不動研コラム

不動産 ESG 投資に関する投資家の認識について
１．はじめにVol. 2017-05

資産ソリューション部
主席専門役 倉地 真一（不動産鑑定士）

２．不動産投資家調査特別アンケートについて

平成 29 年 6 月 21 日、国土交通省は「不動産投図 1～4 に掲載したのは、不動産 ESG 投資をテー資市場の成長に向けたアクションプラン」を策マに、当研究所が実施した不動産投資家調査特別定・公表しました。国土交通省はこのアクションアンケートの結果です。直近の 2017 年 4 月時点とプランの中で「ESG 不動産投資の基盤整備」を掲

前年の 2016 年 4 月時点の調査結果をグラフ化してげ、環境性能等に優れた不動産に対する投資を促います。このアンケートでは、不動産 ESG 投資に進する観点から、新たな認証制度や鑑定評価への係る投資家の認識を調査するため、「賃料収入」反映の仕組みを構築するとしています。

や「期待利回り」など不動産の収益価値を構成す地球環境などに配慮した持続可能な社会の実現る各要素について、ESG 投資に適した不動産とそに向けて、企業の社会的な責任や持続性を重視す

うでない不動産について差があるのか否か、あるる ESG（※1）投資は、日本でも株や金融商品などとすればどの程度の差があるのかを、「現在」と様々な投資分野において行われています。当研究「将来（10 年後を想定）」とに分けてアンケート

所は以前からこの ESG 投資に着目し、環境性能としています。

不動産投資に係る調査研究活動を実施していますが、本稿では、当研究所が、本年 4 月、機関投資

３．不動産 ESG 投資に関する認識（現在と将来）家等約 110 社に実施したアンケート結果を基に、それでは、不動産 ESG 投資に係る投資家の認識

不動産 ESG 投資に係る投資家の認識について紹介はどのようなものでしょうか。結論からすると、いたします。

不動産投資家の ESG 投資に関する認識は、徐々に（※1）環境（Environment）、社会（Social）、企業統治（Governance）ですが、不動産価値についてポジティブな方向にの略。

振れています。

図１．ESG 投資に適した不動産と ESG 投資に適さない不動産との賃料収入に関する現在の認識
100%

Q.現在、ESG 投資に適した不動産の賃料収入はそうでない不動産の賃料収入と比べてどの程度の違いがあると思いますか？

80%
60%
40%
20%
0%

10%超高い

6～10%程度高い

1～5%程度高い

特に違いは無い

1～5%程度低い

6～10%程度低い

10%超低い2016年4月調査

0.0%

0.9%

16.1%

82.1%

0.9%

0.0%

0.0%

2017年4月調査

0.0%

0.0%

15.8%

83.2%

1.0%

0.0%

0.0%

2016年4月調査

2017年4月調査

図２．ESG 投資に適した不動産と ESG 投資に適さない不動産との賃料収入に関する将来認識（10 年後を想定）
100%

Q.将来（10 年後）、ESG 投資に適した不動産の賃料収入はそうでない不動産の賃料収入と比べてどの程度の違いがあると思いますか？

80%
60%
40%
20%
0%

10%超高い

6～10%程度高い

1～5%程度高い

特に違いは無い

1～5%程度低い

6～10%程度低い

10%超低い2016年4月調査

0.9%

9.0%

57.7%

31.5%

0.9%

0.0%

0.0%

2017年4月調査

1.0%

11.0%

59.0%

29.0%

0.0%

0.0%

0.0%

2016年4月調査

2017年4月調査

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不動研コラム

資産ソリューション部
主席専門役 倉地 真一（不動産鑑定士）

不動産 ESG 投資に関する投資家の認識について
図 1 をみると、ESG 投資に適した不動産とそうVol. 2017-05

４．環境認証に関する当研究所の取り組み

でない不動産の賃料収入を比較した場合、「現在」

当研究所は日本政策投資銀行（DBJ）と業務協力

は両者に違いはないと考える投資家が最も多いでし「DBJ Green Building 認証」の共同認証を行っすが、図 2「将来（10 年後）」については、ESGています。環境や社会に配慮したビルを評価する投資に適した不動産の賃料収入が高いと考える投総合的な認証制度である点は、ESG 投資の考え方資家が多い結果となっています。この傾向は期待とも親和性が高いといえます。2011 年の認証開始

利回りについても同じです。ESG 投資に適した不以来、認証件数は増加しており、2017 年 1 月末時

動産とそうでない不動産とで期待利回りを比較し点のトータル件数は 360 件に上りました。当該認た場合、図 3「現在」は両者に違いはないと考え証の取得が GRESB 調査における加点項目になるたる投資家が最も多いですが、図 4「将来（10 年後）」め、GRESB 調査（※2）での活用を目的とした認証については ESG 投資に適した不動産の期待利回り取得が増加していることも背景にあります。従来、が低い（価格は高い）と考える投資家が多い結果当研究所からの認証付与は、DBJ の融資先以外にになりました。そして、いずれも、1 年前の同じ限定していましたが、認証件数の増加に伴い、2015調査と比較すると、全体的に不動産 ESG 投資につ年頃から J-REIT を中心とした DBJ の融資先に対しいて将来の価値上昇というポジティブな認識に振ても有償認証を実施しています。当該認証の広がれていることがわかります。このように徐々にでりが不動産 ESG 投資の発展に寄与することが期待はありますが、不動産投資家の ESG 投資に係る認されています。

識は、不動産価値についてポジティブとされてお（資産ソリューション部／倉地 真一）り、こうした傾向は今後も続くと見込まれます。
図３．ESG 投資に適した不動産と ESG 投資に適さない不動産との期待利回りに関する現在の認識
100%
80%
60%
40%
20%0%

Q.現在、ESG 投資に適した不動産の期待利回りはそうでない不動産の期待利回りと比べてどの程度の違いがあると思いますか？

-50bp低い（価値 -40bp低い（価値 -30bp低い（価値 -20bp低い（価値 -10bp低い（価値が高い方向に作 が高い方向に作 が高い方向に作 が高い方向に作 が高い方向に作用）用）用）用）用）

変わらない

プラスの値（価値が低い方向に作用）2016年4月調査

1.8%

0.0%

0.9%

1.8%

13.8%

81.7%

0.0%

2017年4月調査

0.0%

0.0%

1.0%

1.0%

17.5%

80.4%

0.0%

2016年4月調査

2017年4月調査

図４．ESG 投資に適した不動産と ESG 投資に適さない不動産との期待利回りに関する将来認識（10 年後を想定）
100%
80%
60%
40%
20%0%

Q.将来（10 年後）、ESG 投資に適した不動産の期待利回りはそうでない不動産の期待利回りと比べてどの程度の違いがあると思いますか？

-50bp低い（価値が高い方向に作用）-40bp低い（価値が高い方向に作用）-30bp低い（価値が高い方向に作用）-20bp低い（価値が高い方向に作用）-10bp低い（価値が高い方向に作用）変わらない

プラスの値（価値が低い方向に作用）2016年4月調査

1.9%

0.9%

7.4%

15.7%

41.7%

32.4%

0.0%

2017年4月調査

4.2%

2.1%

3.1%

13.5%

46.9%

30.2%

0.0%

2016年4月調査

2017年4月調査（※2）GRESB（Global Real Estate Sustainabiliy Benchmark）調査は、APG、PGGM など欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関の ESG 配慮を図る年次のベンチマーク調査で、不動産会社や REIT、ファンド毎のサステナビリティへの取り組みを評価するもの。
欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際に活用している。
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