2018 年 9 月 26 日
各位
＜不動産投資信託証券発行者名＞

代表者名

執行役員 中島 洋（コード番号 ８９５２）＜資産運用会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社長
梅田 直樹
問合せ先 取締役常務執行役員企画部長
吉田 竜太
TEL.03-3211-7951

国内不動産の一部譲渡に関するお知らせ
当投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセ
ットマネジメント株式会社は、2018 年 9 月 26 日、下記のとおり国内不動産の一部譲渡を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．譲渡の概要
１) 資産名称：
２) 譲渡資産：

３) 譲渡予定価格：
４) 想定帳簿価格：
５) 譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額：
６) 契約締結予定日：
７) 引渡予定日：
８) 譲渡予定先：
９) 決済方法：

リットシティビル（店舗区画）（岡山県岡山市）
国内不動産
土地：所有権（共有持分）
建物：区分所有権（店舗区画）（建物所有割合：3.15％）(注)1650 百万円 (注)2370 百万円 (注)3279 百万円 (注)4
2018 年 9 月 27 日
2018 年 9 月 28 日
国内事業法人 (注)5
引渡し時に一括決済(注)1

当投資法人は、2006 年 2 月 1 日付けで本物件の建物所有割合 27.75％を取得しております。本件
譲渡後、当投資法人は事務所区画を引続き所有し、本物件の建物所有割合 24.60％を保有することとなります。
(注)2 譲渡予定価格には、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等は含みません。
(注)3 想定帳簿価格は、2018 年 3 月期の期末帳簿価格、2018 年 9 月 26 日までに予定されている資本的支出及び想定される減価償却費を基に資産運用会社が算定した、2018 年 9 月 26 日時点での想定される帳簿価格です。但し、百万円未満を切り捨てて記載しています。

1(注)4(注)5

譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額として算出された参考値であり、売却損益とは異なります。
但し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
譲渡予定先の国内事業法人については、譲渡先の同意が得られないため非開示とします。

２．一部譲渡の理由
本件譲渡を行う店舗区画は、オフィス区画の動線と分離されており、当投資法人が所有するオフィス区画と店舗区画の一体運用が難しい状況にあります。
そのような状況下、譲渡予定先より店舗区画の買い受けについて提案を受け、当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、物件の特性やポートフォリオの収益性、不動産市況の動向等を総合的に勘案し、現在及び将来のポートフォリオ戦略について検討を行った結果、今般の譲渡を決定したものです。
３．一部譲渡資産の内容
以下に掲げるとおり。なお、「面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については登記簿上の表示、「用途」については登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。
本物件全体
物件の名称
リットシティビル
特定資産の種類不動産
所在地（住居表示）
岡山県岡山市北区駅元町 15 番 1 号
用途事務所・店舗面積
土 地
7,596.44 ㎡（敷地全体の面積）
建 物
52,653.19 ㎡（建物全体の延床面積）
構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根地下 2 階付 20 階建
建築時期
2005 年 6 月
取得日2006 年 2 月
取得価格
4,650 百万円
譲渡資産（店舗区画）
所有形態
土 地
所有権（共有持分 1,000,000 分の 27,911）
区分所有権（店舗区画）
建 物※建物所有割合：3.15％
取得価格
555 百万円
譲渡時の鑑定評価額
514 百万円（鑑定機関）（大和不動産鑑定株式会社）（価格時点）（2018 年 9 月 1 日時点）
テナントの内容
テナントの総数
9（2018 年 9 月 26 日現在。以下同じ）
総賃貸可能面積
1,058 ㎡
総賃貸面積1,058 ㎡
入居率
100.0％
総賃料収入
24,037 千円（2018 年 3 月期）
敷金・保証金37,180 千円（2018 年 9 月 26 日現在）
４．譲渡先の概要
譲渡先は国内事業法人ですが、譲渡先の同意が得られないため非開示とします。
なお、当投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。

2５．利害関係人との取引
本物件の譲渡に関し、利害関係人との取引は発生しません。
６．媒介の概要
該当ありません。
７．譲渡の日程
2018 年 9 月 26 日
2018 年 9 月 27 日
2018 年 9 月 28 日

譲渡の決定
契約締結（予定）
決済・引渡し（予定）

８．今後の見通し
本件譲渡による当投資法人の 2018 年 9 月期（2018 年 4 月 1 日～2018 年 9 月 30 日）
及び 2019 年 3 月期（2018 年 10 月 1 日～2019 年 3 月 31 日）の運用状況に対する影響は軽微であり、運用状況の予想の修正はありません。
なお、本件譲渡による売却益の一部につきましては、将来の分配金の安定化・平準化を目的として、租税特別措置法第 65 条の 7 に規定されている「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用し、圧縮積立金として内部留保を検討しています。

3９．鑑定評価の概要
物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点

リットシティビル
514,000 千円
大和不動産鑑定株式会社
2018 年 9 月 1 日
項目

内容

収益価格

514,000

直接還元法による価格(1)運営収益 [①－②]515,000
53,181① 可能総収益55,826② 空室損失等

2,644(2)運営費用
維持管理費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
水光熱費
修繕費
公租公課
損害保険料
その他費用
(3)運営純利益 [(1)-(2)](4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]概要等（単位：千円）

将来の純収益の動向から導いた DCF 法による収益価格を、直接還元法による収益価格からの検証も行い、収益還元法による収益価格を試算

類似事例の水準とその動向に基づき、中長期競争力等を勘案し査定類似事例の水準に基づき、競争力等を考慮して、中長期に安定的な空室率を査定し計上

20,0695,917(注)
252
7,000
1,729
4,815
275
8033,112322
3,591
29,843

過年度実績等に基づきそれぞれ査定
類似不動産の事例を参考に 1 ヵ月分を計上
過去の実績額に基づき稼働率も考慮して査定
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費用に基づき計上
2018 年度の実績に基づき査定
類似不動産の事例を参考に査定
予備費を査定して計上

運用利回りを 1％と査定して計上
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの平均年額に基づき査定(7)還元利回り

5.8％

類似不動産の事例や立地・築年数等の個別性を考慮し査定

ＤＣＦ法による価格
割引率

513,000
5.6％

類似不動産の取引に係る割引率との比較等から査定最終還元利回り

6.0％

積算価格
土地比率
建物比率

分析期間満了時における対象不動産の市場性等を勘案のうえ査定

519,000
31.1％
68.9％

＊千円未満は切り捨てて表示。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

特になし(注) PM 業務委託先より、PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合、PM 業務委託先が行っている他の取引に影響を与え、当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的な PM業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

以
本資料は、兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております。

4上（参考）本件譲渡後の運用不動産等資産一覧
資産の種類

取得日又は取得予定日

東京都千代田区不動産

2006年2月24日

８１，５５５，５００

８．０％

ＭＤ神田ビル

東京都千代田区不動産

2002年5月31日

９，５２０，００００．９％

神田橋パークビルヂング

東京都千代田区不動産

2002年8月15日

４，８１０，００００．５％

大手町フィナンシャルシティノース
東京都千代田区
タワー

不動産

2014年3月31日

１５，４６２，９００

１．５％

二番町ガーデン

東京都千代田区不動産

2005年4月1日

１４，７００，０００

１．４％

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

東京都千代田区不動産

2007年3月28日

４４，７００，０００

４．４％

ビュレックス麹町

東京都千代田区不動産

2005年7月29日

７，０００，０００

０．７％

2005年1月31日

１０，２００，０００

2006年4月3日

１０，７００，０００

計

２０，９００，０００

地域

名称
北の丸スクエア山王グランドビル

不動産

比率

東京都千代田区不動産

2003年8月1日

７，２００，０００

０．７％

東京都中央区

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，１７３，０００

０．３％

フロントプレイス日本橋

東京都中央区不動産

2018年1月19日

１７，５６０，０００

１．７％

共同ビル（茅場町２丁目）

東京都中央区

不動産信託受益権

2011年3月1日

４，４１０，０００

０．４％

ビュレックス京橋

東京都中央区不動産

2002年7月22日

５，２５０，０００

０．５％

銀座一丁目イーストビル

東京都中央区

不動産信託受益権

2015年3月2日

６，４５９，０００

０．６％

銀座三和ビル

東京都中央区不動産

2005年3月10日

１６，８３０，０００

１．７％

2005年3月15日

５，３５３，５００

2010年5月24日

２，６４５，９２２

計

７，９９９，４２２

東京都中央区不動産

０．８％

晴海フロント

東京都中央区不動産

2013年1月7日

３１，３００，０００

３．１％

晴海センタービル

東京都中央区不動産

2007年12月18日

２６，８００，０００

２．６％

赤坂パークビル

東京都港区

不動産

2011年11月15日

６０，８００，０００

６．０％

青山クリスタルビル

東京都港区

不動産

2003年3月14日７，６８０，０００

０．８％

クローバー芝公園

東京都港区

不動産信託受益権

2015年1月20日

４，５００，０００

０．４％

2008年12月19日

２１，２５０，０００

2010年1月15日

５４，６００，０００

東京都港区

不動産信託受益権

2015年5月1日

１０，１００，０００

2017年3月30日

１０，４５０，０００

2017年9月1日
計

１０，５３０，０００
１０６，９３０，０００

１０．５％

芝二丁目大門ビルディング

東京都港区

不動産信託受益権

2001年9月10日

４，８５９，０００

０．５％

コスモ金杉橋ビル

東京都港区

不動産信託受益権

2001年9月25日

２，８０８，０００

０．３％

田町フロントビル

東京都港区

不動産

2017年3月30日

６，２１０，０００

０．６％

2014年10月1日

２３，１００，０００

新宿イーストサイドスクエア

東京都新宿区2017年1月25日

６，６６０，０００

2018年3月30日

２５，４６０，０００

計

５５，２２０，０００

不動産信託受益権

東京都新宿区

不動産信託受益権

2018年4月17日

２５，０２５，０００

２．５％

新和ビルディング

東京都新宿区不動産

2004年9月1日

７，８３０，０００

０．８％

東京オペラシティビル

東京都新宿区不動産

2005年9月13日

９，３５０，０００

2010年3月24日

２２，４２６，８３１

計

３１，７７６，８３１

３．１％

ＴＩＸＴＯＷＥＲ ＵＥＮＯ

東京都台東区不動産

2012年6月15日

２２，０００，０００

東五反田1丁目ビル

東京都品川区不動産

2004年11月1日

５，５００，０００

０．５％

大崎フロントタワー

東京都品川区不動産

2011年2月1日

１２，３００，０００

１．２％

大森駅東口ビルディング

２．２％

東京都大田区

不動産信託受益権

2001年9月10日

５，１２３，０００

０．５％

2004年3月24日

６，６７０，０００

2013年8月23日－１，１７０，０００

計

５，５００，０００（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）

東京都渋谷区

代々木1丁目ビル

東京都渋谷区不動産

2004年4月1日

８，７００，０００

０．９％

神宮前テラス

東京都渋谷区不動産

2002年11月22日

４，８８５，０００

０．５％

神宮前メディアスクエアビル

東京都渋谷区

不動産

１．２％

渋谷クロスタワー（底地）

恵比寿ネオナートハーモニータワー東京都渋谷区

東京都渋谷区

東京都中野区

不動産

不動産

不動産

2003年10月9日

１２，２００，０００

2001年11月30日

３４，６００，０００

2018年1月18日－８，０７６，０００

計

２６，５２４，０００

2003年11月14日

３，７４０，０００

2004年4月1日

３６０，０００

2014年2月18日

１０，５１２，０００

計１４，６１２，０００

2005年2月28日

８，５００，０００

2012年12月19日

５２０，０００

2015年3月27日

２，１００，０００

計

１１，１２０，０００

０．５％

２．６％

１．４％

１．１％

大塚東池袋ビルディング

東京都豊島区

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，５４１，０００

０．３％

池袋二丁目ビルディング

東京都豊島区

不動産信託受益権

2001年9月25日

１，７２８，０００

０．２％

池袋ＹＳビル

東京都豊島区不動産

2004年8月2日

４，５００，０００

０．４％

2005年3月31日

３，３００，０００

八王子ファーストスクエア

東京都八王子市

不動産

2008年3月19日

２，３７９，１１２

計

５，６７９，１１２

さいたま浦和ビルディング

埼玉県さいたま市

不動産

2001年9月25日

１，２３２，０００

2001年10月11日

１，３４２，０００

計

２，５７４，０００

０．６％

０．３％
６．９％

ＭＭパークビル

神奈川県横浜市

不動産

2008年3月24日

３７，４００，０００

３．７％

クイーンズタワーＡ

神奈川県横浜市

不動産信託受益権

2014年1月31日

１７，２００，０００

１．７％

川崎砂子ビルディング

神奈川県川崎市

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，３７５，０００

０．３％

武蔵小杉ＳＴＭビル

神奈川県川崎市

不動産

2008年3月25日

４，０００，０００

０．４％

８４７，７２９，７６６

８３．５％

首都圏計

5

７６．６％

５．４％

新宿フロントタワー

不動産

地域毎の比率２．１％

小伝馬町新日本橋ビルディング

汐留ビルディング

首都圏(東京23区を除く)

東京都千代田区

取得価格（千円）（注）1.

有楽町電気ビルヂング

菱進銀座イーストミラービル

首都圏(東京23区)

所在地

８３．５％

地域
北海道

東北地方

北陸地方

名称

所在地

資産の種類

取得日又は取得予定日

北海道札幌市不動産

2007年6月1日

７，１００，０００

０．７％

定禅寺パークビル

宮城県仙台市不動産

2005年1月31日

１，０００，０００

０．１％

東二番丁スクエア

宮城県仙台市不動産

2013年1月7日

９，９５０，０００

１．０％

2001年9月25日
2006年6月28日
計２，９２４，０００
２５０，０００３，１７４，０００

０．３％

宮城県仙台市

不動産信託受益権

ＡＥＲ

宮城県仙台市不動産

2015年9月1日

１８，６４０，０００

１．８％

２，８８０，０００
１，７００，０００
４，５８０，０００

０．５％

金沢パークビル

石川県金沢市不動産

2002年2月28日
2003年3月3日
計

金沢上堤町ビル

石川県金沢市不動産

2016年10月3日

２，７８０，０００

０．３％

錦パークビル

愛知県名古屋市

不動産

2006年10月2日
2006年11月1日
2014年6月9日
2016年4月1日
計３，８５０，０００
１，３００，０００
６５０，０００
１７５，０００５，９７５，０００

０．６％

名古屋広小路プレイス

愛知県名古屋市

不動産信託受益権

2013年7月31日

８，５６７，０００

０．８％

名古屋広小路ビルヂング

愛知県名古屋市不動産

2001年9月10日

１４，５３３，０００

１．４％

名古屋御園ビル

愛知県名古屋市不動産

2003年8月8日

１，８６５，０００

０．２％

四条烏丸センタービル

京都府京都市不動産

2013年9月3日

４，４００，０００

０．４％

梅田スクエアビルディング

大阪府大阪市

不動産信託受益権

2015年4月1日

１５，５２３，５２０

１．５％

新藤田ビル

大阪府大阪市

不動産信託受益権

2008年9月1日

２４，０００，０００

２．４％

2001年9月25日
2003年12月26日
計
2001年9月25日
2002年2月28日
計２，２６４，０００
１，９００，０００４，１６４，０００６，９３４，０００
７，３８０，０００
１４，３１４，０００

2015年3月25日

９，３００，０００

2006年2月1日

４，６５０，０００

堺筋本町ビル

大阪府大阪市不動産

御堂筋ダイワビル

大阪府大阪市

不動産信託受益権

尼崎フロントビル

兵庫県尼崎市

不動産信託受益権

リットシティビル

岡山県岡山市

不動産

３．０％

０．４％

７．１％

１．４％
０．９％

０．４％

－５５５，１３１

計

４，０９４，８６８
１，３２０，０００
１，４５０，０００
２，７７０，０００

０．３％

０．７％

ＮＨＫ広島放送センタービル

広島県広島市不動産

2004年3月25日
2008年3月3日
計

東晴天神ビルディング

福岡県福岡市不動産

2001年9月25日

１，５５０，０００

０．２％

天神クリスタルビル

福岡県福岡市不動産

2005年6月1日

５，０００，０００

０．５％

日之出天神ビルディング

福岡県福岡市

不動産信託受益権

2001年9月10日

３，６５７，０００

０．４％

運用資産合計０．７％

０．７％

2018年9月28日

地方都市計

地域毎の比率３．２％

仙台本町ホンマビルディング

中国地方

九州地方

比率

８・３スクエア北ビル

中部地方

近畿地方

取得価格（千円）
（注）1.

１．０％

１６６，９３７，３８８

１６．５％

１６．５％

１，０１４，６６７，１５４

１００．０％

１００．０％（注）1. 取得価格は千円単位で切り捨てて表示しています。
（注）2. 比率及び地域ごとの比率は小数点第二位を四捨五入して表示しています。
（注）3.（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）の取得価格は、2013 年 8 月 23 日付けで建物を譲渡したことから、2004 年 3 月 24 日付けにて土地・建物を取得した際の建物取得価格を差し引いております。
（注）4. 神宮前メディアスクエアビルの取得価格においては、2003 年 10 月 9 日付けの取得価格を記載しており、2009 年 10 月 30 日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価 614 百万円）が含まれております。
（注）5. 渋谷クロスタワー（底地）の取得価格は、2018 年 1 月 18 日付けで建物を譲渡したことから、2001 年 11 月 30 日付けにて土地・建物を取得した際の建物取得価格を差し引いております。
（注）6. リットシティビルの取得価格は、2018 年 9 月 28 日付けで譲渡予定の店舗区画の取得価格を差し引いております。

6