NEWS RELEASE
2023 年 11 ⽉ 2 ⽇
各位＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員
加藤 譲（コード番号 ８９５２）＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 ⻑ ⼩島 正⼆郎
問合せ先 執 ⾏ 役 員 企 画 部 ⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951

国内不動産の取得に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下「本資産運⽤会社」といいます。）は、本⽇、下記のとおり国内不動産の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称

シーバンス S 棟（追加取得）（持分割合︓4.21725%）

取 得 価 格 （ 予 定 ）2,290 百万円

取⾮開⽰（後述 4.を参照）

得先媒介の有無有（媒介者は利害関係⼈等に該当しません）

取得決定⽇

2023 年 11 ⽉ 2 ⽇

契約締結⽇

2023 年 11 ⽉ 2 ⽇

取 得 ⽇ （ 予 定 ）2023 年 12 ⽉ 1 ⽇

代⾦⽀払⽇（予定）2023 年 12 ⽉ 1 ⽇（注）「取得資産の名称」欄に記載の持分割合は、物件全体における当投資法⼈の持分割合を記載しています。
当投資法⼈は、2020 年 1⽉31⽇付で同物件（持分割合︓13.45％）を取得しており、本追加取得により同物件の持分割合は 17.66725%となる予定です。

2． 取得の理由
当投資法⼈の規約に定める資産運⽤の対象及び⽅針に基づき取得を⾏うものです。本物件は都⼼の好⽴地に所在し、⾼い基本スペックと機能性を備え、ポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上と資産規模の拡⼤につながると判断し、取得を決定しました。
検討に際して、次の点を特に評価しました。
（１）建物・設備
1本物件は、天井⾼ 2,700mm、OA フロア 80mm、電源容量 45VA/㎡等、⾼い基本スペックを持つオフィスビルです。オフィスフロアは約 600 坪の整形・無柱空間で、様々なビジネスニーズに合わせ、区画を柔軟に分割することができます。2012 年には⼤規模リニューアルが⾏われており、築浅物件に劣らないグレードを維持しています。また、CASBEE 認証では最⾼位の S ランクを取得しており、環境⾯においても⾼い競争⼒を持つ物件です。
（２）⽴地
本物件は、JR 各線・東京モノレール「浜松町駅」から徒歩 7 分、ゆりかもめ「⽇の出駅」から徒歩 3 分であり、新幹線が発着する東京駅・品川駅や⽻⽥空港等へのアクセス性も⾼い⽴地です。
浜松町駅からは歩⾏者専⽤通路が本物件⾄近まで接続しています。また、現在、浜松町駅の整備⼯事が進⾏中であり、本物件に⾄る南⼝⾃由通路の拡幅を含む、駅周辺の歩⾏者ネットワークの強化が予定されています。さらに、隣接街区では⼤規模複合施設の開発も進⾏しており、本エリアの更なる価値向上が期待されます。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 シーバンス S 棟（追加取得）（持分割合︓4.21725%）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産
所有形態
以下の所有権地 ・東京都港区芝浦⼀丁⽬ 3 番 12（3,832.26 ㎡）
︓共有持分 400,000 分の 55,637

⼟

区分所有権の共有持分（シーバンス S 棟事業持分︓4.21725％）
建

物 ・16 階〜22 階（13,932.31 ㎡）の区分所有権
︓共有持分 7 分の 1

所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都港区芝浦⼀丁⽬2番3号
⽤

途 事務所

⾯積
⼟

地 26,468.48 ㎡（登記簿上の⾯積）

建物 166,405.36 ㎡（登記簿上の延床⾯積）

構
基
建造
準階

築⾯
時

積 2,012 ㎡
期 1991 年 1 ⽉

耐震性に関する事項担保の状

鉄⾻・鉄筋コンクリート・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階
付 24 階建地震ＰＭＬ:1.7%（東京海上ディーアール株式会社による地震リス
ク評価報告書に基づく）

況 根抵当権の設定あり（但し解除された状態で取得予定）

鑑 定 評 価 額 2,300 百万円（ 価 格 時 点 ） （2023 年 10 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容テ ナ ン ト 総 数 16
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 140 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 共同事業協定により当投資法⼈の敷⾦・保証⾦の授受はなし
総 賃 貸 ⾯ 積 1,782 ㎡
総賃貸可能⾯積 1,906 ㎡
⼊居率の推移2022 年 3 ⽉ 31 ⽇

100.0％

2022 年 9 ⽉ 30 ⽇

84.6％
2

2023 年 3 ⽉ 31 ⽇

92.3％

2023 年 9 ⽉ 30 ⽇97.9％

取得予定⽇

93.5%

・本物件の区分所有者間及び当該区分所有権の共有者間協定書において、持分譲渡に係る優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該⼟地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は⾏われておりません。
・境界確認は⼀部未了ですが、当投資法⼈に損失が発⽣するリスクは極めて低いものと判断しています。

その他特筆すべき事項 ・本件⼟地について、東京海上ディーアール株式会社作成による調査報告書によれば、地歴調査より 1900 年代及び 1960 年代から 1980 年代等
において⼯場の所在が確認されており、⼯場の詳細は不明ですが製造⼯程において特定有害物質の使⽤が懸念されます。したがって、対象地に⼟壌汚染が存在する可能性は否定できないものの、対象地において地下⽔飲⽤はなく、敷地は概ね被覆していることから、健康被害リスクは低いと評価されています。

・当該建物は、当投資法⼈による取得後、既に保有する持分部分と同様に共同事業協定に基づきML 会社に⼀括賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予(注)定。
・⾯積は、シーバンス S 棟にシーバンス N 棟及びアモール棟を合わせた⼀棟建物及び敷地全体の登記簿上の数値を記載。
・構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づく。
・本追加取得に係る当投資法⼈の事業収⽀は、共同事業協定に基づき、シーバンス S 棟全体に係る数値に本追加取得分の当投資法⼈の事業持分（4.21725%）を乗じて計算される。
・賃貸事業収⼊、総賃貸⾯積及び総賃貸可能⾯積は、シーバンス S 棟全体に係る数値に本追加取得分の当投資法⼈の事業持分（4.21725%）を乗じた数値を記載
・敷⾦・保証⾦は、ML 契約に基づき ML 会社が⼀元管理する。
・テナント総数及び⼊居率は、シーバンス S 棟全体の数値を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の⼊居率は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 95 百万円（当社想定数値）・減価償却費︓年間 19 百万円（当社想定数値）

4．取得先の概要
取得先の同意が得られないため⾮開⽰とします。なお、当投資法⼈及び本資産運⽤会社と当該取得先との間には、記載すべき資本関係・⼈的関係・取引関係はなく、当該取得先は、当投資法⼈及び本資産運⽤会社の関連当事者にも該当しません。
5．物件取得者等の状況
本取得資産は、当投資法⼈・本資産運⽤会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
6. 決済⽅法等（1）取得資⾦（予定）
借⼊⾦及び⼿元資⾦(注)本取得にかかる借⼊⾦については、決定次第お知らせいたします。

（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括37.

今後の⾒通し本物件の取得予定⽇が属する営業期間は 2024 年３⽉期であり、本取引による当投資法⼈の2023 年 9 ⽉期（2023 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2023 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況に対する影響はありません。
また、2024 年 3 ⽉期（2023 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2024 年 3 ⽉ 31 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤状況の予想の修正はありません。

（参考）運⽤状況の予想（2023 年 5 ⽉ 15 ⽇公表分）及び実績
１⼝当たり分配⾦
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

(利益超過分配⾦は含まない)

2023 年 3 ⽉期（実績）
2023 年 9 ⽉期
（予想）
2024 年 3 ⽉期
（予想）

1 ⼝当たり利益超過分配⾦

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

37,34517,041

16,172

16,161

11,667

038,61017,39016,38016,37011,500041,05019,32018,26017,62011,550048．鑑定評価書の概要
物
鑑件
定名評価称

シーバンス S 棟（追加取得）（持分割合︓4.21725%）

額

2,300 百万円

鑑定評価機関の名称⼤和不動産鑑定株式会社

価2023 年 10 ⽉ 1 ⽇

格時点項⽬

内容

収益価格

概要等

2,300,000

将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も⾏って収益還元価格を試算

直接還元法による価格

2,360,000(1)運営収益 [①－②]160,161① 可能総収益168,590

対象不動産の中⻑期的競争⼒、類似不動産の新規賃料⽔準を勘案して査定② 空室等損失等

8,428

対象不動産の空室率実績や類似不動産の平均的空室率に基づき、対象不動産の競争⼒等も考慮して計上(2)運営費⽤

63,770

維持管理費

24,404（注）

ＰＭフィー
⽔道光熱費

21,351

修繕費

841

維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは現⾏契約に基づき査定
過年度実績額に基づき計上
エンジニアリングレポートの年平均費⽤に基づき査定

テナント募集費⽤等

1,137

公租公課

14,935

過年度実績額に基づき査定

損害保険料

432

過年度実績額に基づき査定

その他費⽤

668

過年度実績額に基づき査定(3)運営純利益 [(1)-(2)]類似不動産の事例に基づき計上

96,390(4)⼀時⾦の運⽤益0(5)資本的⽀出

6,575(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]89,814(7)還元利回り

3.8%

ＤＣＦ法による価格

マスターリース契約書に基づき、運⽤益は⾮計上
エンジニアリングレポートの年平均更新費に基づき査定
類似不動産の取引利回り等を参考に査定

2,280,000

割引率

3.6%

類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利回りとの⽐較等から査定最終還元利回り

4.0%

還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

積算価格

2,060,000

⼟地⽐率

89.0%

建物⽐率

11.0%

＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
(注)

特になし

PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

以5上≪参考資料≫●シーバンス S 棟●シーバンス S 棟

案内図

外観写真6