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5分でわかるマイホームの税金シリーズ（売却編）

Ⅳ.譲渡所得税金の基本
居住用買換え特例

税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

©smttⅠ．不動産売却時の税金■不動産売却の税金

不動産売却の税金

不動産を売却して利益が出る場合には、その売却益に対して所得税と住民税が課税されます。
この税額は他の所得とは区分して計算します。（＝分離課税）
所有期間（建物）減価償却後（計算式）

譲渡所得 ＝ 売却金額 －（取得費＋譲渡費用）
税額（所得税・住民税） ＝ 譲渡所得 × 税率
売却の翌年に確定申告が必要です。
なお、譲渡所得 がマイナスの場合には税金はかかりません。

税務上の“５年超”（長期譲渡）の数え方

５年以下（短期譲渡）

39.63％

所得税30.63％
住民税 9％

５年超（長期譲渡）

20.315％

所得税15.315％
住民税 5％

14.21％

所得税10.21％
住民税 4％

10年超（自宅のみ）

・・・売却した年の１月１日時点で５年超か否かを判定する。
もしこの時譲渡したらもしこの時譲渡したら取得

H281/1

税率

H291/1

H301/1

H311/1

R21/1

R31/1

R41/1

５年未満
∴短期譲渡

５年超∴長期譲渡

マイホームの取得から売却までにお正月を６回迎えていれば長期譲渡に該当します。
※相続・贈与は取得日を引き継ぎます。

1

Ⅱ.マイホーム売却の買換え特例©smtt

マイホーム売却益が発生した場合の買換え特例
（計算式）

譲渡所得

この特例を使って①の金額がゼロ円以下になるならば、＝ ① 売却金額 － 買換資産の取得価額② ( 取得費 ＋ 譲渡費用 ）① ✕ 売却金額
③ ①

譲渡税はゼロ円です。ただし、この特例の適用を受けるためには確定申告する必要があります。

－ ②

居住用財産の買換え特例を適用を受けるための主な要件①譲渡年の１月１日において家屋・土地ともに所有期間が１０年超であること。
②居住期間が通算１０年以上であること。
③譲渡金額が１億円以下であること（固定資産税清算金を含む）。
④譲渡年の前年1/1～譲渡年の12/31まで、翌年取得の場合、確定申告書に見積額の明細書添付で翌年12/31まで取得見込⑤買換資産は登記簿建物面積⑥50㎡以上かつ土地面積500㎡以下⑦中古住宅は築25年以内又は超過していても新耐震基準に適合、既存住宅売買瑕疵保険に加入等の要件適合⑧現在、主として住んでいる自宅を売却したとき。（＝セカンドハウスや賃貸マンション等は不可）⑨居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。（売却までの用途不問）⑩ 家屋を取り壊した場合は、上記②の範囲内で、家屋を取り壊した日から１年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。（取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）⑪ 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。
⑫ 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人ごとに適用。
⑬ 住宅ローン控除との重複適用は不可。
⑭ 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
⑮ 連年適用の制限：前年、前々年に居住用の特例の適用を受けていないこと。

2©smttⅡ.マイホーム売却の買換え特例【居住用の買換え特例のデメリット】【居住用の買換え特例のメリット】

買換資産の税務上の取得費が小さくなるため、譲渡所得を最大100％も圧縮

将来 売却する際の譲渡所得が大きくなってしまう（つまり0％に圧縮）が可能

譲渡所得

売

買換

マイホームを売却

買実際

税務上区分マンションを購入※画像はイメージです。

買換資産の取得価額

譲渡所得の算式
－＞の場合

＝の場合

－－（＋）×

（＋）×

（＋）＋）

譲渡所得なし(税金ゼロ）
＜の場合

（＋－

（注） 符号の説明
譲渡資産の売却価額

譲渡資産の取得費

買換資産の取得価額

譲渡資産の譲渡費用

租税特別措置法第36条の2関係
適用期限：令和3年12月31日まで

3©smttⅡ.マイホーム売却の買換え特例
≪概要≫
譲渡益

譲渡損

所得税法の『マイホーム』の定義に該当する？
譲渡益から3,000万円を控除できる〇〇

3,000万控除＋
10年超所有
軽減税率

併用
不可

特例なし
（通常課税）
買換特例

税率が14.21％になる買い換え注意！

☓新居のローン控除との併用不可

買換代金相当額の課税を繰り延べることができる〇
買換の損益通算又は☓特例なし（税金は減らない）

オーバーローンの場合の損益通算

譲渡損を他の所得（給与所得など）と通算することができる

新居のローン控除との併用可能

マイホームなら譲渡益でも譲渡損でも特例があります。特例を受けたい場合は要件を確認しておきましょう。
54©smttⅡ.マイホーム売却の買換え特例≪マイホームの定義～判定～≫

所有者になってから所有者本人が住んだことがあるY
E
S

現在、所有者本人が居住中※相続により取得した一定の空き家の場合、3,000万円控除が受けられる特例あり P9参照
NO

所有者本人が住まなくなってから３年経過の年末までに売却した
Y
E
S

Y
E
S

原則として該当しない

NO

NO

該当しない

例① R3に住まなくなった場合⇒R6.12.31の売却までOK！
例② R１に住まなくなった場合⇒R4.12.31の売却までOK！

建物を解体しないで売却した
Y
E
S『マイホーム』に該当する

NO

建物を解体してから１年以内に売却した

NO

Y
E
S

5

Ⅱ.マイホーム売却の買換え特例
Ｑ１
以前に住んでいた家をいつまでに売却すれば3,000万円特別控除が適用できますか？

旧居平30.4.1（2018年)引越
1年（旧居⇒新居）Ａ１
住まなくなった日以後３年を経過する日の属する年の年末までに売却契約すれば適用可能。

Ｑ２以前に住んでいた家を取り壊して更地にした場合、いつまでに売却すれば3,000万円特別控除が適用できますか？
Ａ２
取り壊してから１年以内に売却契約を締結すれば可能。
（※住まなくなってから３年目の年末までに限る）

1年

平31.4.1

3,000万円
特別控除

可能

R3.12.31(2021年)

R3.4.1※賃貸に出していても可能

1年

3,000万円
特別控除

可能

売却

1年

R2.4.1©smtt

R2.6.1
取壊し

不可

R3.6.1

不可
1年

Ｑ３
更地にして賃貸した場合も適用できますか？
Ａ3
更地化した後に賃貸した時点で3,000万円特別控除は適用できません。

賃貸

3,000万円
特別控除

可能

R2.6.1
取壊し不可
6©smtt

Ⅱ.マイホーム売却の買換え特例（計算例）
１. 原則 （居住用３０００万円控除）

買換

①譲渡税

②買換資産の取得価額１億円－500万円－3000万円

１億円（実際の購入金額）＝6,500万円
6000万円×14.21％＝852.6万円

譲渡資産
１億円

収入
１億円

買換資産
１億円

100％課税の繰延
１億円

500万円×20.315％＝101.5万円

メリット

計954.1万円

居住用の買換特例を使うことで、譲渡税が約954.1万円も少なくなる。

2. 買換特例を適用した場合①譲渡税
１億円－１億円 ≦0万円

課税 ゼロ

②買換資産の取得価額
500万円

デメリット①500万円をベースに今後の減価償却費（経費）を計算する。

取得費
500万円

100％課税の繰延
500万円

デメリット②
買換資産の取得時期＝買換資産の実際の取得時期（注）説明の便宜上、譲渡費用は考慮しておりません。

租税特別措置法第36条の2関係
適用期限：令和3年12月31日まで※取得時期は引き継がないので次の売却時期に要注意！

7©smttⅢ.特定居住用財産の買換え特例 と 取得費
特定居住用財産の買換え特例 と 取得費

マイホームを買い換える場合において、一定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を繰り延べることができる特例です。
繰り延べられた税金は、買い換えで取得したマイホームを将来売却する際に課税されることになります。
Ｑ: 大昔に祖父が1,000万円で購入した
土地Ａを父が相続しました。父はその土地Ａをバブル期に8,000万円で売却して8,000万円の土地Ｂに買い換えた際に 買換え特例 を適用して税額ゼロ円で確定申告しております。

譲渡損？

土地Ａ
売却
8,000万円
土地Ａ
1,000万円

その後、父から子へ相続された土地Ｂをこの度6,000万円で売却しました。
父が購入した時より2,000万円も値下がりしているので譲渡損と考えてよろしいでしょうか？
Ａ: いいえ、違います。
買換え特例を適用したこのケースの場合、祖父の購入額1,000万円がそのまま引き継がれます。
この場合、譲渡益 5,000万円に対して課税されます。

土地Ｂ売却
6,000万円

土地Ｂ
購入
8,000万円

相続

祖父、購入

相続

父、買換え特例で税額ゼロ（※買換え費用０円と仮定）

譲渡益
土地Ａ
1,000万円

土地Ａ
1,000万円

子、売却（※譲渡費用０円と仮定）

土地Ｂ
売却
6,000万円（注）この特例は令和３年12月31日までの規定（延長未定）ですが、以前に買換え特例を適用している場合、引き継がれた取得費はそのまま残ります。当該物件を売却する場合、低い取得費が引き継がれていて、売却の際の譲渡所得が大きくなる可能性があります。

8ありがとうございました。

©smtt

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