≪初動期から検討する『再開発ビルマネジメント』について≫

はじめに
再開発事業は、都市再開発法に基づいて実施される「土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与する」ことを目的とした事業で、平成 21 年度末時点で、全国で 755 地区、1,067ha が完成しています。
（社）全国市街地再開発協会では、平成 19 年 3 月の「再開発ビルマネジメント全国会議」開催を機に、再開発ビルのマネジメントについての情報収集及び実態把握を行いながら、実際のビル管理者と専門家を交えた議論を積み重ねつつ、全国での情報交流会を開催するなどの取り組みを行って参りました。
再開発ビルのほとんどが複数権利者による区分所有ビルです。区分所有ビルは単独オーナービルに比べて管理や運営において、意見調整をはじめとして様々な面において労力や時間が多く必要となることが多いようです。特に商業ビルにおいては、厳しい商業環境下での運営となっており、「修繕やリニューアル」「魅力的なテナント導入」等の迅速な対応が求められる中、運営管理者にとっての課題は多岐に及んでいます。
そこで、そのような状況に対して「再開発ビル運営管理者が相互の情報交換やアドバイスが行えるネットワーク」の創出が有効に作用すると考え、全国各地開催して得られた情報の整理を進めて参りました。
一方、再開発事業が都市の再生において、今後も有効なツールとして活かされるべき手法と考えられますので、これから再開発事業に取り組む方々の参考となるよう、既存の再開発ビルが抱える問題点や課題を整理しながら、それらへの対応方法としての「再開発ビルマネジメント方策」を検討致しました。
ただ、再開発ビルを取り巻く課題については、事業による個別要因が多く、また様々な分野が輻輳すると共に、法や制度に関わる部分もあるため、全てを網羅した処方箋を作成するのは困難で、方策というよりはアドバイスに近いものに留まって感も拭えませんが、将来の円滑な再開発ビルマネジメントの一助になれば幸いです。
なお、当該検討に際しては、以下のような条件を有したビルを想定しています。
・一定の商業施設を有した再開発ビル（百貨店等の単一大規模店舗ではない）
・業務、公共施設等の複数用途によって構成されている再開発ビル
・一定の権利者が生活再建に際して継続営業を行う再開発ビル
平成 22 年 3 月
社団法人 全国市街地再開発協会
再開発ビルマネジメント ワーキング・グループ
市街地再開発技術研究所

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目

次

はじめに

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「不動産ビジネス」という厳しい市場で勝ち抜くためには…

P.3

２「不動産ビジネス」は、施設の完成が事業のスタート

P.4

３「プロパティマネジメント（PM）」は不可欠なツールである

P.5

４

商業施設は、迅速かつ柔軟に時代やニーズの変化に対応することが重要

P.6

５

再開発ビルの魅力を持続するための工夫等について

P.7

事例 1 良好な地域ポテンシャルを活かして最大バリューの創出を図った、計画的な仕組みづくり（六本木ヒルズ／六本木六丁目地区：東京都港区）

P.8

事例 2 複合用途構成による再開発ビルの管理運営（リーベル王寺／王寺駅前久度地区中央街区：奈良県北葛城郡）

P.9

事例 3 地権者法人が床を取得するスキーム（壱番街・クリスタルドーム／高松丸亀商店街Ａ街区：香川県高松市）

P.10

事例 4 民事信託方式スキームを取り入れた再開発ビル（サイオス／豊岡第一北地区：埼玉県入間市）

P.11

事例 5 再々開発事業への取り組み（サンビルスクエア／小樽駅前第３ビル周辺地区：北海道小樽市）

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P.12

１

「不動産ビジネス」という厳しい市場で勝ち抜くためには・・・

ポイント●市街地再開発事業は、高度成長期から急速に進行した日本の都市の発展において大きな役割を担ってきました。
●しかし、都市が拡大する中で、郊外化に伴う都市機能の郊外流出や中心市街地の衰退が生じる等、不動産市場を取り巻く環境は大きく変化してきました。
●特に昨今は、人口減少と少子高齢化、長引く不況等不動産ビジネスを取り巻く環境はとても厳しい状況になっています。
●その一方、都市再開発法の下で再開発ビルが整備され始めて以来 40 年という歳月が経過しており、空間の陳腐化や設備の老朽化が進行し、一部では既に改修や建替えの取り組みが行われています。
●一般的に再開発ビルは、複数の地権者による共同事業として整備され、また、まちづくりという社会的な役割の中で新たな都市機能の導入が図られることから、区分所有の複合用途ビルとなる場合が多く、それが再開発ビルの大きな特徴といえます。
●今後、再開発ビルを建設する際に、このような再開発ビルの特徴を活かしながら円滑かつ健全な不動産ビジネスが営めるような工夫を行うことが重要と考えられますが、前途したように、既に多くの再開発ビルにおいて様々な取り組みがなされてきており、その蓄積された工夫やノウハウを活用することは、極めて有効と思われます。
●以下では、「再開発ビルマネジメント会議」及び「情報交流会」等を通して得られた情報を元に、計画段階から考慮することで竣工後のビルの管理運営が良好に行えるポイントを紹介します。

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２「不動産ビジネス」は、施設の完成が事業のスタートポイント●かつて不動産は、立地や用途等の「期待値としての不動産評価」によってその価格が決定されていましたが、昨今は、如何にキャッシュフローを生むかといういわゆる「収益還元的な評価」の傾向が強くなってきました。つまり、「所有する価値」ではなく、「利用する価値」が重要視されることになり、「資産」というよりはむしろ「装置」に近い価値観となってきているようです。
●この「装置に求められる機能」は「安定した収入を確保すること」ですが、そのためには「ビル全体が合理的かつ効率的に稼動すること」が必要となります。すると、建物（ハード）だけではなく、その建物の管理や運営（ソフト）が一体的に機能できるように創出されることが重要となってきます。
●一般的なオーナービルでは、建物の竣工までの準備期間と、竣工後に収益を得る不動産ビジネスの本番が、一つの事業として連続して流れていくことは言うまでもありません。
●それに対して再開発事業は、制度上「施設建築物の竣工、清算」という手続きで「再開発事業は完了する」ことになり、不動産ビジネスとは別の意味での「事業としての大きな節目」を有しています。
●不動産ビジネスという意味では、事業の節目に際して施行者としての組合が管理組合に形を変えるだけで、事業としては継続されていきます。しかし、この節目によって、それまで事業の推進を中心の一部を担ってきた機関や関係者が大きく入れ替わることになります。その際に、これまで議論されて来た考え方（コンセプト）や議論の結果として講じられた工夫等が上手く継承されない場合があるようです。
●特に商業施設においては、一定の時間経過の中で、再開発ビルに入居して生活再建を果たした従前の権利者とは異なった考え方を持った所有者や経営者が登場してきます。すると、それまでの経営方針や運営方針が変更される、いわゆる「後継者問題」や「相続問題」が発生することがあるようです。中でも、刻々と変化する商業環境に迅速で柔軟な対応を行わないと、集客力や収益性低下する「テナントの入れ替えやリニューアル」等の重要な課題に対しても円滑な対応が行えず、結果として商業施設としての存続までもが危ぶまれる場合もあるようです。
●将来的なリニューアルや改修を想定した施設計画や管理運営計画は、当該再開発ビルの生涯総収益に大きく影響することであり、結果的に権利者の生活再建に有効な方策であることの共通認識化を図ることは重要なテーマです。
特に「ライフサイクルコスト」については、充分な検討がなされていない場合も多く見受けられるので注意が必要です。
●つまり、再開発ビル特有の課題を見据えつつ「建物の完成後に不動産事業がスタートする」という原点を絶えず確認することが重要です。
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３「プロパティマネジメント（ＰＭ）」は不可欠なツールであるポイント●収益還元的な価値が重要視されることによって、ますます対象とする資産価値を最大限に引き出すことが求められます。これは、収益性が高い不動産ほど、高額で売却できるためであり、現在の不動産ビジネスにおいては、基本的な考え方になってきていると思います。
●当然このことは再開発ビルにおいてもあてはまることです。つまり、従前権利者が生活再建を目指して権利変換した資産が、その価値を最大限に引き出されるような運営管理が行われることが求められるはずです。
●最近の不動産運用においては、「プロパティマネジメント（ＰＭ）」が不可欠なものとなっています。一般的な「ＰＭ」の内容としては、建物の物理的な維持・管理業務をはじめ、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、並びに賃料・共益費などの請求・回収、トラブル時の対応までを行う業務が含まれます。
●したがって、今後再開発ビルを計画・整備していく際にも、この「プロパティマネジメント」という概念を早い段階から理解し、「マネジメントを行いやすい施設」とすることが望まれます。
●しかしそのためには、再開発ビルにおいては、世代交代や相続の発生により運用方法（意向）が変化し、その結果施設の運営管理が合理的に行えない状
況が生じる場合も考慮し、計画段階から「再開発ビルが存続する総期間（ライフサイクル）の資産価値の向上を図ることが、生活再建としても有効な方策である」というコンセンサスを構築することが重要です。

■「ＰＭ業務」の一例

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商業施設は、迅速かつ柔軟に時代やニーズの変化に対応することが重要ポイント●中心市街地の商業地域に位置することが多い再開発ビルにおいては、「賑わいの創出」や「商業活性化の起爆剤」といった地域課題への取り組みが期待される場合が多くみられます。
●しかし、「長引く不況」や「オーバーストア」等商業を取り巻く環境は厳しく、立地に恵まれた再開発ビルといえども例外ではありません。
●特に最近は、新たな業種や業態の展開が極めて短時間で行われる傾向が顕著であるため、施設の魅力や集客力を継続するためには、如何に迅速に対応できるかが鍵を握っています。また、短いタームでの対応ゆえにローコストで改修することなどが求められます。すると、施設計画においては、できるだけ影響の及ぶ範囲を少なくする中で対応できるような設備や構造の工夫が求められます。
●例えば、郊外型のショッピングセンターなどでは、商品の配置や内装、照明の照度までもが絶えず変更されていますが、それでも 10 年程度で撤退できるような設備投資しか行われませんし、百貨店においては、目標売り上げに達しないテナントは強制的に退去させられるような厳しいルールを強いています。
●それに対して再開発ビルの場合は、複数の権利者によって床が区分所有されていることも多く、そのために運営管理においても、夫々が一定の自由度を有した運営管理を行っている場合も見受けられます。
●これは、区分所有床が法的に、「資産の保全・権利の保全」として強く守られていることに起因していると思われますが、このことがかえって「柔軟な対応」を難しくし、それによって「有利な資産管理」が逆に損なわれるという矛盾を孕んだ事態の要因となっているも考えられます。
●このような課題に対し、変更できない壁や設備は避けるようにしたり、専用部分として対応できるよう共用部分の取り方を工夫したりするような「柔軟性の確保」を行っている取り組みも見受けられます。
●また、商業施設としての魅力を確保するために必要な、広い情報収集能力と指導力を有した運営体制（相応のノウハウを有した専門家の導入等）を敷いている場合も見受けられます。

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再開発ビルの魅力を持続するための工夫等について

ポイント●再開発ビルは、都市計画事業として実施される公共性の高い共同化事業であるがゆえに公的支援が行われますが、一方で期間やコストが掛かるという側面もあり、結果的には極めて経済性を考慮しすぎた施設整備となる傾向が見受けられます。
●例えば、竣工時に全館が同一テナントによって利用される場合、空調等の設備が一系統にまとめられ、配管も最短距離で整備される等効率が優先される場合があります。しかし、時間経過の中でそのテナントが退店したために床を分割使用したり、一部を分譲せざるを得なくなったりする場合も想定されます。
●ただ、当初よりそのような状況を想定した設備計画をすることも難しく、結果的に分割利用するために多大な費用を掛けざるを得ない場合もあるようです。
●どの程度の変更までを想定するかは難しいところですが、公的支援を受けて整備されるということを考慮すると、一定の変更については想定した計画となることが望まれるところです。
●例えば、集合住宅等では取り入れられ始めている「スケルトン・インフィル（躯体はそのままで、外装内装を何度でも入れ替えられる建造物）」等は、イニシャルコストとしては高くなりますが、変更リスクを含んだライフサイク
ルコストや環境への配慮等といった視点で捉えれば、検討すべき方策の一つと思われます。
●なお、再開発ビルは多数の権利者による区分所有建物となる場合が多いため、区分所有法の下での対応が必要となる場合もあります。既に各地では、様々な取り組まや工夫等がなされているようなので、それらについても広く情報を収集し、事前に対応できる部分は対応しておくことも肝要と思われます。

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事例１：良好な地域ポテンシャルを活かして最大バリューの創出を図った、計画的な仕組みづくり（六本木ヒルズ／六本木六丁目地区：東京都港区）

地区面積約：11ha
権利者数：従前 714 人、従後 376 人
敷地面積：95,106 ㎡
建築面積：32,257 ㎡
延床面積：116,831 ㎡
主要用途：事務所、住宅、ホテル、放送センター、商業施設、文化施設、公益的施設総事業費：約 2,867 億円
権利変換の型：地上権非設定型（111 条）
土地所有形態：一筆共有
管理運営上の特徴●施設計画上の特徴（ハードの工夫）
・時間経過の中で変化する要因に対して、できるだけ柔軟に対応できる建物として整備することで、賃貸収益の安定を図り、資産価値の維持向上を目指す。
・特に、時代と共に変化することが必然の商業施設については、売場と通路や店舗区画等の大幅なレイアウト変更にも対応できるよう、商業ゾーン全体を専有部として一者で所有している。
・設備についても、修繕や改修が円滑に行えるよう、用途や階層等を考慮しながら、小規模な区分で計画されている。
●施設運営上の特徴（ソフトの工夫）
・様々な問題や課題に対して、柔軟で速やかな対応が行えるような管理・運営体制の構築を目指す。
（「森ビル」の経験と実績による総括的に管理運営体制）
・従前には単独所有が多かった権利形態において、従後の管理運営費の拠出方法を考慮した権利配置と運営方策。
（区分所有の住宅の管理費を共有する業務床収入で支払うシステムで賃料は固定。不動産運用の業務床は固定＋歩合賃料）
・権利者の共有業務床は、床所有割合に応じて出資した民事信託会社を設立し、床所有割合に応じた信託受益権の配当を得る仕組み。（分割請求問題に対応可能）●複数棟の区分所有ビルにおける管理運営の特徴（エリアマネジメントの発想）
・複数の管理組合が、同じ管理者に管理業務委託する方法を採用。
・特に複数の敷地を同じ管理者とすることで、外構清掃や装飾についても一体的なまちづくりの観点を持って実施可能。
・また、共用通行部分における収益業務（広告販売・スペース利用等）を同じ管理者が行うことで、総合的な運営が可能となり収益性の向上に繋がる。
・共通使用部分の運営による収益は管理費に充当する仕組み。

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事例２：複合用途構成による再開発ビルの管理運営（リーベル王寺／王寺駅前久度地区中央街区：奈良県北葛城郡）

地区面積：約 2.5ha
権利者数：組合設立時 223 名（うち法定権利者126 名）、権利変換後：88 名
敷地面積：東館約 10,260 ㎡、西館約 2,310 ㎡
建築面積：東館約 8,790 ㎡、西館約 1,840 ㎡
延床面積：東館約 68,430 ㎡、西館約 14,240 ㎡
主要用途：住宅、公益的施設、業務施設、店舗、駐車場等
総事業費：約 251 億円
権利変換の型：地上権非設定型（111 条）
土地所有形態：一筆共有
プロパティマネジメント業務の内容
１．施設運営管理業務 （※権利者の区分所有床含む）(1) 管理運営システム点検･更新業務(2) コストマネジメント業務
・コストチェック(設備管理･清掃管理・環境衛生管理･警備業務等)
・エネルギー関連設備システム及び契約形態等のチェック･見直しによるコストチェック
２．テナント営業管理支援業務(1) テナント営業(日常活動)の支援業務
・請求･入金･支払等経理業務支援
・家賃等滞納者督促支援(2) 来店者調査等支援
３．テナント入退室支援業務(1) テナントリーシング支援業務(2) テナント交渉･契約管理支援業務(3) 立入退室管理
・入居時の内装工事監理･諸手続き業務
・組合員移動･内装工事実施届け出等データ整理
・退去時の原状回復工事監理･諸手続き
４．その他管理運営支援業務(1) 経営管理支援業務（※王寺都市開発）
・事業分野別原価･収益性分析
・税務･法務専門家との連絡･調整業務
・単年度事業計画立案支援
・単年度事業報告・株主総会等対応支援
・中長期経営計画チェック･見直し

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事例３：地権者法人が床を取得するスキーム（壱番街・クリスタルドーム／高松丸亀商店街Ａ街区：香川県高松市）

地区面積：約 0.44ha
権利者数：従前 67 人、従後 29 人
敷地面積：3,166 ㎡
建築面積：2,762 ㎡
延床面積：16,576 ㎡
主要用途：住宅、商業、公共公益、駐車場、その他
総事業費：約 69.2 億円
権利変換の型：特則型[全員同意型]（110 条）

写真：『新建築』2008 年 01 月号 作品

土地所有形態：従前のまま、その上に定期借地権を設定している（準共有）

Ａ街区のスキーム
・権利者から共同出資会社が定期借地を行った上で一括管理。
・定期借地権付住宅は、土地代が顕在化しないため廉価な分譲を実現。
・土地所有者は地代収入を得、建物に権利変換した権利床は、共同出資会社からの賃料収入を得る。
・地価を顕在化させず、ビル全体を共同出資会社が一括で管理・運営するスキームが、迅速で柔軟な対応を可能とし、資産価値の維持に有効ということを地権者が合意。
まちづくり会社の運営（収支の流れ）・共同出資会社は、テナントからの家賃収入から社経費等を除し、床及び土地所有者に賃料を支払う。
・地権者が営業する場合もテナントとして賃料を払い、所有と利用を分離することで、商業施設としての柔軟な運営を実現できるスキーム。
・行政は、補助金等の支援に対し、税収の増加が期待できる。

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事例４：民事信託方式スキームを取り入れた再開発ビル（サイオス／豊岡第一北地区：埼玉県入間市）

地区面積：約 1.0ha
権利者数：従前 19 件、従後 17 件
敷地面積：1 街区 5,319 ㎡、2 街区 2,444 ㎡
延床面積：1 街区 18,979 ㎡、2 街区 9,509 ㎡
主要用途：1 街区＝商業、2＝駐車場
総事業費：約 48.56 億円
権利変換の型：全員同意型（110 条）
土地所有形態（1街区商業棟）：土地土地権変による区分所有※（2街区駐車場棟）：土地土地権変による区分所有
建物所有形態（1街区商業棟）：土地持分按分で全保留床取得※（2街区駐車場棟）：全床保留床で駐車場管理会社が取得

写真提供：㈱アール・アイ・エー※民事信託会社に信託

サイオスにおける民事信託の概要※当該事業では、キーテナントの撤退をきっかけに民事信託の導入が図られた。
●資金調達の円滑化
・高齢等で金融機関等からの借入が難しい場合の選択として有効。
・信託報酬は不要のため、採算性が厳しい場合の選択肢としても有効。
・政策投資銀行からの資金調達が可能。
●税制上のメリット
・各権利者に減価償却が適用できる。
・借入金債務が各権利者に帰属するため、各権利者の相続税対策となる。
●手法としての評価
・共有床の分割請求や、破産・相続等にも有効。
・好ましくない第三者を法的にシャットアウトできる●留意点
・所有権が信託会社に移ること、家賃収入が下回ると配当はマイナスにもなり得ることについては、権利者の理解を得るため早期からの説明が必要。
・抵当権の整理（この入間のケースでは、既存の抵当権等を整理は問題とならなかった）。
●再開発組合―権利者―民事信託会社の関係
・再開発会社から保留床の譲渡を受けるのは各権利者で、信託は再開発事業後の手続きとして位置付けられている。
・（建物の所有形態：権利変換上は共有で、共有持分を信託している）

保留床（増床）譲渡

市街地再開発事業の施行者＜市街地再開発組合＞
増床負担金の支払い

信託【委託者＆受益者】＜権利者＞［土地・建物所有者］

受益権
信託配当

【受託者】
＜民事信託会社＞
信託財産（土地・建物）
融資

返済＜金融機関＞

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賃貸
敷金･補償金賃料＜テナント＞

事例５：再々開発事業への取り組み（サンビルスクエア／小樽駅前第３ビル周辺地区：北海道小樽市）

敷地面積：2,772 ㎡

地区面積約：6,200 ㎡

建築面積： 2,300 ㎡

権利者数：従前 32 人、従後 11 人

延床面積：12,447 ㎡

敷地面積：3,560 ㎡

主要用途：ホテル、店舗、プール等

建築面積：2,784 ㎡

総事業費：約 111.40 億円（3 地区合計）

延床面積：26,645 ㎡

権利変換の型：地上権非設定型

主要用途：住宅、ホテル、店舗、（111 条）

公共公益、駐車場等

土地所有形態：一筆共有

総事業費：約 65 億円

工事完了：1976 年 11 月

権利変換の型：全員同意型（110 条）
土地所有形態：一筆共有
再々開発事業に至る経緯

従前再開発ビルが抱えていた問題●手法としては、優良建築物等整備事業と第一種市街地再開発事業の２つを比較検討する中で、以下のようにいくつかのハードルをクリアすることによって、全員同意型の再々開発事業という手法が選択された。
・第一種市街地再開発事業の方が税制上有利と判断した。
・通常の再開発事業の要件充足のために、隣接地の４名の地権者を加えた区域設定とした。
・施設の劣化及び老朽化の状況から耐用年数の２/３の経過年数と同等の機能低下が認められた。
・法的手続期間を短縮する為、区分所有法に基づく建替え決議の採決の必要が無い全員同意による権利変換を選択した。

・設備の著しい老朽化によって多額の維持経費が掛かっていた（核施設であるホテルからの管理費等の徴収が見込めなかった）。
・当初の計画（ボウリング場）から急遽用途変更して導入した市民プールの真下に位置する受変電施設のための、漏水・漏電等の事故防止対策に多額の費用負担が想定された。
・機能変換が難しいプールをはじめ、改修工事を実施する場合、新耐震基準をクリアするまでに多大な影響が生じると予測された。
事業の契機
・複数用途ビル（市民プール、商業店舗、ホテル等）の一部床（ホテル）の営業が停止したことを受け、管理会社が主体となり再開発ビルの再生について検討された。
・商業診断の提案により、高齢者施設等の具体的な用途を想定した再利用を検討したが、上記のような問題を抱えていたことや区分所有という複雑な権利関係から断念した。
・建物の再利用が難しいという状況になったことから、再々開発の可能性について検討されることになった。

床構成の考え方●定住人口の増加と宿泊観光による中心市街地の活性化を睨み、以下の観点から床構成を計画した。
・ホテルの経営破綻の要因分析の結果、客室営業は可能と判断（バンケット営業の不振が破綻の原因）し、従後ビルにおいてもホテル機能（ビジネスホテル）を導入。
・街なか居住ニーズを想定した都市型住宅を導入。
・事業効果と採算性が見込んで計画されたホテル・住宅を保留床として売却。
・権利床は 1F と B1F の店舗、駐車場は敷地の制約上タワーパーキングとした。

再々開発事業に向けたハードル

中心市街地活性化計画の策定と認定●地方自治体や開発局との協議の結果、以下の点が整理されれば再々開発の導入が可能という結論に至った。
①施設建築物の維持管理に支障が生じていること②改修等の方法によっては有効活用を図ることが困難であること③既に建築後相当期間を経過していること④都市機能の更新という新たな利用が行われること⑤通常の再開発の条件が揃っていること

・補助採択基準を満たすには、中心市街地活性化基本計画の中に位置付けられ、認定を受ける必要があった。
・従前ビルの管理会社がまちづくり会社となり、中心市街地活性化協議会の中心メンバーとして行政とともに基本計画案を策定し、平成 20 年 7 月に内閣総理大臣の認定を受けた。

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