事 例

16

景観の保全・形成

社団法人

奈良まちづくりセンター
奈良県宇陀郡大宇陀町 ［調査年度：H15 年度］

奈良の歴史的風土・歴史的町並み保存等の歴史的環境保全と、それらを活かした地域振興活動の展開を通じて、「日本人のふるさと奈良」を創生することを目的とし、奈良に根ざしたシンクタンクとして活動する団体。この調査では、大宇陀町松山地区の町家に関する調査を行い、町家（空き家）の利活用によるまちづくりの展開を提案している。

団体・活動概要
歴史的環境保全と地域振興活動の展開を通じて「日本人のふるさと奈良」を創生することを目的として 1984 年に設立され、地域に根ざすシンクタンクとしての提言や提案、調査研究活動や、自主・自立のまちづくりやむらづくりを支援す
る活動を行っている。また、全国およびアジア、世界のまちづくり運動とのネッ
トワーク形成を図るなど、幅広い活動を展開している。
活動経緯
奈良県内を中心として、歴史的町並みやまちづくり・地域づくりに関する調査
研究・提言を実施しており、この調査の対象地区である大宇陀町松山地区でも、
平成 11 年度よりまちづくりの推進に関わっている。大宇陀町から委託を受け、
平成 11・12 年度は松山地区の街なみ環境整備事業の整備方針および事業計画の策定、平成 14 年度からは伝統的建造物群保存地区制度に関わる検討を支援してきた。
調査年度の活動概要
奈良県大宇陀町の中心地「松山地区」の歴史的町並みを構成する町家を活かしたまちづくりを進めるため、過疎化や高齢化により次第に増加する空き家を「地域資源」と位置づけ、空き家を積極的に利活用するための調査を実施し、その活用推進方策を提案した。具体的には、以下の調査および検討を行っている。
空き家の現状把握調査：現地踏査、ヒアリング調査
空き家を利用・求める側の状況把握調査：ヒアリング調査、既往調査研究の整理
空き家を利活用するまちづくりの提案：空き家の利活用による地域活性化まちづくりの推進の段階的取り組みと「空き家バンク事業」の提案
活動の特徴・ポイント

出典：「松山地区における地域住民のネット
ワーク化および空き家を活用したまちづくり拠点の整備を通したまちづくりの展開に向けた調査報告書」H16.3
社団法人 奈良まちづくりセンター

都市計画、建築、土木造園、歴史・郷土史、社会福祉、法律・経営など、多様な専門家が参加し、歴史的町並み保存や都市景観、まちづくり等に関して長年にわたる活動を行っている。また、幅広いネットワークを形成しており、今回の調査でも奈良女子大学の学生が参加するなど、ネットワークを活用して活動に取り組んでいる。また地域に密着した活動団体等と連携しつつ、地域で自主・自立したまちづくりを展開していくための仕組みづくりを目指している。

景観の保全・形成

1

活動の背景と目的

1

松山地区の概要

大宇陀町（平成 16 年の人口：8,804 人）は奈良県宇集散地として大いに発展した。また、近代に入ると、製陀郡の西部に位置し、その中心部である松山地区は、か薬（漢方薬）業や吉野林業、葛の製造販売、宇陀紙など

つて大和郡山と並ぶ大和の 2 大中枢拠点都市であった。

により、大阪や京都の仲買人等が集結する南和（南大和）

1 級河川の宇陀川に沿う南北に細長い市街地が形成され、の一大中枢拠点として発展した。大正から戦前にかけて、行政上は旧松山地区と神戸地区で構成されるが、世帯数

近鉄榛原駅から松山へ更に吉野へ延伸する鉄道敷設計画

は約 600 世帯、人口は約 2,000 人弱の大宇陀町の中心地があったが、この計画は実施されなかった。戦後はこのである。

鉄道が敷設されなかったことなどから、都市化や開発のこの松山地区は、中世期に山城である秋山城の平地部

波にのみこまれず、静かな佇まいが維持された。

城下町として誕生し、近世には伊勢や吉野を結ぶ物資の写真 1 西口関門

図 1 大宇陀町・松山地区の歴史的な町並み
写真 2 薬看板

2

調査の背景と目的

松山地区の背骨に当たる松山通り（国道 370 号）には、などの器が整備されても、住む人がいなくなっては、ま

間口の広い立派な町家が軒を連ね、道路の両側に流れる

た、まちが活力を失っては何にもならない」という声も前川（水路）や寺社仏閣、町角の道標や祠などと共に見あがっている。町並み保全を進めながら、同時に地域が事な歴史的な町並みをのぞむことができる。これらは文活性化され、住民が元気になる施策やまちづくりが求め化庁も認める一級の町並みであり、平成 11 年度からはられている。このような松山地区の状況や住民の方々の国土交通省の街なみ環境整備事業の調査計画が実施され、意向等を受け、過疎化や高齢化等により次第に増加する

平成 14 年度からは文化庁の伝統的建造物群保存地区制

空き家をプラスの地域資源に位置づけ、逆に積極的に利度による保存計画の検討が進められている。

活用するまちづくりを展開するため、本調査を実施する。

しかし、地域の人々の間では、「いくら町並みや建物

160

（社）
奈良まちづくりセンター

2

活動の内容

1

空き家の現状把握調査

1）調査の概要

事例

162）調査の結果

高齢化や過疎化が進む大宇陀町の中心部「松山」にお① 10 〜 15 年後の著しい空き家の増加

いて、空き家（空き店舗等を含む）や高齢者世帯（おお空き家調査とヒアリングの結果から、空き家の実数とむね 65 歳以上のお年寄りの単身世帯及び夫婦のみの世

空き家率の予測を整理した。町家が多く残る歴史的な街

帯）、建物がなくなり更地や駐車場になった空地、など

区（資料上、西山を除く）の全体の空き家率は、平成 13の分布や現状について調査を行った。

年が 9.7%（10 軒に 1 軒が空き家）、平成 16 年が 12.19%

調査対象範囲は、既に整備事業が実施されている「街（8 軒に 1 軒が空き家）であり、10 〜 15 年後の将来にはなみ環境整備事業」の「整備促進区域」と大宇陀町商工

30.47%（3 軒に 1 軒が空き家）に上昇すると予想される。

会 が 平 成 12 年 度 に 実施した「空き家対策調

表1

大字別・空き家数と空き家率の経年変化査」を参考に、比較的

平成 13 年 2 月段階＊1

古い町家や町並みが残っている歴史的なエリ

平成 16 年 2 月段階

総戸数

空家数

空家率

総戸数

空家数

空家率

402

39

9.70

361

44

12.19

西山を除く小計ア と し、 平 成 15 年 12

西山

78

7

9.0

月 か ら 平 成 16 年 2 月

合

439

51

11.6

にかけて、現地踏査および調査エリア大字の区長さんへのヒアリングを実施した。

＊1
＊2
＊3
＊4
＊5

計

＊3
将来
（10 〜 15 年後）

予備軍＊2 可能性＊4 空家率＊5

66

110

30.47

3

10

12.8

69

120

27.3

大宇陀町商工会が実施した「空き家対策調査報告書」調べ
おおむね 65 歳以上のお年寄りの単身及び夫婦だけの世帯
空き家予備軍が空き家になる可能性の高い 10 〜 15 年後ぐらいを想定
将来の空き家の可能性、10 〜 15 年後ぐらいに想定される空き家のモデル数
将来の空き家率：現在の空き家予備軍が空き家になると想定する 10 〜 15 年後の想定空き家率。
算式：（平成 16 年の空き家数＋高齢者世帯数）÷平成 16 年の総戸数②空き家等に関する区長さんの主なご意見

外来者に対して過疎と高齢化について

外から新しい人が来てくれることは、誰もが賛成する。

住民の減少と高齢化により、祭りなどの行事の運営がしかし、町のルールを守る信頼できる人が来てほしい。

できなくなってきた。

自治会にも入ってほしい。

空き家が増えてきて、夜は暗くとても無用心になって外部に対して冷たいところがある。受け入れ側に十分きた。

な理解と協力が必要である。

松山のコミュニティについて外から見る松山と、中に入り住んでみる松山とでは大住民の繋がりが強く、行事や葬祭、清掃などの共同作

きな違いがある。

業をよく行うところである。

観光について住民には、これまで町のことは自分たちでやってきた

これからの町の活性化は、「観光」によるところが大という自負がある。役場が何かをするのであれば、まきい。観光客や交流リピーターが訪れるまちづくりをず住民に相談し、理解を得る必要がある。

進めてほしい。

戸主のプライドは高く、家を他人に貸したり、グルー

外部の人の評価が大事だ。外からの知恵やエネルギー

プホームにすることなどは嫌がる。

を授かる必要がある。

商売や働く場について

町並み整備について

現状では、商売をするのは難しい。若い人がここへ来

町並み保存には賛成。様々な時代の建物が共存する、ても働く場が少なく、なかなか収入が得られない。仕変化のある町並みこそが松山の魅力である。

事や働く場がないので若い人は出て行く。出て行った

松山の魅力は、町中を流れる宇陀川と中世山城の城山

若者の多くは戻ってこない。

である。

新しい人が来て商売をやるのは良いが、商売人がどん

まちづくりは建物だけではない。町の人が誇りを持て

どん入ってくるのは困る。

るまちづくりを進めてほしい。

161

景観の保全・形成

貸し家に関して松山を象徴する空き家の代表例

現在の貸し家の家賃は数千円と安い。壊して駐車場にする方が実入りは良くなる。
貸すことに抵抗はない。良い借り手がいるのであればどんどん貸したい。
家賃が 3 万円／月以上なら貸せるが、一旦貸すと必要な時に返してもらえないという心配はある。
空き家の利活用について
外部から人がやってきて、町が活性化されるのは素晴らしいことである。
住民に分りやすい「空き家利活用システム」を提示してほしい。
「空き家利活用システム」は、貸し手と借り手が信頼する公的機関が担ってほしい。
「空き家情報バンク」は、公共が中心にならないと（引っ張らないと）実現しない。

写真 3 大きな空き家（霜永家）

写真 4 薬看板張りの空き家（森田家）

写真 5 元芝居小屋（喜楽座）

2

空き家を利用・求める側の状況把握調査

空き家を利用する側の状況把握のため、外部から来て≪移転背景、その当時≫

店舗経営または居住している方にヒアリングを行った。

アトリエにする空き家を探していたが、知人に大宇陀

また既往調査結果から、空き家を利用・求める側の一般町を勧められた。そして、軽い食事ができるような店的な意識やニーズを把握した。

をやってほしいと頼まれ、ここで店を開く決心をした。

1999 年の秋から約半年間かけて長屋の一部を改装し

1）外部から松山に来られた方のヒアリング事例
自然食品工房経営／ I さん

平成 15 年 12 月 23 日

町家の 1 階で「自然食品を使ったレストラン・喫茶」

た。改装イメージは「生の木の感じを生かす」ことを心がけ、改装作業は友人や知人の助けを借りながらも、すべて手作業でやった。

を、2 階で「自然の材料を使ったスタンドの展示・販2000 年 5 月に自然工房を開店。当初は店舗経営に対売」を経営。住まいは室生村に移し、そこでご主人と二する不安があり、体調を崩したり、周囲の人間関係な人暮らし。食材はすべて室生村でつくっている手作りのどに悩んだり、とても苦労をしたが、今は楽しく経営

有機野菜。できるだけ、ヘルシーな昔ながらの料理づくをしている。

りを心がけている。

162≪移転後の感想≫（社）
奈良まちづくりセンター

16

松山における人間関係は、なかなか難しい面がある。

の

現在は住むところを室生村に移し、通いにした。従っ

や農作業を求める人が多い。

て、まちとの関係は区費のみの支払いというお付き合

農山村で暮らす場合の働き方は、全体の傾向としては、いをさせてもらっている。

「小遣い稼ぎ程度の軽い仕事をしたい（35%）
」「年金

大宇陀町がもつ歴史的な雰囲気やゆったりとした時間などを中心に仕事を持たず、悠々自適に暮らしたいなどを大切にしたい。

（29%）」の希望が高い。また「自営で農業をしたい

行政には、山を削ったり又兵衛桜一帯を観光化するな（32%）」「自営で農業以外の仕事をしたい（12%）
」のど、自然を壊す余計な計画をしてほしくない。

希望も高い。

パン工房経営／ N さん

農山村で暮らす場合の不安要素の第１位は、「仕事の平成 15 年 12 月 23 日

精神的なもの事例を求める人が多い。次いで、園芸

ごく最近移転。自然派のパンづくりを目指し、借りて確保」と「住宅の確保」である。次いで、「医療・福いる建物はパン工房と住まいの両方に使う。パン工房は

祉施設の整備状況」や「地域独特の慣習や人間関係」

自力改修して 4 月ぐらいにはオープンしたいと考えていが高い。
②田舎暮らしを希望する人たちへのアンケート結果る。単身。
≪移転背景、その当時≫

調査主体：グループ「楽農人の里」

松山を選んだ理由は、知人がこの空き家の向かいに住アンケート回収状況：有効回答 34 通／ 90 通

んでいる方に出会い、その方が紹介してくれた。当初

田舎暮らしを希望する動機はまちまちだが、「良い生

は、京都･長野などで物件を探していたが、なかなか活環境で住みたい」「農業に興味がある」「食物にこだ

みつからなかった。

わりがある」などが高い。

≪移転後の感想≫地域を選ぶ決め手は、「気象風土」｢ 圃場が確保でき住みやすそうだ。近所の方々は、若い人が町に入ってる ｣｢ 生計を立てる方法がある ｣ など。仮に「圃場の確来てくれたということで、とても歓迎してくれている。

保」も生計の手段と考えれば、約 37% の人は地域を

町の人たちと同じように、自分もやっていくつもりで選ぶ決め手を「仕事の確保」においている。

ある。

田舎暮らしで苦労した・苦労している点は、「資金の改修は自由にやらせてもらっている。改修をすること確保」と「情報が少ない」こと。次いで「住居を探すに関して大家さんから特に要望はなく、本人に任せること」「家族の同意が難しい」ことなどがあげられてという感じ。業者に頼まず、現在、父親と改修の工事いる。

を行っている。

田舎暮らしで住む家としては、約 3 割の人が、「最後

この物件を借りるに際して、家賃等を大家さんと直接まで借家住まい」を希望しており、一番多い。

交渉したため、決めてから入居するまでにかなり時間

田舎暮らしでの生計は、「自給的農業者を目指す」ががかかった。第三者や役場などが間に入ってくれれば、27%と一番多い。
「本格的な営農家を目指す」21%を含

もっと借りやすくなる。自分は偶然、松山の空き家をめると、全体の約半数の人たちが農業を目指している。

探せたが、実際には、外部の人間が田舎で空き家を探

田舎暮らしで望む生活は、「自給自足的な農業を目指す手段や方法はない。

したい」が 20%。次いで、「地域とかかわりのある仕事がしたい」「都市との交流の窓口になりたい」「起業

2）既往調査からみた町家利活用に関するニーズの把握

家として新たな事業を起こす」など。

①農山村移住を希望する人たちの意向

田舎暮らしを始めるに当たって必要な情報は、「住居」「都市住民の農山村への交流・定住（多自然居住）に「地域」「就職、仕事」「新規就農」など。

関するアンケート調査結果」（平成 12 年）③町家を大事に保存・再生する理由

調査主体：兵庫県県土整備部「京町家の大切さの理由」アンケート調査

回収率：57%、有効数 606 票／配布数 1,071 票

クリストフ・ブルマン（ケルン大学文化人類学者）

調査対象者：阪神間に住み、これまでに県の交流事調査結果によると、「京町家を保存・再生する理由」

業等に参画された方々として、町家は「四季の移り変わりを良く感じるから」、将来住みたいところは、都市部 43% に対して、農山「環境にやさしいから」、「落ち着けるから」、「町並みに村という人は 49% と、都市部居住希望を上回る。

合うから」、「美しいから」、「伝統的だから」などがあげ

農山村に移住してやりたいことは、自然やゆとりなどられている。

163

景観の保全・形成

3

活動の成果

1

空き家を利活用するまちづくりの提案

1）空き家（町家）の供給側と需要側の条件からみた松山の可能性

町中の豊かな自然環境
町中には南北方向に 1 級河川の宇陀川が流れている。

農山村へ移住を考える都市住民の多くは、農山村の水量もあり、水草や緑が育ち、「鼓の滝」や歴史的な橋など「自然と健康、ゆとりなど」や「菜園や食べ物、農林もある。その他にも春日神社の年輪を刻んだ大樹、宇陀業など」に大きな関心を示している。

川から誘引される水路や情緒ある前川（水路）、城山の森

京町家の例ではあるが、町家の魅力については、「町林や森野旧薬園の薬草園など自然環境にも恵まれている。

並みとしての美しさ」や「環境にやさしいエコロジ

菜園や農業が出来る環境ー」、「伝統と癒しの要素」などがあげられている。

松山の周囲には豊かな農産物を育む田園（農地）が里

大宇陀町松山では、「自然と健康、ゆとり」は十分に山と共に連続している。近年はブルーベリーの生産や宇提供できる。また、「菜園や食べ物、農林業など」に陀ごぼうなどが有名になってきたが、米作りや近郊野菜

ついては、周辺農家と連携することにより可能である。

づくりなどの人材や農業指導者もいて、菜園や農業を行

町家に関しては、松山では十二分にその魅力を提供す

う環境や条件に恵まれている。

ることができる。都市の町家にはない規模の大きな町

伝統産業や地場技術などの存在

家が提供できる。

数百年の伝統をもつ「吉野葛」の製造や地酒づくり、

松山では一般的な「田舎暮らし」だけではなく、プラ

しょうゆや味噌、「きみごろも」をはじめとする伝統あスアルファー要素として「町家暮らしができる」といる和菓子づくり、竹の工芸品や陶芸、数珠や筆軸づくり、う点を「売りもの」にできないだろうか。

吉野杉や檜の加工技術、伝統的な建築技術者など、大宇
陀では伝統文化や伝統技術が脈々と生きている。

2）歴史都市・松山の町家（空き家）の利活用とまちづくり①松山地区の豊富な「まち資産」

空き家と空き家予備軍の増加
高齢化および過疎化と建物の老朽化などが進み、「空き家」と高齢者のみ世帯の「空き家予備軍」は増加し、豊かな町家資産（写真 6）

全戸数の約 3 割を占める。空き家はこれからの地域資源

松山にある建物の半分以上は、江戸時代あるいは明治、と考えているが、空き家や老朽建物は徐々に取り壊わさ

大正、昭和初期に建てられた戦前の建物で占められる。

れ、更地や駐車場などに変わり、次第に町並みを歯抜け

まさに伝統的な建造物が群をなしており、特に松山通り

状態にしつつある。

には間口の広い立派な町家が並び、素晴らしい町並みが街なみ環境整備や町並み保存の進行形成されている。

街なみ環境整備事業地区（国土交通省）が指定され、数々の歴史遺産（写真 7）

本町通の道路修景などの環境整備やまちづくりセンター

町中には、地域を代表する「春日神社」や「神楽岡神（千軒舎）などの施設整備が行われている。また、文化社」、生活を守る「恵毘須神社」や「愛宕神社」などが庁の重要伝統的建造物群保存地区の指定を目指し、現在、ある。また、慶恩寺や万法寺などの寺院、数多くの地蔵保存計画の検討や地元住民とのコンセンサスづくりなど

尊や祠、道標などの歴史遺産、歴史遺構がある。

が進められている。

写真 6

写真 7

164

（社）
奈良まちづくりセンター

事例

16②「まち資産」を活かしたまちづくりの方向性

方向性①

方向性②

方向性③

空き家になった町家を「住まい」として再生し、改めて I ターン及びＵターンなどにより定住者を増やす。

空き家になった町家を「まち経済」の再生に活用し、新たな店舗展開や交流の契機及び交流人口の増加などに資する。

まちの人達が「松山らしさ」を確認・評価し、それらを次代に継承すると共に、これらの「まちの魅力」を積極的に情報発信する。

③空き家（町家）を活用するまちづくりの展開

外のグループや民間人などによる多様な情報発信とネ≪ステップ 1≫

ットワークの形成

空き家（町家）を活用する気運の醸成≪ステップ 2 ≫イベント等を通じた町家（空き家）の再評価

空き家（町家）を活用するシステムづくり

大きな魅力的な町家（空き家）でコンサートなどのイ〔ソフト面のシステムづくり〕

ベントを開催し、町家の公開を図る。（写真 8）

空き家を貸し出そうとする情報の収集

空き家（町家）とまち資産（環境、自然、生活、歴史

空き家の貸し出しや売却する意向と建物の情報、提供

等）などが一覧できる情報マップづくり

条件などを収集する。

毎年行われている町家のライトアップイベントに加え収集した空き家情報の発信て、例えば芸術大学と連携した空き家・レジデンス・収集した情報を登録し、「空き家情報バンク」としてアート展などを企画する。

情報発信する。

「ひとづくり」とまちづくりの組織化仲介できるコーディネイト・システムの構築

既存の街なみ環境整備協議会や町並み保存会などの活

空き家を貸出す情報と借りたい情報とを調整し、両者性化と連携を仲介し、コーディネイトする。

建築や不動産などの専門家を含めたまちづくりのコア〔ハード面のシステムづくり〕

メンバーの組織化

修景・修理に対する補助制度

外部の松山ないしは町家を愛好する支援グループなど

街なみ環境整備事業の「修景補助」や重伝建地区制度との連携・強化の「修理補助」を条例化して促進する。

情報の発信とネットワークの形成

空き家を利活用する水廻り部の改修補助

イベントやまちづくり活動を積極的に情報発信する。

空き家を利活用する水廻り部の改修補助の制度化、条まちづくりのコアメンバーや行政の広報担当、それ以例化
空き家を修理・修景する技術者グループとの連携
地元の伝統的な建物の修理・修景工事を担える技術者（職人）グループと連携する。

写真 8

写真 9

165

景観の保全・形成≪ステップ 3 ≫量に頼らないこだわり型の飲食・物販店、交流やグリ

空き家利活用とまちづくりの連携

ーンツーリズム対応店舗など

空き家入居者を支えるサポート体制

有機野菜づくりと手づくり野菜などの出荷・販売、農初めての地で生活しやすいサポート体制、温もりのあ

業指導など

る近所付き合いなどの用意

山の幸産品（山菜、盆栽）の栽培や林業産品（間伐材）

新住民が入りやすい自治会規約の改正、コミュニティの出荷・販売などへの参画支援周辺地域や歴史都市との連携

新しい居住環境づくり（例：町家共同居住、グループ

全国の重伝建地区との連携、都市地域間交流など（既ホームなど）に三重県関宿との交流開始）

店舗経営や農業、林業とのビジネス連携

室生村や曽爾村、御杖村などの山間部との連携

方向性

ステップ 1ステップ 2ステップ 3①空き家（町家）①イベント等を通じた町家（空

ソフト面のシステム
空き家を貸出そうとする情報の収集収集した空き家
情報等の発信（空
き家情報バンク）
仲介できるコーディネイト・シ
ステムの構築（役場中心の例
が多い）①空き家入居者を支えるサポ背景≪社会的背景≫る潮流②伝統的な町並みや建住者を増やす

の増加≪松山の課題≫①過疎、急激な高齢化、人口減少②地域経済の疲弊、地域活性化の要望

②空き家
（町家）
を
「まち経済」の再生に活用し、交流契機や交流人口な
どを増やす③松山らしさを継承するとと③松山の歴史や優位性、美しさの確認と継承

もに、「まちの魅力」を積極④空き家の増加、まち資産の利活用の検討

的に情報発信する

空き家コンサートなど②「ひとづくり」とまちづくりの組織化
まちづくりコ
アメンバーの結成③情報の発信とネットワークの形成
多様な情報発信

ハード面のシステム
修理・修景に対する補助制度の条例化
空き家を利活用する水廻り部の改修補助
空き家の修理・
修景工事を担える技術者（職人）
グループの育成

図 2 空き家や町家の利活用による地域活性化まちづくりの推進フロー2

大宇陀・松山の空き家バンク事業の提案

1）空き家を利活用する意識と体制の拡充

全・再生を支援①町家再生の可能性と理解する市民活動団

松山の町家は規模も大きく、古いとは言っても明治か体が大きな役割ら大正、昭和初期のものが多く、まだまだ充分に利活用を果たしている。

できることを町家所有者に理解してもらう必要がある。

大宇陀町でも、②町家の魅力と財産価値の啓発

商工会青年部の町家は、デザイン的には、内部も外部も現代住宅とは比若手建築関連業

較にならないほど立派で贅沢なものが多い。古民家など者が中心に活動が再生された事例をできるだけ多く示すことで町家所有を続けている

者の意識を変え、簡単に建替えてしまうのではなく、「一「宇陀まちなみ

旦壊すと、二度と再現できない貴重な空間」であり、「町研究会」や地域

家は魅力的な財産だ」ということを啓発する必要がある。

の工務店などが③町家利活用の相談体制や仕組みづくり

町家リフォーム

空き家の利活用が定着してきた京都市では、町家の保166の事例を集め、

写真 10ート体制（温もり新しい居空き家利活用とまちづくりの連携③都会からの脱出や田舎暮らしを求める人

空き家や町家を活用する気運の醸成物等を評価する傾向

き家）の再評価
空き家や町家を活用するシステムづくり

を住まいとして再生し、定まち資産を活かしたまちづくり・地域活性化①地域性や歴史、自然
環境、景観を重視す

住環境づく
り）

②店舗経営や農業、林業とのビジネス連携（ こ だ わ り型
店舗）

③周辺地域や歴史都市との連携（地域や愛好家との交流・連携等）

（社）
奈良まちづくりセンター

事例

16

町家所有者にアドバイスしながら、町家の再生をビジネ

りポイント」などを明確にし、入居希望者に分りやすいスにする仕組みづくり進める必要がある。

形で積極的に PR する必要がある。

④空き家になった町家の積極的な貸出し
町家で住み替えが行われる場合、空き家にしておかず「町家を活かし、積極的に他人に貸す・売る」という選択

3）需給を仲介する積極的なコーディネイト体制①大宇陀町独自の「標準賃貸条件」の提示をしてもらう必要がある。その際、貸したいけれど不安

リフォーム等の費用負担の基準など、賃貸条件に関すがあるという所有者と、町家を借りたいという人を上手る標準的なガイドラインがあると、家主・借主とも条件に結びつける仲人のような「空き家情報バンクと空き家交渉がしやすい。

斡旋・仲介システム」があれば、解決される可能性は高い。

②賃貸借契約に「定期借家方式」を採用
従来の借家権は、正当事由が存在しない限り家主から2）空き家バンク情報の発信方法

更新拒絶ができないが、定期借家権は、契約で定めた期①空き家などの情報ストック間の満了により、確定的に借家契約が終了する。これに空き家を所有し貸そうと思う提供者から貸し出し物件

よって家主側は安心して借家経営ができることから、空の情報を受け付け、情報を審査し、データベース化してき家の賃貸借契約では、できるだけ「定期借家方式」の登録する体制をつくる。登録情報は、町家だけでなく、契約を促進する。

町内の空き家や農家、農地などの情報も含め、質・量と③標準家賃の提示

も豊かな情報データベースを立ち上げる。

リフォーム状況等に応じた標準家賃が示されていると、家②空き家・町家の情報発信

主側及び借主側とも、初期段階の検討がスタートしやすい。

「町家の空き家情報」の希望者に情報が届くよう、で④不安の少ない賃貸借契約

きるだけ多くのチャンネルで発信する必要がある。具体

家主にとっては、貸した後の権利関係が非常に不安で的な空き家物件の情報発信手段は、コストがかからず、あり、借りる側は、地元の受け入れ態勢やこれから進め更新も楽なインターネットを中心に進め、県や国の交流・るビジネスなどに大きな不安を抱いている。そこで、善定住情報ネットワークともリンクさせることが望ましい。

意の第三者が両者の交渉や契約に積極的に介入し、両者同時に、大宇陀町に空き家・町家情報があるという PR は、の不安を和らげることがとても重要になる。専門的な契町のチャンネルだけでなく一般メディアや住宅関連メデ

約問題も絡むので、民間の不動産業者との連携も検討し、ィア等に積極的に働きかけかける。PR パンフレットや「有償でもいいから中身のある具体的な仲介」を目指す。

シンポジウム・交流会の開催も効果的である。

⑤利活用を促進する公的な助成③希望者への応対や仲介

古い空き家を住宅として賃貸するためには多くの場合

空き家の紹介事業は多くの自治体で試みられているが、リフォームが必要になるが、家賃が安いため、何らかの情報の収集と情報紹介にとどめ、実際の交渉は当事者間支援がないと投下資金の回収は難しい。貸家にすること、に任せているケースが多い。しかし、この応対と仲介を住宅用地にすることを条件とした内部改修等の費用助成

どこまで積極的に世話するかが、この事業の成否を決めや、耐震改修費としての建物本体（構造・屋根など）の改る。例えば、空き家利活用に積極的な生野町（兵庫県）で修費用助成を検討すべきだと思われる。また、借りる側

は、平成 12 年度より「空き家・空き地バンク」制度を開始には「定住促進策」としての家賃補助を考慮すべきである。

し、家主に代わって全面的な手続きの代行を行っている。

4）空き家バンク事業の推進④「大宇陀町、松山の町家」の「売りポイント」
松山の町家は、農家や大都市の町家に比べて、田舎の①空き家バンク事業を担う主体

自然や職場の面からはまだ弱点がある。また、町家文化

空き家バンク事業は情報発信だけでなく、情報の管理のビジネス拠点としても、現状の大宇陀町では客人口がや更新、コーディネイト体制の運営など、多面的で継続見込めず、京都や奈良のような訳には行かない。従って、的、総合的な作業が必要となる。様々な団体のマンパワ

空き家物件の情報だけを単純に発信するのではなく、「売ーを有機的に組織する必要がある。

町家の売りポイント

その内容見つけやすい。安い。広い。

駐車場の確保も比較的楽にできる。

都市と田舎の両方の魅力を併せ持つ（程よい中間）

身近に山や川の自然がある。他所の農村部ほどには虫や草に悩まされない。
車を使わなくても、自転車や徒歩で十分に生活ができる。
町が持つ歴史や伝統の重み、豊かさ、イメージの良さ。

表 2 大宇陀町松山の町家の売りポイント167

景観の保全・形成②空き家バンク事業を推進するフローチャート（地元住民）貸し主

情報部門

仲介・サポート部門

啓発・PR

制度設計・体制づくり（都市住民）借主（市民団体）（市民団体）

都市住民への PR

貸し家情報の収集

説明会、イベントなど（商工会）（大宇陀町役場）（町並み保存会）

による気運づくり

貸し家情報の加工（大宇陀町役場）

物件情報の発信（商工会）

住み続けるための改修のサポート

問合せへの対応
両者を安心させる積

まちなみ研究会

極的な仲介

問合せへの対応
紹介・案内

（商工会）

賃貸条件の交渉・確認（大宇陀町役場）

賃貸契約

生活全般のサポート入居（地元地区）

生活（空き家の活用）

図3

4

問合せ

改修工事
改修のサポート
まちなみ研究会

今後の展開

公民による総合力の発揮とビジネス視点

る。そのためには、町家所有者の認識を変え、「改修す空き家の利活用には、空き家情報の収集、新たな利用

ればいつまでも快適に暮らせるすごい財産だ」というこ者の発見、再生手法の研究などの幅広い領域の活動を有とが、所有者の常識になるように啓発することが必要と機的に組み合わせる必要があり、行政だけでなく、民間なる。例えば、千軒舎に「町家利活用センター」的な機事業者や NPO なども巻き込んでの町の総合力を発揮す

能を持たせて、すばらしい改修事例を展示したり、宇陀る必要がある。また、事業を一過性の活動に終わらせず、

まちなみ研究会の協力などを得て、気軽に改修の相談が実質的なまちづくり効果を達成するためには、責任を持できる体制を整備することが望ましい。

って事業を継続的に進めて行く必要がある。当面は町の事業の目標はまちの財産を活かした地域の活性化

主導が必要だが、最終的には、美山町の「美山ふるさと

当面は「空き家」を「地域の資源」として位置づけ、

株式会社」（第 3 セクター）や「京町家作事組」のような、これからの「地域の活性化」に活用しようという町民のビジネスの視点を持った自立した運営母体づくりを目指

トータルな合意づくりが必要である。「千軒舎」や地元すべきだと思われる。

の「街なみ環境整備協議会」、「宇陀まちなみ研究会」な

松山の町並みと町家が持つ魅力のアピール

どを中心に先進地の視察や勉強会、懇談会、色々なイベ

全国的に住宅ストックは世帯数を上回る水準に達してントなどを実施・継続しながら、大宇陀町松山の将来のおり、貸家経営は今後ますます厳しくなっていく。ブラ

生き方や地域経済のあり方、その基盤づくりなどを検討

ンド力を持った京都、奈良、明日香村などと競合して空して行く必要がある。既に進められている「街なみ環境

き家利活用を進めるためには、さらなる大宇陀町松山の整備事業」も、現在協議中の「伝統的建造物群保存制度

町家の魅力をアピールする必要がある。自然の豊かさやの町並保存」も、今回提起する「空き家利活用事業」も、借りやすさと共に、町家空間（町並み）自体の魅力の向その目指すところ（目標）は一緒であり、松山の伝統的上も欠かせない。街なみ環境整備を進めると共に、重要な素晴らしい「まち財産」を継承し、それらを積極的に

伝統的建造物群保存地区指定などにも積極的に取り組み、

活用することにより地域を持続・発展させ、安心のでき大宇陀町の町並み自体の魅力を向上させる必要がある。

る地域の将来を創造しようとしている。まちの歴史的な町家所有者の町家に対する意識の変革

財産を活かした町民による先進的なまちづくりを、ここ

町の活性化のためには、空き家利活用の事業とともに、大宇陀町の松山から発信し、実現したいものである。

これ以上空き家が増えない施策も同時に講ずる必要があ168