WHATOCCUPIERS
WANT
2023
オフィステナント対象
グローバル調査結果

2023 WHATOCCUPIERS
WANT SURVEY

当該調査は事業用不動産に関する決定権を有する管理職を対象としており、回答者の属性は多岐にわたる国、業界に分散しています。
2023年調査回答者

業界別の回答者の属性

本調査の概要と過去の調査結果

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、テナント企業でCRE（以下、「事業用不動産」）に関する決定権を有する管理職の皆様からのご協力を受けて、オフィス賃貸に関する年間調査を行っています。オフィステナントグローバル調査（以下、「当該調査」）では、事業用不動産に関する戦略決定の動機付け、立地条件やワークプレイスに関するトレンド、各社が賃貸する不動産ポートフォリオ戦
略を変更する際の考察などを毎年違うテーマで調査しています。

アメリカ大陸米州
56%
56%

ESGの重要性の高まりと、ESG (Environmental, Social andGovernance) が組織における方針、手続、意思決定の枠組みとしてどのように機能するかにフォーカスします。

アジア太平洋9%

建設・建築10%エネルギー 4%

不動産
（投資、開発、関連サービス）
15%

金融サービス
15%

公的サービス・
公務 2%▽CoreNet Globalについて

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

対法人向けサービス 6%

中東・欧州
EMEA
35%
35%

2023年のテーマ：ESG

CoreNet Globalは、多国籍企業が自らの事業に利用する不動産の戦略的責任を負う企業不動産（CRE）担当の経営幹部らの世界的な専門組織である。
米企業上位100社の70%と世界企業上位2000社のほぼ半分を含む1万人のCoreNet Global会員はネットワークを発展させ、知識を共有し、専門的に学んで成功するために、地元や国際的な会合、VRによる会合を開いている。
詳細は次のウェブサイトを参照：www.corenetglobal.org

テクノロジー、メディア、通信
（TMT）
19%

法曹 2%

その他 11%
物流関連 %

ライフサイエンス・
ヘルスケア 9%•2023年上半期に実施された当該調査の回答者は、全世界で180人以上の上記管理職です•

当該調査に基づく考察結果は約 960万人の従業員、6,884万平米のオフィススペースを代表するものとなります。

出所：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド2

2023 WHAT OCCUPIERS WANT SURVEY
最も重要なポイントは？

ワークプレイス
立地条件
不動産ポートフォリオ

事業用不動産に関する戦略決定において「コスト削減」は、人財の確保と同じ程度に重要に
コスト削減、優秀な人財の確保、業務の効率化は事業用不動産の戦略決定における三大要因。優秀な人財の確保はEMEAで2位、米州で引き続き1位にランクイン

創造、革新、協業を促進する協働スペースは倍増する見通し
協働スペースがオフィスで占める割合の目標値は、コロナ前（20～30%）からほぼ倍増（40～50%）。約80%以上の回答者が創造的、革新的な業務を促進する集まりの場としてオフィスを捉えている

都心部は本社所在地として人気を保つものの、新たな人財は都市圏外からも採用される傾向に回答企業の大半は、都市圏外からの採用、約26％は世界中からの採用を受け入れている

オフィス稼働率は低いままであり、拠点の更なる統合を推し進める傾向にほとんどのテナントの出社率は45%以下にとどまっている。
ほとんどのテナント（63%）は賃貸面積の削減を計画。
2023年内の目標として、25％以上の賃貸面積削減を掲
げるテナントが増加傾向

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

ESG
（特別調査）

ESGの重要性は欧州、中東、アフリカ（EMEA）では高まっているが、米州はやや出遅れ気味

前回調査以降、ESGは事業用不動産の戦略決定要因ランキングにて、グローバルで8位から5位へと順位を上げた。
また、EMEAで3位、米州では6位にランクイン

ほとんどのテナントはESG目標を定めており、目標設定を「正しいこと」と認識3分の2以上のテナントがESG目標を掲げているが、実際にその目標を達成するための施策を実施しているのは42％のみで、その主なものはScope 1（直接排出量）の削減等である。ESGを推進する要因は地域によって異なる。
米州では企業の風評リスクが1位で、EMEAでは気候変動が1位である。しかし、依然として3社に1社はESG目標を未設定

柔軟な働き方を許容することはソーシャル・インパクトを実現する鍵に
弊社調査によると、従業員が働く場所や時間を選択し、管理できることは従業員のエンゲージメントを高める傾向。
回答者も柔軟な働き方を許容することがソーシャル・インパクトを実現する鍵とみている

3

事業用不動産に関する戦略的意思決定において「コスト削減」は人財の確保と同じくらい重要な要因
コスト削減、優秀な人財の確保、業務の効率化は事業用不動産に関する重要な意思決定を形成する戦略上の三大要因
コスト削減、優秀な人財の確保、業務の効率化は事業用不動産戦略にかかる意思決定の最も重要な要因として一貫して認識されているものの、同ランキングは、2023年に多少変化した。
人財確保は引き続き非常に重要であり、米州では依然として第1位であるが、経費節減の重要性が高まっている。インフレがピークに達し、それを受けて金利が上昇に転じ、 不確実性が2022年半ば以降は大幅に高まったことを考えれば、当然の結果と言えるだろう。

2023年における最も重要な課題は「コスト削減」とされており、一般的に賃料は（人件費に次いで）2番目に大きい支出項目であることからも、経営幹部は、床面積の縮小、サブリースの活用、活用されていない床面積の返却、賃料が割安なエリアでの拠点拡大等、コスト削減策を様々な面から検討している。しかし、環境認証を有する物件、出社率・従業員の意欲を高められるような活気があるオフィススペースであれば、適切な追加投資には躊躇しない。

オフィスの新規貸借契約締結や移転等にかかる意思決定を左右する最も重要な要因は？ （地域別回答ランキング）

グローバル

米州

EMEA

アジア太平洋

1

2

3

4

5

コスト削減

優秀な人財の確保

業務の効率化

顧客関係の構築ESG

優秀な人財の確保

コスト削減

業務の効率化

顧客関係の構築

コーポレート・ブランド

業務の効率化

顧客関係の構築

コスト削減

業務の効率化

優秀な人財の確保
顧客関係の構築

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

ESG

コスト削減

コーポレート・ブランド

2021年のランキングでESGは8位

前回のグローバル・ランキング
1. 優秀な人財の確保
2. コスト削減
3. 業務の効率化
4. コーポレート・ブランド
5. 顧客関係の構築

ESG
4

創造、革新、協業を促進する協働スペースは倍増する見通し

協働スペースがオフィス内で占める目標の割合は、コロナ前（20～30%）からほぼ倍増（40～50%）、回答者の80%以上が創造的、革新的な業務を促進する集まりの場としてオフィスを捉えている

協働スペースがオフィス内で占める比率の目標値は?
今後の協働スペース（%）

2019年の共有スペース（%）

50%

オフィスの意義は明らかに変わりつつある。 しかし、テナントはこの新しい働き方に十分適応していない。 オフィスは従業員を監視する場でも、多くの労働者が生産性を上げるために必要な場でもない。オフィスは顧客との出会いの場、創造、革新、協業を促進する相乗効果を生み出す場、そして学習と開発の場でもある。

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

26%
エネルギー

建設・建築

物流関連

全回答者平均金融サービス

対法人向けサービス20%
ライフサイエンス・ヘルスケアオフィスの協働スペースを増やすと同時に、ますます働き方がハイブリッド化する従業員に合わせて、フレキシブルオフィスやコワーキングスペースの活用に期待が高まっている。 調査対象企業の約40％が何らかの形で従業員にフレキシブルなワーク・プレイスを提供している。 うち、約3分の1は、チームで活用できるフレキシブル・スペースを増やしていきたいと考えている。

30%

TMT

テナントの約55%が、自らのオフィスがこうした目的を満たしていると考えている。つまり、残りの45％のテナントにはまだ課題が残っている。

5

都心部は本社所在地として人気を保つが、採用活動は典型的な都市圏を越えて行われている

回答者の企業の大半は都市圏外も採用活動の対象としており、回答者の26％は全世界を対象としている
新型コロナウィルスの影響がひどかったのは都心部であるが、都心部からテナントが流出しているとは言い難い。本社所在地として都心部が最も人気がある地域であることに変わりはない。テナントの3分の2が都心部（57%）または新興のクリエイティブな都市部（12%）に本社を置くことを希望している。米国都心部のグレードAオフィスが賃貸借契約に占める割合は、2020年以降は38.6%、コロナ禍前の3年間平均の41.8%から若干の低下となった。
主要なオフィス拠点を都心部に残す意向は明確に示されている。約80％の企業は都心部からのオフィス移転を全く検討しておらず、都心部から郊外への移転がトレンドになると考えている企業はわずか8%。しかし、次章で述べるように、全体的な賃貸面積の削減は都心部の賃貸面積の動向にも影響を与えると予想される。
都心部の不動産賃料は一般的に割高である。オフィス立地の選択においてコストは重要であるが、最も重要な基準は優秀な人財にアクセスできることである。労働人口が多い主要都市とその周辺ににおける優秀な人財の集積傾向はますます強まっているため、雇用主も都心部から離れることは難しい。しかし、採用対象とされる地域が拡大している兆候もある。約43%の企業は採用戦略を変更していないが、約31%は採用活動対象地域に自社の属する都市圏外も含んでいる。さらに回答者の4分の1は全世界を採用対象としている。

注目すべき点:• 依然として本社所在地として最も人気なのは「都心部」
都心部を選択した回答者の割合は、昨年調査の48%から今年は57％に上昇• 「コスト削減」が不動産戦略にかかる意思決定で最も重要な要因とされるものの、都心部は優秀な人財、公共交通機関、生活利便施設へ容易にアクセスできる利便性から本社所在地としては最も人気• 22%の回答者が、オフィスを都心部から郊外に移す可能性を検討• EMEAの回答者は、米州の回答者に比べ、クリエイティブな都市部を本社所在地として望ましいと考えている割合が高い

あなたの会社の本社所在地として望ましい地域の属性は?

2023

1st

2nd

3rd

4th

5th

57%

16%

12%

10%

5%

都心部

郊外のビジネス・パーク

クリエイティブな都市部

地方都市

住宅地

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

6オフィス稼働率は低いままであり、総賃貸面積は更に削減される傾向に約3分の2のテナントが今後2年間で更なる賃貸面積の削減を計画している

ハイブリッド・ワークへの移行は、コロナ前と比較して出社率が低くなることである。
調査回答者の半数強が、 1日のうち稼働している執務エリアは全体の31%から60%と示唆している。稼働率は曜日によっても大きく異なり、一般的に火曜日が最も高く、金曜日が最も低い。週平均でならしてみるとコロナ前の標準であった60～80%を明らかに下回っている。
テナントの約8割は、従業員が毎週オフィスに出勤することが仕事の効率を最適化するために必要だと考えており、約40%は週に3日以上出勤することがベストだと考えている。テ
ナントは出社率を高めるため、オフィス内のアメニティやサービスを充実させ、従業員にとって「居心地の良い場所」を提供することを心がけている。既に約45%がアメニティやサービスを提供しており、さらに約35％がこういった施策の拡充を計画している。最も一般的な施策としては、オフィスイベントの開催、空いたスペースを複合用途で活用、飲食の提供に関するものなどである。
さりながら、景気悪化局面を迎えて、コストを抑制するためにも、テナントは総賃貸面積の削減も検討している。テナントの過半数が今後2年間に賃貸面積の削減を計画。その削減幅は現在の賃貸面積の25%超と予想する企業が全体の3分の1近くを占めている。

労働効率を最適化するために、従業員が出社すべき頻度は？

100%

週3～4日

月1～3回

ほとんど出社しなくても良い（都度状況に順じる）

13%
4%

60%

20%

週1～2日

6%
25%

13%
6%

38%

5%

38%
44%

40%

0%

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

毎日

69%
40%

39%
32%

6%

米州

アジア太平洋

2%

4%

EMEA

全回答者平均7ESGの重要性は高まる、ほとんどのテナントはESG目標を定めるだけでなく、目標の設定を「正しいこと」と認識
不動産ポートフォリオに関連したESG目標を設けていますか?

事業用不動産に関する戦略的意思決定の要因として、 ESGはグローバルで2021年の8位から5位へと順位を上げた。EMEAで3位、米州では6位にランクイン
企業のESGへの取り組みは、過去2年間で加速している。例えば、ScienceBasedTargets.orgによると、ネット・ゼロのコミットメントを設定した5,000社のうち3分の2は、2022年初から公約を設定している。ESG実現に向けた目標と実施計画は、長期的な企業の財務業績、風評リスク、顧客、投資、優秀な人財を惹きつけるためにも不可欠であるとの認識が強まっている。
テナント企業の3分の2は、自社がESG目標を掲げており、実行済（42％）か、実行を計画していると回答している。ESG目標を持たず、策定予定もない企業はわずか6％であった。
不動産ポートフォリオをESG目標に沿って選択する動機づけは、地域によって異なる。米州では、風評リスクが1位、光熱費削減、ESG規制の遵守の順となっている。EMEAでは、気候変動が第1位であり、その他の主な理由は、風評リスクとESG規制の遵守である。
持続可能性の観点を取り入れたワークプレイスの設計や不動産ポートフォリオ戦略に企業は価値を見出している。そのため、テナントは持続可能性を備えたワークプレイスに対してやや高い賃料を支払う心積もりが示されている。平均して、調査対象のテナントは環境に配慮した物件であれば最大22％までの賃料プレミアムを支払っても良いと回答している。このことは、テナントが環境認証のない物件にある程度の値引きを期待することも示唆している。
属性別にみると、大企業は、一段低い賃料プレミアムを許容しているが、絶対金額でみれば、大企業が支払う賃料負担合計額は大きい。業種別にみると、ライフサイエンス、ヘルスケア、物流関連のテナントの賃料負担意欲は若干低いが、それでも平均17%の賃料プレミアムまでであれば許容する意向が示されている。

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

いいえ、求められる目標のガイダンスを必要としています2%
この回答は主に法曹、物流関連の、ESGに限定した目標未設定のテナントによるもの、しかしこうしたテナントも目標策定を計画

いいえ
4%

いいえ、設定の予定はあります 15%

いいえ、 全社規模の一般的なESG目標はあります 10%

中小企業に比べ、大企業の多くが不動産に関するESG目標を設定（従業員数100,000人を有する大企業の83%が目標を設定しているのに対し、従業員10,000人未満の中小企業はわずか60%のみが目標を設定）

はい、また目標達成に向けた施策を実行しています 42%

はい、また目標達成に向けた施策を実行予定です27%

8

柔軟な働き方はソーシャル・インパクトを実現する鍵に経営幹部は柔軟な働き方を認めることが組織内のソーシャル・インパクトを実現する鍵と認識している
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの調査「Total Workplace Experience per SF™ (XSF)」によると、従業員は働く場所や時間の選択と管理を自分たちでできることを重視している。働く場所と時間どちらに対して柔軟性を付与しても従業員の関与度合いは高まる。さらに、フラットな階層設計や多様性を受け入れる文化を育むように、執務エリアを設計することで、従業員の心身の健康維持が幅広い観点から考慮される。例えば、下記を含むいくつかの施策があげられるだろう：• 全従業員が利用可能なオフィスサービスを最大限に提供する• さまざまなワークスタイル、文化、嗜好に対応できる多様な執務エリアを提供する• 働く時間や場所の柔軟性を確保する

ESG目標の環境・社会・ガバナンスの項目で、どのような付加価値を会社レベルで見出していますか？（上位3位）#1

環境

ワークプレイスの設計または建築指針に持続可能性の観点を組み込む
柔軟な働き方を可能にする

社会

ガバナンス

XSFによると、自分で働く場所や時間の選択と管理ができると、従業員の満足度は高くなる

企業倫理と誠実さに関する方針を設定

CUSHMAN & WAKEFIELD | WHAT OCCUPIERS WANT 2023

#2
環境認証された賃貸物件に入居する
テナントは最上級サステナビリティ認証とグリーン認証を取得した物件には最大22％（中小企業に限ると27%）のプレミアムを支払っても良いと回答#3
環境デューデリジェンスを不動産
ポートフォリオに対する立地選定の要件に取り込む

従業員の健康増進のための福利厚生を充実させる

フラットな階層、多様性を受け入れ、従業員の様々な属性を考慮した執務エリアを設計する

指導的立場の社員とガバナンス
機関のメンバーに多様性を持たせる

コーポレートカバナンスに関するガイドラインと研修の提供
9お問い合わせYASUSHI OTOMO・大友 泰

Head of Project & Development Services Japanyasushi.otomo@cushwake.com

TODD OLSONCountry Head of Japan & Korea
todd.olson@ap.cushwake.com

MARI KUMAGAI・熊谷 真理

Head of Research & Consulting Japanmari.kumagai@cushwake.com

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。
世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェ
クト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2022年の売上高は101億ドルを記録しました。受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン（DEI）、環境、社会、ガバナンス（ESG）へのコミットメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームページ www.cushmanwakefield.com/にアクセスするか公式ツイッター @Cushwake をフォロー下さい。
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