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変化する資金と入れ替わる投資家層
宮内 誠― ビーロット
9月のリーマン・ブラザーズの破綻後、不動産投資市場は極端に取引数が減っている。不動産ファイナンスの収縮もあって、これまでハイレバレッジで大きな利益をあげてきた投資家はまったく身動きできない状況だ。しかし、一方でレバレッジに頼らない、従来から不動産投資に親しんできた個人富裕層、資産管理会社、あるいはビル賃貸会社（ビルオーナー）といったような投資家（以下「エンド投資家」）は、ようやく不動産価格が自身の目線にあってきたと改めて目を向け始めている。今後の不動産投資の方向性を、新たな不動産金融ビジネスを目指し新会社を立ち上げた宮内誠氏に伺った。

不動産価格下落は、エンド投資家の大きなチャンス件の収益性のほうが把握しやすいと一方で不動産証券化の手法、不動いったものです。短期的に収益力が産ファンドのビジネスのあり方は謙虚落ちたり取引価格が下落しても、長に反省しなければならないでしょう。

先日国土交通省から発表された期的な目で見て、「悪い時もあれば良不動産証券化は不動産と金融の融「地価LOOKレポート」によると、2008

い時もあり、平均すればそれなりの利合といわれますが、現実には金融が年第 3 四半期（ 7 月1日〜 10 月1日）の主回りが得られる」ミドルリスク・ミドル

不動産を取り込み、主要な投資対象

要都市150地区の地価動向は、上昇リターンの投資商品であるわけです。のひとつとしたことで、大量の資金が地区が姿を消し、横ばいが 22 地区

従って、インカムに注目する投資家不動産に流れ込むようになりました。

で残る128 地区は下落となっていまであれば、例えば20%の利回りが得その中で不動産市況の過熱感が高す。07年第4四半期では87地区が上られる物件なら5 年後の価格が半値まり、バブル崩壊の教訓を忘れたよう昇、08年第1四半期も41地区で上昇以下になるリスクがあっても投資しな状況になっていったわけです。

していますから、この半年で急激にたいと考えるでしょう。その意味で考えてみれば10年ほど前、不動産市場が悪化したことがわかります。

は、現在の不動産投資市場の収縮

証券化が始まった頃には、不動産価空室率の上昇に加え、都心の優良は、あくまで金融の問題であって、不格は基本的に下落することを前提に立地を除いて賃料相場も下落をし始動産の問題ではないことをまずは理投資が考えられており、ファイナンスめています。

解しておくべきでしょう。

も「ノンリコース」とはいっても、旧

また、不動産関連企業の大型倒

実際、ファイナンスなしでは取得で来と同様に約定弁済付きが一般的産が相次ぎ、J-REITの投資口価格もきない大型物件はともかく、数億〜でした。それが不動産価格が上がピーク時の 3 分の 1 以下になるなど、20億、30億円程度までの物件に対しりだすと、結果的に償還時に大きな不動産市場は変調をきたしており、ては、リスクをとってでも投資したい利益が出ることになり、やがて不動不動産価格暴落への不安もあって投と考えるレバレッジを必要としない

産も金融もその利益を目指すように資資金も極端に収縮している状態でエンド投資家は、改めて不動産に目なっていました。今では、約定弁済す。しかし、私はここで、批判を頂戴を向け始めています。この数年の不が付かないファイナンスのほうが普することを恐れず、敢えて「不動産投動産価格の急騰のため、自身の投資通になっています。

資市場のあるべき姿」についての議

基準に合わず投資できなかった投資

不動産 AM 会社も本来は、投資家論を展開したいと思います。投資商

家は、「ようやく不動産投資のチャンから預かった資金をミドルリスク・ミ品としての不動産の魅力がなくなっスが巡って来た」と考えているのでドルリターンの不動産で運用し、運ているわけではないと思っています。

はないでしょうか。

用報酬を得る安定的なビジネスモデ

そもそも不動産投資は、他の投資商品と比較して考えるべきものです。
株式のように価値がゼロになるリスクルのはずです。それが、売却益から売却益を収益の根幹とする不動産ビジネスには限界があるはほとんどないけれどリターンはそこ得られる成功報酬や自らの資金を投じて売却益を得ることで急成長していったわけです。不動産ファンドだ

そこ得られる、あるいは投資先企業

今日の不動産業界の不況は、不動けでなく、「不動産流動化事業」と称の営業成績を予想するよりも個別物産そのものの問題ではありませんが、するビジネスを行っている不動産会

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PROPERTY MANAGEMENT 2009 Jan.

社も同様ですが、売却益が成長の根すでに多くの AM 会社は、売却益不動産投資に意欲を見せ始めてい幹になったのでは、バブル期の転売に依存することをやめ、投資家の利ます。時間はかかるでしょうが、これビジネスと同じで、やがて立ち行か益を追求する中で、安定した運用報らは不動産投資市場が回復に向かなくなることは必然だったわけです。

酬を得る本来のビジネスに回帰しよう一つの兆しだと思います。

株主などの一般投資家もまた、不うとしています。そのためには、不動

私は長い目でみれば、確実に不動動産投資の性格を理解し不動産に産は、長期間、安定利回りを得る投産投資市場は良い方向に向かって投資するというよりも、急成長する不資商品だということを投資家に理解いると確信しています。永遠に価格

動産証券化／不動産ファンドや不動してもらわないといけない。そして、が上がり続けるという不動産神話は産流動化といったビジネスそのもの

そのことに気付いてもらえば資金を預すでに過去のものになりました。理に投資していたわけです。我々不動かることができるというのが不動産証

屈で価格を付け、資金を集める仕組産証券化に携わってきたものも、不券化／不動産ファンドビジネスです。

みはできています。また、その仕組動産という投資商品の特性をきちん

例えば、都心のそこそこの不動産みのために、不動産のリスクの計量と説明することを怠り、単純に儲かなら、もちろん価格の変動はあります

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ることをプロならば知っているわけでると思います。バブル崩壊の教訓をつまり、本当は資金がストップした

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キャッシュフローファイナンスを行うこロの力量が活かせる今の不動産マー化／不動産ファンドのビジネスそのもとで、機関投資家も不動産ファイナ

ケットは、2度と経験できるかわからなのが「悪の根源」と見なされてしまっンスも必ず帰ってくると信じています。

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躍しやすい状況だといえます。不動

本当のプロのみが活躍できる投資マーケット

産価格の上昇局面では、むしろ度胸だけはある素人のほうが大きな利益を得るものです。しかし、現在のよう

しかし私自身は、多少時間がかかな価格の下落局面では、本当に不宮内 誠るとしても不動産証券化／不動産ファ動産の価値を見極められる、競争力ビーロット
代表取締役社長

ンドビジネスは必ず回復すると思ってを高めることのできる、利益の落ちいます。冷静に考えれば、今日の市込みを抑えることのできるプロだけ

況の原因が不動産証券化／不動産が利益を得ることができるわけです。

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ナンス業務に従事。00 年に三和証券はすでに投資に対して前向きになった。売買市場が停滞していることもていますし、こうしたエンド投資家のあり、ビルオーナーやファンドは内部信頼を勝ち得ているプロの不動産会

成長に力を入れています。賃貸市場

社は、むしろ今の市況を「自分の出番は、不況型ではあるものの確実に動が来た」と喜んでいるはずです。

いています。また、エンド投資家は、1969 年2月生まれ。慶應義塾大学卒業。米国
University of Washington 経営学修士。三和銀行（現三菱東京UFJ銀行）に入（MBA）に出向し、不動産証券化アレンジメン
UFJ証券）ト業務に従事。06年よりサンフロンティア不動産㈱に勤務し、取締役投資企画部長として新規業務の企画及び実践を担当。08 年に新たな不動産金融ビジネスに取り組むべく㈱ビーロットを設立、代表取締役社長に就任。

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