17

ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究
共同研究 3ドイツの縮小都市に関する研究

ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究
服部 圭郎

1 ．調査の背景と目的
2016年 2 月に2015年国勢調査の人口速報値が報告された。それによると，2015年10月 1 日時
点では，日本の総人口は 1 億2711万47人（外国人を含む）であり，これは2010年の調査に比べると0.7％（97万7305人）ほど減少したことになる。
既に日本の人口は2008年をピークに減少傾向にあったが，国勢調査のデータで総人口が減るのは1920年の調査開始以来初めてである。その要因は「出生から死亡を引いた人口」の自然減であり，人口構造的にも日本ははっきりとこれから人口減少局面に入っていくことが再確認された。
このように人口減少をこれから体験する日本ではあるが，これは世界的にみるとそれほど珍しい現象ではない。いや，むしろ先進国では普遍的な現象であるともいえる。特にヨーロッパでの人口減少は著しく，国連の予測では，2007年から2050年の間でヨーロッパの人口は8.3％減少すⅰ）

るとされている 。
ヨーロッパも一様に人口が減少している訳ではなく地域によって相当の違いがみられる。その中でも，1990年からこの20年間，激しく人口が減少したのが旧東ドイツであった。最近の研究では，人口20万人以上のヨーロッパの都市の42％が人口を縮小させているが，旧東ドイツでは 4 分
ⅱ）の 3 の都市が人口を縮小させている 。日本における20万人以上の都市で2005年から2010年で人口が減少した都市は37％だけであることと比較すると，いかに旧東ドイツの人口減がすさまじいものであったかが分かる。
人口減少に対応するには，中央政府が取り組むマクロな対策と自治体レベルで対応するミクロな対策とが考えられる。マクロな対策としては合計特殊出生率を上げることや，移民を増やすことなどが考えられる。特に後者は，人口減少に対する唯一の特効薬ともいえるもので，ヨーロッ
パでの人口減少が緩やかな国・地域は移民を積極的に受け入れている傾向が強い。
一方，ミクロな対策は，人口減少をすることで脆弱化するコミュニティをどのように維持させていくか，また希薄化する地域アイデンティティをどのように維持させていくか，弱体化する地ⅰ）Berlin Institute (2008), “Europeʼs Demographic Future- Growing Imbalances”ⅱ）Annegreat Haase, et al.（2013）“Varieties of shrinkage in European cities” European Urban and Regional
Studies, Sage Publication,

18

研 究 所 年 報

域経済をどのように補完するのか，といったことが課題となる。
本論文では，人口縮小先進国である旧東ドイツが，この自治体レベルでのミクロな対策をどのように展開してきたのか。特に最近，撤去政策を遂行しているデッサウ・ロシュラウ市のツォー
バーベルグの実態を整理し，その取り組みから，人口減少に直面する日本の自治体にとって参考になると考えられる項目を考察することを目的とする。

2 ．都市の概要
2 − 1 ．地理・歴史的概要
デッサウ・ロシュラウ市はエルベ川とムーデ川との合流地点にあるザクセン・アンハルト州の都市である。ベルリンとライプツィヒの中間地点にあり，どちらの都市からも鉄道で 1 時間ほどの距離にある。ザクセン・アンハルト州では第三番目の 8 万3000人の人口を擁する（2013年）。

市からも一時間ほどの距離にある。ザクセン・アンハルト州では第三番目の 8 万 3

縮小激しい同州の都市の御多分に漏れず，1980年代から30％以上もの人口減少を経験している。
デッサウ・ロシュラウという分かりにくい都市名は，2007年 7 月にデッサウ市が周辺のロシュ

千人の人口を擁する（2013 年）。縮小激しい同州の都市の御多分に漏れず、1980 年

ラウ市と合併したことによってつくられた。ただし，旧デッサウ市が全人口のおよそ85％を占めている。

代から 30％以上もの人口減少を経験している。

デッサウは中世時代に市場が立ったことを契機として発展していく。産業革命後には，ガス工

業と機械工業，化学工業，航空機製造業が発展していった。1925年にはヴァイマールにあったバデッサウ・ロシュラウという分かりにくい都市名は、2007 年 7 月にデッサウ市がウハウス・デザイン学校が移ってくる。デッサウに移転してきたバウハウスは，ヴァルター・グ

ロピウス，ミース・ファン・デル・ローエ，ヨハネス・イッテンといった錚々たる教授陣を擁し周辺のロシュラウ市と合併したことによってつくられた。ただし、旧デッサウ市がた。このバウハウスを核とした工業，芸術，教育，工芸の集積は，多くの人々をデッサウに集め，
1900年には5 万1000人であった人口は1935年にはほぼ倍の10万3000人にまで膨らむ。バウハウ
全人口のおよそ85％を占めている。
スはナチス政権下では閉校させられたが，一方，デッサウにはナチスの司令部が置かれ，戦争によるガス工業や航空機製造業の需要が高まることに伴い，人口はさらに増え，1941年には13万

図1デッサウ・ロッシュラウの人口推移

150000

図1

人

デッサウ・ロシュラウの人口推移

100000
50000
0
2013

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1981

1975

1971

1964

1960

1955

1950

1946

（出所：ザクセン・アンハルト州）（出所：ザクセン・アンハルト州）

年

２−２．ツォーバーベルグの概要① 地理的概要
ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究

19

ツォーバーベルグは 1980 年代頃から開発が始

2000人になる。ただし，ナチス政権におけるその戦略的重要性ゆえに，第二次世界大戦では大量の爆撃を受け，中心市街地の 8 割，市全体（デッサウ・ロシュラウ市ではなく旧デッサウ市）でⅲ）

も 4 割が焼け野原となった 。

ある。デッサウの都心から西に位置しており、18

戦後，東ドイツ時代にデッサウの経済は工業に特化する。工業は多くの労働者を必要としたれた場所にある。ツォーバーベルグは、デッサウ

こともあり，旧東ドイツ時代は，図 1 からも読み取れるようにデッサウの人口は緩やかに増えていった。第二次世界大戦でデッサウは住宅の 7 割以上（
3 万6500戸中 2 万6000戸）が破壊された。
ラッテンバウ団地であり、完成したのは東西ドイ
それに加え，上記の人口増に対応するため，住宅の再建は戦後の最優先の政策事項となった。そして，スピードを優先させたために，低コストで高層のプラッテンバウ団地が市街地の外縁部にある。元は農地であったところに開発された。
つくられることになった。

ただし，ドイツ再統一後，これらの工業はその競争力の弱さ故に市場から撤退を余儀なくさツォーバーベルグは比較的、住宅の質は高く、れ，デッサウは大量の雇用を失った。工業部門の就業者は1991年の約 2 万6000人から2008年には 1 万人にまで減少した。雇用の喪失は人口縮小を促し，それは多くの空き家問題を生じさせた。
や老人ホーム、青少年クラブ、託児所などが近く2000年で6000戸の空き家が存在した。

トラム 3 によって結ばれているなど、公共交通の2 − 2 ．ツォーバーベルグの概要①地理的概要ツォーバーベルグは1980年代頃から開発が図 2 図 2ツォーバーベルグの位置
ツォーバーベルグの位置始まったプラッテンバウ住宅団地である。デッサウの都心から西に位置しており，184号線と185号線の道路とに挟まれた場所にある。
ツォーバーベルグは，デッサウ市内では最も新しく開発されたプラッテンバウ団地であり，完成したのは東西ドイツが統一された後の1990年代である。元は農地であったところに開発された。
ツォーバーベルグは比較的，住宅の質は高く，建物はしっかりとしており，病院や老人ホーム，青少年クラブ，託児所などが近くに立地している。また，中央駅とトラム 3 によって結ばれているなど，公共交通の利便性が高い。
②人口
ツォーバーベルグの人口の推移を図 3 に示す。2000年には4507人いた人口は，2010年にはⅲ ）Thorsten Wiechmann, Anne Oklmann and Sandra Schmitz (2014): “Making Places in Increasingly
Empty Spaces” in Shrinking Cities, p.137, Routledgeと予測されている。

図3

20

研 究
ツォーバーベルグの人口推移
図3

所 年 報

ツォーバーベルグの人口推移

5000
4000
3000
2000
1000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

図
図44 ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移
ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移
図 4 ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

図 4 ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移
100%
100%
100%
80歳以上
80歳以上
80%
80%
80歳以上
ツォーバーベルグは新しく開発されたこともあり、全般的に住民の年齢が若く、
80%
65〜80
65〜80
60%
60%
65〜80
40〜65
60%
40〜65
相対的に高齢化率は低かった。東西ドイツ統一後の
1991
年では、65歳以上の人口
40%
40〜65
40%
25〜40
25〜40
40%
25〜40
20%
20%
15〜25
はデッサウ・ロシュラウ市全体では 14％であったのに対し、ツォーバーベルグは僅
15〜25
20%
15〜25
0%
6〜15
0%
6〜15
0%
か 5％であった。2010
年では、デッサウ・ロシュラウ市全体では高齢化率（65
歳以
6〜15
3〜6
3〜6
3〜6

上）は 27%であったのだが、ツォーバーベルグは 21%に留まっている。
（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

3250人と10年間で28％ほど減少した。同期間のデッサウ市全体の人口減少率は13％なので，デッ

6
ただし、ツォーバーベルグの高齢化率は相対的には低いが、確実にその数字を伸
ただし、ツォーバーベルグの高齢化率は相対的には低いが、確実にその数字を伸サウ・スッドに次いで二番目に人口減少が激しい地区であった。さらに2010年から2035年の25

サウ市の中でも人口減少が激しかったことが分かる。実際，この期間，デッサウ市の中でもデッ
ただし、ツォーバーベルグの高齢化率は相対的には低いが、確実にその数字を伸
ただし、ツォーバーベルグの高齢化率は相対的には低いが、確実にその数字を伸ばしている。ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移を示したものが図年間に人口は22％減少すると予測されている。
ばしている。ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移を示したものが図 44 であであばしている。ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移を示したものが図4 であツォーバーベルグは新しく開発されたこともあり，全般的に住民の年齢が若く，相対的に高齢る。これより、6る。これより、6 歳から歳から 4040 歳の人口減少が特に激しいことが分かる。この
歳の人口減少が特に激しいことが分かる。この 1010 年間
年間
化率は低かった。東西ドイツ統一後の1991年では，65歳以上の人口はデッサウ・ロシュラウ市全る。これより、6 歳から 40 歳の人口減少が特に激しいことが分かる。この 10 年間

体では14％であったのに対し，ツォーバーベルグは僅か 5 ％であった。2010年では，デッサウ・だけで、この世代は人口を半分に減らしている。
だけで、この世代は人口を半分に減らしている。

だけで、この世代は人口を半分に減らしている。
ロシュラウ市全体では高齢化率（65歳以上）は27％であったのだが，ツォーバーベルグは21％に留まっている。

ただし，ツォーバーベルグの高齢化率は相対的には低いが，確実にその数字を伸ばしている。

２−３．ツォーバーベルグ団地の概要
２−３．ツォーバーベルグ団地の概要
ツォーバーベルグの年齢別人口構成比の推移を示したものが図4 である。これより， 6 歳から40
２−３．ツォーバーベルグ団地の概要

歳の人口減少が特に激しいことが分かる。この10年間だけで，この世代は人口を半分に減らしている。
① 団地の戸数・棟数① 団地の戸数・棟数① 団地の戸数・棟数
ツォーバーベルグ団地のツォーバーベルグ団地の 20102010 年時点での全戸数は年時点での全戸数は 2435
2435 戸。プラッテンバウ団地
戸。プラッテンバウ団地
ツォーバーベルグ団地の 2010 年時点での全戸数は 2435 戸。プラッテンバウ団地

ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究

21

2 − 3 ．ツォーバーベルグ団地の概要①団地の戸数・棟数
ツォーバーベルグ団地の2010年時点での全戸数は2435戸。プラッテンバウ団地の棟数は41棟である。階段を共有するブロックごとに分類するとその数は199ブロックになる。表 1 にブロッ
クごとの戸数の分布表を示しているが，12戸のものが最も多く，次いで多いのが10戸であることが分かる。また，棟数ごとの戸数は 4 ブロック， 5 ブロック， 8 ブロックのものが多い。
②空き家率
部分改修 49.7%、改修なしが 21.2％であり、デッサウ・ロシュラウ市全体のそれを2010年におけるツォーバーベルグの全戸数は2435戸で，そのうち空き家率は27％である。これは，デッサウ・ロシュラウ市全体の14.7％よりも高く，地区別にみてもデッサウ・スッド地区
みると、完全改修 51.3%、部分改修 37.4%、改修なしが 11.2％となっている。デッサの28％に次いで高い。
ウ・ロシュラウ市全体に比べて、ツォーバーベルグは「部分改修」が多く、全般的
団地ごとの空き家率を示したものが図 5 である。表 2 に空き家率によるブロック数の分布をみに改修が遅れていることが分かる。
」の比率は、デッサウ・
表 2 空き家率によるブロック数の分布
表 1 ブロックごとの戸数の分布表「改修無し（unsaniert）

戸数数
ロシュラウ市の8以下 19 地区の中で最も高い。
15

空き家率
数
5 ％以下
53
9
3
5 ％超25％以下
70
2010 10年における空き家率（5%以下＝1，5〜25％＝2，25〜50％＝3，50〜75％＝4、
37
25％超50％以下
36
11
1
50％超75％以下
31
75％以上＝5）と修繕状況（完全改修＝1，部分改修＝2、改修なし＝3）を建物の棟
12
119
75％超
9
13
2
（出所：デッサウ・ロシュラウ市）
数ごとに順位づけしたものとで、スピアマンの順位相関係数を求めると0.492 とな
14
1
15
5る。これより、完全改修したものほど空き家率は低く、改修しない建物ほど空き家
16
0
17
0
率が高い傾向があることがうかがえる。
18
10
19以上
6
（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

図5

団地ごとの空き家率（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

図5（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

団地ごとの空き家率

2010 年における空き家率
2010 年における空き家率（5%以下＝1，5〜25％＝2，25〜50％＝75％以上＝5）と修繕状況（
研 究 所 年 報
75％以上＝5）と修繕状況（完全改修＝1，部分改修＝2、改修なし

22た。これより，空き家率が 5 ％以下のブロックも53と全体の 4 分の 1 近くあるが，一方で50％

数ごとに順位づけしたもの
数ごとに順位づけしたものとで、スピアマンの順位相関係数を求以上のブロックも40と全体の 2 割近くあることが分かる。最も多いのは
5 〜25％の空き家率のブロックである。

る。これより、完全改修しる。これより、完全改修したものほど空き家率は低く、改修しな③修繕率

2010年におけるツォーバーベルグの団地の修繕状況をみると，完全改修29.1％，部分改修

率が高い傾向があることが率が高い傾向があることがうかがえる。

49.7％，改修なしが21.2％であり，デッサウ・ロシュラウ市全体のそれをみると，完全改修

51.3％，部分改修37.4％，改修なしが11.2％となっている。デッサウ・ロシュラウ市全体に比べて，ツォーバーベルグは「部分改修」が多く，全般的に改修が遅れていることが分かる。
「改修無し

図5

団地ごとの空き家率（unsaniert）」の比率は，デッサウ・ロシュラウ市の19地区の中で最も高い。

図5

団地ごとの空き家率

2010年における空き家率（ 5 ％以下＝ 1 ， 5 〜25％＝ 2 ，25〜50％＝ 3 ，50〜75％＝ 4 ，75％
以上＝ 5 ）と修繕状況（完全改修＝ 1 ，部分改修＝ 2 ，改修なし＝ 3 ）を建物の棟数ごとに順位づけしたものとで，スピアマンの順位相関係数を求めると0.492となる。これより，完全改修した
ものほど空き家率は低く，改修しない建物ほど空き家率が高い傾向があることがうかがえる。
④住宅会社
ツォーバーベルグの住宅会社は大きくは 2 つ。これらで全体の棟数の95％，ブロック数の97.5％を占める。この 2 つとは市の住宅会社（Dessauer Wohnungs-baugesellschaft mbH）と組合の住宅会社（Wohnungsbaugesellschaft Dessau eG）である。市の住宅会社は合計で24棟，105ブロック，組合の住宅会社は合計で15棟，89ブロックを所有している。両方ともに所有してない建物は 2 棟， 5 ブロックのみである。
これらの住宅会社の所有ブロックは前述した図 5 において示されている。この図でのものものが組合の所有しているブロックである。

のが市役所の所有しているブロックで，空き家率ごとに住宅会社の分布を示したものが図 6 である。これより，空き家率が低いものは，（出所：デッサウ・ロシュラウ市） （出所：デッサウ・ロシュ

図6

空き家率ごとの住宅会社分布

75％超
75％超
75％超

Wohnungsbaugesellsc
Wohnungsbaugesellsc
Wohnungsbaugesellsc
haft Dessau
Dessau eGeG
haft
DessaueG
haft

50％超75％以下
50％超75％以下
50％超75％以下

Dessauer
Dessauer
Dessauer
Wohnungsbaugesellsc
Wohnungsbaugesellsc
Wohnungsbaugesellsc
haft mbH
mbH
haft
haft
mbH

25％超50％以下
25％超50％以下
25％超50％以下
5％超25％以下
5％超25％以下
5％超25％以下

その他
その他
その他

5％以下
5％以下
5％以下
0
0
0

20
20
20

（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

40
40
40

（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）
図
図7
7
図
7

住宅会社別の修繕率
住宅会社別の修繕率
住宅会社別の修繕率

60
60
60

80
80
80

（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

図7

住宅会社別の修繕率
ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究
図7

23

住宅会社別の修繕率

その他

完全改修
Wohnungsbaugesellschaft
Dessau eG

部分改修
改修なし

Dessauer
Wohnungsbaugesellschaft
mbH

0% 20% 40% 60% 80% 100%
（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

組合の住宅が多く占めることが分かる。50％以上の空き家率を示しているものは，ほとんど市の住宅会社が所有しているものである。
住宅会社別に修繕率をみたものが図7 である。組合の住宅会社の所有する建物は93％が完全空き家率ごとに住宅会社の分布を示したものが図6 である。これより、空き家率
改修もしくは部分改修が施されているのに対し，市の住宅会社の所有する建物のそれは63％に留が低いものは、組合の住宅が多く占めることが分かる。50％以上の空き家率を示しまっており，37％の建物が「改修無し」となっている。
ているものは、ほとんど市の住宅会社が所有しているものである。

3 ．ツォーバーベルグの撤去の考え方

11

3 − 1 ．デッサウ・ロシュラウ市の撤去政策

ⅳ）

デッサウ・ロシュラウ市の具体的な縮小政策は，シュタットウンバウ・オストのプログラム

を中心に展開されている。2013年 7 月10日，市議会がシュタットウンバウ・オストの地区として指定されたものを表 3 に整理している。ここでは都心部である Innenstadt を拡張させ，また新たに本論で検討をしているツォーバーベルグを追加している。
デッサウ・ロシュラウ市の撤去政策は，2013年 5 月に策定された『InSEK2025』で整理されている。
『InSEK2025』は，社会環境の現状，ポテンシャル，課題を分析，整理し，今後の市政のⅴ）

戦略的方針をまとめた報告書である。撤去政策に関しては，第 6 章にまとめられている 。以下，ⅳ）このプログラムは，旧東ドイツ地域で顕在化したさまざまな人口減少に伴う構造的問題に緊急かつ総合的に対応することを目的としたもので，当初は2009年までの 8 年間の時限プログラムとして制定されたが，その後，2016年まで継続される。このプログラムは，幾つかのメニューから構成されるのだが，そのうちの一つに「撤去」というものがある。これは，前述した空き家率の高いプラッテンバウ団地などを撤去するにあたって生じる費用の半分を連邦政府が，そして残り半分を州政府が負担する施策メニューである。このプログラムによって，2013年までに計30万4307戸が撤去された。
ⅴ）Stadt Dessau Roßlau (2013): “Integriertes Stadtentwicklungskonzept Dessau-Roßlau 2025”, p.142

24

研 究 所 年 報
表3

シュタットウンバウ・オストの指定地区

シュタットウンバウ・オストの指定地区

面積（ヘクタール）

Ebertallee

5.3

Elballee

25.2

Innenstadt

379.9Österreichviertel

36.7

Zoberberg

39.7“Am Wäldchen” im Stadtbezierk Rodleben

7.3“Mehrfamilienhäuser Tornau” im Stadtbezirk Rodleben

3.1（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

その概要を記す。
①目的
住宅地の開発をしっかりと誘導し，そしてシュタットウンバウ・オストのプログラム（建設法典§171）に則って，生活環境を安定的に維持していくことを目的とする。そのために地区ごとに，戦略コンセプトを策定する。
②内容
住宅地開発の戦略コンセプトは，大きく 6 つに分類される。
Ａ）維持優先（Konsolidierung mit Priorität）
Ｂ）維持（Konsolidierung）
Ｃ）更新優先（Umstrukturierung mit Priorität）
Ｄ）更新（Umstrukturierung）
Ｅ）経過観察（Beobachtung）
Ｆ）安定地区（特に対策をしない地区）（Stabile Bereiche / Gebiete ohne Handlungsdruck）
これらに関して，以下，記す。
Ａ）維持優先（Konsolidierung mit Priorität）
都市構造的に，そして都市機能的に，市全体からみて，それを安定的に維持することが重要な地区。開発機会が多くあり，それらを実行することで社会経済的な安定性は増すと考えられる。
住宅需要に応じて，質の高い住宅を供給することが重要である。基本的には，この地区によって，「都市の質」を具体化すべきである。この「優先」地区において，創造的，またエネルギー的にも斬新な試みが実践されるべきである。修繕，改修，近代化プロジェクトが実践されるべき事業メニューである。都市デザインにも力を入れるべきである。この地区では，建物に特別な問題がない限り，撤去は行われない。
適用地区：Theater District, Johannisviertel, Flössergasse, Stadteinfahrt Ost.
Ｂ）維持（Konsolidierung）
この地区は安定化を図るべき地区である。多様性を有しており，建物もそして都市機能的にも市にとって重要な地区である。都市開発のポテンシャルも有している。この地区の安定化を図る
ために，需要に応じてタイムリーに対応することが必要である。既存の住宅を大規模開発で置き

ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究

25

換えることは間違った試みである。市への住宅需要はここに誘導されるべきである。修繕，修復，近代化などを実施すると同時に，低廉な住宅を供給することなども検討すべきである。個別では「撤去」を行うことは可能であるが，それはこの地区の魅力がそれによって向上する場合に限られるべきである。
適用地区：Roßlau 地区の都心。南部のサブ・リージョン地区。
Ｃ）更新優先（Umstrukturierung mit Priorität）
多くの都市的課題を有している地区。住宅需要はなく，そのため過剰な住宅を減少させることを積極的に遂行することが必要な地区である。基本は，シュタットウンバウ・オストの支援のもとに「撤去」を優先的に遂行することが望ましい。また，撤去後の社会問題に対応するための対策をすることが重要である。撤去跡地は，オープン・スペースをデザインし，また，それらをネットワーク化するなど，「ランドスケープ・ゾーン」を形成させることを意識する。
適用地区：ツォーバーベルグ，Biethe, Bereich Eyserbeckstraße, Garnison in Roßlau
Ｄ）更新（Umstrukturierung）
既に修繕，再開発などの施策が遂行された地区。それにもかかわらず，構造的，機能的な問題が解決されていない。したがって，さらに都市開発面での政策的な干渉が必要である。その干渉とは「撤去」が含まれる。将来的な需要，住宅所有者と住民との合意が形成されれば「撤去」を検討すべき地区である。
「撤去」後は，魅力的な公共空間の創造が期待できる可能性もある。
適用地区：Ziebigk の一部，Augustenviertel, Kreuzberge, Leipziger Tors
Ｅ）経過観察（Beobachtung）
課題が少なく，都市開発面での政策的干渉をほとんど必要としない地区。ただし，将来の状況変化によっては，そのような干渉が必要とされるかもしれないと考えられる地区。
適用地区：デッサウの都心北部，デッサウ南の一部，Schaftrift, Siedlung, Haideburg, Törten,
Kleinkühnau, Rodleben, Sollnitz
Ｆ）安定地区（特に対策をしない地区）（Stabile Bereiche / Gebiete ohne Handlungsdruck）
特に課題もなく，都市開発面での政策的な干渉を必要としない地区。
適用地区：おもに戸建て住宅からなる住宅地。

3 − 2 ．ツォーバーベルグの撤去政策
ツォーバーベルグはシュタットウンバウ・オスト・プログラムにこれまで指定されていなかった。2013年に策定された都市計画発展コンセプトで，初めて撤去候補として位置づけられた。こⅵ）の地区に関しては，市役所としては政策的なコンセプトは特にない 。ただし，住宅会社と協議をするために，ある程度の指針は策定した。その内容は都市計画発展コンセプト『InSEK2025』に記されているので，以下，そのポイントをまとめる。

ⅵ）Dessau Roßlau 市役所の都市計画部長 Volker Stahl 氏へのメイルでの取材結果（2015.10）

26

研 究 所 年 報

①課題
ⅶ）

ツォーバーベルグの地区としての課題として『InSEK2025』は次の点をあげている 。
・1980年代につくられた周辺から隔絶された団地
・住宅地区として長期的展望が見えにくい状況
・改修率の低さ
・高い空き家率・社会的に問題のあるホットスポットの存在②方針と対策
ⅷ）

これらの課題に対応するために，『InSEK2025』では次のような方針を提案している 。
・社会基盤（筆者注：地域暖房ネットワーク）を意識して，住宅需要に応じた住宅市場の調整。
・撤去後の跡地のオープン・スペースを意識した団地撤去の遂行（特に（筆者注：撤去をするうえで）コートヤードの性格を維持するようなオープン・スペースの創造）。
・ツォーバーベルグの中心地としてのエラーブライテ通りの機能をより強化し，安定化することの推進。ブルヴァードとしての風格を持たせるように意識する。
・建造物の調整（筆者注：撤去）をするうえでは，社会的なソフト面での施策をも実施。
ⅸ）

そして，次の 5 つの対策を提示している 。
Ａ）エラーブライテ通りの公共空間，街の中心としての質を維持するための対策
Ｂ）図 8 における 1 地区（①と記されているところ）の団地の修繕事業
図8３−２

InSEK2025の計画によるツォーバーベルグのゾーニング図

ツォーバーベルグの撤去事業ⅶ）Stadt Dessau Roßlau (2013): “Integriertes Stadtentwicklungskonzept Dessau-Roßlau 2025”, p.192
ⅷ）Stadt Dessau Roßlau (2013): “Integriertes Stadtentwicklungskonzept Dessau-Roßlau 2025”, p.192① 撤去の全体像ⅸ）Stadt Dessau Roßlau (2013): “Integriertes Stadtentwicklungskonzept Dessau-Roßlau 2025”, p.192
2010 年に出されたデッサウ市の撤去案、それと実際の撤去事業が遂行されたのかを 2016 年 3 月に現地調査にてチェックした結果を示したものが図 9 である。これよツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究

27Ｃ）図 8 における 2 地区（②と記されているところ）の団地の撤去・修繕事業
Ｄ）図 8 における 3 地区（③と記されているところ）の団地の撤去・修繕事業
Ｅ）図 8 における 4 地区（④と記されているところ）の建物の撤去・修繕事業

3−2

ツォーバーベルグの撤去事業の特徴①撤去の全体像
2010年に出されたデッサウ・ロシュラウ市の撤去案，それと実際の撤去事業がどのように遂行されたのかを2016年 3 月に現地調査にてチェックした結果を示したものが図 9 である。これより，ほぼ計画通りに撤去は遂行されているが，一部，計画とは違った状況になっていることが理解できる。
41棟のうち，計画で「維持」と指定されたのは27棟で全体の66％であった。しかし，実際は「撤去」と指定されたのに撤去されない建物が 5 棟あったこともあり，「維持」された建物は30棟と全体の73％に及んだ。これらを円グラフで示したものが図10である。
図
図99 デッサウ市の撤去の実態
デッサウ市の撤去の実態
図9デッサウ・ロシュラウ市の撤去の実態

（出所
（出所：
：デッサウ
デッサウ・
・ロシュラウ市のデータをもとに筆者の現地踏査を踏まえて作成）
ロシュラウ市のデータをもとに筆者の現地踏査を踏まえて作成）（出所：デッサウ・ロシュラウ市のデータをもとに筆者の現地踏査を踏まえて作成）

図
図 10
10

計画と実態との関係性（棟数で割合を示している）
計画と実態との関係性（棟数で割合を示している）
図10計画と実態との関係性（棟数で割合を示している）

維持と指定で維持維持と指定で維持維持と指定だが空き家維持と指定だが空き家維持と指定で撤去維持と指定で撤去
撤去と指定で撤去
撤去と指定で撤去
撤去と指定で維持撤去と指定で維持（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

このような計画と実態との違いが生じた理由として、デッサウ市の担当職員は筆
このような計画と実態との違いが生じた理由として、デッサウ市の担当職員は筆と回答している。また、これらの建物にはまだ住民が居住しているので、引っ越しと回答している。また、これらの建物にはまだ住民が居住しているので、引っ越し
研 究 所 年 報と回答している。また、これらの建物にはまだ住民が居住しているので、引っ越しと回答している。また、これらの建物にはまだ住民が居住しているので、引っ越し
このような計画と実態との違いが生じた理由として，デッサウ・ロシュラウ市の担当職員は筆者先を斡旋している段階であるとのことである。一方で「維持として指定していても先を斡旋している段階であるとのことである。一方で「維持として指定していても先を斡旋している段階であるとのことである。一方で「維持として指定していてもの取材に「撤去として指定されて維持されている建物があるのは，住宅会社は
1 年で多くて 3 棟を先を斡旋している段階であるとのことである。一方で「維持として指定していてもxxというのが理由だそう
撤去されたのは、住宅会社が市役所の意向を無視したため」撤去されたのは、住宅会社が市役所の意向を無視したため」xというのが理由だそう
撤去する補助しか受けられないので，一挙に撤去できないため」と回答している。また，これらの撤去されたのは、住宅会社が市役所の意向を無視したため」xというのが理由だそう
撤去されたのは、住宅会社が市役所の意向を無視したため」 というのが理由だそう
建物にはまだ住民が居住しているので，引っ越し先を斡旋している段階であるとのことである。一だ。これは市役所の計画には法的強制力がないから致し方ないようだ。
だ。これは市役所の計画には法的強制力がないから致し方ないようだ。
ⅹ）だ。これは市役所の計画には法的強制力がないから致し方ないようだ。
と方で「維持として指定していても撤去されたのは，住宅会社が市役所の意向を無視したため」だ。これは市役所の計画には法的強制力がないから致し方ないようだ。
28

いうのが理由だそうだ。これは市役所の計画には法的強制力がないから致し方ないそうである。
②② 住宅会社
住宅会社②住宅会社② 住宅会社② 住宅会社
住宅会社別に撤去の状況をみたものが図11である。また，これを地図で示したものが図12で図ある。これより撤去対象の建物はほとんど市の住宅会社が所有しているものであることが分かる。
図 11
11 住宅会社別の撤去状況
住宅会社別の撤去状況
図 11 住宅会社別の撤去状況
図 11 住宅会社別の撤去状況

30
30
30
25
30
25
25
20
25
20
20
15
20
15
15
10
15
10
10
5
10
5
5
0
5
0
0
0

図11

市
市
市
市

住宅会社別の撤去状況

組合
組合
組合
組合

その他
その他
その他
その他

撤去と指定で維持撤去と指定で維持撤去と指定で維持撤去と指定で撤去
撤去と指定で維持撤去と指定で撤去
撤去と指定で撤去維持と指定で撤去
撤去と指定で撤去維持と指定で撤去維持と指定で撤去維持と指定だが空き家維持と指定で撤去維持と指定だが空き家維持と指定だが空き家維持と指定で維持維持と指定だが空き家維持と指定で維持維持と指定で維持維持と指定で維持（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）
図
図 12
12
図 12
図 12

図12

住宅会社別の撤去の状況
住宅会社別の撤去の状況
住宅会社別の撤去の状況
住宅会社別の撤去の状況

住宅会社別の撤去の状況

20
20
20
20
（出所：デッサウ・ロシュラウ市の資料をもとに筆者作成）（出所：デッサウ・ロシュラウ市の資料をもとに筆者作成）ⅹ）Dessau Roßlau 市役所の都市計画部長 Volker Stahl 氏へのメイル取材結果（2016.3）

住宅会社別に撤去の状況をみたものが図 11 である。また、これを地図で示したものが図 12 である。これより撤去対象の建物はほとんど市の住宅会社が所有している

ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究

29

組合の住宅会社が所有する建物は，15棟のうち 1 棟しか「撤去」指定されていない。この建物は31番であり，建物28番と29番と合わせて，大きなコートヤードを分断するように建てられた建物である。これは，前述した「コートヤードの性格を維持するようなオープン・スペースの創造」
ⅺ）というクライテリアに該当したこともあり，撤去することが決められた 。
③空き家率
空き家率別に撤去の状況をみたものが図13である。これより，空き家率が 5 ％以下の建物は，すべて維持と指定され，実際，維持されている。
「 5 ％以上，25％以下」の建物も 1 棟を除いて，すべて維持と指定され，実際も維持されている。この例外の 1 棟は建物番号31である。これは，前述した事例であるが，撤去する一般的なクライテリアは満たしていないが，撤去することで空「50％間の質を向上させられるという判断にもとづいて撤去が判断されたと考えられる。また，
以上，75％以下」は基本的に 1 棟を除いてすべて撤去と計画されている。この例外の 1 棟は建の 11 棟は建物番号
棟は建物番号 31
31 である。これは、前述した事例であるが、撤去する一般的なクである。これは、前述した事例であるが、撤去する一般的なクの物番号10である。しかし，これは維持と指定されていたが結果的に撤去されていることが現地のの 1 棟は建物番号 31 である。これは、前述した事例であるが、撤去する一般的なクフィールドスタディから明らかとなった。
ライテリアは満たしていないが、撤去することで空間の質を向上させられるというライテリアは満たしていないが、撤去することで空間の質を向上させられるという④修繕状況ライテリアは満たしていないが、撤去することで空間の質を向上させられるという判断にもとづいて撤去が判断されたと考えられる。また、「50％以上、75％以下」は判断にもとづいて撤去が判断されたと考えられる。また、「50％以上、75％以下」は修繕状況別に撤去の状況をみたものが図14である。これより，「完全改修」された建物は，す判断にもとづいて撤去が判断されたと考えられる。また、「50％以上、75％以下」はべて維持と指定されて実際，維持されていることが分かる。
「部分改修」されたものは維持と指基本的に
1棟を除いてすべて撤去と計画されている。この例外の基本的に 1 棟を除いてすべて撤去と計画されている。この例外の 11 棟は建物番号
棟は建物番号 1010定されて維持されたものが多いが，一部，撤去されたもの，また，維持と指定されて撤去された
基本的に 1 棟を除いてすべて撤去と計画されている。この例外の 1 棟は建物番号 10である。しかし、これは維持と指定されていたが結果的に撤去されていることが現建物もある。また「改修無し」はほとんどが撤去として計画されて，2 棟だけが「維持」と計画である。しかし、これは維持と指定されていたが結果的に撤去されていることが現である。しかし、これは維持と指定されていたが結果的に撤去されていることが現された。
地のフィールドスタディから明らかとなった。
地のフィールドスタディから明らかとなった。
維持されたものは建物番号 9 と13であり，それを保全した大きな理由としては「オープン・ス
地のフィールドスタディから明らかとなった。
ⅻ）
ペースとしてコートヤードの性格」を残したいからである 。ただし，筆者による現地踏査の結空き家率（%）別の撤去状況
空き家率（%）別の撤去状況
図 13 空き家率（%）別の撤去状況
18
図
図 13
13
18
16
16
18
14
14
16
12
12
14
10
10
12
8
8
10
6
6
8
4
4
6
2
2
4
0
0
2

図13

空き家率（％）別の撤去状況

0

撤去と指定で維持撤去と指定で維持撤去と指定で撤去
撤去と指定で維持撤去と指定で撤去維持と指定で撤去
撤去と指定で撤去維持と指定で撤去維持と指定だが空き家維持と指定で撤去維持と指定だが空き家維持と指定で維持維持と指定だが空き家維持と指定で維持維持と指定で維持（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）

ⅺ）Dessau Roßlau 市役所の都市計画部長 Volker Stahl 氏への取材結果（2015.9）ⅻ）Dessau Roßlau 市役所の都市計画部長 Volker Stahl 氏への取材結果（2015.9）④④ 修繕状況
修繕状況④ 修繕状況

修繕状況別に撤去の状況をみたものが図
修繕状況別に撤去の状況をみたものが図 14
14 である。これより、である。これより、「完全改修」され「完全改修」され修繕状況別に撤去の状況をみたものが図 14 である。これより、「完全改修」され

また、維持と指定されて撤去された建物もある。また「改修無し」はほとんどが撤また、維持と指定されて撤去された建物もある。また「改修無し」はほとんどが撤去として計画されて、二棟だけが「維持」と計画された。
去として計画されて、二棟だけが「維持」と計画された。
30

図 14
図 14
20
20
18
18
16
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
0
0

修繕状況別の撤去状況
修繕状況別の撤去状況

研 究 所 年 報

図14

修繕状況別の撤去状況

撤去と指定で維持撤去と指定で維持撤去と指定で撤去
撤去と指定で撤去維持と指定で撤去維持と指定で撤去維持と指定だが空き家維持と指定だが空き家
完全改修
完全改修

部分改修
部分改修

維持と指定で維持維持と指定で維持

改修無し
改修無し

（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）（出所：デッサウ・ロシュラウ市）
果では建物番号 9 は完全に空き家状態にあり，これを維持することの合理的理由は，隣接した建物番号10が「維持されると指定されたにもかかわらず，撤去されている」ことより，ほとんど消失していると考えられる。
維持されたものは建物番号維持されたものは建物番号 9
9とと 13
13 であり、であり、それを保全した大きな理由としては
それを保全した大きな理由としては「オ「オxii。ただし、
3 − 3 ープン・スペースとしてコートヤードの性格」を残したいからである
撤去事業の特徴ープン・スペースとしてコートヤードの性格」を残したいからである
。ただし、
xii

これまで，撤去計画と実際，遂行された撤去事業とを調査，整理してきた。撤去事業を遂行す
筆者による現地踏査の結果では建物番号
筆者による現地踏査の結果では建物番号 9
9 は完全に空き家状態にあり、これを維持は完全に空き家状態にあり、これを維持
るうえで影響を与える各要因について分析することで，ツォーバーベルグの撤去事業の特徴を以下，整理する。
することの合理的理由は、することの合理的理由は、隣接した建物番号
隣接した建物番号 10
10 がが「維持されると指定されたにも関「維持されると指定されたにも関①住宅会社
わらず、撤去されている」ことより、ほとんど消失していると考えられる。
わらず、撤去されている」ことより、ほとんど消失していると考えられる。
「維持」されている建物の棟と「撤去」された建物の棟を，「市」と「組合」の住宅会社別に行列で整理したものが表 4 である（「市」でも「組合」でもない 2 棟は割愛している）
。住宅会社
⑤
地域暖房
別に「維持」「撤去」の違いがあるかを，カイ 2 乗検定を用いて検定した結果，カイ 2 乗の値は⑤，
地域暖房

2.66 。自由度は 1 なので有意差は認められない（p<0.1）。これより，住宅組合が所有する建物の
地域暖房のネットワークを示したものが図
地域暖房のネットワークを示したものが図 15
15 である。
である。ツリー状に地域暖房のパイ
ツリー状に地域暖房のパイ棟と市が所有する建物の棟では，撤去されるか維持されるかでは差が必ずしも認められず，市が所有する建物の棟の方が，「撤去」される傾向は必ずしもいえない。
プは幹から枝分かれするが、途中、また合流したりしていることが分かる。
プは幹から枝分かれするが、途中、また合流したりしていることが分かる。
比較のために「計画通り」に撤去・維持がされた場合のデータを表 5 に示す。このデータで
カイ 2 乗検定を用いて検定した結果，カイ 2 乗の値は9.05 。自由度は 1 なので大きな有意差が認められる（p<0.01）。すなわち，計画上では市役所の撤去計画は市営の住宅会社のものを優先し
23
23て撤去しようと考えたのだが，現実にはそうなっていない，という状況であることが推察される。
ただし，これはデッサウ・ロシュラウ市の担当職員によれば，撤去を同時に遂行する予算が確保
表 4 「維持・撤去」と住宅会社との関係

市

組合

合計

維持

15

13

28

撤去

9

2

11

合計

24

15

39

31

ツォーバーベルグ団地（デッサウ）の撤去事業に関する研究できないという事情があるため，と考えられる。
②空き家率
xiii）

空き家率に関しては，空き家率と「維持」，「撤去」に関しての相関を，ガンマを求めることで検証する。ガンマの値を計算すると 0.93 。これは極めて高い負の相関を示しており，空き家率が高いと建物は撤去される（空き家率が低いと建物は維持される）傾向が強くあることが分かる。
比較のために「計画通り」に撤去・維持がされた場合のデータを表 7 に示す。このデータでガンマを求めると，ガンマの値は 0.86となる。極めて高い負の相関がみられるが，実態ほど高くないという点が興味深い。これは，計画では維持であった，空き家率が75％以上と極めて高い建物（建物番号10）を撤去したことが大きいと思われる。また，それ以外に計画では撤去として指定されていたのに，維持に変えた建物は「25％超50％以下」の空き家率の建物であったこともガ
ンマを実態に比べて低くした要因であると考えられる。
③改修率「維持」されている建物の棟と「撤去」された建物の棟を，建物の改修の状況別に行列で整理したものが表 8 である。改修の状況別に「維持」，「撤去」の違いがあるかを，カイ 2 乗検定を用いて検定した結果，カイ 2 乗の値は7.35 。自由度は 2 なので有意差は認められる（p<0.05）。これより，改修されている建物ほど維持される傾向が高く，改修無しだと撤去される傾向があると
表 5 「維持・撤去（計画）」と住宅会社との関係

市

組合

合計

維持（計画）

11

14

25

撤去（計画）

13

1

14

合計

24

15

39

表 6 「維持・撤去」と空き家率との関係

5 ％以下

5 ％超25％以下 25％超50％以下 50％超75％以下

75％超

合計

維持

6

16

7

1

0

30

撤去

0

1

2

7

1

11

合計

6

17

9

8

1

41

表 7 「維持・撤去」（計画）と空き家率との関係

5％以下

5％超25％以下

75％超

合計

維持（計画）

6

16

25％超50％以下 50％超75％以下
3

1

1

27

撤去（計画）

0

1

6

7

0

14

合計

6

17

9

8

1

41

xiii）Gamma（ガンマ）とは， 2 つの順序変数の間の対称な連関度を示す指標。範囲は1 から 1 。値の絶対値が 1 に近い場合は， 2 つの変数の間に強い関係があることを示す。値が 0 に近い場合は，関係が弱いかまったくないことを示す。

32

研 究 所 年 報
表 8 「維持・撤去」と改修の状況との関係

完全改修

部分改修

改修無し

合計

維持

12

13

5

30

撤去

0

6

5

11

合計

12

19

10

41

表 9 「維持・撤去」（計画）と改修の状況との関係

完全改修

部分改修

改修無し

合計

維持

12

13

2

27

撤去

0

6

8

14

合計

12

19

10

41

いえる。
比較のために「計画通り」に撤去・維持がされた場合のデータを表 9 に示す。このデータでカイ 2 乗検定を用いて検定した結果，カイ 2 乗の値は15.63 。自由度は 2 なので実態よりさらに大きな有意差が認められる（p<0.01）。この数字の違いは「改修無し」の撤去が計画された建物が，撤去されずに維持に回ったためである。

₄ ．まとめデッサウ・ロシュラウ市のツォーバーベルグのプラッテンバウ団地の撤去計画とその遂行状況を整理した。それより，撤去計画を策定するうえでの同市の考え方，また，実際の遂行状況とのギャップが存在することが理解できた。撤去計画を策定するうえでは，改修率そして空き家率を強く意識している傾向があることがうかがえた。さらにその建物を所有する住宅会社の違いも計
画段階においては強く意識しており，カイ 2 乗検定でも住宅会社と建物の「撤去」「維持」の計画とには，高い有意差がみられた。これは市の住宅会社は，そのトップが市長も兼ねるため，撤去事業が円滑に進捗することが期待できるためであり，純粋に都市計画的な判断だけではなく，政治的な判断も計画策定時に影響を受ける傾向が生じるためである。
一方，現実としての撤去の実態との関係をみると，改修率，そして空き家率は極めて高い相関があることが分かる。特に，空き家率に関しては計画よりも実態の方が「撤去」との相関性がさらに高く，高い空き家率が住宅会社に建物の撤去を促す圧力として働いていることが推察される。