Ⅴ 事業の流れ
井戸端会議

隣同士や町内会の集まりなど

勉強会や見学会
リーダーの選出準備組織の設立
事業計画の作成
都市計画の決定みん
なで考える●隣同士や町内会の集まりなどで 街づくり の話題が出ることがあると思います。このときが 街づくり のスタートと言えます。
●区市町村は 街づくり について、資料の提供や勉強会、基本的な方針づくりなどのお手伝いをします。

計画を練る● 街づくり の内容について地域の方々の理解が深まったら、区市町村は地域の状況に応じて「市街地総合再生計画、基本計画、推進計画」などを作成し、再開発の促進を援助します。

事業化の準
備

●再開発の対象地域がおおむね決まったら、地権者は、「 準備組織」をつくり、事業の計画の検討などを繰り返し、事業内容等をかため、これを受けて公共団体は「都市計画」を定めます。また、区市町村は、コーディネーターの派遣等を行い再開発の立ち上がりを支援します。

事業計画の認可●都道府県の「事業計画の認可」を受け、設計や権利調整、建物の工事といった、具体的な事業を開始します。
●権利変換計画は地権者との相談のもとに公平に決定し、知事の認可を受けます。
現状
再開発後〔権利変換の考え方〕

組合施行 ・・・・・・・・・・・・・・・・・「組合設立認可」
個人施行 ・・・・・・・・・・・・・・・・・「事業施行認可」
再開発会社施行 ・・・・・「事業施行認可」

ビルの設計
権利変換計画の作成
権利変換計画の認可
仮店舗等の工事

事
業の実
施

再開発事業の終了

新しいビルの運営

A1

CB
B

A2

A3
A3

保留床

X

権利床

A1 A A3
2

C
B

建物

A1＋A2＋A3＋B＋X

土地

建物の床と土地の権利（権利床）
建物の床と土地の権利（保留床）
建物の床の権利（借家権の継続希望）●建物の工事が終了すると、必要な登記や事業の清算を行い事業を終了します。

ビルの工事

再開発会社の場合は、解散又は別の事業を営む会社として存続A1A1〜A3：土地所有者
B：借地権者
X：保留床取得者（参加組合員）
C：借家権者

現在の建物の除却

組合施行 ・・・・・・・・・・・・・・・・・「組合解散認可」
個人施行 ・・・・・・・・・・・・・・・・・「事業終了認可」
再開発会社施行 ・・・・・「事業終了認可」

例：特則型（都市再開発法111条）の場合

建物の運営●再開発事業は終了しますが、皆さんの「新しい建物での生活」は、ここからスタートすることになります。
●管理組織を設立し、「管理規約」等に基づいた新しい建物の管理を行っていきます。

公共団体相談窓口

編集
国土交通省

住宅局 市街地建築課〒100ｰ8918
東京都千代田区霞が関2ｰ1ｰ3
電話／03ｰ5253ｰ8111（代表）
FAX／03ｰ5253ｰ1631

Ⅰ こんなことを考えていませんか？

Ⅱ 民間で行える市街地再開発事業

駅前など利便性の高い地区の特性を生かした土地の有効活用で地域の繁栄につなげたい

市街地再開発組合による施行

工場、鉄道施設等の跡地を有効活用し、住宅等を整備することで、中心部の人口増加を図りたい地区内の土地所有者や借地権者が「5人以上で市街地再開発組合を設立して」事業を行います。
この場合、「 事業の都市計画決定」が必要です。

商店街の地盤沈下を街づくりから考え、商業活動の活性化につなげたい
街路拡幅事業などと一体的に、ゆとりある歩行者空間の整備を行い、併せて店舗の共同化等を図ることで売り上げを伸ばしたい
密集した木造老朽家屋、駐車場や搬入路も充分でない商店街等を防災面を中心に備えることで活力ある街にしたい
老朽化したビルを周辺と一体となって収益性の高い大きいビルに建て替えたいなど・・・

個人施行者による施行
市街地再開発組合のような「特別な法人をつくらず」権利者が数人で共同して施行するか、権利者全員の合意を得たものが、1人で施行することができます。
この場合は、「 事業の都市計画決定」が必要でない場合もあります。

再開発会社による施行
市街地再開発事業の施行を主目的とし、地権者の参画（議決権の過半の出資等）を得て設立される株式会社が事業を施行します。
この場合、「 事業の都市計画決定」が必要です。

このような考えをお持ちの方々が主体となって行う街づくりに「市街地再開発事業」があります＜制度活用上のメリット＞

事業対象地区の要件（「都市再開発法」の要約）※

高度利用地区内、都市再生特別地区内、または特定地区計画等区域内であること
区域内にある耐火建築物の建築面積の割合が概ね1／3以下であること
または耐火建築物の敷地面積の合計が全ての宅地面積の合計の概ね1／3以下であること
区域の土地が細分化されているなど、土地利用状況が不健全であること
土地の高度利用を図ることが都市機能の回復に著しく貢献すること※特定地区計画等区域とは、「 地区計画」「 防災街区整備地区計画」「 沿道地区計画」で、以下の条件に該当しているもの（1）上記のそれぞれに対応して、地区整備計画、特定建築物地区整備計画若しくは防災街区整備地区整備計画又は沿道地区整備計画が定められている区域であること。
（2）原則として高度利用地区について定める事項等の建築物の形態に関する各種の規制が定められていること（3）建築基準法の第68条の2第1項の規定に基づく条例で、上記の事項に関する制限が定められていること※この他居住環境の充実、商店街の活性化、地域の機能改善等に役立ちます。

Ⅲ「市街地再開発事業」のしくみ
市街地再開発事業は、「 地権者」「 地方公共団体」「デベロッパー等」の三者が協力して行います。
地権者の方は『権利変換』という方法で現在の土地や建物の価値に見合う新しい建物の床と土地の権利を取得します。
この現在の権利に換えて取得する建物の床を『権利床』といいます。
建物の建設資金等については、土地を高度利用することにより産み出した建物の余った床（『保留床』）をデベロッパー等に売却することや、地権者等の共同出資した会社が一旦取得してテナントに賃貸することなどによって賄います。
また、『 権利床の増床』というかたちで地権者が余った床を取得することも可能です。
一方、地方公共団体の役割は、事業全体の推進を指導・監督しながら、事業費の一部について交付金による資金的援助を行うことになります。

デベロッパー
テナント

保留床取得新しい建物の床と土地の権利の一部を受け取ります

権
利取得

地権者

転出希望者

現在の評価額を金銭で補償します

保留床購入金

土地の提供

建築工事費などの事業費にあてます

まとまった土地等を提供します

権
利変換

権利床取得

新しい建物の床と土地の権利やその一部を受け取ります

建物の建設費用は、交付金や余った床を譲渡すること（保留床処分金）などでまかないます●土地の高度利用で産み出した、新しい建物の余った床を『保留床』といいます●保留床は、必ずしもデベロッパー等第三者に譲渡せず、地権者の方々が取得してもかまいません●地権者が共同で市場ニーズに適合したビルに建て替え、保留床を一括処分せず、賃貸経営することによる収益で事業資金を回収する手法もあります。

建設費
用は交
付金
などを充
当

現資産との等価
交換

現在の資産（資産評価）は等価の権利（土地や床の権利）に置き換えます●地権者は、現在の資産評価と等価の権利（土地や床の権利）を取得しますので、必要な床を買い増しする場合以外は、原則として、金銭的負担は必要ありません●工事期間中は、原則として仮店舗等で営業を継続することが可能です。

調査・設計・計画費
土地整備費
保留床処分金（参加組合員負担金）

工事費※原則型の権利変換の場合

交付金

地方公共団体「街づくりのための交付金」「 道路などを整備する場合はその費用の負担金」が支払われます
地方公共団体は、新しく整備された道路などの公共施設を受け取ります

自己資金
交付金

借入金利子
事務費

管理者負担金

支出金

収入金

Ⅳ 支援制度の概要
市街地再開発事業

優良建築物等整備事業

制度の目的

市街地再開発事業とほぼ同様の効果で、スピーディーに事業展開することができます。
また、事業に対して国と地方公共団体からの助成を受けられます。

事業の種類

市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備を行います（都市再開発法）。

①第一種市街地再開発事業＜権利変換方式＞

・従前所有者等の権利を再開発ビルの床の権利に原則として等価で変換。
②第二種市街地再開発事業＜管理処分方式（用地買収方式）＞

地区要件

優良再開発型

共同化タイプ（任意の再開発）
小さな敷地が集まり共同化

・地区面積0.1ha以上、耐火建築物が概ね1／3以下等

例1

施行者

②その他の場合・地区面積0.5ha以上、耐火建築物が概ね1／3以下等

交付の内容
1. 交付対象

老朽化したマンションの建替

例2

協調的設計による良好なまちなみ形成

敷 地内の公共通路整備

個人施行者、市街地再開発組合、再開発会社、地方公共団体、都市再生機構等。

※公的住宅が1／3以上ある場合等
地区面積0.1ha以上、耐火建築物が概ね1／3以下等

マ ンション建替タイプ

建築協定地区計画等による市街地整備

・公共性・緊急性が著しく高い事業で、一旦施行地区内の建物・土地等を施行者が買収又は収用し、希望者には再開発ビルの床を与える。

①個人施行者の場合（既存市街地のリノベーションを促進）

市街地環境形成タイプ

市街地住宅供給型（住宅の供給を促進） 既存ストック再生型（既存ストックを、現在の居住ニーズ等にあったストックに改修）
区分所有建物をバリアフリー改修する場合

中心市街地共同住宅供給タイプ「中活法」の認定エリア内に住宅供給

公共建築物等を津波避難ビルに改修する場合

備蓄倉庫や非常用電源の設置

2. 交付率
共同施設整備費

共同施設整備費
エレベーター

・調査設計計画費
・土地整備費・共同施設整備費（給水、排水、電気ガス等）

階段

電気室・機械室

廊下

ホール
生活基盤施設

土地整備費
除却
整地

（集会室、管理室等）

空地等

施行者
1/3

調査設計
計画費
地盤調査

（通路、駐車施設、児童遊園、緑地、広場）

交付対
象

地方
1/3
国
1/3

※平成19年度より共同施設整備費の一部は、原則包括積算により算定します。

国＋地方の交付金は、通常、全体事業費の10〜20％程度

事業のイメージ（権利変換方式の例）
Bさんの建物Cさんの建物

A、B、Cさんの権利床

Aさんの土地

Bさんの土地

Cさんの土地A、B、C、Xさんの共有

事業の要件（必須）福祉対策、防災対策、省エネルギー対策（選択）防災対策、環境対策等

計画準備段階（初動期段階）及び建設段階における金融機関の融資に債務保証を行います
債務保証

金融機関
地方公共団体

融資

連携

民間再開発促進基金

審査

保証料1／2（（社）全国市街地再開発協会）
相当額補助（建設資金のみ）

債務保証
審査委員会

保証申込・保証料支払い

街なか居住再生ファンドの概要

公共施設

中心市街地やニュータウンにおける民間の多様な住宅等の整備事業
及び活動拠点等の整備事業に対し、出資により支援を行います。

防災・省エネまちづくり緊急促進事業
国︵の％
直接％
交％︶
付

避難用外階段の設置

債務保証制度（再開発組合等）※法定の市街地再開発事業のほかに、要件が緩和された任意事業として優良建築物等整備事業があります。

防災性能や省エネルギー性能の向上といった緊急的な政策課題に対応した質の高い施設建築物等を整備する市街地再開発事業等の施行者に対して、国が直接支援を行います。

階段室にエレベーターを設置

被保証者

保留床
（Xさん）

Aさんの建物

全体事業費

T
共
同
施
設
整
備費

通常
交
付
国

1／3

不動産会社
/保留床取得会社※平成22年度より、地方公共団体が実施する事業については、社会資本整備総合交付金において実施されます。

K
デット

不動産売却
/保留・権利床

借入金

ノンリコースローン
（融資）

地方銀行

特定社債

エクイティ
賃

不動産会社

地方

土地整備費（除却費・補償費）
調査設計計画費

M

貸

借

不動産管理
処分委託

不動産

一般投資家からの出資金

優先出資１号

投資家

ファンドからの出資金

優先出資２号

街なか居住
再生ファンド1／3

最劣後部分の出資金

分譲住宅購入者

マイホームづくり資金融資（地方公共団体独自の支援制度）

投資家

優先出資３号
特定出資

一般社団法人地方公共団体

融資制度等

税の優遇

住宅金融支援機構、商工中金、沖縄振興開発金融公庫等では、建設資金等の融資制度を用意しています。また、市街地再開
発事業等資金融資制度（都市開発資金）、民間都市開発推進機構の都市再生無利子貸付制度も利用できます。

市街地再開発事業は、街づくりの一環として公共性の高さや権利変換という方法で権利の置き換えをすることから、施行者や権利者ばかりでなく保留床の購入者に対しても様々な税の優遇措置が認められています。
●事業に関する税・・・・・・・登録免許税等●不動産に関する税・・・・・固定資産税・不動産取得税等