八 期 資産運用報告

第自2019年12月1日

至2020年5月31日

東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
証券コード：3472
https://oom-reit.com/

私たちは地 域の活 性 化と
温 泉 文 化の大 衆 化に貢 献します。

特集

着実な成長実現への道筋
目次

大江戸温泉リートの投資対象

特集 ............................................. 1
・SPECIAL TALK ....................... 2

貸借対照表 ...................................40
損益計算書 ...................................42

本投資法人の決算期間は、毎年6月1日から11月

・「運用戦略のここが知りたい」.... 6

投資主資本等変動計算書 ...............43の各6カ月間です。

・「財務戦略のここが知りたい」.... 8
大江戸温泉リートの特徴 ............... 10
投資主優待 ...................................12
投資主アンケート ..........................13
決算ハイライト ..............................14
ポートフォリオハイライト ................15
ポートフォリオ一覧 ........................16
資産運用報告 ................................24

注記表 ..........................................44
金銭の分配に係る計算書 ................52
監査報告書 ...................................53
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
...55
投資法人および資産運用会社の概要... 57
投資主インフォメーション ...............58
大江戸施設めぐり ..........................60

30日まで、
および12月1日から翌年5月31日まで

私たち大江戸温泉リートは、
人々の豊かで充実した時間消費、余暇活用のための施設を投資対象としています。
その中でも、
古くから日本人が愛してきた「温泉・温浴」
を軸に、さまざまなサービスが複合する施設を重点投資※本書に掲載されている各施設の写真は、ある特定の時点における当該施設の状況をイメージとして撮影したものであり、必ずしも現況と一致していません。

対象とするユニークな存在です。
こうした施設への投資を通じて地域社会に貢献し、持続可能な成長を目指しています。
今回の特集では、市場環境が大きく変わる中で、私たちがどのように中長期の成長に向けた歩みを進めていくのか、
その考え方や道筋についてお伝えします。

ショッピング宿泊

エンター
テインメント

温泉・温浴

飲食

H＆BC

テ ーマパーク（Health &Beauty Care）

アミューズ
メント

＋α

スポーツ

その他
サービス

1

Special Talk
〜トップ

アナリスト対談〜“ コロナ後 ”のレジャー・余暇生活の未来

賃料収入の約93.5％は固定賃料なのです。
そのため総じ今回は、「 相場の福の神」との異名を持つ証券アナリストの藤本氏をお招きして対談を行いました。全世て安定性は高いものの、
来期（2020年11月期）
に関しては界で猛威をふるった新型コロナウイルス感染症の影響について、さまざまな角度から検証し、「コロナ後」

残りの約6.5％の変動賃料の剥落は避けがたいと考えられ、に見える明るい兆しと今後のレジャー・余暇生活の在り方まで、大胆に予想しながら語り合いました。

3月下旬に業績の下方修正を公表しました。1口当たり

藤本

分配金も前回予想より15.7％下方修正した1,973円の早期回復に期待したいところですね。僕は割とお気楽（2020年3月23日時点の予想値。
その後1,915円に再修な性格なので、全国で緊急事態宣言が解除された後は、正。
）としました。

あっという間に経済は回復するのではないかと想像して

藤 本 変動賃料への影響は、
今後どれくらいの期間続きいます。

面では影響は少ないといえます。
しかし、日本国内も3月

そうですか。

今西とそれに伴うインバウンド減少などが日本の観光業界に大きな影響を及ぼしていますが、貴社への影響はいかがでしたか。

新型コロナウイルス感染症による足元の影響
藤 本 2020年は、
新型コロナウイルス感染症の感染拡大

今西

私たちが保有する大江戸温泉物語グループの物件は、いわゆる国内のお客様が圧倒的多数であり、全体の97～98％程度を占めているので、インバウンドという新型コロナウイルス感染症が早く収束し、経済活動

そうであればいいですね。
電車の混み具合も日にからは外出自粛が強まり、国内旅行にもかなりの影響が今西

本投資法人の決算は、5月末と11月末です。2020

日に増してきましたが、お客様にはナーバスな方も多い出ました。4月の緊急事態宣言以降から6月にかけては、

年5月期の変動賃料は、
今年の2月までの1年間のテナント

ですし、感染の大きな再拡大がないことを祈っています。

安全対策のため大江戸温泉物語グループの施設もほと

業績が反映するためにほとんど影響を受けませんでした。

市場については、国内の近場のレジャーから回復していんどが休館しました。

一方で、2020年11月期は今年の8月まで、その次のくと考えられるので、そういう意味では国内のお客様が圧

2021年5月期は2021年2月までのテナント業績と連動

倒的シェアを占めるスポンサーの業績回復は相対的に早するため、2期続けて新型コロナウイルス感染症の影響

いと思います。

を受けることになると考えられます。現在はスポンサー

藤本

物件100％で構成されるリートなので、今後の大江戸温に戻るのではないかと考えています。なぜかというと、泉物語グループの業績回復が最大のポイントです。

人々は新型コロナウイルス感染症の蔓延に驚愕し、それ

藤 本 それでは賃料収入にも影響が出ましたか。
今西本投資法人の強みでもあるのですが、じつは当期の藤本

今後は固定賃料の一部も減少するという予測なのでしょうか。

藤本 誠之

今西 文則

Fuminori Ima nishi

回復に向けた見通しと			
今後の外部成長戦略

Nobu yu k i Fu j i m oto

国内観光の回復は早いだけでなく、僕は爆発的が我慢に結びついていました。それに加えて自粛中は多くの人々はお金の使い途がなかったため、結果的に余

いえ、固定賃料は100％入るという想定です。

暇に使えるお金が増えているのではないかと推測してい予断を許さない要素も捨てきれませんが、本年8月にます。国も雇用を守るために助成金を出していますし、力向けて例年の50％程度以上の業況に戻れば、固定賃料強く回復していくと考えられます。

については確保できると考えており、中期的には新型

今西コロナウイルス感染症の波状的な再来はあるとしても安くて近距離で短期で行けるという意味ですが、新型コ

徐々に状況が改善していけば大丈夫であろうとの見方をしてロナウイルス収束直後は飛行機や長距離列車での移動にいます。

不安を覚える方々もきっといると思うので、自動車を利用今西

回復のポイントは、よくいわれる「安近短」
ですね。

した近場の温泉地などはかなり需要が高くなるはずです。
藤本

2

総合小売業の財務部門、
関西系

証券アナリスト。日興証券、マ

鉄道会社における上場リート立

ネックス証券、
カブドットコム証

そのほかにも物件価格が下がるなど、外部成長におけるチャンスもあるのでは。
物事には両面があるものですし、
確かに一方ではち上げ等の経験を経て、三菱商券、
SBI証券などを経て、現在は今西事・ユービーエス・リアルティ株

財産ネット株式会社の企業調

さまざまな投資対象が割安で買える環境でもありますね。

式会社のリテール本部長および査部長。
年間200社を超える上

日本リテールファンド投資法人

場企業経営者とのミーティンの執行役員に従事。
2015年11月

グを行い、個人投資家に真の成に資産運用会社の代表取締役

長企業を紹介している。
ラジオ

社長、
2016年3月に本投資法人

NIKKEIで複数の看板番組をの執行役員に就任。

持ち、テレビ出演や著書も多数。

今年後半以降にリート市場自体も回復してくれば、より投資機会も出てくると考えています。
当然、デベロッパーも物件を売り出してくるはずなので、夏場を乗り切れば光明は見えてくると思います。

3

藤本

株式市場でも、投資家層の入れ替わりはあったもこれからの余暇と			
投資主価値の向上のの、株価は来期を見据えて上昇してきています。世界的にも低金利が10年程度続くと見られ、この状況では外国人投資家が日本の不動産を買う動きもありそうです。

藤 本 「コロナ後」は、新しい生活様式の定着に向けて、

今西

大江戸温泉物語グループでは、温泉や食事、
エン

ターテインメントを提供していますが、これらは決して一番の楽しみではないのです。何が一番なのかというと、ご家族やお友だちとお喋りすること、つまりお客様自らつまり、僕はリート市場の価格は上がっていき、不動産投

デジタル 化 による変 革 がさらに加 速 するでしょう。

つくり出す歓談が最高の楽しみなのです。新型コロナ

資は激しさを増していくのではないかと考えています。

レジャー業界においても、5Gによってコネクテッドカー

ウイルス感染症の影響で、その「歓談」、誤解を恐れず

私は「コロナ後」のライフスタイルの変化によっ（ICT機能を搭載した車）と自動運転が普及すれば渋滞

あえていうと「密」を安全・安心のもとお届けすること、て、不動産においてもさまざまな用途変換ニーズがかな

は緩和され、国内旅行も大きく様変わりすることも考えそれを支えるさまざまな工夫、ITの活用も含めたテクノ

り出てくると予測しています。
あまり楽観的なことはいえられます。

ロジーが重要であり、それが今後のポテンシャルにつなませんが、ここで生き残ればチャンスがあるので、一歩で今西も半歩でもできるだけ機会を逃さずに捉えていく必要はが登場するでしょう。我々も単にホテルやレジャー施設

藤 本 今回の外出自粛に伴い、みんなが家に閉じこもっあります。
まずは賃料収入の安定的確保と財務基盤の安に投資するのではなく、自動チェックインや館内でのてのストレスフルな生活を余儀なくされたので、今後はさ定に注力し、同時に「コロナ後」を見据えた新規投資対象

トレーサビリティなどの新しい要素・技術を持つ事業者

まざまな工夫のもとで、より今まで以上に人々が余暇をの確保など、世の中の新しい動きを見極めながら機動的を取り込んでいくことが大切だと感じています。安全にうまく活用していける世界になると良いですね。

な成長戦略を打ち出せるように万全の準備をしていきた

旅行を楽しめる衛生管理はもちろんですが、混雑緩和など今西

いと考えています。

に対しても新しいテクノロジーは不可欠でしょうね。

活用ニーズへの貢献や、投資主価値の安定的な向上を今西

そうですね。
「コロナ後」
はいろいろと新しいニーズ

藤 本 レジャー業界について考えると、人々にとって余暇がっていくと思っています。

そうですね。私たちも「コロナ後」の新たな余暇

目指し、誠心誠意取り組んでいきますので、今後ともぜひやレジャーは不要不急なものではなく、むしろ暮らしにご期待いただけますようお願い申し上げたいと思います。

不可欠なものだと思っています。
「モノ消費よりコト消費」※本対談は2020年6月中旬に実施しています。

といわれているように、
ライブでの臨場感や感動の共有など、人間が失ってはいけない大切なもの、それらのお陰で人間らしい暮らしが送れていたのだと痛感しています。
今西

確かにすばらしい映画も、自宅で一人で観るのと映画館で大勢の人と観るのとでは、観客の笑いや雰囲気といった要素で感動の共有ができる、という点では異なりますよね。それと今のお話でとても心強かったのは、

4

TOPICS

レジャーや余暇が単に不要不急なものではなく、じつは2020年2月に第3回投資主総会を実施

人が生きていくうえで必要不可欠なものだということです。

今回の投資主総会では、リート初の試みとして、なされないまま提案が可決される可能性が拭いき

我々も、少し工夫することで需要は戻っていくと確信して「一部の議案に対してみなし賛成制度を導入しない」

れません。一部の議案については投資主の提案のいます。

という規約変更を決議しました。
リート業界では、

みならず投資法人からの提案についても、一定の

藤 本 必要不可欠という観点では、
今後もっと免疫力を

これまで敵対的買収はほとんどありませんでした。

反対意見がある時には、本則に戻って出席投資主上げるために、僕は人々が楽しむことが重要だと思って

しかし今後は、再編やM&Aなどを鑑みると、みなしの賛成多数で可決することがフェアだと考え、金いて、そのためにも余暇の使い方が重要になってくるの

賛成制度が適用されることによって投資主全体によ融庁当局や法律専門家に相談したうえで今回の決ではないでしょうか。

る熟議を通じた投資主の多数意思に従った判断が定となりました。

5

部長がズバリ解説！

「 運用戦略の ここ が知りたい 」
投資主様の気になる疑問に投資運用部長がお答えします。

Q2 運用パフォーマンス向上に大切なことは？
賃貸収入の向上には変動賃料の増加が不可欠

さらに、照明をLEDに変更するなど私たちから能ですが、変動賃料の発生基準がGOP に連動する

動的に動くことで、ある程度のコスト削減に貢献

ため、GOPの増加がポイントになります。
そのためすることができます。

には、売上の増加と費用の削減が有効ですが、売※ ‌GOP：Gross Operating Profitの略で「営業粗利益」
や
「営業総

※

Q1

上は各施設とも高い客室稼働率によって上限に運用業務とは、どこまでが範囲ですか？

利益」
を指し、全体の営業収入から、売上を上げるために直接関係する営業費用を差し引いた金額を指します。

近い域で推移しているため、費用削減が実効性のあるものだと認識しています。
具体的には築年数が相当経過している物件が多いので、空調などの基幹設備の更新時に省エネ

主な業務内容は、物件の運用・修繕・管理計画

物件運用においてはテナントとのコミュニケーにつながる提案を行い、実施しています。例えば、の策定などです。
テナントである大江戸温泉物語

ションが重要になるため、最低でも半年ごとに各源泉やお湯を温めるために使用するボイラーは、グループが日々の物件管理を担い、内装工事をは施設を訪問するようにしています。支配人や現地燃料を重油からガスへ転換することにより年間でじめとする小修繕はテナントが行います。一方で、スタッフ、現場の生の声をしっかり聞きながら、物数百万円の費用削減につながることもあります。

建物、基幹設備などは当社の資産であることか

件の価値向上につながる施策について積極的にら、エレベーターやボイラー設備などの設備更新

意見交換をするようにしています。

伊東ホテルニュー岡部 ：補助⾦を活⽤した⼤規模設備
ボイラーを重油からガスに転換し、エネルギーコス
更新、トを削減

はREIT主導で実施しています。
大江戸温泉リート

大江戸温泉物語グループ（テナント兼スポンサー）

土地、建物の躯体、基幹設備を保有基幹設備以外の設備を保有

協働

上記設備の更新費用を負担

内装をはじめとする
すべての修繕費用を負担

Q3 物件価値向上のための戦略は？
宿泊客の利便性向上に向けた取り組みも充実させていきたいと考えています。
トイレなどの水回りの改修とバリアフリーへの対応はこれまで多く実行してきましたが、今後実現したいのがWi-Fiの須藤

政司

適にお過ごしいただくためにも、Wi-Fi導入の検大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
投資運用部長討・提案は積極的に行っていきたいです。

プロパティマネジメント会社でのオンサイト物件の運営管理からら、余剰スペース活用の一環として、増室・増築なリート業界に携わり、その後外資系アセットマネジメント会社と国内最大級の商業リートのアセットマネージャーを経て、2017年9月に本投資法人の資産運用会社の投資運用部長に就任。

6

導入です。
ファミリー層や若年層のお客様がより快さらに今後は、各施設の運営状況に合わせなが大江戸温泉物語レオマリゾート： 駐車場敷地や遊休土地の一部を太陽光発電事業者へ譲渡することを計画中

どによる売上増加、宿泊単価上昇への取り組みにも挑戦したいと考えています。

7

部長がズバリ解説！

¥「 財務戦略の ここ が知りたい 」
投資主様の気になる疑問に財務部長がお答えします。

Q2 資金調達に対する考え方や状況は？
調達先の多様化は常に検討しています。2017

リスク分散の効果訴求等を軸とした交渉を地道

年12月の新規物件の取得時に5行、2019年5月に続けながら、引き下げていきたいと考えています。

の借換え時に1行に新規参入いただき、現在、本借⼊先の分散状況（協調融資団参加数 14社）

投資法人は14社の金融機関と取引をしています。

Q1

財務面での安全性はどうでしょうか？

福岡銀行 3.1%

今後もメガバンクだけでなく、投資物件の紹介が伊予銀行 3.0%

期待できる地域密着型の地方銀行や生損保会社

栃木銀行 3.0%との新規取引拡大を進めていきたいと考えています。
調達手段においても、直接金融である投資法

親和銀行 3.0%
富山第一銀行 3.0%
富国生命保険 3.0%

三井住友銀行32.4%

東邦銀行 3.0%
高知銀行 1.8%

人債や、債券と株式のハイブリッド型に近い劣後債なども検討していきたいです。余暇活用型とい財務面の安全性の強化に向けて、借入金の借換す。当面はこれを維持しながらも、機動的な新規

う独自のアセットタイプであることなどから、本投

え時においては借入期間の長期化に注力し、借換物件取得やバリューアップ投資によって、短期的資法人の借入コストは若干高めではありますが、え回数を少なくすることでリスクの低減を目指しに水準が高くなる可能性はあると考えています。

スポンサー以外からの幅広い物件取得によるています。
上場以降の借入期間の最長実績は7年

そのためにも、ポートフォリオ拡大によりリスク分であり、また昨年5月に期日を迎えた3年物借入を散を高めておくことが大切となるでしょう。

期間３年と4年に分割し借換えするなど一定の実期末有利子負債比率※2

績は出せました。
本年5月の借換えでは、
新型コロ

44.0

42.0 42.9

年での対応としましたが、今後もさらなる平均借入

40.0

期間の長期化につなげていきたいと考えています。

38.0

また、
負債比率のコ

42.2
39.9

39.8

38.5 38.2 39.1

36.0

ントロールも重要で34.0す。本 投 資 法 人の有32.0

利子負債比率は40％40.9 40.6

37.6

36.8

40.3 40.0 39.7 39.4

36.3 35.9

第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期
（予想）
（予想）

※2 第9期および第10期は、第8期の鑑定評価額が同額で推移‌
することを前提として算出

平均の44％※1からすると保守的な水準で

本多

智裕※各比率は小数第2位を四捨五入しており、合計しても100%にならない場合があります。以下同じです。

Q3 どんなIR活動を行っていますか？
IR活動では、投資判断に必要な情報をタイム

近な投資対象として紹介しています。

リーに提供し、理解度のギャップを埋めることをこのような活動を通じて、「余暇活用型リート」

大切にしています。国内機関投資家向けには、直という独自のコンセプトも、資本市場の理解を得

接訪問を含めたミーティングを決算発表後に継られてきたように実感しています。IR活動のさらな続して実施、
双方向コミュニケーションを意識してる充実化のためにも、投資主の皆様にはぜひともいます。海外投資家向けには、英文の決算説明会

裏表紙でご案内しているアンケートにお答えいた資料などを使用し、日本文化である温泉・温浴にだけるとうれしく思います。

根ざしたビジネスモデルの強みを訴求していま

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
財務部長

す。個人投資家向けには、全国の各都市で開催さ信託銀行の不動産部門から鉄道会社に移籍し、上場リート立ち上

れる個人投資家セミナーへ参加したり、個人投資げを経験。その後、三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社に

8

35.4 34.9※1 出所：一般社団法人不動産証券化協会（2020年5月末時点）

程度であり、J-REIT

野村信託銀行
4.5%

オリックス銀行
12.7%
三井住友信託銀行 12.1%
三重銀行 12.1%

帳簿価額ベース
鑑定評価額ベース（％） 44.0

ナウイルス感染症の先行きが不透明なことから1

東和銀行
3.2%

て上場リートの立ち上げ、資金調達とIRに従事する。2015年12月

家向けに活動されているアナリストとの定期的なに本投資法人の資産運用会社の財務部長に就任。

面談を実施するなど、さまざまな活動を通じて身金融アナリスト三井智映子さんが、本投資法人への取材内容をYouTubeで配信（制作：株式会社イベントス）

9大江戸温泉リートの特徴
ユニークな投資対象

1

新たなニーズに応える温泉・温浴関連施設が軸

2

投資対象は余暇活用型施設
大江戸温泉リートの投資対象

特徴

大江戸温泉リートの投資対象は、人々の豊かで充実した余暇活用に応える施

1

設です。中でも「温泉・温浴」
は、古くから余暇の過ごし方に組み込まれてきた「文化」
であり、その「温泉・温浴」を軸に、さまざまなサービスが複合する温ショッピング宿泊

エンター
テインメント

泉・温浴関連施設を重点投資対象としています。
さまざまなサービスには、

男性客中心から女性客中心へ
昭和時代の温泉ニーズは宴会中心の男性向けが主流でしたが、現在は健康や美容に結びつくスパ効果やリラクゼーションなど、
カジュアルなレジャーへとニーズが変化しています。

エンターテインメント、
スポーツ、
アミューズメント、宿泊、飲食、美容・健康増
温泉・温浴

飲食

H＆BC

テ ーマパーク（Health &Beauty Care）

アミューズ
メント

＋α

スポーツ

その他
サービス

進などが挙げられ、
ワクワクするような「コト消費」
を満たすためのメニューを構成しています。

特徴

そうした「コト消費」
を提供する施設には、一つの施設の中に複数のサービス

2が設置されている例や、特に都市部などにおいてはそれぞれのサービスが単独で施設化されている例もあり、それらすべてが大江戸温泉リートの幅広

非日常から日常の延長にあるものへ
女性客やファミリー層、シニア層を中心とした顧客
ニーズは変化し、たまに訪れる秘湯よりも、気軽で身近な日常の延長としての温泉・温浴関連施設がより求められています。

い投資ユニバースを形成します。

コト消費、体験型消費のマーケットが拡大
特徴

3

成熟した消費社会である日本はもとより、近年では日本を訪れる海外からのお客様も含めて、「モノからコトへ」、
つまり「体験型」の消費を通じて充実した時間消費や余暇活用を求める潮流があります。2019年6月の内閣府世論調査では、「温泉を楽しむ」
から温泉を含めた「体験を楽しむ」
へ
温泉そのもの以外にも、お得感のある食事や手軽に楽しめるエンターテインメントなど、楽しいひと時を
共有する
「コト化」
が定着しています。

「レジャー・余暇生活」が今後の生活において力を入れたいこととして3位となるなど、楽しみや人々とのふれあい、癒し・
リラクゼーション、
その時しかできない体験といった余暇活用に対する関心が高まっています。

コト消費の推移

顧客から支持される独自の「大江戸モデル」

今後の生活の力点

（%）
100
0

80

32.7

37.0

41.0

42.3

健康

42.6

20

30

40

50

スポンサーである大江戸温泉物語グループでは、独自のビジネスモデルにより、お客様の新たなニーズに対応することで、60

数多くのリピート顧客や「大江戸ブランド」のファン創出につなげています。

70

資産・貯蓄
レジャー・余暇生活

60

所得・収入

POINT

1

お客様目線のサービス
すばらしい眺望の温泉、
朝食・夕食合わせて100品目以上のバイキング
料理、
大衆演劇やコンサートなど、訪れる方が楽しめる取り組みが満載

食生活

40

67.3

63.0

59.0

57.7

57.4

20

0

10

（複数回答）（%）

住生活
自己啓発・能力向上
自動車・電気製品・家具などの耐久消費財

POINT

2

衣生活

1980

1990

2000

■ サービス
（コト）

2010

2017

その他

■ 財（商品）POINT

3

効率的なオペレーション
⾷材や備品の集中購買⽅式の採⽤、きめ細かな原価管理、効率的なスタッフの配置など、施設運営の合理化・効率化を実現

高品質な
サービス

お手頃な
価格設定

集客を最大化するマーケティング
大都市圏からの好アクセスをはじめ、自社チャネルによるマーケ
ティング展開や会員システムなど、最適な集客施策を実施

※出所：
（左図）
消費者庁
「平成29年度 消費者政策の実施の状況」
をもとに資産運用会社が作成（右図）
内閣府「国民生活に関する世論調査」（2019年6月調査）

1011投資主優待投資主アンケート

優待内容

第7期（2019年11月期）資産運用報告において実施したアンケートに、ご協力いただき、誠にありがとうございました。皆様からお寄せいただいた貴重なご意見・ご要望の一部をご紹介させていただきます。

宿泊利用料金について、1 枚につき 1,000 円相当の利用券を送付します。
送付枚数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下のとおりとします。
① 5 口以上 10 口未満の場合：利用券 1 枚

投資主優待を利用した施設についてお知らせください。
（複数回答）② 10 口以上の場合：利用券 2 枚
保有投資口数が 5 口未満の場合、利用券の送付は行いません。

有効期限

1位

鬼怒川観光ホテル（栃木県）

2位

大江戸温泉物語 伊勢志摩（三重県）
伊東ホテルニュー岡部（静岡県）

3位

大江戸温泉物語 レオマリゾート（香川県）
大江戸温泉物語 君津の森（千葉県）

2020年9月1日から2021年8月末日までにチェックインの宿泊（注1）にご利用いただけます。
利用券を使用した宿泊予約は、利用券の受領後から可能となります。

利用条件および制限
・利用券は、対象施設に限り、土・日・祝日を除く（注2）平日（以下の使用除外日を除く）の宿泊利用料金に対して使用できるものとし、
日帰り入浴や売店などでの使用はできません。
＜平日の使用除外日＞
2020年12月30日・31日、2021年4月30日、8月12日・13日
・ご 利用時の 1 名様ごとの使用枚数に上限制限はありません。
ただし、割引額が宿泊利用料金を超える場合、割引額と宿泊利用料金との差額などの返金はありません。
・大江戸温泉物語グループが提供する、他の割引券などと重複してご利用いただけます。なお、
ウェブサイト専用の宿泊プランにはご利用いただけません。
（注 3）
・利用券を使用する場合は、電話予約に限るものとし、予約時に利用券を使用される旨のご連絡が必要となります。

投資主様からのご意見・ご要望

利用券は宿泊当日にご持参いただき、チェックイン時にご提出ください。

他のREITに比べて、・予約方法などの詳細については、同封の利用券および大江戸温泉リートのウェブサイト（https://oom-reit.com/）にてご確認ください。
・利用券の盗難・紛失などの場合は再発行いたしませんので、ご了承ください。

1,000億円目指して・キャンセル料については、大江戸温泉物語グループが定める「キャンセルポリシー」をご確認ください。

頑張ってもらいたい。

（注1）「利用条件および制限」を満たす場合に限ります。
（注2）2021年2月11日・23日については使用できるものとします。
（注3）満室などの理由により、利用券の使用をお断りする場合もありますので、あらかじめご了承ください。
（注4）祝日の移動等により利用可能日が変更になることがあります。最新情報については、本投資法人ウェブサイトにてご確認ください。

本投資法人の特徴を強調しており、他の減価償却費の割合が高い

ことを再認識。

REITとの差別化が図れている。
投資主への説明がキャッシュ創出能力の高さ

わかりやすい。

対象施設

機関投資家、
個人投資家

を品質の向上や規模の拡大に活かしてほしい。

対象施設

所在地

対象施設

所在地

大江戸温泉物語 レオマリゾート

香川県丸亀市大江戸温泉物語 伊香保

群馬県渋川市大江戸温泉物語 伊勢志摩

三重県志摩市大江戸温泉物語 君津の森

千葉県君津市

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

長崎県長崎市

一度、大江戸温泉に

大江戸温泉物語 あたみ

静岡県熱海市大江戸温泉物語 幸雲閣

宮城県大崎市

行ってみたいです。

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

静岡県伊豆市

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市大江戸温泉物語 あわら

福井県あわら市

大江戸温泉物語 きのさき

兵庫県豊岡市大江戸温泉物語 かもしか荘

栃木県那須塩原市

大江戸温泉物語 東山グランドホテル

福島県会津若松市

とても情報提供に力が入っていて良いですね。

今西さんと三井さんの対談が面白く、興味深かった。

の評価が上がるように頑張ってほしい。

施設めぐりにもっとページを割いてほしい。

今後の見通しを出してほしい。

（注）いずれも、本投資法人が所有し、大江戸温泉物語グループ（大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社および大江戸温泉物語株式会社ならびにその連結子会社をいいます。
）に賃貸している温泉・温浴関連施設です。

Question
一部施設の休業がありまし
たが、投 資 主 優 待の利用期
限はどうなりますか。

投資主優待 宿泊利用券（表面）12Answer

緊急事態宣言の対象地域が全国に拡大したことなどを受け、第6期（2019年5月期）の投資主優待
利用期限を2020年11月30日まで延長しました。
ぜひご利用ください。

投資主優待 宿泊利用券（裏面）13

決算ハイライト

ポートフォリオハイライト（2020 年 5 月 31 日現在）

本投資法人の第8期の平均客室稼働率は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う営業自粛 要 請を踏まえ、一時 休 業を行ったことから55 . 9％と前 年同期比を大きく下回りました。また、当期末のポートフォリオ全体の含み益は43.9億円となりました。
当期の業 績および次期以降の予想は以下のとおりです。

第8期

第9期

第10期

（2020年11月期）（2021年5月期）

営業収益

1,433百万円

1,335百万円

1,343百万円

営業利益

678百万円

578百万円

581百万円

経常利益546百万円

448百万円

454百万円

当期純利益

545百万円

447百万円

453百万円

2,328円（12円）

1,915円（12円）

1,938円（12円）

1口当たり分配金（うち1口当たり利益超過分配金）

物件数

367億円

14 物件

第 8 期 平均 NOI 利回り

マスターリース期間

7.1%

20 年

第 8 期 平均客室稼働率

総客室数

55.9%

1,369室（取得価格ベース）（2020年5月期）
実績

資産規模

予想

予想

分配金について本投資法人は、2020年7月21日開催の役員会において、第8期（2020年5月期）の分配金に関し、通常の｢利益分配金｣として1口当たり
2,316円、「一時差異等調整引当額」
として1口当たり12円をお支払いすることを決議し、2020年8月14日より分配金のお支払いを開始させていただきます。
今回の分配金のうち、上記「一時差異等調整引当額」は「利益超過分配金」に該当しますが、税務上の「資本の払戻し」に該当するものではなく、あくまで「一時差異等調整引当額」は税務上の「利益分配金」と同じ配当所得扱いとなりますので、上記1口当たり「利益分配金」2,316円と1口当たり「一時差異等調整引当額」12円を合わせた2,328円全額が税務上の配当所得になります。
ご不明な点につきましては、最寄りの税務署または税理士などにご確認ください。

1415

ポートフォリオ一覧
s-1
ポートフォリオマップ （2020年5月31日現在）
s-8

大江戸温泉物語 伊香保

s-6

大江戸温泉物語 あわら

大江戸温泉物語 レオマリゾート

中国・四国圏で最大級、西日本でも有数のテーマパークを併設する、豊かな自然環境に囲まれた温泉・温浴関連施設
本施設はホテルレオマの森、ニューレオマワールドの2つのエリアで構成されています。周辺に丸亀城、金刀大江戸温泉物語 かもしか荘

s-2

大江戸温泉物語 伊勢志摩

s-13

大江戸温泉物語 きのさきs-1

大江戸温泉物語
レオマリゾートs-7

鬼怒川観光ホテルs-12

大江戸温泉物語 幸雲閣

s-11

大江戸温泉物語
東山グランドホテル

s-14

比羅宮、瀬戸大橋など観光スポットが数多くあるため、当該施設とあわせて周遊観光を楽しむこともできます。
また、ホテルレオマの森は瀬戸内海を見下ろす高台にあり、客室から周辺市街地および瀬戸内海・讃岐富士（飯野山）の景観を望めます。ニューレオマワールドのパークエリアでは、複数のアトラクションやイベントなどが充実しています。アジアの遺跡建造物が再現されたオリエンタルトリップエリアでは、夜になると3Dプロ
ジェクションマッピングがモスク内で行われています。

大江戸温泉物語 君津の森

大江戸温泉物語s-10 長崎ホテル清風

s-9

大江戸温泉物語 あたみ

s-4

伊東ホテルニュー岡部

s-3

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

s-5

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

241室

10,379百万円

49.9%

香川県丸亀市※新型コロナウイルス感染症の影響を受け現在実施していないイベントも含まれています。以下同じです。

s-2

大江戸温泉物語 伊勢志摩

中部・近畿圏の2つの大都市から集客可能な
英虞湾の自然と観光資源に恵まれた温泉・温浴関連施設
s-1

s-2

s-3

s-4

主に中部・近畿圏からのシニア層グループや、3世代の家族連れを中心に利用されている本施設は、伊勢神宮やリアス海岸を含む「伊勢志摩エリア」と呼ばれる一大観光地に立地しています。客室や大浴場、レスト
ランなどから海を一望できるほか、施設内のダイニン
グ会場では、伊勢志摩の海の幸をふんだんに取り入れたバイキング料理を楽しめます。温泉施設としては、

s-5

s-6

s-7

s-8

s-9

日の出が望める大浴場および露天風呂を備えています。
また、桟橋にはクルーズ船が係留され、英虞湾クルーズのオプションを提供するなど、ほかの施設との差別化を図っています。

s-10

16

s-11

s-12

s-13

s-14

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

83室

3,656百万円

65.4%

三重県志摩市17

s-3

伊東ホテルニュー岡部

s-5

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

夏には海水浴と花火でにぎわう「伊東温泉」に位置し、眺望が良好な温泉・温浴関連施設

西伊豆地方最古の温泉街である「土肥温泉」に位置し、駿河湾の夕陽を満喫できる温泉・温浴関連施設

本施設が位置する「伊東温泉」は、平安時代に開湯し、本施設が位置する「土肥温泉」は、西伊豆地方最古の温日本有数の温泉観光地の一つとされ、関東・東海圏か

泉街で、西側は駿河湾に面し、南側は天城山系に囲まらのシニア層グループや、
ファミリー層のリピーターをれ、自然、歴史、温泉の観光資源が豊富です。
さらに、大中心に利用されています。かつては、シニア層のお客様

半の客室からは駿河湾に臨む大パノラマビューを満喫にはなじみ深い施設であった伊東ホテルニュー岡部をすることができます。また、ダイニング会場では、西伊豆

大江戸温泉物語グループが活性化することで、その知の旬の食材を活かした和・洋・中それぞれの料理を堪名度に加え、お手頃な価格で利用できる施設として、人能することができます。温泉施設としては、大浴場と露気を得ています。また、大浴場・庭園風呂・露天風呂な

天風呂、貸切風呂に加え、駿河湾の見える大浴場、宿泊どを備えており、それぞれに楽しむことができます。

者が無料で利用できるプールも備えています。

なお、本施設は相模亭と駿河亭の2棟で構成されており、本投資法人では相模亭を所有しています。
客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

73 室

2,657百万円

60.9 %

静岡県伊東市

64室

1,910百万円

57.3%

静岡県伊豆市※※※本投資法人が保有している相模亭の客室数を記載しています。客室稼働率については、駿河亭を含めた実績を記載しています。

s-4

大江戸温泉物語 あたみ

s-6

大江戸温泉物語 あわら

首都圏からのアクセスが良い「熱海温泉」に位置し、駅から徒歩圏内の温泉・温浴関連施設

関西の奥座敷といわれる「芦原温泉」に位置し、エンターテインメント機能も充実した温泉・温浴関連施設

熱海市は、「 熱海海上花火大会」で有名なサンビーチやあわら市は、
日本海に面し豊かな自然が残る地域で、全「お宮の松」などの多くの観光資源を持ち、国際観光

国的に有名な東尋坊や永平寺、越前ガニで有名な三国

温泉文化都市に指定されています。
「 熱海温泉」は奈良漁港などが近く、1883年に開湯した「芦原温泉」を中心時代に開湯したといわれ、長い歴史と温泉情緒にあふに観光業が盛んです。本施設はその「芦原温泉」に位置れた街です。そのような好立地に位置する本施設は、駅しています。館内には大衆演劇場「あわら座」を備え、月から徒歩圏内の熱海温泉街にある大型旅館で、高層部替わりで大衆演劇を開催することで熱心なリピーター

は相模湾の景観が良く、花火大会を正面から観賞するに支持されており、日帰り利用やランチビジネスにつなことができます。温泉施設としては、大浴場に加え、海げています。ダイニング会場では、北陸の海の幸をふんの見える露天風呂を備えています。

だんに使用した豪華なバイキング料理が楽しめます。
温泉施設としては、大浴場と男女それぞれ2つの露天風呂を備えています。

18

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

76室

2,997百万円

68.3%

静岡県熱海市95室

1,901百万円

51.1%

福井県あわら市
19

s-7

大江戸温泉物語 かもしか荘

s-9

大江戸温泉物語 君津の森

約1200年の歴史を有する「塩原温泉郷」に位置し、豊かな自然環境に恵まれた温泉・温浴関連施設

首都圏からのアクセスが良い「房総半島内陸エリア」に位置する温泉・温浴関連施設「塩原温泉郷」
は、開湯より約1200年の歴史を有し、6種「房総半島内陸エリア」は、周辺には東京ドイツ村やマ類の異なる泉質の湯が湧いていることから人気を博して

ザー牧場、鋸山ロープウェーなどの人気の観光スポット

います。
本施設は、
「塩原温泉郷」の中心部からやや離れたが豊富で、館山自動車道や東京湾アクアラインにより、千山林の中に位置し、当初は県の保養施設として利用され

葉・東京・横浜方面からの車による利便性が高い、有数ており、重厚感ある造りとなっています。
また、
周辺には牧

の観光エリアです。本施設は、重厚感のある地上4階建の場、スキーや紅葉も楽しむことができる「ハンターマウン

センター棟、アリーナ棟、離れ7棟から構成されています。

テン塩原」
があり、
館名さながらに野生のかもしかが時折施設内のダイニング会場では、千葉県産の厳選された食敷地内に迷い込んでくるなど、豊かな自然環境に恵まれて材を豊富に使用した自慢の料理を味わうことができまいます。
ダイニング会場では、地元ならではの食材を用いす。温浴施設としては、大浴場と屋上露天風呂を備えていた料理長自慢の料理を味わうことができます。
温泉施設と

ます。
また、
日帰り利用も多く、ランチバイキング、
ディナー

しては、
大浴場と屋上露天風呂を備えています。

バイキングとセットで楽しむお客様も多い施設です。

s-8

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

60室

1,222百万円

40.4%

栃木県那須塩原市

41室

819百万円71.0%

千葉県君津市大江戸温泉物語 伊香保

s-10 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

万葉集にもその名が登場する「伊香保」に位置し、2種類の湯を楽しむことができる温泉・温浴関連施設

長崎市街地を一望できる夜景の名所「稲佐山」に位置する温泉・温浴関連施設「伊香保温泉」
は、歴史のある名湯であり、首都圏の奥座本施設が位置する「稲佐⼭」は、夜景の名所として知敷として、北関東を代表する温泉地の一つです。本施設

られ、⼀般社団法⼈夜景観光コンベンション・ビュー

は、「 伊香保温泉」の石段周辺、バスターミナル周辺、美ローからも、モナコ、⾹港と並び、世界新三⼤夜景と術館周辺の3エリアのうち、石段周辺エリアに属していして認定されています。本施設は、全客室から長崎ます。施設内のダイニング会場では、伊香保ならではのの絶景をご覧いただけるとともに、最上階の露天風

郷土料理や旬の食材を活かした創作料理などが楽しめ

呂「展望の湯」ではその大パノラマを満喫できます。

ます。温泉施設としては、鉄分を含み褐色の「黄金の湯」

また、自然豊かな稲佐山中腹に立地しながら、JR長と無色透明の「白銀の湯」の2種類の湯を楽しむことが崎駅までは車で約10分。周辺には平和公園や旧グラできるほか、
ユニークな「かまぶろ」が設置されています。

バー住宅などがあり、世界遺産を含めた歴史的な観
光地へも好アクセスです。

20

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

40室

1,299百万円

69.5%

群馬県渋川市100室

1,637百万円

60.9%

長崎県長崎市21

s-11 大江戸温泉物語 幸雲閣

s-13 大江戸温泉物語 きのさき

エリア全体で年間約190万人の観光客が訪れる「鳴子温泉郷」に位置する温泉・温浴関連施設

開湯1300年の歴史を誇る「城崎温泉」の北東部に位置する温泉・温浴関連施設「鳴⼦温泉郷」は400本近くの源泉を有し、⽇本にある開湯1300年の歴史を持つ「城崎温泉」は、⽇本でも有天然温泉の11種類の泉質のうち9種類が揃う、湯量も数の温泉地で、7つの外湯が点在しており、本施設が提豊富な温泉地です。
「 鳴子温泉郷」の自然豊かな旅情を供する「城崎湯めぐりパス」と種類豊富な色浴衣など味わえる本施設では黒湯、白湯、混合泉の泉質や、黒いで、外湯めぐりが楽しめます。また、開放感あふれる大湯花が舞う希少な源泉「車湯」、鳴子温泉で最大級の浴場に加え、半露天風呂の「げんぶの湯」と、露天風呂の広さを誇る「百畳露天風呂」を楽しめるなど、館内で湯「くるひの湯」の2種類を備えるほか、多彩なメニュー

めぐりをご堪能いただけます。さらに、種類豊富なバイやライブキッチンなど、舌だけではなく、目にもおいしキングメニューを特色としており、エントランスでは鳴いバイキングでお客様をもてなします。さらに、JR城崎子温泉のシンボルであるこけしがお出迎えします。

温泉駅から徒歩10分強という好⽴地にあるため、鳥取
砂丘や竹田城跡など周辺の観光名所へのアクセスも抜
群です。

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

98 室

1,040百万円

54.0 %

宮城県大崎市103室

2,084百万円

69.8%

兵庫県豊岡市※※※本投資法人が保有している本館の客室数を記載しています。客室稼働率については、本投資法人が保有していない別館を含めた実績を記載しています。

s-12 鬼怒川観光ホテル

s-14 大江戸温泉物語 東山グランドホテル

東京の奥座敷の一つである「鬼怒川温泉」に位置する
温泉・温浴関連施設

開湯1300年以上の歴史を持つ奥羽三楽郷の一つ「東山温泉」に位置する温泉・温浴関連施設

⽇光市（栃⽊県）は、国内外で知名度の高い⽇光東照

奥羽三楽郷の一つに数えられる「東山温泉」は、竹久宮や中禅寺湖などがあり、中でも「⻤怒川温泉」は、東夢二や与謝野晶子などの文人に愛された湯の街です。

京の奥座敷として発展してきた温泉地です。本施設は、自然景観に恵まれた本施設では、湯量が豊富な露天

人気の日光・鬼怒川エリアに位置する自然浴と温泉と風呂から、東山の豊かな自然を眺めながら森林浴を楽

リラックスをテーマにした癒しの宿で、広々とした10しめるとともに、源泉かけ流し露天風呂つき客室も好

種類のお風呂をご用意。女性のためのお肌にやさしい評を博しています。夜には西川流名取による日本舞踊

ハーブ風呂やアロマ風呂を楽しめるほか、岩盤浴と半ショーを毎晩開催しています。さらに、本施設内には居露天風呂のある2つの貸切風呂はファミリー連れにも酒屋やカラオケルームもご用意しており、温泉・お食事

喜ばれています。そのほか、幅広いお客様に向けて、さの後もお楽しみいただけます。

まざまなタイプの宴会場や会議場なども備えています。

22

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第8期 平均客室稼働率

所在地

172室

3,870百万円

49.3%

栃木県日光市123室

1,230百万円

45.9%

福島県会津若松市
23Ⅰ. 資産運用報告

1 資産運用の概況(1) 投資法人の運用状況等の推移
第4期

期別
営業収益
(うち不動産賃貸事業収益)
営業費用(うち不動産賃貸事業費用)
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
(対前期比)
純資産額(対前期比)
有利子負債額
出資総額(注4)
発行済投資口の総口数
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益(注5)
分配総額
1口当たり分配金(うち1口当たり利益分配金)(うち1口当たり利益超過分配金)
総資産経常利益率(注6)(年換算値)
自己資本利益率(注6)(年換算値)
期末自己資本比率(注6)(対前期増減)配当性向(注6)［その他参考情報］
当期運用日数
期末投資物件数
減価償却費
資本的支出額
賃貸NOI(Net Operating Income)(注6)
FFO(Funds from Operation)(注6)
1口当たりFFO(注6)
期末総資産有利子負債比率(LTV)(注6)

第5期

第6期

第7期

第8期

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

自 2019年 6 月 1 日
至 2019年11月30日

自 2019年12月 1 日
至 2020年 5 月31日

百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
％
百万円
％
百万円
百万円
口
円
円
百万円
円
円
円
％
％
％
％
％
％
％

1,442
1,442
708
522
734
571
570
39,87536.5
21,22031.2
16,807
20,653
235,347
90,166
2,427
573
2,435
2,423
12
1.7
3.3
3.1
6.1
53.2
△2.1
99.9

1,450
1,450
735
541
714
578
577
39,106△1.9
21,2240.0
15,991
20,653
235,347
90,185
2,454
580
2,466
2,454
12
1.5
2.9
2.7
5.4
54.3
1.1
100.0

1,434
1,434
735
548
699
560
559
38,782△0.8
21,204△0.1
15,754
20,653
235,347
90,097
2,377
562
2,390
2,378
12
1.4
2.9
2.6
5.3
54.7
0.4
100.0

1,440
1,440
743
555
696
566
565
38,640△0.4
21,2070.0
15,55820,653
235,347
90,110
2,403
568
2,415
2,403
12
1.5
2.9
2.7
5.3
54.9
0.2
100.0

1,433
1,433
755
566
678
546
545
38,327△0.8
21,183△0.1
15,31920,653
235,347
90,011
2,316
547
2,328
2,316
12
1.4
2.8
2.6
5.1
55.3
0.4
100.0

日
件
百万円
百万円
百万円
百万円
円
％

182
14
414
141
1,334
984
4,185
42.2

183
14
421
206
1,330
999
4,247
40.9

182
14
427
184
1,314
987
4,195
40.6

183
14
433
178
1,317
998
4,244
40.3

183
14
438
169
1,305
983
4,178
40.0

（注1）本投資法人の営業期間は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6ヶ月間です。
（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注3）特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注4）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
（注5）第4期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数（234,960口）で除することにより算定しています。
（注6）以下の算定式により算出しています。

24

総資産経常利益率

経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

自己資本利益率

当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

期末自己資本比率

期末純資産額÷期末総資産額×100

配当性向

1口当たり分配金（利益超過分配金を含みません）÷1口当たり当期純利益×100
なお、第4期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています（小数第1位未満を切り捨てています）。
分配金総額（利益超過分配金を含みません）÷当期純利益×100

賃貸NOI（Net Operating Income）

不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

FFO（Funds from Operation）

当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

1口当たりFFO

FFO÷発行済投資口の総口数

期末総資産有利子負債比率（LTV）（借入金残高＋投資法人債発行残高）÷総資産額×100(2) 当期の資産の運用の経過① 投資法人の主な推移

大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年
法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2016年3月29日に設立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119号）。
その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル（注1）が導入された温泉・温浴関連施設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ（注2）からのサポートを最大限活用した成長戦略」を基本方針に、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016年8月31日に株式会社
東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3472）、2016
年9月1日に温泉・温浴関連施設（注3）9物件（取得価格（注4）の合計26,844百万円）を取得しました。第4期期初には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、2017年12月4日に温泉・温浴関連施設5物件（取得価格の合計
9,861百万円）を追加取得しました。その結果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は14物件（取得価格の合計36,705百万円）、また当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。

（注1）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。
（注2）「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社(以下、「スポンサー」ということがあります。)並びにその連結子会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項に規定する子会社をいい、本資産運用会社を含みます。)で構成されます。以下同じです。
（注3）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設(温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除きます。）
をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。)及び温浴施設をその中心的な用途の1つとして含む
旅館(和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。)、ホテル(洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。)その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、リゾート施設(余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。)及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設(これらの複合用途を含みます。)等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の1つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施設とします。
（注4）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)の百万円未満を切り捨てて記載しています。

② 投資環境と運用実績

当期の我が国の経済状況は、2020年1～3月期の国内総生産（GDP）が2次速報ベースで物価変動の影響を除いた実質（季節調整値）で前期（昨年10～12月期）よりマイナス0.6％となり、年率換算ではマイナス2.2％と前四半期に続きマイナス成長となりました。消費増税に伴い落ち込んだ前四半期に比べ、マイナス幅は縮小しましたが、新型コロナウイル
ス感染症拡大よる経済活動の自粛や、中国の工場操業停止による供給低下などで個人消費や輸出など幅広い需要が減少
し、消費増税反動減の縮小によるプラス成長に転じることはありませんでした。
2020年4月上旬に発令された緊急事態宣言は、その後対象地域が全都道府県に拡大し、ゴールデンウィーク期間を経て、5月中旬より段階的に解除、5月下旬に全面解除されましたが、外出自粛と休業要請による4月及び5月の深刻な消費の落ち込みや新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大に伴うサプライチェーンへの悪影響等により、4～6月期の日本経済は更なる悪化が顕在化するものと見込まれます。
このような環境の中、本投資法人が当期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格の合計36,705百万円）の当期における全体の客室稼働率（注1）は、テナントである大江戸温泉物語グループの高い運営能力により2020
年2月までは比較的安定して高稼働を維持してきましたが、2020年3月以降の新型コロナウイルス感染症拡大に伴い、緊急事態宣言による消費マインドの冷え込みや営業自粛要請に従う一部休館の影響により、55.9％と前年同期間の実績を大きく下回りました。この結果、ADR（注2）、RevPAR（注3）及び売上高の当期実績は前年同期間の実績に対しそれぞれ△10.0％、△42.0％、△41.5％となりました。
一方、当期の賃貸事業収入については、構成比の高い固定賃料に支えられ基本的に安定して推移し、変動賃料についても、テナントである大江戸温泉物語グループの本年2月までの年間業績に基づき算定されるため、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う大きな影響は当期においては、ありませんでした。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,249百万円となりました。前期末（2019年11月期）に取得した鑑定評価
額との比較では、還元利回り、いわゆるキャップレートについては変動がなかったものの、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う稼働率の低下や一時的休館の影響による当面のキャッシュ・フローの低下見通し等が反映され、保有施設14物
件全体としては143百万円の低下となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注4）については、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下もあり含み益が増加し、4,393百万円となりました。
また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、保有物件の状況及び特性等を考慮した資本的支出に関する計画を策定し、テナントによる必要な修繕の実施を管理するとともに機能維持に必要な資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。
さらに、今後の新規物件取得に向けた案件獲得のための活動を、大江戸温泉物語グループの運営物件にとどまらず、広くマーケットからの取得も前提に行っています。

（注1）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいい、「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100(％)（注2）「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値をいいます。
（注3）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
（注4）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計(建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。)

25

③ 資金調達の概要

当期においては、2020年5月29日を返済期日とする長期借入金3,850百万円及び短期借入金350百万円の返済原資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により3,566百万円、株式会社三井住友銀行から長期借入により290百万円（注）の資金調達を行いました。また、手元資金により2020年1月末日
及び4月末日に各々93百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は15,319百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は40.0％となっています。
（注）詳細は2020年5月26日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。

④ 業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,433百万円、営業利益678百万円、経常利益546百万円、当期純利益
545百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金（利益超過
分配金は含みません。）を2,316円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上に関する所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条
第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの利益超過分配金を12円としました。
この結果、当期の投資口1口当たり分配金は、2,328円（うち、投資口1口当たりの利益超過分配金12円）としました。

(3) 増資等の状況
本投資法人の設立から当期末（2020年5月31日）までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。
年月日

摘要

2016年 3 月29日
2016年 8 月30日
2017年12月 1 日
2017年12月26日

私募設立
公募増資
公募増資
第三者割当増資

出資総額（千円）
増減
残高
200,000
200,000
15,552,576
15,752,576
4,667,053
20,419,629
233,394
20,653,023

発行済投資口の総口数（口）
増減
残高
2,000
2,000
174,200
176,200
56,330232,530
2,817
235,347

備考
（注1）
（注2）
（注3）
（注4）

（注1）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格100,000円で投資口を発行しました。
（注2）1口当たり発行価格93,000円（発行価額89,280円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり発行価格85,937円（発行価額82,852円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり発行価額82,852円にて、借入金の返済又は将来の特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当することを目的として、野村證券株
式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。
（注5）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

[投資証券の取引所価格の推移]
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおりです。
期別

第4期

第5期

第6期

第7期

第8期

自 2017年12月1日 至 2018年5月31日

自 2018年6月1日 至 2018年11月30日

自 2018年12月1日 至 2019年5月31日

自 2019年6月1日 至 2019年11月30日

自 2019年12月1日 至 2020年5月31日

91,00084,10088,20084,10088,50075,50099,80083,40094,90045,800

最高（円）
最低（円）

（注）本投資法人の投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されたのは2016年8月31日です。

(4) 分配金等の実績
当期の投資口1口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）は、2,328円としました。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,316円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税
会不一致（投資法人計算規則第2条第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

第4期

期別
当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり
一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分
配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）

第5期

第6期

第7期

第8期

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

自 2019年 6 月 1 日
至 2019年11月30日

自 2019年12月 1 日
至 2020年 5 月31日

(千円)

2,824

2,824

2,824

2,824

2,824

(円)

12

12

12

12

12

(千円)

－

－

－

－

－

(円)

－

－

－

－

－

(千円)
(千円)
(千円)
(円)
(千円)
(円)
(千円)
(円)

570,366
120
573,0692,435
570,245
2,423
2,824
12

577,741199
580,3652,466
577,541
2,454
2,824
12

559,716
61
562,4792,390
559,655
2,378
2,824
12

565,62485
568,3632,415
565,538
2,403
2,824
12

545,192128
547,8872,328
545,063
2,316
2,824
12

(5) 今後の運用方針及び対処すべき課題① 想定される将来動向

次期以降の我が国の経済状況については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けて、大幅なマイナス成長が見込
まれています。感染リスクを伴うサービス消費については、効果的なワクチンが開発される、又は有効なウイルス治療薬が実用化されるまでは、本格的な回復や追加消費の挽回などの楽観的な期待はできません。今後も、新しい生活様式が模索される中で一進一退の動きを続けると見込まれます。
このような環境の中、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設（注1）が立脚している「コト消費」（注2）、特により限定的に「体験型消費」(注3)と呼ばれるものの動向には、特に慎重な見極めが必要であり、各事業者における衛生・安全面の対策等の対応が大きく影響するとともに、補正予算における特別定額給付金やGoToキャンペーン等の政策的支援の効果も含めて、個別の業種・業態や事業者ごとの取り組みについて注視していくことが必要です。
そうした中、本投資法人の保有施設におけるテナント業績についても、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う一時的な休業と、国内客の消費マインド低下や自粛の動きにより短期的に厳しい状況となっています。しかしながら、今回の状況の元で、感染防止対策や衛生面での安心感を高めるオペレーションの向上が図られています。これらのことから、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設は、日常の延長としての手軽な業態ゆえに、長引く自粛生活の中で蓄積された潜在的欲求の反動もあり、インバウンド需要や遠距離からの観光需要等に比して、より早く集客を回復できる可能性があると本投資法人は考えています。更に中期的には、感染症に対する防止策の導入に加え、効果的なワクチンやウイルス治療薬の実用化にめどがつけば、国内客の消費マインドの改善により、業績の回復が期待できるものと考えています。

（注1）「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。以下同じです。
（注2）「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。
（注3）「体験型消費」とは、経験・体験そのものを目的とした消費活動をいいます。以下同じです。

② 今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、余暇活用型施設特化リートとして、本投資法人の特徴である安定性確保に留意しつつ、温泉・温浴関連施設を重点投資対象としながら、国内・海外ともに需要の増加が見込める「体験型消費」に着目し、消費者から支持される「豊かな余暇の過ごし方を提供する施設」に特化したポートフォリオの構築を目指します。また、当面は新型コロナウ
イルス感染症の影響による収益面、財務面のリスクへの万全な対応を最優先し、今後の外部環境の改善時には機動的な成長戦略を打ち出せるよう努めていきます。
ａ. 外部成長戦略
i. スポンサー・パイプラインの活用
温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、引き続き後継者不足や施設老朽化による競争力低下等の理由から、廃業に踏み切る旅館やホテルも多数見込まれます。さらに、今後は新型コロナウイルス感染症拡大に伴う業績の急激な悪化による売却や、生き残りのための設備投資資金の調達を目的とするなど、売却などが多く見込まれ、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案件数も増加傾向で推移するものと考えられます。
大江戸温泉物語グループが2019年6月から2020年5月までの1年間に開業した温泉・温浴関連施設は、2019年8月の「大江戸温泉物語 天草ホテル亀屋」（熊本県上天草市）の1施設となります。また、2020年7月に「西海橋コラソンホテル」（長崎県佐世保市）及び「大江戸温泉物語 汐美荘」（新潟県村上市）がリニューアルオープンしており、今後も継続的な取得が見込まれるものと本投資法人は考えています（注）。
本投資法人には、2017年11月1日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また大江戸温泉物語グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活用することにより、主として大江戸温泉物語グループが保有運営する大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得する方針です。
（注）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

26

27

ii. 資産運用会社独自のネットワークの活用によるスポンサー拠出物件以外の物件の取得
本投資法人が投資法人規約に定める余暇活用型施設（注1）については、近年顕著に拡大・多様化してきた余暇市
場のニーズに応え得る施設の供給は、未だ不足していると考えており、さらに新型コロナウイルス感染症拡大の影響
で、新たな感染症対策やライフスタイルに対応した新しいタイプの施設も必要であり、消費マインドの一時的な低下はあるものの、中長期的には余暇活用、時間消費への流れや、グローバルな人の動きが構造的に変化することはな
く、トレンドとしては益々拡大するものと考えています。
その中で、本資産運用会社独自のネットワークの活用により、余暇活用型施設に関する多くの売却情報が入手されており、新型コロナウイルス感染症との共存も見据えた宿泊業やレジャー業界の新しい動きや変化を見極めつつ、現状ポートフォリオを補完し、バランスの改善とリスク分散に寄与しうる、政令指定都市や中核都市等の都市型立地、新規開発案件や築浅物件、インバウンド需要をとらえうる多様なタイプの余暇活用型施設等の取得に向けて活動していきます。また、ブリッジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保も引き続き進めていきます（注2）。
本投資法人は、これらの施策により、規模拡大とリスク分散を伴う本格的な余暇活用型施設に特化したポートフォ
リオの構築を目指します。
（注1）本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設、並びにこれらの複合施設です。
（注2）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

ｂ. 内部成長戦略
i. 安定性を重視した賃料ストラクチャー
本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP（注1）に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動
産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し（注2）、かつ修繕費は原則テナント負担とすることで、
キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績が良好な時期にはGOPに連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。今後もテナント業績のモニタリングを通じて、賃料収入の安定性確保に万全を期してまいります。
（注1）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注2）各保有資産に係る賃貸借契約においては、係る賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。

ii. 収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注1）
本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル（注2）を有する保有物件に対しては、客室数増加を目的とした増改築等の戦略的CAPEXを実施し、保有資産のオペレーターの潜在的な収入確保を図ることや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を中長期的に目指しています。
また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働により、各種の施設競争力の向上策に協力し、各種イベント等の集客向上策に対して所有者の立場で積極的に関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。

2 投資法人の概況(1) 出資の状況
第4期

期別発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数
出資総額（注）
投資主数

（口）
（口）
（百万円）
（人）

第5期

第6期

第7期

第8期

（2018年5月31日）（2018年11月30日）（2019年5月31日）（2019年11月30日）（2020年5月31日）

10,000,000
235,347
20,653
18,263

10,000,000
235,347
20,653
19,341

10,000,000
235,347
20,653
19,447

10,000,000
235,347
20,65318,066

10,000,000
235,347
20,653
19,558（注）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

(2) 投資口に関する事項
2020年5月31日現在における主要な投資主は以下のとおりです。

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口）
大江戸温泉物語株式会社
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社
米沢信用金庫ＢＮＹＭ ＳＡ／ＮＶ ＦＯＲ ＢＮＹＭ ＦＯＲ ＢＮＹＭ
ＣＬＩＥＮＴ ＡＣＣＴＳ Ｍ ＩＬＭ ＦＥ
播州信用金庫上田八木短資株式会社
合計

22,646
15,87011,146
9,246
4,050
3,558
3,000

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合(％)(注)
9.62
6.74
4.73
3.92
1.72
1.51
1.27

2,963

1.25

2,880
2,500
77,859

1.22
1.06
33.07

所有投資口数（口）

氏名又は名称ＧＣＭ（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

（注1）「CAPEX」は、Capital Expenditure(資本的支出)をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。
（注2）「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。

ｃ. 財務戦略本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上、並びに1口当たり分配金の希薄化に配慮し、機動的に実施を検討していきます。
LTV水準は、原則として60％を上限としていますが、資金余力の確保に留意しつつ、当面は40％程度を目安とし、保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。
デット・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図ります。また、ポートフォリオの規模拡大とテナントや立地等のリスク分散の推進によりリスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減とともに、高格付けの取得や調達手段の多様化、負債の平均年限の長期化や固定金利の導入などを目指します。

(6) 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

28

29

(3) 役員等に関する事項(2) 主要な保有資産

2020年5月31日現在における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。
役職名
執行役員

（注1）

氏名又は名称
今西

文則

鈴木

健太郎

監督役員

（注1）

本行

隆之

PwCあらた有限責任監査法人

会計監査人

主な兼職等
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表取締役社長
柴田・鈴木・中田法律事務所
丸紅プライベートリート投資法人 監督役員
シロウマサイエンス株式会社 取締役
のぞみ監査法人 代表社員
Hamee株式会社 監査役
株式会社Stand by C 京都 代表取締役
株式会社ライトアップ 監査役
株式会社NHKビジネスクリエイト 監査役
株式会社みらいワークス 監査役
株式会社NHKアート 監査役
株式会社インフキュリオン・グループ 監査役

当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）（注2）

－

1,800

1,800

7,500

(4) 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
2020年5月31日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
名称
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
税理士法人令和会計社

資産運用会社
資産保管会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）
一般事務（機関運営）受託者
一般事務（会計・税務）受託者

3 投資法人の運用資産の状況(1) 本投資法人の資産の構成
2020年5月31日現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。
資産の
種類

不動産

用途等

地域等

温泉・温浴
関連施設

東海
四国
関東
東北
近畿
北陸
九州

不動産 合計預金・その他の資産
資産総額計

第7期
2019年11月30日現在
保有総額
資産総額に対する比率
（百万円）
（％）
10,77727.9
10,343
26.8
7,059
18.3
2,285
5.9
2,128
5.5
1,895
4.9
1,634
4.2
36,124
93.5
2,516
6.5
38,640100.0

不動産等の名称－（注1）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
また、監督役員は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注2）執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。また、監督役員については、当期において支給した額、会計監査人については当期の監査に係る報酬として支払うべき額（概算額）を記載しています。
（注3）会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

委託区分

2020年5月31日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は以下のとおりです。

第8期
2020年5月31日現在
保有総額
資産総額に対する比率
（百万円）
（％）
10,66727.8
10,332
27.0
6,976
18.2
2,247
5.9
2,134
5.6
1,877
4.9
1,618
4.2
35,855
93.6
2,471
6.4
38,327100.0

期末帳簿価額（百万円）（注1）

賃貸可能面積
（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ニューレオマワールド＞
40,573.63＜ニューレオマワールド＞
40,573.63

対総不動産賃貸
事業収益比率
（％）
（注4）

主たる用途

100.0

26.6

温泉・温浴
関連施設

稼働率
（％）

大江戸温泉物語
レオマリゾート（注5）

10,332

大江戸温泉物語
伊勢志摩

3,388

9,782.37

9,782.37

100.0

8.3

伊東ホテルニュー岡部

2,612

10,211.46

10,211.46

100.0

6.6

2,839

8,469.22

8,469.22

100.0

7.4

1,826

6,125.84

6,125.84

100.0

4.4

1,877

14,132.27

14,132.27

100.0

5.4

1,183

5,947.80

5,947.80

100.0

3.2

1,281

5,177.18

5,177.18

100.0

3.2

839

8,660.20

8,660.20

100.0

2.3

1,618

11,114.69

11,114.69

100.0

5.8

1,025

10,843.89

10,843.89

100.0

3.1

3,672

22,402.38

22,402.38

100.0

12.5

2,134

10,602.89(注6)

10,602.89
(注6)

100.0

6.3

大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

1,221

16,602.03

16,602.03

100.0

4.8

35,855203,968.27

203,968.27

100.0

100.0

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
－

（注1）「期末帳簿価額」は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
以下同じです。
（注2）「賃貸可能面積」は2020年5月31日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
（注3）「賃貸面積」は2020年5月31日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
なお、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2020年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（71,790.51㎡）に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナン
トの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
（注4）「対総不動産賃貸事業収益比率」は、当期における各物件の不動産賃貸収益の全物件に係る合計額に対する比率を、小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
（注5）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。
（注6）本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置き場及び自家発電機庫の床面積を含みません。

（注1）地域等は都道府県を北海道・東北・関東・甲信越・東海・北陸・近畿・四国・九州に区分し、それぞれのエリアに所在する施設を集計しています。
（注2）保有総額は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
（注3）資産総額に対する比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。

30

31

(3) 不動産等組入資産明細

本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の状況は以下のとおりです。

2020年5月31日現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称

所在地

所有形態

大江戸温泉物語
レオマリゾート

香川県丸亀市不動産

大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市不動産

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

賃貸可能面積（㎡）＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42

期末帳簿価額（百万円）

期末算定価額（百万円）（注1）

10,3328,870

9,782.37

3,388

3,830

不動産

10,211.46

2,612

2,810

静岡県熱海市不動産

8,469.22

2,839

3,200

静岡県伊豆市不動産

6,125.84

1,826

2,020

福井県あわら市

不動産

14,132.27

1,877

1,990

栃木県那須塩原市

不動産

5,947.80

1,183

1,260

群馬県渋川市不動産

5,177.18

1,281

1,370

千葉県君津市不動産

8,660.20839859

長崎県長崎市不動産

11,114.69

1,618

2,570

宮城県大崎市不動産

10,843.89

1,025

1,220

栃木県日光市不動産

22,402.38

3,672

6,130

兵庫県豊岡市不動産

10,602.89
(注2)

2,134

2,650

福島県会津若松市

不動産

16,602.03

1,221

1,470

－

203,968.27

35,85540,249－＜ニューレオマワールド＞
40,573.63

不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
伊勢志摩

第7期
第8期
（2019年6月1日～2019年11月30日）（2019年12月1日～2020年5月31日）
テナント
不動産賃貸 対総不動産
テナント
不動産賃貸 対総不動産
稼働率
稼働率
総数
事業収益
賃貸事業
総数
事業収益
賃貸事業
（期末時点）（期末時点）
（注）
〔期間中〕
収益比率
（注）
〔期間中〕
収益比率
（％）
（％）
（期末時点）（百万円）（％）（期末時点）（百万円）（％）

伊東ホテルニュー岡部（注1）「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、決算期である2020年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価機
関（一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社立地評価研究所）による不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、当該期末算定価額は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。なお、各不動産鑑定評価機関と本投資法人との間に、利害関係はありません。
（注2）本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置き場及び自家発電機庫の床面積を含みません。

大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

1

100.0

383

26.7

1

100.0

381

26.6

1

100.0

122

8.5

1

100.0

118

8.3

1

100.0

91

6.4

1

100.0

94

6.6

1

100.0

105

7.4

1

100.0

106

7.4

1

100.0

65

4.6

1

100.0

63

4.4

1

100.0

78

5.5

1

100.0

77

5.4

1

100.0

46

3.2

1

100.0

45

3.2

1

100.0

45

3.2

1

100.0

45

3.2

1

100.0

32

2.3

1

100.0

33

2.3

1

100.0

83

5.8

1

100.0

83

5.8

1

100.0

45

3.1

1

100.0

44

3.1

1

100.0

179

12.5

1

100.0

179

12.5

1

100.0

90

6.3

1

100.0

90

6.3

1

100.0

67

4.7

1

100.0

68

4.8

2

100.0

1,440

100.0

2

100.0

1,433

100.0

（注）「テナント総数」は、本投資法人を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの総数を記載しています。なお、「テナント総数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。

(4) 再生可能エネルギー発電設備等明細表
2020年5月31日現在、該当事項はありません。

(5) 公共施設等運営権等明細表
2020年5月31日現在、該当事項はありません。

(6) 有価証券組入資産明細
2020年5月31日現在、該当事項はありません。

(7) その他資産の状況
2020年5月31日現在、前記「（3）不動産等組入資産明細」に記載の資産以外にその他の特定資産の組入れはありま
せん。

(8) 国及び地域ごとの資産保有状況
2020年5月31日現在、日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

32

33

4 保有不動産の資本的支出(2) 借入状況(1) 資本的支出の予定
本投資法人が2020年5月31日現在保有する資産に関し、2020年5月31日現在計画している第9期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
不動産等の名称
鬼怒川観光ホテル

所在地

目的栃木県日光市大江戸温泉物語
レオマリゾート

予定期間
自 2020年 6 月
至 2020年 6 月
自 2020年 7 月
至 2020年 8 月
自 2020年 6 月
至 2020年 6 月

宴会場エアコン新設
パーク共用部トイレ改修

香川県丸亀市プラザ正面枠組み
改修工事

工事予定金額（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額
19

－

－

17

－

－

10

－

－

2020年５月31日現在における借入金の状況は以下のとおりです。
区
短
期
借
入
金

本投資法人が2020年5月31日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計169百万円です。な
お、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
所在地

目的

期間

中央監視システム
設備更新工事

香川県丸亀市大江戸温泉物語
きのさき

兵庫県豊岡市レストランエアコン増設工事

静岡県伊豆市

給湯給水設備更新工事

宮城県大崎市バックヤード用エレベー
ター更新工事

大江戸温泉物語
幸雲閣

工事金額（百万円）

自 2019年11月
至 2019年12月

大江戸温泉物語
レオマリゾート

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル50

自 2020年 5 月
至 2020年 5 月

空調設備更新工事

24

自 2019年12月
至 2020年 2 月

18

自 2020年 1 月
至 2020年 3 月

16

自 2020年 1 月
至 2020年 2 月

10(3) 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
第4期

営業期間
当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

第5期

第6期

第7期

第8期

自 2017年12月 1 日 自 2018年 6 月 1 日 自 2018年12月 1 日 自 2019年 6 月 1 日 自 2019年12月 1 日
至 2018年 5 月31日 至 2018年11月30日 至 2019年 5 月31日 至 2019年11月30日 至 2020年 5 月31日

（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）

62
32
－
94

94
－
－
94

94
－
－
94

94
－
－
94

94
－
－
94

5 費用・負債の状況(1) 運用等に係る費用明細(単位：千円)項目
資産運用報酬（注）資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他費用
合計

借入日

当期首残高

2019年
5月31日

340,000－

小計

340,000－

株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三重銀行

2016年
9月1日

1,826,542
936,688374,675
468,344

借入先
株式会社三井住友銀行

株式会社三井住友銀行(2) 期中の資本的支出
不動産等の名称

分

第7期

自 2019年6月1日

至 2019年11月30日

125,812
1,738
17,0603,600
39,393
187,604

第8期

自 2019年12月1日

至 2020年5月31日

125,121
1,731
17,161
3,600
41,276
188,890

1
年
内
返
済
予
定
の
長
期
借
入
金

株式会社三井住友銀行
株式会社東邦銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三重銀行
株式会社栃木銀行
株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互会社
株式会社高知銀行
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
小計

2016年
9月1日
2017年
12月4日

2017年
12月4日

2019年
5月31日

2019年
5月31日

2020年
5月29日
2020年
5月29日

当期末残高

(単位：千円)

平均利率

返済期限

返済方法

使途

摘要

0.422

2020年
5月29日

（注2）

（注3）

無担保
無保証

－
－
－
－

0.870

2020年
5月29日

（注4）

無担保
（注5） 無保証

11,00011,000

1.319

（注6）

1,303,820
469,000
234,500
93,80093,80015,492
15,492
15,492
15,492
9,295
3,098
3,098
11,78815,53910,628
9,712
5,130
4,856
4,853
3,078
2,913
11,78815,53910,628
9,712
5,130
4,856
4,853
3,078
2,913
－
－
－
－

1,282,275
461,250
230,625
92,25092,25015,492
15,492
15,492
15,492
9,295
3,098
3,098
11,78815,53910,628
9,712
5,130
4,856
4,853
3,078
2,913
11,78815,53910,628
9,712
5,130
4,856
4,853
3,078
2,913
1,807,000
926,000
463,000
370,000

2023年
5月31日

無担保
（注5） 無保証

0.719

2020年
11月30日（注7）（注5） 無担保
無保証

0.869

2021年
11月30日（注8）

無担保（注5） 無保証

0.719

2022年
5月31日

（注9）

（注3） 無担保
無保証

0.869

2023年
5月31日

（注9）

（注3） 無担保
無保証

0.405

2021年
5月31日

（注10）

（注3） 無担保
無保証－

290,000

0.391

（注11）

6,026,630

6,240,110

2021年
5月31日

（注3） 無担保
無保証

（％）
（注1）

（注）「資産運用報酬」については、上記とは別に、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入する「取得報酬」及び「譲渡報酬」がありますが、第7期及び第8期にはいずれも発生していません。

34

35

(単位：千円)

区分
借入先

株式会社三井住友銀行

長
期
借
入
金

株式会社三重銀行
株式会社栃木銀行
株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互会社
株式会社高知銀行
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
小計

借入日

当期首残高

当期末残高

2016年
9月1日

453,250447,750

453,524
453,524
453,524
453,524
272,11490,70490,704556,800
733,957
502,006
458,723
242,304
229,361
229,220
145,382
137,616
556,800
733,957
502,006
458,723
242,304
229,361
229,220
145,382
137,616
9,191,620

445,778445,778445,778445,778
267,466
89,155
89,155550,906
726,187496,692
453,867
239,739
226,933
226,793
143,843
136,160
550,906
726,187496,692
453,867
239,739
226,933
226,793
143,843
136,160
9,078,890

15,558,250

15,319,000

2017年
12月4日

2019年
5月31日

2019年
5月31日

合計

平均利率
（％）
（注1）

1.319

0.869

返済期限

返済方法

2023年
5月31日

（注6）

2021年
11月30日

（注8）

使途

摘要

無担保
（注5） 無保証（注5） 無担保
無保証(1) 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
該当事項はありません。

(2) その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。上記不動産等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金です。

(3) 特定資産の価格等の調査① 不動産等

該当事項はありません。

② その他
0.719

2022年
5月31日

（注9）

無担保
（注3）
無保証

該当事項はありません。

(4) 利害関係人等との取引状況① 利害関係人等との売買取引状況
該当事項はありません。

② 利害関係人等への賃貸借状況
0.869

2023年
5月31日

（注9）

（注3） 無担保
無保証（注1） 平均利率は期中加重平均利率を小数第4位を四捨五入して表示しています。
（注2） 2019年11月29日に10,000千円を弁済し、残額を最終の元本返済期日に弁済しました。
（注3） 使途は、借入金の返済資金です。
（注4） 初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,750千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
（注5） 使途は、不動産の取得資金並びにこれらに関連する諸費用の支払いです。
（注6） 初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、2,750千円ずつ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注7） 初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,135千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注8） 初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、19,365千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注9） 初回を2019年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、17,125千円を各個別貸付人毎にそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注10） 初回を2020年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,750千円を各個別貸付人毎にそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注11） 2020年11月30日に40,000千円を元本の一部弁済として支払い、残額を元本弁済期日に弁済します。

(3) 投資法人債の状況

6 期中の売買状況

賃借人の名称

総賃料収入（千円）

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
株式会社レオマユニティー
大江戸温泉物語株式会社
合計③ 支払手数料等の金額分

支払手数料等総額（千円）（A）

管理委託費

15,000区

1,043,794
377,587275
1,421,657

利害関係人等との取引内訳
支払先
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社
株式会社レオマユニティー

支払金額（千円）（B）

総額に対する
割合（B/A）

13,000

86.7％

2,000

13.3％

（注１）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注２）上記数値は、当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。

(5) 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等該当する取引はありません。

該当事項はありません。

(4) 短期投資法人債の状況
該当事項はありません。

(5) 新投資口予約権の状況
該当事項はありません。

3637

7 経理の状況

11 その他(1) 資産、負債、元本及び損益の状況等(1) お知らせ

後記、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照下さい。

(2) 減価償却額の算定方法の変更① 投資主総会

当期において本投資法人の第3回投資主総会が開催されました。
投資主総会で承認された議案の概要は以下のとおりです。
承認日

該当事項はありません。

(3) 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更

2020年2月25日

該当事項はありません。

8 自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。

9 海外不動産保有法人の状況等
該当事項はありません。

10 海外不動産保有法人が有する不動産の状況等

議案

概要

規約一部変更の件

本投資法人の規約の一部変更を行いました。

執行役員１名選任の件

今西文則が執行役員に選任されました。

監督役員2名選任の件

鈴木健太郎、本行隆之の2名が監督役員に選任されました。

補欠執行役員1名選任の件

近藤郁雄が補欠執行役員に選任されました。

② 投資法人役員会

当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等の概要は、以下のとおりです。
役員会開催日2020年3月23日

承認事項
資産運用委託契約の変更契約書の締結

概要
資産運用会社に対する報酬について、合併報酬に関する規定を新設する等所要の変更を行うことについて、合意いたしました。

(2) 金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。

該当事項はありません。

38

39

Ⅱ. 貸借対照表(単位：千円)前期（ご参考）（2019年11月30日）

前期（ご参考）（2019年11月30日）

資産の部

当 期
（2020年5月31日）

負債の部

流動資産
現金及び預金
前払費用
その他
流動資産合計流動負債
2,228,615

2,210,622

営業未払金

92,94950,556

126,984

138,154

短期借入金

340,000

－

6,942

6,251

2,362,543

2,355,028

固定資産
有形固定資産建物

1年内返済予定の長期借入金

6,026,630

6,240,110

未払金

90,011

89,251

未払費用

10,694

8,329

950

936

未払法人税等
26,324,003

26,493,480

未払消費税等

42,93339,513

減価償却累計額△2,358,917△2,796,416

前受金

261,849

261,314

建物（純額）

23,965,085

23,697,064

その他

10,97910,979

減価償却累計額△877△1,247

構築物（純額）10,1019,731

構築物

機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）

7,048

5,795

6,873,067

6,695,808

長期借入金

9,191,620

9,078,890

流動負債合計
固定負債

600

600

預り敷金及び保証金

1,230,706

1,230,706

△61

△79

資産除去債務

138,156

138,288

固定負債合計10,560,482

10,447,884

17,433,549

17,143,692

20,653,023

20,653,023

538

520

工具、器具及び備品

3,498

3,498

負債合計

減価償却累計額△758△1,050

純資産の部

工具、器具及び備品（純額）

2,740

2,448

投資主資本
出資総額

土地

11,988,187

11,988,187

有形固定資産合計

35,966,652

35,697,951

157,802

157,802

無形固定資産借地権

出資総額控除額
一時差異等調整引当額

20,638,731

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

565,624545,192

剰余金合計

565,624545,192繰延税金資産1615

長期前払費用140,673

104,578

差入敷金及び保証金

10,08910,089純資産合計
負債純資産合計

投資その他の資産合計
資産合計

150,780

114,684

36,278,186

35,972,587

38,640,729

38,327,616△14,292

20,641,555

2,149

固定資産合計※1△14,292

159,951

投資その他の資産△11,467△11,4672,951

無形固定資産合計※1

出資総額控除額合計

160,754

ソフトウエア40(単位：千円)

当 期（2020年5月31日）

出資総額（純額）
剰余金

投資主資本合計

21,207,179※2

21,207,179
38,640,729

21,183,923※2

21,183,923
38,327,61641

Ⅲ. 損益計算書

Ⅳ. 投資主資本等変動計算書(単位：千円)前期（ご参考）自 2019年 6 月 1 日
至 2019年11月30日

当 期
自 2019年12月 1 日
至 2020年 5 月31日

前期（ご参考）（自2019年6月1日※1

営業収益合計1,440,167※1

1,440,167

出資総額

※1、※2

555,661

1,433,658
1,433,658※1、※2

566,328

当期首残高
当期変動額

資産運用報酬

125,812125,121

資産保管手数料

1,738

1,731

剰余金の配当一般事務委託手数料

17,06017,161

役員報酬

3,600

3,600

一時差異等調整引
当額による利益超
過分配

その他営業費用
営業費用合計営業利益※2

39,393

41,276

当期純利益

743,266

755,219

当期変動額合計

696,901

678,438

※2

営業外収益
受取利息

10

10

未払分配金戻入－563

営業外収益合計

10

出資総額

一時差異等
調整引当額

20,653,023△8,643－※1

20,653,023

2019年12月1日

至565,562565,562

5,907

3,083

3,083

△11,467△11,467 20,641,555

565,624

132,732

当期首残高

566,511546,279

当期変動額

固定資産除却損－

233

特別損失合計－233

566,511546,045952

937

545,10761

85

565,624545,192

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金
出資総額
（純額）

出資総額

一時差異等
調整引当額

出資総額
控除額合計

20,653,023△11,467△11,467 20,641,555

剰余金の配当565,562

前期繰越利益(単位：千円)

投資主資本130,400

当期純利益

565,624 21,207,179 21,207,179

2020年5月31日）－

0△2,824565,562500

938△2,824

5,907

69,268△4△559,655

565,562

63,464948△559,655△2,82465,642

法人税等合計559,716 21,204,095 21,204,095△2,82464,257

法人税等調整額

純資産合計△2,824

融資関連費用

法人税、住民税及び事業税

投資主資本
合計

△2,824

支払利息

税引前当期純利益

559,716

剰余金合計△2,824

573

特別損失

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）

△2,824

出資総額

経常利益

42

△8,643 20,644,379

出資総額控除額

営業外費用合計

出資総額（純額）△559,655 △559,655

当期末残高

当期（自

出資総額
控除額合計

営業外費用

その他

(単位：千円)

剰余金

出資総額控除額

営業費用
賃貸事業費用2019年11月30日）
投資主資本

営業収益
賃貸事業収入至565,624

剰余金合計

－
※1

20,653,023

純資産合計△565,538△565,538△2,824△2,824△2,824△2,824△2,824545,107545,107545,107545,107△2,824△2,824△2,824△20,431△20,431△23,255△23,255△14,292△14,292 20,638,731

545,192

545,192 21,183,923 21,183,923

当期純利益
当期変動額合計

投資主資本
合計

565,624 21,207,179 21,207,179△565,538 △565,538

一時差異等調整引
当額による利益超
過分配

当期末残高

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）

43

Ⅴ. 注記表[継続企業の前提に関する注記]※2
当前期（ご参考）自 2019年6月1日

該当事項はありません。

至 2019年11月30日

自 2019年12月1日

該当事項はありません。

前期（ご参考）至 2020年5月31日

前期（ご参考）自 2019年6月1日

1. 固定資産の減価償却の方法

2. 収益及び費用の計上基準

3. その他計算書類作成のための基本となる重要な事項

至 2019年11月30日

当

自 2019年12月1日

至 2020年5月31日(1) 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3～44年
構築物
10～20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）
社内における利用可能期間5年(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税
及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った
取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税
及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った
取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

建物(単位：千円)2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。

発生した資産等
建物（2020年5月31日）

不動産賃貸事業損益の内訳

50,000(単位：千円)前期（ご参考）自 2019年6月1日

当至 2019年11月30日

自 2019年12月1日(単位：千円)

発生の事由
当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
資産除去債務関連費用の計上
159,400
11,4672,824－
14,292－に伴う税会不一致の発生

期

至 2020年5月31日

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計

1,426,494
13,673
1,440,167

1,421,381
12,276
1,433,658

B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費
損害保険料
減価償却費
公租公課
その他費用
不動産賃貸事業費用合計

15,0007,109
433,409
91,9158,227
555,661

15,0007,059
438,210
95,53010,528566,328

C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

884,506

867,329※2

減価償却実施額は次のとおりです。

(単位：千円)前期（ご参考）自 2019年6月1日

当至 2019年11月30日

賃貸事業費用有形固定資産その他営業費用
無形固定資産自 2019年12月1日

期

至 2020年5月31日

433,409438,210802802[投資主資本等変動計算書に関する注記]発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期（ご参考）発生の事由
当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
資産除去債務関連費用の計上
159,400
8,643
2,824
－
11,467－に伴う税会不一致の発生

当期（2020年5月31日）
1. 引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額※1※1[貸借対照表に関する注記]

発生した資産等

50,000(単位：千円)期[損益計算書に関する注記]期(1) 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3～44年
構築物
10～20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）
社内における利用可能期間5年(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

※1 一時差異等調整引当額
前期（ご参考）（2019年11月30日）
1. 引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額

当（2019年11月30日）[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
区分

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額期発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

自 2019年6月1日

至 2019年11月30日

10,000,000口
235,347口

当

自 2019年12月1日

期

至 2020年5月31日

10,000,000口
235,347口[税効果会計に関する注記]

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳(単位：千円)前期（ご参考）（2019年11月30日）

繰延税金資産未払事業税損金不算入額
資産除去債務繰延税金資産小計
評価性引当額繰延税金資産合計
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産
繰延税金負債合計
繰延税金資産の純額

当期（2020年5月31日）

16
43,463
43,480△4,70338,77715
43,505
43,521△5,61737,904△38,760△38,760
16△37,888△37,88815

2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。

44

45

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主
要な項目別の内訳(単位：％)

前期（ご参考）当（2019年11月30日）

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
評価性引当額の増減
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

期（2020年5月31日）

31.51

31.46

△31.61
0.16
0.11
0.17

△31.57
0.17
0.11
0.17

前期（ご参考）該当事項はありません。

至 2019年11月30日

当

自 2019年12月1日

該当事項はありません。

期（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2019年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注2）2,228,615
2,228,615
340,000
6,026,630
9,191,620
15,558,250

差額(単位：千円)

－
－
－
－
－
－

（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。

46

2,228,615（注4）借入金の決算日（2019年11月30日）後の返済予定額（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバ
ランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。

時価(単位：千円)

1年以内

現金及び預金至 2020年5月31日

前期（ご参考）（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。

（1）現金及び預金
資産合計（2）短期借入金（3）1年内返済予定の長期借入金（4）長期借入金
負債合計

1,230,706（注3）金銭債権の決算日（2019年11月30日）後の償還予定額[金融商品に関する注記]

貸借対照表計上額
2,228,615
2,228,615
340,000
6,026,630
9,191,620
15,558,250(単位：千円)

貸借対照表計上額

預り敷金及び保証金[リースにより使用する固定資産に関する注記]
自 2019年6月1日（2）短期借入金、（3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難である
ことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていま
せん。

1年以内
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

340,000
6,026,630－
6,366,630

1年超
2年以内

－
－
2,415,620
2,415,620

2年超
3年以内

3年超
4年以内

－
－
3,246,375
3,246,375－－
3,529,625
3,529,625

4年超
5年以内

(単位：千円)

5年超
－
－
－
－

－
－
－
－

当期（自 2019年12月1日 至 2020年5月31日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバ
ランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2020年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注2）（1）現金及び預金
資産合計（2）1年内返済予定の長期借入金（3）長期借入金
負債合計

貸借対照表計上額
2,210,622
2,210,622
6,240,110
9,078,890
15,319,000

時価

2,210,622
2,210,622
6,240,110
9,078,890
15,319,000(単位：千円)

差額

－
－
－
－
－

47

（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（2）1年内返済予定の長期借入金、（3）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難である
ことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(単位：千円)

貸借対照表計上額

預り敷金及び保証金

1,230,706（単位：千円)

1年以内

現金及び預金2,210,622（注4）借入金の決算日（2020年5月31日）後の返済予定額
1年以内1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

6,240,110－
6,240,110－
5,509,515
5,509,515

2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減（注3）金銭債権の決算日（2020年5月31日）後の償還予定額

1年超
2年以内

当期（2020年5月31日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

2年超
3年以内

－
3,569,375
3,569,375

3年超
4年以内

－
－
－

4年超
5年以内

(単位：千円)

5年超
－
－
－

－
－
－

2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
期末残高(単位：千円)

137,754－401
138,156

138,156－270
402
138,288[賃貸等不動産に関する注記]

前期（ご参考）（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。

[資産除去債務に関する注記]

前期（ご参考）（2019年11月30日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債
務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

(単位：千円)

期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
PCB撤去に伴う減少額
時の経過による調整額
期末残高

当期首残高
36,378,870

貸借対照表計上額
当期増減額△254,415(単位：千円)

当期末残高36,124,454

当期末の時価40,392,000（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他13物件の資本的支出（合計178,936千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計433,409千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。

なお、賃貸等不動産に関する2019年11月期（第7期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 2019年12月1日 至 2020年5月31日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
当期首残高36,124,454

貸借対照表計上額
当期増減額△268,700(単位：千円)

当期末残高35,855,753

当期末の時価40,249,000（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他12物件の資本的支出（合計169,743千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計438,210千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。

なお、賃貸等不動産に関する2020年5月期（第8期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおり
です。

48

49

[関連当事者との取引に関する注記]
前期（ご参考）（自 2019年6月1日

至 2019年11月30日）

会社等の名称
又は氏名

事業の内容
又は職業

投資口の所
有割合(％)

利害関係人等

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

利害関係人等

株式会社レオマユニティー－

利害関係人等

大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾー
ツ株式会社

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営
旅館・ホテルの経営－

属性

資産保管会社

三井住友信託銀行
株式会社

銀行業及び
信託業

－

取引の内容

[1口当たり情報に関する注記]
前期（ご参考）

取引金額（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

377,543

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等

2,000
1,048,951

不動産管理委託報酬等

13,000

長期借入金の返済

19,435

支払利息
一般事務委託手数料

7,621
12,034

取引の内容

取引金額
（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

377,587（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。

当期（自 2019年12月1日
属性

会社等の名称
又は氏名

利害関係人等至 2020年5月31日）
事業の内容
又は職業

投資口の所
有割合(％)

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

利害関係人等

株式会社レオマユニティー－

利害関係人等

大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾー
ツ株式会社

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営
旅館・ホテルの経営－

資産保管会社

三井住友信託銀行
株式会社

銀行業及び
信託業

－

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等

2,000
1,043,794

不動産管理委託報酬等

13,000

長期借入金の借入

370,000

長期借入金の返済
支払利息
融資手数料の支払一般事務委託手数料

390,2147,550
1,221
12,026（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。

科目
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
未払利息
未払金

科目
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
－
未払利息
－
未払金

期末残高
（千円）
275
45
89
15
315,257
69,343374
915,173
192,459
2,431
405,754
1,467,914
1,284
1,466

期末残高
（千円）
275
45
89
15
315,257
69,215374
915,173
192,052
2,431
401,078
1,452,374
－
1,045
－
1,781

自 2019年6月1日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

至 2019年11月30日

90,110円
2,403円当

自 2019年12月1日

期

至 2020年5月31日

90,011円
2,316円（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について
は、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）自 2019年6月1日

当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）[重要な後発事象に関する注記]

前期（ご参考）（自 2019年6月1日
該当事項はありません。

至 2019年11月30日

565,562－565,562
235,347

当

自 2019年12月1日

期

至 2020年5月31日

545,107－545,107
235,347

至 2019年11月30日）

当期（自 2019年12月1日 至 2020年5月31日）
該当事項はありません。

[追加情報][一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期（ご参考）（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等7物件の建物

引当ての発生事由
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生(単位：千円)

一時差異等調整引当額
2,824

2. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期（自 2019年12月1日 至 2020年5月31日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等7物件の建物

引当ての発生事由
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生(単位：千円)

一時差異等調整引当額
2,824

2． 戻入の発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等「大江戸温泉物語 伊勢志摩」の建物

戻入の発生事由(単位：千円)

一時差異等調整引当額

PCBを含有する物品の撤去（注）当期解消分（△36千円）は、上記１．「資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生」において控除されています。

－（注）

3. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入
した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

50

51

Ⅶ. 監査報告書

Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書(単位：円)

項目
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 利益超過分配金加算額
うち一時差異等調整引当額
Ⅲ 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）
うち利益分配金（うち1口当たり利益分配金）
うち一時差異等調整引当額（うち1口当たり利益超過分配金（一時差異等調整引当額に係るもの））
Ⅳ 次期繰越利益

分配金の額の算出方法

52

前期（ご参考）自 2019年 6 月 1 日
至 2019年11月30日

当 期
自 2019年12月 1 日
至 2020年 5 月31日

565,624,140

545,192,520

2,824,164

2,824,164

2,824,164

2,824,164

568,363,005

547,887,816(2,415)(2,328)565,538,841

545,063,652(2,403)(2,316)2,824,164(12)

2,824,164(12)

85,299128,868

上記のとおり、当期の投資口１口当たり
分配金は、2,415円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第１項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益
分配金が１円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第１項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,403円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口１口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

上記のとおり、当期の投資口１口当たり
分配金は、2,328円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第１項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益
分配金が１円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第１項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,316円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口１口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

53

Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書(参考情報)(単位：千円)
前 期
自 2019年 6 月 1 日
至 2019年11月30日

当 期
自 2019年12月 1 日
至 2020年 5 月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

566,511546,045

減価償却費

434,211

439,012

融資関連費用65,642

69,268

受取利息

△10

△10

支払利息

64,25763,464

固定資産除却損
営業未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前払費用の増減額（△は増加）－

233

41,203△41,203

27,698△3,419△12,896△45,468

長期前払費用の増減額（△は増加）

1,125

36,785

未払金の増減額（△は減少）

2,173

△759

前受金の増減額（△は減少）

2,711

△534

379

△429

1,193,008

1,062,985

利息の受取額1010

利息の支払額△61,071△65,829

△867

△952

1,131,078

996,214△144,673△170,933

その他
小計

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

△18－△144,691△170,933

財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入－

3,820,340

短期借入金の返済による支出△10,000△340,000

長期借入金の返済による支出△186,500△3,755,250

分配金の支払額△562,479△568,363

財務活動によるキャッシュ・フロー

△758,979△843,273

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

227,407△17,992

現金及び現金同等物の期首残高

675,983

現金及び現金同等物の期末残高

54※1

903,390903,390※1

885,39755

投資法人および資産運用会社の概要[重要な会計方針に係る事項に関する注記]（参考情報）
前期

当投資法人の仕組み

期

項目

自 2019年 6 月 1 日
至 2019年11月30日

自 2019年12月 1 日
至 2020年 5 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

本資産運用会社の親会社
スポンサー
大江戸温泉物語
ホテルズ&リゾーツ株式会社（100%出資）

大江戸温泉物語株式会社[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]（参考情報）
※1

前

期

現金及び預金
使途制限付預金（注）現金及び現金同等物(単位：千円)当

自 2019年 6 月 1 日
至 2019年11月30日

本投資法人
⑥

三井住友信託銀行株式会社

期

2,210,622△1,325,224△1,325,224

903,390885,397

投資主総会

④

大江戸温泉
アセットマネジメント
株式会社
本資産運用会社の親会社の子会社（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。

①

執行役員：今西 文則
監督役員：鈴木 健太郎⑤

一般事務（会計・税務）受託者
税理士法人令和会計社

監督役員：本行 隆之

合同会社香川県観光開発
本資産運用会社の親会社の子会社③

役員会

本資産運用会社

自 2019年12月 1 日
至 2020年 5 月31日

2,228,615②

資産保管会社
投資主名簿等管理人
一般事務（機関運営）受託者⑤（100%出資）

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（2020年5月31日現在）① 資産運用委託契約② 資産保管委託契約
投資主名簿等管理事務委託契約
一般事務（機関運営）
委託契約③ 会計事務委託契約

会計監査人④ スポンサーサポート契約

PwCあらた有限責任⑤ 資産の売買契約

監査法人⑥ 資産の賃貸借契約⑥

株式会社レオマユニティー

資産運用会社について
商

号

設

立

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号

資本金

50百万円

株

大江戸温泉物語株式会社（100％）

役

員

株主総会

2015年4月24日

所在地

主

組織図

（英語名：Ooedo Onsen Asset Management Co., Ltd.）代表取締役社長 今西 文則
取締役
近藤 郁雄
取締役
（非常勤） 古澤 周一

監査役
取締役会
コンプライアンス
委員会

投資委員会

監査役
（非常勤） 佐渡 功

代表取締役社長

宅地建物取引業 東京都知事（2）第98032号
登 録・ 取引一任代理 国土交通大臣認可第102号
免許等 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2906号
一般社団法人投資信託協会会員
お問い
合わせ

56

03-6262-5200（代表）

コンプライアンス・
オフィサー

投資運用部

財務部

企画管理部

57

投資主インフォメーション

スケジュール

12月 1月
11月期
決算発表

2月

投資主構成（2020年5月31日現在）
3月

4月

11月期分配金支払開始
11月期資産運用報告発送

5月
5月期
決算期日

6月

7月
5月期
決算発表

8月

9月 10月 11月

5月期分配金支払開始
5月期資産運用報告発送

金融機関

国内法人

（証券会社を含む）

0.3％

算

期

日

投 資 主 総 会
同議決権行使
投資主確定日分 配 金 支 払
確 定 基 準 日

11月期
決算期日

毎年5月末日、11月末日

公 告 掲 載 新 聞

日本経済新聞原則として2年に1回以上開催

投資主名簿等管理人および特別
口 座 管 理 機 関

東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

規約第36条に定める日
毎年5月末日、11月末日（分配金は支払確定基準日より3カ月以内にお支払いします。
）

場

市

場

証券市場

〒168-0063
同 連 絡 先 東京都杉並区和泉二丁目8番4号（ 郵 便 物 受 付・ 三井住友信託銀行株式会社
電 話 照 会 ） 証券代行部
0120-782-031（フリーダイヤル）（証券コード：3472）

外国人

国内法人

5.3％

6.8％

所有者別
投資主数

所有者別
投資口数

金融機関
（証券会社を含む）

19,558 人

東京証券取引所 不動産投資信託
上

外国人

0.5％

投資主メモ
決

1.0％

34.4％

235,347 口
個人

53.5％

個人

98.3%

投資口価格の推移（終値ベース）（円）
105,000（口）
35,00094,50030,00084,00025,00073,50020,00063,00015,00052,50010,00042,0005,000

分配金のお受け取りについて「分配金」は、「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行または郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。
受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同行の各支店窓口にてお受け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告などの手続きをご希望の方は、お取引の証券会社までご連絡ください。

住所等の変更手続きについて
住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に登録された投資口についてのお手続きは、三井住友信託銀行株式会社 証券代行部へご連絡ください。

分配金の除斥期間経過後の取り扱いについて
本投資法人の分配金につきましては、本投資法人規約第27条の規定に従い、その支払開始の日から満3年を経過した時点で除斥期間を経過することとなり、お受け取りの権利が消滅いたします。
したがいまして、本投資法人の第2期（2017年5月期）の分配金につきましては、支払開始日である 2017年8月15 日から満3年を経過すまでとなります。）に除斥期間を経過することとなり、お受け取りの権利が消滅いたします。分配金のお受け取りは、本投資法人の投資主名
簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社の営業時間内となり、同社の休業日にはお受け取り手続きができませんので、お早めにお手続きいただきますようお願いいたします。
また、第3期（2017年11月期）以降の分配金につきましても同様に除斥期間を経過することにより、お受け取りの権利が消滅いたしますのでご注意ください。

58

0

上場日

る 2020年8月17日（期間の末日である2020年8月15日が投資主名簿等管理人の休業日に当たるため、その翌営業日の 2020年8月17日

第1期末
2016年11月末

第2期末
2017年5月末

東証REIT指数（左軸）

第3期末
2017年11月末

第4期末
2018年5月末

第5期末
2018年11月末

第6期末
2019年5月末

第7期末
2019年11月末

0

第8期末
2020年5月末

本投資法人投資口価格（左軸） ■出来高（右軸）※「東証REIT指数」
は、上場日（2016年8月31日）
を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。

59

I R 担当が解説！

大江戸施設めぐり vol.7

P. 20
要は
施設概 さい！
だ
ご覧く

IR担当が
施設のとっておきの魅力をご紹介します。

を大江戸温泉物語 伊香保

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
財務部兼企画管理部
マネージャー

廣田 典子

伊香保の名湯こ が ね

地元の食材や郷土料理を揃えた多彩なメニュー

しろがね

黄金の湯と白銀の湯
古くから湯治場として有名な伊香保には、伊香保ならではの郷土料理をはじめ、和洋中まで幅広くご黄金の湯と白銀の湯の2つの温泉があります。

用意。地元料理に加え、さまざまなバイキング料理でお腹

黄金の湯は、黄金色に濁った刺激の少いっぱいお楽しみください。群馬名産の玉こんにゃくも、もち

ないやわらかい湯で、身体の芯から温ろんご用意しております。

まります。また、別名「子宝の湯」とも呼ばれ、昔から多くの人々に親しまれてきました。
白銀の湯は近年湧出が確認され、無色透明のため白銀の湯と名づけられました。病後の回復や疲労回復にも黄金の湯（露天風呂）

良い湯として知られています。

※一部別注料理もご用意しています。

豊かな緑に囲まれた静かな館「大江戸温泉物語 伊香保」は、この両方の名湯を楽しむことができる

白銀の湯（大浴場）

数少ない温泉宿です。黄金の湯は露天風呂で、白銀の湯は大浴

館周辺は山々に囲まれているため、夏には万緑、秋には紅葉場でお楽しみいただけます。2種類のお湯の違いも感じていなど、四季折々の自然を感じながら癒しのひと時をお過ごしただきながら、贅沢な時間をお過ごしください。

いただけます。また、大正ロマンを代表する画家・詩人である
竹久夢二のオリジナル美人画など、館内の至る所に群馬に所縁のあるアーティストの作品を展示。
日本の貴重な近代芸術

オリジナルかまぶろに触れてみるのはいかがでしょうか。

伊香保温泉唯一の「かまぶろ」も大好評。
じんわり身体の中から汗を出す、低温サウナです。

温泉情緒たっぷりの石段街をそぞろ歩き
伊香保のシンボル、石段街まで

自然を楽しむ観光スポットもたくさん

は徒歩約10分。歴史を感じる石段 は 、そ の 数 な ん と 3 6 5 段！
「365日にぎわってほしい」という願いが込められているそうです。古くから続く土産物店や遊技場が並び、食べ歩きも楽しめます。

60

群馬県には、自然を楽しむ観光スポットもたくさんあります。例
えば、伊香保温泉のある渋川市には、たくさんのブルーベリー
農園があり、
ブルーベリー狩りを楽しむこともできます。そのほか、爽快感抜群の川下りやラフティングもおすすめです。都心ではなかなか味わえない体験をぜひしてみてください。

表紙イラストは大江戸温泉物語 伊香保（群馬県）と、近隣にある
人気のレジャースポット、伊香保グリーン牧場のひつじです。