しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp

投資環境2022 年 1 月 20 日

米長期金利上昇、コロナ感染拡大がＪリート市場の重し▣ 米長期金利上昇を受け、投資家心理が悪化
米長期金利が大きく上昇していることを受け、投資家心理が悪化し、1 月 19 日には株式市場とともにＪリート市場も大きく売られ、東証 REIT 指数は 1,900 ポイントを割り込み、昨年 3 月以来の水準まで下落しました（図表 1）。
昨年末には 1.51％だった米長期金利は、米金融引締めの前倒し観測に加え、原油高を受けたインフレ懸念を背景に、今月 18 日には 1.88％と 2020 年１月以来、2 年ぶりの高さに、19 日にも一時 1.90％まで上昇しました。
▣ ＦＲＢの積極的な金融引締め姿勢を受け、市場は利上げ観測を上方修正
米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）のパウエル議長やブレイナード理事が、議会証言でインフレ抑制を強調するなど、ＦＲＢはインフレとの戦いに軸足を移しています。今年 3 月に利上げを開始する可能性が高くなっているだけでなく、0.25％の利上げではなく 0.5％の大幅利上げを見込む声も出てきています。
これまで、米短期金融市場が織り込む将来の政策金利の水準は、昨年 12 月の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）参加者の政策金利見通しを下回り、より緩やかな利上げを予想していました。ただ、ＦＲＢ高官から金融引締めに積極的な発言が相次いだことを受け、緩やかな利上げという予想を大きく修正させられた格好です。
▣ 市場はすでに今年 4 回の利上げを織り込み
米金融市場は、すでに 2022 年の 4 回の利上げ、2023 年の 3 回の利上げをほぼ織り込み、昨年 12月のＦＯＭＣ参加者の政策金利見通しを上回ってきていることから、もう一段の米金利上昇は限定的となる可能性があります（図表 2）。とはいえ、3 月の 0.5％の利上げ、また米国債などの保有資産の縮小開始時期をめぐる思わくなどから、米長期金利は不安定な動きが続くことも想定されます。
来週のＦＯＭＣ（25、26 日）で米金融政策をめぐる不透明感が後退すると、一旦安心感が広がることも想定されます。
図表2. FF金利先物レート
0.4

1.5
1.0

7回利上げ
6回利上げ
5回利上げ
4回利上げ
3回利上げ

2022/1/19

2回利上げ

0.5

2021/12/31

1回利上げ（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

(限月)

2024年12月

2024年9月

2024年6月

2024年3月

2023年12月

2023年9月（年/月、日次）

米長期金利（右逆目盛）

2023年6月

FOMC参加者見通し
0.0

2023年3月

2.0

8回利上げ

2.0

2022年12月

1,500（市場が織り込む将来の短期金利（政策金利）の水準）

2022年9月

1.822/1

1,600

21/12

1.621/11

1,700

21/9

1.421/10

1,80021/8

1.2

21/7

1,900

21/6

1.0

21/5

2,000

21/4

0.8

21/3

2,100

21/2

0.6

21/1

2,200

東証REIT指数（左目盛）(%)

2022年6月

2,300（％）

2022年3月

図表1. 東証REIT指数、米長期金利推移

2021年12月（ﾎﾟｲﾝﾄ）（注）FF金先レート：限月における短期金利（フェドファンドの実効金利）の平均値
FOMC参加者見通しは2021年12月時点（中央値）（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成

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1投資環境2022 年 1 月 20 日

しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp▣ 新型コロナの感染拡大も懸念材料
米長期金利の上昇のほか、国内で新型コロナウイスのオミクロン株の感染が急拡大していることも、Ｊリート市場の重しになっているとみられます（図表 3、4）。
オミクロン株は従来株より感染力は強いものの、重症化リスクは低いとされていますが、感染急拡大を受け、政府は 21 日から東京、神奈川、愛知など 13 都県に「まん延防止等重点措置」を適用することを決定しました。経済活動再開や GoTo トラベルなどへの期待が後退していることも、市場の下押し材料とみられます。
▣ 不安定な動きの中、押し目を探る展開か国内の長期金利が上昇しているとはいえ 0.1％台と低水準で推移する一方、Ｊリートの予想分配金利回りは 3.84％（19 日）と、2013 年以降の平均値を上回り、利回り面からの妙味は増しています（図表5）。また、東京都心のオフィス空室率が昨年 12 月には 2 か月連続で改善したことも、下支え材料です。
新型コロナの感染については、日本に先んじて急拡大した米国で鈍化の動きが出てきています。経口薬への期待も支えです。また、予断は許さないものの、拡大も早いが収束も早い可能性はあります。ただ、緊急事態宣言が再び発令されることには注意が必要です。
しばらくは、米長期金利やコロナの動向をにらみながら、押し目を探ることになりそうです。
図表3. 東証REIT指数、新型コロナの新規感染者数

140.0

5.0120.0

1.00.00.00.0

米国（左目盛）（年/月、日次）

新規感染者数（7日平均、右目盛）

東証REIT指数（左目盛）EU（左目盛）

22/1

22/2

22/1

21/12

21/11

21/10

21/9

21/8

21/7

21/6

21/521/4

21/321/2

21/1

1,500

20.0
21/11

1.0

1,600

21/9

1,700

2.0

40.0

21/7

2.0

21/5

1,800

3.0

60.0

21/3

3.0

4.0

80.0

21/1

1,900

100.0

20/11

4.0

2,000

6.0
5.0

20/9

2,100

(万人)

20/7

2,200

6.0

20/5

2,300

図表4. 日米欧の新型コロナの新規感染者数（7日平均）

(万人)

20/3

(万人)

（ﾎﾟｲﾝﾄ）(年/月）

日本（右目盛）（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成

図表5. 東証REIT指数と予想分配金利回り(%)(ﾎﾟｲﾝﾄ)

12.0
11.0

2,000

10.0
9.0

1,500

8.0
7.0

1,000

6.0
5.0

平均3.75％4.0500予想分配金利回り（左目盛）

東証REIT指数（右目盛）

22/1

21/7

21/1

20/7

20/1

19/7

19/1

18/7

18/1

17/7

17/1

16/7

16/1

15/7

15/1

14/7

14/1

13/7

2.0

13/1

3.00

(年/月、日次)（出所）QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成（シニアストラテジスト※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

鈴木和仁）

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2022 年 1 月 20 日

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Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント
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