Green Building認証と不動産価値の現状と今後の課題について

平成27年11月6日
一般財団法人 日本不動産研究所

はじめに（本日の話の位置づけ）・レンダーや投資家等、投融資に当たってグリーンビルの評価を行う側の視点に立つ
・不動産価値＝不動産鑑定評価で求める価格とする・グリーンビル＝何らかのラベル（環境認証）が付与されたビルをいう＜グリーンビルを取り巻くステークホルダー＞
不動産所有者
信託受託者

行政機関

保有

ディベロッパー

規制・誘致

供給

鑑定機関

投融資・評価Green
Building

設計会社

レンダー

投資家

建設会社
管理

利用

管理会社

利用者

2

日本政策投資銀行様との業務連携体制「DBJ Green Building認証」を通じて業務連携

2011年9月～

3

2014年3月～

グリーンビルディングに係る意見交換・情報交換

グリーンビルディングの経済性分析における協働

DBJグリーンビルディング
認証制度のより広い普及促進に向けた共同運営体制

・DBJ様主催セミナーにおける講演

・認証データの分析
・賃料/不動産価格との相関分析

・共同認証体制の構築
・本認証制度にかかるウェブサイトの共同運営

3

不動産鑑定評価のスタンス（価格概念）
不動産鑑定で求める価格は「ある価格」• 正常価格の定義（鑑定評価基準第5章）「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」• したがって、鑑定評価では「あるべき価格」ではなく、「ある価格」を求めることになる。
期待値や理論値だけで鑑定評価を行うことができない。
• 鑑定評価において新たな価値を創出することやそれによって市場を誘導することはできない。
• 鑑定評価への反映にあたっては、まず、グリーンビルと不動産価値の関係について市場参加者がどのように考え、それをどのように不動産価値に反映しているかを観察し明らかにする必要がある。
• そして、その反映にあたっては定量的な裏づけを踏まえ慎重に行う必要がある。

4

不動産価格の構成要素
不動産価格＊は純収益÷キャップレートで求められる＊投資用不動産を前提• 純収益＝賃料等収入-費用• キャップレート＝リスクフリーレート+不動産リスクプレミアム*＊立地、建物の築年・グレード、権利形態などによってもたらされる様々な不動産投資リスク
不動産投資リスクは、流動性リスクと予期できぬリスクによって構成される■市場実態を把握する視点
他のビルに比べて・・・• グリーンビルは賃料が高くとれるのか？
• グリーンビルは運営費用が安くなるのか？
• グリーンビルのキャップレートはどのように決められているのか？

5

純収益についての現状※純収益＝賃料収入（満室賃料×稼働率）－費用

賃料単価や稼働率について海外を含む先行研究ではプラスの結果が出始めている■ザイマックス総研「環境マネジメントの経済性分析」（2015.7）＞【環境認証有】の方が【環境認証無】に比べて4.4％程度成約賃料単価が高い■Eichholtz, et al の研究(2009)＞米国のオフィス市場を対象とした実証研究。環境ラベルが付いていることで3％弱程度の賃料単価の上昇が確認された。

■Fuerst, et al の研究(2009)＞環境ラベルが付いたオフィスの稼働率が3％から８％程度高くなる、という結果。

6

純収益についての現状
一方でテナント側の意識は現時点では高くない
出典：三鬼商事株式会社

7

純収益についての現状
出典：三鬼商事株式会社

8

純収益についての現状■仲介会社へのヒアリング
下記の環境関連の項目が成約率や賃料に与える影響は限定的項目

ヒアリング内容

省エネ設備

・あまり気にするテナントは少ない
・省エネ設備かどうかよりもビルにおける単価設定の方が影響が大きいが通常入居しないとわからない
・LED照明や人感センサーが設置されているテナントの印象は良い
・直接電力会社に支払いをしているケースは少ないため、ほとんど影響がない。
・入居検討の段階では水光熱費の単価が分からず、省エネ設備が導入されていることでどの程度節約が出来るのか全然分からない
・明確にどの程度安くなるか示すことができれば、それだけ賃料が高くてもリーシングできる・テナントの社内決済を取る際には水光熱費はあまり関係なく賃料しかみない。
・外資系企業が省エネ設備の優れたビルを好んで1,000坪単位で移転した事例はあるが稀なケース

水再利用システム
再生エネルギー

緑化

・気にしているテナントはない
・一部の大企業や環境意識の高いオーナー企業くらいしか気にしない・電機メーカーは自社製品が使われると好む傾向
・大企業になると、企業イメージアップ、コミュニケーションスペースの設置という観点から求めるケースはある・休憩スペースとして使える屋上緑化等の場合はリーシングにプラスになる。
・専有部の省スペースになるため
出典：DBJによるヒアリング9（参考）オーナー側からみたグリーンビル【ビルオーナー調査より】■オーナー側も環境的側面の多くの項目に関し、効果の定量化ができないため、価値評価には明確に織り込んでいないことが多い■但し、一部費用削減につながる項目、リーシング上プラスに働く項目もあるため、価値評価の際にプラスにみることはある■IR等を通じて欧州投資家がESG目線を重視していると感じており、今後世界的なESG投資の高まりとともに、中長期的にはより重視される可能性はある10

キャップレートについての現状
キャップレートは投資家の意識の把握が重要＞＞「不動産投資家調査」特別アンケートを活用する■アンケートの概要• 実施者：一般財団法人日本不動産研究所• テーマ：環境不動産（グリーンビルディング）に関する特別アンケート• 実施時点： ①2011年10月1日時点（第25回）②2012年10月1日時点（第27回）③2013年10月1日時点（第29回）• 回答先：アセットマネジャー、アレンジャー、デベロッパー、生命保険、商業銀行、レンダー、投資銀行、年金基金、不動産賃貸業者• 回答数：118社

11投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境不動産に対する投資家の姿勢

徐々に認識は高まっている。「将来的な課題」から「現在の課題」に。
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

38%

これまでも考慮しており、35%今後も考慮する

33%
44%

これまでは考慮していないが、48%今後考慮することを検討する

これまでは考慮していたが、今後は考慮しない

54%
0%
0%
0%

29回 13/10
18%

これまでも今後も考慮しない

17%

27回 12/10
25回 11/1013%12投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境不動産に対する理論的価値の認識

75％の投資家がプラス評価の認識
0%

20%

40%

60%

80%
75%

理論的にはプラス（増価）72%に評価されると判断する

73%
1%

理論的にはマイナス（減価）に評価されると判断する

0%0%
22%

理論的にはプラス、マイナス28%

いずれか判断できない

26%
2%

その他

0%

29回 13/10

27回 12/10
25回 11/10

1%13投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境不動産に対する市場における価値

長期的にはプラスであるが、現時点では価値が明確ではない
0%

20%

40%

77%

プラスに評価される

マイナスに評価される

0%

80% 100%78%

長期的には、市場において長期的には、市場において60%20%0%マイナスに評価されている

0%21%

長期的にみた市場における

15%
0%
0%
0%
80%

現時点では、市場における23%

価値への影響が明確ではない

80% 100%

16%

プラスに評価されている

現時点で、市場において

60%

17%

現時点で、市場において75%

0%

40%

83%

価値への影響が明確ではない

84%

25%

その他

1%

29回 13/10

0%

27回 12/10

0%

25回 11/10

3%

その他1%
1%

29回 13/10
27回 12/10
25回 11/10

14投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境不動産に対する市場における価値
長期的にプラスに評価される理由は「テナントが環境に配慮した入居先を選好すると見込まれるから」
0%

20%

40%

60%

80%

100%

76%

テナントが環境に配慮した入居先を選好すると見込まれるから

79%
76%
26%
31%

資金調達上、有利と見込まれるから
20%

51%

エネルギー高騰や省エネ・節電等の規制強化等によるリスクを回避できるから

52%
54%
72%

光熱費などのコスト削減ができるから

55%
48%
2%

その他

1%
3%

29回 13/10
27回 12/10
25回 11/10

15

投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境配慮がキャップレートに与える影響の程度（東京Aクラスビル）
現時点では環境配慮がキャップレートに与える影響は少ない。ただし、将来時点では影響があるとみており、特に±20bp以上の領域で「劣る」の割合が「優る」よりも高いことに要注目
20bp以上影響する
0%

影響しない(0bp)10bp影響する

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

現時点
環境配慮が優る物件 5%

環境配慮が劣る物件

24%

8%

70%

24%

68%

将来時点
環境配慮が優る物件
環境配慮が劣る物件

26%
36%

51%
38%

23%
26%

【イメージするビル】
東京 丸の内地区・大手町地区におけるAクラスビル相当（延床面積50,000㎡、築5年未満）

16

投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境配慮がキャップレートに与える影響の程度（東京B・Cクラス）

20bp以上影響する
0%

10bp影響する影響しない(0bp)

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

現時点
環境配慮が優る物件 4%

環境配慮が劣る物件

16%

8%

80%

16%

76%

将来時点
環境配慮が優る物件
環境配慮が劣る物件

12%

45%
44%

43%
41%

15%

【イメージするビル】
東京 日本橋地区・虎ノ門地区におけるB・Cクラスビル相当（延床面積10,000㎡、築20年程度）

17

投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境配慮がキャップレートに与える影響の程度（地方Aクラス）

20bp以上影響する
0%

10bp影響する影響しない(0bp)

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

現時点
環境配慮が優る物件 3% 15%82%

環境配慮が劣る物件

7%

14%

79%

7%

14%

79%

将来時点
環境配慮が優る物件
環境配慮が劣る物件

21%

47%

【イメージするビル】
札幌、仙台、福岡におけるAクラスビル相当（延床面積15,000㎡、築5年未満）

33%

18

投資家の意識(不動産投資家調査から）■環境配慮がキャップレートに与える影響の程度（地方B・Cクラス）

20bp以上影響する
0%

10bp影響する影響しない(0bp)

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

現時点
環境配慮が優る物件 3% 8%環境配慮が劣る物件

89%

7% 12%

81%

将来時点
環境配慮が優る物件 5%
環境配慮が劣る物件

15%

37%

58%
41%

44%

【イメージするビル】
札幌、仙台、福岡におけるB・Cクラスビル相当（延床面積5,000㎡、築20年程度）

19

鑑定評価における現状（純収益）
グリーンビルの純収益をどのように鑑定評価に反映するか？
＞＞実績が伴えばそのまま鑑定評価に反映する。
鑑定評価は「ある価格」
不動産価格＝純収益÷キャップレート■純収益の見方
・高い賃料を収受できていれば「賃料収入」に反映
・稼働率が高ければ「空室損失」の査定に反映
・電気料金等が低下していれば、「水道光熱費」の査定に反映
・将来の長期修繕計画に影響すれば「資本的支出」の査定に反映＞＞上記のような実績が伴えば純収益での反映は比較的容易。また既に一部で反映している。ただし、グリーンビルのラベルがあるだけで収支実績がない場合等は慎重な見方が必要。

20

鑑定評価における現状
グリーンビルのキャップレートは？
＞＞グリーンビルのラベルの有無での差はつけていないのが現状。ただし今後はその可能性も。
■キャップレートの見方
・キャップレートは投資家が期待する投資収益率が基礎。
・グリーンビルのキャップレートに関する投資家の意識は低いのが現状。
・グリーンビルとキャップレートに関する研究や定量的なデータが存在しない。
→売買が行われた時かつ開示された時に限り観測されるのでデータ量が少ない。
＞＞現状ではグリーンビルだからといってキャップレートを下げる＝価値が上がる）ことはない。ただし、キャップレートに関する研究や、定量的なデータ（投資家調査アンケート
含）が整えば、反映する可能性はある。

21

今後の展望と課題
鑑定評価で反映（特にキャップレート）していくためにはどうすればいいか？
鑑定評価での反映

グリーンビルの不動産投資市場の実態変化
投資家の意識向上（→投資家アンケートで具現化）
投資の意思決定に必要な情報の整備
22

今後の展望と課題
投資の意思決定に必要な情報とは？
不動産投資家調査アンケートより
0%

20%

40%

建物の初期性能を総合的に評価する情報

60%
43%

51%
51%

環境性能（CO2排出量等）と収益性（NOI等）の関係に着目した指標

63%

竣工後に要する各種費用等（設備更新費用、維持管理費用）を総合的に評価する情報

28%
26%

建物室内環境に関する情報※１

33%

30%

サービス性能に関する情報※２

10%
10%
10%

室外環境（敷地内）に関する情報※３15%
11%
9%
11%
12%
14%

資源・マテリアルに関する情報※５
敷地外環境に関する情報※６15%

公共交通機関への接近性に関する情報

1%
0%

2%

68%
69%
70%
68%

74%

35%

43%

43%

エネルギーに関する情報※４

その他

80%

55%
49%

20%
22%

29回 13/10

27回 12/10

25回 11/10※１例：居住者の健康、快適性、知的生産性に大きな影響を与える室内環境[例えば、音環境（騒音・遮音等）、温熱環境、光・視環境、空気質環境]※２例：利用者の活動や知的生産性に影響を及ぼす機能的側面、耐用性・信頼性（耐震性、免震・制振機能、躯体材料の耐用年数、外壁仕上げ材）、対応性・更新性（設備の補修・更新性）※３例：緑地スペース、生物多様性、街並み・景観※４例：エネルギー消費量※５例：水消費量、雨水・雑排水再利用、リサイクル材使用※６例：地域環境、周辺環境に及ぼす影響を低減

23

今後の展望と課題
DBJ・JREIチームで検討中の定量分析と課題＜現在検討中の定量分析＞■空間ヘドニックモデルによる賃料分析■賃料のボラティリティ分析■Capレートのボラティリティ分析＜課題＞■グリーンビル認証件数の拡大→グリーンビルとしての性能があるにもかかわらずラベル（認証）がないものが多く存在。ラベルの効果が期待できない。

＜その他＞■投資家調査アンケートの継続実施→投資家の意識変化を定点観測する必要性

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今後の展望と課題「DBJ Green Building認証」の得点分布
50

40

認証件数

認証の拡大余地あり
3020

100

総合点

30025

今後の展望と課題■グリーンビルと不動産投資の望ましい循環
市場の実態変化グリーンビル
投資の加速

投資家の意識変化

この循環に乗らないと・・・

不動産鑑定
評価での反映投資に関する様々な指標の整備26

まとめ■不動産鑑定評価のあり方について■グリーンビルに関する純収益・キャップレートの現状■鑑定評価での現状と反映する場合の課題について■DBJ・JREIでの取り組みについて■今後の展望について

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本件のお問い合わせ先・一般財団法人日本不動産研究所
http://www.reinet.or.jp/
http://www.facebook.com/jrei.jp
・業務部 石塚治久 TEL：03-3503-5336
haruhisa-ishizuka@jrei.jp
・資産ソリューション部 内田輝明 TEL：03-3503-5339
teruaki-uchida@jrei.jp
・証券化部 古山英治 TEL：03-3503-5377
eiji-koyama@jrei.jp

専用ウェブサイト
http://igb.jp/

28

28

ご静聴ありがとうございました29

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