2016

はじめに

都市環境デザイン会議は、都市環境デザインを取り巻く諸問題を解決してよりよい都市環境を形成していくために、都市環境デザインに係わる様々な分野や立場の人々の拠り所となり、ネットワークの形成や情報交流の基盤となる組織として 1991 年に設立され、今年で 25 年目を迎えています。
同時期に発足しました関西ブロックでは、年間 10 回程度開催している「都市環境デザインセミナー」と毎年開催している「都市環境デザインフォーラム」を軸に活発な活動を展開しています。
今回で 24 回目を迎える「都市環境デザインフォーラム」は、その時々のタイムリーなテーマを設定し、関西ブロック会員から希望者を募って委員会を設置し、フォーラム委員長のリーダーシップのもと、議論を重ねて企画・実施するという形式で進めております。
今回は「再開発」にフォーカスし、岡絵理子フォーラム委員長のもとフォーラム委員会での議論を重ね、去る 5 月 28 日に阿倍野市民学習センター講堂にて開催しました。テーマは「再開発でまちを生かす－スクラップ＆ビルドの将来－」。まちの個性と魅力の要素となる空間を形成し、新しい時
代にまちを生かすという観点で振り返り、「次の時代のスクラップ＆ビルドの可能性」を探りました。

2016 年 10 月 20 日
都市環境デザイン会議 前関西ブロック幹事
篠原 祥

目次

趣旨説明
再開発でまちを生かす -スクラップ＆ビルドの将来‐…………………………………… 1
岡 絵理子（関西大学 環境都市工学部 教授）

基調講演１
再開発 ～これまでを振り返り展望する……………………………………………………… 3
鳴海 邦碩（大阪大学 名誉教授）

基調講演２
都市の構成要素としての再開発 ～公共性と計画性…………………………………………13
堀口 浩司（地域計画建築研究所）

パネルディスカッション記録
再開発でまちを生かす -スクラップ＆ビルドの将来‐……………………………………19

再開発事例集 ……………………………………………………………………………………30

おわりに …………………………………………………………………………………………36

趣旨説明

再開発でまちを生かす―スクラップ＆ビルドの将来―岡絵理子（関西大学）

古今の都市は、建物や施設の更新を繰り返しながら展開してきました。
我が国においては安全面、衛生面で問題のある地区を一掃し、そこに新しいまちをはめ込む、
すなわちスクラップ＆ビルドで市街地更新が進められてきました。市街地再開発事業はその最たる例で、木造密集市街地や細街路からなる市街地が更地になり、共同ビルとなりました。近年、ストック活用の時代に入り、これまで善しとされてきたスクラップ＆ビルドが、まちの文脈を断ち切る手法として非難されることもしばしば。確かにいま、まちをつくる私たちは、長屋や路地のある市街地などの多様な町の表情も捨てがたいと感じています。
しかし、近年社会の理解を得ているリノベーション＆コンバージョンという手法は、将来にわたりまちを生かすことになるのでしょうか？

その場の公共性にてらすと、スクラップ＆ビル

ドでまちを生かすことが必要な場合も多くあります。これからは、地域の生業・暮らしを継続させつつ、その場を読み取り、公共性を担保しながら、まちの個性と魅力の要素となる空間を形成し、さらに周辺に波及効果を及ぼす、そんな新しい時代の “まちを生かす” 再開発の姿が求められています。
関西でこれまで行われてきた再開発を、まちの個性と魅力の要素となる空間を形成し、新しい時代にまちを生かすという観点で振り返り、「次の時代のスクラップ＆ビルドの可能性」を探ります。

この文章は、本フォーラムの主旨文である。

なっているか、歩いていて楽しいまちになって2015 年 12 月 25 日、第１回のフォーラム委員会

いるか、そこが問題だ。

を行った。その後、３回のフォーラム委員会とだから、
本フォーラムでとりあげる「再開発」

数名のフォーラム委員によるワーキングで議論

は、法定再開発事業も含む広義の「再開発」でを繰り返し、
主旨文をつくりあげた。
ここでは、ある。私たちが問題としているのは、一定以上

この主旨文が生まれた経緯をふまえ、解説を加の規模の用途を持っていた地域が、一度に取りえたい。

払われ、そこに道路が整備されたり、新しい建物が建設される、すなわちスクラップ＆ビルド■フォーラムで取り上げる「再開発」

でまちが生まれ変わった時、そのまちがその場

第１回のフォーラム委員会で、「再開発」を取所を生かすまちづくりになっているかという点り上げたいと申し出た。すると、その「再開発」

である。

は法定再開発か、それとも広義の「再開発」＝大規模市街地の更新か、とたずねられた。
「再開■スクラップ＆ビルドでできたまち発」を語る時、その事業手法がつくられるまち

法定再開発事業は、事業に関わる多くの権利の姿に大きな影響を与えていると誰もが感じて者の調整を行い、従後のまちに納めていくこといたからだ。しかし、議論を重ねるうちに、気が事業の大きな目的であった。再開発事業が日がついた。私たちが目にし、日々利用するのは本で始まった時、プランナーは、市民が都市計できあがったまちである。事業手法は、まちを画に関わることができる、すなわち都市計画へ使う人にとっては関係がない。訪れたいまちとの住民参加の第一歩として、意義のある事業で1

あると感じていた。駅前に小さな土地を持って

プ＆ビルドは、このようなまちを救う一つの手いる人はもちろん、小さな賃貸住宅に暮らして法であることは間違いない。

いる人も、戻ってまたその場所に暮らすということが大事にされた。プランナーは長い時間が■スクラップ＆ビルドの将来かかっても権利調整を慎重に行い、使命感をも

これまでのスクラップ＆ビルドとこれからのって、その事業の遂行に邁進した。
そのことが、

スクラップ＆ビルドはどこが違うのか。その違プランナーの達成感や高揚感をより大きなもの

いを私たちは十分に認識しなければならない。

にしていたように思える。

これまで通り、地域の生業・暮らしを継続さ

再開発、すなわち市街地の更新は、地域がそせることは重要である。その上で、その場を読れまでの、都市計画上好ましくない状況から抜み取り、公共性を担保しながら、まちの個性とけ出し、新しいまちに生まれ変わることが目的

魅力の要素となる空間を形成して行く必要があであり、そうなることが重要であった。これまる。地域の文脈をよみ、その歴史性を継続させでの地域のイメージを払拭することがねらいとるという姿勢である。

なる場合もあった。そのため、地域の歴史的な周辺からかけ離れた計画を行うのではなく、連続性や、地域のテキストの読み込みはむしろ

周囲のまちにとけ込み、周辺に波及効果を及ぼ必要のないことであった。周りと違っているこ

す、そんな新しい時代の “まちを生かす” 再と、周りから際立っていること、そのことが未開発の姿が求められている。

来的で、重要であった。

“まちを生かす”
再開発となっている事例を、
都市デザイン環境会議関西ブロックの会員に募■「まちを生かす」ということってまとめたものが、本冊子の大半の頁をしめ

今、大阪では、グランフロント大阪やあべのている「ト・キ・メ・キ再開発—スクラップ＆ビ

ハルカスとその周辺など、プランナーの知恵をルドいいとこ集—」である。再開発事例のなかで結集し、スクラップ＆ビルドにより生まれ変わも、ここが“まちを生かしている”という“いったまちが人々の人気を集めている。

いとこ”を拾い集めたものとなっている。

一方で、中崎町や空掘など、近代都市計画に“いいとこ集”を繰りながら、スクラップ＆は則らない、戦前のおもむきの残る町並みや暮ビルドで“新しいまちを生む”のではなく、“まらしを垣間見ることのできる地域の人気も高い。 ちを生かす”そのような再開発について、本フこのようなまちでは、建物のリノベーションやォーラムで議論できればと考えている。

コンバージョンにより、訪れたいまちを演出し、懐かしい、歩いて楽しいまちとなっている。長

＜参考文献＞

い歴史の中で形成したまちの構成は、まねをす「特集

ることはできても、つくり出すことは難しい。

有斐閣、1969

その空間性をそのまま継承することが重要だとされるまちもある。
しかし、このような都市基盤が整っていない
まちでは、建物の更新が困難であったり、木造建築物の密集した市街地になっていたりと、安全性がとても確保できないようなまちも少なくない。交通の便もよく立地は申し分ないのに、停滞したまちになってしまっている。スクラッ
2

都市再開発と住宅」ジュリスト NO.414 、

基調講演 1

再開発～これまでを振り返り将来を展望する
鳴海

都市が活動し続ける限り都市は変容する。ま邦碩（大阪大学名誉教授）

そして、6 年を待たずにシティー内の民間建築

ったく変化しない都市はありえない。少なくとはほぼ終了したのである。

も都市を構成する家々は変容する。
しかし、個々◆19 世紀のオースマンによるパリ改造の家々の変容は再開発とはいわない。再開発にこの計画は、大通り整備など近代的な都市のは一定の規模と、計画性ないし公共性が求めら

基盤整備によって市街地の不動産価値を高めるれる。

こと、および中世以来の迷路のような街路を整備することによって共和制主義者たちの暴動を■歴史的に見た大掛かりな都市更新制圧するということを容易にするという二重の◆17 世紀におけるロンドンの不燃化

目的をもっていた。道路整備によって通風など

1666 年、ロンドンで大火があり、復興によっの環境条件が改善され、また、軍隊の素早い移て木造建築が消えた。この大火は、シティーの動も可能になる。都市の衛生条件の改善は治安

6 分の 5 を焼きつくし、13,200 棟の家屋をはじの向上とも重なったのである。

め多くの建物が焼失した。この時代のロンドン

市は家屋を取壊し、代りに樹木を植えた。一の建物は木骨建築であった。

方投機家は新しい大通りに沿って建物を建てた。

イングランド王チャールズ二世は、大火の前

大量の建築需要が発生し建築家不足のため土木

から建築法の順守を強く求めていた。そして、技師が建物を設計したと言われる。その結果パ

大火後ただちに、復興に関する勅令を出し、そリの建物は一様なデザインになった。

の中で、木造建築を禁止したのである。

パリの建物の半分近くを破壊し新たな建設を引再建されるロンドンの建物は、煉瓦造りか石き起こした大規模な事業は、投機家の暗躍、役造りとされ、建物の外側を木造にすることは許人の腐敗を招く結果になった。このようなパリされず、安普請も厳しく禁止された。膨大な数

改造をめぐる状況はエミール・ゾラの小説にもの建物の再建を素早く行うために、通りのタイ描かれている。

プごとの建物の基準が作られた。ルールはできたがそれが実行されなければ意味が無い。その◆イギリスのスラムクリアランス

ため新築状況を監視する制度が設けられ、さら産業革命による都市環境の悪化の深刻化に取には建築資材などの供給にも工夫が凝らされた。

り組むために、イギリスでは 1848 年に公衆衛生

Fig.2 1850 年の法律によるパリの新しい道路と
Fig.1 17 世紀のロンドンの復元ＣＧ収用された土地・建物

3

法が、さらに 1851 年、労働者階級宿舎法が制定された。
再開発に関連するのは 1875 年に設けられたスラムのクリアランス制度である。クリアラン
スされた空き地に慈善団体が労働者向けの住宅を建設した。さらに、1890 年、地方自治体がク
リアランス空き地に従前居住者のための住宅（公営住宅）を供給できるようになった。
第 1 次世界大戦後、労働者住宅に対する関心

Fig.3 池村友浩、藤谷陽悦、ロンドンの Peabody

がより高まり、1919 年に「住宅・都市計画法」

Trust(慈善団体)住宅の配置計画が制定された。これにより公営住宅供給に大規
模な国家支援が行われ、公営住宅の建設が積極的に進められるようになった。1930 年代を通じて、スラム住民の再居住のために 273,000 戸、過密居住解消のために 24,000 戸の公営住宅が供給された。
こうしてスラムクリアランス（不良住宅地の改善）が再開発の古典的な課題の 1 つになった。

■1950 年代 1960 年代の世界の再開発
雑誌『建築文化』は 1972 年 2 月号で「世界の都市再開発」を特集した。ちなみに 1969（昭和44）年に都市再開発法が制定されている。特集の編集にあたったのは佐々波秀彦を代表とする「スペースシステム研究会」である。
特集は都市再開発年表を掲載しており、主として 1950 年代 1960 年代の世界の再開発事例を一覧として整理している。この一覧では「再開発」ではなく「都市更新」という用語を用いているのが興味深い。ここに紹介されたような再開発が団塊の世代たちの関心を引き付けた。
この一覧で「都市更新」事例は次の 6 つの類型にグルーピングされている。
「戦災復興型」「ス
ラムクリアランス型」「保存修復型」「都心形成型」「新機能導入型」「住宅団地型」「単発型」で、「新機能導入型」のプロジェクトが最多である。
また「保存修復型」の事例も興味深い。

Fig.4 バッテリーパーク

4Fig.5 チャールスセンター＜新機能導入型＞
バッグベイセンター（53．ボストン）
カラマーズタウンセンター（59．カラマーズ、米）マイルハイセンター（55．デンバー〉
エレファント アンド キャッスル（56．ロンドン）
聖アルバンスシビックセンター（57．ロンドン）
チャールスセンター（58，ボルチモア）
デトロイト中心地区（58．デトロイト）
フレスノシティモール（58－64．フレスノ）
トレッペンストラ一セ（58．西独）
ボストンガバメントセンター（60．米）
リンカーンセンター（60．ニューヨーク）
サウスバンク（61．ロンドン）
ニューキャッスル中心地区（61．米）
ビーストン中心地区（61．英）サットンゴールドフィールド中心地区（62．英）ビショップスストートフォード（62．英）
ハイウィコン中心地区（63．英）グランドセントラル（64．ニューヨーク）
スウィンドン中心地区（60．英）Fig.6 チャールスセンター位置図

イエルパブエナ（65．サンフランシスコ）

5

Fig.7 ロアーノルマルム
ロアーノルマルム、都心形成型、ストックホル
ム。第二次大戦終結直後から開始された事業。
都心部の歩行者空間化の例としても知られる。

Fig.8 バービガン
バービカン、保存修復型、ロンドン。戦災復興でオークランド CBD（64～65．米）
シラキュースシビックセンター（65．米）もある。ローマ時代の遺跡や被災を免れた歴史的ノースカントン中心地区（65．米）

建造物の保存に配慮された。

カンサスシティ CBD（66．米）＜保存修復型＞

シティプラザ（66．トロント）
イートンセンター（69．トロント）

インディペンデンスホール（フィラデルフィア）

バッテリーパーク（67．ニューヨーク）

ノースウェストテンプル（フィラデルフィア）

アトランタ CBD（67．米）

ピッカピエトラ（53．ジェノバ）

エンバカデロセンター（67．サンフランシスコ）

バービカン（56－57．ロンドン）ミッション地区（67．サンフランシスコ）

ロンドンタワー（ロンドン）

ボストンチャーチセンター（68．米）

フランクフルト中心部（西独）

バイクプレスマーケット（68．シアトル）

この一覧に掲載された日本のプロジェクトは、

ポートランドセンター（68．米）
フランクリンマルベリーコリドール（68．ボルチモア〉

新宿西口都心（60）、基町（68）、坂出（62）、住シカゴシビックセンター（68．米）宅公団面開発（65～）であった。当時既に事業

デンバーCBD（69．米）事例があった耐火建築促進法、防災建築街区造

パルトデュー（リヨン）成法による事業は掲載されていない。

6

冒頭論文「都市再開発の今日的意義」

機関とを効率的に利用することを目的とした最佐々波の論文である。佐々波は当時建設省建適交通体系を確立する必要がある。しかも、こ築研究所にいた。建研に先立って、アメリカのの交通体系とそれを受入れる都市構造とを同時

ペンシルバニア大学に 1 年留学し、その後、英、に考慮した計画が進められなければならない。

仏、独の大学に留学している。後に筑波大学教◆セカンド論文「再開発の社会的側面」

授、国際連合地域開発センター所長、立命館客特集のセカンド論文は荒井勝祥による。荒井員教授を歴任した。

は文化学院の建築教員で、コルビュジェの研究

佐々波は、アメリカにおいて 1960 年代に入っ家である一方で、ドヤ街景観に関心を持つなど、て再開発反対運動が起きていたことを認識しつ

ユニークな建築観を持った人物であった。

つ、欧米の都市計画ないし再開発に学ぶべきと★もっか再開発と俗称される仕事は巨大な都いう基本的な考えに立ってこの特集を組んだも会を中心として、きわめで盛んである。………

のと考えられる。冒頭論文の要点は以下のよう

貧困の象徴のごとき飲み屋街が広くて美しい道なものである。

や広場に置き換わって、かたわらに 9 階 10 階

★わが国の都市再開発法は「都市における土の建物が建ち並ぶという事例－－の数々は人び

地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更とに再開発を強く印象づけ、再開発への期待を新とを図り、
もって公共の福祉に寄与すること」

抱かせずにはおくまい。………街が美化され、を目的とする。この法律が今までばらばらに行合理化され、おまけに商売繁盛する人たちがふわれていた既存の市街地改造法・住宅地区改良

えつつあるのは喜ばしいことだという気もする。

法・防災建築街区造成法を整備・統合して、総また、再開発の事例がふえてくるに従ってわれ合的に都市再開発を行なおうとした点は評価さもわれもと再開発を望み、共同建物と広場と百れる。しかし、現実の問題として、都市再開発

貨店誘致に走ろうとするのは当り前すぎる現象事業の実施によって立退きその他の不利益をこともいえる。………再開発が住民の主体性に基うむる人びとに、はたして適正な補償がなされづくものならば、私は貧困清掃（クリアランス）

うるか。また、その地域の連帯感を破壊してまに対しても反対ではない。しかし、住環境をどで再開発する価値があるかどうか。一方，資金うするかという問題から再開発行為に望むものの有効利用という点からは、新規開発のほうが、を求めるならば、それは修復保存という方法へ

より広い地域にわたり、より短時間に事業を推の転換をおいてはないと見る。………増築に増進できることから、より望ましいのではないか

築をかさね、改造に改造をかさねた住まいの例という疑問が出てくる。

をわれわれはいやというほど日常的生活領域の★都市機能の充実や土地の高度利用は、地域中で見かけるだろう。そして、それを美しくは

住民の生活をよりよくするものでなければならないが、しかしおもしろいという。私の形好みず、また人間尊重の基盤に立つものでなければもこの類である。

ならない。

■ハーグ開催の再開発国際セミナー★土地利用の効率化は必ずしも土地の高密・高度利用を意味していないことである。現在、『建築文化』の特集における佐々波と荒井の既成市街地内でもっとも欠けているのは公園・論文に示された文脈は、その後の再開発や都市緑地であり、その意味では工場跡地などに相当

更新を巡る専門家の関心事として繰り返し現れ規模の公園を設置することなど、まさに土地のてくる。

効率利用と言えよう。

再開発・都市更新は世界的な関心事であり、★将来の都市交通計画では自動車と大量輸送

途上国にも広がっていく。第二次世界大戦後の7

欧米社会で、広範な再開発が展開しつつあるさ
なか、1958 年、オランダのハーグで都市の再開発に関する国際セミナーが開催された。このセ
ミナーでは、広い意味での都市再開発（urban
renewal）
として以下の３つの区分があることが示された。
①再開発（redevelopment）：地区を構成する建物を存続させるよりも、取り壊して新たな開発をすることが望ましいと判断される場合に行なわれる方法であり、その開発の実際の姿から、
scrap & build と呼ばれることもある。
②修復（rehabilitation）：地区を構成する施設や建物が必ずしも全面的に取り壊す必要がな
い場合に採られる方法で、一部の建物を除却して空地を確保したり、老朽化した建物を取り壊して建て替えたりする方法である。
③保存（conservation）：積極的に残すことに価値があると判断された場合に行なわれる方法である。特別の判断に基づかないで建物等が残る場合は、保存とは呼ばない。
urban renewal の訳として「都市再開発」を

Fig.9 アムステルダムの再開発計画案当てているが、「都市更新」をあてる方が良いよ

上が市の当初の提案、下が修復案うに思う。一方、redevelopment は「再開発」という日本語が妥当である。

択されたのである（Fig.9）。
こうした修復型の環境整備の手法は、西ベル■再開発への抵抗～環境の継承

リンの旧都心クロイツベルクの整備方針として再開発、とりわけ住宅地区の再開発が順調に採用され、1984 年から 87 年にかけて開催され進んだわけではない。戦後アメリカではじまっ

たＩＢＡ（国際建築博覧会）のテーマの一つとたスラムクリアランスは「黒人の追い出し」となった。

批判された。

一方、1960 年代のパリでは高層建築を主体とやがて新たな文脈の再開発への抵抗が現れてした再開発が進められたが、市民の反発をかっくる。1970 年代のアムステルダムである。当市た。大統領も批判の側に立った。そうして 1977の 19 世紀に形成された古い市街地の再開発が年、保存・修復型の整備方針に切り替えられた

俎上に登り、新しい計画案が市当局によってつ（Fig.10）。

くられた。ところが住民たちはこれに反対した

・既存の環境特性によりよく適応した建物へのである。今のまちには、生き生きとした近隣の転換生活があり、安い商店もある。これを失いたく・既存の道路網の最大限の活用ない。
また、再開発は家賃の高騰にもつながる、・古い住宅の保存と活用というのが反対理由であった。その結果、既存・手工業および一般工業の維持・発展と地区の環境を生かしながらの整備を行なう方向が選への受け入れ8

Fig.11 グリニッチビレッジのロフト

Fig.10 パリの修復型再開発地区

ニューヨークにおける再開発に対するジェー
ン・ジェイコブスの反対運動はよく知られている。1956 年、市は高速道路の建設を契機に SOHO
地区を再開発する計画を公表した。これに対する反対運動が展開し、1969 年に市は計画を取り下げた。その結果、SOHO 地区はファッション･
芸術の中心地になったのである。いわゆる「ロフト現象」で、このような既存ストックを活かした都心の活性化手法は各地に伝播した。
1961 年に市が提案したウエスト・ヴィレッジの再開発案もまたジェイコブスらの反対にあった。
そこで 1963 年コンペによってインフィル型の計画が作成された。
この計画の実現は難航し、1976 年にようやく最初の入居が行なわれた。
イギリスの都市計画家デービッド・ラドリン
は次のように述べる。
「世紀末に近づくにつれ、モダニストの影響は顕著に弱まり、1950、60、70 年代の再開発計画が失敗だったことは今では明白になりつつある」。
Fig.12 グリニッチビレッジのロフト外観

ラドリンの指摘する再開発は主にスラムの再開発で、プルーイットアイゴー団地もその一つ

イギリス政府はインナーシティ再生のためのである。

切 り札として Enterprise Zone の設置を決定した。

■企業化都市と都市再開発

産業構造の変化に呼応して都市の構造が変化

The city of enterprise、企業化都市とでもしている。かつての工業・運輸エリアの空洞化

訳したらいいだろうか。イギリスの都市計画家である。これに対処するためには、都市の機能のピーター・ホールが都心再生の手法としてサを変えるような開発が必要である。

ッチャー政権下で提案したものである。1980 年、
9・都市計画等の規制をキャンセルし・大規模に、複合的な機能を導入し・できるだけ素早く開発する
こうすれば都市の構造を変えることができるかもしれない、という考えである。イギリスで提案されたのだが、その計画手法はまずアメリカで実現した。
この手法の効果について評価が行われ、次の傾向があることが明らかにされている。
・新たな機能や仕事を生み出すことが目的であったが、そこで新しく生まれたのではなく、別の所から移動してきただけだ。あるいはチェーン企業のブランチができただけだ。
・創造的な複合機能が形成されたというよりFig.13 大阪駅前再開発（1970 年～1983 年）

も、チェーン企業の複合体ができた。
・サービス産業、集客産業を主体としたもの

した地区の改善については住宅地区改良事業にが多く、都市の巨大消費空間化に一層拍車をよって取り組まれ、大阪市では計画の 80％近くかけている。

が既に終了している。

・それでもなかには全体として成功と評価で1990 年、全国市街地再開発協会の依頼で大阪きる例も存在する。

の再開発の専門家が集まり「大阪の再開発の展

かつての都市計画のイデオロギーが力を失い、 開と課題」
を取りまとめた（末尾の注）。
その時、全ての都市開発が経済的な利益のみをインセン特に着目したのが以下の点である。

ティブにして進められている。こうした認識が◆大阪駅前再開発が教えるもの

ピーター・ホールの提案の根底にあった。

大阪の再開発の先駆けであり、評価すべき大事業であったが、その問題点もさまざまに指摘■大阪を例に見た日本の再開発の特徴されており、次のような考えが示された。

大阪市では、上六下寺町地区の防災街区造成① 区分所有方式を共有持分所有方式（オー事業や谷町地区市街地改造事業、道路整備を契

プン店舗）に移行する。

機とした船場センタービル、駅前整備を目指し②

た大阪駅前ビル開発など、1960 年代 1970 年代

全商業床の大きな部分を核となる商業

経営者に賃貸もしくは分譲する。

に基幹的な再開発が行われた。

③ 店舗の継続経営の希望者は全体配置計画

1970 年代から 80 年代にかけて淀川リバーサに基づき店舗を移動し営業する。

イドタウンや高見フローラルタウンなど住宅供④ 商業部分の運営、販売促進の組織（株式

給を主体とする開発が行われた。

会社等）を設け、一本化した運営を行なう。

1980 年代には大阪ビジネスパーク（OBP）の◆土地信託開発から学ぶもの

開発が行われ、1990 年代に入って湊町地区再開

土地信託制度に基づく事業コンペ方式による発や土地信託事業による開発が展開した。

開発は、残念ながらその多くがとん挫する結果

2002 年４月、都市再生特別措置法が公布されになった。これについて以下の点が示された。

て以降、都市再生特別地区指定による再開発が「地価を顕在化させない点、受託者＝信託銀行

進み今日に至っている。

がオルガナイザー機能を果たせる点など評価で再開発の重要課題の一つである住環境が悪化きる。しかし、最大の問題点は、競技対象地が10

」Fig.14 船場センタービル（1970 年）

Fig.16 淀川リバーサイドタウン（1982 年）

Fig.15 OBP（1988 年ＫＤＤビル竣工）

Fig.17 湊町地区再開発（1996 年開業）

明確に提示されることで、土地信託行為、提案

ちづくりの重要な課題としてこれからも取り組競技行為が成り立つことにある。そのことが当

まれなければならない。

該地の可能性を摘むことにならないだろうか」。
◆仕事として面白くする◆過密混在地区の再開発の課題

かつてニューヨークでは次のような事態が起これも考察した重要な課題である。これにつきた。
「公的な住宅の設計基準は複雑になり、さいては「混在地域に立地集積する中小企業は、らに住宅建設を巡って汚職が起きるようになっ

わが国の産業の重層構成の底辺を支える企業群た。このような状況で多くの建築家たちは公的であり、社会教育的機能、界隈性などまちの魅住宅に関わることを避け、公的住宅の仕事はあ

力形成の点からも、異質の機能複合によるまち

りふれた設計事務所のありふれた仕事となっづくりの促進は今後とも重視すべきである」とた」。
再開発の仕事も制度のなかで高度に専門化した。このような考えは今も有効である。

された仕事になっており、よく似た状況に陥っているのかもしれない。

■これからの再開発への期待

再開発の目的の一つは更新を図りながらまち「東京でしか再開発は動かない」「再開発は面の魅力を高めていくことである。初心に立ち返

白い仕事ではなくなった」という話をよく聞く

れば、再開発はもっと面白い仕事になる。

ようになった。地方での再開発不毛の時代なの1998 年の「中心市街地活性化法」の目玉とさであろうか。
「都市更新」という点で再開発はまれた TMO も期待されたほどには育っていない。
11

TMO も再開発の担い手になりうる。各地でさまざまな試みが進められつつあり、多様な人材が連携・協働できるプラットホームづくりが進む
ことに期待したい。
ファンのいるまちには可能性があり、まちの魅力はサポーターによって高められうる。サポーター型のまちづくりである（右図）。
◆それ自体資源であると同時に経済的繁栄に貢献する都市空間づくりを目指す
まちを訪れると誰でも「いいところ」「悪いところ」に気付く。
「悪いところ」を直して「いいところ」を伸ばしていけばまちは楽しくなる。
このような方法はまちの魅力の診断法の初歩であり、アメリカのメインストリートセンターがFig.18 サポーター型まちづくり

推奨している。

スポンサーがいて、サポーターがその真の価値「都市空間の質は、それ自体が資産であるとを高めていく可能性をもっている。都市大阪創同時に、経済的繁栄に貢献する。都市が外部世

生研究会の提案

界へ提供する文化的イメージだけでなく、都市の歴史的中心地区や新しいエリアにおける計画

・建物の用途は複合とする、１階部分、街路やデザインの質も、保護された歴史的遺産や自に面した部分にアクティビティを導入する、

然環境と同じくらい重要である」。

総じて、街路の役割を重視する。

これはヨーロッパのまちづくりの専門家が合意した考え方でずいぶん自信に満ちた表現であ（注：下記の人々の討議に基づいて、鳴海が取りまとめる。これに対して、日本都市の「文化と個性をた。有賀正晃・中川長継（株式会社アール・アイ・エー）、

決定づける主な要素」をどこに見出すべきなの

石関雍夫（㏍環境整備センター）、藤田邦昭（都市問題

であろうか。

経営研究所）、北条蓮英（㏍アーバン・プランニング研

このフォーラムで「都市の再開発」
「都市の更

究所））

新」のなかでどのような価値を生み出すべきなのかについて論じられることに期待したい。

＜参考文献・引用＞

私は次のような方向に可能性があると考えて

Fig.1 ： http://edition.cnn.com/videos/world/2013/11/04/vo-

いる。

animation-17th-century-london.cnn

・立地や規模や床料の安さ、また、古くからFig.2：図説・都市の世界史４蓄積されてきたいわば「骨董品」な環境のFig.3：http://www.cit.nihon-u.ac.jp/kouendata/No.37/4_ken

魅力やその場所ならではの「業種」を活か

chiku/4-091.pdf

す。

Fig.11・Fig.12：http://jp.wsj.com/articles/SB100014241278

・可能性のあるアクティビティとそれにふさ

87324449604578538853689537558

わしい空間とを結びつける。
・空間づくりとして、大規模な開発ではなく、
小規模な開発の複合とする、そのため開発者は複数とする。
12

基調講演２都市の構成要素としての再開発～公共性と計画性
堀口浩司（地域計画建築研究所(アルパック)）■議論のはじめに本日のフォーラムの目標について、委員会のメンバーにて、幾つか確認をした事項があり、その代表的なものは以下のとおりである。
①法定の市街地再開発事業の枠を超える②魅力ある都市空間やデザインを生み出す要素を見つける③再開発を楽しい仕事として語ることが必要。
これらは都市計画決定を必要としない開発であ

写真 1 お初天神 北参道－優良建築物等整備事業（制度要項事業）
建築物の共同建替えを支援し、共同施設への補助を行う

り、広い意味での再開発ととらえている
１．狭義の再開発事業を超えて（１）市街地再開発事業について
都市再開発法では、市街地再開発事業は「市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、（中略）建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事
業並びにこれに附帯する事業(第二条の一)」と定められている。整理すると①土地の高度利用

写真 2 お初天神 南参道－敷地整序型土地区画整理事業
細街路の位置を付け替え敷地を整形化し高度利用を実現②建築物と敷地の整備③公共施設等の整備 が目的となっている。
これらの実現を補完する手段として①建物床や土地を区分所有する仕組み②都市計画による制限や規制緩和③公共施設整備を目的とした補助金④施行者による事業計画、資金計画の確定⑤「権利変換」による交換の仕組み⑥さまざまな補完的法制度の整備
JUDI セミナー「再開発は都市を造れるか」
2015.09.25（大島憲明氏:都市問題経営研究所）
では、
昭和 44 年(1969)の都市再開発法以降の再

写真 3 法善寺横町 北側－連担建築物設計制度と建築協定により、一団地の建物と見なし、接道条件の悪い敷地の建替えを可能にした開発事業を振り返り、
・大阪駅前、上六、阿倍野など主要ターミナルの「駅前」の拠点再開発からスタート
13

・従前権利者への権利変換による還元

して、再開発をしなければならないのか？特定・駅前広場や都市計画道路など公共施設整備の市民や権利者だけに有利ではないか？という・キーテナントや公益施設の導入により新たな問いに答えるため、上位の都市計画で必要性を都市機能を付与

位置づけし、都市計画決定という手続きを経て・行政主導あるいは「資本的」再開発－高容積事業認可される。都市を作っていく上で重要な率を与え保留床処分金による資金調達

都市拠点形成のための計画的な事業であり、都・下層部に商業施設、上層部はマンションの組

市計画事業として決定権者が責任をとる。

み合わせが一般的な構成。

主要ターミナルの駅前など、地区の公共性が・制度として完成度が高い反面、その制約や条高く広場や道路などの公共施設整備の必要性が件を解決する複雑な方程式を解くことに手一求められるが故に、当該地区へ人的資源や経済杯で自由な発想が出にくい。

的支援をつぎ込んでも、事業実施が正当化され・従前権利者の合意形成が必要なため、空間やる所以でもある。

機能について目標となる水準が低い方に揃い

過去は公共施設整備が重要なために、行政ががちであり、大胆で魅力ある空間が作りにく

税金や人的資源を投入しても、事業を推進するい。

意味があったが、近年は主要な駅前などの整備などの特徴が指摘されている。

が完了し、自治体財政の逼迫も相まって、新規

近年では、都市構造や生活スタイルの変化、に法に基づく再開発事業が行われる地区が少な

都市機能の郊外化から中心部への回帰促進によい。むしろ過去の再開発ビルが時間的な変化にり、

より空き店舗化したり構造上の不備などからリ・駅前再開発の活性化－再・再開発へ

ニューアルや再・再開発の事例が散見される。

・都心居住を含む「コミュニティ的」再開発
・減築やキー（スポンサー）のいない再再開発（３）再開発事業の経済的側面について

・評価替えによる都市計画税・固定資産税の税

再開発事業を成立させる経済的な側面を整理

収増など、「場所の持つ公共性」から「建替えそする。小規模な権利者が密集した地域で大規模のものの公共性」を見いだす方へと変遷してきな再開発事業を実施するには、外部からの資金た。

調達が不可欠である。一方、密集市街地の零細

更に権利変換の仕組みは従前権利者へ再開発

権利者の合意形成のためには、「自己資金なしで、の効用を配分する方法として有効であり、事業同規模の新しい床が取得できます」というのがの継続・継承が困難な従前事業者にも対応し、決め台詞であった。

近年は所有と利用、マネジメントの分離が図ら

非常におおざっぱに再開発事業の事業的側面れつつある。

をみると、収入面では①補助金【関連法と年次】
土地区画整理法（1954 年）
防災建築街区造成法(1961 年)
市街地改造法(1961 年)
都市再開発法(1969 年)
地区計画制度（1980 年:都市計画法十二条の五）
再開発地区計画(1988 年:都市計画法十二条の五の３)（国や自治体から共同施設等への援助）②公共施設の管理者負担金（広場や都市計画道路、市民センターや図書館などの公益施設）③未利用容積の処分費用（高度利用に伴い発生した有効な容積の地価（２）再開発の大義－計画性と公共性相当分）

なぜ特定の地区にさまざまな手厚い支援を施①から③の外からの資金をもって、従前権利
14

者の権利床の建設費に充当することになる。

臨海・内陸を問わず工業跡地の開発地では道

一方、行政には固定資産税や都市計画税の税

路・公園・教育施設などの公共公益施設が不足

収増加も見逃せない。大規模な商業床や住宅がしており、宅地としての整備を行う必要もある

供給されることにより、固定資産の評価替えがため、土地区画整理事業と再開発地区計画の併行われ、今以上に床が増えることにより税収増用が一般化していく。

加が見込まれる。
再開発地区計画＝市街地再開発事業－事業計画+地区計画（４）打出の小槌－容積率の緩和
再開発事業を可能にするには容積率の制限緩和も重要な要素である。公共施設整備と宅地の土地区画整理事業で主な公共施設と宅地整備合理化により、当該地区の土地利用の可能性がを行い、再開発地区計画によって開発内容や建高まり、それまで低層住宅地で容積率 100%程度

築物の形態、都市デザイン的な要素を誘導するしか使えていない地区が、高層化により商業地という役割分担ができていく。

域なら 400～600%に指定された容積率を目一杯

土地区画整理事業
・公共施設と宅地を同時に整備
・換地と保留地処分による負担の公平化
・都市計画決定による事業実施の担保
再開発地区計画
・再開発事業より開発の自由度が高い
・容積率制限の緩和（実容積の指定）
・2 号施設による地域貢献
・形態制限の緩和など上物誘導に力点がある活用する。さらにセットバックによる歩道状公開空地などにより容積率を緩和する。このような容積率の有効利用や緩和により、土地の価値を高め、従前権利者（土地に関する権利）に有利な事業を進めることが可能となる。再開発の特徴の一つとして、低未利用な（低廉な）土地を高度利用することにより、地区あるいは土地の価値を高めて、その効果により事業原資を生み出し、同時に場所の魅力を向上することであ当初から再開発地区計画の特徴であった容積る。

率緩和は地域貢献要素とのバーター（取引）という性格を持っていたため、緩和する容積率と２．新たな都市再生の手法－再開発地区計画

地域貢献要素を数値的にバランスさせるという(１)再開発地区計画による大規模開発の誘導必要があり、その際には再開発事業における容昭和 63 年 5 月に都市計画法の一部改正によ積率緩和との関係など相対的なバランスで容積

り、再開発地区計画（現在は「再開発促進区」

率の上限を設定することがなされている。

として地区計画制度に包含）が創設された。そこのように容積率の設定が開発可能な空間ボれまでの地区計画制度との最も大きな違いは、

リュームを規定し、ひいては地価の上昇を誘因①２号施設の整備（地区レベルに収まらないすることから、当初は開発を誘導する重要な手

公共性のある施設(後述)）②特定の条件を満た段の一つであった。

せば、スポット的に容積率や用途制限の緩和(変その後、交通の便の悪い場所、土地需要の低更)等が可能。といった特徴がある。

い場所での大規模開発では必ずしも高容積を必

この制度の登場により、市街地再開発事業の要とせず、低層、低密度で建設コストを低減し重要な要素である「地区レベルでスポット的にた郊外型開発が出現した。その後、都市計画提容積率緩和を行う」ことが可能となり、大規模案制度など容積率と場所との関係について、更な工場跡地など少数の権利者による、土地利用に自由度が高まってきている。

転換型の再開発が出現する。
15

【大阪府、大阪市における初期の運用方針】
大阪府(1989 年）
大阪市(1961 年)－臨海部のみする。少数の開発者・商業者が思い通りに開発を構想する。この開発コンセプトに沿ってテーマパーク的に「ここだけ」の空間を形成するこ【地区計画（再開発促進区）による開発地区－例】
大久保駅南地区（H6.11.4）
兵庫貨物駅跡地区－キャナルシティ(H8.2.13）
船場都心居住促進地区(H14.11.22）
難波地区－なんばパークス(H14.11.22）
大阪駅北地区 などとが可能となる。大阪の南北の拠点として、湊町やなんばパークス(難波湊町地区)、大阪駅北地区等が代表例である。
魅力ある都市空間を出現させる反面、周辺地
域とは隔離された「閉じた空間」としての問題(２)工場跡地など大規模開発の魅力と限界点も指摘される。開発地の中は魅力的なオープ

異次元空間の出現－再開発地区計画による大ンスペースや高級なショッピング街が作られる

規模開発はテーマパーク的要素を持っており、が、周りの町並みは相変わらず密集した市街地

商業開発に適した手法でもある。

が続くなど、周辺空間への連続性や波及効果な

零細権利者の合意形成を行い、意見の最大公

ど、「開かれた開発」として周辺になじむまで時約数を空間として実現することを要請される法間がかかるか、あるいはその日は来ないかもし

定再開発事業とは異なり、少数の資本家＝パトれない。

ロンの好み・テイストなど、いわゆる空間のコンセプトに沿って都市デザインを決めていく。

(３)２号施設－都市デザインの要(かなめ)

極めて明快でファッション性を表現しやすい開都市施設（都市計画道路や公園、駅前広場）

発手法として一般化していった。

でも地区施設（区画道路、小公園）でもない、工業系から商業系へと大規模な土地利用転換

地域レベルで公共性のある施設が２号施設としを行い、一気にそれまでの地域イメージを変更て必要となる。この２号施設の内容や規模に

図 1 なんばパークス

16

写真 4 グランフロント大阪

写真 5 札幌ファクトリー（最初のインドア２号施設）

よって容積率緩和の水準が決められるため、さ般的な解法である。自動車は一階平面で、歩行

まざまな工夫によって魅力ある空間デザインが者は上層階で移動するため、地上面は外周を道可能になる。一般の市街地再開発では難しい大路で区切られ、周辺と連続した歩行者空間づく

規模なオープンスペースの創出が可能になるゆりが難しい。

えんである。

地上部とりわけ外周部に人のための魅力的な２号施設として一般的なのは歩行者専用道路

オープンスペースをつくれるか？というのも課や広場であり、空間面で彩りを加える要素とな

題の一つである。

っている。
３．再開発の可能性■内包される歩行者空間

これまで空間的特質に着目して論じたが、再大規模な跡地利用の宿命として、外周部に道開発の役割には機能更新や機能高度化（高度化路などのサービス空間を配置し、敷地内部に魅の定義は難しいが）もある。その場所が光り続

力的な歩行者空間をとる「囲み型」の２号施設

けるためには、人々に愛される施設や機能などが多く出現する。広場型、通り型の形態の違い

価値を保ち続ける要素が求められる。商業施設があるが、周辺部が工場地帯など都市環境としやサービス施設は従前の権利者をそのまま立体てブラウンフィールドである場合にはなおさら化するだけでは、単に古い機能を収容しただけである。周辺地域の空間的な文脈を断ち切ってで魅力的な開発にならないことは経験済みであ地域イメージを刷新するような開発が求められる。権利者の高齢化などにより、立体的なシャることも多い。

ッター通りを形成している例も多い。

このような施設計画のメリットは周辺の状況

一方、少数の商業デベロッパーによるテナンを無視しても、開発者による個性的な空間計画

トリーシングが行われる場合、頻繁に店舗の入や明確な主張を持ったデザインが可能になる。

れ替えが可能なため、常に新規性のある商業施

その反面で周辺への波及や連続性が欠け、既存設としての魅力づくりが可能となる。

の都市空間の持つ「迷路性」
「意外性」
、街をあ

となると単一の開発者による大規模開発が最るく際の発見やワクワク感を生み出すのが難し適かというとそれだけではない。どの開発にもい。
（ないものねだりかもしれませんが）ナショナルチェーンによる店舗による定型化しペデストリアンデッキにより自動車動線と立たテナント構成があり、いわばお約束のショッ体的に分離し、更に上層部の商業施設へ回遊性

ピングセンターになりがちである。どこにでもを持たせる、といった動線の分離する構造が一ある安心感の反面、元気な商店街のような発見
17

や意外性のある構成となりにくい。

（２）再開発を面白くするには仕事として面白くするための幾つかの仮説を(１)魅力ある開発機能－不易流行

考えて見た。

魅力ある開発機能というのは定まった答えが① 自ら事業者の一部として参加、あるいはあるわけでなく、それぞれの時代の要請に応じサポーターになる。プランナーやコンサて新陳代謝が行われ新規性のある施設や、またルタントとしての職能を越えて関わる。

あるものは伝統的に永らく価値を保ち続けてい資金力がなくても経験やマンパワーを投る店舗であったりする。

下する。

既存の商店街の空き店舗に新たなチャレンジ② 開発規模の大小を問わず、その地区が持

ショップがオープンするがごとく、再開発であっていた魅力を継承するような歴史や手っても常に機能更新がはかられていれば、魅力

がかりを発掘して、新たな開発地に引用や活力を維持することができる。そのため常にする。

更新されるテナントプロモーションの仕組みを③ 周辺の市街地との関係性に配慮した歩行含んでいることが重視される。

者空間を用意する。新しい開発地で活動

本来、都市計画事業や地区計画など法的な拘する人や企業の活力が周りへと波及する束力を持つものと、時代に応じた都市機能の更ような仕掛けがあれば、連鎖的な動きが新が共存することには限界がある。それぞれの期待できる

賞味期限には差があり、骨格を形成する道路や④ その地区に不足していた施設なり機能が広場などの公共施設はそのままにして、アクテ

再開発によって整備されることで、地域

ィビティを生み出す機能は変化することが重要の改善効果は高まる。必要な施設を十分である。

吟味して作れば、周辺の人からも大切に

法定再開発事業であっても、機能更新の仕組される。

みと柔軟さをもった施設計画が可能になれば、これ以外にもヒントがあるかも知れない

時代の要請に応じて活力を維持することが可能

ので、この後の議論に期待する。

となる筈である。

図 2 東京ミッドタウン

18

パネルディスカッション記録

再開発でまちを生かす -スクラップ＆ビルドの将来‐
パネリスト
有山 将人（生駒市 都市整備部）
藤村 浩一（阪急電鉄株式会社）
水方 秀也（株式会社竹中工務店）
若本 和仁（大阪大学大学院工学研究科）
堀口 浩司（株式会社地域計画建築研究所）
ファシリテーター
篠原 祥 （株式会社 大設）

篠原氏

お話しをしていただきました。４人の方々からそれでは、事例を発表していただいた４名のは、それぞれ事例を紹介いただき、立場が違う方に加え、基調講演をいただいた堀口さんにも中で、それぞれ違う切り口でお話しいただけた

ご参加いただき、パネルディスカッションを始のではないかなと感じました。

めて行きたいと思います。

この後は、最初にみなさんそれぞれがこだわ

まず始めに、振り返りますと、岡さんより趣ったこと、注力したこと、苦労したことを、事旨の説明がございました。再開発でまちを生か

例紹介の時と重なることもあるかもしれません

す、スクラップアンドビルドの将来ということがお話しいただきたいと思っています。次に、で、まちを生かすことであるとか、“新しい街をその中で、事例の話を中心に、それぞれの事業生む”というよりも“まちを生き返らせる”とで、再開発事業で継承すべきことは何なのかということ、そんな視点が必要ではないかといういうことをテーマにお話しいただきたい。そしお話しがございました。鳴海先生からは、これて、逆に変えるべきことは何なのか、大きくそまでの世界の再開発、都市更新の基本的な動きのような構成の議論が出来れば良いと考えておについて、反対運動が起こり、また新しい動きります。

が生まれているその中で、大阪での再開発の事

それでは、まず初めに堀口さんから、紹介の例について、振り返りのご紹介がありました。

あった４つの事例に関してお話しいただければその中からこれからへの期待として、仕事としと思います。

て面白くすることであるとか、サポーター型のまちづくりなどのご提案があり、都市の再開発、堀口氏

都市の更新の中でどのような価値を生み出すべ

４つの事例がございました。全てに共通する

きか、ということをこの後議論してもらいたい

わけではないですが、複数の案件について共通というお話でした。また、堀口さんからは、フする話題があったかと思います。一つ目は「連ォーラム委員会での話として、今回の再開発と鎖型」。周辺に繋がってまちが作られていく、連いうキーワードは法定事業の枠を超えた再開発

鎖型の再開発。これは、法定再開発事業に限らであるということ、空間論、デザイン論が中心

ず、プロジェクトが連鎖型であるということがであるということ、そして堀口さんからも楽し

重要なキーワードだと思います。二つ目は、こい仕事にするということが大事だというご意見

れはとても面白いと思うのですが、「路面感」とをいただくと共に、特に再開発計画の制度的ないう言葉ですね。歩行者系のネットワー
19クとか、歩いて楽しい街ということにリンクす

有山氏るのだと思うのですが、そこにキーワードとしそれでは、生駒の再開発のお話ですが、私はて路面感があり、全ての店が外に向かっている

行政の職員ですので、行政の視点から立った苦ということ。これは、「グランフロント大阪」に労したことを紹介させて頂きたいと思います。

も、「茶屋町再開発」にも共通して歩いて楽しい

生駒市は、再開発事業の組合施行に関して三

路面感をどう作るか、建物と屋外空間の関係をつの立場を持っています。都市拠点としてのまどう作るか、作り方の部分のキーワードとしてちづくりを推進する立場、組合へ補助金を交付

非常に面白いと思います。三つ目が、「ごちゃごする補助事業者としての立場、それから、区域

ちゃ感」。
「グランフロント大阪」では苦労しての中に土地を所有しておりますので、いるようですが、用途や空間の要素がごちゃっ権利者として組合の一員という立場がございまと混ざる、まちの成長プロセスもごちゃごちゃした。

している、そういったものをどう作っていくのそれぞれに苦労したわけですが、第二地区のかということ。これは、新規開発にとっても重「ベルテラスいこま」(1 )は、25 年かかって出来要なテーマだなと感じます。四つ目は、若本さました。昭和 63 年に地元組織が設立されて、平んの説明で気づきましたが、空間デザインその

成 9 年に百貨店などが入る第一地区が竣工しまものよりも、「デザインを作っていくプロセス」。

した。その後、すぐに第二地区に工事着手する

市民参加というか、二段階市民参加という仕組予定であったのですが、バブルの崩壊、景気のみがあるということ。あれは、空間づくりの仕低迷、そんな中で事業に参画する企業がなかっ組みとしてあるのだろうなと考えました。

た。そこで、ストップしちゃった。その間に北４つの事例を紹介していただき、複数に共通側の第四地区が先に着手となったのです。そんするなと感じたのは、この４点です。

な中で、何とか事業化したい、事例説明でも申しましたが、交通の便が良いが故に、大阪に行篠原氏

けばなんでもある。そんな大都市近郊の再開発

ありがとうございます。それでは、堀口さん

は非常に難しい。そこで市としては、隣接してから提示された論点に関わるお話でもいいです

中央公民館がございましたので、市民ホールをし、それぞれの事例に関わる中でこだわったこ

取り入れて再開発をしようということになりまと、一番苦労したことという視点でお一人ずつした。そのあと、一旦進みかけたのですが、市順番にご紹介いただければと思います。では、長選挙があり、事業の方針がゴロっと変わりま有山さんからお願いします。

した。大型公共事業は行わない、そんな方が当20

選されたのです。そのため、事業規模を縮小し的に着地した点が、敷地の分筆分棟方式でした。

よう、市施行ではなく組合施行で行おうというそのまま建物を放っておくわけにもいかないの方針となりました。もう、地権者はカンカンでで、建替えをするのですが、「その場所に、同じす。一軒一軒説明に回っていくのですが、市のような建物を建てるので、そこに改めて再入居責任だと言われるんですよね。事業出来なかっ

してください」という方式です。

たのは、経済状況などもあったのですが、「そんスクラップ＆ビルド事例集 34 ページの上になものは関係ない、全て市が悪いのだ」という茶屋町の写真を取り上げていただいているので市への批判や、「組合施行なんてもってのほかだ、 すが、手前に白い居酒屋さんがあり、入り口は無責任なことを言うな。
」など、色んなことがご外に向いています。これは再開発ビルのテナン

ざいました。
このような権利者調整というのが、

トです。その奥の、黒い建物や黄色い建物は、

やはり一番印象に残っています。

地権者さんが取得された、分筆分棟方式で建てられた建物です。路地空間を作りたいという思

藤村氏

いから、白い再開発ビルには外側に入り口があ茶屋町の再開発についてです。私は鉄道会社

る店舗を配置したのですが、これが地権者さんの社員です、我々、鉄道会社は安全、安心が使の分筆分棟方式の建物とうまく調和しちゃった。

命すので、駅のそばに防犯上、防災上で気にな期せずして、うまい路面が出来てしまったといるところがあると、どうしても再開発したくなう感じです。再開発として結果成功したのです

る。そんな思いから動き始めています。

が、再開発の合意形成の中ではこんな工夫が必

立ち退きが進んだ状態で、残った地権者さん要だったということです。

達と協働するわけですが、梅田から徒歩二分の立地なので、何の商売をしても上手くいってし水口氏

まう。再開発をしなくても、このままで十分と先ほど堀口さんからもありました、路面性という方が残っておられるので、この方達との合か、ごちゃごちゃ感を作るということ。おそら

意形成というのが、本当に大変でした。私たち

くそれはまちのにぎわい感であるとか、クリエの事業も法定再開発であり、敷地の共同化、敷イティビティを高めていくという手段で、スク地の高度利用というのが大きな目的となります

ラップアンドビルドだろうが、リノベーション

ので、残った地権者は、一緒にやりましょうとだろうが、共通してやっていくべきことなのだ

10 年間話し続けてきたわけですが、どうしてもと思っています。ただ、スクラップアンドビル

ご理解、ご納得が得られない。そんな中、最終ドで、これをするということは結構しんどいこ21

とです。どうしてかというと、非常に単純な話とがあります。逆に住民たちは、早く復興するですが、短期的なビル事業としてデベロッパーのだと意思統一が出来ていて、しかも、非常にの立場で判断すると、良いことにならない。
「こ

まとまりが良かったので、それに負けないようんなややこしいことをすると、安全管理が大変に提案しなければならないというのも大変だっだ」
とか、「テナントがちゃんとつくのだろうか」

たのかなと思います。

とか、いちいち心配しないといけない。ショッ

先ほど、仕事の満足度や楽しさという話があピングモールのように中に入れてしまうというりましたが、（「ウェルブ六甲道」）関わった人はことは、今までの不動産事業のセオリーとしてやりがいを感じていたのだと思います。事業完

はやりやすい。どうしても、デベロッパーとい了後には、事業やデザインに関わる技術的な取う立場では、そちらを選びがちです。楽というり組みを取りまとめた本まで出されています。

か、リスクが見えるというか。不動産事業とし私自身は仕事が終わるとその時の苦労を忘れてて成功しなきゃいけないという時に、「まちのたしまう性格なので、苦労を聞かれても困ります

めにいいことなので、将来的にはまちが成長しが、やりがいの方が多かったように思います。

て、自分たちのビルも成長しますよ」という言

ただ、私は設計者の立場ですので、コンサルタ

い方は出来るのですが、それは短期的に見て本ントとして事業に携わられた方には計り知れな当にデベロッパーにとっていいことなのかといい苦労があったのだろうと思います。

う課題はかなり微妙な中で、それを合意形成していく。
「グランフロント大阪」は法定再開発で篠原氏はないですが、私ども竹中工務店や阪急さん、

今、３人から方から、権利者調整、合意形成

それ以外にも 12 社が参加して喧々諤々の議論にやはり苦労したというお話しがでました。何の中で、合意形成することは実は大変だったとに苦労したのかと問うとそういう答えが返っていうことです。

くるだろうなと思ってましたが、やはり改めて明らかになったということですね。

若本氏

それを如何にして実現していくかというと、苦労したことですが、なかなか難しくって、堀口氏の 4 つの整理で言うと、作るプロセスと一つは震災復興だったということがあるので、いう点では、若本さんの事例紹介のお話しの中それを差し引いたらどうなるのだろうと考えてにあったかと思いますが、要は方向性を明確にいました。震災復興なので、とにかくスピード

し、進めていくために戦略的に裏で違う会議をが求められていて、それが大変だったというこ

動かしていたとか、そこには専門家だけが参加
22

して行ったとか、そういう方法で上手くいった

水方氏というご紹介がありましたが、他の３人の方々

再開発事業と違うので、毛色が違って申し訳は、その苦労を乗り越え実現するために、何かないのですが、デベロッパー、つまり不動産事工夫した点などがあれば、コメントいただけれ業者がまちを期せずして作っていくことになる

ばと思うのですが、いかがでしょうか？

のですが、長期的視野に立って開発していくことが出来る方というのは、やはり限られている

有山氏というか、腰を据えて、このまちでやっていく

権利者調整ですが、やはり人と人なので、信ぞというのは、一部の大きなデベロッパーさん

頼関係を構築できるかということが一番大事かだけで、そうでない形でまちを作っていくのでなと感じました。毎日通ったり、何かきっかけ

あれば、やはりなにがしかの形で行政が条件をを作って反対されている方の元へ行くわけです。 しっかりして売却する。平たく言うと、事業コそうした中で、事業のことだけでなく、普段のンペの要件をちゃんとしていくということだと話をしたりする中で、だんだんと、「そしたらも思います。
「グランフロント大阪」は、かなり厳ぉしゃあないなぁ」と言ってくださる。そんなしい条件が付けられていたのと、コンペの提案

人間関係を作っていくことで、事業が進んで行の際に、自分たちで自分たちを縛る提案をしまったのかなと思います。今、通りかかるとよくしたので、それによって実現したのかなと思い声をかけてもらえます。
「今、どこの課に行ったます。そのプロセスは、これから使えるのではんや？」「また、うっとこ食べにおいでや。
」そないかと思います。

ういったことを言っていただけるので、やはり権利者合意という点では、信頼関係を築くとい篠原氏うことが大事なのかなと思っています。

ありがとうございました。それでは、少し視点を変え、連鎖型、分棟型について。分けると篠原氏いうことなのか、段階的にやっていくというこ

ありがとうございます。

となのか、プロジェクトとしては逆の話かもし藤村さんからは、先ほど分筆分棟方式というれませんが、みなさまから話を聞き、分割して工夫のお話しがありましたが、他にはよろしい

事業を進めていくといことが権利者調整にも役ですか？

立つし、ごちゃごちゃ感や路面感にも役立つ、
そういう手法のように感じたのです。鳴海先生の資料の中にも、大規模な開発ではなく、小規23

模な開発の複合、用途の複合という話も出てきとは良いという風に思います。そんな中で、「じました。そういった、小規模連鎖型というか、ゃあ、グランフロント、お前自分でばぁっとや

分けて権利調整をしやすくするという視点なのっただけやないか！」と言われるとおっしゃる

かもしれません。それが一つの方向性として出通りなのですが、一応、まだ二期がある。一応、てきたのではないかと思うのですが、これにつ時間差を持ってやっていきたいということと。

いて、賛成という意見、いやデベロッパーとしあっ、二期は決まってないので立候補するだけては反対という意見もあるのかもしれないですですが(笑)。もう一つは芝田町、大淀など、周が、そのことについてコメントをいただけます

りのまちへの展開みたいなことを、行政も真剣でしょうか？

に考えているという話も伺いますし、必ずしも大きなビルが出来ることでまちが出来ていくと藤村氏

いうことは良いことではないのではないかと考「茶屋町地区再開発」というのは、２棟ある

えております。

のですが、２地区とも敷地面積 5,000 ㎡程度ということで、大きくはないのです。茶屋町全体

篠原氏に広げ、もっと大規模に再開発するという発想

水方さんはかなり控えめにおっしゃいました

もないではないのですが、全部を大資本が買収

が、グランフロントは大規模な開発ではあるけ

して、開発して、「さぁ、どうぞ」という形では、

れど、細街路のような細かいものをあえてつけあまりおもしろくないのではないか。あまり企たり、その中に事業性の難しさのある場所でも業がしゃしゃり出るよりも、茶屋町地区で歩いテナントを付けたりなど、それは大規模な中にて楽しいまちを作る、あるいは、回遊動線を作

も、小規模の良さを取り入れるという試みなのる、その骨格造りだけが我々の使命だと思い取ではないかなと考えながら聞いていました。

り組みました。
以降、その回遊動線に他資本や、あるいはもっと小さな方がコバンザメ的にでも水方氏

いいので、色んなものが自然発生的に出てきた

いや、おっしゃる通りです。ただ、そうは言方が、結果としてまちはおもしろくなるのではっても、やはり上にごっついのが建つわけです

ないか、我々がやらない方が、まちはおもしろよね。あれに関しては、ごめんなさい、勘弁しくなるのではないか、という考え方です。そこてくださいとしか言えない。あれによって、土で、茶屋町地区の路面性を活かすというコンセ

地代、事業性を確保して、それによって、足元プトを敷いたうえで、色々な開発を誘発するこだけでもごちゃごちゃした感じだそうよ。といとを目論み、あえて大規模を目指さないというう合意形成をしているという所です。

こととしました。
堀口氏
水方氏

再開発の事業の仕組みというのがあるので、まったくの同意見です。都心の繁華街の開発

水方さんが一人で謝る話でもないですね(笑)

というのは、郊外の駅前や住宅地の開発とは違話を聞いていて共通するなと思ったのは、公って、多くの人々が行き交うということが要求

共主導で行う再開発の場合、行政が都市拠点にされるので、その中での開発となると、今のおしたいなど、こんな街にしたいという考え、そ話しにあるような、周りの人に任せながら共存れを大きなディレクションとして引っ張ってい共栄を図る形でわざとデカいのを作らずに、周く形があります。それに比して、阪急の茶屋町りの方々と連携できる都市構造を作るというこの話などは、地主さんの考えが大きい。大地主
24

にまちづくりの意思のようなものがあり、自分

ナルタウン兵庫(2)などは、きっとそうだと思いたちが作るのは二つの建物だけだけれど、そのます。土地利用をガラッと変えて、新しい兵庫意思に引きずられて、周辺の権利者もダダダっにするためにどうすればよいか考えつつ、地域と慣性力のようにくっついていくというのを感を継承するために、キャナルを継承した事例だ

じました。

と思います。

そんな意味では、先ほど事業コンペの要件は六甲道に関して言うと、継承すべき点は、住厳しい方がいいという話があったけれども、あ宅地区ということもあり、それまでの住まい方る意味でまちづくりの明確な意思がある方がいや住環境の雰囲気です。実際には、戸建て住宅

い。明確な意思があり、緩いルールでみんながが集合住宅となるので、持っていた要素をいかついていく、そんな形式が割といいのかなと思に翻訳して集合住宅に置き換えられるのかといいました。それは、六甲道も同じです。実は裏う点です。それと、周辺街区との連続性を確保

で考え方をきっちり作っているというのは、行することがポイントだったと思います。その点政の意思を作っている。一方、市民参加でディは、合意形成という観点からも住民は気にしてティールを決めていく。つまり、明確なまちづ

いて、（元々のまちに）強い愛着があり、いい町

くりの意思というものを、責任ある人が作る。

だったと思っていたところでの再開発だったのそれを持ったうえでプロジェクトを進めていく

で、それをいかに継承するかが重要であったとというのが、聞いていて大切なのではないかと思います。建物の形でも、生活空間でもそうで感じました。

すし、50 戸の単位に分けるということもそうです。自分ですべて決められる戸建てから、合意

篠原氏形成が必要な集合住宅になった時に意識決定がありがとうございます。

しやすいように、分割しましょうと提案していそれでは、次のテーマ、再開発において継承ます。そういったことを継承しています。ただすべきことについて、議論を移したいと思いまし、
新しいものになるので、趣旨は継承するが、す。今までの議論にもこの要素が含まれていた違うものは違うものとして進めています。

と思います。ザックリと言うと、スクラップア

つまり何を継承すべきか、それとも断ち切る

ンドビルドでそのエリアだけが高度化され良いか、ということについては、その地域の課題にものになって、周辺とのつながりが薄い、他によって決まるのだと思っています。

波及しない、そういったものはだめだという点で共通しているのだろうと思います。

水方氏

では、
そのような中で何を継承すべきなのか、

まったくその通りだと思います。なんでもか

それをどのようなやり方で継承すべきなのかとんでも継承すればよいというものではなく、そいうことについて、議論出来ればと思います。

の街が将来こうなりたいというコンセプト、方それぞれの事業の中での工夫、個人的な思いで針があって、それを達成するためには、「これをも結構ですので、４人の方全員に伺えればと思継承しなくちゃいけない」、「これは継承しなくいます。

いいんじゃないの」という判断がある。ちなみに「グランフロント大阪」は、あのでかい貨物

若本氏

駅を、大きな街区として継承しなければならな

何を継承すべきか。ということですが、逆にいということはないのですが、歴史性というこ継承せずに悪い流れを断ち切りたいということとの中で、線路などのようなものを継承するともあると思います。例えば、この事例集のキャいうことはあるかもしれない。コンセプトがあ25

る中で取捨選択するというので、いいのではな

現地に石碑があります。実は、梅田、茶屋町

いかと思います。

というのは都会ですが、鶴の茶屋跡の石碑や与謝蕪村の句碑など、細々と発見があるんですよ。

藤村氏

ぜひ、探検頂きたいと思います。

これからのまちづくりは、必ず再開発、スク
ラップアンドビルドになっていきます。そのな

有山氏

かで、何を継承しないといけないかというと、生駒の場合ですが、生駒駅の周辺は宝山寺のそこの土地の持つ歴史というか、思い出という門前町として栄えたまちです。これを大事にしものを、きちんと引っ張るということです。そていかないといけないということがあります。

こに老朽化した建物を単に残すというのではな

商店街が残っていて古い情緒もある、そういっ

く、思い出を継承することこそが大事かなと私た歴史的、文化的な価値を大事にしていかなけは感じています。茶屋町地区の地図を見ていた

ればいけないという思いがあります。一方、北

だくと、東地区と西地区の間の道は、なぜか斜

口ですけれど、まちなか広場、賑わい空間を作めに通ってます、逆 S 字の変な道なんです。本りました。こちらでは、人々の出会い、交流が当は、設計上はきちんとした矩形の区画とした生まれる、そういったお洒落な新しい価値を生いのですが、実は、旧池田街道という街道だっ

み出す。そういう場所もあります。そして、とたんです。茶屋町というのは、大阪市内の最後

もに生駒のシンボルである、生駒山を大事にしの茶屋があった地区でした。通り沿いに茶屋がて、地域愛を醸成していこう、そういったまち

３軒あって、ここからまちを出ると、十三の渡づくりを市民のみなさんと継承していくことがしがあり、池田・能勢へ向かうという街道です。

大事だと思っています。

我々が再開発に取り掛かった時には、この道路

そういった意味では、事業のとっかかりから、は変な形だし改廃してしまいたいとか、道路上

市民ニーズをしっかりと把握して、実際に施設

空にかぶせて、東西一体で利用したいという思を利用する市民と関わりながら事業を進めるといがありました。ですが、落語の「池田の猪買いうことが大事だと思います。

い」のようにこの街道を通って池田へ猪肉を買いに行く人がいたというようなすごく由緒のあ

篠原氏る道、そんな道を潰してしまうのはもったいな

ありがとうございます。

いということで、この道を遊歩空間として活用

今の継承すべきものの話でも、何を継承すべしていくこととしました。
「今、賑わっているけ

きか、ということは、将来の目標が決まった上

れど、実は池田街道といって昔も人が歩いててで、何を残すのかということが決められるといん」と、そんな思い出をうんちくとして語り継うことかと思いました。先ほどのコンペの明確いでいく、それが茶屋町を好きになっていき、な意思という話と同じように、誰かが方向付け

好きになってもらうポイントになるのかなと思をするようなことがあってこそ、何を残すべきっています。

か、ということが出てくる。それは、トップダウンで決める必要もなく、それぞれの関わって篠原氏いる人が、これが大事だということ、これは残大変いい話なのですが、それは現地に行くとすべきということを具体的な方向性に持っていどこかに書いてあるのですか？

くということ、全体の方向性にするということでも構わないし、それがいいのではないかとい藤村氏

う感じがします。やはり開発への明確な意思と26

いうのが大事なのだと感じました。

ただければと感じています。特に最近ですが、スクラップアンドビルドの中でも継承すべきハードを作っていく力よりも、仕組みだとか、ものをという議論でしたが、逆に変えなければ下手をすればイベントすればまちづくりはこれならないものについて議論したいと思います。

でいけているんだという風潮のようなものを感

当たり前かもしれませんが、不良な住環境があじます。風潮と言うと失礼かもしれませんが。

れば、それをクリアして変えていくということ

僕は、それは大事なことだと思っています。一かと思います。それぞれの開発の中で、残すべ方で、良い都市構造という形は存在していて、き働きかけとは逆に変えていくということもあそうなっていない場所は、そうなれるように変えて意識してプロジェクトを進めたということ

えていくべきだと思っています。それがたまたがあるのではないかと思います。変えるところ

まスクラップアンドビルドで出来ることならすと、継承すべきところのバランスが十分に議論ればいいし、リノベーションで良い都市構造とされることが大事なのではないかと思います。

出来るならリノベーションを選択すればいい。

そこで、３つ目の議論のテーマとして、変えスクラップアンドビルドが、すなわち悪というていくべきものというテーマでお話し出来れば概念は違うのだと思っています。

と思いますが、どなたかお話しいただけますか？

篠原氏
それでは、ここで会場から質問、ご意見を受

若本氏

け付けたいと思います。

仕事ではずっと大学施設の改修工事をやっていかがでしょうか？

いるのですが、建物で一番問題となるのは、老朽化よりも、陳腐化です。建替えたいとか、リ

質問者１（吉田薫氏）

ノベーションとかコンバージョンしようという

すばらしいフォーラムだなっと思って聞いてのも、基本的にはその建物の持つ機能が陳腐化いました。鳴海先生からは、re-development としたからどうにかしようとするわけです。再開

いう事で、都市の拠点としての再開発という話発の場合は、地域として陳腐化してきた時にどかなと思います。金融界で言えば、ハイリスク

うするべきかという話ですので、都市機能など

ハイリターンという分類のお話が多かったのかは変えていけばいいのではないかと思います。

と思います。
そういった中で六甲道の再開発は、

けれども、そういった更新をすると取り戻せ

JUDI の諸先輩方から生まれた事例として、若いないもの、歴史のようなものは残すべきだと思人たちにも聞いてもらいたい素晴らしい議論だ

います。遺産のようなものだったり、六甲道だと思います。

と生活のスタイルだったりしますが、基本的に申し上げたいことは、小さな規模での、言うは都市機能はどんどん変えていって、都市としなればリハビリテーション型の再整備、再開発て生き続けなければならないと思います。ただ、事業が現在の仕事の 99.9％で、今日の話の中にその時に対象となる都市で変えなければならなあったような、ハイリスクハイリターン型の仕いものは何なのか、個別に吟味するということ

事は 0.1％程度しかないですよね。この 99.9％ではないかと思います。

がハイリスクローリターン型という事になるのかもしれないですが、今日ご登壇のみなさまに

水方氏は、このようなハイリスクローリターン型、リテーマに合わせてなのですが、スクラップア

ハビリテーション型、リノベーション型の事業

ンドビルドが悪しき事業という概念を変えていには、企業として手は出せないよ。という事な
27

のかどうかをうかがいたいと思います。

いる、このことについてご意見を聞かせて頂け

もう１点、大手のゼネコンなどでも、デザイればと思うのですがいかがでしょうか？

ナーの役割が低い位置にあって、リーダーシッ
プを持っているのは、金融側、営業側で、デザ

堀口氏

イナーにはほとんどイニシアチブがない状態だ

ここ阿倍野では 2000 億円ぐらい赤字が出たと聞くことがありますが、その中でどうやってという事ですが、再開発事業の場合、事業単独

金融、営業側とデザイナーは戦っているのか、で黒字か赤字かという議論は非常に限定的だと実際のところはどうなのか教えて頂ければと思思います。
再開発したエリアとその周辺も含め、います。

成果として土地の価格が上昇したり、逆に原価としての周辺の道路を整備したりとしているの水方氏で、単純に再開発事業だけで判断するのは難し

２つ目の質問からですが、竹中工務店が業界

いと思います。
都市経営という観点からすると、全てを代表するわけでないですが、竹中工務店

事業単独で黒字か赤字かという発想は狭小だとはそこまで行っていない。プランナー、アーキ思います。

テクトのメンバーのまちづくり等に関する考え

空間的に問題なので、時間と共に機能の陳腐方がベースにあって、それを事業的にどうやっ化が生まれてきて、その陳腐化に対応する仕組て成立させるのかということを事業プランナー

みがない。これが再開発事業の仕組みとして未も入って考えています。ただ、決定権はデベロ熟だったのかなと感じています。その時代の建ッパーさんにあるので、その考えをデベロッパ

物はみんなそうなのかもしれないですが、機能ーさんに如何に提案するかということを苦心しの陳腐化に対応する仕組みがない計画が未熟だています。

ったのではないかと感じています。

最初の質問に関してですが、リノベーションなどに取り組む気はあります。これからまちづ

篠原氏

くりを手広くという中で、必ずしも新しく建て

それでは最後に、４名のパネリストの方々かるということでなく、リニューアルやコンサル

ら一言頂ければと思います。

ティングという事もやっていこうという事で全社的にやっているので、若い方々にも希望を持

有山氏

って、
この業界に入って貰えたらなと思います。

生駒の再開発に関しましては、ほぼ完了しました。私は、再開発の担当として 12 年間担当し質問者２（角野幸博氏）てきました。一番、感じたことは、やはり人と今までの議論の中で、連鎖型の仕組みや、合人の繋がりだと感じました。まちづくりは人づ意形成の在り方、開発の規模など、色んな切り

くりと言いますが、そういった思いを持って、口が出ていますが、みなさんから見て、阿倍野

今後も都市計画の分野に取り組んでいきたいとの再開発(3)をどう評価されるのかを教えて頂け思います。

ると幸いですが。

あともう一点だけ、ぜひ生駒にお越しくださ

阿倍野は 28ha もあって、ものすごく時間をかい。ありがとうございました。

けて、2000 億円の赤字が出ている。それは本当に悪かったのか、また良い悪いだけでない評価

藤村氏もあるかと思います。
時間をかけている分、再々スクラップアンドビルドに関して、「仕舞た屋

開発が必要なのではないかという所も出てきてにも風情がある、そのままでええやん」という
28

意見もありますが、従来より面白いまちにする

たキーワードとして出てきたことは、大きな開という信念を持ってやっています。ですので、発だとしても「連鎖型」だということです。段責任を持ってまちのプロモーションを行ってい階的にやるのか、個々に進めるのか、一人でなきます。茶屋町では、来週はキャンドルナイト

く複数の主体が関わることが大事なのではないを行います。7 月には浴衣祭りをしたり、打ちかという事が浮かび上がってきたと思います。

水をしたりしていきます。上階に住宅を積んでまた、「ごちゃごちゃ感」「路面感」というよういるのも、継続するまちづくりの担い手をつく

な、従前からあるまちを残すことも大事だといる意図があります。我々は引き続き茶屋町ということ。そして、「つくるプロセス」も大事だとうまちを育てていく取り組みをしていきます。

いうことが出てきました。本日の主題ではなかぜひ茶屋町においでいただいて、茶屋町のまちったですが、やはり大事なキーワードなのだとづくりを感じて頂ければと思います。

改めて感じました。また、「開発の方向性」や「明確な意思」というようなものがあってこそ、み水方氏んなが考えられる。それぞれが明確な意思を持先ほどからずっとお伝えしていた、いい街のつ、方向性を持つという事が再開発にとって大構造というのは、
既にお気づきだと思いますが、事なのだと改めて感じました。

既成市街地にある良い繁華街、東京なら吉祥寺

それでは、これでパネルディスカッションをや銀座、関西なら京都の河原町の裏通りや茶屋

終了したいと思います。みなさまありがとうご

町ももちろん、神戸の旧居留地など、いい街のざいました。

構造を持っているまちがあります。再開発の中でも、その良い都市構造を読み取りながら、今後も仕事を頑張っていきたいと思います。

【注釈】

ありがとうございました。

1)スクラップ＆ビルド事例集 p34 下「アコールいこ
ま」参照

若本氏

2)スクラップ＆ビルド事例集 p35 上「キャナルタウ

リハビリとかリノベーションの方がずっと多ン兵庫のオープンスペース」参照

くて、リデベロップメントのような話は少ない

3)阿倍野再開発事業：正式には阿倍野地区第二種市という話がありました、いずれにしても 20 年、街地再開発事業、1976 年（昭和 51 年）着工、2016 年

30 年すると建替えが始まりますし、古いマンシ（平成 28 年 3 月時点で、施設建築物は計画 29 棟す

ョンの建替えも始まります。そう考えると、今べて完成、公園は計画 3 カ所すべて完成、道路は計まで以上に再開発のようなことを考えていかな

画 17 路線のうち 15 路線整備、残り 2 路線整備中でければならないのかなと感じます。
ただ、いつ、ある。事業全体の収支不足見込額は差引約 2121 億

どのようなにやるかは検討する必要があり、プ円。

ロであれば、このような問題と向き合っていかなければならないと、今回のフォーラムを通じて感じました。
篠原氏
ありがとうございました。
限られた時間ではありましたが、とても議論が深まったと思います。みなさんに共通してい29

再開発事例集30

再開発事例集

ベルテラスいこま(生駒駅前北口第二地区第一種市街地再開発事業)
奈良県北部の玄関口、近鉄奈良線生駒駅北口の再開発プロジェクト。
「快適さとにぎわいに満
ちた魅力ある拠点の形成」をテーマに、先行再開発地区との調和や街なか居住、街なか空間の創
出、豊かな景観などに配慮した、分譲マンション２棟、商業・公益・公共駐車場からなる施設棟『ベルテラスいこま』で構成されている。
■開発概要
所在地：奈良県生駒市北新町１０番３６号他
開業年：2014 年 4 月
事業主：生駒駅前北口第二地区市街地再開発組合
設計者：（基本設計・監理・設計監修）株式会社大建設計（実施設計）株式会社奥村組
施工者：株式会社奥村組
Ａ－２棟
ローレルコート生駒
イーストレジデンス

Ｂ－２棟
ローレルコート生駒
ウェストレジデンス

建

物 名

称

敷

地 面

積

約 5,585 ㎡

約 668 ㎡

積

約 22,997 ㎡

約 4,478 ㎡

容積対象床面積

約 17,739 ㎡

約 3,578 ㎡

約 318％

約 536％

延

容

床 面

積

階
主

要 用

ベルテラスいこま率数

地上 5 階／地下 1 階

地上 13 階／地下 1 階

地上 13 階／地下 1 階

途

商業施設、公益施設、公共駐車場

分譲住宅、駐車場

分譲住宅、駐車場

ベルテラスいこま

近鉄生駒駅

Ｎ

施設全景(北側から)にぎわい広場(ベルステージ)

設全景(北側から)

壁面緑化

31

読書テラス

ちびっこテラス再開発事例集

茶屋町再開発大阪キタのターミナルの一角、阪急梅田駅の東側に位置する「茶屋町地区」において、歩いて
楽しいまち「遊歩空間」をキーワードとしたまちづくりを行い、集客核・居住拠点整備を行った。梅田エリアでのまち遊びの選択肢を拡げ、梅田エリア内の施設間を回遊いただくことで、大阪キタのさらなる活性化をめざしている。
■開発概要
所在地：大阪市北区茶屋町【茶屋町西地区】
事業主：茶屋町西地区市街地再開発組合（組合員数 8、施行面積 0.6ha）
開業年：2005 年 10 月
推進体制：（保留床取得者）阪急電鉄㈱（設計）㈱日本設計
敷地面積：約 4,400 ㎡
階（コンサルタント）㈱環境開発研究所・㈱谷澤総合鑑定所（施工）竹中･銭高特定建設工事共同企業体

延床面積：約 28,000 ㎡

数：地上 9 階・地下 2 階

主要用途：商業施設【茶屋町東地区】
事業主：茶屋町東地区市街地再開発組合（組合員数 30、施行区域面積 0.7ha）
開業年：2011 年 7 月（専門学校･商業施設は先行オープン）推進体制：（保留床取得者）阪急電鉄㈱（コンサルタント）㈱ユーデーコンサルタンツ・㈱谷澤総合鑑定所（設計）㈱日本設計・㈱和田建築技術研究所
敷地面積：約 5,200 ㎡
階（施工）㈱奥村組

延床面積：約 36,700 ㎡

数：地上 31 階・地下 1 階

NU 茶屋町・コリドール入口（西地

主要用途：商業施設・住宅・専門学校

都心居住の実現（ジオグランデ梅田）

遊歩空間（池田街道）

区）

(東地区)

ジオ グランデ梅田■

遊歩空間（壁面緑化）(東地区)

地域と連携した活性化の取り組みを継続（菜の花の散歩道活動/3 月）

32

再開発事例集

グランフロント大阪
JR 大阪駅北側に広がる梅田貨物駅跡地 24ha の東側約 7ha を先行開発するプロジェクト。企
業や大学などが連携して研究活動や事業創出を行う「ナレッジキャピタル」（知的創造拠点）を中核施設とし、商業施設、ホテル・サービスレジデンス、オフィス、分譲住宅で構成されている。
■開発概要
所在地：大阪市北区大深町３，４番
開業年：2013 年 4 月
事業主：NTT 都市開発株式会社

株式会社大林組

新日鉄興和不動産株式会社
日本土地建物株式会社
設計者：株式会社日建設計

阪急電鉄株式会社

株式会社三菱地所設計

株式会社竹中工務店※
施工者：株式会社大林組

オリックス不動産株式会社

積水ハウス株式会社

関電不動産株式会社株式会社竹中工務店

東京建物株式会社

三井住友信託銀行株式会社

三菱地所株式会社

株式会社 NTT ファシリティーズ

株式会社大林組※

実施設計

株式会社竹中工務店

うめきた広場デザイン監修：安藤忠雄建築研究所
うめきた広場

南館

北館

グランフロント大阪

敷地面積

約 9,920 ㎡

約 10,571 ㎡

約 22,680 ㎡

オーナーズタワー
約 4,666 ㎡

延床面積

約 10,540 ㎡

約 187,800 ㎡

約 295,100 ㎡

約 73,800 ㎡-

約 168,800 ㎡

約 260,600 ㎡

約 53,700 ㎡

容積率-1,600％

1,150％

1,150％

階数

地上 2 階,地下 2 階

地上 38 階,地下 3 階

地上 38 階,地下 3 階

地上 48 階,地下１階

主要用途

商業施設

オフィス、商業施設

ナレッジキャピタル、 分譲住宅
オフィス、商業施設、
ホテル・サービスレジ
デンス、コンベンショ

容積対象床面積ン

施設全景（西側から）

位置図

パネリストの担当事例ナレッジプラザ

南館・創造のみち

33

けやき並木

再開発事例集

ウェルブ六甲道（六甲道駅南地区震災復興第二種市街地再開発事業）
市のマスタープランにおいて神戸の東の副都心として位置づけられた地域での震災復興プロ
ジェクト。住民、行政、専門家が協働し、地域性の継承、個性的な建物群の一体景観、多様な屋
外空間づくり、周辺との調和等を目指している。
■開発概要
所在地：神戸市灘区深田町四丁目・五丁目、備後町四丁目・五丁目、桜口町四丁目・五丁目他
開業年：2005 年 9 月まちびらき（六甲道駅南公園完成）
事業主：神戸市
コンサルタント：環境開発研究所、アール・アイ・エー、ジオ・アカマツ、カラープランニングセンター、谷澤総合鑑定所、ＴＣＤ、魁景観計画研究所、スペースビジョン研究所
設計者：安井建築設計事務所、日本設計、アール・アイ・エー、現代計画研究所、ＧＫ設計、ヘッズ、Laura Mascino+ Barbara Agnoletto
地区面積：約 5.9ha 主な公共施設：六甲道駅南公園（0.93ha）
建築計画：14 棟、述べ面積約 18.5 万㎡、住宅 915 戸、計画人口約 2,000 人
主要用途：住宅、店舗・事務所、駐車場、公益施設
周辺のまちなみとの調和

路地
路地

地区全景（南側上空から）

配置図

六甲道駅南公園全景と分節化された建物ボリューム

六甲道駅南公園

周辺のまちなみへの配慮

六甲の山並みへの配慮

34

路地

店舗

街角広場

35

おわりに

JUDI フォーラム関西で「再開発」を取り上げたきっかけは、谷町市街地改造事業に関する研究でした。
ヒアリング調査で、永年再開発事業に取り組んでこられた元大阪市職員の I 氏と出会い、研究の成果を学会論文としてまとめたもの（「大阪市の谷町地区市街地改造事業の事業過程と 45 年目における検証」
2015 年 10 月、都市計画 別冊 都市計画論文集 50(3)）をお送りしたところ、下記のようなお手紙をいただきました。
素晴らしい論文と資料とお送りいただきありがとうございます。私が生涯従事してきた仕事で、お褒めいただいたのは初めてで、感激しています。
・・・・
大阪駅前、谷町、阿倍野と生涯の過半を再開発で過ごしましたが、これまで批判や悪評ばかりでした。公共の利益のためとはいえ、市民の権利と財産をできるだけ損なわないよう心掛けてきたつもりでしたのに。それで、環境を守り、市民の財産の付加価値を増やす勉強を始めました。勉強の成果は、できるだけ事業に盛り込んだつもりです。しかし、市民からは今までの公務員とは少しスタンスは違うが、市民の権利を損なっているとの評価でした。
今、80 歳を過ぎ、高齢者現象に悩みながら、年金でひそやかに暮らすだけで、何ら社会のお役にたっていません。それだけにおふたりのお便りに感激しています。
・・・・
追伸；私は 70 歳の時、仕事関係の資料をすべて破棄しましたが、今回の論文と資料は、生涯保存いたします。
2015 年 3 月 11 日

今回のフォーラム開催をきっかけに、「再開発」の実務経験者の多くの方とお目にかかる機会を得ました。その方達から、私たちが副題に掲げた「スクラップ＆ビルド」という言葉は、イメージが悪いので使わないようにしているなど、伺いました。公共事業としての側面の強い再開発事業に使命を感じて取り組んでこられた方々が、社会的には良い評価を得られていないのは、再開発事業で整備されるまち、そこに建設される建物、そこでなりわい、暮らす方々それぞれの時間の流れが違っており、評価する時点も全く異なっていることに起因すると感じています。
再開発事業といえば、どうしても地権者などの権利関係の整理に大きなエネルギーが注がれることは認識した上で、出来上がった街がよいまちになっているか、よいまちにするにはどうすればよいのかという視点で、このフォーラムは実施されました。住んでいる人にも、訪れる人にも楽しく、過ごしやす
いまちになっていること、愛されるまちになっていることが、法定再開発事業を含めた市街地の大規模更新の目的であることを再確認したフォーラムでした。
半年にも渡る長い議論にお付き合いいただいたフォーラム委員の皆さま、フォーラムにご参加いただ
いた 70 名もの方々に厚くお礼申し上げます。また、後援いただきました「大阪市市街地開発促進協議会」にも大変感謝しております。今年が、「大阪市市街地再開発促進協議会」の最終年度にあたることは、本当に残念なことです。大阪市内には、まだまだ多くの再開発を待っている、必要としている既成
市街地があります。このような街のためにも、また復活されることを心から願っております。

2016 年 10 月
2016 都市環境デザインフォーラム・関西
フォーラム委員長
36

岡 絵理子

【参考】2016 都市環境デザインフォーラム・関西 フライヤー37

2016