しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp：

2024年 4月

前月の主なイベント

3月は、上旬は売りに押されたものの、その後は大きく反発しました。春闘で昨年を上回る賃上げ回答が相次いだ
ことや、日銀が3月にもマイナス金利を解除するとの報道を受け、長期金利が上昇したことを嫌気し、東証REIT指数は一時1,650ポイント台まで下落しました。しかし、日銀が大規模緩和を終了し、マイナス金利を解除した後も、当面低金利環境が続くとの見方が広がったことや、割安感に着目した買いなどから月半ば以降に急速に上昇し、一時1,800ポイントを回復しました。月末にかけては利食い売りにやや押されました。
今後は、一進一退の中、上値を探る展開を予想します。2月の東京都心のオフィスの平均賃料が2か月ぶりに上昇したことは安心材料です。日銀が金融政策の正常化に動き、Ｊリートの買入れも終了しましたが、影響は限定的とみられます。マイナス金利も解除されましたが、低金利がしばらく続くとの観測から、長期金利が落ち着いた動きになっていることも、Ｊリート市場を支えそうです。Ｊリートの予想分配金利回りは4％台半ばと相対的には高い水準で、見直し買いが広がると、上値を探る動きも出てきそうです。とはいえ、米金融政策をめぐる思わくに振らされることには注意が必要です。

 7日、三鬼商事が発表した2月の東京都心のオフィス空室率は、5.86％と0.03ポイント上昇。賃料は1万9,776円/坪と、前月比0.23％（46円）上昇。上昇は2か月ぶり。
 12日、東証が発表した投資部門別売買状況では、投信、銀行（除く日銀）、海外投資家は売り越し継続。
 19日、日銀のマイナス金利政策を含む異次元の金融緩和が終了。
 20日、米連邦準備理事会（FRB）は5会合連続で政策金利を据え置き。
 22日、KDX不動産が、自己投資口の取得（自社株買いに相当）を発表。

今月の決算発表予定の投資法人
15日：ＧＬＰ Ｊ-ＲＥＩＴ、Ｏｎｅリート、ラサールロジポート、三菱地所物流リート、サンケイリアル
エステート、16日：福岡リート、大和ハウスリート、17日：日本都市ファンド、日本アコモデーションファンド、野村不動産マスターファンド、アドバンス・ロジスティクス、18日：ヒューリックリート、ザイマックス・リート、19日：オリックス不動産、タカラレーベン不動産、22日：森トラストリートJリート関連指標
図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り
7.96①Ｊリート予想分配金利回り（左目盛）②新発10年債利回り（左目盛）利回り格差（①－②、右目盛）（年/月、月次）
05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 15/1 17/1 19/1 21/1 23/1

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料（円/坪）24,00023,0002008

1,5002021

2007

18,000

2004
2015

③
2.0

2010

2003

2013

2012

7.0

8.02014

3.0

4.0

5.0

（注）□の表記は年末、データは月次

6.0（空室率）（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

配当込み

4,410.17+5.8 %

13/1

15/1

17/1

19/1

21/1

（年/月、日次）

23/1

25/1

（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信②
9.0 10.0(%)

投資部門別売買状況
（億円）
500

日銀

400

銀行

（除く日銀）

投資信託

個人

海外投資家

証券自己売買

買い
越し

-200
-300

東証REIT指数（用途別指数）
住宅3,089.24

前月末比 商業・物流等 前月末比+9.3 %

2,234.04-400

ＴＯＰＩＸ-500

前月末比+7.2 % 配当なし

2,768.62+3.5 %

配当込み

4,699.20+4.4 %（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

23年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
24年1月
2月

0.725 %

0-100

23年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
24年1月
2月

新発10年債利回り

23年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
24年1月
2月

4.471 %

+3.4 %

11/1

100

58

1,683.18

09/1

200

15兆3,665億円+5.7 %

07/1

2011（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出

1,794.97

05/1

300

Jリート上場銘柄数

配当なし

03/1

2002

2016

1.0500

2009

1999
2005

時価総額

オフィス 前月末比

下限1,0002023
2017

2006

2022

2001

2000201819,000

Jリート予想分配金利回り

前月末比予想レンジ
上限

2,0002024/2(2024年3月末時点)

東証REIT指数

2,500

1998

20,00016,000（03年3月31日終値=1,000）

2020
2019

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標①④22,000

17,0003,000（新築、既存の平均）

23年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
24年1月
2月

2.59

20
1918
1716151413121110
98（％）
76543
2
10（平均賃料）

98765432
10-1-2-3-4-5-6

23年3月
4月
5月6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
24年1月2月（％）

【 予想レンジ期間 】（2024年4月～2025年3月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,700～2,100

東証REIT指数

23年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
24年1月
2月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2024.4.2 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

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売り越ししんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
※本資料は、信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、当社はその正確性、完全性を保証するものではありません。また、いかなるデータも過去のものであり、将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。
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《ご注意》
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