協 力：知 的 生 産 性 研 究コンソーシアム

中小ビルの改修ハンドブック

編 著：スマートウェルネスオフィス研 究 委 員 会

サステナブル社会を支えるスマートウェルネスオフィスへ向けて

そろ そろ
改 修 を
お 考 え の方 々 へ

2

中小ビルの改修：スマートウェルネスオフィスに向けてスマートウェルネスオフィス研究委員会委員

上

執務空間と
近年、執務空間の性能、すなわち働きやすいオフィス環境に対する関心が高い。知識経の時代にあって、オフィスは、

業経 の 場、工業経 における工場のような存在である。知識経 インフラとして優れたオフィスが求められるのは当然であり、これは知識経められるな傾向である。

ビルの改修

1980～90年のバブル経高いとはを推進する世界の国々に共通する顕の、えず、ある意味で負のが国では大量の中小ビルが建設された。それらの建物の性能の水準は残念ながら産といえる。この不良資産の改善は国家的課題である。現在これらの建物の多くが建設後２５～３ 年を経、改修の時期を えている。本書はこれら中小の既存建物を、スマートウェルネスオフィス（以降SWOと 称）に転換させるという構想の下に、改修のガイドラインを示すものである。SWOにおいては、知的生産性の向上が中心的課題となっている。
ビル市場にける新しい動向

従来中小ビル市場では、“駅に近い”と“賃料が割安”という２つの条件がその商品価値を決める主な要件であった。しかし近年、大規模ビルだけでなく中小ビル市場でも、テナントが自社のブランド力を強化することのできるオフィス環境や、優れた人材確保のためのリクルート 力としてのオフィスなどが求められるようになった。さらに、ワーカーのストレス軽減、離 率・率の低下に貢献するオフィスなども期待されるようになった。実際そのようなコンセプトに基づく
バブル期に大量に生まれた中小オフィスビル《バブル経済の終焉》
中規模ビルが市場に提供され、高い評価を得ている。また建物性能と賃料の関係について、CASBEEの評価結果と賃料の《阪神淡路大震災》

間に正の相関があることが立証されている。すなわち本書で目指している中小ビルの改修には、不良資産の改良にとど《日本経済の成長力の停滞》《情報通信技術の飛躍的発展》
まらず、市場における新しい動向に対応できる商品の提供という目的も含まれており、そのための新たなパラダイムが90年代末からの生まれ続ける大規模Ｓ級ビル
示されている。
《グローバルビジネス》《ワークスタイルの変化》
SWO実現に向けた新たなパラダイム《知的生産性の追求》《環境共生、低炭素社会適応》
オフィス市場の新しい動向に対応可能とするためのスマートウェルネスオフィスの概念を図に示す。性能がそれほど《東日本大震災とレジリエンス》

高いとはいえない中小のオフィスビルの改修に際しては、まずレジリエンス、スマート化などの基本的性能の整備から間近に迫る中小オフィスビルの改修時期

出発することが必 である。ここに示す4階層の価値に加えて、ビルのブランドの確立やマネジメントも、SWOとしての《企業活動の多様化》

価値を決める重要な視点である。
《ワークプレイスの多様化》《事業スキームの多様化》《テナントの選択志向の変化》

改修のガイドライン

大企業の中小オフィス市場への参入

本書で提案するガイドラインの構成を以下に示す。
《ビルマネジメントの深化》（1）既存建物の性能評価：SWOを視野に入れて、新たな《まちづくり施策の動向》
性能評価のチェックリストを開発。
改修の時期を迎えた中小ストックビル（2）改修の目 《新たな目標とマーケット》
設定：上記の 階層のパラダイムにより

知識創造

知的生産性の向上に貢献する創造的環境

ウェルネス

ワーカーの心身の健康増進に取組む仕組づくり

組みを構成。
（3）改修されたビルの執務者による評価：ワーカーに競争力のある中小ストックビル改修のあり方

よるオフィスの居住環境評価手法SAPの改良。
『問われる耐震性と省エネ・省資源』『ICTを駆使するワークプレイス』『働き手の健康・快適性の確保』『知的生産性を高めるワークプレイス』（4）商品価値を市場に訴求させるための方策：賃料の『企業活動を支援するマネジメント』『テナントのブランド向上への寄与』

相場の評価に有効な経性評価手法を開発。
『成長途上企業応じたオフ
ィス空間』『立地する地域の集積や魅力の活用』に

スマートネスとサステナビリティ

スマート化の推進による低負荷環境のデザインとマネジメント
非常時の業務継続に優れた組織・施設

レジリエンススマートウェルネスオフィス

コンセプトの階層構造と価値の創出

図１オフィスの市場は世界の先進国において大きく変容しつつある。それはウェルネスオフィスや：中小ストックビルの形成過程と取り巻く環境

経営への傾斜である。

従来の い意味での 働生産性の向上という考え方から、オフィスワーカーのトータルのウェルネスの向上が結果として知的生産性向上等の多面的な価値の創出をもたらすという考え方への転換である。本書はこのような来動向も視野に入れて、不良資産ともいえる既存の中小オフィスビルを改修して、新たな市場にマッチさせるための方策を示したもの
である。

3

はじめに
「そろそろ、のビルも改修を考える時期かな」と考と運用の場であるとの認識に立ち、「レジリエンス」、「エえる機会が増えている方も多いのではないでしょうか。

ネルギー・資源」、「

1990年前後の好景気の時代、都心の商業業務ゾーンでは階層で捉え直しました。そして、ビル改修実現の方策を

中小規模のオフィスビルの新築が顕収集整理し、中小オフィスビル改修への水先案内の書と活動の受けで、それらは経として大きな役割を果たしました。こうしたビル群は都市経活動のストックとして、地域の都市空間の中に存在感を示してきました。
その後、耐震性能や省エネが求められる時代を・快適」、「知識創造」という4つのすることを意識してまとめました。このハンドブックが、さんが未来に向けたビル改修への一歩を踏み出すための一助となることをっています。

［改修ハンドブック

成の考え方］

え、

さらに情報化の急速な進展も加わり、賃貸オフィス市場の競争力に不安を かれるビルオーナーの方々が多くなっていこのハンドブックは、既存の中小規模ビルを中心としるようです。また、知識集約型ビジネスの増加にともなったストックビルの活用活性化に有効な改修方法について、て、オフィスに知的生産性の向上を期待する企業からは、

ビルオーナーをはじめとする事業者の方々が利用しやす

それに相応しいワークプレイスの 要も顕在化しつつありい形式にまとめたものです。中小ストックビルの現状をます。情報通信技術の発達がビジネスのあり方を大きく変え、把握した上で改修に取り組むには、ストックビルの付加

企業活動のスタイルや働き手のワークスタイルもさまざま

価値や不動産価値の向上を図る視点がな変認識を基本においています。そして、本研究委員会が掲をげながら、日々進化しています。

このような状況にあって、築後30年前後を経たオフィス
ビルの改修のあり方を ることは、都市政策的にも時代のかせないというげる「スマートウェルネス」の概念に基づいた働く人の「知的生産性の向上」に寄与することにも力しています。

要請するところであると えるでしょう。中小規模のオフィ
スビル事業の再生は都心業務ゾーンの経活動並びに街

ビル経営の立場にとっては、オーナー視点とテナントづくりの再構築に かせないものです。それらを都市活動

視点ののストック資源と捉えることは、今後の都市政策の進展

まれるものは、高い賃料、高い入居率、信頼できるテナにも貢献するものと思われます。

ント、メンテナンス費用の削減でしょう。他方、借り手方からの検が必要です。オーナー視点から望であるテナントの判断要素では、立地の良さ、適正な賃料、今日、ビル改修に直面するビル事業者の方々の目線に

安心安全と使い さ、 業者のモチベーション支援、企業立った指針書の必要性が高まっていると考えます。そうしたイメージへの貢献などが求められます。こうした両者の認識の下で、現実にビル改修の企画・計画を進めるため要望についての実態的な情報を、オーナー、ビル管理者、に必要な要素を整理し、先行する事例を確認しました。

テナント等から得ることが重要です。

そして、ビル改修のハードとソフトのポイントと、関連す

が大きく

映

る改修・改善方法や支援手法など、個々のビル事業者のされますが、同一エリア内の賃料の優位性確保をどこに与件や思いに対応するさまざまな改修メニューを提供する

求めるかは、ビル経営にとって重要な要素となります。

ことを目指して、この改修ハンドブックにまとめました。

それらは以下のように整理できるでしょう。

作成に際して重視したことは、入居企業とそののワークスタイルの進化に
ワーカーの

業者

目することです。オフィス

維持や行動の活性化、そして知的生産性の向上に貢献するワークスペースに価値が見出される時代をえています。もちろん、ビジネスの続性を支える耐震性能や事業 続性の確保といったレジリエンス、そして低炭素社会での経活動に必要な地球環境への配慮

は、これからのオフィスビルの必要件であり、ビル事

業のブランドやＣＳＲの視点からも前向きに捉えるべきでしょう。
このような考え方に立ち、この改修ハンドブックの作成の柱として、「スマートウェルネスオフィス」というコンセプトを設定しました。オフィスは知的生産資源の集積

4

テナント賃貸ビルの賃料は、立地の相・防災性能：耐震性、事業

続性、防災対策

・空間性能：広さ、階高、エントランス、緑・眺望等の自然要素
・設備性能：省エネ・省資源、光・空気（温湿度）
・音等
の環境要素
・ICT性能：情報通信環境
・サービス性能：セキュリティ、インフォメーション、
ワーカーサポート
・管理コスト：水光熱費、管理費等の共益費と有料サービス
こうした要素の差が、賃料水準とテナントによる評価へとつながっている可能性があります。

テナントの業態や用途を考慮する必要もあります。
さらに、ネスの概念に基づいて、環境共生やエネルギー効率を高め

ワークスタイルにおける多様化の動向や、新しい業種やイるサステナブル化、ICT活用を高めたスマート化、そして、

ンキュベーションオフィスなど、今後成長が期待されるテ

知的生産性の高いクリエイティブビル化など、ビル性能のナントをどう視野に置くかによってマーケットも異なって転換による知的創造活動の支援を視野に置くことが効果きます。その的でしょう。

組みを次のように想定しています。

・一般業種向け：

準的事務所（一般オフィス仕様）

以上の考え方をベースに、第1・特 業種向け：クリエイティブな業態、特 設備を要する業種向け仕様ルの課題を概観し、これからの新たな可能性を
第2・新たなマーケット志向：ニッチなニーズ、起業段階のオフィスニーズへの対応

では、中小オフィスビ

では、中小オフィスビルの自ります。

評価（チェックリス

ト）を通して改修・改善ポイントを見出し、改修の方向付
けへと進める手順を紹介します。第3では、多くの改修

ビルの事例をふまえて8つのカテゴリーを設定し、さまざ
これらに加えて、投資対象の事業スキームの視点もあるでしょう。

まなアプローチ方法やヒントとなる30のメニューを提示します。そして、第4では、改修の社会的な評価や市場との関係を論じます。最後に、第5
一般のストックオフィスビルの性能改善方法を検す

る上では、単純に改修を行うだけでなく、スマートウェル

では、本研究委員会

で取り上げたさまざまな先行事例から特徴的な物件を紹介しています。

バブル期に大量に生まれた中小オフィスビル《バブル経済の終焉》《阪神淡路大震災》《日本経済の成長力の停滞》《情報通信技術の飛躍的発展》

90年代末からの生まれ続ける大規模Ｓ級ビル《グローバルビジネス》《ワークスタイルの変化》《知的生産性の追求》《環境共生、低炭素社会適応》《東日本大震災とレジリエンス》

間近に迫る中小オフィスビルの改修時期《企業活動の多様化》《ワークプレイスの多様化》《事業スキームの多様化》《テナントの選択志向の変化》

大企業の中小オフィス市場への参入《ビルマネジメントの深化》《まちづくり施策の動向》

改修の時期を迎えた中小ストックビル《新たな目標とマーケット》

競争力のある中小ストックビル改修のあり方『問われる耐震性と省エネ・省資源』『ICTを駆使するワークプレイス』『働き手の健康・快適性の確保』『知的生産性を高めるワークプレイス』『企業活動を支援するマネジメント』『テナントのブランド向上への寄与』『成長途上企業応じたオフィス空間』『立地する地域の集積や魅力の活用』

中小ストックビルの形成過程と取り巻く環境
図１：中小ストックビルの形成過程と取り巻く環境5

中小ビルの改修ハンドブック

目次

中小ビルの改修：スマートウェル ネ ス オ フ ィ ス に 向 け て ・・・・・・・・・・・・ 3
はに
1

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

スマートウェルネスオフィス
1.1

1.2
1.3

2

オフィスマー4ット ・・・・・ 9

中小規模オフィスビルの現状と課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
1）バブル期に大量供給されたオフィスビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 102）テナントのワークスタイル変化とオフィスビル選定のポイント ・・・・・・・・・・ 14
スマートウェルネスオフィス（SWO）とは ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
企業不動産（CRE）
からみた施設マネジメント・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19

ビルの性

改修・改

の

向

け ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23

2.1

SWO チェックリストによるビル性能の自 診断 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
1）チェックリストの構成と役割 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
2）チェックリストの入力内容と診断結果 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
2.2 チェックリストを活用した改修・改善方法の検 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
1）チェックリストから改修・改善のポイントへ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 342）改修・改善項目の確認と総合力の向上 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
2.3 改修・改善の方向付け ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39
1）オーナーの意志と思いを見極める ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 392）目指す市場を検 する ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40

3

改修の
3.1
3.2
3.3

6

改修の

法 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43

ビル改修の基本的方向とスマートウェルネスオフィス ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44
改修メニューの構成 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 45
改修・改善の方向づけ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 48
グループ 0 建物の現状把握 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 48
No.01 建物の維持管理状況の把握
No.02
化診断・建物診断グループ 1 レジリエンス ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 57
No.03 耐震化の必要性
No.04 耐震性能の確保
No.05 更なる性能の向上
グループ 2 エネルギー・資源 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 64
No.06 遮熱・断熱１：軽微な付加技術を選択する
No.07 遮熱・断熱２：市場競争力の向上を図る
No.08 空調システムのリニューアルNo.09 自然換気の導入
グループ 3・快適 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 73
No.10 人の感じ方に則した照明環境
No.11 快適で効率的な空調システム
グループ 4 知的生産性 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 80
No.12 ワークスタイルⅠ：企業の始動期に適したスペースとサービスの提供
No.13 ワークスタイルⅡ：ミドルステージ企業向けのスペースとサービスの提供
No.14 ワークスタイルⅢ：コミュニケーション重視のスペースと設備の提供
No.15 ワークスタイル ：情報通信インフラ重視のスペースと設備の提供
No.16 ワークスタイル ：クリエイティビティ重視のスペースと設備の提供
グループ 5 ブランド ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 90
No.17 立地を生かす眺望等の 受
No.18 古い建物の歴史性を生かす
No.19 環境認証を 得して差別化を図る
No.20 外装とエントランスのデザイン
グループ 6 マネジメント ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 97
No.21 高度のセキュリティ
No.22 企業活動の一部支援
No.23 地域ブランドの活用
グループ 7 中小規模の特徴の活用 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 102
No.24 小規模ビルならではの魅力
No.25 中規模ビルのテナントのニーズ
No.26 中規模新築ビルのスペックを知る

No.27 デベロッパーとの協働
No.28 居ながら改修
No.29 住宅化するワークスペース
No.30 選択の多様性（個別事情と多様な出口）
3.4 計画案の構想のために ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 114
1）VR 技術による計画の事前シミュレーション
3.5 改修の具体化に向けて ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 121

4

改修の
4.1
4.2

5

への

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 123

改修ビルの評価 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1）執務者による主観評価「SAP システム」の活用
情報発信と市場形成 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1）環境性能が不動産価値に与える影響の分析 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2）経 性の評価 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
3）環境マネジメントの経 性分析 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4）JREIT 投資法人所有不動産における施設再投資の実態 ・・・・・・・・・・・・・・

改修建

の

124
131
131
134
136
141

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 147

事例 01

日本メックス本社ビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 148
居ながら改修による耐震性能の向上と長寿命化

事例 02

小津本館ビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 150
居ながら改修による耐震性能と賃貸ビルの価値向上

事例 03

森永プラザビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 152
耐震補強から空間の質的向上まで実現した大規模総合改修

事例 04

松田平田設計本社ビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 154
中小規模建物を再生し、環境性能を向上させる

事例 05

新菱冷熱工業本社ビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 156
老朽化した設備を一新し、快適な省エネ環境を実現

7

8

事例 06

ザ・パークレックス小網町ビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 158
デベロッパーとの事業スキームの小規模ビルのリノベーション

事例 07

BUKATSUDO ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 160
創造と交流を促す「部活」の拠点

事例 08

横浜都心部の小規模ワークプレイス ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 162
クリエーターの活動を支え、街を活性化させるリノベーション

事例 09

フロントシリーズ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 165
地域で 越した新築の中規模オフィスビル

事例 10

PMO 事業 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 168
ユーザーのニーズから生まれたハイグレードの中規模オフィス

事例 11

NTT ファシリティーズイノベーションセンター ・・・・・・・・・・・・・ 170
知的生産性と環境性能を支える実証実験ビル

事例 12

大成建設技術センター ZEB 実証棟 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 172
未来の都市型ゼロエネルギービル開発のための実証実験施設

事例 13

ローム京都駅前ビル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 174
先進的な環境配慮型ビルへの再生第1

大規 万坪 73
44
6
：
体

551

7,0

：
基準 ）
震
0％
旧耐
（2
坪
万
131

55
50

築2

319

45
40

：
基準 ％）
震
旧耐 坪（27
万
149

2

全

65

35
30

25

20
：
以上
年
）
0
1％
築2
（8
坪
万

築

：
全体

万坪

71 棟

28

2棟

）

中小

規模

平均

.4 年

平均

（年
年数

床
（延

〜
300

）

スマートウェルネスオフィスが開く

新たなオフィスマーケット

模（

60

0坪
0
0
,
5

以上
坪
00

,0

5
延床

5

1,19

章

15

443

10
1

5

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマー

10

ト

20

9

1.1 中小規模オフィスビルの現状と課題
1）バブル
オフィス

に大量

給されたオフィスビル

ラミッド 2016

オフィスピラミッド（図1-1）で、現在のオフィスビルの実態を眺めてみましょう。このグラフは、東京23区のオフィスビ
ルを大規模と中小規模に分け、築年ごとにストック量（賃貸面積ベース）を比較したもので、表した「人口ピラミッド」に別に年 ごとの人口をっています。

中小規模ビルはバブル期（1985年から1991年）に計画され、1987年から1993年にかけてオフィスビル市場に大量に供給されました（図1-1のグレー表示部分）。しかし、バブル期後にその供給は激減し、その結果、中小規模ビルの平均
年は28.4年となり、ストックの「少子高化（供給が少なく築古化）」が進んでいます。また、旧耐震基準の時代のビルも、まだ相当数残っています。
一方、大規模ビルの平均築年数は22.0年で、中小ビルを下回っています。これは、大規模ビルがバブル期後もコンスタントに建築され続けているからです。今後とも、新規の供給は大規模ビルにシフトして引き続き供給が見込まれており、大規模ビルと中小規模ビルの平均築年数の差はさらに広がるものと思われます（図1-2）。
なお、大規模ビルと中小規模ビルのストック総量は、賃貸面積ではほぼ同量ですが、棟数でみると、大規模ビルが1割、中小規模ビルが9割となっており、ほとんどの割合を中小規模ビルがめています。

大阪市のオフィスピラミッドにおいても、東京23区と同様の傾向が見られ大規模ビルの平均築年数23.3年に対して、
中小規模ビルは、バブル期に大量供給されて以降、低水準が続き、平均築年数は27.0年となっています。

オフィスピラミッド 2016（東京 23 区）

東京 23 区

1,195 万坪 7,803 棟 平均築年数 27.8 年
65

中小規模（延床 300 〜 5,000 坪）

全体： 551 万坪

7,071 棟大規模（延床 5,000 坪以上）

60

平均 28.4 年

全体： 644 万坪

55

732 棟

平均 22.0 年

50
45

旧耐震基準：
149 万坪（27％）

旧耐震基準：
131 万坪
（20％）

40
35
30

443 万坪（81％）

2520

築 20 年以上：

築年数（年）

築 20 年以上：

319 万坪（50％）

1510

築 20 年未満：

107 万坪（19％）
5040

築 20 年未満：

325 万坪（50％）

5

30

20

10

0

0
10
賃貸面積
（万坪）

20

30

40

図1-1：オフィスピラミッド2016 - 東京23区（出所：ザイマックス不動産総合研究所）（坪）
400,000

101

スマートウェルネスオフィス

350,000

2006-2015 年 平均
たオフィスマート

18.2 万坪

2016-2019 年 平均

18.6 万坪50

（坪）400,000

2006-2015 年 平均

2016-2019 年 平均

18.2 万坪

350,000
300,000

18.6 万坪

275,000

267,000

250,000
200,000

217,000

202,000
169,000

150,000

133,000

100,000
50,0000

163,000

235,000

84,00039,000 32,000 49,000

2006

2007

2008

157,000

204,000

185,000 184,000

170,000

151,000

140,000

110,000
111,000 96,000 112,000
58,00061,000 58,000

2009

2010

234,000

2011

75,000156,000

148,000

41,000121,000
202,000
36,00035,00026,000 29,000
19,000 15,000

2012

2013

延床 3,000 坪以上 10,000 坪未満

125,000

2014

2015

2016

2017

2018

2019

延床 10,000 坪以上

図1-2：オフィス新規供給量調査2016 -東京23区（出所：ザイマックス不動産総合研究所）

するとマイナスのスパイラルに
オフィスビルの機能を維持させるには、日常管理や修 が不可 です。築20年を超えると、空調や照明などの設備機器が更新時期をえ、いわゆる「お金がかかる」時期に入ります（図1-3）。しかし、この時期に適切な設備の更新や建物の改修を ってテナントの要望に追いつくことができなくなると、ビルの機能低下などによって快適性は低下し、テナントのクレームにつながってきます。そして、賃料の減額請求や退去が収入減をもたらし、運営費を圧し、設備投資資金も不足してきます。テナントニーズに対応できないビルでは、
こうしてビル経営がマイナスのスパイラルにり、やがてデッドストック化してしまうでしょう（図1-4）。

【30 年目】
外壁改修、共用部改修、
電気・衛生関連更新【25 年目】
EV 制御更新
配水管更新他費用【17 年目】
空調更新【40 年目】
受変電設備更新【15 年目】
外壁改修他

1

6

11
図1-３：修【45 年目】
外壁改修、
EV 準撤去更新他【34 年目】
空調更新

16

21

26

31

36

41

46

（年）

工事の計画例（出所：ザイマックス不動産総合研究所）

1

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマート11

・テナントへのサービス不足
・旧式の設備・古臭いデザイン、イメージ・経年劣化した状態

・テナントニーズに対応できない・収入減・サービスの低下
・ビル運営費への圧迫
・設備投資資金不足

・テナントクレーム

・賃料減額要請・テナントの退去・空室率の増加・敷金返還

図1-4：テナントビル運営のマイナスのスパイラル（出所：ザイマックス不動産総合研究所）

省エネ性能による差別化の動き
オフィスビル市場では、時代の要請に応じて、新たな規制の導入や強化などが順次行われています。2015年には建築物省エネ法が成立し、2016年

からは省エネ性能の表示制度が始まります。賃貸事業者は、省エネ基準に適合していることを、広告、パンフレット、契約に関する書類等へ表示するように努めなければならなくなりました（図1-5）。
既存のビルは、たとえ省エネ基準を満たす性能を有していても、基準を満たしている、あるいは基準を上回る優れた性能を有していることを明らかにしないと、新しい省エネ基準で建築された新築ビルと比べて、 っていると判断されてしまうおそれがあります。
かつて、新耐震基準に適合していない未改修の旧耐震基準のビルに対して、市場の選別が進んだように、今後は、省エネ基準に適合していることを表示しないことによって、厳しい視線にさらされることを覚れません。

図1-5：建築物省エネ法

121

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマート

表示制度（出所：国土交通省）

しなければならないかもしなくはならない、

ビル

が国の企業の99%が中小企業です（図1-6）。一部のエリアの大規模ビルだけで、オフィスビル

要のすべてに応えられるものではありません。
オフィスビルに対する時代の要請は、どんどん進化しています。最近では「知的生産性の向上」への取り組みが始まり、知識集約型のビジネスは多様なワークスタイルを生み出し、さまざまなワークプレイスづくりの試みが成果を上げつつあります。
2000年代以降、経 再生・都市再生の動きが顕 になり、低炭素社会・地球環境問題への意識が高まっています。また、1995年の阪神大震災を契機に耐震性の確保がスの推進もの課題となり、2011年の東日本大震災後は、安心・安全・レジリエン

ばれようになりました。

中小規模ビルにも、立地の特性を生かすとともに、多様化する企業のビジネススタイルや 業者のワークスタイルへの対応が重要になってきます。情報化、国際化、環境共生、レジリエンスの確保などの社会的要請に対応すべく、オフィスビルにも進化が求められていることに 感になり、中小規模ビルの存在意義、中小規模だからこそ応えられるニーズは何かを、見出していくことが求められています。

企業数

就業者数

（個人小規模ビジネスも含む）（個人小規模ビジネスも含む）

大企業
0.3%

大企業
31%

4,210,000 企業

中小企業
99.7%

40,130,000 人

中小企業
69%

図1-6：中小企業と大企業（出所：中小企業庁）

場を

える築

ビル

今後のオフィスビルのストック状況を測してみると、何のアクションもなく時間だけが経過すれば、築古ビルのストックは増え続けます（図1-7）。変化に対応することができず、機能的・物理的な寿命期が何もできない、「望まれない長寿命化」や「消極的な長寿命化」にれているにもかかわらずってしまうビルが大量に発生することが念されます。

これは、日本経 が低成長に移行したことで、都心の一部エリアを除いて、改修や建替の経 的合理性が、得られにくい
ことによります。
今の賃貸オフィス市場の状況を見ると、景気の回復を受けて空室率は改善し、賃借料も上しつつあります。規模の大小や築年の新旧にかかわらず、全体的に市況は回復傾向にあり、リーマンショック後続いていた低 期を り越え、
一ついているビルオーナーも増えています。
しかし、この状況に んじていてはいけません。バブル期に大量供給されたビルは、築20年を超えました。改修期をえたビルには、メンテナンスや修の差が大きく現れます。景気が減速すれば、市場での競争は激化し選別が進んでいくでしょう。
中小規模ビルは、これから「競争力を試される」時期、いわゆる正念場をえることになります。改修してクオリティを高め、時代の要請を取り込んで、常に選ばれるビルを目指したいものです。
築古ビル対策としては、改修以外にも、建替え、再開発、コンバージョン、 却などさまざまな選択肢が考えられます。
築古中小規模ビルのオーナーは、今こそビル事業の行く について考え、実行するタイミングを えているといえるでしょう（図1-8）。

1

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマート

13

2015 年時点

2025 年の姿2015 年時点

2025 年の姿

5,000 坪未満
5,000 坪以上

5,000 坪未満
5,000 坪以上

図1-7：築30年以上ビルの分布（出所：ザイマックス不動産総合研究所）

都市改革の
必要性

都市改革の
必要性

地域再生
都市経営

資金
事業スキーム

資金
事業スキーム老朽化の進行
改修
コンバージョン
再開発

オフィス・
マーケット

改修ビル

老朽化
建替意思

地域再生 防災セキュリティ
環境共生
都市経営

ビル事業者
の理想

老朽化
建替意思

老朽化の進行改修空間・設備
コンバージ
ョン ント
マネジメ
ビル事業の再開発
継続性

オフィス・
マーケット

改修ビル

ワークスタイルの変化

図1-8：ビル事業の再構築に向けて（出所：SWO 改修ハンドブック委員会）

防災セキュリティ
環境共生

ビル事業の

空間・設備
マネジメント2）テナントのワークスタイル変化とオフィスビル
ビル事業者
継続性
現

の理想

のオフィスビル

定プロセス

定のポイントワークスタイルの変化

企業がオフィスの移転などにより新たなオフィスビルを選定する際、現状ではどのようなプロセスで選定が行われているのでしょう。
お客様はまず、 望賃料、 望エリア、必要規模などの基本的な必要条件を不動産仲介業者に提示して、候補地、候補
建物のり込みを行います。次に、候補建物で公開されている情報の中で、企業が重要視している項目の相対評価を行い、決定条件に近い建物を選定します。
一般的にはこのような２段階方式が行われており、特に２段階目の決定条件となる相対評価を行う項目に何が選ばれているかが、オフィスビルを選定するテナントのポイントを知る上で重要になります。

14

1

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマートテナントのニーズの変化と現の課題

近年、企業の事業性を高める上で、ワークプレイスの品質が重要視される傾向にあります。オフィスワーカーの知的生産性を高めるために必要な、で快適な空間や室内環境のあり方に関する研究や提 も多く行われており、模的な事例も見られるようになっています。
図1-9は、東京23区に本社が立地する企業のうち、資本金上位１万社を対象に実施されたオフィス
ケート調査（ 1）の結果の一部で、新規賃借
図 1­9：新規賃借予定理由

要に関するアン

定の理由の順位を示しています。

※複数回答可。回答企業の総数を100とする。

（％）

50

2011年（398件）
2012年（406件）
2013年（422件）
2014年（399件）
2015年（381件）

40
30
20
10

支店・営業所の新設

一時的な仮移転

分室が必要

環境に配慮したビルに移りたい

オーナーの信頼度が高いビルに移りたい事務所の統合新規事業展開図1-9：新規賃借

企業ステイタスの向上

入居中のオフィスビルの建て替え

防災体制︑バックアップ体制の優れたビルに移りたい

セキュリティの優れたビルに移りたい

賃料の安いビルに移りたい

設備グレードの高いビルに移りたい

１フロア面積が大きなビルに移りたい

耐震性の優れたビルに移りたい

立地の良いビルに
移りたい

新部署設置
業容・人員拡大0

定理由

新部署設置や業容・人員 大、立地の良いビルへの移転の他に、「耐震性の優れたビル」、「防災体制、バックアップ体制の優れたビル」、「設備グレードの高いビル」、「環境に配慮したビル」を求めるといった理由が上位に入っていることが目に値します。中小規模のオフィスビルにとっても、これらの理由は無視できないでしょう。
この結果からもわかるように、災害時の事業 続性つまりBCP対応性は、特に東日本大震災以降、非常に大きなニーズになっています。また、地球温暖化の深化に対する企業の対応意識の変化もあり、省エネルギー性能（燃費性能）のみ

ならず、CSR（Corporate Social Responsibilit ）対応の一環として、環境性能を重視するニーズも生まれています。
しかし、現状のオフィスビル選定プロセスにおいて情報公開されている項目は、立地、規模、コスト、主な設備仕様が中心であり、このようなニーズの変化に対応して、企業の事業性・るには情報量が不足しているといえます。

れからのオフィスビル

定の続性を高める上で適切な建物であるかを判断す

表 1­1：オフィスビル選定の必要条件と決定条件

ポイント

賃料

必要条件

必要条件／決定条件

決定条件

環境配慮

外観

エリア

省エネルギー

使いやすさ

空調設備・電源容量

環境共生

共用部

では、このようなニーズの変化に対応したオフィスビルを選定するためには、どのような情報が必要なのでしょう。お
耐震構造
免震・制震
喫煙室
ＯＡフロア
BCP
客様がオフィスビルを選定する際の必要条件と決定条件は、表1-１のように整理されます。
光ファイバー

非常時備蓄

リフレッシュコーナー
貸し会議室

この中で、個別企業の事情による部分が大きい必要条件を除いて、ワークプレイスの品質を定量的に評価するための
床荷重ポイントを整理すると、表1-2に示す５つの項目に分類されます。セキュリティ
表1-1：オフィスビル選定の必要条件と決定条件
表 1­1：
オフィスビル選定の必要条件と決定条件
賃料

必要条件

必要条件／決定条件

決定条件

環境配慮

外観

エリア

省エネルギー

使いやすさ

空調設備・電源容量

環境共生

共用部

耐震構造

免震・制震

喫煙室

ＯＡフロア

BCP

リフレッシュコーナー

光ファイバー

非常時備蓄

貸し会議室

表1-２：ワークプレイス品質の定量的評価ポイント
表 1­２：
ワークプレイス品質の定量的評価ポイント
評価項目

評価概要

1

快適性・使いやすさ

ワーカーにとっての働きやすさを評価
コミュニティを創出する空間を評価

2

コミュニティスペースの充実性

3

BCP対応性

建物の安全性を評価

4

燃費性能

建物のエネルギー性能を効率として評価

5

付加価値性能テナントに対するサポートサービス等を評価

床荷重
セキュリティ

表 1­２：ワークプレイス品質の定量的評価ポイント
評価項目
1

快適性・使いやすさ

評価概要
ワーカーにとっての働きやすさを評価

1

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマート15

1. 快適性・使いすさ

快適性の指 としては、オフィス空間内の騒音レベル、適正な照度と分布、室内温湿度の制御性、物質の無い空気環境等がポイントになります。
使いやすさについては、空調や照明設備の操作のしやすさと制御の細やかさ、オフィス平面・空間の整形な形状、コアの適切な配置、モジュール天井やIT用シャフトなどの採用による柔2. コミュニティスペースの性がポイントになります。

実性

知的生産性を高めるワークプレイスには、オフィス空間の快適性だけでなく、共用空間にあるコミュニティスペース
が求められています。コミュニティスペースには、喫煙室以外のリフレッシュスペース、パウダールーム、カフェなどの提供がポイントになります。
3. BCP 対応性
災害時に備えたBCP対応性は、災害時の電力供給能力、食料・水などの備蓄能力、免震・制振能力、設備の二重化などによるバックアップ能力などがポイントになります。
4.

性能
エネルギー消費量が少なく、効率の高いビルであることがポイントになります。

5. 付

性能

生体認証、フラッパーゲート等によるセキュリティ性能、環境ラベリングや再生可能エネルギー利用等によるCSR対応、IT環境サポート、省エネコンサルティング等のサポートサービスの採用がポイントになります。

以上の５項目を、不動産仲介業者、オフィス家具メーカーの設計者、企業の総務担当者、オフィスワーカー、建築設計者に対してアンケートを行い、重み付けした結果を図1-10に示します。アンケートの際には、事務系、銀行系、メー
図 1­10：オフィス選定の評価ポイントごとの重み付け
カー系の業種の立場を想定して回してもらっています。

事務系

0.30
0.25

0.26 0.26

0.25

0.25

重み係数︵大項目︶

0.20
0.16

0.15

メーカー系

0.27

0.26

0.19

0.17

0.15

銀行系

0.20

0.18
0.16
0.13

0.12

0.10
0.05
0.00

快適性・
使いやすさ

コミュニティー
スペース充実性

BCP対応性

燃費性能

付加価値性能図1-10：オフィス選定の評価ポイントごとの重み付け

どの業種でもBCP対応性の重み係数は大きく、次いで快適性・使いやすさの重み係数が大きくなっています。また、銀行系では付加価値性能の重み係数が非常に大きくなっていますが、これはセキュリティ性能に対するニーズの高さが影響しているようです。
以上のように、さまざまなお客様のニーズを把握・整理・分析することによって、テナントに選ばれるオフィスビルに必要なポイントを知り、そしてツボを押さえた改修等を行っていくことが中小規模オフィスビルの競争力を保つ上で重要になるでしょう。
注釈・参考文献
1）森ビル、「2015 年 東京 23 オフィス ー に関する調査」、p.3 の 5：
賃
定
（ い合
：森ビル
会
業本部 ーケティング部子、TE ：03-6406-6672）
2）、 保、 本、、、松 、「テナント 向の建物の開発」第１報・第 報、日本建築学会大会、pp.27

161

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマート

30、2014

1.2 スマートウェルネスオフィス（SWO）とはれからのオフィスビルに

められる

の

これからの企業・団体をとりまく経営環境に目を向けるとき、働者人口の減少や高化、心不調者の増加などの問題は、ますます大きな影響を与えることが 想されます。そうした状況を考えると、今あるオフィスビルに対しては、その品質を向上させることを通して、オフィスワーカーの増進と知的生産性の向上に貢献し、ひいては日本経 に活力を与えるとともに、良質な社会的資産の構築に資することが期待されます。このことは、日本がアジアをはじめとする
世界各国との競争力を高める必要性という点から見ても急務の課題です。オフィスビルを、単に「働く場の供給」を提供する手段としてだけでなく、経営を左右する投資対象として考える時代になっているのです。
今日、日本のオフィスビル市場は大きな転換期を えています。このナレッジエコノミーの時代にあって、知的生産性向上の課題を解決し、知識社会に適合するワークプレイス（空間と環境）を提供することは、建築分野に携わる者の 務であるといえます。そうした意識の下で、たちは「スマートウェルネスオフィス研究委員会」（委員長 村上周三 一般

財団法人 建築環境・省エネルギー機構理事長）を組織して、分野横断的な研究を進めてきました。
この委員会では、都心のストックビルを対象として、不動産市場において競争力のあるオフィスとして時代が求める
オフィスビジョンを掲げ、そこに向けての品質向上のための方策について研究開発してきました。ここでは、そのメインコンセプトである「スマートウェルネスオフィス」について紹介します。

スマートウェルネスオフィス コンセプト
オフィスは知的生産資源の集積・運用の場である。スマートウェルネスオフィスでは、高い知的生産の場を実現するとともに、利用者の使い

手の工・安心の向上を積極的に図り、資産価値の向上・創造を目指す。そのため、計画・により知的活動を活性化し、ICTを活用したスマート化技術によるを行う。さらに、エネルギー・資源利用の効率化と、非常時に対する事業

・快適など環境面の改善

続のためにレジリエンスを推進する。

このコンセプトでは、オフィスビルのオーナーやユーザー、デベロッパーやテナントなど、幅広いステークホルダーから「選ばれるオフィス」の価値を具現化することを目指します。そのため、知的生産性の向上に限らず、レジリエン
ス（強じん性）や省エネ性能、さらに、オフィスワーカーのを視野に入れ、最終的に知的生産性の向上を目指します。

図 1­11：スマートウェルネスオフィス コンセプトの階層構造

こうした考えは階層構造のピラミッドとして表現されます（図1-11）。

Knowledge
知識創造

知的生産に貢献する創造的環境

Health & Comfort
健康・快適

ワーカーの働く元気を積極的に育む仕組みづくり

Energy & Resource
エネルギー・資源

省エネ・省CO 2 の推進、低負荷環境のデザインマネジメント

Resilience
レジリエンス

災害などの外乱に耐えうる強じんな組織・施設

図1-11：スマートウェルネスオフィス コンセプトの階層構造

1

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマート17

市場の変化がたらす的生産性向上の性

かつての高度成長の時代には、そこで働く人にとってのオフィス空間の質が問われることはさほどありませんでした。
しかし 今では、系やコンサルティング系、金融系、さらにベンチャー企業を中心に、居心地が良く着の持てるオフィ

ス空間を評価する価値観が顕在化してきています。オフィスにおける知的生産性の向上とは、オフィスの中で考える行為
や、オフィスワーカー同士のコミュニケーションが活性化することによって、そこから生み出されるビジネスの価値が上がるということです。従来からオフィスビルの価値とみなされてきた立地などに加えて、オフィスの中で生み出されるモノやコトの価値の比重が高まってきていることは、今日のナレッジエコノミーの進展を考えれば至極当然のことでしょう。
さらに、今後の知的生産性向上へのニーズ増大を推進するドライバーの１つとしては、 働市場の変化が挙げられます。
グーグルやマイクロソフトのようなグローバルな

企業は、まさに知的生産性によってビジネスを競っており、その組織のあり方は極端ともいえるほどのタレントワーカー時代の様相を しています。そこでは、「オフィスコスト」＜「人材コスト」＜「タレントワーカーが生み出す価値」、という関係が成立し、しかもタレントワーカーが生み出す価値はさらに大傾向にあります。また、オフィスビルのLCC（ライフサイクルコスト）とそのオフィスでのビジネス活動が生み出す価値を比較した場合、ビジネス価値はLCCの20倍にも及ぶという研究もあります。こうしたことからも、オフィス環境向上策
への投資は経的に合理的なものとして説明されるでしょう。流動性の高いカーは良い意味でになっており、オフィス空間の水準にも働市場において、実力のあるオフィスワー

感なのです。

従来の「オフィスには机があればよい」という感覚は、もはや受け入れられるものではありません。
人口が年々減少していくなか、日本の中小企業がどうやって優ような問いに対する解

業可能な

働

な人材を集め、生き残っていけるのでしょうか。このこそスマートウェルネスオフィスのコンセプトであり、中小企業においても、知的生産性の高い空間の整備が必要不可 な理由なのです。
一歩先を行く経営者は、オフィスのスマートウェルネス化が、自社の業績やブランド力の向上につながることをよく認識しています。また同時に、クライアントやステークホルダー、競合他社によるこの面からの評価が、これを推進する
ドライバーになります。端的に えば、「あそこのオフィスは格好良い」と誰からも認知されることは、ビジネスに想像以上のメリットをもたらすということです。

的生産性が変化をたらすオフィスマーケット

都内で竣工した中型ビルのパンフレットに、「一般的なビルと比較して知的生産性が８％向上するビル」とアピールしたものがありました。つまり、「知的生産性向上への貢献」がオフィスビルの新たなアピールポイントになっているわけです。
このようなトレンドに対して、オフィスビルをテナント企業に紹介する企業には、立地や賃料、単なる設備スペック
のみならず、この「知的生産性」や「環境性能」、あるいは「入居後の運営・管理サービス」といった新たなオフィスビ
ルの評価指を正確に理解し、市場に説明していく役割が求められます。テナント企業にきちんと価値を認めてもらい、合理的に価格設定がなされ、結果的にデベロッパー側が、投資コストを適正に回収できる状況に導く役割が期待されているともいえます。「人材流動性の高まり」という働市場の変化を背景に、企業は生き残りを

け、優

な人材を

き

付ける知的生産性の高いスペースを求めるようになっています。また、そのオフィス空間を提供するデベロッパーには、
知的生産性の概念に着目し、それを支えるオフィスの個性や豊かさといった、これまで顕在化していなかった価値を目に見えるものとして実現するという役割が求められています。そして、オフィスビル仲介会社がそれを分析・評価し、マーケットに広く知らしめる「プロフェッショナルなオフィスビルの目利き」としての役割を担うことにより、 が国のオフィ
ス環境が知的生産性の高い空間へと変18

1

スマートウェルネスオフィス

た

していくものと確信しています。

オフィスマート1.3 企業不動産（CRE）戦略からみた施設マネジメント
業に

ける

動産

のポイント

本ハンドブックが対象とする不動産は賃貸事業に活用している中小規模のオフィスビルですが、これらを賃借するのはいわゆるテナントであり、その多くは企業（法人）です。そこで中小オフィスビルに賃借により入居する“企業側”の視点にたった“施設マネジメント”について見てみましょう。
企業不動産（Corporate Real Estate 以下CRE）に関する施設マネジメントは、企業が利用する社屋、工場、店舗、社宅、研究所、 休地などの不動産を重要な経営資源と位置づけ、企業価値向上の観点からさまざまな見直しを行い、さらなる有効活用や効率管理を実施していくことを目的としています。かつて日本ではバブル経

壊以前は地価が上がり続けていたため、“不動産は所有すればするほど良い”という土地神話が 透していました。しかし、バブル 壊後は、CREを効率よく管理し活用することにより、企業価値自体を高めていくことの重要性が認識されるようになりました。そのポイントは以下のように整理できます。
・日本企業は多くの不動産を所有しており、資産の効率化は大きな課題となっています。
・本社ビルなどは、首都圏においては所有せずに賃借する企業も増えています。
・コーポレートガバナンスコードの導入などにより、ROA（総資産利益率）などの経営指標を重視する傾向にあります。
・生産性の高いオフィスを活用したり、立地の良い施設に移転するなど、企業はそれぞれに工夫をこらしています。
・所有するか賃借するかは経営戦略の一環として総合的に判断をしています。

業

動産（CRE）を大量にする日本企業はさまざま資産や経営基盤を活用し、経営を業続しています。金融資源、人的資源、知的資源などがありますが、施設や設備あるいは不動産などの有形固定資産もこれらとならぶ第4の経営基盤と位置づけられます。この有形固定資産において中核をなすのが、土地や建物などの企業不動産（CRE）です。CREは国土交通省の調査では国内で総額500 円に達すると推測され、 が国の国土形成や都市基盤においても重要な役割とインパクトがありますが、企業においても金融資源、人的資源、知的資源同様に、生産性や企業価値に大きな影響を及ぼす重要な資産のひとつです。ここでは、このCREの現状や企業経営における影響の大きさについて紹介しましょう。
図 1­12：日本企業における総資産に占める不動産の割合（不動産資産率）

90.00%
平均 66.5 ％80.00%
70.00%
不動産の総資産比率

平均 35.8 ％60.00%
50.00%

平均 17.7 ％40.00%

平均 8.4 ％30.00%
20.00%
10.00%
電 機機器F

電 機機器E

電 機機器D

電 機機器C

電 機機器B

図1-12：日本企業における総資産に

電 機機器A※各分野上場企業の 上高上位企業を 出し、2009 ～ 2010 年における各社有価証※不動産資産額は不動産の内建物及び構築物は取得額から減価 却を減じた値を採用※不動産資産率（％）＝不動産総額／総資産額

自 動車E

自 動車D

自 動車C

自 動車B

鉄道G

自 動車A

鉄道F

鉄道E

鉄道D

鉄道C

鉄道B

鉄道A

不動産E

不動産D

不動産C

不動産B

不動産A

0.00%

報告書をもとに作成

める不動産の割合(不動産資産率)1

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマート

19

まずはバランスシート（貸借対照表）の総資産に める不動産の割合を見てみましょう。公開されている上場企業の内、各分野の上位企業について調べた結果が図1-12です。業種によって異なりますが、調査した企業の不動産資産率の平均は30％前後と高く、不動産業では30％超、鉄道などのインフラ産業では50％を超えています。製造業は比率としては低いですが、実際の総量は1社で数千 を超える企業もあります。後企業に対して総資産にめる不動産の割合は2～3倍に達しており、総量の過多が課題となる可能性があります。また、開示されている有価証

報告書は時価

ではなく

しますが、

価であるため、CREのバランスシート上の実際の金額はさらに多くなっている可能性もあります。

バブル 壊やリーマンショックなどを経て、長期間かけて不要不動産のですが、資産に業

める不動産の割合が多い状態については、国際間の格差を動産（CRE）に関する日本業と却やスリム化などを実施した日本企業も多い
めるほどには至っていないと考えられます。

業の国

わが国のCREに関する課題の一つとして、「不動産の過多」があげられます。海外に比べて地価の高い日本においてはけられない課題ではありますが、不動産が優良資産と捉えられていた時代においては問題とはなりませんでしたが、地価が高下する現代においては、企業にとっては企業価値を左右するリスクになりかねません。以下は開示されている大手日本企業の有価証

報告書と海外企業のアニュアルレポートを活用し、2002年から2011年にかけてこれらの課題について調査した事例の国際比較です。なお、本分析においては、日 ともに取得価格をベースとした価を採用して

います。

業

別の国

同業種を対象にCREの実態について国際比較を実施しました（図1-13）。CREの総量に関する比較については、企業規模のいを考慮するために「不動産資産率」により比較しました。また不動産の活用状況の比較については、動産総額で除した割合である「不動産回転率」を活用しました。
図 1­13：自動車産業における企業不動産に関する国際比較
（回）

（％）

25

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

02

上を不

03

04

05

06

07

08

09

10

11（年）

不動産回転率（売上高／不動産）

0

トヨタ
日産
ホンダ
スズキ
Genenal Motors
Volkswagen
Ford Motor

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11（年）

PSA PEUGEOTCITROEN

不動産資産率（不動産／総資産）※各分野上場企業の 上高上位企業を 出し、2009 年～ 2010 年における各社有価証 報告書をもとに作成※不動産の内建物及び構築物は取得額から減価 却を減じた値を採用※不動産回転率（回）＝ 上高／不動産総額、不動産資産率（％）＝不動産総額／総資産額

図1-13：自動車産業における企業不動産に関する国際比較

自動車産業においては、不動産資産率は総じて日本企業が多く、2倍から3倍に達しています。不動産の活用状況を表す
不動産回転率については、

企業の回転率が総じて高く、資産率における差異よりもます。いずれにしても、同様な製品を製造するために必要となる不動産の量が、大しているように見受けられ企業と日本企業では大きな差があることが分かります。貸借対照表上の資産額であるので、直接的にコスト増につながったり損益を圧するものではあ

りませんが、不動産取得時の投資資金などにおいて日本企業の負担は確実に大きくなっていると考えられます。早大学の調査によれば、どの業種においても日本企業は

田

企業よりも多くの不動産を所有していることがわかっています。今後はますます不動産のスリム化や有効活用をすすめていくことになるでしょう。その過程では、賃貸オフィスビ
ルの活用なども一層進むと考えられます。

20

1

スマートウェルネスオフィス

たオフィスマー

ト

業

と

動産

に関する国

同様に企業不動産と企業全体の経営効率についての国際比較の結果を紹介します。CREの効率については、不動産回転率と土地建物装備率を活用しました。土地建物装備率とは資産額における建物と土地の比率のことで、取得した土地の上に積極的に建物を整備し活用することによりこの率は高まります。企業価値を代表する指として総資産利益率（ROA）を採用しました。
電気機器業界の国際比較を図1-14に示します。この分析は、年度による高下の影響を排除するために、2011年から2013年の平均値を採用しています。土地建物装備率においても不動産回転率においても、日本企業は程度となっています。ROAについては、営効率においても企業の半分

企業の平均ROAが0.069に対して日本企業は0.019であり、企業全体の経であることがうかがえます。中長期的に企業価値を示す指由があると推察されますが、CREの活用効率の低であるROAの低にはさまざまな理もその一因であると考えられます。

2015年より上場企業においてはコーポレートガバナンスコードが導入されました。企業は常に経営効率を高めるとともに、その結果をROAなどの指を活用して株主など関係者に報告していくことが求められています。企業においては不動産などの資産を有効に活用し成果をあげていくことが一層求められているのです。
図 1­14：電気機器業界における経営効率及び企業不動産に関する国際比較
欧米企業平均

欧米企業平均

日本企業平均
0.2

6.26

0.15
0.1

0.2

13.21

0.05
0
­0.05

0.019
0

0.05

5

10

0

15

­0.05

­0.1

­0.1

­0.15

­0.15

建物
（原価）／土地

電気機器業界 建物（原価）／土地（連結ベース）（2011‒2013 年）

ヒューレット・パッカード
IBM
GE

0.1

0.069

1123.1%454.4%

0.15

ROA

日本企業
平均

ROA

欧米企業
平均

日本企業平均

0.069

シーメンス
キヤノン

0.019

日立

0%

500%

1000%

1500%

パナソニック
三菱電気
ソニー
東芝
シャープ

売上高／不動産（原価）

電気機器業界 売上高／不動産（原価）（連結ベース）（2011‒2013 年）※ 2004 ～ 2013 年度各社有価証 報告書を元に作成※不動産の内、建物及び構築物は取得額から減価 却を減じた値を採用※土地建物装備率＝建物資産／土地資産、ROA（総資産利益率）＝純利益／総資産※早 田大学創造理工学部建築学科小松幸 研究室調査

図1-14：電気機器業界における経営効率及び企業不動産に関する国際比較

本社施設の

に

ける

新動向

全国の大手企業を対象に本社施設の所有形態について調査した結果を図1-15に示します。全国では64％の企業が本社を所有していますが、賃借の割合は年々増加しています。それらの内で東京都の本社に限ってみると、賃借は56％と転しています。各社の経営のシンボルとしての本社施設は、従来は所有が前提であったと考えられますが、最近では賃借の活用が選択肢となっていることがわかります。今後もますます賃借ビルの活用は進展すると考えられ、ビルオー
図 1­15：回答企業全体の本社所有形態、および本社賃借企業における賃借開始年別の企業数
ナーには優良なオフィスビルを提供することが求められるでしょう。
40
35

所有
64％

企業数︵社︶

賃借
36％

30
25
20
15
10

5

※ 2015 年度調査。東証一部上場かつ資本金 10※回 企業は 199 社、回 率は 11.3%

図1-15：回

06
20

5
00
-2

0

91

99
76

19

賃借開始年（年）

19

-1

-1

97

5

0
96

61
19

-1
46

31

-1

94

5
19

本社所有形態

19

-1

93

0

0

円以上の企業 1,766 社を対象にアンケート調査を実施。

企業全体の本社所有形態、および本社賃借企業における賃借開始年別の企業数

1

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たオフィスマー

ト21

業

動産に関する施設マネジメントを

CREマネジメントによる先た的な不動産の活用や財務

業

向上、あるいはCREマネジメントに関するコスト削減などの効

果は、貸借対照表や損益計算書などの財務諸表に必ず映され、最終的にはROAなどの向上につながります。例えば、

余 の不動産を 却し資産のスリム化を進めれば、分の資産の縮小によりROAやROEなどの経営指また、かつては向上します。

休であった不動産を活用すれば、中長期的な収益を生むことにより、分子である利益に貢献することとなります。また、社有施設の再編により物流コストを削減するなど、さまざまな事業コストを削減できれば利益の向上にもつながります。さらには、豊かなワークプレイスの提供によって従業員の満足度が向上し、新しい製品開発や生産性向上などに貢献すれば、顧客へ提供している商品の価値も向上します。
これらの一連の取り組みは続的に効果を生むため、中長期的に収益に貢献すると考えられます。そのための具体策とROA向上への貢献のイメージを図1-16に示します。また、最近多くの選択企業で導入されている効率の良いワークプレ
図 1­16：ROA向上のために施設マネジメントに関する具体策案
イスのイメージを図1-17に示します。
C R E マネジメント実践による ROA 向上

当期純利益

当期純利益

R O A ＝
総資産

総資産

C R E
土地
建物

C R E
土地
建物

【創る力・稼ぐ力増加】
・豊かなワークプレイス提供­生産性向上­イノベーション増加
・CRE コスト削減
・不動産の利活用【資産効率改善 / 回す力増加】
・CRE スリム化­賃借活用 / 資産売却
­面積効率向上・施設群ポートフォリオ管理­拠点の統廃合
・投資の選択と集中・施設再投資効率化
・施設長寿命化

図1-16：ROA向上のために施設マネジメントに関する具体策案

図1-17：効率の良い豊かなワークプレイスのイメージ（先進企業）

CRE

の観

から

オフィスビルは株や証ビルにめられるポイントなどの金融資産とは異なり「人」が活躍する重要な企業資産です。従って各企業は経営的な視点でオフィスの生産性や効率の向上を目指していると考えられます。また、所有が前提であった日本企業もROA向上の観点からは、バランスシート上の資産が増加しない賃借が重要な選択肢となってきています。ただし、各企業は「所有するか賃借するか」の選択は経営の一環として総合的に判断をしています。従って、企業にオフィス空間を提供している賃貸ビルにおいては、立地やコスト面で優位な条件を提供するだけでなく、改修等のしやすい「フレキシビリティ」や、きめ細かい「環境性能」あるいは「BCP性能」など、自社所有オフィスと同様の空間性能を提供することが、より一層求められるようになるでしょう。
参考文献
3）東 、パナック、 ャ ン、三機、日 、ー、シャープ、ト、日産、 ン 、スなど各 有価証券報告書
4）ヒ ーレットパッ ード、IB 、 E、シー ンス、、フ ードなど海 企業各 のア
アルレ ート5）CREと企業、CRE 研究会（日本 地建物、 ッ イ基 研究所、プロパティデー バンク）、東報 、2006 年 7 月
6）企業不動産（CRE)と企業、、 ッ イ基 研レ ート、2006 年 8 月
7）CRE ネジ ント ンド ック JA A 2015、 益
法人日本ファシリティ ネジ ント 会、2015 年 9 月

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