（証券コード︓3279/API）

アクティビア・プロパティーズ投資法⼈（証券コード︓3279/API）

2021年5⽉期（第19期）決算説明資料 2021年7⽉

本⽇は、アクティビア・プロパティーズ投資法⼈2021年5⽉期、第19期の決算説明動画をご視聴い
ただき、誠にありがとうございます。
東急不動産リート・マネジメント、アクティビア運⽤本部⻑の佐藤でございます。
決算説明に先⽴ちまして、新型コロナウイルス感染症に罹患された⽅々の⼀刻も早い回復をお祈りするとともに、治療に関わる医療従事者の⽅々に⼼より敬意を表します。
ではこれより、2021年5⽉期の決算についてご説明させていただきます。
3ページへお進みください。

1Section11.エグゼクティブサマリー
2.決算・業績予想

Section2
3.外部成⻑
4.内部成⻑
5.財務・ESG

Appendix

緑化が施された憩いの中庭（A-PLACE品川東）2

1. エグゼクティブサマリー

エグゼクティブサマリー

3 2度の緊急事態宣⾔を受けた減賃対応を実施も、2021年5⽉期（19期）決算は業績予想を上回る着地 2021年11⽉期（20期）、2022年5⽉期（21期）の業績予想はコロナ影響の⻑期化を前提に策定
 今後はアフターコロナを⾒据えた外部成⻑と、APIの特性を活かした＋αの内部成⻑による投資主価値向上を⽬指す

運⽤実績
決算/
業績予想

オフィス

商業

外部成⻑

環境認識

今後のポイント• 2021年5⽉期（19期）はコロナ影響の圧縮により、業績予想を上回る9,401円で着地• ワクチン接種は進むが、先⾏きの不透明感は継続• 休館対応の有無が業績に影響• 業績予想は
コロナ影響の⻑期化を前提に策定
2021年11⽉期(20期):9,350円
2022年5⽉期(21期):9,100円• ⽴地改善への需要は堅調、⼊替、改定時に賃料増額を実現• 空室率の⾼⽌まりにより、賃料上昇は鈍化• 好⽴地物件への需要と賃料ギャップを活⽤し、⼊替時を中⼼に賃料増額を追求• 需給は安定しており、リーシングへの過度な懸念は後退• 物件や区画ごとの競争⼒の差が顕在化• 改定時には区画ごとに「攻め」と「守り」にめり
はりをつけ、稼働維持と賃料増額を両⽴• ⼀時減額は⼀巡も、全館休業に伴う減額対応を実施• コロナ影響の⻑期化によりテナントの出店意欲は限定的• 「東急プラザ表参道原宿」の路⾯店の後継テナントはDT無く契約を締結• 消費動向の変化を受け、⽣活密着型商業施設は好調• プライム⽴地の優位性を活⽤し、店舗だけでなく、多様なテナントニーズの取り込みを⽬指す• ポートフォリオの強化を企図した
資産⼊替を決定• 売買マーケットでは厳しい取得競争が継続• スポンサーサポートを活⽤し、市況回復を⾒据えた外部成⻑を⽬指す• ⼊替時に発⽣した余剰資⾦により外部成⻑余⼒を確保• 投資⼝価格の回復により、資本コストは低下• 取得物件はアフターコロナでの成⻑性に着⽬し、⾜元の安定性にも留意• 稼働維持を優先した
区画ごとの柔軟な賃料設定も実施

2021年5⽉期の運⽤実績と、⾜もとの環境認識をふまえた今後のポイントについてご説明いたします。
まずは、決算及び業績予想についてです。2021年5⽉期の分配⾦実績は、オフィスのダウンタイム、フリーレント対応を
中⼼にコロナ影響を慎重に⾒込んでいたため、予想分配⾦9,350円を51円上回る9,401円となりました。
ワクチン接種の進捗状況により、コロナ影響が及ぶ期間はまだ不透明と考えており、今回の業績予想に関してもその対応枠を織り込みました。その結果、予想分配⾦は2021年11⽉期が9,350円、2022年5⽉期は9,100円となっています。
オフィスの運⽤については、2021年5⽉期も内部成⻑は継続できており、空室在庫の増加による契約締結までの期間の⻑期化や、物件の個別競争⼒によって差異が⽣じているものの、オフィス不要論のような過度なオフィスへの懸念は後退したと思われます。
このような環境のなか、アクティビアは賃料ギャップが⼤きな区画のテナント⼊替による内部成⻑に注⼒するとともに、契約改定では⽅針を明確にし、内部成⻑が狙える区画か否か、メリハリをつけてテナントと交渉を⾏いたいと考えています。
商業はテナントからの⼀時減額要請が継続していますが、件数及び減額実施額からみても業績に与える影響は軽微になっています。しかし、4⽉の緊急事態宣⾔に伴う全館休業による賃料減額対応が、分配⾦の上振れの頭を押さえた格好になりました。
また、東急プラザ表参道原宿のアメリカン・イーグルの⼊替も、プライム⽴地のテナント需要に⽀えられ契約を完了しました。本格的な出店需要の回復にはもう少し時間を要するため、商業ポートフォリオについては、稼働維持を意識したテ
ナント対応を⾏います。
⼀⽅でプライム⽴地というアクティビアの強みを活かせる局⾯に移⾏していくと考えており、商業、オフィスといった物件の属性に関わらず、多様化するテナントニーズによる物件収⽀の最⼤化を引き続き⽬指してまいります。
最後に外部成⻑です。
東急プラザ⾚坂のホテルの契約改定による物件収⽀の悪化を鑑み、物件循環型モデルを活⽤し、スポンサーと資産⼊替を決定しました。売買マーケットでは厳しい取得競争が続いていますが、アフターコロナを⾒据えてスポンサーサポートを活⽤した外部成⻑を継続し、収益基盤の拡⼤と分配⾦成⻑を⽬指します。
次ページをご覧ください。

3

1. エグゼクティブサマリー

アフターコロナに向けた成⻑軌道へのロードマップ

4 コロナウイルスによるダウンサイドリスクは徐々に限定的となり、アフターコロナに向かう市況回復を⾒据える 市況回復に向け、好⽴地・⾼クオリティの物件⼒と運⽤⼒を活かして内部成⻑戦略を継続 収益基盤の拡⼤を企図し、投資主価値向上に資する外部成⻑を⽬指す

アフターコロナに向けた市況回復
9,401
9,350
APIの物件⼒・運⽤⼒を活かした＋αの内部成⻑継続

収益基盤の拡⼤を企図した外部成⻑
9,100

〜 〜 〜
2021年5⽉期

2021年11⽉期

2022年5⽉期

実績

業績予想

業績予想

〜
アフターコロナ

マーケットではアフターコロナを⾒据えた回復シナリオが意識され、ワクチン接種の拡がりにより企業のマインドは改善傾向にあります。
アフターコロナに向けて、コロナ影響からの回復に伴う収益改善のほか、アクティビアの持つ物件⼒と運⽤⼒を活⽤し、内部成⻑戦略に継続して取り組み、厳しい環境下においても投資主価値向上に努めます。
今回も新型コロナウィルス感染症による影響を予想分配⾦に慎重に織り込み、収益基盤の安定化をはかるため資産⼊替を実施するなど、ダウンサイドリスクは⼀定程度限定することができたと思います。
このような状況において、アクティビアは、資産⼊替により⽣じる約50億円の⼿もと資⾦の活⽤、及びマーケット環境に応じて「資⾦循環型モデル」、「物件循環型モデル」による外部成⻑を継続し、⾜もとの分配⾦向上とアフターコロナにおける内部成⻑余⼒の拡⼤を実現することが重要と考えます。
次ページをご覧ください。

4

2. 決算・業績予想

DPUサマリー（21年5⽉期決算）5 コロナウイルスの影響を受けたダウンタイム、ホテル歩合減少、全館休業実施の影響を受け、前期⽐△146円となる9,401円で着地
 2度の緊急事態宣⾔に伴う全館休業を実施も、⼀時減額対応による影響の圧縮により業績予想⽐+121円【コロナウイルスによる主な影響】

9,63

10,000
8

9,547

18期

19期

20期

全館休業

-

△168円

-

21期
-

⼀時減額

△526円

△144円

△219円

△126円

ダウンタイム等

△94円

△478円

△472円

△361円

解約違約⾦

＋81円

＋126円

＋141円

-

対予想⽐

+121円

9,500

9,401
ダウンタイム等
△279

9,000

8,5000

賃料改定
+31

解約違約⾦
+52

費⽤減等
＋89

ホテル歩合
△241

〜
2020.11（第18期）
（実績）

全館休業
△168

⼀時減額
+370

〜
2021.5（第19期）（実績）

まず、2021年5⽉期の決算では、テナントへの⼀時減額対応の減少といった収益の良化要因よりダ
ウンタイム、ホテル歩合減の悪化要因が⼤きくなりましたが、費⽤減と内部成⻑及び違約⾦収⼊による収⼊増で2020年11⽉期の分配⾦実績を上回る⽔準でした。しかし、緊急事態宣⾔に伴う全館休業による減額対応が発⽣し、分配⾦は前期から146円減となる9,401円となりました。
次ページをご覧ください。

5

2. 決算・業績予想

DPUサマリー（業績予想）

6

 2021年11⽉期（第20期）は、第17期取得物件の固都税費⽤化とコロナウイルス影響によるダウンサイドを⾒込むも、売却益を含む売買効果により、9,350円の予想
 2022年5⽉期（第21期）は、⼊替によって売却する東急プラザ⾚坂の賃料減額の影響を極⼩化し、コロナウイルスの影響によるダウンタイムの縮⼩を⾒込むことで9,100円の予想
10,500コロナ影響△1,095円

コロナ影響
△966円

10,000

9,500

コロナ影響
△796円

9,401

9,350
固都税
費⽤化
△91

9,000

売買効果
（注1）

⼀時減額
△128
財務
費⽤増等 全館休業（⾦利）△29 影響剥落
△161
+168

売買効果
賃料改定 ＋126
+64

9,100
⼊替影響
（注2）

9,224

0
8,000

財務
（⾦利）
△31

(調達ｺｽﾄ0.80%) 費⽤増等

(調達ｺｽﾄ0.775%)

8,500

△143

△269

〜

〜

2021.5(第19期)（実績）

2021.11(第20期)
（予想）

賃料改定
+148

ﾀﾞｳﾝﾀｲﾑ等＋137

⽔光収⽀季節要因△112円
解約違約⾦剥落△141円

⼀時減額
+34

〜
2022.5（第21期）（予想）(注1)売買効果とは、2021年10⽉29⽇に取得予定の「⽥町イーストビル」のNOIと、同⽇に譲渡予定の「東急プラザ⾚坂」のNOIの減少及び売却益並びに売却に伴い⼀時的に発⽣する費⽤を合計した数値であり、126円相当額を想定(注2)⼊替影響とは、2021年10⽉29⽇に取得予定の「⽥町イーストビル」のNOIと、同⽇に譲渡予定の「東急プラザ⾚坂」のNOIの減少を合計した数値であり、△143円相当額を想定

続いて6ページは2021年11⽉期と2022年5⽉期の業績予想です。
2021年11⽉期の分配⾦は、東急プラザ⾚坂及び⽥町スクエアの売買効果を⾒込みますが、恵⽐寿プライムスクエアの固都税費⽤化や⾦利バッファの費⽤増もあり、決算期から51円減少し9,350円の予想としております。
また、2022年5⽉期は、コロナ影響は縮少するものの、資産⼊替による影響及び季節要因による⽔道光熱費収⽀の減少により前期から250円減の9,100円の予想です。
ただし、オフィスマーケットは、経済正常化に伴い回復に向かうと考えており、業績予想上のダウンタイム
対応額も着実に減少しています。
次は8ページをご覧ください。

6Section11.エグゼクティブサマリー
2.決算・業績予想

Section2
3.外部成⻑
4.内部成⻑
5.財務・ESG

Appendix

吹き抜け構造で開放的なエントランス（A-PLACE恵⽐寿南）

7

3. 外部成⻑

物件循環型モデルを活⽤した資産⼊替8

 新型コロナウイルスの影響⻑期化を受け、物件循環型モデルを活⽤した資産⼊替によるポートフォリオ強化を決定
 ⼊れ替えに伴い発⽣した余剰資⾦は、主に将来の外部成⻑を念頭に投資主価値向上に活⽤する⽅針
1. 資産⼊替の概要
TO-19

2.資産⼊替の効果

⽥町イーストビル

UR-2

東急プラザ⾚坂（準共有持分50%）

ポートフォリオの強化
 新型コロナの影響を受けたホテルを核とする商業施設を売却し、重点投資エリアに所在する安定した東京オフィスを取得

⼊ 替

⽥町イーストビル
 ⽥町エリアでは、スポンサーが参画するプロジェクトを含む
複数の再開発が予定
売買契約締結⽇

2021年5⽉21⽇

売買契約締結⽇

2021年5⽉21⽇

取得予定⽇

2021年10⽉29⽇

譲渡予定⽇

2021年10⽉29⽇

取得予定価格（ 取得利回り）

6,800百万円

譲渡予定価格

11,800百万円

想定帳簿価格

11,537百万円

償却後NOI

244百万円

償却後NOI

193百万円

償却後利回り3.6%

償却後利回り1.7%（ 3.9％ ） 2駅4路線利⽤可能かつ⼤通り⾓地に⾯する交通利便性、視認性の⾼い駅前⽴地

物件循環型モデルの推進 スポンサーサポートを活⽤した機動的な物件⼊替を実現し、「物件循環型モデル」を推進

外部成⻑機会の確保
償却後NOI、利回りの向上

余剰資⾦の将来的な活⽤ 売却する東急プラザ⾚坂はスポンサーにて建替も検討
本売却時に本物件を建替えた場合の新建物の優先交渉権を取得

8ページは、5⽉21⽇に開⽰をいたしました「⽥町イーストビル」と「東急プラザ⾚坂」の資産⼊替についてです。
「東急プラザ⾚坂」は、⾚坂⾒附交差点に⾯した⾚坂エリアを代表する物件として、上場以来順調に運⽤を続けてまいりました。築50年を超えるものの、ホテルの収益⼒を前提に継続保有する⽅針でしたが、東急ホテルズとの再契約条件での利回りが⼤きく低下する⾒込みとなったことから、売却⽅針に切り替えました。
東急ホテルズとの契約改定が10⽉末に控えており、資産⼊替に向けた対応が急がれる中、「東急プ
ラザ⾚坂」のホテル再契約条件による収⽀を上回ること、「重点投資エリアに所在する代替のオフィス物件」などの条件を提⽰し、スポンサーと協議を始め、最終的に「⽥町イーストビル」との資産⼊替が実現しました。
ホテルを核とする商業施設を東京オフィスに⼊替することで中期的なリスクを軽減し、ポートフォリオの強化がはかれたと考えております。

前回決算説明時に、スポンサーとの「物件循環型モデル」に外部成⻑の領域を拡⼤することで、マーケット環境に応じた外部成⻑を継続し、投資主価値向上をはかると申し上げました。
本⼊替は「物件循環型モデル」としての初めての取り組みであり、ポートフォリオの収⽀改善だけでなく、将来のプライム⽴地物件の外部成⻑機会を確保することで、中⻑期にわたるスポンサーサポートが期
待できるものと思われます。
次ページをご覧ください。

8

3. 外部成⻑

外部成⻑戦略の継続

9

 外部成⻑はスポンサーとの資⾦循環型モデルと物件循環型モデルが両輪
 市場環境や物件特性を考慮し、投資主価値向上に資する外部成⻑を⽬指す

資⾦循環型モデル

物件取得

物件循環型モデル

代替物件

資⾦

物件売却

アクティビアは、マーケット環境に応じた外部成⻑を継続し、投資主価値向上を実現していくことを⽬指しています。
先ほどご説明した「物件循環型モデル」によるポートフォリオ・クオリティの維持向上だけでなく、従来の「資⾦循環型モデル」を活⽤したスポンサーからの物件取得も活⽤し、収益基盤の強化、拡⼤と将来の内部成⻑機会の拡⼤をはかります。
次ページをご覧ください。

9

3. 外部成⻑

スポンサーグループの保有物件と開発案件

10

 広域渋⾕圏を含む都⼼主要4区中⼼に1,600千㎡超のオフィス・商業施設を保有
 広域渋⾕圏を中⼼に、⼤規模再開発が進⾏中
1．スポンサーの保有物件（オフィス・商業）

3．主な保有施設（オフィス・商業施設）
その他
12%

商業
846千㎡

オフィス

都⼼4区

772千㎡

88%

エリア

棟数

渋⾕区

20棟

港区

15棟

千代⽥区

6棟

中央区

5棟

(注)都⼼4区︓渋⾕区、港区、千代⽥区、中央区

2．主な開発案件

エリア

棟数

主な保有ビル
渋⾕道⽞坂東急ビル

13

渋⾕ソラスタ44

渋⾕フクラス53

浜松町スクエア24

品川東急ビル21

東京ポートシティ⽵芝

162

三番町東急ビル

12

霞が関東急ビル

19

⽇本橋丸善東急ビル

17

⽇本橋フロント
主な保有ビル東急プラザ蒲⽥
渋⾕BEAM

⾸都圏

東京ポートシティ⽵芝
2020年5⽉竣⼯
港区 オフィス/商業/住宅
延床⾯積︓201千㎡(仮称)九段南⼀丁⽬
プロジェクト2022年7⽉竣⼯予定
千代⽥区 オフィス/商業
延床⾯積︓68千㎡

渋⾕駅桜丘⼝地区
再開発計画

2023年度竣⼯予定
渋⾕区 オフィス/商業/住宅
延床⾯積︓255千㎡

関⻄圏
・地⽅

24棟

7棟

延床⾯積
（千㎡）

ノースポートモール

29
延床⾯積
（千㎡）
28
7
141

東急プラザ⼾塚

12

キュープラザ池袋

17

東急プラザ渋⾕53

みのおキューズモール

30

あべのキューズモール

123

もりのみやキューズモール
BASE

25

10ページはスポンサーの保有物件と開発案件をご紹介します。
アクティビアとスポンサーのポートフォリオは相似形の関係にあることから、スポンサーの保有、開発物件
は原則アクティビアの取得対象となると考えています。
都⼼4区を中⼼にオフィス、商業施設とも⽴地、スペックの良いものが揃っており、重点投資エリアの広域渋⾕圏及び品川・五反⽥エリアはもちろん、安定性・収益性を備えた物件の取得を⽬指してまいります。
次ページをご覧ください。

10

3. 外部成⻑

取得⽅針/売却⽅針

11

 取得はアフターコロナでの成⻑⼒に着⽬し、商業施設は⾜元の安定性にも配慮
 売却は①収⽀性、②築年、③競争⼒の観点から物件単位で選択
1．取得⽅針2．売却⽅針

オフィス

商業

•

⽴地・クオリティにこだわったAPIらしい物件•

DPU・NAV成⻑等、投資主価値向上に資する物件•

アフターコロナにおける収益のアップサイドが期待できる物件•

⻑期固定賃料などの収⼊の安定した物件

 ①広域渋⾕圏、②品川・五反⽥エリアのオフィスを重点投資エリアと設定
 当該エリアへの豊富な運⽤実績を背景に、厳選投資が可能①収⽀性
相対的に低利回りの物件や、将来のアップサイドが限定的な物件

21.11期 ⼊替予定
東急プラザ⾚坂売却②築年
修繕費や資本的⽀出など、将来的に多額の資⾦を要する物件

21.11期 ⼊替予定
東急プラザ⾚坂売却③競争⼒
賃料の⼤幅減額や⻑期空室等の潜在的リスクを有する物件

19.5期 ⼊替
A-FLAG⾚坂
売却(注)東京オフィスにおける取得価格ベースで算出

次に外部成⻑における取得、売却⽅針についてです。
まず取得⽅針は、⽴地・クオリティに拘ったアクティビアらしい物件を取得し、分配⾦向上及びNAVの成⻑を実現することです。また、オフィスは将来の内部成⻑可能性を⾒据え、商業施設は⾜もとの収⼊の安定性に着⽬して取得検討を⾏いたいと思います。
右側の売却⽅針には変更はなく、特定のカテゴリーを対象とせず、引き続き収⽀性、築年、競争⼒の3つの観点から検討を⾏います。
それでは12ページをご覧ください。

11

4. 内部成⻑

オフィスリーシングの状況

12 コロナ拡⼤期にはコスト削減⽬的の解約申出が先⾏も⾜元の需給は安定
 フリーレント付与を活⽤した賃料設定によって、稼働率の上昇と将来の内部成⻑の確保を企図
1．契約締結及び解約申出の推移（申込ベース）
(坪)

契約締結

解約申出

2．期末稼働率の推移（引渡ベース）
引渡稼働率（期末時点）

契約締結－解約申出

賃料発⽣稼働率（期末時点）

100%

1,500

⽴地改善⽬的の
需要回復

98.7%

⾜元の需給は
安定

1,000

97.9%

97.8%
98.3%

500

フリーレント設定
0

96%

95.0%
△ 500

94.0%
△ 1,000

コスト削減を⽬的とした
解約先⾏
21年5⽉

21年4⽉

21年3⽉

21年2⽉

21年1⽉

20年12⽉20年11⽉

20年9⽉

20年10⽉

20年8⽉

20年7⽉

20年6⽉

20年5⽉

20年4⽉

△ 1,500

92%
20.5期

20.11期

21.5期

21.11期

22.5期（第17期）（第18期）（第19期）（第20期）（第21期）

予想

予想

続いてオフィスのリーシング状況です。
左側1.をご覧ください。
昨年4⽉から9⽉までの解約先⾏期から、10⽉から年末にかけての⽴地改善⽬的の需要回復期を経て、⾜もとの解約と新規契約は拮抗しており、テナント⼊替は安定的に推移しています。
オフィス不要論は後退し、リモートワークとのハイブリッド型の勤務体系における必要⾯積⾒直しによる⼩規模な解約が中⼼であり、100坪程度の区画へのニーズは好調に推移していることから新規契約も着実に進捗しています。
多くの企業はコロナ禍においても⽴地を重視しており、業績好調の会社だけでなく、コスト削減⽬的で移転先を探している会社の受け⽫としてもアクティビアのオフィスは選ばれています。
次に右側２.では、期末稼働率の推移をお⽰ししています。
引渡稼働率は21年11⽉期、賃料発⽣稼働率は21年5⽉期をボトムに改善に向かうと想定していますが、マーケットの本格回復までは業績予想上、慎重にダウンタイムやフリーレントを⾒込むことでダウンサイドリスクは限定的であるとみています。
オフィスがコミュケーションの場として重要性が増すのであれば、アクティビアのオフィスの好⽴地、ハイクオリティという強みが発揮できる局⾯であり、⼤幅な賃料増額⼊替が実現する⼀⽅で、コロナ前のように全ての区画がダウンタイムなく⼊替できる状況ではないため、物件または区画ごとの競争⼒を⾒極めたリーシング戦略が⾜もとにおいては⾮常に重要であると考えます。
次ページをご覧ください。

12

4. 内部成⻑

東京オフィスの改定⼊替動向

13

 コロナ禍においても継続的なテナントリレーションに注⼒し、着実な改定時の賃料増額を継続
 ⼊替時には賃料ギャップを活⽤した増額を実現し、期当たりの賃料増額は過去最⾼
1. 賃料改定の状況
120

2. テナント⼊替の状況

改定時増額賃料

120

賃料増額率

⼊替時増額賃料
賃料増額率

29.1%

30%

80

20.9%

80
20%

17.1%

改定区画
賃料ギャップ

9.1%

6.6% 7.1%

百万円
/期当たり

0
(第16期)(第17期)(第18期)(第19期)

3,878

6,342

5,261

2,089

1,762

対象⾯積(坪)4,951

10,178

6,453

3,003

3,344

(第20期)

リーシング区画賃料ギャップ 10%

5.5%

百万円
/期当たり 0

(第21期)
増額⾯積(坪)

4,172

13.7%

40

0%
(第15期)

20%

15.8%

10%

2019.5期 2019.11期 2020.5期 2020.11期 2021.5期 2021.11期 2022.5期

増額⾯積(坪)

19.9%
17.1%

12.0%

12.0%
40

30%

0%
2019.5期

2019.11期

2020.5期

2020.11期

2021.5期

2021.11期(第15期)(第16期)(第17期)(第18期)(第19期)(第20期)

388

503

1,082

310

2,266

5,974

次は、東京オフィスにおける改定⼊替動向です。
2021年5⽉期の賃料改定は、期当たり2,830万円、平均増額率12％で賃料増額を実現しました。
また、増額⾯積は1,762坪で改定対象⾯積の53%となり、半分以上で増額改定をすることができました。
平均増額率、ヒット率ともに前期実績を下回りましたが、広域渋⾕圏及び品川・五反⽥エリアにおいては10％を超える⼤幅な増額をはじめ、着実に内部成⻑が継続しています。
続いて右側、テナント⼊替の状況です。
2021年5⽉期は、昨年4⽉以降の解約先⾏に伴う埋め戻しが進捗し、過去最⾼の期当たり
5,030万円の賃料増額を実現しています。
⾜もとでは1,920坪のリーシング⾯積があり、平均賃料ギャップは6％ですが、区画によっては⼤きな賃料ギャップを有していることから、2021年11⽉期も内部成⻑の積み増しを⽬指してまいります。
14ページにお進みください。

13

4. 内部成⻑

AAオフィスの改定⼊替動向14 AAオフィスについても、着実な改定時の賃料増額を継続
 ⼊替時の賃料増額率は、⾼い⽔準で推移
リーシング区画

1. 賃料改定の状況
50

賃料ギャップ2. テナント⼊替の状況
50

改定時増額賃料
賃料増額率

34.9%

⼊替時増額賃料

30.5%

賃料増額率

30%

30%

20.6%
改定区画
賃料ギャップ

20%
25

13.9%
12.0%

11.6%
8.6%

10%

10%

4.1%

5.2%

百万円
/期当たり

22.6%

22.6%

20%

25

9.7%

21.5%

0

0%
2019.5期

2019.11期

2020.5期

2020.11期

2021.5期

2021.11期

2022.5期(第20期)(第21期)(第15期)(第16期)(第17期)(第18期)(第19期)

増額⾯積(坪)

1,494

2,835

4,009

254

1,874

対象⾯積(坪)

4,423

4,720

5,029

2,313

3,901

百万円
/期当たり

0

増額⾯積(坪)5,472

0%2019.5期

2019.11期

2020.5期

2020.11期

2021.5期

2021.11期(第15期)(第16期)(第17期)(第18期)(第19期)(第20期)

408

575

706

983

609

2,950

続いてアクティビア・アカウントのオフィスです。
2021年5⽉期は、改定対象⾯積の48％に相当する1,874坪で賃料増額改定ができ、前期の11％を⼤きく上回ることができました。
⼀⽅で、期当たりの賃料増額は610万円、平均増額率は4％となり、テナントの賃料増額に対する判断は慎重であり、ヒット率は⼀定程度確保したものの増額率は⼩幅にとどまりました。
右側ではテナント⼊替の状況をお⽰ししております。
2021年5⽉期も梅⽥ゲートタワーで⾮常に⼤きな賃料増額による⼊替を含む5件の実績により、増額率は23％、期当たりの賃料増額は1,280万円となりました。
現在、791坪のリーシング⾯積がありますが、対象区画の賃料ギャップは35%程度あることから、2021年11⽉期も⼊替による内部成⻑が期待できると考えています。
次ページをご覧ください。

14

4. 内部成⻑

オフィステナント増額による契約改定/⼊替の状況

15 好⽴地物件への需要は堅調で、着実な賃料増額を実現
 汐留エリアでの⼤型解約も、既存テナントの内部増床によりダウンタイム無しで⼊替を実現
1. 契約改定事例

2.⼊替事例

TO-9 A-PLACE五反⽥TO-12 汐留ビルディング
増額率+13.0％

対象⾯積

平均DT
0ヶ⽉

196坪
（2区画）

• 五反⽥エリアへのベンチャー・スタートアップ
企業の需要の強さを背景に増額改定• 改定後は段階賃料を導⼊し、将来の内部成⻑を確保• 2区画とも2度⽬の増額改定

対象⾯積1,325坪（3.5フロア）• 拠点集約に伴う退去1,325坪について、
ダウンタイム無しで⼊替• 新規⼊居のうちは763坪は内部増床によるもので⼊居テナントが物件を⾼く評価

AA-10 梅⽥ゲートタワー

TO-2 A-PLACE恵⽐寿南
増額率+14.8％

対象⾯積

69坪• 物件の⽴地とクオリティを評価し、2010年から継続⼊居するテナント• 継続的なテナントリレーションにより、5度⽬となる改定で賃料ギャップを背景に⼤幅増額を実現

増額率+38.9％

対象⾯積

355坪
（2区画）

• 利便性の⾼い⽴地、⾼い設備スペックを背景に、集約統合先として本物
件を選択• ⼊替時に賃料ギャップを解消すること
で、⼤幅増額を実現

15ページでは、個別物件の増額による契約改定事例及び⼊替事例を紹介いたします。
まず、左側1.契約改定事例です。
「A-PLACE五反⽥」では、異なる既存テナントとの2度⽬の賃料増額改定に成功しました。
五反⽥エリアは広域渋⾕圏からの滲みだし需要が強いと思われていましたが、コロナ前から引き続きス
タートアップ、ベンチャー企業からの⼒強い需要は健在で、賃料増額率13％という好条件での契約改
定となりました。
「A-PLACE恵⽐寿南」でも、当該テナントと5度⽬となる再契約で増額率15％近い⼤幅増額での契約を締結しました。
続いて右側2.⼊替事例をご紹介いたします。
「汐留ビルディング」において⼤⼝テナントの退去が発⽣しましたが、3.5フロア、約1,300坪の⼊替を
ダウンタイムが発⽣することなく埋め戻すことができました。
順調なリースアップは、本物件の競争⼒の⾼さとスポンサーによる再開発案件を含むエリアのポテンシャ
ル向上に対する期待によるものであると考えており、7⽉1⽇に開⽰いたしました新しい⼤⼝退去についても楽観視はできないものの着実にリーシングを進めてまいります。
「梅⽥ゲートタワー」では、前期に引き続き、梅⽥エリアの希少な⼤型物件という競争⼒を活かし、賃料増額率38.9%での⼊替を実現しました。
リーシング中の3区画、約600坪についても、増額⼊替を⽬指します。
次ページをご覧ください。

15

4. 内部成⻑

オフィス⼊替時の成約ギャップ

16

 ⾼い物件競争⼒により、市場賃料を上回る⽔準で成約
 今後も賃料ギャップと⾼い物件競争⼒を活⽤した賃料増額を⽬指す
1. TOオフィスの成約ギャップ

2.AAオフィスの成約ギャップ(千円/⽉坪)@30.0(千円/⽉坪)
@19.0

+8.1%
+9.7%

+10.6%+11.8%

成約ギャップ+4.2%

成約ギャップ（2020年12⽉~2021年5⽉成約)マーケット賃料

マーケット賃料

+2.8%

+3.5%

（2020年12⽉~2021年5⽉成約)△0.4%

賃料ギャップ

@26.5

△3%

@16.0

賃料ギャップ

△13%

現⾏賃料

現⾏賃料

@23.0
2019/05

2019/112020/05

2020/112021/05@13.0
2019/05

2019/112020/05

2020/112021/05(注)成約ギャップは、当該期末時点のマーケット賃料に対する翌期の成約賃料の乖離率

東京オフィスは、空室率の上昇に伴いコロナ前の賃料の過熱感の調整がすすんでおり、マーケット賃料
も前期に引き続き下落しています。
⼀⽅、アクティビアのテナントとの契約賃料は内部成⻑が継続していることもあり着実に上昇し、結果として2021年5⽉期末の賃料ギャップは3%に縮⼩しました。
決算期においてはテナント⼊替時の契約賃料とマーケット賃料の乖離率である成約ギャップは4.2％とプラスに転じ、テナント⼊替が分配⾦成⻑に着実に寄与していることがお分かり頂けると思います。
⾜もとの空室率は渋⾕エリアでは上昇に⻭⽌めがかかる気配がありますが、本格回復まではもう少し時間を要するとみています。
ただし、オフィスリーシングの状況でふれたとおり、アクティビアのオフィスの強みである⽴地の良さやクオリ
ティの⾼さが、多くのオフィス移転を検討している会社から評価されており、マーケット賃料を上回る成約が今後も期待できると考えています。
アクティビア・アカウントのオフィスのマーケット賃料は、⼤阪エリアの供給が引き続き限定的であり、横ばいが続いています。
成約ギャップも3%を超えていることから、テナント⼊替時の賃料⽔準は良好であると思われます。
アクティビア・アカウントのオフィスの場合、賃料改定時の賃料増額が⼩幅であるため、東京オフィスに対し⼤きな賃料ギャップが残っており、当⾯はテナント⼊替時にしっかりとした内部成⻑を狙ってまいります。
次ページをご覧ください。

16

4. 内部成⻑

商業テナント要望・交渉状況サマリー

17

 緊急事態宣⾔の発令に伴う減賃要請が発⽣も、要望件数は減少
 ⼀時減額要望に応じる⼀⽅、将来の内部成⻑や⾜もとのリスク軽減につながる代替条件を5割超のテナントから獲得
2.代替条件の獲得

1. 要望件数の推移(件)
30

20年12⽉〜21年5⽉

75件（期⾸時点交渉中20件除く）

25

将来の内部成⻑

減賃合意の5割超で代替条件を獲得

1 減額期間経過後の賃料増額 5件

20• ⼀時減額相当を回収するケースもあり

15

２ 売上歩合の新設/基準変更 28件

10• 新設の場合、売上が把握可能となり、今後の運⽤に活⽤

50
20年9⽉ 20年10⽉ 20年11⽉ 20年12⽉ 21年1⽉

21年2⽉

21年3⽉

21年4⽉

21年5⽉

⾜もとのリスク軽減

20年12⽉~21年5⽉末までの実績
要望内容

52%

３ 解約禁⽌期間の延⻑ 25件
交渉状況

⼀時減額

71件

減額合意

解約

18件

据置

7件

⽀払猶予

6件

交渉中

11件

53件

⼀時減額︓テナントの業種や状況などから判断し、個別対応を実施• 予告期間の延⻑も合わせて⾏うことで、⻑期のリーシング期間を確保

４ 再契約の締結 20件• 単純に同条件で⾏うだけではなく、普通借から定借への切り替えも実施
減額合意

解約︓⼩規模区画が中⼼で影響は軽微

17ページからは商業の状況について説明いたします。
まずは、新型コロナに伴う商業テナントの⼀時減額等の要望・交渉状況のサマリーです。
年明け以降、緊急事態宣⾔により要望件数の増加がみられましたが、⾜もとでは新たな要望は限定的に推移しています。
期⾸時点で交渉中の20件をあわせて7１件の交渉を⾏い、⼀時減額53件、据置7件、交渉中11件となりました。
⼀時減額対応によって約1億円の減収要因になりましたが、業績予想に織り込んでいた対応枠の範囲で決着したので予想分配⾦への影響はありませんでした。
また、コロナ影響による解約は2021年5⽉期においては18件発⽣しておりますが、⼩規模区画中⼼で影響は軽微です。
スライド右側をご覧ください。引き続き2021年5⽉期においても、減額に応じるだけでなく、将来の内部成⻑や⾜もとのリスク軽減につながる代替条件を付加することをテナントと交渉し、前期と合わせて5割を超える減額対応テナントと契約を締結することができました。
この取組みは代替条件の獲得にとどまらず、丁寧にテナントと対話する機会となり関係性の向上につながったと思います。
次ページをご覧ください。

17

4. 内部成⻑

商業テナントの状況

18

 緊急事態宣⾔の影響もあり売上は低調も、好⽴地物件、特に路⾯店への出店意欲は堅調
 コロナ禍の消費動向の変化を捉えた⽣活密着型の業態は好調
１. UR商業施設の売上推移（前々年同期⽐）
150%

２.UR商業施設の⼊替事例
UR-1

東急プラザ表参道原宿

東急プラザ表参道原宿

デックス東京ビーチ• アメリカンイーグル区画は
DT無く後継テナントと契約• 新規⼊居は⼤⼿⼩売テナント
⻑期の定期賃貸借契約で安定性を確保• その他の路⾯店舗についても
⻑期の定期賃貸借を締結予定

100%

50%

0%

20年6⽉ 20年7⽉ 20年8⽉ 20年9⽉ 20年10⽉ 20年11⽉ 20年12⽉ 21年1⽉ 21年2⽉ 21年3⽉ 21年4⽉ 21年5⽉

3. AA商業施設の売上推移（前々年同期⽐）150%

マーケットスクエア相模原

4.AA商業施設の⼊替事例
年間売上
前々年⽐ 117%

100%

50%

0%

AA-8

icot⼤森

• ⼤森駅徒歩3分に所在し、住宅街、オフィスエリアに隣接した⽴地の商業施設• コロナ禍の宅⾷需要を受けた
通販⽤⾷品、冷凍⾷品を製造する企業がキッチン利⽤として新規⼊居• 施設利⽤者をターゲットに、物件内に冷凍⾷品の⾃動販売機を設置

20年6⽉ 20年7⽉ 20年8⽉ 20年9⽉ 20年10⽉ 20年11⽉ 20年12⽉ 21年1⽉ 21年2⽉ 21年3⽉ 21年4⽉ 21年5⽉

上段左1.は東急プラザ表参道原宿及びデックス東京ビーチの売上推移です。
両施設ともに売上は厳しい状況が続いています。
飲⾷、アパレルなど国内のテナントではコロナの影響が継続するとみていますが、ワクチン接種がすすみ、経済活動が回復に向かえばアクティビアの都市型商業施設の⽴地優位性が改めて評価されると考えています。
実際に海外では、ワクチン接種の拡がりとともに商業テナントの投資意欲の回復が明確になりつつあり、
海外の有⼒テナントは⾃国の状況をにらみながら、⽇本への出店計画など新規投資の検討を始めています。
上段右2.都市型商業施設の⼊替事例をご覧ください。
アメリカン・イーグルの⽇本撤退に伴うテナント⼊替ですが、⼤⼿⼩売テナントとダウンタイムなく契約を締結するに⾄りました。
⻑期の定期借家契約など条件的にも安定性を確保することができました。
次に下段3.4アクティビア・アカウントの商業施設の売上推移及び⼊替事例です。
左側はマーケットスクエア相模原です。昨年6⽉以降1年を通じて対前々年⽐100％を超えており、コロナ禍によって消費者の⾏動変化を捉え⽣活密着型商業施設は好調に運営されています。
次ページをご覧ください。

18

4. 内部成⻑

商業テナントの契約状況

19

 2021年11⽉期に満期を迎える⼤型区画は契約締結済み、今後の契約満了時期は分散化
 契約期間を固定し、⻑期安定的な稼働を実現
2.定借⽐率1. 契約満了期間分布
17,668坪
総賃貸⾯積（商業）
68,510坪契約締結済み定借⽐率

90％6,290坪
3,983坪
2,399坪

1,858坪
972坪

1,021坪

469坪

2021.112022.52022.112023.52023.112024.5(第20期)(第21期)(第22期)(第23期)(第24期)(第25期) （第26期） （第27期）

2024.112025.5(注) UR及びAA商業施設の固定賃料ベース

左側1.にお⽰ししたとおり、既存テナントとの契約改定は2021年11⽉期をピークに⼀旦落ち着きます。
2021年11⽉期に契約満了をむかえるA-FLAG札幌、東急プラザ⾚坂、京都烏丸パーキングビルにおける⼤⼝テナントとの契約は完了し、東急プラザ⾚坂については再契約条件が厳しい内容となった
ため、スポンサーサポートを活⽤し⽥町イーストビルへの資産⼊替を実施いたします。
また、アクティビアの商業ポートフォリオの定期借家契約の⽐率は90％と⾼い割合となっており、契約満了時の旬なテナントへのスムーズな⼊替や、解約禁⽌期間と違約⾦を設定することでテナント退去の抑⽌⼒になると思います。
次ページをご覧ください。

19

4. 内部成⻑

ホテルの契約状況

20

 ホテルテナントとは⻑期の定期賃貸借契約を締結済み
 ホテル売上歩合の割合は低く分配⾦への影響は軽微、業績予想上は売上歩合発⽣を⾒込まない
1. 物件概要

ホテル売上歩合（⾚坂/札幌）

UR-8

⻑期契約
締結済み

総賃貸事業収⼊(ホテル売上歩合除く)
ホテル売上歩合（神⼾）AｰFLAG札幌

業績予想上
20期、21期は
歩合賃料を
⾒込まない

・札幌東急REIホテル（客室575室）
・オペレーター︓東急ホテルズ
・2027年3⽉までの定期賃貸借契約を締結済み

UR-7

神⼾旧居留地25番館
・オリエンタルホテル（客室116室）
・オペレーター︓Plan・Do・See
・2030年1⽉までの定期賃貸借契約を締結済み

UR-2

100.0%

0.4%

1.3%

歩合発⽣無し東急プラザ⾚坂・⾚坂エクセルホテル東急（客室487室）
・オペレーター︓東急ホテルズ
・2021年10⽉29⽇売却予定

売却予定

客室稼働率

RevPAR(前々年同期⽐)2021.5(第19期)
平均22%

90.0%

2021.5(第19期)
平均21%39%38%

33%30%
29%30%
23%
23%25%
21%
19%
17%
13%
12%

31%

29%

22%
18%
13%

27%
25%

16%
13%

18%

80.0%
6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉
2020.11(第18期)

2021.5(第19期)

6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉

2020.11(第18期)

2020年5⽉期 2020年11⽉期 2021年5⽉期 2021年11⽉期 2022年5⽉期

2021.5(第19期)

20ページはホテルの状況についてです。
上段左1.をご覧ください。
A-FLAG札幌と神⼾旧居留地25番館は⻑期契約を締結して退去リスクは限定的です。
東急プラザ⾚坂については10⽉末で売却を予定しています。
昨年秋には「Go Toトラベル」の効果もあり、特に神⼾のオリエンタルホテルは近場の国内宿泊需要を取り込み、各指標が対前年を上回り好調に推移していました。
しかし年明け以降は再度感染拡⼤の影響を受けており、稼働、RevPARともに苦戦が続いています。
スライド右のグラフは各期におけるホテル歩合が総賃料収⼊に占める割合をお⽰ししています。
2021年5⽉期以降歩合発⽣は⾒込んでいないものの、ホテル歩合の⽐率は低いため、分配⾦予想への影響は軽微です。
次ページをご覧ください。

20

5. 財務・ESG

堅実な財務運営 〜 LTVマネジメントと継続的なデットコストの低減〜

21

1. LTVの推移
 21年5⽉期(第19期)末時点のLTVは46.5%（鑑定LTVは39.3%）、40%〜50%の想定レンジ内でLTVコントロールを実施

50%

LTV

鑑定LTV

46.5%

46.0%

46.5%

40.1%
39.1%

40%

39.0%

46.5%

39.3%

2017.52017.112018.52018.112019.52019.112020.52020.112021.52021.5(第11期)(第12期)(第13期)(第14期)(第15期)(第16期)(第17期)(第18期)（第19期）(第19期)

２. 平均残存年数と平均⾦利の推移

7.0年

平均残存年数
0.55%

5.0年

鑑定LTV

46.5%

39.3%

取得余⼒

格付(JCR)

371億円

AA(安定的)※LTV50％迄

※⽇銀買⼊対象※2021年5⽉期末時点

1.00%

 平均残存年数を維持しながら平均⾦利の低下を実現、引き続きデットコストの低減を⽬指す

6.0年

LTV

平均⾦利
0.56%

0.54%

4.0年

平均⾦利

固定⽐率

0.54%
0.60%

93%

0.80%

0.40%

平均
残存年数

4.4年

3.0年

4.1年

4.2年

2.0年

0.20%

4.2年

⻑期⽐率

100%

0.00%
2017.52017.112018.52018.112019.52019.112020.52020.112021.52021.5(第11期)(第12期)(第13期)(第14期)(第15期)(第16期)(第17期)(第18期)（第19期）(第19期)※2021年5⽉期末時点

21ページは、財務の状況についてです。
まずLTVですが、2021年5⽉期末時点の実績は46.5%、鑑定LTVでは39.3%となりました。
想定レンジの上限であるLTV50%までの取得余⼒は382億円、JCRの格付はAA安定的であり、⽇銀の買い⼊れ対象銘柄となっております。
続いて下段をご覧ください。
2021年5⽉期末時点の平均残存年数は4.2年、平均⾦利は0.54％で4年から5年のレンジを維持しながら平均⾦利の引き下げに取り組んでおります。
次ページをご覧ください。

21

5. 財務・ESG

強固な財務基盤 〜 調達先の分散とバランスの取れたマチュリティラダー 〜
２. 借⼊先⼀覧

１. 借換え等実績

 借⼊額及び借⼊先の分散を実施

 超⻑期債を好条件で起債し安定性を向上
借換前
調達⽅法

借換後

9%

18%

投資法⼈債

借⼊

調達⾦額

15.18億円

借⼊期間

1年

13億円

18社
2,442億円

9%15年

１M Tibor＋
0.13%

⾦利

22

24%

9%

0.75%

18%

三井住友信託銀⾏

三菱ＵＦＪ銀⾏

みずほ銀⾏

三井住友銀⾏⽇本政策投資銀⾏

みずほ信託銀⾏

りそな銀⾏

農林中央⾦庫

福岡銀⾏

信⾦中央⾦庫

七⼗七銀⾏

群⾺銀⾏

⽇本⽣命保険

三井住友海上⽕災保険

太陽⽣命保険⻄⽇本シティ銀⾏

東京海上⽇動⽕災保険

京都銀⾏

投資法⼈債

３. マチュリティラダー
 リファイナンスを意識した返済期限の分散化を実施、機動的な資⾦需要に対応するため210億円のコミットメントラインを設定
（億円）

新規
借換え

200

銀⾏等借⼊

2021年7⽉12⽇借換

投資法⼈債

コミットメントライン
210億円

10

+ 極度借⼊枠
120億円

160
50
10

120
80

138

141

120

20

20

45

145

153

175

171
120

125

140

135

141

154
40

110

40

67

60

28.11期

29.5期

120

96

42
13

10

0
21.11期

22.5期

22.11期

23.5期

23.11期

24.5期

24.11期

25.5期

25.11期

26.5期

26.11期

27.5期

27.11期

28.5期

29.11期

30.5期

30.11期

・・・

32.5期

・・・

36.5期

10
・・・

38.5期

続いて22ページの左上1.は2021年5⽉期における投資法⼈債の起債実績についてです。
本年2⽉に特定の投資家に向けたターゲットディールを実施し、超⻑期債を好条件にて発⾏することができました。その結果、コストをおさえ借⼊期間の⻑期化をはかるとともに返済期限の分散化をすすめることにより財務の安定性が向上しました。
右側は、借⼊先⼀覧です。現在、18社様から総額2,441億円の借⼊を⾏っており、盤⽯なバンク
フォーメーションのもと、引き続き円滑なコミュニケーションを通じ、安定的な財務運営を継続してまいる
所存です。
最後にマチュリティラダーです。返済期限が偏らないようにしていることはもちろんのこと、機動的な資⾦需要に対応するため210億円のコミットメントラインを設定しております。
次ページをご覧ください。

22

5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 サスティナビリティ開⽰ 〜23

 2021年6⽉には本投資法⼈初となるサステナビリティ・レポートを発⾏、HPのサステナビリティ関連情報も拡充
 ESG関連の取り組み強化と適切な情報開⽰を⾏い、ステークホルダーとの対話を通じて更なるESGの推進を⽬指す

1. サステナビリティレポートの発⾏

2. HPサステナビリティページの充実化 E(環境),S(社会),G(ガバナンス)それぞれの観点におけるAPIの考え⽅を明記し、発信⼒を強化 これまでの取り組みをE,S,Gの観点別に「⾒える化」、網羅的に掲載することで、APIのさまざまなイニシアティブを紹介

ここからはアクティビアのESGへの取り組みについて説明いたします。
6⽉３０⽇にアクティビアとして初めてサステナビリティレポートを発⾏し、ホームページで開⽰を⾏いました。また、ホームページのサステナビリティ情報をより分かり易く発信するため、E、S、Gの観点別に整理し、網羅的に掲載することでサステナビリティ開⽰の充実化をはかりました。
次ページをご覧ください。

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5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 Environment 〜

24

E（環境）
関連するSDGsターゲット（〜2030年）

APIのマテリアリティ（重要課題）
7.3
・ 環境負荷の軽減

世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる

12.5 予防、削減、リサイクル、および再利⽤（リユース）により廃棄物の排出量を⼤幅に削減する
12.8 あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

1. 外部・環境認証評価 （2021年5⽉期末時点）
GRESBリアルエステイト評価<総合スコア評価>
3年連続の最上位5つ星CASBEE
不動産評価認証

２. 環境パフォーマンスの改善
環境認証取得物件

認証取得物件数

28物件

延床⾯積割合66%＜開⽰評価＞
3年連続の最上位Aランク

BELS評価認証

DBJ
Green Building認証★★★★★ 1物件

S(★★★★★) 11物件
A(★★★★)
13物件★★★★★ 4物件
★★★
2物件
★★
5物件
★
1物件

 環境管理システムによるPDCAサイクルを確⽴することで、環境負荷の継続的な低減を図る
環境管理システム

3.第三者保証の取得
 ポートフォリオにおけるCO2排出量、エネル
ギー消費量、⽔消費量について、2020
年度の開⽰数値の第三者保証を取得
 開⽰情報の信頼性を強化

New
中⼩低炭素モデルビル
A1 1物件次はE、環境への取り組みです。
環境認証評価を積極的に取得するだけでなく、環境パフォーマンスの改善を⽬指し、初めてポートフォ
リオのCO2排出量などについて第三者保証を取得し、開⽰情報の信頼性向上につなげることができたと考えています。
最後に26ページをご覧ください。

24

5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 Social 〜

25

S（社会）
関連するSDGsターゲット（〜2030年）

APIのマテリアリティ（重要課題）
・ ⼈材開発と育成
・ 地域への貢献
・ テナントの健康と快適性
・ サプライヤーとのエンゲージメント

11.3 包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な⼈間居住計画・管理の能⼒を強化する
12.8 あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

1. 地域社会

3.サプライヤー

 「東急プラザ表参道原宿」の屋上テラス「おもはらの森」では、中⾼⽊を植栽するとともに、⿃の巣箱を設置し⽣物多様性保存に配慮
 近隣の⼩学⽣が⼿作りした巣箱の設置や、幼稚園児に野菜づくり体験をする場を提供するなど地域社会に貢献 2020年9⽉に「グリーン調達基準」を制定し、サプライヤーと協働してサステナビリティ⽅針に基づく取り組みを推進
 PM会社を対象にESG研修を実施し、PM業務におけるESGへの貢献を図る

2. テナント テナント満⾜度の向上が物件価値向上につながるという考えのもと、上場以来定期的なテナントアンケートを実施
 保有物件での防災訓練の実施、災害時の安全を確保するための設備の充実により、テナントのBCP対策にも貢献

4. 運⽤会社従業員
 時差出勤や在宅勤務等の活⽤を推奨し、従業員の健康に配慮
 働き⽅の変化に合わせ、研修や会議等ではZoomやTeamsといったコミュニケーションツールを導⼊25

5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 Governance 〜

26

G（ガバナンス）
関連するSDGsターゲット

APIのマテリアリティ（重要課題）

12.8 2030年までに、あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

・ 持続可能な社会の実現に向けて、多⾯的な社会的要請に対応する
経営体制

16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する

1. サスティナビリティ体制の強化と取組内容の⾼度化
 2021年4⽉にサステナビリティ推進部を新設

3. 適切な意思決定プロセスの構築 利益相反対策等の投資主の利益保護を⽬的として、利害関係者からの資産取得等に際しては外部専⾨家を含むコンプライアンス委員会における承認が必要

2. 業績に連動した運⽤報酬体系
 J-REIT初のDPUに連動した運⽤報酬体系を採⽤
 2020年5⽉期には運⽤報酬Ⅱの⽐率を⾼め、インセンティブを強化
運⽤報酬Ⅰ（総資産額基準）

運⽤報酬Ⅱ（DPU及びNOI基準）

前期末総資産額
×0.25%（上限0.3%）

DPU（1⼝当たり分配⾦）
×NOI×
0.00021%(上限0.00021％)(注) 運⽤報酬Ⅰと運⽤報酬Ⅱの合計⾦額の上限は当期末総資産額×0.5％

G、ガバナンスの取り組みです。
運⽤会社の東急不動産リート・マネジメントでは、本年4⽉に「サステナビリティ推進部」を新設するとともにサステナビリティ推進体制規程を制定し、「サステナビリティ推進会議」の位置づけを組織上明確化することで、体制の強化と取り組み内容の⾼度化を⽬指します。
上場から9年が経過致しましたが、多くの皆様によって⽀えられ、今回の決算も無事に終了することができました。
これも、皆様の変わらぬご⽀援のおかげと考えております。
新型コロナウイルス感染症の影響はまだまだ不透明な状況が継続しておりますが、確実にワクチン接種は進展していることから、アクティビアは、アフターコロナを⾒据え外部成⻑とオフィスの内部成⻑に積極的に取組み、早期に成⻑軌道へ回帰し、持続的な投資主価値の向上に努めてまいります。
以上、私からの説明とさせて頂きます。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました。

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