平成 30 年度セミナー「不動産におけるｻｽﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨと ESG 投資- GRESB 評価結果発表と ESG の今後の潮流-」
1.

日時：

平成 30 年 11 月 5 日（月） 13:00〜17:50（開場 12:30）

2.

会場：

経団連会館カンファレンス国際会議場（東京都千代田区大手町 1-3-2 経団連会館 2 階）

3.

参加費：

無料

4.

プログラム及び講師（日英同時通訳が付きます）:①

開会挨拶（13:00-13:10）
株式会社日本政策投資銀行 常務執行役員 津田雅之②

GRESB2018 年評価結果発表およびセクターリーダー表彰式（13:10〜14:00）
講演者：GRESB アジア太平洋代表 Ruben Langbroek 氏
CSR デザイン環境投資顧問株式会社 代表取締役社長 堀江隆一氏
休憩（14:00〜14:10）③

基調講演「建築物の省エネと快適性・健康性」（14:10〜14:40）
講演者：早稲田大学 理工学術院 創造理工学部 建築学科 教授 田辺新一氏④

ESG の実践像 〜様々なステークホルダーの視点から〜（14:40〜16:00）
講演者：野村不動産投資顧問株式会社 NMF 運用グループ ファンドマネジメント部長 執行役員 増子裕之氏
株式会社丸井グループ サステナビリティ部 ESG 推進部 部長 戸井田敦子氏
AMP Capital, Head of Sustainability, Real Estate, Chris Nunn 氏
休憩（16:00〜16:10）⑤

パネルディスカッション及び Q&A（16:10〜16:55）
テーマ：（仮）「これからの ESG 投資のあり方〜経済性と環境・社会へのインパクト」
パネリスト：早稲田大学 理工学術院 創造理工学部 建築学科 教授 田辺新一氏
一般財団法人日本不動産研究所 業務部 参事 古山英治氏
野村不動産投資顧問株式会社 NMF 運用グループ ファンドマネジメント部長 執行役員 増子裕之氏
株式会社丸井グループ サステナビリティ部 ESG 推進部 部長 戸井田敦子氏
AMP Capital, Head of Sustainability, Real Estate, Chris Nunn 氏
CSR デザイン環境投資顧問株式会社 代表取締役社長 堀江隆一氏⑥

閉会のご挨拶（16:55〜17:00）
責任投資原則(PRI) 日本事務局 グローバルネットワーク＆アウトリーチ ジャパンヘッド 森澤充世氏⑦
5.

懇親会・ネットワーキング（17:00〜17:50）

主催：

株式会社日本政策投資銀行（DBJ）、一般社団法人不動産証券化協会（ARES）
一般財団法人日本不動産研究所（JREI）、CSR デザイン環境投資顧問株式会社（CSRD）

6.

協力：

責任投資原則(PRI)日本事務局

平成 30 年度セミナー「不動産におけるサステナビリティと ESG 投資-GRESB 評価結果発表と ESG の今後の潮流-」のご案内【講演者の略歴】
Ruben Langbroek 氏
GRESB アジア太平洋代表（シンガポール拠点）。不動産投資における幅広い経験を有しており、直近 5 年間はアジア太平洋市場にて業務に従事。前職は Jones Lang LaSalle（オランダ、香港、シンガポール）。投資家、ファンドマネージャー、企業に対する、サステナビリティ測定及び財務パフォーマンスも含む幅広いポートフォリオ
に関するアドバイザリーを担当。また、オランダの Jones Lang LaSalle のリサーチ及びストラテジック・コン
サルティング部門のヘッドとして、不動産及びポートフォリオの生産的で効率的なマネジメントに資するサステ
ナビリティに関するベストプラクティスの特定に注力。建築技術修士および不動産科学修士。RICS メンバー
（MRICS）、LEED Green Associate 資格保持者。
堀江 隆一氏
不動産ビジネスへの ESG 組込みに係る支援業務や、環境不動産に関する公的な調査業務を行う CSR デザイン環
境投資顧問株式会社の代表取締役社長。以前は、日本興業銀行、メリルリンチ証券に勤務後、ドイツ証券ではマネージング・ディレクターとして再生可能エネルギーファンドなどを含むストラクチャード・ファイナンス業務を統括。東京大学法学部卒、カリフォルニア大学バークレー校経営学修士（MBA）、桜美林大学大学院非常勤講
師、LEED AP、CASBEE 不動産評価員、国土交通省「ESG 投資の普及促進に向けた勉強会」座長、国連環境計
画金融イニシアティブ（UNEP FI）不動産 WG 顧問、責任投資原則（PRI）日本ネットワーク不動産 WG 議長、
GRESB ベンチマーク委員会委員など。
田辺 新一氏1982 年早稲田大学理工学部建築学科卒業。1984 年同大学大学院博士前期課程修了。工学博士。1984-86 年デンマーク工科大学暖房空調研究所研究員、1986 年早稲田大学理工学部助手、1988 年お茶の水女子大学家政学部専任講師、1992 年同大学生活科学部助教授、1992-93 年カリフォルニア大学バークレー校訪問研究員、1999 年早稲田大学理工学部建築学科助教授、2001 年同教授を経て、改編により、2007 年から早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科教授。建築設備技術者協会会長、日本建築学会副会長、東京都環境審議会会長などを歴任し、現在は日本学術会議会員、公益社団法人空気調和・衛生工学会会長を務める。
増子 裕之氏野村不動産投資顧問株式会社執行役員 NMF 運用グループファンドマネジメント部長。2006 年野村不動産株式会社に入社。入社以来、オフィスのアセットマネジメント業務に 5 年従事。企画部へ異動後、旧野村不動産マスターファンド投資法人の IPO を担当。2015 年 10 月より現部署に異動し、現在に至る。ファンドマネジメント部
では、公募増資や合併を含む戦略立案や IR を含む開示全般を担当。不動産証券化協会認定マスター。立教大学社会学部卒。
戸井田 敦子氏
1986 年株式会社丸井グループ入社。広告宣伝・販売促進部門、マルイ営業店の店次長等を経て、2015 年 4 月
ＣＳＲ推進部長。2016 年 10 月より、新設のＥＳＧ推進部長を兼務。グローバルなイニシアティブ、ＥＳＧ評
価機関等への対応をスタート。従来のＩＲ活動に加え、グループの持続的な成長と中長期的な企業価値向上に向け、新たにＥＳＧの観点から世の中の要請に応える体制構築をめざす。また 2017 年 4 月、ＣＳＲ推進部改めサ
ステナビリティ部長。
Chris Nunn 氏
AMP Capital Real Estate における Head of Sustainability。AMP Capital Real Estate は豪州、ニュージーラ
ンドを中心に約 260 億豪ドルの不動産を保有し、Nunn 氏は 18 年に亘って環境コンサルティング事業、環境不動産の開発・運用、環境格付等の業務を歴任。現在はファンド運用におけるサステナビリティ戦略の立案、投資家対応、ESG レポーティング等を通じ、同社のサステナビリティ部門を牽引している。サステナビリティ部門の前には環境分野の弁護士としての経験を有する。
古山 英治氏
一般財団法人日本不動産研究所業務部参事。2000 年一般財団法人日本不動産研究所に入所。日本政策投資銀行との業務提携の下で DBJ Green Building 認証業務に従事し、認証業務の実施及び普及促進に努める一方で、環境認証と不動産価値に関する経済分析を担当。国土交通省「ESG 投資の普及促進に向けた勉強会」委員などを歴任。不動産鑑定士、不動産証券化協会認定マスター、再開発プランナー。

903 entities

2018
RESULTS
Sustainable Real Assets

64 countries

79,000 assets$3.5 trillion GAV

903 entities

2018
RESULTS
Sustainable Real Assets

64 countries

79,000 assets$3.5 trillion GAVManaging risks…
Stressors & Shocks

ImpactEnvironmental
SocialPhysicalEconomic
Technological
Regulatory

Asset Value
Employees
Tenants
Environment
Communities
Businesses
Supply Chain

…while creating positive impact
Sustainable Real Assets
General Benefits

Economic Benefits• Regulatory compliance• Lower operating costs• Reduced environmental impact• Higher rental level potential• Business continuity/resilience• Lower vacancy levels• Improved occupant health, wellbeing, and productivity• Higher capital values• Increased asset liquidity

GRESB Assessment

PROPERTY COMPANIES | REITs | FUND MANAGERS | DEVELOPERSESGDISCLOSUREPERFORMANCEMEASUREMENTPEER
BENCHMARKING

903 entities

2018
RESULTS
Sustainable Real Assets

64 countries

79,000 assets$3.5 trillion GAV

Increased Transparency

198

903

2018 Global Average

2016
2013

2017
2015
2012

2011

2014

78%
Green Stars

Listed sector still in the lead…

PrivateListed…and Asia is making progress…
Oceania

EuropeNorth America

Asia

…but there’s room for improvement
Management (88)
Stakeholder Engagement (67)
Policy & Disclosure (79)

Risks & Opportunities (71)

Building Certifications (47)
Monitoring & EMS (69)

Performance Indicators (58)

100

80

80

9-year

60

First-year

100

56

40

100

20

0
2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

So…
What’s next?

Sustainable Real Assets

All new buildings must operate at
net zero carbon by 2030
All buildings must operate at net
zero carbon by 2050 or earlier

Sustainable Real Assets

Healthy

Certified

Monitored

Accessible

Connected

Efficient

Landlord-tenant
collaboration

Resilient

Business
continuity

Positive social
impactPerformance assessments based on

Sustainable
Real
Assetsreliable data

Healthy
Leaders

174

62

2016
252

127

2017
297
2018

North America

EuropeAsia

Aus/NZ
Other

155

(52%)

Resilient

13%

90%

50%

121
participants

Senioremployee

Specific
shocksEfficient
GRESB Universe(Like-for-like)

GRESB Universe
Target2017

SDG
Target 7.3 (2.6%)

Efficient
2017

100

SDG
Target 13
75

50

GRESB
Universe(Like-for-like)actuals25
GRESB Universe
Target
0
2010

2020

2030

2040

2050

Efficient[10%] Absolute[30%] Like-for-like[29%] No target[31%] Intensity based

Healthy

Resilient

Efficient

Sustainable Real Assets

Efficient
79,388

total assets

49,910reported at asset level74%

of total entities

53

countries

834.3

million sqm

Efficient
20,00079,388

total assets

Reported at asset level
15,00049,91074%
53

Total Assets

85%

reported at asset level62%
10,000of total entities
countries

71%
57%

5,000
29%

41%

834.3

million sqm

049%Efficient

159 kwh/m2
200 kwh/m2

173 kwh/m2

134 kwh/m2
135 kwh/m2
Office181 kwh/m2

147 kwh/m2

• Sustainable real assets goals• ESG performance metrics• Assessment reporting guidelines• Data capture and quality assurance processes• Scoring and benchmarking approach

Sustainable Real Assets

903 entities

2018
RESULTS
Sustainable Real Assets

64 countries

79,000 assets$3.5 trillion GAV2018年GRESB評価結果〜日本における不動産ESG投資の進展と課題

2018年11月5日
CSRデザイン環境投資顧問(株)代表取締役社長©CSRデザイン環境投資顧問

堀江 隆一
1

2018年GRESB結果：日本参加者数
合計

61

J-REIT以外の国内参加者
J-REIT参加者

20

15
0

5

24

16
8

29

15
14

31

14
17

35

53
46

16

19

23

14

21

30

34

38

GRESBに参加した
J-REIT銘柄38社の国内市場に占める
時価総額

89%（約11兆3300億円）

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

©CSRデザイン環境投資顧問

出典：GRESBウェブサイト等より弊社作成

2

2018年GRESB結果：総合スコア分布•

日本平均スコアは、昨年から上昇し、今年もグローバル平均を上回る
J-REIT

マネジメントと方針︵ＭＰ )

100

グローバル
各日本参加者

日本
50

グローバル
各参加者
0
0

50

100

実行と計測（IM）©CSRデザイン環境投資顧問

出典： GRESB日本市場データ（非公開）32018年GRESB結果：分野別スコア
グローバル(2018)

日本(2018)

グローバル(2014)

日本(2014)94
マネジメント(8.1%)
ステークホルダーとの関係構築(23.8%)

70

ポリシーと開示(9.5%)

70

88

57
42
17

グリーンビル認証(11%)

60

52

77

33

リスクと機会(13.2%)

58

63
パフォーマンス指標(25.6%)

71
モニタリングとEMS(8.8%)※（％）は評価採点におけるウェイト©CSRデザイン環境投資顧問

出典： GRESB日本市場データ（非公開）4

GRESB REの参加開示時期とスコア推移• 日本では2015年から急速に取組みが進展し、初参加者のスコアも高い傾向
100

100

平均ＧＲＥＳＢスコア

日本

80
100

80

グローバル

8年連続参加者

100

80

GRESBスコア

60

60

40

40

20

20
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 201880

9年連続参加者

GRESBスコア2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

参加年別平均スコア推移*2010年は日本からの参加者がいないためNA©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 左：GRESB日本市場データ（非公開）
右：GRESB Real Estate Public Result 20185

省エネ：DDにおける評価項目• 日本はDDにおける省エネルギー性能のリスク評価実施率が低い
省エネ性能（グローバル）
既存投資のモニタリング

省エネ性能（日本）

新規投資のデュー・デリジェンス©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 2018年GRESB日本市場データ（非公開）
およびGRESB Real Estate Public Result 20186

省エネ：省エネルギー格付「省エネルギー格付」回答率推移「省エネルギー格付」
床面積カバー率

グローバル

2014

65%

2015

67%

2016

N/A

2017

76%

2018
2014

54%

58%

80%
11%

日本

2015

36%

2016

41%*

2017

44%

2018

©CSRデザイン環境投資顧問

49%

10%

6%
2017

2018

グローバル

2017

2018
日本

出典： GRESB日本市場データ（非公開）* 2016年の日本データは弊社推計

7省エネ：省エネ格付と各国の政策、市場• 欧州、豪州、米国の主要都市では、省エネ格付の取得を義務化• 英国：2018年4月以降エネルギー性能が一定以下の物件の賃貸が違法に• 豪州：• NABERS格付5-6：売却価格に9％のグリーンプレミアム• NABERS格付2-2.5：同13％のブラウンディスカウント©CSRデザイン環境投資顧問

8

開示：GRESB RE結果 ‒ 開示評価
リアルエステイト評価 平均スコア
GRESB開示評価レベル©CSRデザイン環境投資顧問

出典： GRESB Real Estate Public Result 20189

開示：GRESB RE結果 ‒ 開示評価
• 日本では、開示評価の結果が昨年より格段に改善
GRESB開示評価の結果
日本参加者分布
2018年
31%

28%
19%

43%

19%

2017年

30%
23%

3%
3%

3%

E

D

©CSRデザイン環境投資顧問

C

B

A

出典： GRESB日本市場データ（非公開）10開示：ESG報告フレームワークへの準拠• 日本はＥＳＧ報告フレームワークに沿った開示がまだ少ない
報告枠組み準拠・参照の割合
アニュアルレポート

アニュアルレポートが準拠・参照している報告枠組み

69%
17%

95%

サステナビリティ報告書

EPRA & INREV

グローバル©CSRデザイン環境投資顧問

11%
13%
0%

57%
PRI

投資家向けレポート

25%

GRI

59%

10%
0%

19%

その他

日本

グローバル(n=543)

20%
6%
日本(n=47)

出典： GRESB日本市場データ（非公開）11開示：サステナブルREITインデックス©CSRデザイン環境投資顧問

出典：https://www.reitsmarket.com/img/2018/06/Reitsmarket̲GRESB̲Gl
obal̲Sustainable̲Index̲FACTSHEET̲ENG.pdf

12

健康と快適性：グリーンリース• 日本は改修工事への協力などは多いが、「健康と快適性」関連の項目（室内環境質やビルの運用方法など）についてはこれから

グリーンリースの有無と含まれる内容
88%
84%

GL契約の有無

契約に含む内容

57%
67%

改修での協働

室内環境管理ビルの管理運用基準

14%7%グローバル(n=874)©CSRデザイン環境投資顧問

33%

41%

日本(n=57)

出典： GRESB日本市場データ（非公開）13

健康と快適性:グリーンビルディングの概念の拡張
広義・将来のグリーンビルディング“Green Building”評価項目
CASBEE/LEEDなど

材料
廃棄物管理

WELL/GRESB H&W Moduleなど

室内環境/ 空気水

換気・低VOC

節水

省エネ格付
BELS/
EU EPCなど

エネルギー

快適性/

水摂取

光

温熱環境・自然光・ 人間工学
サーカディアンリズム
個別制御

敷地/フィットネス

オープンスペース
自転車利用

生物多様性
©CSRデザイン環境投資顧問“Health & Well-being”評価項目

栄養

健康的な食物摂取

運動の機会

心バイオフィリア

図表は講演者が作成

14

健康と快適性:日本でも認証制度を創設

・ CASBEE-WO認証
・ 鑑定評価©CSRデザイン環境投資顧問

出典：国土交通省「健康性、快適性等に優れた不動産に係る認証制度のあり方について最終とりまとめ」（2018/3/28）

15

レジリエンス:GRESB ResモジュールとTCFD©CSRデザイン環境投資顧問

16

レジリエンス：座礁資産と財務リスク「座礁資産」

パリ協定の2℃目標 → 埋蔵されている化石燃料の3分の2は燃やすことができない「原油、石炭、ガスを「事実上燃やすことができなくなる」という気候変動に対するアクションから生じる潜在的に巨大な損失を、投資家が被る可能性がある」

気候変動リスクを財務リスクとして捉え、2℃シナリオで想定されるリスクと機会に対する組織の戦略の適応力の説明を求める©CSRデザイン環境投資顧問

17

レジリエンス：TCFDのフレームワーク
TCFDフレームワーク
物理的
リスク
リ
ス
ク

移行
リスク

不動産における関連事項

急性：台風・洪水など

敷地選定、集中豪雨対策

慢性：海面上昇など

地盤面の嵩上げ

政策・法規制リスク

GHG排出規制強化

技術リスク
市場リスク
評判リスク

エネルギー価格の変動
テナント・顧客選好の変化

資源の効率性機会

エネルギー源機会

製品及びサービス
市場

グリーンビルディング、ZEB
再生可能エネルギー導入

レジリエンス©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 弊社作成

18

レジリエンス：TCFDパイロット©CSRデザイン環境投資顧問

出典： UNEP FI

19

ポジティブ・インパクト投資の概念

リスク・リターンが同じ投資案件

リターン

リターン

インパクトの軸を追加

リスク©CSRデザイン環境投資顧問

リスク

出典： PRI “The SDG Investment Case”

20｢建築物の省エネと快適性・健康性」

2018年11月5日
早稲田大学建築学科
田辺新一

Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 2018

COP21（パリ協定）2015年12月12日

世界共通の長期目標として2℃目標のみならず
1.5℃への言及
主要排出国を含むすべての国が削減目標を５年ごとに提出・更新すること、共通かつ柔軟な方法でその実施状況を報告し、レビューを受けること

日本は，2030年までに2013年比26%の削減
目標→本当に削減する必要がある
2015年 環境省 国連気候変動枠組条約第21回締約国会議資料から引用
Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 20182

エネルギー起源二酸化炭素の各部門排出量の目安

単位：百万t-CO2

2013年実績

2030年目安

削減割合（％）

産業部門

429

401

7%

運輸部門

225

163

28%

業務部門
家庭部門

279

168

201

122

40%
39%

エネルギー転換部門

101

73

28%

エネルギー起源CO2

1235

927

25%

CO2では住宅，業務部門で各々約40%削減→
省エネ＋原単位改善が必須
Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 20183

0.8×0.8＝0.64
省エネ×原単位改善=低炭素化

kWh × CO2/kWh=CO24

参議院・経済産業委員会
2018年5月31日

http://www.webtv.sangiin.go.jp/webtv/index.php
Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 20185

エネルギーミックスにおける省エネ対策
 2030年度に最終エネルギー需要を対策前比で原油換算5,030万kl程度削減。
 オイルショック後並みのエネルギー消費効率の改善（▲35%）が必要。
エネルギーミックスにおける最終エネルギー需要
経済成長
1.7％／年
36,116万kL
電力
２５％

熱
ガソリン
都市ガス
等７５％

2013年度（実績）

対策前
37,674万kL
32,637万kL程度
電力
２８％
程度

熱
ガソリン
都市ガス
等７２％
程度

徹底した省エネ
5,030万kL程度削減
家庭
1,160万kL
運輸
1,607万kL
業務
1,226万kL
産業
1,042万kL

2030年度（省エネ対策後）5,030万kLとは？
家庭部門の最終エネルギー消費4,950万kL（2016年度）
大きな目標！

熱エネルギーの省エネも重要
積み上げ時に期待していた進展は道半ば（進捗率：17.4％） 6

Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 20186

長期エネルギー需給見通しにおける電力需要・電源構成
電力需要

電源構成
（総発電電力量）

徹底した省エネ
1,961億kWh程度

経済成長
１．７％／年

電力
９６６６
億kWh

（対策前比▲17%） （送配電ロス等）
省エネ＋再エネ
で約４割

電力
９８０８
億kWh
程度

12,780億kWh程度

省エネ１７％程度

２０３０年度Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 2018

10,650億kWh程度

地熱 １．０〜１．１％程度
ﾊﾞｲｵﾏｽ
３．７〜４．６％程度
風力 １．７％程度

再エネ１９〜２０％再エネ２２〜２４％程度
太陽光 ７．０％程度
程度
原子力１８〜１７％ 原子力２２〜２０％程度
程度

水力 ８．８〜９．２％程度

ＬＮＧ２２％程度 ＬＮＧ２７％程
度
石炭２２％程度

２０１３年度
（実績）（総発電電力量）

石炭２６％程度

石油 ３％程度
石油 ２％程度
２０３０年度

ベースロード比率：５６％程度

7

旺盛なアジアのエネルギー需要2012年から2035年の経済成長

2035年の一次エネルギー需要量の推計(Mtoe）

米国

中国
4060

日本
東南
アジア

インド
非−OECDアジア

 エネルギーは日本のことだけを考えても駄目 2035年までの経済成長の65%は非-OECDアジアでおこる
引用：IEA, World Energy Outlook 2013 (12 November 2013)

Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 20188

エネルギー基本計画
2014年4月11日閣議決定・2018年7月3日閣議決定

2020年までに新築住宅・建築物について段階的に省エネルギー基準の適合を義務化する。
•

建築物については、
2020年までに新築公共建築物等で、2030年までに新築建築物の平均で、ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）を実現することを目指す。
生活の質を向上させつつ省エネルギーを一層推進するライフスタイルの普及
http://www.meti.go.jp/press/2014/04/20140411001/20140411001.html

Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 20189

ESG投資ESG（Environment, Social, Governance）要素を考慮する投資
投資の際に企業の価値を測る材料

定量的な財務情報（利益率など）

未財務情報→ESG要素Environment

Social地球温暖化
Governance
生物多様性など 従業員の健康
女性の活躍
取締役の構成快適・健康性など
公正な競争など

建物の環境性、健康性、快適性などを評価

http://www.gpif.go.jp/operation/esg.html

Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201810

着工棟数とエネルギー消費量の関係
2000m2以上の非住宅は、新規着工数は2,964棟（全498,800棟）と0.6%しなないが、一棟あたりのエネルギー消費量が大きいため、33.7%を占める

ZEH約8.4%（約4.2万棟）
2017年度

国土交通省資料から引用作成、201711

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）

非住宅（1,006件）
2018年7月現在

住宅（56,894件）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000129.html

Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201812

環境不動産の不動産価値
 2015年 伊藤ら（三井住友信託銀行）：CASBEE 認
証有無と賃料の比較→CASBEE評価1ランクアップにより，約1.7%成約賃料の上昇
 2015年 ザイマックス：東京23区オフィスビルにおける環境認証有無と新規賃料の関係→約4.4%のプラスの影響，特に中規模ビルの影響が高い 2017年 青木・板谷・田辺（早稲田大学）：J-REIT
オフィス分析→CASBEE取得物件、東京都トップレベル事業所はNOIが高い
Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 201813

東京都建築物環境計画書制度再構築

1. 建築物環境計画書の対象拡大
2. 再生可能エネルギーに関する検討義務
3. 建築物の環境性能表示
4. 建築物の環境性能に関する総合評価制度（CASBEE）の活用
5. 省エネルギー性能に関する評価の見直し
6. 断熱性能に関する評価の見直し
2018年5月31日：東京都建築物環境計画書制度改正に係る技術検討会
Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 2018

14

民間建築物の新築床面積割合• 法人等の非住宅建築物
平成28年新築

約19 億 8,158 万 m2
2,605万 m2
対前年比 約 0.3%増

新築／ストック

1.3%• 公共の非住宅建築物

約 06 億 4,720 万 m2
対前年度比 約 0.003%増

床面積（万㎡）

7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000

Department of Architecture, WASEDA University

平成28年

平成27年

平成26年

平成25年

平成24年

平成23年

平成22年

平成21年

平成20年

平成19年

平成18年

平成17年

平成16年

平成15年

平成14年

平成13年

平成12年

平成11年

平成10年

平成9年

平成8年

平成7年

平成6年

平成5年

平成4年

平成3年

0

建築物ストック統計（国交省2017年8月31日）
http://www.mlit.go.jp/common/001198960.pdf

15

Energy Star
 1992年に米国の環境保護庁（EPA）と米国エネルギ
ー省（DOE）が共同で開発した、製品、機器、住宅、業務ビルの省エネ性能ラベ
リング制度。
 ESPMと呼ばれるエネルギ
ー使用量の管理ツールにより建物用途・運用特性・エ
ネルギーデータを基に評価
 評価結果は、1〜100で表示される。
Energy Star HPから引用
Department of Architecture, WASEDA University

Energy Star取得建物一覧の例

17

SDGs
SDGsを促進させるための投資→ESG投資

Shin-ichi Tanabe, Waseda University, all right reserved 201818

SDGs No.7
• 7.3 2030年までにエネルギー効率を倍に改善する。
• 7.3.1 一次エネルギーとGDPによって評価する。

Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201819

 RE100(Renewable Energy 100)は、Climate Week
NYC2014で発表され、欧米に加えてインドや中国で注目、世界全体で152社が加盟（2018年10月6日）
 事業運営を100%再生可能エネルギーで調達することを目標に掲げる企業が加盟するイニシアチブ
 毎年データを開示し、RE100はその進捗状況を報告する
 Apple, Google、ゴールドマンサックスなど参加, 日本では、
リコー、積水ハウス、アスクル、大和ハウス(EP100にも参加）、イオン、富士通、丸井、ソニー、ワタミなど参加
1）自社施設内や他の施設で再生可能エネルギー電力を自ら発電する
2）市場で発電事業者または仲介供給者から再生可能エネルギー
電力を購入する
Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 2018

http://there100.org/から引用作成

20

労働力人口と長時間労働
2016 年の日本の時間当たり労働
生産性は、米国の 3 分の 2 の水準にあたり、主要先進 7 カ国でみると、データが取得可能な
1970 年以降、最下位の状況（公益財団法人 日本生産性本部）

労働力人口減少
2010年

2030年

8000万人6700万人
16.3%減(1300万人減)

長時間労働の解消
残業ゼロ
22.7%減労働生産人口が減少する中で、デジタルツールなどの利活用が鍵を握る。一人一人の持つ能力を最大限発揮できる職場環境の整備が期待される（経済産業省・ものつくり白書）

現在の日本のGDPの維持を考えると、

単純計算で約1.5倍の作業効率が必要

Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201821

知的生産性の価値
人件費100：ビル賃料１０：エネルギー１

費用

北米
Rosenfeld

Abdou と
EPA
Lorsch

Woods

BOMA

日本

人件費〔ドル/(m2・年)〕

3000

2180 2000 2370 1300 3700

空調運営費用〔ドル/(m2・年)〕

-

20100

60

120

29

-

15

10-20

20

20

15

36

200

114218

100

118

87

103

エネルギー費用〔ドル/(m2・年)〕
エネルギー費用に対する人件費の比率

注 羽田ら（2006）の試算, 2004年度電力総合単価15.70円／kWh, 2004年平均為替レート108.19円／ドル,
2004年事業所規模5人以上を対象とした平均総実労働時間151.3時間/月および出勤日数19.7日／月を用いて算出。

Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201822

どうして「28℃」？環境省2017年8月

地球温暖化対策のため、冷房時の室温を28℃で快適に過ごせる軽装や取組を促すライフスタイル「クールビズ」の取組にご理解をいただき、28℃を目安に、冷房時の外気温や湿度、建物の状況、体調等を考慮しながら、無理のない範囲で冷やし過ぎない室温管理をお願いいたします。
Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201823

自身に合った行動を自身で取捨選択する

Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 2018

24

WELL Building Standard 建築物を利用者の健康の観点から捉え、高い健康性能を持つ建築物に認証を与える建物環境評価指標
 2014年にアメリカで発表
 2018年6月に新たなバージョン（v2）のパイロット版が公開

v1

Air

Water
Fitness

Nourishment
Comfort

Light

＋

Mind

Innovation• 大項目に100の中項目、さらに詳細な205の小項目が設定• 必須項目/加点項目に分類

v2

Water

Nourishment

Thermal Comfort
Mind

Light

Movement

Sound

Materials

Community＋• 評価項目が再編成• 必須項目が減り、加点項目の割合が増加
Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 2018

Innovation25

2018年3月28日

国土交通省公表：認証基準ワーキンググループ主査（田辺）として取りまとめた

Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201826

ESG投資の普及促進に向けた勉強会
 最終とりまとめにおいて、想定される認証制度の概要および評価要素の内容を発表（2018年3月28日）

27
27

28

29

30
30

CASBEEウエルネスオフィス• ウエルネスオフィス認証• スマートウエルネス認証

Wellness
CASBEE＋Wellness• 2018年10月23日〜11月22日• パブリックコメント中• CASBEE-ウェルネスオフィス暫定版• CASBEE-オフィス健康チェックリスト暫定版
http://www.jsbc.or.jp/research-study/swo_opinion.html
Department of Architecture, Waseda University, all right reserved 201831 /13

「 野村不動産投資顧問におけるサステナビリティの取組みについて 」
Sustainability Initiativesof Nomura Real Estate Asset Management Co., Ltd
November 5, 2018

【 当社の概要/Corporate Overview 】
会社概要/Corporate Profile
商業
/Name

野村不動産投資顧問株式会社
Nomura Real Estate Asset Management Co., Ltd.

設立
/Established

2013年1月/January, 2013.

資本金/Capital

300百万円/mln yen

株主/Shareholder

野村不動産ホテルディングス株式会社
Nomura Real Estate Holdings, Inc.
（100％）

従業員数/Employees

計159名

事業内容
/Business Operation

投資運用業、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、宅地建物取引業
Investment management business, Type II financial
instruments business, Investment advisory and agency
business, Real estate trading business.
1

【 当社の概要/Corporate Overview 】
組織図/Organization
Statutory Auditors

監
査
役

企画部
Corporate Planning
海外業務企画室International Business Planning
ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部
Legal & Compliance

取
締
役
社
長

営業部
Client Relations & Marketing

President & CEO

取
締
役
会

Board of Directors

財務会計部
Finance & Accounting

投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部
Investment Management
プロダクト開発部
Product Development
リサーチ部
Research & Analysis

N
M
F
運
用
グ
ル
プ

NMF Investment Management Group

Chief Strategy Officer

最
高
戦
略
責
任
者

Project Screening Committee

NPR Valuation Committee

ン
委
員
会

案
件
情
報
受
付
会
議

投資運用企画部
Investment Management Planning

ー

シ

ョ

Risk Management Committee

エ

ー

リ
ス
ク
管
理
委
員
会

N
P
R
バ
リ

ュ

投
資
委
員
会

コ
ン
プ
ラ
イ
ア
ン
ス
委
員
会

Compliance Committee

資産投資部
Acquisitions

Investment Committee

株
主
総
会

General Meeting of Shareholders

監査部
Internal Audit

ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部
Fund Management
資産運用一部
Asset Management I
資産運用二部
Asset Management II
NPR運用部
NPR Investment Management

サステナビリティ推進会議
Sustainability Promotion Conference2

【 当社の概要/Corporate Overview 】
企業理念/Philosophy ： 「 運用パフォーマンス至上主義 /Investor-Oriented PERFORMANCE」
運用資産残高/Asset Under Management： １兆3,957億円/1,395bln yen

上場REIT（Listed J-REIT）

私募REIT（Non-listed open-ended REIT）

私募ファンド(Private funds)

有価証券ファンド

(Fund of Funds, etc.)※2018年9月末時点/As of September 30, 2018.

野村不動産マスターファンド投資法人
Nomura Real Estate Master Fund, Inc.

(資産総額/AUM：１兆1,186億円/1,118bln yen)

野村不動産プライベート投資法人
Nomura Real Estate Private REIT, Inc.
(資産総額/AUM：2,019億円/201bln yen)

ヘルスケアファンド、フォワードコミットメント型ファンド 他
Health Care Fund, Forward Commitment Fund,etc(資産総額/AUM：617億円/61bln yen)

J-REITバリューファンド（J-REIT投信） 他
J-REIT Value Fund,etc(資産総額/AUM：133億円/13bln yen)

【 当社におけるサステナビリティへの取組み/Sustainability Initiatives】
サステナビリティ方針/Sustainability Policies （2015/12 制定/adopted）
1. Efforts to save energy and create energy
１．省エネルギー・創エネルギーの取り組み
2. Efforts to save resources and reduce waste
２．省資源・廃棄物削減の取り組み
3. Efforts for safety and security as well as
３．安心・安全と顧客満足度向上の取り組み
improvement of the level of customer satisfaction
4. Efforts to develop in-house systems and４．社内体制の整備と役職員への取り組み
educate executives and employees
５．社外のステークホルダーとの協働
5. Collaboration with outside stakeholders
６．投資家等への情報開示
6. Information disclosure to investors, etc.

国際イニシアティブ/International Initiatives （2017/12 署名/signed）

責任投資原則（PRI）

不動産会社系列の資産運用会社では、日本初の署名機関
The first real estate company-affiliated asset
management company in Japan to become a signatory.

国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP FI）
不動産会社系列の資産運用会社では、日本初の署名機関
The first real estate company-affiliated asset managementcompany in Japan to become a signatory.
4

【 当社におけるサステナビリティ推進体制 / Sustainability Promotion System】
指定ファンド （NMF）/ Assigned Fund（NMF)
・委員長（ファンド運用部長）
Chairman (Managing Executive Officer)

取締役会/ Board of Directors＝サステナビリティ執行責任者

Chief Operating Officer of Sustainability

サステナビリティ方針

Sustainability Policies

サステナビリティ推進規定
Regulation of
Sustainability Promotion

各環境ポリシーサステナビリティ推進会議/Sustainability Promotion Conference＝業務手順

推進会議 メンバー/Conference members
・委員長（最高投資責任者）

Policies related
Environment

Chairman (Managing Executive Officer)
・投資運用企画部/ Investment Management Planning・所管運用部/ Asset Management

Operating Procedure

協議内容/Discussion agenda
・目標・施策案の策定（年次、長期）投資委員会/ Investment Committee

Decision of the Draft targets and measures（annual, long term）

・実施状況の確認/Monitoring of implementation status

・委員長（CSO：最高戦略責任者）
Chairman(Chief Strategy Officer)＝サステナビリティ最高責任者

Chief Executive Officer of Sustainability

指定ファンド （NPR）/ Assigned Fund（NPR)

意思決定/Decision
・サステナビリティ目標や施策の決定

・委員長（ファンド運用部長）
Chairman (Managing Executive Officer)

Decision of Sustainability targets and measures＝サステナビリティ執行責任者

Chief Operating Officer of Sustainability
4

【サステナビリティ推進会議 年間スケジュール】
Annual Schedule of Sustainability Promotion Conference

6月〜8月
Jun.〜Aug.

実行/Action

9月〜11月Sep.〜Nov.

実行/Action

12月〜2月Dec.〜Feb.

実行/Action

3月〜5月
Mar.〜May.

実行/Action

施策/Measures

サステナビリティ推進会議

Sustainability
Promotion Conference

投資委員会

・目標・施策の策定

・進捗確認/Monitoring

Draft targets andmeasures

決裁/Decision

・目標・施策の見直し

Amendment oftargets and measures

決裁/Decision

6

・進捗確認/Monitoring【サステナビリティ推進指定ファンドの外部評価/Sustainability Ratings】
2018年「総合型・上場」グローバル・セクターリーダー
2018 “Global Sector Leader” in the listed diversified sector.
リアルエステイト評価
Real Estate Ratings「Green Star」 「5 Star」

開示評価
Disclosure Level Evaluation「A」

2018年「総合型・非上場」アジア・セクターリーダー
2018 “Asia Sector Leader” in the Non-listed diversified sector.
リアルエステイト評価
Real Estate Ratings「Green Star」 「5 Star」

7

野村不動産マスターファンド投資法人（NMF）におけるサステナビリティに関する取り組み
Sustainability initiatives of Nomura Master Fund8

【 NMFの概要/Overview of NMF】
会社形態/Company Form

不動産投資信託/J-REIT

上場日/Listing Data

2015.10.2

投資対象/Investment Type

総合型/Diversified-type

物件数/Properties

281物件/Properties

資産規模/Acquisition Price ※ 955,984百万円/＄8,690mln ※J-REIT第3位/The 3rd
時価総額/Maｒket CAP ※670,743百万円/＄6,097mln

商業/Retail

オフィス/Office※Calculating a dollar as ¥110. as of 25 Oct.

住宅/Residence

物流/Logistics

9

宿泊施設/Hotels

【ポートフォリオの分布状況/Portfolio MAP（As of 31 Aug, 2018）】

OfficeOfficeRetailRetailLogistics

Logistics

Residential

Residential

Other

HotelsTotal

エリア分散の状況
Diversification by Area

Other

Tokyo Area

（百万円/¥mln）（物件/Properties）

Total

10

環境に関する取り組み
Initiatives on Environment11

【 不動産運用における環境負荷低減の方法】
Methods of reducing environmental load

低環境負荷ポートフォリオの構築
Realization of Portfolio with low environmental load

資産入替

運用

Property Replacement

Property Management

資産の入替を通じた
環境負荷の低減

運用を通じた
環境負荷の低減

Reduction of environmentalload by property replacement

Reduction of environmentalload by property management12【 賃貸バリューチェーンに基づく、スポンサーとの「Green Building」スキームの構築 】
Operation of “Green Building” scheme with Sponsor

物件売却

環境認証の取得を見据えた
低環境負荷物件の開発

Disposition

Development of low
environmental load aiming forenvironmental certification

運用/Property Management
運用を通じた環境負荷の低減

Reduction of environmental load
By property management

物件売却
Disposition（再）開発(Re) Development

築年数が経過し、相対的に環境性能に劣る物件の売却・再開発

Disposition and re-development of properties with old age and poor
environmental performance13

【 環境評価・認証/Environmental Certification】
DBJ Green Building 認証 / DBJ Green Building Certification
物件数/Properties

48 物件/properties
取得率/Certified Rate

56.3 %

日本電気本社ビル
PMO田町※2018年2月末時点/As of Feb. 28, 2018
NEC Head Office buildings PMO Tamachi※取得率は延床面積ベース/Based of the Floor space

Landport板橋
Landport Itabashi

BELS 認証 / BELS Certification
物件数/Properties★★★★★

19 物件/properties

★★★

★★

取得率/Certified Rate

19.7 %※2018年2月末時点/As of Feb. 28, 2018
Landport厚木/Landport Atsugi※取得率は延床面積ベース/Based of the Floor space
14

PMO日本橋茅場町
GEMS市ヶ谷/GEMS Ichigaya
PMO Nihonbashi Kayabacho【 物件入替えを通じた低環境負荷ポートフォリオの構築】
Realization of Portfolio with low environmental load by property replacement
設立以降の資産入替実績/Record of property replacement since Establishment
物件数

取得/売却価格

取得/Acquisition

34物件/properties

1,334億円/¥133.4bln

4.1年/years

売却/Disposition

29物件/Properties

1,050億円/￥105bln

34.9年/years（Properties）（Price）

築年数（Property Age）

物件入替えを通じた環境負荷の削減状況（消費原単位ベース）

Reduction status of environmental load by property replacement（Use intensity based）
原油換算/crude oil equivalent

温室効果ガス/GHG

35

0.08

30
25

0.06
0.05

20

0.04

15

0.03

10

0.02

5

0.01
0

0
（l/㎡）

▲41.0％

0.07▲30.0％

売却物件

Disposition properties

取得物件（t-CO2/㎡）

Acquisition properties

売却物件

Disposition properties

15

取得物件

Acquisition properties

【 ESG運用の取組み事例①/Case study on ESG operation①】
設備更新を通じた省エネの促進/Promotion of energy saving by facility upgrading① LED化による省エネ促進② 空調設備更新による省エネ促進

Saving energy with LEDs

Saving energy by upgrading
Air Conditioners＜新宿野村ビル LED化工事事例＞
Shinjuku Nomura bldg.: Installing LEDs
想定電力： 1フロア（408ヶ所）あたり
Energy forecast : Per floor (408fixtures)▲110,618kwh/年(annual)（▲73％）⇒ 約2フロアで工事実施
Installed on 2 floors＜NMF芝公園ビル 空調設備更新事例＞
NMF Shiba-Koen bldg.
: Upgrading of Air Conditioner⇒14ヶ所更新
Upgrading 14places
想定電力：▲96,414kwh/年(annual)
Energy forecast（▲40％）

16③ トイレ機器更新による節水
Saving water by upgrading Toilets＜NMF青山一丁目ビル トイレ機器更新事例＞
NMF Aoyama 1-chome bldg.
:Upgrading Toilets
使用水量： ▲5L per time（▲38％）⇒ 37台から45台に更新増設
Toilets upgraded now up to 45 from 37

【 ESG運用の取組み事例②/ Case study on ESG operation②】① 太陽光発電設備の設置/ Installment of solar power generation

設置物件数
Installed properties

8物件/Prop

年間発電量※
Annual generation
amount

9,570,732kWh※NMFは、太陽光発電設備の設置のために屋上を賃貸し、野村不動産熱供給（野村不動産のグループ会社）が発電事業を行っています。
※NMF leases rooftop for installing solar power generation, and Nomura Real Estate Group operates power generation business.

③ 生ごみ処理機の設置による廃棄物削減② スマート灌水設備の設置による節水
Saving Water by Installing Smart Irrigation Facilities

17

waste reduction by installing garbage disposers

【 サステナビリティ目標/Sustainability Targets】＜ポートフォリオ全体＞
2016年度以降の5年間において、年平均▲1％以上の省エネ法準拠エネルギー消費原単位の削減

in the five-year period starting from fiscal 2016, the target is an averageannual reduction of 1% or more energy use intensity based on thestandards outlined in the Act on the Rational Use of Energy.
省エネ法に基づくエネルギー使用量原単位削減状況（ポートフォリオ全体（注：居住用施設は対象外））
Reducing Energy Use Intensity Based on the Energy Savings Act (Portfolio overall excluding residential facilities)
31.0
30.0
29.0

30.1
29.0

28.0

28.6

2016年度比/VS. FY2016▲2.5％（＞▲1％）

27.0
26.0

法的目標
Legally
mandated target

25.0
24.0
（l/㎡）

2016年度

2017年度

2018年度

2019年度

18

2020年度

2021年度 （年度/FY）社会に関する取り組み
Initiatives on Social19

【 テナント向けサービス①/ Services for tenants①】
オフィスワーカーの成長と活躍を後押しするイノベーティブスペースの提供
Providing innovative space to support the growth and success of office workers

NEON LOUNGENEON DINING

NEON DINING

カフェ、ライブラリ
Café, Library

NEON KICHEN

会議室
Meeting Room20

【 テナント向けサービス②/ Services for tenants②】
PMOシリーズのテナントサービスの事例/Case study at PMO series
人材育成サポート
Human resource development
面接会場の提供

Providing employment interview
sites

人材交流促進サポート
Human resource exchange

BCPサポートBusiness continuity planning

人材交流イベント

防災拠点（N-Fort）

Human resource exchange Events

・防災拠点機能
Disaster prevention
・救護機能
Medical aid
・備蓄庫機能Stock・電源供給機能Power supply
・情報収集/発信機能
Information
gathering / offering
PMO日本橋室町
PMO Nihonbashi Muromachi

日本橋室町野村ビル
Nihonbashi Muromachi Nomura bldg.

CSR支援プログラム

研修プログラム

Providing training programs

Disaster prevention base

Programs on CSR supports

防災倉庫の設置

Disaster prevention warehouse
非常時電力供給Power supply

・新人研修Freshman training
・マーケット分析
Market analysis
・財務諸表分析 等
Financial statement
analysis

72時間/hours

防災備蓄品
Stocks2,000人分/persons21

【 災害に備えた運用/Operation prepared for disasters】
災害時の安全・安心確保に向けた取組み/Measures to secure safety and security
ハード面
Tangible aspect
長周期地震動対策

Measures against long-period ground motion

ソフト面
Intangible aspect
帰宅困難者対応

Correspondence to Commuters
unable to get home

防災キャビネット、AED設置

Installation of Disaster kits and AED

22

消防訓練

Firefighting training【 地域社会への貢献/Contribution to local society】
夏祭りイベントの開催

国連難民支援機関の活動スペース提供

Summer festival

Providing space for UNHCR

物産展の開催

メガロス神奈川店で神奈川消防署と協定を締結
Agreement with fire department

Exhibition of local products23【従業員への満足度向上/Improvement of employee satisfaction】
野村不動産グループによるダイバーシティの推進

社員のセカンドオフィス「ARMON」

The Nomura Real Estate Group Promotes Diversity

Second Office space for company staffs

多様な働き方の促進/Promoted various working styles
項目/Item
女性従業員比率
Female employee ratio
女性管理職比率
Female manager ratio
女性ジュニアマネージャー
Female junior manager ratio
性別ごとの離職率
Attrition rate by gender
育児休業取得者数（内、男性）
Number of people who took parental leave (Male)

育児休業復職率
Parental leave return ratio
介護休業取得者数
Number of people who took caregiving leave
60歳以上従業員数
Number of employees aged 60 or up
外国人従業員数
Foreign national employee ratio
障がい者雇用率
Disabled people employment ratio

2015年度/FY

2016年度/FY

2017年度/FY

27.74%

28.60%

29.75%

4.81%

5.38%

5.45%

-

14.80%

15.08%--

男性(M)：
3.57％

139名（0）119名（2）

86名（3）--

92.59%

1名

2名

4名

383名

434名

404名

-

7名

14名

1.85%

1.97%

1.90%

（注）2017年度の障がい者雇用率は、2018年6月1日時点のものです。障がい者雇用率制度の対象となるグループ企業が対象

The disabled people employment ratio for fiscal 2017 is as of June 1, 2018. The figure includes Group
companies included in the scope of the disabled people ratio system.

従業員満足度調査の実施/Conducted employee satisfaction surveys
働き方改革推進/Promoted working-style reforms
・ テレワーク制度、サテライトオフィス
Telecommuting・Satellite offices24

ガバナンスに関する取り組み
Initiative on Governance25

【コーポレートガバナンス、コンプライアンス体制】
Corporate governance and compliance system
コンプライアンス委員会
Compliance Committee＜利害関係者との取引に係る手続のフロー＞

Decision-making Structure on Investment Management
各部からの起案
Preparer and Presenter of Proposal

・ 「利害関係者との重要な取引」の承認
Approves important business involving interested parties
・ 「利害関係者との間で実施した取引」の状況の審議
Deliberates on the status of business conducted between
interested parties（委員）コンプライアンス・オフィサー（委員長）
社外の専門家（現在、社外の弁護士2名）（決議）議決権を有する委員の3分の2以上の賛成
Committee members: Compliance Officer (committee chair),External
experts (currently 2 external lawyers) Resolution: At least two-thirds of thecommittee members with voting rights must vote in favor to ratify

コンプライアンス・オフィサー
Compliance Officer
コンプライアンス委員会
Compliance Committee

投資委員会
Investment Committee
・ 資産運用会社としての意思決定
Makes decisions on behalf of the Asset Management Company

投資委員会
Investment Committee（委員）最高戦略責任者（委員長）、その他の執行役員、
コンプライアンス・オフィサー（決議）議決権を有する委員の全員一致
Committee members: Top Strategist (committee chair), Other executive
directors,
Compliance officer Resolution: All committee members with voting rights
must vote unanimously to ratify

・不動産の取得又は譲渡
Acquire or transfer real estate
・不動産の貸借
Lease real estate

投資法人の役員会/Board of Directors (Investment Corporation)「資産運用会社の利害関係人等との取引」に係る事前同意
Agree in advance to work with interested parties in
the Asset Management Company

構成
Composition

役員会（投資法人）
Board of Directors(Investment Corporation)

開催頻度
Freqquency

当該取引に係る取引実施
Conduct operations related to thecorresponding business

任期
Term

26

執行役員1名：弁護士
Exective Directors(1person):Lawer
監督役員2名：公認会計士、不動産鑑定士
Supervisory Directors(2people):Certified public
accountant and Real estate appraiser
定例開催：月1回
1 time a month
執行役員、監督役員ともに原則2年2years in principle for both executive directors andsupervisory directors

【資格奨励、人材教育】
Encouragement of qualification, Human Resource Development
資産運用会社の資格保有者数及び割合（役職員161名）

Number and Percentage of people with qualifications（161 executives and employee）
保有者数（人）No. of people qualified

資格/Qualification
宅地建物取引士/Real estate broker
不動産証券化協会認定マスター
The Association for Real Estate Securitization (ARES) certified master
日本証券アナリスト協会検定会員
Chartered Member of the Securities Analysts Association of Japan

割合（％）
Ratio

139

86.3

92

57.1

16

9.9

12
7.5
8
5.0
6
3.7
6
3.7
3
1.9
2
1.2
2
1.2
（注）2018年3月末時点、試験合格者を含む
2
1.2

ビル経営管理士/Building administrator
不動産コンサルティングマスター/Real Estate consulting master
一級建築士/Class I architect
不動産鑑定士/Real Estate Appraiser
マンション管理士/Condominium superintendent
管理業務主任者/Management operator
SC経営士/Shopping center manager
ロジスティックオペレーター3級/Logistics operator, levelⅢ

資産運用会社での各種実施研修例/ Types of Training Conducted
内容/Contents
コンプライアンス研修
Compliance training
BCP研修
BCP training
ER研修
ER training

回数/time

年12回/12times a year
原則年1回/1 time a year inprinciple
年2回程度/about 2 times a
year

内容/Contents
鑑定評価研修Appraisal training
その他業務関連研修
Other business-related training

27

回数/time

年2回程度/About 2 times
a year
年6回程度/About 6 times
a year【 今後の取組み課題/Future Initiatives 】

ステークホルダー
Stakeholders

今後の取組み課題/Future Initiative

コミュニケーション
Communication

投資家・ESG格付け機関
Investors, ESG rating institutes

マテリアリティ特定/KPI設定
Materiality/KPI

テナント/Tenants

SDGsへの貢献
Contribution to SDGs

サプライヤー/Suppliers

ESG情報の開示拡充
Disclosure of ESG information

地域社会/Social Community

ESGの取組みの更なる推進/Future promotion of ESGʼs initiatives
28

丸井グループの共創サステナビリティ経営

2018年11月5日

丸井グループの紹介

1丸井グループの概要
創業

事 業 内 容1931年

家具の月賦商として創業

小売事業、フィンテック事業※小売・金融一体の独自のビジネスモデル

小売事業

フィンテック事業
エポスカード・関東を中心に、東海・関西・九州に26店舗

・カード会員数 657万人

・取扱高

・取扱高

3285億円・年間入店客数2億人

1兆9725億円（2018年3月期）
2

業績推移：2度の赤字を乗り越え、19年3月期に過去最高の109.8円を見込む■EPSの実績と予測
バブル
崩壊

貸金業法改正ﾘｰﾏﾝｼｮｯｸ

120円

109.8円（予定）

103.2円
90円

130円以上

ＥＰＳ

60円

30円

0円

87.1

91.1

96.1

01.1

09.3 11.3

19.3 21.3
計画

△30円

△90円
△60円

3

共創経営：すべての事業プロセスに「お客さま」視点を取り入れる『信用は私達たちがお客さまに与えるものではなく、お客さまと共に創るもの』（創業者：青井忠治）

共創の集大成博多マルイ

年会費無料のゴールドカード

累計400万足突破！
ラクチンきれいシューズ

共創 ＝ お客さまと共に創る
エポスカードアプリ
170万ＤＬ突破！

お客様の声を反映した広告宣伝

PB保険
4

企業価値視点の「共創経営」：私たちの考える企業価値

5ＥＳＧの取組み

6すべての人が共創サステナビリティ経営「しあわせ」を感じられる
インクルーシブで豊かな社会｢インクルージョン」4つのテーマ

１.お客さまのダイバーシティ＆インクルージョン
２.ワーキング・インクルージョン
４
３.エコロジカル・インクルージョン

４.共創経営のガバナンス

9

１．お客さまのダイバーシティ＆インクルージョン

１-１．インクルーシブな店づくり
お客さまと共に創った博多マルイ

インクルーシブな店づくり：博多マルイの店づくり
・お客さまとの企画会議でコンセプト・品揃え・モノづくりや接客サービスまでを議論した結果に基づき店づくりを実現〈私たちの当たり前〉
・お客さま

：女性中心

・導入階

：アクセ・ブランド・化粧品

・カテゴリー ：アパレル中心（構成6割）〈お客さまのご期待〉■お客さま企画会議
・２年間（2014~2016年）
・のべ15000人の参加
・600回開催「若い女性向けの入り口で入りずらい」「年齢性別問わず楽しみたい」「服ばかりだと楽しくない」

老若男女みんなが楽しめる店が欲しい
12

インクルーシブな店づくり：導入階の飲食化による効果
・博多マルイはお客さまとの共創により導入階の飲食化を実施し、すべてのお客さまにお越しいただけるインクルーシブな店づくりを実現〈カテゴリー構成〉

紳士服

ライフスタイル ７0%

2F

婦人服

食・飲食

1F

化粧品/アクセ/ブランド

食・飲食

アパレル

30%

■開店初年度実績（有楽町比較）
入店客数
1.3倍
買上客数

1.2倍

新規カード入会

1.5倍

13

１-２．インクルーシブなモノづくり

インクルーシブなモノづくり：ラクチンきれいシューズ
・お客さまへのアンケート結果を基にお客さま参画型の商品開発を実施■お客さまアンケート結果■お客さま参画型の商品開発＜靴の購買決定理由＞

STEP1

デザイン

37%

はき心地

34%

価格
ブランド

お客さま企画会議

60回/年

23%
5%

ラクチンきれいシューズ＜はき心地に対する不満＞

不満あり
89％

STEP3

STEP２

お客さまの声をヒアリング

サンプルチェック

約８万人

1000名/年
15インクルーシブなモノづくり：ラクチンきれいシューズ
・お客さまとの共創で基本コンセプトを策定し、全サイズへ品揃えを拡大(19.5〜27.0㎝)■基本コンセプト■売上高推移

はき心地

× サイズ
おしゃれ

値ごろ

累計販売足数

400万足

52億円

以上

「ラクチンきれいパンプス」
カバー率ほぼ100%

業界標準

カバー率72%

0.7億円
2010年3月期

2017年3月期

16インクルーシブなモノづくり：すべての人を包摂するサイズ
プライベートブランドのサイズと素材の拡大

17

インクルーシブなモノづくり：接客を通じたお役立ち
レインボープライド

博多マルイの店づくり

社内研修

18

１-３．ファイナンシャル・インクルージョン

丸井グループとクレジットカード

・丸井グループは日本初のクレジットカードを発行し、若者を中心としたすべての人へ金融サービスを提供してきた

1960年に日本初の1975年に赤いカードを発行

クレジットカードを発行

20

ファイナンシャル・インクルージョン

21

Ｔｓｕｍｉｋｉ証券 設立■Ｔｓｕｍｉｋｉ証券のミッション

収入や世代を問わず「すべての人」が豊かなラ
イフスタイルを実現できる金融サービスを提供■提供するサービス

誰に若者を中心としたすべての人に何を「つみたてＮＩＳＡ」対象の投資信託の購入

どのように“エポスカード”のクレジット払いでクレジット払いで投資信託を購入できるのは「日本初」のスキーム

10年間で100万人のお客さまへサービスを提供し、預かり資産残高1兆円を目指す
22

２．ワーキングインクルージョン

女性活躍推進の取組み
女性のマインドセット変革

上位職の意識改革

グループ横断｢多様性推進プロジェクト｣

男性の育休取得推進24女性活躍推進への外部評価
2018年6月「MSCI日本株女性活躍指数」の構成銘柄に2年連続で選定

2018年3月「なでしこ銘柄」に選定

25

健康経営推進の取組み
健康の定義 （WHO 世界保健機構）

単に病気でないとか、弱っていないことではなく、肉体的にも、精神的にも、社会的にも、 すべてが満たされた状態にあること

健康を通じた
企業価値の向上

社員自身にとって・活力高く行動できる・成長の喜びがある
・人生の充実感がある
・健康寿命が延びる組織にとって・幸せな人が接客・チーム力が向上
・働く意味を考える・業績が向上する会社にとって・お客さま、お取引先等
すべてのステーク
ホルダーの幸せを実現する26

健康経営推進の取組み
トップ層向けレジリエンスプログラム

グループ横断｢健康経営推進プロジェクト｣

日本健康マスター検定27

健康経営への外部評価

2017年2月「健康経営優良法人〜ホワイト500〜」に選定

2018年2月「健康経営銘柄2018」に選定

28

３．エコロジカルインクルージョン

バリューチェーン全体での環境の取組み
・調達〜廃棄までのＣO２排出量を捉え、グループ全体にて削減に努める
・CSR調達を実施しお取引先さまと共に環境負荷の低減を実施■２０１８年３月算定結果

５３万トン（前比８６%）調達から輸送までの排出量
Scope3：29万t-CO2

Scope1・2：
11万t-CO2

お客さまご購入後の排出量
Scope3：12万t-CO2
合計
53万
t-CO2

原材料の
調達

商品の
生産

商品の
輸送

店舗での
販売

お客さまの
移動

商品の使用・
リサイクル■１８年度 自主商品に関するＣＳＲ調達ミーティング100％完了予定
・お取引先さまとの共創によるＣＳＲ調達を実施(65工場）
・環境負荷低減の取組み、労働環境の改善など、現地にてミーティング30

気候変動への取組み〜中長期目標の設定■中長期の温室効果ガス排出削減目標を制定しＳＢＴに認定
・国内小売業として初の「ＳＢＴイニシアチブ」認定（18年3月）〈丸井グループ温室効果ガス削減目標〉2016年度比

2030年度

スコープ１＋２：４０%削減
スコープ３：３５%削減2050年度

スコープ１＋２：８０%削減

SBT：温室効果ガス削減目標の設定を企業に求める国際的イニシアチブ■再生可能エネルギー利用100％を目指す「RE100」に加盟
・国内小売業として3社目となる加盟（18年7月）〈丸井グループ再エネ切替え目標〉

2030年度

再生可能エネルギー100％（2025年度

再生可能エネルギー70％）

・みんな電力（ブロックチェーン活用）との取組みを新宿本館にて開始(18.9〜）
31

２０１７年度のＥＳＧ関連外部評価
ＧＰＩＦの３つのＥＳＧ投資指数

世界的な権威のＥＳＧ投資評価

ワーキング・インクルージョン

エコロジカル・インクルージョン

ダイバーシティ―＆インクルージョン

レポーティング評価
日経
アニュアルレポート
アワード
2017

32

外部評価
・外部からの表彰を受けるとともに株価も順調に推移■丸井グループの株価推移（17年3月末を100とした場合）

1.45

丸井グループ

143
1.35

＋30

1.25

日経平均

1.15

113

1.05

100
0.95

17.3

17.10

18.3
33

AMP CAPITALReal Estate

SUSTAINABILITY OVERVIEW
5 NOVEMBER 2018

AMP CAPITAL REAL ESTATEOFFICE, INDUSTRIAL AND SHOPPING CENTRE PORTFOLIO

37

A$27.6 billion

OFFICE ASSETS

real estate assets undermanagement1

99
ASSETS

29- One of the largest direct real estate

INDUSTRIAL/ BUSINESS PARK ASSETS

fund managers in the Asia-Pacific1

33- Total team of over 5502 undertaking
fund, asset, property, development

SHOPPING CENTRE ASSETS

and finance management on behalfof institutional and retail investors

Brisbane
5 Office Properties
3 Industrial Properties
6 Shopping Centres

Perth
3 Office Properties
4 Shopping Centres

Sydney14 Office Properties
20 Industrial
Properties
10 Shopping Centres
Adelaide
1 Industrial
Property
1 Shopping Centre

1.
2.

Source: ANREV/INREV/NCREIF Fund Manager Survey 201
Figures as at 30 September 2018. This includes AMP Capital’s 24.9 percent share of PCCP’s NAV, equivalent to A$1.1b as at 31 Mar 2018

Canberra
1 Office Property
Melbourne
7 Office Properties
5 Industrial Properties
3 Shopping Centres

New Zealand
7 Office Properties
9 Shopping Centres

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY VISIONAMP Capital is committed to achieving long term sustainable outcomes at ourreal estate assets, throughout our supply chain and in the communities in which we operate.

Our sustainability strategy addresses environmental, social and governance issues in order to:•enhance value and minimise risk for our investors•

deliver exceptional real estate experiences for our customers•

perform in line with global best practice•develop our people’s and partners’ sustainability knowledge and•a culture which embraces sustainability as a core value|4

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY FRAMEWORK

Sustainability at AMP Capital Real Estate is divided into three key pillars (ESG)

Three pillars: ESG

Our sustainability objectives:

ENVIRONMENT

We operate within
environmental limits, so that ourreal estate investments are
sustainable in the long term.

SOCIAL

GOVERNANCE

We want everyone to enjoy
happy healthy lives in vibrant,
inclusive communities andwork places.

We respect the rules, andbehave ethically in our businessand supply chain, continually
striving for best practice. We
transparently disclose how weare performing.

Our sustainability focus areas:

Energy &
Waste
Water
climate minimisation efficiency

Materials Biodiversity
toxicity& habitat

Health &wellbeing

Culture &community

Equity &diversity

Transport& mobility

Policies &processes

GreenleasesSupplychain

Reporting& ratings|5

>Key AMPCRE
Sustainability
documents>

Key related
documents

AMPC REESG Framework

Fund
ESG strategy

Asset
ESG plan

AMP Capital Responsible
investment strategy

Fund Strategy(PIC Paper)

Asset Strategy Document(ASD)

ASSET ESG PLANS

•
•
•
•

Asset image
Description
Management team
Key contractors &service providers• Targets• Performanceindicators• Benchmarks• Full list of
initiatives• Asset sustainability
performanceindicators• Energy: MJ/m2/year• Waste: kg/m2/year• Key initiatives
planned for theyear ahead|7

GLOBAL REAL ESTATE SUSTAINABILITY BENCHMARKAMP CAPITAL PERFORMANCE V OTHER REGIONS
2018 GRESB performance: AMPC RE Funds - versus all GRESB respondents

AMPC RE Average 86

Australia 76
Global Average 68

GRESBAMPCRE AVERAGE
2018 GRESB performance: historical performance AMP Capital Real Estate 6 Funds

86
AMPC funds
Average score

68
Globalaverage score

72

71

72

76

80

83

86

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY“NEW ERA”
─ Increased focus on ESG by business globally – aligned to increasing policy & stakeholder
expectations, driven by underlying science & people’s values─ Significant “gear shift” required

Past:
ESG was a fringe
concern, light touchfocus on cost
efficiencies, brandenhancement,
stakeholder
engagement

Present:
Increasing science &evidence base, moreprevalent culturalvalue, heightened
stakeholder & supply
chain expectations,business giving more
focus to ESG

Future:board level standing
item, ESG as animportant driver ofbusiness decision
making, deepchanges to businesspractice

AMP CAPITAL REAL ESTATEESG RESEARCH

WHAT DO OUR INVESTORS WANT TO KNOW ABOUT ESG?
> 9 Investor ESG Surveys reviewed during 2018
> Most commonly asked question types:
GOVERNANCE> 100% (9/9) GRESB / PRI> 77% (7/9) ESG resources> 66% (6/9) ESG in investment
decision making> 44% (4/9) Green building
certifications

ENVIRONMENT> 77% (7/9) Climate Change> 44% (4/9) Energy efficiency> 33% (3/9) Waste, Water,
Biodiversity> 22% (2/9) Renewable energy,materials selection

SOCIAL> 55% (5/9) Health, safety &wellbeing> 55% (5/9) Supply chain> 44% (4/9) Equity & diversity> 44% (4/9) Stakeholder
engagement| 11

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY

Initiatives

Energy &climate• NABERS Targets

Environment

Topic

Targets

Office & Industrial

Shopping Centres• Zero carbon by 2030
(AWOF only)• 4.5 Stars by 2020

• 4 Stars by 2020(all funds - area w eighted portfolio
average NABERS Base Building
Energy Rating)• 5 Star by 2020 (AWOF only)
National Australian Built Environment Rating Scheme• 5.5 by 2030 (AWOF only)• Min. 5.5 Stars NABERS
for all new developments& major refurbs• Min. 4 Stars NABERS
for all new developments& major refurbs

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

Initiatives

Energy &climate• ZERO CARBON BY 2030
Impact investor Clean Energy Finance Corporation (CEFC) invested$100m in AWOF in 2017. New target set: Zero carbon by 2030 (scope 1 & 2)

Environment>

Emissions from
Electricity and Gas
consumption ofexisting assets

Estimate of emissions
from new acquisitions
through to 2030

Estimate ofGrid deRenewableenergyemissions reductions carbonisationfrom energy
procurement
efficiency
improvements

CarbonOffsetCredits

AMP CAPITAL REAL ESTATE

Environment

SUSTAINABILITY
Topic

Initiatives

Energy &climate• Energy monitoring platform

AMP CAPITAL REAL ESTATE

Environment

SUSTAINABILITY
Topic

Initiatives

Energy &climate• NABERS Energy roadmaps & 10 year capex plans

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY

Initiatives

Energy &climate• Power Purchase Agreement (20% renewables)

Environment

Topic

Image: 30 MW solar farm near Cooktown, QLD

AMP CAPITAL REAL ESTATE

Environment

SUSTAINABILITY
Topic

Initiatives

Energy &climate• Solar installations

Proposed solar installations on shopping centres
Total system size 4.5 MWp
Total cost $7.66

Image: Stockland Shellharbour 1.22 MW

Environment

Climate Model Representative Concentration Pathw ays (RCPs)

Topic

Initiatives

Energy &climate• Climate Change Adaptation

AMP CAPITAL REAL ESTATE

Environment

SUSTAINABILITY
Topic

Initiatives

Energy &climate• Waste monitoring platform

Waste
minimisation

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic
Energy &climateEnvironment

Initiatives
Waste
minimisation• Waste audits• Improve recycling rates• segregated waste collection• Site-specific bin signage (image)• Building user education• Responsible café program• Discount if you bring your own cup• Scales to weigh bins and attribute waste
generation and recycling rates per floor

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic
Energy &climateEnvironment

Initiatives
Waste
minimisation• Compostable packaging in retail especially food courts• Plastic ban wording incorporated into retail leases• Lease wording trial at Quay Quarter Tower

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

Environment

Energy &climateWaste
minimisation

Initiatives
Targets
Water
efficiency• NABERS water targets• Improve standard water
efficiency specifications• Implement Better Building
Partnership Cooling Tower
guide

Office & Industrial• 4 stars by 2020
(area weighted average)

Shopping Centres• 3.5 stars by 2020
(area weighted average)

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

Environment

Energy &climateWaste
minimisation

Water
efficiency

Initiatives
Materials
toxicity• Develop ‘black’ list of banned substances and ‘red’ list of
substances of concern• Monitor & record Volatile Organic Compound (VOC) andForest Stewardship Council (FSC) certified timber statistics
for fitouts, developments & major refurbs

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

Environment

Energy &climateWaste
minimisation

Water
efficiency

Materials
toxicity
Biodiversity& habitat

Initiatives• Identify sites with potential for habitat creation & biodiversity
improvement• Beehive at 1 Thomas Holt Drive, Macquarie ParkAMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

SocialHealth &wellbeing

Initiatives• Indoor Environmental Quality analysis of selected assets
during 2017 - SAMBA units & BOSSA surveys at
5 offices*
1 shopping centre• Seasonal set points
23-25 in Summer
21-22 in Winter• WELL Building Rating at QQT* SAMBA IEQ units in place at: 33 Alf red Street, Sy dney ; CDOP 4, 135 Coronation Driv e, Qld; 7 Macquarie
Place, Sy dney ; 255 George St, Sy dney ; 700 Bourke St, Docklands, Melbourne; Macquarie Centre, Sy dney

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic
Health &wellbeing

SocialInitiatives
Culture &community••••

Customer engagement program
Sharing best practice sustainability case studies
ESG criteria in job descriptions
Industry engagement

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

SocialHealth &wellbeing

Culture &community

Initiatives
Equity &diversity• Track disability accessibility compliance• Measure and report staff diversity• Finalise and implement the Reconciliation Action PlanAMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

SocialHealth &wellbeing

Culture &community

Equity &diversity• Acknowledgement & Welcome Protocol• Cultural Awareness training• Each asset to engage with local traditional owners• Physical recognition (e.g. plaques, artwork, signs) oftraditional custodians at Australian every real asset• Pathways into AMPC - Internship program• Outreach to community organisations• Participation at key events (e.g. NRW, NAIDOC,
Homeground, Yabun)

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

SocialHealth &wellbeing

Culture &community

Equity &diversity

Milton Green End of
Trip Facilities, 2018
Initiatives

Transport& mobility• Map walking routes to public transport• Implement electric vehicle charging• Audit and rate cyclist end of trip facilities

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic• Obtain ISO14001 certification of the Environment
Management System, implement annual internal audit
process for all sites & carry out 1st external audit

Governance

Policies &processes

Initiatives

Plan• Policy• Identify significant impacts• Legislation• Objectives & targets

Do• Management plans• Roles & responsibilities• Communication & training• Emergency procedures

Continuously improve

Check
Review• Annual management review• Monitoring• Measurement• Auditing

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY
Topic

Governance

Policies &processes

Initiatives
Greenleases• Implement Better Buildings Partnership Model Green Lease
Clauses in office buildings• Incorporate retail Green Lease clauses

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITY STRATEGY
Topic

Governance

Policies &processes

Greenleases

Initiatives
Supplychain• Implement a sustainable supply chain policy and audit
process• Develop common minimum standards which include
sustainability criteria - starting with LEDs

AMP CAPITAL REAL ESTATE2017 SUSTAINABILITY
Topic

Governance

Policies &processes

GreenleasesSupplychain

Reporting& ratings

Targets

Office & Industrial

Shopping Centres• All new officedevelopments & major
refurbishments: GreenStar Design & As Built
ratings of Min.
6 Star (AWOF)
5 Star (other funds)• All new developments &major refurbishments:
Design & As Built ratings
Min. 4 Star Green Star

Initiatives• Maintain & incrementally improve GRESB rating & carry out
annual external assurance• All 100% owned assets to obtain Green Star Performance
ratings (42 asset ratings completed in 2018)• Mandatory annual NGERS CO2 footprint :monitoring,external audit & reportingCASH

NABERS*NABERS*

Green Star

5 Star

<3 StarRated(versus 3.5 Star)(versus 3.5 Star)(versus Un-rated)

Sale Price

+9%

-10%

+12%

Rent

+8%

-9%

+7%

Vacancy3%

11%2% lower than average

Outgoings

-6.5%

+5%

-

Annual Returns

10.7%

7.8%

10.3% (versus 9.7%)

Sources: API “Building Better Returns” (Sept 2011)*NABERS: National Australian Built Environment Rating System

Colliers (Aug 2013); IPD (May 2014)

AMP CAPITAL REAL ESTATESUSTAINABILITYTHANK YOU
Chris Nunn
Head of Sustainability, Real Estate
AMP Capitale: chris.nunn@ampcapital.com
m: 0400 477 325

Darren Teoh
Sustainability Performance Manager
AMP Capital Real Estate
e: Darren.teoh@ampcapital.com

Melanie Louie
Sustainability Reporting Analyst, Real Estate
AMP Capitale: melanie.louie@ampcapital.com

Lina Rico Gomez
Sustainability Programs Manager
AMP Capital Real Estate
e: lina.rico_gomez@ampcapital.com| 35

グリーンビルディングの経済性
The Economics of Green Buildings
5th November 2018
Japan Real Estate InstituteCopyright (C) 2018 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

1

DBJGB認証の有無とオフィス賃料の相関分析
Correlation analysis between DBJ Green Buildings and Office Rent.

DBJ Green Building Certification

Office rent

相関あり？
Correlation?

Copyright (C) 2018 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

2

DBJGB認証の有無とオフィス賃料の相関分析
Correlation analysis between DBJ Green Buildings and Office Rent.
・使用するデータ：全J-REIT保有物件の決算データ（公表データ）
・データ時点：2018年6月時点で入手可能な直近決算期
・対象用途
：オフィス
・対象エリア：東京・神奈川・千葉・埼玉
・サンプル数：629（うちGB認証済物件89件）
・被説明変数：賃料単価（賃貸可能面積あたり）
・分析手法：空間ラグ＆エラーモデル
・分析協力者：尚絅学院大学 総合人間科学部 現代社会学科 講師 横井渉央先生

 Data to be used : Settlement data of all J-REIT-held properties (Publication Data) Date of analysis : The latest closing date available as of June 2018
 Target area and building use : Offices in Tokyo/Kanagawa/ Chiba/ Saitama
 Number of samples : 629 (Of which GB certified properties are 89)
 Selected variables : rent/square meter (per rentable area)
 Analysis method : Spatial lag and error model Analysis collaborator : Instructor Takahisa Yokoi, Dept. for the Study of Contemporary Society, Shokei
Gakuin University
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3

DBJGB認証を取得したビルは賃料が12.2%高い

Survey Result
12.2％ higher

DBJGB
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Non-DBJGB
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推定結果 The estimated result of the spatial hedonic approach
最適空間モデル
定数項
GBダミー
地域ダミー神奈川地域ダミー千葉地域ダミー埼玉
都心3区か否かダミー
Ln（道路幅員） (m)
用途地域ダミー住居系
用途地域ダミー近商・工系
Ln(指定容積率） (％)
Ln(東京駅までの時間距離）
山手線内外ダミー
最寄駅距離 (分)角地・二方路地ダミー
三方路地ダミー
四方路地ダミー
高度 (m）
Ln(室内高さ)
Ln(築年数）λσ2

漸近t値8.949230.115193-0.142664-0.228018
0.103068-0.0936865-0.013341
0.108682
0.0157949
0.229978-0.0612195-0.0366277-0.0196377
0.00529522
0.0227497
0.0798836
0.00256282

20.952 ***3.608 ***
-1.825-1.6270.699-2.335 **-0.6872.093 *
0.301
3.591 ***
-2.353 **-1.190-4.448 ***
0.209
0.792
1.878
2.820 ***

-0.14197
0.583
0.063

-6.492 ***14.416 ***17.247 ***標本数
AIC
JB/BS検定P値***、**、*はそれぞれ両側検定(1%、3%、5%有意水準)で有意な係数。
AIC＝2×対数尤度＋2×パラメータ数、最適空間モデルはAICが一番小さいモデル
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JB/BS検定P値は、残差が標準正規分布にしたがっているかの検定結果を示す。

629-293.773
0.000E+00
5これまでの分析結果の変遷 History of analysis results so far
2015年

・相関が見られなかった・There was no correlation.

2016年

・賃貸可能面積7,500㎡以下のグループについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.4％高い（10％有意水準）ことが判明
・DBJGB-certified properties are 11.4% higher than those that are not.
(Rentable area: 7,500 square meters or less, 10% significance level)

2017年

賃貸可能面積7,500㎡以下のグループについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて11.9％高い（5％有意水準）ことが判明
・DBJGB-certified properties are 11.9% higher than those that are not.
(Rentable area: 7,500 square meters or less, 5% significance level)

2018年

全サンプルについて、GB認証有物件はそうでない物件に比べて12.9％高い（1％有意水準）ことが判明
・DBJGB-certified properties are 12.9% higher than those that are not.
(1% significance level)

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6

ESG投資に期待することは「不動産価値」上昇
不動産ESG投資に期待すること
ポイント

300
250

Expectations for ESG investment in real estate is
positive impact on property value

200
150

38th JREI Investor Survey in 2016-2018

100
50
0

2016年
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2017年

2018年
7

ESG不動産の賃料についての認識
Significance of rent impact for green buildings
ESG不動産とそうでない不動産の賃料比較●現在
Current

100%
80%
60%
40%
20%
0%

+10％higher
2016
2017
2018

●10年後
10yrs later

0.0%
0.0%
0.0%

6％〜10％
higher
0.9%
0.0%
0.0%

1％〜5％
higher
16.1%
15.8%
13.5%

6％〜10％
higher
9.0%
11.0%
11.9%

1％〜5％
higher
57.7%
59.0%
65.3%

No difference
82.1%
83.2%
86.5%

1％〜5％
lower
0.9%
1.0%
0.0%

6％〜10％
lower
0.0%
0.0%
0.0%

1％〜5％
lower
0.9%
0.0%
0.0%

6％〜10％
lower
0.0%
0.0%
0.0%

+10％lower
0.0%
0.0%
0.0%

100%
80%
60%
40%
20%
0%

+10％higher
2016
2017
2018

0.9%
1.0%
0

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No difference
31.5%
29.0%
22.8%

+10％lower
0.0%
0.0%
0.0%

38th JREI Investor Survey in 2016-2018

8

ESG不動産の期待利回りについての認識
Significance of cap rates for green buildings
ESG不動産とそうでない不動産の期待利回り比較●現在
Current

100%
80%
60%
40%
20%
0%

2016
2017
2018

●10年後
10yrs later

-50bp

-40bp

-30bp

-20bp

-10bp

No difference

1.8%
0.0%
1.0%

0.0%
0.0%
0.0%

0.9%
1.0%
1.0%

1.8%
1.0%
2.0%

13.8%
17.5%
12.7%

81.7%
80.4%
83.3%

-50bp

-40bp

-30bp

-20bp

-10bp

No difference

1.9%
4.2%
2.0%

0.9%
2.1%
1.0%

7.4%
3.1%
4.0%

15.7%
13.5%
22.8%

41.7%
46.9%
43.6%

32.4%
30.2%
26.7%

+(Lowervalue)
0.0%
0.0%
0.0%

100%
80%
60%
40%
20%
0%

2016
2017
2018

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+(Lowervalue)
0.0%
0.0%
0.0%

38th JREI Investor Survey in 2016-2018

9ESG投資と鑑定評価をめぐる最新動向
Latest trend for ESG investments and appraisal evaluations●鑑定評価における考え方
・キャッシュフローへの反映 Impact on cash flow
・Capレートへの反映 Impact on cap rates●業界動向
現在、日本不動産鑑定士協会連合会にて、ESG投資に適した不動産の鑑定評価方法について研究中。来年の3月に方向性が出る見込み。
Japan Association of Real Estate Appraisers is currently studying the appraisal method ofreal estate suitable for ESG investment. It is expected that direction will come out next
March.

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