2019GRESB Results
SUSTAINABLE REAL ASSETS

10 YEARS OF IMPACT

What a difference 10 years make…
20
19

20
10
3

>100

Investor Members>22,000

300 Institutional capital (USD bn)
3

Industry Partners

1 Partners

198

>40

>50

1,005

Participants>4,100Total property value (USD bn)

900~18,000

Properties covered>100,000

Changing landscape…
40%

30%

20%

10%

AVERAGE GRESB SCORE

10 years of impact

10 years of industry feedback

2019 GRESB INSIGHTS

Listed market coverage

NORTH AMERICAEUROPE

64%

75%

ASIA PACIFICGLOBAL

65%

69%

Asset-level reporting

AMERICAS

38,274# assets

EUROPE

53,015

ASIA

8,703

AFRICA

1,089
OTHER
OCEANIA

2,107

From quantity to quality# assets

All assets+100,000

Assets• Reported at the asset-level+66,000

Assets• Reported at the asset-level• With full data coverage• Excluding outliers+25,000

Environmental footprintASIA

GLOBALEnergy efficiency improvement
GRESB Universe(Like-for-like)

GRESB Universe(Targets)

SDG(Target 7.3)

GRESB score development

GRESB scores per region

AMERICASASIAEUROPE
OCEANIAGRESB scores in Asia

FUTURE DIRECTION OF ESG

CLIMATE CHANGE
top priority

Most important ESG issue in next decade
Climate change risks and disclosures
Impact investing / Contribution to the SDGs
Resilience and adaptation
Carbon emissions / Net zero carbon
Governance aspects
0%

10%

20%

30%

40%

50%

National decarbonization pathways

TRANSPARENCY
key driver fortransformation

“It’s time for the investment community to accept its social
responsibility, which means working to minimize, mitigate, andreverse any negative externalities caused by our investments.
They must start integrating ESG data into their investment
process immediately.”
Hiro Mizuno, Executive Managing Director and CIO, Government Pension Investment FundACTION
commitment to improve

Action in resilience
1.

Governance. Leaders have clear
processes for accountability andcommunications.

2.

Business strategies. Leaders takeaction to manage risk and createcompetitive advantage.

3.

Risk assessment. Leaders havesituational awareness across issues
and scales.

4.

Targets and measurement. Leaders
set measurement goals and track
relevant metrics.

IMPACTultimate ESG
performance metric

SUSTAINABLE REAL ASSETS

2019年GRESB評価の日本市場結果と気候変動・レジリエンス

2019年11月11日
CSRデザイン環境投資顧問(株)代表取締役社長©CSRデザイン環境投資顧問

堀江 隆一
1

GRESBリアルエステイト：日本参加者数
J-REIT以外の国内参加者
合計

70

J-REIT参加者
46

20

15
0

5

24

16
8

29

31

15

14

14

17

35

16

53

19

21

34

44

91.5%

23

14
30

26

GRESBに参加した
J-REIT銘柄44社の国内市場に占める
時価総額

61

38

（約14兆4800億円）

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
J-REIT©CSRデザイン環境投資顧問

J-REIT以外
出典：GRESBウェブサイト等より弊社作成

2

GRESBインフラストラクチャー：日本参加者数
書式変更予定©CSRデザイン環境投資顧問

3

GRESBリアルエステイト評価

2019年GRESB RE結果：日本の位置付け

GRESB開示評価©CSRデザイン環境投資顧問

出典：https://s3.amazonaws.com/gresbpublic/2019/Documents/2019_RE_Global_Results_Snapshot_Online.pdf

4分野別スコアの経年比較（対グローバル）
グローバル(2019)

日本(2019)

グローバル(2014)
94

SE: ステークホルダーとの関係構築
80(25.2%)

日本(2014)

MA: マネジメント(7.9%)

70

PD: ポリシーと開示(9.4%)
91

57
42
17

BC: グリーンビル認証(10.8%)

59

86

33
58

67
PI: パフォーマンス指標(25.2%)※（％）は分野別の配点ウェイト©CSRデザイン環境投資顧問

ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ日本

MA

88 (88)94 (94)PD

84 (82)91 (88)RO

78 (72)86 (77)ME

77 (74)75 (71)PI

60 (56)67 (63)BC

55 (51)59 (52)SE

78 (71)80 (70)60

RO: リスクと機会(12.9%)

75
ME: モニタリングとEMS(8.6%)( ) 内は2018年の値

出典： GRESB日本市場データ（非公開）5分野別スコアの上場・私募の比較（日本）
書式変更予定上場（デベ+J-REIT）

私募

マネジメント95
92
95

ステークホルダーとの関係構築

ポリシーと開示

82
81

73

63

グリーンビル認証

57

81
87 リスクと機会
62
73
70
76

パフォーマンス指標©CSRデザイン環境投資顧問

モニタリングとEMS

66

セクター別総合スコア比較（対グローバル）©CSRデザイン環境投資顧問

77気候変動に関するポリシーの策定
書式変更予定©CSRデザイン環境投資顧問

88再生可能エネルギーの活用
書式変更予定©CSRデザイン環境投資顧問

99再エネによるエネルギー消費カバー率©CSRデザイン環境投資顧問

1010削減目標の水準と期間
2018年度GHG削減
目標※

日本

グローバル

平均値

−1.3% (−3.8%)−5.9% (−10.6%)

中央値−1.0% (−1.6%)−2.1% (−3.0%)

2.4

11.8

（標準偏差）※ 各参加者の長期削減目標を達成するために2018年度の単年目標値となる値。
目標タイプは問わずに計算、（ ）内は総量ベースの目標の回答のみの値©CSRデザイン環境投資顧問

1111レジリエンス・モジュールとTCFD
TCFD提言との整合を企図：4つの開示分野と整合する設問内容に変化
ガバナンス

戦略

リスク管理

指標と目標

RS1, RS2

RS6

RS3-5

RS3-5, RS7-8

RS1：気候リスク等のレジリエンスについて担当するシニアな役職者の有無
RS2：最上位のガバナンス機関による情報の伝達等体系的なプロセスの有無
RS3：気候関連の移行リスクを評価するための体系的なプロセスの有無
RS4：社会的リスクを評価するための体系的なプロセスの有無
RS5：物理的な環境リスクを評価するための体系的なプロセスの有無
RS6：過去4年間のレジリエンスに関する事業戦略を実施の有無
RS7：特定の気候リスクおよびRSに関する具体的目標の有無
RS8：過去4年間のレジリエンスに関するパフォーマンス測定の方法

 4つの分野すべてに関連する包括的な取り組みを回答したのは約25％©CSRデザイン環境投資顧問

参照：https://gresb.com/2019-real-estate-results/

12

レジリエンス・モジュールへの参加者

レジリエンスモジュール参加率（RE+INF)
28%
21%
15%
10%

参加率
グローバル

©CSRデザイン環境投資顧問

日本

アメリカ

欧州

13

TCFDにおける「気候変動リスクと機会」
TCFDフレームワーク

リ
ス
ク

物理的
リスク

急性：台風・洪水など

敷地選定、集中豪雨対策

慢性：海面上昇など

地盤面の嵩上げ

政策・法規制リスク

移行
リスク

技術リスク
市場リスク
評判リスク
資源の効率性機会

不動産における関連事項

機会エネルギー源製品及びサービス
市場

GHG排出規制強化
エネルギー価格の変動
テナント・顧客選好の変化
グリーンビルディング、ZEB
再生可能エネルギー導入

レジリエンス©CSRデザイン環境投資顧問

出典： TCFD最終報告書を基に弊社作成

14

物理的リスク：会社・物件ごとに定量化
不動産会社ごとのリスク
物件ごとの洪水リスク©CSRデザイン環境投資顧問

出典： http://427mt.com/2018/10/11/climate-risk-real-estateinvestment-trusts/

15
15

移行リスク：規制の強化• 英国• 2018年4月以降、エネルギー性能が一定以下の物件の賃貸が違法に• オランダ• 2023年1月以降、エネルギー性能が一定以下のオフィスが使用禁止に• 米国• 2019年4月、 NY市で「2030年までに大規模ビルからのCO2排出40%削減」を義務化する法案が可決• 豪州• 政府機関は、エネルギー性能が一定以下の物件には入居しない

等々©CSRデザイン環境投資顧問

16

移行リスク：座礁資産化するリスクを定量化
書式変更（+日本語化）予定©CSRデザイン環境投資顧問

1717

我が国不動産へのESG投資の促進に向けて-ESG投資の概念形成と資金支援策国土交通省土地・建設産業局
不動産市場整備課長 武藤祥郎
令和元年11月

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目次

1. はじめに
2. ESG投資・SDGsの国際的な動きと我が国の取組
3. ESG投資・SDGsの不動産分野における動向
4. 不動産分野におけるESG投資のあり方（１）総論・考え方（２）具体的な取り組みへのアプローチ・手がかり
5. 不動産におけるESG投資を促進すべき具体的分野
6. 今後の展開・課題

1

１．はじめに2我が国の不動産投資市場の概要（注１）

約2,606兆円

不動産（法人所有、個人所有、国・地方等の公的セクター所有）

約430兆円

約890兆円（注２）

法人所有不動産（事務所、店舗、工場、福利厚生施設等）
（注６）

公的不動産

約224兆円

収益不動産 （注３）

（賃貸オフィス、賃貸商業施設等）

約33兆円
約24兆円

約585兆円（注４）

証券化された不動産（Ｊリート等、不動産特定共同事業、TMK、
GK-TKスキーム）（注７）

地方公共団体
所有不動産

（注５）
Ｊリート、
不動産特定共同事業等（注１）内閣府「国民経済計算（平成29年度確報）」より作成 ※住宅、住宅以外の建物、その他の構築物及び土地のストックの総額。法人所有、個人所有、国・地方等の公的セクター所有。
（注２）国土交通省「土地基本調査(平成25年１月１日時点) 」より作成 ※事務所、店舗、工場、福利厚生施設等の法人が所有する不動産。なお、公的な法人も含むことから「公的不動産（注6）」と重複するものもある。
（注３）PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS “A Birdʼs eye View of Global Estate Markets : 2017 update “ （円換算）（注４）国土交通省「不動産証券化の実態調査（平成29年度）」、投資信託協会「統計データ」より作成（注５）国土交通省「平成29年度 不動産証券化の実態調査」、投資信託協会「統計データ」、ARES「私募リート・クォータリー（2018年３月末）」より作成※Jリート（2019年３月末） 、私募リート（2019年３月末） 、不動産特定共同事業（2019年度末）の合計額（注６）内閣府「国民経済計算（平成29年度確報）」より作成 ※公的部門の固定資産及び土地の総額（注７）内閣府「国民経済計算（平成29年度確報）」より作成 ※地方公共団体が所有する不動産の総額は、一般政府の所有する固定資産及び土地を総固定資本形成の累計額（昭和55年度〜平成25年度）のうち地方の占める比率で按分したもの

3

リート等の資産総額の推移
 2012年以降、Jリート等は拡大しており、2019年には約24兆円となっている。2020年ごろに資産総額約30兆円を目指す。
【参考】 「未来投資戦略2017−Society 5.0の実現に向けた改革−」（平成29年6月9日 閣議決定）○民間投資の喚起による都市の競争力の向上等
2020 年頃までにリート等の資産総額を約30 兆円に倍増することを目指し、…（略）＜Ｊリート＞投資信託協会公表データ※2001年9月、2002年3月はARES推計値※鑑定評価額に基づく＜不動産特定共同事業＞国土交通省「H29年度不動産証券化実態調査」に基づく※2010年度以前は本調査項目を設けていなかったため、データはなし＜私募リート＞投資信託協会公表データ※2011年3月以前は調査を行っていなかったため、データはなし※2011年3月、2012年3月、2013年3月はARES公表データ（2011年、2012年は前年12月と当年6月との中間値であり、推測値）※鑑定評価額に基づく4

不動産市場における証券化取引の割合
 2017年度の不動産取引全体のうち、証券化の取引（Ｊリート、ＳＰＣ・私募リートによる物件取得の割合）は約半分程度であり、Ｊリート、ＳＰＣ・私募リートによる物件の取得は、不動産市場の取引において重要な役割を果たしている。

（参考）
１.左図：国土交通省「不動産価格指数」「不動産証券化の実態調査」、法務省「登記統計」により作成。通常取引の額については不動産取引価格から推計される平均単価に登記統計を基にした取引件数、取引面積をかけて推計ものであることに留意。
不動産証券化の対象として取得等の額については、不動産証券化の実態調査の証券化の対象不動産の取得額を対象としており、GK=TKスキーム等も対象としていることに留意。
右図：都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」により作成。
２.左図と右図は作成データと出典が異なるため、割合、分類等が一致しないことに留意。

5

２．ESG投資・SDGsの国際的な動きと我が国の取組

6ESG投資の国際的な拡がり
国連環境計画、国連グローバル・コンパクトによる責任投資原則（PRI）を受け、投資家が投資先に対してESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮を求める動きが拡大。
特に2013年以降、署名機関数が増大して2000機関を超えるとともに、署名機関合計の資産残高も急激に増加し、2019年４月現在で8000兆円を超える規模。
こうした中で、2015年に「ESGを考慮しないことは、受託者責任の違反」とする「21世紀の受託者責任レポート」が公表された。

2006年 責任投資原則（PRI）公表→ ESG投資のガイドライン<UNEP FI・UNGC >2015年 21世紀の受託者責任レポート
公表→ESGを考慮しないことは受託者責任の違反<UNGC・UNEP FI・PRI・UNEP Inquiry>※1ドル＝１００円と換算 ※グラフは4月時点 （出典）PRIウェブサイトより作成

7

「受託者責任」と我が国の現状
 受託者責任の観点からは、投資実務においてESGを考慮しないことは受託者責任に反することであるとされている（「21世紀の受託者責任」）。
 一方、日本では、投資プロセスにおけるESGインテグレーションの程度が他の先進国に比べ遅れを取っていると指摘されている（「21世紀の受託者責任 日本のロードマップ」）。
 21世紀の受託者責任2015年9月、米国、英国、日本その他の8カ国を対象にした投資家、資産運用者、弁護士、規制当局関係者などのインタビューと受託者責任に関する法令・政策調査、各国でのラウンドテーブルの開催などのプロセスを経て公表された投資実務と受託者責任に関する報告書。責任投資原則（PRI）,国連グローバルコンパクト（UNGC）、国連環境計画金融イニシアチブ（UNEP FI）、国連環境計画インクワイアリーによる共同プロジェクト。

“投資実務において、環境上の問題、社会の問題および企業統治の問題など長期的に企業価値向上を牽引する要素を考慮しないことは、受託者責任に反することである。”
 21世紀の受託者責任（日本のロードマップ）
2017年4月、PRI、UNEP FI、Generation Foundationが日本におけるESG課題への対応や受託者責任に関する現状と提言をまとめて公表したもの。

“日本は、投資プロセスにおけるESGインテグレーションの程度において他の先進国に遅れを取っていますが 、特にコーポレート・ガバナンスの問題など、ESGのテーマ
に対する市場の関心は高まってきています。 また、ESG課題の価値関係に対してだ
けではなく、この問題に関する国際的な研究に対しても、投資家の認識の向上が見られます。それでも、日本におけるESG課題の金融面における重要性に関するリサー
チには、差し迫った必要性があります。”

8３．ESG投資・SDGsの不動産分野における動向

9

不動産分野でのESGに関する取組状況
 GRESB（不動産企業・ファンド単位のESGに係るベンチマーク評価）への調査参加者数は年々増加しており、世界各国で1000企業以上が参加。
 我が国では、海外からの投資を受けるJ-REIT企業を中心に参加企業数が増大し、J-REITでは44社となり、時価総額ベースの参加率は J-REIT市場の約9割。

• 欧州の年金基金グループが
ESG要素を不動産投資判断に活用することを目的として創設【GRESB調査（2019年）参加者数】
全参加者

1005

• 不動産企業･ファンド単位のESGに係るベンチマーク評価
 「リアルエステイト評価」（Real Estate
Assessment）において、企業のマネジメント、
開示やモニタリングのあり方のほか、その不動産企業・ファンドが開発・運用する不動産の環境性能やステークスホルダーとの関係構築について評価を行っている。

850

543
455
340

30

14
5

17

53

35

31

29

61

46

24

20

198

637

707

759

903

34

38

日本
70
うち
J-REIT

44

21

82010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019（出典）CSRデザイン環境投資顧問（株）HP

10

ESG投資に対する日本の投資家の関心の動向
 2017年からの１年間で不動産のESG投資に興味があるとする機関投資家の数が増加。一方、特に年金基金などでESG投資に興味がないとする機関投資家が半数以上存在。
 興味がない理由として、半数弱の企業が「ESG投資の認知が広がっておらず、説明責任を果たせないこと」を挙げている。

11

私募リート運用会社のＥＳＧ取組意識 不動産私募ファンドを組成・運用している不動産運用会社に対するアンケート調査によれば、7割以上が「今後ESGを考慮する投資家が増えると思う」と回答。さらに、私募リートを運用する不動産運用会社の100％が「ESG投資の動向を意識している」と回答するなど、私募リート運用会社の中でもESGに対する取組の意識が高まっている。社内体制の整備も進みつつある。

12

４．不動産分野におけるESG投資のあり方（１）総論・考え方

13

ESG不動産投資のあり方検討会の開催
 近年、投資家が投資先に対してESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮を求める動きが拡大しており、さらにSDGs（持続可能な開発目標）が国際社会全体の目標として共有され、経済・社会・環境をめぐる広範な課題に総合的に取組むことが重要。
 不動産ストックは、国民生活や経済成長を支える不可欠な基盤であり、その質を高めていくことは、国民生活の向上や経済活動の生産性向上に資する重要な課題。
 これら課題に対応した不動産の形成を進めるためには、不動産投資市場の魅力を高め、ESGやSDGsに沿った
中長期的な投資を多様な投資家から安定的に呼び込
むための環境整備が必要。
2019年2月より、不動産投資におけるESGやSDGsのあり方及び取り組みの推進のため、経済学・都市工学・建築の専門家、不動産の証券化・開発・管理等の業界団
体を含む形で検討を実施。
2019年7月 中間とりまとめ「ESG不動産投資のあり方検討会 中間とりまとめ（概要）〜我が国不動産へのESG投資の促進に向けて〜」を公表

メンバー
【委員】

〈敬称略／◎：座長〉

大久保 敏弘 慶應義塾大学経済学部 教授
MCUBS MidCity株式会社取締役
北岡 忠輝
早稲田大学理工学術院創造理工田辺 新一
学部建築学科 教授
日本大学経済学部 教授◎中川 雅之東京大学大学院工学系研究科都中島 直人
市工学専攻 准教授
国連環境計画・金融イニシアティブ
野村 香織
日本ネットワーク・コーディネーター
CSRデザイン環境投資顧問(株)堀江 隆一
代表取締役社長【オブザーバー】

一般社団法人日本ビルヂング協会連合会
一般社団法人不動産協会
一般社団法人不動産証券化協会

14

不動産へのESG投資の関係と留意点
「不動産へのESG投資」を検討するに当たっては、

ESG要素に配慮し、① 機関投資家等が行う資産運用における不動産企業・ファンドへの投資② 不動産ファンドを含む民間企業の事業活動として行う不動産開発・運用があることに留意する必要

開発・運用・投資の関係（概念図）

政策の実行

評価機関

政府

（インデックス提供者）

ESG評価
協働、ガイドラインの策定など

SDGs（持続可能な開発目標）

ESG
インデックス①②

不動産に関す 民間企業
る開発・運用 （不動産ファンド*を含む）

資産運用として
の投資

機関投資家
資産運用者

（アセットマネーャー）

情報開示（統合報告書、ｻｽﾃｨﾅﾋﾞﾘﾃｨ報告書）＊ファンドは一般的には機関投資家に位置づけられるが、企業に投資しない不動産ファンド
やその運用会社は、ESG投資の局面では民間企業と同じ位置づけ

資産保有者（アセットオーナー）

個人投資家（出所）（一社）不動産証券化協会の資料をもとに作成・加工

15

不動産におけるESG投資の促進に向けて（１）
検討会における報告①

 不動産は、環境や社会に対する課題解決に貢献できるポテンシャルが大きく、重要な対象。
 ESG投資・SDGsについて、不動産市場・不動産投資市場における理解・認識は現段階では一様ではない。
 クロスボーダー化する不動産投資において、海外投資家などの目線を意識。
 一方で、人口・地域社会や自然災害の種類、企業経営の慣行など、我が国固有の実情においても可能な限り踏まえつつ、ESGの視点を組み込むことを検討することが必要。

16

不動産におけるESG投資の促進に向けて（２）
検討会における報告②
 我が国の不動産市場・不動産投資市場が、世界的に拡がるESG投資に対応するためには、リスク・リターンの二軸のみを踏まえた投資ではなく、社会的なインパクトという第三軸目も意識した投資が実践される必要がある。
 それにより、不動産投資が不動産取引の短期的な価格上昇期待のみに基づくものではな
く、ESGの組み込みにより、資産が中長期的に生み出す価値に踏まえて行われるようになる
ことが望ましい。

同じリスク・リターンの3つの投資

３つの投資について、実社会へのインパクトをプロット

出典： PRI ,The SDG Investment Case17

（参考） 「ESG投資が中長期的に重要になる」という見方①投資時間軸と非財務情報の影響度の関係• 企業が持続的に成長するためには、ビジネスに関連する「リスク」と「機会」に対するバランス感覚が重要となるが、これらに関する定性情報は、財務情報からは読み取れない「非財務情報」に関する面が大きい。
• 時間軸が短いほど直近で得られる「財務情報」が重要となり、時間軸が長いほど財務情報だけでは説明のつかない「非財務情報」が重要になると概ね整理
出典：環境省・ＥＳＧ検討会「ＥＳＧ検討会報告書」（2017年1月）できる。

②ESG（SRI）投資のリターンの分析事例（海外の調査研究）
フ ァ ン ド 全 体 の リ タ ー ン （ MSCIWorld）の平均よりも、社会的責
任投資（SRI）ファンドのリターンの方が好景気、不景気時ともに高い。

18

市場メカニズムを通じた課題解決へ
検討会における報告③

 ２０３０年までにSDGsの目標を達成するためには、全世界で毎年５００〜７００兆円の投資が必要※UNCTAD, 2014. World Investment Report 2014. Investing in the SDGs: An Action Plan. Geneva:United Nations
Conference on Trade and Development.

 ESG投資・SDGsにおいて捉えられる社会課題の解決に当たっては、公的な投資だけでは実現できず、相当額の民間投資が求められている。
 不動産の価値は、市場が決めるものであるが外部性が発生している場
合、外部性を見える化（シグナリング）することにより内部化され、経済全体としての適切なあり方の実現に向かうことが重要。
 提供される情報のあり方の改善等による市場メカニズムを通じた課題解
決の実現に向けての官民の取り組みが求められる。
19

４．不動産分野におけるESG投資のあり方（２）具体的な取り組みへのアプローチ・手がかり20

①対話ツールとしてのESG投資・SDGsの考え方と関係性
 ESGやSDGsは、不動産の開発・運用・投資のあるべき姿を明確化し、認識の共有化や対話を図るためのツール。
不動産へのESG投資の枠組み(ESG投資とSDGsの関係の例)＜不動産分野におけるESG投資の対象となる開発・運用の取り組み例＞

経済

社会 Society
健康性・快適性の向上
個別不動産レベル

社会

災害への対応地域社会・経済への寄与
超少子高齢化への対応

環境 Environment

環境省エネルギー性能の向上
再生可能エネルギーの活用
企業・ファンドレベル

ガバナンス Governance
情報開示
透明性・内部統制の確保
ダイバーシティの実現

個別不動産の取り組みを支える基盤

出所：SDGs “wedding cake” をもとに作成・加工
https://www.stockholmresilience.org/research/research-news/2016-06-14-how-food-connects-all-the-sdgs.html

両者の関係を統一的に表現することは難しいが、SDGsの各ゴールを環境、社会、経済のレイヤーで整理した場合、不動産投資においては、不動産のEに係る取り組みが主に環境・社会レイヤーに、Sに係る取り組みが主に経済・社会レイ
ヤーにそれぞれ寄与し、企業やファンドレベルのG（ガバナンス）がこれらEやSの取り組みのための基盤と位置付けると理解しやすい。
21

②マテリアリティの特定と企業の意思決定 不動産開発・運用が環境・社会にもたらす様々なポジティブ・ネガティブな影響を踏まえ、各企
業・ファンドの取組課題のうち、「何が重要か（マテリアリティ）」を特定し、情報開示。
＜マテリアリティの特定（イメージ）＞
各種ガイドラインや同業他社の状況などを参考に、課題を洗い出し。

STEP２ 優先順位付け
外部有識者等へのヒアリングを行い、各企業・ファンドにおけるインパクトと社会やステークホルダーにとっての重要度の高いものを優先順位付け（マトリックスの作成）。

STEP３ マテリアリティの特定各企業・ファンドの意思決定機関において、マテリアリティを特定。

社会やステークホルダーにとっての重要度

STEP１ 課題の抽出＜マテリアリティ・マトリックス＞

マテリアリ
ティ

各企業・ファンドにおける重要度

22

５．不動産におけるESG投資を促進すべき具体的分野

23

不動産へのESG投資の基本的な考え方
 不動産へのESG投資に当たっては、リスク・リターンの二軸のみを踏まえた投資から、社会的なインパクトという第三軸目も意識した投資を行う必要。

リスク・リターンの二軸のみを踏まえた投資「社会的インパクト」という第三軸目も意識した投資
不動産取引の際の短期的な価格上昇期待のみに基づくものではなく、ESG投資により、不動産が中
長期的に生み出す価値を基本に判断
中長期的に踏まえなければならない

気候変動へ
の対応

健康性・快適性の向上

地域社会・経済への寄与

省エネルギービルの建築 等

健康に配慮した快適なオフィ
ス空間 等

雇用・イノベーションの創出
等（出典）環境省・経済産業省・国土交通省（出典）三菱商事・ユービーエス・リアルティ(株)

災害への対応

耐震性の確保 等

超少子高齢
化への対応

高齢者施設、保育所の整備
等（出典）野村不動産ホールディングス(株)（出典）ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人等の実施 ＋

ガバナンスの確保

24

環境（E）へのインパクト：省エネ性能等の向上
環境性能の評価ツール
 気候変動対策の中では、省エネルギー性能等の高い建物（断熱性の向上、設備機器の効率化
等）の新築や改修が重要。
 これら省エネルギー等の環境性能等の評価ツールとして、CASBEE（建築環境総合性能評価システム）やDBJ Green Building認証、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）等が開発され、運用されている。

環境性能に関する認証制度等の取得・表示による建物の性能の「見える化」• 建築物省エネルギー性能表示制度：BELS• 省エネルギー性能が含まれる認証等制度
会社・ポートフォリオレベルのESG評価指標：GRESB
建物レベルの環境性能認証：CASBEE, DBJ GB認証等
BELS（非住宅）の表示内容

CASBEE（不動産）認証

DBJ Green Building認証※DBJGB認証、CASBEE の評価基準には環境性能以外も含まれている。

25

環境（E）へのインパクト：省エネ性能等の向上「グリーンリース」の促進 建物における環境負荷の低減のためには、テナントによる運用改善やビルオーナーによる環境性能の高い設備機器の導入等の取組だけではなく、ビルオーナーとテナントが協働した取組を行うことが重要。
 このため、省エネ改修によるエネルギー費用減少などテナント側が享受し得るメリットを、予めオーナーとテ
ナントとシェアする形の契約や覚書を事前に取り決める「グリーンリース」の普及促進を図っている。
「グリーンリース」における費用効率化
省エネ改修の恩恵（電気料金の削減）をテナントがビルオーナーにグリーンリース料を支払うことで還元。テナントとオーナー双方がメリットを享受する。

活用事例
大和証券オフィス投資法人の事例
・専用部LED照明改修工事

テナントメリット（出典）グリーンリース・ガイドライン（2016）
オーナーメリット（出典）グリーンリース・ガイドライン（2016）

支援策
国土交通省・環境省との共同事業において、グリーンリースの取組を行うビルを所有する法人、地方公共団体等に対して補助率3分の1、上限4000万円等の補助を実施
26

社会（Ｓ）へのインパクト（２）：地域社会・経済への寄与
不動産開発のコミュニティへの影響表示（海外企業の事例）
 オーストラリアの大手不動産企業であるストックランド（Stockland）社は、50億豪ドル規模の開発であるAura事業の実施に当たり、オープンスペース、コミュニティ施設の提供のほか、
マネジメント関係のプログラムを提供し、住民の満足度を把握し公表。
■オープンスペースやコミュニティ施設の提供等の効果の把握（ Aura事業）
住民満足度

FY18

コミュニティ全体のリバビリティ指標※の平均値

78%

コミュニティ全体の住民の満足度の平均値

93%

ディーキン大学の方法論を用いて測定された居住77%
者個人のウェルビーングスコアの平均値※リバビリティ指標とは、さまざまな属性の住民の満足度を回帰分析により測定した値
出典：STOCKLAND SUSTAINABILITY DEEP DIVE SERIES（2018）

27

社会（Ｓ）へのインパクト（２）：地域社会・経済への寄与
不動産開発の「歩きやすさ」への影響と売上等への寄与
 建物の新築・改修やマネジメントのあり方がもたらす建物周辺への影響（ウォーカビリティ―）
が地域社会・経済に寄与し、中長期的に不動産価値にも反映される可能性。
＊ウォーカビリティ―：歩きやすさ、アメニティ・サービスへのアクセスの良さ（用途の複合）、広場等公共空間との連関等■街路空間の再整備とマネジメントによるアクティビティの活発化（プレイスメイキング）
ウィロビー広場の歩行者・滞在者環境の改善事例

出典：NYC DoT, “The Economic Benefitsof Sustainable Streets”

 道路の広場化等により歩行者・滞在者
環境の改善を行ったエリアの小売売上は、比較箇所と比べて高くなっていることを定量的に把握。

（例）売上：改良箇所（ウィロビー広場）ｖｓ比較箇所

出典：中島委員第３回検討会発表資料

28

社会（Ｓ）へのインパクト（３）：災害への対応①災害被害の拡大・意識の高まりと企業における災害対応の進展 近年、地震、水害被害などを含めた災害発生による経済的被害も増大し、東日本大震災が発生した2011年以降も、毎年１兆円を超える火災保険等の支払がなされている。
 事前の災害対応（耐震性の確保、BCPの策定等）を行うことにより、従業員の働く環境の改善（安全・安心な職場作り）、発災後の事業継続等による企業の収益の確保等に寄与するため、これが不動産の中長期的な不動産価値にも反映される可能性がある。
■自然災害の増加■各企業における災害事前対応の事例
・ オフィスビル等民間ビルにおける災害対応例）入居するテナントの防災やBCPに関するニーズ等にも対応し、耐震性を確保するとともに、大規模災害時に発生すると想定される停電にも72時間対応できる非常用発電機や非常食を確保。
水害に対応するため、止水板の設置、重要設備室の地上階への設置や防水仕様の水密扉の設置。
・ エネルギーの安定供給による防災機能強化
出典：一般社団法人日本損害保険協会■中規模ビルの耐震性等の向上

例）非常用発電機兼用ガスコネジェーレーションシステムにより、通常時はショッピングモール内の電力の一部に、災害時はショッピングモールの重要電源に利用。
・ 災害に強い営業拠点の確保

出典：「統合レポート2018」（野村不動産
ホールディングス(株)）例）災害に強い配送拠点へ移転・新築。耐震性の確保、非常用発電機の設置とともに、自前の給油スタンドにより、災害時でも店舗と配送拠点の往復を可能に。

29

社会（Ｓ）へのインパクト（３）：災害への対応
自然災害に対する対応と企業の生産性（経済分析）
 近年、災害が企業等の経済活動に影響を与える効果を把握するため、「災害の経済学」
に関する分析が行われるようになっている。
 阪神・淡路大震災による建物被害と企業の生産性への影響を分析したCole, Elliott,
Okubo and Strobl (2019)では、建物被害の大きい地域では企業の撤退が続き、新たな参入が進まず生産性は伸び悩んでいるとしている 。
 東日本大震災においては、BCPの策定により操業停止日数を短縮できるとしたほか、耐震性確保などの事前対策、同業者や地域金融による災害後の支援が有効であるとする研究がある。
■自然災害の経済分析 建物被害を中心に（抜粋）阪神・淡路大震災における建物被害と企業の生産性、企業の退出

東日本大震災における防災と援助の効果

 震災後、神戸市全体で製造業の生産性は長期低迷• 建物の被害の小さい地域で参入が進み、生産性が上昇• 建物被害の多い地域では撤退が続き、参入進まず、生産性伸び悩
み• BCPの作成が有効。操業停止日数を短縮できる• 平 均 操 業 停 止 16 日 、 売 上 30 − 40 ％ 平 均 減 を 、
10％〜30％ほど緩和できる• 銀行の援助、同業者援助が売り上げの回復に有効(とくに津波被害地域)• 20％ー30％ダメージを緩和できる。
⇒地域金融のあり方、同業者の互助、BCPの作成などの（出典：大久保委員第2回検討会発表資料抜粋）
防災対策が重要 個々の建物被害と企業撤退の関係• 建物被害が撤退確率を高める。建物被害による負の効果は2002
年くらいまで残る。
• 被災して操業を続けても6〜7年ほどの間で被災による撤退がある

30

社会（Ｓ）へのインパクト（４）：超少子高齢化への対応
改正不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング（電子的な書面交付等）により、個人等
から小口の資金調達を行い、保育園施設を整備・運営
事 例 不動産クラウドファンディングを活用して保育所を取得• H29年法改正により可能となった不動産特定共同事業法（FTK）による不動産クラウドファンディング(電子取引業務)を活用して調達した資金を、社会的要請の高い保育所へ投資。
• 25年間の定期建物賃貸借契約をベースに、個人投資家の小口資金を活用して社会価値、経済価値の実現を図る。
【概要】〇豊島区駒込に所在する認可保育園〇運営者は都内を中心に保育園を複数展開〇25年間の定期建物賃貸借契約〇クラウドファンディングにより、総額4.5億円を募集。

出典：ブリッジ・シー・キャピタル資料をもとに作成

31

６．今後の展開・課題

32

今後の展開（中間とりまとめ）＜政策的支援の考え方・方向性＞•政府及び関係機関は、中長期的な収益を確保することにも資する不動産へのESG投資を促進すべきという市場への明確なメッセージを発信。
•市場の外部性を内部化するための情報開示の標準化などの必要な手立てや、必要に応じて税・補助スキームや公的融資などによる支援を検討。
＜具体的な取組＞•不動産投資分野におけるTCFDの取組推進に向けた課題の整理、ESG
要素に係る不動産の評価のあり方等を検討。
•Re-Seed機構の一層の活用促進、空き家・空き店舗の再生に係る資金調達支援、公的不動産活用等におけるFTKに係る税制支援等。
•ガバナンスの観点から、不動産特定共同事業（FTK）における特例事業者（SPC）の一層の活用、組合内において無限責任を負う者と有限責任を負う者が併存するスキームの確立等について検討。
等
33

（１） TCFD等の非財務情報の開示枠組みへの対応②パリ協定と金融市場への影響
 2015年12月の国連気候変動枠組条約第21回締結国会議（COP21）においてパリ協定が採択され、いわゆる2℃目標が定められた。
 一方で、2℃目標を達成するための許容炭素排出量を前提にすると、石油、ガス、石炭の世界の埋蔵量の大部分が燃やせない座礁資産となり、この大きな変化に投資家は曝される。
パリ協定
 世界の平均気温の上昇を工業化以前よりも２℃より十分に下方に抑えるとともに、1.5℃に抑える努力 【2℃目標】
 今世紀後半まで、温室効果ガスの排出と吸収の均衡（世界全体でのカーボンニュートラル）を目指す

マーク・カーニー金融安定理事会議長スピーチ（2015年9月）
 産業革命前のレベルからの地球の気温上昇を2℃未満に抑えることが出来るとされるIPCC※ の許容炭素排出量を前提にすると、石油、ガス、石炭の世界の埋蔵量の大部分が座礁してしまった状態となり、石油もガスもそして石炭も文字通り燃やせなくなくなる。【座礁資産】
 これらの変化に投資家は曝されることになる。
（出典）https://www.fsb.org/wp-content/uploads/Breaking-the-Tragedy-of-the-Horizon%E2%80%93-climate-change-and-financial-stability.pdfから国土交通省が要約※IPCC：国連気候変動に関する政府間パネル（Intergovernmental Panel on Climate Change)

座礁資産

注：OECD（2015） Divestment and Stranded Assets in the Low-carbon Transition. より環境省が作成
出所：環境省 第1回ESG金融懇談会事務局資料

ESG投資が国際的な潮流となり、金融市場では気候変動リスク等を投融資判断に加える
動きが進む中で、気候関連財務情報に関する情報開示への要請が高まる。

34

（１） TCFD等の非財務情報の開示枠組みへの対応③TCFD提言
金融安定理事会※は、 2015年12月に、気候変動関連財務情報開示タスクフォース（TCFD: Task Force on Climate-related Financial Disclosures）を設置。
※金融安定理事会：金融システムの安定を担う当局間の協調促進のための活動を行う機関。主要25カ国・地域の中央銀行、金融監督当局、財務省、
IMF、世界銀行等の代表が参加

2017年6月に、気候変動がもたらす「リスク」及び「機会」の財務的影響を把握し、開示することを狙いとしたTCFD提言（最終報告書、附属文書（セクター別補足文書）、技術的補足文書）を公表。
＜主なポイント＞
 提言に賛同する金融セクター及び非金融セクターが行う気候関連のリスク・機会に関する情報
開示のフレームワークが示されている。
 提言に賛同する全ての企業に対し、①2℃目標等の気候シナリオを用いて、②自社の気候関連リスク・機会を評価し、③経営戦略・リスクマネジメントなどへ反映、④その財務上の影響を把握、開示することを求めている。

35

（１） TCFD等の非財務情報の開示枠組みへの対応
TCFD等の取組に関する今後の課題と対応
・不動産市場・不動産投資市場は、一定の規模をもった実物の資産を扱うため、様々な社会課題の解決に貢献できるポテンシャルが大きく、また、気候関連のリスク・機会の影響も大きいとも言えるが、これまでのところ、議論が十分になされているとは言い難い状況。

今後、有識者・事業者等の意見を踏まえつつ、不動産投資分野におけるTCFD等の情報開示の取組推進に向けた課題の整理を実施

36

（２） 不動産におけるESG投資を促進するための資金支援策①耐震・環境不動産形成促進事業について（Re-SEED機構の活用）
老朽・低未利用不動産について、国が民間投資の呼び水となるリスクマネーを供給することにより、民間の資金やノウハウを活用して、耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成（改修・建替
え・開発事業）を促進し、地域の再生・活性化に資するまちづくり及び地球温暖化対策を推進。
（平成24年度より実施）
支援スキーム

環境不動産普及促進機構（Re-SEED機構）
国

耐震・環境不動産支援基金

国費

出資

不動産
運用会社

投資事業有限責任組合
出資

出融資
ファンド（SPC）

耐震・環境不動産に関わる事業（改修・建替え・開発）【事業要件】①耐震改修事業②次のいずれかの環境性能を満たすことが見込まれる改修、建替え又は開発事業
イ 建物全体におけるｴﾈﾙｷﾞｰ消費量が、事業前と比較して概ね15％以上削減（改修事業を行う場合に限る。）
ロ CASBEE Aランク以上であること 等※原則として事業後延床面積が2,000㎡以上※ヘルスケア施設の場合又は一定の地域（注）において耐震性が不足する建物の建替えの場合においては、環境要件の特例。
（注）埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、大阪府、名古屋市、京都市及び神戸市以外の地域

37

（２） 不動産におけるESG投資を促進するための資金支援策
活用事例① オフィス・住居複合ビルについて、建物全体のエネルギー使用量が改修前比較
で概ね15％以上削減となる省エネルギー改修工事（空調設備更新、ＬＥ
Ｄ照明導入等）を実施。 その結果、「ＢＥＬＳ（建築物省エネルギー性
能表示制度）」の３つ星評価を取得。
② オフィスビルについて、建物全体のエネルギー使用量が改修前比較で概ね15％以上削減となる省エネルギー改修工事（全照明をＬＥＤ化）を実施。

事例①建物外観：トーセイ株式会社公表資料③ 東京都建築物環境計画書制度に基づく一定の環境性能を有するホテルを開発。
④ オフィスビルについて、建築環境総合性能評価システム（ＣＡＳＢＥＥ）のＡランク評価取得が可能となる環境改修工事を実施。

事例②建物外観：トーセイ株式会社公表資料⑤ 建築環境総合性能評価システム（ＣＡＳＢＥＥ）による評価がＡランク以上となるホテルを開発。
⑥ サービス付き高齢者住宅について、建物全体のエネルギー使用量が省エネ法の省エネ基準比で10％以上削減となる環境改修を実施。
⑦ 建築物省エネルギー性能表示制度(BELS)による評価結果の星表示が３つ以上となる高齢者施設を開発。
等

事例③開発後建物イメージ：
ケネディクス株式会社公表資料

38

（２） 不動産におけるESG投資を促進するための資金支援策②日本政策金融公庫の空き家対策融資制度
平成30年度末時点の貸付実績は、空室率の上がった賃貸住宅の改修など20件、貸付額で約2.３億円であり、今後、空き家などで課題が大きくなり、地域の持続的な再生が課題となっている地域での活用が期待される。
融資制度の概要

入居者確保を目的として、空き家・空き店舗等や入居率の低い賃貸物件※の改修を行う、不動産賃貸業を営む者
貸付対象※次の要件を満たす物件に限定する。
（１）耐用年数の１／２を経過していること（２）空家等対策計画を策定した市町村の区域内にあること（※空家等対策計画において対策として除去のみを定めている市町村は除く。）（３）一定の空室が生じていること（※入居戸数（月末時点）÷対象物件の総戸数＝入居率が75％以下の月が、最近6か月のうち3か月以上であるもの）

資金
使途

貸付対象に掲げる者が賃貸に供する空き家等に係る改修費用の設備資金

貸付
利率

日本政策金融公庫が設定する基準金利

活用事例
事例
業種

貸家業

所在地

海南市

和歌山市

耐用年

34年

47年

築年

42年

45年

入居率

0％

50％

貸付額

380万円

自己資金

76万円

利率

2.06％

使途

内装工事費

39

（２） 不動産におけるESG投資を促進するための資金支援策③公的不動産等再生における不動産特定共同事業（FTK）法の活用
 不動産特定共同事業（ＦＴＫ）法：出資を募って不動産を売買・賃貸等し、その収益を分配する事業を行う事業者について、許可等の制度を実施し、業務の適正な運営の確保と投資家の利益の保護を図ることを目的として、平成6年に制定。平成25年法改正により、倒産隔離型スキーム（特例事業）を導入。
【FTKスキーム】

特例事業（SPC型）

第1号事業
第2号事業者

第3号事業者

第4号事業者

契約締結の代理・媒介

不動産取引

契約締結の代理・媒介
委託

売買益

H25改正

第1号事業者

オンライン契約を行う場合
業務管理体制を整備

他業（不動産事業など）

売買益

委託

特例事業者

オンライン契約を行う場合
業務管理体制を整備

借入
借入
賃貸収益
テナント

出資

出資
配当

賃貸収益

投資家

テナント

出資

出資
配当

投資家
※

※一定額以上の宅地造成や建物の新築等を行う場合はプロ投資家（特例投資家）のみ

主な
許可
要件

 資本金（第1号事業者：1億円、第2号事業者：1000万円、第3号事業者：5000万円、第4号事業者：1000万円）
 宅建業の免許
 良好な財産的基礎、構成かつ適確に事業を遂行できる人的構成
 基準を満たす契約約款（一般投資家を対象とする場合のみ）
 事務所ごとの業務管理者配置（不特事業3年以上、実務講習、登録証明事業（ARESﾏｽﾀｰ、ビル経営管理士、不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞﾏｽﾀｰ））40

（２） 不動産におけるESG投資を促進するための資金支援策
ＦＴＫによる公的不動産を活用したホテル・大学施設整備◆小松駅南ブロック複合施設（Komatsu A × Z Square） 石川県小松市（10.6万人）
小松駅前公有地を活用した不動産証券化によるホテル・大学等の官民複合施設整備

 小松駅前の遊休市有地（百貨店跡地）を活用し、ホテル・大学・子育て支援施設等の官民複合施設を、
不動産特定共同事業（ＦＴＫ：SPC型特例事業スキーム）により整備。
 地方創生に資する事業への貢献のための投資家からの出資や、地域金融機関による融資など、地元資金も活用した資金調達を実現。
 市有地を建物譲渡特約付定期借地（50年間）により民間事業者に賃貸し、民間事業者が建設・所有する施設について、テナント賃貸借に市が積極的に関与するなどの官民連携手法により、事業の安定性・信用力向上に寄与。
小松駅南ブロック複合施設（Komatsu A × Z Square）
所

在

用

地

石川県小松市（小松駅前）

途

官民複合施設（ホテル、公立小松大学、子育て支援施設、ブック・カフェ、英会話教室）

敷地/延床面積

約3,942㎡ / 約9,420㎡

事 業 手 法

官民連携、公的不動産活用、不動産証券化（不動産特定共同事業SPC型特例事業）

事

約45億円

業

費

資 金 調 達融資（金融機関）、出資（投資家、民都機構まち再生出資等）、補助金（国・市）等■小松駅南ブロック複合施設（出典）株式会社柿本商会HP

41

（２） 不動産におけるESG投資を促進するための資金支援策
小松駅南ブロック事業スキーム

建設会社

42

（２） 不動産におけるESG投資を促進するための資金支援策④FTKに関する不動産流通税の特例措置の延長・拡充（平成31年度税制改正）
不動産特定共同事業を活用した民間不動産投資を一層推進するため、特例事業者等が取得する不動産に係る現行の特例措置を２年間延長するとともに一部の要件の見直しを行う。
施策の背景
都市機能の向上及び地域活性化を図るため、またデフレからの脱却のためには、不動産特定共同事業法の仕組みを一層活用し、さらなる民間不動産投資を誘発することが必要○ 建築物の耐震化や老朽不動産の再生、豊富な資金と目利き力を活かした物件の開発やバリューアップ等を図るとともに、そこで営まれる事業における雇用創出を通じて、地域経済の活性化や国際競争力の強化にも資する優良な都市ストックの形成を促進○ 全国各地域において空き家や空き店舗等が増加しているところ、地域における小規模不動産の再生等を促進し、地域における資金の好循環を構築＜地方都市での活用例＞
石川県小松市が遊休市有地（百貨店跡地）を事業者に賃貸し、ホテル・大学・子育て施設等の官民複合施設を不動産特定共同事業（特例事業スキーム）により整備。
＜空き家等再生の例＞
奈良県明日香村の古民家を宿泊施
設（外国人旅行者向けゲストハウス）に改装したもの。クラウドファンディングにより資金調達を行った。

要望の結果特例措置の内容
不動産特定共同事業法上の特例事業者等が取得する不動産について
以下の措置を講じる。
【 登 録 免 許 税 】 税率軽減
（移転登記 ： ２％→1.3% 、保存登記 ： 0.4%→ 0.3 %）【不動産取得税】 課税標準から1/2控除

取得に係
る税負担
の軽減

＜不動産特定共同事業の概要＞
不動産の
取得
賃貸

不動産特定
共同事業者※

融資

金融機関

出資

投資家

※不動産の再生等を行う。

結 果○現行の措置を２年間（平成31年４月１日〜平成33年３月31日）延長するとともに、以下の要件の見直しを行う。
【 登 録 免 許 税 】 特例事業者及び適格特例投資家限定事業者に係る特例措置の要件のうち、「対象不動産に係る工事の竣工後10年以内の譲渡」の要件の撤廃、「土地及び建物」の取得要件の見直し（借地上の建物の追加）

43

まとめ：今後の展開・課題
 不動産分野におけるTCFDへの対応
・環境（E）省エネ性能の向上等
緩和策
・社会（S）災害対応（物理的リスク） 適応策
 社会（S）分野の深化
・健康性・快適性の向上
・地域社会・経済への寄与（「歩きやすい・歩きたくなる」開発等）
・超少子高齢化への対応
・公的不動産の利活用（地域活性化等）
 ガバナンス（G）確保（不動産特定共同事業（FTK）等）
 資金支援（ReSEED機構、日本政策金融公庫等）の充実

44

2019年度セミナー
不動産におけるサステナビリティとESG 投資- GRESB 評価結果発表と不動産ESG 投資の展望-

東急不動産HDの取り組みご紹介〜ESG の実践について〜
Introduction of the Tokyu Fudosan Holdings’s initiatives
to practice ESG

2019.11.11

東急不動産ホールディングス コーポレートコミュニュケーション部
サステナビリティ推進室 室⻑ 松本恵

私たちの価値創造

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Our Value Creation

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サステナビリティビジョン

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Sustainability Vision

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ESGマネジメント体制

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ESG Management Structure

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マテリアリティ

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Materialities

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マテリアリティとESGテーマ

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Materialities and ESG Themes

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2020年度KPI目標

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KPI Targets for FY2020

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事業での取り組み 広域渋谷圏

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The Greater Shibuya Area Concept

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環境不動産／Green Building
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Renewable Energy Business

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事業での取り組み 再生可能エネルギー事業

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社会課題Social Issues

マテリアリティーMaterialities

Opportunities

Stakeholders

投資家

リスク

事業機会

E

S

G

環境

社会

ｶﾞﾊﾞﾅﾝｽ

ESG調査機関Risks

お客さま・ビジネスパートナー

TCFD 気候変動による環境変化イメージ
都市部
投資家/顧客低炭素規制の厳格化
炭素税導入

リゾート地

建物環境性能・BCP対応が入居の際重要に

災害激甚化対応で建設コスト上昇異常気象の増加に伴う
顧客来場減少浸水・高潮等リスクの高いエリアの物件評価低下

豪雨による土砂災害発生建物環境性能向上
BCP対策を積極的に導入

CO
2
ZEB

顧客

気温上昇に伴う
スキー場の降雪減少

自然災害激甚化で改修・BCPコスト上昇
気候変動に伴う運営コスト増加

ZEB

1

政府

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酷暑・天災で従業員の近居・内勤希望増REFERENCE
Urban area

Current policies for transition
to low carbon and promotionof telework remains in place.

ResortEffective BCP becomes crucial
prerequisite forinvestment/tenant

Government

Investor/customer

Increased development cost due tointensified land acquisition competition
and more disaster prevention and facility
improvement need

Flood zone properties
depreciate in value.

visitorFewer visitors due
to weather
abnormalities

Landslides caused bytorrential rainfalls

Large CO2 emission due
to stalled use ofrenewable energy

Proactive BCP and
its implementation

CO
2

CO2

Increased
operational cost due
to climate change

CO2

NonrenewableenergyFossil fuel

Revenue drop for
ski resorts due toclimate change

Increase in repair
cost due to windhazards /flooding
Copyright © TOKYU FUDOSAN HOLDINGS CORPORATION All rights reserved.

More employees
refusing to work
outdoors

シナリオ分析■４℃シナリオ（気候変動大）
環境変化

事業リスク

財務
影響

事業機会

自然災害
激甚化

〈都市部〉
風水害による建物被害増大〈リゾート地〉
土砂災害等発生による損失〈都市部・リゾート地〉
ＢＣＰ対応による差別化

平均気温
上昇

〈都市部〉
海面上昇・⾼潮による建設⽴地
および建物設計の制約〈リゾート地〉
降雪減少によるスキー場の営業
時間短縮

〈都市部〉
建物強靭化。リモートワー
ク・サテライトオフィス対応〈リゾート地〉
⾼性能・先進的な降雪機導入。全天候型屋内リゾート■２℃シナリオ（規制影響大）
炭素税導入〈都市部・リゾート地〉
炭素税支払いコスト発生〈都市部・リゾート地〉
環境性能の⾼い建物、再生可能エネルギー活用

Copyright © TOKYU FUDOSAN HOLDINGS CORPORATION All rights reserved.

財務
影響Scenario Analysis■Society in 4℃ Scenario (Impact of climate change is large.)
Environmental
changeNegative business impact〈Urban area〉
Frequent wind hazards/floods
Intensification〈Resort area〉
of natural
disasters
Increased damage caused bylandslides

Averagetemperaturerise〈Urban area〉
Sea level rise and storm
surges constrain construction
sites and architectural design〈Resort area〉
Due to the reduction ofsnowfall, the operation period of
the ski resort is shortened

Financial
impactPositive business impact〈Urban area・Resort area〉
Properties being selected basedon BCP〈Urban area〉
Resilient buildings・Remote
Work・Setting up satellite offices〈Resort area〉
Deploying cutting-edge snow
machine. All-weather indoor
resort■Society in ２℃ Scenario (The impact of regulatory changes is significant.)〈Urban area・Resort area〉
Superiority of high environmental
performance buildings. Utilizationof renewable energy
Copyright © TOKYU FUDOSAN HOLDINGS CORPORATION All rights reserved.

Introduction of〈Urban area・Resort area〉
carbon tax
Cost of carbon tax incurredFinancial
impactご清聴ありがとうございました
Thankyou

ご清聴ありがとうございましたサステナブルな社会を目指して
J-REITの取り組み
For a sustainable society – J-REIT initiatives
November 11, 2019
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
Mitsubishi Corp.-UBS Realty Inc.
ESG推進担当部長 ( ESG General Manager)
庄司 愛 (Ai Shoji)

Intentionally Blank Page

1

三菱商事UBSリアルティの概要( MCUBS Overview )3投資法人を運用し、資産規模約1兆4,431億円
3 J-REITS ：AUM ￥1.44trilion
49.0%( Investment ratio )51.0%( Investment ratio )資産運用会社( Asset Management Company)

役職員数：132名(非常勤役職員を除く)

運用委託 ( Asset management consignment )JRF
商業施設特化型
specialized in retail facilities
資産規模：8,832億円
AUM：￥883billion

IIF
産業用不動産特化型
infrastructure and industrial properties

資産規模：2,993億円
AUM：￥299billion

MMI
オフィスビル重点型
Office properties
資産規模：2,606億円
AUM：￥261billion(※) JRF/MCUBS MidCity：2019年8月31日現在( as of August 31, 2019 ) IIF：2019年7月31日時点 ( as of July 31, 2019 )2

Jリート業界の概要（J-REIT Industry Overview)• オフィス系( Office )J-REIT 63brands
資産規模合計
（AUM)

18.9 兆円(取得価格ベース)(￥18.9 trillion）

12銘柄

MidCity• 物流・インフラ系(Logistics/Infra) 8銘柄
IIF• 住宅系( Residential )6銘柄• ホテル系( Hotel )5銘柄• 商業施設系( Retail )

5銘柄

JRF

• ヘルスケア系(Health care )2銘柄
• 総合型 (3用途以上) (General)21銘柄• 複合型 (2用途) (Composite)(出所) 不動産証券化協会(ARES)公表データ(2019年9月30日時点)(Source) ARES open data base ( September 30, 2019)

4銘柄
3

各投資法人が保有する代表物件 ( Representative properties )JRF

ジャイル (Gyre)（渋谷区）
IIF

IIF東雲ロジスティクスセンター（江東区）

JRF

渋谷桜丘スクエアビル
Gビル銀座中央通り01(G-Building Ginza)（中央区） (Shibuya Square)（渋谷区）
MMI

MMI

Gスクエア渋谷道玄坂
名古屋ルーセントタワー(G-Square Shibuya)（渋谷区）(Nagoya)（名古屋市西区）
IIF
IIF

キューブ川崎(Cube Kawasaki)（川崎市） IIF横須賀TC(Yokosuka)（横須賀市）JRF
IIF

IIF羽田空港メインテナンスセンター(Haneda)（大田区）＊ TC：Technology Center TT：Tank Terminal

MMI

MMI

mozoワンダーシティ (mozo Nagoya)（名古屋市西区）

IIF名古屋港TT(Nagoya)（底地）（名古屋市港区）

JRF

DFS T ギャラリア沖縄(DFS Okinawa)（那覇市）

4

"Always create new values, for people, the community
and the world"

5

ESGに積極的に取り組む理由
サステナビリティ推進体制 (Sustainability promotion structure)

2013年2月〜 (Feb. 2013)
サステナビリティ・コミッティ(Sustainability Committee)
委員長(Chairman)：社長(President)
事務局：企画調査・ESG推進部

2020年1月〜 (Jan. 2020)

サステナビリティ委員会(Sustainability Committee)
委員長：最高サステナビリティ責任者（CSO)
Chairman : (Chief Sustainability Officer)

事務局：企画調査・ESG推進部(Secretariat : Research, Marketing and ESG Department)

6

ESGに積極的に取り組む理由
環境憲章の制定（2013年6月）(Environmental Charter 2013/6)
当社は、地球が最大のステークホルダーであると認識し、事業活動を通じて持続可能な社会の実現を目指します。
At Mitsubishi Corp.-UBS Realty Inc., we consider the Earth itself to be
our most important stakeholder and are continuously working toward
the realization of a sustainable society through our business activities.
気候変動 (Climate Change)
サステナビリティ (Sustainability)
生物多様性 (Biodiversity)
汚染防止 (Pollution Prevention)
コミュニケーション(Communication)
コンプライアンス (Compliance)

7

ESGに積極的に取り組む理由
賛同しているイニシアティブ (Supported Initiatives)※ 2016年よりMCUBSは国連グローバルコンパクトにおける企業責任イニシアティブと、「人権」「労働」「環境」「腐敗防止」の各分野におけるその諸原則に賛同しています。
※Since 2016 MCUBS has been committed to the UN Global Compact corporate responsibility initiative and its principles in the areas ofhuman rights, labor, the environment and anti-corruption.

8

ESGに積極的に取り組む理由
ESGに積極的に取り組む背景 (Background to active on ESG)

1

「不都合な真実」(「An Inconvenient Truth」）（元アメリカ副大統領アル・ゴア氏）(Mr. Gore, former US vice president)

2

責任投資原則3

ESGを重視する欧州投資家（Principle for Responsible Investment）(European investors who value ESG)
9

MCUBSのサステナビリティ目標 (MCUBS sustainability goals)

1

2

3

環境負荷低減(Reduce environmental impact )社会的価値の創造・従業員の健康と快適性
・地域社会への貢献(Create social value
Improve health and well-being of employees
Contributing to the local communities)

すべてのステークホルダーのための健全な運営(Practice sound asset management for all stakeholders)10環境認証と評価認証 (Environmental Approval and Evaluations)

CASBEE
不動産評価認証・
建築評価認証BELS評価(BELS Certification)(Certification for CASBEE for Real
Estate)DBJ Green Building認証(DBJ Green Building Certification)11

外部評価機関からのESG評価 (ESG assessment from external agencies)

IIF

JRF

「Green Star」
4 stars「Green Star」
4 stars

MMI「Green Star」
5 stars※2019年度評価結果( 2019 evaluation results)

環境認証物件、評価の高い物件が増えるとESGレーティング向上につながる
Increase in environmental-certified properties leads
to improvement in ESG rating
12

ESGインデックスの影響 (Impact of ESG Index)

2017年7月(July 2017)

年金積立金管理運用独立行政法人(Global Pension Investment Fund)
3つのESG指数に連動したパッシブ運用開始を発表(Announced start of passive operation linked to 3 ESG index)

MSCI ジャパンESGセレクト・リーダーズ指数(MSCI Japan ESG Select leaders Index)

FTSE Blossom Japan Index
MSCI 日本株女性活躍指数

機関投資家からの資金獲得につながる
Leads to funding institutional investors
13

グリーンボンド（JRF）(Green Bond)
J-REIT初のグリーンボンド発行に向けた枠組みを構築
Established a framework for J-REIT’s first green bond issuance14

ESGに積極的に取り組む理由
グリーンボンド発行状況（JRF）(Issuing Green Bonds)
The 1st Green Bonds(The 12th Unsecured
Investment Corporation
Bonds)The 2nd Green Bonds(The 13th Unsecured
Investment Corporation
Bonds)

Issued Amount(million yen)

8,000

7,000

Interest Rate

0.210%

0.200%

Issue Date

May 25, 2018

June 25, 2019

Maturity Date

May 25, 2023

June 25, 2024

Remarks

Unsecured, Unguaranteed

Unsecured, Unguaranteed

新たな資金調達手段の確保
Securing new financial methods

15グリーンボンド関連の表彰 (Awards related to Green Bonds)「第4回サステナブルファイナンス大賞」
グリーンボンド賞(4th Sustainable Finance Award/Green Bond Award)（2018/12）「21世紀金融行動原則 特別賞」
(PFA 21 Special Prize)(2019/3）「Innovative Company of the Year」「APREA’s 2019 Awards for Excellence」(2019/9)
16

ポジティブ・インパクトの創出 (IIF) (Creating a Positive Impact)
OTAテクノコアの取得（Acquisition of OTA Techno CORE）

17

ポジティブ・インパクトの創出 (IIF) (Creating a Positive Impact)
OTAテクノコアの取得（Acquisition of OTA Techno CORE）

18

ポジティブ・インパクトの創出(IIF) (Creating a Positive Impact)
SDGs/ポジティブ・インパクト金融原則に則った取り組み
Measures Based on the Sustainable Development Goals (SDGs) and the Principles for
Positive Impact Finance19

今後の課題 (Future tasks)

気候変動問題 (Climate Change issues)
・リスクと機会の整理(Organizing risks and opportunities)

・シナリオ分析(Scenario analysis)

・財務数値への影響(Impact on financial figures)インパクト投資 (Impact investment)
・社会課題と投資の接点(Contact point between social issues and investment)
20

ESGレポート発行 (Issued「ESG Report」) January 20192020年1月発行予定
Schedule to be issued in Jan 202021

ディスクレーマー• 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。
実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
• 特に断りのない場合、本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています。
• 本資料は、日本リテールファンド投資法人、産業ファンド投資法人及びMCUBS MidCity投資法人のESGの取り組みに関する資料であって、各投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
• 各投資法人は、価格変動を伴う不動産およびその関連資産に投資を行う公募不動産投資法人（J-REIT）であり、経済情勢、金利
情勢、投資口に対する需給状況、不動産市況、運用する不動産の価格や賃料収入の変動、災害、各投資法人の財務状態の悪化等
により、投資口の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、投資主が損失を被る場合があります。詳しくは各投資法人の有価証券届出書（目論見書）及び有価証券報告書に記載の「投資リスク」をご覧ください。

資産運用会社： 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（ 金融商品取引業者関東財務局長（金商）第403号、一般社団法人投資信託協会会員）

22Disclaimer
・This material may contain information such as data on future performance, plans, management targets, and strategies. Suchdescriptions with regard to the future are based on current hypotheses and assumptions about future events and trends in thebusiness environment, but these hypotheses and assumptions are not necessarily correct. As such, actual results may varysignificantly due to various factors.
・This material is prepared based on Japanese accounting principles unless otherwise noted.
・This material is to be used for analyzing the financial results of JRF, IIF and MCUBS MidCity, and is not prepared for the purposeof soliciting the acquisition of their investment securities or the signing of financial instruments contracts. When investing, we ask
investors to invest on their own responsibility and their own judgment.
・JRF, IIF and MCUBS MidCity are the publicly-offered real estate investment corporation (J-REIT) investing in real estate andrelated assets the prices of which may fluctuate. Unitholders of the Investment Corporation may suffer loss when unit prices
decline in the market or an amount of distributions declines, according to economic and interest rate circumstances, a balance of
supply and demand for units, real estate market environment, fluctuations of prices of, and rent revenues from real estate
properties under management, disasters, aggravation of financial status of JRF and other reasons. For details, please see“Investment Risk” in the Securities Registration Statement (offering circular) and the Securities Report of JRF, IIF and MCUBSMidCity.

Asset Management Company：Mitsubishi Corp.-UBS Realty Inc.

(Financial Instruments Dealer Director of Kanto Financial Bureau (Financial Instruments Dealer) Number 403, Member of The Investment Trusts

23

GRESB – Tokyo 2019
ESG investment
practises

1Investa overview
Australian office sector specialist
operating a fully integrated
management platform

A$12.9BillionAssets owned or
managed

34
Properties

Owned or managed
throughout Australia

Vertically integrated and innovative
commercial property businessOne of the largest managers of officespace in major Australian CBDs
World leading sustainability
practices

830

220

Businesses we provide
working spaces forTeam members
across Australia

Strong track record developing
commercial office buildings
Manage significant tenant
relationships

2

Investa - forefront of sustainable investment
5 Star GRESB rating 2019
• GRESB survey score 94/100• Top 2% of funds globally
Australia’s first green loan
• A$250m Climate Bonds Initiative certification

top

2%

85 %

GRESB rating

Portfolio Green Star
rated

61%

4.8

Emission intensity
reduction since 2004

NABERS energy rating(weighted average)• In process for +A$400m of green debt
Commitment to Science Based Targets(SBT)• First Australian real estate group tocommit to SBT
Task Force on Climate-Related
Financial Disclosure (TCFD)• Reporting commenced early 20193

Investa’s sustainability strategy

First choicefor tenants

Leadership in
responsible
investment
Investa’s
Sustainability
Strategy

Research &innovation

Optimising
operational
performance4

Sustainable finance$170m

Approaching$600m

Proportion

Debt margin%5

Climate change: Net Zero by 2040
Science Based Target of Net Zero emissions for scope 1 and 2 emissions and a 42% reduction (from2015) of scope 3 emissions by 2040

180

160

IOM carbon emissions intensity (kg.CO2/sqm/yr)
Performance
3° Scenario

140
2° Scenario
120
Science Based Target
100
1.5° Scenario
80
60
40
20

2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034

0
6

Pathway to Net Zero
• Operational performance• Building materiality• Embodied carbon• Renewable energy

7

Task Force on Climate-Related Financial DisclosureTenant engagement
20,530Registered users

56%

18

Participating assets$124,867k
Shopping cart
purchases

Insite tenant
population registered

12,358

Active users who
visited portal*

997,050

18,719* From October 2017 – January 2019

EOTF
Lockerservices

Charitysupportservices

MeetingRoombooking
services

Content
services

Investa Tenant
Engagement
ProgramPartnershipprograms

Events &Activations

InsiteSmart
Building
App

90%

Event RSVPs sincelaunchPage views*

Insiteportal#comments

9

Tenant engagement

http://sustainability.investa.com.au/binder/10Modern slavery• Modern Slavery Act 2018
• Applies to Australian business withrevenue >A$100m• Supply chain encapsulating• Modern Slavery Statement isannual public disclosure

11Responsible investment definitions
Corporate Traditional
Engagement Investment&
Shareholder
ActionImpactintention

Agnostic

Responsible & Ethical Investment
ESG
integration

Corporate
engagement /shareholder
actionScreening

Philanthropy

Sustainability-themedNorms-based Positive /bestinvestments
screeningin class
screening

Negativescreening

Avoids harm

Impact &community
investingBenefits stakeholders
Contributes to solutions

Features

Delivers competitive financial returns
Manages ESG risks
Pursues ESG opportunities
Deliver of impact central to investment
Impact measured & reported

12Source: Responsible Investment Association of Australasia

Australian responsible investment progress
AUM proportions of total
AUM of $2,242bn#

AUM employed in primary strategies ($bn)
ESG integration

681.1

Negative screening
Responsible
investment
AUM
44%

Traditional
investment
AUM
56%

198.6

Positive screening

16.6

Sustainability-themed
investments

70.1

Impact & community
investing

13.8
0

200

400

600

800

13
Source: Responsible Investment Association of Australasia, figures as at Dec ’18

Investa Total Impact Fund
• Attractive financial returns with positivesocial and environmental impacts• Reposition office assets• Impact Framework• Total Impact approach14

Questions

15

社会的インパクトを意識した投資インパクトの軸を追加

リスク・リターンが同じ投資案件

＋
＋
リターン

リターン

A,B,C

リスク

A

−
−

©CSRデザイン環境投資顧問

B

＋

−

＋

−

C

リスク
出典： PRI “The SDG Investment Case”より弊社作成

1

ESG投資からポジティブ・インパクト投資へ
新パラダイム＝ポジティブ・インパクト
伝統的投資

責任投資

インパクト投資

サステナブル
投資

フィランソロピー

市場優位なリターンの追求 Delivering competitive returns
ESGリスクの軽減 Mitigating ESG risks
ESG機会の追求 Pursuing ESG opportunities

ESGリスクを管理する取組みについて限定的あるいは取り組まない（計測可能な）インパクトの大きなソリューションに焦点
Focusing on (measurable) high-impact solutions

価値を
守るために
ESGリスクの高い取組みを軽減©CSRデザイン環境投資顧問

価値を
高めうる
積極的なESGの取組みを導入]

投資家に

市場優位な
財務リターンを
生み出す
社会課題に
取り組む

リターン水準がまだ確証されていない
社会課題に
取り組む

投資家に
市場水準以下の
財務リターンを
求める
社会課題に
取り組む

投資家に
財務リターンを生み出すことが
できない
社会課題に
取り組む

出典: Bridges Ventures, 2015を元に弊社が加筆

2

ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク©CSRデザイン環境投資顧問

出典： UNEP FI ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク

3

ポジティブ・インパクト投資の事例①• ロンドンのキングスクロス駅周辺27万㎡超の工業跡地を、サステナビリティに配慮した
商業・住居・オフィス・公園などの複合施設
へ再開発• 環境配慮の取り組み• オフィス棟はすべてグリーンビル認証を取得• 中央集約による省エネルギー• 埋立処理の廃棄物をゼロとする目標設置• 太陽光発電・屋上緑化・900台分の駐輪場©CSRデザイン環境投資顧問

出典： Urban Land Institute Case Studies, Kings Cross Website

4ポジティブ・インパクト投資の事例②• 社会経済的便益：建設トレーニング・センターにより、600の職業訓練、450の全国職業資格（NVQ)取得達成
周辺地域の雇用増加は５年間で50%（ロンドン平均18%）• 社会的便益：

900の住宅新設のうち36％がアフォーダブル（ロンドン平均25%）600の若年層＋420の社会人によるボランティアプログラム等により1250万ポンドの社会福祉的便益を創出
26エーカー（全敷地の40%）のオープンな公共スペース• 環境的便益：

15のグリーンビル認証（9件でBREEAM “Outstanding”,“Excellent”）
中央エネルギーセンターにより熱の99％をオンサイトで供給し、電力需要の79％をオフセット＞9000m2の屋上緑化, 280本の植樹⇒

投資がもたらすインパクトの特定、測定、開示が重要に©CSRデザイン環境投資顧問

出典： Regeneris “The Economic and Social Story of King’s Cross”(Nov. 2017)
ULI “Case Study: King’s Cross”, King’s Cross Sustainability Report 14/15,15/16,16/17

5国交省「我が国不動産へのESG投資の促進に向けて」©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 国土交通省 ESG不動産投資のあり方検討会 中間とりまとめ（2019年7月3日）
より抜粋

62019年度セミナー「不動産におけるサステナビリティとESG投資- GRESB評価結果発表と不動産ESG投資の展望-」

ESG投資の経済性
An Economic Impact Analysis of
ESG Investing in the Office Market
11th November 2019Japan Real Estate InstituteCopyright (C) 2019 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

1

DBJGB認証の有無とオフィス賃料の相関分析
Correlation Analysis between DBJ Green Buildings and Office Rent.

DBJ Green Building Certification

Office rent

相関あり？
Correlation?

Copyright (C) 2019 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

2

DBJGB認証の有無とオフィス賃料の相関分析
Correlation Analysis between DBJ Green Buildings and Office Rent.
・使用するデータ：全J-REIT保有物件の決算データ（公表データ）
・データ時点：2019年4月時点で入手可能な直近決算期
・対象用途
：オフィス
・対象エリア：東京・神奈川・千葉・埼玉
・サンプル数：637（うちGB認証済物件110件）
・被説明変数：賃料単価（賃貸可能面積あたり）
・分析手法：空間エラーモデル・空間ラグモデル
・分析協力者：尚絅学院大学 総合人間科学部 現代社会学科 講師 横井渉央先生

 Data used : All J-REIT-held office properties (Public Data) Date of analysis : Latest available data as of April 2019 Target area and building use : Office buildings in Tokyo/Kanagawa/ Chiba/ Saitama
 Number of samples : 629 (Of which GB certified properties are 110)
 Selected variables : rent/square meter (per rentable area)
 Analysis method : Spatial error model/Spatial lag model Analysis collaborator : Prof. Takahisa Yokoi, Dept. for the Study of Contemporary Society, Shokei
Gakuin University
Copyright (C) 2019 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

3

DBJGB認証を取得したビルは賃料が6.9%高い

Survey Result
6.9％ higher rent

DBJGB
Copyright (C) 2019 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

Non-DBJGB
4

推定結果 Results of the spatial hedonic approach
最適空間モデル
0.086525

定数項

漸近t値

非空間モデル(OLS)

漸近t値

0.062

-0.109774-0.0580.066687

3.386 ***

0.111415

4.042 ***

地域ダミー神奈川-0.13644-1.745-0.240058-6.181 ***地域ダミー千葉-0.15695-1.529-0.137749-1.289

地域ダミー埼玉

0.084664

0.678

0.007692

0.109

都心3区か否かダミー-0.11679-3.647 ***0.0240002

0.996

Ln（道路幅員） (m)-0.01805-1.321-0.035566-2.045 *用途地域ダミー住居系

0.096289

2.595 ***

0.145277

3.291 ***

用途地域ダミー近商・工系

0.066209

1.739

0.0138276

0.311

Ln(指定容積率） (％)

0.245897

5.282 ***

0.243744

4.632 ***

Ln(東京駅までの時間距離）-0.05912-3.187 ***-0.051004-2.725 ***山手線内外ダミー-0.05298-2.289 **-0.110416-5.464 ***

最寄駅距離 (分)-0.01138-3.595 ***-0.010474-2.727 ***角地・二方路地ダミー

0.013776

0.774

0.0211494

0.883

三方路地ダミー0.054822

2.718 ***

0.0337476

1.251

四方路地ダミー0.084346

2.879 ***

0.101305

2.562 **

高度 (m）

0.002596

3.477 ***

0.0014714

2.188 **

1.0982

6.584 ***

1.12805

4.985 ***

-0.09033-5.260 ***-0.091211-3.968 ***

λ

0.724

23.907 ***

σ2

0.031

17.194 ***0.0537119

17.847 ***GBダミー

Ln(室内高さ) ※2019年の分析から説明変数に追加
Ln(築年数）

★

標本数

637

4モデルAIC-706.93-456.472

JB/BS検定P値
1.688E-08
1.261E-09***、**、*はそれぞれ両側検定(1%、3%、5%有意水準)で有意な係数。
AIC＝2×対数尤度＋2×パラメータ数、最適空間モデルはAICが一番小さいモデル
自然対数から実数に変換すると1.0689609 ≒約6.9％
JB/BS検定P値は、残差が標準正規分布にしたがっているかの検定結果を示す。
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★

5これまでの分析結果の変遷 History of analysis results so far
2015年

・相関が見られなかった・There was no correlation.

2016年

・賃貸可能面積7,500㎡以下のグループについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.4％高い（10％有意水準）ことが判明
・DBJGB-certified office building rents are 11.4% higher thanthose that are not. (Rentable area: 7,500 square meters or less,
10% significance level)

2017年

賃貸可能面積7,500㎡以下のグループについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.9％高い（5％有意水準）ことが判明
・DBJGB-certified office building rents are 11.9% higher thanthose that are not. (Rentable area: 7,500 square meters or less,
5% significance level)

2018年

全サンプルについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて12.2％高い（1％有意水準）ことが判明
・DBJGB-certified office building rents are 12.9% higher thanthose that are not. (1% significance level)

2019年

全サンプルについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて6.9％高い（1％有意水準）ことが判明
・DBJGB-certified office building rents are 6.9% higher thanthose that are not. (1% significance level)

Copyright (C) 2019 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

6

東京都心5区のオフィス賃料推移
Office rent trends in the 5 central wards of Tokyo
・
24,000

Launch of DBJGB certification

Paris Agreement+9.3％(2015-2019）

23,00022,00021,00020,00019,00018,000+5.1％(2015-2019）

17,00016,000

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DBJGB認証の有無とCapレートの相関分析
Correlation analysis between DBJ Green Buildings and Office Cap rate.
初公表の分析結果
DBJ Green Building Certification

Office Cap rate

相関あり？
Correlation?

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DBJGB認証を取得したビルはCapレートが7.5bps低い

Survey Result

Value = Net Operating Income
Cap Rate

7.5bps lower cap rate

DBJGB

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Non-DBJGB

9推定結果 Results of the spatial hedonic approach
・J-REIT保有でかつ東京23区内のオフィスで分析
・サンプル数606 GB認証有物件118
・Target area and building use : J-REIT Office Buildings in Tokyo 23 Wards
・Number of samples : 606 (Of which GB certified properties are 118)

Estimate

Std. Errort value

Pr(>|t|)(Intercept)

4.811816855

0.13927231

34.54970232

1.9856E-144 ***1％有意GB認証_DM-0.07515592

0.033911936-2.216208467

0.027054127 *

5％有意

駅徒歩_LN

0.03694524

0.021950304

1.683131176

0.092873395 .

10％有意

築年_LN

0.128957626

0.023891469

5.397643268

9.75966E-08 ***

1％有意

規模_LN

-0.084264536

0.011578139-7.277899565

1.07474E-12 ***1％有意

AreaRANK_A_DM-0.519160896

0.134329344-3.864836084

0.000123367 ***1％有意

AreaRANK_B_DM-0.376618304

0.033034864-11.40063112

2.25546E-27 ***1％有意

AreaRANK_C_DM-0.13336278

0.031037682-4.296802202

2.02343E-05 ***1％有意

NOI_Per_賃貸床-1.18971E-05

1.41791E-06-8.39055698

3.5184E-16 ***

1％有意

使用容積率

-0.00014944

6.87286E-05-2.174344787

0.030071924 *5％有意

Signif. codes: 0 ‘***’ 0.001 ‘**’ 0.01 ‘*’ 0.05 ‘.’ 0.1 ‘ ’ 1

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