【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成26年３月27日【計算期間】

第21期（自 平成23年10月１日 至 平成24年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長
吉田 竜太

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

寺澤 則忠(1) ／ 2014/03/17 15:17 (2014/03/17 12:57) ／ g02955_wk_14001706_0000000_表紙_os7不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報.doc

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成24年６月25日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため、有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。

２【訂正事項】
下線________は訂正箇所を示します。

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
５【運用状況】（２）【投資資産】②【投資不動産物件】（ⅱ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）
物件名称：北の丸スクエア
＜訂正前＞
（前略）
（注）２．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先のアール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積11,694㎡、総賃貸面積11,694㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は112、総転貸面積は10,826㎡、入居率は92.6％となります）。

＜訂正後＞
（前略）
（注）２．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先のアール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積11,694㎡、総賃貸面積11,694㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は103、総転貸面積は10,826㎡、入居率は92.6％となります）。

物件名称：赤坂パークビル
＜訂正前＞
（前略）
（注）１．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先の三菱地所リアルエステート
サービス株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積10,780㎡、総賃貸面積10,780㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は63、総賃貸面積は7,306㎡、入居率は67.8％となります）。

（後略）
＜訂正後＞
（前略）
（注）１．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先の三菱地所リアルエステート
サービス株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積10,780㎡、総賃貸面積10,780㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は55、総賃貸面積は7,306㎡、入居率は67.8％となります）。

（後略）
－ 1 －
(1) ／ 2014/03/17 15:17 (2014/03/14 11:37) ／ g02955_wk_14001706_0101010_本文_os7不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報.doc

物件名称：錦パークビル
＜訂正前＞
（前略）
（注）５．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先の三菱地所株式会社（賃借人）
１社であり、総賃貸可能面積954㎡、総賃貸面積954㎡、入居率100.0％です。当該マスターリース契約においては賃借人
が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は14、総転貸面積は827㎡、入居率は86.7％となります）。

＜訂正後＞（前略）（注）５．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先の三菱地所株式会社（賃借人）
１社であり、総賃貸可能面積954㎡、総賃貸面積954㎡、入居率100.0％です。当該マスターリース契約においては賃借人
が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は10、総転貸面積は827㎡、入居率は86.7％となります）。

－ 2 －(2) ／ 2014/03/17 15:17 (2014/03/14 11:37) ／ g02955_wk_14001706_0101010_本文_os7不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報.doc

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成25年９月26日【計算期間】

第21期（自 平成23年10月１日 至 平成24年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長
吉田 竜太

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

寺澤 則忠(1) ／ 2013/09/25 15:23 (2013/09/25 14:56) ／ g02955_wk_13963108_0000000_表紙_os7不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報（21期）.doc

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成24年６月25日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため、有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。

２【訂正事項】
下線________は訂正箇所を示します。

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
５【運用状況】（２）【投資資産】②【投資不動産物件】（ⅰ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）
＜訂正前＞
（前略）
（注）４．北の丸スクエア、二番町ガーデン、赤坂パークビル及び錦パークビルの賃貸可能面積及び入居率には、住宅部分は含まれておりません。なお、平成24年３月31日現在、北の丸スクエアの住宅部分は、賃貸可能面積11,694㎡、入居率94.1％、二番町ガーデンの住宅部分は、賃貸可能面積1,686㎡、入居率100.0％、赤坂パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積10,780㎡、入居率67.8％、錦パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積954㎡、入居率86.7％となっております。

（後略）
＜訂正後＞
（前略）
（注）４．北の丸スクエア、二番町ガーデン、赤坂パークビル及び錦パークビルの賃貸可能面積及び入居率には、住宅部分は含まれておりません。なお、平成24年３月31日現在、北の丸スクエアの住宅部分は、賃貸可能面積11,694㎡、入居率92.6％、二番町ガーデンの住宅部分は、賃貸可能面積1,686㎡、入居率100.0％、赤坂パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積10,780㎡、入居率67.8％、錦パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積954㎡、入居率86.7％となっております。

（後略）（ⅱ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）
物件名称：北の丸スクエア
＜訂正前＞
（前略）
（注）２．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先のアール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積11,694㎡、総賃貸面積11,694㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は112、総転貸面積は11,006㎡、入居率は94.1％となります）。

＜訂正後＞
（前略）
（注）２．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先のアール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積11,694㎡、総賃貸面積11,694㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は112、総転貸面積は10,826㎡、入居率は92.6％となります）。

－ 1 －(1) ／ 2013/09/25 15:23 (2013/09/25 14:57) ／ g02955_wk_13963108_0101010_本文_os7不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報（21期）.doc

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成24年10月１日【計算期間】

第21期（自 平成23年10月１日 至 平成24年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長
吉田 竜太

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

寺澤 則忠(1) ／ 2012/10/01 12:49 (2012/09/28 15:23) ／ g02955_wk_12882358_0000000_表紙_osx不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報（21期）.doc

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成24年６月25日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため、有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。

２【訂正事項】
下線________は訂正箇所を示します。

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
５【運用状況】（２）【投資資産】②【投資不動産物件】（ⅵ）テナント情報（c）関係法人等による賃貸借
＜訂正前＞
（前略）
ⅲ．平成24年３月31日現在において、本資産運用会社の株主である、三菱地所株式会社を賃借人とするマスターリースにおける賃貸面積は以下のとおりです。
（中略）マスターリース対象物件

当投資法人が三菱地所株式会社に賃貸する面積三菱地所株式会社がテナントに賃
貸する面積

（中略）
金沢パークビル

20,848㎡

18,419㎡

（後略）
＜訂正後＞
（前略）
ⅲ．平成24年３月31日現在において、本資産運用会社の株主である、三菱地所株式会社を賃借人とするマスターリースにおける賃貸面積は以下のとおりです。
（中略）マスターリース対象物件

当投資法人が三菱地所株式会社に賃貸する面積三菱地所株式会社がテナントに賃
貸する面積

（中略）
金沢パークビル

20,820㎡

18,419㎡

（後略）

－ 1 －
(1) ／ 2012/10/01 12:49 (2012/09/28 15:23) ／ g02955_wk_12882358_0101010_本文_osx不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報（21期）.doc

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成24年８月31日【計算期間】

第21期（自 平成23年10月１日 至 平成24年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長
吉田 竜太

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

寺澤 則忠(1) ／ 2012/08/30 20:13 (2012/08/30 14:27) ／ g02955_wk_12873807_0000000_表紙_osx不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報.doc

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成24年６月25日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため、有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。

２【訂正事項】
下線________は訂正箇所を示します。

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
５【運用状況】（２）【投資資産】②【投資不動産物件】（ⅰ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）
＜訂正前＞
（前略）
（注）４．北の丸スクエア、二番町ガーデン、赤坂パークビル及び錦パークビルの賃貸可能面積及び入居率には、住宅部分は含まれておりません。なお、平成24年３月31日現在、北の丸スクエアの住宅部分は、賃貸可能面積11,694㎡、入居率94.1％、二番町ガーデンの住宅部分は、賃貸可能面積1,686㎡、入居率100.0％、赤坂パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積10,780㎡、入居率66.3％、錦パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積954㎡、入居率86.7％となっております。

（後略）
＜訂正後＞
（前略）
（注）４．北の丸スクエア、二番町ガーデン、赤坂パークビル及び錦パークビルの賃貸可能面積及び入居率には、住宅部分は含まれておりません。なお、平成24年３月31日現在、北の丸スクエアの住宅部分は、賃貸可能面積11,694㎡、入居率94.1％、二番町ガーデンの住宅部分は、賃貸可能面積1,686㎡、入居率100.0％、赤坂パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積10,780㎡、入居率67.8％、錦パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積954㎡、入居率86.7％となっております。

（後略）

－ 1 －
(1) ／ 2012/08/30 20:14 (2012/08/30 14:31) ／ g02955_wk_12873807_0101010_本文_osx不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報.doc

（ⅱ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）
物件名称：赤坂パークビル
＜訂正前＞
（前略）
（注）１．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先の三菱地所リアルエステート
サービス株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積10,780㎡、総賃貸面積10,780㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は62、総賃貸面積は7,149㎡、入居率は66.3％となります）。

（後略）
＜訂正後＞
（前略）
（注）１．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先の三菱地所リアルエステート
サービス株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積10,780㎡、総賃貸面積10,780㎡、入居率100.0％となります。
当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は63、総賃貸面積は7,306㎡、入居率は67.8％となります）。

（後略）

－ 2 －
(2) ／ 2012/08/30 20:14 (2012/08/30 14:31) ／ g02955_wk_12873807_0101010_本文_osx不動産_ジャパンリアルエステイト_訂正有報.doc

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成24年７月４日【計算期間】

第21期（自 平成23年10月１日 至 平成24年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長
吉田 竜太

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

寺澤 則忠(1) ／ 2012/07/04 14:04 (2012/07/04 9:37) ／ g02955_wk_12861811_0000000_表紙_osx不動産投信_ジャパンリアルエステイト_訂正報告書.doc

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成24年６月25日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため、有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。

２【訂正事項】
下線________は訂正箇所を示します。

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
３【投資リスク】② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスクⅱ．投資法人の資金調達に係るリスク
＜訂正前＞
（前略）
現存する当投資法人の投資法人債にこのような財務制限条項はありませんが、将来発行する投資法人債に財務制限条項が規定される可能性があり、かかる財務制限条項に抵触する場合、当該投資法人債について期限の利益を失うこととなります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
（後略）
＜訂正後＞
（前略）
現存する当投資法人の投資法人債にこのような財務制限条項はありませんが、将来発行する投資法人債に財務制限条項が規定される可能性があり、かかる財務制限条項に抵触する場合、当該投資法人債について期限の利益を失うこととなります。そのほか、現存する当投資法人の投資法人債においても一定の制約条項や期限の利益の喪失条項が規定されています。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
（後略）

－ 1 －
(1) ／ 2012/07/04 14:05 (2012/07/04 9:37) ／ g02955_wk_12861811_0101010_本文_osx不動産投信_ジャパンリアルエステイト_訂正報告書.doc

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成24年６月25日【計算期間】

第21期（自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長
吉田 竜太

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

寺澤則忠（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】① 主要な経営指標等の推移
回次

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

第17期

第18期

第19期

第20期

第21期

平成19年 平成20年 平成20年 平成21年 平成21年 平成22年 平成22年 平成23年 平成23年 平成24年
９月
３月
９月
３月
９月
３月
９月
３月
９月
３月

決算年月
営業収益（注）１．

(百万円)

17,53025,74319,80520,716

21,524

21,665

22,112

22,13522,82924,059

経常利益

(百万円)

7,586

12,946

8,449

8,426

8,505

8,876

8,135

7,938

8,603

8,863

当期純利益

(百万円)

7,585

12,945

8,448

8,425

8,504

8,875

8,134

7,652

8,268

8,934

出資総額

(百万円)

264,683

297,601

297,601

297,601

297,601

324,353

324,353

324,353

324,353

363,371(口)

410,000

443,000

443,000

443,000

443,000

489,200

489,200

489,200

489,200

549,040

純資産額

(百万円)

272,269

310,547

306,050

306,027

306,106

333,228

332,536

332,054332,670

372,869

総資産額

(百万円)

449,643

527,537

542,920565,022564,528

637,326

634,974

646,847

643,949

703,085(円)

664,071

701,009690,858

690,806

690,984

681,170

679,755

678,770680,029

679,130(円)

18,50031,29919,071

19,02019,197

18,81916,62815,642

16,901

17,899

(百万円)

7,585

12,945

8,448

8,425

8,504

8,826

8,134

7,652

7,753

8,888

(円)

18,50029,223

19,072

19,02019,19818,043

16,62815,64215,85016,190（円）

18,50029,223

19,072

19,02019,19818,043

16,62815,64215,85016,190

（円）

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

(％)

60.6

58.9

56.4

54.2

54.2

52.3

52.4

51.3

51.7

53.0

(％)

2.8

4.7

2.7

2.8

2.8

2.7

2.4

2.3

2.5

2.6

発行済投資口数

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益
（注）２．
分配総額
１口当たり分配金額
うち１口当たり利益分配金額
うち１口当たり利益超過分配金額
自己資本比率（注）３．
自己資本利益率（注）４．

(年換算値 (年換算値 (年換算値 (年換算値 (年換算値 (年換算値 (年換算値 (年換算値 (年換算値 (年換算値
5.6)

9.3)

5.5)

5.5)

5.5)

5.5)

4.9)

4.6)

5.0)

5.3)

（注）１．営業収益については、消費税等は含まれておりません。
（注）２．１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。
（注）３．自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（注）４．自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２}×100
第13期、第17期及び第21期は、新投資口の発行を行っているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しております。な
お、年換算値につきましては、第15期、第17期及び第19期は運用日数182日、その他の期は運用日数183日により算出しております。

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2012/06/23 15:44:56②

運用状況（ⅰ）当期（第21期：平成23年10月１日～平成24年３月31日）の概況
当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成13年
５月11日に設立され、同年９月10日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード8952）に上場いたしました。当投資法人は上場以来10年を超える営業期間を通じて順調に成長を続け、その運用資産は上場直後（平成13年９月末）のオフィスビル20物件、取得価格の総額92,845百万円に対し、当期末（平成24年３月31日）の運用資産はオフィスビル57物件、取得価格の総額718,663百万円（注）となりました。
第21期となります当営業期間（平成23年10月１日～平成24年３月31日）においては、平成23年11月15日付
けにて赤坂パークビル（東京都港区）を60,800百万円で取得いたしました。
投資主の皆様に対して安定した分配を行うという当投資法人の姿勢は、既に過去20回の分配実績というト
ラックレコードに刻まれておりますが、第21期目となった当期においても、引き続き安定した分配金を維持することができました。
（注）取得価格の総額には、神宮前メディアスクエアビルの平成21年10月30日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価614百万円）が含まれております。本書において以下同様とします。
（ⅱ）当期の運用実績(a）運用管理と物件の取得等
当期の日本経済は、東日本大震災により被害を受けた供給能力が想定を上回るペースで回復する一方、期待された復興需要は政策の停滞もあって盛り上がりに欠け、タイでの洪水被害や欧州のソブリンリスクに伴う極端な円高などが悪影響を及ぼし、景気の本格的な回復には至らず依然として厳しい状況にありました。
オフィス賃貸市場におきましては、東京のオフィスビル入居率は概ね下げ止まりましたが、新築ビルの供給が多かったこともあって空室率は高い水準にとどまり、依然として賃料は下落傾向にありました。地
方ビジネス地区においては、入居率に緩やかな改善傾向が見られた都市もありましたが、オフィス需要が停滞するなか空室率は高く、賃料は低い水準にとどまりました。
不動産売買市場におきましては、オフィス賃貸市況の現状から買い手の価格目線は厳しく、一方、売主側は景気や不動産市況の回復を期待し、双方の価格目線には乖離がありました。加えて緩和的な資金調達環境もあって、売主は物件の継続保有を選択しやすいことから、取引の活性化には至りませんでした。
このように厳しい事業環境下ではありましたが、当投資法人におきましては、市場動向を見据えた積極的なリーシング活動の推進により入居率の向上に努めた結果、期末の入居率は第20期末（平成23年９月30日）の94.6％から、第21期末（平成24年３月31日）には94.7％となりました。また、外部成長戦略の一環として都心に立地する競争力の高い大規模オフィスビルである赤坂パークビルを取得し、一層のポートフ
ォリオの強化に努めました。
上記の結果、平成24年３月31日現在において、当投資法人が保有する資産はオフィスビル57物件、取得価格の総額718,663百万円、総賃貸可能面積629,761㎡（約190,502坪）、テナント総数1,058となりました。
(b）資金の調達
既存の借入金の返済（期限前弁済を含む）に充てるため、平成23年11月１日付けにて7,500百万円、平成23年12月15日付けにて2,000百万円、平成24年３月26日付けにて7,000百万円の借入れを行いました。
このほか、赤坂パークビルの取得資金として平成23年11月15日付けにて短期借入金37,000百万円及び長期借入金17,000百万円を借り入れました。
その一方、一般募集による54,400口の新投資口の発行及び第三者割当による5,440口の新投資口の発行を決議し、これらの新投資口の発行により、それぞれ平成24年２月28日付けにて35,471百万円、平成24年3月27日付けにて3,547百万円の資金を調達いたしました。
この新投資口発行により調達した資金により、平成24年２月29日付けにて短期借入金35,400百万円、平成24
年３月29日付けにて同3,600百万円を期限前弁済いたしました。
この結果、平成24年３月31日現在の有利子負債残高は284,300百万円、内、長期借入金は215,800百万円（１年内返済予定の長期借入金50,100百万円を含みます。）、短期借入金は13,500百万円、投資法人債は55,000百万円（１年内償還予定の投資法人債10,000百万円を含みます。）となりました。
平成24年３月31日現在の長期固定有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期固定有利子負債（１年内返済・償還予定の長期借入金及び投資法人債を含みます。）の割合）は95.3％、総資産に占める有利子負債の比率は40.4％となっており、前期末に引き続き、健全かつ保守的な財務体質を保持しております。

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2012/06/23 15:44:56

なお、本書の日付現在の当投資法人の格付けの取得の状況は以下のとおりです。
■格付け
信用格付業者

格付内容

スタンダード＆プアーズ・レーティング・

長期会社格付け：Ａ＋

ジャパン株式会社

短期会社格付け：Ａ－１

ムーディーズ・ジャパン株式会社

発行体格付け：Ａ１

株式会社格付投資情報センター

発行体格付け：ＡＡ(c）業績及び分配金
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益24,059百万円（前期比5.4％増）、営業利益10,786百万円（前期比3.9％増）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は8,863百万円（前期比3.0％増）、当期純利益は8,934百万円（前期比8.1％増）となりました。
当期の分配金につきましては、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、また、分配金水準の安定化を目的に、租税特別措置法第66条の２の「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」により前期に積み立てた圧縮積立金および圧縮積立にかかる法人税等調整額の合計額を維持すると共に、法人税率の変更に伴う繰延税金負債の修正額を圧縮積立金へ繰り入れ、当期未処分利益のうち発行済投資口数549,040口の整数倍である8,888,957,600円を利益分配金として分配することとしております。この結果、投資口１口当たりの分配金は16,190円となりました。
（ⅲ）決算後に生じた重要な事実(a）資産の取得
当投資法人は、平成24年６月15日に、TIXTOWER UENO（東京都台東区）の取得を行っております。当該取引の詳細は、後記「５運用状況 (２）投資資産 ② 投資不動産物件 （ⅱ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）」末尾の「＜当期末日以降の不動産等の取得及び譲渡等＞」をご参照ください。

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2012/06/23 15:44:56（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
当投資法人は、投信法に基づき、当投資法人の資産を主として特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。本書において以下同じ意味で用います。）に対する投資として運用することを目的とし、特に、主として「不動産等」及び「不動産対応証券」の特定資産（後記「２ 投資方針 (1）投資方針 ① 投資の基本方
針」をご参照ください。）に投資し、中長期の安定運用を目標とします。
当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。また、運用に当たっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等及び不動産対応証券への投資を行います。

②

投資法人の特色
投信法第198条第１項及び「ジャパンリアルエステイト投資法人規約」（以下「当投資法人規約」又は単に「規約」といいます。）第36条の規定により、当投資法人の資産の運用に係る業務は、資産運用会社（なお、本書の日付現在、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社が資産運用会社となっており、以下「本資産運用会社」ということがあります。）に全て委託してこれを行うこととされております。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、本資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、
すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します（後記「２ 投資方針
く投資対象不動産等に係る運用・管理の指針」をご参照ください。）。

- 4 -(1）投資方針②

基本方針に基づ

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2012/06/23 15:44:56（３）【投資法人の仕組み】（注）１．住友信託銀行株式会社、中央三井信託銀行株式会社及び中央三井アセット信託銀行株式会社は、平成24年４月１日付で合併し、存続会社である住友信託銀行株式会社は、商号を同日付で三井住友信託銀行株式会社に変更しています。本書において以下同様とします。
（注）２．当投資法人が発行した第４回無担保投資法人債（担保提供制限等財務上特約無）（以下「第４回投資法人債」といいます。）に関わる一般事務に係る業務として元利金支払事務取扱契約に基づく元利金支払事務を株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行及びみずほ証券株式会
社に委託しておりますが、当該投資法人債の全てが、株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律（以下「決済合理化法」といいます。）施行前の旧社債等の振替に関する法律附則第28条第１項に基づき振替投資法人債（以下「本特例投資法人債」といいます。）とみなされましたので、当該業務は本書の日付現在、実質的には存在しておりません。したがいまして、以降、本書では当該業務を原則として一般事務から割愛し、元利金支払事務手数料及び元利金支払事務取扱契約の概要についても記載を省略している箇所があります。なお、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行については、引き続き、財務代理
人業務、発行代理人・支払代理人事務（本特例投資法人債に係るものも含みます。）を委託しております。

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役割
投資法人

2012/06/23 15:44:56

名称

関係業務の内容

ジャパンリアルエステイト投資法人

当投資法人は、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の特定資産に投資し、中長期の安定運用を目標とします。

一般事務受託者

三井住友信託銀行株式会社

以下に掲げる一般事務に係る業務の委託を、当（投信法第117条第２号から第６号関係。但し、投資投資法人から受けます。
（業務内容）

法人債に関する事務を除きます。）

ａ．投資主名簿に関する事務
ｂ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
ｃ．機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務ｄ．計算に関する事務
ｅ．会計帳簿の作成に関する事務
ｆ．投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務
ｇ．納税に関する事務
ｈ．特別口座の管理に関する事務

一般事務受託者

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

当投資法人が発行した第４回投資法人債、第６（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のう

回無担保投資法人債（担保提供制限等財務上特約無）（以下「第６回投資法人債」といいま

ち、投資法人債に関する事
務。）

す。）、第７回無担保投資法人債（担保提供制限
等財務上特約無）（以下「第７回投資法人債」といいます。）及び第８回無担保投資法人債（担保提供制限等財務上特約無）（以下「第８回投資法
人債」といいます。）に関わる一般事務に係る業
務のうち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．発行代理人事務
ｂ．支払代理人事務
ｃ．投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務

資産運用会社（投信法第198条関係）

ジャパンリアルエステイトアセット
マネジメント株式会社

資産保管会社

三井住友信託銀行株式会社（投信法第208条関係）
会計監査人

等

当投資法人の資産の運用に係る業務の委託を、
当投資法人から受けます。
当投資法人の資産の保管に係る業務の委託を、
当投資法人から受けます。

新日本有限責任監査法人

当投資法人の会計監査に係る業務の委託を、当（投信法第96条関係）

投資法人から受けます。

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2012/06/23 15:44:56（４）【投資法人の機構】
当投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下①のとおりです。
投資主総会（ⅰ）投信法又は規約により定められる当投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利
投資主総会における議決権」をご参照ください。

①

投資主の権利（ⅰ）（ⅱ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員がこれを招集します。投資主総会は、本店の所在地若しくはこれに隣接する地又は役員会の決議に基づいて東京都各区内において招集します。
（ⅲ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします。当投資法人は、役員会の決議により、あらかじめ公告して、一定の日における投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、投資主総会において権利を行使すべき投資主とするものとします。
（ⅳ）投資主総会の議長は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会のあらかじめ定めた順序により執行役員の１名がこれに当たります。全ての執行役員に欠員又は事故がある場合
は、役員会のあらかじめ定めた順序により、監督役員の１名がこれに当たります。
②

執行役員、監督役員及び役員会（ⅰ）執行役員は、当投資法人の業務を執行するとともに、当投資法人を代表して当投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委
託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
（ⅱ）執行役員は２名以内、監督役員は３名以内とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。
（ⅲ）執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項）。
（ⅳ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員
及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします。
（ⅴ）補欠の役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします。
（ⅵ）役員会の決議は、法令又は当投資法人規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数をもって行うものとします。
（ⅶ）役員会は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会招集権者が招集し、その議長となります。
（ⅷ）役員会招集権者は、あらかじめ役員会において定めることとします。
（ⅸ）役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます。
（ⅹ）役員会を招集する者は、役員会の日の３日前までに各執行役員及び監督役員に対してその通知を発することとします。但し、緊急の必要がある場合には、更にこれを短縮することができます。

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2012/06/23 15:44:56

③

会計監査人
（ⅰ）会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項）。
（ⅱ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条）。
（ⅲ）会計監査人は、当投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為
又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他
法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

④

資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者（ⅰ）当投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。当投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
（ⅱ）当投資法人の資産運用を行うジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の、本書の日付現在における運用体制については、後記「第二部 投資法人の詳細情報
運用会社の概況 (2）運用体制」をご参照ください。

⑤

第４

関係法人の状況

１

資産

内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
当投資法人は、その役員会規程において、役員会を３ヵ月に１回以上開催することと定めており、実際の運用においては、原則として、１ヵ月に１回程度の頻度で役員会を開催しています。当投資法人の役員会においては、執行役員、監督役員及び機関運営事務受託者が出席するほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及
び本資産運用会社による資産運用状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行うとの内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、当投資法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員
は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

⑥

内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、当投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運
用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に当投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告しており、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、その事実を監督役員に報告する職務を担っています。

⑦

投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を投資法人へ交付するものとされております。また、本資産運用
会社の定めるジャパンリアルエステイト投資法人資産管理計画書（以下「資産管理計画書」といいます。）及び利害関係者取引規程等資産運用に係る重要な規程類の改廃を行った場合には当投資法人の執行役員に報告され、執行役員が役員会への報告を行うほか、執行役員が当投資法人の資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項等を報告する際には、本資産運用会社は補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じる体制となっております。
一般事務受託者及び資産保管会社においては、定期的に受託した業務の処理状況を書面にて執行役員に報告
し、執行役員はこれを役員会で監督役員に報告し、監督役員は、いつでも、一般事務受託者及び資産保管会社に対して業務状況等に関する報告を求め、必要な調査を行うこととなっております。
その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っております。

⑧

投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
後記「第二部 投資法人の詳細情報
投資運用の意思決定機構」及び同「③第４ 関係法人の状況 １ 資産運用会社の概況 (2）運用体制 ②投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況」をご参照ください。

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2012/06/23 15:44:56（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在、当投資法人の出資総額は363,371,780千円、当投資法人が発行することができる投資口の総口数（以下「発行可能投資口総口数」といいます。）は2,000,000口、発行済投資口数は549,040口です。
本書の日付現在までの出資総額及び発行済投資口数の異動は以下のとおりです。
出資総額（千円）

発行済投資口数（口）

年月日
増加額

残高

増加口数

残高

平成13年５月11日

200,000

200,000

400

400

平成13年９月８日

81,060,000

81,260,000

160,000

160,400

平成14年５月８日

30,892,420

112,152,420

65,000225,400

平成15年10月25日

21,295,960

133,448,380

35,000260,400

平成17年４月26日

68,024,480

201,472,860

85,000345,400

平成18年10月24日

63,211,100

264,683,960

64,600410,000

平成20年３月12日

32,917,500

297,601,460

33,000443,000

平成21年12月８日

24,319,680

321,921,140

42,000485,000

平成21年12月22日

2,431,968

324,353,108

4,200

489,200

平成24年２月28日

35,471,520

359,824,628

54,400543,600

平成24年３月27日

3,547,152

363,371,780

5,440

549,040- 9 -12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（６）【主要な投資主の状況】
当投資法人の第21期計算期間に係る期末時点（平成24年３月31日）における主要な投資主は以下のとおりです。
投資主名
日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口）
資産管理サービス信託銀行
株式会社（証券投資信託口）

住所

所有
投資口数

比率

東京都中央区晴海一丁目８番11号

75,869口13.82％

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

39,182口

7.14％

東京都中央区晴海一丁目８番12号
晴海アイランド トリトンスクエア

37,403口

6.81％

18,171口

3.31％

15,668口

2.85％

10,160口

1.85％

8,796口1.60％

オフィスタワーＺ棟

日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

NOMURA BANK (LUXEMBOURG)

BATIMENT A, 33, RUE DES.A.

GASPERICH, L-5826, LUXEMBOURG

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

STATE STREET BANK AND

P.O.BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS

TRUST COMPANY 505223

02101 U.S.A.

THE BANK OF NEW YORK,TREATY JASDEC ACCOUNTAVENUE DES ARTS, 35 KUNSTLAAN, 1040
BRUSSELS, BELGIUM

8,652口1.58％

株式会社中国銀行

岡山県岡山市北区丸の内一丁目15番20号

8,474口1.54％

東京都千代田区永田町二丁目13番10号

7,976口1.45％

230,351口

41.96％

ジブラルタ生命保険株式会社（一般勘定J-REIT口）
合計- 10 -

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2012/06/23 15:44:56

２【投資方針】（１）【投資方針】① 投資の基本方針
当投資法人は、規約において投資の基本方針（以下「基本方針」といいます。）を定めております。
（ⅰ）基本方針（当投資法人規約第23条及び第25条）
当投資法人は、主として「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」の特定資産（以下併せて「投資対象不動産等」と総称します。）に投資し、中長期の安定運用を目標とします。
ここで、「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」とは以下に定めるとおりです（本書において以下同じ意味で用います。）。また、不動産、不動産の賃借権又は地上権（不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託における信託財産である不動産、不動産の賃借権又は地上権を含みます。）を併せて「不動産等資産」と総称します。
●「不動産等」一 不動産
二三

不動産の賃借権
地上権

四

不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（ここでいう信託には不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

五不動産、不動産の賃借権若しくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

六当事者の一方が相手方の行う上記一から五までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）●「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」（権利を表示する証券が発行されていない場合を含みます。）（以下「不動産対応証券」といいます。）
一 優先出資証券 （「資産の流動化に関する法律」（以下「資産流動化法」といいます。）上の特定目的会社で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的会社が発行する資産流動化法に定めるものをいいます。）
二受益証券 （投信法上の投資信託で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投信法に定めるものをいいます。）

三

投資証券 （投信法上の投資法人で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投資法人の発行する投信法に定めるものをいいます。）

四

特定目的信託の受益証券 （資産流動化法に定める特定目的信託で資産の２分の１を超える額を不動
産等に投資することを目的とする特定目的信託に係るもの（前述の「不動産等」において四又は五に掲げる信託の受益権に投資するものを除きます。）をいいます。）（ⅱ）投資態度（当投資法人規約第24条）
当投資法人の投資態度の基本方針、特に、投資対象不動産等の取得、保有等に係る規約上の基本方針は以下のとおりです。
(a）当投資法人は、資産の運用の方針として、以下に定義する特定不動産の価額の合計額の当投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します。ここで特定不動産とは、特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいうものとします。
(b）当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域
は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。
(c）当投資法人は、不動産等への投資に際しては、十分なデュー・ディリジェンス（詳細調査等）を実施し、その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じてその投資を決定します。
(d）運用にあたっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等（前述の「不動産等」に掲げる資産のうち不動産及び不動産を信託する信託の受益権を除いたものをいいます。）及び不動産対応証券への投資を行います。
(e）当投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上とします。

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2012/06/23 15:44:56（ⅲ）組入資産の貸付け（当投資法人規約第27条）
当投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うこととし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うこととします。また、この投資法人は、資産運用の一環として、不動産を賃借した上で、当該不動産を転貸することがあります。
（ⅳ）借入金及び投資法人債（当投資法人規約第30条）(a）資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債（注）の発行を行います。
（注）以下、本書における「投資法人債」との表記には、文脈上、「短期投資法人債」を含むことがあります。

(b）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
(c）借入れを行う場合、借入先は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（以下「適格機関投資家」といいます。）（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。
(d）上記(a)の場合、この投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします。
②

基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針
本資産運用会社は、上記「① 投資の基本方針 （ⅰ）基本方針（当投資法人規約第23条及び第25条）乃至（ⅳ）借入金及び投資法人債（当投資法人規約第30条）」記載の投資の基本方針を基礎とし、かつ、当投資法人と本資産運用会社との間で平成13年５月18日付けで締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）に従い、当投資法人の資産運用業務を適切に遂行することを目的として、資産管理計画書を本資産運用会社の社内規則として制定しており、かかる資産管理計画書に従って投資対象不動産等を運用しております。
かかる資産管理計画書は、我が国の経済環境、不動産情勢、金融環境、経済統計、当投資法人の資産状態と業績、今後の中長期的な不動産に係る予想、これまでの本資産運用会社の不動産関連ノウハウ等の複合的な要素に基づくものであります。従って、本資産運用会社は資産管理計画書がその時点での外的内的環境要因に適合するか否かについて随時見直しを行うこととしており、その結果、特に、現時点での資産管理計画書を変更した上で投資対象不動産等を運用することが当投資法人、ひいては投資主の利益にかなうと判断される場合には、資産管理計画書は、規約及び資産運用委託契約に適合する限りにおいて、随時変更されることがあります。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、本資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、
すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します。また、キャッシュフローの安定性と期待利回りとを総合的な見地で勘案し、地域分散、用途、規模・築年数等によるポートフォリオ構成、キャップレート（資本的支出を含めないキャッシュフロー（修繕費控除後）を取得価格で除した利回り）等、様々な要素を考慮して運用を行っております。当投資法人は随時、かかる外部成長の達成のため、新たな不動産等資産の取得に向けた調査活動を行っており、かかる取得が決定され次第、適時に公表措置をとってまいります。
（ⅰ）投資対象不動産等に係る取得の指針
外部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る取得の指針は、以下のとおりとなっております。
(a）地域に関するポートフォリオ構成
１．当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、不動産等資産の所在地域別保有割合の目安
を、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県（以下併せて「首都圏」といいます。）に所在する物件を70％以上、その他の地方都市に所在する物件を30％以下として運用することを基本的な目処とします。
２．当投資法人の資産規模の拡大過程等においては、一時的に上記１．記載の所在地域別保有割合から乖離することがあります。
なお、平成24年３月31日現在における当投資法人の保有している不動産等（以下「保有不動産」といいます。）の所在地域別分散状況については後記「５ 運用状況 (2）投資資産 ② 投資不動産物件（ⅰ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）」をご参照ください。
(b）用途に関するポートフォリオ構成
本資産運用会社は、用途に関するポートフォリオ構成としては、主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則とします。なお、主としてオフィスに利用されている投資対象不動
産等でも、その一部が商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフ
ィスビルの建設の際に住宅付置義務が課されている場合があります。従って、当投資法人によるオフィスビルの取得に当たり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあります。

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2012/06/23 15:44:56(c）規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成
１．本資産運用会社は、規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成につき、原則として延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資します。
２．本資産運用会社は、原則として、新耐震基準（昭和56年施行の建築基準法（以下「建築基準法」といいます。）による耐震基準をいいます。本書において以下同じ意味を有します。）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物を取得対象とします。
３．本資産運用会社は、上記１．及び２．に加え、立地条件、躯体条件（新耐震基準等）、設備条件（天井高、床配線、１フロア当たりの面積及び電気容量等）及び権利関係の内容等を総合的に考慮して投資判断を行います。
(d）取得時のデュー・ディリジェンス
１．物件の取得に当たり、本資産運用会社は、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にすると共に、現地調査やビル管理担当者等へのヒアリングを行う等、経済的・物理的・法的な調査及び検討を行います。
２．上記１．に基づく具体的な分析事項は、以下の表のとおりです。
調査内容
経済的調査

分析事項（概要）

主な参考資料● 所在地域におけるオフィス需給（将来見通しを含む）、市場賃料の調査

不動産鑑定評価書
マーケットレポート● 街路条件、交通・接近条件の調査● 割引率及びキャップレートの水準

現地調査● 建物運営経費の現況確認及び削減余地● 物理的調査、法的調査、運営状況調査の経済的調査への反映● 処分性の評価
物理的調査● 隣地との境界・越境の現況

売主からの開示資料● 建物・設備の維持管理状況（劣化状況）● 修繕・更新費の中長期予測エンジニアリングレポート
地震リスク調査報告書● 建物・設備のスペック（貸室形状、天井高、空調方式、電気容量等）

現地調査● 建物耐震調査● 建物有害物質含有調査、土壌汚染調査● 自然災害等の被害実績の有無（台風・地震等）
法的調査● 所有権・抵当権等の権利関係調査

売主からの開示資料● 賃貸借契約関係調査● 土地の境界確認書や越境に係る覚書等の具備

エンジニアリングレポート
現地調査● 建物の建築・管理に係る法令遵守状況● 土地・建物が単独所有でない場合、管理規約・共有者間協定書・借地契約等の確認● その他、電波障害対策等近隣関係者との契約内容の確認
運営状況調査● 不動産管理会社のオペレーション内容及び建物管理仕様の確認

売主からの開示資料
現地調査● テナントからの管理運営に係る要望・苦情の有無● テナント構成● 土地・建物が単独所有でない場合、物件運営管理に係る運用ルールの確認(e）キャップレートのガイドライン
１．本資産運用会社は一定のキャップレートのガイドラインを設定し、ポートフォリオ全体の収支を勘案
し、投資対象不動産等を取得します。
２．上記１．に定めるキャップレートのガイドラインは、資本政策や金利動向に応じて適宜見直すものとします。

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2012/06/23 15:44:56(f）不動産対応証券への投資
１．本資産運用会社は、資産の運用に当たり、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、不動産対応証券への投資を行う場合、主に以下の点を基準とします。
ａ．投資期間満了時に、当該不動産対応証券の投資対象とされる不動産等に係る取得機会が確保されるものを投資対象として想定します。
ｂ．不動産対応証券の保有価額合計は、総資産の10％以内とします。
ｃ．当該不動産対応証券の投資スキームに関するデュー・ディリジェンスを行うとともに、投資対象とされる不動産等について上記(a)～(e)に則り採算性・投資適格性を判断します。
ｄ．開発型案件に係る不動産対応証券への投資においては、開発型プロジェクトとして、信頼性が十分に高いものを投資対象とすることとし、完工・引渡しのリスク、竣工後のテナント確保のリスク等の観点から、開発計画等に関するデュー・ディリジェンスを行います。
（ⅱ）投資対象不動産等に係る維持管理の指針
内部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る維持管理の指針は、以下のとおりです。
(a）維持管理方針
当投資法人の保有に係る不動産等資産については、内部成長の達成のため、継続的かつ計画的な設備投資と維持管理により、テナントの満足度を高め、競争力及び収入の維持拡大（賃料の増加、入居率の維持向上
等）と費用の節減（外注管理費、水道光熱費等の削減）に努めます。
これを実現するため、物件毎にその特性を踏まえ、最適な不動産管理会社に管理業務を委託します。また、当投資法人として複数の不動産管理会社を利用しているメリットを生かし、競争原理を適切に機能させることにより、これらの目標達成を促進するよう努めます。
１．不動産管理会社の選定管理業務の委託に当たり、本資産運用会社・一般事務受託者・資産保管会社との密接な連携、物件の取得検討段階からの検討・関与が必要となることから、不動産管理会社としての一般的な能力・実績及び物件特性との適合等の観点に加え、当投資法人における管理業務手順等に関する理解・習熟の観点から、総合的に検討のうえ、委託先とする不動産管理会社を選定します。
２．不動産管理会社の評価
当投資法人の保有に係る不動産等資産の安定的な運営管理、及び、不動産管理会社の適切な監督の観点から、委託先の各不動産管理会社の能力・特性を把握し、そのレベルアップを図ることを目的とし、原則として、毎計算期間終了後、委託先不動産管理会社の評価を行います。
かかる評価に当たり、外部の第三者機関（専門的知識を有する評価コンサルタント）を起用の上、本資産運用会社と共同で実施し評価項目は以下のとおりとします。
・収益向上能力・リーシング能力
・ビル管理能力・営繕工事能力・事務処理能力・外部評価（ＣＳ評価等）
なお、評価結果に基づく本資産運用会社の指導によっても改善が見られず、現行の委託先の中に、当該物件の管理業務を継続して委託するのに適当でないと判断される不動産管理会社がある場合は、委託先の変更について検討します。
(b）保険付保方針
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、企業財産総合補償保険（注）１．、賠償責任補償保険（注）２．を当投資法人の保有に係る不動産等資産について付保します。地震保険の付保については、当投資法人の保有に係る不動産等
資産全体の地震ＰＭＬ（予想最大損害額）（注）３．を踏まえ決定することとしております。
（注）１．企業財産総合補償保険とは、地震・噴火・津波・戦争等を除く災害・事故により企業の財産に損害が発生した場合に、その損害を担保するための保険です。特約として利益補償もあります。
（注）２．賠償責任補償保険とは、建物・設備の所有・使用・管理に起因して第三者の身体の障害又は財物の減失・毀損・汚損について、法律上の賠償責任を負うことによって被る損害を担保する保険です。
（注）３．地震ＰＭＬ（予想最大損害額）については、後記「５リスク調査報告書の概要」をご参照ください。

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運用状況(2）投資資産②

投資不動産物件（ⅷ）地震

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2012/06/23 15:44:56（ⅲ）投資対象不動産等に係る売却の指針
当投資法人は中長期での運用を基本原則としており、当投資法人の保有に係る不動産等資産の短期間での売却を特に意図した運用は行いません。これら個々の不動産等資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、不動産等資産の所在地域の将来性・安定性、不動産等資産の劣化又は陳腐化リス
ク及びそれらに対するコスト予測並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ、総合的に判断します。
③

財務上の指針当投資法人の財務上の指針は以下のとおりです。
（ⅰ）資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、保有する不動産等資産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ又は投資法人債の発行を行います。
（ⅱ）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
（ⅲ）借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。
（ⅳ）総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合（以下「有利子負債比率」といいます。）
を原則として65％を超えない範囲で、より低い有利子負債比率を保つよう、30～40％を目安に保守的な運用を目指します。
（ⅴ）借換時の金融環境変化による影響を抑えつつ、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、複数の適格機関投資家との交渉のうえ比較し、優位の条件を採用します。但し、期限前返済の場合の手数料等がその時点における金利情勢によって決定される場合等、予測しがたい経済状況の変更で資金調達コストが変動する場合があります。
（ⅵ）将来の特定資産の追加取得に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミット
メントライン契約等、事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
（ⅶ）借入れの条件によっては、当投資法人の運用資産に、担保設定を行うことがあります。
また、当面の資金の借入及び返済の計画については、以下に基づき行うものとします。
（ⅰ）特定資産の追加取得に際しては、長期借入若しくは投資法人債を中心に資金の調達を図ります。機動的な対応が必要な場合や金融情勢によっては短期借入金等により必要な資金の調達を行うこともあります。
（ⅱ）特定資産の追加取得等に際し調達した短期借入金等については、金融環境を勘案しつつ、適宜、固定金利による長期借入金あるいは投資法人債への借換えを進め、低廉かつ安定的な資金調達コストの実現を図ります。また、当該借入等を、新投資口の発行により、返済する場合もあります。

（２）【投資対象】①

当投資法人の投資対象（以下併せて「運用資産」と総称します。）は以下のとおりです。
（ⅰ）不動産等及び不動産対応証券（ⅱ）当投資法人は、上記(ⅰ)に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。
一 有価証券（投信法において定義される有価証券をいいます。但し、上記(ⅰ)及び(ⅱ)で明記されるものを二除きます。）
金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（以下「投信法施行令」といいます。）に定めるも三のをいい、普通預金、大口定期預金及び譲渡性預金も含みます。以下同様です。）
デリバティブ取引（投信法施行令に定めるものをいいます。以下同様です。）に係る権利

四株券（権利を表示する有価証券が発行されていない場合を含みます。但し、前記「(1）投資方針 ① 投資の基本方針」に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に投資できるものとします。）（ⅲ）当投資法人は、上記(ⅰ)及び(ⅱ)に定める特定資産のほか、商標法に基づく商標権、その専用使用権若し
くは通常使用権、温泉法に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備、地球温暖化対策の推進に関する法律に基づく算定割当量その他これに類似する排出量、排出権及び排出枠等（温室効果ガスに関するものを含みます。）並びにその他前記「(1）投資方針 ① 投資の基本方針」に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる資産に投資できるものとします。
②

投資基準及び種類別、地域別、業種別等による投資予定
前記「(1）投資方針 ② 基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針」をご参照ください。

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2012/06/23 15:44:56（３）【分配方針】
当投資法人は、毎決算期後に、以下の方針に基づき金銭の分配を行います（規約第32条）。
①

投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算されるものとします。

②

利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合には、当該営業期間の租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を超えるものとします。

③

役員会において適切と判断した場合、投信法の規定に従い、投資主に対し、投信法に規定される承認を受けた
金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。

④

利益を超える金銭の分配を行う場合には、利益の金額に当該営業期間の減価償却費計上額に相当する金額を加算した金額を上限とします。但し、当該金額が当該営業期間の、租税特別措置法施行令第39条の32の３に規定されている「配当可能額」の100分の90に相当する金額に満たない場合には、当該金額を満たす目的をもって役員会において決定した金額により利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。

⑤

投資主への分配金は金銭にて分配するものとし、決算日における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の口数に応じて行います。

⑥

上記①から⑤に基づく分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、当投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑦

上記の他、当投資法人は、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」（平成13年３月16日制定、その後の改正も含みます。）に従うものとします。

⑧

当投資法人は、個人投資主が利益を超える分配額に対して税法上その都度譲渡損益の算定を行うことが必要とされる限りにおいて、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行いません。但し、以下の一から三のいずれかの条件を満たす場合には、上記①から⑦に従い、投資主に対して利益を超える金銭の分配をすることができるものとします。
一

税法等の変更により、個人投資主が利益を超える金銭の分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要でなくなった場合

二

当投資法人の「利益の配当等を損金として算入するための要件（後記「３ 投資リスク ② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」の（注）の①に記載する要件）」を満たすため等、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると役員会において判断される場合

三利益を超える金銭の分配を行うことが適切であると役員会において判断される場合（４）【投資制限】① 規約に基づく投資制限
当投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
（ⅰ）前述の「(2）投資対象」において記載した有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性、換金性を勘案した運用を図るものとします（当投資法人規約第26条）。
（ⅱ）前述の「(2）投資対象」において記載したデリバティブ取引に係る権利は、当投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（当投資法人
規約第26条）。
（ⅲ）当投資法人は、資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う
不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債の発行を行います。当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします（当投資法人規約第30条）。
（ⅳ）借入れを行う場合、借入先は適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします（当投資法人規約第30条）。
②

金融商品取引法及び投信法による制限
当投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
（ⅰ）本資産運用会社による運用の制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、当投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。
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2012/06/23 15:44:56(a）自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
(b）運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
(c）第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
(d）投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
(e）分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産
その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
１．金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利
２．金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）
３．金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）(f）その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。
１．資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
２．資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
３．第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業
に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
４．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
５．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
６．第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
７．その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
（ⅱ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。

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2012/06/23 15:44:56（ⅲ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
(a）合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合(b）投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合(c）その他投信法施行規則で定める場合（ⅳ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条
第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
(a）合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合(b）その他投信法施行規則で定める場合③

その他の投資制限（ⅰ）有価証券の引受け及び信用取引
当投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ⅱ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「(1）投資方針」をご参照下さい。
（ⅲ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

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３【投資リスク】
以下には、当投資法人による不動産等への投資に係るリスク要因、当投資法人の制度の仕組みに係るリスク要因及びそれらの結果としての当投資法人の発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（以下「本投資法人債」といい、これには短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。但し、以下は当投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在する可能性があります。
当投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、本投資口又は本投資法人債の投資家（以下単に「投資家」ということがあります。）につき当初の投資額に係る欠損や分配金の低下が生じる可能性があります。
本投資口及び本投資法人債に関する投資判断は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で各投資家自らの責任において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク①

Ａ．換金性リスク
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
Ｃ．金銭の分配に係るリスク
Ｄ．将来における税制の変更に係るリスク②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
Ｃ．投資法人制度における金融商品取引法上の規制に係るリスク
Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク
Ｅ．会計基準の適用に関するリスク

Ｆ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
Ａ．瑕疵担保責任に係るリスク
Ｂ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
Ｃ．不動産管理会社に係るリスク
Ｄ．公租公課その他の費用に係るリスク
Ｅ．鑑定評価額に係るリスク（取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク）
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ．売却時の不動産流動性に係るリスク
Ｈ．建築基準法等の既存不適格に係るリスク
Ｉ．共有物件に係るリスク
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
Ｋ．借地等に係るリスク
Ｌ．有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
Ｍ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｎ．不動産等資産の偏在に係るリスク
Ｏ．テナント集中に係るリスク
Ｐ．将来における法令等の改正に係るリスク
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得その他開発物件に係るリスク
Ｔ．取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
Ｕ．フォワード・コミットメント等に関するリスク
Ｖ．マスターリースに関するリスク④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．信託の受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．信託受託者に係るリスク⑤

特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク- 19 -

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リスクに対する管理体制
Ａ．リスクに対する管理体制
Ｂ．コンプライアンス上の問題への対応①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク
Ａ．換金性リスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。従って、投資主が本投資口を換金するには原則として、金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しておりますが、投資主が保有する本
投資口について買主が存在するとの保証はなく、一定の譲渡価格を保証する第三者も特に存在いたしません。また、本投資口の上場が廃止された場合や、不動産投資信託証券市場が存続しなくなった場合、投資主は保有する
本投資口を市場外にて相対で譲渡する他に換金の手段がなくなります。これらにより、本投資口を廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が不可能となる場合があります。また、本投資法人債について確立された取引市場は存在しないため、買主が存在するとの保証もないほか、譲渡価格も保証されておりません。
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることのあるほか、内外の投資家による本投資口に係る売買高、他の金融商品に対する投資との比較における優劣、市場環境や将来的な景気動向等によって左右されることがあります。また、地震等の天災、不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等を契機として、本投資口の市場価格が下落するおそれがあります。
また、当投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、かかる資産の評価額の変動によって、本投資口の市場価格は変動することがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給関係、オ
フィス需要を左右することのある企業を取り巻く経済の全般的状況及び法制、税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
加えて、当投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達いたしますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、投資口１口当たり純資産額は影響を受けることがあり、また、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資口の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。
また、当投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格変動のおそれがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
Ｃ．金銭の分配に係るリスク
当投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
Ｄ．将来における税制の変更に係るリスク投資法人に係る利益の分配等の損金算入、不動産の取得・保有等及び投資主に係る配当所得、株式等の譲渡所
得等に関する課税上の取扱いに係る将来の法令、通達の改正又はその解釈の変更によって、投資主が得られる利益が減少する可能性があります。

②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
当投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
当投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ⅰ．役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督
役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）
を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負いますが、職務遂行上、当投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務
や忠実義務に反する行為を行い、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
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ⅱ．投資法人の資金調達に係るリスク
当投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されております。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、当投資法人の業務その他に係る約束や制限等が要請されることがあります。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人
債の市場価格に悪影響が出るおそれがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行はその時々の金利実勢、
当投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、当投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができるとの保証はありません。当投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる新たな借入れ等が予想に反してできない場合には、既存の借入れ等について債務不履行となる可能性があります。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」をご参照ください。）を満たすためには、当投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法
第67条の15に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されております。また、当投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、当投資法人
はその償還を行うか借入先の承諾を得られない限り担保対象となる保有不動産を処分し若しくは建替等を行うに当たり制限を受けることとなります。その結果、当投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産を処分できないおそれがあります。また、当投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。当投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法
人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあり、当投資法人の場
合、既に償還した投資法人債の中には、担保提供制限、留保資産提供制限、投資法人負債比率の維持条項、投資法人ＤＳＣＲ維持条項及び投資法人有担保負債比率維持条項等の財務制限条項が規定されたものがありました。現存する当投資法人の投資法人債にこのような財務制限条項はありませんが、将来発行する投資法人債に財務制限条項が規定される可能性があり、かかる財務制限条項に抵触する場合、当該投資法人債について期限の利益を失うこととなります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができな
いおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
ⅲ．投資法人の倒産リスク
当投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできません。当投資法人は現行法上の倒産手続きとして破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続きに服します。
本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。当投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算、特に倒産手続きに基づく清算の場合には、投資
主は投資額のほとんどにつき償還を受けられない可能性があります。また、本投資法人債の債権者は清算手続きに従ってのみ投資額を回収することになり、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。
また、当投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般
事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、当投資法人の業務執行全般の成否は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われておりますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられて- 21 -

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いるため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産又は会社更生手続きその他の倒産手続き等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して当投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、当投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、速やかに当投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、当投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性もあります。
ⅱ．資産の運用に係るリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、当投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に係る業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
(a）資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、金融商品取引法及び投信法はその運用能力まで保証するものではありません。
(b）資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されていますが、資産運用会社が、かかる行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない場合には、投資家に損害が発生するリスクがあります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、当投資法人の投資対象である不動産
等資産の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行い、又は当投資法人以外の投資法
人や顧客への助言業務等を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、当投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
(c）資産運用会社における社内体制・投資方針等の変更に係るリスク
本資産運用会社は、当投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規則である資産管理計画書において、投資対象不動産等に係る取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めておりますが、その内容は規約に反しない限度で適宜見直し、変更されることがあります。また、本資産運用会社は、資産管理計画書に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いております
が、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後変更を行わないとは限りません。
このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、当投資法人の資産運用の内容
がこれまでと異なるものとされ、それによって予定されていた収益を上げられない可能性があります。
ⅲ．投資法人の合併に係るリスク
平成22年２月以降、投資法人間の合併が数例行われておりますが、当投資法人が他の投資法人と合併する場
合、資産管理計画書に定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成になることや、総資産有利子負債比率が上昇し資金調達条件に変化が生じることがあります。また、合併に反対する投資主から自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求される可能性があり（投信法第149条の３第１項、149条の８第１項、149条の13第１項）、かかる請求がなされた場合、当投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。他方、当投資法人が投信法第149条の７第２項に定める簡易合併の手続により同条第１項の投資主総会の承認を受けずに合併を行う場合、当投資法人の投資主は当該合併に反対する場合においても買取請求権を行使することはできません（投信法第149条の７第２項、149条の８第１項）。さらに、当投資法人が合併した後においても、当投資法人が合併に当たって期待したメリットが得られる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性もあります。これらの結果、当投資法人の投資主に損害を及ぼす可能性があります。
Ｃ．投資法人制度における金融商品取引法上の規制に係るリスク
金融商品取引法上、投資法人に係る関係者その他の内部者に対しては、投資口に係る未公表の重要な事実が存在した場合にも罰則をもって投資口の有償での取引を規制する、いわゆるインサイダー取引規制（金融商品取引法第166条以下）は適用されません。このため、本資産運用会社は自発的に社内規則を設け、内部者がかかる取引を行うことを制限しております。しかしながら、社内規則は金融商品取引法におけるインサイダー取引規制と異なり罰則の適用はなく、その実効性は法律上の規制とは異なります。従って、当投資法人、本資産運用会社その他の内部者が当投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつかかる投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、当投資法人への投資家が不利益を受けるおそれがあります。
なお、投資口については、大量保有報告制度が適用されます。

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Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク
租税特別措置法第67条の15は、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）（注）のもとで投資法人が投資主に対して行う金銭の分配のうち利益の配当から成る部分の金額（利益の配当等の額）を税務上投資法人の損金として算入することを認めています。
しかし、将来にわたり、当投資法人がかかる税法上の損金算入を行うことができるとの保証はありません。例
えば、法律・通達の改正又は解釈・運用・取扱いの変更が今後行われないとの保証はなく、その場合には新たな要件が規定又は要請され、当投資法人がこれを遵守できない可能性があるほか、会計処理と税務処理の取扱いの差異により生ずる法人税等の額によっては、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、この要件を満たすことができない可能性もあります。その他、経済環境の変化や当投資法人のキャッシュフローの状況等による分配支払原資の不足によりこの要件を満たすだけの利益の分配ができないおそれもあります。また、投資主は常に変動するため、各事業年度の終了時において50名以上の者により保有されているとの保証はなく、場合により、一定の同族会社に該当することとなる可能性がないとは言えません。また、その他の当投資法人の意図しない諸要素によりこの要件を満たすことができない可能性もあります。これらの場
合には利益の配当等を税務上当投資法人の損金として算入することができなくなる可能性があります。更に、後日の税務調査における税務当局と当投資法人との見解の相違により過年度の取扱いに関して更正処分を受けた場
合には、過年度において損金として算入した利益の配当等が事後的に否認される可能性もあります。かかる場合には、投資主が得られる利益や純資産が減少することとなり、投資主に損害を与える可能性があります。
（注）導管性要件の主たる事項は以下のとおりです。
① 利益の配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること。
② 他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと。
③ 機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(2)に規定するものをいいます。）以外の者から借入れを行っていないこと。
④ 事業年度の終了時において投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当しないこと。
⑤ 投資口の国内募集の割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載・記録されていること。
⑥ 事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること。
Ｅ．会計基準の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平
成15年10月31日）（以下「減損会計」と言います。）が、当投資法人においても適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の固定資産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、当投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、会計処理と税務処理の取扱いの差異により法人税等が増加する可能性があります。
また当投資法人においては 企業会計基準第18号「資産除去債務に関する会計基準」(企業会計基準委員会平
成20年3月31日)及び企業会計基準適用指針第21号「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準
適用指針第21号平成20年３月31日）を適用しております。
資産除去債務とは、有形固定資産の取得、建設、開発又は通常の使用によって生じ、当該有形固定資産の除去に関して法令又は契約で要求される法律上の義務及びそれに準ずるものをいいます。
資産除去債務の発生時には、除去に要する割引前の将来キャッシュフローを見積り、その現在価値を負債として計上することになりますが、この基準の適用においても、会計処理と税務処理の不一致が生じ、法人税等が増加する等、分配金水準へ悪影響を与える可能性があります。
Ｆ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配水準へ悪影
響を与える可能性があります。

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投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
当投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等資産については、以下のリスクがあります。
Ａ．瑕疵担保責任に係るリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため取得しようとする不動産等資産に一定の瑕疵があった場
合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。
当投資法人は、取得しようとする不動産等資産に係る売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等資産を取得することとしておりますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はありませんし、売買契約の交渉において、売主が行う表
明・保証の対象、期間又は責任額が限定され若しくはかかる表明・保証が全く行われない場合もありえます。そこで、当投資法人が不動産等資産を取得しようとする場合、かかる不動産等資産について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等資産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
更に、売主の資力が十分でない場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった
場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる当投資法人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、当投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場
合があります。なお、当投資法人は宅地建物取引業法上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、当投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｂ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
当投資法人の主な収入は、当投資法人が直接保有する不動産に係る賃料収入（不動産を信託を通じて保有する
場合は当該不動産に係る賃料収入を主たる原資とする信託契約上の収益配当）です。不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ．不動産の稼働状況に係るリスク
当投資法人がオフィスビル等を購入する場合、前所有者とテナントの賃貸借契約をそのまま承継することが多く、契約上、期中の解約権が制限されていない場合、テナントは一定期間前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが通常可能であるため、テナントからの賃料は将来にわたって確定されているものではありません。解約ペナルティ条項等を置いている場合でも、裁判所によって解約ペナルティが一部減額される可能性があります。当投資法人が保有する不動産等資産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新がなされない
結果として稼働状況が悪化するような場合には、不動産等資産から得られる賃料収入が従前の賃料収入より減少します。また、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要とされ、当投資法人のキャッシュフローを減ずる効果をもたらすことがあります。
ⅱ．不動産の賃借人の信用力及び賃料未払いに係るリスク
賃借人（テナント）の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、当投資法人のキャッシュフローに影響を及ぼすほか、この延滞賃料等の債務（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いを以てこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の一定の落ち度を理由に意図的な賃料不払いを以て抗弁権を主張する可能性もあり、その場合には当該不動産等資産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすことになります。

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ⅲ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
賃貸人は、不動産等資産の賃借人（テナント）が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事
情により賃料減額に合意することを余儀なくされることがあります。更に、建物の賃借人（テナント）は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、賃借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況ではテナントがこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
Ｃ．不動産管理会社に係るリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等資産の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウ
ハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。当投資法人は、直接保有する不動産に関して当投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできます
が、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該不動産等資産の管理状況が悪化するおそれがあります。
Ｄ．公租公課その他の費用に係るリスク
不動産を取得する際に課せられる登録免許税・不動産取得税に関しては、規約に資産の運用方針として特定不動産（特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権）の価額の合計額が投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（特定不動産の割合）を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が取得する一定の不動産に対しては、軽減措置が適用されます（平成25年３月31日までに取得する不動産に適用されます）。しかし、法律の改正等により当該軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。また、法律の改正、不動産市場の変化等により不動産の保有に係る固定資産税、都市計画税等の負担が増加する可能性もあります。かかる場合には、当投資法人の不動産に係る経費が増加し、結果的に投資家に損害を与える可能性があります。その他、不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費
用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に係る費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。これに対し、不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はありません。
Ｅ．鑑定評価額に係るリスク（取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク）
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づくものであり、かつ分析の時点における評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。従って、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではありません。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。当投資法人は、火災・水害等による損害を補償する企業
財産総合補償保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任補
償保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。

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加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、当投資法人の保有に係る不動産等
資産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、当投資法人
は、これらいずれの不動産等資産にも地震保険を付保しておりません。従って、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害については、保険によるリスクカバーの対象外となっています。従って、大地震の場合、当投資法人は莫大な損害を被るおそれがあります。
Ｇ．売却時の不動産流動性に係るリスク
当投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有に係る不動産等資産の売却を頻繁に行うことは意図しておりません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等資産の売却を行うことがあります。
不動産等資産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等資産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
更に、不動産等資産の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、当投資法人が売却を希望する不動産等資産を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、当投資法人の投資方針に従った運用ができず、
当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できな
い場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等資産を取得する場合には、後日、このような不動産等資産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等資産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産等資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が当投資法人に発生する可能性もあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、境界確認が未了であるものがあり、これらにつき将来売却するまでに境界が確定しない場合には、譲渡価格が減額される等の可能性があります。
Ｈ．建築基準法等の既存不適格に係るリスク
不動産等資産は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等資産を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する
可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場
合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、いわゆる既存不適格となっているものがあり、これらの資産につき建替えする場合、現況と同様な建物を再建築することができない可能性があります。
Ｉ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、当投資法人がある共有の不動産等資産に係る持分の過半数を有していない場合には、一方で他の共有者による使用の可能性によりその便益の享受を制限されつつ、他方で、当該共有の不動産等資産の管理について当投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することはできますが、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分できるとは限りません。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、当投資法人が不動産等資産の共有者である場合、当投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、当投資法人が当該共有の不動産等資産への投資額を回収しようとするにも、
当該共有の不動産等資産を希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有者の変更の場
合、新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等資産の管理や価値に悪影響が出ることもあります。
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また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができ、また、現物分割自体になじまない場合又は分割により価値が著しく減殺される場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられることがあります。このように、共有不動産については、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、また、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続きになった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、破産、会社更生又は民事再生手続きになった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押の対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされておりますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押えを受け、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、原資産たる不動産が共有物件となっているものがあります。
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは「建物の区分所有等に関する法律」（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物について建替決議等をする場合には、集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、当投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、当投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処分は無効となります。これに対し、敷地権の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動産流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認するリス
クです。使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既- 27 -

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2012/06/23 15:44:56に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、原資産が区分所有建物となっているものがあります。
Ｋ．借地等に係るリスク
当投資法人は、土地に係る所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、当投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、敷地利用権の契約
更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。その他、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合、当投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。また、定期借地権の場合は期限の到来により借地権は更新されることなく消滅します。更に、敷地が売却又は競売等により処分され、当投資法人
が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、当投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなります。
また、当投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場
合があります。
Ｌ．有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生し、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場
合、当投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、当投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材又は設備が使用されているか、又は使用されていた可能性があります。かかる場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、当投資法人の保有に係る不動産等資産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等資産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。
Ｍ．不動産の所有者責任に係るリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされております。従って、当投資法人の保有に係る不動産等資産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に当投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本書の日付現在、当投資法人の保有に係る不動産等資産に関し、一定の賠償責任補償保険等の保険契約が締結されており、今後当投資法人が取得する不動産等資産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。

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Ｎ．不動産等資産の偏在に係るリスク
当投資法人は、中長期の安定運用を目標として運用を行うとの投資方針に従い、不動産等資産の取得に当たりその所在地域につき分散投資する所存です。しかし、今後更に不動産等資産の取得を行っていく過程で、当投資法人の保有に係る不動産等資産が一定の地域に偏在するおそれがあります。また、当投資法人の投資対象はオフィスビルを主体としているため、その用途は相対的に限定されております。従って、不動産等資産が偏在する地域における地震その他の災害、賃料水準の下落や入居率の低下等が、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、オフィスビルにおける収益環境等の変化が当投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
更に、賃借人獲得に際し賃貸市場において当投資法人の保有する不動産等資産が地域的又は用途的に相互間で競合し、その結果、当投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
また、一般に、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち資産総額に占める個別の不動産等資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産等資産に関して、地震その他の災害、入居率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、当投資法人の収益又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
当投資法人の保有に係る不動産等資産は、オフィスビルが主体であり、その多くが東京23区にありますが、今後、東京23区での新規オフィスビルの供給等の影響により、オフィスビルの賃料相場は影響を受けるおそれがあります。
Ｏ．テナント集中に係るリスク
当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナン
トの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等資産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀な
くされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等資産の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、当投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｐ．将来における法令等の改正に係るリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果当投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法、各地の条例等といった不動産に係る法規制のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等資産の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等資産に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
当投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、当投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等資産が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当投資法人は直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産等資産の価値が減損し、当投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
当投資法人が不動産等資産を取得した後に売主が倒産した場合、かかる不動産等資産の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続きに入らない場合であっても、当該不動産等資産の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等資産を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、当投資法人を買主とす
るある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に- 29 -

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評価し、その結果、当該不動産等資産はなおも売主（倒産手続きであればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、当投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得その他開発物件に係るリスク
当投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件としてあらかじめ開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ⅰ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅱ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅲ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク。
ⅳ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク。
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が当投資法人の予想を大きく下回る可能性がある
ほか、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれのほか、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、当投資法人はその規約に基づき、資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。このような特定目的会社は、既に完成した建物を含む不動産へ投資を行う場合のほか、当該特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合、当該特定目的会社が上記に記載の竣工前の不動産等資産の取得に係るリスクを負担する結果、これらのリスクが顕在化した場合には、当該特定目的会社の財務内容が悪化し、ひいては当投資法人の投資した優先出資証券の価値が減損する恐れがあります。
その他、当投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスク
が、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあり得ます。当投資法人は、当該リスクを精査した上でかかる開発行為を行うか否か、また、行うとした場合の開発手法や当投資法人の業績に与える影響等も勘案する所存ですが、かかるリスクが顕在化した場合、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
Ｔ．取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
当投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、その資産ポートフォリ
オの拡大（外部成長ということがあります。）や質の向上（内部成長ということがあります。）を目指し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での物件取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行いつつあります。従って当投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を採択する可能性があります。かかる決定がなされた場合には、引続き適時開示に努めます。従って、かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もありえます。
また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件
取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
なお、当投資法人は、物件取得を行うにあたり、当該物件の取得資金に充てることを目的として、借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあり、そのような場合にも、適時開示に努めます。なお、かかる資金調達につき、前記「② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク ⅱ．投資法人の資金調達に係るリスク」をご参照下さい。
Ｕ．フォワード・コミットメント等に関するリスク
当投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場- 30 -

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合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により当投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、当投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｖ．マスターリースに関するリスク
当投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナン
トに転貸する場合があります。当投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）はマスターリース会社の口座に賃料を入金することがあり、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料を、当投資法人（賃貸人）へ支払うことが滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、当投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、当投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場
合、当投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
当投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）（以下「信託法整備法」といいます。）
による改正前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場
合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっております（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、当投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェン
スを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、
当投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる当投資法人が負担することになり、その結果、当投資法
人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に当投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
Ｂ．信託の受益権の流動性に係るリスク
投資法人が信託の受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述
べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権について
は金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、当投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

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Ｃ．信託受託者に係るリスク
ⅰ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、受託者が倒産手続きの対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り当投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ⅱ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする当投資法
人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した
信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、当投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
⑤

特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
当投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行なう場合にも、当投資法人は、税法上の導管性要件（前記「② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」をご参照下さい。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できな
い場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した当投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得その他開発物件に係るリスク」に記載のリスクがあります。

⑥

リスクに対する管理体制
Ａ．リスクに対する管理体制
当投資法人は、上記①乃至⑤に記載のリスクに対し、当投資法人自らが投信法上の規制を遵守することはもとより、本資産運用会社において様々な社内規則を設けてこれに対処することとし、また、最適と思われる組織体
制と人材の配置・遵法精神の涵養を含めた教育体制を敷いております。
具体的には、本資産運用会社は、不動産に関するリスクの回避・最小化を図るため、不動産等資産の取得・維持・売却に当たり、遵守すべき規則として資産管理計画書等を定めていることに加え、計算期間毎に少なくとも１回、運用会議にて、運用計画の決定・見直しに関し慎重な検討を行います。また、個別の不動産等資産の取得等に当たっては、随時運用会議を開催し、個別に検討を行います。さらに、利害関係者（後記「第二部 投資法
人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限 (2）利益相反取引への対応等 ① 利益相
反取引への対応方針及び運用体制 （ⅲ）利害関係者取引規程の内容 (a）利害関係者の定義」に記載される者をいいます。本書において以下同じ意味で用います。）を相手方とする不動産等資産の取得等については、代表取締役社長、コンプライアンス部長、リスク管理室長に加えて外部専門家を委員とするコンプライアンス委員会
による事前承認を得る必要があります。かかる検討を経ることにより、異なる観点からリスクへの対策を図ります。なお、各会議の詳細につきましては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第４ 関係法人の状況 １ 資
産運用会社の概況 (2）運用体制 ② 投資運用の意思決定機構」をご参照ください。
また、本資産運用会社は、リスク管理統括部署としてリスク管理室を設置し、当該リスク管理室に対し、各種リスク管理の基本方針の立案及び推進のほか、各種リスク管理業務の運営体制に関する問題点の検討等を委ねるとともに、リスク管理の状況について、代表取締役社長、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとしています。

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また、当投資法人においても、投信法に従い、少なくとも３ヶ月に１度役員会を開催して当投資法人の業務執行の適正を図るほか、一定の重要な事項は役員会の決議又は役員会への報告を要することとし、本資産運用会社を監督・管理します。
Ｂ．コンプライアンス上の問題への対応
本資産運用会社は、コンプライアンス統括部署としてコンプライアンス部を設置し、コンプライアンス全般の企画・立案・推進に関する取組みを委ねると共に、かかるコンプライアンスの進捗状況について取締役会に定期的に報告することとしています。また、コンプライアンス委員会を設置し、重要な利害関係者取引についての検討、コンプライアンス態勢の整備、コンプライアンスに関する問題事案の協議その他コンプライアンスに関する
重要事項の協議について委ねることにより、当投資法人の利益が不当に害されることを未然に防ぐ体制を構築しております。なお、本資産運用会社のコンプライアンス規程において、下記のとおり対策をとることが定められています。
ⅰ．コンプライアンス上の問題への対応の基本
各部室における個別の業務に関し、コンプライアンス上問題となるおそれのある事項が発生した場合には、
直ちにコンプライアンス部に照会・相談する業務運営の仕組みを構築しております。また、コンプライアンス
上問題となるおそれのある重要な事件・事故が発生した場合には、速やかに報告、解決、原因究明、再発防止策の策定を行うよう徹底してまいります。
ⅱ．問題発生時の対応と報告
コンプライアンス上の問題が発生した場合、本資産運用会社では、迅速に事実関係を調査し、原因を究明した上で再発防止策を講ずるほか、必要に応じて監督官庁への報告等を行います。法令・規則違反あるいはそのおそれのある行為等の問題を認識した者は、以下のとおり報告しなければならないこととされています。
(a）各職員は、自ら所属する各部室コンプライアンス責任者に報告することとします。
(b）報告を受けた各部室コンプライアンス責任者はコンプライアンス部長に報告することとします。
上記の報告経路とは別に、本資産運用会社の全ての役職員につき、法令違反等のおそれがあると認識した場
合、コンプライアンス部長、又は、本資産運用会社の社外通報窓口として本資産運用会社の代表取締役社長が指定した法人・団体等に直接、報告・相談できる体制（以下「コンプライアンス相談ライン」といいます。）
を整備しております。なお、コンプライアンス相談ラインの利用者は公益通報者保護法による保護又はそれに準ずる保護が与えられるものとされております。
以上のように、本資産運用会社及び当投資法人における重層的な検証を通じ、実効性あるリスク管理体制を整備し、コンプライアンス上の問題にも対応できる体制を整備しておりますが、かかる社内体制が常に最適に稼働し上記のいかなる問題も顕在化しないとの保証はありません。また、かかる社内体制が最適に機能しない場合、投資家に損害が及ぶおそれがあることは否定できません。

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４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
当投資法人は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型の投資法人です。
投資口の買戻しの制度はありません。
（３）【管理報酬等】①

役員報酬（ⅰ）執行役員報酬
執行役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり80万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支
払時期は毎月末日とし、執行役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
（ⅱ）監督役員報酬
監督役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり30万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支
払時期は毎月末日とし、監督役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
（注）当投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第22条の２）。

②

一般事務受託者への支払手数料
Ａ．一般事務（但し、投資法人債に関する事務を除く。）
当投資法人は、一般事務（投資法人債に関する事務を除きます。）に関し、一般事務受託者に対して以下の手数料を支払います。
（ⅰ）支払手数料の計算方法
委託する下記業務ⅰ、ⅱ、ⅵ及びⅲのうち投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書面の受理、集計に関する事務に対する手数料は、１営業期間につき当該営業期間に係る決算日の総資産額の0.1％を上限として投資主数等の事務処理量等に応じて算出された金額とし、下記ⅷに関する事務に対する手数料は、
１営業期間につき当該営業期間に係る決算日の総資産額の0.1％を上限として投資主数等の事務処理量に応じて算出された金額とし、下記ⅲ（但し、投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書面の受理、集計に関する事務を除きます。）、ⅳ、ⅴ及びⅶの業務に対する手数料は、各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.095％を乗じて得た金額の合計額を上限として算出された金額とします。
（ⅱ）支払方法及び支払時期
営業期間毎に(ⅰ)により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額
を、一般事務受託者からの請求を受けた月の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
（業務内容）
ⅰ．投資主名簿に関する事務
ⅱ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
ⅲ．機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務
ⅳ．計算に関する事務
ⅴ．会計帳簿の作成に関する事務
ⅵ．投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務
ⅶ．納税に関する事務
ⅷ．特別口座の管理に関する事務
Ｂ．投資法人債原簿等に関する事務（ⅰ）支払手数料の計算方法
本投資法人債に関して委託する下記業務内容に対する手数料は、第４回投資法人債、第６回投資法人
債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債についてはそれぞれ金1,200万円を上限とします。
なお、下記業務に関わる一般事務受託者は、第４回投資法人債に関し社債等登録法に基づく登録機関を兼ねており、登録機関として行う応募者登録に対する手数料は以下のとおりです。

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額面金額のうち、100億円以内の部分については100円当たり10銭、100億円超200億円以内の部分については100円当たり９銭、200億円超300億円以内の部分については100円当たり８銭、300億円超の部分については、100円当たり７銭をそれぞれ上限とする手数料（第４回投資法人債に係る業務内容）
・投資法人債権者からの期限の利益喪失に関する請求の受領及び当投資法人への通知
・公告の手配・投資法人債権者集会に関する事務
・開示書類の一般事務受託者の本店での備え置きによる開示
・投資法人債券の調製及び当投資法人が指定する者に対する当該投資法人債券の交付
・応募者登録請求書への必要事項の付記及び登録機関への送付
・投資法人債原簿及び投資法人債券台帳の作成及び管理・投資法人債券の毀損又は喪失等に関する当投資法人への通知及びその指示にもとづく事務手続
・抹消登録請求による投資法人債券の調製及び当該投資法人債権者への交付
・投資法人債券を交付する場合の投資法人債権者からの費用の徴求
・利子所得税の納付・元利金支払取りまとめ事務・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務（第６回投資法人債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債に係る業務内容）
・発行代理人事務・支払代理人事務・投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務・投資法人債権者からの期限の利益喪失に関する請求の受領及び当投資法人への通知
・公告の手配・投資法人債権者集会に関する事務・投資法人債券台帳の作成及び管理・利子所得税の納付
・買入消却に係る事務・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務（投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を含む。）（ⅱ）支払方法及び支払時期
上記(ⅰ)記載の業務内容に対する手数料は、第４回投資法人債に関しては平成17年９月29日に、第６回投資法人債に関しては平成19年６月18日に、第７回投資法人債に関しては平成22年４月23日に、第８回投資法人債に関しては平成22年７月23日に支払済みです。
Ｃ．投資法人債の元利金支払事務（ⅰ）支払手数料の計算方法
第４回投資法人債について委託する元利金支払事務に対する手数料は、次のとおりとします。
・元金償還に対しては額面金額の1,000分の１。
但し、登録債であって上記手数料により計算される手数料額が１件につき金10万円を超える場合は、金10万円とする。
・利息支払に対しては利息金額の1,000分の２。
（ⅱ）支払方法及び支払時期（注）上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税は、それぞれ投資法人債の元利金支払事務取扱者の代表者を経由して投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者に支払うものとし、当該元利金支払事務取扱者の代表者が支払済み投資法人債券等の精査及び交付した元利金支払基金との照合等の確認を行った後、当該一般事務受託者にその取扱金額に応じて交付します。
（注）本投資法人債は全て振替債又は本特例投資法人債ですので、上記の事務はありません。したがって、上記事務に対する手数料はありません。但し、振替債又は本特例投資法人債に係る口座管理機関に支払う元利金支払事務の手数料は、元金支払手数料として支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払手数料として支払利金の基となる元金金額の10,000分の0.075としております。

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資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社に支払う報酬は、期間報酬、インセンティブ報酬、取得報酬、譲渡報酬から構成されます。それぞれの報酬の計算方法と支払時期は、以下のとおりです。
報酬
期間報酬

計算方法と支払時期
営業期間における経常キャッシュフローに応じ、下記の計算式により求められた金額の合計額。なお、ここで経常キャッシュフローとは、当投資法人の損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益及び評価損益（特別損益の部に計上されるものを除きます。）を除いた金額とします（以下「ＣＦ」といいます。）。また期間報酬の計算に際しては、当該期間報酬及び以下に規定するインセンティ
ブ報酬控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、当該営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。
［計算式］
・ＣＦが25億円以下の部分に対し、8.0％を乗じて得た金額
・ＣＦが25億円超40億円以下の部分に対し、5.0％を乗じて得た金額
・ＣＦが40億円超の部分に対し、3.0％を乗じて得た金額

インセンティブ
報酬①

投資口１口当たりのＣＦが（ⅰ）直近の６営業期間（インセンティブ報酬を計算する
時点における当該営業期間を含みます。以下同様とします。）連続で前期間と同額か増加し、かつ、（ⅱ）インセンティブ報酬を計算する時点における当該営業期間における投資口１口当たりのＣＦが前営業期間比で増加した場合は、下記の計算式により求められた金額。
［計算式］（当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ－前営業期間に係る決算日の投資口
１口当たりＣＦ）× 当該営業期間に係る決算日の発行済投資総口数 × 30.0％②

上記①(ⅰ)の条件を満たせなかった場合であっても、投資口１口当たりのＣＦが直近の６営業期間の単純平均を上回り、かつ上記①(ⅱ)の条件を満たしている場合は、下記の計算式により求められた金額。
［計算式］（当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ－当該営業期間を含む直近の６営業期間の単純平均の投資口１口当たりＣＦ）× 当該営業期間に係る決算日の発行済投資総口数 × 30.0％
なお、投資口１口当たりＣＦは、ＣＦを各営業期間末時点の発行済投資総口数で除する
ことにより算出します。またインセンティブ報酬の計算に際しては、インセンティブ報酬
控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、上記①②とも、各営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。
取得報酬

前記「２

投資方針

(1）投資方針①

投資の基本方針」で定める不動産等のうち、六で定める「不動産に関する匿名組合出資持分」以外の特定資産を取得した場合において、その売買代金(建物に係る消費税及び地方消費税相当分を除きます。以下同じです。）に0.5％を上限とする料率を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末から３ヶ月以内とします。
譲渡報酬

前記「２ 投資方針 (1）投資方針 ① 投資の基本方針」で定める不動産等のうち、六で定める「不動産に関する匿名組合出資持分」以外の特定資産を譲渡した場合において、その売買代金に0.5％を上限とする料率を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末から３ヶ月以内とします。

なお、各報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を本資産運用会
社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。

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資産保管会社への支払手数料（ⅰ）支払手数料の計算方法
各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.02％を乗じて得た金額の合計額を上限として算出された金額を基本手数料とし、保有資産に不動産、不動産の賃借権又は地上権が含まれる場合は、当該資産毎に６ヶ月当たり125万円を上限とする等の加算手数料を算出の上、基本手数料と加算手数料を合計した金額とします。
（ⅱ）支払方法及び支払時期
営業期間毎に上記(ⅰ)により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当
額を、資産保管会社からの請求を受けた月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。

⑤

会計監査人の報酬
会計監査人の報酬額は、１営業期間につき2,000万円を上限として役員会で決定します。その支払時期は、決算日後３ヶ月以内に会計監査人の指定する口座へ振込により支払うものとします。

（４）【その他の手数料等】①

投資口の発行に係る費用
当投資法人が新投資口を発行する場合には、当該発行に係る費用として、有価証券届出書（届出目論見書）の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資口募集の宣伝広告費等は、当投資法人の負担となります。

②

特定資産の取得・譲渡時の費用
当投資法人が特定資産の取得・譲渡を行うときの費用は、全て当投資法人に帰属します。具体的には、不動産等資産の取得に際しては、ⅰ．登録免許税、ⅱ．不動産取得税、ⅲ．売買契約締結に伴う印紙税、ⅳ．仲介手数
料、ⅴ．登記に際して支払う司法書士報酬、ⅵ．デュー・ディリジェンス等の不動産調査費用等、不動産等資産の譲渡に際しては、ⅰ．売買契約締結に伴う印紙税、ⅱ．仲介手数料、ⅲ．登記に際して支払う司法書士報酬、
ⅳ．デュー・ディリジェンス等の不動産調査費用等は、当投資法人の負担となります。

③

その他資産運用上の費用
前記②に記載する特定資産の取得・譲渡時の費用の他、特定資産が不動産である場合には公租公課・管理業務
費・水道光熱費・損害保険料等の不動産の保有に係る費用、特定資産が信託の受益権である場合には信託報酬、
当投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用等の当投資法人の資産運用に係る費用は、全て当投資法人に帰属します。

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である当投資法人の投資主に対する課税は、以下のような取扱いとなります。な
お、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取り扱いがなされることがあります。
投資主が受け取る金銭の分配①（ⅰ）利益の分配(a）個人の場合配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。但し、上場投資法人である当投資法人から受け取る利益の分配は、大口個人投資主（発行済投資口総数の３％以上を保有）を除き、上場株式等の配当に係る以下の特例の対象となります。
１．平成25年12月31日までは10％（所得税７％、住民税３％）、平成26年１月１日以後は20％（所得税15％、住民税５％）の源泉徴収税率が適用されます（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて源泉徴収されます）。
２．金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要制度の選択ができます。

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３．確定申告を行う場合には、総合課税に代えて申告分離課税の選択ができます。上場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます。申告分離課税の税率は、平成25年12月31日までは10％（所得税７％、住民税
３％）、平成26年１月１日以後は20％（所得税15％、住民税５％）です（平成25年１月１日から平成49
年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます）。
４．上場株式等の配当等を特定口座（源泉徴収選択口座）に受け入れることができます（配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります）。
５．平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（平成26年から平成28年までの３年間、新規投資額で毎年100万円を上限）に係る配当等で、その非課税口座の開設年の１月１日から10年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
(b）法人の場合
受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。受取配当等の益金不算入の適用はありません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。但し、上場投資法人である当投資法人から受け取る利益の分配は特例の対象となり、所得税については、平成25年12月31日までは７％、平成26年１月１日以後は15％の源泉徴収税率が適用されます（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて源泉徴収されます）。この源泉所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります（復興特別所得税は復興特別法人税からの控除対象となります）。なお、住民税の源泉徴収は法人にはありません。
（ⅱ）利益を超える金銭の分配(a）個人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の資本の払戻しに該当するものとして、みなし配当及びみなし譲
渡収入から成るものとして取り扱われます。
１．みなし配当
この金額は、当投資法人からお知らせします。みなし配当の取り扱いは、上記(ⅰ)(a)の利益の分配と同様となります。
２．みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注）１．を算定し、投資口の譲渡損益（注）２.を計算します。この譲渡損益の取り扱いは、下記②(ⅰ)における投資口の譲渡と原則同様となります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注）３.を行います。
(b）法人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の資本の払戻しに該当するものとして、みなし配当及びみなし
譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
１．みなし配当
この金額は、当投資法人からお知らせします。みなし配当の取り扱いは、上記(ⅰ)(b)の利益の分配と同様となります。
２．みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注）１．を算定し、投資口の譲渡損益（注）２．を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注）３．を行います。
（注）１．投資口の譲渡原価の額は以下のように算定されます。
譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合(＊)（＊）純資産減少割合は、当投資法人からお知らせします。
（注）２．投資口の譲渡損益の額は以下のように算定されます。
譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注）３．投資口の取得価額の調整（減額）は以下のように算定されます。
調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額- 38 -

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2012/06/23 15:44:56②

投資口の譲渡（ⅰ）個人の場合
株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間の譲渡等については、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。 但し、当投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡に係る以下の特例の対象となります。
(a）申告分離課税の上記20％の税率は、平成25年12月31日までの譲渡等については10％（所得税７％、住民税３％）となります（平成25年１月１日以後の譲渡等については復興特別所得税が併せて課されます）。
(b) 上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式
等の配当所得の金額から控除することができます。
(c）上場株式等に係る譲渡損失の金額のうち、その年に控除しきれない金額については、一定の要件の下、翌年以後３年間にわたり、確定申告により株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した
上場株式等の配当所得の金額から繰越控除することが認められます。
(d）特定口座（源泉徴収選択口座）内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税手続が完了し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、平成25年12月31日までの譲渡等については10％（所
得税７％、住民税３％）、平成26年１月１日以後の譲渡等については20％（所得税15％、住民税５％）となります（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間の譲渡等については復興特別所得税が併せて源泉徴収されます）。
(e) 上場株式等の配当等を特定口座（源泉徴収選択口座）に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口
座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その配当等の金額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
(f) 平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、非課税口座の開設年の１月１日から10年内にその非課税口座において管理されている上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
（ⅱ）法人の場合有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

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2012/06/23 15:44:56

５【運用状況】（１）【投資状況】（平成24年３月31日現在）
内容等に
よる区分

資産の種類

用途等に
よる区分

価格（注）１.
（千円）

地域等による区分
首
都

東京23区

437,365,239

62.2

圏

東京23区以外

46,890,987

6.7

53,219,811

7.6

計

537,476,038

76.4

首

東京23区

99,205,890

14.1

都
圏

東京23区以外

2,856,324

0.4

42,432,686

6.0

計

144,494,900

20.6

預金・その他資産－

21,114,516

3.0

計

－

165,609,416

23.6

－

703,085,455

100.0

不動産

－

オフィスビル

地方都市

不動産を信託する信託の受オフィスビル

地方都市

益権（注）２.

その他の資産資産総額に対する投資比率（％）

計

金額（千円）

資産総額に対する比率（％）

資産総額（注）３.

703,085,455

100.0

負債総額（注）３.

330,215,53147.0

純資産総額（注）３.

372,869,923

53.0（注）１．価格は、不動産及び不動産を信託する信託の受益権について資産の種類・区分に応じた貸借対照表計上額を記載しております。
貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。
なお、不動産を信託する信託の受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注）２．不動産を信託する信託の受益権には、不動産及び不動産の賃借権を信託する信託の受益権も含まれます。
（注）３．資産総額、負債総額及び純資産総額は、貸借対照表における資産合計、負債合計及び純資産合計を記載しています。

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
本書の日付現在における当投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
（ⅰ）株式
取得価額
銘柄

１株当たりの金額

取得価額総額

124株

83千円

10,336千円

83千円

10,336千円

4,931株114千円

566,831千円

114千円

566,831千円

東京オペラシティビル株式会社
普通株式（注）１．
東京オペラシティ熱供給株式会社
普通株式（注）２．
合

評価額（注）３．

株式数

計577,168千円

単価

金額

577,168千円（注）１．東京オペラシティビル株式会社は、東京オペラシティビルの維持・管理等の業務を行う建物管理会社であり、上記株式は、東京オペ
ラシティビルの取得に当たり、これに付随して取得したものです。
（注）２．東京オペラシティ熱供給株式会社は、東京オペラシティ及びその隣接区域において熱供給事業を行う会社であり、上記株式は、東京オペラシティビルの取得に当たり、これに付随して取得したものです。
（注）３．当該非上場株式の評価額につきましては、当投資法人の規約に基づき、取得原価を記載しています。

（ⅱ）株式以外の投資有価証券
該当事項はありません。

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2012/06/23 15:44:56②【投資不動産物件】（ⅰ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）
下記の表は、平成24年３月31日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要を一覧表にまとめたものです。個々の不動産等資産については、下記「（ⅱ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）」をご参照ください。
地域区分

首都圏 東京23区

物件名称

特定資産の種類

こころとからだの
元氣プラザ

不動産

北の丸スクエア不動産

ＭＤ神田ビル不動産

神田橋パークビルヂング

不動産

賃貸可能
面積
（㎡）

入居率
(注)１.

4,791

100.0％

25,678100.0％（注）４. （注）４.

期末
期末簿価
算定価格
（百万円） （百万円）
(注)２.

取得価格
（千円）
(注)３.

6,160

4,958

5,000,000

0.7％

68,70076,921

81,555,500

11.3％

地域別
比率
比率
(注)１.
(注)１.

6,269

89.5％

7,810

8,782

9,520,000

1.3％

3,687

96.6％

4,290

4,566

4,810,000

0.7％

9,316
100.0％（注）４. （注）４.

16,30013,442

14,700,000

2.0％

44,700,000

6.2％

二番町ガーデン不動産

三菱ＵＦＪ信託銀行
本店ビル（注）５．

不動産

11,855100.0％

45,80029,760ビュレックス麹町

不動産

4,495

100.0％

6,390

6,273

7,000,000

1.0％

2.9％

山王グランドビル

不動産

20,871

93.6％

29,60021,36910,200,000
10,700,000
合計
20,900,000

有楽町電気ビルヂング

不動産

4,694

79.4％

7,430

7,828

7,200,000

1.0％

小伝馬町新日本橋ビルディング

不動産信託受益権

3,897

94.6％

2,980

2,808

3,173,000

0.4％

共同ビル
（茅場町２丁目）

不動産信託受益権

4,538

95.5％

4,780

4,403

4,410,000

0.6％

ビュレックス京橋

不動産

4,279

100.0％

6,330

4,775

5,250,000

0.7％

銀座三和ビル

不動産

4,329

99.1％

14,60017,044

16,830,000

2.3％

1.1％

菱進銀座
イーストミラービル

不動産

4,255

100.0％

5,040

7,753

5,353,500
2,645,922（注）６.
合計
7,999,422

晴海センタービル

不動産

20,81288.7％

20,00024,86526,800,000

3.7％

赤坂パークビル

不動産

45,00991.5％（注）４. （注）４.

62,50061,93660,800,000

8.5％

青山クリスタルビル

不動産

7,240

7,331

7,680,000

1.1％

4,898

100.0％

78.5％

21,250,000
54,600,000
10.6％
合計
75,850,000

汐留ビルディング

不動産信託受益権

32,155

98.4％

78,00074,884

芝二丁目大門ビルディング

不動産信託受益権

9,606

97.9％

5,910

4,809

4,859,000

0.7％

コスモ金杉橋ビル

不動産信託受益権

4,062

100.0％

2,610

2,565

2,808,000

0.4％

新和ビルディング

不動産

6,134

100.0％

5,740

7,590

7,830,000

1.1％

4.4％

東京オペラシティビル
（注）７．

不動産

35,04389.9％

30,40030,4479,350,000
22,426,831
合計
31,776,831

東五反田１丁目ビル

不動産

5,205

100.0％

5,600

4,907

5,500,000

0.8％

大崎フロントタワー
（注）８．

不動産

16,856100.0％

15,17012,13512,300,000

1.7％

7,754

94.2％

5,330

4,563

5,123,000

0.7％

大森駅東口ビルディング 不動産信託受益権- 41 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

地域区分

物件名称

特定資産の種類2012/06/23 15:44:56

賃貸可能
面積
（㎡）

入居率
(注)１.

期末
期末簿価
算定価格
（百万円） （百万円）
(注)２.

取得価格
（千円）
(注)３.

地域別
比率
比率
(注)１.
(注)１.

日本ブランズ
ウィックビル

不動産

7,356

85.2％

6,730

6,867

6,670,000

0.9％

代々木１丁目ビル

不動産

7,745

100.0％

9,870

7,674

8,700,000

1.2％

ダヴィンチ原宿

不動産

3,147

100.0％

6,120

4,930

4,885,000

0.7％

神宮前メディア
スクエアビル不動産

5,558

100.0％

10,20010,956

12,200,000
（注）９.

1.7％

渋谷クロスタワー不動産

29,66088.5％

42,00038,43834,600,000

4.8％

恵比寿ネオナート

不動産

2,462

100.0％

2,740

3,559

3,740,000
360,000
合計
4,100,000

0.6％

ハーモニータワー不動産

10,929

94.6％

9,630

7,828

8,500,000

1.2％

大塚東池袋ビルディング 不動産信託受益権

7,215

100.0％

3,820

3,551

3,541,000

0.5％

池袋二丁目ビルディング 不動産信託受益権

2,186

100.0％

1,610

1,618

1,728,000

0.2％

池袋ＹＳビル

不動産

5,932

93.4％

4,120

4,415

4,500,000

0.6％

八王子ファーストスクエア

不動産

10,068

93.7％

4,170

5,179

不動産

4,510

99.6％

2,030

2,521

不動産

38,49697.5％

35,60035,32937,400,000

5.2％

川崎砂子ビルディング

不動産信託受益権

6,831

92.6％

2,730

2,856

3,375,000

0.5％

武蔵小杉ＳＴＭビル

不動産

5,378

100.0％

3,560

3,860

4,000,000

0.6％

８・３スクエア北ビル

不動産

12,265100.0％

6,630

6,709

7,100,000

1.0％

定禅寺パークビル

不動産

2,518

100.0％

880

970

1,000,000

0.1％

仙台本町ホンマ
ビルディング

不動産信託受益権

2,757

2,924,000
250,000
合計
3,174,000

0.4％

4,089

2,880,000
1,700,000
合計
4,580,000

0.6％

3,620

4,637

3,850,000
1,300,000
合計
5,150,000

0.7％

東京23区

首都圏

さいたま浦和東京23区
ビルディング以外
ＭＭパークビル

金沢パークビル

地方都市

6,241

84.7％

2,470

3,300,000
2,379,112
合計
5,679,112
1,232,000
1,342,000
合計
2,574,000

0.8％

0.4％

不動産

20,820

錦パークビル（注）10．

不動産

8,056
92.7％
(注)４. （注）４.

広小路栄ビルディング

不動産

3,911

79.8％

1,310

1,710

1,680,000

0.2％

名古屋広小路ビルヂング

不動産

21,62496.9％

12,60014,95914,533,000

2.0％

名古屋御園ビル

不動産

3,448

86.8％

1,040

1,456

1,865,000

0.3％京都四条河原町ビル

不動産

6,802

81.1％

1,770

2,678

2,650,000

0.4％

不動産信託受益権

28,41492.1％

16,30022,78924,000,000

3.3％

3,813

2,264,000
1,900,000
合計
4,164,000

0.6％

13,402

6,934,000
7,380,000
合計
14,314,000

2.0％

新藤田ビル

堺筋本町ビル

御堂筋ダイワビル

不動産

不動産信託受益権

11,556

20,450- 42 -

88.5％

98.2％

93.2％

5,330

3,580

14,100

7.4％

14.2％

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地域区分

物件名称

リットシティビル

特定資産の種類不動産

2012/06/23 15:44:56

賃貸可能
面積
（㎡）

入居率
(注)１.

9,965

96.2％

期末
期末簿価
算定価格
（百万円） （百万円）
(注)２.

取得価格
（千円）
(注)３.

3,874

4,650,000

0.6％

0.4％

4,200

地域別
比率
比率
(注)１.
(注)１.

ＮＨＫ広島放送
センタービル不動産

9,860

100.0％

2,280

2,543

1,320,000
1,450,000
合計
2,770,000

東晴天神ビルディング

不動産

4,000

100.0％

1,290

1,322

1,550,000

0.2％

天神クリスタルビル

不動産

5,973

96.6％

2,470

4,454

5,000,000

0.7％

5,868

100.0％

3,720

3,482

3,657,000

0.5％

629,761

94.7％

693,230

地方都市

日之出天神ビルディング 不動産信託受益権
合計

681,970 718,663,866 100.0％ 100.0％（注）１．入居率、取得価格の比率及び地域別比率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）２．期末算定価格は、当投資法人の規約及び内閣府令「投資法人の計算に関する規則」に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額（決算日を価格時点として、大和不動産鑑定株式會社又は株式会社中央不動産鑑定所が行った鑑定評価による）を記載しております。その評価方法等については、下記「（ⅱ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）
期末算定価格等に関する説明」をご参照ください。

Ｂ．取得価格、鑑定評価額及び（注）３．取得価格には、取得に伴う付帯費用は含まれておりません。本欄に複数の価格が記載されている場合、上段が当初取得持分の価格、中段が追加取得持分の価格、下段がその合計を指します。
（注）４．北の丸スクエア、二番町ガーデン、赤坂パークビル及び錦パークビルの賃貸可能面積及び入居率には、住宅部分は含まれておりません。なお、平成24年３月31日現在、北の丸スクエアの住宅部分は、賃貸可能面積11,694㎡、入居率94.1％、二番町ガーデンの住宅部
分は、賃貸可能面積1,686㎡、入居率100.0％、赤坂パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積10,780㎡、入居率66.3％、錦パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積954㎡、入居率86.7％となっております。
（注）５．三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビルについては平成23年４月28日付けで専有部分の一部を共有物分割しております。
（注）６．平成20年７月４日付け菱進銀座イーストミラービル隣接の土地・建物取得費用、同建物解体費用及び平成22年５月24日付けで竣工し引渡しを受けた増築建物建築工事費用の合計金額（仲介手数料等取得諸経費他を除きます。）を記載しております。
（注）７．当投資法人は、平成17年９月13日付け東京オペラシティビルの取得に付随して、東京オペラシティビル株式会社（ビルの維持管理運
営事業）の株式33株を取得価額総額2,797千円にて取得し、売主が東京オペラシティビル株式会社に対して有していた預託金874千円
を承継しております。また、平成22年３月24日付け追加取得に付随して、東京オペラシティビル株式会社の株式91株を取得価額総額
7,539千円で、東京オペラシティ熱供給株式会社（熱供給事業）の株式4,931株を取得価額総額566,831千円にて取得し、売主が東京オペラシティビル株式会社に対して有していた預託金2,360千円を承継しております。上記株式及び預託金に係る平成24年３月31日付け
評価額につきましては、東京オペラシティビル株式会社の株式計124株については10,336千円、東京オペラシティ熱供給株式会社の株
式4,931株については566,831千円、預託金計3,235千円については3,235千円となっております。
（注）８．当投資法人は、大崎フロントタワーの取得にあたり、売主が土地賃貸人に対して有していた差入敷金1,040,000千円を承継しております。当該差入敷金の平成24年３月31日付けの評価額も同額です。
（注）９．当投資法人は、平成21年10月30日に神宮前メディアスクエアビルの敷地の一部譲渡を行っておりますが、取得価格には、譲渡した敷地の一部が含まれています。
（注）10．当投資法人は、錦パークビルの取得にあたり、売主が土地賃貸人に対して有していた差入敷金9,000千円を承継しております。当該差入敷金の平成24年３月31日付けの評価額も同額です。
（注）11．上記一覧表は、不動産等資産が共有又は区分所有である場合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要のみを記載し、他の共有者や区分所有者の保有に係る持分は除外しています。
（注）12．上記一覧表上の各物件（共有又は区分所有の場合は当投資法人の保有に係る持分）につきまして担保設定はなされておりません。
（注）13．上記一覧表記載の物件には、国土交通省又は地方自治体が公表している、いわゆる構造計算書偽装物件は確認されておりません。

- 43 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（ⅱ）当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）
後記の表は、平成24年３月31日現在において当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。
かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、平成24年３月31日現在の状況を記載しています。
Ａ．特定資産の概要に関する説明「特定資産の概要」は、以下の方針に従って記載されています。
・「特定資産の種類」とは、当投資法人が保有する特定資産の状態をいいます。
・「所在地」欄の「土地地番」、及び「面積」、「構造」、「建築時期」の各欄は、登記簿上表示されているものを記載しています。但し、ダヴィンチ原宿の「建築時期」については、検査済証における工事
完了検査年月日を記載しております。また「建築時期」については新築年月日を記載しております。
・「所在地」欄の「住居表示」欄は、住居表示が未実施の場合においては登記簿上表示されている地番を記載しております。
・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「建物用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・「面積」は、不動産等資産について、当投資法人又は不動産信託の受託者が、共有持分又は区分所有権（区分所有権の共有を含みます。）を取得している場合であっても、「土地」に関しては建物敷地全体の面積を、「建物」に関しては建物１棟全体の延床面積を記載しております。また、「建物」欄において、附属建物が登記されている場合には、建物面積に含んで記載しております。
・「所有形態」は、不動産等資産である土地に関して当投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその割合並びに不動産等資産である建物に関する権利の種類及び建物所有割合を記載しています。なお、建物所有割合には、共有建物については共有持分割合を、区分所有建物（区分所有権を共有する建物を含みます。）については、管理規約等により定められた共用部分持分割合を記載しております。「土地」に関しては、ＮＨＫ広島放送センタービルは賃借権の準共有持分を、こころとからだの
元氣プラザは一部賃借権を、小伝馬町新日本橋ビルディングは一部賃借権を信託する信託の受益権を、
錦パークビルは一部賃借権（定期借地権）の準共有持分を、大崎フロントタワーは定期借地権を取得しております。なお、土地の賃借権について、土地の賃貸借契約期間を更新する場合には、地主に対し更新料を支払う必要性又は可能性があります（定期借地権を除きます。）。また、当該土地の賃借権を他人に譲渡する場合には、地主の承諾が必要となります。
・フロンの使用状況に関しては、規制の状況や一般的な使用状況を勘案し、特記事項としての記載はしておりません。
Ｂ．取得価格、鑑定評価額及び期末算定価格等に関する説明
当投資法人の保有する不動産等資産については、大和不動産鑑定株式會社及び株式会社中央不動産鑑定所
による不動産鑑定評価書が作成されています。本資産運用会社は、不動産等資産の取得時に不動産鑑定評価書又は不動産価格調査書を取得し、決算期末毎に、その価格の推移を知るために不動産鑑定評価書を取得する方針です。なお、これら不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。以下、不動産鑑定評価書の概要について記載します。
(a）鑑定評価及び価格調査の基本的事項
ⅰ．価格の種類
特定価格
鑑定評価における価格の種類は、「不動産鑑定評価基準」に基づき、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格である、特定価格であります。
なお、評価対象不動産は、投資採算性を基準に意思決定を行う機関投資家等がプライスリーダーとなって市場価値が形成されるものと認められることから、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる
条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と本件特定価格には特段の差異はないものと認められます。
ⅱ．利害関係
鑑定評価に関与した不動産鑑定士は、鑑定の対象である不動産に関する利害関係はありません。また、対象である不動産に関し利害関係を有する者との縁故関係はありません。
なお、当投資法人と、不動産鑑定評価書を作成した大和不動産鑑定株式會社及び株式会社中央不動産鑑定所との間に、利害関係はありません。なお、平成24年３月31日現在、大和不動産鑑定株式會社は、
当投資法人の投資口を20口保有しており、株式会社中央不動産鑑定所は当投資法人の投資口を保有しておりません。

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2012/06/23 15:44:56(b）鑑定評価において適用した手法及び試算価格の調整方針
本件においては、収益還元法（ＤＣＦ法及び直接還元法）を適用し、評価対象不動産が投資採算性を基準として投資判断を行う機関投資家等の投資対象となり得る不動産であり、投資採算性が重視されて市場において価格が形成されていると認められるため、収益価格を採用することにより鑑定評価額が決定されています。原価法による積算価格は収益価格を検証するための指標として活用しています。
なお、収益還元法はＤＣＦ法及び直接還元法を採用していますが、割引率及び還元利回りの査定に当たっては、将来のキャッシュフローの動向及び類似性を有する不動産の取引事例に係る取引利回りが調査分
析の対象とされています。
(c）その他「本件不動産の取得価格合計に対する比率」は、当該不動産等資産の取得価格を全不動産等資産の取得価格の合計(東京都に譲渡した神宮前メディアスクエアビルの敷地の一部に係る取得価格が含まれております。）で除した比率を記載しております。なお、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
Ｃ．賃貸借の概況に関する説明・テナント総数は、建物床の貸付けについて賃貸借契約を締結している相手方によるもののみを対象としております（駐車場、袖看板等建物床の貸付けではない賃貸借契約の相手方は含みません。）。なお、マス
ターリース方式を採用するビルにおいて当投資法人が、不動産管理会社等とパススルー型の賃貸借契約（当投資法人が賃借人（不動産管理会社等）から収受する賃料等が、賃借人が転借人（エンドテナント）から収受する賃料等に連動し、賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対し保証するものではない契約）を締結している場合は、当投資法人の情報開示の方針上、実質的なテナント（エンドテナント）を「テナント」として取り扱っております。
・総賃貸可能面積・総賃貸面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。
・入居率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
・総賃貸可能面積・総賃貸面積には、貸会議室や管理人室・倉庫として使用又は賃貸している面積は含んでおりません。
・テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積、入居率に関しては、当投資法人の保有する持分に係る数字を記載しております（住宅部分は含んでおりません。）。
Ｄ．損益状況に関する説明・後掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表記しております。
・「（参考）資本的支出」には、期中に完了した資本的支出に該当する工事について、資産計上された金額を記載しております（建設仮勘定として資産計上された金額は含まれておりません。）。

- 45 -

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2012/06/23 15:44:56

物件名称：こころとからだの元氣プラザ
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び不動産の賃借権

取得価格

取得年月日

平成14年10月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格

6,160百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区飯田橋三丁目12番１ 他３筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

5,000,000千円

当期末簿価

東京都千代田区飯田橋三丁目６番５号

4,958百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

１

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,791㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

4,791㎡

土地

1,052.80㎡（注）入居率100.0％

建物

6,722.02㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

運用期間

建築時期

昭和60年９月(A）賃貸事業収入

223,317

土地

所有権（一部賃借権）(B）賃貸事業費用

71,853

建物

所有権

管理業務費

12,590

水道光熱費

15,203

公租公課

18,138

所有形態

不動産管理会社

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント〔特記事項〕
当該土地に含まれる土地の賃借権は更新されており、土地の損害保険料

賃貸借契約上は平成53年に期間満了となります。

（注）当該土地は一部土地の賃借権が含まれており、当該箇所の面積（93.65㎡）は登記簿面積です。

修繕費

2,928

減価償却費

20,345

その他費用

2,365

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 46 -

281

151,464－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：北の丸スクエア
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成18年２月24日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

11.3％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格68,700百万円

信託期間満了日

－

当期末簿価

土地地番

東京都千代田区九段北一丁目12番２

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）（注）２．

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

東京都千代田区九段北一丁目13番12号

81,555,500千円

76,921百万円

テナント総数４

用途地域

商業地域、第二種住居地域

総賃貸可能面積25,678㎡

建物用途

事務所、店舗、共同住宅

総賃貸面積25,678㎡

土地

5,821.03㎡

入居率

100.0％

建物

57,279.20㎡（注）１．

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付26階建

運用期間

建築時期

平成18年１月(A）賃貸事業収入

1,671,576

土地

所有権(B）賃貸事業費用

769,268

建物

所有権

管理業務費

147,848

水道光熱費

60,287〔特記事項〕
都営新宿線九段下駅の出入口の一部が敷地内に設置されてお公租公課

96,611

り、同出入口施設の所有者である東京都との間で、敷地の一部無償使用に関する協定書を締結しております。

損害保険料

2,519

修繕費

17,998

減価償却費

444,003

その他費用

－

所有形態

不動産管理会社

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出

902,308
2,076（注）１．別棟として登記されている駐輪場（250.04㎡）を含みます。
（注）２．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先のアール・エー・アセット・マネジメント
株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積11,694㎡、総賃貸面積11,694㎡、入居率100.0％となります。当該マスターリース
契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は112、総転貸面積は11,006㎡、入居率は94.1％となります）。

- 47 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：ＭＤ神田ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年５月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.3％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格7,810百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区神田美土代町９
番１

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

9,520,000千円

当期末簿価

東京都千代田区神田美土代町９番地１8,782百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

７

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

6,269㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

5,613㎡

土地

1,085.83㎡

入居率

89.5％

建物

8,185.11㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建

運用期間

建築時期

平成10年２月(A）賃貸事業収入

181,967

土地所有権(B）賃貸事業費用

104,316

建物

所有権

管理業務費

20,960

物産不動産株式会社

水道光熱費

14,921

公租公課

21,499

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。
損害保険料- 48 -

443

修繕費

3,248

減価償却費

43,242

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）77,651（参考）資本的支出

2,566

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：神田橋パークビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年８月15日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格4,290百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区神田錦町一丁目
19番１ 他８筆（注）１．

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

4,810,000千円

当期末簿価

東京都千代田区神田錦町一丁目
19番地１

4,566百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

10

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

3,687㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

3,561㎡

土地

1,218.56㎡

入居率

96.6％

建物

9,370.25㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付10階建

運用期間

建築時期

平成５年７月(A）賃貸事業収入

121,357

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

42,547

建物

所有権（注）３．

管理業務費

3,896

不動産管理会社

三菱地所株式会社

水道光熱費

－

所有形態

〔特記事項〕

公租公課

本物件の共有者との基本協定書において、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められております。

（注）１．９筆の内１筆は建物の他の共有者が所有しております。
（注）２．１筆261.71㎡並びに７筆計567.24㎡の共有持分10,000分の8,817（注）３．共有持分10,000分の5,676- 49 -

損害保険料

17,339
281

修繕費

5,281

減価償却費

15,749

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）78,809（参考）資本的支出

24,369

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：二番町ガーデン
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年４月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

2.0％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格

16,300百万円

信託期間満了日

－

当期末簿価

土地地番

東京都千代田区二番町８番４
他22筆（注）１．

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）（注）４．

住居表示

東京都千代田区二番町８番地８

テナント総数

用途地域

商業地域、第一種住居地域、第二種住居地域

総賃貸可能面積

9,316㎡

建物用途

事務所、店舗、居宅

総賃貸面積

9,316㎡

土地

11,003.87㎡

入居率

100.0％

建物

57,031.06㎡

信託受益
権の概要

所在地

評価の概要

14,700,000千円

13,442百万円

１

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付14階建

運用期間

建築時期

平成16年４月(A）賃貸事業収入

479,476

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

249,044

建物

区分所有権（注）３．
＊管理規約有り

管理業務費

57,230

株式会社第一ビルディング

水道光熱費

26,092

公租公課

56,068

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕①当該建物は区分所有されており、一部の区分所有者間での協定書においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められてい損害保険料ます。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

修繕費②当該土地の南側区道（番町中央通り）に「東京都市計画道
路幹線街路放射第27号線」の都市計画が計画決定されております。
③境界確認は未了です。
④当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部
分（駐車場・倉庫等）の共有持分100,000分の31,345が含
まれます。

765
4,298

減価償却費

104,588

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）230,432（参考）資本的支出

2,820（注）１．23筆のうち16筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．７筆3,554.33㎡（注）３．１階～８階27,269.74㎡の共有持分100,000分の33,364及び10階～14階4,902.06㎡の共有持分100,000分の33,115。建物所有割合：
31.345％（注）４．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分の賃貸借の概況は、テナント数１、総賃貸可能面積1,686㎡、総賃貸面積1,686㎡、
入居率100.0％となります。

- 50 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成19年３月28日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日

－

不動産鑑定

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区丸の内一丁目２
番６ 他３筆（注）１．

所在地
住居表示

6.2％

評価の基準と信託受益権の概要

44,700,000千円

評価の概要

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格45,800百万円

当期末簿価（注）４．

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号

29,760百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

10

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

11,855㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

11,855㎡

土地

8,100.39㎡

入居率

100.0％

建物

108,171.67㎡

面積

損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下４階付29階建

運用期間

建築時期

平成15年２月(A）賃貸事業収入

1,026,905

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

373,373

建物

区分所有権（注）３．（注）５．

管理業務費

51,265

水道光熱費

55,421

公租公課

126,488

損害保険料

1,334

修繕費

32,851

減価償却費

102,869

その他費用

3,141

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）653,532（参考）資本的支出

72,590

所有形態＊管理規約有り
不動産管理会社

三菱地所株式会社〔特記事項〕①当該建物は日本工業倶楽部会館と一体の区分所有建物であり、当投資法人の所有持分には、管理規約に基づく規約共用部分（駐車場、防災センター、倉庫等）の共有持分が含まれます。
②区分所有者間での覚書においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分
所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
③平成21年９月17日付けで、当該敷地の未利用容積（容積率65％相当）の利用権（以下「本権利」といいます。）を隣接地の新築予定建物に移転しました。なお、本権利の存続
期間は、平成21年９月17日以降、丸の内一丁目特定街区（平成20年12月19日付け東京都告示第千五百七十一号による都市計画）の存続期間と同一の期間となっています。また、将来当該特定街区が解除された場合には本権利は消滅します。

（注）１．４筆のうち１筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．２筆700.81㎡の共有持分1,000分の226及び１筆5,085.53㎡の共有持分10,000分の2,795（注）３．地下４階～地上１階の一部4873.33 ㎡の共有持分1,000 分の226、地上13～29階33,648.00㎡の共有持分1,000分の347、その他、建物１棟全体の規約共用部分の共有持分10,000,000分の1,938,402、本ビルの規約共用部分の共有持分1,000 分の226。
建物所有割合：19.38402％（注）４．本物件は三菱総合研究所ビルヂングとの交換により取得したものであり、土地部分について法人税法第50条の規定に基づく圧縮記
帳を行なっております。
（注）５．当該建物は平成23年４月28日付けで専有部分の一部を共有物分割しております。

- 51 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：ビュレックス麹町
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年７月29日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.0％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格6,390百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区麹町三丁目５番
２ 他２筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

7,000,000千円

当期末簿価

東京都千代田区麹町三丁目５番
地２6,273百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

１

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,495㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

4,495㎡

土地

967.67㎡

入居率

100.0％

建物

6,526.64㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付11階建

運用期間

建築時期

平成17年１月(A）賃貸事業収入

162,000

土地所有権(B）賃貸事業費用

83,062

建物

所有権

管理業務費

－

株式会社スペースデザイン

水道光熱費

－

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕

公租公課

15,168ありません。
損害保険料- 52 -

326

修繕費

1,001

減価償却費

66,565

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）78,937（参考）資本的支出－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：山王グランドビル
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）１.

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成17年１月31日

本件不動産の取得価格合計②

平成18年４月３日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

10,200,000千円
10,700,000千円①、②合計で2.9％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

①
②

不動産

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格29,600百万円

当期末簿価

東京都千代田区永田町二丁目20
番７21,369百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

東京都千代田区永田町二丁目14番２号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

20,871㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

19,540㎡

土地

3,663.93㎡

入居率

建物

33,875.95㎡

住居表示

38

93.6％

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根地下３階付10階建

建築時期

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

昭和41年９月(A）賃貸事業収入

993,994

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

382,377

建物

所有権（注）２．

管理業務費

103,008

不動産管理会社

三菱地所株式会社

水道光熱費

57,443

公租公課

105,691

損害保険料

1,536

修繕費

37,785

減価償却費

76,736

その他費用

174

所有形態

〔特記事項〕①当該建物は、建物竣工後に行われた建築基準法の改正により、容積率の点で建築基準法の要件を満たさない、いわゆる既存不適格の建物です。従って、現況と同様の容積率の建物を再建築することができない可能性があります。
②本物件の共有者との契約書において、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が規定されております。

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出

611,616
64,079（注）１．①の取引時において、土地・建物の所有権（共有持分100分の50）を取得しており、②の取引時に、土地・建物の所有権（共有持分100分の49）を取得しております。
（注）２．土地・建物共に共有持分100分の99- 53 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：有楽町電気ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年８月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.0％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格7,430百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区有楽町一丁目３番10 他26筆（注）１.

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

7,200,000千円

当期末簿価

東京都千代田区有楽町一丁目７番１号

7,828百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

12

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,694㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

3,727㎡

土地

5,749.91㎡

入居率

79.4％

建物

70,287.65㎡

面積
損益状況（単位：千円）

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コ

自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

ンクリート造陸屋根地下４階付
20階建

運用期間

建築時期

昭和50年９月(A）賃貸事業収入

240,360

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

129,700

建物

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり

管理業務費

32,411

不動産管理会社

有電ビル管理株式会社

水道光熱費

18,566〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約

公租公課

41,310においては建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められております。な

損害保険料

所有形態

お、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

（注）１．27筆の内24筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．３筆619.35㎡。一部に地下鉄道敷設を目的とした地上権が設定されております。

549

修繕費

8,748

減価償却費

28,113

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）110,659（参考）資本的支出

62,482（注）３．８階～10階、12階事務所4,439.04㎡、地下１階及び１階店舗
200.95㎡、地下１階～地下３階駐車場7,960.13㎡の共有持分
10,000分の1,078。建物所有割合：10.78％- 54 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：小伝馬町新日本橋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び不動産の賃借権を信託する信託の受益権取得年月日

平成13年９月25日

評価の基準と

平成13年３月１日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成25年７月31日

所在地

不動産鑑定
評価の概要

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格2,980百万円

当期末簿価

東京都中央区日本橋小伝馬町１
番２

0.4％

に対する比率

信託設定日

土地地番

3,173,000千円

本件不動産の取得価格合計

信託受益
権の概要

取得価格

他５筆

2,808百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

東京都中央区日本橋小伝馬町４番９号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

3,897㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

3,686㎡

土地

773.28㎡（注）

入居率

94.6％

建物

5,822.88㎡

住居表示

９

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根地下１階付９階建

建築時期

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成３年11月(A）賃貸事業収入

114,830

土地

所有権（一部賃借権）(B）賃貸事業費用

61,202

建物

所有権

管理業務費

12,935

株式会社第一ビルディング

水道光熱費

7,377

公租公課

12,738

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
当該土地に含まれる土地の賃借権について、土地の賃貸借契

損害保険料

約は平成33年に期間満了となります。

（注）当該土地は一部土地の賃借権が含まれており、当該箇所の面積（228.18㎡）は登記簿面積でなく土地の賃貸借契約上の面積となって
います。

修繕費

7,648

減価償却費

16,961

その他費用

3,252

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 55 -

287

53,62775,378

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：共同ビル（茅場町２丁目）
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成23年３月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.6％

信託設定日

平成17年12月22日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格4,780百万円

信託期間満了日

平成33年２月末日

土地地番

東京都中央区日本橋茅場町二丁
目１番１

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

4,410,000千円

当期末簿価

東京都中央区日本橋茅場町二丁目13番13号

4,403百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

９

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,538㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

4,336㎡

土地754.26㎡

入居率

95.5％

建物

5,505.80㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

運用期間

建築時期

平成３年４月(A）賃貸事業収入

161,262

土地

所有権(B）賃貸事業費用

48,415

建物

所有権

管理業務費

9,413

物産不動産株式会社

水道光熱費

10,456

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕

公租公課（注）

2ありません。
損害保険料（注）（参考）平成23年固定資産税・都市計画税

24,539千円- 56 -

272

修繕費

2,982

減価償却費

25,288

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）112,846（参考）資本的支出

1,497

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：ビュレックス京橋
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年７月22日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格6,330百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都中央区京橋二丁目７番11

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

5,250,000千円

当期末簿価

東京都中央区京橋二丁目７番14
号

4,775百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

１

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,279㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

4,279㎡

土地

756.03㎡

入居率

100.0％

建物

5,470.54㎡

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄筋コンクリート造

構造

陸屋根地下１階付８階建

建築時期

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成14年２月(A）賃貸事業収入

150,000

土地所有権(B）賃貸事業費用

51,625

建物

所有権

管理業務費

－

株式会社スペースデザイン

水道光熱費

－

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

公租公課
損害保険料

273

修繕費

1,313

減価償却費

37,236

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 57 -

12,802

98,374
1,456

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：銀座三和ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年３月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

2.3％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格

14,600百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都中央区銀座四丁目１番１
他３筆（注）１．

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

16,830,000千円

当期末簿価

東京都中央区銀座四丁目６番１号

17,044百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

10

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,329㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

4,290㎡

土地

1,119.27㎡

入居率

99.1％

建物

8,851.00㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

運用期間

建築時期

昭和57年10月(A）賃貸事業収入

369,156

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

123,245

建物

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり

管理業務費

28,989

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント

水道光熱費

17,999

公租公課

52,934

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕

当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分

損害保険料

所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行

修繕費

9,141

われておりません。

減価償却費

13,759

その他費用－（注）１．４筆の内１筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．１筆247.41㎡並びに２筆507.01㎡の共有持分10,000分の9,854（注）３．１階、３階～５階1,905.35㎡の共有持分10,000分の9,854及び上記を除く地下２階～９階5,770.65㎡の共有持分10,000分の
4,531。建物所有割合：70.95％- 58 -(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出

420

245,91159,829

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：菱進銀座イーストミラービル
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）１.

取得価格及び鑑定評価額等

不動産

取得価格（注）２.

①

平成17年３月15日

本件不動産の取得価格合計②

平成22年５月24日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

5,353,500千円
2,645,922千円①、②合計で1.1％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

①
②

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格5,040百万円

当期末簿価

東京都中央区銀座三丁目219番２
他６筆

7,753百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

東京都中央区銀座三丁目15番10号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,255㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

4,255㎡

土地

864.91㎡

入居率

100.0％

建物

5,751.68㎡

住居表示

12

面積

構造

損益状況（単位：千円）

鉄骨造陸屋根地下１階付８階建

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

建築時期

平成10年10月(A）賃貸事業収入

135,182

土地

所有権(B）賃貸事業費用

102,145

建物

所有権

管理業務費

17,909

株式会社第一ビルディング

水道光熱費13,589公租公課

16,006

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

損害保険料（注）１．①の取引時において菱進銀座イーストミラービルを取得し、②の取引時において増築工事部分に係る建物の引渡しを受けておりま
す。

267

修繕費

2,217

減価償却費

52,132

その他費用

21（注）２．②の取得価格については、平成20年７月４日付け菱進銀座イース
トミラービル隣接の土地・建物取得費用、同建物解体費用及び増築建物建築工事費用の合計金額（仲介手数料等取得諸経費他を除きます。）を記載しております。

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 59 -

33,0362,244

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：晴海センタービル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成19年12月18日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

3.7％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格20,000百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都中央区晴海二丁目25番２

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

26,800,000千円

当期末簿価

東京都中央区晴海二丁目５番24
号

24,865百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

６

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積20,812㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積18,470㎡

土地

4,664.63㎡

入居率

建物

26,447.27㎡

88.7％

面積

構造

損益状況（単位：千円）

鉄骨造陸屋根10階建

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

建築時期

平成18年11月(A）賃貸事業収入

639,945

土地所有権(B）賃貸事業費用

428,248

建物

所有権

管理業務費

73,137

三菱地所株式会社

水道光熱費

37,023

公租公課

51,426

損害保険料

1,238

修繕費

3,172

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

減価償却費

261,815

その他費用

434

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 60 -

211,696
3,177

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：赤坂パークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成23年11月15日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

8.5％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格62,500百万円

信託期間満了日

－

当期末簿価

土地地番

東京都港区赤坂五丁目214番１他
６筆

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）（注）１．

住居表示

東京都港区赤坂五丁目２番20号

テナント総数

用途地域

商業地域、第２種住居地域

総賃貸可能面積45,009㎡

建物用途

事務所、店舗、共同住宅

総賃貸面積41,187㎡

土地

14,198.20㎡

入居率

建物

97,489.16㎡

信託受益
権の概要

所在地

評価の概要

60,800,000千円

61,936百万円

23

91.5％

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

陸屋根地下２階付地上30階建

建築時期

運用期間

自
至

平成23年11月15日
平成24年３月31日（日数138日）

平成５年７月(A）賃貸事業収入

1,996,736

土地所有権(B）賃貸事業費用

631,080

建物

所有権

管理業務費

180,832

三菱地所株式会社

水道光熱費

91,859

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

公租公課（注）２.

（注）１．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマ
スターリース契約締結先の三菱地所リアルエステートサービス株
式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積10,780㎡、総賃貸
面積10,780㎡、入居率100.0％となります。当該マスターリース
契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します

損害保険料

3,638

修繕費

5,252

減価償却費

349,424

その他費用－（エンドテナント数は62、総賃貸面積は7,149㎡、入居率は(C）賃貸事業損益

66.3％となります）。

(C）＝（A）－（B）（注）２．（参考）平成23年度固定資産税・都市計画税

586,487千円- 61 -

72（参考）資本的支出

1,365,655－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：青山クリスタルビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年３月14日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.1％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格7,240百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都港区北青山三丁目64番
他３筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

7,680,000千円

当期末簿価

東京都港区北青山三丁目５番12
号

7,331百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

６

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,898㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

4,898㎡

土地

989.30㎡

入居率

100.0％

建物

8,094.36㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下４階付10階建

運用期間

建築時期

昭和57年12月(A）賃貸事業収入

218,342

土地

所有権(B）賃貸事業費用

90,017

建物

所有権

管理業務費

14,072

株式会社ザイマックスアクシス

水道光熱費14,204

公租公課

28,890

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。
損害保険料- 62 -

424

修繕費

2,888

減価償却費

29,534

その他費用

1(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）128,325（参考）資本的支出

2,124

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：汐留ビルディング
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）１．

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成20年12月19日

本件不動産の取得価格合計②

平成22年１月15日

に対する比率

平成16年３月22日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成26年３月21日

土地地番
所在地
住居表示

不動産鑑定
評価の概要

21,250,000千円
54,600,000千円①、②合計で10.6％

評価の基準と

信託設定日
信託受益
権の概要

①
②

不動産を信託する信託の受益権

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格78,000百万円

当期末簿価

東京都港区海岸一丁目7番1

他

17筆（注）２．

74,884百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

東京都港区海岸一丁目2番20号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積32,155㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

31,650㎡

土地

12,046㎡（注）３．

入居率

建物

115,930.83㎡

32

98.4％

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート
造陸屋根地下２階付24階建

運用期間

建築時期

平成19年12月(A）賃貸事業収入

2,203,444

土地

所有権(B）賃貸事業費用

669,616

建物

所有権

管理業務費

151,382

水道光熱費

97,609〔特記事項〕①土地の一部に鉄道構造物保護及び地下鉄道敷設を目的とし

公租公課

117,177

た区分地上権が設定されております。
②当該受益権は準共有されており、準共有者間の協定書にお

損害保険料

2,738

修繕費

4,406

所有形態

不動産管理会社

株式会社三菱地所プロパティマ
ネジメント

いて当該受益権の準共有持分の譲渡に係る他の準共有者の優先交渉権に関する事項が定められております。
（注）１．①の取引時において、当該受益権の準共有持分の10％を取得しており、②の取引時に、当該受益権の準共有持分の30％を取得しております。
（注）２．当該敷地は、東京都市計画事業汐留土地区画整理事業（以下「本区画整理事業」といいます。）（施行期間：平成７年３月７日から平成28年３月31日迄）施行区域内に存しており、当該地番及び筆数は従前地の地番及び筆数を記載したものです。
（注）３．本区画整理事業における仮換地指定面積を記載しております。

- 63 -

減価償却費

291,717

その他費用

4,584

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出

1,533,827
1,736

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：芝二丁目大門ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

平成13年９月10日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格5,910百万円

信託期間満了日

平成25年７月31日

土地地番

東京都港区芝二丁目１番１
１筆

住居表示

東京都港区芝二丁目３番３号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

9,606㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積9,401㎡

土地

2,820.90㎡

入居率

97.9％

建物

16,235.10㎡

信託受益
権の概要

所在地

評価の概要

4,859,000千円

当期末簿価
他

4,809百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
20

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造

構造

陸屋根地下２階付８階建

建築時期

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

昭和59年３月(A）賃貸事業収入

296,451

土地

所有権(B）賃貸事業費用

128,357

建物

所有権

管理業務費

37,097東京海上日動ファシリティーズ
株式会社

水道光熱費

26,235

公租公課

39,437

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

損害保険料- 64 -

710

修繕費

3,113

減価償却費

21,758

その他費用5(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）168,094（参考）資本的支出

11,834

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：コスモ金杉橋ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.4％

信託設定日

平成13年３月１日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格2,610百万円

信託期間満了日

平成25年７月31日

土地地番

東京都港区芝一丁目313番７
５筆

住居表示

東京都港区芝一丁目10番11号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,062㎡

建物用途

事務所、給油所

総賃貸面積

4,062㎡

土地

758.54㎡

入居率

100.0％

建物

5,420.93㎡

信託受益
権の概要

所在地

評価の概要

2,808,000千円

当期末簿価
他

2,565百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
８

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根地下１階付９階建

建築時期

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成４年３月(A）賃貸事業収入

117,570

土地所有権(B）賃貸事業費用

48,105

建物

所有権

管理業務費

9,930

株式会社第一ビルディング

水道光熱費

7,270

公租公課

13,885

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕①建物１階給油所部分には、コスモ石油株式会社が所有する
次の設備等があります。
給排水設備、オイルタンク、消火水槽、計量機、給油・給

損害保険料

気配管、動力・電灯設備、コンプレッサー、電動リフト、
ファンクションボックス、ウォールタンク、洗車機、看板

修繕費

6,487

類、その他給油所設備②当該物件の所有者である信託の受託者は、給油所をコスモ

減価償却費

10,277

石油株式会社に賃貸（但し、賃借人たるコスモ石油株式会
社が給油所内に所有している上記諸設備を除きます。）し

その他費用

－

ておりますが、特約条項により、当該賃借人は、法令その他の環境基準に定める基準値を超える土壌汚染、地下水汚染等が無いように措置をとる義務を負担しており、契約終了に基づく明渡後２年間は土壌汚染、地下水汚染等による信託受託者の損害を補償することになっております。

- 65 -

254(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）69,464（参考）資本的支出

54,853

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：新和ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年９月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.1％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格5,740百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都新宿区西新宿三丁目141番
１

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

7,830,000千円

当期末簿価

東京都新宿区西新宿三丁目２番
４号

7,590百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

10

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

6,134㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

6,134㎡

土地

822.00㎡

入居率100,0％

建物

8,291.69㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付10階建

運用期間

建築時期

平成元年11月(A）賃貸事業収入

169,630

土地所有権(B）賃貸事業費用

82,198

建物

所有権

管理業務費

16,518

水道光熱費

17,798

公租公課

20,999

所有形態

不動産管理会社

東京海上日動ファシリティーズ
株式会社〔特記事項〕
境界確認は未了です。

損害保険料
修繕費

3,125

減価償却費

23,288

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 66 -

467

87,431583

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：東京オペラシティビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①②

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日（注）１．

①
②

信託設定日

－

信託受託者

－

本件不動産の取得価格合計に対する比率
評価の基準と不動産鑑定 なる時点
評価の概要
期末算定価格信託期間満了日

－

当期末簿価

信託受益
権の概要

土地地番
所在地
住居表示

平成17年９月13日
平成22年３月24日

東京都新宿区西新宿三丁目20番
２ 他20筆（注）２．
東京都新宿区西新宿三丁目20番
２号

9,350,000千円
22,426,831千円①、②合計で4.4％
平成24年３月31日
30,400百万円
30,447百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

93

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

35,043㎡

建物用途

事務所、店舗、音楽堂、美術館

総賃貸面積31,493㎡

土地

18,236.94㎡

入居率

建物

232,996.81㎡

面積

89.9％
損益状況（単位：千円）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺
地下４階付54階建

運用期間

建築時期

平成８年７月(A）賃貸事業収入

1,604,866

土地

所有権（注）３．

(B）賃貸事業費用

1,143,626

建物

区分所有権（注）４．
＊管理規約あり

管理業務費

東京オペラシティビル株式会社

水道光熱費

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕①当該建物は隣接する新国立劇場と一体で特定街区として開発されており、新国立劇場の未使用容積の使用許諾を受けております。使用許諾期間（平成64年満了）を更新する場
合には、延長条件その他必要な事項を地主と協議して決定することになります。また、街区の所有者間での基本協定
書、管理協定書等において、街区全体の整備・運営に係る決定機関としての連絡調整会議の設置、土地の所有権移転・担保設定についての連絡調整会議の事前承認に関する事項、相互の敷地境界線を越える施設の確認に関する事項
等が定められています。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での協定
書・管理規約において、建物所有持分及び敷地の譲渡に係る他の所有者の優先交渉権に関する事項や所有形態が共有となる専有部分の分割請求不可期間の５年毎更新等が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
③当該建物が朽廃、滅失等により建替の必要が生じたときは、管理規約に基づく区分所有者集会の特別決議に加えて、連絡調整会議における協議による決定が必要です。
④当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部
分（駐車場・倉庫・機械室等）の共有持分100,000分の
31,325が含まれます。

自至平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

公租公課

損害保険料
（注）５．
修繕費

減価償却費

その他費用

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）461,239（参考）資本的支出

72,971（注）１．①の取引時において、土地の所有権（１筆5,565.18㎡の共有持分10,000,000分の2,671,270）並びに建物の区分所有権の共有持分（Ｔ棟７階から52階の事務所等の100,000分の8,796、Ａ棟・Ｃ棟及びＴ棟一部の商業施設・音楽堂・美術館の100,000分の8,368、
並びに共同利用施設（ガレリア）の1,000,000分の64,099）及び管理規約に基づく規約共用部（駐車場・倉庫・機械室等）の共有持分（100,000分の8,368）を取得しており、②の取引時に、土地の所有権（１筆5,565.18㎡の共有持分10,000,000分の7,328,730）並
びに建物の区分所有権の共有持分（Ｔ棟７階から52階の事務所等の100,000分の23,687、Ａ棟・Ｃ棟及びＴ棟一部の商業施設・音楽堂・美術館の100,000分の22,957、並びに共同利用施設（ガレリア）の1,000,000分の175,851）、管理規約に基づく規約共用部（駐車場・倉庫・機械室等）の共有持分100,000分の22,957及び地下３階の単独持分を取得しております。
（注）２．21筆のうち20筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）３．１筆5,565.18㎡（注）４．７階～52階の事務所等の共有持分100,000分の32,483、商業施設・音楽堂・美術館等の共有持分100,000分の31,325、駐車場・ガレリア等の共有持分1,000,000分の239,950。Ｂ３の倉庫・事務所の100％、建物所有割合：31.325％（注）５．賃貸事業費用の内訳につきましては、当該不動産の共同事業者の要望により、開示を差し控えております。

- 67 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：東五反田１丁目ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年11月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.8％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格5,600百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都品川区東五反田一丁目404
番１ 他４筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

5,500,000千円

当期末簿価

東京都品川区東五反田一丁目24番２号

4,907百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

４

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

5,205㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積5,205㎡

土地

1,539.95㎡

入居率

100.0％

建物

6,460.39㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨造陸屋根８階建

運用期間

建築時期

平成16年７月(A）賃貸事業収入

192,442

土地

所有権(B）賃貸事業費用

91,930

建物

所有権

管理業務費

15,374

相互住宅株式会社

水道光熱費

16,561

公租公課

15,060

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

- 68 -

損害保険料

285

修繕費

508

減価償却費

44,140

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）100,512（参考）資本的支出－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：大崎フロントタワー
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成23年２月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.7％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格

15,170百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都品川区大崎一丁目342番１

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

12,300,000千円

当期末簿価

東京都品川区大崎一丁目２番１号

12,135百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

１

用途地域

準工業地域

総賃貸可能面積

16,856㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

16,856㎡

土地

3,684.38㎡

入居率

100.0％

建物

23,673.92㎡

面積

構造

損益状況（単位：千円）

鉄骨造陸屋根15階建

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

建築時期

平成17年６月(A）賃貸事業収入

669,867

土地

定期借地権(B）賃貸事業費用

504,088

建物

所有権

管理業務費

68,158

三菱地所株式会社

水道光熱費

51,425

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
本物件の借地権部分は借地借家法第22条に基づく定期借地権であり、当投資法人は、平成65年６月30日の借地期間満了時に、底地権者へ土地を更地の状態に復して返還する義務を負公租公課（注）

10

損害保険料

896

修繕費

9,727

います。また、底地権者及びその関連企業は、平成32年６月
末に一定以上の条件で本物件を購入する権利を有しておりま

減価償却費

282,168

す。

その他費用

91,701（注）（参考）平成23年固定資産税・都市計画税

59,486千円(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 69 -

165,779630

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：大森駅東口ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

平成13年９月10日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格5,330百万円

信託期間満了日

平成25年７月31日

土地地番

東京都大田区大森北一丁目５番
２

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

5,123,000千円

当期末簿価

東京都大田区大森北一丁目５番
１号

4,563百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

16

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

7,754㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積7,306㎡

土地

2,199.30㎡

入居率

94.2％

建物

14,095.34㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付11階建

運用期間

建築時期

平成元年７月(A）賃貸事業収入

248,814

土地

所有権(B）賃貸事業費用

102,959

建物

所有権

管理業務費

27,729水道光熱費

20,488

公租公課

26,471

所有形態

不動産管理会社

東京海上日動ファシリティーズ
株式会社〔特記事項〕
ありません。

損害保険料
修繕費

4,905

減価償却費

22,690

その他費用28(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 70 -

646

145,855
22,522

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：日本ブランズウィックビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年３月24日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.9％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格6,730百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27
番６

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

6,670,000千円

当期末簿価

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27番７号

6,867百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

19

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

7,356㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

6,264㎡

土地

1,497.52㎡

入居率

85.2％

建物

11,957.38㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

運用期間

建築時期

昭和49年３月(A）賃貸事業収入

282,997

土地

所有権(B）賃貸事業費用

136,895

建物

所有権

管理業務費

34,953

水道光熱費

22,769〔特記事項〕
当該建物は、建築確認後に行なわれた都市計画法に基づく用公租公課

29,828

途地域の見直しにより、容積率の点で建築基準法上の要件を満たさない、いわゆる既存不適格の建物です。従って、現況

損害保険料

所有形態

不動産管理会社

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメントと同様の容積率の建物を再建築することができない可能性が
あります。

修繕費

9,494

減価償却費

39,240

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 71 -

609

146,10267,593

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：代々木１丁目ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年４月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.2％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格9,870百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区代々木一丁目22番
１ 他４筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

8,700,000千円

当期末簿価

東京都渋谷区代々木一丁目22番
１号

7,674百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

９

用途地域

商業地域、第二種住居地域

総賃貸可能面積

7,745㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

7,745㎡

土地

1,755.75㎡

入居率

100.0％

建物

10,778.10㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付14階建

運用期間

建築時期

平成15年10月(A）賃貸事業収入

293,792

土地所有権(B）賃貸事業費用

140,171

建物

所有権

管理業務費

25,686

水道光熱費

19,967

公租公課

25,365

所有形態

不動産管理会社

東京海上日動ファシリティーズ
株式会社〔特記事項〕
ありません。

損害保険料

530

修繕費

715

減価償却費

67,906

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 72 -

153,620－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：ダヴィンチ原宿
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年11月22日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格

6,120百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区神宮前三丁目25番
５

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

4,885,000千円

当期末簿価

東京都渋谷区神宮前三丁目25番
15号

4,930百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数４

用途地域

商業地域、近隣商業地域

総賃貸可能面積

3,147㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

3,147㎡

土地

839.66㎡

入居率

100.0％

建物

4,359.20㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付７階建

運用期間

建築時期

昭和62年12月(A）賃貸事業収入

192,760

土地所有権(B）賃貸事業費用

49,764

建物

所有権

管理業務費

10,745

株式会社ザイマックスアクシス

水道光熱費

9,260

公租公課

15,675

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
当該土地の西側都道（明治通り）に「都市計画事業環状第５の１号線」の都市計画が計画決定されております。

- 73 -

損害保険料

269

修繕費

477

減価償却費

13,334

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）142,996（参考）資本的支出

3,259

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：神宮前メディアスクエアビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成15年10月９日
信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

取得価格及び鑑定評価額等

本件不動産の取得価格合計

土地地番評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

所在地

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格

10,200百万円

当期末簿価

東京都渋谷区神宮前六丁目25番７1.7％に対する比率

信託受益権の概要

12,200,000千円
（注）２．

取得価格

他10筆

10,956百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

東京都渋谷区神宮前六丁目25番14号

テナント総数

用途地域

商業地域、第二種住居地域

総賃貸可能面積

5,558㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

5,558㎡

土地

2,124.59㎡（注）１．

入居率100.0％

建物

9,420.42㎡

住居表示

７

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根地下２階付９階建
建築時期

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成10年３月(A）賃貸事業収入

342,806

土地所有権(B）賃貸事業費用

136,802

建物

所有権

管理業務費

22,955

株式会社第一ビルディング

水道光熱費26,235〔特記事項〕
当該土地の南東側都道（明治通り）に「都市計画事業環状第公租公課

33,147５の１号線」の都市計画が事業認可されており、平成21年10月30日付けで土地の一部（137.01㎡）を東京都に譲渡したこ

損害保険料

所有形態
不動産管理会社

667

修繕費

1,367

とに伴い、本物件は、容積率の点で建築基準法上の要件を満たさない、いわゆる既存不適格物件となったことから、現況

減価償却費

52,429と同様の建物を再建築することができない可能性がありま
す。

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出

206,004396（注）１．当該建物敷地として、地役権に基づく承役地３筆（269.01㎡）を含みます。なお、当該地役権は、要役地に建築した当該建物について、建築基準法で定める、容積率、建ぺい率等の要件を満たすために必要となる建物敷地を確保することを目的としております。
（注）２．平成15年10月９日の取得価格を記載しており、平成21年10月30日付けで譲渡した敷地の一部（売却原価614百万円）が含まれております。

- 74 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：渋谷クロスタワー
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年11月30日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

4.8％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格42,000百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１
他１筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

34,600,000千円

当期末簿価

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１
号

38,438百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

56

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

29,660㎡

建物用途

事務所、店舗、ホール

総賃貸面積

26,236㎡

土地

5,153.45㎡

入居率

建物

61,862.33㎡

88.5％

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根地下３階付32階建

運用期間

建築時期

昭和51年４月(A）賃貸事業収入

1,239,542

土地

所有権(B）賃貸事業費用

1,027,846

建物

所有権

管理業務費

171,084

水道光熱費

108,809

公租公課

137,613

損害保険料

3,314

所有形態

不動産管理会社

株式会社三菱地所プロパティマ
ネジメント〔特記事項〕
ありません。

修繕費

219,300

減価償却費

374,136

その他費用

13,587(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 75 -

211,696479,936

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：恵比寿ネオナート
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）１．

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成15年11月14日

本件不動産の取得価格合計②

平成16年４月１日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

①、②合計で0.6％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

① 3,740,000千円②
360,000千円

不動産

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格2,740百万円

当期末簿価

東京都渋谷区恵比寿四丁目65番

3,559百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

６
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

2,462㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

2,462㎡

土地

5,005.70㎡

入居率

100.0％

建物

36,598.38㎡（注）２．

住居表示

５

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

陸屋根地下２階付18階建

建築時期

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成６年10月(A）賃貸事業収入

75,053

所有権（注）３．

(B）賃貸事業費用

61,734

管理業務費

16,243

水道光熱費

4,742

〔特記事項〕①当該建物は、オフィス棟、住宅棟で構成され、当投資法人

公租公課

11,088の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部分（住宅棟、オフィス棟店舗区画、駐車場等）の共有持分

損害保険料

土地
所有形態
建物
不動産管理会社

区分所有権（注）４．
＊管理規約あり東京海上日動ファシリティーズ
株式会社

90,000,000分の11,069,450が含まれます。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規

537

修繕費

3,484

減価償却費

25,638約においては、(a）第三者への譲渡に関しての事前の届出に関する事項、(b）駐車場、店舗、住宅部分等の規約共用

その他費用

－

部分の管理組合による運用に関する事項が定められております。

(C）賃貸事業損益

なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

（参考）資本的支出(C）＝（A）－（B）13,318－（注）１．①の取引時において、土地の所有権（共有持分 敷地全体の90,000,000分の10,000,000）並びに建物の区分所有権（オフィス棟３階）及び区分所有権の共有持分（オフィス棟４階共有持分5,534,725分の4,465,275）を取得しており、②の取引時に当該物件の土地の所有権（共有持分敷地全体の90,000,000分の1,069,450）と建物の区分所有権（共有持分 オフィス棟４階部分の5,534,725分の
1,069,450）を取得しております。
（注）２．別棟として登記されている住宅棟（面積：1,553.73㎡）を含みます。
（注）３．共有持分90,000,000分の11,069,450（注）４．オフィス棟３階及び４階2,423.64㎡。建物所有割合：90,000,000分の11,069,450- 76 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：ハーモニータワー
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年２月28日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.2％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格9,630百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都中野区本町一丁目1000番
他２筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

8,500,000千円

当期末簿価

東京都中野区本町一丁目32番２
号

7,828百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

14

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

10,929㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積10,334㎡

土地

10,020.52㎡（注）１．

入居率

建物

72,729.31㎡

94.6％

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・

自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付29階建

運用期間

建築時期

平成９年３月(A）賃貸事業収入

347,585

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

246,304

建物

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり

管理業務費

105,579

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント

水道光熱費

－

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕

公租公課

48,010

損害保険料

1,142

修繕費

9,022

区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の減価償却費

82,548設定がされております（一部を除く）。
③当該建物は隣接建物のハーモニーハイツ及びハーモニーウ

その他費用

－

①当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部
分（駐車場、店舗等）の共有持分が含まれます。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他のイングと一体で開発されており、両建物の未使用容積を当該建物に移転することについて覚書が締結されております。

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）101,281（参考）資本的支出－（注）１．当該建物敷地には、地役権に基づく承役地２筆（324.00㎡）を含みます。なお、当該地役権は、地下自動車通行及び自動車通行を目的として設定されています。
（注）２．敷地利用権28.006179％（注）３．１階店舗及び５階、10階～18階事務所の区分所有権及び区分所有権の共有持分。建物所有割合：29.253305％- 77 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：大塚東池袋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.5％

信託設定日

平成13年３月１日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格3,820百万円

信託期間満了日

平成25年７月31日

土地地番

東京都豊島区東池袋二丁目2421
番６

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

3,541,000千円

当期末簿価

東京都豊島区東池袋二丁目32番
22号

3,551百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数７

用途地域

商業地域・第一種住居地域

総賃貸可能面積

7,215㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

7,215㎡

土地

2,121.39㎡

入居率

100.0％

建物

9,531.28㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

運用期間

建築時期

昭和62年11月(A）賃貸事業収入

174,743

土地

所有権(B）賃貸事業費用

103,929

建物

所有権

管理業務費

24,245

相互住宅株式会社

水道光熱費

21,678

公租公課

13,574

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
建物竣工後に行なわれた平成４年の都市計画法及び建築基準法の改正により、当該物件の存在する都市計画区域内におけ損害保険料

る用途制限に変更があったため、現況と同様の建物を再建築することができない可能性があります。

修繕費

11,864

減価償却費

32,082

その他費用

29- 78 -

455(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）70,814（参考）資本的支出

43,715

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：池袋二丁目ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.2％

信託設定日

平成13年３月１日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格1,610百万円

信託期間満了日

平成25年７月31日

土地地番

東京都豊島区池袋二丁目14番７
他３筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

1,728,000千円

当期末簿価

東京都豊島区池袋二丁目14番２
号

1,618百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

９

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積2,186㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

2,186㎡

土地

397.26㎡

入居率

100.0％

建物

3,157.51㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

運用期間

建築時期

平成２年５月(A）賃貸事業収入

71,745

土地

所有権(B）賃貸事業費用

28,390

建物

所有権

管理業務費

9,337

相互住宅株式会社

水道光熱費

5,789

公租公課

5,648

損害保険料

136

修繕費

543

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

- 79 -

減価償却費

6,933

その他費用

1

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）43,354（参考）資本的支出

6,895

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：池袋ＹＳビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年８月２日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.6％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格

4,120百万円

信託期間満了日－

土地地番

東京都豊島区南池袋一丁目29番
35 他１筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

4,500,000千円

当期末簿価

東京都豊島区南池袋一丁目13番
23号

4,415百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

11

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

5,932㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

5,537㎡

土地

1,384.56㎡

入居率

93.4％

建物

7,464.64㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

運用期間

建築時期

平成元年12月(A）賃貸事業収入

186,708

土地所有権(B）賃貸事業費用

80,226

建物

所有権

管理業務費

17,024

株式会社ザイマックスアクシス

水道光熱費14,927

公租公課

15,398

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。
損害保険料- 80 -

384

修繕費

2,229

減価償却費

30,261

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）106,481（参考）資本的支出

2,993

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：八王子ファーストスクエア
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）１．

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成17年３月31日

本件不動産の取得価格合計②

平成20年３月19日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格

4,170百万円

当期末簿価

東京都八王子市明神町三丁目547
番８3,300,000千円
2,379,112千円①、②合計で0.8％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

①
②

不動産

他17筆（注）２．

5,179百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

東京都八王子市明神町三丁目20番６号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

10,068㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

9,433㎡

土地

2,989.33㎡

入居率

93.7％

建物

18,329.98㎡

住居表示

39

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根地下１階付12階建

建築時期

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成８年７月(A）賃貸事業収入

235,719

土地

所有権（注）３．

(B）賃貸事業費用

135,146

建物

所有権（注）４．

管理業務費

50,717

不動産管理会社

相互住宅株式会社

水道光熱費

－

所有形態

〔特記事項〕
本物件の共有者間の基本協定書等において、持分譲渡に関す

公租公課

27,453

損害保険料

る優先交渉権に係る事項が定められております。

673

修繕費

6,170

減価償却費

50,132

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出

100,572
1,683（注）１．①の取引において、土地の所有権（５筆965.99㎡の共有持分1,000,000分の674,672、３筆1,273.92㎡の共有持分100,000,000分の
45,877,696、２筆93.88㎡の共有持分100,000,000分の53,973,760、１筆153.75㎡の共有持分100,000,000分の46,552,368及び３筆
200.55㎡）並びに建物の所有権（共有持分10,000,000分の5,066,110）を取得しており、②の取引において土地の所有権（５筆965.99㎡の共有持分337,741,000,000分の96,748,968,592、３筆1,273.92㎡の共有持分33,774,100,000,000分の
11,340,170,578,272、２筆93.88㎡の共有持分33,774,100,000,000分の10,715,692,933,620、２筆233.50㎡の共有持分
337,741,000,000分の148,788,772,313、１筆153.75㎡の共有持分33,774,100,000,000分の11,288,130,774,551）並びに建物の所有権（共有持分10,000,000分の2,973,890）を取得しております。
（注）２．18筆のうち２筆は建物の他の共有者が所有しております。
（注）３．５筆965.99㎡の共有持分337,741,000,000分の324,613,364,544、３筆1,273.92㎡の共有持分33,774,100,000,000分の
26,834,949,503,008、２筆93.88㎡の共有持分33,774,100,000,000分の28,944,844,609,780、２筆233.50㎡の共有持分
337,741,000,000分の148,788,772,313、１筆153.75㎡の共有持分33,774,100,000,000分の27,010,774,095,239及び３筆200.55㎡（注）４．共有持分10,000,000分の8,040,000- 81 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：さいたま浦和ビルディング
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計②

平成13年10月11日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格2,030百万円

当期末簿価

埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目133番１

1,232,000千円
1,342,000千円①、②合計で0.4％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

①
②

不動産

他５筆

2,521百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目２番３号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,510㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

4,492㎡

土地

1,533.06㎡

入居率

99.6％

建物

6,258.59㎡

住居表示

14

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄筋コンクリート造

構造

陸屋根８階建

建築時期

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成２年３月(A）賃貸事業収入

109,134

土地

所有権(B）賃貸事業費用

55,923

建物

所有権

管理業務費

15,665

株式会社第一ビルディング

水道光熱費

8,859

公租公課

9,638

損害保険料

324

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。
（注）①の取引時において、土地の所有権（４筆1,394.46㎡の共有持分
10,000分の5,659）と建物の区分所有権（所有割合45.58％）を取得
しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権

修繕費

8,785

減価償却費

12,649

その他費用－を取得しております。

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 82 -

53,211
81,491

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：ＭＭパークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成20年３月24日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

5.2％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格35,600百万円

信託期間満了日－

土地地番

神奈川県横浜市西区みなとみらい三丁目６番２

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

37,400,000千円

当期末簿価

神奈川県横浜市西区みなとみらい三丁目６番３号

35,329百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

26

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

38,496㎡

建物用途

事務所、店舗、診療所

総賃貸面積37,550㎡

土地

6,825.77㎡

入居率

建物

49,037.51㎡

97.5％

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付15階建

運用期間

建築時期

平成19年12月(A）賃貸事業収入

1,365,963

土地所有権(B）賃貸事業費用

729,847

建物

所有権

管理業務費

150,590

三菱地所株式会社

水道光熱費

170,249

公租公課

60,424

損害保険料

2,272

修繕費

8,549

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

- 83 -

減価償却費

337,762

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）636,116（参考）資本的支出－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：川崎砂子ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.5％

信託設定日

平成13年３月１日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格2,730百万円

信託期間満了日

平成25年７月31日

土地地番

神奈川県川崎市川崎区砂子一丁
目２番４

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

3,375,000千円

当期末簿価

神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目２番地４2,856百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

13

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

6,831㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

6,325㎡

土地

1,594.50㎡

入居率

92.6％

建物

9,623.83㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付12階建

運用期間

建築時期

平成２年12月(A）賃貸事業収入

140,814

土地

所有権(B）賃貸事業費用

81,120

建物

所有権

管理業務費

23,479相互住宅株式会社

水道光熱費

12,771

公租公課

14,331

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
当該土地の南西側角部分に川崎都市計画「都市高速鉄道京浜
急行大師線」の都市計画が事業認可されております。将来、損害保険料

当該部分に地下鉄道の軌道を敷設するため地上権が設定される予定です。

修繕費

13,515

減価償却費

16,196

その他費用

370- 84 -

456(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）59,694（参考）資本的支出

27,967

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：武蔵小杉ＳＴＭビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成20年３月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.6％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格3,560百万円

信託期間満了日－

土地地番

神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目403番９ 他４筆（注）１.

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

4,000,000千円

当期末簿価

神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目403番地９3,860百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

23

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

5,378㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

5,378㎡

土地

3,552.15㎡

入居率

100.0％

建物

22,839.61㎡

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コ

自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

ンクリート造陸屋根地下２階付
８階建

運用期間

建築時期

平成２年10月(A）賃貸事業収入

145,046

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

61,585

建物

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり

管理業務費

23,941

相互住宅株式会社

水道光熱費

1,803

公租公課

10,878

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕①当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
②当投資法人の所有持分には、管理規約に基づく規約共用部
分（駐車場、管理人室等）の共有持分が含まれます。
（注）１．５筆のうち１筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．４筆2,779.10㎡の共有持分10分の４（注）３．３～８階11,653.73㎡の共有持分100,000分の35,388及び地下１階～２階の一部3,000.61㎡の共有持分10分の４。建物所有割合
34.32％

損害保険料

修繕費

4,134

減価償却費

20,417

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 85 -

410

83,4606,654

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：８・３スクエア北ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成19年６月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.0％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格6,630百万円

信託期間満了日－

土地地番

北海道札幌市北区北八条西三丁
目32番

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

7,100,000千円

当期末簿価

北海道札幌市北区北八条西三丁
目32番

6,709百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

８

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

12,265㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

12,265㎡

土地

5,541.60㎡

入居率

100.0％

建物

16,096.97㎡ （注）１．

面積
損益状況（単位：千円）

鉄筋コンクリート造自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

陸屋根地下1階付11階建

運用期間

建築時期

平成18年12月(A）賃貸事業収入

322,517

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

190,205

建物

区分所有権（注）３．
＊団地管理規約あり

管理業務費

28,977

株式会社三菱地所プロパティマ
ネジメント

水道光熱費

54,946

公租公課

23,336

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕

当該建物は隣接建物の８・３スクエア ディーグラフォート
札幌ステーションタワー（住宅棟）と一体整備された団地建

損害保険料物であり、当該土地には敷地権の設定がされております。

修繕費

2,576

減価償却費

79,695

その他費用－（注）１．８・３スクエア北ビル（業務棟）及び立体駐車場棟の内訳は、業務棟16,048.59㎡、立体駐車場棟48.38㎡となっています。
（注）２．敷地権割合10,000,000分の4,717,000（注）３．８・３スクエア北ビル（業務棟）及び立体駐車場棟１棟に係る全ての区分所有権並びに団地共用部分- 86 -

674(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）132,311（参考）資本的支出

6,166

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：定禅寺パークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年１月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.1％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格880百万円

信託期間満了日－

土地地番

宮城県仙台市青葉区国分町二丁目14番15 他６筆（注）１．

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

1,000,000千円

当期末簿価

宮城県仙台市青葉区国分町二丁目14番18号

970百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

18

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

2,518㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

2,518㎡

土地

1,566.68㎡

入居率

100.0％

建物

7,648.33㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

運用期間

建築時期

平成５年１月(A）賃貸事業収入

66,445

土地所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

39,165

建物

所有権（注）３．

管理業務費

9,793

不動産管理会社

三菱地所株式会社

水道光熱費

8,138

公租公課

7,352

損害保険料

175

所有形態

〔特記事項〕
本物件の共有者との契約書において、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が規定されております。

（注）１．７筆のうち１筆は建物の他の共有者が所有しております。
（注）２．６筆908.80㎡の共有持分53分の50（注）３．共有持分100分の50- 87 -

修繕費

5,471

減価償却費

8,235

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）27,280（参考）資本的支出

391

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：仙台本町ホンマビルディング
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）
信託設定日
信託受益
権の概要

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計②

平成18年６月28日

に対する比率①

平成13年３月１日②

平成18年６月28日

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成25年７月31日

所在地

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格2,470百万円

当期末簿価

宮城県仙台市青葉区本町二丁目
１番３他

不動産鑑定
評価の概要

2,924,000千円
250,000千円①、②合計で0.4％

評価の基準と

信託受託者

土地地番

①
②

不動産を信託する信託の受益権

２筆2,757百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

宮城県仙台市青葉区本町二丁目
１番29号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

6,241㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

5,286㎡

土地

1,437.47㎡

入居率

84.7％

建物

8,247.50㎡

住居表示

18

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根11階建

建築時期

自至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成３年11月(A）賃貸事業収入

118,007

土地所有権(B）賃貸事業費用

64,740

建物

所有権

管理業務費

18,649

株式会社第一ビルディング

水道光熱費13,273

公租公課

16,543

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

損害保険料（注）①の取引時において、土地の所有権（２筆895.73㎡及び１筆541.74㎡の共有持分100,000分の68,136）と建物の区分所有権（建物所有割
合：93.39％）を原資産とする不動産信託受益権を取得しており、②の取引時において、残りの土地の所有権と建物の区分所有権を取得

修繕費

2,273

減価償却費

13,417

その他費用

210

し、当該部分を追加信託したことにより、本物件全部を原資産とす(C）賃貸事業損益

る不動産信託受益権を保有しております。

(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 88 -

372

53,2675,687

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：金沢パークビル
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）１．

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成14年２月28日

本件不動産の取得価格合計②

平成15年３月３日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

2,880,000千円
1,700,000千円①、②合計で0.6％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

①
②

不動産

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格5,330百万円

当期末簿価

石川県金沢市広岡三丁目101番
他４筆

4,089百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

石川県金沢市広岡三丁目１番１号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積20,820㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積18,419㎡

土地

6,642.71㎡

入居率

建物

43,481.20㎡

住居表示

73

88.5％

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根地下２階付12階建

建築時期

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成３年10月(A）賃貸事業収入

435,166

土地

所有権（注）２．

(B）賃貸事業費用

320,045

建物

所有権（注）３．

管理業務費

107,455

不動産管理会社

三菱地所株式会社

水道光熱費

53,008

公租公課

69,490

損害保険料

1,831

修繕費

32,746

減価償却費

46,833

その他費用

8,679

所有形態

〔特記事項〕
本物件の共有者間の覚書において、持分譲渡に関する優先交
渉権に係る事項が規定されております。

（注）１．①の取引時において、土地の所有権（１筆5,050.71㎡の共有持分
5,050,710分の3,661,968）と建物の所有権（共有持分6,642,710
分の3,661,968）を取得しており、②の取引時に、土地の所有権（１筆5,050.71㎡の共有持分5,050,710分の1,322,315及び４筆
1,592.00㎡の共有持分1,592,000分の927,729）と建物の所有権（共有持分6,642,710分の2,250,044）を取得しております。
（注）２．１筆5,050.71㎡の共有持分5,050,710分の4,984,283、４筆
1,592.00㎡の共有持分1,592,000分の927,729(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出（注）３．共有持分6,642,710分の5,912,012- 89 -

115,12154,556

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：錦パークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び不動産の賃借権

取得価格

取得年月日（注）1.

①
②

信託受益
権の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

本件不動産の取得価格合計に対する比率
評価の基準と不動産鑑定 なる時点
評価の概要
期末算定価格信託期間満了日

－

当期末簿価

土地地番
所在地
住居表示

平成18年10月２日
平成18年11月１日①②

愛知県名古屋市中区錦二丁目426
番 他１筆
愛知県名古屋市中区錦二丁目４番３号

3,850,000千円
1,300,000千円①、②合計で0.7％
平成24年３月31日
3,620百万円
4,637百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）（注）５．
テナント総数

56

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

8,056㎡

建物用途

事務所、店舗、居宅

総賃貸面積

7,468㎡

土地

2,170.45㎡（注）２．

入居率

92.7％

建物

25,091.91㎡

面積
損益状況（単位：千円）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート造
陸屋根地下４階付22階建

運用期間

建築時期

平成７年８月(A）賃貸事業収入

225,608

土地

所有権（一部賃借権）（注）３．

(B）賃貸事業費用

205,641

建物

区分所有権（注）４．
＊管理規約有り

管理業務費

44,517

三菱地所株式会社

水道光熱費

19,734

公租公課

21,686

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕①当投資法人の所有持分には、管理規約に基づく規約共用部
分（駐車場、倉庫等）の共有持分が含まれます。
②区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められております。なお、当該土地に対しかかる
区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
③当該土地に含まれる土地の賃借権（定期借地権、以下本物件につき同様とします。）について、借地借家法第22条に基づく定期借地契約は平成72年に期間満了となります。
④当該建物の敷地使用権の一部として、隣接地の余剰容積の一部が移転されており、隣接地所有者との間で、当該建物滅失までの期間の容積使用に関し契約が締結されておりま
す。

損害保険料

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

635

修繕費

67,351

減価償却費

45,158

その他費用

6,558

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）19,966（参考）資本的支出

12,372（注）１．①の取引時において、土地の所有権（１筆1,786.45㎡の共有持分1,000,000分の387,900）及び賃借権（１筆384㎡の準共有持分
384,380分の272,736）と建物の区分所有権の共有持分（建物所有割合：43.89471％）を取得しており、②の取引時において、土地の所有権（１筆1,786.45㎡の共有持分1,000,000分の155,589）と建物の区分所有権の共有持分（建物所有割合：13.15180％）を取得しております。
（注）２．当該土地は、一部土地の賃借権が含まれており、当該箇所の面積（384㎡）は登記簿面積です。なお、定期借地契約上の面積は384.38㎡です。
（注）３．１筆1,786.45㎡の所有権の共有持分1,000,000分の543,489及び１筆384㎡の賃借権の準共有持分384,380分の272,736（注）４．１階～20階事務所、店舗部分13,296.06㎡の共有持分10,000,000分の6,093,025及び21階～22階住宅部分999.50㎡の共有持分10分の
９。建物所有割合57.04651％（注）５．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナントはマスターリース契約締結先の三菱地所株式会社（賃借人）１社であり、総賃貸可能面積954㎡、総賃貸面積954㎡、入居率100.0％です。当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント（エンドテナント）の賃料等に連動します（エンドテナント数は14、総転貸面積は827㎡、入居率は86.7％となります）。

- 90 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：広小路栄ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成18年９月22日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.2％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格1,310百万円

信託期間満了日－

土地地番

愛知県名古屋市中区栄二丁目401
番他 ２筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

1,680,000千円

当期末簿価

愛知県名古屋市中区栄二丁目４番１号

1,710百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

12

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

3,911㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

3,121㎡

土地

786.79㎡

入居率

79.8％

建物

6,445.08㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

運用期間

建築時期

昭和62年９月(A）賃貸事業収入

87,686

土地所有権(B）賃貸事業費用

49,901

建物

所有権

管理業務費

14,304

水道光熱費

11,298

公租公課

12,595

所有形態

不動産管理会社

東京海上日動ファシリティーズ
株式会社〔特記事項〕
ありません。

損害保険料
修繕費

2,903

減価償却費

8,524

その他費用

0

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 91 -

273

37,78427,551

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：名古屋広小路ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

2.0％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格12,600百万円

信託期間満了日－

土地地番

愛知県名古屋市中区栄二丁目301
番 他９筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

14,533,000千円

当期末簿価

愛知県名古屋市中区栄二丁目３番１号

14,959百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

29

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

21,624㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積20,963㎡

土地

4,095.81㎡

入居率

建物

33,377.73㎡

96.9％

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・

自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付18階建

運用期間

建築時期

昭和62年５月(A）賃貸事業収入

592,624

土地所有権(B）賃貸事業費用

346,255

建物

所有権

管理業務費

91,242

水道光熱費60,018

公租公課64,609

損害保険料

1,564

修繕費

28,620

減価償却費

100,198

その他費用

1

所有形態

不動産管理会社

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント〔特記事項〕
ありません。

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 92 -

246,368
190,208

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：名古屋御園ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年８月８日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.3％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格1,040百万円

信託期間満了日－

土地地番

愛知県名古屋市中区栄一丁目
1012番 他２筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

1,865,000千円

当期末簿価

愛知県名古屋市中区栄一丁目10番21号

1,456百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

13

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

3,448㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

2,992㎡

土地

805.04㎡

入居率

86.8％

建物

5,348.00㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨造陸屋根地下１階付７階建

運用期間

建築時期

平成３年９月(A）賃貸事業収入

64,541

土地所有権(B）賃貸事業費用

45,377

建物

所有権

管理業務費

12,054

水道光熱費

6,223

公租公課

6,847

損害保険料

279

所有形態

不動産管理会社

東京海上日動ファシリティーズ
株式会社〔特記事項〕
ありません。

修繕費
減価償却費

19,965

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 93 -

7

19,163
5,933

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：京都四条河原町ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年12月20日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.4％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格1,770百万円

信託期間満了日－

土地地番

京都府京都市下京区河原町通松原上る二丁目富永町338番

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

2,650,000千円

当期末簿価

京都府京都市下京区河原町通松原上ル二丁目富永町338番地

2,678百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

30

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

6,802㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

5,514㎡

土地

1,471.57㎡

入居率

81.1％

建物

9,701.04㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

運用期間

建築時期

昭和57年11月(A）賃貸事業収入

103,310

土地

所有権(B）賃貸事業費用

71,496

建物

所有権

管理業務費

19,950

株式会社ザイマックスアクシス

水道光熱費11,187

公租公課

11,596

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
境界確認は未了です。

- 94 -

損害保険料

385

修繕費

353

減価償却費

27,994

その他費用28(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）31,813（参考）資本的支出

8,289

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：新藤田ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成20年９月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率3.3％

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

期末算定価格

16,300百万円

信託設定日
信託受益
権の概要

信託受託者
信託期間満了日
土地地番所在地

平成17年９月30日（注）１．２.
三井住友信託銀行株式会社

不動産鑑定
評価の概要

（注）２．
平成25年７月31日

当期末簿価

大阪府大阪市北区堂島二丁目20番

24,000,000千円

他４筆

22,789百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

大阪府大阪市北区堂島二丁目４番27号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

28,414㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積26,178㎡

土地

6,159.61㎡

入居率

建物

45,411.31㎡

住居表示

41

92.1％

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

陸屋根地下２階付21階建

建築時期

運用期間

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成７年４月(A）賃貸事業収入

730,636

土地

所有権(B）賃貸事業費用

495,476

建物

所有権

管理業務費

95,681

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント

水道光熱費

84,620

公租公課

85,514

損害保険料

2,248

修繕費

22,084

減価償却費

205,313

その他費用

15

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

（注）１．平成３年２月５日付け土地信託契約に基づく信託財産が平成17
年９月30日付け不動産管理処分信託契約に基づき再信託されております。
（注）２．平成20年９月１日付けにて、信託受託者がみずほ信託銀行株式
会社から三井住友信託銀行株式会社に変更されております。

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 95 -

235,159
13,193

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：堺筋本町ビル
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計②

平成15年12月26日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格3,580百万円

当期末簿価

大阪府大阪市中央区南本町一丁
目50番

2,264,000千円
1,900,000千円①、②合計で0.6％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

①
②

不動産

他８筆

3,813百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

大阪府大阪市中央区南本町一丁目８番14号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

11,556㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

11,350㎡

土地

2,036.22㎡

入居率

建物

17,145.59㎡

住居表示

20

98.2％

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

運用期間

陸屋根地下２階付13階建

建築時期

自
至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成４年10月(A）賃貸事業収入

224,337

土地

所有権(B）賃貸事業費用

138,686

建物

所有権

管理業務費

42,572

株式会社第一ビルディング

水道光熱費25,652

公租公課

40,768

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

損害保険料（注）①の取引時において、土地の所有権（３筆及び６筆の共有持分）と建物の区分所有権（建物所有割合：46.17％）を原資産とする不動産信託受益権を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物

889

修繕費

5,931

減価償却費

22,872

その他費用－の区分所有権を取得しております（同日付けで①の不動産信託受益権の信託契約を解除し、不動産の所有権を取得）。

(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）（参考）資本的支出- 96 -

85,65071,195

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：御堂筋ダイワビル
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）
信託設定日
信託受益
権の概要

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計②

平成14年２月28日

に対する比率①

平成13年３月１日②

平成14年２月28日①、②とも三井住友信託銀行株
式会社

評価の概要

信託期間満了日①、②とも平成25年７月31日

当期末簿価

土地地番

大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目25番４ 他３筆

住居表示

大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目６番８号

6,934,000千円
7,380,000千円①、②合計で2.0％

評価の基準と
不動産鑑定

信託受託者

所在地

①
②

不動産を信託する信託の受益権

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格

14,100百万円
13,402百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

33

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積20,450㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

19,054㎡

土地

3,044.65㎡

入居率

建物

31,213.27㎡

93.2％

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付15階建

運用期間

建築時期

平成３年９月(A）賃貸事業収入

573,185

土地

所有権(B）賃貸事業費用

251,894

建物

所有権

管理業務費

63,512

株式会社第一ビルディング

水道光熱費

40,480

公租公課

83,636

損害保険料

1,448

修繕費

6,528

物所有割合：50.0％）を原資産とする不動産信託受益権を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権の共有持減価償却費

56,287

分及び区分所有権を原資産とする不動産信託受益権を取得しておりま

その他費用

－

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。
（注）①の取引時において、土地の所有権（４筆とも共有持分。敷地利用権の割合は50.0％）と建物の区分所有権の共有持分及び区分所有権（建す。

- 97 -(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）321,291（参考）資本的支出

10,605

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：リットシティビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成18年２月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.6％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格4,200百万円

信託期間満了日－

土地地番

岡山県岡山市北区駅元町298番１

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

4,650,000千円

当期末簿価

岡山県岡山市北区駅元町15番１号

3,874百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

41

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

9,965㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

9,591㎡

土地

7,596.44㎡

入居率

96.2％

建物

52,653.19㎡

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄筋コンクリート造

構造

陸屋根地下２階付20階建

建築時期
土地
所有形態
建物
不動産管理会社

運用期間

自至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成17年６月(A）賃貸事業収入

255,028

所有権（注）１．

(B）賃貸事業費用

153,330

管理業務費

34,094

水道光熱費

19,311

公租公課

21,318

損害保険料

1,484

修繕費

5,476

減価償却費

71,494

その他費用

150

区分所有権（注）２．
＊管理規約あり
有楽土地株式会社〔特記事項〕
当該建物は区分所有されておりますが、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

（注）１．共有持分1,000,000分の221,162（注）２．３階～７階事務所部分及び１・２階店舗部分の区分所有権。その他階段他の共用部分について区分所有権の共有持分を所有。
建物所有割合：27.7488％- 98 -(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）101,698（参考）資本的支出－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：ＮＨＫ広島放送センタービル
特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日（注）１．

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格①

平成16年３月25日

本件不動産の取得価格合計②

平成20年３月３日

に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地

1,320,000千円
1,450,000千円①、②合計で0.4％

評価の基準と
不動産鑑定
評価の概要

信託受益
権の概要

①
②

不動産及び不動産の賃借権

平成24年３月31日

なる時点
期末算定価格2,280百万円

当期末簿価

広島県広島市中区大手町二丁目
11番２

2,543百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）

広島県広島市中区大手町二丁目
11番10号

テナント総数

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

9,860㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積9,860㎡

土地

3,296.46㎡

入居率

100.0％

建物

35,217.28㎡

住居表示

12

面積
損益状況（単位：千円）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

構造

陸屋根地下２階付23階建

建築時期
土地
所有形態
建物
不動産管理会社

運用期間

自至

平成23年10月１日
平成24年３月31日（日数183日）

平成６年８月(A）賃貸事業収入

254,739

賃借権（注）２．

(B）賃貸事業費用

188,978

管理業務費

53,446

水道光熱費

27,397

公租公課

25,648

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり
三菱地所株式会社〔特記事項〕①当該土地の賃借権について、土地の賃貸借契約は平成34年に期間満了となります。

損害保険料②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での基本協定においては、建物の所有持分の譲渡に係る日本放送協会

修繕費

24,401

減価償却費

31,260

その他費用

26,055(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）65,760（参考）資本的支出

42,773の事前承認及び他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分
所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

768（注）１．①の取引において、建物敷地全体に係る賃借権（準共有持分25.18％）並びに建物の区分所有権（11階～21階事務所及び２階店舗の共有持分２分の１及び地下１階・地下２階駐車場の共有持分20,000分の5,417、建物所有割合27.085％）を取得しており、②の取引による取得対象は、建物敷地全体に係る賃借権（準共有持分20.144％）並びに建物の区分所有権（11階～21階事務所及び２階店舗の共有持分10分の４及び地下１階・地下２階駐車場の共有持分200,000分の43,336、建物所有割合21.668％）です。
（注）２．建物敷地全体に係る賃借権の準共有持分割合45.324％（注）３．11階～21階事務所及び２階店舗の共有持分10分の９、地下１階・地下２階駐車場の共有持分200,000分の97,506。建物所有割合
48.753％- 99 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：東晴天神ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.2％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格1,290百万円

信託期間満了日－

土地地番

福岡県福岡市中央区天神三丁目
201番

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

1,550,000千円

当期末簿価

福岡県福岡市中央区天神三丁目
９番25号

1,322百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

19

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

4,000㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

4,000㎡

土地

1,221.31㎡

入居率

100.0％

建物

5,588.57㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨造陸屋根８階建

運用期間

建築時期

平成４年３月(A）賃貸事業収入

86,911

土地所有権(B）賃貸事業費用

41,581

建物

所有権

管理業務費

13,066

株式会社第一ビルディング

水道光熱費

8,045

公租公課

8,858

損害保険料

240

修繕費

779

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。

- 100 -

減価償却費

10,590

その他費用－(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）45,329（参考）資本的支出

4,649

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：天神クリスタルビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年６月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

－

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

－

期末算定価格2,470百万円

信託期間満了日－

土地地番

福岡県福岡市中央区天神四丁目
88番１ 他１筆

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

5,000,000千円

当期末簿価

福岡県福岡市中央区天神四丁目
６番７号

4,454百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

29

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

5,973㎡

建物用途

事務所、店舗

総賃貸面積

5,773㎡

土地

1,835.17㎡

入居率

96.6％

建物

10,432.04㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付14階建

運用期間

建築時期

平成５年８月(A）賃貸事業収入

148,739

土地

所有権(B）賃貸事業費用

127,790

建物

所有権

管理業務費

23,285

株式会社第一ビルディング

水道光熱費

16,908

公租公課

20,993

所有形態
不動産管理会社〔特記事項〕
ありません。
損害保険料- 101 -

459

修繕費

8,719

減価償却費

57,361

その他費用61(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）20,949（参考）資本的支出

59,459

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

物件名称：日之出天神ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.5％

信託設定日

平成13年９月10日

不動産鑑定

評価の基準となる時点

平成24年３月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

期末算定価格3,720百万円

信託期間満了日

平成25年７月31日

土地地番

福岡県福岡市中央区天神一丁目
130番 他４筆（注）１.

信託受益
権の概要

所在地
住居表示

評価の概要

3,657,000千円

当期末簿価

福岡県福岡市中央区天神一丁目
12番20号

3,482百万円

賃貸借の概況（平成24年３月31日現在）
テナント総数

６

用途地域

商業地域

総賃貸可能面積

5,868㎡

建物用途

事務所

総賃貸面積

5,868㎡

土地

1,452.15㎡

入居率

100.0％

建物

12,527.07㎡

面積
損益状況（単位：千円）
自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日（日数183日）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付10階建

運用期間

建築時期

昭和62年８月(A）賃貸事業収入

176,230

土地所有権(B）賃貸事業費用

69,943

建物

区分所有権（注）２．
＊管理規約あり

管理業務費

20,644東京海上日動ファシリティーズ
株式会社

水道光熱費

14,017

公租公課

15,434

所有形態

不動産管理会社〔特記事項〕

当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分

損害保険料

390

所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行

修繕費

820

われておりません。

減価償却費

18,635

その他費用－（注）１．５筆のうち１筆分（335.00㎡）は、建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．１階～７階5,855.41㎡。建物所有割合：74.4844％- 102 -(C）賃貸事業損益(C）＝（A）－（B）106,287（参考）資本的支出

14,864

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56＜当期末日以降の不動産等の取得及び譲渡等＞
当投資法人では、第21期決算日（平成24年３月31日）以後に以下のとおり資産を取得しました。
TIXTOWER UENOの取得［取得の概要］特定資産の種類 ：国内不動産
取得資産の名称 ：TIXTOWER UENO
取得価格

：22,000百万円

契約締結日：平成24年５月18日

取得日：平成24年６月15日［取得資産の概要］
所在地：東京都台東区東上野四丁目８番1号

用途：店舗、事務所、居宅

敷地面積：2,412.80㎡

建物延床面積：23,727.48㎡

構造：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下１階付18階建

建築時期：平成22年７月

所有形態

土地 ：所有権（注）１．・敷地権（注）２．
建物 ：区分所有権（注）３．

テナント総数：19（注）４．

総賃貸可能面積 ：15,020㎡（注）４．
総賃貸面積：14,853㎡（注）４．

入居率：98.9％（注）４．

（注）１．５筆1,071.95㎡及び10筆1,340.85㎡の共有持分66,062,353分の55,419,366（注）２．土地：上記15筆、敷地権の種類：地上権、敷地権の割合：178,580,457分の167,937,470（注）３．全体建物は事務所、住宅、店舗から構成され、当投資法人の取得対象は３階から16階の事務所部分16,414.37㎡、２階店舗部分
259.02㎡及び管理規約に基づく全体共用部の共有持分178,580,457分の167,937,470となる。
（注）４．テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び入居率は、取得日時点の数値を記載しています。

- 103 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（ⅲ）資本的支出の状況(a）資本的支出の予定
第21期末日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産について、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称
（所在）

目的

予定期間
総額

当期支払額 既支払総額

渋谷クロスタワー（東京都渋谷区）

収益向上対応（貸付整備工事）

自至

平成23年10月
平成24年６月

455－－

芝二丁目大門ビルディング（東京都港区）

機能更新（電気設備改修工事）

自至

平成24年10月
平成25年３月

221－－

東晴天神ビルディング

機能更新

自

平成24年６月（福岡県福岡市）（空調設備更新工事）

至

平成25年２月

118－－

天神クリスタルビル

機能維持

自平成24年９月（福岡県福岡市）（空調機更新工事）

至

平成25年１月

93－－

金沢パークビル（石川県金沢市）

機能維持（空調設備更新工事）

自至

平成24年６月
平成25年２月

82－－

コスモ金杉橋ビル

機能維持

自平成24年10月（東京都港区）（空調設備更新工事）

至

平成24年12月

73－－

小伝馬町新日本橋ビルディング

機能維持

自

平成24年10月（東京都中央区）（空調機更新工事）

至

平成25年２月

71－－

武蔵小杉ＳＴＭビル（神奈川県川崎市）

機能更新（空調機更新工事）

自至

平成24年７月
平成25年３月

64－－

大塚東池袋ビルディング（東京都豊島区）

機能維持（空調設備更新工事）

自至

平成24年４月
平成24年７月

63－－

ＮＨＫ広島放送センタービル

機能維持

自

平成24年６月（広島県広島市）（空調設備更新工事）

至

平成24年12月

40－－

定禅寺パークビル

機能維持

自 平成24年９月（宮城県仙台市）（空調設備更新工事）

至

平成25年１月

31－－

広小路栄ビルディング（愛知県名古屋市）

機能維持（空調機更新工事）

自至

平成24年５月
平成24年７月

18－－- 104 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56(b）期中の資本的支出
第21期末日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産について、当期に行った資本的支出は1,792百万円であり、当期費用に区分された修繕費700百万円と合わせ、合計2,493百万円の工事を実施しております。
当期の資本的支出の主要なものとして、小伝馬町新日本橋ビルディングの空調機更新工事等を実施いたしました。その他の不動産等における工事としては、経常的な更新工事に加え、貸付整備工事等があります。
不動産等の名称（所在）
小伝馬町新日本橋ビルディング（東京都中央区）
堺筋本町ビル

目的
機能維持（空調機更新工事）

自平成23年10月

至

平成24年２月

工事金額
（百万円）
75

自

平成23年12月（大阪市中央区）（空調設備更新工事）

至

平成24年３月

さいたま浦和ビルディング（埼玉県さいたま市）

機能維持（空調設備更新工事）

自至

平成23年10月
平成24年２月

60

天神クリスタルビル（福岡県福岡市）

機能維持（空調機更新工事）

自至

平成23年11月
平成24年２月

55

自平成23年10月

至

平成24年３月

自平成23年８月

至

平成23年11月

コスモ金杉橋ビル（東京都港区）
広小路栄ビルディング（愛知県名古屋市）

機能維持

期間

機能維持
（空調設備更新工事）
機能維持（電気設備更新工事）

70

50
25

その他の不動産等

1,453

合計

1,792

- 105 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（ⅳ）主要な不動産の物件について
当投資法人の保有に係る不動産等資産の内、第21期の賃貸事業収入の合計額の１割以上（総賃料収入の合計の10%以上）を占める物件はありません。
（ⅴ）主要なテナントの概況
平成24年３月31日現在において、全賃貸面積の10％以上を占めるテナントはありません。
なお、マスターリースにおける賃借人としての三菱地所株式会社宛の賃貸面積については、後記「（ⅵ）
テナント情報(c）関係法人等による賃貸借」をご参照ください。

- 106 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（ⅵ）テナント情報(a）当投資法人の保有に係る全不動産等資産の賃貸借の概況
平成19年
３月末
物件数

平成20年
９月末

平成21年
３月末

50

53

54

55

887

879

931

970

993

397,928

406,605

479,877

508,296

516,411（注）１．(注)３．

入居率（注）２．(注)３．

平成20年
３月末

50

総テナント数
全賃貸可能面積（㎡）（注）２．(注)３．

平成19年
９月末

97.8％

平成21年
９月末

98.7％

95.9％

平成22年
３月末

96.1％

95.5％

平成22年
９月末

平成23年
３月末

平成23年
９月末

物件数

55

55

55

57

56

総テナント数（注）１．(注)３．

977

979

992

1,004

1,009

516,421566,277

567,612589,002584,982

全賃貸可能面積（㎡）（注）２．(注)３．
入居率（注）２．(注)３．

物件数
総テナント数（注）１．(注)３．
全賃貸可能面積（㎡）（注）２．(注)３．
入居率（注）２．(注)３．

93.3％

93.0％

93.2％

92.4％

94.6％

平成23年
10月末

平成23年
11月末

平成23年
12月末

平成24年
１月末

平成24年
２月末

平成24年
３月末

56

57

57

57

57

57

1,006

1,025

1,028

1,025

1,032

1,058

584,201

629,741

629,720

629,720

629,710

629,761

94.3％

94.2％

93.9％

93.7％

94.1％

94.7％

（注）１．総テナント数は、延テナント数とし、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、複数テナントとして算出しております。
（注）２．全賃貸可能面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。入居率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）３．上表の総テナント数、全賃貸可能面積及び入居率において、北の丸スクエア、二番町ガーデン、赤坂パークビル及び錦パークビルの住宅部分は含まれておりません。

- 107 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56(b）大口テナント
平成24年３月31日現在における大口テナント（賃貸面積の上位10テナント）は、以下のとおりです。
順位

テナント名

入居物件名称

賃貸面積

全賃貸面積に占める割合（注）１．

１

ＭＳＤ株式会社

北の丸スクエア他１物件

25,491㎡

4.3％

２

日本ＧＥ株式会社

赤坂パークビル

18,842㎡

3.2％

３

三菱地所株式会社

大崎フロントタワー
他１物件

17,213㎡

2.9％

４

エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社

汐留ビルディング

11,813㎡

2.0％

赤坂パークビル

11,059㎡

1.9％

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

10,598㎡

1.8％

二番町ガーデン

9,316㎡

1.6％

５
６
７

株式会社博報堂ＤＹホールディ
ングス
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
株式会社セブン＆アイ・ホール
ディングス

８

株式会社スペースデザイン

ビュレックス麹町
他１物件

8,774㎡

1.5％

９

株式会社ＪＳＯＬ

晴海センタービル

8,567㎡

1.4％

10

（注）２．

ＭＭパークビル
他２物件

7,150㎡

1.2％（注）１．全賃貸面積に占める割合は小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）２．当該テナントよりテナント名の開示につき同意を得られていないため開示を差し控えております。

- 108 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56(c）関係法人等による賃貸借
ⅰ．平成24年３月31日現在において、本資産運用会社は、当投資法人の保有に係る不動産等資産には入居しておりません。
ⅱ．平成24年３月31日現在において、本資産運用会社の株主である三菱地所株式会社、第一生命保険株式会社及び三井物産株式会社による入居状況は以下のとおりです。
入居者名

入居物件名称

賃貸面積（注）

名古屋広小路ビルヂング

356㎡

小

356㎡

三菱地所株式会社

第一生命保険株式会社

計

池袋二丁目ビルディング

244㎡

八王子ファーストスクエア

1,467㎡

さいたま浦和ビルディング

982㎡

川崎砂子ビルディング

361㎡

堺筋本町ビル

412㎡

御堂筋ダイワビル

472㎡

小

計

3,940㎡

赤坂パークビル（住宅部分）

85㎡

小

85㎡

三井物産株式会社
合計
計

4,382㎡（注）倉庫として使用している面積は含まれておりません。

ⅲ．平成24年３月31日現在において、本資産運用会社の株主である、三菱地所株式会社を賃借人とするマス
ターリースにおける賃貸面積は以下のとおりです。なお、当投資法人の全賃貸面積に占める該当物件の割合は、三菱地所株式会社がテナントに賃貸する面積ベースで33.0％となります。
当投資法人が三菱地所株式会社に賃貸する面積三菱地所株式会社がテナントに賃貸する面積

神田橋パークビルヂング

3,687㎡

3,561㎡

二番町ガーデン

9,316㎡

9,316㎡

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

11,855㎡

11,855㎡

山王グランドビル

20,871㎡

19,540㎡

晴海センタービル

20,812㎡

18,470㎡

赤坂パークビル

45,009㎡

41,187㎡

大崎フロントタワー

16,856㎡

16,856㎡

ＭＭパークビル

38,496㎡

37,550㎡

定禅寺パークビル

2,518㎡

2,518㎡

金沢パークビル

20,848㎡

18,419㎡

錦パークビル

8,056㎡

7,468㎡

ＮＨＫ広島放送センタービル

9,860㎡

9,860㎡

208,162㎡

196,605㎡

マスターリース対象物件

合計- 109 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（ⅶ）建物状況評価報告書の概要(a）概要
第21期末に当投資法人が保有する不動産等資産については、当投資法人による取得に際して、清水建設株
式会社による建物状況評価報告書が作成されています。また一部の物件については保有期間中に建物状況評
価報告書を同社から再取得しております。建物状況評価報告書については、その内容を保証するものではな
く、意見に過ぎません。物件別の建物状況評価報告書の概要は以下のとおりです。
報告書作成日付

今後15年の修繕費・更新費の合計見積額の年平均（単位：百万円)(注)

こころとからだの元氣プラザ

平成20年５月30日

15

北の丸スクエア平成23年３月10日

85

ＭＤ神田ビル

平成20年５月30日

20

神田橋パークビルヂング

平成19年10月24日

20

二番町ガーデン

平成22年８月24日

27

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

平成24年３月16日

67

ビュレックス麹町

平成22年９月１日

23

山王グランドビル

平成22年３月10日

123

有楽町電気ビルヂング

平成20年９月30日

42

小伝馬町新日本橋ビルディング

平成19年10月24日

22

共同ビル（茅場町２丁目）

平成22年12月17日

17ビュレックス京橋

平成19年10月24日

5

銀座三和ビル

平成21年11月18日

45

菱進銀座イーストミラービル

平成22年９月23日

19

晴海センタービル

平成19年11月５日

22

青山クリスタルビル

平成20年６月２日

13

赤坂パークビル

平成23年９月12日

383

汐留ビルディング

平成20年７月30日

28

芝二丁目大門ビルディング

平成19年10月24日

86

コスモ金杉橋ビル

平成19年10月24日

23

新和ビルディング

平成21年９月３日

46

東京オペラシティビル

平成22年１月18日

386

東五反田１丁目ビル

平成22年２月18日

20

大崎フロントタワー

平成23年１月18日

68

大森駅東口ビルディング

平成19年10月24日

54

日本ブランズウィックビル

平成21年３月30日

63

代々木１丁目ビル

平成21年９月３日

36

ダヴィンチ原宿

平成20年５月30日

10

神宮前メディアスクエアビル

平成21年３月25日

38

物件名称

- 110 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

報告書作成日付

今後15年の修繕費・更新費の合計見積額の年平均（単位：百万円)(注)渋谷クロスタワー

平成19年10月24日

166

恵比寿ネオナート

平成21年３月25日

33

ハーモニータワー

平成22年２月23日

89

大塚東池袋ビルディング

平成19年10月24日

36

池袋二丁目ビルディング

平成19年10月24日

12

池袋ＹＳビル

平成21年８月26日

46

八王子ファーストスクエア

平成22年２月17日

89

さいたま浦和ビルディング

平成19年10月24日

29

ＭＭパークビル

平成20年１月22日

33

川崎砂子ビルディング

平成19年10月31日

41

武蔵小杉ＳＴＭビル

平成19年12月４日

31

８・３スクエア北ビル

平成19年５月31日

7

定禅寺パークビル

平成22年２月２日

22

仙台本町ホンマビルディング

平成19年10月24日

24

金沢パークビル

平成19年10月24日

117

錦パークビル

平成23年11月24日

107

広小路栄ビルディング

平成23年８月23日

41

名古屋広小路ビルヂング

平成19年10月24日

135

名古屋御園ビル

平成20年９月30日

36

京都四条河原町ビル

平成19年10月24日

32

新藤田ビル

平成20年７月２日

199

堺筋本町ビル

平成19年10月24日

61

御堂筋ダイワビル

平成19年10月24日

117

リットシティビル

平成23年３月４日

54

ＮＨＫ広島放送センタービル

平成24年３月13日

100

東晴天神ビルディング

平成19年10月24日

23

天神クリスタルビル

平成22年９月27日

41

日之出天神ビルディング

平成19年10月24日

19

物件名称

（注）建物状況評価報告書に記載された金額に基づき、同報告書作成年を含む15年の修繕費・更新費の合計値の年平均値を百万円未満切り捨て
で表示しております。また、共有又は区分所有である場合には、１棟の建物全体に係る費用のうち当投資法人の保有する持分に係る金額を記載しております。
なお、「修繕」とは、部分的に劣化、破損、汚損した部分・部品を機能上支障のない状態にまで回復させる工事で、「更新」とは全体的に劣化、破損、汚損した部材、部品や機器等を新しいものに取替える工事を意味しています。修繕費・更新費を算出する上で、物価上昇率は見込まれておりません。

- 111 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56(b）アスベスト使用状況の概要
下記の表中の「建物状況評価報告書の記載」欄は、本書の日付現在、当投資法人の保有する不動産等資産におけるアスベスト使用状況に関し、清水建設株式会社による建物状況評価報告書においてアスベストが含有される吹付け材が使用されている、又は使用されている可能性がある旨の記載の有無等を表にまとめたものです。
また、建物状況評価報告書においてアスベストが含有される吹付け材が使用されている、又は使用されている可能性がある旨の記載がある物件、及び当投資法人が独自に調査を要すると判断した物件について、当投資法人において調査確認した結果及び当該調査に基づくアスベストが含有される吹付け材の状況について
は、「当投資法人による調査結果」欄及び「アスベストが含有される吹付け材の状態」欄にそれぞれ記載しております。
なお、アスベストを含有する材料を使用している建物については、改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。
アスベストが含有される吹付け材の有無
物件名称

建物状況評価報告書の記載 当投資法人による調査結果
（注）１．
（注）２．

こころとからだの元氣プラザ－

北の丸スクエア－ＭＤ神田ビル－

神田橋パークビルヂング－

二番町ガーデン－

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル－

ビュレックス麹町－

山王グランドビル－あり(一部天井内にテナント(退去済み)が設置した吹付け
材あり)

アスベストが含有される吹付け材の状態（注）２．

除去済み（注）３．

あり
有楽町電気ビルヂングあり(但し、当投資法人保有の専有部分及び共用部分に飛散のおそれなし

はなし)
小伝馬町新日本橋ビルディング－

共同ビル（茅場町２丁目）－

ビュレックス京橋－

銀座三和ビル－

菱進銀座イーストミラービル－

晴海センタービル－

赤坂パークビル

あり

あり

飛散のおそれなし（一部封じ込め措置又は除去済み）

青山クリスタルビル－

汐留ビルディング

－芝二丁目大門ビルディング－

コスモ金杉橋ビル－

新和ビルディング

－- 112 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

アスベストが含有される吹付け材の有無
物件名称

建物状況評価報告書の記載 当投資法人による調査結果
（注）１．
（注）２．

東京オペラシティビル－

東五反田１丁目ビル－

大崎フロントタワー－

大森駅東口ビルディング－

日本ブランズウィックビル

－代々木１丁目ビル－

ダヴィンチ原宿－

神宮前メディアスクエアビル－

渋谷クロスタワーありあり

アスベストが含有される吹付け材の状態（注）２．

飛散のおそれなし（一部封じ込め措置又は除去済み）

恵比寿ネオナート－ハーモニータワー－

大塚東池袋ビルディング－

池袋二丁目ビルディング－

池袋ＹＳビル－

八王子ファーストスクエア－

さいたま浦和ビルディング－

ＭＭパークビル－

川崎砂子ビルディング－

武蔵小杉ＳＴＭビル－

８・３スクエア北ビル－

定禅寺パークビル－

仙台本町ホンマビルディング－

金沢パークビル－

錦パークビル－

広小路栄ビルディング－

名古屋広小路ビルヂング－

名古屋御園ビル－

京都四条河原町ビル

－

新藤田ビル

－

堺筋本町ビル－

御堂筋ダイワビル－- 113 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

アスベストが含有される吹付け材の有無
物件名称

建物状況評価報告書の記載 当投資法人による調査結果
（注）１．
（注）２．

リットシティビル

－ＮＨＫ広島放送センタービル－

東晴天神ビルディング－

天神クリスタルビル－

日之出天神ビルディング－

アスベストが含有される吹付け材の状態（注）２．

（注）１．直近に取得した建物状況評価報告書にアスベストが含有される吹付け材が使用されている、又は使用されている可能性がある旨記載されている場合は「あり」と表示し、同建物状況評価報告書にアスベストが含有される吹付け材に関する問題は無い又はアスベストが含有される吹付け材が含まれている懸念はほとんど無い若しくは懸念は少ない旨記載されている場合は「－」と表示しております。
（注）２．「建物状況評価報告書の記載」欄に「あり」と表示されている物件に関し（山王グランドビルを除く）、アスベストが含有される吹付け材の有無につき当投資法人による調査がなされた場合、その結果を「あり」又は「なし」と表示し、「あり」との表示の場合には吹付け材の状態を記載しております。空欄は直近の建物状況評価報告書取得以降かかる調査を行っていない場合を示します。
（注）３．山王グランドビルは、１フロアのうち一部の区画について、アスベストが含有される吹付け材が使用されており、既に封じ込め措置
済みでありましたが、平成19年４月に取得した外部専門会社（環境リサーチ株式会社）によるアスベスト環境調査において、当該部分について、経年劣化により、対策が必要と指摘されておりました。これを踏まえ、テナントと協議の上でアスベスト除去の工事を実施いたしました。

(c）ＰＣＢの使用・保管状況の概要
建物状況評価報告書において当投資法人の保有する不動産等資産のうち、有楽町電気ビルヂング及び山王
グランドビルにおいてＰＣＢ廃棄物が保管されている旨の記載がされておりますが、当該物件の電気工作物
設置者又は保管事業者である三菱地所株式会社により、法令及び関連諸規則に基づき、適切に保管、管理及び届出がなされております。
また、上記２物件の他に、芝二丁目大門ビルディングにおいて電気室の高圧変圧器、高圧蓄電器の一部に微量のＰＣＢが含まれていることが確認されておりますが、当該物件の信託受託者であり、その電気工作物設置者である三井住友信託銀行株式会社により、法令及び関連諸規則に基づき、適切に保管、管理及び届出がなされております。
（ⅷ）地震リスク調査報告書の概要
第21期末（平成24年３月31日）現在、当投資法人の保有する不動産等資産については、東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社による地震リスク調査報告書が作成されています。但し、当該地震リスク調査
報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
地震ポートフォリオ解析によるＰＭＬ（注）値
損害率 1.9％（注）ＰＭＬ：Probable Maximum Loss（予想最大損害額）

地震ポートフォリオ解析は、複数の建物を対象に地震ＰＭＬ等の評価を行うものです。地震ポートフォリ
オ解析によるＰＭＬ値の算出に当たっては、当投資法人の保有する持分で行っております。
地震ポートフォリオ解析では、活断層やプレート境界等それぞれの活動域について発生確率を与えてモデル化された地震（地震イベント）に対し、地震イベントごとに、対象建物の損失関数（躯体・非構造要素・設備等の各コンポーネントに作用する加速度・変形と被害状態の発生確率の関係から作成）を基にしてポートフォリオを構成する建物の損失を算出し、それらを合計したポートフォリオ損失の確率分布を求めます。
上記の地震リスク調査報告書では、地震ポートフォリオ解析によるＰＭＬは、再現期間475年（50年超過
確率10％）に相当する地震イベントに対するポートフォリオ損失の確率分布の90％非超過値として求められます。

- 114 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

なお、上記全57物件における個々のＰＭＬ値は以下のとおりです。
物件名称

ＰＭＬ値

物件名称

ＰＭＬ値

こころとからだの元氣プラザ

3.4％

渋谷クロスタワー

2.2％

北の丸スクエア

1.6％

恵比寿ネオナート

2.4％

ＭＤ神田ビル5.0％

ハーモニータワー2.0％

神田橋パークビルヂング

5.0％

大塚東池袋ビルディング

6.1％

二番町ガーデン

2.1％

池袋二丁目ビルディング

3.4％

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

1.4％

池袋ＹＳビル

5.7％

ビュレックス麹町

4.1％

八王子ファーストスクエア

3.9％

山王グランドビル

3.6％

さいたま浦和ビルディング

7.2％

有楽町電気ビルヂング

3.7％

ＭＭパークビル

4.0％

小伝馬町新日本橋ビルディング

3.3％

川崎砂子ビルディング

4.1％

共同ビル（茅場町２丁目）

3.6％

武蔵小杉ＳＴＭビル

3.8％

ビュレックス京橋

4.7％

８・３スクエア北ビル

1.6％

銀座三和ビル

3.7％

定禅寺パークビル

3.3％

菱進銀座イーストミラービル

2.8％

仙台本町ホンマビルディング

2.2％

晴海センタービル

3.5％

金沢パークビル

4.8％

赤坂パークビル

1.4％

錦パークビル

2.4％

青山クリスタルビル

5.4％

広小路栄ビルディング

5.2％

汐留ビルディング

1.4％

名古屋広小路ビルヂング

2.4％

芝二丁目大門ビルディング

3.0％

名古屋御園ビル

4.1％

コスモ金杉橋ビル

7.3％

京都四条河原町ビル

12.1％

新和ビルディング

7.0％

新藤田ビル

4.0％

東京オペラシティビル

2.0％

堺筋本町ビル

7.4％

東五反田１丁目ビル

2.6％

御堂筋ダイワビル

6.9％

大崎フロントタワー

3.4％

リットシティビル

0.6％

大森駅東口ビルディング

2.8％

ＮＨＫ広島放送センタービル

1.1％

日本ブランズウィックビル

4.0％

東晴天神ビルディング

4.3％

代々木１丁目ビル

2.2％

天神クリスタルビル

3.1％

ダヴィンチ原宿

9.6％

日之出天神ビルディング

4.2％

神宮前メディアスクエアビル

3.3％

なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産については、上記報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しておりません。

- 115 -

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2012/06/23 15:44:56③【その他投資資産の主要なもの】
取得価額
資産の種類

評価額

数量
単価

取得価額総額

単価

金額

金銭債権（注）１．

１件

3,235千円

3,235千円

3,235千円

3,235千円

金銭債権（注）２．

１件

9,000千円

9,000千円

9,000千円

9,000千円

金銭債権（注）３．

１件

1,040,000千円

1,040,000千円

1,040,000千円

1,040,000千円

合計

－

－

1,052,235千円－

1,052,235千円（注）１．東京オペラシティビルの取得にあたり、売主が東京オペラシティビル株式会社に対して有していた預託金を承継したものです。
（注）２．錦パークビルの取得にあたり、売主が土地賃貸人に対して有していた差入敷金9,000千円を承継したものです。
（注）３．大崎フロントタワーの取得にあたり、売主が土地賃貸人に対して有していた差入敷金1,040,000千円を承継したものです。

- 116 -

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2012/06/23 15:44:56（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
第21期(平成23年10月１日～平成24年３月31日)までの直近10計算期間末における当投資法人の総資産額、純資
産総額及び１口当たりの純資産額の推移は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載しておりません。
総資産額
（千円）

年月

純資産総額
（千円）

449,643,494(442,058,494)

平成19年９月末日
平成20年３月末日

１口当たりの純資産額（円）

272,269,191(264,684,191)

664,071(645,571)

527,537,666

310,547,357

701,009(514,591,877)(297,601,568)(671,786)

542,920,166

306,050,398

690,858(534,471,270)(297,601,502)(671,786)

平成21年３月末日

565,022,169(556,596,309)

306,027,387(297,601,527)

690,806(671,786)

平成21年９月末日

564,528,859(556,024,145)

306,106,205(297,601,491)

690,984(671,786)

平成20年９月末日

平成22年３月末日
平成22年９月末日
平成23年３月末日
平成23年９月末日
平成24年３月末日

637,326,373

333,228,812

681,170(628,499,738)(324,402,176)(663,127)

634,974,026

332,536,607

679,755(626,839,609)(324,402,189)(663,127)

646,847,871(639,195,805)

332,054,315(324,402,249)

678,770(663,128)

643,949,522

332,670,462

680,029(636,195,702)(324,916,642)(664,179)

703,085,455

372,869,923

679,130(694,196,497)(363,980,965)(662,940)（注）各計算期間末に分配を行なった分配落後の額を括弧内に記載しております。

また、本投資口は、東京証券取引所に平成13年９月10日以降上場されており、同所における第12期から第21期までの市場相場及び第21期中の月別の市場価格は以下のとおりです。
事業年度別
最高・最低
投資口価格

事業年度別
最高・最低
投資口価格

第21期の月別
最高・最低
投資口価格

回次
決算年月

第12期
平成19年９月

第13期
平成20年３月

第14期
平成20年９月

第15期
平成21年３月

第16期
平成21年９月

最高（円）1,730,000

1,550,000

1,350,000

926,000

860,000

最低（円）

1,110,000

981,000

831,000

528,000

661,000

回次
決算年月

第17期
平成22年３月

第18期
平成22年９月

第19期
平成23年３月

第20期
平成23年９月

第21期
平成24年３月

最高（円）

802,000

837,000

869,000

816,000

779,000

最低（円）612,000

690,000

646,000

724,000

591,000

月別

平成23年
10月

平成23年
11月

平成23年
12月

平成24年
１月

平成24年
２月

平成24年
３月

最高（円）

770,000

682,000

663,000

673,000

718,000

779,000

最低（円）

662,000

624,000

591,000

604,000

647,000

712,000- 117 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56②【分配の推移】（平成24年３月期までの直近10計算期間）
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第12期

平成19年４月１日～平成19年９月30日

7,585,000

18,500

第13期

平成19年10月１日～平成20年３月31日

12,945,789

29,223

第14期

平成20年４月１日～平成20年９月30日

8,448,896

19,072

第15期

平成20年10月１日～平成21年３月31日

8,425,860

19,020

第16期

平成21年４月１日～平成21年９月30日

8,504,714

19,198

第17期

平成21年10月１日～平成22年３月31日

8,826,635

18,043

第18期

平成22年４月１日～平成22年９月30日

8,134,417

16,628

第19期

平成22年10月１日～平成23年３月31日

7,652,066

15,642

第20期

平成23年４月１日～平成23年９月30日

7,753,820

15,850

第21期

平成23年10月１日～平成24年３月31日

8,888,957

16,190③【自己資本利益率（収益率）の推移】（平成24年３月期までの直近10計算期間）
計算期間

自己資本利益率（年換算値）

第12期

平成19年４月１日～平成19年９月30日

2.8％

5.6％

第13期

平成19年10月１日～平成20年３月31日

4.7％

9.3％

第14期

平成20年４月１日～平成20年９月30日

2.7％

5.5％

第15期

平成20年10月１日～平成21年３月31日

2.8％

5.5％

第16期

平成21年４月１日～平成21年９月30日

2.8％

5.5％

第17期

平成21年10月１日～平成22年３月31日

2.7％

5.5％

第18期

平成22年４月１日～平成22年９月30日

2.4％

4.9％

第19期

平成22年10月１日～平成23年３月31日

2.3％

4.6％

第20期

平成23年４月１日～平成23年９月30日

2.5％

5.0％

第21期

平成23年10月１日～平成24年３月31日

2.6％

5.3％

（注）自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
第13期、第17期及び第21期は、新投資口の発行を行っているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しています。
なお、年換算値につきましては、第15期、第17期及び第19期は運用日数182日、その他の期は運用日数183日によりそれぞれ算出しています。

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2012/06/23 15:44:56

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
年月日

沿革

平成13年５月11日

当投資法人の設立（設立企画人はジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社）

平成13年６月18日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく登録（登録番号 関東財務局長 第３号）

平成13年９月10日

資産運用の開始

平成13年９月10日

東京証券取引所に上場

２【役員の状況】
本書の日付現在における当投資法人の役員は以下のとおりです。
役職名

氏名

所有
投資口数

主要略歴
昭和42年４月

日本開発銀行入行

平成３年６月

同行秘書役

平成６年５月
平成７年６月

同行都市開発部長
同行総務部長平成10年５月

同行理事

平成11年10月

日本政策投資銀行理事

平成14年６月
平成16年６月

同行副総裁
同行顧問
株式会社一休監査役

執行役員

寺澤

則忠

平成17年１月

日本政策投資銀行顧問退任

平成17年２月
平成17年３月

三菱地所株式会社顧問（現職）藤和不動産株式会社代表取締役会長兼職

０口

平成17年４月

中央大学総合政策学部客員教授（現職）

平成21年３月

藤和不動産株式会社代表取締役会長退任

平成21年６月

三菱地所藤和コミュニティ株式会社（現三菱地所コミュニティ株式会社）代表取締役会長兼職

平成23年５月

三菱地所コミュニティ株式会社代表取締役会長退任

監督役員

監督役員

日下部

岡野谷

健司

平成23年５月

当投資法人執行役員

平成24年６月

株式会社一休取締役（現職）就任

昭和61年４月

社団法人東京銀行協会

昭和63年６月

同協会

平成元年10月

太田昭和監査法人（現新日本有限責任監査法人）

平成８年７月

同監査法人

平成８年９月日下部公認会計士事務所

平成13年５月

当投資法人監督役員

昭和61年４月

司法修習修了入社

退社
退所

平成17年５月

０口設立（現職）

就任

弁護士登録（東京弁護士会）

知広

入所

河村法律事務所 入所（現職）
当投資法人監督役員 就任

０口（注）１．執行役員及び監督役員は、上記記載以外にも他の法人の役員等である場合がありますが、上記を含めていずれも当投資法人と利害関係はありません。
（注）２．執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成23年３月15日開催の投資主総会において、補欠執行役員として片山浩を選任いたしました。

なお、当投資法人の執行役員全員（１名）は平成23年３月15日に開催された第６回投資主総会にて選任が承認可決され、平成23年５月11日に就任いたしました。
また、監督役員全員（２名）は同投資主総会にて再選が承認可決され、平成23年５月11日に重任いたしました。

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2012/06/23 15:44:56

３【その他】①

訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

②（ⅰ）役員の選任及び解任について
当投資法人の執行役員及び監督役員の選任及び解任は、投信法並びにその他適用ある法令及び規約に則るものとされ、投資主総会の決議を必要とし、選任決議後に遅滞なく執行役員（執行役員が新任の場合はその者）
により関東財務局長に届出されます。
（ⅱ）規約等の重要事項の変更
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更の開示等については、後記「第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要 (5）その他 （ⅲ）規約の変更に関する手続」をご参照ください。
規約の変更を除く当投資法人の重要事項の変更は、投信法その他適用ある関連法令及び規約に定めるところ
により、投資主総会、役員会又は執行役員においてこれを決定します。
（ⅲ）事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
（ⅳ）出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
（ⅴ）格付け当投資法人は本書の日付現在、以下の３つの信用格付業者より格付けを取得しております。
信用格付業者

格付内容

スタンダード＆プアーズ・

長期会社格付け：Ａ＋レーティング・ジャパン株式会社

短期会社格付け：Ａ－１

ムーディーズ・ジャパン株式会社

発行体格付け：Ａ１

株式会社格付投資情報センター

発行体格付け：ＡＡ

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】（ⅰ）本投資口
該当事項はありません。
（ⅱ）本投資法人債
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】（ⅰ）本投資口当投資法人は投資主の請求による払戻しを行わない、クローズド・エンド型の投資法人です（規約第６条）。
（ⅱ）本投資法人債
当投資法人による本投資法人債の買入消却は、発行日の翌日以降いつでもこれを行うことができます。

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2012/06/23 15:44:56

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】（ⅰ）当投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝(総資産の資産評価額－負債総額)／発行済投資口の総数（ⅱ）当投資法人の資産評価の方法は、下記のとおり、運用資産の種類毎に定めます。
一 不動産、不動産の賃借権及び地上権
二取得価額から減価償却累計額を控除した価額
信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
不動産対応証券三

当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価格、認可金融商品取引業協会等が公表する価格、これらに準じて随時、売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。本書において以下同じ意味で用います。）を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。但し、優先出資証券については、上記のような市場価格及び合理的に算定された価格がない場合には取得原価で評価することができるものとします。
有価証券

四

当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。市場価格がない場
合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。
五

金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。

六

デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））を用います。同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格を用います。取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額とします。公正な評価額を算出することが極めて困難と認められるデリバティブ取引については、取得価額をもって評価します。但し、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行により、ヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。

七 上記に定めがない場合には、一般に公正妥当と認められる会計慣行に従った評価額をもって評価します。
（ⅲ）資産運用報告等に価格を記載する目的で前記(ⅱ)と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価する
一

ものとします。
不動産、不動産の賃借権及び地上権

二原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額
信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
（ⅳ）１口当たりの純資産額の算出頻度は決算期毎とし、算出日は決算期末日（毎年３月31日及び９月30日）とします。

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2012/06/23 15:44:56（ⅴ）１口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則第57条、第58条第９号、第68条第１号）。計算書類等は、営業期間毎に作成され（投信法第129条第２項）、役員会により承認された場合には、遅滞なく承認済みの計算書類等を会計監査報告とともに投資主に提供し、承認された旨が投資主に対して通知されます（投信法第131条）。また、１口当たりの純資
産額は東京証券取引所及び社団法人投資信託協会の規則に従って公表されます。投資主は、１口当たりの純資産額について、書面のほか、電話及び電磁的方法により資産運用会社たるジャパンリアルエステイトアセ
ットマネジメント株式会社（照会先：企画部、電話03-3211-7921）に照会することができるものとします。
ご照会に当たり、特に必要とされる資格要件はありません。
（ⅵ）保有不動産の設備等の減価償却額の算定方法は、定額法を採用します。但し、正当な事由により、採用した方法による算定が適当でなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
（ⅶ）本投資法人債については、該当事項はありません。
（２）【保管】（ⅰ）本投資口決済合理化法の施行により、当投資法人の投資口は、社債株式等振替法（注）のもとで、いわゆる「電子化」された投資口（社債株式等振替法第226条に定義される振替投資口）となり、投資証券を発行することができません。既に発行されている投資証券は決済合理化法の施行日（平成21年１月５日）において無効となり（社債株式等振替法第227条第３項）、投資口の新規発行及び権利の移転は全て社債株式等振替法に従い、振替口座簿への記録・記載によって行われることとなりましたので、投資主は、加入者として口座管理機関（証
券会社や銀行等）に投資口を記録・記載するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された
場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、当投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます。
（ⅱ）本投資法人債
本投資法人債の権利移転は機構及び一般振替制度に参加する銀行・証券会社等の口座管理機関が管理する振替口座簿の記録によりなされています。本投資法人債は全て振替債であり、券面の発行はなされません。
（注）決済合理化法の施行により「社債等の振替に関する法律」がその題名を「社債、株式等の振替に関する法律」に改められた
後の同法（以下「社債株式等振替法」といいます。）をいい、改められる前の同法を以下「社債等振替法」といいます。

（３）【存続期間】
当投資法人の存続期間は、特に定めていません。
（４）【計算期間】
当投資法人の計算期間は、毎年４月１日から９月30日まで及び10月１日から翌年３月31日までとします。
（５）【その他】（ⅰ）増減資に関する制限(a）当投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とします。
(b）当投資法人の発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします。なお、租税特別措置法に定める投資口に係る募集が主として国内で行われていることに関する要件について法令改正があった場合は、当該改正後の条項に沿って本項を読み替えるものとします。
（ⅱ）解散条件
当投資法人における解散の条件については、以下のとおりです。
(a）投資主総会の決議(b）合併（合併により当投資法人が消滅する場合に限ります。）(c）破産手続開始の決定(d）解散を命ずる裁判（特別清算命令）(e）投信法第216条に規定する内閣総理大臣による投信法第187条の登録の取消し- 122 -

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2012/06/23 15:44:56（ⅲ）規約の変更に関する手続き
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります。
投資主総会において規約の変更が決議された場合、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて当投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
当投資法人の登録事項が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出を行います。
（ⅳ）関係法人との契約の更改等に関する手続き(a）一般事務受託者
Ａ．一般事務（投信法第117条第２号から第６号関係。但し、投資法人債に関する事務を除く。）（ア）投資主名簿等管理契約（注）について
投資主名簿等管理契約の更改等に関する手続きは、以下のとおりです。
(A）当投資法人は、投資主名簿に関する事務、投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務、機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務（但し、投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書面の受理、集計に関する事務に限ります。）及び投資主に対して分配をす
る金銭の支払に関する事務について、三井住友信託銀行株式会社と投資主名簿等管理契約を締結しています。
(B）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成21年１月５日から２年間とし、期間満了の３ヶ月前までに契約当事者のいずれからも文書による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に２年間延長し、以後も同様とします。
(C）契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされた場合等、一定の場合に契約の効力を失います。
(D）契約内容の変更に関しては、当投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守の上、当事者間の合意により変更できます。
（注）当投資法人の振替投資口に関し必要とされる事務を委託するため、当投資法人と投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社との間で締結された平成20年12月17日付け投資主名簿等の管理に関する一般事務業務委託契約をいいます。本書において、以下「投資主名簿等管理契約」といいます。
（イ）機関運営等委託契約（注）について
機関運営等委託契約の更改等に関する手続きは、以下のとおりです。
(A）当投資法人は、機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務（但し、投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書面の受理、集計に関する事務を除きます。）、計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務及び納税に関する事務について、三井住友信託銀行株式会社と機関運営等委託契約を締結しています。
(B）契約期間は、契約の効力発生日（平成13年５月11日）から３年間とされ、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
(C）契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされた場合、又は当事者のいず
れか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されなかった場合に、他方より文書による解除の通知があった場合に契約の効力を失います。
(D）契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方若しくは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得たうえで、当事者間の合意により変更できます。
（注）機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務等を委託するため、当投資法人と三井住友
信託銀行株式会社との間で締結された平成13年５月11日付機関運営及び経理等の事務に関する一般事務業務委託契約をいいます。本書において、以下「機関運営等委託契約」といいます。
（ウ）特別口座管理契約（注）について特別口座管理契約の更改等に関する手続きは、以下のとおりです。
(A）当投資法人は、特別口座の管理に関する事務について、三井住友信託銀行株式会社と特別口座管理契約を締結しています。
(B）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成21年１月５日から２年間とし、期間満了の３ヶ月前までに契約当事者のいずれからも文書による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に２年間延長し、以後も同様とします。
(C）契約期間中の解約に関しては、特別口座の加入者が存在しなくなった場合において、三井住友信託銀行株式会社が全ての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了した時等、一定の場合に契約の効力- 123 -

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を失います。
(D）契約内容の変更に関しては、法令の変更又は監督官庁並びに機構の指示、その他契約の変更が必要な事由が生じた場合は、両当事者の協議のうえ、変更できます。
（注）投資証券の電子化に関して必要となる特別口座の管理事務を委託するため、当投資法人と投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社との間で締結された平成20年12月17日付け特別口座の管理に関する契約をいいます。以下「特別口座管理契約」といいます。
Ｂ．投資法人債原簿等に関する事務（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のうち、投資法人債に関する事務。）（ア）当投資法人は、投資法人債原簿に関する事務及び投資法人債券の発行に関する事務について、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行と、第４回投資法人債、第６回投資法人債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債に関し財務代理契約を締結しています。また、社債等振替法附則第28条第１項に基づく本特例
投資法人債に関し事務委託契約証書を締結し、発行代理人・支払代理人事務を委託しています。なお
第６回投資法人債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債については、財務代理契約において、発行代理人・支払代理人事務を委託しております。
（イ）契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
（ウ）契約内容の変更に関しては、変更の必要が生じたときは、その都度当投資法人及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をすることとしています。
(b）資産運用会社（投信法第198条関係）（ア）当投資法人は、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社と資産運用委託契約を平成13
年５月18日に締結し、その後、平成13年８月３日に同契約に係る第１回変更契約を、平成15年４月１日に第２回変更契約を、平成21年３月17日に第３回変更契約をそれぞれ締結しています。
（イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年６月18日から３年間とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
（ウ）契約期間中の解約に関しては、他方当事者に対して６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、当投資法人は投資主総会の承認を得たうえで、資産運用会社は当投資法人の同意を得たうえで、契約を解約することができます。また、資産運用会社が職務上の義務に違反し若しくは職務を怠ったとき又は資産の運用に係る業務を引き続き委託するに堪えない重大な事由があるときは、当投資法人は、役員会の決議に基づき、契約を解約することができます。
（エ）契約内容の変更に関しては、関係法令に違反しない限度においてかつ関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の事前の承認を得たうえで、当事者間の合意により、書面をもって変更できます。
（オ）再委託に関しては、資産運用会社は、当投資法人の役員会で事前の承認を得た場合に限り、資産の運用業務の一部について再委託できます。
(c）資産保管会社（投信法第208条関係）（ア）当投資法人は、三井住友信託銀行株式会社と資産の保管に係る業務委託契約を締結しています。
（イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年６月18日から３年間とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
（ウ）契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされたとき、又は当事者のいずれか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって本契約は失効となります。
（エ）契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方若しくは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得たうえで、当事者間の合意により変更できます。
（オ）再委託に関しては、当投資法人の役員会で承認を得た場合には、投信法第208条第２項に規定する資産保管会社へ再委託できます。
(d）会計監査人（ア）当投資法人は、新日本有限責任監査法人を会計監査人とします。
（イ）会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項）。
（ウ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。
（エ）会計監査人は、上記(ウ)に記載された投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします。
（ⅴ）関係法人との契約の更改等に係る開示方法
資産運用会社、資産保管会社若しくは一般事務受託者が変更された場合、又は資産運用委託契約若しくは一- 124 -

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般事務委託契約の概要が変更された場合、当投資法人は関東財務局長に変更内容の届出を行います（投信法第191条）。
また、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者の異動があった場合、金商法に基づき、当投資法人
は臨時報告書を提出します（金商法第24条の５第４項）（ⅴi）公告方法
当投資法人の公告方法は、日本経済新聞に掲載する方法とします。

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２【利害関係人との取引制限】（１）法令に基づく制限① 利害関係人との取引制限
資産運用会社の行う取引については金融商品取引法の定めにより一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも資産運用会社と利害関係ある者との間の取引に関する制限として、金融商品取引法第42条の２第１号及び第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条第１項第２号乃至第５号及び第９号、金融商品取引法
第44条の３第１項第４号、業府令第153条第１号によるものが含まれます。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令で定めるところにより、資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。

③

資産の運用の制限
登録投資法人は、ⅰ）当該投資法人の執行役員又は監督役員、ⅱ）資産運用会社、ⅲ）当該投資法人の執行役
員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、ⅳ）資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。）、監査役、執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。
（ⅰ）有価証券の取得又は譲渡（ⅱ）有価証券の貸借（ⅲ）不動産の取得又は譲渡（ⅳ）不動産の貸借（ⅴ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ⅵ）商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、ⅰ）資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、ⅱ）資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。

（２）利益相反取引への対応等①

利益相反取引への対応方針及び運用体制（ⅰ）利害関係者との取引における基本的な考え方
本資産運用会社は、同社の行う投資法人の資産運用業務が投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を認識し、常に運用を受託している投資法人の利益を第一に考えて忠実・公平・誠実かつ公正に資産運用業務を行うことを旨としています。全ての取引において、投資法人の利益を第一に考え、資産運用会社としての善管注意義務を果たし、公正な取引を行うものとします。
特に利害関係者との取引を行う場合には、外部専門家の関与等により、より厳格な手続、慎重な検証等を踏まえた透明性の高い意思決定を行うものとします。本資産運用会社は、本書の日付現在、利害関係者との取引について、以下のとおり、利害関係者取引規程を設けており、同規程において利害関係者の範囲を法定の利害関係人等から拡大した上で、外部専門家が出席する会議体における承認手続等を定めています。

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2012/06/23 15:44:56（ⅱ）利益相反取引の防止に関する社内ルール
本資産運用会社は、当投資法人が利害関係者又は利害関係委託者（下記（ⅲ）利害関係者取引規程の内容(b）利害関係取引の定義に定義します。）と取引を行う際に（当投資法人が保有する信託受益権に係る信託受託者と利害関係者との間の取引を含みます。）、当投資法人の利益が害されることを防止すること、並びに、同社が適用法令・諸規則及び資産運用委託契約等を遵守して業務を遂行することを確保することを目的として、本書の日付現在、独自の社内ルールである利害関係者取引規程を策定しています。
（ⅲ）利害関係者取引規程の内容(a）利害関係者の定義
１．投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等
２．本資産運用会社の株主及びその役員
３．本資産運用会社の株主が過半を出資している、又は役員等の過半を占めている法人等
４．本資産運用会社の株主が過半を出資している法人等が過半を出資している法人等
５．上記１．乃至３．に該当する者の出資の合計が過半となる特別目的会社（資産流動化法において定義される特定目的会社、有限会社、株式会社等を含みます。）
６．上記１．乃至３．に該当する者が匿名出資している匿名組合の営業者等で、上記１．乃至３．に該当する者の匿名組合出資比率が過半となる等、実質的に当該取引の意思決定が上記１．乃至３．に該当する者に支配されていると認められる場合の当該営業者等(b）利害関係取引の定義
１．利害関係者からの運用資産の取得
２．利害関係者への運用資産の売却及び利害関係者への売却業務の委託
３．利害関係者への運用資産の管理の委託
４．利害関係者への運用資産の賃貸（マスターリース形態）
なお、パススルー型と賃料保証型の双方を含むものとします。
５．利害関係者への運用資産の賃貸（上記４．に規定する賃貸を除く。）
６．パススルー型のマスターリース契約で転借人が利害関係者である場合の転貸借契約。但し、転貸借契約の対象物件に係る当投資法人の共有持分割合が過半を占める場合、又は転貸借契約の対象物件を信託財産とする信託受益権に係る当投資法人の持分割合が過半を占める場合に限ります。
７．利害関係者からの金銭の借入、借入に係る担保設定及び借入条件の変更、並びに利害関係者を相手方とする、公募によらない投資法人債又は投資口の発行
８．その他利害関係者との取引
９．上記１．乃至８．の他、(a）利害関係者の定義１．乃至４．のいずれかに該当する者に対して投資助言業務又は投資運用業務を委託している法人等（以下「利害関係委託者」といいます。）と当投資法人との間で行う以下の取引① 利害関係委託者からの運用資産の取得（上記(a）利害関係者の定義１．乃至４．のいずれかに該当する者が上記投資助言業務又は投資運用業務を受託している運用資産に限ります。）
利害関係委託者への運用資産の売却（上記(a）利害関係者の定義１．乃至４．のいずれかに該当する②

者が上記投資助言業務又は投資運用業務として当該運用資産の取得を行う場合に限ります。）(c）取引内容の審議
当投資法人が利害関係者又は利害関係委託者との間で上記(b）利害関係取引の定義に規定する各取引を行う場合、コンプライアンス部の事前検証により、利益相反の見地をはじめ、コンプライアンス及びリスク管理上の問題等が無いことの確認を得た上で、次に定める方法によるものとします。但し、下記２．の場合は事前検証不要とします。
１．当投資法人が利害関係者との間で上記(b）利害関係取引の定義１．乃至４．及び７．に定める取引を行う場合又は当投資法人が利害関係委託者との間で上記(b）利害関係取引の定義９．に定める取引を行う
場合、次に定める方法によるものとします。
(1）コンプライアンス委員会に付議し、利益相反の見地をはじめ、コンプライアンス上の問題について慎重に審議を行い、当該利害関係者又は利害関係委託者との取引につき承認を得るものとします。
(2）コンプライアンス委員会の承認決議を経た後、運用会議又は役員会に付議し、当該機関において承認もしくは決定を行う、または代表取締役社長が承認もしくは決定を行うものとします。

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２．当投資法人が利害関係者との間で上記(b）利害関係取引の定義５．及び６．に定める取引を行う場合
は、賃貸料については予め定めた賃貸条件以上とし、かつ、コンプライアンス部長と合議の上、代表取締役社長が決定を行うものとします。また、当該決定がなされた後、当該契約の骨子をコンプライアン
ス委員会に報告します。
なお、上記の「予め定めた賃貸条件」は、本資産運用会社の独自の社内ルールである基準書に基づき、以下のとおりとしています。
(1）当社が予め賃貸条件を決定している場合（主として事務所の賃貸）● 当該賃貸条件（ビル別賃貸基準における下限賃料等）。
(2）当社が予め賃貸条件を決定していない場合（主として住宅、店舗、駐車場、駐輪場、看板等の賃貸）● ＰＭ会社等が運用している賃貸条件（定価、パンフレット記載金額等）や標準価格等がある場合、●原則として当該賃貸条件。
実際の成約事例と運用賃貸条件に乖離が有る場合は、実態を勘案し利益相反の観点から賃貸条件を●慎重に検討する。
ＰＭ会社等において運用している賃貸条件や標準価格等が存在しない場合は、類似の事例、社会通念を参酌し利益相反の観点から慎重に賃貸条件を検討する。

３．当投資法人が利害関係者との間で上記(b）利害関係取引の定義８．に定める取引で、コンプライアンス
委員会規程に定める一定の取引を行う場合、次に定める方法によるものとします。
(1）コンプライアンス委員会に付議し、利益相反の見地をはじめ、コンプライアンス上の問題について慎重に審議を行い、当該利害関係者との取引につき承認を得るものとする。
(2）コンプライアンス委員会の承認決議を経た後、稟議書にて代表取締役社長の決定を行うものとする。
(d）書面の交付
１．本資産運用会社の指図に基づき、当投資法人が本資産運用会社又はその取締役、本資産運用会社が運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等との間で、投信法において定義される特定資産の売買その他投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信法及び投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本資産運用会社から当投資法人に対して交付するものとします。
２．利害関係者との運用資産の賃貸取引の状況については、毎期、本資産運用会社から当投資法人に報告するものとします。

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利害関係人等及び主要株主との取引状況等
当期における利害関係人等及び主要株主との取引状況等は以下のとおりです。
（ⅰ）取引状況
売買金額等
区分

総額

買付額等

売付額等

60,800,000千円 (注)1

－千円

うち利害関係人等及び主要株主からのうち利害関係人等及び主要株主への売

買付額

付額

60,800,000千円 (注)1（100.0％）

－千円

（－％）

利害関係人等及び主要株主との取引状況の内訳
三菱地所株式会社

60,800,000千円 (注)1（100.0％）

－千円

（－％）

合計

60,800,000千円（100.0％）

－千円

（－％）

（注）１．上記記載の取引以外に、平成23年11月15日付けの赤坂パークビル取得に関連して、利害関係等より無償で譲り受けた固定資産の総額は198,768千円です。
（注）２．（）内の数値は買付額・売付額の各々の総額に対する比率を表しています。

（ⅱ）利害関係人等及び主要株主への支払手数料等の金額
利害関係人等及び主要株主との取引内訳
区分

支払手数料等総額Ａ

支払先
三菱地所株式会社（8.9％）

1,097,169千円（38.3％）

201,850千円（7.0％）

35,992千円（1.3％）

株式会社第一ビルディング

246,777千円（8.6％）

有電ビル管理株式会社

32,411千円（1.1％）

みなとみらい二十一熱供給株式会社

86,152千円（4.8％）

三菱地所株式会社

8,804千円（6.2％）

2,702千円（1.9％）

三菱地所ビルマネジメント株式会社

3,122千円（2.2％）

三菱地所リアルエステートサービス
株式会社

4,447千円（3.1％）

株式会社三菱地所設計

9,450千円（6.6％）

三菱地所リテールマネジメント株式会社

4,449千円（3.1％）

271千円（0.2％）

85,546千円（6.4％）

三菱地所ビルマネジメント株式会社
2,864,253千円

三菱地所リアルエステートサービス
株式会社

水道光熱費

1,802,945千円

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント

その他営業費用

142,351千円

株式会社第一ビルディング
支払利息

1,343,797千円

Ｂ／Ａ

254,804千円

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント
管理業務費

支払額Ｂ

第一生命保険株式会社（注）１．利害関係人等及び主要株主とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法
人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される当投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等並びに金融商品取引法第29条の４第２項に規定する資産運用会社の主要株主をいいます。
（注）２．上記記載の取引・支払手数料等以外に、当期中に利害関係人等及び主要株主へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
三菱地所株式会社
株式会社三菱地所プロパティマネジメント

160,341千円
349,040千円

三菱地所ビルマネジメント株式会社
三菱地所リアルエステートサービス株式会社

99,496千円
3,261千円

有電ビル管理株式会社
株式会社第一ビルディング

71,230千円
57,083千円- 129 -

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2012/06/23 15:44:56

３【投資主・投資法人債権者の権利】①

投資主の権利当投資法人の投資主の有する主な権利は、以下のとおりです。
（ⅰ）投資主総会における議決権(a）当投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号）。その議決権の及ぶ範囲は、以下のとおりです。
ⅰ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任と解任
ⅱ．資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認
ⅲ．投資口の併合
ⅳ．投資法人の解散
ⅴ．規約の変更
ⅵ．その他法令又は当投資法人の規約で定める事項(b）投資主の有する議決権の権利行使の手続きは、以下のとおりです。
ⅰ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行うものとします。
ⅱ．投資主は議決権を有する他の投資主１名を代理人としてその議決権を行使することができます。但し、投資主又は代理人となる他の投資主は代理権を証する書面を当投資法人に提出することを要します。
ⅲ．本人又は代理人を通じて投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます。また、当投資法人が、役員会決議をもって、電磁的方法により投資主の議決権の行使を認めた場合には、投資主総会に出席しない投資主は、当投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます。
ⅳ．書面によって行使された議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。電磁的方法により行使された議決権の数についても同様とします。
ⅴ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、
当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします。
ⅵ．前記ⅴ．による定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
ⅶ．当投資法人は、役員会の決議により、あらかじめ公告して、一定の日における投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、投資主総会において権利を行使すべき投資主とするものとします。
（ⅱ）その他の共益権
投資主は、前記(ⅰ)の議決権の他に以下の共益権を有します。
(a）代表訴訟提起権（投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条第１項、第３項乃至第８項）
６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、当投資法人に対して書面をもって、本資産運用会社、一般事
務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴訟の提起を請求することができます。
なお、当投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第22条の２）。
(b）投資主総会決議取消請求権（投信法第94条第２項、会社法第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続き又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
(c）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が当投資法人の目的の範囲内ではない行為や法令又は規約に違反する行為をすることにより当投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがある場合には、６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、当投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。当投資法人が清算手続きに入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(d）新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、当投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(e）合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号及び第８号、第２項第７号及び第８号）
投資主は、合併手続きに瑕疵があった場合には、当投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます。

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2012/06/23 15:44:56(f）投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって、ⅰ．一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ⅱ．会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投信法第91条第１項に定める通知に記載することを請求することができます。
(g）投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続きがなされない場合には、監督官庁の許可を得て招集することができます。
(h）検査役選任請求権（投信法第94条、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続き及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます。
また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主は、当投資法人の業務又は財産の状況を調査させるため検査役の選任を監督官庁に請求することができます。
(i）執行役員等解任請求権（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
(j）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、当投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。
（ⅲ）払戻請求権（規約第６条）
当投資法人の投資主は、投資口の払戻請求権は有していません。
（ⅳ）分配金請求権（投信法第77条第２項第１号）
当投資法人の投資主は、当投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。この役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づく分配金請求権は10年の時効によって消滅します。
但し、平成21年３月17日開催の当投資法人投資主総会における規約変更に伴い、前記「第一部

ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (3）分配方針 ⑥」に記載のとおり、分配金請求権につき除斥期間の定めが設けられました。これにより、平成21年３月期以降に係る分配金請求権については、支払開始の日から満３年を経過したときに、当投資法人はその支払義務を免れることとなりました（規約第32条第２項）。
（ⅴ）買戻請求権
当投資法人の投資主は、法令に別段の定めのある場合を除き、当投資法人、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社を含むいかなる当事者に対しても投資口の買戻請求権は有しておらず、いかなる当事者も投資口の買戻し又は買取を投資主に対して約束又は保証しておりません。
（ⅵ）帳簿閲覧権（投信法第128条の３）
当投資法人の投資主は、当投資法人に対し、会計の帳簿及び資料の閲覧又は謄写を請求することができます。但し、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。
（ⅶ）残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号）
当投資法人が清算される場合、各投資主は当投資法人の残余財産を自己の有する投資口の数に応じて投資主に分配することを請求する権利を有するとされております。
（ⅷ）投資口買取請求権（投信法第149条の３第１項、149条の８第１項、149条の13第１項）
当投資法人が吸収合併又は新設合併を行う場合、合併契約の承認を行うための投資主総会に先立って当該吸収合併又は新設合併に反対する旨を当投資法人に対し通知し、かつ、当該投資主総会において当該吸収合併又は新設合併に反対した投資主は、当投資法人に対し、自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができます。

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2012/06/23 15:44:56

投資法人債権者の権利
当投資法人の投資法人債権者の有する主な権利は、以下のとおりです。
（ⅰ）元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
投資法人債の消滅時効は、元金については10年、利息については５年です。
（ⅱ）投資法人債の譲渡
本投資法人債は全て振替債です。本投資法人債の権利移転は機構及び一般振替制度に参加する銀行・証券会
社等の口座管理機関が管理する振替口座簿の記録によりなされています。
（ⅲ）投資法人債権者集会における議決権(a）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によって効力を生じます（投信法第139条の10第２項、
会社法第734条）。
(b）投資法人債権者の有する議決権の決議要件は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
ⅰ．投資法人債権者集会の決議は、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者（議決権を行使できる投資法人債権者をいいます。以下同様とします。）の議決権の過半数をもって行われます（普通決議）。
ⅱ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の者の同意をもって行われます（特別決議）。
(c）投資法人債権者による投資法人債権者集会招集請求権
投資法人債総額の10分の１以上を保有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を、当投資法人又は投資法人債管理者に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
(d）投資法人債権者は、当投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
（ⅳ）投資法人債権者による異議申立権（投信法第149条の４第１項、149条の９、149条の14）
当投資法人が吸収合併又は新設合併を行う場合、投資法人債権者は、当投資法人に対し、投信法で定める一定の期間内において、当該吸収合併又は新設合併について異議を述べることができます。投資法人債権者がかかる異議を述べたときは、当投資法人は、当該投資法人債権者に対し、弁済し、若しくは相当の担保を提供し、又は当該投資法人債権者に弁済を受けさせることを目的として信託会社等に相当の財産を信託しなければなりません。但し、当該吸収合併又は新設合併をしても当該投資法人債権者を害するおそれがないときは、この限りではありません（投信法第149条の４第５項、149条の９、149条の14）（ⅴ）投資法人債管理者
投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために投資法人債の管理を行うことを委託しなくてはなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合その他
投資法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして法令で定める場合は、この限りではありません（投信法第139条の８但書）。
第４回投資法人債、第６回投資法人債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債について、投資法人債管理者を設置しておらず、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行に財務代理人としての事務を委託しております。
（ⅵ）担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
第４回投資法人債、第６回投資法人債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債について、かかる条項は付されていません。
（ⅶ）財務制限条項
第４回投資法人債、第６回投資法人債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債について、かかる条項は付されていません。

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2012/06/23 15:44:56

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名称

資本金の額
（百万円）
（平成24年３月31日現在）

ジャパンリアルエステイト
アセットマネジメント株式会社

263（２）【運用体制】①

機構- 133 -

事業の内容

投資運用業

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2012/06/23 15:44:56

投資運用の意思決定機構
投資運用の意思決定機構については以下のとおりです。
（ⅰ）投資法人の資産運用に係る重要な意思決定事項については、取締役会から権限委譲を受けた運用会議にこれを付議するものとし、また、当投資法人の資産運用業務を運営するに当たり、業績評価会議を社内に設置するとともに、運用担当責任者（財務部長、不動産投資部長及びビル営業部長。本書において以下同じ意味で用います。）を定めておりますが、それらの主な役割は以下のとおりです。
・運用会議は、当投資法人の資産管理計画書、中期運用方針、運用計画、基準書及びその他の重要な意思決定・投資判断等について審議の上、取締役会付議承認、投資法人役員会付議承認又は決定を行うことを目的とします。なお、運用会議における決定事項の一部は、コンプライアンス委員会の事前の承認を必要とし、当該運用会議で決定される内容がコンプライアンス委員会にて承認された内容と比べて当投資法人に不利な内容に変更されていないか等のコンプライアンス上の問題が無いことについて、事前にコンプライアンス部長に確認するものとし、コンプライアンス部長が問題なしと認めた事項についてのみ、決定手続を行うことができるものされております。運用会議の付議事項が事前にコンプライアンス委員会に付議されない事項である場合、運用会議の議長（本資産運用会社の代表取締役社長）は、運用会議における決議に先立ち、コンプライアンス部長に対し、当該付議事項及びその内容について意見を求めるものとし、コンプライアンス部長が問題なしと認めた事項についてのみ、決定手続を行うことができるものとされております。また、運用会議において審議及び決定した主たる事項は取締役会に報告されます。
・業績評価会議は、運用計画に基づき、前月までの賃貸実績及び当期賃貸収支の見通し、並びに、投資法人全体の業績及びキャッシュ・マネジメントを月次にて把握・管理するとともに、投資法人決算期末に当該決算期の業績評価を行うことを目的とし開催しております。また、資産運用に係るリスク情報の把握・管理についても行っております。
・運用担当責任者は、原則として期毎に運用計画案を策定し、運用会議に付議します。また、運用担当責任者は、運用計画に基づき運用の実施について運用担当者に指示します。
（ⅱ）コンプライアンス部長は、当投資法人の資産運用に関し、コンプライアンス上の問題の有無を適宜、検証しております。また、取締役会には適宜報告を行っています。
（ⅲ）リスク管理室長は、投資法人の資産の運用に関し、リスク管理の状況を適宜把握し、適切な対応をとっております。また、取締役会には適宜報告を行っています。
（ⅳ）コンプライアンス委員会は、当投資法人の利益を不当に害することを未然に防止するとともに、本資産運
用会社におけるコンプライアンス態勢の整備その他コンプライアンスに関する重要事項について審議・決定を行います。コンプライアンス委員会は、必要があると判断した場合は、当該委員会の承認事項となっている取引等について不承認とした上で、当該取引等の中止又は変更を命令することができます。この場合、コンプライアンス委員会での指摘事項を治癒した後でなければ、再度、当該議案をコンプライアンス
委員会に提出することはできません。また、コンプライアンス委員会において審議・決定した事項は取締役会に報告されます。

③

投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
当投資法人及び本資産運用会社は、当投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性あるリ
スク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。当投資法人及び本資産運用会社は可能な限り、投資運用に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針です。
（ⅰ）当投資法人のリスク管理体制
当投資法人は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、当投資法
人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を受けます。この報告手続を通じ、本資産運用会
社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。また、本資産運用会社の利害関係人等及び本資産運用会社が定める利害関係者又は利害関係委託者との取引については、コンプライアンス委員会の事前の承認を必要とする等、本資産運用会社が定める社内規程に従ってなされ、当投資法人の執行役員に取引の都度又は定期的に報告され、執行役員が役員会に報告することとされており、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
当投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利を有するほか、監督役員
は投信法に基づき、いつでも資産運用会社に対して投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査をする権利を有しています。かかる権利の行使により、当投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

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2012/06/23 15:44:56（ⅱ）資産運用会社のリスク管理体制
本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、その社内規程としてリスク管理基本方針・リスク管理規程・リスク管理規則を制定し、原則としてレベルの異なる複数の検証システムを通じてモニタリン
グし、管理しています。
(a）本資産運用会社は、資産管理計画書等において、分散投資によるポートフォリオの構築方針、個別の運用
不動産の安定収益確保のための諸方策、投資を決定する際の物件選定基準、物件調査基準、投資分析基準
及び保険付保基準、ポートフォリオ運営管理方針を定めています。かかる資産管理計画書等を遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
(b）本資産運用会社は、取締役会規程及び運用会議規程その他社内規程を定めて、取締役会、運用会議等による当投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスへの関与の明確化を図っているほか、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それぞれについて業務手順を確立して、リスクの管理に努めます。
(c）本資産運用会社は、コンプライアンス委員会規程、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュ
アルを制定し、社内のコンプライアンス体制を構築し、その充実・強化を図ると同時に、コンプライアン
ス上の問題の有無を適宜、調査・検証の上、取締役会に報告しています。また、コンプライアンス部により投信法に定める利害関係人等及び利害関係者取引規程に定める利害関係者又は利害関係委託者との取引等についての利益相反の見地から慎重な確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めます。
(d）本資産運用会社は、内部者取引の管理等に関する規則及び受託投資法人の投資口売買に関する規則を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引及びこれに類似の取引の防止に努めています。
(e）本資産運用会社は、リスク管理基本方針・リスク管理規程・リスク管理規則を定めて、リスク管理室をリ
スク管理に係る統括部署とするとともに、同部署が定期的に取締役会にリスク管理状況を報告する体制を構築しています。また、各部にリスク管理責任者を任命し、各部所管事項に関するリスク管理の主管者として、適切なリスク管理の推進に当たっています。さらに、各部室のリスク管理体制について、内部監査を実施し、その適切性・有効性を検証・評価することとしています。
（３）【大株主の状況】（本書の日付現在）
株主

住所

株式数

比率

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

179,997株63％

第一生命保険株式会社

東京都千代田区有楽町一丁目13番１号

77,142株

27％

三井物産株式会社

東京都千代田区大手町一丁目２番１号

28,571株

10％285,710株

100％

合計- 135 -

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2012/06/23 15:44:56（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

代表取締役

氏名

片山

主要略歴

浩

昭和56年４月

三菱地所株式会社

平成17年４月

同社

資産開発事業部副長

平成20年４月

同社

投資マネジメント事業推進室長兼グローバル事業推進部担当部長

平成21年３月
平成21年４月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
三菱地所株式会社 投資マネジメント事業推進室長

取締役

平成22年４月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

出向

代表取締役

取締役
（非常勤）

取締役
（非常勤）

長沼

菊田

入社

就任

０株

就任

昭和61年４月

三菱地所株式会社

平成16年４月
平成19年10月

同社 総務部 副長
不動産証券化協会 派遣

入社

事務局次長兼業務部長

文六

徹也

所有株式数

０株

平成23年４月

三菱地所株式会社

投資マネジメント事業推進室

副室長

平成24年４月

同社

平成24年４月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

昭和62年４月
平成12年４月

第一生命保険相互会社 入社
同社 運用企画部運用調査室長

平成17年４月

同社

平成19年６月

第一ライフ・インターナショナル（香港）株式会社

投資マネジメント事業部長（現職）
取締役

就任

運用企画部次長出向

シニアジェネラルマネジャー

０株

平成20年４月

同社

代表取締役社長

平成20年10月

第一ライフ・インターナショナル（アジアパシフィック）株式会社

出向

代表取締役社長

取締役
（非常勤）

林

正夫

平成23年７月

第一生命保険株式会社

平成24年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

株式部長兼国際業務部長（現職）

平成元年４月三井物産株式会社

平成20年４月

同社 コンシューマーサービス事業本部
事業推進室 室長

メディカルヘルスケア事業部

平成21年11月

同社

都市開発事業部

取締役

就任

入社

コンシューマーサービス事業本部

事業企画推進室

０株室長（現職）

監査役
（非常勤）

鈴木

進

平成23年１月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

昭和51年４月
平成18年４月

三菱地所株式会社 入社
同社 内部監査室長

平成23年４月

株式会社三菱地所設計

平成23年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社- 136 -

出向

取締役

就任

０株

常任監査役（現職）
監査役

就任

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2012/06/23 15:44:56（５）【事業の内容及び営業の概況】① 事業の内容
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社は、金融商品取引法上の投資運用業を行っていま
す。
②

営業の概況
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社が、資産の運用を行っている投資法人はジャパンリ
アルエステイト投資法人のみです。
貸借対照表の概況③

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の最近の事業年度における貸借対照表の要旨は以下のとおりです。（平成24年３月31日現在）（単位：百万円）
資産の部

負債及び純資産の部

流動資産

1,858

流動負債

311

固定資産

126

固定負債

12

有形固定資産67

負債の部合計無形固定資産

3

資本金

263

投資その他の資産

54

資本剰余金

132

（資本準備金）利益剰余金資産の部合計

323

(132)
1,264

（うち当期純利益）(414)

その他有価証券評価差額金

0

純資産の部合計

1,660

負債・純資産の部合計

1,984

1,984

- 137 -

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2012/06/23 15:44:56

２【その他の関係法人の概況】
Ａ．三井住友信託銀行株式会社（資産保管会社及び一般事務受託者）（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名称

資本金の額
（百万円）
（平成24年３月31日現在）

三井住友信託銀行株式会社

342,037

事業の内容
信託業及び銀行業（２）【関係業務の概要】
当投資法人の資産保管会社及び一般事務受託者（投信法第117条第２号から第６号関係。但し、投資法人
債に関する事務を除きます。）としての業務を行います。
（３）【資本関係】
平成24年３月31日現在、当投資法人の投資口を保有しておりません。この他に該当事項はありません。
Ｂ．株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行（一般事務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名称
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

資本金の額
（百万円）
（平成24年３月31日現在）
1,711,958

事業の内容
銀行業

２）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のうち、第４回投資法人債、第６回投資法人債、第７回投資法人債及び第８回投資法人債に関する事務）としての業務を行います。
（３）資本関係
平成24年３月31日現在、当投資法人の投資口を保有しておりません。この他に該当事項はありません。

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2012/06/23 15:44:56

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
当投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）に基づいて作成しております。
２．監査証明について
当投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第21期計算期間（平成23年10月１日から平成24年３月31日まで）の財務諸表については、新日本有限責任監査法人の監査を受けております。
３．連結財務諸表について
当投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

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2012/06/23 15:44:56

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産未収還付法人税等
未収消費税等
その他

自至当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

15,363,085
4,003,095
105,708
144,916－

14,934,843
3,726,607
102,822
145,624
1,201
－

4,983
－

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額＊1

1,352

448,257
1,564

19,623,140

19,360,920

188,114,306△40,013,314＊1

203,678,048△43,847,433

建物（純額）

148,100,992

159,830,615

構築物
減価償却累計額

2,060,552△308,076

2,427,145△341,964

構築物（純額）1,752,476

2,085,181

機械及び装置
減価償却累計額

2,302,347△1,119,828

2,309,787△1,180,434

1,182,518

1,129,352

113,324△73,028

169,661△78,825

40,296

90,835

319,465,931
46,02647,175,677△8,806,207

367,342,515
986
47,465,283△9,511,103

38,369,469

37,954,180

530,321△58,386

530,519△66,487

471,934

464,031785,323△503,515

785,323△527,724

281,807257,598

12,278△5,024

13,227△5,379

7,254

7,847

信託土地

105,367,081

105,367,081

有形固定資産合計

615,085,789

674,530,226

6,184,286
444,160
828,095

6,168,456
444,160
828,095

7,456,542

7,440,712

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

無形固定資産
借地権
信託借地権
地役権
無形固定資産合計- 140 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（単位：千円）
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

投資その他の資産投資有価証券
敷金及び保証金
長期前払費用自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

577,168
1,069,330
19,025

投資その他の資産合計

577,168
1,069,330
10,408

1,665,523

1,656,906

624,207,856

683,627,846

繰延資産
投資法人債発行費

118,525

96,689

繰延資産合計118,525

96,689643,949,522

703,085,455

639,477
16,500,000
10,000,000
8,100,000
798,233
759,305605
704,2542,477,592
115,5712,477

864,742
13,500,000
10,000,000
50,100,000
830,283
823,544
15,095－

固定資産合計

資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
災害損失引当金
その他

3,156,794－
2,162

流動負債合計40,097,518

79,292,623

固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金保証金繰延税金負債
資産除去債務

45,000,000
189,750,000
35,788,642
345,639
297,259

45,000,000
165,700,000
39,622,449
300,204
300,253

固定負債合計271,181,541

250,922,908

311,279,059

330,215,531

324,353,108

363,371,780－

533,179

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金

－

533,179

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

8,317,354

8,964,963

剰余金合計

8,317,354

9,498,143

任意積立金合計

投資主資本合計

332,670,462

純資産合計

＊3

負債純資産合計

332,670,462
643,949,522- 141 -

372,869,923＊3372,869,923
703,085,455

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（２）【損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日＊122,187,539
95,818＊2546,615自至当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日＊1＊1

営業収益合計22,829,973

営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
支払手数料
その他営業費用＊1

営業費用合計

11,595,387
546,883
52,308134,089
7,800
63,39849,67023,775,373
284,260－＊1

24,059,633＊1

12,388,608
579,666
53,480138,669
7,800
66,89938,35012,449,537

13,273,475

10,380,435

10,786,157

6,013
19,724
4,900
－

5,842
－

30,637

5,851

1,295,442
471,115
21,836－
18,784

1,343,797
469,237
21,836
53,79240,0801,807,177

1,928,743

8,603,896

8,863,265

10,96540,929

特別利益合計

10,96540,929

税引前当期純利益

営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
還付加算金
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
投資口交付費
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
災害損失引当金戻入額

808,614,861

8,904,194

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

605
346,043

16,221△46,636

法人税等合計346,648△30,414

当期純利益

8,268,213

8,934,609

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

49,141
8,317,354

30,354
8,964,963- 142 -

12839775_有価証券報告書_20120625141847

2012/06/25 14:19:04（３）【投資主資本等変動計算書】（単位：千円）
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

投資主資本
出資総額
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行

324,353,108

324,353,108－

39,018,672

当期変動額合計－

39,018,672

324,353,108

363,371,780

－

－

－

533,179－

533,179－

533,179－－－

533,179－

533,179－

533,179

7,701,207

8,317,354－△7,652,066
8,268,213△533,179△7,753,820
8,934,609

616,146

647,6098,317,354

8,964,963

7,701,207

8,317,354△7,652,066
8,268,213△7,753,820
8,934,609

616,146

1,180,789

8,317,354

9,498,143

332,054,315

332,670,462－△7,652,066
8,268,213

39,018,672△7,753,820
8,934,609

616,146

40,199,461

332,670,462

372,869,923

当期末残高
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
当期首残高
当期変動額
圧縮積立金の積立
当期変動額合計
当期末残高
任意積立金合計
当期首残高
当期変動額
圧縮積立金の積立
当期変動額合計
当期末残高
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
圧縮積立金の積立
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
剰余金合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高- 143 -

12839775_有価証券報告書_20120625141847

2012/06/25 14:19:04（単位：千円）
自
至
純資産合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高- 144 -

前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

332,054,315

332,670,462－△7,652,066

39,018,672△7,753,820

8,268,213

8,934,609

616,146

40,199,461

332,670,462

372,869,923

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（４）【金銭の分配に係る計算書】

科目

自
至

前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自
至

金額（円）

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日
金額（円）

Ⅰ

当期未処分利益

8,317,354,373

8,964,963,822

Ⅱ

分配金の額

7,753,820,000

8,888,957,600(15,850)(16,190)533,179,665

45,434,956

30,354,708

30,571,266

当投資法人の規約第32条(2)に定め

当投資法人の規約第32条(2)に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特る分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、租税90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、法人特別措置法第66条の2による圧縮積立を行い、かつ繰越利益の一部を留税率の変更に伴う繰延税金負債の修
正額を圧縮積立金へ繰り入れ、かつ保した上で、発行済投資口数
489,200口の整数倍の7,753,820,000

繰越利益の一部を留保した上で、発行済投資口数549,040口の整数倍の円を利益分配金として分配することといたしました。なお、当投資法人

8,888,957,600円を利益分配金として分配することといたしました。なの規約第32条(3)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

お、当投資法人の規約第32条(3)に定める利益を超えた金銭の分配は行（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ

任意積立金
圧縮積立金繰入額Ⅳ

次期繰越利益分配金の額の算出方法いません。

- 145 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
投資口交付費
受取配当金
受取利息
支払利息
災害損失引当金戻入額
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収還付法人税等の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
信託有形固定資産の売却による減少額
長期前払費用の増減額（△は増加）
その他

自
至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

8,614,861
4,433,226
21,836－△19,724△6,0138,904,194
4,690,797
21,836
53,792－△5,842

1,766,557△10,965

1,813,034△40,929

3,057△4,983

2,885
4,983△448,257△707△208,116

362,232△13,339△10,011
11,231
704,254△3,635△502,356

43,918△704,254
117
679,201－

2,586,877
12,944△5,6848,616△235,463

小計

17,940,364

14,579,807

利息及び配当金の受取額
利息の支払額
災害損失の支払額
法人税等の支払額

24,918△1,876,072△92,321△4,005

5,629△1,748,913△89,992△1,730

営業活動によるキャッシュ・フロー

15,992,882

12,744,799△13,103,693△7,517,000

9,603,693△1,134,966△178,078△7,012△1,187,152

9,517,000△63,141,941△308,992－△1,816,042

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出
定期預金の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入
投資口交付費の支出
分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

845,5905,649,849△5,161,619△57,617,126

7,000,000△15,500,000

45,500,000△48,500,000

66,500,000△61,050,000－－△7,649,238

25,000,000△7,050,000△10,699,238

46,167,596

39,018,672△49,993△7,751,081

132,025

現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高＊1- 146 -

1,295,269

11,234,155＊1

11,366,180

11,366,180＊1

12,661,450

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（６）【注記表】（重要な会計方針）
１．有価証券の評価基準及び評価方法

その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法

２．固定資産の減価償却の方法(１）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
（主な耐用年数）
建物

２～61年

構築物
機械及び装置

５～60年
３～18年

工具、器具及び備品(２）無形固定資産

２～29年

借地権（事業用定期借地権）については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
(３）長期前払費用定額法を採用しております。
３．引当金の計上基準

災害損失引当金
東日本大震災により損傷した固定資産に関する原状回復費用等のうち、期末日において合理的に見積もることができる額を計上しております。

４．繰延資産の処理方法（１）投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
（２）投資口交付費
支払時に全額費用計上しております。
なお、平成24年2月28日付け一般公募による新投資口の発行は、引受証
券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」といいます。）によっております。
スプレッド方式では、発行価格（募集価格）と発行価額の差額
1,126,080千円が事実上の引受手数料となりますので、当投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払はありません。このため、投資口
交付費に引受手数料は含まれておりません。

５．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しております。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金（いわゆる「固定資産税相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しております。

６. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下のものを対象としております。
（１）手許現金及び信託現金（２）随時引出し可能な預金及び信託預金（３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資

７．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。

- 147 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（貸借対照表関係）＊１．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期（平成23年９月30日）
建物

当期（平成24年３月31日）
50,086千円

50,086千円

２．コミットメントライン契約
当投資法人は、取引銀行の５行とコミットメントライン契約を締結しております。
前期（平成23年９月30日）
コミットメントライン契約
の総額
借入残高
差引

43,000,000千円

43,000,000千円

－千円

－千円

43,000,000千円

43,000,000千円＊３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期（平成23年９月30日）

当期（平成24年３月31日）
50,000千円

50,000千円- 148 -

当期
（平成24年３月31日）

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（損益計算書関係）＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
自至

前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料

16,950,216
3,340,801

共益費
駐車場収入

554,352
1,342,169

その他賃貸収入18,462,260
3,329,294
22,187,539

576,570
1,407,247

23,775,373

その他賃貸事業収入
解約違約金
固定資産受贈益43,684－

その他雑収入52,134

不動産賃貸事業収益合計

10,689235,148
95,81838,421

22,283,358

284,260
24,059,633

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費

2,573,006

2,864,253

水道光熱費
公租公課

1,686,108
2,081,803

1,802,945
2,074,623

損害保険料
修繕費

47,963585,288

51,334700,971

4,433,226
187,989

4,690,797
203,683

減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計

11,595,387

12,388,608

10,687,970

11,671,025

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）＊２．不動産等売却益の内訳（単位：千円）
前期（自 平成23年４月１日 至 平成23年９月30日）
高輪台ビルディング
不動産等売却収入

3,160,000
2,586,877

不動産等売却原価
その他売却費用

26,507

不動産等売却益
当期（自平成23年10月１日

546,615至平成24年３月31日）

該当事項はありません。

- 149 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（投資主資本等変動計算書関係）
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口総口数
発行済投資口数

2,000,000口

2,000,000口

489,200口

549,040口（キャッシュ・フロー計算書関係）＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

現金及び預金15,363,085千円

14,934,843千円

信託現金及び信託預金

4,003,095千円

3,726,607千円

預入期間が３ヶ月を超える定期預金△8,000,000千円△6,000,000千円

現金及び現金同等物

11,366,180千円

12,661,450千円（リース取引関係）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期（平成23年９月30日）
１年内

16,963,645千円

当期（平成24年３月31日）
18,980,630千円

１年超

26,244,552千円

25,640,891千円

合計

43,208,197千円

44,621,521千円- 150 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
当投資法人では、不動産等の取得に当たっては、銀行借入、投資法人債の発行、投資口の発行等による資金調達を行います。その際には資本を充実させ保守的な有利子負債比率を維持し、高格付けを維持する
ことにより借入先金融機関・格付機関等からの信頼を構築・維持し、財務制限条項など財務の柔軟性をそ
こなうおそれのあるものを極力少なくすることで調達の自由度を確保して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジ等を目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っておりません。
余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権を投資対象としておりますが、原則として預金として運用する方針としております。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
資産運用会社では、リスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っております。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については下記のとおりです。
預金は、投資法人の余資を大口定期等の形態で運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、預入対象金融機関の信用格付に下限を設けること
でリスクを管理・限定しております。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に物件の取得あるいは既往の借入・投資法人債のリファイナンス
です。借入金のうち、短期変動借入は金利リスクに晒されていますが、当投資法人ではＬＴＶ（総資産有利子負債比率）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しております。また、借入金及び投資法人債は満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、当投資法人では、増資による資本市場からの調達の能力の維持・強化に努めること、主要取引先銀行との間でコミットメントライン契約を締結していること（当期末現在利用残高なし）、さらに月次での資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを限定・管理しております。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
平成23年９月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金

15,363,085

15,363,085－（２）信託現金及び信託預金

4,003,095

4,003,095－（３）短期借入金

16,500,000

16,500,000－（４）１年内償還予定の投資法人債

10,000,000

10,076,100

76,100（５）１年内返済予定の長期借入金

8,100,000

8,113,355

13,355（６）投資法人債

45,000,000

45,804,000

804,000（７）長期借入金

189,750,000

188,468,230△1,281,769- 151 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

平成24年３月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金

14,934,843

14,934,843－（２）信託現金及び信託預金

3,726,607

3,726,607－（３）短期借入金

13,500,000

13,500,000－（４）１年内償還予定の投資法人債

10,000,000

10,026,000

26,000（５）１年内返済予定の長期借入金

50,100,000

50,306,801

206,801（６）投資法人債

45,000,000

45,813,250

813,250（７）長期借入金

165,700,000

168,017,031

2,317,031（注１）

金融商品の時価の算定方法（１）現金及び預金並びに（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（４）１年内償還予定の投資法人債並びに（６）投資法人債
これらの時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
（５）１年内返済予定の長期借入金並びに（７）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率（注２）で割り引いて算定する方法によっています。
時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
区分

前期（平成23年９月30日）

当期（平成24年３月31日）①

非上場株式＊１②

預り敷金保証金＊２＊１

非上場株式に関しては市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができない

577,168

577,168

35,788,642

39,622,449

ことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
＊２

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フ
ローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。

- 152 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419（注３）

2012/06/23 15:44:56

金銭債権の決算日（平成23年９月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

２年超
３年以内

１年超
２年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金15,363,085

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

4,003,095

－

－

－

－

－

19,366,180

－

－

－

－

－

合計

金銭債権の決算日（平成24年３月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金14,934,843

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

3,726,607

－

－

－

－

－

18,661,450

－

－

－

－

－

合計

（注４）

２年超
３年以内

１年超
２年以内

投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（平成23年９月30日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

２年超
３年以内

１年超
２年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

16,500,000

－

－

－

－

－

投資法人債

10,000,000－

15,000,000

20,000,000－

10,000,000

長期借入金

8,100,000

70,100,000

13,100,000

16,600,000

30,100,000

59,850,000

34,600,000

70,100,000

28,100,000

36,600,000

30,100,000

69,850,000

合計

投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（平成24年３月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

２年超
３年以内

１年超
２年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

13,500,000

－

－

－

－

－

投資法人債

10,000,000－

15,000,000

20,000,000－

10,000,000

長期借入金

50,100,000

34,100,000

5,100,000

14,600,000

44,400,000

67,500,000

73,600,000

34,100,000

20,100,000

34,600,000

44,400,000

77,500,000

合計（有価証券関係）
前期（平成23年９月30日）
該当事項はありません。
当期（平成24年３月31日）
該当事項はありません。
（デリバティブ取引関係）
前期（平成23年９月30日）
該当事項はありません。
当期（平成24年３月31日）
該当事項はありません。

- 153 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（退職給付関係）
前期（平成23年９月30日）
該当事項はありません。
当期（平成24年３月31日）
該当事項はありません。

（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前期（平成23年９月30日）
繰延税金資産法人事業税損金不算入額
借地権償却
資産除去債務当期（平成24年３月31日）－千円

1,201千円

8,301千円
1,553千円

12,617千円
2,372千円

繰延税金資産小計
評価性引当額9,854千円△9,854千円

16,191千円△14,989千円

繰延税金資産合計－千円

1,201千円

繰延税金負債
圧縮積立金345,639千円

300,204千円

繰延税金負債合計

345,639千円

300,204千円

繰延税金負債の純額

345,639千円

299,003千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
前期（平成23年９月30日）
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額

当期（平成24年３月31日）

39.33％

42.05％△35.40％△41.98％

評価性引当額の増減
税率変更による期末繰延税金負債の修正

0.09％
－％

0.09％
△0.51％

その他

0.01％

0.01％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

4.02％△0.34％

３．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正「経済社会の構造の変化に対応した税制の構築を図るための所得税法等の一部を改正する法律」（平成23年
法律第 114号）及び「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」（平成23年法律第 117号）が平成23年12月２日に公布されたことに伴い、繰延税金資産及び繰延
税金負債の計算に使用する法定実効税率は、平成24年９月期（第22期）から平成27年３月期（第27期）において解消が見込まれる一時差異等については 36.59％に、平成27年９月期（第28期）以降において解消が見込まれる一時差異等については、34.16％に変更されます。
なお、この変更により、繰延税金負債の金額及び法人税等調整額は45,434千円減少しております。

- 154 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419（持分法損益等）
前期（自 平成23年４月１日

2012/06/23 15:44:56

至平成23年９月30日）

至

平成24年３月31日）

該当事項はありません。
当期（自 平成23年10月１日
該当事項はありません。
（関連当事者との取引）１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 平成23年４月１日

至

平成23年９月30日）

該当事項はありません。
当期（自 平成23年10月１日

至

平成24年３月31日）

前期（自 平成23年４月１日
該当事項はありません。

至平成23年９月30日）

当期（自 平成23年10月１日
該当事項はありません。

至

平成24年３月31日）

３．兄弟会社等
前期（自 平成23年４月１日

至

平成23年９月30日）

該当事項はありません。
当期（自 平成23年10月１日

至

平成24年３月31日）

前期（自 平成23年４月１日
該当事項はありません。

至平成23年９月30日）

当期（自 平成23年10月１日
該当事項はありません。

至

平成24年３月31日）

該当事項はありません。
２．関連会社等

該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等- 155 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（セグメント情報等）［セグメント情報］
当投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
［関連情報］
前期（自 平成23年４月１日

至

平成23年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しております。
当期（自平成23年10月１日

至

平成24年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しております。

- 156 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（資産除去債務関係）
１. 資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの(１) 当該資産除去債務の概要
当投資法人は平成23年２月１日付けで取得した「大崎フロントタワー」において、土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しております。
(２) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間42年と見積り、割引率は2.015％を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
(３) 当該資産除去債務の総額の増減
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額

自至当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日
297,259千円－千円

294,294千円－千円

時の経過による調整額
期末残高2,965千円

2,994千円

297,259千円

300,253千円

２． 貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務
当投資法人は、保有する渋谷クロスタワーに係る地下埋設のアナログ放送電波障害対策設備に関して、道路占用を廃止した場合における道路法上の原状回復義務を有しております。
当該地下埋設設備に関しましては、１）全て公道の下にあり単独での掘削除去を行うことは難しく、現在のところ撤去等の工事計画が立たないこと、２）地下埋設設備の一部は渋谷駅周辺の再開発事業計画に影響を受けうる区域に所在していること、等から具体的な撤去作業の方法、撤去に要する費用、撤去時期を明確にできる状況ではないため、資産除去債務を合理的に見積もることができません。そのため当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。

（賃貸等不動産関係）
当投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

貸借対照表計上額
期首残高628,689,939

622,542,332

期中増減額△6,147,607

59,428,606

期末残高

622,542,332

681,970,939

634,357,000

693,230,000

期末時価
（注１）
（注２）

貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少理由は、高輪台ビルディングの売却（2,586,877千円）及び減価償却費によるものです。当期の主な増加理由は赤坂パークビルの取得（62,286,404千円）
によるものであり、減少理由は減価償却費によるものです。

（注３）

期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。

なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、（損益計算書関係）に記載しております。

- 157 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（１口当たり情報）
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

自至

当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

１口当たり純資産額

680,029円

679,130円

１口当たり当期純利益

16,901円

17,899円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出
しております。潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
自至前期
平成23年４月１日
平成23年９月30日

当期純利益（千円）

自至当期
平成23年10月１日
平成24年３月31日

8,268,213

8,934,609

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

8,268,213

8,934,609

489,200

499,158

期中平均投資口数（口）（重要な後発事象）
該当事項はありません。

- 158 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（７）【附属明細表】① 有価証券明細表
(1）株式
取得価格
銘柄

評価額

評価損益
（千円）

株式数
単価（千円）

金額（千円）

単価（千円）

金額（千円）

備考

東京オペラシティビル株式会社

124株

83

10,336

83

10,336－（注）

東京オペラシティ熱供給株式会社

4,931株114

566,831114

566,831

－

（注）

－

－

577,168－

577,168－－

合計（注）当該非上場株式の評価額につきましては、取得原価を記載しております。

(2）株式以外の有価証券
該当事項はありません。
②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額
当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

－

－

－

188,114,306

15,563,742

構築物

2,060,552

機械及び装置

資産の種類

当期償却額
（千円）

－

－

－

－

203,678,048

43,847,433

3,834,118

366,593－2,427,145

341,964

33,8882,085,181-

2,302,347

7,440

－

2,309,787

1,180,434

60,606

1,129,352-

113,324

56,336－

169,661

78,825

5,797

90,835-

土地

319,465,931

47,876,583－

367,342,515－－

信託建物（その附属設備を含む）

47,175,677

289,605－

47,465,283

9,511,103

704,895

37,954,180

-

信託構築物

530,321

198－

530,519

66,4878,100

464,031-

信託機械及び装置

785,323－－785,323

527,724

24,209257,598-

信託工具、器具及び備品

12,278948－

13,227

5,379

355

7,847

-

105,367,081－－

105,367,081－－

105,367,081-

46,026

19,76964,808

986

－

－

986

-

665,973,170

64,181,217

64,808730,089,580

55,559,353

4,671,972

674,530,226

6,205,393－－

6,205,393

36,936

15,8296,168,456

-

信託借地権

444,160－－

444,160－－

444,160-

地役権

828,095－－

828,095－－

828,095-

7,477,649－－

7,477,649

36,936

15,8297,440,712

673,450,820

64,181,217

64,808

737,567,229

55,596,290

4,687,802

681,970,939

流動資産
建物（その附属設備を含む）

工具、器具及び備品（一括償却資産を含む）
有形
固定
資産

信託土地
建設仮勘定
合計
借地権
無形

差引当期末
残高
（千円）

又は償却累
計額
（千円）

－

摘要

-

159,830,615 （注）367,342,515 （注）

固定
資産

合計
総計
（注）

建物、土地の主な増加要因は、赤坂パークビルの取得によるものであります。

- 159 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419④

2012/06/23 15:44:56

その他特定資産の明細表
帳簿価額

特定資産の種類

評価額

評価損益
（千円）

数量
単価（千円）

金額（千円）

単価（千円）

金額（千円）

備考

金銭債権

1件

3,235

3,235

3,235

3,235

－

－

金銭債権

1件

9,000

9,000

9,000

9,000

－

－

金銭債権

1件

1,040,000

1,040,000

1,040,000

1,040,000

－

－

合計

－

－

1,052,235－

1,052,235

－

－

当期首残高
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

利率

10,000,000－

10,000,000

2.56％

10,000,000－

10,000,000

1.67％

15,000,000－

15,000,000

1.91％

10,000,000－

10,000,000

1.26％

10,000,000－

10,000,000

1.05％

55,000,000－

55,000,000－⑤

投資法人債明細表

銘柄

発行年月日

第４回無担保投資法人

平成17年

債（注）２．

９月29日

第５回無担保投資法人
債（注）２．

平成19年

第６回無担保投資法人

平成19年

債（注）２．

６月18日

第７回無担保投資法人
債（注）２．

平成22年

第８回無担保投資法人

平成22年

債（注）２．

７月23日

６月18日

４月23日

合計

－

償還期限
平成37年
９月29日
平成24年
６月18日
平成26年
６月18日
平成27年
４月23日
平成27年
７月23日
－

使途

担保

（注）３．

無

（注）４．

無

（注）４．

無

（注）４．

無

（注）３．

無

－

－

（注）１．投資法人債（１年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額
１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）－

15,000,000

20,000,000

－

投資法人債

（注）２．担保提供制限等財務上の特約はありません。
（注）３．借入金の返済資金です。
（注）４．投資法人債の償還資金です。

- 160 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419⑥

2012/06/23 15:44:56

借入金明細表

区分
借入先

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

平均利率
当期末残高
（注）１．
（千円）
（％）

返済期限

使途

1,500,000－

1,500,000－

0.38

平成23年11月１日

不動産の購入資金に充てるため－1,500,000

500,000

1,000,000
（注）２．

0.33

平成24年11月１日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

8,500,000

8,500,000

－
（注）３．

0.33

平成24年11月15日

不動産の購入資金に充てるため1,000,000－

1,000,000

－
（注）４．

0.38

平成24年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

1,000,000－

1,000,000－

0.38

平成24年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

1,000,000－

1,000,000

0.33

平成25年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

2,000,000－

2,000,000－

0.38

平成24年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

2,000,000－

2,000,000

0.33

平成25年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

4,000,000－

4,000,000－

0.38

平成24年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

1,000,000－－

1,000,000

0.38

平成24年６月１日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

1,500,000－

500,000

1,000,000
（注）２．

0.38

平成24年８月１日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

8,500,000

8,500,000

－
（注）３．

0.33

平成24年11月15日

不動産の購入資金に充てるため－4,000,000－

4,000,000

0.33

平成25年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

1,500,000－－

1,500,000

0.38

平成24年８月１日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

1,000,000－

500,000

500,000
（注）２．

0.38

平成24年９月３日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

8,500,000

8,500,000

－
（注）３．

0.33

平成24年11月15日

不動産の購入資金に充てるため三井住友信託銀行
株式会社
（注）８．

株式会社群馬銀行

株式会社七十七銀
行

短期

信金中央金庫借入金

株式会社みずほコーポレート銀行

株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行- 161 -

摘要
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利

12839775_有価証券報告書_20120623154419

区分
借入先

短

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

平均利率
当期末残高
（注）１．
（千円）
（％）

返済期限

使途

1,500,000－－

1,500,000

0.38

平成24年８月１日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

500,000－

500,000

－
（注）５．

0.38

平成24年９月３日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

8,500,000

8,500,000

－
（注）３．

0.33

平成24年11月15日

不動産の購入資金に充てるため－3,000,000

3,000,000

－
（注）６．

0.33

平成24年11月15日

不動産の購入資金に充てるため

16,500,000

45,500,000

48,500,000

13,500,000

－

－

－

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

期

2012/06/23 15:44:56

借入金

株式会社三井住友
銀行
小計

１
年
内
返
済
予
定
の
長
期
借
入
金

三井生命保険株式
会社－

2,000,000－

2,000,000

1.55

平成24年10月29日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

全国共済農業協同組合連合会

5,000,000－

5,000,000－

1.33125

平成23年11月１日

不動産の購入資金に充てるため

株式会社福岡銀行

1,000,000－－

1,000,000

1.4925平成24年８月31日

既存借入金の返済資金に充てるため

株式会社山梨中央銀行

2,000,000－

2,000,000－

0.8925平成23年12月15日

既存借入金の返済資金に充てるため－

5,000,000－

5,000,000

1.0925平成24年12月21日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

11,000,000－

11,000,000

1.085

平成25年１月15日

不動産信託受託権の購入資金に充てるため－

5,000,000－

5,000,000

1.0925平成24年12月21日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

5,000,000－

5,000,000

1.135

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

株式会社伊予銀行－

1,000,000－

1,000,000

1.06

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

信金中央金庫－5,000,000－

5,000,000

1.135

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社- 162 -

摘要
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
－
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

12839775_有価証券報告書_20120623154419

区分
借入先

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

2012/06/23 15:44:56

平均利率
当期末残高
（注）１．
（千円）
（％）

返済期限

使途

－

1,000,000－

1,000,000

1.06

平成25年１月15日－

1,000,000－

1,000,000

1.0475平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てるため－

1,000,000－

1,000,000

0.73625

平成24年12月20日

既存借入金の返済資金に充てるため

株式会社みずほコーポレート銀行－

5,000,000－

5,000,000

1.135

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

株式会社中国銀行－

2,000,000－

2,000,000

1.0475平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てるため

株式会社日本政策
投資銀行

100,000

50,00050,000100,000

1.665

平成29年3月24日（注）７．

不動産の購入資金に充てるため

株式会社広島銀行－

2,000,000－

2,000,000

1.0475平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てるため

株式会社りそな銀
行－3,000,000－

3,000,000

1.0475平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てるため

8,100,000

49,050,000

7,050,000

50,100,000

－

－

－

－

24,600,000

94,550,000

55,550,000

63,600,000

－

－

－

－

１
年
内
返
済

定
の
長
期
借
入

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

株式会社八十二銀
行

予

摘要

金

小計
合計

- 163 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

区分
借入先
三井生命保険株式
会社

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

2012/06/23 15:44:56

平均利率
当期末残高
（注）１．
（千円）
（％）

返済期限

使途

2,000,000－

2,000,000－

1.55

平成24年10月29日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

5,000,000－－

5,000,000

1.86875

平成27年５月29日

不動産の購入資金に充てるため5,000,000－－

5,000,000

1.54375

平成29年３月30日

既存借入金の返済資金に充てるため

1,500,000－－

1,500,000

1.86875

平成27年５月29日

不動産の購入資金に充てるため1,000,000－－

1,000,000

1.595

平成28年４月25日

投資法人債の償還資金に充てるため

2,000,000－－

2,000,000

1.39625

平成30年３月30日

既存借入金の返済資金に充てるため

平成25年４月24日

既存短期借入金の返済資金及び投資法人債の償還資金に充てるため

第一生命保険株式会社

太陽生命保険株式
会社

5,000,000

長－－5,000,000

1.42375期
借入3,000,000－－

3,000,000

1.4875平成25年９月２日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

5,000,000－

5,000,000

－

1.135

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため－

1,000,000－

1,000,000

0.7525平成28年11月15日

不動産の購入資金に充てるため

平成25年４月24日

既存短期借入金の返済資金及び投資法人債の償還資金に充てるため

信金中央金庫金3,000,000－－

3,000,000

1.42375

5,000,000－

5,000,000

－

1.135

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

2,000,000－－

2,000,000

1.2625平成26年３月24日

不動産の購入資金に充てるため5,000,000－－

5,000,000

1.30625

平成28年12月21日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

株式会社みずほコーポレート銀行－

6,000,000－

6,000,000

1.2075

平成31年11月１日

既存短期借入金の及び借入金の返済資金に充てるため－

3,000,000－

3,000,000

1.13875

平成31年11月15日

不動産の購入資金に充てるため- 164 -

摘要
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

12839775_有価証券報告書_20120623154419

区分
借入先

当期首残高
（千円）

5,000,000

当期増加額
（千円）

－

当期減少額
（千円）

－

2012/06/23 15:44:56

平均利率
当期末残高
（注）１．
（千円）
（％）

5,000,000

1.42375

返済期限

使途

摘要

平成25年４月24日

既存短期借入金の返済資金及び投資法人債の償還資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

5,000,000－

5,000,000－

1.0925平成24年12月21日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

11,000,000－

11,000,000

－

1.085

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

2,000,000－－

2,000,000

1.2625平成26年３月24日

不動産の購入資金に充てるため2,000,000－－

2,000,000

1.3975

平成30年３月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

3,000,000－

3,000,000

1.13875

平成31年11月15日

不動産の購入資金に充てるため2,000,000－－

2,000,000

1.65

平成27年９月１日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

1,750,000－

50,0001,700,000

1.665

平成29年３月24日（注）７．

不動産の購入資金に充てるため5,000,000－－

5,000,000

1.4875平成25年９月２日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

2,000,000－－

2,000,000

1.2625平成26年３月24日

不動産の購入資金に充てるため3,000,000－－

3,000,000

1.43375

平成30年１月17日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

5,500,000－－

5,500,000

1.16

平成31年９月26日

既存短期借入金の返済資金に充てるため－

3,000,000－

3,000,000

0.98375

平成30年11月15日

不動産の購入資金に充てるため2,000,000－－

2,000,000

1.31

平成26年３月24日

既存借入金の返済資金に充てるため

1,000,000－

1,000,000－

1.06

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行

長

期

借

株式会社日本政策
投資銀行

入

金

三井住友信託銀行
株式会社
(注)８．

株式会社伊予銀行- 165 -

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

12839775_有価証券報告書_20120623154419

区分
借入先

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

5,000,000－

5,000,000

5,000,000－

2012/06/23 15:44:56

平均利率
当期末残高
（注）１．
（千円）
（％）

－

－

5,000,000

2,000,000－－

5,000,000－－

1.0925

1.135

返済期限

使途

摘要

平成24年12月21日

既存短期借入金の返済資金に充
てるため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に
充てるため

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

2,000,000

1.2625平成26年３月24日

不動産の購入資金に充てるため5,000,000

1.0325平成28年４月４日

既存借入金の返済資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

三菱ＵＦＪ信託銀
行株式会社
5,000,000－－

5,000,000

1.205

平成29年４月４日

既存借入金の返済資金に充てるため

12,000,000－－

12,000,000

1.12625

平成29年６月１日

既存借入金の返済資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

平成30年６月１日

既存借入金の返済資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

長
期

10,000,000－－

10,000,000

1.31125借入－3,000,000－

3,000,000

1.13875

平成31年11月15日

不動産の購入資金に充てるため1,000,000－

1,000,000－

1.06

平成25年１月15日

不動産信託受益権の購入資金に
充てるため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

0.73625

平成24年12月20日

既存借入金の返済資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

1.2375平成26年３月24日

不動産の購入資金に充てるため

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

金

株式会社八十二銀行1,000,000－－

1,000,000

1,000,000－

1,000,000

1,000,000－－－

1,000,000

1.0475

株式会社群馬銀行－

1,000,000－

1,000,000

0.615

平成26年11月17日

不動産の購入資金に充てるため2,000,000－

2,000,000－

1.0475平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

平成27年６月15日

既存借入金の返済資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

株式会社中国銀行
3,000,000－－

3,000,000- 166 -

1.20875

12839775_有価証券報告書_20120623154419

区分
借入先

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

2012/06/23 15:44:56

平均利率
当期末残高
（注）１．
（千円）
（％）

返済期限

使途

2,000,000－

2,000,000－

1.0475平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てるため

3,000,000－－

3,000,000

1.1875平成27年６月15日

既存借入金の返済資金に充てるため

2,000,000－－

2,000,000

1.39875

平成27年３月24日

既存借入金の返済資金に充てるため

2,000,000－－

2,000,000

0.9025平成29年８月31日

既存借入金の返済資金に充てるため

3,000,000－

3,000,000－

1.0475平成25年３月25日

既存借入金の返済資金に充てるため

2,000,000－－

2,000,000

1.2625平成26年３月24日

不動産の購入資金に充てるため2,000,000－－

2,000,000

1.255

平成29年３月１日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

日本生命保険相互会社

2,000,000－－

2,000,000

1.465

平成30年３月１日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため

株式会社みずほコーポレート銀行

6,000,000－－

6,000,000

6,000,000－－

6,000,000

6,000,000－－

6,000,000

6,000,000－－

6,000,000

株式会社新生銀行

3,000,000－－

3,000,000

1.0475

平成30年８月31日

既存借入金の返済資金に充てるため

株式会社三井住友
銀行－

3,000,000－

3,000,000

0.98375

平成30年11月15日

不動産の購入資金に充てるため

株式会社山梨中央銀行－

2,000,000－

2,000,000

0.645

平成26年12月15日

既存借入金の返済資金に充てるため－－株式会社広島銀行

株式会社福岡銀行

株式会社りそな銀
行

長

期

借

入

金

株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行
株式会社（注）８．
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

合計49,050,000 165,700,000- 167 -

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

無担保
無保証
非劣後
平成28年６月23日 資金に充てるため
固定金利
既存借入金の返済

0.90875

189,750,000 25,000,000

摘要

－

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
－

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56（注）１．変動金利の平均利率は、期中の加重平均を記載しており、小数点第６位を四捨五入しています。
（注）２．平成24年３月29日付けで500百万円を期限前弁済しております。
（注）３．平成24年２月29日付けで8,100百万円を期限前弁済し、平成24年３月29日に残額を期限前弁済返済しております。
（注）４．平成23年11月１日付けで全額を期限前弁済しております。
（注）５．平成24年３月29日付けで全額を期限前弁済しております。
（注）６．平成24年２月29日付けで全額を期限前弁済しております。
（注）７．６ヶ月毎に各50百万円を返済し、最終期日に1,350百万円を返済する予定です。
（注）８．平成24年４月１日付けで住友信託銀行株式会社より三井住友信託銀行株式会社となっております。
（注）９．長期借入金（１年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額（単位：千円）

長期借入金

１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内

34,100,000

5,100,000

14,600,000

44,400,000- 168 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成24年３月31日現在）
金額
Ⅰ

資産総額

703,085,455千円

Ⅱ

負債総額

330,215,531千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

372,869,923千円

Ⅳ

発行済数量

549,040口

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

679,130円- 169 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

第６【販売及び買戻しの実績】
販売日（注）１．

販売口数

買戻し口数

発行済口数

第15期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

443,000口

第16期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

443,000口

平成21年12月８日

42,000口（10,344口）

0口（0口）

485,000口

平成21年12月22日

4,200口
（0口）

0口
（0口）

489,200口

第18期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

489,200口

第19期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

489,200口

第20期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

489,200口

54,400口（8,585口）

0口（0口）

543,600口

5,440口

0口

第17期計算期間

平成24年２月28日
第21期計算期間
平成24年３月27日

（0口）

（0口）

549,040口（注）１．販売日は、投資口の発行に係る効力発生日を記載しております。
（注）２．本邦外における販売口数及び買戻し口数を括弧により内書きしております。本邦外における販売口数には日本国外に資金がある海外
機関投資家等への販売口数を記載しております。なお、当投資法人の投資口は全て国内募集により販売しております。

- 170 -

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しました。
１．発行登録書（投資証券）
平成23年11月21日関東財務局長に提出。
２．有価証券報告書及びその添付書類
計算期間（第20期）自平成23年４月１日

至

平成24年９月30日

３. 訂正発行登録書
平成23年12月26日関東財務局長に提出。
４．発行登録取下届出書（投資証券）
平成24年２月13日関東財務局長に提出。
５. 有価証券届出書及びその添付書類
平成24年２月13日関東財務局長に提出。
６. 有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成24年２月21日関東財務局長に提出。

- 171 -

平成23年12月26日関東財務局長に提出。

12839775_有価証券報告書_20120623154419

2012/06/23 15:44:56

独立監査人の監査報告書

平成２４年６月２２日
ジャパンリアルエステイト投資法人
役員会

御中
新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

牧野

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

竹之内

明弘

和徳

印

印

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジャパンリアルエステイト投資法人の平成２３年１０月１日から平成２４年３月３１日までの第２１期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務
諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。
また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジャパン
リアルエステイト投資法人の平成２４年３月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当投資法人が別途保管しております。
（注）２．財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。