【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2019年８月26日【計算期間】

第６期（自【発行者名】

大江戸温泉リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区日本橋本町三丁目３番４号【事務連絡者氏名】

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

2018年12月１日

今西

企画管理部長至

2019年５月31日）

文則

伊藤

真也

【連絡場所】

東京都中央区日本橋本町三丁目３番４号【電話番号】

03-6262-5200【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
回次

第１期

決算年月

第２期

第３期

第４期

第５期

2016年11月 2017年５月 2017年11月 2018年５月 2018年11月

営業収益

（百万円）

507

1,021

1,032

1,442

1,450

（うち不動産賃貸事業収益）

（百万円）

507

1,021

1,032

1,442

1,450

営業費用

（百万円）

241

473

513

708

735

（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）

140

318

355

522

541

営業利益

（百万円）

266

547

519

734

714

経常利益

（百万円）

67

446

421

571

578

当期純利益

（百万円）

65

445

420

570

577

総資産額

（百万円）

30,73229,44029,20839,875

39,106

（％）

－

△4.2

△0.8

36.5

△1.9

（対前期比）
純資産額（百万円）

15,81816,197

16,171

21,22021,224（対前期比）

（％）

－

2.4

△0.2

31.2

0.0

有利子負債額（百万円）

13,524

11,735

11,624

16,807

15,991

出資総額（注４）（百万円）

15,752

15,752

15,752

20,653

20,653

発行済投資口の総口数（口）

176,200

176,200

176,200

235,347

235,347

１口当たり純資産額（円）

89,77591,92591,777

90,16690,185１口当たり当期純利益（注５）

（円）

974

2,526

2,384

2,427

2,454

分配総額

（百万円）

66

446

421

573

580

１口当たり分配金

（円）

376

2,533

2,392

2,435

2,466

（うち１口当たり利益分配金）

（円）

373

2,526

2,385

2,423

2,454

（うち１口当たり利益超過分配金）（注６）

（円）

3

7

7

12

12

総資産経常利益率（注７）

（％）

0.2

1.5

1.4

1.7

1.5

（年換算値）（注８）

（％）

0.9

3.0

2.9

3.3

2.9

自己資本利益率（注９）

（％）

0.4

2.8

2.6

3.1

2.7

（年換算値）（注８）

（％）

1.7

5.6

5.2

6.1

5.4

期末自己資本比率（注10）

（％）

51.5

55.0

55.4

53.2

54.3

（対前期増減）

（％）

－

3.5

0.3

△2.1

1.1

配当性向（注11）

（％）

99.8

100.0

100.0

99.9

100.0

（日）

91

182

183

182

183

［その他参考情報］
当期運用日数（注12）
期末投資物件数

（件）

9

9

9

14

14

減価償却費

（百万円）

131

263

267

414

421

資本的支出額

（百万円）

12

90

95

141

206

賃貸NOI（Net Operating Income)（注13）

（百万円）

498

967

944

1,334

1,330

FFO（Funds from Operation）（注14）

（百万円）

197

708

687

984

999

１口当たりFFO（注15）

（円）

1,119

4,022

3,903

4,185

4,247

期末総資産有利子負債比率（LTV）（注16）

（％）

44.0

39.9

39.8

42.2

40.9

- 1 -

回次
決算年月

第６期
2019年５月

営業収益

（百万円）

1,434

（うち不動産賃貸事業収益）

（百万円）

1,434

営業費用

（百万円）

735

（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）

548

営業利益

（百万円）

699

経常利益

（百万円）

560

当期純利益

（百万円）

559

総資産額

（百万円）

38,782（％）△0.8（対前期比）
純資産額（百万円）

21,204（対前期比）（％）△0.1

有利子負債額（百万円）

15,754出資総額（注４）（百万円）

20,653

発行済投資口の総口数（口）

235,347

１口当たり純資産額（円）

90,097１口当たり当期純利益（注５）

（円）

2,377

分配総額

（百万円）

562

１口当たり分配金

（円）

2,390

（うち１口当たり利益分配金）

（円）

2,378

（うち１口当たり利益超過分配金）（注６）

（円）

12

総資産経常利益率（注７）

（％）

1.4

（年換算値）（注８）

（％）

2.9

自己資本利益率（注９）

（％）

2.6

（年換算値）（注８）

（％）

5.3

期末自己資本比率（注10）

（％）

54.7

（対前期増減）（％）

0.4

配当性向（注11）

（％）

100.0

当期運用日数（注12）

（日）

182

期末投資物件数

（件）

14

減価償却費

（百万円）

427

資本的支出額（百万円）

184

賃貸NOI（Net Operating Income)（注13）

（百万円）

1,314

FFO（Funds from Operation）（注14）

（百万円）

987

１口当たりFFO（注15）

（円）

4,195

期末総資産有利子負債比率（LTV）（注16）

（％）

40.6

［その他参考情報］(注１)本投資法人の営業期間(以下「事業年度」ということがあります。)は、毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までの各６か月間ですが、第１期営業期間は本投資法人設立の日(2016年３月29日)から2016年11月末日までです。
(注２)営業収益等には消費税等は含まれていません。
(注３)別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下、同じです。
(注４)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。以下、同じです。
(注５)第１期の１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数(67,589口)で除することにより算定しています。なお、実質的な資産運用期間の開始日である2016年９月１日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数(176,200口)により算出した１口
当たり当期純利益は373円です。
また、第４期の１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数(234,960口)で除することにより算定しています。
(注６)第１期の１口当たり利益超過分配金３円のうち、一時差異等調整引当額は３円、第２期の１口当たり利益超過分配金７円のうち、一時差異等調整引当額は７円、第３期の１口当たり利益超過分配金７円のうち、一時差異等調整引当額は７円、第４期の１口当たり利益超過分
配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第５期の１口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第６期の１口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円です。いずれの決算期においても税法上の出資等減少分配はありません。
(注７)総資産経常利益率＝経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷２｝×100
なお、第１期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日(2016年９月１日)時点の総資産額を使用しています。

- 2 -(注８)１年を365日とし、第１期については実質的な運用日数91日(2016年９月１日から2016年11月30日まで)に基づいて年換算値を算出しています。
(注９)自己資本利益率＝当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷２｝×100
なお、第１期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日(2016年９月１日)時点の純資産額を使用しています。
(注10)期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100(注11)配当性向＝１口当たり分配金(利益超過分配金を含みません。)÷１口当たり当期純利益×100
なお、第１期及び第４期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算
式により算出しています(小数第１位未満を切り捨てています。)。
配当性向＝分配金総額(利益超過分配金を含みません。)÷当期純利益×100(注12)第１期の運用日数は、実質的な運用日数91日(2016年９月１日から2016年11月30日まで)を記載しています。
(注13)賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
(注14)FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
(注15)１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数(注16)期末総資産有利子負債比率(LTV)＝(借入金残高+投資法人債発行残高)÷総資産額×100② 事業の概況（イ）当期の概況
a.投資法人の主な推移
大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2016年３月29日に設立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年５月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119号）。
その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル（注１）が導入された温泉・温浴関連施設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ（注２）からのサポートを最大限活用した成長戦略」を基本方針に、2016年８月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016
年８月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3472）、2016年９月１日に温泉・温浴関連施設（注３）９物件（取得価格（注４）の合計26,844
百万円）を取得しました。第４期期初には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、2017年12月４日に温泉・温浴関連施設５物件（取得価格の合計9,861百万円）を追加取得しました。その結果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は14物件（取得価格の合計36,705百万円）、また当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。
（注１）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。以下同じです。なお、大江戸モデルの詳細については、後記「２ 投資方針

(１) 投資方針③ 成長戦略(ロ) 内部成長

賃貸事業収益実現の基礎となる大江戸温泉物語グループの温泉・温浴関連施設運営

b. 本投資法人の安定的なii. 大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデル（大江戸モデル）」をご参照下さい。
（注２）「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社（以下、「スポンサー」ということがあります。）並びにその連結子会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項に規定する子会社をいい、本資産運用
会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。
（注３）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。）及び温浴施設をその中心的な用途の１つとして含む旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同
じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパ
ークその他のレジャー施設（これらの複合用途を含みます。）等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の１つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施設とします。
（注４）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

b.投資環境と運用実績
当期の我が国の経済状況は、2019年１～３月期の国内総生産（GDP）が２次速報ベースで物価変動の影響を除いた実質（季節調整値）で前期（昨年10～12月期）より0.6％プラスとなり、年率換算では2.2％となりました。
しかし輸入が落ち込んだ結果、外需が計算上成長率を押し上げた面が強く、実態は見かけほど良くないとの見方もあり、本投資法人が依拠する個人消費は前期比0.1％減と今後も注視する必要があります。また、中国に対する制裁関税実施や中国通信機器大手に対する米国製品輸出の事実上の禁止措置等、米中貿易摩擦の先行きに対する警戒感が強まり景気の先行きについては不透明な状況が続いています。
- 3 -一方、温泉利用状況については、環境省自然環境局「温泉利用状況」によれば、2013年度以降2017年度まで、
宿泊施設数及び年度延宿泊利用人員については安定して推移しており、温泉に対する需要は中長期にわたり安定的に確保されています。
このような環境の中、本投資法人においては、当期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格の合計36,705百万円）の当期末現在における賃貸借の稼働率（注１）はマスターリース契約により100.0％を維持しています。また、当期における保有する14施設の客室稼働率（注２）は個別の施設において増減はあるものの、86.7％と前年同期間の実績を上回り安定的な高い水準で推移しました。また、ADR（注３）、RevPAR（注４）及び売上高の当期実績も全て前年同期間の実績を上回りました。
この背景には、テナントである大江戸温泉物語グループの運営能力に加えて、前述の環境省自然環境局「温泉利用状況」の推移からも推測できるように、消費動向が短期的に変化しがちななかで温泉に対する需要は比較的安定的に確保されているという背景があるものと本投資法人は考えています。
当期のテナント業績については、保有する14物件全体では、概ね安定した売上実績を残したものの、個別の施設における売上原価や経費も加味した利益面においては、本投資法人の当初の想定とは差異が生じた部分もありました。
また、最大物件である大江戸温泉物語 レオマリゾート及び伊東ホテルニュー岡部のRevPARの改善が顕著である一方、団体客の集客に苦戦した鬼怒川観光ホテル及びエリア全体の入れ込みが相対的に低下し苦戦した大江戸温泉物語 幸雲閣については、テナントである大江戸温泉物語グループと集客等の改善案を引き続き検討していきます。
上記の結果、全体としての変動賃料は前期比△1.0％とほぼ横這いとなりました。本投資法人としては、引き続きテナント業績につき施設ごとの状況をモニタリングし、各施設の競合環境やマーケット動向、テナントの販
売・運営方針等にも留意して、コミュニケーションを継続していきます。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,392百万円となりました。前期末（2018年11月期）に取得した鑑定
評価額との比較では、2019年６月１日より固定賃料の引き下げを決定している大江戸温泉物語 レオマリゾート
については評価額が減少した一方で、同時に固定賃料引き上げを決定している鬼怒川観光ホテル、大江戸温泉物
語 きのさき、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風については評価額が上昇したこともあり、保有施設14物件全体としては310百万円の増加となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注５）については、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下もあり含み益が4,013百万円となりました。
また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、オペレーター兼テナントでもある大江戸温泉物語グループとのスポンサーサポート契約に基づく協働により、保有物件の状況及び特性等を考慮した修繕及び資本的支出に関する計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。
（注１）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいいます。
（注２）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）（注３）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値をいいます。
（注４）「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
（注５）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。）

c.資金調達の概要
当期においては、2019年５月31日を返済期日とする長期借入金7,053百万円及び450百万円（注）の返済原資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により6,676百万円、株式会社三井住友銀行から短期借入により350百万円の資金調達を行いました。また、手元資金により2019
年１月末日及び４月末日に各々93百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負債総額
は15,754百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は40.6％となっています。
（注）詳細は2016年９月１日及び2018年５月28日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。

- 4 -d.業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,434百万円、営業利益699百万円、経常利益560百万円、当期純利益559百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,378円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上に関する所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の分配を2,824,164
円行うこととし、投資口１口当たりの利益超過分配金を12円としました。
この結果、当期の投資口１口当たり分配金は、2,390円（うち、投資口１口当たりの利益超過分配金12円）としました。
（ロ）次期の見通し
a.次期の運用環境
次期以降の我が国の経済状況については、米中貿易摩擦の行方、米国金利の動向など国際経済・金融情勢等の影響を引き続き注視していく必要があります。
また、内需については、2019年10月に予定される消費税率引き上げの影響や、引き続き増加すると思われるイ
ンバウンド需要の動向等に留意が必要です。
このような環境の中、本投資法人の重点投資対象である温泉・温浴関連施設を含め、投資対象である余暇活用型施設（注１）は、今後増加が期待される「コト消費」（注２）や「体験型消費」（注３）に立脚していることから、今後もワーク・ライフ・バランスへの配慮や働き方改革などの動きもあり日本人の余暇時間の増加の余地は大きく、需要は高まっていくものと本投資法人は考えています。
また、観光立国政策の進捗に伴う外国人観光客の増加に加え、インバウンド需要に占める「体験型消費」のウ
エートも更に強まっていくものと考えています。
そうしたなか、本投資法人の保有施設におけるテナント業績については、施設毎の差異はあるものの、全体としては比較的安定した推移を期待できるものと考えています。
（注１）「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。以下同じです。
（注２）「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。
（注３）「体験型消費」とは、経験・体験そのものを目的とした消費活動をいいます。

b.今後の運用方針及び対処すべき課題
ⅰ.外部成長戦略
１）スポンサー・パイプラインの活用
温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、引き続き後継者不足問題や施設老朽化による競争力低下等の理由から、廃業に踏み切る旅館やホテルも多いことに加え、設備改良、競争力強化のための投資や新規出店資金のニーズを賄うことを目的とするなど、売却案件は多く、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案
件数も継続して多く見られます。
大江戸温泉物語グループの2018年４月から2019年３月までの１年間の温泉・温浴関連施設の取得実績は、
2018年４月に「大江戸温泉物語 ホテル木曽路」（長野県木曽郡）、2018年10月に「ＴＡＯＹＡ志摩」（三重県鳥羽市）、2019年３月に「大江戸温泉物語 天草ホテル亀屋」（熊本県上天草市）の合計３施設となっていますが、今後も継続的な取得が見込まれるものと本投資法人は考えています（注）。
本投資法人には、2017年11月１日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江
戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また同グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活用することにより、主として大江戸温泉物語グループが保有運営する大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得する方針です。
（注）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

- 5 -２）資産運用会社独自のネットワークの活用とスポンサー拠出物件以外の物件の取得
本投資法人は、投資法人規約に定める範囲内（注１）で、温泉・温浴関連施設に代表される、消費者に楽し
く豊かな余暇の過ごし方を提供する幅広い余暇活用型施設を投資対象としています。本資産運用会社独自のネットワークの活用により、都市部立地のホテルや、増加するインバウンド需要をターゲットにした宿泊施設、
新規に開発、建築される施設なども含め、こうした余暇活用型施設に関する多くの売却情報が持ち込まれ、潜在的売主へのアプローチも寄与して投資検討案件は年々増加しています。また、ブリッジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保の事例も積み上がりつつあります（注２）。
本投資法人は、これらの施策によりスポンサー拠出物件を中心とする現状のポートフォリオバランスを補完し、より投資エリアやテナントの分散と余暇活用型施設における多様性を高めうる新規取得により、外部成長を果たすべく、継続して検討していきます。
（注１）本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジ
ャー施設、並びにこれらの複合施設です。
（注２）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

ⅱ.内部成長戦略
１）安定性を重視した賃料ストラクチャー
本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP（注１）に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し（注２）、かつ修繕費は原則テナント負担とすることで、キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績が良好な時期にはGOPに連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。
なお、本投資法人は、2019年１月31日付で、2019年６月１日を効力発生日として、大江戸温泉物語 レオマリ
ゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさき（以下「本４物件」といいます。）について、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマユニティー（以下、個別に又は総称して「賃借人」といいます。）との間でそれぞれ締結している停止条件付定期建物等賃貸借契約兼建物等管理業務委託契約（その後の変更を含み、以下、個別に又は総称して「原契約」といいます。）に定める固定賃料（注３）について、賃料総額を維持しつつ個別賃料の増減額改定（以下「本改定」といいます。）を行うとともに、本４物件のうち大江戸温泉物語 レオマリゾート、鬼怒川観光ホテルの２物件について原契約に定める変動賃料（注４）計算方法の一部変更（以下「本変更」といいます。）を行っています。
その結果、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、賃借人がテーマパーク部分に保有する遊技機や各種設備等の更新費用の負担が大きいため、変動賃料部分の固定化期間（2017年６月１日から2019年５月末まで）が終了すると同時に、2019年６月１日以降の固定賃料が引き下げられました。その結果、賃借人の賃料負担が軽減されることとなり、将来にわたる賃料収入の安定化が促進されることになると考えます。今後は施設競争力向上に資する各種バリューアップのための施策を賃借人と協議していきます。
一方、GOPに対する賃料負担率がポートフォリオ平均と比較して低い大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきの３物件については、2019年６月１日以降それぞれの固定賃料が増額されましたが、当該賃料負担率は適正範囲内に留まると考えています。
本投資法人は、本改定及び本変更により、保有する施設ごとの賃料負担率の平準化を図れたこと、並びに賃料収入全体に占める大江戸温泉物語 レオマリゾートの賃料割合が低下することによるポートフォリオの分散の促進により、将来的なキャッシュ・フローの安定性が向上したと考えています。
今後も中長期的な視点で競争力強化の施策を積極的に講じていくことにより、分配金の安定化に加え、長期的な投資主価値の向上に努めていきます。
（注１）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注２）各保有資産に係る賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
（注３）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注４）「変動賃料」とは、各施設に関する直近１年間（毎年12月からの６か月間については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間については前年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）における各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の料率を乗じた額となります（年額。月額はその12分の１）。以下同じです。大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、2017年６月１日から
2019年５月末までは変動賃料部分の固定化を実施しているため、2019年５月に終了する６か月間は31百万円となり、2019年
６月以降は上記の算出方法により算出される金額となります。

- 6 -２）収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注１）
本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル（注２）を有する保有物件に対しては、客室数増加を目的として増改築等の積極的なCAPEXを仕掛け、保有資産のオペレーターが本来獲得すべき潜在的な収入増加を図ることや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を目指しています。
また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働により、施設競争力の強化に資する露天風呂等の増設や改修、食事会場の増床や顧客動線改善等のオペレーション
改善につながる様々な施策、各種集客イベント等の各種施策に対して所有者の立場で積極的に関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
（注１）「CAPEX」は、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出をいいます。
（注２）「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。

ⅲ.財務戦略
本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
LTV水準は、原則として60％を上限としていますが、資金余力の確保に留意しつつ、当面は40％程度を目安とし、巡航ベースでのLTVは保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。デット・ファイナ
ンスについては、資産規模の拡大に伴う必要資金の調達を確保すべく、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資金調達先や資金の調達手段の多様化を図ります。また、ポートフォリオの規模拡大とリスク分散の進展によりリスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減を目指します。またリファイナンスリスクを低減するため、有利子負債の返済期限の分散・平準化を図ります。
（ハ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、その資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第２条）。本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目的として、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法
律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第１号ヘに定める不動産等資産(注１)に該当するものをいいます。以下同じです。）に該当し、かつ不動産等（後記「２ 投資方針 (２) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) 不動産等」に掲げる資産の総称をいいます。以下同じです。）に該当するものに対する投資として運用します。また、本投資法人

は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券（後記「２投資方
針 (２) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ) 不動産対応証券」に掲げる資産の総称をいいます。
以下同じです。）（不動産等及び不動産対応証券を、以下「不動産関連資産」と総称します。）その他の資産にも投資することができます（規約第10条第１項）。さらに、本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律
施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第116条の２に定める場合において、投信法施行規則第221条の２第１項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができます（規約第10条第２項）。
本投資法人の投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用途
は、旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿
泊施設をいいます。）、温浴施設（温泉その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。）及びアミューズメントパークその他のレジャー施設（これらの複合用途を含みます。）とします（規約第12条第１項）。
本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第54条第１項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本
資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2016年４月４日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社
は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用実務ガイドライン（以下「運用実務ガイドライン」といいます。）(注２)を制定しています。
(注１)「不動産等資産」とは、不動産、不動産の賃借権、地上権、再生可能エネルギー発電設備、公共施設等運営権又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権の総称をいいます。なお、「再生可能エネルギー発電設備」とは、電気事業者による再生可- 7 -能エネルギー電気の調達に関する特別措置法（平成23年法律第108号。その後の改正を含みます。）第２条第３項に規定する
再生可能エネルギー発電設備（不動産に該当するものを除きます。）をいい、「公共施設等運営権」とは、民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。）第２条第７項に規定する公共施設等運営権をいいます。以下同じです。
(注２)

運用実務ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約並びに本投資法人における投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取得及び投資物件の運営管理に係る基本方針等について定めた運用ガイドラインに定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約、運用ガイドライン及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、本投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
(注１)

投資法人に関する法的枠組みの大要は、以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法
人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資
法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができます
が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(４) 投資法人の機構① 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２投資方針(１) 投資方針」及び同「(２) 投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２投資方針(３) 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、
後記「(３) 投資法人の仕組み」をご参照下さい。
(注２)

本投資法人は、2016年７月26日の役員会において、本投資法人が発行する投資口を保管振替機構にて取り扱うことについて同意することを決議しています。したがって、本投資口は、保管振替機構が定める日から振替投資口（振替法第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。）となります（振替投資口である本投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項及び第227条第１項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。

(注３)

本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。

- 8 -（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図
本書の日付現在の本投資法人の仕組図は以下のとおりです。

(イ) 資産運用委託契約(ロ) 資産保管委託契約／投資主名簿等管理事務委託契約／一般事務（機関運営）委託契約(ハ) 会計事務委託契約（注１）(ニ) スポンサーサポート契約(ホ) 資産の売買契約(ヘ) 資産の賃貸借契約（注１）本投資法人と税理士法人平成会計社との間で締結している会計事務委託契約については、2019年９月１日付で税理士法人平成会計社
から税理士法人令和会計社へ承継される予定です。以下同じです。
（注２）大江戸温泉物語株式会社、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社、合同会社香川県観光開発及び株式会社レオマユニティー
は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める
本資産運用会社の特定関係法人に該当します。

- 9 -

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
運営上の役割名称
関係業務の概要
投資法人
大江戸温泉リート
規約に基づき、投資主により払い込まれた資金等
投資法人
を、主として不動産等に投資することにより運用を行います。
資産運用会社

大江戸温泉アセット
マネジメント株式会社

本投資法人との間で2016年４月４日付で資産運用委
託契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。
投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第１項）。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ) 本
投資法人の資産の運用に係る業務、(ロ) 本投資法人の資金調達に係る業務、(ハ) 本投資法人への報告業務及び(ニ) その他本投資法人が随時委託する上記(イ)から(ハ)までに関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会（以下、単に「役員会」ということがあります。）に出席して報告を行うことを含みます。）です。

資産保管会社
投資主名簿等管理人

三井住友信託銀行株式会社

一般事務（機関運営）受託者

本投資法人との間で2016年４月４日付で資産保管委
託契約、投資主名簿等管理事務委託契約及び一般事務（機関運営）委託契約（いずれもその後の変更を含みます。）をそれぞれ締結しています。
投信法上の資産保管会社（投信法第208条第１項）として、資産保管委託契約に基づき、資産の保管に係る事務を行います。
また、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号）として、投資主名簿等管理事務委託契約に基づき、(イ) 投資主名簿及び新投資口
予約権原簿の作成及び備置きその他の投資主名簿及び新投資口予約権原簿に関する事務、(ロ) 投資証券及び新投資口予約権証券の発行に関する事務、(ハ) 投資主に対して分配する金銭の支払に関する事務、(ニ) 投資
主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務並びに(ホ) 新投資口予約権者の権利行使に関する請求その他の新投資口予約権者からの申出の受付に関する事務を行います。
さらに、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条
第４号）として、一般事務（機関運営）委託契約に基づき、本投資法人の機関（役員会及び投資主総会をいいます。）の運営に関する事務（ただし、投資主総会
関係書類の発送並びに議決権行使書の作成、受理及び集計に関する事務を除きます。）を行います。

一般事務（会計・税務）税理士法人平成会計社

受託者

本投資法人との間で2016年４月４日付で会計事務委
託契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。
投信法上の一般事務（会計・税務）受託者（投信法第117条第５号及び第６号）として、会計事務委託契約に基づき、(イ) 計算に関する事務、(ロ) 会計帳簿の作成に関する事務及び(ハ) 納税に関する事務等を行います。

- 10 -

運営上の役割
資産運用会社の親会社
スポンサー

名称
大江戸温泉物語株式会社（注１）

保有資産の一部の売主関係業務の概要
本投資法人、本資産運用会社及び大江戸温泉物語グループ株式会社との間で、2017年11月１日付でスポン
サーサポート契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。
物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行います。詳細については、後記「２ 投資方針 (１)投資方針 ③ 成長戦略 (イ) 外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会） c. スポンサーサ
ポートの活用」をご参照下さい。
また、本投資法人との間で2016年７月29日付で締結した不動産売買契約に基づき、本投資法人に対して、2016年９月１日付で、保有資産のうち８物件（取得価格の合計16,465百万円）を譲渡しています。また、本投資法人との間で2017年11月９日付で締結した不動産売買契約に基づき、本投資法人に対して、2017年12月４日付で、保有資産のうち３物件（取得価格の合計
7,184百万円）を譲渡しています。

資産運用会社の親会社

大江戸温泉物語ホテルズ＆スポンサー
保有資産の一部の賃借人

リゾーツ株式会社（注１）

大江戸温泉物語株式会社の親会社であり、ベインキャピタル・グループ（注２）に属します。
大江戸温泉物語グループ株式会社は、本投資法人、
本資産運用会社及び大江戸温泉物語株式会社との間で、2017年11月１日付でスポンサーサポート契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。
物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行います。詳細については、後記「２ 投資方針 (１)投資方針 ③ 成長戦略 (イ) 外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会）
ポートの活用」をご参照下さい。

資産運用会社の親会社

株式会社ＢＣＪ－29

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社の親会（注１）
資産運用会社の親会社

c. スポンサーサ社であり、ベインキャピタル・グループに属します。

ベインキャピタル・スプリ

株式会社ＢＣＪ－29の親会社であり、ベインキャピ

ング・ホンコン・リミテッ タル・グループに属します。
ド（Bain Capital Spring
Hong Kong Limited）（注１）
資産運用会社の親会社

ベインキャピタル・スプリング・ケイマン・

ベインキャピタル・スプリング・ホンコン・リミテッド（Bain Capital Spring Hong Kong Limited）の親

ホールディングス・エルピ 会社であり、ベインキャピタル・グループに属しまーす。
（Bain Capital Spring
Cayman Holdings, L.P.）(注１)
資産運用会社の親会社

ベインキャピタル・

ベインキャピタル・スプリング・ケイマン・ホール

インベスターズ・
エルエルシーディングス・エルピー（Bain Capital Spring Cayman
Holdings, L.P.）のジェネラル・パートナーであり、（Bain Capital Investors, ベインキャピタル・グループに属します。
LLC）
(注１)

- 11 -

運営上の役割
資産運用会社の親会社の子会社
保有資産の一部の売主

名称
合同会社香川県観光開発(注１)

関係業務の概要
本投資法人との間で2016年７月29日付で締結した不動産売買契約に基づき、本投資法人に対して、2016年
９月１日付で、保有資産のうち１物件（取得価格10,379百万円）を譲渡しています。また、本投資法人との間で2017年11月９日付で締結した不動産売買契約に基づき、本投資法人に対して、2017年12月４日付
で、保有資産のうち２物件（取得価格の合計2,677百万円）を譲渡しています。

資産運用会社の親会社の子会社
保有資産の一部の賃借人

株式会社レオマユニティー(注１)

本投資法人との間で2016年７月29日付で締結した賃貸借契約に基づき、2016年９月１日から、保有資産の一部を賃借しています。

（注１）大江戸温泉物語株式会社、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社、株式会社ＢＣＪ－２９、ベインキャピタル・
スプリング・ホンコン・リミテッド（Bain Capital Spring Hong Kong Limited）、ベインキャピタル・スプリング・
ケイマン・ホールディングス・エルピー（Bain Capital Spring Cayman Holdings, L.P.）、ベインキャピタル・イン
ベスターズ・エルエルシー（Bain Capital Investors, LLC）、合同会社香川県観光開発及び株式会社レオマユニティ
ーは、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条
第３項に定める本資産運用会社の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいます。）に該当します。
（注２）「ベインキャピタル・グループ」とは、ベインキャピタル・インベスターズ・エルエルシー（Bain Capital Investors,
LLC）並びにベインキャピタル・プライベートエクイティ・エルピー（Bain Capital Private Equity, LP）が投資助言を行う投資ファンド及び当該投資ファンドの投資先からなるグループをいいます。以下同じです。

③

匿名組合出資等の仕組み
本投資法人は、本書の提出日現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていません。

- 12 -

（４）【投資法人の機構】①

投資法人の統治に関する事項(イ) 機関の内容
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第43条）。
本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
a. 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会の決議によって決定されます。本投資法人の投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第40条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議（特別決議）は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第41条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第３章「資産運用」）。かかる
規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として２年に１回以上開催されます（規約第34条第１項）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得る必要があります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
b. 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委
託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。
また、役員会は、一定の職務の執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第47条）。
投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規程において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）に基づき、執行役員又は監督役員の投信法第115条の６第１項の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令に定める限度において、免除することができるものとしています（規約第49条）。

- 13 -

c. 会計監査人
本投資法人は、ＰｗＣあらた有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法
人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
会計監査人は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）に基づ
き、会計監査人の投信法第115条の６第１項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令に定める限度において、免除することができるものとしています（規約第53条）。
(ロ) 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人の役員会は、全ての執行役員及び監督役員により構成され（投信法第112条）、少なくとも３か月に１回以上開催されるものと定められています（投信法第109条第３項）。役員会においては、法令で定められた事項の承認に加え、執行役員による自己の業務の執行状況の報告や、本資産運用会社の役職員から業務執行状況の詳細についての報告等が行われています。
(ハ) 内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携
各監督役員は、専門家としての豊富な実務経験と専門的見地から、資産運用状況や執行役員の業務執行状
況等の監督を行っています。
一方で、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役
員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければなりません（投信法第115条の３第１項）。
(ニ) 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
a. 本資産運用会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。
b. 一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。
c. その他の関係法人に対する管理態勢
前記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。

- 14 -

②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
(イ) 業務運営の組織体制
本資産運用会社の本投資法人の資産運用に関連する業務運営の組織体制は、以下のとおりです。

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。
各種業務は、投資運用部、財務部、企画管理部及びコンプライアンス・オフィサーの各部署に分掌され、投資運用部、財務部及び企画管理部については、担当の部長が統括します。
また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

- 15 -

(ロ)本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。
部署名
取締役会

業務の概略
１.
２.

本資産運用会社の経営に関する事項の審議及び決議
本投資法人の運営及び資産運用に関する事項の審議及び決議

a. 投資委員会の決議を経て上程される事項の審議及び決議
b. コンプライアンス委員会の決議を経て上程される事項の審議及び決議
c. その他本投資法人の運営及び資産運用に関する事項の審議及び決議
投資運用部

１.

本投資法人の投資方針、運用方針及び投資対象資産の投資基準の策定に関する業務２. 本投資法人の投資運用計画の立案に関する業務

財務部

企画管理部

３.
４.

本投資法人の資産の取得に関する業務
本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務

５.
６.

本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
本投資法人の保有資産の運営及び管理に関する業務

７.
８.

本投資法人の保有資産の運用状況の報告に関する業務
その他上記に付随する業務

１.

本投資法人の資金調達計画の策定に関する業務

２.
３.

本投資法人の投資口の発行に関する業務
本投資法人の借入、その他資金調達に関する業務

４.
５.

本投資法人の投資主等への対応に関する業務
本投資法人の余資の運用に関する業務

６.
７.

本投資法人の機関運営に関する業務
その他上記に付随する業務

１.
２.

本投資法人の運用戦略、投資方針及び運用方針の策定に関する業務
資産管理計画書の策定に関する業務

３.
４.

本投資法人の予算の立案及び執行管理に関する業務
本投資法人の保有資産に係る保険契約に関する業務

５.
６.

本投資法人の法定開示に関する業務
本投資法人の証券取引所への適時開示並びに任意開示に関する業務

７.
８.

本投資法人の経理に関する業務
本投資法人の決算及び税務に関する業務

９.
10.

本資産運用会社の情報システム及び情報セキュリティに関する業務
本資産運用会社の経理に関する業務

11.
12.

本資産運用会社の機関運営に関する業務
本資産運用会社の総務、人事等の経営管理に関する業務

13.
14.

本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
その他上記に付随する業務

コンプライアンス・オ １.

本資産運用会社の社内諸規程の立案及び改廃、資産運用業務に係る各フィサー

種の意思決定、業務プロセス全般に係る法令等の遵守、その他コンプラ
イアンスの観点からの確認、モニタリング及び指導
２.
３.

本資産運用会社の各種会議体への付議事項の事前審査に関する業務
本資産運用会社の各種決裁書の事前審査に関する業務

４.
５.

本資産運用会社のコンプライアンス・プログラムの立案及び管理
本資産運用会社のリスク管理に関する統括業務

６.
７.

本資産運用会社の内部監査に関する業務
その他上記に付随する業務- 16 -

(ハ) 委員会の概要
各委員会の概要は、以下のとおりです。
a. 投資委員会
委員

代表取締役社長、取締役、チーフ・コンプライアンス・オフィサー、各部の部長及び１名以上の外部委員(注)（取締役会において、本資産運用会社と利害関係を有さない不動産鑑定士から選任されます。）

審議内容

１. 本資産運用会社の運用方針に関する重要な事項の審議及び決議
２. 本資産運用会社の行う金融商品取引業に係る資産の取得、処分及び運用管理に関
３.

審議方法

・

・

する事項の審議及び決議（ただし、投資委員会が決定するものに限ります。）
本資産運用会社の投資委員会規程の改廃に関する審議及び決議
投資委員会は、議決権を有する投資委員会委員の過半数の出席があった場合に開催されます。ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員が出席しない場合には、投資委員会を開催することができません。
上記にかかわらず、緊急かつやむを得ない場合で、投資委員会を直ちに開催しない
場合に本資産運用会社又は本資産運用会社の顧客等に重大な損害が生じるおそれがある場合には、投資委員会を開催することができます。

・

投資委員会の決議は、外部委員の賛成を含む出席した投資委員会委員の過半数により決します。ただし、当該議案について特別の利害関係を有する委員は、当該議決に加わることができません。

(注)

本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない不動産鑑定士１名が外部委員に選任されています。

b. コンプライアンス委員会委員

代表取締役社長、取締役、チーフ・コンプライアンス・オフィサー、各部の部長及び１名以上の外部委員(注)（取締役会において、本資産運用会社と利害関係を有さない弁護士又は公認会計士から選任されます。）

審議内容

１. 本資産運用会社がその社内規程として制定する利害関係人等取引規程（以下「利害関係人等取引規程」といいます。）に定める利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）との取引に関する事項の審議及び決議
２. 本資産運用会社のリスク管理に関する重要な事項の審議及び決議
３. 本資産運用会社のコンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の改廃に関する事項の審議及び決議
４. 本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する重要な事項の審議及び決議
５. チーフ・コンプライアンス・オフィサーが審議及び決議を求めた事項の審議及び
決議

審議方法

・

・

コンプライアンス委員会は、コンプライアンス委員会委員の過半数の出席があった
場合に開催されます。ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員が出席しない場合には、コンプライアンス委員会を開催することができません。
上記にかかわらず、緊急かつやむを得ない場合で、コンプライアンス委員会を直ちに開催しない場合に本資産運用会社又は本資産運用会社の顧客等に重大な損害が生じるおそれがある場合には、コンプライアンス委員会を開催することができます。

・

コンプライアンス委員会の決議は、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の賛成を含む出席したコンプライアンス委員会委員の過半数により決します。ただし、当該議案について特別の利害関係を有する委員は、当該議決に加わることができません。

(注)

本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない弁護士１名が外部委員に選任されています。

- 17 -

③

投資運用の意思決定機構
本資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会
社として、運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引（利害関係人等取引規程に定める
利害関係人等又は本資産運用会社と本投資法人の取引をいいます。以下同じです。）についてのルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、本資産運用会社は、運用実務ガイドラインに従い、資産管理計画書を制定し、運用実務ガイドラインに定める投資方針、利害関係人等との取引についてのルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。
運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の取得及び売却に係る意思決定フローは、以下のとおりです。
＜運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に関する意思決定フロー＞- 18 -

＜資産の取得及び譲渡に関する意思決定フロー＞(イ) 運用実務ガイドラインの制定及び変更に関する事項
運用実務ガイドラインは以下の手続に基づき制定及び変更します。
a. 投資運用部長並びにその指示のもとに本投資法人の資産の取得及び譲渡その他の運用に関する業務並びに本投資法人の資産の管理に関する業務等を担当する投資運用部の役職員（以下「投資運用担当者」といいます。）、並びに企画管理部長並びにその指示のもとに本投資法人の予算の立案及び執行管理その他の管理に関する業務等を担当する企画管理部の役職員（以下「企画管理担当者」といいます。）は、相互に協議の上、運用実務ガイドライン又はその変更を起案します。
b. 起案部署は、起案した運用実務ガイドライン又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプラ
イアンス上の問題点の有無の審査及び承認のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程します。
c. コンプライアンス・オフィサーにより承認された運用実務ガイドライン又はその変更については、投資委員会に上程されます。
d. 投資委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、コンプライアンス
委員会による主としてリスク及びコンプライアンスの観点からの審議及び決議のために、上程されます。
e. コンプライアンス委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、取締役会に上程されます。
f. 取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの制定又は運用実務ガイドラインの変更の中に重要事項が含まれる場合は、本投資法人の役員会に上程されます。
g. 取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの変更の中に重要事項が含まれない場合は、取締役会での承認の決議により変更され、投資運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとします。
h. コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差し戻されます。

- 19 -

(ロ) 資産管理計画書の制定及び変更に関する事項
資産管理計画書は以下の手続に基づき制定及び変更します。
a. 投資運用担当者及び企画管理担当者は、相互に協議の上、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）制定の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従い、必要な資産管理計画
書又はその変更を起案します。
b. 起案部署は、起案した資産管理計画書又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプライアン
ス上の問題点の有無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程します。
c. コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産管理計画書又はその変更については、投資委員会に上程されます。
d. 投資委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、コンプライアンス委員会に上程されます。
e. コンプライアンス委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、取締役会に上程されます。
f. 取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれる場合は、本投資法人の役員会に上程されます。
g. 取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれない場合、取締役会での承認の決議により変更され、投資運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとします。
h. コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差し戻されます。
(ハ) 資産の取得及び譲渡に関する事項
資産の取得に関しては、投資運用担当者は、本投資法人に関する資産の取得にあたり、取引ごとに運用実
務ガイドラインに定められたデュー・ディリジェンスを行い、投資適格資産を選定します。その上で、資産の取得に関しては、以下の手続に基づき決定します。なお、資産の譲渡に関しても、以下の手続を準用して決定します。
a. 投資運用担当者及び企画管理担当者は、相互に協議の上、法令諸規則等並びに運用実務ガイドライン及び資産管理計画書その他の規程に従い、資産の取得を起案します。
b. 起案部署は、起案した資産の取得について、法令諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程します。
c. コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産の取得については、投資委員会に上程されます。
d. 投資委員会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当する場合は、コンプラ
イアンス委員会に上程されます。
e. コンプライアンス委員会により承認の決議がされた利害関係人等との取引に該当する資産の取得及び投資委員会により承認の決議がされた利害関係人等との取引に該当しない資産の取得については、取締役会に上程されます。
f. 取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当する場合は、本投資法人の役員会に上程されます。
g. 取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当しない場合は、投資運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとします。
h. コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差し戻されます。
(注)

ただし、投信法第201条の２に定める利害関係人等との取引に該当する場合には、あらかじめ本投資法人の役員会による承認を受けた本投資法人の同意を必要とします。

- 20 -

④

投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。
(イ) 運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、規約における投資方針等の基本方針を実現するため、規約及び運用ガイドライン等に沿って運用実務ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイ
ドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプ
ライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに１度又は必要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるとともに、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び下部機関による監査等により検証します（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ) 内部監査による検証」
をご参照下さい。）。

(ロ) 内部監査による検証
コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年に１回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものとします。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法（昭和27年
法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）等の法令、投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監査の結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告します。取
締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。
(ハ) 利害関係人等取引規程
後記「第二部 投資法人の詳細情報

第３ 管理及び運営

２ 利害関係人との取引制限(２) 利害関係人等取引規程」をご参照下さい。
(ニ) 内部者取引等防止規程
本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、７営業日前までに所定の書式により、法人関係情報管理責任者に対して、売買等の内容を明記した届出書を提出するものとされています。

- 21 -

(ホ) フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメン
ト等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の取得額の上限及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。

- 22 -

（５）【投資法人の出資総額】
本書の提出日現在、本投資法人の出資総額は20,653,023千円、本投資法人の発行可能投資口総口数は10,000,000
口、発行済投資口の総口数は235,347口です。
また、最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
出資総額（千円）
年月日

発行済投資口の総口数（口）

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

2016年３月29日

私募設立

200,000

200,000

2,000

2,000

(注１)

2016年８月30日

公募増資

15,552,576

15,752,576

174,200

176,200(注２)

2017年12月１日

公募増資

4,667,053

20,419,629

56,330232,530（注３）

2017年12月26日

第三者割当増資

233,394

20,653,023

2,817

235,347

（注４）

(注１)

本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価格100,000円で投資口を発行しました。

(注２)

１口当たり発行価格93,000円（発行価額89,280円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口(注３)

１口当たり発行価格85,937円（発行価額82,852円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口(注４)

１口当たり発行価額82,852円にて、借入金の返済又は将来の特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当す(注５)

一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

を発行しました。
を発行しました。
ることを目的として、野村證券株式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。

- 23 -

（６）【主要な投資主の状況】
2019年５月31日現在における主要な投資主の状況は以下のとおりです。
所有投資口数（口）

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率（％）（注）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

23,68310.06

東京都中央区晴海一丁目８番11号

22,2989.47

大江戸温泉物語株式会社

東京都中央区日本橋本町一丁目９番４号

9,246

3.92

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

8,257

3.50

5,065

2.15

2,462

1.04

1,841

0.78

1,766

0.75

1,303

0.55

1,200

0.50

77,12132.76

氏名又は名称住所

日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）
日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番12号

資産管理サービス信託銀行
株式会社（証券投資信託口）

晴海アイランドトリトンスクエアオフィ
スタワーＺ棟

モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証 千代田区大手町１丁目９番７号大手町フ
券株式会社
ＤＦＡ

ィナンシャルシテイサウスタワー

ＩＮＴＥＲＮＡＴＩＯＮ

６３００ ＢＥＥ ＣＡＶＥ ＲＯＡＡＬ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ
Ｄ，ＢＵＩＬＤＩＮＧ ＯＮＥＡＵ
ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ ＰＯＲＴＳ ＴＩＮ ＴＸ ７８７４６ ＵＳ
ＦＯＬＩＯ
東京都千代田区丸の内２丁目７番３号
東京ビルディング

ＪＰモルガン証券株式会社

ＤＥＵＴＳＣＨＥ

ＢＡＮＫ

Ｇ

６１０

ＬＯＮＤＯＮ

ＢＮＹＭ

ＳＡ／ＮＶ

ＴＡＵＮＵＳＡＮＬＡＧＥ １２，
Ａ －６０３２５ ＦＲＡＮＫＦＵＲＴＤＡ

Ｍ ＭＡＩＮ，ＦＥＤＥ ＲＡＬ ＲＥ
ＰＵＢＬＩＣ ＯＦ ＧＥＲＭＡＮＹＦＯＲ

ＢＮＹＭ ＦＯＲ
Ｍ ＣＬＩＥＮＴＢＮＹ ＧＣ １ ＣＨＵＲＣＨ ＰＬＡＣＥ，ＬＯＮ
ＡＣＣＯＵＮ ＤＯＮ，Ｅ１４ ５ＨＰ ＵＫ

ＴＳ

ＲＤ

Ｍ

ＬＳＣＢ

合計

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第２位未満を切り捨てて記載しています。

- 24 -

２【投資方針】（１）【投資方針】① 本投資法人の基本理念
本投資法人は、温泉・温浴に代表される時間消費型産業(注１)と資本市場をつなぐ担い手となり、人々の余暇活用に貢献する各種サービス事業の発展に資する投資主体となることで、余暇活用型産業（注２）の発展に貢献することを基本理念としています。なかでも、大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された施設を中心とした温泉・温浴関連施設を重点投資対象として(注３)、温泉関連産業の大衆化に資すること及び温泉・温浴関連施設が立地する地域の発展に寄与することを目指しています。
本投資法人は、我が国において少子高齢化及び都市部への人口集中等が進み、人口動態の変化による総需要の減少や、社会の情報化・高度化を経て、成熟消費社会(注４)へと突入した昨今、「モノ消費」(注５)から「コト消費」(注５)へと消費活動の軸足が変化していきつつあると考えています。そうした中で、消費者が支払う対価
として、機能的な価値を提供するだけではなく、より直接的に消費者が満足感や高揚感を得られる、情緒的な価値を提供することが求められるようになってきています(注６)。国内においては、離職者を含む高齢人口（６５歳以上）の増加に伴う余暇時間の増加（注７）や、いわゆる働き方改革関連法（正式名称「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律（平成30年法律第71号）」）の制定の背景に見られるような労働時間の短縮と余暇時間増加への動きもあり、余暇活用型産業への注目は、ますます高まりを見せていると本投資法人は考えています。さらに、観光立国推進基本法（平成18年法律第117号）の規定に基づき2017年に閣議決定された、「観光立国推進基本計画」においては、2020年までに訪日外国人旅行者数（以下、訪日外国人旅行者を「インバウンド」といい、訪日外国人旅行者数を「インバウンド数」といいます。）について4,000万人を目指すとされており、すでに2018年のインバウンドは3,000万人を超えたことが報告されていることから、海外からの需要に関しても、余暇活用型産業の重要性は高まっていると本投資法人は考えています。
また余暇活用型産業の中でも温泉関連産業は、人口が集中する都市部の大消費地の消費者と地方を結びつける
ことで、都市部への人口集中が進む中でも地方においても成立し得る地域産業(注８)として、地方の社会・経済活性化の切り札となる産業となり得るだけでなく、日本人にとって古来より親しまれてきた文化とも呼べる存在が温泉であり、さらに近年では海外からの観光客にも人気が高く、余暇活用型産業の中心をなす存在であると本投資法人は考えています。
他方、厚生労働省が毎年調査内容を公表している「衛生行政報告例」によれば、近時、営業廃止となる旅館も数多く見られます。本投資法人は、このことについて、潜在的な温泉への消費者ニーズは安定し、かつ旺盛である反面、供給側としての温泉宿泊施設の多くが、時代に即した消費者のライフスタイル、変化しつつあるニーズを捕捉できておらず、また施設の更新及び魅力度の向上といった点において十分に対応しきれていないため、魅力を十分に訴求できず、かつては支持された有名施設であっても、営業の不振や財務的な問題等によって、旅館業を廃止する件数が増加していると考えています。
かかる状況のもと、現代の消費者ニーズを捉え、顧客満足度の継続的な向上を図るために、温泉宿泊施設には新たなオペレーションの導入や施設の更新に必要な投資等が求められており、資本市場からの良質な投資資金の活用が望まれると本投資法人は考えています。
本投資法人は、かかる基本理念のもと、その果実としての安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、これまでJ-REITが主たる投資対象としていなかった温泉・温浴関連施設を重点的な投資対象（コアポートフォリオ）としながら、さらに幅広く余暇活用型施設に投資することでポートフォリオの分散やバランスを確保しつ
つ、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指します。
(注１) 「時間消費」とは、特定の場所で一定の時間を過ごすこと自体を目的とした消費を意味し、「時間消費型産業」とは、かかる時間消費を目的として構築された産業をいいます。以下同じです。
(注２) 「余暇活用型産業」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供することを事業の目的とした産業をいい、その事業の用に供される施設を以下「余暇活用型施設」といいます。
(注３)

本投資法人が対象とする資産の用途の別に従うと、本書の提出日現在において、本投資法人が保有し大江戸温泉物語グループに賃貸する施設は、全て温泉・温浴関連施設に分類されますが、本投資法人は、温泉・温浴関連施設以外にも、主たる用途が旅館、ホテル、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設（これらの複合用途を含みます。）である施設についても投資対象としています。なお、本投資法人のポートフォリオ構築方針については、後記「⑥ 投資方針(イ) ポ

ートフォリオ構築方針」をご参照下さい。以下同じです。
(注４) 「成熟消費社会」とは、生活水準の上昇により従来消費の対象とされていた製品が広く普及したことに伴い、精神的豊かさや生活の質の向上を重視してなされる消費が重視されるようになった社会をいいます。
(注５) 「モノ消費」とは製品を購入して使用したり、物品の機能的なサービスを享受したりする形態の消費活動をいい、「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。以下同じです。
(注６)

経済産業省地域経済産業グループによる2015年９月付「平成27年度地域経済産業活性化対策調査（地域の魅力的な空間と機能づくりに関する調査）報告書」参照。

(注７)

国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計）」参照。

(注８) 「地域産業」とは、地方を含む特定の地域に根付いた産業をいいます。以下同じです。

- 25 -

②

基本方針
(イ)

重点投資対象である温泉・温浴関連施設をはじめとする多様な余暇活用型施設への投資を通じたポート
フォリオの構築

本投資法人は、重点投資対象とする温泉・温浴関連施設については、大江戸温泉物語グループが運営し、大江戸モデルが導入された施設に加えて、様々なタイプの温泉・温浴関連施設に投資し、コアポートフォリ
オの形成を目指します。
さらに本投資法人は、温泉・温浴関連施設以外の多様な余暇活用型施設も投資対象とすることで、将来的には、よりバランスと分散の効いたポートフォリオの形成を目指しています。
本投資法人の投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用途は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設（これらの複合用途を含みます。）であり、温泉・温浴関連施設以外の具体的な例としては、都市部に立地する観光
客向けやインバウンド向けの宿泊施設、スポーツやアミューズメントを提供する施設、エンターテインメン
ト施設など、さらにそれらが複合した施設等が考えられます。
これらの様々な余暇活用型施設への投資により、ポートフォリオ全体の規模拡大と多様性を高めていくことで、ポートフォリオの安定性の強化とリスク分散を進め、ポートフォリオの価値の向上、ひいては投資主
価値の向上に寄与するものと本投資法人は考えています。
具体的には、温泉・温浴関連施設については大江戸温泉物語グループが運営する施設に加えて、高い収益性や安定した顧客層を持つ多様なタイプの温泉宿泊施設やリゾート施設、さらには都市部及び都市近郊の日帰りを中心とした温泉・温浴施設、都市部の温泉・温浴機能付きのホテルなどの取得も検討していきます。
また、温泉・温浴関連施設以外のその他の余暇活用型施設についても、テナントによるオペレーションの特徴や継続性、顧客マーケットの安定性などを重視するほか、立地の特性、建物のスペック、代替テナントの可能性や、用途代替性にも着目して、今後において厳選投資を行っていきます。
＜大江戸温泉リート投資法人の投資対象＞(ロ)

重点投資対象とする温泉・温浴関連施設への投資におけるコアとしての、大江戸モデル導入施設の組み入れと安定運用

本投資法人は、重点投資対象とする温泉・温浴関連施設の中でも大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された施設が、ポートフォリオの安定的かつ継続的な成長のための基礎となると考えています。
大江戸モデルの特徴としては、i.温泉・温浴に限らず、顧客が繰り返し利用したくなるような複合的で顧
客目線のサービス、及びⅱ.チェーンオペレーション(注１)を活用し、効果的なマーケティングによる大量
集客と効率的なオペレーションで実現されるお手頃な価格（注２）が挙げられます。大江戸モデルが導入された施設については、顧客目線で複数のサービスが一体となった体験、時間消費をお手頃な価格設定で提供することが可能です。

- 26 -

サービスについては、様々な温泉・温浴のスタイル、豊富なメニューと出来立てを提供する工夫が施されたバイキング方式の食事、館内でのエンターテインメントなどがセットとして提供され、多くのリピーターからの支持を得ています。
また、独自のチェーンオペレーションによって、食材や備品の集中購買や、きめ細かなコストコントロー
ル（原価管理）といった効率的なオペレーションを行いつつ、大江戸温泉物語グループの本部組織が主導する予約センター及びウェブサイト等の自社チャネル(注３)を経由することにより集客の最大化を可能にする
ことで、お手頃な価格でのサービス提供を実現しています。
さらに、大江戸モデルの導入、特に集客の最大化の観点からは、各大都市圏からのアクセスが容易である
ことが重要であり、また、効率的なオペレーションの確保といった観点からも立地条件が重要であると、本投資法人は考えています。
大江戸モデルの導入により、休日に比べて稼働率が低下しがちな平日においては、温泉需要の中心的な顧客層の１つであると考えられるシニア層(注４)をリピーターとして、その需要を取り込むことによって稼働率を向上させることが可能になっていると本投資法人は考えています。さらに、週末や夏休み、春休み等の温泉旅行への需要が集中する時期においては、二世代又は三世代にわたるファミリー（家族）を中心とした利用が多く見られます。
また、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設は、日常の延長として利用可能な価格設定がなされているため、高価格帯の温泉旅館に比較して、短期的な景気変動や観光需要の変動等に左右される度合いが小さく、シニア層を中心にファミリー客等を加えた幅広い顧客層からの継続的な支持により、安定収益と持続的成長を見込むことができると本投資法人は考えています。
また、本投資法人は、大江戸温泉物語グループ各社がテナントとして運営する施設において、部屋数の拡
大、設備更新等の施設のバリューアップ工事及び施設運営について協働します。さらに、本投資法人は、今後、大江戸温泉物語グループ各社以外をテナントとする温泉・温浴関連施設を取得、保有する場合について
も、大江戸温泉物語グループが有するノウハウを活用し、変化する消費者ニーズを捉え、運用資産の収益並
びに施設競争力の向上及び稼働率等の安定性の向上を図り、内部成長を図る方針です。
(注１) 「チェーンオペレーション」とは、出店計画、商品計画、仕入れ、宣伝等を本部が一括して管理することにより、効率的な多店舗展開を行う経営手法をいいます。以下同じです。
(注２) 「お手頃な価格」について明確な基準を示すことは困難ですが、本投資法人は、目安として、平日において大人３名で１室を利用する場合の標準的なプラン（１泊２食付）が１人当たり10,000円を下回る価格を想定しています。以下同じです。
(注３) 「自社チャネル」とは、一般的に、商品やサービスが、その提供者から最終消費者に到達するまでの流通経路のうち提供
者自らが運営または管理するものをいい、本書では、利用者が、大江戸温泉物語グループが運営する予約センター又は
ウェブサイト等を利用することにより、旅行代理店等を経由せず、直接、施設の利用予約をすることを可能にする戦略
をいいます。
(注４) 「シニア層」とは、60歳以上の年代で構成された層をいいます。以下同じです。

＜大江戸モデルの特徴＞- 27 -

（ハ）大江戸温泉物語グループからのサポートと本資産運用会社のネットワークを活用した外部成長
本投資法人は、独自の大江戸モデルという事業ノウハウを有する大江戸温泉物語グループからのスポンサ
ーサポートを、利益相反に適切に配慮しつつ、成長戦略の柱として最大限活用します。
大江戸温泉物語グループは、これまで37物件(注１)約3,700室の温泉・温浴関連施設(注２)に大江戸モデルを導入してきた運営実績（本書の提出日現在）を有し、温泉・温浴関連施設への大江戸モデルの導入に関する独自のノウハウを蓄積してきました。
本投資法人は、本資産運用会社とともに大江戸温泉物語株式会社及び大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社との間でスポンサーサポート契約を締結し、優先交渉権の付与を受けることにより、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得し、また、第三者の保有する物件情報の提供及びウェアハ
ウジング機能(注３)の提供等の物件取得に向けたサポートを活用することで、外部成長を図る方針です。さらに、本資産運用会社は、第三者の保有する物件の情報を独自に入手した場合、物件情報取得時には本投資法人の投資基準には適合しない物件であっても、大江戸温泉物語グループが当該物件を取得して大江戸モデルを導入することにより、本投資法人の将来の投資対象となり得ると判断した場合には、スポンサーサポー
ト契約の規定に従い(注４)、大江戸温泉物語グループに対して積極的に当該物件情報を提供します。
本投資法人は、これらの大江戸温泉物語グループからの多様なサポート及び大江戸温泉物語グループとの協働を、その成長戦略の柱として最大限活用いたします。
なお、大江戸温泉物語グループの概要については、後記「④ 大江戸温泉物語グループの概要」を、本投資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語株式会社及び大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社との間で締結されたスポンサーサポート契約の概要については、後記「③ 成長戦略 (イ) 外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会） c. スポンサーサポートの活用」を、それぞれご参照下さい。
本投資法人は、かかるスポンサーサポート及びスポンサーからの着実なパイプラインに加えて、本資産運用会社のネットワークを活用したスポンサー以外からのパイプラインも加えて、今後の外部成長を図ります。本投資法人は、本資産運用会社が有する、あるいは今後開拓する、不動産市場における開発業者、売買仲介業者その他の関係者とのネットワーク、並びに温浴業界、宿泊業界、観光業界、リゾート業界、レジャー・アミューズメント業界等の事業者、店舗資産等の所有者等とのネットワークを最大限活用し、安定的な賃貸事業収益や内部成長が見込める多様な余暇活用型施設の取得を積極的に行っていきます。
温泉・温浴関連施設をはじめとした余暇活用型施設は、将来的にも安定しかつ成長が見込める潜在性の高い投資分野であり、投資機会も豊富に存在すると本投資法人は考えており、そうした投資機会をとらえた外部成長が本投資法人の成長戦略の中核をなします。こうした外部成長によってポートフォリオの規模拡大とリスク分散の進展を図ることを通じ、ポートフォリオ全体のリスクの低減と資産価値の向上を図っていくことで、投資主価値を長期的な視点で高めていくことにつながるものと本投資法人は考えています。
(注１)

大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。また、保有資産ではない「大江戸温泉物語箕面観光ホテル」及び「箕面温泉スパーガーデン」についても、これらを一体の施設として区分しています。以下同じです。

(注２)

大江戸温泉物語グループが運営する各施設の分類については、本投資法人が対象とする資産の用途の別に従い記載しています。以下同じです。なお、大江戸温泉物語グループが運営する施設の概要については、後記「④ 大江戸温泉物語グ
ループの概要(ハ) 運営施設の状況」をご参照下さい。

(注３) 「ウェアハウジング機能」とは、大江戸温泉物語グループが、将来における本投資法人による投資適格不動産等（主たる用途が旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設である不動産等（これらの複合用途を含みます。）で、本投資法人の投資基準に適合しない不動産等を含みます。）の取得を目的として、
本投資法人による取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法等を提示した上で、第三者が保有している投資適格不動産等の取得及び一時的な保有を行った後、本投資法人に当該投資適格不動産等を売却する機能をいいます。
以下同じです。
(注４)

スポンサーサポート契約上、本資産運用会社が大江戸温泉物語グループに対して物件情報を提供する場合の詳細については、後記「③ 成長戦略(イ) 外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会）活用」をご参照下さい。

- 28 -c. スポンサーサポートの

③

成長戦略
本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、本資産運用会社が保有する不動産投資に関する情報、ノウハウに加えて、大江戸温泉物語グループが保有する温泉・温浴関連施設の運営に関する様々な情報、ノウハウ及び経営資源等を本投資法人の運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限活用していく方針です。
(イ）外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会）
a. 投資主価値の継続的かつ安定的な向上をもたらし得る「温泉・温浴関連施設」
本投資法人は、温泉・温浴関連施設について、後継者問題や老朽化による競争力低下、建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第123号。その後の改正を含みます。）（以下「建築物の耐震改修の促進に関する法律」といいます。）の改正に基づき耐震結果公表が一部の自治体で実施される等の様々な理由から、廃業に踏み切る旅館や、ホテルの売却案件が多いと考えており、さらに既存施設の設備改良、競争力強化のための投資や新規出店資金のニーズを賄うこと等を目的とする売却のケースも増えてきていると考えています。また、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案件数も継続して多く見られます。
このような環境下において、本投資法人は、投資主価値向上に資する物件取得に際して、大江戸温泉物語
グループのスポンサー・パイプラインを活用するとともに、本資産運用会社独自のネットワークの活用による温泉・温浴関連施設への取組みにも注力しています。
本投資法人が重点投資対象とする温泉・温浴関連施設は、J-REITにおいてもユニークな投資対象であると
本投資法人は考えており、具体的な投資対象としては、本投資法人の保有資産である旅館・ホテルの形態をとる施設に加え、日帰りでの利用を想定した温泉・温浴関連施設及び温浴施設をその中心的な用途の一つとして含むリゾート施設及びレジャー施設等の温泉・温浴関連施設が含まれます。
本投資法人が温泉・温浴関連施設を重点投資対象とする背景として、昨今の「モノ」から「コト」への消費態様の変化も背景とした安定的な温泉需要があること、大江戸温泉物語グループ独自の温泉・温浴関連施
設運営モデルである「大江戸モデル」の存在とその導入による活性化対象となり得る旧来型の温泉・温浴関連施設が全国に一定程度あると考えていること、並びに温泉・温浴関連施設は高い成長のポテンシャルを持ったカテゴリーであるということ等があります。
b.

温泉・温浴関連施設と共通するマーケットのポテンシャルがあり、投資主価値の向上に資すると本投資法
人が考える、温泉・温浴関連施設以外の余暇活用型施設

成熟消費社会といわれる中にあって、愉しみや、人々とのコミュニケーション、癒しとリラクゼーショ
ン、健康と知的な充実といった現代人が余暇活用に求める充実した時間の過ごし方には、温泉・温浴に限らず、宿泊を伴う旅行、スポーツ、エンターテインメント、アミューズメント、健康や美容の増進のための活動など、様々なものがあります。
本投資法人は、温泉・温浴関連施設を軸としつつ、消費者に楽しく豊かな余暇の過ごし方を提供する幅広い余暇活用型施設を投資対象としています。余暇活用型施設の多くは複数のサービスが複合している場合もあり、さらに一部に飲食やショッピングなどが付属しているケースも多くみられます。
こうした施設にはこれまでJ-REITの主たる投資対象とされることが少なかったカテゴリーのものも含まれています。また、かかる施設の所有者の立場からすると、潜在的な売却のニーズも大きいのではないかと本投資法人は考えています。コト消費へのシフトが進み、インバウンド需要も増加が見込まれる日本においては、こうした余暇活用型施設の新規供給も増えていく可能性があり、さらに、新しいタイプの余暇活用型施設の登場も予想され、将来にわたる投資機会は大きいと考えています。
c. スポンサーサポートの活用
本投資法人の外部成長における第一のリソースは、スポンサーである大江戸温泉物語グループからの持続的なパイプラインの確保にあります。本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、2017年11月
１日付で締結したスポンサーサポート契約に規定される条件に従い、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設について、本投資法人に対して取得に係る優先交渉権が付与されます。かかるス
ポンサーサポートに基づき提供されるパイプラインは、今後の大江戸温泉物語グループによる活性化対象物
件の新規取得によって増加していくことが期待されますが、本投資法人は、かかるパイプラインに基づき、
本投資法人の投資基準を満たす大江戸温泉物語グループが保有運営する温泉・温浴関連施設を継続的に取得する方針です。
スポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです（注）。
(注)スポンサーサポート契約には、外部成長とは直接関係しない項目も含まれていますが、これらの概要についても一括して以下で記載しています。

- 29 -

＜スポンサーサポート契約の概要＞
i.

大江戸温泉物語グル ・スポンサーは、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する、国内所在の不動ープ保有物件情報の優産等（規約に定めるものをいいます。）のうち、その主たる用途が旅館、ホテ先的提供及び優先交渉
権の付与

ル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設であるもの（これらの複合用途を含みます。以下、本スポンサーサポート契
約の概要において同じです。）（本投資法人の投資基準に適合しない不動産等を含み、以下、本スポンサーサポート契約の概要において「投資適格不動産等」といいます。）を売却しようとする場合には、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち、当該投資適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利（以下、本スポンサーサポート契約の概要において「優先交渉権」といいます。）を付与し、又は当該投資適格不動産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人をして付与させ、後記＜優先交渉権の概要＞の記載に従い優先的売買優先交渉権が消滅するまでの間、スポンサーは、第三者との間で当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わず、また、当該投資適格不動産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人をして当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わせません。
＜優先交渉権の概要＞
・スポンサーサポート契約の定めに従い本投資法人及び本資産運用会社に対し優先交渉権が付与された場合、上記に従い情報の提供を受けた日（同日を含みません。）から10銀行営業日（以下、本スポンサーサポート契約の概要において「優先検討期間」といいます。）以内に、本投資法人又は本資産運用会社は、
当該投資適格不動産等の取得の意向の有無を優先交渉権を付与した者（以下、
本スポンサーサポート契約の概要において「優先交渉権付与者」といいます。）に回答します。なお、優先交渉権付与者と本投資法人又は本資産運用会
社とが別途合意した場合、優先検討期間は、当該合意した期間延長されます。
・優先交渉権付与者は、優先検討期間内に本投資法人又は本資産運用会社から当該投資適格不動産等の取得の意向がある旨を回答された場合、本投資法人又は本資産運用会社と当該投資適格不動産等の売却の条件について誠実に協議し、合意に達した場合、優先交渉権付与者は、本投資法人に対し、当該投資適格不動産等を売却します。
・本投資法人又は本資産運用会社が、優先交渉権付与者に対し、(i) 優先検討期
間内に取得の意向がある旨を回答しなかった場合、(ii) 取得の意向がない旨を回答した場合、又は(iii) 取得の意向がある旨を回答したものの当該回答を優先交渉権付与者が受領した日（同日を含みません。）から10銀行営業日又は優先交渉権付与者と本投資法人若しくは本資産運用会社とが別途合意して延長された期間内に売却の条件について合意に達しなかった場合、優先交渉権は消滅します。

- 30 -

i.

大江戸温泉物語グル ＜適用除外＞
ープ保有物件情報の優 以下の事由がある場合には、優先交渉権の付与は行われません。
先的提供及び優先交渉 ・組織再編その他の理由により大江戸温泉物語グループ内において投資適格不動権の付与
産等の移転を行う場合
・大江戸温泉物語グループが組成に関与し、匿名組合出資又は優先出資その他の出資を行っているファンド等への投資適格不動産等の移転を行う場合（ただし、この場合には、当該ファンド等を大江戸温泉物語グループとみなして、優先交渉権の付与を行います。）
・大江戸温泉物語グループが行政機関からの要請に基づいて投資適格不動産等を処分する場合・大江戸温泉物語グループが当該投資適格不動産等を取得する前からその売却について第三者との協議を開始している場合
・大江戸温泉物語グループがスポンサーサポート契約締結前に締結済みの第三者との間の契約に基づき、当該第三者に対して優先交渉権を付与する場合
・大江戸温泉物語グループが第三者と投資適格不動産等を共有又は区分所有している場合で、当該第三者に対して当該投資適格不動産等を譲渡又は優先交渉権を付与することを予め合意している場合、又は本投資法人若しくは本資産運用
会社への情報提供につき当該第三者から同意が得られない場合
・大江戸温泉物語グループが投資適格不動産等について、第三者との間で共同事
業又は共同開発を実施している場合で、当該第三者に対して当該投資適格不動産等を譲渡又は優先交渉権を付与することを予め合意している場合、又は本投資法人若しくは本資産運用会社への情報提供につき当該第三者から同意が得られない場合
・その他やむを得ない事情のある場合

ii.

第三者保有物件情報 ・スポンサーは、第三者が所有、開発又は運営する投資適格不動産等について、の相互提供
当該投資適格不動産等の所有者が売却を検討していることを知った場合、売主、所有者その他関係当事者の事前承諾が得られることを条件に、その裁量で、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該投資適格不動産等に関する情報を提供するものとし、また、本投資法人及び本資産運用会社に当該情報を提供するまでは、第三者（ただし、スポンサーの貸付人及びアドバイザーを除きます。）に当該情報を提供しないものとします。また、スポンサーがスポンサ
ーサポート契約締結前に締結済みである又はスポンサーサポート契約締結後に締結する第三者との契約に基づき優先交渉権の付与を受ける場合で、スポンサーの指定する第三者が取得主体となることが可能な場合には、本投資法人に対しても優先交渉権を付与するよう努めます。ただし、当該投資適格不動産等がスポンサーの投資基準に合致する場合には、スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に先立ち、当該投資適格不動産等の取得の検討を行うことができます。
・本資産運用会社が独自に、第三者が所有、開発又は運営する不動産等について、当該不動産等の所有者が売却を検討していることを知り、当該不動産等がスポンサーの投資基準に合致する場合には、第三者に先立ち、スポンサーに対し、当該不動産等に関する情報を提供するよう努めます。また、本投資法人又は本資産運用会社がスポンサーサポート契約締結後に締結する第三者との契約に基づき優先交渉権の付与を受ける場合で、自己又は本投資法人若しくは本資産運用会社の指定する第三者に対して優先交渉権の付与を受けることができる
場合には、スポンサーに対しても優先交渉権を付与するよう努めます。ただし、当該不動産等が投資適格不動産等に該当する場合には、本投資法人又は本資産運用会社は、スポンサーに先立ち、当該不動産等の取得の検討を行うことができます。

- 31 -

iii. ウェアハウジング機 ・本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による投資適格不能の提供
動産等の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法等を提示した上で、第三者が保有している投資適格不動産等の取得及び一時的な保有（以下、本スポンサーサポート契約の概要において「ウェアハウ
ジング」といいます。）をスポンサーに依頼することができます。この場合、スポンサーは、かかる依頼を真摯に検討し、当該依頼を受けた日（同日を含みません。）から10銀行営業日以内に、受諾の意向の有無を本投資法人及び本資産運用会社に対し回答します。
・スポンサーが上記に定めるところに従いウェアハウジングの依頼を受諾する意
向を表明した場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社は、ウェアハ
ウジングによる取得、保有及び本投資法人への売却等に関する詳細について協議の上、スポンサーは、当該協議の上合意した内容に従い、必要な場合には貸付人その他の関係者から同意を取得した上で、ウェアハウジングを実施し、当該投資適格不動産等を自ら取得して保有し、又はスポンサーグループの他の法人若しくはスポンサーが匿名組合出資、優先出資その他の投資を行う特別目的会社（以下、本スポンサーサポート契約の概要において「ウェアハウジング
SPC」といいます。）をして取得、保有させるよう努めます。スポンサーは、
ウェアハウジングとして投資適格不動産等を保有している間、本投資法人及び本資産運用会社と合意するところに従い、スポンサーが有するノウハウを最大限活用し、当該投資適格不動産等の魅力をより高めるよう最大限努力します。
・スポンサーは、上記に基づきスポンサー又は大江戸温泉物語グループの他の法人若しくはウェアハウジングSPCが当該投資適格不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社の提示した取得予定時期が経過するまでの間、本投資法人及び本資産運用会社の事前の書面による承諾なくして、本投資法人以外の第三者に当該投資適格不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、大江戸温泉物語グループの他の法人又はウェアハウジングSPCをして、当該投資適格不動産等の売却その他の処分の申入れをさせてはならず、第三者との間で当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わず、当該投資適格不動産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人又はウェアハウジングSPCをして当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わせません。また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、スポンサ
ー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該投資適格不動産等を本投資法人に売却します。
・本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、スポンサーに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知することができます。この場合、スポンサーは、不合理に、取得予定時期の延長を拒絶しないものとします。
iv.

賃貸借契約の締結協 ・本資産運用会社が必要と判断した場合、本資産運用会社はスポンサーに対し議て、賃料固定型その他の形態の賃貸借契約の締結を申し出ることができ、スポンサーは、自己又は大江戸温泉物語グループの他の会社をして、当該賃貸借契約を締結することを真摯に検討します。

v.

投資戦略及び物件取 ・スポンサーは、本資産運用会社から要請（投資運用業又は投資助言・代理業務
得に関する協力に該当する協力要請を含まないものとします。）されたときは、合理的かつ適用法令に反しない範囲で、本投資法人及び本資産運用会社に対し、(i) 旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャ
ー施設並びに宿泊、レジャー業界に関する知見、情報の提供による投資戦略に関する助言、並びに、(ii) 投資適格不動産等の取得及び運用に関するサポートを行います。ただし、本v.は、本資産運用会社が、スポンサーに対し、資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与を行うものではありません。

- 32 -

vi.

人材確保に関する協 ・大江戸温泉物語グループは、本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法
力人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理のノウハウを本資産運用会社に承継させ、かつ、発展させるため、必要とされる人材を大江戸温泉物語グループから本資産運用会社に出向させる等、本資産運用会社及び本投資法人の成長に伴い必要とされる人材の確保に合理的な範囲で努めます。

vii. 投資主優待制度

・本投資法人、本資産運用会社及びスポンサーは、スポンサーサポート契約締結日以降、本投資法人又は大江戸温泉物語グループが保有している旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設について、その特徴を体験し理解を深める機会を投資主に提供すること等を目的とした投資主優待制度（以下、本vii.において「本優待制度」といいます。）の導入の有無、導入する場合の内容等についての協議を行うものとします。
・本投資法人及び本資産運用会社が本優待制度として、スポンサーが管理運営する旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設について投資主に広く利用させる目的で、宿泊に際し宿泊代金
より一定額又は一定料率の割引を受けられる優待券の贈呈その他の方法による優待を行う場合、スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社と誠実に協議の上合意するところに従い、当該優待券を発行する等、これに協力します。
・本優待制度に伴い生じる費用等の負担については、別途合意の上定めます。

viii. 投資口の取得及び保 ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、スポンサーが本投資法
有人の投資口を取得した場合、本投資法人の投資口の保有を継続するよう努めます。
・スポンサーは、本投資法人の投資口の全部又は一部を売却しようとする場合には、本投資法人及び本資産運用会社に対してその旨通知し、誠実に協議します。
ix. 商標の使用許諾

・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、スポンサーの保有する商標（登録第5694250号を含みますがこれに限られません。商標権の存続期間の更新登録がなされた場合の更新登録後の登録商標を含み、以下、本ix.において「本件商標」といいます。）について、本件商標における指定役務の範囲内において使用することを非独占的に許諾します。
・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社が、目論見書、有価証券届出書
及び資産運用報告等の開示書類並びにプレスリリース、アナリスト説明会資料
及びウェブサイト等のIR媒体において、本投資法人の投資方針及び本投資法人の保有する本件商標を冠した物件に係る情報等の記載として本件商標を記載又は掲載することができることを確認します。
・本件商標に類似する商標が使用され、本件商標権が侵害されたことが判明した
場合、スポンサーは、スポンサーの責任と費用負担で当該侵害行為を排除するものとし、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーの請求に応じてその対応に協力します。
・スポンサーサポート契約が終了した場合、スポンサーサポート契約の当事者
は、スポンサーサポート契約終了後の本件商標が付された物品、資産等の取扱いについて、誠実に協議し、合意の上定めるものとします。なお、スポンサー
は、かかる協議にあたり、本投資法人及び本資産運用会社に対し、本件商標の使用を中止するために必要な合理的な移行期間を提供するものとします。

x.

その他の支援・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼（投資運用業又は投資助言・代理業務に該当する業務を含まないものとします。）された場合、本資産運用会社に対し、合理的かつ適用法令に反しない範囲で、本資産運用会社の役職員に対する研修の提供その他の必要な支援を行います。ただし、本x.は、本資産運用会社が、スポンサーに対し、資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与を行うものではありません。

xi. 報酬

・本投資法人及び本資産運用会社並びにスポンサーは、スポンサーサポート契約の当事者間で別途合意した場合を除き、前記i.からx.までに定める業務について
相互に報酬を支払いません。

- 33 -

d. 本資産運用会社による、スポンサー・パイプライン以外の物件取得活動
本資産運用会社は、スポンサー・パイプライン以外の物件取得活動として、温泉・温浴関連施設に加えて温泉・温浴関連施設以外の余暇活用型施設の取得に向けても注力しています。独自のネットワークの活用により、例えば都市部立地のホテル、増加するインバウンド需要をターゲットにした宿泊施設、新規に開発、建築される施設なども含め、本資産運用会社には余暇活用型施設に関する多くの売却情報が持ち込まれ、潜在的売主へのアプローチも寄与して投資検討案件は年々増加しています。また、ブリッジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保の事例も積み上がりつつあります（注）。
投資を検討する不動産には、開発業者との協働による新築物件や、既存物件の改修やテナント入れ替えを前提とした物件なども含まれます。特に、一定の築年数を経た物件であっても、競争力のあるオペレーショ
ンと安定した顧客マーケットが見込まれれば、長期保有にふさわしい案件となり得ます。このことは、既存物件の活性化に関するノウハウといった点で、既存の温泉宿泊施設の再生、活性化に携わる大江戸温泉物語
グループをスポンサーに持つことの強みということもできます。
さらに不動産市場の関係者だけでなく、ホテルやリゾートその他の事業者とのリレーションを構築することで、彼らの店舗展開の戦略を理解し、適切なスペックや立地の物件を紹介することで、短期的及び長期的視野で複数の物件取得につなげることができるほか、本投資法人が保有する既存の物件についての代替テナ
ント候補を確保するという観点からも、こうした戦略的な取り組みを推進していきます。
また、本投資法人が投資対象とする物件には、比較的小規模ながら高い収益性や安定性、成長性などを見込める物件も多くあります。本投資法人は、総資産規模に見合ったリスク・コントロールという観点から、
小規模の物件を複数一挙に取得すること等で、規模的なメリットも追求しながら、バスケットとしてのリスク分散も効かせるといった取得も検討してまいります。
なお、新規取得を検討する物件については、業種や業態の競争力、テナントのオペレーション能力や信用力、立地の適合性、建物スペックなど、多角的な観点から検討を加えます。その際、例えば温泉宿泊施設については、スポンサーである大江戸温泉物語グループが有する知見を活用するなど、スポンサーによるサポートも重要となります。
また、本資産運用会社独自のネットワークによる物件取得に関する案件情報のほか、スポンサーからの情報提供も物件取得活動における大きな力の一つとなります。
2017年11月１日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約において、大江戸温泉物語グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。
本投資法人は、今後スポンサー拠出物件以外の多様な余暇活用型施設も積極的に取得していくことで、ス
ポンサー拠出物件に集中した現状のポートフォリオのバランスを改善し、投資エリアの分散をより高め、テ
ナントや余暇活用型施設のタイプの多様性を高めていくことに資する外部成長を果たすべく、継続して注力
していきます。
（注）

本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

e. ウェアハウジング機能を活用した機動的な不動産の取得
本投資法人は、ウェアハウジング機能の活用により、資金調達の時期や投資基準との整合性の理由で本投資法人が直ちに取得できない不動産について、本投資法人の機動的な取得機会を確保します。
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループからウェ
アハウジング機能の提供を受けることができます。
それに加え、様々な不動産事業会社、ファンド運営会社などの不動産市場参加者の中には、上場投資法人
への売却を投資の出口のメインシナリオとして、比較的短期間の不動産保有を行なう先も多くあります。
取り組み方には様々な形態がありますが、実質的なウェアハウジング機能を提供していただけるこうした不動産プレーヤー各社に対して、本資産運用会社の独自のネットワークを活用し、Win-Winの関係構築により取引を進めていくことも、積極的に検討していきます。
(ロ) 内部成長
a. 安定性を優先した賃貸借の構造
本投資法人は、投資主の立場に即して、本投資法人の保有する施設から得られる運営上のキャッシュ・フ
ローの維持・向上を図り、ポートフォリオ収益力の強化と安定化を目指しています。具体的には、本投資法
人は、現在のポートフォリオの全物件のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間の各長期賃貸借契約において、賃料についてはキャッシュ・フローの長期安定化につながる固定賃料(注１)を中心とし、これに加え、賃料の一部を施設ごとのGOPに連動した変動賃料(注１)によって構成しており、賃貸事業における収入の安定性を最優先しています。さらに変動賃料の算定根拠となる施設ごとのGOPをモニタリングするため、宿泊施設の重要な経営指標である施設の売上高、客室稼働率、ADR(注２)及びRevPAR(注３)の推移を注視- 34 -

し、これらの指標の改善とGOPの確保を目指し、テナントである大江戸温泉物語グループ各社と協働して参ります。
本投資法人は、今後取得する施設について、大江戸温泉物語グループがテナントとなる施設に限らず、他のテナントが入居する施設についても、当面は基本的に固定賃料を中心として、安定性を重視した賃貸借の構造を導入すべくテナントと協議していく方針ですが、一方で将来的なアップサイドが見込める物件においては変動賃料の活用により内部成長の可能性を高めていくことも重要であると考えています。
(注１) 「固定賃料」及び「変動賃料」の意味その他の賃料ストラクチャーの詳細については、後記「＜大江戸温泉物語グループとの賃貸借ストラクチャー＞～実質的なトリプルネットリースによるキャッシュ・フローの高い安定性～」をご参照下さい。
(注２) 「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値をいいます。以下同じです。
(注３) 「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。以下同じです。

＜大江戸温泉物語グループとの賃貸借ストラクチャー＞～実質的なトリプルネットリース(注１)によるキャッシュ・フローの高い安定性～
本投資法人は、本書の提出日現在における保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間の各長期賃貸借契約において、賃料の高い構成比率を占める(注２)固定賃料部分(注３)に加え、一定の条件を満たす場合にGOPに連動して発生する変動賃料部分(注４)(注５)(注６)を組み合わせた賃料（以下「第一賃料」といいます。）に、各施設の不動産運営費(注７)相当額と同額(注８)の賃料（以下「第二賃料」といいます。）を加えた、賃料収入の安定性を確保しつつ、アップサイドを取り込む賃料体系を採用しています(注９)。
キャッシュ・フローの長期安定化に貢献し第一賃料の高い構成比率を占める固定賃料部分に加え、不動産運営に関して生じる費用をまかなうための第二賃料を設定し、かつ修繕費は原則テナント負担としており、
本投資法人のキャッシュ・フローの安定化が図られると本投資法人は考えています。

(注１)「トリプルネットリース」は、不動産の賃貸借条件を示す用語の一つで、純粋な賃料に加えて、税金・修繕費用・保険料の３種類の費用を全て賃借人が負担する賃貸借をいいます。

(注２)
(注３)

本資産運用会社の試算に基づきます。
「固定賃料部分」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額の固定賃料及び大江戸温泉物語 レオマリゾートの固定化された変動賃料（大江戸温泉物語

レオマリゾートの変動賃料については2019年５月31日までは固定化されていましたが、2019年６月１日以降は固定化が終了し、一定の条件を満たす場合にGOPに連動して発生する変動賃料となっています。）をいいます。以下同じです。
(注４)

各物件の賃貸借開始後、最初の期の変動賃料部分は生じておらず、賃貸借開始後２期目の変動賃料部分は各施設に係る各賃貸借契約に定められた固定額になります。

(注５)

賃貸借開始後３期目以降の変動賃料部分は、各施設に関する直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下「後期」といいます。）
については前年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）における各施設の修正後GOP(※)に各賃貸借契約に定められた一定の料率（以下「変動賃料率」といいます。）
を乗じた額となります（年額。月額はその12分の１）。ただし、各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の係数（以下「変動賃料発生係数」といい、変動賃料率とは異なります。）を乗じて得られる額（以下「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料部分相当額を上回る場合に、変動賃料部分が発生します。
(※)

「修正後GOP」とは、修正後GOP計算期間に係る各施設のGOPから、テナントが負担する不動産関係費用（租税公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。ただし、第二賃料相当額を除きます。）を控除した額をいいます。以下同じです。

(注６)

前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における各施設の修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準
額が固定賃料部分相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。ただ- 35 -

し、各物件の賃貸借開始後３期目についての暫定変動賃料は、賃貸借開始後２期目の変動賃料として各賃貸借契約書に定められた固定額となります。
(注７)「不動産運営費」とは、本投資法人が保有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び損害保険料並びにその他費用の合計額をいいます。以下同じです。

(注８)

各施設の不動産運営費の実際の変動時期と、それを反映した第二賃料の改定時期についてはずれが生じることがあり、必ずしも同一期間の不動産運営費の実績と第二賃料が同額となるものではありません。

(注９)

各保有資産に係る各賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係
る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。

(注10)

各保有資産の賃料の詳細については、後記「５ 運用状況

(２) 投資資産② 投資不動産物件(ワ) 保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(注11)「契約期間」及び「中途解約不可期間」は、各施設に係る各賃貸借契約の契約締結時における契約期間及び中途解約不可
期間を記載しており、各施設に係る各賃貸借契約の契約期間及び中途解約不可期間の残存期間ではありません。

(注12)

本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間は賃料を改定することができず、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議します。

(注13)「変動賃料部分」とは、大江戸温泉物語 レオマリゾート以外の施設の変動賃料をいいます。

(注14)

固定賃料部分及び変動賃料部分の比率は、本書提出日現在における各施設に係る賃貸借契約(当初締結後の変更を含みます。)に基づく固定賃料と変動賃料の割合を示しており、第６期末時点の割合を記載しています。

(注15)

大江戸温泉物語 レオマリゾートの固定化された変動賃料を合わせると約８％となります。

b. 本投資法人の安定的な賃貸事業収益実現の基礎となる大江戸温泉物語グループの温泉・温浴関連施設運営
大江戸温泉物語グループの運営が、今後も安定的なトラックレコードを生むと本投資法人が考える理由として次のふたつが挙げられます。
i. 安定した温泉需要
大江戸温泉物語グループが想定する主要な顧客層（マスターゲット）はファミリー層及びシニア層という人口動態の２大ボリュームゾーンであることから、これらの顧客層によって本投資法人の保有資産
は、安定的な需要に支えられると本投資法人では考えています。
国立社会保障・人口問題研究所による「日本の将来推計人口（平成29年推計）」によれば、日本の65歳以上の高齢人口は、2042年に 3,935 万人まで増加していくと予想されており、総人口減少の中にあってもシニア層の温泉需要は底堅いものと期待されます。
また、大江戸温泉物語グループは、これまではインバウンドの需要にあまり依存することなく事業を拡大してきましたが、政府が進める観光立国政策と相まって、近年増加傾向にあるインバウンドによる温泉需要の拡大も期待されることから、中長期的には大江戸温泉物語グループの成長と安定性の強化に資すると本投資法人は考えています。
特に中国、台湾、韓国などのアジア各国からの旅行者の層が広がり、これまでの一部富裕層を中心としたものから一般層へと広がりを見せていると本投資法人は考えています。
こうした、一般層あるいは中間所得層にとっても、日本国内と同様に、モノ消費からコト消費への流れはあるとみており、大江戸温泉物語グループが展開する「お手頃な価格」の温泉・温浴関連施設
は高い支持を得られる可能性があると本投資法人は考えています。さらに訪問する観光地等も徐々に地方に広がっていくものと考えられることから、有名温泉地に多く立地する大江戸温泉物語グループの各施設にとっては、中長期的収益に大きなプラスをもたらすのではないかと本投資法人は考えています。
ii. 大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデル（大江戸モデル）
大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデルである大江戸モデルは、日本文化に根付き、安定した温泉需要に着目した上で、高品質のサービスをお手頃な価格で提供し、より多くのお客様に温泉を気軽に楽しんでいただく機会を創出していくスタイルであり、大江戸温泉物語グループが想定している主要な顧客層であるシニア層及びファミリー層を取り込むことに適したビジネスモデルであると本投資法人は考えています。
また、大江戸温泉物語グループが過去に取得してきた温泉・温浴関連施設において、大江戸モデルの導入によって収益改善を実現してきた実績から、今後大江戸温泉物語グループが取得することとなる施設についても同様に、大江戸モデルを導入することで収益性の改善を図ることが期待できると本投資法
人は考えています。

- 36 -

c. 収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEXとテナントとの協働によるバリューアップ
i. 戦略的CAPEXによる、施設の収益力アップ並びに賃料収入の増加
本投資法人は、適切であると考えられる業者にプロパティ・マネジメント業務を委託し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアルを実施するとともに、バリューアップ・ポテンシャルを有した物件に対しては積極的な戦略的CAPEXを仕掛け、ポートフォリオの収益力の強化を目指します。特に、戦略的CAPEXの実施については、温泉・温浴関連施設への付加価値創造ノウハウのある大江
戸温泉物語グループと協働し、保有資産のバリューアップ又は保有資産が本来発揮すべき潜在的な収益の追求を図ります。
高い客室稼働率と有効活用可能な土地、建物に未利用スペースを有するなどのバリューアップ・ポテ
ンシャルを有した物件に対しては、集客力の向上を図るべく、建物の用途変更や空敷地への増築により客室を増加させ追加賃料収入の獲得等、収益拡大に向けて積極的な戦略的CAPEXを検討していきます。
例えば、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」等では施設内の未稼働建物や未使用土地がバリューア
ップ・ポテンシャルを有していることから、それらの有効活用による収益アップを図る等、中長期的な賃料収入の安定・向上を指向し、スポンサーである大江戸温泉物語グループ（＝テナント）との協働による投資等を検討していきます。
ii. テナントとの協働による施設競争力の向上と変動賃料の増加
本投資法人は、テナントのオペレーションについて、可能な限り情報を共有し、意見交換を行い、テ
ナントと協働します。例えば温泉・温浴関連施設においては露天風呂(注)や温泉・温浴関連施設の更新・増設等の設備更新、集客につながるサービスメニュー、機能の追加等、施設の競争力の向上につながる諸施策を検討し、テナント収益の拡大を目指し、変動賃料が導入された施設についてはその増加を図ります。また、テナントが計画する諸施策について、中長期的な視点から施設不動産の所有者として必要な協力、テナントによる造作等の変更についての承認を行います。
また、近年増加するインバウンド顧客の取り込みについても、現テナントである大江戸温泉物語グループ各社との意見交換を行い、様々な提案を行っていくほか、本投資法人が今後取得する物件においては、インバウンド需要を取り込むことのできる施設も投資対象として積極的に検討し、取得後はテナントとの協働を心掛け、収益のアップサイドを目指していきます。
(注)「露天風呂」とは、各温泉・温浴関連施設に備えられた屋外の浴場をいいます。以下同じです。

本投資法人は保有するすべての物件に関し、これらバリューアップ施策を通して、分配金水準の安定と中期的なアップサイド享受の両立を目指します。

- 37 -

④

大江戸温泉物語グループの概要(イ） 大江戸温泉物語グループの概要
大江戸温泉物語グループは、2001年11月に創業し、2003年に東京お台場所在の「東京・お台場 大江戸温泉物語」を開業し、以来、温泉・温浴関連施設の運営事業を推進してきました。その後、2007年以降、温泉・温浴関連施設の運営ノウハウを活用することにより、全国各地の温泉旅館を中心として、テーマパーク等のレジャー施設に付随する温泉・温浴関連施設の活性化事業を展開しており、本書の提出日現在、大江戸温泉物語グループは、37施設(注１)の温泉・温浴関連施設を運営するに至っています。
大江戸温泉物語グループは、2015年にベインキャピタル・プライベートエクイティ・エルピー（BainCapital Private Equity, L.P.）が投資助言を行う投資ファンドが発行済株式の全てを間接的に保有する持株会社に買収された後、順次グループ内再編を行っています。
2017年６月29日に設立された大江戸温泉物語グループ株式会社は、2017年10月１日付で、株式会社大江戸
温泉ホールディングスジャパンの事業の一部（株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパンの保有する大江戸温泉物語株式会社の全ての発行済株式を含みます。）を吸収分割により承継し、2017年11月１日付で、大江戸温泉物語株式会社が営む事業の全てを吸収分割により承継しました（以下「本再編」といいます。）。本再編後、大江戸温泉物語株式会社は資産保有会社として存続しています。
さらに、本資産運用会社の親会社である大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社（旧：株式会社BCJ－30）、株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパン及び大江戸温泉物語グループ株式会社は、2018年９月１日を効力発生日として、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社を吸収合併存続会社、株式会社大江
戸温泉ホールディングスジャパンを吸収合併消滅会社とする吸収合併及び大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー
ツ株式会社を吸収合併存続会社、大江戸温泉物語グループ株式会社を吸収合併消滅会社とする吸収合併（以下、両吸収合併を併せて「本吸収合併」といいます。）を、それぞれ行いました。それに伴い、大江戸温泉
物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社が、大江戸温泉物語グループ株式会社のスポンサーサポートのスポンサー
としての地位及び本投資法人の保有資産に係るオペレーター兼テナントとしての地位を承継しました。
本書の提出日現在、大江戸温泉物語グループは、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社並びに本資産運用会社を含めた連結子会社の計９社から構成されており、その保有・運営する温泉・温浴関連施設は、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び（一部の施設については）その子会社により保有・運営がなされています(注２)。
(注１)

大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」のほか、保有資産ではない「大江戸温泉物語 箕面観光ホテル」及び「箕面温泉 スパーガーデン」についても、これらを一体の施設として区分しています。以下同じです。

(注２)

大江戸温泉物語グループが保有・運営する施設のうち、本投資法人の保有資産である「大江戸温泉物語 レオマリゾー
ト」は株式会社レオマユニティーが、「大江戸温泉物語 箕面観光ホテル」及び「箕面温泉 スパーガーデン」は大阪観光株式会社が、「山代温泉 山下家」は株式会社山下家が、「大江戸温泉物語 ながやま」は片山津大江戸温泉物語株式会社
がそれぞれ保有・運営しています。また、株式会社大江戸温泉レインボーは、土産品店の経営を営んでいます。なお、上記各社は、いずれも大江戸温泉物語グループの連結子会社です。

＜大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社の概要＞

(注１)
(注２)

商号

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

本社所在地

東京都中央区日本橋本町一丁目９番４号

代表者

代表取締役

設立年月日

2017年12月５日（創業 2001年11月）

資本金100百万円（2018年９月１日現在）

事業内容

旅館、ホテルの経営等

従業員数

1,315名(注１)（連結ベース）

業績・財務(注２)

連結売上高： 48,761百万円（2019年２月期）

連結総資産： 77,663百万円
連結純資産： 21,615百万円

森田満昌

2019年２月末現在の従業員数を記載しており、パートタイマーやアルバイト等の非正規雇用従業員を除きます。
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社の連結財務諸表については、ＰｗＣあらた有限責任監査法人から会社法第436条第２項第１号に基づく監査に準ずる監査を受けていますが、金融商品取引法及び会社法において公認会計士又は監査法人による監査を行うことは要請されていないため、かかる法令に基づき要請される監査を経たものではありません。以下同じです。

- 38 -

＜大江戸温泉物語グループの資本関係図＞(注)

出資比率を記載していない法人については、各親会社が100％出資しています。

a. 大江戸温泉物語グループについて
大江戸温泉物語グループは「いつでも、気軽に、何度でも。たくさんの笑顔が溢れる、温泉の賑わいを。」をキャッチフレーズとして、お客様に高品質のサービスをお手頃な価格で提供し、温泉の開
放感や賑わいを気軽に楽しんでいただくこと及び全国各地の温泉・温浴関連施設を継続的に取得し、大江戸モデルを拡大運営することにより温泉旅館産業を活性化することを目指して事業を行っています。
b. 大江戸温泉物語グループの運営施設数の推移
大江戸温泉物語グループは、全国各地の温泉旅館及び付随するテーマパークの活性化事業の展開を始めた2007年以降、高品質のサービスをお手頃な価格で提供することを可能にする大江戸モデルを背景に成長を続けています。
＜大江戸温泉物語グループの運営施設数の推移＞

出所：

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社(注１)

運営施設数は、各期末時点の数値を記載しています。

(注２)

上記には、保有資産以外の物件も含まれていますが、本書の提出日現在、保有資産を除き、本投資法人は大江戸温泉物語グループとの間でこれらの資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また、
今後取得できる保証もありません。

- 39 -

(ロ) 事業の状況
大江戸温泉物語グループの財政状態及び経営成績の状況（連結）は、以下のとおりです。
なお、大江戸温泉物語グループは、2017年に本再編を行っております。新会社として2017年６月29日に設立された大江戸温泉物語グループ株式会社は、2017年10月１日付で、株式会社大江戸温泉ホールディングス
ジャパンの事業の一部（株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパンの保有する大江戸温泉物語株式会社の全ての発行済株式を含みます。）を吸収分割により承継し、2017年11月１日付で、大江戸温泉物語株式会社が営む温泉・温浴関連施設の運営事業の全てを吸収分割により承継しています。その後、大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾーツ株式会社は、本吸収合併に伴い、大江戸温泉物語グループ株式会社のスポンサーサポー
トのスポンサーとして地位及び本投資法人の保有資産に係るオペレーター兼テナントとしての地位を承継しています。
本書の提出日現在、大江戸温泉物語グループは、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社並びに本資産運用会社を含めた連結子会社の計９社から構成されておりますが、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社の連結財務諸表については、金融商品取引法及び会社法において公認会
計士又は監査法人による監査を行うことは要請されておらず、また、2018年２月期においては会社法第436条
第２項第１号に基づく監査に準ずる監査も受けていません。従って、2018年２月期の各数値については、本
吸収合併の吸収合併消滅会社であり、本吸収合併前における大江戸温泉物語グループの最終の親会社である
大江戸温泉物語グループ株式会社の2018年２月期の連結財務諸表（大江戸温泉物語グループ株式会社が設立された2017年６月29日から決算期末の2018年２月28日までの連結財務諸表）に基づく数値を記載しています。
（決算情報）(注１)(注２)（単位：百万円）
2019年２月期
営業収益48,761

当期純利益△4,126

総資産額

77,663

純資産額

21,615

有利子負債

45,495（参考情報）(注１)(注３)（単位：百万円）
2019年２月期
EBITDA

4,302（参考情報）(大江戸温泉物語グループ株式会社)(注１)(注２)（単位：百万円）
2018年２月期
営業収益

18,884

当期純利益△1,715

総資産額

54,283

純資産額

10,319

有利子負債30,380- 40 -

（参考情報）(注１)(注３)（単位：百万円）
2018年２月期
EBITDA
出所：
(注１)

1,644

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
上記数値のうち営業収益、当期純利益、総資産額、純資産額及び有利子負債の各数値は、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社及び大江戸温泉物語グループ株式会社が、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成したものです。
2018年２月期（大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社は除きます。）及び2019年２月期の連結計算書類の作成にあたっては、ＰｗＣあらた有限責任監査法人から会社法第436条第２項第１号に基づく監査に準ずる監査を受けていますが、金融商品取引法及び会社法において公認会計士又は監査法人による監査を行うことは要請されていないため、かかる法令に基づき要請される監査を経たものではありません。

(注２)

大江戸温泉物語グループは、2015年にベインキャピタル・プライベートエクイティ・エルピー（Bain Capital Private
Equity, LP）が投資助言を行う投資ファンドが発行済株式の全てを間接的に保有する持株会社に買収された後、順次グループ
内再編を行っています。

(注３)「EBITDA」は、金利、税金及び償却費を控除する前の利益であり、以下の算式に基づき営業利益に現金の支出を伴わない費用を加算して算出しています。
EBITDA＝営業利益+減価償却費+のれん償却費
EBITDA（2018年２月期）＝営業利益311百万円+減価償却費1,185百万円+のれん償却費146百万円
EBITDA（2019年２月期）＝営業利益244百万円+減価償却費2,485百万円+のれん償却費1,572百万円
なお、「EBITDA」は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定された指標ではなく、本投資法人が、投資家にとって大江戸温泉物語グループの業績を評価するために有用であると考える財務指標です。当該財務指標は、非現金支出項目の影響を除外しています。

- 41 -

(ハ）運営施設の状況
大江戸温泉物語グループは、本書の提出日現在、全国各地において、以下の37施設の温泉・温浴関連施設を保有又は運営しています。
＜全運営施設の概要＞
施設名
東京・お台場
大江戸温泉物語
大江戸温泉物語
浦安万華郷
大江戸温泉物語
天下泰平の湯すんぷ夢ひろば大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
日光霧降
ホテル壮観
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
大江戸温泉物語あいづ
大江戸温泉物語
仙台コロナの湯
大江戸温泉物語伊香保

所在地

千葉県浦安市

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設

千葉県君津市
栃木県日光市
宮城県宮城郡
松島町
福島県
会津若松市
福島県
会津若松市
宮城県仙台市
群馬県渋川市

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市ホテル鬼怒川御苑

栃木県日光市大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語あたみ
伊東
ホテルニュー岡部
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

栃木県
那須塩原市

ホテル新光

山梨県笛吹市大江戸温泉物語
鹿教湯 藤館・桜館

長野県上田市

山代温泉 山下家

石川県加賀市大江戸温泉物語
ながやま
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
箕面観光ホテル／
箕面温泉 スパーガーデン
大江戸温泉物語伊勢志摩
大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
幸雲閣

温泉・温浴
関連施設

静岡県静岡市

栃木県
那須塩原市

本投資法人の保有資産（注２）（注３）

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設

東京都江東区

ホテルニュー塩原用途（注１）

静岡県熱海市
静岡県伊東市
静岡県伊豆市

石川県加賀市
福井県
あわら市
兵庫県豊岡市

★

★

★

★

★
★
★
★

★
★

温泉・温浴
関連施設

大阪府箕面市

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設

三重県志摩市
香川県丸亀市
宮城県大崎市- 42 -★
★
★

施設名
大江戸温泉物語ますや
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
別府清風
大江戸温泉物語
ホテル水葉亭大江戸温泉物語
下呂新館
大江戸温泉物語南紀串本
大江戸温泉物語
ホテル木曽路宮城県大崎市
長崎県長崎市
大分県別府市
静岡県熱海市
岐阜県下呂市
和歌山県東牟婁郡
串本町
長野県木曽郡
南木曽町

ＴＡＯＹＡ志摩三重県鳥羽市

西海橋コラソンホテル

長崎県佐世保市

大江戸温泉物語
天草ホテル亀屋

熊本県上天草市

(注１)
(注２)

用途
（注１）

所在地

本投資法人の保有資産（注２）（注３）

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設

★

「用途」については、本投資法人が対象とする資産の用途の別に従って記載しています。
大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、本投資法人の保有資産については、「★」を付しています。ただし、「伊東ホテルニュー岡部」のうち、本投資法人の保有資産である相模亭と渡り廊下で連結され、一体的な運営がなされている駿河亭については、本投資法人の保有資産に含まれていません。また、その他の「★」が付されている施設についても、一部の土地及び建物が本投資法人の保有資産に含まれていません。なお、本投資法人の保有資産の詳細については、後記「５運用状況(注３)(２) 投資資産②投資不動産物件(ワ) 保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。

上記には、本投資法人の保有資産以外の物件も含まれていますが、本書の提出日現在、本投資法人の保有資産を除き、本投資法人は大江戸温泉物語グループとの間でこれらの資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。

(ニ) 本投資法人と大江戸温泉物語グループの双方にメリットのある投資主優待制度の導入
本投資法人は、第６期末である2019年５月31日（基準日）の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対象に、投資主優待制度を導入しています。
本書の提出日現在で導入されている投資主優待制度の概要は、以下のとおりです。

(注１) 本資産運用会社は除きます。
(注２) なお、保有投資口数が５口未満の投資主に対しては、利用券の送付は行わないものとします。
(注３) 本優待制度の内容等は今後変更され、又は実施が停止される場合があります。

本投資法人は、投資主優待制度を導入し、本投資法人の投資主に大江戸モデルが導入された温泉・温浴関
連施設の利用機会を提供することにより、投資主の満足度のさらなる向上を実現させる一方で、大江戸温泉物語グループにとっては、新規顧客の獲得につながり、大江戸温泉物語グループ全体の売上高の増加に寄与するという効果が期待できると考えています。

- 43 -

⑤

投資主利益を重視した仕組みの導入
本投資法人は、その資産運用に際して、投資主の利益と大江戸温泉物語グループの利益の一体化を図ると共に、利益相反対策と第三者性を確保した運営体制を採用することとし、中立的かつ透明性の高いガバナンス（企業統治）体制の整備・充実を図る方針です。
(イ）利益相反取引に関するガバナンス体制
本投資法人による資産の取得等の際、利害関係人等との取引の場合やチーフ・コンプライアンス・オフィ
サーが必要と判断した場合には、コンプライアンス委員会における承認が必要となります。なお、コンプラ
イアンス委員会の承認を受ける前に本資産運用会社の投資委員会における決議が必要となります。
本資産運用会社は、コンプライアンス委員会と投資委員会の双方に外部委員を選任し、資産の取得等に係るコンプライアンス委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する過半数の委員が出席して（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。）、対象となる議案について議決権を有する出席委員のうち、委員長（チーフ・コンプライアンス・オフィサー）及び外部委員を含む過半数の委員の賛成により決定されます。また、投資委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する出席委員（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。）のうち、外部委員を含む過半数の委員の賛成により決定されます。
また、運用資産の譲渡その他の処分に関する事項は、運用資産の取得等の場合と同様の運営体制にて実行されます。
本資産運用会社は、かかる運営体制を採用することにより、投資判断等につき、第三者性を確保します。
本投資法人は、利害関係人等との取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件での資産取得を行えるような体制を構築しています。利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報
引規程」をご参照下さい。

第３ 管理及び運営

２ 利害関係人との取引制限(２) 利害関係人等取(ロ）スポンサーによるセイムボート出資
本投資法人は、投資主の利益と大江戸温泉物語グループの利益を一致させ、本投資法人と大江戸温泉物語
グループが共同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び大江戸温泉物語グループの相互の利益向上を図るため、スポンサーとの間で、同社が本投資法人への出資を維持するよう努めることについて合意しています。
なお、本書の提出日現在、大江戸温泉物語株式会社は、発行済投資口の総口数の3.9％を所有しており、かかる投資口を今後も継続して所有する意向を有しています。
(ハ）資産運用報酬体系における業績連動型の導入
本投資法人は、運用総資産額に連動する運用報酬のほかに、１口当たり分配金に連動する運用報酬を導入
しています。詳細については、後記「４ 手数料等及び税金 (３) 管理報酬等」をご参照下さい。

- 44 -

⑥

投資方針(イ）ポートフォリオ構築方針
a. 投資対象資産
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、温泉・温浴関連施設を重点的な投資対象（コアポートフォリオ）とすることを基本戦略とし、その比率は80％以上（取得価格ベース）を目安とします。
また、中長期にわたり安定したキャッシュ・フロー又は安定性をベースとした資産価値の成長が期待できるレジャー施設等のコアポートフォリオと関連性又は親和性が高いその他用途施設にも投資し、投資エリア
は全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に投資していく方針です。

＜用途別のポートフォリオ構築方針＞
用途

比率

温泉・温浴関連施設

80％以上

その他用途施設

20％未満

(注)

上記はあくまでも目安であって、本投資法人の用途別のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するもの
ではありません。

以下では、本投資法人の主たる投資対象である国内不動産の投資に関して、投資対象である各用途につき、本投資法人が考える投資基準及びその特性を記載しています。
用途
温泉・温浴関連施設

投資基準・中長期にわたる、テナントにおける運営収益に対する賃料負担率が適正であるかを、施設稼働率、平均客単価等の運営指標の実績及び将来見込み、並びに施設の主要な顧客層の安定性や競合環境、立地特性等に基づいて評価し、中長期にわたり安定的な賃料収入が見込めること
・将来にわたる追加投資の必要性や建物の状況に関して想定されるリスクとその対応策等を総合的に勘案し、安定的な賃貸事業収益が見込まれること・テナントの営業状況、財務状況に大きな懸念点がないこと
・施設が対象とする商圏の特性や人口動態、顧客の需要動向、その他の市場の動向を踏まえ、安定的な運営が期待されることその他用途施設

・温泉・温浴関連施設における投資基準に準じた評価を行い、中長期における安定的なキャッシュ・フローが想定されるとともに、当該施設の業界の動向、地域における優位性等を踏
まえ、安定性、成長性について評価されることを前提に、投資判断を行うものとする(ロ) 投資基準
a. 立地
全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に投資していく方針です。
b. 取得価格
投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。
利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する
信託受益権（以下、本「b. 取得価格」において「対象資産」と総称します。）を取得する場合は、原則として、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはなりません。ただし、当該対象資産を鑑定評価額を上回る価格で取得することに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額の110％の価格を上限として取得することができます。この場合、本資産運用
会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会並びに本投資法人の役員会において、鑑定評価額を上回って取得することの適切性について説明し、決議を得なければなりません。なお、鑑定評価額は、対象資産そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
- 45 -

また、利害関係人等から対象資産以外の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記に準ずるものとします。
c. 建物構造
建物構造については、温泉・温浴関連施設の目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設として安全性に問題がないと判断できる物件に投資します。特に、築年の古い建築物（以下「築古物件」といいます。）に投資する際には、現地での建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で、投資の是非を慎重に判断する方針です。
特に、耐震性能の観点からは、温泉旅館の特性に鑑み、宿泊施設としての安全性が確保されていることを専門家レポート（耐震診断について十分な知識と経験を有する専門家が、外観調査、使用履歴、修繕履歴等
により、建物の安全性について調査した結果をまとめたレポート）等で確認していること、PML(注)を確認すること等を条件に、新耐震基準の水準以下の建物構造に投資を行うことができるものとします。詳細については、後記「⑦ デュー・ディリジェンス基準」をご参照下さい。
(注)「PML（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年=一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地
震=50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。以下同じです。

d. 付保方針
付保については、投資対象施設の特徴、想定されるリスクと損失予想等を総合的に勘案して、付保の方針を決定するものとし、原則として建物の再調達価格に基づき、財物保険、賠償責任保険の付保を行い、また必要に応じて利益保険の付保を検討するものとします。
また、地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響（ポートフォリオPML値が10％以上の場合）と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で、地震保険の付保の判断を行います。ただし、１物件のPML値が20％以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に地震保険を付保する方針です。
e. テナント
テナントの選定にあたっては、当該事業者の社会的信用力を確認し、営業状況、財務状況、及び投資対象施設の運営における優位性等を勘案し、中長期的な賃料収入の安定性が期待できると判断できるテナントを選定します。
f. 権利関係
当該物件の特性に照らし、本投資法人による運用に支障がないと判断できる権利関係であることを原則とします。具体的には、完全所有権、地上権、借地権、温泉権、水利権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有又は借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の属性等を考慮の上、運営・管理における制約事項が少ないことを原則とします。
g. 運営実績
本投資法人は、原則として、過去の運営実績がない温泉・温浴関連施設への投資は行いません。ただし、未稼働の温泉・温浴関連施設であっても、運営開始後の安定した運営が十分に見込まれ、本投資法人が取得した後に安定した収益が得られるものと判断した場合には、未稼働の物件に対しても、投資を行うことができるものとします。

- 46 -

⑦

デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、不動産関連資産へ投資するに際しては、本資産運用会社において、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の予想収益、立地エリアの将来性及び安定性等の経済的調査、建築仕様、
建物設備、耐震性能、建物管理状況、環境及び土壌汚染調査等の物理的調査並びに建物に係る権利関係等の法的調査を行い、これらの総合的な検証を行います。
また、各調査項目について専門性を有する調査業者等の活用等を含め、本資産運用会社において、その手法、委託先選定の妥当性等につき十分な検討を行うものとします。
調査

項目

施設・設備

事業性調査

マーケット

内容
・

客室
客室数／客室タイプ／客室面積等

・

レストラン・大浴場(注１)・その他施設・機能
施設数・施設構成等

・

地域経済・マーケット全般

・立地
周辺環境／立地・アクセス／周辺施設／
交通インフラ／温泉湯量等

運営実績

テナント

・

運営主要指標の調査・運営実績に基づく賃料負担力の調査
客室稼働率、ADR(注２)、RevPAR(注３)等

・

テナント調査テナントの信用力／業績／実績等

・（以下「建築基準法」といいます。）や都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」と建物の遵法性

物理的調査

資本的支出

いいます。）等の建築関連法令等の遵守状況の確認
既存不適格の有無・程度

・

建築関連法令、条例、協定等による建築制限等の有無

・

アスベスト、ポリ塩化ビフェニル（PCB）等の有害汚染物質の含有
機器及び含有廃棄物の有無

・

建築基準法、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）、建築物における衛生的環境の確保に関する法律（昭和45年法律第20号。その後の改正を含みます。）等の建物管理関連法令に沿った各種定期調査報告

・実施状況
建物管理状況

・・

緊急修繕必要箇所の有無
長期修繕計画・

過去の修繕状況

地震リスク・
耐震性能調査、・・

個別物件のPML値の算出
ポートフォリオ全体のPML値の算出

土壌環境汚染調査

・

土壌調査

・

境界確認の有無（境界に関する訴訟その他の紛争の有無）

・・

越境・被越境物の有無
未登記建物の有無

境界調査

法的調査

・

建物の状況

建物の修繕・

建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）

権利関係の確認

・

土地及び建物に関する権利関係の確認（完全所有権、地上権、借・地権、共有、分有、区分所有等）
権利に付随する各種契約書等（温泉権又は水利権に関するものを含みます。）の内容

・
テナント属性・(注１)

テナント関連契約（賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約等）の調査
・ 運営委託関連契約の調査
反社会的勢力の調査(注４)「大浴場」とは、各温泉・温浴関連施設に備えられた屋内共同浴場をいいます。以下同じです。

- 47 -

(注２)「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値をいいます。以下同じです。
(注３)「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
以下同じです。
(注４)⑧

大江戸温泉物語グループをテナントに選定する場合は、当該項目の調査は原則として行いません。

フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等を行う場合には、解約違約金の上限、取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限等のルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理し
ています。

⑨

ポートフォリオ運営・管理方針(イ) 基本方針
運用資産の運用については、投資主のニーズに合致した高品質で魅力的な運用商品を提供するために、運用資産からの安定した収益の確保と資産価値の向上を目指し、透明性の高い運用を行うことを基本方針としています。
(ロ) テナントによる運営パフォーマンスのモニタリング
賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、本資産運用会社
がモニタリングを行います。前記「③ 成長戦略 (ロ) 内部成長 ＜大江戸温泉物語グループとの賃貸借ス
トラクチャー＞～実質的なトリプルネットリースによるキャッシュ・フローの高い安定性～」に記載のとおり、本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間の長期賃貸借契約において、固定賃料部分にGOPに連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動産運営費相当額と同額の第二賃料を加えた賃料体系を採用しています。かかる賃料体系においては、テナントによる運営パフォーマンスが各施設の賃貸収入に大きな影響を与えるため、テナントとの間の各長期賃貸借契約において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP等の経営指標を参考に、本資産運用会社がモニタリングを行います。
(ハ) 修繕・資本的支出
a. 本投資法人が行う修繕・資本的支出の範囲
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナント
ニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修
繕・資本的支出を行います。
修繕及び資本的支出は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を考慮し、減価償却費、並びに修繕及び資本的支出に関する計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。
b. 修繕・資本的支出の原資
本投資法人は、資本的支出について、基本的には毎期計上する減価償却費の額の範囲内で対応しますが、必要に応じて借入等により調達することがあります。
c. 計画策定プロセス
毎期作成される年度運用計画において、本資産運用会社は、テナントの意見を参考に、費用対効果分析を綿密に行って、大規模修繕計画等、資本的支出に係る方針を策定します。資本的支出の実行においては、可能な限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格的及び質的に適切な内容となるよう努
めます。

- 48 -

⑩

財務方針
本投資法人は、保守的な財務基盤の確立を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
(イ）エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、中長期的観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化に配慮しつつ機動的に実施します。
(ロ）デット・ファイナンス
資金調達環境の変化による影響を低減しつつ、低廉な資金調達コストを実現するため、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入条件を、借入先候補となる適格機関投資家と交渉の上、比較して決定を行うことを基本的な方針としています。
なお、具体的には、今後外部成長を図っていく中での資産規模の拡大に伴う必要資金の調達を確保すべ
く、既存の借入先との良好な関係を維持、強化するとともに資金調達先の多様化を図ってまいります。
また、資産面におけるポートフォリオの規模拡大とリスク分散の進展に合わせた、リスクプレミアムの低下による金融コストの低減を目指します。またリファイナンスリスクの低減のため、返済期限の分散、平準化を行います。
(ハ）LTVLTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限としますが、資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。なお、かかる基本方針のもと、当面は40％程度を目安とし、巡航ベースでのLTVは保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。
(注)「LTV」は、以下の計算式により算出されます。
LTV＝（借入金残高＋投資法人債発行残高）÷総資産額(*)×100(*)「総資産額」とは、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。

(ニ）キャッシュ・マネジメント
手元資金については、計画的に管理し、突発的な資金支出や機動的な資産取得等に備えた必要額を留保し、必要以上の余剰資金は留保せず、負債の返済等を優先します。一定期間にわたり余剰資金の運用が必要な場合は、元本保証のある預金等にて運用します。
⑪

情報開示方針(イ）情報開示については、内部情報、機密情報の取扱いについて十分留意しつつ、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確、かつ公平に情報を開示することに努めます。
(ロ）適時開示すべき事由に該当する情報が決定又は発生した場合は、速やかに当該情報を開示するものとし、開示の方法については、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に従います。
(ハ）金融商品取引法、会社法及び投信法等の関連法を遵守し、本投資法人の情報を適正に開示を行います。

- 49 -

（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目的として、資産を主として不動産等資産に該当し、かつ後記「(イ) 不動産等」に掲げる不動産等に該当するものに対する投資として運用します。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする後記「(ロ) 不動産対応証券」に掲げる不動産対応証券その他の資産にも投資することができます（規約第10条第１項）。また、本投資法人は、投信法施行令第116条の２に定める場合において、海外不動産保有法人の発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができます（規約第10条第２項）。
(イ) 不動産等
a. 不動産（国内に所在するものに限られません。以下、本(イ)において同じです。）
b. 不動産の賃借権
c. 地上権（国内に所在する土地に係るものに限られません。以下、本(イ)において同じです。）
d. 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する
包括信託を含みます。）
e. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
f. 当事者の一方が相手方の行う上記a.からe.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）
g. 信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(ロ) 不動産対応証券（裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲
a.

げるものをいいます。）
優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）
b. 受益証券（投信法第２条第７項に定める受益証券をいいます。）
c. 投資証券（投信法第２条第15項に定める投資証券をいいます。）
d. 特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（前記「(イ) 不動産等 d.、e.及びg.」に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）
e. 海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資（当該発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式又は出資に限ります。）(ハ) 本投資法人は、不動産関連資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
a. 預金
b. コールローン
c. 国債証券（金融商品取引法第２条第１項第１号に定めるものをいいます。）
d. 地方債証券（金融商品取引法第２条第１項第２号に定めるものをいいます。）
e. 金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるものをいいます。）
f. 有価証券（金融商品取引法第２条第１項に定める有価証券及び同条第２項の規定により有価証券とみなされる権利のうち、前記(イ)及び(ロ)並びに本(ハ)に定めるものを除きます。）
g. デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるデリバティブ取引に係る権利をいいます。）
h. 再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）
i. 主として上記h.に掲げる資産を実質的な裏付け資産とする信託の受益権、匿名組合出資持分その他の特定資産(ニ) 本投資法人は、必要がある場合には、不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して以下に掲げる資産に投資することができます。

- 50 -

a.

商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使

用権若しくは通常使用権をいいます。）
b. 著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等c.

温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）（以下「温泉法」といいます。）に定める
温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

d. 動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。）
e.

地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定
割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）(ホ) 金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)までを適用するものとします。
②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合
投資基準及び用途別等による投資割合については、前記「(１) 投資方針 ⑥ 投資方針 (イ) ポートフォリ
オ構築方針」及び同「(ロ) 投資基準」をご参照下さい。なお、種類別、地域別等による投資割合は特に設けません。

③

海外不動産保有法人の株式等該当事項はありません。

- 51 -

（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第25条）。
利益の分配（規約第25条第１項）①(イ)

投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法第136条第１項に規定する利益をいいます。

(ロ)

本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下、本「(３) 分配方針」において同じです。）を超えて分配するものとします。なお、本投資法人は運用資産の維持若しくは価値向上、又は安定的な分配を維持するために必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び資産運用の基本方針に基づき運用を行うものとします。

②

利益を超えた金銭の分配（規約第25条第２項）
本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、前記「① 利益の分配 (ロ)」で定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができ、また、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「① 利益の分配 (ロ)」で定める分配
金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する一時差異等調整引当額等の額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。利益を超えて投資主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。利益を超えて投資主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。

③

金銭の分配の支払方法（規約第26条）
本投資法人は、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、原則として決算期から３か月以内に、その所有口数に相当する金銭の分配の支払を行います。

④

金銭の分配の除斥期間（規約第27条）
投資主に対する金銭の分配の支払が行われずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。

⑤

投信協会規則（規約第28条）
本投資法人は、前記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める諸規則等に従うものとします。

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（４）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
(イ) 投資制限（規約第13条）
a. 本投資法人は、前記「(２) 投資対象

① 投資対象とする資産の種類(ハ) e.」に掲げる金銭債権及び前記「(２) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) f.」に掲げる有価証券への投資を、安全性
及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
b. 本投資法人は、前記「(２) 投資対象

① 投資対象とする資産の種類(ハ) g.」に掲げるデリバティブ

取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る為替リスク、価格変動リスク、金利変動リスクその他のリ
スクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
c. 本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします。
(ロ) 組入資産の貸付け（規約第15条）
a. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する全ての不動産（本投資法人が取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産を含みます。）については、第三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸（駐車場、看板、設備等の設置等を含みます。以下、本(ロ)において同じです。）を行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行うことを原則とします。
b. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等その他これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに従い運用します。
c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
d. 本投資法人は、資産運用の一環として、不動産を第三者から賃借した上で、当該不動産を転貸することがあります。
(ハ) 借入金及び投資法人債発行の限度額等（規約第21条ないし第23条）
a. 借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途
借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含みます。）等とします。
b. 借入金及び投資法人債発行の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。
c. 担保提供借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
②

金融商品取引法及び投信法による投資制限
本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。かかる投資制限のうち、主なものは以下のとおりです。
なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報
利害関係人との取引制限」をご参照下さい。

第３ 管理及び運営

２(イ) 資産運用会社による運用に対する制限
登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。
a. 自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成- 53 -

19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるもの
を除きます。
b. 運用財産の相互間取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
c. 第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
d. 投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の３第４号）。
e. 分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され、又は拠出された金銭（これに類するものとして金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固定財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令第125条で定めるものでない場合に、当該権利又は有価証券についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号に掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
i. 金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利
ii. 金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金商法施行令で定めるものに限ります。）
iii. 金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）
f. その他業府令で定める取引
前記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）。
i.
資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条
第１項第１号）。
ii.

資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。

iii. 第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運
用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容iv.

とした運用を行うこと（同項第３号）。
他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。

v.

有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。

vi.

第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。

vii. その他業府令で定める内容の運用を行うこと。
(ロ) 同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。
ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第１項第３号ないし第５号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第２項、投信法施行令第116条の２、投信法施行規則221条の２）。

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(ハ) 自己の投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、規約第７条第２項）。
a. 投資主との合意により当該投資口を有償で取得する場合
b. 合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
c. 投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
d. その他投信法施行規則で定める場合(ニ) 子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
a. 合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合
b. その他投信法施行規則で定める場合③

その他の投資制限(イ) 有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ) 集中投資及び他のファンドへの投資
集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。

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３【投資リスク】
(１)

リスク要因

以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、保有資産に特有のリスクについては、後記「５運用状況
資不動産物件 (ワ)保有資産の個別不動産の概要」を併せてご参照下さい。

(２) 投資資産② 投本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の提出日現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク(ハ) 金銭の分配に関するリスク(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク(ホ) 投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク(へ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) 投資対象を旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に特化しているリスク(ロ) スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク(ハ) 不動産を取得又は処分できないリスク(ニ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク(ホ) 少数のテナントに依存していることによるリスク(ヘ) シングルテナント物件に関するリスク(ト) 少数の物件に収入が依存していることによるリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) 大江戸物語温泉グループへの依存、利益相反に関するリスク(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ハ) 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク(ニ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク(ホ) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク(ヘ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク(ト) 敷金及び保証金に関するリスク④

不動産及び信託の受益権に関するリスク(イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク(ハ) 賃貸借契約に関するリスク(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ト) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク(チ) 法令の制定・変更に関するリスク(リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(ヌ) マスターリース会社に関するリスク- 56 -

(ル) 転貸に関するリスク(ヲ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク(ワ) 旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設としての建物使用態様に関するリスク(カ) 共有物件に関するリスク(ヨ) 区分所有建物に関するリスク(タ) 借地物件に関するリスク(レ) 借家物件に関するリスク(ソ) 底地物件に関するリスク(ツ) 開発物件に関するリスク(ネ) 築古物件に関するリスク(ナ) フォワード・コミットメント等に係るリスク(ラ) 有害物質に関するリスク(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(チ) 一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク(ロ) 減損会計の適用に関するリスク(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク(ニ) テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク(ホ) 投資主優待制度に関するリスク(へ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第７条第２項）。）。
本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金
利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また、
本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

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(ロ) 投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、2016年８月31日から東京証券取引所において売買が開始されました。また、本投資証券の上場後に、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
(ハ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 (３) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産等の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損、ファイナンス環境の悪化に伴う金利コストの上昇等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存しています。不動産等に係る賃料収入は、固定賃料の契約の場合は、不動産等の稼働率又は賃料水準の低下等により、また変動賃料の契約の場合は、テナントの売上減等により、賃料が大きく減少する可能性があります。また、テナントとの協議やテナントからの請求等により賃料が減額され、又は契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、不動産等に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、保有資産の過去の収支の状況
や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではありません。さらに、
当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等による費
用支出、多額の資本的支出、不動産等の取得等に要する費用、その他不動産等に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関する支出は増大する可能性があり、これらの双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少し、又は本投資証券の市場価格が下落することがあります。
なお、本書において開示されている保有資産における過去のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績には、保有資産の前所有者等から取得した情報も含まれており、かかる情報は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法
人による取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
(ホ) 投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
(ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる
ほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の- 58 -

権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、貸借対照表、損益計算書等の計算書類については役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会
は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された
場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第41条第１項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。
これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) 投資対象を旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に特化していることによるリスク
a. 本投資法人の収益が旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に関する業界の収益に依存していることのリスク
本投資法人は、不動産の中でも、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設を主たる投資対象としています。
したがって、本投資法人の業績は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパーク
その他のレジャー施設に関する業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によっては、テナント
が、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせた賃料構成とすることを検討することとしており、このような賃料構成とした場合、テナントの売上減
少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に関する業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける可能性があります。
・

国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者行動の変化の影響を受けた旅行者数及び施設利用者数等の減少

・・

政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少
旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行・・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下

・

当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者及び施設利用者等の選好の変化等による集客力の低下

・

類似するコンセプトの旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設との競合による集客力の低下

・・

旅行者及び施設利用者等のニーズ又はトレンドの変化
機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗

・・

提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
アミューズメントパークその他のレジャー施設における遊具等による事故の発生

・・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失

・

旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）に基づく営業許可その他許認可の取消し
また、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に関する業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始や大型連休等には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及び物件によって異なる場合があります。
したがって、本投資法人の収益は５月末日で終了する営業期間と11月末日で終了する営業期間で異なることがあります。
また、テーマパーク事業は、その多くが屋外施設であるテーマパーク内を入場者が回遊する業態であるため、来場動向は天候により大きく左右されます。かかるテーマパークは、雨天・降雪日の入場者数は晴天・曇天日に比較して大きく落ち込む傾向があるため、悪天候が長期に及ぶ場合、入場者数に悪影響を与える可能性があります。

- 59 -

さらに、保有資産のうち、大江戸温泉物語 レオマリゾート（ニューレオマワールド）においては、テナ
ントが屋外プールの営業を行っていますが、当該プールの営業は夏季の気象状況が賃借人の売上げの大きな変動要因となり、間接的に本投資法人の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
b. テナントの業態の偏りに関するリスク
旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の場合、用途に応じた構造の特殊性から、テナントの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
c. 旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設のテナントに関するリスク
一般に、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の運
営業務全般の成否は、テナントの能力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が取得を予定している旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の運営についても、テナントの業務遂行能力に強く依拠することになり、テナントの業務遂行能力が低下した場合には、本投資法人に対して支払われる変動賃料の額に影響し、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。テナントを選定するにあたっては、当該テナントの能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのテナントにおける人的・財産的基礎が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産を賃借し、又は自ら所有して、本投資法人の投資対象不動産と立地等の観点から競合する物件の運営を行う可能性があります。これらの場合、当該テナントは、本投資法人以外の者が保有する物件の運営を優先させることにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、テナントにつき、倒産事由が認められた場合等において、賃貸借契約を解除することができる場合がありますが、次のテナントが賃借を開始するまではテナント不在又は機能不全のリスクが生じる
ため、一時的に当該投資対象不動産の管理運営状況が悪化する可能性があります。
また、本資産運用会社は、テナントから旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパ
ークその他のレジャー施設の売上げ等の実績について定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の売上げ等の実績を公表する方針です。これらの公表数値は、テナントから提示された数値であり、本投資法人及び本資産運用会社
はこの数値の正確性を担保することができない可能性があります。
d. 既存テナントが退去した場合に関するリスク
旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に関する業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利等をテナントが有している場合もあり、また、運営にあたり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存テナントが退去した場合、代替するテナントとなり得る者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するテナントを確保するために賃料を下げざるを得なくなること、代替するテナントへの移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
e. FF&Eの定期更新に関するリスク
旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設は、競争力維
持のためのいわゆるFF&E(注)の定期的な更新投資及び単なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資産アイテムごとに、本投資法人とテナントとの間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが想定されます。かかる規定により、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設の一
部又は全体が相当期間閉鎖される場合もあり、この間、テナントの収益は減少し、又はテナントは収益をあげることができないことになります。
(注)

FF&Eは、Furniture, Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品、厨房機器等の、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。

f. 旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の構造及び立地の特殊性に伴うリスク
前記「２ 投資方針 (１) 投資方針 ⑥ 投資方針 (ロ) 投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設としての目的に照らして必要な強度を有し、安全性に問題がないと判断できる場合には、木造を含む全ての種類の建物構造に投資することがあります。なお、保有資産のうち、大江戸温泉物語君津の森の一部が木造です。また、築古- 60 -

物件、都市部のような手厚い災害対策がなされていない手付かずの自然環境が豊かな地域に立地する建築物等に投資することもあります。このような特殊な建築物には特有のリスクがあります。詳しくは後記「④不動産及び信託の受益権に関するリスク (ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照下さい。本投資法人は、現地で建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で投資する方針ですが、このような特殊な不動産に特有のリスクを回避できず、当該建築物でのオペレーションが不可能になった場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害した場合、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
g. マーケットレポートに関するリスク
旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に関する市場
評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。また、たとえ存在した場合にも、第三者による旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正と思われるエリア特性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ施設について調査分析を行った場合でも、調査分析者、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
(ロ) スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、スポンサーサポート契約を締結しています（スポンサーサポート契約については、前記「２投資方針 (１) 投資方針 ③ 成長戦略 (イ) 外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会） c. スポンサーサポートの活用」をご参照下さい。）。もっとも、スポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優先交渉権等を与えるものにすぎず、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。
すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ハ) 不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時
期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施
設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
(ニ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
a. 資金調達全般に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなくなる等の悪影響が生じる可能性があります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができない場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる等の可能性があります。
b. 調達条件に関するリスク
投資口の発行価額は、その時点の本投資口の市場価格等に左右されますが、特に、発行価額が当該時点における純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安となる場合、既存投資主の保有する投資口の価値は希薄化により下落する可能性があります。
- 61 -

また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れ並びに返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
c. 財務制限条項等に関するリスク
本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する等の財務制限条項が設けられること、又は本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持すること、投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）若しくは自己投資口の取得を制約すること、運用資産の取得、処分若しくは担保設定、若しくは規約の変更に一定の制限が課される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、担保設定や金銭の積立、費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人借入金については、このような一般的な財務制限条項等が設けられています。
本投資法人の運用資産に担保が設定された場合、本投資法人が運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない
可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
(ホ) 少数のテナントに依存していることによるリスク
保有資産の全ては、大江戸温泉物語グループ各社へ賃貸されており、本投資法人の収入は、大江戸温泉物語グループに大きく依存しています。これらのテナントの財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の理由により施設から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人は、保有資産に関して締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契約において、いずれも取得後５年から７年までの間で契約に定める期間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される
期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
なお、大江戸温泉物語グループの財政状態及び経営成績の状況については前記「２投資方針
方針④ 大江戸温泉物語グループの概要(１) 投資(ロ) 事業の状況」をご参照下さい。

(ヘ) シングルテナント物件に関するリスク
保有資産は全て、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件です。
本投資法人は、保有資産に関して締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契約において、いずれも取得後５年から７年までの間で契約に定める期間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設けているため、かかる中途解約が制限される期間中は退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、個々の旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設
は個性が強い物件であることが多いことから、代替テナントとなり得る者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減
少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。なお、運営受託者と運営委託契約を締結する場合であっても、上記と同様のリスクがあります。

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(ト) 少数の物件に収入が依存していることによるリスク
本書の提出日現在、保有資産は14物件により構成されています。このうち、収入における大江戸温泉物語
レオマリゾートが占める割合が大きく、固定賃料ベースでポートフォリオ全体の約30.5％に達し、収入が当該物件からの賃料収入に大きく依存しています。したがって、大江戸温泉物語レオマリゾートが何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテナントとなる株式会社レオマユニティーの財政状態及び経営成績が悪化し、又はこれらのテナントが中途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人
は、大江戸温泉物語レオマリゾートに関して締結している、本書の提出日現在で有効な賃貸借契約において、少なくとも取得後７年間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリス
クを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) 大江戸温泉物語グループへの依存、利益相反に関するリスク
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社は、本書の提出日現在、本投資法人の資産運用会社の親会社であり、本資産運用会社の主要な役職員の出向元です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサ
ーとスポンサーサポート契約及び大江戸温泉物語グループが有する商標の使用許諾に関する覚書を締結しています（スポンサーサポート契約については、前記「２投資方針 (１) 投資方針 ③ 成長戦略 (イ) 外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会） c. スポンサーサポートの活用」をご参照下さい。）。また、本投資法人は、大江戸温泉物語グループが独自のノウハウを有し、ポートフォリオ全体及び運用資産ごとの特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には大江戸温泉物語グループ各社をテナントに選定します。このように大江戸温泉物語グループ各社をテナントとすることにより、本投資法人はその運用資産の運営に際し大江戸温泉物語グループの名称及びロゴ等を使用します。
すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、大江戸温泉物語グループと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する大江戸温泉物語グループの影響は極めて高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で、本書の提出日現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合、大江戸温泉物語グループの事業方針の変更等により大江戸温泉物語グループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、大江戸温泉物語グループの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又は大江戸温泉物語グループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大江戸温泉物語グループ各社との間で取引を行う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているものの、大江戸温泉物語グループの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
加えて、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で締結している契約は、大江戸温泉物語グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。大江戸温泉物語グループは、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設に関わる取得、開発、保有・運営、再生、リーシング、大江戸温泉物語グループ以外の第三者からの各種コンサルティング業務、プロパティ・マネジメント業務又は旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の運営業務（賃貸借の形態によるものも含みます。）の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法
人又は本資産運用会社と大江戸温泉物語グループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
上記のような利益相反が問題となり得る場合としては、例えば、大江戸温泉物語グループからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、大江戸温泉物語グループが所有する土地の借地に関する条件、テナントである大江戸温泉物語グループ各社に対する賃貸に関する条件、大江戸温泉物語グループに対する瑕疵
担保責任の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用者の誘致、プロパティ・マ
ネジメント業務の遂行等があげられます。
これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者- 63 -

に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相
反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは今後運用資産となり得る不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。
本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われなかった場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ニ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人は、2016年３月29日に設立され、2016年９月１日に資産の運用が開始されました。また、本資産運用会社は、2016年３月25日に投資運用業の登録を完了し、本投資法人が、投資法人の資産の運用を行う
初めての登録投資法人となります。したがって、本投資法人及び本資産運用会社には、過去の実績が少ない
ため、過去の実績から今後の実績を予測することは困難です。また、保有資産の過去の実績を含む大江戸温泉物語グループのこれまでの運用実績は、本投資法人の今後の運用実績を保証するものではありません。
(ホ) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構
築方針、運用ガイドライン及び運用実務ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(ヘ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した
場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
上記のように、本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。当該時点において、本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。

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(ト) 敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を
それらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 (２) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆を含みますが、これに限りません。）が存在している可能性があります。本資産
運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物状況調査報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況調査報告書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。さらに、建築基準法等の行政法規が定める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
さらに、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメン
トパークその他のレジャー施設は、都市部に立地することが多い他の種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合が多いという特殊性があり、保有資産の一部の物件においても、隣地との境界が確定していません。本投資法人は、このような境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされること等により、
本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令の規定又は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に本投資法人は、
宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、
本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除できない場合があります。したがって、本投資法人が不動産を売却した場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

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さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者がテナントに対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについてテナントの承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務を負う場合があり得ます。
(ハ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
テナントが賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、テナントから賃料が得られることが将来にわたって確保されているものではありません。また、テナントの債務不履行により賃貸借契約を解除せざるを得ない場合や、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により賃貸借契約が終了し、同一条件以上で新たに賃貸借契約が締結されない場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。
特に本投資法人はシングルテナントと賃貸借契約を締結しているため、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借契約が締結されない場合、当該不動産に係る賃料収入はゼロになります。
また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって解約違約金や更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）上、正当の事
由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期
建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続
若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。また、このような場
合には、賃貸借契約を解除せざるを得なくなる可能性や、賃借人やその管財人等により賃貸借契約が解除される可能性もあり、そのような場合で代替となる賃借人が早期に確保できないときや同等の条件で賃貸できないときにも、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料がテナントとの協議に基づき改訂されることがあります。
そのため、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、テナントとの交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. テナントによる賃料減額請求権行使のリスク
建物のテナントは、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法
人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を被る可能性があります。

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e. 定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権排除特約に関するリスク
定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
f. 変動賃料に関するリスク
保有資産について締結されている賃貸借契約において、固定賃料と売上実績に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成が採用されていますが、売上実績に連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上げの減少により、変動賃料の額が減少し、又は変動賃料が生じないこととなり、それにより、賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。
特に、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパ
ークその他のレジャー施設は、災害等の被害を受けやすい可能性が高い場所に立地することも多く、また、
特に旅館の多くは木造であることが多く、築年数も古い傾向にあることから、火災をはじめとする災害等の影響を受ける可能性が高いという、他の種類の不動産等にはない特殊性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、
本投資法人は、保有資産の全てについて火災保険に加入していますが、今後取得する資産について火災保険に加入するとは限りません。さらに、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産等を旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びア
ミューズメントパークその他のレジャー施設として利用することができなくなる可能性もあります。
また、大規模な地震、津波、暴風雨又は環境汚染を伴う災害等が発生した場合、たとえ本投資法人の保有する不動産が滅失、劣化若しくは毀損せず、又は当該不動産に瑕疵が生じなかったとしても、道路の寸断や河川の氾濫等により、当該不動産へのアクセスが困難になること又は所在地の周辺地域経済が多大な影響を受けることにより、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。
(ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあるところ、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパ
ークその他のレジャー施設においては、ジェットコースター、アスレチックその他の遊具やプールといったレジャー用施設を土地の工作物として設置又は併設しているものがあるため、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設においては、土地の工作物により第三者、特に宿泊客及び施設利用者等の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは通常の不動産と比して相対的に高いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いが他の何からの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
前記「(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリスクについても、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設は、その特殊性から、他の種類の不動産に比べて高いものと考えられます。また、不特定- 67 -

多数の利用者に対して宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であるという特質から、第三者、特に宿泊客又は利用客の生命、身体又は財産等を侵害する危険性も想定されます。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
(ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。特に、耐震設計基準に関し、1981年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる耐震設計基準を満たしていないものがあります。
かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産を旅
館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設として利用することができなくなる可能性もあります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、海岸法（昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。）による海岸保全区域における土地の掘削等の制限、港湾法（昭和25年法律第218号。その後の改正を含みます。）による港湾区域内における工事等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、その他一定割合において住宅を付置する義務や、駐車施設附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務、建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく不動産の耐震診断及び耐震改修の実施義務、建築物の建築・増改築の制限等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ト) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定施設が設置されている場合があります。
水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場
合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物
質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。

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(チ) 法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
なお、本書の提出日現在、2017年６月２日付で公布された民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号。なお、その施行日は、原則として2020年４月１日とされています。）及びその関係法令により、売買契約その他の本投資法人等が締結する契約に適用される法令の改正が予定されています。かかる改正により、
本投資法人に新たな義務や費用の負担が生じ、又は本投資法人の権利が制限され、結果として、本投資法人の損益に悪影響をもたらす可能性があります。
(リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。万一売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「(リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク」において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
さらに、取引の態様いかんによっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
(ヌ) マスターリース会社に関するリスク
本投資法人は、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可
能性があります。
(ル) 転貸に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象は旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設ですが、当該施設等の一部は、当該施設等のテナントから第三者に対し転貸されることがあります。このように、テナント（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択することができなくなり、又は退去させることができなくなる可能性があるほか、テナントの賃料が、転借人からテナントに対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契
約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

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(ヲ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理しています
が、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工
事、内装の変更、設備（看板等）の設置、その他テナント等の利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性があります。また、本投資法人が、その違反状態の改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。
さらに、賃貸借契約における規定のいかんにかかわらず、テナント等による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人はテナントと普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であってもテナントとの賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。
(ワ) 旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設としての建物使用態様に関するリスク
保有資産は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設
を中心とする複合施設として、不特定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、当該施設の顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放していることもあるた
め、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性があるとともに、当該施設内で予期できない不法行為を行う者が出現する可能性があります。これにより、テナントが不測の損害を被る場合、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設自体若しくは施設の顧客等に損害が発生した場合、又は当該施設に関する風評被害が発生して稼働率が低下した場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
(カ) 共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また敷金返還
債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
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共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
より多くの時間と費用を要し、又は価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヨ) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる
共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法
及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会
において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数での建替え決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(タ) 借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払による解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法
第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒
絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人の希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売され、又は借地権設定時に既に存在す
る土地上の抵当権等の実行により第三者に移転してしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。特に、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設は、建物の規模に比較して、敷地面積が相当程度広く、建物の存在する範囲が敷地の一部に限られている場合があり、本投資法人が旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の建物について所有者として登記されていたとしても、当該敷地全体について第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設
定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

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加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
その他、国がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、国において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、当該財産を所管する各省庁の長はその契約を解除できるとされています（国有財産法（昭和23年法律第73号）第24条第１項）。また、地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。）（以下「地方自治法」といいます。）に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされていますが（地方自治法第238条の５第４項）、かかる規定は、地方自治法に定める財産区がその財産を貸し付ける場合にも適用されるものとされています（地方自治法第294条第１項、第238条の５第４項）。したがって、国や地方公共団体、財産区から土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、借地借家法又は借地法の適用はありません。
このため、当該土地に関する賃貸借契約が終了する場合、又は当該土地が他に転売される等して所有者が変わる場合には、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
(レ) 借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(タ) 借地物件に関するリスク」の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(ソ) 底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条及び借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

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(ツ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、
本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ネ) 築古物件に関するリスク
本投資法人は、築古物件を取得することがあります。一般に、築古物件は老朽化に伴い物理的及び機能的な劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出費が必要となり、かつその間における一時的な稼働率の低下等を生じる場合や、使用を継続するには現行法上問題ないものの、新規に使用することのできない有害物質が使用されており、処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあります。特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵等が判明し、想定以上に多額の資本的支出を余儀なくされる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較して築年数に応じた老朽化等による投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得られない可能性及び本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がらない可能性があります。
また、築古物件には、既存不適格の物件が多い傾向にあり、前記「(ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク」に記載のとおり、既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用される等の理由により、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設として必要な改修等が制限される可能性があり、その結果、本投資法人が当該物件の売却を検討している場合であっても、適切な条件による売却が制限される可能性があります。
(ナ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
ミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、解約違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
(ラ) 有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり（土壌汚染対策法第４条第２項及び第５条第１項）、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがある等の要件を満たす区域
として都道府県知事による指定を受けた場合には、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を示したうえで指示を受けることがあり（土壌汚染対策法第７条第１項）、当該措置を講じない場合、かかる措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条第４項）。本投資法
人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。

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これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポ
リ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人
ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若し
くは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
さらに、本投資法人が取得する建物において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が使用されている場合には、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があり、また、リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がないアスベスト含有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散のおそれのある改修又は解体時に飛散防止措置等を行うために多額の費用が発生する可能性があります。なお、本投資法人は築年数が経過した築古物件を取得することを想定していますが、このような築古物件には、現行法上そのまま利用することに問題はなくても、アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されている場合が多く見られます。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、
本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。

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⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「４手数料等及び税金 (５) 課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努
める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができない場合、配当等の額を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４手数料等及び税金 (５) 課税上の取扱い」
をご参照下さい。
(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の当期純利益）が減少した場合、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する営業期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異である一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配について配当等の額として損金算入が可能になるという手当てがなされています。
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、前記の営業期間ごとに判定を行う導管性要件の１つに、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）及び租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものをいいます。以下、本「⑤ 税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うべきという要件があります。
したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額
や純資産額が減少する可能性があります。
(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の３に定めるものに該当していないこと（発行済投資口総数又は議決権総数の50％超が１人の投資主及びその特殊関係者に保有されないこと）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営
業期間が生じる可能性があります。
(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件の１つに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。
(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の提出日現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

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(チ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少する可能性があります。
⑥

その他(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を
不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動
産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
さらに、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のマーケットレポートを取得することがあります。とりわけ、利害関係人等に不動産等を賃貸する場合はマーケ
ットレポートを必ず取得することとしています。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケ
ット分析、統計情報及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性があります。
また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束するもの
ではありません。さらに、本投資法人の投資対象となる旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設は、一般的に各施設ごとの特殊性が強く、マーケット分析及び想定
賃料水準の前提となる類似物件の情報の取得が困難である可能性があります。また、旅館、ホテル、温浴施
設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設のマーケット分析及び想定賃料水準
は、観光業界の動向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動向を適切に予想することが困難である可能性があります。したがって、他の不動産等に比べ、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミュー
ズメントパークその他のレジャー施設については、マーケットレポートにおけるマーケット分析、統計情報
及び想定賃料水準等が概括的なものになる可能性があり、場合によっては、マーケットレポートの取得自体が不可能となる可能性があります。
(ロ) 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審
議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」）（企業会計基準適用指針
第６号 平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

- 76 -

(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
(ニ) テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本書において開示されている本投資法人の取得前における保有資産に係る過去のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績は、保有資産の前所有者等から取得した情報であり、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法人による取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
(ホ) 投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等に基づくスポンサーとの合意に基づき、投資主優待制度を導入しています。しかし、これらの前提条件の変更、投資主優待制度の提供主体である大江戸温泉物語グループの意向その他の理由により、投資主優待制度の内容等が将来に向けて変更され、又は実施が停止される可能性があります。また、投資主優待制度の利用に伴って本投資法人の不動
産収入に悪影響が生じる場合があります。
(ヘ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果として本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(２)

投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
①

本投資法人の体制
本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を３か月に１回以上開催することと定めています。
本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務執行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執行状況並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は３か月に１回以上行うこととされています。また、本書の提出日現在、本投資法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。
(イ) 運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の制定・遵守
本資産運用会社は、規約における投資方針等の基本方針を実現するため、規約及び運用ガイドライン等に沿って運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイ
ドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的- 77 -

勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプ
ライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに１度又は必要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるとともに、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び下部機関による監査等により検証します（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ) 内部監査による検証」
をご参照下さい。）。
(ロ) 内部監査による検証
コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年に１回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものとします。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監査の結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告します。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた
部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。
(ハ) 利害関係人等取引規程
後記「第二部 投資法人の詳細情報

第３ 管理及び運営

２利害関係人との取引制限(２) 利害関係人等取引規程」をご参照下さい。
(ニ) 内部者取引等防止規程
本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、７営業日前までに所定の書式により、法人関係情報管理責任者に対して、売買等の内容を明記した届出書を提出するものとされています。
(ホ) フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の取得額の上限及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。

- 78 -

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第７条第１項）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第７条第２項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】① 役員報酬（規約第30条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。
(イ) 各執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の最終営業日までに当該執行役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
(ロ) 各監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の最終営業日までに当該監督役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
(注)

本投資法人は、投信法第115条の６第７項に基づき、役員の投信法第115条の６第１項の責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとします（規約第49条）。

②

本資産運用会社への資産運用報酬（規約第29条及び別紙１「資産運用会社に対する資産運用報酬」）
本投資法人が、本資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬I、運用報酬II、取得報酬及び譲渡報酬から構成されるものとし、本資産運用会社の指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
(イ) 運用報酬I
各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の直前の営業期間（以下「直前営業期間」といいます。）の決算期における貸借対照表（投信法に基づく本投資法人役員会の承認を受けたものに限ります。以下同じです。）に記載された総資産額に、当該営業期間において取得した資産の取得価格（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下同じです。）に当該取得日から当該営業期間の決算期までの実日数を当該営業期間の実日数により日割計算（１円未満切捨て）した金額を加え、さらに当該営業期間において譲渡した資産の譲渡時の帳簿価額に当該譲渡日から当該営業期間の決算期までの実日数を当
該営業期間の実日数により日割計算（１円未満切捨て）した金額を減じて得られる金額に、年率1.0％を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率（以下「運用報酬料率I」といいます。）
を乗じた金額（１年を365日として当該営業期間の実日数により日割計算。１円未満切捨て）を運用報酬Iとします。
ただし、本投資法人の資産運用を開始した営業期間（以下「運用開始営業期間」といいます。）について
は、運用開始営業期間において取得した資産の取得価格に当該取得日から運用開始営業期間の決算期までの実日数を運用開始営業期間の実日数により日割計算（１円未満切捨て）して得られる金額に、運用報酬料率Iを乗じた金額（１年を365日として運用開始営業期間の実日数により日割計算。１円未満切捨て）を運用報
酬Iとします。
(ロ) 運用報酬II
本投資法人の各営業期間における投資口１口当たり分配金の直前営業期間に対する増減に連動したインセ
ンティブ報酬として、直前営業期間における運用報酬IIの額に、当該営業期間の決算期に係る運用報酬II控
除前分配可能金額（本投資法人役員会で承認された利益を超えた分配の金額を含むものとし、本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意される一定の計算方法により算出されます。）を当該営業期間の決算期における発行済投資口の総口数（ただし、本投資法人が当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合、当該営業期間の決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の口数を除いた数をいいます。）で除した金額を直前営業期間における同様の計算方法で算定した金額で除した比率と本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する一定の倍率（以下「運用報酬II改定倍率」といいます。）を乗じて計算される比率を乗じた金額（１円未満切捨て）を運用報酬IIとします。
ただし、本投資法人の運用開始営業期間の運用報酬IIについては、総資産残高に対する運用報酬I及び運用報酬IIの合計額の割合を考慮して本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する金額とし、翌営業期間の運用報酬IIの計算においては、運用開始営業期間の運用報酬IIを、当該不動産等の取得日から運用開始- 79 -

営業期間の決算期までの実日数で日割計算をした１日当たりの金額に、翌営業期間の実日数を乗じた金額（１円未満切捨て）を用いて計算します。
＜計算方法＞
当該営業期間における運用報酬IIの額＝直前営業期間における運用報酬IIの額×（当該営業期間の決算期における投資口１口当たり運用報酬II控除前分配可能金額÷直前営業期間の決算期における投資口１口当たり運用報酬II控除前分配可能金額）×運用報酬II改定倍率(ハ) 取得報酬
本投資法人が資産を取得した場合において、その取得価格に対して、1.0％（ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程に定義される利害関係人等から取得した場合は、0.5％）を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額（ただし、取得した各資産に関して計算される金額が500万円に満たない場合は、取得した資産１件当たり500万円）を取得報酬とします。
(ニ) 譲渡報酬
本投資法人が資産を譲渡した場合において、その譲渡価格（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。）に対して、1.0％（ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程に定義される利害関係人等に譲渡した場合は、0.5％）を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を譲渡報酬とします。
(ホ) 備考なお、今後本投資法人と本資産運用会社との間で、運用報酬料率I及び運用開始営業期間の運用報酬IIの金額に関して合意する際には、当面想定する運用報酬I及び運用報酬IIの合計額が、当面想定する当該営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額の概ね１％の範囲内となるようにします。
③

資産保管会社、一般事務（機関運営）受託者、一般事務（会計・税務）受託者及び投資主名簿等管理人への支払手数料
資産保管会社、一般事務（機関運営）受託者、一般事務（会計・税務）受託者及び投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
(イ) 資産保管会社の報酬
a. 本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、後記「基準報酬額表」に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上決定するものとします。
b. 資産保管会社は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
c. 前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上これを変更することができます。
（基準報酬額表）
ある暦月（この表において、以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金20万円に満たなかった場合は金20万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法
人及び資産保管会社で別途合意の上で算出した金額とします。
各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１か月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
- 80 -

(ロ) 一般事務（機関運営）受託者の報酬
a. 本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務（機関運営）受託者に対し、後記「基準報酬額表」に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事
務（機関運営）受託者が協議の上決定するものとします。
b. 一般事務（機関運営）受託者は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業
務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合
は前営業日）までに一般事務（機関運営）受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
c. 前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び一般事務（機関運営）受託者が協議の上これを変更することができます。
（基準報酬額表）
業務手数料（月額）の金額は、以下の手数料の合計金額を上限として、本投資法人及び一般事務（機関運営）受託者が別途書面による合意により定めた金額とします。
役員会

月額上限100万円

投資主総会

１開催当たり上限200万円(ハ) 一般事務（会計・税務）受託者の報酬
a. 本投資法人の計算に関する事務、本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務、本投資法人の納税に関する事務及びその他、これらの事務に関連し又は付随する事務に係る報酬（以下「一般事務報酬」といいます。）の月額は、下記の(a)物件連動報酬体系及び(b)資産規模連動報酬体系の算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）のうちいずれか低い金額とし、本投資法人は、一般事務（会計・税務）受託者に対して、当月分を翌々月末日（末日が銀行休業日の場合には、前銀行営業日とします。）までに一般事務（会計・税務）受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
また、下記における基準日とは、毎月の末日をいいます。
記(a)物件連動報酬体系
一般事務報酬の月額＝（年間固定報酬金額＋年間変動報酬金額×月末時点物件保有数）×１/12
ただし、「附属明細書」の作成に関する事項（ただし、会計数値に関わる部分の作成に限ります。）、法人税申告書、地方税申告書、消費税申告書及び法人事業概況説明書の作成に関する事項並びに法人税
申告書に添付する勘定科目内訳明細書の作成に関する業務が発生する月においては、
一般事務報酬の月額＝（年間固定報酬金額＋年間変動報酬金額×月末時点物件保有数）×１/12＋変動報酬単価×決算日時
点物件保有数＋償却資産申告報酬単価×12月末時点保有物件数
ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、年間変動報酬金額は金600,000円を、変動報酬単価は金100,000円を、償却資産申告報酬単価は金100,000円をそれぞれ上限として、本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者が合意して定めるものとします。
(b)資産規模連動報酬体系
直近の基準日において本投資法人の所有する資産の取得価格（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）の総額（以下「資産規模」といいます。）に0.05％を上限に別途定める料率を乗じた金額を12で除した金額。
b. 前記a.にかかわらず、当該契約効力発生日から本投資法人が初めて物件を取得した日が属する月の前月までの期間に係る一般事務報酬は、月額として金1,000,000円を上限として本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者が別途合意して定めるものとします。
c. 前記a.及びb.において１か月に満たない月に係る一般事務報酬は、１か月分とみなして算出し、日割り計
算は行わないものとします。
d. 新規に物件（本d.において、現物不動産に係る共有持分若しくは区分所有権等又は現物不動産を裏付けとする信託の信託受益権に係る準共有持分等（以下「本共有持分等」といいます。）を含みます。）を取得した場合には、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、１物件（本d.においては、本共有持分等ごと- 81 -

に、１つの物件として数えます。）当たりの単価金1,000,000円を上限として別途本投資法人及び一般事
務（会計・税務）受託者の協議の上合意した額を、本投資法人は一般事務（会計・税務）受託者に対して、作業完了時の翌月末日までに一般事務（会計・税務）受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料
並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
e. 税務調査の立会等により法律上必要と認められる書類・資料等の作成に関する事項に係る業務が発生した場合における一般事務報酬は、本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者の協議の上合意します。
f. 経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
(ニ) 投資主名簿等管理人の報酬
a. 本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、後記「委託事務手数料表」に定める手数料を支払います。ただし、後記「委託事務手数料表」に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人投資主名簿等管理人協議の上、決定します。
b. 前記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み又は本投資法人の銀行口座からの引落しの方法によりこれを投資主名簿等管理人に支払います。
（委託事務手数料表）
Ⅰ．経常事務手数料
項

目

手数料率

対象事務の内容(１) 月末現在の投資主名簿上の投資主１名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額（月額）。ただし、上記にかかわらず、最低料金を月額210,000
円とします。

基本手数料

・投資主名簿等の管理・経常業務に伴う月報等諸報告
・期末、中間一定日及び四半期一定日
現在（臨時確定を除きます。）にお

１ ～ 5,000 名
5,001 ～ 10,000 名

86円
73円

ける投資主の確定と諸統計表、大投資主一覧表、全投資主一覧表、役員

10,001 ～ 30,000
30,001 ～ 50,000

名
名

63円
54円

一覧表の作成50,001 ～100,000 名
100,001 名以上

47円
40円
・除籍投資主データの整理(２) 除籍投資主
１名につき

50円

(１) 分配金計算料
分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計
算した合計額とします。ただし、最低料金を１回につき350,000円とします。

分配金事務
手

数

料

・分配金領収証の作成
・印紙税の納付手続

１ ～ 5,000 名
5,001 ～ 10,000 名120円 ・分配金支払調書の作成
105円 ・分配金の未払確定及び未払分配金明10,001 ～ 30,000
30,001 ～ 50,000

細表の作成
90円
80円 ・分配金振込通知及び分配金振込テー

名
名50,001 ～100,000 名
100,001 名以上(２) 指定振込払いの取扱(３) 分配金計算書作成

１件につき
１件につき

(４) 道府県民税配当課税関係納付申告書作成
１回につき配当割納付代行
未払分配金
支払手数料

・分配金額、源泉徴収税額の計算及び分配金明細表の作成

60円
50円

150円 ・分配金計算書の作成
15円
・配当割納付申告書の作成
15,000円 ・配当割納付データの作成及び納付資

１回につき10,000円

１枚につき

450円

(２) 月末現在の未払分配金領収証
１枚につき

３円

(１) 分配金領収証- 82 -

プ又は分配金振込票の作成

金の受入、付け替え・取扱期間経過後の分配金の支払・未払分配金の管理

項

目

手数料率
(１) 諸
(２) 調

諸届・調査・
証明手数料

届
査対象事務の内容300円 ・投資主情報変更通知データの受理及び投資主名簿の更新
1,200円・口座管理機関経由の分配金振込指定
600円の受理
1,200円

１件につき
１件につき

(３) 証
明
(４) 投資口異動証明

１件につき
１件につき

(５) 個別投資主通知(６) 情報提供請求

１件につき
１件につき

(７) 個人番号等登録１件につき300円 ・税務調査等についての調査、回答
300円 ・諸証明書の発行300円 ・投資口異動証明書の発行・個別投資主通知の受理及び報告・情報提供請求及び振替口座簿記載事
項通知の受領、報告・株式等振替制度の対象とならない投資主等及び新投資口予約権者等の個
人番号等の収集・登録(１）封入発送料
封入物２種まで

・ 招 集 通 知 、 決 議通 知 等 の封 入 、 発
１通につき
25円
１種増すごとに５円加算

送、選別及び書留受領証の作成(２) 封入発送料（手封入の場合）
諸通知発送
手

数

料

還付郵便物

封入物２種まで(３) 葉書発送料(４) シール葉書発送料

１通につき
40円
１種増すごとに15円加算 ・葉書、シール葉書の発送１通につき10円 ・諸通知等発送のための宛名印字
20円 ・２種以上の封入物についての照合
15円 ・宛名ラベルの送付物への貼付

１通につき(５) 宛名印字料(６) 照 合 料

１通につき
１件につき

(７) ラベル貼付料

１通につき

10円
10円
200円 ・投資主総会関係書類、分配金その他
還付郵便物の整理、保管、再送

１通につき

整理手数料

・議決権行使書用紙の作成(１) 議決権行使書作成料
１枚につき

15円

(２) 議決権行使集計料
a. 投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書(委任状) １枚につき電子行使１回につき

投資主総会
関係手数料

・議決権行使書の集計

70円
35円

ただし、最低料金を投資主総会１回につき70,000円とする。

・電子行使の集計

議決権不統一行使集計料
１件につき

70円加算

・議決権不統一行使の集計

投資主提案等の競合議案集計料
１件につき

70円加算

・投資主提案等の競合議案の集計

b. 本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書(委任状)１枚につき35円

電子行使１回につき35円
ただし、最低料金を投資主総会１回につき30,000円とする。

- 83 -

項

目

手数料率

対象事務の内容(３) 投資主総会受付補助等
１名につき・投資主総会受付事務補助等
10,000円(４) 議決権行使電子化基本料
１回につき200,000円(５) 議決権行使コード付与料(パソコン端末での行使)

理、各種照会対応
・議決権行使コード、パスワードの付基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円とします。
１ ～ 5,000
5,001 ～ 10,000

名
名

35円
33円

10,001 ～ 30,000
30,001 ～ 50,000

名
名

29円
25円

50,001 ～100,000
100,001 名以上

名

20円
13円

(６) 議決権行使コード付与料（携帯電話端末での行使を追加する場合）
投資主総会
関係手数料

・議決権電子行使投資主の管理・議決権行使サイトに関する運営、管与、管理・電子行使による議決権行使集計に関する報告書類の作成

・携帯電話端末等を利用可能とする場
合の議決権行使コード、パスワード

基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分の付与、管理計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円とします。
１ ～ 5,000
5,001 ～ 10,000

名
名

15円
13円

10,001 ～ 30,000
30,001 ～ 50,000

名
名

12円
10円

50,001 ～100,000
100,001 名以上

名

８円
６円

(７) 招集通知電子化基本料
月額

・招集通知電子化投資主の管理
16,000円(８) メールアドレス登録・変更料
１件につき

150円

(９) 招集メール等送信料
対象投資主１名につき40円(10)議決権行使ログデータ保存料
１回につき(11)議決権行使書イメージデータ保存料
１回につき・メールアドレス届出受理（変更を含みます。）

30,000円

・電子行使した議決権行使ログに関す
るCD-ROMの作成

70,000円

・議決権行使書の表裏イメージデータ
及び投資主情報に関するCD-ROMの作成

投資主一覧表作成手数料

該当投資主１名につき20円
ただし、最低料金を１回につき5,000円とする。

- 84 -

・各種投資主一覧表の作成

項

目

手数料率

対象事務の内容(１) 投資主情報分析機能付CD-ROM作成料
全投資主１名につき・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成
15円

該当投資主１名につき20円
ただし、最低料金を１回につき30,000円とする。

CD-ROM
作成手数料(２) 投資主総会集計機能付CD-ROM作成料
該当投資主１名につき・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成
５円

ただし、最低料金を１回につき30,000円とする。
(３) CD-ROM複写料
１枚につき
投資主管理
コード設定
手

数

料

未払分配金
受領促進
手

数

10,000円
・所有者詳細区分の設定（役員を除き(１) 投資主番号指定での設定
１件につき(２) 投資主番号指定なしでの設定

100円

１件につき

200円

対象投資主１名につき

200円

ます。）

・除斥期間満了前の未払分配金受領促進のための送金依頼書の作成、発送料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料
項

目

手数料率

新規住所
氏名データ

対象事務の内容

対象投資主１名につき100円

・新規投資主に係る住所・氏名データの作成、投資主名簿への更新

対象

150円

・総投資主通知データの受領、検証、処理手数料
総投資主通知

１件につき

データ処理
手 数 料

投資主名簿への更新
個人番号等データ処理

個人番号等
データ処理
手

数

・個人番号等の振替機関への請求

１件につき

300円

料

・個人番号等の振替機関からの受領・個人番号等の保管及び廃棄、削除
・行政機関等に対する個人番号等の提供Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料
項

目

手数料率

新投資口予約権
原簿管理
手数料
新投資口予約権
原簿調査
証明手数料

対象事務の内容発行された新投資口予約権ごとの月末現在の新投資口 ・新投資口予約権原簿の管理
予約権者数
１名につき
ただし、最低料金を月額10,000円とする。

100円

調査・証明

・新投資口予約権原簿の記載事項に関

１件につき

600円

する各種調査、各種証明書の発行(１) 新投資口予約権行使受付料・行使請求書類の受付、審査
新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の１ ・新規記録通知データの作成、通知
新投資口予約権
行使受付
手

数

料

を乗じた金額。ただし、ストックオプションに関 ・行使状況の報告
しては、その行使請求払込額に1,000分の２を乗じた金額。
(２) 行使事務料行使請求１件につき800円- 85 -

④

会計監査人報酬（規約第31条）
会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会が定める金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領後３か月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
(注)

本投資法人は、投信法第115条の６第７項に基づき、会計監査人の投信法第115条の６第１項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令の限度において、免除することができるものとします（規約第53条）。

⑤

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
東京都中央区日本橋本町三丁目３番４号
電話番号 03-6262-5200（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、以下の費用について負担するものとします（規約第32条第２項）。
①②

投資口又は新投資口予約権の発行及び上場に関する費用
有価証券届出書、有価証券報告書、臨時報告書その他の法定開示書類（その訂正届出書及び訂正報告書を含み③ます。）の作成、印刷及び提出に係る費用
目論見書及び（仮）目論見書（その訂正事項分を含みます。）の作成、印刷及び交付に係る費用④

法令等に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤⑥

本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
専門家等に対する報酬又は費用（本投資法人の法律顧問、税務顧問及び司法書士等に対する報酬及び費用、鑑⑦

定評価及び資産精査等の費用を含みます。）
投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及⑧

び交付に係る費用
執行役員、監督役員に係る実費、保険料及び立替金等⑨

運用資産の取得、管理、運営、処分等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費
用、水道光熱費等を含みます。）⑩⑪

借入金及び投資法人債に係る利息
本投資法人の運営に要する費用⑫

その他上記①から⑪までに類する費用で本投資法人が負担すべき費用- 86 -

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。な
お、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
① 投資主の税務(イ) 個人投資主の税務
a. 配当等に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る投信法第137条の金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異
等調整引当額（利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第２条に定義される金額をいいます。以下、本「(５) 課税上の取扱い」において同じです。）の増加額からなる金額（以下、本「(５) 課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、上場投資法人である本投資法人から受け取る配当等の額は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は20％（所得税15％、住民税５％）となります。なお、2013年１月１日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。
2016年１月１日以後、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式や国債、地方債、公募公社債等をいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）と一般株式等（上場株式
等以外の株式等をいいます。）に区分され、本投資法人の投資口は、上場株式等として取り扱われます。上
場株式等の配当等に係る利子所得及び上場株式等の配当等に係る配当所得（租税特別措置法第８条の４第１項に定めるものをいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において「上場株式等に係る配当所得等」といいます。）については、20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税を選択できます。配当控除の適用はありません。なお、2013年から2037年までの各年分の上場株式等に係る配当所得等に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
ただし、上場株式等に係る配当所得等は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。
個人投資主が受け取る上場株式等に係る配当所得等については、金融商品取引業者（金融商品取引法第２条第９項。ただし、金融商品取引法第28条第１項に規定する第一種金融商品取引業を行う者に限ります。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。
また、2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座（租税特別措置法第37条の14第５項第１号に定める口座をいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）の配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上（2023年以後は満18歳以上）である方に限られます。2016年４月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座（租税特別措置法第37条の14の２第５項第１号に定める口座をいいます。以下、本「（イ）個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の２第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）の配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳未満（2023年以後は満18歳未満）である方又はその年中に出生した方に限られます。
上記の非課税措置の適用を受けるためには、配当等の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
なお、大口個人投資主（本投資法人から支払がされる配当等の額の支払に係る基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する投資主）は、上記の上場株式等の特例の対象とはならず、原則どおりの20％の税率により所得税（復興特別所得税が課される場合には復興特別所得税も含みます。）が源泉徴収され、総合課税の対象となります。

- 87 -

b. 出資等減少分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（所得税法第24条に定めるものをいいます。以下、
本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）のうち、本投資法人の税務上の資本金等の額に相当す
る金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注１)として前記「a. 配当等に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額(注２)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注３)を算定し、投資口の譲渡損益の額(注４)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「c. 投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則として同様になります。
出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
(注１)

みなし配当の金額は、以下のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。以下同じです。

みなし配当の金額＝出資等減少分配額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の税務上の資
本金等の額
(注２)

投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます。以下同じです。

投資口の譲渡に係る収入金額＝出資等減少分配額－みなし配当金額(注１)(注３)

投資主の譲渡原価は、以下のように計算されます。以下同じです。

投資主
の譲渡 ＝
原価

出資等減少分配直前の投資口の取得価額

投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額
×※
投資法人の前々期末の簿価純資産価額※※※この割合は、小数第３位未満の端数があるときは切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
※※「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額」がある場合には、その金額を加算し、「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額」がある場合はその金額を減算します。
(注４)

投資口の譲渡損益は、以下のように計算されます。以下同じです。

投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額(注２)－譲渡原価の額(注３)c. 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められます
が、上場株式等に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。なお、2014年から2037年までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
i.
本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等に係る譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件にこの損失（以下、本「c. 投資口の譲渡に係る税務 ii.」において「本投資法人投資口の譲渡損失の金額」といいます。）をその年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。以下、本「c. 投資口の譲渡に係る税務 ii.」において同じです。）から控除することが認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年において、当該適用を受けようとする旨が記載された確定申告書及び譲渡損失の金額の計算にii.

関する明細書の提出が必要です。
その年の前年以前３年内の各年において、本投資法人投資口の譲渡損失の金額（本「c. 投資口の譲渡に係る税務 i.」の適用を受けている場合には適用後の金額となります。）があるときは、申告を要件にこの損失（前年以前に既に控除したものを除きます。）をその年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することが認められます。譲渡損失の繰越控除を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書の提出等が必要です。
iii. 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、
2014年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。2013年１月１- 88 -

日から2037年12月31日までの間に生ずる譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。
なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡につき損失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における上場株式等の配当等の総額から当該iv.

損失の金額が控除され、控除後の金額に源泉税率を乗じた金額へと源泉徴収税額が調整されます。
2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。)に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合には、当該譲渡による当該譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日おいて満20歳以上（2023年以後は満18歳以上）である方に限られます。
ⅴ. 2016年４月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の２第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）について、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以
後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳未満（2023年以後は満18歳未満）である方又はその年中に出生した方に限られます。
(ロ) 法人投資主の税務
a. 配当等に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等として取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として15％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。2013年１月１日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。なお、この復興特別所得税は所得税の額とみなされ、法人税の申告上、所得税額控除の対象とされます。
b. 出資等減少分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（法人税法第23条に定めるものをいいます。以下、
本「(ロ) 法人投資主の税務」において同じです。）のうち、本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として前記「a. 配当等に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
c. 投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証
券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される
投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として純資産の部に計上）の適用があります。
d. 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、原則として約定日の属する事業年度の益金又は損金として計上されます。
- 89 -

②

投資法人の税務(イ) 配当等の額の損金算入要件
税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。配当等の額を損金算入するために満足すべき主要な要件（いわゆる導管性要件）は次のとおりです。
a. その事業年度に係る配当等の額（法人税法第23条第１項第２号に掲げる金額）の支払額がその事業年度の配当可能利益の額の90％超（又は投信法第137条第１項の規定による金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
b. 他の法人（租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものを除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含みます。）を有していないこと
c. 借入れは、機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)及び租税特別措置法施行規則第22条の19第１項に定めるものをいいます。以下、本「(イ) 配当等の額の損金算入要件」において同じです。）からのものであること
d. 事業年度終了の時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の３第５項に定めるものに該当していないこと
e. 投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
旨が投資法人の規約において記載されていること
f. 設立時における本投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は本投資口が事
業年度終了の時において50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されていること
g. 事業年度終了の時において有する投信法第２条第１項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その他の一定の資産（租税特別措置法施行令第39条の32の３に定めるものをいいます。）の帳簿価額の合計額がその時において有する総資産の帳簿価額の合計額の２分の１に相当する金額を超えていること(ロ) 不動産流通税の軽減措置
a. 不動産取得税
一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の４％の税率により課されます。ただし、2021年３月31日までに取得した住宅及び土地については税率が３％に軽減されています。また、2021
年３月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地に係る不動産取得税については、その課税価額は当該土地の価格の２分の１に軽減されます。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が2021年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が５分の２に軽減されています。
i.

規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること

ii.

投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第２条第21項に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の２第１項の認可を受けていること

iii. 資金の借入れをする場合には、適格機関投資家（金融商品取引法第２条第３項第１号。ただし、地方税法施行規則附則第３条の２の９に規定するものに限ります。）からのものであること
iv.

運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること(i) 特定不動産の割合が75％以上であること(ii)本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上と
なること

v.

投信法第187条の登録を受けていること

b. 特別土地保有税
2003年以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。
c. 登録免許税
一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の２％の税率により課されます。ただし、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては2021年３月31日までは1.5％に軽減されています。また、前記「a. 不動産取得税 i.」ないし同「v.」に掲げる要件（ただし、同「iii.」に規定する適格機関投資家は、金融商品取引法第２条第３項第１号によります。）等を満たす投資法人が取得する不動産については、当該取得後１年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が、2021年３月31日までは1.3％に軽減されています。
- 90 -

５【運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の2019年５月31日現在における投資状況の概要は以下のとおりです。
資産の種類

不動産

地域等
（注１）

用途等

保有総額
（百万円）
（注２）

資産総額に対する
比率（％）
（注３）

東海

10,90028.1

四国

10,387

26.8

関東

7,125

18.4

東北

2,286

5.9

近畿

2,147

5.5

北陸

1,898

4.9

九州

1,633

4.2

36,378

93.8

2,403

6.2

38,782

100.0

負債総額

17,578

45.3

純資産総額

21,204

54.7

温泉・温浴
関連施設

不動産

合計

預金・その他の資産
資産総額計（注１）「地域等」は都道府県を北海道・東北・関東・甲信越・東海・北陸・近畿・四国・九州に区分し、それぞれのエリアに所在する施設を集計しています。
（注２）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
（注３）「資産総額に対する比率」は小数第２位を四捨五入して記載しています。

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。

- 91 -

②【投資不動産物件】(イ) 保有資産の概要
2019年５月31日現在、本投資法人の保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額、投資比率、鑑定評価機関、担保設定は、以下のとおりです。
物件
番号
（注１）
S-１
S-２
S-３
S-４
S-５
S-６
S-７
S-８
S-９
S-10
S-11
S-12
S-13
S-14

物件名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語伊勢志摩
伊東
ホテルニュー岡部
大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

取得
価格
（百万円）
（注２）

貸借対照表
計上額
（百万円）
（注３）

期末算定
価額
（百万円）
（注４）

投資
比率
（％）
（注５）

10,37910,387

8,910

28.3

株式会社立地評価研究所

－

3,656

3,492

3,840

10.0

一般財団法人日本不動産研究所

－

2,657

2,661

2,820

7.2

株式会社立地評価研究所

－

2,997

2,889

3,220

8.2

株式会社立地評価研究所

－

1,910

1,856

2,030

5.2

株式会社立地評価研究所

－

1,901

1,898

2,000

5.2

株式会社立地評価研究所

－

1,222

1,203

1,270

3.3

一般財団法人日本不動産研究所

－

1,299

1,298

1,380

3.5

株式会社立地評価研究所

－

819

841

862

2.2

一般財団法人日本不動産研究所

－

1,637

1,633

2,570

4.5

一般財団法人日本不動産研究所

－

1,040

1,033

1,220

2.8

一般財団法人日本不動産研究所

－

3,870

3,782

6,140

10.5

一般財団法人日本不動産研究所

－

2,084

2,147

2,650

5.7

一般財団法人日本不動産研究所

－

1,230

1,252

1,480

3.4

一般財団法人日本不動産研究所－

36,70536,37840,392

100.0

－

－

鑑定評価機関担保設定（注１）「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の２つに分類
し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。以下同じです。
（注２）「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の取得価格の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
（注３）「貸借対照表計上額」は、建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品並びに借地権を含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の貸借対照表計上額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
（注４） 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「期末算定価額」は、2019年５月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。また、当該期末算定価額は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。なお、「期末算定価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の期末算定価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
（注５）「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 92 -

(ロ) 所在地、面積及び規模等
2019年５月31日現在、本投資法人の保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、客室数は以下のとおりです。
物件
番号

物件
名称

所在地

土地面積
（㎡）
（注１）

延床面積
（㎡）
（注２）

年間固定
賃料
（百万円）
（注４）

建築時期
（注３）

賃貸可能
面積
（㎡）
（注５）

賃貸
面積
（㎡）
（注６）

テナント 客室数
数（室）（注７） （注８）＜ホテルレオ＜ホテルレオS-１

マの森＞

レオマリゾート

香川県

（注９）

丸亀市

665,403.01（注10）＜ホテルレオ ＜ホテルレオ

1991年 ＜借家契約＞ マの森＞

マの森＞

大江戸温泉物語

749

23,322.42

マの森＞

23,322.42

７月10日＜ニューレオ＜ニューレオ＜借地契約＞ ＜ニューレオ ＜ニューレオ

23,322.42

マワールド＞

マワールド＞

1 マワールド＞ マワールド＞

40,573.63

1991年

1

241

83

40,573.63

40,573.63

216

9,782.37

9,782.37

1

147

10,211.46

10,211.46

1

187

8,469.22

8,469.22

1

76

109

6,125.84

6,125.84

1

64

131

14,132.27

14,132.27

1

95

71

5,947.80

5,947.80

1

60

73

5,177.18

5,177.18

1

40

49

8,660.20

8,660.20

1

41

117

11,114.69

11,114.69

1

100

84

10,843.89

10,843.89

1269

22,402.38

22,402.38

1172

10,602.89

10,602.89

（注16）

（注16）

1

103

103

16,602.03

16,602.03

1

123

2,460

203,968.27

203,968.27

2

1,369

３月30日
本館：
1973年
２月13日
S-２

大江戸温泉物語

三重県

伊勢志摩

志摩市

北館：
9,637.99

9,782.37

1979年
２月28日
南館：
1984年
８月16日

S-３
S-４

伊東ホテル

静岡県

ニュー岡部

伊東市

大江戸温泉物語

静岡県

あたみ

熱海市

大江戸温泉物語
S-５ 土肥マリン
ホテル

静岡県
伊豆市

2,945.87

10,211.46

2,053.32

8,469.22

2,800.83

6,125.84

1990年
11月８日
1959年
２月27日
1974年
10月４日

73
（注11）

みやこ亭：
1984年
９月23日
S-６

大江戸温泉物語
あわら

福井県
あわら
市

13,263.72
（注12）

南館：
14,132.27

1972年
10月５日
東館：
1980年
10月25日

S-７

S-８
S-９
S-10
S-11
S-12
S-13

大江戸温泉物語
かもしか荘

栃木県
那須塩

7,734.61

5,947.80

6,805.12

5,177.18

57,069.38

8,660.20

5,092.25

11,114.69

原市

大江戸温泉物語

群馬県

伊香保

渋川市

大江戸温泉物語

千葉県

君津の森

君津市

大江戸温泉物語

長崎県

長崎ホテル清風

長崎市

大江戸温泉物語

宮城県

11,829.25

幸雲閣

大崎市

（注13）

鬼怒川観光

栃木県

6,701.63

ホテル

日光市

（注15）

大江戸温泉物語

兵庫県

きのさき

豊岡市

大江戸温泉物語

福島県

S-14 東山グランド

会津若

ホテル

松市
合計

11,350.80

10,843.89
22,402.38

1996年
２月29日
1983年
11月１日
1996年
３月21日
1982年
６月30日
1965年
12月８日
1981年
８月21日

10,602.89

1968年

（注16）

10月28日12,451.81

16,665.71

1964年

（注17）

（注18）

９月29日

815,139.59

204,031.95－- 93 -

149

98
（注14）

（注１）「土地面積」は、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。
（注２）「延床面積」は、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。
（注３）「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。
（注４）上記各物件の賃料は、2019年５月31日現在において締結されている賃貸借契約に基づき、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載
しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料
は、テナントの旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。以下同じです。
また、大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきについて、2019年６月１日を効力発生日として固定賃料に関する賃料改定を行うことについて2019年１月31日付で賃借人との間で賃貸借契約の変更契約を締結しています。改定後の年間固定賃料は、大江戸温泉物語 レオマリゾートが629百万円、大江戸温泉物語
長崎ホテル清風が149百万円、鬼怒川観光ホテルが348百万円、大江戸温泉物語 きのさきが157百万円となります。なお、改定後の年間固定賃料の合計額は2,460百万円と変更はありません。
（注５）「賃貸可能面積」は、2019年５月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
（注６）「賃貸面積」は、2019年５月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
（注７）「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。
（注８）「客室数」は、2019年５月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。
（注９）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。
以下同じです。
（注10）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2019年５月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（面積：71,790.51㎡）に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
（注11）本物件（相模亭）は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件（相模亭）と駿河亭は一体的な運営がなされています。駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。
（注12）本投資法人は、当該土地の一部（面積：5,641.90㎡）を第三者（複数名の個人）から賃借しています。
（注13）本投資法人は、当該土地の一部（面積：498.62㎡）を第三者（国）から賃借しています。
（注14）保有資産ではない別館を含めた本物件の客室数は合計116室です。
（注15）本土地の南側の駐車場南西部にある公図上水路とされている部分（面積：約17.85㎡）については、本書の日付現在、前所有者の責任及び負担にて国から前所有者への売払の手続きが完了し、当該土地を本投資法人が前所有者から無償で取得しましたが、表中の土地面積には、当該売払の対象地の面積は含まれていません。なお、当該売払の内容のほか、本投資法人が取得する権利等の詳細については、後記「（ワ）保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
（注16）本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
（注17）本投資法人は、当該土地の一部（面積：70.29㎡）を借地権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
（注18）本投資法人は、当該建物の一部（床面積：63.68㎡）を借家権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。

- 94 -

(ハ) 稼働率の推移

物件番号

稼働率（％）（注）

物件名称

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

S-１

大江戸温泉物語 レオマリゾート

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-２

大江戸温泉物語 伊勢志摩

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-３

伊東ホテルニュー岡部

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-４

大江戸温泉物語 あたみ

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-５

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-６

大江戸温泉物語 あわら

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-７

大江戸温泉物語 かもしか荘

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-８

大江戸温泉物語 伊香保

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-９

大江戸温泉物語 君津の森

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

S-10

大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

－

－

－

100.0

100.0

S-11

大江戸温泉物語 幸雲閣

－

－

－

100.0

100.0

S-12

鬼怒川観光ホテル

－

－

－

100.0

100.0

S-13

大江戸温泉物語 きのさき

－

－

－

100.0

100.0

S-14

大江戸温泉物語 東山グランドホテル

－

－

－

100.0

100.0

物件番号

稼働率
（％）
（注）

物件名称

第６期
S-１

大江戸温泉物語 レオマリゾート

100.0

S-２

大江戸温泉物語 伊勢志摩

100.0

S-３

伊東ホテルニュー岡部

100.0

S-４

大江戸温泉物語 あたみ

100.0

S-５

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

100.0

S-６

大江戸温泉物語 あわら

100.0

S-７

大江戸温泉物語 かもしか荘

100.0

S-８

大江戸温泉物語 伊香保

100.0

S-９

大江戸温泉物語 君津の森

100.0

S-10

大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

100.0

S-11

大江戸温泉物語 幸雲閣

100.0

S-12

鬼怒川観光ホテル

100.0

S-13

大江戸温泉物語 きのさき

100.0

S-14

大江戸温泉物語 東山グランドホテル

100.0（注）「稼働率」は、各期末時点の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合）を、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。なお、S-10、S-11、S-12、S-13及びS-14については、本投資法人が取得した後の稼働率のみを記載しています。

- 95 -

(ニ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から、2019年５月31日を価格
時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った
株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件
番号

S-１
S-２

鑑定評価
機関

物件名称

大江戸温泉物語株式会社

レオマリゾート

立地評価研究所

大江戸温泉物語

一般財団法人伊勢志摩

日本不動産研究所

伊東S-３

ホテルニュー岡部
（注３）

S-４
S-５
S-６
S-７
S-８
S-９
S-10
S-11
S-12
S-13
S-14

株式会社
立地評価研究所

大江戸温泉物語株式会社

あたみ

立地評価研究所

大江戸温泉物語株式会社

土肥マリンホテル

立地評価研究所

大江戸温泉物語株式会社

あわら

立地評価研究所

大江戸温泉物語

一般財団法人かもしか荘

日本不動産研究所

大江戸温泉物語株式会社

伊香保

立地評価研究所

大江戸温泉物語

一般財団法人君津の森

日本不動産研究所

大江戸温泉物語

一般財団法人長崎ホテル清風

日本不動産研究所

大江戸温泉物語

一般財団法人幸雲閣

日本不動産研究所

鬼怒川観光ホテル

一般財団法人（注４）

日本不動産研究所

大江戸温泉物語

一般財団法人きのさき

日本不動産研究所

大江戸温泉物語

一般財団法人東山グランドホテル

日本不動産研究所

合計

収益価格
鑑定
評価額
直接還元法 還元
DCF法
（百万円）
による価格 利回り による価格（注１）（百万円） （％） （百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

鑑定NOI
（百万円）
（注２）

8,910

9,040

6.0

8,860

5.8

6.2

685

3,840

3,880

5.6

3,800

5.4

5.8

228

2,820

2,880

5.1

2,800

4.9

5.3

163

3,220

3,280

5.1

3,200

4.9

5.3

201

2,030

2,060

5.6

2,010

5.4

5.8

121

2,000

2,030

5.9

1,980

5.7

6.1

138

1,270

1,280

5.3

1,250

5.1

5.5

79

1,380

1,400

5.3

1,370

5.1

5.5

81

862

873

5.3

851

5.1

5.5

53

2,570

2,600

5.2

2,540

5.0

5.4

155

1,220

1,240

5.5

1,190

5.3

5.7

90

6,140

6,210

5.2

6,070

5.0

5.4

359

2,650

2,680

5.4

2,620

5.2

5.6

166

1,480

1,490

5.9

1,460

5.7

6.1

113

40,39240,943－40,001

－

－

2,639

(注１) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「鑑定評価額」には、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所作成の2019年５月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「鑑定評価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注２) 「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定NOIの合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
(注３) 本物件（相模亭）は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件（相模亭）と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中の各数値は本物件（相模亭）に関する数値のみを記載しています。
(注４) 本土地の南側の駐車場南西部にある公図上水路とされている部分についても駐車場として使用しています。当該水路（面積：約17.85㎡）については、本書の提出日現在、前所有者の責任及び負担において国から前所有者への売払の手続が完了し、当該土地を本投資法人が前所有者から無償で取得しました。表中の各数値には、当該売払の対象地に関する数値も含まれています。
(注５) 大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきについて、2019年６月１日を効力発生日とした賃料改定を行うことについて2019年１月31日付で賃借人との間で賃貸借契約の変更契約を締結しており、上記鑑定評価額は賃料改定を反映した評価額となっています。

- 96 -

(ホ) 建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）を株式会社ケーディーアンドパートナーズ、株式会社J建築検査センター、デロイト トーマツ PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は東京海上日動リ
スクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社ケーディーア
ンドパートナーズ、株式会社J建築検査センター、デロイト トーマツ PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会
社又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件
番号

物件名称

大江戸温
S-１

泉物語
レオマ
リゾート

S-２
S-３
S-４
S-５
S-６
S-７
S-８
S-９
S-10

S-11

S-12
S-13

S-14

調査業者

ホテル

株式会社ケーディー

レオマの森

アンドパートナーズ

ニュー
レオマ
ワールド

株式会社ケーディー
アンドパートナーズ

大江戸温泉物語

デロイト トーマツ

伊勢志摩

PRS株式会社

伊東ホテル

デロイト トーマツ

ニュー岡部(注４)

PRS株式会社

大江戸温泉物語株式会社ケーディー

あたみ

アンドパートナーズ

大江戸温泉物語株式会社ケーディー

土肥マリンホテルアンドパートナーズ

大江戸温泉物語株式会社ケーディー

あわら

アンドパートナーズ

大江戸温泉物語株式会社J建築検査セ

かもしか荘

ンター

大江戸温泉物語株式会社J建築検査セ

伊香保

ンター

大江戸温泉物語株式会社J建築検査セ

君津の森

ンター

大江戸温泉物語

大和不動産鑑定株式会

長崎ホテル清風社

大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテルンサルティング株式会

中長期修繕費（年平均）（千円）(注１)(注３)
修繕費

更新費

計

2016年６月30日－

35,94068,681

104,6212016年６月30日－

80,83569,592

150,4272016年６月30日

－

9,327

11,88021,2072016年６月30日

－

5,279

16,36321,642

2016年６月30日－

15,61333,17648,7892016年６月30日－

13,316

5,359

18,6762016年６月30日－

34,59917,731

52,3302016年６月30日

－

3,624

12,082

15,7062016年６月30日

－

2,850

6,867

9,717

2016年６月30日

－

4,308

7,454

11,7632017年10月20日

－

2,845

17,813

20,6582017年10月20日

1,950

1,560

21,391

22,9512017年10月20日

150

3,876

34,29538,1712017年10月20日

100

605

19,591

20,1952017年10月20日

1,250

1,781

24,18525,9653,450

216,357

366,459

582,816

社
大和不動産鑑定株式会社
大和不動産鑑定株式会

きのさき

社

東山グランドホテル

緊急・短期修繕費（千円）(注１)(注２)

東京海上日動リスクコ

大江戸温泉物語

大江戸温泉物語

調査年月日

東京海上日動リスクコ
ンサルティング株式会
社
合計

(注１)

「緊急・短期修繕費」及び「中長期修繕費」は、建物状況調査報告書の記載に基づき記載しています。

(注２)「緊急・短期修繕費」には、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の修繕更新の費用であっ(注３)「中長期修繕費」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況調査報て、建物状況調査報告書の日付から起算して１年以内に必要とされる緊急・短期修繕費の概算費用の合計額を記載しています。
告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費、更新費及びその合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未
満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の中長期修繕費の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。なお、2019年5月31日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業
務委託契約において、本投資法人は、前所有者との間で、修繕費については前所有者の、更新費については本投資法人の負担とすることで合意しています。
(注４)

本物件（相模亭）は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件（相模亭）と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件（相模亭）の緊急・短期修繕費及び中長期修繕費を記載しています。

- 97 -

(ヘ) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。
物件
番号

物件名称

設計者

施工者

確認検査機関構造計算者＜ホテルレオマの森＞＜ホテルレオマの森＞＜ホテルレオマの森＞＜ホテルレオマの森＞

新築：株式会社AAA総合 新 築 ：清 水 建 設株 式 会 新築：香川県建築主事
設計

社四国支店

新築：株式会社AAA総合

増 築 （ 森 の お か げ 温 設計

増 築 （ 森 の お か げ 温 増 築 （ 森 の お か げ 温 泉）：香川県建築主事

増築（森のおかげ温泉 ） ：株 式 会 社 プ ラ ス 泉 ） ：清 水 建 設株 式 会 増築 （ レ ス ト ラン ） ： 泉 ） ：株 式 会 社 プ ラ ス
計画設計事務所
S-１

社四国支店

大江戸温泉物語

増 築 （ レ ス ト ラン） ： 増 築 （レ ス ト ラン ） ：レオマリゾート

株 式 会 社 再 生 建築研 究 中央宣伝企画株式会社(注１)

所一級建築士事務所

同上

計画設計事務所

増 築 （ レ ス ト ラン） ：＜ニ ュー レ オ マワ ー ル 耐 震 構造 エ ン ジニ ア リ
ド＞ング株式会社＜ ニ ュー レ オ マワ ー ル ＜ ニ ュー レ オ マワ ー ル 新築：香川県建築主事
増築：不詳
ド＞
ド＞

＜ ニ ュー レ オ マワ ー ル

新 築 ：郡 ビ ル ド 株 式会 新 築 ：郡 ビ ル ド株 式 会
社
社一級建築士事務所

ド＞

増 築 ：郡 ビ ル ド 株 式会 増 築 ：郡 ビ ル ド株 式 会
社
社一級建築士事務所

増築：不詳

新築：不詳

新 築 、 増 築 ① 、 増 築 新 築 、 増 築 ① 、 増 築 新 築 、増 築② ：三 重 県 新 築 、 増築 ③ ： 清水 建
③ 、 増 築④ ： 清 水 建 設 ③ 、増 築 ④ ： 清水 建 設 土木事務所
株 式 会 社 名 古 屋支 店 一 株式会社名古屋支店
級建築士事務所

増 築② ： 有 限 会社 林 一 ④、 増 築 ⑤、 増 築 ⑦ 、 増 築 ① 、増 築 ② 、増 築

増 築 ② ： 有 限会 社 林 一 級建築士事務所
級建築士事務所
S-２

設 株 式 会社 名 古屋 支 店

増築 ① 、 増築 ③ 、 増 築 一級建築士
増築 ⑧ 、 増築 ⑩ 、 増 築 ④ 、 増 築⑦ 、 増 築⑩ 、増 築⑤ 、 増 築 ⑧、 増 築 ⑭：三重県建築主事

増 築 ⑪ 、増 築 ⑫ 、増 築

大江戸温泉物語

増 築 ⑤ 、増 築 ⑧ 、増 築 ⑩ 、増 築 ⑪ 、 増築 ⑫ 、 増築 ② 、 増築 ⑪ 、 増 築 ⑭：不詳

伊勢志摩(注２)⑩ 、 増 築⑪ 、 増 築⑫ ： 増築⑬：不詳⑫、 増 築 ⑬： 三重 県 志 増 築 ⑤ 、増 築 ⑧ ： 有 限

有 限 会 社 松 森 建築 設 計 増 築⑦ ： 株 式 会社 淺 沼 摩土木事務所
事務所

会 社 松森 建 築 設計 事 務
所

組名古屋支店

増 築 ⑦ 、増 築 ⑬ ： 株 式 増築⑭：有限会社創協

増 築 ⑬ ： 株 式会 社ホ シ

会社ホシ建築設計室

建築設計室

増 築 ⑭ ：対 震 構造 エ ン
ジニアリング株式会社
新 築 ：株 式 会 社石 井 設 新 築 ：鹿 島 建 設株 式 会 静岡県建築主事
S-３

計ホテルニュー岡部

増 築 ：宮 本 建 築設 計 室 増 築 ：新 東 建 設株 式 会

S-４

S-５

増築：不詳

一級建築士事務所

社

本館：不詳

本 館 、大 浴 場 棟増 築 ： 本館、新館：不詳

新 館 、第 二 新 館、 大 浴 不詳

新 築 ：株 式 会 社石 井 設
計

社横浜支店

伊東

本館：不詳

第 二 新館 、 大 浴場 棟 増 新 館 、大 浴 場 棟 増築 ：大江戸温泉物語場 棟 増 築 ： 株 式会社 稲 新 館 ：佐 藤 工 業株 式 会 築：静岡県建築主事

株 式 会 社稲 葉 長司 設 計

あたみ

葉長司設計事務所

社横浜支店

事務所

第 二 新館 ： 清 水建 設 名

第 二 新館 ： 株 式 会社 稲古屋支店

葉長司設計事務所

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

1974年新築：株式会社 1974年新築：株式会社 静岡県建築主事

1974年新築：株式会社

石井建築事務所

石井建築事務所

間組名古屋支店

1987年増築、1990年増 1987年増築、1990年増
築、2005年増築：不詳

築、2005年増築：不詳

東館：

東館：

1987年増築：不詳
1990年増築：不詳
2005年増築：不詳
東館：

東館：

1980年新築：株式会社 1980年新築、1984年増 1980年新築：福井県建 1980年新築：株式会社

S-６

大江戸温泉物語
あわら

神谷建築事務所

築：不詳

1984年増築：不詳

み や こ亭 ： 株 式会 社 浅 1984年増築：

築主事

神谷建築事務所
1984年増築：不詳

み や こ 亭・ 緑 風苑 ： 株 沼組

不詳

みやこ亭：不詳

式会社神谷建築事務所

南館：

みやこ亭・緑風苑：

南館：

南館：

1972年新築、増築：不 福井県建築主事

1972年新築、増築：不1972年新築、増築：不 詳

南館：

詳

1972年新築：福井県建 緑風苑：不詳

緑風苑：不詳

詳

築主事
増築：不詳
株式会社フケタ設計
S-７

大江戸温泉物語

東 急・ 浜 屋 特 定建 設 工 栃木県建築主事
事共同企業体かもしか荘- 98 -

株式会社フケタ設計

物件
番号

物件名称

設計者
本館棟：不詳

施工者

所長

建築士事務所

新館棟：

大江戸温泉物語

新館棟：

新 築 ：南 澤 建 設株 式 会 事伊香保

新 築 ：南 澤 建 設一 級 建 社
築士事務所

構造計算者

本 館 棟、 浴 室 棟： 南 澤 本 館 棟： 前 橋 土木 事 務 本館棟：不詳

浴 室 棟： 南 澤 建設 一 級 建設株式会社

S-８

確認検査機関増築：不詳

増 築 ：株 式 会 社再 生 建

浴 室 棟： 南 澤 建設 一 級

浴 室 棟： 群 馬 県 建 築 主 建築士事務所
新館棟：

新館棟：

新 築 ：南 澤 建 設一 級 建

新築：群馬県建築主事

築士事務所

増築：渋川市建築主事

増築：不詳

築研究所
セ ン ター 棟 、 アリ ー ナ セ ン ター 棟 、アリ ー ナ セ ン ター 棟 、 アリ ー ナ セ ン ター 棟 、 アリ ー ナ
S-９

大江戸温泉物語
君津の森

棟 ： 川鉄 エ ン ジニ ア リ 棟 ： 新日 鉄 ・東急 ・ 白 棟：千葉県建築主事

棟 ： 川鉄 エ ン ジニ ア リ

ング株式会社

ング株式会社

井建設工事共同企業体

離れ：— (注３)

離 れ ：ゴ ウ 企 画設 計 事 離れ ：有 限 会社木 村 彰
務所

離れ：不詳

工務店

1982年新築：フジタ工 1982年新築：フジタ 工 1982年新築：長崎市建 1982年新築、1982年増業 株 式会 社 一 級建 築 士 業株式会社九州支店
S-10

築主事

築、1988年増築、1993

大江戸温泉物語事務所

1982年増築、1988年増 1982年増築、1988年増 年増築、2006年増築：

長崎ホテル清風

1982年増築、1988年増 築、1993年増築、2006 築、1993年増築、2006 不詳
築、1993年増築、2006 年増築：不詳

年増築：不詳

年増築：不詳
本館：

本館：

本館：

本館：

新 築 ：青 板 建 築設 計 事 新 築 、 1 9 7 2 年 増 築 、 新 築 、 1 9 7 2 年 増 築 、 新 築 、 1 9 7 2 年 増 築 、務所

1978年増築、1980年増 1978年増築、1980年増 1978年増築、1980年増

1972年増築、1978年増 築、1985年増築： フジ 築、1985年増築：大崎 築、1985年増築：不詳
S-11

大江戸温泉物語
幸雲閣

市建築主事

1984年倉庫棟増築：不築、1980年増築、タ工業株式会社

1985年増築：不詳

1984年倉庫棟増築：フ 1984年倉庫棟増築：宮 詳

1984年倉庫棟増築：東 ジタ工業仙台支店
建築事務所

城県建築主事

露天風呂：不詳

露 天 風呂 ： 株 式会 社 ナ 露 天 風呂 ： 大 崎市 建 築

露 天 風呂 ： 京 亜建 築 研 カ ノ フド ー 建 設北 東 北 主事
究室一級建築士事務所

S-12

鬼怒川観光ホテル支店

1981年新築：株式会社 1981年新築、1981年増 栃木建築主事

1981年新築、1981年増

石 井 設計 一 級 建築 士 事 築、1990年増築：不詳

築、1990年増築：不詳

務所
1981年増築、1990年増
築：不詳
1968年新築、1968年増 1968年新築、1968年増 1968年新築、1968年増 1968年新築、1968年増
築：不詳

築：東洋棉花株式会社

築：不詳

築、1971年増築、19771971年増築：三田建築 1971年増築：株式会社 1971年増築：兵庫 県建 年増築、1989年増築：
S-13

大江戸温泉物語
きのさき

設 計 事務 所 一 級建 築 士 竹内工務店
事務所

築主事

不詳

1977年増築：株式会社 1977年増築：兵庫 県建1977年増築：三田建築 淺沼組

築主事

設 計 事務 所 一 級建 築 士 1989年増築：不詳

1989年増築：不詳

事務所
1989年増築：不詳
1964年旧本館新築、 1964年旧本館新築、 1964年旧本館新築、 1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979 1974年茜館増築、1979 1974年茜館増築、1979 1974年茜館増築、1979
年茜館増築：不詳
S-14

年茜館増築、1980年葵 年茜館増築、1980年葵 年茜館増築、1980年葵

大江戸温泉物語

1980年葵館増築：株式 館増築：不詳

東山グランドホテル

会社石井建築事務所

館増築：不詳館増築、1991年本館増

1991年本館増築： フジ 1991年本館増築：福島 築：不詳

1991年本館増築：株式 タ工 業株 式 会社仙 台 支 県建築主事
会社石井建築事務所

店(注１)

本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。

(注２)

本物件の増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。

(注３)

2008年に離れ７棟が増築されておりますが、100㎡以下の木造２階建てであり、当該土地は都市計画区域外であるため確認申請の手続は不要です。

なお、本投資法人は、S-２、S-３、S-４、S-６及びS-８に関する構造計算者に関する資料を前所有者から受領していません(注)。S-２に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エン- 99 -

ジニアリング株式会社より2016年１月付で、S-３に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2015年10月付で、S-４に関しては、第三者専門機関である対震構造エンジニアリング株式会社より2015年８月付で、S-６に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2016年２月付で、S-８に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2016年１月付で、S-11に関しては、第三者専門機関であるケイ・ユニット株式会社より2017年10月付で、S-14に関しては、第三者専門機関であるケイ・ユニット株式会社より2017年10月付で、それぞれ、建物の構造等の安全性に関する所見を記載した報告書を取得しています。
S-２の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、一部建物において確認済証及び検査済証が現存していないものの、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施
状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現
況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。また、同物件の敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
S-３の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。
S-４の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。
S-６の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された２棟の建物においては、１棟については既存構造図・既存計算書が現存していないため、詳細は不明であるものの、他方の１棟は既存構造図・既存計算書が現存しており、既存構造図から判断すると細部まで丁寧に設計されているため優良な建物であると判断され、５階に平屋の鉄骨造の建物が増築されているが、下部構造においては当初から増築を考慮した設計がなされており、安全性は問題なく確保されていると判断される旨、また、その後に建物一部の解体を行っているが、構造検討を行って安全を確認しており、問題はないと判断される旨の意見が述べられています。
S-８の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
S-11の報告書においては、敷地内に所在する擁壁につき、構造図及び構造計算書がともに存在していない
ため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる旨の意見が述べられています。
S-14の報告書においては、建物全体について、特記すべき構造的な問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確認の結果、外壁部分に経年劣化によるひび割れが見受けられ、また、主要構造部に支障のない庇部
分や屋上の外壁等に鉄筋のかぶり不足によるひび割れや剥離が見受けられるが、日常の点検及び保全は重要であり継続して行われていく事を前提とし、適切な補修を行えば経年劣化も改善され、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された２棟の建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たし- 100 -

ていると判断される旨の意見が述べられています。また、敷地内に所在する擁壁につき、構造図及び構造計
算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となる
ような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる
旨の意見が述べられています。
また、S-５、S-10、S-11、S-12及びS-13については、新耐震基準の施行以前に設計・施工されています
が、建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条第３項に基づく認定を受けた耐震改修計画に基づいた耐震改修工事が完了しています。
なお、上記各報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
(注)

S-１のうち「ニューレオマワールド」の建築物の一部及びS-９のうち離れについても同様ですが、これらの建築物の利用形態等に照らし、第三者専門機関による調査は行っていません。

- 101 -

(ト) 地震リスク分析等の概要
保有資産のPML値は、以下のとおりです。各PML値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2016年10月付地震リスク評価報告書（S-１～S-９）、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による建物状況調査報告書（建物エンジニアリング・レポート）（S-11、S-14）及び2017年10月付地震リスク評価報告書－詳細評価版（Phase2）－（S-10、S-12、S-13）に基づいて記載しています。
なお、2019年５月31日現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
物件
番号

S-１

PML値（予想最大損失率）（％）（注１）

物件名称
大江戸温泉物語

ホテルレオマの森

1.9

レオマリゾート（注２）

ニューレオマワール
ド

1.6

S-２

大江戸温泉物語 伊勢志摩

14.2

S-３

伊東ホテルニュー岡部（注３）

12.0

S-４

大江戸温泉物語 あたみ

12.6

S-５

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

14.9

S-６

大江戸温泉物語 あわら

14.9

S-７

大江戸温泉物語 かもしか荘

3.0

S-８

大江戸温泉物語 伊香保

1.0

S-９

大江戸温泉物語 君津の森（注４）4.8

S-10 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

6.4

S-11 大江戸温泉物語 幸雲閣

3.9

S-12 鬼怒川観光ホテル

2.1

S-13 大江戸温泉物語 きのさき

11.8

S-14 大江戸温泉物語 東山グランドホテル

4.6

ポートフォリオ全体（注５）
（注１）

2.7

「PML値（予想最大損失率）」は、PML算定機関から提供を受けた地震リスク評価報告書の数値をそのまま記載して
います。

（注２）

本物件のうち、「ホテルレオマの森」は、ホテル棟と増築部分の２棟の建物から構成されていますが、ホテル棟のみを評価対象とした数値を、また、「ニューレオマワールド」は、全64棟の建物から構成されていますが、ワールド
プラザ棟他14棟を評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。

（注３）

本物件（相模亭）は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件（相模亭）と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中には本物件（相模亭）のPML値を記載しています。なお、駿河亭のPML値は16.0％、また、２棟合わせた建物全体では13.1％とされています。

（注４）

本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れから構成されていますが、センター棟及びアリーナ棟のみを評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。

（注５）「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2017年10月付地震
リスク評価報告書に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。

- 102 -

(チ) 主要な不動産に関する情報
2019年５月31日現在、本投資法人が保有している資産のうち、年間固定賃料の合計が全年間固定賃料の合計の10％以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
物件名称
大江戸温泉物語
レオマリゾート

テナントの総数

年間固定賃料
（百万円）

賃貸面積
（㎡）

賃貸可能面積（㎡）

稼働率（％）（注２）

1

750

63,896.05

63,896.05

100.0

1

269

22,402.38

22,402.38

100.0

(注３)
鬼怒川観光ホテル(注１) 上記表は、2019年５月31日現在において効力を有する各保有資産に係る賃貸借契約に基づいて作成しています。
(注２) 第１期以降の各決算期時点の稼働率については、前記「(ハ)稼働率の推移」をご参照ください。
(注３) 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2019年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（面積：71,790.51㎡）に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。

- 103 -

(リ) 主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が保有資産の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報
2019年５月31日現在、本投資法人が保有している資産のうち、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、主要なテナントとなる大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社は、本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、賃料その他の条件等について、利害関係人等取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程については、後記「第二部投資法人の詳細情報
人との取引制限 (２) 利害関係人等取引規程」をご参照下さい。

第３ 管理及び運営

２ 利害関係・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等No

１

テナント名称

業種

物件名称

契約期間
満了日
（注５）

大江戸温泉物語

2036年

伊勢志摩

８月31日

伊東

2036年

ホテルニュー岡部

８月31日

大江戸温泉物語

2036年

あたみ

８月31日

大江戸温泉物語

2036年

土肥マリンホテル

８月31日

大江戸温泉物語

2036年

あわら

８月31日

旅館及びホ

大江戸温泉物語

2036年

テルの運営

かもしか荘

８月31日

大江戸温泉物語

温泉利用施

大江戸温泉物語

2036年

ホテルズ＆リゾー

設、テーマ

伊香保

８月31日

ツ株式会社

パーク及び

大江戸温泉物語

2036年

演芸場の運

君津の森

８月31日

営等

大江戸温泉物語

2037年

長崎ホテル清風

12月３日

大江戸温泉物語

2037年

幸雲閣

12月３日

鬼怒川観光ホテル

年間固定賃料（注１）
（百万円）

2037年
12月３日

大江戸温泉物語

2037年

きのさき

12月３日

大江戸温泉物語

2037年

東山グランドホテ

12月３日

比率
（％）

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）

216

8.8

9,782.37

3.5

147

6.0

10,211.46

3.7

187

7.6

8,469.22

3.1

109

4.4

6,125.84

2.2

131

5.3

14,132.27

5.1

71

2.9

5,947.80

2.2

73

3.0

5,177.18

1.9

49

2.0

8,660.20

3.1

117

4.8

11,114.69

4.0

84

3.4

10,843.89

3.9

269

11.0

22,402.38

8.1

149

6.1

103

4.2

10,602.89(注２)16,602.03

3.8

6.0

ル
＜ホテルレオ
大江戸温泉物語

２

遊園地、ホ

レオマリゾート

株式会社レオマ

テル、旅館

(注３)

ユニティー

等観光施設
の経営等

マの森＞
2036年
８月31日

749

30.5

8.5

23,322.42＜ニューレオマワールド＞

14.7

40,573.63
大江戸温泉物語
レオマリゾート
(注４)

2066年
８月31日

合計

1

0.0

71,790.51

26.0

2,460

100.0

275,758.78

100.0（注１） 上記各物件の賃料は、2019年５月31日現在において締結されている賃貸借契約に基づき、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円
未満を切り捨てて記載しています。また、「比率」欄には、ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各施設の年間固定賃料の占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間
固定賃料の合計又は比率の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める
一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。なお、変動賃料の算定方法については、後記「（ワ）保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。

- 104 -

また、大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきについて、2019年６月１日を効力発生日として固定賃料に関する賃料改定を行うことについて2019年１月31日付で賃借人との間で賃貸借契約の変更契約を締結しています。改定後の年間固定賃料は、大江戸温泉物語 レオマリゾートが629百万円、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風が149百万円、鬼怒川観光ホテルが348百万円、大江戸温泉物語 きのさきが157百万円となります。なお、改定後の年間固定賃料の合計額は2,460百万円と変更はありません。
（注２） 本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
（注３）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、2019年５月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（面積：71,790.51㎡）に関するものがあり、そのうち当該建物に関する賃貸借契約の内容を記載しています。
（注４）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」について、2019年５月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（面積：71,790.51㎡）に関するものがあり、そのうち当該土地の一部に係る賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、動物が当該土地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。
（注５） 契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「（ワ）保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。

- 105 -

(ヌ) 保有資産に係る担保の状況
本書の提出日現在、保有資産につき、本投資法人が設定を合意又は約束している担保はありません。
(ル) ポートフォリオの概況
2019年５月31日現在、ポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
ａ．用途別
用途

取得価格（百万円）
（注１）

物件数

比率（％）

温泉・温浴関連施設

14

36,705100.0

その他用途施設

－

－

－

14

36,705100.0

合計
ｂ．賃貸期間別

契約年数
賃貸借期間

10年超
10年以内
合計

年間固定賃料
（百万円）
（注２）

残存年数
比率
（％）

年間固定賃料
（百万円）

比率
（％）

2,460

100.0

2,460

100.0

－

－

－

－

2,460

100.0

2,460

100.0

ｃ．契約形態別
契約形態

年間固定賃料（百万円）
（注２）

比率（％）

定期賃貸借契約

2,460

100.0

普通賃貸借契約

－

－

2,460

100.0

合計

(注１)「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料
等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注２) 賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されており、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

- 106 -

(ヲ) 個別投資不動産等物件の収支状況
投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
（単位：千円）
物件名

大江戸温泉物語
レオマリゾート

運用日数

大江戸温泉物語
伊勢志摩

伊東ホテル
ニュー岡部

大江戸温泉物語あたみ

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

182

182

182

182

182

① 賃貸事業収入

439,315

119,075

91,170105,720

62,910

第一賃料

406,347

115,555

82,462

101,855

61,133

固定賃料

375,257（注２）

108,056

73,78093,71654,589変動賃料

31,090

7,499

8,681

8,138

6,543

32,968

3,520

8,708

3,865

1,777

－

－

－

－

－

② 賃貸事業費用

35,122

4,512

9,758

4,881

2,533

管理委託費

2,000

1,000

1,000

1,000

1,000

公租公課

31,541

3,098

8,306

3,342

985

損害保険料

1,579

413

452

321

294

その他費用

1

1

0

216

253

③ 賃貸NOI（=①-②）

404,193

114,563

81,411

100,839

60,376④ 減価償却費

82,71152,064

27,62033,03928,922

321,481

62,49953,79067,79931,454

第二賃料
その他賃貸事業収入

不動産賃貸事業利益（＝③-④）（単位：千円）物件名
運用日数

大江戸温泉物語あわら

大江戸温泉物語
かもしか荘

大江戸温泉物語伊香保

大江戸温泉物語
君津の森

大江戸温泉物語
長崎ホテル清風

182

182

182

182

182

① 賃貸事業収入

78,23046,54545,68332,63767,359

第一賃料

69,39940,39941,58527,35862,885

固定賃料

65,77835,72336,75924,59058,729

変動賃料

3,621

4,676

4,825

2,768

4,155

8,830

6,145

4,098

5,278

4,474

－

－

－

－

－

② 賃貸事業費用

9,635

7,141

5,273

6,277

5,492

管理委託費

1,000

1,000

1,000

1,000

1,000

公租公課

5,150

5,339

3,814

4,921

3,831

損害保険料

583

370

265

356

659

その他費用

2,902

431

194

－

1

③ 賃貸NOI（=①-②）

68,59439,40440,41026,36061,866④ 減価償却費

21,07913,347

13,756

7,731

19,58747,51526,056

26,653

18,62842,279第二賃料
その他賃貸事業収入

不動産賃貸事業利益（＝③-④）- 107 -

（単位：千円）
物件名
運用日数

大江戸温泉物語
幸雲閣

鬼怒川観光ホテル

大江戸温泉物語
きのさき

大江戸温泉物語
東山グランドホテル

全体合計

182

182

182

182

182

① 賃貸事業収入

44,948147,947

85,844

67,596

1,434,986

第一賃料

42,103

142,665

79,42157,0991,330,273

固定賃料

42,103

134,868

74,68751,7901,230,431

変動賃料

－

7,797

4,733

5,309

99,841

2,844

5,281

6,422

10,221

104,437

－

－

－

275

275

② 賃貸事業費用

3,971

7,403

6,744

11,344

120,094

管理委託費

1,000

1,000

1,000

1,000

15,000

公租公課

2,554

4,608

4,647

9,574

91,714

損害保険料

317

668

374

386

7,042

その他費用

99

1,127

723

383

6,337

③ 賃貸NOI（=①-②）

40,976

140,544

79,09956,251

1,314,891④ 減価償却費

20,55060,991

19,94026,635427,980

不動産賃貸事業利益（＝③-④）

20,42579,55259,15929,615886,911

第二賃料
その他賃貸事業収入(注１)金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注２)大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結されており、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額86,000円受領しています。固定賃料には当該土地賃料を含んで記載しています。

- 108 -

(ワ) 保有資産の個別不動産の概要
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の２つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。
・「用途」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の２つの分類のいずれかを記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産
登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。

・・「取得年月日」は、各不動産に係る売買契約に記載された各保有資産の譲渡実行日を記載しています。
「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。

・「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。

・「鑑定評価額」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。

・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示が未実施の場合その他住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）に都道府県・名を加えて記載しています。
「交通」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る・不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。
土地の「地番」は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載してい・ます。
土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場
合があります。

・

土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。

・

土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第７条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第７条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。

・

土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）に基づいて
おり、現況とは一致しない場合があります。

・・

土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
建物の「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。なお、新築年月日

・が不明な場合は、最新の増築年月日を記載しています。
建物の「構造／階数」は、不動産登記簿上の主たる建物について不動産登記簿上の記載に基づいて記載し

・

ています。
建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。

・

建物の「設計者」及び「施工者」は、不動産登記簿上の主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。

・「賃貸可能面積」は、2019年５月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。

・「稼働率」は、2019年５月31日現在における稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合）について、小数第２位を四捨五入して記載しています。

・「主要テナント」は、2019年５月31日現在時点において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書
兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が・大きい者を記載しています。
「テナント数」は、2019年５月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物・等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。
「客室数」には、2019年５月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
- 109 -

・

「転貸テナント数」は、2019年５月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受ける者の数を記載
しています。

・「PM会社」は、2019年５月31日現在、当該物件において建物の管理業務等を受託している者を記載しています。

・「特記事項」には、2019年５月31日現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明・「テナント」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、「契約更改の方法」
は、2019年５月31日現在において効力を有する賃貸借契約書の内容を記載しています。

c. 「運営実績」欄に関する説明
・ 「運営実績」は、賃借人から取得した情報を原則としてそのまま記載していますが、一部については、賃・借人から取得した情報に基づき、本資産運用会社にて再集計しています。
「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第２位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）

・「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値について、１円未満切り捨てて記載しています。

・「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、１円未満切り捨てて・記載しています。なお、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
「売上高」とは、賃借人が旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいい、百万円

・未満を切り捨てて記載しています。
「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、2018年６月から2019年５月までの平均値を、「売上高」については、2018年６月から2019年５月までの期間の合計値を記載しています。

- 110 -

物件番号S-１

大江戸温泉物語 レオマリゾート

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
（注１）
交通
土地

地番

建ぺい率

容積率

用途地域

敷地面積

所有形態
賃貸可能面積（注５）

用途特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
香川県丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22
2016年９月１日
10,379,000,000円

温泉・温浴関連施設

不動産
8,910,000,000円（2019年５月31日）

JR予讃線「丸亀」駅より約15km、JR土讃線「琴平」駅より約7.5km、高松琴平電鉄琴平線「栗熊」駅より約2.7km
丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番 建物 建築時期
＜ホテルレオマの森＞
22他464筆
1991年７月10日（注２）＜ニューレオマワールド＞
1991年３月30日（注３）70％
構造／階数 ＜ホテルレオマの森＞
鉄骨鉄筋コンクリート造ルーフィン
グ葺11階建＜ニューレオマワールド＞
鉄骨造鋼板葺２階建
200％
延床面積＜ホテルレオマの森＞
23,322.42㎡＜ニューレオマワールド＞
40,573.63㎡
非線引都市計画区域
設計者＜ホテルレオマの森＞（注４）
新築：株式会社AAA総合設計
増築（森のおかげ温泉）：株式会社
プラス計画設計事務所
増築（レストラン）：株式会社再生建築研究所一級建築士事務所＜ニューレオマワールド＞
新築：郡ビルド株式会社一級建築士
事務所
増築：郡ビルド株式会社一級建築士
事務所
665,403.01㎡
施工者＜ホテルレオマの森＞（注４）
新築：清水建設株式会社四国支店
増築（森のおかげ温泉）：清水建設
株式会社四国支店
増築（レストラン）：中央宣伝企画
株式会社＜ニューレオマワールド＞
新築：郡ビルド株式会社
増築：郡ビルド株式会社
所有権
所有形態
所有権
＜ホテルレオマの森＞
稼働率
100％
23,322.42㎡＜ニューレオマワールド＞
40,573.63㎡
株式会社レオマユニティー
テナント数
１
241
転貸テナント数
０
株式会社レオマユニティー

主要テナント
客室数
PM会社
特記事項：
・本土地の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本土地の一部（面積：244,326㎡。なお、現況は森林です。）は、地域森林計画の対象となる民有林に該当します。
・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する一部の確認済証及び検査済証が確認できませんが、株式会社J建築検査センターより建築基準法適合状況調査報告書を取得して問題ないことを確認しています。
・フリーズィングシー棟（現在運転休止中の遊具「アドベンチャーシップ」が設置されている建物。延床面積：
5,188.85㎡）については、本書の提出日現在、日常的には使用されていません。
（注１）
（注２）
（注３）

本物件所在地は、住居表示が未実施です。
不動産登記簿上、2004年及び2016年に増築工事を実施しています。
不動産登記簿上、1991年に増築工事を実施しています。

- 111 -

（注４）
（注５）

本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
当該物件の建物に関する賃貸可能面積のみを記載しており、土地の面積は含みません。

賃貸借の概要株式会社レオマユニティー
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積
ホテルレオマの森：23,322.42㎡
ニューレオマワールド：40,573.63㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額62,456,896円（注１）（ただし、2016年11月までは、月額67,479,294円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額5,181,730円とし、2019年６月以降、
以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの64.0％（注２）（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃
料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金374,741,376円（注３）（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後７年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 112 -

違約金

契約更改の方法

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。

（注１）

本改定により、2019年６月以降の固定賃料は月額52,456,896円となります。

（注２）

本変更により、2019年６月以降の変動賃料発生係数は58.7%となります。

（注３）

本改定により、2019年６月以降の敷金は314,741,376円となります。

運営実績（ホテルレオマの森）
2018年
6月

7月

8月

9月

2019年
10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

累計

客室稼働率

72.0%

76.6%

99.2%

77.2%

88.8%

98.4%

97.2%

85.5%

92.2%

98.3%

84.2%

85.3%

87.9%

ADR(円)

24,32031,35647,64827,31925,937

26,73933,03230,45327,22432,67032,986

31,76031,300

RevPAR(円)17,51024,01847,26621,09023,032

26,311

32,107

26,037

25,10032,114

27,77427,091

27,512

185

232

461

204

236

271

311

257

230

309

258

272

3,230

売上高(百万円)

運営実績（ニューレオマワールド）
2018年
入場者数(人)
売上高(百万円)
(注)

6月

7月

34,62552,169 130,391

120

208

8月
577

2019年

累計

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

35,30541,19051,16059,66737,92426,261

46,61049,62675,751 640,679

140

144

173

210

144

90

190

201

「入場者数」とは、当該期間中に「ニューレオマワールド」を利用した延べ人数をいいます。

- 113 -

298

2,500

テナント
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金、保証金
期間満了時の更新
について

賃料改定について中途解約について違約金

契約更改の方法

賃貸借の概要（注１）（注２）
株式会社レオマユニティー
定期借地契約本投資法人が本物件を取得した日から50年間（注３）71,790.51㎡
月額86,000円
516,000円
１. 契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含みます。）及び建物の築造による賃貸借期間の延長は行いません。
２. 賃貸借期間満了にあたり、テナントから本件土地の継続利用の要請があった場合には、本投資法人及びテナントは誠実に協議するものとし、合意に至った場合には、本投資法人及びテナン
トは改めて新たな本件土地の定期借地権設定契約を締結するものとします。
１. 賃料は、基準年度（毎年12月１日からの１年間をいいます。以下、本賃貸借の概要において「基準年度」といいます。）ごとに、当該基準年度の12月１日以降の額を、次の式により算出された額に変更します。なお、算出された額に千円未満の端数が生じたときは、これを四捨五入した金額を毎年12月から翌年10月までの各月分の月額賃料とし、翌年11月分の賃料はその残額とします。
変更後の賃料の額（月額）＝（（A－B）＋B’）÷12
A：当該時点における賃料の額（年額）B：直前の基準年度の開始日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本件土地に賦課されていた固定資産税その他の公租公課の額（本件土地賃貸借期間の初日以後
第１回目の変更にあっては、本件土地賃貸借期間の初日において本件土地に賦課されていた固定資産税その他の公租公課の額）
B’：当該基準年度の開始日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課の額
２. 各基準年度の開始日以降、本件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課の額に増減のある場合には、その増減額に応じて、その直後の基準年度の賃料の額を変更します。
テナントは、賃貸借期間中、本契約を中途解約することができません。
１. 所定の事由により本契約が解除され、賃貸借期間満了日以前に終了した場合、テナントは、月額賃料の12か月分に相当する金額（当該解除時点の賃料の額を基準に算定するものとしま
す。）を、本契約終了日に、違約金として本投資法人に支払わなければなりません。
２. テナントの前項に基づく違約金の支払は、テナントの明渡遅延等本契約の解除により本投資法
人が被った損害等の賠償の請求を妨げません。
該当事項はありません。

（注１） 本契約に基づき賃貸される土地（以下、本賃貸借の概要において「本借地」といいます。）上には閉鎖された動物園が存在しており、テナントは、本借地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
（注２） 本借地上には前所有者である合同会社香川県観光開発所有の建物が存在することから、テナントが本借地を明け渡すにあたり、本借地上に存在する建物や構築物等を撤去すべきテナントの義務の有無及びその範囲並びに撤去の主体については、本契約が終了した際に、本投資法人、テナント及び合同会社香川県観光開発の三者で誠実に協議の上、決定するものとされています。
（注３） 動物が本借地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされています。

- 114 -

物件番号S-２

大江戸温泉物語 伊勢志摩

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
交通
土地

地番

建ぺい率

容積率
用途地域

敷地面積
（注４）

所有形態
賃貸可能面積主要テナント用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類不動産
鑑定評価額
3,840,000,000円（価格時点）（2019年５月31日）
三重県志摩市浜島町浜島1035番地
近鉄志摩線「鵜方」駅より約10km・車で約20分、伊勢自動車道「玉城IC」より約30km・車で約１時間
志摩市浜島町浜島字小向1036番他 建物 建築時期
本館：1973年２月13日（注２）
15筆（注１）
北館：1979年２月28日
南館：1984年８月16日
70％
構造／階数 本館：鉄筋コンクリート造陸屋根８（注１）階建
北館：鉄筋コンクリート造陸屋根地
下２階付６階建
南館：鉄筋コンクリート造陸屋根地
下１階付６階建200％
延床面積
9,782.37㎡
非線引都市計画区域、用途地域指
設計者
新築、増築①、増築③、増築④：清定なし（注３）
水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所
増築②：有限会社林一級建築士事務所
増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、
増築⑫：有限会社松森建築設計事務所
増築⑦、増築⑬：株式会社ホシ建築
設計室
増築⑭：対震構造エンジニアリング
株式会社
9,637.99㎡
施工者
新築、増築①、増築③、増築④：清（注３）
水建設株式会社名古屋支店
増築②：有限会社林一級建築士事務所
増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、
増築⑫、増築⑬：不詳
増築⑦：株式会社淺沼組名古屋支店
増築⑭：有限会社創協
所有権
所有形態
所有権
9,782.37㎡
稼働率
100％
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
１
ツ株式会社
83
転貸テナント数０
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
2016年９月１日
3,656,900,000円

客室数
PM会社
特記事項：
・本土地の隣地との境界について、書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みです。本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本建物の一部は1981年に改正される以前の耐震基準（いわゆる旧耐震基準）により設計及び施工された建物ですが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施
状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。
・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証が存在しませんが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必
要があるとの見解書を得ています。
・微量PCBが含有されているトランスについて、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出が行われ、適切に保管されています。
（注１） 本物件は、建物合併登記手続が完了していますが、建築時期及び構造／階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
（注２） 不動産登記簿上、1979年、1984年及び1989年に増築工事を実施しています。
（注３） 増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
（注４） 敷地面積には、建築基準法第42条第２項により、道路とみなされる部分（セットバック部分）が約7.5㎡含まれます。

- 115 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積9,782.37㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額18,009,399円（ただし、2016年11月までは、月額18,948,490円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額962,993円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの77.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃
料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金108,056,394円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後７年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 116 -

違約金

契約更改の方法

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年
6月

7月

8月

9月

2019年
10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

累計

客室稼働率

88.3%

93.2%

95.5%

92.0%

95.1%

98.5%

98.7%

94.5%

98.3%

93.8%

91.2%

91.3%

94.2%

ADR(円)

29,71432,62248,00532,20031,24032,49434,47432,26930,98438,09532,56432,40734,003

RevPAR(円)26,23730,40345,844

29,62429,70932,00634,02530,49430,45735,73329,69829,58732,030

79

92

136

92

94

98

104

92

84

108

89

90

1,164

売上高(百万円)- 117 -

物件番号S-３

伊東ホテルニュー岡部

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
交通
土地 地番
建ぺい率
容積率
用途地域

敷地面積
所有形態
賃貸可能面積主要テナント用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産
鑑定評価額
2,820,000,000円（価格時点）（2019年５月31日）
静岡県伊東市桜木町二丁目１番１号
JR伊東線・伊豆急行線「伊東」駅より約1.2km・車で約５分・徒歩約15分
伊東市桜木町二丁目663番１他９ 建物 建築時期
1990年11月８日（注１）筆80％
構造／階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地
下１階付９階建300％
延床面積
10,211.46㎡
近隣商業地域
設計者
新築：株式会社石井設計
増築：宮本建築設計室一級建築士事務所
2,945.87㎡
施工者
新築：鹿島建設株式会社横浜支店
増築：新東建設株式会社
所有権
所有形態
所有権
10,211.46㎡
稼働率
100％
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
１
ツ株式会社
73（注２）
転貸テナント数０
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
2016年９月１日
2,657,800,000円

客室数
PM会社
特記事項：
・本物件（相模亭）は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、大江戸温泉物語株式会社は、駿河亭の所有者から駿河亭を賃借した上で、本投資法人から賃借する相模亭と一体的な運営をしています。なお、駿河亭には、駿河亭の所有者を債務者とする根抵当権が設定されています。
・本建物と隣接する駿河亭との間には水路が横断しており、当該水路上には渡り廊下（１・２階部分で本建物と駿河亭を連絡する連絡通路）等が存していますが、河川占用許可を取得しています。
(注１)
(注２)

不動産登記簿上、年月日不詳及び1992年に増築工事を実施しています。
保有資産ではない駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。

- 118 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積10,211.46㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額12,296,799円（ただし、2016年11月までは、月額13,644,591円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額1,471,251円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します（注）。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの52.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃
料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金73,780,794円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後７年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 119 -

違約金

契約更改の方法(注)

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。

保有資産ではない駿河亭を含めた修正後GOPに基づいて、変動賃料額及び暫定変動賃料額を算定します。

運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

75.1%

84.0%

97.3%

85.1%

89.4%

98.2%

96.0%

92.4%

99.1%

99.5%

95.1%

93.7%

92.1%

ADR(円)

26,052

29,32042,01426,85027,06827,684

31,45830,57327,27531,50428,762

28,86029,964

RevPAR(円)19,565

24,62840,87922,84924,19827,18530,19928,24927,02931,34627,352

27,041

27,596

79

97

155

89

98

110

122

114

98

121

104

105

1,299

売上高(百万円)(注)

保有資産ではない駿河亭を含めた運営実績を記載しています。

- 120 -

物件番号S-４

大江戸温泉物語 あたみ

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
交通
土地 地番
建ぺい率
容積率
用途地域

敷地面積

所有形態
賃貸可能面積主要テナント用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産
鑑定評価額
3,220,000,000円（価格時点）（2019年５月31日）
静岡県熱海市咲見町８番３号
JR東海道新幹線及びJR東海道本線「熱海」駅より約600m・徒歩約７分
熱海市東海岸町255番２及び熱海 建物 建築時期
1959年２月27日（注１）
市咲見町245番20他12筆
80％
構造／階数 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・
亜鉛メッキ鋼板葺12階建
500％
延床面積
8,469.22㎡
商業地域
設計者
本館：不詳
新館、第二新館、大浴場棟増築：株
式会社稲葉長司設計事務所
2,053.32㎡
施工者
本館、大浴場棟増築：不詳
新館：佐藤工業株式会社横浜支店
第二新館：清水建設名古屋支店
所有権
所有形態
所有権
8,469.22㎡
稼働率
100％
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
１
ツ株式会社
76
転貸テナント数０
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
2016年９月１日
2,997,300,000円

客室数
PM会社
特記事項：
・本土地の一部の隣地との境界について、書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本建物の一部は1981年に改正される以前の耐震基準（いわゆる旧耐震基準）により設計及び施工された建物ですが、対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと推察されるとの見解書を得ています。
・本土地の一部（面積：2.00㎡）について、熱海市に対し石碑の設置を目的として使用貸借しています。本投資法人
が、当該土地を売却しようとする際には、熱海市から予め承諾を取得することが必要であり、同市が取得の意向を示した場合には同市に優先的に売却するものとされています。
・本物件10階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
(注１)

不動産登記簿上、1977年、1981年、1989年、1997年及び2016年に増築工事を実施しています。

- 121 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積8,469.22㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額15,619,380円（ただし、2016年11月までは、月額16,432,681円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額939,716円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの74.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金93,716,280円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後７年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 122 -

違約金

契約更改の方法

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年
6月

7月

8月

9月

2019年
10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

累計

客室稼働率

97.0%

96.1%

97.9%

97.2%

96.3%

99.2%

98.0%

99.4%

99.8%

99.5%

99.3%

97.6%

98.1%

ADR(円)

28,551

31,41047,69430,541

29,88130,833

34,971

31,25031,42535,712

32,57132,752

33,182

RevPAR(円)27,69430,185

46,692

29,68528,77530,58634,271

31,062

31,36235,53332,34331,96532,551

75

84

126

80

79

82

93

85

78

98

85

87

1,057

売上高(百万円)- 123 -

物件番号S-５

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）

不動産
2,030,000,000円（2019年５月31日）

取得年月日
取得価格

2016年９月１日
1,910,900,000円

所在地（住居表示）
交通
土地 地番

静岡県伊豆市土肥2791番４
伊豆箱根鉄道駿豆線「修善寺」駅より約27.3km・車で約１時間
伊豆市土肥字北屋形2791番２他６ 建物 建築時期
1974年10月４日（注）筆－
構造／階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根亜
鉛メッキ鋼板ぶき12階建－
延床面積
6,125.84㎡
都市計画区域外
設計者
1974年新築：株式会社石井建築事務所
1987年増築、1990年増築、2005年増
築：不詳
2,800.83㎡
施工者
1974年新築：株式会社間組名古屋支店
1987年増築、1990年増築、2005年増
築：不詳
所有権
所有形態
所有権
6,125.84㎡
稼働率100％
大江戸温泉物ホテルズ＆リゾーツ テナント数
１
株式会社
64
転貸テナント数０
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

建ぺい率
容積率
用途地域

敷地面積

所有形態
賃貸可能面積主要テナント

客室数
PM会社
特記事項：
・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みです。本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本物件の２階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社
アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損等は確認されず、概ね良好な状態であったとの調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
(注)

不動産登記簿上、2005年に増築工事を実施しています。

- 124 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積6,125.84㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額9,098,235円（ただし、2016年11月までは、月額10,090,632円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額1,016,579円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの72.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金54,589,410円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後５年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 125 -

違約金

契約更改の方法

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年
6月

7月

8月

9月

2019年
10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

累計

客室稼働率

67.9%

87.3%

97.4%

79.9%

78.0%

93.2%

93.5%

86.8%

96.6%

99.2%

87.2%

86.7%

87.8%

ADR(円)

24,16031,30547,71825,68625,01324,657

27,704

27,214

24,67827,14026,251

26,82628,506

RevPAR(円)16,40427,32946,477

20,523

19,51022,98025,90323,621

23,83826,922

22,89023,25825,028

36

60

100

44

44

51

57

52

49

59

49

52

659

売上高(百万円)- 126 -

物件番号S-６

大江戸温泉物語 あわら

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
交通
土地

地番

建ぺい率

容積率
用途地域

敷地面積

所有形態
賃貸可能面積主要テナント用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産
鑑定評価額
2,000,000,000円（価格時点）（2019年５月31日）
福井県あわら市二面48番10号
JR北陸本線「芦原温泉」駅より約4.5km・車で約15分
えちぜん鉄道三国芦原線「あわら湯のまち」駅より約1.0km・徒歩で約15分
あわら市二面48字嵩田11番他42筆 建物 建築時期
みやこ亭：1984年９月23日（注１）
南館：1972年10月５日
東館：1980年10月25日
80％、60％構造／階数 みやこ亭：鉄骨・鉄筋コンクリート（注１）造陸屋根８階建
南館：鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
東館：鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・鉄板葺６階建400％、200％
延床面積14,132.27㎡
非線引都市計画区域・商業地域、
設計者
東館：
非線引都市計画区域・第１種住居
1980年新築：株式会社神谷建築事務
地域
所
1984年増築：不詳
みやこ亭・緑風苑：
株式会社神谷建築事務所
南館：
1972年新築、増築：不詳
13,263.72㎡（注２）
施工者
東館：
1980年新築、1984年増築：不詳
みやこ亭：株式会社浅沼組
南館：
1972年新築、増築：不詳
緑風苑：不詳
所有権及び借地権
所有形態
所有権
14,132.27㎡
稼働率
100％
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
１
ツ株式会社
95
転貸テナント数０
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
2016年９月１日
1,901,200,000円

客室数
PM会社
特記事項：
・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本建物と駐車場の一部は借地上に存在しており、本投資法人は複数の土地所有者との間で賃貸借契約を締結しています。本物件を第三者に譲渡する際には当該土地所有者（借地権設定者）の承諾が必要です。
・テナントは本土地を横断している公図上水路及び里道とされている部分についても駐車場として使用しています。テ
ナントは、当該部分の占用許可を取得しており、今後も当該占用許可を維持する予定です。
・本物件に隣接しテナントが所有する建物（寮）への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行す
ること、及び周辺地権者等の関係者が必要な範囲で本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。
・本建物は1981年に改正される以前の耐震基準（いわゆる旧耐震基準）により設計及び施工された建物ですが、株式会
社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。
・微量PCBが含有されているトランス及びドラム缶内の油について、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出が行われ、適切に保管されています。
・本物件の別館１階から４階の階段室等の天井部分にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。

(注１) 本物件は、建物合併登記及び減築による変更登記手続を完了していますが、建築時期及び構造／階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
(注２) 前所有者は、当該土地の一部（面積：5,641.90㎡）を第三者より賃借しています。

- 127 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積14,132.27㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額10,963,033円（ただし、2016年11月までは、月額11,531,263円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額608,360円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×3.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの62.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金65,778,198円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後５年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 128 -

違約金

契約更改の方法

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年
6月

7月

8月

9月

2019年
10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

累計

客室稼働率

82.7%

86.2%

99.5%

82.4%

87.9%

98.5%

83.9%

57.2%

74.6%

93.5%

86.2%

71.2%

83.7%

ADR(円)

25,87630,36940,382

27,276

27,831

27,81331,76633,39428,78628,99528,51329,75830,146

RevPAR(円)21,39926,17840,18022,47524,46327,39526,651

19,101

21,474

27,11024,57821,187

25,232

80

96

145

82

91

101

98

71

72

100

89

79

1,111

売上高(百万円)- 129 -

物件番号S-７

大江戸温泉物語 かもしか荘

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
交通

土地

地番
建ぺい率
容積率
用途地域

敷地面積
所有形態
賃貸可能面積主要テナント用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類不動産
鑑定評価額
1,270,000,000円（価格時点）（2019年５月31日）
栃木県那須塩原市塩原1256番地
JR宇都宮線「西那須野」駅より約20km・車で約35分
JR東北新幹線「那須塩原」駅より約24km・車で約40分
東北自動車道「西那須野塩原IC」より約14km・車で約20分
那須塩原市塩原字前山1256番４
建物 建築時期
1996年２月29日
60％
構造／階数 鉄筋コンクリート造ステンレス鋼板
ぶき４階建
200％
延床面積
5,947.80㎡
非線引都市計画区域、第一種住居設計者
株式会社フケタ設計
地域
7,734.61㎡
施工者
東急・浜屋特定建設工事共同企業体
所有権
所有形態
所有権
5,947.80㎡
稼働率100％
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
１
ツ株式会社
60
転貸テナント数０
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
2016年９月１日
1,222,200,000円

客室数
PM会社
特記事項：
・本物件に隣接しテナントが所有する建物（寄宿舎）への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。
・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号。その後の改正を含みます。）（以下「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」といいます。）に基づく土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）に位置しています。

- 130 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積5,947.80㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額5,953,916円（ただし、2016年11月までは、月額6,596,944円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額655,836円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×6.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの62.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金35,723,496円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後５年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 131 -

違約金

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。

契約更改の方法

該当事項はありません。
運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

85.8%

93.8%

99.2%

81.8%

94.0%

97.9%

78.9%

68.9%

68.5%

89.4%

77.6%

76.9%

84.5%

ADR(円)

24,11825,47836,262

24,846

27,81527,78526,53525,79225,00725,941

27,15228,36527,297

RevPAR(円)20,69323,89835,971

20,324

26,14627,201

20,936

17,77017,12923,19121,06921,812

23,065

44

53

77

42

57

59

45

39

35

50

44

47

598

売上高(百万円)- 132 -

物件番号S-８

大江戸温泉物語 伊香保

用途

温泉・温浴関連施設

建ぺい率

特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
群馬県渋川市伊香保町伊香保592番１号
JR上越線・吾妻線「渋川」駅より約9.7km・車で約30分
渋川市伊香保町伊香保字西沢592 建物 建築時期
番１他７筆
70％
構造／階数

容積率
用途地域

400％
都市計画区域外

延床面積
設計者

敷地面積

6,805.12㎡

施工者

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
交通
土地 地番

所有形態
賃貸可能面積主要テナント2016年９月１日
1,299,800,000円

所有権
所有形態
5,177.18㎡
稼働率
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
ツ株式会社
40
転貸テナント数
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

不動産
1,380,000,000円（2019年５月31日）

1983年11月１日（注）鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板
ぶき・陸屋根７階建
5,177.18㎡
本館棟：不詳
浴室棟：南澤建設一級建築士事務所
新館棟：
新築：南澤建設一級建築士事務所
増築：株式会社再生建築研究所
本館棟、浴室棟：南澤建設株式会社
新館棟：
新築：南澤建設株式会社
増築：不詳
所有権
100％
１

客室数
０
PM会社
特記事項：
・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本土地の一部（面積：1,835.00㎡）は、森林法（昭和26年法律第249号。その後の改正を含みます。）（以下「森林法」といいます。）に定める保安林に指定されています。当該土地の本書の提出日現在の現況は森林であり、日常的な立入りは行われていません。
・本土地に所在する擁壁について、建造の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証が不明となっていますが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の
経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要があるとの見解書を得ています。
・本物件の１階から４階の階段室の天井、段裏にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
(注)

不動産登記簿上、1994年に増築工事を実施しています。

- 133 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積5,177.18㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額6,126,558円（ただし、2016年11月までは、月額6,788,768円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額708,097円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの67.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年２月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金36,759,348円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後５年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 134 -

違約金

契約更改の方法

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

97.8%

91.1%

99.6%

97.9%

98.1%

99.8%

97.3%

87.0%

95.4%

99.3%

98.8%

98.7%

96.7%

ADR(円)

26,85828,742

40,67827,86829,95831,47032,38528,40525,85729,29831,672

31,07230,457

RevPAR(円)26,267

26,18340,51527,282

29,38831,40731,51024,712

24,66729,092

31,291

30,66829,451

36

37

57

37

42

45

44

35

31

41

43

43

497

売上高(百万円)- 135 -

物件番号S-９

大江戸温泉物語 君津の森

取得年月日
取得価格

2016年９月１日
819,650,000円

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
千葉県君津市法木字法木野384番地119

不動産
862,000,000円（2019年５月31日）

1996年３月21日

建ぺい率

JR内房線「君津」駅より約15km・車で約30分
館山自動車道「君津IC」より約10km・車で約16分
君津市法木字法木野384番119他４ 建物 建築時期
筆
－
構造／階数

容積率
用途地域
敷地面積

－
都市計画区域外
57,069.38㎡

所在地（住居表示）
（注）
交通
土地

用途

地番

所有形態
賃貸可能面積主要テナント

延床面積
設計者
施工者

所有権
所有形態
8,660.20㎡
稼働率
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
ツ株式会社
41
転貸テナント数
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板
ぶき４階建
8,660.20㎡
川鉄エンジニアリング株式会社
新日鉄・東急・白井建設工事共同企
業体
所有権
100％
１

客室数
０
PM会社
特記事項：
・本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れで構成されていますが、アリーナ棟については、本書の提出日現在、日常的には使用されていません。
(注)

本物件所在地は、住居表示が未実施です。

- 136 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積8,660.20㎡
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
賃料
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額4,098,412円（ただし、2016年11月までは、月額4,535,272円）とします。
（２）変動賃料（i）
2016年11月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2016年12月（この月を含みます。）以降、月額436,860円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後
GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの52.0％（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv）
本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金
24,590,472円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後５年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）において、本契約を終了させることができます。この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 137 -

違約金

契約更改の方法

所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年
6月

7月

8月

9月

2019年
10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

累計

客室稼働率

90.9%

88.4%

98.9%

92.8%

97.1%

98.2%

97.4%

93.4%

96.3%

97.9%

97.2%

94.5%

95.2%

ADR(円)

23,621

26,08334,92326,50423,48625,261

27,68027,41225,153

27,187

26,05026,227

26,692

RevPAR(円)21,471

23,05734,53824,59522,80424,806

26,96025,602

24,222

26,61625,32024,78425,410

38

43

63

44

43

45

49

48

39

49

46

47

561

売上高(百万円)- 138 -

物件番号
S-10

大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
長崎県長崎市大鳥町523番地

取得年月日
取得価格

2017年12月４日
1,637,000,000円

所在地（住居表示）
（注）
交通
土地
地番
建ぺい率

JR長崎本線「長崎」駅から約3.3km・車で約10分
長崎県長崎市大鳥町523番他14筆
建物 建築時期
60%
構造／階数

容積率
用途地域

200%
市街化調整区域、第２種住居地域

延床面積
設計者

敷地面積

5,092.25㎡

施工者

所有形態
賃貸可能面積主要テナント

所有権
所有形態
11,114.69㎡
稼働率
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
ツ株式会社
100
転貸テナント数
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

不動産
2,570,000,000円（2019年５月31日）

1982年６月30日
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンク
リート造陸屋根12階建
11,114.69㎡
1982年新築：フジタ工業株式会社一級建築士事務所
1982年増築、1988年増築、1993年増築、2006年増築：不詳
1982年新築：フジタ工業株式会社九州支店
1982年増築、1988年増築、1993年増築、2006年増築：不詳
所有権
100%
１

客室数
０
PM会社
特記事項：
・本土地の一部に、電線路（支持物を除く）の施設及び保持並びにその架設、保守の目的で立ち入るための、九州電力株式会社を地役権者とする地役権が設定されています。
・低濃度PCBが含有されている油遮断器がありますが、適切に保管されています。なお、含有分析調査の結果、含有が認められたため、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出済みです。
・本土地の一部について、隣地所有者に対し、公道に通じるために無償で通行することを承諾しています。
・本土地の一部（面積：1,020.68㎡）は、森林法に定める保安林に指定されています。当該土地の本書の提出日現在の現況は森林であり、日常的な立入りは行われていません。
（注）

本物件所在地は、住居表示が未実施です。

- 139 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積11,114.69㎡
賃料
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額9,788,199円（注１）（ただし、2018年５月までは、月額10,286,583円）とします。
（２）変動賃料（i）
2018年５月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2018年６月（この月を含みます。）以降、月額498,384円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後GOP×2.2%（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの44.7%（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv） 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
（v）
上記（iii）にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期（2018年12月から
2019年５月まで）における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期（2018年６月から2018年11月まで）における変動賃料の月額（上記（ii）において、変動賃料発生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額）と同額とします。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金58,729,194円（注２）（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後７年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）以降において、本契約を終了させることができます。
この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 140 -

違約金

契約更改の方法

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。

（注１）

本改定により、2019年６月以降の固定賃料は月額12,496,532円となります。

（注２）

本改定により、2019年６月以降の敷金は74,979,192円となります。

運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

87.0%

81.0%

100.0%

91.8%

96.5%

98.9%

91.0%

73.6%

92.5%

100.0%

93.2%

98.5%

92.0%

ADR(円)

32,33031,52437,64931,49936,05733,82134,30532,09031,262

33,21632,27635,37833,578

RevPAR(円)28,12725,53437,64928,916

34,79533,44831,217

23,61828,91733,21630,081

34,84730,891

97

91

131

98

119

115

109

83

92

116

102

119

1,279

売上高(百万円)- 141 -

物件番号
S-11

大江戸温泉物語 幸雲閣

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
（注１）
交通
土地
地番
建ぺい率

用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
宮城県大崎市鳴子温泉字車湯１番地10

2017年12月４日
1,040,000,000円

JR陸羽東線「鳴子温泉」駅から約１km・車で約５分
宮城県大崎市鳴子温泉字車湯１番 建物 建築時期
10他36筆
70%
構造／階数

容積率
用途地域

400%
非線引都市計画区域、用途地域指
定なし

延床面積
設計者

敷地面積

11,829.25㎡（注２）（注３）

施工者

所有形態
賃貸可能面積主要テナント

所有権・借地権所有形態
10,843.89㎡
稼働率
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
ツ株式会社
98（注５）
転貸テナント数
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

不動産
1,220,000,000円（2019年５月31日）

1965年12月８日（注４）
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根８階建
10,843.89㎡
本館：
新築：青板建築設計事務所
1972年増築、1978年増築、1980年増
築、1985年増築：不詳
本館：
新築、1972年増築、1978年増築、1980年増築、1985年増築：フジタ工
業株式会社
所有権
100%
１

客室数
０
PM会社
特記事項：
・本建物の一部は借地上に存在しており、土地所有者である国との間で賃貸借契約を締結しています。当該借地及び当該借地上の本建物その他の工作物について、増改築等により現状を変更（軽微な変更を除く。）しようとするときは、土地所有者（借地権設定者）の書面による事前承諾が必要です。また、本物件を第三者に譲渡する際にも土地所有者（借地権設定者）の承諾が必要です。
・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく完了検査手続に関する検査済証が存在しませんが、ケイ・ユ
ニット株式会社より、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して
問題ないものと考えられる旨の見解書を得ています。
・建物状況調査報告書によると、低濃度PCBが含有されている可能性があるトランスがありますが、現状の使用においては問題ないとされています。
・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づく土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）に位置しています。
（注１）

本物件所在地は、住居表示が未実施です。

（注２）

敷地面積には、建築基準法第42条第２項により、道路とみなされる部分（セットバック部分。面積は測量中です。）が含まれます。

（注３）

当該土地の一部（面積：498.62㎡）を第三者（国）から賃借しています。

（注４）

不動産登記簿上、1972年、1978年、1980年及び1985年に増築工事を実施しています。

（注５）

保有資産でない別館を含めた本物件の客室数は合計116室です。

- 142 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積10,843.89㎡
賃料
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額7,017,209円（ただし、2018年５月までは、月額7,772,214円）とします。
（２）変動賃料（i）
2018年５月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2018年６月（この月を含みます。）以降、月額755,005円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後GOP×4.5%（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの45.3%（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv） 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
（v）
上記（（iii）にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期（2018年12月から2019年５月まで）における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期（2018年
６月から2018年11月まで）における変動賃料の月額（上記（ii）において、変動賃料発
生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額）と同額とします。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金42,103,254円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後５年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）以降において、本契約を終了させることができます。
この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 143 -

違約金

契約更改の方法

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

78.2%

74.5%

89.9%

83.8%

92.3%

91.9%

89.5%

74.6%

78.6%

81.2%

66.8%

71.9%

81.2%

ADR(円)

23,952

22,863

26,253

21,54424,566

26,263

27,10625,40324,93424,191

23,90524,02824,696

RevPAR(円)18,73017,032

23,601

18,053

22,674

24,13524,25918,95019,59819,643

15,96817,276

20,053

72

68

95

68

100

105

106

81

76

84

63

71

995

売上高(百万円)(注)

保有資産ではない別館を含めた運営実績を記載しています。

- 144 -

物件番号
S-12

鬼怒川観光ホテル

用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類不動産
鑑定評価額
6,140,000,000円（価格時点）（2019年５月31日）
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中島359番地２（注１）
交通
東武鬼怒川線「鬼怒川温泉」駅から約1.1km・徒歩約15分
土地
地番
栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中島 建物 建築時期
1981年８月21日（注３）354番１他23筆（注２）
建ぺい率
80%
構造／階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付10階建
容積率
400%
延床面積
22,402.38㎡
用途地域
非線引都市計画区域、商業地域
設計者
1981年新築：株式会社石井設計一級
建築士事務所1981年増築、1990年増築：不詳
敷地面積6,701.63㎡（注２）
施工者
1981年新築、1981年増築、1990年増
築：不詳
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積22,402.38㎡
稼働率
100%
主要テナント
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
１
ツ株式会社
客室数
172
転貸テナント数
０
PM会社
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
特記事項：
・本土地の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本物件の北東側の構築物が公有地に越境していますが、当該越境について占用許可を取得しています。また、本物
件の西側の入口付近の屋根及び緑地の一部が公有地に越境している可能性があります。境界確認の結果、越境が確認された場合は、行政と協議の上、占用許可の取得又は売払いの手続きを行う予定です。
・テナントは本土地の南側の駐車場南西部にある公図上水路とされている部分についても駐車場として使用しています。当該水路（面積：約17.85㎡）については、本書の提出日現在、前所有者の責任及び負担において国から前所有者への売払いの手続きが完了し、当該土地を本投資法人が前所有者から無償で取得しました。
・本土地の一部に、電気事業用設備の設置等のための、東京電力株式会社（設定当時の契約当事者を記載しています。以下同じです。）を地上権者とする地上権が設定されています。
・本土地の一部に、送電線路の架設及び保守等並びに送電鉄塔までの立入り等のための、東京電力株式会社を地役権者とする地役権が設定されています。
・本土地の一部は、東京電力株式会社との間の契約により、送電線路の架設及び保守等のため、上記地役権と同種の制限が課されています。
・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づく土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）に位置しています。
取得年月日
取得価格

2017年12月４日
3,870,000,000円（注１） 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
（注２） 地番及び敷地面積には、国から前所有者に対し売払が行われた後に本投資法人が取得した土地を取得する前の数値を記載しています。
（注３） 不動産登記簿上、1990年に増築工事を実施しています。

- 145 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積22,402.38㎡
賃料
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額22,478,074円（注１）（ただし、2018年５月までは、月額23,666,168円）とします。
（２）変動賃料（i）
2018年５月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2018年６月（この月を含みます。）以降、月額1,188,094円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後GOP×2.4%（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの47.5%（注２）（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv） 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
（v）
上記（iii）にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期（2018年12月から
2019年５月まで）における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期（2018年６月から2018年11月まで）における変動賃料の月額（上記（ii）において、変動賃料発生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額）と同額とします。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金134,868,444円（注３）（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後７年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）以降において、本契約を終了させることができます。
この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 146 -

違約金

契約更改の方法
（注１）
（注２）
（注３）

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。

本改定により、2019年６月１日以降の固定賃料は月額29,069,741円となります。
本変更により、2019年６月１日以降の変動賃料発生係数は56.0%となります。
本改定により、2019年６月１日以降の敷金は174,418,446円となります。

運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

83.2%

77.5%

97.7%

88.6%

95.0%

95.7%

77.9%

66.2%

66.9%

87.1%

83.4%

75.9%

83.0%

ADR(円)

28,681

30,232

38,522

29,02632,401

32,77133,727

33,63926,901

28,732

29,861

31,17331,491

RevPAR(円)23,862

23,42937,63525,71730,78031,361

26,273

22,26917,99625,02524,904

23,66026,137

174

163

240

171

222

221

189

154

118

167

165

156

2,144

売上高(百万円)- 147 -

物件番号
S-13

大江戸温泉物語 きのさき

取得年月日
取得価格
所在地（住居表示）
（注１）
交通
土地
地番

用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
兵庫県豊岡市城崎町桃島字菊屋島1232番地１

2017年12月４日
2,084,000,000円

建ぺい率

JR山陰本線「城崎温泉」駅から徒歩約11分
兵庫県豊岡市城崎町桃島字菊屋島 建物 建築時期
1232番１他12筆
80%
構造／階数

容積率
用途地域

400%
非線引都市計画区域、商業地域

延床面積
設計者

敷地面積

11,350.80㎡（注２）

施工者

所有形態
賃貸可能面積主要テナント

所有権
所有形態
10,602.89㎡（注４）
稼働率
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
ツ株式会社
103
転貸テナント数
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

不動産
2,650,000,000円（2019年５月31日）

1968年10月28日（注３）
鉄筋コンクリート・鉄骨造亜鉛メッ
キ鋼板ぶき・陸屋根７階建
10,602.89㎡（注４）1968年新築、1968年増築：不詳
1971年増築、1977年増築：三田建築
設計事務所一級建築士事務所
1989年増築：不詳
1968年新築、1968年増築：東洋棉花株式会社
1971年増築：株式会社竹内工務店
1977年増築：株式会社淺沼組
1989年増築：不詳
所有権
100%
１

客室数
０
PM会社
特記事項：
・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本物件の本館１階から４階、６階及び７階の客室等の天井部分等にアスベスト含有の吹付け材及び吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、空気環境測定ではアスベスト繊維濃度
は一般環境中と同程度であり、現況利用上の問題は少ないとの調査結果を得ています。これらの吹付け材及び吹付
けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付
け材及び吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
（注１）

本物件所在地は、住居表示が未実施です。

（注２）

敷地面積には、建築基準法第42条第２項により、道路とみなされる部分（セットバック部分）が約60～70㎡含まれます。

（注３）

不動産登記簿上、1968年、1977年及び1989年に増築工事を実施しています。

（注４）

本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。

- 148 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積10,602.89㎡（注１）賃料
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額12,447,999円（注２）（ただし、2018年５月までは、月額13,098,944円）とします。
（２）変動賃料（i）
2018年５月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2018年６月（この月を含みます。）以降、月額650,945円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後GOP×2.4%（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの47.7%（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv） 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
（v）
上記（iii）にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期（2018年12月から
2019年５月まで）における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期（2018年６月から2018年11月まで）における変動賃料の月額（上記（ii）において、変動賃料発生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額）と同額とします。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金74,687,994円（注３）（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後７年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）以降において、本契約を終了させることができます。
この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 149 -

違約金

契約更改の方法

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。

（注１） 本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
（注２） 本改定により、2019年６月１日以降の固定賃料は月額13,147,999円となります。
（注３） 本改定により、2019年６月１日以降の敷金は78,887,994円となります。

運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

83.0%

81.6%

99.7%

91.2%

92.7%

98.7%

94.4%

80.9%

88.0%

99.8%

98.3%

95.9%

92.0%

ADR(円)

25,99528,842

41,47927,55327,19930,21732,91332,65830,687

37,68530,59028,35831,369

RevPAR(円)21,57523,53541,35425,12825,21329,82431,06926,42027,00437,60930,06927,19528,859

82

90

156

94

100

113

120

103

93

142

112

105

1,317

売上高(百万円)- 150 -

物件番号
S-14

大江戸温泉物語 東山グランドホテル

取得年月日
取得価格

2017年12月４日
1,230,000,000円

所在地（住居表示）
（注１）
交通
土地
地番

用途

温泉・温浴関連施設

特定資産の概要
特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
福島県会津若松市東山町大字湯本字上湯本５番地１

JR磐越西線・只見線「会津若松」駅から約7.2km・車で約15分
1964年９月29日（注３）福島県会津若松市東山町大字湯本 建物 建築時期
字上湯本５番１他10筆

建ぺい率
容積率
用途地域

60%
200%
市街化調整区域

構造／階数
延床面積
設計者

敷地面積

12,451.81㎡（注２）

施工者

所有形態
賃貸可能面積主要テナント不動産
1,480,000,000円（2019年５月31日）

所有権・借地権
所有形態
16,602.03㎡
稼働率
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー テナント数
ツ株式会社
123
転貸テナント数
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
16,665.71㎡（注４）
1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築：不詳
1980年葵館増築、1991年本館増築：
株式会社石井建築事務所
1964年旧本館新築、1974年茜館増築、1979年茜館増築、1980年葵館増
築：不詳
1991年本館増築：フジタ工業株式会
社仙台支店
所有権・借家権
100%
１

客室数
０
PM会社
特記事項：
・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・隣地より建物（寄宿舎）の一部が本土地に越境しており、本投資法人は当該建物所有者である大江戸温泉物語株式会社との間で建物の敷地として使用するための賃貸借契約を締結しています。また、当該建物（寄宿舎）への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行すること、及び周辺地権者等の関係者が必要な範囲で本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。
・本物件の構造物の一部（受水槽及び制御盤）は借地上に存在しており、本投資法人は土地所有者である大江戸温泉物語株式会社との間で賃貸借契約を締結しています。この借地権を第三者に譲渡する際には当該土地所有者（借地権設定者）の承諾が必要です。
・本建物とその付帯施設の維持管理に必要な機械設備等の設置・管理のために、本投資法人は隣接建物所有者である
大江戸温泉物語株式会社との間で当該建物の一部を使用するための賃貸借契約を締結しています。
・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく完了検査手続に関する検査済証が一部存在しませんが、ケ
イ・ユニット株式会社より、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる旨の見解書を得ています。
・建物状況調査報告書によると、微量PCBが含有されている可能性がある機器がありますが、現状の使用においては問題ないとされています。
・本物件の茜館の１階旧ボイラー室、３階倉庫、３階から７階までのパントリーにアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、低温灰化処理を行い、空気環境測定ではア
スベスト不検出との調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
・本建物の一部（茜館及び葵館）は1981年に改正される以前の耐震基準（いわゆる旧耐震基準）により設計及び施工された建物ですが、ケイ・ユニット株式会社より、本建物全体について、特記すべき構造的な問題は見受けられない旨、及び、外壁部分に経年劣化によるひび割れが見受けられ、また、主要構造部に支障のない庇部分や屋上の外壁等に鉄筋のかぶり不足によるひび割れや剥離が見受けられるが、日常の点検及び保全は重要であり継続して行われていく事を前提とし、適切な補修を行えば経年劣化も改善され、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。
・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づく土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）に位置しています。
・建物状況調査報告書によると、消防法又は建築基準法等に関する複数の指摘事項がありますが、当該指摘事項については、本投資法人の取得日までに前所有者の責任及び負担にて是正を完了することを合意しており、一部を除き当該日までに是正が完了しています。なお、当該一部についても、前所有者の責任及び負担にて是正を完了させる
予定です。
- 151 -

（注１） 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
（注２） 本投資法人は、当該土地の一部（面積：70.29㎡）を借地権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
（注３） 不動産登記簿上、1974年、1979年、1980年及び1991年に増築工事を実施しています。
（注４） 本投資法人は、当該建物の一部（床面積：63.68㎡）を借家権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。

- 152 -

賃貸借の概要
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
定期借家契約本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約（以下、本賃貸借の概要において「本契約」といいます。）が解除その他により終了した日のいずれか早期に到来する日までとします。
賃貸面積16,602.03㎡
賃料
１. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記２.に基づき支払うべ
き賃料（以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。）及び後記３.に基づき支払うべき賃料（以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。）の合計額とします。
２. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃料の金額は、以下のとおりとします（それぞれ消費税等は別途）。
（１）固定賃料
月額8,631,767円（ただし、2018年５月までは、月額9,572,334円）とします。
（２）変動賃料（i）
2018年５月（この月を含みます。）まで、０円。
（ii）
2018年６月（この月を含みます。）以降、月額940,567円とし、６か月ごとに改定され、以下のとおり算定します。
① 直近１年間（毎年12月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「前期」といいます。）については当年３月から翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間（以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。）については前
年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を本賃貸
借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。）における修正後GOP×4.5%（年額。月額はその12分の１）② 修正後GOPの45.0%（以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。）が１年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
（iii） 前期の各月については前年９月から当年８月における、後期の各月については前年３月から当年２月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の１。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の１年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
において「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
（iv） 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由により、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるものとなる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により変更します。
（v）
上記（iii）にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期（2018年12月から
2019年５月まで）における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期（2018年６月から2018年11月まで）における変動賃料の月額（上記（ii）において、変動賃料発生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額）と同額とします。
３. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月１日において、直前の10月末日時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代（当該時点の月額支払賃料）に基づき今後１年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、１年ごとに改定するものとします。
敷金、保証金51,790,602円（固定賃料の６か月分）
期間満了時の更新 本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテについて
ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
賃料改定について 本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から３年間は賃料を改定することができません。本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から３年間を経過した後は、３年ごとに、賃料の改定について協議するものとし（なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から３年間を経過した場合に行うものとします。）、経済情勢の変動、消費者物価指数（CPI）の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
中途解約について テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約することができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後５年を経過する日の翌日（以下、本賃貸借の概要において「解約日」といいます。）以降において、本契約を終了させることができます。
この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
テナント
契約形態
契約期間

- 153 -

違約金

契約更改の方法

テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、違約金として本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は（解除又は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には）解除又は解約の日から12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の２分の１相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
該当事項はありません。
運営実績
2018年

2019年

累計

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

客室稼働率

84.4%

77.1%

95.6%

86.0%

91.8%

98.3%

81.5%

64.9%

75.6%

75.5%

80.6%

73.2%

82.0%

ADR(円)

27,696

26,38932,47927,54928,60427,25630,45828,20526,49727,25027,71930,37828,448

RevPAR(円)23,375

20,34531,04923,692

26,25826,792

24,82318,30520,031

20,573

22,341

22,23623,327

105

93

135

106

124

126

121

85

85

96

98

99

1,277

売上高(百万円)- 154 -

(カ) 保有不動産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
本投資法人が2019年５月31日現在保有する資産に関し、2019年５月31日現在計画している第７期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間
総額

当期
支払額

既支払
総額

大江戸温泉物語
レオマリゾート

香川県丸亀市屋上防水工事自 2019年５月
至 2019年６月

18

－

－

大江戸温泉物語
長崎ホテル清風長崎県長崎市レストラン空調更新工
事

自 2019年６月
至 2019年７月

18

－

－

大江戸温泉物語

福島県

11

－

－

東山グランドホテル

会津若松市

受変電設備更新工事

自 2019年６月
至 2019年７月

b. 期中の資本的支出
本投資法人が2019年５月31日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計184百万円です。なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
不動産等の名称

所在地

目的

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市

ガス給湯器転換工事

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

静岡県伊豆市

給水給湯配管更新工事

自 2019年２月
至 2019年３月

19鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市

給水配管更新工事

自 2019年１月
至 2019年２月

17大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市

外壁改修工事自 2019年３月
至 2019年４月

10レストラン空調機

自 2019年３月

更新工事

至 2019年４月

大江戸温泉物語
レオマリゾート

香川県丸亀市- 155 -

期間
自 2018年11月
至 2018年12月

工事金額（百万円）
33

10

③【その他投資資産の主要なもの】
該当事項はありません。

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
年月日

総資産額
（百万円）

純資産総額
（百万円）

200

200

2016年３月29日（設立時）

１口当たり純資産額（円）
100,000

2016年11月30日（第１期末日）30,732（30,666）

15,818（15,752）

89,775（89,399）

2017年５月31日（第２期末日）29,440（28,993）

16,197（15,750）

91,925（89,392）2017月11月30日

29,20816,171

91,777（第３期末日）（28,787）（15,749）（89,385）2018月５月31日

39,875

21,22090,166（第４期末日）（39,302）（20,647）（87,731）2018月11月30日（第５期末日）39,106（38,526）

21,224（20,644）

90,185（87,719）2019月５月31日（第６期末日）38,782（38,219）

21,204（20,641）

90,097（87,707）（注１）

総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

（注２）

本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。

（注３）

計算期間末に分配を行った後の分配落後の額を括弧内に記載しています。

また、東京証券取引所不動産投資信託証券市場における本投資口の取引所価格及び売買高の推移は以下のとおりです。

計算期間別最高・
最低投資口価格（終値）及び売買高

回次
決算年月日

第１期
2016年
11月30日

第２期
2017年
５月31日

第３期
2017年
11月30日

第４期
2018年
５月31日

第５期
2018年
11月30日

第６期
2019年
５月31日

最高（円）

90,50093,00092,50091,00088,20088,500

最低（円）74,30078,50085,40084,10084,10075,500

売買高（口）

141,594

103,180

85,016

173,762

92,342

99,146月別2018年12月

2019年１月

2019年２月

2019年３月

月別最高・最低投資口価格（終値）

最高（円）84,20083,50083,30086,100

及び売買高

最低（円）

75,50078,40080,20082,500

売買高（口）

25,42910,956

11,29010,354月別

2019年４月

2019年５月

2019年６月

2019年７月

月別最高・最低最高（円）

87,20088,50085,30087,500

投資口価格（終値）
及び売買高

最低（円）

85,50085,20083,40084,700

売買高（口）

12,53528,582

20,447

18,469（注）

最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託市場の終値によります。

- 156 -

②【分配の推移】
計算期間

１口当たり分配金

分配総額
（千円）

（利益超過分配金は含まない）（円）

１口当たりの利益超過分配金
（円）

第１期
自
至

2016年３月29日
2016年11月30日

自第２期
2016年12月１日

至

2017年５月31日

自第３期
2017年６月１日

至

2017年11月30日

自至

2017年12月１日
2018年５月31日

66,251373

3446,3142,526

7421,4702,385

7573,0692,423

12580,3652,454

12562,479

2,378

12

第４期

第５期
自
至

2018年６月１日
2018年11月30日

自第６期
2018年12月１日

至

2019年５月31日③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間

自

第１期
2016年３月29日

至

2016年11月30日

自至

2016年12月１日
2017年５月31日

自至

2017年６月１日
2017年11月30日

自第４期
2017年12月１日

至

2018年５月31日

自第５期
2018年６月１日

至

2018年11月30日

自至

2018年12月１日
2019年５月31日

自己資本利益率
（注１）

年換算
（注２）

0.4％

1.7％

2.8％

5.6％

2.6％

5.2％

3.1％

6.1％

2.7％

5.4％

2.6％

5.3％

第２期

第３期

第６期

（注１）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
なお、第１期の期首純資産額には、実質的な運用開始日である2016年９月１日現在の純資産額を用いています。
（注２）１年を365日とし、第１期については、実質的な運用日数91日（2016年９月１日から2016年11月30日まで）に基づいて年換算値を算出しています。

- 157 -

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2016年３月28日

設立企画人（大江戸温泉アセットマネジメント株式会社）による投信法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

2016年３月29日
2016年４月14日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

2016年５月13日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東財務局長 第119号）

2016年６月30日
2016年８月31日

規約の変更
東京証券取引所に上場

2016年９月１日
2018年２月27日

資産運用の実質的な開始
規約の変更- 158 -

２【役員の状況】（本書の提出日現在）
役職名

氏名

執行役員

今西

文則

所有投
資口数
（口）

主要略歴
1979年４月

株式会社ニチイ（後に株式会社マイカルに社名変更、現イオンリテール株式会社）
管理本部 財務部

監督役員

監督役員

(注１)
(注２)

鈴木 健太郎本行

隆之

1998年３月
2001年３月

同社
同社

財務企画室長経営企画室付部長

2001年９月
2001年10月

同社 経営改革本部
阪急電鉄株式会社

2002年４月

グループ経営本部 グループ政策推進室調査役
同社 不動産事業本部 不動産運用部調査役

2004年３月
2004年10月

阪急リート投信株式会社へ出向 取締役投資運用部長
株式会社阪急ファシリティーズへ出向 経営統括室調査役

2005年４月

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
経営企画部長

2007年２月
2010年９月

同社 リテール本部長
日本リテールファンド投資法人

2015年８月

大江戸温泉ホールディングス株式会社
REIT準備室 室長

2015年11月

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社へ転籍
長（現任）2016年３月

大江戸温泉リート投資法人

2001年10月
2006年10月

長島・大野・常松法律事務所
Debevoise & Plimpton LLP

2007年11月
2014年２月

経済産業省経済産業政策局産業組織課
柴田・鈴木・中田法律事務所（現任）2014年６月
2014年８月

ダイヤモンド電機株式会社 監査役
丸紅プライベートリート投資法人 監督役員（現任）2016年３月

大江戸温泉リート投資法人

経営企画担当部長－

執行役員

代表取締役社

執行役員（現任）－

監督役員（現任）

1998年10月

センチュリー監査法人（現 有限責任 あずさ監査法人）

2005年12月
2013年１月

株式会社KPMG FAS
シロウマサイエンス株式会社

2014年６月
2014年７月

のぞみ監査法人 代表社員（現任）
Hamee株式会社 監査役（現任）2014年11月
2016年３月

株式会社Stand by C 取締役
株式会社Stand by C 京都 代表取締役（現任）2016年３月
2016年６月

大江戸温泉リート投資法人 監督役員（現任）
株式会社ライトアップ 監査役（現任）2016年６月
2016年12月

株式会社NHKビジネスクリエイト 監査役（現任）
株式会社みらいワークス 監査役（現任）2017年６月
2017年７月

株式会社NHKアート 監査役（現任）
株式会社インフキュリオン・グループ

取締役（現任）－監査役（現任）主要略歴の記載に関しては、在籍時の旧称に統一して記載しています。
執行役員が欠けた場合又は法令若しくは規約に定める員数を欠くことになる場合に備え、近藤郁雄を補欠執行役員として選任することが第２回投資主総会で決議されています。なお、近藤郁雄は、本書の提出日現在、本資産運用会社の取締役兼チーフ・コンプライ
アンス・オフィサーです。

- 159 -

３【その他】(１) 役員の変更
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第44条）。ただし、役員が欠けた場合等において、内閣総理大臣は、必要があると認めるときは、利害関係人の申立てにより、一時役員の職務を行うべき者を選任することができます（投信法第108条第２項）。
執行役員及び監督役員の任期は、選任後２年です（規約第45条第１項本文）。ただし、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第45条第１項ただし書）。また、補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会）において選任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします（規約第45条第２項本文）。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（規約第45条第２項ただし書）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（投信法第104条、第106条）。執行役員又は監督役員の職
務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口当該投資口を有する投資主に限ります。）は、当該投資主総会の日から30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
(２) 規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
後記「第３ 管理及び運営

１ 資産管理等の概要(５) その他③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
② 事業譲渡又は事業譲受③

該当事項はありません。
出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(３) 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の提出日現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

- 160 -

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第７条第１項）。なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第７条第２項）。
本投資口は、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。

- 161 -

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

本投資法人が発行する投資口の１口当たり純資産額は、後記「(４) 計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口の総口数②

本投資法人の資産評価の方法及び基準は、運用資産の種類ごとに定めるものとし、原則として以下のとおりとします（規約第18条）。
(イ)

不動産、不動産の賃借権及び地上権（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針
(２) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) a.」、同「(イ) b.」及び同「(イ) c.」に掲げる資産をいいます。）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、設備等部分については、本投資法人が採用する算定方法が正当な事由により適当ではないと判断する場合で、かつ投資者保護上問題ないと合理的に判断することができる場合には、他の算定方法に変更することができるものとします。
(ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファン
ドの状況 ２ 投資方針 (２) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) d.」に掲げる資産をいいます。）
信託資産が前記(イ)に掲げる資産の場合は前記(イ)に従った評価を行い、金融資産である場合には、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、その信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した信託純資産額をもって、当該信託の受益権の持分相当額を評価します。
(ハ) 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況① 投資対象とする資産の種類 (イ) e.」に掲げる資産をいいます。）

２ 投資方針(２) 投資対象

信託財産が前記(イ)に掲げる資産の場合は、前記(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、その信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した信託純資産額をもって、当該信託の受益権の持分相当額を評価します。
(ニ)

匿名組合出資持分（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況① 投資対象とする資産の種類 (イ) f.」に掲げる資産をいいます。）

２ 投資方針(２) 投資対象

匿名組合出資持分の構成資産が、前記(イ)ないし前記(ハ)に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、これらの資産合計額から匿名組合の負債合計額を控除して計算した匿名組合の純資産額の本投資法人の出資持分に相当する金額をもって、当該匿名組合出資の持分相当額を評価します。
(ホ) 信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針
る資産の種類 (イ) g.」に掲げる資産をいいます。）(２) 投資対象① 投資対象とす

信託財産である匿名組合出資持分について前記(ニ)に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して、当該信託の受益権の持分相当額を評価します。
(ヘ)

有価証券（前記「第一部 ファンド情報第１ ファンドの状況

２ 投資方針(２) 投資対象① 投資対象とする資産の種類 (ロ)」及び同「(ハ) c.、d.及びf.」に掲げる資産をいいます。）
以下の方法により評価します。なお、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手します。市場価格及び合理的に算定された価額のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができます。
a. 当該有価証券の市場価格がある場合
市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価格、認可金融商品取引業協会等が公表する価格
又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。
- 162 -

b. 市場価格がない場合
合理的な方法により算定された価額とします。
(ト)

金銭債権（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針対象とする資産の種類 (ハ) e.」に掲げる資産をいいます。）(２) 投資対象① 投資

取得価額から貸倒見積額に基づいて計算した貸倒引当金を控除した額をもって、金銭債権を評価します。
ただし、当該金銭債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
(チ)

デリバティブ取引に係る権利（前記「第一部 ファンド情報第１ ファンドの状況

２ 投資方針(２)

投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) g.」に掲げる資産をいいます。）
a. 金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該金融商品取引所の最終価格（終値をいい、終値がなければ気配値（公表された売り
気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値）をいいます。）に基づき算出した価額により評価します。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日
前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
b. 金融商品取引所の相場がない非上場のデリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、時価評価にあたっては、最善の見積り額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
c. 一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計を適用します。また、金利スワップ等に関する金融商品会計における特例処理及び為替予約等に関する外貨建取引等会計処理基準における振当処理の適用を妨げません。
(リ)

動産（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針とする資産の種類 (ニ) d.」に掲げる資産をいいます。）(２) 投資対象① 投資対象取得価格から減価償却累計額を控除した価格をもって評価します。なお、減価償却の算定方法は、原則として定額法によるものとしますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができます。
(ヌ) その他
前記に定めがない場合は、当該資産の種類ごとに、投信協会の評価基準又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等に価格を記載する目的で、前記②と異なる方法で評価する場合には、次のとおり評価するものとします（規約第19条）。
(イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価又は調査報告に基づく評価額をもって評価します。
(ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権及び金銭の信託の受益権
信託資産の構成資産が不動産、不動産の賃借権又は地上権である場合は、前記(イ)に従った評価をします。また、信託資産である金融資産及び負債については、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した信託純財産額をもって、当該信託の受益権を評価します。
(ハ) 匿名組合出資持分
匿名組合の構成資産が不動産、不動産の賃借権又は地上権である場合は、前記(イ)に従って評価し、金融資産及び負債である場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、これらの資産合計額から匿名組合の負債合計額を控除して計算した匿名組合の純資産額の本投資法人の出資持分に相当する金額をもって評価します。

- 163 -

(ニ) デリバティブ取引に係る権利（前記② (チ)c.に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合）
前記②(チ)a.又はb.に定める価額をもって評価します。

④

本投資法人の資産の評価の基準日は、各決算期（毎年５月末日及び11月末日）とします。ただし、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (２) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類(ロ)」及び同「(ハ)」に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第17条）。

⑤

１口当たり純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の変更を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条及び第68条）。投資法人は、各営業期間に係る計算書類（貸借対照表、損益計算書を含みます。）、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し（投信法第129条）、
役員会により承認された場合、遅滞なく投資主に対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計
監査報告とともに投資主に提供します（投信法第131条第２項から第５項まで及び投資法人計算規則第81条）。また、１口当たり純資産額は、金融商品取引法に基づいて決算期後３か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人のウェブサイトにおいて、計算書類等を閲覧することができます。

⑥

投資口１口当たり純資産額については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
東京都中央区日本橋本町三丁目３番４号
電話番号 03-6262-5200（２）【保管】
本投資口は、振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。この場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼し、又は、投資主自身が直接保管することができます。

（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。

（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで、及び12月１日から翌年５月末日まで（営業期間の末日をそれぞれ決算期といいます。）とします（規約第24条）。

（５）【その他】① 増減資に関する制限(イ) 最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低純資産額は、5,000万円とします（規約第９条）。
(ロ) 投資口の発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、10,000,000口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができる
ものとします。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口当たりの払込金額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として執行役員が定め、役員会が承認する金額とします（規約第５条）。
- 164 -

(ハ) 国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
は、100分の50を超えるものとします（規約第６条）。
②

解散条件
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
(イ) 投資主総会の決議(ロ) 合併（合併により本投資法人が、消滅する場合に限ります。）(ハ) 破産手続開始の決定(ニ) 解散を命ずる裁判(ホ) 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「３投資主・投資法人債権者の権利(１) 投資主の権利 ① 投資主総会における議決権」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更に係る議案を付議する旨の役員会決議がなされた場合には、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合等には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書等の添付書類として開示されます。

- 165 -

④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更等に関する規定は、以下のとおりです。
(イ) 本資産運用会社：大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
資産運用委託契約期間

契約期間の定めはありません。

更新

契約期間の定めはないため、該当事項はありません。

解約

i.

ii.

本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに資産運用委託契約を解約することができます。
本投資法人は、本資産運用会社に対して、６か月前に書面による通知をし、かつ、事前に投資主総会の決議を経た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
iii. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、６か月前の書面による通知をもって、資産運用
委託契約の解約を申し入れることができるものとし、本投資法人は、当該解約の申入れを受けた場合、直ちに投資主総会を開催して資産運用委託契約の解約に関する承認を求め、又は、やむを得ない事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。資産運用委託契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人は、当該解約申入れに同意するものとし、資産運用委託契約は、通知に定められた解約日において終了するものとします。
iv.

前記i.ないしiii.の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の(i)ないし(iii)のいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに資産運用委託契約を解約することができます。
(i)
本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）(ii)

本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合(iii) 前記(i)又は(ii)に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託するこv.

とに堪えない重大な事由がある場合
本投資法人は、本資産運用会社が次の各(i)ないし(iii)のいずれかに該当する場合、資産運用委託契約を解約します。
(i)
金融商品取引法に定める金融商品取引業者（金融商品取引法に定める投資運用業を行う者であり、かつ宅地建物取引業法第３条第１項の免許及び第50条の２第１項の認可を受けている者に限ります。）でなくなった場合(ii) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合(iii) 解散した場合

変更等

本契約は、両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができるものとします。

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(ロ) 資産保管会社：三井住友信託銀行株式会社
資産保管委託契約
期間

資産保管委託契約の締結日（2016年４月４日）から３年を経過した日とします。なお、下記の更新規定に基づき自動更新されています。

更新

有効期間満了の６か月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約i.

資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
(i)

(ii)

当事者間の書面による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し、他方の当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、他方の当事者が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会
社は資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約の失効前に生じた同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。

(iii) 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立（その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続
きが創設された場合、当該手続きの開始申立を含みます。）がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方の当事者が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものと
します。
ii.

本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が後記各(i)ないし(vi)のいずれかに該当し、後記の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は後記の規定に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管委託契約は終了します。
記
本投資法人は、資産保管委託契約締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役員が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを資産保管会社に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを資産保管会社に確約します。資産保管会社は、資産保管委託契約締結日において、資産保管会
社、資産保管会社の取締役、執行役、監査役が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを本投資法人に確約します。
(i)暴力団(ii) 暴力団員(iii) 暴力団準構成員(iv) 暴力団関係企業(v)
総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等(vi) その他上記(i)ないし(v)に準ずる者

変更等

i.

資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の合意により、これを変更することができます。
ii. 前記i.の変更にあたっては、規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

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(ハ) 一般事務（機関運営）受託者：三井住友信託銀行株式会社
一般事務（機関運営）委託契約
期間

一般事務（機関運営）委託契約の締結日（2016年４月４日）から３年を経過した日とします。なお、下記の更新規定に基づき自動更新されています。

更新

有効期間満了の６か月前までに本投資法人及び一般事務（機関運営）受託者のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかったときは、一般事務（機関運営）委託契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約i.

一般事務（機関運営）委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
(i)

(ii)

当事者間の書面による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には一般事務（機関運営）委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
当事者のいずれか一方が一般事務（機関運営）委託契約に違反し、他方の当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、他方の当事者が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって一般事務（機関運営）委託契約は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び一般事務（機関運営）受託者は一般事務（機関運営）委託契約失効後においても一般事務（機関運営）委託契約の失効前に生じた同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
(iii) 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立（その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続
きが創設された場合、当該手続きの開始申立を含みます。）がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方の当事者が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって一般事務（機関運営）委託契約は失ii.

効するものとします。
本投資法人及び一般事務（機関運営）受託者のいずれか一方の当事者が後記各(i)ないし(vi)のいずれかに該当し、後記の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は後記の規定に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に一般事務（機関運営）委託契約は終了します。
記
本投資法人は、一般事務（機関運営）委託契約締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役員が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを一般事務（機関運営）受託者に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを一般事務（機関運営）受託者に確約します。一般事務（機関運営）受託者は、一般事務（機関運営）委託契約締結日において、一般事務（機関運営）受
託者、一般事務（機関運営）受託者の取締役、執行役、監査役が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを本投資法人に確約します。
(i)暴力団(ii) 暴力団員(iii) 暴力団準構成員(iv) 暴力団関係企業(v)
総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等(vi) その他前(i)ないし(v)に準ずる者

変更等

i.

一般事務（機関運営）委託契約の内容については、本投資法人の役員会の承認を得た上で、両当事者間の合意により、これを変更することができます。

ii.

前記i.の変更にあたっては、規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

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(ニ) 投資主名簿等管理人：三井住友信託銀行株式会社
投資主名簿等管理事務委託契約
期間
契約期間の定めはありません。
更新
解約

契約期間の定めはないため、該当事項はありません。
i.
投資主名簿等管理事務委託契約は、次の各(i)ないし(iv)に掲げる事由によって終了します。
(i)
本投資法人と投資主名簿等管理人との協議の上、本投資法人と投資主名簿等管理人との間の文書による解約の合意がなされたとき。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約は本投資法人と投資主名簿等管理人との間の合意によって指定した日に終了します。
(ii) 前記(i)の協議が調わない場合、当事者の何れか一方より他方に対してなされた文書による解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から６か月以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。
(iii) 当事者の何れか一方が投資主名簿等管理事務委託契約に違反した場合、他方からの文書による解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から６か月以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。ただし、契約違反の内容が重大で契約の続行に重大なる障害が及ぶと判断されるときは、その通知において指定した日に終了します。
(iv) 以下に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知において指定する日に終了します。
(a) 当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手
続開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき(b) 住所変更の届出等を怠る等の本投資法人の責めに帰すべき理由によって、投資主名簿等管理人に本投資法人の所在が不明となったとき
ii. 本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から５年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋
等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、本ii.において、これらを「暴力団員等」といいます。）若しくは後記(i)各(a)から(e)までのいずれかに該当（その執行役員、監督役員、取締役、執行役及び監査役（以下、本ii.において「役員」といいます。）が該当する場合を含みます。）し、若しくは後記(ii)各(a)から(e)までのいずれかに該当する行為をし、又は後記(i)の規定に基づく表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場
合には、当該通知において指定された日に投資主名簿等管理事務委託契約は終了します。
記
(i)

変更等

本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、現在、自社及び自社の役員が、暴力団員等に該当しないこと、及び次の各(a)から(e)までのいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次の各(a)から(e)までのいずれにも該当しないことを確約します。
(a) 暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること(b) 暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること(c) 自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える
目的をもってする等、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること(d) 暴力団員等に対して便宜を供与する等の関与をしていると認められる関係を有すること(e) 役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること(ii) 本投資法人及び投資主名簿等管理人は、自ら又は第三者を利用して次の各(a)から(e)までに該当する行為を行わないことを確約します。
(a) 暴力的な要求行為(b) 法的な責任を超えた不当な要求行為(c) 取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為(d) 風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為(e) その他上記各(a)から(d)までに準ずる行為
該当事項はありません。

- 169 -

(ホ) 一般事務（会計・税務）受託者：税理士法人平成会計社
会計事務委託契約期間

本契約の有効期間は、効力発生日から３年経過後に到来する最初の決算期の３か月後の月の末日までとします。

更新

有効期間満了の６か月前までに、当事者いずれからも文書による別段の申し出がなされなかった
ときは、本契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様としま
す。

解約

i.

本投資法人は、一般事務（会計・税務）受託者に対して、６か月前に書面による通知をすることにより、本契約を解約することができます。

ii.

前記i.に定めるほか、本投資法人又は一般事務（会計・税務）受託者が、その相手方に対し本契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は終了します。
iii. 本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者は、その相手方が本契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当該期間内に履行がないときは本契約を解除することができます。
iv.

本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続きを要せず即時本契約を解除することができます。
(i)

解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算手続開始、会社更生手続開始若しくは
民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき(ii)

支払い停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき(iii) 廃業し、又は解散（合併による解散を含みます。）したとき(iv) 前記各(i)ないし(iii)に定めるほか、一般事務（会計・税務）受託者の信用が著しv.

く失墜したと本投資法人が認めたとき
本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者のいずれかの一方の当事者が後記(i)ないし(vi)のいずれかに該当（その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員（以下、本v.において「役員」といいます。）が該当する場合を含みます。）し、又は後記の規定に基づく表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に本契約は終了するものとしま
す。なお、当該通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届出た住所に宛てて発信したときは、通常到達すべきであった日に到達したものとみなします。
記本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者は、それぞれ、現在、自社及び自社の役員が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを確約します。
(i)暴力団(ii) 暴力団員(iii) 暴力団準構成員(iv) 暴力団関係企業(v)
総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等(vi) その他上記各(i)ないし(v)に準ずる者

変更等

本投資法人及び一般事務（会計・税務）受託者は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、本契約の各条項の定めを書面により変更することができます。

- 170 -

(ヘ) 特定関係法人：大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社、大江戸温泉物語株式会社
スポンサーサポート契約
期間

スポンサーサポート契約の締結日（2017年11月１日）から３年間とします。

更新

期間満了の３か月前までに、スポンサーサポート契約の当事者のいずれかから他の当事者全員に対して書面による申し出がなされなかったときは、スポンサーサポート契約は、期間満了の日の翌日より３年間自動更新するものとし、その後も同様とします。

解約i.

本投資法人、本資産運用会社及びスポンサーのいずれかが解散した場合又は本資産運用会
社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合、スポンサーサポート契約は直ちに終了するものとします。
ii. スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ、他の当事者に対し、スポンサ
ーサポート契約締結日において次の事項が真実かつ正確であることを表明し保証するとともに、スポンサーサポート契約の有効期間中、次の事項に違反しないことを誓約し、本投資法人、本資産運用会社及びスポンサーのいずれかについて、かかる表明及び保証又は誓約に反する事実が判明した場合には、他の当事者は、違反した当事者に対して通知することにより、催告を要することなく、直ちにスポンサーサポート契約を解除することができます。
(i)

自ら又はその役員が、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者
又はその構成員（以下「反社会的勢力」といいます。）ではないこと。

(ii) スポンサーサポート契約の締結が、反社会的勢力の活動を助長し、又はその運営に資するものではないこと。
変更等スポンサーサポート契約の規定は、本投資法人、本資産運用会社及びスポンサー全員の書面によ
る合意によってのみ、変更又は修正することができます。

(ト) 関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、投資制限若しくは分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
⑤

会計監査人：ＰｗＣあらた有限責任監査法人
本投資法人は、ＰｗＣあらた有限責任監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第51条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条、規約第52条）。

⑥

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

- 171 -

２【利害関係人との取引制限】(１)①

法令に基づく制限
利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体者として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第３項）。「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
(イ) 通常取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれがある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
(ロ) 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件として親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３
第３項）。
(ハ) 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
(ニ) (イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして、業府令に定める以下の行為等（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府
令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条）。
a. 通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買
その他の取引を行うこと。
b. 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約（金融商品取引法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。以下同じです。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。

②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本「② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付」において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたとき
は、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。

③

利害関係人等との取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券の取得又は譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得又は譲渡及び不動産の貸借（当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを除きます。）が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第201条の２）。

- 172 -

④

資産の運用の制限
登録投資法人は、a. その執行役員又は監督役員、b. その資産運用会社、c. その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、d. その資産運用会社の取締役、会計参与（会計
参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間において次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為（資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は賃借の代理又は媒介を行わせること等）を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、第117条及び第118条）。
(イ) 有価証券の取得又は譲渡(ロ) 有価証券の貸借(ハ) 不動産の取得又は譲渡(ニ) 不動産の貸借(ホ) 以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
a. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
b. 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引
c. 再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める行
為を自ら行うことに係る取引⑤

特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令
で定めるものに限ります。以下、本「⑤ 特定資産の価格等の調査」において「不動産等資産」といいます。）の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています（ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。）（投信法第201条第１項）。
また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産（指定資産を除きます。）の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社（その利害関係人等を含みます。）及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています（ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。）（投信法第201条第２項）。
また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われる際にも、実施します。

(２)

利害関係人等取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係人等（後記②において定義します。）との取引に係る規程（利害関係人等取引規程）を大要以下のとおり定めています。
① 基本原則利害関係人等との間で、運用資産の取得、譲渡、賃貸借、売買若しくは賃貸の媒介委託、プロパティ・マネ
ジメント業務等の委託、又は不動産その他の運用資産に係る修繕工事等の委託（以下、本「(２) 利害関係人等取引規程」において総称して「利害関係人等との取引」といいます。）を行う場合、金融商品取引法、投信法、投信法施行令、投信法施行規則及び利害関係人等取引規程に定めを遵守するものとし、また、コンプライ
アンス・オフィサーは、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法その他適用ある法令、投資信託協会規則、本投資法人規約及び運用ガイドライン並びに運用実務ガイドラインその他の本資産運用会社の社内規程等の一切への適合性、リスク管理、コンプライアンス上の問題点につき事前に審査しなければならないものとします。
②

利害関係人等の範囲「利害関係人等」とは、以下の(イ)から(ホ)までのいずれかに該当する者をいいます。
(イ) 金融商品取引法第31条の４第３項に定める本資産運用会社の親法人等及び同法第31条の４第４項に定める子法人等(ロ) 本資産運用会社の株主(ハ) 投信法第201条第１項、投信法施行令第123条、投信法施行規則第244条の３に定める利害関係人等(ニ) 前記(イ)から(ハ)に該当する者が金融商品取引法第２条第８項第12号ロに規定する投資一任契約を締結
している特別目的会社（以下、本「(２) 利害関係人等取引規程」において「SPC」といいます。）等資産流動化法上の特定目的会社、会社法上の株式会社及び合同会社を含みます。）(ホ) 前記(イ)及び(ロ)に該当する者の出資額の合計が過半数を超えるSPC等- 173 -

③

利害関係人等との取引基準(イ) 運用資産の取得
a. 利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権（以下、本「(イ) 運用資産の取得」及び後記「(ロ) 運用資産の譲渡」において、「対象資産」と総称します。）を取得する場合は、原則として、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、当該対象不動産を鑑定評価額を上回る価格で取得することに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額の110％の価格を上限として取得することができ、この場合、本資産運用会社の投資委員会、コンプライ
アンス委員会及び取締役会、並びに本投資法人の役員会において、鑑定評価額を上回って取得することの適切性について説明し、決議を得なければならないものとします。なお、鑑定評価額は、対象資産そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定b.

資産税等の期間按分精算額等を含みません。
利害関係人等から対象資産以外の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それc.

以外は前記a.に準ずるものとします。
利害関係人等から前記a.及びb.に基づく特定資産の取得を決定した場合は、別に定める適時開示規程に(ロ)a.

従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
運用資産の譲渡
利害関係人等へ対象物件を譲渡する場合は、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはならないものとします。ただし、当該対象資産を鑑定評価額を下回る価格で譲渡することに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額の90％の価格を下限として譲渡することができ、この場
合、本資産運用会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会並びに本投資法人の役員会において、鑑定評価額を下回って譲渡することの適切性について説明し、決議を得なければならないものとします。なお、鑑定評価額は、対象資産そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
b. 利害関係人等へ対象資産以外の特定資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以
c.
(ハ)
a.

外は前記a.に準ずるものとします。
利害関係人等に対する前記a.及びb.に基づく特定資産の譲渡を決定した場合は、別に定める適時開示規程に従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
運用資産の賃貸借
利害関係人等へ不動産その他の運用資産を賃貸又は賃借する場合（不動産、不動産の賃借権、地上権並
びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得することに際して新たに賃貸又は賃借する場合のほか、賃貸借契約を承継又は継承する場合を含みます。）は、市場価格、周辺相場等を調査し、適正と判断される条件で賃貸又は賃借しなければならないものとします。

b.

利害関係人等に対する前項に基づく賃貸又は賃借を決定した場合は、別に定める適時開示規程に従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。

(ニ) 売買又は賃貸の媒介の委託
a. 利害関係人等へ特定資産の売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とb.

し、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
利害関係人等へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水

準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
c. 利害関係人等に対する前記a.及びb.に基づく媒介の委託を決定した場合は、別に定める適時開示規程に(ホ)

従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
プロパティ・マネジメント業務等の委託a.

利害関係人等へプロパティ・マネジメント業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。

b.

取得する物件について、利害関係人等が既にプロパティ・マネジメント業務等を行っている場合は、取得後のプロパティ・マネジメント業務等について当該利害関係人等に継続して委託することができます

が、この場合においても、委託料の決定については前記a.に準じて検討の上、交渉するものとします。
c. 利害関係人等に対する前記a.及びb.に基づくプロパティ・マネジメント業務等の委託を決定した場合(ヘ)a.

は、別に定める適時開示規程に従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
不動産その他の運用資産に係る修繕工事等の委託
利害関係人等へ工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。ただし、１件100万円未満の取引又は年額500万円未
満の継続取引については、第三者の見積り価格及び内容等との比較検討を要しないものとします。

- 174 -

b.

利害関係人等に対して前記a.に基づく工事の発注を行う場合、工事別に期ごとに資産運用報告において開示するものとします。

(３)
①

②

利害関係人等との取引状況等
利害関係人等との売買取引状況
該当事項はありません。
利害関係人等への賃貸借状況
保有資産の賃貸借に関し、当期における利害関係人等（注）への賃貸借の概要は、以下のとおりです。
賃借人の名称

総賃料収入（千円）

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

995,395

株式会社レオマユニティー

439,315

大江戸温泉物語株式会社

275
合計

1,434,986（注）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。以下同じです。

③ 支払手数料等の金額
保有資産のプロパティ・マネジメント業務等の委託に関し、当期における利害関係人等との取引の概要は、以下のとおりです。

区

分

管理委託費

支払手数料等総額（千円）（A）

15,000

利害関係人等との取引内訳
支払先

支払金額
（千円）（B）

総額に対する
割合（B/A）

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会
社

13,00086.7％

株式会社レオマユニティー

2,000

13.3％

（注）上記数値は、当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。

- 175 -

３【投資主・投資法人債権者の権利】(１)

投資主の権利①

投資主総会における議決権(イ) 本投資法人の投資主は、投資主総会において、その有する投資口１口につき１個の議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、投信法施行令第80条、会社法第308条第１項本文）。
投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
a. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第96条、第104条、第106条）
b. 資産運用会社との資産運用委託契約の締結（ただし、設立の際資産運用会社となるべき者と締結するものを除きます。）及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第205条、第206条第１項）
c. 投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項（第３号及び第４号を除きます。））
d. 投資法人の解散（投信法第143条第３号）
e. 規約の変更（投信法第140条）
f. その他投信法又は規約で定める事項（投信法第89条）(ロ)

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

a. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第40条）。
b. 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主１名を代理人として、議決権を行使することができます（規約第37条第１項）。ただし、当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとにその代理権を証する
書面をあらかじめ本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、第２項、規約第37条第２項）。
c. 書面による議決権の行使は、議決権行使書面に必要な事項を記載し、投信法施行規則で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います（投信法第92条第１項、規約第38条第１項）。
d. 前記c.の定めにより書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項、規約第38条第２項）。
e. 電磁的方法による議決権の行使は、投信法施行令の定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、投信法施行規則の定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行います（投信法第92条の２第１項、規約第39条第１項、第２項）。
f. 前記e.の定めにより電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条の２第３項、規約第39条第３項）。
g. 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第41条第１項）。
h. 前記g.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第41条第２項）。
i. 決算期から３か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本投資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。
また、上記の定めにかかわらず、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従いあらかじめ公告し、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき者とすることができます（投信法第77条の３第２項、規約第36条第２項）。
②

その他の共益権(イ) 代表訴訟提起権（投信法第116条、第119条第３項、第204条第２項、会社法第847条（第２項を除きます。））
６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面等をもって、本資産運用会
社、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。

- 176 -

(ロ)投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し、又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別の利害関係を有する投資主が議決権を行使したことによって、著しく不当な決議がされたときには、投資主総会の決議の日から３か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない
とき又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。

(ハ)

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令又は規約に違反する行為をし、又はこれらの行
為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対して当該行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様
です。

(ニ)

新投資口発行差止請求権（投信法第84条第１項、会社法第210条）
投資主は、投資口の発行が法令又は規約に違反する場合、投資口の発行が著しく不公正な方法により行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、募集に係る投資口の発行をやめることを請求することができます。

(ホ)

新投資口及び新投資口予約権発行無効訴権（投信法第84条第２項、第88条の23第１項、会社法第828条第１項第２号、第４号及び第２項第２号、第４号）
投資主は、新投資口及び新投資口予約権の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口及び新投資口予約権の発行の効力が生じた日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。

(ヘ)

投資口併合差止請求権（投信法第81条の２第２項、会社法第182条の３）
投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます。

(ト)

合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号及び第８号、第２項第７号及び第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。

(チ)

合併差止請求権（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２）
投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、一定の場合を除き、本投資法人に対し、合併をやめることを請求することができます。

(リ)

設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項第１号、第２項第１号）
投資主は、設立手続に重大な瑕疵があった場合には、本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。

(ヌ)

投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有す
る投資主に限ります。）は、執行役員に対して、投資主総会の日の８週間前までに書面をもって、一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主総会の目的である事項について
その投資主の提出しようとする議案の要領を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録することを請求することができます。

(ル)

投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有す
る投資主に限ります。）は、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合又は請求があった日から８週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。

- 177 -

(ヲ)

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有す
る投資主に限ります。）は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立って内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し不正の行為又は法令若し
くは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由があるときに、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。

(ワ)

執行役員等解任請求権（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有す
る投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務の遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決された場合には、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。

(カ)

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著し
く困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるとき
や、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくする場合において、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。

③

分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条）
本投資法人の投資主は、規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口についてした金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得します（振替法第228条、第149条）。
④

残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。

⑤

払戻請求権（規約第７条第１項）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。

⑥

投資口の処分権（投信法第78条第１項）
投資主は投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（振替法第228条、第140条）。ただし、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口
数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。また、投資主が、特別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行った上で、譲受人の口座に振り替える必要があります。
⑦

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）

投資主は、投信法では、本投資法人が投資口を発行した日以後、遅滞なく当該投資口に係る投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできることになっています
が、本振替投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（振替法第227条第１項）。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取- 178 -

り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条
第２項）。
⑧

帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、当該請求の理由を明らかにしてしなければなりません。

⑨

少数投資主権の行使手続（振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替機構が個別投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権を行使することができます。
⑩

投資口買取請求権（投信法第149条の３、第149条の８、第149条の13）
本投資法人が合併をする場合、合併契約を承認する投資主総会に先立って、合併に反対する旨を本投資法人に対し通知し、かつ、当該投資主総会において合併に反対した投資主は、本投資法人に対し、自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができます。

(２)

投資法人債権者の権利①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払を受けることができます。

②

投資法人債の処分権（投信法第139条の７、会社法第687条、第688条）
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人
債券を交付することにより行われます。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、本投資法人に対抗するためには、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び本投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です。
ただし、本振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資法人債の振替（譲受人の口座における保有欄の金額を増額させることをいいます。以下同じです。）が行われることにより、本振替投資法人債の譲渡を行うことができます（振替法第115条、第73条）。
なお、本振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発行することができません（振替法第115条、第67条第１項）。ただし、投資法人債権者は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若し
くは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます（振替法第115条、第67条第２項）。

③

投資法人債権者集会における議決権投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法の規定に基づき、投資法人債権者集会が設置されます。
(イ)

投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事項に限られます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。投資法人債権者集会の決議は、裁判所の認可を受けなければ、その効力を生じません（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。

(ロ) 投資法人債権者の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
a. 投資法人債権者は、投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を有します（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１項）。投資法人債権者は、書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができ、かかる方法で行使した議決権の額は、出席した議決権者の議決権の額に算入されます（投信法第139条の10第２項、会社法第726条、第727条）。
b.

投資法人債権者集会において決議をする事項を可決するには、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する- 179 -

者の同意をもって行われますが、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意がなければな
りません（投信法第139条の10第２項、会社法724条第１項、第２項）。
c.

投資法人債権者集会は、必要がある場合には、いつでも招集することができ、原則として、本投資法人
又は投資法人債管理者が招集します（投信法第139条の10第２項、会社法第717条第１項、第２項）。ただし、投資法人債の総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続が行われない場合等には、かかる請求を行った投資法権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。

d.

④

投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写の請求をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。

投資法人債管理者（投信法第139条の８）
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資法人

債の金額が１億円以上である場合その他投資法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定める場合は、この限りではありません。

- 180 -

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】① 名称
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社②

資本金の額
本書の提出日現在

50百万円

③

事業の内容
(イ) 投資運用業(ロ) 投資法人の設立企画人としての業務(ハ) 宅地建物取引業(ニ) 不動産の管理業務(ホ) 投信法に基づく一般事務の受託業務(ヘ) 上記(イ)から(ホ)までに付帯関連する一切の業務

④

会社の沿革
2015年４月24日

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社設立

2015年６月26日

宅地建物取引業の免許取得（免許証番号 東京都知事(１)第98032号）

2016年２月19日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第102号）

2016年３月25日

金融商品取引業（投資運用業）に係る登録（関東財務局長（金商）第2906号）⑤

株式の総数及び資本金の額の増減(イ) 発行可能株式総数（本書の提出日現在）
800株(ロ) 発行済株式の総数（本書の提出日現在）
200株(ハ) 最近５年間における資本金の額の増減
該当事項はありません。

⑥

その他(イ) 役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として選任された取締役の任期は、前任者又は他の在任取締役の任期の満了する時までとし、補欠として選任された監査役の任期は、前任者の任期の満了する時までとします。本資産運用会社において取締役及び監査役に変更があった場合には、２週間以内に内閣総理大臣へ届け出ます（金融商品取引法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、本資産運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融
商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参
与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金融商品取引法第31条の４第１項）。

- 181 -

(ロ) 訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の提出日現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
⑦

関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する主な業務は資産の運用に係る業務です。

（２）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部ファンド情報
要第１ ファンドの状況

１ 投資法人の概（４） 投資法人の機構」をご参照下さい。

（３）【大株主の状況】（2019年５月31日現在）
氏名又は名称
大江戸温泉物語株式会社

住所
東京都中央区日本橋本町一丁目９番４号
合

(注)

計

所有株式数
（株）
200

100.0

200

100.0

比率とは、発行済株式数（自己株式を除きます。）に対する所有株式数の比率をいいます。

- 182 -

比率
（％）
(注)

（４）【役員の状況】（本書の提出日現在）
役職名

氏

名

代表取締役
社長

今西 文則
（注１）

前記「第１ 投資法人の追加情報

取締役

近藤

1979年４月

郁雄

所有
株式数
（株）

主要略歴
２ 役員の状況」をご参照下さい。

－

株式会社ニチイ（後に株式会社マイカルに社名変更、
現イオンリテール株式会社）
人事企画部 主任

1984年３月
1989年３月

同社
同社

営業本部営業システム部 課長
営業本部販売企画部 課長

2001年10月
2002年１月

株式会社丸和運輸機関 西日本事業部配属
同社 上場準備室 副室長

2002年10月
2007年２月

同社 法務部（兼務：上場準備室） 部長
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

2014年12月

コンプライアンス室 コンプライアンス・オフィサー
株式会社スプリング・インベストメント課長－

コンプライアンス責任者
チーフ・コンプライアンス・オフィサー

取締役

古澤

周一

2015年11月

大江戸温泉ホールディングス株式会社
REIT準備室 室長代理

2015年11月

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 取締役（現任）
チーフ・コンプライアンス・オフィサー（現任）2016年４月

同社へ出向

1998年４月

株式会社野村総合研究所

2000年３月

ジェミニ・コンサルティング・ジャパン（現ＰｗＣコンサルティ
ング合同会社）

2005年１月
2006年２月

スイスホテル大阪南海株式会社
株式会社パノラマホスピタリティ

2008年１月
2010年５月

同社 セール&マーケティング ディレクタ―IHGANAホテルズジャパン合同会社

2012年１月
2014年１月

同社
同社

2015年７月
2015年11月

大江戸温泉物語株式会社 マーケティング本部長
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 取締役（現任）2017年６月
2017年11月

大江戸温泉物語株式会社 執行役員
大江戸温泉物語グループ株式会社 執行役員

2018年９月

マーケティング本部長
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

開発統括部長フランチャイズ・パフォーマンス・サポート統括部長

マーケティング本部長（現任）- 183 -

執行役員（現任）

－

役職名
監査役

氏

名

佐渡

功

所有
株式数
（株）

主要略歴
1995年10月

青山監査法人

2000年４月
2007年７月

中央監査法人と合併し、中央青山監査法人に名称変更
監査法人トーマツ（現有限責任監査法人トーマツ）

2007年８月
2009年10月

同監査法人 パートナー
株式会社バロックジャパンリミテッド 執行役員CFO

2010年４月
2015年５月

同社 取締役CFO
大江戸温泉物語株式会社

2015年11月
2016年11月

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
大江戸温泉物語株式会社 経営管理本部長

2017年６月
2017年11月

大江戸温泉物語株式会社 執行役員
大江戸温泉物語グループ株式会社 執行役員

2018年９月

経営管理本部長
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

財務本部長
監査役（現任）－

執行役員（現任）

経営管理本部長（現任）(注１)

今西文則は、本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項に従い、2016年４月12日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。

(注２)

主要略歴の記載に関しては、在籍時の旧称に統一して記載しています。

- 184 -

（５）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として登録投資法人の資産運用を行っています。

②

営業の概況
本書の提出日現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況
本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を行っています。

④

資本関係
本書の提出日現在、本資産運用会社は本投資法人の投資口を保有していません。

- 185 -

２【その他の関係法人の概況】
A

一般事務（機関運営）受託者兼投資主名簿等管理人兼資産保管会社（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】① 名称及び住所
三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号②

資本金の額
342,037百万円（2019年３月31日現在）

③

事業の内容
銀行法（昭和２年法律第59号。その後の改正を含みます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。

（２）【関係業務の概要】①

資産保管会社としての業務
資産の保管に係る事務②

投資主名簿等管理人としての業務(イ) 投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
(ロ)

(ハ)

投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下、本②において「投資主等」といいます。）の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資口数との照合に関する事務
投資主等の住所及び氏名若しくは名称の記録又はその変更事項の記録に関する事務(ニ) 投資主等の提出する届出の受理に関する事務(ホ) 投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及びこれらの返戻(ヘ)

履歴の管理に関する事務
議決権行使書面（又は委任状）の作成、受理及び集計に関する事務

(ト)
(チ)

金銭の分配（以下、本②において「分配金」といいます。）の計算及び支払に関する事務
分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務

(リ)
(ヌ)

新投資口予約権原簿の作成、管理及び備置に関する事務
新投資口予約権の行使に関する事務(ル)

新投資口予約権原簿への新投資口予約権者及び登録新投資口予約権質権者（以下、本②において「新投資口予約権者等」といいます。）の新投資口予約権原簿記載事項の記録並びに新投資口予約権原簿と振(ヲ)替口座簿に記録すべき振替新投資口予約権数との照合に関する事務
新投資口予約権者等の住所及び氏名若しくは名称の記録又はその変更事項の記録に関する事務

(ワ)
(カ)

投資主名簿及び新投資口予約権原簿の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務
自己投資口及び自己新投資口予約権の消却に関する事務(ヨ)投資口及び新投資口予約権に関する諸統計及び官庁、証券取引所等への届出若しくは報告に関する資料
の作成事務

(タ)

投資口の併合、投資口の分割、募集投資口及び募集新投資口予約権の発行、合併等に関する事務等の臨時事務(レ) 委託事務を処理するため使用した甲に帰属する書類の整理保管に関する事務(ソ) 支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下、本②にお(ツ)いて「個人番号等」といいます。）について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務
投資主等及び新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務(ネ)

投資主等及び新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄又は削除に関する事務(ナ)(ラ)

行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務
その他振替機関との情報の授受に関する事項

(ム)
(ウ)

前各(イ)から(ラ)までに関する照会に対する応答に関する事務
前各(イ)から(ム)までに掲げる事項に付随する事務③

一般事務（機関運営）受託者としての業務
本投資法人の機関（役員会及び投資主総会をいいます。）の運営に関する事務（ただし、投資主総会関係書類の発送並びに議決権行使書の作成、受理及び集計に関する事務を除きます。）- 186 -

（３）【資本関係】
本書の提出日現在、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
B
一般事務（会計・税務）受託者（１）名称、資本金の額及び事業の内容① 名称及び住所
税理士法人平成会計社
東京都中央区日本橋一丁目４番１号② 資本金の額
該当事項はありません。
③ 事業の内容
税務、財務及びコンサルティング業務（２）関係業務の概要(イ) 本投資法人の計算に関する事務（投信法に規定する事務）(ロ) 本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務（投信法及び投信法施行規則に規定する事務）(ハ) 納税に関する事務（投信法及び投信法施行規則に規定する事務）(ニ) その他、上記(イ)から(ハ)までの事務に関連し又は付随する事務（３）資本関係
本書の提出日現在、本投資法人と税理士法人平成会計社との間には資本関係はありません。
C
特定関係法人（１）名称、資本金の額及び事業の内容
特定関係法人の名称

資本金の額（2019年５月末日現在）

事業の内容

大江戸温泉物語株式会社

112百万円旅館、ホテルの経営

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー
ツ株式会社

100百万円旅館、ホテルの経営

株式会社ＢＣＪ－２９100百万円

持株会社

ベインキャピタル・スプリング・
ホンコン・リミテッド（Bain Capital Spring Hong Kong
Limited）

10百万香港ドル（約138百万円）(注１)

持株会社

ベインキャピタル・スプリング・
ケイマン・ホールディングス・エ
ルピー（Bain Capital Spring
Cayman Holdings, L.P.）

－(注２)

持株会社

ベインキャピタル・インベスター
ズ・エルエルシー（Bain Capital Investors, LLC）

－(注２)

投資業

合同会社香川県観光開発

10百万円

遊園地等の経営

株式会社レオマユニティー

50百万円

遊園地及び温泉旅館、ホテルの運営

(注１)
(注２)

香港ドルの円貨換算は、2019年７月31日における株式会社みずほ銀行の対顧客電信売買相場の仲値（１香港ドル=13.89円）によります。
資本金に該当するものはありません。

（２）関係業務の概要
大江戸温泉物語株式会社、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社、株式会社ＢＣＪ－２９、ベインキャ
ピタル・スプリング・ホンコン・リミテッド（Bain Capital Spring Hong Kong Limited）、ベインキャピタル・
スプリング・ケイマン・ホールディングス・エルピー（Bain Capital Spring Cayman Holdings, L.P.）、ベイン
キャピタル・インベスターズ・エルエルシー（Bain Capital Investors, LLC）、合同会社香川県観光開発及び株
式会社レオマユニティーに係る関係業務の概要については、前記「第一部ファンド情報 第１ファンドの状況
１ 投資法人の概況 (３) 投資法人の仕組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要」の記載をご参照下さい。
- 187 -

（３）資本関係
本書の提出日現在、大江戸温泉物語株式会社は、本投資口のうち9,246口を所有しています。
なお、この他に該当事項はありません。

- 188 -

第５【投資法人の経理状況】
１.

財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２.

監査証明について

本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第６期計算期間（2018年12月１日から
2019年５月31日まで）の財務諸表について、ＰｗＣあらた有限責任監査法人により監査を受けています。
３.

連結財務諸表について
本投資法人には子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

- 189 -

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）前期（2018年11月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金
前払費用
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
ソフトウエア
無形固定資産合計
投資その他の資産
繰延税金資産長期前払費用差入敷金及び保証金
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計- 190 -

当期
（2019年５月31日）

2,220,373
127,758
6,332
2,354,464

2,001,208
136,232
66,7272,204,168

25,982,750△1,498,792
24,483,958
1,259
△138
1,120
600
△26
573
2,620
△268
2,352
11,988,130
36,476,134※２ 26,145,944

157,802
4,556
162,358

157,802
3,754
161,556

17
103,787
10,089113,895
36,752,388
39,106,853

12
185,296
10,089195,399
36,578,023
38,782,191△1,926,166
24,219,777
10,979△508
10,470
600
△44
555
2,620
△487
2,133
11,988,130
36,221,067（単位：千円）
前期（2018年11月30日）
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計固定負債
長期借入金
預り敷金及び保証金
資産除去債務
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
一時差異等調整引当額
出資総額控除額合計
出資総額（純額）
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 191 -

当期
（2019年５月31日）

73,130－7,380,750
90,481
10,546972
82,313
258,696
6,438
7,903,329

17,426350,000
3,941,750
87,838
7,508
866
15,234259,137
66,854
4,746,616

8,610,500
1,230,724
137,354
9,978,579
17,881,908

11,463,000
1,230,724
137,754
12,831,479
17,578,095

20,653,023

20,653,023※１ △5,819※１ △8,643△5,81920,647,203△8,643
20,644,379

577,741
577,741
21,224,944※３ 21,224,944

559,716
559,716
21,204,095※３ 21,204,095

39,106,853

38,782,191

（２）【損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
還付加算金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
補助金収入
特別利益合計特別損失
固定資産圧縮損
特別損失合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 192 -

前期
2018年６月１日
2018年11月30日

自至

当期
2018年12月１日
2019年５月31日※１ 1,450,211※１ 1,434,986

1,450,211

1,434,986※１,※２ 541,878※１,※２ 548,074

129,310
1,778
16,9173,600※２ 42,209

126,075
1,751
17,2333,600※２ 39,245

735,695
714,516

735,980
699,005

10
871
882

10
－
10

64,35372,451－
136,805
578,593

62,35275,774500
138,626
560,389－－

11,250
11,250－－578,593973△0
972
577,620120
577,741

11,250
11,250560,389867
5
873
559,516
199
559,716

（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自2018年６月１日

至

2018年11月30日）（単位：千円）
投資主資本
出資総額

剰余金

出資総額控除額
出資総額
一時差異等 出資総額控調整引当額 除額合計
当期首残高

20,653,023△2,995

投資主資本
当期未処分
出資総額 利益又は当合計剰余金合計（純額） 期未処理損
失（△）△2,995 20,650,027

570,366

純資産合計

570,366 21,220,394 21,220,394

当期変動額
剰余金の配当△570,245 △570,245 △570,245 △570,245

一時差異等調整引当額による利益超過分配△2,824△2,824△2,824

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

当期（自

577,620577,620577,620

7,374

4,550

4,550

△2,824△2,824△2,8247,374※１△5,819△5,819 20,647,203

577,7412018年12月１日

至△2,824

577,620－
20,653,023△2,824

577,741 21,224,944 21,224,944

2019年５月31日）（単位：千円）
投資主資本
出資総額

剰余金

出資総額控除額
出資総額
一時差異等 出資総額控調整引当額 除額合計
当期首残高

20,653,023△5,819

当期未処分
投資主資本
出資総額 利益又は当合計剰余金合計（純額） 期未処理損
失（△）△5,819 20,647,203

577,741

純資産合計

577,741 21,224,944 21,224,944

当期変動額
剰余金の配当△577,541 △577,541 △577,541 △577,541

一時差異等調整引当額による利益超過分配△2,824△2,824△2,824

当期純利益△2,824△2,824

559,516

559,516

559,516

559,516△20,848△20,848

当期変動額合計－△2,824△2,824△2,824△18,024△18,024

当期末残高※１△8,643△8,643 20,644,379

559,716

559,716 21,204,095 21,204,095

20,653,023- 193 -

（４）【金銭の分配に係る計算書】（単位：円）
項目
Ⅰ

当期未処分利益Ⅱ自至前期
2018年６月１日
2018年11月30日

自至

当期
2018年12月１日
2019年５月31日

577,741,085

559,716,337

利益超過分配金加算額

2,824,164

2,824,164

うち一時差異等調整引当額

2,824,164

2,824,164580,365,702

562,479,330

Ⅲ

分配金の額
（投資口１口当たり分配金の額）（2,466）

うち利益分配金

577,541,538（うち１口当たり利益分配金）（2,454）

うち一時差異等調整引当額

2,824,164（うち１口当たり利益超過分配金（一時差異等調整引当額に係るも
の））
Ⅳ

（12）

次期繰越利益分配金の額の算出方法（2,390）559,655,166（2,378）2,824,164（12）

199,547

61,171

上記のとおり、当期の投資口１口

上記のとおり、当期の投資口１口当たり分配金は、2,466円としております。

当たり分配金は、2,390円としております。

利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第１項）の適用により、利益分配金の最例（租税特別措置法第67条の15第１項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配金

大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配金が１円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関するが１円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第１項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結法律第136条第１項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）

果、投資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）

を2,454円としました。
また、本投資法人は、規約第25条

を2,378円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係るに定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号

所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号

イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164
円行うこととし、投資口１口当たり

差異等調整引当額の分配を2,824,164
円行うこととし、投資口１口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

の一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

- 194 -

（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
融資関連費用
受取利息
支払利息
補助金収入
固定資産圧縮損
営業未払金の増減額（△は減少）
未収消費税等の増減額（△は増加）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
未払金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出補助金の受取額
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
長期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の返済による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 195 -

前期
2018年６月１日
2018年11月30日

自至

当期
2018年12月１日
2019年５月31日

578,593422,799
72,451△10
64,353－－41,005547,941
82,313△15,873
1,125
3,388△2,981399
1,795,505
10△65,863△955
1,728,695

560,389
428,782
75,774△10
62,352△11,250
11,250△41,847－△67,079
3,361△68,975△2,643441
422
950,96610△65,389△973
884,614△287,828－△287,828△198,020
11,250△186,770－－△580,000△236,500△573,069△1,389,569
51,297
843,851※１ 895,148

350,000
6,576,106－△7,262,750△580,365△917,009△219,165
895,148※１ 675,983

（６）【注記表】［継続企業の前提に関する注記］
該当事項はありません。
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
１．固定資産の減価償却の方法（１）有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
３～44年
構築物
機械及び装置10～20年
17年

工具、器具及び備品（２）無形固定資産

６年

定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）社内における利用可能期間５年（３）長期前払費用定額法を採用しています。
２．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

３．キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）の範囲
４．その他財務諸表作成のための基本キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）
は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
消費税等の処理方法となる重要な事項

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

［未適用の会計基準等に関する注記］
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年３月30日
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号

企業会計基準委員会）
平成30年３月30日 企業会計基準

委員会）
（１）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
（２）適用予定日2021年11月期の期首から適用します。
（３）当該会計基準等の適用による影響「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。

- 196 -

［追加情報］［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額（単位:千円）発生した資産等引当ての発生事由「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等
７物件の建物

資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生

一時差異等調整引当額
2,824

２．戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有す
る物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額（単位:千円）発生した資産等引当ての発生事由「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等

資産除去債務関連費用の計上に７物件の建物伴う税会不一致の発生

一時差異等調整引当額
2,824

２．戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有す
る物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

- 197 -

［貸借対照表に関する注記］※１ 一時差異等調整引当額
前期（2018年11月30日）
１．引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額（単位:千円）
発生した
資産等
建物

発生の事由
資産除去債務関連費用の計上に伴う

当初
発生額

当期首
残高

当期
引当額

当期
戻入額

当期末
残高

戻入れの
事由

159,400

2,995

2,824

－

5,819

－

税会不一致の発生（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。

２．戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期（2019年５月31日）
１．引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額（単位:千円）
発生した
資産等

発生の事由

当初
発生額

当期首
残高

当期
引当額

当期
戻入額

当期末
残高

戻入れの
事由

159,400

5,819

2,824

－

8,643

－

資産除去債務関連
建物費用の計上に伴う税会不一致の発生（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。

２．戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※２

国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額（単位:千円）前期（2018年11月30日）

建物附属設備

当期（2019年５月31日）※３－

11,250

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額（単位:千円）前期（2018年11月30日）

当期（2019年５月31日）
50,000- 198 -

50,000

［損益計算書に関する注記］※１

不動産賃貸事業損益の内訳（単位:千円）前期
自 2018年６月１日
至 2018年11月30日

当期
自 2018年12月１日
至 2019年５月31日

A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

1,447,579

1,434,711

2,631

275

1,450,211

1,434,986

管理委託費

15,00015,000

損害保険料

7,138

7,042

減価償却費

421,997

427,980

公租公課

91,317

91,714

その他費用

6,425

6,337

不動産賃貸事業費用合計

541,878

548,074

C．不動産賃貸事業損益 （A－B）

908,332

886,911

その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用※２

減価償却実施額は次のとおりです。
（単位:千円）当期
自 2018年12月１日
至 2019年５月31日

前期
自 2018年６月１日
至 2018年11月30日
賃貸事業費用有形固定資産421,997

427,980802

802

その他営業費用
無形固定資産［投資主資本等変動計算書に関する注記］※１

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期
自 2018年６月１日
至 2018年11月30日

当期
自 2018年12月１日
至 2019年５月31日

発行可能投資口総口数

10,000,000口

10,000,000口

発行済投資口の総口数

235,347口

235,347口- 199 -

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］※１

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位:千円）前期
自 2018年６月１日
至 2018年11月30日

現金及び預金
使途制限付預金（注）現金及び現金同等物

当期
自 2018年12月１日
至 2019年５月31日

2,220,373

2,001,208△1,325,224△1,325,224

895,148

675,983（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。

［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料（単位:千円）前期（2018年11月30日）

当期（2019年５月31日）

１年以内

2,490,920

2,459,830

１年超

8,884,474

7,804,558

合計

11,375,394

10,264,389

オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料（単位:千円）前期（2018年11月30日）

当期（2019年５月31日）

１年以内

4,588

4,588

１年超

100,186

97,891

合計

104,774

102,480- 200 -

［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。
借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年11月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金

2,220,373

2,220,373－

資産合計

2,220,373

2,220,373－（３）１年内返済予定の長期借入金

7,380,750

7,380,750－（４）長期借入金

8,610,500

8,610,500－

負債合計

15,991,250

15,991,250－- 201 -

2019年５月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金

2,001,208

2,001,208－

資産合計

2,001,208

2,001,208－

350,000

350,000－（３）１年内返済予定の長期借入金

3,941,750

3,941,750－（４）長期借入金

11,463,000

11,463,000

－

負債合計

15,754,750

15,754,750－（２）短期借入金（注１）金融商品の時価の算定方法（１）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（２）短期借入金、（３）１年内返済予定の長期借入金、（４）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、
当該帳簿価額によっています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2018年11月30日）
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金

1,230,724

当期（2019年５月31日）
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金

1,230,724（注３）金銭債権の決算日（2018年11月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内
現金及び預金2,220,373

金銭債権の決算日（2019年５月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内
現金及び預金2,001,208- 202 -

（注４）借入金の決算日（2018年11月30日）後の返済予定額（単位：千円）
１年超
２年以内

１年以内
１年内返済予定の長
期借入金

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

7,380,750

－

－

－

－

－

－

5,889,630

2,278,620

11,000431,250－

7,380,750

5,889,630

2,278,620

11,000431,250

－

長期借入金
合計

２年超
３年以内

借入金の決算日（2019年５月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年超
２年以内

１年以内
短期借入金
１年内返済予定の長
期借入金

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

350,000

－

－

－

－

－

3,941,750

－

－

－

－

－

－

2,384,110

5,509,515

3,569,375－－

4,291,750

2,384,110

5,509,515

3,569,375

－

－

長期借入金
合計

２年超
３年以内

［有価証券に関する注記］
前期（2018年11月30日）
該当事項はありません。
当期（2019年５月31日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2018年11月30日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
当期（2019年５月31日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
［退職給付に関する注記］
前期（2018年11月30日）
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期（2019年５月31日）
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

- 203 -

［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位:千円）前期（2018年11月30日）

当期（2019年５月31日）

繰延税金資産未払事業税損金不算入額

1712

資産除去債務

43,39043,516

繰延税金資産小計

43,40843,529

評価性引当額△2,864△3,793

繰延税金資産合計

40,54439,736

資産除去債務に対応する有形固定資産△40,526△39,723

繰延税金負債合計△40,526△39,7231712

繰延税金負債

繰延税金資産の純額

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位:％）
前期（2018年11月30日）
法定実効税率当期（2019年５月31日）

31.51

31.51

△31.60△31.63

評価性引当額の増減

0.16

0.17

その他

0.10

0.11

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.17

0.16

（調整）
支払分配金の損金算入額［持分法損益等に関する注記］
前期（2018年11月30日）
該当事項はありません。
当期（2019年５月31日）
該当事項はありません。

- 204 -

［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年６月１日
至 2018年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年12月１日
該当事項はありません。

至 2019年５月31日）

２．関連会社等
前期（自 2018年６月１日
該当事項はありません。

至 2018年11月30日）

当期（自 2018年12月１日

至 2019年５月31日）

該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年６月１日

至 2018年11月30日）

該当事項はありません。
当期（自 2018年12月１日
該当事項はありません。

至 2019年５月31日）

４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年６月１日
属性

会社等の名称
又は氏名

所在地

資本金
又は
出資金
（千円）

至 2018年11月30日）
事業の
内容又は
職業

議決権等
の所有
（被所有）
割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上の
関係

本投資法人執行役員兼大江
役員

今西

文則

－

－

戸温泉アセッ
トマネジメン

本投資法人執行役員－

ト株式会社代兼大江戸温泉アセッ
トマネジメント株式
会社代表取締役社長

表取締役社長

取引の
内容

取引金額
（千円）

科目

期末
残高
（千円）

129,310

未払金

73,439

資産運用
会社への
資産運用
報酬の支
払

（注１）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）資産運用報酬の額は、今西文則が第三者（大江戸温泉アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額
は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。

当期（自 2018年12月１日
属性

会社等の名称
又は氏名

所在地

資本金
又は
出資金
（千円）

至 2019年５月31日）
事業の
内容又は
職業

議決権等
の所有
（被所有）
割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上の
関係

本投資法人執行役員兼大江
役員

今西

文則

－

－

戸温泉アセッ
トマネジメン

本投資法人執行役員－

ト株式会社代兼大江戸温泉アセッ
トマネジメント株式
会社代表取締役社長

表取締役社長

取引の
内容

取引金額
（千円）

科目

期末
残高
（千円）

126,075

未払金

72,634

資産運用
会社への
資産運用
報酬の支
払

（注１）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）資産運用報酬の額は、今西文則が第三者（大江戸温泉アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額
は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。

- 205 -

[資産除去債務に関する注記]
前期（2018年11月30日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
１．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語

伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、

きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
２．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。
３．当該資産除去債務の総額の増減（単位:千円）
期首残高136,955

有形固定資産の取得に伴う増加額－

時の経過による調整額

399

期末残高

137,354

当期（2019年５月31日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
１．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、
きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
２．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。
３．当該資産除去債務の総額の増減（単位:千円）
期首残高137,354

有形固定資産の取得に伴う増加額－

時の経過による調整額

400

期末残高

137,754- 206 -

［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）前期
自 2018年６月１日
至 2018年11月30日

当期
自 2018年12月１日
至 2019年５月31日

貸借対照表計上額
期首残高36,849,471

36,633,936

期中増減額△215,534△255,066

期末残高

36,633,936

36,378,870

40,082,000

40,392,000

期末時価（注１）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他12物件の資本的支出（合計206,381千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計421,997千円）によるものです。当期の主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他11物件の資本的支出（184,163千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計427,980千円）によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条
件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
（注４）大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきについて、2019年６月１日を効力発生日とした賃料改定を行うことについて2019年１月31日付で賃借人と契約を締結しており、上記当期の期末時価は賃料改定を反映した算定額となっています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報前期（自 2018年６月１日

至

2018年11月30日）（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報① 営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報（単位:千円）
顧客の名称

営業収益

関連するセグメント名

大江戸温泉物語グループ株式会社（注）503,751

不動産賃貸事業

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社（注）502,768

不動産賃貸事業

株式会社レオマユニティー

441,059

不動産賃貸事業275

不動産賃貸事業

大江戸温泉物語株式会社（注）2018年９月１日付で、株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパン及び大江戸温泉物語グループ株式会社の吸収合併により、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社が大江戸温泉物語グループ株式会社の賃貸借契約上の地位を承継しています。

- 207 -

当期（自2018年12月１日

至

2019年５月31日）（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報① 営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報（単位:千円）
顧客の名称

営業収益

関連するセグメント名

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

995,395

不動産賃貸事業

株式会社レオマユニティー

439,315

不動産賃貸事業275

不動産賃貸事業

大江戸温泉物語株式会社［１口当たり情報に関する注記］
自至前期
2018年６月１日
2018年11月30日

自至

当期
2018年12月１日
2019年５月31日

１口当たり純資産額

90,185円

90,097円

１口当たり当期純利益

2,454円

2,377円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期
自 2018年６月１日
至 2018年11月30日
当期純利益（千円）

当期
自 2018年12月１日
至 2019年５月31日

577,620559,516

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

577,620559,516

期中平均投資口数（口）235,347

235,347［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。

- 208 -

（７）【附属明細表】① 有価証券明細表（イ）株式
該当事項はありません。
（ロ）株式以外の有価証券
該当事項はありません。

②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）

資産の種類

当期首
残高

建物

25,982,750

174,443

11,250

当期
減少額

当期末
残高

1,259

9,720

600

差引
当期末
残高

又は償却
累計額

当期
償却額

26,145,944

1,926,166

427,374

24,219,777－

10,979508

369

10,470

－

－

600

44

17

555

2,620

－

－

2,620

487

218

2,133

土地

11,988,130－－

11,988,130－－

11,988,130

小計

37,975,361

184,163

11,25038,148,274

1,927,206

427,980

36,221,067

構築物
有

機械及

形
固

び装置
工具、

定
資

器具及
び備品

産

当期
増加額

減価償却累計額

無形

借地権

157,802－－

157,802－－

157,802

固
定

ソフト
ウエア

8,023

－

－

8,023

4,269

802

3,754

資
産

小計

165,825－－

165,825

4,269

802

161,556

合計

38,141,186

184,163

11,25038,314,100

1,931,476

428,782

36,382,624④その他特定資産の明細表
該当事項はありません。
⑤投資法人債明細表
該当事項はありません。

- 209 -

摘要

⑥借入金明細表(単位：千円)
区

分
借入日

借入先
短
期
借

株式会社三井住友

2019年

銀行

5月31日

入

小計

金

株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行
株式会社
株式会社三重銀行

2016年

当期首
残高

当期
増加額

当期
減少額

平均
利率
（％）
（注１）

当期末
残高

－

350,000－

350,000－

350,000－

350,000

1,389,496－

1,389,496－

1,147,554－

1,147,554－

1,530,072－

1,530,072－

956,295－

956,295－9月1日
株式会社伊予銀行

478,147－

478,147－

株式会社福岡銀行

478,147－

478,147－

478,147－

478,147－

286,888－286,888－

37,987

1,826,542

18,993

1,845,535

19,480936,6889,740

946,428

野村信託銀行株式会社
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
１ オリックス銀行株
年 式会社
内 三井住友信託銀行
返 株式会社

2016年

374,675

3,896

378,571

9,740

468,3444,870

473,214

11,000

5,500

5,500

11,00043,09021,545

21,54543,09015,500

7,750

7,750

15,500

7,750

3,875

3,875

7,750

株式会社福岡銀行

3,100

1,550

1,550

3,100

株式会社親和銀行

3,100

1,550

1,550

3,100

株式会社三重銀行

15,492

7,746

7,746

15,492

株式会社栃木銀行

15,492

7,746

7,746

15,492

15,492

7,746

7,746

15,492

15,492

7,746

7,746

15,492

株式会社高知銀行

9,295

4,647

4,647

9,295

株式会社福岡銀行

3,098

1,549

1,549

3,098

3,098

1,549

1,549

3,098

400,000－

400,000

－

2016年
9月1日

入 野村信託銀行株式

2017年

金 会社

12月4日

株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互

2017年

会社

12月4日

株式会社親和銀行
株式会社三井住友

2018年

銀行

5月31日

0.718

0.869

9月1日
7,792

済 株式会社三重銀行
予株式会社三井住友
定
銀行の株式会社三井住友
長銀行
期
借 株式会社東邦銀行

0.408- 210 -

1.319

0.719

0.869

0.412

返済
期限

2020年
5月29日

2019年
5月31日

2020年
5月29日

2023年
5月31日

2020年
11月30日

2021年
11月30日

2019年
5月31日

返済
方法

使途

（注2）

（注3）

（注4）

（注5）

（注6）

（注5）

（注7）

（注5）

（注8）

（注5）

（注9）

（注5）

（注10）

（注3）

摘要

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

(単位：千円)
区

分
借入日

借入先
株式会社三井住友

当期首
残高

当期
増加額

当期
減少額

平均
利率
（％）
（注１）

当期末
残高

－

11,788－

11,788－15,539－15,539－10,628－

10,628

－

9,712

－

9,712

－

5,130

－

5,130

株式会社伊予銀行

－

4,856

－

4,856

１ 野村信託銀行株式
年 会社

－

4,853

－

4,853

株式会社福岡銀行

－

3,078

－

3,078

株式会社親和銀行

－

2,913

－

2,913

定 株式会社三井住友の 銀行－

11,788－

11,788

長 三井住友信託銀行
期 株式会社－

15,539－15,539借 オリックス銀行株
入 式会社

－

10,628－

10,628

－

9,712

－

9,712

－

5,130

－

5,130

－

4,856

－

4,856

－

4,853

－

4,853

株式会社福岡銀行

－

3,078

－

3,078

株式会社親和銀行

－

2,913

－

2,913

7,380,750

3,823,750

7,262,750

3,941,750

1,826,542－

1,826,542－

936,688－936,688－銀行
三井住友信託銀行
株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
2019年
株式会社東和銀行

内
返
済

5月31日

0.714

返済
期限

2022年
5月31日

返済
方法

使途

（注11）

（注3）

（注11）

（注3）

（注6）

（注5）

（注7）

（注5）

（注8）

（注5）

摘要

無担保
無保証

予

金

株式会社三重銀行
2019年
株式会社東和銀行

5月31日

株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社

小計株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行

2016年

0.869

9月1日
374,675－

374,675－

468,344－468,344－464,250－

5,500

458,750

1,303,820－

21,545

1,282,275

469,000－

7,750

461,250

234,500－

3,875

230,625

株式会社福岡銀行

93,800－1,550

92,250株式会社親和銀行

93,800－1,550

92,250株式会社
長 株式会社三重銀行
期 株式会社三井住友
借 銀行

2016年
9月1日

入 株式会社三井住友
金 銀行
株式会社東邦銀行
野村信託銀行株式

2017年

会社

12月4日

0.864

- 211 -

1.319

0.719

2023年
5月31日

2020年
5月29日

2023年
5月31日

2020年
11月30日

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

(単位：千円)
区

分
借入日

借入先

当期首
残高

当期
増加額

当期
減少額

当期末
残高

株式会社三重銀行

469,016－

7,746

461,270

株式会社栃木銀行

469,016－

7,746

461,270469,016－

7,746

461,270469,016－

7,746

461,270

株式会社高知銀行

281,409－

4,647

276,762

株式会社福岡銀行

93,803－

1,549

92,254

株式会社親和銀行

93,803－

1,549

92,254－574,484

11,788562,695－

757,266

15,539741,726－

517,949

10,628507,321－473,291

9,712

463,579－

250,000

5,130

244,869

期 株式会社伊予銀行
借野村信託銀行株式入会社
金株式会社福岡銀行－

236,645

4,856

231,789－

236,500

4,853

231,646－

150,000

3,078

146,921

株式会社親和銀行－

141,987

2,913

139,073－

574,484

11,788562,695－

757,266

15,539741,726－

517,949

10,628507,321－473,291

9,712

463,579－

250,000

5,130

244,869－

236,645

4,856

231,789－

236,500

4,853

231,646

株式会社福岡銀行－

150,000

3,078

146,921

株式会社親和銀行－

141,987

2,913

139,073

小計

8,610,500

6,676,250

3,823,750

11,463,000

借入金合計

15,991,250

10,850,000

11,086,500

15,754,750

株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互

2017年

会社

12月4日

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行
株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
長 株式会社東和銀行

2019年
5月31日

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行
株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行

2019年
5月31日

株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式
会社

平均
利率
（％）
（注１）

0.869

0.714

0.864

返済
期限

2021年
11月30日

2022年
5月31日

2023年
5月31日

返済
方法

使途

（注9）

（注5）

（注11）

（注3）

（注11）

（注3）

摘要

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

（注１）平均利率は期中加重平均利率を小数第４位を四捨五入して表示しています。
（注２）2019年11月29日に10百万円を弁済し、残額を元本返済期日に弁済します。
（注３）使途は、借入金の返済資金です。
（注４）初回を2016年10月末日とし、以降３ヶ月毎末日に、34,250千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を元本弁済日に弁済しました。
（注５）使途は、不動産の取得資金並びにこれらに関連する諸費用の支払いです。
（注６）初回を2016年10月末日とし、以降３ヶ月毎末日に、18,750千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を元本弁済日に弁済します。
（注７）初回を2016年10月末日とし、以降３ヶ月毎末日に、2,750千円ずつ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注８）初回を2018年１月末日とし、以降３ヶ月毎末日に、18,135千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します（注９）初回を2018年１月末日とし、以降３ヶ月毎末日に、19,365千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。

- 212 -

（注10）2018年11月30日に50百万円を弁済し、残額を元本返済期日に弁済しました。
（注11）初回を2019年７月末日とし、以降３ヶ月毎末日に、17,125千円を各個別貸付人毎にそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注12）長期借入金の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりです。
（単位：千円）
１年以内
長期借入金

3,941,750

１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内

2,384,110

5,509,515

3,569,375－- 213 -

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（2019年５月31日現在）
金額

Ⅰ．資産総額

38,782,191千円

Ⅱ．負債総額17,578,095千円

Ⅲ．純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

21,204,095千円

Ⅳ．発行済投資口の総口数

235,347口

Ⅴ．１口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

90,097円(注)

資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

- 214 -

第６【販売及び買戻しの実績】

（自
至

買戻し口数
（口）

発行済口数
（口）

2,000

－

2,000

174,200－

176,200－－－

176,200－－－

176,200

計算期間

発行日

第１期

2016年３月29日
2016年８月30日

2016年３月29日
2016年11月30日）

発行口数
（口）

第２期
（自
至

2016年12月１日
2017年５月31日）（自第３期
2017年６月１日

至

2017年11月30日）
第４期
2017年12月１日

2017年12月１日

56,330－232,530（自至

2018年５月31日）

2017年12月26日

2,817

－

235,347（自至2018年６月１日
2018年11月30日）

－

－

－

235,347－－－

235,347

第５期

第６期
（自
至
(注)

2018年12月１日
2019年５月31日）

本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。

- 215 -

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、以下の書類を関東財務局に提出しています。
2019年２月26日

有価証券報告書（第５期：自2018年６月１日- 216 -

至

2018年11月30日）

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
2019年８月26日

大江戸温泉リート投資法人
役

員

会

御

中

ＰｗＣあらた有限責任監査法人
指定有限責任社員
公認会計士
業務執行社員鶴田光夫

指定有限責任社員
公認会計士
業務執行社員太田英男

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている大江戸温泉リート投資法人の2018年12月１日から2019年５月31日までの第６期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロ
ー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続
は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人
は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大江戸温泉リート投資法人の2019年５月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。