レポート

札幌および道内地方都市における特別目的会社を活用した不動産開発についてアルファコート株式会社
常務取締役 樋口 千恵
2004年に創業した弊社は、今年10年を迎えた。 「創成川東エリア」である。弊社はこの２エリア
これは札幌という190万人の地方都市における不に的を絞ってマンション開発を行い、その立地戦動産証券化マーケットの浮き沈みと並走した10年

略は功を奏して順調に開発は進んだ。

であった。

2007年を迎えると、雲行きの怪しい気配を感じ、札幌に本格的な不動産証券化の波が押し寄せた優良企業による一括借り上げを前提とする不動産のは2005年頃、弊社は最初の事業である分譲マン開発へ舵取りをし、他の開発を控えた。2008年にションを開発型ＳＰＣによるノンリコースローン

現場が動いていた物件は以下３件である。

での資金調達によって開発し、竣工時完売の成功①「アルファレジデンス学園前」に終え、次なる事業として15階建てマンション３

ミサワホーム北海道㈱による20年一括借り上げ棟を手がけ始めた頃であった。当初の２年間はマの高齢者向け住宅（2009年３月竣工46戸）スターリースなしの物件であっても立地と分譲マ②「アルファタワー南４条」ンション開発業者としての企画の良さで、ディベ積和不動産㈱による10年家賃保証のロッパー兼オリジネーターとして年間約20〜30億賃貸マンション（2009年６月竣工98戸＋店舗）程度、数年に渡り証券化を手がけた。
札幌は一定の成熟した都市ではあるが、この10③「レジデンス篠路」
再開発事業の特定事業参加者としての開発

年間の都心部でのいくつかの大きな事業により、札幌市借上市営住宅さらに著しい変化を遂げている。最も大きく変化（2008年10月竣工72戸、2009年５月竣工72戸）

し地価が上昇したのは「札幌駅北口エリア」と△ 札幌市中心部の過去の主な事業― 42 ―

市街地再開発2015年１月

第537号

いずれも2008年のリーマンショックの影響が証「街なか居住再生ファンド」の実績を拝見する

券化の実務へ陰を落とし始めた2009年の竣工であと出資会社形態として株式会社が他スキームと同ったが、追い打ちをかけるように③の再開発事業等数みられる。その選択ステップがどのようなもでは、竣工から事業完了までの間に特定業務代行のであったか、地方プレイヤーとしては興味深者（再開発事業の実務や保留床処分リスク負担をい。

負い建築工事を請け負っていた地場ゼネコン兼デ街なか居住再生ファンドの支援を頂いた際に、ベ）が破綻するという、想像以上の事態を迎え出口シナリオを明文化せよとの要請に答えることる。

は当時大変困難なことであったが、その後のヘル一括借り上げ型案件として開発中であった３物

スケアアセットへの注目のお陰で、今年無事に出件のうちの①の高齢者住宅「アルファレジデンス口を迎えることが出来た。街なか居住再生ファン

学園前」は都心からも近く、北海学園という私立ドの存在に感謝するとともに、介護業界の認知と大学に近接する。隣地は医療法人の老健があり、成熟を感じる昨今である。

若者の活気と医療法人の安心感で高齢者住宅開発には適した立地である。

高齢者住宅の位置づけはこの10年間変化の連続である。「アルファレジデンス学園前」は、2011竣工から遡ること数ヶ月、私は国交省が主催す年に「高齢者の居住の安定確保に間する法律」のる街なか居住再生ファンドの説明会に参加した。

改正法が施行され国交省と厚労省の共管制度としそれは、本件が目的ではなく、これから取り組もて「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度がうとしている道内地方都市での市街地再開発事業創設されるが、その前に開発に着手したため、当の保留床処分スキームの一案とすることが目的であった。
しかし、リーマンショックの余波に飲まれた前
述３事業はエクイティとノンリコのいずれにおいてもシナリオが不透明となり、開発者である弊社は自らの力で出口確保することを迫られることとなる。
「アルファレジデンス学園前」の出口戦略を街なか居住再生ファンドを活用した地場ＳＰＣとする方向性に絞り込んだものの、次はスキームで２転３転する。
当初はＧＫＴＫスキームを前提としていたため信託銀行を打診していたが、当時はまだ高齢者住宅案件の実績がなく、受託の交渉が進まない。折しも、国交省の「地方における不動産証券化活性化事業」で出会った信託会社に打診し、概ね快諾を得るものの、ノンリコースローンを融資する地元行より信託は銀行であることが必須との条件を突きつけられる。この時点で竣工を迎え、残され△ 竣工時写真た時間はわずかとなる。
現物でのスキームは２種、資産流動化法に基づ・所 在 地：札幌市豊平区

く「ＴＭＫ」か、定款によって事業を制約する・敷地面積：約1,500㎡「専ら会社」となり、保険として両方のドラフト・建物概要：鉄筋コンクリート造を開始する。結果として「ＴＭＫ」の場合の１億・延床面積：約3,155㎡円の特定社債の段取りが時間的制約から間に合わ・居室概要：居室面積47〜61㎡/戸ず、専ら会社スキームの落着となった。

市街地再開発 2015年１月

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１LDK〜２LDK

地上10階建て全46戸― 43 ―

時の制度である高齢者円滑入居住宅（高齢者の入築物３棟のうち借上市営住宅２棟を開発し、オリ居を拒まない賃貸住宅）や高齢者専用賃貸住宅ジネーターとして証券化を予定していた。当然、（もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅）とし権利変換期日を含め複数回事業費を負担したのて位置づけていた。

で、再開発会社の期中の資金調達にも寄与し、事運用中は位置づけについて問題はなかったが、エグジットと同時にサービス付き高齢者向け住宅の登録要件を満たすように改修工事を行った。

再開発事業＋借上市営住宅＋証券化−JR篠路駅西第２地区第一種市街地再開
発事業−
アルファレジデンス学園前と同時に弊社が開発を進めていた冒頭③の事業をご紹介しよう。
篠路は札幌の北部に位置する、札幌市の地域中心核のひとつである。ＪＲ篠路駅はかつてまちの△ 事業前の写真（札幌市HPより）中心であったが、付近は農業地域でたまねぎや燕麦が栽培され、駅からは貨物が輸送された。事業前の写真のとおり、駅前には事業開始直前まで農協の倉庫群が見られた。
事業スケジュールを見ると、都市計画決定から事業着手までに約10年間を要しており、事業内容や保留床取得者の不在により事業化に時間を要していたことがわかる。弊社に声がかかったのは事業認可の約１年前のことだった。
弊社は特定事業参加者として権利変換期日に土地を取得、再開発事業によって整備される施設建― 44 ―

△ 事業完了時の写真

市街地再開発2015年１月

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業推進力となったと自負している。
最初の１棟の竣工時期に大きな課題が持ち上がる。それは、賃貸借契約の条項として信託銀行が求める責任財産限定特約を借上公営住宅の賃貸借契約として市が容認出来ないということであった。語りきれない長い議論の結果、現物取引として落着する。
２棟目の竣工時期は2009年春。すでに荒波が札幌へも押し寄せてきた時期であった。建物が竣工して弊社はゼネコン（特定業務代行者）より建物を受領し、再開発会社はゼネコンへの支払いを完了、弊社は特定事業参加者として最後の支払いを控えたその隙間の期間に、特定業務代行者が民事再生を申し立てた。
ここで証券化の最大の問題となったのは瑕疵担保責任の行方である。瑕疵担保履行請求権は債権であると主張して債権者集会へ出席を要請するが受け入れられない。当然、この状況では金融機関の融資がつかないこととなる。
市営住宅の入居日は既に確定しており、結果として再開発会社の筆頭権利者であった札幌市農協様の力をお借りして無事に運用開始を迎えた。
懸念の瑕疵担保については、施行されたばかり特別目的会社による個人施行の再開発事業事例−伊達駅前市街地総合整備事業−の瑕疵担保履行法と同時に開始した瑕疵担保保険を、竣工後物件として付保してもらうことで対応した。弊社はこの事態を重く受け止め、反省としてその後の地方再開発においてはＡランク２社以上を含むＪＶを入札参加要件としている。

弊社が街なか居住再生ファンドの利用を最初に検討した事業が本件である。
伊達市は、名前から推察される通り、仙台藩一門の亘理領主、伊達家とその家臣たちの武士による集団移住によって開拓された歴史を持つまちで「ＪＲ篠路駅西第２地区第一種市街地再開発事業」

あり、北海道内では最も温暖と言われる噴火湾に総事業費：約32億円

面した４万人弱のまちである。

施 工 者：ＪＲ篠路駅西第２地区再開発㈱所

在：札幌市北区篠路３条６丁目他

かつて駅前は住宅と商店街でにぎわっていたが、商業施設の大型化や車社会による消費活動の施行面積：約1.1ha

変化により商店街は衰退、日本の多くの地方駅前事業決定：平成10年３月31日（都市計画決定）にみられる空洞化を迎えた。一方、住宅は高齢化

事業期間：平成19年〜21年度や独居が増加する傾向がみられ、同時に昭和40年

事業内容：借上市営住宅２棟144戸〜50年代に建てられた郊外の公営住宅が更新の時分譲マンション１棟42戸期を迎えた。
地方都市の衰退した商店街を、商業のみで再生することは困難である。本件では、駅前通りにぱらぱらと点在する商店を集約してまとまった土地を整備し、建て替え時期を迎えた公営住宅を新築して移転、高齢者を含めた多世代のための住宅と、新しい住民を含む地域に住む人の暮らしを支える市街地再開発 2015年１月

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地域密着型の店づくりをすることによって駅前を身の丈で再整備した。ＡＢＣの３地区のうち、先行したＣ地区は権利者全員転出であることと公営住宅のみの計画となったことから買取事業として整備、ＡＢ地区はＢ地区への権利床の集約とＡ地区を公営住宅として整備する計画であったため事業メニューを法定再開発とした。
Ｃ地区よりスタートを切ったこの整備事業において、当初、保留床を借上市営住宅として特別目的会社が保有、運用するスキームを検討した。
そのプロセスの中で街なか居住再生ファンドの利用を検討したが、市が20年間の長期債務負担と竣工時買取のシミュレーションを行った結果、保留床の買取を選択し、開発の事業スキームが確定。
残る保留床はテナントとして営業を継続したい商業者のための店舗として、まちづくり会社が保有し、商店街振興組合が中心となって運営しており、駐車場は祭り等のイベントスペースとしても活用されている。
「伊達駅前ＡＢ地区第一種市街地再開発事業」
施 行 者：アルファコート伊達駅前AB地区開発㈱（個人施行のための特別目的会社）
総事業費：約15億円
施行面積：約0.6ha
事業内容：
Ａ地区／鉄筋コンクリート造５階建

ＡＢＣ地区全体の従前権利者は40名を超えた。

共同住宅（保留床）

いずれも古くから権利を持ち、親から引き継いだ

Ｂ地区／鉄筋コンクリート造３階建

２代目の方も見受けられた。これらの多くの権利店舗・住宅（権利床）者の個々の事情や思いを取り纏め、方向性をひと軽量鉄骨造平屋建て店舗（保留床・権つにして取り組む事が出来たのは、商店街振興組利床）合の理事長の存在によるものであった。個人的な感想になるが、大人になったガキ大将が地域の取り纏め役を担い、地に足の着いた事業となったプ
ロセスは本当に感慨深いものであった。

△ 従前の駅前通り― 46 ―△ AB地区鳥瞰図

市街地再開発2015年１月第537号

特別目的会社による個人施行の再開発事業事例−恵庭駅西口第一種市街地再開発事業−

が、本件も厚生労働省管轄の施設である「有料老人ホーム」「医療モール」「保育園」が主たる用途であり、賑わいを生み出すためのプロムナード（屋内広場）と店舗はまちづくりの重要な観点で最後に、弊社がリーマンショック後のどん底の時期に着手した法定再開発事業をご紹介する。

はあるものの、店舗を軸にした賑わいづくりは難しい。人が集まる用途の集積によって店舗を誘致

恵庭市は札幌と新千歳空港の間に位置し、人口する、というリーシングスタイルにならざるを得約７万人、３万世帯の市である。人口は直近までないのが実情である。これは、今後の地方都市再微増を維持していたが、一般市民は増えているも開発事業での重要な課題と認識している。のの自衛隊員減少の影響を受けて昨年は微減とな
なぜ個人施行なのか。権利変換を伴う再開発事った。
都市計画マスタープランにおいて「水緑花に溢業では組合施行が適しているというのが一般的なれ、安心安全にくらせるコンパクトな生活都市」解釈かもしれない。明確な検証はこれからである

を基本理念に、恵庭・恵み野・島松の３地区へのが、権利者が事業リスクを負担したくないことと、集約型都市構造を目指しており、市役所のある恵期中の資金調達をお任せしたいという２点が大き

庭地区の駅前は重要な位置づけとなっている。しな要因と言える。また、特にリーマンショック後

かし、国道とバイパスの間にあり、さらにＪＲでの混乱期において、確実かつ迅速に事業を推進す

東西が分離された駅前地区の再生にふさわしい事

るには、ディベロッパー的な役割を担うプレイヤ

業内容とは何なのか、事業計画を固めるのは大変ーが求められたのも事実である。

な作業であった。
本市においては中心市街地活性化基本計画の認「恵庭駅西口地区第一種市街地再開発事業」

定を受けておらず、駅前地区の整備は区画整理事

施 行 者：アルファコート恵庭駅西口開発㈱

業と市街地再開発事業の一体施行とし、また、歩（個人施行のための特別目的会社）

行者ネットワーク形成の観点から、駅と再開発ビ

総事業費：約19.5億円

ルをつなぐ空中歩廊を同時に整備している。

施行面積：約0.5ha

事業で整備する保育園は、区画整理事業の道路事業期間：平成24年度〜27年度（建築工事中）

整備によって移転を必要とする老朽化した既存園

事業内容：店舗、医療モール、保育園、有料老人ホーム、公共駐輪場、行政施設である。
昨今の再開発事業で全国的に見られる現象だ

市街地再開発 2015年１月

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