Sustainability & ESG Investment in Real Estate | Tokyo

Nov. 13th 2017

DBJ Green Building認証の経済性分析
Economic analysis of DBJ Green Building Certification2017年11月13日
一般財団法人日本不動産研究所

Japan Real Estate Instituteアウトライン / Outline
ESG投資における不動産投資家の認識

Recognition of real estate investors in ESG investment

DBJ Green Building認証の経済性分析

Economic analysis of DBJ Green Building Certification

DBJ Green Building認証の現状分析

Analysis of current status of DBJ Green Building Certification2

アウトライン / Outline
ESG投資における不動産投資家の認識

Recognition of real estate investors in ESG investment

DBJ Green Building認証の経済性分析

Economic analysis of DBJ Green Building Certification

DBJ Green Building認証の現状分析

Analysis of current status of DBJ Green Building Certification

3

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment●第36回不動産投資家調査・特別アンケートの概要
Overview of 36th JREI Investor Survey in 2017· Special Questionnaire 調査目的 Survey purpose
最近特に関心が高まっている「不動産のESG投資」について不動産投資家の認識を調査することを目的とする。
It is aimed to investigate the real estate investor's perception about 'ESG investment ofreal estate' which is of particular interest nowadays.
 調査方法 Survey method
アンケート調査 Emailed or mailed questionnaire 調査対象 Number of surveyed Firms
アセット・マネジャー、アレンジャー、レンダー、投資銀行、年金基金、など202社
Asset manager, Arranger, Bank, Investment bank, Pension fund, etc. 202 firms
 回答者数 Number of respondents 112社 112 firms
 調査時点 Date of Survey 2017年4月1日 April 1, 20174

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment
第三者認証取得の有無（過去2年以内）

Whether third-party certification is acquired or not ? (within the past 2 years)●2016年4月調査 Survey in April 2016

0%

Y E S

N

35.7%

64.3%

20%

40%

O

60%

80%

100%

80%

100%

●2017年4月調査 Survey in April 2017
Y E S

N

40.6%
0%

20%

O

59.4%
40%

60%

5

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment
第三者認証取得の予定

Plan for the acquisition of third-party certification●2016年4月調査 Survey in April 2016

0%

Y E S

N

26.5%

73.5%
20%

40%

O

60%

80%

100%

80%

100%

●2017年4月調査 Survey in April 2017
Y E S

N

38.4%
0%

20%

O

61.6%
40%

60%

6

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment
投融資判断における第三者認証の活用の有無
Presence or absence of utilization of third-party certification in investment and loan decisions●2016年4月調査 Survey in April 2016
Y E S

N

12.3%
0%

O

87.7%
20%

40%

60%

80%

100%

80%

100%

●2017年4月調査 Survey in April 2017

0%

Y E S

N

16.7%

83.3%
20%

40%

O

60%

7

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment
不動産ESG投資に期待するもの Expectations for ESG investment in real estate285

不動産価値 Positive impact on property value

238
107
104

IRへの影響 Positive effect on IR9292

賃料単価 Higher rent
リーシング

Positve impact on leasing

82
73
77

資金調達（デット） Positive impact on Dept financing

46

賃貸事業コスト Lower opex/capex

67
78

CSR Impact on CSR

6373

資金調達（エクイティ） Positive impact on equity raise
株価（投資口価格） Positive impact on NAV/share price
稼働率 Higher occpency
還元利回り Lower cap rate

46

Survey in 201743

Survey in 2016

32
63
30
40
23

ポイント

8

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment
Comparison of rents between properties
well suited to ESG and those not

ESG不動産とそうでない不動産の賃料比較●現在

Current

Survey in 2016
Survey in 2017+10% Higher
0.0%
0.0%

6-10% Higher
0.9%
0.0%

1-5% Higher
16.1%
15.8%

No Difference
82.1%
83.2%

1-5% Lower
0.9%
1.0%

6-10% Lower
0.0%
0.0%

+10% Lower
0.0%
0.0%

6-10% Higher
9.0%
11.0%

1-5% Higher
57.7%
59.0%

No Difference
31.5%
29.0%

1-5% Lower
0.9%
0.0%

6-10% Lower
0.0%
0.0%

+10% Lower
0.0%
0.0%

●10年後 10yrs later

Survey in 2016
Survey in 2017+10% Higher
0.9%
1.0%

9

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment
ESG不動産とそうでない不動産の期待利回り比較●現在

Comparison of Cap Rate between
properties well suited to ESG and those not

Current

Survey in 2016
Survey in 2017

-50bp
1.8%
0.0%

-40bp
0.0%
0.0%

-30bp
0.9%
1.0%

-20bp
1.8%
1.0%

-10bp
13.8%
17.5%

No Difference
81.7%
80.4%

+ (Lower Value)
0.0%
0.0%

-20bp
15.7%
13.5%

-10bp
41.7%
46.9%

No Difference
32.4%
30.2%

+ (Lower Value)
0.0%
0.0%

●10年後 10yrs later

Survey in 2016
Survey in 2017

-50bp
1.8%
4.2%

-40bp
0.9%
2.1%

-30bp
7.4%
3.1%

10

ESG投資における不動産投資家の認識 /Recognition of real estate investors in ESG investment●まとめ Summary 第三者認証の取得実績、活用実績が増加傾向
Acquisition record of third party certification and utilization performance are on theincrease ESG投資に期待することは引き続き不動産価値、その他IRやリーシングの影響もExpectation from ESG investment will continue to have impact on property value, otherIR and leasing 賃料及び期待利回りは、引き続き、現在よりも将来への期待値が高い。
Rent and Cap rate continue to be higher than expected for the future （推察）ブラウンディスカウントの可能性(Inference) Possibility of brown discount11

アウトライン / Outline
ESG投資における不動産投資家の認識

Recognition of real estate investors in ESG investment

DBJ Green Building認証の経済性分析

Economic analysis of DBJ Green Building Certification

DBJ Green Building認証の現状分析

Analysis of current status of DBJ Green Building Certification12

不動産に関連する３つの市場 /Three markets related to real estate

不動産賃貸市場

不動産売買市場

Rental Market of Properties

Sales Market of Properties

Rent / Cash Flow/Cap Rate

金融市場
Financial Market

13

不動産に関連する３つの市場 /Three markets related to real estate

不動産賃貸市場

不動産売買市場

Rental Market of Properties

Sales Market of Properties

Rent / Cash Flow/Cap Rate

金融市場
Financial Market

14経済性分析で行うこと / Things to do in economic analysis●DBJ Green Building認証と賃料の相関分析
Correlation analysis between DBJ Green Building Certification and rent

●DBJ Green Building認証がリーシングに与える影響（ビルオーナーへのアンケートの紹介）
The Impact of DBJ Green Building Certification on Leasing(Report of questionnaires to the building owner)

15

DBJ認証の有無と賃料単価に相関はあるか? /Is DBJ Green Building Certification correlated to rent per square meter ?

相関あり?
Correlation?

賃料単価

Rent perSquare Meter16分析の前提 / Assumptions for analysis
・使用するデータ:全J-REIT保有物件の決算データ（公表データ）・データ入手方法:東急不動産J-REITシステム(TOREIT)により取得
・データ時点:2017年6月時点で入手可能な
直近決算期

・対象用途

:オフィス

・対象エリア:東京・神奈川・千葉・埼玉

・サンプル数:612（うちGB認証済物件は56件）

・被説明変数:賃料単価（賃貸可能面積あたり）→全体の75％が含まれる賃貸可能面積7,500㎡を境に２つに区分

 Data to be used : Settlement data of all J-REIT-heldproperties (Publication data) How to obtain data : acquired by Tokyu Real Estate
J-REIT system (TOREIT) Date of analysis : The latest closing date available asof June 2017
 Target area and building use : Offices in Tokyo/
Kanagawa/ Chiba/ Saitama
 Number of samples : 612 (Of which GB certified
property is 56)
 Explainable variables : rent/square meter(per rentable area)→ 75% of the total included leasable area 7,500 square
meters divided into two categories

・分析手法:空間ラグ＆エラーモデル

 Analysis method : Spatial lag and error model・分析協力者:尚絅学院大学 総合人間科学部

 Analysis collaborator : Instructor Takahisa Yokoi,

現代社会学科 講師 横井渉央先生

Dept. for the Study of Contemporary Society, Shokei
Gakuin University

17

全サンプルのヒストグラム /The histogram of all samples
四分位法で全体の75％が含まれる賃貸可能面積7,500㎡で２つに区分

All samples are classified into two with a rentable area of 7,500 square meters.
Properties with rentable area of 7,500 square meters or less account for 75% of the
totalnumber
60
456件
50

件 40
数
30
20

156件

10
0

0

2500 5000 7500 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000 27500 30000 32500 35000 37500 40000

賃貸可能面積（㎡）Rentable area (square meters)

18

分析のイメージ図 / The image of the analysis●J-REITビル

公表●J-REITビルでDBJ認証があるもの

分析対象
公表●J-REITビルではな
いがDBJ認証がある
もの
非公表●J-REITビルでもな
くDBJ認証もないもの
非公表※GB認証取得物件は専用ウェブサイト（http://igb.jp/）で確認可能

19

GB認証と賃料との相関（結論）/ Conclusion● 7,500㎡以下のビル※7,500㎡を超えるビル群には相関がみられなかった。

Less than 7,500 square meters of buildings* There was no correlation in the building group exceeding
7,500 square meters.

11.9％ higher

GB認証有

GB認証無

DBJ Green Building Certification

Not DBJ Green Building Certification

20推定結果 / The estimated result of the spatial hedonic approach (thespatial lag and error model)

対数変換前の賃料に直すと約11.9％となる。

21

推定結果の解釈・考察 /The interpretation and consideration of the estimated results

賃貸可能面積が小さい物件は認証取得が差別化の要因になる可能性がある。
There is a possibility that acquisition of certification may be a factor of differentiation
for properties with small rentable area.



一方で、賃貸可能面積が大きい物件は立地や建物スペックなどの他要因の影響が大きい。
On the other hand, properties with large rentable area are greatly influenced byother factors such as location and building specifications.



認証と賃料の相関はテナントへの訴求効果として活用できる可能性がある。
The correlation between certification and rent can possibly be utilized as an appeal
effect to tenants.

22

GB認証と賃料相関分析の変遷 /The transition of correlation analysis of GB Certification and rent

 In 2015
相関が見られなかった。
There was no correlation.
 In 2016
GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.4％高い。
（賃貸可能面積7,500㎡以下 10％有意水準)

GB-certified properties are 11.4% higher than those that are not.
(Rentable area: 7,500 square meters or less, 10% significance level) In 2017
GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.9％高い。
（賃貸可能面積7,500㎡以下 5％有意水準)

GB certified properties are 11.9% higher than those that are not(Rentable area: 7,500 square meters or less, 10% significance level)

23

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its impact on leasing

Tenant A

Tenant B

Tenant C

24

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its impact on leasing
ヒアリング結果（ビルオーナーA） Interview survey result Building owner A 認証取得後に賃料を上げた例は今のところない。
There are currently no examples of raising rent after obtaining the certification
 外資系企業は、必須ではないものの、環境配慮や認証取得が検討項目の一つであった。
Foreign-affiliated companies, although not essential, consider environmental considerations
and certification as 認証取得・環境配慮は、外資系企業に対するアピールポイントと認識。
Acquisition of certification and environmental considerations are recoginaized as strengths
toward foreign companies.

 外資系企業は募集賃料のまま市場賃料より高い賃料で成約することが多い。これは間接的には環境等への取り組みの結果といえるのではないか。
Foreign-affiliated companies often rent at recruitment rents with rents higher than market
rents. This indirectly could be said to be the result of efforts to the environment etc.?

25

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its impact on leasing
ヒアリング結果（ビルオーナーB） Interview survey result Building owner B 環境配慮はテナント側のニーズの一つではあるが、それが成約の決め手になった例はない。
Environmental considerations are one of the needs of the tenant side, but there isno case that it was the deciding factor of the closing.

 賃料上昇につながった例はないが、環境配慮に対するニーズは増加している。
There are no examples that lead to an increase in rents, but the need forenvironmental considerations are increasing 認証取得を会社案内やホームページに掲載してアピールポイントのひとつとして活用している。
Acquisition of certification and environmental considerations are recoginaized asstrengths toward foreign companies.

26

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its impact on leasing
ヒアリング結果（ビルオーナーC） Interview survey result Building owner C 認証を取得しているから賃料を上げたという認識はない。
There is no recognition that the rent has been raised since the certification is
acquired.
 環境配慮はテナントが気にしており、ビルの入居の決め手のひとつになったはずだ。
Environmental considerations are concerned by tenants and should have become
one of the decisive factors for building tenants.
 環境配慮はもはや特別なものではなく、それが当然という認識になりつつある。
Environmental considerations are no longer special, it is becoming a matter ofcourse that it is obvious.
 近隣住民にも貢献したいという思いでビルを開発した。認証取得はそのアピールの側面が強
く、経済性は二の次であった。
We developed a building with the desire to contribute to neighboring residents aswell. The certification acquisition has a strong aspect of its appeal, so economic
efficiency of it was secondary.
27

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its impact on leasing
ヒアリング結果（ビルオーナーD） Interview survey result Building owner D フランスの企業がテナントであるが、ISOの取得等の環境配慮を検討項目のひとつにしていた。
A French company, who is a tenant, considered environmental consideration such as
ISO acquisition.
 現状、認証取得を根拠に賃料を強気に設定した事例はない。
Currently, there is no case that rent was bullish on the basis of the certificationacquisition.
 認証取得をビル入居の要件としているテナントは一定割合いる。そのようなテナントにはアピー
ルポイントとして活用。
There are present in definite proportions of tenants that require acquisition ofcertification as building requirements. It is used as strengths toward such tenants
 認証取得による直接的な効果を期待しているわけではない。あくまでアピールポイントの一つという位置づけ。
We do not expect direct effects by obtaining the certification. It is just positioned as
one of the strengths.

28

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its Impact on Leasing
ヒアリング結果（ビルオーナーE） Interview survey result Building owner E

賃料上昇改定をしたテナントがあったが、認証の取得というよりはマーケットの影響だと認識。
There was a tenant who revised the rent rise, but I realized that it is an influence ofthe market rather than acquisition of the certification.

環境配慮へのテナントの意識はまだ低いと考えている。
We think that the consciousness of tenants for environmental considerations are still
low.

29

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its impact on leasing
ヒアリング結果（ビルオーナーF） Interview survey result Building owner F CSRに注力しているテナントがマーケット賃料より高い賃料で入居した。認証取得が直接の原因とはいえないが、決定要因のひとつにGB認証があったと推測。
Tenants who are focusing on CSR moved in with rents higher than market rent.
Acquisition of certification is not a direct cause, but it is presumed that GB
certification was one of the determinants.



テナントからLED照明への改修を要請されるなど、環境配慮を意識しているテナントは一定数いる。
There are a certain number of tenants who are conscious of the environment
considerations, such as being asked to renovate from tenants to LED lights

30

DBJ Green Building認証とリーシングへの影響 /DBJ Green Building Certification and its impact on leasing
ヒアリング結果（ビルオーナーG） Interview survey result Building owner G 認証取得が成約の決め手になったとは認識していないが、新築ビルは環境配慮が当然である。
We do not recognize that the acquisition of certification has become the deciding
factor of the closing, but it's a matter of course that newly built buildings areenvironmentally considerations.
 その意味で入居を検討するための最低ラインのポイントとして何らかの認証があるとテナントにとってわかりやすい。
In that sense it is easy for the tenant to have some kind of certification as the pointof the lowest line to consider moving in.
 環境配慮をしていないビルは競争力は弱くなるだろう。
Buildings that are not environmentally conscious will weaken competitiveness.
 新築ビルというより、中小ビル用の認証があるとよりテナントに訴求できるのではないか。
Rather than being a newly built building, if there is certification for small andmedium-sized buildings, we may be able to strengths toward tenants more31リーシング影響のヒアリング結果からの推察 /Inference based on the interview survey result of impact on leasing●まとめ Summary
 認証取得と賃料との因果関係

Causal relationship between certification acquisition and rent
 認証の取得はアピールポイントになり得る

Acquisition of the certification can be a strength point 環境配慮はもはや特別なことではない

The environmental consideration of the building is no longer special
 環境配慮はビルのスペックのひとつを構成

Environmental consideration constitutes one of the specifications of
the building32経済性分析の今後の課題 /Future tasks of economic analysis

DBJグリーンビルディング認証と賃料の相関（本分析の対象）
Correlation analysis between DBJ Green Building Certification and rent

DBJグリーンビルディング認証とCapレートの相関
Correlation analysis between DBJ Green Building Certification and Cap rate

DBJグリーンビルディング認証と稼働率の相関
Correlation analysis between DBJ Green Building Certification and Occupancyrate

DBJグリーンビルディング認証の一定期間におけるCFのボラティリティ
CF volatility during a certain period of DBJ Green Building Certification

マーケットクラッシュ前後のCF変動の相違
Difference in CF fluctuation before and after the market shurinking

33アウトライン / Outline
ESG投資における不動産投資家の認識

Recognition of real estate investors in ESG investment

DBJ Green Building認証の経済性分析

Economic analysis of DBJ Green Building Certification

DBJ Green Building認証の現状分析

Analysis of current status of DBJ Green Building Certification

34

DBJ認証物件のヒストグラム/
The Histogram of DBJ-certified property
件数 Number

There is room to acquire DBJ Green Building Certification

5040

認証取得余地

30
20
10
0

100

120

140

160

180

200

220

240

260

280

300
Score 点数35

認証ランクと築年数の散布図 /The scatter plot of certification rank and building age

Prize
認証ランク
5
4
3
2
1
0

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50
築年 age36

認証ランクと築年数・延床面積の散布図 /The scatter plot of certification rank and building age/ total floor area

延床面積 Gross floor area

100,000
90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000

0

0

10

20

30

5

4

40

3

2

1

50

60

age 築年

37

Ecology/築年数のヒストグラム
The histogram of “Ecology” and building age
件数 Number
30
25

0～4年
5～9年

20

10～19年15

20～29年

10

30年～

5
0
Score 点数38

Amenity＆Risk Management/築年数のヒストグラム
The histogram of “Amenity＆Risk Management” and building age
件数 Number
60
50

0～4年

40

10～19年

30

5～9年
20～29年
30年～

20
10
0
点数
Score

39

Community & Partnership/築年数のヒストグラム
The histogram of “Community & Partnership” and building age
件数
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0～4年

5～9年

10～19年20～29年

30年～

点数
Score

40

現状分析のまとめ /Summary of current status analysis●まとめ 認証取得余地
Room to acquire DBJ Green Building Certification

 築年数・延床面積と認証ランクの関係
The relation between building age/ total floor area and certification
prize Community＆Partnership 項目は取り組み次第で加点が狙える
In “Community & Partnership”, building owners can aim for highprize depending on their efforts41ご静聴ありがとうございました

42