ＪＦＭＡ ＦＯＲＵＭ ２０１２

ＦＭの基本と進め方-ＦＭ８つの気づき2012年2月9日
成田一郎
公益社団法人 日本ﾌｧｼﾘﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ協会

‐ＦＭ７つの気づき‐（１）ＦＭの意味と目的を知る（２）ＦＭの考え方を知る（３）時代変化に気づく・グローバルに考える（４）−だけでなく＋∞に気づく（５）「課題」を明確にし、「評価」する（６）ＦＭの学び方（７）ＦＭの広め方

（１）ＦＭの意味と目的を考えるファシリティとは
建物
設備
ｲﾝﾃﾘｱ
情報ｲﾝﾌﾗ家具・什器
ｱｰﾄ・ｸﾞﾘｰﾝ
ｻｲﾝ等
土地+ これらを含む環境をファシリティという。
さらに、近年では、リスク環境、ホスピタリティなどソフト面も。

ファシリティマネジメント（ＦＭ）とは企業・団体等が組織活動のために施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動
組織として、ファシリティを総合的にマネジメントしよう！
経営！

・土地・建物・設備・ＩＴ・家具・備品・サイン・・、それらを含む環境が、ファシリティ・立地・所有形態・環境対応・ﾜｰｸｽﾀｲﾙ・事業継続性・・・・・の戦略とマネジメント

企業・団体にとっての財産は4本脚！

 企業にとって「ヒト」「モノ」「カネ」「情報」が財産
 いい人材を採用することや教育が重要→「人事」がある 「ﾌｧｼﾘﾃｨ」も企業にとって重要な経営資源→「ファシリティマネジメント」の必要性
戦略的に！

「人」（人事）と同様に、人を包む「ファシリティ」（ＦＭ）も考えよう（ファシリティは経営として、最後の手のつけどころ）ファシリティを戦略的に考えること！

ＦＭとは（受身ではなく）人件費の次にファシリティコストがかかる↓（×）だから、ファシリティコストも考える（×）人件費がかかるから人事をやる（人件費の視点だけから人事をやるか） 経営とは（○）いかに戦略的に人事をやるか（○）いかに戦略的にＦＭをやるか↓みんながハッピーになれていますか！

［ＦＭ幸福論］

ＦＭの目標（ミッション）は、人々を幸福にすることファシリティを通して

 人々を！
 企業（組織）を！
 社会・地球を！
＊ＣＳＲ（企業の社会的責任）にも通じる

（２）ＦＭ考え方を知る

FMの原点

３つの「Ｐ」３つの「Ｐ」の関連を総合的に調整

ﾌｧｼﾘｨﾃｨをﾗｲﾌｻｲｸﾙを通して考える 時間軸で考える
ＦＭ
戦略・計画
経営戦略

評価

ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ
統括ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ 管理
・運営維持
ＦＭの業務サイクル

ＬＣＣ（建物ﾗｲﾌｻｲｸﾙｺｽﾄ）の視点で考える
建物ライフサイクルコストの構成

建設費
修繕・更新費

運用費(エネルギー）

保全費(メンテナンス）

一般管理費
Ｚ

建設コストは生涯コストの1/4から1/5

建設コストは氷山の一角！
ＬＣＣ：建物の企画、設計、建設、運営維持、解体廃棄処分に至る生涯コスト

ＦＭの11業務

１．統括マネジメント
２．ＦＭ戦略
３．中長期実行計画
４．ワークプレイスづくり
５．施設賃貸借
６．不動産取得
７．建物建設８．大規模改修
９．維持管理１０．運用管理
１１．サービス

企画とマネジメントがポイント

建設プロジェクトの流れ

ＦＭを進める上での３つのバランス（基本）

品質

財務

供給

これからＦＭを進める上で大切なバランス

文化
経済

環境

ＦＭ象・像！？
企業ＦＭと公共ＦＭ クラウド

価値創造
経営変革
環境経営

プロジェクトマネジメント
自治体経営
ＩＦＲＳ
ＰＭ／ＣＭＰＦＩ環境リスク求められる人材像
資産管理 ＣＲＥ
ＦＭ戦略
ユニバーサルデザイン
人工知能 環境行政
ヘルスケア
知的生産性
キャンパス
総務担当者 ワークスタイル
学びの場
ワークプレイス
ＩＣＴ 「場」
グローバルＦＭ
目の前にあるＦＭ
モバイルワーク
クリエイティブな働き方 オフィス移転
可視化
健康照明最適化
ホスピタリティ
建設・不動産分野
リスクマネジメント
集いの場
品質
財務
ＬＥＥＤ

社会責任不動産投資オフィスを活かす
サスティナブル
施設台帳
省エネ
環境不動産
保有施設
ＣＯ２削減
運営維持 リノベーション
既存建物
ＣＡＦＭ
ビル管理業務
都市の再生 街づくり ベンチマーク
施設・設備管理システム

（３）時代変化にきづくグローバルに考える今、高度成長期と同じ考えで通用するか？
成長の論理つくることだけ？

世の中変わる・価値観も変わる・常識も変わる
・ＣＳＲ･コンプライアンス・情報公開
・土地本位性の崩壊
・ダイバーシティ

グローバル化

高度情報化
・ユビキタス社会・ＩCＴによる情報共有と迅速化
・ワークスタイルの変化
各種災害の多発
事業継続性
・地震・台風・感染症
・火災・テロ・システム障害・社員の犯罪・環境保全と利益創出の両立
・環境会計／環境評価
・ISO14000s／LCA

地球環境保全エネルギー問題
少子化・高齢化
女性の社会進出・労働人口の減少
・雇用形態の多様化
・外国人労働者の増加

ハゲタカが飛んできた？

建物関連保管必要資料一覧（例）-そろえておくべき書類は１．全般（土地・建物登記簿、建築前土地利用状況図、ボーリングデータ）
２．確認申請・完了検査関連（建築確認申請副本、確認済証、検査済み証、構造評定書、防災評定書・・・）

３．設置届・使用届関連（防火対象物仕様届、消防用設備等着工届出書・設置届・検査結果通知書、火を使用する設備等の設置届出書・・・）

４．積算・施工関連（竣工図（建築・設備･構造）、工事費内訳書、大規模増改築設計図書、修繕記録・費用実績、現状図・・・）

５．定期検査関連（特殊建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、（消防）立入検査結果通知書、建物における衛生的、環境の確保に関する法律にもとづく指導票及び報告書等・・・）

６．施設運営費関連（賃借料、減価償却費、税金、水道光熱費、運営管理費、保守費、設備管理費、清掃費、警備関連費用・・・）

７．その他（バリアフリー新法の協定書・報告書、アスベスト関連報告書、Ｐ
ＣＢ保管体制及び報告書、耐震診断報告書、土壌・地質調査報告書・・・）

（４）−だけでなく＋と∞に気づく（コストから経営へ）ＦＭを実践する基本理論＜バケツ理論＞＋ 水−：ﾏｲﾅｽ面を減らす（無駄なｺｽﾄを減らす。
空間･時間・エネルギー・・・）＋：ﾌﾟﾗｽ面を増やす（収益、生産性、モチベーション・・・）∞：永続的に（変化対応力・柔軟性･事業継続性・・・）−∞

コストから経営へ（５）「課題」を明確にし「評価」をする

現状を知ることからはじめよう！
（ＦＭの基本） まず、自分のファシリティの状況を知る
 ハード面の診断をする
 ソフト面の診断をする
 自分の位置（レベル）を知る

現状を正確に・俊敏に知るためにｺﾝﾋﾟｭｰﾀによる施設ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄｼｽﾃﾑを利用しよう
・ＦＭ業務を合理的に・ＦＭのためのﾃﾞｰﾀをﾊﾟｿｺﾝを使って一元的に管理・ｺﾝﾋﾟｭｰﾀによるＦＭ支援ｼｽﾃ
ﾑ：CAFM（Computer Aided FacilityManagement）

現状が分かる。
いつでも戦略が立てられる。

文字・数値
写真・書類
CAD図
ﾗｽﾀｰ図

ニーズとソリューションニーズ
課題

ソリューション
解決案●ＦＭも課題を明確にして取り組む！
・老朽化→修繕更新、長寿命化、建替え、売却・・・
・施設の余剰→総量縮減、コンバージョン（用途変換）、売却、賃貸・・・

診断・評価をしよう！
−いきなり手術をしますか− 具合が悪い時、何の検査もしないでいきなり手術をしますか まず、通常の状態を知って 必要な検査をして 適切な処置をする
 必要に応じて手術をする
 名医ほどいきなり執刀はしません いきなりソリューションを要求していませんか評価・診断の多様化

診断の範囲は多角的に
物理的診断・評価
建物診断、耐震診断、省エネ診断､性能診断、土壌・・・
建物診断、耐震診断、省エネ診断､性能診断、土壌・・

経済性
診断・評価
LCCの比較・検討、投資評価・・・

人（ﾕｰｻﾞｰ）から見た診断・評価
ﾋｱﾘﾝｸﾞ診断、ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ調査

ハード
ソフト
コスト

評価・診断の多様化

評価はさらに多様化-新たな評価軸・視点（評価軸が単純でなくなってきている ） 事業採算性から
 ＣＳＲ・コンプライアンス（法規制・透明性）
 ｽﾃｰｸﾎﾙﾀﾞｰへの説明責任と情報開示 環境への配慮
 事業継続性（ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝﾃｨﾆｭｨﾃｨ：ＢＣＰ）
 株価
 ブランド・・・

人の意見を聴こう！
人の意見は
宝の山

人の話を素直にシンプルに「聴く」方法の紹介

一対比較ｲﾝﾀﾋﾞｭｰ法

一対比較インタビュー法
・利用者の真のニーズを発見し、良質な施設づくりに役立つ・ＦＭのＰＯＥの一環として開発、臨床心理学を応用した手法
・ニーズ調査・マーケット調査にも利用できます一対比較ｲﾝﾀﾋﾞｭｰ法は道しるべ
・経営者やﾕｰｻﾞｰのﾆｰｽﾞが分かり方向性が明らかになる・ﾕｰｻﾞｰが求める最適な施設計画が見える
・参加者・関係者の満足度が向上する
・ﾕｰｻﾞｰ ・住民の合意形成
手段として

（６）ＦＭの学び方

資格試験を受ける
 認定ﾌｧｼﾘﾃｨﾏﾈｼﾞｬｰ：CFMJ(現在約１0,500人）
 試験日：毎年7月上旬に試験（申し込み4月〜5月）
 試験内容：学科試験(選択式）と論述（一日）
 教科書：総解説「ファシリティマネジメント」＋追補版
 詳細：公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会のホームページをご覧ください。

調査研究部会に参加しよう−ＪＦＭＡ調査研究委員会研究内容−

マネジメント研究

施設事例研究固有技術研究その他特別研究2011年度 調査研究委員会研究部会構成
2011年度 調査研究委員会

固有技術研究施設事例研究
マネジメント研究

ベンチマークデータセンター

ＦＭ戦略企画

ＦＭプロジェクトマネジメント

リスクマネジメント

エネルギー環境保全マネジメント

キャンパスＦＭ

ヘルスケアＦＭ

公共施設ＦＭ

運営維持手法

品質評価手法

財務評価手法ワークプレイスの知的生産性

コンピュータ活用

ユニバーサルデザイン部会

いい事例を見る・聞く
 先進事例を見る・聞く
 できない理由を考えるのでなく、できる方法を考える そのままコピーするのでなく、身の丈に合わせて計画・実行する プロセスでなくゴールを目標にする

（７）ＦＭの広め方

経営者は総合的視点で判断する「判断しやすい資料を作る」

 問題点・ニーズを知り、計画する
 コスト縮減と収益を向上させる計画をする
 将来性を考慮、事業を継続させる計画をするニーズ（課題）をしっかり捉えること
 組織の抱える課題は何か 利用者が困っていることは何か 経営者が何を考えているか 責任者・管理者が何を考えているか 現場の社員が困っていることは何か

相手の立場に立って考える ユーザー（利用者・お客さま・社員・・・）
 オーナー
 経営者
 管理者
 運用者
 維持管理者
 近隣住人 地球・・・・

仲間をつくる 1人では限界がある 同志を募る
 勉強会をする ヒトの話を聞く（自分だけ語り過ぎない）
 成果を独り占めしない チーム力で成果を上げる
 トップダウンとボトムアップの両輪で

外部専門家を積極的に活用する
 内部でやること、外部への依頼をはっきりさせる
 ノウハウは外部に、真のニーズは内部にある
 ソリューションは共同で プロジェクトは一時のピーク
 外部コンサルをパートナーとして活用
 プロジェクトをうまく進めるために何をすべきか根回し・コミュニケーション（情報共有）
 プロジェクトは一人ではできない 皆の知恵を活かす
 皆に参加してもらう ホウレンソウを！

聞いていないは拒否 具体化する（計画）前に相談しよう あなたがやられていやな事は相手もいや ちょっとの勇気が未来を拓く新築やリニューアルは業務改善のチャンス！
 業務が変化してもファシリティはそのままですか ファシリティが変わると人も変わる・変えられる 移転・新築・リニューアルを機会に業務改善を！

↓☆できるところから、具体的にやってみよう!!!
↓FMの「気づき」 → FMの「築き」へ

ＦＭを楽しんでください！

ＦＭは人々を組織を地域を地球を幸福にする仕事なのですから