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5分でわかるマイホームの税金シリーズ（保有編）

Ⅲ.賃貸経営の税金
青色申告の基本
税理士法人 スマートシンク
代表税理士 菊地 則夫
社員税理士 宿谷 紫
税理士 山内 孝宏
税理士 漆谷 耕太

賃貸オーナーは日々「税」と「金」に悩まされている！ ©smtt

Ⅰ． 土地ばかりだと収入が上がらないから建物を建築しよう

Ⅱ． 相続税が高くなりそうだから対策として建物を建築しよう
Ⅲ． 固定資産税が高いから対策として建物を建築しよう＝税金対策のため借金をしてアパートを建てる
賃貸オーナーは毎月「税金の支払い」に追われ、税金を節約するためにお金を使うと「資金繰り」に追われ、日々「税」と「金」と戦っている！！
1©smttⅠ．所得税・不動産所得【所得税の計算方法】
所得－

所得控除

×

税率（超過累進税率）＝所得税

・所得＝１年間のもうけの合計。例：給与所得、不動産所得、事業所得など※分離課税となる譲渡所得などを除く。
・所得控除・・・扶養親族がいるなどの個人的な事情を税負担の上で考慮する
例：扶養控除、障害者控除、配偶者控除、医療費控除、小規模共済掛金控除など
・超過累進税率・・・もうけが大きくなるにつれて、段階的に税金が高くなる
・所得税の速算表
課税される所得金額

税率

控除額195万円以下

5％―330万円以下

10％

9.75万円

695万円以下

20％

42.75万円

900万円以下

23％

63.60万円

1,800万円以下

33％

153.60万円

4,000万円以下

40％

279.60万円

4,000万円超

45％479.60万円（例）課税所得金額（※） 500万円の場合500万円×20％－42.75万円＝57.25万円（※）課税所得金額＝所得－所得控除（注）平成25年1月1日から25年間、復興特別所得税として2.1％上乗せされます。

2©smttⅠ．所得税・不動産所得① 計算の流れ
所 得 税＝（住民税も同様）② 所得区分収入（所得）－・給料・不動産収入
・個人事業など

所得控除・扶養控除
・社会保険料・生命保険料など

×

税 率

所得税の場合330万まで10％695万まで20％
1,800万超えると40％・・

所得税計算上、収入を種類の性質から10の区分に分けています。
利子所得…おもに銀行利息
配当所得…おもに株式配当
不動産所得…家賃収入

事業所得…個人事業の利益
給与所得…サラリーマンの給料
退職所得…退職金
山林所得…林業の所得
譲渡所得…資産売却利益
一時所得…臨時的な収入
雑所得…その他のモノ

3Ⅰ．所得税・不動産所得©smtt【不動産所得の計算方法】
不動産所得

＝収入金額

－

必要経費

収入金額になるもの

収入金額にならないもの

必要経費になるもの

必要経費にならないもの

家賃・地代（未収含む）

敷金・保証金

借入金のうち利息部分

借入金のうち元本部分

固定資産税、事業税

所得税、住民税管理会社への管理費

自宅にかかる経費

権利金・更新料・礼金
共益費
敷金・保証金のうち返還を要しないもの

広告宣伝費

共用部分の水道光熱費
税理士への報酬
立退料
損害保険料（その年に対応するもの）
貸倒損失
減価償却費

節税のポイントは必要経費になります

修繕費（資本的支出除く）
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©smttⅡ.青色申告制度とは【青色申告の特典】

青色申告とは、帳簿に日々の取引を記帳し、その帳簿に基づいて申告すること税制上の様々な特典を受けることができます
特典①

青色申告特別控除

特別控除額

事業的規模（注1）

それ以外65万円（注2）

10万円（注1）事業的規模とは独立家屋でおおむね5棟以上又はアパートなど独立した室数がおおむね10室以上の規模の貸付をいう。
（注2）複式簿記により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表を損益計算書とともに確定申告書に添付する必要があります。
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Ⅱ.青色申告制度とは
特典②

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青色専従者給与青色申告者と同一生計の配偶者や15歳以上の親族で、アパート経営に専ら従事している人に支払った給与は、必要経費に算入できます。
【要件】① 事業的規模（5棟10室基準）の貸付であること② アパート経営に専ら従事していること（6か月超働いていること）③ 「青色専従者給与に関する届出書」を適用を受ける年の3月15日までに税務署へ提出すること（1月16日以降に事業を始める場合は、2か月以内）④ 届出書に記載された範囲内の金額で支払われていること⑤ 労務の対価として適正な金額であること（注） 青色専従者給与は、配偶者控除や扶養控除と併用できません。

6Ⅱ.青色申告制度とは
特典③

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少額減価償却資産の特例

30万円未満の備品等を購入した場合には、購入時に全額を経費とすることができます。
【要件】① 青色申告の事業者であること（事業的規模であることを要しない）② 1年間当たりの少額減価償却資産の合計が300万円までであること⇒300万円を超えた場合は、300万円の部分までが特例の対象③ 令和4年3月31日までに取得したものに限られます。
④ 確定申告書に少額減価償却資産の取得価額に関する明細書を添付すること
ただし、青色申告決算書の「減価償却費の計算欄」に必要事項を記載し、少額減価償却資産の取得価額の明細を保管している場合には、明細書の添付に代えることができます。
7©smttⅡ.青色申告制度とは【減価償却費の計算欄への必要事項の記載例】※②③

出典：国税庁①【必要事項】①少額減価償却資産の取得価額の合計額②租税特別措置法第28条の2を適用する旨③少額減価償却資産の取得価額の明細を別途保管している旨※未償却残高は、譲渡時の取得費になります。

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Ⅱ.青色申告制度とは©smtt【参考】 事業的規模の場合の青色申告の特典【青色申告決算書】
特別控除額65万円の方（事業的規模）⇒①②③④の提出が必要①②③④

それ以外の方⇒①②③の提出が必要

出展：国税庁65万円控除は帳簿付けと貸借対照表の作成の手間が大きい ⇒ 税理士へ

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参考資料【個人事業開業に伴う公官庁への提出書類一覧】

届出先

届出書類

税務署

個人事業開廃業届出書

開業の日から1ヶ月以内

減価償却資産の償却方法の届出書

・最初の確定申告書の提出期限まで
・届出なかった場合、減価償却資産については定額法になる所得税の青色申告承認申請書

開業の日から2ヶ月以内（開業の日が1月1日から1月15日の間の場
合は、3月15日まで）

青色事業専従者給与に関する届出

都道府
県税事
務所

提出期限・留意点

給与支払事務所の開設届出

給与支払を始めた日から1ヶ月以内

源泉徴収の納期の特例の承認に関する申請書 兼特例適用者に係る納期限の特例に関する届出書

・納期の特例については特に期限はなし
・納期限の特例を併せて受けるためには12月20日までに提出の必要有り

個人事業税の事業開始等申告書

開業から15日以内（東京都の場合）

チェック

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参考資料
項税

目
目

所 得 税

消 費 税

【申告期限と納付期限】
摘

要

申告期限

現金納付期限振替納税日

確定申告（3期分）

3月15日

3月15日

4月中旬

予定納税（1期分）

7月15日

7月31日

7月31日

予定納税（2期分）

11月15日

11月30日

11月30日

確定申告

3月31日

3月31日

4月下旬

第１四半期

5月31日

5月31日

6月下旬

第２四半期

8月31日

8月31日

9月下旬

第３四半期

11月30日

11月30日

12月下旬

予定納税は、一定額以上は更に細分化されます
固定資産税・都市計画税

第1期

1月1日所有者

6月下旬

6月下旬

第2期

9月下旬

9月下旬

第3期

12月下旬

12月下旬

第4期

2月下旬

2月下旬
11ありがとうございました。
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