5分ちょっとでわかる相続問題

相続対策で借金はすべきか
借金は相続すべきか判断のポイント
税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

Ⅰ．相続とは何か？
１．相続税額の計算構造（簡易版）

ステップ1
各相続人等の課
税価格の合計額（Ａ）
ステップ2
課税遺産額(Ｂ）（プラスの財産）－（マイナスの財産）（A）－（基礎控除）改正（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）

ここで計算した金額がプラスになると相続税の心配があると考えられます。

ステップ3
相続税の総額ステップ4
各相続人等の算出税額

ステップ5
各相続人等の納付税額(B)を法定相続分で按分、速算表に当てはめる

実際にもらう割合で個別の税負担を決める

配偶者の税額軽減など、一定の加減をする■相続税の速算表
法定相続人の取得価額
1,000万円以下
3,000万円以下
5,000万円以下
1億円以下
2億円以下
3億円以下

税率

10％
15％
20％
30％
40％
45％

控除額
－50万円
200万円
700万円
1,700万円
2,700万円

6億円以下

50％

4,200万円

6億円超

55％

7,200万円

改正
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Ⅰ．相続とは何か？：相続税ってどんな仕組み？
平成２７年以降の相続から適用

・・・基礎控除額が４割も減少、課税対象者が急増する!?

平成２６年以前

平成２７年以降

5,000万円 ＋ 1,000万円 × 法定相続人の数

3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数（例） 法定相続人が妻、娘、息子の合計３名の場合
債務

債務
財産

土地
建物
預貯金
有価証券
etc…

借入金
葬式費用
etc…

財産

土地建物
預貯金
有価証券
etc…

基礎控除額
5,000万円＋1,000万円×３人
＝借入金
葬式費用
etc…
基礎控除額
3,000万円＋600万円×３人＝ 4,800万円

8,000万円

課税基礎控除が3,200万円減少!!

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Ⅰ．相続とは何か？：相続税ってどんな仕組み？
２．相続税制の改正
内容

平成26年12月31日以前

平成27年1月1日以降①基礎控除

5,000万円＋
1,000万円×法定相続人数

3,000万円＋600万円×法定相続人数②税率

法定相続人の取得金額

税率

法定相続人の取得金額

税率

1,000万円以下

10%

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

3,000万円以下

15%

5,000万円以下

20%

5,000万円以下

20%

10,000万円以下

30%

10,000万円以下

30%

20,000万円以下

40%

30,000万円以下

45%

60,000万円以下

50%

60,000万円超

55%

20,000万円以下
40%
30,000万円以下
60,000万円以下
50%
60,000万円超

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Ⅰ．相続とは何か？：相続税ってどんな仕組み？
３．相続税増税の影響①相続人が配偶者と子2人の場合（１次相続)
改正前
相
続
税の課
税
価
格

改正後

増加額

0.5億円

010万円

＋10万円

1億円

100万円

315万円

＋215万円

3億円

2,300万円

2,860万円＋560万円

5億円

5,850万円

6,555万円＋705万円

10億円

1億6,650万円

1億7,810万円＋1,160万円

20億円

4億950万円

4億3,440万円＋2,490万円②相続人が子2人の場合（２次相続)
改正前
相
続
税の課
税
価
格

改正後

増加額

0.5億円

080万円

＋80万円

1億円

350万円

770万円

＋420万円

3億円

5,800万円

6,920万円＋1,120万円

5億円

1億3,800万円

1億5,210万円＋1,410万円

10億円

3億7,100万円3億9,500万円＋2,400万円

20億円

8億7,100万円

9億3,290万円＋6,190万円※相続税の課税価格は基礎控除前の金額です。
※①②はいずれも相続人が法定相続分にて相続、①については配偶者の税額軽減を適用したものとして計算。

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Ⅱ．相続税を安くする方法：相続税が安くなる2つの柱！
１．財産の評価

相続を考えるにあたって、不動産については２つの評価額が必要です①時価評価額・・・・・・・換金（売却）したときの金額②相続税評価額・・・・・相続税を計算するときの金額《評価額の特徴》
不動産以外の財産（預金、有価証券など）

時価評価額＝ 相続税評価額

不動産時価評価額≠ 相続税評価額

時価評価額⇒不動産業者の査定額等
相続税評価額⇒固定資産税評価額等税理士法人スマートシンク 6

Ⅱ．相続税を安くする方法：相続税が安くなる2つの柱！
１．財産の評価《固定資産税課税明細書》

マイホームの相続税評価額

固定資産税評価額

4,269,559円《路線価図》 ※国税庁ＨＰより
土地地積165㎡

路線価評価額175,000円 × 165㎡
＝ 28,875,000円
路線価がわからない場合、『固定資産税評価額÷７×８』でも代用できます。

路線価175,000円/㎡

24,728,046円÷7×8＝ 28,260,624円
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Ⅱ．相続税を安くする方法：相続税が安くなる2つの柱！
２．小規模宅地の減額特例の概要

路線価評価額50万円×200㎡＝1億円

前提条件
・路線価50万円/㎡
・敷地面積200㎡
・被相続人の居住用《路線価図見本》

一定要件を満たせば評価減適用後の評価額

1億円－1億円×80％＝2,000万円

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Ⅱ．相続税を安くする方法：相続税が安くなる2つの柱！
３．小規模宅地の減額特例の適用要件

配偶者が取得居住用①特定居住用宅地等【改正後】同居親族が取得し、相続税の申告期限まで所有かつ居住している被相続人が相続時点で住んでいた配偶者以外が取得

下記①～③の要件を満たす場合①別居親族が取得し、相続税の申告期限まで所有している②被相続人に配偶者や同居法定相続人がいない③別居親族が過去３年間本人又は配偶者の持家に住んでいない

Ⅱ．相続税の基本

宅

上記以外の場合

330㎡まで80％減額※H27.1.1以後の相続

適用なし

地等
事業
用

不動産貸付業以外

被相続人が相続時点で事 業 用 で使っていた親族が取得し、相続税の申告期限まで所有かつ事業を営んでいる

上記以外の場合親族が取得し、相続税の申告期限まで所有かつ不動産賃貸を営んでいる
不動産貸付業
上記以外の場合②特定事業用宅地等
400㎡まで80％減額
適用なし③貸付事業用宅地等
200㎡まで50％減額
適用なし①②③のうち、複数の種類の宅地を所有している場合⇒一定の調整計算が必要

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Ⅲ．相続対策の進め方：相続対策何もしないとどうなる？
１. なぜ相続対策が必要なの？

資産の組み換えご先祖様が残された財産をそのままの形で残すのはもう不可能！
「次の30年、50年先を見据えた資産の組み換え」が重要!
税理士法人スマートシンク 10

Ⅲ．相続対策の進め方：相続対策何もしないとどうなる？
２．築古マンション・アパートに必要な相続対策

築古マンション・アパートについては、将来も見据えて相続対策を考えてみましょう！

現在の利用価値
住みよい場所？
設備は充実してる？
修繕は必要ない？

＋

将来の利用価値

将来の税負担だれかに貸せる？

相続税は節税できる？

だれかに売れる？

納税資金は足りる？

3つのうち1つでも問題がある場合は、解決を目指したほうがよいでしょう！
築古１棟不動産に対する相続対策を次のページから考えていきましょう
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Ⅳ．相続対策の進め方 賃貸マンション経営とは
１．アパート経営の魅力を再認識する● 労働がなくても貸して安定した収入が得られる。
● 売って売却収入が得られる。
● 固定資産税が安くなる。
● 現金や株に比べて相続税評価が低い！
● 日本の賃料相場は安定しており確実に収入確保。
● 世界の都市に比べ新築物件の分譲が多い。
● 賃貸不動産取引価格が収益還元価額で計算される。
● 他の事業に比べ、銀行融資が受けやすい。
アパート経営の本来の目的を果たしているか、再検証してみましょう！
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Ⅳ．相続対策の進め方 賃貸マンション経営とは
２．不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する①
節税

資金

分割

現金・預金の不動産化で評価減
時価・建物100

現金・
預金

200

相続税評価額アパート・マンション

・建物 約60

・建物 約42

固定資産税評価額
×1.0
固定資産税評価額
は建築費の約50～60%

・土地 約80
・土地
100

・建物・土地計200

60×0.7

・土地 約6380×(1-0.7×0.3)(相続税評価額は公示価格の80%になる)

条件
借地権 70%
借家権 30%

・建物・土地・建物・土地計140

計105

半減！

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Ⅳ．相続対策の進め方 借金は「敵」か？「味方」か？
３．不動産の「資産圧縮効果」を最大限活用する②
節税

更地割合
借地権割合
借家権割合

200㎡

賃貸アパート(1億円)

資金

分割

1億円
70％
30%

１億円×（１－３０％×７０％）＝７，９００万円
７，９００万円 ＋ ４，２００万円－１億円（借入金）＝ ２，１００万円

建物（固定資産税評価額で計算）
６，０００万円×（１－３０％） ＝４，２００万円
借入金 ▲１億円

７，９００万円評価減

税理士法人スマートシンク 14相続税をそのまま払うか、借金して節税するか、何もしない借金してアパート建築

土地
１億円

土地
親所有

相続税
１億円×３０％＝３，０００万円

相続税
２，1００万円×３０％＝６３０万円

アパート建築で相続税２，３７０万円減
土地を売らないと相続税が払えない！

アパートの収入で相続税払えそう！

アパート建築で借金が１億円増
財産は減ったけど借金の心配はなし

借金返済まで家賃を稼がないと大変！

何もしないで相続税払うか、借金して建物建築して土地を守るか、鍵を握るのは「継続して安定した家賃が入り続けるか」にあり！
税理士法人スマートシンク 15

おわりに．相続を上手く切り抜けるコツは早めの対策①所有する資産が子世代も維持できる形にする→子世代が財産の維持に困らない環境作り②所有する土地をその価値に見合う収入を生み出す仕組みにする→確実な収入源があれば次世代は生活に困らない③とにかく相続税はなるべくかからないように努める→アパートの資産圧縮効果、借入金を上手に活用④古アパート、複雑な権利関係は早めに解消する→財産を受け継いだ世代が今まで通り安心な生活ができるようにする。
⑤親子兄弟仲良くする→円満な家庭に勝るものなし！
税理士法人スマートシンク 16

ありがとうございました
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