2023年度 不動産ESGセミナー

不動産の脱炭素化に向けた国交省の取り組み
令和５年１２月５日
住宅局 建築指導課長
今村 敬

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

１．国際社会の背景
２．オペレーショナルカーボン対策
３．エンボディドカーボン対策

1

IPCC第６次評価報告書 統合報告書（2023年3月20日）（暫定訳）
C. 短期的な応答
短期的な統合的された気候行動の緊急性
C.1 気候変動は人間の幸福と惑星の健康に対する脅威である（確信度が非常に高い）。全ての 人々にとって住みやすく持続可
能な将来を確保するための機会の窓が急速に閉じている（確信度が非常に高い）。気候にレジリエントな開発は、 適応と緩和を統合することで全ての人々にとって持続可能な開発を進展させ、特に脆弱な地域、部門及び集団に向けた十分な資金源へのアクセスの改善、包摂的なガバナンス、協調的な政策を含む国際協力の強化によって可能となる（確信度が高い）。この10年間に行う
選択や実施する対策は、現在から数千年先まで影響を持つ（確信度が高い）。
2

IPCC第６次評価報告書 統合報告書（2023年3月20日）

出典：環境省「統合報告書の概要（簡易版）【2023年4月】

3

建築物のライフサイクルカーボンの内訳（WBCSDの定義）

今後のターゲット（特にアップフロント）
従来のターゲット→引き続きネットゼロを目指す（特に既存対策）
出典：ゼロカーボンビル推進会議2022年度成果報告

参考：Net-zero buildings – Where do we stand? (WBCSD, July 2021)

4

世界のエネルギー消費・CO2排出のセクター別割合（2021年）
最終エネルギー消費に占める建築セクターの割合（34％）（運用時30％、製造時4〜5％）Ｄ

CO2排出に占める
建築セクターの割合（37％）（運用時28％、製造時9％）

出典：2022 GLOBAL STATUS REPORT FOR BUILDINGS AND CONSTRUCTION(Copyright: 2022 United Nations Environment Programme)※ストックを含めると運用時の割合が大きい※新築フローの運用時は省エネ対策により減少
5

建築物の脱炭素化に向けた国際社会の目標

世界の排出量の40％

排出量を半減オペレーショナル・ネットゼロ

全ての新築

全ての建築物

エンボディドカーボン

40％削減

ネットゼロ

出典：Marrakech Partnership Climate Action Pathway -- Human Settlements (2021)

6G7気候・エネルギー・環境大臣会合コミュニケ（2023年4月16日） 建築物に関する記載（仮訳）
III. 気候変動及びエネルギー
産業・運輸・建築部門の脱炭素化
82. 建築物 我々は、気候変動との闘いにおける建物のライフサイクルの脱炭素化の重要性に留意し、気温上昇を 1.5℃ の射程に入れ続けるために、建物のライフサイクル全体の排出量を削減する目標を推進することを推奨する。
我々は、 気候変動に適応した建築設計の改善、建築物の省エネルギー性能の向上、支援措置、規制、国際協力の必要性を強調し、ゼロエミッションに近い、
気候変動に強い建築物の新築・改修が、 2050年のネットゼロ目標達成への道筋となるようにする。 省エネルギー性能の改善、燃料転換、電化、再生可能エ
ネルギーによる冷暖房サービスの提供、持続可能な消費者の選択、建物のエ
ネルギーマネジメントの柔軟性向上のためのデジタル化推進など、様々なアクションを実施する。我々は、ゼロ・カーボン対応／ゼロ・エミッションの新建築物
を、理想的には 2030 年又はそれ以前に実現することを促進していく。我々は、新たな化石燃料による熱システムのフェーズアウトと、ヒートポンプ を含むよりクリーンな技術への移行を加速させることを目指す。また、我々は、ライフサイ
クルを考慮した建物設計や、建物の改修・建設における循環性の考慮によって、木材を含む持続可能な低炭素材料や最終用途の機器の使用を向上させることや、従来型材料の生産を脱炭素化することが重要であると認識する。

7

１．国際社会の背景
２．オペレーショナルカーボン対策
３．エンボディドカーボン対策

8

改正建築物省エネ法による省エネ対策の加速化
・ ２０２２年に建築物省エネ法の改正法が公布され、原則全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合を義務付けるなど、省エネ性能の底上げやより高い省エネ性能への誘導等を措置。
■ 省エネ性能の底上げ

建築物省エネ法

2025年4月〜（予定）■ ストックの省エネ改修

住宅金融支援機構法

2023年4月〜

全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合を義務付け

住宅の省エネ改修の低利融資制度の創設 （住宅金融支援機構）※ 建築確認の中で、構造安全規制等の適合性審査と一体的に実施※ 中小工務店や審査側の体制整備等に配慮して十分な準備期間を確保しつつ、2025年度までに施行する○ 対象 ： 自ら居住するための住宅等について、省エネ・再エネに資する所
定のリフォームを含む工事○ 限度額：500万円、 返済期間：10年以内、 担保・保証： なし

改正

現行

大規模

2,000m2以上

中規模
小規模
300m2未満

非住宅

住宅

非住宅

住宅

適合義務

届出義務

適合義務

適合義務

届出義務

適合義務

説明義務

適合義務

2017.4〜

適合義務
2021.4〜

説明義務

2017.4〜■ より高い省エネ性能への誘導
住宅トップランナー制度の対象拡充（施行済）【現行】 建売戸建、注文戸建

賃貸アパート

低炭素建築物認定・長期優良住宅認定等

一次エネルギー消費量基準等を強化

建築物省エネ法

促進
計画

・ 販売・賃貸の広告等に省エネ性能を表示する方法等を国が告示
・ 必要に応じ、勧告・公表・命令（参考） 誘導基準の強化 ［省令・告示改正］ 非住宅
住宅

【現行】

【改正】

省エネ基準から▲30〜40％▲20％
省エネ基準から▲10％

形態規制の特例許可■ 再エネ利用設備の導入促進

省エネ性能表示の推進（ZEB水準）▲20％（ZEH水準）絶対高さ制限（市街地環境を害さない範囲で）適合義務2024年4月〜【改正】 分譲マンションを追加

高効率の
熱源設備

高さ制限等を満たさないことが、構造上やむを得ない場合

適合義務

2021.4〜

建築基準法

省エネ改修で設置

形態規制の合理化（施行済）

2024年4月〜

建築物省エネ法

市町村が、地域の実情に応じて、太陽光発電等の再エネ利用設備※1の設置を促進する区域※2を設定※1 太陽光発電、 太陽熱利用、地中熱利用、 バイオマス発電 等※2 区域は、住民の意見を聴いて設定。「行政区全体」や「一定の街区」を想定

再エネ導入効果の説明義務
・ 建築士から建築主へ、再エネ利用設備の導入効果等を書面で説明
・ 条例で定める用途・規模の建築物が対象

形態規制の合理化※新築も対象促進計画に即して、再エネ利用設備を設置する場合

形態規制の特例許可

9

太陽光パネル等で屋根をかけると建蔽率（建て坪）が増加

省エネ基準適合率及びZEH水準/ZEB水準適合率（令和2年度）

令和元年度

令和2年度

住宅

省エネ基準

ZEH水準省エネ性能

省エネ基準

ZEH水準省エネ性能

全体

81.1%

14.0%

83.7%

25.1%

大規模

68.2%

0.4%

72.9%

5.0%

中規模

74.6%

2.3%

74.2%

24.4%

小規模

87.2%

22.3%

90.7%

30.7%

非住宅

省エネ基準

ZEB水準省エネ性能※

省エネ基準

ZEB水準省エネ性能※

全体

97.9%

26.1%

98.7%

31.1%

大規模

（適合義務化）

32.0%（適合義務化）

39.2%

中規模

96.6%

21.2%

97.6%

20.8%

小規模

88.6%

3.1%（21.1%）※2

88.9％

21.5%（0%）※2

１

１※１ ZＥB水準省エネ性能︓用途に応じて再エネ除きBEI=0.6/0.7、小規模は再エネ除き0.8（温対計画における2030年度以降の新築目標）※２ （）は小規模非住宅における、用途に応じて再エネ除きBEI=0.6/0.7への適合率

10

非住宅

省エネルギー基準とは

住宅

Point

 省エネ基準適合に当たっては、住宅の場合は外皮性能基準と一次エネルギー消費量基準、非住宅の場合
は一次エネルギー消費量基準に、それぞれに適合する必要があります。

省エネ基準について

省エネ基準は、「建築物エネルギー消費性能基準等を定める省令（平成28年経済産業省・国土交通省令第１号）」（基準省令）により規定されています。

住宅： 外皮性能基準＋一次エネルギー消費量基準
外皮性能基準非住宅： 一次エネルギー消費量基準

住宅＜外皮を通した熱損失のイメージ＞
屋根

外皮（外壁、窓等）の表面積当たりの熱の損失量（外皮平均熱貫流率等）が基準値以下となること。
※「外皮平均熱貫流率」＝外皮総熱損失量／外皮総面積
床

一次エネルギー消費量基準

住宅

非住宅＜一次エネルギー消費量の算定対象となる設備機器等＞

右記の設備機器等における一次エネルギー消費量（太陽光発電設備等による創エネ量（自家利用分）は控除）が基準値以下となること。
（参考）省エネ性能向上のための取組例

外壁・窓

空気調和設備（暖冷房設備）
換気設備
照明設備
給湯設備 昇降機（非住宅のみ）

太陽光発電

高効率空調設備

太陽光発電
ひさし

日差しを遮る庇

断熱窓サッシ
・ガラス

ＬＥＤ照明

断熱材

ペアガラス二重サッシ

高効率給湯（エコキュート等）

11

ＺＥＢ（ネット・ゼロ・エネルギー・ビルディング）の定義○ ZEBとは、「先進的な建築設計によるエネルギー負荷の抑制やパッシブ技術の採用による自然エ
ネルギーの積極的な活用、高効率な設備システムの導入等により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギー化を実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、エネルギー自立度を極力高め、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した建築物」をいう。
（H27.12 経済産業省「ＺＥＢロードマップ検討委員会とりまとめ」より）建築物省エネ法におけるZEB水準

図は経済産業省主催「ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業調査発表会2021」より抜粋

12

非住宅

省エネ基準（義務基準）・誘導基準の水準

住宅

Point

 住宅、非住宅とも、 一次エネルギー消費量基準は、設計一次エネルギー消費量を基準一次エネルギー消費量で除したBEI値（ビーイーアイ値、Building Energy Index）という指標で評価します。
 住宅の省エネ基準（義務基準）のうち、一次エネルギー消費量基準は1.0、外皮性能基準は全国を8つに分けた地域に応じて異なる基準値を設定しています。
 非住宅の省エネ基準（義務基準）は、大規模（2,000㎡以上）では用途に応じた異なる基準値（0.75〜0.85）、それ以下の規模では1.0と設定しています。
【非住宅】 省エネ基準（義務基準）

誘導基準

【住宅】

省エネ基準（義務基準）

誘導基準

一次エネ
1.0 1.0 or
0.6・0.7
基準※10.75/0.80/0.85（用途に応じて設定）
BEI

一次エネ
基準
BEI

1.0

0.8

外皮性能
基準
PAL*

外皮性能
基準
UA、ηAC−適用（１〜８地域、用途等に応じて異なる設定）

適用（１〜８地域に応じて異なる設定）

省エネ基準に係る注意事項※１：2024年4月から大規模非住宅（2,000㎡以上）について
省エネ基準が引き上げられます。
※2：複数の用途からなる一棟の大規模非住宅建築物で、各用途の一次エネ基準BEIが異なる場合には、構成用途の面積按分により計算した全体BEIの基準を満たす必要があります。
13

建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度（2024年4月〜）

各国の省エネ性能ラベル

我が国の省エネ性能ラベル（住宅版のイメージ）※マンション（共同住宅）の事例※非住宅のラベルは「エネルギー消費性能」のみ

14

住宅ストックの適合基準（断熱性能）別比率【2019年】
住宅ストック：約5,000万戸

現行基準（1999年基準）【13％】※住宅ストックはマンション（共同住宅）を含む※２

1980年基準に満たないもの（無断熱等）
【29％】

等級４
以上
等級１

※１

等級３

耐震性不足も多い

1992年基準【22％】

等級２

1980年基準【36％】※２

出典：国土交通省調査によるストックの性能別分布を基に、住宅土地統計調査による改修件数及び事業者アンケート等による新築住宅の省エネ基準適合率を反映して推計（R1年度)※１：省エネ法に基づき1992年に定められた基準※２：省エネ法に基づき1980年に定められた基準

15

省エネ住宅（ZEH）普及啓発用の漫画冊子（2023年1月）※マンション（共同住宅）バージョンも作成中！

16

住宅・建築物分野の省エネ対策の進め方
2022年・基準・マニュアル類の整備・講習等の実施＜義務基準の引上げ＞
・2030年までに
ZEH・ZEB水準に引上げ＜誘導基準の強化＞

2022年10月から

ＺＥＢ水準適合率 : ％ＺＥＨ水準適合率 : ％誘導︵より高い省エネ性能︶

新築・関連制度における基準をZEH・ZEB水準に引上げ

2531

適合率 住(宅 ): ％既存

13

2023年度から＜大手事業者による市場の牽引＞

・住宅TR制度の対象に分譲マンションを追加するとともに、基準強化
2024年度から＜省エネ性能が高い建築物が選択される市場環境の整備＞
・販売・賃貸時における省エネ性能の表示制度の強化＜関係省庁連携によるZEH・ZEB等への支援＞＜建材・設備の性能向上＞

・省エネ法の建材・機器TR制度の基準強化＜住宅・建築物の省エネ改修の推進＞
・特に住宅の改修について、補助・税・融資を総動員して推進

2050年

継続的に
見直し

ストック平均でＺＥＨ・ＺＥＢ水準の省エネ性能の確保を目指す＜全面義務化に向けた準備＞

ＺＥＨ・ＺＥＢ水準の省エネ性能の確保を目指す

84 99

2030年

●全面義務化の施行（2025年4月）●建築物省エネ法改正（2022年6月）

全面義務化

適合率 非(住宅 ): ％適合率 住( 宅 ): ％規制︵底上げ︶2020年度
時点

2025年

現状

17

住宅・建築物の省エネに係る主な支援制度
新築に対する支援○ ZEH・ZEBに対する３省連携による補助
国土交通省は、以下の補助を実施。
・中小工務店が建築するZEH （地域型住宅グリーン化事業、279.18億円の内数（R5年度）、補助率：掛かり増しの1/2、限度額：140万円/戸等）
・ZEBを含む先導的な省エネ技術を採用した建築物 （サステナブル建築物等先導事業（省CO2先導型）、66.29億円の内数（R5年度）、補助率：掛かり増しの1/2 、限度額：５億円）○ 省エネ性能等に応じた住宅ローン減税の適用 ＜R７年末まで＞
借入限度額について、省エネ性能等に応じて500万円〜1,500万円を加算 （控除率：0.7％、控除期間：新築等は13年。R６年以降入居の場合）○ ZEH等に対する住宅金融支援機構のフラット３５による金利優遇
ZEHの場合は、当初５年間▲0.5％、６年目から10年目は▲0.25%の金利引下げ

既存に対する支援○ 省エネ改修に対する補助 ＜R４年度から＞
・地方公共団体と連携した補助 （社会資本整備総合交付金等、 ZEHレベルの住宅に国と地方で補助額70万円/戸（補助対象費用の8割を限度）、ZEBレベルの建築物に国と地方で補助率23% （補助上限額： 9,600円/m2） ）・住宅のZEHレベル改修に対する国の直接補助（住宅エコリフォーム推進事業、 279.18億円の内数（R5年度）、ZEHレベルの住宅に35万円/戸（補助対象費用の４割を限度） ）○ 省エネ改修に対する税制上の特例措置
令和４年度税制改正において対象を拡充 （所得税の対象工事要件：「全居室の全窓の断熱工事」 ⇒ 「一部の窓の断熱改修工事」 等）（固定資産税の対象住宅要件：「H20.1.1以前から所在する住宅」⇒「H26.4.1以前から所在する住宅」）○ 住宅金融支援機構による省エネ改修に対する低利融資 ＜法改正により創設＞
省エネに資する所定のリフォームを含む工事を対象（限度額：500万円、返済期間：10年以内 等）

18

１．国際社会の背景
２．オペレーショナルカーボン対策
３．エンボディドカーボン対策

19

建築物のライフサイクルにおけるＧＨＧ排出イメージ
Upfront Embodied Carbon

Operational Carbon

出典：Net-zero buildings – Halving construction emissions today (WBCSD, January, 2023)

20

エンボディドカーボンの内訳（WBCSD/Arupケーススタディ）

エンボディドカーボンの内訳

製造・建設段階

使用段階

解体段階

構造躯体で54％

設備※57％、ファサード15％構造躯体で71％

出典：Net-zero buildings – Where do we stand? (WBCSD, July 2021)※equipment replacement, refrigerant leakage, etc.

21

欧州におけるエンボディドカーボン規制の状況

Source: CONSTRUCTION CARBON REGULATIONS IN EUROPE (One Click LCA, October 2022)

22

エンボディドカーボン評価範囲に含まれる建築資材（欧州）Structure & Façade エンボディドカーボン算定のためにはGHG排出原単位（ジェネリックデータ）の整備が不可欠

Building Services

 企業努力を反映できるようにするため個別製品のEPD/CFP取得を促進！

Source: CONSTRUCTION CARBON REGULATIONS IN EUROPE (One Click LCA, October 2022)

23

エンボディドカーボン 木造 vs RC造・S造
戸建て住宅(125m2)の場合
木造

RC造

S造

中高層木造の付加的措置（防火の例）+74tCO2+50tCO2
排出木材+17tCO2
石膏ボード

固定▲16tCO2▲ 4tCO2▲ 4tCO2※木造のCO2固定量をどう考えるべきか？
※解体時に燃やすと大気に戻ることについて考慮が必要
出典：Wood Miles Forum in Japan24

木造（植林の有無）と非木造のCO2排出の比較イメージ

非効率的な木造（構造・防火・遮音対策で大量使用＋植林あり）

木造の排出量がRC造・S造
より大きい場合もあり得る

効率的なRC造・S造

木造（植林なし））（解体後は次の建物等で評価か）植林により50年かけて炭素吸収植林＋炭素回収によってのみ
ネットゼロ／マイナスが実現

木造（植林あり））伐採・製造・建設時

解体時（木は燃やすことを想定）出典：Net-zero buildings – Halving construction emissions today (WBCSD, January 2023)※木材リサイクルによる燃焼の先送りも重要！
25

ゼロカーボンビル（ＬＣＣＯ２ネットゼロ）推進会議○

欧米を中心に、使用時の省エネ・創エネだけでなく、資材製造・施工段階（A1-5）、使用段階（B15）、解体段階（C1-4）といった建築物のライフサイクル全体を通じた二酸化炭素の排出（いわゆる「エンボディドカーボン」）の削減に向けた議論が展開されている。

○

特に、エンボディドカーボンのうちアップフロントカーボン（資材製造・施工段階（A1-5））の削減に向けて、その削減量を建築規制にしようとする海外の先進的な取組が見られるほか、我が国の不動産業
界においても、気候関連財務情報開示タスクフォース（ＴＣＦＤ）の提言を踏まえた情報開示のため、アップフロントカーボンの評価手法を確立しようとする動きが加速している。

○

以上のような背景から、産官学の連携により、ＢＩＭの活用などＤＸへの貢献も視野に入れつつ、国際
社会・次世代に通用する質の高い建築ストックの確保に向け、早急にエンボディドカーボンについての評
価手法を整備するとともに、使用時の省エネ・創エネも併せて総合的にＬＣＣＯ２を実質ゼロにする建築物、いわゆる「ゼロカーボンビル」を普及・推進することを目的として、「ゼロカーボンビル（ＬＣＣＯ
２ネットゼロ）推進会議」を設置することとした（2022年12月）。

委員長：村上周三 一般財団法人住宅・建築ＳＤＧｓ推進センター理事長

主査：伊香賀俊治
慶應義塾大学教授

26

算定ツール運用や制度化に関する将来展望（推進会議案）※東京都は先行的に取組開始（2025年度〜）

出典：ゼロカーボンビル推進会議ホールライフカーボン基本問題検討WG資料（2023年8月）

27

課題まとめ 2050年ネットゼロに向け、ホールライフカーボン（オペレーショナル＋エンボディド）対策が急務
 新築は、省エネ・創エネ対策によりオペレーショナルカーボンが減少。エンボディドカーボンの削減が課題
 既存ストックは、改修・更新によるオペレーショナルカーボンの削減が課題（その際、エンボディドカーボンも考慮） エンボディドカーボン削減に向けた課題
 国内外の既存ツール・データを活用。資材量の積算にはBIMとの連携が必須
 段階的な制度設計（例：大規模→中規模→小規模、用途（オフィス、
マンション等）、新築→既存、算定公表→上限規制）
 公共建築物における率先的な取組み
 EPD/CFP取得の促進（グリーンスチール、環境配慮型コンクリー
ト、木材等の構造材、内外装材、ドア・窓、設備機器等）
 カーボンオフセットの考え方の整理
 適切な表示・格付制度の可能性
等 28

ありがとうございました！
Thank you very much!

Nagato City Hall2023年度 不動産ESGセミナー

ホールライフカーボン削減を中心とした不動産ESGの最新動向

CSRデザイン環境投資顧問株式会社代表取締役社長 堀江隆一
2023年12月5日©CSRデザイン環境投資顧問

1©CSRデザイン環境投資顧問

2

不動産におけるESG重要課題
 GRESBが定めたESG の重要課題(ESG Issues) でもネットゼロ
を最重要とし、エンボディド・カーボンも重要項目の１つ【重要としたESG課題 8項目】
E

S

G

・脱炭素(ネットゼロ)への進捗

Progress against net zero targets

・気候変動レジリエンス

Resilience to climate & physical risk

・建設時等におけるGHG排出

Embodied carbon

・生物多様性Biodiversity

・多様性、公平性、包摂性

Diversity, Equity & Inclusion

・健康とウェルビーイング

Health & well-being

・人権

Human Rights (including Modern Slavery)

・サイバーセキュリティ

Cybersecurity©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ A Shared Vision for the GRESB Standards

3

GRESB参加者におけるネットゼロの取組み
 日本からの参加者は、ネットゼロのコミットメントやネットゼロ目標を設定する割合がグローバルよりも低い©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 2023GRESB評価日本市場データ（非公開）より弊社作成

4

GRESB参加者のネットゼロ目標年
 グローバルでは、ネットゼロの目標年は2040年より前が半数近くで、2/3が2050年より前に設定©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 2022年GRESB公表データ

5

不動産でネットゼロを実現するための優先順位
1. 省エネ パッシブデザイン、断熱、設備の省エネ化
 運用改善2. オンサイトの再エネ導入

 屋上への太陽光パネルの設置など（自家消費）

物件 企業

現在の
ZEB
ZEH

3. 追加性のあるオフサイトの再エネ導入

 自己託送 PPA（フィジカルPPA、バーチャルPPA）

4. 追加性のないオフサイトの再エネ導入
 電力会社の再エネメニュー
 非化石証書、グリーン電力証書の購入

5. 残余排出の中和 植林やCCSなどによる吸収 既存の森林クレジット©CSRデザイン環境投資顧問

6

省エネ【新築】EUでは新築はゼロエミッションへ EUでは、2020年12月末までに、全ての新築ビルをNearly ZeroEnergy Buildings（NZEB）とすることを規定
非常に高効率なエネルギーパフォーマンスの物件
使用エネルギーはほぼゼロ/ごく少量であり、
使用エネルギーの大部分にオンサイトやニアバイの再エネを利用

 さらに、2022年10月、欧州理事会で、2030年時点で全ての新築ビルを
Zero Emission Buildings (ZEB）にする規則が提案
非常に高効率なエネルギーパフォーマンスの物件
使用エネルギーはほぼゼロ/ごく少量であり、
使用エネルギーの全てが再エネで賄われ、オンサイトでの化石燃料由来の炭素排出がないライフサイクルでの地球温暖化係数（GWP）の算出と開示も要求©CSRデザイン環境投資顧問

7

省エネ【既存】省エネ格付の義務化と規制の導入
各国では省エネ格付（主に実績値ベース）を義務化した上、それに基づく規制などを導入し、省エネ改修を促進
 英国︓2018年4月以降、エネルギー性能が一定以下の物件の賃貸が違法に→ 低格付のものは座礁資産化

 オランダ︓2023年１月以降、エネルギー性能が一定以下のオフィスは使用不可
 米国︓2024年以降、NY市ではCO2の排出上限を設定し、違反すると罰金
 豪州︓政府機関は省エネ格付(NABERS)が一定以上のビルにしか入居しない 日本: 2024年４月以降、新築建築物の販売・賃貸の広告等で省エネラベルの表示が努力義務になり、
既存建築物では代替措置を検討©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ https://www.mlit.go.jp/shoene-label/8追加性のある再エネ

J-REIT/ファンドの取組み︓ケネディクスグループ©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ https://www.kenedix.com/business/kge/

9気候関連情報開示︓TCFDからISSBへ
 2023年6月、IFRSの国際サステナビリティ基準審議会（ISSB）が2つのサステナビリティ開示基準を公表
 サステナビリティ関連財務情報開示の全般的要求事項（S1） 気候関連開示（S2） ISSB基準の特徴
 TCFDの枠組み「ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標」に基づく開示→金融安定理事会(FSB)はS1・S2は「TCFDによる作業の成就」とし、来年以降、
IFRS財団が企業の気候関連開示の進捗に関する監督をTCFDから引き継ぐ。
 気候変動開示ではScope3まで開示要請→見積りによる算定も許容される。ただし、各社がネットゼロに向けた削減を示す中で、将来的には一次情報が必要。建築・不動産関連企業の場合、エンボディドカーボンの算定・報告の準備が必要になると考えられる。

 IFRS財団のISSB設立を受け、国内ではサステナビリティ基準委員会（SSBJ）が2025年３月までに国内基準を開発©CSRデザイン環境投資顧問

10

GHGプロトコル︓Scope 3 とは

©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ 環境省「SBT等の達成に向けたGHG排出削減計画策定ガイドブック

11

エンボディド・カーボンとは
 運用時のカーボン（B6）とエンボディド・カーボン（A1-5, B1-5, C1-4)を合わせたのがホールライフカーボンで、エンボディド・カーボンの中でも、特に資材の製造など
施工前段階のアップフロント・カーボン（A1-A5）の削減に注目が集まるWorld Green Building Councilの定義するエンボディド・カーボン（EU規格EN15978に準拠）

アップフロント・カーボン©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ World Green Building Council: Bringing embodied carbon upfrontより弊社作成12ライフサイクルでの脱炭素化と木材活用
CO2を固定・貯蔵

鉄などより低炭素で製造可能
地場産材であれば輸送が短距離©CSRデザイン環境投資顧問

改修でも一連のメリットを享受

工場組立の
しやすさ・
軽量で増築に最適

リユース等の容易さ

解体の
容易さ
高断熱性能

出典︓Bringing embodied carbon upfront(WORLD GREEN BUILDING COUNCIL) を弊社和訳

再利用による
廃棄物削減

13

ダイナミックLCAの考え方
 従来のLCAに時間軸評価を加えた評価方法
 仏ではエンボディドカーボン算出に排出年による重みづけ評価を導入
 現時点の排出は将来の排出より影響大 GHGは何年も大気中に残るため総量削減が重要であり、できるだけ遅く排出した方がよい
 材料の耐用年数終了時の扱いの不確実性を調整

加重係数

同じ排出量でも現時点での1.0に対し50年後は0.57の係数
一般
冷媒

排出年数

仏RE2020におけるLCA算出時の重みづけ係数©CSRデザイン環境投資顧問

LCA日本フォーラムニュース 第26号 p.4 「ソーシャルLCA」と「ダイナミックLCA」の検証とLCAの今後の方向性
MINISTERE DE LA TRANSITION ECOLOGIQUE: GUIDE RE2020Vizcab: Tout comprendre de lʼACV dynamique14

欧州各国のエンボディド・カーボンへの対応
 対象の建築物などに統一性はないが、北欧を中心にエンボディド・カーボンについて報告義務や上限値を設けるような規制が検討、施行されている
 個々の建築材料の排出量を表示するEPDの取得も推奨©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ ホールライフカーボン評価の基礎知識（第2回講座）

細谷委員資料より抜粋

15

エンボディド・カーボン報告の義務化 ロンドンでWLCAの報告義務化
 最新London Plan（2021年3月）でWhole Life-Cycle Carbon Assessments義務化
 大規模開発プロジェクトが対象
 150戸以上の住宅を含む開発
 建物床面積100,000㎡以上（シティ）、20,000㎡以上（中心部）の開発

 ガイダンス記載のベンチマークより計算値が大きく外れる場合は説明が必要©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ The London Plan
London Plan Guidance: Whole Life-Cycle Carbon Assessments

16

ロンドンの再開発事例における木材活用 木造かつ低炭素素材を最大限に活用し資材調達･建設におけるエンボディドカーボン39kgCO2e/m2を達成。
「LETI」というエンボディドカーボンのランクにより最上位の評価

換気などにパッシブデザイン採用。
壁面に対して最適な開口部比率にすることで、太陽光を最大限に活用。
効率ファサードで断熱。

CLTとグルラム材の柱・梁を採用。
本建物は地下鉄駅の上に建築されたため軽くする必要があった。

©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ ①キングスクロス 21年サステナ報告書②ウェブサイト（スポーツホール） 等

17CRREM:

不動産セクターの移行リスク分析ツール
 EUから始まった、不動産特化の気候変動移行リスクの分析ツール
現在はグローバルに、機関投資家やGRESB等の協力を受けて運営
 不動産でのグローバルスタンダードとなり、投資家からの分析要望も 国別、物件用途別に、1.5℃・2.0℃のパスウェイあり
 物件やポートフォリオのデータを入力するとそのパフォーマンスの線が引かれ、パスウェイとの原単位での比較で排出が超過する時期等を分析
CO2排出原単位

対象物件に
おける
炭素排出の
ベースライン

排出超過ポイント①(Stranding point)

気候変動による潜在的な影響(HDD/CDD)
現状維持

施策１
（改修工事等）

排出超過ポイント②(Stranding point)

パスウェイ(セクター別脱炭素化目標)施策２（再エネ導入等）
2050©CSRデザイン環境投資顧問

電力系統の
脱炭素化

[年]

出典︓ CRREM Risk Assessment Reference Guideに加筆

18

SBTiでもエンボディドカーボンを考慮
 SBTi Buildings Projectー SBTiとCRREMが協働 不動産含む多くのステークホルダーが参画（WGBC、BBP、BRE、GRESB、PCAF、三菱地所、Arup 等々） 3つの主な目的
1. 1.5℃目標に整合する運用段階の排出パスウェイの構築（2023年1月公表）
2. 1.5℃目標に整合するエンボディドカーボン排出パスウェイの構築
3. 排出量算定と報告、目標設定と検証に関するガイダンスの発行©CSRデザイン環境投資顧問

出典： https://sciencebasedtargets.org/sectors/buildings

https://sciencebasedtargets.org/resources/files/SBTi_Buildings_Guidance_Draft_for_Pilot_Testing.pdf19

PCAFとはPartnership for Carbon Accounting Financials (PCAF)（金融向け炭素会計パートナーシップ）
 金融機関のスコープ３カテゴリー15の投融資先の排出量（Financed
Emissions）算定のための国際スタンダード グローバルで449、日本から26の金融機関が加盟
 不動産セクターのFE算出においては、CRREMと連携
 エンボディド・カーボン算出法の開発が2024年ワークプランの１つに©CSRデザイン環境投資顧問

20

金融機関による活用例

銀行の取組み︓三菱UFJフィナンシャルグループ
 銀行も不動産セクターではCRREMのパスウェイに整合する目標を設定©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ MUFG Progress Report 2023 カーボンニュートラル実現への取り組み

21

GRESB/PCAF/CRREMによるガイダンス (案)運用時のエネルギー使用によるカーボン及びエンボディドカーボン（Operational and embodied carbon）:

LCAやエンボ 既存物件に関しては、運用時のエネルギー使用による排出量をディドカーボン
報告しなければならない（shall）。
の算定・開示が さらに、運用段階のエンボディドカーボン（メンテナンス、修繕、 更に重要に改修施策を含む）はトラッキングされ、当該年に報告されなければならない（shall）。

 運用段階のエンボディドカーボンは、運用時のエネルギー使用によるカーボンから明示的に区別されるべきである（should）。
もし、それらを分けることができなければ、それらは運用時のエ
ネルギー使用に含め、報告の中で明示されるべきである（must）。
 金融機関はまた、上流のカーボン（upfront carbon）を報告すべきであり（should）、そうすることが強く推奨される（strongly recommended）。もしそうならば、上流のカーボ
ンは運用時のエネルギー使用による排出量と分けて報告され、EN15978を用いて分類されるべきである（must）。
©CSRデザイン環境投資顧問

出典︓ https://carbonaccountingfinancials.com/public-consultation-real-estate

p.41を弊社にて仮訳

22

まとめ
 ネットゼロ︓不動産セクターではGRESBとCRREM、SBTi、
PCAFなどのイニシアティブが連動し、ネットゼロに向けた目標
設定や進捗管理が必須に
 オペレーショナル・カーボン︓脱炭素の基本はまず省エネであるため、日本でも各国同様にエネルギー消費実績値に基づいた
省エネ格付の導入が期待されると共に、オフサイトの再エネも活用し、ゼロエネルギーからゼロエミッションへ エンボディド・カーボン︓EUなど各国の政策や、TCFDを継承す
るIFRS S2等によるスコープ３の開示要請の高まりにより、日本でも今後はエンボディド・カーボンの開示・削減やEPDの取得が重要に©CSRデザイン環境投資顧問

23

ジャパン リアルエステイト アセット マネジメント

J-REITにおけるNet Zeroへの取組み

取締役 サステナビリティ推進部長 兼 リスク管理室長 千葉 美和子
December 5th, 2023

© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

JRE / JRE-AMの概要
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社（JRE-AM）は、三菱地所株式会社の100％出資によるJ-REIT運用会社。
2001年9月に日本で初めて上場したJ-REITであるジャパンリアルエステイト投資法人（JRE）から資産運用を受託。

投資法人

資産運用会社
ジャパンリアルエステイト
アセットマネジメント

不動産等の
運用委託

ジャパンリアルエステイト
投資法人

不動産等の
運用
100%
出資
2

JRE / JRE-AMの概要
JREはオフィスビル特化型の大型投資法人であり、投資家から預かった資金をもとに、日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、賃貸収入や物件の売買で得られた利益を投資家に分配。

JREの主要物件
渋谷クロスタワー（底地）含む＜地域分散（取得価格ベース）＞

北の丸スクエア

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

赤坂パークビル

汐留ビルディング
3

JREのESG取組みの歩み
・ESG専属組織「ESG推進室（現 サステナビリティ推進部）」の立ち上げ
・PRIへの署名
・TCFDへの賛同

2018

2019

2020

・MSCI ジャパンESG セレクト・リーダーズ指数組み入れ
・CDP 気候変動プログラムにおいて、最高評価である「A リスト企業」に認定

2021

2023

SBTi Net Zero目標認定の取得

J-REIT初、TCFD提言に沿った情報開示を実施
・CO2 削減目標など 2030 年度に向けた KPI の発表
・GRESB アジア地域・上場・オフィス用途にて「セクターリーダー」に選出
・ESG ファイナンス・アワード受賞

2022

・GRESBにおいて、６年連続「5 Stars」、8年連続「Green
Star」、6年連続開示評価「A」
・３棟目及び４棟目の ZEB 認証
取得

・J-REIT初、サステナビリティ・リンク・ローンの実施
・1棟目のZEB 認証の取得
・RE100対応の再生可能エネルギーの導入推進スタート・マテリアリティの策定
・CO2排出量削減に係る新目標策定
・SBTiニアターム目標認定の取得
・ J-REIT初、RE100加盟

4JREのマテリアリティ（重要課題）と KPI
JREのマテリアリティを策定し、各方針・目標に紐づくKPIの進捗状況を年１回開示。

5

CO2排出量削減に係る新目標の策定と2050年Net Zero宣言
JREは2020年に発表したCO2排出量削減目標が当初の想定より早く達成される見込みとなり、2022年に新目標を策定。
世界的に高まる気候変動リスクへの対応を進めるため、2030年度に向けたKPIを設定しています。

CO2排出量CO2原単位

80%

12

削減

kg/m2以下

再生可能エネルギー
由来の電力比率90%※基準年2019年度

SBTiニアターム目標認定済
SBTi Net Zero目標認定済

6

Net Zeroに向けて

再エネ

と

省エネ

7

RE100対応の再生可能エネルギーの導入推進
保有ビルにおける100％再生可能エネルギー由来電力の積極的な導入。一部保有ビルにおける敷地内太陽光発電。

JREが推進する再生可能エネルギー由来電力への切り替え（イメージ）

再エネ導入状況61／76物件が完了※2023年10月末時点＜敷地内太陽光発電実施ビル＞
 大手町パークビルディング the ARGYLE aoyama 新宿フロントタワー
 豊洲フォレシア
 豊洲フロント
 グランフロント大阪（北館） グランフロント大阪（うめきた広場‧南館）

8

CO2削減・2030年度へのロードマップ（リノベーション、ZEB化による削減）• JREではリノベーションやZEB化といった改修工事関連で20,000t-CO₂以上の削減を見込んでいる• 2019年度以降、株式会社三菱地所設計と協働で、既存ビルの改修によるZEB化に取り組んでいる
CO2削減のロードマップの考え方

三菱地所設計との協働
リノベーション、
ZEB等に伴う削減（空調改修・LED化等）

エネルギーミックス
再生可能エネルギーの導入、物件入替、現場運用等
による削減

9

ZEB
• JREの2030年度までのZEB保有目標は5〜10棟【ZEBの定義】

出典︓環境省 ZEB PORTAL サイト

10

既存ビルのZEB化 〜JRE東五反田一丁目ビルの事例〜• CO2排出量削減のための既存建物の実態調査を行い、改修設計にフィードバック• 空調設備の高効率化、容量適正化がポイントとなったZEB Ready 認証の取得事例＜既存建物概要＞＜ＪＲＥ東五反田一丁目ビル＞

延床面積︓約6,500㎡
用途︓事務所、店舗
階数
︓地上8階
竣工年 ︓2004年（築年数︓19年）
ｶﾞﾗｽ仕様︓東西面（単板ｶﾞﾗｽ）
南面 （Low-E複層ｶﾞﾗｽ）
空調方式︓空冷HPパッケージ方式（冷暖切替型）
換気方式︓各階全熱交換器

11

既存ビルのZEB化 〜JRE東五反田一丁目ビルの事例〜• 空調容量の適正化（容量の縮減）を図ったことで、当初修繕計画で見込んでいた金額より低い金額でZEB化を実現• 空調設備改修後において特にテナント様からの不満もなく、快適性を確保していることを運用、測定で確認している＜LED化＞
・全館LED化＜照明制御導入＞
・在室検知、明るさ検知
・タイムスケジュール＜空調容量の適正化＞
・空調容量をスリム化（容量の縮減）＜空調の高効率化＞
・高効率機種の導入

ZEB化対策による環境性能BEI※株式会社三菱地所設計作成＜換気量の見直し＞
・一人当たり換気量30㎥/h（変更前：35m3/h）
12

既存ビルのZEB化• 改修設計にあたっては空調容量の適正化（容量の縮減）とLED化及び照明照度の適正化を進めていくことが重要＜JREのZEB認証物件と主なZEB化更新項目＞
空調容量の適正化（容量の縮減）• 空調機の高効率化• 換気量の見直し• 全館LED化• 照明制御導入•• 外調機熱源方式変更（中央熱源⇒空冷PAC）• 空調容量の適正化（容量の縮減）• 空調機の高効率化• 換気量の見直し• 全館LED化

空調容量の適正化（容量の縮減）• 空調機の高効率化• 全館LED化（照度適正化）• 給湯器保温仕様ｱｯﾌﾟ•

空調容量の適正化（容量の縮減）• 空調機の高効率化• CO2濃度制御の導入• 全館LED化• 給湯器保温仕様ｱｯﾌﾟ•

13

CO2排出削減目標・再エネ導入比率の2022年度達成状況

14リノベーションやZEB化等に加え、積極的な再エネ導入の推進により
Net Zero達成へ取り組んでいきます︕

本資料は、情報提供を目的として、作成・提供するものであり、本投資法人の投資口の購入を含め、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。
本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれに付随する政令、内閣府令、規則並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請され、又はこれらに基づく開示書類又は運用報告書ではありません。
本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測ならびに本投資法人及び本投資法人の資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社経営陣の計画及び目的に関する記述が含まれます。このような将来に関する記述には、既知又は未知のリスク、不確実性、その他実際の結果又は本投資法人の業績が、明示的又は黙示的に記述された将来予測と大きく異なるものとなる要因が内在することにご留意ください。これらの将来予測は、本投資法人の現在と将来の経営戦略及び将来において本投資法人の事業を取り巻く政治的、経済的環境に関するさまざまな前提に基づいて行われています。
本資料で提供している情報に関しては、万全を期していますが、その情報の正確性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。また予告なしに内容が変更又は廃止される場合がありますので、予めご了承ください。

2023年度不動産ESGセミナー

建設分野でのZEBの取り組み

大成建設株式会社
クリーンエネルギー・環境事業推進本部
理事 ZEB・スマートコミュニティ部長 小林© 2023 TAISEI CORPORATION

信郷

1

建築物における運用エネルギーの割合
 一般事務所ビルのライフサイクルCO2（35年）内訳
解体工事及び

建設
約28％
運用
約62％

廃棄物処分運搬3％

建設時 建設資材

26％

建設時 建設工事

2％

修繕・更新時 建設資材
修繕・更新時 建設工事

運用エネルギー 62％

7％
0.1％

建築物の省エネ推進が重要 ZEBはその切札の技術
2

出典︓(公社)空衛学会「空気調和・衛生設備の環境負荷削減対策マニュアル」P.55 図2 一般事務所ビルのLCCO2(35年)内訳より© 2023 TAISEI CORPORATIONZEBの定義
基準建物
BEI＝1.0

BEI（ Building Energy Index ）とは︖

BEI＝

設計一次エネルギー消費量
基準一次エネルギー消費量

1.0
基準

基準に対する設計値の割合
設計低い方が省エネ︕

建築物省エネ法における省エネ基準『ZEB』

Nearly ZEB

100％以上

正味でエネルギー削減

BEI＝０

75％以上

正味で

エネルギー削減

BEI＝０.25

正味

100％
以上
削減

省エネ50％以上＋創エネ

ZEB ReadyZEB Oriented

50％以上

40もしくは30％以上※1

BEI＝０.50

BEI＝０.7／0.6

エネルギー削減

50％

正味

75％

以上
削減

以上
削減

省エネ50％以上
＋創エネ

延べ面積

10,000㎡以上※3

40％もしくは
30％以上
削減

更なる
省エネ
措置※2

省エネ50％以上※1 事務所・学校・工場…40％以上 ホテル・病院・百貨店・飲食店・集会所…30％以上※2 WEBPRO未評価技術15項目のうち1項目以上を導入する※3 評価対象は延べ面積10,000㎡以上の建築物に限る© 2023 TAISEI CORPORATION

エネルギー削減

省エネ40%以上
もしくは30％以上

3ZEBの認証制度︓BELS
ベルス

建築物省エネルギー性能表示制度

BELS︓Building-Housing Energy-efficiency Labeling System• 建築物の省エネルギー
性能を表示する第三者認証制度• 5段階評価☆数

非住宅（事務所等）★★★★★

BEI≦0.6★★★★

0.6＜BEI≦0.7★★★

0.7＜BEI≦0.8★★

0.8＜BEI≦1.0

1.0＜BEI≦1.1• 認証を取得することで、 ★
環境性能に優れた建物 BEI＝ 設計一次エネルギー消費量
基準一次エネルギー消費量
として対外的に公表できる
ZEB Oriented

出典︓（一社）住宅性能評価・表示協会HP© 2023 TAISEI CORPORATION

4BELSの事例紹介
 一般社団法人住宅性能評価・表示協会にて、BELS評価書が交付された建物を公表© 2023 TAISEI CORPORATION

出典︓（一社）住宅性能評価・表示協会、BELSの事例紹介

5

第6次エネルギー基本計画におけるZEBの普及目標
2030年目標
 2030年度以降新築される建築物について、ZEB基準の水準の省エネルギ ―性能の確保※1を目指し、整合的な誘導基準の引上げや、省エネルギー基準の段階的な水準の引上げを遅くとも2030年度までに実施する。
※1 建築物について、再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を現行の省エネルギー
基準値から用途に応じて30%又は40%（小規模建築物については20%）削減

2050年目標
 既存建築物についても省エネルギー改修や省エネルギー機器導入等を進める
ことで、2050年に建築物のストック平均でZEB基準の水準の省エネルギー性能が確保※2されていることを目指す。
 設置が合理的な建築物には太陽光発電設備が設置されていることが一般的となることを目指す。その実現に向け、例えば、新築の庁舎その他の新設する建築物について、最大限設置することを徹底するとともに、既存ストック等において可能な限りの太陽光発電設備の設置を推進する。
※２ ストック平均で建築用途に応じて30％又は40％程度削減されている状態© 2023 TAISEI CORPORATION

6建物のZEB化の考え方
ZEBとは︓快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギー収支をゼロにすることを目指した建物→外皮の熱的性能は快適性や知的生産性にも影響を与える
まずは負荷の抑制を行なった上で、必要となるエネルギーに対し、
省エネルギー化を進めることが重要

出典︓環境省HP

ZEB PORTAL［ゼブ・ポータル］より（http://www.env.go.jp/earth/zeb/about/06.html）© 2023 TAISEI CORPORATION

7当社のZEBのロードマップ
2020年 2021年
第6次
新築公共建築物等
エネルギー基本計画
でZEB化※1

2014年

国
当
社

第4, 5次エネルギー基本計画（2021.10 閣議決定）

ZEB化率※2
国内初
都市型ZEB

ZEB実証棟『ZEB』

2030 年
新築建築物
ZEB基準

ストック平均ZEB基準
ZEB化率
100%達成2025年度
50%目標
リニューアル
ZEB化

大成札幌ビルZEB Ready

国内初
テナントオフィス
ZEB化

JS博多渡辺ビル
ZEB Ready

ZEBの
普及拡大

さらなるZEB普及拡大(他用途建物へのZEB拡大･リニューアルZEB普及)

庁舎 ・古平町複合施設
かなえーる
ZEB Ready｜北海道

2016年 RN竣工

2017年 BELS取得
2018年 竣工

運用実績で5年連続『ZEB』達成

2017年度
運用実績でZEB Ready達成

2018年度運用実績で
ZEB Ready達成

2022年竣工（2019年認証）

2021年竣工（2020年認証）

・千葉市役所
ZEB Ready ｜千葉県

・博多区新庁舎
ZEB Ready｜福岡県

2016年4月
BELS認証施行※1 第4,5次エネルギー基本計画
2020年までに新築公共建築物において用途・規模別（8区分）でZEBの計画を実現
2030年までに新築建築物にかかるエネルギー消費量の平均でZEB相当となることを実現
用途別（庁舎／学校／病院／集会所） 規模別（延床面積10,000㎡未満／10,000㎡以上）© 2023 TAISEI CORPORATION

新庁舎2022年竣工（2022年認証）

新庁舎2023年竣工（2022年認証）

工場
・ OKI本庄工場HI棟『ZEB』 ｜埼玉県

2022年竣工（2021年認証）

学校
・北海道科学大学高等学校
ZEB Ready ｜北海道

2020年竣工（2019年引渡）

大規模オフィス
・関電不動産八重洲ビル
ZEB Ready ｜東京都

2018年竣工

・名港ビルディング
ZEB Oriented ｜愛知県

・三井ショッピングパーク
ららぽーと堺ZEB Oriented (物販等) ｜大阪府

リニューアルZEB
・袖ケ浦市庁舎
ZEB Ready ｜千葉県

・大成建設 横浜支店
ZEB Ready ｜神奈川県

・大成建設 関西支店
ZEB Ready ｜大阪府

・大成ユーレック 川越工場
『ZEB』（事務所棟）｜埼玉県

・次世代研究開発棟(改修)当社
Nearly ZEB｜神奈川県
高層 ・近畿産業信用組合本店
ZEB Ready｜大阪府
2019年竣工

2015年12月
ZEBの新定義

大規模庁舎
・伊丹市新庁舎
ZEB Ready ｜兵庫県

研究 ・愛知県環境調査センター
施設･愛知県衛生研究所
Nearly ZEB｜愛知県
2014年 竣工
2020年 RN竣工

2050 年・品川シーズンテラス
ZEB Ready｜東京都

2015年竣工（2019年認証）

・日テレ四谷ビル
ZEB Ready｜東京都

2020年竣工（2019年認証）

2022年竣工（2020年認証）

2022年竣工（2021年認証）

2024年竣工予定（2021年認証）

2023年竣工（2022年認証）

2022年竣工（2021年認証）

商業施設

2022年竣工（2022年認証）

2023年竣工（2022年認証）

2023年竣工（2022年認証）※2 ZEB化率︓当該年度に設計し省エネ計画書を提出した案件のうち第6次エネルギー基本計画に示されたZEB基準の水準を確保した案件の割合

8大成建設ZEB実証棟
建物名称

ZEBのトップランナー

大成建設ZEB実証棟（人と空間のラボ）

ZEBの種類『ZEB』

100%以上エネルギー削減

2014年6月
評価第一号

2019年6月
ZEB認証

LEED-NC
プラチナ認証WELL認証
プラチナ認証日本 第一号

世界 第一号

建物概要

事業主 ︓ 大成建設㈱計画地 ︓ 当社技術センター内（神奈川県横浜市戸塚区）

主要用途︓ 事務所
階数
︓ 地上3階、塔屋1階
延床面積︓ 1,277ｍ2
構造︓ RC造（免震構造）
工期
︓ 2014年5月竣工（新築）2020年2月竣工（改修）
設計施工︓ 大成建設
環境省『H25 CO2排出削減対策強化誘導型 技術開発・実証事業』© 2023 TAISEI CORPORATION

改修後

9リニューアルZEB ３プロジェクト汎用技術でZEB化
先進技術で更なる省エネとウエルネスの実現
関西支店

ZEB Ready

BEI＝0.93 → 0.37

100％
（基準）

ZEB Ready

BEI＝0.70 → 0.39

100％

93％

改修前

横浜支店

（基準）

大成ﾕｰﾚｯｸ川越工場（事務所棟）『ZEB』

BEI＝0.47 → -0.09

100％

70％

（基準）

37％

39％

47％

改修後

改修前
改修後
（2017年改修）

改修前© 2023 TAISEI CORPORATION

−9％
改修後

10

リニューアルZEBの実現に向けて
 ① 快適な室内環境を実現し、必要なエネルギーを減らす「外皮性能の向上」※1
 ② 建物内部で使うエネルギーを減らす「照明のLED化」
 ③「空調設備のダウンサイジング」※2※1「外皮性能の向上」とは、ここでは、建築物の外壁、屋根、窓などの断熱性、気密性を高めること。
※2「空調設備のダウンサイジング」とは、快適さを向上または維持したままで空調設備の能力を小さくすること。
外皮性能の向上と照明LED化により実現。

③空調機器のダウンサイジング②照明のLED化（照度の見直しも検討）①外皮性能の向上（窓改修・断熱強化）
出典︓環境省ZEBポータルHPより汎用的な技術の組み合わせによる費用対効果が高く実効性のあるZEB© 2023 TAISEI CORPORATION

11

リニューアルZEBのポイント

従来①断熱︓なし→なし 窓︓単層→単層②照明︓750 lx(蛍光灯)→ 750 lx(LED)③空調︓50HP→50HP（最新型）

照明・空調を別々に計画

 外皮を更新せずに設備機器のみを更新
 設備機器の高効率化による消費電力低減

ﾘﾆｭｰｱﾙZEB①断熱︓なし→あり 窓︓単層→Low-E複層

照明・空調の
一体的な
改修計画

消費電力を
低減

②照明︓750 lx(蛍光灯)→ 500 lx(LED)

消費電力を
更に低減

③空調︓50HP→40HP（最新型）
 外皮性能の向上と照明のLED化で空調設備をダウンサイジング
 機器の高効率化により消費電力の更なる低減が可能※工事は複数年にわけて行うことも可能© 2023 TAISEI CORPORATION

12

リニューアルZEB実現へのステップ
現状の調査から運用段階のサポートまで対応可能
STEP 01

既存建物の調査
現状のBEI算出
現状のエネルギー
使用量の把握現時点での外皮性能
省エネ性能を算出※現状のBEIの算出は
省略可

STEP 02

ZEB化の検討

どの改修工事を行う
かBEIを算出し検討
エネルギーコストの削減効果の検討

STEP 04

STEP 05

BELS認証の取得

ZEB化改修

運用段階の
エネルギー
をサポート

BELS認証を取得
外部公表

ZEB化工事の実施

運用段階における

STEP 03【検討の流れ】・外皮性能の向上（窓改修・断熱強化）※結果によっては、外皮改修不要な場合もあります。

・照明のLED化

ZEBの検証・評価※BELS認証による工事期間の制限はなし

・空調設備の更新
・太陽光発電の設置等

費用対効果の高いリニューアルZEBをご提案© 2023 TAISEI CORPORATION

13

ホールライフカーボンにおけるZEB
ホールライフカーボン
エンボディドカーボン
アップフロントカーボン
資材調達

施工

運用・改修

解体・廃棄

解体・廃棄

 原材料の調達

 建設地への輸送

 建材等からの排出 解体・撤去

 部品やエネルギーの

 工場への輸送

 建築物の建設

 維持管理 廃棄物の輸送

 建材の修理・修繕

 廃棄物の処理

 部品の交換

 廃棄

 製造

再利用

 改修・設備の更新

オペレーショナルカーボン
 設備によるエネルギー消費© 2023 TAISEI CORPORATION

14

Bringing Embodied Carbon Upfront(World Green Building Council)より作成

横浜支店

リニューアルZEB

横浜支店

中規模オフィスの汎用ZEB技術の実践

 T-Green Multi Solar 外装• 外壁面︓ソリッドタイプ• 窓面 ︓シースルータイプ• 外壁・窓の高断熱化、インナーサッシによる二重化

構造種別︓SRC造
階数︓B2F／9F
延床面積︓9,340㎡

 クラウド活用型BEMSで高度環境制御• 外調機とビルマルチ空調機を連動制御• 高効率ビルマルチへの更新

 ウェルネスオフィス• 内装の木質化• バイオフィリア• 低カーボンマテリアル内装材• T-Light Blindによる自然採光
導入 ニューノーマル（感染症対策）• T-LED DUV Light• T-Zone Saver密警報

リニューアルでのZEB Readyの実現© 2023 TAISEI CORPORATION

シースルータイプ
ソリッドタイプ15

関西支店

リニューアルZEB

関西支店

多様な顧客ニーズに応える先進 + 汎用ZEB化技術の実践

 多機能庇（日射抑制＋採光＋発電＋緑化）• T-Green Multi Solar（庇︓シースルータイプ，外壁︓ソリッドタイプ）

構造種別︓RC造
階
数︓B2F／9F
延床面積︓13,700㎡• T-Light Blindによる自然採光• 植栽ユニットによるグリーン化

 窓面の高断熱化• Low-E複層ガラス化• インナーサッシによる窓の二重化

 ニューノーマル建築（感染症対策）• T-LED DUV Lightにより会議室を空間殺菌• T-Zone Saverによる換気量制御

 放射空調と明るさ感制御

ソリッドPV• 快適性と省エネ性の両立• T-Brightness Controller による明るさ感制御
シースルーPV

リニューアルでのZEB Readyの実現© 2023 TAISEI CORPORATION

16

大成ユーレック川越工場
大成ﾕｰﾚｯｸ川越工場

リニューアルメガソーラーによるカーボンニュートラルファクトリー

工場棟
延床面積︓7,670㎡

事務棟
延床面積︓680㎡

電力自己託送横浜支店

 メガーソーラー設置

 事務所の『ZEB』化

 低CO2マテリアルの採用

 カーボンニュートラル

• 工場の大屋根にソーラーパネル設置• カーボンリサイクル・コンクリート、CLT© 2023 TAISEI CORPORATION• 見学者用展示スペースの整備• 余剰電力の活用によるCN化17環境省の技術開発・実証事業に採択され事業推進中 令和4年度地域共創・セクター横断型カーボンニュートラル技術開発・実証事業
 地域共創・セクター横断型テーマ設定枠 「気候変動×建築」「地域循環型共生圏」の構築に向けたリニューアルZEBモデルの実証（事業期間︓2022〜2024年度）

横浜市様と連携して推進
A3※自治体の再エネを活用した
電気メニューの採用を推進（はまっこ電気）

需給予測
最適運転

A1
A2
蓄電池

横浜市
焼却工場

電力
環境価値
（CO2フリー）© 2023 TAISEI CORPORATION

横浜市由来の家庭用卒FIT

大成建設
横浜支店

再エネ配分計画
調整

自己託送

横浜市内
大成ユーレック川越工場（大成建設グループ）18

カーボンニュートラル実現の “切り札”
継続した
CO2削減効果が期待できる

消費エネルギー

高い省エネ性能
＋
創エネ

100％
50％

省エネ

省エネ

創エネ

創エネ
自己託送

以下

従来の建物

はまっこ電気ZEB

省エネと創エネに取り組むことで再エネ電力
非化石証書等の購入を削減※運用段階でのカーボンニュートラル

※ZEB対象外のコンセント等も含む

費用対効果が高い運用段階でのカーボンニュートラルを実現 高い省エネ性能＋創エネ（＝ZEB）⇒ 毎年のCO2排出量削減

再エネ電力や非化石証書等の購入量の削減にも貢献© 2023 TAISEI CORPORATION

19

国内初の「ゼロカーボンビル」
 埼玉県幸手市に建設中の大成建設グループ次世代技術研究所において、2023年9月より国内初の「ゼロカーボンビル」となる研究管理棟の建設を開始、2025年1月竣工
 当社が開発したゼロカーボンビルの評価指標である「T-ZCB®」を活用して､ 調達､ 施工、運用まで含めた建物のライフサイクル全体で発生する
CO2収支をゼロにするゼロカーボンを目指しています© 2023 TAISEI CORPORATION

20

2023年度 不動産ESGセミナー

金融投資家におけるESGおよびホールライフカーボンに対する取り組み
ESG initiatives from the perspective of a financial investor

2023年12月5日

アセットファイナンス部

アジェンダAgenda Section 1

不動産ESGに取り組む目的

P. 2

 Section 2

不動産ESGの取り組み

P. 4

 Section 3

まとめ

P. 12

Purpose of ESG in Real Estate

ESG initiatives

What we are considering as a financial investor

1Section 1｜不動産ESGに取り組む目的

DBJが不動産ESGに取り組む目的

Purpose of DBJʼs commitment to ESG in Real Estate Sector

不動産セクターの持続的発展のため、金融投資家の役割・責任は大きいものと認識
Recognize the significant role and responsibility of a financial investor for the sustainable development of the real estate sector

不動産投資市場の重要性

ESGと不動産価値の関係性

金融機関としての責任

グリーンプレミアム

収益不動産(*1)
約289.5兆円

投資適格不動産(*1)
約179.0兆円•

賃料､利回りに反映の動き•

ｸﾞﾘｰﾝ､ｳｪﾙﾋﾞｰｲﾝｸﾞによる訴求•

カーボンプライシングの進捗

ブラウンディスカウント

証券化不動産(*2)
約53.3兆円(2023/6末時点｜上場約22.2兆円・私募約5.6兆円)• 収益不動産の価値に影響を与える
テナント/レンダー/投資家等におけるESG要素への関心の高まり• 海外で先行する規制強化の動き（賃貸不適格化・罰金等）• ネットゼロへの公正な移行に向けた業界・顧客等とのエンゲージメントによる実体的な排出削減への寄与• 気候変動等のリスクを踏まえた投融資活動および開示の要請

国民の資産形成上の重要性がますます高まることに加え、ネットゼロへの影響・責任も大きい

長期的な資産価値形成要因として
ESGは無視できない要素に金融機関としての貢献や説明責任が一層求められる

ARESは、2030年を目途にREITの資産規模を40兆円に引き上げる方針*1 ニッセイ基礎研究所・価値総合研究所, 「わが国の不動産投資市場規模(2023年)」*2 国土交通省, 「令和４年度 「不動産証券化の実態調査」の結果」

2Section 1｜不動産ESGに取り組む目的

目標達成に向けた取り組みの方向性
Basic approach to achieving goals

信頼に基づくパートナーシップを前提に革新的な事業を、再現可能性を意識しつつ取り組む
Work on innovative projects based on partnerships, with an awareness of replicability

投融資における考え方

DBJ Green Building認証

事業パートナー

金融パートナー

木材利用の評価 (2021/8(*1))• 建築物の脱炭素化・森林ストックの適切な有効活用を支援
すべく、木材利用量や地域産材活用等を加点要素に。
• 検討に際しては、グループ内シンクタンクとの協働による調査を通じた知的資本蓄積・発信(*2)も実施。

•
•
•
•

デベロッパー
ゼネコン
設計会社
テクノロジー …

共同投資家• レンダー「社会」分野、定量的計測・開示等の評価 (2023/7(*3))• ファンドマネジャー …
• コロナ禍や開示フレームワークの整備等を含めた、社会変化やESG・
サステナビリティに関する国内外の動向を反映。
• 不動産の社会的側面として、感染症対策に加え、働き/暮らし方の変化等への対応が求められるところ、国交省のガイダンス(*4)も参考と開発案件、環境改修案件等しつつ、評価項目を検討。
• データの定量的な計測・開示が様々な産業セクターで求められている
ESGファンド参画（国内外）
中、標準化されつつあるデータ計測・開示への対応や先進的なリスク
エンゲージメント
分析等を支援。
••••

各パートナーとの連携により、インパクト創出と経済合理性の両立・融合を目指す*1 2021/8/2付プレスリリース, 「DBJ Green Building認証において木材利用を評価」*2 2022/5/30付プレスリリース, 「「建築物の木造・木質化に関する現状と今後の可能性調査」を発行」

先進的な取り組みを再現可能な形で示すことにより、業界での取り組み底上げを企図*3 2023/6/28付プレスリリース, 「DBJ Green Building認証スコアリングシートの改訂（2023年版モデル）について」*4 国土交通省, 「「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス」

3Section 2｜不動産ESGの取り組み

ホールライフカーボンに照らした具体的な取り組み
Initiatives related to whole life carbon

ホールライフカーボンへの対応が主流化することを見込み、対応した取り組みを遂行中
Expect whole life carbon to become mainstream, implement some initiatives

A. 調達・建設段階

B. 運用段階

C. 解体段階

ホールライフカーボン
エンボディドカーボン
アップフロントカーボン

運用段階のエンボディドカーボン

解体時のカーボン

ライフサイクル外資材製造・輸送や建設過程で発生するカーボン

建物の使用、修繕更新等により発生するカーボン

建物の解体・処分等の過程で発生するカーボン

リユース
リカバリー
リサイクル

オペレーショナルカーボン
建物運用に伴い発生するカーボン

これらへの対応が、将来的に不動産価値・投資リターンに反映されるものと見込む
具体的な取り組み
個別プロジェクトレベル
ポートフォリオレベル
出所｜World Green Building Council資料よりDBJ作成（上図との対応）

1) 建築物の木造・木質化への取り組み

A〜B

2) 環境改修への取り組み

B(~C)3) アセットマネジメントにおける取り組み

B
4Section 2｜不動産ESGの取り組み

建築物の木造・木質化への取り組み
Initiatives for wooden buildings

様々なパートナーとともに、投資家として私募ファンドでの木造オフィスビル開発案件組成に参画
Work with various partners, participate in the structuring of a wooden building development project as an anchor investor

物件概要

物件イメージ

所在地

宮城県仙台市青葉区国分町一丁目7番

アクセス

仙台市地下鉄南北線「広瀬通」駅 徒歩5分

敷地面積

約1,250㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

構造 / 階数

木造・鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造 / 10階建

設計・施工

株式会社竹中工務店

竣工

2023年11月

木材利用料

約200㎥

その他

ZEB-Ready, CASBEE-建築(新築) Sランク
せんだい都心再構築プロジェクト

延床面積

炭素貯蔵量

約10,200㎡

約190t-CO2

スキーム図
みずほ不動産投資顧問
アセットマネジメント契約
SPC（合同会社）

本事業の特徴1.
2.
3.
4.

不動産私募ファンド投資スキームにより木造ハイブリッド賃貸オフィスビルを開発し、経済性と社会性の両側面からESG投資の一つのモデルを提案
耐火集成材「燃エンウッド®」(*1)の柱梁を利用し、共用部の内外装仕上げにも不燃木材やCLT耐震壁を積極活用
開放的な木質バルコニーを各階に持つポストコロナ型のオフィス計画とし、環境と衛生両面に配慮した新しい賃貸オフィスのあり方を提案
東北県内の地域産材を活用した地産地消型サプライチェーンを構築

竹中工務店

出所｜2022/1/24付プレスリリース, 「仙台市における木造オフィスビルの開発を目的とした不動産私募ファンドへの出資について」*1 (株)竹中工務店が開発した、国土交通大臣より耐火性能の認定を受けた集成材の製品。

シニアローン

みずほ銀行
七十七銀行

メザニンローン

Re-Seed

匿名組合
出資

DBJ
七十七キャピタル
長谷工コーポレーション

信託受益権
設計
施工
契約

（仙台市
国分町一丁目土地・建物）

5

Section 2｜不動産ESGの取り組み

建築物の木造・木質化への取り組み
Initiatives for wooden buildings

木造・木質特有の要素が不動産価値に与える影響に注目、経済合理的なモデルケースへの昇華を目指す
Follow up on the impact of specific factors on real estate values, make this project an economically rational model case

想定される経済的価値の考え方（イメージ）③①②＜今後の期待＞① 木材調達コスト圧縮② テナントへの価値訴求③ 投資家への価値訴求

6

Section 2｜不動産ESGの取り組み

建築物の木造・木質化への取り組み
Initiatives for wooden buildings

補完しあえるパートナーとのさらなる協調を志向するともに、ファイナンス面以外でも市場を後押し
Collaborate further with various partners, push the market beyond the financial side as well

事業パートナー

実物不動産へのインパクト• 炭素貯蔵等によるエンボディドカーボン抑制（貯蔵量約190t-CO2）• ZEB-Ready性能によるオペレーショナル
カーボン抑制（エネルギー消費量▲57%削減）• 木質要素含めた入居者のウェルビーイング実現• 木材サプライチェーンの川下における新たな需要創出

金融パートナー

不動産金融市場の成長• 地域金融機関と協働したリスクマネー供給• サステナブルファイナンス市場拡大

みずほ銀行｜みずほグリーン不動産ノンリコースローン
Re-seed｜耐震・環境不動産形成促進事業• 今後の経済価値実証により更なる、資金呼び込み

竹中工務店｜森林グランドサイクル

7Section 2｜不動産ESGの取り組み

環境改修への取り組み

Initiatives for green retrofits

業界の脱炭素に向け中小ストックに着目、環境改修の付加価値が認められるエコシステム構築を目指す
Focus on decarbonization of small/med-sized buildings and build an ecosystem where green retrofits are verified

課題認識と取り組みの方向性 (調査レポート(*1)参照)Net Zeroに向けた社会潮流

ストックの現状• 2030年時点で2013年比
51%のCO2削減目標(*1)• オフィスビルのエネルギー消費量の割合が高い• テナントや投資家も環境性能を重視する傾向• 不動産ストックに占める中小ビル
割合は東京都区部で40%、地方都市では60%• 人口減少や建築高騰に加え環境負荷等の観点から、新築・建替は実施しづらい

期待するエコシステム

不動産投資市場
Brown
再評価

築古中小ビルの環境改修が必要

費用対効果の見極めが重要•••物件の個別性も勘案した最適なメニューの整理
付加価値の定量化とテナントとのエンゲージメント
実証事例積み上げによる予測可能性の向上*1 2023/6/6付プレスリリース, 「調査レポート「不動産ストックに対する環境改修投資の促進に向けて」を発行」*2 2021/10/22付閣議決定, 「地球温暖化対策計画」における業務その他部門の目標

NOI向上
期待利回り
低下

to
Green

物件価値
の向上

環境改修
投資

退出
適切な更新投資テナントニーズへの
対応

環境価値
の向上
省エネ・CO2削減
社会的責任
8Section 2｜不動産ESGの取り組み

環境改修への取り組み
Initiatives for green retrofits

ZEB-Ready達成経路の特定と投資採算の両立を実証プロジェクトにて検証予定
Identify ZEB-Ready pathways, verify investment profitability on the demonstration project

日建設計との協業 (2022/11/11付プレスリリース(*1))

省エネ効果とコストの関係（イメージ）
1.3 1
1.2

2

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

3

＜協業内容＞
1. 不動産の環境性能向上を目的とする環境改修モデルの構築
2. 環境改修に関する外部環境および不動産の環境性能向上に関する調査の実施
3. 不動産の環境改修によるバリューアップを目的とする不動産ファンドの組成・運用の検討

エネルギー消費比率(BEI)

1.1
1
0.9
0.8
0.7
0.6

5

6

0.5
0.4

＜実証プロジェクトにおける改修コンセプト（案）＞0.3

１．環境改修（ZEB-Ready）

0.2• ZEB-Readyをベンチマークとしたメニュー（断熱性向上、空調容量見直し 等）

4

基準
空調容量の適正化
空調高効率化
熱源高効率化
換気高効率化
給湯高効率化
外皮︓窓
照明制御
外皮︓断熱材7

経済合理的な
環境改修モデルの構築の提案

0.1
0２．マーケットにおける競争力向上

今後の課題• 周辺の競合物件や同水準の築浅オフィスビルと比較して、遜色ない水準の空間スペック確保（天井高確保、共用部リニューアル 等）

実証プロジェクトの着実な遂行（来春目途にファンド組成）

３．先進的デザインによるバリューアップ
• 外壁リニューアル、緑化による環境性能向上とブランディング 等

8 9

コスト増

インパクトの計測と要因分解、プライシング
オーナー/テナント/投資家等への価値訴求と横展開
エンボディドカーボン含めたライフサイクルアセスメント*1 2022/11/11付プレスリリース, 「日本政策投資銀行グループと日建設計が不動産の環境改修に関する協業を開始」

9

Section 2｜不動産ESGの取り組み

環境改修への取り組み
Initiatives for green retrofits

スモールスタートながら潜在的なマーケットの大きさも見据え、さらなるパートナーシップの拡大を目指す
Aim to further expand partnerships with an eye on the size of the potential market

事業パートナー

実物不動産へのインパクト• ZEB-Ready化によるオペレーショナルカーボン
削減• ストック有効活用によるマクロレベルでの脱炭素
加速• テナント候補における環境改修物件への移転
機会提供

金融パートナー

不動産金融市場の成長• 事例積み上げによる予測可能性の向上に伴う資金呼び込み• インパクト計測・マネジメントによるインパクト/
トランジションファイナンス市場拡大

10Section 2｜不動産ESGの取り組み

アセットマネジメントにおける取り組み
Initiatives of an asset management arm

実物不動産と金融市場をつなぐ役割として、さらなるESGインテグレーションの深化を目指す
Deepen ESG integration further as a link between real estate and financial markets

GRESB 2023年評価•

DBJAMが運用する3ファンドが、いずれも最上位「5スター」取得、
このうち「グリーンアセットインベストメント特定目的会社（投資物件︓
日比谷パークフロント）」はオフィス用途において、アジア地域のセクターリーダーに選出

SBT認定 (DBJプライベートリート投資法人)•

同投資法人のポートフォリオにおける2030/2050年度のGHG排出量削減目標につき、SBT認定取得

内
容

基準年度

2019

2019

目標年度

2030

2050

Scope 1/2

総量ベースで▲46%

ネットゼロ

Scope 3

原単位ベースで
▲46%

ネットゼロ

▲49%

▲65%

2022年度削減率

再生可能エネルギー切り替え (DBJプライベートリート投資法人)

耐震・環境不動産形成促進事業

移行リスクへの対応として、
同投資法人保有物件への再生可能エネルギーの導入推進• ポートフォリオの約4分の3で導入見込み• ポートフォリオの脱炭素化に加え、テナント訴求力の向上も企図••

2013年より、同事業のファンド運営に係る助言等をDBJAMが受託• 2023年7月に対象事業の環境要件引き上げや直接出資スキームの導入等を含む見直しを実施

共有物件については持分ベース。
出所｜DBJアセットマネジメント(株)、DBJプライベートリート投資法人、(一社)環境不動産普及促進機構

11Section 3｜まとめ

まとめ

What we are considering as a financial investor❶ ホールライフカーボンのマネジメントは、資産価値に大きな影響を与えうるものとして考慮
Whole life carbon management can have a significant impact on asset values• 諸外国の規制・炭素税等の動向なども含め、中長期的な「座礁資産化」リスクを注視❷ 「静的」な安定性から、資産価値への「動的」「継続的」な働きかけがより重要に
Dynamic and continuous impacts can be more important to asset values than static stability• カーボンマネジメント、インフレ環境を考慮すると、「オペレーショナル」な要素が一層重要に❸ 多様なステークホルダー間の連携の必要性
Collaboration and trial and error with diverse stakeholders can be paramount• 金融投資家と事業パートナーとの連携・試行錯誤がさらに広がることを期待

高い透明性が求められる不動産投資市場が、ホールライフカーボンマネジメントの先導役に︕
12

お問い合わせ先

連絡先
株式会社日本政策投資銀行 アセットファイナンス部
TEL: 03-3244-1714

著作権（C）Development Bank of Japan Inc. 2023
当資料は、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）により作成されたものです。
本資料は情報提供のみを目的として作成されたものであり、取引などを勧誘するものではありません。本資料は当行が信頼に足ると判断した情報に基づいて作成されていますが、当行はその正確性・確実性を保証するものではありません。本資料のご利用に際しましては、ご自身のご判断でなされますようお願いいたします。
本資料は著作物であり、著作権法に基づき保護されています。本資料の全文または一部を転載・複製する際は、著作権者の許諾が必要ですので、当行までご連絡ください。著作権法の定めに従い引用・転載・複製する際には、必ず『出所︓日本政策投資銀行』と明記してください。

132023 年度不動産ESG セミナー
「持続可能な社会に向けたわが国不動産におけるNet Zero への取り組み〜GRESB 結果発表と脱炭素の新潮流〜」

不動産証券化協会におけるESG支援の取り組み
2023.12.5

目次

1

一般社団法人不動産証券化協会（ARES）について

2

ESG支援の活動方針

3

ESG支援の具体的な取り組み
3-1

ESG情報開示事例集・フレームワークハンドブック

3-2

ARES ESG アワード

3-3

セミナー・機関誌による情報発信

3-4

委員会活動・各種会議体への参加等
2

1.一般社団法人不動産証券化協会（ARES）について◆不動産証券化業務の適正かつ円滑な運営の確保と不動産証券化の普及推進
を通じて、投資家の保護と不動産証券化商品市場の健全な発展を図り、もって不動産投資市場の拡大に寄与する◆2002年設立 （不動産シンジケーション協議会より移行）◆正会員123社・準会員195社（2023年12月1日時点）◆事業内容
1．政策提言事業
2．不動産投資・証券化の普及・推進
3．調査研究と広報活動
4．国際連携活動
5．教育事業
6．投資家保護等◆GRESB Industry Partner32. ESG支援の活動方針

１． 会員社に対して SDGs の認知を広め理解を深めるための活動を行う。
２． 不動産投資・証券化市場における SDGs および
ESG に関する会員社の情報発信活動を支援するとともに、会員社による SDGs およびESG 関連
活動を集約し、その取り組みを当協会として発信する。
３． 不動産投資・証券化市場における ESG のあり方
に関して投資家との相互理解を深める。
（当協会「SDGｓ推進方針」より）

4

3.ESG支援の具体的な取り組み

1. ESG情報開示事例集・フレームワークハンドブック
2. ARES ESG アワード
3. セミナー・機関誌による情報発信
4. 委員会活動・各種会議体への参加等

5

3-1.ESG情報開示事例集・フレームワークハンドブック
ESG情報開示の事例集（日本語版・英語版）
https://www.ares.or.jp/action/research/index.html#esg

ESGフレームワーク・ハンドブック（日本語版・英語版） 【会員限定】

6

3-2.ARES ESG アワード
https://www.ares.or.jp/esg̲award/◆2023年度制定◆目的
1.JリートのESG取組みの底上げ
2.投資家等に対するJリートのESG取組みのア
ピール
各銘柄のランク付けを目的とするものではなく、
年1回、ユニークな取組みを表彰し、知見の共有を図り、業界の底上げに繋げるもの。
◆「ARES ESG アワード2023」スケジュール
8月〜９月

エントリー

10月〜

集計・表彰審議2024年1月

表彰（ARES新年懇親会）
対外公表
73-3.セミナー・機関誌による情報発信
会員向けセミナー
機関誌「ARES不動産証券化ジャーナル」（会員・マスター限定） https://www.ares.or.jp/seminartop/
https://www.ares.or.jp/publication/journal/

8

3-4.委員会活動・各種会議体への参加等• Jリート実務委員会・私募リート実務委員会内の会議体で、ESG担当
者の情報交換・ネットワーキングを促進• REESA ESG Committeeへの参加• 環境不動産割合（注）の調査公表（注）全Jリートの総保有不動産に占める、GRESB評価における環境ポイント付与対象不動産（CASBEE、DBJ
Green Building認証、BELS、LEED等）の割合（床面積比）• 国土交通省各種WG・検討会などの会議体に参加
•
•

令和2年度

不動産分野におけるESG-TCFD実務者WG（委員参加）

令和3〜４年度

不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会（オブザーバー参加）• 本セミナーの共催
9

ご清聴ありがとうございました

10一般社団法人不動産証券化協会〒105-0003
東京都港区西新橋一丁目8番1号
REVZO虎ノ門2階☎ 03-3500-5601
www.ares.or.jp

2023 GRESB REAL ESTATE
Regional Insights
JAPAN

Ruben Langbroek
Head of Asia Pacific
GRESB

Sarah Blankfield
Manager Member Relations
GRESB

MORE

PeopleGLOBAL POPULATION HAS REACHED 8 BILLION

MORE

People …and buildings

GLOBAL BUILDING STOCK IS EXPECTED TO DOUBLE BY 2050

MORE

CarbonATMOSPHERIC C02 CONCENTRATION HIT 420 PPM LAST AUGUST

MORE

Extreme weather

TEMPERATURE RECORDS GOT SHATTERED THIS YEAR

MORE

Wildlife loss
WILDLIFE POPULATION FELL BY 70% IN LAST 50 YEARSMORE

Inequity

10% OF THE WORLD’S POPULATION OWNS 76% OF GLOBAL WEALTHMOREGRESB representatives

ASIA-PACIFIC TEAM HAS DOUBLED IN SIZE IN 2023

MORE

Taxonomies and policies

OVER 860 PUBLIC SUSTAINABLE FINANCE POLICIES AND REGULATIONSMORESustainable investments

GLOBAL SUSTAINABLE FUND ASSETS JUST HIT JPY 431 TRILLION

MOREGreen buildings

MORE THAN 1,400 BUILDINGS ARE CERTIFIED WITH DBJ GREEN BUILDINGMORE

ESG TALK

Leadership

A TOTAL OF 392 GRESB SECTOR LEADERS ARE WALKING THE TALK IN 2023
ESG WALKGRESB APPROACH
Accelerating the transition to sustainable real assets
Investor
perspective

ESG performancedata

ESG analytics

ESG analytics

INSTITUTIONAL INVESTORSGRESB ASSESSMENTS

PORTFOLIOS AND ASSETSGRESB PARTICIPATION
Global coverage

JPY 1.1
quadrillion
GAV

OVER 150 ASSET OWNERS USE GRESB FOR THEIR INVESTMENT PROCESSESGRESB PARTICIPATION
Regional coverage
2,500

YEAR-ON-YEAR PARTICIPATION IN ASIA GREW BY 18%
2,000
Other
1,500

Oceania
Asia

1,000

Americas
Europe

500

0

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

GRESB PARTICIPATION
Growth across Japan
150
Japan – Non-listed
Japan – Listed
100

50

0

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

CONTINUED GROWTH IN JAPAN, ESPECIALLY FROM NON-LISTED FUNDSGRESB PARTICIPATION
Property sector coverage
Diversified
Residential

2023 Global

Office2023 Japan

Industrial
RetailDiversified - Office/Retail
Diversified - Office/Residential
Diversified - Office/Industrial

INDUSTRIAL SECTOR MOST WIDELY COVERED IN JAPAN

Mixed use
Healthcare
HotelTechnology/Science
Other

0%

5%

10%

15%

20%

25%

GRESB MODEL
ESG across two components
100%
100

80%
70%
60%
50%

50

40%
30%

MANAGEMENT SCORE

90%

20%
10%
0%

0 0%

GlobalPERFORMANCE SCORE
10%

20%

30%

40%

50

50%

60%

70%

80%

90%

100%
100

GRESB MODEL
Regional scores

MANAGEMENT SCORE

100

GlobalAmericas
EuropeOceania
Asia

ASIA REGION NOW RANKS NUMBER 1 GLOBALLY50

PERFORMANCE SCORE

Japan
100

ADOPTION OF BEST PRACTICESManagement aspects
100
2020 Global

802023 Global

60
2020 Japan

40

2023 Japan

20
0

Leadership

Policies

Reporting

Risk Management

Stakeholder
Engagement

JAPAN CONTINUES TO LEAD THE GLOBAL AVERAGE ON MOST ASPECTSADOPTION OF BEST PRACTICES
Performance aspects
100
2020 Global

802023 Global

60
2020 Japan

40

2023 Japan

20
0

Risk Assessment

Targets

Tenants & Community Data Monitoring &Review

Building
Certifications

PORTFOLIO AND BUILDING-LEVEL ACTIONS ARE LEADING TO IMPROVED OUTCOMESENVIRONMENTAL PERFORMANCE
Data coverage
100%
2020 Global

80%2023 Global

60%
2020 Japan
40%

2023 Japan

WHAT CAN BE MEASURED CAN BE MANAGED…

20%
0%

ENERGY

GHG

WATER

WASTE

ENVIRONMENTAL PERFORMANCE
Buildings’ footprint reduction 2020-2023-7.7%-12.2%

-5.0%

49.2%

Global-11.4%-20.0%-13.2%

40.5%

Asia

-10.2%-17.9%

-8.2%

53.7%

Japan

…AND WHAT CAN BE MANAGED CAN BE IMPROVED

ENERGYCONSUMED

GHG
EMITTED

WATER
CONSUMEDWASTE
DIVERTEDCLIMATE
TCFD alignment 2020-2023
100%
2020 Global

80%2023 Global

60%

2020 Japan
2023 Japan

40%

20%

0%

MAJOR IMPROVEMENTS IN TCFD-ALIGNED CLIMATE (RISK) MANAGEMENT…
Governance

Strategy

Risk Management

Metrics & Targets

NET ZERO
Policies, commitments, and targets
2023 Global
2023 Japan

POLICIESCOMMITMENTS

TARGETS

72% 79%56% 40%50% 30%…BUT MORE AMBITION IS NEEDED TO ACHIEVE NET ZERO

JOURNEY OF GRESB PARTICIPANTS
On a highway to leadership in ESG
100

10TH Year80

5TH Year60

1ST Year

40

TRANSFORMATIVE POWER OF TRANSPARENCY
20

0

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

GRESB FOUNDATION ROADMAP
What’s next for GRESB
Raising the bar in ESG:•Distinguishing market leaders and innovators•

Recognizing measured, operational performance•

Improving segmentation and sector-specificity•

Aligning with public policy and regulation•

Improving data quality and interoperability….and for chocolate lovers around the world!

ありがとう2023 セクターリーダー表彰式
2023 Sector Leaders Award Ceremony

2023 GRESB SECTOR LEADERS
Global Sector Leaders – Japan2023 GRESB SECTOR LEADERS
Regional Sector Leaders – Japan2023 GRESB SECTOR LEADERS
Global & Regional Sector Leader – Japan

東急不動産リート・マネジメント株式会社
TLC REIT Management Inc.
アクティビア・プロパティーズ投資法人
Activia Properties Inc.

2023 GRESB SECTOR LEADERS
Global & Regional Sector Leader – Japan

大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
Daiwa House Asset Management Co., Ltd.
大和ハウスリート投資法人
Daiwa House REIT Investment Corporation

2023 GRESB SECTOR LEADERS
Global & Regional Sector Leader – Japan

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社
GLP Japan Advisors Inc.
GLP投資法人
GLP J-REIT

2023 GRESB SECTOR LEADERS
Global Sector Leader – Japan

三井不動産株式会社
Mitsui Fudosan Co., Ltd.

2023 GRESB SECTOR LEADERS
Regional Sector Leader – Japan伊藤忠リート・マネジメント株式会社
ITOCHU REIT Management Co., Ltd.
アドバンス・レジデンス投資法人
Advance Residence Investment Corporation

2023 GRESB SECTOR LEADERS
Regional Sector Leader – Japan

DBJアセットマネジメント株式会社
DBJ Asset Management Co., Ltd.
グリーンアセットインベストメント特定目的会社
Green Asset Investment TMK

2023 GRESB SECTOR LEADERS
Regional Sector Leader – Japan

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
Japan Hotel REIT Advisors Co., Ltd.
ジャパン・ホテル・リート投資法人
Japan Hotel REIT Investment Corporation

2023 セクターリーダー表彰式
2023 Sector Leaders Award Ceremony

「GRESB ランクを活用した各種プレミアムの推計について」
株式会社日本政策投資銀行
設備投資研究所主任研究員 松山将之
本報告は、「日本におけるESG評価と不動産投資信託の価値関連性についての分析ｰGRESB評価は、J-REITSの価値を引き上げているのか？−」株式会社日本政策投資銀行、上野賢一及び松山将之の共同研究結果の中で共有された知見を元に報告するものである。

社会的課題に対峙する担い手の変遷
国家・国家間グローバルでの社会的課題への対策
市民社会

 産業保護の観点から消極的
 環境対策における国際協調の困難さ（ﾌﾘｰﾗｲﾀﾞｰ･ﾘｰｷﾝｸﾞ問題）

市民活動を中心とした監視や働きかけ波及
金融業界
監督当局･中央銀行

波及
金融機関

影響力
産業界
特定の産業だけでなく全産業に波及• 従来、気候変動問題などの社会的課
題は、国家･国家間で議論されていた。
• しかし、次第に産業界や金融業界にも市民社会からの圧力が波及するようになった。
• 結果、様々な社会的課題についても金融による解決が期待されるようになり、それに応じた枠組みや規制や整備されるようになった。 2

（参考）ステークホルダー資本主義そもそもESG投資とは
ESG投資とは、E（環境)・S（社会)・G（ガバナンス）に関する要素を考慮して行われる投資活動• 地球環境問題（気候変動、環境汚染、資源枯渇、など）
E（環境）

S（社会）

G（ガバナンス）• 社会問題／社会的課題• 企業とステークホルダーとの関係（顧客・消費者、サプライヤー、地域コ
ミュニティ、など）• コーポレート・ガバナンス（長期的な企業価値の増大に向けた企業経営の仕組みを指すことが多い。）

4

情報開示と情報利用とのギャップ（イメージ図）

開示
情報

投資対象全
体の情報

？

情報ギャップ（情報の非対称性）

情報利
用者の
求める
情報

このギャップ（情報の非対称性）を縮小（緩和）させるために様々な工夫が工夫がなされている。➡ESGスコア･評価

ESGスコア･評価に対する役割期待と現状課題
ESGスコア・評価における現状

ESGスコア･評価に対する役割期待
対象
低

期間

開
示
情
報
の
密
度

高

ESGスコア･評価• ESGスコア･評価は情報は、情報情報密度を高めることに
よって情報の連続性や比較可能性の向上させることで情報のギャップ改善（解消）が期待されている。
• しかし、実態面では、評価者の判断が加わる為、財務情報とは異なり、評価者の判断が加わってしまう。

6
出所:GPIF(2022）

主なESGスコア･評価の種類と特徴• ESG投資の進展に伴い、利用のニーズが高まり企業に関して様々なESGスコア･評価が利用されるようになった。
• 更に、このようなスコア･評価は企業に限定されず、投資対象となる資産についても拡大された。特に不動産分野では、不動産ファンド、REIT、建物など多岐にわたってESGスコア･評価がおこなわれている。
格付会社
Sustainalytics

MSCI

Robeco SAM（S&P Global）

FTSE Russell

特徴モーニングスター社が2008年から提供開始。企業を対象にESGリスク
レーティングとESG機会レーティン
グを算出。

格付会社

特徴

GRESB

世界最大の不動産ESGベンチマーク
であり、不動産ファンドやREITのESGパフォーマンスを評価。

LEED

企業を対象に環境、社会、ガバナン
スの各分野で重要な課題を特定、その課題への対応度合いを評価。

米国発の不動産ESG格付けであり、建物の環境・健康・省エネ性能を評価。

CASBEE1999年から提供開始。企業を対象に、環境、社会、ガバナンスの質問の回答結果に基づきESGスコアを算
出し、ESGパフォーマンスを評価。

日本の建築環境評価システムであり、建物の環境性能と品質を総合的に評価。

DBJグリーンビル
認証

日本政策投資銀行が提供する不動産
ESG格付。建物の環境性能だけでなく、地域貢献や防災対策なども評価。

ESG格付けは公開情報をもとに潜在的リスクの特定、リスクへの取り組
みの評価という2軸に沿ってESGパフォーマンスを評価。

出所:各種機関の公表情報から報告者が作成

今回の報告では不動産分野のESGスコア･評価に注目

ESGスコア･評価の研究の中での代表的な推計についての考え方

企業価値を示す
分析指標（被説明変数）＝

企業価値評価として、視点の異なる分析指標であるROE･ROA･TOBINQ・トータルリターンなどを用いる。

係数

ESGスコア･評価

ここの部分が最も重要で結果として知りたい部分。
※個々の部分が統計上有意であれば、自分たちの主張の正当性を統計的な結果をもとに裏付けることができる。

＋

係数

過去の研究実績の中で、説明変数に用いられて
いたもの

＋

残差

コントロール変数

ここの部分が最小になるように、一定の条件を満たすことを確認した上で分析する。

ESGスコア･評価との価値関連性についての先行研究結果
（

著者
）公表年

対象

ESGスコア･評価
MSCI

主な分析結果• TOBINQ(＋)• トータルリターン(ー)(＋)※条件により異なる

Cajias et al.(2014)

不動産セク
ター企業

Fuerst(2015）

北米、アジア、 GRESB
欧州のREITBrounen and Marcato(2018）

米国REIT

GRESB• リターン（ESGスコアによって(ー)(＋)）
Thomson Reuters • E、S、Gのウエイト並びに年代の推移の影響
KLD

Devine et al.(2022)

ファンド

GRESB（有無）• リターンの構成要素をIncomeとAppreciationに分けて分析。（Income−、それ以外+）

Morri et al.(2020)

欧州REITGRESB• ROE（＋）• ROA（＋）• ROA（＋）• ROE（＋）• 日本におけるESGスコアと企業価値との関連性の研究結果については、分析方法によって様々なである。また、
REITとESGスコアとの研究はほとんど行われていない。

上場REITにおけるESGスコア･評価の企業価値分析の指標に対する波及経路

GRESB ランクを活用したプレミアムの推計の結果

企業価値を示す分析指標（被説明変数）ROE･ROA･TOBINQ・
トータルリターン＝係数

GRESBの評
価ランク
（0〜５)

＋

係数

過去の研究実績の中で、説明変数に用いられていたもの

コントロール変数

係数
有意水準
•

ROE

ROA

TOBINQ

トータルリ
ターン

ー

ー

＋

＋

***

*

係数は符号「＋」「−」の表記、有意水準は1％以下「＊＊＊」5％以下「＊＊」10％以下「＊」、有意水準が10％以上の場合には、帰無仮説採用し「ブランク」としている。

＋

残差

まとめ
• TOBINQ及びトータルリターンといった「市場情報に由来する分析指標」において、ポジティブに統計的に有意な結果となった。
• この分析結果に対する含意としては、「成長と分配の好循環」とサステナブ
ルファイナンスの両立という点で、投資家に代表される資金提供者が、
GRESBスコアを意識しJ-REITに投資することは適切な行為であるといえる。
• また、欧米の先行研究においては、GRESBの対象となってる不動産の環境性
能評価を通じてグリーンプレミアムが認識されており、ROE及びROAはポジ
ティブな結果となっている。
• 一方、今回の報告内容では、ROE及びROAの分析結果は、統計的に有意となっておらず、日本におけるグリーンプレミアムの更なる向上が求められる。
そのためには、環境性能認証を受けた不動産のグリーンプレアムについてのエビデンスの蓄積が今後、更に重要となる。

ご清聴ありがとうございました。
msmatsu@dbj.jp

本報告資料は、作成者個人の責任で作成されており、内容は意見については、株式会社日本政策投資銀行の公式な見解をしめすものではありません。
132023年度不動産ESGセミナー

オフィスニーズの潮流と賃料のグリーンプレミアムについて

2023年12月5日

〜論点〜 オフィスを取り巻く環境は急速に変化

概要■不動産を取り巻く環境はここ数年で大きく変化している。
 新型コロナウイルス感染拡大により働き方の変化が加速 世界的な気候変動リスクへの対応として不動産に環境性能を求める動きの本格化
 従業員の健康に留意をするといったウェルビーイングに関する注目の高まり 等

コロナ

 新型コロナウイルス感染拡大以降、オフィス市場ではリモートワーク進展の影響に注目が集まっている。
 米国ではオフィス市場が低調となる要因に挙げられているが、日本ではどのような状況にあるかをいくつかのデータをもとに整理。

環境 環境性能の高いビルが一般のビルと比較して賃料水準が高くなる（いわゆるグリーンプレミアム）ことや、中期的には環境性能の低いビルの資産価値が下落する（いわゆる座礁化リスク）ことなどが懸念されている。
 環境不動産認証を取得したビルと非取得ビルの賃料水準等を比較・分析。

その他

 わが国が構造的に抱える問題である人手不足の影響も相まって、ウェル
ビーイングは従業員確保の観点からコロナ禍以降で急速に市場の関心を高めている。他にもオフィスビルの木質化が進展しているなど、オフィスを取り巻く環境の変化は急速に進展している。
 オフィステナントに対するアンケート調査結果をもとに、テナント意識を整理。

Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

1

コロナ

日本ではオフィスに従業員が還流

 日本のテレワーク実施率は新型コロナウイルス感染拡大期を経て、一部でテレワークを含むハイブリッ
ドワークが定着している様子が窺えるものの、足元ではやや低下傾向となり、従業員のオフィス回帰がみられる。
 米国ではオフィスワーカーの戻りは鈍い（10都市平均でコロナ前比50%程度）。都市によってはコロナ
前比で35%程度（サンノゼ）にとどまっており、高くとも同70%に届かない水準。日本と米国のトレンドとは大きく異なっている。
 生活様式の正常化は日本よりも早かったにも関わらず、オフィスワーカーが戻らず、空室率は上昇傾向にあることから、「構造要因」（=一時的な要因ではない）という評価も。

35.0

31.5
27.9

30.0

27.7

25.0

15.0
10.0

22.7

25.7

23.0
20.4 20.1
16.6
14.8
14.8
13.3
10.3

22.0
16.9
13.2

19.2

30.6

30.0 内閣府

80.0

28.5

27.5

20.4

18.9

26.1
国土交通省

27.0
18.5

20.0

70.0
60.0

22.2
25.6
パーソル総合研究所
17.2 16.8

16.2

16.4

オフィス出社率（米国・主要10都市の平均）

100.0
90.0

32.2

30.8
24.7 21.5

20.0

（％）

テレワーク実施率（各社調査比較）

（％）

50.0
40.0

15.5

30.0

日本生産性本部

20.0
10.0

8.9

5.0

0.0

緊急事態宣言期間

２回目 ３回目 ４回目

0.0

出典：各種公表資料をもとに価値総合研究所作成
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

2

Top 10 Average＜データ内容＞
米国のKastle Presenceが提供するアプリ、キーカード、ICタグの使用・アクセスデータを追跡。
匿名化データを分析、米国の47 州・2,600の建物と41,000の企業データを分析。
10都市（＝ワシントンD.C.、ニューヨーク、フィラデルフィア、シカゴ、ヒューストン、ダラス、オースティン、ロサンゼルス、サンノゼ、サンフランシスコ）。
出典：Kastle Systems「back-to-work barometer」をもとに価値総合研究所作成
https://www.kastle.com/safety-wellness/getting-america-back-to-work/コロナ

日本ではオフィスに従業員が還流

都心主要オフィスエリア
平日7〜9時滞在人口
都心・主要オフィスエリア 平日7〜9時滞在人口

都心主要オフィスエリア
平日7〜9時滞在人口（勤務者のみ）
都心・主要オフィスエリア
平日7〜9時滞在人口（勤務者）（2019/7/1〜2020/2/29（平均＝100）（2019/7/1〜2020/2/29（平均＝100）

130.0

130.0

120.0

120.0

110.0

110.0

100.0

100.0

90.0

90.0

80.0

80.0

70.0

70.0

60.0

60.0

50.0

50.0

40.0

40.0

千代田区 大手町駅
新宿区 新宿駅

千代田区 市ヶ谷駅
渋谷区 渋谷駅

中央区 日本橋駅
港区 品川駅

中央区 茅場町駅
港区 虎ノ門駅

千代田区 大手町駅
新宿区 新宿駅

出典：KDDI Location Analyzerデータをもとに価値総合研究所作成

Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

3

千代田区 市ヶ谷駅
渋谷区 渋谷駅

中央区 日本橋駅
港区 品川駅

中央区 茅場町駅
港区 虎ノ門駅

コロナ

テレワークは人事システムと社内教育が課題として残る

 テレワークの試行を受けて、制度面・設備面・コミュニケーション・セキュリティといった項目で、総じて改善がみられる（課題と感じる企業が減少）。しかしながら、労務管理関連では、教育（上司からの指導の欠如等）・評価は相対的に改善しておらず、課題として残り続けている。
 特に、若手人材の教育は対面の方が効果を発揮する側面が強く、リアルコミュニケーションの重要性が再認識されている。
 テレワークそのものや労務管理の課題は短期的には解決するものではなく、テレワークの全面採用は大きなリスクと考える企業が多いと推察される。これらは、テレワークが部分的な採用に留まることを示唆している。

(2020年5月＝100）

160

110

145

98

98

90

90

85
84

80

77

70

99
82

82
76

75
75

91

88

81
78

85

91
86

83

86
77
74

設備関連
78

75

71

76

67

67

71

72

コミュニケーション関連

60

147

140

92

57

66

62

78

77

73 73 制度関連
67
63

66

61

61

50

120

89

126

128

111

108

119
100

123

103

100

71

80

65

セキュリティ関連

121

121

94

101

97

101

89

118
107

93

110

89

98 評価関連

90

88

82

90

教育関連
99

94

96
86

81

90

72

管理（時間、健康、業務フロー）関連

60

51

Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

4

2023年7月

2023年5月

2023年3月

2023年1月

2022年11月

2022年9月

2022年7月

2022年5月

2022年3月

2022年1月

2021年11月

2021年9月

2021年7月

2021年5月

2021年3月

2021年1月

2020年7月

2023年7月

2023年5月

2023年3月

2023年1月

2022年11月

2022年9月

2022年7月

2022年5月

2022年3月

2022年1月

2021年11月

2021年9月

2021年7月

2021年5月

2021年3月

2021年1月

2020年11月

2020年9月

2020年7月

2020年5月

出典：公益財団法人日本生産性本部公表資料をもとに価値総合研究所作成

2020年11月

40

40

2020年9月

100

100

労務管理上の課題(2020年7月＝100）

テレワークの課題

コロナ

人口も都心回帰が回復、コロナ禍前の定常状態に近づく

 東京23区への転入超過数は回復傾向を維持しており、直近1年間では4万人を超える転入超過となっている。
 都下＋三県（埼玉、千葉、神奈川）の郊外エリアから東京23区への転入超過数のマイナス幅（＝東京23区⇒郊外エリアへの転出超過の状況）は縮まり、徐々にコロナ前並に近づきつつある。
 その他、地方都市は年次での人口流入の動きをみると、概ねこれまでのトレンドが継続しているが、大阪・名古屋では転入超過数が上昇傾向に転じている。
 一部では働き方の変化を受けた勤務地や居住地のシフトがみられるものの、総合してみれば大きな変化は見られないと評価できる。

(人)

転入超過数（移動年計）

転入超過数（移動年計）(人)

120,000
100,000
80,00060,00040,00020,0000(20,000)(40,000)(60,000)(80,000)

20,00015,00010,0005,000
0

2019年1月
2019年3月
2019年5月
2019年7月
2019年9月
2019年11月
2020年1月
2020年3月
2020年5月
2020年7月
2020年9月
2020年11月
2021年1月
2021年3月
2021年5月
2021年7月
2021年9月
2021年11月
2022年1月
2022年3月
2022年5月
2022年7月
2022年9月
2022年11月
2023年1月
2023年3月
2023年5月

2019年1月
2019年3月
2019年5月
2019年7月
2019年9月
2019年11月
2020年1月
2020年3月
2020年5月
2020年7月
2020年9月
2020年11月
2021年1月
2021年3月
2021年5月
2021年7月
2021年9月
2021年11月
2022年1月
2022年3月
2022年5月
2022年7月
2022年9月
2022年11月
2023年1月
2023年3月
2023年5月(5,000)

全国→東京23区
全国→都下＋三県（埼玉、千葉、神奈川）
都下＋三県→東京23区

札幌

名古屋

大阪

出典：総務省「住民基本台帳」をもとに価値総合研究所作成
注 ：総数（日本人住民と外国人住民を含む）

出典：総務省「住民基本台帳人口移動報告」をもとに価値総合研究所作成
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

仙台

5

福岡

環境

建築・不動産分野に環境対応が求められる背景と動向
政策の動き



カーボンニュートラル達成に向け、建築・不動産業界で51%（2013年度比）のGHG排出量削減目標
建築物に係るCO2排出抑制のため、各国で環境性能に係る規制強化が進む利用者（テナント・個人）サイド







企業はTCFDに対応し、Scope3を含むGHG排出量の開示・削減
が必達化する方向
使用時に限らず新築・改修・解体時を含むホールライフカーボンの削減・開示が求められつつある

オーナーサイド

企業規模問わず、ESG/TCFD対応が不可欠になり、オフィスビルの環境性能に対する意識が変化（一部では賃料上昇も許容）
震災等を契機に災害時の安全性やBCP策定などレジリエンスに配慮した不動産への入居ニーズの高まり

環境性能の高い不動産供給が必須（資産価値低下懸念、グリーンプレミアムも一部観測）
投融資を募るには、Scope3による情報開示に
対応が必須





設計・建築サイド

≪海外で進む規制強化の動き≫

投融資サイド発注者たるオーナーサイドが進める情報開示に対応するため、材料調達時・建設時等の排出量開示への協力及び排出削減対応が必要になる



ESG/TCFD対応が投融資の重要な判断基準となり、投融資対象の座礁資産化リスクが懸念
国際的な金融機関の枠組みでは、リスクの高い資産に対しGHG排出量の改善・支援を図っていく考えにある
投資家・金融機関で、環境配慮が図られていないオフィスビルは今後需要が見込めなくなると考えている

欧州

米国

EU

ロンドン

カリフォルニア州

ボストン

情報開示義務EPC開発
EPC提出義務

LCAを義務付け

LCA評価及び提出義務

LCA/EPD提出義務

新築規制

EPC開示義務CO2削減目標義務付け

EPDによる上限値を超える部材
利用を規制

LEED認証GOLD義務

既存ストック規制

EPC開示義務

使用段階CO2排出量報告義務

使用段階CO2排出量報告義務

テナント入居・取引規制

EPC開示義務Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

（一定ランク以下の場合）
新規契約・賃貸禁止
6環境不動産認証の取得に関する効果分析（グリーンプレミアムの検証）

環境 環境不動産認証を取得した物件に関して、他の条件を一定とした場合、賃料に対する影響を検証。
 東京都 都心5区における募集関連データであり、データ期間は2020年8月〜2023年8月（データ出典：
株式会社estie）。
 また、『試行的』ではあるが、募集期間に関する分析も実施した。
≪推定に用いた主なデータ種類≫

賃料水準

環境不動産認証
取得の有無• 東京都 都心5区における募集賃料（20,439件）（データ出典：株式会社estie）

募集期間（※）＜追加分析＞
募集期間における
環境不動産認証の効果も検証（16,454件）• DBJ Green Building認証・CASBEE建築認証・CASBEE不動産認証・LEED認証のいずれかを取得しているもの（データ：各認証HP等を参照）

募集情報• 募集階、募集面積（データ：株式会社estie提供）

建物情報• 築年数、延床面積、総階数、リニューアルダミー、OAフロアダミー等（データ：株式会社estie提供）

エリア情報• 最寄駅までの距離、乗り合い路線数、用途地域ダミー、最寄駅徒歩10分圏
内のオフィス集積度等（データ：株式会社estie提供および各種公表データ）

その他情報• 浸水想定区域ダミー計画、建物倒壊危険度、火災危険度等（データ：各種公
開データ）• 募集賃料の水準のみならず、環境不動産認証を取得しているビルの場合、そうでないビルに比べ、リーシング期間の短期化が期待される、という意見もある。
• そのため、今般募集賃料に加え、募集期間の分析を追加

Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

7参考）株式会社estieおよび提供データに関して

環境 株式会社estie
 代表取締役：平井 瑛 本社：東京都港区西新橋1-1-1 日比谷フォートタワー
 資本金：１億円
 会社概要：• 株式会社estieは2018年12月に設立され、商業用不動産業界が抱えるデータ流通の課題をデジタルシフトにより解決することを目指すスタートアップ企業。
• メインプロダクトの「estie マーケット調査」は50以上の不動産デベロッパー・管理会社・仲介会社等
による独自情報を日々集約し、自動で処理するデータパイプラインを構築することにより、オフィス賃貸業やオフィス投資業に必要なあらゆる情報を提供し、データを活用した不動産事業者の意思決定をサポート。
• 日本政策投資銀行は株式会社estieに対して出資を実行するとともに、2023年10月4日付で「資本業務提携契約」を締結。

≪株式会社estieの提供データから分析に用いた主なデータ≫

賃料水準
募集期間

Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

募集情報• 募集階、募集面積

建物情報• 築年数、延床面積、総階数、リニューアルダミー、OAフロアダミー 等

エリア情報• 最寄駅徒歩10分圏内のオフィス集積度 等

8

環境

昨年度からの分析手法の変更と留意点
昨年度からの変更点①環境不動産認証の対象拡大
 昨年度まで継続した「グリーンプレミアム」の算出結果を実施してきたが、前回までの推計ではDBJ Green Building認証のみを使用。
 本年度はDBJ Green Building認証に加え、CASBEE認証、LEED認証を追加した。

②オフィスの募集賃料を採用
 株式会社estieとの協業のもと、被説明変数として募集賃料を採用。

③推定モデルの変更
 分析上の課題として、「環境認証を取得することで賃料が上昇する」と「賃料上昇が可能な物件ほど環境認証を取得しやすい」の双方の因果関係が想定される。
 本分析では使用するデータセットの制約も含め検討し、完全なパネルデータやリピートセールス
データの入手が困難であるため、計量経済学の分析方法をもとに、操作変数法を用いた2段階最小二乗法を用いることを決定した。
 なお、操作変数は「環境認証に影響を与える」かつ「賃料には影響を与えない」変数として、「REIT対象物件ダミー」とした。

留意点
 現状、募集賃料と成約賃料の乖離が大きいといわれている。本分析は募集データによる推定のため、算出されたグリーンプレミアムは実際にはもう少し小幅な可能性がある点には留意が必要と考えられる。
 また、真の成約賃料はフリーレント等の条件面も加味する必要があるが、現状わが国のマーケットにおいて（まとまった形では）成約賃料や条件面のデータベースは存在しておらず、課題は残る。
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

9

環境

環境不動産認証の取得動向

 環境不動産認証の認証件数は増加傾向がみられる。
 どの認証制度においても、東京都内に所在するビルの割合が大きいものの、その他都市における取得件数も徐々に増加している（2021年以降、下記3種の環境不動産認証合計で年間100件以上の取得件数）。
 また、本分析で使用した物件データと環境不動産認証の地理的な分布からは、環境不動産の認証を取得しているビルの割合は、千代田区では約3%、中央区では約2%、港区では約4%、新宿区では約2%、渋谷区では約2%と明確な傾向差はみられない。
≪環境不動産認証の認証件数推移（全国・オフィス、事務所）≫≪estieオフィス募集データ×環境不動産認証ビル≫

認証物件数
500
450

東京駅
400

新宿区

新宿駅

350

227
300

千代田区

168

250

82

渋谷区

200
150

79

100

30

50
0

2017年

205

45
95

162

中央区
193

凡例
環境不動産
認証ビル

60

74

10

4

7

10

5

6

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年
（※1）

港区

非認証ビル
主要駅

LEED認証CASBEE認証（※2）
DBJ Green Building認証※1 2023年は9月末時点※2 CASBEE建築認証とCASBEE不動産認証の合算値
なお、上記データは認証取得日を基準に集計し、オフィスや事務所の事例のみ抽出。

出典：株式会社estie提供データ、DBJ Green Building認証、CASBEE認証、LEED認証の各HP情報をもとに価値総合研究所作成

出典：DBJ Green Building認証、CASBEE認証、LEED認証の各公開情報をもとに価値総合研究所作成
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

渋谷駅

10

環境

環境不動産認証取得有無別比較① 募集賃料/募集期間の比較

 異常値の除去等のクリーニング作業を行ったところ利用可能なデータは11,342件あり、環境不動産認証の取得有無の別と募集賃料・期間の単純比較を行った。
 募集「賃料」は環境不動産認証取得物件の方が平均値、中央値ともに高い傾向がみられた（左図）。平
均値で8,190円/坪、中央値で9,000円/坪の差がみられた。
 募集「期間」は環境不動産認証取得物件の方が平均値、中央値ともに若干短期間となる傾向がみられた（右図）。平均値で43日、中央値で45日の差がみられた。

平均値

平均値

24,368円/坪

32,557円/坪

平均値

232日

189日

中央値

23,000円/坪

32,000円/坪

中央値

183日

139日

※
※
※

なお、上記グラフの最大値は「第三四分位数+1.5×四分位範囲（第三四分位数−第一四分位数）」より小さい最大値である。
また、最小値は「第一四分位数+1.5×四分位範囲（第三四分位数−第一四分位数） 」より大きい最小値である。
なお、「最大値」より大きい値や「最小値」より小さい値は、データの分布において、他の観測値から大きく外れた値（外れ値）として表している。

出典：株式会社estie提供データ、DBJ Green Building認証、CASBEE建築認証、CASBEE不動産認証、LEED認証の各HP情報をもとに価値総合研究所作成
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

11

環境不動産認証取得有無別比較② 募集賃料と築年数・ビル規模の関係性

環境 環境不動産認証取得ビルと非取得ビルでは、築年数やビル規模で差異が生じている。
 築年別では築年の浅い物件が多い傾向にあるものの、築後20〜50年のビルであっても認証を取っているケースが一定程度みられる。
 規模別では大規模ほど認証を取得する傾向はあるものの、延床面積1万坪以下の物件であっても認証を取っているケースが相当程度みられる。

環境不動産認証の取得有無と賃料・築年数の関係
環境不動産認証の有無と賃料・築年数の関係
環境不動産認証なし物件
線形 (環境不動産認証なし物件)

環境不動産認証あり物件
線形 (環境不動産認証あり物件)

募集開始時の賃料： 坪単価︵ 円︶

募集開始時の賃料： 坪単価︵ 円︶

環境不動産認証あり物件
線形 (環境不動産認証あり物件)

環境不動産認証の有無と賃料・ビル規模の関係
環境不動産認証の取得有無と賃料・ビル規模の関係
環境不動産認証なし物件
線形 (環境不動産認証なし物件)

70,00070,00060,00060,00050,00050,00040,00040,00030,00030,00020,00020,00010,00010,000

0

0
0

20

40

60

築年数：単位（年）

80

100

0

10,00020,00030,000

ビル延床面積：単位（坪）

出典：株式会社estie提供データ、DBJ Green Building認証、CASBEE建築認証、CASBEE不動産認証、LEED認証の各HP情報をもとに価値総合研究所作成
12
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

40,00050,000環境

東京都心５区では環境性能の賃料プレミアムは7.1%

 推定の結果、環境不動産認証ダミーの係数が正の結果となり、環境不動産認証を取得している場合、募集賃料が約7.1％高くなる傾向が示唆された。
 しかしながら、分析に使用したデータは募集賃料であるため、成約賃料が低下している現在の局面では留意が必要。
 今後の分析上の課題は推定モデルの精度を高める点とデータベースの精度向上の主に2点である。特に後者は現状可能な範囲内で認証データと物件データをマッチングしているが、その精度を高めること
により、推定の精度を高める余地は残る。
＜データ内容＞
募集賃料データ：• 株式会社estie提供データ≪グリーンプレミアムの推計結果≫

環境不動産認証ダミー：• DBJ Green Building認証・CASBEE建築認証・CASBEE不動
産認証・LEED認証のいずれかを取得しているもの

環境不動産認証ダミー

分析手法：• 操作変数法（REIT物件ダミー：対象となる物件がREITに含まれる物件かどうか）を採用

募集開始モデルln募集賃料_募集開始時
0.071***(0.017)

固定効果
時間効果
決定係数
サンプルサイズ

その他の変数：• 募集階、募集面積、築年数（募集開始時）、延床面積、総階数、最寄駅までの距離、山手線内ダミー、乗り合い路線数、リニューアルダミー、OAフロアダミー、用途地域ダミー、最寄駅
徒歩10分圏内のオフィス延床面積合計、浸水想定区域ダミー
計画、建物倒壊危険度、火災危険度、募集開始年

注1：それぞれ、***は1％水準、**は5％水準、*は10％水準で有意であることを表す。
注2：（）内は頑健標準誤差。

出典：株式会社estie提供データ、DBJ Green Building認証、CASBEE建築認証、CASBEE不動産認証、LEED認証の各HP情報をもとに価値総合研究所作成

Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

町丁目
年
0.745
11342

13

環境

環境性能の高いビルに対して賃料負担を許容する意向があるテナントは多い 2022年度よりオフィスビルを利用するテナント企業を対象に、アンケート調査を実施しているが、2023年
度の最新調査結果を公表している。グリーンプレミアムに関連しては、環境配慮に対応したオフィスビル
に対して、テナントの約半数の割合が賃料負担増を許容すると回答があった。
 また、企業の環境配慮に係る賃料負担許容度について、本社が入居するビル規模別で見た場合、中規模、大規模クラスのビルに入居する企業はより賃料上昇を許容するテナントが多い。
 一方、小規模クラスのビルでも半数近くは賃料上昇を許容しており、ビル規模問わず賃料上昇を許容するテナントは相応に存在していることがわかる。

環境配慮性能に関する賃料負担許容度

テナント0

環境配慮対応に関する賃料負担許容度（入居するビルの規模別（延床面積））

10

20

30

40

50

60

70

80

90

（％）

（％）
100

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0.5
2023

49.2

35.2

3.6
1,000坪以上

11.1 3.0

45.5

36.6

11.6

1.0
2022

51.3

28.0

6.9

1.8
0.9
2.3

8.5 4.8

1,000坪
未満

0.5

53.5

33.7

賃料上昇によるコスト負担増は許容できない
5％程度までの賃料上昇は許容できる10％程度までの賃料上昇は許容できる20％程度までの賃料上昇は許容できる全てのコスト（賃料、電気料金等のオフィス使用に関するコスト）を織り込んだコスト増を許容できる
環境配慮対応またはウェルビーイングの実現に係る対応をしているビルに入居しているため、コスト増は考慮していない
出典：株式会社日本政策投資銀行・株式会社価値総合研究所「オフィスビルに対するステークホルダーの意識調査2023」をもとに価値総合研究所作成
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

100

14

10.5

環境

参考）環境性能の高いビルほどリーシング期間が短期化する可能性

 募集賃料の水準のみならず、環境不動産認証を取得しているビルの場合、そうでないビルに比べ、リーシング期間の短期化が期待される、という意見もある。今般、試行的ではあるが推計を実施し、環境不動産認証ダミーの係数が負となる結果が得られ、環境不動産認証を取得している場合、募集期間が平均的に短期間になる傾向が示唆された。
 計算結果からは、環境不動産認証ビルは、募集日数が27.4％程度、短縮する可能性が示唆された。募集期間のサン
プルの中央値は226日であるため、環境不動産認証ビルであれば164日になるということになる。
 また、募集期間の長さ毎にサンプルを分けてたサブサンプルでの分析も実施。募集期間が3ケ月未満のサンプルでは有意な結果となり、約35.4％程度、短縮する可能性が示唆された。

≪リーシング期間の短期化結果≫

環境不動産認証ダミー
固定効果
時間効果
決定係数
サンプルサイズ≪サブサンプル分析≫

募集期間モデル
ln募集期間-0.274**(0.117)

0.0%
-5.0%

町丁目
年
0.237
9421

-5.9%

-10.0%-13.2%-15.0%-20.0%

注1：それぞれ、***は1％水準、**は5％水準、*は10％水準で有意であることを表す。
注2：（）内は頑健標準誤差。
出典：株式会社estie提供データ、DBJ Green Building認証、CASBEE建築認証、CASBEE不動産認証、LEED認証の各HP情報をもとに価値総合研究所作成-25.0%-30.0%-35.0%＜留意点および今後の分析上の課題＞• 募集期間のサンプルが実際の募集期間を捉えているかという点には留意。
• また、推定モデルの精度向上など募集賃料の分析と同様の課題は残る。
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

-0.7%

15

-35.4%-40.0%

注1：募集期間の長さごとにサンプルを分けて推定、使用した変数等は同一。
注2：凡例が●は有意な結果、▲は有意ではない結果を表す。

その他

ウェルビーイングに対する注目が高まる ウェルビーイング対応に関する重要度は、環境配慮性能と比較するとやや劣るが、大企業でいえば35〜45％程度、中堅・中小企業でも10〜15%程度の企業が重要度が高いと回答している。
 アフターコロナへの移行によりオフィス戦略変更の動きが活発化する中、人手不足の状況から、テナントでは優秀な人材確保、従業員満足度向上のために必要なオフィス環境を構築するニーズが高まっている。これは、企業の人的投資の重要性が高まる中、その動きがオフィス環境にも波及している可能性があるといえる。
 このニーズは、今後オフィス変更を検討・予定している企業でより顕著であることから、オーナーサイドは従業員満足度向上に繋がるオフィス供給を行うことが望まれる。
オフィス変更理由（変更時期別）
変更時期別 オフィスビル戦略変更の検討理由

ウェルビーイングの実現に係る対応に関する賃料負担許容度（入居するビルの規模別（延床面積））

0

10

（％）
0
1,000坪
以上

10

20

30

40

50

45.1

60

70

37.2

80

90

9.7

6.3

コロナ感染拡大以降（2020年夏頃〜2022年）にオフィスの変更をした

100

4.4 3.5

20

30

22.5

7.2

6.8

1,000坪
未満

56.0

28.6

11.9

11.1

ここ数年のうち（〜2025年頃まで）に変更予定

3.6

時期は未定だが変更予定

賃料上昇によるコスト負担増は許容できない
5％程度までの賃料上昇は許容できる10％程度までの賃料上昇は許容できる20％程度までの賃料上昇は許容できる全てのコスト（賃料、電気料金等のオフィス使用に関するコスト）を織り込んだコスト増を許容できる
環境配慮対応またはウェルビーイングの実現に係る対応をしているビルに入居しているため、コスト増は考慮していない

出典：株式会社日本政策投資銀行・株式会社価値総合研究所「オフィスビルに対するス
テークホルダーの意識調査2023」をもとに価値総合研究所作成
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

16

変更済又は
2023年変更
33.9

30.6

今後変更予定
18.5

44.4

18.5
2.3

25.0

変更予定はないが、今後方針を検討したい

38.6

22.7

オフィス変更をしたい又は検討したが、難しいと考えている

12.5
6.3

60

19.4

13.9
11.1

（％）
50

27.9

22.0
23.7

今年（2023年）中に変更した・変更を予定

40

変更予定無

18.8
31.3

事業規模の拡大のため

業務プロセスの効率化（IT機器活用等）のため従業員満足度の向上のため

優秀な人材を確保するため

その他

木材を活用したオフィスビルが広がるためにはテナントの関心がカギ 環境やウェルビーイングの観点からオフィスビルへの木材活用も一つの動きとして注目されており、オーナーサイド・
投融資サイドの8割前後が木材活用に関心を示しているが、テナントでは半数程度に留まる。
 木材活用へ関心を示す回答者における、具体的に期待する効果としては、各ステークホルダーとも環境負荷低減効
果への期待は高いが、「対外的PR」はオーナーサイド・投融資サイドに比べテナントサイドの意識は高くなく、木材を活用したオフィスビルが広がるためには、木材活用のメリットの周知等により、テナントの関心を更に高める必要がある。
オフィスビルへの木材活用に関する関心の有無
0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0.9
テナント

52.3

46.8

木材を活用したオフィスビルに期待する効果
（％）
100

0

20

40

60

木材活用に関心がある回答者のみ

（％）
100

80
60.2
81.3

環境負荷低減（木材活用によるCO2削減効果・固定効果など）

73.9
66.7

47.5

78.7

デベロッパー等

21.3

54.2

施設利用時の満足度・QOL向上（内外装への木材活用による嗅覚的なリラックス効果や視覚的な開放感など）

65.2
27.8

82.1

AM

34.5

17.9

77.1

木材活用による環境配慮やウェルビーイング配慮を対外的にPRできる

87.0
50.0

75.0

レンダー・投資家

8.3

16.7

39.1
国産木材の活用を通じた地域への貢献

関心あり

その他

29.2
65.2

関心なし

44.4

出典：株式会社日本政策投資銀行・株式会社価値総合研究所「オフィスビルに対するステークホルダーの意識調査2023」をもとに価値総合研究所作成
17
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

テナント
デベロッパー等AM
レンダー・投資家

ご清聴、ありがとうございました。

©Value Management Institute, Inc.2023
本資料は、株式会社価値総合研究所により作成されたものです。
本資料は情報提供のみを目的として作成されたものであり、取引等を勧誘するものではありません。本資料は当社らが信頼に足ると判断した情報に基づいて作成されていますが、当社らはその正確性・確実性を保証するものではありません。
本資料のご利用に際しましては、ご自身のご判断でなされますようお願い致します。
本資料は著作物であり、著作権法に基づき保護されています。本資料の全文または一部を転載・複製する際は、著作権者の許諾が必要ですので、当社までご連絡下さい。著作権法の定めに従い引用・転載・複製する際には、必ず『出所：価値総合研究所』と明記して下さい。
（お問合せ先）株式会社価値総合研究所 不動産投資調査事業部 TEL：03-5205-7903
Copyright (C) 2023 Value Management Institute, Inc. All Rights Reserved.

18