事 例

28

団地再生

特定非営利活動法人

ちば地域再生リサーチ
千葉県千葉市［調査年度：H15 年度］

地域の建築系大学教官・大学院生により設立された、団地・地域の再生をテーマとして活動する団体。具体的な対象地域（団地）を設定し、専門的な調査活動等を行ってきており、今回の調査では、団地内空き店舗を活用した情報拠点を開設したりワークショップを開催するなど、地域と連携を深め、具体的な団地再生を検討していく上での基盤づくりの活動を展開している。
団体・活動概要
地元の建築系大学教官・大学院生による専門家グループとして設立。団地・地域の再生をテーマとして、専門的な調査活動とともに、地域と連携した実践的な活動を行っている。
長期的・持続的・総合的な視点に立ち、市民、公共団体、都市公団、企業、大学と地域再生や新たなまちづくりの具体的な目標像を共有し、その実現に向け連携して、調査・計画立案・推進をすることによって、まちづくりと地域再生を実践することを目的としている。
活動経緯

1970 年代からベッドタウンとして形成されてきた郊外ニュータウンや団地では、人口減少や高齢化が進み始めている。そうした団地のひとつである稲毛海浜
ニュータウン内の高洲・高浜団地を対象として、地域課題の実態を探るために、
団体メンバーは NPO 設立以前の 2001 年 2 月より、継続的に地域課題・施設利用・住環境評価などの基礎調査を行ってきた。2003 年 8 月に NPO を設立し、設立後 1 〜 2 年は立ち上がり期として、海浜ニュータウンを対象としつつ、まず居住者とともに地域の課題を把握し、地域に頼りにされる NPO を目指すことを目標として活動を進めている。
調査年度の活動概要
団地ショッピングセンター内の空き店舗を活用した情報ステーションの実験的な開設
街と住まいの情報バンク：居住者参加型の地域課題の収集
小学生を対象としたまちづくりワークショップ、専門家による講演会の開催
ショッピングセンターとの共同による共同宅配サービスニーズ調査の実施、コミュニティビジネスのフレームワークづくり 等
活動の特徴・ポイント

出典：「高洲・高浜団地における空き店舗を活用したライフエリア評価情報の収集・発信を通したまちづくりの展開に向けた調査 報告書」H16.3 特定非営利活動法人 ちば地域再生リサーチ

居住者自身が、自らの団地内での住生活の課題を発見し、改善意識を高めるプ
ログラムを内在した活動が特徴。結果として、居住者の私的なニーズが、団地全体の改善に連鎖的・相乗的に連動することを目指している。
活動が大学教官という専門家集団と若い感性をもつ大学院生とで行われること。特に、再生の方向性は若い世代の判断が重要であるという点からも、本NPO 活動の意義がある。
ショッピングセンターや小学校など、地域とのネットワークをつくり連携を深めていること大学とのネットワークを持つこと。高洲ショッピングセンターの建替えを大学授業の設計課題として取り上げ優秀作品を展示したり、大学の人脈による講演会の開催などに活かされている。

団地再生

1

活動の背景

1970 年代から開発が進んできた稲毛海浜ニュータウ

象や最寄り駅直近の新規マンション供給により、団地内

ン内の高洲・高浜の両団地は東京を中心とした高度経済の人口減少や高齢化が進み始め、築年が古いものから見

成長下の経済活動を支えるベッドタウンとして形成され捨てられていくと予想されている。そうした衰退性を潜てきた。この地区（高洲 1 〜 4 丁目、高浜 1 〜 7 丁目）は、在的に持っている団地では、居住者を団地内に留め、さ約 2km 四方の中に公団分譲、公団賃貸、県営住宅、市らに新たな居住者を地域に呼び込むような魅力をもつ再

営住宅、民間分譲、民間賃貸、戸建てなどのあらゆる住生計画が求められる。

宅形式と大型商業、公共施設が集積している。

現在この地区には、約 18,000 世帯、約 44,000 人の人口

空家が全国的に住宅ストックの 1 割を超え、世帯数にが住み、高齢化率は約 10.0％である。（2004 年 1 月時点）

対し過剰な住宅ストックを抱えている中で、都心回帰現図 1 対象地区の位置

公団賃貸

7,369 戸

県営住宅

516 戸

市営住宅

1,422 戸

社宅等

288 戸

公団分譲

4,240 戸民間分譲

1,849 戸戸建て

842 戸
地図 MAPION

図 2 対象地区の範囲

公団（賃）

民間（分）

戸建て

公団（分）

公団（賃）

大学院生住居公団（賃）JR 京葉線稲毛海岸駅

公団（分）高州ショッピングセンター（空き店舗）
当団体事務所

民間（分）

民間（分） 公団（分）

公団（分）

公団（賃）

市営住宅

戸建て
公団（分）

公団（分）
市営住宅
県営住宅

戸建て

276

公団（分）

（特）ちば地域再生リサーチ

2

活動の経緯と目的

1

活動の経緯

事例

28

対象地域において潜在的な地域課題があることから、対象地域内拠点の第一号として、高洲第一団地内に当その実態を探るために、当団体メンバーは NPO 設立以団体事務所を開設した。千葉大学大学院生が居住し対前の 2001 年 2 月より、断続的に地域課題・施設利用・

象地域内の情報収集を始める。

住環境評価などの基礎調査を行ってきている。

○「東京湾岸における資源循環型生活環境の再生・創新○地域評価・施設利用実態調査（2001 年 2 月、2002 年 2デザイン」（2003 年 1 〜 3 月）

月）

等身大のライフエリアを再生することを目標として、

海浜ニュータウンにおける住民の聞き取り調査を行い、ライフエリアのあり方を提案した。

地域評価と地域資源活用のための提案を行った。また、○団地内ゼミ開催（2003 年 8 月〜、月 1 回）

稲毛海岸駅圏の居住者にアンケート調査を行い、施設

団地内集会所等において、千葉大学建築系研究室と共利用実態、住環境評価を明らかにした。

同で団地再生方法を討議した。

○団地内の事務所設立（2003 年 6 月）

活動の目的

2

当団体の活動の目標は、居住者を地域に呼び込むよう

連鎖的・相乗的に連動することを計画していた。
②空き店舗の有効活用との連動な魅力ある団地の再生計画を実践するものである。当団
体は 2003 年 8 月に設立されたばかりの立ち上がり期に団地内ショッピングセンターの空き店舗を拠点としてあるので、まず居住者とともに地域の課題を把握し、今行う。店舗の一部の利用について、団地ショッピングセ

後の取り組みの方向を検討することを今年度の目的としンターを活性化させるための、居住者参加型の利用実験

ている。

を行う。

その中で今年度の活動の主要な特色は次の 3 点である。

③専門的技術と若い感性の融合①居住者参加型の地域課題発見

すべての活動は、活動が大学教官という専門家集団と等身大のライフエリアというこれまでにない視点から、

若い感性をもつ大学院生とが一緒になって行う。これは、居住者参加型で地域評価を行い、地域課題を発見するこ

他の団体とは異なる特色で、特に、再生の方向性は若いと。居住者自身が、自らの団地内での住生活の課題を発世代の判断が重要であるという点からも、本調査の意義

見し、改善意識を高めるプログラムを内在している。結は大きいと考えられる。

果として、居住者の私的なニーズが、団地全体の改善に

3

活動の内容

今年度の活動は、高洲ショ
ッピングセンターの「空店舗

高洲・高浜地区
高洲ショッピングセンター

活用」を核として、「街と住まいの情報バンク」
「ワーク
ショップ」
「イベント」を、

住民

空店舗活用

商店会

住民

ワークショップ

小学校

イベント

保育園

地域の住民、商店会、小学校などと連携をとりながら行った。それぞれの活動について

街と住まいの情報バンク

詳しくみていく。
図 3 活動の全体フレーム

277

団地再生

1

団地ショッピングセンター空き店舗活用実験①情報ステーションの開設店」とし、2004 年 1 月 18 〜 3 月 7 日までの 50 日間（月高洲団地のショッピングセンターの空店舗を学生が曜定休）オープンしてDIY 改修し、様々な活動の拠点となる情報ステーショ

活動した。来店者数はン開設した。名称は、街づくりのための道具とレシピが延べ 145 人を数えた。

詰まっているという意味の「街の道具箱＜レシピ＞高洲写真 1 空店舗の状態

写真 2

学生による DIY の様子

写真 3

改修後の情報ステーション
2060

1080

図4
ショッピングセンター

1390

駐車場

高洲ショッピングセ

2570

ンターの全体像と情報
整体 米穀販売 玩具・ 青果販売
ファンシー
治療
グッズ

駐車場

パソコン教室空店舗

酒・
整体治療 弁当／
タバコ器販売
惣菜
製造販売 販売

本棚

食品総合スーパー

情報ステーション
自動車 ドライ 婦人衣料
修理販売 クリー
ニング

理容

WC WC 生花販売

医薬・
化粧品販売

乳製品

花壇

駐輪場

模型・天井吊り

空店舗
お茶・海苔
煎餅販売

中華食堂

喫茶・洋食

衝立

8810

プランを示している。

写真
DPE

スーパー
倉庫

5160

ステーションの位置、

文具販売
駐輪場

プロジェクター

模
型

自動販売機

前面道路
3450

②ライフエリア情報発信
畳2畳分の大きさの高州・高浜地区の 1,000 分の

1 模 型 に、「 暮 ら し や す い
地域と住まい」アンケート
調査の結果や「街と住まいの情報バンク」で集めた情報をプロジェクターで投影した。
図 5 投影の仕組み

278

写真 4

模型に投影している状態

（特）ちば地域再生リサーチ

事例

28③アンケート結果展示
2004 年 1 月 に 高 洲・ 高 浜 地
区で実施した「暮らしやすい
地域と住まいアンケート」結果を展示した。アンケートの概要は次ページを参照。

写真 5 アンケート結果の展示④ショッピングセンター建替え課題（千葉大学）の優
秀作品の展示千葉大学工学部デザイン工学科 2 年生の設計課題作品のなかから優秀作品を展示した。設計テーマはショッピ
ングセンター建替え。

写真 7

作品の展示風景

写真 8

人物写真展示の様子

写真 9

専門図書コーナー

写真 6 作品の例⑤一万人の集合写真
一人一人では必ずしも集合写真にはならないが、壁一面に貼っていくことによって、集合写真が完成されるというコンセプトをもつコミュニケーションツールを作成した。来店者した居住者や取材者、関係スタッフ、ワー
クショップの派遣先の小学生、保育園児などを対象として撮影し、撮影人数は延べ 224 人となった。

⑥リフォーム相談
集合住宅の居住者を対象としてリフォーム相談を随時受け付け、3 名の相談者があった。見積書の見方、業者選定の方法、材料・設備機器の選定方法などのリフォー
ムに関する相談を受けた。

⑦街と住まいの専門図書コーナー
街と住まいに関する本や雑誌が、入門書から専門書までの図書を揃え、自由に閲覧可能とした。

279

団地再生

街と住まいの情報バンク（居住者参加型の地域課題の収集）

2①地域環境・ライフエリア評価に関するアンケート調査②情報ステーションにおける情報収集2004 年 1 月に高洲・高浜地区の居住者を対象として様々な居住者から地域の情報を集めるために、下のよ「暮らしやすい地域と住まいアンケート」を実施した。

うな情報シートを作成し、ヒアリングを行った。誰かの4,857 票を配布し 622 票の回収を得た（回収率は 12.8%）。

意見に共鳴したり、誰かの悩みの解決策を思いついたり

アンケートのテーマは「地域や住まいのイメージと評価したら教え合い、はじめの小さな情報がドンドンと大きについて」「ふだん利用する身近な生活施設について」「身な情報に膨らんでいくこ

近な施設の利用のしかたについて」の 3 つとして、それとを期待した。項目は以ぞれ次のような項目を尋ねた。

下の内容である。

○「地域や住まいのイメージと評価について」

よく行く場所

地域の満足度・今後の住みやすさの程度・現在の地域

特別な場所

や住まいに住み続けている理由・永住志向・都心−郊

思い出の場所

外居住の志向・持家−賃貸の志向

地域の悩み○「ふだん利用する身近な生活施設について」ヒヤッとした場所

生活施設利用上の重視項目・歩いて行くことができる

集めた情報は、整理し距離にあると良い施設て地図に貼り込んだ。

図7○「身近な施設の利用のしかたについて」情報を貼り込んだ地図

利用している生活施設名・利用手段
いつまで高洲・高浜に住み続けますか？
0%

20%

60%

17.9%

5.県営住宅

25.0%

50.0%

6.市営住宅

24.2%

51.5%

7.戸建借家9.その他賃貸

11.1%

3

0.0%12.5%

11.1%

12.5%

33.3%
37.5%

44.4%
41.7%

16.7%

17.4%

12.1% 3.0% 9.1%

25.0%

37.5%

総計

4.3%

24.2%

33.3%

0.0%

33.3%

8.社宅

7.0%
0.0%12.3%

43.9%

27.1%

9.2%

12.5% 3.4% 8.5%

5.3% 10.6%1.8%10.6%

57.5%
36.8%

100%

80%
5.7%

49.4%

14.2%

2.民間分譲3.戸建持家
4.公団賃貸40%

20.5%

1.公団分譲

22.2%
9.7%

15.7%

これから一生住むつもり

たぶん住み続ける

４〜５年以内に住み替える

将来的に住み替える

今すぐにでも住み替えたい

分からない

11.1%0.0%
3.4% 12.7%

図 8 街の情報ヒアリングシート
図6

回答の例（永住志向）

ワークショップ①小学生を対象としたまちづくりワークショップの人の思い出など、この街に散在するたくさんの「思い街としての歴史は浅いが、それでも居住者それぞれの出」を収集し、どん

胸のうちにはたくさんの思い出が刻まれている。蓄積さな時、どんな場所にれた「思い出」を整理し、歴史の浅い街の歴史を模型で

「思い出」
が生まれる

表現するツールを作成した。高洲第一小学校 5 年生の総のかを調査した。5

合学習の時間を使い、小学生の思い出、家族の思い出、街年生を 6 グループに分け、それぞれ大学280

図9

思い出がつまった街の模型

（特）ちば地域再生リサーチ

院生 1 〜 2 名を担当として割り当て、以下の作業を行った。

鈴木雅之

28

千葉大学工学部デザイン工学科助手

子供たちどうしの思い出調査（調査シートの作成）「団地におけるリフ

家族の思い出調査（宿題）ォームと建替えの知

まちの人の思い出調査

恵」2004.2.14

思い出の場所の確認（まち歩き）小林秀樹

1/1000 模型に思い出の場所をプロット

工学部都市環境シス（ハート形ポップを差し込む）

事例

千葉大学

テム学科教授②専門家による 4 週連続イブニング・トーク
高洲・高浜団地居住者とともに、地域や住まいの課題
や今後のあり方について専門家による話題提供と討議をするイブニング・トークを 4 回開催した。
各回のテーマ・講演者は以下の通りである。
「建築や都市づくりの大学教授の仕事 」2004.1.24
服部岑生

千葉大学大学院自然科学研究科教授「高齢社会の新しい住まい方、暮らし方」2004.1.31
園田眞理子

明治大学理工学部建築学科助教授「世界の集合住宅日本の集合住宅」2004.2.4

4

写真 10 イブニング・トーク

ショッピングセンターとの協同活動①共同宅配サービス（買物代行サービス）のニーズ調査調査項目は、宅配サービスの要望・サービスに対する対

高洲ショッピングセンターでは、駅近くの大型店の出店

価の程度等である。情報ステーション前にアンケート票

に対し、独自の活性化の方策を探っていた。一方で、地を置くとともに、ショッピングセンター全体の入口にお域には外出がしにくい高齢者や、買い物している時間がいて対面アンケートを行った。

ない共働き世帯が存在する。この調査は居住者の意見や要望を参考に、居住者とショッピングセンターとを橋渡しする新しいサービスを考えるための基礎データを収集するために行ったものである。

②コミュニティビジネスのフレームワークづくり
共同宅配サービスの調査については、高洲ショッピン
グセンター理事会と 2 回の打合せをもち、作業の方向性などを検討した。
また、
情報ステーションに来店した居住者のうち、リフォームのノウハウをもつ人、福祉ボランティア活動に対し積極的な意志をもつ人をキーパーソンとして、高洲ショッピングセンターと共同で地域の居住者に役立つコミュニティビジネスのフレームの検討を重ねた。

図 10

5

イベント

○季節行事の支援活動（節分の鬼派遣）
現代社会では、季節の行事を行なうことも少なくなり、季節感を喪失している。この活動は

2 月 3 日の節分に鬼を出前し、思い出づくりに一役買おうというものである。高洲第 3 保育所、個人宅に出前を行った。
写真 11

281

団地再生

4

活動の成果

1

当 NPO 活動方針の宣言と地域へのアピール

当 NPO は、以前から高洲・高浜地区で研究活動を進めてきたものの、地域の中に入り、情報を収集する作業は始めてであった。また、2003 年 8 月に設立したばかはされたものの、地域の活動団体としては受け入れられてはいないということだったのであろう。
その後、千葉日報（2004.1.16）、産経新聞（2004.1.18）、

りで立ち上げ期にある当 NPO の知名度は当然ゼロであ

日経新聞（2004.1.21）、東京新聞（2004.1.28）、千葉ケった。そのため、今回の活動を通じ、地域と地域住民にーブルテレビ（2004.2.10 〜 16 まで 10 回）などで好意対して、当 NPO のミッションと活動方針を示すことが的に取り上げられた。これによって、新聞記事に対するできたことが最大の成果である。

反応としての来店者が少なからずあり、地域への当団体

第一段階目のアピールとして、オープン前日の 1 月 17の認知は格段に広がったと考えられる。

日に、該当地域の各新聞でチラシ配布を行った。この時

そして、高洲ショッピングセンターの店舗で活動を続

点ではチラシに対しての反応はほとんど見られず、認知けたこと、アンケート調査を行ったこと、によって当

NPO の ミ ッ ションと活動方針が徐々に居住者に広まり、当初の予想よりは少ないものの、来店者 145 人という実績につながったと思われる。

図 11 新聞記事の一部

2

キーパーソンからの団地再生への提案

情報ステーション「街の道具箱＜レシピ＞高洲店」へリフォームの地域技術者…公団住宅リフォームの癖、の来店者は当初期待していた数よりも大幅に下回った。

地域高齢者に何が必要かのアイディア

しかし、そういう状況の中で、来店してくる居住者は、建替えに頓挫した管理組合理事…建替え時の仮住居を街づくりや団地再生に対する意識が高い人ばかりで、こ地域内で確保するアイディア

れらの人々と出会えたことは、今後の NPO 活動にとっ

元自治体企画調整局長…街歩きの達人、都心部とのラて大きな宝となった。

イフエリアの違いを地図で図解

彼らは、高洲・高浜地区の情報を提供してくれるだけ

失業中の男…安否確認とショッピングセンターの宅配でなく、さまざまなアイディアやノウハウを惜しみなく事業を連携させるアイディア

提供してくれた。皆が、会社をリタイア、あるいは個人

いずれの人も幾度となく情報ステーションに来店し、で活動している中高年の方ばかりであった。例えば、次NPO の今後の活動方針に大きな方向性とヒントを提供のような人々と出会え、アイディアが得られた。

してくれた。

282

（特）ちば地域再生リサーチ

3

事例

28

コミュニティビジネスのフレームづくり

キーパーソンとの情報交換は、情報ステーションの閉

それにより、各キーパーソンの得意分野やショッピン

店（3 月 7 日）以降も続いている。前述の通り、NPO のグセンターの機能を最大限に生かしたビジネスモデルの

今後の活動方針を検討するための意見を提供してくれてフレームが完成した。それは、「安否確認」「共同宅配サいる。同時に、ショッピングセンター理事会との連携もービス」「高齢者向け小修繕」などを地域の中高年の参深め、地域に根付いたコミュニティビジネスのフレーム

加を得ながら、ネットワークをつくって推進するビジネを検討した。

スモデルを検討した結果である。

4

自治体・民間とのパートナーシップの手がかり

当 NPO の活動に対する反応は、マスコミだけでなく、可能性も伺えた。
また、地域内の銀行支店、
大型店、タクシ

自治体や地域の民間企業からの関心も高かった。自治体

ー会社、フィットネスクラブなどの社長が開催する例会にお担当者がヒアリングに来るなど今後のパートナーシップのいて活動報告を行い、支援をいただく手がかりができた。

5

今後の展開

1

居住者の団地再生に向けた意識向上への働きかけの継続

今年度の目的の一つであった、居住者自身が、自らの団地内での住生活の課題を発見し、改善意識を高めるプの団地再生に向けた意識向上への働きかけの必要性は大きい。

ログラムの実践は、残念ながら成功したとはいえない。

一方、千葉大学の設計課題であったショッピングセン

情報ステーションへの来店者そのものの数が少なかった

ターの建替え計画展示には、多くの居住者の関心が向けこと、情報発信が不十分であったことが一因としてあるられた。自分の身の回りに起こりうる動きには敏感であが、高洲・高浜地区の居住者の意識が、まだ街づくり、ることの証明であったが、このような身の回り的な話題

団地再生に向いていないことが大きいと考えられる。

の導入による働きかけとその効果の分析が重要であろう。

当 NPO の活動目標が、団地居住者が住み続けたいと

今後は、今年度の活動の反省をし、より合理的、効果的

思い、さらに新たな居住者が移り住みたいと思うようなな方法を検討しながら、居住者の団地再生に向けた意識

魅力ある団地再生計画の構築にあるので、今後も居住者向上への働きかけの活動を強化していこうと考えている。

2

コミュニティビジネスの事業化

地域に頼りにされる NPO を目指すことを今後の目標

ン、ショッピングセンター、地域の中高年とのネットワークをとする。今年度は、まず地域に入り挨拶をした程度であ図りながら、「安否確認」「共同宅配サービス」「高齢者向る。当 NPO に何ができるのか、地域にとってどのようけ小修繕」などを推進する地域に根付いたコミュニティビ

に役に立つのかは、居住者には伝わっていない。

ジネスを事業化していこうと考えている。そのための事業

今後の展開として、今年度の活動で得られたキーパーソ

3

性評価や資金調達の積極的な活動を開始する予定である。

情報収集の継続と団地再生プランの構築

今年度の活動で多くの協力者・キーパーソンを得たよ

うと考えている。

うに、情報ステーション活動は NPO 活動の一翼であり、また、最終的な目標の団地再生プランについては、情今後も情報ステーション「街の道具箱〈レシピ〉高洲店」

報やアイディアをとりまとめ、千葉大学、自治体、都市を拠点とした情報収集の活動を継続し、様々な協力者や機構、民間企業とも連携しながらまとめていく予定であ

情報を得て、より強力な地域内ネットワークを構築しよ

る。

283

団地再生

284