福度や因子別のスコアをインター

この結果を、各市町村の総合的な地域

収数８万４９６５人）を行っています。

域幸福度指標の全国調査（サンプル回

デジタル庁は、市区町村を対象に地医療のためのデジタルプラットフォー

張・開設しています。同研究では予防の慶應義塾大学予防医療センターを拡をテーマにした研究を進めていくため

医療やウェルネス、ウェルビーイング

ルズでも、慶應義塾大学と共同で予防

森ビルが開発・運営している麻布台ヒ成の視点」を盛り込んでいます。また、

標到達度として「ウェルビーイング達町地区スマートシティ」があります。目で進めている「大手町・丸の内・有楽

菱地所など大丸有の企業）が官民連携の内・有楽町地区まちづくり協議会（三１０００円のライチ「新富ライチ」や、ことです。新富町の誇る農産物―１粒

自治体職員、企業のハブとなっていく

じて起業家育成に取り組み、地元農家、

ゆ財団が研修やネットワーキングを通チャレンジしやすいまちを掲げて、こています。実際の活動としては、世界一

アバリュー（中核となる価値観）に据えいます。こゆ財団は、幸せの４因子をコ

強い地域経済をつくるために活動してる「こゆ財団」を２０１７年に設立し、旧観光協会を改組して地域商社を名乗が宮崎県児湯郡新富町です。同町では、がいくつか登場しています。その１つ体的には、デジタル技術を活用してまア化し、住民一人ひとりに有効なアクに解析し、ウェルビーイング度をスコた住民の日常の表情等の変化を継続的

情解析を行うＡＩを使って、承諾を得を進めています。この実証実験では感証実験を進めるなど先進的な取り組み

企業とウェルビーイングを計測する実ルビーイング教育を進めており、ＩＴ

規模の自治体ですが、小中学校でウェに も、埼 玉 県 横 瀬 町 は 人 口７０００人

繋げていくユニークな取り組みです。他

い、その利益をこゆ財団の人材育成に

焼酎「新富」のブランド開発と販売を行

新富町産のサツマイモだけを使った芋こ ゆ

団 法 人 ス マ ー ト シ テ ィ・ イ ン ス テ ィ

める因子として「ありのまま」因子があムやデータ技術の研究も行うとしていの幸福度が向上することになります。具テュートの協力を受けて私が開発した

ると言いましたが、順位の善し悪しで開しているようです。

ることができれば、都市における人々

ウェルビーイングに向けた
まちのＧＸ・ＤＸ

指標」
指標が「地域生活の Well-being（地域幸福度指標）です。これらの指標はなく、ありのままを受け入れて、自ら※５を計測することで、都市や地域の人々

都市とウェルビーイングの関係で言えば、都市がこれら４因子を満たせる外部環境を工学的技術によって実現することができれば、都市における人々の幸福度が向上することになります。

の幸福度を推測することができます。幸
せの要因としては次の８指標があります。①ダイナミズムと誇り②生活の利
便性③自然の体感④居住空間の快適さ⑤つながりと感謝⑥健康状態⑦地域との相性⑧地域行政への信頼、です。また、
不幸せの要因として①過干渉と不寛容②生活ルールの秩序、があります。
自治体やエリアマネジメント団体、
スマートシティの推進企業が、それぞれが関わるまちづくりに合わせて、幸せの要因と不幸せの要因のすべてを計測することが大事です。自然豊かで暮らしやすいまちだとしても、過干渉や不寛容な人が多ければ、まちの幸福度

NO.132

3

巻頭インタビュー］［ＦＯＲＥションを行うことで住民全体のウェル
ビーイング向上を目指すといいます。デジタル技術を活用して住民の幸福度を上昇させていく取り組みは、スマートシティそのものです。
自治体も不動産会社も、これからのまちづくりは、自らのまちの優位性を把握して、保有する資源をデジタル技
術によって最大限に引き出す、ＤＸを進めるという点で共通しています。都
市再生のように、既存の都市を再開発していくという視点に立つ以上、量的拡大よりも質的向上が求められるのだ
ろうと思います。繰り返しになります
が、これからのまちづくりは、自らのまちの優位性を把握して、保有する資源です。労働力の減少を選んでいくこと大きい事業や営為間当たりの効用がていく。労働力や時的に取捨選択をしを前提として、積極

ま す。１つ は、縮 小

方策があると思いいます。主に２つのなってほしいと思社会のリーダーに縮小均衡経済、定常

追求していく点では、量ではなく質をわけ不動産会社に重を増やしていくことになります。

て非地位財的なウェルビーイングの比

し続けることはできません。したがっけるといった長続きしない幸せを供給

常社会や縮小社会では、モノを買い続

神的に良好な状態は長続きします。定の４因子」を含む社会的・身体的・精財的なウェルビーイングである「幸せおける幸せです。これに対して非地位いった比較しやすく、比較的短期間にえ る、収 入 が 増 え る、財 政 が 増 え る と

位財型と言って、金、もの、地位、人が増結果があります。長続きしないのは地するウェルビーイングがあるとの研究

続きしないウェルビーイングと長続き

ウェルビーイングには２種類あって、長どうしても不幸が増えてしまいます。

にＡＩやデジタル技術を張り巡らせて、と話したところ、これから住宅や都市

数日前に大手ハウスメーカーの社長ています。

出す、ＤＸを進めるという点で共通しす。

宅開発やまちづくりは可能だと思いまのウェルビーイングをサポートする住

人々のやりがい、繋がりという意味でし れ ま せ ん が、忌 避 感 に 配 慮 し つ つ、を取得されることには抵抗はあるかもていく、これによってテナントだけでのに、緑の量や種類を従前より増やし

考えれば植栽はシンプルなほうがいい

不動産開発をする際に、管理コストをちづくりでもそうなっていくでしょう。

り質への転換が急速に進んでいます。ま粗利の追求など、売上よりも利益、つま物流業界では、共同配送や時間当たりります。デジタル技術を活用してまちいうように多種多様な個性や特徴があは伝統と革新、新宿は多様な賑わい、と大丸有はエリアマネジメント、日本橋

イングを追求していくことが大事です。

良好な状態、非地位財的なウェルビー

ばしつつ、社会的・身体的・精神的に渋谷など、それぞれのまちの個性を伸

日本橋、新宿、六本木・麻布台、八重洲、不動産会社が関わるまち、大丸有や※６が危惧されている住宅や都市が人を見守ることを目指す

なく来街者や地域にプラスの外部効果

をデジタル技術によって最大限に引きと言っていました。テクノロジーによっをもたらしていく、などは質を求めたの特徴を可視化することで、さらに個て、普通のいい人がどんな行動していべきですが、みんながどう交流していいと思います。もちろん犯罪は監視す「ウェルビーイングカメラ」にすればい監視カメラも、監視カメラと言わずにことができる。まちなかやビルにあるはどう対処していくべきか。企業、とりうした縮小経済において、人々や企業に８７００万 人 に な る と 言 い ま す。こ計では現在の１・２億人から２０７０年

人口減少は続きます。国の将来人口推

すが、出生数と死亡数が均衡するまで日本経済は定常型社会に入っていまう理想を目指していく。縮小経済では、

かだね、自然豊かだからいいね、そういがりを見出すか。縮小はするけど心豊せです。縮小の中で、どう生きがいや繋かに生きるか。縮小は基本的には不幸

もう１つは、縮小社会をどうより豊にとってもプラスになると思います。

まちづくりをしていくことは日本全体あり、かつ全国の各市町村が特色ある

東京に多種多様な特色を持つまちがん。

性を伸ばすことができるかもしれませ

るかを見守ることができる。個人情報

緒にいないか。監視ではなくて見守る

しているか、子どもと一緒にいるか、一て人の健康、あるいはどういう会話を縮小社会をリードする不動産会社
個性あるまちづくりを一例だと思います。

一人ひとりが、心が豊かで、繋がりや、やりがいのある都市をつくることが、より重要になっていると言えるのではないでしょうか 。

4

などは好例だと思います。

口減少下では、まちづくりＧＸが目指

ボットが共存するスマート化といったえるモビリティロボットや人間型ロな集団だとフレミング教授は分析してす都市緑地の整備や、まちづくりＤＸ

年ぐらい前は、アメリカへ行くと「まちウェルビーイングの向上を目指してい都市と人間では勝手が違いますが、世界と比べると、日本のまち並みは並みや住宅は、日本より全然すてきだ」

くことが求められます。これらのまち

います。まちの特色を伸ばし、多様性をと思いましたが、いまや東京の大丸有づくりは、単独の事業では困難です。緑少なくとも人間の集団においては、多このように、私は、定常化を前提としも日本橋、新宿、六本木、麻布台、渋谷や地整備もロボット活用も官民が連携しの目指す人間の移動や消費、労働を支た社会や経済を前提として、ウェルビー

代官山もすてきです。地方はまだ小さていくことが重要です。ウェルビーイ

素晴らしい景観になったと思います。

み出せる可能性が示されています。米イングの向上を目指したまちづくりをいけれどもおしゃれな店が３軒ある地

高めていくことは、日本全体のイノベー

国ハーバード大学のリー・フレミング
今後 も 進 め て い く こ と が 、高 い 経 済

域 と か、小 規 模 で す が、海 外 以 上 に お様な個性から構成されている集団の方准教授（当時）が１万７０００件の特許
成 長 に 繋 が る と 考 え て い ま す 。定 常ングを目標に、人と人、企業と企業、官ションに繋がるかもしれません。

論文を分析して２００４年に発表した社 会 で は な く 、微 増 社 会 に で き る か

しゃれというか新しいものができていが付加価値の高いイノベーションを産研究発表記事によると、多様な専門家
年と言わすると、多様な専門家集団の出したイの向上を企図したまちづくりがいく

れ ま す が 、こ の 間 、ウ ェ ル ビ ー イ ン グ

まちづくり、ウェルビーイングを志向国の地域でぞれぞれの特色を生かした

るように思います。このまま都市や全

おいていまも充分素晴らしいと思いま

日本の都市は、景観や安全性、快適性にくことがより効率的だろうと思います。

民が紐帯をつくっていく、共創していも し れ ま せ ん 。失 わ れ た

ノベーションには突出して付加価値がつ も 出 て き ています。大丸有のエリア

したまちづくりを続けていけば、もと専門家の集団のイノベーションを比較（専門分野が異なる）の集団と、均一な高いものがあった、ということです。平

マネジメントや柏の葉スマートシティ、す。ウェルビーイングを指標にしてま

均値では均一な専門家集団が勝るので

もと安全でクリーンだったのが、自然※ 5 地域幸福度 https://well-being.digital.go.jp/dashboard/

ちづくりをしていくことで、さらに幸※ 4 自分自身に感じる自分の中核的な自分らしさの感覚の程度 。外的基準や比較によらず自分らしくいることで自然と感じられる自尊感情のこと

や文化・スポーツ面でも豊かになってすが、突出した成果を挙げるのは多様

30

人口減少下では、
まちづく
りＧＸが目指す都市緑地の整備や、
まちづく
りＤＸの目指す人間の移動や消費、労働を支えるモビリティロボットや人間型ロボットが共存する
スマート化といったウェルビーイングの向上を目指していくことが求められます。

、麻 布 台 ヒ ル ズ
MIYASHITA PARK

※ 3 広井良典京都大学教授が提唱する人口や GDP が一定であっても、そこで十分な豊かさが実現していく社会 。JS ミルの経済学原理における Stationary
State（ 定常状態 ）からの発想

福度の高いまちになると思います。

※２ 知識・スキル集約度が高く、主として事業の中間投入として使用されるサービスを生産する産業 。一般に、ソフトウエア、情報処理サービスといったコンピューター関連のサービス、研究開発関連のサービス、法務・会計・広告といった事業サービスなどが含まれる（ 一橋大学経済研究所特任教授、経済産業研究所特任研究員 森川正之 ）いく、例えば柏の葉スマートシティは、※ 1 国土交通省都市局が推進する、地球的・国家的規模の課題である①気候変動への対応や②生物多様性の確保③ウェルビーイングの向上の社会的要請に対応するため、これらに対し大きな役割を有している都市緑地の多様な機能の発揮及び都市におけるエネルギーの面的利用の推進を図る取組（ 国土交
通省 HP より）ラグビーユニオンのニュージーランド

代表のキャンプ地になっており、スポーツを軸としたまちづくりが英国のパブリックスクールを誘引するなど、教育文化面でも向上しています。ウェルビー

イングの向上と共に生産性が高まって、給料も増えて、産業も活発になれば、出生率も高まるかもしれません。

これからのまちづくりにおいては、官民がウェルビーイングの向上を横軸にして、共創していくことに期待したいと思います。成長率が高い時代は、企業も官庁も、それぞれの分野で量的な充足を目指して猛進してきました。住宅供給や高速道路整備、家電や自動車な※ 6 健康、自由、愛情など他人との相対比較とは関係なく幸せが得られるもの

30

どの耐久消費財がそれに当たります。人NO.132

5

巻頭インタビュー］［ＦＯＲＥまちづくりとGX・DX について、バ

ルセロナに詳しい龍谷大学の阿部大輔教授に聞いた。

26

19

13

19

１９８０年代に始まる先進的な都市政策んでいる。都市のみならず一国全体の持続可能な経済社会を構築に向けなどの現実空間と、インターネット上て、植栽や道路などのインフラ整備のプラットフォームのようなデジタル

欧州では、バルセロナが歩きたくなる
まちづくりとスマートシティづくりに

１００㎢。
東側に海岸があり、港区・品川区・大田区の３区を合体したイメージだ。 世紀から築かれてきた旧市街を囲むように新市街（拡張地区）があり、その周りを郊外部から構成する都市骨格は、土木技師イルデ
フォンソ・セルダの都市計画により 世紀半ば以降に段階的に形成された。
旧市街は細街路に建物が密集した約４㎢のエリア
で、ローマ都市を起源とする。
新市街は、世紀の産業革命以降、セルダの計画に基づき拡張した地区だ。
セルダは幅 ｍの道路で区切った１１３・３ｍ四方の正方形のブロック（外周を集合住宅、中央は中庭）をグ
リッド（碁盤の目）状に並べる新市街を構想した。
セルダの構想は未完に終わったが、現在、新市街の面積は７・５㎢に広がり、 ・８万人（全人口の約 ％）が住まう市を代表

おいてリードしている。歩きたくなる

20

歩きたくなるまちづくりと
GX・DX
世界の都市は、歩きたくなるまちづく
り、緑 豊かでスマートな GX・DX を推進するまちづくりに向けて取り組

スペイン第２の都市、カタルーニャ州の
州都バルセロナは、１９９９年に英国王立
建築家協会から都市計画において金メダルを受賞。
グローバルな旅行サイトがウォー
カブルシティと紹介するまちでもある。
ま」（カタ
た、同市と州政府、市民が「 Decidim
ルーニャ語で「私たちが決める」の意）と呼ばれる市民参加型プラットフォームを介して都市政策などを討議し、一部予算執行まで行うスマートシティとしても世界的に名高い。
２０１１年からスマートシティエキ
スポ世界会議を毎年開催するコンベンショ
ン都市としても知られる。
港湾都市バルセロナの市域面積は約

空間、現実・仮想の両空間を通じた教授
龍谷大学政策学部政策学科

阿部大輔

阿部大輔（あべ・だいすけ）
1975年生まれ。早稲田大学
理工学部土木工学科卒業、カタルーニャ工科大学バルセロナ
建築大学校博士課程、東京大学大学院工学系研究科博士課程修了。博士（工学）。政策研究大学院大学、東京大学都
市持続再生研究センターを経て、現在、龍谷大学政策学部
教授。

まちづくりの有用性が高まっている。

17

アドバンスレビューする居住区である。
山脈と海に囲まれたバルセロナは、独自の言語・文化圏だ。
１９３０年代のスペイ
ン内戦で後の軍事政権に対抗して長く冷遇されたためか、公共投資が行われないま
ま市街地は疲弊した。
バルセロナの現代的ウォーカブルシティへの転換は、民主化以降の市街地再生の一環でもある。
１９７９
年に市長と共に都市計画局長に就任した建築家・大学教授のオリオル・ボイガスは公共空間の再生を主眼とする都市戦略を遂行した。
ボイガスの企図は、住民に都市計画への当事者意識を持たせること。
当時のバルセロナは不況期で失業が増加。
とりわけ不便な旧市街は建物所有者らがたち去り、賃借人も去って不法滞在状態の移民が隠れ住む
スラムになりつつあった。
ボイガスの再生

上空から見たバルセロナ市街地 手前の建て詰まった旧市街
上側の直線道路が目立つのがグリッド状の新市街

手法は老朽建物が稠密な旧市街に多くの孔を空けるように歩道や広場ををつくる「多孔質化」というもの。
住民たちは、コミュニ
ティを分断する計画道路自体に否定的だったが、同時に待てども実現しない都市計画に倦んでいた。
ボイガスは住民が商店のある大通りにアクセスしやすい路地や広場をつくることで、住民にとって外出しやすい
まち、まちへの愛着が希薄な移民たちも植
栽の手入れなどを通じて地域に誇りを持てるよう仕向けていった。
ボイガスは、１９８６年の五輪招致決定受けて、産業革命以来の工業地帯である東部沿岸のポブレノウ地区や、郊外の公営住宅地区の再生にも取り掛かる。
ポブレノウ
地区では、
海岸を占拠していた工場や倉庫、土壌汚染を一掃した上で五輪選手村を整備し、海岸線への歩行者動線を確保した。
工場
跡地での大規模公園の整備や、廃工場をコ
ンバージョンした大学誘致も行った。
ボイガスによる公共空間再生の理念は、その後も継続している。新市街で着手されたのが街区内側の空地整備だ。
セルダの計画は、新市街の住宅ブロックの内側をパティオ（中庭）に設定していたものの、建設の過程で内側の空地は建て詰まっていた。
市は、建築の建て替えに応じて順次パティ
オを再生すべく条例を制定。
また、ブロック所有者に対してパティオの緑地への再生を促しつつ、パティオ再生を志向する官民公社を設立して再生を推進した。
例えば、ブロックの一部を公社が取得、古い樹木のあるパティオを維持・再生した上で市に譲渡。
コンペにより外周部の集合住宅用地を売却
して資金回収を行っている。
パティオ再生は２００９年までに ブロック、２０２１

40

6

図られる持続可能な都市また※２ 大規模な国際会議を恒常的にえた都市。日本では政府が日開催できるハード・ソフトを備にはアジアＮｏ．
１の国際会議開本再興戦略において、２０３０年ことを目標に掲げている催国として不 動の地位を築く※３ ブロック＝街路幅員含め113・NO.132

7

バルセロナ市のホーム

スーパーブロック内の交差点の広場

ページより ©Òscar Giralt

ため、おおよそ４００ｍ四方、徒3ｍ四方を縦横３ブロックとする

FutureofReal Estate

歩５分～１０分圏内となる

年までには計 ブロックと、全体約４００
ブロックの約２割で行われたことになる。

は地区を指すの再整備、植生の改善やストリートベンチ、街灯の改善など、様々な公的な開発について市当局の提案と市民との議論が交わされている。（図）営等）が行われ、全体最適化が再再開発に向けてプラットフォーム活用

等の新技術を活用しつつ、マネ

クや社会住宅、オーバーツーリズムと土地利用の是非などが議論されてきた。
今後、我が国では、昭和期・平成期に再開発された街区の再再開発が必要になってくる。
バルセロナの場合、都市緑地の確保を志向したパティオ再生や、旧市街地の骨格を維持したうえで動線の接続を増やすような広場や小径の新設といった小規模開発を蓄積させてきた。
我が国の再々開発においても、緑地確保や歩行者動線・接続を増加させた事例は出てきている。
今後は、 Decidimのようなプラットフォームの活用がシビッ
クプライドの醸成に繋がるものとして、我が国の再再開発の現場で参考となるかもしれない。（談）ジメント（計画、整備、管理・運

スーパーブロックの売上が向上していることを示した。
スーパーブロックの施行においては、」の活用
投票プラットフォーム「 Decidim
も重要な役割を果たした。
当初、住民たちは歩行者空間の出現にとまどっていた。
を活用して、歩行者空間の使い
Decidim
方、
緑化など、
図面
（パース）
などを示しつつ議論したことで、住民が当事者的に歩行者空間を積極利用するようになっていった。
上では、フレゼ通り広場
現在も、 Decidim

世界的評価を得てきたスーパーブロッ
クだが、地元の評価は相半ばする。スーパーブロックによる住環境向上が家賃上昇に繋がり、賃借人やテナントである商店主の脅威になっているからだ。現在、スーパーブロックの新設は棚上げになっている。
２０２３年の市長選挙で、スーパーブロックの新たな整備の凍結と、若者など低所得者の住宅確保を掲げた新市長が当選した影響が大きい。
バ ル セ ロ ナ は、 近 世 都 市 を 現 代 的 な
ウォーカブルシティへの転換した点やＤＸにおいて一日の長があるように見える。
しかし、
歩きやすい大丸有・日本橋・新宿などの都心や、買い物をしやすい鉄道駅前商店街、ＤＸが進行中の柏の葉スマートシティなどを見るに、ウォーカブルシティやスマート化については我が国の諸都市の試み
も世界に十分に希求できる点があると思われる。
バルセロナの都市政策は、
バルセロナ
市民のシビックプライド（当事者意識に基づく地元愛）と、
市民の先進性が反映されている点に特色があると言える。
例えば、
もとは若者と自治体が相互にや
もと Decidim
り取りをしながら政策形成を図る新たな政治参加のオンライン・プラットフォームとして開発された経緯があるが、 Decidim
では都市計画に関する議論が注目を集めることも多い。
市長選挙でもスーパーブロッの抱える諸課題に対して、
ＩＣＴ

中央が９ブロック＝スーパーブロックを示しており、で共につくるまち
Decidim
市当局は２０００年代になっても複数街区を除却して整備するラバル遊歩道の創出
や、パティオの再生といった住民に身近なプロジェクトは継続させてきた。
そして近年、「スーパーブロック」という歩行者空間の創出が世界的な注目を浴びている。
スー
パーブロックは、市が２００２年頃から新市街の歩行者空間の割合を増やすべく提案してきた構想だ。
新市街は、歩道は十分に確保されていたものの、連続的に歩けるようなまとまった歩行者空間に欠けていた。
市※３
は、３ブロック四方、計９ブロックをスー
パーブロックに設定し、そのブロック内の大半を歩行者空間を優先する構想とした。
自動車交通を減らし、一部は完全に歩行者空間とする構想だ。
ポブレノウ地区などでの複数回の社会実験を経て、これまでにポブレノウ地区およびサン・アントニ地区の一部がスーパーブロックとして面的あるいは線的に歩行者空間化されている。
なおスー
パーブロックはデジタル技術を活用したま
ちづくりＤＸでもある。
スーパーブロック内
への通過交通と、廃棄物収集や荷下ろし・荷捌きの自動車を選別できるよう、市はセンサー及びムービングボラード（電動の車止め）を整備して交通制限を行っている。
バイクの進入も駐輪スペースをなくして抑えている。
スーパーブロックの実現には、「自動車交通が減って売上が落ちる」と商店主からの反対が大きかった。
そこで、スー
パーブロックと類似する９ブロックの売り上げをデータで比較し詳細に分析、むしろ※１ 国土交通省の定義では、都市左側がスーパーブロック以前、右側が以後を示す（バルセロナ市ホームページより）スーパーブロックのイメージ
Decidimを通じて再開発の議論が行われているフレゼ通り広場

77

訪日外国人旅行者を踏まえた
これからのまちづくり
髙井典子 氏神奈川大学国際日本学部国際文化交流学科 教授

コロナ禍が明け、訪日外国人旅行者（訪日外客）は記録的に増加している。岸田総理

は4月の第23回観光立国推進閣僚会議で改めて数値目標を示した。その一方で、※１れるが、訪日外客の増加だけを摩耗の原ナー違反による観光資源の摩耗が懸念さ

ズムや訪日外客のうちごく少数の人のマている。一部の地域ではオーバーツーリ

額ともに過去最高となる可能性が高まっ

目標に前倒しで到達し、訪日外客数・消費人を上回り、２０２４年は、２０２５年の３～５月単月の訪日外客数は３００万

資源は摩耗するもの
資源保護のシステムは必要

フュー チャー デ ザ イン

因とするのはフェアではない。

きかについて神奈川大学国際日本学部国際文化交流学科髙井典子教授に聞いた。

観光資源の摩耗は様々で、屋久島に多と、旅行者の満足をどう両立するのか、訪日外客を前提にしたまちづくりはどうあるべび

中でも日本が取り入れるのを検討すべきるため様々な対策が取られてきた。その貨獲得手段としての国際観光を両立させるため、使えば摩耗すると思うのが「デ・マーケティング」
だ。

とで価値を生むものであのは当然で、自然や景観、保護し再生していくとい

観光資源を使いながらも収入を活用することで、いくには、観光客からの観光をより一層推進してしている文化観光や自然はならない。日本が目指光振興するか考えなくてどのように摩耗を補い観うことを理解した上で、観光資源は摩耗するといるまでに成長した現在、産業に次ぎ外貨を獲得すいだ。観光産業が自動車らないと考えるのは間違る。暮らしと密接な関係にある自然や歴ない」というメッセージが込められてい大騒ぎをするために来る人たちを歓迎しステルダムは住民の生活が一番重要で、どませるというものだ。
これには、
「アム

る体験はできないと思います」と思いと残念ですが、アムステルダムでは期待す

一方、「〇〇にイエスと答えたあなたは、して、お薦めの観光コースが提案される

ス／ノーで回答していくと、診断結果と問が投げかけられる。一連の質問にイエ

転車での散策を楽しみたいか？」等の質たり、「お酒を飲んで騒ぎたいか？」「自イトで市のルールや規制を紹介するにあル」というもので、観光客向けのウェブサ

マーケティングは「アムステルダム・ルー

ア ム ス テ ル ダ ム で 行 わ れ て い る デ・※２

文化などの観光資源が減

う循環システムを構築す

今年４月政府は、２０３０年に訪日外たいという意思を示している。

住民と同じ目線で過ごす人に来てもらい史、そして町並みにリスペクトを持って、ることが必要となる。

デ・マーケティングの必要性
まちが来る人を選ぶが付いていれば農業生産に大きな影響をだが、農地に入った観光客の靴に病害虫

る農業がつくりだす田園風景が観光資源与えたり、観光客の満足度を著しく低下

や自然環境、景観等に対して負の影響を

訪問客の著しい増加が地域住民の生活違い、観光庁によると「観光地において、な影響が再び散見され始めた。
日本も、アオーバーツーリズムによるネガティブ

上がり、訪日外客の消費者行動が成熟し、はないかと考えている。リピーター率が既に数のみを追うフェーズは過ぎたので目標を打ち出した。
数値目標は必要だが、※ ３

客数６０００万人、消費額 兆円という与えかねない。
また、観光客向けにアレンさせたりするような状況」と定義されてムステルダムのように、ターゲットとすオーバーツーリズムは単なる混雑とはジされた文化（コンテンツ）が増えすぎるいる。ヨーロッパでは２０１６年頃からる観光客をはっきりとさせて、そうした

えいと日本や地域文化が持つ本来の価値が減

オーバーツーリズムが大きな問題となだが、そもそも観光資源は、利用するこ

じられることもあろう。

瑛は、十勝岳とカラマツに基幹産業であし、杉の成長に影響を及ぼす。
北海道の美くの人が訪れると屋久杉の根を踏み荒ら観光地では「オーバーツーリズム」問題が再燃している。地域住民の生活への影響

り、アンチ観光を掲げる住民の生活と、外15

2 0 5 0 年 ま ち づ くり の8

を発信する必要があろう。

人々に訴求するメッセージやコンテンツ

い。理想とする観光のあり方についてのつくろうとしても合意形成は容易ではなとまち全体でまちを守るためにルールを貸し出す店舗が増えた。そうすると商店とに伴い、地元には縁がないテナントに単な会話ができるとより良いだろう。

のみに頼らず、英語や中国語で挨拶や簡意味では、観光業に携わる人は翻訳機能なれば理想的だ。人との触れ合いというたマインドセットを住民が持てるように

徴、そして記憶を損なうことのないよう質」だ。そのまちの持つ歴史や場所の特

まちづくりで重要となるのは「まちのが集められなくなる可能性もある。

れてしまい、日本が望むような訪日外客して使う１階が船着き場となっている

京都府伊根町は、主に漁師が仕事場とず、運営を任せてしまうとまち並みを損いテナントは観光客が減れば撤退しかね題だと感じているとのことだ。地縁の薄話し合いもままならないことがあり、問に優れた米国方式と、色と形を駆使する

交通標識には言葉での表示により機能性いても検討が必要と考えている。世界のドルは高いと思われるが、交通標識につまた、訪日外客の増加に対応して、ハーしずつ増えてきたように思う。今後も継ちながら開発を進めるプロジェクトが少今のまちづくりでは、そうした意識を持

ちづくりが求められるのではないか。昨込み、「守るためにこそ変わる」ようなまに大切にしながらも、現代の空気を取り住民と訪日外客を繋ぐ伊根約束
まちを守る難しさ

舟屋が海際に立ち並ぶ、独特な景観をもねる恐れがあることも知っておくべきだ

ことで視認性に優れた欧州方式の２系統

い ね ちょう

つ漁師まちだ。このまちに日本人のみなと思う。

続されることに期待している。（談）訪日外客にとって非常にわかりづらいもあるが、日本は独自方式を採用しており、らず、多くの訪日外客が押し寄せている。
舟屋は観光資源であると同時に、生活の場でもある。旅行者に生活を過度に乱さから最低２泊３日以上の滞在を薦めていうな生活を体感してもらいたいとの考えさを実感してもらえない、住民と同じよた。
また、慌ただしい訪問では伊根町の良２０１９年に地元の事業者らが作成しいうフレーズを使ったパンフレットをらしに触れたいと思う傾向にある。日本

日外客は経験を積めば積むほど現地の暮やデベロッパーにはしてもらいたい。訪

思う空間を体現したまちづくりを自治体

スタイルや価値観を尊重し、心地良いと

通勤・通学する人たちだ。
住民らのライフは、むしろ最優先とすべきは住民であり、訪日外客を前提としたまちづくりで変えるべきだ。

が多く見込まれるエリアなどでは標識はるという意味でも、特に訪日外客の来訪結ぶ手段である二次交通不足の一助となとなる空港や鉄道の駅から観光地までをして移動したい訪日外客に対応し、拠点訪日外客を迎えるにあたり、そのまち客に忖度してつくったまちは、日本に初

日外客の増加にも繋がっていく。訪日外

そのまちの記憶を蘇らせる
まちづくり

ンを徹底することでマナー違反が減り、の良さや住民が大切にしている価値観をめて来るのであれば楽しめるだろうが、神奈川大学国際日本学部・教授、専門は観光行動論。
1963年大阪府生まれ。
1987年同志社大学法学部卒業後、三井物産株式会社勤務、部門を横断する新規事業開発部署で川下ビジネスを担当後、1993年
渡英し、英国の大学院で国際観光を学ぶ。サリー大学(University ofSurrey)修士(MSc)、レディング大学(University of Reading) 博士（Ph.D.)。
2020年4月より現職。NHKの長寿番組「cool japan 発掘！かっこいいニッポン」
ご意見番を2017年からつとめる。

のとなっている。地方にも足を延ばしてる。
訪日外客に対しては、通訳ガイドを通が望む、高付加価値の旅行を求めて長期

デベロッパーがワーカーや住民に向け訪日外客に向けた対応のあり方して地域の文化やマナーを伝え、「住民と滞在し、高い消費額を貢献する訪日外客
たまちづくりをすればまちの居心地の良住民と訪日外客の交流が増えていると聞理解してもらうための仕組みや環境はリピーター化することは期待できない。

髙井典子

れたくないという町民の民意を受けて、その暮らしをリスペクトして欲しい。景は、地元住民やそこに通勤、通学する人々

ほしいと考えるのであれば、自分で運転観と静かな生活を壊さないで欲しい。でにとっても居心地が良いと思う場所に行く。

できれば用意すべきで、その一つは多言訪日外客とのミスマッチを避けないと、※1 訪日外客統計 https://www.jnto.go.jp/statistics/data/visitors-statistics/※2 需要を抑制するマーケティング活動のこと※3 観光立国推進閣僚会議 https://www.kantei.go.jp/jp/101_kishida/actions/202404/
17kankourikkoku.html※4 一次交通:域外から拠点地域（空港・駅）への移動、三次交通:域内間での移動※5「高いコストに内容が見合わない」「混雑がひどい」など期待外れの観光地に対して使われる言葉「伊根の舟屋は観光地ではありません」とも、それらを尊重してくれる人はぜひ来さや魅力が増幅され、それが結果的に訪※４て欲しい」というメッセージを発信してきたいはずだ。

逆に、有名な鎌倉の小町通りで古くか語対応だ。スマートフォンの翻訳機能を「ツーリストトラップ」のレッテルを貼ら

NO.1329いる。こうした地道なコミュニケーショ

ら店舗を構える店主に聞いたところで使ったコミュニケーションを取るといっ※５は、この 年ほどで観光客が急増したこ
20

ブック・レビュー「第14回 不動産協会賞」

3 作品を決定『不動産協会賞』
は、不動産協会の社会貢献活動の一環として、日本経済や国民生
活に関する著作物の中から、世の中の多くの方々に読んでいただくことにより、当協会が直面する幅広い課題についてご理解をいた
だくのに資する著作物を表彰するものである。
著作のジャンルは、「都市再生」「エリアマネジメント」「豊かな住生活の実現」「防災・レジリエ「不動産協会賞」選考委員（敬称略、役職は選考時）
青山 佾(座長)
田中 里沙
増田 寛也
三橋 博巳
伊庭 卓司
山田 譲二
野村 正史

ンス」
「脱炭素」
「少子高齢化」「働き方改革」

明治大学名誉教授など、幅広い分野の著作物を対象としている。

先端教育機構事業構想大学院大学学長

2024年3月の最終選考委員会（座長・青山日本郵政代表執行役社長
日本不動産学会顧問

佾明治大学名誉教授）
において、第14回「不住友不動産理事企画本部長補佐

動産協会賞」
として、
篠原匡氏（作家･ジャーナ

野村不動産執行役員

リスト・編集者）の「神山：地域再生の教科書」

不動産協会副理事長専務理事（著・ダイヤモンド社）、西岡満代氏（国際社会経済研究所研究主幹）の「未来をつくるパー
パス都市経営：健康、
交通、
観光、
防災……新
たなビジネスを生み、
ウェルビーイングを高める方法」（著・日経BP）、松尾弘氏（慶應義塾大学大学院法務研究科教授）の「土地所有を考える：所有者不明土地立法の理解を深めるた
めに」（著・日本評論社）の3作品を決定した。

神山 地域再生の教科書

篠原 匡

著 者
出版社 ダイヤモンド社

内 容 ： 人口わずか５０００人の町に全 国から 企 業 や移 住 者が集まり、２０２３年 春には「 神 山まるごと 高

専 」が開 校 するな ど 、地 域の中でどんどんプロジェク

トが 生 ま れ 、イノベーションが 起こり 、そ して 町が 進化 していく 徳 島 県 神 山 町 。
「 地 域 再 生 」のお 手 本 として 全 国 から 視 察 が 訪 れるこの町 の強 さ の神 髄 を明かしている本 作は、これからの日本の地 域づくりにとって参 考になる一冊 。
篠 原 匡 氏 の 話 ：四 国山 地の山あいにある徳島 県 神 山 町では︑
﹁神

山 まるごと 高 専 ﹂のようなプロジェクトが次々に立ち上がっています︒

長 年 ︑神 山 を 見てきた中で気 付くのは︑プロジェクトが生 まれる秘 訣は︑多 様性に寛容な空気感やチャレンジしやすい環境にあるとい者を寛 大に迎え入れたことで︑多 様な個 性の人たちとうことです︒神 山にもともと住んできた人たちが移 住の交 流・触 発が生じ︑アイデアが生まれるようになりました︒加えて︑﹁失敗してもなんとかなる﹂という神山の10

人々が作 り 出す空 気 感が︑実 際のアクションを促 進して

西 岡 満 代 氏の話 ： 人

い未 来 を 築いていくに

題 を 解 決 しつつ︑明 る
は︑デジタル技 術 を 活

口 減 少に伴 う 社 会 課

なかで酵 母が出す気 泡になぞらえています︒地 域を活用してウェルビーイング

神 山で次々に生まれるプロジェクトを︑醸 造 中の酒 樽の性化したいと願う方々や︑
イノベーションを起こしたい企の高いまちを実現しています︒神山の地域創生を主導したＮＰＯの理事長は︑

境づくりを培ってきた神 山のアプローチは参 考になるかいくことが鍵になります︒デジタル技術を活用したまち業の方々にとって︑多様性に寛容でチャレンジしやすい環もしれません︒本 書を通して︑そのエッセンスを感じてい︱スマートシティは︑
ウェルビーイングが高いまちを実 現達成すべき つのポイントがあります︒①自治体︑企業︑する手 段です︒
こうしたまちを実 現していくにあたって

ただければ幸いです︒

未来をつくる
パーパス都市経営
健康、
交通、
観光、
防災⋮⋮
新たなビジネスを生み、
ウェルビーイングを高める方法

住民など様々なステークホルダーの視点を取り入れること②ウェルビーイングを﹁パーパス︵ 目 的︑存 在 意 義 ︶﹂として共有し︑企業における事業のようにまちづくりを継続していくこと③行政サービスのデジタル化を投資と捉え︑その投資効果をウェルビーイング指標によって評価すること④デジタル技術の活用をトライアンドエラーと効
果 測 定を繰 り 返しながら︑より 高みを目 指していくこ

松 尾 弘 氏の話 ： 近年︑所有者不明土地や管理不全土地の増加に対応すべく立法が行われています︒
これらの

法は︑
土地の管理・利用をめぐる所有者の﹁権利﹂と︑
国や地 方 公 共 団 体 ︑民 間 事 業 者 ︑地 域コミュニティなどの﹁ 権 限 ﹂とを 調 整し︑土 地 所 有の担い手 を 拡 大 する傾私は︑所有者不明土地をめぐる立法に関わる中で︑
土向を示しています︒

地 基 本 法の言う︑土地 所 有と公 共の福 祉の調 和について考える機 会を得ました︒まず︑
土地 所 有には︑私 人のえに確 信を持つにいたりました︒本 書は︑
土地 所 有とはする地域コミュニティの強い意志を目の当たりにし︑
この考

西岡 満代

みが与るのではなく︑国家や地方公共団体︑
地域コミュニティなども関わります︒また︑土地は︑その土地を取 り

巻く道路や公園︑その他の公共空間とコラボレーションす

超えて持続可能な利用によって真に公共の福祉に合致ることによって価値を生じます︒さらに︑
土地は︑世代をゆかりする豊かな価 値を創 出します︒先の熊 本 地 震の復 興に著おいて︑所縁の土地を未来に向かっても利用していこうと
出版社 日本評論社

本来︑公共の利益を最大化するために導入されたという著 者                  出版社 日経ＢＰと︑です︒
この本を通じて︑これからも幸せなまちづくりの実現に貢献したいと思っています︒

土地所有を考える
所有者不明土地立法の理解を深めるために

内 容 ： 法 制 審メンバーで あった 著 者 の視 点 から 、近趣 旨 を 具 体 化 すると

松尾 弘

内 容 ：「 パーパス経 営 」と「 都 市 経 営 」を 併せ持つ言時の法 改 正の内 容 を 確 認 し 、所 有 者 不 明 土 地 を 中

土 地 所 有の制 度 を 持

ともに︑一連の法改正が者

葉 と して 本 作 で 定 義 さ れ た「 パーパス都 市 経 営 」が有 するとはど ういうことか、その概 念 を 整 理 すると

心 と す る 土 地 問 題 の解 決 策 を 提 示 す る 。土 地 を 所

続 可 能なものにしてい目 指 すのは幸せが続 くまちであり、それはウェルビーと もに、土 地の私 的 所 有の自 由 と 公 共 性の調 和がど

味 を 持っていること をく という 積 極 的 な 意

イングが高いま ちであると も 捉 え られる 。経 営の視
点 と データ を 活 用 し な がら 課 題 を 解 決 し 、住 民 がを 通 じて 明 らかにしている 本 作は、不 動 産 業に関 わ示唆しています︒のよ うに図 られよ う としているかを 、具 体 的 な 局 面る者だけでな く 、
一般の方々にも 読んで頂きたい作 品 。

ウェルビーイングの高い暮 らし を 営 む ま ちにな るた
ちづくりに携わる様々な 人にとって示 唆に富 む 作 品 。

NO.13211めの方 策が 、豊 富 な 事 例 と と もに著 さ れており 、まFutureofReal Estate4まちづくりの羽田のハブ機能強化に貢献

日本の玄関口「羽田空港」。訪日外客のみならずハブ空港として多くの旅行客が利用するこの羽田空港に直結した施設が2023年に誕生した。
コロナ
禍で開業時期の延期を余儀なくされたものの、開業後は訪日外客の順調な回復にも支えられ賑わいを創出している。
羽田エリアの魅力向上に向け工夫を重ねる施設
運営が、日本の国際競争力強化にも資すると期待される。2つのホテルを中心に商業施設やイベント
ホール、バスターミナル等で構成される「羽田エアポートガーデン」をスケッチする。

世界の成長と共に旅立つ

再び国際線ターミナルとして日本の玄関口の役割を担う
羽田空港

羽田空港の歴史は古い。羽田空港の前身となる日本飛行学校の羽田飛行場が設けられたのは１９１６年で、ライト兄弟による有人初飛行からわずか年 後 の こ と だ っ た。 海 に 面 し た 羽

ｍの滑走路１本を設けた

15にかけて多くの日本人が羽田空港から自由化したこともあり、１９７０年代

１９６４年４月に日本人の海外渡航がけ入れた。東京オリンピックに先立つテルが建ち、国内外からの旅行客を受ターミナルのすぐそばには羽田東急ホ

東 京 オ リ ン ピ ッ ク 開 催 か ら だ。 空 港るようになったのは１９６４年８月の本が、本格的に海外から人を受け入れ

飛行場よりも拡大していた。戦後の日展拡張した羽田空港は、かつての東京供用がスタートした。米軍統治下で発１９６３年７月には国内線・国際線の年５月に羽田空港ターミナルが開館。

終戦から米軍統治を経て、１９５５

け た。

輸送機能を担う空港として発展を続

そ の 後 、戦 中 ま で 国 内 外 の 旅 客・貨 物

専 用 国 際 空 港 と し て ス タ ー ト し た。

ら税関を持つ日本初の国営民間航空「 東 京 飛 行 場 」と 称 さ れ 、 小 規 模 な がに幅は １ ９ ３ １ 年 ８ 月 の こ と だ。 面 積

田空港として正式に空港となったの

田町の干潟に設けられた飛行場が、羽

13

53
ha

ス
カ
ー
ォ
フ
羽田エアポートガーデン外観

12

一 方 で、 増 加 す る 海 外 航 空 需 要 に

海外へと旅立った。
羽田空港だけでは応えられなくなり（ 当時は技術的に新滑走路が建設できやサイネージ等で積極的に発信しながた。選定された理由について住友不動

羽田エリアのポテンシャルに着目
日本の玄関口にふさわしい事業を提案

ら、様々な種類の販売店舗や伝統工芸

ゾーン開発の公募が行われた際、住友設を整備することで訪日外客が到着しのワークショップ開催等を提供する施「日本の文化や良いものを、物品の展覧

産ヴィラフォンテーヌの小森社長は、２０１５年 月に羽田空港跡地第２国際空港（ 成田空港）を開港させ、羽不動産は、 時間対応の国際拠点空港

なかった）、国は１９７８年に新東京
田空港は主に国内線のハブ空港とし

ロナ禍を経て訪日外客の増加が続く

羽 田 空 港 で の 発 着 を 行 っ て い る。 コ

あ る。 現 在 は 多 く の 海 外 航 空 会 社 がアクセスの良さというその利便性に

羽田空港の最大の特徴は、都心へのの玄関口」として 利 用 さ れ る こ と とル ）が 開 館 し 、羽 田 空 港 は 再 び 「 日 本

ミ ナ ル ビ ル（ 現 在 の 第 ３ タ ー ミ ナ

１９９８年には暫定国際線旅客ター発生の恐れも大幅に軽減されたこと

置が沖合に移動したことで騒音問題

が 格 段 に 増 強 し て い く。 滑 走 路 の 位

ナ ル は 拡 張 し、 羽 田 空 港 の 処 理 能 力

後、 数 度 に わ た る 埋 め 立 て で タ ー ミて の 役 割 を 担 う こ と と な っ た。 そ の係る民間事業者の選定で住友不動産に羽田空港跡地第２ゾーンの開発にた。そして約半年後の２０１６年６月

併せ持つ複合的な施設の提案を行っ際交流機能や都市観光に資する機能を泊施設だと分析。宿泊機能を中心に国ると、羽田空港に不足しているのは宿が今後さらに増していく可能性を考えた。住友不動産は、羽田空港の重要性

リンピックの再度の開催も控えていきっかけとなったオリンピック・パラ

つて羽田空港が訪日外客を受け入れる

年、訪日外客は大幅に増加、さらに、かかった。しかし公募があった２０１５でのホテル客室の供給数が格段に少なと、世界的なハブ空港と比べ空港近辺

ホテル客室数はわずか７００室程度だと判断した。当時、羽田空港周辺のシャルを見据え、事業を手がけるべきとなった羽田空港のさらなるポテン

テゴリーのホテル、温泉、ホール・会議

し て 運 営 を 行 っ て い る。 施 設 は ２ カ

リティと特別な体験を提供する施設と世界のハブ空港にふさわしいホスピタ

賑わい」「交通利便」の３機能を備えた全体を「おもてなし・利便性」「交流・発展させる街区の創造を目的に、街区

日本の玄関口羽田空港をさらに進化

ントホールはそれに先立ち前年の 月日に決定した。ホテル・温浴施設・イベ

始動し、全面開業日は２０２３年１月されたことを受け施設開業に向けて再を制限していた水際対策が大幅に緩和くされた。２０２２年 月に入国者数

ナウイルスの影響で開業延期を余儀な開業を予定していたものの、新型コロピックが開催される２０２０年４月のと話す。

感じることができる点が評価された」

た瞬間もしくは出発の直前まで日本をは、２０１８年に至った。住友不動産は、複合開発の

延床面積９万１５００㎡、地上 階、事れている。敷地面積４万３０００㎡、

日に開業している。

２０２０年３月に竣工、東京オリン

なか、住友不動産グループが開発・運グループが選定され、２０１８年４月

室、商業施設、バスターミナルで構成さ

時 間 の 運 用 が 可 能 に な る。

営を行う「羽田エアポートガーデン」

なった。

月に国家戦略特別区

年

中に宿泊機能を入れることはあって業・運営を住友不動産グループが行う。

」
HANEDA GLOBAL WINGS
ゾ ー ン と し て（ 第 ゾ ー ン ：羽田イノベーションシティ）、世界にも、ホテルを中心とした開発計画はこする「向 けた日本の魅力を発信する一翼をこの施設の最も大きな利点は、到着後担っている。

の第

31

12

10
れまでなく、この事業が初めてであっ

31

か ら、

域 区 域 計 画 と し て 認 定 さ れ た、 未 来に 国 か ら 土 地 の 貸 付（ 定 期 借 地

21
1

※１

に向けて羽ばたくまちづくりを推進

間～２０６８年３月 日）を受け着工

50

12※1 訪日外客統計 https://www.jnto.go.jp/statistics/data/visitors-statistics/

NO.132

13

12

24

3

24

2

羽田空港第3ターミナルに直結
複数の大きなサイネージが利用客を出迎える
住友不動産 ショッピングシティ 羽田エアポートガーデン

だと感じる、スーツケースを運びながおけるエアポートホテルの客室数では設となる２つのホテルは日本国内に

羽田エアポートガーデンの中心施らの空港から宿泊先まで乗り物を利用最大（ 計１７１７室）を誇る。住友不名以上の宿泊に対応、和洋室やファミ様な観光客を迎えるにふさわしいバラ

ジュサービスやベルサー

な フ ロ ン ト、 コ ン シ ェ ル

ムを併設、多言語対応可能

保。また、フィットネスジ

備、全室リバービューを確

在両ホテルの利用割合は訪日外客と国客のフローの最適化も行っている。現に、自動チェックイン機を導入し宿泊に適したサービスの提供を行うととも機の設置等、都内観光やビジネス拠点ている。ランドリールームや外貨両替

ビ ス、

ルームサービスを提供し、ラフォンテーヌ グランド

「住 友 不 動 産 ホ テ ル ヴ ィ

ごせる工夫を行っている。

性 を 高 め て い る。 グ ラ ン ド ホ ワ イ エ

室と同じフロアに配置することで機能

１０００名収容が可能で計 室の会議

ル（ １１０９㎡・天井高４・５ｍ）は約

ＭＩＣＥに対応したイベントホー

羽 田 空 港」
（ハイグレー（ 約１０００㎡・天井高 ・５ｍ）
は羽田

随所に利用客が快適に過内それぞれ同程度となっている。

時間利用可能な

12

13

10

に直接宿泊できること。誰しもが大変した移動がないというのはそれだけで動産のホテルブランド「ヴィラフォン

ベッドや足を伸ばせるバスタブを入れした客室を提供しているが、大きめのが多いためビジネスユースを中心とテーヌ」
は元々、オフィス立地での展開

大きなメリットである。

羽田エリアを乗り継ぎ拠点だけでなく「目的地」とするためにる な ど、 訪 日 外 客 に 対 応し、それが高評価を得ていた。 こ の 羽 田 空 港 に あ る
ヴィラフォンテーヌに関してもその経験が活かされている。
「住友不動産ホテル ヴィラフォンテーヌ
グジュアリー１６０室）はリールーム、ユニバーサルルーム等、多プ レ ミ ア 羽 田 空 港」
（ラ～１７３㎡） で バ ス タ ブ に 加 え 独

エティーに富んだ全 タイプを用意し全６タイプ（立型シャワーブースも完

33

客室（ 住友不動産ホテル ヴィラフォンテーヌ プレミア 羽田空港 ）羽田空港に直結した商業施設

24

ド １ ５ ５ ７ 室） は 全 室 ２

ベルサール羽田空港見取り図

ホテルエントランス14

エアポートガーデンの中心に位置して中で改めて日本の良さを日本人が再発ている。
停留所を整備、仙台や大阪、静岡等の全国約 ルート

バスターミナルはた層も取り込める日本全国の文化・伝で羽田空港と地方の観光地をダイレ見した。訪日外客のみならず、そうし能だ。コロナ禍により人が集まるイベ
統・技術・味を発信する約 店舗が集おりイベントホールとの一体利用も可
ントが激減し、様々なシーンでオンラ

グや新人研修など対面の催しは着実にており、企業のキックオフミーティン

ミュニケーションの重要性が見直されイン活用が進んだ一方、対面によるコ展 を 開 催して お り、 １ 週 間 ～日でる。 ９ 月 １ 日 ま で は 日 本 全 国 の 物 産

る べ く、 様 々 な 取 り 組 み を 行 っ て い

信 し な が ら 「 羽 田 の 目 的 地 化 」を 図

櫓 を 組み 日 本 の 魅 力 を 継 続 的 に 発

まっている。グランドホワイエでは、ツケースを抱えているため羽田からが圧倒的に多く、そのほとんどがスー

用者は団体旅行客よりもＦＩＴの方

す る と 見 込 ん で い る。 羽 田 空 港 の 利

けでなく、地域観光の活性化にも寄与

クトに繋いでおり、空港機能の強化だ

羽田エアポートガーデンの１～２階にグシティ 羽田エアポートガーデン」は

商 業 施 設「住 友 不 動 産 シ ョ ッ ピ ン

でなく、訪日外客との国際交流を促進

集客も期待できる。さらに、物販だけ

圏 の 住 民 が 繰り返し足を運ぶという対 象 地 域 が 変 わ っ て い く た め、 首 都

ニークな体験をしたいと考えるヨー

暇が数週間と長期間なので、日本でユ計りしれないはずだ。小森社長は、「休

直接次の目的地を目指せる利便性はやぐら

回復傾向にある。今後のさらなる利用

位置している。コロナ禍で海外渡航が空港施設利用者に多言語（ 日本語・英隣接する「おもてなしセンター」では、ホテルヴィラフォンテーヌ入り口にし、早朝や夜間帯の問い合わせや訪日で接客する「ＡＩさくらさん」を導入

ポートガーデンの入り口にはアバター

はＤＸの活用が欠かせない。羽田エア

ビーカー貸し出しサービスや有料の手案内をはじめ、免税手続き、車いす・ベ語（ 日本語・英語・中国語・韓国語）に対外客の対応を行っており、４種類の言

人手不足を補いつつ、施設利用客にドリーの混雑状況を確認できる。さらターからレストランや温浴施設、ラン

また、宿泊客は、客室のテレビモニ
時間的なストレスを与えないために提供している。

応している。

※３

語・中国語・韓国語）
で 時間対応、館内

ＤＸの利用と人的対応を組み合わせ、
ホテルにふさわしいおもてなしを実現ててほしい」と話している。

し「素 敵 な 旅 の 思 い 出 づ く り に 役 立

されるポイントになっている」と分析

トトリップできる交通利便性は、評価思い立った時にホテルから直接ショー

ロッパの人々は多い。長期滞在の中で、※２増が期待できそうだ。

30するための スポーツ大会やクラシッ

10

クコンサートなどのイベントも行われe※2 Foreign Independent Tour：個人で手配し、海外を旅行する旅行者※3 当面の対応時間は10:00〜20:30

NO.132151024

荷物配送及び荷物預かりサービス等を羽田空港と観光地を結ぶバスターミナル

ホテルエントランスわきに設置されているおもてなしセンター

入り口に設置されたAIさくらさん

60

難しくなり、多くの日本人旅行客の意
識が国内に向かった。日本各地を巡る

グランドホワイエのやぐらを利用して開催される各種イベント

することでき、「おもてなしセンター」

トでさまざまな地域の免税商品を注文

免税サービス「 Tax Free Online.jp」を導入。ショップに行かずに、ＥＣサイ

た、ろ過した温浴施設の排水や雨水をことで無駄な消費をなくしている。まメニティをバイキング形式で提供する削減のためバイオマス由来の素材のア現している。ホテルではプラスチック

航空局より「東京国際空港において発をしたとして、３月には国土交通省東京

安全確保および混乱防止に多大な貢献の受け入れを行った。これが、利用客のした際には、宿泊が必要となった利用客

１月２日に羽田空港で航空事故が発生

磨しているのが見て取れる。

で商品を 時間受け取れる。訪日外客共用部トイレへ利用することで節水に環境配慮技術を導入することで、従来の利便性向上はもとより、羽田空港内

生した航空機衝突事故関連対応に係るに空港施設としての機能強化に向け、での受け取りカウンターの混雑緩和の貢献、コージェネレーションシステム

感謝状」が贈呈されている。事故や災害時間利用可能なフィットネスジムを用あっても、それがトラブルに発展した

らずに間違った使い方がされることはを体現している。

※４

安心を守ることは、羽田空港の国際競争力強化の一助となるに違いない。

また今後は、空港のみならず周辺エ※５リア（ 羽田イノベーションシティ、キ

リア全体の価値向上・国際競争力の強

ングスカイフロント等）との連携で、エ
羽田空港第３ターミナルを運営す

羽田イノベーションシティ、キングス

化にも繋げたいとしている。現在は、

カイフロント、羽田エアポートガーデン

る東京国際空港ターミナルとは、開業協調して対応することが求められるたそれぞれが点ではなく線で繋がり大き羽田イノベーションシティ及び有明

め、常にコミュニケーションを取ってな面ができることでこのエリア自体を前から利用客の動線や警備など様々施設の運営に反映している。羽田エア

ガーデンとの無料バスの運行を実施しポートガーデン内レストランの昼食時

目的地化していくことを目指している。

な 点 で 連 携 を 取 っ て き た。 空 港 や 航の混雑からは、空港内のレストランに

相互に足りない機能を補完し合い、一体

人の往来を促進しており、今後はそれ入れなかった利用客やもっと別の料理として連携していくことは必ず羽田エ

空会社は気象トラブルや航空事故、災を楽しみたい利用客が訪れている様子

リア自体の底上げに繋がるはずだ。そぞれの施設の特徴を活かしたコラボも見うけられ、空港の補完機能としての先には、唯一無二の魅力を持つエリア

害発生時には一時滞在先としてホテの役割を果たし、利用客のさらなる利として世界中から注目されそうだ。

レーションが期待される。

便性向上に向け協力しながら切磋琢

ルを一定数確保しなくてはいけない。

空港の補完機能の役割も周辺施設との連携でエリア全体の魅力向上を目指す

ヴィラフォンテーヌ羽田空港は今年一助となることも期待される。そして、

で施設全体としてエネルギー効率の向などいつ起こるとも予測がつかない事

分類し、遺失物の問い合わせをＡＩで意しており、ヨガやストレッチを行うという話は聞かないとのことだ。
「温

26

16

※4 天然ガス、石油等を燃料として、エンジン、タービン、燃料電池等の方式により発電し、その際に生じる廃熱も同時に回収するシステム※5 羽田イノベーションシティ
：商業、
オフィス、研究開発施設、先端医療研究センター、
コンベンション施設等で構成される大規模複合施設
キングスカイフロント：ライフサイエンス・環境分野における世界最高水準の研究開発から新産業を創出する国際戦略拠点のエネルギー消費量の約 ％削減を実

落とし物を撮影するとＡＩが自動的に上を図っている。堅実な取り組みを行

象に速やかに対応して利用客の安全や源泉を汲み上げており、富士山や飛行多く、訪日外客向けには入浴マナーを

想定以上に欧米系の観光客の利用がサウナを備えている。

じめ４種の内湯、３種の岩盤浴、２種の機を一望できる展望温泉（ 外湯）をはうことで着実に環境に優しい施設運営対応できる遺失物管理システムも導入する予定だ。
だが、ホテルという場所柄、対面での接客が望まれる場合も少なくない。機械による効率化と人によるホスピタリ
ティの兼ね合いについて試行錯誤しながら進めている段階と言えそうだ。

宿泊客と外来客が利用可能な温浴施設は健康維持と快適性に寄与
住友不動産ホテル ヴィラフォンテースペースやウエイトトレーニング用な泉・銭湯」という日本文化に興味を持っ

施 設 内 に 明 記 し て い る。 マ ナ ー を 知

どさまざまなマシンを配置している。

て体験しようとするので、ルールを守

ヌ プレミア 羽田空港には、宿泊客が階）の天然温泉「泉天

また、最上階（

羽田エアポートガーデンでは様々なエネルギー消費量 ％の削減を実現いのであろう。

り気持ちよく使いたいという意識が強せるのは非常にありがたいと感じるに

朝便の利用客が温泉に浸かり疲れを癒

泊者以外の利用も可能だ。深夜便や早24違いない。地下約１５００ｍから自家26

空の湯 羽田空港」
は、 時間営業で宿

24

12

泉天空の湯 羽田空港 展望温泉

24

不動産協会の活動記録

成長型経済に資するまちづくりを促す政策要望

不動産協会では、
令和6年7月29日に開催した理事会において「成長型経済に資するまちづくりを促す政策要望」
を決定しました。同政策要望は次の通りです。
（ 政策要望の全文は協会HP「www.fdk.or.jp」
でご覧いただくことができます。
）

１． 環境政策（５）都 市 再 生（ 再 開 発 等 ）推 進 に 向 け た 諸 課（１）「 ZEH・ZEB 水準」義務化を見据えた適合率の向上に向けた政策支援（２）「 ZEH 水準」への取組み加速（３）「 ZEB 水準」への取組み加速（４）建築物の特性等を踏まえた「再エネ転換」への取組み加速・裾野拡大に向けた支援（５）「 まちづくり G X」の 推 進を官 民 連 携して強力に進めるための要望（６）中 高 層 建 築 物における木 材 利 用 の 加 速 化に向けた要望（７）建 設 時 G H G 排 出 量 削 減 へ の 本 格 的 取 組
みへ向けた要望（８）そ の 他 新 た な 環 境・社 会 的 潮 流、政 策 動
向等に率先に対応するための要望

２．都市政策題への対応（６）子 育 て 支 援・ダ イバ ー シティを 意 識した
環 境 整 備、持 続 的なエリアマネジメントの展開（７）交 流 を 促 す 魅 力 的 なまち づくりを 目 指し
た 空 間 の 創 出・ 既 存 ストックの 積 極 的 な活用

３．住宅政策（１）持続可能な社会 の 実現に向けた建替えの促進（２）持 続 可 能な社 会 の 実 現に向けた防 災 性 能等 に 優 れ た 良 質 な 住 宅 ストックの 形 成と地域防災への貢献（３）次 世 代 の 社 会 を 担うこども・子 育 て 世 帯や急増する高齢者世帯を支える政策対応（１）多 様 な 災 害 等に強 い 都 市を目 指した、より一層のレジリエンス強化（２）まちづくり GX の推進（３）まちづくり DX の推進（４）都 市 の 魅 力 を 高 める多 様 な 機 能 集 積による国際競争力強化（４）適 正 な 管 理 の 推 進 に よ る 良 質 な 住 宅 ス
トックの維持・向上（５）各 種 法 令に基 づく手 続 等 のアナログ 規 制の見直し

４． 税制改正（１）持 続 可 能な経 済 社 会 の 実 現に不 可 欠な重要税制（２）都 市 の 国 際 競 争 力 強 化と交 流 促 進まちづ
くり実現税制（３）未 来 志 向 の 豊かな 住 生 活を実 現するため一般社団法人の税制

不動産協会（４）不動産事業の推進等に不可欠な税制

2024 年 8 月 < 通巻 132 号 >発行人

一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
霞が関ビル17 階Tel.03-3581-9421

Fax. 03-3581-7530

https://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

NO.132

5． 物流政策（１）強靭で、安心な物流を支えるための要望（２）革 新 的 で、効 率 的 な 物 流 に 進 化 さ せ るた
めの要望
（３）やさしく、持続可能な物流を育むための要望

多摩川の河川敷には、野球場やサッカーグラウンドが数多く整備されている 。
川沿いを散策していると、小学生からシニアまで、
チームメイトたちと楽しそうに汗を流す姿が目に飛び込んでくる。
自然と調和したまちが、
ウェルビーイングは日常にあることを教えてくれる 。