2017 年 8 月 1 日
各位＜不動産投資信託証券発行者名＞

代表者名

執行役員 中島 洋（コード番号 ８９５２）＜資産運用会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社長
梅田 直樹
問合せ先 取締役常務執行役員企画部長
吉田 竜太
TEL.03-3211-7951

国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
当投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセ
ットマネジメント株式会社は、2017 年 8 月 1 日、下記のとおり国内不動産信託受益権の取得（追加取得）を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．取得の概要
１) 取 得 資 産 ：国内不動産を信託財産とする信託の受益権（準共有持分 5.0％）(注)1

２) 資 産 名 称 ：汐留ビルディング

３) 信託受託者：

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

４) 信託契約期間：

2004 年 3 月 22 日から 2022 年 3 月 31 日まで

５) 取 得 価 格 ：10,530 百万円

６) 取得予定日：2017 年 9 月 1 日

７) 売

三井物産都市開発株式会社

主：８) 決 済 方 法 ：引渡時一括

９) 取 得 資 金 ：借入金及び自己資金 (注) 2(注)1

当投資法人は、2008 年 12 月 19 日付け、2010 年 1 月 15 日付け、2015 年 5 月 1 日付け
及び 2017 年 3 月 30 日付けにて本物件を信託財産とする信託の受益権の準共有持分を取得し、2017 年 8 月 1 日現在、準共有持分 50.0％を保有しております。今回の追加取得により、当投資法人は準共有持分 55.0％を保有することとなります。

(注)2

借入金の詳細につきましては、決定し次第お知らせいたします。

1２．取得の理由
当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得いたします。
なお、取得決定に際し特に評価した点は次のとおりです。
（１） 競争力の高さ・ＪＲ線「浜松町」駅前、かつ汐留エリアの南の玄関口という好立地に位置する大型ビルであること。また、ＪＲ線「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩３分であるほか、新幹線の基幹駅である「東京」駅・「品川」駅や「羽田空港」へのアクセスも良好であり、高い交通利便性を有していること。
・2007 年 12 月竣工の築浅物件であり、事務所基準階の貸付床面積は 1,000 坪超、天井高 2,900mm（ＯＡフロア 100mm）の大規模な無柱空間を有していること。
（２） 本物件に係る共有持分の増大
当投資法人は本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分 50.0％を保有しており、今回の追加取得により準共有持分が 55.0％となることで、建物運営管理効率及び資産価値の一層の向上が期待できること。
３．取得資産の内容
以下に掲げるとおり。なお、「面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については登記簿上の表示、「用途」については登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。
（１）信託財産とする不動産の内容
所在地
土 地 東京都港区海岸一丁目 71 番 19 他 14 筆
登記簿上の表示
建 物 東京都港区海岸一丁目 71 番地 19 他
住居表示
東京都港区海岸一丁目 2 番 20 号
用途
事務所・店舗面積
土 地
12,054.22 ㎡（建物敷地全体の面積）(注)1
建 物
115,930.83 ㎡（建物１棟全体の延床面積）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根 地下 2 階付 24 階建
建築時期
2007 年 12 月
設計者
株式会社三菱地所設計・日建設計株式会社
施工者
大成建設株式会社
建築確認機関一般財団法人 日本建築センター
所有形態
土 地
所有権
建 物
所有権
取得価額
10,530 百万円
鑑定評価額
10,800 百万円（鑑定機関）（大和不動産鑑定株式会社）（価格時点）（2017 年 7 月 1 日時点）
1.4％（東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地地震ＰＭＬ震リスク評価報告書に基づく。）
担保設定の有無なし
不動産管理会社
三菱地所プロパティマネジメント株式会社 (注)2

2

(注)1 土地の一部に鉄道構造物保護及び地下鉄道敷設を目的とした区分地上権が設定されています。
(注)2 不動産管理会社の概要

商号
本店所在地
代表者
資本金の額
大株主
主な事業内容当投資法人又は資産運用会社との関係

三菱地所プロパティマネジメント株式会社
東京都千代田区丸の内二丁目 2 番 3 号
代表取締役社長 千葉 太
300 百万円
三菱地所株式会社
オフィスビル、商業施設等の建物の総合的な運営・管理サービス
当投資法人が資産の運用を委託している資産運用会社の親会社である三菱地所株式会社（資産運用会社への出資比率 90％）が、三菱地所プロパティマネジメント株式会社（以下、本表において「当該会社」という。）に 100％出資している。なお、当該会社
は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令で定める資産運用会社の利害関係人等、及び資産運用会社が社内規程で定める利害関係者に該当する。

（２）テナント等の内容
テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
最近の入居率36
4,019 ㎡
4,000 ㎡
2012 年 9 月 30 日
98.5％2013 年 9 月 30 日
95.4％
2014 年 9 月 30 日
98.2％
2015 年 9 月 30 日
97.7％
2016 年 9 月 30 日
99.1％
取得予定日
99.5％
総賃料収入
年間 465 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
敷金・保証金総額 375 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
ＮＯＩ（Net Operating Income） 年間 368 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
減価償却費
年間 83 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
・テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び取得予定日の入居率は、取得予定日における見込み数値を記載。
・ＮＯＩは、取得予定日の賃貸借契約条件等及び固定資産税・都市計画税等の発生等を考慮した定常稼働時の推定数値。
・想定入居率：95％（注）・総賃料収入、敷金・保証金及び減価償却費は、定常稼働時の推定数値。
・総賃料収入、敷金・保証金、ＮＯＩ及び減価償却費を除く数値は、売主から提供を受けたデータに基づく。
・取得する準共有持分のみを対象として算出した数値を記載。但し、テナン
ト総数は本物件全体のテナント総数を記載。

3

（３）貸室仕様
天井高
基準階面積
ＯＡフロア
電気容量
空調方式
床荷重
その他

2,900 ㎜（一部 3,200mm）
3,501 ㎡有り（100 ㎜、一部 400mm）
60VA／㎡
個別空調（1 フロア最大 102～104 ゾーン）
500 ㎏／㎡（へビーデューティーゾーン 1,000 ㎏／㎡）
24 時間入退館可（４）エンジニアリングレポートの概要
ⅰ.修繕項目の概要
報告書日付
報告書作成者
修繕費
更新費（当投資法人による今回取得持分に係る年平均値）
合計
今後 15 年間における修繕費・更新費

ⅱ.アスベスト使用状況に関する記載（使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載）
アスベストが含有される吹付け材
４．売主の概要
商号
本社所在地
代表者
設立年月日
資本金の額
大株主（株主比率）
主な事業内容2017 年 2 月 1 日清水建設株式会社
4 百万円
15 百万円
19 百万円

記載なし

三井物産都市開発株式会社
東京都港区西新橋一丁目 13 番 1 号
代表取締役社長 古谷 俊介
2000 年 11 月 1 日
30 億円
三井物産株式会社（100％）
不動産の売買・交換・賃貸借・管理
不動産の賃貸借の仲介及び売買の仲介
不動産の有効活用・開発に関する企画・提案及びコンサルテ
ィング業務
直前事業年度の純資産：11,826 百万円（2017 年 3 月期）
純資産及び総資産総資産：80,377 百万円（ 同 上 ）当投資法人又は資産運用会社との関係
当投資法人が資産の運用を委託している資産運用会社の株主である三井物産株式会社（資産運用会社への出資比率 10％）
資本関係が、三井物産都市開発株式会社（以下、本表において「当該会社」という）に 100％出資している。
人的関係
特になし
取引関係
特になし
当該会社は、資産運用会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義される。
）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び関連当事者への投資法人に関する法律施行令で定める資産運用会社の利害関該当状況
係人等には該当しないが、資産運用会社が社内規程で定める利害関係者に該当する。

4５．物件取得者等の状況
物件の名称
（所在地）
物件所有者等の状況

汐留ビルディング
（東京都港区海岸一丁目 2 番 20 号）
前所有者の状況
前々所有者の状況 前々々所有者の状況
三井物産都市開発
会社名有限会社マーレなし
株式会社
当投資法人が資産の運用を委託している資産運用会社の親会社である三菱地所株式会社（資特別な利害関係に 上記「４.売主の概 産運用会社への出－ある者との関係要」参照
資比率 90％）、及び資産運用会社の株主である三井物産株式会社（同 10％）が匿名組合出資をしていた。
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 2007 年 12 月新築－
前所有者が 1 年を超取得価格
えて所有している－－ため記載を省略。
取得時期
2012 年 3 月取得－－

６．利害関係人との取引本取引は、利害関係人等との取引には該当しませんが、資産運用会社が社内規程で定める利害関係者との取引に該当します。当該取引に際して、資産運用会社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運用会議での承認手続を経ています。
７．媒介の概要
該当ありません。
８．取得の日程
2017 年 8 月 1 日
2017 年 8 月 2 日
2017 年 9 月 1 日

取得を決定
売買契約締結（予定）一括決済・引渡し（予定）

９．今後の見通し
本取引による当投資法人の 2017 年 9 月期（2017 年 4 月 1 日～2017 年 9 月 30 日）
及び 2018 年 3 月期（2017 年 10 月 1 日～2018 年 3 月 31 日）の運用状況に対する影響は軽微であり、運用状況の予想の修正はありません。

5

１０．鑑定評価の概要
物件名
鑑定評価額
鑑定機関価格時点

汐留ビルディング
10,800,000 千円
大和不動産鑑定株式会社
2017 年 7 月 1 日
内容

項目概要等

（単位：千円）

収益価格

10,800,000

直接還元法による価格(1)運営収益 [①－②]

将来の純収益の動向から導いた DCF 法による収益価格を、直接還元法による収益価格からの検証も行い、収益還元法による収益価格を試算

11,100,000
491,616①可能総収益512,384

類似事例の水準とその動向に基づき、中長期的競争力等を勘案し査定②空室損失等

20,768

類似事例の水準に基づき、競争力等を考慮して、中長期に安定的な空室率を査定し計上(2)運営費用
維持管理費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
水光熱費
修繕費
公租公課
損害保険料
その他費用
(3)運営純利益 [(1)-(2)](4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]102,330
32,958(注)

3,368
24,0004,815
34,671565
1,950
389,285
3,981
15,021
378,246(7)還元利回り

3.4％

ＤＣＦ法による価格

10,650,000

維持管理費は過去の実績と類似事例に基づき、PM フィーは類似不動産の事例に基づき査定
類似不動産の事例に基づき 1 ヵ月分を計上
過年度実績と稼働率を考慮し査定
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費用を計上
2017 年度の実額を基に地価動向等を考慮し査定
実績に基づき査定
販売促進費等を実績に基づき計上

運用利回りを 1％と査定して計上
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均額を計上

類似 A ｸﾗｽﾋﾞﾙの取引利回り等を勘案した基準利回りに、当該地域の賃貸･売買の市場動向等を考慮し査定割引率

3.2％

類似不動産の取引事例と、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定最終還元利回り

3.6％

還元利回りに対する分析期間満了時における市場性等を考慮して査定

積算価格
土地比率
建物比率

8,450,000
83.8％
16.2％

＊千円未満は切り捨てて表示。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

特になし(注) PM 業務委託先より、PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合、PM 業務委託先が行っている他の取引に影響を与え、当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的な PM業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

以

6

上

参考資料（添付）・汐留ビルディング 案内図、外観写真
・本件取得後の運用不動産等資産一覧

本資料は、兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております。

7

（参考）汐留ビルディング

案内図、外観写真8

（参考）本件取得後の運用不動産等資産一覧
地域

首都圏(東京23区)

名称

資産の種類

取得日又は取得予定日

取得価格（千円）（注）1.

比率

北の丸スクエア東京都千代田区不動産

2006年2月24日

８１，５５５，５００

８．５％

ＭＤ神田ビル

東京都千代田区不動産

2002年5月31日

９，５２０，０００

１．０％

神田橋パークビルヂング

東京都千代田区不動産

2002年8月15日

４，８１０，０００

０．５％

大手町フィナンシャルシティノース
東京都千代田区
タワー

不動産

2014年3月31日

１５，４６２，９００

１．６％

二番町ガーデン

東京都千代田区不動産

2005年4月1日

１４，７００，０００

１．５％

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

東京都千代田区不動産

2007年3月28日

４４，７００，０００

４．７％

ビュレックス麹町

東京都千代田区不動産

2005年7月29日

７，０００，０００

０．７％

山王グランドビル

東京都千代田区不動産

2005年1月31日
2006年4月3日
計

１０，２００，０００
１０，７００，０００
２０，９００，０００

２．２％

有楽町電気ビルヂング

東京都千代田区不動産

2003年8月1日

７，２００，００００．８％

小伝馬町新日本橋ビルディング

東京都中央区

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，１７３，０００

０．３％

共同ビル（茅場町２丁目）

東京都中央区

不動産信託受益権

2011年3月1日

４，４１０，０００

０．５％

ビュレックス京橋

東京都中央区不動産

2002年7月22日

５，２５０，０００

０．５％

銀座一丁目イーストビル

東京都中央区

不動産信託受益権

2015年3月2日

６，４５９，０００

０．７％

銀座三和ビル

東京都中央区不動産

2005年3月10日

１６，８３０，０００

１．８％

2005年3月15日
2010年5月24日
計

５，３５３，５００２，６４５，９２２
７，９９９，４２２０．８％

菱進銀座イーストミラービル

東京都中央区不動産

晴海フロント

東京都中央区不動産

2013年1月7日

３１，３００，０００

３．３％

晴海センタービル

東京都中央区不動産

2007年12月18日

２６，８００，０００

２．８％

赤坂パークビル

東京都港区

不動産2011年11月15日

６０，８００，０００

６．４％

青山クリスタルビル

東京都港区

不動産

2003年3月14日

７，６８０，０００

０．８％

クローバー芝公園

東京都港区

不動産信託受益権

０．５％

2015年1月20日

４，５００，０００

2008年12月19日

２１，２５０，０００

汐留ビルディング

東京都港区

不動産信託受益権

2010年1月15日
2015年5月1日
2017年3月30日
2017年9月1日

５４，６００，０００
１０，１００，０００
１０，４５０，０００
１０，５３０，０００

計

１０６，９３０，０００

芝二丁目大門ビルディング

東京都港区

不動産信託受益権

2001年9月10日

４，８５９，０００

０．５％

コスモ金杉橋ビル

東京都港区

不動産信託受益権

2001年9月25日

２，８０８，０００

０．３％

田町フロントビル

東京都港区

不動産

2017年3月30日

６，２１０，００００．７％

2014年10月1日

２３，１００，０００

新宿イーストサイドスクエア

新和ビルディング
東京オペラシティビル

東京都新宿区

不動産信託受益権

東京都新宿区
東京都新宿区

６，６６０，０００

計

２９，７６０，０００

不動産

2004年9月1日

７，８３０，０００

０．８％

不動産

2005年9月13日
2010年3月24日

９，３５０，０００２２，４２６，８３１

３．３％

計

３１，７７６，８３１

東京都台東区不動産

2012年6月15日

２２，０００，０００

東五反田1丁目ビル

東京都品川区不動産

2004年11月1日

５，５００，０００

０．６％

大崎フロントタワー

東京都品川区不動産

2011年2月1日

１２，３００，０００

１．３％

大森駅東口ビルディング

２．３％

東京都大田区

不動産信託受益権

2001年9月10日

５，１２３，０００

０．５％

2004年3月24日

６，６７０，０００

2013年8月23日－１，１７０，０００

計

５，５００，０００（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）

東京都渋谷区

代々木1丁目ビル

東京都渋谷区不動産

2004年4月1日

８，７００，０００

０．９％

ダヴィンチ原宿

東京都渋谷区不動産

2002年11月22日

４，８８５，０００

０．５％

神宮前メディアスクエアビル

東京都渋谷区不動産

2003年10月9日

１２，２００，０００

１．３％

渋谷クロスタワー東京都渋谷区不動産

2001年11月30日

３４，６００，０００

３．６％

恵比寿ネオナート

東京都渋谷区不動産

2003年11月14日
2004年4月1日
2014年2月18日
計３，７４０，０００
３６０，０００
１０，５１２，０００
１４，６１２，０００

１．５％

ハーモニータワー東京都中野区不動産

2005年2月28日
2012年12月19日
2015年3月27日
計

８，５００，０００
５２０，０００
２，１００，０００
１１，１２０，０００

１．２％

大塚東池袋ビルディング

東京都豊島区

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，５４１，０００

０．４％

池袋二丁目ビルディング

東京都豊島区

不動産信託受益権

2001年9月25日

１，７２８，０００

０．２％

池袋ＹＳビル

東京都豊島区不動産

2004年8月2日

４，５００，０００

０．５％

不動産

2005年3月31日
2008年3月19日
計

３，３００，０００２，３７９，１１２
５，６７９，１１２

０．６％

１，２３２，０００
１，３４２，０００２，５７４，０００

０．３％
３．９％

東京都八王子市

０．６％

さいたま浦和ビルディング

埼玉県さいたま市

不動産

2001年9月25日
2001年10月11日
計

ＭＭパークビル

神奈川県横浜市

不動産

2008年3月24日

３７，４００，０００

クイーンズタワーＡ

神奈川県横浜市

不動産信託受益権

2014年1月31日

１７，２００，０００

１．８％

川崎砂子ビルディング

神奈川県川崎市

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，３７５，０００

０．４％

武蔵小杉ＳＴＭビル

神奈川県川崎市

不動産

2008年3月25日

首都圏計9７５．１％

３．１％

2017年1月25日

不動産

地域毎の比率

１１．２％

ＴＩＸＴＯＷＥＲ ＵＥＮＯ

八王子ファーストスクエア

首都圏(東京23区を除く)

所在地

７．４％

４，０００，０００

０．４％

７８７，７６０，７６６

８２．５％

８２．５％

地域
北海道

東北地方

北陸地方

名称

所在地

資産の種類

取得日又は取得予定日

中国地方

九州地方

比率

８・３スクエア北ビル

北海道札幌市不動産

2007年6月1日

７，１００，０００

０．７％

定禅寺パークビル

宮城県仙台市不動産

2005年1月31日

１，０００，００００．１％

東二番丁スクエア

宮城県仙台市不動産

2013年1月7日

９，９５０，０００

１．０％

2001年9月25日
2006年6月28日
計２，９２４，０００
２５０，０００３，１７４，０００

０．３％

仙台本町ホンマビルディング

宮城県仙台市

不動産信託受益権

ＡＥＲ

宮城県仙台市不動産

2015年9月1日

１８，６４０，０００

２．０％

２，８８０，０００
１，７００，０００
４，５８０，０００

０．５％
０．３％

金沢パークビル

石川県金沢市不動産

2002年2月28日
2003年3月3日
計

金沢上堤町ビル

石川県金沢市不動産

2016年10月3日

２，７８０，０００

2006年10月2日

３，８５０，０００

錦パークビル

愛知県名古屋市

不動産

2006年11月1日
2014年6月9日
2016年4月1日
計

１，３００，０００
６５０，０００
１７５，０００５，９７５，０００

名古屋広小路プレイス

愛知県名古屋市

不動産信託受益権

2013年7月31日

８，５６７，０００

名古屋広小路ビルヂング

愛知県名古屋市不動産

2001年9月10日

１４，５３３，０００

１．５％

名古屋御園ビル

愛知県名古屋市不動産

2003年8月8日

１，８６５，０００

０．２％

四条烏丸センタービル

京都府京都市不動産

2013年9月3日

４，４００，０００

０．５％

梅田スクエアビルディング

大阪府大阪市

不動産信託受益権

2015年4月1日

１５，５２３，５２０

１．６％

新藤田ビル

大阪府大阪市

不動産信託受益権

２．５％

中部地方

近畿地方

取得価格（千円）（注）1.

地域毎の比率
０．７％

３．４％

０．８％

０．６％
３．２％
０．９％

2008年9月1日

２４，０００，０００

2001年9月25日
2003年12月26日
計
2001年9月25日

２，２６４，０００
１，９００，０００４，１６４，０００６，９３４，０００
７，３８０，０００
１４，３１４，０００

１．５％
１．０％

堺筋本町ビル

大阪府大阪市不動産

御堂筋ダイワビル

大阪府大阪市

不動産信託受益権

2002年2月28日
計

尼崎フロントビル

兵庫県尼崎市

不動産信託受益権

2015年3月25日

９，３００，０００

リットシティビル

岡山県岡山市不動産

2006年2月1日

４，６５０，０００

０．５％

ＮＨＫ広島放送センタービル

広島県広島市不動産

2004年3月25日
2008年3月3日

１，３２０，０００
１，４５０，０００

０．３％

計

２，７７０，０００

０．４％

東晴天神ビルディング

福岡県福岡市不動産

2001年9月25日

１，５５０，０００

天神クリスタルビル

福岡県福岡市不動産

2005年6月1日

５，０００，０００

０．５％

日之出天神ビルディング

福岡県福岡市

不動産信託受益権

2001年9月10日

３，６５７，０００

０．４％

７．５％

０．８％

０．２％
１．１％

地方都市計

１６７，４９２，５２０１７．５％

１７．５％

運用資産合計

９５５，２５３，２８６

１００．０％

１００．０％（注）1. 取得価格は千円単位で切り捨てて表示しています。
（注）2.（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）の取得価格は、2013 年 8 月 23 日付けで建物を譲渡したことから、2004
年 3 月 24 日付けにて土地・建物を取得した際の取得価格から建物取得価格を差し引いております。なお、本物件は、2017 年 5 月 15 日付けにて物件名称を日本ブランズウィックビル（底地）から（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）に変更しております。
（注）3. 神宮前メディアスクエアビルの取得価格においては、2003 年 10 月 9 日付けの取得価格を記載しており、2009
年 10 月 30 日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価 614 百万円）が含まれております。

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