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第14期 決算・運用状況のご報告
自2022年12月1日 至2023年5月31日

資 産 運 用報告

東京都中央区日本橋本町三丁目�番�号
証券コード：����
https://oom-reit.com/

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Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports

投資主の皆様へ

当期の業績

私たち大江戸温泉リートは、人々の豊かで充実した時間消費、余暇活用のための施設を投資対象とし、

営業収益

営業利益

当期純利益

1口当たり分配金

㴞㵷㴟㴟㴞百万円

㴢㴟㴠百万円

㴠㴡㴦百万円㴞㵷㴡㴡㴡 円が整いました。来春をめどに、大江戸温泉物語グループは湯快リゾートグループとの経営統合も企図し平均客室稼働率

取得価格合計

期末有利子負債比率

1口当たりNAVており、今後のさらなる発展に向けて、
引き続きご支援をいただけますよう宜しくお願いいたします。

㴤㴡㵶㴞%㴠㴞㵷㴝㴥㴢百万円㴠㴝㵶㴝%㴞㴞㴝㵷㴡㴞㴞円

特に古くから日本人が愛してきた「温泉・温浴」を軸に、さまざまなサービスが複合する施設に重点的に投資しています。2023年5月期（第14期）は、コロナ収束に向けて行動制限や入国制限が緩和され、国内宿泊・観光マーケットは力強い回復を見せました。そのような中、本投資法人の保有施設における稼働率も大幅に回復し、財務面でもリファイナンスを完了するなど、今後の資産規模拡大に向けた基盤

21+06

1口当たり分配金の推移

引き続きコロナ禍の影響は受けたものの、行動制限・入国制限の緩和もあり、各指標は回復を見せております。
当期の平均客室稼働率は前年同期から15.1ポイント上昇の74.1％となり、3割近い伸び率を示しております。

（円）

3,000
分配金実績

2,533
2,500

2,392

2,435 2,466

305
341

329

429

2,390 2,415
424

389

予想

うち変動賃料分

ᅊු

2,328
365
1,996 1,970

2,000

1,686
1,521
1,500

1,404 1,444 1,396
1,323
6
73
230

1,000

500

376

決算・運用状況のご報告

資産運用報告トップメッセージ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2

資産運用報告・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 165

貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32

大江戸温泉リートの特徴 ・・・・・・・・・・・・・・・ 6

損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34

ポートフォリオ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8

投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・ 35

投資法人および資産運用会社の概要・・ 51

注記表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36

投資主インフォメーション ・・・・・・・・・・・・・・ 52

金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・ 46

大江戸施設めぐり・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

監査報告書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 47
・・ 49
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）

0
16/11 17/05 17/11 18/05 18/11 19/05 19/11 20/05 20/11 21/05 21/11 22/05 22/11 23/05 23/11 24/05 (期)

本投資法人の決算期間は、毎年6月1日から11月30日まで、
および12月1日から翌年5月31日までの各6カ月間です。
※本書に掲載されている各施設の写真は、ある特定の時点における当該施設の状況をイメージとして撮影したものであり、必ずしも現況と一致していません。

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Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports

マーケットの回復基調により各種指標はコロナ前に近付く
ADR／RevPAR／1部屋あたり宿泊人数

国内市場の力強い回復を背景に成長投資を再開し、魅力的なREIT運営を目指します。

30,062

27,220

執行役員

桐原 健

29,889ADR

27,3308,398

23,24623,501

2.70

2.70

2.66

19/11

22/11

23/05

73.7%

74.3%

72.8%

74.1%

22/11

23/05

17,83015,835

2.18

2.72

2.69

2.61

20/05

20/11

21/05

21/11

22/05

53.3%

60.3%

13,856

稼働率

営業日ベース

89.3%
89.3%

Takeshi Kirihara

69.8%

1部屋あたり宿泊人数

31,716

15,215
2.94

RevPAR

31,93230,221

26,845 コロナ

稼働率
大江戸温泉リート投資法人

30,512

60.6%
40.2%

55.9%

51.9%

20/05

20/11

50.7%

59.0%

28.1%
19/11

21/05

21/11

22/05

投資主の皆様におかれましては、ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。

一方で、国際的なエネルギーや食料などの価格高騰、物価上昇などの対処すべき課

平素は、大江戸温泉リート投資法人およびその資産運用会社である大江戸温泉アセットマネジ

題もありますが、旅行先としての日本の人気の高さから、インバウンド宿泊需要のメント株式会社に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

成長余力は高いと考えられます。堅調な国内旅行需要にインバウンド宿泊需要の回復・成長が加わり、日本の宿泊・観光マーケットは、一層の成長が見込まれると考え

大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の第14期（2022年12月1日〜ています。

2023年5月31日）（以下「当期」といいます。）の運用状況と決算についてご報告申し上げます。

当期の業績は、営業収益1,221百万円、当期純利益349百万円となり、1口当たり分配金を
1,444円といたしました。

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このような事業環境において、本投資法人が保有する施設の2023年5月期の平均┃ۗ঺␚ᛳ⏣␓⑤⒁␶⑉⑎

客室稼働率は74.1%（前年同期比15.1ポイント増加）、RevPARは23,501円（前年
同期比37.4%増加）と回復を見せており、2023年11月期以降は、いくつかの施設において固定賃料に加え、変動賃料の発生も見込まれています。

日本の宿泊・観光マーケットは、昨年後半からの行動制限の緩和、新型コロナウイ

テナントである大江戸温泉物語グループにおいては、既存施設の「TAOYA」「プレ

ルス感染症の感染症法上の扱いの5類への移行等による国内旅行需要に加え、入ミアム」ブランド化に伴う成長投資を促進しており、2023年もTAOYA日光霧降、

国制限の緩和に伴う訪日客数の増加など、足元では力強い回復を見せています。

TAOYA秋保をはじめとしてリニューアルオープンが続いており、テナントの収益向上に寄与しています。

2

3

Џ឵ः

今後は本投資法人保有の施設においても、成長投資が実施される予定です。

また、大江戸温泉物語グループは来春を目途に同業の湯快リゾートグループとの経営統合を企図しており、スケールメリットを生かし、業務効率化を進め、人手不足等

本投資法人においては、経営課題の一つであったリファイナンスリスクの解消のために、保有物件の一部を譲渡し、約定に基づく既存借入金の一部期限前弁済を行った残額を手元資金として留保しておりましたが、2023年2月、2023年5月の満額の大江戸温泉物語

肥 の 湯 を 堪 能 で き ま す ︒硫 酸 塩・塩
化 物 泉 の お 湯 は ︑湯 冷 め し に く く 体の芯から温まることができます︒

出来立てアツアツも堪能
グルメバイキングを楽しむ

業績回復に伴う変動賃料の発生や、今後の資産規模の拡大により魅力的なREIT運営を目指していきたいと考えています。

本投資法人および資産運用会社である大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

は投資主の皆様のご期待とご信頼に応えられるよう、取り組んでまいる所存です。
投資主の皆様には、引き続き変わらぬご支援を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。

臨場感たっぷりに、出来立てをそのままご提供。

海が目の前！オーシャンフロントの好立地〇五七〇 〇‑九一一二六

静岡県伊豆市土肥二七九一 四‑〒四一〇 三‑三〇二

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

自 分 の 好 き な 浴 衣 に 着 替 え た ら ︑足湯︵休止期間あり︶やビーチ散策︑夕日を見ながらゆったりとお過ごし
い た だ け ま す ︒カ ラ オ ケ や ︑無 料 で楽 し め る マ ン ガ コ ー ナ ー な ど ︑充 実
し た 館 内 施 設 が そ ろ っ て お り ︑天 候や 時 間 を 気 に せ ず に ︑友 人 や 家 族 ︑
大切な人と一緒に一日中ホテルで楽しむ贅沢な時間をお過ごしいただけます︒

館内にはお楽しみコンテンツもいっぱい

土肥マリンホテル

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1
3

お 食 事 は ︑和 洋 中 ︑バ ラ エ テ ィ 豊 かな創作グルメバイキングが食べ放
題 ︒定 番 の ス テ ー キ や お 造 り ︑お 寿
司 に て ん ぷ ら は も ち ろ ん ︑趣 向 を 凝ら し た 料 理 の 数 々 や ︑地 元 食 材 や ご
当 地 グ ル メ な ど ︑季 節 ご と に 違 っ た
美 味 し さ を お 楽 し み く だ さ い ︒ラ イ
ブ キ ッ チ ン で は ︑料 理 人 が 調 理 す る様 子 を 眺 め る 楽 し み と ︑出 来 立 て の料理をご提供します︒
朝 食 バ イ キ ン グ も ︑和 食 派・洋 食 派
どちらにもご満足いただける豊富な 品 揃 え ︒大 江 戸 温 泉 物 語 名 物 のの っ け 丼 や ︑土肥マリンホテル名物のごまだ れ 茶 漬 け ︑朝
カレーは特に味わっていただきたい一品です︒

主にアコモデーション施設の新規取得を図りたいと考えています。さらに、テナント

5
4

施設概要はP12を御覧くださいの社会課題に取り組んでいくことが予定されています。

水平線に沈む夕日と波音でくつろぎを┃⑰⒁⑎⏶‫␒׬‬ጽ␇⏰ϵম⏶થᨈ

約四〇〇年の歴史を持つ自然豊か な 温 泉 郷・西伊豆土肥温泉︒
海と一体になった気分で入浴でき る ２階 の 展 望
風 呂 か ら は ︑駿河湾の景勝を一
望 で き ︑水 平 線に沈むサンセットと黄金色に染まりゆく夕景の穏やかな色合いに心も身体も解きほぐされていきます ︒１ 階 の 男 女 別 浴 場 で は ︑海 を 間
近に感じながら入れる露天風呂と︑バ リ ア フ リ ー に 配 慮 し た 内 湯 で ︑土を含めた余剰資金20億円程度の全部または一部に加え、新規借入金等を活用し、美しい海と空の眺めを存分に楽しめる温泉。西伊豆の輝くような日の入りは忘れられない光景です。

リファイナンスの完了により、当該リスクは低減されたと考えており、当該手元資金

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Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports

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Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports① リスクリターン特性の異なる2つのアセットタイプが投資対象② 高品質なサービスとお手頃価格を両立させた大江戸モデル

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顧客目線のサービス＜大江戸温泉リートの投資対象＞■工夫を凝らした温泉設備や物販施設

リスクリターン特性
中〜高＜＜＜＜＜＜＞＞＞＞＞＞

余暇活用型施設（従来）জ॰‫ॺش‬઱ਝ

アコモデーション施設（今回追加）൒ை঺৩‫৾؞‬েᅟ

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滞在期間

短

■朝夕合わせて100品目以上のバイキング形式による食事

低〜中＜＜＜＜＜＜＞＞＞＞＞＞

長ဘᒳ⏶⑇␬⒁⑹␯①⑲⒁␽⑭⑹ᴈ‫އ‬฻સ⑨⑍⑱ᴉ␚ࡳӟ
効率的なオペレーション■食材や備品の集中購買方式の採用（原価管理）■きめ細かなコストコントロール

余暇活用型施設〜リスクリターン特性

中〜高■効率的なスタッフ配置■温泉温浴施設に重点投資■高品質サービスとお手頃価格が両立した大江戸モデルが支える安定稼働■今後の需要増が見込める「コト消費（体験型消費）」にも注目

アコモデーション施設〜リスクリターン特性

低〜中■賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス、高齢者施設・住宅等も投資対象に集客を最大化するマーケティング■大江戸温泉物語グループの本部主導の集客施策■予約センター等の自社チャネル経由の集客■大都市圏・政令指定都市のアコモデーション施設は、安定的に転入超過

複合型ポートフォリオ■人の滞在期間を基準としてアセットタイプを再整理

高品質な
サービス

お手頃な
価格設定

■リスクリターン特性の異なるアセットタイプへの投資によるリスク分散を目指す

第12条（投資方針）
旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいう。以下同じ。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいう。以下同じ。）その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設（温泉その他を使用して公衆を入浴させる施設をいう。以下同じ。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うス
ポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいう。以下同じ。）及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複合用途を含む。）
並びにアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等その他の住宅の用に供され又は供されることが可能な施設をいう。以下同じ。
）とする。

6

幅 広 い 顧 客 層 から の 継 続 的 な 支 持7④⒁⑎⑛␮⑰␯

Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports

ポートフォリオマップ （2023年5月31日現在）

5 大江戸温泉物語 幸雲閣
5 大江戸温泉物語 伊香保

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5 大江戸温泉物語
東山グランドホテル
5 鬼怒川観光ホテル

5 大江戸温泉物語 あわら

5 大江戸温泉物語 君津の森
5 大江戸温泉物語
レオマリゾート5 大江戸温泉物語 あたみ

5 伊東ホテルニュー岡部
5 大江戸温泉物語
伊勢志摩

5 大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

ポートフォリオハイライト 2023年5月31日現在

取得価格合計㴠㴞㵷㴝㴥㴢

物件数

百万円

㴞㴞

物件

2023/5期
平均NOI利回り※

マスターリース期間

2023/5期
平均客室稼働率

総客室数

㴣㵶㴤

㴟㴝

㴤㴡㵶㴞

㴞㵷㴞㴝㴣

%

年

%

室

※固定賃料減額期間が2023年2月末で終了したことにともない、
当該減額終了後の固定賃料に基づく数値を記載しています。

89

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5

Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎ⑲␯⑤⑰⑄⒁⑎

5

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本施設はホテルレオマの森、ニューレオマワールドの2つのエリアで構成されています。周辺に丸亀城、金刀比羅宮、瀬戸大橋など観光スポットが数多くあるため、当該施設とあわせて周遊観光を楽しむこともできます。
また、ホテルレオマの森は瀬戸内海を見下ろす高台にあり、客室から周辺市街地および讃岐富士（飯野山）の景観を望めます。ニューレオマワールドのパークエリアでは、複数のアトラクションやイベントなどが充実しています。アジアの遺跡建造物が再現されたオリエンタルトリップエリアでは、夜になると3Dプロジェクションマッピングがモスク内で行われています。
客室数

㴟㴡㴞

室

取得価格

㴦㵷㴣㴦㴤

百万円

平均客室
稼 働 率

㴣㴦㵶㴟

%

2023年
5月期

所在地

香川県丸亀市※新型コロナウイルス感染症の影響を受け現在実施していないイベントや提供を中止している機能なども含まれています。
以下同じです。

5‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎЏֈ৊୳

10

室

取得価格

㴠㵷㴣㴢㴣

百万円

平均客室
稼 働 率

㴥㴞㵶㴣

%

本施設が位置する「伊東温泉」
は、平安時代に開湯し、日本有数の温泉観光地の一つとされ、関東・東海圏からのシニア層グループや、ファミリー層のリピーターを中心に利用されています。
かつては、シニア層のお客様には馴染み深い施設であった伊東ホテルニュー岡部を大江戸温泉物語グループが活性化することで、その知名度に加え、お手頃な価格で利用できる施設として、人気を得ています。
また、大浴場・庭園風呂・露天風呂などを備えており、それぞれに楽しむことができます。
なお、本施設は相模亭と駿河亭の2棟で構成されており、本投資法人では相模亭を所有しています。

客室数

5

主に中部・近畿圏からのシニア層グループや、3世代の家族連れを中心に利用されている本施設は、伊勢神宮やリアス海岸を含む「伊勢志摩エリア」と呼ばれる一大観光地に立地しています。客室や大浴場、レストランなどから海を一望できるほか、施設内のダイニング会場では、海の幸をふんだんに取り入れたバイキング料理を楽しめます。温泉施設としては、日の出が望める大浴場および露天風呂を備えています。
また、施設にある桟橋で釣り体験（有料）を楽しめるなど、ほかの施設にはないアクティビティを提供しています。

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2023年
5月期

所在地

㴤㴠

※

室

取得価格

㴟㵷㴣㴢㴤

百万円

平均客室
稼 働 率

㴤㴦㵶㴢

※

%

2023年
5月期

所在地

静岡県伊東市※本投資法人が保有している相模亭の客室数を記載しています。客室稼働率については、駿河亭を含めた実績を記載しています。

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客室数

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三重県志摩市‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎ⏉⏧␇ᭂᤱ۩⏒␑⏶␧␴⑁␿⏓ᓧ⏋ˇྻນ໚๤ˈ⏳УᏜ⏟ʽ᭐⏒␑঱෯۩ӯ⏶໚๤Ε໚ຘᨘᣠ௧ᜢ

熱海市は、「熱海海上花火大会」で有名なサンビーチや「お宮の松」などの多くの観光資源を持ち、国際観光温泉文化都市に指定されています。
「熱海温泉」は奈良時代に開湯したといわれ、長い歴史と温泉情緒にあふれた街です。そのような好立地に位置する本施設は、駅から徒歩圏内の熱海温泉街にある大型旅館で、高層部は相模湾の景観が良く、花火大会を正面から観賞することができます。温泉施設としては、大浴場に加え、海の見える露天風呂を備えて
います。

客室数

㴤㴣

室

取得価格

㴠㵷㴝㴝㴝

百万円

平均客室
稼 働 率

㴥㴢㵶㴤

%

2023年
5月期

所在地

静岡県熱海市11

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Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎ‫ۯ‬ᑈ⑤⑰⑹②⑌⑱

5᛬Џ឵۴௥౞‫⏶״‬໚๤ᚎ⏯⏉␓ˇ‫ۯ‬ᑈ໚๤ˈ⏳УᏜ⏟ʽ᭢๘໲⏶‫␚௷ݾ‬໴‫␓⏔⏯ڑ‬໚๤Ε໚ຘᨘᣠ௧ᜢ

本施設が位置する「土肥温泉」は、西伊豆地方最古の温泉街で、西側は駿河湾に面し、南側は天城山系に囲まれ、自然、歴史、温泉の観光資源が豊富です。さらに、大半の客室からは駿河湾に臨む大パノラマビューを満喫することができます。また、ダイニング会場では、和・洋・中それぞれの料理を堪能することができます。温泉施設としては、大浴場と露天風呂、
貸切風呂に加え、駿河湾の見える大浴場、宿泊者が無料で利用できるプールも備えています。

客室数

5

㴣㴡

室

取得価格

㴞㵷㴦㴞㴝

百万円

平均客室
稼 働 率

㴤㴢㵶㴢

2023年
5月期

%

所在地

静岡県伊豆市‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎ⏉␗␑Νᕵ᩹⏳␊⏥⏶؎⏓ᄞܳ⏡␓ˇЏᭅњˈ⏳УᏜ⏟ʽሟᬆ⏶໯␚൜⏟␈⏛⏰⏓⏯⏔␓໚๤Ε໚ຘᨘᣠ௧ᜢ

「伊香保温泉」は、歴史のある名湯であり、首都圏の奥座敷として、北関東を代表する温泉地の一つです。本施設は、「伊香保温泉」の石段周辺、バスターミナル周辺、美術館周辺の3エリアのうち、石段周辺エリアに属しています。施設内のダイニング会場では、伊香保ならではの郷土料理や旬の食材を活かした創作料理などが楽しめます。温泉施設
としては、鉄分を含み褐色の「黄金の湯」と無色透明の「白銀の湯」の2種類の湯を楽しむことができるほか、ユニークな「かまぶろ」が設置されています。

客室数

5

ᨘ᛬⏶‫ुޢ‬ோ⏰⏋␗␔␓ˇᓵ‫ז‬໚๤ˈ⏳УᏜ⏟ʽᇲϙᜂӔ⏶଀ྍ⏳␊эԼ⏲໚๤Ε໚ຘᨘᣠ௧ᜢ

あわら市は、日本海に面し豊かな自然が残る地域で、全国的に有名な東尋坊や永平寺、越前ガニで有名な三国漁港などが近く、1883年に開湯した「芦原温泉」を中心に観光業が盛んです。本施設はその「芦原温泉」に位置しています。
2種類の趣ある庭園露天風呂では、喧騒を忘れて自然の息吹を全身で感じることができます。ダイニング会場では、
和・洋・中の創作バイキングをはじめ、ご当地グルメなどもお楽しみいただけます。

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㴡㴝

室

取得価格

㴞㵷㴟㴦㴦

百万円

平均客室
稼 働 率

㴥㴢㵶㴦

%

2023年
5月期

所在地

群馬県渋川市‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎؓ๿⏶ണᭂᤱ۩⏒␑⏶␧␴⑁␿⏓ᓧ⏋ˇ઺፳ַࢼӯᩔ␭⑰␧ˈ⏳УᏜ⏡␓໚ຘᨘᣠ௧ᜢ

「房総半島内陸エリア」は、周辺には東京ドイツ村やマザー牧場、鋸山ロープウェーなどの人気の観光スポットが豊富
で、館山自動車道や東京湾アクアラインにより、千葉・東京・横浜方面からの車による利便性が高い、有数の観光エリアです。本施設は、重厚感のある地上4階建ての本館、離れ7棟から構成されています。施設内のダイニング会場では、千葉県の食材を使用した料理や、和・洋・中の自慢の創作料理を味わうことができます。温浴施設としては、露天風呂はもちろん、内湯にはジャグジーや低温サウナも備えています。
また、日帰り利用も多く、ランチバイキング、
ディナー
バイキングとセットで楽しむお客様も多い施設です。

客室数

12

㴦㴢

室

取得価格

㴞㵷㴦㴝㴞

百万円

平均客室
稼 働 率

㴤㴟㵶㴥

%

2023年
5月期

所在地

福井県あわら市

客室数

㴡㴞

室

取得価格

㴥㴞㴦

百万円

平均客室
稼 働 率

㴥㴤㵶㴤

%

2023年
5月期

所在地

千葉県君津市13

④⒁⑎⑛␮⑰␯
5

Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎब᪌ᨙ

5

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「鳴子温泉郷」
は400本近くの源泉を有し、日本にある温泉の11種類の泉質（旧泉質）のうち9種類が揃う、湯量も豊富な温泉地です。
「鳴子温泉郷」の自然豊かな旅情を味わえる本施設では黒湯、白湯の泉質や、黒い湯花が舞う希少な源
泉「車湯」を楽しめるなど、館内で湯めぐりをご堪能いただけます。
さらに、種類豊富なバイキングメニューを特色としているほか、エントランスでは鳴子温泉のシンボルであるこけしがお出迎えします。

客室数

㴦㴥

※

取得価格

室

㴞㵷㴝㴡㴝

百万円

平均客室
稼 働 率

㴣㴝㵶㴝

※

%

2023年
5月期

所在地

宮城県大崎市‫އ‬฻સ໚๤࿵ᝎಔ࢝␵⑯⑹⑏②⑌⑱ᨏ໯ऩЅΠ⏶ෳ‫␚؀‬଍⏬‫ޢ‬ᏺΟ൜ᤰ⏶Κ⏬
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奥羽三楽郷の一つに数えられる「東山温泉」
は、竹久夢二や与謝野晶子などの文人に愛された湯の街です。
自然景観に恵まれた本施設では、湯量が豊富な露天風呂から、東山の豊かな自然を眺めながら森林浴を楽しめるとともに、温泉露天風呂付客室も好評を博しています。本施設内にはマンガコーナーやカラオケルームもご用意しており、温泉・お食事の後もお楽しみいただけます。

客室数

㴞㴟㴠

室

取得価格

㴞㵷㴟㴠㴝

百万円

平均客室
稼 働 率

㴤㴞㵶㴟

2023年

% 5月期

所在地

福島県
会津若松市

※本投資法人が保有している本館の客室数を記載しています。客室稼働率については、本投資法人が保有していない別館を含めた実績を記載しています。

5᮪ড়࣯ᜂӔ②⑌⑱ಔϨ⏶‫ुޢ‬ோ⏶Κ⏬⏯⏉␓ˇ᮪ড়࣯໚๤ˈ⏳УᏜ⏡␓໚๤Ε໚ຘᨘᣠ௧ᜢ

日光市は、国内外で知名度の高い日光東照宮や中禅寺湖などがあり、中でも「鬼怒川温泉」
は、東京の奥座敷として発展してきた温泉地です。本施設は、人気の日光・鬼怒川エリアに位置する自然浴と温泉とリラックスをテーマにした癒やしの宿で、広々とした8種の湯船と2種の貸切風呂をご用意。ダイナミックな岩風呂から、鬼怒川渓谷の自然と調和した湯船を楽しめるほか、岩盤浴と半露天風呂のある2つの貸切風呂はファミリー連れにも喜ばれています。そのほか、幅広いお客様に向けて、さまざまなタイプの宴会場や会議場なども備えています。

客室数

14

㴞㴤㴟

室

取得価格

㴠㵷㴥㴤㴝

百万円

平均客室
稼 働 率

㴤㴡㵶㴢

%

2023年
5月期

所在地

栃木県日光市

15

Ⅰ．資産運用報告

1 資産運用の概況（1）投資法人の運用状況等の推移
第11期

第12期

第13期

第14期

1,344
1,344
754
574
589
393
392
36,926△0.5
21,021△0.3
14,06920,653
235,347
89,320
1,667
396
1,686
1,668
18
1.1
2.1
1.9
3.7
56.9
0.1
100.0

1,291
1,274
736
559
554
354
353
34,760△5.9
20,978△0.2
11,874
20,653
235,347
89,137
1,503
357
1,521
1,503
18
1.0
2.0
1.7
3.4
60.4
3.4
100.0

1,237
995
732
561
505
327
327
33,166△4.6
20,947△0.1
10,38920,653
235,347
89,006
1,389
330
1,404
1,390
14
1.0
2.0
1.6
3.1
63.2
2.8
100.0

1,221
910
697
528
523
349
349
32,126△3.1
20,9650.1
9,634
20,653
235,347
89,085
1,483
339
1,444
1,444

（％）

1,348
1,348
754
577
593
460
459
37,122△0.8
21,092△0.0
14,271
20,653
235,347
89,622
1,951
463
1,970
1,952
18
1.2
2.5
2.2
4.4
56.8
0.4
100.0

（日）
（件）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（円）
（％）

182
14
449
99
1,220
908
3,860
38.4

183
14
452
146
1,222
844
3,589
38.1

182
13
440
207
1,156
778
3,306
34.2

183
12
441
169
875
526
2,235
31.3

182
11
416
138
797
453
1,927
30.0

期別
営業収益
（うち不動産賃貸事業収益）
営業費用（うち不動産賃貸事業費用）
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
（対前期比）
純資産額（対前期比）
有利子負債額
出資総額（注4）
発行済投資口の総口数
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益
分配総額
1口当たり分配金（うち1口当たり利益分配金）（うち1口当たり利益超過分配金）
総資産経常利益率（注5）（年換算値）
自己資本利益率（注5）（年換算値）
期末自己資本比率（注5）（対前期増減）配当性向（注5）［その他参考情報］
当期運用日数
期末投資物件数
減価償却費
資本的支出額賃貸NOI（Net Operating Income）
（注5）
（注5）
FFO（Funds from Operation）
1口当たりFFO（注5）
期末総資産有利子負債比率
（LTV）
（注5）

（2）当期の資産の運用の経過
第10期

（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（％）
（百万円）
（％）
（百万円）
（百万円）
（口）
（円）
（円）
（百万円）
（円）
（円）
（円）
（％）
（％）
（％）
（％）
（％）

自 2020年12月 1 日 自 2021年 6 月 1 日 自 2021年12月 1 日 自 2022年 6 月 1 日 自 2022年12月 1 日
至 2021年 5 月31日 至 2021年11月30日 至 2022年 5 月31日 至 2022年11月30日 至 2023年 5 月31日

（注1）本投資法人の営業期間は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6ヶ月間です。
（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注3）特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注4）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
以下同じです。
（注5）以下の算定式により算出しています。
総資産経常利益率

経常利益 ｛（期首総資産額＋期末総資産額） 2｝ 100

自己資本利益率

当期純利益 ｛（期首純資産額＋期末純資産額） 2｝ 100

期末自己資本比率

期末純資産額 期末総資産額 100

配当性向

1口当たり分配金（利益超過分配金を含みません） 1口当たり当期純利益 100

賃貸NOI（Net Operating Income）

不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用＋減価償却費
なお、
減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

FFO（Funds from Operation）

当期純利益＋減価償却費−不動産等売却損益
なお、
減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

1口当たりFFO

FFO÷発行済投資口の総口数

期末総資産有利子負債比率（LTV）（借入金残高＋投資法人債発行残高）
÷総資産額×100

­

1.1
2.1
1.7
3.4
65.3
2.1
97.4

① 投資法人の主な推移

大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2016 年3月29日に設立され（出資額 200百万円、発行口数 2,000口）、2016 年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119号）。その後、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016 年8月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動
産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3472）した後、第13期（2022年11月期）末時点で温泉・温浴関連施設（注1）を12物件保有していました。当期には、「大江戸温泉物語 きのさき（共有持分70％）」を譲渡した結果（注 2）、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は11物件（取得価格（注3）の合計31,085百万円）、当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。

（注1）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除きます。）
をいいます。以下同じです。）
その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。）及び温浴施設をその中心的な用途の1つとして含む旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。
以下同じです。
）、
ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。
以下同じです。
）
その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複合用途を含みます。）等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の1つとする施設をいいます。
なお、温泉又は温浴を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施設とします。
以下同じです。
なお、本投資法人は、ポートフォリオ利回りを確保しつつリスク分散を図るという観点から、温泉・温浴関連施設をはじめとする余暇活用型施設に加え、賃貸住宅その他の住宅の用に供されるアコモデーション施設についても投資対象としています。本日現在、本投資法人はアコモデーション施設（賃貸住宅、学生
マンション、社員寮、サービスアパートメント、
シェアハウス及び高齢者施設・住宅等その他の住宅の用に供され又は供されることが可能な施設をいいます。以下同じです。）
を保有しておらず、
また、取得を決定した事実もありません。
（注2）本投資法人は、2022年11月30日付で、「大江戸温泉物語 きのさき」の共有持分30%を譲渡しており、その後、2023年2月28日付で、当該資産の共有持分70%を譲渡しています。
（注3）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）の百万円未満を切り捨てて記載
しています。
ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」
については、2020年11月2日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」
については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）
から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。

② 投資環境と運用実績

当期の我が国経済の状況は、新型コロナウイルス感染症に関する行動制限が緩和されたことにより、経済活動が徐々に正常化
し、緩やかな景気回復局面に入っています。一方で、長期化するウクライナ情勢や円安進行による物価上昇の継続等が、景気回復へのマイナス材料となっており、引き続きこれらの動向には注視する必要があります。
当期における本投資法人保有施設全体の客室稼働率（注1）は74.1％と前年同期比プラス29.3％、RevPAR（注 2）は前年同期
比プラス37.4％と回復局面に入っています。
このような環境の中、本投資法人は、長期化したコロナ禍における経営課題の一つであったリファイナンスリスクの解消のために第13 期（2022年11月期）末に「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語 きのさき（共有持分30％）」の譲渡を行い、当期においては2023年2月末日付で「大江戸温泉物語 きのさき」の残りの共有持分70％の譲渡を完了しました（注3）。
各々の売却手取金の一部については既存借入金の返済に充て、リファイナンスリスクは低減されたと考えており、売却資金の残額については今後の資産規模拡大のための物件取得資金の一部に充当することを考えています。
一方、大江戸温泉物語グループの資金調達力維持に必要な期間利益の達成に協力するため、大江戸温泉物語グループとの間
で、2022年11月15日付で売却を決定した上記2物件（「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語 きのさき」）を除
く保有資産11物件に係る固定賃料の50％減免を2022年9月分から2023年2月分までの6か月間合意しておりましたが、当該減免
期間も終了し、2023年3月より減免前の固定賃料を収受しています。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で33,629百万円となりました。前期末に取得した鑑定評価額との比較では、還元利回りについては変動がありませんでしたが、前期における固定賃料減額の終了、リニューアル予定施設の固定賃料一時減額、一部施設の資本的支出計画見直し等により変動し、合計で120百万円の減少となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注4）については、当該11物件の減価償却により含み益が増加し5,019百万円となりました。

（注1）
「稼働率」
とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいい、「客室稼働率」
は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数 対象期間中の販売可能客室数 100（％）（注2）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）
をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客
室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載しています。
（注3） 詳細は2022年11月15日付公表の「国内不動産の譲渡に関するお知らせ（大江戸温泉物語 かもしか荘・大江戸温泉物語 きのさき）」をご参照ください。
（注4）「含み損益」
は、以下の計算式により求められる数値をいいます。必ずこの含み損益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計−貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、建設仮勘定
並びに借地権を含みます。）③ 資金調達の概要

当期においては、2023年2月28日を返済期日とする短期借入金3,117百万円、210百万円、及び長期借入金3,016百万円の返済
原資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により971百万円、長期借入により5,162百万円、及び株式会社三井住友銀行から長期借入により200百万円の借入れ（注1）を行いました。また、2023年5月
31日を返済期日とする短期借入金1,129百万円、965百万円、及び長期借入金2,268百万円の返済原資に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により4,362百万円の借入れ（注2）を行いました。さらに、手元資金により2023年1月末日に75百万円、及び2023年 4月末日に72百万円の約定返済を実施するとともに、資産の譲渡による手取金の一部を充当することにより、2023 年2月28日に597百万円の期限前弁済（注3）を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は9,634百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は30.0％となっています。

（注1） 詳細は2023年2月24日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」
をご参照ください。
（注2） 詳細は2023年5月29日付公表の「資金の借入れ及び今後の物件取得に関するお知らせ」
をご参照ください。
（注3） 詳細は2023年2月24日付公表の「借入金の一部期限前弁済に関するお知らせ」
をご参照ください。

1617

④ 業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,221百万円、営業利益523百万円、経常利益349百万円、当期純利益349百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100 分の90に相当する金額を超えて分配することとしています。
また、当期未処分利益より一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則（平成18 年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条第2項第30 号に定めるものをいいます。）の戻入額9,178,533円を控除しています。
この結果、当期の投資口1口当たり分配金は、1,444円としました。

（3）増資等の状況
当期末現在、本投資法人の出資総額は 20,653,023千円、本投資法人の発行可能投資口総口数は10,000,000口、発行済投資口の総口数は235,347口です。

［投資証券の取引所価格の推移］
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとお
りです。
第10期

最高
（円）
最低
（円）

第11期

第12期

第13期

第14期

自 2020年12月 1 日
至 2021年 5 月31日

自 2021年 6 月 1 日
至 2021年11月30日

自 2021年12月 1 日
至 2022年 5 月31日

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

84,90066,20086,40075,00075,30058,60072,00064,00069,10059,300（4）分配金等の実績

今後の我が国の経済及び観光業の見通しは、行動制限緩和と社会経済活動の正常化が進展し、更なる景気回復が期待されます。一方で、長引くウクライナ情勢、世界的な物価上昇、また金利上昇等の景気下振れリスクに、引き続き留意する必要があると考えています。このような環境の中、本投資法人の保有施設におけるテナント業績についても、今後の更なる回復の可能性があると本投資法人は考えています。
本投資法人は、第13期（2022年11月期）から当期にかけて譲渡した「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語
きのさき」の売却手取金の一部については、当期のリファイナンスリスクに備え留保しておりましたが、当期における2023年2月末
及び 2023年5月末のリファイナンスの完了により、当該リファイナンスリスクは低減されたと考えています。今後、本投資法人は、
資産規模拡大に向けた成長軌道に乗るべく、売却手取金の残額を含めた余剰資金 20 億円程度の一部に加え、新規借入金等を活用し、主にスポンサーが保有する物件以外のアコモデーション施設の新規取得を行うことで、資産規模拡大と投資主価値の向上を図ります（注）。

（注）本日現在、新規借入れについて決定した事実はありません。
また、本日現在、本投資法人はアコモデーション施設を保有しておらず、
また、取得を決定した事実もありま
せん。

ｉ．重点投資対象
本投資法人は、主に大江戸温泉物語グループ（注1）が運営する、大江戸モデル（注 2）が導入された温泉・温浴関連施設を
重点投資対象の一つとしつつ、都市部に立地する宿泊施設、スポーツやアミューズメントを提供する施設、エンターテインメント施設など、さらにそれらが複合した施設等を含む余暇活用型施設に投資します。加えて、余暇活用型施設とはリスクリターン特性の異なるアコモデーション施設についても重点投資対象の1つと位置付けてリスク分散を図ることで、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指します（注3）。

（注1）「大江戸温泉物語グループ」
は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）並びにその連結子会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。
その後の改正を含みます。）第8条
第3項に規定する子会社をいい、本資産運用会社を含みます。）
で構成されます。以下同じです。
（注2）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。以下同じです。
（注3）本日現在、本投資法人はアコモデーション施設を保有しておらず、
また、取得を決定した事実もありません。

ii. 資産運用会社独自のネットワークの活用

当期の投資口1口当たり分配金は、1,444円としました。
利益分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとしています。
また、当期未処分利益より一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第2条第2項第30 号に定めるものをいいます。）の戻入
額9,178,533円を控除しています。
この結果、投資口1口当たり利益分配金を1,444円としました。
第10期

期別
当期未処分利益総額
（千円）
利益留保額
（千円）
金銭の分配金総額（千円）（1口当たり分配金）（円）
うち利益分配金総額（千円）（1口当たり利益分配金）（円）
うち出資払戻総額（千円）（円）（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額（千円）からの分配金総額（ 口当たり出資払戻額のうち 口当たり（円）
一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分（千円）
配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の（円）出資等減少分配からの分配金）

1① 次期の運用環境と今後の新規物件取得② 外部成長戦略

また、最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減について該当事項はありません。

（注） 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

期別（5）今後の運用方針及び対処すべき課題

1

第11期

第12期

第13期

第14期

自 2020年12月 1 日
至 2021年 5 月31日

自 2021年 6 月 1 日
至 2021年11月30日

自 2021年12月 1 日
至 2022年 5 月31日

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

459,46467
463,633
1,970
459,397
1,952
4,236
18

392,60445
396,795
1,686
392,558
1,668
4,236
18

353,869
143
357,962
1,521
353,726
1,503
4,236
18

327,17341
330,427
1,404
327,132
1,390
3,294
14

349,08263
339,841
1,444
339,841
1,444

4,236

4,236

4,236

3,294

­

18

18

18

14

­

­

­

­

­

­

­

­

­

­

­

­
­

本資産運用会社独自のネットワークの活用により、余暇活用型施設においては、コロナ禍においても安定的な運営実績をもち、新型コロナウイルス感染症の経験を踏まえた市場変化へも対応可能なオペレーターかどうかを見極めつつ、投資を行っていきます。また、アコモデーション施設においては、地域特性、社会情勢の動向、賃貸住宅需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力や実績等も着目しつつ、今後において厳選投資を行っていきます。

iii. スポンサー・パイプラインの活用
本投資法人には、2017年11月1日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われることから、これらを最大限活用することにより、本投資法人の投資基準に合致した物件を継続的に取得する方針です。

③ 内部成長戦略

i．安定性確保とアップサイド追求を両立する賃料体系

本投資法人は、大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP（注1）に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し、かつ修繕費は原則テナント負担とすることで、キャッシュ・フローの安定性を確保しつつ、賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。なお、2022年11月15日付で大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び株式
会社レオマユニティーとの間で締結した基本協定書において施設ごとに定めたターゲットGOPが実現された施設においては、
現行に比べ高い構成比かつ料率の変動賃料が導入された新賃料体系へ移行することが合意されています（注2）。

（注1）
「GOP」
とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注2）詳細は2022年11月15日付公表の「新賃料体系に関する基本協定書締結に関するお知らせ」
をご参照ください。

ii．収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注）本投資法人は、資産価値向上が見込まれる潜在的余地のある保有物件に対しては、客室数増加や客単価アップを目的とした増改築等のバリューアップに資するCAPEXを実施し、オペレーターの収入増加を図ることや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を中長期的に目指しています。また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働により、テナントの各種の施設競争力向上策に協力し、各種イベント等の集客向上策
に対して所有者の立場で積極的に関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。

（注）「CAPEX」
は、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。

18

19

④ 財務戦略本投資法人は、保守的なLT Vコントロールとキャッシュマネジメントによる財務基盤の維持を重視していきます。中長期的な方針として、デット・ファイナンスについては、十分なコミュニケーションにより既存借入先との良好な関係を維持しつつ、新規物件取得時や既存借入の返済期限到来時の安定的な資金調達の実現を図り、エクイティ・ファイナンスについては、中長期的な投資
口の価値向上と1口当たり分配金の成長を図るべく、機動的に実施を検討していきます。
LTV水準は、原則として60％を上限としながら、当面は保守的な40％程度の水準を目安とする方針です。中長期的にはポートフ
ォリオの規模拡大とテナントや立地等のリスク分散の推進によりリスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減とともに、高格付けの取得や調達手段の多様化、負債の平均年限の長期化や固定金利の導入などを目指します。

2 投資法人の概況（1）出資の状況
期別
発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数
出資総額
（注）
投資主数

（口）
（口）
（百万円）
（人）

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

10,000,000
235,347
20,653
19,296

10,000,000
235,347
20,653
18,20810,000,000
235,347
20,653
17,793

10,000,000
235,347
20,65318,31410,000,000
235,347
20,653
18,205（2021年5月31日） （2021年11月30日） （2022年5月31日） （2022年11月30日） （2023年5月31日）（注） 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（6）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

（2）投資口に関する事項
2023年5月31日現在における主要な投資主は以下のとおりです。
所有投資口数（口）

氏名又は名称
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
株式会社日本カストディ銀行（信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口）
大江戸温泉物語株式会社
日本証券金融株式会社
米沢信用金庫25,246
23,640
10,393
9,246
3,157
2,500
2,305
2,230
2,000
1,950
82,667DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO
富士伊豆農業協同組合
大阪商工信用金庫
田中 幸夫

合計

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合（％）
（注）

10.72
10.04
4.41
3.92
1.34
1.06
0.97
0.94
0.84
0.82
35.12

（注） 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

（3）役員等に関する事項
2023年5月31日現在における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。
役職名
執行役員

（注1）

氏名又は名称
桐原

健（注3）

鈴木

健太郎

本行

隆之

監督役員

（注1）

会計監査人

PwCあらた有限責任監査法人

主な兼職等
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表取締役社長
柴田・鈴木・中田法律事務所
丸紅プライベートリート投資法人 監督役員
シロウマサイエンス株式会社 取締役
のぞみ監査法人 代表社員
Hamee株式会社 監査役
株式会社Stand by C 京都 代表取締役
株式会社NHKビジネスクリエイト 監査役
株式会社みらいワークス 監査役
株式会社NHKアート 監査役
株式会社インフキュリオン・グループ 監査役
税理士法人 Stand by C 社員−

当該営業期間における役職毎の報酬の総額
（注2）
（千円）
­

1,800

1,800

7,500

（注1）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
また、監督役員は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注2）執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。
また、監督役員については、
当期において支給した額、会計監査人については当期の監査に係る報酬として支払うべき額（概算額）
を記載しています。
（注3）前執行役員の今西文則より、2023年2月27日開催の第5回投資主総会の終結の時をもって辞任する旨の申し出があったため、当該投資主総会において、桐原健を新たな執行役員として選任し、同人が2023年2月27日付で本投資法人の執行役員に就任しています。
（注4）会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

20

21

（4）役員等賠償責任保険契約に関する事項
本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は以下のとおりです。
被保険者の範囲

執行役員及び監督役員

契約内容の概要（填補の対象とされる保険事故の概要）
被保険者がその地位に基づき行った行為に起因して損害賠償請求がなされたことにより、被保険者が被る損害賠償金や訴訟費用等が填補されることになります。
（保険料の負担割合）
全額を本投資法人が負担しています。
（職務の執行の適正性が損なわれないようにするための措置）
犯罪行為又は法令に違反することを認識しながら行った行為等に係る被保険者の被る損害等は補償の対象外としています。

3 投資法人の運用資産の状況（1）本投資法人の資産の構成
2023年5月31日現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。
資産の
種類

不動産

（5）資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
名称
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
令和アカウンティング・ホールディングス株式会社
税理士法人令和会計社

地域等

温泉・温浴
関連施設

東海
四国
関東
東北
近畿
北陸
九州

不動産 合計預金・その他の資産
資産総額計

2023年5月31日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
委託区分
資産運用会社
資産保管会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）
一般事務受託者（機関運営）
一般事務受託者（会計事務）
一般事務受託者（納税事務）

第13期

用途等

第14期

2022年11月30日現在

保有総額
（百万円）

2023年5月31日現在

資産総額に対する比率
（％）

保有総額
（百万円）

資産総額に対する比率（％）

10,118
9,383
5,475
2,099
1,493
1,803

30.5
28.3
16.5
6.3
4.5
5.4

9,999
9,335
5,401
2,062

31.1
29.1
16.8
6.4

1,809

5.6

30,373
2,793
33,166

91.6
8.4
100.0

28,6093,517
32,126

89.1
10.9
100.0

­

­

­

­

­

­

（注1）地域等は都道府県を北海道・東北・関東・甲信越・東海・北陸・近畿・四国・九州に区分し、それぞれのエリアに所在する施設を集計しています。
（注2）保有総額は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
（注3）資産総額に対する比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。

（2）主要な保有資産
2023年5月31日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート（注5）

期末帳簿価額
（百万円）
（注1）

9,335

賃貸可能面積
（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

＜ホテル
レオマの森＞＜ニューレオマワールド＞＜ニューレオマワールド＞

40,573.63

主たる用途

100.0

30.3

温泉・温浴
関連施設

（注4）

＜ホテル
レオマの森＞

23,322.42

対総不動産賃貸
事業収益比率
（％）

稼働率
（％）

23,322.42（注5）40,573.63

大江戸温泉物語
伊勢志摩

3,116

9,782.37

9,782.37

100.0

9.3

伊東ホテルニュー岡部

2,473

10,211.46

10,211.46

100.0

7.0

2,715

8,469.22

8,469.22

100.0

8.1

大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき（注7）
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

1,693

6,125.84

6,125.84

100.0

4.7

1,809

14,132.27

14,132.27

100.0

6.4

1,219

5,177.18

5,177.18

100.0

3.5
2.6

815

8,660.20

8,660.20

100.0

949

10,843.89

10,843.89

100.0

4.0

3,367

22,402.38

22,402.38

100.0

15.2

−

−

−

−

3.4

1,113

16,602.03

16,602.03

100.0

5.4

28,609176,302.89

176,302.89

100.0

100.0

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
−

（注1）
「期末帳簿価額」
は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。以下同じです。
（注2）「賃貸可能面積」
は2023年5月31日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
（注3）「賃貸面積」
は2023年5月31日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
なお、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」
については、
当該施設の建物に関するものと土地の一部（71,790.51㎡
2023年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、（内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。））
に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面
積のみを記載しています。
なお、
当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）
は、
当該土地において、
テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。

22

23

（注4）
「稼働率」
は、2023年5月31日現在の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合）を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注5）「対総不動産賃貸事業収益比率」
は、当期における各物件の不動産賃貸収益の全物件に係る合計額に対する比率を、小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同
じです。
（注6）
「大江戸温泉物語 レオマリゾート」
は、「ホテルレオマの森」
及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。
（注7）「大江戸温泉物語 きのさき」
は、2022年11月30日付で当該物件の共有持分30％を譲渡しており、その後、2023年2月28日付で、当該物件の共有持分70％を譲渡してい
ます。
そのため、
当該物件に係る期末帳簿価額、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率は記載していません。

（3）不動産等組入資産明細
2023年5月31日現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート

所在地

香川県丸亀市

所有形態

不動産

6,125.84

1,693

2,010

鬼怒川観光ホテル

不動産

14,132.27

1,809

2,020

＜ニューレオマ
ワールド＞

9,335

8,700

不動産

静岡県熱海市不動産

静岡県伊豆市
福井県あわら市

9,782.37
10,211.46

3,116
2,473

3,800
2,810

群馬県渋川市不動産

5,177.18

1,219

1,350

千葉県君津市不動産

8,660.20

815

829

宮城県大崎市不動産

10,843.89

949

1,190

栃木県日光市不動産

22,402.38

3,367

6,050

福島県会津若松市

不動産

16,602.03

1,113

1,410

−

176,302.89

28,60933,629（注）「期末算定価額」
は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、決算期である2023年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価機関（一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社立地評価研究所）
による不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、
各不動産鑑定評価機関と本投資法人との間に、利害関係はありません。

第14期（2022年12月1日〜2023年5月31日）

テナント
総数

不動産賃貸 対総不動産 テナント
不動産賃貸
稼働率
稼働率
事業収益
賃貸事業
総数
事業収益
（期末時点）（期末時点）（注1）（注）1〔期間中〕 収益比率
〔期間中〕
（％）
（％）
（期末時点）（百万円）（％）（期末時点）（百万円）

伊東ホテルニュー岡部

3,460

不動産

静岡県伊東市−大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
伊勢志摩

2,715

23,322.42

40,573.63

三重県志摩市大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

期末算定価額（注）（百万円）

不動産等の名称

8,469.22

不動産

伊東ホテルニュー岡部

鬼怒川観光ホテル

期末帳簿価額（百万円）

第13期（2022年6月1日〜2022年11月30日）

大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
幸雲閣

大江戸温泉物語伊勢志摩
大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
幸雲閣

賃貸可能面積（㎡）＜ホテル
レオマの森＞

本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の状況は以下のとおりです。

大江戸温泉物語
きのさき（注2）
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

1

100.0

267

26.8

1

100.0

276

30.3

1

100.0

84

8.5

1

100.0

84

9.3

1

100.0

63

6.4

1

100.0

64

7.0

1

100.0

74

7.4

1

100.0

74

8.1

1

100.0

42

4.3

1

100.0

42

4.7

1

100.0

57

5.8

1

100.0

58

6.4

1

100.0

31

3.2

1

100.0

31

3.5

1

100.0

23

2.4

1

100.0

23

2.6

1

100.0

36

3.6

1

100.0

36

4.0

1

100.0

138

13.9

1

100.0

138

15.2

1

100.0

85

8.5

­

­

31

3.4

1

100.0

49

4.9

1

100.0

49

5.4

2

100.0

100.0

2

100.0

910

100.0

995

（注3）

（注4）

（注1）
「テナント総数」
は、本投資法人を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの総数を記載しています。
なお、「テナント総数」の合計は、各物件で共通するテナント
については名寄せを行い算出しています。
（注2）「大江戸温泉物語 きのさき」
は、2022年11月30日付で、当該物件の共有持分30％を譲渡しており、その後、2023年2月28日付で、当該物件の共有持分70％を譲渡してい
ます。
そのため、
当該物件の第14期末に係るテナント総数及び稼働率は記載していません。
（注3）前期の不動産賃貸事業収益の合計には、前期の売却物件不動産等である「大江戸温泉物語かもしか荘」の41百万円が含まれています。
（注4）前期の対総不動産賃貸事業収益比率の合計には、前期の売却物件不動産等である「大江戸温泉物語かもしか荘」の4.1％が含まれています。

（4）再生可能エネルギー発電設備等明細表
2023年5月31日現在、該当事項はありません。

（5）公共施設等運営権等明細表

2023年5月31日現在、該当事項はありません。

（6）有価証券組入資産明細

2023年5月31日現在、該当事項はありません。

（7）その他資産の状況

2023年5月31日現在、前記「（3）不動産等組入資産明細」に記載の資産以外にその他の特定資産の組入れはありません。

（8）国及び地域毎の資産保有状況

2023年5月31日現在、日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

24

25

4 保有不動産の資本的支出

5 費用・負債の状況（1）資本的支出の予定（1）運用等に係る費用明細

本投資法人が2023年5月31日現在保有する資産に関し、2023年5月31日現在計画している第15 期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
不動産等の名称

所在地

目的

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市ボイラー更新工事

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市

防災受信盤更新

大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市

排煙機更新

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市

高置水槽更新工事予定金額
（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額

予定期間
自 2023年 6 月
至 2023年 7 月
自 2023年 9 月
至 2023年10月
自 2023年 9 月
至 2023年10月
自 2023年 5 月
至 2023年 6 月

24

−

−

18

−

−

18

−

−

12

−

−

（2）期中の資本的支出（単位：千円）至 2022年11月30日

自 2022年12月1日

110,320
1,544
15,0383,600
40,429170,933

至 2023年5月31日

102,895
1,463
15,6303,600
45,362
168,951（2）借入状況2023年5月31日現在における借入金の状況は以下のとおりです。

所在地

目的

香川県丸亀市

モスク棟防水工事

福井県あわら市

外壁改修工事宮城県大崎市ＧＨＰ更新工事静岡県熱海市温水ヒータ更新工事

福井県あわら市

屋上防水更新工事

期間

区

工事金額
（百万円）

自 2023年 3 月
至 2023年 4 月
自 2022年11月
至 2022年12月
自 2022年11月
至 2022年12月
自 2023年 3 月
至 2023年 4 月
自 2023年 4 月
至 2023年 5 月

17
14
11

（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）

第11期

第12期

第13期

第14期

自 2020年12月 1 日
至 2021年 5 月31日

自 2021年 6 月 1 日
至 2021年11月30日

自 2021年12月 1 日
至 2022年 5 月31日

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

94

94

94

89

87

94

5
89

1
87

4
83

­
­

94

­
­

­

­

­

株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行

株式会社三井住友銀行

1

年内返済予定の長期借入金

第10期

営業期間

借入先
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三十三銀行

小計

11

本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。

分

三井住友信託銀行株式会社

11（3）長期修繕計画のために積立てた金銭

当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

第14期

（注）
「資産運用報酬」
については、上記とは別に、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入する「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、第13期には売却損益に含まれる譲渡報酬10,896千円、第14期には売却損益に含まれる譲渡報酬8,811千円が発生して
います。

短期借入金

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
幸雲閣
大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
あわら

自 2022年6月1日

資産運用報酬（注）資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他費用
合計

本投資法人が2023年5月31日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計138百万円です。なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
不動産等の名称

第13期

項目

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三十三銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社十八親和銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三十三銀行
株式会社大垣共立銀行
富国生命保険相互会社
株式会社三井住友銀行
株式会社三十三銀行
株式会社大垣共立銀行
富国生命保険相互会社
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社東京スター銀行
株式会社三十三銀行
小計
合計（単位：千円）

借入日

当期首残高

当期末残高

平均利率
（％）

2022年
5月31日

1,720,195
976,867
439,298

−
−
−

0.804

210,000−

0.809

1,142,823

−

0.809
0.809

2022年
5月31日
2022年
8月31日
2023年
2月28日
2016年
9月1日

2019年
5月31日

2022年
2月28日
2023年
2月28日
2023年
2月28日
2023年
5月31日

−

−

4,489,185−

73,958−533,223
589,424448,279
330,898
216,372
204,814204,687
129,823
122,888
1,433,002
781,120456,811375,297

−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−

（注1）

返済期限

返済方法

使途

摘要

2023年
2月28日

（注2）

（注3）

有担保
無保証

期限一括

（注3）

（注4）

（注3）

（注5）

（注3）

2023年
2月28日
2023年
5月31日
2023年
5月31日

有担保
無保証
有担保
無保証
有担保
無保証

1.303

2023年
2月28日

（注6）
（注12）

（注7）

有担保
無保証

0.865

2023年
5月31日

（注8）
（注13）

（注3）

有担保
無保証

0.803

2023年
2月28日

（注9）
（注14）

（注3）

有担保
無保証

3,102,897
1,202,948
420,549
346,032

0.808

2024年
2月29日

（注10）
（注15）

（注3）

有担保
無保証

−

200,000

0.809

（注3）

1,434,251
1,456,679
1,234,717
236,811
9,634,887
9,634,887

2024年
2月29日

期限一括

−
−
−
−

有担保
無保証

0.795

2024年
5月31日

（注11）

（注3）

有担保
無保証

−
−
−
−

5,900,601
10,389,787（注1）平均利率は期中加重平均利率を小数第4位で四捨五入して表示しています。
（注2）初回を2022年7月末日とし以降3ヶ月毎末日に、
18,518千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
（注3）使途は、借入金の返済資金です。
（注4）初回を2022年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に6,816千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
（注5）初回を2023年4月末日とし、以降3ヶ月毎末日に5,830千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。

26

27

（注6）初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に2,750千円を弁済し、残額を2023年2月28日に弁済しました。
（注7）使途は、不動産の取得資金並びにこれらに関連する諸費用の支払いです。
（注8）初回を2019年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に17,125千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
（注9）初回を2022年4月末日とし、以降3ヶ月毎末日に30,115千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
（注10）初回を2023年4月末日とし、以降3ヶ月毎末日に42,803千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注11）初回を2023年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に30,559千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注12）2022年11月30日に357,291千円、2023年2月28日に71,208千円の期限前弁済を実施しました。
（注13）2022年6月10日に7,399千円、2022年11月30日に310,563千円、2023年2月28日に478,099千円の期限前弁済を実施しました。
（注14）2022年6月10日に20,600千円、2022年11月30日に57,941千円の期限前弁済を実施しました。
（注15）2023年2月28日に47,692千円の期限前弁済を実施しました。

（3）投資法人債の状況
該当事項はありません。

（4）短期投資法人債の状況
該当事項はありません。

（5）新投資口予約権の状況
該当事項はありません。

6 期中の売買状況（1）不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
不動産等の名称

取得

譲渡
譲渡価格（注1）
帳簿価額
（百万円）
（百万円）

取得年月日

取得価格（注1）
（百万円）

譲渡年月日

−

−

2023年
2月28日

1,762

1,478

−

−

−

1,762

1,478

大江戸温泉物語
きのさき（共有持分70％）
合計

売却損益
（百万円）

311

（注2)

311

（注1）
「取得価格」及び「譲渡価格」は、売買契約書に記載された売買代金（消費税及び地方消費税、並びに、取得及び譲渡に要する諸費用を含みません。）
を百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）資産除去債務戻入益を含みます。

（2）その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。上記不動産等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金です。

（3）特定資産の価格等の調査① 不動産等
取得又は譲渡不動産等の名称
大江戸温泉物語
きのさき（共有持分70％）

譲渡

取引
年月日

取得価格
又は譲渡価格
（注1）
（百万円）

鑑定評価額
（注2）
（百万円）

2023年
2月28日

1,762

1,855

鑑定評価機関

価格時点

一般財団法人日本不動産研究所

2022年
5月31日

（注1）
「取得価格」及び「譲渡価格」
は売買契約書に記載された不動産の売買代金（消費税及び地方消費税、並びに、取得及び譲渡に要する諸費用を含みません。）
を百万円未
満を切り捨てて記載しています。
（注2）上記の鑑定評価額は、「不動産鑑定評価基準 各論第３章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」
を適用して行っています。
ただし、共有持分70％を乗じた金額
としています。

② その他

該当事項はありません。

（4）利害関係人等との取引状況① 利害関係人等との売買取引状況
売却先の名称

総売却収入（千円）

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
合計

1,767,808
1,767,808② 利害関係人等への賃貸借状況
賃借人の名称

総賃料収入（千円）

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
株式会社レオマユニティー
大江戸温泉物語株式会社
合計

633,588267,623275
901,487③ 支払手数料等の金額分

支払手数料等総額（千円）（A）

管理委託費

12,347区

利害関係人等との取引内訳
支払先
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社
株式会社レオマユニティー

支払金額
（千円）
（B）

総額に対する割合（B/A）

10,347

83.8％

2,000

16.2％

（注1）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注2）上記数値は、当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。

（5）資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等該当する取引はありません。

2829

7 経理の状況

11 その他（1）資産、負債、元本及び損益の状況等（1）お知らせ

後記、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。なお、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130 条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
「投資信託及び投資法人に関する法律」第130 条の規定に基づく会計
また、 「Ⅷ．キャッシュ・フロー計算書(参考情報 )」は、監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けておりません。

（2）減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。

（3）不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。

① 投資主総会

当期において本投資法人の第5回投資主総会が開催されました。
投資主総会で承認された議案の概要は以下のとおりです。
承認日2023年2月27日

議案

概要

規約一部変更の件

本投資法人の規約一部変更を行いました。

執行役員1名選任の件

桐原健が執行役員に選任されました。

② 投資法人役員会

該当事項はありません。

（2）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

8 自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。

9 海外不動産保有法人の状況等
該当事項はありません。

10 海外不動産保有法人が有する不動産の状況等
該当事項はありません。

3031

Ⅱ．貸借対照表（単位：千円）前期（ご参考）（2022年11月30日）

当

前期（ご参考）（2023年5月31日）（2022年11月30日）

資産の部

前払費用
未収消費税等
その他
流動資産合計3,275,162

営業未払金

101,550205,239

短期借入金※24,489,185

※2

−

−

12,783

1年内返済予定の長期借入金※25,900,601※2

9,634,887

4,829

5,003

未払金

91,1802,773,414

3,498,189

未払費用

4,275

209

886

812

建物

24,648,005

減価償却累計額※3△4,611,639※2

構築物
減価償却累計額※2

機械及び装置20,036,366※2

未払消費税等

77,895−24,020,462

前受金

313,919

207,455△4,868,682

その他

19,151,779

流動負債合計

資産除去債務122,106

79,798600

固定負債合計

1,218,175

1,120,645

12,219,408

11,160,380

20,653,023

20,653,023

※2

431

※2

△185

負債合計

414

純資産の部

17,692

投資主資本△6,464

出資総額※2

11,528※2

11,227※2

9,946,436※2

9,097,457

6,790

−

30,048,064

28,285,739

借地権

325,013323,277

無形固定資産合計

325,013323,277

無形固定資産32

出資総額控除額
一時差異等調整引当額※1

出資総額控除額合計△32,884※1△36,179△32,884△36,179

20,620,138

20,616,843

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

327,173

349,082

剰余金合計

327,173

349,082

投資主資本合計

20,947,312

20,965,926

出資総額
（純額）
剰余金

投資その他の資産
繰延税金資産

13

10

純資産合計

長期前払費用

10,1259,000

負債純資産合計

差入敷金及び保証金

10,08910,089

資産合計

1,040,847

預り敷金及び保証金

24,861

46,511

16,702

投資その他の資産合計

1,096,069

固定負債△5,173

固定資産合計

5,111
10,039,734

29,989

減価償却累計額

有形固定資産合計

5,716
11,001,233△5,127

工具、器具及び備品

建設仮勘定

80,76650,849△168※2

110,491△4,337600

減価償却累計額

土地117,571

未払法人税等

有形固定資産工具、器具及び備品（純額）（2023年5月31日）

2,667,035

固定資産

機械及び装置
（純額）

期

流動負債

現金及び預金

構築物
（純額）

当

負債の部

流動資産

建物
（純額）

（単位：千円）期

20,22819,09930,393,307

28,628,117

33,166,721

32,126,307※4

20,947,312
33,166,721※4

20,965,926
32,126,307

33

Ⅲ．損益計算書

Ⅳ．投資主資本等変動計算書（単位：千円）前期（ご参考）当

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

前期（ご参考）（自 2022年6月1日 至 2022年11月30日）（単位：千円）期

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

投資主資本

営業収益
賃貸事業収入不動産等売却益※1※2

営業収益合計995,389
242,124※1※2

1,237,514

910,074
311,456

賃貸事業費用

当期首残高
※1、
※3

561,383※1、※3

528,722

資産運用報酬

110,320

102,895

資産保管手数料

1,544

1,463

一般事務委託手数料

15,03815,630

役員報酬

当期純利益

732,317697,673

当期末残高

505,197

523,856

受取利息

13

9

未払分配金戻入596794

営業外収益合計

609

804

営業費用合計営業利益△ 28,648

一時差異等調整引
当額による利益超
過分配
当期変動額合計

40,42920,653,023

※3

営業外収益

41,193

融資関連費用126,206

129,473

2,335

4,136

当期首残高

177,881

174,802

当期変動額

327,925

349,858

補助金収入−

14,396

特別利益合計−14,396

特別損失
固定資産圧縮損
特別損失合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

14,396−

14,396

327,925

349,858889

813

法人税等調整額

63

法人税等合計895

817

327,030

349,041

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

34

−

143

41

327,173

349,082

353,869

20,978,244

20,978,244△ 353,726△ 353,726△ 353,726△ 353,726△ 4,236△ 4,236△ 4,236

327,030

327,030

327,030

327,030­△ 4,236△ 4,236△ 4,236△ 26,695△ 26,695△ 30,931△ 30,931

20,653,023△ 32,884△ 32,884

20,620,138

327,173

327,173

20,947,312

20,947,312※1

至2023年5月31日）（単位：千円）

営業外費用合計

特別利益

353,869

投資主資本

抵当権設定費用

経常利益

純資産合計

△ 4,236

営業外費用

49,33920,624,375

投資主資本
合計

△ 4,236

当期（自 2022年12月1日

支払利息△ 28,648

出資総額
（純額）

剰余金の配当

3,600

3,600
※3

一時差異等 出資総額
調整引当額 控除額合計

当期変動額

45,362

その他営業費用

剰余金
当期未処分
利益又は
剰余金合計
当期未処理
損失（△）

出資総額

1,221,530

営業費用

出資総額
出資総額控除額

出資総額

剰余金

出資総額控除額

当期未処分
利益又は
剰余金合計
当期未処理
損失（△）

出資総額

一時差異等 出資総額
調整引当額 控除額合計

20,653,023△ 32,884△ 32,884

出資総額
（純額）

20,620,138

剰余金の配当一時差異等調整引
当額による利益超
過分配

純資産合計

327,173

327,173

20,947,312

20,947,312△ 327,132△ 327,132△ 327,132△ 327,132△ 3,294△ 3,294

349,041△ 3,294△ 3,294△ 3,294

349,041

349,041

349,041­△ 3,294△ 3,294△ 3,294

21,90921,90918,614

18,614

20,653,023△ 36,179△ 36,179

20,616,843

349,082

349,082

20,965,926

20,965,926

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

投資主資本
合計

※1

35

Ⅴ．注記表［継続企業の前提に関する注記］［貸借対照表に関する注記］

前期（ご参考）自 2022年6月1日

当至 2022年11月30日

自 2022年12月1日

該当事項はありません。

期

至 2023年5月31日

該当事項はありません。

※1 一時差異等調整引当額
前期（ご参考）（2022年11月30日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額発生した資産等［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
区分

1．固定資産の減価償却の方法

2．収益及び費用の計上基準

3．その他計算書類作成のための基本となる重要な事項

前期（ご参考）自 2022年6月1日

至 2022年11月30日（1）有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3〜44年
構築物
10〜20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6〜10年（2）無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）
社内における利用可能期間5年
借地権 50年（3）長期前払費用定額法を採用しています。
（1）固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
（2）収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識す
る通常の時点）は以下のとおりです。
不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
控除対象外消費税等の処理方法
固定資産等に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

当自 2022年12月1日

建物
借地権

期

至 2023年5月31日（1）有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3〜43年
構築物
10〜20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6〜10年（2）無形固定資産定額法を採用しています。
なお、
主たる償却年数は以下のとおりです。
借地権 50年（3）長期前払費用定額法を採用しています。
（1）固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
（2）収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識す
る通常の時点）は以下のとおりです。
不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
控除対象外消費税等の処理方法
固定資産等に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

発生の事由
資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生（単位：千円）

当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由

306,772

28,648

4,236

−

−

32,884（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。

2 ．戻入れの具体的な方法

アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去、又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。

当期（2023年5月31日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額発生した資産等
建物等
借地権

発生の事由
資産除去債務関連費用及び借地権償却額等の計上に伴う税会不一致の発生（単位：千円）

当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由

332,724

32,884

3,294

−

−

36,179（注1）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
（注2）当期引当額の中には、資産除去債務計上物件の一部売却に伴う当期解消分（△4,165千円）が控除されています。

2 ．戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去、又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2 担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。

（単位：千円）前期（ご参考）当（2022年11月30日）

建物
構築物
機械及び装置工具、器具及び備品土地
合計

期（2023年5月31日）

20,036,366
46,511431
11,5289,946,436
30,041,274

19,151,779
24,861
414
11,227
9,097,457
28,285,739

担保を付している債務は次のとおりです。

（単位：千円）前期（ご参考）当（2022年11月30日）

短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

期

（2023年5月31日）−

4,489,185
5,900,601

9,634,887

10,389,787

9,634,887−−※3 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額（単位：千円）前期（ご参考）当（2022年11月30日）

建物

期（2023年5月31日）−

14,396※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4 項に定める最低純資産額
前期（ご参考）（2022年11月30日）

50,00036（単位：千円）当期（2023年5月31日）

50,00037［損益計算書に関する注記］［税効果会計に関する注記］※1 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）前期（ご参考）自 2022年6月1日

至 2022年11月30日

当自 2022年12月1日

期

994,836552
995,389

900,964
9,109
910,074

B. 不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用
管理委託費
損害保険料
減価償却費
公租公課
その他費用
不動産賃貸事業費用合計

13,992
8,901
441,246
90,9306,312
561,383
434,006

C. 不動産賃貸事業損益（A−B）

12,3478,967
416,019
80,308
11,079528,722
381,352※2 不動産等売却益の内訳

大江戸温泉物語 かもしか荘
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益当

至 2022年11月30日

自 2022年12月1日

1,260,908
1,144,035
6,800
110,072

大江戸温泉物語 きのさき
（共有持分30%）
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

755,487
618,8836,836
129,767

大江戸温泉物語 レオマワールド
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

84,29580,272
1,738
2,284

期

至 2023年5月31日

大江戸温泉物語 きのさき
（共有持分70%）
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

1,767,808
1,435,903
20,446
311,457

10
25,104
2,563−

27,678△ 8,929

18,749△ 29,479△ 29,479△ 18,739△ 18,739

13

10

項目別の内訳（単位：％）

前期（ご参考）当（2022年11月30日）

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
評価性引当額の増減
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

至 2022年11月30日

該当事項はありません。

期（2023年5月31日）

31.46

31.46

△ 31.70△ 30.56△ 0.84

0.33
0.18
0.27

0.17
0.23

当

自 2022年12月1日

期

至 2023年5月31日

該当事項はありません。

［金融商品に関する注記］

至 2022年11月30日

当自 2022年12月1日

期

至 2023年5月31日

439,5101,736

414,2821,736［投資主資本等変動計算書に関する注記］※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期（ご参考）発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

1338,4142,017
915
41,361△ 11,867
29,493

前期（ご参考）（単位：千円）自 2022年6月1日（2023年5月31日）

2 ．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な

自 2022年6月1日

前期（ご参考）自 2022年6月1日

期［リースにより使用する固定資産に関する注記］※3 減価償却実施額は次のとおりです。

賃貸事業費用有形固定資産無形固定資産当（2022年11月30日）

繰延税金資産未払事業税損金不算入額
資産除去債務
借地権償却
売却に伴う未完了工事分損金不算入額
繰延税金資産小計
評価性引当額繰延税金資産合計
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産
繰延税金負債合計
繰延税金資産の純額（単位：千円）前期（ご参考）自 2022年6月1日（単位：千円）前期（ご参考）至 2023年5月31日

A. 不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃料収入
その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

至 2022年11月30日

10,000,000口
235,347口

当

自 2022年12月1日

期

至 2023年5月31日

10,000,000口
235,347口

前期（ご参考）（自 2022年 6月1日 至 2022年11月30日）
1．金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LT V水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LT Vの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性
及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。

38

39

2 ．金融商品の時価等に関する事項「現金及び預金」、「短
2022年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、

期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

（単位：千円）（1）1年内返済予定の長期借入金
（2）
長期借入金

貸借対照表計上額

時価5,900,601

差額

5,900,601

−

−

−
−

（注1）金融商品の時価の算定方法（2）長期借入金（1）1年内返済予定の長期借入金、これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、
当該帳簿価額によっています。
（注 2）借入金の決算日（2022年11月30日）後の返済予定額
1年超
2年以内

1年以内
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

5,900,601−

5,900,601（単位：千円）

−
−
−

2年超
3年以内

3年超
4年以内

−
−
−

−
−
−

4年超
5年以内

5年超
−
−
−

−
−
−

当期（自 2022年12月1日 至 2023年5月31日）
1．金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LT V水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LT Vの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性
及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。

（注 2）借入金の決算日（2023年5月31日）後の返済予定額
1年超
2年以内

1年以内
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

9,634,887−

9,634,887（単位：千円）

−
−
−

2年超
3年以内

−
−
−

3年超
4年以内

−
−
−

4年超
5年以内

5年超
−
−
−

−
−
−

［資産除去債務に関する注記］

前期（ご参考）（2022年11月30日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

2．当該資産除去債務の金額の算定方法

使用見込期間を建物の耐用年数により22〜40年と見積り、割引率は0.41〜 0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。

3 ．当該資産除去債務の総額の増減
期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
有形固定資産の売却に伴う減少額
時の経過による調整額
期末残高（単位：千円）

139,909−△18,212408
122,106

当期（2023年5月31日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」のアスベス
ト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

2．当該資産除去債務の金額の算定方法

使用見込期間を建物の耐用年数により22〜40年と見積り、割引率は0.41〜 0.64％を使用して資産除去債務を算定しています。

3 ．当該資産除去債務の総額の増減
期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
有形固定資産の売却に伴う減少額
時の経過による調整額
期末残高（単位：千円）

122,106−△42,572

265
79,7982 ．金融商品の時価等に関する事項「現金及び預金」、「短期
2023年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り
敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

（単位：千円）（1）1年内返済予定の長期借入金
（2）
長期借入金

貸借対照表計上額

9,634,887

−

時価

差額

9,634,887−−−（注1）金融商品の時価の算定方法（2）長期借入金（1）1年内返済予定の長期借入金、これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、
当該帳簿価額によっています。

40

41

［賃貸等不動産に関する注記］

前期（ご参考）（自 2022年6月1日 至 2022年11月30日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。

［関連当事者との取引に関する注記］

前期（ご参考）（自 2022年6月1日 至 2022年11月30日）
属性

会社等の名称
又は氏名

事業の内容
又は職業

投資口の所
有割合（％）

利害関係人等

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

株式会社レオマ
ユニティー

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営（単位：千円）

当期首残高

32,474,239

貸借対照表計上額
当期増減額△ 2,101,161

当期末残高

30,373,078

当期末の時価35,511,250（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。
）
から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の借地権の取得（25,826千円）及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他11物件の資本的支出（合計169,991千円）
によるものであり、主な減少額は「大江戸温泉物語 かもしか荘」の譲渡（1,144,035千円）及び「大江戸温泉物語 きのさき(共有持分によるものです。
30%)」の譲渡（637,095千円）及び減価償却（合計441,246千円）（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
また当期について、2022年11月30日付で一部の譲渡契約を締結した「大江戸温泉物語 きのさき」
に関しては、共有持分70％の譲渡価格としています。

なお、賃貸等不動産に関する2022年11月期（第13期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 2022年12月1日 至 2023年5月31日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。

（単位：千円）

当期首残高30,373,078

貸借対照表計上額
当期増減額△ 1,764,061

当期末残高

28,609,017

当期末の時価33,629,000（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。
）
から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他10物件の資本的支出（合計138,820千円）
によるものであり、主な減少額は「大江
戸温泉物語 きのさき(共有持分70%)」の譲渡（1,478,476千円）
及び減価償却（合計416,019千円）
によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、「大江戸温泉物語 君津の森」
では2022年11月15日付で締結された新賃料体系に関する基本協定書を受け、新賃料体系に基づく賃貸条件を前提とし、それ以外の保有物件については、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。

なお、賃貸等不動産に関する2023年5月期（第14 期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

利害関係人等−

大江戸温泉物語
旅館・ホテル
利害関係人等 ホテルズ＆リゾーツの経営
株式会社
資産保管会社

三井住友信託銀
行株式会社

−

銀行業及び
信託業

−

取引の内容

取引金額
（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

267,155

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等

2,000
727,932

不動産管理委託報酬等
11,992
不動産の売却
2,016,395
借入金の借入−借入金の返済132,883
支払利息
7,257
一般事務委託手数料
10,248

科目
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
−
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払利息
未払金

期末残高
（千円）

275
45
89
15
314,989
92,337374
780,804
221,5362,000−

976,867
589,424448
1,434（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。

当期（自 2022年12月1日 至 2023年5月31日）
属性

会社等の名称
又は氏名

事業の内容
又は職業

投資口の所
有割合（％）

利害関係人等

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

株式会社レオマ
ユニティー

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営−

利害関係人等

大江戸温泉物語
旅館・ホテル
利害関係人等 ホテルズ＆リゾーツ
の経営
株式会社

−

三井住友信託銀行株式会社−

資産保管会社

銀行業及び
信託業

取引の内容

取引金額
（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

267,623

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等

2,000
633,588

不動産管理委託報酬等
10,347
不動産の売却
1,767,808
借入金の借入2,427,716
借入金の返済2,537,328
支払利息
6,673
一般事務委託手数料
10,964

期末残高
科目
（千円）
預り敷金及び保証金
275
前受金
45
差入敷金及び保証金
89
前払費用
15
預り敷金及び保証金
314,989
前受金
63,485
前払費用
374
預り敷金及び保証金
725,583
前受金
143,924
前払費用
1,870
−
−
短期借入金
−
1年内返済予定の長期借入金 1,456,679
未払利息
31
未払金
1,787

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。

［1口当たり情報に関する注記］
前期（ご参考）1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

自 2022年6月1日

至 2022年11月30日

89,006円
1,389円当

自 2022年12月1日

期

至 2023年5月31日

89,085円
1,483円（注1）1口当たり当期純利益は、
当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、
潜在投資口がないため記載しておりません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）

当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）

42

自 2022年6月1日

至 2022年11月30日

当自 2022年12月1日

期

至 2023年5月31日

327,030

349,041

327,030
235,347

349,041
235,347−−43

［重要な後発事象に関する注記］［追加情報］［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］

前期（ご参考）（自 2022年6月1日 至 2022年11月30日）
該当事項はありません。

前期（ご参考）（自 2022年 6月1日 至 2022年11月30日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

当期（自 2022年12月1日 至 2023年5月31日）
該当事項はありません。

発生した資産等「大江戸温泉物語 あたみ」等６物件の建物及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の借地権等［収益認識に関する注記］

前期（ご参考）（自 2022年6月1日 至 2022年11月30日）
1．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
不動産等の売却
（注2）
その他
賃料収入
その他収入
合計

（単位：千円）

顧客との契約から生じる収益（注1）

外部顧客への売上高

2,100,691

242,124−−

994,836552
1,237,514

2,100,691（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含
めておりません。
なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
（注2）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

2．収益を理解するための基礎となる情報

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

残存履行義務に配分した取引価格
2022年11月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年11月30日に売却契約を締結した不動産等にかかる1,762,250 千円（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023 年2月28日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。

当期（自 2022年12月1日 至 2023年5月31日）
1．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
不動産等の売却
（注2）
その他
賃料収入
その他収入
合計

資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生等

一時差異等調整引当額

3,294※資産除去債務計上物件の一部売却に伴う当期解消分（△4,165千円）が控除されています。

2．戻入れの具体的な方法

資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去及び資産等の売却等により、損金算入
した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

当期（自 2022年12月1日 至 2023年5月31日）
1．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額発生した資産等「大江戸温泉物語 きのさき」の建物

3 ．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報（単位：千円）引当ての発生事由

戻入れの発生事由
資産除去債務計上物件の売却（単位：千円）

一時差異等調整引当額戻入額

9,178

2．戻入れの具体的な方法

資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

（単位：千円）

顧客との契約から生じる収益（注1）

外部顧客への売上高

1,767,808

311,456−−

900,964
9,109
1,221,530

1,767,808（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含
めておりません。
なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
（注2）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

2．収益を理解するための基礎となる情報

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

3 ．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。

44

45

Ⅵ．金銭の分配に係る計算書

Ⅶ．監査報告書（単位：円）

項目
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 利益超過分配金加算額
うち一時差異等調整引当額
Ⅲ 出資総額組入額
うち一時差異等調整引当額戻入額
Ⅳ 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）
うち利益分配金（うち1口当たり利益分配金）
うち一時差異等調整引当額（うち1口当たり利益超過分配金（一時差当

前期（ご参考）自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

分配金の額の算出方法

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
2023年７月20日

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

327,173,959
3,294,858
3,294,858−−

330,427,188（1,404）
327,132,330（1,390）3,294,858（14）

349,082,964−−

9,178,533
9,178,533
339,841,068（1,444）
339,841,068（1,444）−−

異等調整引当額に係るもの））
Ⅴ 次期繰越利益

独期

41,629
上記のとおり、当期の投資口1口当たり
分配金は、1,404円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配
金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条
第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を
1,390円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用及び借地権償却費に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を
3,294,858円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を14円としました。

63,363
上記のとおり、当期の投資口1口当たり
分配金は、1,444円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、
利益
分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益から、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除き、一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第2条第2項）の戻入第30号に定めるものをいいます。
額を控除した全額を利益分配金として、分配することとしました。
この結果、投資口1口当たり利益分配金
を1,444円としました。

大江戸温泉リート投資法人
役

員

会

御

中
ＰｗＣあらた有限責任監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

和

田

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

山

口

渉

健

志

監査意見
当監査法人は、投資信託及び投資法人に関する法律第130条の規定に基づき、大江戸温泉リート投資法人の2022年12月１日から2023年5月31日までの第14期営業期間の計算書類、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにその附属明細書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。以下同じ。）（以下「計算書類等」という。）について監査を行った。なお、
資産運用報告及びその附属明細書について監査意見の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会計帳簿の記録に基づく記載部分である。
当監査法人は、上記の計算書類等が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、当該計算書類等に係る期間の財産及び損益の状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「計算書類等の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
その他の記載内容
その他の記載内容は、資産運用報告及びその附属明細書に含まれる情報のうち、監査意見の対象とした会計に関する部分以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の計算書類等に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
計算書類等の監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内
容と計算書類等又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
計算書類等に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算書類等を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない計算書類等を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
計算書類等を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき計算書類等を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

46

47

Ⅷ．キャッシュ・フロー計算書（参考情報）

計算書類等の監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての計算書類等に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から計算書類等に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、計算書類等の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 計算書類等の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として計算書類等を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において計算書類等の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する計算書類等の注記事項が適切でない場合は、計算書類等に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 計算書類等の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた計算書類等の表示、構成及び内容、並びに計算書類等が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

（単位：千円）
前期

当自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

期

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

327,925

349,858

減価償却費

441,246

416,019

融資関連費用126,206

129,473

受取利息

△ 13

△9

支払利息

49,33941,193

補助金収入−△ 14,396

固定資産圧縮損−

14,396

固定資産除却損

1,302

1,595

営業未払金の増減額（△は減少）

48,560△ 47,328

未収消費税等の増減額（△は増加）−△ 12,783

未払消費税等の増減額（△は減少）△ 39,675△ 77,895

前払費用の増減額（△は増加）△ 34,920△ 123,883

長期前払費用の増減額（△は増加）

1,125

1,125

未払金の増減額（△は減少）

5,858△ 10,413

83,527△ 106,463

監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

有形固定資産の売却による減少額

1,843,192

1,435,903

その他△ 5,1986,274

小計

2,848,475

2,002,665

利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

法人税等の支払額△ 1,014△ 888

営業活動によるキャッシュ・フロー

2,799,160

1,956,527

有形固定資産の取得による支出△ 270,113△ 112,968

無形固定資産の取得による支出△ 25,952−

預り敷金及び保証金の返還による支出△ 59,392△ 55,221以（注）上記の監査報告書の原本は本投資法人が別途保管しております。

上

前受金の増減額（△は減少）

利息の受取額139

利息の支払額△ 48,314△ 45,259

投資活動によるキャッシュ・フロー

使途制限付預金の払出による収入補助金の受取額
投資活動によるキャッシュ・フロー

61,11859,505−

14,396△ 294,340△ 94,288

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入

1,387,043

968,079

長期借入れによる収入−

9,619,061

短期借入金の返済による支出△ 2,030,196△ 5,460,222

長期借入金の返済による支出△ 853,980△ 5,991,097

分配金の支払額△ 357,962△ 330,427△ 1,855,095△ 1,194,606

財務活動によるキャッシュ・フロー

48

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

649,724

667,632

現金及び現金同等物の期首残高

833,347

1,483,071

現金及び現金同等物の期末残高※11,483,071※1

2,150,70449૜៭๨Ϯ⏑␐⏻៭ႜᣱ႟Еᇔ⏶ൟ᛭Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports

2023年5月31日現在

投資法人の仕組み［重要な会計方針に係る事項に関する注記］（参考情報）
前

期

当

期

項目

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリス
クしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリス
クしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］（参考情報）

本資産運用会社の親会社
スポンサー
大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社（100％出資）

大江戸温泉物語株式会社

本投資法人

⑥

②

⑤

三井住友信託銀行株式会社
投資主総会（100％出資）

役員会※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）

前期

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

現金及び預金当

本資産運用会社期

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

2,667,035

3,275,162

使途制限付預金（注）△ 1,183,963△ 1,124,458

現金及び現金同等物

1,483,071

2,150,704

大江戸温泉アセット
マネジメント株式会社
本資産運用会社の親会社の子会社（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。

①⑥

株式会社レオマユニティー①資産運用委託契約④納税事務委託契約

資産保管会社
投資主名簿等管理人
一般事務受託者（機関運営）③

執行役員 ： 桐原 健
監督役員 ： 鈴木 健太郎
監督役員 ： 本行 隆之

④

会計監査人
PwCあらた有限責任監査法人

一般事務受託者（会計事務）
令和アカウンティング・
ホールディングス株式会社

一般事務受託者（納税事務）
税理士法人令和会計社②資産保管委託契約／投資主名簿等管理事務委託契約／一般事務（機関運営）
委託契約⑤スポンサーサポート契約 ⑥資産の賃貸借契約③会計事務委託契約

資産運用会社について
商

号

設

立

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

株主総会

2015年4月24日

所在地

東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号

資本金

50百万円

株

主

大江戸温泉物語株式会社（100％）

員

代表取締役社長 桐原 健
取締役
本多 智裕
取締役（非常勤） 吉岡 英二
監査役（非常勤） ピーター スワンガー

役

組織図（英語名：Ooedo Onsen Asset Management Co., Ltd.）

監査役
取締役会
コンプライアンス
委員会

投資委員会

代表取締役社長

宅地建物取引業 東京都知事（2）第98032号
登 録・ 取引一任代理 国土交通大臣認可第102号
免許等 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2906号
一般社団法人投資信託協会会員
お問い
合わせ
50

03-6262-5456（IR専用）

コンプライアンス・
オフィサー

投資運用部

財務部

企画管理部
51

૜៭ζ␩⑹⑛␮⑧⒁␽⑭⑹Ooedo Onsen Reit Investment Corporation
14th Asset Management Reports

スケジュール
12月 1月投資主構成 （2023年5月31日現在）
2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月 10月 11月

金融機関

国内法人

（証券会社を含む）

1.0％

外国人

0.2％
11月期
決算発表

11月期分配金支払開始
11月期決算・運用状況のご報告（資産運用報告）
発送

5月期
決算期日

5月期
決算発表

5月期分配金支払開始
5月期決算・運用状況のご報告（資産運用報告）発送

決

算

期

日

投 資 主 総 会
同議決権行使
投資主確定日

毎年5月末日、11月末日

公告掲載新聞日本経済新聞原則として2年に1回以上開催

投資主名簿等管理人および特別口座管理機関東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

規約第36条に定める日

毎年5月末日、11月末日（分配金は支払確定基準日より
確 定 基 準 日 3カ月以内にお支払いします。）
分 配 金 支 払

上

場

市

場

東京証券取引所 不動産投資信託

同

連

絡

先

（ 郵電 便話物照受 付会 ）証券市場（証券コード：3472）

7.2％

7.2％

所有者別
投資主数

投資主メモ

外国人

国内法人

0.9％

11月期
決算期日

所有者別
投資口数

金融機関

㴞㴥㵷㴟㴝㴢人

（証券会社を含む）

34.6％

㴟㴠㴢㵷㴠㴡㴤口
個人

個人

51.0％

98.0%
〒168-0063
東京都杉並区和泉二丁目8番4号
三井住友信託銀行株式会社
証券代行部
0120-782-031（フリーダイヤル）※各比率は小数第2位を四捨五入しており、合計しても100%にならない場合があります。

投資口価格の推移 （終値ベース）（円）
110,000（口）
35,000

分配金のお受け取りについて「分配金」は、「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行または郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同行の各支店窓口にてお受け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告などの手続きをご希望の方は、お取引の証券会社まで
ご連絡ください。

住所等の変更手続きについて
住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に登録された投資口についてのお手続きは、三井住友信託
銀行株式会社 証券代行部へご連絡ください。

分配金の除斥期間経過後の取り扱いについて
本投資法人の分配金につきましては、本投資法人規約第27条の規定に従い、その支払開始の日から満3年を経過した時点で除斥期間を経過することとなり、お受け取りの権利が消滅いたします。
したがいまして、本投資法人の2020年5月期（第8期）の分配金につきましては、支払開始日である2020年8月14日から満3年を経過する2023年8月14日に除斥期間を経過することとなり、お受け取りの権利が消滅いたします。分配金のお受け取りは、本投資法人の投資主名簿等管理人である
三井住友信託銀行株式会社の営業時間内となり、同社の休業日にはお受け取り手続きができませんので、お早めにお手続きいただきますようお願
いいたします。
また、2020年11月期（第9期）以降の分配金につきましても同様に除斥期間を経過することにより、お受け取りの権利が消滅いたしますのでご注意ください。

投資主総会の電子提供に関する通知
投資主総会

28,00090,00021,00080,00070,00014,00060,0007,000
50,000040,0002016/8 2016/11

2017/52017/11

東証REIT指数（左軸）2018/5

2018/112019/5

2019/112020/52020/112021/52021/112022/52022/112023/5

本投資法人投資口価格（左軸） ■出来高（右軸）※「東証REIT指数」
は、上場日（2016年8月31日）を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。

電子提供制度の導入について

2022年9月1日に投資主総会資料の電子提供制度が導入され、2023年3月以降の投資主総会において当該制度が適用されます。
電子提供制度とは、投資主総会資料を自社のホームページ等のWebサイトに掲載し、投資主様に対し当該Webサイトのアドレス等を書面で通知する方法により、投資主様に対して投資主総会資料を提供することができる制度です。
当該制度では、投資主様にお届けする書面は、簡易的な招集通知（投資主総会資料をWebサイトに掲載したこと及びWebサイトのアドレス等を記載したお知らせ）のみで足りることとなり、投資主総会資料を書面で受領したい投資主様は、2022年9月以降、投資主総会の基準日までに、口座を開設している証券会社又は投資主名簿等管理人を通じて「書面交付請求」のお手続きをお取りいただく必要があります。
ただし、本投資法人は、投資主様への情報ご提供を重視し、「書面交付請求」の有無にかかわらず、従来と同様に投資主総会資料や議決権行使書を書面でお届けする方針です。

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100,000

本投資法人ウェブサイトのご紹介

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表紙イラストは大江戸温泉物語 あたみ（静岡県熱海市）
をモチーフにしています。