NEWS RELEASE
2023 年 3 ⽉ 28 ⽇
各位

＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員
加藤 譲（コード番号 ８９５２）＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 ⻑ ⼩島 正⼆郎
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951

2023 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び2024 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想に関するお知らせ
当投資法⼈は、2022 年 11 ⽉ 15 ⽇付「2022 年 9 ⽉期 決算短信（REIT）」にて公表した
2023 年 9 ⽉期（2023 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2023 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況の予想を下記のとおり修正しましたので、お知らせいたします。また、2024 年 3 ⽉期（2023 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2024 年
3 ⽉ 31 ⽇）
における当投資法⼈の運⽤状況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
なお、2022 年 11 ⽉ 15 ⽇に公表した 2023 年 3 ⽉期（2022 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2023 年 3 ⽉31 ⽇）の運⽤状況の予想については、本⽇現在変更はありません。
記
１． 2023 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正（2023 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2023 年 9 ⽉ 30 ⽇）
1 ⼝当たり
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

分配⾦
（利益超過分配⾦は含まない）

1 ⼝当たり利益超過
分配⾦

前回発表予想

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

（Ａ）

37,18016,57015,67015,66011,3000

今回修正予想

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

（Ｂ）

38,38017,36016,38016,37011,500

0

増減額

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

（Ｂ－Ａ）

1,200

790

710710200

0

増減率％％％％％％

3.2

4.8

4.5

4.5

1.8－

（注）1 本⽇現在の発⾏済投資⼝の総⼝数 1,385,210 ⼝に、本⽇開催の役員会で決定した公募による新投資⼝の発⾏⼝数 35,200 ⼝ 及び第三者割当による新投資⼝の発⾏⼝数 2,464 ⼝を加えた
1
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の2023年9⽉期の運⽤状況の予想の修正及び2024年3⽉期の運⽤状況の予想に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

1,422,874 ⼝を前提としております。なお、第三者割当による新投資⼝の発⾏⼝数は、上限である 2,464 ⼝すべてが発⾏されることを前提としております。以下同じです。
（注）2 予想数値は、別紙の「2023 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び 2024 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想にあたっての前提条件」に基づき算出した本⽇現在の予想であり、今後の不動産等の取得⼜は売却、運⽤環境の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益⼜は 1 ⼝当たり分配⾦は変動する可能性があります。また、本予想は実際の業績や分配⾦を保証するもの
ではありません。以下同じです。
（注）3 営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益については、⼀千万円未満切捨てにて表⽰しております。以下同じです。

２. 修正の理由
当投資法⼈は、本⽇開催の役員会にて、新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しを決議いたしました（詳細につきましては本⽇付で公表した「新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
）。また、2023 年 3 ⽉期中に、「the ARGYLE aoyama」、「豊洲フォレシア」、「新宿イーストサイドスクエア（追加取得）」及び「CIRCLES 平河町」をそれぞれ取得することを決定しております（詳細につきましては 2023 年 2 ⽉ 16 ⽇付で公表した「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」と、本⽇付で公表した「国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」をご参照ください。）。
以上により、2022 年 11 ⽉ 15 ⽇付「2022 年 9 ⽉期 決算短信（REIT）」にて公表した 2023
年 9 ⽉期の運⽤状況の予想につきましては、その算定の前提条件が変動したため、運⽤状況の予想の修正を⾏うものです。
３. 2024 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想（2023 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2024 年 3 ⽉ 31 ⽇）
1 ⼝当たり
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

1 ⼝当たり分配⾦

利益超過（利益超過分配分配⾦⾦は含まない）

2024 年 3 ⽉期

百万円

百万円

百万円

百万円円

円

40,77019,27018,26017,62011,5500
以上2
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の2023年9⽉期の運⽤状況の予想の修正及び2024年3⽉期の運⽤状況の予想に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

【別紙】
2023 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び2024 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想にあたっての前提条件
計算期間

2023 年 9 ⽉期︓2023 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2023 年 9 ⽉ 30 ⽇（183 ⽇間）
2024 年 3 ⽉期︓2023 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2024 年 3 ⽉ 31 ⽇（183 ⽇間）

保有物件

・2023 年 9 ⽉期については、本⽇現在保有している 75 物件に、2023 年3 ⽉ 30 ⽇付の新宿イーストサイドスクエアの追加取得、同⽇付のCIRCLES 平河町の取得、及び、2023 年 4 ⽉ 3 ⽇付の晴海フロントの持分 30%の譲渡を勘案した 76 物件を前提としております。
・2024 年 3 ⽉期において、2024 年 1 ⽉ 12 ⽇付で晴海フロントの残る持分 45％を譲渡し、75 物件となることを前提としております。
・実際にはその他の物件の取得、売却により変動する可能性があります。

発⾏済投資⼝の総⼝数

・本⽇現在の発⾏済投資⼝の総⼝数 1,385,210 ⼝に、本⽇開催の役員会で決議した公募による新投資⼝の発⾏⼝数 35,200 ⼝及び第三者割当による新投資⼝の発⾏⼝数 2,464 ⼝を加えた 1,422,874 ⼝を前提としております。なお、第三者割当による新投資⼝の発⾏⼝数は、上限である2,464 ⼝すべてが発⾏されることを前提としております。

有利⼦負債・本⽇開催の役員会で決議した公募及び第三者割当による新投資⼝の発⾏により調達する資⾦については、the ARGYLE aoyama 及び豊洲フォレ
シアの取得に際し借り⼊れた短期借⼊⾦の借換資⾦の返済の⼀部に充当することを前提としております。また、新宿イーストサイドスクエア（追加取得）及び CIRCLES 平河町の取得資⾦については、短期借⼊⾦及び⻑期借⼊⾦を新たに借り⼊れる予定であり、当該短期借⼊⾦については晴
海フロント第 2 回⽬譲渡の⼿取⾦及び⼿元資⾦による 2023 年 4 ⽉ 6 ⽇付での弁済を予定しております。この結果、有利⼦負債残⾼は 4,321 億円となる⾒込みです。但し、上記新投資⼝の最終的な発⾏⼝数及び発⾏価額如何により、上記有利⼦負債の額は変動する可能性があります。
・2023 年 9⽉期について、上記の物件取得に係る借⼊のほかに、本⽇現在、残額 235 億円である⻑期借⼊⾦（返済期限 2023 年 5 ⽉ 29 ⽇、2023年 6 ⽉ 1 ⽇、2023 年 6 ⽉ 15 ⽇）及び残額 150 億円である短期借⼊⾦（返済期限 2023 年 4 ⽉ 20 ⽇、2023 年 5 ⽉ 18 ⽇、2023 年 7 ⽉ 10⽇）について、全額借換えを⾏うことを前提としております。なお、投資法⼈債については 2023 年 9 ⽉期に償還期限が到来するものはありません。
・2024 年 3⽉期について、本⽇現在、残額 160 億円である⻑期借⼊⾦（返済期限 2023 年 12 ⽉ 19 ⽇、2024 年 3 ⽉ 26 ⽇）について、全額借換えを⾏うことを前提としております。なお、2023 年 11 ⽉ 1 ⽇に償還期限が到来する第 12 回投資法⼈債 100 億円については、全額投資法⼈債の発⾏あるいは借⼊⾦等で調達した資⾦にて償還することを前提としております。

3
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の2023年9⽉期の運⽤状況の予想の修正及び2024年3⽉期の運⽤状況の予想に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

営業収益

・既保有物件に係る賃貸事業収益については、本⽇現在において確定している新たな契約の締結⼜は解約等に加え、昨今のオフィス賃貸市況を考慮した賃料⽔準への改定及び⼊居率等の変動要素を勘案し算出しており、新宿イーストサイドスクエア（追加取得）及び CIRCLES 平河町に係る賃貸事業収益については、同⽇現在における取得予定⽇以降の賃貸借契約条件等の⾒込みを基に算出しております。

営業費⽤・既保有物件に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費⽤に計上しておりますが、計算期間の初⽇の属する年内の不動産等の新規取得にかかり、譲渡⼈との間で固定資産税等の精算⾦（いわゆる「固定資産税相当額」）が発⽣する場合は、当該精算⾦は当該不動産等の取得原価に算⼊するため、当該計算期間の費⽤には計上されません。なお、2023年に取得済み及び取得予定の物件（合計４物件）に係る 2024 年の固定資産税、都市計画税及び償却資産税の⾒込額は、それぞれ次のとおりです。
the ARGYLE aoyama 118 百万円、豊洲フォレシア 38 百万円、新宿イーストサイドスクエア（追加取得） 30 百万円、CIRCLES 平河町 7百万円
・公租公課については、2023 年 9 ⽉期 3,640 百万円、2024 年 3 ⽉期3,650 百万円を想定しております。
・減価償却費については、2023 年 9 ⽉期 6,210 百万円、2024 年 3 ⽉期6,050 百万円を想定しております。
・修繕費については、決算期による⾦額の差異が⼤きいこと及び定期的に発⽣する費⽤ではないこと等から、予想⾦額より⼤きく変動する可能性があります。

営業外費⽤

・営業外費⽤（⽀払利息、投資法⼈債利息等）につきましては、2023 年 9⽉期 990 百万円、2024 年 3 ⽉期 1,000 百万円を想定しております。

分配⾦の額

・晴海フロントの分割譲渡にかかる譲渡益については、2023 年 9 ⽉期4,120 百万円、2024 年 3 ⽉期 6,470 百万円を想定しています。2024年３⽉期における晴海フロントの譲渡にかかる譲渡益 6,470 百万円については、租税特別措置法第 65 条の７「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適⽤し、⼀部圧縮積⽴等を⾏うことを想定しております。
・利益を超える⾦銭の分配は⾏わないことを前提としております。よって、当投資法⼈の規約に基づき、圧縮積⽴⾦を含む利益の⾦額を限度とし、かつ、配当可能利益の⾦額の 90％に相当する⾦額を超える額を分配することを前提としております。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が⾏われないことを前提としております。
・⼀般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重⼤な変化が⽣じないことを前提としております。
・法⼈税等については上記圧縮積⽴に係る法⼈税等調整額のほか、定期借地権付建物の借地権償却及び資産除去債務に係る法⼈税等を勘案して算出しております。

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ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の2023年9⽉期の運⽤状況の予想の修正及び2024年3⽉期の運⽤状況の予想に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。