マンションストック長寿命化等モデル事業 成果報告発表会 資料

小規模マンションの自主再建をめざして～スカイライフ武蔵小山を事例として～
2024 年 2月 13日（火）NPO都市住宅とまちづくり研究会

1１．NPOとしまち研とは（自己紹介）【設立までの略歴】
1997年 『みらい』都心居住促進研究会 発足
神田に住む人を呼び戻そう、と活動
2000年 NPO都市住宅とまちづくり研究会 設立
神田でとしまち研第１号のプロジェクト（共同建替え＋コーポラティブ方式） に取り組む【活動趣旨】
高齢者や障がいのある人にとっても、安全で快適、かつ、個性ある都市住宅の供給と、暮らしやすい地域コミュニティの再生をめざすとしまち研第１号プロジェクト「ＣＯＭＳ ＨＯＵＳＥ」【活動体制】
コーポラティブハウス部会(共同建替えを含む)

人と暮らし部会

理事会

総務・広報部会（理事16名･監事2名）

マンション再生部会

防災まちづくり部会（災害復興まちづくり支援委員会）

事務局
会員：正会員53名・賛助会員24名【会員の専門分野】
都市計画・再開発コンサルタント、
建築設計士、建設業、不動産業、
マンション管理、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士、福祉事務、行政、研究者など

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■マンション再生分野の取り組み
・建替え事業のコーディネート（検討支援～建替えまで）

・大規模修繕・改修のコーディネート

・マンション管理組合の情報交流会の企画・開催など

3マンション再生分野におけるとしまち研の取り組み実績（2023年12月末現在）
分野
建替え事業のコーディネート

再生方法の検討支援実績数
３件

世田谷区、渋谷区、品川区

１５件

千代田区、文京区、港区、墨田区、品川区、目黒区、渋谷区、世田谷区、三鷹市、横浜市、さいたま市

１７件

千代田区、港区、文京区、渋谷区、世田谷区、豊島区、板橋区、練馬区、小金井市、横浜市、千葉市

大規模修繕・改修コンサルタント（建物診断、修繕設計、工事会社選定、工事監理など（一部のみも含む））

主な地域など中央区、文京区、横浜市、松戸市

管理規約等の作成・改定支援

７件※コーポラティブハウス（新築時）は左記の実績数には含んでいない。

そのほか
大規模修繕に関する勉強会の開催・講演、修繕アドバイザー、管理組合運営支援、建物簡易調査、長期修繕計画の作成・見直し（修繕積立金含む） など

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２．モデル事業の成果報告■ スカイライフ武蔵小山（品川区）
建替え前

建替え（計画）竣工年

1976年竣工、1979年増築

―

構造規模

RC造5階建てEVなし

RC造10階建て

戸 数

15戸＋3区画23戸
建替え前のスカイライフ武蔵小山

・旧耐震基準でエレベーター無、建物や設備の老朽化とともに居住者の高齢化も進む中で、改修も検討したが物理的にも経済的にも困難な状況であり、建替えを望む声が多かった。
・しかし、建替えで床面積が増えても保留床は数戸程度の見込みで、ディベロッパーの協力・参画は難しい状況だった。
・そこで、住民主体で自主建替え方式によるマンシ
ョン建替えを実現すること、また、小規模でも将来にわたって安心して住み続けられる維持・管理方法を含めて、総合的なマンション再生計画の提案を行うことが課題となった。

地図（Ｇｏｏｇｌｅマップより）

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【敷地の概要】
 所 在 地 ： 品川区荏原4丁目
 敷地面積 ： 265.51㎡（80.31坪） ※実測値
 地域地区 ： 商業地域、防火地域 （日影規制・高度地区は指定なし）
 容 積 率 ： 500％
 建ぺい率 ： 80％ → 100％（商業・防火地域＋耐火建築）
 最高限度高さ ： 指定なし
ただし、道路斜線・隣地斜線制限あり


最低限度高さ ： 7ｍ
そのほか ：景観計画区域（品川区全域）※南西側（黄緑色の部分）
第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率60％・容積率300％
第三種高度地区・日影規制あり（測定面高さ4ｍ-2.5時間）
都市計画図（品川区ＨＰより）

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検討当初の建替えプランなど【モデル事業を活用して提案した検討内容】
・自主建替え方式によるマンション建替えの実現に向けて、建替え基本計画、従前資産や建替え後の住戸の概算評価額、概算事業費及び資金計画の試算、資金調達方法（建替え事業に係るつなぎ融資、各戸の負担額に関する住宅ローンやリバースモゲージ等）の検討。
・建替え円滑化法（権利変換方式）を利用するか、メリットと課題の整理（50㎡未満の住戸の取り扱い、認可手続き等に伴う建替え事業期間、事業主体（組合）の法人格など）

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※建替え事業のしくみ

マンション建替え円滑化法による建替え

任意の建替え（全員同意）

自主再建方式

保留床（余剰な床）をつくらずに区分所有者のみで再建するか、保留床をつくる場合は自主販売する。小規模マンションに多い。

事業協力者
参画方式

デベロッパーなどに事業協力者として参加してもらう方法は、小規模あるいは保留床が少ない （＝相応の利益が見込めない） マンション建替えは参画が難しい。

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【マンション建替え（円滑化）法を利用する場合】○法定事業となる。建替組合が法人格をもつ。
○既存の抵当権が建替え中も担保される。
▲原則として、住戸面積は50㎡以上（単身者用は 30㎡以上）。50㎡未満となる
場合は、認可行政庁に相当の理由（高齢で資金負担が困難である等）を申請して認可を受ける必要がある。
▲建替組合設立、事業計画、権利変換計画など、各段階で認可（変更含む）が必要となり、時間がかかる。

・従前はほとんどの住戸が45㎡前後。50㎡未満の住戸（単身者用を除く）は取得予定者の個別の事情により区で審査が行われるため、認可されるか現段階では不明。（※審査の申請には5名以上の建替え賛同者が必要。）
・認可手続きにかかる時間が省かれることで、建替えが早く実現できる。

建替え円滑化法を利用せず、『任意の建替え』＋自主再建方式 で検討9

【自主再建方式】 による建替え事業のイメージ図
事業主体：建設組合
従前権利者＋新規取得希望者
事業協力者
余剰住戸を一旦買い取ってもらう

新規取得希望者
土地取得費と建設資金を出資

従前権利者（転出希望者）
補償金を取得して転出従前権利者（再取得希望者）
土地の権利（＋負担金）を出資

建物が完成したら土地と建物を予め定めた割合で分配＜区分所有＞＝建設資金

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＊建設組合とは
民法第667条から第688条に規定されている「組合」（法人格はない）で、“参加者がそれぞれ出資して、〇〇マンションを建設することを約束する”ことで組合契約が成立し、『建設組合』が設立されます。
従前権利者は土地の権利を出資し、新規取得希望者は建設資金を現金（自己資金、住宅ローンなど）で出資します。
これらの出資された土地や現金、それにより建設された建物などは、すべて組合財産となります。建物が竣工すると、建設組合の目的を達し、予め定めた割合により分配（清算）が行われ、建設組合は解散します。
なお、従前権利者が事業に参加しない場合は、建設組合が土地を買い取り（マンション建替えの場合は補償金として支払い）ます。
ｃｆ．マンション建替組合
マンション建替え円滑化法に基づき、都道府県の知事（東京23区は区長）等の認可を受けて設立される法人格をもった組織。

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事業主体：建設組合
従前権利者＋新規取得希望者

総 会
監事
理事会

サポート

事務局
契約・発注

諸業務の専門者

建設会社

設計事務所

コーディネーター

測量、登記、税務等

解体・施工

設計・工事監理

事業推進・組合の運営などの補助

転出者
（補償金）

支払い

事業資金の調達（組合員の自己資金、つなぎ融資、住宅ローン等）「つなぎ融資」・・・建物が完成して住宅ローンが実行されるまでの間、必要な事業資金の借入れを行う

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事業費の支払いや諸費用が発生するタイミングと資金の調達方法(例)・・・建設組合
・・・個別「建設組合」設立【第1回】実施設計費・コーディ
ネート費・諸費用＜自己資金＞
実施設計、各種調査、組合運営開始
転居・仮住まい等への引越し
既存建物の解体工事着手

新築工事着手

※登記費用（担保評価、住宅ローン審査等）※組合設立前より、相談・仮審査は実施↓
承認・実行手続き

建築確認申請土地の権利移転つなぎ融資の申込み

転出補償金支払い※転出者は個別に税務【第2回】解体費・新築工事費(着手金)・工事監理費・転出補償金＜自己資金・つなぎ融資＞

上棟（屋上のコンクリート打設完了時）【第3回】新築工事費(中間金)＜自己資金・つなぎ融資＞

竣工・引渡し【第4回】新築工事費(完了金)＜自己資金・住宅ローン＞

入居（引越し）登記・税務

管理費･修繕積立金等

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※資金計画（再取得する場合の負担金）シミュレーション

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建替え事業の経過

全体個別2021年

2022年

12月

1月

ス
カイ
ラ
イ
フ
武蔵
小山

「新ス
カイ
ラ
イ
フ
武蔵
小山
建
設組合」
設
立

建
替
え
決
議
可決

2023年
2月

3月

転
居・仮住
まい等への引
っ
越し

現ス
カ
イ
ラ
イ
フ
武蔵
小山
解体
工事
着手

3月

7～8月

【
確つ
認な 建 土済ぎ 設 地の証融 工 権
取資 事 利
着
得
実・ 手移
建行】金転
設 等登
工 の記
・事 支転
請 払出
負 い補
契
償
約
金の解体工事期間： 支約４か月
払い建
築
工事
請負
契
約

8月

新・ス
カイ
ラ
イ
フ
武蔵
小山
新築工事着手10月 11月

新築工事期間
約１年2か月

現ス
カイ
ラ
イ
フ
武蔵
小管
山理
管費
理等
組残合余
財解産
散の総清会算工竣事工の後進の捗維状持・
況管の確理
認等
、につ検
い討てなど

新・入ス
居カイ
開ラ
始
イ
フ 各
武 種
蔵 検
小 査
・
山 手
直

竣 し工

仮住まいの期間：約２年
住戸取得・転出の決定
住宅ローン相談・審査

・住戸を取得する方→一部負担金の支払・転出する方→転出補償金の受取負担金残金支払、登記
住宅ローン実行等

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【成果】
・区分所有者全員合意により、建替え円滑化法を利用しない自主建替え方式が実現、事業期間の短期化や住戸面積を柔軟に設定することができた。
・新規に取得希望者（個人）が建替え事業へ参画できた。
・小規模ディベロッパーの建替え事業への参画・協力の効果が大きかった（転出希望者の先行取得、保留床の取得・販売、資金調達、建築プランへのアドバイス等）。
・地元金融機関による事業資金のつなぎ融資が実現できた。
（住宅金融支援機構「まちづくり融資」は敷地面積の要件を満たさず利用不可、建設組合に法人格がないことなど、金融機関探しに苦労した。）
建替え後のスカイライフ武蔵小山【課題】
・事業の協力体制をどのように構築するか（不動産関係会社、建設会社、設計事務所、金融機関、コーディネーターなど）・事業主体の法人格・事業期間中の資金繰り（つなぎ融資など）
事業関係者・地域の方と竣工お祝い会

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