有 価 証 券 報 告 書
計算期間（第10期）

自至

2016年６月１日
2016年11月30日

アクティビア・プロパティーズ投資法人（G08781）

目

次
頁

表紙
第一部

ファンド情報………………………………………………………………………………………………………

第１ ファンドの状況
１．投資法人の概況

1……………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………

1
1（１）主要な経営指標等の推移 ………………………………………………………………………………………
（２）投資法人の目的及び基本的性格 ………………………………………………………………………………

1
12（３）投資法人の仕組み ………………………………………………………………………………………………
（４）投資法人の機構 …………………………………………………………………………………………………

13
17（５）投資法人の出資総額 ……………………………………………………………………………………………
（６）主要な投資主の状況 ……………………………………………………………………………………………

19
20

２．投資方針 ……………………………………………………………………………………………………………
（１）投資方針 …………………………………………………………………………………………………………

21
21（２）投資対象 …………………………………………………………………………………………………………
（３）分配方針 …………………………………………………………………………………………………………

4345（４）投資制限 …………………………………………………………………………………………………………
３．投資リスク …………………………………………………………………………………………………………

46
49

４．手数料等及び税金 …………………………………………………………………………………………………
（１）申込手数料 ………………………………………………………………………………………………………

69
69（２）買戻し手数料 ……………………………………………………………………………………………………
（３）管理報酬等 ………………………………………………………………………………………………………

69
69（４）その他の手数料等 ………………………………………………………………………………………………
（５）課税上の取扱い …………………………………………………………………………………………………

75
76

５．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………
（１）投資状況 …………………………………………………………………………………………………………

8080（２）投資資産 …………………………………………………………………………………………………………
① 投資有価証券の主要銘柄 ……………………………………………………………………………………

81
81

②
③

投資不動産物件 ………………………………………………………………………………………………
その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………………………

81
82（３）運用実績 …………………………………………………………………………………………………………
① 純資産等の推移 ………………………………………………………………………………………………

139
139

②
③

分配の推移 ……………………………………………………………………………………………………
自己資本利益率（収益率）の推移 …………………………………………………………………………

140
140

第二部
第１

投資法人の詳細情報
投資法人の追加情報………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

141
141

１．投資法人の沿革 ……………………………………………………………………………………………………
２．役員の状況 …………………………………………………………………………………………………………

141
141

３．その他
第２ 手続等………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………

142
143

１．申込（販売）手続等 ………………………………………………………………………………………………
２．買戻し手続等 ………………………………………………………………………………………………………

143
143

第３ 管理及び運営 ………………………………………………………………………………………………………
１．資産管理等の概要 …………………………………………………………………………………………………

144
144

（１）資産の評価 ………………………………………………………………………………………………………
（２）保管 ………………………………………………………………………………………………………………

144
146

（３）存続期間 …………………………………………………………………………………………………………
（４）計算期間 …………………………………………………………………………………………………………

146
146

（５）その他 ……………………………………………………………………………………………………………
２．利害関係人との取引制限 …………………………………………………………………………………………

146
153

３．投資主・投資法人債権者の権利 …………………………………………………………………………………
第４ 関係法人の状況 ……………………………………………………………………………………………………

159
163

１．資産運用会社の概況 ………………………………………………………………………………………………
（１）名称、資本金の額及び事業の内容 ……………………………………………………………………………

163
163

（２）運用体制 …………………………………………………………………………………………………………
（３）大株主の状況 ……………………………………………………………………………………………………

164
176

（４）役員の状況 ………………………………………………………………………………………………………
（５）事業の内容及び営業の概況 ……………………………………………………………………………………

177
180

２．その他の関係法人の概況 …………………………………………………………………………………………
（１）投資主名簿等管理人 ……………………………………………………………………………………………

181
181

①
②

名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………
関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………

181
181

③ 資本関係 ………………………………………………………………………………………………………
（２）資産保管会社 ……………………………………………………………………………………………………

182
182

①
②

名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………
関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………

182
182

③ 資本関係 ………………………………………………………………………………………………………
（３）一般事務受託者（機関運営事務受託者兼会計事務等に関する業務受託者） ……………………………

182
182

①
②

名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………
関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………

182
182

③ 資本関係 ………………………………………………………………………………………………………
（４）一般事務受託者（第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回無担保投資法人債に関する業務受託

182者） ………………………………………………………………………………………………………………
① 名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………

183
183

②
③

関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………
資本関係 ………………………………………………………………………………………………………

183
183

（５）一般事務受託者（第２回及び第３回無担保投資法人債に関する業務受託者） …………………………
① 名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………

183
183

②
③

関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………
資本関係 ………………………………………………………………………………………………………

183
183

（６）特定関係法人（東急不動産株式会社） ………………………………………………………………………
① 名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………

184
184

②
③

関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………
資本関係 ………………………………………………………………………………………………………

184
184

（７）特定関係法人（東急不動産ホールディングス株式会社） …………………………………………………
① 名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………

184
184

②
③

関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………
資本関係 ………………………………………………………………………………………………………

184
184

（８）特定関係法人（東急不動産ＳＣマネジメント株式会社） …………………………………………………
①
②

185

名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………
関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………

185
185

③ 資本関係 ………………………………………………………………………………………………………
（９）特定関係法人（株式会社東急コミュニティー） ……………………………………………………………

185
185

①
②

名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………
関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………

185
185

③ 資本関係 ………………………………………………………………………………………………………
（10）特定関係法人（合同会社クラッセ） …………………………………………………………………………

185
186

第５

①
②

名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………………
関係業務の概要 ………………………………………………………………………………………………

186
186

③

資本関係 ………………………………………………………………………………………………………

186………………………………………………………………………………………………

187

１．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………

188
188

（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………

190
191

（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………

192
193

（６）注記表 ……………………………………………………………………………………………………………
（７）附属明細表 ………………………………………………………………………………………………………

194
207

２．投資法人の現況 ……………………………………………………………………………………………………
純資産額計算書 ………………………………………………………………………………………………………

215
215

第６
第７

投資法人の経理状況

販売及び買戻しの実績 ……………………………………………………………………………………………
参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………

［監査報告書］

216
217

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2017年２月23日【計算期間】

第10期（自【発行者名】

アクティビア・プロパティーズ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区南青山一丁目１番１号【事務連絡者氏名】

東急不動産アクティビア投信株式会社

2016年６月１日

河合至

2016年11月30日）

通恵

ファンドマネジメント部長

村山【連絡場所】

東京都港区南青山一丁目１番１号【電話番号】

03-6804-5671【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所
東京都中央区日本橋兜町２番１号

和幸第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期別

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

第９期

第10期

決算年月

2012年
５月

2012年
11月

2013年
５月

2013年
11月

2014年
５月

2014年
11月

2015年
５月

2015年
11月

2016年
５月

2016年
11月
10,917

営業収益

百万円

－

5,194

5,803

6,124

7,778

8,174

9,120

9,701

10,175（うち賃貸事業収入）

百万円

(－)

(4,889)(5,453)(5,712)(7,237)(7,544)(8,501)(8,780)(9,528) (10,175)

営業費用

百万円

7

1,696

1,951

2,482

3,198

3,580

3,921

4,241

4,249

4,755

（うち賃貸事業費用）

百万円

(－)

(1,278)(1,435)(1,975)(2,632)(2,937)(3,210)(3,422)(3,399)(3,833)

百万円

△7

3,498

3,851

3,642

4,580

4,594

5,199

5,460

5,926

6,161

百万円

△60

2,923

3,479

3,187

3,998

4,032

4,583

4,790

5,197

5,410

百万円

△61

2,922

3,478

3,186

3,997

4,031

4,582

4,789

5,196

5,409

百万円

200

91,37391,37391,373126,054

126,054

150,770

150,770

171,532

171,532

口

400

205,262205,262205,262251,062251,062

277,132554,264

599,654599,654

百万円

138

94,234

94,852

94,560130,052

130,086

155,353

155,560

176,729

177,018

％

(－)

(－)

(0.7)

(△0.3)(37.5)(0.0)(19.4)(0.1)(13.6)

(0.2)

百万円

142

180,066

188,837

191,841

242,609

253,407297,466

307,746

339,894

371,680

％

(－)

(－)

(4.9)

(1.6)

(26.5)(4.5)(17.4)(3.5)(10.4)(9.4)

円

347,457

459,095

462,103

460,680

518,009518,143

280,287

280,661

294,719295,200

16,946

15,522

16,194

16,056

8,344

8,642

8,722

9,021

営業利益又は営業損失（△）
経常利益又は経常損失（△）
当期純利益又は当期純損失（△）
出資総額
発行済投資口の総口数
純資産額（対前期比）
総資産額（対前期比）
１口当たり純資産額（注２）

１口当たり当期純利益又は（注２）

１口当たり当期純損失（△） （注３）

分配総額
１口当たり分配金額（うち１口当たり利益分配金）（うち１口当たり
利益超過分配金）円 △152,542

15,153(14,244)

百万円

－

2,860

3,478

3,186

3,997

4,031

4,582

4,789

5,196

5,409

円

－

13,938

16,946

15,523

15,922

16,057

16,535

8,642

8,666

9,021

円

(－) (13,938) (16,946) (15,523) (15,922) (16,057) (16,535)(8,642)(8,666)(9,021)

円

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

総資産経常利益率

（注４）

％

△35.5

3.2

1.9

1.7

1.8

1.6

1.7

1.6

1.6

1.5

自己資本比率

（注４）

％

97.6

52.3

50.2

49.3

53.6

51.3

52.2

50.5

52.0

47.6

％

(－) (△45.3)(△2.1)(△0.9)(4.3)(△2.3)(0.9)(△1.7)(1.5)(△4.4)（対前期増減）自己資本利益率

（注４）

％

△36.0

6.2

3.7

3.4

3.6

3.1

3.2

3.1

3.1

3.1

配当性向

（注４）

％

－

97.9

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

件

－

18

20

21

27

28

30

31

32

35

㎡

－ 196,296.20 211,543.78 213,787.15 268,207.86 275,398.92 312,777.90 301,802.03 312,572.42 340,271.66

％

－

99.4

99.4

99.4

99.8

99.9

99.7

99.2

99.8

99.3

百万円

－

452

487

518

739

762

887

925

989

1,051

［その他参考情報］
投資物件数
総賃貸可能面積
期末稼働率
当期減価償却額

（注５）

- 1 -

期別

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

第９期

第10期

決算年月

2012年
５月

2012年
11月

2013年
５月

2013年
11月

2014年
５月

2014年
11月

2015年
５月

2015年
11月

2016年
５月

2016年
11月

百万円

－

84

149

108

114

165

429

272

244

502

（注４） 百万円

－

4,373

4,858

4,668

5,889

6,000

6,796

7,006

7,766

8,135

（注４） 百万円

△61

3,379

3,969

3,705

4,741

4,794

5,469

5,718

6,186

6,461

円 △152,542

16,464

19,33818,052

18,88519,096

9,868

10,316

10,317

10,775（注４） 百万円－

77,00085,00088,000100,800

110,800

127,100

136,900

147,150

177,150

（注４）

％

－

42.8

45.0

45.9

41.5

43.7

42.7

44.5

43.3

47.7

（注４）

％

－

45.7

48.2

49.1

44.4

46.8

45.7

47.6

46.2

50.8

当期資本的支出額
賃貸NOI（Net Operating
Income）
FFO（Funds fromOperation）
１口当たりFFO
有利子負債総額（注２）（注４）

LTV ratio（Loan To Value
ratio）
有利子負債比率（注１）

営業収益等には、消費税等は含まれていません。

（注２）2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。
第７期及び第８期における１口当たり純資産額、１口当たり当期純利益及び１口当たりFFOについては、第７期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注３）

１口当たり当期純利益又は１口当たり当期純損失（△）は、当期純利益又は当期純損失（△）を日数加重平均投資口数（第１期
400口、第２期 192,831口、第３期 205,262口、第４期 205,262口、第５期 246,842口、第６期 251,062口、第７期 549,191口、第８期 554,264口、第９期 595,758口、第10期 599,654口）で除することにより算定しています。なお、第２期は実際に運用を開始した日である2012年６月13日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数（205,141口）により算出した１口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。

（注４）

記載した指標は以下の方法により算定しています。

総資産経常利益率

経常利益（損失の場合はマイナス）／平均総資産額
平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷２

自己資本比率期末純資産額／期末総資産額

自己資本利益率
配当性向

当期純利益（損失の場合はマイナス）／平均純資産額
平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷２
分配総額／当期純利益
当期賃貸営業利益（賃貸事業収入＋その他賃貸事業収入－賃貸事業費用）＋当期減価償却費＋賃貸NOI

当期固定資産除却損

FFO

当期純利益（損失の場合はマイナス）＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損

１口当たりFFO

FFO／発行済投資口の総口数

有利子負債総額

借入金＋投資法人債＋有利子の敷金及び保証金

LTV ratio

期末有利子負債総額／期末総資産額

有利子負債比率

期末有利子負債総額／（期末有利子負債総額＋出資総額）（注５）

総賃貸可能面積は各保有資産のうち底地以外の物件については、決算日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有物件のうち底地物件については、決算日時点における保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。また、「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「汐留ビルディング」及び第３期から第６期までにおける「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％、15％（第７期及び第８期）又は25％（第９期及び第10期）及び50％）に相当する数値に基づき記載してい
ます。

（注６）

本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

- 2 -

②

運用状況
（ア）当期の概況
ａ．投資法人の主な推移
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、ＴＬＣタウンシップ株式会社（現東急不動産アクティビア投信株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。））を設立企画人として、2011年９月７日に出資金200百万円（400口）で設立し、2011
年９月20日に関東財務局への登録が完了しました（関東財務局長第73号）。
その後、本投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3279）し、2015年12月15日に３年連続となる公募増資及び2016年１月６日に第三者割当を実施しました。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを
本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
当期（2016年11月期）においては、2016年７月１日に本投資法人の重点投資対象である「東京オフィス」に該当する「A-PLACE五反田駅前」を、2016年９月21日及び2016年10月６日には、「その他投資対象資産」（注）に該当する「梅田ゲートタワー」及び「A-PLACE馬車道」を、それぞれ第三者との相対取引により取得しました。その結果、当期末時点で本投資法人が保有する物件は35物件（取得価格合計356,870
百万円）となりました。
（注）本資産運用会社は、2017年１月17日付で、本投資法人の投資対象の一つである「その他投資対象資産」（O）の名称（通称）を「アクティビア・アカウント」（AA）に変更しました。なお、かかる名称の変更に伴う本投資法人のポートフォ
リオ構築方針及び投資基準等の変更はありません。以下同じです。

ｂ．当期の運用環境
当期の日本経済は、中国を含む新興国経済の減速、英国のEU離脱問題、円高の進行等の影響が懸念されましたが、雇用環境が引き続き良好に推移し、企業収益も改善に足踏みがみられるものの、高い水準を維持する等、緩やかな回復基調が続きました。また、足許では、米国大統領選後に円安及び株高が進行し、企業の景況感にも改善の動きが見られています。
商業施設を取り巻く環境については、内閣府経済社会総合研究所公表の「消費動向調査」において、消費者態度指数が足許の２か月で連続して前月を下回る等、消費マインドの持ち直しの動きに弱さが見られました。一方で、国土交通省観光庁公表の「訪日外国人消費動向調査」によると、2016年７月から９月までの四半期において、１人当たり旅行支出が減少しましたが、訪日外国人旅行者数は増加し、インバウン
ド需要は高い水準を維持しています。
賃貸オフィス市場について、三鬼商事株式会社が公表した都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区
及び新宿区）の平均空室率は、引き続き低下傾向にあり、2016年７月に７年11か月ぶりに４%を下回り、その後2016年10月まで３か月連続で低下しています。賃料水準については、小幅ではあるものの上昇傾向が続いており、2016年11月まで35か月連続で上昇しています。また、平均空室率の低下傾向は東京以外の主要都市でも同様であり、需給はタイトな状況にあります。
J-REIT市場においては、英国のEU離脱問題を契機に東証REIT指数が一時大きく下落し、その後も下落傾向が続く等、不安定な状況が見られました。一方、日本銀行の緩和政策の維持及び強化が続くなか、多数の新規上場や公募増資による資金調達が行われ、物件の取得件数及び取得価格も増加し、J-REITの資産規模は拡大を続けました。
ｃ．運用実績
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2016年７月１日に「A-PLACE五反田駅前」（取得価格7,280百万円）、2016年９月21日に「梅田ゲートタワー」（取得価格19,000百万円）、
2016年10月６日に「A-PLACE馬車道」（取得価格3,930百万円）を信託財産とする信託受益権を取得しました。
この結果、当期末時点の本投資法人の保有資産合計は35物件（取得価格合計356,870百万円）、総賃貸
可能面積は340,271㎡（102,931坪）となりました。

- 3 -なお、当期の月別平均稼働率（注）の推移は以下のとおりです。
2016年
６月末
都市型商業施設

99.7

2016年
７月末

2016年
８月末

99.7

2016年
９月末

2016年
10月末

2016年
11月末

99.7

99.6

99.9

99.4

東京オフィス

99.6

99.0

98.8

98.5

98.4

98.9

その他投資対象資産

100.0

100.0

100.0

99.4

98.7

99.4

全

99.8

99.6

99.6

99.2

99.0

99.3

体

（注）「稼働率」は、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

ｄ．サステナビリティに関する取組み
本投資法人では、「お客様に選ばれ続ける不動産」によるポートフォリオの構築を目指す上で、環境負荷の低減を実現し、周辺環境や地域社会への貢献を行えることも、ポートフォリオに備わる大切な要素の一つであると考えています。この一環として、環境面では、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位の削減を基本的な目標として掲げ、日々削減に努めております。具体的には照明のLED化に順次取り組
んでおり、当期は「キュープラザ恵比寿」の外壁スポットライトと「A-FLAG渋谷」のエントランス照明の工事を完了しました。また、グリーンビル認証の取得にも毎年継続的に取り組んでおり、当期は、「大阪中之島ビル」でCASBEE不動産Sランクの最高評価、「A-PLACE品川」で同Aランクの高評価を受けました。
これにより、DBJ Green Building認証と併せ、グリーンビル認証取得は合計15件、延床面積ベースで40.5％（2017年１月17日現在）となりました。また、地域社会に向けては、夏祭りやクリーンキャンペー
ンを実施し、周辺企業・住民・街の活性化を図っています。本投資法人は、このような環境、社会への取組みを実践することにより、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。
ｅ．資金調達の概要
当期においては、前記３物件の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用に充当するため、30,700百万円の資金の借入れを行うとともに、2016年６月における14,400百万円の借換え実施時には、金利スワップを活用する等、金利コストの低減及び有利子負債の返済期限の分散等を図ることにより財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、総資産に占める有利子負債の割合（LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100）については、当期末時点で47.7％、長期比率97.0％、固定金利比率86.5％となっています。
なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者

格付の内容

見通し

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付：AA

安定的

（注）

当期中の2016年10月７日付で、株式会社日本格付研究所（JCR）より、本投資法人の長期発行体格付を引き上げた旨の公表がありました。
・長期発行体格付：AA- → AA、見通し：ポジティブ → 安定的

ｆ．当期の業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期は営業収益10,917百万円、営業利益6,161百万円、経常利益5,410百万円、当期純利益5,409百万円となりました。
また、分配金については、本投資法人の定める分配方針（規約第35条）に従い、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は9,021円となりました。

- 4 -（イ）次期の見通し
ａ．次期の運用環境
今後の日本経済は、中国を始めとする新興国等の経済の先行き、米国の金融政策正常化を含めた政策の動向に留意が必要なものの、堅調な雇用環境と各種経済対策に伴い底堅い動きとなっている公共投資等を背景に、緩やかな回復基調が続くことが見込まれます。
賃貸オフィス市場に関しては、企業のオフィス拡張や立地改善のニーズにより底堅い需要状況が見込まれ、賃料の上昇基調は緩やかに続くものと考えられます。商業施設を取り巻く環境においては、インバウ
ンド需要に変調の兆しがみられますが、雇用環境の改善が続くなか、消費マインドの持ち直しの動きが期待されます。J-REIT市場は、2016年９月に、日本銀行が金融緩和強化の新しい枠組みとして「長短金利操
作付き量的・質的金融緩和」の導入を決定する等、金融緩和政策の維持・強化が継続されていることか
ら、良好な資金調達環境が続くと見込まれますが、中国を始めとする新興国等の経済の先行き、米国の金融政策正常化の影響や新大統領就任後の状況等を注視する必要があります。このような環境のもと、本投資法人は、継続的な資産規模の拡大とともに、LTVコントロールを図りながら、独自ルート及びスポンサ
ーのパイプラインを活用し、投資主価値向上に資する厳選投資を行っていきます。
ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題（ⅰ）基本方針
本投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガバナンス体制」を基本方針として運用を行います。
（ⅱ）外部成長戦略
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視
し、用途、規模、クオリティ、仕様及びテナント等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。
これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、本資産運用会社の資産取得に関する独自のノ
ウハウと情報収集ネットワークに加え、東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社とのサポート契約による情報提供を基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。
（ⅲ）内部成長戦略
本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。
また、不動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフ
ォリオの安定的な運用及び収益力の強化を目指します。
さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報を有する東急不動産及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・向上を図る方針です。
なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産、東急不動産ＳＣマネジメ
ント株式会社（以下「東急不動産ＳＣマネジメント」といいます。）又は株式会社東急コミュニティー（以下「東急コミュニティー」といいます。）からのリーシングサポートを受けています。
（ⅳ）財務戦略本投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバ
ンクフォーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。今後も、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化に配慮しつつ新投資口の発行を機動的に行っていきます。

- 5 -ｃ．決算後に生じた重要な事実（ⅰ）新投資口の発行
2016年11月14日及び2016年11月21日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、2016年12月１日及び2016年12月15日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この
結果、出資総額は202,233,447,370円、発行済投資口の総口数は665,214口となっています。
（a）公募による新投資口発行（一般募集）
発行新投資口数 61,040口
発行価格 １口当たり483,326円
発行価格の総額 29,502,219,040円
発行価額 １口当たり468,283円
発行価額の総額 28,583,994,320円
払込期日 2016年12月１日（b）第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 4,520口
発行価額 １口当たり468,283円
発行価額の総額 2,116,639,160円
払込期日 2016年12月15日
割当先 野村證券株式会社（ⅱ）資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、一般募集（公募）及び第三者割当による新投資口の発行に係る手取金等により、以下に掲げる資産を取得しました。
(UR-11) A-FLAG骨董通り
資産の種類
信託受益権
取得価格
4,370百万円
取得年月日
2016年12月20日
所在地
東京都港区南青山五丁目４番40号
用途
店舗・事務所・車庫
敷地面積
776.78㎡
延床面積
3,358.28㎡
構造
鉄筋コンクリート造／地下２階地上５階
竣工年月
1992年１月
所有形態
土地：所有権
建物：所有権(UR-12) A-FLAG美術館通り
資産の種類
信託受益権
取得価格
4,700百万円
取得年月日
2016年12月２日
所在地
東京都港区南青山六丁目３番16号
用途
店舗・事務所
敷地面積
837.87㎡
延床面積2,221.98㎡
構造
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造／地下２階地上２階
竣工年月
1998年12月
所有形態
土地：借地権（地上権）
建物：所有権- 6 -(UR-13) A-FLAG代官山ウエスト
資産の種類
信託受益権
取得価格
2,280百万円
取得年月日
2017年１月６日
所在地
東京都渋谷区猿楽町11番６号
用途
店舗・事務所
敷地面積
1,044.67㎡
延床面積
4,036.27㎡構造
鉄骨鉄筋コンクリート造／地下２階地上４階
竣工年月
1992年４月
所有形態
土地：所有権
建物：所有権(TO-12) 汐留ビルディング（10％持分追加取得）
資産の種類
信託受益権
取得価格
20,900百万円
取得年月日
2016年12月２日
所在地
東京都港区海岸一丁目２番20号
用途
事務所・店舗・駐車場
敷地面積
12,054.22㎡
延床面積
115,930.83㎡
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下２階地上24階
竣工年月
2007年12月
所有形態
土地：所有権（準共有持分10％）
建物：所有権（準共有持分10％）- 7 -（ⅲ）投資法人債の発行
本投資法人は、2016年５月25日開催の役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、2017年２月２日付で以下のとおり投資法人債を発行しました。
名称

アクティビア・プロパティーズ投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第５回投資法人債」といいます。）
アクティビア・プロパティーズ投資法人第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第６回投資法人債」といいます。）
アクティビア・プロパティーズ投資法人第７回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第７回投資法人債」といいます。）
以下本（ⅲ）において、第５回投資法人債、第６回投資法人債及び第７回投資法
人債を総称して「本投資法人債」といいます。また、以下の各項目において、各投資法人債に共通する事項については、個別にこれを記載しません。

発行総額

利率

金60億円
内訳：第５回投資法人債

金40億円

第６回投資法人債
第７回投資法人債

金10億円
金10億円

第５回投資法人債
第６回投資法人債

年0.001％
年0.480％

担保等

第７回投資法人債 年0.810％
本投資法人債には担保及び保証は付されておらず、また本投資法人債のために特償還方法及び期限に留保されている資産はありません。
第５回投資法人債 2020年１月31日
第６回投資法人債
第７回投資法人債

2027年２月２日
2032年２月２日に総額を償還します。
本投資法人による本投資法人債の買入消却は、払込期日の翌日以降、振替機関が取得格付別途定める場合を除き、いつでもこれを行うことができます。
ＡＡ（株式会社日本格付研究所）

資金の使途

既存の借入金の期限前弁済資金の一部に充当しました。

- 8 -（ウ）本資産運用会社の組織再編
本資産運用会社は、東急不動産コンフォリア投信株式会社（以下「TCI」といいます。）と吸収合併契約を締結し、2017年４月１日を効力発生日としてTCIが本資産運用会社を吸収合併すること（以下「本合併」といいます。）を、2016年９月29日付で公表しました。なお、同日付でTCIは、東急不動産キャピタル・マ
ネジメント株式会社（以下「TLCM」といい、本資産運用会社、TCI及びTLCMを併せて以下「資産運用会社３社」といいます。）と吸収分割契約を締結し、2017年４月１日を効力発生日としてTLCMからその事業の一部を承継すること（当該吸収分割と本合併を併せて以下「本組織再編」といいます。）を決定しました。
本組織再編後、TCIの商号は東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「TRM」といいます。）に変更される予定です。
ａ．本組織再編の目的
東急不動産ホールディングスグループにおいては、商業施設及びオフィスを主たる投資対象とする上場投資法人である本投資法人の運用を本資産運用会社が受託し、賃貸住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象とする上場投資法人であるコンフォリア・レジデンシャル投資法人（以下「CRR」といいます。）の運用をTCIが受託し、また、オフィス、商業施設、賃貸住宅に加え、物流施設等の多様なアセットタイプを投資対象とする総合型非上場投資法人であるブローディア・プライベート投資法人（以下「BPR」といいます。）の運用をTLCMが受託しています。その間、資産運用会社３社はそれぞれが運用のノウハウ、経験を蓄積し、資産運用会社３社が運用を受託している投資法人に係る受託資産残高（以下「AUM」といいます。）の合計は、2016年９月29日現在６千億円超となっています。今般、資産運用会社３社は、アセット・マネジメント力の強化による、その運用する各投資法人の投資主価値の向上を目指し、資産運用業務の集約を通じた資産運用体制の高度化、物件取得機会の拡大及び人材の育成等を目的として、本組織再編を実施することとしました。

- 9 -ｂ．本組織再編の効果
本投資法人は、本組織再編の実施以降、本投資法人の資産運用を委託することとなるTRMにおいて以下の効果が得られるものと考えています。なお、TRMが資産運用を受託することとなる各投資法人は、本組織再編後も従来どおりそれぞれが独立して存在し、各投資法人の運用方針等に変更はありません。また、本組織再編後における資産運用委託契約の変更は予定されていません。
（ⅰ）資産運用体制の高度化
資産運用会社３社の同一機能部門の一元化を行うことで、これまで資産運用会社３社に分散していた投資法人に関する運用ノウハウを集約し、資産運用（資金調達、物件取得、物件管理等）やコ
ンプライアンス体制の更なる高度化が図られます。
（ⅱ）物件取得機会の拡大
本組織再編後、TRMのAUMは６千億円超に拡大し、マーケットにおける資産運用会社としてのプレゼンスが高まることで、物件情報取得機会の拡大が図られるものと考えます。また、複数の投資法
人の資産運用業務を受託し、商業施設、オフィスや賃貸住宅に加え、物流施設等の幅広いアセット
タイプの不動産運用を行うことで、共同入札や共同投資といった多様な投資手法の活用により、物件取得機会の拡大に繋がるものと、本投資法人は考えています。
（ⅲ）人材の育成
資産運用会社の社員への研修や教育を一元化し、これまで以上に充実した人材育成を行うことにより、社員の専門知識を高め、更なるプロ集団を目指します。
ｃ．本組織再編後の物件情報検討の優先順位（利益相反防止体制）
本組織再編により、TRMは本投資法人、CRR及びBPRの資産運用業務を受託することとなります。TRMが運用を行う投資法人のうち、本投資法人は商業施設及びオフィスを、CRRは賃貸住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象としていることから、本投資法人とCRRの間では物件取得機会の競合は生じない
見込みですが、本投資法人及びBPRは商業施設及びオフィスで、CRR及びBPRは賃貸住宅及び運営型賃貸住宅で、それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります。
したがって、取得検討物件については、本組織再編に伴い新たに制定する「物件情報優先規程」に則って優先検討順位を定めることにより、各投資法人間における利益相反を防止することとします。
物件情報優先規程においては、スポンサーの提供に係る物件情報に関しては、原則として本投資法
人がBPRに優先して検討することとされる予定であり、従来の取扱いから変更はありません。また、第三者の提供に係る物件情報に関しては、3,000㎡以上の大型商業施設及びオフィスについては、原則として本投資法人がBPRに優先して検討することとされる予定です。具体的には以下のとおりです。
（ⅰ）スポンサーの提供に係る物件情報（a）オフィス及び商業施設（注１）に係る物件情報
第１順位：本投資法人
第２順位：BPR（b）賃貸住宅及び運営型賃貸住宅（注２）に係る物件情報
第１順位：CRR
第２順位：BPR（c）物流施設に係る物件情報
BPR（注１）宿泊施設（ホテル）や駐車場等を含みます。以下本「ｃ．本組織再編後の物件情報検討の優先順位（利益相反防止体制）」において同じです。
（注２）シニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等を含みます。以下本「ｃ．本組織
再編後の物件情報検討の優先順位（利益相反防止体制）」において同じです。

- 10 -

（ⅱ）第三者の提供に係る物件情報
投資対象
商業施設・オフィス

一棟当たりの延床面積（注）3,000 ㎡以上

優先検討順位
第１順位：本投資法人
第２順位：BPR

3,000 ㎡未満

第１順位：BPR
第２順位：本投資法人

賃貸住宅・運営型賃貸住宅

1,500 ㎡以上

第１順位：CRR
第２順位：BPR

1,500 ㎡未満

第１順位：BPR
第２順位：CRR

物流施設

－

BPR

（注）不動産登記簿記載の床面積より算定

但し、上記（ⅰ）及び（ⅱ）にかかわらず、特定の投資法人が取得検討物件の優先交渉権や他の区分所有権等を保有している場合等一定の場合には、該当する投資法人が第１順位の優先検討者となります。また、売主等により売却先の投資法人が予め指定されている場合等の一定の場合、優先検討者
決定会議の開催・審議を経ずに、該当する投資法人が取得検討を行えるものとします。

- 11 -

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、資産を主として後記「２ 投資方針／（２） 投資対象／① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指すことを基本方針としています（規約第27条）。
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保のため、投資物件は基本的に長期保有とします（規約第28条第１項）。また、本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行います（都市型商業施設及び東京オフィスへ重点投資を行う本投資法人の基本理念の詳細は、後記「２ 投資方針／（１） 投資方針／① 本投資法人の基本理念」をご参照ください。）。本投資法人の投資対象地域は、東京都を中心に、国内の主要都市並びにそれらの周辺通勤圏とします（規約第28条第２項）。
本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第41条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2011年９月７日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、
本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注）を制定しています。
（注）

運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）は、投資主の請求による払戻しが認められないクロー
ズド・エンド型です。
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に当たり、東急不動産ホールディングスグループによる包括的なサポート体制を通じ、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用して、継続的な資産取得によるポートフォリオの拡大（外部成長）と、テナント満足度の追求及び資産価値の維持・向上（内部成長）を図
り、投資主価値の最大化を目指します。詳細は、後記「２ 投資方針／（１） 投資方針／④ 成長戦略」をご参照ください。

- 12 -

（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図（注）東急不動産株式会社、東急不動産ホールディングス株式会社、東急不動産ＳＣマネジメント株式会社、株式会社東急
コミュニティー及び合同会社クラッセは、特定関係法人に該当します。

- 13 -

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の内容

アクティビア・プロパティーズ
投資法人

資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的とし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします。

資産運用会社（投信法第198条関係）

東急不動産アクティビア投信株式会社

以下に掲げる本投資法人の資産の運用に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．本投資法人の運用資産の運用に係る業務
ｂ．本投資法人の資金調達に係る業務
ｃ．運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業務
ｄ．運用資産に係る運用計画の策定業務
ｅ．その他本投資法人が随時委託する業務
ｆ．前各号に付随し又は関連する業務

資産保管会社

三井住友信託銀行株式会社

以下に掲げる本投資法人の資産の保管に係る業務の（投信法第208条関係）

委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．資産保管業務
ｂ．金銭出納管理業務
ｃ．その他前各号に付随関連する業務

投資主名簿等管理人

三井住友信託銀行株式会社

以下に掲げる一般事務に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
ｂ．募集投資口の発行に関する事務
ｃ．投資主に対して分配をする金銭の計算及び支払に関する事務ｄ．投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務
ｅ．行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号、その後の改正を含む。以下「マイナンバー法」という。）に基づく以下の事務（ⅰ）支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」という。）について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務（ⅱ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務（ⅲ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄又は削除に関する事務（ⅳ）行政機関等あて個人番号等の提供に関する事
務（ⅴ）その他、マイナンバー法に基づく上記（ⅰ）
から（ⅳ）に付随する事務
ｆ．その他前各号に付随関連する事務- 14 -

一般事務受託者（機関運営事務受託者、三井住友信託銀行株式会社

以下に掲げる一般事務に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。

会計事務等に関する業務
受託者）（業務内容）
ａ．計算に関する事務
ｂ．会計帳簿の作成に関する事務
ｃ．納税に関する事務
ｄ．機関の運営に関する事務
ｅ．その他前各号に付随関連する事務

投資法人債に関する一般

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

事務受託者

以下に掲げる第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回無担保投資法人債に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．発行代理人事務
ｂ．支払代理人事務
ｃ．投資法人債原簿関係事務
ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務
ｅ．その他前各号に付随関連する業務

投資法人債に関する一般
事務受託者

三井住友信託銀行株式会社

以下に掲げる第２回及び第３回無担保投資法人債に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．発行代理人事務
ｂ．支払代理人事務
ｃ．投資法人債原簿関係事務
ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務
ｅ．その他前各号に付随関連する業務

特定関係法人東急不動産株式会社

スポンサーサポートの提供を行います。詳細につい（本資産運用会社の親会
社、本資産運用会社の利ては、後記「２ 投資方針／（１） 投資方針／④ 成
長戦略／（エ） 東急不動産ホールディングスグルー

害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条

プの包括的なサポート体制」をご参照ください。
本投資法人の保有資産の一部の前信託受益者ですの３第３項第２号の取引（取得・譲渡の取引）及（前営業期間（2016年５月期）の末日から過去３年間において、本投資法人との間で不動産信託受益権の取び同項第４号の取引（貸借の取引）を行い、又は得及び譲渡の取引が行われており、かかる取引の対価として支払い、及び受領した金額の合計額は、当該期行った法人）
スポンサー間において本投資法人が不動産信託受益権の取得及び譲渡の対価として支払い、及び受領した金額の合計額の20％以上に相当します。）。
本投資法人の運用資産の一部の賃借人です（前営業
期間の末日から過去３年間において、本投資法人の保有資産である不動産信託受益権に係る信託受託者との間で不動産の貸借の取引が行われており、当該信託受託者が東急不動産株式会社からかかる取引の対価として受領した金額の合計額の一営業期間当たりの平均額
は、前営業期間における本投資法人の営業収益の合計
額の20％以上に相当します。）。
その他、本投資法人の保有資産に関連して付随的な契約を締結しています。

- 15 -

特定関係法人（本資産運用会社の東急不動産ホールディングス
株式会社

本資産運用会社の親会社である東急不動産株式会社の親会社であるため、特定関係法人に該当します。

東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

本投資法人の運用資産の一部の賃借人です（前営業
期間の末日から過去３年間において、本投資法人の保親会社）
特定関係法人（本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条の有資産である不動産信託受益権に係る信託受託者との間で信託財産である不動産の貸借の取引が行われてお３第３項第４号の取引（貸借の取引）を行い、り、当該信託受託者が東急不動産ＳＣマネジメント株
式会社からかかる取引の対価として受領した金額の合又は行った法人）

計額の一営業期間当たりの平均額及び当営業期間（2016年11月期）の開始の日から３年間において当該信託受託者が東急不動産ＳＣマネジメント株式会社からかかる取引の対価として受領することが見込まれる金額の合計額の一営業期間当たりの平均額は、前営業
期間における本投資法人の営業収益の合計額の20％以上に相当します。）。
その他、本投資法人の保有資産に関連して付随的な契約を締結しています。

特定関係法人株式会社東急コミュニティー

本投資法人の運用資産の一部の賃借人です（本投資（本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商法人の保有資産である不動産信託受益権に係る信託受託者との間で信託財産である不動産の貸借の取引が行品取引法施行令第29条の３第３項第４号の取引われており、当営業期間の開始の日から３年間において当該信託受託者が株式会社東急コミュニティーから（貸借の取引）を行い、又は行った法人）

かかる取引の対価として受領することが見込まれる金額の合計額の一営業期間当たりの平均額は、前営業期間における本投資法人の営業収益の合計額の20％以上に相当します。）。
その他、本投資法人の保有資産に関連して付随的な契約を締結しています。

特定関係法人合同会社クラッセ

本投資法人の保有資産の一部の前信託受益者です（本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商（前営業期間の末日から過去３年間において、本投資法人との間で不動産信託受益権の取得の取引が行われ品取引法施行令第29条の３第３項第２号の取引ており、かかる取引の対価として支払った金額の合計額は、当該期間において本投資法人が不動産信託受益（取得・譲渡の取引）を行い、又は行った法人）権の取得及び譲渡の対価として支払い、及び受領した金額の合計額の20％以上に相当します。）。

サポート提供会社

東急リバブル株式会社

サポートの提供を行います。詳細については、後記

株式会社東急コミュニティー
株式会社東急ハンズ「２ 投資方針／（１） 投資方針／④ 成長戦略／（エ） 東急不動産ホールディングスグループの包括

株式会社東急スポーツオアシス
東急ステイ株式会社的なサポート体制」をご参照ください。

- 16 -

（４）【投資法人の機構】
本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。
①

投資法人の統治に関する事項（ア）投資法人の機関の内容
ａ．投資主総会（ⅰ）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／３ 投資主・投資法人債権者の権利／（１）
投資主の権利／⑤ 議決権」をご参照ください。
（ⅱ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員がこれを招集します（規約第９条第１項）。投資主総会は、2017年７月25日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年毎の７月25日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第９条第２項第一文）。また、必要があるときは随時投資主総会を招集します（規約第９条第２項第二文）。投資主総会は、東京23区
内において招集します（規約第９条第４項）。
（ⅲ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第１項、規約第９条第３項本文）。但し、規約第９条第２項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされます（規約第９条第３項但書）。
（ⅳ）規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2015年５月末日及び以後
隔年毎の５月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（規約第15条第１項第一文）。本投資法人が規約第９条第２項第二文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議により定め法令に従いあらかじめ公告する
一定の日（以下「基準日」といいます。）現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第１項第二文）。
（ⅴ）投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合はその執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の１人がこれに代わります（規約第10条）。
ｂ．執行役員、監督役員及び役員会（ⅰ）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有す
るほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
（ⅱ）執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とします（規約第16条）。
（ⅲ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。

- 17 -

（ⅳ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。
（ⅴ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします（規約第17条第３項）。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第２項、会社法第329条第３項、投信法施行規則
第163条第３項但書）。
（ⅵ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数をもって行います（規約第21条第１項）。
（ⅶ）役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が１人の場合はその執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集します（投信法第113条第１項、規約第20条第１項）。
（ⅷ）役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第２項、第３項）。
（ⅸ）役員会の招集通知は、役員会の日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略することができます（投信法第115条第１項、会社法第368条、規約第20条第２項）。
ｃ．会計監査人（ⅰ）会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第23条）。
（ⅱ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったと
きは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条、規約第24条）。
（ⅲ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
ｄ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者（ⅰ）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業
務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
（ⅱ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制について
は、後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（２）運用体制」をご参照ください。
（イ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その役員会規程において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めています。本
投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状
況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

- 18 -

（ウ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法
人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した
ときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。
（エ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。
その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。
②

投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（２） 運用体制／③投資運用の意思決定機構」及び同「⑤ リスク管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在、本投資法人の出資総額は202,233,447千円、本投資法人が発行することができる投資口の総口数は4,000,000口、発行済投資口の総口数は665,214口です。
本書の日付現在までの出資総額及び発行済投資口の総口数の異動は以下のとおりです。
出資総額（千円）
年月日

発行済投資口の総口数（口）

摘要

備考
増加額

残高

増加口数

残高

2011年９月７日

私募設立

200,000

200,000

400

400

（注１）

2012年６月12日

公募増資

90,834,705

91,034,705

204,100

204,500（注２）

2012年７月10日

第三者割当増資

339,128

91,373,833

762

205,262（注３）

2013年12月16日

公募増資

32,636,569

124,010,403

43,100248,362（注４）

2014年１月15日

第三者割当増資

2,044,518

126,054,921

2,700

251,062（注５）

2014年12月17日

公募増資

22,800,626

148,855,547

24,050275,112（注６）

2015年１月８日

第三者割当増資

1,915,063

150,770,610

2,020

277,132（注７）

2015年10月１日

投資口分割

－

150,770,610

277,132554,264（注８）

2015年12月15日

公募増資

19,152,091

169,922,702

41,870596,134（注９）

2016年１月６日

第三者割当増資

1,610,111

171,532,813

3,520

599,654（注10）

2016年12月１日

公募増資

28,583,994

200,116,808

61,040660,694（注11）

2016年12月15日

第三者割当増資

2,116,639

202,233,447

4,520

665,214

（注12）

（注１）

１口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人は設立されました。

（注２）

１口当たり発行価格460,000円（発行価額445,050円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し、資産の運用を開始しました。

（注３）

１口当たり発行価額445,050円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

（注４）

１口当たり発行価格782,925円（発行価額757,229円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

- 19 -

（注５）

１口当たり発行価額757,229円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

（注６）

１口当たり発行価格979,020円（発行価額948,051円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。

（注７）

１口当たり発行価額948,051円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

（注８）

2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

（注９）

１口当たり発行価格472,360円（発行価額457,418円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し
ました。

（注10）

１口当たり発行価額457,418円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

（注11）

１口当たり発行価格483,326円（発行価額468,283円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し
ました。

（注12）

１口当たり発行価額468,283円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

（６）【主要な投資主の状況】
2016年11月30日現在における本投資法人の主要な投資主は以下のとおりです。

氏名又は名称

住所

発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の所有投資口数割合（％）（注）

日本トラスティ・サービス信託銀行株式

東京都中央区晴海一丁目８番11号

147,262口

24.55

東京都港区浜松町二丁目11番３号

63,813口

10.64

東急不動産株式会社

東京都渋谷区道玄坂一丁目21番２号

61,913口

10.32

資産管理サービス信託銀行株式会社

東京都中央区晴海一丁目８番12号（証券投資信託口）

晴海アイランドトリトンスクエアタワーＺ

55,798口

9.30

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

22,244口

3.70

ステート ストリート バンク アンド ト

ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA

ラスト カンパニー（常任代理人 香港上海銀行東京支店）

02111（東京都中央区日本橋三丁目11番１号）

9,782口1.63

8,404口1.40

7,656口1.27

6,105口1.01

5,802口0.96

388,779口

64.83

会社（信託口）日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

ステート ストリート バンク アンド ト
ラスト カンパニー 505223（常任代理人 株式会社みずほ銀行）
ザ バンク オブ ニューヨーク メロン
エスエー エヌブイ 10（常任代理人 株式会社三菱東京ＵＦＪ
銀行）

P.O. BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS
02101 U.S.A（東京都港区港南二丁目15番１号品川イン
ターシティＡ棟）
RUE MONTOYERSTRAAT 46, 1000 BRUSSELS,BELGIUM（東京都千代田区丸の内二丁目７番１号）

ステート ストリート バンク アンド ト
ラスト カンパニー 505012

ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA
02111（常任代理人

（東京都中央区日本橋三丁目11番１号）

香港上海銀行東京支店）

ＪＰモルガン証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目７番３号
東京ビルディング

合計（注）

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第２位未満を切捨てにより表示しています。

- 20 -

２【投資方針】（１）【投資方針】①

本投資法人の基本理念
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行います。
本投資法人の定義する都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏（注１）の政令指定都市並びに国内の主要都
市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、かつ高い視認性を有する商業施設（注２）を意味します。
また、東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味します。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
（注１）「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）、近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）を意味します。以下同じです。

（注２）

本投資法人の定義する「商業施設」には、その主たる用途において、小売業を含む物品販売業、飲食業、企業ショール
ーム、展示場等を含む多様な業種・業態による商業利用が可能な施設のほか、宿泊施設（ホテル）や駐車場として利用される場合を含みます。また、かかる施設の利用に供される関連施設及び付属設備のほか、それらの敷地（土地）所有権等を含みます。以下同じです。

②

本投資法人の基本方針（ア）都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
本投資法人は、上記「①

本投資法人の基本理念」に記載のとおり、都市型商業施設及び東京オフィス

に対して重点的に投資を行います。その際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、クオリティ、仕様及びテナント等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。
なお、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心に据えたポートフォリオ構築方針及び投資基準に関する詳細は、後記「③ポートフォリオ構築方針」及び「⑥投資基準」をご参照ください。

（イ）包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用
東急不動産は、本投資法人がその資産運用を委託する本資産運用会社に対して100％出資を行う、本投資法人のスポンサーです。また、東急不動産ホールディングスグループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産デベロッパーであり、かつ株式会社東急ハンズ（以下「東急ハンズ」といいます。）、株式会社東急スポーツオアシス（以下「東急スポーツオアシス」といいます。）等の小売業及びサービス業といったB to C事業（注）を行うテナント企業をグループ内に有しています。
（注）

本書において、「B to C事業」とは、企業（ビジネス）（Business）と一般消費者（カスタマー乃至コンシューマー）（Customer/Consumer）との取引を意味します。以下同じです。

東急不動産ホールディングスグループでは、これまでに培った総合不動産デベロッパーとしてのノウハ
ウの他、テナントニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なバリューチェーンを構築し、グループ独自のノウハウを多年にわたり蓄積しています。本投資法人は、かかる東急不動産ホールディン
グスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指してその資産の運営・管理を行う方針です。
かかる東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノウハウの活用のため、本資産運用会社は、東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間でそれぞれサポート契約を締結しています。
- 21 -

包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用の詳細は、後記「④ 成長戦略／（ウ）東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン」及び「④成長戦略／（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制」をご参照ください。
（ウ）投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
本投資法人が投資対象資産の取得を行うには、本資産運用会社の投資委員会において、当該資産の取得の実行と取得価格の承認を含めた議案について、外部専門家を含めた委員全員の同意が必要とされるほか、法令遵守体制及び利害関係者取引における利益相反対策として、投資委員会での決議事項を本資産運用会社のコンプライアンス委員会の判断をもって差戻し可能としています。
これらの社内規程は、投資主価値の最大化に向け、投資対象資産の取得の可否と取得価格の判断において第三者性をより担保する体制を採用するものです。また、コンプライアンス委員会における決議は、出席した委員のうち、少なくともコンプライアンス室長及び１名の外部専門家を含む３分の２以上の委員の賛成が必要とされています。さらに、本資産運用会社の報酬において、１口当たり分配金に連動する報酬体系をその一部に導入することで、投資主価値を重視した運用体制を目指します。
このように、本投資法人は、その資産運用において中立的かつ透明性の高いガバナンス（企業統治）体
制の整備・充実を図る方針です。
また、スポンサーである東急不動産は、本資産運用会社との間で締結したスポンサーサポート契約において、本投資法人の上場に際して提出された2012年５月10日付有価証券届出書（その後の訂正を含みます。）による国内一般募集により本投資法人より東急不動産に割り当てられた本投資口の継続保有、将来における本投資口発行の際の追加取得の真摯な検討、本投資法人の取得・保有する一部の資産に係るスポンサーとの共有等の真摯な検討等を規定しており、本投資法人の投資主の利益と東急不動産の利益の共同化手法を採用しています。
かかる利益の共同化手法は、互いの利害を一致させ、不動産への投資・運用における協同体制を築くことで、本投資法人及び東急不動産の相互における利益の向上を目指すものであり、本投資法人の投資主価値の向上に資するものと考えています。なお、これらの利益相反対策、本資産運用会社の報酬体系及びガバナンス体制の詳細については、後記「⑤ 投資主価値を最大化するためのガバナンス体制」をご参照く
ださい。
③

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、以下の方針に従い、前記「①京オフィスに対して重点的に投資を行います。

本投資法人の基本理念」に記載のとおり、都市型商業施設と東

また、本投資法人は、都市型商業施設以外の商業施設及び東京オフィス以外のオフィスビル（以下併せて「その他投資対象資産」といいます。）についても、個別の資産の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行います。これにより、ポートフォリオの安定性及び収益性の向上を図ります。
（ア）都市型商業施設と東京オフィス
ａ．都市型商業施設
都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設を意味します。
ｂ．東京オフィス
東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味します。
ｃ．投資比率本投資法人は、本投資法人の運用資産全体（ポートフォリオ）の投資比率（以下「投資比率」といいます。）において、都市型商業施設及び東京オフィスへの投資比率を併せて70％以上とし、その他投資対象
資産への投資比率を30％以下とすることを基本方針としています（注１）（注２）。
以下の表は、都市型商業施設及び東京オフィスにつき、主たる用途、地域・立地、特長の概要を簡略化して示したものです。

- 22 -

投資対象

都市型商業施設

東京オフィス

主たる用途

商業施設

オフィス

東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内

東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィの主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有す

ス集積があるエリアの駅至近に位置する。

地域・立地

る。

特長

・東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国・企業の本社機能の一極化や効率化の観点より、内の主要都市に所在するため、広い商圏を有し多数の施設利用者が想定できる。

東京への人口集中と企業集積が継続しており、中長期的な底堅いテナント需要が見込める。

・駅隣接により交通利便性が高く又は繁華性が高いエリアに所在するため、高い集客性と、多様

・東京は日本の中枢及びアジアの拠点であるため、多種多様かつ豊富なオフィステナントの需なテナントの出店ニーズが見込まれる。
・特に、ブランド力の高い商業エリア（東京：表要が存在し、テナント代替性も高く、中長期での稼働の安定性がある。

参道、原宿、銀座等）では、購買・消費以外に、人との交流・情報発信・文化発信等、体験・景気変動に対する感応度が高く、景気回復局面
における収益の拡大が見込める。

型時間消費の場としても機能している。
・施設特性やトレンドにあわせたテナント選定や・他の地域・用途の不動産に比べて、相対的に投資対象となる資産の物件数が多く、売買マーケ

組合せを行う等、運営力の発揮により、景気変動の影響の軽減を図り、中長期的な資産価値のットにおける市場参加者も豊富なため、物件の流動性が高く、かつ、タイミングを捉えた物件

維持・向上が可能である。
・適正立地が相対的に限定され、施設の新規供給取得が可能である。

量が少ないことによる希少性がある。
投資比率
（注１）

投資金額の70％以上（注１）

取得価額ベースとし、消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。なお、後記「２ 投資方針／（２） 投資対象／① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産対応証券（以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）の取得又は売却の結果、短期的に上記の比率と異なる比率となる可能性があります。

（注２）

本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構成される施設を本体又は裏付けとす
る不動産関連資産（以下「複合資産」といいます。）の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することができるものとします。

（イ）その他投資対象資産（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル）への投資
本投資法人は、原則として、都市型商業施設と東京オフィスを併せた投資比率を70％以上とし、その他
投資対象資産（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル）の投資比率を30％以下とすることを基本方針としています。
本投資法人は、ポートフォリオの多様化による安定性と収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在するその他投資対象資産についても、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行います。
なお、地域特性等により個別性が高い「その他投資対象資産」の厳選投資にあたり、商業施設について
は、①商圏人口の厚み、②最寄駅又は幹線道路からの良好なアクセス性、③キーテナントとの中長期的な賃貸借契約内容に着目し、また、オフィスビルについては周辺エリアにおける競争力に着目します。その他投資対象資産に係る投資基準の詳細については、後記「⑥ 投資基準」をご参照ください。

- 23 -

④

成長戦略
本投資法人は、中長期的な安定成長を実現するため、本投資口の東京証券取引所への上場後も、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディング
スグループのバリューチェーンを最大限活用する方針です。
（ア）外部成長
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行い、その中でも個別物件の立地や建物仕様、テナント特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。
ａ．東急不動産及び東急不動産ホールディングスグループ５社とのサポート契約に基づく外部成長戦略
本資産運用会社は、スポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間でそれぞれサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は、東急不動産及びサポート提供会社毎にその強みを精査し、本投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成したものです。
かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約を通じた外部成長戦略の詳細については、後記「（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制／ａ．本投資法人の不動産の取得（外部成長）及び成長戦略に資するサポート体制」をご参照ください。
ｂ．本資産運用会社独自の情報収集に基づく外部成長戦略
本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループにおいて商業施設及びオフィスビルの開発・運営・管理等を長年にわたり経験したメンバーを中心に構成されています。本資産運用会社は、東急不動
産ホールディングスグループからの情報提供に基づく資産取得による外部成長のみならず、かかるメンバ
ーが東急不動産ホールディングスグループでの開発・運営等で培った、資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用して本投資法人の外部成長を目指します。
また、中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り、資産取得のタイミ
ングを機動的に捉え、競争力の高い資産の取得に努めます。
（イ）内部成長
ａ．東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用した内部成長戦略
東急不動産ホールディングスグループには、不動産等の運営・管理を中核事業とする企業や、消費者に対し小売業、サービス業等を提供するB to C事業を主要ビジネスラインとする企業が含まれます。これら
東急不動産ホールディングスグループに属する各社は、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウを持ち、あるいは、消費者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握
や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報を有しており、本投資法人は、東急不動産及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、本投資法人の資産価値の維持・向上を図る方針です。なお、保有資産のPM業務については、東急不動産、東急不動産ＳＣマネジメント又は東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。
かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約を通じた内部成長戦略については、後記「（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制／ｂ．本投資法人の運用資産の収益向上（内部成長）及び運用ノウハウ構築と改善に資するサポート体制」をご参照ください。

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ｂ．本資産運用会社独自のノウハウに基づく内部成長戦略
本資産運用会社は、独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不動産の運営・管理経験が豊富なPM会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理体制を構築することにより、ポートフォリオの安定的な運用及び収益力の強化を目指します。
(ウ）東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン
ａ．バリューチェーン
東急不動産ホールディングスグループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産デベロッパーであり、自社で不動産事業を行うほか、東急ハンズ等の小売業等を営むテナント企業を保有するグループでもあります。このように、東急不動産ホールディングスグループでは、これまでに形成した総合不動産デベロッパーとしてのノウハウの他、消費者ニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なノウハウを蓄積しています。
有機的な連携による東急不動産ホールディングスグループの事業は、本投資法人において、その資産規模拡大（外部成長）と資産価値の維持・向上（内部成長）の両面を図るための価値の連鎖（バリューチェーン）を形成するものと本投資法人は認識しており、これを本書において本投資法人の価値を高めるための一連の価値の連鎖、つまり東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンと称することとします。
本資産運用会社は、かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用
して、質の高い不動産の継続的な取得（外部成長）と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理（内部成長）を行い、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指します。
かかる東急不動産ホールディングスグループの総合力を活用した成長実現のため、本資産運用会社は、
東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間でそれぞれサポー
ト契約を締結し、包括的なサポート体制を構築しています。
以下は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの概要を概念的に図示したものです。
＜東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン概念図＞- 25 -

ｂ．東急不動産ホールディングスグループの概要
以下は、公表資料に基づく東急不動産ホールディングスグループの概要です。
（ⅰ）東急不動産ホールディングスグループの概要及び中期経営計画「Value Frontier 2020」（2014年
11月７日公表)
本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核子会社とする東急不動産ホールディングスグルー
プは、2016年３月31日時点で、東急不動産ホールディングス株式会社（以下「東急不動産ホールディ
ングス」といいます。）、東急不動産とその他子会社123社及び関連会社29社で構成され、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産デベロッパー事業を営んでいます。2016年３月期の連結営業収益は
8,154億円、同期末時点の連結総資産は19,843億円の規模を誇り、大手総合不動産会社の一角を占めています。なお、2013年10月１日付で、東急不動産グループは、東急不動産ホールディングスを親会社とする企業グループとなりました。
東急不動産ホールディングスグループでは、2014年11月７日に公表した中長期経営計画「Value
Frontier 2020」において、「関与アセット拡大」、「新たな需要創出」の２つを基本方針として掲
げております。REIT事業はこのうちの「関与アセット拡大」において、重要な位置付けとなるものであり、東急不動産ホールディングスグループとしてREITの外部成長をサポートする一方、REIT運用資産の運営・管理を受託することで、事業機会の拡大・創出を推進することとしています。
（ⅱ）東急不動産及び東急不動産ホールディングスグループによる運営・管理の実績（a）機動的なリーシング及びテナントとのリレーション構築
東急不動産は、多様な開発・運営を通じて構築した情報ネットワークを活用して、新規開発物
件や稼働物件の機動的なリーシングに取り組み、安定した稼働を実現しています。また、商業施
設の運営・管理に特化した東急不動産ＳＣマネジメントは、商業施設における現地の常駐管理体
制等を通じて、テナントとの強固なリレーションを構築しており、近年では東急不動産ホールディングスグループ以外からの商業施設運営業務も含め、三大都市圏を中心とした商業施設の運営を行っています。
（b）効果的なリニューアルの実施による競争力の維持
社会環境や消費者ニーズの変化に対応するため、東急不動産は積極的に保有不動産のリニュー
アルに取り組み、施設の競争力維持を図ってきました。本投資法人が取得した「東急プラザ赤坂」は、開業から年数を経ていますが、共用部のリニューアル等に加え、エンターテイメント性の高いNINJA AKASAKA（エンターテイメントの提供と同時に飲食を提供する店舗の名称）や、日本初出店のHooters（米国飲食店チェーン）をテナントとして誘致する等、エリアや時代に応じたリニューアルを行い、集客力の維持・向上を図っています。同様に本投資法人が取得した「APLACE青山」は、床、壁、天井改修、空調設備改修等に加え、耐震補強工事も含めた大規模リニ
ューアル工事を実施し、周辺エリアにおける競争力の強化を図っています。
（c）東急不動産ホールディングスグループ内のB to C事業との有機的な連携
東急不動産ホールディングスグループは、不動産等の開発・運営だけではなく、店舗展開を行い直接エンドユーザーと触れ合う小売業運営の東急ハンズやフィットネスクラブ運営の東急スポーツオアシス等の企業も擁し、有機的な連携を図っています。本投資法人が取得した「東急プラザ表参道原宿」には、東急ハンズが出店し、ファッションブランドとの共同企画等を通じて、施設の集客力向上に寄与しています。同様に東急スポーツオアシスは、本投資法人が取得した「キュープラザ恵比寿」に、女性をメインターゲットとする新しい業態のフィットネスクラブを出店しています。

- 26 -

（d）施設競争力を維持する建物管理
東急コミュニティーは、商業施設、オフィスビルはもちろん、公共施設の他、再開発物件等の大型複合施設の運営・管理にも取り組んでいます。これらの多様な運営・管理の受託実績を活かし、自らが貸主となる賃貸業にも取り組み、資産価値の維持・向上を目指した建物管理を実践しています。
（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制
本投資法人は、包括的なサポート体制を通じて、前記「（ウ）東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン」に記載のとおり、東急不動産ホールディングスグループの有する不動産に係るバリューチェーンを活用します。そのため、本資産運用会社は、東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結しており、また、サポート提供会社との間で各サポート契約を締結しています。
以下は、東急不動産との間で締結したスポンサーサポート契約及びサポート提供会社との間で締結した各サポート契約における各種サポート及び各サポート契約の概要です（注１）（注２）。
（注１）

スポンサーサポート契約及び各サポート契約の有効期間は、それぞれの締結日から３年間とされ、その契約当事者のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者でなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合、当該有効期間にかかわらず、何らの通知を要することなくその時点において契約は終了するものとされています。但し、有効期間満了日の３か月前までに、スポンサーサポート契約及び各サポート
契約の当事者が他の当事者に対してスポンサーサポート契約及び各サポート契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とされています。

（注２）

東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人及びその資産運用会社との間で、東急不動産の物件情報の提供に関する覚書を締結しています。当該覚書の詳細は、後記「３ 投資リスク／（１）リスク要因／②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク／（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク」をご参照く
ださい。

ａ．本投資法人の不動産の取得（外部成長）及び成長戦略に資するサポート体制（ⅰ）保有不動産等の売却情報提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル株式会社（以下「東急リバブ
ル」といいます。）、東急コミュニティー）
東急不動産ホールディングスグループに属する上記対象会社が所有する不動産等の売却情報の取得
機会拡大を目的として、東急不動産及び対象となるサポート提供会社は、適格不動産（注）を売却しようとする場合、原則、本資産運用会社に対し、遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに適格不動産に係る情報提供を行います。
（注）「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準（本資産運用会社の運用ガイドラインに定める投資基準をいいます。）に適合すると合理的に想定される不動産等を指します。以下同じです。

（ⅱ）第三者不動産等の売却情報提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル）
東急不動産ホールディングスグループ以外が保有する不動産等の売却情報の取得機会拡大を目的として、東急不動産及び対象となるサポート提供会社は、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、原則として、本資産運用会社に対し、かかる情報を速やかに通知するよう努めます。
（ⅲ）関与不動産等の売却情報提供（対象会社：東急コミュニティー、東急ハンズ、東急スポーツオアシ
ス、東急ステイ株式会社（以下「東急ステイ」といいます。））
東急不動産ホールディングスグループに属する上記対象会社がテナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、対象となるサポート提供会
社は、原則、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めます。

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（ⅳ）ウェアハウジング（対象会社：東急不動産）
運用資産の機動的な取得を目的として、本投資法人が本資産運用会社を通じて東急不動産に対し、本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有すること（以下「ウェアハウジング業務」といいます。）の申入れを行った場合、東急不動産は当該ウェアハウジング業務を受託すべく最大限の努力を実施します。
ｂ．本投資法人の運用資産の収益向上（内部成長）及び運用ノウハウ構築と改善に資するサポート体制（ⅰ）テナント出店検討（対象会社：東急ハンズ、東急スポーツオアシス、東急ステイ）
運用資産の稼働の安定化と集客力の向上を目的に、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等につき、本投資法人又は本資産運用会社が対象となるサポート提供会社に出店検討の申入れを行った場合、各社は当該不動産等への出店につき真摯に検討します。
（ⅱ）バックアップPM（対象会社：東急コミュニティー）
本投資法人の運用資産に係るPM業務を受託する東急不動産ホールディングスグループ以外のPM会社につき、不測の事態等により、当該PM業務の受託継続が困難と判断され、本投資法人又は本資産運用会社が申入れた場合、東急コミュニティーは、当該PM業務の継続性の確保による運用資産の安定性維持を目的として、かかるPM業務の承継（以下「バックアップPM」といいます。）を速やかに受託すべ
く最大限の努力を実施します。
ｃ．その他のサポート体制（ⅰ）アドバイザリー（対象会社：東急不動産）
本資産運用会社が、東急不動産のノウハウの提供を受けることを目的に、東急不動産は以下の業務を随時、本資産運用会社から受託します。
・不動産等のデューディリジェンスを含む本投資法人による不動産等の取得の補助業務・助言業務
・本投資法人が既に保有し、又は取得を検討している不動産等の管理、賃貸、リニューアル、開発等に係る補助業務及び助言業務等（ⅱ）情報交換/提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル、東急ハンズ、東急スポーツオアシス、東急ステイ）
不動産に関するマーケット情報の充実を目的に、原則、東急不動産及び対象となるサポート提供会
社は本資産運用会社へ以下に関する情報提供を行い、本資産運用会社は、かかる情報提供を受け、意見及び情報を交換します。
・不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・不動産等の賃貸マーケットに係る事項
・その他前各号に関連する事項（ⅲ）人材・ノウハウ提供（対象会社：東急不動産）
資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理の知識及びノウハウ等を本資産運用会社が可能な限り活用することを目的に、本資産運用会社において必要とされる人材の確保につき、東急不動産は合理的な範囲での協力を行います。

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ｄ．東急不動産とのスポンサーサポート契約、サポート提供会社との一連のサポート契約
本資産運用会社は、本資産運用会社に100％出資を行っている東急不動産との間で、スポンサーサポー
ト契約を締結し、また、サポート提供会社との間で、各サポート契約を締結しています。スポンサーサポ
ート契約及び各サポート契約の概要は、以下のとおりです。

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会社名・「契約名」（主な事業内容）

スポンサーサポート契約／サポート契約の概要

東急不動産株式会社（スポンサ

１．保有不動産等の売却情報提供サポート

ー）「スポンサーサポート契約」＜原則＞東急不動産が所有する不動産等のうち、適格不動産を売却しようとする場
合、本資産運用会社に対し、当該適格不動産に係る情報（以下、本項目において（不動産賃貸・不動産販売・施設運営）「保有不動産等売却情報」といいます。）を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するとのサポート。
なお、保有不動産等売却情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該適格不動産の取得を希望する場合、東急不動産は本資産運用会社と誠実に協議するよう努めるものとされています。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、保有不動産等売却情報は提供されません。
・東急不動産が当該適格不動産を取得した時点又は当該適格不動産の開発を開始した時点において、将来の売却先が決定していた場合又はその売却について第三者と協議が開始されていた場合
・当該適格不動産に共有者、区分所有者又は共同事業者（出資者、融資者等を含みますが、これらに限られません。）が存在する場合であって、本投資法人への情報提供につきそのいずれかの者から同意が得られない場合
・当該適格不動産の売却につき本投資法人以外の第三者が同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高
いと合理的に判断される場合
・合理的期間内の事業機会獲得のために必要な取引（等価交換事業、特定の資産購入のための相互売買、再開発事業を行うための売却及び区画整理事業等を含みますが、これらに限られません。）に関連する場合
・東急不動産ホールディングスグループ各社間の取引の場合
２．第三者不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞第三者が売却を予定する不動産等に係る情報（以下、本項目において「第三者不動産等売却情報」といいます。）を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、本資産運用会社に対し、第三者不動産等売却情報を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、第三者不動産等売却情報は提供されません。
・当該情報提供が東急不動産の締結する他の契約に違背する場合
・売主、共有者、区分所有者又は共同事業者の承諾を得られない場合又は承諾を得られないと合理的に判断される場合
・売主が売却先を本投資法人以外の第三者に限定する旨の意向を有する場合又はその可能性が高いと合理的に判断される場合
・本投資法人以外の第三者が当該不動産等の売却につき同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高いと合理的に判断される場合
・上記の他、東急不動産における善管注意義務に照らし当該情報の提供が合理的に見て困難である場合
３．ウェアハウジング・サポート
本投資法人又は本資産運用会社が東急不動産に対し、ウェアハウジング業務の申入れを行った場合、東急不動産は当該ウェアハウジング業務を受託すべく最大限の努力を実施するとのサポート。
４．不動産等の共有検討サポート＜原則＞本投資法人又は本資産運用会社が、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等につき、東急不動産との共有を望んだ場合（以下「共有提案」といいます。）、東急不動産は、共有提案につき真摯に検討するとのサポート。
＜制約＞不動産等の共有検討サポートは以下の制約に服します。
・規模、権利関係、テナント、運営・管理状況等を総合的に勘案し、東急不動産及び本資産運用会社間で合意が成立した場合に限ります。
・不動産等の共有手法は個別の取得資産毎に検討のうえ決定します。

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５．アドバイザリーサポート
東急不動産は、本投資法人の資産の運用に関連して、以下の業務委託を随時、本
資産運用会社から受託するとのサポート。
・不動産等のデューディリジェンスその他の本投資法人による不動産等の取得に係る補助業務・助言業務
・本投資法人が既に保有し又は取得を検討している不動産等の管理、賃貸、リニュ
ーアル、開発等に係る補助業務及び助言業務
・その他上記に関連する業務
６．情報交換サポート
以下の事項について東急不動産から本資産運用会社に情報提供を行うとのサポート。本資産運用会社は、かかる情報提供を受け、意見及び情報を交換します。
・不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・不動産等の賃貸マーケットに係る事項
・その他上記に関連する事項
７．人材・ノウハウ提供サポート
本資産運用会社への必要とされる人材の確保（スポンサーより人材の派遣を行う
ことを含みます。）につき、東急不動産による合理的な範囲での協力を行うとのサポート。
８．本投資法人の投資口購入意向
東急不動産は、本投資法人が発行する投資口に対して下記の意向があることを本
資産運用会社に表明します。
・本投資法人が投資口の新規上場に際し新たにその投資口を発行する場合には、当該新規投資口総数のうち10％程度の投資口を購入する意向があること。
・取得した投資口を、東急不動産が、自ら又は関連会社を通じて５年間保有する意向があること。
・本投資法人が新規上場後にその投資口を追加でさらに発行する場合には、当該追加発行投資口の一部を購入することを真摯に検討する意向があること。
９．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急不動産、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場
合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社
が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず
当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
東急リバブル株式会社「サポート契約」（土地・建物の仲介・斡旋）

１．保有不動産等の売却情報提供サポート
東急リバブルが所有する不動産等のうち、適格不動産を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、当該適格不動産に係る情報（以下、本項目において「保有不動産等売却情報」といいます。）を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するとのサポート。
なお、保有不動産等売却情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該適格不動産の取得を希望する場合、東急リバブルは本資産運用会社と誠実に協議するよう努めるものとされています。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、保有不動産等売却情報は提供されません。
・東急リバブルが当該適格不動産を取得した時点又は当該適格不動産の開発を開始
した時点において、将来の売却先が決定していた場合又はその売却について第三者と協議が開始されていた場合
・当該適格不動産に共有者、区分所有者又は共同事業者がいる場合で、本投資法人
への情報提供につきそのいずれかの者から同意が得られない場合
・当該適格不動産の売却につき本投資法人以外の第三者が同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高
いと合理的に判断される場合- 31 -

２．第三者不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞第三者が売却を予定する不動産に係る情報（以下、本項目において「第三者
不動産等売却情報」といいます。）を東急リバブルが入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、本資産運用会社に対し、第三者不動産等売却情報を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、第三者不動産等売却情報は提供されません。
・当該情報提供が東急リバブルの締結する他の契約に違背する場合
・売主、共有者、区分所有者又は共同事業者の承諾を得られない場合又は承諾を得られないと合理的に判断される場合
・売主が売却先を本投資法人以外の第三者に限定する旨の意向を有する場合又はその可能性が高いと合理的に判断される場合
・本投資法人以外の第三者が当該不動産等の売却につき同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高いと合理的に判断される場合
３．情報交換サポート
以下の事項について東急リバブルから本資産運用会社に情報提供を行うとのサポート。本資産運用会社は、かかる情報提供を受け、意見及び情報を交換します。
・不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・不動産等の賃貸マーケットに係る事項
・その他上記に関連する事項
４．有効期間、更新に関する事項
・有効期間は、契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急リバブル、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した
場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会
社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
株式会社東急コミュニティー
「サポート契約」

１．保有不動産等の売却情報提供サポート
東急コミュニティーが所有する不動産等のうち、適格不動産を売却しようとする（マンション及びビルの管理）

場合、本資産運用会社に対し、当該適格不動産に係る情報（以下、本項目において「保有不動産等売却情報」といいます。）を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するとのサポート。
なお、保有不動産等売却情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該適格不動産の取得を希望する場合、東急コミュニティーは本資産運用会社と誠実に協議するよう努めるものとされています。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、保有不動産等売却情報は提供されません。
・東急コミュニティーが当該適格不動産を取得した時点又は開発を開始した時点において、将来の売却先が決定していた場合又はその売却について第三者と協議が開始されていた場合・当該適格不動産に共有者、区分所有者又は共同事業者がいる場合で、本投資法人
への情報提供につき、そのいずれかの者から同意が得られない場合
・当該適格不動産の売却につき本投資法人以外の第三者が同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高
いと合理的に判断される場合
２．関与不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞自らが運営管理等で関与する不動産等（以下、本項目において「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手した場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項目において「関与不動産等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急コミュニティーの締結する他の契約に違背する場合- 32 -

・当該情報提供ができないと東急コミュニティーが合理的に判断した場合
３．バックアップPMサポート
本投資法人が保有する不動産等について既存のPM業者がそのPM業務を継続しがた
いと合理的に判断される事由の発生を本資産運用会社が認識したとき又はその疑いがあると本資産運用会社にて判断したときにおいて、本投資法人又は本資産運用会
社が当該PM業務の委託を申入れた場合、当該PM業務を速やかに受託すべく最大限の努力を実施するとのサポート。
４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急コミュニティー、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
株式会社東急ハンズ「サポート契約」（住生活、手づくりの総合専門
小売業）

１．関与不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞自らが出店（賃貸借、転貸借、使用貸借等その契約形態を問いません。以下同じとします。）、出店検討、又は運営管理等で関与している不動産等（以下、本項目において「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手した場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項目において「関与不動産等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急ハンズの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急ハンズが合理的に判断した場合
２．テナント出店検討サポート
本投資法人が保有又は取得を検討中の不動産等につき、本投資法人又は本資産運用会社が東急ハンズに対して出店検討の申入れを行った場合、当該不動産等への出店につき真摯に検討するとのサポート。
３．マーケット情報の提供サポート
本資産運用会社がマーケット情報の提供の申入れを行った場合、かかる情報を提供するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、マーケット情報は提供されません。
・当該情報提供が東急ハンズの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急ハンズが合理的に判断した場合
４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急ハンズ、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場
合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社
が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず
当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。

株式会社東急スポーツオアシス「サポート契約」

１．関与不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞自らが出店、出店検討、又は運営管理等で関与している不動産等（以下、本（フィットネスクラブの経営）

項目において「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手した場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項目において「関与不動産等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急スポーツオアシスの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急スポーツオアシスが合理的に判断した場合- 33 -

２．テナント出店検討サポート
本投資法人が保有又は取得を検討中の不動産等につき、本投資法人又は本資産運用会社が東急スポーツオアシスに対して出店検討の申入れを行った場合、当該不動産等への出店につき真摯に検討するとのサポート。
３．マーケット情報の提供サポート
本資産運用会社がマーケット情報の提供の申入れを行った場合、かかる情報を提供するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、マーケット情報は提供されません。
・当該情報提供が東急スポーツオアシスの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急スポーツオアシスが合理的に判断した場合
４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約書の締結日から３年間とします。
・但し、東急スポーツオアシス、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
東急ステイ株式会社「サポート契約」（不動産の賃貸管理、滞在型ホテルの経営）

１．関与不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞自らが出店、出店検討、又は運営管理等で関与している不動産等（以下、本項目において「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手した場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項目において「関与不動産等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急ステイの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急ステイが合理的に判断した場合
２．テナント出店検討サポート
本投資法人が保有又は取得を検討中の不動産等につき、本投資法人又は本資産運用会社が東急ステイに対して出店検討の申入れを行った場合、東急ステイは当該不動産等への出店につき真摯に検討するとのサポート。
３．マーケット情報の提供サポート
本資産運用会社がマーケット情報の提供の申入れを行った場合、かかる情報を提供するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、マーケット情報は提供されません。
・当該情報提供が東急ステイの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急ステイが合理的に判断した場合
４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約書の締結日から３年間とします。
・但し、東急ステイ、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場
合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社
が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず
当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。

- 34 -

⑤

投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用する一方、利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、本投資法人の投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図ります。
（ア）利益相反対策等の投資主の利益保護を目的とした資産取得に際する第三者性確保
資産の取得等に際しては、本資産運用会社の投資委員会における決議が必要とされ、かつ、利害関係者取引の場合やコンプライアンス室長が必要と判断した場合はコンプライアンス委員会における承認が必要とされます。本資産運用会社は、投資委員会とコンプライアンス委員会の双方に外部専門家を委員として選任し、資産の取得等について決議する場合、投資委員会においては外部専門家を含む出席した委員の全会一致が、また、コンプライアンス委員会においてはコンプライアンス室長及び１名の外部専門家を含む
３分の２以上の委員の賛成が必要とされています。本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件での資産取得を行えるよう体制を構築しています。
利害関係人等との取引制限については後記「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
（イ）投資主の利益と東急不動産の利益との共同化手法
本投資法人は、投資主の利益と東急不動産の利益とを一致させ、本投資法人と東急不動産が協同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び東急不動産の相互の利益向上を図るため、東急不動産に対し、同社が本資産運用会社の親会社である限り、東急不動産が本投資法人への出資を一定期間維持し、将来の投資口の追加発行の際は一部購入を真摯に検討すること、及び、本投資法人の取得する物件の一部について
は、共有を真摯に検討することについて以下の合意をしています。
ａ．東急不動産による本投資法人への出資
東急不動産は、2016年11月30日現在において、発行済投資口の総口数の10.32％（61,913口）を保有しています。
東急不動産は、スポンサーサポート契約において、本投資法人が発行する投資口に対して、①本投資法
人が投資口の新規上場に際し新たにその投資口を発行する場合には、当該新規投資口の総口数のうち10％程度の投資口を購入する意向があること、②取得した投資口を、スポンサーが、自ら又は関連会社を通じて５年間保有する意向があること、及び③本投資法人が新規上場後にその投資口を追加でさらに発行する
場合には、当該追加発行投資口の一部を購入することを真摯に検討する意向があることを、本資産運用会
社に対して表明しています（金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）に違反しないことを前提とします。）。
ｂ．一部物件のスポンサーとの共有について
保有資産の一つである「東急プラザ表参道原宿」について、本投資法人は東急不動産が優先出資する特定目的会社から当該物件の75％の信託受益権の準共有持分を取得し、残りの25％の信託受益権の準共有持分は引き続き東急不動産の優先出資する特定目的会社が保有しています。また、同様に「東急プラザ赤坂」についても、本投資法人は当該物件の50％の信託受益権の準共有持分を取得し、残りの50％の信託受
益権の準共有持分は引き続き東急不動産が保有しています。今後も、本投資法人が物件を取得する際には、規模や個別特性を勘案し、必要に応じて東急不動産との共有も含めて検討していく方針です。物件を共有することによって、個別物件における東急不動産との利害関係を一致させた運営が可能になると考えています。

- 35 -

（ウ）１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部については、１口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。これにより、本資産運
用会社は、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを持つことが可能となります。
なお、本資産運用会社へ支払われる報酬は、上記の１口当たり分配金に連動した運用報酬（運用報酬Ⅱ）のほか、各営業期間毎の貸借対照表上の総資産額に基づく運用報酬（運用報酬Ｉ）並びに運用資産に係る取得報酬及び処分報酬があります。本資産運用会社への支払報酬の詳細につきましては、後記「４ 手数料等及び税金／（３） 管理報酬等／② 資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
⑥

投資基準
本投資法人は、個別の不動産等を取得するに際し、国内の不動産の売買・賃貸マーケット環境を分析し、ポー
トフォリオ全体の成長性と収益性及びリスク要因等と併せ、以下に列挙する各事項を勘案し、総合的な判断の下で取得決定を行うこととしています。
また、本投資法人は、以下の各事項に加え、本投資法人が主たる投資対象とする商業施設への投資判断に際しては、商圏人口・人口動態等を基に地域の将来性を含めた商圏分析を行った上で、テナント業態・賃貸借契約の内容と商圏特性との適合性や新規競合店の出店可能性等の分析を行います。また、オフィスビルへの投資判断に際しては、オフィス集積状況や駅からのアクセス性等を分析のうえ、建物規模やフロア規模・形状、設備仕様等に基づく地域内での競争力の分析を行います。
そのほか、本投資法人が主たる投資対象とする商業施設のうち、宿泊施設（ホテル）を主たる用途とする不動産等の取得については、①取得後における宿泊施設（ホテル）のオペレーターのホテル運営ノウハウと実績、②賃貸借契約の内容の安定性と収益性（固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約を基本とします。）、③当該不動産等に係る立地特性、マーケット動向（商圏、競合状況等）等を検証し、総合的に見て運営状況が良好であると判断される場合、これらを投資対象とするものとします。
これらの商業施設及びオフィスビルの敷地として利用に供される土地の所有権その他の権利についても、建物と一体として、又は単独で本投資法人の投資対象とします。なお、かかる敷地のみを取得した場合、当該敷地利用の対象となる建物の主たる用途に従い区分します。また、本投資法人は、複合資産の全部又は一部を取得する
場合、当該複合資産の過半の利用目的又は実際の利用形態が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することがあります。
（ア）立地
東京都及び三大都市圏の政令指定都市（横浜市・川崎市・相模原市・さいたま市・

都市型商業施設

千葉市・名古屋市・京都市・大阪市・堺市・神戸市）並びに国内の主要都市（札幌市・仙台市・福岡市等）に所在し、商業集積と高い繁華性があり、又は、駅から徒歩10分以内の立地であることを原則とします。
東京23区に所在し、オフィス集積が高く、駅から徒歩10分以内の立地であることを原則とします。

東京オフィス

１．商業施設の場合、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在し、最寄駅又は幹線道路への近接性等により車等でのアクその他投資対象資産セス性が高く、居住集積等に支えられた安定的な商圏を有する立地であることを原則とします。
２．オフィスビルの場合、東京都及び三大都市圏の政令指定都市をはじめとする国
内の主要都市に所在し、駅から徒歩10分以内の場所の立地であることを原則とします。

（イ）投資金額
１物件当たりの投資金額が10億円以上（購入金額のみとし、消費税及び仲介手数料等の取得に付随する費用を含みません。）であることを原則とします。但し、その他の事項も含め総合的に勘案して投資が適正と判断される場合には、この限りではないものとします。

- 36 -

（ウ）取得価格
不動産等への投資においては、本資産運用会社による価格評価に基づき、不動産鑑定評価額を参考に判断します。なお、本資産運用会社の利害関係者との取引においては、利益相反対策として不動産鑑定評価
額（税金、仲介手数料、その他の取得費用等を含まない。）を超える価格にて取得しないこととします。
但し、利害関係者がウェアハウジングにより負担した取得費用が存する場合は、当該費用を不動産鑑定評
価額に加えた額を上限として、取得できることとします。
（エ）物件規模
１棟での延床面積が1,650㎡（約500坪）以上であることを原則とします。但し、その他の事項も含め総合的に勘案して投資が適正と判断される場合には、例外的に取得を決定することがあります。
（オ）耐震性能
新耐震基準（昭和56年改正の建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に基づく耐震基準）に基づく施工又は補強工事等により新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を原則取得します。なお、現況で基準を満たしていない場合でも、取得後速やかに補強工事等により新耐震基準と同等以上の耐震性能を有することが見込まれる場合は、例外
的に取得を決定することがあります。
（カ）地震PML値（注）個別PML値が15％を超える場合は地震保険の付保を検討し、原則、ポートフォリオPML値は10％を超えないものとします。
（注）

地震PML（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）値とは、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超える確率で襲ってくると予想される大地震＝再現期間475年相当（年超過確率0.211％）の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調
達価格に対する割合（％）で示したものです。但し、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設
備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。以下同じです。

（キ）環境・地質
建物内におけるアスベスト等の有害物質の使用状況及び敷地内の土壌の状況が大気汚染防止法（昭和43年法律第97号、その後の改正を含みます。）や土壌汚染対策法（平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が講じられていることを原則とします。但し、現況で基準を満たしていない場合でも、取得後速やかに是正可能な場合は、例外的に取得を決定することがあります。
（ク）テナント
社会的信用力等を確認した上で、賃料水準、賃貸借契約期間、業種、競争力等についても評価・分析
し、経済的信用力を有するテナントであることを原則とします。
（ケ）権利関係
所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事項が少ないことを原則とします。
（コ）開発不動産等
本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。但し、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等であっても、稼働又は竣工後のテナントの確保が十分に見込まれ、取得後- 37 -

の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを軽減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。

- 38 -

⑦

デューディリジェンス基準
投資対象資産の取得に際して、本資産運用会社は下記経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、資産価値の維持・向上を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性について検討を行います。検討にあたり、調査能力及び経験を有する第三者が作成するエンジ
ニアリングレポート、マーケットレポート、地震リスク調査報告書を参考とし、現地調査、譲渡予定者等へのヒアリング等を実施します。
項目

経済的調査

テナント調査内容
・信用状況（業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等）
・賃料支払状況、テナントと現所有者との関係・賃借目的、契約形態、契約内容

市場調査

・賃貸マーケットの状況（周辺の市場賃料、競合物件の状況、開発計画の動向
等）＜商業施設＞
・商圏の状況（商圏人口、人口動態等）
・当該業態と商圏の適合性・当該施設へのアクセス性＜オフィス＞
・当該エリアの稼働率推移
・当該エリアの賃料推移
・最寄駅からの距離

収益関係

・賃貸契約水準、賃貸借契約形態、期間及び契約再締結又は更新の可能性
・費用水準、費用関連の契約内容及び契約再締結又は更新の可能性
・将来（10～12年程度）の修繕費の見込み

物理的調査

建築及び
設備・仕様

＜共通＞
・主要構造、築年数、設計者、施工業者、確認検査機関等
・内外装の部材の状況＜商業施設＞
・商業施設としての汎用性、転用可能性＜オフィス＞
・貸付床の形状、分割対応、階高・天井高、床仕様
・共用施設仕様、電気容量、空調方式等

建物診断

・長期修繕計画の検証
・耐震性能、地震PML値の検証

建物管理関係・建物管理状況・管理委託契約、管理細則等の内容（形態、仕様水準等）
・施工業者からの保証及びアフターサービスの内容

法的調査

環境調査

・アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況
・土地利用履歴、土壌汚染状況等

その他

・隣接地権者等との関係

法令上の制限・・建築基準法や都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。

法令の遵守状況

以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令等の遵守状況の確認
・既存不適格の有無
・建築関連法規、条例、協定等による建築制限等の有無

境界調査

・境界確定の状況
・越境物の有無とその状況

テナント属性・テナント関連契約（賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等）の調査
・反社会的勢力調査

権利関係の確認・土地及び建物に関する権利関係（完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等）
・権利に付随する各種契約等の内容- 39 -

⑧

フォワード・コミットメントに関する方針
フォワード・コミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場合には、以下の点に留意することとします。
・契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）
・売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等⑨

ポートフォリオ運営・管理方針（ア）基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上及びテナント満足度を高めることを目指し、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。
（イ）運用計画の策定
本資産運用会社は、その社内規程である運用資産管理規程等に基づき、本投資法人の運用資産の運用に係る資産運用計画（以下「資産運用計画」といいます。）を策定し、資産運用計画に沿った運営・管理を行います。資産運用計画は、運用資産の運用に関する具体的な実行計画を規定するものであり、運用資産毎の収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画等より構成され、コンプラ
イアンス室長の承認後、投資委員会にて審議及び決議し決定されます。また、コンプライアンス室長が必要と判断した場合は、投資委員会にて審議及び決議した後、コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行い、その後、取締役会の決議により決定されます。
なお、上記資産運用計画の策定にあたっては、原則としてPM会社の協力により運用資産毎の詳細を検討します。
資産運用計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとしています。
（ウ）PM会社の選定方針、モニタリング
PM会社の選定に当たっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。
本投資法人は上記方針をより高いレベルで実現するため、また、運営能力の観点から、原則として商業施設については東急不動産又は東急不動産ＳＣマネジメント、オフィスビルについては東急不動産又は東急コミュニティーに対してPM業務を委託することとしています。
なお、上記業務委託にあたり、「利害関係者取引規程」及び「外部委託・評価基準」に基づき、業務水
準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します。
（エ）リーシング方針
マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、PM会社を最大限活用し、優良テナントの選定に努めます。
テナントとの賃貸借契約に際しては、本資産運用会社が信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約形態、期間及び再契約の可能性等を総合的に判断するものとします。

- 40 -

（オ）修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナン
トニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画をPM会社と協議のうえ策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕及び設備投資は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。
但し、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。
（カ）付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害や、第三者からの損害賠償請求等のリスクに対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険等を運用資産に付保します。
地震保険の付保は、個別PML値が15％を超える場合において、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響並びに保険の実効性を勘案して総合的に判断します。
⑩

売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却を原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。
売却に当たっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該運用資産の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断するものとします。

⑪

財務方針（ア）エクイティ・ファイナンス
資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行うことができます。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１
口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ機動的に行います。
（イ）デット・ファイナンス
運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本⑪において同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的について
は、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。また、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。なお、本投資法人は、原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。また、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションを構築しています。さらに、借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を図る安定的かつ健全な運営を行います。

- 41 -

（ウ）LTV
LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準は資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限とします。但し、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
（エ）デリバティブ取引
借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
（オ）キャッシュマネジメント
テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。
また、諸々の資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等）に対応するため、融資枠等の設定状
況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
⑫

情報開示方針（ア）本投資法人は、投資主に対し透明性を確保し、投資主の投資判断に必要な情報を適時かつ適切に開示するものとします。また、情報の透明性及び解りやすさに配慮し、法定開示以外の情報開示についても、投資主のニーズに応えるべく自ら内容を検討し、適時かつ適切な情報の開示に努める方針とします。
（イ）投資主に公平な情報取得機会を提供できるよう、正確かつ有用な情報を集約できる体制を構築し、速やかに開示できるように努めます。
（ウ）専門的な見解を積極的に取り入れ、より一層、開示情報の正確さを追求します。
（エ）投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等にて定められている開示情報
は、各々の所定様式に基づき適切に開示を行うものとします。

- 42 -

（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類（ア）不動産等
本投資法人は、規約第27条に定める基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。
ａ．不動産
ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）（ⅰ）不動産の賃借権（ⅱ）地上権（ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みます。）（ⅳ）外国の者に対する権利で上記（ⅲ）に掲げる権利の性質を有するもの（ⅴ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ⅵ）不動産に関する匿名組合出資持分（投資者の一方が相手方の行う不動産及び上記（ⅰ）乃至（ⅴ）の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産の２分の１を超える額を不動産及び上記（ⅰ）乃至（ⅴ）に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。）（ⅶ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とす
る金銭の信託の受益権
ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（以下併せて「不動産対応証券」と総称し、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以
下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資証券をいいます。）（ⅱ）受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）（ⅲ）投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。）（ⅴ）匿名組合出資持分証券（金融商品取引法に規定する匿名組合出資持分をいい、当該匿名組合の営業者が運用のために保有する資産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用するものに限ります。）（ⅵ）外国の法令に基づく権利及び外国の者の発行する証券で上記（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる権利及び証
券の性質を有するもの- 43 -

（イ）その他の特定資産
上記（ア）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。
ａ．預金
ｂ．コールローン
ｃ．国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
ｄ．地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
ｅ．特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
ｆ．特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
ｇ．社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます（但し、新株予約権付社債券を除きます。）。）
ｈ．譲渡性預金証書
ｉ．貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
ｊ．コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
ｋ．金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）
ｌ．不動産の管理会社等の株券（実質的に不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券に投資することを目的とする場合又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）
ｍ．信託財産を主として上記ａ．乃至ｌ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｎ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に規定するものをいいます。）
ｏ．有価証券（投信法施行令に規定するものをいいます。）（不動産等、不動産対応証券及び上記ａ．乃至ｎ．に該当するものを除きます。）
ｐ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。）（ウ）特定資産以外の資産
本投資法人は、上記（ア）及び（イ）に定める特定資産のほか、実質的に不動産等若しくは不動産対応証券に投資することを目的とする場合、又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる各資産に投資することができるものとします。
ａ．商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）
ｂ．著作権等（著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）
ｃ．慣習法上の温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
ｄ．動産（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に定めるものをいい、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）
ｅ．特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）- 44 -

ｆ．民法上の組合の出資持分（不動産等及び不動産対応証券の保有、賃貸、運営、管理等を目的としたものに限り、有価証券に該当するものを除きます。）
ｇ．各種損害保険契約
ｈ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算
定割当量その他、これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
ｉ．地役権
ｊ．不動産等及び不動産対応証券への投資に付随して取得するその他の権利（エ）本投資法人は、上記（ア）乃至（ウ）に定める資産の他、本投資法人が運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権その他組織運営に伴い保有するものについては、上記（ア）乃至（ウ）にかかわらずこれを取得することができるものとします。
②

投資基準及び地域別、用途別等による投資割合
前記「（１） 投資方針／③

ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】①

分配方針
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、一般社
団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第35条第１項）。
（ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）
は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算期毎に算出される利益の金額をいいます。
（イ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕
積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
（ウ）分配金に充当せず留保した利益又は決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務状況等により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「① 分配方針／（イ）」で定める分配金額に一般社団法人投資信託協会の規則において定める金額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。（規約第35条第２項）。

③

分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第35条
第３項）。

④

分配金の除斥期間等分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとしま
す。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第35条第４項）。

- 45 -

（４）【投資制限】①

規約により定める投資制限
規約により定める投資制限（規約第30条）は、次のとおりです。
（ア）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）及び有価証券（投信法施行令に規定するものをいいます。不動産等、不動産対応証券及び規約第29条第２項第（１）号乃至第（14）号に該当するものを除きます。）は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は規約第29条第１項に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
（イ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に規定するものをいいます。）は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②

金融商品取引法及び投信法による投資制限
本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
（ア）資産運用会社による運用の制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。
資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。
ａ．自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
ｂ．運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法
第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
（ⅰ）金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利（ⅱ）金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）- 46 -

（ⅲ）金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）
ｆ．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。
（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条
第１項第１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運
用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
（イ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、登録投資法人が国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、不動産の取得等の取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式につき、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得するときはこの限りではありません（投信法第194条第２項）。
（ウ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、規約第５条第２項）。
ａ．投資主との合意により当該投資口を取得する場合
ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
ｄ．その他投信法施行規則で定める場合（エ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
ｂ．その他投信法施行規則で定める場合- 47 -

③

その他の投資制限（ア）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（イ）借入れ及び投資法人債
ａ．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）、又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第36条第１項）。
ｂ．上記ａ．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第36条第２項）。
ｃ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第36条第３項）。
（ウ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１） 投資方針」をご参照ください。
（エ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

- 48 -

３【投資リスク】（１）リスク要因
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含
め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法
人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口
又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。

①

本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（イ）不動産の瑕疵に関するリスク（ウ）不動産管理会社に関するリスク（エ）費用に関するリスク（オ）専門家報告書等に関するリスク（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（ケ）共有物件に関するリスク（コ）区分所有建物に関するリスク（サ）借地権等に関するリスク（シ）底地物件に関するリスク（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（セ）不動産の所有者責任に関するリスク（ソ）マスターリースに関するリスク（タ）将来における法令等の改正に関するリスク（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク（テ）開発物件に関するリスク（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク④（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク
投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク- 49 -

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤⑥

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク⑧ 減損会計の適用に関するリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型である
ため、投資主が本投資口を換金するには、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場
合を除き、原則として上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。また、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
（イ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む
不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資口の市場価格
は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企
業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあり、また、市場での本投資口の需給バランスに影響を与える結果、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付の見直し
や引下げによる影響を受けることがあります。
（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額
及びその支払は、いかなる場合においても保証されません。

②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。

- 50 -

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ａ．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する
監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。
ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は本投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に関する制限、本投資法人の業務その他に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。
なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入れについては、全て無担保・無保証です
が、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
さらに、借入れ及び本投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリ
スク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化に
より本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付や市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場
合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、本投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限としていますが、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本投資法人
は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、- 51 -

本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。したがって、清算手続において、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ａ．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法人の業務執行全般
は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法
人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われていますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだ
けでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがある
ほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
ｂ．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないため、
本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには
投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期
待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、東急不動産ホールディングスグループの運用
実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、本投資法人の投資対象である不動産等の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身も自ら投- 52 -

資活動を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図る
ため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である「運用ガイドライン」において、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないま
ま「運用ガイドライン」が変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、「運用ガイドラ
イン」に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
（ⅳ）本資産運用会社の組織再編に関するリスク
本資産運用会社は、2016年９月29日付にて本組織再編を公表しました（前記「１ 投資法人の概況／（１）主要な経営指標等の推移／② 運用状況／（ウ）本資産運用会社の組織再編」をご参照ください。）。しかしながら、本組織再編が想定どおりの日程と枠組で完遂され、さらに想定どおりの効果が得られるとの保証はありません。
金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人の資産運用を受託することを禁じられていません。しかしながら、本組織再編により、TRMは、複数の投資法人の資産運用を受託することとなる
ため、各投資法人間で利益相反が生じる可能性があります。かかる利益相反を防止するため、前記「１ 投資法人の概況／（１）主要な経営指標等の推移／② 運用状況／（ウ）本資産運用会社の組
織再編／ｃ．本組織再編後の物件情報検討の優先順位（利益相反防止体制）」に記載のとおり、本投資法人とBPRとの間で競合が生じる可能性のある商業施設及びオフィスに関する物件情報の検討について、第三者から提供される物件情報のうち、一定の規模を下回る商業施設及びオフィスについては
本投資法人よりもBPRが優先して取得を検討し、それ以外の物件情報は原則として本投資法人が第１順位で取得を検討する枠組が定められることとなっています。しかしながら、かかる枠組が今後想定どおり有効に機能するとの保証はありません。また、TCI及びTLCMによる過去のCRR及びBPRに係る資産運用業務やTRMによる将来のCRR及びBPRに係る資産運用業務における法令違反等が発見された場
合、規制当局から行政処分を受けること等により、本投資法人の資産運用業務に支障が生じるとのおそれは否定できません。
以上の結果、本投資法人がその業績や資産ポートフォリオの拡大において、現在よりも不利益を受けないとの保証はありません。
（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク
東急不動産は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株主であるだけではなく、本投資法人に対してスポンサーサポートを提供する会社であり、本資産運用会社の常勤役員や多数の従業員の出向元でもあります。また、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、本資産運用会社の代表取締役が兼任しています。さらに、東急不動産ホールディングスのグループの一員であるサポート提供会社も、本投資法
人に対してサポートを提供します。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急不動産を中心とする東急不動産ホールディングスグループと密接な関連性を有し、また、本資産運用会社及び本投資法人の役員の人材面で東急不動産に依存しているため、本投資法人の成長性に対する東急不動産ホールディングスグループの影響は、相当程度高いということがいえます。
したがって、本投資法人が、東急不動産ホールディングスグループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、東急不動産ホールディングスグループの業績が悪化した場合や、東急不動産
ホールディングスグループのブランド価値が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーである東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポート契
約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運- 53 -

用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポート契約に基づ
き、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運
用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。さらに、サポート提供会
社の一部は、サポート契約に基づき、テナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかに当該不動産等の情報提供を行うものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
上記に加え、スポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は、契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、東急不動
産又はサポート提供会社からのスポンサーサポート及びサポートの提供が受けられなくなるおそれがあります。
さらに、東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人及びその資産運用会社である東急リアル・エ
ステート・インベストメント・マネジメント株式会社との間で、2011年３月４日付で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」を締結しています。同覚書に基づき、東急不動産ホールディングス及び東急
不動産（以下本（ウ）において「東急不動産等」といいます。）は、東急リアル・エステート投資法人が投資することのできる不動産、不動産信託受益権等の不動産関連資産を第三者に売却しようとする場合、同投資法人及び同資産運用会社に対し、当該第三者に対して提供するのと実質的に同等の情報を、当該第三者に対する情報の提供時点までに提供するものとし、同投資法人及び同資産運用会社が、東急不動産等に対し、買取り又は買取りの協議の申入れをした場合、東急不動産等は、これに誠実に対応し、又は東急
不動産等以外の東急不動産ホールディングスグループ各社に対し、かかる申入れに誠実に対応させるよう最大限努力するものとされており、東急不動産等の連結子会社等の東急不動産ホールディングスグループ
各社が所有する不動産関連資産を売却する場合についても同様の情報提供義務を負っています。この覚書の有効期間又は買取りの協議は、同投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社から同覚書に基づき取得した物件の取得価額の総額が200億円に達する日までとされています。このため、本投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社からの取得を希望する物件について、同覚書に基づく情報提供を受けた同投資法人が取得する可能性があります。
また、本投資法人は、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリュー
チェーンを最大限活用して、質の高い不動産の継続的な取得と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理を行い、外部成長・内部成長を目指していますが、本投資法人による包括的なサポート体制
を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンが、将来の本投資法人の外部成長及び内部成長に繋がる保証はありません。
さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行う可能性もあります。な
お、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
本投資法人は、これらの方策を含め、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの方策にもかかわらず、利害関係者が、かかる方策に反して本投資法人の投資家の利益に反する取引を行った場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
2013年６月12日に上場投資法人等に係るインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律（平成25年法律第45号）が成立し、2014年４月１日に施行されています。したがって、
本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が立場上何らかの重要事実を知り、その公表前に本投資口の売買等を行った場合、金融商品取引法上インサイダー取引規制に抵触することになります。
本投資法人の上場以来、本投資法人及び本資産運用会社は自発的に内部規程を設け、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が、本投資法人又は本資産運用会社に関するインサイダー取引における重要
事実類似の事実を知りながら、その公表前に本投資法人の投資口に係る売買等の有償の取引を行うことを制限しています。本資産運用会社は、当該金融商品取引法の改正による上場投資法人等に係るインサイダー取引規制導入を踏まえ、2014年４月１日を施行日としてその社内規程を改正し、また、本投資法人においても、内部規程を改正しました。しかしながら、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が金融- 54 -

商品取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資家に悪影響が及ぶ可能性があります。
また、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
ａ．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
我が国における賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。
しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
商業施設の場合、その立地条件により、用途を大きく変更することは困難である場合があり、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人の定義する商業施設には宿泊施設（ホテル）が含まれます。本投資法人は、宿泊施設（ホテル）の特性に応じた固有の投資基準を設定することで、宿泊施設（ホテル）に関するリスクの軽減を図ります。しかし、宿泊施設（ホテル）は、装置産業としての性格が強く、また、運営ノウハウが要求され、さらに用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多いため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。
ｂ．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
ｃ．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に- 55 -

裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多
く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
ｄ．テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナン
トの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化す
ることがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれており、また、宿泊施設（ホテル）に関する投資基準の一つとして、一つのテナントに対する固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約によって安定を図ることを基本とすることとしていますが、既存テナントが退去した場
合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
ｅ．変動賃料に関するリスク
固定賃料に加えて、不動産等のテナント収益等に応じた変動賃料の支払を伴う場合には、不動産等のテ
ナント収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｆ．東京圏に集中するリスク
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行うことを基本理念としており、本投資法人のポートフォリオは、主に東京圏に集中することとなります。このため、東京圏における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の収益等に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
（イ）不動産の瑕疵に関するリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため、取得しようとする不動産等に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される
有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社
又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。
本投資法人は、取得しようとする不動産等に関する売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等を取得することとしていますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はなく、売買契約の交渉において、売主が行う表明及び保証の対象、期間若しくは責任額が限定され又はかかる表明及び保証が全く行われない場合もありえます。そこで、本投資法人が不動産等を取得しようとする場合、かかる不動産等について自ら調査を- 56 -

行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリン
グレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
さらに、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が十分でない場合や売主が清算又は倒産した場
合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる本投資法人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。なお、本投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。本投資法人は、本資産運用会社が十分な調査を行った上で取得を行いますが、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、不動産に関する権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されている可能性があります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ウ）不動産管理会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノ
ウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、
当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会
社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化する
おそれがあります。
（エ）費用に関するリスク
不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達
費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に関する費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他資本的支出、金利の上昇、税制変更等の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。
（オ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士等の判断あるいは意見を示したものに留まります。本投資法人が取得した運用不動産については、毎決算期末を価格時点とした鑑定評価が行われます。なお、同一の物件について鑑定評価を行った場合であっても、個々の不動産鑑定士等によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。鑑定評価の結果又はその見直し後の結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額又は見直し後の鑑定評価額により運用不動産を売買できることを保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート（地震リスク調査報告書等を含みます。）等は、建物等の評価に関する専門家が建物等の状況に関して調査した結果を記載したものにすぎず、提供される資料の内容、その調査範囲
及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産及び信託財産である不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限りません。
- 57 -

また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧
費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合には、予想復旧費用以上の費用が必要となる可能性があります。
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険、賠償責任保険、火災利益保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の保有する不動産等のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、本投資法人は、PML値15％以上の不動産等には地震保険の付保を検討しますが、それ以外の不動産等には地震保険を付保する予定はありません。したがって、地震保険を付保する不動産等以外は、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害について、原則保険によるリスクカバーの対象外となっています。また、地震保険を付保した場合でも、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有する不動産等の売却を頻繁に行うことは意図していません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等の売却を行うことがあります。
不動産等は、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデュー
ディリジェンスが行われます。デューディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
さらに、不動産等の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産等を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等を取得する場合には、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物や地中埋設物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生する可能性もあります。
（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
不動産等は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化
により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。さらに、大規模集客施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、後日の建替等に際し、- 58 -

建物の用途又は延床面積の制限が付される可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、修繕コストの増加要因となり、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有する不動産等の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
（ケ）共有物件に関するリスク
共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該共有の不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に譲渡することはできるため、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあります。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができるため、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続の対象になった場合には、管財人等は分割請求ができます。
共有不動産に係る賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が差押えの対象となる場合や、テナントからの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされていますが、いず
れかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押え等により、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
共有物については、上記のものをはじめとする制限やリスクが存在するため、取扱いや処分により多くの時間と費用を要したり、単独所有の場合と比較して譲渡価格において不利になるおそれがあります。
（コ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物については、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続履践等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、本投資法人の意
向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
また、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所- 59 -

有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
（サ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、土地の所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。
さらに、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合や定期借地権について期限の到来により借地権は更新されることなく消滅した場合、本投資法人は、建物を収去し敷地を明け渡すことを求められます。加えて、敷地が売却又は競売等により処分され、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、本投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなり、建物を収去し、敷地を明け渡すことを求められます。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、本投資法人の保有する不動産等の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（シ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第40号、その後の改正を含みます。）第４条）。
普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、本投資法人が保有する運用資産に有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場
合にはこれに関する予想外の費用が発生し、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる
有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に関する被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調- 60 -

査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材等が使用されているか又は使用されている可能性があります。本投資法人が保有する運用資産についてかかる事態が発覚した場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的乃至経済的活動が阻害され、その結果、当該投資対象不動
産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（セ）不動産の所有者責任に関するリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがって、本投資法人の保有する不動産等の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、取得する不動産等に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
（ソ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会
社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
（タ）将来における法令等の改正に関するリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果、本投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法（昭和23年法律第186条、その後の改正を含みます。）、各地の条例等といった不動産に関する法規制のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・- 61 -

改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナ
ントの属性により当該不動産等が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当該不動産等の価値が減損し、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶおそれがあります。
（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に売主が倒産した場合、売主への瑕疵担保責任を追及した場合であっても支払能力が不足する可能性があり、また、かかる不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続に入らない場合であっても、当該不動産等の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、本投資法人を買主とす
るある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等はなおも売主（倒産手続であればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、本投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
（テ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ａ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリ
スクｂ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
ｃ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク
ｄ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあります。
（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、資産の拡大と質の向上を通じた中長期的な安定運用を目指しており、現在においても、常に新たな資産取得に向けた市場- 62 -

調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での資産取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行うことがあります。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けた
その他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあり、その他、売主との間で締結した不動産又は信託受益権の売買契約において定められた一定の条件が成就しない等又はその他の理由により、取得予定資産を予定した期日に取得することができない場合があります。
物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履
行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。
フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるた
め、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧
信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、
本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者
を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者- 63 -

たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場
合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性がある
わけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ウ）信託受託者に関するリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受
託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規
定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする
本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

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準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担す
る信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債
権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った
信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法
人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場
合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動
産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場
合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社
において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法
人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。
また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する
場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（テ）
開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

- 65 -

⑦

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
支払配当要件

国内50％超募集要件（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があるこ
と

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていない
こと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済

非同族会社要件

会社支配禁止要件

投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）
は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一
致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりまし
たが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
ｃ．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された
場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

- 66 -

ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、本投資法人が取得する資産の組入比率につき、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第28条第３項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通
税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑧

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会
平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成
15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
①

投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
- 67 -

また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
なお、執行役員１名は金融商品取引法第31条の４第１項に従い、金融庁長官に兼職の届出を行った上で、本資産運用会社の代表取締役が兼務しています。
②

資産運用会社について
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する運用・管理の方針及び計画として「資産運用計画書」及び「資産管理計画書」を策定及び改定し、また、規約に基づき遵守すべき資産の運用・管理の社内基準として「運用ガイドライン」を制定しています。
この「資産運用計画書」、「資産管理計画書」及び「運用ガイドライン」を遵守することを通じ、資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」及び「不動産投資運用リスク管理規程」を制定し、その状況等を取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンスマニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンスプログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場
合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

- 68 -

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です。
投資口の買戻しの制度はありません（規約第５条第１項）。
但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約に定めております（規約第５条第２項）。かかる規約の定めに基づいて本投資法人が自己投資口を取得した場合には、所定の手数料が課されることがあります。
（３）【管理報酬等】①

役員報酬（ア）執行役員報酬
執行役員の報酬は、１人当たり月額70万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の翌月末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。本書の日付現在、本投資法人は、執行役員は無報酬とする旨を役員会の決議を経て決定しています（規約第18条（１））。
（イ）監督役員報酬
監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の翌月末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条（２））。
（注）

本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務遂行の状
況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に定める限度において免除することができます（規約第19条）。

②

資産運用会社への支払報酬
本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、以下の委託業務
報酬を以下に定める方法及び時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅建業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします（規約第37条）。
（ア）運用報酬
本投資法人は、各営業期間（毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までとしま
す。また、各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）に係る運用報酬として、下記の運用報
酬Ⅰと運用報酬Ⅱを本資産運用会社に対して支払います。但し、運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱの合計金額は、運用報酬の計算対象たる営業期間の決算期における本投資法人の貸借対照表に記載された総資産額に100分の0.5（年率）を乗じた値に相当する金額を上限とします。
ａ．運用報酬Ⅰ
本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額に、100分の0.4（年率）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注）を乗じて得られる金額（なお、各営業
期間の実日数に基づき１年を365日として日割計算によるものとし、１円未満を切り捨てます。）を運用
報酬Ｉとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
運用報酬Ⅰ＝直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額
×0.4／100（上限料率の場合（注））（１円未満切捨て）（注１）

本書の日付現在、100分の0.3（年率）です。

- 69 -

なお、本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間の決算期までに本資産運用会社に対して支払います。
ｂ．運用報酬Ⅱ
各営業期間について、「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期における発行済み投資口の総数で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金」といいます。）」に、「当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）を控除した金額（以下「NOI」といいます。）」と、100分の0.0002を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注） を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
運用報酬Ⅱ＝運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金×NOI×0.0002％（上限料率の場合（注））（１円未満切捨て）（注）

本書の日付現在、100分の0.0002です。

発行済み投資口の総数について、本投資法人が当該決算期末において未処分又は未償却の自己の投資口を保有する場合、当該決算期末における発行済み投資口の総数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいうものとし、また本投資法人の投資口につき併合又は分割が行われた場合には、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済み投資口の総数については、併合比率又は分割比率をもって併
合前又は分割前の口数に調整された数とします。
本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間の決算確定後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。なお、「運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額」とは、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等控除前）に繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額をいうものとします。
（イ）取得報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産（規約第29条に定めるものをいいます。以下同じとします。）を取得（本投資法人が行う合併においては、合併に伴い承継）した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味し、合併による承継の場合は、承継する不動産関連資産の合併時における評価額をいいます。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得又は承継に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.7（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は100分の0.5とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本
資産運用会社に対して支払います。本投資法人は、かかる取得報酬を、当該資産の取得日（合併の場合は合併の効力発生日）が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。
（注）

本書の日付現在、100分の0.7（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は100分の0.5）です。

（ウ）処分報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を処分し、それにより譲渡益が発生した場合、処分報酬として、その処分代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により処分した当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに処分に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.5を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は、処分報酬は無しとします。
本投資法人は、かかる処分報酬を、当該資産の処分の日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。
（注）

本書の日付現在、100分の0.5です。

上記（ア）から（ウ）の委託業務報酬の支払に際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払に係る委託業務報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額- 70 -

に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
③

一般事務受託者への支払手数料（ア）投資主名簿等管理事務
ａ．本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表により計算した金額を上限として投資主名簿等管理人との間で別途合意した手数料を、投資主名簿等管理人に支払うものとします。但し、委託事務手数料表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ定めます。
ｂ．経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、前項の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本
投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ合意したところに従って、これを変更し得るものとします。
ｃ．委託事務手数料は、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り、原則として翌月６営業日までに本投資法人宛てに請求書を発送し、本投資法人はその月の末日（銀行営業日でない場合には直後の営業日）までにこれを支払うものとします。支払に係る費用は本投資法人の負担とします。

＜委託事務手数料表＞
Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1) 直近の総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１。
但し、月額の最低料金は200,000円とします。

平常業務に伴う月報等諸報告
期末、中間一定日及び四半期一定

5,000名まで
10,000名まで

480円
420円

日現在（臨時確定を除きます。）
における投資主の確定と諸統計表

30,000名まで
50,000名まで

360円
300円

の作成
除籍投資主データの整理

100,000名まで
100,001名以上

260円
225円

１．基本手数料(2) 除籍投資主
１名につき

70円

(1) 基準日現在における総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。
但し、最低料金は350,000円とします。

２．分配金事務手数料

投資主名簿等の管理分配金の計算及び分配金明細表の作成
分配金領収証の作成
印紙税の納付手続

5,000名まで
10,000名まで

120円
110円

分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分配金

30,000名まで
50,000名まで

100円
80円

明細表の作成分配金振込通知及び分配金振込テ

100,000名まで
100,001名以上

60円
50円

ープ又は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適(2) 指定振込払いの取扱
１件につき

150円

用
分配金計算書の作成(3) ゆうちょ分配金領収証の分割
１枚につき

100円

(4) 特別税率の適用
１件につき

150円

(5) 分配金計算書作成
１件につき

15円

- 71 -

手数料項目

３．分配金支払手数料

４．諸届・調査・証明手数料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1) 分配金領収証及び郵便振替支払通知書

取扱期間経過後の分配金の支払

１枚につき
450円
(2) 毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替支

未払分配金の管理

払通知書
１枚につき

３円

(1) 諸届

１件につき

300円

投資主情報変更通知データの受理(2) 調査(3) 証明

１件につき
１件につき

1,200円
600円

及び投資主名簿の更新
口座管理機関経由の分配金振込指(4) 投資口異動証明(5) 個別投資主通知

１件につき
１件につき

1,200円
300円

定の受理
税務調査等についての調査、回答(6) 情報提供請求(7) 個人番号等登録

１件につき
１件につき

300円
300円

諸証明書の発行
投資口異動証明書の発行
個別投資主通知の受理及び報告
情報提供請求及び振替口座簿記載
事項通知の受領、報告
株式等振替制度の対象とならない
投資主等及び新投資口予約権者等の個人番号等の収集・登録(1) 封入発送料 封入物２種まで（機械封入）
１通につき(2) 封入発送料
５．諸通知発送手数料25円

１種増すごとに５円加算

領証の作成
葉書発送料…葉書の発送

１通につき
40円
１種増すごとに10円加算

宛名印書料…諸通知等発送のため
の宛名印書

１通につき
１通につき

８円
15円

照合料…２種以上の封入物についての照合

１照合につき
１通につき

10円
60円

資料交換等送付料…資料交換及び投信資料等の宛名印書、封入、発封入物２種まで（手封入）(3) 葉書発送料(4) 宛名印書料(5) 照合料(6) 資料交換等送付料

封入発送料…招集通知、決議通知等の封入、発送、選別及び書留受

送６．還付郵便物
整理手数料

１通につき

200円

送
(1) 議決権行使書作成料

議決権行使書用紙の作成

議決権行使書１枚につき(2) 議決権行使集計料15円

ａ．投資主名簿管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書面１枚につき議決権不統一行使集計料
１件につき７．投資主総会
関係手数料

投資主総会関係書類、分配金、その他還付郵便物の整理、保管、再

70円
70円加算

投資主提案等の競合議案集計料
１件につき

70円加算

35円

(3) 投資主総会受付補助等
１名につき１日

10,000円(4) データ保存料
１回につき70,000円- 72 -

投資主提案等の競合議案の集計
投資主総会受付事務補助
書面行使した議決権行使書の表裏イメージデータ及び投資主情報に関するCD-ROMの作成

但し、最低料金は70,000円とします。
ｂ．本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき但し、最低料金は30,000円とします。

議決権行使書の集計
議決権不統一行使の集計

手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1) 全投資主を記載する場合
８．投資主一覧表
作成手数料

９．CD-ROM
作成手数料

大口投資主一覧表等各種投資主一

１名につき(2) 一部の投資主を記載する場合

20円

該当投資主１名につき20円(1) 全投資主対象の場合
１名につき

15円

(2) 一部の投資主対象の場合
該当投資主１名につき

20円

覧表の作成

CD-ROMの作成

但し、(1)(2)ともに最低料金は50,000円とします。
(3) 投資主情報分析CD-ROM作成料
30,000円加算(4) CD-ROM複写料
１枚につき10．複写手数料
11．分配金振込
投資主勧誘料

27,500円

複写用紙１枚につき30円

投資主１名につき50円

投資主一覧表及び分配金明細表等の複写
分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送Ⅱ．振替制度関係手数料
手数料項目
１．新規住所
氏名データ

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

新規住所氏名データ１件につき100円

新規住所氏名データの作成

総投資主通知データ１件につき150円

総投資主通知データの受領及び投処理手数料
２．総投資主通知
データ処理
手数料

資主名簿への更新
個人番号等データ処理1件につき300円

個人番号等の振替機関への請求

３．個人番号等
データ処理

個人番号等の振替機関からの受領
個人番号等の保管及び廃棄、削除

手数料

行政機関等に対する個人番号等の提供（イ）機関運営、計算、会計帳簿の作成等に関する一般事務ａ．本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、一般事務委託契約に基づき定めた委託業務の細目の範囲外の業務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務受託者協議の上決定するものとします。
ｂ．一般事務受託者は、本投資法人の営業期間毎に、前項に基づき算出された当該営業期間に属する各暦月の業務手数料の合計額並びにそれに係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人の当該営業期間の末日の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
ｃ．上記ａ．の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になった
ときは、本投資法人と一般事務受託者が協議の上これを変更することができます。

- 73 -

（ウ）投資法人債に関する一般事務ａ．

本投資法人は、第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回債の一般事務受託者である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して、第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回債の投資法人債権者に対する第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回債の元利金の支払に関する事務を委託しています。
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
・元金支払に対しては元金支払金額の10,000分の0.075
・利息支払に対しては元金残高金額の10,000分の0.075

なお、本投資法人は、三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回債の発行代理人事務、支払代理人事務その他の事務の委託の手数料を支払済みです。
ｂ．

本投資法人は、第２回及び第３回債の一般事務受託者である三井住友信託銀行株式会社に対して、第２回及び第３回債の投資法人債権者に対する第２回及び第３回債の元利金の支払に関する事務を委託しています。
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
・元金支払に対しては元金支払金額の10,000分の0.075
・利息支払に対しては元金残高金額の10,000分の0.075
なお、本投資法人は、三井住友信託銀行株式会社に対して、第２回及び第３回債の発行代理人事務、支払代理人事務その他の事務の委託の手数料を支払済みです。

＜業務手数料の計算方法＞
ある暦月（この業務手数料の計算方法において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と一般事務受託者の間で別途合意の上で算出した金額とします。
各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09％÷12
なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）について
は、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
④

資産保管会社への業務手数料（ア）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
但し、資産保管委託契約に基づき定めた委託業務の細目の範囲外の業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上決定するものとします。
（イ）資産保管会社は、本投資法人の営業期間毎に、前項に基づき算出された当該営業期間に属する各暦月の業務手数料の合計額並びにそれに係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人の当該営業期間の末日の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並
びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
（ウ）上記（ア）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人と資産保管会社は協議の上これを変更することができます。

- 74 -

＜業務手数料の計算方法＞
ある暦月（業務手数料の計算方法において以下「計算対象月」という。）における業務手数料（月額）の金額
は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と資産保管会社の間で別途合意の上で算出した金額とします。
各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）について
は、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された対象計算月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
⑤

会計監査人の報酬
会計監査人の報酬額は、１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該営業期間の決算期から３ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第26条）。
（注）

本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める会計監査人の損害賠償責任について、当該会計監査人が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に定める限度において免除することができます（規約第25条）。

⑥

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
東急不動産アクティビア投信株式会社
東京都港区南青山一丁目１番１号
電話番号 03-6804-5671（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します（規約第39条第１項）。
上記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとします（規約第39条第２項）。
① 投資口及び新投資口予約権の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用③ 目論見書の作成及び交付に係る費用④ 法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤ 本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用⑥ 専門家等に対する報酬又は費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産鑑定
評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。）⑦ 執行役員、監督役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用⑧ 運用資産の取得若しくは処分又は維持管理若しくは運営に関する費用（デューディリジェンス等の調査費用、
信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑨ 借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用⑩ 本投資法人の格付取得及び維持に係る費用⑪ 本投資法人の運営に要する費用⑫ その他前各号に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用- 75 -

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
①

個人投資主の税務（ア）利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。
ａ．源泉徴収税率
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日～2037年12月31日

20.315％ （所得税15.315％ 住民税５％）2038年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）（注１）

2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注２）

配当基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2014年１月１日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

ｂ．確定申告大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。
但し、総合課税による累進税率が上記a.の税率より低くなる場合には申告した方が有利になることがあり、また、上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合には申告分離課税による損益通算や繰越控除を行う方が有利になることがあります。
確定申告をする（下記のいずれか一方を選択）
総合課税

申告分離課税

借入金利子の控除

あり

あり

税率

累進税率

上記a.と同じ

配当控除なし（注２）

なし

上場株式等に係る譲渡損
失との損益通算なし

あり

扶養控除等の判定

合計所得金額に含まれる合計所得金額に含まれる（注３）（注１）

確定申告をしない（確定申告不要制度）（注１）－

合計所得金額に含まれない

大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注２）

投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注３）

上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

ｃ．源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

- 76 -

ｄ．少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「NISA口座」といいます。）に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択し、NISA口座で受け取る必要があります。
年間投資上限額

NISA（満20歳以上）

ジュニアNISA（未成年者）

2014年～2015年

100万円

－

2016年～2023年

120万円

80万円

（イ）一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。
（ウ）その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
ａ．みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
ｂ．みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「（エ）投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注１）

譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※※

純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

（注２）

譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注３）

調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額（エ）投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできませ
ん。
ａ．税率
譲渡日

申告分離課税による税率

2014年１月１日～2037年12月31日

20.315％ （所得税15.315％ 住民税５％）2038年１月１日～

20％

（注）

（所得税15％

住民税５％）

2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

ｂ．上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれな
い金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の- 77 -

適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
ｃ．源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記ａ．と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。
ｄ．少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、
NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ｂ．及びｃ．の損益通算や繰越控除は適用できません。
（注）②

NISAの年間投資上限額については前記「（ア）利益の分配に係る税務」d．をご参照ください。

法人投資主の税務（ア）利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日～2037年12月31日

15.315％ （復興特別所得税0.315％を含む）

2038年１月１日～

15％（イ）一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
（ウ）その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
ａ．みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
ｂ．みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注）

譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

（エ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

- 78 -

③

投資法人の税務（ア）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の支払配当要件90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集さ
国内50％超募集要件

れる投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するもの

借入先要件をいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

所有先要件

事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済
非同族会社要件

会社支配禁止要件

投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く）（イ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
本投資法人が2017年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。

不動産の所有権の取得日

2012年４月１日～2017年３月31日

土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産（注）2017年４月１日～

2.0％（原則）

1.3％

倉庫及びその敷地は、2015年４月１日以後取得分から軽減の対象になります。

ｂ．不動産取得税
本投資法人が2017年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
（注１）

共同住宅及びその敷地にあっては、建物の全ての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。

（注２）

倉庫のうち床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものとその敷地は、2015年４月１日以後取得分から軽減の対象になります。

- 79 -

５【運用状況】（１）【投資状況】

分 類
（注１）

資産の種類

前期
（2016年５月31日現在）
保有総額
（百万円）
（注２）

当期
（2016年11月30日現在）

対総資産比率
（％）
（注３）

保有総額
（百万円）
（注２）

対総資産比率
（％）
（注３）

種類別
都市型商業施設

－

－

－

－

東京オフィス－－－－

その他投資対象資産

－

－

－

－

都心５区（注４）

－

－

－

－

その他23区－－－－

三大都市圏（注５）

－

－

－

－

その他国内主要都市

－

－

－

－

－

－

－

－

都市型商業施設

142,98542.1

142,972

38.5

東京オフィス

129,392

38.1

136,67836.8

その他投資対象資産

54,16615.9

77,75520.9

都心５区（注４）

203,932

60.0

203,61354.8

その他23区

26,221

7.7

33,6839.1

三大都市圏（注５）91,97827.1

115,51831.1

その他国内主要都市

4,411

1.3

4,590

1.2

326,54396.1

357,406

96.2

不動産等計

326,54396.1

357,406

96.2

預金・その他資産

13,3503.9

14,2733.8

資産総額計（注６）339,894

100.0

371,680

100.0

金額（百万円）

対総資産比率（％）（注３）

金額（百万円）

対総資産比率（％）（注３）

負債総額（注６）（注７）

163,165

48.0

194,66252.4

純資産総額（注６）

176,72952.0

177,018

47.6

地域別
不動産

小計
種類別

地域別
信託不動産

小計

（注１）

分類の定義については、前記「２ 投資方針／（１） 投資方針／③（注２）「保有総額」は、規約に定められた資産評価方法に従って、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、

ポートフォリオ構築方針」をご覧ください。

減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。
（注３）

小数点第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）「都心５区」とは、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。

- 80 -

（注５）「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）、近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）を意味します。以下同じです。

（注６）「資産総額計」、「負債総額」及び「純資産総額」は、決算日時点の貸借対照表に計上された金額を記載しています。

（注７）「負債総額」には、敷金・保証金返還債務を含みます。

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
本投資法人が保有する信託不動産は後記「③ その他投資資産の主要なもの」に記載しています。

- 81 -

③【その他投資資産の主要なもの】（ア）不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が第10期末において保有する資産に係る不動産信託受益権の物件名称、取得価格、当期末帳
簿価格、期末算定価額、収益価格、投資比率は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、2016年11月30日現在のものです。
ａ．保有資産の概要①（2016年11月30日現在）

物件
分
番号
類
（注１）

都
市
型
商
業
施
設

物件名称

東急プラザ表参道原宿（注６）45,00044,91654,97555,575

3.0

54,375

2.7

3.1

12.6

UR-２

東急プラザ赤坂（注６）

11,45011,834

14,50014,6004.3

14,400

4.4

4.5

3.2

UR-３

キュープラザ恵比寿
（注７）

8,430

8,322

10,40010,500

3.6

10,3003.8/3.7

3.8

2.4

UR-４

新橋プレイス

20,50020,34824,90025,4004.4

24,700

4.2

4.6

5.7

UR-５

京都烏丸パーキングビ
ル

8,860

8,799

11,100

11,1005.0

11,100

5.0

5.2

2.5

UR-６

A-FLAG赤坂

3,000

3,097

3,600

3,670

3.7

3,530

3.5

3.9

0.8

UR-７

神戸旧居留地25番館

21,33021,20025,30025,600

4.1

24,900

3.9

4.3

6.0

UR-８

A-FLAG札幌

4,410

4,590

6,670

6,640

5.7

6,680

5.5

5.9

1.2

UR-９

A-FLAG渋谷

6,370

6,372

7,290

7,400

4.1

7,240

3.9

4.3

1.8

UR-10

キュープラザ心斎橋

13,35013,49013,50013,6003.8

13,300

3.6

4.0

3.7

142,700

142,972

172,235

174,085－

170,525

－

－

40.0

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

7,400

7,421

9,080

9,280

4.0

9,000

4.1

4.2

2.1

TO-２

A-PLACE恵比寿南

9,640

9,475

12,50012,6003.9

12,400

4.0

4.1

2.7

TO-３

A-PLACE代々木

4,070

3,969

4,420

4,490

4.1

4,350

3.9

4.3

1.1

TO-４

A-PLACE青山

8,790

8,685

9,440

9,540

4.2

9,390

4.0

4.4

2.5

TO-５

ルオーゴ汐留

4,540

4,358

5,760

5,840

3.8

5,730

3.6

4.0

1.3

TO-６

田町スクエア（底地）

2,338

2,362

2,690

2,790

3.9

2,640

4.3

4.1

0.7

TO-７

A-PLACE池袋

3,990

3,840

4,790

4,860

4.4

4,720

4.2

4.6

1.1

TO-８

A-PLACE新橋

5,650

5,770

6,510

6,630

4.0

6,390

3.8

4.2

1.6

TO-９

A-PLACE五反田

5,730

5,636

6,400

6,520

3.9

6,280

3.7

4.1

1.6

TO-10

A-PLACE品川

3,800

3,800

4,270

4,350

3.9

4,180

3.7

4.1

1.1

TO-11

大崎ウィズタワー

10,69010,906

13,90013,9003.7

13,900

3.3

3.7

3.0

TO-12

汐留ビルディング
（注６）

50,70050,69652,75056,0003.6

51,500

3.4

3.8

14.2

TO-13

A-PLACE恵比寿東
（注８）

7,072

7,196

7,490

7,840

3.9

7,370

3.7

4.1

2.0

TO-14

A-PLACE渋谷金王
（注８）

4,810

4,983

5,020

5,270

3.8

4,930

3.5

3.9

1.3

TO-15

A-PLACE五反田駅前
小計

そ
の
他
投
資
対
象
資
産

最終還元
利回り
（％）

投資比率
（％）
（注５）

UR-１

小計

東
京
オ
フ
ィ
ス

収益価格（注４）
当期末
期末
取得価格
直接還元法
DCF法
帳簿価格 算定価額（百万円）（百万円） （百万円） 直接還元 直接還元
DCF
（注２）
割引率
（注３） （注４）
価格
利回り
価格
（％）
（百万円） （％） （百万円）

7,280

7,574

7,400

7,540

4.0

7,250

3.7

4.1

2.0

136,500

136,678

152,420

157,450－

150,030

－

－

38.2

Ｏ-１

あまがさきキューズモール（底地）

12,00012,113

13,30013,400

4.5

13,100

4.2

4.7

3.4

Ｏ-２

icotなかもず（注９）

8,500

8,273

10,10010,300

5.2

10,0005.1/5.2

5.4

2.4

Ｏ-４

icot溝の口

2,710

2,663

3,250

3,320

5.4

3,170

5.2

5.8

0.8

Ｏ-５

icot多摩センター

2,840

2,709

3,650

3,650

5.4

3,640

5.0

5.6

0.8

Ｏ-６

A-PLACE金山

6,980

6,584

7,880

7,920

5.1

7,840

4.9

5.3

2.0

Ｏ-７

大阪中之島ビル

11,10011,086

13,10013,200

4.4

12,900

4.2

4.6

3.1

Ｏ-８

icot大森

5,790

5,726

6,360

6,410

4.7

6,300

4.5

4.9

1.6

Ｏ-９

マーケットスクエア相
模原

4,820

4,804

4,990

5,010

5.3

4,970

5.1

5.5

1.4

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

19,00019,691

20,00020,7003.9

19,700

3.6

4.0

5.3

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

3,930

4,101

4,420

4,520

5.0

4,310

4.7

5.2

1.1

小計

77,67077,75587,05088,430－85,930－－21.8

356,870

357,406

411,705

419,965－

406,485

－

－

100.0

合計

- 82 -

（注１）「物件番号」は、本投資法人の保有資産をUR（都市型商業施設を意味します。）、TO（東京オフィスを意味します。）及びＯ（その他投資対象資産を意味します。）の３つに分類し、分類毎に番号を付したものです。

（注２）「取得価格」は、保有資産に係る各受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。

（注３）「当期末帳簿価格」は、2016年11月30日現在における各資産に係る減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨て
ています。

（注４）

各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「期末算定価額」及び「収益価格」には、2016年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。

（注５）「投資比率」は、取得価格の合計に占める各資産の取得価格（消費税等その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

（注６）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び25％）に相当する数値を記載しています。

（注７）
（注８）

「キュープラザ恵比寿」の割引率は、１年目から７年目は3.8％、８年目以降は3.7％です。
2016年11月１日付で「フロンティア恵比寿」から「A-PLACE恵比寿東」、「渋谷金王ビル」から「A-PLACE渋谷金王」に名称を変更
しています。以下同じです。

（注９）「icotなかもず」の割引率は、１年目から６年目は5.1％、７年目以降は5.2％です。

- 83 -

ｂ．保有資産の概要②（2016年11月30日現在）

分 物件
類 番号

物件名称

東急プラザ表参道
原宿（注８）
東急プラザ赤坂UR-２（注８）
キュープラザ恵比
UR-３
寿
UR-１

都 UR-４ 新橋プレイス
市

京都烏丸パーキン
UR-５
グビル
型

所在地

東京都渋谷区
東京都千代田区
東京都渋谷区
東京都港区
京都府京都市商 UR-６ A-FLAG赤坂
業
神戸旧居留地25番
UR-７
施
館

東京都港区

設 UR-８ A-FLAG札幌

北海道札幌市UR-９ A-FLAG渋谷

東京都渋谷区

キュープラザ心斎
UR-10
橋

大阪府大阪市

兵庫県神戸市小計
東京都渋谷区

TO-２ A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

TO-３ A-PLACE代々木

東京都渋谷区

TO-４ A-PLACE青山

東京都港区TO-５ ルオーゴ汐留

東京都港区

TO-６

田町スクエア（底地）

東 TO-７ A-PLACE池袋
京オ TO-８ A-PLACE新橋
フ
ィ

東京都港区

ス TO-10 A-PLACE品川

東京都品川区
東京都港区TO-11 大崎ウィズタワー
TO-12

東京都港区
東京都豊島区

TO-９ A-PLACE五反田

汐留ビルディング
（注８）

東京都品川区
東京都港区TO-13 A-PLACE恵比寿東

東京都渋谷区

TO-14 A-PLACE渋谷金王

東京都渋谷区

A-PLACE五反田駅
TO-15
前

東京都品川区小計
あまがさきキューＯ-１
ズモール（底地）

兵庫県尼崎市Ｏ-２ icotなかもず

大阪府堺市

Ｏ-４ icot溝の口

神奈川県川崎市の Ｏ-５ icot多摩センター

東京都多摩市そ他

Ｏ-６ A-PLACE金山

愛知県名古屋市

資 Ｏ-７ 大阪中之島ビル
対
Ｏ-８ icot大森象
資 Ｏ-９ マーケットスクエ
ア相模原
産
Ｏ-10 梅田ゲートタワー

大阪府大阪市Ｏ-11 A-PLACE馬車道

神奈川県横浜市

投

小計
合計

2012年
３月14日
1969年
９月10日
2008年
８月20日
2008年
４月25日
2006年
７月24日
2008年
２月18日
2010年
１月31日
1980年
５月23日
1988年
６月29日
2007年
11月16日東京都大田区
神奈川県相模原市
大阪府大阪市

敷金・
保証金
（百万円）
（注４）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

総賃貸
面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

29

2,017

1,745

4,904.94

4,904.94

100.0

97

950

395

16,579.26

16,579.26

100.0

4

475

475

4,024.88

4,024.88

100.0

1

（注９）

（注９）

9,156.01

9,156.01

100.0

2

（注９）

（注９）

21,616.04

21,616.04

100.0

6

133

113

2,280.22

1,689.92

74.1

7

1,231

1,399

19,653.90

19,653.90

100.0

18

622

137

21,229.16

21,229.16

100.0

2

393

323

3,413.80

3,413.80

100.0

6

587

467

2,820.23

2,820.23

100.0

172

－

－

105,678.44

105,088.14

99.4

12

546

447

7,342.60

7,342.60

100.0

9

661

496

7,950.51

7,950.51

100.0

4

209

184

3,106.17

2,761.04

88.9

8

520

494

7,303.69

7,303.69

100.0

6

308

270

4,476.35

4,476.35

100.0

1

125

－

1,287.96

1,287.96

100.0

1

（注９）

（注９）

3,409.73

3,409.73

100.0

10

352

297

5,052.14

5,052.14

100.0

9

297

258

4,028.69

3,598.67

89.3

8

207

191

2,986.36

2,986.36

100.0

5

635

635

7,193.28

7,193.28

100.0

37

2,284

1,866

20,097.18

19,973.13

99.4

9

303

205

4,010.69

4,010.69

100.0

3

（注９）

（注９）

2,983.36

2,983.36

100.0

10

321

275

4,316.89

4,316.89

100.0

－

132

－

－

85,545.60

84,646.40

98.9

－

1

701

341

27,465.44

27,465.44

100.0

2

619

430

28,098.02

28,098.02

100.0

1

（注９）

100

14,032.05

14,032.05

100.0

9

239

237

5,181.58

5,181.58

100.0

20

497

392

9,314.91

9,314.91

100.0

41

939

675

20,235.57

20,235.57

100.0

6,209.79
（注10）

100.0

－

東急不動産恵比寿
ビル

TO-１

建築時期
（注１）

総賃料収入
テナント数 （年間）
（注２） （百万円）
（注３）

1993年
３月５日
1995年
１月31日
2007年
２月22日
1966年
９月６日
2004年
７月30日
－
2011年
10月13日
1999年
３月４日
2012年
２月27日
1991年
９月20日
2014年
１月10日
2007年
12月14日
1992年
1月10日
1992年
３月18日
1993年
11月30日

2007年
６月27日
1998年
７月15日
2006年
３月７日
2009年
２月10日
1984年
３月５日
2007年
３月６日
2014年
６月13日
2010年
１月15日
1975年
５月31日

9

381

364

6,209.79
（注10）

3

（注９）

（注９）

15,152.42

15,152.42

100.0

10

727

468

13,743.89

12,869.35

93.6

31

309

191

9,613.95

9,523.08

99.1

－

127

－

－

149,047.62

148,082.21

99.4

－

431

－

－

340,271.66

337,816.75

99.3- 84 -

（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを取得する場合、記載を省略します（底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。）。但し、「A-PLACE新橋」及び「A-FLAG渋谷」については、検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。

（注２）「テナント数」は、2016年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の総数を記載しています。

（注３）「総賃料収入（年間）」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、2016年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しない
ものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている保有資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、各保有資産のうち底地物件については、2016年11月30日現在における保有資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未
満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。

（注４）「敷金・保証金」は、2016年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在
で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。

（注５）「総賃貸可能面積」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、2016年11月30日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有資産のうち底地物件については、2016年11月30日現在における各保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。

（注６）「総賃貸面積」は、2016年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。

（注７）「稼働率」は、2016年11月30日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及び合計欄は、各保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

（注８）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び25％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。

（注９）

テナントの承諾が得られていないため開示していません。

（注10）「icot大森」の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」については、外部駐輪場の一部（約21㎡）と２階共用部の一部（約28㎡）
を含めて算定しています。

（注11）

上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、2016年
11月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」「総賃料収入（年間）」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。以下同じです。

- 85 -

ｃ．稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、稼働率等の推移は以下のとおりです。
2012年

2013年

2013年

2014年

2014年

11月末

５月末

11月末

５月末

11月末

物件数

18

20

21

27

28

テナントの総数

205

258

269

323

324

総賃貸可能面積（㎡）

196,296.20

211,543.78

213,787.15

268,207.86

275,398.92

総賃貸面積（㎡）

195,064.27

210,205.25

212,535.21

267,568.69

275,215.91

99.4

99.4

99.4

99.8

99.9

稼働率（％）

2015年
５月末

2015年
11月末

2016年
５月末

2016年
11月末

物件数

30

31

32

35

テナントの総数

362

373

381

431

総賃貸可能面積（㎡）

312,777.90

301,802.03

312,572.42

340,271.66

総賃貸面積（㎡）

311,878.11

299,518.54

311,889.20

337,816.75

99.7

99.2

99.8

99.3

稼働率（％）

ｄ．ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る2016年11月30日現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。
（ⅰ）分類別分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得価格（百万円）

比率（％）

25

279,200

78.2

都市型商業施設10

142,700

40.0

東京オフィス

15

136,500

38.2

その他投資対象資産

10

77,67021.8

35356,870

100.0

合計
（注）

「比率」は、取得価格の合計に占める各分類の取得価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 86 -

（ⅱ）地域区分別
分類・地域区分物件数

取得価格（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

35

356,870

100.0

都心５区

17

203,560

57.0

その他23区

533,480

9.4

三大都市圏

12

115,42032.3

その他国内主要都市

1

4,410

1.2

分類・地域区分
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得価格（百万円）

比率（％）

25

279,200

100.0

都心５区

17

203,560

72.9

その他23区

427,690

9.9

三大都市圏

3

43,54015.6

その他国内主要都市

1

4,410

1.6

分類・地域区分物件数

取得価格（百万円）

比率（％）

その他投資対象資産

10

77,670100.0

その他23区

1

5,790

7.5

三大都市圏

9

71,88092.5（注）「比率」は、取得価格の合計に占める各分類の取得価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 87 -

（イ）個別不動産の概要
ａ．第10期末保有資産の概要
保有資産である信託受益権に係る各保有資産の概要は以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する各保有資産に関する最寄駅、所在地（住居表示）、土地、建物、PM会社、マスターリース会社、賃貸借の状況、特記事項の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
（ⅰ）「最寄駅」欄に関する説明「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年
公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
（ⅱ）「所在地（住居表示）」欄に関する説明「所在地（住居表示）」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。
また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
（ⅲ）「土地」欄に関する説明「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
（ⅳ）「建物」欄に関する説明「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併せて記載しています。
「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
「駐車場台数」は、2016年11月30日現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。
「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
（ⅴ）「PM会社」欄に関する説明「PM会社」は、各保有資産について2016年11月30日現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
（ⅵ）「マスターリース会社」欄に関する説明「マスターリース会社」は、各保有資産について2016年11月30日現在において有効なマスターリー
ス契約を締結している会社を記載しています。

- 88 -

（ⅶ）「賃貸借の状況」欄に関する説明「総賃貸可能面積」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、2016年11月30日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載
し、各保有資産のうち底地物件については、2016年11月30日現在における保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「稼働率」は、2016年11月30日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
「代表的テナント」は、2016年11月30日現在において、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
「テナント数」は、2016年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリー
ス契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地のみを取得する場合、底地賃借人の総数を記載しています。
「総賃料収入（年間）」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、2016年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている保有資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、各保有資産のうち底地物件については、2016年11月30日現在における保有資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナン
トとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレント
ホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入（年間）」欄の記載を省略しています。
「敷金・保証金」は、2016年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、2016年11月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入（年間）」「敷金・保証金」等を記載しています。以下同じです。
（ⅷ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」の記載については、原則として、2016年11月30日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

- 89 -

UR－１

東急プラザ表参道原宿

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

45,000百万円

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

鑑定評価額

54,975百万円

信託受
益権の

信託設定日

2002年１月31日、2012年３（価格時点）（注１）（2016年11月30日）

概要

最寄駅

東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅

所在地（住居表示）

東京都渋谷区神宮前四丁目30番３号

土地

地番

東京都渋谷区神宮前四丁目
30番３

建ぺい率

98.68％（注２）月29日
信託期間満了日

建物

2022年６月30日

徒歩１分

竣工年月

2012年３月

構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート・
鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下２階地上７階

容積率486.82％

用途

店舗・駐車場

用途地域

商業地域、第１種住居地域

延床面積11,368.11㎡

敷地面積

1,576.50㎡（注３）

駐車場台数

46台

所有形態

所有権（準共有持分75％）

所有形態

所有権（準共有持分75％）

PM会社

東急不動産株式会社

マスターリース会社

東急不動産株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積（注４）4,904.94㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント株式会社バロックジャパン

テナント数

29

敷金・保証金（注４）1,745百万円

リミテッド
総賃料収入（年間）（注４）

2,017百万円

特記事項：
・本建物に係る建築確認済証取得後、敷地内の都市計画道路部分を売却したため、当該建物は容積率の点で既存不適格となっています。
・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない等の場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされています。
（注１）鑑定評価額については、準共有持分割合（75％）に相当する数値を記載しています。
（注２）角地及び防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約45㎡を含みます。
（注４）総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、準共有持分割合（75％）に相当する数値を記載しています。

- 90 -

UR－２

東急プラザ赤坂分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

11,450百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

14,500百万円

信託受
益権の

信託設定日

1999年９月８日（価格時点）（注１）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

東京メトロ銀座線・丸の内線「赤坂見附」駅 徒歩１分
東京メトロ有楽町線・半蔵門線・南北線「永田町」駅 徒歩１分

所在地（住居表示）

東京都千代田区永田町二丁目14番３号

土地

東京都千代田区永田町二丁目20番９外

地番

建物

竣工年月

1969年９月
鉄骨鉄筋コンクリート造／

（注３）

建ぺい率

100.00％（注２）

構造／階数

容積率

700.00％・500.00％（注４）

用途

用途地域

商業地域

延床面積

51,491.66㎡

敷地面積

5,103.57㎡（注５）

駐車場台数

146台

所有形態

所有権（準共有持分50％）

所有形態

所有権（準共有持分50％）

地下３階地上14階
ホテル・事務所・店舗・駐
車場

PM会社

東急不動産株式会社

マスターリース会社

東急不動産株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積（注６）

16,579.26㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社東急ホテルズ

テナント数

97

総賃料収入（年間）（注６）950百万円

敷金・保証金（注６）395百万円

特記事項：
・本物件の建築当時は、基準容積率を満たす建物でしたが、建物完成後における都市計画道路に係る事業の施行により、1979年から1991年の間に本物件の敷地の一部が道路用地として東京都に売却され、その結果、本物件に係る建物の容積率は、現時点では基準容積率を満たさないものとなっています。
・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない等の場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされています。
（注１）鑑定評価額については、準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）本物件の建物につき耐震補強工事が施工されており、施工後の当該建物につき建物診断を実施した結果、2009年３月において、鹿島
建設株式会社一級建築士事務所より、建築物の耐震改修の促進に関する法律に定める耐震関係規定又は地震に対する安全上これに準ずる旨の国土交通省告示に適合しているとの確認を得ています。
（注４）国道246号及び都道405線の道路境界線より20mまでは700％、20m以降は500％です。
（注５）建築基準法第42条第１項により道路とされる敷地部分約284㎡を含みます。
（注６）総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。

- 91 -

UR－３

キュープラザ恵比寿分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

8,430百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

10,400百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2012年６月13日

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅

所在地（住居表示）

東京都渋谷区恵比寿一丁目８番12号

土地

地番

東京都渋谷区恵比寿一丁目
１番４外

建ぺい率

建物

徒歩１分

竣工年月

2008年８月

100.00％（注１）

構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造

容積率500.00％用途

店舗・スポーツセンター

用途地域

商業地域

延床面積

4,670.02㎡

敷地面積

956.38㎡

駐車場台数

３台

所有形態

所有権一部借地権（注２）

所有形態

所有権

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

マスターリース会社／地下１階地上６階

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

4,024.88㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社東急スポーツオア
シス

テナント数

４

総賃料収入（年間）475百万円

敷金・保証金475百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）借地権部分の面積は398.20㎡（公簿）です。

- 92 -

UR－４

新橋プレイス

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

20,500百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

24,900百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

土地：2005年３月30日、2006年６月29日
建物：2008年５月15日

信託期間満了日
最寄駅

2022年６月30日

JR東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、
東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「新橋」駅

所在地（住居表示）

東京都港区新橋一丁目12番９号

土地

東京都港区新橋一丁目14番

地番

建物

徒歩１分

竣工年月

2008年４月

１外
建ぺい率

100.00％（注）構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下１階地上10階

容積率800.00％

用途

店舗・事務所・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

8,541.70㎡

敷地面積

1,001.39㎡

駐車場台数

34台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

マスターリース会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

総賃貸可能面積

9,156.01㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社ヤマダ電機

テナント数

１

総賃料収入（年間）－敷金・保証金－賃貸借の状況

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 93 -

UR－５

京都烏丸パーキングビル

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

8,860百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

11,100百万円

信託受
益権の

信託設定日

土地：2005年６月30日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

最寄駅

阪急京都線「烏丸」駅、京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅

所在地（住居表示）

京都府京都市中京区元法然寺町678番

土地

地番

京都府京都市中京区錦小路通 建物
烏丸東入元法然寺町678番外

竣工年月

2006年７月

建ぺい率

100.00％（注）構造／階数

鉄骨造／地下１階地上９階

容積率700.00％用途

駐車場・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

21,495.47㎡

敷地面積

2,940.68㎡

駐車場台数

751台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

建物：2006年８月10日
信託期間満了日

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン

マスターリース会社

ト株式会社

2022年６月30日
徒歩１分

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

21,616.04㎡

稼働率

100.0％

代表的テナントタイムズ24株式会社

テナント数

２

総賃料収入（年間）－敷金・保証金－

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 94 -UR－６

A-FLAG赤坂

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2013年８月30日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,000百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

鑑定評価額
（価格時点）

3,600百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

土地：2006年10月20日
建物：2008年３月14日

信託期間満了日

2023年８月31日

最寄駅

東京メトロ千代田線「赤坂」駅 徒歩３分
東京メトロ銀座線・丸の内線「赤坂見附」駅所在地（住居表示）

東京都港区赤坂四丁目３番６号

土地

地番

東京都港区赤坂四丁目315
番外

建ぺい率

100.00％（注１）

建物

徒歩５分

竣工年月

2008年２月

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンク
リート造／地下１階地上７階

容積率474.62％

用途

店舗

用途地域

商業地域、近隣商業地域

延床面積2,429.01㎡

敷地面積

514.86㎡

駐車場台数

５台

所有形態

所有権一部借地権（注２）

所有形態

所有権

東急不動産ＳＣマネジメン

マスターリース会社

PM会社

ト株式会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

2,280.22㎡

稼働率

74.1％

代表的テナント

－

テナント数

６

総賃料収入（年間）133百万円

敷金・保証金113百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）借地権部分の面積は18.74㎡（公簿）です。

- 95 -

UR－７

神戸旧居留地25番館

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2013年12月19日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

21,330百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額25,300百万円

信託受
益権の

信託設定日

土地：2005年２月14日、（価格時点）（2016年11月30日）

概要

2006年２月27日
建物：2013年８月７日
信託期間満了日

最寄駅

神戸市営地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅
JR東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩９分

2023年８月31日

徒歩５分

阪急神戸線・阪神本線・神戸高速鉄道・神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅
９分
所在地（住居表示）

兵庫県神戸市中央区京町25番地

土地

地番

兵庫県神戸市中央区京町25
番外

建ぺい率

100.00％（注）

建物

徒歩

竣工年月

2010年１月

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下３階地上18階

容積率754.35％

用途

ホテル・店舗・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

27,010.67㎡

敷地面積

3,013.68㎡

駐車場台数

141台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン

マスターリース会社

ト株式会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

19,653.90㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント株式会社Plan・Do・See

テナント数

７

総賃料収入（年間）1,231百万円

敷金・保証金1,399百万円

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 96 -UR－８

A-FLAG札幌

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2013年12月19日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

4,410百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

6,670百万円

信託受
益権の

信託設定日

2013年３月１日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2023年２月28日

最寄駅

札幌市営地下鉄南北線「すすきの」駅 徒歩２分
札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅 徒歩８分

所在地（住居表示）

北海道札幌市中央区南四条西五丁目１番

土地

地番

北海道札幌市中央区南四条
西五丁目1番

建ぺい率

100.00％（注）

建物

竣工年月

1980年５月（1983年７月増
築）

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造／地下１階地上12階容積率800.00％用途

ホテル・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

27,277.85㎡

敷地面積

4,438.39㎡

駐車場台数

117台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

マスターリース会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

21,229.16㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社東急ホテルズ

テナント数

18

総賃料収入（年間）622百万円

敷金・保証金137百万円

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 97 -UR－９

A-FLAG渋谷

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2013年12月19日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

6,370百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

7,290百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2006年４月24日

信託期間満了日

2023年12月31日

最寄駅

東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急田園都市線・東横線「渋谷」駅
徒歩４分
京王井の頭線「渋谷」駅

徒歩５分

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「渋谷」駅
所在地（住居表示）

東京都渋谷区宇田川町32番13号

土地

東京都渋谷区宇田川町82番

地番

建物

徒歩６分

竣工年月

1988年６月（注３）

８外
建ぺい率

100.00％（注１）

構造／階数

鉄筋コンクリート造／地下１階地上５階容積率666.60％（注２）

用途

店舗

用途地域

商業地域

延床面積

3,340.70㎡

敷地面積

701.21㎡

駐車場台数

４台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン

マスターリース会社

ト株式会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

3,413.80㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

ブックオフコーポレーショ

テナント数

２

敷金・保証金323百万円ン株式会社
総賃料収入（年間）393百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）本物件の土地の指定容積率は700.00％ですが、前面道路の幅員による規制が優先され、建築基準法第52条第２項及び第９項により、666.60％と算定しています。
（注３）検査済証における工事完了検査年月を記載しています。

- 98 -

UR－10キュープラザ心斎橋

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得年月日

2015年12月16日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

13,350百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

13,500百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2015年12月16日

最寄駅

大阪市営地下鉄御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅

所在地（住居表示）

大阪府大阪市中央区心斎橋筋一丁目１番10号

土地

地番

大阪府大阪市中央区心斎橋
筋一丁目46番２外

建ぺい率

100.00％（注１）

信託期間満了日

建物

2025年12月31日
徒歩１分

竣工年月

2007年11月

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト・鉄筋コンクリート造／
地下２階地上８階

容積率800.00％

用途

店舗

用途地域

商業地域

延床面積

3,822.45㎡

敷地面積

491.19㎡

駐車場台数

（注２）

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン

マスターリース会社

ト株式会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

2,820.23㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社ザラ・ジャパン

テナント数

６

総賃料収入（年間）587百万円

敷金・保証金467百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）大阪市建築物における駐車施設の附置等に関する条例に基づく駐車場附置義務台数（６台）を敷地外に確保しています。

- 99 -

TO－１

東急不動産恵比寿ビル

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

7,400百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

9,080百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2012年６月13日

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅

徒歩６分

所在地（住居表示）

東京都渋谷区恵比寿一丁目18番18号

土地

東京都渋谷区恵比寿一丁目

地番

徒歩４分

建物

竣工年月

1993年３月

65番５外
建ぺい率

100.00％（注１）

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下１階地上９階

容積率500.00％

用途

事務所・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

10,297.73㎡

敷地面積

1,785.15㎡（注２）

駐車場台数

55台

所有形態

所有権一部借地権（注３）

所有形態

所有権

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

PM会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

7,342.60㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

東京日産コンピュータシス
テム株式会社

テナント数

12

総賃料収入（年間）546百万円

敷金・保証金447百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約78㎡（所有権部分につき約14㎡、借地権部分につき約64㎡）を含みます。
（注３）借地権部分の面積は731.45㎡（公簿）です。

- 100 -TO－２

A-PLACE恵比寿南

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

9,640百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

12,500百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2011年９月29日

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅

所在地（住居表示）

東京都渋谷区恵比寿南一丁目15番１号

土地

地番

東京都渋谷区恵比寿南一丁
目15番１

建ぺい率

建物

徒歩４分

竣工年月

1995年１月

80.00％（注）構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／

容積率328.44％

用途

事務所・駐車場

用途地域

第２種住居地域、第１種住
居地域

延床面積

12,167.57㎡

敷地面積

3,585.34㎡

駐車場台数

50台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

地下１階地上６階

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

7,950.51㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

－

テナント数

９

総賃料収入（年間）661百万円

敷金・保証金496百万円

特記事項：
・本物件の建物竣工後に用途地域が変更されたため、当該建物は3,000㎡を超える事務所が再築できない点において既存不適格となっています。
（注）角地及び防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 101 -TO－３

A-PLACE代々木

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

4,070百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,420百万円

信託受
益権の

信託設定日

2012年６月13日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

最寄駅

JR山手線・中央・総武線、都営大江戸線「代々木」駅

所在地（住居表示）

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目23番15号

土地

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁

地番

建物

2022年６月30日

徒歩３分

竣工年月

2007年２月

目23番６外建ぺい率

95.91％（注１）構造／階数

鉄骨造／地下１階地上10階

容積率572.76％

用途

事務所・車庫用途地域

商業地域、第２種住居地域

延床面積4,201.59㎡

敷地面積

723.17㎡（注２）

駐車場台数

13台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティ

マスターリース会社

ー

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

3,106.17㎡

稼働率

88.9％

代表的テナント

テルウェル東日本株式会社

テナント数

４

総賃料収入（年間）209百万円

敷金・保証金184百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約10㎡を含みます。

- 102 -TO－４

A-PLACE青山

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

8,790百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

9,440百万円

信託受
益権の

信託設定日

2008年１月31日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

東京メトロ銀座線「外苑前」駅

徒歩４分

所在地（住居表示）

東京都港区北青山二丁目11番３号

土地

東京都港区北青山二丁目65

建物

番１外

（注３）

地番

竣工年月

1966年９月

建ぺい率

70.00％（注１）

構造／階数

鉄筋コンクリート造／地下１階地上９階容積率228.32％

用途

事務所

用途地域

第１種住居地域

延床面積9,958.33㎡

敷地面積

3,630.51㎡（注２）

駐車場台数

24台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティ

マスターリース会社

ー

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

7,303.69㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社マイネット

テナント数

８

総賃料収入（年間）520百万円

敷金・保証金494百万円

特記事項：
・建築確認申請後、基準容積率が規定され、当該建物は容積率の点で建築基準法の要件を満たさない、かつ、建物竣工後に用途地域が変更されたため、当該建物は3,000㎡を超える事務所が再築できない点において既存不適格となっています。
（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第１項により道路とされる敷地部分約283㎡を含みます。
（注３）本物件の建物につき耐震補強工事が施工されており、施工後の当該建物につき建物診断を実施した結果、2008年９月において、株式会社日建設計一級建築士事務所より、建築物の耐震改修の促進に関する法律に定める耐震関係規定又は地震に対する安全上これに準ずる旨の国土交通省告示に適合しているとの確認を得ています。

- 103 -

TO－５

ルオーゴ汐留分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

4,540百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

5,760百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2011年３月18日

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

都営地下鉄大江戸線・東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「汐留」駅

徒歩４分

JR東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、
東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「新橋」駅 徒歩５分
所在地（住居表示）

東京都港区東新橋二丁目３番３号

土地

地番

東京都港区東新橋二丁目51
番６外（注１）

建ぺい率

建物

竣工年月

2004年７月

100.00％（注２）

構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下１階地上11階

容積率700.00％

用途

事務所

用途地域

商業地域

延床面積

8,242.61㎡

敷地面積

1,134.44㎡

駐車場台数

28台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

総賃貸可能面積

4,476.35㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント株式会社リクルートホール
ディングス

テナント数

６

総賃料収入（年間）308百万円

敷金・保証金270百万円

賃貸借の状況

特記事項：・該当ありません。
（注１）地番については、換地処分後のものを記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 104 -

TO－６

田町スクエア（底地）

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2014年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

2,338百万円（注１）

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

2,690百万円（2016年11月30日）

信託受
益権の

信託設定日

2012年６月13日

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅

概要

JR山手線・京浜東北線「田町」駅

徒歩２分

徒歩４分

所在地（住居表示）

東京都港区芝五丁目26番24号

土地

地番

東京都港区芝五丁目９番１

竣工年月

－

建ぺい率

100.00％（注２）

構造／階数

－

容積率

500.00％

用途

－

用途地域

商業地域

延床面積

－

敷地面積

1,287.96㎡

駐車場台数

－

所有形態

所有権

所有形態

－

マスターリース会社

－

PM会社

－

建物

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

1,287.96㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

三井住友信託銀行株式会社

テナント数

１

総賃料収入（年間）125百万円

敷金・保証金－

特記事項：
・建物の譲渡先である東急不動産株式会社が、建物を取り壊したうえで新建物を建設した場合、本投資法人は、譲渡先との間で、新建物の竣工日から１年の間、当該建物の取得についての優先交渉権を得ます。
・本投資法人及び譲渡先は、上記優先交渉期間満了日の翌日から４年の間、本物件（底地）の売買についての優先交
渉権を有します。
（注１）「田町スクエア（底地）」は、2014年５月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産株式会社に譲渡しました。取得価格は、取得時（2012年６月13日）の土地取得価格を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 105 -TO－７

A-PLACE池袋

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,990百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,790百万円

信託受
益権の

信託設定日

2012年６月13日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸の内線・有楽町線・副都心線、西武
池袋線、東武東上線「池袋」駅 徒歩６分

所在地（住居表示）

東京都豊島区南池袋一丁目16番22号

土地

地番

東京都豊島区南池袋一丁目
22番１外

建ぺい率

建物

竣工年月

2011年10月

100.00％（注１）

構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造

容積率595.42％

用途

事務所・店舗・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

4,709.05㎡

敷地面積

755.05㎡（注２）

駐車場台数

14台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

／地下１階地上７階

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

3,409.73㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント株式会社リソー教育

テナント数

１

総賃料収入（年間）－敷金・保証金－

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約８㎡を含みます。

- 106 -TO－８

A-PLACE新橋

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2013年４月19日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

5,650百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

6,510百万円

信託受
益権の

信託設定日

2013年４月19日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2023年４月30日

最寄駅

JR東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、
東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「新橋」駅 徒歩３分

所在地（住居表示）

東京都港区新橋四丁目11番１号

土地

地番

東京都港区新橋四丁目32番
10外

建ぺい率

100.00％（注２）

建物

竣工年月

1999年３月（注１）

構造／階数

鉄筋コンクリート、鉄骨鉄
筋コンクリート造／地下２
階地上９階

容積率

700.00％

用途

店舗・事務所・共同住宅・駐車場・倉庫

用途地域

商業地域

延床面積

7,143.97㎡

敷地面積

1,035.45㎡

駐車場台数

24台

所有形態

所有権一部借地権（注３）

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

総賃貸可能面積

5,052.14㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント株式会社PFU

テナント数10

総賃料収入（年間）352百万円

敷金・保証金297百万円株式会社東急コミュニティー（注４）

賃貸借の状況

特記事項：
該当ありません。
（注１）検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）借地権部分の面積は 66.84㎡（公簿）です。
（注４）９階貸室部分については、東急住宅リース株式会社がサブマスターリース会社（転借人）となっています。

- 107 -TO－９

A-PLACE五反田

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2014年１月10日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

5,730百万円

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

鑑定評価額6,400百万円

信託受
益権の

信託設定日

土地：2003年１月31日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

最寄駅

都営地下鉄浅草線「五反田」駅

建物：2012年３月15日
信託期間満了日

JR山手線「五反田」駅

徒歩４分

所在地（住居表示）

東京都品川区西五反田二丁目27番３号

土地

東京都品川区西五反田二丁

地番

2023年12月31日

徒歩３分

建物

竣工年月

2012年２月

目27番10外
建ぺい率

100.00％（注）構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下１階地上10階

容積率783.21％

用途

事務所・店舗・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

5,782.65㎡

敷地面積

694.01㎡

駐車場台数

19台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

4,028.69㎡

稼働率

89.3％

代表的テナント

フェンリル株式会社

テナント数

９

総賃料収入（年間）297百万円

敷金・保証金258百万円

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 108 -

TO－10A-PLACE品川

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2014年１月10日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,800百万円

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,270百万円

信託受
益権の

信託設定日

土地：1988年12月15日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

最寄駅

JR山手線・東海道新幹線・東海道線・京浜東北線・横須賀線、京急本線「品川」駅

建物：1991年12月６日
信託期間満了日

2023年12月31日

徒歩４分
所在地（住居表示）

東京都港区港南一丁目８番40号

土地

東京都港区港南一丁目６番

地番

建物

竣工年月

1991年９月

12
建ぺい率

100.00％（注）構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下１階地上８階

容積率600.00％

用途

事務所・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

3,937.61㎡

敷地面積

638.44㎡

駐車場台数

13台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

2,986.36㎡

稼働率

100.00％

代表的テナント

－

テナント数

８

総賃料収入（年間）207百万円

敷金・保証金191百万円

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 109 -

TO－11

大崎ウィズタワー分類

東京オフィス

特定資産の概要（注１）
取得年月日

2014年６月24日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

10,690百万円

信託受

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

13,900百万円（2016年11月30日）

益権の
概要

信託設定日

2014年６月24日

信託期間満了日

2024年６月30日

最寄駅

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅 徒歩４分

所在地（住居表示）

東京都品川区大崎二丁目11番１号

土地

東京都品川区大崎二丁目888

地番

建物

竣工年月

2014年１月

構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート・
鉄骨鉄筋コンクリート造／

番１
建ぺい率

60.00％

地下２階地上25階（本施設全体）
容積率650.00％

用途

事務所、住居、店舗等（本施設全体）用途地域

準工業地域、近隣商業地域

延床面積54,363.84㎡（本施設全
体）

敷地面積

7,171.46㎡

駐車場台数

156台（本施設全体）

所有形態

区分所有権（専有部分４階（本施設全体の敷地）
所有形態

敷地権（共有持分割合：
31,246,760/100,000,000）

PM会社

株式会社東急コミュニティーから11階、合計7,122㎡）
マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況（注２）総賃貸可能面積

7,193.28㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント株式会社キューブシステム

テナント数

５

総賃料収入（年間）635百万円

敷金・保証金635百万円

特記事項：
・区分所有者間の覚書及び規約において、各区分所有権の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。
（注１）本投資法人による取得対象は、事務所、住宅、店舗等から構成される大型複合施設「大崎ウィズシティ」（本施設全体）のうち、事務所をメインに構成された「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビルの４階から11階です。
（注２）本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。

- 110 -

TO－12

汐留ビルディング

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日（注１）①2015年１月９日②2015年12月16日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

50,700百万円（注１）

信託受

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会

鑑定評価額

52,750百万円（注１）

益権の概要（価格時点）（2016年11月30日）

信託受託者

社
信託設定日

土地：2004年３月22日、2004年３月30日、2005年３月17日
建物：2007年12月28日

信託期間満了日
最寄駅

JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅

徒歩３分

都営地下鉄浅草線・大江戸線「大門」駅
所在地（住居表示）

東京都港区海岸一丁目２番20号

土地

東京都港区海岸一丁目71番

地番

建物

2022年３月31日

徒歩３分
竣工年月

2007年12月

19外
建ぺい率

100.00％（注２）

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下２階地上24階

容積率900.00％

用途

事務所・店舗・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

115,930.83㎡

敷地面積12,054.22㎡

駐車場台数

259台

所有権（準共有持分25％）

所有形態

所有権（準共有持分25％）

所有形態

（注３）

PM会社

（注３）

三菱地所プロパティマネジ
メント株式会社

マスターリース会社－

賃貸借の状況
総賃貸可能面積20,097.18㎡（注１）

稼働率

99.4％

代表的テナント

エヌ・ティ・ティ・コミュ

テナント数

37

敷金・保証金1,866百万円（注１）

ニケーションズ株式会社
総賃料収入（年間）2,284百万円（注１）

特記事項：・当該受益権は準共有されており、準共有者間の協定書において、当該受益者の準共有持分の譲渡に係る他の準共有者の優先交渉権に関する事項が定められています。
・土地の一部に鉄道構造物保護及び地下鉄道敷設を目的とした区分地上権が設定されています。
（注１）2015年１月９日付で準共有持分（15%）を取得し（取得価格：30,300百万円）、2015年12月16日付で準共有持分（10%）を追加取得しています（取得価格：20,400百万円）。
なお、取得価格は当初取得価格と追加取得価格の合計を、鑑定評価額、総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金は準共有持分割合（25％）に相当する数値を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）2016年12月２日付で準共有持分（10%）を追加取得しています。

- 111 -

TO－13

A-PLACE恵比寿東分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2015年７月29日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

信託受
益権の

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2015年７月29日（価格時点）

7,072百万円
7,490百万円（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2025年７月31日

最寄駅

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅

鑑定評価額

所在地（住居表示）
土地

徒歩６分

地番

東京都渋谷区東三丁目13番11号
東京都渋谷区東三丁目
建物
25番１外

竣工年月

1992年１月

建ぺい率

95.39％（注１）

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下２階地上10階

容積率469.31％

用途

事務所、駐車場

用途地域

商業地域、第一種住居地域

延床面積5,321.23㎡

敷地面積

1,273.97㎡（注２）

駐車場台数

15台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

総賃貸可能面積

4,010.69㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

医療法人社団こうのとり会

テナント数

９（注３）

総賃料収入（年間）303百万円

敷金・保証金205百万円

賃貸借の状況

特記事項：
該当ありません。
（注１）本物件は２つの用途地域に立地しており、それぞれの立地面積において按分した数値を記載しています。また防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第１項及び第２項により道路とされる敷地部分約146㎡を含みます。
（注３）別の用途で複数階を利用するテナントにつき、それぞれの用途に応じ別のテナントとしてテナント数を計算しています。

- 112 -

TO－14

A-PLACE渋谷金王

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2015年10月１日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

信託受
益権の

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2015年10月１日（価格時点）

4,810百万円
5,020百万円（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

最寄駅

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「渋谷」駅

鑑定評価額

所在地（住居表示）
土地

徒歩４分

2025年９月30日
他

地番

東京都渋谷区渋谷三丁目３番１号
東京都渋谷区渋谷三丁目
建物
３番８外

竣工年月

1992年３月

建ぺい率

100.00％（注）

構造／階数

容積率

500.00％

用途

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造／地下１階地上８階
事務所、駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

4,331.70㎡

敷地面積

817.68㎡

駐車場台数

６台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

総賃貸可能面積

2,983.36㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社シー・エス・イー

テナント数

３

総賃料収入（年間）－敷金・保証金－賃貸借の状況

特記事項：
該当ありません。
（注）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 113 -

TO－15

A-PLACE五反田駅前

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2016年７月１日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

7,280百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

7,400百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2002年２月１日

最寄駅

JR山手線・都営地下鉄浅草線・東急池上線「五反田」駅

所在地（住居表示）

東京都品川区西五反田一丁目５番１号

土地

地番

東京都品川区西五反田一丁目５番11外建ぺい率

信託期間満了日

竣工年月

1993年11月

100.00％（注１）

構造／階数

容積率

773.33％

用途

鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下１階地上９階
事務所・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

5,961.02㎡

敷地面積

752.59㎡

駐車場台数

16台

所有形態

所有権一部借地権（注２）

所有形態

所有権

株式会社東急コミュニティ

マスターリース会社

PM会社

建物

2026年７月31日
徒歩１分

ー

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

4,316.89㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

野村ファシリティーズ

テナント数

10

敷金・保証金275百万円株式会社
総賃料収入（年間）321百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）借地権部分の面積は35.17㎡（公簿）です。

- 114 -

Ｏ－１

あまがさきキューズモール（底地）

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

12,000百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

13,300百万円

信託受
益権の

信託設定日

2012年２月１日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

JR東海道本線・福知山線・東西線「尼崎」駅

所在地（住居表示）（本館）兵庫県尼崎市潮江一丁目３番１号（フィットネス館）兵庫県尼崎市潮江一丁目２番３号

土地

地番

兵庫県尼崎市潮江一丁目808
番外

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

所有権

PM会社

竣工年月

－

100.00％（注）

構造／階数

－

500.00％

用途

－

商業地域

延床面積

－

27,465.44㎡

駐車場台数

－

所有形態

－

マスターリース会社

－

－

建物

徒歩２分

賃貸借の状況
総賃貸可能面積27,465.44㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

三井住友信託銀行株式会社

テナント数

１

総賃料収入（年間）701百万円

敷金・保証金341百万円

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 115 -

Ｏ－２

icotなかもず

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

8,500百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

10,100百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

土地：2006年12月18日
コーナン棟：
2007年７月12日
銀行棟：2008年３月19日

信託期間満了日
最寄駅

大阪市営地下鉄御堂筋線「なかもず」駅
南海高野線「白鷺」駅 徒歩６分
南海高野線「中百舌鳥」駅

徒歩６分

徒歩８分

所在地（住居表示）

大阪府堺市北区中百舌鳥町三丁428番２号

土地

大阪府堺市北区中百舌鳥町

地番

2022年６月30日

建物

竣工年月

三丁425番２外2007年６月（コーナン棟）
2008年２月（銀行棟）

建ぺい率

60.00％（注１）構造／階数

鉄骨造／地上３階

容積率200.00％用途

店舗・駐車場・銀行

用途地域

第２種住居地域

延床面積27,408.34㎡（注３）

敷地面積30,857.61㎡（注２）

駐車場台数

677台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

マスターリース会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

総賃貸可能面積28,098.02㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

コーナン商事株式会社

テナント数

２

総賃料収入（年間）619百万円

敷金・保証金430百万円

賃貸借の状況

特記事項：
・本物件のうち、コーナン棟については、建物竣工後に都市計画法が改正され、当該建物の所在する第２種住居地域
においては、延床面積10,000㎡を超える大規模集客施設は建築できないこととされたため、当該建物は既存不適格となっています。
（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約561㎡を含みます。
（注３）本物件は、２棟に分かれており、各延床面積の合計を記載しています。

- 116 -

Ｏ－４

icot溝の口分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

2,710百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額

3,250百万円

概要

信託設定日

2004年９月10日（価格時点）（2016年11月30日）

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

東急田園都市線・大井町線「高津」駅

徒歩13分

所在地（住居表示）

神奈川県川崎市高津区溝口六丁目11番１号

土地

神奈川県川崎市高津区溝口

地番

建物

竣工年月

1998年７月

六丁目837番１外
建ぺい率

70.00％（注１）構造／階数

鉄骨造／地下１階地上４階

容積率200.00％用途

店舗・駐車場

用途地域

準工業地域

延床面積

14,032.05㎡

敷地面積

6,128.52㎡（注２）

駐車場台数

310台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

マスターリース会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

14,032.05㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社家具の大正堂

テナント数

１

総賃料収入（年間）－敷金・保証金100百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第１項により道路とされる敷地部分約158㎡を含みます。

- 117 -

Ｏ－５

icot多摩センター

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

2,840百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

3,650百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2006年３月31日

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

京王相模原線「京王多摩センター」駅、小田急多摩線「小田急多摩センター」駅、多摩都市モノレール線「多摩センター」駅

所在地（住居表示）

東京都多摩市落合一丁目35番

土地

東京都多摩市落合一丁目35

地番

徒歩４分

建物

竣工年月

2006年３月番
建ぺい率

100.00％（注１）

構造／階数

鉄筋コンクリート造／地下１階地上15階

容積率400.00％用途

店舗・駐車場・住宅

用途地域

商業地域

延床面積

31,553.75㎡

敷地面積

6,110.36㎡

駐車場台数

234台
（区分所有部分103台
（注２））

所有形態

敷地権

所有形態

（721,547/2,181,277
（注２））
PM会社

区分所有権
（専有部分11,255.63㎡（注２））

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

マスターリース会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況（注２）総賃貸可能面積

5,181.58㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社大創産業

テナント数

９

総賃料収入（年間）239百万円

敷金・保証金237百万円

特記事項：
・新住宅市街地開発法により、工事完了の公告日の翌日から10年間、本物件の敷地又は建物に関する権利の譲渡又は賃借権その他の権利の設定又は移転につき、東京都知事の承認が必要とされます。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。

- 118 -Ｏ－６

A-PLACE金山

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2012年６月13日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

6,980百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

7,880百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

土地：2005年８月12日
建物：2009年２月27日

信託期間満了日

2022年６月30日

最寄駅

名古屋市営地下鉄名城線・名港線「金山」駅 徒歩１分
JR中央本線・東海道本線、名鉄名古屋本線「金山」駅 徒歩２分

所在地（住居表示）

愛知県名古屋市中区金山一丁目14番18号

土地

地番

愛知県名古屋市中区金山一丁目1401番外

建ぺい率

建物

竣工年月

2009年２月

100.00％（注）構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー

容積率800.00％

用途

事務所・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

12,783.13㎡

敷地面積

1,508.90㎡

駐車場台数

68台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

ト造／地下１階地上９階

PM会社

株式会社東急コミュニティ

マスターリース会社

ー

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント

9,314.91㎡

稼働率

100.0％

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀

テナント数

20

敷金・保証金392百万円行
総賃料収入（年間）497百万円

特記事項：
該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

- 119 -

Ｏ－７

大阪中之島ビル分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日（注１）①2013年１月25日②2014年12月19日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

11,100百万円（注１）

信託受

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会

鑑定評価額

13,100百万円（注１）

益権の概要（価格時点）（2016年11月30日）

最寄駅

京阪中之島線「大江橋」駅 徒歩１分
大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩５分

所在地（住居表示）

大阪府大阪市北区中之島二丁目２番２号

土地

地番

大阪府大阪市北区中之島二丁目13番乙外

建ぺい率

建物

信託受託者

社
信託設定日

2002年３月29日

信託期間満了日

2023年１月31日

竣工年月

1984年３月

100.00％（注２）構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／

容積率1,000.00％

用途

事務所・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

34,248.71㎡

敷地面積

3,038.20㎡

駐車場台数

100台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

地下３階地上15階（注３）

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

総賃貸可能面積20,235.57㎡（注１）

稼働率

100.0％

代表的テナント

－

テナント数

41

総賃料収入（年間）939百万円（注１）

敷金・保証金675百万円（注１）

賃貸借の状況

特記事項：
該当ありません。
（注１）2013年１月25日付で準共有持分（50%）を取得し（取得価格：5,250百万円）、2014年12月19日付で残る準共有持分（50%）を追加取得
しています（取得価格：5,850百万円）。
なお、取得価格は当初取得価格と追加取得価格の合計を、鑑定評価額、総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金は持分割合100％に相当する数値を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）登記簿上「鉄骨鉄筋コンクリート造」となっていますが、実際は、地上部分が鉄骨造で地下部分は鉄骨鉄筋コンクリート造となっています。

- 120 -

Ｏ－８

icot大森分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2013年12月19日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

5,790百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

6,360百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2007年３月28日

信託期間満了日

2023年12月31日

最寄駅

JR京浜東北線「大森」駅

所在地（住居表示）

東京都大田区大森北一丁目８番２号

土地

地番

東京都大田区大森北一丁目
８番３外

竣工年月

2007年３月

建ぺい率

100.00％（注１）

構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造

容積率567.45％

用途

スポーツセンター・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

7,040.95㎡

敷地面積

1,242.74㎡

駐車場台数

34台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

徒歩３分
建物

／地下１階地上７階

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン

マスターリース会社

ト株式会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

6,209.79㎡（注２）

稼働率

100.0％

代表的テナント

－

テナント数

９

総賃料収入（年間）381百万円

敷金・保証金364百万円

特記事項：
該当ありません。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）総賃貸可能面積には、外部駐輪場の一部（約21㎡）と２階共用部の一部（約28㎡）を含めて算定しています。

- 121 -

Ｏ－９

マーケットスクエア相模原

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2015年１月９日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

4,820百万円

信託受
益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

鑑定評価額（価格時点）

4,990百万円（2016年11月30日）

概要

信託設定日

2015年１月９日

信託期間満了日

2025年１月31日

最寄駅

JR相模線「南橋本」駅 徒歩15分

所在地（住居表示）

神奈川県相模原市中央区下九沢777番地２

土地

地番

神奈川県相模原市中央区下九沢字山崎782番１外

竣工年月

2014年６月

建ぺい率

70.00％（注１）構造／階数

鉄骨造／地上２階

容積率200.00％

用途

店舗

用途地域

第一種中高層住居専用地
域、第二種住居地域

延床面積

9,719.38㎡（注２）

敷地面積17,327.30㎡

駐車場台数

408台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

建物

マスターリース会社

東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

15,152.42㎡（注３）

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社ケーズホールディ

テナント数

３

敷金・保証金－ングス
総賃料収入（年間）－

特記事項：
該当ありません。
（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）本物件の建物は、３棟に分かれており、各延床面積の合計を記載しています。
（注３）総賃貸可能面積には、１階ピロティ駐車場部分（約5,156㎡）を含めて算定しています。

- 122 -

Ｏ－10

梅田ゲートタワー分類

その他投資対象資産

特定資産の概要（注１）
取得年月日

2016年９月21日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

19,000百万円

信託受

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

20,000百万円（2016年11月30日）

益権の
概要

信託設定日

2013年３月29日

信託期間満了日

2026年９月30日

最寄駅

阪急京都線他「梅田」駅

徒歩３分

大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅 徒歩６分
JR東海道本線他「大阪」駅 徒歩７分
所在地（住居表示）

大阪府大阪市北区鶴野町１番９号

土地

地番

大阪府大阪市北区鶴野町33
番外

建ぺい率

100.00％（注２）

建物

竣工年月

2010年１月

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下１階地上21階（本物件全体）容積率800.00％

用途

事務所

用途地域

商業地域

延床面積

22,003.14㎡（本物件全
体）

敷地面積

2,671.76㎡（本物件全体の
敷地）

駐車場台数

61台（本物件全体）

所有形態

敷地権（共有持分割合：
884/1,000）

所有形態

区分所有権（専有持分５階から20階、合計14,616.58
㎡）

PM会社

丸紅リアルエステートマネ
ジメント株式会社

マスターリース会社

丸紅リアルエステートマネ
ジメント株式会社

賃貸借の状況（注３）総賃貸可能面積

13,743.89㎡

稼働率

93.6%

代表的テナント

ヤンマー株式会社

テナント数

10

総賃料収入（年間）727百万円

敷金・保証金468百万円

特記事項：
管理規約において、各区分所有権の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。
（注１）本投資法人による取得対象は、５階から20階です。
（注２）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。

- 123 -Ｏ－11

A-PLACE馬車道

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2016年10月６日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,930百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,420百万円

信託受
益権の

信託設定日

2016年10月６日（価格時点）（2016年11月30日）

概要

信託期間満了日

2026年10月31日

最寄駅

みなとみらい線「馬車道」駅

徒歩１分
竣工年月

1975年５月

所在地（住居表示）

神奈川県横浜市中区本町四丁目43番

土地

神奈川県横浜市中区本町四地番

建物

丁目43番外
建ぺい率

100.00％（注１）

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下２階地上12階

容積率800.00％

用途

事務所・スポーツクラブ
（注２）

用途地域

商業地域

延床面積

14,009.06㎡

敷地面積

1,579.85㎡

駐車場台数

70台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

9,613.95㎡

稼働率

99.1%

代表的テナント

株式会社スポーツプロジェ
クト

テナント数

31

総賃料収入（年間）309百万円

敷金・保証金191百万円特記事項：
本物件の建物は、建物竣工後に定められた基準容積率を超過しています。また、本物件の建物は、建物竣工後に施行された景観計画（関内地区馬車道周辺特定地区）により、道路境界線から1.2m以上の壁面後退が必要とされました。
これらの点で、本物件の建物は既存不適格となっています。
（注１）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建物の用途は、登記簿上の建物種類によらず、実際の用途である事務所（地上１階から12階まで）及びスポーツクラブ（地下１階及び地下２階）に則して記載しています。
（注３）本物件の建物は新耐震基準適用以前に設計された建築物ですが、株式会社竹中工務店による2016年６月付耐震診断報告書における構造耐震指標等の検証（第２次診断法）の結果より、所要の耐震性能を有していることが確認されています。

- 124 -

（ウ）運用資産の資本的支出
ａ．資本的支出の予定
2016年11月30日現在において、本投資法人がその第10期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称
（所在地）

目

的

予定期間
総額

当期
支払額

既支出
総額

A-PLACE恵比寿南（東京都渋谷区）

商品化工事（改装工事）

自至2017年４月
2017年５月

25－－

東急プラザ表参道原宿（東京都渋谷区）

部分改装工事自至2017年４月
2017年５月

17
（注）

－

－

A-PLACE恵比寿南（東京都渋谷区）

トイレ美化(第１期）

自至

2017年４月
2017年５月

15－－大阪中之島ビル（大阪府大阪市）

各階EPS内スコットトランス交換自至2017年４月
2017年５月

12－－

A-PLACE馬車道（神奈川県横浜市）

共用部修繕

自
至

2016年12月
2017年３月

10－－

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

本館井戸二重ケーシング更新

自至2017年１月
2017年５月

10

－

－

（注）

「東急プラザ表参道原宿」に係る工事金額は、本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分割合（75％）に相当する数値を記載しています。

- 125 -

ｂ．期中の資本的支出
本投資法人の第10期末保有資産において、2016年11月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当す
る工事は以下のとおりです。2016年11月期の資本的支出は502百万円であり、2016年11月期に費用処理された修繕費231百万円と併せ733百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称
（所在地）

目

的

工事期間

工事金額
（百万円）

東急不動産恵比寿ビル（東京都渋谷区）

空調更新工事（第３期）

自至

2016年３月
2016年６月

95

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

新館客室改修自至2016年４月
2016年６月

79

キュープラザ心斎橋（大阪府大阪市）

商品化工事（新装工事）

自至2016年10月
2016年11月

48

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

井水濾過装置新設工事

自至

2016年９月
2016年10月

28

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

本館客室系統空調機更新

自至2016年３月
2016年６月

25

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

本館全熱交換機更新自至2016年９月
2016年10月

23

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

新館客室FCU更新

自至2016年９月
2016年10月

21

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

新館小宴会場系統空調機更新

自至2016年９月
2016年10月

14

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

新館ロビー系統空調機更新

自至2016年２月
2016年６月

14

キュープラザ心斎橋（大阪府大阪市）

商品化工事（空調設備工事）

自至2016年10月
2016年11月

14

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

本館ホテルバック系統空調機更新

自至2016年10月
2016年11月

13

A-FLAG札幌（北海道札幌市）

新館客室排水竪管更新

自至2015年11月
2016年８月

11

その他

113
合

計

502

ｃ．長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。

- 126 -

（エ）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジニアリングレポート）を清水建設株式会社、株式会社ハイ国際
コンサルタント、株式会社竹中工務店及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社
竹中工務店及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
ａ．建物状況調査報告書の概要
物件
番号

物件名称

調査業者

調査年月日

UR-１ 東急プラザ表参道原宿

清水建設株式会社

2015年３月６日

UR-２ 東急プラザ赤坂

清水建設株式会社

2015年３月６日

UR-３ キュープラザ恵比寿株式会社ハイ国際コンサルタント

UR-４ 新橋プレイス

短期修繕費
（千円）
（注１）（注２）

長期修繕費
（千円）
（注１）（注３）

233

127,726

（注４）

（注４）

389,552

1,340,079

（注４）

（注４）

2015年３月６日

370

61,710

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,350

83,030UR-５ 京都烏丸パーキングビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

770

166,640

UR-６ A-FLAG赤坂

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年８月６日

380

46,760UR-７ 神戸旧居留地25番館

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月19日

2,080

326,720

UR-８ A-FLAG札幌

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月18日

2,430

1,010,160

UR-９ A-FLAG渋谷

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年10月21日

12,310141,960

UR-10 キュープラザ心斎橋

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年９月17日

2,370

88,220TO-１ 東急不動産恵比寿ビル

清水建設株式会社

2015年３月６日

124,764

687,591

TO-２ A-PLACE恵比寿南

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

2,800

254,260

TO-３ A-PLACE代々木

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,870

119,660

TO-４ A-PLACE青山

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,210

323,720

TO-５ ルオーゴ汐留

清水建設株式会社

2015年３月６日

22,002

220,732

TO-６ 田町スクエア（底地）

清水建設株式会社

2012年３月６日

（注５）

（注５）

TO-７ A-PLACE池袋

株式会社竹中工務店

2015年３月６日－

117,340

TO-８ A-PLACE新橋株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年３月29日

3,230

235,210

TO-９ A-PLACE五反田

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月19日

40

57,560TO-10 A-PLACE品川

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年８月15日

1,010

110,420

2014年３月12日－

TO-11 大崎ウィズタワー

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社

260,747（注６）

572

492,012

（注４）

（注４）

2015年６月９日

4,110

123,870

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年９月15日－

125,060

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年２月26日

770

137,360

あまがさきキューズモール

株式会社竹中工務店

2012年３月６日（底地）

株式会社ハイ国際コンサルタント

2012年３月６日

（注５）

（注５）

Ｏ-２ icotなかもず

清水建設株式会社

2015年３月６日

2,276

170,091Ｏ-４ icot溝の口

清水建設株式会社

2015年３月６日

1,746

70,398Ｏ-５ icot多摩センター

清水建設株式会社

2015年３月６日

8,398

85,137Ｏ-６ A-PLACE金山

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

160

183,340

TO-12 汐留ビルディング

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年８月１日

TO-13 A-PLACE恵比寿東株式会社ハイ国際コンサルタント

TO-14 A-PLACE渋谷金王
TO-15 A-PLACE五反田駅前
Ｏ-１- 127 -

物件
番号

物件名称

短期修繕費
（千円）
（注１）（注２）

長期修繕費
（千円）
（注１）（注３）

調査業者

調査年月日

Ｏ-７ 大阪中之島ビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

2014年10月21日

133,730

1,287,820

Ｏ-８ icot大森

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月17日

260

90,3702014年８月19日－

30,035Ｏ-９ マーケットスクエア相模原
Ｏ-10 梅田ゲートタワー
Ｏ-11 A-PLACE馬車道
合計－

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
株式会社ハイ国際コンサルタント
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社－340

193,170

（注７）

（注７）

2016年４月14日

321,069

460,290－

1,042,202

9,229,198

2016年７月１日（注１）

短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。

（注２）

短期修繕費には、調査書日付から起算して１年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。

（注３）

長期修繕費には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。

（注４）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」の短期修繕費及び長期修繕費は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び25％）に相当する数値を記載しています。

（注５）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。

（注６）「大崎ウィズタワー」の長期修繕費は、「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビル全体の修繕費です。本投資法人は、同物件の４階から11階部分の区分所有権を保有しています。

（注７）「梅田ゲートタワー」の短期修繕費及び長期修繕費は、本投資法人が区分所有権を有する同物件の５階から20階部分に係る区分所有割合（88.4％）に応じた数値を記載しています。

- 128 -

ｂ．保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関（注１）は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関であるＳＯＭＰＯリスケアマネジメント株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務（以下「構造計算書等確認業務」といいます。）を委託し、いずれの物件の構造計算書及び構造図にも、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。但し、一部の資産（注２）においては、構造計算適合性判定（注３）を受けているため、かかる構造計算書等確認業務は行っていません。
物件
番号
UR-１

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

新築時：東急不動産

新築時：東急不動産

新築時：東急建設株

株式会社

株式会社

式会社

耐震補強工事時：鹿耐震補強工事時：鹿耐震補強工事時：鹿島建設株式会社

島建設株式会社

島建設株式会社

キュープラザ恵比株式会社東急設計コ

株式会社東急設計コ

寿

ンサルタントンサルタント

株式会社三菱地所設

株式会社三菱地所設

計

計

京都烏丸パーキン

株式会社京阪都市設

株式会社京阪都市設

グビル

計

計

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

東急プラザ表参道
原宿UR-２ 東急プラザ赤坂

UR-３

UR-４ 新橋プレイス

UR-５

UR-６ A-FLAG赤坂

UR-７

神戸旧居留地25番

株式会社竹中工務店

新築時：株式会社東

新築時：株式会社東急設計コンサルタン

急設計コンサルタントト

耐震補強工事時：清耐震補強工事時：清水建設株式会社

水建設株式会社

西松建設株式会社

西松建設株式会社

キュープラザ心斎

株式会社プランテッ

株式会社アルファ構

橋

ク総合計画事務所

造デザイン事務所

UR-８ A-FLAG札幌

清水建設株式会社

構造計算確認機関

株式会社都市居住評価センター－（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ

東京都千代田区アマネジメント株
式会社

一般財団法人日本
建築センター
株式会社都市居住評価センター

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ

鹿島建設株式会社

株式会社I-PEC

アマネジメント株
式会社

株式会社竹中工務店

館

株式会社淺沼組

確認検査機関株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築センター

耐震補強工事時：清アマネジメント株
式会社

一般財団法人日本－

建築総合試験所（注２）

新築時：東急建設株
式会社

ＳＯＭＰＯリスケ

ＳＯＭＰＯリスケ
北海道札幌市アマネジメント株
式会社

水建設株式会社

ＳＯＭＰＯリスケ
UR-９ A-FLAG渋谷

西松建設株式会社

東京都渋谷区

アマネジメント株
式会社

UR-10

TO-１

一般財団法人日本

建築総合試験所

建築総合試験所

東急建設株式会社・

ＳＯＭＰＯリスケ

東急不動産恵比寿株式会社東急設計コ

株式会社東急設計コビル

ンサルタントンサルタントジェイティ不動産株

ジェイティ不動産株

ジェイティ不動産株

式会社

式会社

式会社

株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

新築時：株式会社日

新築時：株式会社日

新築時：株式会社竹

建設計

建設計

中工務店

耐震補強工事時：株

耐震補強工事時：株

耐震補強工事時：清式会社日建設計

式会社日建設計

水建設株式会社

株式会社NTTファシリ

株式会社NTTファシリ

大成・竹中・共立・一般財団法人日本

ティーズ

ティーズ

地崎建設共同企業体

建築センターTO-２ A-PLACE恵比寿南

TO-３ A-PLACE代々木TO-４ A-PLACE青山

TO-５ ルオーゴ汐留

TO-６

大成建設株式会社

一般財団法人日本

田町スクエア（底地）（注４）

TO-７ A-PLACE池袋－
株式会社大林組－

株式会社新井組共同企業体- 129 -

アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ

東京都渋谷区

アマネジメント株
式会社－

株式会社大林組

東京都渋谷区

株式会社大林組

株式会社都市居住評価センター

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ

東京都港区

アマネジメント株
式会社－
株式会社都市居住評価センター

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
－
－
（注２）

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

株式会社日建設計、

株式会社日建ハウジ

株式会社熊谷組・浅株式会社日建ハウジ

ングシステム川建設共同企業体

確認検査機関株式会社園田設計、
TO-８ A-PLACE新橋

構造計算確認機関
ＳＯＭＰＯリスケ

東京都

アマネジメント株
式会社

ングシステムTO-９ A-PLACE五反田

TO-10 A-PLACE品川

TO-11 大崎ウィズタワー

株式会社三菱地所設

株式会社三菱地所設

計

計株式会社プランテッ

株式会社プランテッ

ク総合計画事務所

ク総合計画事務所

協立建築設計事務

協立建築設計事務所・清水建設設計共所・清水建設設計共

同企業体

同企業体

株式会社三菱地所設
TO-12 汐留ビルディング

計・株式会社日建設
計株式会社三菱地所設
計

新築時：株式会社オ
TO-13 A-PLACE恵比寿東

TO-15 A-PLACE五反田駅前－

建築センター

（注２）

東京都港区

アマネジメント株
式会社

清水・ＮＩＰＰＯ建一般財団法人日本

設共同企業体

建築センター

大成建設株式会社－（注２）

一般財団法人日本－

建築センター（注２）

新築時：東急・鉄株式会社オーエーシ

建・奥村共同事業体

増築時：株式会社久ー設計

増築時：戸田建設株

清水建設株式会社

一般財団法人日本

ＳＯＭＰＯリスケ
飛島建設株式会社ーエーシー設計
米デザインサポート

TO-14 A-PLACE渋谷金王

大成建設株式会社

株式会社ハイ国際

東京都

コンサルタント式会社
清水建設株式会社

野村不動産株式会社

野村不動産株式会社－－

有限会社南海総合設

有限会社南海総合設

計（SC棟）、株式会

計（SC棟）、株式会社東急設計コンサル社能勢建築構造研究

タント（銀行棟）

所（銀行棟）

計画設計・ノガミ

計画設計・ノガミ

清水建設株式会社
株式会社大林組、野村建設工業株式会社

東京都渋谷区
東京都品川区株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント

あまがさきキューＯ-１ ズモール（底地）

－

－

－

（注４）

Ｏ-２ icotなかもず

株式会社大林組（SC棟）、株木建設株式
会社（銀行棟）

一般財団法人大阪
建築防災センター（SC棟）、大阪府
堺市（銀行棟）ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社（SC棟）、－（銀行棟）（注
２）
ＳＯＭＰＯリスケ

Ｏ-４ icot溝の口

大成建設株式会社

神奈川県川崎市

アマネジメント株
式会社

Ｏ-５ icot多摩センター

株式会社東急設計コ

株式会社東急設計コ

ンサルタントンサルタント

西松建設株式会社

ハウスプラス住宅
保証株式会社

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

ビューローベリタ
Ｏ-６ A-PLACE金山

株式会社日建設計

株式会社日建設計株式会社安藤・間

スジャパン株式会
社

Ｏ-７ 大阪中之島ビル

Ｏ-８ icot大森

Ｏ-９

マーケットスクエ
ア相模原

株式会社大建設計株式会社熊谷組

株式会社奥村組

株式会社大建設計株式会社熊谷組
株式会社奥村組・株式会社親交設計

鹿島建設・大林組共同企業体

株式会社熊谷組

株式会社奥村組

Ｏ-10 梅田ゲートタワー

株式会社昭和設計

株式会社昭和設計

鹿島建設株式会社

Ｏ-11 A-PLACE馬車道

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店－（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ

大阪府大阪市アマネジメント株
式会社

一般財団法人日本
建築センター

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

一般財団法人日本
建築センター－（注２）

一般財団法人日本－

建築総合試験所（注２）
東京海上日動リス

神奈川県横浜市

クコンサルティン
グ株式会社

（注１）

上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合には、本書の日付現在の社名で記載しています。

（注２）「東急プラザ表参道原宿」、「神戸旧居留地25番館」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE五反田」、「大崎ウィズタワー」、「汐留ビルディング」、「icotなかもず（銀行棟）」、「A-PLACE金山」、「マーケットスクエア相模原」及び「梅田ゲートタワー」は、構造計算適合性判定（注３）を受けているため記載していません。

（注３）

2007年６月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。

（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。

- 130 -

ｃ．地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、ＳＯＭＰＯリスケアマネ
ジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮
し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）（注１）を算定しています。保有資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
物件
番号

PML値（予想最大損失率）（％）（注２）

物件名称

UR-１

東急プラザ表参道原宿

2.9

UR-２

東急プラザ赤坂（注３）

3.6

UR-３

キュープラザ恵比寿

5.7

UR-４

新橋プレイス

6.8

UR-５

京都烏丸パーキングビル

2.4

UR-６

A-FLAG赤坂

6.4

UR-７

神戸旧居留地25番館

2.6

UR-８

A-FLAG札幌（注３）

0.3

UR-９

A-FLAG渋谷

7.9

UR-10

キュープラザ心斎橋

6.9

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

6.5

TO-２

A-PLACE恵比寿南

8.0

TO-３

A-PLACE代々木

5.1

TO-４

A-PLACE青山（注３）

8.9

TO-５

ルオーゴ汐留2.7

TO-６

田町スクエア（底地）（注４）

－

TO-７

A-PLACE池袋

3.2

TO-８

A-PLACE新橋

7.4

TO-９

A-PLACE五反田

6.1

TO-10

A-PLACE品川

4.9

TO-11

大崎ウィズタワー

2.4

TO-12

汐留ビルディング

2.6

TO-13

A-PLACE恵比寿東

5.2

TO-14

A-PLACE渋谷金王

4.3

TO-15

A-PLACE五反田駅前

7.7

Ｏ-１

あまがさきキューズモール（底地）（注４）－Ｏ-２

icotなかもず

4.8

Ｏ-４

icot溝の口

8.3

Ｏ-５

icot多摩センター

1.8

Ｏ-６

A-PLACE金山

5.3

Ｏ-７

大阪中之島ビル

7.9

Ｏ-８

icot大森3.9

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

7.7

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

2.4

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

10.2
ポートフォリオ全体（注５）

（注１）

2.2

ＳＯＭＰＯリスケアマネジメント株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部（文部科学省）」より2012年12月に2012年版（モデル２）として公表された「全国地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定していま
す。

（注２）

小数点第２位を四捨五入して記載しています。

（注３）「東急プラザ赤坂」、「A-FLAG札幌」及び「A-PLACE青山」は、それぞれ2009年４月、2007年６月及び2008年７月に、耐震補強工事（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。

（注５）

ポートフォリオ全体のPML値は、2016年７月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。

を実施しています。

- 131 -

（オ）主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、2016年11月30日現在において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全
体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
物件番号

TO-12

物件名称

汐留ビルディング（注１）

テナント数（注２）37

総賃貸収入（年間）（百万円）（注３）

2,284

総賃料収入の合計に占める割合（％）（注４）

11.2

総賃貸可能面積（㎡）（注５）

20,097.18

総賃貸面積（㎡）（注６）

最近５年間の稼働率の推移（％）（注７）

19,973.13
2015年５月31日

98.2

2015年11月30日

93.2

2016年５月31日

98.2

2016年11月30日

99.4

（注１）

「汐留ビルディング」は、準共有持分割合（25％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテ（注２）「テナント数」は、2016年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数

ナント数を記載しています。

の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載し
ています。
（注３）

「総賃料収入（年間）」は、2016年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。

（注４）「総賃料収入の合計に占める割合」は、各保有資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数（注５）「総賃貸可能面積」は、2016年11月30日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考え（注６）「総賃貸面積」は、2016年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。な

第２位を四捨五入して記載しています。

られるものを記載しています。

お、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「最近５年間の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、決算日時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 132 -

（カ）主要なテナントに関する情報
ａ．主要なテナントの概要
下表は、第10期末保有資産につき、2016年11月30日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。なお、下表のテナントとの契約形態は、普通賃貸借契約です。
本投資法人は、保有資産の一部につき、東急コミュニティー及び東急不動産ＳＣマネジメントをマスターリース会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約（マスターリース契約）を締結しています。下表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、2016年11月30日現在の情報をもとに記載したものです。なお、本投資法人が当該マスターリース会社から収受する賃料
は、マスターリース会社が転借人（エンドテナント）から収受する賃料と同額となっており（パススルー
型マスターリース）、賃料の保証はされていません。

テナント名

業種

株式会社東急不動産管

コミュニティー

理業

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注１）

総賃料収入
（年間）
（百万円）
（注２）

敷金・保証金
（百万円）
（注３）

契約満了日
（注４）

東急不動産恵比寿ビル

7,342.60

546

447

2025年５月31日

A-PLACE恵比寿南

7,950.51661

496

2025年５月31日

A-PLACE代々木2,761.04

209

184

2025年５月31日

A-PLACE青山

7,303.69

520

494

2025年５月31日

ルオーゴ汐留4,476.35

308

270

2025年５月31日

A-PLACE池袋

3,409.73

（注５）

（注５）

2025年５月31日

A-PLACE新橋

5,052.14352

297

2025年５月31日

A-PLACE五反田

3,598.67

297

258

2025年５月31日

A-PLACE品川

2,986.36

207

191

2025年５月31日

大崎ウィズタワー

7,193.28

635

635

2025年５月31日

A-PLACE恵比寿東

4,010.69

303

205

2025年５月31日

A-PLACE渋谷金王2,983.36

（注５）

（注５）

2025年９月30日

A-PLACE五反田駅前

4,316.89

321

275

2026年６月30日

A-PLACE金山

9,314.91

497

392

2025年５月31日

大阪中之島ビル

20,235.57

939

675

2024年11月30日

A-PLACE馬車道

9,523.08

309

191

2026年10月31日

102,458.87

－

－

－

キュープラザ恵比寿

4,024.88475

475

2022年６月30日

新橋プレイス

9,156.01

（注５）

（注５）

2024年11月30日

京都烏丸パーキングビル

21,616.04

（注５）

（注５）

2024年11月30日

A-FLAG赤坂

1,689.92

133

113

2023年８月31日

神戸旧居留地25番館

19,653.90

1,231

1,399

2023年８月31日

A-FLAG札幌

21,229.16

622

137

2023年12月31日

合計

東急不動産ＳＣ

不動産管

A-FLAG渋谷

3,413.80

393

323

2023年12月31日

マネジメント株式会社

理業

キュープラザ心斎橋

2,820.23587

467

2025年12月31日

icotなかもず

28,098.02

619

430

2022年６月30日

icot溝の口

14,032.05

（注５）

100

2022年６月30日

icot多摩センター

5,181.58

239

237

2024年11月30日

icot大森

6,209.79381

364

2023年12月31日

マーケットスクエア相模原

15,152.42

（注５）

（注５）

2025年１月31日

152,277.80

－

－

合計

- 133 -－

（注１）

「賃貸面積」は、テナントがマスターリース会社兼転貸人となる各物件の建物につき、2016年11月30日現在におけるマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。なお、数値について
は、小数点第２位未満を四捨五入して記載しています。

（注２）「総賃料収入（年間）」は、テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料がエ
ンドテナントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件については、2016年11月30日現在におけるエンドテナ
ントとの間で締結されている賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）における月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリ
デーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載していま
す。

（注３）

「敷金・保証金」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、2016年11月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。

（注４）「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。

（注５）

テナントの承諾が得られていないため開示していません。。

ｂ．賃貸面積上位10位エンドテナント
本投資法人の保有資産につき、2016年11月30日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
総賃貸面積
（㎡）
（注１）

契約満了日

契約形態
（注２）

30,182.69

2021年10月31日

定期建物賃貸借契約

田町スクエア（底地）

28,753.40

2074年５月31日

普通借地権設定契約

あまがさきキューズモール（底地）（注４）

2042年１月31日

事業用定期賃貸借契約

コーナン商事株式会社

icotなかもず

26,529.03

2027年７月11日

定期建物賃貸借契約

タイムズ24株式会社

京都烏丸パーキングビル

21,224.14－

定期建物賃貸借契約

株式会社Plan・Do・See

神戸旧居留地25番館

14,195.42－－

株式会社家具の大正堂

icot溝の口

14,032.05

2018年７月24日

普通建物賃貸借契約

株式会社ケーズホールディングス

マーケットスクエア相模原

11,863.92

2034年６月30日

定期建物賃貸借契約

株式会社ヤマダ電機

新橋プレイス

9,156.01－－

ヤンマー株式会社

梅田ゲートタワー

8,745.40－－

汐留ビルディング

7,383.30－－

エンドテナント名

株式会社東急ホテルズ
三井住友信託銀行株式会社（注３）

エヌ・ティ・ティ・コミュニケーシ
ョンズ株式会社（注１）

物件名称
東急プラザ赤坂
A-FLAG札幌「総賃貸面積」は、2016年11月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」については、2016年11月30日現在における準共有持分割合（50％及び25％）に相当する数値に基づき記載しています。

（注２）「契約形態」は、2016年11月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。

（注３）

賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産株式会社です。

（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は底地の面積を記載しています。

（注５）「－」とされている箇所はテナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 134 -

（キ）担保の状況
保有資産（共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分）につき、担保は設定されていません。
（ク）賃貸借の概況及び損益状況
第10期（自2016年６月１日

至

2016年11月30日）（単位：千円）

物件番号

UR-１

UR-２

UR-３

UR-４

UR-５

物件名称

東急プラザ
表参道原宿
（注１）

東急プラザ
赤坂
（注１）

キュープラザ
恵比寿

新橋
プレイス

京都烏丸
パーキングビル

第10期中の営業日数

183

183

183

183

183

①賃貸事業収益

1,092,052

654,675

274,659

（注２）

（注２）

賃貸事業収入

1,039,849

555,486

237,540

（注２）

（注２）

その他賃貸事業収入

52,202

99,18937,118（注２）（注２）②賃貸事業費用

241,767

280,583

65,40645,55255,332

管理業務費

89,344

83,402

16,363

12,30020,075

水道光熱費

30,552

72,66828,177－－

公租公課55,00465,3698,420

32,34331,152

191

412

75

155

159

修繕費

1,299

51,408

3,746

－

3,114

その他賃貸事業費用

65,375

7,323

8,622

753

831

③ＮＯＩ（①－②）

850,284

374,092

209,253

（注２）

（注２）

④減価償却費49,58938,35718,45732,734

15,790

賃貸事業損益（③－④）

800,695

335,734

190,796

（注２）

（注２）

損害保険料

（単位：千円）
物件番号

UR-６

UR-７

UR-８

UR-９

UR-10

物件名称

A-FLAG赤坂

神戸旧居留地
25番館

A-FLAG札幌

A-FLAG渋谷

キュープラザ心斎橋

第10期中の営業日数

183

183

183

183

183

①賃貸事業収益107,715

723,236

601,643

206,303

303,665

賃貸事業収入86,573

650,225

526,116

197,027

285,883

その他賃貸事業収入

21,14273,01075,526

9,276

17,781②賃貸事業費用

32,116

195,177

251,539

38,15250,829

管理業務費

8,364

77,440116,907

12,058

13,101

水道光熱費

14,39265,75071,157

8,270

16,313

公租公課

7,244

46,811

24,69910,345

13,134

損害保険料

36

619

486

53

64

修繕費

215

1,776

30,524

6,071

4,162

その他賃貸事業費用

1,863

2,778

7,765

1,353

4,053

③ＮＯＩ（①－②）

75,598528,058

350,103

168,151

252,835④減価償却費8,355

120,465

51,387

7,978

12,544

賃貸事業損益（③－④）

67,243

407,592

298,715160,172240,290- 135 -

（単位：千円）
物件番号

TO-１

TO-２

TO-３

TO-４

TO-５

物件名称

東急不動産
恵比寿ビル

A-PLACE
恵比寿南

A-PLACE代々木

A-PLACE青山

ルオーゴ汐留第10期中の営業日数

183

183

183

183

183

①賃貸事業収益

293,048352,603

128,557

290,027

169,291

賃貸事業収入273,524

338,330

109,699

269,762

156,908

その他賃貸事業収入

19,524

14,272

18,85820,264

12,382②賃貸事業費用

78,765

100,375

39,38676,233

46,177

管理業務費

23,512

27,983

13,201

20,503

11,710

水道光熱費

17,24020,323

7,482

19,233

11,143

公租公課

16,502

29,572

9,867

20,297

17,603

193

247

83

181

158

修繕費

12,544

5,802

4,803

12,482

1,769

その他賃貸事業費用

8,771

16,445

3,947

3,534

3,792

③ＮＯＩ（①－②）

214,282

252,228

89,170213,793

123,113④減価償却費45,38130,681

15,61923,044

27,587

賃貸事業損益（③－④）

168,901

221,546

73,551

190,748

95,525

損害保険料（単位：千円）
物件番号

TO-６

TO-７

TO-８

TO-９

TO-10

物件名称

田町スクエア（底地）

A-PLACE池袋

A-PLACE新橋

A-PLACE五反田

A-PLACE品川

第10期中の営業日数

183

183

183

183

183

①賃貸事業収益62,502（注２）

196,060

162,134

112,691

賃貸事業収入62,502（注２）

182,342

151,790

107,279－（注２）

13,718

10,343

5,412

8,192

29,87451,94946,25328,148

管理業務費－

10,404

16,827

14,708

9,122

水道光熱費

－

8,297

11,384

10,201

5,757

7,939

10,216

14,615

14,126

10,413

損害保険料

－

84

132

106

71

修繕費

－

212

4,484

3,806

956

その他賃貸事業費用

252

658

4,504

3,303

1,827

③ＮＯＩ（①－②）

54,309（注２）

144,111

115,880

84,542－

20,682

23,533

26,9508,318

54,309（注２）

120,577

88,93076,224

その他賃貸事業収入②賃貸事業費用

公租公課④減価償却費
賃貸事業損益（③－④）- 136 -

（単位：千円）
物件番号

TO-11

TO-12

TO-13

TO-14

TO-15

物件名称

大崎ウィズタワー汐留ビルディング
（注１）

A-PLACE恵比寿東

A-PLACE渋谷金王

A-PLACE
五反田駅前
（注３）

183

183

183

183

153

①賃貸事業収益336,516

1,060,947

162,002（注２）

132,578

賃貸事業収入319,375

1,007,816

153,363（注２）

124,466

その他賃貸事業収入

17,14153,131

8,639

（注２）

8,112

②賃貸事業費用

94,689265,173

50,27829,08534,089

管理業務費

57,52773,25813,305

7,444

16,067

水道光熱費

13,39660,340

8,613

5,473

8,784

公租公課

21,55778,903

13,371

9,100

0

損害保険料

304

1,379

100

76

97

修繕費

－

30,443

12,461

5,253

3,936

1,903

20,846

2,426

1,737

5,202

③ＮＯＩ（①－②）

241,826

795,773

111,724（注２）

98,489④減価償却費48,275

116,370

24,235

11,896

10,063

賃貸事業損益（③－④）

193,550

679,40387,488（注２）

88,426

第10期中の営業日数

その他賃貸事業費用（単位：千円）
物件番号

Ｏ-１

Ｏ-２

Ｏ-４

Ｏ-５

Ｏ-６

物件名称

あまがさき
キューズモール（底地）

icotなかもず

icot溝の口

icot
多摩センターA-PLACE金山

第10期中の営業日数

183

183

183

183

183

①賃貸事業収益350,309

310,642（注２）

144,873

284,062

賃貸事業収入350,309

310,612（注２）

134,781261,647

－

30

（注２）

10,092

22,41549,937

38,66015,08547,40673,991

管理業務費

－

5,603

2,307

20,40524,325

水道光熱費

－

30

－

12,682

21,174

49,68430,872

9,874

11,80625,306

損害保険料

－

235

100

145

252

修繕費

－

820

1,125

1,088

1,674

その他賃貸事業費用

252

1,098

1,677

1,277

1,256

③ＮＯＩ（①－②）

300,371

271,982（注２）

97,466210,070－

34,532

8,517

18,54652,169300,371

237,450（注２）

78,919157,901

その他賃貸事業収入②賃貸事業費用

公租公課④減価償却費
賃貸事業損益（③－④）- 137 -

（単位：千円）
物件番号

Ｏ-７

Ｏ-８

Ｏ-９

Ｏ-10

Ｏ-11

物件名称

大阪中之島ビル

icot大森マーケットスクエア相模原

梅田ゲートタワー（注３）

A-PLACE馬車道（注３）

第10期中の営業日数

183

183

183

71

56

①賃貸事業収益520,725

232,423（注２）

155,478

48,695

賃貸事業収入491,651

197,249（注２）

144,831

43,912

その他賃貸事業収入

29,07435,173（注２）

10,6464,782②賃貸事業費用

182,416

64,06536,722

24,17913,814

管理業務費

54,885

9,944

16,05813,063

5,539

水道光熱費

45,28637,013

5,501

9,789

5,910

公租公課

49,426

12,645

14,179

－

－

749

94

132

141

89

修繕費

20,370

3,717

－

235

776

その他賃貸事業費用

11,697

650

849

949

1,498

③ＮＯＩ（①－②）

338,309

168,357（注２）

131,298

34,880④減価償却費65,112

17,29823,80034,3529,310

賃貸事業損益（③－④）

273,196

151,058（注２）

96,94625,569

損害保険料

（注１）

「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び25％）に相当する値を記載しています。

（注２）

テナントの承諾が得られていないため開示していません。

（注３）「A-PLACE五反田駅前」、「梅田ゲートタワー」及び「A-PLACE馬車道」は、それぞれ2016年７月１日、2016年９月21日及び2016年
10月６日に取得しています。そのため、取得日以降の数値を記載しています。

- 138 -

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
2016年11月期の直近６計算期間末における、本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額の推移は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額、１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。

年月日
第５期

2014年５月31日

第６期

2014年11月30日

第７期

2015年５月31日

第８期

2015年11月30日

第９期

2016年５月31日

第10期

2016年11月30日

総資産額
（千円）

純資産総額
（千円）

１口当たりの純資産額（円）

242,609,167

130,052,471

518,009（238,611,757）（126,055,062）（502,087）

253,407,269

130,086,225

518,143（249,375,967）（126,054,922）（502,086）

297,466,647

155,353,116

560,574（292,884,269）（150,770,738）（544,039）

307,746,588

155,560,704（302,956,639）（150,770,754）

280,661

339,894,933

176,729,663

294,719（334,698,331）（171,533,061）（286,053）（注３）（272,019）

371,680,572

177,018,373

295,200（366,271,094）（171,608,894）（286,179）（注１）

括弧内の数値は、各計算期間末に分配を行った後の金額です。

（注２）

１口当たりの純資産額は、小数点第１位を切り捨てています。

（注３）2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

また、本投資口は、東京証券取引所に2012年６月13日以降上場されており、2016年11月期の直近６計算期間の、同所における市場価格は以下のとおりです。

第５期

第６期

第７期

第８期
（注２）

第９期

第10期

2014年

2014年

2015年

2015年

2016年

2016年

５月

11月

５月

11月

５月

11月

最高（円）

877,000

981,000

1,137,000

609,000

580,000

最低（円）

777,000

834,000

975,000

843,000
477,000

481,500

488,500

売買高（口）

95,64289,28896,80650,233
48,344269,489

208,341回次
決算年月
計算期間別最高・最低投資口価格及び売買高

1,074,000
519,000

月別

2016年
６月

2016年
７月

2016年
８月

2016年
９月

2016年
10月

2016年
11月

月別最高・最低投資口価格

最高（円）

580,000

557,000

564,000

552,000

537,000

522,000

及び売買高

最低（円）

510,000

523,000

521,000

513,000

497,000

488,500

32,901

27,792

24,021

26,367

29,182

68,078

売買高
（口）
（注１）

最高・最低投資口価格は東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値によります。

（注２）2015年10月１日を効力発生日とする投資口１口につき２口の割合での投資口分割に伴い、2015年９月28日より権利落後の投資口価格にて取引されていますが、上段には当該権利落の前日までの最高・最低価格（終値）及び売買高を、下段には権利落後の最高・最低価格（取引値）及び売買高を、それぞれ記載しています。

- 139 -

②【分配の推移】
2016年11月期の直近６計算期間における、本投資法人の分配総額、投資口１口当たりの分配の額は以下のとお
りです。
計算期間

分配総額（千円）

第５期計算期間末

１口当たり分配金（円）3,997,409

15,922

4,031,302

16,057第７期計算期間末（2014年12月１日～2015年５月31日）

4,582,377

16,535第８期計算期間末（2015年６月１日～2015年11月30日）

4,789,949（注）8,642

第９期計算期間末（2015年12月１日～2016年５月31日）

5,196,601

8,666

5,409,478

9,021（2013年12月１日～2014年５月31日）
第６期計算期間末（2014年６月１日～2014年11月30日）

第10期計算期間末（2016年６月１日～2016年11月30日）（注）

2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
2016年11月期の直近６計算期間末における、本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。
計算期間
自
至

2013年12月１日
2014年５月31日

自2014年６月１日

至

2014年11月30日

自2014年12月１日

至

2015年５月31日

自2015年６月１日

至

2015年11月30日

第９期

自
至

第10期

自
至

第５期
第６期
第７期
第８期

自己資本利益率（年換算値）

3.6％

7.1％

3.1％

6.2％

3.2％

6.4％

3.1％

6.1％

2015年12月１日
2016年５月31日

3.1％

6.2％

2016年６月１日
2016年11月30日

3.1％

6.1％

（注１）

自己資本利益率＝当期純利益金額／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100（注２）

比率は、小数点第２位を四捨五入しています。

（注３）（年換算値）当期純利益金額／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝÷運用日数×365日×100- 140 -

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2011年８月30日

設立企画人（ＴＬＣタウンシップ株式会社（現る投信法第69条に基づく設立に係る届出

東急不動産アクティビア投信株式会社））によ

2011年９月７日
2011年９月８日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立
投信法第188条に基づく登録の申請

2011年９月20日

投信法第189条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第73号）

2012年６月13日

東京証券取引所に上場
資産運用の開始

２【役員の状況】
本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。
役職名

執行役員

監督役員

氏名

河合

山田

通恵

洋之助

所有
投資口数

主要略歴
1987年４月
2000年４月

東急不動産株式会社 入社 総務部
同 ビル事業本部 デュエット事業第一部

2000年７月
2002年４月

同同

都市事業本部 ビル事業第一部
ビル事業第一部 課長

2006年６月
2007年４月

同
同

ビル事業本部
ビル事業本部

2009年４月

東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社
取締役執行役員 資産運用事業本部 資産開発部

課長
ビル事業部

課長

課長

部長

投資企画室
統括部長

部長

2009年10月
2010年４月

東急不動産株式会社 ビル事業本部
同 ビル事業本部 ビル事業第一部部長

2012年４月
2014年４月

同
同2014年４月

東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社
勤）

2014年４月
2014年４月

東急不動産ＳＣマネジメント株式会社
東急不動産アクティビア投信株式会社

2015年４月
2015年４月

同 代表取締役（現任）
東急不動産株式会社 執行役員（現任）2015年９月

アクティビア・プロパティーズ投資法人

1989年４月

弁護士登録（第一東京弁護士会）
長島・大野法律事務所（現 長島・大野・常松法律事務所）

1989年10月
1994年12月

山田法律事務所 パートナー
三洋貿易株式会社 社外監査役

1996年１月
2004年３月

学校法人田園調布雙葉学園 理事
ヒゲタ醤油株式会社 監査役（現任）2004年６月
2005年１月

三菱倉庫株式会社 社外監査役（現任）
最高裁判所司法研修所教官 刑事弁護

2005年５月
2006年５月

山田・合谷・鈴木法律事務所
稲畑産業株式会社 独立委員

2006年６月
2011年９月

兼松株式会社 社外監査役（現任）
アクティビア・プロパティーズ投資法人

2014年10月
2014年12月

学校法人森村学園
三洋貿易株式会社－

商業施設事業本部 商業施設開発部 統括部長
執行役員 都市事業ユニット 都市事業本部 副本部長

- 141 -

取締役（非常取締役（非常勤）
取締役（非常勤）

執行役員（現任）－

代表パートナー（現任）

理事（現任）
社外取締役（現任）

監督役員（現任）

役職名

監督役員

（注）

氏名

有賀

美典

所有
投資口数

主要略歴
1989年10月
1994年３月

中央新光監査法人
公認会計士登録1995年10月
2000年９月

プライスウォーターハウスクーパース
中央青山監査法人

2004年９月
2004年９月

公認会計士有賀美典事務所（現任）
税理士酒巻敬二事務所

2005年１月
2011年９月

税理士登録
アクティビア・プロパティーズ投資法人

2013年１月
2016年６月

税理士有賀美典事務所（現任）
アキレス株式会社 社外監査役（現任）

アムステルダム出向－

監督役員（現任）

執行役員河合通恵は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項に従い、2015年９月８日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。

３【その他】（１）役員の変更
執行役員の任期は、原則として２年を超えることができません（投信法第99条）。但し、再任は禁じられていません。また、監督役員の任期は４年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によってその任期を短縮することが可能です（投信法第101条第１項）。なお、本投資法人は規約により執行役員及び監督役員の任期を就
任後２年と定めています（規約第17条第２項）。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません（規約17条第２項）。また、補欠又は増員により就任した執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の任期の残存期間と同一とします（投信法第101条第２項、会社法第336条第３項、規約第17条第２項）。
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条第１項、第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法
第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更
規約の変更に係る手続等については、後記「第３ 管理及び運営／１ 資産管理等の概要／（５） その他／③
規約の変更」をご参照ください。
（３）事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
（４）出資の状況その他の重要事項
出資の状況及びその他の重要事項については、前記「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／１ 投資法人の概況／（５） 投資法人の出資総額」をご参照ください。
（５）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

- 142 -

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。
なお、本投資口は、東京証券取引所に上場されており、本投資口を東京証券取引所を通じて購入することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資口を購入することも可能です。

２【買戻し手続等】
本投資口はクローズド・エンド型であり、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条第１項）。したがって、該当事項はありません。
本投資口は、東京証券取引所に上場されており、本投資口を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。
なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第５条第２項）。

- 143 -

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

１口当たりの純資産額の算出
本投資口１口当たりの純資産額（以下「１口当たり純資産額」といいます。）は、本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口の総口数で除して算出します。
１口当たり純資産額は、原則として、決算期毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記「②

資産評価の原則的方法」のとおりとします。
②

資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法は、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）、一般社団法人投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場
合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
（イ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託財産が上記（ア）に掲げる資産の場合は上記（ア）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（ウ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記（ア）に掲げる資産の場合は、上記（ア）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（エ）不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記（ア）乃至（ウ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った
上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
（オ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産である匿名組合出資持分について上記（エ）に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。

- 144 -

（カ）有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
（キ）金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
（ク）金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記（カ）又は（キ）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
（ケ）デリバティブ取引に係る権利
ａ．金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務については当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。な
お、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価します。
ｂ．金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務市場価格に準ずるもの
として合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
ｃ．一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、上記ａ．及びｂ．にかかわらず金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
（コ）その他
上記に定めがない場合には、一般社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

公正なる価額資産運用報告等に価格を記載する目的で、前項と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額- 145 -

（イ）不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記（ア）に掲げる資産の場合は前号に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額（ウ）デリバティブ取引に係る権利（上記「②

資産評価の原則的方法／（ケ）デリバティブ取引に係る権利」ｃ．に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合）
上記「②④

資産評価の原則的方法／（ケ）デリバティブ取引に係る権利」ａ．又はｂ．に定める価額算定方法の継続適用
運用資産の評価方法にあたっては、継続性を原則とします。

⑤

１口当たり純資産額等の公表
１口当たり純資産額等の運用経過は決算期後に作成される計算書類（資産運用報告等）に記載され、投資主に提供されるほか、金融商品取引法に基づいて決算期後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。

（２）【保管】
本投資口は振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。
以下「社債株式等振替法」といいます。）第226条に定義されます。）であり、投資証券を発行することができません。投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、振替機関が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までの各６ヶ月間とします（規約第34条）。
（５）【その他】①

増減資に関する制限（ア）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、400万口とします（規約第６条第１項）。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口当たりの払込金額は、執行役員が決定し、本投資法人に属する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認した金額とします（規約第６条第３項）。但し、後記「③ 規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。

- 146 -

（イ）最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。なお、投信法第67条第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
②

解散条件
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
（ア）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（イ）投資主総会の決議（ウ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（エ）破産手続開始の決定（オ）解散を命ずる裁判（カ）投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人の規約には、存続期間又は解散事由の定めはありません。

③

規約の変更
（ア）規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。
（イ）規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書
により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

④

関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。
（ア）本資産運用会社との間の資産運用委託契約
ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（2011年
９月20日）に効力を生ずるものとし、その有効期間は定めないものとします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）本投資法人は、本資産運用会社に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人
は投資主総会の承認（又はこれに代わる内閣総理大臣の許可）を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。本資産運用会社は、本投資法人に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人の同意を得た上で、本契約を解約することができます。
（ⅱ）上記（ⅰ）にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する
場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
（a）本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき（b）上記（a）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき- 147 -

（ⅲ）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、資産運用委託契約を解約しなければならないものとします。この場合、本資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
（a）投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき（b）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（c）解散したとき
ｃ．契約内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
ｄ．解約又は契約の変更の開示方法等
資産運用委託契約が解約され、本資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（イ）投資主名簿等管理人（三井住友信託銀行株式会社）との間の投資主名簿等管理人委託契約
ａ．契約期間2011年９月７日から効力を生じますが、その契約期間については定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）投資主名簿等管理人委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
（a）当事者間の文書による解約の合意。この場合には投資主名簿等管理人委託契約は当事者の合意によって定める時に終了します。
（b）当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から３ヶ月経過後の日（但し、当事者間の合意によって定める日がある場合は当該日）に終了します。
（c）当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき、他方が行う文
書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知において指定する日に終了します。
（d）当事者のいずれか一方がこの契約に重大な違反をした場合において、催告期間経過後も違反状態が治癒されておらず、かつその違反が引続きこの契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
（ⅱ）上記に加えて、本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団等（注１）に該当（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員が該当する場合を含みます。）
し、又は一定の事項（注２）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に投資主名簿等管理人
委託契約は終了するものとします。
（注１）（a）暴力団、（b）暴力団員、（c）暴力団準構成員、（d）暴力団関係企業、（e）総会屋等、社会運動等標
ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等又は（f）その他（a）乃至（e）に準ずる者をいいます。以下同じです。

（注２）

本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、投資主名簿等管理人委託契約の締結日現在、自ら並びに自らの執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員が暴力団等に該当しないことを表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを確約しています。

ｃ．契約内容の変更に関する事項
この契約の変更については、全て本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえこれを定めます。

- 148 -

ｄ．契約の変更の開示方法等
投資主名簿等管理人委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
投資主名簿等管理人委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ウ）資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管委託契約
ａ．契約期間
資産保管委託契約の有効期間は、本投資法人が内閣総理大臣の登録を受けた日（2011年９月20日）から
本投資法人の上場の日から５年間を経過する日までとし、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
（a）本投資法人の資産保管会社に対する事前の書面による解約通知。この場合には資産保管委託契約は、本投資法人が当該解約通知で指定したときから失効します。
（b）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場
合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（c）当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文
書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効します。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会社は資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
（d）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しく
は特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。
（ⅱ）本投資法人が上場した場合において、上場月の翌月１日以降、上場の日から５年が経過する日までの間において上記（ⅰ）（a）に基づき本投資法人の通知により資産保管委託契約が失効する場
合、本投資法人は資産保管会社に、本投資法人と資産保管会社間で別途締結する2011年９月７日付
業務手数料に関する覚書第１条で定める違約金を支払うものとします。なお、資産保管委託契約の当該失効に先立ち、本投資法人と資産保管会社間で別途締結する2011年９月７日付一般事務委託契約の失効に基づく違約金が発生している場合には、資産保管委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとし、資産保管委託契約と同時に当該一般事務委託契約が失効となる場合には、一般事
務委託に基づく違約金のみ発生し、資産保管委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとします。
（ⅲ）本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員や従業員が該当する場合を含みます。）、一定の事項（注）の表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は一定の事項（注）の確約に違反した場合において、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管委託契約は終了します。
（注）

本投資法人は、資産保管委託契約の締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役員が暴力団等に該当しないことを資産保管会社に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを資産保管会社に確約しています。資産保管会社は、資産保管委託契約の締結日において、資産保管会社、資産保管会
社の取締役、執行役、監査役が暴力団等に該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを本投資法人に確約しています。

ｃ．契約内容の変更に関する事項
資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

- 149 -

ｄ．契約の変更の開示方法等
資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（エ）一般事務受託者（機関運営事務受託者、会計事務等に関する業務受託者）（三井住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
ａ．契約期間一般事務委託契約の開始日は、当該契約の締結日（2011年９月７日）とし、終了日は、本投資法人の上場の日から５年間を経過する日とします。なお、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び一般事務
受託者のいずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、一般事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）一般事務委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
（a）本投資法人の一般事務受託者に対する事前の書面による解約通知。この場合には一般事務委託
契約は、本投資法人が当該解約通知で指定したときから失効します。
（b）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場
合には一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（c）当事者のいずれか一方がこの契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び一般事務受託者は一般事務委託契約失効後においても一般事務委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
（d）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しく
は特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。
（ⅱ）本投資法人が上場した場合において、上場月の翌月１日以降、上場の日から５年が経過する日までの間において、上記（ⅰ）（a）に基づき本投資法人の通知により一般事務委託契約が失効する場
合、本投資法人は一般事務受託者に、本投資法人と一般事務受託者間で別途締結する2011年９月７
日付業務手数料に関する覚書第１条で定める違約金を支払うものとします。なお、一般事務委託契約の当該失効に先立ち、本投資法人と一般事務受託者間で別途締結する2011年９月７日付資産保管委託契約の失効に基づく違約金が発生している場合には、一般事務委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとし、一般事務委託契約と同時に当該資産保管委託契約が失効となる場合には、
一般事務委託契約に基づく違約金のみ発生し、当該資産保管契約の失効に基づく違約金は発生しないものとします。
（ⅲ）本投資法人及び一般事務受託者のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（執行役員、監督役
員、取締役、執行役、監査役及び執行役員や従業員が該当する場合を含みます。）、一定の事項（注）の表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は一定の事項（注）の確約に違反した場合において、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に一般事務委託契約は終了します。
（注）

本投資法人は、一般事務委託契約の締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役員が暴力団等に該当しないことを一般事務受託者に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを一般事務受託者に確約しています。一般事務受託者は、一般事務委託契約の締結日において、一般事務受託者、一般事務受託者の取締役、執行役、監査役が暴力団等に該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ
将来にわたって暴力団等に該当しないことを本投資法人に確約しています。

ｃ．契約内容の変更に関する事項
一般事務委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。この変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

- 150 -

ｄ．契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（オ）一般事務受託者（第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回無担保投資法人債に関する業務受託者）（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の財務代理契約
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
本投資法人及びその役員が、暴力団員等（注）若しくは下記（ⅰ）乃至（ⅴ）のいずれかに該当し、又は将来においてこれらに該当した場合、下記（ⅰ）乃至（ⅴ）に該当しないことにつき虚偽の申告をしたことが判明した場合、又は、本投資法人が、自ら又は第三者を利用して、次の（ⅵ）乃至（ⅹ）のいずれかに該当する行為をした場合には、一般事務受託者は、その裁量により直ちに財務代理契約を解除しうる権利を留保しています。
（ⅰ）暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること（ⅱ）暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること（ⅲ）自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること（ⅳ）暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること（ⅴ）役員が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること（ⅵ）暴力的な要求行為（ⅶ）法的な責任を超えた不当な要求行為（ⅷ）取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為（ⅸ）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて一般事務受託者の信用を毀損し、又は一般事務受託者の業務を妨害する行為（ⅹ）その他（ⅵ）乃至（ⅸ）に準ずる行為（注）

暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋
等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者をいいます。

ｃ．契約内容の変更に関する事項
財務代理契約に変更の必要が生じたときは、本投資法人及び一般事務受託者は、その都度、相互にこれに関する協定をするものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（カ）一般事務受託者（第２回及び第３回無担保投資法人債に関する業務受託者）（三井住友信託銀行株式会社）との間の財務代理契約
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
本投資法人が、暴力団員等（注）若しくは下記（ⅰ）乃至（ⅴ）のいずれかに該当し、又は将来においてこれらに該当した場合、下記（ⅰ）乃至（ⅴ）に該当しないことにつき虚偽の申告をしたことが判明
し、一般事務受託者が取引を継続することが不適切であると判断した場合、又は、本投資法人が、自ら又- 151 -

は第三者を利用して、次の（ⅵ）乃至（ⅹ）のいずれかに該当する行為をした場合には、一般事務受託者
は、何ら催告をしないで直ちに財務代理契約を解除することができるものとします。
（ⅰ）暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること（ⅱ）暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること（ⅲ）自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること（ⅳ）暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること（ⅴ）役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること（ⅵ）暴力的な要求行為（ⅶ）法的な責任を超えた不当な要求行為（ⅷ）取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為（ⅸ）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて一般事務受託者の信用を毀損し、又は一般事務受託者の業務を妨害する行為（ⅹ）その他（ⅵ）乃至（ⅸ）に準ずる行為（注）

暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋
等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者をいいます。

ｃ．契約内容の変更に関する事項
財務代理契約に変更の必要が生じたときは、本投資法人及び一般事務受託者は、その都度、相互にこれに関する協定をするものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（キ）特定関係法人（東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネジメント株式会社及び株式会社東急コミュニティー）との間のマスターリース契約兼プロパティマネジメント契約
本投資法人は、その保有資産の一部につき、東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネジメント株式会
社及び株式会社東急コミュニティーとの間でマスターリース契約兼プロパティマネジメント契約を締結しており、同契約の内容は各物件ごとに定められています。また、同契約は、民法及び借地借家法並びに当該契約の定めに従い、変更されることがあります。
⑤

公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

- 152 -

２【利害関係人との取引制限】（１）利害関係人等との取引制限
資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる制限には、以下のものが含まれます。
①

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。

②

資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（金融商品取引法第42条の２第７号、
業府令第130条第１項第１号）。

③

資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する
法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４
第３項）、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
（ア）通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
（イ）当該資産運用会社との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３
第３項）。
（ウ）当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方
針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
（エ）上記（ア）から（ウ）までに掲げるもののほか、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令で定める行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。）。
ａ．通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
ｂ．当該資産運用会社との間で金融商品取引契約（金融商品取引法第34条に定義されます。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結
すること。

④

登録投資法人が資産運用会社の利害関係人等と不動産の売買等の取引を行う場合、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同意（役員会の承認を必要とします。）を得なければなりません（投信法第201条の２）。
- 153 -

（２）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則
で定めるものを除きます。以下本（２）において同じとします。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
（３）資産の運用の制限
投資法人は、（a）その執行役員又は監督役員、（b）その資産運用会社、（c）その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、（d）その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行うことは認められません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、第117条、第118条）。
①②

有価証券の取得又は譲渡有価証券の貸借③④

不動産の取得又は譲渡
不動産の貸借⑤⑥

不動産の管理の委託
宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引

なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、（a）資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、（b）不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限
本資産運用会社がその資産の運営を受託する本投資法人と本資産運用会社の利害関係者との間の取引については、以下に概要を記載する「利害関係者取引規程」に定める審査手続を経ることで、当該取引により本資産運用
会社がその資産の運営を受託する本投資法人に不利益が生じることのないように厳格な審査を行った上で取引を実施する態勢を構築しています。
①

利害関係者の定義「利害関係者取引規程」における「利害関係者」とは次の者をいいます。
（ア）投信法第201条第１項で定義される利害関係人等並びに金融商品取引法第31条の４第３項で定義される親法人等及び同法同条第４項で定義される子法人等（イ）本資産運用会社の総株主等の議決権の５％超を保有している株主（以下本①において「本資産運用会社のスポンサー」といいます。）（ウ）（ア）又は（イ）に該当する者がアセットマネジメント業務の委託を受けている投資法人又は特別目的会社（特定目的会社等を含みます。）（エ）本資産運用会社の役員- 154 -

（オ）（ア）、（イ）又は（エ）に該当する者により（議決権の保有比率を問いません。）総出資額の50％超の出資額を保有されている特別目的会社（業府令第33条第２項により譲渡会社等から独立しているものとの推定を受ける特別目的会社を含みます。）（カ）本資産運用会社、本資産運用会社のスポンサー及びそれらの役員により合算して総株主等の議決権の50％超を保有されている法人（キ）取締役会その他これに準じる意思決定機関の構成員の過半数を本資産運用会社又は本資産運用会社のスポンサーの役員又は使用人により占められている法人②

利害関係者との取引に関する意思決定手続
利害関係者との間で下記③記載の取引を行う場合、「利害関係者取引規程」に基づき以下の意思決定手続によるものとします。
（ア）当該取引が発生する投資運用を行うに当たっては、事前にコンプライアンス室長が、法令等、及び本投資法人の規約、並びに本資産運用会社の社内規程等に照らしたコンプライアンス上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、投資委員会に上程することができます。投資委員会が、当該取引について審議し、承認した場合には、コンプライアンス委員会に上程することができます。コンプライアンス委員会が、当該取引についてコンプライアンスの観点から審議し、承認した場合には、取締役会に上程することができます（但し、「職務権限規程」において取締役会の承認が必要とされている取引に限ります。）。取締役会は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議内容・結果（少数意見を含みます。）を参考に審議するものとし、取締役会の承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。他方、「職務権限規程」において取締役会の承認が不要とされている取引については、上記のコンプライアンス委員会の承認及びその他「職務権限規程」に定める承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。
（イ）本資産運用会社は、運用にかかる取引に際しては、「運用ガイドライン」にのっとり、アームスレング
ス性を確保し、市場価格との比較検証を行うことを原則としています。従って、下記③記載の取引のう
ち以下の取引については、取引の重要性、業務に対する内部統制の有効性及び業務効率性の観点から、
上記（ア）記載の意思決定手続に代えて、コンプライアンス委員会に対する四半期毎（但し、下記ｂ．
の取引のうち、一工事若しくは一発注単位100万円（消費税を含みません。）以下の取引については、６ヶ月毎）の事後報告で足りるものとします。
ａ．下記③（ウ）記載の利害関係者に対する物件の賃貸のうち以下の取引
一契約月額賃料100万円（消費税を含みません。）以下の新規賃貸借契約の締結、契約更新又は賃料改定取引で運用計画に定める賃料水準以上で行われる取引ｂ．下記③（カ）記載の利害関係者に対する工事等の発注のうち以下の取引
一工事若しくは一発注単位1,000万円（消費税を含みません。）以下の取引
ｃ．下記③（オ）に定める利害関係者に対する物件の賃貸の媒介委託
一契約月額賃料100万円（消費税を含みません。）以下の賃貸借契約の媒介契約（ウ）コンプライアンス委員会の委員長は、委員会での利害関係者との取引の手続に関する審議内容・結果（少数意見を含みます。）を取締役会に報告するものとします。
また、利害関係者との間で投信法第201条の２第１項の取引を行う場合、「利害関係者取引規程」に基づき以下の意思決定手続によるものとします。
（エ）本資産運用会社は、利害関係者との間で、投信法第201条の２第１項に定める不動産又は有価証券の取得、譲渡若しくは貸借（以下、下記（オ）に定める取引を除き「要事前同意取引」といいます。）を行
おうとするときは、あらかじめ上記（ア）乃至（ウ）に定める手続を経た上で、本投資法人の同意を得なければならないものとします。なお、要事前同意取引については、上記（ア）の規定にかかわらず、
本投資法人の同意が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。
- 155 -

（オ）上記（エ）の定めにかかわらず、不動産又は有価証券の貸借にあっては、当該不動産又は有価証券の貸借が行われる予定日の属する本投資法人の営業期間開始の日から３年以内に開始する本投資法人の各特定営業期間（連続する２営業期間をいいます。）においていずれも当該貸借が行われることによる本投資法人の営業収益の増加額が本投資法人の最近２営業期間の営業収益の合計額の10%に相当する額未満であると見込まれる取引の場合は、本投資法人の事前同意に代えて、本投資法人への報告を要するものとします（注）。
（注）投信法第201条の２及び投信法施行規則第245条の２においては、利害関係人等からの不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引のいずれにおいても、一定の軽微基準が定められていますが、本資産運用会社の社内規程において、利害関係者からの不動産又は有価証券の取得又は譲渡については、軽微基準を適用せず、全て本投資法人の役員会による承認を受けて本投資法人の同意を得ることが必要とされることとしています。

③

対象となる取引の範囲及び取引の基準（ア）物件の取得
ａ．利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額（税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。）を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を本ａ．における上限額として取得することができるものとします。
ｂ．利害関係者から上記ａ．に定める資産以外の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外のものについては公正妥当な金額によるものとします。
ｃ．上記ａ．及びｂ．による利害関係者からの物件の取得を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに本投資法人に対して報告し（なお、上記②（エ）に基づき本投資法人の同意を得る場合は、別途報告を要しません。）、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
ｄ．取得にあたっての鑑定評価サマリー、取得額等については、原則として取得決定後速やかに投資家に対して開示します。
ｅ．担当者は、売買に係る折衝状況等その他の情報をコンプライアンス室長に対して適宜報告し、コンプラ
イアンス室長は必要な意見を述べます。
（イ）物件の譲渡
ａ．利害関係者に対して不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額（税金、仲介手数料、譲渡費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の売却費用等を含みません。）未満の価格にて譲渡してはならないものとします。
ｂ．利害関係者に対してその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外については公正妥当な金額によるものとします。
ｃ．上記ａ．及びｂ．による利害関係者に対する物件の譲渡を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに
本投資法人に対して報告し（なお、上記②（エ）に基づき本投資法人の同意を得る場合は、別途報告を要しません。）、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
ｄ．譲渡に当たっての鑑定評価サマリー、譲渡額等については、原則として譲渡決定後速やかに、投資家に対して開示します。

- 156 -

ｅ．担当者は、譲渡に係る折衝状況等その他の情報をコンプライアンス室長に対して適宜報告し、コンプラ
イアンス室長は必要な意見を述べます。
（ウ）物件の賃貸
ａ．利害関係者に対して物件を賃貸する場合（契約更新又は賃料改定を含みます。）は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見等を参考とした上、適正と判断される条件で賃貸しなけ
ればなりません。
ｂ．上記ａ．による利害関係者に対する賃貸を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに本投資法人に対して報告し（なお、上記②（エ）に基づき本投資法人の同意を得る場合は、別途報告を要しません。）、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
（エ）不動産管理業務等委託
ａ．利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、別途定める「外部委託・評価基準」に基づき、実績、会社信用度等を調査して不動産管理業務を委託する会社を選定し、定期的な評価を行うものとします。
ｂ．委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。
ｃ．取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産管理
業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料については、上記ｂ．に準じて決定される
ものとします。
ｄ．上記ａ．乃至ｃ．による利害関係者に対する不動産管理業務等の委託を決定した場合は、本資産運用会
社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
（オ）物件の売買及び賃貸の媒介の委託
ａ．利害関係者に対する物件の取得又は売買の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準としま
す。）とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
ｂ．利害関係者に対して物件の賃貸の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内とし、賃貸価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
ｃ．上記ａ．による利害関係者に対する媒介を委託した場合は、本資産運用会社は取引毎に報酬額を本投資法人に対して報告し、本投資法人は取引毎に報酬額を投資家に対して開示するものとします。また、上記ｂ．による利害関係者に対する媒介を委託した場合は、本資産運用会社は営業期間毎に報酬額を本投資法人に対して報告し、本投資法人は営業期間毎に報酬額を投資家に対して開示するものとします。
（カ）工事等の発注
ａ．本資産運用会社は、別途定める「外部委託・評価基準」に基づき、工事等（工事の設計、工事監理業務等を含みます。）の発注を行う業者の選定を行います。
ｂ．利害関係者へ工事等を発注する場合は、原則として、利害関係者でない第三者の見積り価格及び内容等と比較検討した上で、適正と判断される条件で工事等の発注を行うものとします。但し、見積り価格が200万円以下の場合又は工事等の内容や性質に照らして特定の工事業者に対して発注することについてやむをえない事由がある場合を除きます。
ｃ．上記ｂ．による利害関係者に対する工事等の発注を行なった場合は、本資産運用会社は営業期間毎に本投資法人に対して報告し、本投資法人は営業期間毎に投資家に対して開示するものとします。
- 157 -

ｄ．緊急を要する場合等特別な事情がある場合は、上記②（ア）の意思決定手続にかかわらず、上記②（ア）の手続を経ることなく「職務権限規程」に基づき工事等の発注を決定することができるものとするが、その場合にはコンプライアンス委員会の事後の承認を受けるものとします。
（キ）資金の調達
資金調達にかかる条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。
（５）利害関係人等との取引状況①

取引状況
利害関係人等との特定資産の売買取引等について、該当する取引はありません。

②

支払手数料等の金額
当期における利害関係人等への支払手数料等は以下のとおりです。
利害関係人等との取引内訳

支払手数料
区分

総額
（A）

支払金額
支払先

（千円）

プロパティ・マネジメント報酬

ビル・マネジメント報酬

コンストラクション・マネジメ
ント報酬

総額に対す
（B）
（千円）

その他賃貸事業費用

114,93235.5

323,576 東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

114,03635.2

東急不動産株式会社

70,15021.7

521,800 株式会社東急コミュニティー

446,71085.6

株式会社東急コミュニティー

3,654

43.3

8,449 東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

2,238

26.5

2,110

25.0

63,243 東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

4,875

7.7

株式会社東急コミュニティー

39,661

19.7

201,084 東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

1,538

0.8

596

0.3

ハンズラボ株式会社（注１）

利害関係人等とは、投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条並びに一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法
人に係る運用報告書等に関する規則第26条第１項第27号に規定される利害関係人等をいいます。

（注２）

（％）

株式会社東急コミュニティー

東急不動産株式会社
その他管理業務費る割合（B）/（A）

上記記載の支払手数料以外に、当期中に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
株式会社東急コミュニティー

65,560千円

株式会社東急ホームズ

17,996千円

東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

9,759千円

東急不動産株式会社

1,072千円- 158 -

３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利
投資主が投信法等及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
①

投資口の処分権
投資主は投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第１項）。本投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じとします。）が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第228条、第140条）。但し、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称及び住所並びに保有する投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第151条第１項、第152条第１項）。

②

投資証券交付請求権
本投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第227条第１項）。但し、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条
第２項）。

③

金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成され、役員会の承認を得た
金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項、第２項）。なお、分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第35条第３項）。

④

残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第２号、第158条第２項）。但し、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しは行いません（規約第５条第１項）。

⑤

議決権
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます（投信法第89条）。
投資主はその有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項
本文）。投資主総会においては、原則として出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって決議されなければなりません（投信法第140条、第93条の２第２項）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面による議決権の行使をすることも可能です（投信法第90条の２
第２項、規約第12条第１項）。その場合には、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第92条第１項、規約第12条第１項）。
議決権は、代理人をもって行使することができますが（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項）、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができる投資主１人に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使- 159 -

しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2015年５月末日及び以後隔年毎の５月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします。また、規約第９条第２項第二文に基づき招集される投資主総会において権利を行使
すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議により定め法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条第１項）。
⑥

その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができます（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が投資主総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項）。
投資主は、①招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第２項、会社法第831条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第２項、会社法第830条）。

⑦

代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権等
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて、本資産運用会社、一般事務受
託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができるほか（投信法第116条、第119条第３項、第204条第３項、会社法第847条第１項）、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若し
くは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法
人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます（投信法第109条第５項、会社法第360条第１項）。
執行役員及び監督役員並びに会計監査人は投資主総会の決議により解任することができますが（投信法第104条第１項）、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場
合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
投資主は、新投資口の発行が法令又は定款に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合、本投資法人に対して当該新投資口の発行をやめることを請求できるほか（投信法第84条第１項、会社法第210条）、
新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して投資口の追加発行の無効確認の訴えを提起することができます（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）。
投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対して、当該投資口の併合をやめることを請求することができます（投信法第81条の２第２項、会社法第182条の３）。
投資主は、本投資法人の合併が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、一定の場合を除き、本投資法人に対し、当該合併をやめることを請求できるほか（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２）、本投資法人の合併について、その手続に瑕疵があったときは、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効確認の訴えを提起することができます（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）。
- 160 -

⑧

帳簿等閲覧請求権
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第128条の３）。

⑨

少数投資主権等の行使手続
振替投資口に係る少数投資主権等は、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります（社債株式等振替法第228条、第154条第１項）。したがって、少数投資主権等を行使しようとする投資主は、保管振替機関が個別投資主通知（保管振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じとします。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます（社債株式等振替法第228条、第154条第３項、第４項）。投
資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権等を行使することができます（社債株式等振替法第228条、第154条第２項、社債、株式等の振替に関する法律施行令第40条）。

（２）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債
券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に振替投資法人債の振替が行われることにより、当該振替投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第73条）。なお、振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発行することができません（社債株式等振替法第115条、第67条第１項）。但し、投資法人債権者は、保管振替機
構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は当該振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第115条、第67条第２項）。

③

投資法人債権者集会における議決権（ア）

投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１項）。投資法人債権者
は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。

（イ）

投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。

- 161 -

ａ．法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者の議
決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
ｂ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
（ウ）

投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を保有する投資法
人債権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、会議の目的たる事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。

（エ）投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。

④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の８）。

（３）短期投資法人債権者の権利
短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元金支払請求権
短期投資法人債権者は、短期投資法人債の要項に従い、元金の支払いを受けることができます。

②

短期投資法人債の譲渡
本投資法人が短期投資法人債について社債株式等振替法に基づく短期社債振替制度において振替機関が取り扱うことに同意した場合には、振替投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に短期投資法人債の振替が行われることにより、当該短期投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第69条第１項第１号、第73条）。

③

短期投資法人債権者集会
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法139条の10の適用を受けないことから、投資法人債権者集会は組織されません。

④

短期投資法人債管理者
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の８の適用を受けないことから、短期投資法人債の管理を行う投資法人債管理者は設置されません。

⑤

担保提供制限条項
短期投資法人債は投信法第139条の12の規定により、担保付社債信託法の規定に基づき担保を設定することができません。

- 162 -

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
東急不動産アクティビア投信株式会社（TLC Activia Investment Management Inc.）

②

資本金の額
300百万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
（ア）金融商品取引法第２条第８項第12号イに規定する投資法人の資産の運用に係る業務（イ）業府令第68条第14号に規定する不動産の管理業務（ウ）宅建業法第２条第２号に規定する宅地建物取引業に係る業務（エ）宅建業法第50条の２第１項第１号に規定する取引一任代理等に係る業務（オ）業府令第68条第18号に規定する投資法人の機関の運営に関する事務の受託（カ）前各号に付帯関連する一切の業務④

沿革
本資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された金融商品取引業者です。主な変遷は以下のとおりです。なお、この他に、本書の日付までの間、合併等の変更はありません。
2010年11月15日
2011年１月７日

会社設立（旧商号：ＴＬＣタウンシップ株式会社）
宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事（１）第92551号）

2011年６月16日
2011年６月29日

宅地建物取引業法の取引一任代理等の認可取得（国土交通大臣認可第67号）
金融商品取引法第29条に基づく金融商品取引業者としての登録（関東財務局長（金2011年９月７日

商）第2551号）
本投資法人との間で資産運用委託契約締結

2012年１月19日
2012年４月１日

社団法人投資信託協会（現 一般社団法人投資信託協会）入会
東急不動産アクティビア投信株式会社に商号変更

2017年４月１日（予定） TCIが本資産運用会社を吸収合併し、TLCMの事業の一部を吸収分割により承継した上で、東急不動産リート・マネジメント株式会社に商号変更（注）（注）本資産運用会社は、本組織再編に関し、2016年９月29日付にてTCIとの間で2017年４月１日を効力発生日とする吸収合併契約を締結し、また同日付にてTCIはTLCMとの間で2017年４月１日を効力発生日とする吸収分割契約を締結しました。本組織再編の詳細につきましては、前記「第一部標等の推移／②

ファンド情報／第一ファンドの状況／１

運用状況／（ウ）本資産運用会社の組織再編」をご参照ください。

- 163 -

投資法人の概況／（１）主要な経営指（２）【運用体制】
本資産運用会社における組織及び意思決定手続は、以下のとおりです。
①

組織（ア）取締役会
本資産運用会社の経営戦略を含む経営の基本的重要事項についての意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として３ヶ月に１回以上開催され、業務執行の基本方針を決定するとともに、代表取締役による職務の執行を監督します。また、取締役会は、コンプライアンス室長の選任及び解任についても決議を行います。
（イ）企画管理部、ファンドマネジメント部、資産投資部、資産運用部、コンプライアンス室及び内部監査室
本資産運用会社は、企画管理部、ファンドマネジメント部、資産投資部、資産運用部、コンプライアン
ス室及び内部監査室を設置しています。企画管理部は、本資産運用会社の各種庶務業務、経営管理全般、
法令遵守の管理に関する事項等、本資産運用会社の資金計画案の策定、資金調達に関する事項、経理及び決算に関する事項、IT環境に関する事項等の業務を行います。ファンドマネジメント部は、受託投資法人の資金計画案の策定、資金調達に関する事項、経理及び決算に関する事項、IR及び広報に関する事項等の業務を行います。資産投資部及び資産運用部は、投資運用業の業務を所管します。コンプライアンス室は、コンプライアンスに関する業務を行います。なお、コンプライアンス室にはコンプライアンス室長１
名を置きます。内部監査室は、内部監査を行います。なお、内部監査室には内部監査室長１名を置きます。
（ウ）投資委員会及びコンプライアンス委員会
本資産運用会社は、運用資産の取得、売却等に係る投資判断に際し、投資委員会を開催しその決議を得ます。また、本資産運用会社は、投資判断にあたっての手続の法令及び社内規程の遵守のチェックを行う
ため、コンプライアンス委員会を開催し、その決議を得ることとしています。
詳細については、それぞれ、後記「③ 投資運用の意思決定機構」及び「④（法令等遵守確保のための体制）」をご参照ください。

- 164 -

コンプライアンス体制

②

業務分掌体制本投資法人の資産運用に関与する本資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。
＜各組織の業務の概略＞
組織名称

企画管理部

各組織の業務の概略＜本資産運用会社の下記業務＞(1) 所管の社内規程の起案(2) 経営管理全般(3) 監督官庁の対応に関する事項(4) 什器・備品の管理に関する事項(5) 契約書等重要な法律文書のチェック業務(6) 法定開示資料の作成に関する事項(7) 法制度・投資信託のストラクチャーのフォローアップに関する事項(8) 重要文書及び印章等の管理・保管に関する事項(9) 法的紛争に関する業務(10) 役員の秘書業務に関する事項(11) 社内教育・研修に関する事項(12) 広告審査に関する事項(13) 内部監査室及びコンプライアンス室の業務のサポート(14) 情報セキュリティに関する事項(15) リスク管理に関する事項(16) 財務・会計全般に関する事項(17) IT環境等のシステム管理に関する事項(18) 人事労務及びその他庶務に関する事項

ファンドマネジメント部＜本資産運用会社の下記業務＞(1) 所管の社内規程の起案＜本投資法人に係る下記業務＞(1) 資金計画案の策定(2) 資金の調達(3) 財務に関する事項(4) 経理及び決算に関する事項(5) IR及び広報に関する事項（資産運用報告・有価証券報告書等の法定開示書類作成業務を含みますが、当該業務に限定されません。）(6) ディスクロージャーに関する事項(7) 一般事務受託者（計算事務）との対応等に関する事項(8) 配当政策に関する事項(9) 余資運用に関する事項(10) 投資主総会及び役員会の運営企画全般(11) 投資主からの照会に対する対応(12) 役員の業務補助に関する事項- 165 -

組織名称
資産投資部

各組織の業務の概略＜本資産運用会社の下記業務＞(1) 所管の社内規程の起案＜本投資法人に係る下記業務＞(1) 運用ガイドライン等のうち資産の取得・売却に関する投資方針の起案(2) 不動産等の資産の取得及び処分に関する事項(3) 投資委員会の事務局に関する事項(4) 売買市場等不動産等の評価手法の研究・開発に関する事項(5) 不動産市場等の調査・分析に関する事項（売買市場）

資産運用部＜本資産運用会社の下記業務＞(1) 所管の社内規程の起案＜本投資法人に係る下記業務＞(1) 運用ガイドライン等のうち資産の運営管理等に関する投資方針の起案(2) 運用資産等の管理（賃貸借・維持管理・修繕等）に関する事項(3) ポートフォリオ全般に係る基本方針及び物件別収支計画（物件管理計画を含みます。）の総括並びに運用に関する計数管理に関する事項(4) 資産に係る基本方針及び物件別収支計画（物件管理計画を含みます。）の策定に関する事項(5) 資産管理計画の起案に関する以下の事項(ア) 運用状況の管理、報告に関する事項(イ) 賃貸借、管理及び大規模修繕に関する事項(ウ) 資産に関する調査、評価に関する事項(エ) 運用資産の運用手法の研究・開発に関する事項(オ) 市場調査に関する事項

コンプライアンス室＜本資産運用会社の下記業務＞(1) 所管の社内規程の起案(2) コンプライアンスに関する基本事項の起案及び実施の統括の起案及び実施の統括(3) 法令遵守の管理に関する事項(4) コンプライアンス状況に関するコンプライアンス委員会宛報告(5) コンプライアンスプログラムの起案(6) その他コンプライアンス推進に係る事項＜本投資法人に係る下記業務＞(1) コンプライアンス委員会の事務局に関する事項(2) 投資委員会の検討事項に関わる起案文書の内容審査

内部監査室＜本資産運用会社の下記業務＞(1) 内部監査に関する事項(2) 内部監査計画の起案(3) 内部監査の実施(4) 内部監査調書、内部監査報告書、内部監査指示書の作成

投資委員会＜本投資法人に係る下記業務＞(1) 資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更(2) 資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更(3) 資産管理計画の策定及び変更(4) 資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更(5) 資産の管理に係る重要な決定及び変更(6) 資金調達、資本政策及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更(7) 資金調達、資本政策及び配当政策に係る決定及び変更(8) 利害関係者取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」にて投資委員会による事前の承認を必要としないものとして定められている取引を除きます。）(9) その他、上記に係る重要事項- 166 -

組織名称

各組織の業務の概略

コンプライアンス委員会＜本投資法人に係る下記業務＞(1) 以下の事項についての決議(ア) 本投資法人の利害関係者取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」
にてコンプライアンス委員会による事前の承認を必要としない旨定められる取引を除きます。）(イ) 本資産運用会社又は本投資法人の法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・承認(ウ) その他、コンプライアンス室長がコンプライアンス委員会での審議・承認が必要であると判断した重要事項(2) 以下の事項につき、「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引が含まれるもの、又はコンプライアンス室長がコンプライアンス委員会での審議・承認が必要と判断した場合の決議(ア) 資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更(イ) 資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更(ウ) 資産管理計画の策定及び変更(エ) 資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更(オ) 資金調達及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更③

投資運用の意思決定機構（ア）投資委員会
ａ．構成員
代表取締役、取締役（非常勤取締役を除きます。）、資産投資部長、資産運用部長、ファンドマネジメ
ント部長、取締役会が選任する本件適格不動産鑑定士（注）、企画管理部長、コンプライアンス室長（但し、議決権は有しないものとします。）（注）「本件適格不動産鑑定士」とは、「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との間の取引に関する投資委員会においては、審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士並びに利害関係者に該当する不動
産鑑定士及び当該利害関係者に雇用されている不動産鑑定士以外の不動産鑑定士をいい、利害関係者との取引以外の事項に関する投資委員会においては、審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士以外の不動産鑑定士をいいます。

ｂ．委員長
代表取締役
ｃ．開催時期
委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催され、臨時の委員会は必要に応じて随時開催されます。
ｄ．審議事項（ⅰ）本投資法人の資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更（ⅱ）本投資法人の資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更（ⅲ）本投資法人の資産管理計画の策定及び変更（ⅳ）本投資法人の資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅴ）本投資法人の資産の管理に係る重要な決定及び変更（ⅵ）本投資法人の資金調達、資本政策及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅶ）本投資法人の資金調達、資本政策及び配当政策に係る決定及び変更（ⅷ）本投資法人の利害関係者との取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」にて投資委員会による事前の承認を必要としない旨定められる取引を除きます。）（ⅸ）その他の重要事項- 167 -

ｅ．審議方法
投資委員会の決議は、原則として対象となる議案について議決権を有する全委員が出席し（但し、投資委員会において、審議の対象が、上記「ｄ．審議事項」に記載の（ⅰ）、（ⅲ）、（ⅳ）、（ⅴ）、（ⅵ）、（ⅶ）又は（ⅷ）に規定する議案等、取引の対象となる不動産等の価格の妥当性が問題とならない場合には、本件適格不動産鑑定士の出席を要しません。また、投資委員会に、本件適格不動産鑑定士の出席を要する場合において、本件適格不動産鑑定士が出席できない場合には、本件適格不動産鑑定士は、事前に意見書等のオピニオン（但し、当該審議事項についての賛否にかかる意見を付したものに限ります。）を投資委員会に対し提出することにより、出席しているとみなされます。なお、本件適格不動産鑑定士による意見書等のオピニオンに係り、本件適格不動産鑑定士がその意見形成にあたり前提としていない事実が判明した場合若しくは生じた場合、又は、本件適格不動産鑑定士が欠席する当該委員会の討議の中で、本件適格不動産鑑定士がオピニオンに係る意見形成の前提として認識していなかった賛否に影響を及ぼす重要な事実関係若しくは論点が判明した場合若しくは生じた場合においては、本件適格不動産鑑定士の意見書を取り直す、又は取り直すことを条件に決議を行うなど適切な措置を講じるものとしま
す。）、出席した委員の全会一致の賛成（但し、出席しているとみなされる本件適格不動産鑑定士は、オピニオンに賛成意見が付されていた場合に限り、決議に賛成したものとみなされます。）により決せられます。
なお、委員は１人につき１個の議決権を有するものとしますが、職位を兼任している場合も、その者の議決権は１個とします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。また、コンプライアンス室長は議決権を有しないものとします。
委員は、オブザーバーを投資委員会に同席させて、その意見又は説明を求めることができます。
（イ）資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項
本資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のための資産の運用についての基本的な投資方針等を定める運用ガイドライン、資産運用計画書及び資産管理計画書を制定しています。これらの運用ガイドライン等の投資方針の決定及び変更については、以下に詳細を記載するように、担当部により案が起案され、コンプライアンス室長が法令等遵守上の問題の有無について審査・承認し、本資産運用会社の投資委員会等において内容を審議・決議した後、本資産運用会社の取締役会において最終的に審議・決議を経た上で、決定されます。

- 168 -

資産の運用に係る投資方針の決定に関する具体的な決裁手続の流れは以下のとおりです。

- 169 -

ａ．資産投資部及び資産運用部による起案と投資委員会への上程
まず、資産投資部及び資産運用部が、部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等の投資方針案を起案します。
資産投資部及び資産運用部は、当該投資方針案及びその付随関連資料をコンプライアンス室長に提出し、当該投資方針案に関する法令等の遵守（役職員が法令等の趣旨及び内容を正確に理解し、これらを遵守し、誠実かつ公正な企業活動を遂行することをいいます。以下同じです。）その他法令等遵守上の問題（以下「法令等遵守上の問題」といいます。）の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりま
せん。コンプライアンス室長は、当該投資方針案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該投資方針案を承認し、その旨を当該起案を行った資産投資部及び資産運用部に対して連絡します。
資産投資部及び資産運用部は、コンプライアンス室長の承認を受けた当該投資方針案を投資委員会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス室長が当該投資方針案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス室長は起案した資産投資部及び資産運用部に対して当該投資方針案の修正及び再提出を指示します。修正及び再提出の指示を受けた投資方針案については、修正後に再度、コン
プライアンス室長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、資産投資部及び資産運用部は、投資委員会に上程することができないものとします。
ｂ．投資委員会における審議及び決議
投資委員会は、資産投資部及び資産運用部により上程された投資方針案について、本投資法人の規約との整合性、その時々の不動産市場の動向、本投資法人のポートフォリオの内容等の本投資法人の資産運用
における投資戦略等の観点から、投資方針案の内容を検討し、当該投資方針案の採否につき決議します。
投資委員会の承認が得られた場合、資産投資部及び資産運用部は、当該投資方針案を取締役会に上程するとともに、当該投資方針案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。但し、コンプライアン
ス室長は、投資委員会での議事進行等の手続に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資委員会
で異議又は意見を述べること及び必要に応じて投資委員会の審議を中断することができます。
これに対して、投資委員会の承認が得られない場合、投資委員会は資産投資部及び資産運用部に問題点等を指摘し、投資方針案の修正及び再上程又は廃案を指示します。
投資委員会の審議及び決議を経た投資方針案がコンプライアンス委員会への上程を必要としない場合、資産投資部及び資産運用部は、決議を経た当該投資方針案を取締役会に上程するとともに、当該投資方針
案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。
ｃ．コンプライアンス委員会での審議及び決議
資産投資部及び資産運用部は、投資方針案が本資産運用会社の「利害関係者取引規程」で定める利害関係者取引に該当する場合及びコンプライアンス室長が必要と判断した場合、投資委員会における審議及び決議の後、当該投資方針案をコンプライアンス委員会に議案として上程するとともに、その付随関連資料
をコンプライアンス委員会に提出するものとします。
コンプライアンス委員会において、当該投資方針案に法令等遵守上の問題がないと判断され、その承認を得た場合、資産投資部及び資産運用部は、当該投資方針案を取締役会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス委員会において、当該投資方針案について法令等遵守上の問題が存在すると判断され、その承認を得られなかった場合、コンプライアンス委員会は投資委員会の委員長に対して問題点等を指摘し、当該投資方針案を差し戻します。投資委員会に差し戻しを受けた投資方針案については、内容の変更後に再度、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、取締役会に議案として上程することができません。
但し、コンプライアンス委員会において、当該投資方針案に関し、軽微な変更若しくは修正を加え、又は条件を付すことにより、法令等遵守上の問題を解決できると判断されたときは、コンプライアンス委員
会は、コンプライアンス室長の承諾を得た上で、当該投資方針案を投資委員会へ差し戻すことなく、自ら変更若しくは修正され、又は条件を付された内容をもって投資方針案とし、当該投資方針案を議案として取締役会に上程させることができるものとします。
ｄ．取締役会での審議及び決議
取締役会は、不動産及び市場の動向、本投資法人の投資戦略及び諸法令の遵守状況等を総合的に勘案し、当該投資方針案を承認するか否かを審議します。
取締役会が当該投資方針案を承認したときは、当該投資方針案が本資産運用会社で決定されたこととなります。取締役会で承認された運用ガイドライン等については、本投資法人へ報告するものとします。
これに対して、取締役会が当該投資方針案を否決したときは、投資委員会に問題点等を指摘し、当該投資方針案等の修正及び再上程又は廃案等を指示するものとします。投資委員会の委員長に対し、投資方針
案の修正及び再提出の指示がなされた場合、当該投資方針案については、再度、投資委員会において審議を受け、その承認を得た後でなければ取締役会への議案の上程ができないものとします。

- 170 -

（ウ）運用資産の取得を行う社内組織に関する事項
資産投資部長は、取締役会で決議された本投資法人の資産の取得に係る投資方針に基づき、各部門の担当者に対して具体的な取得についての指示を行います。本投資法人の資産の具体的な取得は、資産投資部が行います。
運用資産の取得に関する具体的な流れは以下のとおりです。

- 171 -

（注１）

外部専門家を含む出席委員の全会一致により決議します。

（注２）

出席委員中、外部専門家を含む３分の２以上の委員の賛成により決議します。

- 172 -

ａ．資産投資部による取得候補の選定、取得計画案の起案と資産投資部による投資委員会への上程
資産投資部の担当者は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する詳細な物件デューディリ
ジェンス（鑑定価格調査、建物診断調査、土壌汚染調査、地震リスク調査、法務調査等）を行い、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を起案します。
資産投資部は、当該取得計画案及びその付随関連資料をコンプライアンス室長に提出し、取得計画案に関する法令等遵守上の問題の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。
コンプライアンス室長は当該取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該取得計画案を承認し、その旨を当該起案を行った資産投資部に対して連絡します。
資産投資部は、コンプライアンス室長の承認を受けた当該取得計画案を投資委員会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス室長が当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス室長は起案した資産投資部に対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。
内容の変更の指示を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再度、コンプライアンス室長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、資産投資部は、投資委員会に上程することができないものとします。なお、起案の中止の指示を受けた取得計画案については、投資委員会に上程することができないものとします。
ｂ．投資委員会における審議及び決議
投資委員会では、当該運用資産が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デューディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格であるか等の審議を行い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決議を行います。
投資委員会の承認が得られた場合、資産投資部は、当該取得計画案を取締役会に上程するとともに当該取得計画案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。但し、コンプライアンス室長は、投資委
員会での議事進行等の手続に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資委員会で異議又は意見を述べること及び必要に応じて投資委員会の審議を中断することができます。
これに対して、投資委員会の承認が得られない場合は、投資委員会は資産投資部に問題点等を指摘し、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。
当該運用資産の売主が利害関係者である場合には、鑑定評価額を取得価格（消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。）の上限とします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額とすることができるものとします。また、かかるSPCにおいて負担した取得費用の内、仲介手数料、信託登記に関する登録免許税、信託登記等に付随する司法書士報酬及び当初信託報酬相当額を当該物件取得価格に含めることができるものとします。
投資委員会の審議及び決議を経た取得計画案がコンプライアンス委員会に対する上程を必要としない場
合、資産投資部は、決議を経た取得計画案を取締役会に上程するとともに、当該取得計画案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。
ｃ．コンプライアンス委員会での審議及び決議
資産投資部は、当該取得計画案が本資産運用会社の「利害関係者取引規程」で定める利害関係者との取引に該当する場合及びコンプライアンス室長が必要と判断した場合、投資委員会における審議及び決議の後、当該議案をコンプライアンス委員会に議案として上程するとともに、その付随関連資料をコンプライ
アンス委員会に提出するものとします。
コンプライアンス委員会において、法令等遵守上の問題がないと判断され、その承認を得た場合、資産投資部は、当該取得計画案を取締役会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス委員会において、当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断され、その承認を得られなかった場合、コンプライアンス委員会は投資委員会の委員長に対して問題点等を指摘し、当該取得計画案を差し戻します。投資委員会に差し戻しを受けた取得計画案については、内容の変更後に再度、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、取締役会に上程することができません。
但し、コンプライアンス委員会において、当該取得計画案に関し、軽微な変更若しくは修正を加え、又は条件を付すことにより、法令等遵守上の問題を解決できると判断されたときは、コンプライアンス委員
会は、コンプライアンス室長の承諾を得た上で、当該取得計画案を投資委員会へ差し戻すことなく、自ら変更若しくは修正され、又は条件を付された内容をもって取得計画案とし、当該取得計画案を議案として取締役会に上程させることができるものとします。
- 173 -

ｄ．取締役会での審議及び決議
取締役会は、不動産及び市場の動向、本投資法人の投資戦略及び諸法令の遵守状況等を総合的に勘案し、当該取得計画案を承認するか否かを審議します。
取締役会が当該取得計画案を承認した場合において、当該取得計画案が本資産運用会社の「利害関係者取引規程」で定める利害関係者との取引に該当するときは当該取得計画案を本投資法人の役員会に議案として上程し、該当しないときは各期毎に本投資法人へ報告するものとします。
これに対して、取締役会が当該取得計画案を否決したときは、投資委員会の委員長に問題点等を指摘し、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示するものとします。投資委員会の委員長に対し、取得計
画案の内容の変更を指示された場合、当該取得計画案については、再度、投資委員会において審議を受け、その承認を得た後、コンプライアンス委員会の審議及び決議による承認を得た後でなければ取締役会への取得計画案の上程ができないものとします。
ｅ．本投資法人の役員会の承認による本投資法人の同意
本資産運用会社は、「利害関係者取引規程」において、本投資法人が本資産運用会社の利害関係者との間で不動産の取得を行う場合には、本投資法人がその役員会の承認を受けて行う本投資法人の同意を得ることが必要とされます。
本投資法人の役員会が当該取得計画案を承認したときは、当該取引の実行が決定されたこととなります。
これに対して、本投資法人の役員会が当該取得計画案を否決したときは、資産投資部は、内容の変更を行い、コンプライアンス室長の承認を受けた後に再度、投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会の承認を得なければ、本投資法人の役員会への取得計画案の上程ができないものとします。
ｆ．取得計画の実行
資産投資部は、当該取得計画案が本資産運用会社の「利害関係者取引規程」で定める利害関係者との取引に該当する場合は、当該取得計画案が本投資法人の役員会において承認された後、当該運用資産の取得に係る本投資法人の役員会の決議内容に従って、当該運用資産の取得業務を行います。利害関係者との取引に該当しない場合は、当該取得計画案が取締役会において承認された後、当該運用資産の取得に係る取締役会の決議内容に従って、当該運用資産の取得業務を行います。
（エ）運用資産の譲渡及び管理に関する運営体制・資金調達に関する運営体制
運用資産の譲渡及び管理（管理については重要なもの）に関する業務並びに資金調達に関する業務についても、運用資産の取得と全く同様の運営体制で実行されます。但し、運用資産の管理に関する業務についての起案部は資産運用部、資金調達に関する業務についての起案部はファンドマネジメント部となります。
（オ）外部委託先の選定及び外部委託先との投資法人の資産の運用に関する事務連絡体制
本資産運用会社は、金融商品取引法第28条第４項に規定する投資運用業の登録を受けた金融商品取引業
者を外部委託先として、本投資法人の同意を得て行う場合に限り、投資法人の資産の運用に係る権限の一
部を外部委託することができます。
④

コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）（ア）コンプライアンス委員会
ａ．構成員
コンプライアンス室長、代表取締役、取締役（非常勤取締役を除きます。）、取締役会が選任したコン
プライアンスに精通した外部専門家（弁護士、公認会計士等の資格を有する者１名以上）
ｂ．委員長
コンプライアンス室長- 174 -

ｃ．開催時期
委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催されますが、臨時の委員会は必要に応じて随時開催されます。
ｄ．審議事項（ⅰ）本投資法人の資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更（「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引又はコンプライアンス室長が必要と判断した取引に関するものに限られます。（ⅰ）乃至（ⅴ）において同じです。）（ⅱ）本投資法人の資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更（ⅲ）本投資法人の資産管理計画の策定及び変更（ⅳ）本投資法人の資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅴ）本投資法人の資金調達及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅵ）本投資法人の利害関係者との取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」にてコンプライアン
ス委員会による事前の承認を必要としない旨定められる取引を除きます。）（ⅶ）本資産運用会社又は本投資法人の法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・承認（ⅷ）その他、コンプライアンス室長がコンプライアンス委員会での審議・承認が必要であると判断した
重要事項
ｅ．審議方法コンプライアンス委員会の決議は、少なくともコンプライアンス室長及び全ての外部専門家を含む、議決権を有する委員の３分の２以上が出席し、出席した委員の中、少なくともコンプライアンス室長及び全ての外部専門家を含む３分の２以上の委員の賛成により成立するものとします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。なお、各委員は１人につき１個の議決権を有するものとしますが、職位を兼任している場合、その者の議決権は、原則として１個とします。
委員は、オブザーバーをコンプライアンス委員会に同席させて、その意見又は説明を求めることができます。
（イ）コンプライアンス室
本資産運用会社は、本資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、コンプライアンス室長をコンプライアンス担当に任命し、他の部門に対する社内牽制機能の実効性を確保します。また、コンプラ
イアンス室長の選任及び解任については、取締役会の決議によりなされるものとします。
コンプライアンス室長は、本資産運用会社におけるコンプライアンス責任者として、社内のコンプライ
アンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を醸成することに努める
ものとします。このため、コンプライアンス室長は、本資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令、投資法人規約、その他の諸規程等に基づいていることを常に監視し、日常の業
務執行においてもコンプライアンス遵守状況の監視監督を行います。
上記のようなコンプライアンス室長の職責の重大性に鑑み、コンプライアンス室長には、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
⑤

リスク管理体制
本投資法人は、投資運用に係る各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
（ア）本投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は少なくとも３ヶ月に１回以上開催され、また、職務遂行のため必要があると判断したときは、臨時役員会を開催することができます。役員会では法令及び本投資法人の役員会規程に定める承認事項の決議や- 175 -

業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
なお、執行役員１名は、本資産運用会社の代表取締役が兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項に従い、金融庁長官に兼職の届出を行っています。
（イ）本資産運用会社について
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する運用・管理の方針及び計画として「資産運用計画書」及び「資産管理計画書」を策定及び改定し、また、規約に基づき遵守すべき資産の運用・管理の社内基準として「運用ガイドライン」を制定しています。
この「資産運用計画書」、「資産管理計画書」及び「運用ガイドライン」を遵守することを通じ、資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」及び「不動産投資運用リスク管理規程」を制定し、その状況等を取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されること防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライア
ンス規程」及び「コンプライアンスマニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンスプログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
（３）【大株主の状況】
本書の日付現在の本資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。
名称
東急不動産株式会社

住所
東京都渋谷区道玄坂一丁目21番２号
合計（注）「比率」は、発行済株式数に対する所有株式数の比率を表しています。

- 176 -

所有株式数（株）

比率（％）（注）

6,000

100.0

6,000

100.0

（４）【役員の状況】
本書の日付現在における本資産運用会社の役員の状況は、以下のとおりです。
役職名
代表取締役

常務取締役

取締役
（非常勤）

氏名
河合

細井

池内

通恵

成明

敬

主要略歴

所有株式数

前記「第１ 投資法人の追加情報／２ 役員の状況」をご参照ください。

－

1987年４月
1987年４月

東急不動産株式会社
同 ビル計画本部

入社

総務部

1988年４月
1992年７月

同同

1994年10月
1997年10月

株式会社東急総合研究所 出向
東急不動産株式会社 企画室

1998年４月
1999年４月

同同

都市事業本部
ビル事業本部

2000年７月
2010年４月

同同

都市事業本部 課長
商業施設事業本部 商業施設開発部

2011年４月

ＴＬＣタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア
投信株式会社） 出向 常務取締役 兼 資産運用部長

2013年４月
2015年３月

同 常務取締役（現任）
アクティビア・プロパティーズ投資法人

1989年４月

東急不動産株式会社

1989年４月
1992年７月

同
同デュエット事業本部
都市事業本部

1995年４月
1996年４月

同
同

関連事業室
財務部

1999年４月
2006年４月

同
同

経営企画部
資産活用事業本部

2009年４月
2010年４月

同
同

アセット企画推進本部 課長
投資マネジメント事業本部 課長

2011年４月

同 投資マネジメント事業本部部長

2011年４月

ＴＬＣタウンシップ株式会社（現投信株式会社） 取締役（現任）2014年４月

東急不動産株式会社 都市事業ユニット
事業本部 投資企画部 統括部長

2014年４月

東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社
任）2014年４月
2015年４月

東急不動産コンフォリア投信株式会社 取締役
東急不動産株式会社 都市事業ユニット 投資マネジメント

2015年６月

事業本部 副本部長 兼
株式会社新宿アイランド

2016年２月
2016年２月

仙台空港ビル株式会社 取締役
仙台エアカーゴターミナル株式会社

2016年２月
2016年４月

仙台エアポートサービス株式会社 取締役
東急不動産株式会社 執行役員 都市事業ユニット

ビル事業本部
都市事業本部

ネジメント事業本部- 177 -

－

入社

統括部長

執行役員

総務部

課長

投資運用事業推進部

統括

東急不動産アクティビア
投資マネジメント

投資企画第一部
取締役

取締役（現

統括部長

本部長（現任）

取締役
投資マ

－

役職名

取締役
（非常勤）

監査役
（非常勤）

氏名

田中

主要略歴

山口

雄太郎

入社

所有株式数

1989年４月

東急不動産株式会社

2001年７月

東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント
株式会社 出向

総務部

2007年６月
2009年４月

同 執行役員 資産開発部長
東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社

2014年４月

運用部 グループリーダー
同 執行役員 投資開発部長

資産

事業戦略部

統括

都市事業ユニット

出向2015年４月

東急不動産株式会社部長（現任）

2015年４月
2015年４月

東急不動産アクティビア投信株式会社 取締役（現任）
東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社 取締役（現2015年４月

任）
東急不動産コンフォリア投信株式会社

取締役（現任）2016年１月

ＴＯＫＹＵ ＬＡＮＤ ＵＳ ＣＯＲＰＯＲＡＴＩＯＮ役

2016年６月

株式会社新宿アイランド

1982年４月

東急不動産株式会社

1997年４月
1999年10月

同 都市事業本部
都市基盤整備公団

2003年４月
2008年４月

東急不動産株式会社 コンプライアンス部
同 内部監査室 内部監査室長

2008年４月

東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社
任）2009年10月

ＴＬＣリアルティマネジメント株式会社（現ンフォリア投信株式会社） 監査役（現任）2010年11月

ＴＬＣタウンシップ株式会社（現投信株式会社） 監査役（現任）2011年４月
2013年10月

東急不動産株式会社
東急不動産株式会社2013年10月
2014年４月

東急不動産ホールディングス株式会社 内部監査部長
東急不動産株式会社 内部監査部 統括部長（現任）2014年４月

東急不動産ホールディングス株式会社
長

内部監査部

2016年４月

東急不動産ホールディングス株式会社
統括部長（現任）

グループ内部監査部

2016年４月

Ｐａｃｉｆｉｃ Ｉｓｌａｎｄｓ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ 取締役（現任）朗- 178 -－

取締

入社

取締役（現任）
総務部

課長
出向
課長
監査役（現
東急不動産コ東急不動産アクティビア－

内部監査部 統括部長
内部監査部長

統括部

役職名

氏名

監査役
（非常勤）

熊倉

隆治

主要略歴

所有株式数

1973年４月

東急不動産株式会社

1978年４月
1984年10月

東急リゾート株式会社 出向
東急不動産株式会社 リゾート本部

入社

1990年４月
1995年８月

同 海外事業部
株式会社ハトモハジ・ダン・カワン

1996年４月
1998年12月

東急不動産株式会社 鑑定企画室
同 資産活用部 課長

1999年４月
2007年９月

同 資産活用事業本部 鑑定部 統括部長
株式会社ティーエルディービーパートナーズ出向

代表取締

2010年10月

役
東急不動産株式会社シニアア

2010年10月

ドバイザー
同 鑑定企画室

出向

副社長

課長

投資マネジメント事業本部

シニアアドバイザー

2010年11月

ＴＬＣタウンシップ株式会社（現投信株式会社） 代表取締役

東急不動産アクティビア

2011年４月

東急不動産株式会社 投資マネジメント事業本部
創造本部 シニアアドバイザー

2011年４月

ＴＬＣタウンシップ株式会社（現投信株式会社） 監査役（現任）2011年６月
2014年４月

株式会社東急ハンズ
東急不動産株式会社

常勤監査役
都市事業ユニット

2015年４月

シニアアドバイザー
東急不動産株式会社

企画政策部

兼

都市事業ユニット

2016年４月

兼 住宅事業ユニット 参与
東急不動産株式会社 企画政策部

兼

経営企画部

兼

－

事業

東急不動産アクティビア

兼

事業創造本部

兼

都

市事業ユニット（現任）（注１）

代表取締役河合通恵は、本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役を兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項（注２）

監査役山口朗は、上記記載のほか現在下記の会社の非常勤監査役（非常勤監事）に就任しております。

に従い、2015年９月８日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。

株式会社東急ホームズ、東急ステイ株式会社、東急ステイサービス株式会社、株式会社石勝エクステリア、株式会社イーウェル、
株式会社東急スポーツオアシス、株式会社ウェルネス広島、株式会社日本住情報交流センター、株式会社東急イーライフデザイ
ン、東急不動産ＳＣマネジメント株式会社、玉原東急リゾート株式会社、勝山高原開発株式会社、佐倉ゴルフ開発株式会社、Ｐ
Ｔ．ＴＯＫＹＵ・ＬＡＮＤ・ＩＮＤＯＮＥＳＩＡ、株式会社アルベログランデ、医療法人社団愛和会（監事）、株式会社東急リゾ
ートサービス、株式会社石勝グリーンメンテナンス、ＴＨハウジング株式会社、株式会社学生情報センター、北和建設株式会社、
株式会社ホーミック、株式会社ナジック・アイ・サポート、株式会社ナジック教育ソリューション、シグマジャパン株式会社- 179 -

（５）【事業の内容及び営業の概況】①

資産運用委託契約上の業務
本資産運用会社は、次に掲げる業務を行います。
（ア）本投資法人の運用資産の運用に係る業務（イ）本投資法人の資金調達に係る業務（ウ）運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業
務（エ）運用資産に係る運用計画の策定業務（オ）その他本投資法人が随時委託する業務（カ）上記各号に付随し又は関連する業務

②

経理の概況
本資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
（ア）最近の事業年度における主な資産、負債の概況
第６期
2016年３月31日現在
総資産2,900,791千円

総負債467,108千円

純資産

2,433,682千円（イ）最近の事業年度における損益の概況
自至第６期
2015年４月１日
2016年３月31日

営業利益999,256千円

経常利益

1,001,649千円

当期純利益

671,399千円- 180 -

２【その他の関係法人の概況】（１）

投資主名簿等管理人①【名称、資本金の額及び事業の内容】
名称：

三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号

資本金の額
事業の内容

：
：

342,037百万円（2016年９月30日現在）
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。

②【関係業務の概要】
投資主名簿等管理人は、その発行する投資口に関する事務のうち、次に掲げる業務を行います。
ａ．投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
ｂ．投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項
ｃ．投資主等の氏名、住所の登録に関する事項
ｄ．投資主等の提出する届出の受理に関する事項
ｅ．投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成及び集計等に関する事項
ｆ．金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続に関する事項
ｇ．分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項
ｈ．投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項
ｉ．委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
ｊ．募集投資口の発行に関する事項
ｋ．投資口の併合又は分割に関する事項
ｌ．投資主等に対する通知書及び報告書等の発送に関する事務
ｍ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（前各号の事項に関連するものに限ります。）
ｎ．法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事
項
ｏ．振替機関により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務、その他振替機関との情報の授受に関する事項
ｐ．マイナンバー法に基づく以下の事務（ⅰ）支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等について、振替機関あて請求および通知受領に関する事務（ⅱ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務（ⅲ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管および別途定める保管期間経過後の廃棄又は削除に関する事務（ⅳ）行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務（ⅴ）その他、マイナンバー法に基づく上記（ⅰ）から（ⅳ）に付随する事務
ｑ．前各号に付随関連する事項のほか、本投資法人及び投資主名簿管理人が協議のうえ定める事項
上記に定めるほか、投資主名簿等管理人は、投信法及びその政省令に規定される以下の帳簿書類の作成の補助を行います。
（ⅰ）分配利益明細簿（ⅱ）投資証券台帳（ⅲ）投資証券不発行管理簿（ⅳ）未払分配利益明細簿- 181 -

③【資本関係】
該当事項はありません。
（２）①

資産保管会社
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

三井住友信託銀行株式会社

資本金の額

：

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
342,037百万円（2016年９月30日現在）

事業の内容

：

銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。

関係業務の概要
資産保管会社は、次に掲げる業務を行います。
ａ．資産保管業務
ｂ．金銭出納管理業務
ｃ．その他前各号に付随関連する業務③

資本関係
該当事項はありません。

（３）①

一般事務受託者（機関運営事務受託者兼会計事務等に関する業務受託者）
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

三井住友信託銀行株式会社

資本金の額

：

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
342,037百万円（2016年９月30日現在）

事業の内容

：

銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。

関係業務の概要
一般事務受託者は、次に掲げる一般事務に係る業務を行います。
ａ．本投資法人の計算に関する事務
ｂ．本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
ｃ．本投資法人の納税に関する事務
ｄ．本投資法人の機関（役員会及び投資主総会をいいます。）の運営に関する事務（但し、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計に関する事務を除きます。）
ｅ．その他前各号に付随関連する事務
上記の業務以外の事務に対応すべき事態が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定する「その他金融庁長官が定める事務」が定められた場合、又は投信法、投信法施行令若しくは投信法施行規則の改正に伴い本投資法人が委託すべき事務（他のものに委託して行わせなければならない事務）が変更、若しくは新設された場合には、本投資法人及び一般事務受託者は別途その取扱いについて協議する
ものとします。

③

資本関係
該当事項はありません。

- 182 -

（４）①

一般事務受託者（第１回、第４回、第５回、第６回及び第７回無担保投資法人債に関する業務受託者）
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

資本金の額

：

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
324,279百万円（2016年９月30日現在）

事業の内容

：

銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。

関係業務の概要
一般事務受託者は、次に掲げる一般事務に係る業務を行います。
ａ．発行代理人事務
ｂ．支払代理人事務
ｃ．投資法人債原簿関係事務
ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務
ｅ．その他前各号に付随関連する業務
上記の業務以外の事務に対応すべき事態が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定する「その他金融庁長官が定める事務」が定められた場合、又は投信法、投信法施行令若しくは投信法施行規則の改正に伴い本投資法人が委託すべき事務（他のものに委託して行わせなければならない事務）が変更、若しくは新設された場合には、本投資法人及び一般事務受託者は別途その取扱いについて協議する
ものとします。

③

資本関係
該当事項はありません。

（５）①

一般事務受託者（第２回及び第３回無担保投資法人債に関する業務受託者）
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号

資本金の額
事業の内容

：
：

342,037百万円（2016年９月30日現在）
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。

関係業務の概要
一般事務受託者は、次に掲げる一般事務に係る業務を行います。
ａ．発行代理人事務
ｂ．支払代理人事務
ｃ．投資法人債原簿関係事務
ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務
ｅ．その他前各号に付随関連する業務
上記の業務以外の事務に対応すべき事態が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定する「その他金融庁長官が定める事務」が定められた場合、又は投信法、投信法施行令若しくは投信法施行規則の改正に伴い本投資法人が委託すべき事務（他のものに委託して行わせなければならない事務）が変更、若しくは新設された場合には、本投資法人及び一般事務受託者は別途その取扱いについて協議する
ものとします。

③

資本関係
該当事項はありません。

- 183 -

（６）①

特定関係法人
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

東急不動産株式会社

資本金の額

：

東京都渋谷区道玄坂一丁目21番２号
57,551百万円（2016年９月30日現在）

事業の内容

：

不動産賃貸・不動産販売・施設運営業を営んでいます。

関係業務の概要
東急不動産株式会社に係る関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／
１ 投資法人の概況／（３） 投資法人の仕組み／② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役
割及び関係業務の内容」をご参照ください。

③

資本関係
本書の日付現在、本投資法人の投資口を61,913口所有しています。

（７）①

特定関係法人
名称、資本金の額及び事業の内容
名称：

東急不動産ホールディングス株式会社
東京都渋谷区道玄坂一丁目21番２号

資本金の額
事業の内容

：
：

60,000百万円（2016年９月30日現在）
東急不動産株式会社を中核子会社とする東急不動産ホールディングスグループの持株会社です。

②

関係業務の概要
東急不動産ホールディングス株式会社に係る関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報／第１ファンドの状況／１ 投資法人の概況／（３） 投資法人の仕組み／② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容」をご参照ください。

③

資本関係
該当事項はありません。

- 184 -

（８）①

特定関係法人
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

資本金の額

：

東京都渋谷区道玄坂一丁目２番２号
100百万円（2016年９月30日現在）

事業の内容

：

商業施設・複合施設の運営管理、企画、コンサルティング業務等を営んでいます。

関係業務の概要
東急不動産ＳＣマネジメント株式会社に係る関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報／第１ファンドの状況／１ 投資法人の概況／（３） 投資法人の仕組み／② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容」をご参照ください。

③

資本関係
該当事項はありません。

（９）①

特定関係法人
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

株式会社東急コミュニティー
東京都世田谷区用賀四丁目10番１号

資本金の額
事業の内容

：
：

1,653百万円（2016年９月30日現在）
マンション・ビル等の管理、賃貸、工事請負業務等を営んでいます。

関係業務の概要
株式会社東急コミュニティーに係る関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／１ 投資法人の概況／（３） 投資法人の仕組み／②
営上の役割及び関係業務の内容」をご参照ください。

③

資本関係
該当事項はありません。

- 185 -

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運

（10）
①

特定関係法人
名称、資本金の額及び事業の内容
名

②

称

：

合同会社クラッセ

資本金の額：

東京都中央区日本橋一丁目４番１号
１百万円（2016年９月30日現在）

事業の内容

：

資産の流動化に関する法律に基づく資産の流動化に関する計画に従った特定資産の譲受け並びにその管理及び処分に係る業務等を営んでいます。

関係業務の概要
合同会社クラッセに係る関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／１
投資法人の概況／（３） 投資法人の仕組み／②
及び関係業務の内容」をご参照ください。

③

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割

資本関係
該当事項はありません。

- 186 -

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。

２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第10期計算期間（2016年６月１日から2016年
11月30日まで）の財務諸表について、新日本有限責任監査法人の監査を受けています。

３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

- 187 -

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）前期
2016年５月31日
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
信託借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
長期前払費用デリバティブ債権
その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計資産合計- 188 -

当期
2016年11月30日

7,850,554
4,013,423
448,019353,242
16
5,083
1,968
12,672,309

7,919,219
4,265,231
510,269
271,79617
240,810
2,040
13,209,384

67,043,786△5,263,878
61,779,907
565,465△83,894
481,570
1,264,865△179,609
1,085,255
77,138△31,583
45,554
258,584,206
4,102
321,980,596

74,293,765△6,259,822
68,033,942
604,762△99,187
505,575
1,321,677△210,123
1,111,554
115,826△41,572
74,253282,854,628
1,160
352,581,114

4,562,628
1,706
4,564,334

4,825,698
1,245
4,826,943

611,931－
14,791
626,723
327,171,654

926,738
75,684
14,791
1,017,214
358,425,272

50,96950,969339,894,933

45,91645,916371,680,572（単位：千円）
前期
2016年５月31日
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等
前受金
預り金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
純資産合計
負債純資産合計- 189 -

当期
2016年11月30日

394,577
2,400,000
26,400,000
14,969574,049702
203,975
5,011
029,993,285

666,864
5,400,000
26,400,000
61,823672,969
946
316,8142,083
27
33,521,528

10,000,000
108,350,000
14,821,932
51
133,171,984
163,165,269

10,000,000
135,350,000
15,790,599
72
161,140,671
194,662,199

171,532,813

171,532,813

5,196,849
5,196,849
176,729,663

5,409,874
5,409,874
176,942,688－－※２ 176,729,663

75,68475,684※２ 177,018,373

339,894,933

371,680,572

（２）【損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
有価証券利息
未払分配金戻入還付加算金
受取保険金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
投資口交付費
融資関連費用
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 190 -

前期
2015年12月１日
2016年５月31日

自至当期
2016年６月１日
2016年11月30日※１,※２ 9,528,262※１,※２ 10,175,270※１,※２ 647,599※１,※２ 741,808

10,175,862

10,917,079※１,※２ 3,399,234※１,※２ 3,833,354

747,023
9,502
25,0593,300
64,9884,249,107
5,926,754

821,891
10,016
26,211
3,300
60,776
4,755,550
6,161,528

549
1,055
6,902
－
－
8,507

56
－
2,924
153
80
3,214

539,715
22,6394,794
49,399120,564500
737,613
5,197,648
5,197,648
948
△4
943
5,196,705
143
5,196,849

536,470
25,3795,053
56,862
129,896500
754,161
5,410,581
5,410,581
954
△0
954
5,409,626
247
5,409,874

（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自2015年12月１日

至

2016年５月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

出資総額

当期首残高

150,770,610

当期未処分利益又は当期未
処理損失
（△）

剰余金合計

4,790,093

4,790,093

投資主資本
合計

純資産合計

155,560,704

155,560,704

20,762,203

20,762,203

当期変動額
新投資口の発行

20,762,203

剰余金の配当△4,789,949△4,789,949△4,789,949△4,789,949

当期純利益

5,196,705

5,196,705

5,196,705

5,196,705

20,762,203

406,756

406,756

21,168,959

21,168,959※１ 171,532,813

5,196,849

5,196,849

176,729,663

176,729,663

当期変動額合計
当期末残高

当期（自

2016年６月１日

至

2016年11月30日）（単位：千円）
投資主資本

評価・換算差額等剰余金
当期未処分利益又は当期未
処理損失
（△）

剰余金合計

5,196,849

剰余金の配当
当期純利益

出資総額

当期首残高

171,532,813

純資産合計

投資主資本
合計

繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

5,196,849

176,729,663－－△5,196,601△5,196,601△5,196,601△5,196,601

5,409,626

5,409,626

5,409,626

5,409,626

176,729,663

当期変動額

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

75,68475,68475,684－

213,025

213,025

213,025

75,68475,684

288,710※１ 171,532,813

5,409,874

5,409,874

176,942,688

75,68475,684177,018,373- 191 -

（４）【金銭の分配に係る計算書】
自至前期
2015年12月１日
2016年５月31日

自至当期
2016年６月１日
2016年11月30日

金額(円)

金額(円)

Ⅰ 当期未処分利益

5,196,849,213

5,409,874,423

Ⅱ 分配金の額

5,196,601,564

5,409,478,734(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益

分配金の額の算出方法( 8,666 )( 9,021 )247,649

395,689

本投資法人の規約第35条第１項に定める方針に基づき、分配金額は利益の金額を上限とし、かつ租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。か
かる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数599,654口の整数倍数の最大値となる5,196,601,564円を利益分配金として分配することとしま
した。なお、本投資法人規約第35条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 192 -

本投資法人の規約第35条第１項に定める方針に基づき、分配金額は利益の金額を上限とし、かつ租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。か
かる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数599,654口の整数倍数の最大値となる5,409,478,734円を利益分配金として分配することとしま
した。なお、本投資法人規約第35条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
固定資産除却損
投資法人債発行費償却
受取利息及び有価証券利息
支払利息
投資口交付費
融資関連費用
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資口の発行による収入分配金の支払額
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 193 -

前期
2015年12月１日
2016年５月31日

自至当期
2016年６月１日
2016年11月30日

5,197,648
989,961
0
4,794△1,604562,355
49,399120,564△83,895△5,083△324,818△147,887△142,794
35,193
11,581△43,623△6,5386,215,250
1,604△509,393△192
5,707,269

5,410,581
1,052,200
5,053△56
561,849
56,862
129,896△62,249△235,727
120,125
117,857
29,848112,838
2,654△5,876
7,295,857
56△545,308△711
6,749,894△34,385,143△287,375
1,598,092△846△33,075,273△31,446,459△263,070△162,489
1,131,156△30,740,863

3,849,536△3,850,000
15,054,812△7,000,000
1,984,332
20,655,664△4,789,235△15,654
25,889,457△1,478,546
13,342,524※１ 11,863,9788,497,828△5,500,000
38,534,925△12,000,000△5,197,061△24,251
24,311,441
320,471
11,863,978※１ 12,184,450

（６）【注記表】〔継続企業の前提に関する注記〕
該当事項はありません。
〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
１．固定資産の減価償却（1）有形固定資産（信託財産を含む）の方法
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物
２～70年
構築物
２～60年
機械及び装置２～33年
工具、器具及び備品
２～15年（2）無形固定資産
自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しています。
（3）長期前払費用定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法（1）投資口交付費
発生時に全額費用計上しています。
（2）投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上
固定資産税等の費用処理方法
基準
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金（いわゆる「固定資産税等相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得
原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は91,138千円です。
４．ヘッジ会計の方法（1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：長期借入金（3）ヘッジ方針
本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリ
スクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
（4）ヘッジ有効性判定の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロ
ー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。
５．キャッシュ・フロー
手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可
計算書における資金
能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３か月（現金及び現金同等
以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
物）の範囲
６．その他財務諸表作成（1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法のための基本となる保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内
重要な事項
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定、信託借地権③信託預り敷金及び保証金（2）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、固定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。
- 194 -

〔貸借対照表に関する注記〕
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の４行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期（2016年５月31日）

当期（2016年11月30日）

16,000,000千円－

16,000,000千円－

16,000,000千円

16,000,000千円

コミットメントライン契約の総額
借入残高差引※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期（2016年５月31日）

当期（2016年11月30日）

50,000千円

50,000千円〔損益計算書に関する注記〕※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至Ａ．

前期
2015年12月１日
2016年５月31日

自至当期
2016年６月１日
2016年11月30日

不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

8,659,816

9,237,180

共益費収入622,892

677,667

駐車場収入

177,735

182,642

その他賃貸収入67,818

その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計
Ｂ．

9,528,262

77,77910,175,270

647,599

741,808

10,175,862

10,917,079

不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費

869,553

917,069

水道光熱費

629,540

652,342

公租公課

649,062

772,413

損害保険料

7,136

7,417

修繕費

78,425231,085

減価償却費

989,702

1,051,9410－

固定資産除却損
その他賃貸事業費用

Ｃ．

175,8113,399,234

201,084

3,833,354

不動産賃貸事業費用合計

3,399,234

3,833,354

不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

6,776,628

7,083,724- 195 -

※２．主要投資主との取引（単位：千円）自至前期
2015年12月１日
2016年５月31日

当期
2016年６月１日
2016年11月30日

自至営業取引によるもの
賃貸事業収入

1,937,035

2,008,147

その他賃貸事業収入

153,328

151,391

賃貸事業費用

79,76772,757〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至前期
2015年12月１日
2016年５月31日

自至当期
2016年６月１日
2016年11月30日※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数

4,000,000口

4,000,000口

発行済投資口の総口数

599,654口

599,654口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自至前期
2015年12月１日
2016年５月31日

自至当期
2016年６月１日
2016年11月30日

現金及び預金7,850,554千円

7,919,219千円

信託現金及び信託預金

4,013,423千円

4,265,231千円

現金及び現金同等物

11,863,978千円

12,184,450千円

前期（2016年５月31日）

当期（2016年11月30日）

１年内
１年超

11,028,815千円
49,474,207千円

11,338,594千円
48,697,927千円

合計

60,503,022千円

60,036,521千円〔リース取引に関する注記〕
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料- 196 -

〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リス
クの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理するとともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2016年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照ください）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額(１) 現金及び預金

7,850,554

7,850,554－(２) 信託現金及び信託預金

4,013,423

4,013,423－

11,863,97811,863,978－(１) 短期借入金

2,400,000

2,400,000－(２) １年内返済予定の長期借入金

26,400,000

26,406,389

6,389(３) 投資法人債

10,000,000

10,233,115

233,115(４) 長期借入金

108,350,000

110,699,489

2,349,489

147,150,000

149,738,995

2,588,995

－

－

－

資産合計

負債合計
デリバティブ取引- 197 -

2016年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照ください）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額(１) 現金及び預金

7,919,219

7,919,219－(２) 信託現金及び信託預金

4,265,231

4,265,231－

12,184,450

12,184,450－(１) 短期借入金

5,400,000

5,400,000－(２) １年内返済予定の長期借入金

26,400,000

26,447,238

47,238(３) 投資法人債

10,000,000

10,171,335

171,335(４) 長期借入金

135,350,000

137,875,039

2,525,039

177,150,000

179,893,614

2,743,614

75,68475,684

－

資産合計

負債合計
デリバティブ取引（注１）金融商品の時価の算定方法
資産(１) 現金及び預金、(２) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債(１) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(２) １年内返済予定の長期借入金、(４) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
(３) 投資法人債
時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。

（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品貸借対照表計上額（単位：千円）区分

前期（2016年５月31日）

信託預り敷金及び保証金 ※1※１14,821,932

当期（2016年11月30日）
15,790,599

賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

- 198 -

（注３）金銭債権の決算日（2016年５月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

預金

7,850,554

－

－

－

－

－

信託預金

4,013,423

－

－

－

－

－

11,863,978

－

－

－

－

－

合計

５年超

金銭債権の決算日（2016年11月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

預金

7,919,219

－

－

－

－

－

信託預金

4,265,231

－

－

－

－

－

12,184,450

－

－

－

－

－

合計

５年超

（注４）借入金及び投資法人債の決算日（2016年５月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

短期借入金

2,400,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

4,000,000

2,000,000－

4,000,000

長期借入金

26,400,000

20,900,000

18,500,000

18,000,000

12,000,000

38,950,000

28,800,000

20,900,000

22,500,000

20,000,000

12,000,000

42,950,000

合計

５年超

借入金及び投資法人債の決算日（2016年11月30日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

短期借入金

5,400,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

4,000,000

2,000,000－

4,000,000

長期借入金

26,400,000

25,000,000

19,600,000

7,300,000

12,000,000

71,450,000

31,800,000

25,000,000

23,600,000

9,300,000

12,000,000

75,450,000

合計〔有価証券に関する注記〕
前期（2016年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2016年11月30日）
該当事項はありません。

- 199 -

５年超〔デリバティブ取引に関する注記〕
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2016年５月31日）
該当するものはありません。
当期（2016年11月30日）
該当するものはありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2016年５月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ
取引の種類等

主な
ヘッジ対象

契約額等
うち１年超

時価

当該時価の
算定方法

金利スワップ取引
変動受取
長期借入金 10,000,000 10,000,000＊－
固定支払＊金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているた
金利スワップの特例処理

め、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の時価等に関する事項（注１）負債（４）を参照してください。）
当期（2016年11月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
主な
ヘッジ対象

契約額等

ヘッジ会計の方法

デリバティブ
取引の種類等

原則的
処理方法

金利スワップ取引
変動受取
固定支払

長期借入金

14,400,000

14,400,000

取引先金融機関から提示さ
75,684 れた価格等に
よっていま
す。

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
変動受取
固定支払

長期借入金

10,000,000

10,000,000

＊

うち１年超

時価

当該時価の
算定方法

－

＊金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の時価等に関する事項（注１）負債（４）を参照してください。）〔退職給付に関する注記〕
前期（2016年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2016年11月30日）
該当事項はありません。

- 200 -

〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期（2016年５月31日）

当期（2016年11月30日）

未払事業税損金不算入額

16千円

17千円

繰延税金資産合計

16千円

17千円

繰延税金資産の純額

16千円

17千円

繰延税金資産２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
前期（2016年５月31日）
法定実効税率当期（2016年11月30日）

32.31％

31.74％△32.30％△31.73％

0.01％

0.01％

0.02％

0.02％

（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率〔持分法損益等に関する注記〕
前期（自 2015年12月１日 至

2016年５月31日）

本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。
当期（自 2016年６月１日 至 2016年11月30日）
本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。

- 201 -

〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2015年12月１日 至 2016年５月31日）
属性

主要
投資主

会社等の
名称又は
氏名

住所

東京都渋谷区
東急不動産
道玄坂一丁目
株式会社
21番２号

資本金
又は
出資金
(百万円)

事業の内
容又は職
業

57,551 不動産業

議決権等
の所有
(被所有)
割合

10.32%

関係内容
役員の
兼任等

なし

事業上の
関係

主要投資
主及び不
動産の賃
貸・管理

取引の
内容

取引金額
(千円)

科目

期末残高
(千円)

不動産信託受13,350,000
益権の購入

－

－

預り敷金保証金の引受

451,675

敷金保証金の預り

信託預り
67,440 敷金及び 2,494,102
保証金

預り敷金保証金の返還

43,276

賃料収入等

当期（自
属性

2016年６月１日

会社等の
名称又は
氏名

住所

至

資本金
又は
出資金
(百万円)

東京都渋谷区
東急不動産
道玄坂一丁目株式会社
21番２号

77,034

前受金

60,594

科目

期末残高
(千円)

2016年11月30日）
事業の内
容又は職
業

議決権等
の所有
(被所有)
割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上の
関係

取引の
内容
敷金保証金の預り

主要
投資主

2,090,363

営業未収入金

57,551 不動産業

10.32%

なし

主要投資 預り敷金保証
主及び不 金の返還
動産の賃
貸・管理
賃料収入等

取引金額
(千円)

7,261 信託預り
敷金及び 2,485,408
15,956 保証金

2,159,539（注１）

上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

（注２）

取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。

２．関連会社等
前期（自 2015年12月１日
該当事項はありません。

至2016年５月31日）

当期（自 2016年６月１日
該当事項はありません。

至2016年11月30日）- 202 -

営業
未収入金

68,012

前受金

104,270

３．兄弟会社等
前期（自 2015年12月１日
属性

主要投資
主の子会
社

主要投資
主の子会
社

会社等の
名称又は
氏名

住所

至

資本金
又は
出資金
(百万円)

東京都中央区
合同会社ク
日本橋一丁目ラッセ
４番１号

2016年５月31日）
事業の内
容又は職
業

1 不動産業

東急不動産
東京都渋谷区
ＳＣマネジ
道玄坂一丁目
メント株式
２番２号
会社

100

不動産管
理業

議決権等
関係内容
の所有
(被所有) 役員の 事業上の兼任等 関係
割合

－

－

なし

なし

取引の
内容

不動産信託受20,400,000
主要投資 益権の購入
主の子会
預り敷金保証社
731,843
金の引受

当期（自
属性

投資法人
の運用資
300 産の運用
に係る業
務

東急不動産
東京都港区南アクティビ
青山一丁目１
ア投信株式
番１号
会社

2016年６月１日

会社等の
名称又は
氏名

住所

至

資本金
又は
出資金
(百万円)

－

兼任
１人

主要投資
主の子会
社

100

東急不動産
東京都港区南アクティビ
青山一丁目１
ア投信株式
番１号
会社

主要投資
預り敷金保証
主の子会
金の返還
社

－

資産運用 資産運用報酬
会社の支払

15,513
営業
未収入金

137,603

前受金

1,980

その他
未払費用

306,870

科目

期末残高
(千円)

3,745,187

915,773

事業の内
容又は職
業

議決権等
関係内容
の所有
(被所有) 役員の 事業上の兼任等 関係
割合

取引の
内容

不動産管
理業

－

なし

預り敷金保証
主要投資 金の返還
主の子会
社

－

兼任
１人

資産運用 資産運用報酬
会社
の支払

取引金額
(千円)

22,712 信託預り
29,0001,033,361（注２）

上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

（注３）

取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。

2016年５月31日）

2016年11月30日）- 203 -

敷金及び 5,382,707
保証金
営業
未収入金

147,261

前受金

1,083

その他
未払費用

335,504

3,912,813

上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。

至

－

信託預り
477,316 敷金及び 5,388,994
保証金

（注１）

当期（自 2016年６月１日
該当事項はありません。

－

2016年11月30日）

投資法人
の運用資
300 産の運用に係る業
務

４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2015年12月１日 至
該当事項はありません。

－

敷金保証金の
預り

賃料収入等

主要投資
主の子会
社

期末残高
(千円)

451,675

敷金保証金の預り
東急不動産
東京都渋谷区
ＳＣマネジ
道玄坂一丁目
メント株式
２番２号
会社

科目

預り敷金保証
金の引渡

賃料収入等

主要投資
主の子会
社

取引金額
(千円)

〔資産除去債務に関する注記〕
前期（自 2015年12月１日
該当事項はありません。

至2016年５月31日）

当期（自

至

2016年11月30日）

2016年６月１日

該当事項はありません。
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、都市型商業施設及び東京オ
フィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）用途

自至前期
2015年12月１日
2016年５月31日

自至当期
2016年６月１日
2016年11月30日

貸借対照表計上額

都市型商業施設

期首残高129,841,119

142,985,252

期中増減額

13,144,133△12,308

期末残高

142,985,252

142,972,944

170,085,000

172,235,000

期首残高

109,126,813

129,392,529

期中増減額

20,265,716

7,285,907

期末残高

129,392,529

136,678,436

141,970,000

152,420,000

期首残高

54,335,670

54,166,215

期中増減額△169,454

23,589,036

期末残高

54,166,215

77,755,251

61,660,000

87,050,000

期首残高

293,303,602

326,543,997

期中増減額

33,240,395

30,862,635

期末残高

326,543,997

357,406,633

373,715,000

411,705,000

期末時価
貸借対照表計上額

東京オフィス

期末時価
貸借対照表計上額

その他投資対象
資産

期末時価
貸借対照表計上額

合計

期末時価
（注１）
（注２）

貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
当期増加額のうち、主な増加理由は３物件（A-PLACE五反田駅前、梅田ゲートタワー、A-PLACE馬車道）の取得（31,412,156
千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却費（1,051,941千円）の計上によるものです。

（注３）

期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。

- 204 -

〔セグメント情報等に関する注記〕（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2015年12月１日 至 2016年５月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益関連するセグメント名

東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

3,745,187

不動産賃貸事業

株式会社東急コミュニティー

3,107,742

不動産賃貸事業

東急不動産株式会社

2,090,363

不動産賃貸事業

当期（自 2016年６月１日 至 2016年11月30日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益関連するセグメント名

東急不動産ＳＣマネジメント株式会社

3,912,813

不動産賃貸事業

株式会社東急コミュニティー

3,427,000

不動産賃貸事業

東急不動産株式会社

2,159,539

不動産賃貸事業- 205 -

〔１口当たり情報に関する注記〕
前期（自 2015年12月１日
至 2016年５月31日）

当期（自 2016年６月１日
至 2016年11月30日）

294,719円

295,200円

8,722円

9,021円

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益金額（注１）

１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を日数加重平均投資口数（前期595,758口、当期

599,654口）で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していま
せん。
（注２）

１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（自 2015年12月１日
至 2016年５月31日）

当期（自 2016年６月１日
至 2016年11月30日）

5,196,705

5,409,626－－

5,196,705

5,409,626

595,758

599,654

当期純利益金額 (千円)
普通投資主に帰属しない金額 (千円)
普通投資口に係る当期純利益金額 (千円)
期中平均投資口数 (口)〔重要な後発事象に関する注記〕
１．新投資口の発行
2016年11月14日及び2016年11月21日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、2016年12月１日及び2016年12月15日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は202,233,447,370円、発行済投資口の総口数は665,214口となっています。
（１）公募による新投資口発行（一般募集）① 発行新投資口数
61,040口② 発行価格１口当たり483,326円③ 発行価格の総額29,502,219,040円④ 発行価額
１口当たり468,283円⑤ 発行価額の総額
28,583,994,320円⑥ 払込期日2016年12月１日⑦ 分配金起算日
2016年12月１日（２）第三者割当による新投資口発行① 発行新投資口数
4,520口
② 発行価額
１口当たり468,283円③ 発行価額の総額
2,116,639,160円④ 払込期日2016年12月15日⑤ 分配金起算日
2016年12月１日⑥ 割当先
野村證券株式会社
２．資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、一般募集（公募）及び第三者割当による新投資口の発行に係る手取金等により、2016年12月２日付にて２物件・25,600百万円、2016年12月20日付にて1物件・4,370百万円、2017年１月６日付にて１物件・2,280百万円の不動産を信託財産とする信託の受益権を取得しました。詳細につきましては、前記「「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／１ 投資法人の概況／（１）
主要な経営指標等の推移／② 運用状況／（イ）次期の見通し／ｃ．決算後に生じた重要な事実／（ⅱ）資産の取得」をご参照ください。

- 206 -

（７）【附属明細表】①

有価証券明細表（ア）株式
該当事項はありません。
（イ）株式以外の有価証券
該当事項はありません。
②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表（単位：千円）
区分

契約金額等（注１）

種類（注２）（注３）

うち１年超金利スワップ取引

市場取引以外の取引

時価変動受取・固定支払
合計

24,400,000

24,400,000

75,684

24,400,000

24,400,000

75,684（注１）

金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。

（注２）

金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているものについては、時価の記載は省略しています。

（注３）

取引先金融機関から提示された価格等によっています。

③

不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
減価償却累計額
資産の種類

信託建物

当期首残高

当期償却額

差引当期末
残高

74,293,765

6,259,822

995,944565,465

39,297-604,762

99,187

15,293505,575

1,264,865

56,812-

1,321,677

210,123

30,513

1,111,554

77,13838,688-115,826

41,572

9,988

74,253

258,584,206

24,270,422-

282,854,628

-

-

4,102

1,160

4,102

1,160

-

-

1,160

小計

327,539,564

31,656,359

4,102

359,191,820

6,610,706

1,051,739

352,581,114

信託借地権

4,562,628

263,070-

4,825,698--

4,825,698

4,610

-

-

4,610

3,365

461

4,567,239

263,070-

4,830,309

3,365

461

4,826,943

332,106,803

31,919,429

4,102

364,022,130

6,614,072

1,052,200

357,408,058

有形固定

信託工具、器

資産

具及び備品
信託土地
信託建設仮勘
定

その他
小計
総計

有形固定資産の当期増加の主な内訳は以下の物件を取得したことによるものです。
A-PLACE五反田駅前

（注２）

又は償却
累計額

-

装置

（注１）

当期末残高

7,249,979

信託機械及び

資産

当期減少額

67,043,786

信託構築物

無形固定

当期増加額

梅田ゲートタワー

その他は不動産以外のソフトウェアです。

- 207 -A-PLACE馬車道

摘要

68,033,942 （注１）

282,854,628 （注１）

1,245 （注２）

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表（単位：千円）発行
年月日

銘柄
第１回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定
同順位特約付)
第２回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定
同順位特約付)
第３回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定
同順位特約付)
第４回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定
同順位特約付)

2014年

当期
減少額

当期末
残高

利率

4,000,000－

4,000,000 0.370％

2,000,000－

2,000,000 0.297％

2015年
４月21日

2,000,000

－

2016年
２月３日

2,000,000－－

10,000,000－ 10,000,000

４月25日
2015年
４月21日

合計
（注）

当期首
残高

償還期限

使途

担保

2019年

借入金の

無担保

４月25日 一部返済

無保証

2020年

借入金の

無担保

４月21日 一部返済

無保証

2,000,000 0.726％

2025年 借入金の４月21日 一部返済

無担保
無保証

2,000,000 0.770％

2026年 借入金の２月３日 一部返済

無担保
無保証

－

－

－

－

投資法人債の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの償還予定額の総額は以下のとおりです。
（単位：千円）
１年以内

１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内－

4,000,000

2,000,000－

無担保投資法人債(特定投資法人債間限定－

同順位特約付)- 208 -

⑥

借入金明細表（単位：千円）
区分
当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

平均利率
（注１）

2,400,000－

2,400,000－

0.17455％

借入先
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社－

3,100,000

3,100,000－

三井住友信託銀行株式会社－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

375,000－

600,000－

600,000－

600,000－

600,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

0.15801％

株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
短期三井住友信託銀行株式会社

借入金

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

0.15801％

株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

0.15748％

株式会社みずほ銀行－

600,000－

600,000－

600,000－

600,000

2,400,000

8,500,000

5,500,000

5,400,000

3,000,000－

3,000,000－

三井住友信託銀行株式会社

3,000,000－

3,000,000－

株式会社みずほ銀行

3,000,000－

3,000,000－

3,000,000－

3,000,000－

6,000,000－－

6,000,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
合計
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行

長期
借入金
(注２)

0.16141％

三井住友信託銀行株式会社

2,400,000－－

2,400,000

みずほ信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

株式会社りそな銀行

1,500,000－－

1,500,000

株式会社福岡銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.86572％

0.20184％
0.17390％0.20692％
株式会社群馬銀行

500,000－－

500,000

信金中央金庫500,000－－

500,000

三井住友信託銀行株式会社

500,000－－

500,000

3,000,000－－

3,000,000

3,000,000－－

3,000,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行

0.95315％3,000,000－－

3,000,000

3,000,000－－

3,000,000- 209 -

返済期限
2016年
６月30日
2016年
11月２日

2017年
５月31日

2017年
６月30日

2017年
６月30日

2016年
６月13日

2016年
12月13日2016年
12月26日

2017年
３月31日

2017年
６月13日

使途

（注３）
（注３）

（注３）

（注３）

（注４）

（注３）

（注４）
（注３）

（注４）

（注３）

担保
無担保
無保証
無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証
無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

区分
当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

平均利率
（注１）

780,000－－

780,000

0.49815％

借入先
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行
三井住友信託銀行株式会社

780,000
780,000
780,000
390,000
390,000
－

－
－
－
－
－
4,100,000

－
－
－
－
－
－

780,000
780,000
780,000
390,000
390,000
4,100,000

三井住友信託銀行株式会社

5,000,000－－

5,000,000

株式会社みずほ銀行

3,000,000－－

3,000,000

三井住友信託銀行株式会社

3,000,000－－

3,000,000

3,000,000－－

3,000,000

3,000,000－－

3,000,000

500,000－－

500,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
三井住友信託銀行株式会社

0.49815％0.49815％0.49815％0.49815％0.49815％0.16642％

借入金
(注２)

社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行

1.06309％

0.52304％

株式会社日本政策投資銀行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社日本政策投資銀行

500,000

0.52304％

500,000－－

500,000

0.52304％

500,000－－

500,000

0.52304％

250,000
800,000
800,000
800,000
800,000
400,000
400,000

－
－
－
－
－
－
－

－
－
－
－
－
－
－

250,000
250,000
800,000
800,000
800,000
800,000
400,000
400,000

2018年
１月９日
2018年
１月９日
2018年
１月９日
2018年
１月９日
2018年
１月９日
３月31日

－

－

１月９日

（注５）

－

－

2018年

2018年

500,000

250,000

2018年
１月９日

0.68315％

長期
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会

返済期限

0.52304％
0.52304％
0.91941％0.91941％0.91941％0.91941％0.91941％0.91941％

2018年
６月13日

2019年
１月９日
2019年
１月９日
2019年
１月９日
2019年
１月９日
2019年
１月９日
2019年
１月９日
2019年
４月19日
2019年
４月19日
2019年
４月19日
2019年
４月19日
2019年
４月19日
2019年
４月19日
2019年

6,000,000－－

6,000,000

1.19051％

みずほ信託銀行株式会社－

1,200,000－

1,200,000

0.02875％

2019年

農林中央金庫－1,200,000－

1,200,000

（注５）

６月28日

- 210 -

６月13日

使途

（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注４）

（注３）

（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）

（注４）

担保
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

区分
当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

平均利率
（注１）

340,000－－

340,000

0.54352％

借入先
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行

340,000
340,000
340,000
170,000

－
－
－
－

－
－
－
－

340,000
340,000
340,000
170,000

株式会社日本政策投資銀行

170,000－－

170,000

みずほ信託銀行株式会社

1,500,000－－

1,500,000

0.54352％
0.54352％
0.54352％
0.54352％
0.54352％0.51000％
信金中央金庫三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行
長期
借入金
(注２)

三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行

1,500,000－－

1,500,000

160,000－－

160,000

160,000
160,000
160,000
80,00080,000600,000
600,000
600,000

－
－
－
－
－
－
－
－

－
－
－
－
－
－
－
－

160,000
160,000
160,000
80,00080,000600,000
600,000
600,000

0.93846％
0.93846％
0.93846％
0.93846％
0.93846％
0.93846％
0.72546％
0.72546％
0.72546％

600,000－－

600,000

0.72546％

300,000－－

300,000

0.72546％

300,000－－

300,000

株式会社りそな銀行

1,500,000－－

1,500,000

株式会社福岡銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.72546％

0.52500％
株式会社群馬銀行

500,000－－

500,000

農林中央金庫500,000－－

500,000

1,060,000－－

1,060,000

三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行

1,060,000
1,060,000
1,060,000
530,000
530,000－－－－－- 211 -－－－－－

1,060,000
1,060,000
1,060,000
530,000
530,000

1.07980％
1.07980％
1.07980％
1.07980％
1.07980％
1.07980％

返済期限
2019年
７月９日
2019年
７月９日
2019年
７月９日
2019年
７月９日
2019年
７月９日
2019年
７月９日
2019年
８月29日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日
2020年
１月10日

2020年
３月31日

2020年
12月19日2020年
12月19日2020年
12月19日2020年
12月19日2020年
12月19日2020年
12月19日

使途

（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）

（注４）

（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）

（注４）

（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）

担保
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

区分
当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

平均利率
（注１）

1,340,000－－

1,340,000

1.07856％

借入先
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行

1,340,000
1,340,000
1,340,000
670,000
670,000
840,000

－
－
－
－
－
－

－
－
－
－
－
－

1,340,000
1,340,000
1,340,000
670,000
670,000
840,000

1.07856％
1.07856％
1.07856％
1.07856％
1.07856％
0.73690％840,000－－

840,000

0.73690％840,000－－

840,000

0.73690％840,000－－

840,000

0.73690％420,000－－

420,000

株式会社日本政策投資銀行

420,000－－

420,000

みずほ信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

0.73690％0.73690％0.68500％
長期
借入金
(注２)

信金中央金庫三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行500,000－－

500,000

1,500,000－－

1,500,000

0.94688％

1,500,000－－

1,500,000

0.94688％

1,500,000－－

1,500,000

0.94688％

1,500,000－－

1,500,000

0.94688％

200,000
200,000
200,000
200,000
100,000
100,000
1,250,000
1,250,000
1,250,000
1,250,000

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

- 212 -

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

200,000
200,000
200,000
200,000
100,000
100,000
1,250,000
1,250,000
1,250,000
1,250,000

0.65691％
0.65691％
0.65691％
0.65691％
0.65691％
0.65691％

返済期限
2021年
１月10日
2021年
１月10日
2021年
１月10日
2021年
１月10日
2021年
１月10日
2021年
１月10日
2022年
１月９日
2022年
１月９日
2022年
１月９日
2022年
１月９日
2022年
１月９日
2022年
１月９日
2022年
３月31日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日
2022年
６月15日

0.61330％

2023年

（注５）

３月30日

0.61330％

2023年

（注５）

３月30日

0.61330％

2023年

（注５）

３月30日

0.61330％

2023年

（注５）

３月30日

使途

（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）

（注４）

（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）

担保
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

区分
当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

－

800,000－

800,000－

800,000－

800,000－

800,000－

800,000

借入先
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀

800,000－

800,000

株式会社三井住友銀行－

400,000－

400,000

株式会社日本政策投資銀行－

400,000－

400,000

三井住友信託銀行株式会社

1,500,000－－

1,500,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行

借入金
(注２)

1,500,000
1,500,000
1,500,000
625,000

－
－
－
－

－
－
－
－

1,500,000
1,500,000
1,500,000
625,000

1.06316％
1.06316％
1.06316％
1.06316％0.75387％

株式会社日本政策投資銀行

625,000－－

625,000

0.75387％

三井住友信託銀行株式会社

1,400,000－－

1,400,000

0.78362％

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
長期

0.38472％
－

行

平均利率
（注１）

社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
株式会社三井住友銀行

1,400,000
1,400,000
1,400,000
700,000
700,000
1,200,000
1,200,000
1,200,000
1,200,000
600,000

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

1,400,000
1,400,000
1,400,000
700,000
700,000
1,200,000
1,200,000
1,200,000
1,200,000
600,000

株式会社日本政策投資銀行

600,000－－

600,000

三井住友信託銀行株式会社－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行- 213 -

0.78362％
0.78362％
0.78362％
0.78362％
0.78362％0.85377％
0.85377％
0.85377％
0.85377％
0.85377％
0.85377％

返済期限

2023年
４月６日

2023年
６月15日
2023年
６月15日
2023年
６月15日
2023年
６月15日
2023年
６月15日
2023年
６月15日
2024年
１月12日
2024年
１月12日
2024年
１月12日
2024年
１月12日
2024年
１月12日
2024年
１月12日
2024年
６月17日
2024年
６月17日
2024年
６月17日
2024年
６月17日
2024年
６月17日
2024年
６月17日

0.33150％

2024年

（注５）

６月17日

使途

（注３）

（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注３）
（注３）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）
（注３）

（注４）

担保

無担保
無保証

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

無担保
無保証

区分
当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000

平均利率
（注１）

借入先
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀
行
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行
長期

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀

借入金

行

(注２)

－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,500,000－

1,200,000－

1,200,000－

1,200,000－

1,200,000－

1,200,000－

1,200,000

1,200,000－

1,200,000

株式会社三井住友銀行－

600,000－

600,000

株式会社日本政策投資銀行－

600,000－

600,000

三井住友信託銀行株式会社－

2,100,000－

2,100,000－

2,100,000－

2,100,000－

2,100,000－

2,100,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
株式会社みずほ銀行

2024年

（注５）

12月13日0.61942％

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀－2,100,000－

2,100,000

株式会社三井住友銀行－

1,050,000－

1,050,000

株式会社日本政策投資銀行－

1,050,000－

1,050,000

134,750,000

39,000,000

行

合計

0.36900％

0.54094％
－

返済期限

2025年
３月21日

2026年
３月19日

使途

担保

（注４）

（注３）

（注３）

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

12,000,000 161,750,000（注１）

変動金利の平均利率は、期中の加重平均を記載しており、小数点第６位を四捨五入しています。

（注２）

長期借入金には、１年内返済予定の長期借入金を含みます。

（注３）

資金使途は、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用に充当するためです。

（注４）

資金使途は、既存借入の借換資金に充当するためです。

（注５）

金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果を勘案した利率を記載しています。

（注６）

長期借入金の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額は以下のとおりです。
（単位：千円）
１年以内
長期借入金

26,400,000

１年超２年以内
25,000,000- 214 -

２年超３年以内
19,600,000

３年超４年以内
7,300,000

４年超５年以内
12,000,000

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（2016年11月30日現在）
Ⅰ

資産総額

371,680,572千円

Ⅱ

負債総額

194,662,199千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

177,018,373千円

Ⅳ

発行済数量

599,654口

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

295,200円- 215 -

第６【販売及び買戻しの実績】
2016年11月期の直近６計算期間の本投資法人による販売、買戻し及び払戻しの実績は次のとおりです。
計算期間

発行日

発行口数（口）

発行済投資口の総口数（口）43,1002,700(16,030)(0)248,362251,062(50,334)(50,334)－(-)

251,062(50,334)

第５期
自至2013年12月１日
2014年５月31日

2013年12月16日
2014年１月15日

自第６期
2014年６月１日

該当事項はありません至2014年11月30日

自第７期
2014年12月１日

2014年12月17日

24,050(10,550)

275,112(60,884)至

2015年５月31日

2015年１月８日

2,020

(0)

277,132(60,884)自至2015年６月１日
2015年11月30日

2015年10月１日

277,132(60,884)554,264 (121,768)

自第９期
2015年12月１日

2015年12月15日

41,870(18,150)

596,134 (139,918)

至2016年５月31日

2016年１月６日

3,520

(0)

599,654 (139,918)

自第10期
2016年６月１日

該当事項はありません－(-)

599,654 (139,918)

至2016年11月30日

第８期

（注１）

括弧内の数値は本邦外における発行口数及び発行済投資口の総口数です。

（注２）

買戻し及び払戻しの実績はありません。

（注３）2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

- 216 -

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しています。
2016年８月４日
2016年８月４日

臨時報告書を関東財務局長に提出しました。
訂正発行登録書を関東財務局長に提出しました。

2016年８月25日

第９期（自 2015年12月１日
財務局長に提出しました。

2016年11月14日
2016年11月14日

臨時報告書を関東財務局長に提出しました。
有価証券届出書（一般募集）及びその添付書類を関東財務局長に提出しました。

2016年11月14日
2016年11月14日

有価証券届出書（第三者割当）及びその添付書類を関東財務局長に提出しました。
訂正発行登録書を関東財務局長に提出しました。

2016年11月21日
2016年11月21日

臨時報告書の訂正報告書を関東財務局長に提出しました。
有価証券届出書（一般募集）の訂正届出書及びその添付書類を関東財務局長に提出しました。

2016年11月21日

有価証券届出書（第三者割当）の訂正届出書及びその添付書類を関東財務局長に提出しました。

2016年11月21日
2017年１月27日

訂正発行登録書を関東財務局長に提出しました。
発行登録追補書類及びその添付書類を関東財務局長に提出しました。

至2016年５月31日）有価証券報告書及びその添付書類を関東- 217 -

独立監査人の監査報告書
２０１７年２月２２日
アクティビア・プロパティーズ投資法人
役員会

御中
新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

川

井

克

之

印

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

齋

木

夏

生

印

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているアクティビア・プロパティーズ投資法人の２０１６年６月１日から２０１６年１１月３０日までの第１０期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務
諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。
また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、アクティ
ビア・プロパティーズ投資法人の２０１６年１１月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。