thth

時代を画した
再開発事業
都市再開発法制定
50周年記念公益社団法人 全国市街地再開発協会
Urban Renewal Association of Japan

一般社団法人 再開発コーディネーター協会
Urban Renewal Coordinator Association of Japan

公益社団法人 全国市街地再開発協会
Urban Renewal Association of Japan

一般社団法人 再開発コーディネーター協会

Urban Renewal Coordinator Association of Japanth

時代を画した再開発事業

都市再開発法制定50周年記念

CONTENTS
ごあいさつ
都市再開発法制定50周年記念誌の発刊にあたって
都市再開発法制定50周年記念誌作成実行委員会 委員長

2

日端 康雄

都市再開発法制定50周年を迎えて
国土交通省 国土交通審議官

3

由木 文彦

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷
国土交通省 都市局市街地整備課・住宅局市街地建築課

4～13

時代を画した再開発事業
選定・編集方針について

実行委員会 副委員長・企画選定ワーキング 座長

14～15

大村 謙二郎事業事例50選一覧

16～17

事業事例50選

18～145

論説

住宅型再開発事業の系譜

独立行政法人 都市再生機構 都市再生部 事業管理第一課長

146～149

梅津 武弘

市街地再開発事業によるインフラ整備
筑波大学 システム情報系社会工学域 教授

150～157有田 智一

個人施行市街地再開発事業の変遷と可能性
一般財団法人 ベターリビング 理事長

158～162

井上 俊之

再開発事業による公益施設の整備

株式会社 アール・アイ・エー 取締役会長

163～165

宮原 義昭

土地区画整理事業との一体的施行のあゆみ

株式会社 都市ぷろ計画事務所 プロジェクトマネージャー 今井 淳史
株式会社 アール・アイ・エー 東京支社開発企画部次長 寺岸 歩

市街地再開発事業とエリアマネジメント

横浜国立大学 名誉教授、一般財団法人 森記念財団 理事長

166～169
170～173小林 重敬

不動産証券化と市街地再開発

公益社団法人 全国市街地再開発協会 事務局長 兼 プロジェクト業務部長

長田 訓明

174～177

関連資料
市街地再開発事業総括表／防災街区整備事業総括表

178～179

事業諸元／クレジット／執筆者一覧

180～195

実行委員会名簿／編集後記

196
目次

1

th

ごあいさつ

都市再開発法制定50周年記念誌の発刊にあたって都市再開発法制定
50周年を迎えて

都市再開発法制定50周年記念誌作成実行委員会 委員長

国土交通省 国土交通審議官

日端 康雄

由木 文彦

都市再開発法は、昭和44年に制定され、高度経済成長による都市部への人口集中と購買力増加を背

都市再開発法は、昭和30年代から始まった高度経済成長に伴う都市化圧力に対し、道路や公園など

景に、権利変換方式による土地の高度利用を図ることで中心市街地における大規模な商業・業務施設をの公共施設が未整備な地区、密集市街地や木造家屋を中心に無秩序な市街地が形成されたままの地区誘導した。しかし、その後は、オイルショックを契機として高度成長は終焉を迎えるとともにモータリゼーなど、土地利用の状況が著しく不健全な地区の改善を図ることを目的として昭和44年に制定されました。

ションの進展による中心市街地の商業ポテンシャルの低下が始まり、さらには不動産バブル崩壊とリーマ

これまで50年にわたり、1,000を超える地区において、様々な権利者間の調整等を経て都市再開発法にンショックを背景に、商業地価が持続的下落に転じるなど再開発事業をめぐる環境は次々と変化してき基づく再開発事業が実施されております。密集市街地の改善や公共施設不足の解決への取り組みによている。

り、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新に中心的な役割を果たしてきまし全国では、平成30年3月末の時点でおよそ920地区、1,300haの再開発事業が完了し、足元では東京をた。この間、幾多のご苦労があったことは、想像に難くありませんが、都市再開発法制定50周年を迎える

中心とする首都圏の再開発事業は活況を呈するなど、法の目的とした土地の合理的かつ健全な高度利用ことができましたことは、ひとえに再開発事業関係者皆様の粘り強いご尽力の賜であると、深く敬意を表と都市機能の更新が図られ、防災性の向上や道路交通環境の整備が行われるとともに、様々な複合型

す次第です。

の大規模再開発や中心市街地の賑わいの創出、良好な都市景観の創造などの新たな課題に対応する取り組みも行われてきている。

陳腐化が併せて進行し、地方都市においては、都市機能の流出・撤退を伴う地域経済全体の衰退が、大しかしながら、地方都市で先行する少子・高齢化と人口減少は、今後、首都圏を巻き込んで歴史上前都市においては国際競争力の低下が危惧されているところです。このような時代背景を踏まえ、建築物や例のない規模と速度で進行し、市街地再開発事業のあり方にこれまで以上の転換を迫るとともに、東日

市街地を更新し、地域経済の活性化や大都市の国際競争力の向上に中心的な役割を果たせるよう、都本大震災からの復興促進や地球温暖化による気候変動への対応など、都市防災の課題もより一層の緊

市再開発法においては、今後とも豊かさや成長を実感できる社会を目指し、地域の実情や社会ニーズの急性を有する状況にある。

変化等に対応した制度改善を図っていくことが求められています。

こうした中で、都市再開発法制定50周年の節目を迎えるにあたり、（公社）全国市街地再開発協会とさらに、技術的なイノベーションや価値観の変化を踏まえ、我が国はこれからどういう都市を目指すべ（一社）再開発コーディネーター協会とが共同し、これまでの市街地再開発事業の歩みを振り返り、事業

きなのか、そのためにはどういう整備手法を用いるべきなのかを考えることも重要になってきています。

関係者の功績を称えるとともに今後の再開発事業のあり方を探る一助ともするものとして、都市再開発法

AIや自動運転などの今後の技術の進展は、目指すべき都市の姿や整備のあり方を大きく変えていく可能

制定・改正の経緯と変遷、時代を画した代表的事業事例等を収録した記念誌を発行・配布することとな性があり、人間にとってより快適で質の高い創造的な都市空間を実現できるよう、都市の整備手法にも新り、当実行委員会及びワーキンググループ（ＷＧ）において編纂したところである。

技術と融合したイノベーションが求められています。

これまでに事業完了に至った市街地再開発事業については、そのいずれについても、地元地権者、公共

また、公共と民間が連携しながら、価値観やニーズの変化に対応し、地域の価値を高めるまちづくりを団体及び関連事業者の方々の努力と創意工夫の結実であり、地域に大きな貢献をなすものであるが、今回実現できるような都市の整備手法も求められています。大変難しい課題ですが、持続可能で魅力ある都の記念誌では、限られた紙面、作業時間などの関係から、全国の完了した市街地再開発事業の中から50事

市の実現に向けて、しっかりと取り組んで参りたいと考えております。

例を選定し、市街地再開発事業50年の業績、歴史のごく一部を素描する形とさせていただいている。

2

我が国においては、今後、人口減少、高齢化が進展する中、空き家の増加をはじめ建築物の老朽化・

都市再開発法制定50周年にあたり、記念誌が発刊されますことは、事業の関係者や関心をお持ちのご執筆いただいた地方公共団体を始めとする関係者のご尽力により、無事、刊行の運びとなったが、市街方々に再開発事業による市街地整備のあゆみを振り返り、より深い理解や関心を持っていただく契機に

地再開発事業の過去の事例の現況を含めた記録として、広く関係する方々にご一読いただき、困難な環境なるものと考えます。これからの一層の再開発事業の推進により、ともに豊かで活力ある国民生活が実現の中で新たな時代を担うこれからの市街地再開発事業の取り組みへの参考となることを願うものである。

されることを期待しております。

都市再開発法制定50周年記念 ～ごあいさつ～

ごあいさつ

3

th

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

国土交通省 都市局市街地整備課
住宅局市街地建築課ていた。

も都市の総合的な再開発のための手法としては不十分でこれらの問題に対処するため、市街地再開発事業の一層の推あり、これらを統合整備して、都市の再開発のための新た進を図ることが必要であったが、当時の都市再開発法の問題な体制と手法とを盛り込んだ法律の制定が望まれていた点として、・都市の再開発は、建築物と公共施設とを一体的に整備す・都市環境の整備、防災性の向上、公共施設の整備等さまざることにより、必要な道路、公園、駐車場等を備え、土地がまな目的、態様をもった再開発を実施していくためには、現合理的かつ高度に利用された健全な市街地の形成を図ろ

行の権利変換方式という単一手法では対応できないことうとするものである

・都市の再開発を広範囲にわたり強力に推進していくために

・今回、この法律案によって、市街地の再開発に関する都市

は、民間の自主的な建築活動を適切に再開発に誘導してい計画及びその施行者、市街地再開発事業における権利処

く必要があるが、そのための制度が整備されていないこと

理の方式等、市街地の計画的な再開発に関し必要な事項といった点が挙げられており、それらに対応するため、昭和50を定め、時代の要請に応えることとした年（1975年）改正が行われた。

都市再開発法では、新たに権利変換方式という手法を導入しまず、本改正により創設された「第2種市街地再開発事業制置に関する枠組みであり、火災又は津波、高潮若しくは出水にた。これは、相当規模の面的広がりを持った再開発という見地度」は、既成市街地の再開発の一層の推進を図るため、公益性

都市再開発法は、我が国において戦後復興後の高度経済成長

よる災害の防止上有効な性能を有する建築物とその敷地を整から、公共施設とその付近地に対する収用権に基づき、収用－が高く、かつ、現行の権利変換手続では事業の実施が非常に期が続き、都市部における人口の過密化や都市環境の悪化な備すべき街区として建設大臣が指定する防災建築街区におい補償という手続きを媒体として宅地の立体化を実現している市長期化するような大規模な市街地再開発事業を早急に施行すどが問題となっていた昭和44年（1969年）に公布・施行された。

て施行する「防災建築街区造成事業（※2）」の手続きやその支

街地改造方式よりも、むしろ立体換地的な考え方の方が適当るため、管理処分手続による新たな手法として導入された。権その後、バブル経済の崩壊、少子高齢化による人口減少社会

援等について定めるものであった。

と考えられたこと、また、土地区画整理法の立体換地の規定で利変換手続に対する管理処分手続の特色は、権利変換手続の到来、中心市街地の衰退、リーマン・ショック、地方都市を中

しかし、「 市街地改造事業」については、一定規模以上の重要は、大幅に生じる保留床部分の説明が困難であること、借家人における権利の一括処理に対し、収用権を背景とした用地買心とした地価の下落、大震災の発生など社会経済情勢の変化

な公共施設である道路・広場の整備とこれに関連した付近地の保護等手続き規定等がないこと、そもそも土地について変収方式による個別処理であるが、地区内に残ることを希望するに伴って都市が抱える課題や国民のニーズも多様化し、それにの建築物や建築敷地の整備のための収用権に依拠していたた動を及ぼすものである土地区画整理法の体系では再開発にな者は原則として残ることができる等、権利の保護については第合わせて都市再開発法についても見直しが図られてきた。

め、広く面的整備に活用することができなかった。また、「防災

じまないこと等により、権利変換という新しい手法が必要とさ

1種市街地再開発事業と実質的に何ら異ならないものである。

今年で都市再開発法の制定から50年を迎えるが、都市再開発

建築街区造成事業」については、建築物の不燃化・共同化の助れたものである。

制度創設当初は、施行区域の面積が3ヘクタール以上であるこ法の制定から現在までに行われた改正のうち主要な事項を簡成法にとどまり、都市計画的見地に欠け、また、強制権や権利

また、広い面積にわたる再開発を施行するためには、民間の建とが要件となっていたが、権利関係の複雑化や土地利用の細単に振り返ることとする。

調整の規定がないため、再開発の推進の観点からは必ずしも築活動のエネルギーと資金を導入することが必要であり、ま分化等の状況に対応し、昭和55年（1980年）の法改正により1

なお、本稿中に記載のある制度活用地区数については、いずれ十分とは言えなかった。

た、再開発が地域の環境を変える事業であることからも、一次ヘクタール以上に、平成9年（1997年）の法改正により0．5ヘク

も国土交通省において把握している数値を記載している。

加えて、都市に対する人口集中の傾向は、更に長期にわたっ

的には地区内の関係権利者より成る組合施行が適当である

タール以上に順次緩和された。同様に、制度創設当初は、①区て継続するものと考えられ、これに対する対策として、都市周（民間施行により難い再開発については公的主体施行による）

域内に駅前広場等の重要な公共施設を早急に整備する必要

辺部における無秩序な市街地の拡散防止とあわせて、既成と考えられ、民間施行の収用事業という考え方も不可能ではがあり、かつ、これと併せて建築物等の整備を一体的に行うこ

1）都市再開発法の制定（昭和44年（1969年））

市街地内における再開発を併行的に推進するため、既成市

ないが、損失－補償という形の収用よりも公用換地的な手法のとが合理的である区域、または、②区域内の安全上又は防火（1）はじめに（2）都市再開発法制定・改正の経緯と変遷
都市再開発法の制定前、都市の再開発は、ともに昭和3 6年

街地における再開発を効率的に行うための新たな法制が必方が適当であるとされた。

上支障がある建築物の数が当該区域内のすべての建築物の（1961年）に制定された「公共施設の整備に関連する市街地の要とされた。

このようにして創設された市街地再開発事業制度は、現在まで数に対して一定割合以上を占め、かつ、これらが密集している

改造に関する法律（市街地改造法）」や「防災建築街区造成法」

このような状況の中で、都市再開発法は昭和44年（1969年）6月に全国917地区（平成30年3月時点）において事業完了に至ってため、災害の発生のおそれが著しくまたは環境が不良である区などによって取り組まれていた。

3日に公布され、都市計画法の施行の日である同年6月14日に施おり、我が国における都市基盤の整備に大きな役割を担って域、のいずれかを満たす必要があったが、平成9年（1997年）の

市街地改造法は、昭和29年（1954年）に制定された土地区画行された。同年の参議院建設委員会（3月18日）及び衆議院建いくこととなった。

法改正により、②の要件を建築物の「延べ面積の合計」につい

整理法に基づく「宅地の立体化」の思想をベースとした、再開発設委員会（5月7日）においては、都市再開発法案の提案理由が事業のための権利処理に関する枠組みであり、道路・広場の整以下のように説明されている。

※1 市街地改造事業は、全国15地区（地区面積34．
2ha）において施行された。
ＪＲ新橋駅前のニュー新橋ビル（東京都港区）、
ＪＲ三ノ宮駅前のさんプ
ラザ・センタープラザ・センタープラザ西館（兵庫県神戸市）、
ＪＲ大阪駅前の大阪駅前ビル（大阪府大阪市）などは、本事業によって整備されている。
※2 防災建築街区造成事業は、全国105都市・約600街区において防災建
築街区が指定され、区域面積約100haにおいて施行された。

て満たす場合についても認められることとなった。さらに、平
成14年（2002年）の法改正により、再開発会社に第2種市街地

備とこれに関連してその付近の土地の高度利用を図るための・最近の都市への人口の集中による過密化と不合理な土地

建築物・建築敷地の整備を行うことを目的とする「市街地改造

利用によって、都市機能は低下し、都市環境は悪化しつつ事業（※1）」の手続きが定められており、施行地区内の従前のある

権利は、買収又は収用により施行者がいったん取得するが、新・これに対処するには、工場等の分散、副都心の整備、流通

2）昭和50年（1975年）改正【第2種市街地再開発事業制度、個（大阪府大阪市）など大規模な再開発を要する地区や、新長田

業務地の再配置、都市施設の整備、新市街地の開発等の人施行者制度の創設等】

駅南地区（兵庫県神戸市）など大震災からの早期の復興を要諸施策とともに、新たに都市における再開発を強力かつ円都市再開発法が制定されて以来、市街地再開発事業は概ねする地区などにおいて施行され、これまでに30地区において事滑に推進するための制度を確立することが必要である

順調に普及が進んだが、人口・産業の都市圏への集中は依然業完了となっている（平成30年3月時点）。

・現在、都市の再開発に関する法制としては、公共施設の整として続き、大都市はもちろん、地方都市においても居住環境

同じく本改正により創設された「市街地再開発促進区域制度」

備に関連する市街地の改造に関する法律、防災建築街区の悪化、防災機能の低下、住宅不足等の都市問題が深刻化しは、関係権利者による計画的な再開発の実施を図ることが適しいビルに入居を希望する者には、補償金の支払いに代えて、ビルの一部の所有権又は賃借権を与えるという構成を取っていた。
また、防災建築街区造成法は、昭和27年（1952年）に制定された耐火建築促進法の流れをくむ、再開発事業に対する助成措

4造成法等があり、それぞれ効果を発揮しているが、いずれ都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

再開発事業の施行権能が認められた。
第2種市街地再開発事業は、亀戸・大島・小松川地区（東京都
江東区・江戸川区）、白鬚西地区（東京都荒川区）、阿倍野地区

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

5

th

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

切と認められる市街地について、公共施設の配置と再開発事

・既成市街地について、再開発の計画的、総合的な実施を図年（1975年）の創設当時には、高度利用地区内の宅地の所有者

5）平成元年（1989年）改正【立体道路制度の創設等】

業の実施単位だけを定めた市街地再開発促進区域を都市計

り、土地の高度利用等を促進するため、再開発の具体的指又は借地権者に限られていたが、本改正により、それらの所有

用地費の高騰、代替地の取得難等により、道路用地の取得が画決定し、これに適合しないビル建設事業を禁止するなど関針となる都市のマスタープランを早急に策定すること者又は借地権者の同意を得た者にまで拡大された。これは、宅困難となっている中で、市街地における交通渋滞を解消するた係権利者による再開発の実施を期待し、その後5年以内に民・まちづくりに民間の創意工夫、活力が生かされるようにす

地の所有者又は借地権者が再開発の意欲を持ちながら事業をめ幹線道路の整備を推進することが急務となっていた一方間において再開発が事業化されないときは、原則として市町村るため、再開発事業の実施に当たっても、民間エネルギー

施行するための資金力、技術力等の施行能力を有していない

で、幹線道路の整備に併せてその周辺地域を含めて一体的かが自ら市街地再開発事業を施行することとする制度であり、市の積極的な活用、適正な誘導を図ること

場合に、施行能力を有する者が土地所有者等の同意を得て事つ総合的な整備を行う必要性が高まっていたことから、平成街地再開発促進区域内でこれまでに103地区の市街地開発事

・再開発を要する地域の状況、課題等に応じて事業が円滑業を施行しうる途を開いたものである。

元年（1989年）に、道路と建築物等を一体的に整備するための業が施行されている（平成30年3月時点）。

に実施できるようその手法の多様化と拡充を図ること

このほか、法制定当初、市街地再開発事業の施行者は「組合」

等に重点を置き、新たな施策を展開する必要があるとされた。

「地方公共団体」「 日本住宅公団（※1）」に限定されていたが、都市の再開発を総合的かつ計画的に推進するため、都市再開

いわゆる「立体道路制度」を創設する「道路法等の一部を改正する法律」が制定され、これに伴い、都市再開発法についても、
権利変換によって道路の所有を目的とする区分地上権を設定

発法制定以来、
市街地再開発事業の実施に際して、
地方公共団

4）
昭和63年
（1988年）
改正【再開発地区計画制度の創設等】

できるようにするなど、市街地再開発事業において立体道路制体に対して都市再開発の基本構想及びこれに基づく地区ごと

その後、市街地再開発事業は順調に推移し、財政再建のため度を活用するための所要の改正が行われた。

の再開発計画の作成を求めてきたものの、十分に成果をあげるの緊縮財政によるマイナス・シーリング、ゼロ・シーリングの中

なお、当初、立体道路制度の対象は、都市計画施設である自動誘導するため、組合設立に至らない場合でも、都市計画上の監には至っていなかったことから、人口の集中の特に著しい大都にあっても内需拡大の切り札の1つとして、市街地再開発事業

車専用道路 等の新設・改築に限定されていたが、平成23年

督を都道府県知事が十分に行うことによって市街地再開発事

市を含む都市計画区域内の市街化区域においては、都市計画

関係予算は毎年数パーセントの伸びを記録した。

（2011年）の改正によって、特定都市再生緊急整備地域内にお業を促進しようとするものであり、高度利用地区内の宅地の所に、都市再開発の長期的かつ総合的なマスタープランである

一方で、日本経済の国際化の進展を契機として、特に東京にいては、自動車専用道路等以外の一般道路（都市計画道路）

有者又は借地権者が事業を施行できることとした。また、個人「都市再開発方針」
を定めなければならないこととした。
これにおいては事務所床の需要の急激な増大を見た。また、都市環の新設・改築も対象とすることができるようになり、さらに平成

施行者の場合は、都市計画事業としてではなく市街地再開発

より、行政内部においても対外的にもその積極的・計画的推進

境の整備改善及び市街地住宅の供給に対する需要も高く、こ26年（2014年）の改正によって、全国において既存道路、非都事業を施行することができるが、これは原則として宅地又は建のための動因とすること、個々の再開発事業について都市全体れに対応して、市街地の計画的な再開発を推進することが重市計画道路にも拡大された。その後、平成28年（2016年）の改築物について権利を有する者のすべての同意を得て行うものから見た十分な効果を発揮させること、
民間の建築活動を再開

要な課題となった。特に、産業構造の転換、物流・交通体系の正では、都市再生緊急整備地域内の一般道路にも拡大されたであり、簡易な手続きによって民間の自主的な再開発を期待す

発へと適切に誘導し民間投資の社会的意義を増加させること、変化等に伴い、都市内において工場・倉庫・鉄道操車場等まとが、平成30年（2018年）の改正で同地域要件が撤廃されたことるためである。個人施行者による市街地再開発事業は、これま再開発の構想・計画の作成過程を通して住民の早期合意形成

まりのある空閑地が大量に発生するようになり、このような区により、市街地の環境を確保しつつ、適正かつ合理的な土地

でに155地区において事業完了となっており、組合による市街を図ること、といった効果が期待された。
なお、平成10年（1998

域について一体的かつ総合的な再開発を誘導することが重要

利用の促進と都市機能の増進とを図るため必要な場合には、地再開発事業（556地区において事業完了）に次いで多くの地

年）
改正により、「人口の集中の特に著しい大都市を含む都市計

な課題となった。

全ての一般道路において立体道路制度が適用できることと区で施行されている（平成30年3月時点）。

画区域」以外の都市計画区域内の市街化区域についても都市このような状況を踏まえ、
昭和63年（1988年）の「都市再開発法なった。

再開発方針の策定区域が拡大されたが、平成23年（2011年）の及び建築基準法の一部を改正する法律」
において「再開発地区

これまで市街地再開発事業においては、環状第2号線新橋・虎「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るた計画制度」が創設された。これは、土地の利用状況の変化が顕ノ門地区（東京都港区）、大橋地区（東京都目黒区）などにおいめの関係法律の整備に関する法律」
により、都市再開発方針の著であること、十分な公共施設がないこと等の条件に該当するて立体道路制度が活用されている。

策定は義務ではなくなっている。

土地の区域で、一体的かつ総合的な市街地の再開発を実施す

また、本改正では「特定施設建築物制度」が創設された。市街ることが適切であると認められる場合は、都市計画に再開発地

3）昭和55年（1980年）改正【都市再開発方針制度、特定施設建

6）平成7年（1995年）改正【阪神・淡路大震災への対応等】

地再開発事業においては、従前の関係権利者の権利の確実な区計画を定めることができることとしたもので、再開発地区計

大都市地域を中心として、居住環境の良好な住宅市街地を整築物制度の創設等】

保全を図るという観点から、施設建築物の建築は、施行者自ら画において土地利用転換の方向を示しつつ、事業の熟度に応じ備し、都市の健全な発展を図る必要性が高まっている状況等

昭和50年（1975年）の都市再開発法の一部改正により、市街がその責任において行うこととなっているが、施行者が保留床て、土地利用転換に必要な道路、公園その他の公共施設の配に鑑み、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と市地再開発事業は制度的に大きく拡充され、事業実績も蓄積さとして取得する床を含む建築物については、必ずしも施行者が置及び規模を定め、
さらに、再開発地区整備計画において地区

街地の環境の改善を図ることが課題であった。特に、東京等のれたが、深刻な都市問題に対処するための既成市街地の整備

直接施設建築物を建築することは必要でなく、むしろ、民間事

施設及び建築物の整備等に関して必要な事項を定めることと大都市においては、都心部で定住人口が空洞化する一方で、が必ずしも順調に進まなかったこと、各界から都市再開発の積業者の資金力や建築エネルギーの積極的活用を図り、同時にされた。
あわせて建築基準法の改正によって、一定の再開発地

居住機能が遠隔地まで比較的低密度で展開し、結果として通極的な推進に関する提言、要望等が相次いだこと等を踏まえ、施行者の負担を軽減することにより、市街地再開発事業の円区計画の区域内においては容積率や斜線制限等を緩和できる

勤時間の長時間化によって都市住民の生活が圧迫されるとと昭和55年（1980年）の都市再開発法の改正により所要の措置

滑な実施を図ることが適当とされたものである。なお、当初は、こととすることにより、都市の再開発の促進を図ることとした。

もに、地域コミュニティに悪影響を与えるなどの状況が生じてを講じた。既成市街地における都市環境の未整備、災害の危施行者がその全部を取得するよう定められた（全てが保留床

なお、
本制度は、
平成14年
（2002年）の「建築基準法等の一部をいた。一方で、都心部における空間構造は、敷地規模が狭小で険性、職住の遠隔化、交通混雑等の都市問題を克服するため、である）施設建築物のみが対象であったが、平成11年（1999

改正する法律」によって、都市計画法に基づく地区計画制度にあることなどを背景に低度利用と高度利用の市街地が混在す

都市の再開発は既成市街地全体の中で再開発を要する地域

年）改正によって、権利床を含む施設建築物についても対象と統合された。

るなど多様な実態となっており、これを踏まえて都心居住を含について、その緊急性に応じて早急に実施することを基本としされた。本制度は、これまでに71地区において活用されている

このほか、これまで個人施行者及び組合の場合に限って認めめ望ましい市街地像の実現に向けて、土地の有効高度利用が（平成30年3月時点）。

られていた全員同意型の権利変換が、地方公共団体や公団等

求められていた。加えて、平成7年（1995年）1月17日に発生した

このほか、市街地再開発事業の施行者として、「首都高速道路を含むすべての施行者について認められるとともに第2種市街

阪神・淡路大震災は、既成市街地に甚大な被害をもたらし、あ公団」（ ※3）、「 阪神高速道路公団」（ ※3）、「 地方住宅供給公地再開発事業についても全員同意型の管理処分手続の特則らためて都市における防災性の向上が極めて重要な課題とし社」が追加された。また、個人施行者制度については、昭和50が設けられた。

て認識された。

昭和49年（1974年）に「地域振興整備公団（※2）」が追加され、本改正により「個人施行者」が追加された。個人施行者制度が追加されたのは、民間の旺盛な建築活動を計画的な再開発に※1 昭和56年（1981年）に解散され、同年新たに設立された「住宅・都市整備公団」にその業務が引き継がれた。
その後、
平成11年
（1999年）には「都市基盤整備公団」、
さらに平成16年（2004年）には「独立行政法人都市再生機構」にその業務が引き継がれている。
※2 平成16年（2004年）には「独立行政法人都市再生機構」にその業務が引き継がれている。

て、①都市構造の再編、②良好な居住環境の形成、③都市の防災構造化、④良好な市街地住宅の供給、⑤公共施設の整備の推進を目標として積極的に推進することとし、そのためには
特に、

6※3 平成16年（2004年）の道路公団民営化に伴う法改正により、
「首都高速
道路公団」
及び「阪神高速道路公団」
は、民営化により公的施行者とは取り扱うことができなくなることから、施行者から除外された。

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

7

th

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

このような状況の中で行われた平成7年（1995年）改正は、都市再開発事業制度」）の創設を図ることとなった。

ことができるようにする、
いわゆる「前倒し組合制度」の創設や、一層錯綜しており、都市再生のために必要な市街地の再開発

再開発法、都市計画法及び建築基準法の3法を束ねて行われ「特定事業参加者制度」は、保留床の処分先を早期に確保する

土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行を可能とが困難な状況になっていたところであり、大都市を中心に広範た。都市再開発法については、市街地再開発事業の施行区域

ことによる事業リスクの低減、自己調達資金額の圧縮、工事設する制度の創設など、事業手法の改善・充実が図られた。

に存在する木造密集市街地等の解消など都市の再生を推進し要件の緩和により空地の多い地区においても市街地再開発事

計の合理化による事業費の削減等を図る目的で、組合施行の「前倒し組合制度」は、従来、事業計画の作成が組合設立の要ていくためには、地方公共団体等の公的主体のみによること

業の施行を可能とするとともに、再開発地区計画を活用して高場合に活用することができる参加組合員制度と同様の制度件になっていたところ、準備組合やその構成員個人では、事業は、人的及び財政面からも対応が困難であり、公的主体と民間

度利用地区と同内容の形態制限を定め、かつ、条例でそれらを、地方公共団体又は機構等が施行者の場合においても活用の立ち上げの段階における資金調達にあたっての信用力が必

主体との適切な役割分担による市街地再開発事業の推進がの制限を定めた地区を新たに市街地再開発事業の施行区域とできることとすることにより、市街地再開発事業の円滑な推進

ずしも十分とは言えない場合もあったことなどから、事業の準不可欠であった。また、上記のとおり、都市再生の実現に向けして追加することとした。このほか、都市計画法や建築基準法を図ることとしたものであり、同制度は、これまでに17地区にお備段階においても法人格を有する組合の設立を可能とするこて民間主体の活力を最大限に発揮できるように、民間でも実の改正による規制緩和等により、住宅供給の推進や被災地のいて活用されている（平成30年3月時点）。

ととしたものであり、これまでに17地区において活用されてい施可能なものについては、可能な限り民間主体の参入を促進す

計画的な復興を通じた良好なまちづくりに寄与する措置が講

また、「認定再開発事業制度」は、商業機能等の郊外移転、低る（平成30年3月時点）。

るための条件整備が必要であった。

じられた。

未利用地の発生等による中心市街地の空洞化といった都市問「土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行制度」

このため、地権者が出資の範囲内でリスクを負担することによ

あわせて、阪神・淡路大震災による被災市街地の一刻も早い

題が深刻化し、民間の活力を活用しながら機動的に対応する

は、市街地の整備を促進する場合に、道路等の公共施設を整り、事業を積極的に推進しようとする者を中心として、地権者

本格的復興のためには、広範かつ甚大な被害に鑑み、防災性

事業手法が求められていたところ、市街地再開発事業等の強備し、あるいは宅地の利用増進を図るとともに、その一部の地の積極的な参加と地権者の利益とを確保しつつ効率的かつスの高い安全で安心できるまちづくりを緊急、強力に推進する必制力を伴う都市計画事業や高度利用地区等の都市計画によ区について、土地の有効・高度利用が求められる場合には、土ピーディに市街地再開発事業の実施を促進する主体として、施要があったところであり、また、この未曾有の大災害を貴重なる規制誘導手法とあわせて、地権者や民間事業者による土地地区画整理事業と市街地再開発事業をあわせて行うことが有行者に再開発会社を追加したものであり、再開発会社はこれ教訓とし、今後大規模な災害が発生した都市において、迅速かの合理的高度利用に向けたエネルギーを良好な市街地環境

効であり、「同時施行」として運用されてきたところであるが、両までに14地区において設立されており、このうち8地区においつ的確な復興を可能とする必要があったことから、同年、被災形成に誘導しつつ機動的に再開発を進めることを目的として事業をあわせて行う場合には、土地区画整理事業において土て事業完了に至っている。また、再開発会社施行の第2種市街

市街地復興特別措置法が制定されるに至った。この被災市街創設されたものである。この認定再開発事業の地区要件は、都地に関する権利が確定する前の段階で市街地再開発事業を

地再開発事業は、寝屋川駅東地区（大阪府寝屋川市）におい地復興特別措置法では、本格的復興を迅速・円滑に進めるた

市再開発方針において「特に一体的かつ総合的に市街地の再行わざるを得ない状況にあり、登記面で取引上の安定性に欠て施行されている（平成30年3月時点）。

め、都市計画に被災市街地復興推進地域を定めることができ開発を促進すべき相当規模の地区」（再開発促進地区）としてけるという問題が指摘されていたことから、このような問題点

また、都市再生特別措置法の制定に伴い、市街地再開発事業ることとし、建築行為等の秩序を確保しつつ、市街地の計画的位置付けられた地区となっており、当該地区における再開発のを法的に解消したものである。この一体的施行又は同時施行の施行区域として、都市再生特別地区が追加された。

整備を可能としたほか、同地域内における第2種市街地再開発促進を具体化する手段としての位置付けが与えられた。認定再による事業は、大手町地区（東京都千代田区）など、これまでに事業について、第1種市街地再開発事業と同等の施行区域要開発事業は、永田町2丁目Ａ地区（東京都千代田区）など、これ63地区において活用されている（平成30年3月時点）。

10）平成19年（2007年）改正【密集市街地における市街地再開

件に適合することにより施行できることとする施行区域要件のまでに5地区において活用されている（平成30年3月時点）。

なお、この「都市開発資金の貸付けに関する法律」の改正に

発事業の施行区域要件の緩和】

よって、都市の再開発のための資金調達を円滑化するため、都地震等が発生すれば被害が甚大となるおそれのある密集市特例を創設した。また、あわせて都市再開発法を改正し、住8

宅・都市整備公団による市街地再開発事業の施行の対象区域

8）
平成11年
（1999年）
改正【土地区画整理事業と市街地再開発

市開発資金からの市街地再開発事業に対する無利子貸付制

街地について、その安全性を早急に確保することが必要であとして同地域を追加することとした。

事業の一体的施行制度の創設等】

度が創設されている。

ることから、道路等の公共施設の整備及び老朽化した建築物

阪神・淡路大震災の被災地において震災関連事業として施行

都市へ人口、産業等が集中し、都市が拡大する段階としての「都された市街地再開発事業は、新長田駅南地区（兵庫県神戸市）

市化社会」
から、
都市化が落ち着き、成熟した段階の「都市型社

9）平成14年（2002年）改正【再開発会社制度の創設等】

なっていた。

など30地区60ヘクタール超に及び、被災市街地の復興に大きく会」
へ移行しつつある中、都市の拡張に追われるのではなく、都

我が国の活力の源泉である都市は、慢性的な渋滞、緑やオープ

このため、民間都市開発や市町村による基盤整備を通じた都寄与している。

市の中へと目を向け直し、「都市の再構築」
を推進すべき時期にンスペースの不足など多くの課題に直面し、急速な情報化、国市の再生、密集市街地における道路等の基盤整備と老朽化し立ち至っているという認識のもと、都市を魅力あるものに再構築

際化、少子高齢化等の社会経済情勢の変化にも十分対応できた建築物の建替えの促進、地域のニーズに即した柔軟な道路

7）平成10年（1998年）改正【特定事業参加者制度、認定再開発

するには、虫食い地等の低未利用地の整形・集約化等とこれらたものとなっていない状況にあり、都市再生を図り、その魅力管理の推進等を図り、都市の再生・地域の活性化に資するもの

事業制度の創設等】

を活用した再開発を促進していくことが重要かつ喫緊の課題でと国際競争力を高めることが、また我が国の経済構造改革のとするため、平成19年（2007年）、「都市再生特別措置法等の一

我が国の人口ピークが間近に迫り、都市の拡大圧力が低下すあった。
その具体的な施策の1つとして、市街地再開発事業の円一環として、民間の資金やノウハウを都市の再生に振り向ける

部を改正する法律」が制定された。

る一方、都市の内部においては、大都市、地方都市を問わず、滑化のための措置、民間事業者による再開発促進のための仕ことが必要であった。

この中で、密集市街地における防災街区の整備の促進に関す

都市環境の未整備、災害の危険性等の問題に加え、中心市街組みの構築などが各種機関により提示されており、景気・経済

こうした状況を踏まえ、民間の力が最大限に発揮できるよう、る法律が改正され、防災再開発促進地区の区域内の一定の土

地の空洞化が深刻な状況となっていた。このような既成市街地対策の一環としても打ち出されており、厳しい経済状況におい事業手法の改善・充実を行うとともに、民間の都市開発事業の地の区域のうち、一定の要件に該当するものについては、第2において、土地の高度利用と都市機能の更新を促進し、そのて、民間投資を誘発し、内需主導の景気回復を図るための施策隘路となっている規制の見直し等を行う必要があることから、

種市街地再開発事業を施行する場合の面積要件が、0.5ヘク

再構築を図るため、地域の将来像を的確に示した再開発に関としても大きな役割が期待されているところであった。

都市再開発法の改正とあわせて、新たに都市再生特別措置法

タール以上から0.2ヘクタール以上に緩和された。

するマスタープランに従って、地方公共団体と民間事業者等がこのため、国、地方公共団体と一体となって民間事業者等が取の制定が行われた。

適切な役割分担により、総合的、計画的に再開発事業に取り組り組む都市の再開発を積極的に推進することを目的として、都都市再開発法においては、民間活力を活用した都市の再開発

11）平成28年（2016年）改正【個別利用区制度の創設等】

むことを推進する必要があった。これを踏まえ、民間活力によ

市開発資金の貸付けに関する法律等の一部を改正する法律にを推進するため、市街地再開発事業の施行者として、施行地区

我が国の大都市については、我が国経済の牽引役として世界る市街地の再開発を促進するため、都市再開発方針の策定対より都市再開発法の改正が行われた。

内の一定の土地の所有者等の参画を得た株式会社又は有限の都市間競争に対応し、世界中から企業や人、投資等を呼び

象区域の拡大、市街地再開発事業における特定事業参加者

この中で、
市街地再開発事業を円滑に立ち上げるため、事業計会社（再開発会社）が追加された。

込むため、国際競争力や防災機能を一層強化する必要があっ制度及び優良な再開発事業計画の認定制度（いわゆる「認定画決定前の準備段階においても市街地再開発組合を設立する

その背景としては、市街地においては、権利関係や利害関係がた。また、地方都市においては、人口減少や少子高齢化の進展

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～の除却や建替えを一層推進するための更なる取組みが必要と都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

9th

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷に対応し、地方創生を実現するため、コンパクトで賑わいのある

築敷地内の都市高速鉄道に係る特例、関係権利者の全員の同能）の確保、土地の合理的かつ健全な利用の観点から必要な徴がある。

まちづくりを進める必要があった。加えて、高度経済成長期に意を得た場合における特定建築者の公募原則の特例、宅地の一定の規模以上の面積を有する宅地については、事業の目的

防災街区整備事業は、京島三丁目地区（東京都墨田区）、東岸

大量に供給され、老朽化が進んでいる住宅団地について、地域所有者数が僅少であるなど特別の事情がある場合における土を達成するために共同化が必要とまでは考えられないことか

和田駅東地区（大阪府岸和田市）など、これまでに9地区におの拠点として再生を図ることが求められていた。

地の共有化原則の特例等が措置された。

ら、当該土地の所有者等からの申出に基づき、例外的に、個いて事業完了に至っており、現在も3地区において事業中と別利用区内の宅地への権利変換が認められていることに特なっている（平成30年3月時点）。

こうした趣旨から、都市の国際競争力及び防災機能を強化する

10とともに地域の実情に応じた市街地の整備を推進し、都市の（3）防災街区整備事業

再生を図るため、平成28年（2016年）に「都市再生特別措置法

都市再開発法に基づく市街地再開発事業を参考に創設され等の一部を改正する法律」が制定された。

た事業として、「密集市街地における防災街区の整備の促進に

この中で、新たに「個別利用区制度」が創設された。市街地再関する法律（密集市街地整備法）」に基づく防災街区整備事業

開発事業においては、関係権利者の全員同意が得られた場合がある。

を除き、原則として、施行地区内の既存建築物を除却すること

もともと密集市街地整備法は、平成7年（1995年）に発生した阪となる。一方で、全体としては市街地再開発事業の施行区域の神・淡路大震災の経験を踏まえ、大規模地震時に市街地大火

要件を満たすような市街地であっても、その地区内に、一定のを引き起こすなど防災上危険な状況にある密集市街地の整高度利用がなされており築年数が少ない建築物や歴史的な建備・改善を総合的に推進するため、平成9年（1997年）に制定さ築物など、公益性の観点等からも残すべき既存ストックが点在れた法律である。この新たな法律においては、まず、防災上危するケースも見られるところである。このような中で、これまで険な密集市街地を都市計画において明確化（防災再開発促進

どおり市街地再開発事業を施行する場合には、有用な建築物地区）した上で、延焼上危険な建築物の除却、耐火建築物等も含めて除却されることとなり、既存ストックの有効活用を図への建替えを促進するとともに、地区の防災性の向上を目的とることができないばかりでなく、更新すべき建築物が増加する

する新たな地区計画制度の創設、地域住民による市街地整備

ことにより、除却費や再開発ビルの建築費などの事業費が増の取組みを支援する仕組みの構築等が措置された。

大するといった弊害が生じることが懸念されることから、既存

一方で、密集市街地においては建築規制に関し不適格な建築

建築物を活用しながら市街地再開発事業を施行することがで物が多く、こうした建築物は防災上危険であるにも関わらず、個きるよう、第一種市街地再開発事業の事業計画において、一別の建替えでは従前の床面積の確保が困難であるため、速やか定の要件に該当する既存建築物を存置又は移転することがでに、自主的な建築物の建替えによる防災性能の向上や土地の合きる区域（個別利用区）を定め、当該建築物に係る地権者の申理的かつ健全な利用が図られることが期待できなかった。

出に応じ、個別利用区内の宅地に権利変換をできるようにする

防災上危険な密集市街地の解消をより強力に推進していくためこととしたものである。

には、従来の面的整備事業を活用することも考えられたが、また、共有土地に係る組合員数の算定方法についても見直しが・市街地再開発事業は、土地の高度利用を目的とするもので行われた。従来、組合が第一種市街地再開発事業を施行するあることから、高度利用を図るべき地区に該当しないと市

場合には、施行地区内の宅地の所有者又は借地権者は、
すべて

街地再開発事業の対象地区となり得ず、地区の防災性能組合の組合員となることとされ、宅地又は借地権が共有に属すの向上を図るのみでは、その事業要件に合致しないことる場合については、
その共有者全員をまとめて一人の組合員とみ・土地区画整理事業は、土地利用の増進を図るとともに、余なすこととされていたが、高度経済成長期に大量分譲された住剰の土地を生み出して公共施設を整備する事業であるが、宅団地に典型的にみられるように、一つの敷地全体が一筆で共

狭小な敷地に建築物が密集し、公共施設が不足する密集有されている場合において、その敷地のみを対象に組合施行に

市街地では、減歩後の土地に従前の建物が収まりきらないより市街地再開発事業を実施しようとするときには、上記の規定

敷地が多く存在すること

により、共有者全員がまとめて一人の組合員とみなされてしまい、から、密集市街地の特性に十分に対応できていないケースがその一人の組合員の意思決定については、
共有物の変更にあた

存在していたため、これに対応して柔軟かつ強力な手法を備る行為として、
民法第251条の規定により、共有者全員の同意がえた新たな事業スキームとして、平成15年（2003年）改正によ必要となるとも考えられ、事業の遂行にあたっての合意形成がり防災街区整備事業が創設された。

困難となるおそれがあったことから、宅地の共有者のみで事業

防災街区整備事業は、市街地再開発事業と同様に権利変換を施行する場合には、共有者全員をまとめて一人の組合員とみな手法により土地・建築物の共同化を図ることを原則とし、それすこととはせず、各共有者をそれぞれ別の組合員として数えるこを通じて、防災上危険な建築物を除去し、一定の防災性能をとを可能とすることとし、組合の意思決定の合理化を図ることと備えた建築物を整備するとともに、併せて公共施設の整備をしたものである。

行うものである。また、特定防災機能（火事又は地震が発生し

このほか、市街地再開発事業の施行区域要件の緩和、施設建た場合において延焼防止 上及び避難 上確保されるべき機

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

都市再開発法関連の主な改正
昭和44年（1969年）◯都市再開発法（昭和44年6月3日公布、6月14日施行）

昭和49年（1974年）◯工業再配置・産炭地域振興公団法の一部を改正する法律（昭和49年6月1日公布、8月1日施行）①市街地再開発事業の施行主体の拡大
・地域振興整備公団を施行主体に加える

昭和50年（1975年）◯都市再開発法の一部を改正する法律（昭和50年7月16日公布、11月1日施行）①第2種市街地再開発事業制度の創設②市街地再開発促進区域制度の創設③個人施行者制度の創設④市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・耐火建築物のうち耐用年限の2／3を経過又はこれと同程度の機能の低下を生じている建築物
及び地階を除く階数2以下の建築物並びに3階以上の非耐火建築物を要再開発建築物に加える

昭和55年（1980年）◯都市再開発法の一部を改正する法律（昭和55年5月27日公布、昭和56年1月1日施行）①都市再開発方針制度の創設②特定施設建築物制度の創設③市街地再開発事業の施行主体の拡大
・首都高速道路公団、阪神高速道路公団及び地方住宅供給公社のほか、個人施行者について「宅地所有者又は借地権者の同意を得た者」を施行主体に加える④市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・耐火建築物のうち、建築面積100㎡未満の建築物及び都市計画決定された公共施設の整備に伴い除却すべき建築物を要再開発建築物に加える・耐火建築物の建築面積の合計が、当該区域内の建築物の建築面積の合計の「おおむね」1／3
以下とする
・第2種市街地再開発事業の施行区域の面積要件（3ha以上）を1ha以上とする⑤公共施設の管理者等による工事の特例の創設⑥権利変換手続の特則の拡充
・個人及び組合施行の市街地再開発事業について、地上権非設定型の特則を認める

昭和63年（1988年）◯都市再開発法及び建築基準法の一部を改正する法律（昭和63年5月20日公布、11月15日施行）①再開発地区計画制度の創設②市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・耐火建築物のうち、建築面積150㎡未満の建築物及び容積率が高度利用地区に関する都市計画において定められた容積率の最高限度の1／3未満である建築物を要再開発建築物に加える③権利変換手続の特則の拡充等
・地方公共団体等施行の市街地再開発事業について、全員同意型の権利変換手続及び管理処分手続の特則を認める

平成元年（1989年）◯道路法等の一部を改正する法律（平成元年6月28日公布、11月22日施行）①市街地再開発事業における立体道路制度の特例の創設②再開発地区計画制度の拡充
・自動車専用道路等の都市計画道路の区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域を定めることができることとする

平成4年（1992年）◯地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律（平成4年6月5日公布、8月1日施行）①地域振興整備公団の施行事業の拡大
・地域振興整備公団による市街地再開発事業の施行の対象区域として、地方拠点都市地域の拠点地区を追加する

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

11

th

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

平成7年（1995年）◯都市再開発法等の一部を改正する法律（平成7年2月26日公布、2月27日・5月25日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として高度利用地区と同等の建築制限が行われている再開発地区計画を追加する
・区域内の耐火建築物の敷地面積の合計が当該区域内のすべての宅地面積の合計のおおむね
1／3以下である場合を施行区域として追加する②再開発地区計画制度の拡充
・都市計画施設及び地区施設以外の道路、公園等の施設（二号施設）を定めることができない特別の事情がある場合における当該施設の配置及び規模の定め方の弾力化を図る◯被災市街地復興特別措置法（平成7年2月26日公布、2月26日施行）①第2種市街地再開発事業の施行区域要件の特例②住宅・都市整備公団の施行事業の拡大

平成8年（1996年）◯幹線道路の沿道の整備に関する法律等の一部を改正する法律（平成8年5月24日公布、11月10日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として高度利用地区と同等の建築制限が行われている地区計画及び沿道地区計画を追加する

平成9年（1997年）◯密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成9年5月9日公布、11月8日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として高度利用地区と同等の建築制限が行われている防災街区整備地区計画を追加する②第2種市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域の面積要件（1ha以上）を0.5ha以上とする
・安全上又は防火上支障がある建築物の延べ面積の合計が当該区域内のすべての建築物の延べ面積の合計に対し一定割合以上を占める場合を追加する◯都市再開発法及び都市開発資金の貸付けに関する法律の一部を改正する法律（平成10年5月29日公布、5月29日・8月28日施行）①都市再開発方針の策定対象区域の拡大②特定事業参加者制度の創設③認定再開発事業制度の創設

平成10年（1998年）◯中心市街地における市街地の整備改善及び商業等の活性化の一体的推進に関する法律（平成10年6月3日公布、7月24日施行）①地域振興整備公団の施行事業の拡大
・地域振興整備公団が都市機能更新型の市街地再開発事業を施行することができる地域に特定
中心市街地を追加する

12

平成11年（1999年）◯都市開発資金の貸付けに関する法律等の一部を改正する法律（平成11年3月31日公布、4月1日・6月30日・9月30日施行）①市街地再開発組合の設立時期の早期化（いわゆる前倒し組合の創設）②土地区画整理事業との一体的施行制度の創設③特定施設建築物制度の拡充④個人施行の事業認可及び組合設立認可の自由裁量行為から羈束裁量行為への改正⑤市街地再開発組合の総会の特別議決による解散制度の創設⑥転出者の補償金の算定方法における物価変動修正率の導入

平成14年（2002年）◯都市再開発法等の一部を改正する法律（平成14年3月31日公布、6月1日施行）①市街地再開発事業の施行主体の拡大
・再開発会社を施行主体に加える◯都市再生特別措置法（平成14年4月5日公布、6月1日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として都市再生特別地区を追加する◯建築基準法等の一部を改正する法律（平成14年7月12日公布、平成15年1月1日施行）①再開発地区計画制度の廃止（地区計画制度への統合）②権利変換手続開始の登記の義務化③権利変換期日等の登記所への通知の義務化

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

平成15年（2003年）◯密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律等の一部を改正する法律（平成15年6月20日公布、12月19日施行）①防災街区整備事業の創設②都市再開発法における同意要件の明確化③市街地再開発事業における保留床処分に係る特例④都市再開発法における国有財産法等の特例

平成17年（2005年）◯都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成17年4月27日公布、10月24日施行）①前倒し組合における事業計画決定の手続の変更等②組合の事業報告書等の都道府県知事への提出③市街地再開発組合における決算関係書類の総会前の備付け及び閲覧・謄写並びに組合員による会計帳簿の閲覧・謄写

平成19年（2007年）◯都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成19年3月31日公布、9月28日施行）①防災再開発促進地区における第2種市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・防災再開発促進地区の区域内の一定の土地の区域のうち、一定の要件に該当するものについて、第2種市街地再開発事業を施行する場合の面積要件（0.5ha以上）を0.2ha以上とする②防災街区整備事業の施行地区要件の緩和
・防災性能の低い建築物の延べ面積の合計が2／3超という施行地区要件において、防災性能の低い建築物に新耐震基準を満たさない耐火建築物を加える

平成28年（2016年）◯都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成28年6月7日公布、9月1日施行）①個別利用区制度の創設②共有土地に係る組合員数の算定方法の見直し③市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として建築物の容積率の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度が定められた
特定用途誘導地区の区域を追加する
・耐火建築物のうち、建築面積が高度利用地区等に関する都市計画において定められた建築面積の最低限度の3／4未満である建築物を要再開発建築物とする④施設建築敷地内の都市高速鉄道に係る特例
・施設建築敷地内で、都市計画に都市高速鉄道を整備する立体的な範囲が定められている場合、事業計画に当該鉄道が存するよう定めることができることとする⑤特定建築者の公募原則の特例
・施行地区内の関係権利者の全員の同意を得た場合、公募によることなく特定建築者を決定できることとする⑥土地共有化原則の特例
・宅地の所有者数が僅少であるなど特別の事情がある場合、一個の施設建築物に係る施設建築
敷地が二筆以上の土地となるものとして権利変換計画を定めることができることとする⑦誘導施設に係る保留床の公募原則の特例
・立地適正化計画に記載された市街地再開発事業の施行者は、当該計画に記載された誘導施設の整備に関する事業の用に供するため必要があると認めるときは、都市再生推進法人に対し、保留床を公募によらず賃貸又は譲渡できることとする

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

13

th

時代を画した再開発事業

選定・編集方針について
実行委員会 副委員長・企画選定ワーキング 座長

大村 謙二郎本記念誌のうち、時代を画した代表的事業事例の選定及び編集については、（公社）全国市街地再開発協会と（一社）再開発コーディネーター協会が共同で設置する記念誌作成実行委員会及び企画選
定ＷＧにおいて行うこととなり、具体的な事業事例の選定及び編集方針の検討を行った。
選定手順としては、実行委員会及びＷＧの各委員が選定すべきと考える地区を出し合い、延べ4回のＷＧの会合において選定候補を絞り込んだ上で、平成30年7月17日開催の実行委員会において、掲載する再開発事業地区又は地区群を決定した。

会の機関誌や日本の都市再開発の掲載資料など、過去に提供いただいている資料も活用して寄稿いただいた。
業務多忙な中を、執筆及び写真等の提供をいただいた関係各位に対し、心から感謝申し上げる次第である。
この記念誌においては、具体の事業実例によって、50年間の市街地再開発事業の歩みを振り返り、再開発事業全体の功績を再認識していただくことを優先したことから、1地区当たり2ページ、複対象事業としては、都市再開発法制定50周年記念という趣旨から、「都市再開発法に基づく市街地

数地区が含まれるものについては4ページ程度を目安に、写真や図版を多くすることで視覚的に事業

再開発事業」及び「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律に基づく防災街区整備

イメージがつかめるようにしており、補完するテーマ別の論説やコラム、統計データのグラフを併せて事業」に限定することとし、優良建築物等整備事業や住宅市街地総合整備事業等の国庫補助制度に収録している。

よる事業や任意の再開発は選定対象としなかった。結果として選定されたものは全て市街地再開発事業となった。

個別事業についての詳細な事業経緯や権利変換方式、隘路を乗り切るための工夫点等、より詳細な内容を調べたい方は、過去の両協会の機関誌や出版物の紹介記事やデータを参照願いたい。

また、同一行政区域内で同種類似の事業が複数行われているものはひとまとめにし、隣・近接する

市街地再開発事業は、計画立案・権利調整等の各段階において、固有の立地条件や事業環境とそ

複数の事業が全体として評価されたものは、事業地区群とするか又は代表地区及びその周辺地区としの変化の中で多くの困難に直面し、関係者の知恵と努力によってはじめてそれを乗り越え、完成に至って選定した。

ており、本来は、およそ全ての地区の実績が子細に紹介するに値するものである。

選定された事業は、a)都市再開発法施行後の初期の代表的事業、新たな制度の活用や取り組みを本記念誌では、紙面等の関係もあって、掲載された事業についても開発事業の内容や完了後のビル行った事業、b)密集市街地の防災対策や災害復興事業などで大規模又は緊急に行われた事業、c)制

運営、再整備の事例等の極々一部を紹介するにとどまっているが、ご一読いただいて50年にわたる事

度の適用、他事業との連携、地区特性に合わせた計画内容や事業の進め方などに独自の工夫がある業の成果を振り返っていただき、心新たに、自信を持って、今後も関係者の皆さんが力を合わせて再開

事業、d)一定エリア内で多くの事業が行われ市街地環境の改善に大きく寄与した事業、e)地域活性化発事業を推進され、より良いまちづくり、地域づくりが進められることを願っている。

等の街づくりの先導的な取り組みがなされた事業、f)新たな手法により再開発ビルの再整備を果たした事業等の特色を有するもので、その後の再開発事業の展開に大きく貢献した代表的事業と言えるものである。
以上のような多様な観点から検討し、その時代の社会経済状況に的確に対応する等の特色を有する
代表的地区が選ばれる結果となった。このため、初期の再開発事業に多い駅前広場整備と合わせ商業系再開発ビルを整備した事例や、近年多く見られる都心部での大規模複合再開発の事例等については、いずれも再開発事業の典型と言えるものであるが、選定数は限定されることとなった。
原稿の作成は、原則として所管する市区町村または施行者である東京都、独立行政法人都市再生機構に依頼し、執筆及び写真等の提供をしていただいた。40年以上も前の事業などでは執筆者の元に何ら関係資料も残っていないことや、市町村合併などで担当部課も明確でない場合もあり、再開発協

14

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

選定・編集方針について

15

th

時代を画した再開発事業

事業事例50選一覧目

16

次① 桑名駅前（三重県桑名市）

18㉛ 牛島南（愛知県名古屋市）

96② 小樽駅前、小樽駅前第 3 ビル周辺（北海道小樽市）

20

32 高松丸亀町商店 街 A街区、 高松丸亀町商店 街 G街区（香川県高松市

98【コラム】都市再開発第 1 号案件について

23

33 橋南第一、橋南第二（長野県飯田市102③ 柏駅東口（千葉県柏市）

24

34 田原中央（愛知県田原市104④ 武蔵ヶ辻第二、武蔵ヶ辻第四（石川県金沢市）

26

35

106

⑤ 広町（熊本県山鹿市）

28

36 酒田中町三丁目（山形県酒田市110⑥ 白鬚東、白鬚西、亀戸・大島・小松川（東京都墨田区、荒川区、江東区、江戸川区）

30

37 上福岡駅西口駅前（埼玉県ふじみ野市112⑦ 倉敷駅前（岡山県倉敷市）

36

38

114

⑧ 上六（大阪府大阪市）

38【コラム】身の丈再開発（低容積再開発）の展開

117⑨ 酒田中町復興再開発（山形県酒田市）

40

39

下松駅前第1（山口県下松市118⑩ 原町田（東京都町田市）

42

40

総曲輪通り南（富山県富山市

120⑪ 阿倍野（大阪府大阪市）

4441

霞が関三丁目南（東京都千代田区122⑫ 石動町第 1 ほか（富山県小矢部市）

46

42 二子玉川東（東京都世田谷区124⑬ 阪急川西能勢口駅前地区第一工区、川西能勢口駅南（兵庫県川西市）

48

43 東桜町（広島県福山市

126⑭ 一番町四丁目第一（宮城県仙台市）

50

44

128

⑮ 赤坂・六本木、六本木六丁目（東京都港区）

52

45 大手町連鎖型再開発（東京都千代田区

130【コラム】既存建物を保存・修景した再開発

56【コラム】駅前大規模商業立地と撤退後の再生

133⑯ 大崎駅東口第 1、大崎駅東口第 2（東京都品川区）

58

46 横手駅東口第一（秋田県横手市134⑰ 西国分寺駅南口（東京都国分寺市）

6247

湊二丁目東（東京都中央区

136⑱ 高崎駅西口第一ほか高崎駅周辺（群馬県高崎市）

64

48

銀座六丁目10（東京都中央区

138⑲ 押上二丁目（東京都墨田区）

66

49 石巻市震災復興再開発（宮城県石巻市

140⑳ 久茂地一丁目、モノレール旭橋駅周辺（沖縄県那覇市）

68【コラム】災害復興における再開発事業

143㉑ 千歳（長崎県長崎市）

72

50

144

㉒ 川口駅西口（埼玉県川口市）

74㉓ ヨコハマポートサイド（神奈川県横浜市）

76㉔ 青森駅前第二、青森駅前第一（青森県青森市）

78㉕ 住吉一丁目（福岡県福岡市）

80☆50選は事業計画認可又は組合設立認可の早い☆地区所在地、事業経緯、主要用途、権利変換方【コラム】ユニークなデザインの再開発ビル

82

順に掲載（複数地区が含まれる場合は、その式、担当コンサルタント、建築設計者、工事施㉖ 晴海一丁目西、晴海一丁目東（東京都中央区）

84

中で最も早い地区の年月日で代表）

工者等の事業諸元は、巻末にまとめて掲載㉗ 代官山（東京都渋谷区）

86㉘ 六甲道駅南、新長田駅南（兵庫県神戸市）

88㉙ 室町一丁目（福岡県北九州市）

92㉚ 川崎駅西口（神奈川県川崎市）

94

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

環状第二号線新橋・虎ノ門、大橋 （東京都港区、目黒区

曳舟駅前周辺（東京都墨田区

静岡駅前紺屋町ほか静岡駅・新静岡駅周辺（静岡県静岡市

片町Ａ（石川県金沢市「時代を画した再開発事業」の掲載方法☆事業地区の位置図は、Google☆個別事業の詳細を参照できるよう、過去の紹

マップ上に図示し、（公社）全国介記事の資料名（日本の都市再開発、市街地

市街地再開発協会のホーム

再開発、再開発コーディネーター、再開発研

ページ上に掲載究等）を巻末に掲載

URL : http://www.uraja.or.jp/50th_anniversary/commemorative_publication/50selections.html

事業事例 50 選一覧

17

th

N0. 01

時代を画した再開発事業

桑名駅前

パルビル（建替え後：サンファーレビル）、メイトビル

三重県

桑名市

市施行（2.18ha） E棟（パル）：昭和47年10月工事完了、N棟（メイト）：昭和48年12月工事完了

都市再開発法施行後の事業計画認可第一号であり、駅前広場整備を伴う再開発の先駆的事業

事業の評価
市街地再開発事業の完成により、鉄道駅舎やバスターミナ

また、狭隘であった駅へのアクセス道路や駅前広場が更新

ルと再開発ビルを結ぶペデストリアンデッキを整備したこされたことにより、道路交通の安全確保、交通渋滞軽減がとで効率的な歩行者動線を確保し、公共交通機関の利用者図られた。これにより駅前の利便性が向上し、商業施設のの乗継ぎや商業施設の利用が円滑にできるようになった。

開業後は多くの買い物客で賑わいを見せた。

再開発後から現在までの状況

地区選定の主旨

再開発後の社会情勢の変化により、駐車場機能の乏しさか

狭小な駅前空間と老朽家屋が集積する従前状況において、モータリゼーションに対応した駅前広場とアクセス道路並

ら買い物客離れが進み、平成９年に再開発ビルのひとつ

びに駅ビルを一体的に整備した初期の典型的な再開発事例であり、同様の駅前再開発が全国的に展開される契機と「パルビル」が閉鎖し、これに波及して周辺の商店街でもなった。また、一部の再開発ビルは優良建築物等整備事業により建替えられ、再開発ビルの再整備に伴う諸課題を議

空き店舗が増加するなど活気を喪失していた。

論する上でも重要な役割を果たしている。

このような沈滞著しい桑名駅前の状況を受け、駅前という土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新並びに良好な市街地住宅の供給を図るため、国の優良建築物等整再開発の目的と概要

再開発ビル（パルビル）の写真

備事業の制度を活用し、平成15年に地元民間事業者の施行

桑名市の中心市街地の大部分は戦災復興土地区画整理事業

によって閉鎖したビルの建替えに着手された。平成17年により整備されたが、当地区は施行区域から除外されたたに、１、２階を商業・業務施設、３階から18階を分譲マン

め、戦前からの老朽木造建築物や終戦直後に建築された粗ションとした住宅棟（南館）と、１、２階を商業・業務施悪な木造建築物が密集している状況であった。また、駅前設、３階から８階を立体駐車場とした駐車場棟（北館）か広場の規模は戦前のままで狭隘を極めており、周辺の交通らなる再々開発ビル「サンファーレビル」が完成した。

量の急激な増加への対応が課題となっていた。

優良建築物等整備事業による再開発ビルの建替えに伴ってこのような状況の中、桑名の玄関口にふさわしい駅前機能供給された95戸の分譲マンションは、名古屋への通勤・通の充実や魅力ある商業地の形成を図るため、市街地再開発

学の利便性から早期に入居が完了し、まちなか居住の推進事業を実施することとなった。昭和45年２月に都市計画決が図られた。また、商業・業務施設の誘致とともに、行政定、同年５月に事業認可を受け、商業施設を主体としたの市民サービス窓口や観光案内所、市営駐車場といった公「パルビル」と商業・業務・分譲住宅複合の「メイトビ的サービス機能も加えた新たな複合的施設を整備したことル」の２棟の再開発ビルや、駅前ロータリー及びバスター

により効率的な集客が図られ、中心市街地における拠点とミナルで構成する広場、当地区から国道1号線へ接続する
都市計画道路桑名駅前線、更には近鉄北勢線西桑名駅の移従前の上空写真

再々開発ビル（サンファーレビル）の写真

して都市機能集約の先駆けとなった。
桑名駅は名古屋からの所要時間が約20分と利便性が高く、現在も多くの乗降客の利用がある。そのため、市の中心市

転などに伴う整備を行い、昭和52年に完了した。

街地の拠点となる桑名駅周辺において、地域の中核病院となる桑名市総合医療センターが平成30年４月に開院したほか、鉄道をはさんだ東西市街地を結ぶ自由通路や駅西地区の土再開発時の施設配置図
関西本線

至四日市

タクシー
駐車場

再編に取り組むなど、桑名駅を中心とした交通結節点の機
能強化を図るとともに、都市機能の集積やまちなか居住を

Ｎ棟（メイト）

自家用駐車場

バスセンター

地区画整理事業、公民連携手法を活用した東西駅前広場の桑名駅促進し、当地区の更なる利便性の向上を図っている。
再々開発前後の施設構成（パルビル）

E棟（パル）（サンファーレビル）

国道一号線

従後の全景写真18

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

現況の上空写真桑名駅前（三重県桑名市）

19

th

N0. 02時代を画した再開発事業

小樽駅前、小樽駅前第３ビル周辺

駅前第 1 ビル、駅前第 2 ビル、駅前第 3 ビル：サンビルスクエア

北海道

小樽市

小樽駅前：市施行（2.80ha） 昭和49年5月～昭和51年11月工事完了
小樽駅前第３ビル周辺：組合施行（0.62ha） 平成21年５月工事完了

駅前広場等の公共施設を整備した公共団体施行の都市計画決定第１号地区にして再々開発第１号地区
地区選定の主旨
小樽駅前地区は、市施行の再開発事業により駅前広場等の公共施設を整備し、３棟の再開発ビルを歩道橋等で繋ぎ歩車分離を図った事業であり、公共団体施行として第１号の都市計画決定地区であった。
小樽駅前地区の完了から26年後、平成14年にホテル・市営プールを核施設としていた駅前第３ビルのホテルが営業を停止したことを機に建替えが計画され、法定再開発の施行区域要件を満たすために隣接敷地を含め、改めて小樽駅前
第３ビル周辺地区として都市計画決定された。法定再開発で整備した施設建築物を含む地区で再び法定再開発を行った、いわゆる「再々開発事業」の第１号である。なお、保留床処分に際し「街なか居住再生ファンド」を活用した事例でもある。

境改善に着手することとなった。

ていく中で、多くの「小樽方式」が誕生した。

本事業では土地の合理的かつ健全な高度利用により、当地事業の概要としては、駅前広場をそれまでの倍の広さに拡張

区に魅力ある新しい商店街をつくり商業発展の起爆剤とす

するとともに、施設建築物３棟（駅前第１ビル：飲食・物販・ることを目指すとともに、駅前広場の拡張を中心とした都市

病院・事務所・住宅、駅前第２ビル：店舗・駐車場・住宅、駅

計画道路 等の整備を図ることを目的に実施された。昭和45

前第３ビル：ホテル・店舗・プール）を整備し、中心部を横切

年２月に都市計画決定を受けたが、全国第１号ということでる国道５号の拡幅整備、緑地帯の設置等を行った。昭和48

関係各機関と協議しながら、権利床価格の設定方法、借家

年12月に駅前第１ビル(商店部分)オープン、昭和50年４月に権者に対する特定分譲方法、税制、融資、仮店舗賃貸料の

駅前第２ビルオープン、昭和51年11月に駅前第３ビルがオー決定方法、権利床の買取り等、具体的な再開発手法を決め

プンし、同月再開発事業の完工式を迎えた。

事業の評価
駅前広場を含め一新された公共施 設と併せ、老朽化した木造家屋が密集し建ち並び、細分化されていた土地が高度利用により近代化した。３棟の施設建築物内の新しい商店街の出現は、小樽商圏の流れに変化をもたらし、小樽駅前の中心的存在として地域の活性化に貢献した。

小樽駅前地区

また、各商店街においては客層の幅も広が再開発の目的と概要

第３ビル：テレビプラザ）の設置により、市民

当地区は小樽市の表玄関であり交通結節点でもある国

り、公共プラザ（駅前第２ビル：水時計、駅前を占める木造家屋の老朽化、細分化された土地利用な

駅前第 2 ビル

公共施設の整備等を総合的に実施することを盛り込ん
駅前第 1 ビル

小樽駅前地区
市街地再開発事業施行と同時に同法適用第１号となり、当地区の都市環

20

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～れたことで、歩行者の安全、利便性の向上が（歩道橋撤去後）

歩道橋

対処するため、市は昭和4 0年から各種調査を開始し、従前の小樽駅前

で利用者が直接行き来できる動線が確保さ図られた。

その後、都市化の進展と自動車の急速な普及、自然発開発事業の機運が 高まり、昭和4 4 年 都市再開発法の駅前第２ビル

建築物間が歩道橋で結ばれ、２階床レベル
駅前第 3 ビル

どにより、望ましい環境とは言い難い状況であった。

だ「小樽市総合計画」を策定した。そして駅前地区の再

駅前第３ビル

再開発事業により駅前広場及び３棟の施設

区域図

共施設が整備されていなかったことや、地区内の大半

生的に形成された駅前及び中心部の商店街の近代化に

駅前第１ビルの憩う姿が多く見られるようになった。

区域図（小樽駅前）

鉄小樽駅前に位置していたが、駅前広場や街路等の公完成後の小樽駅前広場( 中央奥：第１ビル、左奥：第２ビル、左手前：第３ビル )従後全景

小樽駅前第３ビル周辺地区
再開発の目的と概要
昭和51年に完成した旧駅前第３ビルは、平成14年、当ビルの約新たな利用が行われること。⑤通常の再開発条件が揃ってい６割もの床面積を占めるホテルが営業を停止したことを契機ること。以上が整理されれば、再々開発の導入が可能との結に施設利用者が減少し、地下飲食店を中心に空き店舗が増加論となった。そこで、隣接する５敷地を施行区域に含めることしたことから、建物の再利用について権利者、管理会社、小樽で施行区域要件を満たし、更に「中心市街地活性化基本計

市の間で協議したが、設備等の老朽化による改修費や耐震補画」に基づき実施されること等により国庫補助採択基準を満強費等がかさみ採算が合わないことなどから再利用を断念たすことが可能となった。

し、再々開発事業を行うこととなった。

再々開発にあたっては、駅前という立地条件を活かし「まちな一度再開発事業を行った建物について法定再開発事業ができか居住」を中心テーマとして、土地の高度利用、都市防災の向

るか、再開発事業の補助金を再度導入できるかなどについて

上、にぎわいのある中心市街地の活性化を目指すことを目的と小樽市が、北海道及び北海道開発局と協議を重ねた結果、①

し、商業・住宅・宿泊機能を併せ持った高層複合商業ビルの施設建築物の維持管理に支障が生じていること。②改修等の建設を行うこととした。

方法によって有効活用を図ることが困難であること。③既に建

当該施設は低層階を商業施設・温浴施設併設のホテルとし、築後相当期間を経過していること。④都市機能の更新という南側に10階建てのホテル棟、北側に17階建ての住宅棟を配置
小樽駅前、小樽駅前第３ビル周辺（北海道小樽市）

21

th

N0. 02時代を画した再開発事業

し、ツインタワー型の建物とした。さらに、当該施設の駐車場

着工後、10月にホテル床取得候補が撤退し、リーマンショック

は、幹線道路を避け、交通量が少ない東側の市道から出入り

後の経済状況下新たなホテル床取得者探しは目処が立たないすることとし、約180台を確保した。

状況であった。こうした中、特定業務代行者が事業成立のた組合設立までに、ホテルについてはテナント候補と床取得候補

めに最劣後の出資を引き受けることにより、全国市街地再開が現れ、地下店舗についてはテナントの目処がついたものの床発協会の「街なか居住再生ファンド」の出資を受けて特定目的取得者が未定であった。そこで、資金計画の目処を立てるた会社を設立し、ホテル・地下店舗床取得者とすることで施設開め、特定業務代行方式を採用した。平成20年１月に本体工事業の目処が立った。

旧駅前第３ビルのホテルが営業を停止したことを契機に、同ビ

また、ホテル棟に隣接して同時期に完成した住宅棟の高層分

ル内の店舗の撤退が進み、小樽駅前の一等地であるにもかか譲マンション117戸は完売、まちなか居住人口の増加に一定のわらず、小樽の玄関口としての役割を十分果たすことができな効果があった。

い状態が続いていたが、再々開発事業により誕生した「サンビ一方再々開発事業は、既に高度利用をしており堅固な建物がルスクエア」では、新たなホテルや商業施設等が営業を開始し建っているので、通常の再開発よりも従前建物評価・通損補たことにより周辺の歩行者通行量の増加につながり、賑わい

償・解体費等がかさみ、事業採算性に影響を与えることが課
題として認識された。

新たに含めた
施行区域

小樽駅前第 3 ビル周辺地区
第一種市街地再開発事業

都市再開発法制定後の第１号事業も都市計画決定、事業計画認可、工事完了公告のどの手続きが最初のものかによって異なっています。施行者別に見たそれぞれの手続きの第１号事業は以下のとおりとなっています。
施行者

組
合
個
人
都
市
機
構
公
社

当初の駅前
第 3 ビルの区域

地区面積

工事完了公告年月日

S45.2.7

小樽駅前

北海道小樽市2.80ha

S51.11.4（第3ビル）

事業計画認可S45.7.7

桑名駅前

三重県桑名市2.18ha

S48.12.30（N棟）

工事完了公告S48.9.14

柏駅東口

千葉県柏市

1.89ha

S48.9.14

都市計画決定S45.11.20

堺東駅前

大阪府堺市

0.42ha

S56.5.23

事業計画認可工事完了公告S46.3.17
S48.3.28

岡崎市本町康生西第1

愛知県岡崎市2.65ha

S48.3.28

都市計画決定S47.9.29

津駅前第1

三重県津市

0.13ha

S54.8.22

事業計画認可工事完了公告S51.12.24
S53.6.27

富士駅前第3静岡県富士市

0.17ha

S53.6.27

都市計画決定事業計画認可S50.7.18
S52.6.6

立花1丁目

東京都墨田区

1.17ha

S60.3.29

工事完了公告S57.3.25

川越駅前脇田町

埼玉県川越市1.10ha

S57.3.25

都市計画決定S57.1.22

浄心第1・2工区

愛知県名古屋市

0.83haH1.11.15

事業計画認可工事完了公告S58.3.10
S60.5.10

中町北

神奈川県厚木市

0.40ha

S60.5.10

都市計画決定H10.3.31

JR篠路駅西第2北海道札幌市

1.09ha

H21.5.8

事業計画認可H17.3.8

長野銀座D-1

長野県長野市

0.52haH18.8.30

工事完了公告H18.12.15

富良野駅前

北海道富良野市

0.52haH18.12.15

別

地区名

施行者

地区名

所在地

地区面積

工事完了公告年月日

組合

東岸和田駅東大阪府岸和田市

2.90haH22.9.9（Ｂ街区：リハーブ）

個人

萱島桜園町

大阪府寝屋川市

0.10haH19.8.1

都市機構

京島三丁目

東京都墨田区

0.20haH25.7.19制度

立体道路制度

地区名

所在地

地区面積

施行者

工事完了公告年月日

後原中央東

埼玉県さいたま市

0.67ha組合

H14.9.20

平成元 年に創設された「道 路の立体的区域を指定して、道 路と建物を一 体的に整 備する」ための制度である。具体的には、道 路法、都市計画法、建 築基 準法の3つの法律を一 体的に運用する制度。
本事 業はさいたま新都市周辺 地区の重要な交通 結 節点の一つとして、敷 地 北側に重 複利用区域を設定し、地下部分に首都高速 道 路
公団の施行による高速道 路を整 備し、上部に地下1層の駐車場とウェルカムパークと名付けられた広場を整 備した。また施設建 築物
は1,2階に店舗、事務所を有する32階建ての都市型住宅である。

再開発後から現在までの状況
本事業で建設された高層分譲マンションについては、多少の動きはあるものの、まちなか居住が維持されている。また、本事業に時期を合わせ、旧駅前第３ビルに接続していた横断歩道橋の撤去が北海道により実施され、小樽駅前から小樽港第３埠頭を見通すことのできる景観軸が創出されたとして平成21年度に小樽市都市景観賞を受賞している。

制

度

土地区画整理事業との合併施行（同時施行）

地区名

所在地

地区面積

施行者

工事完了公告年月日

江戸川橋

東京都文京区

0.54ha組合

S49.8.12

土 地区画 整 理事業と市街 地再開発事業のいわゆる合併施行（同時施行）が、昭和47年に作成された同時施行要領（案）に基づき、両事業 者の施行者が運用上の工夫を図ることで事業が進められたが、関係権利者の全員同意が必要であった。

駅前第３ビルとほぼ同時期に完成した駅前
第１ビル、駅前第２ビルについても老朽化に本事業は幹線 道 路の整 備等を目的とした土 地区画整理事業及び地下鉄新線開通・新駅開業に合わせて、住宅、店舗及び 事務所を用途とし地下鉄駅出入口を有する建 築物を整 備したものである。

伴う維持コストの増大、耐震性不足の問題制が浮上し、平成25年に小樽駅前再々開発街

度

土地区画整理事業との合併施行（一体的施行）づくり検討協議会が発足した。駅前広場の歩車分離を含めた再々開発が必要との認識

地区名

所在地

地区面積

施行者

工事完了公告年月日

島田本通三丁目

静岡県島田市

0.61ha組合

H16.3.25

平成11年の法 改 正で、再開発事 業における特定仮 換 地のみなし規定 が創設され、権 利者の資格 要 件が明確化されるとともに、従前地に対する権利変換登記（90条 登記）が可能となった。

のもと、平成29年10月に小樽駅前第１ビル周本事業は島田市の中心市街地において、商店街の機能継承と発展、公益施設の導入による文化・情報的サービスの充実、都市型住宅の供給による定住人口の増加を目的として実施された。区画整理の事業計画変更により本事業区域を再開発区として工区分けし、工事のための仮換地指定の取り消し、特定仮換地（換地計画に基づく仮換地）へ再指定した後に権利変換計画の認可を受けた。

辺地区再開発準備組合が設立されて新たな都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

種●各種制度適用「第１号」事業

サンビルスクエア

街づくりに向けて検討を進めている。

所在地

都市計画決定●防災街区整備事業 施行者別「第１号」事業施行者別に工事完了公告が最も早い地区を第1号事業としています。

小樽駅前地区市街地
再開発事業

22

●市街地再開発事業 施行者別「第１号」事業

会
社

区域図（サンビルスクエア）
区域図

都市再開発第１号案件について
公
共
団
体

事業の評価

が大きく向上し、小樽駅前のイメージアップが図られた。

column

歩道橋撤去前の中央通

歩道橋撤去後の中央通

小樽駅前、
小樽駅前第３ビル周辺（北海道小樽市）・コラム【都市再開発第１号案件について】

23

th

時代を画した再開発事業

柏駅東口

千葉県

（A 棟）
スカイプラザ柏 （B 棟）
柏そごう

柏市

市施行（1.89ha）昭和48年９月工事完了

事業の評価

N0. 03

柏駅東口は、再開発事業により従来の様相を一変
し、近代的な駅前空間となった。昭和29年の市制施行以来長年の懸念であった駅前広場を整 備

駅前広場整備と合わせて大型百貨店を再開発事業の核施設とした
典型的な初期の再開発

し、またダブルデッキで人と車の動線分離を図る
ことで歩行者の安全を確保した。ダブルデッキは
単に歩行者空間としての機能のみにとらわれることなく、「広場」のイメージを強く持たせるため、地区選定の主旨
当地区は、東京のベッドタウンとして急激に人口が増加した柏市の顔づくりのため、市施行の事業として実施された。駅前整備に人工地盤（ダブルデッキ）を取り入れ歩行者専用駅前広場として歩車分離を図り、大型百貨店を再開
発事業の核施設とした、初期の再開発の代表事例であり、その後の駅前再開発のプロトタイプとなった事業である。

施設建築物との調和を図り、柏市の玄関にふさわしいものとした。また、低層かつ老朽化した建物
は高層建築物に更新され、新たな商業施設に生まれ変わった。柏駅周辺は、人口増に伴いすでに施行区域（従前）

中心市街地として賑わいを見せ始めていたが、本事業により開業した「そごう柏店」と同年に駅西再開発の目的と概要
柏市は首都圏近郊のベッドタウンとして、昭和30年に45,000人

ブルデッキは駅舎だけでなく隣接建築物とも連結することで、だった人口が45年には３倍超の150,000人を超過した。当時の都市空間の有効利用を図った。施設建築物はA棟（８階建て）

柏駅東口は防火建築帯により築造された一部の店舗を除き、及びB棟（14階建て）の２棟のビルが建てられ、転出者を除く

低層で老朽化した商住混在の木造建物が密集しており、防災

権利者の権利変換床となった他、保留床はキーテナントであるや商業振興の観点から課題があった。また、公共施設につい「そごう」が取得し昭和48年10月に開業した。

ては、駅に向かう14ｍ道路を新規に整備したものの、地区内の多くの道路は車の交互通行が困難な４ｍ以下で、もともと狭小であった駅前広場は、国鉄の複々線化計画が持ち上がりさ

東京方面に流出していた購買力を食い止めることとなった。こうして、柏市は千葉県北西部及び茨城県南部を商圏に抱える中核的商業都市として広く知れ渡ることとなった。
の整備を実施したことに加え、大型商業施設を誘

柏駅舎致したことは、その後の日本における再開発の先駆的役割を果たすこととなったと評価できる。

動線が輻輳する非常に危険な状態であった。
高架広場

市再開発法に基づく整備手法を検討し、5,300㎡の駅前広場を設けるとともに、柏駅が橋上駅であるということを考慮してとした駅周辺店舗の集客効果は大きく、これまで

市街地再開発事業の第一の目的である公共空間

配置図

らに狭まることとなるなど、駅前の空間は自家用車や歩行者のこれらの課題を解決するため、昭和44年６月に施行された都口に進出した「柏髙島屋」の２つの百貨店を中心

施設建築物B棟

施設建築物A棟

従前（昭和44年）の柏駅東口再開発後から現在までの状況
ダブルデッキを含む駅前空間は柏市の顔となり、２階部分に歩行者専用嵩上式広場（ダブルデッキ）2,800㎡をメディアに取り上げられる際は、必ずダブルデッ設置した。これにより、上下で人と車の動線分離が実現し、ダキ周辺の風景が映し出されるようになった。ダブ
ルデッキ上ではストリートミュージシャンの活動や各種イベントが実施されるなど、多彩な市民活動の場ともなり活気に溢れ賑わいに満ちたまちづく
りにつながっている。
商圏は、再開発以後 順調に拡大していたが、近年は縮小傾向にあり、開店以来多くの市民に親しまれてきた「そごう柏店」は、平成2 8年９月に43年の歴史に幕を閉じ、閉店することとなった。現在、駅周辺の多くの建築物が建替え等の更新時期を迎えており、市の中心市街地は転換点を迎えている。

完成写真（昭和48年：左からＢ棟、Ａ棟と柏駅前第一商業協同組合ビル）

24

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

ダブルデッキ柏駅東口（千葉県柏市）

25

th

N0. 04時代を画した再開発事業

武蔵ヶ辻第二、武蔵ヶ辻第四金沢スカイビル

石川県

近江町いちば館

金沢市

武蔵ヶ辻第二地区：市施行（1.70ha）昭和48年９月工事完了
武蔵ヶ辻第四地区：組合施行（0.90ha）平成21年３月工事完了

事業の評価
第二地区の完成により、武蔵ヶ辻地区の商環境は一変し、
武蔵ヶ辻地区の商業地としての地位は確立され、多くの買い物客が訪れることとなった。
建設された施設建築物は、当時としては、日本海沿岸で最市の40年間に及ぶ一連の再開発によるまちづくりの先駆的事例と時代に対応した新しい事例

も高い建物となり、武蔵ヶ辻地区のランドマークとなるだ
けではなく、金沢市の近代化に大きく弾みをつけることとなり、以降、都心軸に沿って再開発事業が継続的に実施さ地区選定の主旨

れ、都市機能が集積された都心軸が形成されていくことと金沢市は、都市の成長と発展のために必要な開発を行う区域と、金沢らしい伝統的な都市環境を保全する区域を明確にゾーニングし、保全と開発の調和を基本方針としてまちづくりを推進してきた。その中で旧城下町区域の都心軸沿線では再開発事業によるまちづくりを行ってきたが、武蔵ヶ辻第二地区は市の再開発事業第1号であり、都心軸を形成する道路拡幅と百貨店及びホテルによる商業の活性化を図った事業である。その36年後武蔵ヶ辻第四地区は、伝統ある市場の原風景を継承しながらの再生と、地域の需要に即した市民交流施設などの整備を指定容積の半分の規模で実現しつつ、国道の拡幅と地下道の新設により第二地区との回遊性を高め、地区全体の相乗効果を高めている。

なった。
特に、第二地区では、当時としては珍しい、財産所有者と店舗営業者の分離いわゆる“所有と使用の分離”の方式を採用するなど全国の再開発ビルの先駆的モデルとなった。
一方、第四地区では、施設建築物の一階店舗部分に24時間

武蔵ヶ辻第二地区 従後全景写真

開放通路を配し、既存の近江町市場と一体感を持った意匠を施すなど、市場環境の継続と回遊性の向上を実現しており、市民から好評価を得ている。
また、公共施設として導入した子育て支援施設には、市再開発の目的と概要
武蔵ヶ辻地区は、JR金沢駅の東南約800ｍ地点に位置し、成立させると共に歴史的建築物の曳家保存を図るなど特色

国道157号と国道159号が交差する交通の要所のため、昭和ある市街地再開発事業になっている。

40年代、市内で最も交通渋滞の激しい地区であった。また、当時は商業の近代化に立ち遅れており、都市機能の更内、市外の多くの若い親子が利用し、新たなにぎわいの創出を果たすこととなった。

位置図

新と新たな商環境の整備が求められていた。

武蔵ヶ辻第四地区 従後全景写真

そのため、周辺道路の拡幅整備など交通処理の抜本策の確

再開発後から現在までの状況

立と、商業活動に新たな活力を吹き込むことを目的に、百平成27年の北陸新幹線金沢開業の効果もあり、武蔵ヶ辻地区には多貨店とホテルをキーテナントとして、金沢市初の市街地再開発事業となる第二地区を公共団体施行にて実施した。
36年後、組合施行で実施された第四地区では、国道の拡

くの来街者が訪れており、両地区ともにぎわいを見せている。
武蔵ヶ辻第四り、開業以来、武蔵ヶ辻地区の商業の核機能を維持している。

幅、バス待ち空間の整備など交通機能の向上に合わせ、武蔵ヶ辻第三“市民の台所”として親しまれている近江町市場の原風景を維持しつつ、新たな機能を付加することにより商環境の第二地区の施設建築物は、消費者ニーズにあわせ、改装を重ねてお武蔵ヶ辻第二再生を図るため、商業施設、公共施設、事務所用途からな

また、第四地区の施設建築物は、観光客から近江町市場の一部として認識されており、週末には、店舗には多数の行列が発生するな
ど、買物客で非常ににぎわっている。

る複合施設の整備を実施した。

アーケード（日除け）

特に、第四地区では、必要機能の絞り込みと最小規模によ近江町市場内の様子

る事業内容への見直しにより、低容積型での再開発事業を
空間のひろがり
看板ゾーン

業務医療施設（保存建物）

テント

公益施設

駐車場

駐車場

公益施設

駐車場

駐車場

商業施設

商業施設

商業施設

商業施設

市場施設

新通り

銀行施設

看板ゾーン
庇・軒

照明

市場施設

相対売り

相対売り

店舗

店舗

商品棚

商品棚

商業施設
武蔵ヶ辻第四地区 断面図
オフィスやホテルを含まない施設計画

26

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

武蔵ヶ辻第二地区 従前全景写真

武蔵ヶ辻第四市場グランドデザイン

にぎわう近江町市場入口

武蔵ヶ辻第二、武蔵ヶ辻第四（石川県金沢市）

27

th

N0. 05

時代を画した再開発事業

広町

熊本県

温泉プラザ山鹿山鹿市

市施行（2.30ha） 昭和51年８月工事完了

九州第一号事業。地方都市の中心市街地における初期の代表例にしてその後の減築・再整備の代表例

事業の評価
昭和50年の再開発では、協同組合山鹿温泉商店街が組織されたことによる商店街組織の強化や再開発ビル誕生によりキーテナントである総合スーパーのほか多種多様な店舗が集まり商業活性化や賑わいの創出、道路整備に伴う交通の改善などを図ることができた。
再開発ビルは、商業機能のほか、市営温泉や市民会館、従前

プール等の公的機能や共同住宅も備えており、オープン後

地区選定の主旨
昭和50年に山鹿温泉の中心地である広町地区で、市街地再開発事業、住宅地区改良事業及び商店街近代化事業の３
事業の合併施行により複合ビル（温泉施設等、商業施設、改良住宅）を整備した事業である。その後、約30年後の平成14年に商業施設の核店舗が撤退し、建物の老朽化も著しく耐震性や施設の維持管理においても課題を抱えていたことから、ビルの一部を減築し、残った部分をコンパクトな商業施設としてリニューアルするとともに、木造の温は小売業、飲食業を中心に100店舗以上が並び、大変な賑わいをみせた。
従後

現況全館断面図

泉施設の再建を行った。再開発ビルの特徴ある再整備の代表事例とも言える。

再開発の目的と概要
山鹿市は古くから温泉地として栄え、豊前街道を中心に賑わいを見せてきた。
中でも広町地区は、市営温泉「さくら湯」を中心に、低層で木造の旅館や店舗、住宅が密集し、道路幅が狭く、高低差７ｍの坂道となっていたため、自動車などの交通量増加といった環境の変化に対応できず、衰微の傾向に

再開発後から現在までの状況あった。

平成14年にキーテナントであった「サンリブ」が閉店し、ロス構造」という当時の特徴的構造を再現し、平成24年に昭和42年に地区内を通る国道325号の拡張計画が立て

プールの営業停止や５割を超える空きテナントの増加、施完成して山鹿温泉のシンボルとなっている。

られ、商店街が分断される計画であったため、当初は反設の老朽化など多くの課題を抱える状況となった。

平成22年の再整備では、減築改修であったが老朽化施設の対意見が多数を占めた。しかしながら、商店街の近代化

平成17年に耐震診断を行った結果、市民会館等を含む一部改修に伴う防災機能の向上や、「さくら湯」再生に伴い温と地域の再整備について関係者による話し合いを重ね、を解体し、残るビルを改修すれば商業施設として活用でき

泉地としての商店街の組織化や広町地区の活性化、道路の拡張整備

ることが判明したことから、市営温泉や市民会館の部分をイメージ向上解体し、減築リニューアルを実施して、平成22年に新たなを図ることが商業ビルが完成した。

できた。

について課題を解決するため再開発に合意し、昭和50年８月に九州初となる再開発ビルが誕生した。

完成写真

従前状況図

再開発ビルは、温泉ビル、中央ビル、住宅ビルなど６つの

N

従前状況図

また、解体除却を行った場所には、再開発前にあった木造
温泉「さくら湯」を再生した。再生にあたっては「十字ク

建物がオーバー・ブリッジによって連結された１棟の建物で、東西７ｍの高低差を東側建築物１階と西側建築物３

現況配置図

階を平面でつなぎ、建物の中央を東西に貫く長さ230ｍ、幅４ｍの歩行者専用通路が設けられた。

山鹿灯籠踊りとさくら湯

また、施設には市営温 泉や温 泉プール、市民会館のほか、権利者用の分譲住宅と市営住宅を備え、屋上部分には13 0台収容可能な自走式駐車場が設けられるなど、様々な機能を有するビルとなった。
断面図
住宅

集会場

浴場

28

店舗

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

現在のさくら湯広町（熊本県山鹿市）

29

th

N0. 06

時代を画した再開発事業

白鬚東

都営白鬚東アパートほか

東京都

墨田区

都施行（27.60ha） 昭和57年６月工事完了

白鬚西

けやき通り南弐番館ほか

東京都

荒川区

都施行（48.79ha） 平成21年３月工事完了

亀戸・大島・小松川

東京都

小松川グリーンハイツほか

江東区・江戸川区

都施行（98.67ha） 2022年３月工事完了予定（第三地区）

防災拠点整備のマスタープランに基づいた大型防災事業

再開発の目的と概要
白鬚東地区は、東京都の東部を流れる荒川と隅田川に挟まれ都民が避難し、生命の安全を守る場所として整備された。

た、いわゆる江東デルタ地帯の最北端に位置する約27.6haの地

昭和47年の都市計画決定時点の人口は2,396人、世帯数が867

域である。

世帯であった。このうち、土地建物所有者は183人、借地建物所

この地域は、従前、大規模な工場があったが、昭和40年代前半

有者は101人、借家権者は403人と借家人が約６割を占めているに移転し、その跡地を利用して、防災拠点の整備を進めることに状況であった。

した。

住宅整備については、権利者が床を取得する権利床住宅を102

環状第４号線と補助第119号線を拡幅整備するとともに、補助戸、保留床として160戸、借家人のための再開発住宅等を1,295

第119号線に沿って防火壁的役割を持つ高さ40ｍの住宅棟を戸整備したほか、東京都住宅供給公社の自主開発として187

連続的に配置し、その内側（隅田川側）には約10haの公園を設戸整備している。

け、大震災時の避難広場を設置した。この避難広場は、平常

また、当地区内には、店舗、小・中学校、幼稚園、保育園、作業時、一般公園・運動公園として利用し、災害時には、約10万人の所、工場等のほか公益施設等を配置した。

地区選定の主旨
東京都は昭和44年に、木造密集市街地が広がり防災性に課題のある江東地区において住民が震災時に避難できる広場を有する大規模な防災拠点の整備を目的として「江東再開発基本構想」を策定した。この構想に基づき、白鬚東、
白鬚西、亀戸・大島・小松川の３地区で市街地再開発事業による防災拠点整備が実施された。各地区で、幹線道路や広大な避難広場が確保されるとともに、耐火中高層の集合住宅、各種の公共公益施設、店舗、工場等が整備され、市街地の環境が劇的に改善された。
防災拠点整備のマスタープランに基づき、公共団体施行で地域の環境を一変させた、地区面積合計175haにも及ぶ
他に類を見ない大規模事業である。

白鬚東地区
都施行再開発事業の経緯
昭和39年６月に起きた新潟地震（Ｍ7.5）は、地盤地震ともいわ

以上の条件に適合する地区として、白鬚、四ツ木、亀戸・大島・れ、地盤液状化現象による鉄筋コンクリート構造物の倒壊、橋

小松川、木場、両国、中央の６地区が選定された。

梁の落下、鉄道の破壊、石油コンビナートの炎上など、都市災害６拠点のうち、白鬚地区（東・西地区）及び亀戸・大島・小松川の脅威を見せつけ、人々に大きな影響を与えた。この地震が、東地区は市街地再開発事業で実施することとなった。

京の江東地区の地震災害に対する本格的な検討の始まりとなった。

江東地区防災拠点位置図

本的研究成果を実施に移すべく検討を加え、同年11月に「東京白鬚東 配置図

白 鬚地 区

東京都は、昭和44年８月、都の関連部局による江東再開発プロ
ジェクトチーム（事務局：首都整備局）を設置し、これまでの基事業完了後の白鬚東地区

白鬚西地区

白鬚東地区

都都市改造会議」（議長：副知事）において、「防災６拠点構
想」とも呼ばれる「江東再開発基本構想」を決定した。
①避難距離は、避難命令が出てから30分以内に到着可能な

N

防災拠点の選定条件として、
1.2㎞以内とする。
②避難人口は、有効避難広場１㎡あたり１人とする。
③防災拠点面積の最小は、輻射熱、熱気流等に対する安全面から約50haとする。
④事業の早期完成を図るため、公共用地、工場跡地等の移転可能、買収可能な用地の多い場所とする。

30

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

白鬚東（東京都墨田区）、白鬚西（東京都荒川区）、亀戸・大島・小松川（東京都江東区・江戸川区）

31

th

N0. 06

時代を画した再開発事業

事業の評価

地建物所有者は571人、借家権 者は9 5 4人

事業施行前は、大規模工場跡地と老朽木造住宅、商店、小工は閉鎖する仕組みとなっており、これらの防火施設がユニークと借 家 人 が 約６ 割 を占 めて い る 状 況 で場等の混合密集地帯となっており、地震等による大火災、水害であるということで、モデル地区として多くの視察者が訪れてあった。

等に対して無防備の状態であったが、延焼遮断帯となる建物いる。また、地盤高をＡＰ＋3.5ｍ以上としていることから、浸住宅 整 備については、権 利 者 が 取得するを連続的に配置し、その内側には約10haの公園を設け、大震

水対策も強化されている。

権 利床住宅（1 , 016戸）や借家人のための災時の避難広場とすることにより、地域の防災性が飛躍的に再開 発 住宅 等（1 , 17 5 戸）を整 備し、それ向上し、生活環境の向上が図られた。

以外 の施 設建 築 物は、特 定 建 築 者を活用

建物の整備計画は、補助第119号線に沿い、かつ、前面沿道

し、民間事 業者（ 2 , 2 0 6 戸）により整 備さ

建物から約50ｍ以上離れた位置に連続的に配置した住宅棟れている。

で、高さ約40ｍの鉄骨鉄筋コンクリート造とすることで、巨大な防火壁として都市火災による輻射熱や熱気流等から隅田川沿いの避難広場の安全性が確保されている。
従前（昭和40年）

特に、防災施設として、住宅バルコニー側に防火シャッターや事業の評価

高熱から守るためのドレンチャー（水幕装置）などの施設を整備するとともに、建物の棟と棟の間に防火壁を構成するため、ゲート部やブリッジ部に鋼製扉やシャッターを設け、非常時にシンボルタワー纏（まとい）を模したオブジェ

再開発後から現在までの状況
当地区は現在に至るまで地域の防災拠点として機能しており、墨田区堤通二丁目全 域の８つの自治会からなる白鬚東自治会連合会では、毎年、「白鬚東地区合同防災訓練」を実施している。
訓練では、強い揺れによるケガを想定した応急手当や救命処置、初期消火訓練、災害用トイレ設置や非常食の炊き出し訓 練 等を行っており、現 在 でも防災 意 識 の高 い地 域となっている。

従後（平成22年）

AED を使用した応急手当訓練

災害時に広域避難広場となる都立汐入公園は、隅田川スー

大震災時に地区内の建物及び道路などの被害状況を調査しパー堤防と一体化していることから安 全で親 水性が 高く、たが、大きな被害は無かったことから、「再開発をやって本応急仮設トイレや備蓄倉庫等の防災施設を備えている。ま当に良かった。昔の汐入だったら自分達の家も倒れてしまっ

た、公園に隣接して、水道の配 水施設（10万トン）と災害時た。火が出たらひとたまりもなく、汐入は全滅だった」と感謝に応急給水の拠点となる給水所を整備し、この避難広場のされている。

安全性を高めている。

施設建築物は、「まちなみ景観計画」のイメージカラーであ道 路は、災害 時の円滑な避 難を考慮して幅 員1 2ｍ以 上とる「オールド・ローズ」を低層部に色分けすることで、かつてし、地区幹線として都道３路 線、生活道 路として荒川区道のまちなみを再現した。

12路線を整備することにより、地区内外へのアクセスが向上

また、住宅棟の配置については、住民要望を受け、日照・居し、防災拠点としての機能が 確保され、防災性が飛躍的に住条件など良好な住環 境に配慮し、できる限り南向きの住向上している。

棟となるように計画され、隅田川リバーサイドの景観と調和

これにより、災害時には最大約12万人が避難できる防災拠し、親しみやすい、魅力ある住空間が創出された。

点が完成し、地元、リバーパーク汐入町会長からも、東日本

当地区内では、権利床住宅及び再開発住宅等による住宅整
白鬚西地区へは水神大橋及び白鬚橋で行き来ができること

り）

治通

第

から、水辺を介して環境整備された活気あふれるまちへと

環状

明
線（
4号

橋

変貌している。

白鬚

南千住駅貨物ヤード

備により、1,74 4戸の住宅が整備され、隅田川の対岸である

隅
田川

非常食の炊き出し訓練

白鬚西地区
再開発の目的と概要

32

白鬚西地区は、東京都荒川区の東 端に位置し、大きく曲がこのような状況から、安全で快 適な生活環境の整備、地域

る隅田川とJR貨物隅田川駅に囲まれた、面積約48.8haの地特 性に配慮した経済基盤の強化等を目的として、混在して域である。

いた住宅、店舗、工場 等の集約による用途 純化を図りなが当地区は、「汐入」と呼ばれる住宅・店舗・工場が混在する

らの不燃中高層化、学校、保育所、警察・消防施設、病院な木造住宅密集市街地で、以前は多くの住民が居住していた

どの公共公益施設と災害時に12万人が避難できる広場を計が、戦 災を免れた建物は老朽化が進むとともに、道 路も狭画した。

く、大規模紡績工場の移転に伴って人口が大幅に減少し、

昭和5 8年の都市計画決定時点の人口は4,131人、世帯数は

防災性の向上と地域の活性化が課題となっていた。

1,471世帯であった。このうち、土地建物所有者は188人、借都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

大橋

水神
白鬚東地区

千

住

汐

入

大

橋

事業完了後の白鬚西地区
白鬚東（東京都墨田区）、白鬚西（東京都荒川区）、亀戸・大島・小松川（東京都江東区・江戸川区）

33

th

N0. 06

時代を画した再開発事業

再開発後から現在までの状況

事業の評価

平成５年に事業区域内の町会が一つになり、「リバーパーク汐入町会」が発足され、事業完

当地区内では、権利床住宅及び特定建築者による住宅整備に良い住環境を確保するため中低層の不燃建築群を組み合わより、8,656戸の住宅が整備され、従前権利者のほか、新住民

せ、空間に変化をもたせたことで、良質な住宅、住環境、豊かのファミリー世帯等も新たに住まわれ、活気あふれるまちへとな都市景観が形成され、防災を考慮し、高層住宅を補助144号

変貌した。

線と広場の中間に配置して、火災に対する防火建築帯とし、避地区中心の避難広場には、100基の応急仮設トイレ、1,500㎥

難広場の安全が確保されている。

了時には地区内全ての世帯（約4,300世帯）で構成され、再開発事業により、新たに移ってきた住民を巻き込んで様々な活動を行っている。
整備された各種の防災施設を活用して毎年実施される防災訓練は、町会が中心となり、区・警察・消防等と連携して、周辺からの避難民を受け入れる訓練を実施している。
応急給水の状況の応急給水槽を整備するとともに、被災者の救援など、緊急輸送用にヘリコプターの臨時発着所などを設置し、避難広場の亀戸・大島・小松川地区

安全性を高め、防災拠点としての機能が確保され、防災性が再開発の目的と概要

また、区境にあたる旧中川には、既設橋梁、新設及び架け替え

亀戸・大島・小 松川地区は、荒川、京葉道 路（放 射第15号線）及び 補は、幅20ｍの公園道路橋が２橋あり、景観にも配慮されている

飛躍的に向上している。
も含め９橋あり、中でも、大島小松川公園内の両区を結ぶ橋

助第14 4号 線に囲まれ 、江戸川区及び江 東区の区境となる約 9 8 .7 ha

ことから、地区のシンボルにもなっている。

の全国でも類を見ない大規模な市街地再開発事業である。

建築物の整備計画は、日照、通風等を考慮するとともに、より

当地区は、軟弱地盤・低地盤地帯で、周辺地区を含めて人口密度が高く、総合的にみて、災害危険 度が 高い状 況にあった。また、住宅・店

都営

舗・工場 等の混在かつ密集による生活 環 境の悪 化や、大 工場の転出

公園道路橋

地下

宿線

旧
中
川

に伴う消 費の 減 少などによる地 域 の 経 済 基 盤 の 低下など が 課 題と

鉄新

船堀

橋

なっていた。
そのため、従前 権利者の生活再建、地域コミュニティなどにも配慮し

東大島駅

荒川

ながら、住・商・工の混在を整理し、災害時の避難 広場となる公園や
避 難 路となる都 市 計画道 路をはじめ、各種の生活道 路・公 園・駅前

放射第 31

広場 等の公共施設、学 校・保育所等の公益 施設を整 備して良好な生

号（新大橋

通り）

活環 境を確保することを目的として事 業を実施した。地区の中心に旧
中川をはさむ形で、災害時には約2 0万人が避難できる広大な公園を配置し、これを取り囲むように不燃建築帯を設け、この避難広場の安

荒川大橋

全 性を確保した。
昭和5 0 年の都市計画決定時点の人口は9, 310人、世帯数は3 ,19 4世帯であった。このうち、所有者は691人、借地権者は82 4人、借家権者は

新小松川

橋

1, 39 6人と借家人が約５割を占めている状況であった。
住宅整 備については、権利者が床を取得する権利床住宅（2 ,0 78戸）

線

速7号

首都高

従前（昭和33年）

放射第 15 号（京葉道路）

小松川橋

や借家人のための再開発住宅（75 8戸）を整 備し、それ以外の施設建
築物は、特定建築者制度を活用して東京都住宅局（現在の都市整 備

現在の亀戸・大島・小松川地区（H30.９月撮影）

局）（1, 8 89戸）、東京都住宅供給公社（727戸）、住宅・都市整備公団（現在の都市再生機構）（8 69戸）や民間事業者等（2 , 3 3 5戸）により現在までの状況

整備されている。

当地区の事業は、平成14年に防災拠点としての避難広場が概

計画当時は第一種事業（権利変換方式）で開始したが、権利者の合意成し、従前権利者の生活再建が完了したことにより、事業が形成など調整に時間がかかり、広大な地域の再開発の進捗を図ること概成している。関連事業である小松川地区高規格堤防（スーが困難であったことから、国に対し制度改正を要請した。その結果、昭パー堤防）整備事業も完了し、更に安全・安心な街へと変貌し

和50年に都市計画法及び都市再開発法の改正が行われ、大規模再開てきている。

発事業を早急かつ緊急に実施するための土地収用が適用できることとまた、スーパー堤防沿いの江戸川区施行による「小松川千本なったことから、第二種事業（用地買収方式）が創設された。また、昭桜」も街へのいろどりを添えている。

和55年には、特定建築者制度が創設される等、大規模再開発区域に平常時の公園では、テニスコートや野球場などのスポーツ広場

適する法改正がなされたことにより、事業のより一層の促進が図られ、やアスレチック、バーベキュー広場などの施設があり、都民の全国の市街地再開発事業において先駆的役割を担ってきた。

34

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従後（平成29年）

憩いの場となっている。

スーパー堤防沿い小松川千本桜
白鬚東（東京都墨田区）、白鬚西（東京都荒川区）、亀戸・大島・小松川（東京都江東区・江戸川区）

35

th

N0. 07

時代を画した再開発事業

倉敷駅前

岡山県

くらしきシティプラザ

倉敷市

市施行（3.00ha） 昭和55年10月工事完了

地方中核都市において、都市の表玄関にふさわしい駅周辺の整備を目指した昭和50年代の典型的事業
地区選定の主旨
国鉄倉敷駅（現ＪＲ倉敷駅）の駅前は老朽木造家屋が密集した市街地であり、駅前広場も狭小で交通機能が不十分でオープン時の賑わい状況（駅前広場及びペデストリアンデッキ）あった。そこで倉敷市の表玄関にふさわしい駅周辺の整備を目指し、本事業により駅前広場及び東西ビルを整備し大型商業店舗、宿泊施設、業務施設等の集積を図るとともに、倉敷駅及び既存商店街と連絡するペデストリアンデッキを整備した。駅前空間を一新し、商圏の拡大を実現させたことにより、その後の駅前整備のプロトタイプとなった事業である。

再開発の目的と概要
当時の倉敷市は東瀬戸経済圏の中核都市として、市完成写真（区域全体）

域南部の工業地帯を中心に著しい進展を続ける一方、日本の伝統文化を保存継承し、豊かな文化と経平面図

済をあわせもつ都市であった。しかし、交通結節点

断面図
東ビル

西ビル

である国鉄倉敷駅前は、商業の集積地でありながら

立体
駐車場

老朽木造家屋の密集した市街地で、地区南側に接して国道429号（旧国道２号）が東西に走っているが、西ビル

駅前広場が狭小なことからターミナルとしての機能

立体
駐車場

が十分に果たされていなかった。そういう状況のなか昭和45年、地元関係住民から市及び市議会に対し

バス
ターミナル

タクシー
のりば

東ビル

駐車場
国鉄
倉敷駅
バス
タクシー
ターミナル
乗り場

従前（区域全体）

倉敷駅前の早期整備について強い要望が出され、市

地下連絡道
【凡例】

議会としてもその必要性を認め、全会一致で市街地

公共施設等

百貨店

オフィス

ホテル

飲食店

駐車場

再開発事業としての整備促進が決議され、翌昭和46

再開発後から現在までの状況

年から市の重点施策として本事業に着手した。昭和
55年には当該事業の施行により土地利用の合理化、再開発事業完了から約25年が経過した平成17年

商業機能の高度化と施設の近代化を図り、東西ビル

頃、倉敷駅前地区を含む中心市街地では、社会経や駅前広場などの一体的な整備を行ったことで倉敷済環境の変化や郊外型大規模店舗の立地等によ市の表玄関にふさわしい環境に改善されている。

事業の評価
倉敷駅前には昭和55年の東西ビル整備により、広域拠点との向上が図られた。

してふさわしい商業（百貨店、専門店）、業務（銀行、市さらに、倉敷駅は市街地再開発事業の施行と併行して改築の出先、警察、郵便局等）、宿泊施設が配置され、40万都が行われ、再開発事業により２階部分に設置されたペデス市（昭和55年時点）の表玄関として中心市街地をはじめ、トリアンデッキと連絡する橋上駅となっている。駅舎・東市全体の経済、観光の発展において、積極的な推進力とビル・西ビル並びに既存商店街をペデストリアンデッキでなった。また、駅前広場を事業前の約４倍に拡張し、バス連結することで、駅及び東西ビル利用者の快適な動線を確及びタクシー、一般自家用車等の流れをスムーズにし、交保するとともに、人と車を分離することで歩行者の安全が通中枢としての機能を果たすこととなった。あわせて隣接確保されている。

する国道の拡幅を行い、電線類を地中化することで防災性

36

従前（老朽木造密集家屋、国道交差状況、駅前ロータリー、旧駅舎）

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

り、地区周辺で空き店舗が増加し賑わいが徐々に薄れてきていた。東西ビルの空きテナントも増加
し、施設の更新時期を迎える中、東ビルの百貨店が閉店しその後ビルが閉鎖され、後継テナントの誘致と賑わいの再生が喫緊の課題となった。そこで平成19年、後継テナントを誘致するため、暮ら
し・にぎわい再生事業の空きビル再生支援を活用
し、東ビルの老朽化した設備、内装及び外壁の大規模改修を行い、地元百貨店を誘致している。東ビルの再生では、新たに都市機能として公益施設の男女共同参画センターを配置するなど、中心市
街地の活性化に貢献している。

大規模改修後の東ビル
倉敷駅前（岡山県倉敷市）

37

th

N0. 08

時代を画した再開発事業

上六

大阪府

うえほんまちハイハイタウン

耐火

事業の評価

非耐火

N

大阪市

近鉄線や市営地下鉄（現大阪メトロ）千日前線・谷町線の駅が近くに位置していたが、本事業により街区周辺道路整備も合わせて行ったことか

組合施行（1.20ha） 昭和55年10月工事完了

ら、交通の利便性はさらに向上した。当地区は本来文教地区であり、加大阪の私鉄ターミナル駅前で
商店街近代化と都市型住宅の整備を目的とした初期の代表事例

えて商業施設が 充実したことで、より快 適な都心居住ができるようになった。こうした背景も相まって周辺地域においても高層、高級マンションが急増することとなり、特に近隣の百貨店をはじめとする商業施設の地区選定の主旨

改築高層化が進むこととなった。

当地区は私鉄ターミナル駅前でありながら、戦後長らく老朽化した低層非耐火の住宅併用店舗等が密集して建ち並び、戦災復興土地区画整理事業の施行区域にも指定されていた。そこで土地の高度利用と商店街近代化を目指し、大阪市内では初の組合施行事業であり土地区画整理事業との同時施行ともなる本事業が行われた。また日本住宅公団（現UR都市機構）が参加組合員となり分譲住宅を供給するなど、様々な手法が活用された事例である。

従前状況図

断面図

再開発の目的と概要

１階平面図

N

住宅
商業
駐車場

当地区は復興土地区画整理事業地区内にあり、戦後まもなくの昭和22年１月に都市計画公園に指定されていた。しかしながら、第２次大戦終戦直後より闇市が乱立する

8 階平面図ような状況であり、事業施行前に既に密集した娯楽、飲食店街が形成されていた。そのため、計画通りに公園を整備しようとすると各店舗がバラバラに換地され、形成されていた商店街が崩れ、それぞれが個々に営業するのは困難であるとの声が多く上がることとなった。一方で、現地で商店街近代化の声が高まっていたことや、昭和44年に組合施行の市街地再開発事業が制度化されたことを契機として、地元から大阪市および建設省に対して、当地区の公園計画の廃止と市街地再開発事業の促進を内容とする陳情書が提出された。当時の建物は、戦後すぐに建てられた低層の老朽木造建築

商業

物がほとんどであり、防災上も、環境衛生上も、整備が必要であることから、再開発
により建築物の整備を進める方向となった。本事業は土地区画整理事業と市街地再再開発後から現在までの状況

開発事業の同時施行であったため、本組合設立時に従前権利者の全員同意が必要

施設建築物は、完成以来「うえほんまちハイハイタウン」

であったが、地区住民は再開発実施以前より結束していたこともあり、合意形成は円様なテナントが入居している。地下１階から地上３階まり、環境改善や商店街の近代化を図り、あわせて利便性の高さ

での商業施設は地域の利便性を高め、地上４階より15にも恵まれた当地区に住宅の供給を行うことを目的として、店階までの住宅施設（一部クリニック）は快適な居住環境

舗、事務所、共同住宅、駐車場からなる複合建築物を整備したを提供し、都心ターミナルの立地を生かして今日まで賑ものであるが、日本住宅公団が参加組合員となったことで、住宅

わいを維持してきている。周辺を含めた地域は利便性と部分の分譲もスムーズに行われた。

住環境に恵まれた住宅地としての評 価を確立し、近年の20年間で地域の世帯数も増加している。

38

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

住宅として親しまれ、飲食、物販サービス、クリニックなど多従前街区滑に行われた。また本事業は、土地の高度利用を図ることによ

従前地区

事務室

完成写真

現況写真（新歌舞伎座方面より望む）

現況写真

建物内地下店舗

上六（大阪府大阪市）

39

th

N0. 09時代を画した再開発事業

酒田中町復興再開発

山形県

酒田セントラルビルほか

酒田市

第４街区：個人施行（0.24ha） 昭和53年11月工事完了
第５街区：個人施行（0.59ha） 昭和53年10月工事完了

第４街区東：個人施行（0.14ha）昭和54年３月工事完了
第６街区：個人施行（0.57ha） 昭和54年１月工事完了

事業の評価
酒田セントラルビルのキーテナントは、地元資本の清水屋デパートとなった。売場面積は約１万２千㎡で、中心商店街の核施設としてまちづくりの大きな役割を担っている。また、第５街区と第４街区の間にある歩行者専用道 路（中町モール）は、２ｍのセットバックと3 . 5ｍの庇が整備さ

激甚災害の指定地区において再開発事業が適用された先駆的事業

れ、柱の無いアーケードであり、さらには融雪装置を整備したことで除雪作業も不要で、冬 季に乾いたタイルの上を歩く買い物客の姿が目に付地区選定の主旨いた。
大火復興した商店街の各店舗は、カラフルで新鮮さに溢れていた。誰も

昭和51年10月29日に発生した酒田大火により、酒田市の中心市街地22.5ha、家屋1,774棟が焼失し、被害額はが期待したのは被災前を上回る人の流れであり、客の増加であったが、405億円にも上った。大火復興にあたっては、国・県からの支援を受けながら、市民が一丸となって早期復興に向け「きれいすぎて泥靴で行くのに気が引ける」、「どこにどんな店があるかて立ち上がり、短期間で広範囲な区域の復興計画を策定し、昭和54年5月には大火発生から2年6か月という早さでわからない」等の様々な理由により、その期待は外れることになった。この復興宣言に至った。この激甚災害の指定地区において、地域住民との協議・合意を踏まえて、市街地再開発事業とのため、対策として中町モールを中心に誘客作戦に乗り出し、植木市や土地区画整理事業等を短期間で成し遂げた先駆的事業であったといえる。

自動車展示即売会、チビッ子カラオケ大会等のイベントを開催しながら商店街の活性化を図ってきた。この中町モールの活用には道路管理者との協力が不可欠であり、官民一体の維持管理体制がこのときから始まっ

再開発の目的と概要
当地区は、古くから酒田市の中心的な商店街を構成していた地区である。大火復

ている。

区域平面図

提供：酒田市立資料館

竣工後の復興まつり・酒田まつりの賑わい興にあたり、当地区に地元資本の百貨店が進出することが決まると、再開発の機運は高まったが、当時の関係者は「再開発は一般に２～５年の準備期間が必要とされているようだが、５か月しかなかった。火災ですべてを失った私たちに大きN④街区

な再開発ができるのか不安だった。」とその思いを記している。

ショッピングモール（歩行者・自転車専用道路）

当地区の再開発は、時間との競争ということで組合施行ではなく、全員同意の個人施行として事業を推進した。特に大規模な開発となった第５街区は他の開発をリードし、昭和52年６月には市街地再開発促進地域及び高度利用地区が決定⑤街区

可と工事着工など、すべてが異例のスピードで行われることとなった。その後、昭上空連絡ブリッジ

和53年10月に竣工した酒田セントラルビルは、地下１階、地上６階のデパートとして、中心商店街の核となる施設としてオープンした。
工事期間は違うものの第５街区の周辺では、第４街区（スーパー、店舗、ホテル、⑥街区

3-4-16中央実生橋線

され、同年８月には事業計画の認可申請を行い、同年12月には権利変換計画認

再開発後から現在までの状況
第５街区の清水屋デパートは平成６年に株式会社中合と合併し、再開発の竣工から約40年となり、第４街区の中央にあった施設

婦人服の充実など百貨店としての魅力向上により数年は売り上げ

は、平成４年にパチンコ店として建て替えられるなどしている。そを伸ばしたものの、その後は厳しい状況が続き、平成24年２月末の後、パチンコ店が閉店し空き店舗になったため、平成29年４月には中合の撤退により閉店することとなった。しかし、翌月５日かに市が健康増進施設としてリノベーションを行っている。さらに、ら、酒田セントラルビルの管理会社であるマリーン５が「マリーン平成30年４月には中町モールに大屋根を整備し、地元商店街等

５清水屋」として再び営業を開始し、書店やレストランの新規誘致と協力しながら中心市街地に人が集うような取り組みに力を注いのほか、人気のある物産展の開催などを行い、中心商店街の賑わでいる。

いの維持に貢献している。

事務所等）、第６街区（店舗、立体駐車場等）の再開発も行われ、３街区合わせて1.54haの事業となり、３街区の一体感を図るためセットバックと庇方式のアー
ケードによるショッピングモールや上空連絡通路等を整備するなど近代的なまち
3-3-4船場四ッ興野線

づくりをしている。

中町にぎわい健康プラザ（市の公共施設）

提供：酒田市立資料館

酒田大火による焼け跡

40

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

提供：酒田市立資料館

事業完了後の区域全体（下側左から順に第４・５・６街区）

現在の第 5 街区（酒田セントラルビル、愛称：マリーン５）

中町モール大屋根の活用状況

酒田中町復興再開発（山形県酒田市）

41

th

N0. 10時代を画した再開発事業

原町田

東京都

東急百貨店、セブンビル

町田市

市施行（2.10ha） 昭和55年10月工事完了

国鉄線と私鉄線が交差する交通拠点で、ペデストリアンデッキの整備と大型商業施設の誘致により地区の構造を一新した、高度成長期の郊外駅前再開発の代表事例
地区選定の主旨
国鉄の駅移転を合わせて実施した東京都下での再開発事業第１号である。小田急線と国鉄横浜線の乗換利便性の向上と公共施設整備、土地の高度利用、建築物の不燃化等が望まれる地区で、ペデストリアンデッキの整備による歩行者
動線の改良と百貨店等の大型商業施設の誘致により都市構造を一新し、町田市の沿線地域における中核商業都市とし事業の評価
これまで細街路の両側に木造の建物が建ち並ぶ、決してがうまく調和して、多様なニーズに対応した、楽しく買い物が明るいとは言えない街であったが、再開発事業の実施に出来る街となり、近郊地域の中心商業都市として一歩抜き出

よって一変し、駅前にふさわしい道路が出来、魅力的なた存在となった。

都市型百貨店、大規模店舗が出店した。また、ペデスト再開発事業と併せて実施した斜陽化防止対策事業では、横リアンデッキで人と車が立体的に分離され、歩行者が安浜線旧原町田駅付近に改札口を開設するとともに、市営駐車

心して歩けるようになったことで、市内や近隣から若い場やバスターミナル・駐車場を設置した。これにより、地元商人が押し寄せるようになり、当地区のイメージは、若者店街における歩行者を優先した買い物空間を確保し、既存が集まる賑わいのある明るい街となっていった。

の街の構造を維持しながら、都市機能を向上させることに成町田駅周辺は、以前から伝統ある商業都市として栄えて功した。

いたが、事業の完成後、従来の商店街と大型商業施設とての発展に寄与した。

再開発の目的と概要
町田市は、東京都の南西部に位置し、都心から30キロ圏に位位置問題は合意を得た。

置する。首都東京のベッドタウンとして、昭和33年の市政施行

施設建築物は、４棟を新築し、Ａ・Ｃ棟には百貨店、Ｂ－１棟に頃から団地の建設等が続き、市人口は急増した。

は銀行・店舗を誘致した（Ｂ－２棟は駅施設）。

当地区は、小田急線と国鉄横浜線の交差する交通の要となる

公共施設整備は、２本の都市計画道路を新設。併せて両駅間区域である。しかし、両駅は約700ｍ離れ、両駅を結ぶ道路は及び駅と施設建築物、商店街間への買い物動線を結ぶペデス

幅員４ｍにも満たないものであること、バス路線も両駅それぞトリアンデッキを整備。市の表玄関にふさわしい近代的な商業

れが発着地点になっていること等の問題を抱えており、都心へ都市の実現を果たした。

従後（全体写真）

従後 ( 俯瞰図 )A棟、B-1棟の通勤・通学者の増加によって駅周辺の交通問題をより深刻化させていた。
そのため、将来に向けて十分に機能を発揮できる新しい都市空間の創出と併せて、国鉄の駅移転により両駅を接近統合し、公共施設の整備と土地の有効利用を図るため、再開発事業を実施することとした。
両駅統合を願う市民と、駅移転による商業基盤の沈下を懸念
する地元関係者との意見の相違によって、駅位置の調整は困従後（C 棟、デッキ、A 棟）

国鉄町田駅前デッキ

従後 ( 両駅と商業施設を結ぶペデストリアンデッキ )難を極めたが、両駅を完全には統合せずペデストリアンデッキ
で結ぶこと、再開発区域内と旧駅の２か所に改札口を設置すること、旧駅周辺の斜陽化防止対策事業を実施することで駅

従前 ( 俯瞰図 )区域図

再開発後から現在までの状況
再開発後、Ｃ棟（店舗）は隣接敷地と併せて建替え増床し、Ｂ－２棟（駅施設）は大規模店舗に建替えられ、商業機能は益々充実した。
しかし近年、郊外型大規模商業施設、アウトレットモールの進出やネット販売利用者の増加等により、町田駅周辺の商品
販売額、歩行者通行量は減少傾向にある。百貨店は、消費ト
レンドに対応するべく、専門店ビルへの業態変更を進めた。
両鉄道駅の乗降客数は堅調に推移する中で、いかに街中へ
人を呼び込むかということが課題となっている。
現在は、多摩都市モノレール町田方面延伸を見据えたモノ
レールの起点となる町田駅の交通ターミナルの再編と、町田

従前

42

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

【凡例】

施設建築物

ペデストリアンデッキ

駅周辺の将来の姿について検討が進められている。

現在（C 棟、デッキ、A 棟）
原町田（東京都町田市）

43

th

N0. 11

時代を画した再開発事業

阿倍野

大阪府

あべのキューズタウン、あべのベルタほか

大阪市

市施行（28ha） 平成30年３月工事完了

広大な区域で長期間にわたり事業が行われた公共団体施行第二種事業の代表例の1つ
地区選定の主旨
大阪市の南の玄関口である天王寺・阿倍野ターミナルの南西に位置した約28haの広大な地区において、昭和51年の都市計画決定から平成30年の工事完了まで42年をかけて行われた大規模な事業である。戦前からの老朽木造建物が密集した地域を、都市型住宅、大規模商業施設及び業務施設等からなる複合機能都市へと大改造した。途中、バブル景気とその崩壊という社会経済情勢の変化を受け、事業の長期化や収支の悪化を生じたが、そのような経緯も含めて、公共団体施行第二種事業の代表例の一つといえる。

貨店を中心とした計画（平成６年）や、外資系デベロッパーの3 0年３月にすべての公共施設の整備が完了して当初都市計事業参画を前提とした計画（平成13年）が中止となった後、画決定から4 2年かけた事業が完了した。施設建築物は2 9

最終的には民間活力導入として平成16年に事業協力者を選

棟で総延床面積は約73万㎡に及び、公共施設としては幅員定し、平成23年４月に大阪府下最大級のモール型ショッピン

4 0ｍの「尼崎平野線」等の17路 線の道路、３箇所の公園、

グセンターとなる「あべのキューズタウン」が完成した。

２箇所の自転車駐車場等が整備された。

平成25年３月にすべての施設建築物が完成し、また、平成事業の評価
本事業により、土地利用面、住環境面、防災面で多くの課題を事業概要図抱えていた阿倍野地区は大きく生まれ変わり、大阪の南の玄関

N口としてふさわしい土地の高度利用、建物の不燃化、公共施設の整備が図られた。公共用地率は約21％から約46％になり、また従前建築物の不燃化率はわずか16％であったが、従後は全て耐火建築物となった。地区全体の容積率は約100％から約

再開発の目的と概要

470％となり高度利用が図られている。住宅は約3,100戸が供給され、約7,000人が居住している。地区全体が広域避難場所に業・住宅等が混在し自然的発展をとげた結果、戦前からの老朽木造建物が密集し、道路・公園等

指定（避難可能人数14万２千人）され、防災中枢拠点「あべのの公共施設が不足していたため、住環境的観点や防災的観点から整備が必要な地域であった。

フォルサ」が立地し防災性も向上した。一方、事業収支としては事業は広大な区域、権利者数の多さなどから、大阪市施行の第2種市街地再開発事業として進め多額の収支不足が生じたことから平成28年度に総合的な検証られることとなった。

を行い、収支不足に至った要因と今後の大規模開発事業に向事業区域内の従前建物約1,250棟、従前権利者約3,000人以上を対象に、昭和51年９月に最初の都けての対応策等をまとめている。

Cブロック
あべの
グラントゥール
A3 棟
店舗・住宅

あべのポンテ
C３-２棟
店舗・住宅

金塚東５号線

当地区は、天王寺・阿倍野ターミナルの南西に位置した高いポテンシャルを持つ地域であるが、商Aブロック

あべのパンセC４-１棟

市計画決定、昭和53年８月に事業計画決定を行って以降、順次、再開発施行区域を拡大し、平成６年３月に計画対象区域（約28ha）全域の都市計画の手続きが完了するとともに、平成９年３月に

Dブロック

全地区の事業計画手続きが完了した。
事業はバブル景気とその崩壊という社会経済情勢の変化に大きな影響を受けた。地価の高騰期に用地買収費が増大する一方、バブル崩壊後は商業・業務施設の保留床処分や事業者の確保が

Bブロック

従前街区

困難となった。地区北東部で天王寺・阿倍野ターミナルに隣接する区域は、最も立地条件が良く事業収支上も期待された地区であったが、反対運動が活発だったことから着手が遅れ、またバブル崩壊の影響を受け、度重なる計画変更を余儀なくされた。百

現況街区（あべのキューズタウン）

再開発後から現在までの状況
阿倍野再開発地区は、「安全で安心な住みよいまち」、商業・娯楽・居住・宿
従前街区

泊機能等が複合した「賑わいと魅力のあるまち」として生まれ変わった。
住宅地としての当地区は利便性と住環境を兼ね備えた地区として大阪市の人口確保に寄与している。都心のモール型ショッピングセンター「あべのキュー

現況街区（あべのベルタ）ズタウン」は平成23年の開業から５年間で来場者数が延べ1.3億人に達し、大阪市を代表する商業施設のひとつとなっている。また、個性的な外観を備えた「あべのルシアス」は娯楽、物販、飲食、業務など多様な機能を備えた複合商
業ビルとして天王寺・阿倍野エリアの賑わいを生み出している。周辺エリアでは、近鉄大阪阿部野橋駅の再開発「あべのハルカス」や天王寺公園・動物園の再生事業なども行われ、当地区と一体となり大阪市の南の玄関として賑わいを見せている。
現況全景写真44

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従前全景写真現況街区（金塚南北線）

阿倍野（大阪府大阪市）

45

th

時代を画した再開発事業

石動町第１ほか

富山県

合歓の街、ショッピングプラザすずらん、駅前専門店街、ひまわりビル 小矢部市
石動町第１：個人施行（0.20ha） 昭和56年 ７月工事完了
石動町第５：個人施行（0.14ha） 昭和57年12月工事完了

石動町第４：個人施行（0.11ha） 昭和57年１月工事完了
石動町第８：個人施行（0.10ha） 昭和59年１月工事完了

事業の評価
権利面においては、土地境界線上に建各地区の従前・従後N0. 12物区分界壁を設ける縦割り権利変換を行い、地上権・借地権の設定がない区分所有とすることで地方都市特有の所

小規模な再開発事業を連鎖的に実施することで老朽化した店舗住宅の不燃共同化と道路整備を進め、商店街の近代化を図った事業

有権意識の根強さに対応しつつ、一部の界壁を取り除くことで店舗としての第１ブロック

施設建築物全体の回遊性も確保した。
なお、当時必要とされた界壁に代わる地区選定の主旨
共同建設により分有型の土地に各戸を連棟型に配した本事業は、1階店舗、2階倉庫、3階住宅の施設構成を基本とし、街区全体の調和を図った点が特徴的である。昭和50年代に完了した初期の事例でありながら、身の丈にあった再開発を連鎖的に実施することで商店街を再生した本事業は、今後における地方都市の中心市街地活性化を図る手法
としても参考となる。

処置として防火戸を設置することで区分所有法に適応した。
資金面においては、街路事業及び商店

従前

従後

街近代化事業を組み合わせることで、用地・物件補償費を自己資金にあて、かつ施設建築物を全て保留床として扱
い、従前権利者が低利融資の高度化資

再開発の目的と概要
小矢部（おやべ）市の中心市街地である旧石動（いするぎ）

険性・不便性を解消するため、街路拡幅事業と一体的に再町は、富山県西部に位置し、旧北陸道の宿場町を中心に発開発事業に取り組むこととなった。

展した市街地で、商店街を南北に通過している県道社内上

事 業実 施にあたっては、街区を小規 模な８ブロックに区割

野本線沿いに帯状に発展した路線型商店街である。従前のし、それぞれ都市計画道路社内上野本線改良事業、市街地

地区内には、戦前に建てられ老朽化した木造店舗が密集し再開発事業、商店街近代化事業の３事業を取り入れることており、地区内道路は狭く、防災・交通・衛生等の環境と土とし、１，４，５，８の４ブロックは、個人施行の第一種市街地

地利用状況は極めて劣悪であり、土地の合理的かつ健全な再開発事業として整備した。施設建築物については、街区全高度利用と都市機能の更 新により、当時の中心商業地区と体の調和が図られるよう共同建設によって各戸を連棟型にしての再生が特に望まれていた。また、昭和4 6 年及び昭和

建築し、１階店舗、２階倉庫、３階住宅を基本に配置設計を50年と引続き大型商業店舗の進出があり、当該商店街は危行った。

金を導入して保留床を取得することで、施行者の負担を軽減した。

第４ブロック

商店街の環境面では、敷地全体に配置されていた従前建物を再開発事業に
よって階数を重ねることで土地に余剰空間が生まれ、これを駐車場として利用することで買い物客の利便性が向上

従前従後した。また、拡幅・改良された街路に
街路樹の植栽や時計塔・案内看板等を設置し、景観面においても魅力的な歩行者空間が実現した。

機感を強め、商業活動の活性化を図るとともに、街路の危区域図

再開発後から現在までの状況

権利変換モデル図（第 4 ブロック）

現在でも良好な住環境が維持されており、本事業によって整備された街路（建物）（土地）

（従前）
A

A

B

B

は、当地区を中心として延伸・整備さ

C
D
（X）
C

第５ブロックDれている。一方、少子高齢化社会の進展や市街地のスポンジ化等に伴って空従前

従後き店舗が発生してきている。今後、コ
ンパクトなまちづくりの中心として都市機能の集積を図りつつ、空き店舗の

（従後）

N

A

B

A

B

活用や賑わい・利便性の向上など商業C
D（X）（X）
C

環境の再活性化を図っていくことが求められている。

第８ブロックD

A,B,C,D：土地・建物所有者
X：借家権者

従前（正面奥の建物）

46

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従後
石動町第１ほか（富山県小矢部市）

47

th

時代を画した再開発事業

阪急川西能勢口駅前地区第一工区、川西能勢口駅南

パルティ川西、アステ川西ほか

兵庫県

川西市

阪急川西能勢口駅前地区第一工区：組合施行（0.66ha） 昭和60年６月工事完了
川西能勢口駅南：市施行（5.94ha） 平成元年３月工事完了と商業地域の整備を図り、組合施行により昭和49年～昭和63年にかけて完了した。
整備の緊急性が高かったこと、駅前広場整備や国道、県道の拡幅計画等、駅周辺の要となる地区であったことから、市施行の第二種市街地再開発事業として実施した。
N

地区選定の主旨
川西能勢口駅周辺の都市機能の更新と環境の整備を図るため、川西市は昭和48年度に「駅周辺都市整備計画基本構
想」を策定し、以後この計画に基づき再開発が連鎖的に進められた。駅前地区第一工区は組合施行、駅南地区は市施行の二種事業として行われ、駅前広場等の公共施設、都市型住宅及び大規模商業施設等が整備された。同時期に行われた鉄道高架化も相まって、駅周辺のイメージを一新するとともに、川西市及び周辺市町の商業拠点となった。また、駅南地区では特定建築者制度が初めて採用された。

再開発の目的と概要
昭和40年代に入り、経済の高度成長期を迎え、川西市の北部に大型の宅地開発が相次いで進出し、その通過拠点の駅となる川西能勢口駅周辺は、不良住宅の密集地に加え、宅地開発された地区から流れてくる交通が集中し、都市機能が麻痺し生活環境がさらに悪化していた。
駅前には交通広場がなく、バスの発着やタクシー・自家用車の発着も狭い県道
ほどの狭小な住宅で、雨が続くと頻繁に床下浸水するほど、住環境が悪く、火第一工区従前状況図

川西能勢口駅南地区では、権利者数が多かったことや、地区

川西能勢口駅の南北で同時期に実施され駅周辺の都市機能を一新し商業拠点を形成

で行わざるを得ない状況であり、駅前に存在していた住宅は、浴室も持たない

鉄道高架事業による新駅の駅前になるため、居住環境の整備

N0. 13

従前近隣商店街

災等の危険もあった。

事業の評価
阪急川西能勢口駅前地区第一工区は、昭和60年６月に完成し整備、国道・県道の拡幅「パルティ川西」がオープンした。施設建築物は、商業・業務を行い、同時に新 駅と等の施設を１～４階に配置し、周辺商業核と連担するよう専門

JR川西池田駅間の利便

店を中心とした構成とし、３～11階には住宅を配置し、地区内性を図るためのペデスト

権利者の要請に可能な限り応えられるように住宅の規模や管リアンデッキを整 備し理方式についてもいくつかのタイプを設け、同時に、将来の都た。昭和63年度末に完市住宅としての良好なストックとなるよう配慮した。

成し、商業ビルは「アス川西能勢口駅南地区は、西側部分の空地を利用して住宅街区

テ川西」として平成元年４月４日にオープンした。なお、百貨店

より工事に着手し、再開発住宅を含む住宅棟が昭和59年５月

棟の建築には特定建築者制度が初めて採用された。

に完成した。引き続き昭和61年６月に東側部分の商業街区の両事業は、関連事業の連続立体交差事業に合わせた駅前広工事に着手し、商業ビルの建設と公共施設の整備を行った。

場・道路の整備による交通渋滞の解消、駅南地区の百貨店誘

商業ビルは、西側に百貨店棟、東側に専門店棟を配し、接続部

致及び専門店街整備による商業拠点の形成を行うとともに、分に３層吹き抜けの買物広場を設け、専門店棟にはコミュニ

駅両側の不良住宅地区を良好な住宅に整備し、防災性能を高ティセンターとしての要素もあわせもつ市立中央図書館や多目

めたこと等により、滞留人口の増加、雇用の増加を図って、賑的ホール等も配置し、公共施設は、駅前広場、アクセス道路のわいを創出させ当地区イメージの向上に大きく寄与した。

昭和48年度に住環境の整備、商業施設の整備、街の防災化を図ることを目的に、再開発事業による「駅周辺都市整備計画基本構想」を策定した。

再開発後から現在までの状況

駅北側の阪急川西能勢口駅前地区第一工区では、基本構想に位置付けられた

阪急川西能勢口駅前地区第一工区の完了に続いて駅前地区第一方近年、商業においては、厳しい経済社会情勢により困難な

二工区が第一工区の同一街区西側で組合施行により実施され、テナント運営を迫られているが、地下駐車場入口スロープの増設

平成８年４月「パルティＫ２」としてオープンし、商業拠点の形

や店舗フロアの改装等リニューアル事業も行ってきており、現在

成、住環境整備及び防災性の向上が図られた。平成７年１月ののところ川西市及び周辺市町の商業拠点としての機能を十分果

阪神淡路大震災においては、当地区が再開発事業で整備されたしている状況である。

たことにより甚大な被害を免れた。
従前駅南（東側より望む）

駅南従後全景48

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

第一工区完成写真

現況

第二工区側より第一工区を望む

現況

駅南

阪急川西能勢口駅前地区第一工区、川西能勢口駅南（兵庫県川西市）

49

th

N0. 14時代を画した再開発事業

一番町四丁目第一

宮城県

141 ビル

仙台市

組合施行（0.91ha） 昭和62年3月工事完了

仙台を代表する商店街において新たな商業の核を創出した再開発事業

事業の評価
杜の都仙台を代表する定禅寺通りのケヤキ並木や街並みになり、客層も10代から20代の若年層が大幅に増えるなど、商調和したビルデザインは都市のランドマークとなり、タウンラ

店街への人の流れは大きく変わっていった。また、５～６階のイフの交差点をシンボライズしたセンターフォーラム（中央広公共文化施設「エル・パーク仙台」の文化活動施設について場）とパッサージュ（自由通路）は、商店街を周囲の道路や地も、広く一般の市民に利用されるようになった。

下鉄と結び付け、いつも人々が行き交い活気にあふれる空間

141ビルという新しい文化型複合施設により、市民の芸術文となった。

化・生活文化の振興と活性化が実現されたと評価できる。

ビル開業後の通行量調査では、前年比で歩行者が８割増と地区選定の主旨
仙台を代表する商店街である一番町商店街の玄関口において新たな商業の核を創出した市街地再開発事業である。
キーテナントを導入せず、都市型専門店のショッピングセンターとして地権者が主体となった法人による商業ビルの管理・運営を成功させたことにより、再開発による商業ビルの新たな方法を示し、ほぼ同時期に開業した地下鉄駅直結の立地の良さや、最上階の公共施設の存在もあり、仙台のランドマークとなった。そして開業の約20年後には、商業環境の変化に伴う市内他地域との競合状況を背景として、専門店形態から隣接する大手百貨店への床賃貸へと転換し、再開発の歴史における商業系再開発ビルの変遷という意味でも代表的なプロジェクトといえる。

再開発の目的と概要
当地区はJR仙台駅から北西約1.4㎞、仙台駅前から一番町に続

完成時外観

従前従後

くT字型商店街の北の入り口に位置しているが、戦後建てられ

従前地域土地利用図

た低層木造家屋が密集し、都市N

断面図

機能・防災上の課題を抱えており、また仙台駅周辺への大型店出店による商業地区の重心移動もあって、当地区の商業基盤は低下していた。
そこで、借地権者がこの問題に取り組み、隣接する百貨店「三越」をキーテナントとした再開発による建て替え計画が進められた。しかし、キーテナントの意向による計画の大幅な見直しや中断により10年が経過したため、組合員の若手を中心に事業計画から事業資金の調達まで自らというビルコンセプトを設定し、コンセプトに理解ある参加組行うこととし、キーテナント主導型から組合主導型の再開発に合員を得ることができた。

軌道修正した。このことが、ビルを将来にわたって管理運営すビルの運営には地権者が協力し、ビル全体のコンセプトに適合る人材を育成し、また地権者の街づくりへの意欲の結集に結したテナント構成の中で各施設が相乗効果を生み、かつ時代

びついた。

のニーズに対応できる管理運営のメカニズムが不可欠であった

当地区は、公園・文化施設・行政・業務などが交差し、幅広いことから、権利床、保留床は地権者が主体となったビル管理運

年齢層・階層の人々が集まるタウンライフの交差点に位置して営会社の㈱一・四・一に賃貸し、当該法人からテナントに転貸おり、組合は単なるショッピングセンターではなく、カルチャー・する方式を採用した。また、ビルを一体的に管理運営するた

婦人活動拠点・生活関連情報センター・ホール・ギャラリー・メ

め、当該法人を区分所有法に基づく管理者としてビル全体のトロターミナル・ショッピングの機能を併せ持った、新しいカル

管理運営を行うシステムとした。

チャーコンプレックスビルとして「仙台市民のタウンフォーラム」

50

完成写真

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

再開発後から現在までの状況
開業から約20年間、仙台を代表する商業施設として親しまれてきたが、仙台駅周辺や郊外への大型店の進出の影響により、平成３年をピークに売り上げが低下し、これに対し再開発ビルと隣接する百貨店三越の間の地 上を通 路で接 続し、商店街全体の回遊性を向上させるな
ど店舗経営の改善を図ったが、売り上げに反映するに至らず、平成20年に㈱一・四・一による専門店運営を断念し、商業
床を三越に賃貸し一体運営されて現在に至っている。

センターフォーラム

パッサージュ
一番町四丁目第一（宮城県仙台市）

51

th

N0. 15

時代を画した再開発事業

赤坂・六本木、六本木六丁目

東京都

アークヒルズ、
六本木ヒルズ

港区

赤坂・六本木：組合施行（5.60ha） 昭和61年３月工事完了
六本木六丁目：組合施行（11.00ha） 平成15年９月工事完了

広場に面する形で、地下空間を活用しながら配置図

テレビスタジオやコンサートホールを配置した。中水処理施設や地域冷暖房施設を設けたほか、低層建物を中心に屋上空間も積極的

ホテル棟

た、周辺地域とのコミュニティ形成を図る集会所、防災備蓄倉庫等も整備した。

カラヤン広場テレビスタジオ

住宅棟

地区選定の主旨

N

民間事業者が主体となって地権者の合意形成を行い、木造密集地域を文化や情報を発信する複合機能拠点に再生した事業

事務所棟に緑化を図るなど、環境にも配慮している。ま

サントリー
ホール

住宅棟

赤坂・六本木地区と六本木六丁目地区は事業施行年度には開きがあるものの、いずれの地区も老朽化した木造家屋が密集し、防災上の問題を抱えた地区を再生した事業である。両地区ともに区域面積が大きく、地権者も多数であった

住宅棟

が、民間事業者が主体となって長期間を費やして合意形成を行い、事業を成し遂げた。両地区とも再開発で住宅、業

事業の評価

務、商業等の機能を複合的に整備した都市再生のリーディングプロジェクトともいえるものであり、新しい文化や情当地区は、区内初の第一種市街地再開発事業であり、区域面積約5.6ha、延べ報が発信される拠点として大きく生まれ変わった。

面積約36万㎡、地権者数 約2 0 0人と、民間最大規模の再開発となった。本事業は、「アークヒルズ」の名称でオープンし、新しい都市文化の創造、職住近接、地域の活性化を図った。また、外周道 路や広大な広場空間の整備、緑あ

赤坂・六本木地区

ふれる街並みの形成などにより、交通円滑性・住環境・防災性を飛躍的に向上させた。

再開発の目的と概要
当地区は、環状２号線、補助２号線、補助４号線、放射１号の密集住宅地の解消、④丘陵部の良好な環境の維持をテー線に囲まれた六本木・虎ノ門地区（以下「大街区」と言う。約マに掲げた。

75ha）の中にある。大街区は高低差が大きく複雑な地形をし街区は、5.6haを１つにまとめ、旧来の地区内の区道を改 廃ており、街路が未整備で道路率も低く、地区内の交通アクセ

し、新たな外周道路や地区外街区を結ぶ橋梁・地下横断歩ス性が弱かった。一方、当地区は、霞が関官庁街等と近接し道を整備するとともに、東西方向の高低差約20ｍを解消すべており、周辺では民間の業務機能の集積が見られるなど、高く敷地内に通 路やエスカレーター等を整備した。施設計画

い開発ポテンシャルを有していた。

は、高架の首都高速道路がある放射１号線沿いに、事務所棟

このような状況から、本事業では、①地区内街路の整備、②とホテル棟を並べ、日照条件の良い南側の丘の上には住宅棟

広場・空地の整備とともに重層的な緑化空間の創出、③谷部

３棟を配置した。住宅棟と事務所棟の間には広場をつくり、

1960年代頃から欧米でみられた、土地利用の分離、純化という近代都市計画の原則の徹底から複合土地利用誘導への変化をとらえ、日本における複合機

サントリーホールの上に設けられた屋上庭園

能集約型の再開発の先駆けとなった。国際化・情報化が進展する中、2 4時間型のビジネス体制や知的生産性向上への寄与など、21世紀のビジネス街づくりとともに、商業・文化・居 住など周辺の多様な地 域 性との融合にも取り組んだ。本 格的情報化時代に備えた当施設には、当時進出を始めたばかりだった
多くの外資系金融機関が集まり、一躍、東京を代表する国際金融センターの顔となった。また、約2 ,0 0 0の客席を備えたクラシックコンサート専用ホール「サントリーホール」は、国際的な文化交流拠点として大きなインパクトを与えた。
東西方向の高低差を解消する敷地内通路

再開発後から現在までの状況

従前①

従前②：木造住宅が密集する従前の街並み

52

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

約70 0mの桜並木や「アークガーデン」などの緑地は成長を更新計画（案）」策定後に数次改定）の前身である「地区更続け、緑被面積が約２倍へと拡大した。中央に位置する「カ新計画（案）」を策定する契機となった事業である。大街区

ラヤン広場」では、マルシェ等の多彩なイベントが定期開催

内では複数の開発プロジェクトが現在も連鎖的に進行しておされており、サントリーホールと共に、賑わい創出の拠点とり、幹線道路・緑の軸・地域冷暖房の連携などとともに都市なっている。

機能の拡充を誘導し、地域の活力が未来と世界につながる

本事業は、大街区を対象地区とした「六本木・虎ノ門地区ままちの実現に向け取り組んでいる。

ちづくりガイドライン」（平成24年12月策定、平成元年「地区従後約700mにおよぶ外周道路の桜並木

近隣居住者を中心に愛されているマルシェ

年間60万人が来場するサントリーホール

赤坂・六本木、六本木六丁目（東京都港区）

53

th

時代を画した再開発事業

六本木六丁目地区

事業の評価「六本木ヒルズ」として開業した本事業は、“文化 都心”をコンセプトに、オフィス・住宅・商業 施 設・文化 施 設・ホテ

再開発の目的と概要
本事業は17年の歳月をかけた、地権者数 約4 0 0名の民間に

また、1995年の阪神淡路大震災等の教訓をふまえ、建物のよる国内最大級の再開発事業である。

耐震化、常用自家発電を行うエネルギープラントを設置する

当地区は西側と北側に中小ビルが建ち並び、南側は公団住とともに、防災倉庫、防災用井戸などの防災関係施設を整宅や木造住宅を中心とした低層住宅地で構成され、細街路備した。

り、老朽化により建替えが検討されていた。19 8 6年に東京

至 六本木駅

放射 22 号線

多くの人で賑わう毛利庭園

から延伸した地下コンコースにより交通利便性・円滑性が大
高低差の大きな敷地内には、東西方向に広幅員でなだらか

本事業では、①交通結節点にふさわしい都市基盤の整備、

N

複合棟② 住宅と商業・業務施設の調和ある共存、③文化性・国際な勾配の新設区道を整備し、また、南北方向には歩行者通路・立体広場を連結しバリアフリーな歩行者ネットワークを整備することで、美しい環境空間軸を形成した。

性豊かな都市空間の形成、④まとまりあるオープンスペース

環状 3 号線の整備を計画の目標に掲げた。

事務所棟

これらの目標を踏まえ、①環状３号線と放射22号線を接続

毛利庭園

ホテル棟

する連結側道、及び地下鉄六本木駅と駅前プラザを接続す

当地区の施 設をひとつの街として運営 するタウンマネジメ
ントの手法は、街の賑わいを生み出し、街を持続的に活性化する取 組みの先駆けとなった。居 住者、施設従業員、オ

環状３号線と放射22号線の側道接続

フィスワーカー等から構成される自治会は、国籍、職業、年る歩行者通路等を整備した。②地区南部に定住性の高い多池・緑地の保 全・活用をはじめとし、公園、緑地、広場等をることで、機能と環 境の調 和を実現している。8 4 0戸の住幅に増進し、地区周辺の自動車交通の渋滞も緩和された。

とになった。

能を配し、各機能の調和と共存を図った。④旧毛利邸跡のに複合させ、積極的にオープンスペースを確保し、緑 化す

環状３号線と放射22号線との側道接続や地下鉄六本木駅

配置図

計画を策定するなどし、再開発事業により整備を推進するこ市文化拠点として、北側に高次の商業・業務・文化・情報機

機能が 複合した街の創造を目指した。各機能をコンパクト貢献した。

都は再開発誘導地区に指定し、19 87年に区は再開発基 本

様なライフスタイルに適合した都市型住宅を整備した。③都

ル・シネマコンプレックス・放 送センターなど、多様な都 市

宅整備により、港区の最重要課題である定住人口増大にもが広がるとともに、地区に高低差があるなど、防災上の課題を抱えていた。また、当地区中央にはテレビ 朝日本 社があN0. 15

劇場棟

住宅棟

放送センター

齢を問わず 参 加 できる、開かれたコミュニティの 形 成を図っている。

住宅棟
寺院

住宅棟

住宅棟

住宅棟

整備した。

再開発後から現在までの状況

従前①

従前②：細街路が広がっていた従前の様子

54

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従後

立体広場と南北の歩行者ネットワーク

多様な都市機能を有した当地区は、現在では、多様な人々がリーが集積し、それらが連携して「六本木アートナイト」を開催

暮らし、働く、経済と文化が融合した街として育まれている。イするなど、六本木エリアは、東京を代表する文化の拠点となっ

ベント、祭り、コミュニティ活動など、常に様々な活動が行われた。また、「逃げ込める街」を標榜し、ハード、ソフト両面からており、年間4,000万人もの人々が訪れている。夜のイメージが安全安心に関する対策を積極的に行っており、2011年東日本

強かった六本木に、昼と休日の賑わいを創出し、周辺エリアに大震災発生時には、帰宅困難者の受入に対応した。また、そも経済波及効果をもたらした。

の後の電力需給逼迫時には、余剰電力を東京電力に供給する

当地区の美術館の開業以来、周辺には多くの美術館やギャラなど、その有効性が実証された。

東西に抜ける新設区道で行われるイルミネーション

国際色豊かな六本木ヒルズの盆踊り

赤坂・六本木、六本木六丁目（東京都港区）

55

th

時代を画した再開発事業

column

既存建物を保存・修景した再開発
再開発事業は基本的に既存の老朽化した建築物を除却③横浜山下町地区の旧露亜銀行横浜支店（大 正10年

支店ビルを前面道路の拡幅に合わせて曳家と同時に免震構

し、機能的で防災性にも優れた最新の建築物に作り替え築。結婚式場）

造化し、上層階にギャラリーを併設して引き続き銀行の支店るものである。しかし、再開発事業と言えども、従前建築④京橋二丁目西地区（京橋エドグラン）の明治屋京橋ビとして利用されているものである。また、北仲通南地区の旧第物を取り壊すばかりではなく、歴史的価値がある建築物

ル（昭和８年築。店舗として継続利用。南側低層棟等に一銀行横浜支店も、道路拡幅に合わせて玄関部分を曳き移や地域の人々に親しまれてきた建築物を事業により保も調和する格子型デザイン等を採用）

転するとともに、本体部分も復元し、ＮＰＯ法人ヨコハマ創存・修景し、後世に残していこうとしたものがある。文化

⑤日本橋二丁目地区の髙島屋日本橋店（昭和８年築。百造都市センターがイベントスペース等として運営している。

財的価値があるものが多いが、例を挙げると、明治から貨店として継続利用。新館低層部にも調和するデザイン

旧文部科学省庁舎は、昭和８年に建築されたＲＣ建築物で昭和初期にかけての銀行建築や、老舗百貨店などの商を採用）あり、保存部分の旧大臣室などは文部科学省の展示室等と業施設、省庁の庁舎建築などがあるが、同潤会アパート⑥霞が関三丁目南地区(No.41)の旧文部科学省庁舎（昭して公開されている。

やレンガ造りの工場建築、木造の土蔵などもある。

和８年築。展示室等を配した庁舎）

明治屋京橋ビルは昭和８年に竣工したＲＣ建築物であり、再開発事業の中で保存した建築物の主要な事例につ⑦JR琴似駅北口地区のレンガ館（昭和４年築の旧日本広場に面する壁面を修景し、それにマッチする照明灯設置

いて、当初の建築時期と現在の利活用方法等を挙げて食品製造合資会社缶詰工場。コミュニティホール兼住民や格子デザインを地区全体に施すなど、保存建物のデザイみた。

集会所（FM放送局が管理））

ンが新たな施設建築物にも生かされている。

①武蔵ヶ辻第四地区(No.４)の旧北國銀行武蔵ヶ辻支⑧橋南第一地区(No.33)の木造の土蔵（天正18年（1590

橋南第一地区の木造の土 蔵は指 定文化 財ではないが、店（昭和７年竣 工。道 路 拡幅のため曳き移転しセット年）築。子育て支援のNPOが活動拠点として使用後、現1947年の大火にも耐えて役目を果たし、地域の記念的な建バック。下層階を銀行として使用し、３階にギャラリー

在は各種会議、講習会、視察対応、イベント準備など広

築物として再開発事業地区内にあったものを裏界線沿いに

等を併設）

範に活用）

曳家して修復・保全し、コミュニティ活動の場として活用さ②北仲通南地区の旧第一銀行横浜支店（昭和４年築。

⑨神宮前四丁目地区の同潤館（大正15年築の同潤会青れている。また、当蔵の隣地にも、再開発エリアにあった蔵

玄関部分を曳き移転し、本体部分も外 観を復元。イベ

山アパートの外観等を復元。ギャラリー）（明治30年築で、大量貯蔵を目的とし当地区でも珍しい三ントスペース等）

これらのうち旧北國銀行武蔵ヶ辻支店は、ＲＣ造の銀行階建て）を曳家・保存しており、まちづくり会社が事務所とし髙島屋日本橋店て活用している。
表参道ヒルズの同潤館は保存建物ではなく新築されたものであるが、同潤会青山アパートが建築された往時を偲ぶ建物を復元したものである。各界からは建物自体の保存が強く求められたものの、住民の多くが建て替えを希望し、建物や設備の老朽化が進んでいて保存が困難なことから、外観を忠実に再現したギャラリーとして復元されている。ま橋南第一地区の土蔵

た、同様に再開発された同潤会代官山アパート（No.27）の北國銀行武蔵ヶ辻支店

明治屋京橋ビル

文部科学省庁舎

室内部材が都市再生機構の集合住宅歴史館（八王子市）に移設され、世帯住戸と独身住戸が復元展示されている。
こうした既存建築物の保存等については、再開発事業の権
利変換上の独自の工夫や合意形成において様々な苦労があり、それを乗り越えて実現されたものであるが、近年、そうした保存活動への理解が高まるとともに、平成28年の都市再開発法改正による個別利用区制度の創設により、実施がより容易になっており、今後の再開発事業においても、一部建物の保全等がまちづくりに活かされていくことが期待

旧第一銀行横浜支店

56

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

旧露亜銀行横浜支店

琴似レンガ館される。

表参道ヒルズの同潤館

コラム【既存建物を保存・修景した再開発】

57

th

N0. 16

時代を画した再開発事業

大崎駅東口第１、大崎駅東口第２大崎ニューシティ、
ゲートシティ大崎

東京都

品川区

事業の評価

小関歩道橋

大崎駅の年間乗車人員は、事業施行前の10年間は微減傾向で、山手線の中でも最下位付近の約950万人であったが、再開発直後には副都心形成のために市街地再開発事業による面的開発を進めた大崎駅周辺地区の先駆的事業

く寂しかった駅前は、当地区竣工により大きく変わり、まさに新しい

目 黒 川

1,000万人を超え、さらに５年ほどで1,500万人に達した。それまで暗は、て、波及効果をあげながら次々と面的開発を進めてきた。工場跡地を中心とした駅周辺地区を官民連携による長期の街づくりによりバランスの取れた複合市街地に成長させた、その中の先駆的事業である。

1 号館
（事務所）

5 号館
（商業棟）

①オフィスやホテルなどの新たな副都心機能や地域に不足する商業・文化機能を導入②メーカー権利者が都心から本社を移転するなど、ものづくりの街と立体的歩道

大崎駅周辺地区では、副都心形成のため大崎駅東口第１地区から第２地区、そして他の周辺地区へと約30年をかけ

線
号

2 号館
（ホテル）
線
道３号
品川区

大幅に増加し、来街者もまた増加した。本事業の主な成果として地区選定の主旨

2

3 号館
（事務所）

街（大崎ニューシティ）が誕生した。駅周辺には皆無だった大規模オフィスビルが供給され、館内店舗等の就業者も含めた昼間人口は

道
区
川
品

歩道

4 号館
（事務所）

品川区道１号線

大崎駅東口第１：組合施行（3.00ha） 昭和62年１月工事完了
大崎駅東口第２：組合施行（5.90ha） 平成11年１月工事完了

配置図

品川区道 3 号線
環状 6 号線

大崎駅

しての歴史を継承③道路、歩行者デッキ、橋梁などの配置により周辺市街地との連携

大崎駅東口第１地区を強化し、隣接街区の再開発事業を促進④オープンスペース緑化や河川緑道整備等により水とみどりのネット

再開発の目的と概要

ワーク構築を推進

大崎駅東口第１地区は、品川区初の市街地再開発事業として

線大崎駅直近の約９haの区域であるが、移転跡地等がすでに⑤広場等を活用した地域イベントを開催

昭和57年に都市計画決定された。当地区を含む大崎駅周辺

開発ディベロッパーへ売却されていた第１地区では、個別に開などで、その後に続く第２地区をはじめとする事業地区のモデルとなは、伝統的工業地帯の一角を成してきたが、昭和50年代には、発を行うのではなく、市街地再開発事業によって敷地の共同り、大崎駅周辺地域におけるリーディングプロジェクトとしての役割遊休化した大規模敷地が多く見られるなど工場移転動向が顕化と脆弱な都市基盤施設の改善整備を行い、立地ポテンシャを果たした。

著となった。遡る昭和49年の地方自治法改正により東京23区

ルを活かした高度有効利用を図るという関係者合意にいち早の自治権が拡充されたことを受け、品川区では、昭和53年に長く達した。さらに昭和57年の「東京都長期計画」によって位置期基本計画をとりまとめ、大崎駅周辺での土地利用転換動向づけられた副都心としての都市機能の導入を図るべく、オフィ

再開発後から現在までの状況を計画的なまちづくりへと誘導し、隣接する五反田駅周辺や区

ス３棟とホテル１棟の高層棟を約5,000㎡の広場をもつ人工地

当初から権利者法人「大崎再開発ビル㈱」が設立の中心核となる大井町駅周辺と有機的に連携することで大き盤でつなぎ、人工地盤下と各棟低層部に店舗や美術館が配置され、商業施設を中心にトータルなマネジメントに

くまとまりのある市街地を形成していくこととした。昭和55年された。また、駅と周辺市街地との連携を強める歩行者デッキ

よる施設の管理運営が続けられている。不動産市に再開発基本計画が策定された大崎駅東口地区は、JR山手や目黒川歩道橋、川沿い緑道等も整備されている。

況の変化による空 室率の増減やキーテナント入れ

大崎駅と接続する立体的歩道

替わりといった影響はあるが、おおむね堅調に推移している。施設の経 年 劣化への対応などが増えてはいるが、大きく成長した樹 木に囲まれた広場や緑道は、人々に親しまれ、開催されるイベントも地域に定 着し、大崎における先駆的まちづくりとして燦然と輝いている。

第 1 地区

第１地区施行区域

第 2 地区

再開発前（昭和57年）の工場立地状況

58

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

目黒川沿いに建ち並んでいた工場

人工地盤上の広場

完成写真（第１地区）

大崎駅東口第１、大崎駅東口第２（東京都品川区）

59

th

時代を画した再開発事業

大崎駅東口第２地区

平成14年に実現し、第１地区竣工後に1,000

再開発の目的と概要

地区竣工後の平成12年に2,000万人を超え、第１地区と同様に大規模工場跡地が点在するほか、第２地区内では、中小零細工場、住平成15年には3,800万人に達した。

万人を超えた大崎駅年間乗車人員は、第２再開発後から現在までの状況

N0. 16

りんかい線開業や都市再生緊急整備地域の指定などにより大崎駅周辺の再生整備は加速し、第２地区以降現在までに多くの開発プロジェクトが完成、さらに複数の地区で再開発の準備や検討が進められている。第１地区に始宅、店舗などが混在し、多くの権利者を有していた。昭和55年の再開発基本計画に基づまった土地利用転換を契機とした大崎副都心形成に向けた様々な都市機能

き関係者間で話し合いが進められたが、当時はまだ事例の少ない市街地再開発事業への導入は、第２地区によりさらなる多様化と集積が進み、それまでの工業地との誤解や不安から消極的な意見が多くあった。第１地区が事業化へと進む中、工場継続してのイメージは大きく変わった。業務立地に加え、利便性の高い都心居住策としての立体集約化案の検討など権利者の合意形成に向けて調整が進められた。新地の地位を獲得し、その後の開発事業により「人の住む副都心」としてのステたに創設された再開発地区計画制度の活用により地区全体のまちづくりを共有・担保す

イタスは確固たるものとなっていった。これら開発事業地区をはじめとする地ることで、現状のままでの操業継続意向の強い中規模工場２敷地を除いて市街地再開

域関係者が、まちの将来像を共有し、互いに協力してこれまでの成果や資産発事業を施行することとなったのは、第１地区竣工後の平成の時代に入ってからである。

を活用して持続的な発展を遂げていくため、エリアマネジメント活動を推進、事業化以降もバブル崩壊の影響を受け、権利変換計画の変更を余儀なくされるなど紆

社会貢献イベント「ハッピースマイル・フェスタ」

展開している。

余曲折があったものの関係者の努力により事業は平成11年に完遂された。当地区は東京の南の玄関口に位置し、建設されたツインタワーのオフィスビルは門柱をイメージすることから「ゲートシティ大崎」と命名され、オフィス低層部にはアトリウムを囲む商業施設やホールが配置されるとともに、主に従前権利者の居住・操業継続のため、事務所併用工場棟、住宅棟、清掃事務所棟が配置された。また、第１地区と連携する道路、河川緑道、
歩行者デッキの整備や公園及び敷地内空地の大幅な緑化などが行われた。

第１地区竣工時（昭和62年）の第２地区

配置図

大崎駅東口第１地区（大崎ニューシティ）

目黒川
西棟
業務商業棟
（アトリウム）完成写真（第２地区）

東棟

東西自由通路清掃事務所棟
住宅棟

東西自由通路東五反田
二丁目
第 2 地区

山手通り（都市計画道路環状６号線）

事業の評価

C 地区

B 地区

大崎駅東口
第 3 地区

東五反田
二丁目
第 1 地区
北品川五丁目
第 1 地区

当地区は、組合施行市街地再開発事業としては都内屈指の5.9haの規模を有する。また施行区域外とした２敷地についても、本事業の完了とあいまって地区計
アトリウム

画に沿った個別更新が行われ、地区全体の整備が完了し、大崎のイメージ刷新

大崎駅東口
第 1 地区を決定づける業務・商業・居住・文化等の多彩な機能が融合した副都心にふさわしい都市空間が誕生した。新しいオフィスには、地区内に工場を所有してい

大崎駅東口第２地区

花見の名所となった目黒川沿いの桜並木

たメーカーの本社移転をはじめ多彩な企業が入居し、アトリウムを中心に配置された商業施設、道路沿いの店舗や緑豊かなオープンスペースは周辺住民等にも広く利用されている。また、集約化した工場は、都市型工業のあり方の１つを示した。
この間に具体化しつつあったJR埼京線の大崎までの延伸とりんかい線の整備、
東西自由通路の設置などターミナル機能の強化は、予定よりやや遅れたものの60

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

プロバンス風
ガーデン

大崎駅西口
中地区

大崎駅西口
南地区

大崎駅周辺地域開発整備状況（平成30年９月現在）

大崎駅東口第１、大崎駅東口第２（東京都品川区）

61

th

N0. 17

時代を画した再開発事業

西国分寺駅南口

東京都

西国分寺レガ

国分寺市

公団施行（0.77ha） 平成２年11月工事完了

事業の評価

鳥瞰図

当地区は本事業を含めた一連の事
業により、駅前広場や街路 等が大幅に整備され、また、都営住宅の建

西国分寺駅周辺地区の総合的な住宅市街地整備における中核的事業
独特の駅前空間構成を提示

替えや本事業での住宅整備（計約630戸）により住民も増加した。郊外の緑や自然が感じられる環境の中にも、再開発前にはなかった商業地区選定の主旨
JR中央線及び武蔵野線が交差する西国分寺駅の駅前周辺地域において、駅前広場・道路等の公共施設整備や公的住宅建設等を行った総合的な住宅市街地整備の中核的事業である。駅に面して駅前交通広場を整備する一般的な構成とは異なり、駅から２棟の再開発ビルの間に形成されたモールを経由して駅前広場に至るという独特の構成を持ち、駅前空間構成のあり方に一石を投じた。また建築的にも三角屋根をモチーフとしたデザインで統一され、独自性のある景観をつくっている。

施設が導入されることで都会的な雰囲気も加わり、良好な居住環境を背後に持った大都市近郊部の駅前空間が形成された。
また、その後、武蔵野線を挟んだ西
国分寺駅 東口においても、大規模な空閑地を活用した住宅市街地総合整備事業が実施され、更に、その再開発の目的と概要
当地区が位置する国分寺市は東京都心部から西方約30kmに再開発事業周囲の住宅施設との統一のとれた街なみの形成等位置し、武蔵国分寺が建立されるなど古くから開かれた地でであるが、中でも重要なものは、当地区北側の駅と南側の交通あった。昭和30年代中頃に入ると高度経済成長に伴い、毎年広場との人の流れを結びつける役割を果たすことである。

10％近い人口増加となり、当地区周辺でも都営住宅や社宅等

具体的には、市が整備する駅前広場と駅との間に、本事業での住宅建設が進展した。

商業施設を整備し、かつ、その施設中央部には吹き抜けの当地区の北側に位置するJR西国分寺駅は国鉄中央線（当時）

モール空間を設置することで快 適な歩行者動線を作り出しに加え、昭和48年には国鉄武蔵野線（当時）も開通して結節点た。更に、三角屋根をモチーフとしたファサードとも相まって特となり、利便性が高まったものの、駅前には十分な広場や歩行徴的な駅前空間を形成している。その他にも、駅前広場に面し者空間がなく、また、商業施設等の不足が懸念された。

て市のホール「いずみホール」や都営住宅が配置され、市、都、こうした中で国分寺市は昭和54年に『西国分寺駅周辺整備基公団等による11事業が連携しながら駅前及び駅周辺の整備が本構想』を策定し、駅周辺で11の事業（公団住宅整備、都営進められた。

地区の再開発事業もこの11事業の一つとして行われることと研究機関、都立図書館、高等学校

西棟といった多様な機能が立地し、また東棟

人口も更に増加してゆく等、本事業の効果が周囲にも波及している。
デッキ
デッキ
ショッピング
モール

完成写真

断面構成図
広場と駅をモールで結ぶ。
駅前への歩行者の集散動線を確保。
西国分寺駅

なった。

南口駅前再開発
事業区域
交通広場

本事業の狙いは、建物の不燃化促進や緊急車両通路の確保、

都営住宅建て替え事業区域

促進道路

従前建物利用図

南棟

機構施行）も実施され、駅周囲には

N

住宅建替え、駅前交通広場整備、市道やコミュニティ道路「史跡通り」の整備、いずみホール整備等）を実施することとし、当一部として再開発事業（都市再生

再開発後から現在までの状況
再開発事業において整備された商業施設である「西国分寺レガ」は、その立地の良さから現在も買い物客でにぎわっており、また、駅前広場も促進道路

住宅・都市整備公団“西国分寺史跡通り住宅”
事業区域

建物に囲まれた落ち着いた空間を形成している。また、11事業の一つである「いずみホール」も文化施設の核として今日も市民に親しまれ、文化、商業、居住機能が適度にミックスした駅前の良好な環境が維持されて従前の西国分寺駅周辺

西国分寺駅南口地区整備の概要

いる。
施設建築物の現在の写真

62

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

西国分寺駅南口（東京都国分寺市）

63

th

N0. 18

時代を画した再開発事業

高崎駅西口第一ほか高崎駅周辺

群馬県

ウエスト・ワン・ビル

高崎市

組合施行（0.90ha） 平成２年３月工事完了

経済、交通拠点である中核都市の駅周辺を、連鎖する再開発事業と土地区画整理事業により活性化した代表例

事業の評価
再開発施行前、当地区の位置する西口駅前には小規模木造

更にその効果は周辺にも波及し、老朽化した建物の更新・店舗が集積しており、その商業活動も規模的に零細なもの

高度利用が進んだ。また、当時の中心市街地商店街は郊外が多く、駐車場設置の遅れも手伝って、周辺エリア全体の型の大型商業施設に客足を奪われ、その需要は年々縮小傾

ポテンシャルが低下していた。

向にあったが、再開発後は商店数、従業員数、年間販売額

しかし、再開発事業と土地区画整理事業の一体的な施行に及び売場面積等において減少から増加に転じており、周辺

より、地域の景観や防災機能は大きく向上した。そして、商店街の賑わい再生にも繋がった。

新たなランドマークとして完成した施設建築物にオフィス地区選定の主旨
高崎市は上越、北陸新幹線、ＪＲ在来線５線、私鉄１線が集中する北関東の経済・交通拠点である。高崎駅西口第一
地区は、高崎駅前再開発事業施行完了済８地区のなかで最初の事業であり、駅の西口正面であることから、土地区画整理事業で西口駅前広場を整備するとともに、再開発事業で、オフィスを主体に、ホテル、商業施設を整備した。
また、歩行者動線として駅舎を横断する東西自由通路とペデストリアンデッキが結ばれている。

やホテル等が加わったことにより、これまで中心であった
商業だけでなくビジネスや観光等の面においても拠点的な役割を果たす都市機能が備わった。また、駅前広場と併せて整備されたペデストリアンデッキが建物の二階に接続されたことによって、高崎駅との連絡が安全で快適なものとなった。

再開発の目的と概要

位置図

当地区は高崎駅西口の正面に位置し、高崎市の顔としての役割を担う地区である。高崎市は、

7

かつては中山道を中心に物資の集散地として栄
高崎市総合保健センター

6
8

中央図書館

えてきたが、日本が高度経済成長期に入り、市

9

内の自動車交通量が増えはじめると、狭い道路

市街地再開発事業地区
名
1 高崎駅東口第一④
2 高崎駅東口第二3 高崎駅西口第一
4 高崎駅西口第二⑥
5 高崎駅東口第三6 高崎駅東口第四7 高崎駅西口旭町西①
8 高崎駅西口北第一9 高崎駅東口第九
10 高崎駅東口栄町

群馬音楽の多い中心市街地では車の通行が困難になり、センター

商都としての発展に大きな影響を及ぼし始めた。そして、昭和50年頃になると西口駅前には
高崎
老朽化した低層家屋が取り残され、高崎市の顔
市役所として必ずしも良好とは言い難い景観となっていった。
そこで、市では昭和55年度より土地区画整理事【市街地再開発事業】【土地区画整理事業】

業を実施し、駅周辺の面的整備を推進した。併せて、駅前の高度利用を促進すべく、「高崎市

5

高崎駅

4

3

1
2

10

完成時
施行済地区
施行地区

施行中地区

再開発後から現在までの状況

駅周辺市街地再開発事業基本計画」を作成し、 高
地元住民への説明会を開始した。これを受けて地元では昭和57年にまちづくり研究会が発足し、そこで勉強会を重ねる中で、駅前にふさわ

従前

断面図

崎
市
役
所

7 高崎駅西口旭町西
4 高崎駅西口第二

しいまちづくりへの機運が醸成された。

現在施行済８地区、施行中２地区と、当地区をはじめとする駅

出、タワーマンション建設が進むなど民間投資も活発になって周辺の市街地再開発事業の積極的な推進により、近年、高崎いる。これらの官民連携のまちづくりは地価の上昇にも現れて市中心市街地における来街者数や定住人口は増加傾向にあおり、今後、益々にぎわっていくことが期待されるエリアとなっる。その結果、家電量販店本社の移転や大型商業施設の進ている。

8 高崎駅西口北第一3 高崎駅西口第一建築計画にあたっては、上越新幹線の開業に伴

6 高崎駅東口第四い、中核都市としての拠点性が以前にも増して高崎駅

高まってきていることから、オフィス、ホテ
ル、商業施設及び駐車場の導入を基本方針とした。また、土地区画整理事業で駅前広場を整備

9 高崎駅東口第九2 高崎駅東口第二5 高崎駅東口第三することにより、高崎市の玄関口にふさわしい

1 高崎駅東口第一

都市機能及び景観の形成を図ることとした。
10 高崎駅東口栄町

高崎駅周辺現況

64

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

施設建築物から見た駅前広場（H29.9）

ペデストリアンデッキと接続された施設建築物（H30.8）

高崎駅西口第一ほか高崎駅周辺（群馬県高崎市）

65

th

N0. 19時代を画した再開発事業

押上二丁目

東京都

セトル中之郷

墨田区

組合施行（0.56ha） 平成2年6月工事完了

同潤会アパートを市街地再開発事業により建替えた第1号事業地区選定の主旨

事業の評価

再開発事業により、同潤会中之郷アパートはセトル中之郷となり、建築物はもちろんのこと、生活環境についても大きな変化があった。建築面では従前３階建てで６棟に分散していたが、住戸や店舗、業務施設床等の保留床をそれぞれ確保し、かつ空地を最大限に確保するため、地上14階建て地下１階の１棟に集約された。１棟とはいえレイアウトは単純でなく、敷地
北側曳舟川通りに面して低層３階建ての業務施設等の床を持つ14階建ての高層住宅棟を配置し、この高層棟の採光面に配慮するため南側に６階建ての低層住宅棟を配置した。また西側には１階部分に戸割り店舗を連続して配置した12階建ての住宅棟を設けるなど、変化に富んだ高さとレイアウトとなってい竣工後60年余り経過し、老朽化の著しい同潤会アパートの建替えに際して、施行区域を隣接地に広げ、道路を拡幅するとともに公共公益施設等を整備し、住環境整備と都市基盤更新を実現した。本事業は、再開発事業を活用した同潤会アパート建替えの第１号事業であり、その後、代官山地区、住吉・毛利地区及び神宮前四丁目地区等にて同手法による建替えが推進されていった。

る。１戸当たりの住戸面積も大幅に増え、従前に27.88㎡の住戸で住んでいた場合、権利変換により約1.7倍に当たる48.3㎡の広さを確保することができた。
生活環境では、従前は建物の老朽化や狭小な住戸面積等の影響

従前の住戸平面図
バルコニー

により子育てをする機能やスペースがなかったが、住戸面積が台所

関東大震災後に建設された、同潤会アパートの第１号が当該アパートは一筆共有の権利形態であったため単独で市「中之郷アパート」であり、同時に同潤会アパートの再開

街地再開発事業を進めることは難しく、また、事業効果を発事業による建替え第１号でもある。大正15年に完成した

高めるため周辺を一体的に整備することが望ましかったこ

鉄筋コンクリート造の集合住宅であったが、戦災及び経年とから、施行区域を隣接地に広げ、事業化の検討を進めるによる老朽化や機能性の低下等により建替えの必要性が生こととなった。当初、隣接地の権利者は単独所有であり、じたことから、アパートの住人の中で建替えが模索されて権利形態の違いなどから事業に対する理解がなかなか得らいた。

れなかった。しか墨田区では昭和55年に策定された「墨田区基本構想」におし、まちづくりをいて、当地区を含む「押上・業平地区」を、「既存鉄道路

前面に打ち出した線に加え、将来地下鉄等の大量輸送機関が集中する一大交

精力的なヒアリン通結節点となることから、周辺市街地の整備と合わせ総合グを続けた結果、ターミナル化を図り、区の中央部にふさわしいまちづくり

隣接地権利者全員をめざす」拠点地区として位置づけた。こうした２つの動の合意を得ること

きが交わり、同潤会中之郷アパートの建替えを中心としたができ、事業を進「押上二丁目再開発事業」が「押上・業平地区」の先行的めるに至った。

事業として位置づけられた。
従前配置図てきた。また女性センターや消費者センター等の公共公益施設が整備されたことで地区周辺だけでなく、区内の様々な地域の玄関

い世代の家族が増え、昔のような賑やかな子供たちの声が戻っ６帖６帖確保され、店舗に２つの診療所がオープンしたことにより、若再開発の目的と概要

バルコニー

玄関

押入
押入

3帖

台所

押入
4.5帖

押入

バルコニー

人が訪れるようになり、区民の新たな交流の起点となった。
従後の住戸平面図

従前（同潤会中之郷アパート）

従後配置図
完成写真

再開発後から現在までの状況
完了後約30年を経ているが、開業時の店舗が多く残っているなど
地域に密着した営業を続け、親しまれている。公共公益施設として整備された女性センターも男女共同参画推進の拠点となり、情報収集や地域の活動、交流の場として今も変わらずに利用されている。平成28年３月に東武伊勢崎線の連続立体交差事業が都市計画決定され、今後は鉄道で隔てられている東京スカイツリー®側

１階の戸割り店舗への往来が可能となることから、人の流れやにぎわい等様々な波N及効果がもたらされることが期待される。また周辺では、建物の不燃化推進や交通広場の整備等が進められており、災害に強く良好な生活環境を持ったまちの形成が進んでいる。

66

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

牛島神社祭の様子

押上二丁目（東京都墨田区）

67

th

N0. 20時代を画した再開発事業

久茂地一丁目、モノレール旭橋駅周辺

沖縄県

パレットくもじ、
カフーナ旭橋那覇市

久茂地一丁目：市施行（1.79ha） 平成3年３月工事完了
モノレール旭橋駅周辺：会社施行（4.50ha） 平成30年9月工事完了

事業の評価
当地区周辺は、従前より路線バスが多く通過する地点であり、将来都市モノレール駅の整備が予定されるなど、交通結節点として重要な地区であった。
そのため、再開発事業に伴い交通広場を整備し、沖縄県の代表的な再開発事業であり、那覇市のメインストリートである
国際通りの核としての機能を整備した事業

バス・タクシー乗り場を設けることにより公共交通の乗り降りをスムーズにした。また、交通広場の一部をイベントが開催できるオープンスペースとして整地区選定の主旨

備し、県道を拡幅・修景することでイベント時は一段と賑わいが増し、多くの人々が集い、憩い、語ら

昭和47年の本土復帰に伴って都市計画制度が適用された沖縄県において、久茂地一丁目地区は初の再開発事業であう空間となった。また、イベントホール（パレットり、予定されるモノレール駅の交通広場及び商業・業務機能等を整備した本事業は、再開発によるまちづくりの先駆

市民 劇場）が完 成し、音楽・舞踏・演劇活動のけとなった。また、モノレール旭橋駅周辺地区は、事業環境に合わせて段階的に事業化を図った再開発会社施行の典発表の場と鑑賞の場を提供し、市民の文化活動が型事例であり、中心市街地の玄関口におけるホテル、庁舎・事務所、住宅及びバスターミナル等の複合的整備により活性化した。

地域の拠点形成に大きく貢献した。

再開発ビルの完成により、当地区は県、那覇市の行政・経済の中心街の一角を形成し、県都・那覇

再開発ビルの完成写真

久茂地一丁目にふさわしい街並みが創出された。また、減少傾向が続いて再開発の目的と概要

食店）等の周遊客が増加するなど、波及効果も表れた。沖いた周辺の歩行者数も回復の兆しがみられ、商業施設（飲当地区周辺は行政、経済、情報等の中枢的機能である県庁・市役所・金融・マスコミ等が立地し、国際れる交通の要衝であった。しかし、地区内は建物の

縄県初の市街地再開発事業であった当地区をモデルとし、そ

事務所

官公庁

住

の後、牧志・安里地区やモノレール旭橋駅周辺地区などで

宅

凡例
事業区域

久茂地川

建築敷地

寺線

崇元

旭橋

市道

交通広場

那覇地方
法務局

能が低下している状況で、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新が強く要請されてい

那覇保健所

た。

再開発ビルの断面図

美栄橋
郵便局

線
県道 号

市
道
泉
崎
久
茂
地
線

老朽化、土地の細分化、駐車場不足等により都市機

結核予防
センター

再開発地区内市街地再開発事業が実施されていった。

新崎ビル

する地点であり、都市モノレール駅の整備も予定さ

舗

甲辰
橋

通りの西の玄関口として市内・市外路線バスの集中

店

建築面積 / 約 6,800 ㎡
延床面積 / 約 55,300 ㎡
容積率 / 約 600％

構
造 / 鉄骨鉄筋コンクリート造
階
数 / 地上 9 階 地下 2 階
最高高さ / 約 50ｍ

用途

店舗（約 36,000 ㎡）

事務所（約 11,900 ㎡）（約 2,000 ㎡）

駐車場

琉球銀行

（約 5,000 ㎡・約 170 台）

住宅（約 400 ㎡）

従前の地区写真42

文教図書

県道 42 号線
文化施設

日本たばこ

そのため、「１.都市モノレールの駅前に交通広場等
旭堂ビルのオープンスペースを確保し、交通結節の円滑化を

血液センター

図る」、「２.県庁・市役所前の県道を拡幅整備し、緑

県道 39 号線

従前の配置図豊かな修景道路をつくる」、「３.行政の中枢地区としての象徴性を図る」、「４.国際通りの西の玄関口として商業機能を整備する」、「５.都心業務地区としての業務機能の活性化を図る」及び「６.これからの市
街 地再開発事 業のモデルとする」を事 業の目的とし、整備が行われた。

モノレール路線（予定）
久茂地川
【凡例】
事業区域 17,916 ㎡
建築敷地 8,235 ㎡
交通広場 2,402 ㎡

庁、民間オフィス、百貨店を含む店舗等の都市的情

線

地下駐車場
入口

県道42号線

道

泉

崎

久

茂

タクシー
乗降場
交通広場

市

るとともに、イベントホールを持つ公共公益施設、官地

景道路や交通広場などのオープンスペースを創出す線

モノレール駅舎（予定） 元寺
崇
旭橋
市道

所
バス停留

当地区は沖縄県内初の市街地再開発事業として、修甲辰橋

報機能を備えた再開発ビルを整備し、中心市街地の活性化に寄与している。

バス停留所
県道 39 号線

再開発後の配置図

68

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

イベント開催時の写真

イベント開催時の写真
久茂地一丁目、モノレール旭橋駅周辺（沖縄県那覇市）

69

th

N0. 20時代を画した再開発事業

再開発後から現在までの状況

区に分け、段階的に開平成15年８月10日に沖縄都市モノレール（ゆいレール）が開業し、県庁前発を進め、平成24年に南工区の約2.7haが先駅と再開発ビルがペデストリアンデッキで連結された。また、ゆいレール

行して整備が完了し開業当初（平成15年度）の県庁前駅の一日平均乗客者数は、4,559人/日た。南工区には、県のであったが、平成29年度は6,680人/日となり約1.5倍となっている。

合同庁舎をはじめ、ホ

再開発ビルの開業当初（平成３年）からバブル景気が崩壊し始め、さら

テル、銀行、共同住に競合する大型商業施設の相次ぐ開業等により、大規模小売店舗法の宅、事務所、駐車場等下で出店した体力の乏しい個人店舗は続々と退店し、既存店舗からも賃が整備された。一方、料値下げ要請の声が強くなった。大規模小売店舗立地法施行（平成12バスターミナルのある年）後は、売り場面積の拡大を図るキーテナントのリウボウが新たな顧

北工区は、平成27年よ

客層を掘り起こす戦略の下、空き店舗を順次借り上げて展開しており、り工事に着手し、平成

一般来客駐車場が当初の予測を超え好調なことも奏功し、再開発ビル

30年９月に建物が竣工の運営は順調に推移している。
現況写真（モノレール駅と接続）した。区域面積は約

北工区の完成写真

1.8haで、バスターミナル及び県立図書館、観光案内施設、就労支援施設といった
公共公益施設、商業施設、事務所、駐車場

モノレール旭橋駅周辺が整備された。
駅・バスターミナル・建物を歩行者デッキで再開発の目的と概要つなぐことにより安全・快適な歩行者空間

当地区はモノレール旭橋駅に隣接し、区域内にバスターミナ

都市機能を導入することで、合理的かつ健全な高度利用を図

ルがある等、公共交通機関が結節する都市の枢要な位置にることとした。また、県都・那覇の中心市街地への玄関口としありながらも、老朽化した建物や低利用地が多く、駅前にふて風格とゆとりある都市空間の形成を目的とし、再開発事業

さわしい土地利用がなされていない状況だった。

を行うこととなった。従前地権者が出資する再開発会社「旭そこで、安全・快適な歩行者空間の整備とバスターミナルの橋都市再開発株式会社」が施行者となり、民間のノウハウと利便性の向上を図ることにより交通結節機能を強化し、都市リーダーシップを充分に活かし、事業を推進した。

活動、都市生活を支えるための業務、商業、宿泊等の多様な事業区域の約4.5haのうち、国道330号を境に南工区と北工を整備した。

事業の評価
平成24年の南工区完了後には、土地の高度
南工区の完成写真利用が図られ、駅前空間にふさわしい、行政

事業計画図

施設、商業施設、宿泊施設、金融機関等、多街地への玄関口としての風 格ある都市空間

再開発後から
現在までの状況が創出された。隣接するモノレール旭橋駅の1

現在、南工区、北工区ともにテナン

日あたりの平均乗客数は、事業認可時の平ト部分はほぼ満室となっており、

成17年度には1,951人であったが、平成25年度

就業者数及びモノレール利用者数には2,677人と順調に推移し、地区内の就業の更なる増加が見込まれている。

者数も約900人から約2,100人に増加した。ままた、平成30年10月にはバスター

た、平成30年９月にバスターミナルを含む北

ミナル及び商業施設が開業し、同工区の施設建築物が完成し、モノレール旭橋

年12月には県立図書館が開館し、駅との間を歩行者デッキでつなぐことで、交県 都・那覇の中心市街地への玄通結節機能が強化された。

関口として、多くの人で賑わうもの

様な都市機能が集積し、県都・那覇の中心市

那覇バスターミナル
県立図書館
商業施設

レール
市モノ
沖縄都

北工区の従前写真

南工区の従前写真

那覇バスターミナルと期待される。

イルミネーション点灯式イベント

70

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

久茂地一丁目、モノレール旭橋駅周辺（沖縄県那覇市）

71

th

N0. 21

時代を画した再開発事業

千歳

長崎県

チトセピア

長崎市

組合施行（1.59ha） 平成３年11月工事完了

長崎市中心部において
公社賃貸住宅の建替えによる居住環境改善と、商業近代化を行った事業

事業の評価
事業完了により、大型店舗を中心とした商業施設には十分な台数の駐車場が整備され、近隣の住民のみならず、広い範囲から多くの買い物客が訪れ、北部地区の商業の活性化が図られた。住宅については、商業・公共施設と一体となった公的な賃貸住宅として好評を得て、人気の高い賃貸住宅となった。また、併設された市役所の地域セン地区選定の主旨
長崎市の中心部で、公社賃貸住宅の建替えを契機に周辺区域も一体的に整備した事業であり、建物は賃貸住宅とともに、核テナントの大型店舗を含む商業施設、公民館、市役所地域センター、多目的ホール、図書室等の公共施設が併設される複合施設となっている。また、市営住宅と再開発住宅を導入することによって、公社住宅及び民間賃貸住宅の従前居住者の居住継続を図っている。

ターでは、各種相談や必要な証明書等の交付が受けられ、地区住民の利便性が向上するとともに、500席が配置可能な多目的ホールや公民館・図書室については、地区住民の多様なニーズに応従後全景えることができる施設として、地域コミュニティの断面図

形成に繋がった。
近接する街区でも、市場の建替えの検討を契機

再開発の目的と概要
当地区は、長崎駅から北に約５kmの位置にあり、周辺は原爆

全で、人口が増加する長崎市北部の中心地区としての都市機の被害を受けながらも第２次大戦後は、土地区画整理事業を

能向上の阻害要因にもなっていた。

中心に面的整備を進めるとともに、急速な人口増加も相まっ

このような状況から、公社住宅の建替えと隣接する商業地の更て、長崎市第二の副都心を形成していた。また、路面電車や多新を併せて実施することで、近隣商店街と共存した商業施設

くの路線バスが運行する国道に接続する市道に面し、JR九州の整備と市街地における住環境の整備を行った。

西浦上駅にも近く交通の要衝となっていた。

事業としては、従前の公社住宅の入居者を含む権利者の居住

このように恵まれた立地条件を有しているにもかかわらず、地先を確保するため、公社住宅と併せて、市営住宅及び再開発

区内に第２次大戦後まもなく建設された公社住宅や北側商業

住宅を建設する他、商業施設や公共公益施設の整備等を行っ

地の木造低層家屋は老朽化が著しく、土地の利用状況は不健た複合施設の計画である。

に再開発の気運が高まり、市街地再開発事業が

住宅
映写室

大型店
専門店
多目的ホール

センタープラザ
公民館
支所
ホワイエ
舞台
業務（銀行） 業務（郵便局）
専門店荷捌場

進められるとともに、立体駐車場の建設やビル建設が活発化するなど、ふれあいと活気ある街のイメージが定着した。
このように再開発事業を核とした地区の再整備が円滑に推進され、快適で安全な生活環境の実現を目指した街づくりが進められることとなった。

再開発後から現在までの状況
住宅施設は、公社住宅と市営住宅ともに平均入居率99％と現利用されており、地域コミュニティの形成が図られている。

在でも人気の高い賃貸住宅として、地区の人口を確保していこのように、竣工後27年が経過した現在でも、当地区を中心とる。商業施設は、テナントの入れ替えはあるものの、大型商業した賑わいのあるまちの形成に寄与している。

店舗が中心となり、地域商店街の核として、現在でも近隣の広い範囲から多くの買い物客が訪れている。また、ホールについては、地域住民や様々な団体によるコンサートや発表会等に

従前全景

現況

完成写真

72

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

北東より従前地区を望む

現況写真

現況

ホール

北公民館図書室千歳（長崎県長崎市）

73

th

N0. 22時代を画した再開発事業

川口駅西口

埼玉県

リプレ川口１番街、２番街

川口市

公団施行（2.43ha） 平成４年12月（１番街）、平成５年３月（２番街）工事完了

事業の評価
従前の当地区は、大規模低利用の研究施
設や密集市街地が広がっており、また、駅への交通動線が確保されておらず、駅総合的な再開発により工業都市川口のイメージを一新

前広場も無い状態であった。しかし、駅西口周辺の整備により道路 等の公共施地区選定の主旨設が整備されて駅西口への交通アクセス

川口駅西口に広大な敷地を占めていた国立公害資源研究所跡地を活用して周辺の密集住宅地を一体的に再開発し、都市型住宅、商業施設等を整備した事業である。並行して大規模な公園、駅前広場、総合文化センターも整備され、工業都市川口のイメージを一新した。総合的な再開発により駅前空間を更新した代表的事例である。

が円滑化され、文化センター等への来街者により新たな賑わいも創出された。また、再開発による住宅整備によりファミリー世帯等が入居して定住人口が回復するとともに、川口西公園とその背後の集再開発の目的と概要

合住宅群等により構成される景観はそれ

当地区は、東京都心から約15kmにあるJR川口駅の西口に位

昭和59年には研究所跡地が川口市と住宅・都市整備公団に払までの川口駅前にはなかった市の新たな置し、従前、駅前には約4.8haもの面積を持つ国立公害資源研

い下げられることが決定する一方、市と公団は駅西口地区の整顔ともなった。

究所（以下、「研究所」）が立地し、その背後には狭隘な道路

備に係る役割を協議し、市が駅前広場や公園、ホール等の公こうした西口の整備に加えて、市では鉄沿いに老朽化した低層木造住宅が密集する街区が存在した。

益施設「川口総合文化センター・リリア」を整備し、公団は研

道を挟んだ東口を結ぶ東西歩行者専用

また、川口駅周辺は交通渋滞や駐車・駐輪場不足、商業・業務究所跡地とその周囲の木造住宅密集街区を含めた範囲での再道路の整備も行い、また、東口において機能の低下が課題となっていた。

開発事業による集合住宅等の整備を行うこととなった。また、も平成３年には大型商業施設が建設さその後、研究所が筑波研究学園都市へ移転することとなり、こうした駅周辺の整備は国の補助事業である「特定住宅市街れるなど、整備構想において目指した都

駅前に広大な空閑地が生まれることとなった。これを契機とし地総合整備促進事業」（現：住宅市街地総合整備事業）として市機能の集積と人の賑わいが実現した。

て市は昭和58年に、駅周辺の市街地整備に向けた「川口駅周一体的に進められた。

辺市街地整備構想」（以下、「整備構想」）を策定した。整備

再開発事業（公団施行）では、駅前広場へと続く「駅前大通り

構想では、駅西口地区において研究所跡地を活用した駅前広線」（幅員25m）を境にして２街区に分け、低中高層により構成

場や公園、文化施設等の公共公益施設の整備と、市街地再開

される権利者住宅や公団賃貸住宅・分譲住宅計約560戸と、発事業による都市型住宅の供給と都市景観の充実を図る方針

低層部の商業・業務施設を建設するとともに、幹線道路や区が示された。

画道路等も整備し、平成４年に竣工を迎えた。

施設全景

再開発後から現在までの状況
本事業と市による駅前の公園や公益施設の整備により、駅前にシンボル性の高い都市環境が創出され、駅西口のイメージが一変した。また、市によって整備されたホールもコンサート会場等として広く利用されている。再開発事業によって整備された低 層部の店 舗には、引き続きスー
パーや保育園、学習塾等が入居し、上層施設全景（川口駅方向を見る）

74

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

配置図

更に、当地区以西でも集合住宅の供給が進むなど、市街地整備の効果は周囲にも

従前の街並

従前の状況

活利便施設として賑わいを見せている。

N階の住宅や周辺の住宅の居住者等の生波及している。

公害資源研究所の時計塔

現在の状況
川口駅西口（埼玉県川口市）

75

th

N0. 23時代を画した再開発事業

ヨコハマポートサイド

神奈川県

ヨコハマ・クリエーション・スクエア、ロア壱番館、ヨコハマポートサイドビル、ザ・ヨコハマタワーズ 他

横浜市

Ｅ-１～Ｅ-３街区：市施行（3.96ha） 平成６年３月工事完了
Ｆ-１街区：組合施行（2.02ha） 平成15年９月工事完了

横浜において再開発事業により新しい都心複合市街地を形成した先駆的事業
地区選定の主旨
横浜駅至近でありながら倉庫・工場等の低利用に留まり高速道路や国道で分断されていた当地区において、市街地再従前開発事業による施設整備に加え、住宅市街地総合整備事業及び地区計画により土地利用更新と良好な開発への誘導を図り、都市型住宅を中心とする新たな複合市街地を形成した。デザインを重視した質の高いまちづくりを実現すべ
く、「アート＆デザインの街」を街づくりの基本テーマに、事業推進上の共通ルールとして「街づくり協定」を締結しており、運用面においても「街づくり協議会」によって特色ある街づくりを推進している。

従後

事業の評価
Ｅ-１～Ｅ-３街区は、建物デザインにとどまらず、共用部へのパブリックアート設置、旧三菱ドックの石による車止め、
マンホール等へのロゴ記載、さらにはライトアップなど、「アート＆デザインの街」にこだわった取組みにより、地区イメージの方向性を確立した。
Ｆ-１街区は、スーパーマーケットが入る商業棟に加え、計画地南側の店舗や業務棟、さらに東京からのゲートを考慮したツインタワー形
式の超高層住宅棟建設によって、地再開発の目的と概要
ヨコハマポートサイド地区（約25.1ha）は、横浜駅東口から至を目指し、組合施行の第一種市街地再開発事業を実施し、平近距離に位置しているが、国道や河川等によって分断されてい成15年に施設建築物が竣工した。また、個々の開発誘導にあることもあり、低層の工場・倉庫や密集した住宅及び作業所併

たっては、地区の主要街区（約18.5ha）に再開発等促進区を定用住宅が多く建っていた。その後、みなとみらい21地区の都市

めた地区計画を導入したうえ、きめ細やかなまちづくりを推進

活動を支える都市計画道路「栄本町線」が整備されるのを契するための共通ルールとして「街づくり協定」を平成元年に締機に、昭和63年に「アート＆デザインの街」というコンセプトを結した。同時に、民間の創意・工夫を最大限に発揮しつつ特色掲げ、住宅市街地総合整備事業により、都心型住宅の供給を

あるまちづくりを推進するために、協定の推進運営母体として軸に文化・芸術関連施設の集積を図るとともに質の高い街づく「街づくり協議会」を組織した。さらに、平成７年に公益信託りを目指した。このうち、栄本町線が貫通するＥ-１～Ｅ-３街区「ヨコハマポートサイドまちづくりトラスト（信託財産６億円）」（約3.96ha）は、第１期プロジェクトとして、市施行の第二種市を発足し、街づくりに必要な環境整備、調査研究、街づくりに

街地再開発事業を実施し、平成６年に施設建築物が竣工し寄与するイベント、広報活動等を行う団体等に資金面での援た。これに隣接するＦ-１街区（約2.02ha）については、ポートサ

助を行っている。

区全体のイメージアップ、利便性向
上及びにぎわい創出が図られた。また、公開スペースに国内外アーティス
トの作品を設置し、さらに自由通路となっている２階回廊部分には、創作活動の場としての役割を持つアトリエルームやギャラリー等を設けるとともに、竣工前から市街地再開発
組合主導による、料理教室やアート
イベントなどの活動を行ってきた。
そのことも手伝ってか、現在も多くのサークル活動が行われている。
居住者からも「横浜駅至近にもかイド地区の核となり、また地区を牽引していけるような街づくり

かわらず 静かで治安もよく、居心地がよく住み続けたい」と評価されている。

ヨコハマポートサイド地区 全体配置図

神奈川公園

Ｆ-１街区の竣工後に、横浜駅連絡デッキとそれに接続する建物がA-３街区に完成したことで、横浜駅からポートサイド地区の中心までデッキでつな
川
滝の横浜駅連絡デッキ

スカイウェイ

画

計

市

都

A-1

道

線

園などに向かってポートサイド公園前の帷子川を運航している。ポートサイ

町

本

栄

路

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

ド地区の統一感を持った景観は、区民に評価され「わが町 かながわ 50選」に選出されている。

ギャラリーロード

また、トラストを活用して平成６年からはじまった「アート縁日」は平成30年10月には27回目の開催となり、ポートサイド公園フェスティバルとともに、地

橋

N

大
なと
みら
い
み

横浜新都市センター（横浜そごう）

帷子川

Ｅ-２街区のパブリックアート「ザ・ファミリー」

がった。さらに、当地区内にある桟橋を発着場所とする水上交通が、山下公

ポートサイド公園
至桜木町

76

線

首都高速道路横浜駅東口※この図は再開発地区計画等に基づく
将来の街づくりをイメージしたものです。

再開発後から現在までの状況

15号

横浜駅
中央自由通路公園
横浜駅西口

川

り
大通
市場

横浜駅
北部自由通路公園

国道

線

1号

道

国

横

東

急

東

線

線

行

急

浜

京

至

至青木橋

線

Ｆ-１街区 完成写真

品

住宅市街地整備総合支援事業
再開発地区計画
ヨコハマポートサイドE-1～E-3街区 第二種市街地再開発事業
ヨコハマポートサイドＦ-1街区 第一種市街地再開発事業 至東京
JRＥ-１～Ｅ-３街区 完成写真

元のイベントとして秋の風物詩になっている。

アート縁日の様子

各種制度の相乗効果と地域住民の愛情や活動などにより、今も良好な環境が維持されている。
ヨコハマポートサイド（神奈川県横浜市）

77

th

N0. 24時代を画した再開発事業

青森駅前第二、青森駅前第一

青森県

ＡＵＧＡ
（アウガ）
、ミッドライフタワー

青森市

青森駅前第二：組合施行（1.29ha） 平成13年１月工事完了
青森駅前第一：組合施行（0.29ha） 平成18年１月工事完了

事業の評価
青森駅前及び中心市街地におけるランドマークが誕生し、両地区の相乗効果と駅前公園及び地下駐車場の整備により駅前地区での回遊ゾーン

中心市街地活性化とコンパクトシティの形成を目指した
地方都市の拠点整備の代表例が形成され、エリアとして交通渋滞の緩 和と防災面の強化、雪への対応が実現されたため人の流れが大地区選定の主旨

青森駅前第二 現状サードプレイスで活用されているインナーパーク

幅に増加した。第二地区の市民図書

いち早く中心市街地活性化計画を策定した青森市のＪＲ青森駅前において、中心市街地の核となる施設づくりを目指

館は、駅前から２ｋｍほど離れていして行われた事業。老朽化した低層木造店舗等が密集していた地区において、第二地区（商業施設、図書館等）と第た移転前と比較して利用率は４倍に一地区（住宅、福祉施設等）の二つの市街地再開発事業及び一体的に行われた駅前公園、地下駐車場整備により駅前増 加し、第一地区は商業 施 設と医の景観を一新した。

療施設、福祉施設、シニア対応型共

第二地区の商業施設は経営不振から平成29年に閉店となり、平成30年に青森市役所「駅前庁舎」として再整備され同住宅の相互利用がなされ、中心市ている。

街地活性化及びコンパクトシティ形
成の理念を実現した事例となった。

青森駅前第二 現状

再開発の目的と概要
青森市は、県庁所在都市では全国で唯一、市全 域が「特別豪雪地帯」

青森駅前第一 完成写真の指定を受けており、人口30万人規模の都市としては世界有数の多雪

再開発後から現在までの状況

都市であることから、雪対策が 市の都市づくりにおける大きなウェイト

第二地区の竣工により、駅前地区での人の流れが増加したものの、アウガの１階から４を占めている。また、モータリゼーションによる都市の外延化、低密度階の商業施設フロアについては、店頭売上高が平成18年度をピークに、以後低迷し、商拡散化が進 展しており、「雪に強く」「環境に優しく」「効率的で快 適業施設フロアのリーシング事業を行っていた第三セクターの運営会社は厳しい経営状

な」持続可能な都市づくりを進めるため、平成11年に策定した「青森都況が続いた。平成27年度決算では債務超過となり、結局平成29年２月には１階から４

市計画マスタープラン」において、都市づくりの基本理念を「コンパクト階の商業施設を閉店し、運営会社は解散・特別清算手続を行うこととなった。

シティの形成」とした。

そこで市は、公共交通機関によるアクセスが充実している青森駅前の立地環境等を踏ま当地区は、市内最大の中心商店街の一角を占め商業地として恵まれた

え、市政の緊急課題であった市庁舎の建替え計画を見直し、市庁舎機能のうち特に来従前立地条件にあったが、老朽化した低層木造建築物が密集し、商業経営
も旧来の形態から脱し切れておらず、また買い出しや運搬のための車両
が交通渋滞に拍車をかけ、県都の玄関口として土地の高度利用及び商庁者が多く訪れる総合窓口（ワンストップ）機能を持った市民課、福祉部門、税部門な
どの窓口部門をアウガに移転し、青森市役所「駅前庁舎」として再オープンさせた。

配置図

青森駅

窓口部門の集約に伴い、上層階の子育て交流スペースを下層階に移し、来庁者が手続業の近代化が求められていた。そこで、市が進めるコンパクトシティ形

中に子どもを預けることができる託児機能を追加して拡張再配置するなど、来庁者の利
青森駅前広場成における重要な拠点として、駅前地区の活性化と災害に強いまちづく
果、市街地再開発事業への機運が高まり、昭和62年に第一地区及び第便性を考慮した機能や設備を充実させた。市は、市庁舎機能の一部を駅前庁舎に移転

駅前公園（地下駐車場）することにより、新市庁舎は企画・防災機能に特化することとし、大幅な事業費の圧縮が設立された。その後第二地区は大型百貨店を、第一地区はホテルをキーテナントとした事業計画を進めてきたが、両地区とも経済状況の変

青森駅前第二 現状 子育て交流広場さんぽぽ

を行った。

第一地区

N

二地区が合わせて都市計画決定され、平成３年にそれぞれ再開発組合

サンフレンド（商協ビル）

りを目指し、地元の権利者、市、商工会議 所等が勉強会等を重ねた結

青森駅前第二 現状 駅前庁舎

市はアウガへの庁舎機能の移転のほか、鉄道による東西市街地の分断を解消するため、ＪＲ東日本や県と連携して青森駅自由通路の整備を行うなど、アウガの「再生」を契機

断面図

共同住宅

に、青森駅周辺地区の活性化に取り組んでいる。

第二地区

化によるキーテナントの撤退等から、事業の再構築を余儀なくされた。
最終的に、第二地区は、地階が権利者等による生鮮市場フロア、１階か共同住宅

ら４階がテナント等の商業施設フロア、５階から８階が市民図書館、男まちなかラボなど
駐車場

13年に完成した。
また、第一地区は、施設の主要用途を住宅に変更し、合わせて高齢 者の街なか居住に対応した医療施設、介護施設及び店舗を導入し、平成
従前 道路の状況

従前 商店街の状況

5F

総合窓口機能４F

総合窓口機能総合窓口機能３F

総合窓口機能２F

総合窓口機能青森駅前第二 現在の用途構成

福祉施設

6F

市民図書館

男 女共同参画プラザ（研修室、ワークステーション、AV多機能ホール、インナーパークなど）

店舗（新鮮市場、レストラン）

18年に完成した。

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

7F

市民図書館

女参画プラザ等の公共施設フロアで構成される複合ビルとして、平成

78

8F

市民図書館

金融機関

公
共
施
設

商業施設

アウガ側

１F
B１F

医療施設
共同住宅エントランス

店
舗

青森駅側
機械室

青森駅前第一 用途構成
青森駅前第二、青森駅前第一（青森県青森市）

79

th

N0. 25

時代を画した再開発事業

住吉一丁目

福岡県

キャナルシティ博多

福岡市

個人施行（4.20ha） 平成８年４月工事完了

著名な建築家を活用して都心部の工場跡地を多機能複合型施設に再生した事業

事業の評価
本事業は、都心部の工場跡地であった低未利用地を高度利用され、隣接する上川端商店街を含む周辺の活性化を図るこ

して、大型商業施設の誘致、常設劇場、映画館の設置によるとができた。更に平成11年に下川端、下川端東地区の再開

商業、文化機能の強化を図るとともに、特色のある施設構成

発事業により博多リバレインが完成し、新たな回遊性が生や魅力的な空間整備、水辺のステージでのイベント開催などまれるとともに強化され、都心部全体の均衡ある発展が促による賑わいを創出し、博多部の再生に寄与した。

進されている。

本事業の完了により、博多駅～住吉～天神の回遊性が形成

地区選定の主旨
福岡の中心にありながら工場跡地や低層木造住宅・店舗が狭小な道路に囲まれ、周辺の都市開発から取り残されていた場所であったが、著名な建築家による斬新なデザインを採用し、商業・ホテル・オフィス・都市型アミューズメン
ト施設等からなる多機能複合型施設を整備した事業である。また、隣接して流れる那珂川のイメージを取り込んだ運河を施設建築物内に設け、遊歩道やポケットパークを施設全体の顔として魅力的に演出している。水辺のステージでは、ほぼ毎日イベントが行われ、賑わいを生み出しており、福岡のランドマークのひとつとなっている。

再開発の目的と概要
当地区の開発は、地場企業の福岡地所がカネボウ工場跡地

た。著名なアメリカ人建築家を起用した施設建築物は、曲の一部を昭和52年に取得したことに始まる民間主導の再開

線 的 で 色 彩 豊 か な 建 物 が 並 ぶ 中 央 に 、約 1 8 0 ｍの 運 河発事業である。福岡市の商業・業務の集積地区である天神（キャナル）が流れ、２つのホテル、商業施設、映画館、常地区とJR博多駅地区の中間に位置するこの地区は、約半世

設劇場、ショールーム、業務施設を集結した複合施設となっ紀にわたって日本経済を支えてきた近代産業の旗手 鐘淵紡ている。

績の工場地であったが、昭和3 4 年に閉鎖された後、福岡の中心にありながら忘れ去られた土地になっていた。また、当地区を含む都心部の中央部分は、かつては本市の商業の中心地的区域であったが、昭和4 0年頃から、天神、博多駅 周

那珂川方面からの全景

配置図

再開発後から現在までの状況

辺への商業、業務の集積が進むなか、沈滞化が進行してい周辺地区、とりわけ天神と博多駅の２地区と、近接する川端通商店街との間に人の流オフィスた。このため、当地区と下川端地区に新たな核を形成するこれが生まれた。福岡市の中心となる各地区間の回遊性が高まることで、都市の魅力・とによって、都心部全体の回遊性を強化し、都心部全体のビジネスホテル

均 衡ある発展を目指すために昭和5 5 年に当地区の再開発

専門店街

構 想 が 発 表された。その 後 何 度も構 想の 練り直しがなさ
沈滞化していた都心部の中央部分を再浮上させ、都心部全専門店街を組み合わせた集客装置の導入や、イベント等を取り入れた娯楽性の高い運営に注
力し、「時間消費型・体験型施設」と評価されている。

シティホテル

九州新幹線開通・新駅ビル（JR博多シティ）の開業にあわせて、平成23年に「イースNれ、昭和6 3年にキャナルシティ博多の構想が出来上がり、劇場

集客力向上を実現した。水と緑溢れる環境づくり、プロジェクションマッピングと噴水

シネマ・アミューズメント

体 の均 衡ある発 展を促す起 爆 剤として平成８年に完 成しトビル」を増床した。国内外のアパレル・雑貨ブランドの旗艦店を誘致し、博多駅方
面から回遊する観光客、中でも訪日外国人の受け皿として、施設の新たな顔として認知されている。

従前（駐車場として利用）

80

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従後（写真左手に伸びる青のラインは、川端通商店街とを結ぶ歩道橋）

平成23年開業のイーストビル

プロジェクションマッピングの導入

イベント実施時のステージ

施設中央部の噴水

住吉一丁目（福岡県福岡市）

81

th

時代を画した再開発事業

column

ユニークなデザインの再開発ビル
再開発事業による施設建築物は権利床の用途や配置は、同じアメリカの著名建 築家がデザインし、複 雑なからなる建築で、従前建物の縦ラインが強調された外設計を依頼したり、デザインコンペを実施したうえで施等に制約があり、一般的には権利者の合意形成が 優形 状と一見派手で豊かな色 彩が大きな特 徴となって観を継 承しつつ、ランダムな大きさの縦に細長い御影

設整備を行っており、日本では純粋な商業施設以外に先される中で、建築デザインに工夫を凝らすことには一いる商 業を主 体 にした複 合ビルである。特にリバー石、アルミ、ガラスの３種類からなるパネルを外 壁に纏は例を見ないような奇抜なデザインやアートが施された定の限界がある。そのような中で、いずれの地区においウォークは建物用途別の色彩が際立っているが、原設うとともに、内部は２階から６階まで斜めに連なる吹抜建築物がいくつも見られる。戦略的に、建築家にチャても、建築設計者は可能な限り魅力的な建築デザイン

計の色に対して市の景観アドバイザーが行った日本人

け空間を設け、内装には富山県産杉材のルーバーが設

レンジングな設計を依頼することにより、建築が注目さや都市空間の形成を目指して設計を行っており、そのに馴染みのある色 彩への変更提案を受け入れて決定

置され、個性豊かな建築となっている。また、としまエ

れ、入居する企業等からの評 価が 高まるとともに、施結果、優れたデザインの施設建築物が多数建築されてされたそうで、例えば駐車場の黄色は秋の稲穂の色とコミューゼタウンは、高層住宅の低層部に豊島区役所設利用者だけでなく観光客等も訪れることとなり、賑きている。

のことである。岡山シンフォニービルはコンサートホー

新庁舎 が入り、階段状の壁面に本 格的な緑 化を施す

わいづくりや地域のイメージアップに大いに役 立ってそのような中でも、周辺環境との調和や見る者に強い

ルの 他 、オフィスや商 業 施 設 からなる複 合施 設 であ等、環境配慮型の建築物となっている。

いる。

印象を与えるものなど、ユニークな建築デザインを施しり、円筒形 状部分はホール客席と上 層階の事務所でた例を挙げるとすると、時代を画した再開発事業で紹ある。

ところで、海外ではどのような状況であろうか。平成29

そうだが、建築デザインが 商業 施設のみならず、他の介されている住吉一丁目（キャナルシティ No.25）と室

また、公共公益 施設 主体の建築では比較的特 徴を出年度に全国市街地再開発協会が実施した欧州海外 視

用途の建築物においても地域の価値向上に資すること

町一丁目（リバーウォーク No.29）といった大型複合施

しやすい面はあるが、特別史 跡区域内にあるイーグレ

察で調査した建築物を見ると、デュッセルドルフ市のメの証左と言える。

設や、岡山表町一丁目（岡山シンフォニービル）、お城

ひめじは、姫 路城天守閣石垣の扇の勾配をイメージしディエン・ハーフェン地区やケルン市のラインアウハー

近年、日本でも海 外からのインバウンド客が増加し、

本 町（イーグレひめじ）、西 町 南（ＴＯＹＡ Ｍ Ａキラたガラス張りのアトリウムが特徴的な建築であり、再開

フェン地区の都市再生事業においては、著名建築家に

観光地や人気買い物スポットは大勢の外国人で賑わっリ）、南池袋二丁目Ａ（としまエコミューゼタウン）など

発ビルでありながら高さを抑え、地区名称とお城直近ている。先のキャナルシティやリバーウォークなども九が挙げられるだろう。

の立地場所にふさわしい建築となっている。富山市の州地区という地の利もあって、平日でも中国人をはじめ福岡市のキャナルシティと北九州市のリバーウォーク

TOYAMAキラリは、図書館・ガラス美術館、銀行などとする買い物客で賑わっていると聞く。

再開発ビルではここまでのデザインは現実的ではなさ

また、斬新なデザインの建築物の周囲を注意深く見ていくと、建築系やデザイン系の専門家や学生、中にはブ
ラタモリ的・街歩き愛好家と思しき人などが、時には集団でお目当ての建築を取り巻き、写真を撮ったり、自撮りしている姿が見られる。アーバンツーリズム流行の一例だそうで、海外からも訪問者が増えている。さらに、ひとたび 映画の名場面となったその場所は、神懸ってリバーウォーク

岡山シンフォニービル

イーグレひめじメディエン・ハーフェン地区：
帽子状の屋根や人型像が張り付くビル

しまい、聖地と化して大勢のファンに襲われることになってしまうようだ。
既にいずれの再開発ビルもデザインには可能な限りの努力が払われ、優れたデザインの建築物が多数できており、今更、建築デザインの工夫だけで安々と賑わいづくりが実現するものではないが、活性化の一助になっていることは間違いなく、今後さらなる取り組みが、権利 者や行政の理 解の下、展開されることが 期 待される。そして、ここでは触れなかったが、建築物だけでな
く公開空地や広場など地区全体も含め、またデザイン

TOYAMAキラリ(外観)82

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

TOYAMAキラリ(内部)としまエコミューゼタウン

メディエン・ハーフェン地区：
傾斜するステンレス張り
オフィス

ラインアウハーフェン地区：
クレーンハウスや景観だけでなく利用の観点も含め、より一層魅力ある、親しまれる施設計画とデザインがなされていくことが期待される。

コラム【ユニークなデザインの再開発ビル】

83

th

N0. 26

時代を画した再開発事業

晴海一丁目西、晴海一丁目東

中央区

配置図

の再開発事業へと波及し、更には晴海運河対岸の

至 勝どき駅の都市再生の端緒となった。
る会」が事業の実施に大きな役割を果たした。当会は再開発の計画づくりを自ら行う等、事業推進地区選定の主旨に大きな役割を担うとともに、竣工後も、例えば、フィス３棟、住宅1,789戸及び商業施設等からなる複合機能都市をつくりあげたプロジェクトである。施行区域は組合施行・公団施行の2地区に分かれるが、一体的に計画・実施された。その後の東京臨海部での再開発の流れをつくった事業ともいえる。また特定業務代行制度や居住継続のための家賃補助制度「コミュニティファンド」など、事ノーストリトンパーク

連携を進めるなど、今日のエリアマネジメントの先駆けとなった。

水のテラス

オフィスタワー Z

ビュープラザ A 棟

緑のテラス

花のテラス

ビュータワー
B棟

ビュープラザ H 棟
なかよし広場

商業施設
第一生命
ホール

オフィスタワー Y

トリトンパーキング

ふれあい通り晴海

サウストリトンパーク

オフィスタワー W 晴海
区民館
オフィスタワー X

アーバンタワー
E2 棟

アーバンプラザ E1 棟
交番
（組合施行区域）（機構施行区域）

ガーデン
プラザ D2 棟

特別養護老人ホーム
区立晴海中学校
区立晴海保育園（組合施行区域）

展示施設

街区内の広場や水辺空間等を活用したイベントを開催する等によりオフィス就業者と地域住民との東京トヨペット
カーテラス晴海店

商業施設

さざなみ通り昭和30年代に建設された公団住宅団地や物流施設用地等を含む約10haの広大な区域を一体的に再開発し、超高層オ

朝潮運河

桜の散歩道

一方、当地区では地権者組織である「晴海をよくす
晴海通り

東京臨海部の約10haの区域で複合機能都市を創造しその後の臨海部での再開発の流れを形成N
朝潮橋

駅前等）にも続くなど、本事業は晴海・勝どき地域

月島川

晴月橋

勝どき地区の再開発事業（勝どき六丁目、勝どき

黎明橋

晴海一丁目西：組合施行（5.20ha） 平成13年10月工事完了
晴海一丁目東：公団施行（4.82ha） 平成13年10月工事完了のインパクトはその後、晴海二丁目や晴海三丁目

トリトンブリッジ（動く歩道橋）

晴海アイランドトリトンスクエア

東京都

ビュー
タワー
G棟

（機構施行区域）

ふれあいの森

ガーデンプラザ D1 棟 ガーデンコート C 棟

区立月島第三小学校
区立晴海幼稚園

晴海通り（旧三つ目通り）

業推進のための新しい仕組みも導入された。

再開発の目的と概要
当地区は都心から直線距離で約３㎞に位置しながら地下鉄等

宅の建替えと臨海部の新たな業務・商業核の形成を目的としの公共交通が未整備であり、また、地区内には港湾物流施設て本事業が実施された。

や、昭和30年代に建てられた公団分譲・賃貸住宅等の集合住本事業の特徴として、一つの都市計画（市街地再開発事業）宅が立地していた。その後、地区内の集合住宅が老朽化するの下に、組合が施行する西地区と、住宅・都市整備公団（当一方、平成12年に都営地下鉄大江戸線全線が開通し、当地区時）が施行する東地区の２者による再開発事業が一体的に進から徒歩５分の位置に勝どき駅が整備され当地区のポテン

められた点があげられる。この「１都市計画２施行体制」によ

シャルの高まりが期待された。こうした中で老朽化した集合住

り、企業等の民間地権者が組合として自ら手掛ける業務・商業を中心とした街づくりと、老朽化した公団住宅等の建替えと従前土地利用図いう二つの目的が同時かつ一体的に実現できた。
また、公団施行においても、民間事業者による設計や運営等のノウハウの積極的な導入と円滑な保留床処分を目的とした「特定業務代行制度」を全国の再開発で初めて導入した。
さらに、本事業を契機として中央区が居住継続援助事業制度（「コミュニティファンド（注）」）を創設し、再開発後、家賃上昇があっても居住者が地区内居住を継続できる仕組みが措置

施設全景

された。
注）開発事業者からの開発協力金を活用し、大規模開発区域内の賃貸住宅居住者に中央区が家賃の一部を補助する制度

再開発後から現在までの状況
再開発で整備された住宅や商業施設はその後、テナントや居住者の入れ従前の地区全景

84

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

事業の評価

替えがみられるものの、都心に近い立地と、業務・商業・住宅という多機従前の当地区は、集合住宅は立地していたものの倉庫等が点能を一体的に整備したこと、更には周囲の居住者の増加も加わり、今日在しており、見本市等の開催時を除いては通常は人通りもまば

でも地区内はオフィスワーカーやファミリー等が、平日だけではなく週末らであった。しかし、再開発事業によって商業施設やコンサーにも多く行き交っている。

トホール、そして３棟の超高層オフィスビル等からなる「晴海ア一方、周辺での大規模再開発が進展してきたこと等により、通勤時間帯

イランドトリトンスクエア」が整備され、また、良質な都市型住には勝どき駅で混雑が見られるようになった。このため、現在、駅の拡幅

宅（約1,800戸）も整備されたことで、臨海部における業務・商工事が進められているところである。

業・居住の一大拠点が形成された。中でも、オフィスビルの導

今後は、晴海五丁目地区のオリンピック選手村建設やBRTによる交通機

入により複数の本社機能が移転し、終日多くの来街者で街が能の向上、更には朝潮運河の船着場の設置等が予定されており、当地区にぎわうこととなり、晴海地域のイメージが一新した。本事業

周辺はさらに賑わいのある街へと進化をとげるものと思われる。

イベント開催時の様子

晴海一丁目西、晴海一丁目東（東京都中央区）

85

th

N0. 27

時代を画した再開発事業

代官山

東京都

代官山アドレス

渋谷区

組合施行（2.20ha） 平成12年８月工事完了

事業の評価
従前は、維持管理が疎かとなっており、老朽化が進み、住環 境の悪 化が懸念されていたが、再開発事 業の実 施により、住みやすく安全で快適な住環境が形成された。

同潤会アパートの建替えに伴う再開発を通じて都心居住のあり方を示した代表的事例

さらに、再開発事業実施前の代官山駅周辺には商店街がな
く、生活するうえで不便だったが、地区内に大型スーパーやショッピングモールを設けたことにより、周辺住民の利便性が向上し、賑わいが創出された。

地区選定の主旨
600名以上の権利者に対する長期に亘る合意形成活動やバブル崩壊に伴う参加企業の撤退など困難な状況を経て、約20年の歳月をかけ完成した同潤会アパートの建替え事業である。36棟2～3階の集合住宅の建替えにより、36階建ての超高層住宅を中心とする集合住宅と商業施設、公共公益施設等を整備した本事業は、都心居住空間の再生を実現した代表的プロジェクトである。

地区内から代官山駅に直結する人道橋を整備したことにより、地域の住民が迂回することなく容易に駅にアクセスできるようになった。また、再開発地区周辺を無電柱化したことによって歩行 者の往来がスムーズになり、周辺地域と駅を結ぶ交通ネットワークの形成にも寄与した。
Ａ棟

再開発の目的と概要
会により昭和２～３年に建設された同潤会代官山アパートがた。このような様々な困難を有したが、これらを乗り越え、立地していた。当時としては、鉄筋コンクリート造で水洗トイ「再開発を考える会」の発足から約20年の歳月をかけて平レ等の設備を備えた最先端の建物であったが、建築されて約成12年に代官山アドレスとして竣工した。

50年の歳月が経過し、建物の老朽化や巨額の修理費、居住本事業では、安全で快適な居住環境を形成させることを基

専用空間の狭さ（平均3 0㎡）から建替えの機運が 高まって本に、商業業務空間の創造、広域な電力供給のための拠点いった。昭和55年には、建替えを希望する住民により、「代官変電所の設置、地域コミュニティを形成するための広場及び山アパート再開発を考える会」が発足し、建替えに対する賛

公共公益施設の配置を行い、地域活性化の核となる土地の同率が８割を超えた昭和58年に「代官山地区市街地再開発

有効利用を図ることを目的とした。また、施設計画にあたっ準備組合」に改組され、都市再開発法による市街地再開発ては、代官山駅前に位置していることから、ランドマークタ

事業として建替えを進めることとなった。その後、600名以上

ワーとして住居系の高層棟を中央に配置するとともに、周辺の権利者に対して６年間にわたる合意形成活動を行い、平成とつながりのある歩行者動線を確保した。

N

地区集会室
地域にも利用できる
集会室を計画します

都市計画道路庭園
緑豊かな広場を計画します
拠点変電所
地中に計画します
敷地内通路
歩行者のための、
代官山公園から
ナチュラレスパークに抜ける通路を計画します

多目的芝生広場
野外球技等が楽しめる広場を
計画します

八幡通り

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

地下駐車場

45m
E棟

D棟

C棟

Ｂ棟
Ｓ棟

断面図

従前の写真

地区内のテナントは住民が日常的に使用する大型スーパー

代官山アドレスは、地区内だけでなく近隣を含めたコミュの他、薬局及び歯医者等の医療機関が入っており、住民がニティネットワークの中心機能としての役割を果たすよう

住みやすい環境となっている。また、住宅は現在もほとんになり、これを契機として代官山エリアに新たなイメージ

ど空いている部屋がなく、人気物件となっており、周辺建が形成され、商業や公共公益施設と融合した洗練された都物の更新も進み、代官山への来街者が増えたことで駅の乗心居住空間として評価を高めている。

降客数も増え、活気溢れる街となった。

恵比寿方面

区道

代官山駅

86

公益施設

東急東横線
セントラル
プラザ

歩行者モール
代官山駅から八幡通りに抜ける通路を計画します

従前の配置図完成写真

商業・業務等

再開発後から現在までの状況

２年にようやく都市計画決定に至ったものの、平成３年のバ

歩道状空地
敷地内外周部に
緑豊かな散策路を
計画します

住宅

区道

ブル崩壊を受けて一部の事業協力者が撤退する事態となっ

八幡通り

代官山駅から徒歩１分に位置する当地区には、財団法人同潤120ｍ

従後の配置図人道橋
代官山駅・恵比寿方面から地区内に入れる人道橋を計画します

広場と人道橋広場
代官山公園と一体的に計画します

商業施設と歩行者モール

歩道状空地のアートワーク

代官山（東京都渋谷区）

87

th

N0. 28

時代を画した再開発事業

六甲道駅南、新長田駅南

ウェルブ六甲道一番街、
アスタプラザファーストほか

兵庫県

神戸市

事業の評価
本事業は、被災権利者の生活再建と住まい・商業の復興を最能の充実が図られた。

六甲道駅南：市施行（5.86ha）平成16年３月工事完了
新長田駅南：市施行（20.11ha）事業中優先に行ってきた。４つの整備方針をもとに、住民の集まりで③道路・デッキ等の歩行者ネットワークの整備

あるまちづくり協議会と行政、コンサルタントで連携し、事業の環境デザイン基準に基づいて、地上部の歩行者空間として、歩阪神・淡路大震災の復興再開発を代表する二大事業推進を図った。

道、歩行者専用通路、歩道上空地のほか、プチ広場+抜け道の①防災支援拠点の整備と安全・安心な街区の形成

セミパブリック空間を整備した。さらに、JR六甲道駅南から２老朽化した木造密集の状態が解消され、街区の防災性が向上

階レベルで２番街、３番街、区役所４番街をつなぐネットワー

した。また、地区の中心には、防火水槽などの防災機能を備えクが整備され、安全で快適な歩行者空間が確保された。

た防災公園として六甲道南公園が整備された。

④良質な住宅の大量供給

平成７年に発生した阪神・淡路大震災により甚大な被害を受けたJR六甲道駅周辺地域及びJR新長田駅周辺地域にお②副都心にふさわしい都市機能の充実

多様な住宅の供給により、人口・世帯数とも、震災前と比較しいて、防災公園等を中心とした防災拠点の構築とともに、良質な住宅、公共公益施設等が整備された。早期復興を目

商業施設は床面積で震災前より約50％増加した。公共公益施て４割近く増加し確実な人口定着が図られた。また、高齢者か設として区役所が配置されたほか、大型店舗として、スーパー

ら子育て世代まで幅広い層の人々が暮らすまちとなり、地域のやファミリーレストラン、カルチャーセンター、健康増進施設な活性化が図られた。

地区選定の主旨指すため、まず２ヶ月間で第二種市街地再開発事業の都市計画を定め、無秩序な街の再生を防止し、計画内容の詳細については、まちづくり協議会で合意形成を得て作成された住民提案を尊重して都市計画の変更を行うという二段階方式により推進されたことが特徴的である。

ど様々な種類の店舗が営業する、副都心にふさわしい都市機

六甲道駅南地区
再開発の目的と概要
当地区は、昭和40年に策定した｢神戸市総合基本計画｣において、東部副都心として位置づけられていたことから、JR六配置図
N

甲道駅南側の駅前広場整備とともに、地区の一部では市街
地改造ビルが建設されていたが、一方で、戦災による被害を受けていなかったこともあり、大部分は小規模な住宅や商業・業務ビルが密集した地区であった。このため、平成７年１月17日に発生した阪神・淡路大震災により、これらの老朽家屋を中心に甚大な被害を受けた。
震災後、被害を受けた市街地の復興とともに、①防災支援拠点の整備と安全・安心な街区の形成
い都市機能の充実の整備②副都心にふさわし③道路・デッキ等の歩行者ネットワーク④良質な住宅の大量供給を整備方針として、平成７年３月に市街地再開発事業の都市計画を決定した。

完成後（平成17年）

しかし、地震後２ヶ月という短期間での都市計画決定に市民からの批判があったが、二段階都市計画という手法を採用、再開発後から現在までの状況

地元のまちづくり協 議

再開発事業により増加した人口や、会 からの 提 案を受け、商業の賑わいは現在においても維持

平成９年２月、公園区域されており、テナントの入居率も高いの見直しなどの都市 計ままである。また、六甲道南公園は、

画 変 更を行った。その日常的に子供連れの方や高齢者の憩

後、事 業 計画に基づき再開発ビル及び防災公【事業概要】

園等の公共施設整備を

面積：5.86ha

進 め、平成 17 年９月に従前世帯：691世帯

いの場として利用されており、また、
防災関連を始めとする様々な催しにも活用されている。

従前人口：1,416人

事業を完了した。

住宅供給計画：915戸（うち、受皿賃貸住宅120戸）
震災直後（平成７年）の状況

88

ランドマークとなる超高層住宅のツインタワー

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

総事業費：約892億円

六甲道南公園まちびらき（平成17年9月）
六甲道駅南、新長田駅南（兵庫県神戸市）

89

th

N0. 28

時代を画した再開発事業

新長田駅南地区事業の評価

再開発の目的と概要
JR新長田駅周辺は、戦前より工業や商業の集積、人口の集配置図（平成30年11月現在）

中により発展してきた地域であり、昭和40年に策定した「神戸市総合基本計画」において西部副都心として位置づけられた。一方で、昭和 6 0 年代になると、住環 境の悪 化・高齢化・産業停滞などの課題を抱えるインナーシティ問題解決のため、地下鉄海岸線の建設や再開発事業によるJR新長田駅
南側の駅前広場の整備などに着手していた。このような中、本事業は、当然ながら、被災権利者の生活再建と住まい・商

約1.4倍となっている。店舗についても従前の約48,000㎡を上業の復興を最優先に行ってきた。さらに、震災前からの課題で回る約52,000㎡の規模の整備が完了している。

あった、インナーシティ問題の解決を図るべく、副都心にふさ②安全で拠点性のあるまちづくり

わしい都市機能の集積を図ることで拠点性のあるまちづくりを

都市基盤や建物の整備により、幅員の広い道路や耐火性の高進めてきており、大きく２点の成果が挙げられる。

い建物となったことで、災害に強い街が形成されている。ま

①被災者の生活再建

た、住宅や商業の軸となるアーケード街再生を含む商業施設

早期の事業決定、事業用仮設住宅の建設、従前居住者用住宅のほか、特定建築者制度も活用しながら、ホテル、文化スポーの供給等により、権利者の地区内での生活再建を果たすことツ施設、高齢者福祉施設、病院などを誘致することで、多様なができた。また、現在では、住宅供給戸数は従前の約1,500戸

ニーズに対応できる都市機能の集積を図っている。

を大きく上回る約2,700戸となっており、夜間人口は震災前の

平成７年１月17日に発生した阪神・淡 路大 震災により、多くの家屋が倒壊するとともに大規模火災が発生し、新長田駅
南地区の約83％が全半壊、焼失の被害を受け、49名の方が亡くなるなど、甚大な被害を受けた。
震災後、市街地の復興と防災公園などを中心とした防災拠点の構築、良質な住宅の供給、地域の活性化や都心拠点にふさ
わしい都市機能の整備を図るため、震災発生から２ヶ月が経過した同年３月17日に市街地再開発事業の都市計画を決定した。
短期間での都市計画決定ではあったが、事業の実施にあたって
は、協働のまちづくりを進めるため、まちづくり協議会に対して市からコンサルタントを派遣し、その支援のもと地元の意向の集約に努め、まちづくり提案があった地区から順次事業化を図ってきた。現在では、計画44棟中40棟が完成し、事業としての最終段階

Nに入っているところである。
最近（平成28年）の状況

商業・業務棟（第2地区）

商業・業務棟（第１地区）

病院（第１地区）

大正筋商店街の再生（平成16年）

現在までの状況
人の流れの変化という点では、再開発事業で整備された若松
公園内に、復興のシンボルとして神戸市出身である横山光輝
氏にちなんだ鉄人28号の原寸大モニュメントが平成21年に設置されたことから来街者が急増した。一方で、再開発ビルのテ【計画概要】

ナント入居率は約９割となっているが、震災前の約７割にとど

面積: 20.11ha

まっている昼間人口の回復と賑わいの再生という点では課題

従前世帯: 1,600世帯

が残っている。このため、兵庫県・神戸市関係機関の移転によ

従前権利者: 2,126人

震災直後（平成7年）の状況

90

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

住宅供給計画: 約3,000戸

る「新長田合同庁舎」を2019年６月完成に向けて建設中であ

総事業費: 約2,710億円る。これにより昼間人口及び交流人口の増加とまちの賑わい
住宅・商業棟（第3地区）

鉄人28号モニュメント
周辺でのイベント（琉球祭）

新長田合同庁舎完成予想図の再生を目指している。

六甲道駅南、新長田駅南（兵庫県神戸市）

91

th

N0. 29時代を画した再開発事業

室町一丁目

福岡県

リバーウォーク北九州

北九州市

断面図

組合施行（3.58ha） 平成18年3月工事完了

高度な都心機能を集積させた大型複合施設を整備し、都心の新しい顔づくりを図った代表例

断面図

地区選定の主旨
当地区は古くから小倉の商業・業務の中心地であり、昭和33年の小倉駅の移転に伴い商業ポテンシャルが低下していたが、本事業により隣接する紫川の親水空間の整備に併せ、劇場を中心とした「文化ゾーン」、放送局、新聞社からなる「情報発信ゾーン」、物販・飲食・シネマコンプレックスからなる「商業ゾーン」及び大学キャンパスからなる大型複合施設を整備し、賑わいを創出した。また、著名建築家による特徴ある建築デザインが、周辺の公園内に所在する小事業の評価

倉城、高層の市庁舎のコントラストを生んでおり、これらが一体となり市のシンボルゾーンを形成している。

本再開発事業は、河川改修をはじめ、周辺の公園、道路、～３倍に増えるなど、小倉都心部の回遊性が高まった。

市街地整備を総合的に進める「紫川マイタウン・マイリバー

また、休日にリバーウォーク北九州へ訪れる車の半数近くを整備事業（ＭＭ事業）」において、中核プロジェクトとして位

市外ナンバーが占め、200万広域都市圏のシンボルとして定置づけられた。

着している。

小倉市街地の賑わいは、移転後の小倉駅を中心に形成されＭＭ事業により、当地区に隣接する勝山公園や小倉城、紫リバーウォーク北九州の整備を契機に、持床会社と地元商たが、それは都心としての広がりや回遊性に乏しく、室町一川一帯には新たな人の流れが生まれ、紫川のほとりや小倉

店街や自治会等が連携して四季折々のイベントが開催され丁目地区に目を向けると、小倉駅との間を流れる紫川によっ

城のお堀沿いにあるオープンカフェテラスでは、様々な世代

るなど、市民参画によるまちづくりも展開され、「まち」として人の流れが分断されていた。また、早くから市街化が進んの人たちが憩う姿が見られるようになり、当地区から小倉駅ての活気が戻り、周辺で民間開発も進められてきた。

でいた当地区は、老朽化した建物が多く、街としての活気がに至る動線上で紫川に架かる２つの橋の歩行者交通量が２

再開発の目的と概要薄れていたことから、隣接する紫川や勝山公園などの恵まれた周辺環境を活かした都心のランドマークとなる施設を市
街地再開発事業により整備することとなった。
本再開発事業では、賑わいの核となる物販、飲食、アミュー
ズメント等の商業施設と、市民の要望が多かった大・中・小の３つのホールからなる北九州芸術劇場、北九州市立美術館分 館の整備に加え、朝日新聞社、NHK

従前の地区全景

放送局の移転入居、さらに西日本工業大学

紫川の親水空間の整備のデザイン学部の新設立地により、若さあ

施設内ミスティックコートでの子ども水遊びイベント

周辺・小倉城のお堀沿いにあるオープンカフェ

ふれる学生を含めた幅広い年齢層に受け入れられる大型複合施設「リバーウォーク北
九州」が誕生した。

再開発後から現在までの状況

建物のデザインも特徴的で、世界的な建築

リバーウォーク北九州では、魅力的なテナン家を核とする設計グループ５者によるプロトの誘致や様々なイベントの実施により、一

ポーザルコンペを実施し、新しい都心のラ定の賑わいを維持しているが、来場者数はンドマークに相応しいインパクトのあるデ

開業当初の約７割程度で推移している。

ザインを提案したジョン・ジャーディー案

現在、北九州市では外国人観光客が増加しを採用した。建物の色彩には、日本の自然ていることもあり、小倉城などの周辺施設とや伝統の色として「漆の赤」「日本瓦のタイアップしたインバウンド対応に力を入れ

黒」「漆喰壁の白」「大地の茶」「収穫期ている。

の稲穂の黄」を採用することで、生命の純

また、「コト消費」に対応したテナント誘致

粋さを表現し、訪れた人々にユニークな印に取り組むなど、北九州市に賑わいの拠点と象と感動を与え、記憶に残る交流の場を整備することができた。

92

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

完成写真

して新たな魅力の創出を目指している。
クリスマスのイルミネーション

室町一丁目（福岡県北九州市）

93

th

N0. 30時代を画した再開発事業

川崎駅西口

神奈川県

ミューザ川崎川崎市

公団施行（1.33ha） 平成15年12月工事完了

事業の評価
本事業により整備された超高層の商業・業務施設は川崎駅

断面図

前のランドマークとなり、また、こうした新たな施設の導入により、来街者が増加し、従前には見られなかった人の賑わい

基盤整備の遅れていた駅前で都市機能を更新し「情報・文化・交流拠点の創造」を目指した事業が創出された。中でも中核的施設である音楽ホール「ミューザ川崎シンフォニーホール」は、約2,000席のクラシック専用ホールであり、そのアクセス性の良さもあり、「音楽のまち・かわさき」を象徴する施設として市民の文化交流の場に広く活地区選定の主旨
川崎駅西口では長らく大規模工場が立地するとともに、老朽化した住宅団地、密集した店舗等が混在し、商業・業務機能が集積した東口地域に比べて基盤整備が遅れていたことから、総合的な都市機能の更新が進められてきた。本事業はその一環の中核的事業として、高機能のオフィス及び本格的音楽ホール等を整備し「情報・文化・交流拠点の創造」を目指した事業である。政令指定都市の駅前という立地条件を開花させ川崎市のイメージ向上にも貢献した、再

【凡例】

事務所

ホール

店舗

用されている。
更に、西口駅前広場を囲むように２階レベルでのデッキも整備され、これにより川崎駅と当地区とが結ばれ、歩行者の快適なアクセスが可能となった。

開発の効果を典型的に示した事例である。

再開発の目的と概要
川崎市は京浜工業地帯の中核都市として発展し、昭和47年に合」が発足し、また、市が当時の住宅・都市整備公団に再開発

は政令指定都市となった。川崎市の中心駅であるJR川崎駅は事業の施行を要請したことで事業化検討が進展した。

東海道線や京浜東北線等が停車する主要駅であるが、その西

しかし、その後、バブル経済が崩壊し、商業や業務の床需要

口駅前にある当地区内には従前、昭和20年代に建築された老が急激に落ち込んだ結果、一時は事業成立が危ぶまれる状況

朽化した市営住宅や旧国鉄変電所跡地といった低未利用地、にも立たされたが、市や地権者等の強い熱意の下、平成11年のあるいは細分化された土地の上に木造の飲食店等が集積し、都市計画決定を経て、平成15年には音楽専用ホールと、特定更には借地や借家といった権利が入り組んだ状況にあり、駅業務代行者の導入による27階建てのオフィス、商業施設を含前空間としての魅力に欠け、土地の有効利用もされず、更にはむ複合ビルとして完成した。

防災面での立ち遅れも懸念されていた。

シンフォニーホール内部

こうした中、川崎市は昭和58年に立案した総合基本計画の中配置図で当地区を含む川崎駅周辺を市の都心地域と位置付け、当地区の都市機能の強化を打ち出した。更に、平成５年に策定した「川崎新時代2010プラン」においては、当地区において業務・商業施設の整備と、それと一体となった質の高い文化ホールを再開発事業によって整備し、これらの新たな都市機能によって川崎の表玄関にふさわしい顔づくりを進めることを目標とした。こうした市の方針を背景に、地元では平成元年に関係権利
者による権利者組合「川崎駅西口駅前共同ビル建設準備組

従前の飲食店街（旧40番地）の記憶を継承する「ミューザ川崎40番地」

再開発後から現在までの状況

従前の状況

94

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

施設全景

本事業を機に当地区に隣接する老朽化した公団住宅の建替事

当施設は完成から約15年が経過し、施設内の飲食施設やテナン業が進み、また、駅前に隣接する大規模工場跡地においても平トの一部に入れ替わりはあるものの、引き続きテナントの入居も成18年以降、民間事業者による商業施設「ラゾーナ川崎」や都継続している。JR川崎駅の乗車人員は約21万人（平成29年度）と市型住宅、業務施設等の整備が行われ、川崎駅西口は大きな

再開発前の平成11年度の約16万人から約３割もの増加を見せる

変貌を遂げた。

等、当地区及びその周囲は賑わいを維持している。
川崎駅西口（神奈川県川崎市）

95

th

N0. 31

時代を画した再開発事業

牛島南

愛知県

名古屋ルーセントタワー

名古屋市

組合施行（2.11ha）平成19年１月工事完了

事業の評価
施設建築物は、オフィス棟、変電所棟、駐車場棟からなる。オ

配置図

フィス棟は、オフィス床面積約70,000㎡を有する名古屋市内最大級のオフィスビルであり、全15室の貸会議室を設けたビジネ

名古屋駅周辺地区の超高層オフィスビルラッシュへの先駆けとなった市街地再開発事業

スサポートセンターや企業の定期健康診断にも利用される
ウェルネスセンターといったオフィスサポート施設が充実している。低層階に設けられた店舗とともに、名古屋駅に隣接する新しいビジネス拠点として賑わい空間を創出した。

地区選定の主旨
名古屋駅が丸の内・栄地区への通過点であった時代に、人の流れもない牛島南地区に地上40階という超高層のオフィ
スビルを完成させ、現在の名古屋駅周辺の超高層オフィスビルラッシュへの先駆けとなった再開発事業である。
名古屋駅からビルへの地下歩行者通路の整備・超高層ビルには珍しい非対称形のデザイン等、特色のある再開発事業といえる。

景観的にも、広井町線に面する壁面を、視覚的な圧迫感を和らげること及びテレビ電 波 反 射 障 害を低 減させるために、円弧状に傾斜させたシンボル性の高いデザインとすることで名古屋駅周辺地区におけるランドマークとしての機能も有する。
また、地区歩行者ネットワークを拡充する地下歩行者用通路（ルーセントアベニュー）と自動車交通の混雑緩和に資する地

再開発の目的と概要

区西側道路を整備したことにより、回遊性、利便性が飛躍的

当地区は名古屋駅から北へ約4 0 0ｍに位置しており、昭和

N12年の現名古屋駅への移転を契機とした土地区画整理事
業やその後の戦 災復興土地区画整理事 業により道 路 等の

名古屋ルーセントタワー

基 盤は整 備されていたが、従 前は変電 所、自動 車 整 備 工に向上した。特に地下歩行者用通路は、床、壁、天井のグラフィックや照明を効果的に用い、約290ｍの距離を楽しみながら歩くことができるような工夫が施されている。
敷地内にも、幅員2.5m～5.0mの歩道状空地、約1,500㎡の広場、駐車場が立地している程度の低密度な土地利用状況で場や緑地といった都心では貴重な憩いの場としての空間が整あり、建物の老朽化も進んでいる地区であった。都心の一備されている。

等地でありながら、有効活用が図られていなかったが、変電所 が 更 新 時 期を迎えたことにより共同開発の検 討 が 行われ、平成４年に準備組合が設立された。社会経済状況の悪化を理由に、開発の具体化には至らない状態が長く続いたが、景気の回復及び建設計画の見直しによる事業性の改善
により、再開発事業の事業化に向けた地権者合意が整い、
平成12年12月に再開発地区計画と第一種市街地再開発事

ルーセントアベニュー（地下歩行者用通路）

業が都市計画決定された。
本事業の目的は、①名古屋駅周辺における業務機能の集積・更新の促進、②老朽化した変電所を超高圧変電所へと建替えることによる電力供給基盤強化、③広井町線地下の地下歩
行者用通路と地区西側道路の整備による交通の円滑化の３

案内図（完成時）点であり、名古屋新世紀計画2010において目指していた「業ルーセントタワーと名古屋駅周辺

務ビルなどの再開発の誘導、国際的・広域的な商業・業務機
広場・緑地

能の集積をはかるとともに安全で快適な歩行者空間の整備をすすめ、名古屋大都市圏の玄関口にふさわしい活気にあふ

再開発後から現在までの状況

れたまち」の実現に資する事業となっている。

名古屋市内でも最大 級のオフィスビルであるにもかかわらず、高い稼働率を誇っている。
また、本事業により整備された地下歩行者用通路により、名古屋駅北側への回遊性が向上しただけでなく、当地区の先にあるノリタケの森やトヨタ産業技術記念 館といった観光
施行区域（従前）

96

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

資源への動線が生まれる等、地域文化観光の促進についても多大な貢献をしている。

完成写真

牛島南（愛知県名古屋市）

97

th

N0. 32時代を画した再開発事業

高松丸亀町商店街Ａ街区、高松丸亀町商店街Ｇ街区

高松丸亀町壱番街、丸亀町グリーン

香川県

高松市

高松丸亀町商店街Ａ街区：組合施行（0.44ha）平成19年１月工事完了
高松丸亀町商店街Ｇ街区：組合施行（1.20ha）平成24年３月工事完了「不動産の所有と利用の分離」を組み込んだ複数の再開発により商店街の再生を図った地方再生の先駆的事業

なお、G街区は、13年11月の再開発組合設立

広場＆ホテル＆大型マンション後、世界的な金融危機や当初予定していたマンション業者の経営破綻など、幾度もの事
業存続の危機に直面したが、適宜、施設計
画・資金計画等の変更を行うなど、これらの難局を乗り越え、24年３月に工事完了し、同年４月にオープンしている。

ドーム広場＆
高級ブティック街

スーパーブランド高級ブティック
フレンチレストラン・カフェ
大型書店
マンション

アート・カルチャー街

市民広場
大型マンション
高級・輸入食材レストラン
ビジネスホテル

空中広場
アートギャラリー
伝統工芸、
地元特産品
ホビー・カルチャー
シネマコンプレックス
ガーデニングファミリー＆
カジュアル街

カジュアルファッション
ベビー＆キッズ
アウトドア＆スポーツ
温浴施設
高齢者向け賃貸住宅

地区選定の主旨
高松市を代表する商店街である高松丸亀町商店街では、賑わいある商店街の存続を目指して商店街再開発計画が策定

美・健康・ファッション街

され、複数の再開発事業が行われてきた。このうちＡ街区及びＧ街区は市街地再開発事業であり、Ａ街区では定期借地権方式を採用し、Ｇ街区では権利関係が複雑である等の理由から一般的な所有権方式としつつも、地権者出資法人
が権利床等を一元管理する方式を採用している。また、Ｂ・Ｃ街区でも定期借地権方式で、任意建替え事業が実施さ

高松丸亀町商店街
タウンマネージメント・プログラム ▶

れた。総合的計画に基づき「不動産の所有と利用の分離」を図った再開発を複数実施し、街区ごとの導入業種などのＡ街区区域図（隔地駐車場含む）

マネジメントを実施したことにより、商店街全体の再生を図った地方再生の先駆的事業である。

再開発の目的と概要

98

隔地駐車場

高松丸亀町商店街（以下、「丸亀町商店街」という。）は、高松行区域外に隔地駐車場を配置した。また、商業床の１階には、

城築城以来、約430年の伝統があり、高松市中央商店街を代隣接する㈱高松三越が入居し、高級ブランド中心の店舗構成

表する商店街である。

となっている。

中央商店街においては、昭和50年代後半頃から、モータリゼー

権利変換計画は、法110条の全員同意型を採用しており、土地ションの進展や市民ニーズの変化などにより、次第に歩行者通の所有形態は従前のままで定期借地権を設定することによ

行量の減少が見られてきた。

り、土地価格に影響されず保留床価格を抑えることができ、まこのことから、高松丸亀町商店街振興組合は、将来の商店街

ちづくり会社の商業床の取得や融資の償還が容易となり、従の存続に早い段階から危機感を持ち、自ら駐車場経営やコ来のような大規模な再開発ビルを建てなくても採算が取れる

ミュニティ施設を整備するなど、積極的に商店街の再生に取り計画とした。

組むとともに、将来においても、賑わいある商店街としてあり続

丸亀町商店街の南端にあるＧ街区（丸亀町グリーン）は、中央

けるための議論を重ね、平成２年に丸亀町商店街再開発計画

商店街のほぼ中央に位置し、丸亀町の再開発計画の中でも最を策定した。

大規模の事業である。比較的年齢層の高い顧客が多い㈱高この計画では、全長470ｍある丸亀町商店街をＡ～Ｇの７街区

松三越・丸亀町商店街と、若い顧客が多い南新町商店街を結に分け、５つの再開発コンセプトに基づき、段階的な再開発をびつける役割を果たす街区である。そのため、単にスポット的推進することとなった。

な一再開発にとどまらず、中央商店街全体の核となり、中心市

先ず、Ａ街区で、市街地再開発事業によるまちづくりが進めら

街地活性化を担う事業として位置付けられた。

れた。当時の商店街の状況は、バブル期に家賃が高騰したこ

施設概要としては、約60店舗の商業施設とホテル（175室）、とから、商店主の不 動産 賃貸 業への転 換や 粗利の稼げる住宅（96戸）、広場、駐車場（330台）、駐輪場（約600台）等

ファッション系店舗への偏りが顕著となり、生活空間としてのを集積させた複合施設となっている。また、地区中央の商店街「まち」の魅力が失われてきていた。このためＡ街区の事業計の中に大規模な都市型広場を設けることで、賑わいや安らぎ、

画では、テナント料を低減化する仕組みづくりや商業床等の堅滞留できるゆとりある空間を来街者に提供している。

実なマネジメントを目指し、商店街を一つのショッピングセン

権利変換は、当初、Ａ街区と同様な定期借地権方式を想定しターに見立て、「まちづくり会社」による街区ごとのコンセプトていたが、Ｇ街区は、関係権利者数や複雑な権利関係となっに合わせた業種の導入などのマネジメントを図っていくこととているケースが多い点などでＡ街区とは状況が異なり、全員同した。

意型とした場合、スケジュールが大幅に延び、事業着手そのも施設概要としては、商業施設（約20店舗）と住宅（47戸）、地のが困難となる恐れがあったことなどから、協議を重ねた結下機械式駐輪場（３基432台）、コミュニティ施設等があり、施果、法111条の地上権非設定型の権利変換方式を採用した。

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

セレクトショップ
インテリア・雑貨小物
ヘルシー＆ビューティー
医療施設
高齢者向けマンション

三越本館

三越新館

N

Ａ街区従前

Ａ街区従後（ドーム広場と店舗）

Ａ街区従後

Ａ街区イベント風景

高松丸亀町商店街Ａ街区、高松丸亀町商店街Ｇ街区 （香川県高松市）

99

th

N0. 32時代を画した再開発事業

Ｇ街区配置図N
店舗棟
店舗・駐車場・駐輪場

ホテル
機械式駐車場

水神社
住宅棟

Ｇ街区従前

戸隠神社

事業の評価
高松市は、全国の地方都市と同様に、モータリゼーションの進②歩行者通行量

展やバブル期の都 心部の地価 高騰 等により、郊 外 型大 型

丸亀町商店街ではＧ街区の広場完成に合わせ24年度以降、

ショッピングセンターの立地など、郊外化が進んでいたが、平

商店街通行者の安全性を高めるため、丸亀町通りの自転車通

成10年の大店法廃止（大店立地法施行）や16年の線引き廃行を規制した。24年の通行量を19年と比較すると、平日こそ変止、さらに18年の都市計画法等まちづくり三法の改正による駆化は見られないが、Ａ・Ｇ街区共に市民広場が整備され、大小け込み需要により、郊外ロードサイド型の大型店舗が急増し、さまざまなイベントが開催されたことにより、賑わい・回遊性の中央商店街は、その影響を直接受け、中心市街地の空洞化が指標である休日の通行量が増加した。また、本事業は、鉄道進行した。

駅から離れた場所での再開発事業であることから、駅から丸このような状況下で、18年にはＡ街区、21・22年にはＢ・Ｃ街区

亀町商店街までの通行量が増加しており、再開発区域外の広が小規模連鎖型再開発（経産省：戦略補助金活用）として建替

い範囲に波及効果をもたらした。

えられ、24年にはＧ街区で再開発ビルがオープンしたが、市は③居住人口

これらの再開発事業の効果について次の項目で検証した。

高松市全体の人口は、18年と24年を比較すると、微増してお①商店街の空き店舗率

り、中心市街地においても同様の傾向が見られる。また、再開

郊外大型店舗の急増等により、18年頃までは、中央商店街全

発事業により、Ａ街区で47戸、Ｂ・Ｃ街区で42戸、Ｇ街区で96

体では、一貫して空き店舗が増加する傾向にあったが、Ａ街区戸の住宅が新たに整備されたことにより、丸亀町商店街ではがオープンした18年頃以降、横ばいとなり、その後Ｇ街区が100人増（約1.5倍）となり、減少傾向であった定住人口の維

オープンした24年には、減少に転じた。

持・増加に、再開発事業が直接的に貢献した。

Ｇ街区ケヤキ広場

Ｇ街区従後（正面ゲート）

Ｇ街区東館と西館を結ぶブリッジ
B 街区（弐番街 1 号館）

B 街区（弐番街 2 号館）

B 街区（弐番街 3 号館）

C 街区（参番街西館）

C 街区（参番街東館）

再開発後から現在までの状況

Ｇ街区西棟（マンション）

100

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

Ｇ街区東棟（駐車場・ホテル）

平成18年12月にオープンしたＡ街区「高松丸亀町壱番街」は誘致及び販促等を継続的に行っており、稼働率は現在も安定

商店街上部のアーケードを挟んで東西２棟に分かれたビルで的に推移している。また、当街区の開業に合わせて24年度からあり、３つの商店街が交差する箇所に設けられた直径25mの実施された「丸亀町商店街自転車走行禁止」との相乗効果に円形広場を取り囲むように建てられている。再開発前の丸亀町

より、従来は少なかった「ベビーカーを押した来街者」が増加

商店街は、休日よりも平日の通行量が多かったが、再開発後し、当街区の中心に整備した「けやき広場」は、当初の目的どは、この広場で休日毎に様々なイベントが催されるようになり、おり、人の留まれるスペースとして賑わいづくりに寄与するな

目に見えて休日の通行量が増加し、休日を楽しむ商店街に生ど、これらの集客力が周辺商店街等へも波及効果として現れ

まれ変わった。

ている。

Ｇ街区「丸亀町グリーン」における商業床は積極的なテナント

高松丸亀町商店街Ａ街区、高松丸亀町商店街Ｇ街区 （香川県高松市）

101

th

時代を画した再開発事業

橋南第一、橋南第二長野県

トップヒルズ本町、トップヒルズ第二

飯田市

橋南第一：組合施行（0.41ha）平成13年10月工事完了
橋南第二：組合施行（0.61ha）平成18年９月工事完了

地方都市の中心市街地再生を目指して、まちづくり会社によるエリアマネジメントとともに進められた地方都市再生の先進事例
地区選定の主旨

N0. 33

こと」、小さな規 模でもデベロッパーを介さず、市民主体で事業の評価「合意が出来たところから順に再開発を行うこと」が確認さ暮らしづくりを柱とした再開発事業の実施により、住む人やれ、『飯田スタイル』といわれる身の丈の再開発が行われるこ

来街者が増え、飲食店やスーパーマーケット、公共施設や文ととなった。

化施設等が 整い、まちの暮らしに利便と潤いが現れた。ま1998年には、市民主導の再開発事業による保留床の取得と管た、再開発事業後は、触発されるように地元建設会社により

理運営を行う永続的なまちづくりの担い手として、５人の市民

中心市街地に２棟のマンションの建設・分譲が行われ、さらが出資し、「株式会社飯田まちづくりカンパニー」（以下「まちにまちカンが事業主体となって再開発事業エリアの近郊でカン」）が設立された。同社は翌年に飯田市の出資を得て、第７年程かけて10 棟に及ぶリノベーション事 業による新たな三セクターとなり、ＴＭＯとして再開発事業を推進した。

商業展開が行われ、さらなる活気を生み出した。

当地区は江戸時代から城下町として栄えた市街地の中心に位置しているが、1980年代以降、モータリゼーションの進展等により、事業所、住宅、病院、高校などが郊外に流出し、高齢化や空店舗も目立ち始めた。そこで行政と地元が一体となり昭和の末から再開発への取り組みが開始され、第一地区、第二地区を通して、地元地権者等が出資するまちづくり会社が保留床を取得するなど資金面でも支えた。再開発事業完了後もこのまちづくり会社が中心となり、地域に根差したエリアマネジメントを幅広く展開している。

再開発後から現在までの状況
最も大きな効果は、再開発エリアには「りんご並木」と一体的に、公共性を持った市民財産としてのフィールドが生まれたこと、そして、そのフィールドを活用してまちカンを軸に様々な市民活動がはじまったことである。2001年には市民グループ「IIDA WAVE」が再開発の目的と概要

活動を開始し、音楽ライブやアマチュア音楽コンテスト、映画観

飯田市は昭和22年の大火により市街地の３分の２（約67ha）
を焼失し、典型的な城下町と賞などの文化活動の拠点となった。また、2002年に設立された

いわれた風情の多くが失われた。復興区画整理によって設けられた防火帯には地元中学「NPOいいだ応援ネットイデア」は、「まちゼミ」や次世代起業家

生の発意でりんごの木が植樹され「りんご並木」が誕生。やがて市民の心のシンボルと育成講座に取り組んでいる。まちカンをはじめとするこれらの団なった。

体はさらに大きなネットワークを形成し、現在では33団体による

中央自動車道開通を機にバイパスが整備されるに伴い、ロードサイドへの大型店の出店が「飯田

進み、中心市街地の商業は苦境に立たされていった。また、高校や事業所の郊外移転、市街地居住者の郊外移住も顕著になり、中心市街地の衰退がより深刻になった。

従前（橋南第一）1991年から商業者や市などが中心となって幾つもの研究会を立ち上げて、中心市街地の再丘のまちフェスティバル」（11月３日開催）や44団体が参画する「りんご並木まちづくりネットワーク」による歩行者天国「飯田 丘のまちフェスティバル」の様子（毎月開催）などを展開している。
橋南第一、第二市街地再開発事業と堀端地区優良建築物等生について検討を重ねた。これらの研究会の中から、商店主を中心に市街地再開発事業

整備事業の３連の再開発事業、及びその周辺のリノベーショ案が構想され、1994年には橋南地区再開発準備組合が設立された。

ン事業等により、まちカンが管理運営に携わる件数は、マン

また、これらの研究会によって、「積極的に将来のことを考える暮らしづくりを柱とするこション居住84戸、高齢者向けの賃貸居住18戸、41店舗、17業と」、みんなが住み続け、住む仲間を増やしていく「全員同意・全員再入居を原則とする

務、市営駐車場を含む駐車場190台余に及ぶ。これまで居住者、テナントの一部に入れ替わりはあったが、安定的に管理運全体図（従後）りんご並木の三連蔵トップヒルズ第二トップヒルズ本町

従前（橋南第二）営が行われ、まちなか居住、来訪者の交流の場として、適切に維持されている。

りんご並木

通り町
りんご並木のエコハウス

ヴィスタパレス 2001

りんご並木

飯田信用金庫川本喜八郎人形美術館

ヴィスタパレス銀座

銀座堀端ビルまちなか

i インフォメーションセンター

りんご庁舎

ソーラーシステム

ほんまちプラザ

本町

蔵
マチカン 2002

P
飯田まちづくりカンパニー

ヴィスタパレス堀端

市営本町
駐車場

知久町
銀座

りんご並木から見た橋南第一地区

102

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

様々なイベントに活用される「ほんまちプラザ」

橋南第一、橋南第二（長野県飯田市）

103

th

N0. 34時代を画した再開発事業

田原中央

愛知県

セントファーレ

田原市

市施行（1.63 ha） 平成16年７月工事完了

事業の評価
開発誘致については、施設テナントへはナショナル
ブランドの店舗入居ではなく、商業の場の提供を第一に考えたため、地元の食品スーパーや飲食店など

地方都市における低容積型・身の丈再開発の代表事例

が入店したことで、地域商業の活性化につながった。併せて、旧態依然とした街区形態であった当地

地区選定の主旨

区内に都市計画道路の整備を行ったことで、駐車当地区は、中心市街地の活性化を目的として当初、組合施行により市街地再開発事業に取り組んでいたが、バブル景
気崩壊の影響を受け、組合施行を断念し、公共団体施行に切り替えて事業を継続した。
土地共有に対する拒絶反応があったことから、権利者が各々単独所有の土地と単独所有の建物のセットで権利変換を行っている。また、市が転出者の土地の先行取得を行い、その土地を保留床棟の敷地として定期借地権を設定して、第三セクターである保留床取得者のイニシャルコストを軽減している。

場不足や歩道のない通学路などの解消を図ることができ、自動車や徒歩による来街者の利便性が向上した。
本事業の完了により、当開発地区に隣接する街路事業による整備済区域（旭町はなとき通り商店街）
を含め、道路と沿道が一体的な空間として整備され地方都市の実状に対応した様々な工夫により、身の丈再開発を実現した代表事例である。

たことで、良好で連続した街並景観となり、来街者

メインアプローチ

が歩いても楽しい魅力的な空間となった。

再開発の目的と概要

セントファーレのオープン後は、ここを核・拠点とし区域図

当地区は、田原市の中心市街地のほぼ中央に位置し、豊橋鉄道渥中央地区 1 号線（2 車線）

美線の三河田原駅に近接するとともに、城下町の時代から続く田原市を含む渥美半島の経済・文化の中心として栄えてきた。

賑わいイベント）を実施し、本施設及び街なかの賑わいの創出に寄与している。
施設内店舗や近隣店舗で買い物をするなど、従前にな人口増加などにより、その受け皿としての郊外への新市街地拡はなかった状況が見られるようになった。センター

大や大型店舗の進出に伴い、旧態依然の街区形態による中心市街

コート（公共空間）は、飲食や学習、待ち合わせなど

地内の人口減少や商業衰退が顕在化することとなった。

若者などに広く活用されており、地域の方々からはこうしたなか、これらの問題を危惧した地域住民から市街地の再年に市街地再開発事業の取組が始まった。しかしその後のバブルて、周辺地への効果波及のためのソフト事業（各種

セントファーレでは、スポーツジムで汗をかいた後、しかし、昭和50年代から始まった臨海部への企業進出による急激整備及び都市計画道路の整備などに対する気運が高まり、昭和53

N「センファ（略称）にいくと、子どもの声が聞こえ賑わいのある場所になった。」と評価されている。

配置図

外観全景

景気崩壊後の厳しい社会情勢のなかで組合施行を断念し、平成７年

権利者棟に事業手法を公共団体施行に切り替え、その後は田原市が事業を継再開発後から現在までの状況続した。

オープンから14年が経過したが、継続して施設の機能を発揮

び駅周辺地区の再整備が行われ、中心市街地内の一体的な整積型の商業集積施設（身の丈にあった再開発）、③公共空間・憩い・し、田原市の賑わいの中心拠点となっている。

備が完了したことで良好な街並景観が形成され、街なかの活イベント空間の確保・充実、④中心市街地への自動車来街の利便性

本開発事業の完了後、都市計画道路の延伸、三河田原駅舎及動・居住場所として、望ましい環境が創出・維持されている。

開発のコンセプトとして、①中心市街地活性化の核、②小面積・低容

保留床棟を高める公共駐車場の整備、などを念頭に協議・検討を進め、平成
16年７月、事業開始から約25年の歳月をかけて、街の新しい核「セン多目的広場

トファーレ（複合商業施設）」がオープンした。

権利者棟①（銀行）104

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

権利者棟②（信用組合）

クリスマスライブの状況

センターコート

田原中央（愛知県田原市）

105

th

N0. 35

時代を画した再開発事業

環状第二号線新橋・虎ノ門

東京都

グランスイート虎ノ門、新橋プラザビル、
虎ノ門ヒルズ

港区

都施行（7.98ha） 平成26年５月工事完了

大橋であり、Ⅱ街区（グランスイート虎ノ門）は低層部に港区の公益環状第２号線は、本線が地下化されることにより創出される愛施設、上層部に住宅を配置した21階建てである。Ⅲ街区（虎ノ宕通りから第一京浜までの間の地上部道路は、沿道サービス門ヒルズ）は、立体道路制度を活用した街区で、敷地面積約機能だけでなく、緑豊かでゆとりある歩行空間を備えた道路と1.7ha、地上52階、地下５階の超高層ビルで、事務所を中心にして整備した。なお、本線の地下トンネル整備は管理者工事と店舗、住宅を配置したほか、国際交流や都市観光に貢献する

して都建設局で施工した。

ことを目指し、ホテル、カンファレンスを導入した。

東京都

プリズムタワー、
クロスエアタワー目黒区

都施行（3.80ha） 平成25年1月工事完了

事業の評価
本事業の実施にあたり、都施行の市街地再開発事業として初めて「事業協力者方式」を活用し、３棟の再開発ビル全てにおいて民間事業者を活用した「特定建築者制度」により、行立体道路制度を活用して土地の高度利用と都市機能の更新を図った事業

政側の資金的な負担等の軽減だけでなく、事業のスピードアップが図られ、虎ノ門ヒルズをはじめとする魅力的な再開発ビルを建設し、従前居住者・企業等が地区内で再建できるまち地区選定の主旨

づくりにより、地域の活力が向上した。

平成元年の道路法、都市計画法、都市再開発法及び建築基準法改正により、道路と建築物等の区域を立体的に区分して、土地の有効活用を図る立体道路制度が創設された。環状第二号線新橋・虎ノ門地区及び大橋地区は同制度を活用した代表的プロジェクトである。前者について、環状第２号線の整備は長年の懸案であったが、バブル崩壊後にようやく都施行の二種事業として施行され、大規模な業務施設・住宅とともに整備され、その後の虎ノ門地区の大改造につながる先駆けとなった。大橋地区は首都高速道路のジャンクション用地を生み出す手法として市街地再開発事業の施行権限を持つ
首都高速道路公団において計画されたが、施行経験豊富な東京都が要請を受けて実施した。ジャンクションの屋上部は都市公園として整備、開放される等施設計画としても特徴的な事業であった。

環状第２号線は、都心部と臨海部を結ぶ骨格幹線道路であり、その整備により、平行する晴海通りの渋滞緩和や物流ネットワークの強化、臨海地区の避難ルートの多重化による防災性の向上などの効果が期待される道路であることから、平成26年３月の外堀通りから第一京浜間の交通開放後、都心部の道路ネットワークが強化され、道路交通の円滑化が図られ、溜池交差点から第一京浜に至る所要時間が８分から４分へと半分に短縮された。
一方、地上部道路（新虎通り）は、広幅員歩道を活用したオープンカフェや「旅するスタン
ド」を設置し、地域の更なる魅力の向上や沿道への賑わい創出の役割を担っている。

従前

環状第二号線新橋・虎ノ門地区
再開発の目的と概要
環状第二号線新橋・虎ノ門地区は、特定都市再生緊急整備地域「東京都心・臨海地域」に位置し、面積約8.0haで、延長約1.35㎞に及ぶ再開発事業である。
環状第２号線は昭和21年に新橋～神田佐久間町の約9.2㎞について幅員100ｍで戦災復興による都市計画決定が行われた後、昭和25年にシャウプ勧告に伴い、現在の計画と同じ40ｍに幅員が変更された。
本事業は、都市の骨格を形成し東京の都市構造を再編、誘導する環状第２号線を整備するとともに、立体道路制度を活用して当該道路の上空及び路面下において建築物の整備を一体的に行い、魅力と個性ある複合市街地を形成することを目的としている。
当該エリアは、地価が高く、膨大な用地買収費用を要すること、住民の多くが現地に住み続けることを希望していたことなどから、長年にわたり事業に着

環状第二号線新橋・虎ノ門地区

環状第２号線のルート
従後

平面図・断面図
平面図

N

断面図

手することができなかった。
事業推進の契機となったのは平成元年に創設された「立体道路制度」であり、市街地再開発事業で行うこととして、平成10年に都市計画決定、平成12年に環 2 本線 環 2 本線

都市計画変更して現在の区域となり、平成14年に事業計画を決定し、事業に着手した。
再開発ビルのⅠ街区（新橋プラザビル）は、低層部に店舗、上層部に住宅や事務所を配置した16階建て

106

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

築地虎ノ門トンネル（西側端）上部の建築物「立体道路制度・都市施設の立体都市計画」による立体的区域

環状第二号線新橋・虎ノ門（東京都港区）、大橋（東京都目黒区）

107

th

N0. 35

時代を画した再開発事業

再開発後から現在までの状況

発ビルや国道 2 4 6号横断歩道橋とを連絡デッキで繋ぎ、地域案・情報提供等の役割を担う事業協力者を導入し、また、実

平成25年３月に「環状第二号線沿道新橋地区街並み再生方

ド」等を活用したイベント等の新たな活動も展開して、沿道をよの回遊性を高めている。

施段階では、総事業費の縮減や保留床処分のリスク回避、最針」を都が指定し、平成26年３月には環状第２号線の外堀通

り魅力的なまちに発展させている。

事業推進にあたり、事業の早い段階から民間と連携し、再開

新の環境対策やビル建設の優れたノウハウを活用できる特定

発ビルの計画や、権利者の生活再建策などについての助言・提建築者を採用した。

り～第一京浜間の交通開放を契機に虎ノ門エリアでは民間事業者による大街区化の再開発が進んでおり、また、開発を見込
んで、東京メトロによる地下鉄日比谷線虎ノ門新駅の工事も進

事業の評価

んでいる。
一方、新虎通り沿道の土地建物所有者等や地元町会長、再開発協議会委員及び沿道に本社等を構える企業等が共同して「新虎通りエリアマネジメント協議会」を平成26年３月に立ち上げ、平成27年10月には、コアメンバーにより「一般社団法人
新虎通りエリアマネジメント」が設立された。この一般社団法
人の組織が主体となり、道路の美化活動や、「旅するスタン「旅するスタンド」を活用したイベント

大橋地区
再開発の目的と概要

首都高３号線

当地 区は、首 都 高 速「 大 橋 ジャンクション」（以下「 大 橋

当地区において道路整備と再開発事業を一体的に実施するこ

取得のコスト縮減と土地の有効利用を図ることができた。

とによる効果として、まず、一点目は、大橋JCT完成までの工期

三点目は、地元目黒区が再開発ビルの一部やJCT屋上等をまの短縮が図られたことである。当初、首都高速道路公団によちづくりのために有効活用することができたことである。

る事業では地元に住み続けたいという地元住民の合意が得ら

このように道路整備と再開発事業を一体的に進めることによれない中、都自らによる再開発事業の実施表明により、用地折る相乗効果は約１千億円と試算している。

衝が急速に進み、再開発事業表明からわずか７年余りでJCT

大橋JCT整備と地元の要望であった「住み続けられ、周辺とが完成したことである。

の連続性が確保され、環境に配慮したまちづくり」が実現され二点目は、立体道路制度を活用することで、道路と建物敷地をたことは、稠密な市街地で重要な都市基盤を整備した範とな

重複して利用することができたことである。これによって用地りうる事業と評価されている。

NJCT」という。）と周辺区域を一体的に整備し、周辺市街地との連続性や周辺環境への影響を考慮して、合理的かつ健

１－１棟

国道 246 号

全な土地の高度利用と都市機能の更新を行う事業である。

（クロスエアタワー）

大橋JCT建設にあたり、地域住民から地域分断や住みなれた土地からの立ち退き等を懸念する声があがり、まちづくりの勉強会を重ねる中から、大橋JCTと一体となったまちづく

広場３号

りを行うことのできる再開発事業を望む強い要望が地元区

１－２棟

や住民から出された。都としても中央環状 新宿線大橋JCT（プリズムタワー）整備の緊急性を踏まえ、都が再開発の事業主体となり、地

広場２号

目黒川

区画道路１号

区画道路２号

広場１号

権者、目黒区、首都高速道 路株 式会社（当時公団）と連 携を図りつつ事業を推進したものである。

第一工区

中央環状新宿線の都市計画区域

地区の状況は、目黒区の北部に位置し、東急田園都市線池第二工区

重複利用区域

尻大橋駅に近く一般国道246号線（玉川通り）及び環状第６平面図

号線（山手通り）に面した約3. 8haの交通至便な地である。

従前

周辺は沿道商業、業務及び目黒川に面した良好な中高層住宅地である。

再開発後から現在までの状況

市街地再開発事業は、平成16年１月に都市計画決定、平成平成14年４月に組織された「大橋一丁目地区再開発協議会」は、平成24年８月

17年３月に事業計画を決定し、中央部に約2 .4haのJCT、そには、「NPO法人大橋エリアマネジメント協議会」へと発展し、平成25年３月にの南北に２棟の再開発ビルを配置し、周辺部は区画道路や開園した目黒天空庭園の指定管理者として管理を行っている。

広場を整備した。

目黒天空庭園では、NPO法人大橋エリアマネジメント協議会のほか、公園を

当地区の再開発事業は、立体道路制度を活用し、首都高速拠点として活動している「目黒天空庭園栽培ガーデニングクラブ」、「オーパス

中央環状線の大橋JCTの道路区域を立体的な空間として定

夢ひろば運動・スポーツ・遊びクラブ」、「オーパス・ドッグ・クラブ」の４つの公め、権利者店舗や地域に開かれたオープンスペースを確保

園活動登録団体が実行委員会となり、毎年、「オーパス天空庭園収穫祭」を開している。

催し、地域をつなぐ公園として利用されている。

また、目黒区が１－１棟（クロスエアタワー）の再開発ビルのまた、大橋換気所の屋上に目黒川周辺の原風景を再現して作られた「おおはし９階に図 書 館や 地区サービス事務 所などの床を取得し、里の杜」では、地域の小学生を対象として、田植え体験、自然観察会、稲刈り

JCTの屋上に整備した目黒区の立体 都市公園と２棟の再開

108

従後

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

公園と再開発ビルへのアクセス

目黒天空庭園体験、脱穀体験が毎年行われている。
環状第二号線新橋・虎ノ門（東京都港区）、大橋（東京都目黒区）

109

th

時代を画した再開発事業

酒田中町三丁目

山形県

中町サンタウン

酒田市

組合施行（1.20ha） 平成18年２月工事完了

中心市街地における病院の建替えニーズを踏まえ段階的に施設建築物を整備した代表的事業

N0. 36

事業の評価

再開発後から現在までの状況

再開発施行前の当地区は青空駐車場であったり、閉店が早い

病院の経 営は安定的に推移しており、開業時に採用された

ために夜間は早々に暗くなる通りであったが、医療施設（病就業者の離職率は低い水 準を示している。また、早期に完院、診療所）、老人福祉施設、商業施設、公益施設、マンショ

売した分譲集合住宅の居住者は定住指向が強く、まちなかン等が集積することにより、夜でも明りが灯る「人の生活が感居住として望ましい環境が維持されている。

じられる中心市街地」へと変化した。
医療法人が区域内で病院を建て替え、診療所・老人福祉施設も新設されたことで、新たな雇用が創出された。特に、老地区選定の主旨
中心市街地における病院の建替えニーズを踏まえ、隣接街区を含めた再開発事業を施行し、施行地区内で段階的に施設建築物の整備を行うことで、病院の郊外移転を避けることができた。加えて、老人福祉施設・診療所など「高齢化社会におけるまちなかの生活」を支える施設や市の交流施設を中心とした複合施設として整備しており、地方都市の賑わい創出とまちなか居住の好例となっている。当該施設は地元事業者や新たな居住者である住宅取得者による保留床の取得によるものでもあり、地域のニーズに見合った施設計画となっている。

人福祉施設については、若い世代の雇用を多く生み出すこととなり、中心市街 地にとっては就業者 が 新たな来 客層となった。
商業施設については、コミュニティ道路に面する広場を囲むように店舗が配置されたことにより、店舗と広場で構成される
賑わいの空間が中町サンタウンに形づくられている。
公益施設の親子サロン、国際交流サロン、男女共同参画推進

従前の状況

センターについては、「交流」をキーワードにしており、休日、

再開発の目的と概要孫を連れた高齢者や子供を連れた父親が公益施設を訪れ、酒田市では昭和40年代から人口の増加や企業進帰路に隣接店舗で買い物をするなど、これまでになかった風

出需要に応える形で工業団地の造成がなされ、市景がみられるようになり、地域の方々からは「子供の声が聞

街地の拡大が進められてきたことにより、中心市

こえる明るいエリアになった」と評価されている。

第 1 ブロック

街地の人口減少や産業衰退などが顕在化することとなった。さらに、当地区にあった民間病院について施設の老朽化と医療法の改正等に対応す

配置図

第３ブロック

るため、コストの安い郊外移転による建て替え案が浮上した。しかし、病院の郊 外移転は、患者、見舞客及び医療スタッフが郊外に流れることを意
味し、地元商店街も多くの人が利用する病院が郊

国際交流まつり外に移転するのではないかと危機感を抱いたことで事業の取り組みが実質的に始まった。施行区域
は隣 接 街区を含み、病院と商店街との一体的な完成写真

再開発事業とすることで、①中心市街地での病院の無休建て替え② 新しい事業者の参入を含めた商店街のリニューアル、③中心市街地に人を呼び込んで交流を促す公共施設の整備、まちなか居住を実現する分譲マンションの整備による新しい中心市街地を実現した。

玉突き型の再開発による整備
第 1 段階第 2 段階第 1 ブロック

病院移転

110

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

第 3 段階

解体・建設

店舗移転

第 3 ブロック病院の隣接地で共同化により敷地を確保

第 1 ブロック

隣接地で竣工後に病院が移転

第 3 ブロック病院の跡地は集合住宅等、新たな用途を導入

コミュニティ道路に面して設けられたサンタウン広場

酒田中町三丁目（山形県酒田市）

111

th

N0. 37

時代を画した再開発事業

上福岡駅西口駅前

埼玉県

ココネ上福岡ふじみ野市

機構施行（2.60ha） 平成18年７月工事完了

団地再生事業と市街地再開発事業を一体的に行った代表的事例
地区選定の主旨
上福岡駅前西口地域では、昭和30年代に建設された公団「霞ヶ丘団地」の老朽化や、狭小な駅前広場、狭隘道路等の課
題を解決するため、住宅市街地総合整備事業により地域全体の整備が行われてきた。本事業はその中核的事業として、駅前広場を整備するとともに高層住宅、商業施設、公共公益施設を導入し、市の玄関口にふさわしい街づくりを実現したものであり、団地再生事業と市街地再開発事業を一体的に行った代表的事例である。

事業の評価
従前の駅前広場は約2,800㎡程度でバスの乗り入れができな

業後は深夜営業も行う食品スーパー等を中心とした多様な店

かったが、当事業により駅前広場を約5,400㎡確保することで舗群に生まれ変わり、市の出張所（サービスセンター）等も整

バスの乗り入れも可能となり、通勤、通学等の居住者の交通備されたことで、団地を含めた近隣の居住者の利便性が大幅

利便性が大幅に向上した。また、駅前広場に併設して広場公園に向上した。地区内にはかつての上福岡市で見られた舟運を（ココネ広場、1,800㎡）も整備され、駅前に相応しいゆとりあ

モチーフにしたオブジェやベンチを配置してまちの歴史の継承る空間が確保された。

にも配慮するとともに、駅前に景観照明等を取り入れて人々に

駅前広場整備と併せて、団地の建替にあわせた区画道路の整

とっても親しみの持てる空間となっている。

備（公団）と、市による街路事業も実施され、これら一体的な事業の過程では、当地区の地権者のうち戸建住宅を希望する

公共施設整備によって駅前の交通混雑が緩和された。

者（約20名）に対し、団地の建替によって生み出された敷地を更に、従前の駅前には店舗併用住宅が多かったが、再開発事代替地として斡旋したことで円滑な事業推進に寄与した。

再開発の目的と概要
当地区は東武東上線上福岡駅前に位置し、ふじみ野市の西の（市の出張所、子育て支援施設、多目的ホール等）、駐車場・玄関口として人々で賑わう場所でありながら、従前の駅前広場

駐輪場を施設建築物の中に導入し、また、団地の建替の一部

は狭く、道路も狭隘な状態であった。また、駅の西側には昭和として超高層の住宅棟（243戸）も整備し、平成18年に竣工

30年代に日本住宅公団（当時）が建設した計約1,800戸の霞ヶを迎えた。

丘団地が広がり、駅前にはその団地の一部である店舗併用住平成５年からは再開発事業と並行して団地の建替も行われ、宅やテラスハウスが立地していた。

約2 ,0 0 0戸の住宅（UR賃貸住宅約1, 2 0 0戸、県営住宅約6 0

その後、団地が老朽化する中、平成４年には上福岡駅西口住戸、分 譲 マンション

宅市街地総合整備事業の整備計画が駅西側約35haの区域で約5 0 0戸、戸 建住宅

策定され、駅前広場等の公共施設の整備と団地の建替が一

約 2 0 0戸）が 整 備さ

体的に進められることとなった。平成７年には地元地権者によれ 、また、団 地 内のるまちづくり組織が立ちあがり、その後、市及びまちづくり組織

区画道路も再整備さから住宅・都市整備公団（当時）に市街地再開発事業の施行

れた。

施設外観

要請があった。
本事業では従前に比べて２倍の大きさとなる駅前広場を整備するとともに、スーパー等の店舗や市のサービスセンター

施設全景

人が行き交うショッピングプラザ

住宅市街地総合整備事業整備計画

再開発後から現在までの状況
駅前広場に隣接したココネ広場（広従前場公園）は、フリーマーケットやライブ
パフォーマンスが開催され、また、夏には七夕祭り等の会場としても活用され、再開発前には無かった新たな賑わいが見られている。また、当駅の１日平均乗降 客数は5 .4万人（平成18 年度）から5.7万人（平成29年度）へと増N

加傾向を見せている。

従後土地利用図112

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

楽しいイベントに人が集まるココネ広場

上福岡駅西口駅前（埼玉県ふじみ野市）

113

th

N0. 38

時代を画した再開発事業

曳舟駅前周辺

イーストコア曳舟一番館・二番館、イトーヨーカドー、マークゼロワン、
マークフロントタワー曳舟、アトラスタワー曳舟

東京都

墨田区

曳舟駅前：機構施行（2.80ha） 平成22年11月工事完了
京成曳舟駅前東第一：組合施行（0.38ha） 平成19年２月工事完了
京成曳舟駅前東第二南：組合施行（0.50ha） 平成24年10月工事完了
京成曳舟駅前東第三：組合施行（0.68ha） 平成27年11月工事完了

再開発事業により計画的かつ段階的に都市基盤更新を進めることで密集市街地を改善した代表的事業

けるリーディングプロジェクトとしてその後に続く周辺再開発

区では京成押上線の連続立体交差事業と合わせたまちづくり事業の先導的役割を果たす事業となった。平成19年２月には、の調査を進めるとともに、地元権利者のまちづくり活動を支援「京成曳舟駅前東第一地区」が完成を迎え、平成24年10月にした。平成５年10月に「曳舟駅前市街地再開発準備組合」が「第二南地区」、平成27年11月に「第三地区」が完成したこと設立され、平成７年７月に区から都市基盤整備公団（現都市により、リング道路や主要生活道路等が整備され安全で快適

再生機構）に施行要請を行い、平成13年11月に都市計画決定

な都市環境が創出された。また、都市型住宅を中心に商業施に至った。その後、複雑かつ多数の権利者の合意形成を推進

設・公共公益施設を導入することにより、魅力ある複合市街地

し、零細権利者対応など数々の課題に対処しつつ、曳舟駅周が形成された。

辺地区のランドマークとなる超高層棟や大型商業施設、公共

一方、京成曳舟駅の西側「曳舟駅前地区」は細街路や木造密施設整備が進められ、平成22年11月に工事完了を迎えた。

集市街地のほか、企業用地や駐車場等の低未利用地が点在し、墨田区北部地域特有の様相を呈している地区であった。

地区選定の主旨
関東大震災や東京大空襲による災禍を逃れたため、老朽化した木造建築物が多く緊急車両が進入できない、東京でも事業区域と完成写真

京成押上線
連続立体交差化事業代表的な密集市街地であった曳舟駅周辺において、京成押上線の連続立体交差事業を契機に、権利者の合意が図られた地区から順次段階的に再開発事業を実施することにより、広範囲に亘る密集市街地を改善させた事業である。これ

京成曳舟駅前東第二南地区
第一種市街地再開発事業

曳舟駅前地区
第一種市街地再開発事業

まで４地区にて再開発事業が実施され、防災機能の向上のみならず、商業・業務・住宅等の複合機能を導入すること
で地域の拠点性向上にも大きく貢献し、密集市街地におけるひとつのまちづくりモデルといえる。

再開発の目的と概要
曳舟駅周辺地区は、東武伊勢崎線と京成押上線の二線が近接する交通の要所となる好立地であるにもかかわらず、駅周辺の都市基盤整備の遅れや木造密集市街地の存在、賑わいのある商業施設や広い公園等が少ないことなど、防災面や地域活性化の面で様々な課題を抱えてきた。特に京成押上線は道路との平面交差によりコミュニティの分断や交通渋滞を招くなど、まちづくりを進めるうえでの障害となっていた。
平成10年２月、沿線住民と区、区議会の働きかけにより、京成押上線の連続立体交差化や側道の整備、地区の幹線道路である曳舟たから通りの拡
幅（補助326号線）及び交通広場の整備が都市計画決定された。
これらを契機として、平成13年11月に京成曳舟駅を中心とした約11.2haの範囲にまちづくりの方針を示す「曳舟駅周【凡例】

従前（平成 15 年）

辺地区地区計画」を策定し、再開発事業

地区計画区域
拠点型複合地区
商業・住宅複合地区
商業・業務・住宅複合地区
商業・業務地区等によるまちづくりを段階的に進めてき鉄道地区た。公共施設については、交通広場に接続
し地区を周回する道 路（通 称：リング道

京成曳舟駅前東第三地区
第一種市街地再開発事業

路）等を整備することとし、将来交通の円

京成曳舟駅前東第一地区
第一種市街地再開発事業

滑な処 理や 安 全 で 快 適な歩 行 者ネット
ワークを形成することとした。
京成曳舟駅東側では、平成９年に地元懇談会が開催され、今後のまちづくりについNて権利者と意見交換が行われ、地区の状況を踏まえ地区を３つに分けて再開発事業を進めることになった。そのうち「京成曳舟駅前東第一地区」では、平成11年７月に再開発準備組合が設立され、当地区にお114

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従後（平成 28 年）

曳舟駅前周辺（東京都墨田区）

115

th

N0. 38

時代を画した再開発事業

事業の評価

column

京成曳舟駅前東地区（第一地区、第二南地区、第三地区）

しまれている。

は、連続立体交差事業により新設される京成曳舟駅の玄関

曳舟駅前地区は、街区（施設建築敷地）を２つに分けて計口となる重要な地区であることから、都市基盤 施設の整 備画された。Ⅰ街区は「住宅ゾーン」として街区南側に地上41とともに、都市型住宅を中心とした施設建築物の低層部に階建ての超高層棟を配置したことで区北部の拠点に相応し

商業施設を配置することにより、既存商店街との連続性をいランドマークとなり、Ⅱ街区には「商業ゾーン」として大型保ちつつ賑わいある都市空間を創出した。また、第一地区

商業施設を設けた。また、Ⅰ・Ⅱ街区間に整 備されたリング

都市再開発法によれば、市街地再開発事業は「土地の合平成15年５月に（社）再開発コーディネーター協会が公表

及び 第 二 南 地 区に公 共 公 益 施 設（子 育 て 支 援 総 合 セン

道路に面して、戸割店舗を両側に配置したことにより、地元

理的かつ健全な高度利用」を図るための事業であると規した「新たな再開発のあり方に関する提言」は、身の丈再

ター、ひきふね図書館）を整備することにより、地域と調和

住民はもとより周辺地域からの来客で日々賑わいを見せて定されている。高度利用とは一般的には「高容積」を意

開発を公式に「新たな再開発」として提案したものといえした魅力ある複合市街地が形成された。ひきふね図書館にいる。更に、リング道 路沿 道には建物の壁面後 退に合わせ味していたと考えられるが、地方都市では容積率200％る。その後、商業床への需要が一層減少する中で、身の計画された「こどもとしょしつ」は、小さな子供や保護者がて歩道状空地を整備したことにより、歩行者の回遊性が向未満の必ずしも高容積とは言えない再開発も多く行なわ

丈再開発は更に多彩な広がりを見せていく。石川県金沢

気兼ねなく利用できるように独立した空間としたことで、地上し、安全で快適な歩行者空間を確保できた。

れてきた。初期の再開発では、石動町第１（S56（完了年

市のような中核都市の都心部でも武蔵ヶ辻第四（H21：域の利用者から好評を得ている。

を示す。以下同じ）：富山県小矢部市：No.12）ほか一連

石川県金沢市：No.４）、片町Ａ（H28：石川県金沢市：

公共施設の整備では、曳舟たから通りの拡幅用地を再開発の地区はその代表例である。

No.50）のように、タイプの異なる身の丈再開発が行なわ

身の丈再開発（低容積再開発）の展開

事業のスキームにより取得することで事業推進に寄与するとれている。また、地方都市の拠点形成を目的とした公共

ともに、リング道路やリング道路に接続する主要生活道路の

しかし、高容積ではない「低容積」の再開発が「身の丈公益施設主体の身の丈再開発も増えており、その例とし

整 備を行い、地区 周辺の道 路ネットワークを形成した。ま

再開発」としてクローズアップされるようになったのは、バて今屋敷（H18：長崎県対馬市）、北田大手町（H19：鹿た、第三地区内には小規模ながら公園を整 備し、多くの子

ブル崩壊後、高容積型・保留床処分型の再開発が行き詰

児島県鹿屋市）、新町・ロータリー（H19～20：沖縄県嘉供連れの家族に利用され、地域の憩いや交流の場として親まりを見せてからであろう。既に平成５、６年頃から「身手納町）、風連本町（H23：北海道名寄市）があげられの丈」という言葉や概念が提唱されていたようであるが、る。風連本町は地域交流センターや診療所等を主用途とそれが具体的な姿として現れてきたのは、バブル崩壊後しつつ、従後の容積率は71％にとどまり従来の再開発のの事業難航を経て、身の丈再開発として実施した事業がイメージとはかなり異なるが、地方都市の再開発のひとつ完了を迎える平成15年頃である。代表例としては、下館の形態を示していると言える。更に、大都市近郊でも狭市中央（H15：茨城県筑西市）、田原中央（H16：愛知県

山市駅西口（H22～24：埼玉県狭山市）など身の丈再開

田原市：No.34）、防府駅てんじんぐち（H18：山口県防府発が広がりを見せている。

再開発後から現在までの状況
曳舟たから通りの拡幅や交通広場等の公共施設整備を一部残しているが、再開発事業の完了により曳舟駅周辺は新しい
まちへと変貌した。平成29年３月には京成押上線連続立体交差事業が完了し、鉄道高架下に飲食店や店舗等の生活利便

市）があげられる。また芦花公園駅南口（H19：東京都世施設や児童館等が整備され、新たな賑わいを見せている。再開発事業後も京成曳舟駅周辺（京島一丁目）の人口は増加し続けており、再開発事業の効果とともに改めてこの地区のポテンシャルを見直される結果となった。
第三地区の公園

曳舟駅前地区の配置計画田谷区）は、やや特殊な例であるが大都市における身のこうして見ると、床需要が大きく高容積型再開発が可能

丈再開発といえ、分棟型により容積未消化の戸建住宅街

な大都市等以外では、身の丈再開発はむしろ一般化した区を設けている。ところで身の丈再開発は分棟型をとることいえよう。近年の市街地再開発事業は、法制定当初にとが多いが、これは用途の単純化による工事費低減、共想定されたような木造低層市街地の再開発だけではな

用部分の減少による管理費低減、将来の増改築・建替え

く、既に耐火中高層建築物が立ち並ぶ区域での再開発

等のしやすさなど、「身の丈」概念と分棟型の親和性がが増加している。その結果、従前の容積率よりも従後の強いことによると考えられる。

容積率が低くなることも珍しくなくなってきた。高度利用とは必ずしも高容積ではないという考え方も一般化した、
すなわち高度利用の概念が拡張されたといえるかも知れない。

N
人の集まる街角広場

芦花公園駅南口

風連本町

リング道路沿いの戸割店舗

116

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

曳舟駅前周辺（東京都墨田区）・コラム【身の丈再開発（低容積再開発）の展開】

117

th

N0. 39時代を画した再開発事業

下松駅前第１

山口県

ツインスター下松駅南グランツ＆グリッツァ

下松市

組合施行（1.50ha）平成18年10月工事完了

リジューム事業により進められた
駅周辺地区整備の仕上げとなった市街地再開発事業
地区選定の主旨
JR下松駅南地区は、昭和62年度に創設された都市活力再生拠点整備事業（リジューム事業）として平成元年に再生計画を策定し、第１号の建設大臣承認を受けた。以降、７期約20年間にわたり、継続的な建物の協調建替えや共同建替

事業の評価
平成18年10月に施設建築物工事完了、11月に公共施設工事が域の指定等厳しい建築制限がかけられていた。しかし、第１地完了し、第１地区の第一種市街地再開発事業が完了した。

区の竣工により下松駅南地区の問題点の多くは解消され、当これにより定住人口の増加、公益的施設の配置及び老朽建物

初の目的は充分に果たされたこと及び第１地区との特性の違の解消による防災面での安全性の確保、都市計画道路等のい等により、市は分割され残されていた第２地区の地権者等と整備が図られ、中心市街地に相応しい居住環境が整った地区の協議を重ね、市都市計画審議会及び県知事同意を経て第一として再生するという当初の目的は達成された。

種市街地再開発事 業の変更（中止）、高度利用地区の変更

また、第２地区においては、第１地区と同様に市街地再開発事（指定解除）、防火地域から準防火地域への変更を行い、平業に関する都市計画決定と同時に、高度利用地区及び防火地

成20年に事業を終了することとした。

えが進められ、同時に都市 計画道 路の拡幅 整 備が実 施された。下松駅前第１地区市街 地再開発事業は、再生計画区

再開発後から現在までの状況

域の中でゲートエリアとして位置づけられ、街中生活、街中居住、街中商いを実現する生活交流拠点としての整備がな

市街地再開発事業により中心市街地に相応しい居住環境がてもマンションの建設が続いており、駅周辺の人口は若干の増された。

整った地区となったことで、分譲された住宅には多くの子育て

加傾向にある。

世代の入居があり、これに応じて児童福祉施設等これまでにはなかった業種の立地という効果も表れている。駅に隣接した再開発の目的と概要

市民交流センター（きらぼし館）は、高齢化が進む中でも利用

JR下松駅南地区は、昭和40年代までは市域唯一の中心市街者が多く、まちの賑わいの創出に寄与している。

地を形成していたが、昭和60年代以降、車社会の発展により

また駅周辺が生活の場として見直されたことで、駅北側におい郊外部の幹線道路沿いの商業化が進み、中心部と郊外部の人口及び商業力の比重が逆転した。
また当時、当地区は商店街の衰退に伴い賑わいが喪失しており、都市防災機能及び防犯性の向上、都市計画道路や南駅前
広場といった都市基盤の整備、市の玄関口としての都市機能の改善等多くの課題があった。
そこで下松駅南地区では、「都市活力再生拠点整備事業（リ従前（南駅通線沿線）

ジューム事業）」の第１号地区として「下松駅南地区再生計画（24.2ha）」を策定し、商店街については、「下松駅南地区街

従前（左側が駅前地区）

全景

リジューム事業による整備状況

区整備計画（4.1ha）」を定め、共に平成元年12月に建設大臣

完成写真承認を受けた。
以降、「地区再開発促進事業」を活用し、近隣地区において７期約20年間にわたり建物の協調建替え、建築物敷地及び建築物の共同化等を進め、当地区についても、早期実現に向けた適切な規模での事業化を推進すべく地区を第１地区（1.5ha）と第２地区（0.5ha）に分割し、平成15年12月、下松駅前第１地
区市街地再開発組合の設立及び事業計画が認可され、再開
発事業を進めることとなった。
当地区の設計は、市の玄関口としてふさわしい都市施設の配置

完成写真（都市計画道路）

市民交流センター（きらぼし館）

元町西２-２地区（従後）元町西２-１地区（従後）と周辺地区との調和を基本方針とし、都市計画道路及び区画街路の拡幅により都市基盤を整備するとともに、壁面後退により歩行空間を確保し、路面店型商業施設及び 市民交流セン
ターを配置した。

配置図

元町西
1-1 地区

N
元町西 5-1 地区
元町西
2-3 地区

また、権利変換方式は都市再開発法第110条に基づく全員同意型を採用し、店舗又は住宅を権利者が取得したほか、保留床については下松市が公益的施設を取得するとともに、参加組

元町西 3-1 地区

元町西 2-1 地区

元町西
2-2 地区

元町西 5-2 地区

合員であった県内マンションディベロッパーが住宅を取得し分118譲を行った。

元町西１-１地区（従後）

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

下松駅前第１（山口県下松市）

119

th

N0. 40時代を画した再開発事業

総曲輪通り南富山県

総曲輪フェリオ

富山市

組合施行（1.13ha） 平成19年９月工事完了

戦略的に「コンパクト＋ネットワーク」のまちづくりを進めた
地方都市の中心市街地における代表的事業

事業の評価
本 事 業により、中心市街 地に集 客力の高い大 規

平面図

模 商業 施設 が 整 備され 、隣 接してまちなか賑わ
い広場であるグランドプラザが 誕 生した。グランドプラザでは、まちづくり会社、N PO法人、商店街 組合や一般市民 等が連 携して年間10 0以 上のイベントが開催されており、街に出かける動機 付
けとなっている。

地区選定の主旨
富山市は、いち早く中心市街地活性化基本計画を策定し公共交通を軸とした拠点集中型のコンパクトなまちづくりを進めてきた。本事業は既存の商店街の再生にあたり、近隣の老朽化した百貨店を移転・新築させることでエリアの核となる商業施設を整備したものである。また、地区に隣接して路面電車新線の駅を整備する等、公共交通の利便性を向上させた。更に、隣接する西町・総曲輪地区との間に全天候型まちなか賑わい広場を整備し、様々なイベントを開催することで活性化につなげており、まちなか公共空間の整備とマネジメントにおいても先進的な事例といえる。

こうした取 組の 結果、総曲輪通り商店街 の 休日

Nの歩行 者通 行 量は、開業 前の約 5 , 8 0 0人 ／日から開業後 約12 ,0 0 0人／日となり、約2 .1倍に増加
した。

断面図

加えて、市は再開 発 事 業 後に当地区に隣 接して路面電車の新たな電停を設 置した。公共交 通の利 便性 が 高まり、本 事 業によって賑わいの 拠 点
が 整 備されたことにより、路面電 車の 乗 車人数

再開発の目的と概要

は開業前に比べ、一日平均約1, 5 0 0人増加した。

当地区は、県内有数の繁華街として、個人商店が連

市の調 査によると、路面電 車を利用した来街 者

なる総曲輪通り（そうがわどおり）商店街に面していは、車 利用者に比べ買い物・飲 食の際の平均 滞る。富山市の中心市街地は、空襲で99.5％が焦土と在時間が 長く、中心市街 地への来街 頻 度、消費なったが、総曲輪通りはいち早く復興し、大変な賑

金額ともに高い 傾 向にある。来 街 者 が 増えたこ

いがみられた。しかしモータリゼーションの進展と、とで地区周辺では新規出店や既存店の改装が行

平成以降の大 型店舗の郊 外出店等により、通りか

われ 、共同住宅の建設も進むなど民間投資が活

ら徐々に活力が失われ、さらに施設の老朽化による性化しており、全国的な地価の下落傾向の中、地

防災上の不安から再開発事業による「まち」の再生

価が 下げ止まるなど、本 事 業の完 成は中心市街

機運が高まっていた。

地全体に好影響を与えている。

同じ頃、近隣に立地する老舗百貨店が空襲をくぐり現状

抜けた数少ない建築物の一つとして、築60年が経過
し、老朽化が激しく建替えが検討されていた。そこで当地区に誘致し、百貨店を核とした商業施設「総従前の地区の写真

事業完了後 LRT 停留所も整備

再開発後から現在までの状況
総曲輪フェリオのテナントは、グランドプラザと連携したイベン

運営会社は市場の動向の把握と中心市街地の活性化を目的と曲輪フェリオ」を整 備する再開発事 業を行うこととトを定期的に開催している。まちなかに開かれた広場で移動して、核テナントである百貨店、まちづくり会社及び商店街組合

なった。

販売や展示等を行うことで、総曲輪フェリオだけでなく商店街と定期的に企画調整会議を行うなど、協働してまちづくりに取当地区では、隣接する西町・総曲輪地区と一体的ににも人が流れ、まち全体の回遊性を促進し、中心市街地に活り組んでいる。

計画し、駐車場を西町・総曲輪地区に集約して整備

気をもたらしている。

したため来店者用駐車 場は設けず、大部分を集客

オープンから10年が経過したが、テナント撤力のある大規模な商業区画とした。また市が両地区

退による空きは無く、総曲輪フェリオ運営会社

内の市道を廃止して地区の間に集約し、そこに接すはグランドプラザとともに10周年を記念したイ

る敷地のセットバック部分と合わせた上部をガラス

ベントを開催し、大きな盛り上がりを見せた。

屋根で覆った全天候型イベント広場（グランドプラザ）を整 備した。総曲輪フェリオは、広場 側を主要な入口として専門店街である権利者等の個人店舗群を広場側に配置し、その奥に百貨店を置くことにより来客を広場側から誘引して回遊性を高めるとともに、百貨店のメインエントランスを総曲輪通りに面して配置し、商店街の連続性に配慮した計画として
いる。

120

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

完成写真

賑わう百貨店

賑わう隣接グランドプラザ

総曲輪通り南（富山県富山市）

121

th

時代を画した再開発事業

霞が関三丁目南

東京都

霞が関コモンゲート

千代田区

個人施行（3.06ha） 平成19年９月工事完了

中央官庁施設の再開発において PFI 手法を導入した官民連携のモデル事業
地区選定の主旨

事業の評価

配置図

N0. 41

当地区を含む街区内には、国や民間等の多様な地権者が 存在していたが、すべての地権者が前述の協議会の下、協力して街区全
体のまちづくりコンセプトをまとめ、都市計画や施設計画等の調整も図りながら当事業を進めてきた。また、国としては初めて、官庁施設と民間施設が合築となる等、官民共同の都市再生モデルとなった。

霞が関の中央官庁施設を中心とした街区の再開発である。旧文部省庁舎の一部を保存・改修するとともに、官民共同の事務所ビル及び広場等を整備した。都市再生機構が個人施行者となり、また国が特定建築者となりつつBTO方式の
PFI手法を活用するなど、新たな官民連携事業のモデルを示した。

また、当地区の象徴的な存在であった旧文部省庁舎の歴史的建物の一部は再開発事業の中で保存・復元され、更に会計検 査院
正面玄関や江戸城の石垣遺構も保存されることとなり、当地区の歴史と記憶が後世にも継承されている。
一方、PFI事業の一部として整備された民間収益施設には事務所

再開発の目的と概要のほかにレストラン等の店舗が入居し、平日には就業者や来街者

当地区は、中央官庁が集積する霞が関南端にあり、国道１号線（桜で賑わうとともに、これまでは閑散としていた休日の官庁街に新田通り）と外堀通りが交差する東京都心の中でもとりわけ枢要な位

たな賑わいが見られ、まちづくり協議会が当初提案した「開かれ置に立地している。

た庁舎」や「21世紀型シビックコア」といったコンセプトが実現す地区内には文部科学省、会計検査院などの官庁施設と民間ビルがることとなった。

立地していたが、いずれの建物も老朽化が進み、建替えの必要性が高まっていた。こうした中、平成13年に国の都市再生プロジェクト（第一次）として、当地区の官庁施設のPFI手法による建替えと、これら官庁施設を含む街区全体の再開発について検討していくこと

会計検査院玄関が決定された。こうした動きの下、関係省庁を含む街区内の地権者等による「霞が関三丁目南地区まちづくり協議会」が設立され、施設整備の方針がまとめられた。
本事業では、国の中央官庁（文部科学省、会計検査院）及び隣接する民間ビルについて、再開発事業により一体的に建替えを行っ

施設全景（霞が関ビル（既存：左）と当地区（右））た。その際、中央官庁の施設整備としては初めてPFI事業（BTO方式）を導入した。具体的には、国家プロジェクトであり、かつ多様な地権者の合意が必要なことから、事業に機動的に対応でき、複雑な権利調整のノウハウを持つ公的主体として、都市再生機構が個人施行者（同意施行者）となり事業を実施した。その上で、国が再開発事 業の特定建築者となり、官庁施設の設計・建設 等を行う

霞山会館メモリアルラウンジ

PFI事業者を公募により導入するとともに、PFI事業の一部として

旧文部省庁舎旧大臣室

旧文部省庁舎正面

民間収益施設も導入され、当該施設もPFI事業者が整備した。

再開発後から現在までの状況
再開発事業で整備した中央広場は、今日でも多くの就業者・来客者でにぎわっており、特にランチタイム等には、緑豊かな休息の場として地域の多くの就業者等に利用されている。
また、当広場は霞が関ビルの前の広場と調和
したしつらえとなっており、両広場一体となったイベントも開催されている。
また、保存された旧文部省庁舎内部は旧大臣室が創建時の姿に復元・公開され、施設
従前

122

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

施設外観（手前が旧文部省庁舎）

や展示物を見学する人も訪れている。

中央広場デッキテラス

霞が関三丁目南（東京都千代田区）

123

th

N0. 42時代を画した再開発事業

二子玉川東

東京都

二子玉川ライズ

全体配置図

世田谷区

第1期 組合施行（8.07ha） 平成22年11月工事完了／第２期 組合施行（3.06ha） 平成27年６月工事完了

脆弱な都市基盤の整備と多種多様な施設用途の導入により、まちの賑わいを創出した代表的事例

区

業施行地

第1期事

地区選定の主旨
民間再開発として最大級の施行区域において、道路と隣接する公園、河川の堤防等の都市基盤を整備すると共に商N業・業務・ホテル・住宅等の多様な用途を集積させ、地区のイメージを一新し、賑わいと回遊性ある広域生活・文化
拠点を形成した。多摩川に隣接する自然環境を生かし、ビオトープや菜園を含む屋上緑化等、水や緑を積極的に取り入れている。再開発を契機としてタウンマネージメント活動を推進し、街全体のブランド力向上とコミュニティ形成にも寄与している。

事業の評価
昭和57年の「再開発を考える会」発足から全体完了に至るま

再開発の目的と概要

従前の駅前で、33年もの長い歳月を掛けて平成27年６月に最後の施設建

二子玉川は東京都世田谷区の多摩川沿いに位置し、古くから多全体施行地区面積約11.2haは民間の再開発事業として最大級築物が完成した。再開発事業によって商業・業務サービスや文

摩川の自然と国分寺崖線のみどりに恵まれた環境のもと、駅のである。東京の西の玄関口として都市と自然の境に位置する二化・情報発信、地域コミュニティ形成といった多種多様な機能

東側には昭和29年に二子玉川園（遊園地）が開園し、西側には子玉川の立地特性を活かし、「水と緑と光の豊かな自然環境が充実し、みどりの環境にも配慮した魅力ある広域生活・文化

昭和44年に日本初の郊外型ショッピングセンター「玉川髙島屋

との調和」をまちづくり方針の１つに掲げた。駅を基点として商拠点を創出した。また、道路・交通広場等の都市基盤を更新

Ｓ・Ｃ」がオープンするなど、ショッピングやレクリエーションを楽業・オフィスを集積させ、駅から遠ざかるにつれて緑豊かな環すると共に、行政出張所分室や保育所・病児保育室、リボンス

しむまちとして発展してきた。しかし、昭和60年の遊園地閉園を境に建つ高層住宅や都市計画公園、そして多摩川へと至るよう

トリートやガレリア等の歩行者空間などを整備し、充実した公契機に駅東側の賑わいが薄れ、跡地はテーマパーク等として暫施設を配置することにより、区域内を横断する遊歩道（リボン共公益機能を有する広域生活・文化拠点が完成した。事業区定利用されるものの有効活用が図られていなかった。また、道ストリート）を歩きながら自然の変化を徐々に感じ取れるよう域全体は「二子玉川ライズ」と名付けられ、二子玉川ライズの路等の都市基盤が脆弱であり、防災面でも駅前店舗の不燃化な計画とした。また、低層棟の上部に広大なルーフガーデンを

オープンを契機として街全体としてメディアに取り上げられるが進まず、課題を抱えていた。そこで、大規模な低利用地を活用

設け、ビオトープや芝生広場等として活用することにより施設事が多くなり、地域と連携したまちの賑わいづくりにも寄与しし、商業・業務、文化交流機能等の集積を高め、これに見合っ全体で豊かな自然を感じられるように工夫した。都市基盤のている。就業者も大きく増加し、今後も街全体として住む人、働た都市基盤を整備することで魅力ある広域生活・文化拠点を形

面では、再開発事業によって交通広場のほか４路線の都市計

く人そして訪れる人との間で多種多様な交流が生まれることを成することを目指し、再開発事業を推進した。

画道路や街区公園等を整備し、脆弱性を改善すると共に広域期待している。

再開発事業は２つの事業区域に分けて段階的に実施したが、生活・文化拠点に相応しい機能へと更新した。

リボンストリート

ガレリア

ビオトープ（めだかの池）

芝生広場（原っぱ広場）

再開発後から現在までの状況

完成後の施設全体

124

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～整備された各街区はそれぞれ管理組合及び区分所有者が管みづくり条例」を活用した有効空地の賑わいづくりなど、ソフ理する一方、街全体については各管理組合等の代表者で組織

ト面でのタウンマネージメントにも精力的に取組んでいる。まされた「二子玉川ライズ協議会」が包括的に管理する仕組みとた、事業区域内に留まらず、地域と連携した活動を推進し実なっている。区域内の公開空地や外構部を全体管理部分と位行することで、二子玉川の街全体のブランディングにも大きく

置付け、協議会によって選任された東急電鉄株式会社が中心貢献している。開業後のこれらの活動が評価され、2018年にとなり統一的に運営管理を実施し、景観・美観などハード面では第２回先進的まちづくりシティコンペの国土交通大臣賞をの管理のみならず、コミュニティ形成や「東京都しゃれた街並

受賞した。
二子玉川東（東京都世田谷区）

125

th

N0. 43時代を画した再開発事業

東桜町

ines FUKUYAMA（アイネスフクヤマ）

広島県

福山市

会社施行（1.00ha）平成23年２月工事完了

旧防災建築街区造成事業により建設された複雑な権利関係のビルを
再開発会社施行により建替えた事業
地区選定の主旨
旧制度の防災建築街区造成事業によって建設された建物を、再開発会社施行による市街地再開発事業によって建替
え、ホテルとマンションを含む複合ビルを整備した、いわゆる再々開発事業である。旧ビルは区分所有建物ではある

事業の評価
再開発ビル（ines FUKUYAMA）の完成により、福山駅周

福山繊 維ビルの特 徴であった通り抜け通 路を意 識したプ

辺の新たなランドマークが誕生した。

ラザやコートでは、周辺商業 施 設と連 携したチャリティコ

従前建物にあった無秩序な看板は排除され、景観面で大きンサートや周辺市町の物産 展など、多様なイベントが開催く改善した。

され、駅前の賑わい創出に貢献している。

また、壁面後 退によって歩道が拡幅され 、既存歩道も含め

再 開 発ビル 完 成 後に行 われた周辺 歩 道の 流 動 客 調 査でた一体的な舗装整備が行われたほか、既存地下道と再開発

は、完成前の調査と比較して３割程度、流動客の増加が見

ビルの地下部分を接続したことにより、歩行者の回遊性がられるなど、一定の効果があった。

向上した。

が、縦割長屋のような床所有で、権利関係が複雑であり、老朽化とともに利用形態も雑居ビル化していた。そのため再開発後から現在までの状況

一般的な組合施行では意思決定が困難であると判断し、まだ全国的に前例のなかった再開発会社施行を選択すること

再開発会社であり床運営会社でもある福山駅前開発株式会社

沿って、“働く・住む・にぎわい”が一体となった福山駅前の実現

により、事業をスムーズに進めたものである。

が、引き続いて商業、オフィス、駐車場の管理運営を行っていに向けて、周辺の商業施設と連携を図り、共同イベントの開催なる。事業実施段階から、地権者の増資やMINTO機構のまちどに取り組み、駅前の賑わい創出に貢献している。

再生出資、都市開発資金の無利子融資の活用などを行ったこ

また、駅周辺の歩道など公共空間を活用した民間主体の取組とにより、安定的な運営につながっている。

「OPEN STREET FUKUYAMA

平成30年３月に福山市が策定した「福山駅前再生ビジョン」に（オープンストリートフクヤマ）」に

再開発の目的と概要
当地区には、昭和36年に防災建築街区造成事業により建設さり抜け屋外通路（中通り）を「街の記憶」として意識し、光・れた「福山繊維ビル」が存していたが、建物の老朽化が進み、風等の街の雰囲気が感じられる屋外空間（センタープラザ、

おいて、事務局などの中心的な役割

空き店舗の増加など様々な問題が生じていた。

センターコート）を再構築している。

を担っており、周辺と連携してエリ

平成２年に管理組合法人が消防署からスプリンクラー設置の周辺と調和の取れた景観となるよう、高層となるマンション

アの価値を維持・向上させるエリア

指導を受けたことを契機として、市街地再開発事業による建替

棟やホテル棟については、建物前面から控えた場所に配置

マネジメントえが検討されることになった。

し、各施設のボリュームを分節化することで、周辺建物とのの推進に尽力

当初、組合施行を検討していたが、平成14年の都市再開発法

調和を図っている。

している。

改正で、再開発会社施行が可能となったため、組合施行との外 観デザインは備後らしさを表現し、繊 維で栄えたまちの比較検討を行い、意思決定の迅速化及び施行者から床運営

歴史を残すため、備後 絣の「紡ぎ」をデザインモチーフに、会社へのスムーズな移行を図るなどの理由から、再開発会社

糸を織り込んだデザインとした。

施行とすることとし平成17年11月会社施行の認可を受けた。平

再開発ビルの名称は建物が新しくなっても、福山市の中心部

成19年に権利変換計画の認可を受け、平成20年から建築工事

で長く市民に愛された繊維ビルを忘れないでほしいという思に着手し、平成23年４月にオープンを迎えた。

いから「センイ（sen i）」の文字を逆さにして「i nes（アイネ

再開発ビルの低層部分は、「福山繊維ビル」の特徴であった通ス）」とした。

1 店舗・クリニック
2 オフィス
3 グリーン・パーク
4 マンション
5 ホテル
6 パーキング
Entertainment

Business

GardenResidence

Hotel（200 室）Parking

4（140 戸）（348 台）

5

2
3

6
1
再開発ビルの概要
福山繊維ビル
中通り（従前）従前の区域図（福山繊維ビル）

完成写真

福山繊維ビル全景（従前）

センタープラザでのイベント

126

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

オープンストリートフクヤマ

センターコート内部

東桜町（広島県福山市）

127

th

N0. 44時代を画した再開発事業

静岡駅前紺屋町ほか静岡駅・新静岡駅周辺

葵タワー

静岡県

静岡市

組合施行（1.04ha） 平成22年３月工事完了

事業の評価
当地区の従前は、JR静岡駅前の一等地でありながら、基準容積率にも満たない老朽化した商業・業務施設等が不整形な土地に林立している状態であったが、当再開発事業によ静岡市の都心部で継続的に行われた再開発事業
都心機能形成における再開発の有効性を示した代表的事例

り、土地の高度利用や都市機能の更新が図られ、市内には類を見ない高さ125ｍを誇るランドマーク「葵タワー」として生まれ変わった。
葵タワー３階には、高次高質な美術作品の鑑賞機会を広く市地区選定の主旨
静岡市のJR静岡駅及び静岡鉄道新静岡駅周辺では、「伝馬町第一」（昭和59年完了）をはじめとして多くの市街地再開
発事業や優良建築物等整備事業が継続して行われ、業務・商業・ホテル等、静岡市の都心機能を形成してきた。中でも「静岡駅前紺屋町」（平成22年完了）は代表的事業であり、市の玄関口において超高層オフィス棟、商業施設等に加え市美術館を整備し、静岡のランドマークとなっている。これらの一連の事業により都心機能形成における再開発の有効性を示したといえる。

民に提供するために静岡市美術館を整備し、芸術文化の交流の場として新たな層の滞留人口の増加に繋がっている。
本事業では、静岡市の都市構造の特徴であるJR静岡駅北口
から中心市街地を結ぶ地下道（準地下街）にも手を入れている。建物１階及び地下１階のエントランス部分を大きな吹き抜
け空間を持つサンクンガーデンとして整備し、地下～地上の新
たな歩行者回遊経路を生み、かつ上空の光が入る地下の溜まりの広場として、まちの魅力づくりに大きく貢献している。

再開発の目的と概要

また、静岡市の準地下街は、昭和40年代前半から構築された

JR静岡駅から静岡鉄道新静岡駅（新静岡セノバ）にかけては、商業・業務施設が集積する静岡市もので老朽化が懸念されており、本事業による地下空間の更の中心市街地であり、中でも紺屋町や呉服町などの商店街を有する地区は、「おまち」と呼ばれ、広く市民に親しまれている。しかし、近年では大型店の郊外出店やインターネット販売等などの煽りを受け、おまちへの買い物客が減少し、かつての賑わいを失いつつある。

新は、今後の準地下街全体の更新に向けたリーディングプロ

【凡例】
竣工地区（市街地再開発事業）

ジェクトとして評価されている。
完成写真

竣工地区（優良建築物等整備事業）

JR静岡駅周辺の静岡都心地区では、昭和51年度の「中町第一地区」を皮切りに、これまでに、10

事業中地区（市街地再開発事業）

地区の市街地再開発事業、８地区の優良建築物整備事

再開発促進地区

準備組合検討地区

業が行われているが、中でも、おまちへの玄関口に位置する「静岡駅前紺屋町地区」には、都市防災の強化や都市機能の更新は勿論のこと、おまち全体の賑わい回復に

静岡県庁

向けた起爆剤としての役割も期待されたところである。

新静岡駅

当事業は、従前からの駅前立体駐車場の利便性を最大

静岡市役所

N

限に活かすため、施行区域の一街区（約1.0ha）を２筆にミュージアムショップ

分け、施設建築物を複合棟（地下２階・地上25階）と駐車場棟（地下１階・地上９階）の２棟としている。また、複合棟の３階には、本格的な都市型美術館である「静静岡駅

岡市美術館」、中層階にはオフィス、更に最上階には市美術館エントランス

サンクンガーデン

再開発後から現在までの状況
葵タワー３階の静岡市美術館では、平成22年の開館後、様々な展覧会を年間５～６本のペースで開催し、観覧者数

内を一望できるレストラン・宴会場など様々な魅力ある用途を設け、新たな静岡市の「顔」として、象徴的な建築

静岡都心地区物となっている。

再開発事業位置図も毎年15万人強を数え、計画時の想定を大きく超える盛況を見せている。また、美術館観覧者をはじめ、バンケット
利用者、オフィス関係者などの葵タワーを利用された方々が、建物と直結する紺屋町地下街や呉服町名店街へ回遊す

配置図

る動きがみられ、葵タワーが「おまち」の賑わい回復に向けた重要な拠点として機能している。
このように、静岡都心地区では、葵タワーをはじめとする再開発事業の実施により、一定の都市機能の更新やまちの魅力づくりが図られてきたところであるが、都市計画マス
タープランに掲げる「賑わい・憩いの創出」や「回遊性のN
施行区域（従前）

128

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従前向上」の更なるレベルアップを目指し、現在も３つの街区従後で事業実施に向けた準備が進められている。

静岡駅から見た全景

静岡駅前紺屋町ほか静岡駅・新静岡駅周辺（静岡県静岡市）

129

th

N0. 45

時代を画した再開発事業

大手町連鎖型再開発

日経ビル、ＪＡビル、経団連会館
大手町フィナンシャルシティノースタワー、サウスタワー
大手町フィナンシャルシティグランキューブ、宿泊施設棟

東京都

千代田区

大手町一丁目：個人施行（1.34ha） 平成21年４月工事完了
大手町一丁目第２：個人施行（1.41ha） 平成24年10月工事完了
大手町一丁目第３：個人施行（1.12ha） 平成28年４月工事完了の一体的施行によって実現したものである。なお、連鎖型再開

こうした連鎖型再開発によって、当地区では既に第１次から第発の種地は長期間、建替え希望者に貸し出される状態となり、３次までの３街区で再開発事業が完了し、現在は第４次の再種地所有者自らは連鎖型再開発が終わるまで基本的に自己利開発が進行している。

用できない。このため、地区内の地権者が出資するSPCと都
市再生機構とが共同で種地を長期保有している。
連鎖型都市再生の流れ

Flow of Chain Urban Renaissance

土地区画整理事業との組み合わせによりオフィス街を計画的に更新

2

1

建替えを希望する

4合同庁舎跡地で地権者の土地を建替え事業を実施

都市機構が合同庁舎跡地を取得

合同庁舎跡地に集約換地【第1次再開発事業】（その一部を（有）大手町開発が【土地区画整理事業】

取得し、都市機構と共有）【土地有効利用事業】

地区選定の主旨

3

次に建替えを希望する
地権者の土地を、
第1次再開発参加地権者の建物跡地に集約換地【土地区画整理事業】

5
第1次再開発参加地権者の建物跡地で、建替え事業を実施【第2次再開発事業】

8

第3次再開発参加地権者の76

建物跡地を含む街区で再整備を実施第2次再開発参加

連鎖型都市再生を継続するため、事業区域を拡大【土地区画整理事業】

地権者の建物跡地で【第4次再開発事業】

建替え事業を実施【第3次再開発事業】【土地区画整理事業】

第1次再開発ビル

東京を代表するオフィス街である大手町エリアで、土地区画整理事業との組み合わせにより連鎖的に再開発を行った

第3次再開発ビル

合同庁舎跡地

歩行者専用道の整備

第2次再開発ビル事業である。老朽化が問題となっていたオフィスビル群の建替えにあたり、換地により建替え用地を次々と生み出す

土地区画整理事業
区域の拡大

換地

ことで、事業活動を中断・停止することなくエリア全体を計画的に更新することを可能とした。都市再生特別地区に換地

換地より1000%を超える容積率を実現しており、「都市再生プロジェクト」の代表事例といえる。

再開発の目的と概要

事業の評価

当地区は、日本を代表するビジネス街として、隣接する
丸の内、有楽町地区と合わせ日本経済の中枢的役割を担ってきた。しかし、平成10年代に入り地区内の建物の老朽化が目立つようになるとともに、オフィス機
能の高度化が求められるようになったが、特に当地区に立地するマスメディアや本社機能を持った企業は、業務の継続性の観点から同じ位置での建替えによる業務の中断が建替えを行う際の大きな支障となっていた。
こうした中、平成12年に当地区内に立地していた国の従前合同庁舎の入居機関が地区外へ移転し、合同庁舎跡
地は約1. 3haもの更地となることとなった。地元自治体からはこうした貴重な土地をまちづくりに活用すべ

老朽化したオフィスを所有する企業は連鎖型再開発によって、ホテルとして稼働しつつ、災害時には災害活動要員等の滞在

その事業活動を中断することなく新たに地区内で建替えを行場所として機能することが期待されている。

うことが可能となった。また、連鎖型再開発による共同建替え

また、地区の歩行者ネットワークも連鎖型再開発を通して大きでは質の高いオフィスビルが整備され、また、都市再生特別地

く変貌した。まず、土地区画整理事業によって日本橋川沿いの区の育成用途等として以下の様に様々な施設や機能も導入さ

歩行者専用道路が整備されるとともに、第１次再開発では大れた。

手町駅コンコースを延伸する地下通路や地下レベルの歩行者

第１次再開発では３つの高層棟の低層部に、国際ビジネスセン

通路が整備された。また第２次、第３次再開発でも丸の内地区

ターの交流拠点として一体運営可能な巨大なカンファレンスセ

から続く仲通りが延伸され、ビジネス街における賑わいと魅力ンターを設け、また、第２次再開発では国際金融機能の強化にあふれる歩行者空間が形成された。

向けた金融教育・交流センターや国際メディカルモールが整備

オフィスを中心として様々な機能を持った施設が連鎖型再開された。第３次再開発ではオフィスビルに加え、大手町地区で発によって実現し、大手町地区には国内には見られなかった新は初となる宿泊機能も導入した。これは平時には国際水準のしく高質なビジネス拠点が形成されつつある。

きとの声が上がり、その後、当地区の地権者等を含めた検討の結果、「連鎖型再開発」により段階的かつ連続的に地区内の老朽化したオフィスを建て替える構想が立案された。その後、平成15年には国の都市
再生プロジェクト（第５次）として、当該跡地を種地として活用する連鎖型再開発が決定され、官民を挙げた取り組みが本格化した。

従後「連鎖型再開発」のスキームは、まず老朽化した建物の所有者が現在所有する建物を利用しながら、同時に更地である種地を借りて当該種地上に移転先となる新たな建物を建設する。その後、建物が竣工し移転が完了すると、それまで利用していた古い建物を除却・更地化する。その後、土地の所有権を移転先の土地へと入れ替えることで、順次、新たな建物の整備と新たな種地が出現し、別の建替え希望者はこの新たな種地を活用して、上記同様、移転先となる建物を建設する。こうした過程を繰り返す仕組
みである。
このスキームを実現するため、土地区画整理事業（施行者：都市再生機構）を導入し、換地によって土地の所有権の入れ替えを行った。また、新たな建物を建てる種地には複数の建て替え希望者が共に換地の申出を行い、その上でこれら複数の地権者（換地の申出者）等が市街地再開発事業によって共同して建物を建設した。つまり、連鎖型再開発は土地区画整理事業と市街地再開発事業

130

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

第１次再開発事業

第２次再開発事業

第３次再開発事業
大手町連鎖型再開発（東京都千代田区）

131

th

時代を画した再開発事業

全体区域図

N0. 45column

駅前大規模商業立地と撤退後の再生
都市再開発法施行からバブル期に至るまで、駅前での広

隣接する広場に大屋根を整備し、防災拠点機能の拡充

場整備と合わせた大規模商業施設の整備が再開発の大を図るとともに、天候に左右されないイベント広場としてきな流れとしてあり、いわゆる「駅前シリーズ」などと呼ばリニューアルした。

れた。商業施設の主な核テナントであった百貨店や総合

その他商業施設跡に公共公益施設が入居した事例としスーパーは、大規模な店舗で幅広い商品を扱ういわゆるては、多目的ホール等を整備した中津川駅前（にぎわいプ

ワンストップショッピングが可能であったこともあり、中流ラザ）、図書館を整 備した国鉄吹田駅前（吹田さんく層を中心に広く受け入れられ、開業後しばらくは好調なす）、郷土資料館として活用している箕面駅前（みのおサ

売上を続けていた。また、交通結節点である駅前に立地

ンプラザ）、市民交流センターを整備した駒ヶ根駅前（アする大規模商業施設は市街地の核となり、まちの賑わいルパ）、子育て支援施設を整備した河内長野駅前（ノバを生み出す力を発揮していた。しかし、これらの商業施

ティながの）などが挙げられる。

設の多くが、その後の急激なモータリゼーションの進展や人口減少に加え、大型ショッピングモールやネット通販な●再開発ビル建替えにより駅前を活性化

どとの競合といった商業環境の変化等により、商業テナ

駅前という好立地を活かして集合住宅・店舗等に建替え

ントが撤退するなどの苦境に陥った。撤退後に新たな商られた事例としては、桑名駅前（旧パルビル No.１）、堺

業テナントを誘致できた施設もあるが、現在も空き店舗と東駅前（旧ジョルノビル、現在建設中）などがある。また、なっている施設もある。その一方で、駅前の活性化を促

伊勢市駅前（旧ジョイシティ）、鯖江駅前第一（旧鯖江駅

進するために、全国の自治体や民間事業者が知恵を出し前ビル）などはホテルとして建替えられた。平成24年に大て、公共施設への転換や建替え等の再整備・再々開発の手百貨店が撤退した枚方市駅前（旧ひらかたサンプラザ

取り組みが行われている。

２号館）は、平成28年に書店を核テナントとする複合商
業施設に建替えられた。ガラス張りのキューブを組み合N●全国的に増える商業施設跡への公共公益施設入居

わせたような外観デザインが印象的な建物は駅前の新た

近年は商業施設の空き店舗を改修して市庁舎や図書館なランドマークになるとともに、地域の人々が集う空間をなどの公共施設が入居する事例が全国的に増えている。

提供している。

人口減少が続く地方都市の駅前ビルでは、百貨店等が撤退した後に核となる商業テナントを見つけられない場合が少なくない。そのため、商業施設を改修して、賑わいの創出に相乗的な効果がある図書館等の公共施設を入居

再開発後から現在までの状況させることで、人々が集う空間を生み出している。
商業施設を改修して市庁舎を移転した事例としては、青連鎖型再開発で生み出された新たなオフィスには多くの企業

森第二（アウガ No.24）、北見駅前（まちきた大通ビル）、が入居し、空室率も極めて低い状況が続いている。また、外下館駅前（スピカビル）、土浦駅前（ウララ）などがある。

資系企業の入居も増えており、国際色豊かなオフィス街に生

土浦市の新庁舎は駅前という立地から帰宅困難者の一まれ変わっている。また、土地区画整理事業地区内において時待避所の機能を持たせるため、庁舎整備に合わせては、連鎖型再開発以外の再開発事業（大手町二丁目地区）も

枚方市駅前地区の再整備「枚方T-SITE」●駅前を再整備することで新たな賑わい創出を目指す行われた。

商業店舗が撤退した状況になっている福島駅前第一（辰各街区のオープンスペースには日中、常に人の賑わいが見ら

巳屋ビル、平和ビル）、柏駅東口（柏そごう No．
３）、酒田駅れ、日本 橋川沿いの歩行者専用道路等では屋外でのランチ前（酒田第一ビル）、函館駅前（函館駅前ビル）、鶴岡駅前を楽しむ姿が見られる等、賑わいの高まりが感じられる空間

A（鶴岡末広ビル）などの地区では、現在再整備に向けたとなっている。

検討が行われている。駅前再整備における共通の課題
は、地域の人々が集い、賑わう空間にすることである。こ土浦市庁舎前の「うらら広場」

れからの官民の知恵を結集した取り組みが期待される。

歩行者専用道（大手町川端緑道）

132

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

大手町連鎖型再開発（東京都千代田区）・コラム【駅前大規模商業立地と撤退後の再生】

133

th

時代を画した再開発事業

横手駅東口第一

秋田県

Ｙ２（わいわい）ぷらざ他

横手市

組合施行（2.08ha） 平成23年３月工事完了

事業の評価

N0. 46

当地区には、二つの特色がある。第一に、必要のない床を造らない。つまり、従後に各権利者が必要とする床を検討、積上げることで法定容積内であっても余分な権利

身の丈にあった必要十分な低容積で、まちなか居住の推進、福祉施設や交流施設の導入、商店街の更新を実践した地方都市における再開発の代表事例

床を造らず、権利床として補償の対象となる再建築補償の一部を放棄していただいたことである。第二に、分棟型であることが挙げられる。床用途に応じて建築設計を検討し、権利者合意に則って建物を敷地に配置し、個別地区選定の主旨

棟内の変更はその棟内で吸収し事業全体に影 響させな

大型商業店舗の撤退や総合病院の郊外移転により空洞化が進む中心市街地で、ＪＲとバスターミナルの交通結節機能

いようにした。

を活かしながら、施設建築物の容積を従前施設の半分以下とし、実情にあわせ健康増進機能、子育て支援機能、社会事業の実施により、まちなか居住の推進、耐火率の向上

活動参加支援機能さらに情報発信機能、居住機能を導入し、都市再生を実施した。地方都市における駅周辺の再整備

による防災性の向上、すべての人にやさしい歩行空間のと中心市街地の賑わいの再生の代表的な事例である。

整備、憩いの場となる広場の設置、快適性の向上、商業

従後（低層施設の商業施設と銀行、道路を挟み集合住宅）

床の供給による地域の活性化への寄与、そして公共公益
施設の整 備による市民の健 康増進や子育てに係るサー

再開発の目的と概要

ビスの充実等が図られた。
再開発ビルの経営は、商業テナントの入居率は90％程でJR横手駅 東口地区は、昭和4 0年代に施行された土地区画あるが、定期的なイベントによる集客力の増進が図られ整理事業により整備され、往時は買い物客で溢れにぎわいており、事業の安定性は高いと判断される。

を供していたが、高速道 路の開通や郊外店の進出により、

また、当初の事業目的に照らせば、当地区には、地域の地区内の駅前ビル型店舗は集客に大きな影響を受けた。更

活性化のための新しい顔となるランドマークの形成、快に、平成９年に総合病院の郊外移転改築の方針が決定、14

適な空間の創出、商業・業務機能の強化等が求められて年には大型スーパーが撤退するなど、中心市街地の空洞化いたところ、市民の評価（アンケート）によると、「歩道のが 顕 著となると、当地区の活 性 化は 横手市最 大の課 題となっていた。
平成15 年に実施した全国都市再生モデル調査の結果から広さ」、「歩道の段差等の解消」等といった歩行時の安従前（総合病院［10 階建］、及び大型スーパー［７階建、１階部分バスターミナル］ほか）

全 性、快適性や、「便利なまちになった」という地域ニー
ズ、「横手駅前の新たなランドマークができた」に対する

市街地再開発事業の可能性を見出した権利者は、17年に協評 価が高くなっており、事業目的はおおむね達成できた

議会、18年１月には準備組合を設立し事業の検討を進め、と考えられる。

市も17年に市街地再開発基本計画を策定、18年５月には都市計画決定を行い、事業化となった。
能を活かしながら、駅前型の商業区域から居住機能・健康

再開発後から現在までの状況

増進機能・子育て支援機能・社会活動参加支援機能、更に当地区は、事業完了から９年が経過し、広く市民に認知

生・にぎわいの再生を目指した。

従後（にぎわいひろばを囲む公益施設、商業施設）

従前

当地区は、JR横手駅とバス交通ターミナルの交通結節点機

は情報発信機能などを付加した区域に再構築し、都市の再交通拠点となっているバスターミナル

配置図

されている。公益施設は、子育て支援や健康づくり等そJR横手駅

れぞれの機能が常時多くの方に利用いただいており、また、地区中央に配置された「にぎわいひろば」は、年間数十件のイベントが開催され、中心市街地で人がにぎわう
空間づくりの役割を果たしている。

イベント風景（2011年北海道・東北B-1グランプリ in 横手）

しかしながら、従前床面積を大きく下回る低容積の事業であること、従後の商業機能の割合が低下したこと等により、にぎわい創出の担い手が公共公益施設に偏重することとなった。このため、公益機能と他の機能との連携によるにぎわいづくりは想定していたほどは進まず、区域外への波及効果も一定程度に留まっている。

134

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

N

従後 ( バスターミナルと隣接する高齢者住宅、集合住宅）

イベント風景（2012年雪あそびフェスタ）
横手駅東口第一（秋田県横手市）

135

th

N0. 47

時代を画した再開発事業

湊二丁目東

東京都

パークシティ中央湊 ザ タワー 、ザ レジデンス

中央区

組合施行（0.52ha/土地区画整理事業地区面積：約1.80ha） 平成29年11月工事完了

事業の評価
当地区のまちづくりは、平成11年に市街地再開発事業と土地区画整理事業の一体的施行が法制化されたことを契機として、具体的な

バブル期の地上げで虫食い状態になった地域を再開発と区画整理の一体的施行により再生を果たした事業

土地利用など本格的な検討に着手し、権利者個々の意向を反映する計画づくりが実現したものである。
本事業の主な評価として二つ挙げられる。一つ地区選定の主旨
当地区は、東京駅から約1.5kmという好立地にあるが、いわゆるバブル期の地上げ・底地買いにより虫食い状になった空地の散在や建物の老朽化等によって、地域コミュニティの分断及び防災・防犯上の課題を抱えていた。そこで、地域コミュニティの再生及び権利者の意向を反映したまちづくりを目指し、地権者と行政が長期間にわたって合意形成を図り、市街地再開発事業と土地区画整理事業の一体的施行の実施により地域を再生させた代表的な事業である。

Nは権利者意向を反映したまちづくりである。本事業は、権利者個々の意向等を市街地再開発
事業と土地区画整理事業の一体的施行により着実に反映した計画としたことが合意形成につながった。ただし、事業化に至ったのは、区と区画整理事業の施行者である都市再生機構の緊密な連携により、個々の権利者との協議

再開発の目的と概要
当地区は、水辺豊かな隅田川の右岸に立地する恵まれた居住た。それ以降、区は地権者と膝詰めで対話する機会等を設け、環境を有し、東京駅から直線距離で約1.5km、JR京葉線八丁

多くの時間を費やしながら権利者の意向や要望等の集約に努

堀駅、東京メトロ有楽町線新富町駅から徒歩圏内という交通めた。湊というまちに愛着を感じ、長年生業を続けてきた地権

利便性の高い地区である。

者の意向等を一概に論ずることはできないが、大別すると、再昭和60年代のいわゆるバブル経済期のもと、当地区は、区内開発事業を活用したまちづくりを望む地権者と、従前の居住形で最も早い時期に不動産業者による投機の対象となり、地上態を継続したまちづくりを望む権利者が地区内に混在していたげや底地買いが進行した。その後のバブル経済崩壊とともに、ため、市街地再開発事業と土地区画整理事業の一体的施行

地上げされた土地は、事業化に至ることなく、駐車場等の虫食により事業を実施した。

い状の低未利用地となり、多くの定住人口の流出に伴う地域コ
ミュニティの分断及び防災・防犯等の地域課題を抱える地域と調整や二つの事業を並行して進めていくための方策などのきめ細やかな対応と事業推進上の工夫策を講じてきた結果である。

土地利用計画図

もう一つは、市街地再開発事業による良好な住環境の再生である。本事業により、高層棟（Ｂ街区：地上36階地下１階）に416戸、低層棟（Ｃ１街区：地上10階地下１階）に30戸の都心型住宅を整備し、住み続けられるまちづくりの実現を図った。また、Ｂ街区１階に中規模の東京駅からの位置

スーパーマーケットを誘致し生活利便性の向上を図るとともに、Ｃ１街区１階から４階にはなってしまった。

区の小規模多機能型居宅介護事業所及び認

バブル崩壊後の平成７年の秋、区は地域コミュニティの再生及知症高齢 者グループホームを整備し、区の高び地域課題の改善を図るため、地元地権者を対象とした説明

齢者福祉施設の拠点づくりに寄与した計画と会を開催し、まちづくりの提案を行ったが、地上げを耐え抜いしている。こうした住宅、店舗、公共公益施設てきた地権者から多くの反対の声があがり、提案を白紙撤回しの整備により、良好な住環境の形成や防災性の向上に寄与し、安全・安心・快適な市街地環境が形成された。

完成写真

隅田川より撮影

再開発後から現在までの状況
当地区について、バブル経済崩壊後と現在の状況を比べると、街従前①（平成10年撮影）

並みは格段に良くなるとともに夜間人口も大幅に増加しており、再開発事業等を通じて明確にまちとしての再生を遂げ、活力あるまちが形成されている。
本事業の施設建築物は平成29年11月竣工で、まだ月日の経過が浅いことから、今後、地元の鐵砲洲稲荷神社の祭礼や地域イベント等とともに、地域コミュニティの核として発展していくことが期待される。

従前②（平成10年撮影）

136

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従前の地区

平成30年鐵砲洲稲荷神社 例大祭の様子

湊二丁目東（東京都中央区）

137

th

N0. 48

時代を画した再開発事業

銀座六丁目 10

東京都

GINZA SIX

中央区

組合施行（1.40ha） 平成29年１月工事完了

２街区を統合して大街区化し銀座エリア最大規模の商業・事務所等からなる複合施設を整備した事業
地区選定の主旨
大街区化により、銀座地区の街並みの継承及び歩行者等の交通ネットワークの維持を図りながら土地のポテンシャルを最大化し、国際的な商業・観光拠点として、世界の銀座としての魅力強化にも貢献した都市再生特別地区を活用した事業である。地下には多目的ホールとしても活用できる能楽堂を整備し、日本の伝統文化の発信拠点として役割を果たすと共に、災害時の帰宅困難者の受入れ施設としても機能する。また、建物の高さ等を制限する地区計画「銀座ルール」の下、超高層ではない建築計画にも工夫が見られる。

事業の評価
銀座地区は敷地面積300㎡未満の敷地が全体の約８割となって宅困難者の受入れが可能となっており、銀座地区全体の防災性

おり、個々の敷地単位が小規模なため、大規模な基準階オフィスの向上に寄与したものとなっている。

やまとまった商業空間を創出しにくい土地利用上の制約を有してさらに、建物内に中央通り側と三原通りをつなぐ歩行者動線「銀いる。また、地区計画「銀座ルール」により建物高さの上限が座パサージュ」の整備及び東京メトロ銀座駅とバリアフリー動56mに制限されている。これら条件の下で土地のポテンシャルを線で接続するあづま通り下の地下通路により、新たに安全で最大化するため、再開発事業を通じて大街区化を図り、新たな銀

快適な歩行者ネットワークを構築している。

座のランドマークが整備された。

本施設建築物は「GINZA

主な整備内容として、大規模なオフィスや商業施設に加え、銀座

ドオープンしており、施設建築物の工夫により、まちの賑わいの観光案内拠点としての「ツーリストサービスセンター」や銀座初の連続性や新たなひとの流れの創出など、「銀座のまちと共の観光バス乗降所、地域に開かれた屋上庭園を整備している。

存・共栄」を果たした再開発であると地元からも高い評価を受

また、文化・交流施設として整備され、多目的ホールとしての利用けている。

SIX」として平成29年４月にグランが可能な地下３階の「観世能楽堂」は、災害時に約1,000人の帰施設建築物の断面図

再開発の目的と概要
当地区は、大正13年に開店された松坂屋銀座店を中心として銀座エリア全体の賑わい創出の一翼を担ってきた地区である。
また、国際的な商業・観光拠点の形成を図るべき地区として指定された特定都市再生緊急整備地域内に立地している。
日本を代表する商業集積地である銀座のほぼ中央に位置する
本事業の地域貢献等の取組みは、“にぎわいの連続性”の継承や、駐車場の確保及び観光バス対策など良好な交通環境の創出の他に、土地利用という観点からの建物用途の多様性と敷地内通路いったことが挙げられる。銀座は、「大人のまち、商業のまち」というイメージが定着しているが、商業のまちとして発展してきた半面、日本一高い地価を有する銀座にあって就業人口を創出するオフィス床の供給が低下するなど業務系の都市機能が失われつつあった。あわせて、当地区内の建物の老朽化や多様化する顧客ニーズへの対応及び国際化の進展に合わせた機施設建築物の完成写真

従前

能更新が求められていた。これらを背景として、権利者及び関係者が力を結集し、２つの街区を統合した市街地再開発事業

再開発後から現在までの状況を活用し、都内最大級の基準階オフィス（約1,850坪）や241店

平成3 0年４月2 0日に開業１周年を迎えた「GI NZA

舗（14,200坪）の商業施設の集積など、高規格な都市機能更SIX」は、年間来館者数約2,000万人、売上約600億新を図った事業である。

円という数値を公表している。また、最寄り駅の東京
メトロ銀座駅では１日当たりの乗降者数が昨年同期
より約7,400人増加し、建物１階の三原通り側に整備

大街区化の概要図
〈従前〉
中央通り

新たな街区
約9,080㎡

三原通り

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

堂からの文化発信や屋上庭園等での多くのイベント
開催により、銀座に来訪される人々の交流や憩いの場として活用されており、地元銀 座が目指す“滞在型”のまちの拠点としても機能しており、今後とも銀N

公共施設の付替える。さらに、古典芸能である能を通じての観世能楽
みゆき通り

N

三原通り

交詢社通り

松坂屋銀座店

３万人を超え、国内外からの観光客に利用されてい中央通り

二街区一体化
みゆき通り

交詢社通り

10番
約4,600㎡

11番
約4,400㎡

138

されたツーリストサービスセンターの利用者数は延べ

〈従後〉

従後

座での滞在の軸になることが期待されている。

観世能楽堂

商業施設内の写真（開業時）

銀座六丁目10（東京都中央区）

139

th

N0. 49時代を画した再開発事業

石巻市震災復興再開発

中央三丁目１番地区再開発ビルＮウィング・Ｓウィング、リバーサイド MOTOMACHI、きょう街

宮城県

石巻市

中央三丁目１番：組合施行（0.47ha） 平成28年１月工事完了
中央一丁目14・15番：組合施行（0.49ha） 平成28年９月工事完了
立町二丁目５番：組合施行（0.31ha） 平成28年９月工事完了

身の丈に合った小さな事業の連携によりエリア全体の再生に寄与した東日本大震災からの復興再開発事業

事業の評価
近年の中心市街地から郊外への居住人口の流出傾向が東日本

平成28年12月にオープンした、食品や生活雑貨、レストランカ

大震災によって加速し、中心市街地の都市機能の衰退が課題

フェの複合したライフスタイルショップで、メディアでも度々取りとなっていた状況から、市街地再開発事業による住宅や店舗の上げられている。ここでは、石巻の海の幸と田の恵みを感じられ整備により、定住人口の増加が図られた。また現在でも市街地る地元食材を取り扱っており、商業エリアの賑わいを創出し、中再開発事業に続き、民間事業者が主体となり優良建築物等整心市街地の活性化に大きく貢献している。

備事業が地区周辺で行われており、官民相互で力を合わせ中心
市街地の賑わい創出を進めている。

位置図

中央三丁目１番地区（中央三丁目１番地区再開発ビルＮウィン

地区選定の主旨

グ・Ｓウィング）では、整備した分譲住宅77戸に入居したうちの

東日本大震災からの復興再開発事業で津波対策を取り入れた事例。一刻も早い被災者への住宅供給と市街地の復興を進めるため、各地区で任意のまちづくり協議会等を立ち上げ、身の丈に合った小さな事業の連携により、エリア全体の再生に繋げている。下層階に住宅を作らず、地区によっては緊急時の一時避難場所を設置して津波避難ビルの指定を受ける等、各地区とも津波からの避難について考慮されている。

ほとんどが市内からの入居者で、主として被災者向けの住宅供給となった。また、施設１階にはコンビニエンスストアや学習塾、美容室、カフェ等日常的に利用できる店舗が誘致されたことにより、良好な居住環境の確保にも貢献している。
中央一丁目14・15番地区（リバーサイドＭＯＴＯＭＡＣＨＩ）につ
いては、津波災害時に避難が遅れた場合の一時的な避難先として、津波避難ビルに指定（第25号：Ｂ棟７階・屋上、収容251

再開発の目的と概要
各事業区域は、石巻市中心部のJR石巻駅から東側に位置す

取組みを推進し、復興の拠点として市街地再開発事業によるる商業地域であり、江戸時代から川湊として栄え、戦後の復新しいまちづくりを目指すこととした。具体的には、地元協議

興期には、石巻駅前から旧北上川河口方向にかけて商店が会と専門家を交えた勉強会の中で、既存拠点の充実と新た増加し、一大商圏を形成したエリアに位置する。

な魅力をもった集客拠点の整備、それら拠点を中心とした回

しかし近年においては、商店街がもともと抱えていた後継者

遊路の整備等により、交流人口の増加と住宅提供によるまち不足の問題に加え、昭和50年代からのモータリゼーション進

なか居住の促進に関する検討が行われ、３地区の市街地再展に伴う郊外部への都市構造の拡大、並びに三陸縦貫自動開発事業の機運が高まり、被災者への一刻も早い住宅供給

車道の開通による郊外型大型店の相次ぐ出店により、市全体を目指して事業が進められてきた。

に占める中心市街地の小売店舗数や年間販売額等の割合は

これら３地区に共通する考え方として、東日本大震災からの減少し、商業機能の衰退が大きな問題となっていた。

復興を目指した市街地再開発事業として、浸水を免れた２階

そのような状況において、平成23年３月11日に東日本大震災

以上の階層へ分譲住宅及び復興公営住宅を設け、１階はピロが発生し、ほぼ全 域が浸 水した中心市街地は、古い店舗やティ形式の駐車 場や店舗、事務所などで利用することとし家屋が密集していたこともあり、建築物は大きな被害を受けた。また、旧北上川沿いで実施した中央一丁目14・15番地区

た。その後、解体を余儀なくされ更地となった土地は利用さについては、今後も起こり得る津波災害対策として、逃げ遅れないまま空閑地で占められることとなり、さらなる人口流出れた周辺住民や来街者が、一時的に避難できる津波避難ビと空き店舗の増加により、都市機能の低下が深刻な課題とルに指定し、災害時の安全に活用できるようにした。

なって現れた。

このように、災害に強いまちづくりと併せ、店舗と住宅の整備

この課題に対処するために、平成23年12月に策定した「石巻によって、被災者への住宅供給によるまちなか居住人口の増

市震災復興基本計画」においては、震災に強いまちづくり等

進と商店街における来街者の回遊性の増進を図り、中心市街を基本理念に掲げるとともに、本中央地区においては、地域

地の賑わい再生に寄与する計画とした。

住民との連携により商業及び居住の再生と活性化に向けた名）しており、近隣居住者や来街者の安全に対しても大きな役割を担っており、防災力の向上にも寄与している。
立町二丁目５番地区（きょう街）の店舗「石巻ＡＳＡＴＴＥ」は、

中央三丁目１番〔中央三丁目１番地区再開発ビルＮウィング・Ｓウィング〕

従前（航空写真）

配置図
完成写真
N ウィング

立町二丁目 5 番（きょう街）断面図
Ｓウィング
2階

N
１階路面店舗（Ｓウィング）

140

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

空中歩廊

石巻市震災復興再開発（宮城県石巻市）

141

th

時代を画した再開発事業

中央一丁目 14・15 番〔リバーサイド MOTOMACHI〕
屋上避難広場Ｂ

屋上避難広場Ａ

N0. 49

災害復興における再開発事業

屋上

7階
一時避難
場所

３～７階
復興公営住宅

３～７階
住 宅

N

２階
デイサービス他

２階
業務他

１階
駐車場

１階
駐車場

従前（航空写真）
２階：堤防ﾚﾍﾞﾙ〈Ｂ棟：津波避難ビル〉〔復興公営住宅〕〈Ａ棟〉〔地権者・分譲住宅〕

columnＧＬ

川側から見たリバーサイド MOTOMACHI 断面イメージ●酒田大火可能にした要因である。六甲道駅南地区及び新長田駅

災害 復興にあたって市街地再開発事 業が活用された

南地区では、当初の都市計画決定後、住民からのまち

先 駆的事 例は、本 誌で紹介する「酒田中町復興 再開づくり提案や意見を反映させて公園や道路、建物用途

発 No.９」といわれている。当該地区を含む酒田市の中などの計画を変更決定するという、いわゆる「二段階都心部は、昭和51年に発生した酒田大火により広範囲に市計画」が実施された。また、権利者の多い地区にお亘って被災した。その後、早期復興に向けて短 期間でいては、復興を迅 速に進めるため、市施行または公団

復興計画を策定し、市街 地再開発事 業及び土地区画施行の２種事業が中心となったことも特徴的である。

整理事業等を通じて、迅速に復興を成し遂げることが津波避難ビル内（一時避難場所・備蓄倉庫）できた。酒田の事例は復興まちづくりのひとつのモデ●東日本大震災ルとされ、阪神・淡路大震災等の復興においてこの経

平成23年に発生した東日本大震災においても、本誌で験が活かされている。

紹介する石巻市（石巻市震災復興再開発 No.49）、塩釜市及び須賀川市などにおいて、市街地再開発事業を

マンホールトイレ（災害用トイレ）●阪神・淡路大震災

活用した復興が進められている。東日本大 震災では、

平成７年に発生した阪神・淡 路大 震災においても、本現地での復興が 可能だった阪神・淡 路大 震災と異な誌 で 紹 介 する 神 戸 市（ 六 甲 道 駅 南 、新 長 田 駅 南り、住居の高所移転やまちの嵩上げなど抜本的な津波

No. 2 8）、西宮市及び宝塚市等において、市街 地再開

対策も必要とされた。一方で、中心市街地は震災前か

発事業を活用した復興が推進された。阪神・淡路大震

ら衰退しており、郊 外への人口流出は震災によって一災の復興再開発では、震災２ヶ月後の平成７年３月17層加速する事態となった。そのため、東日本大 震災の日に都市計画決定がなされた。これは早期に復興計画

復興にあたっては、被災者に対する住宅供給に加え、を示すとともに、都市基盤が未整備な状態での個別再中心市街地の賑わい再生やまちなか居住の増進など、建を抑制するためでもあった。当地域では、駅前に密「コンパクトな都市づくり」を推進することが必要とさ

集市街 地が 存 在する地区を中心に、震災前から再開れた。これを実践するツールとして身の丈にあった市街発事業が検討されていたことも早期の都市計画決定を

地再開発事業が展開されており、住宅や公益施設なら
びに店舗等を整 備する
ことにより、中心市街地

完成写真（川側）の 再 生 に 貢 献 して い

全景（道路側）る。東日本大 震 災の復
興 再開発は、主に組合

立町二丁目５番〔きょう街〕

施 行 の１種 事 業によって進められ 、津 波 対 策

配置図を意 識した 施 設 計 画
N（例：２階以 上に住 居等を配置、屋 上を非 難スペースとして利用）等にも工夫が見られる。

西宮北口駅北東地区（兵庫県西宮市）
従前（航空写真）

142

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

完成写真

石巻市震災復興再開発（宮城県石巻市）・コラム【災害復興における再開発事業】

143

th

N0. 50時代を画した再開発事業

片町Ａ

石川県

片町きらら

金沢市

組合施行（0.60ha） 平成28年５月工事完了

事業の評価
開業時の2,000人を超える長蛇の列は、片町地区の再生への市民の期待の大きさを感じるとともに、片町地区の拠点商業施設としての位

高度利用にとらわれないまちなか再生として、地方都市の商業型再開発の新たなあり方を示した事業

置づけを確立することとなった。
商業施設には、北陸初進出の人気テナントをはじめとするバリエーション豊かな専門店で構成するなど、商店街全体の重層感は増し、周地区選定の主旨
金沢市の商業集積の中心地でありながら、昭和30年代に整備された防火建築帯の更新が進まず防災面と景観面において課題を抱えていた地区で、商業拠点としての再生を目指した事業である。施設建築物の容積率を従前に比べて半減させたダウンサイジング型の再開発事業とし、また権利者法人が施設の取得及び管理・運営を行うなど、地方都市の社会環境の変化に対応したまちづくりにおける、高度利用にとらわれない、まちなか再生の先進例といえる。

辺商店街との回遊性を向上させている。
また、事 業でのバス待ち空間の整 備に合わ
せ、バスベイも整備され、公共交通機能の強化と歩行者空間の環境が改善されている。さらに、イベント広場で開催されるパブリックビューイング、音楽イベントや季節感あふれる
多彩な催し物は、新たな来街者を創出し、歩再開発の目的と概要
片町地区は、JR金沢駅から約２㎞に位置し、日本で最初に商完成した施設建築物は１階から３階に商業施設、４、５階に店街振興組合を結成した片町商店街を有し、古くから金沢市

ブライダル施設及び事務所を配置し、容積率は地区のポテンの商業集積の中核機能を担ってきた地区であるが、地方都市

シャルを鑑み、従前使用容積率約630％を315％まで減少さが直面する中心市街地の人口減少・少子高齢化等の社会環せた身の丈再開発事業として成立させている。さらに、低層境の変化や郊外での大型商業施設の展開により、歩行者通部の外観は、ガラス主体の雁行型にすることにより、リズム感

行量や年間販売額等が減少傾向にあり、地価も下落し、魅力と期待感を醸しだし、建物内外の融合を図り、魅力ある空間

ある再整備が求められていた。

を創出している。事業に併せて整備したイベント広場は、金また、災害時の緊急輸送道路の沿道に、昭和30年代に耐火

沢市の気象条件等に配慮してアーケードと一体となった大屋

建築促進法や防災建築街区造成法により整備された数多く根を設け、中心商店街のシンボルともなっている。

の建物が現存しており、これら老朽建物の更新が、防災面と行者通行量の大幅な増加や周辺空き店舗の減 少など 商 業 地の活 性 化に効 果 が でている。
当地区と同様の課題を持つ隣接地区では、本シンボル的な夜間景観を意識したデザイン

事業に刺激を受けた権利者による再開発事業に向けた勉強会が活発となり、本事業完了

配置図から２年後に準備組合が設立され、連鎖的な再開発事業に向け、大きく前進している。
断面図

景観面における喫緊の課題となっていた。

機械室等

国道→

市道←
ポンプ室

従前

再開発後から現在までの状況
都市計画決定後に設立された権利者法人である（株）プロパティマネジ
メント片町が、施設建築物である片町きららの管理・運営・リーシングを一括して担い、テナントの入替えや販売促進を行うなど、良好な商環境を維持している。また、地元商店街振興組合と共同で、広場の運営を行い、多種多様なイベントを開催する
完成写真

144

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従前のバス停従後のバス待ち広場

等、商店街の集客に寄与している。

片町広場でのイベントの様子

片町Ａ（石川県金沢市）

145

th

論説

住宅型再開発事業の系譜

図2：再開発事業の主要用途の変化
その他
100%
90%

4%
4%

11%
5%

80%

13%

駐車場

公益

12%

8%
16%

60%
50%

事務所

59%

44%
43%

住宅

8%
4%
13%

17%
76%

店舗

3%
8%

11%

34%

26%

都市再生部 事業管理第一課長

梅津 武弘

49%
10%

定的な中、首都圏不燃公社や公団の他、表 2の様に各地の

29%

51%

37%

36%

25%

（268地区）

S54.12末迄 S60.4末迄 H元.3末迄 H6.3末迄 H11.3末迄 H16.3末迄 H21.3末迄

計（735地区*）

14%

21%

権利床が約1万7千戸、保留床が約6万戸となる。また、その推移に

都市再開発法（以下、「法」という。）は昭和44年（1969年）の施ついては当初から概ね増加傾向を示しているが、平成16年3月ま

行後、50年の節目を迎える。この間、再開発事業を取り巻く社会での5年間（第6集）で急激に増加し、保留床、権利床併せて2万

経済情勢や人口動態は大きく変化しつつも、法に基づく市街地再戸を超えるようになる。特に住宅保留床の戸数は、平成11年3月末

開発事業（以下、「再開発事業」という。）は平成30年3月末時点

まで（第5集）の5年間に比べ3倍近くの約1万8千戸と著しい伸び

1

で全国917地区が事業完了 を迎え、その結果、再開発事業によっを見せている。

て道路、公園等の都市基盤や店舗、事務所、ホテル等と並んで住

図１：再開発事業による住宅供給戸数の変化

宅の整備も進められてきた。そこで本稿では住宅や居住環境の9整備を行った再開発事業に焦点をあてその足跡を振り返ってみる

保留床

こととする。

権利床

25,0002．再開発事業による住宅整備の動向
し、次に住宅を主要用途とする再開発事業の割合を把握する。そのため本稿では公益社団法人全国市街地再開発協会（以下、程度のまとまった住宅が再開発事業により整備された。中でも都内初の再開発事業である江戸川橋地区では、首都圏不15,00018,171

燃公社が参加組合員として住宅床67戸を取得し一般向けに
19,849(10473)

10,000

行う7 等公的機関が重要な役割を果たした。また、住宅の応募倍率は平均458倍、最高で3,506倍 8 となり東京都心部にお(7466)(5033)(4562)(1663)

4,447

3,597

1,302
361

586

5,000

0

965

7,745

ける住宅型再開発事業の先駆けとなった。

4,720
5,605
2,746

2,728

販売するとともに、住宅金融公庫（当時）が建設資金融資を

4,186

図3：江戸川橋地区（現況）所在地

事業認可年 施行者

住宅戸数

主な住宅床取得者

小田原
中町

神奈川県
小田原市

昭和
50年

組合

130戸

神奈川県
10
住宅供給公社（参組）

北海道
庁西

北海道
札幌市

昭和
51年

組合

120戸

北海道
住宅供給公社（参組）

豊平
３・３

北海道
札幌市

昭和
56年

組合

218戸

日本勤労者
住宅協会（参組）

浄心第
１・２工区

愛 知県
名古屋市

昭和
58年

公社

154戸

名古屋市
住宅供給公社 11（2）公共団体による大規模な住宅型再開発事業
昭和50年代前半から中ごろにかけて「白鬚東地区」（東京都墨田区／昭和53年／東京都／1,557戸）や「亀戸・大島・
小松川第一、第二地区」（東京都江戸川区／昭和55年／東京都／239戸 12 ）、「阿倍野地区」（大阪府天王寺区／昭和53年 13／大阪市（第二種）／3,167戸）といった公共団体が施行者となり、住宅の整備とあわせて地域全体を大規模に改編してゆく再開発事業が本格化した。
阿倍野では老朽化した木造住宅や狭隘な道 路が 存在する
約2 8haものエリアを、二種事業により市が抜本的に改善を図り、3 ,0 0 0戸を超える住宅供給を行った。また、白髭東地
区は防災機能の強化と合わせて都営住宅や従前居 住者向けの再開発住宅を多数供給し、今日では貴重な公的賃貸住（3）民間ディベロッパーの参画

次に、全ての再開発事業のうち、主要用途が住宅である事業地

初期の住宅型再開発事業では前述の様な公的住宅供給主体

区数を把握する。そのため、当データ集の巻末に掲載されているによる住宅供給が主流であったが、組合施行再開発では組「施設建築物の概要」のうち、「主要用途」の割合の変化を把合が住宅床を一般向けに直接供給するというパターンが見ら握した 。その結果、図2の様に昭和60年頃までに完了した再開

れた 。こうした中、昭和49年に事業認可された「夙川駅前第昭和 54 年 12 月末

発事業（第2集）では、主要用途が店舗である事業が全体の半一地区」（兵庫県西宮市／組合／14 0戸）では、初めて民間

昭和 60 年 4 月末

数以上を占め、住宅が主要用途となるものは2割程度にすぎな

ディベロッパー が参加組合員となって住宅供給（分譲）を行

表1：「日本の都市再開発」の概要
掲載地区数
掲載対象
（事業完了地区数） （以下までに完了した地区が掲載）

414

昭和 61 年 1 月

80 3

平成 3 年 6 月

77

平成 元 年 3 月末

第4集

平成 7 年 10 月

101

平成 6 年 3 月末

い。しかし、その後住宅を主要用途とする再開発事業は増加うという、今日の住宅型再開発事業では典型的な事業が行

第5集

平成 12 年 7 月

122

平成 11 年 3 月末

第6集

平成 18 年 3 月

167

平成 16 年 3 月末

し、平成11年までの約5年では店舗を主要用途とする再開発事われた。その後、民間ディベロッパーが参画する住宅型再開

第7集

平成 23 年 2 月

138

平成 21 年 3 月末

業を超えて最大となり、その後は再開発事業の約半分以上は主

発事業は単に住宅の供給にとどまらず、「赤坂・六本木」
（東

計

－

734

－

要用途が住宅となる。

京都港区／昭和57年／組合／481戸）に代表される様にその

第2集
第3集

146

区」（東京都文京区／昭和47年／組合／8 8戸）では10 0戸

地区名称（2）住宅を主要用途とする再開発事業

数を累計すると平成21年3月末までに約7万7千戸となり、その内

49 2（1）初期の住宅型再開発事業

表2：昭和50年代に住宅供給公社等が参画した主な再開発事業

宅ストックを形成している。

再開発事業によって整備された住宅は図１の通りであり、その戸

昭和 56 年 2 月(24035)注）各棒グラフ上のカッコ内は権利床と保留床の合計（1）再開発事業により整備された住宅戸数

第1集

出して住宅型再開発事業の流れを俯瞰する。

6

発行時点を区切りとして把握してゆくこととする。

発行年月

開発事業」という。）の中から特徴的な事例を筆者により抽

年／施行 者：宝塚市／住宅戸数 ：14 2戸）や「江戸川橋 地(23776)

第7集に掲載された情報を活用する。また、当データ集は概ね5年の間隔で発行されていることから、経年的な変化についてはその

5

駅前地区」（所在地：兵庫県宝塚市／事業認可年：昭和4 6「再開発協会」という。）が発行する「日本の都市再開発」（以下、「当データ集」という。）で、執筆時点で発行済みの第1集から

以下では住宅が主体となった再開発事業（以下、「住宅型再あるものが主流であったが、その頃にも、例えば「宝塚南口

20,000以下では、まず、再開発事業によって整備された住宅戸数を把握

3．
プロジェクトから振り返る住宅型再開発事業の変遷

前述の様に初期の再開発事 業ではその主要用途が店舗で30,000

住宅供給公社等も参加組合員や施行者として事業に参画して住宅供給を行うケースが多数みられた 。

0%（* 第 3 集（平成元年 3 月迄）のＮｏ．
41.1 と 41.2 は 2 カウントしたため表１の計 734 地区と相違）
（注：
「公益」
「駐車場」
、
「その他」
、
の％表示は省略）

1．はじめにして昭和52年に事業認可を受けた後、分譲住宅の整備・供給を行った。この時期は未だ民間ディベロッパーの参画が限

30%
20%

等で参加組合員となって分譲住宅を供給した。また、「立花一丁目地区」（東京都墨田区／168戸）では初の公団施行と

20%

40%

独立行政法人 都市再生機構

区」（静岡県静岡市／昭和51年／組合／119戸）を皮切りに、「上六地区」（大阪 府大阪市／昭和52年／組合／2 87戸）

16%

12%

70%

昭和50年代初頭には、日本住宅公団（当時）も「静岡中町地
ホテル

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

15

住宅型再開発事業の系譜

147

th

論説

ノウハウや企画力等を活かしてオフィスや店舗等の様々な機能と大規模な住宅とを一体的に整備する事業にも登場する。
図4：夙川駅前第一地区（5）居住環境整備としての住宅型再開発事業

外流出が進展した。東京都中央区では昭和28年には17万人

た、地方の中枢都 市等でも「広島駅 南口Ｃブロック地区」

阿倍野で行われた様な居住環境の改善を目的とした再開発を超えていた人口が昭和50年には10万人を下回り、平成9年（広島県広島市／平成24年／組合／473戸）の様なタワー型

事業は、その後も規模は異なるものの「中山道Ⅰ地区」（埼玉には約7万1千人まで減少した住棟を配した住宅型再開発事業が実現している。

県上尾市／平成元年／個人／54戸）やその近傍等でも実施

住人口を回復させるためのマスタープラン（中央区 基 本 構

一方、地方の中小都市では人口の減少傾向が続き、中心市された。

想、中央区 基 本計画）が策定され、また、昭和6 0 年には全街地の衰退が 社会的にも大きくクローズアップされた。こう17。こうした中、中央区では定18

当地区は古くからの中心市街地にある老朽化した住宅や店舗

国に先駆けて住宅附置義務制度が導入された 。その後、平した中、再開発事 業によりまちなか居 住を進める取り組み

等を埼玉県住宅供給公社が個人施行者となって建替えを行い、成10年代になると地価の底入れ傾向と相まって、多くのマンが見られた。

整備された住宅の一部を上尾市が「コミュニティ住宅」として取ション開発 が行われるようになり 、「勝どき六丁目地区」

長 野県飯 田 市の「橋 南第一地区 」（平成 11年／組合／4 2

得した。また、国の要綱事業である「住環境整備モデル事業」（平成16年／再開発会社／2,794戸）等の大規模な住宅型

戸）では、定住人口の回復を目指して地元のタウンマネジメ（当時）も活用して街区内の道路や緑地も整備され、更にその再開発事業も実施された。その結果、中央区では平成18年

ント機 関（ＴＭＯ） が 参 加 組合員となって住宅 床を分 譲

後も、同様の事業が近傍の「中山道沿道仲町・愛宕地区（Ｈ－3には再び人口が10万人を超え、人口の回復傾向が見られる

し、更にその近傍でも同様の再開発事業が実施された。ま

地区）」（埼玉県上尾市／平成7年／個人／36戸）等で連続的にようになった。こうした住宅型再開発事業はその後、東京都

た、新潟県長岡市の「大手通表町西地区」（平成2 5年／組実施された。

心部以外でも「二子玉川東地区」（東京都世田谷区／平成合／66戸）では分譲マンションとあわせて有料老人ホームや居住環境整備を推進するための手法の必要性は、その後、阪17年／組合／1 , 0 41戸）等で多 数 実 施される様になり、ま地域包括支援センター等も整備され、その後も周囲で複数神・淡路大震災も踏まえて平成9年に施行された「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」にも引き継が

19

20の再開発事業が行われ、中心市街地における多様な世代の図6：勝どき六丁目地区

居住を進めようとしている。

れ、現在では同法に基づく防災街区整備事業として権利変換
方式による密集市街地における面的整備が実施されている。
図5：中山道沿道仲町・愛宕地区

4．最後に
本テーマの執筆にあたっては、筆者の知識だけでは限界があったことから本 稿内でも引用した「日本の都市再開発」や「市街地再開発」等に所収されている数多くの事業の情報にあたり、また、幾つかは現地を訪問したが、改めて住宅及び居住環境の整備としての市街地再開発事業の重要性とそ（4）老朽化住宅団地の建替えの多様性を認識した。この民間、公共あわせた膨大な経験

昭和60年代になると、関東大震災後に建設された同潤会住宅

が今後の日本の住宅市街地整備においても引き続き活用さ（分譲マンション）の建替えが行われるようになる。その1つれてゆくことを期待したい。

である「押上二丁目地区」（東京都墨田区／昭和62年／組合／161戸）は、再開発事業によって行われた最初の分譲マン
16

ション建 替え（旧同潤会中之郷アパート）であり、その後も「代官山地区」（東京都渋谷区／平成6年／組合／501戸）
等では同潤会住宅の建替えを含む地区全体の再開発事業が実施された。なお、マンション建替えの必要性はその後更に（６）大規模災害における住宅供給と復興増大し、平成14年には「マンションの建替えの円滑化等に関

平成7年に発生した阪神・淡路大震災では死者6,43 4名、住する法律」が施行され、再開発事業以外でも権利変換方式による分譲マンションの建替えが可能となった。
一方、昭和30年代に建設された公的住宅も老朽化や機能の陳 腐化が進行し、再開発事業を通して建替えが行われる。
「千歳地区」（長崎県長崎市／昭和62年／組合／2 6 8戸）
では長崎県住宅供給公社の団地の建替えにより市営住宅等が整備された。また「上福岡駅西口駅前地区」（埼玉県ふじみ野市／平成15年／都市基盤整備公団（当時）／243戸）で148

宅被害約10 4千棟（全 壊）と大 都市に未曾 有の被害をもたらした。兵 庫 県 は平成 7年に「ひょうご住 宅 復 興 3カ年 計画」を策定し、平成9 年度までの3 年間で12万5千戸の住宅再建計画を打ち出した。この中では再開発系住宅5 ,10 0戸等も計画され 、その後「六甲道 駅南地区」（兵庫県 神戸市／平成8年／神戸市（二種）／915戸）等で再開発事業による被災市街地の整備と災害公 営住宅等の住宅供給が行われた。
また、平成23年に発生した東日本大震災では甚大な津波被は住宅市街地総合整備事業を導入して団地の建替えと駅前害を受けた宮城県石巻市の「立町二丁目5番地区」（平成26

広場 等の整 備 が 一 体 的に行われ 、「芦 花公 園駅 南地区 」

年／組合／53戸）等で市街地の復興と被災者への住宅供給（東京都世田谷区／平成15 年／都市基盤 整 備公団／4 0 3を行う再開発事業が実施された。

戸）では一団地の住宅施設が指定された団地の建替えと周（7）都心居住・まちなか居住の推進

囲の街区との一体的な整備が行われた。

東京都心部ではバブル期までの地価上昇の間、人口の地区

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

（巻末注）
1 『市街地再開発』（2018年6月号：再開発協会発行）
2 第１集掲載の市街地改造事業2地区は除く
3 第２集掲載の市街地改造事業1地区は除く
4 当データ集巻末の事業完了地区一覧表の「施設建築物の概要」-「主要用途」-「住宅」欄に◎印（最大用途）が付しているものをカウントし、それを全地区数に対する割合として図2に記載。なお、主要用途は「住宅」、「店舗」、「事務所」、「ホテル」、「公益施設」、「駐車場」、「その他」の計7つに分類されている。
5 本稿では、当データ集を基に、①「主要用途欄」の最大用途（◎）が住宅であるもの、又は②住宅用途が含まれる再開発事業で概ね100戸程度以上の住宅を伴うものを住宅型再開発事業と呼ぶ。また、当データ集（第7集）以後の事業については『市街地再開発』も参照した。なお、本稿で用いる地区名称は
当データ集又は『市街地再開発』で用いられているものを用いた。
6 権利床と保留床の合計戸数7 『日本の都市再開発（第１集）』P141
8 『市街地再開発ニュース』第52号（昭和49年8月15日発行）
9 第1集に掲載された事業の中で住宅保留床のある地区数を筆者でカウント。その結果、住宅保留床がある18地区のうち、公共団体や公社、公団等の公的機関が取得し供給したものは9地区、組合が直接一般分譲したものは3地区（宝塚南口駅前地区等）、民間ディベロッパーが参加組合員として取得し供給したものは1地区（夙川駅前第一）、不明は5地区。なお、住宅保留床のある地区は当データ集第４集P685～に第1～4集分がまとめて記載されており、上記第1集の地区数カウントはそれを基に実施。
10 全国の住宅供給公社で初の公社が参加組合員となった再開発事業（事業認可ベース）
11 全国の住宅供給公社で初の公社施行の再開発事業（事業認可ベース）
12 第一種市街地再開発事業として事業完了している第一、第二地区のみを記載しており、第三～五地区（第二種）は事業中のため本稿では含めていない。なお、第一地区から第五地区全体の住宅戸数は計9,052戸（平成28年度時点。特定建築者分含む（出典：東京都都市整備局ＨＰ））
13 阿倍野地区で最も早く事業化された阿倍野Ｃ１地区の認可年を記載。なお戸数はＣ1地区348戸、その他2,819戸の合計を記載
14 前記注8の宝塚南口駅前地区等3地区
15 住友不動産株式会社
16 橋田篤英、福岡峻治（1999）「分譲マンションの建替え手法と課題」『総合都市研究』第69号P151
17 川崎興太（2009）『ローカルルールによる都市再生』P18
18 注17 P38～39
19 注17 P46
20 株式会社飯田まちづくりカンパニー

住宅型再開発事業の系譜

149

th

論説

市街地再開発事業によるインフラ整備ら留意すべき論点は上記の2点目である。全体として、再開発

り扱いについて隘路が生じ、立体換地制度の適用が疑問視さ事業の主要な事業目的の一つとしてインフラ整備が制度創設れることとなった。

当初から意識されてきたことは明らかである。

これらの一連の検討を通じて、都市計画上の公共的必要性か

ただし、この点は、都市再開発法の前身の制度である市街地

ら密集市街地を全面的に改造するためには、立体換地手法で改造法の時から既に議論されていた。よって、市街地改造法

は限界があり、これを打開するために、市街地改造法が制定さの時代に議論されてきた内容についても以下で振り返っておれることとなった。この意味で、大阪駅前の事業実施を通じたきたい。

一連の検討は、日本の都市再開発制度にとって重要な起源と筑波大学 システム情報系社会工学域
教授

有田 智一

なった。

3．市街地改造法時代の議論：大阪駅前地区を中心に
本項の内容は主に社団法人全国市街地再開発協会（1991）「日本の都市再開発史」に依拠している。
昭和29年5月20日に土地区画整理法が公布され、昭和31年度

1．はじめに本稿は、インフラ整備を伴う市街地再開発事業について、その歴史的系譜、実績と現代的な意義について考察することを目的としている。具体的には、都市再開発法制定時における市街
地再開発事業による公共施設整備の必要性についての認識、及び市街地改造法の果たした役割について、主に、社団法人
全国市街地再開発協会（1991）「日本の都市再開発史」の内容を中心に振り返ることとしたい。更にこれまでの事業実績と現時点で注目される事例について紹介する。

2．インフラ整備を目的とする市街地再開発事業：
都市再開発法制定時の議論

これらの「再開発を行うべき地域」では「必要な公共施設を

より既成市街地における土地区画整理事業に対して都市改造整備すべき」ことを前提に議論がなされていた。更に当報告書

事業という名前の国の助成策が開始された。これは戦災復興

では、事業から除外された地区について、幹線道路、駅前広場の整備を目的として実施する土地区画整理事業であった。この事「東京、大阪などの大都市においては、今後整備されるべ業に対しては、道路整備五か年計画の一環として、国庫補助がき街路がかなり多く、これらの街路築造は再開発の直接のなされた。都市改造事業の採択基準には「土地の高度利用を目的でないにしても、有力な動機となることが予想される。

図るための改造」という項目が存在していた。都市改造事業

東京の青山通りの改築にその例がみられるように、街路築の最初の事例は、神戸・芦屋・西宮・尼崎の第二阪神国道と、造に伴う補償金によって狭小不整形な残地に思い思いの建東京の八重洲駅前広場整備であった。

物が建てられることは、都市における土地利用上非効率で密集市街地における土地区画整理事業では、小規模な宅地・あるばかりでなく、本格的な再開発の妨げとなるおそれもあ

借地が多いため、過小宅地とならないように換地計画を定めるるので、街路築造を都市再開発の動機とすることには、十分ことが困難であることが考えられた。このため、土地区画整理な意味があると考えられよう。」

法では第93条で宅地の立体化に関する規定として、従来までの平面的な換地に加えて建築物の一部を与える立体換地の規市街地再開発事業の目的としてインフラ整備はどのような位置づけを有していたのかについて、都市再開発法制定当時の議としている。

定がおかれていた。

論を振り返ってみたい。

都市再開発法制定の時期に、当時の建設省都市局長の竹内

大阪駅前の空地や街路には、戦後まもなく闇市が立ち並び、そ都市計画協会では、昭和41年10月に都市再開発法制研究委員

藤男は法制定の趣旨の説明の一環として、「計画的再開発のの大部分は不法占拠であった。戦前に既に土地区画整理事業

会を設置し、既成市街地における再開発を効率的に行うため必要性」として主に以下の4点を挙げている（竹内1969a,竹内が完了していた駅前地区では土地の高度利用が実現していたの新たな法制に関する基本的な構想について検討を行った

1969b）。

が、隣接地区では木造店舗が密集していた。

（都市再開発法制研究委員会（1967））。委員長は有泉亨（東１）民間の不燃高層化のエネルギーを正しく誘導して、街区ま

このため大阪駅前では、立体換地方式による区画整理の施行

京大学 教授）が担当し、石原舜介（東京工業大学 教授）の

たは数街区ごとに宅地を共同化し共同の不燃高層建築物をつ案が早くから検討されてきた。大阪市では昭和32年から建設

他、竹内藤男（建設省都市局長）、三橋信一（建設省住宅局

くり、有効空地をまとめ、街並みを整えていく体制をつくること

省と事務折衝に入り、現地調査を経て昭和33年10月に大阪都長）、山田正男（東京都首都整備局長）らが参画していた。委２）密集市街地の中で道路や広場を造っていくために計画的

市計画大阪駅前第二次土地区画整理事業として施行区域がな再開発が必要であること（区画整理ではなく立体的な方法決定された。この最初の適用例として想定していたものが大阪

とめ、これをもとに都市計画協会は昭和41年12月に建設大臣でなければ公共施設の整備ができない）

駅前都市改造事業であった。

に対して建議書を提出した。この内容は建設省が都市再開発

３）夜間人口が都市の中心部で減少していることを踏まえて、

しかし、第93条の宅地の立体化の規定の適用は、過小宅地、法案を検討する際に大きな役割を果たした。

「都市の中心部の住宅容量を増やしていく（再開発による住過小借地を整理する場合と権利者の申し出あるいは同意が本報告書では、都市構造を計画的に再編成する基本構想の必

宅容量の増大）」あった場合、と特別な場合に限られており、密集市街地を全面要性とともに、その基本構想において都市全体からみて再開

４）「生活環境整備」及び「防災拠点整備」が必要であること的に積極的に整備するには適用が困難であることが明らかに発の必要性の高い地域から再開発地域を指定することを提言「逐条解説

都市再開発法解説」（都市再開発法制研究会なった。昭和34年4月には法改正で第93条第2項が追加され、している。具体的には、再開発の目的別に「中枢業務地市街地

2004）における法制度の趣旨の解説も、法制定後の新たな都防火地域で最低限度高度地区の宅地で土地区画整理審議会

再開発地域」、「高層住宅再開発地域」、「混在分離再開発

市政策を反映した記述に拡充されているものの、基本的にはの同意を得れば宅地立体化が可能となった。しかし、換地に地域」及び「災害防止再開発地域」の4地域を想定していた。

上記を概ね踏襲した内容となっている。インフラ整備の観点か

変える以上に保留床を確保する必要があることや借家権の取員会では最終的に報告書「都市再開発の法制について」をま

150

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

大阪駅前の事業は、最終的に土地区画整理事業から市街地改造事業へと変更され、約6haの都市計画決定等を実施（昭和36年11月）した。地区内には1270件にものぼる膨大な権利者が存在し、中でも大部分が零細敷地で借家人であった387戸の梅田
繊維問屋の集積が事業実施上課題となっていた。最終的には「新大阪繊維共同組合」を昭和39年に設立し、新大阪駅前土地区画整理事業地区内の保留地約3.5haを同組合で取得して、当該地区で防災建築街区造成組合を結成、新大阪繊維街防災
建築街区造成事業として成立し、従前の借家人たちは土地・建物所有者となった。これらは市街地改造事業及び防災建築街
区造成事業それぞれを象徴する事例となった。
市街地改造法の正式名称は公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律である。市街地改造法で規定されている公共施設は次の3つであった（施行令第1条）。
・路面の幅員20m以上の道路
・面積6,000㎡以上の駅前広場
・上記の駅前広場に接続する幅員15ｍ以上の道路
幅員20ｍの道路とされているのは、車道幅員が13ｍ（両側の歩道3.5m）で通常自動車交通量が一日12,000台以上14,000
台未満の道路の規模が重要幹線道路とみなされていたことによる。また駅前広場については、一日の乗降客数が電車駅約5万人の駅の駅前広場に必要な面積が6,000㎡になると考えられていた。当時東京の場合は国鉄の各駅前広場の都市計画は殆どのものが6,000㎡以上で定められていた（吉兼1962）。
こうした公共施設の整備手法としては通常街路事業及び土地
区画整理事業がある。街路事業は用地買収方式で実施される
ため、公共施設用地内に土地・建築物を所有する者は正当な補償を受けるとはいえ立ち退きを余儀なくされ、生活基盤を地域内で失うこととなる。その一方で裏宅地の土地所有者の中には、新たに整備される公共施設にその宅地が直接面することによって自己負担なしにその開発利益を享受する者が発生しうるため、関係権利者の利害得失に大きな格差を生じうる。更に、整備される公共施設の周囲に買収された宅地の残地は狭小・不整形となる場合も多く、そのままの敷地で建築活動が生じることは不健全な市街地を形成する懸念があった。
一方で、土地区画整理事業は減歩と換地に基づいており、土地所有者等の権利者が立ち退く事態は生じないものの、一般に狭小敷地が集積した地区での事業の適用によって、細分化
市街地再開発事業によるインフラ整備

151

th

論説

された宅地で更に減歩を受けると家屋を建てる余地がなくな

また、市街地改造事業の用地買収方式では、対象区域は公共

情認識が住民の町づくりへの積極的な姿勢を生み出し、あ施設の整備を伴うもの）、住宅局所管596地区（上記以外）でる可能性もある。宅地を減らさないためには減歩分を金銭清施設部分だけでなく建築物の部分にも超過収用が認められてわせて都市対都市の商業戦争に勝つために駅前を整備しある。また第１種市街地再開発事業887地区、第2種市街地再算する必要が生じ、その負担力の関係で事業が更に困難に直いた。しかし、建築物の部分の用地補償費について起債は認なければならないという意識が作用したこと。」（以下略）

開発事業は30地区となっている。

面することとなる。前述のように、土地区画整理事業は立体換められていたものの、国庫補助対象外であり、起債の償還財源（柏市都市開発部（1973））

市街地再開発事業によるインフラ整備の実績の平均像を以地制度を有していたものの、建築物の所有権や賃借権を処理として保留床処分金を充てることとしていた。また、市街地改するための手続きの点で難があり、建築物が多数存在する市造事業では、地区外転出が原則とされており、残留希望者がとある。市街地再開発事業の適用が最終的に成功につながっ平均値を示しており、事業実施の従前従後の比較から、公共街地の事業においては活用できなかった。

施行者に届け出る手続きが規定されていた。当時は区分所有

たという実感がよく表現されている。

用地等面積が2 5. 8％から4 0. 3%に増加していることがわか

こうした趣旨から、市街地改造法第3条第5号及び第6号では以の共同建築物の一部によって代物給付されることへの不安が大阪府の場合には、前述した大阪駅前の市街地改造事業に加る。表2のデータは、平成17年度（2005年度）から平成27年度

下の規定を設けていた。

あったので地区外転出の割合が多かったとされる。しかし地えて、（2015年度）までに工事完了公告を行った市街地再開発事

下の図表に示す。表１は、市街地再開発事業のほぼ全地区の業地区のうち、130地区を分析し、1地区当り平均を算出した

区内残留者が全てであれば用地補償費は不要となる。このた（市街地の改造に関する都市計画）

め、都市再開発法では権利変換方式が導入されるとともに、「法施行後の市街地再開発事業は、戦後急激に市街地化

デ ータに 基 づ いて い る 。こ れ によれ ば 、公 共 施 設 面 積

第三条

地区内残留が原則とされ、地区外転出希望者が施行者に申しした、急行停車駅等の主要駅前（大阪では、駅前シリーズと（27.5％から39.3%）、道路（24.9％から30.5%）、駅前広場出る形式に変更されたのである。

称している）を主流に進められ」（吉谷1990）（0.9％から5.6%）のそれぞれが事業前後で増加している割建設大臣は、次の各号に掲げる条件に該当する土地の区域について、市街地改造事業を施行すべきことを、都合が明らかになる。図１は都心部、大都市近郊部及び地方都

市計画法の定める手続によって、都市計画として決定することができる。
一

当該区域内に公共施設に関する都市計画が決定されていること
二

当該区域が建築基準法第四十八条第一項の用途地域（工業地域を除く）内にあること。
（第3号～第4号（略））五

当該区域内の公共施設の整備に伴い、建築敷地として形のととのわない又は地積の過小な土地が当該公共施設に隣接することとなるため、市街地としての環境が著しくそこ
なわれるおそれがあること。
六

当該区域内に建築物が密集しているため、土地の区画及び形質の変更のみによっては、当該区域内の土地の合理的利用の増進を図ることが困難であること。
市街地改造事業の事業手法は用地買収方式と地帯収用制度に基づいており、現在の第二種市街地再開発事業に引き継がれている。地区外への移転を希望する地権者には補償金が支払われるが、地区内残留希望者に対しては補償金を支払う代
わりに建築施設の部分を与えることとしていた。これによって莫大な補償資金を準備せずに事業執行が可能となった。
また、公共施設の整備に係る部分については、その用地補償費は国庫補助対象であったが、地区内に残留を希望する地権者の権利分についてはその用地補償費は不要となる。その使途については、用途補償の代物給付となる建築施設の整備にあててもよいし、建築物の部分の用地補償にあててもよいということにされていた。つまり、公共施設部分の国庫補助は当該公共施設を通常の用地買収方式で整備するものとして積算した額が補助基本額となっていたが、国庫補助金をその算定根拠となった対象以外の部分に使用してもよいという弾力的運用が許されていた。この運用は、公共施設の整備を伴う市街地再開発事業にそのまま引き継がれ、事業の円滑化に大きく寄与
してきた。

152

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

4．市街地再開発事業：実績の平均像
市街地再開発事業によってインフラ整備を実施する事業は、
基本的には戦災復興対象となった場所以外の地区・都市を対象に、駅前広場等の整備の必要性が高まった地区において活用されてきた。
50選の選定地区である「柏駅東口地区」の場合、当初は土地区画整理事業による都市改造事業による駅前広場整備が検討されていた地区であった。明治期に常磐線柏駅が開通してから長らく広場は772㎡の規模しかないまま戦後を迎えていとあるように、駅前で積極的に事業が活用されていたことが窺

市の3種類の地区区分別に実績を集計したものである。このわれる。吉谷1990によれば大阪では平成2年3月末で16地区が結果によれば、大都市近郊部の事業地区において最も道路

完了、10地区が事業中とされていた。これらの26地区の殆どが及び駅前広場整備の効果が表れていることが窺われる。大

駅前周辺の地区であった。都市局所管事業は20地区あり、駅

都市近郊部の鉄道網の駅周辺の地区でのインフラ整備効果

前広場あるいは街路、デッキ等の整備を伴う事業として実施さの高さが窺われる。

れていた（註）。昭和年間には、駅前を中心とした公共施設整図２は地域特性別の事業完了地区における事業費構成（収入備型の事業が進展してきたことを窺わせる。

及び支出）（2005～2015年度完了130地区平均）を示してい（2018年3月31日時点で）これまでの市街地再開発事業の実る。収入に占める公共施設管理者負担金の割合に着目する

績は全917地区であり、うち都市局所管321地区（重要な公共と、全国平均では収入17,776百万円の4.4%に相当する776百万た。当地区の事業誌によれば、「柏駅前広場の拡張はかねてから本市にとって懸案の事業表1であった。長い模索の時代を通じて、多くの担当者がこの問

市街地再開発事業

施行者

地区数

題で苦悩し駅前広場実現のために精力を傾けたが、一坪の改造事業によって駅前広場を拡張しようという施策を打ち出していた。広場面積は6,850㎡（当初案）、6,000㎡（変更案）など、複数の案が検討されたものの、結局地元合意がとれず全

地区面積
（㎡）

従前

従後

高度利用状況
従後

従前

公共用地等面積（構成比：％)

建築敷地面積（同左)

公共施設用地面積（構成比：％）

建築敷地面積
（同左)

有効空地
率（％）

建築面積
（建ぺい率：％）

Ａ延べ床面積（容積率：％）

建築面積（建ぺい率：％）

Ｂ延べ床面積（容積率：％）

Ｂ／Ａ
（倍）

143

6,495

1,441
(22.2)

5,064(78.0)

1,709(26.3)

4,786(73.7)

53.6

1,591(31.4)

4,618(91.2)

3,015(63.0)

24,032(502.1)

5.20

組合

527

10,6362,733(25.7)

7,796(73.3)

3,752(35.3)

6,908(64.9)

54.6

3,322(42.6)

8,772(112.5)

4,827(69.9)

42,496(615.2)

4.84

地方公共団体135

20,6486,064(29.4)

14,267(69.1)

11,803(57.2)

8,827(42.7)

70.5

5,975(41.9)

12,273(86.0)

6,099(69.1)

42,334(479.6)

3.45

機構・公社

60

16,482

3,362(20.4)

12,824(77.8)

6,557(39.8)

9,924(60.2)

58.2

3,982(31.1)

8,888(69.3)

6,890(69.4)

54,616(550.3)

6.14

再開発会社

7

12,7292,676(21.0)

10,053(79.0)

3,651(28.7)

9,078(71.3)

53.5

2,139(21.3)

6,675(66.4)

5,916(65.2)

58,405(643.4)8.75

合計（平均）

872

11,926

3,078(25.8)

8,715(73.1)

4,806(40.3)

7,131(59.8)

58.9

3,477(39.9)

8,643(99.2)

4,906(68.8)

40,654(570.1)4.70て廃案に終わっていた。都市改造事業では10年かかると見込
まれ、国鉄線増のペースに合わないと判断され、その後は都市（註）「日本の都市再開発」第１集～第８集収録地区

土地利用状況
従後

個人

拡張もできなかった。」（柏市都市開発部（1973））とある。昭和41年に当時の市長が新たに就任した際は、都市事業完了872地区の平均像

開発公社による単独買収によって5,300㎡の駅前広場を整備し急場をしのごうとしていたとされる。最終的に昭和44年5月に5,300㎡の駅前広場の都市計画決定がなされ、その後に新し

表2

区分

い市街地再開発事業適用の申請に至った。事業誌によれば、
公「この至難とされている再開発事業が私たちの柏市におい共て成功した要因をいくつか挙げてみると、次のようなものに施なるだろうか。
①駅前広場が狭く、機能的に殆どマヒ状態にあるという実土地利用の変化（2005~2015年度完了130地区平均）

設

従前

従後

面積

構成比

面積

構成比

2,804 ㎡

24.9 ％

3,437 ㎡

30.5 ％

駅前広場

99 ㎡

0.9 ％

636 ㎡

5.6 ％

公園

124 ㎡

1.1 ％

191 ㎡

1.7 ％

道路

その他

72 ㎡

0.6 ％

161 ㎡

1.4 ％

計

3,098 ㎡

27.5 ％

4,424 ㎡

39.3 ％

宅地

8,165 ㎡

72.5 ％

6,833 ㎡

60.7 ％

合計

11,263 ㎡

100.0 ％

11,257 ㎡

100.0 ％

市街地再開発事業によるインフラ整備

153

th

論説

円が公共施設管理者負担金からの収入となる。この割合が都

密集市街地におけるインフラ整備に大きな役割を果たした近地区再開発事業）によって当該街路空間の整備も実施されて域が設定され、それに伴って街路事業の施行地区の区域変更

心部（23地区平均）では0.8%、大都市近郊（52地区平均）では年の事例としては、50選にも選ばれた「曳舟駅前周辺」が典型いたところである。市街地再開発事業予定地区では放射6号のを行っている。これによって街路事業、市街地再開発事業のい7.9%、地方都市（55地区平均）では4.3%である。大都市近郊事例として挙げられる。この他、密集市街地における街路事

街路整備事業が先行していたが、この整備の一部を市街地再ずれも大きく進展した。

の地区において、公共施設管理者負担金によって事業収支が業進捗に役割を果たした市街地再開発事業の事例として、こ開発事業で分担することとなった。つまり、街路事業による用また、近年見られる特徴的事例の中には敷地の大街区化を支えられている状況が窺われる。

こでは「西新宿八丁目成子地区」第一種市街地再開発事業を

地買収―地区外転出を選択するか、市街地再開発事業による図ったケースが見られる。このうち、「銀座6丁目10地区」（50

とりあげたい（詳細は新宿区都市計画部地域整備課（2012）

権利変換を受けるかについて、地権者が選択できるようにした選選定地区）、「武蔵ヶ辻第4地区」（50選選定地区）、「京橋

5．インフラ整備を伴う市街地再開発事業：
現代的な意義を参照のこと）。

のである。地権者の選択に基づき市街地再開発事業の施行区

2丁目西地区」などの地区では、インフラ整備に関連して、地区

市街地改造法及び都市再開発法制定当時は、街路事業あるいは木造密集市街地であった。東京都は、昭和21年3月に都市計

土地区画整理事業ではなく、市街地再開発事業を適用するからこ画決定されていた幅員30ｍの都市計画道路放射第6号線の整そ公共施設整備が可能になるというケースが想定されていた。

備を進めようとしてきた。計画地はちょうどこの放射第6号線とこうした市街地再開発事業の存在意義は現在でも変わってい青梅街道（放射第24号線）が交差する場所に位置している。

収入

支出ない。50選に選定された「環状第二号線新橋・虎ノ門地区」や青梅街道沿いは一部耐火建築物が立ち並んでいたものの、地(計17,776百万円)(計17,776百万円)「大橋地区」などはその代表的事例といえよう。両地区の場合

区の大半は細分化された宅地に木造家屋が密集した状態であは特に立体道路制度の活用事例としての意義が高い。立体道り、防災面を中心として住環境上の課題を抱えた地区であっ

路制度については、平成元年に道路を新設するための制度とた。当地区は新宿副都心のエリアに含まれており、「副都心整して創設され、都市再開発法でも権利変換の特例を措置して備計画1997-2005」において複合市街地ゾーン、開発先導地区

いた。近年制度が度々拡充され、既存道路、非都市計画道路の一部となっていた。これをうけて、業務・商業・住宅の複合

当地区は、西新宿副都心の一角に位置する地区でありながらを含む全ての道路が対象となった。今後更に市街地再開発事

市街地の整備が意図された。

業に関連した立体道路制度の活用が期待される。

隣接地では東京都施行の第二種市街地再開発事業（北新宿

図２：地域特性別の事業完了地区における事業費構成（収入及び支出）（2005~2015 年度完了 130 地区平均）

100%

100%
90%
80%

保留床処分金6,212

70%(34.9％)

60%

公共施設管理者
負担金776(4.4％)

50%
40%
30%
20%
10%
0%

【事業完了地区における地域特性別 土地利用の状況（平均）】● 全国平均では、従後の公共施設（道路、駅前広場、公園等）の面積が、区域面積の約12％増えており、都心部においては、約6％の増加であるが、大都市近郊では、約17％（約2,2３0㎡）増加している。

全
国
(平 均)

都 心 部
(平 均)

大都市近郊
(平 均)

地方都市
(平 均)

公
園
1
％

道路
25％

従
前
従
後

駅前
広場
6％

道路
31％

従
前

道路
23％

従
後

道路
29％

従
前

道路
22％

従
後

道路
30％

従
前

道路
31％

従
後

道路
33％

0

都

宅地
73%

1,000

心

公

6,590
(37.1％)

公園
3％

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

積（㎡）

8,000

9,000

事務費等
10,00011,00012,00013,00014,00015,000

部：東京都８区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区、台東区、豊島区）、大阪市内、名古屋市内

16,000

土地整備費

大都市近郊：東京都（都心部８区を除く全域）、埼玉県、神奈川県、千葉県、大阪府（大阪市を除く全域）、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、愛知県（名古屋市を除く全域）、岐阜県

借入金利子

地方都市：都心部及び大都市近郊を除く全地域
営繕費※ 平成17年度(2005年度)から平成27年度(2015年度)までに工事完了公告を行った市街地再開発事業地区のうち、130地区を分析し、1地区当り平均を算出。
※ 合計面積は整数１の位を四捨五入。

保留床
処分金

5,330
(29.5％)

2,997(37.0％)

6,113(33.8％)

1,814(22.4％)

4,508(24.9％)

2,727(33.6％)

3,984(9.9％)
340(0.8%)②大都市近郊1,419(7.9%)③地方都市

約40,225百万円(N=23)

約18,076百万円(N=52)

約8,105百万円(N=55)

工事費12,367(68.4％)

5,514(68.0％)

350(4.3%)

90%
80%
70%

調査設計計画費
面

一般会計
補助金

100%
工事費

0%

営繕費
99
(0.6％)

約8,105百万円(N=55)

19,087(47.5％)

支出
合 計
13,120 ㎡

合 計
8,200 ㎡

宅地
59%

10%

補償費
3,203 (18.0％)

事務費等
775
(4.4％)

約18,076百万円(N=52)

①都心部

補償費

宅地
67%

2,000

30%

10%

借入金利子
172
(1.0％)

約40,225百万円(N=23)

参加組合員
負担金

0%

宅地
59%

駅前
広場
5％

その他

(69.5％)

20%

60%

40%

調査設計計画費
848(4.8％)

30%

その他補助金194(1.1％)

土地整備費
331(1.9％)

工事費12,34915,892(39.5％)

70%

合 計
14,380 ㎡

宅地
68%

駅前
広場
9％

80%

公共施設管理者
負担金

その他補助金

宅地
76%

公園
0.1%

40%

20%

宅地
74％
公園
３％

90%

50%

合 計
11,260 ㎡

宅地
61%

園

2％

一般会計補助金

50%

参加組合員負担金100%

参加組合員負担金

70%

一般会計補助金
3,662(20.6％)

その他
342(1.9％)

保留床処分金

80%

60%

収入
図１：地域特性別の事業完了地区における土地利用変化の状況（2005~2015年度完了130地区平均）

90%

60%

28,650(71.1％)

50%
40%
30%
20%
10%
0%

調査設計
計画費
事務費等

7,023
(17.5％)
1,588(3.9％)
1,677(4.2％)

3,300(18.3％)

1,513(18.7％)

912(5.0％)844(4.7％)

478(5.9％)332(4.1％)①都心部②大都市近郊③地方都市

補償費※ 構成比の0.5以下は実数。それ以外は小数点第一位を四捨五入。

154

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

市街地再開発事業によるインフラ整備

155

th

論説

内で公共施設の付け替えや敷地内に通路を確保する等の手法

一角を形成しているが、建物の老朽化や商業機能の衰退が課る計画となった。福井市ではこの屋根付き広場に加えて、観光況下で、市街地再開発事業を通じて駅前に商業集積を新たにを実施している点で注目される。

題となっていた。北陸新幹線開通を視野に入れた連続立体交

関連施設、能舞台としても使用可能な多目的ホール、総合ボラン

整備する需要は限られるであろう。更に、人口減少下において

この他、50選選定地区の「総曲輪通り南地区」（註：総曲輪通差や土地区画整理事業によって、駅前広場や街区の再編が進

ティアセンター、自然史博物館分館等を導入している。

住宅供給が過剰となりかねない地域では、単なる住宅供給のみ

り南地区は住宅局所管事業）では、全天候型の賑わい広場のめられていたところであった。このような状況下にあって、土地完成後には、都市再生推進法人の指定をうけたまちづくり福では事業の公共公益性を見出すことが難しくなることも想定さ整備を再開発事業に付随して実施し、地方都市の中心市街地

区画整理事業との同時施行が計画され、市街地再開発事業へ

井株式会社が、市街地再開発事業により整備した屋根付き広れる。制度創設当初の市街地再開発事業の目的・意義について活性化に寄与する効果をあげているが、こうした事例も市街地の参加希望の権利者を再開発事業区域内に集約換地すること

場と多目的ホールの指定管理者を担当し、各種の集客イベントの再構築が現代では求められている。

再開発事業の現代的意義を示している。土地区画整理事業ととなった。一度は施設用途としてホテルを含む内容の都市計画

やオープンカフェの運営等を行うことによって、開業1年で入込

しかし、こうした状況下にあっても、前述した西新宿八丁目成子の同時施行を通じて類似の効果を創出した事例として、ここで決定がなされたが、社会経済状況を勘案しいわゆる身の丈に客数は300万人を突破するなど、地域全体の賑わい創出に寄与

地区のような密集市街地における公共施設整備の事例、あるいは、「福井駅西口中央地区」のケースを紹介したい。

あった再開発を指向することとし、再開発で創出された土地をしている。

は福井駅西口中央地区における土地区画整理事業の同時施行

本事業地区はJR福井駅の西口側に位置しており、中心商業地の地域の気候を考慮した屋根付き広場の用地として行政が取得す

西新宿八丁目成子地区と併せた地域の賑わい空間整備などの事例が示唆しているよう

6．おわりにに、高い公共公益性の認められる市街地再開発事業地区の候

都市再開発法の制定当初は、市街地再開発事業に期待されて補となりうる場所は、現在もなお存在する。若干旧い論説ではきた役割として、公共施設整備に加えて、共同化による不燃高あるものの、紀伊（2004）にみられるように、駅前広場は現代で層建築建設とオープンスペース確保、都市における住宅供給も整備需要があるとの指摘もある。あるいは、例えば渋谷駅や等が想定されていた。また駅前や中心市街地を中心とした商

三宮駅のような大規模ターミナル駅のように、駅周辺地区の大業集積の近代化の観点でも市街地再開発事業に対する期待

規模な再編が今後期待されるケースもある。インフラ整備・再は大きかった。

編と市街地再開発を同時に実施することが必要な地区はこれか

現在は、少子高齢化ともに、開発需要が縮小する時代となり、らも相当量存在していると考えられる。

商業をとりまく環境も大きく変化している。50選に選定されて市街地改造法―都市再開発法制定当初の時代から半世紀をいる駅前広場整備等の代表的事例といえる「桑名駅前」、「小経て、社会経済状況は大きく変化してきたものの、市街地再開

樽駅前」は既に再々開発が実施されており、「柏駅 東口」、

発事業の活用によって枢要なインフラ整備・更新を可能とする、「広町（山鹿市）」、「倉敷駅前」においても商業核テナントのといった観点での市街地再開発事業の有用性は現在も失われ撤退に伴う再編が課題となってきた。このような社会経済の状

ていない。

区域図
補注
吉谷1990に示されていた大阪府下における26地区は以下の通りである。
●公共団体施行（都市局所管事業）
枚方市駅前、国鉄吹田駅前、国鉄高槻駅前、住道駅前、箕面駅前、国分駅前、河原、池田駅前北、寝屋川市駅前、河内長野駅前、千里丘駅前、阿倍野●組合施行（住宅局所管事業）

住戸

貝塚駅前、堺東駅前、高石駅東D、上六、池田駅前南、天神橋七丁目第一●組合施行（都市局所管事業）

福井駅西口中央地区

枚方岡本町、布施駅北口第一、河内松原駅前南、泉佐野駅上東、泉佐野駅上西、堺駅西口、泉大津駅東
自然史博物館分館

参考文献●大阪市（1985）「大阪駅前市街地改造事業誌」（昭和60年3月）

ロビー
屋根付き広場店舗●柏市都市開発部（1973）「柏駅東口市街地再開発事業

事業史

新しい都市を求めて」柏市●片山久壽「西新宿八丁目成子地区第一種市街地再開発事業」再開発研究No.30 P33-37 2014

駐車場
駐車場

●紀伊雅敦（2004）「駅前広場の現状と今後の方向」運輸政策研究 7（1）, P2-13, 2004

運輸政策研究機構●社団法人全国市街地再開発協会（1991）「日本の都市再開発史」

断面図●公益社団法人全国市街地再開発協会（2019） 「日本の都市再開発第８集」
N●公益社団法人全国市街地再開発協会（2018）「市街地再開発2018（データ編）」●新宿区都市計画部地域整備課（2012）「事業計画情報：東京都新宿区・西新宿八丁目成子地区」市街地再開発2012年5月 第505号 P9-15●竹内藤男（1969a）「前国会に提案された都市再開発法案の概要とその経過 （都市再開発と住宅（特集）） -- （都市再開発関係法の概要）」ジュリス
KBM12
H=8.129

ト （414） 臨時増刊1月号「特集

都市再開発と住宅」, P30-36, 1969-01

有斐閣●竹内藤男（1969b）「都市再開発法の要点:建設省都市局長竹内藤男著」住宅新報社

計画建物
計画建物

●都市再開発法制研究委員会（1967）「都市再開発の法制について--都市再開発法制研究委員会報告書」新都市 21（2）, P15-27, 1967-02
西口交通広場
西口交通広場

●都市再開発法制研究会 （著）, 国土交通省都市地域整備局市街地整備課（2004）「逐条解説 都市再開発法解説」大成出版社（改訂６版）●福井市都市戦略部都市整備室（2017）「事業計画情報：福井県福井市

▼
JR福井駅
JR福井駅

平面図

156

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

●吉兼三郎（建設省都市局都市総務課長）編著（1962）「解説福井駅西口中央地区」市街地再開発2017年10月 第570号 P2-7

市街地改造法」全国加除法令出版株式会社●吉谷克己（1990）「市街地再開発事業の効果についてー街路・駅前広場等の公共施設整備からー」（吉谷克己:大阪府土木部都市整備局都市整備課長）
新都市 44（4）, P100-105, 1990-04

市街地再開発事業によるインフラ整備

157

th

論説

個人施行市街地再開発事業の変遷と可能性である。しかし、高度利用地区内にある必要がなく、都市計

一般財団法人 ベターリビング
理事長

井上 俊之

1．個人施行制度の創設
個人施行事業（以下「個人施行」という。）の創設を含む都市再開発法の改正が行われたのは、昭和50年、都市再開発法の制定及び施行から6年後のことである。それは、都市再開発法制定後はじめての改正でもあった。
都市再開発法が、土地区画整理法の流れを汲む市街地改造
法と耐火建築促進法の流れを汲む防災建築街区造成法を母体として制定されたことはよく知られているところであるが、市街地改造事業に近い全面買収方式の第2種事業と防災街区造成事業に近い共同施行方式の個人施行が施行6年後の158れた感覚は現在とは隔世の感があると言わざるを得まい。
付帯決議を踏まえてということであろうが、個人施行について
も、補助、公的融資、税制が制度化され、法制度と一体となった事業パッケージが整備されている。施行地区面積、権利者
数等において組合施行等より小規模なものを認め、都市計画事業でなくても実施できるが（補助事業については同改正により新たに設けられた市街地再開発促進区域内であることを代替として要件化）、助成面では多少劣後する内容であった。
「組合施行と均衡の取れた助成措置」ということであろう。

○山形県酒田市の酒田中町地区

画や事業に係る法定手続きが不要であるため、より機動的な（昭和53年度、以下特に断りのない場合は工事完了公告年度）

事業実施が可能である。法定事業でなく、ハードルが低い分

酒田大火の復興事業である。機動的かつ迅速な事業実施が補助項目も少なく、事業費全体に対する補助金率も低く押さ求められたため4地区の個人施行事業として実施された。こえられている。また、権利の移行に伴う税制特例は適用になのうち最も大きい第5街区は地区面積（以下面積の表記は同らないなど、法定事業である個人施行に比べてインセンティ

様とし、国土交通省作成の「市街地再開発事業の進捗状況

ブは少なくなっている。

等」によることとする）0.59ha、4つの街区の合計は1.54haで

平成3年度までの個人施行実施地区について、事業の特徴をあり、初期の個人施行としては比較的規模の大きいものと表すいくつかの指標について比較したデータがある（参考文なっている。
（詳しくは50選No.9を参照されたい）

献を参照されたい）。地権者数、事業後の公共施設増加率、事業期間、補助金率についてはいずれも組合施行、個人施○富山県小矢部市の石動町地区

行、優良再開発の順である。相対的に事業化が困難で、公共（計4地区、0.55ha、昭和56年度から58年度）

性が高く、補助金が多く投入されているのが組合施行、その街路事業、中小企業事業団（当時）の商店街近代化事業と合逆が優良再開発、個人施行は中間という立ち位置である。た

併で行われた事業である。街路整備と併せて路線型商店街

だ、地区面積、延べ床面積については個人施行と優良再開発を連鎖的に共同建て替えした事業で、初期の小規模事業のが逆転している。優良再開発の地区要件が緩いため規模が典型例である。その後地方都市の再開発事業のあり方を示

大きいが地権者数の少ない地区が含まれているということす考え方として広く使われた「身の丈再開発」の先駆事例ともか。優良再開発の創設によって潜在的な個人施行地区が優言うべきものである。
（詳しくは50選No.12を参照されたい）

良再開発に流れたことは否めないが、共同化・再開発の裾野を大きく拡げ、適用手法の選択肢を増やしたことは高く評価○千葉県四街道市の四街道駅前地区

されるべきである。

（計4地区、昭和54年から60年）

他方で国庫補助を受けない、いわゆる非補助の個人施行とい区画整理事業との合併施行で四街道駅前土地区画整理事

うものが登場する。初期のものとしては、大阪市の出戸駅前

業6.2haの内4地区計0.65haにおいて個人施行事業が実施さ地区（1.8ha、昭和62年度）、長崎県佐世保市の佐世保駅前

れている。

地区（第1、第2街区、計0.57ha、昭和59，60年度）等がある。

改正により創設され、旧2法に先祖帰りしたかのように見てと2．初期の個人施行事業れるのは興味深い。都市再開発法制定時に、すでに個人施

個人施行事業を組合施行と比較した場合、手続き等の面で以行の議論はされていたとのことであり、恐らく市街地改造事

下のような相違がある。①市街地再開発事業の都市計画決定

業に準じた全面買収方式についても議論があったと思われを必ずしも要せず、非都市計画事業として実施できること（但ところで、最初の個人施行事業はどこであろうか。市街地再かったものである。後述する福岡市の住吉1丁目地区も地区る。法制定時は都市計画事業という公共性を前面に出し、権し、補助事業とする場合には市街地再開発促進区域の都市開発促進区域の最初の都市計画決定は静岡県富士市の富士の大部分が地元デベロッパーの所有地であったため非補助

利変換方式に一本化したシンプルな制度設計を目指したとい計画決定を要するが、その内容は事業の都市計画決定と比較

駅前地区である。当初から個人施行を目指して促進区域の計事業として実施された。近年ではこれも後述するが、都市再うことではないか。施行後6年を経て、組合施行制度が機動して極めて簡素である）。②組合の設立要件である地権者5人

画決定をした地区はおそらくここが最初であろう（昭和51年

生機構が個人施行者となるケースなどで、補助を受けないこ

的に動かない場合がある、面的な公共施設整備を前提とし以上を満たす必要がなく、組合設立を要しないため手続きが10月4日）。最初の工事完了地区も富士駅前地区の内第3地区とを前提として事業の枠組みが作られるケースも出てきていない住宅地区改良事業や権利変換方式の再開発事業では簡素であること。③地権者全員が施行者になる必要はなく、となっている（昭和53年6月27日）。

る。

大規模な密集市街地の整備に関しては限界がある、といった

地権者全員の同意があれば代表者または第三者が一人で施行

ちなみに、国土交通省が公表している市街地再開発事業の補助のパッケージにとらわれず個人施行の特色を生かした多現場の実情を踏まえて既に検討されていた方式が追加されたすることも可能であること（第三者施行については昭和55年法進捗状況等によれば当初組合施行を目指して富士駅前地区

様な活用を進めたという観点から非補助事業についても評価ということであろう。

改正事項）。④補助採択要件として小規模のものも補助対象

より先に都市計画決定されていたが、その後の事情により個をすべきであろう。

個人施行の創設に際しては、国会で付帯決議がなされていとされること。⑤一方で、事業計画、権利変換計画について関人施行に変更された地区がいくつかあるが、いずれも工事完る。いわく「個人施行 者による市街地再開発事 業について

係権利者全員（一定の場合の抵当権者等を除く）の同意が絶了広告は富士駅前第3地区よりも後である。

4．特色ある個人施行事業

は、その公共的目的が達成されるよう厳に指導監督を行うと対要件であること。

ともに、組合施行の場合と均衡の取れた助成措置を講ずるこ

これらから導き出される傾向は、①地権者が少なく比較的小

3．優良再開発建築物整備促進事業の創設と非概ね平成になってからの個人施行の特色を生かしたいくつかと」。必ずしも都 市 計画事 業としなくてもいい個人 施行 が規模な事業と親和性がある。②総じて手続きが簡略で、早期補助の個人施行

しっかりとした公共性を持って施行されるのか危惧があったの事業化が可能である。③地権者間のまとまりがいいことが優良再開発建築物整備促進事業が創設されたのは昭和59○東京都千代田区の麹町四丁目地区ということであろうか。後段の部分と併せ読むならば、公共性前提となる。裏返して言うと事業に同意するもののみで地区を年、個人施行制度創設の9年後のことである（その後平成6年（0.43ha、平成4年度）の強い事業として指導監督することを前提として、しっかり助構成したため都市計画事業（組合施行事業）になじまなくなっに優良建築物等整備事業として再編され、優良再開発型・共幹線道路拡幅に伴う沿道のビル化から取り残された後背の成すべきであるというのが真意であるようにも読むこともできたようなケースも個人施行で救済されるようになる。

同化タイプが後 継制度に当たる。以下「優良再開発」とい密集市街地を苦労して共同化した事業。反対者を除外したこる。しかしながら、その後民間活力の活用に市街地再開発事

制度創設直後の初期の個人施行事業はこうした傾向のものう。）。もとより要綱に基づくいわゆる任意事業であるため、ともあり、一見不整形な地区ではあるが、公開空地を広く取業全体がシフトしていった流れを振り返るならば、ここに示さが多くを占めている。

関係権利者全員の同意が前提であることは個人施行と同様

り、接道不良土地を取り込むなど市街地環境に貢献するもの

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

地権者が少ない等の理由により公共団体が補助を適用しなの事業について触れてみたい。

個人施行市街地再開発事業の変遷と可能性

159

th

論説

となっている。道路沿いの土地の共同化による建築計画に対特筆すべきである。
（詳しくは50選No.25を参照されたい）

個人施行における特定建築者の第一号である。

を広げて事業化を進めたものであり、その間13年を要してい○横浜市の上大岡駅前地区

5．都市再生機構による個人施行と都心部における都市再生

る。共同化手法としての個人施行の活用事例の典型例とも言（1.26ha、平成9年度）

近年の個人施行の使われ方として特筆すべきなのが独立行えるものである。

横浜市施行の上大岡駅西口地区と一体として整備され1棟の政法人都市再生機構（以下URという）による個人施行方式

建築物を構成する珍しい事業。個人施行部分の敷地は鉄道会である。URはその前身の日本住宅公団時代から法律に基づ社の単独所有であり、鉄道事業との関わり、単独所有地であく施行権能を持ち市街地再開発事業を実施してきた。当初はるため非補助事業とする等により事業区域及び施行者を分け住宅供給を伴うもの、昭和56年に住宅・都市整備公団となったものである。個人施行の柔軟性を活かした事業とも言えよてからは業務系再開発も多数実施してきた。また、参加組合

う。完成した建築物は地区のシンボル的存在となっている。

員等として参画し住宅供給を行った事例も多数ある。

し、後背地の地権者が反対したことに端を発し共同化の範囲

併せてURによる個人施行ではないが、二つの事業にも触れておきたい。

URが個人施行者となった最初の事例は東京都品川区の東品○長野市の長野駅前A-2地区

川4丁目第一地区（7.16ha、平成15年度）である。大規模土地（0.4ha、平成9年度）

所有者2名のみの地区で補助金なしの前提で事業化された。

三角形の街区全体の準備組合設立が昭和48年度、都市計画

URは定住人口確保の要請から住宅街区担当の共同施行者決定が49年度である。組合施行を予定して法制定後最も早期（代表は民間地権者）として参画したものである。現在事業に計画が進んだ地区であったが、オイルショックの影響等から中も含めてこれまで8地区で個人施行者となっている。

中断状態であった。長野オリンピック開催決定を契機に機運

URの個人施行者としての関わり方にはいくつかのパターンが◯大手町一丁目地区が高まり、地区を3分割して最初に個人施行として事業化されある。ＵＲの一人施行としているのは千代田区の霞が関三丁（1.3ha、平成21年度）○東京都中央区の勝どき一丁目地区

たのがA-2地区である。足掛け23年を要したことになる。定期

目南地区（3.1ha、平成19年度、詳細は50選No.41を参照され大手町における一連の連鎖型再開発のスタートとなる事業（1.0ha、平成7年度）

借地を市街地再開発事業で導入したおそらく最初の事例であたい。）と大阪市の淀 屋橋地区（0. 8ha、平成19 年度）であである。個人 施 行 者は地 権 者により設 立された ㈲ 大手町

東京都及び中央区の所有地に戦災を免れた木造住宅、商店る。残りのA-1地区（0.2ha）が平成18年度に個人施行で、A-3る。これらの地区においてＵＲは合意形成等のコーディネート開発である。ＵＲと民間事業者による個人施行の一丁目第等が混在、密集している市街地を土地信託の活用により事業地区（0.2ha）が平成22年度に組合施行で完了し、37年間かけと事業手続きを担当し、施設の整備は特定建築者が行って2地区、民間事業者による個人施行の一丁目第3地区と同じ化し 、商 業 、事 務て街区全体の完成いる（前者において国有地はPFI事業者）。

く、ＵＲ施行の土地区画整理事 業との一体的施行である。

所、住宅の複合開をみた。地区の 分ＵＲが代表施行者となる共同施行方式をとっているのが、横（連鎖型再開発の考え方等については50選No.45を参照さ発とした事 例であ割、事業内容の変

浜市の横浜山下町地区（1.72ha、平成19年度権利変換計画

れたい。）

る。公有地の土地

更はすべて当初の認可）、大手町の連鎖型再開発の一環である千代田区の大信託による市街地

都市計画の変更で

手町一丁目第2地区（1.41ha、平成24年度）及び大手町二丁目◯東京都中央区の晴海五丁目西地区

再開発事業の第一

対応しており、街区

地区（1.99ha、平成30年度）、東京都港区の虎ノ門二丁目地区（18ha、平成28年度権利変換計画認可）号である。施 行 者

全体のデザインの（2.9ha、平成26年度権利変換計画認可）である。

東京オリンピックの選手村（仮使用の後分譲マンションとするは東京都から土地調 和 を 図 って い

民間事業者が代表となる共同施行方式をとっているのが東予定）を整備するにあたり、地盤のかさ上げと公共施設の再信 託を受 託し 、もる。個 人 施 行とい品川と和歌山市のけやき大通り地区（0.58ha、平成23年度）

整備を個人施行で行う事業である。住宅等については公募

う一人の土地所有

う柔 軟 な 制 度 がである。後者は8地区の内唯一の地方での事業である。和歌を受けた民間事業者が特定建築者として整備する。なお、東者である中央区のあったからこそ時

山県初の再開発地区が急激な経済状況の悪化に見舞われ民京都が個人施行者となっている。

同意を得た信託銀

間をかけても完成

間事業者が撤退した後地元の要請で参画したものである。

行2行である。

に至ったと評 価で共同施行の地区においては特定建築者を活用した大手町一丁

6．今後の個人施行の可能性と展望

きよう。

目第2地区を除きＵＲが権利床または保留床を取得している。

表は個人施行について5年毎の事業地区数の推移を見たもの

また、これらの地区の内、市街地再開発事業の補助金の対象である。近年事業地区数が減る傾向にある。一方、大規模なとなっているのは、けやき大通り地区のみである。その他の地

都市再生事業の影響で平均地区面積は増大傾向にある。今区については大都市の中枢市街地における都市再生事業者

後、個人施行はこのような事業に特化していくのであろうか。

区域図○福岡市の住吉1丁目地区（4.2ha、平成8年度）

160

けやき大通り地区と位置付けることができ、ＵＲの参画や個人施行を選択した

最後に今後の個人施行の可能性について考察してみたい。

キャナルシティ博多として知られる当地区は個人施行として◯徳島県小松島市の井利ノ口地区

背景として以下のようなことが指摘できよう。①主として公的

まず、市街地再開発事業の、そして個人施行の利点・優位性はは最大級の規模である（延べ床面積234,460㎡）。地元不動（4.06ha、平成17年度）

機関の所有地や大規模な民間所有地による地区で事業手続どこにあるのか。

産会社が買収した工場跡地が大部分を占める街区を個人施

小松島市の中心市街地において、老朽化した病院を工場跡地

きの公平性・透明性が求められること。②ＵＲの事業ノウハ

第一に市街地再開発事業の利点は権利変換によって土地・建行で整備したものである。事実上単独所有に近いことなどかに移転・新築した事業。平成11年改正を踏まえた土地区画整ウや資力に対する信頼・期待があること。③補助がない場合築物に関する権利が一括処理できることに尽きるのではない

ら非補助事業として行われた。アメリカ人の建築家を活用す

理事業（沿道整備街路事業）との一体的施行事業である。までも税制上のメリットがえられること。④迅速な手続きで確か。底地・借地に関する権利を整理して新しい権利に置き換え

るなど、福岡の顔づくりを強く意識してデザインされたこともた、医療棟は特定建築者として病院が取得しており、おそらく実な事業進捗が期待されること。

られること、登記が一括処理できること、加えて税制特例が設

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

個人施行市街地再開発事業の変遷と可能性

161

th

論説

再開発事業による
公益施設の整備

けられていることは共同化等を伴う事業の推進上大きな利点

今後の個人施行は、これらの点を踏まえつつ、一定の高度利用である。また、権利変換は処分や他の権利形態への置き換えを前提とした普遍的な共同化手法として活用可能性を拡げてを通常の売買等の手続きによらずに行うことに他ならない。例

行けるのではないか。その方向性としては以下のようなことがえば公共団体等が支出を伴わずに新規の建築物の床を取得す考えられよう。

ることなどが可能となる。個人施行では通常全員同意型の権第一にＵＲや民間事業者が個人施行者となる大都市の都市再利変換となるため、従後の権利形態において、例えば定期借

生事業への活用は今後も進むと考えられる。こうした事業にお地権や区分地上権にも対応することが可能であり権利者の複いては地区の特性を踏まえてどのような施行者パターンを採用

雑化するニーズに応えることが可能である。

するのかがポイントとなろう。施行者はコーディネートと事業手

第二に個人施行の（組合施行等に対する）優位性は施行者の続きを担いつつ（場合によってはこれに専念し）、個別ブロック

位置づけについて極めて自由度が高いことであろう。①地権またはビルごとの整備・リスク負担等は複数の参加者に分担さ者個々が施行者になってもならなくてもいい、②第三者が施れ、公平・透明なプロセスのもと大規模あるいは複数街区の行者になれる、③単独でも複数（共同施行）でもいい、④再開

安定した事業運営がもたらされる。

発法で施行権能を与えられた者であっても個人施行者となれ

第二に、施行者の位置付けが柔軟であることを活かして新しる、これらについてはURによる個人施行について先述したといパターンの個人施行が考えられるのではないか。過去に再1．再開発事業で整備された公益施設の推移

2．再開発事業での整備費は高くなるのか？

おりである。これによって、例えば第三者である民間事業者が開発した地区の管理会社が再々開発事業の施行者となる、会施行者となることにより事業化プロセスに主体的に関わりつつ

社施行の施行者（再開発会社）が隣接地区の地権者の同意を再開発事業では多くの公益施設が整備されてきている。その「再開発事業は地価の高いところで整備がされるために、公益

大規模な保留床を取得する、公的主体が施行者（組合員）とな得て個人施行者となるといったケースが想定される。

整備理由には様々な要因があり、例えば、当該再開発事業の施設の整備費が高くなるのではないか」と言う質問をよく聞くこらずに、リスクや手続きから解放されつつ事業参画できると第三に地方での新たな展開も考えられるのではないか。人口

事業性が低いために、公益施設を設置することで事業を成りとがある。これについては誤解があるということができる。近年

いったことが可能となる。

減少社会を迎え、地方都市のコンパクトシティ化は不可避であ立たせたというものもある。しかしながら、その様な理由で設では公益施設が中心部にできるのが当たり前のようになってき第三に個人施行はこのように柔軟でありながら事業のプロセる。地域の需要を見極めながら、中心市街地に機能を集約し置された公益施設も再開発事業が施行される地区が中心市

たが、かつては郊外部に広い敷地を持ち、低容積の施設を建てスにおいて法定事業であるがゆえに一定の公平性・透明性がていく取り組みが今後継続的に求められる。初期の事業の原街地であることから、公益施設として重要な役割を果たしておることが多かった。それに対し再開発事業では地価は高いもの担保されていることも重要な点である。加えて、さらなる中立性

点に帰ってあらかじめ一定のエリアの整備の方針を示しながり、各施設の市民の利用度はどの施設も高く、結果として十分の、高容積の複合施設として整備するため、地価負担額は郊外等が求められるときに公的機関であるURが個人施行者に加ら、継続的で、柔軟で、できるところからやる無理をしない共設置目的を果たしていることが判る。下表に1970年から2015年

部での設置よりも低くなり、建築費についても、再開発事業費補わる意義が生ずるものと考えられる。

同化、こういった取り組みに個人施行をもっと活用できるので

迄に事業認可された地区での公益施設の整備数を5年ごと、助があるため、原価を抑えることができていた。その為、整備コ

用途別に整理してみた。
（全国市街地再開発協会発行の「市ストが高くなるということは、事業の仕組みからは生まれなかっ街地再開発2018」より）た。そして最近での立地適正化計画等に基づく整備等では、よ表1から判ることは地区数で見て全事業の半分弱の事業で公り整備費に対しての助成が高まり、公益施設整備費に於いても益施設が整備されていることであり、年代としてはバブル崩

再開発事業での優位性は高くなっている。

はないか。

表

個人施行の年代別推移（地区数、平均地区面積）（）内は平均地区面積（ha）

計～50年間でどのような施設が整備されたか、
そして公益施設はその役割を変えてきたか～株式会社 アール・アイ・エー
取締役会長

宮原 義昭

壊、経済低迷期に少し増えてきていることが判る。一方整備される施設で見ると、ホール、公民館、交流施設等が圧倒的に多年

代～1975/3 ～1980/3 ～1983/3 ～1990/3 ～1995/3 ～2000/3 ～2005/3 ～2010/3 ～2015/3 2015/4～

全

国

5
15
28
26
26
22
16
11
14
10
173
（0.28） （0.27） （0.35） （0.42） （0.67） （1.05） （1.40） （1.08） （0.89） （2.90） （0.82）

く、図書館も単独の用途としては多く整備され、年代別にコン

3．公益施設整備は郊外でなく中心市街地に

スタントに設置されていると言える。又、かつては女性セン

1．
でも述べたが整備される公益施設については政策的課題に

うち
0
2
8
9
11
4
6
4
6
3
53
三大都市※ （－） （0.20） （0.41） （0.54） （0.44） （2.59） （1.46） （1.15） （1.21） （7.28） （1.26）

ター、男女参画センター等の整備があったが、近年では医療、対応しているところがあるが、もう一つの動きとしては、市民が保育、子育て支援、そして高齢者施設の整備が増えているとい

公益施設に求める内容が変わってきているということがある。

5
13
20
17
15
18
10
7
8
7
120
（0.28） （0.28） （0.33） （0.36） （0.83） （0.71） （1.37） （1.05） （0.64） （1.02） （0.64）

うように、政策的課題対応が事業年数のかかる再開発事業のかつて公益施設は、公共団体から市民に発する内容を伝える

中でも行われている。

場であったり、文化的なことについても、公共団体が企画し、その他※首都圏（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）、大阪府、愛知県

表1※国土交通省作成の「市街地再開発事業の進捗状況等（平成27年度末現在）」をもとに作成

再開発事業による公益施設整備の推移※年代は原則として上記の「都市計画決定」時により整理し、「都市計画決定」が空欄の場合は「事業計画認可」時とした。
なお、事業中止と判断される地区は除外した。

参考文献
・（社）全国市街地再開発協会（平成5年） 個人施行による市街地再開発事業に関する研究
・吉野智彦（平成24年） 個人施行共同施行方式による市街地再開発事業の課題と活用に関する考察（再開発研究No 28

162

・（社）全国市街地再開発協会

日本の都市再開発（関連地区該当部分）

・（社）全国市街地再開発協会

市街地再開発（関連地区該当部分）

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～（社）再開発コーディネーター協会）

消費生活 女性 男女参画 体育
交流
ギャラリー
センター センター センター 施設
センター

サービス
美術館 学校・
生涯
施設 庁舎等 保健 博物館 教育
学習 図書館 情報 高齢者センター 科学館 センター センター
センター 施設（郵便局等）
等

事業認可年

地区数

合計

1970～1975
1976～1980
1981～1985
1986～1990
1991～1995
1996～2000
2001～2005
2006～20102011～2015
1970
～2015

8
18
33
53
48
75
76
54
51

13
26
52
78
76
119
130
95
85

1
0
1
3
3
7
1
7
1

3
4
13
18
16
21
15
11
9

1
3
6
14
12
21
29
19
11

1
2
2
4
2
1
2
1
3

2
3
2
2
2
2
2
2
0

0
0
3
1
5
2
0
0
0

0
0
0
1
3
5
4
0
1

2
0
1
2
3
1
2
0
0

1
5
9
6
3
4
2
4
2

0
2
0
8
3
12
11
6
11

0
1
0
2
2
6
2
2
0

0
0
3
1
1
3
5
5
2

0
2
1
0
1
2
3
2
1

0
0
0
2
2
2
4
2
0

0
1
2
6
9
12
14
7
9

0
0
2
4
0
3
1
0
1

416

674

24

110 116

18

17

11

14

11

36

53

15

20

12

12

60

11

公民館 ホール

医療
施設

福祉
施設

保育
園等

子育て
施設

市営
住宅

他

0
1
2
0
1
5
4
4
8

0
0
3
0
2
0
8
2
1

0
0
1
1
5
0
3
1
3

0
1
0
1
0
6
9
5
9

0
1
0
1
1
1
5
12
9

1
0
0
0
0
1
3
2
3

1
0
1
1
0
2
1
1
1

25

16

14

31

30

10

8

再開発事業による公益施設の整備

163

th

論説

それの実現の場であったところがある。これに対し、最近では、自主的市民活動が活発で、その内容の発表であったり、市民活動の表1で示した医療施設や子育て支援施設についてみてみる。医療施設の中で拠点的な場となっていることも多い。即ち、公共団体から市民へ発していたのが、今は市民が市民へ伝える活動を支える場として公病院は地方都市では高齢化等の問題から交通至便の中心市街地に整備が益施設が有効な役割を果たしている。このことは、正に、公益施設が中心市街地に立地しなければならない最大の理由でもある。

なされないと、患者が来院することができなくなる。老朽化した病院を建替

下記事例の下館市中央地区（現筑西市）の美術館は郊外設置予定のものを再開発事業での整備に変えた例であり、この他にもそえるのに中心市街地で且つ病院機能を維持しつつ行うとすると、近接地の再の様な例は多い。

開発事業により整備することが有効となる。ここに例示する郡山駅一丁目第下館市中央地区（茨城県筑西市、組合施行）

一地区は地区の図にも主な用途：美術館、駐車場

あるように近接地での移 転を行った 例である。このようなニーズ
は多く、50選に選定されている酒田中町 三
丁目地区（No. 3 6）は旧病院の向側の空き地を含む区 域と一 緒

旧病院に再開発 事 業を行った例である。
地元出身の文化勲章受章者森田画伯の市立美術館を整備

郡山駅一丁目第一地区（福島県郡山市、組合施行）
主な用途：病院、住宅

子育て支援施設としては大田原市中央通り地区をあげる。この地

4．公益施設の整備例
最近多く見られ、話題となっている施設に図書館がある。図書館の老朽化問題もあるが、市民の図書館に対するニーズの変化への対応も、図書館が話題となっている要因でもある。ここでは図書館がまちなかにできた早い事例として原町田三丁目地区（1990年3月竣工）と東日本の震災後竣工した多賀城駅北地区（2016年3月竣工）を例示する。両施設とも今迄の図書館に比べて利用する市
民の数は格段に増え、多いときは一桁違うような数の市民が利用すると言われる程の利用数となっている。

区では子育て支援施設の他に交流センター、図書館等の整備が行われている。場所は商店街の中心部であるが、現在は店舗が少なく、連続した店舗がある地区とは言えないところとなっている。
その様なところで、市民の集まる場所としての効果がでている。

中央通り地区（栃木県大田原市、組合施行）
施設名称：トコトコ大田原
主な用途：子育て支援施設、図書館、店舗等

交流施設と美術館の例として
秋 田中通一丁目地区をあげる。この地区は日赤病院が郊外へ 移転した跡地周辺での再開発事業である。

原町田三丁目地区（東京都町田市、組合施行）
主な用途：ホテル、図書館、店舗

164

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

多賀城駅北地区（宮城県多賀城市、会社施行）
主な用途：図書館、レストラン

秋田中通一丁目地区（秋田県秋田市、組合施行）
主な用途：交流センター、美術館、住宅、高齢者施設、店舗等

再開発事業による公益施設の整備

165

th

論説

土地区画整理事業との一体的施行のあゆみ

則」によらない換地、いわゆる「飛び換地」についての内容を定に建物除却を必要とする場合は、通損補償を権利変換期日前めている。

後で分担するケース（権変期日前は区画整理負担、権変期日後すなわち、区画法に定められる「再開発区」を定める一体的施は再開発負担・いわゆる「リレー補償」）もある。

行の事業には「飛び換地」が含まれる事業となり、都再法に定められる「特定仮換地」とは「飛び換地」及び「照応の原則に株式会社 都市ぷろ計画事務所

プロジェクトマネージャー

株式会社 アール・アイ・エー

今井 淳史

東京支社開発企画部次長

寺岸歩

よる換地」を包含して一体的施行を行う場合に指す用語となる。また、再開発区を設定する場合、必ず再開発事業の施行区域内に含めることが求められる。
・通常の土地区画整理事業、市街地再開発事業との違い
通常事業との違いをポイントとしてまとめると以下の6点が挙げられる。

1．土地区画整理事業と市街地再開発事業による市街地整備のあゆみ

れ、権利者の資格要件が明確化されるとともに、従前地に対する（1）権利者における生活再建方法の多様化

権利変換登記（90条登記）が可能となっている。

通常の区画整理の場合は「個別換地（戸建）」による再建が基本（同時施行から一体的施行へ）・同時施行による市街地整備

土地区画整理事業（以下、「区画整理事業」という。）と市街地再開発事業（以下、「再開発事業」という。）の両方を行う制度として、昭和47年の「土地区画整理事業と市街地再開発事業の同時施行（以下、「同時施行」という。）」が、当時の建設省によって作成された「土地区画整理事業・市街地再開発事業同時施行要領（案）（以下、「旧要領」という。）」に基づいて運用されていた。

となり、通常の再開発の場合は「共同化への参画」または「地区・一体的施行制度創設による刊行物の発行外転出」のいずれかによる再建が基本となる。一体的施行の特制度創設により、㈳全国市街地再開発協会及び㈳日本土地区

徴としてはこれらを組み合わせて、「個別換地」「共同化」「地区

画整理協会により「土地区画整理事業・市街地再開発事業

外転出」の3つの選択肢の中から選ぶことが可能になり、権利者

一体的施行マニュアル（平成12年1月）」（以下、「マニュアル」とが地区内での生活を継続するための選択肢が増えている。

いう。）が、㈳再開発コーディネーター協会及び㈳全日本土地区

また、地区の特性として、借地権者や借家権者の分布状況等に

画整理士会一体的施行研究会編により「区画整理と再開発のよっては、区画整理事業の高度利用推進区との併用や、立体換

一体的施行実務ガイドブック（平成18年3月）」
（以下、
「ガイド

地制度を併用した小規模共同化住宅の整備、住宅市街地総合整ブック」という。）が刊行されている。

備事業の都市再生住宅（従前借家人用住宅に対する補助制度）を活用した借家人対応など、他の事業制度との併用による幅広・同時施行が抱えていた課題

2．一体的施行制度について同時施行を進めていく上で、実務上の課題点として以下の3点・一体的施行の定義、仕組みが指摘されていた。

マニュアルにおける一体的施行の定義は、「区画整理事業の特課題①再開発区域への集約換地と区画整理の照応の原則との定仮換地（都再法第118条の30）において、再開発事業を施行

関係が不明確するもの」とされている。

（施行地区外の従前建物について再開発事業における従前資産として取り扱えない）

・照応の原則について一体的施行では、事業を立ち上げ、実際の工事実施段階において、双方の事業スケジュールをよくよく調整していく必要がある。場合によっては、どちらかの事業側で事業や工事の進捗を先行的に図る等の工夫が必要になる。
（5）登記手続きが複雑で、区画整理と再開発で登記に関する考え方が異なる
区画整理事業における登記は、宅地整備や移転工事が完了
し、換地計画認可に基づく換地処分が行われて初めて、新しい土地の表題登記が行われることになる。
【後で設定】
これに対し、再開発事業では権利変換が有する大きな効力として、施行区域内の土地が権利変換期日において、新たに所有者になるべき者に帰属（建物の場合は施行者）し、従前の土地を目的とする所有権以外の権利は消滅する。
（都再法第87条）という点が挙げられる。
【先に設定】
そのため、一体的施行においては、権利変換期日を迎えても、その従前権利は再開発事業の区域（施行地区）内に登記上は存在せず、区画整理事業の換地手続きの中で権利が集められることになる。
そのため、通常の再開発事業では、施行地区内の土地が一筆

い生活再建施策を実施している事例も見られる。

化され、権利が整理されることになるが、土地区画整理事業に（2）特定仮換地に伴い、権利者以外の関係者同意が必要ての区画整理工事が完了してから行う）を経てからになるため、「再開発区」を設定する一体的施行事業の場合、「外→内」権

実体的な権利と登記簿上の権利表記にタイムラグが生じ従前の利者（設定される再開発区の外から申出）に関しては、所有者筆が残ってしまう、といった課題がある。

以外に関係権利者からも、再開発区申出に対する同意を得る必要が生じる。
（区画法第85条の3第2項、第85条の4第3項第二おいて従後の権利形態が登記に反映されるのは、換地処分（全（6）権利者の捉え方が違う（再開発側から見た視点として）号）（再開発区を設定しない場合は不要。）

再開発事業を実施しようとする区域は、換地後の区域であり、応の原則」の理解をしておく必要がある。
「照応の原則」とは、従（3）建物補償を誰がいつ行うか、が論点となるは、広く区画整理区域を対象として、権利者（再開発）を募るこ

前の宅地に対して換地を定める場合に、換地と従前の宅地との一体的施行の場合における建物補償の考え方については、マととなる。

位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定ニュアルにおいて、一定の考え方が示されているが、区画整理

基本的に再開発に参加したい人だけを集めて行うため、換地申・一体的施行により改善された課題点

めなければならないとした区画法第89条に基づく換地の基本原事業が同時並行的に事業として動いているため、基盤整備のス

し出や事業計画同意における同意率はあまり議論にならず、む同時施行が抱えていた課題を解消することを目的として、平成11則である。しかし、現実的にはこれらの6要素が個別に完全に照ケジュールや移転工事、権利者意向の違いから、区画整理事業

しろ対象区域に対する換地量が確保できるかどうかが議論の年に土地区画整理法（以下、「区画法」という。）及び都市再開

応するように換地を定めることは、困難であるため、判例等におの施行者と再開発事業の施行者が連携・調整で対応していく

争点となる。

発法（以下、「都再法」という。）の改正が行われた。法改正にいてもこれらの要素が個別に照応していることを要さず、総合的ケースが生じる可能性がある。再開発事業の権利変換期日以前

伴う改善点として、課題①に対しては、区画法第85条の3においに照応していれば足りるものとされている。

課題②再開発の権利者が不明確（全員同意による事業進行の必要性）
課題③再開発における権利変換登記の実施時期が不明確

一体的施行に関して、区画整理事業に関する検討を行う際、「照て「市街地再開発事業区（以下、「再開発区」という。）への申166（4）スケジュールが区画整理又は再開発だけでは決められない

再開発区（飛び換地あり）を前提とした一体的施行において

3．代表的事例の紹介

出換地」が制度化され、照応の原則の例外規定として、施行地・特定仮換地と再開発区の違い

区全域からの換地が可能となっている。

一体的施行の定義に挙げられる「特定仮換地」と「再開発区」

一体的施行制度の活用による代表的な事例を以下に紹介する。事業初期において区画整理事業による整備を検討しながらも、最課題②及び課題③に対しては、都再法第118条30号､31号においの違いについても理解しておく必要がある。再開発区とは、区終的に再開発も含めた一体的施行を実施している地区を「区画整理主導型」の地区とし、再開発事業による整備計画の検討の中て「再開発事業における特定仮換地のみなし規定」が創設さ

画法第85条の3及び第89条の3に定めがあり、上記の「照応の原で最終的に区画整理も含めた一体的施行を実施している地区を「再開発主導型」の地区としている。

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

土地区画整理事業との一体的施行のあゆみ

167

th

論説

・事例1：太秦東部地区

・事例4：中野二丁目地区（京都市西京区 区：市施行／再：市施行 区画整理主導型）（東京都中野区 区：組合施行／再：組合施行 再開発主導型・事業中）

京都市北西部の拠点地区であり、地下鉄延伸に併せた交通結節点と区役所等の公共老朽化した公的住宅の建替えによる再開発を周囲の公共施設整備と併せた駅前拠点施設を含めた地域拠点として整備した。一体的施行活用のメリットとしては、地区内住整備を行う計画である。一体的施行

民が「住み続けられ活用のメリットとしては、高齢者が多るまちづくり」をまちく居住していた公的住宅の建替えをづくり方針として設直接移転により権利者の負担軽減

定し、生活再建方法を実現し、区画整理による関連公共の多様化を図ったこ

施設整備により、駅前と周辺部を含とが挙げられる。

めた市街地整備を一体的に行うこと

配置図

イメージパースができる点が挙げられる。

・事例2：大津駅西地区（滋賀県大津市

区：市施行／再：組合施行

区画整理主導型）

・事例5：湊二丁目東地区（東京都中央区

区：ＵＲ施行／

区の整備」、「地方拠点型都市の整備」等が挙げられる。

地方都市における駅前広場と幹線道路をつなぐ道路整備を契機として、密集市街地の整備改善と駅前市街地の高度利用化を併せ

再：組合施行て整備した。一体的施行活用のメリットとしては、駅前の高度利用が望まれる地区を再開発事業による高度利用を図ったことで、個空閑地及び小規模な老朽家屋が散在する現況に対し、区画整

辺市街地も含めた基盤整備ができない点等を背景として、地別換地地権者の減歩率を緩和し、借家権者の対応策として都市再生住宅を活用する等、多様な生活再建方法により地区内居住継理による街区再編により、公共施設の整備と宅地の利用増進

権者に対する生活再建の選択肢を「戸建（換地）」「マンショ続を図っている点が挙げられる。

を図り、住宅、商業、業務等が調和した複合市街地の整備を

ン（再開発）」「金銭化（転出）」と増やすことにより、円滑な行う計画である。一体的施行のメリットとしては、バブル期の事業推進に努めているケースが多くみられる。

地上げの影響を受けた権利者の強い要望として、個別の土地・一体的施行が抱える課題

利用（戸建て）による従前の生活形態の継続と共同化による一体的施行における再開発事業区域は、再開発（共同化）参生活再建の両方の要望に応じた整備を行う事が出来た点が挙加希望者の状況を見て設定することになるが、再開発区域のげられる。

敷地の大きさや周辺道路状況との関係で参加量の調整に時間単独の再開発事業だけでは、駅前広場と取り付け道路など周再開発主導型）※「時代を画した再開発事業」No.47参照

が掛かるケースも見られ、「初動期の合意形成（再開発と区画・事例6：大手町地区（東京都千代田区
個人施行

・事例3：恵庭駅西口地区（北海道恵庭市

区：市施行／再：個人施行

区画整理主導型）

区：ＵＲ施行／再：再開発主導型）

整理の仕分け）」が課題となっている。
また、通常事業との違いでも採り上げた「補償分担の考え方の日本有数のビジネス街において、地区内の国の合同庁舎の地調整」や「区画整理及び再開発双方のスケジュール調整」、区外移転を契機として、区画整理との一体的施行を用いて、種「登記に関する調整」等が実務上において生じる課題となっ地には複数の建替え希望者が共に換地申出を行い、その上でている。

これら複数の地権者等が市街地再開発事業によって共同して・今後の展開建物を建設し、このような土地の入れ替えと共同建物の整備を

これまでの一体的施行の先例地区は、「区画整理主導型」が

駅前幹線道路の拡幅に併せた市街地再整備を実施し、駅前に福祉系を中心とした拠点整備を行った。

行いながら、段階的に建替えを行っている。一体的施行のメ

多く、地方都市駅前や都心部でも一定の整備範囲を有するエ

一体的施行活用のメリットとしては、遊休地が多く空洞化が顕著であった中心市街地において、民間事業者を活用した官民連携のリットとしては、老朽化したオフィスを所有する企業が連鎖型

リアでの事業が中心であったが、今後は都心部においても中

中で、駅前に多様な都市機能を集積させることができた点が挙げられる。

再開発により、その事業活動を中断することなく新たに地区内

野二丁目地区のような「再開発主導型」による一体的施行がで建替えを行うことが可能となり、その結果、質の高いオフィス

行われる可能性を秘めている。

ビルの整備を始め、都市再生特別地区による様々な育成用途

個別利用に対応する制度としては、「防災街区整備事業」やの導入、日本橋川沿いの歩行者専用道路をはじめとした地区「個別利用区」制度等も創設され、一体的施行はこれらの制内の歩行者ネットワークの形成が実現された。

度よりは比較的広範なエリアでの取り組みが見られたが、地区※「時代を画した再開発事業」No.45参照

4．これまでの成果と課題、今後の展開など

特性（老朽建造物が多い、借地権者や借家権者等関係権利者が多い、一定の公共施設整備のニーズがあるものの単独再開発による整備にはそぐわない）を踏まえ、それぞれの事業制度の特徴も踏まえながら、権利者における生活再建の多様化

168

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～・一体的施行の成果（個別の土地利用又は共同化）という一体的施行の一番のメ

これまで実施された一体的施行による整備地区の特徴として

リットを最大化するべく、この制度活用事例が増えることを望は、「密集市街地の整備改善」や「都心における用途混在地

みたい。
土地区画整理事業との一体的施行のあゆみ

169

th

論説

市街地再開発事業とエリアマネジメント

3．エリアマネジメントの展開―大都市都心部、地方都市中心部

社会資本整備から社会関係資本構築へりの必要性が認識されるようになっており、大都市から地方都

最近では大都市都心部における地区の都市再生も、また地方
都市中心部における地域再生も、マネジメントによる都市づく市までの多様な地区で、一般社団法人、NPO法人、都市再生

横浜国立大学 名誉教授
一般財団法人 森記念財団 理事長

小林 重敬

推進法人、任意組織など様々な社会的組織によって担われているエリアマネジメント組織が展開している。
近年、大都市都心部の多くの地区で「エリアマネジメント組織」がつくられている。また地方都市中心市街地でも、中心市街地の活性化のためにTMO（タウン・マネジメント・オーガナイゼーショ
ン）が組織化されエリアマネジメントの活動を展開している。

1．社会資本整備から社会関係資本構築へ

2．
「育てる」段階での民間と行政の関係

成長都市の時代はディべロップメント、「開発」により都市を「つ「育てる」段階での民間と行政の関係は「つくる」段階のもの

くる」時代であった。我が国において「つくる」時代の「開発」にとは異なる。しかも、これからの都市づくりは積極的に地域対応する中心的な制度、仕組みの一つが市街地再開発事業で特性を重視し、地域価値の上昇を図ること、あるいは地域価あった。一方、成熟都市の時代はマネジメント、「管理運営」によ

値の低下を防ぎ、維持する都市づくりが必要になっている。

り都市を「育てる」時代であると考えられ、現在、「育てる」時代

そのため従来の平均的な、画一的な都市づくりでの民間と行の中心的な制度、仕組みが模索され、今年6月に内閣府による地政との関係では対応できない状況が生まれている。そのた域再生エリアマネジメント負担金制度が創設されている。

め、地区を単位として、その地区の地権者、事業者等の民間のところで、ディべロップメント、「つくる」ことは、本来はマネジメン

関係者が地域特性を活かした地域づくりを官民連携で進め

ト、「育てる」ことと分離できるものではなく、ディべロップメント

ることが必要となり、実践されるようになっている。

は、本来はマネジメントと一連のもの、あるいは一体のものである

また、我が国の都市づくりにおいて、近年、防災・減災や環と考えるのが妥当な考え方である。

境・エネルギーなどの新しい公共性の高い課題が生まれてお我が国の都市づくりを考えると、大都市中心部では依然として、り、そのような社会動向への対応を地区の単位で行う必要も都市を「つくる」ことが「都市再生」などの考えで進んでおり、そこジメント」や「タウンマネジメント」の活動を支え、組織を支える仕組みとして、アメリカ、イギリスやドイツなどで先進的に展開しているBID（Business

Improvement

District）が注目を集め、日本版BID研究と仕組みづくりの必要性が認識されるようになった。
平成26年に大阪版BID条例とも言われている「大阪市エリア
マネジメント活動推進条例」が制定され、平成27年4月に施行され、最初の適用地区が大阪グランフロント地区である。また先ほど述べたように国も日本版BID制度ともいわれる地域再生負担金制度を今年6月に地域再生法の改正により創設した
ところである。

ものであると考える。
具体的には、一般の地区と異なるレベルの質の高い都市整備などを行なえば、行政が行なう一般的管理のレベルとの違いが出てくる。そのため「エリア」としてその管理の差異に伴う維持管理コストの上昇分を「エリア」として補完する仕組みが必要であり、「エリア」の多くの関係者が合意してこれに当たらなければならない。
・特色ある空間配置の実現
大都市都心部であれば、「ひとつの通り」を魅力的に活用する
ためには、「つくる」段階から、その後のまちを「育てる」ことを考え、空間配置、たとえば公開空地やアトリウム、さらにそれら空間と歩道との関係などを考える必要がある。そのためには多くの権利者等が存在する「ひとつの通り」に、一定のルールを決めておく必要がある。現在、実践されているものとしては「まちづくりガイドライン」等がある。
具体的な事例としては大手町・丸の内・有楽町地区のエリアマ
ネジメント活動の中で、「仲通り」をガイドラインに基づき賑わい空間として整備している事例、あるいは高松市丸亀町商店街におけるデザインガイドラインによる道路空間の整備などがある。
（2）開発の時点とは異なる管理・運営時点での公民などの関係を構築する都市を「つくる」段階では、官と民間との関係は、基本的に開発関係行政セクションと開発事業者との関係である。一般的

4．社会関係資本としてのエリアマネジメントには開発事業を官が規制する関係である。官と民間の関係

生まれてきている。その場合、防災・減災や環境・エネルギー

成熟都市の時代には、地域の都市づくりに関わる関係者など

は、民間が官の持つ都市計画法や建築基準法などのあらかじ

でこそ、都市を「育てる」ことを認識する必要性がでてきているとなどの新しい公共性の高い課題には、都市を「つくる」段階

がつくる社会的組織によって地域の価値を高め、維持する必め定まった開発関連規制でコントロールされる関係である。

考える。そのことを、別の表現ですれば、都市を「つくる」段階かから構想し、実現を図り、実現した暁には都市を「育てる」仕要性が認識され具体化するようになっており、それらの社会的しかし「育てる」段階での民間である「エリア」関係主体と官とら、都市を「育てる」ことを考えていく必要があるということであ組みの中に、防災・減災や環境・エネルギーへの対応を組み

組織は、社会関係資本とも呼ばれ、お互いの信頼関係を築いの関係は、「つくる」段階の官との関係は大きく異なる。「育る。すなわち、ディべロップメントの段階から、
マネジメントを考え込む必要がある。近年の市街地再開発事業ではそのような形

たうえで、都市づくりガイドラインなどの規範を作り都市づくり

てる」段階の官と民間の関係は、それぞれの関係主体が大きてゆく必要があるということである。

で進められる開発事業がみられるようになっている。

活動を行なっていると述べたが、その内容をもう少し細かく見く異なる。官は道 路 や公 園 等 の 公共空間を管 理するセク

今日、我が国においても、都市づくりの様々な局面で、積極的にその場合、地域に関わる地権者、商業者、住民、開発事業者てゆくこととする。

ションなど、さらに警察、保健所などの官が登場してくる。一地区を単位とした「マネジメント」の必要性が認識され、「エリアなどがつくる社会的組織によって、すなわち民間の力によって（1）開発の時点から管理・運営を関係付ける

方、民間は開発事業者ではなくビル所有者などの所有権者、ビ

マネジメント」が実践されている。

地域の価値を高め、維持する必要性が認識され具体化する

マネジメントという言葉を使うと、一般には維持管理と理解さルに入居しているテナントなどである。

これまでの都市づくりは、官（行政）により、地区を超えた都市全ようになっている。以下で述べるように、それらの社会的組織れる。都市づくりでいえば、「つくる」段階が終了した後の維その結果、官側の対応が公共空間の管理という従来型の対応体を対象とした規制などを使い、都市全体を公平な視点から行は、「社会関係資本」（social capital ソーシャル・キャピタ

持管理という位置づけで理解される。しかし今日のマネジメンをすると、民間側が考えている「エリア」内の公共空間の利活うことを旨としてきた。それは別の言葉で表現すれば、官（行政）ル）とも呼ばれ、地区の関係者がお互いに信頼関係を築いた

ト、あるいはここでいうマネジメントは「つくる」段階から「育用の考えと食い違いを生じやすい。

が中心となる都市づくりは平均的、画一的な都市づくりを進める

うえで、都市づくりガイドラインなどと呼ばれる地区の関係者

てる」ことを考えるマネジメントである。すなわち開発の時点か

近年では、一定の枠組のもとに道路、公園などの公共空間を民のには適しているということである。

間でつくり上げた規範（「ソフトロー」）をもとに都市づくり活ら、その後の管理・運営を考え、関係づけて行くことが必要で間が利活用できる仕組みが生まれているし、制度的にもそのよ

都市づくりにおいては、従来、民間と行政の関係は「つくる」段階

動を行なっている。すなわち、以前の社会資本整備から、社あるといこうことである。そのことを「エリア」の単位で考える

うな動きを担保する仕組みが生まれている。

での関係が中心であった。都市を「つくる」段階ではそれをコント

会関係資本構築へと社会インフラの位置づけが変化し、またと、そこに「エリアマネジメント」の必要性が出てくる。

（3）多様な地域関係者間の関係を構築する

ロールするための規制が必要であったが、同時に「つくる」ことそ一方で社会資本整備と社会関係資本構築は重層して必要に・開発の質のレベルと管理コストとの関係「つくる」段階での関係者は開発事業にかかわる関係者であのものの仕組みとして事業があり、官（行政）はその事業の公共なってきているとも考えられている。

開発の時点から、その後の管理・運営を考えて行くと、一般にり、多様な関係者がいるものの、開発事業という枠の中での開発の質を高めることにつながる場合が多い。それは地区間関係者であり、「エリア」とは直接関係のない者も多く、一時的性の度合いによってさまざまなレベルでかかわりを持ってきた。

170

そのような地区での活動の積み重ねの中からは、「エリアマネ

競争の時代における都市づくりの時代であることを反映した

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

市街地再開発事業とエリアマネジメント

171

th

論説

5．市街地再開発事業とエリアマネジメント

な関係である。

会の会長が一人で背負うこととなる。そのため、まちづくり協議「つくる」段階での関係者の関係は契約的関係が中心的なも会組織自体を株式会社、NPO法人、社団法人などの法人格化のであるが、「つくる」段階での関係者の関係は多様である。

する場合、あるいはまちづくり協議会と並行して法人組織を置

地域関係者の基本的な関係は、たとえば商店街であれば商店

く場合がある。

会などの組織があり、近年ではビジネス街でも地権者・建物所

逆にいえば、エリアマネジメント活動を進めてゆくと、法人格を有者間の組織が存在する地域がある。

持った組織でなければ扱えない事項で出てきて、やむを得ず

しかし、ここで取り上げている「エリア」を特に設定して、上記既存の法人組織である株式会社などを借りて法人化してきたの多様な関係者をまきこんで、まちを「育てる」には既存の地

ともいうことができ、近年では国が用意している都市再生推進

域組織では対応できないと考える。

法人となる事例は増えている。特に平成30年に制定された「地そのため、各地に関係者間の柔らかな組織としての「まちづく域再生エリアマネジメント負担金制度」との関係で、そのようなり協議会」などが行政区画などで限定されずに誕生している。

動きが加速されると考える。

柔らかな組織としての「まちづくり協議会」の関係者間の関係（5）エリアマネジメントの効果を評価し官民連携の関係を

は「まちづくりガイドライン」や「まちづくり憲章」などと呼ぶ自レベルアップする

主的な協定に近い関係を結んでいるのが一般的である。

上記のようなエリアマネジメント活動を官民連携で進めるため（4）エリアマネジメントの組織と組織化には、エリアマネジメントの効果を評価する仕組みが必要であまちを「育てる」ことにより、地域の価値を維持・向上させ、まる。よく使われる評価の仕組みとしてＰＤＣＡサイクルがある。

た新たな地域価値を創造するために市民・事業者・地権者等

すなわちPLAN、DO、CHECK、ACTIONという一連の動きにによる組織化が進められている。

よりエリアマネジメント活動の成果を確認し、次の活動につな

一般には、最初は任意組織としての協議会形式をとり、やがてげてゆくことが必要である。そのことはエリアマネジメント活動

法人組織に移行する場合、あるいは協議会の中に法人組織をの持続性を高めると同時に、その持続可能性の根源にある活周辺市街地の一体地区、秋葉原地区再開発事業と電気街地

持ち、2層の組織となる場合もある。

動財源の確保にもつながるものである。

区の一体地区および虎ノ門ヒルズと新虎通り地区の一体地区

エリアマネジメント組織の重層性になる理由は、任意組織とし先に述べた「地域再生エリアマネジメント負担金制度」ではエがある。

てのまちづくり協議会の活動が展開してくると、協議会として、

リアマネジメント活動の成果を具体的に示す必要が明示され

図-2は神田淡路地区における再開発事業地「WATERRAS」

金銭問題をはじめ、さまざまな責任を負う場面がでてくるが、ている。

と周辺地区（その代表が須田町老舗街）の関係を示した図でまちづくり協議会のような任意組織の場合では、責任を協議

市街地再開発事業とエリアマネジメントの関係を、実際の再開
発事業に照らしてみると、いくつかの類型に分かれる。大別す
ると再開発事業地がそのままエリアマネジメント地区となる場合と再開発事業地の周辺地区と一体になってエリアマネジメン
ト地区となる場合である。
（1）再開発事業地がそのままエリアマネジメント地区となったエリアマネジメント

事例としては、市街地再開発事業がエリア一体で展開した六本木ヒルズ地区や大崎駅西口地区などがある。
図-1は六本木ヒルズ地区のエリアマネジメント組織と一般地権者との関係を示している。市街地開発事業に参加した一般地権者を中心として構成されるまちづくり協議会が、一部の意見者である森ビルにエリア全体の管理運営を委託し、森ビルが統一管理者としてエリアマネジメントを展開している関係図で確かに、市街地再開発事業などの事業は、整備が終了すれば事業は終了である。しかし、土地は利用価値そのものであり整備後の施設や土地がどのように利用されるかが重要である。
そのため、これらの地区では事業終了後に、地域力の向上や地域の価値の向上を目的とするエリアマネジメント活動が行われるような体制が構築されている。
また一方で、事業の実施に際しては地権者の合意形成や周辺住民の理解、まちづくりの方向性・ビジョンの共有が必要である。そのためには地権者・住民の組織化が有効であり、これはエリアマネジメント組織と親和性が高いため、上記のように再開発事業地全体で、あるいは再開発事業地周辺地区と一体となったエリアマネジメント組織ができ、活動しているものと思われる。上記の4地区では、事業の合意形成やビジョンの共有を図る地権者・住民等の組織が組成されており、それをエリ
アマネジメント組織体に発展させていると考えられる。

ある。
（2）再開発事業地の周辺地区と一体になってエリアマネジ
メント

事例としては、再開発事業地区である神田淡路町ワテラスとある。

秋葉原電器街

須田町老舗街

神保町古書店街

小川町スポーツショップ街

図-1 六本木ヒルズのエリア4マネジメント組織図

172

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

図-2 神田淡路町再開発と周辺地区図

市街地再開発事業とエリアマネジメント

173

th

論説

不動産証券化と市街地再開発不特法3号事業者
業務委託契約株式会社稚内駅ビル開発

事務委託契約
会社事務業務受託会社

再開発事業と新しい不動産開発金融スキーム

賃貸契約
各施設事業者

事務局長兼プロジェクト業務部長

長田 訓明

１．不動産証券化の発展

J-REITが運用対象とする物件は主に竣工済み・テナント入居済

不動産証券化は、金融機関が不良債権を抱え不動産金融の縮小

みの稼働中不動産であり、数十億円、数百億円という多額の資金に至ったバブル崩壊を背景に、新しい不動産金融の手法として運用を行う機関投資家（銀行や生命保険会社や大手事業法人期待され、法的な枠組みや税制面での制度整備が図られるとと等）のニーズや投資法人及び運用会社の運用効率の点から比較

もに順次普及し、再開発事業による不動産開発においても取り組

的大規模な賃貸ビルを多数保有するものであり、いわば大手不動

まれてきている。不動産証券化には、その目的や対象とする不動産会社とも言える。

産事業の性格に応じて様々な形態のものがあり、最も大きく発展

これに対し、個別の不動産事業の開発・取得を目的としたもの

してきたものが、上場不動産投資信託＝J-REITである。J-REITが、資産流動化法に基づくTMK（特定目的会社）、合同会社等

は、不動産会社や不動産関連事業会社が、対象不動産の取得・を運営者とする民法上の匿名組合出資、不動産特定共同事業法保有を行う不動産投資法人とそれを運用する運用会社とを設立に基づく不動産特定共同事業などであり、個別不動産の有価証し設定する会社型投資信託であり、不動産投資信託証券として券化＝狭義の証券化とも呼ばれ、個別不動産を対象とするSPC

2001年9月に初めて上場され、2018年9月末の投資法人数は61、保が設立され、取得・運用を目的とする運用型と新規の開発事業を

有不動産は取得額ベースで17.8兆円となっている。
（表１）

行う開発型とがある。

件数
取得総額
平均取得額

商業

住宅

物流

ホテル

ヘルスケア

その他

グループ・
ホーム

図2

する2つの大手投資法人*¹の情報公開資料によれば、両法人

3,738億円（17.6％）が法定再開発事業により建設された不動の2 018年8月ないし9月末の保有不動産は合計143件、取得

産である。
（表2）

表２

オフィスビル特化型J-REIT運用資産の法定再開発案件

それ以外
計

143

355

259

86

37

3,866

26,94813,273

1,427

1,712

178,255

80

65

16

76

51

17

46

46

出典：ARES J-REIT Databook、（一社）不動産証券化協会（単位：億円）

全体

38

1,688

親会社＝まちづくり会社

価額2兆1,19 8億円となっており、そのうち2 0 件（14 .0％）、

合計

27,146

映画館事業者等

J-R EIT投資法人のうち、オフィスビルの取得・運用に特化

1,553

492

街なか居住再生ファンド

２．J-REITと市街地再開発事業

16

31,924

信託銀行

不動産特定共同事業法に基づく証券化事例（稚内駅前地区再開発事業）

首都圏

949

エクイティ
5億円

法定再開発地区
平均取得額
188

件数
11

取得価額
2,778

97

4

558

2,946

78

5

402

21,198

148

20

3,738

運用会社
金融機関

運用

不動産市場

J - REIT（不動産投資法人）

また、法定再開発事業にかかる不動産の取得時期では、20

売買

253

件数
12%

金額
17%

140

25%

36%

80

13%

14%

187

14%

18%

表3

法定再開発案件の売主と取得時期（工事完了後）（単位：件）

3年以内

3年超

計

や参加組合員等の再開発事業の関連事業者として、再開発

個人施行者

1

1

2

事業に伴い取得した不動産を投資法人に売却することで再

地権者

3

3

6

開発事業の事業資金の回収となっている。*²

参加組合員

4

2

6

他方、建築後3年以上を経過している案件では直接の再開発

特定建築者

0

2

2

事業との連携は認めがたいものの11件中8件がやはり地権

事業協力者

1

0

1

その他

0

3

3

計

9

11

20

者、特定建築者等の関連事業法人である。
（表3）

証

法定再開発地区割合
平均取得額（注）2つのJ-REITの2018年8月及び９月末の集計値

件中9件が3年以内となっており、9件すべての売主は地権者

親会社

不
特
法
4
号
事
業
者

普通株式

取得価額
16,69975,825

高齢賃貸事業者

管理委託契約件数
89（単位：億円）

高齢者賃貸
住宅

地方銀行
地方銀行

匿名組合出資ビル管理組合東京都区部

J-REIT保有資産（2018年9月）

オフィス

ノンリコースローン

デット
3.3億円

店舗
映画館

公益社団法人 全国市街地再開発協会

表1

資産
【不動産】
8.3億円

券
取

投資家

引
所

図1

174

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～

投資

J-REIT(不動産投資法人)の仕組み＊1：2つのJ-REITは、いずれも大手不動産会社と生命保険会社が運営会社を設立しており、表1のJ-REIT全体61投資法人保有のオフィスビル総額7.58兆円の28％にあたる保有額となる。
＊2：2つの投資法人の法定再開発案件では、1件では、代金決済は竣工時以降であるものの竣工1年前に取得契約を締結しており、1件では再開発事業の着工時に旧建物を購入する形で先行取得し、開発段階でのリスクを一部負担している事例がある。

不動産証券化と市街地再開発

175

th

論説

３．再開発事業における開発型証券化

は、法定再開発事業としては、開発型の不動産証券化を行う

J- R E ITによる一 般 的な取得時 期は、竣 工後となっている

法人からの取得案件はこの1件だけであったが、法定再開発

が、表 3の3 年以内の取得 案件の売主である参加組合員の以外の新規開発にかかる不動産の購入先の中には8件の匿うち1社は、有限会社であり、竣 工後、信託受益権として当名組合出資を受けた有限会社と12件の優先出資を受けた特該 投資法人に売却することを竣 工前に予約契約している。

定目的会社がある。*³

そして、この契 約に基づき対 象不動産を信託受益権としてまた、不 動産証券 化の法人が 再開発事 業の関連事 業者と取得するとともに入居テナントとの長期賃貸契 約が 締結さなっている事例があり、参加組合員3件、特定建築者、特定れた段階で売買価格を上方修正し、竣工後に受益権として事業参加者、個人施行者がそれぞれ1件であり、保留床の取取得している。

得のみを行う残り2件も含めて、いずれもSPCが再開発事業

表 2で 集計の対 象とした2 つのJ- R E I T 投資法人の事 例での関連事業者となっている。
（表4）

表4

浦和駅東口駅前地区第二種市街地再開発
川崎駅北口地区第3西街区第一種市街地再開発

SPCの形態

役割
目的
特定建築者（信託銀行）より信
竣工時、J-REITの不動産投資法人に売却
有限会社＋匿名組合出資
託受益権として保留床取得
特定目的会社

武蔵浦和駅第８－１街区第一種市街地再開発 有限会社＋匿名組合出資

参加組合員

竣工後、J-REITの不動産投資法人に売却

撤退した商業資本に代わり、商業施設保留床取得

竣工・稼働後、J-REITの不動産投資法人に売却

銀座六丁目地区第一種市街地再開発

特定目的会社

参加組合員

商業施設保留床の保有・運用

霞が関三丁目南地区第一種市街地再開発

特定目的会社

商業施設保留床の取得

商業施設保留床の保有・運用

若草町地区第一種市街地再開発

合同会社＋匿名組合出資 個人施行者

白金一丁目東地区第一種市街地再開発 有限会社＋匿名組合出資 参加組合員

物件利回りの向上に伴い、また、地方商業地価の底打ちをを確保した上で地方公共団体の事業認可を受けることで、背景に、金融機関の融資を受けてのキーテナント等の事業

地元金融機関からの事業資金融資を可能とし、着工する形

者による買戻しが3件、海外不動産投資ファンドへのSPCととなっている。
（表7）

しての売却が1件となっている。*⁶

すでに6件中4件で街なか居住再生ファンド出資について償
表６

街なか居住再生ファンドの法定再開発事業にかかる出資対象

保留床の取得・運用

商業・業務施設保留床の保有・運用

取得額

125
290
150
1,500
250
398
2,713
543

735
1,993
1,083
3,101
830
3,751
11,4932,299

取得

SPCの事業出口（現状）

特定目的会社

竣工時

商業・業務床の取得・運用

テナントを含む地元事業者の取得

有限会社・匿名組合

竣工時

業務施設の取得・運用

テナント事業者の取得

有限会社・匿名組合

竣工時

業務施設の取得・運用

テナント事業者の取得

特定目的会社

竣工時

商業・業務床の取得・運用

海外ファンドの取得

商業・業務床の取得・運用

運用中

商業施設の取得・運用

運用中

株式会社

保留床取得を行う特定事業参加者

賃貸住宅・店舗
業務施設
業務施設
店舗・業務施設
高齢者賃貸住宅・業務施設・店舗
店舗・駐車場

出資額

街なか居住再生ファンド出資案件のSPCの事業と出口着工時に予約契約、安定稼働後に買取額を上方修正して取得

虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業 特定目的会社（単位：百万円）

対象不動産

1 長野市東後町・権堂町Ａ地区第一種市街地再開発
2 岡山市平和町1番地区第一種市街地再開発
3 岡山市本町8番地区第一種市街地再開発
4 小樽駅前第3ビル周辺地区第一種市街地再開発
5 稚内駅前地区第一種市街地再開発
6 高松丸亀町商店街G街区市街地再開発
合計
平均

企業形態

出資者の有利運用特定目的会社却事例はなく、賃貸 経 営とローン返済の進 捗による信用とによる取得計画を作成、ノンリコースローンの融資金融機関

再開発事業の施行と保留床取得・運用

保留床の取得・運用

四谷駅前地区第一種市街地再開発

者が SPCを設立し、キーテナントを誘致できた段階でSPC

表７

特定目的会社

川崎駅西口地区第一種市街地再開発事業

還となっているが、J-REITの投資法人への対象不動産の売

再開発事業名法定再開発事業の開発期間中にかかわる不動産証券化事例
再開発事業名業の地権者による地権者法人やまちづくり会社、関連事業

株式会社

着工時
竣工時
竣工時

４．地方都市再開発における不動産証券化（公社）市街地再開発協会では、空洞化が進む地方都市の平均取得単価46億円の半分、大手2投資法人の平均取得額

中心市街地の居住再生を図るものとして、2 0 02年より国庫148億円の6分の1となっている。
（表6）

補助金の交付を受け、不動産証券化手法による居住施設、いずれも竣 工時 * ⁵に対 象不動産である再開発 保留床を取

居住関連施設の整備事業を出資により支援する、「街なか得・運用することとなるものの、着工前の段階で、再開発事

居住再生ファンド事業」を行ってきている。
出資するのは中心市街地活性化 基本計画の計画区域等で行われる個別不動産の開発事業を狭義の不動産証券化手法で行うものであり、2018年9月末までの出資実績は21件、うち匿名組合出資により資金調達を行う有限会社若しくは

表５

街なか居住再生ファンド出資状況（2018年9月末）
出資先・企業形態（単位：百万円）

出資件数

出資額

一方、地方都市の再開発事業で供給される商業・業務施設

以上のように、首都圏を中心とする法定市街地再開発事業

保留床については、事業規模としても、地元企業が中心とな

は、竣工・安定稼働後は、J-REITの投資法人の取得対象とる運営事業者やキーテナントの面からも、J-REITの投資法なっており、また、再開発事業の竣工前、開発段階において人の運用対象とはなりにくい。

も再開発事業の関連事業者ともなっている投資法人の親会

他方で、J-R EITの対象として事業規模が小さいとしても地社が 設 立する狭義の証券化によるSP Cの事 業参入も積極

元 企 業が 一 括して取得するには高 額であり、狭 義 の証 券的に行われている。これは、首都圏の再開発事 業により供化 、S P Cによる共同した保 留床 取得が 選 択 肢となってい給される賃貸物件が事業規模、法定再開発事業としての事る。地権者法人や地元事業者等の設立・出資する形で分担

合同会社11社、資産流動化法上の特定目的会社が6 社であ業認可や権利変換による価格や権利関係の透明性から投してリスクを負担するSPCが委託する地元の受託運営事業

特定目的会社(TMK)

6

3,215

り、一般の株式会社の形態で不動産証券化を行っているも者が出店意欲のあるテナントを継続的に誘 致して運営して合同会社+匿名組合(GK+TK)

11

資対象として優れているためと見られる。同時に、従来、再1,834のが4社となっている。*⁴（表5）4

いくことが一つのモデルとなる。そこでは、テナントの確保と925

開発事業の商業施設や業務施設の保留床取得者であった

株式会社(KK)

21

5,974

大手事業会社が、不動産バブル崩壊後の企業リストラや時ともに、地元において出資者、運営事業者及びノンリコース

価会計の浸透などにより不動産保有から賃貸入居に変わっローンを行える金融機関を確保できることが依然として大きたことも、再開発事業による賃貸ビルの供給と入居テナント

な課題となっている。

そして、21件中6件が法定再開事業の案件であり、平均出資
額は、2 . 9 億円、法定再開発事 業では、5 .4 億円となっており、SPCの対象不動産取得額の平均は23億円とJ-R EITの合計

※合同会社+匿名組合(GK+TK)には、有限会社+匿名組合出資、株式会社＋匿名組合出資を含む。

＊3：狭義の不動産証券化のSPCは不動産開発事業を単独で行えない場合の関連事業者の事業共同化のツールでもあるが、法定再開発事業では設立認可を受けた再開発組合がその役割を果たしているともみなせる。このため法定再開発以外の民間再開発事業ではJ-REIT保有物件以外でも多く特定目的会社を設立した
事例があり、関連事業者の事業共同化のツールとしてSPCが設立されているともいえる。
＊4：制度発足当初は、資産流動化法上の金融当局に事前提出する資産流動化計画やその変更が煩雑だったこと、有限会社の最低資本金や必要とされた不動産信託の信託手数料が障害となり、こうした制約の株式会社についてノンリコースローンを受けて倒産隔離を行うものとして、不動産証券化を行っていた。

176

５．再開発事業における不動産証券化の現状

都市再開発法制定50周年記念 ～論説～の増加の背景となっているとも考えられる。
＊5：1件については、保留床取得者として着工時に一部の取得資金を支払っている。
＊6：街なか居住再生ファンド出資に係る法定再開発事業の実例については、当協会機関誌市街地再開発の2011年8月号「岡山県岡山市・平和町1番地区第一種市街地再開発事業」、「長野県長野市・東後町権堂町」、2012年8月号「高松丸亀町商店街G街区第一種市街地再開発事業における地権者法人」、「丸亀町グリーンによる保留床、権利床の一体運用スキームについて」、2013年8月号「稚内市での資金調達スキームおよびオープン後の運営状況」、2018年
5月号「SPC（西川緑道有限会社）のリファイナンスを終えて」参照

不動産証券化と市街地再開発

177

th

関連資料

1 市街地再開発事業 実施地区数の推移

市街地再開発事業総括表
施行者別・進捗段階別

施行者

種別

（平成30年3月31日現在）

事業完了
地区

一種
地方公共団体組合

再開発会社

面積(ｈａ)

113

権利変換
計画認可
地区

222.23

面積(ｈａ)

3

6.75

事業計画
認
可
地区

面積(ｈａ)

－

都市計画
決
定
地区

－

面積(ｈａ)11.28

面積(ｈａ)

117

230.26800

246.97

4

24.55

1

2.27

3

2.70

34

276.49小計

139469.20

7

31.30

1

2.27

4

3.98

151

506.75

700

一種

554

614.38

58

67.71

24

26.05

37

48.55

673

756.69

600

一種

8

11.27

4

9.34

－

1

0.34

13

20.95

二種

1

一種

9
46

1.50

－

－

12.77

4

90.79

1

9.34
2.40

－

－

－

－

－

－

－

－

1
－

0.34
－

1

47

3

6.55

1

2.98

－

－

－

－

4

9.53

小計

49

97.34

2

5.38

－

－

－

－

51

102.72

住宅供給公社

一種

11

13.87

－

－

－

－

－

11

13.87

個人

一種

155

101.03

14

35.67

4

4.37

4

1.70

177

142.77

一種

887 1,053.57

80

121.87

28

30.42

43

51.87

二種

30

255.02

5

27.53

1

2.27

3

2.70

総計

917 1,308.59

85

149.40

29

32.69

46

54.57

計

－

0

839

101

115

141

153

179

201

91
87
75
61 71
49 60
39 52
33
25
15
15 20
０４ ０ ００ ６ ８ ９

222

107

249

123

264

144

289

167

322

178

433

524

242

606

255

275

304

323

689

673
573

599

623

717 727

755

783

795

970

821

840

856

880

906 917

651

536

463

353

201 217

554

581

643

901

950

347

381

409

433

464

499

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H

・44・45・46・47・48・49・50・51・52・53・54・55・56・57・58・59・60・61・62・63・ 1 ・ 2 ・ 3 ・ 4 ・ 5 ・ 6 ・ 7 ・ 8 ・ 9 ・10・11・12・13・14・15・16・17・18・19・20・21・22・23・24・25・26・27・28・29
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 29 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1
9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7※都市局所管事業の工区などごとに進捗段階が分かれる7地区については、その全ての工区・街区のうち最も遅い進捗段階に計上する為、平成29年度完了地区数917地区の1,038 1,257.73
39

398

200
100

813

880

862

919 926

1,077
1,056
1,034
1,005
986

（年度）

二種

499

300

93.19

778 788

703

400

22.45

771

749

500

1.50

14

事業地区数
うち事業完了地区

900

26

－

平成30年3月31日現在

1,000

二種

小計

都市再生機構は 1,077 地区となっている。
地区数
1,100

計
地区

昭和 44 年の制度創設以来、年々着実に実施地区は増加しており、平成 29 年度末時点で完了地区は 917 地区、都市計画決定地区

中には含まれていない。

287.52

1,077 1,545.25（注）1の採択地区で2の施行者若しくは種別のある場合については、2地区としている。また、工区等ごとに進捗段階が分かれる地区については、それぞれの段階ごとに面積を計上し、全ての工区・街区等に共通した進捗段階において地区数を計上している。

2 市街地再開発事業 施行者別認可地区数の推移
市街地再開発事業の認可地区数は、平成10年頃をピークに減少傾向であるが、リーマンショックの影響とみられる平成21
年の5地区の後は、20地区前後が認可されている。近年は公共団体施行が少なくなってきている。

防災街区整備事業総括表

施行者（平成30年3月31日現在）

地区

組合

面積(ｈａ)

5

権利変換
計画認可
地区

5.16

面積(ｈａ)

2

事業計画
認
可
地区

2.90

面積(ｈａ)

1

2.40

都市計画
決
定
地区

－

面積(ｈａ)

－

計
地区

25

面積(ｈａ)

8

10.46

1

0.20

－

－

－

－

－

－

1

0.20

個人

3

1.00

－

－

－

－

－

－

3

1.00

9

6.36

2

2.90

1

2.40

－

－

12

11.66

178

都市再開発法制定50周年記念 ～関連資料～

4
4

16

20
5

15
10
5

0

1
10

6

5
1
5

8

3

1
3

2
3

3

6

4

3
2

1

6
3

5

6
2

2

5

1
1
7

3

8

5
5

3

1
2

7

1
11

8

1
9

6

6

20
1
18

2
1
5

1
5

10

4

18
1
14

14

5

1
2

1
16

17

4
7
1
2

6

1
18

1
1
21

13

13

1
1
11

4
6

4

25

5
3

6

2

4

1
1
1
17

3

1
19 23

6

2
2
2
18

1
4
2
16

1
11

5

3

2
18

20

4

3
1
15

1

1
2
19

7

3

3
18

1
15

16

1
1
13

4

1
22

13

12

9
7

7

4

3

2

7

6

5

4

4

4

4

3

1

2

3

2

4

5

4
1

2

1
3

4
1

2

1

1

1

1

1

1

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H・45・46・47・48・49・50・51・52・53・54・55・56・57・58・59・60・61・62・63・ 1 ・ 2 ・ 3 ・ 4 ・ 5 ・ 6 ・ 7 ・ 8 ・ 9 ・10・11・12・13・14・15・16・17・18・19・20・21・22・23・24・25・26・27・28・29
1
9
7
0

1
9
7
1

1
9
7
2

1
9
7
3

1
9
7
4

1
9
7
5

1
9
7
6

1
9
7
7

1
9
7
8

1
9
7
9

1
9
8
0

1
9
8
1

1
9
8
2

1
9
8
3

1
9
8
4

1
9
8
5

1
9
8
6

1
9
8
7

1
9
8
8

1
9
8
9

1
9
9
0

1
9
9
1

1
9
9
2

1
9
9
3

1
9
9
4

1
9
9
5

1
9
9
6

1
9
9
7

1
9
9
8

1
9
9
9

2
0
0
0

2
0
0
1

2
0
0
2

2
0
0
3

2
0
0
4

2
0
0
5

2
0
0
6

2
0
0
7

2
0
0
8

2
0
0
9

2
0
1
0

2
0
1
1

2
0
1
2

2
0
1
3

2
0
1
4

2
0
1
5

2
0
1
6

2
0
1
7

市街地再開発事業総括表・防災街区整備事業総括表

（年度）

（注）
工区等ごとに進捗段階が分かれる地区については、それぞれの段階ごとに面積を計上し、全ての工区・街区等に共通した進捗段階において地区数を計上している。

7

個人
住宅供給公社
都市再生機構
再開発会社
組合
地方公共団体35
30

都市再生機構計2
34

施行者別・進捗段階別
事業完了

平成30年3月31日現在

地区数

40

179

th

関連資料 ～事業諸元～
権利変換方式桑名駅前（第3ビル）
建築

大成・東海・阿部JV

所在地

三重県桑名市桑栄町1丁目ほか

設備

電気

施行者

桑名市

No.1

建物名称
種別

E棟（パルビル）、N棟（メイトビル）

東光・電光・加藤JV

衛生･空調

第一種

コンサルタント

高砂・三建・村田JV

昇降機 日立製作所
地区面積

事業経緯

2.80ha

階数 （第1ビル）地下1階、地上9階、塔屋2階

都市計画決定昭和45年2月

事業計画認可昭和45年5月（第2ビル）地下1階、地上7階、塔屋2階

権利変換認可昭和46年1月（第3ビル）地下1階、地上8階、塔屋2階工事完了公告昭和47年10月（E棟）
昭和48年12月（N棟）

構造

企業体

施工

大成建設

地区面積

階数

1.89ha

建築面積（Ｂ棟）地下3階、地上14階、塔屋1階
SRC造

敷地面積 （合計）8,386㎡

2,100㎡（Ａ棟） 25,388㎡（第2ビル）

4,709㎡（Ｂ棟） 47,668㎡

2,300㎡（出典） 日本の都市再開発1

52,699㎡（関連資料） 再開発コーディネーター1999.5（第3ビル）
延床面積 （合計）

衛生 川崎設備（第1ビル） 13,325㎡

空調（第2ビル） 26,927㎡（第3ビル） 12,447㎡

三菱電機（出典） 日本の都市再開発1（関連資料） 市街地再開発ニュース1977.1

階数 （E棟）地下2階、地上6階

No.81、再開発コーディネーター1992.11 No.40（N棟）地下1階、地上6階

構造

RC造

敷地面積 （合計）（E棟）

No.2-②

4,990.96㎡
3,613.41㎡（N棟）

1,377.55㎡

建築面積 （合計）4,295.50㎡（E棟）

3,103.59㎡（N棟）

1,191.91㎡

小樽駅前第3ビル周辺

平成21年5月

No.87、再開発研究2010 No.26

主要用途
権利者数

全員同意型（110条）
ALEX・INA共同企業体

大成建設
大成建設

0.62haRC造

敷地面積

3,560㎡

延床面積26,658㎡

建築面積

2,754㎡（出典） 日本の都市再開発8（第1ビル） 店舗、事務所、住宅、病院（関連資料） 市街地再開発2010.5 No.481、（第2ビル） 店舗、駐車場、住宅

2014.10 No.534、再開発研究2010 No.26（第3ビル） ホテル、店舗、プール
従前148名（うち借家権者84名）

権利変換方式

地上権非設定型（111条）

コンサルタント 久米建築事務所、産業施設研究所

建築設計

久米建築事務所、石本建築事務所

昭和48年12月

工事完了公告昭和51年8月

主要用途

住宅、店舗、市民会館、温泉施設、集会

権利者数

従前148名（うち借家権者59名）

権利変換方式

事業経緯

店舗、事務所、ホテル、駐車場
従前58名（うち借家権者1名）

権利変換方式

地上権非設定型（111条）

コンサルタント RIA建築綜合研究所

建築設計 釣谷建築事務所、五井建築設計事務所
施工

地区面積

1.70ha地下２階、地上１８階、塔屋２階

地上権非設定型（111条）

コンサルタント 都市問題経営研究所、RIA建築

敷地面積
建築面積

8,350㎡

延床面積63,500㎡（出典） 日本の都市再開発１（関連資料） 再開発コーディネーター1987.9 No.9
No.４-②

武蔵ヶ辻第四建物名称
所在地

近江町いちば館

種別

石川県金沢市青草町88番地

第一種

施行者

事業経緯

階数 地上7階、塔屋1階他

平成14年12月

事業計画認可平成17年3月

工事完了公告平成21年3月

所在地

千葉県柏市柏1丁目1-20、1-21

主要用途

市場施設、店舗、銀行、交流プラザ、事務所、駐車場

第一種

権利者数

柏市

特定建築者

名鉄不動産、ニチモ、近藤産業、日従前64名（うち借家権者24名）

権利変換方式

権利変換方式

原則型

コンサルタント

基本計画等・事業計画

題経営研究所、谷澤総合鑑定所、赤松店舗研究所

トラル総合開発

権利変換

地区面積

所

48.79ha設計

浦辺建築事務所

170,300㎡

建築

清水建設、間組、アイサワ工業

56,560㎡

設備 電気

441,600㎡

電気

施設建築物

全39棟

敷地面積
延床面積

構造

SRC造、RC造

建築面積

都市問題経営研究所、赤松店舗研究施工

衛生 川崎設備、朝日管工課、市街地再開発2010.11 No.487

空調（関連資料） 市街地再開発ニュース1983.5

昇降機

No.157、1985.12 No.188、再開発コーディネー

地区面積
階数

No6-③

亀戸・大島・小松川（西ビル） 地下1階、地上12階、塔屋2階

所在地

東京都江東区亀戸9丁目、大島7・8・9丁（東ビル） ＳＲＣ造一部ＲＣ造

建物名称

小松川グリーンハイツ 他

構造目、東砂2丁目、江戸川区小松川1・2・3・4丁目、逆（西ビル） ＳＲＣ造一部Ｓ造

18,214㎡

井一丁目地内

敷地面積 （合計）8,259㎡

種別

延床面積17,156㎡

SRC造、RC造、一部S造

建築面積（関連資料） 再開発研究2010 No.26、2013

第一種（第一・第二地区）、第二種（第三・四・

五地区）
施行者

都市計画決定

第一種
白鬚東

建物名称

都営白鬚東アパート 他

所在地

東京都墨田区堤通1丁目、2丁目

施行者

東京都

種別

延床面積 （合計）（西ビル） 32,682㎡

昭和55年3月（第一地区）（出典） 日本の都市再開発２

権利変換認可昭和55年12月（第一地区）（関連資料） 再開発コーディネーター1987.7 No.8

管理処分計画決定 昭和60年2月（第三地区）

第一種

工事完了公告昭和58年5月（第一地区）
平成21年3月（第四・五地区）

事業経緯

No.8

上六

所在地

大阪府大阪市天王寺区上本町6、7丁

建物名称 うえほんまちハイハイタウン

都市計画決定昭和47年9月

主要用途

住宅、店舗、事務所、駐車場、工場、学事業計画認可昭和50年2月（第一地区）

校、保育所、消防目、東平野町3丁目の各一部

権利変換認可昭和50年10月（第一地区）

権利者数

従前2,911名（うち借家権者1,396

種別

工事完了公告昭和53年3月（第一地区）名）

昭和53年5月（第二地区）

特定建築者

長谷工コーポレーション、名鉄不動

主要用途

住宅、店舗、駐車場、診療所、保育所、権利者数

従前687名（うち借家権者403名）

地区面積

27.60ha

体育館、図書館、備蓄倉庫、機械室、工場
権利変換方式
施設建築物
構造

地上権非設定型（111条）
全12棟

SRC造、RC造

第一種

施行者

上六市街地再開発組合

事業経緯

産、ニチモ、ダイヤモンド地所、西松建設、有楽土

都市計画決定昭和51年9月

地、相模鉄道、日産不動産

事業計画認可昭和52年2月

地区面積

権利変換認可昭和53年3月

施設建築物

98.67ha

構造

全115棟

SRC造、RC造

敷地面積

331,810㎡

延床面積885,450㎡

建築面積

143,000㎡

工事完了公告 昭和55年10月
主要用途
権利者数

従前200名（うち借家権者18名）
全員同意型（110条）

コンサルタント

敷地面積

104,729㎡（出典） 東京都都市整備局市街地整備部再開発

基本計画等・事業計画・権利変換

45,985㎡課、日本の都市再開発2、4

研究所

延床面積

262,434㎡（関連資料） 市街地再開発ニュース1975.9

建築設計

No.65、1984.1 No.165、1986.10 No.198、施工

昭和46年8月

基本計画等・事業計画・権利変換 アール・アイ・エー

昭和47年2月

建築設計 アール・アイ・エー（出典） 東京都都市整備局市街地整備部再開発

設備

電気

工事完了公告昭和48年9月

課、日本の都市再開発2

1991.9 No.257、再開発コーディネーター

建築・設備

店舗、駐車場建築

熊谷組（関連資料） 再開発研究1996 No.12

1994.3 No.48、1999 No.81、再開発研究

業体

従前146名（うち借家権者44名）

設備

電気

1996 No.12

地区面積～事業諸元～

住宅、事務所、店舗、駐車場

権利変換方式

権利変換認可都市再開発法制定50周年記念

3,310㎡
69,563㎡

事業計画認可事業計画認可米沢・第一特定建設工業共同企業体

8,620㎡
5,310㎡（東ビル） 36,881㎡

区）
：第二種

東海光業

権利者数

4,608㎡（西ビル）

昭和50年8月（第一・二地区）：

No.29
No.6-①

6,491㎡

（西ビル）
（東ビル）

事業経緯

11,099㎡（東ビル）

建築面積 （合計）

東京都

建築

昇降機 日立製作所

建築工事業者（東ビル） 地下1階、地上6階、塔屋2階（第2ビル）

施工

第一工業、丸紅設備
3.00ha

昭和46年1月

主要用途

近畿電気工事、太陽電機工業、琴浦（出典） 東京都都市整備局市街地整備部再開発

都市計画決定近畿・三共・松永JV

浦辺建築事務所、都市問鉱不動産、藤和不動産、有楽土地、相模鉄道、セン（第1ビル） 三井建設・新日本海建設協会JV

衛生･空調 三建・村田JV

地上権非設定型（111条）

コンサルタント

敷地面積

構造

昭和57年6月（第三地区）

都市計画決定平成18年11月

施行者

2.30ha

武蔵ヶ辻第四地区市街地再開発組合

権利変換認可種別

従前1,713名（うち借家権者954名）

益施設

昭和58年11月（第三・四・五地9,200㎡

柏駅東口

建物名称 Ａ棟：スカイプラザ柏、
Ｂ棟：柏そごう

権利者数

ター1999.9 No.81、再開発研究1996 No.12

間組

地区面積

住宅、事務所、店舗、駐車場、学校、保構造 ＳＲＣ造

No.3

事業経緯

施工

権利変換認可

場、駐車場

第一種

階数

主要用途

権利者数

昭和48年3月

日本の都市再開発1

大成・近藤共同企業体

構造

昭和51年11月（第3ビル）

昭和46年12月

事業計画認可中央設備エンジニアリング

階数 地下1階、地上17階、塔屋1階

昭和50年6月（第2ビル）

都市計画決定

設備

大成建設

地区面積

昭和47年3月

金沢市

山鹿市

事業経緯

従前32名（うち借家権者7名）

事業計画・権利変換

施工

昭和49年5月（第1ビル）

施行者

種別

施行者

（出典） 山鹿市経済部商工観光課商業振興係、特定業務代行者

工事完了公告石川県金沢市武蔵町

熊本県山鹿市山鹿1番地

第一種

竹中工務店

権利変換方式

権利変換認可

所在地

種別

建築

デベロッパー

昭和46年2月

金沢スカイビル

所在地

温泉プラザ山鹿住宅、ホテル、店舗、駐車場

コンサルタント
建築設計

昭和45年2月

武蔵ヶ辻第二

建物名称

権利者数

工事完了公告事業計画認可No.４-①

建物名称

施工（関連資料） 市街地再開発ニュース1977.7

都市計画決定No.79、2016.9 No.183

主要用途

平成19年３月

小樽市

従前167名（うち借家権者70名）

主要用途

育所、病院、警察、消防

昭和48年9月

小樽駅前第3ビル周辺地区市街地再開

権利変換認可事業経緯

権利者数

No.5 広町

工事完了公告施行者（出典） 日本の都市再開発1

施行者

店舗、ホテル、事務所、駐車場、公共公

建築設計 菊竹清訓設計事務所

平成19年1月

第一種

主要用途

綜合研究所

平成18年9月

種別

昭和55年10月

昭和46年12月

事業計画認可北海道小樽市稲穂2丁目及び3丁目の各工事完了公告昭和46年10月

都市計画決定一部

平成3年3月（第一地区）

権利変換認可7,764.36㎡

所在地

昭和53年9月

工事完了公告事業計画認可北海道小樽市稲穂3丁目123番地

第一種

22,966.66㎡

第1ビル、第2ビル、第3ビル

権利変換認可

種別

所在地

事業経緯

小樽駅前

昭和63年2月（第一地区）

昭和46年3月

（N棟）

建物名称

管理処分計画決定

都市計画決定（E棟）

No.2-①

昭和51年3月

17,349㎡

建物名称 サンビルスクエア

発組合

延床面積 （合計） 30,731.02㎡

昭和48年11月

事業計画認可延床面積

都市計画決定昭和62年10月（第一地区）

平成21年3月（第三地区）（第1ビル）

岡山県倉敷市

昭和58年3月

平成2年10月（第二地区）

RIA建築綜合研究所

施行者

事業計画認可2010.1 No.477、再開発研究2009 No.25

建築設計

岡山県倉敷市阿知1丁目７番

第一種

都市計画決定（関連資料） 市街地再開発2007.2 No.442、建築面積 （合計）

所在地

事業経緯

7,515㎡

延床面積 （合計） 73,056㎡

2.18ha

東京都

事業経緯

5,220㎡

9,109㎡

昇降機

施行者

（Ｂ棟）

4,484㎡

地区面積

種別

東京都荒川区南千住3、4、8丁目地内

第二種

建築面積 （合計）3,031㎡

新菱冷熱工業種別

所在地

2,756㎡（Ｂ棟）

倉敷駅前

建物名称 くらしきシティプラザ

10,676㎡（Ａ棟）

電気 日本電設工事

No.7

白鬚西

建物名称 けやき通り南弐番館 他（第1ビル）

敷地面積 （合計）2,772㎡

鹿島建設

No.6-②

4,589㎡（出典） 日本の都市再開発７

5,148㎡

設備

4,827㎡

3,166㎡（第3ビル）

建築

敷地面積

（Ａ棟）

（第2ビル）

施工

地下１階、地上５階

構造

従前187名（うち借家権者7名）
地上権非設定型（111条）

三菱電機

0.90ha構造 ＳＲＣ造、一部ＲＣ造＋Ｓ造

店舗、事務所、住宅

権利変換方式

昇降機
地区面積

菱機・荒木特定建設工事共同

階数 （Ａ棟）地下2階、地上8階、塔屋2階

権利者数

主要用途

180

衛生・空調

計画技術研究所

建築設計 カトー設計事務所

SRC造

昭和52年8月（公共施設）

地上権非設定型（111条）

建築面積

都市問題経営

安井建築設計事務所
鴻池組・フジタ工業・モリタ建設共同企
1.20ha

事業諸元

181

th

関連資料 ～事業諸元～
地下2階、地上15階、塔屋3階

事業計画認可昭和53年5月

事業計画

SRC造

権利変換認可昭和53年10月

日本コンサルタント・グループ

昭和54年3月

建築設計

階数
構造

敷地面積

7,129㎡

工事完了公告5,962㎡

主要用途

延床面積

61,154㎡

建築面積

店舗、ホテル、住宅

権利者数

従前10名（うち借家権者1名）

権利変換方式（出典） 日本の都市再開発2（関連資料） 市街地再開発ニュース1977.3

全員同意型（110条）

基本計画等

No.83、1980.12 No.128

全国市街地再開発協会

事業計画・権利変換
No.9-①

酒田中町第4街区

総合計画、日本コンサルタント・グループ

中町プラザビル（第二工区）

施工

建物名称 トー屋ビル（第一工区）

建築設計

所在地

山形県酒田市中町2丁目地内

原工務所）

施行者

酒田中町第4街区第1種市街地再開発個

種別

RIA建築綜合研究所、都市RIA建築綜合研究所

第4街区東建設共同企業体（大木建設・菅

地区面積

第一種

事業経緯

地上4階、塔屋2階付

敷地面積

建築面積

大阪市

特定建築者

延床面積 12,572㎡

COLORS・奥村組特定建築者共同

昭和57年1月

昭和51年9月

東京都町田市原町田六丁目

事業計画認可昭和53年8月（B1地区）

管理処分計画決定

昭和56年3月（B1地区）

工事完了公告昭和57年10月（C1地区）

所在地

第一種
町田市市街地再開発事務所
昭和47年3月

工事完了公告昭和53年11月（第一工区）

子（中町再開発事業のあらまし）

事業計画認可昭和52年12月

防災中枢拠点

権利変換認可昭和53年8月

権利者数

工事完了公告昭和55年10月

権利変換方式

全員同意型（110条）

基本計画等

酒田セントラルビル

山形県酒田市中町2丁目地内

RIA建築綜合研究所、都市総合計画、日本コンサルタント・グループ

主要用途
権利者数

百貨店、専門店、銀行、駐車場
従前90名（うち借家権者32名）

権利変換方式

第一種

施行者

全国市街地再開発協会

事業計画・権利変換

酒田中町第5街区

所在地
種別

コンサルタント

平成25年3月（D地区）

事業経緯

酒田中町第5街区第1種市街地再開発個

地上権非設定型（111条）

事業経緯

事業計画

直轄

権利変換

平野

住宅、店舗、体育館、宿泊、医療、福祉、
従前

地区面積
構造

約3100名

140,237㎡

建築面積

91,165㎡

建築設計

延床面積

727,825㎡

建築計画事務建築

真柄・不動建設共同企業体

設備

電気

小森工業

衛生

南配管工業

空調

小森工業

地区面積

鉄筋コンクリート造

敷地面積

1,070㎡

延床面積2,104㎡

昭和52年9月
昭和52年12月（Ａ・Ｃ棟） Ｒ
ＩＡ建築綜合研究所（関連資料） 市街地再開発ニュース1977.6（出典） 日本の都市再開発2工事完了公告昭和53年10月（Ｂ－１棟） 石本建築事務所

No.86、1978.12 No.104、市街地再開発（関連資料） 市街地再開発ニュース1981.3

店舗（Ｂ－２棟） 交通建築設計事務所

1995.2 No.248、1999.1 No.345、2011.10

No.131

従前17名（うち借家権者なし）

施工

No.498、再開発コーディネーター1990.3

主要用途

三菱建設

第二工区 中野プラザ建設共同企業体（間組・東急

権利変換方式建設・林建設工業）
設備

電気

第一工区

東北電気鉄鋼

第二工区

中町プラザ建設共同企

コンサルタント
基本計画等

中町プラザ建設共同企

建築設計

設備

施工

第二工区

東芝電機

第一工区

地下1階、地上4階、塔屋1階付

第二工区

地上4階
1,540㎡

第一工区

400㎡

第二工区

1,140㎡

建築面積 （合計）1,396㎡

第一工区

361㎡

第二工区

1,035㎡

延床面積 （合計）4,542㎡

酒田セントラルビル建設共同企業体（間組・第一工区

1,262㎡

第二工区

3,280㎡

地区面積

その他

0.59ha

都市計画決定昭和57年2月

施行者

事業計画認可昭和57年3月

事業経緯

権利変換認可昭和57年7月
昭和57年12月

工事完了公告昭和55年3月

3,392㎡（Ａ棟） 地下3階、地上8階、塔屋2階

権利変換認可昭和55年9月

主要用途

延床面積

19,018㎡（Ｂ－１棟） 地下2階、地上6階、塔屋2階工事完了公告昭和56年7月（出典） 日本の都市再開発1、再開発事業概要冊（Ｂ－２棟） 地上1階一部2階

主要用途

子（中町再開発事業のあらまし）（Ｃ棟） 地下2階、地上7階、塔屋3階

地区面積2.10ha

酒田駅中町第6街区
駐車ビル

所在地

山形県酒田市中町2丁目地内

施行者

酒田中町第6街区第1種市街地再開発個

第一種

敷地面積 （合計）（Ａ棟）

10,730㎡
約5,240㎡（Ｂ－１棟）

2,470㎡（Ｂ－２棟）

2,260㎡（Ｃ棟）

760㎡

建築面積 （合計）7,940㎡（Ａ棟）

約3,960㎡

都市計画決定昭和53年3月（Ｂ－１棟）

2,350㎡

事業計画認可昭和53年6月（Ｂ－２棟）

960㎡

権利変換認可昭和53年10月

（Ｃ棟）

670㎡

工事完了公告昭和54年1月

延床面積 （合計）69,867㎡

店舗、事務所、駐車場（Ａ棟）

従前18名（うち借家権者2名）（Ｂ－１棟） 19,981㎡

権利者数

全員同意型（110条）

基本計画等

全国市街地再開発協会

43,166㎡（Ｂ－２棟）

1,501㎡（Ｃ棟）

5,219㎡（出典） 日本の都市再開発２

全員同意型（110条）

コンサルタント

基本計画等・事業計画・権利変換
所和敬
建築設計
施工

建築計画事務所和敬

建築前田建設工業

設備

電気

小森工業

衛生

南配管工業

空調

小森工業

地区面積
階数
構造

0.20ha

地上3階
鉄筋コンクリート造

敷地面積

1,997㎡

延床面積3,134㎡

建築面積

昭和60年6月

住宅、店舗、駐車場
従前104名（うち借家権者42名）

意匠・構造・設備
施工

建築計画事務

設備

電気

小森工業

衛生

南配管工業

空調

小森工業

都市問題経営研

RIA建築綜合研究所

建築

戸田建設・新井組JV

設備

近畿電気工事、山田工業、日立エレベー

ターサービス地区面積

石黒建設・片山土建共同企業体

0.14ha

地上権非設定型（111条）

基本計画・事業計画・権利変換

建築計画事務所和敬

階数0.66ha

構造

地上11階
SRC造

敷地面積

4,450㎡

延床面積15,326㎡

建築面積

2,561㎡

地上3階（出典） 川西市都市政策課、日本の都市再開発7

鉄骨造（関連資料） 市街地再開発ニュース1979.12

敷地面積

1,223㎡

延床面積1,903㎡

建築面積714㎡（出典） 日本の都市再開発2

No.116、1985.8 No.184、再開発コーディネーター
1992.7 No.38、再開発研究2002 No.18
No.13-②

川西能勢口駅南

建物名称 アステ川西、他

1,308㎡（出典） 日本の都市再開発2

昭和57年12月

工事完了公告コンサルタント

建築

構造

昭和55年3月

権利変換認可権利変換方式所和敬

階数

昭和54年10月

事業計画認可建築設計

基本計画等・事業計画・権利変換

地区面積

都市計画決定権利者数

全員同意型（110条）

コンサルタント施工

阪急川西能勢口駅前地区第一工区市街

第一種

従前11名（うち借家権者なし）

建築設計
建築計画事務

施行者

究所

権利変換方式

権利者数 従前9名（うち借家権者なし）
権利変換方式兵庫県川西市栄町

店舗、住宅

権利者数

店舗、住宅

パルティ川西

所在地

主要用途

事業経緯

昭和55年3月

コンサルタント～事業諸元～

小矢部市石動町第5ブロック第1種個人事業計画認可権利変換方式都市再開発法制定50周年記念

施行者

第一種

都市計画決定主要用途

昭和52年6月

小矢部市石動町第1ブロック第1種個人

502㎡

事業経緯

駅前専門店街施行者

第一種

1,573㎡

地再開発組合富山県小矢部市石動町

階数

事業経緯

酒田中町第4街区第1種市街地再開発個

施行者

延床面積

建物名称

所在地

4,262㎡

S造子（中町再開発事業のあらまし）人施行者

富山県小矢部市石動町

種別

建物名称

敷地面積

構造

種別

第一種

所在地

987㎡

No.13-① 阪急川西能勢口駅前地区第一工区

石動町第5（Ｂ－１棟） 共同企業体

建物名称

山形県酒田市中町2丁目地内

合歓の街

鉄骨造

敷地面積

種別

No.12-③

種別

0.10ha

地上4階

769㎡

階数 地下1階、地上6階、塔屋2階付

No.9-④

新栄ビル

高砂熱学工業

共同企業体

構造 ＳＲＣ造

酒田中町第4街区東

石動町第1

建物名称

近畿電気工事、明電舎

衛生・空調

人施行者

都市計画決定（Ａ・Ｃ棟） 電気

東急建設・林建設工業）（出典） 日本の都市再開発1、再開発事業概要冊

事業経緯

RIA建築綜合研究所

建築面積

RC造

敷地面積 （合計）施行者

No.12-①（Ｂ－２棟） フジタ工業

第二工区

0.24ha

種別

開発研究2012 No.28、2013 No.29（Ｂ－１棟） フジタ・小田急・石井建設共同企業体（デッキ1号） 清水建設

地区面積

所在地

（Ａ・Ｃ棟） 東急・青木・高尾建設共同企業体

総合計画、日本コンサルタント・グループ

業体

建物名称

RIA建築綜合研究所、都市

No.24、1994.5 No.49、2012.5 No.157、再

三和商会

昇降機

No.9-②

全国市街地再開発協会

建築

第一工区

衛生

構造

全員同意型（110条）

事業計画・権利変換

業体

階数

権利者数

小森工業

（出典） 日本の都市再開発2

権利変換認可第一工区

田井村工業所・三昇建設共同企業体

空調

建築面積

地上4階

事業計画認可

建築

小森工業

衛生

構造

施工

日本の都市再開発2、4

電気

階数

建設計（第二工区）

設計

石黒・片山共同企業体

設備

地区面積

0.11ha

建築面積

建築計画事務所和敬

昇降機 日立エレベーターサービス

昭和52年6月

進藤建築設計事務所（第一工区）、日

建築計画事務

建築

建築計画事務所和敬

都市計画決定

建築設計

建築設計
施工

所和敬

構造

（出典） 阿倍野再開発事業検証報告書（大阪市）

晃

全員同意型（110条）

基本計画等・事業計画・権利変換

階数

全員同意型（110条）

コンサルタント
所和敬

権利変換方式SRC造、RC造、一部S造

階数（最大値） 地下5階、地上40階

従前5名（うち借家権者なし）

権利変換方式

基本計画等・事業計画・権利変換

コンサルタント

全29棟

店舗、住宅

権利者数

従前11名（うち借家権者3名）

権利者数

施工

28ha

施設建築物

敷地面積

コンサルタント

基本計画等 Ｒ
ＩＡ建築綜合研究所

人施行者

主要用途

主要用途

店舗、住宅

主要用途

都市計画決定都市計画決定建物名称

昭和59年1月

工事完了公告（出典） 日本の都市再開発1、再開発事業概要冊

No.9-③

工事完了公告阪市

昭和53年5月

従前9名（うち借家権者1名）

昭和58年7月

事業経緯

昭和56年4月

権利変換認可店舗、住宅、事務所

権利変換認可権利変換認可

事業経緯

事業経緯

施行者

不動産レジデンシャル、大阪市住宅供給公社、大昭和53年1月

権利者数

昭和58年7月

小矢部市石動町第4ブロック第1種個人子（中町再開発事業のあらまし）

昭和52年6月

主要用途

昭和58年7月

事業計画認可施行者

昭和56年2月

事業計画認可2,172㎡

都市計画決定富山県小矢部市石動町

第一種

昭和56年1月

東急百貨店、セブンビル

小矢部市石動町第8ブロック第1種個人

種別

所在地

事業計画認可

原町田

施行者
施行者

都市計画決定都市計画決定

延床面積

石動町第4

企業体、東急不動産、東レ建設、
トーワ産業、三井

施行者

666㎡

第二種

富山県小矢部市石動町
第一種

建物名称 ショッピングプラザすずらん（出典） 日本の都市再開発1、再開発事業概要冊

種別

686㎡

大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋1～3丁

施行者

3,088㎡

敷地面積

RC造

所在地
種別

3,914㎡

建築面積

阿倍野

所在地
種別

No.12-②

No.11目、旭町1～3丁目、西成区山王1～3丁目の各一部

S造（関連資料） 市街地再開発ニュース1980.5 No.121

No.128、再開発事業誌（町田市）1982.3

建物名称 あべのキューズタウン、あべのベルタ他

0.57ha

建物名称

昭和53年10月（第二工区）

182

階数

地区面積

階数 地上5階、塔屋1階付
構造

人施行者

石川島播磨重工

No.10

0.14ha（関連資料） 市街地再開発ニュース1980.12

石川島播磨重工

施工

構造

コンサルタント

RIA建築綜合研究所、都市総合計画、

No.12-④
建物名称

石動町第8

ひまわりビル

所在地
種別

兵庫県川西市栄町

第二種

事業諸元

183

th

関連資料 ～事業諸元～
施行者 川西市
事業経緯

都市計画決定昭和54年12月

事業計画認可昭和56年8月（第1工区）

管理処分計画決定

昭和61年1月（第1工区）

工事完了公告平成元年3月（第1工区）

清水建設、西武建設、戸田建設、フジタ、熊谷組

建築研究2000 No.16

設備

三井、戸田、前田、住友

東京電気、協和、日本工営、三栄

構造

所在地

東京都港区赤坂一丁目、六本木一丁目

種別

谷澤総合鑑定所

意匠・構造・設備

梓設計

地区面積
構造

SRC造、RC造（住宅棟） SRC造

2003.7 No.104、再開発研究2004 No.20、

敷地面積

種別

42,509㎡

建築面積 （合計）2008 No.24
No.16-①
建物名称

18,451㎡

事業計画・権利変換 森ビル

延床面積103,522㎡

建築設計

所在地
種別

森ビル一級建築士事務所、入江三宅

大崎駅東口第1

1,253㎡
2,575㎡
319,818㎡（業務商業棟） 291,884㎡

大崎駅東口第1地区市街地再開発組合

事業経緯

18,275㎡（住宅棟）
延床面積 （合計）

第一種

施行者

（業務商業棟）（その他）

大崎ニューシティ

東京都品川区大崎1丁目6番

22,103㎡（住宅棟）

20,093㎡（その他）

7,841㎡（出典） 川西市都市政策課、日本の都市再開発3

設計事務所、観光企画設計社、安井建築設計事務（関連資料） 市街地再開発ニュース1981.9

所、日建設計、環境設計研究室、建築設備設計研

都市計画決定昭和57年12月（出典） 日本の都市再開発6

No.137、再開発コーディネーター1989.5

究所、相田武文設計事務所

事業計画認可昭和58年8月（関連資料） 市街地再開発ニュース1991.4

No.19、1990.7 No.26、再開発研究2002

デベロッパー

権利変換認可昭和59年2月

No.252、市街地再開発1999.2 No.346、工事完了公告昭和62年1月

再開発コーディネーター1988.9 No.15、

森ビル

施工

No.18

建築・設備 電気・衛生・空調・昇降機・その他

鹿

No.14

一番町四丁目第一

島建設、戸田建設、フジタ工業、大成建設、竹中

所在地

宮城県仙台市青葉区一番町四丁目11番

業、六興電気、三機工業、高砂熱学工業、三建設

建物名称

工務店、清水建設、前田建設工業、近畿電気工

141ビル

種別

施行者

一番町四丁目第一地区市街地再開発組

全員同意型（110条）

組合事務局、日本不動産研究所

SRC造、RC造

建築設計

建築面積

22,900㎡

設備

電気・衛生

協立建築設計事務所

事業計画認可昭和61年10月

その他（積算） 二葉積算事務所

権利変換認可昭和62年11月

デベロッパー

工事完了公告平成2年11月（出典） 日本の都市再開発3

工事完了公告昭和62年3月（関連資料） 市街地再開発ニュース1979.11

テーオーシー、東京建物施工

従前23名（うち借家権者なし）

ター1986.7 No.2

地再開発1986.6 No.194、再開発コーディネー

権利変換方式No.15-②

コンサルタント
基本計画等

都市デザイン、マーケティングコンビ

建物名称
所在地

ナート

六本木六丁目

六本木ヒルズ

東京都港区六本木六丁目及び元麻布三勧業不動産（現 日本土地建物）、

大成・鹿島・戸田・住友建設共同企業体

地区面積3.00ha階数 地下2階、地上21階、塔屋2階構造

全員同意型（110条）

住宅・都市整備公団
昭和60年3月

昭和60年4月

権利者数

施行者

都市計画決定権利変換認可駐車場

第一種

協立建築設計事務所

昭和57年4月

No.115、市街地再開発1982.12 No.152、市街種別

東京都国分寺市泉町３丁目35番－1

意匠・構造

昭和54年10月

店舗、婦人文化センター、市民ホール、

所在地

西国分寺レガ

建築

事業計画認可主要用途

西国分寺駅南口

事業経緯

都市計画決定延床面積 360,600㎡

No.17

建物名称

コンサルタント

権利変換

41,200㎡

再開発研究2000 No.16、2001 No.17

従前29名（うち借家権者13名）

権利変換方式地下3階、地上36階、塔屋2階付他

階数

5.60ha

敷地面積

事業経緯

権利者数

組合事務局、協立建築設計事務所

構造

合

店舗、事務所、ホテル、駐車場

事業計画

地区面積

第一種

主要用途

基本計画等 アーバンシステム

備工業

1号

SRC造、S造、RC造

敷地面積
建築面積
延床面積

主要用途

従前権利者数

20,599㎡

基本計画等

12,199㎡

ルタンツ（周辺交通）

138,150㎡

事業計画

建築設計

種別

（関連資料） 市街地再開発ニュース1982.12

権利変換

No.152、再開発コーディネーター1987.3

定）

作研究所

事業経緯

No.6、1988.9 No.15、再開発研究1987 No.5

建築設計

意匠 日本設計事務所、都市デザイン、ダムダン工

施行者

六本木六丁目地区市街地再開発組合

構造 日本設計事務所

都市計画決定平成7年4月設備 日本設計事務所、都市デザイン

事業計画認可平成10年9月

デベロッパー

権利変換認可平成12年2月

工事完了公告平成15年9月

施工
建築

三井不動産

主要用途

鹿島建設

設備 鹿島建設、新明和工業、東北電気工事、西宅、駐車場

原衛生工業所、高砂熱学工業・亀井設備JV、日立

権利者数

階数
構造

従前714名（うち借家権者262名）

コンサルタント

0.91ha

地下3階、地上6階

基本計画等

SRC造

事業計画

敷地面積
建築面積
延床面積

地上権非設定型（111条）
森ビル、日野森ビル、新都4,448㎡

権利変換 森ビル、日建設計、再開発評価、日本不3,771㎡

動産研究所

30,320㎡

建築設計（出典） 仙台市都市整備局市街地整備部都心まジングシステム

ちづくり課、日本の都市再開発3

デベロッパー（関連資料） 市街地再開発ニュース1987.4

都市再開発法制定50周年記念～事業諸元～

施工

所在地
種別

東京都品川区大崎1丁目500番1他
大崎駅東口第２地区市街地再開発組合

都市計画同人、現代計画研究所（基都市計画同人、国土評価研究所（鑑意匠

現代計画研究所、梓設計

構造

梓設計

電気・衛生

渋谷設備研究所

Bway’s（商業計画）、アイシーエム企画

デベロッパー
施工

都市再開発（店舗保留床の取得と都市計画決定平成3年2月

事業計画認可平成4年3月建築

権利変換認可平成6年3月築物）、白木建設（仮設店舗）

工事完了公告平成11年1月

設備

主要用途

西松建設・東海建設・松村建設ＪＶ（施設建
電気

八千代・雄電社ＪＶ（住宅）、千歳・六

店舗、事務所、住宅、駐車場

興・東邦ＪＶ（店舗等）、三菱電機（中央監視従前88名（うち借家権者10名）

室）、神鋼電機

権利変換方式

全員同意型（110条）

地区面積

0.56ha安藤・東武谷内田建設共同企業体

階数

地下1階、地上14階

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造

敷地面積

4,103.4㎡

建築面積

2,721.05㎡

延床面積16,153.7㎡（関連資料） 市街地再開発ニュース1990.6
No.242、再開発コーディネーター1990.5 No.25
No.20-①

久茂地一丁目

建物名称

第一種

施行者

都市建築研究所

施工

高崎駅西口第一地区市街地再開発組合

所在地

沖縄県那覇市久茂地1-1-1

施行者

那覇市

種別

事業経緯

都市計画決定昭和60年11月

事業計画認可昭和62年1月

パレットくもじ

第一種

事業経緯

権利変換認可昭和63年3月

都市計画決定昭和59年12月

工事完了公告平成2年3月

事業計画認可昭和62年3月

商業、業務、ホテル、駐車場

権利変換認可昭和63年3月

従前5名（うち借家権者なし）

工事完了公告平成3年3月

主要用途
権利者数

権利変換方式

全員同意型（110条）

主要用途

店舗、事務所、公益、住宅

コンサルタント

権利者数

権利変換 アール・アイ・エー、シティプラン

コンサルタント

基本計画等・事業計画 アール・アイ・エー

従前59名（うち借家権者35名）

権利変換方式

地上権非設定型（111条）

設計

基本計画等・事業計画・権利変換

建築・設備 アール・アイ・エー

究所

施工

建築設計 RIA建築綜合研究所、その他県内企業2社

建築・設備

東急・戸田・清水・大成・井上建設共同

企業体
地区面積

0.90ha

施工
建築

国場組、他7社

設備

RIA建築綜合研電気

三協電気工事、他7社

階数

衛生

三栄工、他8社（Ａ棟） 地下2階、地上13階

空調

桐和空調備、他8社（Ｂ棟） 地上9階

昇降機

構造

地区面積

（Ｂ棟） Ｓ造

構造（Ａ棟） ＳＲＣ造

階数

敷地面積

（Ａ・Ｂ棟） 4,160㎡

地下2階、地上9階
鉄筋鉄骨コンクリート造

敷地面積

8,235.00㎡

延床面積55,289.42㎡

建築面積

建築面積

光電気工事、沖縄ナショナル特機

1.79ha6,584.60㎡（Ａ・Ｂ棟） 2,992㎡（出典） 日本の都市再開発4

延床面積（合計） 30,246㎡（関連資料） 市街地再開発1992.10 No.270、（Ａ棟） 20,468㎡

再開発コーディネーター1991.7 No.32、1993.1（Ｂ棟）

No.41、1997.7 No.68、2012.7 No.158

9,778㎡（出典） 日本の都市再開発４（関連資料） 市街地再開発1986.2 No.190、1991.5 No.253、再開発コーディネーター
1990.9 No.27、1991.3 No.30

No.20-② モノレール旭橋駅周辺
建物名称 カフーナ旭橋
所在地

沖縄県那覇市旭町、那覇市泉崎一丁目、

泉崎二丁目の一部

施設建築物の管理及び共有床の運営）

事業経緯

コンサルタント
森ビル

設備
その他

所在地 群馬県高崎市八島町

都市計画同人、パシフィックコンサ（総合内装設計監理）

第一種

権利者数
森ビル、槇総合計画事務所、日建ハウ

大崎駅東口第2

建物名称 ゲートシティ大崎

施行者

権利変換方式製作所、東芝地区面積

業務、店舗、ホテル、文化、公益、住建築
No.16-②

地上権非設定型（111条）

コンサルタント

本設計）

第一種

39名（うち借家権者9名）

権利変換方式（出典） 日本の都市再開発3

鹿島建設

住宅、店舗、スポーツ施設、駐車場、駐

輪場

丁目各地内

事業計画・権利変換

184（業務商業棟） S造、SRC造、RC造

従前191名（うち借家権者93名）

基本計画等 アーバンシステム

建築面積（業務商業棟） 地下4階、地上24階、塔屋1階

1998.11 No.343、再開発コーディネーター

昭和61年3月

建築設計（出典） 日本の都市再開発4（関連資料） 市街地再開発1995.7 No.303、工事完了公告コンサルタント（関連資料） 市街地再開発1985.4 No.180、

5.90ha

建物名称 ウエスト・ワン・ビル

昭和58年8月

34,104㎡（出典） 日本の都市再開発4構造

昭和57年11月

敷地面積4,580㎡

No.１８ 高崎駅西口第一

権利変換認可全員同意型（110条）

35,750㎡（住宅棟） 地下2階、地上20階、塔屋1階

54,670㎡

事業計画認可権利変換方式

延床面積

建築面積

延床面積 611,721㎡（出典） 日本の都市再開発6

権利者数

5.94ha階数 地下2階、地上11階、塔屋2階 他

6,554㎡

1990.12 No.248

昭和54年11月

事務所、ホテル、住宅、店舗

地区面積

東芝、日立、フジテック

SRC造

敷地面積

階数

84,780㎡

都市計画決定主要用途

施設建築物数 全12棟

SRC造、RC造、S造

建築面積

赤坂・六本木地区市街地再開発組合

事業経緯

昇降機

地下6階、地上54階、塔屋2階付他

敷地面積

第一種

施行者

階数

11.00ha0.77ha階数 地下2階、地上12階、塔屋1階付
構造

三機、富士、三井金属、東光、クリハ

ラント、東芝、弘電社、栗原、紫光、関電工、及び三丁目の各一部

建築設計

電気

地区面積

従前362名（うち借家権者142名）

管理処分

設備

戸田建設、フジタ、熊谷組

赤坂・六本木

権利者数

所

大林組、鹿島建

大成、熊谷、清水、竹中、東急、安藤、鹿島、

建物名称 アークヒルズ

No.15-①

センター、多目的ホール、文化教室、駐車場

環境開発研究所大阪事務

電気・衛生・空調・昇降機

設、竹中工務店、大成建設、清水建設、西武建設、

住宅、店舗、コミュニティライブラリー

基本計画等・事業計画

地区面積

建築

No.7、1987.7 No.8、1988.1 No.11、再開発

主要用途

コンサルタント

大林組、鹿島建設、竹中工務店、大成建設、施工

No.204、再開発コーディネーター1987.5

衛生

関配（住宅）、理研鋼機（店舗等）

空調

朝日工業社

基本計画等・事業計画・権利変換 日建設計

昇降機 日本オーチスエレベーター

建築設計 日建設計

ガス 東京瓦斯

No.19

押上二丁目

種別

所在地

東京都墨田区押上二丁目12番及び15

事業経緯

建物名称 セトル中之郷
番の一部
種別

第一種

施行者

第一種

施行者

旭橋都市再開発株式会社

都市計画決定平成15年4月

事業計画認可平成17年11月（南工区）

押上二丁目地区市街地再開発組合

事業経緯

都市計画決定昭和60年3月

事業計画認可昭和62年2月

権利変換認可昭和63年2月

工事完了公告平成2年6月

主要用途

平成26年4月（北工区）
権利変換認可平成19年1月（南工区）

工事完了公告平成24年3月（南工区）

平成27年3月（北工区）
平成30年9月（北工区）
主要用途

事務所、住宅、ホテル、店舗、バスター

住宅、事務所、公益、店舗

ミナル、図書館

従前51名（うち借家権者40名）

権利者数 （南工区）従前60名（うち借家権者43

権利者数

権利変換方式

全員同意型（110条）

コンサルタント
基本計画等

都市建築研究所

事業計画・権利変換
燃建築公社

名）

（北工区）従前12名（うち借家権者9
都市建築研究所、首都圏不名）
権利変換方式

全員同意型（110条）

コンサルタント

事業諸元

185

th

関連資料 ～事業諸元～
基本計画等・事業計画・権利変換

松田平田設計･

建築設計

権利者数

松田平田設計･アールアイエー･国建

地上権非設定型（111条）

コンサルタント

基本計画等・事業計画・権利変換

共同企業体
特定事業参加者

沖縄県労働金庫、金秀本社・金秀リゾート、第一交通産業、琉信ハウジング、福岡

環境開発研究建築設計

意匠・構造・設備

三建設計、宮本建築

構造 （第1街区） S造、SRC造 他（第2街区） S造、SRC造 他（１街区）

5,800㎡（第3街区） S造、SRC造 他（２街区）

3,100㎡

敷地面積 （合計）

久米設計

地区面積

1.29ha9,339㎡（２街区） 21,040㎡（第3街区）

4,248㎡
11,984㎡

施工

工業共同企業体

建築

竹中・大成・長崎上滝・親和・大進JV（関連資料） 市街地再開発1985.12 No.188、（第1街区）

3,942㎡（Ｂ-１街区） 金秀建設・大鏡建設・照正組・沖設備

電気

1988.3 No.215、1993.8 No.280、再開発（第2街区）

5,965㎡

産建設共同企業体、大城組・大晋建設・丸元

衛生・空調・昇降機・その他 日比谷・星野管コーディネーター1992.5 No.37、1993.1

建設共同企業体

工JV

No.41、1995.1 No.53（Ｃ街区） 大城組・仲本建設・金城組・信吉組
共同企業体、屋部土建・共和産業・南洋土
建・球建設共同企業体、金秀建設・照正組・
大晋建設・富士建設共同企業体（Ｄ-１街区） 仲本工業・丸元建設・金城キク
建設・野原建設共同企業体（Ｅ-１街区） 太名嘉組・旭建設・新松建設共

階数

1.59ha構造

地下3階、地上14階、塔屋2階

No.23-① ヨコハマポートサイドＥ-１～Ｅ-３街区

建物名称 （第1街区）
ヨコハマ・クリエーション・ス

SRC造
9,443㎡（第2街区）ロア壱番館、ロア弐番館、（関連資料） 市街地再開発1994.6 No.290、再No.123、再開発研究2007 No.23、2010

延床面積61,497㎡

ロア参番館

開発コーディネーター1986.9 No.3

No.26

No.23-② ヨコハマポートサイドＦ-１街区

ファンテ

建物名称

ザ・ヨコハマタワーズ、プラザ栄光生鮮

所在地

神奈川県横浜市神奈川区栄町10番地（Ｃ街区）地下1階、地上14階

1993 No.10

施行者

ヨコハマポートサイドＦ-１街区市街地再

第二種

施行者

種別

横浜市

事業経緯

（Ｄ-１街区）地上18階

事業計画認可昭和63年7月

事業経緯

事業計画認可平成3年2月

管理処分計画決定

平成2年7月都市計画決定平成10年9月

権利変換認可平成16年3月

種別工事完了公告平成6年3月

事業計画認可平成10年12月

工事完了公告平成18年1月

所在地

埼玉県川口市川口３丁目

第一種
住宅・都市整備公団

事業経緯

権利変換認可平成11年8月（第2街区）住宅、店舗工事完了公告平成15年9月（第3街区）事務所、住宅、店舗

主要用途

主要用途 （第1街区）事務所、住宅、店舗

住宅、事務所、店舗（Ｄ-１街区）鉄筋コンクリート造事業計画認可平成4年2月（Ｅ-１街区）鉄筋コンクリート造

権利変換認可平成4年3月

工事完了公告平成4年12月（２番街）

基本計画等

平成5年3月（１番街）

事業計画

再開発計画技術

事業計画・権利変換 日本再開発マネジメント

管理処分

八千代エンジニアリング

建築設計

建築設計

住宅・都市整備公団（Ｂ-１街区）

約6,000㎡（Ｃ街区）

約8,100㎡（Ｄ-１街区）

約1,800㎡（Ｅ-１街区）

約3,300㎡

建築面積 （合計）

（Ａ街区）

主要用途

住宅、店舗、業務施設、駐車場、駐輪場

従前権利者数権利変換方式162名（うち借家権者49名）
地上権非設定型（111条）

権利者数

従前104名（うち借家権者25名）
現代計画研究所

施工

基本計画等・事業計画・権利変換 アール・アイ・エー

建築 フジタ・三井建設・日産建設・相鉄建設・三木業体

約10,500㎡

建築設計

組JV

地区面積
電気 シンデン・鋼管電設工業・東洋電送

約4,300㎡

建築

所、東京建築研究所、シードプラニング、オペ、日（Ｄ-１街区）

約1,300㎡

近設計、三衛建築設計事務所、みのべ建築設計事

衛生・空調（Ｅ-１街区）

約2,500㎡

務所、創造社、松田・平田・坂本設計事務所、千代

備工業・渡辺工業JV

約151,400㎡

42階（Ｂ-１街区） 約30,200㎡

電気・機械 ＰＡＣ技術士事務所、窓和エンジニア

建築

（Ｃ街区）

リング、朗建築設備研究所

大成建設・南海建設JV

施工

設備（Ｄ-１街区） 約11,400㎡

建築

約5,100㎡

電気

衛生 ダイダン・大成温調工業JV、川本工

再開発コーディネーター2012.7 No.158、再開

サワ工業、飛島・斉藤・川口土建工事共同企業体、業、東海工業発研究2008 No.24、2015 No.31

植木・埼玉建興建設工事共同企業体

空調

三井物産林業、湘南造園、日比谷アメニス、

安行造園、前島植物園、松栄造園土木、横山園芸

東京瓦斯

昇降機

三菱電機

その他

松下電工

電気

業、小山島電工、松下電器産業

建築

熊谷組・大日本土木・三木組・紅梅組JV

種別

設備（給排水） 共栄冷機工業、三機工業、日之出

設備

電気

長崎県長崎市千歳町5番1、15、26号

施行者

第一種
長崎市千歳地区市街地再開発組合

事業経緯

工業JV

地区面積

衛生･空調

階数

都市計画決定昭和62年6月

事業計画認可昭和63年1月（１街区）地下1階、地上2～25階、塔屋1～2階

権利変換認可昭和63年10月（２街区）地下1階、地上4～14階、塔屋1階工事完了公告平成3年11月

構造

主要用途

住宅、店舗、公民館、多目的ホール、市地域センター、業務、駐車場

都市再開発法制定50周年記念～事業諸元～

富士電気工事・東邦電設・朝日電気工業、共栄・環境特定建設工事共同企業体
2.43ha17,174㎡

建築面積

12,690㎡

延床面積116,474㎡（出典） 市街地再開発2007.3 No.443
Ｎｏ.２４-①

青森駅前第二所在地
種別

青森県青森市新町1丁目１０３番地

第一種
青森駅前第二地区市街地再開発組合

事業経緯

社・豊正工業JV

都市計画決定昭和62年8月

昇降機 日本オーチス・エレベータ

事業計画認可平成3年1月地区面積3.96ha14,724㎡（第2街区） 地下1階、地上33階 他（１街区） 10,017㎡（第3街区） 地下1階、地上11階 他

敷地面積 （合計）（店舗棟、駐車場棟、管理棟）S造
敷地面積

施行者
トーヨコ理研・神奈川保健事業

階数 （第1街区） 地下2階、地上19階 他

SRC造、RC造（業務棟）RC造

建物名称 ＡＵＧＡ（アウガ）（第3街区）

建物名称 チトセピア
所在地

山加電業、中央電気工事、三和大栄電気興（街路型住宅棟）RC造

四電工・日本コムシスJV、東洋電気

通信工業、大三洋行、東電通

鴻池・西松建設工事共同企業体、鴻池組、

石原建設、フジタ・東海建設工事共同企業体、アイ

造園（店舗棟、駐車場棟、管理棟）地上1階

大成建設・銭高組・淺沼組JV、真柄建設、（関連資料） 市街地再開発2006.3 No.431、No.21 千歳（業務棟）地下1階、地上5階
構造 （超高層住宅A棟及びB棟）RC造（第2街区）

約38,800㎡（街路型住宅棟）地下1階、地上6階

朝日工業社・川本工業・昭和設

昇降機 日立製作所、フジテック

田設計、アール・アイ・エー建築総合研究所

2.02ha階数 （超高層住宅A棟及びB棟）地下1階、地上JV

造園 エキープ・エスパス

約65,900㎡

三菱地所、新日鉄都市開発、菱重鹿島・前田・関東菱興・紅梅・松尾工事共同企

約24,900㎡

約6,300㎡（Ｅ-１街区）

デベロッパー

エステート、平和不動産

施工

設備

全員同意型（110条）

三菱地所設計

（第1街区）

環総合設計、山設計工房、九段建築研究

従前28名（うち借家権者2名）

コンサルタント

コンサルタント

（Ｃ街区）

（Ａ街区）

権利者数

権利変換方式コンサルタント（Ｂ-１街区）

延床面積 （合計）

青森駅前第一地区市街地再開発組合

事業経緯

建物名称 リプレ川口１番街、２番街

昭和60年10月

約12,800㎡

青森県青森市新町1丁目１１６番地

第一種

昭和62年8月

都市計画決定（Ａ街区）

種別

都市計画決定骨造

約32,000㎡

所在地

開発組合

施行者

敷地面積 （合計）

青森駅前第一

建物名称 ミッドライフタワー

昭和61年12月

川口駅西口

権利変換認可平成11年8月

工事完了公告平成13年1月

主要用途
権利者数

市庁舎、図書館、店舗、駐車場
従前119名（うち借家権者53名）

電気 きんでん（建築下請負）
衛生・空調
昇降機

主要用途

商業、医療施設、福祉施設、分譲マン

ション

権利者数

従前43名（うち借家権者15名）

権利変換方式

九電工（建築下請負）三菱、東芝、日本オーチス（建築下請負）4.20ha

SRC造

敷地面積34,542㎡

敷地面積25,600㎡

延床面積 234,460㎡（出典） 日本の都市再開発5（関連資料） 市街地再開発1996.9 No.317

建物名称

都市計画決定

No.22

リート造

Ｎｏ．
２４-②

施行者

第一種

設備

No.26-①（第3街区）
ヨコハマポートサイドビル、
神奈川県横浜市神奈川区大野町、金港

18社JV（銭高組・清水建設・大林組・フジタ

他14社）

構造

2001.10 No.378、2018.2 No.574、2018.6

館、ポートサイドダイヤビル（Ｃ街区）鉄骨鉄筋コンクリート造、一部鉄7,115㎡（第3街区） 19,750㎡

種別

ト造

55,552㎡（関連資料） 市街地再開発1987.10 No.210、町及び栄町の各一部（Ｂ-１街区）鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンク

延床面積

建築面積

No.578、再開発コーディネーター2006.9

所在地

建築

階数 地下2階、地上13階、塔屋1階（第2街区） 43,020㎡

1993.5 No.43、1995.1 No.53、再開発研究

構造 （Ａ街区）鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンクリー

9,686㎡（出典） 日本の都市再開発６

再開発コーディネーター1992.1 No.35、（Ｅ-１街区）地上2階

敷地面積（出典） 日本の都市再開発5（出典） 長崎市まちづくり部都市計画課市街地整

施工

地区面積

クエア、
レイナ

建築面積

デベロッパー エフ・ジェイ都市開発

地下1階、地上9階、塔屋1階構造 ＳＲＣ造（第1街区） 28,816㎡（Ｂ-１街区）地下1階、地上14階

階数 （Ａ街区）地下1階、地上11階

階数

11,860㎡（関連資料） 市街地再開発1992.3 No.263

4.50ha2,077㎡
91,586㎡

施工 清水・東海・奥村・阿部重建設工事共同企業体

敷地面積

備係、日本の都市再開発4

同企業体
地区面積

地区面積

（第3街区）
延床面積 （合計）

パシフィック総合開発

建築設計

5,245㎡（第2街区）

施工 （Ａ街区） 國場組・大晋建設・丸元建設・仲本

九電工、青電社

基本計画等・事業計画

パシフィック総合開発、都市整備（第1街区）

建築面積 （合計）

全員同意型（110条）

権利変換

66,016㎡（出典） 日本の都市再開発4

権利変換方式コンサルタント

18,832㎡（１街区） 44,976㎡

延床面積 （合計）所

4,707㎡
8,900㎡

建築面積 （合計）

設計

地所

186

（２街区）

従前158名（うち借家権者147名）

権利変換方式アールアイエー･国建共同企業体

地上権非設定型（111条）

コンサルタント

晴海一丁目西晴海アイランドトリトンスクエア

所在地

東京都中央区晴海一丁目

施行者

晴海一丁目西地区市街地再開発組合

種別

第一種

事業経緯

都市計画決定平成4年6月

事業計画認可平成5年7月権利変換認可平成5年12月

工事完了公告平成13年10月

主要用途

事務所、店舗、住宅、整備工場、変電所、展示施設、駐車場
従前権利者数

15名（うち借家権者1名）

権利変換方式

全員同意型（110条）

コンサルタント

基本計画等・事業計画 日建設計
権利変換 日建設計、再開発評価、藤浪会計事務

基本計画等・事業計画・権利変換 アール・アイ・エー

所、シティコム計画研究所

建築設計 アール・アイ・エー

建築設計

建築・設備

西松・北斗建設工事共同企業体

計・山下設計）地区面積0.29ha設備

施工

階数

地下1階、地上17階、塔屋2階

建築

意匠・構造
電気・衛生

設計共同体（日建設計・久米設
設計共同体（日建設計・久米設

計・山下設計）施工

構造 ＲＣ造一部Ｓ造
敷地面積

1,782㎡（第一工区）

1,380㎡

建築

延床面積14,350㎡

井建設・フジタ・奥村組・五洋建設）

建築面積（出典） 日本の都市再開発７

設備

共同企業体（大林組・戸田建設・熊谷組・三電気 きんでん、関電工、中電工、ユアテッ（関連資料） 市街地再開発1987.10 No.210

ク、日本電設工業、日鉄エレックス、弘電社

No.25

西原衛生工業所、須賀工業、九電工

衛生 ダイダン、三建設備工業、三晃空調、
住吉一丁目

建物名称 キャナルシティ博多

空調

種別

設備工事

所在地

福岡県福岡市博多区住吉1丁目2番他

施行者

住吉１丁目地区第一種市街地再開発事

第一種

昇降機

三菱電機、東芝（第二工区）

業個人施行者

建築

事業経緯

高砂熱学工業、東洋熱工業、日比谷

総合設備、新日本空調、朝日工業社、大和共同企業体（鹿島・竹中工務店・大成建設・

都市計画決定昭和56年10月

前田建設工業・住友建設・鴻池組・佐藤工業・錢高

事業計画認可平成4年8月組）

権利変換認可平成5年5月

設備工事完了公告平成8年4月

主要用途
権利者数

衛生

従前4名（うち借家権者1名）

コ理研、大成設備

権利変換方式

全員同意型（110条）

意匠 ジャーディ・パートナーシップ社

構造 日建設計、銭高組、清水建設、大林組、フジタ
水建設、大林組、フジタ

空調

大氣社、高砂熱学工業、東洋熱工

昇降機
地区面積

建築設計

電気・衛生・その他

三晃空調、西原衛生工業所、
トーヨ

業、日設、日比谷総合設備

基本計画等・事業計画・権利変換 エフ・ジェイ都市開発

設備

住友電設、関電工、東光電気工事、店舗、ホテル、事務所、劇場、駐車場

コンサルタント

建築

電気

中央電設、日本電気システム建設

日建設計、銭高組、清三菱電機

5.20ha階数 地下4階、地上39階、塔屋2階構造 S一部SRC造、RC一部S造、SRC造、RC造
敷地面積
建築面積

44,090㎡
32,550㎡

事業諸元

187

th

関連資料 ～事業諸元～
延床面積

施工（電気） 東電通

263,600㎡（出典） 日本の都市再開発6

施工（衛生） 経塚工業

（関連資料） 市街地再開発1992.6 No.266、施工（ガス） 東京ガス

2001.4 No.372、再開発コーディネーター

施工（昇降機） 日本オーチスエレベータ

2001.7 No.92、再開発研究2002 No.18

（Ｄ１棟）

建物名称

晴海一丁目東晴海アイランドトリトンスクエア

所在地

東京都中央区晴海一丁目

施行者

都市基盤整備公団

種別

第一種

事業経緯

所在地
種別

兵庫県神戸市灘区深田町 他

平和観光

事業経緯

都市計画決定平成7年3月（第一地区）（第三地区） 神戸市住宅供給公社、ジェイアール

設計（衛生） 渡辺設備設計事務所、都市整備プラ

事業計画認可平成8年3月（第一地区）

西日本不動産開発、長谷工コーポレーション、神戸

ンニング

管理処分計画決定

平成9年 3月（第一地区）

市消防局、近畿菱重興産、メッセージ

施工（建築） 錢高・松井建設共同企業体

工事完了公告平成12年4月（第一地区）

地区面積

平成13年12月（第三地区第施設建築物

施工（衛生） 三機工業

二工区）

構造

施工（ガス） 東京ガス

平成15年9月（第四地区第施工（昇降機） 日本オーチスエレベータ

一工区）

権利変換認可平成6年2月（Ｄ２棟）

平成16年3月（第二地区第工事完了公告平成13年10月

設計（意匠・構造） 都市基盤整備公団、構造計画

三工区）

権利変換方式

主要用途

研究所
設計（電気） イーイー設計

園、区役所

545名（うち借家権者385名）

設計（衛生） 渡辺設備設計事務所、都市整備プラ

権利者数

地上権非設定型（111条）

ンニング

住宅、事務所、店舗、駐車場、道路、公従前894名（うち借家権者345名）

コンサルタント

施工（建築） 林・京王建設共同企業体

基本計画等・事業計画

基本計画等・事業計画 日建設計

施工（電気） 近畿工業

アイ・エー

権利変換

施工（衛生） ヤナセ設備工業

権利変換

建築設計・施工

施工（ガス） 東京ガス

ジオ・アカマツ設計（意匠） 都市基盤整備公団、日建設計

階数

地区面積

（Ｘ棟・ホール棟）
設計（意匠・構造・電気・衛生）
・施工（建築・電気・衛4.82ha

敷地面積

93,540㎡

建築面積
延床面積

340,090㎡（出典） 神戸市住宅都市局市街地整備部市街地整備課

環境開発研究所、アール・No.284、1995.4 No.300

環境開発研究所、アール・アイ・エー、

所在地
種別

安井建築設計事務所、日本設計、アー福岡県北九州市小倉北区室町一丁目

第一種

施行者

室町一丁目地区市街地再開発組合

事業経緯

究所、設備技研

都市計画決定平成9年11月

特定建築者

事業計画認可平成11年6月
平成12年2月

共同企業体

敷地面積
建築面積
延床面積

都市再生機構 関西支社（4番街、1番41,100㎡

館・2番館）

権利変換認可33,600㎡

施工

工事完了公告375,200㎡

建築

大林・前田・新井・東亜JV、竹中・奥村JV、大（第1期Ａ-１棟） 平成15年4月（関連資料） 市街地再開発1992.6 No.266、JV、神東・五百蔵・習田JV、関健・宮津・宮田JV、（第2期Ａ-２棟） 平成18年3月

生） 大林・新井・冨士工建設共同企業体

1997.5 No.325、1998.9 No.341、2001.4

富士建築、戸田・五洋・山田JV

主要用途

施工（ガス） 東京ガス

No.372、再開発コーディネーター2001.7

設備 きんでん・四電工・大藤工業商事JV、大気・（Ａ-１棟） 商業、文化、業務、駐車場

施工（昇降機） フジテック

No.92、再開発研究1998 No.14、2002

中設・中央JV、六興・中央・ミナトJV、大気・カンダン（Ｂ棟） 商業、自動車検査場

施工（中央監視設備） 山武

No.18

JV、東洋・小田・野田・東栄JV、邦・有元・近畿工業（Ａ-２棟） 教育、商業、業務

JV、甲南電設工業、高井・日新・池水JV、三宝・明

権利者数

設計（電気・衛生） 窓和エンジニアリング
施工（建築） 錢高・長谷工・植木建設共同企業体

建物名称
所在地
種別

施工（電気） 住友・三栄ＪＶ

代官山アドレス

東京都渋谷区代官山町17番

第一種

施行者

施工（衛生） 足立工業

代官山地区市街地再開発組合

施工（昇降機） 日本オーチスエレベータ

都市計画決定平成2年12月

施工（中央監視設備） 沖電気工業

事業計画認可平成6年5月施工（機械式駐車場装置設備） 新明和工業

権利変換認可平成8年7月施工（襖） 細渕産業

工事完了公告平成12年8月

施工（畳） 浦光

主要用途
権利者数

（Ｅ２棟）
設計（意匠） 都市基盤整備公団、構造計画研究所
設計（電気・衛生） 窓和エンジニアリング

建築設計 日本設計・NTTファシリティーズJV

国土評価研究所

デベロッパー

182,896 ㎡（Ａ-２棟） 日本設計＋マイケル・グレイヴスアンド

施工

No.22
No.28-②

新長田駅南（Ａ-１棟） 前田建設工業

建物名称 アスタプラザ 他（Ａ-２棟） 竹中工務店

種別

参加組合員

所在地

兵庫県神戸市長田区若松町 他

第二種

施行者

（Ｂ棟） 松尾組
朝日新聞、福岡地所

神戸市

地区面積

事業経緯

北九州紫川開発（権利者設立法人）、
3.58ha階数2.20ha

都市計画決定平成7年3月（第一地区）

地下4階、地上36階

事業計画認可平成8年10月（第一地区）（Ａ-１棟） 地下２階、地上１５階、塔屋１階

鉄骨鉄筋コンクリート造

管理処分計画決定

平成9年12月（第一地区）（Ａ-２棟） 地下1階、地上１１階、塔屋１階工事完了公告平成26年6月（第一地区二

（Ｂ棟）

地上４階

敷地面積

17,262㎡
8,046㎡

葉5第二工区・南）延床面積

96,513㎡

平成28年8月（第三地区大（Ａ-１棟） S造、SRC造

建築面積

施工（昇降機） 三菱電機

鹿島建設、大成建設、東京電力

鹿島建設・大成建設JV

地区面積

（Ｃ棟）

シップ社設計共同企業体

建築・設備

権利変換

構造

（Ａ-１棟） 日本設計＋ザ・ジャーディー・パートナー

24,334㎡

デベロッパー エフ・ジェイ都市開発

施工（昇降機） ダイコー生） 三井・清水・松村・新井建設共同企業体

31,638㎡

再開発研究1999 No.15、2005 No.21、2006

地上権非設定型（111条）

施工（ガス） 東京ガス

設計（意匠・構造・電気・衛生）
・施工（建築・電気・衛

延床面積

構造

設計（意匠・構造） 都市基盤整備公団、環総合設計（出典） 日本の都市再開発6

橋3第二工区）（Ａ-２棟） SRC造

設計（電気） 大樹設備設計事務所（関連資料） 市街地再開発2001.4 No.372、

平成30年10月（第2－B地（Ｂ棟）

設計（衛生） 都市開発設計事務所

再開発コーディネーター2000.11 No.88、再開

区大橋5第2工区）

敷地面積 （合計） 24,587㎡

施工（建築） 古久根・共立建設共同企業体

発研究2001 No.17

都市再開発法制定50周年記念～事業諸元～

主要用途

住宅、店舗、事務所、駐車場

S造（Ａ棟） 23,185㎡

2.11ha

階数 （事務所棟）地下3階、地上42階、塔屋1階（超高圧変電所棟）地下3階、地上1階、塔屋1階

研究2006 No.22（特別高圧変電所棟）地下1階、地上3階、川崎駅西口

構造 （事務所棟）S造一部SRC造（駐車場棟）S造

建物名称 ミューザ川崎所在地

神奈川県川崎市幸区大宮町

施行者

都市基盤整備公団

種別（超高圧変電所棟）RC造（特別高圧変電所棟）S造

第一種

敷地面積

14,101㎡

延床面積

143,387㎡

建築面積

7,504㎡

都市計画決定平成11年12月

事業計画認可平成12年8月（出典） 日本の都市再開発7

権利変換認可平成13年2月（関連資料） 市街地再開発2008.6 No.458、工事完了公告平成15年12月

再開発コーディネーター2007.5 No.127

主要用途

事務所、音楽ホール、店舗、駐車場

従前権利者数70名（うち借家権者31名）
地上権非設定型（111条）

意匠・構造

電気・衛生

都市基盤整備公団神奈川地域

都市基盤整備公団神奈川地域

No.32-①
建物名称

高松丸亀町商店街Ａ街区

高松丸亀町壱番街

所在地

香川県高松市丸亀町、片原町の各一部

施行者

高松丸亀町商店街Ａ街区市街地再開発

種別

第一種

組合

事業経緯

都市計画決定平成13年 3月

事業計画認可平成14年10月

支社、桜井システム

権利変換認可平成16年10月

デベロッパー

工事完了公告平成19年1月

都市基盤整備公団

主要用途

店舗、コミュニティ施設、住宅、駐輪

建築 （ホール棟）清水・大成・安藤建設工事共同

場、駐車場

企業体、
（業務棟）大成建設

権利者数

従前67名（うち借家権者31名）

設備

電気 （ホール棟）きんでん・北陸・沖建設
工事共同企業体、（舞台音響）松下電器産

権利変換方式

全員同意型（110条）

コンサルタント

業、（業務棟）大成建設、（特別高圧受電）東

基本計画等・事業計画・権利変換

芝まちづくりカンパニー・シープネットワーク

衛生・空調

従前430名（うち借家権者135名）

コンサルタント

階数

建築面積

大成建設

地区面積

2002.11 No.100、2004.7 No.110、再開発

建築・設備（Ｂ棟） レクサス店舗設計共同企業体

事業計画 日本設計・NTTファシリティーズJV

設計（衛生） 近代設備エンジニアリング

敷地面積

施工

（駐車場棟）地下1階、地上7階

建築設計（関連資料） 市街地再開発1995.4 No.300、

権利変換方式

施工

全10棟

SRC造、RC造

住宅、店舗、公益施設

生） 戸田・太平・巴建設共同企業体

設計（電気） イーイー設計

施設建築物

電気・衛生 日建設計
アート 清水敏男アートオフィス

2004.9 No.413、再開発コーディネーター

都市問題経営

アソシエイツ社

基本計画等 日本設計

設計（意匠） 都市基盤整備公団、千代田設計研究所

5.86ha

意匠・構造 日建設計

（関連資料） 市街地再開発1998.1 No.333、

施工（出典） 日本の都市再開発8

設計（意匠・構造・電気・衛生）
・施工（建築・電気・衛（Ｂ・Ｇ棟）

基本計画等・事業計画・権利変換

地区面積4,600㎡（出典） 日本の都市再開発7

設備

地上権非設定型（111条）

コンサルタント（Ｂ棟）

設

従前14名（うち借家権者6名）

イ設備工業、大藤工業商事、中央工業

構造

事業経緯

施工（ガス） 東京ガス

電機工事商会、近畿工業、東灘電気工業、アイオ（Ａ棟） 173,518㎡

支社、（ホール棟）松田平田設計、（業務棟）大成建平成17年7月

権利変換方式

設備

延床面積 （合計） 178,118㎡

建築

設計（意匠・構造・電気・衛生）
・施工（建築・電気・衛和JV、浦安・邦JV、辻川電機、小路工業所、三宅1,180㎡

建築設計（第2期Ｂ棟）

代官山

建築

（Ｂ棟）

基本計画等・事業計画・権利変換 澤田計画事務所

成・徳倉・林JV、王子・富士・湊JV、銭高・三星・村本

No.27

19,272㎡

コンサルタント（出典） 日本の都市再開発6

設計（意匠・構造） 都市基盤整備公団、環総合設計

建築設計

（Ａ棟）

権利変換方式

設計（電気・衛生） ピーエーシー（Ｅ１棟・区民館）

基本計画等・事業計画・権利変換 日建設計

事業経緯

Ｎｏ．
２９ 室町一丁目

S造一部SRC造、RC造一部S造、SRC造一構造

1,402㎡
20,452㎡

No.30

建物名称 リバーウォーク北九州、
レクサス小倉建築設計（Ｂ棟）
建築面積 （合計）

塔屋1階69,630㎡

ル・アイ・エー、現代計画研究所、和田建築技術研

部S造、SRC造一部S造･RC造、SRC造、RC造

設計（意匠） 都市基盤整備公団、松田平田設計

SRC造、RC造

地下4階、地上44階、塔屋1階

生・昇降機） 竹中・戸田・大林・鹿島・清水・大成建設（Ｗ棟）

全40棟（計画44棟）（関連資料） 市街地再開発1993.12

コンサルタント

環境企画設計20.11ha

施工（電気） 四電工

平成5年7月

従前権利者数（第一地区） 長谷工コーポレーション、兵庫県、

設計（電気） イーイー設計

平成4年6月

区民館、駐車場

従前2,126名（うち借家権者846名）

特定建築者（第二地区） アセット・マネージャーズ、但馬銀行、

神戸市

事業計画認可事務所、住宅、ホール、店舗、給水所、権利者数

十善会 野瀬病院、名鉄不動産

第二種

都市計画決定

主要用途

188

六甲道駅南

建物名称 ウェルブ六甲道 他

施行者

設計（意匠・構造） 都市基盤整備公団、梓設計
No.26-②

No.28-①

大氣・新日本・朝日建設工事共建築設計

まちづくりカンパニー・シープネット

同企業体

ワーク

昇降機

デベロッパー地区面積

東芝エレベータ

1.33ha

特定業務代行者

西松建設、合田工務店

階数 地下2階、地上27階

施工

敷地面積

10,700㎡

階数9,500㎡（東棟） 地下1階、地上8階、塔屋1階

延床面積113,000㎡（西棟） 地下1階、地上10階、塔屋1階

構造

S造一部SRC造

建築面積（出典） 日本の都市再開発6（関連資料） 市街地再開発2005.2 No.418

西松・合田共同企業体

地区面積0.44ha（隔地駐車場棟） 地上6階
構造

（東棟・西棟） SRC造
No.31

牛島南

所在地

愛知県名古屋市西区牛島町

施行者

牛島市街地再開発組合

建物名称
種別

名古屋ルーセントタワー

第一種

事業経緯

（隔地駐車場棟） S造
敷地面積 （合計）3,166㎡（東棟）

1,543㎡（西棟）

1,623㎡

建築面積 （合計）2,762㎡（東棟）

1,363㎡
1,399㎡

都市計画決定平成12年12月（西棟）

事業計画認可平成13年1月

延床面積 （合計） 16,576㎡

権利変換認可平成13年5月（東棟）

工事完了公告平成19年1月（西棟） 10,134㎡

主要用途
権利者数

店舗、事務所、駐車場、変電所
従前6名（うち借家権者なし）

権利変換方式 全員同意型（110条）

コンサルタント

6,441㎡（隔地駐車場棟） 7,461㎡（出典） 日本の都市再開発7（関連資料） 市街地再開発2001.11 No.379、2007.10 No.450、2013.6 No.518

事業諸元

189

th

関連資料 ～事業諸元～
構造再開発研究2009 No.25

施工

施工
建築

吉川建設

所在地

香川県高松市丸亀町7番地16

設備

吉川建設

施行者

高松丸亀町商店街Ｇ街区市街地再開発

建物名称
種別

丸亀町グリーン

地区面積

第一種

一部

RC造

（権利者棟） 地上2階

種別

設備

8,183㎡

管理処分計画決定

平成18年2月（第一工区）

No.124、再開発研究 2008 No.24

企業体（複合施設棟）7,036㎡

工事完了公告平成21年4月（第一工区）（金融機関棟）

868㎡

No.37

上福岡駅西口駅前

体、東京ガス

所在地

埼玉県ふじみ野市霞ヶ丘一丁目

基本計画等・事業計画・権利変換

森ビル都市

施行者

独立行政法人都市再生機構

橋南第二

飯田市橋南第二地区市街地再開発組合

建築設計
監修

森ビル都市企画

建築・設備
その他

戸田建設

基本設計

森ビル都市企画、入江三宅設

実施設計
参加組合員
施工

東急不動産、東京急行電鉄、三井不746㎡

動産、有楽土地

167㎡

地区面積

13,246㎡

3.80ha階数

平成14年3月（複合施設棟） 11,824㎡

第一工区

平成16年1月（金融機関棟）

1,142㎡

第二工区

工事完了公告平成18年9月（権利者棟）

280㎡

構造 RC造住宅、公益施設、店舗、駐車場
31名（うち借家権者11名）（出典） 日本の都市再開発7

No.35-①
都市環境研究所

環状第二号線新橋・虎ノ門

建物名称

平成15年3月

権利変換認可平成15年10月

工事完了公告平成18年7月

第一工区

8,920㎡
1,720㎡
7,200㎡

第一工区

850㎡

第二工区

3,790㎡

事業計画・権利変換

延床面積 （合計） 102,030㎡

事務所設計ハンズ

建築 意匠・構造 山田富章都市建築設計事務所・ノ門1・2・3丁目、愛宕1丁目の各一部

第一工区

18,380㎡（東街区棟） 地下1階、地上12階、塔屋1階

日建設計工事・設計監理共同体

種別

第二工区

83,650㎡構造

設備（西街区棟） RC造、一部S造所・日建設計工事・設計監理共同体（東街区棟） S造

デベロッパー

山田富章都市建築設計事務

飯田まちづくりカンパニー

第二種

施行者

東京都

事業経緯

都市計画決定平成10年12月
No.36

平成14年10月

管理処分計画決定

平成16年4月（第一工区）（東街区棟）

3,800㎡

設備

電気・衛生・空調・昇降機

工事完了公告平成19年5月（第一工区）

3ビル）

7,100㎡

田特定建設共同企業体

平成23年4月（第二工区）

所在地

3,900㎡

地区面積

平成26年5月（第三工区）（西街区棟）（東街区棟

延床面積 （合計）0.61ha主要用途

階数 地上10階

3,200㎡構造

44,600㎡

SRC造、RC造

敷地面積（西街区棟） 20,100㎡

4,145㎡

建築面積（東街区棟） 24,500㎡

3,136㎡

施行者

特定建築者（関連資料） 市街地再開発2001.11 No.379、（出典） 日本の都市再開発7

2012.8 No.508、2013.6 No.518、（関連資料） 市街地再開発2008.2 No.454

階数

地区面積

丸紅、松栄不動産、西松ビルサービ

7.98ha

第一工区

地下1階、地上21階

建築 意匠・構造 都市再生機構、鹿島建設、鴻池・建築

鹿島建設、鴻池・奥村・矢作建設工事共同企
電気・衛生 鹿島建設、鴻池・奥村・矢作建設

平成14年8月

事業計画認可平成14年12月

権利変換認可平成15年3月

工事完了公告平成18年2月

主要用途

病院、老健施設、診療所、店舗、公共公9,671㎡
16,501㎡（Ⅰ街区）

8,907㎡（Ⅱ街区）

7,594㎡

延床面積 （合計） 137,770㎡（Ⅰ街区） 87,516㎡（関連資料） 市街地再開発2011.6 No.494
No.38-②

第一種

施行者

昇降機

事業経緯

地区面積

武州瓦斯

2.60ha

東京都墨田区京島1丁目35番36番の一部

組合

東芝エレベータ

京成曳舟駅前東第一

建物名称 マークゼロワン

工事共同企業体
ガス・給湯

都市計画決定（Ⅱ街区）
建築面積 （合計）

種別

設備

21,624㎡（Ⅰ街区） 11,953㎡

所在地

施工

酒田中町三丁目地区市街地再開発組

事業経緯（Ⅱ街区） SRC造、一部S造、一部RC造

敷地面積 （合計）（出典） 日本の都市再開発8

建築設計

第一種

権利者数

従前942名（うち借家権者484名）

中町サンタウン（中町第1ビル、中町第構造 （Ⅰ街区） RC造、一部S造（Ⅱ街区） 50,254㎡

業体

合

ス、森ビル

再開発研究2011 No.27

種別

酒田中町三丁目

山形県酒田市中町三丁目80、81番地

交流施設、駐車場

延床面積 18,149㎡（出典） 日本の都市再開発8

住宅、店舗、事務所、公益施設、文化・

建物名称

2.80ha

階数 （Ⅰ街区） 地下1階、地上41階

都市再生機構、一級建築士

奥村・矢作建設工事共同企業体、東畑建築事務所

事業計画認可吉川・木下・勝間

都市再生機構設備 電気・衛生 都市再生機構、鹿島建設、鴻池・吉川・木下・勝間田特定建設共同企業体

建築面積 （合計）

基本計画等

課

建築

施工

奥村・淺沼・株木建設工事共同企業

昇降機 フジテック

地上権非設定型（111条）

奥村・矢作建設工事共同企業体、東畑建築事務所

5,100㎡

8,900㎡

権利変換方式コンサルタント（出典） 東京都都市整備局市街地整備部再開発（西街区棟）

敷地面積 （合計）80名（うち借家権者30名）

4,640㎡（西街区棟） 地下1階、地上13階

奥村・淺沼・株木建設工事共同（Ⅱ街区）大林組

住宅、店舗、公益施設、事務所、駐車場

従前権利者数

第二工区

建築設計

電気・衛生

主要用途

建築面積 （合計）

階数

電気・空調

（Ⅱ街区） 地下1階、地上7階

事業経緯

事業計画認可敷地面積 （合計）

奥村・淺沼・株木建設工事共同企業体

地区面積

第一種

地下2階、地上42階

グランスイート虎ノ門、新橋プラザビ

東京都港区新橋4丁目、西新橋2丁目、虎種別

地下2階、地上27階

ル、虎ノ門ヒルズ
所在地

建物名称 ココネ上福岡

平成14年3月（関連資料） 市街地再開発2005.3 No.419（Ⅰ街区N棟）鴻池組

衛生

都市計画決定全員同意型（110条）

事業計画・権利変換

1.20ha

特定建築者

4,300㎡（金融機関棟）

権利変換認可基本計画等 コミュニティ企画研究所

淺沼組

地区面積

従前346名（うち借家権者163名）

事業計画認可コンサルタント

森ビル都市企画

住宅、店舗、事務所、公益施設、駐車場

権利者数（複合施設棟）（権利者棟）

権利変換方式

大和ハウス工業

一般業務代行者

主要用途

平成13年3月

従前権利者数戸田建設

平成25年1月（第二工区）

都市計画決定主要用途

計事務所

5,213㎡

延床面積 （合計）

中町第3ビル 16,806㎡

事業経緯

279㎡

建築面積 （合計）

第一種

事業経緯

企画

（権利者棟）

施行者

種別

コンサルタント

京成曳舟駅前東第一地区市街地再開発

都市計画決定平成15年1月

事業計画認可平成15年10月

地下1階、地上25階、塔屋1階

権利変換認可平成16年3月

RC造、SRC造、S造

工事完了公告平成19年2月

階数
構造

敷地面積

11,748㎡

延床面積42,325㎡

建築面積

8,647㎡

主要用途

住宅、店舗、事務所、公益権利者数

従前6名（うち借家権者1名）

権利変換方式

全員同意型（110条）

No.34

田原中央

第二工区

地下2階、地上16階

益、住宅、駐車場（出典） 日本の都市再開発7

第三工区

地下5階、地上52階

権利者数（関連資料） 市街地再開発2002.10 No.390、基本計画等・事業計画・権利変換 日本設計

建物名称 トップヒルズ本町

所在地

愛知県田原市田原町萱町、本町の一部

構造 SRC造、RC造、S造

2007.6 No.446、再開発コーディネーター

建築設計 日本設計

種別

施行者

No.33-①

建物名称 セントファーレ

橋南第一

所在地

長野県飯田市本町1丁目15番地

施行者

飯田市橋南第一地区市街地再開発組合

第一種

事業経緯

種別

敷地面積 （合計）

第一種

第一工区

田原市

従前47名（うち借家権者22名）

権利変換方式21.245㎡

全員同意型（110条）

コンサルタント

2,029㎡

基本計画等

2007.3 No.126

アーレックス

第二工区

2,147㎡

事業計画・権利変換 アール・アイ・エー

都市計画決定平成2年2月第三工区

17,069㎡

建築設計 アール・アイ・エー

建築面積 （合計）11.672㎡

事業経緯

デベロッパー

大林組、西松建設

都市計画決定平成10年7月

事業計画認可平成14年8月

事業計画認可平成11年2月

権利変換認可平成15年2月

第一工区

1,075㎡

権利変換認可平成11年12月

工事完了公告平成16年7月

第二工区

1,206㎡

建築

大林組・西松建設JV

工事完了公告平成13年10月

主要用途

設備

大林組・西松建設JV、ユアテック、高砂熱

主要用途

住宅、公益施設、店舗、駐車場

従前権利者数権利変換方式14名（うち借家権者3名）
全員同意型（110条）

権利者数

第三工区

9,391㎡

延床面積 （合計）273,004㎡

第一工区

14,406㎡

第二工区

14,238㎡

第三工区

244,360㎡

店舗、事務所、スポーツクラブ、駐車場、診療所、住宅
従前41名（うち借家権者11名）

権利変換方式

全員同意型（110条）

コンサルタント

コンサルタント

基本計画等 コミュニティ企画研究所

基本計画等・事業計画 なし（出典） 東京都都市整備局市街地整備部再開発

事業計画・権利変換

権利変換

課

都市環境研究所

建築設計

建築設計
意匠

190

建築

敷地面積 （合計）長野県飯田市本町1丁目2番地 他

施工（関連資料） 再開発コーディネーター2006.11（関連資料） 市街地再開発2002.8 No.388

所在地

中町第1ビル 13,157㎡

東京都

鴻池組、アスコット

特定建築者 イトーヨーカ堂

平成17年3月

平成24年3月

建物名称 トップヒルズ本町第二第二種

29,963㎡

事業計画認可工事完了公告地上権非設定型（111条）

延床面積 （合計）（Ⅱ街区）東急設計コンサルタント

特定業務代行者（Ⅰ街区S棟）（権利者棟） S造

従前106名（うち借家権者50名）

3,838㎡子（中町サンタウン）（出典） 日本の都市再開発6

権利変換方式2,798㎡

中町第3ビル（出典） 日本の都市再開発7、再開発事業概要冊

平成22年1月

権利者数

中町第1ビル

地上権非設定型（111条）

建築設計 （Ⅰ街区）鴻池組、奥村組

平成16年1月

権利変換認可No.33-②

6,636㎡

従前272名（うち借家権者94名）

権利変換方式

都市計画決定平成13年11月

商業施設、住宅、ホテル、駐車場、駐輪

5,316㎡（金融機関棟） S造（複合施設棟） S造一部RC造

2,600㎡

中町第3ビル

権利者数

施行者

平成13年 3月

延床面積 14,010㎡

4,289㎡

建築面積 （合計）

東京都目黒区大橋1丁目及び2丁目の各（Ⅱ街区）店舗、駐車場

9,605㎡

中町第1ビル

構造

事業計画認可場

所在地（金融機関棟） 地上2階

建築面積

大橋

クロスエアタワー（第二工区）

階数

都市計画決定主要用途

No.35-②

建物名称 プリズムタワー（第一工区）

1.63ha（複合施設棟） 地下1階、地上3階

3,070㎡

敷地面積 （合計）

青島設計間・菰田建設特別共同企業体

地区面積0.41ha

敷地面積

事業経緯

No.33

青島設計

積算

地上10階

階数
構造

組合

電気・衛生
その他

飯田まちづくりカンパニー

高松丸亀町商店街Ｇ街区

No.32-②

設備

織本匠構造研究事務所

デベロッパー

建築

都市環境研究所

都市再開発法制定50周年記念～事業諸元～

再開発評価

意匠・構造

（関連資料） 再開発コーディネーター1999.9
青島設計

No.81、再開発研究2015 No.31、2017

施工

学工業、第一工業地区面積

1.20ha

コンサルタント

デベロッパー

旭化成ホームズ、丸紅、新日本建物
No.38-①

曳舟駅前

建物名称 （Ⅰ街区）イーストコア曳舟一番館、二番
館

施工
建築

前田建設工業

設備

電気

東光電気工事（Ⅱ街区）イトーヨーカドー

衛生・空調

所在地

東京都墨田区京島一丁目地区内

昇降機

施行者

独立行政法人都市再生機構

種別

地区面積

第一種

事業経緯

夢真総合設備

東芝エレベータ

0.38ha

階数 （タワー棟）地下1階、地上26階（レジデンス棟）地上5階

構造 （タワー棟）RC造一部S造

階数

都市計画決定平成13年11月

中町第1ビル 地上12階、塔屋1階

事業計画認可平成15年10月

中町第3ビル 地下1階、地上6階

権利変換認可平成16年9月

構造工事完了公告平成21年11月（Ｉ街区）（タワー棟）

平成22年11月（Ⅱ街区）（レジデンス棟） 610㎡

中町第3ビル RC造

主要用途 （Ⅰ街区）住宅、店舗、公益

中町第1ビル SRC造一部S造（レジデンス棟）RC造

敷地面積 （全体）

建築面積 （全体）3,060㎡
2,450㎡
1,800㎡

事業諸元

191

th

関連資料 ～事業諸元～（タワー棟）

地区面積

No.1801,440㎡

階数（レジデンス棟） 360㎡
延床面積 （全体）No.39

17,170㎡

下松駅前第１構造 ＲＣ造一部Ｓ造

ツインスター下松駅南グリッツァ

建築面積

建物名称 ツインスター下松駅南グランツ（タワー棟） 15,420㎡（レジデンス棟）1,750㎡

所在地（出典） 日本の都市再開発7（関連資料） 市街地再開発2008.1 No.453、再開発コーディネーター2007.9 No.129

山口県下松市大字西豊井字室町

種別

下松駅前第１地区市街地再開発組合

事業経緯

都市計画決定平成14年1月

建物名称 マークフロントタワー曳舟

事業計画認可平成15年12月

権利変換認可平成16年12月

種別工事完了公告平成18年10月

No.38-③

京成曳舟駅前東第二南

所在地

東京都墨田区京島1丁目36番1号、5号

施行者

京成曳舟駅前東第二南地区市街地再開

第一種

主要用途
権利者数

発組合

参加組合員

施行者
No.41

建物名称

都市計画決定平成12年6月

デベロッパー

施行者

静岡駅前紺屋町地区市街地再開発組合

種別

葵タワー

三菱地所・ＮＴＴ都市開発・東京建物・サンケイビル

第一種

事業経緯

都市計画決定平成17年7月

施工
建築清水建設、鹿島建設

設備

電気 ユアテック
新菱冷熱

平成20年8月（駐車場棟）

昇降機 日立製作所

東京都千代田区霞が関三丁目２番１号～

３号

種別
都市設計連

主要用途

第一種

施行者

独立行政法人都市再生機構（個人施行）

事務所、ホテル、店舗、駐車場

権利者数

従前8名（うち借家権者なし）

権利変換方式

事業経緯

全員同意型（110条）

コンサルタント

都市計画決定平成16年3月

事業計画認可平成16年6月

基本計画等・事業計画・権利変換

施工 大成建設

権利変換認可平成16年12月

エー

工事完了公告平成19年9月

建築設計

階数

主要用途

都市設計連合地区面積

三菱地所設計、日建設計、
ＪＡ設計

静岡県静岡市葵区紺屋町9番、10番

工事完了公告原弘産

1.50ha

庁舎施設、事務所、会議室、店舗、駐車場（第２街区） 地上11階

従前権利者数

17名（うち借家権者13名）

権利変換方式（第1街区） RC造一部S造

コンサルタント 権利変換
建築設計

敷地面積 （合計）0.50ha（第1街区） 3,260㎡

階数

地下1階、地上22階（第2街区） 1,870㎡

5,130㎡

建築面積 （合計）2,607㎡

全員同意型（110条）
再開発評価

霞が関７号館ＰＦＩ（久米設計・大成建設・新日鉄エンジニアリング設計共同企業体）
デベロッパー

霞が関７号館ＰＦ
Ｉ、霞が関開発特

定目的会社
施工

建築・設備 霞が関７号館ＰＦＩ（大成・新日鉄

アール・アイ・

平成22年3月（複合棟）
主要用途

事務所、店舗、宴会場、美術館、駐車場

従前権利者数42名（うち借家権者24名）

権利変換方式

全員同意型（110条）

日建設計、アール・アイ・エー、東急設

計コンサルタント
施工

東京急行電鉄、東急不動産

鹿島建設

地区面積
階数

3.06ha地下2階、地上30階

構造

SRC造、RC造、S造

敷地面積

28,083㎡

延床面積157,016㎡

建築面積

地区面積
階数
構造

1.34ha地上37階、塔屋2階
S造

敷地面積

13,400㎡

延床面積236,000㎡

建築面積

コンサルタント

基本計画等・事業計画・権利変換

デベロッパー（第1街区） 地上12階（第2街区） RC造

アール・アイ・

9,200㎡（出典） 日本の都市再開発７

エー（関連資料） 市街地再開発2006.9 No.437、

建築設計
建築

意匠・構造 アール・アイ・エー

2009.8 No.472、再開発コーディネーター

設備

電気・衛生 アール・アイ・エー

2009.7 No.140、2013.3 No.162、再開発研

事業協力者

究2010 No.26

木内建設

参加組合員 ザ・トーカイ、静岡委託商事
施工

建築 （複合棟）竹中・木内・鈴与共同企業体

22,466㎡（駐車場棟）竹中工務店
設備

電気（出典） 市街地再開発2016.8 No.556

関電工

衛生・空調

高砂熱学工業No.45-②

大手町一丁目第２

建物名称

大手町フィナンシャルシティ ノースタ

所在地

東京都千代田区大手町一丁目９番４号、ワー、サウスタワー
５号、
６号、
７号

敷地面積

2,289㎡（第1街区） 1,621㎡

エンジニアリング・日本電設・三菱重工パーキング（関連資料） 市街地再開発2012.2 No.502、昇降機

1,517㎡（第2街区）

建設共同企業体）

再開発コーディネーター2011.7 No.152、再開

タ、東芝エレベータ、三菱電機

延床面積15,082㎡

地区面積

発研究2013 No.29、2014 No.30

地区面積

No.43

階数

事業経緯

（複合棟） 地下2階、地上25階、塔屋2階

都市計画決定平成21年3月（駐車場棟） 地下1階、地上9階

事業計画認可平成21年3月

構造権利変換認可平成21年10月（複合棟） S造一部SRC造、RC造工事完了公告平成24年10月（駐車場棟） S造一部RC造

主要用途

建築面積

延床面積 （合計）986㎡

15,410㎡（出典） 日本の都市再開発8（第1街区） 9,545㎡（関連資料） 市街地再開発2013.7 No.519、再（第2街区） 5,865㎡

開発コーディネーター2013.1 No.161（出典） 日本の都市再開発7（関連資料） 市街地再開発2001.10 No.378、No.38-④

2008.7 No.459

京成曳舟駅前東第三

建物名称 アトラスタワー曳舟
所在地

東京都墨田区京島1丁目6番6号

施行者

京成曳舟駅前東第三地区市街地再開発

種別

地下3階、地上38階、塔屋1階構造

S造、一部SRC造、一部RC造

敷地面積
建築面積
延床面積

都市計画決定平成21年11月

事業計画認可平成22年7月

権利変換認可平成24年8月

工事完了公告平成27年11月

マ）

251,033㎡

所在地

広島県福山市東桜町1番8

施行者

福山駅前開発株式会社

種別（出典） 日本の都市再開発７

発研究2003 No.19（関連資料） 市街地再開発2008.1 No.453

所在地

富山県富山市総曲輪通三丁目8番38

施行者

総曲輪通り南地区市街地再開発組合

種別

総曲輪フェリオNo.42

平成15年3月

事業計画認可平成17年11月

権利変換認可平成19年12月

工事完了公告平成23年2月

び三丁目

主要用途

種別

事業経緯

都市計画決定建物名称 二子玉川ライズ・ショッピングセンター他

（第1期）
所在地

第一種

二子玉川東

東京都世田谷区玉川一丁目、二丁目及

権利者数

第一種

施行者

店舗、事務所、住宅、ホテル、駐車場

二子玉川東地区市街地再開発組合

従前167名（うち借家権者74名）

権利変換方式事業計画認可平成16年1月

従前71名（うち借家権者8名）

権利変換認可平成17年6月

都市計画決定平成12年6月

基本計画等工事完了公告権利変換方式

地上権非設定型（111条）

基本計画等・事業計画・権利変換
建築設計

主要用途
佐藤総合計画

旭化成不動産レジデンス

参加組合員

旭化成不動産レジデンス

施工

戸田建設

階数

地下1階、地上28階

権利者数

事業計画認可平成17年3月

事業計画 フジタ、アール・アイ・エー、谷澤総合鑑

権利変換認可平成19年3月

定所

従前88名（うち借家権者18名）

工事完了公告平成22年11月

権利変換

地上権非設定型（111条）

権利者数

全国市街地再開発協会

事業計画・権利変換 アール・アイ・エー
設計

0.68ha山下設計・アール・アイ・エー共同企業体

参加組合員
施工

SRC造

主要用途

総曲輪シテイ、大和

住宅、店舗、事務所、駐車場、公益
従前131名（うち借家権者67名）

権利変換方式

地上権非設定型（111条）

基本計画等・事業計画・権利変換

アール・アイ・エー、東急設計コンサル

3,650㎡

建築

清水建設・日本海建興・三由建設共同企業体

タント、日本設計

2,439㎡

設備

電気・衛生・空調 ダイダン・北陸電気工事・デベロッパー

鈴木工業共同企業体

27,269㎡

昇降機（関連資料） 再開発コーディネーター2016.3

共同企業体

都市再開発法制定50周年記念～事業諸元～

清水建設・日本海建興・三由建設

施工

東京急行電鉄、東急不動産

東急建設、大成建設

地区面積
階数

建築

意匠・構造

アール・アイ・エー

設備

電気・衛生

アール・アイ・エー

積算 アール・アイ・エー

特定事業参加者

章栄不動産

業務代行者 フジタエー
建築設計（出典） 日本の都市再開発8

アール・アイ・

フジタ、アール・アイ・エー

建築設計

その他

コンサルタント

8.07ha

地下1階、地上42階

6,489㎡
4,924㎡（駐車場棟） 1,566㎡
建築面積 （合計）

（複合棟）

（複合棟）

53,254㎡

建物名称 日経ビル、
ＪＡビル、経団連会館
所在地

東京都千代田区大手町1-3-1・2・7

施行者

大手町開発

事業計画認可平成18年12月

地区面積

権利変換認可平成19年3月

地下1階、地上28階、塔屋1階工事完了公告平成21年4月

RC造、S造一部SRC造

主要用途

敷地面積
建築面積

設計共同企業体、日建設計

5,648㎡
4,683㎡

特定建築者 ＮＴＴ都市開発・三菱地所・東京建物・

サンケイビル共同企業体
建築清水建設、戸田建設

設備

電気 ユアテック事務所

従前権利者数権利変換方式7名（うち借家権者なし）

衛生

斎久工業

空調

高砂熱学工業

地区面積
階数

施工 フジタ構造

設計共同企業体、日建設計
設備 電気・衛生 ＮＴＴファシリティーズ・三菱地所

第一種

平成18年1月

階数

建築 意匠・構造 ＮＴＴファシリティーズ・三菱地所

施工
大手町一丁目独立行政法人

建築設計

40,793㎡

都市計画決定1.00ha

全員同意型（110条）

コンサルタント
都市再生機構再開発コーディネーター2010.9 No.147

事業経緯

7名（うち借家権者なし）

権利変換方式

基本計画等・事業計画・権利変換（関連資料） 市街地再開発2010.10 No.486、種別

事務所、店舗

従前権利者数

4,365㎡（駐車場棟） 12,460㎡

No.45-①

独立行政法人都市再生機構（代表施行5,678㎡（駐車場棟） 1,313㎡
延床面積 （合計）

第一種

施行者

（出典） 日本の都市再開発8

谷澤総合鑑定所

平成19年9月

コンサルタント
基本計画等

コンサルタント

事業経緯

敷地面積 （合計）種別者）
・三菱地所（共同施行者）

1.04ha

地上権非設定型（111条）

店舗、ホール、駐輪場

権利変換方式

佐藤総合計画

事業協力者

延床面積

総曲輪通り南日立ビルシステム、横浜エレベー

（複合棟）

住宅、店舗

コンサルタント

建築面積

第一種

事業経緯
No.40

FUKUYAMA（アイネスフクヤ

13,222㎡

平成13年4月

権利者数

敷地面積

ines

都市計画決定

主要用途

地区面積

東桜町

建物名称

24,232㎡

再開発コーディネーター2005.3 No.114、再開

建物名称

事業経緯

構造

階数

3.06ha

第一種

組合

192

霞が関コモンゲート（東館、西館、ア

衛生

所在地

建物名称

三菱地所設計、日建設計

平成27年6月

戸田・坂田建設企業共同体

RC造、一部S造

二子玉川東第二地区市街地再開発組合

事業経緯

霞が関三丁目南

三菱地所設計、日建設計、ＮＴＴＦ

工事完了公告全員同意型（110条）

施工

構造

第一種

電気

新菱冷熱（斎久工業）

燃建築公社
地区面積

発研究2009 No.26

構造旭化成不動産レジデンス、首都圏不種別

東京都世田谷区玉川一丁目

設備

空調

デベロッパー

戸田建設

所在地

意匠・構造

静岡駅前紺屋町

衛生

建築設計

事業協力者

他

再開発コーディネーター2008.5 No.133、再開

建築
No.44

平成19年2月

合佐藤総合計画（関連資料） 市街地再開発2007.12 No.452、

二子玉川ライズ・ショッピングセンター

権利変換認可平成22年2月

建築設計

建物名称

平成23年10月

平成24年10月

佐藤総合計画（第2期）

44,430㎡

権利変換認可工事完了公告基本計画等・事業計画・権利変換

三菱地所（再開発評価）

建築設計

所在地

コンサルタント

地上権非設定型（111条）

権利変換

再開発研究2011 No.27

従前61名（うち借家権者30名）

権利変換認可権利変換方式2010.5 No.481、2011.9 No.497

平成18年5月

基本計画等・事業計画・権利変換

コンサルタント

266,733㎡

延床面積

三菱地所設計、日建設計

事業計画認可平成19年11月

従前90名（うち借家権者44名）

三菱地所

平成22年6月

平成18年12月

権利者数

事業計画

事業計画認可事業計画認可住宅、事務所、店舗（関連資料） 市街地再開発2008.3 No.455、

ネックス）

都市計画決定

主要用途

基本計画等

34,523㎡

6,333㎡

延床面積

コンサルタント

51,164㎡（出典） 日本の都市再開発8

建築面積

6,796㎡

延床面積45,020㎡

店舗、住宅、公益的施設、駐車場

権利変換方式

事業経緯

敷地面積

S造、SRC造、RC造

敷地面積（出典） 日本の都市再開発７

第一種

施行者

構造

1.13ha

地下1階、地上7階、塔屋2階構造

1.41ha

地下4階、地上34階、塔屋3階S造（一部SRC造、RC造）

敷地面積

14,108㎡

延床面積242,506㎡

建築面積

9,347㎡（出典） 日本の都市再開発８（関連資料） 市街地再開発2013.5 No.517

全員同意型（110条）

事業諸元

193

th

関連資料 ～事業諸元・クレジット・執筆者一覧～
No.45-③

構造

大手町一丁目第３

建物名称

大手町フィナンシャルシティ グラン

（銀行棟）

S造

平成25年6月

工事完了公告平成29年1月

主要用途

店舗、事務所、文化・交流施設、地域冷キューブ 宿泊施設棟（バスターミナル棟） S造

所在地（高齢者住宅棟）

RC造

暖房施設、駐車場（集合住宅棟）RC造

権利者数

東京都千代田区大手町一丁目９番１号、２号

種別（商業施設・店舗棟） S造

第一種

施行者

（公益施設棟）

三菱地所

敷地面積

事業経緯

建築面積

S造

三菱地所設計・ＮＴＴファシリティーズ

種別

再開発評価

三菱地所設計・ＮＴＴファシリティーズ

デベロッパー
施工

東京都中央区湊2丁目15-14（B街区）、

第一種

施行者

湊二丁目東地区市街地再開発組合

事業経緯

設計監理共同企業体
三菱地所

戸田建設

構造

地下6階、地上13階
SRC造、RC造、S造

敷地面積

9,077.49㎡

延床面積148,698㎡

建築面積

8,921㎡

平成24年10月（関連資料） 再開発コーディネーター2017.5
No.187、再開発研究2018 No.34

平成26年8月

敷地面積11,172㎡

主要用途

住宅、公共公益、店舗、工場、町会事務7,156㎡

所、駐車場

延床面積

207,577㎡

権利者数

従前181名（うち借家権者48名）

平成29年11月（B街区）

SRC造、S造、RC造（出典） 市街地再開発2017.2 No.562

階数1.40ha

事業計画認可平成28年10月（C1街区）

建築面積

平成26年11月

工事完了公告平成28年5月

平成28年9月

主要用途

No.49-①
建物名称

務所、駐車場
権利変換方式

全員同意型（110条）

コンサルタント

基本計画等・事業計画・権利変換（出典） 市街地再開発2018.12 No.584

工事完了公告構造鹿島建設

平成20年12月

権利変換認可1.12ha

鹿島建設

都市計画決定階数 地下4階、地上31階

地区面積

施工

地区面積

湊2丁目16-23（C1街区）

設計監理共同企業体
建築設計

パークシティ中央湊 ザタワー、ザレジ

所在地

銀座六丁目開発特定目的会社

特定業務代行者

デンス

事業計画・権利変換

計共同体

参加組合員

コンサルタント

平成26年6月

権利変換認可従前20名（うち借家権者なし）

湊二丁目東

建物名称

権利変換認可権利者数

事務所、宿泊施設、店舗
全員同意型（110条）

平成26年3月

銀座六丁目地区市街地再開発計画設（関連資料） 市街地再開発2011.12 No.500
No.47

平成26年2月

事業計画認可建築設計

平成28年4月
3名（うち借家権者なし）

平成25年7月

住宅、復興公営住宅、デイサービス、事工事完了公告中央三丁目1番

中央三丁目1番地区再開発ビルＮウィ

建築設計

山下設計

参加組合員
施工

地上権非設定型（111条）

所在地
種別

宮城県石巻市中央三丁目
第一種

施行者

コンサルタント

一視同仁会他

三井住友・日本製紙石巻テクノ特定工事共

同企業体
地区面積
階数

0.49ha構造

中央三丁目1番地区市街地再開発組合

事業経緯

RC造

（関連資料） 市街地再開発2018.10 No.582
No.49-③

立町二丁目5番

建物名称 きょう街
所在地

宮城県石巻市立町2-5

施行者

立町二丁目5番地区市街地再開発組合

権利変換認可平成26年2月

都市計画決定平成25年3月

デベロッパー

三井不動産レジデンシャル

工事完了公告平成28年1月

事業計画認可平成26年3月

三井不動産レジデンシャル

主要用途

店舗、住宅、駐車場

権利変換認可平成26年12月

従前5名（うち借家権者なし）

工事完了公告平成28年9月

設計）

施行者

横手駅東口第一地区市街地再開発組合

参加組合員

特定業務代行者

事業経緯

都市計画決定平成18年5月

シャル

事業計画認可平成20年2月

施工

権利変換認可平成20年4月

工事完了公告平成23年3月

大成建設、三井不動産レジデン

権利変換方式

階数

全員同意型（110条）

コンサルタント

大成建設

地区面積

権利者数

事務局

新都市開発機構、まちづく

集合住宅、高齢者住宅、地元商業商

B街区

地下1階、地上36階、塔屋2階

りカンパニー・シープネットワーク

店、銀行、スーパーマーケット、市の複合公共公益

C1街区

地下1階、地上10階

基本計画等 まちづくりカンパニー・施設（健康維持施設・集会施設・子育てセンター、学

構造

主要用途

シープネットワーク

習センター等）、バスターミナル、駐車場

B街区

RC造、S造事業計画・権利変換

権利者数

C1街区

RC造

プネットワーク

従前39名（うち借家権者7名）

権利変換方式

全員同意型（110条）

敷地面積 （合計）B街区

3,683㎡

C1街区

726㎡

建築面積 （合計）2,668㎡

B街区

2,090㎡

C1街区

578㎡

コンサルタント
基本計画等

ALEX

事業計画／一般業務代行

ALEX・INA・新都共同

企業体
権利変換／一般業務代行

4,409㎡

ALEX・INA・新都共同

延床面積 （合計） 49,054㎡

企業体
建築設計 ＩＮＡ新建築研究所
参加組合員 ＪＡＤ
業務代行者

B街区

44,959㎡

C1街区

4,095㎡

特定業務代行

東亜・横手・伊藤特定共同企業体

No.193、再開発研究2018 No.34

（銀行棟）

No.48

銀座六丁目10

建物名称

GINZA SIX

所在地

地上2階

種別

（バスターミナル棟） 地上2階
（高齢者住宅棟）

地下1階地上3階（集合住宅棟）

地下1階地上11階

東京都中央区銀座六丁目10番1号

施行者

銀座六丁目10地区市街地再開発組合

事業経緯

都市計画決定平成23年12月

事業計画認可平成24年12月～事業諸元～

フージャースコーポレーション

施工

大豊建設

階数

地上6階

地区面積
構造

建築面積 （合計）

主要用途

店舗、住宅、復興公営住宅、デイケア、権利者数

従前6名（うち借家権者1名）

権利変換方式

全員同意型（110条）

コンサルタント

基本計画・事業計画・権利変換 まちづくりカンパ

ニー・シープネットワーク
建築設計
建築 意匠 まちづくりカンパニー・シープネットワーク
構造

団設計同人

設備

電気・衛生 日本エアコンセンター

デベロッパー フージャースコーポレーション
参加組合員 フージャースコーポレーション

施工
4,025㎡

3,062㎡（北街区） 1,430㎡
延床面積 （合計） 11,154㎡（南街区） 5,991㎡（出典） 日本の都市再開発8

No.49-②

事業経緯

東野建設工業ＪＶ

RC造

敷地面積 （合計）

第一種

特定業務代行者 フージャースコーポレーション・

0.47ha（関連資料） 市街地再開発2017.3 No.563（公益施設棟）

都市再開発法制定50周年記念

参加組合員（北街区） 5,164㎡

第一種（商業施設・店舗棟） 地上1階
地下1階地上4階

デベロッパー フージャースコーポレーション（南街区） 1,632㎡

東亜・横手・伊藤特定共同企業体

階数

ワーク、ジェーエスディー（北街区） 1,968㎡（関連資料） 再開発コーディネーター2018.5

2.08ha

まちづくりカンパニー・シープネット（南街区） 2,057㎡

ALEX･INA・新都共同企業体

地区面積

まちづくりカンパニー・シー（出典） 市街地再開発2018.7 No.579

一般業務代行
施工

建築設計

種別

業務、駐車場

基本計画等 組合指導 新都市開発機構

0.52ha中央一丁目14･15番

特定業務代行者

清水建設

施工

清水建設

階数

地下1階地上6階

地区面積
構造0.60ha

S造

建築面積

4,660㎡
3,944㎡

延床面積 15,055㎡（関連資料） 市街地再開発2016.12 No.560（出典） 日本の都市再開発8

平成25年6月

秋田県横手市駅前町

参加組合員 プロパティマネジメント片町（出典） 日本の都市再開発８

平成24年11月

第一種

建築設計 ＲＩＡ・清水・片町Ａ地区実施設計共同体

8,500㎡

事業計画認可種別

基本計画等・事業計画・権利変換 アール・アイ・エー

1,830㎡

都市計画決定所在地

全員同意型（110条）

コンサルタント

延床面積

建築面積

建築設計 日建設計（基本設計）、大成建設（実施

都市ぷろ計画事務所

従前13名（うち借家権者なし）

権利変換方式4,080㎡

いわいぷらざ）アックスフーズマート

事業計画・権利変換

商業・業務

敷地面積

基本計画等 日建設計、都市ぷろ計画事務所

横手市交流センター「Y2ぷらざ」
（わ

権利者数

敷地面積

地上7階

No.４６ 横手駅東口第一
建物名称

都市デザイン

ング、
Ｓウィング

権利変換方式

片町Ａ地区市街地再開発組合

事業経緯

事業計画認可主要用途（出典） 日本の都市再開発8

施行者

第一種

都市計画決定工事完了公告平成26年3月

石川県金沢市片町2丁目地内

種別

平成25年10月

再開発評価

権利変換認可所在地

都市計画決定事業経緯

権利変換

延床面積 18,924㎡

森ビル、アール・アイ・エー

第一種施行者 中央一丁目14･15番地区市街地再開発組合

事業計画 アール・アイ・エー

平成25年11月

基本計画

コンサルタント

種別

宮城県石巻市中央1-14-5

8,286㎡

平成24年12月

権利変換方式

地上権非設定型（111条）

所在地

基本計画等

事業計画認可従前権利者数

従前15名（うち借家権者なし）

権利変換方式建物名称 リバーサイドＭＯＴＯＭＡＣＨI

20,831㎡

都市計画決定主要用途

194

権利変換認可建築

東野建設工業

設備

電気・衛生・空調 ラックランド
昇降機

地区面積
階数
構造

東芝エレベーター

0.31ha

地上5階
RC造一部S造

敷地面積

2,601㎡

延床面積5,739㎡

建築面積2,030㎡（出典） 日本の都市再開発8（関連資料） 市街地再開発2018.6 No.578
No.５０ 片町Ａ
建物名称

片町きらら

※No.1～No.50の事業諸元の事業経緯は市街地再開発
2018（データ編）
をもとに作成クレジット
白鬚東地区自治体連合会
ー P.32（中左、中右）酒田市立資料館
ー P.40（下左・下右）、P.41（上右）公益財団法人 サントリー芸術財団 サントリーホール
ー P.53（下右）西松建設株式会社
ー P.63（中左）福岡地所株式会社
ー P.80～P.81（全写真）光プロ/KOBE鉄人PROJECT2018
ー P.91（下左）執筆者一覧① 桑名駅前桑名市都市整備部都市整備課② 小樽駅前、小樽駅前第3ビル周辺
小樽市建設部まちづくり推進課③ 柏駅東口
柏市都市部中心市街地整備課④ 武蔵ヶ辻第二、武蔵ヶ辻第四金沢市都市整備局市街地再生課⑤ 広町
山鹿市経済部商工観光課商業振興係⑥ 白鬚東、白鬚西、亀戸・大島・小松川
東京都都市整備局市街地整備部再開発課⑦ 倉敷駅前倉敷市建設局まちづくり部市街地開発課⑧ 上六
大阪市都市整備局⑨ 酒田中町復興再開発
酒田市企画部都市デザイン課⑩ 原町田
町田市都市づくり部地区街づくり課⑪ 阿倍野
大阪市都市整備局⑫ 石動町第1ほか
小矢部市産業建設部都市計画課⑬ 阪急川西能勢口駅前地区第一工区、川西能勢口駅南
川西市都市政策部都市政策課⑭ 一番町四丁目第一
仙台市都市整備局市街地整備部都心まちづくり課都心整備係⑮ 赤坂・六本木、六本木六丁目
港区街づくり支援部再開発担当⑯ 大崎駅東口第1、大崎駅東口第2品川区都市環境部都市開発課⑰ 西国分寺駅南口
独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理第1課⑱ 高崎駅西口第一ほか高崎駅周辺
高崎市都市整備部市街地整備課⑲ 押上二丁目
墨田区都市整備部立体化推進担当拠点整備課⑳ 久茂地一丁目、モノレール旭橋駅周辺
那覇市まちなみ共創部まちなみ整備課㉑ 千歳
長崎市まちづくり部都市計画課市街地整備係㉒ 川口駅西口
独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理第1課㉓ ヨコハマポートサイド
横浜市都市整備局都心再生課㉔ 青森駅前第二、青森駅前第一
青森市都市整備部住宅まちづくり課㉕ 住吉一丁目
福岡市住宅都市局地域まちづくり推進部地域計画課㉖ 晴海一丁目西、晴海一丁目東独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理
第1課
㉗ 代官山
渋谷区都市整備部まちづくり課㉘ 六甲道駅南、新長田駅南神戸市住宅都市局市街地整備部市街地整備課㉙ 室町一丁目
北九州市建築都市局まちづくり推進部再開発課㉚ 川崎駅西口
独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理
第1課
㉛ 牛島南
名古屋市住宅都市局リニア関連都心開発部都心
まちづくり課
32高松丸亀町商店街A街区、高松丸亀町商店街G街区
高松市都市整備局都市計画課
橋南第一、橋南第二
飯田市建設部地域計画課
田原中央
田原市都市整備部街づくり推進課
環状第二号線新橋・虎ノ門、大橋
東京都都市整備局市街地整備部再開発課
酒田中町三丁目
酒田市企画部都市デザイン課
上福岡駅西口駅前
独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理第1課
曳舟駅前周辺
墨田区都市整備部立体化推進担当拠点整備課
下松駅前第1
下松市建設部都市整備課
総曲輪通り南富山市活力都市創造部都市再生整備課
霞が関三丁目南
独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理
第1課
二子玉川東
世田谷区都市整備政策部市街地整備課
東桜町
福山市福山駅前再生推進部福山駅前再生推進室
静岡駅前紺屋町ほか静岡駅・新静岡駅周辺
静岡市都市局都市計画部市街地整備課
大手町連鎖型再開発
独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理第1課
横手駅東口第一
横手市建設部まちなか再生推進室
湊二丁目東
中央区都市整備部地域整備課
銀座六丁目10
中央区都市整備部地域整備課
石巻市震災復興再開発
石巻市復興事業部市街地整備課
片町A
金沢市都市整備局市街地再生課

事業諸元・クレジット・執筆者一覧

195

th

関連資料 ～実行委員会名簿・編集後記～

実行委員会名簿
都市再開発法制定50周年記念誌作成実行委員会
委員長

日端

康雄

一般社団法人再開発コーディネーター協会会長（慶應義塾大学名誉教授）

副委員長

大村

謙二郎

公益社団法人全国市街地再開発協会理事長（筑波大学名誉教授）

委

中井

検裕

東京工業大学環境・社会理工学院建築学系教授

井上俊之

一般財団法人ベターリビング理事長

宮原義昭

一般社団法人再開発コーディネーター協会顧問員（株式会社アール・アイ・エー会長）
向當光生

一般社団法人再開発コーディネーター協会副会長（株式会社都市設計連合代表取締役会長）

オブザーバー

堀井伸也

独立行政法人都市再生機構都市再生部長

田中敬三

国土交通省住宅局市街地建築課長

徳永

幸久

国土交通省都市局市街地整備課長（～平成30年7月30日）

渡邉浩司

国土交通省都市局市街地整備課長（平成30年7月31日～）

大村

謙二郎

公益社団法人全国市街地再開発協会理事長（筑波大学名誉教授）

中井検裕

東京工業大学環境・社会理工学院建築学系教授

有田智一

筑波大学システム情報系社会工学域教授

井上俊之

一般財団法人ベターリビング理事長

宮原義昭

一般社団法人再開発コーディネーター協会顧問

企画選定ＷＧ座

長（株式会社アール・アイ・エー会長）
向當光生

一般社団法人再開発コーディネーター協会副会長（株式会社都市設計連合代表取締役会長）

オブザーバー

梅津武弘

独立行政法人都市再生機構都市再生部事業管理第１課長

桒原崇宏

国土交通省住宅局市街地建築課課長補佐

小冨士貴

国土交通省都市局市街地整備課企画専門官

編集後記
やはり50年という歳月は長い。おそらく完成当時には「再開発」として注目された事業も、次第に街の中になじんでいき日常の風景となり、そして「再開発」であったという記憶も薄れていく。初期の再開発事業地区の中には既に建物が解体され建て替わっているものも少なくない。また建物が残っていたとしても中身は必ずしもそのままではなく、特に商業施設で完成時点の営業形態を続けているところはわずかである。
「時代を画した再開発事業」の原稿執筆を依頼したある公共団体の方は、最初「過去の再開発のことは知らないから原稿は書けない」とおっしゃった。公共団体にも再開発関係の資料が残っていなかったためだ。そういうときに頼りにしたのは「日本の都市再開発（第1集～第8集）」、機関誌「市街地再開発」（平成4年3月以前は「市街地再開発ニュース」）、そして各地区の事業史（事業記録）である。写真も「日本の都市再開発」や各地区の事業史にしかないものは、それらをスキャンして使わせていただいた。事業記録を残すべき時にしっかりと整理して残しておくことの重要性を再認識した編集作業であった。

編集事務局

196

春川

真一

西尾

信次

長田

訓明

馬場

恒夫

今西

聡

古川

隆夫

梅原

碧

北川

直樹

実行委員会名簿・編集後記

藤井

潔

有馬

啓人

三浦

康孝

公益社団法人 全国市街地再開発協会
Urban Renewal Association of Japan〒102-0075 東京都千代田区三番町1-5 石油健保ビル2階
TEL：03-6265-6691（代表） FAX： 03-6265-6692

http://www.uraja.or.jp/

一般社団法人 再開発コーディネーター協会
Urban Renewal Coordinator Association of Japan〒105-0014 東京都港区芝2-3-3 芝二丁目大門ビルディング7F
TEL：03-6400-0261（代表） FAX： 03-3454-3015

http://www.urca.or.jp/