【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年９月26日【計算期間】

第９期（自 平成17年10月１日 至 平成18年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長

山碕 建人

荒木 治彦

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成18年６月30日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため
有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。
２【訂正事項】
下線＿＿＿＿は訂正箇所を示します。

－ 1 －第二部【投資法人の詳細情報】
第３【管理及び運営】
２【利害関係人との取引制限】②投資信託委託業者の利害関係人等との取引制限＜訂正前＞
投資信託委託業者の利害関係人等の定義については、前記「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況 ３ 投資リスク ②投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｂ．投資法人の制度に係るリスク

ⅱ．資産の運用に係るリスク （ｂ）投資信託委託業者の行為に係るリスク」に記載のとおりです。投資信託委託業者の利害関係人等が、それらの行う宅地建物取引業に係る顧客及び不動産特定共同事業の事業参加者の利益やかかる利害関係人等自身の利益を図るため、当投資法人の利益を害する取引等を行うことは禁止されています（投信法第34条の３第２項）。

＜訂正後＞投資信託委託業者の利害関係人等の定義については、後記「③利害関係人等との取引状況等（ⅱ）利害関係人等への支払手数料等の金額 （注）１．」に記載のとおりです。投資信託委
託業者の利害関係人等が、それらの行う宅地建物取引業に係る顧客及び不動産特定共同事業の事業参加者の利益やかかる利害関係人等自身の利益を図るため、当投資法人の利益を害する取引等を行うことは禁止されています（投信法第34条の３第２項）。

－ 2 －

【表紙】
【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年８月８日【計算期間】

第９期（自 平成17年10月１日 至 平成18年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長

山碕 建人

荒木 治彦

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03‑3211‑7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成18年６月30日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため
有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。
２【訂正事項】
下線＿＿＿＿は訂正箇所を示します。

− 1 −第二部【投資法人の詳細情報】
第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しました。
＜訂正前＞
１．有価証券報告書及びその添付書類
計算期間（第８期）自 平成17年４月１日 至 平成17年９月30日 平成17年12月22日関東財務局長に提出。

＜訂正後＞
１．有価証券報告書及びその添付書類
計算期間（第８期）自 平成17年４月１日 至 平成17年９月30日 平成17年12月22日関東財務局長に提出。
２．訂正発行登録書
平成17年12月22日関東財務局長に提出。

− 2 −

【表紙】
【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年６月30日【計算期間】

第９期（自 平成17年10月１日 至 平成18年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式
会社
企画部長
荒木 治彦

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

山碕 建人(1) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_010_2k_06308601／表紙／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】
回次

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

第９期

決算年月

平成14年
３月

平成14年
９月

平成15年
３月

平成15年
９月

平成16年
３月

平成16年
９月

平成17年
３月

平成17年
９月

平成18年
３月

営業収益（注）１．

(百万円)

6,492

7,910

8,500

8,965

9,560

10,151

10,747

13,11913,962

経常利益

(百万円)

2,405

2,898

3,259

3,408

3,803

3,831

4,121

5,510

5,586

当期純利益

(百万円)

2,403

2,897

3,258

3,407

3,802

3,830

4,120

5,509

5,585

出資総額

(百万円)

81,260112,152

112,152

112,152

133,448

133,448

133,448

201,472

201,472(口)

160,400

225,400

225,400

225,400

260,400

260,400

260,400

345,400

345,400

発行済投資口数
純資産額

(百万円)

83,663

115,049

115,410

115,559

137,250

137,279

137,569

206,982

207,058

総資産額

(百万円)

161,809

185,397

200,022

209,581244,523

257,372

322,358

355,968

433,552(円)

521,591

510,424

512,026

512,688527,077

527,185

528,299599,254599,475(円)

23,952

12,853

14,455

15,117

14,864

14,711

15,824

16,505

16,172

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益（注）２．

(14,983)
分配総額
１口当たり分配金額
うち１口当たり利益分配金額
うち１口当たり利益超過分配金額
自己資本比率（注）３．
自己資本利益率
（注）４．

(百万円)

2,403

2,897

3,258

3,407

3,802

3,830

4,120

5,509

5,585

(円)

14,983

12,853

14,455

15,117

14,602

14,711

15,824

15,951

16,172（円）

14,983

12,853

14,455

15,117

14,602

14,711

15,824

15,951

16,172

（円）

－

－

－

－

－

－

－

－

－

(％)

51.7

62.1

57.7

55.1

56.1

53.3

42.7

58.1

47.8

(％)

2.9

2.7

2.8

3.0

2.8

2.8

3.0

2.8

2.7

(年換算値

(年換算値

(年換算値

(年換算値

(年換算値

(年換算値

5.2)

5.4)

5.7)

5.9)

5.7)

5.6)

(年換算値 （年換算値 （年換算値
6.0)

5.6）

5.4）

（注）１．営業収益については、消費税等は含まれておりません。
（注）２．１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、第２期につきましては、期中に新投資口の追加発行を行っておりますが、新投資口に対する金銭の分配の起算日（平成14年４月１日、期首）に追加発行があったものとみなして、加重平均投資口数を算出しております。また、第１期につきましては、実質的に資産運用を開始した平成13年９月10日を期首とみなして日数による加重平均投資口数により算出した１口当たり当期純利益を括弧内に併記しております。
（注）３．自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（注）４．自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100
第２期、第５期及び第８期は、新投資口の追加発行を行っているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しています。
なお、年換算値につきましては、第１期は運用日数203日間（実質的に資産運用を開始した平成13年９月10日を期首とみなした運用
日数）、第２期は運用日数183日、第３期は運用日数182日、第４期は運用日数183日、第５期は運用日数183日、第６期は運用日数183日、第７期は運用日数182日、第８期は運用日数183日、第９期は運用日数182日により算出しております。
（注）５．第２期から、１口当たり純資産額、１口当たり当期純利益の算定に当たっては、「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第４号）を適用しております。

－ 1 －(1) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(2）【投資法人の目的及び基本的性格】① 投資法人の目的及び基本的性格
当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、当投資法人の資産を主として特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。
本書において以下同じ意味で用います。）に対する投資として運用することを目的とし、特に、主として「不動産等」及び「不動産対応証券」の特定資産（後記「２ 投資方針 (1）投資方針 ①投資の基本方針」をご参照ください。）に投資し、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行います。
当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。また、運用に当たっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等及び不動産対応証券への投資を行います。
なお、平成18年５月１日を施行期日とした投信法の改正がなされたため、本書はかかる改正投信法に基づき記載しています。
②

投資法人の特色
投信法第198条第１項及び「ジャパンリアルエステイト投資法人規約」（以下「当投資法人規約」又は単に「規約」といいます。）第36条の規定により、当投資法人の資産運用は、投資信託委託業者（以下「資産運用会社」といいます。）（本書の日付現在、ジャパンリアル
エステイトアセットマネジメント株式会社）に全て委託してこれを行うこととされております。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します（後記「２ 投資方針 (1）投資方針 ②基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針」をご参照ください。）。

－ 2 －(2) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(3）【投資法人の仕組み】[投資法人]
ジャパンリアルエステイト投資法人〔投資主総会〕〔役員会〕
執行役員：山碕 建人
監督役員：日下部 健司
監督役員：岡野谷 知広

住友信託銀行株式会社〔一般事務受託者〕(投信法第117条第２号から第６号関係。但し、投資法人債に関する事務を除きます。)

株式会社三菱東京UFJ銀行（注）1.
〔一般事務受託者〕(投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のうち、投資法人債に関する事務。)

みずほ証券株式会社、JPモルガン証券株式会社（注）2.、三菱UFJ証券株式会社（注）3.、日興シティグループ証券株式会社、野村證券株式会社、メリルリンチ日本証券株式会社〔一般事務受託者〕(投信法第117条第６号関係のうち、投資法人債に関する事務。)

株式会社三菱東京UFJ銀行（注）1.
〔投資法人債管理者〕（投信法第139条の８ 関係）

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社〔投資信託委託業者〕(投信法第198条関係)

住友信託銀行株式会社〔資産保管会社〕（投信法第208条関係）

新日本監査法人〔会計監査人〕（投信法第96条関係）（注）1.株式会社東京三菱銀行は、平成18年１月１日付けにて、株式会社UFJ銀行と合併し、株式会社三菱東京UFJ銀行となっております。以下同様とします。
（注）2.J.P.モルガン証券会社東京支店は、平成18年４月１日付けでその営業の全部をJPモルガン証券準備株式会社に譲渡し、同社がその営業を引き継いでおります。なお、同社はその商号を平成18年４月１日付けで、JPモルガン証券株式会社に変更しております。以下同様とします。
（注）3.三菱証券株式会社は、平成17年10月１日付けにて、UFJつばさ証券株式会社と合併し、三菱UFJ証券株式会社となっております。以下同様とします。

－ 3 －(3) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

役割

名称

関係業務の内容

投資法人

ジャパンリアルエステイト投資法人

当投資法人は、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の特定資産に投資し、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行います。

一般事務受託者（投信法第117条第２号から第６号関係。但し、投資法人債に関する事務を除きます。）

住友信託銀行株式会社

以下に掲げる一般事務業務の委託を、当投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．投資主名簿に関する事務
ｂ．投資証券の発行に関する事務
ｃ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
ｄ．投資主総会、役員会の機関の運営に関する事
務
ｅ．計算に関する事務
ｆ．会計帳簿の作成に関する事務
ｇ．投資主に対して分配をする金銭の支払いに関する事務
ｈ．納税に関する事務

一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のうち、投資法人債に関する事
務。）

株式会社三菱東京UFJ銀行

当投資法人が発行した第１回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）、第２回無担保投資法人債（投資法人
債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）、第３回無担保投資法人債（投資法人債間限
定同順位特約付及び適格機関投資家限定）及び第４回無担保投資法人債（担保提供制限等財務上特約無）（以下それぞれ「第１回投資法人債」、「第２回投資法人債」、「第３回投資法人債」及
び「第４回投資法人債」といいます。(注)）に関わる一般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けます。
(業務内容)
ａ．投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
ｂ．投資法人債券の発行に関する事務
ｃ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務

一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、投資法人債に関する事務。）

みずほ証券株式会社JPモルガン証券株式会社
三菱UFJ証券株式会社
日興シティグループ証券株式会社

第１回投資法人債及び第３回投資法人債に関わる一般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託
を、当投資法人から受けます。
(業務内容)
ａ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務

一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、投資法人債に関する事務。）

みずほ証券株式会社
三菱UFJ証券株式会社
JPモルガン証券株式会社
野村證券株式会社
メリルリンチ日本証券株式会社

第２回投資法人債に関わる一般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けます。
(業務内容)
ａ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務－ 4 －(4) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

役割

名称

一般事務受託者

みずほ証券株式会社

関係業務の内容
第４回投資法人債に関わる一般事務業務のう（投信法第117条第６号関係のうち、投資法人債に関ち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けます。

する事務。）(業務内容)
ａ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務

一般事務受託者

株式会社三菱東京UFJ銀行

第１回投資法人債、第２回投資法人債、第３回（投信法第117条第６号関係のうち、投資法人債に関

投資法人債及び第４回投資法人債のうち社債等の振替に関する法律附則第28条第１項に基づき振替する事務。）

投資法人債とみなされる投資法人債（以下「本特例投資法人債」といいます。）に関わる一般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けます。
(業務内容)
ａ．発行代理人事務
ｂ．支払代理人事務

投資法人債管理者（投信法第139条の８関株式会社三菱東京UFJ銀行

第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債に関わる投資法人債管理者です。

係。）

なお、第４回投資法人債については、財務代理人となっています。

投資信託委託業者（投信法第198条関係。）

ジャパンリアルエステイトアセット
マネジメント株式会社

当投資法人の資産の運用に係る業務の委託を、
当投資法人から受けます。

資産保管会社（投信法第208条関係。）

住友信託銀行株式会社

当投資法人の資産の保管に係る業務の委託を、
当投資法人から受けます。

会計監査人

新日本監査法人

当投資法人の会計監査に係る業務の委託を、当（投信法第96条関係。）

投資法人から受けます。

（注） 第１回投資法人債は、額面総額250億円、利率年1.32％、利払日毎年６月21日及び12月21日、償還日平成19年６月21日として、平成14年６月７日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成14年６月21日に発行されました。
第２回投資法人債は、額面総額100億円、利率年0.69％、利払日毎年４月30日及び10月30日、償還日平成20年４月30日として、平成15
年４月16日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成15年４月30日に発行されました。
第３回投資法人債は、額面総額100億円、利率年0.98％、利払日毎年４月30日及び10月30日、償還日平成22年４月30日として、平成15
年４月16日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成15年４月30日に発行されました。
第４回投資法人債は、額面総額100億円、利率年2.56％、利払日毎年３月29日及び９月29日、償還日平成37年９月29日として、平成17
年７月28日開催の当投資法人役員会の発行時期を平成18年７月31日までとする投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、平成17年９月29日に発行されました。

(4）【投資法人の機構】① 投資主総会(ⅰ）投信法又は規約により定められる当投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利 ① 投資主の権利 (ⅰ）投資主総会における議決権」をご参照ください。
(ⅱ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の決議に基づき執行役員がこれを招集します。投資主総会は、本店の所在地若しくはこれに隣接する地又は役員会の決議に基づいて東京都各区内において招集します。
(ⅲ）投資主総会を招集するには、会日から２ヶ月前に会日を公告し、会日から２週間前に各投資主に対して通知します。当投資法人は、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。本書において以下同じ意味で用－ 5 －(5) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

います。）に記載されている投資主をもって、その権利を行使すべき投資主とするものとします。
(ⅳ）投資主総会の議長は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会の予め定めた順序により執行役員の１名がこれに当たります。すべての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員会の予め定めた順序により、監督役員の１名がこれに当たります。

－ 6 －(6) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

② 執行役員、監督役員及び役員会(ⅰ）執行役員は、当投資法人の業務を執行するとともに、当投資法人を代表して当投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法第349条第４項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託
契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託
契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、
役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並
びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
(ⅱ）執行役員は２名以内、監督役員は３名以内とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。
(ⅲ）執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任します。
(ⅳ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします。
(ⅴ）役員会の決議は、執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもってこれを決めます。
(ⅵ）役員会は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会招集権者が招集し、その議長となります。
(ⅶ）役員会招集権者は、予め役員会において定めることとします。
(ⅷ）役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます。
(ⅸ）役員会を招集するには、会日より３日前に各執行役員及び監督役員にその通知を発する
こととします。但し、緊急の必要がある場合には、更にこれを短縮することができます。
③ 会計監査人(ⅰ）会計監査人は、投資主総会において選任します。
(ⅱ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条）。
(ⅲ）会計監査人は、当投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
④ 投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者(ⅰ）当投資法人は、投信法第198条及び第208条に基づき、資産の運用に係る業務を投資信託委託業者へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。当投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法第117条に定める事務（以下「一般事務」といいます。）については第三者へ委託しています。
(ⅱ）当投資法人の発行する投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務及び投資法人債権者に係る事務（投信法第117条第１号、第２号、第３号及び第６号、投信法施行規則第169条第２項第４号及び第５号に定める一般事務のことをいいます。）の委託については、役員会の承認に基づき、なされることとします。
(ⅲ）当投資法人の資産運用を行うジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の、本書の日付現在における運用体制については、後記「第二部 投資法人の詳細情報
第４ 関係法人の状況 １ 資産運用会社の概況 (2）運用体制」をご参照ください。

－ 7 －(7) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(5）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在、当投資法人の出資総額は201,472,860千円、当投資法人が発行する投資口の総口数は2,000,000口、発行済投資口数は345,400口です。
最近５年間における出資総額及び発行済投資口数の異動は以下のとおりです。
出資総額（千円）

発行済投資口数（口）

年月日
増加額

残高

増加口数

残高

平成13年５月11日

200,000

200,000

400

400

平成13年９月８日

81,060,000

81,260,000

160,000

160,400

平成14年５月８日

30,892,420

112,152,420

65,000225,400

平成15年10月25日

21,295,960

133,448,380

35,000260,400

平成17年４月26日

68,024,480

201,472,860

85,000345,400(6）【主要な投資主の状況】
当投資法人の第９期計算期間に係る期末時点（平成18年３月31日）における主要な投資主
は以下のとおりであります。
所有
投資口数

比率

東京都中央区晴海一丁目８番11号

21,611口

6.26％

東京都品川区東品川二丁目３番14号

20,368口

5.90％

東京都港区浜松町二丁目11番３号

14,305口

4.14％

資産管理サービス信託銀行
株式会社（証券投資信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番12号

12,172口

3.52％

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

10,160口

2.94％

株式会社中国銀行

岡山県岡山市丸の内一丁目15番20号

9,495口2.75％

東京都千代田区丸の内一丁目２番１号

8,120口2.35％

株式会社山梨中央銀行

山梨県甲府市丸の内一丁目20番８号

7,300口2.11％

株式会社常陽銀行

茨城県水戸市南町二丁目５番５号

7,138口2.07％

株式会社りそな銀行

大阪府大阪市中央区備後町二丁目２番１号

投資主名
日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）
日興シティ信託銀行
株式会社（投信口）
日本マスタートラスト信託
銀行株式会社（信託口）

東京海上日動火災保険
株式会社

住所

合計

6,929口2.01％

117,598口

34.05％－ 8 －(8) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／ファンド情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

２【投資方針】(1）【投資方針】① 投資の基本方針
当投資法人は、規約において以下の基本方針（以下「基本方針」といいます。）を定めております。
(ⅰ）基本方針（当投資法人規約第23条）
当投資法人は、主として「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」の特定資産（以下併せて「投資対象不動産等」と総称します。）に投資し、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行います。
ここで、「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」とは以下に定めるとおりです（本書において以下同じ意味で用います。）。また、不動産、不動産の賃借権又は地上権（不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託における信託財産である不動産、不動産の賃借権又は地上権を含みます。）を併せて「不動産等資産」と総称します。
●「不動産等」
一 不動産
二 不動産の賃借権
三 地上権
四 不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（ここでいう信託には不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みますが、「投資信託及び投資法人に関する法律施行令」（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第１号において定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）
五 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
六 当事者の一方が相手方の行う上記一から五までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）●「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」（以下「不動産対応証券」といいます。）
一 優先出資証券 「資産の流動化に関する法律」（以下「資産流動化法」といいます。）上の特定目的会社で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的会社が発行する資産流動化法第２条第９項に定める優先出資証券
二 受益証券 投信法上の投資信託で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投信法第２条第12項に定める受益証券
三 投資証券 投信法上の投資法人で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投資法人の発行する投信法第２条第22項に定める投資証券
四 特定目的信託の受益証券 資産流動化法第２条第13項に定める特定目的信託で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的信託に係る受益証券（前述の「不動産等」において四又は五に掲げる信託の受益権を除きます。）(ⅱ）投資態度（当投資法人規約第24条）
当投資法人の投資態度の基本方針、特に、投資対象不動産等の取得、保有等に係る規約上の基本方針は以下のとおりです。
(a）当投資法人は、資産の総額のうちに占める不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権若しくは土地の賃借権のみを信託する信託に係るものに限ります。）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産、地上権若しくは不動産の賃借権のみに運用することを定めた匿名組合契約に係るものに限ります。）の価額の割合として財務省令で定める割合を100分の75以上となるように運用します。
－ 9 －(9) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_030_2k_06308601／投資方針／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(b）当投資法人は、資産の運用の方針として、以下に定義する特定不動産の価額の合計額の当投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します。ここで特定不動産とは、特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若し
くは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいうものとします。
(c）当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。
(d）当投資法人は、不動産等への投資に際しては、十分なデュー・ディリジェンス（詳細調査等）を実施し、その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じてその投資を決定します。
(e）運用にあたっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としま
すが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等（前述の「不動産等」に掲げる資産のうち不動産及び不動産を信託する信託の受益権を除いたものをいいます。）
及び不動産対応証券への投資を行います。
(ⅲ）組入資産の貸付け（当投資法人規約第27条）
当投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うこととし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うこととします。
(ⅳ）借入金及び投資法人債（当投資法人規約第30条）(a）資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債の発行を行います。
(b）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
(c）借入れを行う場合、借入先は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（以下「適格機関投資家」といいます。）に限るものとします。
② 基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針
資産運用会社は、上記「① 投資の基本方針 (ⅰ）基本方針（当投資法人規約第23条）ないし(ⅳ）借入金及び投資法人債（当投資法人規約第30条）」記載の投資の基本方針を基礎とし、かつ、当投資法人と資産運用会社との間で平成13年５月18日付けで締結され、平成13年
８月３日付け及び平成15年４月１日付けで変更済みの資産運用委託契約（以下「資産運用委託契約」といいます。）に従い、当投資法人の資産運用業務を適切に遂行することを目的として、「ジャパンリアルエステイト投資法人資産管理計画書」（以下「資産管理計画書」といいます。）を資産運用会社の社内規則として制定しており、かかる資産管理計画書に従って投資対象不動産等を運用しております。
かかる資産管理計画書は、我が国の経済環境、不動産情勢、金融環境、経済統計、当投資法人の資産状態と業績、今後の中長期的な不動産に係る予想、これまでの資産運用会社の不動産関連ノウハウ等の複合的な要素に基づくものであります。従って、資産運用会社は資産管理計画書がその時点での外的内的環境要因に適合するか否かについて随時見直しを行うこととしており、その結果、特に、現時点での資産管理計画書を変更した上で投資対象不動産等を運用することが当投資法人、ひいては投資主の利益にかなうと判断される場合には、資産管理計画書は、規約及び資産運用委託契約に適合する限りにおいて、随時変更されることがあります。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します。また、キャッシュフローの安定性と期待利回りとを総合的な見地で勘案し、地域分散、用途、規模・築年数等によるポートフォリオ構成、キャップレート（資本的－ 10 －(10) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_030_2k_06308601／投資方針／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

支出を含めないキャッシュフロー（修繕費控除後）を取得価格で除した利回り）等、様々な要素を考慮して運用を行っております。当投資法人は随時、かかる外部成長の達成のため、新たな不動産等資産の取得に向けた調査活動を行っており、かかる取得が決定され次第、適時に公表措置をとって参ります。
(ⅰ）投資対象不動産等に係る取得の指針
外部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る取得の指針は、以下のとおりとなっております。
(a）地域に関するポートフォリオ構成
１．当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、不動産等資産の所在地域
別保有割合の目安を、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県（以下併せて「首都圏」といいます。）に所在する物件を70％以上、その他の地方都市に所在する物件を30％以下として運用することを基本的な目処とします。
２．当投資法人の資産規模の拡大過程等においては、一時的に上記１．記載の所在地域
別保有割合から乖離することがあります。
なお、平成18年３月31日現在における当投資法人の保有している不動産等（以下「保有不動産」といいます。）の所在地域別分散状況については後記「５ 運用状況 (2）投資資産 ② 投資不動産物件 (i) 当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）」をご参照ください。
(b）用途に関するポートフォリオ構成
資産運用会社は、用途に関するポートフォリオ構成としては、主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則とします。なお、主としてオ
フィスに利用されている投資対象不動産等でも、その一部が商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフィスビルの建設の際に住宅付置義務の課されている場合があります。従って、当投資法人によるオフィスビルの取得に当たり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあります。
(c）規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成
１．資産運用会社は、規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成につき、原則として延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資します。
２．資産運用会社は、原則として、新耐震基準（昭和56年施行の建築基準法（以下「建築基準法」といいます。）による耐震基準をいいます。本書において以下同じ意味を有します。）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物を取得対象とします。
３．資産運用会社は、上記１．及び２．に加え、立地条件、躯体条件（新耐震基準等）、
設備条件（天井高、床配線、１フロア当たりの面積及び電気容量等）及び権利関係の内容等を総合的に考慮して投資判断を行います。
(d）取得時のデュー・ディリジェンス
１．物件の取得に当たり、資産運用会社は、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書による分析
評価及びマーケットレポート等を参考にすると共に、現地調査やビル管理担当者等へのヒアリングを行う等、経済的・物理的・法的な調査及び検討を行います。
２．上記１．に基づく具体的な分析事項は、以下の表のとおりです。

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調査内容

分析事項（概要）

主な参考資料

経済的調査● 所在地域におけるオフィス需給（将来見通しを含

不動産鑑定評価書

む）、市場賃料の調査● 街路条件、交通・接近条件の調査

マーケットレポート
現地調査● 割引率及びキャップレートの水準● 建物運営経費の現況確認及び削減余地● 物理的調査、法的調査、運営状況調査の経済的調
査への反映● 処分性の評価
物理的調査● 隣地との境界・越境の現況

売主からの開示資料● 建物・設備の維持管理状況（劣化状況）● 修繕・更新費の中長期予測エンジニアリングレポート
地震リスク調査報告書● 建物・設備のスペック（貸室形状、天井高、空調
方式、電気容量等）

現地調査● 建物耐震調査● 建物有害物質含有調査、土壌汚染調査● 自然災害等の被害実績の有無（台風・地震等）
法的調査● 所有権・抵当権等の権利関係調査● 賃貸借契約関係調査

売主からの開示資料
エンジニアリングレポート● 土地の境界確認書や越境に係る覚書等の具備● 建物の建築・管理に係る法令遵守状況

現地調査● 土地・建物が単独所有でない場合、管理規約・共有者間協定書・借地契約等の確認● その他、電波障害対策等近隣関係者との契約内容の確認
運営状況調査● 不動産管理会社のオペレーション内容及び建物管理仕様の確認

売主からの開示資料
現地調査● テナントからの管理運営に係る要望・苦情の有無● テナント構成● 土地・建物が単独所有でない場合、物件運営管理に係る運用ルールの確認(e）キャップレートの目標値
１．資産運用会社は一定のキャップレートの目標値を設定し、ポートフォリオ全体のキャップレートを勘案し、投資対象不動産等を取得します。
２．上記１．に定めるキャップレートの目標値は、資本政策や金利動向に応じて適宜見直すものとします。
（注）本項に定めるキャップレートとは、資本的支出を含めないキャッシュフロー（修繕費控除後）を取得価格で除した利回りをいいます。

(f）不動産対応証券への投資
１．資産運用会社は、資産の運用に当たり、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、不動産対応証券への投資を行う場合、主に以下の点を基準とします。
a．投資期間満了時に、当該不動産対応証券の投資対象とされる不動産等に係る取得機会が確保されるものを投資対象として想定します。
b．不動産対応証券の保有価額合計は、総資産の10％以内とします。
c．当該不動産対応証券の投資スキームに関するデュー・ディリジェンスを行うとともに、投資対象とされる不動産等について上記(a)～(e)に則り採算性・投資適格性を判断します。
d．開発型案件に係る不動産対応証券への投資においては、開発型プロジェクトとして、信頼性が十分に高いものを投資対象とすることとし、完工・引渡しのリスク、－ 12 －(12) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_030_2k_06308601／投資方針／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

竣工後のテナント確保のリスク等の観点から、開発計画等に関するデュー・ディ
リジェンスを行います。
(ⅱ）投資対象不動産等に係る維持管理の指針
内部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る維持管理の指針は、以下のとおりです。
(a）維持管理方針
当投資法人の保有に係る不動産等資産については、内部成長の達成のため、継続的かつ計画的な設備投資と維持管理により、テナントの満足度を高め、競争力及び収入の維
持拡大（賃料の増加、稼働率の維持向上等）と費用の節減（外注管理費、水道光熱費等の削減）に努めます。
これを実現するため、物件毎にその特性を踏まえ、最適な不動産管理会社に管理業務を委託します。また、当投資法人として複数の不動産管理会社を利用しているメリット
を生かし、競争原理を適切に機能させることにより、これらの目標達成を促進するよう努めます。
１.不動産管理会社の選定管理業務の委託に当たり、資産運用会社・一般事務受託者・資産保管会社との密接な連携、物件の取得検討段階からの検討・関与が必要となることから、不動産管理会社としての一般的な能力・実績及び物件特性との適合等の観点に加え、当投資法人における管理業務手順等に関する理解・習熟の観点から、総合的に検討のうえ、委託先とする不動産管理会社を選定します。
２.不動産管理会社の評価
当投資法人の保有に係る不動産等資産の安定的な運営管理、及び、不動産管理会
社の適切な監督の観点から、委託先の各不動産管理会社の能力・特性を把握し、そのレベルアップを図ることを目的とし、原則として、毎計算期間終了後、委託先不動産管理会社の評価を行います。
かかる評価に当たり、外部の第三者機関（専門的知識を有する評価コンサルタン
ト）を起用の上、資産運用会社と共同で実施し評価項目は以下のとおりとします。
・リーシング能力
・ビルメンテナンス（コスト管理）能力
・営繕工事能力・レポーティング能力・外部評価（ＣＳ評価等）
なお、評価結果に基づく資産運用会社の指導によっても改善が見られず、現行の委託先の中に、当該物件の管理業務を継続して委託するのに適当でないと判断される不動産管理会社がある場合は、委託先の変更について検討します。
(b）保険付保方針
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、企業財産総合補償保険（注）１．、賠償責
任補償保険（注）２．を当投資法人の保有に係る不動産等資産について付保します。地
震保険の付保については、当投資法人の保有に係る不動産等資産全体の地震ＰＭＬ（予想最大損害額）（注）３．を踏まえ決定することとしております。
（注）１．企業財産総合補償保険とは、地震・噴火・津波・戦争等を除く災害・事故により企業の財産に損害が発生した
場合に、その損害を担保するための保険です。特約として利益補償もあります。
（注）２．賠償責任補償保険とは、建物・設備の所有・使用・管理に起因して第三者の身体の障害又は財物の減失・毀損・汚損について、法律上の賠償責任を負うことによって被る損害を担保する保険です。
（注）３．地震ＰＭＬ（予想最大損害額）については、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件 (ⅷ)
地震リスク調査報告書の概要」をご参照ください。

－ 13 －(13) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_030_2k_06308601／投資方針／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(ⅲ）投資対象不動産等に係る売却の指針
当投資法人は中長期での運用を基本原則としており、当投資法人の保有に係る不動産等
資産の短期間での売却を特に意図した運用は行いません。これら個々の不動産等資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、不動産等資産の所在地域の将来性・安定性、不動産等資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測並
びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ、総合的に判断します。
③

財務上の指針当投資法人の財務上の指針は以下のとおりであります。
(ⅰ）資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、保有する不動産等資産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ又は投資法人債の発行を行います。
(ⅱ）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
(ⅲ）借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家に限るものとします。
(ⅳ）総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合（以下「負債比率」といいます。）を原則として65％を超えない範囲で、より低い負債比率を保つよう、保守的に運用します。
(ⅴ）借換時の金融環境変化による影響を抑えつつ、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、複数の適格機関投資家との交渉のうえ比較し、優位の条件を採用します。但し、期限前返済の場合の手数料
等がその時点における金利情勢によって決定される場合等、予測しがたい経済状況の変更
で資金調達コストが変動する場合があります。
(ⅵ）将来の特定資産の追加取得に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等、事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(ⅶ）借入れの条件によっては、当投資法人の保有不動産に、担保設定を行うことがあります。
なお、当面の資金の借入れ及び返済は、原則として以下の方針に基づき行うものとします。
(ⅰ）特定資産の追加取得に際し借入れを要する場合、機動的な対応が必要とされるため、かかる追加取得に必要な資金の調達は主に短期借入金により行います。
(ⅱ）特定資産の追加取得等に際し調達した短期借入金については、金融環境を勘案しつつ、適宜、固定金利による長期借入金又は投資法人債への借換えを進め、低廉なコストでの安定的な資金調達の実現を図ります。

(2）【投資対象】① 当投資法人の投資対象（以下併せて「運用資産」と総称します。）は以下のとおりです。
(ⅰ）不動産等及び不動産対応証券(ⅱ）当投資法人は、上記(ⅰ)に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。
一 以下に掲げる有価証券(ア）国債証券(イ）地方債証券(ウ）特別の法律により法人の発行する債券(エ）社債券（転換社債及び新株引受権付社債券ないし新株予約権付社債券を除きます。）(オ）特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２に定めるものをいいます。）(カ）コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号に定めるものをいいます。）－ 14 －(14) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_030_2k_06308601／投資方針／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(キ）外国又は外国法人の発行する証券又は証書で、上記(ア)から(カ)までの証券又は証書の性質を有するもの(ク）受益証券（但し、前記「(1）投資方針 ① 投資の基本方針」における「不動産対応証券」の二に定めるものを除きます。）(ケ）投資証券（但し、前記「(1）投資方針 ① 投資の基本方針」における「不動産対応証券」の三に定めるものを除きます。）(コ）投資法人債券（投信法第２条第25項に定めるものをいいます。）(サ）外国投資証券（投信法第220条第１項に定めるものをいいます。）(シ）外国貸付債権信託受益証券（証券取引法第２条第１項第10号で定めるものをいいます。）(ス）オプションを表示する証券又は証書（証券取引法第２条第１項第10号の２で定めるものをいいます。）(セ）預託証書（証券取引法第２条第１項第10号の３で定めるもので、上記(ア)から(エ)までの証券の性質を有する本邦通貨建のものとします。）(ソ）外国法人が発行する本邦通貨建の譲渡性預金証書(タ）貸付債権信託受益証券（証券取引法第２条第２項第１号で定めるものをいいます。）(チ）外国法人に対する権利で、上記(タ)の権利を有するもの
二 金銭債権（投信法施行令第３条第１号、第12号及び第14号に該当するものを除きます。）
三 金融デリバティブ取引（投信法施行令第３条第14号において定義されている意味を有します。）に係る権利
四 株券（但し、前記「(1）投資方針 ① 投資の基本方針 (ⅰ）基本方針」に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に投資できるものとします。）(ⅲ）当投資法人は、上記(ⅰ）及び(ⅱ）に定める特定資産のほか、商標法に基づく商標権、その専用使用権若しくは通常使用権並びに温泉法に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等に投資することがあります。但し、前記「(1）投資方針 ① 投資の基本方針 (ⅰ）基本方針」に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に投資できるものとします。
② 投資基準及び種類別、地域別、業種別等による投資予定
前記「(1）投資方針 ② 基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針」
をご参照ください。
(3）【分配方針】
当投資法人は、毎決算期後に、以下の方針に基づき金銭の分配を行います。
① 投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算されるものとします。
② 利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合には、当該営業期間の租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとします。
③ 役員会において適切と判断した場合、投信法第137条第１項の規定に従い、投資主に対し、投信法第131条第２項の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。
④ 利益を超える金銭の分配を行う場合には、利益の金額に当該営業期間の減価償却費計上額に相当する金額を加算した金額を上限とします。但し、当該金額が当該営業期間の、租税特別措置法施行令第39条の32の３に規定されている「配当可能額」の90％に相当する金額を超えない場合には「配当可能額」の91％に相当する金額まで利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。
－ 15 －(15) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_030_2k_06308601／投資方針／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

⑤

投資主への分配金は金銭にて分配するものとし、決算日における最終の投資主名簿の投資主を対象に投資口の口数に応じて行います。
⑥ 当投資法人の営業期間中に投資口を追加発行するときは、当該投資口に対応する金銭の分配の金額については、役員会の決議に基づき、日割りにより計算することができるものとします。
⑦ 上記の他、当投資法人は、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」（平成13年３月16日制定、その後の改正も含みます。）に従うものとします。
⑧ 当投資法人は、個人投資主が利益を超える分配額に対して税法上その都度譲渡損益の算定を行うことが必要とされる限りにおいて、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行いません。但し、以下の一から三のいずれかの条件を満たす場合には、上記①から⑦に従い、投資主に対して利益を超える金銭の分配をすることができるものとします。
一 税法等の変更により、個人投資主が利益を超える金銭の分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要でなくなった場合
二 個人投資主が利益を超える金銭の分配額に対してその都度税法上の譲渡損益の算定を一
般的に自己において行うことが必要でなくなった等利益を超える金銭の分配を行うことが適切になったと役員会において判断される場合
三 当投資法人の「利益の配当等を損金として算入するための要件（後記「３ 投資リスク②投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｄ.利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」の（注）の①に記載する要件）」を満たすため等、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると役員会において判断される場合(4）【投資制限】
当投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
① 前述の「(2）投資対象」において記載した有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行う
ものではなく、安全性、換金性を勘案した運用を図るものとします（当投資法人規約第26条）。
② 前述の「(2）投資対象」において記載した金融デリバティブ取引に係る権利は、当投資法
人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（当投資法人規約第26条）。
③ 当投資法人は、資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債の発行を行います。当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします（当投資法人規約第30条）。
④ 借入れを行う場合、借入先は適格機関投資家に限るものとします（当投資法人規約第30条）。

－ 16 －(16) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_030_2k_06308601／投資方針／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

３【投資リスク】
以下には、当投資法人による不動産等への投資に係るリスク要因、当投資法人の制度の仕組みに係るリスク要因及びそれらの結果としての当投資法人の発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）及び投資法人債（以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関するリ
スク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は当投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在する可能性があります。
当投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、
本投資証券又は本投資法人債の投資家（以下単に「投資家」ということがあります。）につき当初の投資額に係る欠損や分配金の低下が生じる可能性があります。
本投資証券及び本投資法人債に関する投資判断は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで各投資家自らの責任において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりであります。
① 投資法人が発行する投資証券及び投資法人債に係るリスク
Ａ．換金性リスク
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
Ｃ．金銭の分配に係るリスク
Ｄ．将来における税制の変更に係るリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
Ｃ．投資法人制度における証券取引法上の規制に係るリスク
Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
Ａ．瑕疵担保責任に係るリスク
Ｂ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
Ｃ．不動産管理会社に係るリスク
Ｄ．公租公課その他の費用に係るリスク
Ｅ．鑑定評価額に係るリスク
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ．売却時の不動産流動性に係るリスク
Ｈ．建築基準法等の既存不適格に係るリスク
Ｉ．共有物件に係るリスク
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
Ｋ．借地に係るリスク
Ｌ．有害物質に係るリスク
Ｍ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｎ．不動産等資産の偏在に係るリスク
Ｏ．テナント集中に係るリスク
Ｐ．将来における法令等の改正に係るリスク
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得に係るリスク
Ｔ．取得予定資産を組入れることができないリスク－ 17 －(17) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．信託の受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．信託受託者に係るリスク⑤ 特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク⑥ リスクに対する管理体制
Ａ．コンプライアンス上の問題への対応の基本
Ｂ．問題発生時の対応と報告① 投資法人が発行する投資証券及び投資法人債に係るリスク
Ａ．換金性リスク
本投資証券については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。従って、投資主が本投資証券を換金するには原則として、証券取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。本投資証券は、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）が創設した不動産投資信託証券市場（以下「不動産投資信託証券市場」といいます。）に上場しておりますが、投資主が保有する本投資証券について買主が存在するとの保証はなく、一定の譲渡価格を保証する第三者も特に存在いたしません。また、本投資証券の上場が廃止された場合や、不動産投資信託証券市場が存続しなくなった場合、投資主は保有する本投資証券を市場外にて相対で譲渡する他に換金の手段がなくなります。これらにより、本投資証券を廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が不可能となる場合があります。また、本投資法人債について確立された取引市
場は存在しないため、買主が存在するとの保証もないほか、譲渡価格も保証されておりません。
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
本投資証券の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることのあるほか、内外の投資家による本投資証券に係る売買高、他の金融商品に対する投資との比
較における優劣、市場環境や将来的な景気動向等によって左右されることがあります。また、
当投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、かかる資産の評価額の変動によって、本投資証券の市場価格は変動することがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給関係、オフィス需要を左右することのある企業を取り巻く経済の全般的状況及び法制、税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
加えて、当投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達いたしますが、その資金調達が投資口の新規追加発行により行われる場合には、投資口１口当たり純資産額は影響を受けることがあり、また、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。
その他、投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格変動のおそれがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
Ｃ．金銭の分配に係るリスク
当投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。
特に、賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
Ｄ．将来における税制の変更に係るリスク投資法人に係る利益の分配等の損金算入、不動産の取得・保有等及び投資主に係る配当所－ 18 －(18) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

得、株式等の譲渡所得等に関する課税上の取扱いに係る将来の法令、通達の改正又はその解釈の変更によって、投資主が得られる利益が減少する可能性があります。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
当投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第19項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
当投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ⅰ．役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負いますが、職務遂行上、当投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
ⅱ．投資法人の資金調達に係るリスク
当投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家に限るものと規定されております。
借入れ又は本投資法人債の発行を行う際には様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、当投資法人の業務その他に係る約束や制限等が要請されることがあります。このような約束や制限の結果、本投資証券又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出るおそれがあります。また、借入れ及び本投資法人債の発行はその時々の金利実勢、当投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、当投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は本投資法人債の発行を行うことができるとの保証はありません。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」をご参照下さい。）を満たすためには、当投資法人は、その借入先を適格機関投資家に限定することが要請され、借入先は現実には限定されております。また、当投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、当投資法人はその償還を行うか借入先の承諾を得られない限り担保対象となる保有不動産を処分し若しくは建替等を行うに当たり制限を受けることとなります。その結果、
当投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産を処分できないおそれがあります。また、当投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
当投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあり、当投資法人の場合、既に発行した投資法人債の中には、担保提供制限、留保資産提供制限、投資法人負債比率の維持条項、投資法人ＤＳＣＲ維持条項及び投資法人有担保負債比率維持条項等の財務制限条項が規定されたものがあります。かかる財務制限条項に抵触する場合、当該投資法人債について期限の利益を失うこととなります。そのほか、本投資法人債においても一定の制約条項や期限の利益の喪失条項が規定されています。また、投資法人債の発行及び条件は、格付機関からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法人の希望する時
期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。投資口の追加発行を行う－ 19 －(19) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
ⅲ．投資法人の倒産リスク
当投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできません。当投資法人は現行法上の倒産手続きとして破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続きに服します。
本投資証券及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資証券につき、当初の投資額が保証されているものではありません。当投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。
従って、清算、特に倒産手続きに基づく清算の場合には、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられない可能性があります。また、本投資法人債の債権者は清算手続きに従ってのみ投資額を回収することになり、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、当投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を投資信託委託業
者に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、当投資法人の業務執行全般の成否は、投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。投信法上、投資信託委託業
者は認可制で能力その他の適格性が審査されており、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われておりますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、投資信託委託業者、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産又は会社更生手続きその他の倒産手続き等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して当投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、当投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、速やかに当投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、当投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
ⅱ．資産の運用に係るリスク
投資法人は、投信法上、投資信託委託業者にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、当投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に係る業務を行う投資信託委託業者の業務遂行能力に依拠することになります。投資信託委託業者についての主なリスクは以下のとおりです。
(a）投資信託委託業者の運用能力に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、－ 20 －(20) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

投資信託委託業者は認可制であり、投信法に定める監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、投信法はその運用能力まで保証するものではありません。
(b）投資信託委託業者の行為に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に投資信託委託業者の行為により投資法人が損害を被るリス
クを軽減するため、投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されていま
すが、投資信託委託業者が、かかる行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない
場合には、投資家に損害が発生するリスクがあります。また、当投資法人の投資信託委
託業者の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、当投資法人の投資対象である不動産等資産の取引に関与する場合や、かかる投資信託委託業者
自身も自ら投資活動を行い、又は当投資法人以外の投資法人や顧客への助言業務等を行う可能性もあります。そのような場合に、当投資法人の投資信託委託業者が自己又は第三者の利益を図るため、当投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
(c）投資信託委託業者における社内体制・投資方針等の変更に係るリスク
資産運用会社は、当投資法人の規約に基づいて資産運用業務を遂行するため、資産運用会社の社内規則である資産管理計画書において、投資対象不動産等に係る取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めておりますが、その内容は規約に反しない限度で適宜見直し、変更されることがあります。また、資産運用会社は、資産管理計画書に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いておりますが、かかる社
内体制について効率性・機能性その他の観点から今後変更を行わないとは限りません。
このような、資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、当投資法人の資産運用の内容がこれまでと異なるものとされ、それによって予定されていた収益を上げられない可能性があります。
Ｃ．投資法人制度における証券取引法上の規制に係るリスク
証券取引法上、投資法人に係る関係者その他の内部者に対しては、投資口に係る未公表の重要な事実が存在した場合にも罰則をもって投資口の有償での取引を規制するとの、いわゆ
るインサイダー取引規制（証券取引法第166条以下）は適用されません。このため、資産運用
会社は自発的に社内規則を設け、内部者がかかる取引を行うことを制限しております。しかしながら、社内規則は証券取引法におけるインサイダー取引規制と異なり罰則の適用はなく、その実効性は法律上の規制とは異なります。従って、当投資法人、資産運用会社その他の内部者が当投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつかかる投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、当投資法人への投資家が不利益を受けるおそれがあります。
また、投資証券については、株券等の大量保有報告制度（証券取引法第27条の23以下）の適用はありません。従って、開示に係る証券取引法上の規制はこれらの規定が適用された場
合とは異なり、いつしか大口の投資主が出現し、その利益は小口の投資主の利益とは必ずしも一致しないことがあります。
Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク
租税特別措置法第67条の15は、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）（注）のもとで投資法人が投資主に対して行う金銭の分配のうち利益の配当から成る部分の金額（利益の配当等の額）を税務上投資法人の損金として算入することを認めています。
しかし、将来にわたり、当投資法人がかかる税法上の損金算入を行うことができるとの保証はありません。例えば、法律・通達の改正又は解釈・運用・取扱いの変更が今後行われな
いとの保証はなく、その場合には新たな要件が規定又は要請され、当投資法人がこれを遵守できない可能性があるほか、会計処理と税務処理の取扱いの差異によりこの要件を満たすこ－ 21 －(21) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

とができない可能性もあります。その他、経済環境の変化や当投資法人のキャッシュフローの状況等による分配支払原資の不足によりこの要件を満たすだけの利益の分配ができないおそれもあります。また、投資主は常に変動するため、各事業年度の終了時において50名以上の者により保有されているとの保証はなく、場合により、税法上の同族会社に該当することとなる可能性がないとは言えません。また、その他の当投資法人の意図しない諸要素によりこの要件を満たすことができない可能性もあります。これらの場合には利益の配当等を税務上当投資法人の損金として算入することができなくなる可能性があります。更にまた、後日の税務調査における税務当局と当投資法人との見解の相違により過年度の取扱いに関して更正処分を受けた場合には、過年度において損金として算入した利益の配当等が事後的に否認される可能性もあります。かかる場合には、投資主が得られる利益や純資産が減少することとなり、投資主に損害を与える可能性があります。
（注）導管性要件の主たる事項は以下のとおりであります。
①②

利益の配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の金額が配当可能額の90％超）であること。
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（なお、一定の要件を満たすことにより、平成19年３月31日までに特定目的会社の優先出資証券の全部が取得・保有された場合は、特定の事業年度において、この要件に抵触しない取扱いとされている。）。

③

適格機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。

④

事業年度の終了時において３人以下の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口総数の50％超を保有されている同族会社（法人税法第２条第10号）に該当しないこと。

⑤

国内募集の割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載・記録されていること。

⑥

事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること。

③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
当投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等資産については、以下のリスクがあります。
Ａ．瑕疵担保責任に係るリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため取得しようとする不動産等資産に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、当投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。
当投資法人は、取得しようとする不動産等資産に係る売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等資産を取得することとしておりますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はありませんし、売買契約の交渉において、売主が行う表明・保証の対象、期間又は責任額が限定され若しくはかかる表明・保証が全く行われない場合もありえます。そこで、当投資法人が不動産等資産を取得しようとする場合、かかる不動産等資産について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエン
ジニアリングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等資産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
更に、売主の資力が十分でない場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れたる瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる当投資法人－ 22 －(22) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、当投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。なお、当投資法人は宅地建物取引業法上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同
じく、当投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｂ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
当投資法人の主な収入は、当投資法人が直接保有する不動産に係る賃料収入（不動産を信託を通じて保有する場合は当該不動産に係る賃料収入を主たる原資とする信託契約上の収益配当）です。不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ．不動産の稼働状況に係るリスク
当投資法人がオフィスビル等を購入する場合、前所有者とテナントの賃貸借契約をそのまま承継することが多く、契約上、期中の解約権が制限されていない場合、テナントは一定期間前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが通常可能であるため、テナントからの賃料は将来にわたって確定されているものではありません。解約ペナルティ条項等を置いている場合でも、裁判所によって解約ペナルティが一部減額される可能性があります。当投資法人が保有する不動産等資産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新がなされない結果として稼働状況が悪化するような場合には、不動産等資産から得られる賃料収入が従前の賃料収入より減少します。また、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要とされることとなり、ひいては当投資法人のキャッシュフローを減ずる効果をもたらし、場合により新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
ⅱ．不動産の賃借人の信用力及び賃料未払いに係るリスク
賃借人（テナント）の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、当投資法人のキャッシュフローに影響を及ぼすほか、この延滞賃料等の債務（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナン
トからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いを以ってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の一定の落ち度を理由に意図的な賃料
不払いを以って抗弁権を主張する可能性もあり、その場合には当該不動産等資産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすことになります。
ⅲ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
賃貸人は、不動産等資産の賃借人（テナント）が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に合意することを余儀なくされることがあります。
更に、建物の賃借人（テナント）は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナン
トに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家
法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の－ 23 －(23) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

安定が期待できます。しかし、賃借室の供給が多く、今後の賃料の上昇が多く望めないよ
うな状況では賃借人（テナント）がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に将来において一般的な賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
Ｃ．不動産管理会社に係るリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等資産の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委
託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮する
ことが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。当投資法人は、直接保有する不動産に関して当投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除す
ること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動
産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一
時的に当該不動産等資産の管理状況が悪化するおそれがあります。
Ｄ．公租公課その他の費用に係るリスク
不動産を取得する際に課せられる登録免許税・不動産取得税に関しては、一定の要件（注）を満たす投資法人に対しては、軽減措置が適用されます。しかし、法律の改正等により当該軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。また、法律の改正、不動産市場の変化等により不動産の保有に係る固定資産税、都市計画税等の負担が増加する
可能性もあります。かかる場合には、当投資法人の不動産に係る経費が増加し、結果的に投資主に損害を与える可能性があります。その他、不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に係る費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。これに対し、不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はありません。
（注）登録免許税・不動産取得税に係る一定の要件の主たる事項は以下のとおりです。なお、この軽減措置は、登録免許税に関しては平成20年３月31日までに、不動産取得税に関しては平成19年３月31日までに取得する不動産に適用されます。
①

規約に資産の運用方針として特定不動産（特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権）の価額の合計額が投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（特定不動産の割合）を100分の75以上とする旨の記載があること。

②

投資法人の投資信託委託業者が、取引一任代理等の認可（宅地建物取引業法第50条の２）を受けていること。

③

借入れは、適格機関投資家からのものであること。

Ｅ．鑑定評価額に係るリスク（取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク）
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づ
くものであり、かつ分析の時点における評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。従って、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではありません。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。当投資法人は、
火災・水害等による損害を補償する企業財産総合補償保険（特約による利益補償としての財
産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任補償保険等を付保する方針ですが、－ 24 －(24) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、当投資法人は、これらいずれの不動産等資産にも地震保険を付保しておりません。従って、地震又は地震を原因とする火災・津波等の災害による損害については、保険によるリスクカバーの対象外となっています。従って、大地震の場合、当投資法人は莫大な損害を被るおそれがあります。
Ｇ．売却時の不動産流動性に係るリスク
当投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有に係る不動産等資産の売却を頻繁に行うことは意図しておりません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等資産の売却を行うことがあります。
不動産等資産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等資産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動いたします。
更に、不動産等資産の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、当投資法人が取得を希望する不動産等資産を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は当投資法人が売却を希望する不動産等
資産を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、当投資法
人の投資方針に従った運用ができず、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができな
いまま当該不動産等資産を取得する場合には、後日、このような不動産等資産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等資産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産等資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が当投資法人に発生する可能性もあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、境界確認が未了であるものがあり、これらにつき将来売却するまでに境界が確定しない場合には、売買価格が減額される等の可能性があります。
Ｈ．建築基準法等の既存不適格に係るリスク
不動産等資産は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法上の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、上記の法令のほか、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、道路指定による敷地面積・容積率の減少等があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなく－ 25 －(25) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

なる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高度・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、いわゆる既存不適格となっているものがあり、これらの資産につき建替えする場合、現況と同様な建物を再建築することができない可能性があります。
Ｉ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、当投資法人がある共有の不動産等資産に係る持分の過半数を有していない場合には、一方で他の共有者による使用の可能性によりその便益の享受を制限されつつ、他方で、当該共有の不動産等資産の管理について当投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することはできますが、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分できるとは限りません。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、当投資法人が不動産等資産の共有者である場合、当投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、当投資法人が当該共有の不動産等資産への投資額を回収しようとするにも、当該共有の不動産等資産を希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有者の変更の場合、新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等資産の管理や価値に悪影響が出ることもあります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができ、また、現物分割自体になじまない場合又は分割により価値が著しく減殺される場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられることがあります。このように、共有不動産については、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、また、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続きになった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、破産、会社更生又は民事再生手続きになった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押の対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされておりま
すが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わな
い場合、滞納処分や差押えを受け、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、原資産たる不動産が共有物件となっているものがあります。

－ 26 －(26) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

Ｊ．区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは「建物の区分所有等に関する法律」（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物について
建替決議等をする場合には、集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、当投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、当投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用
権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処分は無効となります。
これに対し、敷地権の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。
そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動産流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認してくるリスクです。使用貸借権やそれに類似した利用権設
定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については、原資産が区分所有建物となっているものがあります。
Ｋ．借地に係るリスク
当投資法人は、土地に係る所有権を取得することなく、その地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の処分に付随する借地権の処分に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、当投資法人が希望する時期及び条件で建－ 27 －(27) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物を処分することができないおそれがあります。また、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合、当投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。更に、敷地が売却又は競売等により処分され、当投資法人が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、当投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなります。
また、当投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産の一部については原資産である土地の一部が借地となっているものがあります。
Ｌ．有害物質に係るリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生し、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等
は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、当投資法
人に多額の負担が生じる可能性があり、また、当投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性があります。かかる場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
Ｍ．不動産の所有者責任に係るリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされております。従って、当投資法人の保有に係る不動産等資産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に当投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本書の日付現在、当投資法人の保有に係る不動産等資産に関し、一定の賠償責任補償保険
等の保険契約が締結されており、今後当投資法人が取得する不動産等資産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｎ．不動産等資産の偏在に係るリスク
当投資法人は、中長期の安定運用を目標として運用を行うとの投資方針に従い、不動産等資産の取得に当たりその所在地域につき分散投資する所存です。しかし今後更に不動産等資－ 28 －(28) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

産の取得を行っていく過程で、当投資法人の保有に係る不動産等資産が一定の地域に偏在するおそれがあります。また、当投資法人の投資対象はオフィスビルを主体としているため、その用途は相対的に限定されております。従って、不動産等資産が偏在する地域における地震その他の災害、賃料水準の下落や稼働率の低下等が、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、オフィスビルにおける収益環境等の変化が当投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
更に、賃借人獲得に際し賃貸市場において当投資法人の保有する不動産等資産が地域的又は用途的に相互間で競合し、その結果、当投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
また、一般に、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち資産総額に占める個別の不動産等資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産等資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、当投資法人の収益又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
当投資法人の保有に係る不動産等資産は、オフィスビルが主体であり、その多くが東京23区にありますが、今後、東京23区での新規オフィスビルの供給等の影響により、オフィスビ
ルの賃料相場は悪影響を受けるおそれがあります。
Ｏ．テナント集中に係るリスク
当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等資産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等資産の収益が急激に悪化することがあります。にもかかわらず広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、当投資法
人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｐ．将来における法令等の改正に係るリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果当投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法、各地の条例等といった不動産に係る法規制のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等資産の価値が減殺される可能性があります。また、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等資産に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義
務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
当投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社
を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、当投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また一部のテナントの属性により当該不動産等資産が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当投資法人は直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産等資産の価値が減損し、当投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
－ 29 －(29) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
当投資法人が不動産等資産を取得した後に売主が倒産した場合、かかる不動産等資産の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続きに入らない場合であっても、当該不動産等資産の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等資産を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、当投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等資産はなおも売主（倒産手続
きであればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、当投資法人は
特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得に係るリスク
当投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ⅰ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅱ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅲ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク。
ⅳ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク。
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が当投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれのほか、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、当投資法人はその規約に基づき、資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。このような特定目的会社は、既に完成した建物を含む不動産へ投資を行う場合のほか、当該特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合、当該特定目的会社が上記に記載の「竣工前の不動産
等資産の取得に係るリスク」を負担する結果、これらのリスクが顕在化した場合には、当該特定目的会社の財務内容が悪化し、ひいては当投資法人の投資した優先出資証券の価値が減損する恐れがあります。
Ｔ．取得予定資産を組入れることができないリスク
当投資法人は、常に新たな資産取得に向けた市場調査と物件売却情報の入手に努めており、
必要に応じ、潜在的な売主との間で交渉を行うほか、新たな資産の取得が決定された場合には、適時開示に努めます。従って、かかる資産取得の決定は、本書提出の直後に公表される
場合もありえます。また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
なお、当投資法人は現に保有する投資対象資産及び当該資産のみを取得することを目的として組成されたものではありません。今後、資産運用会社を通じた資産の運用において、保－ 30 －(30) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

有不動産の売却及び当該資産以外の特定資産の取得又は売却が行われる可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
当投資法人が、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっております。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、当投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、当投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦
不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる当投資法人が負担することになり、その結果、当投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。
Ｂ．信託の受益権の流動性に係るリスク
投資法人が信託の受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については証券取引法上の有価証券としての性格を有しておりませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託の受益権の流通市場や明確な仲
介業務ルールを定める法令が存在するわけでもありません。また、信託受託者は原則として
瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、当投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
Ｃ．信託受託者に係るリスク
ⅰ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、受託者が倒産手続きの対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り当投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ⅱ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする当投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、当投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
－ 31 －(31) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

⑤

特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
当投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行なう場合にも、当投資法人は、税法上の導管性要件（前記「② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｄ． 利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」をご参照下さい。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した当投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産： 原資産である不動産特有のリスク Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得に係るリスク」に記載のリスクがあります。

⑥

リスクに対する管理体制
当投資法人は、上記①ないし⑤に記載のリスクに対し、当投資法人自らが投信法の規制を遵守することはもとより、資産運用会社において様々な社内規則を設けてこれに対処することとし、また、最適と思われる組織体制と人材の配置・遵法精神の涵養を含めた教育体制を敷いております。
具体的には、資産運用会社は、不動産に関するリスクの回避・最小化を図るため、不動産等資産の取得・維持・売却に当たり、遵守すべき規則として資産管理計画書を定めていることに加え、計算期毎に少なくとも１回、運用会議にて、運用方針の決定・見直しに関し慎重な検討を行います。また、個別の不動産等資産の取得に当たっては、随時運用会議を開催し、個別に検討を行います。かかる二度の検討を経ることにより、異なる観点からリスクへの対策を図ります。なお、各会議の詳細につきましては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第４ 関係
法人の状況 １ 資産運用会社の概況 (2）運用体制 ② 投資運用の意思決定機構」をご参照下さい。
加えて、資産運用会社は、コンプライアンス（法令遵守）統括部署としてコンプライアンス部を設置し、コンプライアンスに関する社内規則の策定、実施計画の策定、コンプライアンス
体制全般の見直し及びコンプライアンスの推進に関する取組みを委ねると共に、かかる施策を
取締役会に定期的に報告することとしています。なお、資産運用会社のコンプライアンス規程
において、下記のとおり対策をとることが定められています。
Ａ．コンプライアンス上の問題への対応の基本
各部における個別の業務に関し、コンプライアンス上問題となるおそれのある事項が発生した場合には、直ちにコンプライアンス部に照会・相談する業務運営の仕組みを構築しております。また、コンプライアンス上問題となるおそれのある重要な事件・事故が発生した場
合には、速やかに報告、解決、原因究明、再発防止策の策定を行うよう徹底して参ります。
Ｂ．問題発生時の対応と報告
法令違反等の問題が発生した場合、資産運用会社では、迅速に事実関係を調査し、原因を究明したうえで再発防止策を講ずるほか、必要に応じて監督官庁への報告等を行います。法
令・規則違反又はそのおそれのある行為等の問題を認識した資産運用会社の役職員は、以下－ 32 －(32) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

のとおり報告しなければならないこととされています。
ⅰ．職員については、自ら所属する各部のコンプライアンス担当者に報告するものとします。
ⅱ．報告を受けたコンプライアンス担当者は直ちにコンプライアンス部に報告するものとします。
上記の報告経路とは別に、資産運用会社のすべての役職員につき、法令違反等のおそれがあると認識した場合、コンプライアンス部に直接に、報告・相談することを可能とする体制（以下「コンプライアンス・ホットライン」といいます。）を整備しております。なお、コンプライア
ンス・ホットラインの利用者があらゆる面で不利な扱いを受けることはないものとされております。
また、資産運用会社は、運用する不動産ファンド等に係るリスクを適切に管理するため、リスク管理統括部署としてリスク管理室を設置し、当該リスク管理室に対し、各種リスク管理の基本
方針の立案及び推進のほか、各種リスク管理業務の運営体制に関する問題点の検討等を委ねると共に、かかる施策を資産運用会社の取締役会に定期的に報告することとしています。
また、当投資法人においても、投信法に従い、少なくとも３ヶ月に１度役員会を開催して当投資法人の業務執行の適正を図るほか、一定の重要な事項は役員会の決議又は役員会への報告を要することとし、資産運用会社を監督・管理します。
以上のように、資産運用会社及び当投資法人における重層的な検証を通じ、実効性あるリスク管理体制を整備しますが、かかる社内体制が常に最適に稼働し上記のいかなるリスクも顕在化しないとの保証はありません。かかる社内体制が最適に機能しない場合、投資家に損害が及ぶおそれがあることは否定できません。

－ 33 －(33) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_040_2k_06308601／投資リスク／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
当投資法人は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型の投資法人です。
投資口の買戻しの制度はありません。
(3）【管理報酬等】① 役員報酬
(ⅰ）執行役員報酬
執行役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり80万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支払時期は毎月末日とし、執行役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
(ⅱ）監督役員報酬
監督役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり30万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支払時期は毎月末日とし、監督役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
（注）

当投資法人は、投信法第109条第１項第４号の行為に関する執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執
行役員又は監督役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、賠償の責めに任ずべき額か
ら次の各号に掲げる金額を控除した額を限度として、役員会の決議をもって免除することができるものとしています（規約第22条の２）。
（1）役員会の決議の日の属する営業期間又はその前の各営業期間において、当該執行役員又は監督役員が報酬その他の職務遂行の対価として当投資法人から受け、又は受けるべき財産上の利益（下記（2）に定めるものを除きます。）の額の営業期間毎の合計額のうち、最も高い額の４年分に相当する額。
（2）当該執行役員又は監督役員が当投資法人から受けた退職慰労金の額及びその性質を有する財産上の利益の額の合計額と当該合計額をその職に就いていた年数で除した額に４を乗じた額とのいずれか低い額。

② 一般事務受託者への支払手数料
Ａ．投資主名簿等に関する事務(ⅰ）支払手数料の計算方法
委託する下記業務内容のⅳ．（但し、投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書の受理、集計に関する事務を除きます。）、ⅴ．、ⅵ．及びⅷ．に対する手数料は、各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.095％を乗じて得た金額の合計額を上限として算出された金額とします。委託する下記業務内容のⅰ．、ⅱ．、ⅲ．及び ⅶ．並びに ⅳ．のうち投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書の受理、集計に関する事務に対する手数料
は、１営業期間につき当該営業期間に係る決算日の総資産額の0.1％を上限とし、投資主数、名義書換等の事務処理量等に応じて算出された金額とします。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
営業期間毎に(ⅰ)により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を、一般事務受託者からの請求を受けた月の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
（業務内容）
ⅰ．投資主名簿に関する事務
ⅱ．投資証券の発行に関する事務
ⅲ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
ⅳ．投資主総会、役員会の機関の運営に関する事務
ⅴ．計算に関する事務
ⅵ．会計帳簿の作成に関する事務
ⅶ．投資主に対して分配をする金銭の支払いに関する事務
ⅷ．納税に関する事務－ 34 －(34) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_050_2k_06308601／手数料等／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

Ｂ．投資法人債原簿等に関する事務(ⅰ）支払手数料の計算方法
本投資法人債に関して委託する下記業務内容に対する手数料は、第１回投資法人債について金1,000万円、第２回投資法人債について金600万円、第３回投資法人債について金700万円とし、第４回投資法人債については金1,200万円を上限とします。
なお、下記業務に関わる一般事務受託者は、社債等登録法に基づく登録機関を兼ねており、登録機関として行なう応募者登録に対する手数料は、各投資法人債につき以下のとおりです。
ⅰ．第１回投資法人債
額面金額のうち、100億円以下の部分については額面金額の10,000分の10、100億円超
200億円以下の部分については額面金額の10,000分の９、200億円超250億円以下の部分については額面金額の10,000分の８。
ⅱ．第２回投資法人債
額面金額の10,000分の10。
ⅲ．第３回投資法人債
額面金額の10,000分の10。
ⅳ．第４回投資法人債
額面金額のうち、100億円以内の部分については100円当たり10銭、100億円超200億円
以内の部分については100円当たり９銭、200億円超300億円以内の部分については100円
当たり８銭、300億円超の部分については、100円当たり７銭をそれぞれ上限とします。
（第１回、第２回及び第３回投資法人債に係る業務内容）
ⅰ．当投資法人発行の各投資法人債に関わる発行事務
・本投資法人債申込証の作成及び取りまとめ・払込金の取りまとめ
・応募者登録請求書の取扱
・本投資法人債原簿及び本投資法人債券台帳の作成
・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務
ⅱ．本投資法人債に関わる期中事務・本投資法人債券の調製及び本投資法人債権者への交付
・本投資法人債原簿及び本投資法人債券台帳の管理・本投資法人債権者からの費用の徴求
・利子所得税の納付・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務（第４回投資法人債に係る業務内容）
・投資法人債権者からの期限の利益喪失に関する請求の受領及び当投資法人への通知
・公告の手配・投資法人債権者集会に関する事務
・開示書類の一般事務受託者の本店での備え置きによる開示
・投資法人債券の調製及び当投資法人が指定する者に対する当該投資法人債券の交付
・応募者登録請求書への必要事項の付記及び登録機関への送付
・投資法人債原簿及び投資法人債券台帳の作成及び管理・投資法人債券の毀損又は喪失等に関する当投資法人への通知及びその指示にもとづ
く事務手続
・抹消登録請求による投資法人債券の調製及び当該投資法人債権者への交付
・投資法人債券を交付する場合の投資法人債権者からの費用の徴求
・利子所得税の納付・元利金支払取りまとめ事務・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務－ 35 －(35) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_050_2k_06308601／手数料等／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(ⅱ）支払方法及び支払時期
上記(ⅰ)記載の業務内容に対する手数料は、第１回投資法人債に関しては平成14年６月21日に、第２回投資法人債及び第３回投資法人債に関しては平成15年４月30日に、それぞれ各投資法人債の払込金から、当該手数料及びその消費税を控除することにより、支払済
みです。また、第４回投資法人債に関しては平成17年９月29日に支払い済みです。
Ｃ．本投資法人債の元利金支払事務(ⅰ）支払手数料の計算方法
本投資法人債について委託する元利金支払事務に対する手数料は、いずれも次のとおりとします。
・元金償還に対しては額面金額の1,000分の１。
但し、登録債であって上記手数料により計算される手数料額が１件につき金10万円を超える場合は、金10万円とする。
・利息支払に対しては利息金額の1,000分の２。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税は、それぞれ各投資法人債の投資法人債管理者若しくは元利金支払事務取扱者の代表者を経由して本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者に支払うものとし、当該投資法人債管理者若しくは元利金支払事務取扱者の代表者が支払済み本投資法人債券等の精査及び交付した元利金支払基金との照合等の確認を行った後、当該一般事務受託者にその取扱金額に応じて交付します。
③ 投資法人債管理者への支払手数料(ⅰ）支払手数料の計算方法
第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債について、投資法人債管理の委託に関する手数料は、いずれも発行日から償還期日までの間、毎１ヶ年当該投資法人
債現存額100円につき金２銭とします。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税は、以下の方法により支払うものとします。
・計算期間
利息を支払うべき日（以下「利息支払期日」といいます。）の翌日より次回利息支払期日までとする。但し、初回は発行日の翌日より最初の利息支払期日までとする。
・計算方法
投資法人債管理者は、各利息支払期日の２ヶ月前の末日（以下「投資法人債管理手数料
計算基準日」といいます。）の当該投資法人債の総額に上記料率を乗じた金額を当投資法人に請求する。但し、初回は発行額に対して計算する。計算期間が６ヶ月未満の場合
は、その６ヶ月間の日割計算とする。なお、投資法人債管理手数料計算基準日以降利息
支払期日までに買入消却その他により、当該投資法人債の総額が減少した場合、投資法
人債管理者は利息支払期日における当該投資法人債総額にて投資法人債管理手数料金額を計算し、差額を返戻する。
・支払日
当投資法人は当該投資法人債の発行日及び各利息支払期日の３日前（但し、銀行休業日
は算入しない。）に、上記計算方法に基づき計算された当該投資法人債管理手数料を投資法人債管理者に前払いする。
④

投資信託委託業者への支払報酬
投資信託委託業者に支払う報酬は、期間報酬、インセンティブ報酬、取得報酬、譲渡報酬から構成されます。それぞれの報酬の計算方法と支払時期は、以下のとおりです。

－ 36 －(36) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_050_2k_06308601／手数料等／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

報酬

計算方法と支払時期

期間報酬

営業期間における経常キャッシュフローに応じ、下記の計算式により求められた金額の合計額。なお、ここで経常キャッシュフローとは、当投資法人の損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益及び評価損益（特別損益の部に計上されるものを除きます。）を除いた金額とします（以下「ＣＦ」といいます。）。また期間報酬の計算に際しては、当該期間報酬及び以下に規定するインセ
ンティブ報酬控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、当該営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。
［計算式］
・ＣＦが25億円以下の部分に対し、8.0％を乗じて得た金額
・ＣＦが25億円超40億円以下の部分に対し、5.0％を乗じて得た金額
・ＣＦが40億円超の部分に対し、3.0％を乗じて得た金額

インセン
ティブ報酬

①

投資口１口当たりのＣＦが(ⅰ）直近の６営業期間（インセンティブ報酬を計算する
時点における当該営業期間を含みます。以下同様とします。）連続で前期間と同額か増加し、かつ、(ⅱ）インセンティブ報酬を計算する時点における当該営業期間における投資口１口当たりのＣＦが前営業期間比で増加した場合は、下記の計算式により求められた金額。
［計算式］(当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ－前営業期間に係る決算日の投資口
１口当たりＣＦ）× 当該営業期間に係る決算日の発行済投資総口数 × 30.0％②

上記①(ⅰ)の条件を満たせなかった場合であっても、投資口１口当たりのＣＦが直近の６営業期間の単純平均を上回り、かつ上記①(ⅱ)の条件を満たしている場合は、下記の計算式により求められた金額。
［計算式］(当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ－当該営業期間を含む直近の６営業期間の単純平均の投資口１口当たりＣＦ）× 当該営業期間に係る決算日の発行済投資総口数 × 30.0％
なお、投資口１口当たりＣＦは、ＣＦを各営業期間末時点の発行済投資総口数で除することにより算出します。またインセンティブ報酬の計算に際しては、インセンティブ
報酬控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、上記①②とも、各営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。
取得報酬

前記「２ 投資方針 (１）投資方針 ① 投資の基本方針」で定める不動産等のう
ち、六で定める「不動産に関する匿名組合出資持分」以外の特定資産を取得した場合において、その売買代金(建物に係る消費税及び地方消費税相当分を除きます。以下同じです。）に1.0％を上限とする料率を乗じて得た金額。但し、投資信託委託業者の株主及びその連結対象会社からの取得の場合は、その売買代金に0.25％を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末から３ヶ月以内とします。

譲渡報酬

前記「２

投資方針

(１）投資方針①

投資の基本方針」で定める不動産等のう

ち、六で定める「不動産に関する匿名組合出資持分」以外の特定資産を譲渡した場合において、その売買代金に0.5％を上限とする料率を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末から３ヶ月以内とします。

なお、各報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を投資信託委託業者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
⑤ 資産保管会社への支払手数料(ⅰ）支払手数料の計算方法
各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.02％を乗じて得た金額の合計額を上限として算出された金額を基本とし、保有資産に不動産、不動産の賃借権又は地上権が含まれ－ 37 －(37) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_050_2k_06308601／手数料等／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

る場合は、当該資産毎に６ヶ月当たり125万円を上限として算出された手数料金額を決定し、その金額を加算します。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
営業期間毎に上記(ⅰ)により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を、資産保管会社からの請求を受けた月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
⑥

会計監査人の報酬
会計監査人の報酬額は、１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定します。その支払時期は、決算日後３ヶ月以内に会計監査人の指定する口座へ振込により支払うものとします。

(4）【その他の手数料等】① 投資証券の発行に係る費用
本投資証券を今後追加発行する場合には、当該発行に係る費用として、投資口申込証、有価証券届出書（届出目論見書）及び投資証券の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資証券発行に係る印紙税、投資口募集の宣伝広告費等は、当投資法人の負担となります。
②

特定資産の取得・譲渡時の費用
当投資法人が特定資産の取得・譲渡を行うときの費用は、全て当投資法人に帰属します。
具体的には、不動産等資産の取得に際しては、ⅰ．登録免許税、ⅱ．不動産取得税、ⅲ．売買契約締結に伴う印紙税、ⅳ．仲介手数料、ⅴ．登記に際して支払う司法書士報酬、ⅵ．
デュー・ディリジェンス等の不動産調査費用等、不動産等資産の譲渡に際しては、ⅰ．売買契約締結に伴う印紙税、ⅱ．仲介手数料、ⅲ．登記に際して支払う司法書士報酬、ⅳ．
デュー・ディリジェンス等の不動産調査費用等は、当投資法人の負担となります。

③

その他資産運用上の費用
前記②に記載する特定資産の取得・譲渡時の費用の他、特定資産が不動産である場合には公租公課・管理業務費・水道光熱費・損害保険料等の不動産の保有に係る費用、特定資産が信託の受益権である場合には信託報酬、当投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用等の当投資法人の資産運用に係る費用は、全て当投資法人に帰属します。

(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である当投資法人の投資主に対する課税は、以下のような取扱
いとなります。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。
また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取り扱いがなされることがあります。
① 投資主が受取る金銭の分配(ⅰ）利益の分配(a）個人の場合配当所得として扱われます。
平成20年３月31日までに受け取る当投資法人の投資口の利益の分配は10％の税率（所得税７％、住民税３％）、そして平成20年４月１日以後に受け取る利益の分配は20％の税率（所得税15％、住民税５％）により源泉徴収が行われ、金額にかかわらずこの源泉徴収だ
けで納税手続きを終了させること（確定申告を不要とすること）ができます（注）１．。
(b）法人の場合
平成20年３月31日までに受け取る当投資法人の投資口の利益の分配は７％、平成20年４月１日以後に受け取る利益の分配は15％の税率により所得税が源泉徴収されます。なお、
住民税の源泉徴収は法人にはありません。
受取配当等の益金不算入は適用されません。
－ 38 －(38) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_050_2k_06308601／手数料等／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(ⅱ）利益を超える金銭の分配(a）個人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の出資の払戻し額として取扱われます。出資の払戻し額のうち、出資金等に相当する金額を超える金額がある場合には、その金額はみな
し配当金額（注）２．として、そしてこのみなし配当金額を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注）３．として取扱われます。
みなし配当金額の取扱いは、上記(ⅰ)(a)の利益の分配と同様となります。
投資口の譲渡に係る収入金額に関しては、この金額に対応する投資主の譲渡原価を算定（注）４．し、投資口の譲渡損益の額を計算（注）５．します。この譲渡損益の取扱いは、
下記②(ⅰ)の投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様となります。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額（注）６．となります。
(b）法人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の出資の払戻し額として取扱われます。出資の払戻し額のうち、出資金等に相当する金額を超える金額がある場合には、その金額はみな
し配当金額（注）２．として、そしてこのみなし配当金額を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注）３．として取扱われます。
みなし配当金額の取扱いは、上記(ⅰ)(b)の利益の分配と同様となります。
投資口の譲渡に係る収入金額に関しては、この金額に対応する投資主の譲渡原価を算定（注）４．し、投資口の譲渡損益の額を計算（注）５．します。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額（注）６．となります。
② 投資口の譲渡(ⅰ)個人の場合
株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の金額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することができません。
当投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡した場合は以下の特例の対象となります。
(a）申告分離課税の上記20％の税率は、平成19年12月31日までの譲渡は10％（所得税７％、住民税３％）となります。
(b）当投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件に、この損失を翌年以降３年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます（譲渡損失の繰越控除制度）。
(c）平成13年11月30日から平成14年12月31日までに取得した当投資法人の投資口等を平成17
年１月１日から平成19年12月31日までの間に譲渡等した際には、購入額合計が1,000万円に達するまでのものに係わる譲渡所得等については非課税の取扱いとなります（1,000万円の非課税の特例）。
(d）当投資法人の投資口を証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます（注）７。源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡は10％（所得税７％、住民税３％）、そして平成20年１月１日以後の譲渡は20％（所得税15％、住民税
５％）となります。
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(ⅱ）法人の場合有価証券の譲渡として譲渡損益を計上します。
（注）１．確定申告をすることにより総合課税の対象とすることもできます。なお、大口投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有）は20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告を行う必要があります。確定申告の際においては、配当控除の適用を受けることはできません。
（注）２．みなし配当金額は、以下のように算定されます。この金額に関しては、当投資法人からお知らせします。
みなし配当金額＝

出資の払戻し額－

投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資金等の額

上記「投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資金等の額」は以下のように算定されます。
投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資金等の額＝

出資払戻し直前の投資法人の出資金等の額
投資法人の出資払戻し総額

×(＊)

投資法人の前営業年度末の簿価純資産価額
投資主の出資払戻し直前の所有投資口数×

投資法人の出資払戻し直前の発行済投資口総数（＊）この割合は小数点第三位未満の端数があるときは切上げとなります。
（注）３．投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額＝

出資の払戻し額－

みなし配当金額 （注）２（注）４．投資主のこの譲渡原価の額は以下のように算定されます。
譲渡原価の額 ＝
出資払戻し直前の取得価額

×

投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前営業年度末の簿価純資産価額(＊)（＊）この割合は小数点第三位未満の端数があるときは切上げとなります。また、この割合に関しては、当投資法人からお知らせします。
（注）５．投資口の譲渡損益の額は以下のように算定されます。
投資口の譲渡損益の額＝

譲渡収入金額 （注）３．

－

譲渡原価の額 （注）４．

（注）６．出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は以下のように算定されます。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額＝

出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額－

譲渡原価の額 （注）４．

（注）７．源泉徴収選択口座内における譲渡等に関しては、1,000万円の非課税の特例の対象となりません。また、申告不要の選択をした場合には、譲渡損失の繰越控除制度は適用できません。

－ 40 －(40) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_050_2k_06308601／手数料等／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

５【運用状況】(1）【投資状況】（平成18年３月31日現在）
資産の種類

不動産

内容等に
よる区分

用途等に
よる区分

資産総額に対する投資比率（％）

地域等による区分(注)2.

価格(注)3.
（千円）

東京23区

286,376,16466.1

首都圏（東京23区除く）

8,676,000

2.0

地方都市

41,036,780

9.5

336,088,945

77.5

東京23区

51,020,78411.8

首都圏（東京23区除く）

3,032,835

0.7

地方都市

23,565,616

5.4

計77,619,236

17.9

優先出資証券（注）4.

－

1,002,000

0.2

預金・その他資産－

18,842,041

4.3－

97,463,277

22.5

－

433,552,222

100.0

－

オフィスビル
計

不動産を信託する信託の受オフィスビル

益権(注)1.
その他の資産計
計

金額（千円）

資産総額に対する比率（％）

資産総額（注）5.

433,552,222

100.0

負債総額（注）5.

226,493,45452.2

純資産総額（注）5.

207,058,767

47.8（注）１．不動産を信託する信託の受益権には、不動産及び土地の賃借権を信託する信託の受益権も含まれます。
（注）２．首都圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注）３．価格は、不動産及び不動産を信託する信託の受益権について資産の種類・区分に応じた貸借対照表計上額を記載しております。貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、不動産を信託する信託の受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注）４．当投資法人は、平成17年３月24日に晴海フロント特定目的会社との間で、計３回の同社発行に係る優先出資証券の引受けにつき優先出資引受契約を締結し、平成17年３月29日に晴海フロント特定目的会社の発行する第１回目の優先出資証券（当投資法人規約第25条
第３項第１号に定める不動産対応証券）を取得価格956百万円で、平成17年11月24日に第２回目の優先出資証券を取得価格46百万円
で取得しました。かかる優先出資引受契約の締結に伴い、当投資法人は、「（仮称）晴海センタービル」に係る不動産等資産をその工事完了後に優先的に買取る権利（優先買取権）を取得しております。
（注）５．資産総額、負債総額及び純資産総額は、貸借対照表における資産合計、負債合計及び出資合計を記載しています。

－ 41 －(41) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
本書の日付現在における当投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下の通りです。
(ⅰ) 株式
取得価額
銘柄

評価額（注）２．

株式数

東京オペラシティビル株式会社
普通株式（注）１．

１株当たりの金額

取得価額総額

84千円

2,797千円

33株

単価

金額

84千円

2,797千円（注）１．東京オペラシティビル株式会社は、東京オペラシティビルの維持・管理等の業務を行う建物管理会社であり、上記株式は、東京オペラ
シティビルの取得に当たり、これに付随して取得したものであります。
（注）２．当該非上場株式の評価額につきましては、当投資法人の規約に基づき、取得原価を記載しております。

(ⅱ) 株式以外の投資有価証券
本書の日付現在、当投資法人が保有する株式以外の投資有価証券は、当投資法人が平成17年
３月29日及び平成17年11月24日に取得した優先出資証券のみです。かかる優先出資証券は、「（仮称）晴海センタービル」の開発を行う晴海フロント特定目的会社の発行する優先出資証券であり、当投資法人は平成17年３月24日に晴海フロント特定目的会社との間で、上記優先出資証券の取得を含む計３回の同社発行に係る優先出資証券の引受けにつき、優先出資引受契約を締結しております。かかる優先出資引受契約の締結に伴い、当投資法人は、「（仮称）晴海センタービル」に係る不動産等資産をその工事完了後に優先的に買取る権利（優先買取権）を取得しております。
なお、晴海フロント特定目的会社の資産流動化計画期間（資産の流動化に係る業務の開始期
日から終了期日までの期間）は平成17年３月17日から平成26年３月16日までの９年間となりま
すが、晴海フロント特定目的会社が所有する「（仮称）晴海センタービル」の売却等がなされた場合には、上記計画期間満了前に晴海フロント特定目的会社が清算となる場合があります。
当投資法人が保有する優先出資証券の概要は以下の通りです。
取得価額
特定資産の種類

優先出資証券銘柄

晴海フロント特定目的会社

数量

１口当たり
の金額

20,040口

50,000円

評価額（注１）

取得価額
総額

単価

金額

1,002百万円

50,000円

1,002百万円（注）１．当該優先出資証券の評価額につきましては、当投資法人の規約に基づき、取得原価を記載しております。

なお、当投資法人は、上記優先出資引受契約に基づき、以下のとおり、晴海フロント特定目的会社の発行する優先出資証券を３回に分けて引受けることを予定しており、本書の日付現在、第２回目の引受けまで完了しております。
発行回数

発行日
（発行予定日）

発行価額
数量
1口当たりの金額

発行総額

第１回目

平成17年３月29日

19,120口

50,000円

956百万円

第２回目

平成17年11月24日

920口

50,000円

46百万円

第３回目

平成18年11月24日

5,360口50,000円

268百万円

上記計３回の優先出資証券を全て引受けることにより、当投資法人は、晴海フロント特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数50,900口のうち25,400口を取得することとなります（優先出資持分49.90％、事業費全体の約9.9％）。

－ 42 －(42) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.docなお、「（仮称）晴海センタービル」の概要は以下の通りです。
・所在地
東京都中央区晴海二丁目25番２
・敷地面積
4,664.63㎡
・建物延床面積
27,494.17㎡
・貸付有効面積
20,778.85㎡
・構造
鉄骨造
・階数
地上10階建、塔屋１階
・用途
事務所、店舗、駐車場
・総事業費
12,821百万円（見込）・建築時期
平成17年５月着工
平成18年11月末竣工（予定）（注）上記概要は、本書の日付現在における計画ないし予定であり、将来、変更となる可能性があります。

－ 43 －(43) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

②【投資不動産物件】(ⅰ) 当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）
下記の表は、平成18年３月31日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要を一覧表にまとめたものです。個々の不動産等資産については、下記「(ⅱ)当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）」をご参照ください。
地域区分

物件名称
こころとからだの
元氣プラザ

不動産

100.0％

6,210

5,000,000

1.2％

100.0％(注)7.

80,20081,555,500

19.8％

（千円）

比率

ＭＤ神田ビル

不動産

100.0％

9,080

9,520,000

2.3％

不動産

100.0％

5,010

4,810,000

1.2％

不動産信託受益権

100.0％

31,00027,267,000

6.6％

三菱総合研究所
ビルヂング
二番町ガーデン不動産

100.0％(注)7.

15,80014,700,000

3.6％

ビュレックス麹町

不動産

100.0％

6,880

7,000,000

1.7％

山王グランドビル

不動産

97.8％

11,400

10,200,000

2.5％

不動産

100.0％

7,350

7,200,000

1.7％

不動産信託受益権

100.0％

3,400

3,173,000

0.8％

ビュレックス京橋

不動産

100.0％

6,060

5,250,000

1.3％

銀座三和ビル

不動産

100.0％

17,30016,830,000

4.1％

不動産

100.0％

4,650

5,353,500

1.3％

不動産

100.0％

8,290

7,680,000

1.9％

不動産信託受益権

100.0％

6,650

4,859,000

1.2％

コスモ金杉橋ビル

不動産信託受益権

100.0％

3,360

2,808,000

0.7％

新和ビルディング

不動産

100.0％

8,180

7,830,000

1.9％

東京オペラシティビル

不動産

98.8％

10,4009,350,000

2.3％

高輪台ビルディング

不動産信託受益権

100.0％

2,650

2,738,000

0.7％

東五反田１丁目ビル

不動産

100.0％

6,520

5,500,000

1.3％

JALセールスビル(注)9.

不動産信託受益権

100.0％

1,490

1,362,000

0.3％

不動産信託受益権

97.9％

5,390

5,123,000

1.2％

不動産

99.3％

7,910

6,670,000

1.6％

代々木１丁目ビル

不動産

100.0％

9,620

8,700,000

2.1％

ダヴィンチ原宿不動産

100.0％

5,900

4,885,000

1.2％

不動産

100.0％

14,09012,200,000

3.0％

渋谷クロスタワー

不動産

99.7％

41,60034,600,000

8.4％

恵比寿ネオナート

不動産

100.0％

5,000

有楽町電気
ビルヂング
小伝馬町新日本橋ビルディング

菱進銀座
イーストミラービル
青山クリスタルビル
東京23区

期末算定価格（百万円）(注)2.

不動産(注)8.

ビルヂング

(注)4.

稼働率(注)1.

北の丸スクエア神田橋パーク

首都圏

取得価格(注) 3.

特定資産
の種類

芝二丁目大門ビルディング

大森駅東口
ビルディング日本ブランズウィックビル

神宮前メディア
スクエアビル

3,740,000
360,000

1.0％

合計 4,100,000
ハーモニータワー不動産

100.0％

10,4008,500,000

2.1％－ 44 －(44) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

地域別
比率

81.0％

地域区分

物件名称
大塚東池袋
ビルディング

東京23区

池袋二丁目
ビルディング
池袋ＹＳビル
八王子ファースト

首都圏

スクエア(注)9.

(注)4.
首都圏
（東京23区除く）

さいたま浦和ビルディング新横浜
ファーストビル
川崎砂子
ビルディング
定禅寺パークビル
仙台本町ホンマ
ビルディング
新潟礎町西万代橋
ビルディング

特定資産の種類

取得価格(注) 3.

稼働率(注)1.

期末算定価格（百万円）(注)2.

不動産信託受益権

96.0％

3,410

3,541,000

0.9％

不動産信託受益権

100.0％

1,510

1,728,000

0.4％

不動産

100.0％

5,010

4,500,000

1.1％

不動産

95.6％

3,300

3,300,000

0.8％

不動産

100.0％

2,420

（千円）

比率

地域別
比率

1,232,000
1,342,000

0.6％

合計 2,574,000

3.0％

不動産

100.0％

1,640

3,000,000

0.7％

不動産信託受益権

93.4％

3,290

3,375,000

0.8％

不動産

95.3％

1,060

1,000,000

0.2％

不動産信託受益権

100.0％

3,150

2,924,000

0.7％

不動産信託受益権

96.6％

729

1,010,000

0.2％

不動産

97.3％

5,480

2,880,000
金沢パークビル

1,700,000

1.1％

合計 4,580,000
金沢南町
ビルディング
名古屋広小路ビルヂング

地方都市

不動産信託受益権

94.5％

985

1,331,000

0.3％

不動産

97.5％

15,90014,533,000

3.5％

名古屋御園ビル

不動産

100.0％

1,890

1,865,000

0.5％京都四条河原町ビル

不動産

100.0％

2,090

2,650,000

0.6％

堺筋本町ビル

不動産

100.0％

4,400

2,264,000
1,900,000

1.0％

16.0％

合計 4,164,000
6,934,000
御堂筋ダイワビル

不動産信託受益権

100.0％

14,6007,380,000

3.5％

合計 14,314,000
神戸伊藤町
ビルディング
リットシティビル
ＮＨＫ広島放送
センタービル
東晴天神
ビルディング天神クリスタルビル
日之出天神
ビルディング

不動産信託受益権

96.2％

945

1,436,000

0.3％

不動産

91.2％

4,890

4,650,000

1.1％

不動産

97.4％

1,490

1,320,000

0.3％

不動産

96.2％

1,360

1,550,000

0.4％

不動産

90.1％

4,970

5,000,000

1.2％

不動産信託受益権

96.5％

3,490

3,657,000

0.9％

合計

98.7％

439,799412,766,000

100.0％（注）１．稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）２．期末算定価格は、当投資法人の規約及び内閣府令「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に基づき、不動産鑑定士による調査価格（決算日を価格時点として、大和不動産鑑定株式會社（神宮前メディアスクエアビル及び恵比寿ネオナートを除く計50物件）又は株式会社鑑定法人エイ・スクエア（神宮前メディアスクエアビ
ル及び恵比寿ネオナート）が行った価格調査による）を記載しております。その評価方法等については、下記「(ⅱ) 当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）Ｂ．取得価格、鑑定評価額及び期末算定価格等に関する説明」をご参照ください。
（注）３．取得価格には、取得に伴う付帯費用は含まれておりません。
（注）４．首都圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注）５．上記の表は、不動産等資産が共有又は区分所有である場合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要のみを記載し、他の共－ 45 －(45) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

有者や区分所有者の保有部分に係る不動産等資産の価格は除外したものであります。
（注）６．当投資法人は、上記の表に記載の資産のほか、平成17年３月29日及び平成17年11月24日に、晴海フロント特定目的会社の発行する優先出資証券を取得価格合計1,002百万円で取得し、これに伴い、「（仮称）晴海センタービル」にかかる不動産等資産をその工事完了後に優先的に買取る権利（優先買取権）を取得しております。
（注）７．北の丸スクエア及び二番町ガーデンの稼働率には、住宅部分は含まれておりません。なお、北の丸スクエアの住宅部分の稼働率は27.0％、二番町ガーデンの住宅部分の稼働率は100.0％となっております。
（注）８．平成18年２月24日付けにて、当該物件を信託財産とする信託受益権を取得後、同日付けにて当該信託契約を解除し、不動産として取得しております。
（注）９．平成18年４月１日付けにて、「八王子第一生命ビルディング」は「八王子ファーストスクエア」に名称を変更しました。また、平成18年５月１日付けにて、「JALトラベルビル」は「JALセールスビル」に名称を変更しました。以下同様とします。

－ 46 －(46) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(ⅱ) 当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）
後記の表は、平成18年３月31日現在において当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。
かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別
物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、平成18年３月31日現在の状況を記載しております。
Ａ．特定資産の概要に関する説明「特定資産の概要」は、以下の方針に従って記載されています。
・「特定資産の種類」とは、当投資法人が保有する特定資産の状態をいいます。
・「所在地」欄の「土地地番」及び「面積」、「構造」、「建築時期」の各欄は、登記簿上表示されているものを記載しています。
・「所在地」欄の「住居表示」欄は、住居表示が未実施の場合においては登記簿上表示されている地番を記載しております。
・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「建物用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・「面積」は、不動産等資産について、当投資法人又は不動産信託の受託者が、共有持分又は区分所有権（区分所有権の共有を含みます。）を取得している場合であっても、「土地」に関しては建物敷地全体の面積を、「建物」に関しては建物１棟全体の延床面積を記載しております。また、「建物」欄において、附属建物が登記されている場合には、建物面積に含んで記載しております。
・「所有形態」は、不動産等資産である土地に関して当投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその割合並びに不動産等資産である建物に関する権利の種類
及び建物所有割合を記載しています。なお、建物所有割合には、共有建物については共有持分割合を、区分所有建物（区分所有権を共有する建物を含みます。）については、管理規約等により定められた共用部分持分割合を記載しております。なお、日之出天神
ビルにおいては、第８期までの有価証券報告書にて、建物建設時の階層別効用比を考慮した専有面積持分比率を記載しておりましたが、上記にならい、今回より共用部分の持分割合に記載を変更しております。
・「土地」に関して、ＮＨＫ広島放送センタービルは賃借権の準共有持分を、こころとからだの元氣プラザは一部賃借権を、小伝馬町新日本橋ビルディングは一部賃借権を信託する信託の受益権を取得しております。なお、土地の賃借権について、土地の賃貸借契約期間を更新する場合には、地主に対し更新料を支払う必要性または可能性があります。
また当該土地の賃借権を他人に譲渡する場合には、地主の承諾が必要となります。
・フロンの使用状況に関しては、規制の状況や一般的な使用状況を勘案し、特記事項としての記載はしておりません。
Ｂ．取得価格、鑑定評価額及び期末算定価格等に関する説明
当投資法人の保有する不動産等資産については、財団法人日本不動産研究所、株式会社鑑定法人エイ・スクエア又は大和不動産鑑定株式會社による不動産鑑定評価書及び不動産価格
調査書が作成されています。かかる不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書の取得に関し、
資産運用会社としては、不動産等資産の取得時に不動産鑑定評価書を取得することとし、不動産等資産の取得後、決算期末毎にその価格の推移を知るために不動産価格調査書を取得する方針です。なお、これら不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。以下、不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書の概要について記載します。
－ 47 －(47) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(a）鑑定評価及び価格調査の基本的事項
ⅰ．価格の種類
特定価格
鑑定評価及び価格調査における価格の種類は、平成14年７月３日付けにて改正され、平成15年１月１日付けにて施行された「不動産鑑定評価基準」に基づき、投信法に基づく評
価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格である、特定価格であります。
なお、評価対象不動産は、投資採算性を基準に意思決定を行う機関投資家等がプライス
リーダーとなって市場価値が形成されるものと認められるので、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と本件特定価格には特段の差異はないものと認められます。
ⅱ．利害関係
鑑定評価に関与した不動産鑑定士は、鑑定の対象である不動産に関する利害関係はありません。また、対象である不動産に関し利害関係を有する者との縁故関係はありません。
なお、当投資法人と、不動産鑑定評価書を作成した財団法人日本不動産研究所、株式会
社鑑定法人エイ・スクエア又は大和不動産鑑定株式會社との間に、利害関係はありません。
なお、平成18年３月31日現在、大和不動産鑑定株式會社は、当投資法人の投資口を20口保有しています。
(b）鑑定評価において適用した手法及び試算価格の調整方針
本件においては、原価法及び収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）を適用し、評価対
象不動産が投資採算性を基準として投資判断を行う機関投資家等の投資対象となり得る不動産であり、投資採算性が重視されて市場において価格が形成されていると認められるた
め、収益価格を採用することにより鑑定評価額が決定されています。原価法による積算価
格は収益価格を検証するための指標として活用しています。
なお、収益還元法は直接還元法及びＤＣＦ法を採用していますが、還元利回り及び割引率の査定に当たっては、将来のキャッシュフローの動向及び類似性を有する不動産の取引事例に係る取引利回りが調査分析の対象とされています。
(c）その他「本件不動産の取得価格合計に対する比率」は、当該特定資産の取得価格を全特定資産の取得価格の合計で除した比率を記載しております。なお、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
Ｃ．賃貸借の概況に関する説明・テナント総数は、建物床の貸付けについて賃貸借契約を締結している相手方によるもの
のみを対象としております（駐車場、袖看板等建物床の貸付けではない賃貸借契約の相手方は含みません。）。
・総賃貸可能面積・総賃貸面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。
・稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
・総賃貸可能面積・総賃貸面積には、貸会議室や管理人室・倉庫として使用又は賃貸している面積は含んでおりません。
・テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率に関しては、当投資法人の保有する持分にかかる数字を記載しております。
・なお、以下の共有ビル（区分所有権の共有を含みます。）６棟においては、円滑な賃貸管理業務を行うため、当投資法人の共有持分を三菱地所株式会社に賃貸し、同社が自己の持分と併せてテナントに賃貸しております。これらのビルにおける当投資法人の賃借
人は三菱地所株式会社１社となりますが、当投資法人と賃借人との契約内容が、「当投資法人が賃借人から収受する賃料等が、賃借人がテナントから収受する賃料等に連動し、賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対し保証するものではない」所謂パススルー型の契約であることに鑑み、実質的なテナントの数(賃借人が賃貸している相手方の数)をテ－ 48 －(48) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

ナント総数として記載しております。
対象ビル：金沢パークビル、神田橋パークビルヂング、ＮＨＫ広島放送センタービル、山王グランドビル、定禅寺パークビル、二番町ガーデン（住宅部分を除きます。）
Ｄ．損益等の状況に関する説明・後掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表記しております。

－ 49 －(49) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：こころとからだの元氣プラザ
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び土地の賃借権

取得価格

取得年月日

平成14年10月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

5,000,000千円

価格時点
取得時
の不動

東京都千代田区飯田橋三丁目12番１

産鑑定
の概要

他３筆

5,450百万円

収益価格

5,450百万円

積算価格

4,810百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

要

平成14年９月１日

鑑定評価額

東京都千代田区飯田橋三丁目６番５

用途地域

1.2％

平成18年３月31日

期末算定価格6,210百万円

当期末簿価

5,189百万円

土地

1,052.80㎡（注）１．

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

6,722.02㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

4,791㎡

陸屋根地下１階付８階建

総賃貸面積

4,791㎡

昭和60年９月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権（一部賃借権）

建物

所有権

不動産管理会社

1

損益状況（単位：千円）

株式会社三菱地所プロパティ

運用期間

マネジメント（注）２．

〔特記事項〕
当該土地に含まれる土地の賃借権について、土地の賃貸借契約は平成23年に期間満了となります。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

223,317(B）賃貸事業費用

70,843

管理業務費

12,500

水道光熱費

14,891

公租公課

18,397

損害保険料(注)１．当該土地は一部土地の賃借権が含まれており、当該箇所の面積（93.65㎡）は登記簿面積です。
(注)２．株式会社菱栄ビルマネジメントは、平成18年１月１日付
けで株式会社三菱地所プロパティマネジメントに社名変更しております。以下同様とします。

321

修繕費

2,665

減価償却費

19,700

その他費用

2,365

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)152,474－ 50 －(50) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：北の丸スクエア
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成18年２月24日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

取得時
の不動

信託期間満了日

－

産鑑定
の概要

土地地番
所在地
住居表示

81,555,500千円
19.8％

価格時点

平成17年７月１日

鑑定評価額80,200百万円

収益価格

80,200百万円

東京都千代田区九段北一丁目12番２(注)２. 積算価格

40,400百万円

東京都千代田区九段北一丁目13番12

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域、第２種住居地域

建物用途

事務所、店舗、共同住宅

当期末簿価

土地

5,821.03㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）（注）３．

建物

57,279.20㎡（注）１．

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付26階建

総賃貸可能面積25,678㎡

総賃貸面積25,678㎡

平成18年１月

稼働率

100.0％

要

期末算定価格80,200百万円
81,963百万円

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

不動産管理会社

5

損益状況（単位：千円）

株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント〔特記事項〕
都営新宿線九段下駅の出入口の一部が敷地内に設置されており、同出入口施設の所有者である東京都との間で、敷地の一部無償使用に関する協定書を締結しております。
(注)１．別棟として登記されている駐輪場（250.04㎡）を含みます。
(注)２．取得時の不動産鑑定は、評価時点で建物が完成しているものとして評価した不動産価格調査であり、鑑定評価額
は調査価格を記載しております。
(注)３．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分のテナン
トはマスターリース契約締結先のアール・エー・アセッ
ト・マネジメント株式会社(賃借人)１社であり、総賃貸
可能面積11,694㎡、総賃貸面積11,694㎡、稼働率100.0％となります。当該マスターリース契約においては賃借人が賃料等の金額を当投資法人に対して保証するものではなく、当投資法人が収受する賃料収入等は当該賃借人が転貸するテナント(エンドテナント)の賃料等に連動します(エンドテナント数は29、総転貸面積は3,157㎡、稼働率は27.0％となります)。
(注)４．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額
109,484千円（土地のみ）

運用期間

自

平成18年２月24日

至

平成18年３月31日（日数36日）(A）賃貸事業収入

71,189(B）賃貸事業費用

193,945

管理業務費

46,868

水道光熱費

1,058

公租公課(注)４.

5

損害保険料

654

修繕費

－

減価償却費

145,357

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)△ 122,756－ 51 －(51) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：ＭＤ神田ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年５月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

産鑑定
の概要

土地地番

東京都千代田区神田美土代町９番１

住居表示

9,530百万円

収益価格

9,530百万円

積算価格

7,800百万円

不動産調査の基準と

１

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

平成14年３月31日

鑑定評価額

東京都千代田区神田美土代町９番地

用途地域

2.3％

価格時点
取得時
の不動

所在地

9,520,000千円

平成18年３月31日

期末算定価格要9,080百万円

当期末簿価

9,281百万円

土地

1,085.83㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

8,185.11㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建

総賃貸可能面積

6,269㎡

総賃貸面積6,269㎡

平成10年２月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

2

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

物産不動産株式会社〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

293,235(B）賃貸事業費用

115,398

管理業務費

21,274

水道光熱費

16,800

公租公課

23,811

損害保険料

508

修繕費

3,652

減価償却費

49,350

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 52 －(52) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

177,837

物件名称：神田橋パークビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年８月15日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

1.2％

価格時点
取得時
の不動

東京都千代田区神田錦町一丁目19番
１4,810,000千円

産鑑定
の概要

他８筆（注）1.

鑑定評価額

4,920百万円

収益価格

4,920百万円

積算価格

3,900百万円

東京都千代田区神田錦町一丁目19番

不動産調査の基準と

地１

価格調
査の概

なる時点

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

要

平成14年７月１日

平成18年３月31日

期末算定価格5,010百万円

当期末簿価

4,702百万円

土地

1,218.56㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

9,370.25㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

3,687㎡

陸屋根地下１階付10階建

総賃貸面積3,687㎡

平成５年７月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権（注）２．

建物所有権（注）３．

7

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

三菱地所株式会社〔特記事項〕
本物件の共有者との基本協定書において、持分譲渡に関する優先交渉権にかかる事項が定められております。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

172,055(B）賃貸事業費用

46,681

管理業務費

1,115

水道光熱費

－

公租公課
損害保険料

17,372327（注）１．９筆の内１筆は建物の他の共有者が所有しておりま

修繕費

2,151

す。
（注）２．１筆261.71㎡並びに７筆計567.24㎡の共有持分10,000

減価償却費

25,715分の8,817（注）３．共有持分10,000分の5,676

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)125,373－ 53 －(53) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：三菱総合研究所ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

27,267,000千円

価格時点
取得時
の不動

東京都千代田区大手町二丁目９番２

産鑑定
の概要

他１筆

27,100百万円

収益価格

27,100百万円

積算価格

33,400百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

要

平成13年３月15日

鑑定評価額

東京都千代田区大手町二丁目３番６

用途地域

6.6％

平成18年３月31日

期末算定価格31,000百万円

当期末簿価

26,928百万円

土地3,441.35㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

26,372.92㎡（注）１．

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積18,006㎡

陸屋根地下２階付15階建

総賃貸面積18,006㎡

昭和45年７月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

不動産管理会社

4

損益状況（単位：千円）

株式会社三菱地所プロパティ

運用期間

マネジメント〔特記事項〕①当該土地の北側部分に「東京都市計画道路特殊街路千代田
歩行者専用道第８号線」の都市計画が計画決定されております。
②平成18年４月12日付けにて、当該土地を含む東京都千代田区大手町一丁目及び同二丁目の各一部を施行区域とする「東京都市計画土地区画整理事業大手町土地区画整理事業」の事業計画が認可されております。

（注）１．別棟として登記されている建物分（面積：101.74㎡）
を含みます。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

1,062,243(B）賃貸事業費用

331,813

管理業務費

92,287

水道光熱費

100,082

公租公課

76,696

損害保険料

1,552

修繕費

7,679

減価償却費

53,514

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)730,430－ 54 －(54) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：二番町ガーデン
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年４月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

―

信託受託者

―

信託期間満了日

―

土地地番
所在地
住居表示

14,700,000千円
3.6％

価格時点
取得時
の不動

東京都千代田区二番町８番４

他22

産鑑定
の概要

筆（注）１．
東京都千代田区二番町８番地８

平成17年２月１日

鑑定評価額

14,800百万円

収益価格

14,800百万円

積算価格

12,100百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域、第一種住居地域、第二種
住居地域

建物用途

事務所、店舗、居宅

当期末簿価

土地

11,003.87㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）(注)４．

建物

57,031.06㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

9,316㎡

陸屋根地下２階付14階建

総賃貸面積9,316㎡

平成16年４月

稼働率

100.0％

要

期末算定価格15,800百万円
14,688百万円

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権（注）２．

建物

区分所有権（注）３．
＊管理規約有り

不動産管理会社

1

損益状況（単位：千円）

運用期間

自
至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕①当該建物は区分所有されており、一部の区分所有者間での協定書において(A）賃貸事業収入

496,237(B）賃貸事業費用

196,873

管理業務費

59,167

水道光熱費

31,679は、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
②当該土地の南側区道（番町中央通り）に「東京都市計画道路幹線街路放射第27号線」の都市計画が計画決定されております。
③境界確認は未了です。
④当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部分（駐車場・倉公租公課(注)５．

－

損害保険料

920

修繕費

290

庫等）の共有持分100,000分の31,345が含まれます。

(注)１．23筆のうち16筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
(注)２．７筆3,554.33㎡(注)３．１階～８階27,269.74㎡の共有持分100,000分の33,364及び10階～14階
4,902.06㎡の共有持分100,000分の33,115。建物所有割合：31.345％(注)４．住宅部分は含んでおりません。なお、住宅部分の賃貸借の概況は、テ
ナント数1、総賃貸可能面積1,686㎡、総賃貸面積1,686㎡、稼働率100.0％となります。
(注)５．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額 91,177千円

減価償却費

104,815

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 55 －(55) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

299,364

物件名称：ビュレックス麹町
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年７月29日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

―

信託受託者

―

信託期間満了日

―

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動
産鑑定
の概要

他２筆
東京都千代田区麹町三丁目５番地２
商業地域

建物用途

事務所、店舗1.7％

価格時点

東京都千代田区麹町三丁目５番２

用途地域

7,000,000千円

鑑定評価額

6,880百万円

収益価格

6,880百万円

積算価格

3,710百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

要

平成17年７月１日

平成18年３月31日

期末算定価格6,880百万円

当期末簿価

7,069百万円

土地967.67㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

6,526.64㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

4,495㎡

陸屋根地下１階付11階建

総賃貸面積4,495㎡

平成17年１月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

1

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社スペースデザイン〔特記事項〕（注）１．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額 28,463千円

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

162,000(B）賃貸事業費用

67,323

管理業務費

－

水道光熱費

－

公租公課(注)１．

6

損害保険料

381

修繕費

－

減価償却費

66,936

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 56 －(56) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

94,676

物件名称：山王グランドビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年１月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日

信託
受益権
の概要

―

信託受託者

―

信託期間満了日

―

産鑑定
の概要

土地地番

東京都千代田区永田町二丁目20番７

住居表示10,300百万円

収益価格

10,300百万円

積算価格

13,700百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所、店舗

平成17年１月１日

鑑定評価額

東京都千代田区永田町二丁目14番２

用途地域

2.5％

価格時点
取得時
の不動

所在地

10,200,000千円

平成18年３月31日

期末算定価格要11,400百万円

当期末簿価

10,738百万円

土地3,663.93㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

33,875.95㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下３階付10階建

総賃貸可能面積

10,573㎡

総賃貸面積10,339㎡

昭和41年９月

稼働率

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権（注）１．

形態

建物

所有権（注）１．

51

97.8％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

三菱地所株式会社

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）〔特記事項〕①本物件の建物は、建物竣工後に行われた建築基準法の改正により、容積率の点で建築基準法の要件を満たさない、い(A）賃貸事業収入

486,813(B）賃貸事業費用

189,985

わゆる既存不適格の建物です。従って、現況と同様の容積率の建物を再建築することができない可能性があります。

管理業務費

58,575

水道光熱費

31,294②当該建物の電気室内の動力変圧器及び安定器等廃棄物の一部にＰＣＢが含まれておりますが、法令及び関連諸規則にに基づき、その電気工作物設置者ないし保管事業者である
三菱地所株式会社により、適切に保管、管理及び届出がなされております。
③本物件の共有者との契約書において、持分譲渡に関する優先交渉権にかかる事項が規定されております。
(注)１．土地・建物共に共有持分100分の50(注)２．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額
85,006千円

公租公課(注)２．

64

損害保険料

983

修繕費

65,625

減価償却費

33,441

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 57 －(57) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

296,828

物件名称：有楽町電気ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年８月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

7,200,000千円

価格時点
取得時
の不動

東京都千代田区有楽町一丁目３番10

産鑑定
の概要

他26筆（注）1.

6,830百万円

収益価格

6,830百万円

積算価格

8,760百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所、店舗

平成15年７月１日

鑑定評価額

東京都千代田区有楽町一丁目７番１

用途地域

1.7％

平成18年３月31日

期末算定価格要7,350百万円

当期末簿価

7,631百万円

土地5,749.91㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

70,287.65㎡

テナント総数

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンク

総賃貸可能面積

4,694㎡

リート造陸屋根地下４階付20階建

総賃貸面積4,694㎡

昭和50年９月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地
建物

不動産管理会社

所有権（注）２.

15

損益状況（単位：千円）

区分所有権（注）３.
＊管理規約あり

運用期間

有電ビル管理株式会社〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
（注）１．27筆の内24筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．３筆619.35㎡。一部に地下鉄道敷設を目的とした地上権の設定があります。
（注）３．８～10、12階事務所4,439.04㎡、地下１階及び１階店
舗200.95㎡、地下１階～地下３階駐車場7,960.13㎡の共有持分10,000分の1,078。建物所有割合：10.78％

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

282,977(B）賃貸事業費用

114,376

管理業務費

35,763

水道光熱費

18,309

公租公課

32,112

損害保険料

476

修繕費

9,307

減価償却費

18,393

その他費用12(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 58 －(58) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

168,600

物件名称：小伝馬町新日本橋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び土地の賃借権を信託する
信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

3,173,000千円
0.8％

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日
東京都中央区日本橋小伝馬町１番２
他５筆

の概要

土地地番
住居表示

東京都中央区日本橋小伝馬町４番９
号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格3,400百万円

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価

信託
受益権
の概要

所在地

価格時点
取得時
の不動
産鑑定

平成13年３月15日

鑑定評価額

3,140百万円

収益価格

3,140百万円

積算価格

2,860百万円

2,963百万円

土地773.28㎡（注）１．

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

5,822.88㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

3,897㎡

陸屋根地下１階付９階建

総賃貸面積

3,897㎡

平成３年11月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権（一部賃借権）

建物

所有権

5

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング

自至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）〔特記事項〕
当該土地に含まれる土地の賃借権について、土地の賃貸借契約は平成33年に期間満了となります。

(A）賃貸事業収入

154,322(B）賃貸事業費用

75,072

管理業務費

16,503

水道光熱費

9,324

公租公課

14,353

損害保険料（注）１．当該土地は一部土地の賃借権が含まれており、当該箇所の面積（228.18㎡）は登記簿面積でなく土地の賃貸
借契約上の面積となっています。

333

修繕費

4,154

減価償却費

27,405

その他費用

2,996

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)79,249－ 59 －(59) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：ビュレックス京橋
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成14年７月22日

信託
受益権
の概要

信託設定日

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格

5,250,000千円

本件不動産の取得価格

1.3％

合計に対する比率－

価格時点

平成14年６月１日

取得時
信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

鑑定評価額

5,040百万円

収益価格

5,040百万円

積算価格

3,930百万円の概要
土地地番

東京都中央区京橋二丁目７番11

住居表示

東京都中央区京橋二丁目７番14号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格6,060百万円

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価

所在地

5,213百万円

土地756.03㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

5,470.54㎡

テナント総数

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

総賃貸可能面積

4,279㎡

総賃貸面積4,279㎡

平成14年２月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

1

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社スペースデザイン〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

150,000(B）賃貸事業費用

51,285

管理業務費

－

水道光熱費

－

公租公課

13,112

損害保険料

306

修繕費

－

減価償却費

37,867

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 60 －(60) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

98,714

物件名称：銀座三和ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年３月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動
他

産鑑定
の概要

３筆（注）１．
東京都中央区銀座四丁目６番１号
商業地域

建物用途

事務所、店舗4.1％

価格時点

東京都中央区銀座四丁目１番１

用途地域

16,830,000千円

平成17年２月１日

鑑定評価額

16,840百万円

収益価格

16,840百万円

積算価格

20,020百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

期末算定価格要17,300百万円

当期末簿価

17,115百万円

土地

1,119.27㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

8,851.00㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

4,329㎡

陸屋根地下２階付９階建

総賃貸面積4,329㎡

昭和57年10月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地
建物

不動産管理会社

所有権（注）２．

13

損益状況（単位：千円）

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント運用期間

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有(A）賃貸事業収入

372,412(B）賃貸事業費用

79,515者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われており

管理業務費

30,102

水道光熱費

23,314

ません。

(注)１．４筆の内１筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
(注)２．１筆247.41㎡並びに２筆507.01㎡の共有持分10,000分の9,854(注)３．１階、３～５階1,905.35㎡の共有持分10,000分の9,854
及び上記を除く地下２階～９階5,770.65㎡の共有持分
10,000分の4,531。建物所有割合：70.95％(注)４．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額
76,666千円

公租公課(注)４．

44

損害保険料

432

修繕費

6,239

減価償却費

19,382

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 61 －(61) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

292,896

物件名称：菱進銀座イーストミラービル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年３月15日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

5,353,500千円
1.3％

価格時点
取得時
の不動

東京都中央区銀座三丁目219番２

産鑑定
の概要

他２筆
東京都中央区銀座三丁目15番10号

用途地域

商業地域

建物用途

事務所
土地

615.25㎡

建物

4,104.71㎡

平成17年２月１日

鑑定評価額

4,410百万円

収益価格

4,410百万円

積算価格

2,530百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

期末算定価格要4,650百万円

当期末簿価

5,519百万円

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

面積

構造

8

総賃貸可能面積

2,875㎡

総賃貸面積2,875㎡

稼働率

100.0％

鉄骨造陸屋根地下１階付８階建

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成10年10月
土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕(注)１．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額
18,289千円

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

133,521(B）賃貸事業費用

61,948

管理業務費

10,624

水道光熱費

9,588

公租公課(注)１．

172

損害保険料

236

修繕費

439

減価償却費

40,887

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)71,572－ 62 －(62) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：青山クリスタルビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成15年３月14日

信託
受益権
の概要

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格
本件不動産の取得価格

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

東京都港区北青山三丁目64番 他３

の概要

所在地

1.9％

合計に対する比率

信託設定日

土地地番

7,680,000千円

価格時点
取得時

筆

平成15年１月15日

鑑定評価額

7,430百万円

収益価格

7,430百万円

積算価格

6,820百万円

東京都港区北青山三丁目５番12号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格8,290百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

住居表示

7,642百万円

土地989.30㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

8,094.36㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

4,916㎡

陸屋根地下４階付10階建

総賃貸面積4,916㎡

昭和57年12月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

8

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社ザイマックス〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

245,963(B）賃貸事業費用

87,731

管理業務費

15,030

水道光熱費

14,963

公租公課

22,863

損害保険料

532

修繕費

1,020

減価償却費

33,319

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 63 －(63) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

158,232

物件名称：芝二丁目大門ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得年月日

平成13年９月10日

信託
受益権
の概要

信託設定日

取得価格

4,859,000千円

本件不動産の取得価格

1.2％

合計に対する比率

平成13年９月10日

価格時点

平成13年３月15日

取得時
信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

の不動
産鑑定

鑑定評価額

4,740百万円

収益価格

4,740百万円

積算価格

5,650百万円の概要
土地地番

東京都港区芝二丁目１番１

他１筆

住居表示

東京都港区芝二丁目３番３号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格6,650百万円

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価

所在地

4,991百万円

土地2,820.90㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

16,235.10㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋
根地下２階付８階建

総賃貸可能面積

9,643㎡

総賃貸面積9,643㎡

昭和59年３月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

不動産管理会社

26

損益状況（単位：千円）

東京海上日動ファシリティーズ株式

運用期間

会社（注）１．

〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

301,740(B）賃貸事業費用

122,242

管理業務費

37,934

水道光熱費

24,510

公租公課

36,344

損害保険料（注）１．株式会社東管は、平成17年10月１日付けで東京海上日動ファシリティーズ株式会社に社名変更しております。以下同様とします。

807

修繕費

1,829

減価償却費

20,761

その他費用55(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 64 －(64) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

179,497

物件名称：コスモ金杉橋ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得年月日

平成13年９月25日

信託
受益権
の概要

信託設定日

取得価格

2,808,000千円

本件不動産の取得価格

0.7％

合計に対する比率

平成13年３月１日

価格時点

平成13年３月15日

取得時
信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

の不動
産鑑定

鑑定評価額

2,730百万円

収益価格

2,730百万円

積算価格

2,720百万円の概要
土地地番

東京都港区芝一丁目313番７他５筆

住居表示

東京都港区芝一丁目10番11号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格3,360百万円

建物用途

事務所・給油所

当期末簿価

所在地

2,651百万円

土地758.54㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

5,420.93㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

総賃貸可能面積

4,062㎡

総賃貸面積4,062㎡

平成４年３月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

9

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕①建物１階給油所部分には、コスモ石油株式会社が所有する
次の設備等があります。
給排水設備、オイルタンク、消火水槽、計量機、給油・給気配管、動力・電灯設備、コンプレッサー、電動リフト、
ファンクションボックス、ウォールタンク、洗車機、看板類、その他給油所設備②当該物件の所有者である信託の受託者は、給油所をコスモ
石油株式会社に賃貸（但し、賃借人たるコスモ石油株式会
社が給油所内に所有している上記諸設備を除きます。）しておりますが、特約条項により、当該賃借人は、法令その他の環境基準に定める基準値を超える土壌汚染、地下水汚染等が無いように措置をとる義務を負担しており、契約終了に基づく明渡後２年間は土壌汚染、地下水汚染等による信託受託者の損害を補償することになっております。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

129,972(B）賃貸事業費用

84,427

管理業務費

12,078

水道光熱費

9,062

公租公課

13,370

損害保険料

295

修繕費

28,534

減価償却費

21,087

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 65 －(65) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

45,545

物件名称：新和ビルディング
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成16年９月１日

信託
受益権
の概要

信託設定日

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格

7,830,000千円

本件不動産の取得価格

1.9％

合計に対する比率－

価格時点

平成16年８月31日

取得時
信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

鑑定評価額

7,800百万円

収益価格

7,800百万円

積算価格

5,742百万円の概要
土地地番

東京都新宿区西新宿三丁目141番1

住居表示

東京都新宿区西新宿三丁目２番４号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格8,180百万円

建物用途

事務所

当期末簿価

所在地

7,876百万円

土地822.00㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

8,291.69㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付10階建

総賃貸可能面積

6,197㎡

総賃貸面積6,197㎡

平成元年11月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

不動産管理会社

9

損益状況（単位：千円）

東京海上日動ファシリティーズ株式

運用期間

会社

〔特記事項〕
境界確認は未了です。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

239,029(B）賃貸事業費用

104,752

管理業務費

27,793

水道光熱費

18,157

公租公課20,743

損害保険料

492

修繕費

1,715

減価償却費

35,850

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 66 －(66) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

134,277

物件名称：東京オペラシティビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年９月13日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

―

信託受託者

―

信託期間満了日

―

土地地番
所在地
住居表示

9,350,000千円
2.3％

価格時点
取得時
の不動

東京都新宿区西新宿三丁目20番２

産鑑定
の概要

他20筆（注）１．
東京都新宿区西新宿三丁目20番２号

用途地域

商業地域

建物用途

事務所、店舗、音楽堂、美術館

鑑定評価額

9,350百万円

収益価格

9,350百万円

積算価格

7,490百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

要

平成17年８月１日

平成18年３月31日

期末算定価格

10,400百万円

当期末簿価

9,351百万円

土地

18,236.94㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

232,996.81㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋

総賃貸可能面積

9,244㎡

コンクリート造陸屋根・亜鉛メッキ
鋼板葺

総賃貸面積

9,137㎡

稼働率

98.8％

面積

構造

109

地下４階付54階建
建築時期
所有
形態

平成８年７月土地

所有権（注）２．

建物

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり不動産管理会社

損益状況（単位：千円）

運用期間

自
至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）

東京オペラシティビル株式会社〔特記事項〕①当該建物は隣接する新国立劇場と一体で特定街区として開発されており、新国立劇場の未使用容積の使用許諾を受けております。使用許諾期間（平成64年満了）を更新する場合には、延長条件その他必要な事項を地主と協議して決定することになります。また、街区の所有者間での基本協定書、管理協定書等において、街区全体の整備・運営にかかる決定機関としての連絡調整会
議の設置、土地の所有権移転・担保設定についての連絡調整会議の事前承認に関する事項、相互の敷地境界線を越える施設の確認に関する事項等が定められています。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での協定書・管理規約において、建物所有持分及び敷地の譲渡にかかる他の所有者の優先交渉権に関する事項や所有形態が共有となる専有部分の分割請求不可期間の５年毎更新等が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
③当該建物が朽廃、滅失等により建替の必要が生じたときは、管理規約に基づ
く区分所有者集会の特別決議に加えて、連絡調整会議における協議による決定が必要です。
④当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部分(駐車場・倉庫・機械室等）の共有持分100,000分の8,368が含まれます。

(A）賃貸事業収入453,279(B）賃貸事業費用

294,164(注)１．21筆のうち20筆は建物の他の区分所有者が所有しております。
(注)２．1筆5,565.18㎡の共有持分10,000,000分の2,671,270(注)３．7階～52階の事務所等の共有持分100,000分の8,796、商業施設・音楽堂・美術館等の共有持分100,000分の8,368、駐車場・ガレリア等の共有持分1,000,000分の64,099。建物所有割合：8.368％(注)４．賃貸事業費用の内訳につきましては、当該不動産の共同事業者の要望により、開示を差し控えております。
(注)５．(参考）平成18年固定資産税・都市計画税額 91,221千円

減価償却費

管理業務費
水道光熱費
公租公課(注)５．
損害保険料

（注）４．

修繕費

その他費用
(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 67 －(67) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

159,115

物件名称：高輪台ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

2,738,000千円

価格時点
取得時
の不動

東京都品川区東五反田三丁目109番１

産鑑定
の概要

他１筆

2,750百万円

収益価格

2,750百万円

積算価格

2,700百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

平成13年３月15日

鑑定評価額

東京都品川区東五反田三丁目１番５

用途地域

0.7％

平成18年３月31日

期末算定価格要2,650百万円

当期末簿価

2,594百万円

土地

1,416.17㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

5,762.70㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンク

総賃貸可能面積

4,067㎡

リート造陸屋根13階建

総賃貸面積4,067㎡

平成３年１月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

1

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

相互住宅株式会社〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

114,690(B）賃貸事業費用

63,965

管理業務費

13,538

水道光熱費

10,899

公租公課

12,778

損害保険料

350

修繕費

3,225

減価償却費

23,143

その他費用28(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)50,725－ 68 －(68) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：東五反田１丁目ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年11月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動

他４筆

価格時点

収益価格

5,200百万円(注)１. 積算価格

4,110百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所、店舗土地

1,539.95㎡

建物

6,460.39㎡

平成16年６月１日
5,200百万円

東京都品川区東五反田一丁目24番２

用途地域

1.3％

鑑定評価額

産鑑定
の概要

東京都品川区東五反田一丁目404番１

5,500,000千円

平成18年３月31日

期末算定価格要6,520百万円

当期末簿価

5,454百万円

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

面積

構造

4

総賃貸可能面積

5,205㎡

総賃貸面積5,205㎡

稼働率

100.0％

鉄骨造陸屋根８階建

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成16年７月
土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

相互住宅株式会社〔特記事項〕(注)１．取得時の不動産鑑定は、評価時点で建物が完成しているものとして評価した不動産価格調査であり、鑑定評
価額は調査価格を記載しております。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

216,272(B）賃貸事業費用

93,359

管理業務費

13,872

水道光熱費

18,081

公租公課

14,521

損害保険料

305

修繕費

86

減価償却費

46,492

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)122,912－ 69 －(69) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：ＪＡＬセールスビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年９月10日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

1,362,000千円
0.3％

価格時点
取得時
の不動

東京都目黒区下目黒三丁目257番１

産鑑定
の概要

他５筆
東京都目黒区下目黒三丁目７番10号

用途地域

商業地域、近隣商業地域、第一種住
居地域

建物用途

事務所

平成13年３月15日

鑑定評価額

1,330百万円

収益価格

1,330百万円

積算価格

1,550百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

期末算定価格要1,490百万円

当期末簿価

1,260百万円

土地1,401.52㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

5,269.58㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

3,383㎡

陸屋根地下１階付６階建

総賃貸面積3,383㎡

平成３年９月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

不動産管理会社

1

損益状況（単位：千円）

東京海上日動ファシリティーズ株式

運用期間

自
至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）

会社〔特記事項〕(A）賃貸事業収入

86,168(B）賃貸事業費用

48,650

管理業務費

11,996

水道光熱費

9,353

公租公課

10,423

損害保険料

277

修繕費

2,027

減価償却費

14,571

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 70 －(70) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

37,517

物件名称：大森駅東口ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得年月日

平成13年９月10日

信託
受益権
の概要

信託設定日

取得価格

5,123,000千円

本件不動産の取得価格

1.2％

合計に対する比率

平成13年９月10日

価格時点

平成13年３月15日

取得時
信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

の不動
産鑑定

鑑定評価額

4,950百万円

収益価格

4,950百万円

積算価格

5,230百万円の概要
土地地番

東京都大田区大森北一丁目５番２

住居表示

東京都大田区大森北一丁目５番１号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格5,390百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

所在地

4,674百万円

土地2,199.30㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

14,095.34㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付11階建

総賃貸可能面積

7,708㎡

総賃貸面積7,548㎡

平成元年７月

稼働率

97.9％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

不動産管理会社

18

損益状況（単位：千円）

東京海上日動ファシリティーズ株式

運用期間

会社

〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

253,063(B）賃貸事業費用

133,247

管理業務費

26,592

水道光熱費

21,192

公租公課

26,065

損害保険料

745

修繕費

1,100

減価償却費

57,523

その他費用27(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 71 －(71) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

119,816

物件名称：日本ブランズウィックビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成16年３月24日

信託設定日

信託

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格

6,670,000千円

本件不動産の取得価格

1.6％

合計に対する比率－

価格時点

平成16年３月１日

取得時

受益権
の概要

信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

鑑定評価額

6,930百万円

収益価格

6,930百万円

積算価格

6,940百万円の概要
土地地番

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27番６

住居表示

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27番７
号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格7,910百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

所在地

6,793百万円

土地

1,497.52㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

11,957.38㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

総賃貸可能面積

7,347㎡

総賃貸面積7,298㎡

昭和49年３月

稼働率

99.3％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

不動産管理会社

18

損益状況（単位：千円）

株式会社三菱地所プロパティ

運用期間

マネジメント〔特記事項〕
建築確認後に都市計画法に基づく用途地域の見直しがあったため、現況と同様の建物を再建築することができない可能性があります。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

330,785(B）賃貸事業費用

138,561

管理業務費

34,683

水道光熱費

24,621

公租公課

22,827

損害保険料

584

修繕費

21,719

減価償却費

34,125

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 72 －(72) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

192,223

物件名称：代々木１丁目ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年４月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動

他4筆
東京都渋谷区代々木一丁目22番１号

用途地域

商業地域、第二種住居地域

建物用途

事務所

2.1％

価格時点

平成15年８月１日

鑑定評価額

8,400百万円

収益価格

8,400百万円(注)１. 積算価格

7,070百万円

産鑑定の概要

東京都渋谷区代々木一丁目22番１

8,700,000千円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

期末算定価格要9,620百万円

当期末簿価

8,582百万円

土地1,755.75㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

10,778.10㎡

テナント総数

鉄骨・鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

7,772㎡

陸屋根地下１階付14階建

総賃貸面積7,772㎡

平成15年10月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

不動産管理会社

1

損益状況（単位：千円）

東京海上日動ファシリティーズ株式

運用期間

会社

〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

283,600(B）賃貸事業費用

109,475

管理業務費

5,604

水道光熱費

6

公租公課

（注）１．取得時の不動産鑑定は、評価時点で建物が完成しているものとして評価した不動産価格調査であり、鑑定評
価額は調査価格を記載しております。

25,021

損害保険料

565

修繕費

－

減価償却費

78,278

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)174,124－ 73 －(73) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：ダヴィンチ原宿
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成14年11月22日

信託設定日

信託

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格

4,885,000千円

本件不動産の取得価格

1.2％

合計に対する比率－

価格時点

平成14年７月１日

取得時

受益権
の概要

信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

鑑定評価額

4,950百万円

収益価格

4,950百万円

積算価格

4,280百万円の概要
土地地番

東京都渋谷区神宮前三丁目25番５

住居表示

東京都渋谷区神宮前三丁目25番15号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域・近隣商業地域

査の概
要

期末算定価格5,900百万円

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価

所在地

4,975百万円

土地

839.66㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

4,359.20㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付７階建

総賃貸可能面積

3,109㎡

総賃貸面積3,109㎡

昭和62年12月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

4

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社ザイマックス〔特記事項〕
当該土地の西側都道（明治通り）に「都市計画事業環状第５の１号線」の都市計画が計画決定されております。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

199,698(B）賃貸事業費用

48,498

管理業務費

11,813

水道光熱費

10,744

公租公課

11,879

損害保険料

294

修繕費

2,268

減価償却費

11,498

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 74 －(74) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

151,199

物件名称：神宮前メディアスクエアビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年10月９日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動
産鑑定
の概要

13筆（注）１．
東京都渋谷区神宮前六丁目25番14号
商業地域、第二種住居地域

建物用途

事務所、店舗

3.0％

価格時点

東京都渋谷区神宮前六丁目25番７他

用途地域

12,200,000千円

平成15年８月１日

鑑定評価額

12,350百万円

収益価格

12,350百万円

積算価格

12,494百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

期末算定価格要14,090百万円

当期末簿価

12,162百万円

土地2,261.68㎡（注）１．

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

9,420.42㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋

総賃貸可能面積

5,558㎡

コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

総賃貸面積5,558㎡

平成10年３月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

9

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
当該土地の南東側都道（明治通り）に「都市計画事業環状第５の１号線」の都市計画が事業認可されております。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

343,043(B）賃貸事業費用

139,754

管理業務費

26,781

水道光熱費

26,925

公租公課26,636

損害保険料（注）１．当該建物敷地として、要役地地役権に基づく承役地３筆（269.01㎡）を含みます。なお、当該要役地地役権は、要役地に建築した当該建物に対する建築基準法で定める、容積率、建ぺい率等による建物の敷地確保及び再建築を目的として設定されています。

660

修繕費

1,009

減価償却費

57,740

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)203,288－ 75 －(75) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：渋谷クロスタワー
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成13年11月30日

信託
受益権
の概要

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格
本件不動産の取得価格

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１

の概要

所在地

8.4％

合計に対する比率

信託設定日

土地地番

34,600,000千円

価格時点
取得時

他

１筆

平成13年８月１日

鑑定評価額34,500百万円

収益価格

34,500百万円

積算価格

35,000百万円

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格

41,600百万円

建物用途

事務所・店舗・ホール

当期末簿価

住居表示

37,127百万円

土地

5,153.45㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

61,862.33㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造

総賃貸可能面積

29,819㎡

陸屋根地下３階付32階建

総賃貸面積29,726㎡

昭和51年４月

稼働率

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

不動産管理会社

52

99.7％
損益状況（単位：千円）

株式会社三菱地所プロパティ

運用期間

マネジメント〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

1,496,826(B）賃貸事業費用

780,579

管理業務費

158,563

水道光熱費

144,492

公租公課

144,570

損害保険料

3,855

修繕費

123,251

減価償却費

203,317

その他費用

2,529

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 76 －(76) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

716,247

物件名称：恵比寿ネオナート
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①3,740,000千円② 360,000千円

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日（注）１．

①平成15年11月14日②平成16年4月1日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

①平成15年10月1日

価格時点

信託
受益権
の概要

①、②合計で1.0％

取得時－②平成16年 3月1日
①3,740百万円

鑑定評価額

の不動
産鑑定

②

369百万円①3,740百万円

信託期間満了日

－

収益価格

土地地番

東京都渋谷区恵比寿四丁目65番６

住居表示

東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格5,000百万円

建物用途

事務所

当期末簿価

の概要

所在地

②

369百万円①2,260百万円② 241百万円

積算価格

3,985百万円

土地5,005.70㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

36,598.38㎡（注）２．

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

2,462㎡

陸屋根地下２階付18階建

総賃貸面積2,462㎡

平成６年10月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権（注）３．

建物

区分所有権（注）４．
＊管理規約あり不動産管理会社

3

損益状況（単位：千円）

東京海上日動ファシリティーズ株式会社〔特記事項〕①当該建物は、オフィス棟、住宅棟で構成され、当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部分（住宅棟、オフィス棟店舗区
画、駐車場等）の共有持分90,000,000分の11,069,450が含まれます。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、（a）第三者への譲渡に関しての事前の届出に関する事項、（b）
駐車場、店舗、住宅部分等の規約共用部分の管理組合による運用に関する事項が定められております。
なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
③境界確認は未了です。
(注)1. ①の取引時において、土地の所有権（共有持分 敷地全体の90,000,000
分の10,000,000）並びに建物の区分所有権（オフィス棟3階）及び区分
所有権の共有持分（オフィス棟4階共有持分5,534,725分の4,465,275）を取得しており、②の取引時に当該物件の土地の所有権（共有持分 敷
地全体の90,000,000分の1,069,450）と建物の区分所有権（共有持分
オフィス棟4階部分の5,534,725分の1,069,450）を取得しております。
(注)2. 別棟として登記されている住宅棟（面積：1,553.73㎡）を含みます。
(注)3. 共有持分90,000,000分の11,069,450(注)4. オフィス棟３階及び４階2,423.64㎡。建物所有割合：90,000,000分の
11,069,450

運用期間

自
至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

144,810(B）賃貸事業費用

85,829

管理業務費

25,020

水道光熱費

5,839

公租公課

11,310

損害保険料

465

修繕費

2,836

減価償却費

40,357

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)58,981－ 77 －(77) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：ハーモニータワー
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年２月28日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動
産鑑定
の概要

他２筆
東京都中野区本町一丁目32番２号
商業地域

建物用途

事務所、店舗2.1％

価格時点

東京都中野区本町一丁目1000番

用途地域

8,500,000千円

鑑定評価額

8,670百万円

収益価格

8,670百万円

積算価格

8,270百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

要

平成17年２月１日

平成18年３月31日

期末算定価格

10,400百万円

当期末簿価

8,822百万円

土地10,020.52㎡（注）１．

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

72,729.31㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋

総賃貸可能面積

10,929㎡

コンクリート造
陸屋根地下２階付29階建

総賃貸面積10,929㎡

平成９年３月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地
建物

不動産管理会社

所有権（注）２．

17

損益状況（単位：千円）

区分所有権（注）３．
＊管理規約あり株式会社三菱地所プロパティ
マネジメント〔特記事項〕①当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約共用部
分（駐車場、店舗等）の共有持分が含まれます。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定がされております（一部を除く）。
③当該建物は隣接建物のハーモニーハイツ及びハーモニーウ
イングと一体で開発されており、両建物の未使用容積を当該建物に移転することについて覚書が締結されております。
(注)１．当該建物敷地には、要役地地役権に基づく承役地２筆（324.00㎡）を含みます。なお、当該要役地地役権は、地下自動車通行及び自動車通行を目的として設定されています。
(注)２．敷地利用権28.006179％(注)３．１階店舗及び５、10～18階事務所の区分所有権及び区分所有権の共有持分、建物所有割合：29.253305％(注)４．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額
94,029千円

運用期間

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

420,160(B）賃貸事業費用

201,238

管理業務費

101,233

水道光熱費－

公租公課(注)４．

2

損害保険料

2,211

修繕費

9,022

減価償却費

88,768

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 78 －(78) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

218,921

物件名称：大塚東池袋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得年月日

平成13年９月25日

信託設定日

信託

取得価格

3,541,000千円

本件不動産の取得価格

0.9％

合計に対する比率

平成13年３月１日

価格時点

平成13年３月15日

取得時

受益権
の概要

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

の不動
産鑑定

鑑定評価額

3,440百万円

収益価格

3,440百万円

積算価格

2,950百万円の概要
土地地番

東京都豊島区東池袋二丁目2421番６

住居表示

東京都豊島区東池袋二丁目32番22号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域・第一種住居地域

査の概要期末算定価格3,410百万円

建物用途

事務所

当期末簿価

所在地

3,298百万円

土地2,121.39㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

9,531.28㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

総賃貸可能面積

7,114㎡

総賃貸面積6,831㎡

昭和62年11月

稼働率

96.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

9

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

相互住宅株式会社〔特記事項〕
建物竣工後に行なわれた平成４年の都市計画法及び建築基準法の改正により、当該物件の存在する都市計画区域内における用途制限に変更があったため、現況と同様の建物を再建築することができない可能性があります。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

178,111(B）賃貸事業費用

75,430

管理業務費

17,043

水道光熱費

15,661

公租公課

14,262

損害保険料

511

修繕費

8,049

減価償却費

19,799

その他費用

102(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 79 －(79) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

102,680

物件名称：池袋二丁目ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得年月日

平成13年９月25日

信託
受益権
の概要

取得価格
本件不動産の取得価格

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

の不動
産鑑定

東京都豊島区池袋二丁目14番７

の概要

所在地

0.4％

合計に対する比率

信託設定日

土地地番

1,728,000千円

価格時点
取得時

他

３筆

平成13年３月15日

鑑定評価額

1,680百万円

収益価格

1,680百万円

積算価格

1,260百万円

東京都豊島区池袋二丁目14番２号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格1,510百万円

建物用途

事務所

当期末簿価

住居表示

1,656百万円

土地397.26㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

3,157.51㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積2,186㎡

陸屋根地下１階付９階建

総賃貸面積2,186㎡

平成２年５月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

9

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

相互住宅株式会社〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

71,816(B）賃貸事業費用

34,791

管理業務費

8,068

水道光熱費

6,001

公租公課

5,661

損害保険料

157

修繕費

1,502

減価償却費

13,399

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 80 －(80) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

37,025

物件名称：池袋ＹＳビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成16年８月２日

信託
受益権
の概要

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格
本件不動産の取得価格

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

東京都豊島区南池袋一丁目29番35

の概要

所在地

1.1％

合計に対する比率

信託設定日

土地地番

4,500,000千円

価格時点
取得時

他1筆

平成16年６月１日

鑑定評価額

4,300百万円

収益価格

4,300百万円

積算価格

3,020百万円

東京都豊島区南池袋一丁目13番23号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格5,010百万円

建物用途

事務所、駐車場

当期末簿価

住居表示

4,488百万円

土地

1,384.56㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

7,464.64㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

5,797㎡

陸屋根地下１階付８階建

総賃貸面積

5,797㎡

平成元年12月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

8

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社ザイマックス〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

206,329(B）賃貸事業費用

93,160

管理業務費

21,595

水道光熱費

19,391

公租公課

15,298

損害保険料

417

修繕費

2,544

減価償却費

33,912

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 81 －(81) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

113,169

物件名称：八王子ファーストスクエア
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成17年３月31日

信託
受益権
の概要

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格
本件不動産の取得価格

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

東京都八王子市明神町三丁目547番8

の概要

所在地

0.8％

合計に対する比率

信託設定日

土地地番

3,300,000千円

価格時点
取得時

他17筆（注）１．

平成17年３月１日

鑑定評価額

3,300百万円

収益価格

3,300百万円

積算価格

3,430百万円

東京都八王子市明神町三丁目20番６
号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格3,300百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

住居表示

3,299百万円

土地2,989.33㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

18,329.98㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

6,336㎡

陸屋根地下１階付12階建

総賃貸面積6,056㎡

平成８年７月

稼働率

95.6％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権（注）２．

形態

建物

所有権（注）３．

37

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

相互住宅株式会社〔特記事項〕
本物件の共有持分者間の基本協定書等において、持分譲渡に関する優先交渉権にかかる事項が定められております。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

166,385(B）賃貸事業費用

77,907

管理業務費

33,897

水道光熱費

497

公租公課(注)４．
(注)１．18筆のうち４筆は建物の他の共有者が所有しております。
(注)２．５筆965.99㎡の共有持分1,000,000分の674,672、３筆
1,273.92㎡の共有持分100,000,000分の45,877,696、２
筆93.88㎡の共有持分100,000,000分の53,973,760、１筆153.75㎡の共有持分100,000,000分の46,552,368及び３
筆200.55㎡(注)３．共有持分10,000,000分の5,066,110(注)４．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額
32,080千円

損害保険料

4
677

修繕費

2,278

減価償却費

39,721

その他費用830(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 82 －(82) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

88,477

物件名称：さいたま浦和ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

①
②

取得年月日（注）１．

①平成13年９月25日②平成13年10月11日

本件不動産の取得価格合計に対する比率①、②合計で0.6％

信託設定日

－

価格時点

信託受託者

－

の不動
産鑑定

鑑定評価額

信託期間満了日

－

の概要

収益価格

埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目

(注)２．

信託
受益権
の概要

①、②平成13年６月１日

取得時

土地地番
所在地
住居表示

133番１

積算価格

他５筆

埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目

不動産調査の基準と

２番３号

価格調
査の概

なる時点

用途地域

商業地域

建物用途

事務所、店舗1,232,000千円
1,342,000千円①②

1,200百万円
2,700百万円①

1,200百万円②

2,700百万円①

1,140百万円②

2,600百万円

平成18年３月31日

期末算定価格要2,420百万円

当期末簿価

2,459百万円

土地

1,533.06㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

6,258.59㎡

テナント総数

鉄骨・鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

4,510㎡

陸屋根８階建総賃貸面積4,510㎡

平成２年３月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

16

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

138,325(B）賃貸事業費用

61,127

管理業務費

15,882

水道光熱費

8,654

公租公課

10,098

損害保険料（注）１．①の取引時において、土地の所有権（４筆1,394.46㎡の共有持分10,000分の5,659）と建物の区分所有権（所有割合45.58％）を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権を取得しております。
（注）２．②の不動産鑑定評価額は、１棟の建物とその敷地全体としての評価額

373

修繕費

3,638

減価償却費

22,480

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)77,197－ 83 －(83) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：新横浜ファーストビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

取得年月日

平成14年１月28日

信託
受益権
の概要

取得価格及び鑑定評価額等
取得価格
本件不動産の取得価格

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

の不動
産鑑定

神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目

の概要

所在地

２番１

0.7％

合計に対する比率

信託設定日

土地地番

3,000,000千円

価格時点
取得時

他８筆

平成13年12月１日

鑑定評価額

3,010百万円

収益価格

3,010百万円

積算価格

2,490百万円

神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目
２番地１

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格1,640百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

住居表示

2,917百万円

土地

1,528.00㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

10,403.41㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

6,925㎡

陸屋根地下２階付10階建

総賃貸面積6,925㎡

平成４年４月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

9

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

110,928(B）賃貸事業費用

100,232

管理業務費

19,610

水道光熱費

15,119公租公課

13,186

損害保険料

567

修繕費

5,719

減価償却費

46,030

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 84 －(84) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

10,695

物件名称：川崎砂子ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

3,375,000千円

価格時点
取得時
の不動

神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目２

産鑑定
の概要

番４

3,350百万円

収益価格

3,350百万円

積算価格

2,690百万円

不動産調査の基準と

番地４

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

平成13年３月15日

鑑定評価額

神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目２

用途地域

0.8％

平成18年３月31日

期末算定価格要3,290百万円

当期末簿価

3,032百万円

土地

1,594.50㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

9,623.83㎡

テナント総数

鉄骨・鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

6,831㎡

陸屋根地下１階付12階建

総賃貸面積6,379㎡

平成２年12月

稼働率

93.4％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

12

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

相互住宅株式会社〔特記事項〕
当該土地の南西側角部分に川崎都市計画「都市高速鉄道京浜
急行大師線」の都市計画が事業認可されております。将来、当該部分に地下鉄道の軌道を敷設するため地上権が設定される予定です。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

166,622(B）賃貸事業費用

98,973

管理業務費

23,690

水道光熱費

13,985

公租公課

15,318

損害保険料

533

修繕費

3,379

減価償却費

42,061

その他費用4(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)67,648－ 85 －(85) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：定禅寺パークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年１月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

0.2％

価格時点
取得時
の不動

宮城県仙台市青葉区国分町二丁目14
番15

1,000,000千円

産鑑定
の概要

他６筆（注）１．

鑑定評価額

1,000百万円

収益価格

1,000百万円

積算価格

1,370百万円

宮城県仙台市青葉区国分町二丁目14

不動産調査の基準と

番18号

価格調
査の概

なる時点

用途地域

商業地域

建物用途

事務所、店舗要

平成17年１月１日

平成18年３月31日

期末算定価格1,060百万円

当期末簿価

1,042百万円

土地1,566.68㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

7,648.33㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

2,518㎡

陸屋根地下１階付８階建

総賃貸面積2,400㎡

平成５年１月

稼働率

95.3％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権（注）２．

建物所有権（注）３．

17

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

三菱地所株式会社〔特記事項〕
本物件の共有者との契約書において、持分譲渡に関する優先交渉権にかかる事項が規定されております。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

68,815(B）賃貸事業費用

37,021

管理業務費

9,696

水道光熱費

9,117

公租公課(注)４．

－(注)１．７筆のうち１筆は建物の他の共有者が所有しておりま

損害保険料

249

す。
(注)２．６筆908.80㎡の共有持分53分の50

修繕費

5,124

(注)３．共有持分100分の50(注)４．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額

減価償却費

12,833

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)31,793

13,503千円－ 86 －(86) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：仙台本町ホンマビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動
産鑑定
の概要

他２筆

2,860百万円

収益価格

2,860百万円

積算価格

3,150百万円

不動産調査の基準と

29号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

平成13年３月15日

鑑定評価額

宮城県仙台市青葉区本町二丁目１番

用途地域

0.7％

価格時点

宮城県仙台市青葉区本町二丁目１番
３2,924,000千円

平成18年３月31日

期末算定価格要3,150百万円

当期末簿価

2,700百万円

土地

1,437.47㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

8,247.50㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

5,829㎡

陸屋根11階建

総賃貸面積5,829㎡

平成３年11月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
土地

所有
形態

建物

不動産管理会社

所有権（注）１．

16

損益状況（単位：千円）

区分所有権（注）２．
＊管理規約あり

運用期間

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

（注）１．２筆895.73㎡並びに１筆541.74㎡の共有持分100,000
分の68,136。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

149,639(B）賃貸事業費用

65,982

管理業務費

15,509

水道光熱費

4,708

公租公課

15,330

損害保険料

383

修繕費

1,985

減価償却費

28,063

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)83,656（注）２．２階～11階5,709.73㎡。建物所有割合：93.39％－ 87 －(87) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：新潟礎町西万代橋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

1,010,000千円

価格時点
取得時
の不動

新潟県新潟市礎町通二ノ町2155番６

産鑑定
の概要

他13筆

1,020百万円

収益価格

1,020百万円

積算価格

1,220百万円

不動産調査の基準と

１

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

平成13年３月15日

鑑定評価額

新潟県新潟市礎町通一ノ町1945番地

用途地域

0.2％

平成18年３月31日

期末算定価格要729百万円

当期末簿価999百万円土地

957.90㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

6,410.33㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

4,383㎡

陸屋根地下１階付８階建

総賃貸面積

4,234㎡

昭和59年11月

稼働率

96.6％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

10

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

82,789(B）賃貸事業費用

44,909

管理業務費

17,502

水道光熱費

10,261

公租公課

7,839

損害保険料

287

修繕費

2,746

減価償却費

6,268

その他費用

1

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)37,879－ 88 －(88) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：金沢パークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①2,880,000千円②1,700,000千円

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日（注）１．

①平成14年２月28日②平成15年３月３日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

①平成13年12月１日

価格時点

信託
受益権
の概要

①、②合計で1.1％

取得時

－

の不動
産鑑定

②平成15年１月１日①3,090百万円

鑑定評価額②1,838百万円①3,090百万円

信託期間満了日－

土地地番

石川県金沢市広岡三丁目101番 他４筆

住居表示

石川県金沢市広岡三丁目１番１号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格5,480百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

所在地

の概要

収益価格

②1,838百万円①4,060百万円②2,299百万円

積算価格

4,475百万円

土地6,642.71㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

43,481.20㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

21,202㎡

陸屋根地下２階付12階建

総賃貸面積20,624㎡

平成３年10月

稼働率

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権（注）２．

建物所有権（注）３．

68

97.3％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

三菱地所株式会社

自至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）〔特記事項〕
本物件の共有者との覚書において、持分譲渡に関する優先交
渉権にかかる事項が規定されております。

（注）１．①の取引時において、土地の所有権（１筆5,050.71㎡の共有持分5,050,710分の3,661,968）と建物の所有権（共有持分6,642,710分の3,661,968）を取得しており、②の取引時に、土地の所有権（１筆5,050.71㎡の共有持分5,050,710分の1,322,315及び４筆1,592.00㎡の共有持分1,592,000分の927,729）と建物の所有権（共有持分6,642,710分の2,250,044）を取得しております。
（注）２．１筆5,050.71㎡の共有持分5,050,710分の4,984,283、
４筆1,592.00㎡の共有持分1,592,000分の927,729（注）３．共有持分6,642,710分の5,912,012(A）賃貸事業収入

546,689(B）賃貸事業費用

409,376

管理業務費

114,648

水道光熱費

71,007

公租公課

77,211

損害保険料

2,133

修繕費

64,042

減価償却費

79,745

その他費用587(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)137,312－ 89 －(89) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：金沢南町ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

産鑑定
の概要

土地地番

石川県金沢市尾山町113番

住居表示

石川県金沢市尾山町３番10号

他３筆

所在地

商業地域

建物用途

事務所

0.3％

価格時点
取得時
の不動

用途地域

1,331,000千円

平成13年３月15日

鑑定評価額

1,330百万円

収益価格

1,330百万円

積算価格

1,300百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

期末算定価格要985百万円

当期末簿価

1,291百万円

土地887.17㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

5,163.19㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根９階建総賃貸可能面積

3,777㎡

総賃貸面積3,568㎡

昭和62年３月

稼働率

94.5％

面積

構造
建築時期
所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

16

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
境界確認は未了です。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

82,222(B）賃貸事業費用

54,331

管理業務費

10,332

水道光熱費

9,848

公租公課

5,821

損害保険料

248

修繕費

18,962

減価償却費

9,118

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 90 －(90) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

27,890

物件名称：名古屋広小路ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

14,533,000千円

価格時点
取得時
の不動

愛知県名古屋市中区栄二丁目301番

産鑑定
の概要

他９筆

14,600百万円

収益価格

14,600百万円

積算価格

12,300百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所・店舗

平成13年3月15日

鑑定評価額

愛知県名古屋市中区栄二丁目３番１

用途地域

3.5％

平成18年３月31日

期末算定価格要15,900百万円

当期末簿価

14,203百万円

土地4,095.81㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

33,377.73㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋

総賃貸可能面積

21,635㎡

コンクリート造
陸屋根地下２階付18階建

総賃貸面積21,084㎡

昭和62年５月

稼働率

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

不動産管理会社

29

97.5％
損益状況（単位：千円）

株式会社三菱地所プロパティ

運用期間

マネジメント〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

739,772(B）賃貸事業費用

333,919

管理業務費

109,286

水道光熱費

65,756

公租公課62,863

損害保険料

1,861

修繕費

18,873

減価償却費

75,278

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)405,852－ 91 －(91) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：名古屋御園ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年８月８日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

1,865,000千円

価格時点
取得時
の不動

愛知県名古屋市中区栄一丁目1012番

産鑑定
の概要

他２筆

1,810百万円

収益価格

1,810百万円

積算価格

1,330百万円

不動産調査の基準と

号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所
土地

805.04㎡

建物

5,348.00㎡

平成15年７月１日

鑑定評価額

愛知県名古屋市中区栄一丁目10番21

用途地域

0.5％

平成18年３月31日

期末算定価格要1,890百万円

当期末簿価

1,724百万円

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

面積

構造

9

総賃貸可能面積

3,470㎡

総賃貸面積3,470㎡

稼働率

100.0％

鉄骨造陸屋根地下１階付７階建

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年９月
土地

所有権

建物

所有権

不動産管理会社

損益状況（単位：千円）

東京海上日動ファシリティーズ株式

運用期間

会社

〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

95,841(B）賃貸事業費用

64,509

管理業務費

11,886

水道光熱費

7,845

公租公課

7,527

損害保険料

287

修繕費

1,903

減価償却費

34,996

その他費用63(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)31,332－ 92 －(92) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：京都四条河原町ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年12月20日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

2,650,000千円

価格時点
取得時
の不動

京都府京都市下京区河原町通松原上

産鑑定
の概要

る二丁目富永町338番

2,760百万円

収益価格

2,760百万円

積算価格

2,480百万円

不動産調査の基準とル二丁目富永町338番地

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

平成13年10月１日

鑑定評価額

京都府京都市下京区河原町通松原上

用途地域

0.6％

平成18年３月31日

期末算定価格要2,090百万円

当期末簿価

2,920百万円

土地

1,471.57㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

9,701.04㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積6,800㎡

陸屋根地下１階付９階建

総賃貸面積6,800㎡

昭和57年11月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

33

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社ザイマックス〔特記事項〕
境界確認は未了です。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

139,572(B）賃貸事業費用

79,812

管理業務費

21,157

水道光熱費

13,213

公租公課

11,948

損害保険料

486

修繕費

6,254

減価償却費

26,424

その他費用328(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)59,759－ 93 －(93) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：堺筋本町ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①2,264,000千円②1,900,000千円

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日（注）１．

①平成13年９月25日②平成15年12月26日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日

－

信託受託者

①平成13年３月15日

価格時点

信託
受益権
の概要

①、②合計で1.0％

取得時

－

の不動
産鑑定

②平成15年11月１日①2,210百万円

鑑定評価額②1,990百万円①2,210百万円

信託期間満了日－

土地地番

大阪府大阪市中央区南本町一丁目50
番 他８筆

住居表示

大阪府大阪市中央区南本町一丁目８
番14号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格4,400百万円

建物用途

事務所

当期末簿価

所在地

の概要

収益価格

②1,990百万円①3,520百万円②3,310百万円

積算価格

4,106百万円

土地2,036.22㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

17,145.59㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

11,574㎡

陸屋根地下２階付13階建

総賃貸面積

11,574㎡

平成４年10月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

18

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング

自至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）〔特記事項〕(注)１．①の取引時において、土地の所有権（３筆及び６筆の共有持分）と建物の区分所有権（建物所有割合：
46.17％）を原資産とする不動産信託受益権を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分
所有権を取得しております（同日付で①の不動産信託受益権の信託契約を解除し、不動産の所有権を取得）。

(A）賃貸事業収入

225,436(B）賃貸事業費用

170,300

管理業務費

40,359

水道光熱費

25,930

公租公課

43,908

損害保険料

1,014

修繕費

12,282

減価償却費

46,804

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)55,135－ 94 －(94) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：御堂筋ダイワビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①6,934,000千円②7,380,000千円

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日（注）１．

①平成13年９月25日②平成14年２月28日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日
信託
受益権
の概要

信託受託者
信託期間満了日①平成13年３月１日①、②合計で3.5％①平成13年３月15日

価格時点②平成14年２月28日②平成13年９月30日

取得時①、②とも住友信託銀行株式会社①、②とも平成20年７月31日

の不動
産鑑定

鑑定評価額

の概要

収益価格

① 6,890百万円②14,270百万円① 6,890百万円②14,270百万円

(注)２．

土地地番

大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目
25番４ 他３筆

住居表示大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目
６番８号

不動産
価格調

調査の基準となる時点

平成18年３月31日

用途地域

商業地域

査の概
要

期末算定価格

14,600百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

所在地① 7,610百万円②14,400百万円

積算価格

13,753百万円

土地

3,044.65㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

31,213.27㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積20,450㎡

陸屋根地下２階付15階建

総賃貸面積20,450㎡

平成３年９月

稼働率

100.0％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

25

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング

自至

平成17年10月１日
平成18年３月31日（日数182日）〔特記事項〕（注）１．当投資法人は、①の取引時において、土地の所有権（４筆とも共有持分。敷地利用権の割合は50.0％）と建物の区分所有権の共有持分及び区分所有権（建物所有割合：50.0％）を原資産とする不動産信託受益権を取得し、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権の共有持分及び区分所有権を原資産とする
不動産信託受益権を取得しております。
（注）２．②の不動産鑑定評価額は、１棟の建物とその敷地全体としての評価額(A）賃貸事業収入

679,588(B）賃貸事業費用

314,961

管理業務費

65,625

水道光熱費

45,355

公租公課

85,057

損害保険料

1,696

修繕費

23,597

減価償却費

93,564

その他費用63(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)364,626－ 95 －(95) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：神戸伊藤町ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

取得時
の不動
産鑑定
の概要

他１筆
兵庫県神戸市中央区伊藤町121番地
商業地域

建物用途

事務所

0.3％

価格時点

兵庫県神戸市中央区伊藤町121番１

用途地域

1,436,000千円

平成13年３月15日

鑑定評価額

1,440百万円

収益価格

1,440百万円

積算価格

1,450百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

平成18年３月31日

期末算定価格要945百万円

当期末簿価

1,359百万円

土地808.55㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

4,894.09㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造

総賃貸可能面積

3,478㎡

陸屋根10階建

総賃貸面積3,345㎡

平成元年９月

稼働率

96.2％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

18

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

62,513(B）賃貸事業費用

42,210

管理業務費

10,522

水道光熱費

7,403

公租公課

6,547

損害保険料

242

修繕費

2,929

減価償却費

14,565

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)20,302－ 96 －(96) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：リットシティビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成18年２月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

産鑑定
の概要

土地地番

岡山県岡山市駅元町298番１

住居表示

岡山県岡山市駅元町15番１号

所在地

商業地域

建物用途

事務所、店舗

1.1％

価格時点
取得時
の不動

用途地域

4,650,000千円

鑑定評価額

4,890百万円

収益価格

4,890百万円

積算価格

5,530百万円

不動産調査の基準と

価格調
査の概

なる時点

要

平成18年１月１日

平成18年３月31日

期末算定価格4,890百万円

当期末簿価

4,681百万円

土地7,596.44㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

52,653.19㎡

テナント総数

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付20階建

総賃貸可能面積

9,965㎡

総賃貸面積9,090㎡

平成17年６月

稼働率

91.2％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地
建物

不動産管理会社

所有権（注）１．

37

損益状況（単位：千円）

区分所有権（注）２．
＊管理規約あり

運用期間

有楽土地株式会社〔特記事項〕
当該建物は区分所有されておりますが、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

(注)１．共有持分 1,000,000 分の 221,162(注)２．３～７階事務所部分及び１・２階店舗部分の区分所有権。その他階段他の共用部分について区分所有権の共有持分を所有。建物所有割合:27.7488％(注)３．（参考）平成 18 年固定資産税・都市計画税額
42,201 千円（見込額）

自平成18年２月１日

至

平成18年３月31日（日数59日）(A）賃貸事業収入

82,180(B）賃貸事業費用

42,976

管理業務費

14,658

水道光熱費

2,509

公租公課(注)３．

12

損害保険料

270

修繕費

1,770

減価償却費

23,755

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)39,204－ 97 －(97) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：ＮＨＫ広島放送センタービル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び土地の賃借権

取得価格

取得年月日

平成16年３月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

土地地番
所在地
住居表示

1,320,000千円

価格時点
取得時
の不動

広島県広島市中区大手町二丁目11番

産鑑定
の概要

２

1,350百万円

収益価格

1,350百万円

積算価格

2,230百万円

不動産調査の基準と

10号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所、店舗要

平成16年３月１日

鑑定評価額

広島県広島市中区大手町二丁目11番

用途地域

0.3％

平成18年３月31日

期末算定価格1,490百万円

当期末簿価

1,316百万円

土地3,296.46㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

35,217.28㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

5,477㎡

陸屋根地下２階付23階建

総賃貸面積5,335㎡

平成６年８月

稼働率

97.4％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地
建物

不動産管理会社

賃借権（注）１．

12

損益状況（単位：千円）

区分所有権（注）２．
＊管理規約あり

運用期間

三菱地所株式会社〔特記事項〕①当該土地に含まれる土地の賃借権について、土地の賃貸
借契約は平成34年に期間満了となります。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での基本協定においては、建物の所有持分の譲渡に係る日本放送協会の事前承認に関する事項が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

151,827(B）賃貸事業費用

118,103

管理業務費

40,075

水道光熱費

15,234

公租公課

15,904

損害保険料(注)１．建物敷地全体に係る賃借権の準共有持分割合25.18％(注)２．11～21階事務所及び2階店舗の共有持分２分の１、地下1
階・地下2階駐車場の共有持分20,000分の5,417。建物所
有割合27.085％

538

修繕費

6,515

減価償却費

23,061

その他費用

16,775(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)33,723－ 98 －(98) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：東晴天神ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日

－

産鑑定
の概要

土地地番

福岡県福岡市中央区天神三丁目201番

住居表示

1,520百万円

収益価格

1,520百万円

積算価格

1,560百万円

不動産調査の基準と

25号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所
土地

1,221.31㎡

建物

5,588.57㎡

平成13年６月１日

鑑定評価額

福岡県福岡市中央区天神三丁目９番

用途地域

0.4％

価格時点
取得時
の不動

所在地

1,550,000千円

平成18年３月31日

期末算定価格要1,360百万円

当期末簿価

1,444百万円

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

面積

構造

テナント総数19

総賃貸可能面積

4,000㎡

総賃貸面積3,848㎡

稼働率

96.2％

鉄骨造陸屋根８階建

建築時期

平成４年３月

所有

土地

所有権

形態

建物

所有権

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

95,707(B）賃貸事業費用

78,020

管理業務費

15,181

水道光熱費

9,645

公租公課

10,054

損害保険料

287

修繕費

21,897

減価償却費

20,954

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)－ 99 －(99) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

17,686

物件名称：天神クリスタルビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年６月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

―

信託受託者

―

信託期間満了日

―

土地地番
所在地
住居表示

5,000,000千円

価格時点
取得時
の不動

福岡県福岡市中央区天神四丁目88番

産鑑定
の概要

１他１筆

4,970百万円

収益価格

4,970百万円

積算価格

2,840百万円

不動産調査の基準と

７号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所、店舗

平成17年５月１日

鑑定評価額

福岡県福岡市中央区天神四丁目６番

用途地域

1.2％

平成18年３月31日

期末算定価格要4,970百万円

当期末簿価

5,121百万円

土地

1,835.17㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

10,432.04㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

5,640㎡

陸屋根地下１階付14階建

総賃貸面積5,080㎡

平成５年８月

稼働率

90.1％

面積

構造
建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

24

損益状況（単位：千円）
運用期間

不動産管理会社

株式会社オー・エイチ・アイ〔特記事項〕（注）１．（参考）平成18年固定資産税・都市計画税額
41,264千円

自平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

225,334(B）賃貸事業費用

140,697

管理業務費

26,430水道光熱費

18,807

公租公課(注)１．

24

損害保険料

557

修繕費

7,006

減価償却費

87,871

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)84,637－ 100 －
(100) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

物件名称：日之出天神ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年９月10日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番
所在地
住居表示

3,657,000千円

価格時点
取得時
の不動

福岡県福岡市中央区天神一丁目130番

産鑑定
の概要

他４筆（注）１.

3,600百万円

収益価格

3,600百万円

積算価格

3,310百万円

不動産調査の基準と

20号

価格調
査の概

なる時点

商業地域

建物用途

事務所

平成13年３月15日

鑑定評価額

福岡県福岡市中央区天神一丁目12番

用途地域

0.9％

平成18年３月31日

期末算定価格要3,490百万円

当期末簿価

3,461百万円

土地

1,452.15㎡

賃貸借の概況（平成18年３月31日現在）

建物

12,527.07㎡

テナント総数

鉄骨鉄筋コンクリート造

総賃貸可能面積

5,860㎡

陸屋根地下２階付10階建

総賃貸面積5,657㎡

昭和62年８月

稼働率

96.5％

面積

構造
建築時期
土地

所有
形態

建物

不動産管理会社

所有権

12

損益状況（単位：千円）

区分所有権（注）２．
＊管理規約あり東京海上日動ファシリティーズ株式
会社

運用期間

自

平成17年10月１日

至

平成18年３月31日（日数182日）〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、建物の所有持分及び敷地の譲渡に係る他の区分(A）賃貸事業収入

177,045(B）賃貸事業費用

74,514

所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行

管理業務費

22,989

水道光熱費

16,671

公租公課

16,090

われておりません。

（注）１．５筆のうち１筆分（335.00㎡）は、建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．１～７階5,855.41㎡。建物所有割合：74.4844％

損害保険料

439

修繕費

3,127

減価償却費

15,196

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)102,530－ 101 －
(101) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.docなお、当投資法人では、第９期決算日（平成18年３月31日）以後に以下のとおり、オフィ
スビル２物件にかかる持分を追加取得しております。
Ａ．山王グランドビル（持分追加取得）［取得の概要］取得資産
取得価格：不動産（土地・建物の所有権：共有持分49.0％）（注）１．
：10,700,000千円

取得日［取得資産の概要］：平成18年４月３日

所在地（住居表示）
用途：東京都千代田区永田町二丁目14番２号：事務所、店舗

敷地面積
建物延床面積：3,663.93㎡（建物敷地全体の面積）：33,875.95㎡（建物１棟全体の延床面積）

構造
建築時期

：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付10階建：昭和41年９月

テナント総数
総賃貸可能面積：51：20,935㎡（注）２．

総賃貸面積
稼働率

：20,471㎡（注）２．
：97.8％（注）２．

（注）１． 当投資法人は、平成18年３月31日現在、本物件の所有権共有持分50.0％を保有しておりましたが、上記追加取得に
より、本物件の所有権共有持分99.0％を保有しております。
（注）２． 上記の総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は、本物件全体の共有持分99％にかかる平成18年４月３日現在の数
値を記載しております。

Ｂ．仙台本町ホンマビルディング（持分追加取得）［取得の概要］取得資産
取得価格：不動産（土地：所有権の共有持分、建物：区分所有権）（注）１．
：250,000千円

取得日［取得資産の概要］：平成18年６月28日

所在地（住居表示）：宮城県仙台市青葉区本町二丁目１番29号

用途
敷地面積

：事務所、店舗：1,437.47㎡（建物敷地全体の面積）

建物延床面積構造：8,247.50㎡（建物１棟全体の延床面積）：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建

建築時期
テナント総数：平成３年11月：1（注）２．

総賃貸可能面積
総賃貸面積：412㎡（注）２．
：412㎡（注）２．

稼働率：100.0％（注）２．

（注）１． 当投資法人は、平成18年３月31日現在、本物件を信託財産とする信託の受益権（建物所有割合：93.39％）を保有しておりましたが、平成18年６月28日付けにて本不動産にかかる持分を取得後、追加信託しております。その結果、
当投資法人は本物件を信託財産とする信託の受益権（所有割合：100.0％）を保有しております。
（注）２． 上記のテナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は、今回取得対象分にかかる平成18年６月28日現在の数値を記載しております。

－ 102 －
(102) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

また、当投資法人では、第９期決算日（平成18年３月31日）以後に以下のとおり、オフィ
スビル４物件を売却しております。
物件名称

所在地

特定資産の種類

譲渡日

売買金額

ＪＡＬセールスビル

東京都目黒区

不動産信託受益権

平成18年６月28日

2,593,000千円

新横浜ファーストビル

神奈川県横浜市不動産

平成18年６月28日

1,755,277千円

新潟県新潟市

不動産信託受益権

平成18年６月28日

1,490,000千円

石川県金沢市

不動産信託受益権

平成18年６月28日

1,165,000千円

新潟礎町西万代橋
ビルディング
金沢南町ビルディング－ 103 －
(103) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(ⅲ) 資本的支出の状況(a）資本的支出の予定
第９期末日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産について、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、
下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額(百万円)

不動産等の名称（所在）
山王グランドビル

目的

予定期間
総額

機能維持

（東京都千代田区）（空調機更新工事（第４期））

渋谷クロスタワー（東京都渋谷区）

機能維持（電源供給設備更新工事）
機能維持

池袋ＹＳビル（東京都豊島区）
池袋ＹＳビル（東京都豊島区）（空調機リニューアル工事（第１期））
機能維持（空調機リニューアル工事（第２期））

定禅寺パークビル

収益向上対応（宮城県仙台市青葉区）（基準階共用部リニューアル
工事）

日之出天神
ビルディング（福岡県福岡市中央区）

収益向上対応（個別空調機新設工事（第１期））

自平成18年６月

至

平成19年３月

自至

平成17年４月
平成18年８月

自平成18年５月

至

平成18年９月

自至

平成18年10月
平成19年３月

自平成18年７月

至

平成18年10月

自平成18年５月

至

平成18年５月

当期支払額

既支払総額

165

－

－

965

371

291

105

－

－

245

－

－

11

－

－

74

－

－

(b）期中の資本的支出
第９期末日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産について、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は1,200
百万円であり、当期の費用に区分された修繕費528百万円と合わせ、合計1,728百万円の工事を実施しております。
当期の資本的支出の主要なものとして、日本ブランズウィックビルの収益向上対応工事、
渋谷クロスタワーの機能維持工事等の工事を実施いたしました。その他の不動産等における工事としては、定常的な更新工事に加え、トイレ、照明等の共用部のグレードアップ工事等があげられます。
不動産等の名称（所在）日本ブランズウィックビル
（東京都渋谷区）

目的

期間

収益向上対応（共用部リニューアル工事（第１期））

自至

平成17年３月
平成17年10月

渋谷クロスタワー機能維持

自平成17年２月（東京都渋谷区）（熱源設備更新１期工事他）

至平成18年３月

工事金額（百万円）
104

414

その他の不動産等

681

合計

1,200

－ 104 －
(104) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(ⅳ) 主要な不動産の物件について
当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、第９期の賃貸事業収入の合計額の１割以上（総賃料収入の合計の10％以上）を占める不動産等資産は、以下のとおりです。
Ａ．渋谷クロスタワー
テナント総数52

賃貸事業収入1,496,826千円

総賃料収入の合計に占める割合

10.7％

総賃貸面積

29,726㎡

総賃貸可能面積

29,819㎡

最近５年間の稼働率の推移

平成18年３月31日

99.7％

平成17年９月30日

99.5％

平成17年３月31日

100.0％

平成16年９月30日

99.9％

平成16年３月31日

99.8％

平成15年９月30日

94.9％

平成15年３月31日

100.0％

平成14年９月30日

100.0％

平成14年３月31日

95.8％

平成13年３月31日－

上記において、最近５年間の稼働率の推移については、当投資法人が取得した後の稼働率を記載しています。

－ 105 －
(105) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(ⅴ) 主要なテナントの概況
平成18年３月31日現在において、全賃貸面積の10％以上を占めるテナントはありません。
(ⅵ) テナント情報(a）当投資法人の保有に係る全不動産等資産の賃貸借の概況
平成13年
９月末

平成13年
10月末

平成13年
11月末

平成13年
12月末

平成14年
１月末

平成14年
２月末

平成14年
３月末

物件数

20

20

21

22

23

24

24

総テナント数
（注）１．

198

197

248

266

269

325

328

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

133,927

136,381

164,883

171,734

178,698

201,934

201,884

稼働率（注）２．

94.6％

93.9％

94.7％

93.8％

94.1％

94.0％

94.0％

平成14年
４月末

平成14年
５月末

平成14年
６月末

平成14年
７月末

平成14年
８月末

平成14年
９月末

物件数

24

25

25

26

27

27

総テナント数
（注）１．

326

329

334

333

340

339

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

201,580

207,914207,914212,194

215,928

215,928

稼働率（注）２．

93.3％

93.6％

94.4％

94.3％

95.2％

95.3％

平成14年
10月末
物件数
総テナント数（注）１．
全賃貸可能面積（注）２．（㎡）
稼働率（注）２．

平成14年
11月末

平成14年
12月末

平成15年
１月末

平成15年
２月末

平成15年
３月末

28

29

29

29

29

30

340

347

345

348

351

359

220,720

223,771

223,771

223,771

223,771

236,693

94.8％
（注）３．

95.5％

95.3％

95.2％

95.6％

94.4％

平成15年
４月末

平成15年
５月末

平成15年
６月末

平成15年
７月末

平成15年
８月末

平成15年
９月末

物件数

30

30

30

30

32

32

総テナント数
（注）１．

356

356

356

362

386

384

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

236,702

236,702

237,897

237,897

246,062

246,062

稼働率（注）２．

94.4％

94.9％

94.4％

94.9％

95.3％

95.1％

－ 106 －
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平成15年
10月末
物件数

平成15年
11月末

平成15年
12月末

平成16年
１月末

平成16年
２月末

平成16年
３月末

33

34

34

34

34

36

396

400

401

403

407

444

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

251,631

253,806

260,003

260,032

260,211

273,157

稼働率（注）２．

95.4％

92.5％

93.2％

92.5％

93.2％

94.8％

総テナント数
（注）１．

平成16年
４月末

平成16年
５月末

平成16年
６月末

平成16年
７月末

平成16年
８月末

平成16年
９月末

物件数

37

37

37

37

38

39

総テナント数
（注）１．

447

448

446

447

457

466

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

281,171

281,171

281,155

281,155

286,860

293,105

稼働率（注）２．

94.7％

94.7％

91.7％

92.7％

92.8％

93.6％

平成16年
10月末

平成16年
11月末

平成16年
12月末

平成17年
１月末

平成17年
２月末

平成17年
３月末

物件数

39

40

40

42

43

46

総テナント数
（注）１．

463

471

476

534

557

609

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

293,116

298,362

298,362

311,530

322,429

336,026

稼働率（注）２．

93.7％

94.1％

94.6％

94.8％

95.5％

97.6％

平成17年
４月末

平成17年
５月末

平成17年
６月末

平成17年
７月末

平成17年
８月末

平成17年
９月末

物件数

47

47

48

49

49

50

総テナント数
（注）１．

610

611

634

636

639

742

345,333

345,333

350,973355,468

355,458

364,610

97.7％

97.9％

97.8％

97.9％

98.2％

98.6％

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）
稼働率（注）２．

平成17年
10月末
物件数
総テナント数（注）１．
全賃貸可能面積（注）２．（㎡）
稼働率（注）２．

平成17年
11月末

平成17年
12月末

平成18年
１月末

平成18年
２月末

平成18年
３月末

50

50

50

50

52

52

744

743

751

748

780

782

364,610364,592

364,592

364,587

400,090

400,090

98.4％

98.3％

98.5％

98.4％

98.1％

98.7％

（注）１．総テナント数は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、１テナントとして算出しております。

－ 107 －
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（注）２．全賃貸可能面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）３．当投資法人は、平成14年10月31日に「こころとからだの元氣プラザ」を取得しておりますが、同物件におけるテナントとの賃貸借契約開始日が平成14年11月１日であることから、平成14年10月末稼働率については、同物件を除いて算出しております。

－ 108 －
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(b）大口テナント
平成18年３月31日現在における大口テナント（賃貸面積の上位10テナント）は、以下のとおりです。
順位

テナント名

入居物件名称

賃貸面積

全賃貸面積に占める割合（注）４．

１

萬有製薬株式会社

北の丸スクエア他２物件

17,077㎡

4.3％

２

株式会社三菱総合研究所

三菱総合研究所ビルヂング

14,529㎡

3.7％

３

第一生命保険相互会社（注）１．

御堂筋ダイワビル他８物件

10,302㎡

2.6％

４

株式会社セブン＆アイ・
ホールディングス（注）２．

二番町ガーデン

9,316㎡

2.4％

５

株式会社スペースデザイン

ビュレックス麹町他１物件

8,774㎡

2.2％

６

株式会社ファースト
リテイリング

北の丸スクエア

8,476㎡

2.1％

７

学校法人山野学苑（注）３．

代々木１丁目ビル

7,772㎡

2.0％

８

東陶機器株式会社

御堂筋ダイワビル他１物件

6,906㎡

1.7％

９

東芝ソリューション株式会社

高輪台ビルディング他２物件

5,331㎡

1.4％

１０

旭化成ファーマ株式会社

ＭＤ神田ビル5,144㎡

1.3％（注）１. 当該テナントの入居物件の詳細については、下記（c）ii.をご参照ください。
（注）２. 平成17年12月１日付けにて、当該物件にかかる賃貸借契約等における賃借人の地位が、株式会社イトーヨーカ堂から同社の持株会社である株式会社セブン＆アイ・ホールディングスへ承継されております。
（注）３. 当該テナントとの賃貸借契約は平成19年４月30日をもって解約される予定です。
（注）４. 全賃貸面積に占める割合は小数点第二位を四捨五入して表示しております。

－ 109 －(109) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(c）関係法人等による賃貸借
ⅰ. 平成18年３月31日現在において、当投資法人の投資信託委託業者であるジャパンリア
ルエステイトアセットマネジメント株式会社は、当投資法人の保有に係る不動産等資産には入居しておりません。
ⅱ. 平成18年３月31日現在において、当投資法人の投資信託委託業者であるジャパンリア
ルエステイトアセットマネジメント株式会社の株主である三菱地所株式会社、東京海上日動火災保険株式会社、第一生命保険相互会社及び三井物産株式会社による入居状
況は以下のとおりです。
入居者名

入居物件名称

賃貸面積（注）大森駅東口ビルディング
東京海上日動火災保険株式会社

金沢パークビル

479㎡
1,870㎡

小計

2,350㎡

小伝馬町新日本橋ビルディング

第一生命保険相互会社

858㎡

池袋二丁目ビルディング

244㎡

さいたま浦和ビルディング

1,590㎡

八王子ファーストスクエア

924㎡

川崎砂子ビルディング

361㎡

新潟礎町西万代橋ビルディング

2,641㎡

御堂筋ダイワビル

2,739㎡

堺筋本町ビル

412㎡

神戸伊藤町ビルディング

529㎡

小計

10,302㎡

合計

12,652㎡（注） 倉庫として使用している面積は含まれておりません。

(ⅶ) 建物状況評価報告書の概要
第９期末（平成18年３月31日）現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産については、当投資法人による取得に際して、清水建設株式会社による建物状況評価報告書が作成されています。建物状況評価報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
(a）物件別の修繕項目の概要
下記の表は、第９期中に当投資法人が新規に取得した不動産等資産に関し、清水建設株
式会社による建物状況評価報告書において記載された、今後必要とされる「早期修繕項
目」及び「今後15年間における修繕費・更新費」の概要を一覧表にまとめたものです。か
かる修繕項目の概要の一覧表で用いられる用語は以下のとおりです。かかる用語の説明と併せて修繕項目の概要の一覧表をご参照ください。
ⅰ. 早期修繕項目「緊急修繕項目」とは、機能上、日常業務に支障をきたす不具合が発生している項目
又は法規上改善の指導を受けた未改修の項目のことを指し、「短期修繕項目（１年以内）」とは、標準的な修繕又は内装・設備の更新に係る費用以外で、劣化が進んでいる
ため早期に改修が望まれる項目又は放置すれば不具合が発生すると思われる項目のことを指します。
ⅱ. 今後15年間における修繕費・更新費「修繕」とは部分的に劣化、破損、汚損した部分・部品を機能上支障のない状態までに回復させる工事で、「更新」とは全体的に劣化、破損、汚損した部材、部品や機器等を新しいものに取替える工事を意味しています。修繕費・更新費を算出する上で、物価－ 110 －
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上昇率は見込んでおりません。
早期修繕項目物件名称

報告書日付
緊急修繕項目（千円）

短期修繕項目（1年以内）（千円）

今後15年間における修繕費・更新費（年平均値）（注）１．
修繕費
更新費
合計
（百万円） （百万円） （百万円）

北の丸スクエア

平成18年２月23日

特になし

100（注）２．

27

9

37

リットシティビル

平成17年12月５日

特になし

特になし

7

3

11

（注）１．百万円未満を切り捨てて表示しております。
（注）２．平成18年３月31日現在、ここに記載の修繕項目への対応は既に完了済みです。

(b）アスベスト使用状況の概要
下記の表は、平成18年３月31日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産におけるアスベスト使用状況に関し、清水建設株式会社による建物状況評価報告書においてアスベストが使用されている、若しくは使用されている可能性がある旨の記載の有無等を一
覧表にまとめたものです。
このうち、建物状況評価報告書においてアスベストが含有される吹付け材が使用されている、若しくは使用されている可能性がある旨の記載がある物件、及び当投資法人が独自に調査を要すると判断した物件については、当投資法人において調査確認した結果及び当該調査に基づくアスベストが含有される吹付け材の状況についても併せて記載しております。
下記表に記載のとおり、平成18年３月31日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産におけるアスベストの使用状況については、清水建設株式会社による建物状況評価
報告書及び当投資法人による調査により、飛散のおそれはなく、アスベストに関連する適用法令上問題がないことを確認しております。
なお、アスベストを含有する材料を使用している建物については、改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。

－ 111 －
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アスベストが含有される吹付け材の有無
物件名称

建物状況評価報告書の記載（注）１．

当投資法人による調査結果

左記以外のアスベスト含有材の有無アスベストが含有される（注）２．
吹付け材の状態(建物状況評価報告書)

こころとからだの
元氣プラザ

あり

北の丸スクエア－－ＭＤ神田ビル－あり

神田橋パークビルヂング－－

三菱総合研究所
ビルヂング

あり

二番町ガーデン－－

ビュレックス麹町

－

－

なし

あり

－

飛散の恐れなし（全て封じ込め措置済み）

あり

－

あり
山王グランドビル－(一部天井内にテナント(退飛散の恐れなし

去済み)が設置した吹付け材（全て封じ込め措置済み）

－

あり)

あり

有楽町電気
ビルヂング

あり

小伝馬町新日本橋ビルディング－－

ビュレックス京橋－－

銀座三和ビル－－

菱進銀座イーストミ
ラービル

－

－

青山クリスタルビル

あり

芝二丁目大門ビル
ディング

－

あり

コスモ金杉橋ビル－－

新和ビルディング

－－東京オペラシティビル－－

高輪台ビルディング－あり

東五反田１丁目ビル－－

ＪＡＬセールスビル

－

－

大森駅東口
ビルディング－－日本ブランズ
ウィックビル－－

代々木１丁目ビル－－

ダヴィンチ原宿－－

神宮前メディア
スクエアビル－－(但し、当投資法人所有の飛散の恐れなし－

専有部及び共用部にはなし)

なし

－

あり

－ 112 －
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アスベストが含有される吹付け材の有無
物件名称

建物状況評価報告書の記載（注）１．

当投資法人による調査結果

左記以外のアスベスト含有材の有無アスベストが含有される（注）２．
吹付け材の状態(建物状況評価報告書)
飛散の恐れなし

渋谷クロスタワーありあり

恵比寿ネオナートありなしハーモニータワー

－

－

大塚東池袋
ビルディング－－

池袋二丁目
ビルディング－－

池袋ＹＳビル－－

八王子ファースト
スクエア

－

－

さいたま浦和ビルディング－あり

新横浜ファースト
ビル

－

－

川崎砂子
ビルディング－－

定禅寺パークビル－－

仙台本町ホンマ
ビルディング－あり

新潟礎町西万代橋
ビルディング－あり

金沢パークビル

－

あり

金沢南町
ビルディング－－

名古屋広小路ビルヂング－－

名古屋御園ビルあり

京都四条河原町ビル－

あり

堺筋本町ビル－－

御堂筋ダイワビル

－

あり

神戸伊藤町
ビルディング－あり

リットシティビル

－－ＮＨＫ広島放送
センタービル－－

東晴天神
ビルディング－あり

天神クリスタルビル

－

－

日之出天神
ビルディング－－なし（一部封じ込め措置済み）

－

－

－
－

－

（注）１．建物状況評価報告書にアスベストが含有される吹付け材が使用されている、若しくは使用されている可能性がある旨記載されている
場合は「あり」と表示し、建物状況評価報告書にかかる記載のない場合は「－」と表示しております。
（注）２．建物状況評価報告書にアスベストが含有される吹付け材以外のアスベスト含有材が使用されている、若しくは使用されている可能性がある旨記載されている場合は「あり」と表示し、建物状況評価報告書にかかる記載のない場合は「－」と表示しております。

－ 113 －
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(ⅷ) 地震リスク調査報告書の概要
第９期末（平成18年３月31日）現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産に平成18年４月３日付け山王グランドビル追加取得分を加えた全52物件については、東京海上日動
リスクコンサルティング株式会社による地震リスク調査報告書が作成されています。但し、当該地震リスク調査報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
地震ポートフォリオ解析によるＰＭＬ（注）値
損害率 4.75％（注） ＰＭＬ：Probable Maximum Loss（予想最大損害額）

地震ポートフォリオ解析は、多数の建物を対象に地震ＰＭＬ等の評価を行うものです。地
震ポートフォリオ解析によるＰＭＬ値の算出に当たっては、当投資法人の保有する持分で行っております。
なお、第９期末（平成18年３月31日）現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産に平成18年４月３日付け山王グランドビル追加取得分を加えた全52物件における各物件のＰ
ＭＬ値は以下のとおりです。
物件名称

ＰＭＬ値

物件名称

ＰＭＬ値

こころとからだの元氣プラザ

12.57％

渋谷クロスタワー

3.71％

北の丸スクエア2.60％

恵比寿ネオナート

8.90％

ＭＤ神田ビル14.81％

ハーモニータワー4.43％

神田橋パークビルヂング

7.40％

大塚東池袋ビルディング

3.52％

三菱総合研究所ビルヂング

8.98％

池袋二丁目ビルディング

16.23％

二番町ガーデン

3.04％

池袋ＹＳビル

6.29％

ビュレックス麹町

5.95％

八王子ファーストスクエア

8.00％

山王グランドビル

5.69％

さいたま浦和ビルディング

5.77％

有楽町電気ビルヂング

8.39％

新横浜ファーストビル

11.68％

小伝馬町新日本橋ビルディング

10.49％

川崎砂子ビルディング

19.00％

ビュレックス京橋

8.31％

定禅寺パークビル

3.18％

銀座三和ビル10.72％

仙台本町ホンマビルディング

1.93％

菱進銀座イーストミラービル

9.22％

新潟礎町西万代橋ビルディング

9.65％

青山クリスタルビル

10.41％

金沢パークビル

13.39％

芝二丁目大門ビルディング

9.95％

金沢南町ビルディング

10.22％

コスモ金杉橋ビル

10.80％

名古屋広小路ビルヂング

8.10％

新和ビルディング

10.17％

名古屋御園ビル

7.91％

東京オペラシティビル

3.62％

京都四条河原町ビル

15.41％－ 114 －
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物件名称

ＰＭＬ値

物件名称

ＰＭＬ値

高輪台ビルディング

4.11％

堺筋本町ビル

5.24％

東五反田１丁目ビル

14.96％

御堂筋ダイワビル

18.24％

ＪＡＬセールスビル

8.27％

神戸伊藤町ビルディング

8.62％

大森駅東口ビルディング

15.28％

リットシティビル

0.35％

日本ブランズウィックビル

13.44％

ＮＨＫ広島放送センタービル

1.55％

代々木１丁目ビル

7.19％

東晴天神ビルディング

0.19％

ダヴィンチ原宿12.20％

天神クリスタルビル

0.14％

神宮前メディアスクエアビル

6.59％

日之出天神ビルディング

0.32％

地震ポートフォリオ解析とは、具体的には、ポートフォリオに含まれる多数の対象建物に対して、過去に発生した歴史地震（過去に発生し被害をもたらした地震）及び活断層毎に地震の発生危険度（地震動の大きさと年間発生頻度の関係）を算出し、その地震発生危険度に、建物毎の地震動による建物損傷（地震動の大きさと建物損傷度の関係）を合わせることにより、地震毎の地震動と損害の確率密度の関係を算出する手法です。これを、日本で発生する可能性のある地震について、歴史地震を考慮に入れて活断層全てに対して計算を行い、ポー
トフォリオ全体の地震動の発生率（年間発生頻度）と損傷率の関係を算出します。
上記の地震リスク調査報告書では、50年に10％の確率で発生する約500年に１度起きるかど
うかの地震動を用いてＰＭＬ値の算出を行います。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産については、上記報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しておりません。

－ 115 －
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③【その他投資資産の主要なもの】
取得価額
資産の種類

単価
金銭債権（注）

評価額

数量
１件

取得価額総額

874千円

874千円

単価
874千円

金額
874千円

（注）東京オペラシティビルの取得に当たり、売主が東京オペラシティビル株式会社に対して有していた預託金を承継したものであります。

(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
平成18年３月期の直近９計算期間末における当投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額の推移は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載してお
りません。
年月

総資産額
（千円）

純資産総額
（千円）

１口当たりの純資産額（円）

161,809,838

83,663,333

521,591(159,406,565)(81,260,060)(506,608)

185,397,081

115,049,592

510,424(182,500,015)(112,152,526)(497,571)

平成15年３月末日

200,022,313(196,764,156)

115,410,675(112,152,518)

512,026(497,571)

平成15年９月末日

209,581,802(206,174,430)

115,559,916(112,152,544)

512,688(497,571)

平成16年３月末日

244,523,812(240,721,451)

137,250,886(133,448,525)

527,077(512,475)

平成14年３月末日
平成14年９月末日

平成16年９月末日
平成17年３月末日
平成17年９月末日
平成18年３月末日

257,372,731

137,279,213

527,185(253,541,987)(133,448,468)(512,474)

322,358,693

137,569,060

528,299(318,238,123)(133,448,490)(512,475)

355,968,313

206,982,405

599,254(350,458,838)(201,472,930)(583,303)

433,552,222(427,966,413)

207,058,767(201,472,959)

599,475(583,303)（注）各計算期間末に分配を行なった後の分配落の額を括弧内に記載しております。

－ 116 －(116) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

また、本投資証券は、東京証券取引所に平成13年９月10日以降上場されており、同所における第１期から第９期までの市場相場及び第９期中の月別の市場価格は以下のとおりです。

事業年度別
最高・最低
投資口価格

事業年度別
最高・最低
投資口価格

回次
決算年月

第１期
平成14年
３月

第２期
平成14年
９月

第３期
平成15年
３月

第４期
平成15年
９月

第５期
平成16年
３月

最高（円)

560,000

540,000

609,000

699,000

840,000

最低（円)

480,000

495,000

508,000

591,000

634,000

回次
決算年月

第６期
平成16年
９月

第７期
平成17年
３月

第８期
平成17年
９月

第９期
平成18年
３月

最高（円)

882,000

893,000 1,000,000 1,070,000

最低（円)

702,000

805,000

月別
第９期の月別
最高・最低
投資口価格

平成17年
10月

842,000

平成17年
11月

867,000

平成17年
12月

平成18年
１月

平成18年
２月

平成18年
３月

最高（円）

900,000

944,000

978,000

1,000,000

1,070,000

1,070,000

最低（円）867,000

883,000

913,000

949,000

981,000

985,000－ 117 －
(117) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

②【分配の推移】
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第１期

平成13年５月11日～平成14年３月31日

2,403,273

14,983

第２期

平成14年４月１日～平成14年９月30日

2,897,066

12,853

第３期

平成14年10月１日～平成15年３月31日

3,258,157

14,455

第４期

平成15年４月１日～平成15年９月30日

3,407,371

15,117

第５期

平成15年10月１日～平成16年３月31日

3,802,360

14,602

第６期

平成16年４月１日～平成16年９月30日

3,830,744

14,711

第７期

平成16年10月１日～平成17年３月31日

4,120,569

15,824

第８期

平成17年４月１日～平成17年９月30日

5,509,475

15,951

第９期

平成17年10月１日～平成18年３月31日

5,585,808

16,172③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間

自己資本利益率（年換算値）

第１期

平成13年５月11日～平成14年３月31日

2.9％

5.2％

第２期

平成14年４月１日～平成14年９月30日

2.7％

5.4％

第３期

平成14年10月１日～平成15年３月31日

2.8％

5.7％

第４期

平成15年４月１日～平成15年９月30日

3.0％

5.9％

第５期

平成15年10月１日～平成16年３月31日

2.8％

5.7％

第６期

平成16年４月１日～平成16年９月30日

2.8％

5.6％

第７期

平成16年10月１日～平成17年３月31日

3.0％

6.0％

第８期

平成17年４月１日～平成17年９月30日

2.8％

5.6％

第９期

平成17年10月１日～平成18年３月31日

2.7％

5.4％

（注）自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100
第２期、第５期及び第８期は、新投資口の追加発行を行っているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しています。
なお、年換算値につきましては、第１期は運用日数203日間（実質的に資産運用を開始した平成13年９月10日を期首とみなした運用日数）、第２期は運用日数183日、第３期は運用日数182日、第４期は運用日数183日、第５期は運用日数183日、第６期は運用日数183日、第７期は運用日数182日、第８期は運用日数183日、第９期は運用日数182日によりそれぞれ算出しております。

－ 118 －
(118) ／ 2006/06/28 10:42 (2006/06/28 10:42) ／ F12212_e1_060_2k_06308601／運用状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
年月日

沿革

平成13年５月11日

当投資法人の設立（設立企画人はジャパンリアルエステイトアセットマネ
ジメント株式会社）

平成13年６月18日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく登録（登録番号 関東財務局長 第３号）

平成13年９月10日

資産運用の開始

平成13年９月10日

東京証券取引所に上場

２【役員の状況】
本書の日付現在における当投資法人の役員は以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴
昭和38年４月

執行役員

三菱地所株式会社入社

昭和59年６月

同社社長室企画部長

昭和61年10月

同社名古屋支店長

平成３年６月同社取締役名古屋支店長

平成４年６月同社取締役社長室関連事業部長

平成６年６月同社取締役社長室関連事業部長 兼 海外事業部長

平成７年６月

同社常務取締役

平成９年６月

同社常務取締役東北支店長

平成11年４月

同社常務取締役

山碕 建人

所有
投資口数

三菱地所ホーム株式会社取締役社長兼職
平成12年４月

三菱地所株式会社取締役（常務待遇）

平成13年４月

同社取締役（専務待遇）

平成15年４月

同社取締役

０口

三菱地所ホーム株式会社取締役社長 退任
平成15年６月

三菱地所株式会社顧問（現職）
株式会社アクアシティ取締役社長兼職

監督役員

日下部 健司平成17年５月

当投資法人執行役員 就任

平成17年６月

株式会社アクアシティ取締役社長 退任

昭和61年４月

社団法人東京銀行協会（現全国銀行協会） 入社

昭和63年６月

同協会 退社

平成元年10月

太田昭和監査法人（現新日本監査法人） 入所

平成８年７月同監査法人 退所

平成８年９月日下部公認会計士事務所 設立（現職）

平成13年５月

当投資法人監督役員 就任

昭和61年４月

司法修習修了０口

弁護士登録（東京弁護士会）
監督役員

岡野谷 知広河村法律事務所 入所（現職）
平成17年５月

０口

当投資法人監督役員 就任－ 119 －
(119) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_070_2k_06308601／投資法人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

３【その他】① 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
該当事項はありません。
②(ⅰ）役員の変更について
当投資法人の執行役員及び監督役員の変更は、投信法並びにその他適用ある法令及び規約に則るものとされ、投資主総会の承認を必要とし、選任の承認後は遅滞なく執行役員（執行役員が新任の場合はその者）により関東財務局長に届出されます。
(ⅱ）規約等の重要事項の変更
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は当投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
規約の変更を除く当投資法人の重要事項の変更は、投信法その他適用ある関連法令及び規約に定めるところにより、投資主総会、役員会又は執行役員においてこれを決定します。
(ⅲ）営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。
(ⅳ）出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
(ⅴ）格付け当投資法人は、下記の３つの格付機関より発行体格付けを取得しております。
(a）スタンダード＆プアーズは、平成14年２月14日、当投資法人に関する格付け（発行体格付け）につき長期会社格付けを「Ａ＋」、短期会社格付けを「Ａ－１」とする旨、及びそのアウトルックを「安定的」とする旨公表しました。平成18年３月31日現在、スタンダード＆プアーズによる当投資法人に関する長期会社格付け及び短期会社格付け並びにアウトルックに変更はありません。
なお、スタンダード＆プアーズによれば、ここでいう会社格付けとは、債務者が債務を履行する総合的な能力（信用度）についての現時点での意見を示すものとされます。
この格付けは、債務の期日が到来した際、その債務を履行する債務者の能力と意思とに焦点をあてたものです。この格付けは、ある特定の債務の性質や条件、破産や清算の際の扱い、法律上の優先度合、その債務の合法性や強制力は勘案しておらず、特定の債
務に対するものではありません。
(b）ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成14年３月15日、当投資法人に関す
る発行体格付け「Ａ２」を付与し、そのアウトルックを「安定的」とする旨公表しました。その後、ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成16年１月26日に、アウ
トルックを「ポジティブ」に変更、平成16年11月11日付けにて、当投資法人に関する発行体格付けを「Ａ１」に引き上げた旨公表しております。平成18年３月31日現在、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによる当投資法人に関する発行体格付け及びアウトルックに変更はありません。
なお、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによれば、当投資法人に対して上記の発行体格付けを付与するに際し、ムーディーズ・インベスターズ・サービスがストラクチャード・ファイナンスとコーポレート・ファイナンスに関して行う格付けを融合した手法でこれを付与したとしています。スタンダード＆プアーズによる場合と同じく、
ここでの発行体格付けは特定の債務や有価証券に係る信用度についての格付けではなく、当投資法人についての債務の履行能力についての発行体としての評価を示したものです。
(c）株式会社格付投資情報センターは、平成16年12月20日、当投資法人に関する長期優
先債務格付け「ＡＡ」を付与する旨公表しました。その後、株式会社格付投資情報セン
ターは、平成17年３月14日付けにて長期優先債務格付けの名称を発行体格付けに変更し－ 120 －
(120) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_070_2k_06308601／投資法人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

ております。平成18年３月31日現在、株式会社格付投資情報センターによる当投資法人に関する発行体格付けに変更はありません。
なお、株式会社格付投資情報センターによれば、発行体格付けとは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力に対する同社の意見であり、原則として全ての発行体に付与するものとされています。個々の債務の格付けは、契約の内容や回収の可能性等を反映し、発行体格付けを下回る、または上回ることがあります。
当投資法人が平成14年６月21日に発行した第１回投資法人債について、平成14年６月７日、
ムーディーズ・インベスターズ・サービスは「Ａ２」の債券格付けを付与する旨、スタン
ダード＆プアーズは「Ａ＋」の債券格付けを付与する旨、それぞれ公表しております。また、
当投資法人が平成15年４月30日に発行した第２回投資法人債及び第３回投資法人債につきましても、第１回投資法人債と同様の債券格付けをスタンダード＆プアーズ及びムーディー
ズ・インベスターズ・サービスの両社から平成15年４月16日にそれぞれ取得しております。
なお、平成16年11月11日付けにて、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによる当投資法人の無担保長期債格付けは「Ａ１」に引き上げとなりました。
また、当投資法人が平成17年９月29日に発行した第４回投資法人債につきましても、スタンダード＆プアーズ、ムーディーズ・インベスターズ・サービス及び株式会社格付投資情報センターから、平成17年９月13日にそれぞれ「Ａ＋」、「Ａ１」及び「ＡＡ」の債券格付けを取得しております。

－ 121 －
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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】(ⅰ）本投資証券
該当事項はありません。
(ⅱ）本投資法人債券
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】(ⅰ）本投資証券
当投資法人は投資主の請求による払戻しを行わない、クローズド・エンド型の投資法人です。
投資口の買戻しの制度はありません。
(ⅱ）本投資法人債券
当投資法人による本投資法人債の買入消却は、発行日の翌日以降いつでもこれを行うことができます。

－ 122 －
(122) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_070_2k_06308601／投資法人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】(ⅰ）当投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝(総資産の資産評価額－負債総額)／発行済投資口の総数(ⅱ）当投資法人の資産評価の方法は、下記のとおり、運用資産の種類毎に定めます。
一 不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額
二 信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
三 不動産対応証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価格、証券業協会等が公表する価格、これらに準じて随時、売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。本書において以下同じ意味で用います。）を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。但し、優先出資証券については、上記のような市場価格及び合理的に算定された価格がない場合には取得原価で評価することができるものとします。
四 有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。
五 金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した金額。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
六 金融デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の
最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））を用います。同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格を用います。取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額とします。公正な評価額を算出することが極めて困難と認められるデリバティブ取引については、取得価額をもって評価します。
七 上記に定めがない場合には、一般に公正妥当と認められる会計基準に従った評価額をもって評価します。
(ⅲ）資産運用報告書等に価格を記載する目的で前記（ⅱ）と異なる方法で評価する場合には、
以下のように評価するものとします。
一 不動産、不動産の賃借権及び地上権
収益還元法により求めた価額
二 信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合出資持－ 123 －
(123) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_080_2k_06308601／管理及び／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

分相当額を算定した価額とするものとします。
(ⅳ）１口当たりの純資産額の算出頻度は決算期毎とし、算出日は決算期末日（毎年３月31日
及び９月30日）とします。
(ⅴ）１口当たりの純資産額については、決算公告と同時にこれを日本経済新聞にて公告し、かつ、知られたる投資主に対して書面を交付します。但し、全ての投資主に対して書面を交付したときは、原則として、公告を行いません。また、１口当たりの純資産額は東京証
券取引所及び社団法人投資信託協会の規則に従って公表されます。投資主は、１口当たりの純資産額について、書面のほか、電話及び電磁的方法により資産運用会社たるジャパン
リアルエステイトアセットマネジメント株式会社（照会先：企画部、電話03-3211-7921）に照会することができるものとします。ご照会に当たり、特に必要とされる資格要件はありません。
(ⅵ）保有不動産の設備等の減価償却額の算定方法は、定額法を採用します。但し、正当な事
由により、採用した方法による算定が適当でなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
(ⅶ）本投資法人債券については、該当事項はありません。
(2）【保管】(ⅰ）本投資証券(a）投資主は、証券会社等と取交わす保護預り契約により、投資証券の保管を委託できます。
(b）投資主から投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた投資証券を株式
会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）に預託することができます。この場合、機構はこれらの預託された投資証券について分別保管せず混蔵保管によって集中保管します。機構は、これらの預託された投資証券について預託後相当の時期に機構名
義への書換の請求を当投資法人に対して行います。機構に投資証券を預託した投資主は投資証券の保管の委託をした証券会社等に申出ることにより、機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
(c）投資主は、記名式の投資証券を直接保有することも可能です。
(ⅱ）本投資法人債券
本投資法人債の所有者は、原則として社債等登録法に基づく登録を請求しなければなりません。かかる登録をなした本投資法人債については、債券を発行しません。本投資法人
債の所有者は、登録機関を経由して登録を抹消し、債券を直接保有することも可能です。
なお、当投資法人は、本投資法人債につき、社債等の振替に関する法律に基づく一般債
振替制度において、振替債として機構が取り扱うことに同意しています。当該制度の運用開始以後、本投資法人債の保有者が希望する場合、その保有する本投資法人債は振替債に移行し、その権利移転は機構及び一般振替制度に参加する銀行・証券会社等の口座管理機
関が管理する振替口座簿の記録によりなされることとなります。振替債に移行した場合、以後券面の発行はなされません。
(3）【存続期間】
当投資法人の存続期間は、特に定めていません。

(4）【計算期間】
当投資法人の計算期間は、毎年４月１日から９月30日まで及び10月１日から翌年３月31日までとします。

－ 124 －
(124) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_080_2k_06308601／管理及び／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(5）【その他】(ⅰ）増減資に関する制限(a）当投資法人の発行する投資口の総口数は、200万口とします。
(b）当投資法人の発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします。
(ⅱ）解散条件
当投資法人における解散の条件については、以下のとおりです。
(a）投資主総会の決議
(b）合併
(c）破産
(d）解散を命ずる裁判（特別清算命令）(e）投信法第216条に規定する内閣総理大臣による投信法第187条の登録の取消し(ⅲ）規約の変更に関する手続き
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は当投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
(ⅳ）関係法人との契約の更改等に関する手続き(a）一般事務受託者
Ａ．投資主名簿等に関する事務（投信法第117条第２号から第６号関係。）(ア）当投資法人は、投資主名簿等に関する事務について、住友信託銀行株式会社と一般事務委託契約を締結しています。
(イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年５月11日から３年間（但し、当該契約の期間は平成16年５月11日をもって３年の期間更に自動更新され、契約期間は平成19年５月10日までとされています。）とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
(ウ）契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされた場
合、又は当事者のいずれか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されなかった
場合に、他方より文書による解除の通知があった場合に契約の効力を失います。
(エ）契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方若し
くは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得たうえで、当事者間の合意により変更できます。
Ｂ．投資法人債原簿等に関する事務（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のうち、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務を除く、投資法人
債に関する事務。）(ア）当投資法人は、投資法人債原簿に関する事務及び投資法人債券の発行に関する事務について、株式会社三菱東京UFJ銀行と、第１回投資法人債、第２回投資法人
債及び第３回投資法人債に関し管理委託契約を、第４回投資法人債に関して財務代理契約を締結しています。また、本投資法人債のうち、社債等の振替に関する法律附則第28条第１項に基づく本特例投資法人債に関し事務委託契約証書を締結
し、発行代理人・支払代理人事務を委託しています。
(イ）契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ウ）契約内容の変更に関しては、変更の必要が生じたときは、その都度当投資法人
及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をすることとしています。但し、
本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投信法の規定に従い、裁判所の許可を得たうえ、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、更に当該決議に係る裁判所の認可が必要とされています。
－ 125 －
(125) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_080_2k_06308601／管理及び／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

Ｃ．投資法人債の元利金支払事務（投信法第117条第６号関係のうち、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務。）(ア）当投資法人は、第１回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務について、株式会社三菱東京UFJ銀行、みずほ証券株式会社、三菱UFJ証券株式会社、
JPモルガン証券株式会社及び日興シティグループ証券株式会社と元利金支払事務取扱契約を締結しています。また、当投資法人は、第２回投資法人債の元利金支払事務について、株式会社三菱東京UFJ銀行、みずほ証券株式会社、三菱UFJ証券
株式会社、JPモルガン証券株式会社、野村證券株式会社及びメリルリンチ日本証
券株式会社と元利金支払事務取扱契約を締結しています。また、当投資法人は、第４回投資法人債の元利金支払事務を株式会社三菱東京UFJ銀行及びみずほ証券株
式会社に委託することについて、株式会社三菱東京UFJ銀行と元利金支払事務取扱契約を締結しています。
(イ）契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ウ）契約内容の変更に関しては、変更の必要が生じたときは、その都度当投資法人
及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をすることとしています。
(b）投資法人債管理者（投信法第139条の８関係）(ア）当投資法人は、第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債について、株式会社三菱東京UFJ銀行との間で同銀行を投資法人債管理者とする管理委託契約を締結しています。
(イ）契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ウ）契約内容の変更に関しては、本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度当投資法人及び投資法人債管理者は相互にこれに関する協定をすることとしています。但し、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投信法の規定に従い、裁判所の許可を得たうえ、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、更に当該決議にかかる裁判所の認可が必要とされています。
(c）投資信託委託業者（投信法第198条関係）(ア）当投資法人は、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社と資産運用委託契約を平成13年５月18日に締結し、その後、平成13年８月３日に同契約にかかる第１回変更契約を、平成15年４月１日に第２回変更契約をそれぞれ締
結しています。
(イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年６月18日から３年間（但し、当該契約の期間は平成16年６月18日をもって３年の期間更に自動更新され、契約期間は平成19年６月17日までとなっています。）とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
(ウ）契約期間中の解約に関しては、他方当事者に対して６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、当投資法人は投資主総会の承認を得たうえで、投資信託委託
業者は当投資法人の同意を得たうえで、契約を解約することができます。また、投資信託委託業者が職務上の義務に違反し若しくは職務を怠ったとき又は資産の運用に係る業務を引き続き委託するに堪えない重大な事由があるときは、当投資法人は、役員会の決議に基づき、契約を解約することができます。
(エ）契約内容の変更に関しては、関係法令に違反しない限度においてかつ関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の事前の承認を得たうえ
で、当事者間の合意により、書面をもって変更できます。
(オ）再委託に関しては、投資信託委託業者は、当投資法人の役員会で事前の承認を得た場合に限り、資産の運用業務の一部について再委託できます。
(d）資産保管会社（投信法第208条関係）(ア）当投資法人は、住友信託銀行株式会社と資産の保管に係る業務委託契約を締結－ 126 －
(126) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_080_2k_06308601／管理及び／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

しています。
(イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年６月18日から３年間（但し、当該契約の期間は平成16年６月18日をもって３年の期間更に自動更新され、契約期間は平成19年６月17日までとなっています。）とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
(ウ）契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされたとき、又は当事者のいずれか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって本契約は失効となります。
(エ）契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方若し
くは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得たうえで、当事者間の合意により変更できます。
(オ）再委託に関しては、当投資法人の役員会で承認を得た場合には、投信法第208条
第２項に規定する資産保管会社へ再委託できます。
(e）会計監査人(ア）当投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
(イ）会計監査人は、投資主総会において選任します。
(ウ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。
(エ）会計監査人は、上記(ウ)に記載された投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします。
(ⅴ）公告の方法
当投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載します。

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２【利害関係人との取引制限】① 当投資法人は、投信法第195条の定めるところにより、次に掲げる者との間において、投信
法第193条に定める取引（但し、同条第１項第５号に掲げる取引等投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ない行為として、投信法施行令第116条に掲げる行為を除きます。）を行う
ことが禁止されています。
(ⅰ）執行役員又は監督役員(ⅱ）その資産の運用を行う投資信託委託業者(ⅲ）前記（ⅰ）に掲げる執行役員又は監督役員の親族(ⅳ）前記（ⅱ）に掲げる投資信託委託業者の取締役、監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人② 投資信託委託業者の利害関係人等との取引制限
投資信託委託業者の利害関係人等の定義については、前記「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況 ３ 投資リスク ②投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｂ．投資法人の制度に係るリスク ⅱ．資産の運用に係るリスク (b）投資信託委託業者の行為に係るリスク」に記載のとおりです。投資信託委託業者の利害関係人等が、それらの行う宅地建物取引業に係る顧客及び不動産特定共同事業の事業参加者の利益やかかる利害関係人等自身の利益を図るため、当投資法人の利益を害する取引等を行うことは禁止されています（投信法第34条の３第２項）。

－ 128 －
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③

利害関係人等との取引状況等
当期における利害関係人等との取引状況等は以下のとおりです。
(ⅰ）取引状況
区分

売買金額等
買付額等

売付額等

86,251,500千円
総額－

うち利害関係人からの買付額

うち利害関係人への売付額

－

（－％）

－

（－％）

－

（－％）

－

（－％）

利害関係人等との取引状況の内訳
合計（注）（ ）内の数値は買付額・売付額の各々の総額に対する比率を表しています。

(ⅱ）利害関係人等への支払手数料等の金額
利害関係人等との取引の内訳
区分

支払手数料総額Ａ

Ｂ／Ａ
支払先

管理業務費

1,684,379千円

水道光熱費

1,068,682千円

損害保険料

73,346千円

三菱地所株式会社

223,608千円

13.3％

株式会社三菱地所プロパティマ
ネジメント

451,839千円

26.8％

東京海上日動ファシリティーズ
株式会社

156,929千円

9.3％

物産不動産株式会社

21,274千円

1.3％

有電ビル管理株式会社

35,763千円

2.1％

丸の内熱供給株式会社

61,530千円

5.8％

三菱地所住宅販売株式会社

68,012千円

92.7％

三菱地所株式会社

10千円

0.0％

三菱地所株式会社

587千円

2.4％

2,529千円

10.4％

779千円

3.2％

146千円

0.6％

株式会社三菱地所プロパティマ
ネジメント
その他営業費用

24,243千円

支払額Ｂ

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動ファシリティーズ
株式会社（注）１．利害関係人等とは、投信法施行令第20条に規定される当投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等であり、当期に取引実績又は支払手数料等の支払実績のある三菱地所株式会社、株式会社三菱地所
プロパティマネジメント、東京海上日動ファシリティーズ株式会社、物産不動産株式会社、有電ビル管理株式会社、
丸の内熱供給株式会社、三菱地所住宅販売株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社三菱
地所設計、株式会社リーヴ・スポーツ、物産ファシリティサービス株式会社及び株式会社メック・デザイン・イン
ターナショナルについて記載しています。
（注）２．上記記載の手数料等以外に、当投資法人が支払った第１回、第２回、第３回及び第４回投資法人債の元利金支払事務
取扱手数料の一部が投資法人債管理者又は財務代理人を通してみずほ証券株式会社に支払われております。
（注）３．上記記載の取引等以外に、当期中に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
三菱地所株式会社

144,392千円

株式会社三菱地所プロパティマネジメント

114,704千円

三菱地所住宅販売株式会社

4千円

東京海上日動ファシリティーズ株式会社

29,026千円

物産不動産株式会社

6,876千円－ 129 －
(129) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_090_2k_06308601／利害関係人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

有電ビル管理株式会社

53,030千円

株式会社三菱地所設計

3,580千円

株式会社リーヴ・スポーツ

4,416千円

物産ファシリティサービス株式会社

37,200千円

株式会社メック・デザイン・インターナショナル

2,100千円－ 130 －
(130) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_090_2k_06308601／利害関係人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

３【投資主・投資法人債権者の権利】① 投資主の権利
当投資法人の投資主の有する主な権利は、以下のとおりです。
(ⅰ）投資主総会における議決権(a）当投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下のとおりです。
ⅰ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任と解任
ⅱ．投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約（但し、投信法第206条第２項に定める場合を除きます。）の承認
ⅲ．投資口の併合
ⅳ．投資法人の解散
ⅴ．規約の変更
ⅵ．その他法令又は当投資法人の規約で定める事項(b）投資主の有する議決権の権利行使の手続きは、以下のとおりです。
ⅰ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します。
ⅱ．投資主は議決権を有する他の投資主に委託してその議決権を行使することができます。但し、投資主又は代理人となる他の投資主は代理権を証する書面を当投資法人に提出することを要します。
ⅲ．本人又は代理人を通じて投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます。また、当投資法人が、役員会決議をもって、電磁的方法により投資主の議決権の行使を認めた場合には、投資主総会に出席しない投資主は、当投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます。
ⅳ．書面によって行使された議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
電磁的方法により行使された議決権の数についても同様とします。
ⅴ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします。
ⅵ．前記ⅴ．の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
ⅶ．当投資法人は、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とするものとします。
(ⅱ）その他の共益権
投資主は、前記(ⅰ)の議決権の他に以下の共益権を有します。
(a）代表訴訟提起権（投信法第34条の８、第116条、第119条第３項、会社法第847条第１項）
６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、当投資法人に対して書面をもって、投資信託委託業者、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及す
る訴訟の提起を請求することができます。
なお、当投資法人は、投信法第109条第１項第４号の行為に関する執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、賠償の責めに任ずべき額から次の各号に掲げる金額を控除した額を限度として、役員会の決議をもって免除することができるものとしています（規約第22条の２）。
（1）役員会の決議の日の属する営業期間又はその前の各営業期間において、当該執行役員又は監督役員が報酬その他の職務遂行の対価として当投資法人から受け、－ 131 －(131) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_090_2k_06308601／利害関係人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

又は受けるべき財産上の利益（下記（2）に定めるものを除きます。）の額の営業期間毎の合計額のうち、最も高い額の４年分に相当する額。
（2）当該執行役員又は監督役員が当投資法人から受けた退職慰労金の額及びその性質を有する財産上の利益の額の合計額と当該合計額をその職に就いていた年数で除した額に４を乗じた額とのいずれか低い額。

－ 132 －(132) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_090_2k_06308601／利害関係人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(b）投資主総会決議取消請求権（投信法第94条、会社法第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続き又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
(c）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条、第153条の３、会社法第360条）
執行役員が当投資法人の目的の範囲内ではない行為や法令又は規約に違反する行為をすることにより当投資法人に損害が発生するおそれがある場合には、６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、当投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。当投資法人が清算手続きに入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(d）新投資口発行無効訴権（投信法第84条、会社法第828条）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、当投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(e）合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条）
投資主は、合併手続きに瑕疵があった場合には、当投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます。
(f）設立無効訴権（投信法第75条、会社法第828条）
投資主は、設立手続きに瑕疵があった場合には、当投資法人に対して設立無効の訴えを提起することができます。
(g）投資主提案権（投信法第93条の２、会社法第303条第２項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって、ⅰ．一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ⅱ．会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投信法第91条第１項に定める通知に記載することを請求することができます。
(h）投資主総会招集権（投信法第90条、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続きがなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
(i）検査役選任請求権（投信法第94条、会社法第307条第１項、会社法第358条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続き及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主は、当投資法人の業務又は財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。

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(133) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_090_2k_06308601／利害関係人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(j）執行役員等解任請求権（投信法第104条、会社法第854条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず
投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
(k）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、当投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。
(ⅲ）払戻請求権
当投資法人の投資主は、投資口の払戻請求権は有していません。
(ⅳ）分配金請求権
当投資法人の投資主は、当投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。この役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づく分配金請求権は10年の時効によって消滅します。
(ⅴ）買戻請求権
当投資法人の投資主は、法令に別段の定めのある場合を除き、当投資法人、投資信託委
託業者、一般事務受託者及び資産保管会社を含むいかなる当事者に対しても投資口の買戻請求権は有しておらず、いかなる当事者も投資口の買戻し又は買取を投資主に対して約束又は保証しておりません。
(ⅵ）帳簿閲覧権
当投資法人の投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び資料の閲覧又は謄写を請求することができます。但し、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。
(ⅶ）残余財産分配請求権
当投資法人が清算される場合、各投資主は当投資法人の残余財産を自己の有する投資口の数に応じて投資主に分配することを請求する権利を有するとされております。
②

投資法人債権者の権利
当投資法人の投資法人債権者の有する主な権利は、以下のとおりです。
(ⅰ）元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
投資法人債の消滅時効は、元金については10年、利息については５年です。
(ⅱ）投資法人債の譲渡
記名式の投資法人債の移転は、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録
し、かつその氏名を投資法人債券に記載することにより行われます（投信法第139条の７
第１項、会社法第688条）。
無記名式の投資法人債の移転は、投資法人債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投資法人に対抗するためには、投資法人債券の引渡及び継続占有が必要です。

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(134) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_090_2k_06308601／利害関係人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

投資法人債が登録債の場合には、譲渡人及び譲受人間の意思表示により投資法人債の移転が行われますが、取得者がかかる譲受を投資法人に対抗するためには、移転の登録が必要です。
第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債は、いずれも適格機関投資家に対してのみ譲渡することができるものとされております。
なお、当投資法人は、本投資法人債につき、社債等の振替に関する法律に基づく一般債
振替制度において、振替債として機構が取り扱うことに同意しています。本投資法人債の保有者が希望する場合、その保有する本投資法人債は振替債に移行し、その権利移転は機構及び一般振替制度に参加する銀行・証券会社等の口座管理機関が管理する振替口座簿の記録によりなされることとなります。
(ⅲ）投資法人債権者集会における議決権(a）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によって効力を生じます（投信法
第139条の10第２項、会社法第734条）。
(b）投資法人債権者の有する議決権の決議要件は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
ⅰ．投資法人債権者集会の決議は、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者（議決権を行使できる投資法人債権者をいいます。以下同様とします。）の議決権の過半数をもって行われます（普通決議）。
ⅱ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の者の同意をもって行われます（特別決議）。
(c）投資法人債権者による投資法人債権者集会招集請求権
投資法人債総額の10分の１以上を保有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を、当投資法人又は投資法人債管理者に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
(d）投資法人債権者は、当投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３
項）。
(ⅳ）投資法人債管理者
投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために投資法人債の管理を行うことを委託しなくてはなりません。但し、各投資法人
債の金額が１億円以上である場合は、この限りではありません（投信法第139条の８）。
第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の投資法人債管理者は、いずれも株式会社三菱東京UFJ銀行です。

－ 135 －
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なお、第４回投資法人債については、投資法人債管理者を設置しておらず、株式会社三菱東京UFJ銀行に財務代理人としての事務を委託しております。
(ⅴ）担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
当投資法人は、第１回投資法人債の投資法人債要項において、当該投資法人債の未償還残高が存する限り、第１回投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法人が今後発行する他の投資法人債のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、第１回投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理者が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
また、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の投資法人債要項において、当該各投資法人債の未償還残高が存する限り、当該各投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法人が今後発行する他の投資法人債（第２回投資法人債に対する第３回投資法人債を含み、また、第３回投資法人債に対する第２回投資法人債を含みます。）のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、当該各投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理者が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
第４回投資法人債には、かかる条項は付されていません。
(ⅵ）財務制限条項
当投資法人は、第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の未償還残高が存する限り、一定の財務制限条項に従います。
第４回投資法人債には、かかる条項は付されていません。

－ 136 －
(136) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_090_2k_06308601／利害関係人／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
株式会社

263

事業の内容

投資法人資産運用業(2）【運用体制】
① 機構
株主総会
監査役
取締役会

代表取締役

コンプライアンス部

リスク管理室投資法人に関わる業務●コンプライアンスに関する業務
資産運用会社に関わる業務●コンプライアンスに関する業務

投資法人に関わる業務●リスク管理に関する業務
資産運用会社に関わる業務●リスク管理に関する業務

企画部

財務部

不動産投資部

ビル営業部

投資法人に関わる業務●IR、ディスクロージャーに関する業務
資産運用会社に関わる業務●経営戦略の企画･立案●総務･労務･経理に関する業務●社内法務管理に関する業務●監督官庁､関係団体との渉外業
務●不動産市場の調査・分析

投資法人に関わる業務●資金調達戦略の策定●エクイティ・ファイナンスに関する業務●デット・ファイナンスに関する業務●キャッシュ・マネジメントに関する業務●経理・税務に関する業務

投資法人に関わる業務●不動産等の資産の取得及び譲渡

投資法人に関わる業務●不動産等の資産の賃貸及び管理②

投資運用の意思決定機構
投資運用の意思決定機構については以下のとおりです。
(ⅰ）投資法人の資産運用に係る重要な意思決定事項については、原則として、運用担当責任者（財務部長、不動産投資部長及びビル営業部長、本書において以下同じ意味で用います。）が取締役会から権限委譲を受けた各種会議にこれを諮り社長の承認を得て決定する
ものとします。一方、コンプライアンス部及びリスク管理室は、全社的な法令遵守及びリ
スク管理それぞれにつきモニタリングを実施し、定期的に取締役会に報告します。
また、当投資法人の資産運用業務を運営するに当たり、会議体として、運用会議、業績評価会議を社内に設置しております。
各種会議の主な内容、開催頻度は以下のとおりです。
－ 137 －

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会議

運用会議

内容

開催頻度

・運用基本方針の策定・変更に関する審議

随時・運用計画の策定・変更に関する審議

決算期ごと・運用基準の策定・変更に関する審議

随時・運用業務における重要な意思決定・投資判断に関する審議随時・前月までの業績の把握・管理・決算月に関しては当該決算期の業績評価

業績評価会議毎月・その他運用に関わるリスク情報の把握・管理・運用会議においては、経済環境見通し、資産別市場見通し並びに運用基本方針、運用計
画、運用基準及び重要な投資判断等について審議・決定します。
・業績評価会議においては、運用業績に関する把握・管理及び評価・分析結果を報告すると共に、業績評価方法について審議します。
・運用担当責任者は、原則として各期ごとに運用計画案を策定し、運用会議での審議を踏
まえ、社長がこれを決定します。また、運用担当責任者は、運用計画に基づき運用の実施について運用担当者に指示し、実行します。
(ⅱ）コンプライアンス部長は、法令、投資法人の規約、資産運用委託契約、運用会議で決定された事項及びコンプライアンス規程等に基づき、当投資法人の資産運用が遵法精神のもとで行われているか調査し、取締役会に適宜報告を行います。
(ⅲ）リスク管理室長は、リスク管理規程及び資産運用リスク管理規程等に基づき、当投資法
人の資産運用が適正なリスクのもとで行われているか調査し、取締役会に適宜報告を行います。
(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
株主

住所

株式数

比率

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

102,855株

36％

東京海上日動火災保険株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目２番１号

77,142株27％

第一生命保険相互会社

東京都千代田区有楽町一丁目13番１号

77,142株

27％

三井物産株式会社

東京都千代田区大手町一丁目２番１号

28,571株

10％

合計

285,710株

100％－ 138 －
(138) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_100_2k_06308601／関係法人の状況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
平成２年７月

三菱地所株式会社 入社

平成８年６月

三菱地所ニューヨーク株式会社 出向

所有株式数

執行副社長 就任

代表取締役

荒畑 和彦

平成11年４月

MEC UK社 出向 取締役副社長 就任

平成15年４月

三菱地所投資顧問株式会社 出向
専務取締役 就任

平成16年４月

同社 取締役社長 就任

平成17年４月

三菱地所株式会社

平成17年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式０株

資産開発事業本部資産開発企画部長

会社 出向
代表取締役 就任

取締役
（非常勤）

杉山 博孝

昭和49年４月

三菱地所株式会社 入社

平成13年４月

同社 企画本部グループ企画部長

平成14年４月

同社 企画本部経理部長

平成15年４月

同社 企画管理本部経理部長

平成16年４月

同社 執行役員 企画管理本部経理部長

平成16年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式０株

会社 取締役 就任
平成17年４月

三菱地所株式会社 執行役員 企画管理本部総務部長（現職）

昭和54年４月

東京海上火災保険株式会社（現東京海上日動火災保険

平成16年10月

同社 財務企画部部長 兼 金融事業室長 兼株式会社） 入社
取締役
（非常勤）

大寺 久夫

出向（株式会社ミレアホールディングス）（現職）
平成18年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式

昭和57年４月

第一生命保険相互会社 入社

平成17年４月

同社 ストラクチャー投資部長（現職）

平成17年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式０株

会社 取締役 就任

取締役
（非常勤）

永山 篤史

０株

会社 取締役 就任

監査役
（非常勤）

木村 透

昭和61年４月

三菱地所株式会社 入社

平成16年４月

同社 企画管理本部経営企画部 副長（現職）

平成18年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式０株

会社 監査役 就任(5）【事業の内容及び営業の概況】
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社が資産の運用を行っている投資法人はジャパンリアルエステイト投資法人のみであります。

－ 139 －
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２【その他の関係法人の概況】
Ａ．住友信託銀行株式会社（資産保管会社及び一般事務受託者）(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
住友信託銀行株式会社

287,283

事業の内容
信託業及び銀行業(2）【関係業務の概要】
当投資法人の資産保管会社及び一般事務受託者（投信法第117条第２号から第６号関係。
但し、投資法人債に関する事務を除きます。）としての業務を行います。
(3）【資本関係】
平成18年３月31日現在、当投資法人の投資口を220口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｂ．株式会社三菱東京UFJ銀行（一般事務受託者及び投資法人債管理者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
株式会社三菱東京UFJ銀行

996,973

事業の内容
銀行業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のうち、第１回投資法人債、第２回投資法人債、第３回投資法人債及び第４回投資法人債に関する事
務。）及び第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の投資法人債管理者としての業務を行います。
なお、第４回投資法人債については、財務代理人としての業務を行います。
また、本特例投資法人債については、発行代理人及び支払代理人としての業務を行います。
(3）資本関係
平成18年３月31日現在、当投資法人の投資口を1,407口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｃ．みずほ証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
みずほ証券株式会社

195,146

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、第１回投資法人債、第２回投資法人債、第３回投資法人債及び第４回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。

－ 140 －
(140) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_110_2k_06308601／関係法人の概況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(3）資本関係
平成18年３月31日現在、当投資法人の投資口を1,033口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｄ．JPモルガン証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
JPモルガン証券株式会社

49,750

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
該当事項はありません。
Ｅ．三菱UFJ証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
三菱UFJ証券株式会社

65,518

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第117条第６号関係のうち、第１回投資法人債、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成18年３月31日現在、当投資法人の投資口を18口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｆ．日興シティグループ証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
日興シティグループ証券株式会社

96,307

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、第１回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成18年３月31日現在、当投資法人の投資口を1,403口保有しています。この他に該当事項－ 141 －
(141) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_110_2k_06308601／関係法人の概況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

はありません。
Ｇ．野村證券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
野村證券株式会社

10,000

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、第２回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成18年３月31日現在、当投資法人の投資口を290口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｈ．メリルリンチ日本証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成18年３月31日現在）

名称
メリルリンチ日本証券株式会社

87,768

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、第２回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成18年３月31日現在、当投資法人の投資口を1口保有しています。この他に該当事項はありません。

－ 142 －(142) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_110_2k_06308601／関係法人の概況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
当投資法人の財務諸表は、第８期計算期間（平成17年４月１日から平成17年９月30日まで）及
び第９期計算期間（平成17年10月１日から平成18年３月31日まで）について、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」及び同規則第２条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に基づいて作成しております。
２．監査証明について
当投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第８期計算期間（平成17年４月１日から平成17年９月30日まで）及び第９期計算期間（平成17年10月１日から平成18年３月31日まで）の財務諸表について、新日本監査法人の監査を受けております。
３．連結財務諸表について
当投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

－ 143 －
(143) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

１【財務諸表】(1）【貸借対照表】
区分

注記
番号

第８期
（平成17年９月30日）
構成比（％）

金額（千円）
資産の部
Ⅰ 流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収消費税等前払費用
繰延税金資産その他の流動資産
流動資産合計
固定資産
１．有形固定資産
建物
減価償却累計額

第９期（平成18年３月31日）

17,337,164
9,602,414
85,372254,084
61,55518
587,954＊２

27,928,564

構成比
（％）

金額（千円）

7,764,435
9,720,761
74,5661,001,998
83,11720
137,285
7.9

18,782,184

4.3

Ⅱ

83,961,239
7,212,677

76,748,561

112,339,149
9,033,461

103,305,687
1,379,913
1,154,411

構築物
減価償却累計額

749,33135,462

713,868

1,428,612
48,699

機械及び装置
減価償却累計額

1,087,813
314,600

773,213

1,533,824
379,413

工具器具及び備品
減価償却累計額

8,515
2,470

6,045

41,110
3,531

土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額

167,927,739
324,356＊２

信託構築物
減価償却累計額＊２

信託機械及び装置
減価償却累計額＊２

信託工具器具及び備品
減価償却累計額＊２

信託土地
有形固定資産合計
２．無形固定資産
借地権
信託借地権
地役権
無形固定資産合計
３．投資その他の資産投資有価証券
差入敷金保証金等
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ＊１

繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計

＊２

＊２

24,370,233
3,919,985

37,578226,564,681
1,149,831

20,450,248

24,428,129
4,344,358

20,083,770

101,903
9,938

91,964

108,846
11,366

97,479644,207291,345

352,862644,207
325,218

318,989

7,744

9,626
2,254

9,626
1,882

56,667,464
324,064,070

91.0

1,668,746
444,160
828,095
2,941,002

0.8

2,941,002

0.7

1,004,797
12,974
4,196
0.3
92.1

49,86049,860355,968,313

94.8

1,668,746
444,160
828,095

958,797
15,108
10,909984,815
327,989,888

7,371
56,667,464
410,767,178

1,021,968
414,730,150

0.2
95.7

39,8880.0
100.0

39,888433,552,222

0.0
100.0

－ 144 －
(144) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

区分

注記
番号

第８期
（平成17年９月30日）

第９期（平成18年３月31日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金

382,468

684,600

短期借入金

16,000,000

90,500,000

24,000,000

24,000,000

未払金

928,364

846,563

未払費用

302,429

319,537

1年以内返済予定長期借入
金

＊２

963

1,010

2,422,967

2,608,745

その他の流動負債

10,495295,916

流動負債合計44,047,689

未払法人税等前受金Ⅱ55,000,000

55,000,000

長期借入金

27,000,000

27,000,000

預り敷金保証金

22,644,218

25,237,080

27.5

その他の固定負債

294,000

固定負債合計104,938,218

29.5

107,237,080

24.7

負債合計

148,985,907

41.9

226,493,454

52.2

―

201,472,860

56.6

201,472,860

46.5

＊５

出資総額
出資総額

Ⅱ

119,256,373

投資法人債

出資の部
Ⅰ

12.4

固定負債

＊４

剰余金
当期未処分利益

5,509,545

剰余金合計

5,509,545

1.5

5,585,907
5,585,907

1.3

出資合計

206,982,405

58.1

207,058,767

47.8

負債・出資合計

355,968,313

100.0

433,552,222

100.0－ 145 －
(145) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(2）【損益計算書】

区分

注記
番号

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

自
至
百分比
（％）

金額（千円）

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日
百分比（％）

金額（千円）

経常損益の部Ⅰ

営業損益の部
１．営業収益賃貸事業収入＊１

13,076,551

13,899,176

その他賃貸事業収入＊１

43,354＊１

6,158,113

6,744,815

資産運用報酬

392,914

571,457

資産保管委託報酬

59,87764,513

一般事務委託報酬

169,096

166,344

4,200

4,200

13,119,906

100.0

63,74913,962,925

100.0

7,643,754

54.7

6,319,170

45.3

2,840

0.0

735,156

5.3

２．営業費用
賃貸事業費用

役員報酬
その他営業費用

109,516

営業利益
Ⅱ

6,893,717

52.5

6,226,188

47.5

92,423

営業外損益の部
１．営業外収益
受取利息
その他営業外収益26
11,751

44
11,7780.1

2,795

２．営業外費用
支払利息

328,661

327,838

投資法人債利息

249,201

376,500

9,972

9,972

新投資口発行費116,294―

その他営業外費用

23,431

投資法人債発行費償却

727,560

5.6

経常利益

5,510,406

42.0

5,586,853

40.0

税引前当期純利益

5,510,406

42.0

5,586,853

40.0

1,016

0.0

5,585,837

40.0

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

969

1,018

2

971

0.0

5,509,434

42.0

前期繰越利益
当期未処分利益

20,845

△2

110

70

5,509,545

5,585,907－ 146 －
(146) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(3）【金銭の分配に係る計算書】
自至第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日
金額（円）

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日
金額（円）

Ⅰ

当期未処分利益

5,509,545,682

5,585,907,814

Ⅱ

分配金額

5,509,475,400

5,585,808,800(15,951)(16,172)

70,28299,014（投資口１口当たり分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法

当投資法人の規約第32条（２）に定める分配方針に基づき、分配金の額

当投資法人の規約第32条（２）に定める分配方針に基づき、分配金の額

は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67条の15に規定されは利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行しております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行

投資口数345,400口の整数倍数の最大値となる5,509,475,400円を利益

投資口数345,400口の整数倍数の最大値となる5,585,808,800円を利益分配金として分配することと致しました。なお、当投資法人規約第32条

分配金として分配することと致しました。なお、当投資法人規約第32条（３）に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

（３）に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

－ 147 －(147) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(4）【キャッシュ・フロー計算書】

区分

注記
番号

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日
金額（千円）

Ⅰ

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

5,510,406

5,586,853

減価償却費

2,017,175

2,359,942

除却損失

1,418

－

投資法人債発行費償却額

9,972

9,972

116,294

－

受取利息

△26

△44

支払利息

577,863

704,338

営業未収入金の増加・減少額△50,097

10,806

未収消費税等の増加・減少額

168,119△747,914

8,537△21,561△325,816

302,131

未払金の増加・減少額

213,996△81,800

未払費用の増加・減少額

4,000

△109

△37,959

185,777

6,712

6,712

△294,000△294,000

3,070

371,976

7,929,666

8,393,082

利息の受取額2644

利息の支払額△586,369△687,120△1,003△972

7,342,321

7,705,033△37,070,255△88,634,098△38,880△64,838

無形固定資産の取得による支出△1,028,918－

投資有価証券の取得による支出△2,797△46,000

差入敷金保証金等の収入

－

2,134

差入敷金保証金等の支出

△874

－

預り敷金保証金の収入

2,253,266

3,256,479

預り敷金保証金の支出△603,990△663,616△36,492,450△86,149,940

新投資口発行費

前払費用の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額

前受金の増加・減少額
長期前払費用の増加・減少額
その他固定負債の増加・減少額
その他
小計

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ

自至

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出

投資活動によるキャッシュフロー－ 148 －
(148) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

区分

注記
番号

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日
金額（千円）

Ⅲ

自至第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日
金額（千円）

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

14,000,000

86,500,000

短期借入金の返済による支出△61,000,000△12,000,000

投資法人債の発行による収入

10,000,000―

投資法人債発行費の支出△59,832―

投資口の発行による収入

68,024,480―

投資口発行費の支出△116,294―△4,120,569△5,509,475

財務活動によるキャッシュ・フロー

26,727,783

68,990,524

Ⅳ

現金及び現金同等物の減少額△2,422,345△9,454,382

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

29,361,924

26,939,578

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

26,939,578

17,485,196

配当金の支払額＊１－ 149 －
(149) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

〔重要な会計方針〕

自至
１．有価証券の評価基準

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

自至その他有価証券

同左

及び評価方法

時価のないもの
移動平均法による原価法

２．固定資産の減価償却の方法(1）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
（主な耐用年数）
建物

２～61年

構築物
機械及び装置

５～50年
３～18年

工具器具及び備品

３～15年(2）長期前払費用(1）有形固定資産（信託財産を含む）
同左(2）長期前払費用定額法を採用しております。
３. 繰延資産の処理方法

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

同左(1）投資法人債発行費(1）投資法人債発行費

３年間で均等額を償却しております。
(2）新投資口発行費

同左(2） ──────

支払時に全額費用計上しております。
なお、平成17年4月26日の一般公募による投資口の新規発行は、公募価額(引受人が募集期間中に投資家に販売する価格)と発行価額(引受人が買取る価額)の差額が引受人の手取金となる買取引受契約（所謂スプレッド方式」）によっており、公募価額と発行価額を同額で設定する方式（所謂「従来方式」）の場合に生ずる引受手数料相当分（新投資口発行費用）は会計処理上、発生いたしません。
平成17年4月26日の一般公募による投資
口の新規発行においては、公募価額と発行価額の差額は2,185,520千円でした。
４．収益及び費用の計上
基準

固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、

固定資産税等の費用処理方法
同左

賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しております。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金（所謂「固定資産税相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、該当不動産等の取得価額に算入しております。

－ 150 －
(150) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

自至
５．キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下のものを対

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

同左

象としております。
(1）手許現金及び信託現金(2）随時引出し可能な預金及び信託預金(3）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わな
い取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資

６．その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項

消費税等の会計処理は税抜方式によってお

同左

ります。

〔会計方針の変更〕
自第８期
平成17年４月１日

至

平成17年９月30日

１．投資法人債発行費

自第９期
平成17年10月１日

至

平成18年３月31日

１．──────

従来は投資法人債発行費について１年間で費用処理しておりましたが、当決算期より「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に基づき３年間で費用処理する方法に変更いたしました。
これは、発行登録制度を利用した投資法人債の機動的な発行に伴い発行費が増大する可能性があることから、投資法人債発行費の効果が支出時のみならず翌決算期以降にも影響するのを勘案し、費用の期間配分をより適正に行うために実施したものであります。
この結果、従来の方法に比べ営業外費用が19百万円減少
し経常利益及び税引前当期純利益は同額増加しております。
２． 固定資産の減損会計「固定資産の減損に係る会計基準」（「固定資産の減損

２．──────

に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号 平成15
年10月31日）に基づき当決算期より固定資産の減損会計を適用しております。
なお、これによる損益への影響はありません。

－ 151 －(151) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第８期（平成17年９月30日）

第９期（平成18年３月31日）＊１．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記
帳額
建物50,086千円＊１．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記
帳額
同左＊２．担保に供している資産及び担保を付している債務＊２．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次の通りです。

担保に供している資産は次の通りです。

担保資産

担保資産

金額（千円）

金額（千円）

信託預金

7,895,028

信託預金

8,000,492

信託建物

16,028,504

信託建物

15,748,277

信託構築物

70,681

信託構築物

76,453

信託機械及び装置

297,959

信託機械及び装置

268,777

信託工具器具及び備品

7,744

信託土地

信託工具器具及び備品

47,320,932

信託借地権

信託土地

444,160

合計

47,320,932

信託借地権

72,065,011

合計

担保を付している債務は次の通りです。
担保付債務

7,371

444,160
71,866,465

担保を付している債務は次の通りです。
担保付債務

金額（千円）

金額（千円）

１年以内返済予定長期借入金

24,000,000

１年以内返済予定長期借入金

24,000,000

合計

24,000,000

合計

24,000,000

３．コミットメントライン契約

３．コミットメントライン契約

当投資法人は、取引銀行の４行とコミットメント

同左

ライン契約を締結しております。
コミットメントライン契約の総額 20,000,000千円
借入残高
差引

－
20,000,000千円＊４．発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
2,000,000口
発行済投資口数＊４．発行する投資口の総数及び発行済投資口数
同左

345,400口＊５．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第６項＊５．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第６項に定める最低純資産額に定める最低純資産額
50,000千円

同左－ 152 －
(152) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

（損益計算書関係）

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

自至＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃貸事業収入
賃料
共益費

賃料
共益費

9,664,348
2,100,331

駐車場収入
その他賃貸収入

駐車場収入
その他賃貸収入451,950
859,921 13,076,551

その他賃貸事業収入
解約違約金

39,565

その他雑収入3,789

不動産賃貸事業収益合計

43,354
13,119,906

Ｂ．不動産賃貸事業費用

10,216,646
2,286,350
462,239
933,939 13,899,176

その他賃貸事業収入
解約違約金

38,350

その他雑収入25,398

不動産賃貸事業収益合計

13,962,925

Ｂ．不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用
管理業務費

1,554,810

賃貸事業費用
管理業務費

1,684,379

水道光熱費
公租公課

1,012,499
1,035,966

水道光熱費
公租公課

1,068,682
1,035,497

損害保険料
修繕費

33,111
474,298

損害保険料
修繕費

35,242
528,519

減価償却費
その他賃貸事業費用

63,7492,017,175
30,251

不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益

6,158,113

減価償却費
その他賃貸事業費用

6,158,113

不動産賃貸事業費用合計

6,961,792

2,359,942
32,551

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

6,744,815
6,744,815
7,218,110（Ａ－Ｂ）（キャッシュ・フロー計算書関係）

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係(平成17年9月30日現在)

記されている科目の金額との関係(平成18年3月31日現在)

現金及び預金
信託現金及び信託預金

17,337,164千円
9,602,414千円

現金及び預金
信託現金及び信託預金

7,764,435千円
9,720,761千円

現金及び現金同等物

26,939,578千円

現金及び現金同等物

17,485,196千円－ 153 －
(153) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

（リース取引関係）

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引

（貸主側）

（貸主側）

未経過リース料

１年内7,274,999千円

１年超
合計

未経過リース料

１年内8,482,390千円

27,329,530千円

１年超

31,833,988千円

34,604,529千円

合計

40,316,379千円（有価証券関係）

自至第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

自至時価評価されていない有価証券
区分

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

時価評価されていない有価証券

貸借対照表計上額

区分

貸借対照表計上額

非上場株式

2,797千円

非上場株式

2,797千円

優先出資証券（注）

956,000千円

優先出資証券（注）

1,002,000千円（注）開発型の特定目的会社の優先出資証券については（注）開発型の特定目的会社の優先出資証券については

今後の不動産利用価値の変化による償還額変動リ
スクがあります。

今後の不動産利用価値の変化による償還額変動リ
スクがあります。

（デリバティブ取引関係）

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

該当事項はございません。

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

同左（退職給付関係）

自至第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

該当事項はございません。

同左－ 154 －
(154) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

（税効果会計関係）
第８期（平成17年９月30日）

第９期（平成18年３月31日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳（繰延税金資産）
法人事業税損金不算入額（繰延税金資産）
法人事業税損金不算入額

18千円

20千円

繰延税金資産計18千円

繰延税金資産計20千円

繰延税金資産の純額

18千円

繰延税金資産の純額

20千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目

率との間に重要な差異がある場合の主要な項目

法定実効税率

法定実効税率39.39％（調整）支払分配金の損金算入額
その他△39.38％0.01％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

39.39％（調整）支払分配金の損金算入額
その他

0.02％

△39.38％0.01％

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.02％（持分法損益等）

自至第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

該当事項はございません。

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

同左（関連当事者との取引）

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

親会社及び法人主要投資主等
該当事項はございません。

同左

役員及び個人主要投資主等
該当事項はございません。
子会社等
該当事項はございません。
兄弟会社等
該当事項はございません。

－ 155 －
(155) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

（１口当たり情報）

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

１口当たり純資産額

599,254円

１口当たり純資産額

599,475円

１口当たり当期純利益

16,505円

１口当たり当期純利益

16,172円

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数によ

潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額についてる加重平均投資口数で除することにより算定しております。

は、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。

潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額について
は、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
（注）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

当期純利益（千円）

自至第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

5,509,434

5,585,837

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

5,509,434

5,585,837

333,788345,400

期中平均投資口数（口）－ 156 －
(156) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

（重要な後発事象）

自
至

第８期
平成17年４月１日
平成17年９月30日

該当事項はございません。

自
至

第９期
平成17年10月１日
平成18年３月31日

資産の譲渡
平成18年６月13日付けにて、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産の譲渡を決定しました。
なお、譲渡価格については、固定資産税及び都市計画税相当額の精算分並びに消費税等を除いております。
＜ＪＡＬセールスビル＞①譲渡資産： 不動産を信託する信託の受益権②譲渡価格： 2,593百万円
③契約日：
④引渡日：

平成18年6月16日
平成18年6月28日⑤譲渡先：
有限会社スペイサイド⑥損益に及ぼす影響：営業収益として不動産等売却益約
1,271百万円を計上する予定＜新横浜ファーストビル＞①譲渡資産： 不動産②譲渡価格： 1,755百万円
③契約日：
④引渡日：

平成18年6月28日
平成18年6月28日⑤譲渡先：
有限会社エー・アイ・シー⑥損益に及ぼす影響：営業収益として不動産等売却損約
1,177百万円を計上する予定＜新潟礎町西万代橋ビルディング＞①譲渡資産： 不動産を信託する信託の受益権②譲渡価格： 1,490百万円
③契約日：
④引渡日：

平成18年6月16日
平成18年6月28日⑤譲渡先：
有限会社スペイサイド⑥損益に及ぼす影響：営業収益として不動産等売却益約453百万円を計上する予定＜金沢南町ビルディング＞①譲渡資産： 不動産を信託する信託の受益権②譲渡価格： 1,165百万円
③契約日：
④引渡日：

平成18年6月16日
平成18年6月28日⑤譲渡先：
有限会社スペイサイド⑥損益に及ぼす影響：営業収益として不動産等売却損約148百万円を計上する予定－ 157 －
(157) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

(5）【附属明細表】① 有価証券明細表
（１）株式
取得価額
銘柄

評価額

評価損益
（千円）

備考

2,797

－

(注)

2,797

－

－

評価損益
（千円）

備考

株式数
単価 (千円）東京オペラシティビル
株式会社
合計

33株
－

金額（千円） 単価 （千円）

84

2,797

－

2,797

84
－

金額（千円）（注）当該非上場株式の評価額につきましては、取得原価を記載しております。

（２）株式以外の有価証券
券面総額
（千円）

帳簿価額
（千円）

晴海フロント
特定目的会社

1,002,000－

1,002,000

種類

銘柄

優先出資証券
合計

未収利息

前払経
過利子

評価額
（千円）

1,002,000－－

1,002,000－(注)

1,002,000－－

1,002,000－－（注）当該優先出資証券の評価額につきましては、取得原価を記載しております。

②

特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はございません。

－ 158 －
(158) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償 却累計額
前期末
残 高
（千円）

当 期
増加額
（千円）

当 期
減少額
（千円）

当期末
残 高
（千円）

―

―

―

83,961,239

28,377,909

749,331

資産の種類

差 引
当期末
残 高
（千円）

摘

要

又は償却
累計額
（千円）

当 期
償却額
（千円）

―

―

―

―

112,339,149

9,033,461

679,281―

1,428,612

48,69913,236

1,379,913（注）1,087,813

446,010―

1,533,824

379,41364,812

1,154,411

（注）

8,515

32,594―

41,110

3,531

1,061

37,578（注）

167,927,739

58,636,941―

226,564,681――

226,564,681（注）24,370,233

57,895―24,428,129

4,344,358

424,373

20,083,770

（注）

信託構築物

101,903

6,942―

108,846

11,366

1,427

97,479（注）信託機械及び装置

644,207――644,207

325,218

33,873318,989

―

9,626

―

―

9,626

2,254

372

7,371

―

56,667,464――

56,667,464――

56,667,464―

324,356

945,995

120,521

1,149,831――

1,149,831（注）335,852,433

89,183,571

1,668,746――

1,668,746――

1,668,746―

444,160――

444,160――

444,160―

流動資産
建物（その附属設備を含む）
構築物
機械及び装置工具器具及び備品(一括償却資産を含む)
土地
有形固 信託建物
定資産 (その附属設備を含む)

信託工具器具及び備品
信託土地
建設仮勘定
小計
借地権
無形固 信託借地権
定資産
地役権

14,148,305

1,820,784 103,305,687

2,359,942 410,767,178

―
（注）

―

828,095――

828,095――

828,095―

2,941,002――

2,941,002――

2,941,002―

338,793,436

89,183,571

2,359,942 413,708,181

―

小計
総計

120,521 424,915,484―

120,521 427,856,486

14,148,305（注）建物（その附属設備を含む）、構築物、機械及び装置、工具器具及び備品（一括償却資産を含む）、土地の主な増加要因は当期にリットシ
ティビル、北の丸スクエアを追加取得した事であります。
信託建物（その附属設備を含む）、信託構築物、建設仮勘定の増加要因は資本的支出によるものであります。

④

その他特定資産の明細表
特定資産の種類

帳簿価額

数量

金銭債権
－

評価損益
（千円）

備考

874

－

－

874

－

－

単価（千円）

金額（千円）

単価（千円）

金額（千円）

874

874

874

1件
合計

評価額

－

874

－

－ 159 －
(159) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

⑤

投資法人債明細表
銘柄

発行
年月日

前期末
残高
（千円）

当期
減少額
（千円）

当期末
残高
（千円）

利率

償還期限

使途

担保

第１回無担保投資法人債
（注）２．

平成14年
６月21日

25,000,000－

25,000,000

1.32％

平成19年
６月21日

（注）３．

無

第２回無担保投資法人債
（注）２．

平成15年
４月30日

10,000,000－

10,000,000

0.69％

平成20年
４月30日

（注）４．

無

第３回無担保投資法人債
（注）２．

平成15年
４月30日

10,000,000－

10,000,000

0.98％

平成22年
４月30日

（注）４．

無

第４回無担保投資法人債
（注）５．

平成17年
９月29日

10,000,000－

10,000,000

2.56％

平成37年
9月29日

（注）６．

無

合計

－

55,000,000－

55,000,000

－

－

－

－

（注）１．投資法人債（１年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額
１年超２年以内（千円） ２年超３年以内（千円） ３年超４年以内（千円） ４年超５年以内（千円）
投資法人債

25,000,000

10,000,000―

10,000,000(注）２．投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定であります。
（注）３．不動産の購入資金及び運転資金等であります。
（注）４．不動産の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金等であります。
（注）５．担保提供制限等財務上の特約はありません。
（注）６．借入金の返済資金であります。

－ 160 －
(160) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

⑥

借入金等明細表
区

分
当

期

当 期

当期末

残

高

増加額

減少額

残 高

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

株式会社第四銀行

2,000,000―

2,000,000―

0.2475

平成17年10月29日

既存短期借入金の返済資金に充てるため株式会社山梨中央銀行

2,000,000――

2,000,000

0.25198

平成18年6月15日

既存短期借入金の返済資金に充てるため三菱UFJ信託銀行株式会社（注）2.

3,000,000―

3,000,000―

0.22

平成18年7月31日

不動産の購入資金に充てるため

三菱UFJ信託銀行株式会社（注）2.

9,000,000―

7,000,000

2,000,000

0.25555

平成18年9月13日

不動産の購入資金に充てるため

株式会社第四銀行―

2,000,000―

2,000,000

0.2475平成18年10月31日

既存短期借入金の返済資金に充てるため三菱UFJ信託銀行株式会社（注）2.

―

4,500,000―

4,500,000

0.2609平成19年2月1日

不動産の購入資金に充てるため―

22,000,000―

22,000,000

0.2745―16,000,000―

16,000,000

0.2745―16,000,000―

16,000,000

0.2745平成19年2月23日

不動産信託受益権の購入資金に充てるため（注）3.

無担保
無保証
非劣後
変動金利

―

16,000,000―

16,000,000

0.2745―16,000,000

10,000,000
86,500,000―
12,000,000

10,000,000
90,500,000

0.2745――――

株式会社三菱東京
UFJ銀行

6,000,000――

6,000,000

1.12

株式会社みずほ
コーポレート銀行

6,000,000――

6,000,000

1.12

住友信託銀行株式会社

5,200,000――

5,200,000

不動産信託受益権の購入資金に充てるた
め

担保付
無保証
非劣後
固定金利

三菱UFJ信託銀行株式会社（注）2.

5,200,000――

5,200,000

1.12

株式会社損害保険
ジャパン

1,600,000――

1,600,000

1.12

小計

24,000,000――

24,000,000

―

―

―

―

40,000,000

86,500,000

12,000,000

114,500,000

―

―

―

―

借入先

短期
借入
金

三菱UFJ信託銀行株式会社（注）2.
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社みずほ
コーポレート銀行
住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
小計

１年
以内
返済
予定
長期
借入
金

平 均

前期末

合計

利 率

返 済

（％）

期 限

使 途

摘 要

(注)1

予定元本返済日
平成18年6月23日
1.12 最終元本返済期限
平成20年6月23日

無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利

－ 161 －
(161) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

区

分

平 均

前期末

当

期

当 期

当期末

残

高

増加額

減少額

残 高

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

株式会社伊予銀行

2,000,000――

2,000,000

1.0575

平成21年3月24日

不動産の購入資金に充てるため

第一生命保険相互会社

5,000,000――

5,000,000

1.015

平成21年3月30日

不動産の購入資金に充てるため

太陽生命保険株式
会社

2,000,000――

2,000,000

1.47125

平成23年3月30日

不動産の購入資金に充てるため

株式会社中国銀行

3,000,000――

3,000,000

0.90875

平成19年6月15日

既存短期借入金の返済資金に充てるため株式会社福岡銀行

3,000,000――

3,000,000

0.78375

平成19年8月31日

不動産の購入資金に充てるため

三井生命保険株式
会社

5,000,000――

5,000,000

1.50125

平成23年8月31日

不動産の購入資金に充てるため

三井生命保険株式
会社

2,000,000――

2,000,000

1.55

平成24年10月29日

既存短期借入金の返済資金に充てるため全国共済農業協同組合連合会

5,000,000――

5,000,000

1.33125

平成23年11月1日

不動産の購入資金に充てるため

27,000,000――

27,000,000

―

―

―

借入先

利 率

返 済

（％）

期 限

使 途

(注)1

長期
借入
金

合計

摘 要

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利
―

（注）1．平均利率は、期中の加重平均を記載しており、小数点第6位を四捨五入しております。
（注）2．平成17年10月1日付けにて、三菱信託銀行株式会社は、UFJ信託銀行株式会社と合併し、三菱UFJ信託銀行株式会社となっております。
（注）3．平成18年2月24日付けにて信託受益権を取得後、同日付けにて当該信託契約を解除し、不動産として取得しております。
（注）4．長期借入金（1年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの返済予定額
１年超２年以内（千円） ２年超３年以内（千円） ３年超４年以内（千円） ４年超５年以内（千円）
長期借入金

6,000,000

7,000,000―

2,000,000－ 162 －
(162) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

⑦

出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表
区分

期首残高（千円）

当期増加額（千円）

当期減少額（千円）

期末残高（千円）

摘要

出資総額

201,472,860――

201,472,860

―

―

―

―

―

―

201,472,860――

201,472,860

―

出資剰余金
合計

－ 163 －
(163) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_120_2k_06308601／投資法人経理／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成18年３月31日現在）
金額
Ⅰ

資産総額

433,552,222千円

Ⅱ

負債総額

226,493,454千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

207,058,767千円

Ⅳ

発行済数量

345,400口

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

599,475円－ 164 －
(164) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_130_2k_06308601／投資法人現況／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
販売日（注）1.

販売口数

買戻し口数

発行済口数

平成13年５月11日

400口
（0口）

0口
（0口）

400口

平成13年９月８日

160,000口（20,327口）

0口（0口）

160,400口

第２期計算期間

平成14年５月８日

65,000口（11,194口）

0口（0口）

225,400口

第３期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

225,400口

第４期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

225,400口

第５期計算期間

平成15年10月25日

35,000口（5,015口）

0口（0口）

260,400口

第６期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

260,400口

第７期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

260,400口

第８期計算期間

平成17年４月26日

85,000口（12,554口）

0口（0口）

345,400口

第９期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

345,400口

第１期計算期間（注）１．販売日は、投資口の発行に係る効力発生日を記載しております。
（注）２．本邦外における販売口数及び買戻し口数を括弧により内書きしております。

－ 165 －
(165) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_140_2k_06308601／販売及び買戻し／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しました。
１．有価証券報告書及びその添付書類
計算期間（第８期）自 平成17年４月１日 至 平成17年９月30日 平成17年12月22日関東財務局長に提出。

－ 166 －
(166) ／ 2006/06/28 10:43 (2006/06/28 10:43) ／ F12212_e1_150_2k_06308601／参考情報／os2不動産_ジャパンリアル／有報（第９期）.doc

独立監査人の監査報告書
平成１７年１２月２１日
ジャパンリアルエステイト投資法人
執行役員

山碕 建 人 殿新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

長崎 武彦

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

原田 昌平

印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジャパンリアルエステイト投資法人の平成１７年４月１日から平成１７年９月
３０日までの第８期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジャパンリアルエステイト投資法人の平成１７年９月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
会計方針の変更に記載されているとおり、投資法人は投資法人債発行費に係る会計処理を１年間で費用処理する方法から、３年間で費用処理する方法に変更した。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以 上
（注）

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_020_2k_06308601／前期／os2不動産_ジャパンリアル.doc

独立監査人の監査報告書
平成１８年６月２９日
ジャパンリアルエステイト投資法人
執行役員

山碕 建 人 殿新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

長崎 武彦

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

牧野 明弘

印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジャパンリアルエステイト投資法人の平成１７年１０月１日から平成１８年３月３１日までの第９期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジャパンリアルエステイト投資法人の平成１８年３月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は資産の譲渡を行なっている。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以 上
（注）

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2006/06/28 10:41 (2006/06/28 10:41) ／ F12212_e1_010_2k_06308601／当期／os2不動産_ジャパンリアル.doc