工務店・ビルダー様のトータルソリューション情報誌

KITAKEI-Report

Ｎｏ．１０１
Ｄｅｃｅｍｂｅｒ ２０１７

発行：北恵株式会社 〒５４１－００５４ 大阪市中央区南本町３－６－１４ ＴＥＬ．０６－６２５１－６７０１
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テーマ：2017 年上期の新設住宅着工動向
日経平均株価は 2 万円を超え、保有資産の価値が高まった富裕層を中心として消費傾向も回復基調にある。
一方では、首都圏を中心とした分譲マンション市場は堅調に推移しているが、地域工務店の最大需要である持ち家市場はなかなか元気が戻らない。購買層の格差拡大がますます進行しているようだ。

１．前年比プラスは分譲住宅需要のみ
国土交通省の住宅着工統計 9 月分が公表され、2017 年度上期 4 月から 9 月の累計では、496,840 戸と前年同期マイナス 0.7％にとどまった。
需要別で見た前年比を昨年度と比較すると、持ち家需要はプラス 3.0％から一転マイナス 3.0％に、好調であった貸家需要はプラス 11.1％からマイナス 1.7％に後退した。一方、分譲住宅需要は好調で、分譲マンションは前年比 7.2％プラス、戸建分譲は前年比 1.9％となった。首都圏を中心とした大都市圏の分譲マンションは、完成在庫も減少傾向にあり、下期も旺盛な需要が見込まれる。

◆新設住宅着工戸数と前年比
総数
戸数28．4－28．9 500,151
29．4－29．9 496,840

前年比

持家
戸数

6.0 152,836-0.7 148,266※前年比単位：％
分譲マンション
戸建分譲

貸家

前年比

戸数

3.0 217,770-3.0 213,971

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前年比

戸数

11.1 57,537-1.7 61,658

前年比

戸数

-7.1 67,872
7.2 69,156

前年比

9.6
1.9

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２．好調な分譲マンション
不動産経済研究所が公表している首都圏分譲マンションの市場動向を見ると、10 月の新規販売戸数は 2,819戸、（前年比マイナス 3.0％）、契約率は 60.9％（前年比マイナス 0.9％）と足元の需給状況はやや弱含みではあるが、販売価格は 1 戸あたり 5,586 万円（前年比 180 万円のプラス）、㎡単価は 81.1 万円（前年比 1.8 万円プラス）と販売単価は、7 か月間連続して上昇している。
長期のトレンドで見ると、2015 年度は、新規販売戸数が急増したこともあり、完成在庫は増加傾向にあったが、昨年度新規販売戸数が減少していることもあり、完成在庫は 4 月以降急速に減少している。完成在庫の減少は新規販売を後押しし下期の着工促進が期待される。一方では、10 月の契約率は 60.9％と 60％を維持しているが、足元の契約率も低下傾向にあり、今後注視する必要がある。
分譲マンション需要は、自ら住むための実需と投資としての需要があるが、業界では「概ね 3 割くらいは投資としての需要」とされている。一方、中古マンションの販売価格や販売戸数も堅調に増加しておりどの段階で反動が来るか危惧される。首都圏でも周辺部や立地条件の悪い物件ではすでに値崩れが出ているという情報もある。

※不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」より編集

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３．戸建て分譲の価格破壊
リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」に登録されている、2000 万円以下で売り出されている新築一戸建ての物件を検索すると、1 都 3 県を合わせて 2,170 件（東京都 99 件、埼玉県 863 件、千葉県 950 件、神奈川県 258 件）の 1000 万円台物件が登録されている。（※2017 年 11 月 26 日時点で検索）ちなみに、2004 年には100 件前後、07 年には 200 件前後であったから、いかに増加しているかがわかる。
検索結果を詳しく見ると、4LDK 以上の最安物件は千葉県北西部の 1280 万円。土地 41 坪、建物 30 坪の堂々たる外観。最寄り駅から東京駅まで 69 分で通勤できる閑静な住宅地に建つ新築の土地付き物件が、大手住宅メーカーの建築価格よりも安いのだから、驚●新築４LDK １２８０万円の物件
異のコストパフォーマンスである。
新築戸建て市場価格崩壊の立役者となっているのが「パワービルダー」だ。パワービル
ダーとは、1990 年代後半から主に関東地方で大量に低価格の戸建てを分譲するようになった住宅建築会社のことで、現在、主要各社の多くは、全国展開していて、一社だけでも年間数千棟規模の住宅を建てている。
ちなみに、2013 年に関連 6 社が経営統合して生まれた飯田グループホールディングス
は昨年度、傘下企業だけで合計 3 万 6000棟を分譲している。

どちらも千葉県北西部の同じ私鉄沿線で同じ 1280 万円で販売された新築戸建。
左の物件は土地 150 平米、建物 99 平米で駅まで徒歩 16 分だが一階には和室がない。
右の物件は、間取りは標準で土地 137 平米、建物 99 平米だが駅までは徒歩 25 分。

パワービルダーが分譲する物件の最大の特徴は、住宅の価格の圧倒的安さにある。建材の共通化や工期の短縮など、徹底したコスト管理により、従来の大手が販売する住宅価格に比べると 2～4 割は安いと言われる販売価格を実現している。30 坪標準 4LDK の間取りで、大半の物件が 2000 万円台である。郊外で地価の安いところになると、1000 万円台で新築戸建てを分譲している。一般的なデペロッパーとは異なり、自社内に販売部門を持たず、販売活動は原則として成功報酬で、地元の不動産仲介会社に委託するのも大きな特徴だ。在庫を抱えることを極端に避ける傾向があるため、売れ残ったら大胆に価格を下げる。一度に 200～300 万円単位で下げることも珍しくない。例えば、売出価格 3180 万円の物件が 2 週間余りの間に 4 回も価格改定されて、1000 万円もの大幅プライスダウンが行われたケースすらある。
洋服のバーゲンと同じで、単独では赤字でも、プロジェクト全体で黒字であればよいとの姿勢で、完成後一定期間売れなければ、ほとんど捨て値といってもいいくらいの価格まで下げることもある。まるで住宅を大量生産の工業製品と同じようなポジションにしてしまったことこそが、パワービルダーの最大の実績といえるだろう。
注目すべきなのは、それが不動産相場に与える影響の大きさである。例えば、今まで 2000 万円で売りに出されていた築 25 年の中古物件と同じ価格帯で、パワービルダーが新築一戸建て物件を分譲すると、どのような事態が起こるだろうか。このようなことが続くうちに、郊外の住宅地における不動産価格はどんどん下がっていく。
アベノミクスの歴史的な金融緩和によって、不動産価格は右肩上がりのようなイメージが先行しているが、それは都心にある一部のマンションや人気沿線に限った話だ。少し郊外の住宅地に目を転じると、いまだに不動産デフレの現実を目のあたりにすることができるのである。

出典：ビジネスジャーナル http://biz-journal.jp より編集

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Information
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