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土地総合研究 2019年秋号

特集 不動産市場の新潮流 

ブロックチェーンの不動産分野での活用可能性
麗澤大学 経済学部 教授  中島 真志なかじま まさし

（はじめに）

（ブロックチェーンとは）

ビットコインなどの仮想通貨については、ビッ

ブロックチェーンは、もともと世界初の仮想通トコイン・バブルの崩壊後は、「夢の通貨」として貨である「ビットコイン」を支えるための中核技の期待感が後退するとともに、一頃見られたよう術として開発されたものであり、「ブロック」と呼な高揚感が後退している。一方で、ビットコインばれる取引データの固まりを一定時間ごとに生成を支えるための技術として開発された「ブロックし、時系列的に鎖（チェーン）のようにつなげてチェーン」については、「インターネット以来の最いくことにより、データを保管するデータベース大の発明」とも言われ、ここに来て一段と期待感の技術である。ブロック（デ―タの集まり）をつが高まっている。

なげていく形態がチェーンにように見えることか

本稿では、ブロックチェーンの仕組みや特徴にら、「ブロックチェーン」と呼ばれている（図表１）。
ついてみたうえで、不動産分野におけるブロック当初は、ビットコインのために開発されたブロチェーンの活用の可能性について考察することとックチェーンであるが、これは、ブロックチェーしたい。

ンの最初の実用例がたまたまビットコインであっ

ただけであり、また、かなり特殊な適用例であっ
図表１ ブロックチェーンの概念図    出所：筆者作成

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65（ブロックチェーンから分散型台帳技術へ）

たものとみられている。
つまり、ブロックチェーンは、データを管理すブロックチェーンは、取引記録を鎖のようにつるための「帳簿の技術」であるため、対象とするなげて管理する仕組みであるため、すべての取引データは、必ずしも仮想通貨のデータに限られる履歴が記録された、いわば巨大な帳簿となっていことはなく、さまざまなデータの管理への応用がる。そして、ネットワーク内の参加者が各自の持可能なのである。このため、「ビットコインが中心っている帳簿を同時に書き換えていくかたちで、の世界」から「ブロックチェーンが主役の世界」取引の記録（所有権の移転）が行われる。これは、へと移行してきており、今や「主役はブロックチネットワーク内の参加者が、所有権の記録を分散ェーン」とも言える状況になっている（図表２）。
して管理できるようになることを意味する。つまブロックチェーンの応用分野については、①仮り、ブロックチェーンを使うと、各種のデータを想通貨に応用する場合を「ブロックチェーン 」ネットワーク上の分散されたデータベースで、分と呼ぶのに対して、②金融分野（仮想通貨以外）散的に管理することが可能となるのである。に応用する場合を「ブロックチェーン 」、③非

このため、最近では、ブロックチェーン技術の金融分野（土地登記、商流管理、医療情報など）ことを「分散型台帳技術」（'/7：'LVWULEXWHGに応用する場合を「ブロックチェーン 」と分/HGJHU7HFKQRORJ\）と呼ぶことが多くなっている。

類するようになっている。現在、実用化に向けた「ブロックチェーン」というのが、技術的な特徴

動きが最も活発なのは、金融分野の「ブロックチからみたネーミングであるのに対して、「'/7」とェーン 」であるが、不動産分野での活用が進いうのは、利用方法の側面からみた名称であり、めば、「ブロックチェーン 」における典型的なこちらの方が、ユーザーからみた特徴やメリット事例ということになる。

が明らかになりやすいと言えるだろう。


図表２ ビットコインとブロックチェーンの関係    出所：筆者作成

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図表３ ブロックチェーンから分散型台帳技術へ    出所：筆者作成


従来、取引などの記録は、「信頼できる第三者」ータを改ざんしたとすると、そのブロックのハッが中央型帳簿（中央データベース）を使って集中シュ値が変わってしまい、それによってその次の的に管理する、いわば「中央集権型の管理」が一ブロックのハッシュ値も、そしてその次のブロッ般的な方法であった（図表３の①）。これを、分散クのハッシュ値も、という形で次々に変わってし型台帳を使って、各ユーザーが分散して管理できまうことになる。ブロックチェーンでは、こうしるようになれば、様々な取引をリアルタイムに、たブロック間のデータの連携（シンクロナイズ）しかも劇的に低いコストで行うことができるようという仕組みによって、過去の取引データを改ざになるものと期待されている（図表３の②）。んすることが極めて困難となっている。

つまり、「中央型帳簿」（セントラル・レッジャー）から「分散型帳簿」（ディストリビューテッド・②システムダウンに強い

レッジャー）に移行することにより、データの管ブロックチェーンでは、ネットワーク上の多く理手法に画期的なイノベーションが起きるものとのコンピュータが同じデータを分散して管理して期待されているのである。

いる。このため、どこか  カ所のコンピュータに（ブロックチェーンのメリット）
ブロックチェーン（'/7）のメリットとしては、大きく以下の  点を挙げることができる。
①不正取引・データの改ざんができない

障害があったとしても、他の参加者のコンピュータが動いているため、システム全体が障害になることはない。このため、障害に強く、ダウンしにくいシステムとなっている。
③運用コストが安い

ブロックチェーンでは、新しいブロックを作るブロックチェーンが注目される最大の理由は、ときには、 つ前のブロックの「ハッシュ値」（ブそれが劇的なコストの削減につながる可能性があロック内のデータを圧縮した値）を含めるというることにある。中央集権型のシステムでは、巨大仕組みをとっている。このため、過去に作ったデなコンピュータ・センターが必要であり、またそ土地総合研究 2019年秋号

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れをバックアップするために同等なシステムも保キーム全体を管理する中央管理者は存在せず、プ有する必要があり、こうした大規模なデータ・セログラムがコントロールを行う。

ンターの構築・運用のために巨額の費用がかかっこうした仕組みは、まさにビットコインで採用ている。これが、分散型台帳に移行することになされているスキームであり、一般に開放されていれば、より小規模な分散型のコンピュータで済むるという意味で「パブリック型」や「許可不要型」ことになり、低コストでの取引が可能になるものとも呼ばれる。とみられている。



②特定の参加者のみの「クローズド型」

（ブロックチェーンの２つのタイプ）

これに対して、特定の参加者のみが参加できる

ブロックチェーンには、大きく「オープン型」

ようにしたものを「クローズド型」のブロックチと「クローズド型」という  つのタイプがある（図ェーンと呼ぶ。クローズド型では、参加者の身元表４）。実用化を考えるうえでは、この  つを明確はすべて明らかになっており（匿名性はない）、取に区別しておくことは非常に重要である。

引の承認も特定範囲の参加者のみが行うことができる。さらに、スキーム全体をコントロールする①誰でも参加できる「オープン型」

中央の管理主体が存在しており、この中央管理者「オープン型」のブロックチェーンは、参加者が参加者の範囲を決めるなど、全体の仕組みを管を限定せずに、誰でもネットワークに参加できる理し、システム全体の運営を行う。こうした仕組ようにしているものである。参加者は匿名でネッ

みは、「プライベート型」や「許可型」とも呼ばれトワークに参加することができ、取引の承認作業ている。

についても、誰でも自由に行うことができる。ス
図表４ ブロックチェーンの２つのタイプ

   出所：筆者作成

68

土地総合研究 2019年秋号③オープン型とクローズド型の区別はなぜ重要か
オープン型とクローズド型の区別が重要なのは、定させることができる、などのメリットがあるためである。

その選択が、採用する「コンセンサス・アルゴリ

このため、ブロックチェーンの実用化にあたっズム」と密接に関係しているためである。コンセては、今後、クローズド型が主流になっていくもンサス・アルゴリズムとは、取引が行われたあとのとみられる。ブロックチェーンの仕組みについで、ネットワーク上に分散した多数の台帳でデーては「管理者が存在しない」と解説しているもの

タの変更を承認し、全員で共有するためのプロセが少なくないが、これは実は「オープン型」に関スである。

してのみの説明であり、クローズド型のプロジェ

ビットコインのようなオープン型では、誰でもクトが主流となっている現状では、必ずしも適切ネットワークに参加できるため、取引データを改な解説とは言えない。これと同様に、ブロックチざんして不正なブロックを作成しようとする「悪ェーンについて語る際には、どうしてもビットコ意の参加者」が入ってくる可能性がある。このたインのイメージに引きずられて、オープン型を前め、取引の承認には厳格な手続きが必要となる。

提とした議論になりがちであるため、両者の区別

また、常に特定の者が取引の承認（ブロックの作について、十分な注意を払っていく必要がある。

成）をする権限を持っていると、その特定者が不正を働く可能性があるため、競争によって、誰が（不動産分野におけるブロックチェーンの活用取引を承認するかが、毎回、変わるシステムとし可能性）ている。こうしたメカニズムを実現するために、ここまで述べたブロックチェーンの理解をもと

ビットコインでは「プルーフ・オブ・ワーク」とに、次に、不動産分野におけるブロックチェーンいうコンピュータによる負荷の高い数学的な問題の活用の可能性について考えていきたい。この分を解く仕組みが用いられており、世界で一番初め野で最も有力とみられているのが「不動産の登記」にその問題を解いたマイナー（ビットコインの取である。

引承認の作業を行う人）には、リワード（報酬）

不動産登記は、①紙ベースの書類が多く必要ととして、一定額のビットコインが与えられる仕組されること、②登記に関係する当事者が多いこと、みとなっている。
このため、世界中のマイナーが、③登記が完了するまでにかなりの時間を要するこ

取引承認によるリワードを求めて膨大な計算処理と、など非効率な面が目立っており、「これをブロを行っており、そのための電力消費量が地球環境ックチェーンの活用によって解決できるのではなにとって脅威とされるレベルにまで達している。

いか」と、多くの人が考えるようになっている。

一方、クローズド型であれば、許可を受けた信すでに、スウェーデンを始め、米国、英国、ス頼できる主体のみが参加者となるため、悪意の参イス、ジョージア、ウクライナ、ドバイなど、多加者の可能性は少なく、より迅速で簡便な方法にくの国でブロックチェーンによる不動産登記に向よって取引の承認を行っていくことが可能であり、けた実証実験が行われている。

電力消費などの問題は生じない。
現在、世界中で数多くのブロックチェーンの実証実験が行われているが、その殆どは、参加者を限定したクローズド型によって行われている。ク

以下では、ブロックチェーンの性格からみた不動産登記への応用の可能性について考えてみよう。
①帳簿の技術である

ローズド型は、信頼できる者同士のネットワーク

前述したようにブロックチェーンは、データをであるため、①取引の承認に膨大な手間をかける管理するための「帳簿の技術」である。一方、不必要がなく、短期間に大量の処理を行うことがで動産の登記とは、「不動産の物理的状況と権利関係きる、②ファイナリティティ（決済完了性）を確を不動産登記簿に記録して公示すること」であり、

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不動産の権利関係に関する帳簿を管理することでるようになれば、飛躍的に効率化することになるある。このため、ブロックチェーンは、不動産登（図表５）。

記という不動産記録の管理業務には適した技術であるものとみられる。


不動産の売買に伴う所有権移転登録のケースを考えると、不動産登記の関係者は、売買の当事者（売り手と買い手）、売買を仲介した不動産会社、②データの改ざんやシステムダウンに強い

登記手続きを行う司法書士、購入資金を融資するブロックチェーンの有する特徴である「データ金融機関、など多岐にわたる。しかも、これらのの改ざんが極めて困難である」という点は、「登記関係者は、一堂に会して一挙に手続きを行う訳でされた事項について、一切の改変が許されない」はなく、このうちの一部の当事者間での手続きがという登記簿の条件を満たしているものと言える。

終わると、続いて次の当事者との手続きが行われまた、もう一つの「システムダウンに強い」といるといった形で、まさに逐次的で段階的な形で手う点も、「障害等により登記簿が閲覧できない」と続きが進められる。こうした逐次的な手続きは、いった事態が許されない登記簿の性格から言って、ブロックチェーンによって関係者のすべてがリア必要な要件を満たしているものと言える。
さらに、ルタイムに情報の共有化を行うことにより、一気運用コストが安いという点は、登記簿にかかるシに効率化できる可能性が高い。

ステム運営費用を削減できる可能性につながるものである。

④トレーサビリティの確保に適するブロックチェーンのもう  つの特徴として、取③情報のリアルタイム共有に適する

引履歴を改ざんされない形で長期間保存していく

ブロックチェーンの特徴として、複数の当事者業務に向いているということが挙げられる。これが、同じ情報をリアルタイムで共有することによは「トレーサビリティ（追跡可能性）の確保」とり効率化が図れる業務に向いているということがも言われる。

ある。すなわち、A→B→C→' といった形で、逐次的（VHTXHQWLDO）かつ段階的（VWHSE\VWHS）に実際に、こうした性格を活用して、すでにいくつかの分野でプロジェクトが行われている。

行われている業務は、ブロックチェーンによって、第  は、ダイヤモンドの取引履歴の管理であり、関係者が最新のデータをリアルタイムで共有でき英国のエバーレッジャー社などが取り組んでいる。

図表５ ブロックチェーンによるリアルタイムの情報共有   出所：筆者作成

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これは、原石が採掘された鉱山、研磨が行われた⑤スマートコントラクトを利用できる業務

工場、販売店などの流通経路、所有履歴などを、ブロックチェーンのもう  つの特徴として、スダイヤの  粒ごとに登録してブロックチェーンでマートコントラクトとの相性が良いという点が挙管理していこうとするものであり、すでに  万げられる。
「スマートコントラクト」とは、プログ個が登録済みである。これにより、ダイヤの流通ラム化して自動的に実行できる契約のことである。

経路を明確化し、その品質を保証することができスマートコントラクトを設定するためには、まずるほか、内戦国で産出された「紛争ダイヤモンド」「執行する条件」と「契約の内容」をあらかじめを流通から締め出すことができるといったメリッ定義してプログラム化しておく。そして、執行条トもある。美術品についても、「プロブナンス」（作件に合致した「イベント」が発生すると、あらか品の歴代所有者の記録）が美術品の価値を大きくじめ規定された契約が自動的に執行されるといっ左右するため、ブロックチェーンを使って所有履たものである。

歴を管理しようとするいくつかのプロジェクトが立ち上がっている。

スマートコントラクトは、すでに「フライト遅延保険」として導入されている。これは、仏の保第  に、食品の流通経路を管理しようとする試険会社 $;$ が実用化しているもので、保険契約のみである。
たとえば、米国のウォールマートでは、情報をブロックチェーンで保管したうえで、スマ豚肉の管理をブロックチェーンで行っている。こートコントラクトとして顧客への自動的な支払プれにより、農場（中国）→パッケージ工場（米国）ログラムを設定しておく。そして、航空会社のフ→店舗（米国）といった流れをトレース（追跡）ライト・データベースから、 時間以上の遅延（執することが可能となっている。ドール、ネスレ、行条件）との情報が得られた場合には、保険契約スターバックスといった食品大手でも、チョコレ者に自動的に保険金の支払いを実行する（保険金ート、バナナなどの食品やコーヒー豆の追跡に利の支払請求は不要）というものである（図表６）。
用を始めている。

このように、ブロックチェーンはスマートコン

第  に、製造業でも、部品の供給元をバック・トラクトと組み合わせることによって、業務の自トレースするのに利用している。 次下請け→動化を進め、劇的な効率化を達成することができ次下請け→部品メーカー→完成品メーカー→卸売る。不動産の分野でも、スマートコントラクトをり→小売りといった長いサプライチェーンの中で、活用すれば、契約書を電子化したうえで、契約の製品に不具合が発生したときに、どの下請けメー成立を「執行条件」とすることによって、不動産カーの作ったネジが不具合の原因となっていると登記や資金決済の実行を自動的に行い、業務の効いったことを、立ちどころに突き止めて対策をと率化を図るといった構想が考えられている。

ることが可能となっている。こうしたサプライチ

ただし、不動産の場合には、①高額な資産を対ェーン・マネージメントは、部品数の多い自動車象とした金額が大きな取引であること、②抵当権メーカー（アウディ、ポルシェ、フォードなど）や定期借地権など権利が付いた形での不動産の売や家電メーカー（サムスン電子など）での実証実買や付帯設備の引継ぎが必要になるケースがある

験が進んでいる。など、物件ごとの個別性が強いことなどから、果不動産登記についても、まさに「取引履歴を改ざんされない形で長期間保存していくことが必要」

たしてこうした自動化に馴染むのかどうかについては、やや疑問が残るところである。

な業務であり、トレーサビリティの確保という観金融の世界では、すでに世界銀行がブロックチ点からは、ブロックチェーンの利用が適しているェーンを用いた新型債券である「ブロックチェー業務であるものとみられる。

ン債」を発行している。しかし、品質が均一である債券とは異なり、不動産の場合には、 つ  つ

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図表６ スマートコントラクトの利用の事例

   出所：筆者作成

の案件ごとに個別性が強く、また売買契約に付随され、別の不動産については % 社の登記簿に記録する条件が多いことなどから、それほど単純にはされるといった事態が発生してしまうためである。
行かない面もあるのではないかと考えられる。

このため、不動産登記のブロックチェーン化を

（残された課題）

進めるのにあたっては、プロジェクトの主体は、あくまでも公的当局（法務省）でなければならな

不動産登記は、国土の全域にある不動産（土地い。
民間の ,7 事業者が技術的なサポートを行うとや建物）の  つ  つについて、どこに所在し、誰しても、それを利用し、管理主体となるのは、法が所有しているのか、という情報を記録したもの務省であることが必要となる。海外のプロジェクである。従って、公共性が非常に高く、そのためトをみても、スウェーデンの国土調査庁、英国の各国とも、公的当局（わが国では法務省）が主体土地登録庁、ウクライナ政府など、公的な当局がとなって、その管理を行っている。

主体となって実証実験を進めている。

民間によるブロックチェーン登記サービスといまた、ブロックチェーン上の記録についての法ったものもいくつかみられているが、高い公共性律的な性格を、どのように構成するのかについてという見地からは、不動産登記は、民間のサービも検討が必要である。ブロックチェーン上の記録スには必ずしも適さないものとみられる。たとえに対抗力（対抗要件）を与えるためには、法律のば、複数の民間のサービス提供者が、分断された改正が必要となることも考えられる。また、書面形で不動産登記を行うといった事態が生じたとすや証明書など、紙ベースの手続きを前提とした法ると、利用者にとっては、大変に不便な状況とな体系にも全般的な見直しが必要となる可能性がある。ある不動産については、$ 社の登記簿に記録る。

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いずれにしても、各国において実証プロジェク

いけば、不動産、医療、物流、行政、食の安全性、トが着々と進んでいる中、わが国でも、ブロック選挙など、広範囲にわたって人々の生活を大きくチェーンの応用に向けた知見を積極的に蓄積して変えていく可能性が高いものとみられる。ブロッいく必要があろう。

クチェーンの普及の広がりやその速度と、それが（おわりに）もたらすインパクトについては、今度も注目していく必要があろう。

ブロックチェーンの利用を考える場合には、「技術主導」の考え方ではうまくいかない。新しい技

術が出てきたから何かに使えないか、ブームに乗ってどこかに使えないか、といった発想ではプロジェクトの成功は覚束ないのである。新技術の利用は、あくまでも「課題の解決」（ソリューション）のためでなくてはならない。そのためには、「ニーズ主導」という考え方が必要である。
「手間がかかっていて、非効率な業務は何か」ということを考え抜いたうえで、現状の課題をブロックチェーンによって解決できないかを検討していく必要がある。金融分野でブロックチェーンの応用が考えられているのは、国際送金や貿易金融など、いずれもこれまで非効率で高コストであった業務であり、これらは、こうしたニーズ主導による典型的な例である。
不動産の分野では、こうした非効率で高コストだった業務にあたるのが「不動産登記」なのではないだろうか。海外で取り組まれている実証プロジェクトの数の多さがこのことを物語っている。
不動産分野におけるブロックチェーンの活用としては、不動産登記以外にも、①不動産の賃貸契約をブロックチェーンで管理する、②不動産の持ち分権をブロックチェーン上に「トークン」として発行し、分割して売買する、といったアイデアもあり、いくつかの実証実験も行われている。これらについては、不動産登記ほどの高い公共性はなく、今後、民間のプロジェクトとして進められていく可能性があろう。
金融分野では、ブロックチェーンのプロジェクトが目白押しであり、今後「ブロックチェーン 」が進んで、金融業務が大きく変わっていくことは間違いないものとみられる。また、さらに金融の枠を超えて「ブロックチェーン 」が普及して