2020 年度不動産 ESG セミナー

日程

2020 年 12 月 14 日（月）時間

13:30 ~16:00

タイトル

コロナ後のわが国不動産 ESG と気候変動対策～GRESB 結果発表と情報開示、環境認証・指標の動向～
アジェンダ

13:30-13:45

Live

オープニング： わが国不動産における ESG 投資の推進の取り組み及び今後への期待と展望国土交通省 不動産・建設経済局 不動産市場整備課 課長
13:45-14:25

Live

皆川 武士

コロナ後の不動産 ESG 投資、求められる開示のスペックとステップ

BofA 証券株式会社 取締役副社長

林 礼子

年金積立金管理運用独立行政法人
オルタナティブ投資室次長兼副室長 不動産統括

山田 秀人

14:25-14:35

休憩

14:35-14:50

Video 2020 年 GRESB のグローバル及び APAC の結果ハイライト
GRESB Head of Asia Pacific

14:50-15:35

Live

Ruben Langbroek

GRESB リーダーの取組：コロナ後における不動産の気候変動対策

CSR デザイン環境投資顧問株式会社 代表取締役社長

堀江 隆一

ジャパン リアルエステイト アセット マネジメント株式会社
不動産投資部 副部長

小林 英樹

野村不動産投資顧問株式会社 運用企画部長執行役員
15:35-15:45

Live

下道 衛

DBJ グリーンビルディング認証の経済性分析と投資家の認識等

一般財団法人日本不動産研究所 業務部次長 ESG 支援チーム
15:45-15:55

Live

環境不動産指標の定量的把握とモニタリング：Arc の取組

株式会社日本政策投資銀行 アセットファイナンス部参事役
15:55-16:00

古山 英治

福井 幸輝

クロージング主催： 運営委員会事務局
一般社団法人不動産証券化協会、CSR デザイン環境投資顧問株式会社
株式会社日本政策投資銀行、一般財団法人日本不動産研究所
以上Webinar Agenda
Date

December 14th 2020 (Monday)Time

13:30 - 16:00

Title

Real Estate ESG in Japan with/after Covid-19 and measures against Climate Change-GRESB highlights, ESG disclosure, and the latest trends in certifications -13:30-13:45

Live

ESG investment in Japanese Real Estate: Expectations and outlook

Takeshi Minakawa

Director, Real Estate Market Division
Real Estate and Construction Economy Bureau
Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

13:45-14:25

Live

Real estate ESG investment with/after Covid-19;
In what spec and steps do we have to disclose?

Reiko Hayashi

Director and Deputy President, BofA Securities Japan

Hideto Yamada

Head of Global Real Estate
Co-head of Private Market Investments
GPIF(Government Pension Investment Fund of Japan)

14:25-14:35

Break

14:35-14:50

Video2020 GRESB Global and APAC Results Highlights

Ruben Langbroek
14:50-15:35

Live

Head of Asia Pacific, GRESB

Actions by GRESB leaders: Actions against Climate Change
in the real estate sector with/after Covid-19

Ryuichi Horie

CEO, CSR Design Green Investment Advisory (CSRD)

Hideki Kobayashi

Deputy General Manager
Real Estate Investment Department
Japan Real Estate Asset Management (JRE)

Mamoru Shimomichi

Executive Officer
General Manager of the Investment Management Planning
Nomura Real Estate Asset Management (NREAM)

15:35-15:45

Live

Economic analysis of DBJ Green Building Certification

Eiji Koyama

Deputy Managing Director
Client Relations Department, ESG Support TeamJapan Real Estate Institute (JREI)

15:45-15:55

Live

Arc measures and monitors real estate environmental performance

Koki Fukui

Director, Real Estate Finance Department
Development Bank of Japan (DBJ)

15:55-16:00

Closing

This workshop is hosted by the FY2020 Real Estate ESG Webinar Organizing Committee (The
Association for Real Estate Securitization, CSR Design Green Investment Advisory, Development Bankof Japan, and Japan Real Estate Institute).

2020年度不動産ESGセミナー「コロナ後のわが国不動産ESGと気候変動対策~GRESB結果発表と情報開示、環境認証・指標の動向~ 」

運営委員会事務局

コロナ後の我が国不動産ESGとウェビナーへの期待

国土交通省不動産・建設経済局
不動産市場整備課 課長 皆川 武士
令和2年12月

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目次
I. 不動産投資市場とESG投資の動き(1) 我が国の不動産投資市場の状況について(2) ESG投資に関する世界的な動き

II. ESG不動産投資に関する国土交通省の取り組み(1) 対象となる具体的な分野(2) 気候変動リスクへの対応(3) 社会的課題の解決に向けて1

I.不動産投資市場とESG投資の動き(1) 我が国の不動産投資市場の状況2

我が国の不動産投資市場の概要（注１）

約2,658兆円

不動産（法人所有、個人所有、国・地方等の公的セクター所有）

約430兆円

約904兆円（注２）

法人所有不動産（事務所、店舗、工場、福利厚生施設等）
（注６）

公的不動産

約224兆円
約33兆円
約27兆円

収益不動産

（注３）

（賃貸オフィス、賃貸商業施設等）

証券化された不動産

約604兆円（注４）（Ｊリート等、不動産特定共同事業、TMK、
GK-TKスキーム）（注７）

地方公共団体
所有不動産

（注５）
Ｊリート、
不動産特定共同事業等（注１）内閣府「国民経済計算（平成30年度）」より作成 ※住宅、住宅以外の建物、その他の構築物及び土地のストックの総額。法人所有、個人所有、国・地方等の公的セクター所有。
（注２）国土交通省「土地基本調査(平成25年１月１日時点) 」より作成 ※事務所、店舗、工場、福利厚生施設等の法人が所有する不動産。なお、公的な法人も含むことから「公的不動産（注6）」と重複するものもある。
（注３）PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS “A Bird’s eye View of Global Estate Markets : 2017 update “ （円換算）（注４）国土交通省「不動産証券化の実態調査（平成30年度）」、投資信託協会「統計データ」より作成（注５）国土交通省「令和元年度 不動産証券化の実態調査」、投資信託協会「統計データ」より作成※Jリート（2020年度末）（鑑定評価額に基づく） 、私募リート（2020年度末）（鑑定評価額に基づく） 、不動産特定共同事業（2020年度末）の合計額（注６）内閣府「国民経済計算（平成30年度）」より作成 ※公的部門の固定資産及び土地の総額（注７）内閣府「国民経済計算（平成30年度）」より作成 ※地方公共団体が所有する不動産の総額は、一般政府の所有する固定資産及び土地を総固定資本形成の累計額（昭和55年度～平成25年度）のうち地方の占める比率で按分したもの

3

リート等の資産総額の推移
 2012年以降、Jリート等は拡大しており、2019年度は27兆円弱となっている。2020年ごろに資産総額約30兆円を目指す。
【参考】 「未来投資戦略2017－Society 5.0の実現に向けた改革－」（平成29年6月9日 閣議決定）○民間投資の喚起による都市の競争力の向上等
2020 年頃までにリート等の資産総額を約30 兆円に倍増することを目指し、…（略）

約30兆円
（目標）

30 （兆円）不動産特定共同事業
私募リート

25

20.1

Jリート

20

14.9

15
10.1

0.4
0.7

0.4
1.2

0.5

0.4

2.3

0.03

5
0.3

0.4

0.8

1.6

2.3

4.2

6.2

8.0

8.2

7.6

7.6

0.1
8.1

9.3

11.4

13.3

0.6

0.6
4.0

3.4

2.8

1.7

0.5
0.3

10

0

12.5

17.3

24.2
22.0 0.5

26.6

15.2

17.2

18.6

20.3

22.0

2001年9月 2002年3月 2003年3月 2004年3月 2005年3月 2006年3月 2007年3月 2008年3月 2009年3月 2010年3月 2011年3月 2012年3月 2013年3月 2014年3月 2015年3月 2016年3月 2017年3月 2018年3月 2019年3月 2020年3月＜Ｊリート＞投資信託協会公表データ※2001年9月、2002年3月はARES推計値※鑑定評価額に基づく＜不動産特定共同事業＞国土交通省「H29年度不動産証券化実態調査」に基づく※2010年度以前は本調査項目を設けていなかったため、データはなし

2020
年頃

＜私募リート＞投資信託協会公表データ※2011年3月以前は調査を行っていなかったため、データはなし※2011年3月、2012年3月、2013年3月はARES公表データ（2011年、2012年は前年12月と当年6月との中間値であり、推測値）※鑑定評価額に基づく

4

I.不動産投資市場とESG投資の動き(2) ESG投資に関する世界的な動き

5ESG投資に関連する国際的な長期志向
 ESG投資とは、リスク管理を向上させ、持続可能で長期的なリターンを上げるために、投資の意思決定に環境、社会、ガバナンスの要素を組み込む投資手法をいう。出所：PRIホームページ
 責任投資原則（PRI）が2006年に提唱された後、2008年に始まった世界的な金融危機を乗り越えるに当たって、金融市場の長期的な安定に対する世界的な関心が高まったことを背景に、機関投資家を中心にESG投資の動きが拡がるようになった。

短期志向に対する反省

持続可能な社会に向けた動向
1972年 国連人間環境会議（ストックホルム）
1992年 国連環境開発会議（地球サミット）
リオ宣言
2006年 責任投資原則（PRI）

背景：持続可能な社会の実現のためには、
持続可能な金融システムの構築が必要

ユニバーサルオーナーシップ

2008年 リーマンショックによる金融危機⇒ 企業の持続可能性を軽視した経営、 投資が金融危機を招いたのではないかという反省

ESG投資に関連する
国際的な長期志向

大手の機関投資家（ユニバーサル・オーナー）にとって、市場全体が持続的かつ安定的に成長することが必要不可欠。

機関投資家の影響力増大

1990年以降 海外機関投資家・国内機関
投資家の株式保有比率が上昇※※東京証券取引所［2018］「2017年度株式分布状況調査の調査結果について＜概要版＞
財務省財務総合政策研究所ファイナンシャル・レビュー平成27年第1号（通巻第121号）
経営研究調査会調査報告第59号「長期的視点に立った投資家行動に有用な企業報告～
非財務情報に焦点を当てた検討～」日本公認会計士協会（平成29年5月15日）

6

責任投資原則（PRI）の広がり
2006年4月、国連の支援のもと、責任投資原則（PRI）が発足し、投資家が投資先に対してESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮を求める動きが拡大。
PRIは、投資家に対し、企業分析・評価を行う際に長期的な視点を重視し、ESG情報を考慮した投資行動をとること などを求めている。
（兆円）
10000

PRI署名機関数・合計資産残高

署名機関数 3,522
日本では87機関※2020年11月現在

合計資産残高約10,340兆円（103.4 trillion US$）8000

PRIの6つの原則

（機関数）
3500

3000

1

私たちは投資分析と意志決定のプロセスにESGの課題を組み込みます。

2

私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有方針と（株式の）所有慣習にESG問題を組み入れます。

3

私たちは、投資対象の主体に対してESGの課題について適切な開示を求めます。

4

私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるように働きかけを行います。

5

私たちは、本原則を実行する際の効果を高める
ために、協働します。

6

私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します。

2500

2000

6000

1500

4000
1000

2000

0

500

0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

※1ドル＝１００円と換算※合計資産残高のグラフは2020年３月時点（2020年3月時点の合計資産残高は約10,340兆円（103.4 trillion US$）
※2020年11月25日時点の署名機関数は3,522。日本では87機関。
（出典）PRIホームページより作成

出典：PRIホームページ

7

ESG投資に関する運用機関向けアンケート調査（経済産業省）
 経済産業省は、「ESG投資に関する運用機関向けアンケート調査」を実施し、2019年12月24日に結果を公表。
 ESG（環境・社会・企業統治）情報を「投資判断の際に活用している」との回答が97.9%。
 調査対象は国内外の計48社。運用総額は約3,988兆円。
さらなるTCFDの開示・賛同が必要とする運用機関が多数

ESG情報を投資判断に活用が97.9％

凡例

運用機関はPRI,TCFD,SDGsを重視

凡例（参考）調査対象・回答状況

出典：ESG投資に関する運⽤機関向けアンケート調査（経済産業省） 令和元年12月 https://www.meti.go.jp/press/2019/12/20191224001/20191224001.html

8

責任不動産投資戦略（RPI）
 UNEP FI不動産ワーキンググループでは、PRIを不動産投資に適用する考え方として、「責任不動産投資（RPI）」をPRI策定の当時より推進。
 「１０か条の責任不動産投資戦略」（2007年）には、省エネだけでなく、多様なテーマが含まれている。
10か条の責任不動産投資戦略（2007年）

1.省エネルギー（省エネルギーのための設備改良、グリーン発電およびグリーン電力購入、エネルギー効率の高い建物など）

2.環境保護（節水、固形廃棄物のリサイクル、生息地保護など）

3.自発的認証制度（グリーンビルディング認証、認証を受けた持続可能な木材による仕上げなど）

4.歩行に適した都市整備（公共交通指向型都市
開発、歩行に適したコミュニティ、複合用途開発など）

5.都市再生と不動産の利用変化への柔軟性（未利用地開発、柔軟に変更可能なインテリア、汚染
土壌地の再開発など）

7.労働者福祉（構内託児所、広場、室内環境のクオリティー、バリアフリーデザインなど）

8.企業市民（法規の遵守、持続可能性の開示と報告、社外取締役の任命、国連責任投資原則のような任意規約の採択、ステークホルダーとの関わりなど）

9.社会的公正性とコミュニティ開発（低所得者向け住宅供給、コミュニティの雇用研修プログラム、公正な労働慣行など）

10.地域市民としての活動（質の高いデザイン、近隣への影響の極小化、地域に配慮した建設プロセス、コミュニティ福祉、歴史的な場所の保護、不当な影
響の排除など）6.安全衛生（敷地内の保安、自然災害の防止策、救急対応の備えなど）（出典）Responsible Property Investing: What the leaders are doing, UNEP-FI

9

不動産分野でのESGに関する取組状況
 GRESBは、不動産企業・ファンド単位のESGに係るベンチマーク評価を行う組織。参加者数は年々増加しており、2019年の「GRESBリアルエステイト」には、世界各国で1000企業以上が参加。J-REITでは44社が参加し、時価総額ベースの参加率は JREIT市場の約9割。
 2020年3月27日には、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が不動産投資家メンバーとして加盟。
【GRESB評価の種類】【GPIF プレスリリース GRESBへ参加】（出典）CSRデザイン環境投資顧問（株）HP【GRESBリアルエステイト（2019年）参加者数】

全参加者（出典）CSRデザイン環境投資顧問（株）HP※2020 GRESB Real Estateの全参加者数は2020年8月時点で、
1,229社 （ただし2020年の参加者の詳細は更新されていない）

340
198

20

455
24

543

29

14
5

637

707

31

17

759

850
53

903

1005

61

46
35
30

34

38

日本
70

うち
J-REIT

44

21

82010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

出典：年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）2020年3月27日 プレスリリース資料

10II. ESG不動産投資に関する国土交通省の取り組み(1) 対象となる具体的な分野

11

ESG不動産投資のあり方検討会の開催
 近年、投資家が投資先に対してESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮を求める動きが拡大しており、さらにSDGs（持続可能な開発目標）が国際社会全体の目標として共有され、経済・社会・環境をめぐる広範な課題に総合的に取組むことが重要。
 不動産ストックは、国民生活や経済成長を支える不可欠な基盤であり、その質を高めていくことは、国民生活の向上や経済活動の生産性向上に資する重要な課題。
 これら課題に対応した不動産の形成を進めるためには、不動産投資市場の魅力を高め、ESGやSDGsに沿った
中長期的な投資を多様な投資家から安定的に呼び込
むための環境整備が必要。
2019年2月より、不動産投資におけるESGやSDGsのあり方及び取り組みの推進のため、経済学・都市工学・建築の専門家、不動産の証券化・開発・管理等の業界団
体を含む形で検討を実施。
2019年7月 中間とりまとめ「ESG不動産投資のあり方検討会 中間とりまとめ（概要）～我が国不動産へのESG投資の促進に向けて～」を公表

メンバー
【委員】

〈敬称略／◎：座長〉

大久保 敏弘 慶應義塾大学経済学部 教授
MCUBS MidCity株式会社取締役
北岡 忠輝
早稲田大学理工学術院創造理工田辺 新一
学部建築学科 教授
日本大学経済学部 教授◎中川 雅之東京大学大学院工学系研究科都中島 直人
市工学専攻 准教授
国連環境計画・金融イニシアティブ
野村 香織
日本ネットワーク・コーディネーター
CSRデザイン環境投資顧問(株)堀江 隆一
代表取締役社長【オブザーバー】

一般社団法人日本ビルヂング協会連合会
一般社団法人不動産協会
一般社団法人不動産証券化協会

12

不動産へのESG投資の基本的な考え方
 不動産へのESG投資に当たっては、リスク・リターンの二軸のみを踏まえた投資から、社会的なインパクトという第三軸目も意識した投資を行う必要。

リスク・リターンの二軸のみを踏まえた投資「社会的インパクト」という第三軸目も意識した投資

不動産取引の際の短期的な価格上昇期待のみに基づくものではなく、ESG投資により、不動産が中
長期的に生み出す価値を基本に判断
中長期的に踏まえなければならない

気候変動へ
の対応

健康性・快適性の向上

地域社会・経済への寄与

省エネルギービルの建築 等

健康に配慮した快適なオフィ
ス空間 等

雇用・イノベーションの創出
等（出典）環境省・経済産業省・国土交通省（出典）三菱商事・ユービーエス・リアルティ(株)

災害への対応

耐震性の確保 等

超少子高齢
化への対応

高齢者施設、保育所の整備
等（出典）野村不動産ホールディングス(株)（出典）ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人等の実施 ＋

ガバナンスの確保

13

II. ESG不動産投資に関する国土交通省の取り組み(2) 気候変動リスクへの対応

14パリ協定と金融市場への影響
 2015年12月の国連気候変動枠組条約第21回締結国会議（COP21）においてパリ協定が採択され、いわゆる2℃目標が定められた。
 一方で、2℃目標を達成するための許容炭素排出量を前提にすると、石油、ガス、石炭の世界の埋蔵量の大部分が燃やせない座礁資産となり、この大きな変化に投資家は曝される。
パリ協定

 世界の平均気温の上昇を工業化以前よりも２℃より十分に下方に抑えるとともに、1.5℃に抑える努力 【2℃目標】
 今世紀後半まで、温室効果ガスの排出と吸収の均衡（世界全体でのカーボンニュートラル）を目指す

マーク・カーニー金融安定理事会議長スピーチ（2015年9月）
気候変動は以下の三つの経路から金融システムの安定を損なう恐れがある 物理リスク：洪水、暴風雨等の気象現象によってもたらされる財物損壊等の直接的インパクト、グローバルサプライ
チェーンの中断や資源枯渇等の間接的なインパクト
 賠償責任リスク：気候変動による損失を被った当事者が他者に対して損害賠償請求を行うことによって生じるリスク
 移行リスク：低炭素社会への移行に伴い、GHG排出量の大きい金融資産の再評価によりもたらされるリスク（出典）https://www.fsb.org/wp-content/uploads/Breaking-the-Tragedy-of-the-Horizon-%E2%80%93-climate-change-and-financial-stability.pdfから国土交通省が要約

ESG投資が国際的な潮流となり、金融市場では気候変動リスク等を投融資判断に加える
動きが進む中で、気候関連財務情報に関する情報開示への要請が高まる。

15

TCFD提言
金融安定理事会※は、 2015年12月に、気候変動関連財務情報開示タスクフォース（TCFD: Task Force on Climate-related Financial Disclosures）を設置。
※金融安定理事会：金融システムの安定を担う当局間の協調促進のための活動を行う機関。主要25カ国・地域の中央銀行、金融監督当局、財務省、
IMF、世界銀行等の代表が参加

2017年6月に、気候変動がもたらす「リスク」及び「機会」の財務的影響を把握し、開示することを狙いとしたTCFD提言（最終報告書、附属文書（セクター別補足文書）、技術的補足文書）を公表。
＜主なポイント＞
 提言に賛同する金融セクター及び非金融セクターが行う気候関連のリスク・機会に関する情報
開示のフレームワークが示されている。
 提言に賛同する全ての企業に対し、① 2℃目標等の気候シナリオを用いて、② 自社の気候関連リスク・機会を評価し、③ 経営戦略・リスクマネジメントなどへ反映、④ その財務上の影響を把握、開示することを求め
ている。

16

不動産企業等のTCFDへの賛同状況
 TCFD提言に対しては、昨年夏以降建設・不動産の分野からも企業等が賛同が相次ぐ。
【不動産関連企業等※】（日本）【Real Estate※】 （日本以外）
社名

Stockland
Mirvac Group
Lendlease
Investa
Dexus
Cromwell Property Group

Bentall Kennedy
Great Eagle Holdings Limited
LUX Resorts & Hotels
City Developments Limited
CapitaLand
The Crown Estate
Landsec
Barratt Developments PLC
Derwent London
British Land
Catena AB
OreimaPATRIZIA AG
Vornado Realty Trust
Kilroy Realty Corporation
JLL
CBRE
Nova Group, GBC
Unison Investment Management, LLC
Savanna Investment Management
Harrison Street
Macerich

国

分野

豪
豪
豪
豪
豪
豪
加

不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産管理・開発
ホテル
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資香港
モーリシャス

シンガポール
シンガポール英英英英英スウェーデン
仏
独
米
米
米
米
米
米
米
米
米

※https://www.fsb-tcfd.org/tcfd-supporters/においてSector；Real Estate で検索した結果（2020年5月時点）

大和ハウス工業株式会社
東急不動産ホールディングス株式会社
大東建託株式会社
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
三菱商事・ユービーエス・リアルティ 株式会社
オリックス・アセットマネジメント株式会社
環境不動産促進普及促進機構（Re-SEED機構）

三井不動産株式会社
三菱地所株式会社
ADインベストメント・マネジメント株式会社
ヒューリック株式会社
イオンモール株式会社
東京建物株式会社
野村不動産投資顧問株式会社
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社
野村不動産ホールディングス株式会社

2018.92019.32019.42019.62019.82019.102019.122020.12020.22020.32020.32020.62020.62020.72020.72020.9※https://www.fsb-tcfd.org/tcfd-supporters/において、 Sector； Real Estate,Financial,Japanで検索した結果から、国土交通省が抽出（2020年10月時点）

TCFD賛同機関数（2020年10月28日時点）

17

ESG促進に係る有識者検討会：不動産分野におけるESG-TCFD実務者WG
検討内容
・我が国不動産固有の実情も踏まえてTCFDを含めたESGに関する情報開示についての参考資料（ガイダンス）を策定。
・2℃目標などの複数のシナリオを用いて、各シナリオごとの移行リスク、物理リスクそれぞれの影響を評価し、経営戦略・リスク管理に反映、その財務上の影響を把握・開示する。

【TCFD提言に沿った情報開示のあり方検討】
以下は、TCFDにおいて、全産業共通のリスクとして示されている。
移行リスクと財務への影響例■政策・法関連のリスク
・温室効果ガス排出価格の上昇、排出量規制の導入等■技術面のリスク・新技術の開発による既存技術への影響(陳腐化)■市場リスク
・顧客行動の変化、原材料コストの上昇■評判リスク・消費者、産業における評判悪化

物理リスクと財務への影響例■風水害や洪水などの極端な気象事象・
過酷化■降水パターンの変化と気象パターンの極
端な変動、海面上昇等• 生産能力の低下による収益の減少（例：輸送の困難、サプライチェーンの中断）• 労働力への悪影響による収益の減少とコストの増加• 「危険性が高い」立地における不動産等への損害• 売上／アウトプットの低下による収益の減少（豪雪／雪不足、高温に伴う営業中止・客減少等）
不動産においては物理リスクの検討も重要【成果物イメージ】
TCFDコンソーシアム策定の「気候関連財務情報開示に関するガイダ
ンス2.0（TCFDガイダンス2.0）｣と整合を取りつつ不動産分野に対応した参考資料（ガイダンス）を作成予定●金融セクター
井口 譲二
加藤 正裕
鈴木 立史
菊地 暁
小林 英樹
下道 衛
庄司 愛
杉山 晃
徳田 展子
中西 月彦

委員名簿
ニッセイアセットマネジメント（株） チーフ・コーポレート・ガバナンスオフィサー上席運用部長
三菱UFJ信託銀行（株）アセットマネジメント事業部 責任投資推進室 責任投資ヘッド
三菱UFJ信託銀行（株）運用商品開発部 不動産運用課 シニアプロダクトマネージャー（株）三井住友トラスト基礎研究所 私募投資顧問部主任研究員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（株）ESG推進室長
野村不動産投資顧問（株）執行役員運用企画部長
三菱商事・ユービーエス・リアルティ（株）企画調査・ESG推進部長（一社）不動産証券化協会 リート運用推進部長（一社）日本投資顧問業協会 ESG室長（一社）環境不動産普及促進機構 事務局長

●非金融セクター
吾田 鉄司
三菱地所（株）サステナビリティ推進部専任部長
奥田 啓介
住友不動産（株）企画本部企画部部長代理
杉野 茂樹
三井不動産（株） ＥＳＧ推進室長
中川 博之
野村不動産ホールディングス（株）サステナビリティ推進部長
本多 隆子
東京建物（株）コーポレートコミュニケーション部サステナビリティ推進グループグループリーダー
松本 恵
東急不動産ホールディングス（株）コーポレートコミュニュケーション部 サステナビリティ推進室長
久津輪 太 （一社）不動産協会 事務局長代理
田中 一伸 （一社）日本ビルヂング協会連合会 事務局次長●オブザーバー
環境省 大臣官房環境経済課
国土交通省 総合政策局環境政策課
国土交通省 水管理・国土保全局河川環境課水防企画室
国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課鑑定評価指導室
東京大学連携研究機構 不動産イノベーション研究センター（CREI）

スケジュールイメージ

6月実施 第一回WG（6/4 金融セクター、6/19 非金融セクター）9月実施 第二回WG（9/3金融セクター、9/9非金融セクター）
年末年始頃 第三回WG（金融セクター、非金融セクター）
年度末頃 第四回WG（金融セクター・非金融セクター合同開催）

18

TCFDガイダンスのポイント
ガイダンス構成の考え方
気候変動に詳しくない企業の担当者が、TCFD提言に対応した情報開示へと踏み出せるよう、何故気候変動への対応が必要であるのかということについて、気候変動がどのような影響を及ぼすのかという根本的なことから理解し、対応の必要性を認識できるようにし、実際に対応する一歩を踏み出す流れを作る。
構成の趣旨

目次構成
なぜ気候変動が大事なのか

入口
実施への後押し気候変動に詳しくない企業の担当者が読んでも何
気候変動の不動産分野への影響とは
故気候変動への対応が必要であるのかが分かるよう、
気候変動がどういう影響を及ぼすのか、という根本的 はじめに 気候変動を巡る海外・国内の動向なことから理解できるような入り口としての始まりにす
国内不動産分野における気候変動・ESG対応加る。
速の必要性
本ガイダンスの位置づけ
気候変動の影響を理解した後、海外・国内における国際機関や投資市場等の動きを把握し、今何をするべきか、といった意識を醸成し、具体的な対応の手引きを提示し、実際に対応への一歩を踏み出せるように構成。

実施の為の
参考資料

気候変動への対応としてTCFD提言への対応するための方法を解説し、最後に情報開示に取り組む際に必要な参考資料を添える。

TCFD提言とは何か
気候変動
情報開示 TCFD提言への対応とはについて
TCFD提言に基づいた開示事例
TCFD提言を踏まえた情報開示の進め方

参考資料

不動産分野のTCFD開示において参考となるデー
タ・シナリオ集の紹介
不動産分野のTCFD開示において参考となる文献の紹介

19

II. ESG不動産投資に関する国土交通省の取り組み(3) 社会的課題の解決に向けて

20

新型コロナ危機を契機としたまちづくりの方向性＜新型コロナ危機を契機としたまちづくりの方向性（概要）（R2.8.31公表）＞■新型コロナ危機を契機とした変化
テレワークの進展

生活重視に意識が変化

全国及び東京圏のテレワーク利用率

図２

ワークライフバランス（全年代）

質問

今回の感染症拡大前に比べて、ご自身の「仕事と生活のどちらを重視したいか」という意識に変化はありましたか。
生活を重視するように変化（※）テレワーク利用率：インターネット調査モニターである就業者（自営業主等を含む）に対して、テレワークの利用の有無を調査し、有と回答した者の割合（※）東京圏：東京、神奈川、埼玉、千葉（出典）「第２回テレワークに関する就業者実態調査報告書」（令和２年８月２日（公財）NIRA総合研究開発機構）○職住近接のニーズが高まり、働く場と居住の場の融合が起こっていく可能性○オフィス需要に変化の可能性。老朽中小ビルなどは余剰発生の可能性

変化はない

仕事を重視するように変化

わからない

（出典）
「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」（令和２年６月 21 日内閣府政策統括官（経済社会システム担当）（出典）「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」（令和２年６月21日内閣府政策統括官（経済社会システム担当）○東京一極集中の是正が進みやすくなる可能性○ゆとりあるオープンスペースへのニーズの高まり※なお、感染症対策という面では、ハード面の対応のみならず、日常の手洗い、体調不良の際は休むといったソフト面の対応の徹底が重要
・感染拡大防止には「三つの密」（密閉・密集・密接）の回避が重要
・感染拡大防止と社会経済活動の両立を図ることが重要都市の持つ集積のメリットは活かしつつ、「三つの密」の回避、感染拡大防止と経済社会活動の両立を図る新しいまちづくりが必要■今後の都市政策の方向性

ヒアリングを踏まえれば、人や機能等を集積させる都市そのものの重要性に変わりはなく、国際競争力強化やウォーカブルなまちづくり、コンパクトシティ、
スマートシティの推進は引き続き重要。こうした都市政策の推進に当たっては、新型コロナ危機を契機として生じた変化に対応していくことが必要。
○ 大都市は、クリエイティブ人材を惹きつける良質なオフィス、住環境（住宅、オープンス○ 街路空間、公園、緑地、都市農地、民間空地などまちに存在する様々な緑やペース、インターナショナルスクール等）、文化・エンタメ機能等を、郊外、地方都市は、
オープンスペースを柔軟に活用
住む、働く、憩いといった様々な機能を備えた「地元生活圏の形成」を推進○ リアルタイムデータ等を活用し、ミクロな空間単位で人の動きを把握して、平時・○ 大都市、郊外、地方都市それぞれのメリットを活かして魅力を高めていくことが重要○ 様々なニーズ、変化、リスクに対応できる柔軟性・冗長性を備えた都市が求められる○ 老朽ストックを更新し、ニューノーマルに対応した機能（住宅、サテライトオフィス等）が提供されるリニューアルを促進

災害時ともに過密を避けるよう人の行動を誘導○ 避難所の過密を避けるための多様な避難環境の整備○ 郊外や地方都市でも必要な公共交通サービスが提供されるよう、まちづくりと一体となった総合的な交通戦略を推進○ 自転車を利用しやすい環境の一層の整備が必要

良質なオフィス、テレワーク環境の整備

居心地の良いウォーカブルな空間の創出

都市空間へのゆとり（オープンスペース）の創出

上記の都市政策の実現に向けた具体的方策を検討するため、本年10月に有識者からなる「デジタル化の急速な進展やニューノーマルに対応した都市政策のあり方検討会」を設置。令和2年度末を目途にとりまとめ予定。
21

新型コロナ危機を契機としたまちづくりの方向性（イメージ）○人々の働く場所・住む場所の選択肢を広げるとともに、大都市・郊外・地方都市と、規模の異なる複数の拠点が形成され、役割分担をしていく形が考えられる。
○複数の用途が融合した職住近接に対応し、様々なニーズ、変化に柔軟に対応できるようなまちづくりが必要。

開放的な駅空間

ゆとりある良質なオフィス

エンタメ

身近なオープンスペース

水辺空間

緑道

ウォーカブルな歩行空間

サテライトオフィス

子育て施設の充実

シェアサイクルグリーン

インターナショナル
スクール

都市農地

オープンテラス

大都市

郊外

地方都市
身近な公園

密度のコントロールに活用可能なデータ

まちづくりのデジタル基盤

テレワーク環境22我が国不動産において期待される社会分野（S）へのインパクト
 コロナ禍を含め環境が変化し、不動産への社会の期待も変化する中、100年先も続くレジリエントかつ持続可能な社会づくりに貢献する不動産、基盤としてそれを支える企業・ファンドの在り方の実践と開示が求められている
不動産と社会分野へのインパクトの関係（イメージ）

取り巻く環境の変化※コロナ禍以外は国土交通省「不動産ビジョン2030」より抜粋【地域全体（不動産の開発地域）】
 経済効果（総付加価値等）
目的

レジリエントかつ持続可能な社会を支える不動産

健康性・快適性・安全性の向上

基盤としての持続可能な企業・ファンド
人権対応

従業員の安全・健康

情報開示

法令順守

【テナント・勤務者向け】
 コラボレーション・イノベーション誘発
 抗菌対応・非接触オフィス 多様な人材・多様な働き方を支える設備【住民向け】
 コンパクトシティ
 ユニバーサルデザイン・バリアフリー
 コミュニティスペース設置による交流活性化
 地域における雇用創出 犯罪率低減

超少子高齢化への対応

ダイバーシティ

手段【来訪者向け】
 主要交通機関へのアクセス性向上
 ウォーカビリティ向上（歩行空間の整備等）

地域社会・経済への寄与

災害への対応

企業・
ファンド

コロナ禍

レジリエントかつ持続可能な社会個別不動産

 少子高齢化・人口減少の進展
 空き家・空き地等の遊
休不動産の増加・既存ストックの老朽化
 新技術の活用・浸透 働き方改革の進展
 グローバル化の進展
 インフラ整備の進展による国土構造の変化
 地球環境問題の制約
 健康志向の高まり
 自然災害の脅威

・・・

不動産業界に限らない論点【施設・設備として】
 地震・水害に強い建造物、BCP
 健康性・快適性に優れた不動産
 高齢者施設、保育所の整備※国内外の不動産企業の開示事例に基づき抽出。

23

ご清聴ありがとうございました。

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

弊社のESGの取組み
不動産を中心に

December 14, 2020

免責事項
厳秘

“Bank of America”及び”BofA Securities”はバンク・オブ・アメリカ・コーポレーションのグローバル・バンキング及びグローバル・マーケット部門のマーケティング・ネームです。貸付けその他の商業銀行業務及びある種の金融商品取引は、連邦預金保険公社（FDIC）のメンバーであるバンク・オブ・アメリカ・エヌ・エーを含む、バンク・オブ・アメリカ・コーポレーションの銀行関連会社によってグローバルに行われます。証券・金融商品取引、戦略的アドバイザリーその他の投資銀行業務は、米国においては登録されたブローカー・ディーラーであり証券投資者保護会社（SIPC）のメンバーであるビーオブエー・セキュリティーズ・インク及びメリルリンチ・プロフェッショナル・クリアリング・コーポレーション、並びにその他の地域においては現地において登録されたエン
ティティを含む、バンク・オブ・アメリカ・コーポレーションの投資銀行関連会社（以下「投資銀行関連会社」といいます。）によってグローバルに行われます。ビーオブエー・セキュリティーズ・インク及びメリルリンチ・プロフェッショナル・クリアリング・コーポ
レーションは、米国商品先物取引委員会（CFTC）に登録された先物取次業者（FCM）であり、全米先物協会（NFA）のメンバーです。
投資銀行関連会社によって提供される投資商品：FDICによる保証なし＊価値下落のリスク有り＊銀行保証なし
本書は、具体的な若しくは潜在的なマンデート又はエンゲージメントに関連して本書の直接の宛先となり、本書が直接渡されるお客様（以下「貴社」といいます。）に向けてバンク・オブ・アメリカの単一又は複数の子会社により作成されたものであり、貴社及び弊社の間で書面により合意されていない目的のために使用されることはできません。本書は、貴社その他の潜在的な取引参加者により提供された情報又は公の情報源その他から弊社が入手した情報に基づいています。私たちはそのような情報（第三者である情報提供者からの情報を含むがこれに限られない）の正確性を独自に調査又は確認する義務を負わず、そのような情報がすべての重要な点において完全かつ正確であることを前提としています。さらに、そのような情報が貴社その他の
潜在的な取引参加者の経営陣によって作成若しくはレビューされた、又は公の情報源から取得された将来の財務パフォーマンスの見積もりや予測を含む場合には、弊社はそのような見積もりや予測が現在入手可能な最も信頼できる経営陣の判断及び見積もりに基き合理的に準備されたこと（又はそれが公の情報源から取得されたものに関しては、それが合理的な見積もりであること）を前提とします。弊社は、本書記載の情報の正確性及び完全性につき明示・黙示を問わず表明・保証するものではな
く、貴社は本書に含まれるいかなる記述も、それが過去、現在、未来のいずれに関するものであろうとも表明として依拠されてはなりません。本書は、貴社の業務の内容に精通している特定の方々に向けて作成されたものであり、本件に関連して弊社から提供させて頂く口頭又は文書によるその他の情報と併せてのみご検討いただくべきものです。本書は、本書のみに基づいて商品や取引等の評価をすることを目的として作成されたものではなく、また、いかなる商品や取引等を推薦するものでもありません。本書は、証券の売買の申込み、又はその勧誘を意味するものではなく、また、バンク・オブ・アメリカ・コーポレーション又はその関係会社による、取引への資金の提供又は資金調達のアレンジ、又はこれらに関連する証券の購入に関する何らの確約も含まれません。本書は、議論の目的のためだけに作成されたものであり、弊社と貴社との議論に基づき、弊社において適宜法務、コンプライアンス、会計ポリシー及びリスクの観点から検討及び審査を経ることを条件としています。弊社は、更新するなどの方法により本書を改訂するいかなる義務も負いません。本書は、適用法令等に基づく開示の目的のために作成されたものではありません。本書は貴社のために貴社による使用のみを目的として作成されたものであり、弊社の書面による事前の承認なしにその一部であるか全体であるかを問わず、複製、配布、引用、言及若しくは第三者への開示をされることのないようお願い致します。本書は、バンク・オブ・アメリカ・コーポレーション又はその関係会社の他の部門が持っている情報を反映していない可能性があります。本書において言及されるリーグ・テーブルは、該当する箇所については脚注に記載される通り、第三者である情報提供者からの情報をもとに作成されています。当該第三者である情報提供者並びにリーグ･テーブルの作成基
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バンク・オブ・アメリカ・コーポレーションとその関係会社（以下総称して「BACグループ」という。）は、フルサービスの証券会社及び商業銀行であり、その取り扱う各種業務（証券、コモディティー、デリバティブ取引、外国為替その他ブローカレッジ業務、自己投資、投資の実行、コーポレート／プライベートバンキング、資産及び投資運用業、融資の提供、戦略的アドバイザリー業務、その他の商業サービスや商品）を国内及び海外において幅広い顧客層（法人、政府及び個人）に提供しており、それらの間において利益相反若しくは義務の衝突が生じる又はそのようにみなされる可能性があります。これらの各種活動の通常の業務において、BACグループの一部が、いつ何時においても自らの勘定若しくはその顧客の勘定で、貴社、貴社がかかわる案件における貴社の潜在的取引相手、若しくは貴社がかかわる案件におけるその他の当事者の株式、債券若しくはその他の有価証券や金融商品（デリバティブ、銀行融資若しくはその他の債務）に対して投資し、それらに投資するファンドを運用し、又はそれらのショート／ロングポジションを作出若しくは保持し、若しくはそれらのポジションに対する資金の提供、それらに関する取引の実行等をする可能性があります。本資料の中で言及されることのある商品及びサービスは、バンク・オブ・アメリカ・コーポレー
ションの単一又は複数の関係会社を通じて提供される可能性があります。弊社は、リサーチ・アナリストの独立性を維持するための社内ポリシーを採択しています。BACグループは従業員が業務獲得の見返りや条件あるいは報酬として、リサーチ・カバ
レッジを提供したり、好意的な投資評価や具体的な株価目標を直接的又は間接的に提示したり、かかる投資評価や株価目標の変更を申し出ることを禁じており、また、BACグループはリサーチ・アナリストが、投資銀行部門の取引に関与することにより、直接的に報酬を得ることを禁じています。本書において表明されている見解は弊社グローバル・コーポレート・アンド・インベストメント・バンキング部門独自のものであり、弊社リサーチ部門の見解であると示唆するものではありません。弊社は、米国内外で適用される米国パトリオット法その他の法令により貴社を特定する情報を取得・確認し記録することを要請されており、これらの情報には貴社の名称、住所等の情報が含まれます。
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イスを求めて頂く必要があります。本書又はその他の資料の一切の記述にかかわらず、本書の提案事項の税務上の取扱い及び税務構造（かかる税務上の取扱い又は税務構造に関するすべての資料、意見書又は分析を含みます。但し、かかる税務上の取扱い又は税務構造に関連する情報でない限り、個人若しくは法人を特定できる情報又は非公開の商業上若しくは財務上の情報を含まないものとします。）につきましては、貴社は（a）本件取引を検討していることについての公表、（b）本件取引の公表 又は（c）本件取引に入るための最終契約の締結（条件付か否かは問わない）のうちいずれか最も早く到来した日以降、一切の制限なく、誰にでも開示することができます。但し、なんらかの理由により本取引が行われなかった場合には、前文の規定は適用されなくなるものとします。

弊社のESG/SDGsへの取組みについて 弊社の事業戦略である“Responsible Growth”(責任ある成長)の中核に、ESGを位置づけ
 Our responsible growth strategy is delivering strong,
consistent, high‐quality results. （2016年 年次報告書表紙）
 Our Environmental, Social and Governance leadership iscentral to our responsible growth strategy and isdelivering long‐term value to our shareholders.

E（環境）

業務の環境への負荷の削減とサステナブル・
ファイナンスの推進1

S（ソーシャル）D&Iを支持し、社員の能力開発に努め、社会
経済モビリティを促進

G（ガバナンス）

倫理的なビジネス
行動と文化にコミット

弊社のESG/SDGsへの取組みについて
SDGsとも紐付け

24

弊社のESG/SDGsへの取組みについて

トップ自らESGを主導
Brian Moynihan, CEO
Leading global initiative
to improve ESG data

World’s Best Bank for Corporate Responsibility in 2020
#1 ESG firm leader

Anne Finucane,
Vice Chairman
and Head of ESG
Strategy

Best Arranger of Covid‐19 Bonds for SSAs

2007年1月

2010年9月

2012年12月

2019年4月

2020年6月

 $20BNを10年間で Environmental

 $50BNを追加で

 2030年までに

 人種問題の解決に

ESG関連の投融資にコミット

Progress
Reportを発刊

追加で$ 300BN
をコミット$1BNを提供することをコミット

ESG関連の投融資を10年間コミット 毎年$50BNを目指す

3

Bank of America Tower at One Bryant Park（NY）
LEED* Core & Shell で最高レベルのPlatinumを取得


建築資材の35％にリサイクル素材を採用



以前にあったビルの瓦礫14,500トンをリサイクル

建築資材、家具などを全て500マイル以内で製造されたものを使い配送による環境への負荷を最小に

コンクリートの45％にリサイクル材を使用



NYの商業ビルとして初のコジェネレーションシステムを導入
し余剰電力をNY市に提供



100％床下空調を採用し30％の節電、高品質のフィルターを採用する事で外気取入れ時に95％以上の微粒子を除去し、排気時に外気より清浄な空気を排出

屋根から雨水を取り入れ冷却塔などに利用、結果年間2,900万㍑の節水効果* LEED ＝建築や都市の環境性能評価システム

4手頃な住宅の購入支援とコミュニティ開発その他
 Community Homeownership Commitment


2019‐2024 米国の低中所得層に対する手頃な住宅の購入を支援。50億ドル相当を提供 Community Development Banking

米国のコミュニテイをサステナブルにするために、手頃な住宅の購入、Charter
School（公設民営型学校）、経済発展に資する資金を49億ドル提供

202,800ユニットの住宅購入を支援

 デベロッパーとの協働

5

住宅用、商業用施設の太陽光パネルの設置に伴うストラクチャリングのサポート

ESG債市場の急速な拡大
グリーン及びその他
ESG債

Socialの拡大により市場規模は$400bnに(1)US$bn eqv.

$400

Green

SocialSustainability

391

Sustainability‐Linked

$350
$300

260.3

$250
$200

$100
$50

4
<1
3
2013

$0

35
1
1
33

38
2
36

61
5
2
54

2014

2015

2016

153
17
13

122
9
10

$150

39
17

200

Green Bond Issuance by Sector 2012‐19

2017

98

63
77

$100
$50

5

212

93

5

Asia Pacific

$0

$200

218.8

2020 YTD

33%

13%
203

17%

2018

2019

$400

390

$350

54

2020 YTD
Buildings
Waste

Transport
Land Use$250

First‐everSustainability‐
Linked Bond

Issued InauguralGreen BondFirst‐everTransition Bond

Inaugural Green
Bond

First Pharma to issue
Sustainability Bond

Inaugural
Sustainability‐Linked
Bond

Debut Sustainability
Innovation Bond

Green Convertible
Bondinaugural Social
Bond

71

$300
237

$200

50

$150

46
266

$100
$50

141

$‐
2019 YTD

4% 3%

Issuer Geography ‐ Volumes

Americas

$150

$250

75

5%

Energy
Water
Other

EMEA

Financials$300

Corporate

$350

SSA

ABS / MBS

390

120

25%

Issuer Type ‐ Volumes
$400

4.3

123

103

タイプ別・地域別の発行量(2)

6

4.9

63

2019 YTD

2020 YTD____________________(1)
Source: Dealogic, Bloomberg as of 16 November 2020 (global issuance 2013‐2020, including Etihad’s US$600mn SLB Sukuk issued November 2020, excluding Chinese domestic issuance and local bond issuance (Schuldschein, Hulic Co JPY10bn SLB in October 2020 aligned with the SLB Principles, Tauron
Polska Energia PLN1bn floating SLB issued October 2020)(2)
Dealogic as of 16 November 2020. All figures in $bn unless otherwise noted. 2019 YTD vs 2020 YTD
Note: Sustainability‐Linked Private Placements include: Korian Group €173mn 8‐year notes Sustainability Linked Euro Private Placement on June 19th, Landsvirkjun US$80mn 3‐year 2.51% Sustainability‐Linked USPP on March 16th, Sydney Airport A$100mn (US$66mn eqv.) 20‐year Sustainability‐linked bond US
Private Placement on Feb 18th. Total Sustainability‐Linked Schuldschein amounts to US$8.7bn eqv. from following issuers: Duerr AG, Maire Tecnimont SpA, Arcadis NV, Aurubis AG, Indus Holding AG, Lenzing AG, Saria SE & Co KG, Faber‐Castell AG, Voith GmbH & Co KGaA

弊社はESG債市場のリーダー
BofA is the #1 Green Bond Underwriter Globally in 2007‐2020 YTD(1)2019 Volumes Breakdown (2)Green

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

USD 600 MM & 1,000 MM

0.125% due 2027

3.350% due 2030
3.950% due 2050

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner
Sustainability Str. Agent

1.750 % due 2025
Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

03 June 2020

Joint Bookrunner

23 Apr 2020

1.000 % due 2042
Joint Bookrunner

0.750% due 2027
Joint Bookrunner

23 Mar 2020

Sole BookrunnerSocial Bond Str. Agent

EUR 750 MM & 750 MM

3.950% due 2030

1.750% due 2028
2.221% due 2032

Joint Bookrunner

14 Apr 2020

Joint Bookrunner3.200% due 2025
Joint Bookrunner

Green

Green
Sustainability
Green

Joint Bookrunner

1.625% due 2027
Joint Bookrunner

Sole BookrunnerSocial Bond Str. Agent

02 Apr 2020

0.000% due 2028
Joint Bookrunner

18 Feb 2020

USD 200 MM

Joint Bookrunner

1.486% due 2024

EUR 1,000 MM

19 Feb 2020

5.250% PerpNC5

Structuring Agent
Joint Bookrunner

14 May 2020

07 Apr 2020

USD 500 MM

Joint Bookrunner

2.359% due 2024

0.950% due 2025

USD 1,000 MM

EUR 750 MM

05 Mar 2020

1.500% due 2026

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

29 June 2020

19 May 2020

07 Apr 2020

USD 1,000 MM

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

2.429% due 2031

0.010% due 2025

USD 750 MM

USD 600 MM

USD 750 MM

11 Mar 2020

0.500% due 2023

1.625% due 2025

Joint Bookrunner

06 July 2020

27 May 2020

Joint Bookrunner1.500% due 2023
2.125% due 2030
Joint Bookrunner
Sustainability Str. Agent

Joint Bookrunner

1.75% due 2030

EUR 500 MM

EUR 600 MM

EUR 700 MM

USD 400 MM & 400 MM

20 Mar 2020

USD 400 MM

3.750% due 2030

1.350% due 2026

8 Sep 2020

USD 625 MM

06 July 2020

28 May 2020

21 Apr 2020

5.375 % due 2032

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

0.214% due 2025
Structuring Agent

8 Sep 2020

USD 500 MM

GBP 350 MM

USD 500 MM

EUR 500 MM

EUR 500 MM

1.375% due 2025

1.625% due 2032

13 Jul 2020

1.250% due 2025

Joint Bookrunner

EUR 2,400 MM

Convertible due 2024

2.625% due 2051

EUR 500 MM

Social

Green

Green

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

Green

Sustainability‐Linked

Green

Green

Green
Green

SLB

Green

SocialGreen
Green
Sustainability

0.375% due 2027

Joint Bookrunner

2.65% due 2050

0.010% due 2024

Volume(USDbn)
4.27
3.40
2.75
2.51
2.51
2.48
1.88
1.78
1.46
1.28
48.58
1 Oct 2020

USD 500 MM

8 Sep 2020

USD 500 MM

USD 1,000 MM

EUR 500 MM

25 Mar 2020

USD 1,250 MM

2.625% due 2030

03 June 2020

1.750% due 2030

Joint Bookrunner

USD 400 MM

EUR 500 MM

Joint Bookrunner

23 Apr 2020

25 Mar 2020

USD 3,000 MM

Joint Bookrunner

0.000 % due 2027

1.250% due 2025
1.000% due 2023

USD 500 BN

EUR 500 MM

26 Mar 2020

0.750% due 2023

Sustainability

Sustainability

Social

Green
Green

26 Mar 2020

Joint Bookrunner2.500% due 2032

09 June 2020

23 Apr 2020

USD 1,000 MM

3.400 % due 2030

Joint Bookrunner

USD 700 MM & 500 MM

1.250% due 2026

Bookrunner

1 Oct 2020

EUR 700 MM

8 Sep 2020

15 July 2020

28 Jul 2020

USD 425 MM

Joint Bookrunner

7 Oct 2020

#

1
HSBC
2
BofA
3
CA‐CIB
4 TD Securities Inc
5
Citi
6
JPM
7
BNPP
8
Barclays
9
ING
10
GS
Total

Sustainability

0.875 % due 2030

EUR 500 MM____________________(1) Dealogic as of 1 September 2020
(2) Dealogic as of 31 December 2019

7

Green

Green
Green

27 Mar 2020

EUR 250 MM

29 Apr 2020

USD 4,000 MM

0.750% due 2030

Tap of 4.700% Green
Notes due 2034

Global Coordinator

8 Oct 2020
USD 400 MM

9 Sep 2020

3.750% due 2030

Green

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

1.000% due 2032

Green

0.875% due 2030

27 Mar 2020

1.000% due 2042

07 May 2020

12 May 2020
USD 1,000 MM

0.750% due 2025

4.625% 60NC5

USD 200 MM

EUR 500 MM

Sustainability

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

USD 750 MM

Joint Bookrunner

EUR 500 MM

1.000% due 2027

10 Sep 2020

03 Aug 2020

10 June 2020

CAD 1,500 MM

8 Oct 2020
USD 400 MM

GBP 500 MM

EUR 800 MM

Joint Bookrunner

Sustainability

0.100% due 2030

0.250% due 2029

Joint Bookrunner1.250% due 2030

0.200% due 2025

13 Oct 2020

14 Sep 2020

Joint Bookrunner

10 June 2020

EUR 4,000 MM

Joint Bookrunner

0.750% due 2027

0.00% due 2023

GBP 800 MM

Joint Bookrunner

6 Aug 2020

Joint Bookrunner

10 June 2020

15 June 2020

1.040% due 2025

3.500% due 2030

Joint Bookrunner

USD 750 MM

Green

Green

Green
Green

Joint Bookrunner

10 Aug 2020
USD 500 MM

Joint Bookrunner

USD 500 MM

12 May 2020

EUR 1,000 MM

Joint Bookrunner

0.750% due 2030
Joint Bookrunner

EUR 750 MM

30 Mar 2020

0.250% due 2027

4.125% due 2025

11 Aug 2020
USD 600 MM

Sustainability

13 May 2020

Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

22 June 2020

EUR 500 MM

0.875% due 2031

1.850% due 2032

USD 225 MM

Green

Green

Joint Bookrunner

18 Aug 2020
USD 2,000 MM

5.125% Perp

3NCL 5.5%

14 Oct 2020

EUR 500 MM

USD 200 MM

Joint Bookrunner

USD 300 MM

14 Sept 2020

14 Sep 2020

Green

23 June 2020
USD 600 MM

1.960% due 2030

WAC 1.780%
WAM 9.7y
Structuring Agent
Placement Agent

Joint Bookrunner

USD 705 MM

Green

Green

Joint Bookrunner1.500% due 2030

26 Aug 2020

EUR 500 MM

6.500% NC5.5

EUR 750 MM

0.50% due 2023
Joint Bookrunner

Joint Bookrunner

USD 1,000 MM

Social2 Sep 2020

0.981% 5NC4
Sole Bookrunner
Structuring Agent

0.950% due 2025

USD 500 MM

15 Sep 2020

Sustainability

Joint Bookrunner

USD 2,000 MM

SocialSOFR +45 due 2023

16 Sep 2020

Sustainability

Green

USD 500 MM

Joint Bookrunner

22 Sep 2020
Sustainability

23 Sept 2020

0.00% due 2027

19 Oct 2020

19 Oc 2020

USD 500 MM

GreenJoint Bookrunner

EUR 2,000 MM
Sustainability

2.500% 10NCL Tier 2
Covid‐Response

Joint Bookrunner

19 Oct 2020

Social

USD 500 MM

Sustainability

0.00& 5‐year and
0.30% 30‐year

Sustainability

SocialEUR 14,000 MM

21 Oct 2020

Green

2020YTD BofA‐led Transactions
28 Oct 2020

10 Nov 2020

Green

BNPP

Green

Citi

Green

JPM

Sustainability

HSBC

Green

CA‐CIB

SocialBofA

Social

MS

0

Green

SocGen10

Sustainability Bonds

Volume#Bookrunner(USDbn)
1
BofA
1.23
2
Mizuho
1.11
3
ABN AMRO
0.99
4
MS
0.93
5
CA‐CIB
0.91
6 Daiwa Securities
0.83
7
ING
0.77
8
Nomura
0.76
9
SMFG
0.71
10
HSBC
0.69
Total
16.77

Green

Barclays

22.2

Green

SEB

23.9

20

Green

27.4

BofA
CA‐CIB
HSBC
BNPP
JPM
Citi
SEB
Barclays
SocGenGS

Social28.4

BookrunnerSocial

30

#
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Total

Sustainability

34.8

Green

40

35.1

Green

37.2

Green

40.5

Social50

Social Bonds
Volume(USDbn)
11.97
11.80
10.62
10.16
9.52
9.13
6.34
6.00
5.49
4.69
180.76Social48.5

Social

49.3

Green

60

Green Bonds

EUR 500 MM

Green

Amount Underwritten ($ bn)

0.250% due 2028
Joint BookrunnerGreen REITの推移
国内市場でのREITによる発行額推移

Global市場でのREITによる発行額推移（USD m）（億円）

100,000

2,000

90,00080,00050,000

7,202

9,827

53,609
1,070

1,881
1,732

1,800
1,600

71,068903

70,00060,00087,93089,787386

1,200

52,816

1,013

3,476

1,000
80,72879,960

820

836

800

70,1651,346

600

52,539659

1,400

40,00030,000

1,458

1,222

1,013

49,34020,000

400

836
638

10,000

200

0

0
2016

2017

2018

2019

2020

2016

2017

2018

2019

2020
Non GB____________________
出所：Dealogicのデータを元にBofAセキュリティーズにて作成、非投資適格案件/ABS/MBSは除く、金額ベースで集計

8

GB

GPIFの不動産投資とESG

年金積立金管理運用独立行政法人
Government Pension Investment Fund, Japan

14th December 2020

目次
01 GPIFとは
02 不動産投資について
03 ESG/気候変動リスクに対する取組

Copyright © 2020 Government Pension Investment Fund All rights reserved.

2日本の年金制度のしくみ【年金制度の概念図】（出所）厚生労働省(https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/nenkin/nenkin/zaisei01/index.html)
Copyright © 2020 Government Pension Investment Fund All rights reserved.

3

ユニバーサルオーナーかつ超長期投資家としてのGPIF

151兆円【運用資産額】

ユニバーサルオーナー

世界最大級の年金基金（株式）5,111銘柄（債券）13,919銘柄【保有銘柄数】

GPIFのESG活動

（投資）

5.7兆円

【ESG指数に基づく運用資産額】

0.4兆円【グリーンボンド等への投資額】

超長期投資家100年間【考慮する期間】

100年先を見据えて制度設計された年金財政の一部を担う

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4

GPIFの運用資産別の構成割合
外国株式25.88％
44兆6,380億円

国内債券
26.61％
25%

25%

45兆8,984億円

(±7%)

(±7%)

50% 50%(±11%)

25%
(±8%)

国内株式

24.06％

41兆5,010億円(±11%)

25%
(±6%)

外国債券
23.46％
40兆4,621億円
内側：基本ポートフォリオ（カッコ内は乖離許容幅）
外側：2020年9月末時点

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5

目次
01 GPIFとは
02 不動産投資について
03 ESG/気候変動リスクに対する取組

Copyright © 2020 Government Pension Investment Fund All rights reserved.

6

GPIFの不動産投資の経緯
不動産投資の本格的開始●オルタナティブ投資スキームに係る委託調
査研究 (2013.3)●第三期中期計画の基
本ポートフォリオにオ
ルタナティブ資産を明記（2015.4）

2014年度●日本版スチュワードシッ
プ・コード受入（2014.5）●マルチ・マネジャー戦略の運用機関の公募開始(2017.4)●国内不動産の運用開始（2017.12）

2016年度●投資原則制定 (2015.3)●PRI署名 (2015.9)●海外不動産の運用開始(2018.9)

2020
年度

2018
年度

●投資原則を一部改訂し、ESG考慮を含むスチュワード
シップ活動の対象を（不動産を含む）全資産へ拡大(2017.10)●TCFDへの賛同を表明(2018.12)●GRESB投資家メンバーに加盟 (2020.3)●CRREMをサポート(2020.3)

ESG投資対象の拡大
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7

GPIFの不動産投資の現況①不動産投資の時価総額
 3,808憶円（2020年3月時点）②国別構成比 ２０１７年度から先行して投資を開始した日本が最大
 ２０１８年度に投資を開始した海外では、アメリカ32％が最大で、先進国の［国別構成比］
フランス
4%
オーストラ
リア
7%

その他
9%

コアファンドに投資③不動産タイプ別構成比
 物流施設の割合が最も多く、ポートフォリオ全体の31％を占めており、オ

フィス26％、賃貸住宅22％、商業施設が16％と分散されたポートフォリオを構築④採用マネージャー

日本
49%
アメリカ
32%

［タイプ別構成比］
その他
5%
商業施設
16%
物流施設
31%

 マルチ・マネジャー戦略の運用受託機関を、国内、海外でそれぞれ採用
日本：ＧＫ兼ＦｏＦマネジャー：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
海外：ＧＫ：アセットマネジメントＯｎｅ株式会社
ＦｏＦマネジャー：CBRE Global Investment Partners Limited

賃貸住宅
22%
オフィス
26%

ＧＫ：ゲートキーパー
ＦｏＦマネジャー：ファンド・オブ・ファンズ・マネジャー

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8マルチ・マネジャー戦略について
マルチ・マネジャー戦略とは
 運用受託機関が設定する当法人専用のファンド・オブ・ファンズから、複数の個別ファンドに投資する運用手法
 投資一任契約に基づき運用受託機関を採用［マルチ・マネジャー戦略におけるスキームのイメージ］

運用受託機関投資一任契約GPIF
運用受託機関の投資判断に基づき資金拠出

ゲートキーパー投資運用

ファンド・オブ・ファンズ
マネジャー

ファンド・オブ・ファンズ

マルチ・マネジャー
戦略に基づき、GPIF
が選定

複数の投資ファンドへ分散投資
不動産ファンドＡ

不動産ファンドＢ

投資

投資

不動産A

不動産B

不動産C

不動産D

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9

目次
01 GPIFとは
02 不動産投資について
03 ESG/気候変動リスクに対する取組

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10

GPIFのESG投資GPIFのESG投資①積立金基本指針改正とESG
 GPIFが積立金の運用を行ううえで基づくことが定められている「積立金基本指針」（積立金の管理及び運用が長期的な観点か
ら安全かつ効率的に行われるようにするための基本的な指針）において、ESG考慮について規定。（2020年4月から適用）②ユニバーサル・オーナーとして、
 「ユニバーサル・オーナー」かつ「世代をまたぐ投資家」として、運用ポートフォリオの持続的成長、ひいては資本市場全体の持続的・安定的な成長が重要 資本市場は長期で見ると環境問題や社会問題の影響から逃れられないため、負の影響を減らすことが不可欠③気候変動リスク 全ての資産クラスや銘柄に同時に生じるものであり、分散投資を行っても完全に消すことができないリスク
 少なくとも長期的には顕在化する可能性が極めて高いリスクと考えられ、アセットオーナーが主体的に取り組む課題と認識 不動産分野においては、世界には様々な環境性能評価制度があるが、グローバルにポートフォリオを持つ投資家としては、統一的な評価基準であるGRESBやCRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor、次頁で説明）を活用して取り組む

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11気候変動リスクの取組事例（CRREM）
CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）
 元々は、EUがスポンサーとなり、同加盟国地域を対象として発足（2018年2月）
 パリ協定における2.0℃/1.5℃と整合的な不動産の脱炭素化の2050年までの移行経路を、科学的研究に基づき、温室効果ガス排出量（ CO2 per m2,）、エネルギー使用量（kWh per m2 ）として導出 移行経路 と分析ツールは、ウェブサイト上で無料公開、計算過程、根拠も公開

温室効果ガスの原単位排出量（kgCo2e/m2）
座礁ポイント①
温暖化による冷暖房への影響を考慮した場合
基準点から変化しない場合

基準点
設備投資①

座礁ポイント②

電力源の脱炭素化が進んだ
場合

設備投資②
脱炭素化の目標となる移行経路（出所）CRREMウェブサイト
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12気候変動リスクの取組事例（CRREM）
CRREMフェーズⅡ
 グローバルに資産を保有するオランダの主要年金投資家等がスポンサーとなり、対象をグローバル地域に拡大（2020年5月）

 EU地域外の投資家として、GPIF及び北米の年金投資家がサポート 国別（44ヶ国）、用途別（ 10タイプ、オフィス、物流施設等の商業用不動産に加え賃貸住宅も追加）【各国の2℃シナリオ実現のための2050年までの移行経路】

温室効果ガスの原単位排出量（kgCo2e/m2）

日本（出所）CRREMウェブサイト
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13

14

1

GRESB Real EstateJAPANPARTICIPATION

2Participation
Global+22%
3

Participation
Regional+20%
4Participation
Breakdown by region

USD 4.8 tn

1,229
+96 k

5

2020 RESULTS

6

GRESB Model
Regional scores comparison
100

GlobalOceania

EuropeAsia

MANAGEMENT

Americas

50

0
0
7

PERFORMANCE
50

100

GRESB Model
Japan scores vs Asia
100
Japan

MANAGEMENT

Asia

50

0

0

8

50
PERFORMANCE

100

GRESB Aspect ScoresStanding investments9Performance Outcomes
Energy intensities

10Environmental Impact
GLOBALJAPAN

11

Building Certifications
Operational building certifications obtained

ASIA
42%

66%

34%

18%

15%

DBJ Green Building Certification
CASBEE
LEED

13%
4%
8%

12

BCA Green MarkBEAM Plus

Other

Public Disclosure
Increased transparency on material ESG issues

EuropeAmericas

Asia

156

210
AfricaLevel A

Level B

17

276
Oceania

Level C
Level D
Level E
Number of constituents
13

39

Public Disclosure
Positive correlation between transparency and performance
GRESB Assessment Score
100

80

60

40

20
Global entities

0Japan entities
-0

14

20

40

60

80

100

GRESB Public Disclosure Score

KEY ESG TRENDS

15

Net Zero Transition
A CarbonNeutral Future
is Taking
Shape in Asia

South Korea and Japan vow
to go carbon neutral by 2050
The two Asian economic powerhouses are someof the most fuel-reliant countries in the world

China aims for 'carbon neutrality by 2060’
China will aim to hit peak emissions before 2030, and for carbon
neutrality by 2060, President Xi Jinping has announced

ASIA’S POLICY PATHWAY TO NET ZEROAsian governments are realising the potential to combine the economic
recovery from COVID with decarbonisation efforts

16

Hong Kong Pledges Carbon
Neutrality by 2050

Resilience & Adaptation
121% participants

13%

2018
238

24%

2019
412
2020

17

Americas

EuropeAsia

Oceania34%

Unlocking Green Finance

Investment Needs

Green Bond Market

US$ 6.3tn
per year needed per year to2030 to meet SDGs

needed to meet the Paris
Agreement goals
18

1%

^

US$ 6.9tnof the US$ 100tn global bondmarket is invested in green bonds
Source: OECD, 2018

Unlocking Green FinanceMay 2020 – UOB sustainability-linked bilateral loan
based on GRESB results

March 2020 – DBS sustainability-linked loan basedon GRESB results

February 2020 – Bank of China sustainability-linked
loan based on GRESB results
November 2019 – DBS Hong Kong sustainability-linked
loan based on GRESB results

March 2019 – Green loan by a syndicate of banks led by
Barclays, linked to GRESB results

19WHAT’S NEXT?

20

“一筋の矢は折るべし…”

21

2020 SECTORLEADERS
22

Sector Leaders – Asia

23

24

GRESB Real EstateJAPAN2020年度 不動産ESGセミナー

コロナ後における不動産の気候変動対策
2020年12月14日
CSRデザイン環境投資顧問㈱代表取締役社長 堀江隆一

©CSRデザイン環境投資顧問

1

気候変動：日本でも最重要課題の一つに• 2015年「パリ協定」で各国政府に目標達成のためのCO2削減義務 が決定• 「世界の平均気温上昇を産業革命以前に比べて2℃より十分低く保ち、1.5℃に抑える努力をする」• 日本の目標値は2030年までに26%削減（2013年比）• 2020年10月、菅首相が2050年までの脱炭素化社会の実現を宣言• 1.5℃目標達成のためには2030年までに45％削減が必要• エネルギーミックスでは2030年には40％強の再エネ比率が必要©CSRデザイン環境投資顧問

出典（下段）：自然エネルギー財団レポート2

EUタクソノミーにおけるグリーンビルの要件

新築建物• 一次エネルギー消費がNZEBより20％以上少ない

既存建物• EPCの「評価A」以上 （※）
取得・所有
改修

• 改修によって少なくとも30%以上のエネルギー
消費の削減を達成（※）

英国で2019年のEPC評価を受けた建物のうち、評価A以上は3％弱
CBIの基準ではエネルギー性能が各市場における上位15％©CSRデザイン環境投資顧問

3

座礁資産
• 欧州ではEPCで低い評価を受ける物件の賃貸や使用は違法であるとの規制も出てきており、こうした物件は座礁資産化する動きも各国のEPCに関する規制
英国

2018年4月以降、エネルギー性能が一定以下（F及びG）の物件の賃貸が違法にオランダ

2023年1月以降、エネルギー性能が一定以下（D以下）のオフィスビルの使用が原則として違法に©CSRデザイン環境投資顧問

4

移行リスクの定量化：CRREM（クレム）
排出量(原単位ベース)
座礁ポイント１
対象不動産における炭素
排出基準値

気候変動による潜在的な影響(HDD/CDD)
一定排出量

改修工事１

座礁ポイント２

改修工事２©CSRデザイン環境投資顧問

グリッド電力の脱炭素化

セクター脱炭素化目標

出典：https://www.crrem.eu/wp-content/uploads/2020/05/CRREM-

Press-Release_11-05-2020.pdf

5

物理的リスクの定量化©CSRデザイン環境投資顧問

出典：GRESB公表資料＆ポータル

6

移行リスク+物理リスクの定量化 (CVaR)
Climate Value-at-Risk（CVaR）• 移行リスク：排出規制強化によるカーボンプライスの導入• 物理リスク：台風、熱波/寒波、洪水等による物的被害©CSRデザイン環境投資顧問

UNEP FIパイロット参加者ポートフォリオの気候VaR結果
移行リスク
シナリオ

3℃

2℃

1.5℃

CVaR

-0.18%-0.33%-0.72%

物理リスク
シナリオ

平均的

アグレッシブ

CVaR-1.57%-2.24%

トータルCVaR

2℃＆平均的

CVaR

-1.9%

出典： UNEP FI Changing Course: Real Estate7

Before コロナ：環境＋「健康・快適性」（Health & Well-being)
広義・将来のグリーンビルディング“Health & Well-being”評価項目“Green Building”評価項目

WELL/CASBEE-WOなど

LEED/CASBEEなど

材料
廃棄物管理

室内環境 /空気
節水

換気・低VOC

BELS/EU EPCなど

快適性/光

人間工学
サーカディアンリズム

敷地 /フィットネス
オープンスペース
自転車利用

生物多様性

©CSRデザイン環境投資顧問

水摂取

温熱環境
自然光
個別制御

省エネ格付

エネルギー

水

栄養
健康的な食物摂取

運動の機会

心バイオフィリア

図表は講演者が作成

8

Afterコロナ：健康・安全・快適性
Afterコロナ：「健康・安全・快適性」へ(Health, Safety & Well-being)• WELLではCOVID-19タスクフォースを創設、「健康・安全性格付」を開始
•
•
•
•
•

清掃と衛生に関する手続き
緊急事態への備え
健康に関するサービス
室内空気質・水質管理
ステークホルダー・エンゲージメント• NYヤンキースタジアム、エンパイア・ステートビルなどが、同格付を取得©CSRデザイン環境投資顧問

出典：

WELL Building Standard

9E（環境）に加え S（社会）も重要に• 元々高かったWellnessへの関心が、さらに高まる可能性• テナントの意思決定の中核になると予想• 健康・快適性認証の取得によるプレミアムの可能性• 賃貸借契約の枠組み・条件にも影響を与える可能性• ESGはもはや必要不可欠だとの幅広い合意がなされつつあり、「環境（E）」だけでなく、より幅広い課題がリスク管理と統合されていく可能性• これまで注目されなかったESGイニシアティブが注目される可能性が高まり、「環境（E）」だけでなく「社会（S）」を捉える
サステナビリティリンクローンなどの重要性が増す可能性©CSRデザイン環境投資顧問

出典：

UNEP FI不動産WG発行レポート10環境＋健康・快適性の不動産評価への反映

・ CASBEE-WO認証
・ 鑑定評価©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 国土交通省「健康性、快適性等に優れた不動産に係る認証制度のあり方について最終とりまとめ」（2018/3/28）

11

Japan Real Estate Investment Corporation

Sustainability Overview
14th December 2020
Hideki Kobayashi
Japan Real Estate Asset Management© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

0ジャパンリアルエステイト投資法人の概要（Profile of JRE）
IPO

As of 30 September 2020

Sponsor2001
Property

AUM

73 Office
Buildings

1兆 705億円

ESG Management

Shiodome Building

Tokyo Opera City Building

Membership of Global ESG Conventions
ベンチマーク・コミッティへの参加

ESG
OfficeSince April 2018

（Member of Benchmark Committee)

不動産ワーキンググループへの参加(Member of Property WG)© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

1

JRE / ESG 外部評価（External Assessment & Award）
2020 GRESB 調査の評価

2020 ESG Finance Award Japan

評価対象；JREグリーンボンド（Green Bond）
評価理由；改修工事による ポジティブ・インパクト（芝二丁目大門ビル改修 / Retrofitting, Positive Impact）

Japan | Office:Corporate |Listedout of 11

アジア地区（オフィス）

環境省主催
ESG ファイナンスアワード

セクターリーダーを獲得！

銅賞（ボンド部門）を獲得！

© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

2

JRE / 2030 に向けた 環境KPI（JRE’s Environmental KPIs for 2030）
脱炭素に向けたKPI設定（KPIs for De-carbonization）

CO2 排出量（GHG Emission）

35%

JREではサステナブルな社会を目指してSDGsに沿ったKPIを設定します。

水・廃棄物へのKPI設定（KPIs for Water & Waste）

水消費量（Water）

ZEB

20%

5-10 棟削減（Buildings）

削減

廃棄物（Waste）

原単位（GHG Intensity）

リサイクル率（Recycle rate）

以下

以上

60kg/m²

90%

3© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

CO2削減・2030年へのロードマップ（De-Carbonization Pathway to 2030）
2013

2030

（Base year）（Target）

改修工事、ZEB（Retrofit, ZEB）
再エネ導入（Renewable Energy）
物件入替（Acquisition & Disposition）
電力会社のエネルギーミックス

三菱地所設計 による検証
Technical Study by

Mitsubishi Jisho Sekkei Inc.
（ MJS ）

（Grid De-carbonization）

推進体制が重要Internal Procedure2013（ b ase ye ar）

排出量（ e m issio n )原単位（ in te n sity）

ca se Ⅰca seⅡca seⅢ

同容量

サイ ズダウン

更な る 削減

Sam e Cap acity

E n e rgy savin g

Fu rth e r savin g

・予算段階で削減量把握
Estimate GHG reductions（ t-CO2/年）

105,386

89,314

84,59082,6202013年比

ー

-15%

-20%

-22%

Technical inspection for CAPEX（ kg-CO2/㎡）

92.0

67.6

64.0

62.6

個別プロジェクト、ZEB

2013年比

ー

-27%

-30%

-32%

Large-scale Renovation, ZEB

増額無

約11億

約32億

¥0

¥1.1b n¥3.2b n2030迄のエ キス ト ラ ･コ ス ト（ extra cost）

ー© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

・工事のチェック体制

4

改修型 ZEB の可能性について（Study of ZEB by Retrofitting）
F ビル / 三菱地所設計による ZEB化 の検証（”F” building / ZEB conversion Study by MJS）
Building / ■ Location : Tokyo ■ GFA ; 5,000m²～ ■ Age ; 10 years ～Retrofit / ■ 高効率空調機 (Upgrade AC equipment) ■ LED ■ 空調容量 (Review ventilation volume)

エネルギー消費量
Energy consumption[GJ/年]

BEI = 0.5

検証結果

（Conclusion）

ZEB Ready

基準値

改修により達成可能
Achievable by Retrofit

Standard value

現 状

BEI＝0.81

Current specifications

更新後After improvements

BEI＝0.49

三菱地所設計 による「CO2削減検討報告書」
はこちらから。

Study Report by MJS →© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

5

JRE の CO2削減目標 vs CRREM 脱炭素経路（JRE’s Target vs CRREM’s Pathway）
92.1kg(2013実績)

91.2kg (2018)※ This line chart is NOT official output from CRREM tool.

79.7kg(2019実績)

60.0kg (JRE 2030 目標)
55.8kg

1. CO2原単位の重要性の高まり
More focus on GHG intensity globally.

43.1kg2. 35％減でも 1.5℃シナリオ充たせず

JRE Target doesn’t satisfy CRREM 1.5 Pathway.

12.5kg
2.9kg© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

6

JRE / 気候変動にかかるリスクについて（Climate-Value at Risk）
過去被災した災害の種類（Type of Disasters）（extreme heat, cold）（earthquake, tsunami ）（heavy rain, flooding）

気候変動リスクの定量化（ C-VaR ）
物理リスク

移行リスク

Physical
Risk

Transition
Risk（typhoon, tornado）

物件の位置情報から気候変動リスクを定量化

ハザードマップによる浸水想定（Expected Inundation According to Hazard Map）

十分な止水対策
Measures forflooding are required

Climate – Value at Risk（C-VaR）＜C-VaR 算定 / JREの活動＞
UNEP FI 提供の C-VaR 算定プログラムに参加。

JRE has attended the program “UNEP FI investor TCFD pilot”.

（協力：MSCI Carbon Delta）（no damage expected）© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

7

ステークホルダーとの協働 （Corporation with Stakeholders）

テナント（tenants）

PM会社（Property Managers）

アンケート（satisfaction survey）
グリーン・リース（green lease clause)
サステナビリティ・ガイド（sustainability guide）

エネルギー・廃棄物データの収集とフィードバック（collecting energy & waste data and feedback）

サステナビリティ調査と分析、フィードバック（sustainability survey, analysis and feedback)

サステナビリティ・セミナー

AM会社（Asset Managers）（sustainability seminar）

エネルギーデータ報告（energy data report）
サステナビリティ研修（sustainability training）
各部署との対話（discussion with each departments）＜2019年5月開催時の様子＞© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

8

ESG要素の不動産評価への組み込み（ESG incorporated into RE valuation）
不動産投資のプロセス（Procedure of Real Estate Investment）
不動産価値の評価

不動産のESG要素
ESG Criteria

Valuation

グリーンビル認証
CO２原単位エネルギー性能
GB Certification
GHG intensity
Energy Efficiency

Spec

ESG

物件の取得

立地

仕様

Location

不動産

価値の評価

Acquisition
築年
age

Valuation
鑑定

規模

Appraisal

Scale

その他
Others© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

CSRデザイン環境投資顧問
よりセカンドパーティ・
オピニオンを取得

Second Party Opinion
Issued by CSR Design

9JREのサステナビリティ開示（Sustainability Disclosure）
ESGウェブサイトのリニューアル

サステナビリティレポートの発行（Renewal of ESG Website）（Sustainability Report）

ESG Website

Sustainability Report

QRコード

URL
https://jreesg.com/pdf/sustainability_report2020.pdf

URL

QRコード

https://jre-esg.com/© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

10

ご静聴 有難うございました。
Thank you for your attention!

Hideki Kobayashi
Deputy GM, Real Estate Investment
Japan Real Estate Asset Management
hideki-kobayashi@j-rea.co.jp© Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

11

1
1

2020年度不動産ESGセミナー（ウェビナー）コロナ後のわが国不動産ESGと気候変動対策～GRESB結果発表と情報開示、環境認証・指標の動向～

DBJ Green Building認証の経済性と不動産投資家の認識等

2020年12月14日
一般財団法人 日本不動産研究所
業務部 古山英治
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1

DBJ Green Building認証の特徴①

ESG投資との親和性が高い＜DBJ Green Building認証における５つの視点＞
Energy & Resources
建物の環境性能
省エネルギー・省資源（省エネ性能・再エネ・節水 等）

Amenity
テナント利用者の快適性
建築性能・利便性・空間の快適性（設備仕様・環境・健康配慮 等）

Environment
SocialGovernance

Resilience
危機に対する対応力
環境リスク対応・防犯対策・防災対策（耐震性能・備蓄・警備体制 等）に基づく５つの視点による総合評価
Community & Diversity

Partnership

多様性・周辺環境への配慮
景観、利用者多様性、地域との関わり（ 緑 化 ・ ﾕ ﾆ ﾊ ﾞ ｰ ｻ ﾙ ・育 児 サ ポ ー ト 等 ）ステークホルダーとの協働パートナーシップ・情報開示（対話・啓発活動・ディスク支援 等）

2
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DBJ Green Building認証の特徴②・ハード面（6割程度）とソフト面（4割程度）の両面からの評価
・5つ星～1つ星までの5段階評価（アセットクラス共通）（イノベーション）

設問数

配点
割合

Energy & Resources

26問
（3問）

約40%

テーマ

Amenity

20問
（3問）

約20%

Resilience

12問
（2問）

約15%

Community & Diversity

16問
（3問）

約15%

11問
（1問）

約10%

Partnership

合計

85問

100%

★★★★★(５つ星)：
国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされた建物★★★★(４つ星)：
極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物★★★(３つ星)：
非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物★★(２つ星)：優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物★(１つ星)：
十分な「環境・社会への配慮」がなされた建物

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3

DBJGB認証の経済性をどのように考慮するか？

⇒不動産価値が高いかどうかで判断⇒収益価格で考える

収益価格＝

賃料収入

費用

Capレート4

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経済性分析にあたっての仮説（仮説）
DBJGB認証を取得した不動産は賃料やCapレートにプラスの影響があるか？
ESG投資に適したスペックがあり、ESGの観点から良好なマネジメントがなされている不動産
この部分が分析対象

収益価格＝

賃料収入

費用

Capレート5

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東京都心5区のJ-REIT保有オフィス「平均賃料」の推移
円/坪

29,00027,00025,000DBJGB認証有り

23,00021,00019,00017,000

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2020上期

2019下期

2019上期

2018下期

2018上期

2017下期

2017上期

2016下期

2016上期

2015下期

2015上期

2014下期

2014上期

2013下期

2013上期

2012下期

2012上期

2011下期

2011上期

2010下期

2010上期

2009下期

2009上期

2008下期

2008上期

15,000DBJGB認証無し
6

オフィス賃料を構成する要因
賃料に影響を与える要因は、DBJGB認証の有無の他にも、立地、築年数、面積、スペック等様々な要因がある。
築年

立地

影 響？

認証の有無

面積

賃

料

スペック

認証の有無以外の要因を取り除いたうえで、どの程度賃料に影響があるかを考慮する必要がある。
築年

立地

影 響？

認証の有無

面積

スペック

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賃料7DBJ Green Building認証とオフィス賃料の相関分析●分析の概要・分析手法：空間ラグ＆エラーモデル（空間自己相関を考慮したヘドニックモデル）
・使用するデータ：全J-REIT保有物件の決算データ（公表データ）
・データ時点：2020年4月時点で入手可能な直近決算期
・対象用途
：オフィス
・対象エリア：東京・神奈川・千葉・埼玉
・サンプル数：683（うちGB認証有物件126件）
・被説明変数：賃料単価（賃貸可能面積あたり）●分析結果

5.9％ 賃料が高い

ただし左記は4つ星～５つ星群について
１つ星～３つ星群は非有意

賃料
賃料

DBJGB有DBJGB無Copyright (C) 2020 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

8

DBJ Green Building認証とレジデンス賃料の相関分析

初公表●分析の概要・分析手法：空間エラーモデル（空間自己相関を考慮したヘドニックモデル）
・使用するデータ：全J-REIT保有物件の決算データ（公表データ）
・データ時点：2020年4月時点で入手可能な直近決算期
・対象用途：レジデンス・対象エリア：東京・神奈川・千葉・埼玉
・サンプル数：1,112（うちGB認証有物件80件）
・被説明変数：賃料単価（賃貸可能面積あたり）●分析結果

4.2％ 賃料が高い

賃料
賃料

DBJGB有DBJGB無Copyright (C) 2020 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

9

DBJ Green Building認証とオフィスCapレートの相関分析

11.5bps Capレートが低い（昨年：-7.5bps）

Cap Rate
Cap Rate

収益価格＝
DBJGB

賃料収入

費用

Non-DBJGB

Capレート10
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これまでの分析結果のまとめ■DBGB認証とオフィス賃料との相関
11.4%

15%

今回の分析
11.9%

12.2%

10%

6.9%

5.9%

2019

2020

5%
0%

2015

2016

2017

2018

2015：相関がない
2016：賃貸可能面積7,500㎡以下のグループについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.4％高い（10％有意水準）
2017：賃貸可能面積7,500㎡以下のグループについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.9％高い（5％有意水準）
2018：全サンプルについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて12.2％高い（1％有意水準）
2019：全サンプルについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて6.9％高い（1％有意水準）
2020：4つ星～５つ星群についてGB認証有物件はそうでない物件に比べて5.9％高い（5％有意水準）■DBGB認証とレジデンス賃料との相関
4.2%

6%
4%
2%
0%

2015

2016

2017

2018

2019

2020

■DBGB認証とオフィスCapレートとの相関
0.0%
-0.5%

-7.5bps

-1.0%
-1.5%

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-11.5bps

11経済性分析の現状と今後の方向性
他用途への拡大、他の切り口での仮説検証による多面的な分析
賃料

Capレート

オフィス

○

○

レジデンス

○

稼働率

入居期間

経費率

CFの
ボラティ
リティ

その他

物流施設

商業施設
その他
（ホテル等）
実施済み

12
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不動産投資家の認識について
ESG不動産とそうでない不動産の賃料・期待利回りに対する認識
賃

料

賃

【現在】

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%
2017
2018
2019
2020

10％超高
い

6％～10％
程度高い

1～5％程
度高い

特に違い
はない

1～5％程
度低い

6～10％程
度低い

10％超低
い

0.0%
0.0%
2.9%
0.9%

0.0%
0.0%
1.0%
0.0%

15.8%
13.5%
11.5%
14.8%

83.2%
86.5%
84.6%
84.3%

1.0%
0.0%
0.0%
0.0%

0.0%
0.0%
0.0%
0.0%

0.0%
0.0%
0.0%
0.0%

期待利回り

0%
2017
2018
2019
2020

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

2017
2018
2019
2020

10％超高
い

6％～10％
程度高い

1～5％程
度高い

特に違い
はない

1～5％程
度低い

6～10％程
度低い

10％超低
い

1.0%
0
1.0%
0.9%

11.0%
11.9%
13.5%
18.7%

59.0%
65.3%
60.6%
63.6%

29.0%
22.8%
24.0%
16.8%

0.0%
0.0%
1.0%
0.0%

0.0%
0.0%
0.0%
0.0%

0.0%
0.0%
0.0%
0.0%

期待利回り 【10年後】

【現在】

100%

0%

【10年後】

料-50bp（価値が高い
方向）-40bp（価値が高い
方向）-30bp（価値が高い
方向）-20bp（価値が高い
方向）-10bp（価
値が高い
方向）

変わらな
い

プラスの
値（価値が
低い方向）

0.0%
1.0%
1.9%
0.9%

0.0%
0.0%
0.0%
0.0%

1.0%
1.0%
1.0%
0.9%

1.0%
2.0%
1.9%
0.0%

17.5%
12.7%
14.4%
17.0%

80.4%
83.3%
80.8%
81.1%

0.0%
0.0%
0.0%
0.0%

0%

2017
2018
2019
2020

-50bp（価値が高い
方向）-40bp（価値が高い
方向）-30bp（価値が高い
方向）-20bp（価値が高い
方向）-10bp（価
値が高い
方向）

変わらな
い

プラスの
値（価値が
低い方向）

4.2%
2.0%
1.0%
1.9%

2.1%
1.0%
1.9%
1.9%

3.1%
4.0%
3.8%
8.6%

13.5%
22.8%
23.1%
24.8%

46.9%
43.6%
45.2%
43.8%

30.2%
26.7%
25.0%
18.1%

0.0%
0.0%
0.0%
1.0%

（出典：不動産投資家調査（第36・38・40・42回）
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13

まとめと今後の課題• DBJGB認証とオフィス賃料の相関は、今回もプラスの効
果がみられた⇒ 5.9％賃料が高い（4つ星～５つ星群）• 今回初めて分析したDBJGB認証とレジ賃料の相関についてもプラスの効果がみられた。 ⇒ 4.2％賃料が高い• DBJGB認証とオフィスのCapレートは今回もプラスの効
果がみられた。⇒11.5bps低い• 以上よりDBJGB認証の経済性（不動産価値へのプラスの影響）は統計分析を経て今回も確認された。
• 一方で不動産投資家の認識は、統計分析とはやや乖離している現状にあり、継続して情報発信していくことが必要。
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14

ご静聴ありがとうございました（この資料のお問い合わせ先）
一般財団法人 日本不動産研究所
業務部 古山英治
090-1537-4206
eiji-koyama@jrei.jp

15
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参考資料

16
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参考資料(DBJGB認証とオフィス賃料の相関分析）●記述統計量全サン プル/683

平均

Ln（ 稼働率補正後賃料） （ 円/坪)

標準偏差

全サン プ ル/683

平均

標準偏差

9.787209

0.318264 指定建ぺい率

0.776281

0.064710

経度

139.728600

0.073034 指定容積率

6.031479

1.664963

緯度35.658030

0.068953 Ln(東京駅までの時間距離）2.805894

0.565843

GBダミ ー

0.184211

0.387939 山手線内外ダミ ー

0.560761

0.496658

プラ イ ズ１

0.014620

0.120200 最寄駅距離 (分)1.653756

0.431887

プラ イ ズ２

0.027778

0.164573 角地・ 二方路地ダミ ー

0.426061

0.494865

プラ イ ズ３

0.051170

0.220658 三方路地ダミ ー

0.260615

0.439292

プラ イ ズ４

0.074561

0.263052 四方路地ダミ ー

0.074671

0.263052

プラ イ ズ５

0.016082

0.125973 高度 (m ）2.662868

0.711461

プラ イ ズ1~ 3

0.093567

0.291630 Ln(室内高さ )7.865734

0.052692

プラ イ ズ4・ 5

0.090776

0.287501 LN物件_ 土地面積(㎡)7.152738

1.092932

地域ダミ ー(神奈川）0.089312

0.285402 LN物件_ 全体延床面積(㎡)8.981187

1.143369

地域ダミ ー（ 千葉）

0.007321

0.085309 実際容積率6.545283

2.028558

地域ダミ ー（ 埼玉）0.019034

0.136744 Ln(築年数）

3.209720

0.467932

都心3区か否かダミ ー

0.531479

0.499374 Ln（ 賃貸可能面積）

8.490423

0.847812

Ln（ 道路幅員）(m )2.980173

0.596687 NOI利回り

0.049088

0.013243

用途地域ダミ ー住居系

0.058565

0.234981 経費率

0.293444

0.096709

用途地域ダミ ー近商・ 工系

0.081991

0.274552 稼働率

0.990950

0.059548

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17参考資料(DBJGB認証とオフィス賃料の相関分析）★ｅ0.05737＝1.0590516→約5.9%

●推定結果

★

18
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参考資料(DBJGB認証とレジデンス賃料の相関分析）●記述統計量

全サンプル/1122

平均

標準偏差

全サンプル/1122

平均

標準偏差

9.381297

0.258477 東京都市域

0.028862

0.167491

経度

139.732300

0.101797 用途地域ダミ ー

0.603565

0.489364

緯度35.668580

0.071156 Ln(東京駅までの時間距離）3.200929

0.528344

GBダミ ー

0.071307

0.257447

山手線内外ダミ ー

0.762309

0.425850

プラ イ ズ１

0.000849

0.029136

最寄駅距離 (分)1.940870

0.423948

LN物件_ 土地面積(㎡)

6.445111

0.812425

LN物件_ 全体延床面積(㎡)7.770182

0.760761

実際容積率4.286613

2.073556

Ln(築年数）2.776735

0.392039

Ln（ 単位あたり 平均賃貸床面積）

3.554165

0.423501

Ln（ 稼働率補正後賃料） （ 円/坪)

プラ イ ズ２

0.008489

0.091783

プラ イ ズ３

0.036503

0.187617

プラ イ ズ４

0.022920

0.149713

プラ イ ズ５

0.002547

0.050422

プラ イ ズ1~ 3

0.048387

0.214674 追い炊き ダミ ー

0.696944

0.459774

プラ イ ズ4・ 5

0.025467

0.157605 ウォ シュ レッ ト ダミ ー

0.892190

0.310272

千代田・ 中央・ 港

0.192700

0.394587 NOI利回り

0.051336

0.009411

渋谷・ 新宿0.129881

0.336315 経費率

0.231843

0.096366

その他18区

0.506791

0.500166 稼働率

0.972881

0.057420

19
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参考資料(DBJGB認証とレジデンス賃料の相関分析）★ｅ0.04072＝1.04156→約4.2%

●推定結果
最適空間

2020 office
標本数： 1118

モ デル

標準偏差

漸近t値

( SEM )

非空間モ デル( OLS)

標準偏差

漸近t値

定数項

55.43834

10.682645.1896 ***50.007288

7.181970

6.963 ***

経度

-0.15368

0.08226-1.8684-0.086501

0.055386-1.562

緯度-0.65298

0.09968-6.5508 ***-0.761505

0.069147-11.013 ***★ 0.04072

0.016622.4497 **0.095145

0.018800

5.061 ***

0.328900.02959

11.1159 ***0.303581

0.021936

13.839 ***渋谷・ 新宿0.38001

0.02753

13.8026 ***0.364778

0.020520

17.777 ***その他18区

0.255890.01991

12.8552 ***0.244445

0.015393

15.880 ***東京都市域

0.07367

0.03684

1.9996 *0.067940

0.031852

2.133 *

用途地域ダミ ー

0.006530.010880.60030.000809

0.011937

0.068

Ln ( 東京駅ま で の時間距離）-0.09793

0.01594-6.1419 ***-0.058475

0.012772-4.578 ***山手線内外ダミ ー-0.07860

0.01693-4.6430 ***-0.099981

0.011832-8.450 ***最寄駅距離-0.07832

0.01138-6.8848 ***-0.053146

0.011822-4.496 ***LN 物件_ 全体延床面積( ㎡)0.00369

0.00695

0.5312-0.010401

0.007374-1.410実際容積率0.00758

0.003292.3043 **0.004967

0.003523

1.410

Ln ( 築年数）-0.12299

0.01091-11.2773 ***-0.110678

0.012781-8.659 ***Ln （ 単位あたり 平均賃貸床面積）-0.20244

0.01155-17.5232 ***-0.198047

0.012712-15.580 ***追い炊き ダミ ー

0.012910.00963

1.33960.024329

0.011321

2.149 *ウォ シ ュ レ ッ ト ダミ ー

0.050710.01451

3.4958 ***0.080588

0.016461

4.896 ***N OI利回り

0.014140.46106

0.0307-1.959657

0.529011-3.704 ***

経費率-0.12221

0.04185-2.9203 ***-0.200933

0.048406-4.151 ***稼働率-0.05648

0.06377-0.8857-0.123906

0.076059-1.6290.022

0.1471

GBダミ ー
千代田・ 中央・ 港

ρ

( 分)

-

-

# VALU E!

λ0.629160.070279

σ20.016070.12675567

8.9523 ***0.1268***、 **、 *はそれぞれ両側検定( 1% 、 3% 、 5% 有意水準) で 有意な 係数。

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20参考資料(DBJGB認証とオフィスCapレートの相関分析）
●推定結果
データ数：
GB認証数：

629
97
Estimate

Std. Errort value

Pr(>|t|)(Intercept)

4.00532429

0.090291733

44.35981179

1.1292E-194 ***GB認証_DM-0.114976588

0.031687879-3.628409047

0.000308631 ***NOI_Per_賃貸床-1.29695E-05

1.31763E-06-9.843069379

2.42923E-21 ***AreaRANK_B_DM-0.314694338

0.03136715-10.03260851

4.70645E-22 ***使用容積率-0.000297015

6.02177E-05-4.932357068

1.04437E-06 ***築年_LN

0.144333176

0.021355625

6.758555355

3.21577E-11 ***AreaRANK_A_DM-0.600505479

0.122560414-4.899669131

1.22633E-06 ***AreaRANK_C_DM-0.056087307

0.028327241-1.979977725

0.048147047 *Signif. codes: 0 ‘***’ 0.01 ‘**’ 0.03 ‘*’ 0.05

Multiple R-squared: 0.55138
CR
CR_LN
GB認証_DM
駅徒歩_LN
築年_LN
規模_LN
AreaRANK_A_DM
AreaRANK_B_DM
AreaRANK_C_DM
NOI_Per_賃貸床
使用容積率

Adjusted R-squared: 0.54632
直近決算期の直接還元法CAPRATE
CRの自然対数グリーンビル認証取得有無のダミー変数
駅徒歩時間の自然対数
築年数の自然対数
延べ床面積(㎡)の自然対数
CAPRATE水準のランクAエリアかを示すダミー変数
CAPRATE水準のランクBエリアかを示すダミー変数
CAPRATE水準のランクCエリアかを示すダミー変数
直近の決算期のNOIを賃貸床面積(㎡)で除した数値
延べ床面積を土地面積で除した数値※CAPRATE水準のエリアはA～Dの４分割
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21

環境パフォーマンスの動的把握とモニタリング：Arcの取り組み

0Disclaimer

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1

不動産における環境配慮（E）（資質の変化）

コスト削減
テナントアピール（賃料への反映）

不動産における
環境配慮

投資家からの選別
移行リスク低減

財務へのインパクト

非財務へのインパクト

省エネ施策・
エネルギー最適化（チューニング）

環境パフォーマンスの説明性、指標性（フレームワーク）

環境技術・
ゼロエネルギー＋
2

ESG金融の潮流

スナップショットとしての評価からトランジションへ（手法の変化）
低炭素経済への移行（トランジション）「環境パフォーマンスを特定するための共通タクソノミーについて、EUタクソノミーやグリーンボンド基
準は助けになるが二進法的になる傾向。むしろ『50段階の色合いのグリーン』を示すようなタクソノ
ミーが必要。」（マーク・カーニー 前イングランド銀行総裁/2019年10月）
低炭素投資へのファイナンスに関連して、対象事業について単にグリーンか否かの二進法的な分類ではなく、温室効果ガス排出削減の改善幅や移行の観点をも踏まえて評価すべき、という指摘が国際的に議論を呼んでいる。（経済産業省トランジション・ファイナンスのあり方/2020年３月）
パリ協定のゴール実現に向けて評価されるべきは、ある時点のレベルよりも、ゴールに向けた改善の進捗レベルであることに留意すべきである。（日本経済団体連合会 環境安全委員会地球環境
部会国際環境戦略WG/2019年9月）

3

静的な性能評価から動的なベンチマークへ（手法の変化）

これまでの環境認証制度

トランジションへの対応

役割＝

テナント誘致やブランディング（静的な性能評価）

環境パフォーマンス把握と改善経緯の見える化（動的ベンチマーク・指標）

対象＝オーナーのニーズへ訴求
一部のグリーンビルディング（市場における性能上位）

全ての既存ストックを包括
テナント活動を含む実態評価（ステークホルダーを巻き込む）

4

動的相対ベンチマークとしてのArc

Arcの特徴“Arc makes every building better”
建物の環境負荷に高い説明力を持つエネル
ギー、水、廃棄物、交通、人という5つのKPI。
全ての建物・スペースに対して、環境や条件の違いを考慮した各々のペースで、目標達成へのプロセスを支援する。

データ（直近12ヶ月実績）に基づく「現在の成績」を起点に、達成度や改善経過を共有するためのWebベースのデジ
タルプラットフォーム（グローバルDB）

データ取得可能なスペース単位
環境パフォーマンスを動的モニタリング（テナントやエリアも含めた拡張性）

5

成果を測り、インパクトを検証するためのArc
Arcは、スペースの環境パフォーマンスの把握、管理、ベンチマークする為のシンプルなツール。環境認証取得に寄らず、ArcスコアはWebベースのデジタルプラットフォームにおいて常時可視化される。
不動産と事業活動の動的な環境パフォーマンス指標として、トランジション・ファイナンスと連携
多くの学校に導入され、子供達への環境教育ツールとして活用（コミュニティーにも展開）
認証取得（GRESB、LEED等）のニーズ発生時にはデータ、スコアの連携が可能

6

Arc Japan

LEED開発者が中心となってArc Skoru Inc.創業
2016年にArcを発表
日本市場における事業者支援を目的に（株）Arc Japan設立（予定）詳細は2021年2月下旬にArc Japanローンチイベント開催予定

7