特集：老朽再開発ビルの再整備（再々開発等）

Ⅱ

最近の老朽再開発ビルの再整備事例
北海道小樽市・小樽駅前第３ビル周辺地区
第一種市街地再開発事業・組合施行（竣工）〜再開発ビルの周辺敷地を含めた再々開発〜
大成建設 株式会社 札幌支店 開発部

１．核施設であるホテルの営業停止を契機とした再々開発
JR小樽駅前では昭和44年に制定された都市再開
発法による適用第１号の事業、小樽市施行「小樽駅前地区市街地再開発事業」として、駅前広場の整備、国道５号の拡幅整備、駅前第１ビル、駅前第２ビル、駅前第３ビルの建築が行われました（昭和52年事業完了）。
駅前第３ビルはホテル・市営プール・店舗・銀行などで構成され、駅前の顔となっていましたが平成14年に床面積の６割を占めるホテルが営業停止に至り、代替ホテルの目処もつかない状況が続いていました。
また、小樽市中心部の人口減少や郊外での大型商業施設進出等による客足減少も重なり、第３ビルの店舗にも空店舗が目立つようになり、イメージがダウンするとともに営業店舗のみでのビルの管理運営も難しくなり、一刻も早い再生が望まれていました。
駅前第３ビルの管理会社・小樽市が中心となり有料老人ホームやケアハウスへの転用など建物再利用の検討が行われましたが、区分所有という権利関係を敬遠することや改修費・耐震補強等の費△ 従前の状況（旧第３ビル）用が嵩むことから実現せず、再々開発が行われることとなりました。
一度再開発を行った建物について法定再開発事業を行うことができるか、再開発事業の補助金を再度導入できるかなどについて小樽市が北海道、開発局と協議を重ねた結果、①施設建築物の維持管理に支障が生じていること。②改修等の方法によって有効活用を図ることが困難であること。③
既に建築後相当期間を経過していること。④都市機能の更新という新たな利用が行われること。⑤
通常の再開発の条件が揃っていること。以上が整― 26 ―△ 竣工写真

市街地再開発 2010年５月

第481号

理されれば、再々開発の導入が可能との結論とな

成20年７月に内閣総理大臣認定を受けました。

りました。旧第３ビルは法第３条の耐火建築物要基本方針「まちなかのにぎわいを創出する」

件をクリアしていること、隣接する５敷地を施行「まちなかで暮らす」「まちなかで滞在する」「ま区域に含めることで施行区域要件を満たし、更にちなかの歴史的資源を活かす」を踏まえて以下の「中心市街地活性化基本計画」に基づき実施され３つの目標が設定されています。

ること等により国庫補助採択基準を満たすことが可能となりました。

①

回遊性を高めることによる、まちなかのにぎわい創出

中心市街地の活性化と定住人口の増加を目的に分譲住宅、ホテル、店舗から成る計画が作られま② 住環境の整備等による、まちなか居住の促進③

滞在型観光への転換による、まちなかでの宿泊の促進した。
平成16年に旧第３ビル区分所有者による建替え計画づくりの賛同決議が行われ、住宅デベロッパ

本事業は目標達成のための主要事業であり、駅ーの参画意向表示（最終的には旧ホテルを取得し前という立地を活かして商業・住宅・宿泊機能をて権利者となった）、ホテルテナント誘致、特定併せ持つ複合ビルを建設することにより、まちな業務代行者選定を経て平成19年に組合設立、平成か居住の促進や歩行者通行量の増加を図ります。

20年に本体工事着工の運びとなりました。
１）分譲マンション整備とまちなか居住の促進

２．中心市街地活性化基本計画における当事業の位置付け

保留床として取得・分譲したもので、地上17階建、小樽市は明治から昭和初期にかけては北海道の117戸、１LDK〜５LDKと多彩な間取りがありま

交通・物流の拠点として活況を呈し、北海道経済

分譲マンションは大和ハウス工業㈱が権利床・す。の中心的な役割を果たしました。戦後は産業構造

当地区を含む稲穂３丁目の人口（住民基本台帳や流通システムの変化により経済は衰退していきによる）をマンション入居開始前月のＨ21年５月ましたが、やがて運河や歴史的建造物等が注目さとＨ22年３月とで比較すると128人増加しました。

れるようになり、現在では観光都市として成長し（０〜14歳８人、15〜64歳82人、65歳以上38人）ました。しかし市中心部での人口減少、空店舗の山坂が多く雪が多いという小樽の特長から高齢増加、歩行者通行量の減少が課題となっていたこ

者等が冬期間でも快適に暮らせるためには、比較とから、中心市街地活性化基本計画が策定され平的平坦な中心市街地での居住が必要とされてお

旧第３ビル

サンビルスクエア△ 断面イメージ図市街地再開発 2010年５月

第481号― 27 ―

り、実際も購入層は50代以上の方が約50％以上をク後の経済状況下にあり、ホテル稼動のトラック占めている様子です。

レコードもない段階での代替取得者探しは目処が

２）ホテル整備とまちなかの賑わい創出

たたず、組合・テナント・特定業務代行者間でのホテルは「ドーミーインPREMIUM小樽」とし協議の結果、組合が一時的に賃貸人として建物賃て㈱共立メンテナンスが建物を賃借して運営して貸借予約契約を締結し、事業を推進することにしいます。

ました。竣工時点で床取得者が確定しない場合に旧ホテルが宴会主体のつくりで大宴会場・レスは、特定業務代行者が組合の賃貸人の地位を継承

トラン・式場・写真室などを備え、客室数が少なすることとし、代行者は仮オーナーとしてテナンかったのに対し、観光・ビジネスの宿泊に特化しト・組合・施工会社との工事調整業務、竣工後のた10階建、247室のホテルです。寿司屋通りを始管理運営協議を行いました。

め飲食店の充実した小樽の特性を踏まえて一般的こうした中、（社）全国市街地再開発協会の「街なレストラン・バー等は併設せず、充実した朝食なか居住再生ファンド」の出資を受けて特定目的を供する会場を作りました。また、新たに温泉を会社（TMK）を組成し、ホテル・地下店舗床取掘削して天然温泉大浴場を作りました。大規模な得者とすることとなりました。街なか居住再生フ

日帰り温泉施設ではなく宿泊客利用をメインとァンドは、主に地方都市の中心市街地等におけるし、コンパクトながら細部までデザインされた心民間の多様な住宅等の整備事業を、ファンドから地良い空間です。の「出資」を通して支援することで、「街なか居駅前の顔としては広場的空間や様々な付帯施設住」の推進を図り、居住・公共・公益・利便・サを備えた賑やかなホテルが相応しいという考え方

ービス等のバランスのとれた市街地の再生・活性もありますが、昨年は小樽グランドホテルという化に資するものです。当地区はこの主旨にふさわシティホテルが経営難から閉館しており、一つのしく、また以下の制度要件を満たしており、出資施設で集客を目指すのではなく、街全体で機能分を受けることができました。

担して回遊させるという考え方からも効果的で無理のないホテルになったと考えます。
３）店舗街
１階には店舗と銀行があり、地権者がそれぞれ権利床、保留床の形で床を取得しました。地下１階店舗は保留床として特定目的会社が取得し、ド1「中心市街地の活性化に関する法律」に基づく国の認定を受けた基本計画の区域である
2

街なか居住に関する地方公共団体の独自支援制度がある
3

街なか居住の再生に資する住宅整備を過半としこれと一体的に進められる事業である

ラッグストアがテナントとして営業しています。
「街なか居住再生ファンド」の支援を受けるた

３．保留床処分における「街なか居住再生ファンド」の活用と特定業務代行者の役割

めには特別目的事業体（SPV）への出資の形をと組合設立までにマンションを除く保留床のうち成前に床売買代金の一部決済を行う際に（土地代ホテルについてはテナント候補と床取得候補（デを先行して組合に支払う必要があった）煩雑な信ベロッパーＡ社）が現れ、地下店舗についてはテ託設定を行わず現物取引が可能であることなどがナントの目処がついたものの床取得者は未定でし理由です。

ることが条件となっており、当地区では特定目的会社（TMK）をSPVとして選択しました。建物完た。そこで準備会は資金計画の目処を立てるためまた、同ファンドの出資は最劣後出資者より優にホテル・地下店舗保留床の最終処分責任・資金先することが条件だったため、特定業務代行者が調達・工事等を含めた特定業務代行方式を採用す最劣後出資を引き受けました。厳しい経済状況下、ることを決めました。

地方都市の不動産賃貸事業はリスクが大きいと見平成20年１月に本体工事着工した後、10月にＡなされたことなどから融資引受先を見つけること社は親会社の民事再生手続開始に伴いホテル保留は容易ではなく、当初イメージよりもローン額を床取得をやめて撤退しました。リーマン・ショッ

下げ、出資額を引き上げることとなりました。

― 28 ―

市街地再開発 2010年５月

第481号

おわりに
当事業は建築資材の急騰、急激な経済状況の悪化という時期にあって、設計変更に対する権利者の方々・デベロッパーの理解、街なか居住再生フ
ァンドによる支援、平成20年度緊急経済対策による国の直接補助を受けられたこと、ビル管理会社による一部保留床取得等によりなんとか収支が合いました。特定業務代行者としては今後ホテル・地下店舗床の出口確保・資金回収の課題が残って

事業データ
事
業

名

施者

所
地

行
在区面

地
積

＜経緯＞
平成14年５月
平成17年７月
平成18年９月

います。
再々開発事業は既に高度利用をしており堅固な11月
平成19年１月

建物が建っているので、通常の再開発よりも従前建物評価・通損補償・解体費等が嵩み事業採算性が悪くなります。また地方都市では保留床の需要が少ないことが課題です。特定業務代行や参加組合員として民間企業が資金立替や事業成立責任を負うことについては今後ハードルが高くなると感じます。財政に余裕のない地方公共団体が多い中、公共施設の導入や補助金による支援も難しいと思

３月
６月
平成20年１月
平成21年５月
６月
12月

補助施策が必要ではないかと感じました。

約66億円
法第110条による特則型（全員同意型）＜再整備に活用
した支援制度＞

市街地再開発事業
地域住宅交付金
先導型再開発緊急促進事業
街なか居住再生ファンド＜関係者＞
一般業務代行者
特定業務代行者
実施設計・監理
施工
住宅デベロッパー
管理者

事業費
補助金

市街地再開発 2010年５月

第481号

旧小樽国際ホテル営業停止
小樽駅前第３ビル周辺地区再開発
準備会設立
都市計画決定告示（高度利用地区・第一種市街地再開発事業）
特定業務代行者決定
小樽駅前第３ビル周辺地区市街地再開発組合設立
権利変換計画認可
解体工事着手本体工事着手施設建築物の工事完了公告
権利変換計画変更
再開発組合解散

総 事 業 費
権利変換方式われます。中心市街地の活性化、コンパクトシテ
ィ実現のために再々開発を進めるためには更なる

小樽駅前第３ビル周辺地区第一種
市街地再開発事業小樽駅前第３ビル周辺地区市街地再開発組合
小樽市稲穂３丁目９番１号
0.62ha

ALEX・INA共同企業体
大成建設㈱
大成建設㈱
大成・近藤共同企業体
大和ハウス工業㈱小樽駅前ビル㈱

（百万円）
1,421

保留床処分金
その他

5,168
20

収入計
調査設計計画費
土地整備費
補償費

6,609
183
293
1,338

工事費
事務費ほか

4,728
67

支出計

6,609

― 29 ―

当初再開発事業概要（施行者：小樽市）

今回の再々開発事業概要

第１ビル

第２ビル

第３ビル

工事完了

昭和49年

昭和50年

昭和51年

敷地面積

2,756m2

5,148m2

2,772m2

2,100m2

4,709m2

2,300m2

建築面積

行者 小樽駅前第３ビル周辺地区市街地再開発組合

事業

名 小樽駅前第３ビル周辺地区第一種市街地再開発事業

敷 地 面 積3,560m2

83.0%

建 築 面 積2,754m2

約523%

約449%

建 ぺ い 率

約77%

地下１階

地下１階

地下１階

延 床 面 積26,658m2

地上９階

地上７階

地上８階

容率

約600%

ＳＲＣ造

ＳＲＣ造

ＳＲＣ造

構 造 階 数

RC造

店舗

ホテル

規模

病院

（GMS・専門店）

店舗

用

途 ホテル：客室247室（温浴施設併設）

市営住宅

駐車場

市営プール

2

延床面積

13,325m

建ぺい率

76.2%

91.5%

容 積 率

約484%

階

施

26,927m

構造

用

途 店舗、事務所

2

12,447m

2

積

地下１階、地上17階
分譲住宅：117戸
店舗10区画、銀行

分譲住宅

権利状況
種別
土地所有者
土地･建物所有者
借地権者
借家権者
合計

件数
2221732

権変
0101213転出
21205
19

権利変換の概要
従前

従後旧第３ビル 隣接地

A1〜A20

A1〜A20共有

A7

A2＜一筆共有・区分所有建物＞― 30 ―

分譲マンション
機会式駐車場
A7 権利床＋保留床

ホテル
機械式駐車場
X（SPC）

小樽駅前第３ビル

B

C

E

B

C

D

店舗A5･6･10･11･12･14･16･17･20､E
店舗X（SPC） 駐車場A14保留床
F

X､A5･6･7･10･11･12･14･16･17･20､E共有＜一筆共有・区分所有建物＞

市街地再開発 2010年５月

第481号