都市再開発法制定50周年記念シンポジウム基調講演

近未来社会における再開発事業の役割とあり方（開催日時：令和元年11月11日

於：イースト21ホール）
東京工業大学 環境・社会理工学院
建築学系教授 中井 検裕

ご紹介いただきました東京工業大学の中井でごダーを超えたといざいます。本日は、都市再開発法制定50周年の記うレベルにまでき

念シンポジウムということで大勢の方にお集まりております。

いただきまして、また、こういう機会に基調講演

市街地再開発事という大役を仰せつかりました。大変光栄でござ業とセットになっいます。

てよく語られる

これから「近未来社会における再開発事業の役

区画整理事業は、割とあり方」ということで、お話をさせていただ

地区数で約１万ければと思います。

1,000ぐらいです。

本日の私の話は、都市再開発法の制定50周年とつ ま り10倍 で す。

いうことですので、法定事業を中心にお話をさせそれから、面積でていただこうと思っております。後ほどのシンポは全国のDID地区の約３分の１、38万ヘクタール

ジウムでは、法定事業にかかわらず、もう少し幅という実績がありますので、区画整理事業は大き広く都市の更新というようなことで議論させていく面的に行う事業が非常に多いということで、面ただこうと思っております。

積的には日本の市街地をつくってきた主要な事業

中井教授ということです。

１．市街地再開発事業の実績

それに比べますと、市街地再開発事業は規模的

こちらが市街地再開発事業の実施地区数の推移には小さいわけですし、まだ事業地区数も10分のになっておりまして、少し字が小さく見にくいか

１ということですが、もともとの対象としているもしれませんが、約1,100の地区が法定再開発事

地区の大きさ、あるいはそこで行われた場所の重業の対象になった、あるいは今なっているという要性といいますか、都市の中の非常に大事なとこことです。50年で1,100地区ですので、１年当たろを更新する事業という意味では、50年経ってそり平均すると、20から25ぐらいの数をこなしてき

れなりの実績ができたのかなというのが現在の到たということで、ようやく1,000という一つのオー

達点ということになろうかと思います。
区画整理事業は、1919年に制定されました都市

実施地区数の推移

計画法がちょうど今年から遡って100年間の歴史があります。それに比べると、市街地再開発事業の都市再開発法は、ちょうど半分の歴史があるわ
けで、そういうことを考慮してみると、この50年間で市街地再開発事業はようやく市民権を得たというか、非常に根づいた仕組みになったという段
階まで来たのかなというのが私の印象でございます。
こちらは施行者別の内訳になりまして、左側が
出典：「全国市街地再開発協会50年のあゆみ」より

市街地再開発2020年２月

第598号

地区数で、右側が施行地区面積です。割合として― 29 ―

施行者内訳（完了地区：H30.3.31時点）

出典：「全国市街地再開発協会50年のあゆみ」より大きいのは組合ですが、面積的には地方公共団体

種の神器のように言われていた用途が多かったわ

施行もそこそこの割合になっています。

けですが、昨今の特徴としては、皆さんお感じに

時系列でこれを見てみますと、実は、地方公共なられているように、商業が非常に小さくなって団体施行が非常に割合的には多かった時期もあり

きています。これは流通の形態あるいは小売商業

ますが、地方公共団体施行というのは、最近はどの形態が非常に変わってきていて、市街地再開発

うしても地方公共団体の財政の話などがあります

事業が行われるような都市の中心部ではなく、むので、非常に縮小してきている傾向にありまして、

しろ都市の郊外部にある大きなショッピングセン

最近ではむしろ組合が非常に大きな割合を占める

ターを中心として展開されています。あるいは、ようになってきているという状況かと思います。

もっと最近になりますと、そもそも相対する形のそれから、都市再生機構、昔の住都公団ですが、商業ではなくて、いわゆるネットコマースが発展

こちらも一定の割合を常に行っているということをしてきた結果、商業はやはり市街地再開発事業でいくと、事業の推進については、都市再生機構の中では役割がどんどん小さくなってきており、もかなりの役割を果たしてきたということが言え大きな役割を果たせなくなってきていると思いまようかと思います。

す。

それから、こちらが完了地区における主要用途

かわりに、バブルが終わった後、特に2000年代です。比較的時代を反映したような図になってい以降は住宅がメインに登場してきております。もると思われます。当初は店舗、いわゆる商業が主

ともと市街地再開発事業の大きな目標の一つ、目要用途になっている地区数がとても多く、それか的の一つから考えると、住宅というのは当初から

らオフィス、ホテルなのですが、オフィスと商業

大事な用途ではあったわけですが、とりわけ2000とホテルという、一時期、市街地再開発事業の三年代以降ぐらいは、住宅がどうしても市街地再開― 30 ―

市街地再開発2020年２月

第598号

完了地区における主要用途

出典：「全国市街地再開発協会50年のあゆみ」より

発事業の主たる用途になるケースが増えてきています。特に地方都市ではもう、先ほど申し上げ
たようなことで商業がなかなか中心市街地では成立しにくいということもあって、住宅を中心とした再開発が非常にふえてきている状況かと思います。
このように、後でも少し触れますが、市街地再開発事業というのは、その時々の市況に非常に左右される、そういう性格を持った事業ということ

50周年記念で50事業を選別をご理解いただければと思います。
冊子『時代を画した再開発事業』
これらの1,100の地区につきましては、最初に事務局からもご紹介がございましたけれども、時

http://www.uraja.or.jp/50th_anniversary/commemorative_publication/

見ていただくのが一番いいかなということで、改めてここでご紹介させていただきます。

代を画した再開発事業ということで、50周年の記

こちら、どうも実物の書籍は残部がもう余りな念事業の一環としまして、こういう冊子といいまいらしいのですけれども、市街地再開発協会のすか書籍を作成いたしました。ここには50の時代

ホームページから全部中身をダウンロードできまを画した再開発事業が非常にコンパクトに、かつすので、是非お帰りになってから、そのホームペー

必要十分な情報を取り入れた形で記述をされていジでダウンロードして、ぱらぱらと眺めていただ

ます。したがいまして、実績についてはこちらをければと思います。

市街地再開発2020年２月

第598号― 31 ―

50の事業は、とても苦労して選んだということ

いはそこで議論されていることは、今でも通じるがございますけれども、例えば会社施行の第１号

ところがあると感じておりまして、それで、本日や、あるいはそれなりに工夫をされたもの、最初はこの枠組みに沿った形でお話をさせていただこのものというようなことだったりということで50うと思います。

を選んでおります。それぞれに工夫された特徴的

最初に、引用ですが、「都市再開発の戦後史はな事例ということかと思いますので、是非ご覧い

必要性の論理で一貫してきているのに対して、可ただければと思います。こちらのコマーシャルは能性の探究は、専ら現場に委ねられてきた。問題

これぐらいにさせていただいて、私の中身の話には、必要性をいくら強調して、調査を行い、論点入って参ります。

を積み重ね、主張を繰り返しても、あるところで必要性が臨界量に達して可能性に転化するような

２．都市再開発の必要性と可能性
今日は都市再開発の必要性と可能性ということでお話をさせていただこうと思います。

ものでないところにある。
」と、これは大変鋭い言説で、つまり再開発の必要性からずっと入ってきており、実際に行えるという意味では、可能性

もともとこの必要性と可能性というのは、私が言い始めたことではなくて、1990年になっており

都市再開発の必要性と可能性

ますが、初出という意味では1980年に、もうお亡
くなりになられた川上秀光先生が「再開発の必要性と可能性」という、今から読んでみましても非
常にすぐれた論説をお書きになっています。これはちょうど都市再開発法ができてから、まだ15年ぐらいしかたっていないという時期に書かれたものですけれども、そこでの議論の枠組みや、ある― 32 ―

都市再開発の戦後史は必要性の論理で一貫してきているように思われる。とりわけ、・・・制度論、行政論、計画論はすべての面にわたった必要性の論理一色である。
（中略）
一方、可能性の探求は、専ら現場にゆだねられてきたようである。
問題は、必要性をいくら強調して、調査を行い、論点を積み重ね、主張を繰り返しても、ある所で必要性が臨界量に達して可能性に転化するようなものでないところにある。
川上秀光「再開発の必要性と可能性」『巨大都市東京の計画論』彰国社、1990年より

市街地再開発2020年２月

第598号

のほうがやはり非常に大事な要素で、この２つがです。公共施設の整備というのが３つ目に出てき

いかにバランスがとれているか、あるいはギャッます。

プがあるかという視点から、都市再開発事業とい

ただし、これらは手段なのです。これ自体が目うのをもう一回眺めてみようというのがこの論説的ではなく、共同化や不燃化や公共施設の整備のの趣旨でございました。

３つがセットになって、これらを手段として、何

そこで、まずは必要性のほうを少し復習の意味を行うのかというのは、後ろに書いてあるようにでお話しさせていただこうと思います。そもそも「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用

都市再開発の必要性は何かというと、これはいろと都市機能の更新を図る」という、これも実は２

いろな言い方ができるわけですが、少なくとも法つに分かれていて、これが目標なのだ、必要性な定事業ということで言うと、国の方針として事業のだということになります。

の目的がこういう形で定義をされております。
「市

この土地の合理的かつ健全な高度利用というの街地内の老朽木造建築物が密集している地区等には、読み砕くと、１つは、合理的かつ健全の中において、細分化された敷地の統合、不燃化された

安全性の向上というのが入っています。それから、共同建築物の建築、公園、広場、街路等の公共施

高度利用の実現、都市の中の土地は非常に限られ設の整備等を行うことにより、都市における土地ているので、高度利用していくことでその価値をの合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を高めていくという、この２つが入っているのと、図る。」ということです。

都市機能の更新というのが入っております。

この文章を分解してみると、１つは、共同化でこれらの手段と目的の関係を下に簡単な図にしす。細分化された敷地の統合というところです。

ていますが、共同化、不燃化、公共施設の整備とこれが共同化というのに当たるところです。つまいう手段で、１つは安全性の向上、これは不燃化

り、小さな敷地あるいは小さな細分化された権利すれば当然安全性は向上しますし、公共施設で広を統合するという意味かと思います。

場等を整備すれば、当然そこは延焼遮断帯としても使えるので、安全性の向上につながります。

都市再開発の必要性

それから、高度利用の実現、これも目標の一つ

 必要性


で、共同化すれば縦に積み上げられるので、高度国の方針としての事業の目的
 市街地内の老朽木造建築物が密集している地区等において、細分化された敷地の統合、不燃化された共同建築物の建築、公園、広場、街路等の公共施設の整備等を行うことにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る。


共同化＋不燃化＋公共施設の整備 ⇒
土地の合理的かつ健全な高度利用＋都市機能の更新＝安全性の向上＋高度利用の実現＋都市機能の更新利用が実現できますし、公共施設が整備されればそれだけインフラのキャパが上がりますので、やはり高度利用の実現に資するということです。
少し変わっているのは、この都市機能の更新というところで、これはどこからやってくるのかが共同化

安全性の向上

不燃化

高度利用の実現

実はこの文章の中ではわからない構造になってお

公共施設の整備

都市機能の更新

りますが、都市を更新することの中で、当然用途の入れ替えであったり、あるいは用途そのものの高度化が行われるということで都市機能が更新し２つ目は、不燃化された共同建築物の建築ですていくということで言うと、こういうことを行っので、ここは不燃化ということになります。もとていくこと全体が都市機能の更新につながってい

もと日本の大都市、あるいは日本の都市というの

くと、何となくこういう論理構造で、もともとのは木造都市でしたので、江戸時代から明治時代に必要性というのは組み立てられています。

かけて大火がたくさん発生し、燃えない都市をどしたがって、結構きっちりとした理屈ででき上うやってつくるかということは、市街地再開発、がっており、逆に言うと、これを崩すのは結構大あるいは日本の都市計画にとっても一番大きな目

変だと、これからどのように行っていくかには、

標課題だったわけで、その中で不燃化ということ

これをどう緩やかにしていくかということが恐らがここで明確に出てきています。

くキーの一つになっておりますが、非常に論理構

３つ目が公園、広場、街路等の公共施設の整備
市街地再開発2020年２月

第598号

造がはっきりしているので、いろいろなことを応― 33 ―

この可能性、事業を可能にするためにと、こう都市再開発の可能性

書いてありますが、可能性を上昇させるためには

 法定市街地再開発事業の本質的構造

どうすればいいかというと、できるだけ大きな保原則型権利変換留床が確保できること、それから、もう一つは、
保留床

それが確保できても処分できないとだめなので、処分できることということです。できるだけ大きな保留床を確保するためには水平方向への床の拡張、これは先ほど申し上げたように敷地の統合に当たる部分ですので、ここでは複数の地権者の合水平方向に床を拡張すること ＝ 敷地の統合
 垂直方向に床を拡張すること ＝ 土地の高度利用

意形成ということが非常に大事な要素として出てまいります。

用展開する余地がもともと余りないということに一方で、垂直方向に床を拡張するということは、なりそうです。そこで、今後どうしていくかを、

これはむしろ合意形成というよりは、どちらかとこの後で徐々にお話ししていければと思います。

いうと事業適地がもともとそういうところなのか

次は、可能性の話です。可能性は、法定事業のどうかということで、理想的には、もともと指定場合は事業の本質的構造にかかわっていると思わされている容積が非常に多いのだけど、実際に使れます。こちらは原則型の権利変換のモデル図でわれているところは非常に少ないという、そうい

すけど、明らかにポイントはこの保留床で、これうギャップのある地区です。こういうところが非をつくり出すことで事業そのものが成立していく

常に可能性が高い地区ということで、少なくともという構造になっています。

都市計画の枠組みとしては、垂直方向に床が拡張

この中で、水平方向に床を拡張すること、これしやすいということになります。

は敷地の統合、いわゆる共同化に当たりますし、

それから、保留床を確実に処分するためには、

垂直方向に床を拡張することが土地の高度利用に当たり前ですがその保留床に対する需要がないと当たるわけですが、この保留床をできるだけ大きいけないということで、床需要が存在することとくとるというのが可能性をどんどん上げていく、

いうことになります。

少なくとも今まではそういうことになっていたわ

可能性を少し読み解くという視点から戦後の再けで、これは法定事業の本質的構造としてそうい開発事業を見ていきますと、複数の地権者の合意うことになっているということです。

形成、事業適地かどうか、そして特に都市計画上、つまり、保留床というのがこの法定事業のポイ

指定容積は高いけれども実際に使われている容積

ントになっていて、これこそが必要性を可能性にはまだ小さいこと、それから床需要があること。

転化させる制度上の装置ということになります。

実は、戦後の再開発事業というのは、再開発が必要とされた地区のうち、これらが可能なとこ

保留床に係る条件

ろ、典型的にはやはり駅前の木造が非常に密集し 必要性を可能性に転化させる制度上の装置ていた地区、昭和40年代ぐらいから後はだんだん

 再開発事業を可能にするための保留床の条件

できるだけ大きな保留床を確保できること
 保留床を処分できること
 できるだけ大きな保留床を確保するためには

水平方向に床を拡張する

そういうところは減ってきますが、当初は、東京の駅前などもまだ木造の市場などが広がっていた地区が多かったので、やはり駅前地区がそれに当たるということで、可能なところから順に再開発⇒ 複数の地権者の合意形成が行われてきたのが実態かなと思います。ただし、⇒ 事業適地（指定容積＞＞実容積）

1980年代末ぐらいからはこれらが変化してきて、垂直方向に床を拡張する

 保留床を確実に処分するには⇒ 床需要が存在すること可能な条件の難度が徐々に上がってきているのが現況かと思います。
まず、合意形成についてですが、複雑な権利関係や、あるいは高齢化がどんどん進んでくると、― 34 ―

市街地再開発2020年２月

第598号

自分の代にはあえてそのようなことしなくてもいはできたところなのです。

いという方々がどうしても増えてくる。それか

実は、川上先生の論説にもそういうことが書

ら、行いやすそうなところが終わると難しいとこ

いてあり、少しここも読み上げますと、「都市再ろが残ってくるので、そういうところはなかなか

開発法の制定過程で、現実に取り上げ得る計画とリーダーもいなくて合意形成が難しくなってきて事業の対象のみならず必要性の視野も著しく縮小いる。

されてしまった。必要性を可能性に転化する手段

それから、事業適地についても、やりやすいとが権利変換方式と増床処分の手法に限定されたこ

ころから行っていけば当然、適地はどんどん少なとにより、これらの手法の成立条件に都市再開発

くなり、いわゆる、何もしないでも適地だという政策自体が強く制約を受けたのだろう。都市再開

ところはどんどん少なくなっていって、既に再開

発法に基づく市街地再開発事業は実施に移される

発済みということになってくる。

と、場所は駅前地区を主とする商店街に限られ、それから、床需要については、先ほどの実績の規模は小さく、１つのプロジェクトが実施に至るところでもお話ししましたように、基本的には市まで、短くとも数年の年月を要し、しかも、事業況に非常に大きく左右されて、特にバブル経済の竣工にまで持ち込まれたのは少数であった。
」と、後は経済の低迷、それから徐々に人口減少が顕在

既に1980年ごろにこういうことを書かれていたこ

化してきて、特に地方都市ではそのころから同時とになります。

に中心市街地の衰退というのが起きてきて、かつては、さきほど申し上げたような店舗、オフィス、

３．市街地再開発事業のこれからホテルが保留床に関しての主要な床需要だったわ

ここまでが今までのおさらいです。これからどけですが、今は住宅、それから、地方では住宅もうしていくのだということを残りの時間でお話をさることながら、もう一つは公共施設です。こうさせていただこうと思います。

いうものを入れていかざるを得ない、ある意味、

当然これからも再開発は必要なわけで、とりわ

床需要を努力してつくり出している状況になってけ今後再開発の必要性の高い場所や案件はどのよきているのが戦後の再開発事業の現在に至る流れ

うなものがあるだろうかというのを書き出してみなのかなということです。

ました。それがこのスライドで、大都市と地方都

そこで、必要性と可能性の関係をもう一度ここで整理してみますと、少なくともこれまでは必要

市に分けてありますけれども、中には両方にかかわるようなものもあろうかと思います。

性よりはむしろ可能性によって再開発事業、法定

大都市で言うならば、東京、大阪、名古屋と事業が規定されてきたのではないか。これは必要

いったところですが、１つは、国際競争力の向上

性のある場所のうち、可能性のあるものが実施さに資する地区・案件、これは特に日本の経済のグれたというのが一つの側面で、もう一つは可能性

ローバル化が進んでいく中では、やはり大都市とのある場所のうち、必要性のあるものが実施されいうのが日本の経済エンジンだということを考えたということです。これは２つは同じことを言っると、再開発で国際競争力を向上させていくことているようですけど実は違っていて、前者は必は非常に重要になってきている。

要性があるのだが可能性がないので、行えなかっそれから、交通拠点、ターミナルです。特に、た場所がたくさんあるということを意味していま

こちらはもちろん上とも関連しているわけですけす。

れども、特に日本の大都市というのは、鉄道のネッ

２つ目は、可能性はもともとあったが、法定事トワークが非常に進んでいるところが多いので、業にする必要性があったところは法定事業で行わそれらの乗りかえ結節点になっているところ、これたという意味では、残りのところは可能性はあ

れは、例えば高齢化社会の中での移動のしやすさ

るわけで、これはわざわざ法定事業にしなくても、ですとか、あるいは都市全体が排出するCO２量

補助金や、それから権利変換をしなくても、これの削減については、こういうところを再開発して、は民間が民間の力で行っていけばいいというか、より使いやすくしていくことが非常に大きく寄与

行っていけたところなので、こちらは事業としてしていきますので、交通拠点、ターミナルの再開

市街地再開発2020年２月

第598号― 35 ―

これから再開発の必要性が高い場所・案件
 大都市

国際競争力の向上に資する地区・案件
交通拠点（ターミナル）
 生活拠点 木造密集市街地
 老朽マンションの建て替え案件
 郊外団地再生
 再開発の再開発（再々開発） 地方都市コンパクトシティの実現に資する案件
 立地適正化計画の都市機能誘導区域内



老朽化した再開発ビルの再開発

目標値です。まだ300棟ぐらいしかできていません。したがって、これからかなり大きな課題になってきます。
それから、郊外の団地再生、こちらは高度成長期に郊外で多くの団地が、集合住宅形式もあり、戸建て住宅団地というのもありますが、これらをどう更新していくか、あるいは再生していくか、
あるいは場合によっては縮小の対象にしていくかといったことはこれから非常に必要性が上がってくるだろうと思われます。
それから、このあたり、割と似ているのですが、発の必要性はやはり高いと思います。それから、再開発の再開発、既に50年経ったということは、

生活拠点、これも一般的には言えるかと思います。

前半でつくられた市街地再開発事業はもう既に25

それから、20世紀の負の遺産とよく言われてい年以上経って老朽化をしてきていて、当初のもの

る木造密集市街地、これは個別の建替えによってと今の周辺の状況を比べると、間尺に合わないよ

じわじわと減ってはくるのですけれども、ある年

うな形になってきているところも少なくありませ

限がたつと、それまでは老朽化ではなかった建物ん。

もまた老朽化のカテゴリーに入ってくるという意

それから、地方都市では、この中の幾つかは地味では、なかなか全部これをなくしてしまうこと

方都市にも適用されるかと思いますが、大きく言にはならず、じわじわと減ってはきていますが、

うとコンパクトシティの実現に資するような案件

まだまだ東京や大阪を中心に木造密集市街地がということで、より具体的には、例えば立地適正残っているということです。こちらは大都市だけ化計画の都市機能誘導区域内をより集積を上げてではなくて、実は地方都市にも木造密集市街地は

いくと、あるいはその中に都市機能を集約してい

結構ありますので、こういう木造密集市街地は、

く再開発のニーズ、必要性というのは今後も非常

もともとの市街地再開発事業の趣旨からいってに高いだろうと思います。老朽化した再開発ビル

も、非常に必要性は依然として高い。

の再開発は、地方にもたくさんあります。

それから、老朽マンションの建替え案件も、特

それでは、これからどう考えていくかというこにこれは大都市になりますが、非常に増えてきてとで言うと、まず、必要性のほうから見てみますいます。つい先日、最新の住宅土地統計の資料がと、上に書いてあるのはさっきご説明したので同公表されましたが、例えば空き家は増えているのじですが、目標の中では、どちらかというと、こは皆さんご承知だと思いますが、空き家率の中でれまでは合理的かつ健全な高度利用のほうに重もいわゆる問題空き家率と呼ばれている、「そのきがあって、機能更新というよりは、機能更新は他の空き家率」の一番上昇が激しいところはどこ

それに伴って必然的に生ずるであろうということ

か、あるいはその中身はというのを見てみますと、だったのが、昨今は、大体一段落をしてきたので、

実は共同住宅、共同の集合住宅の空き家率の上昇

むしろ機能の更新に必要性の重心がシフトしてくが一番高いのは当然、東京ということです。つると考えられます。共同化も不燃化も公共施設のまり、非常に老朽化した空き家になっているマン整備もそういう意味で言うと一段落してきた感がションも結構増えてきています。これらもどのよありますので、むしろそこから生じてきた都市機

うに建替えしていくかということは非常に大問題

能の更新をこれからどうやっていくかと、ここのです。

必要性の重みが非常に上がってきているというこ

実は、マンションの建替えというのは、いろい
ろなところでご苦労されながら行ってきているのとかなと、一言で言うとそうなのではないかと思います。

で、その数字自体をどう評価するかということはこれを突き詰めると、都市機能の更新というのあろうかと思いますけれども、実際には500棟がみに特化した再開発、実はこれがリノベーション― 36 ―

市街地再開発2020年２月

第598号

ると思われます。

必要性のこれから 合理的かつ健全な高度利用＜機能の更新

それから、これまでは明示的には少なくとも必共同化

安全性の向上要性とは言われませんでしたが、新しい必要性を不燃化

高度利用の実現

ここに追加していくことも必要になるということ

公共施設の整備

都市機能の更新

で、例えば大都市の国際競争力の強化は必要性の 機能更新のみに特化した再開発＝リノベーション

中には入っていなかったわけですけれども、大き 公共施設の更新・再編

な再開発事業になると、だんだん当たり前のもの

 新たな必要性の追加


大都市の国際競争力の強化
郊外からの撤退の受け皿となることによるコンパクトシティの実現への貢献になってきています。

 郊外の空地集約事業とのリンケージ

よるコンパクトシティの実現への貢献も今後の新 農地・緑地保全とのリンケージ

あるいは、外からの撤退の受け皿となることにしい必要性の大きな項目になるのではないかと思ということかと思います。共同化も不燃化も公共います。例えば郊外での空き地を集約していく事

施設の整備も特には伴いません。一般論として伴業と、都心部あるいは拠点に存在する市街地再開

いません。しかし、機能の更新だけはきっちりす

発事業とをうまくリンケージさせるやり方であっるわけです。こういうのがリノベーションと言わたり、あるいは郊外で残されている農地、あるいれているタイプの再開発で、これが今後やはり必は緑地の保全、こういうものと、どちらかという要性の大きな一つの手段として出てくる、必要性と都心のほうで行われる再開発事業をリンケージを実現するための手段として登場してこなければさせていくことも今後の必要性の大きな一つの項

ならないと思います。

目になるのではないかと考えています。

それから、公共施設の更新や再編というのも、一方のこれからの可能性ですけれども、こちら

もう一つ、必要性の中にはありそうです。これまは大きく２つ、大都市と地方では大分違い、大都

では、公共施設の整備がやはり大きな手段という市の中心部等では、まだ容積を追加すると可能性

か必要性の一つだったわけですけれども、でき上が高まる地区、だんだんもう限られてきているとがってしまったものを現代のニーズに合うような思いますが、東京の都心部などではまだそういう形でつくり直すということは、これは非常にあり可能性があり、ここはもう既にいろいろな容積追そうに思います。例えば駅前広場というのは、市加手段ができてきています。

街地再開発事業や、あるいは区画整理でたくさん

例えば1988年にできた再開発地区計画の後継版造られたわけで、大体大きな駅ほど昔に造られてとして2002年にできた地区計画の再開発等促進

いますので、それが例えば高齢化時代の人々の移区、あるいは都市再生特別措置法の都市計画特区、動の仕方には合わないとか、例えば上下移動が非こういうものを使えば容積をどんどん上げられま常に大きいんだけど、これを何とか高齢者に、よすので、これは手段的には大分用意されているとりフレンドリーな広場にしていきたいといったこ思います。

とはあると思われます。

例えば、指定容積と消化容積の関係を模式的にそれから、街路なども、昔は割と街路というか街区を小さくつくるということが一般的だったわ

指定容積と消化容積

けですが、最近ではいわゆる大街区化のような形で道路を付けかえたり、あるいはそれを場合によっては廃止していくというようなこともいろい
ろ工夫されていて、これらもやはり公共施設の更新・再編につながっていくかと思います。例えば先進例ですと、こういった道路部分を、例えば公共施設の床に権利変換していくというものも事例
としては登場し始めていますので、公共施設の更

指定容積

高

中

高

消化容積

低

低～中

高

地区例

駅前地区

密集市街地

マンション建て替え
既再開発地区

新・再編は必要性のこれからに大きく関係してい市街地再開発2020年２月

第598号― 37 ―

書いたものですけれども、指定容積が大きいけれ

例えば、条件として家賃は固定され、常に満室

ど消化容積が低いところは最初のうちに全部再開状態だとすると、当たり前ですが、貸し床面積が発されたので、ほとんどこういう場所はなくなっ

大きければ大きいほど収益が上がるので、どんどています。

ん大きくしていけばいい、指定容積のマックスま残っているのは、大体指定容積は中ぐらいで、で使えばいいということですが、そういうことに消化容積が低から中の、大体密集市街地とか、もはどうももう既になっていないというのが一方でう既にいっぱいいっぱい使っている、もしくは指あるわけです。

定以上に使って、既存不適格になっているとこ

実際には複数の地権者が簡単に合意形成できるろの中で、容積を割り増すやり方がまだ使えそうとは限らない。例えば事業に参加しない地権者がなところは、それをやっていくというのが可能性

いると、補償費が上がっていきますので、コストをこれから広げていく一つの方向であると思いまが上がっていきます。それから、賃貸の始まります。

でが長期化していくと、これも建設費が上昇し、一方で、地方都市などで容積の追加が必ずしもコストが上昇していくことにつながっていきま

可能性を高めることにならない地区、これは、最す。それから、家賃も常に固定とは限らず、景気近よく言われます、容積率のボーナスはインセンによって上下しますし、また、常に満室とは限りティブにはなりませんというようなところです。

ません。需要によっては空室も出ますし、空いてここは答えがすぐに出てくるような簡単な話ではしまうと貸し床面積が大きいほど空室を埋めるのなくて、非常に難しいです。基本的にはいわゆるが難しい、といったことが実証的にいろいろ検証

身の丈再開発なのかなと思いますが、なかなか身されている部分かと思います。つまり、こういうの丈再開発が一番いいということを証明するのがことをまとめて言うと、事業には不確実性がある

難しく、そういう意味では容積に頼らない市街地ということです。

再開発事業のあり方というのは、可能性のこれからを考えていく上では、やはり引き続き大事な課
題の一つではと考えているところです。

ところが実際には・・・
 複数の地権者が簡単に合意形成できるとは限らない

可能性のこれから 大都市の中心部等の容積を追加することによって可能性が高まる地区

ことにならない地区
基本的には「身の丈」再開発

景気によってプラス・マイナスに変動 ＞ 家賃収入が変動

 常に満室状態とは限らない 地区計画の再開発等促進区
 都市計画特区

 家賃は常に固定とは限らない

既にある様々な容積追加手段の活用

 地方都市などで容積の追加が必ずしも可能性を高める事業に参加しない地権者の存在 ＞ 補償費という形で建設費が上昇
賃貸の開始までの長期化 ＞ 建設費が上昇

需要によって空室が発生 ＞ 家賃収入が減少
貸し床面積が大きいほど空室を埋めるのが難しい ＞ 家賃収入が減少

事業には不確実性（リスク）がある
 リスクを考慮すれば、ビルの貸し床面積が大きいほど収益があがることにはならないのではないか？

 事業リスクを考慮することによる最適化

これを考慮すると、実は貸し床面積が大きいほ
１つだけご紹介しますと、事業リスクを考慮す

ど収益が上がることにはならないことの一つの証

ると、必ずしも最大限に大きくすることがいい事

明ということで、これらが確率的に変動するだろ業とは限らないという証明とまではいかないです

うと、サイコロをつくってやってみたということ

けれども、少しそれを示すことができたのかなとです。ディスカウント・キャッシュフローモデル

いう分析があります。私のところの研究室で行っというのが一般的な再開発事業の収益の計算法でた研究の一つですが、標準的な再開発事業の収益すが、これらを確率的に行うという意味で、ダイ

推計モデルというのを考えます。例えば複数名のナミックDCFという手法を事業規模を変えて行っ

地権者が集まって賃貸オフィスビルを建設するてみたということです。

と、このときに皆さんもご承知のように、例えばあとは、例えば合意形成のリスクです。実際の30年間の収益の合計はこのように出てくるわけで合意形成にどれぐらいの期間がかかったかというす。

実際の分布で、恐らく反対者がいない場合といる― 38 ―

市街地再開発2020年２月

第598号

予測: 事業収支300%
試行回数 10,000

予測: 事業収支600%

度数分布

はずれ値 239

試行回数 10,000

度数分布

はずれ値 219

0.033

332

0.037

374

0.025

249

0.028

280.5

0.017

166

0.019

187

0.008

83

0.009

93.5

0

0.000

0.000
-5.0E+91,250,000,000

7,500,000,000

1.3E+102.0E+100-1.0E+100

信頼度は 86.00% 0 から +無限大まで 円

1.0E+103.0E+10

信頼度は 85.85% 0 から +無限大まで 円

予測: 事業収支700%

予測: 事業収支400%
試行回数 10,000

2.0E+10度数分布

はずれ値 247

度数分布

はずれ値 163

0.026

260

0.02

195

165.5

0.01

130

82.75

0.00

65

0.033

331

0.025

248.2

0.017

0.008

0.000

試行回数 10,000

0
0.00-5.0E+92,500,000,000

1.0E+10

1.8E+10

2.5E+100-10, 000,000, 000

1,250, 000,000

信頼度は 89.09% 0 から +無限大まで 円

35, 000,000,000

予測: 事業収支800%

予測: 事業収支500%
試行回数 10,000

12, 500,000,000
23, 750,000,000
信頼度は 82.72%0 から +無限大まで 円

度数分布

はずれ値 189

試行回数 10,000

度数分布

はずれ値 255

0.034

336

0.034

340

0.025

252

0.026

255

0.017

168

0.017

170

0.008

84

0.009

85

0

0.000

0.000
-5.0E+93,750,000,000

1.2E+102.1E+100-1.0E+10

3.0E+100

1.0E+102.0E+103.0E+10

信頼度は 77.41% 0 から +無限大まで 円

信頼度は 87.75% 0 から +無限大まで 円

Crystal Ball ﾚﾎﾟｰﾄ

ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ開始 05/2/17 の 2:17:41
場合の２つの山からできている。これらの諸条件

ルをつくっていくとどうなるかというと、１万回を組み合わせて30年の事業収益の確率分布を再現
事業収支
ｾﾙ: C12行うと、濃いほうが収益がプラスに出たケースで、できるようなサイコロをつくります。実際にサイ要約:

薄いほうが収益がマイナスに出たケースです。容

コロを振るとこういうような形になるのですが、積が300％、400％、500％、600％、700％、800％

こういうものをつくって、いろいろなところを確となっています。基本的には濃いほうが大きいの率的に処理していくわけです。

で、どれも期待値としては成功するのですけれどｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ終了 05/2/17 の 2:23:58

予測:

信頼度は 54.60%
信頼度は0 から +無限大まで 円
表示範囲は -15,000,000,000 から 30,000,000,000まで 円
全範囲は -12,567,827,239 から 81,559,822,813まで 円
10,000 試行後の平均の標準誤差は 87,133,459です。

統計量:
試行回数
平均値
中央値
最頻値
標準偏差
分散
歪度
尖度
変動係数
最小範囲
最大範囲
範囲
標準誤差

値1
10000
2,984,567,585
772,808,442--8,713,345,886
8E+19
2.02
9.84
2.92
-12,567,827,239
81,559,822,813
94,127,650,051
87,133,458.86

例えば、家賃はどう変動していくか、あるいはも、にもかかわらず薄いところもそれなりにあっテナントがどう出たり入ったりするかというモデて、失敗する場合ももちろんある。どんなケース

破綻した再開発の再現例にでも失敗することはある。サイコロが全部悪い目に出ていけば当然失敗するわけです。
実際に破綻した再開発のパラメーターを入れて再現したものでは、薄いところが非常に大き予測: 事業収支
試行回数 10,000

度数分布

はずれ値 165

0.024

240

0.01

180

0.01

120

0.00

60

0.00

0

くなっています。そのため、そこそこ当たりそうなモデルなのです。それをもってもう一度計算し直してみると、例えば赤字になる割合はどれぐらい、つまり失敗するのはどれぐらいになっているかと、それから、こちら事業価値の期待値です。

-15, 000,000, 000

予測:-3, 750,000, 000

7,500, 000,000
18, 750,000, 000
信頼度は 54.60%0 から +無限大まで 円

ネット・プレゼント・バリューの期待値ですが、

30, 000,000, 000

事業収支 (つづき)

ｾﾙ:

C12

こういうのは実は容積が上がれば、単調に赤字率

ﾊﾟｰｾﾝﾀｲﾙ:
ﾊﾟｰｾﾝﾀｲﾙ0%
2020年２月
10%
20%
30%
40%
50%

市街地再開発第598号

円-12,567,827,239-5,114,211,965-3,502,756,249-2,097,447,408-752,953,287
772,808,442― 39 ―

題で、それらをいろいろ考えてみると、大きくはシミュレーション結果
赤字率

30.0%

事業価値の期待値

8,000

25.0%

この２つに集約されると思っています。

7,000

１つは、大都市の木造密集市街地です。それか

6,000

ら、もう一つが老朽化した再開発、あるいはかな

20.0%

5,000

15.0%

4,000

10.0%

3,000

り老朽化して、かつ、既にかなり高度利用されているところの再々開発といいますか、更新事業で

2,000

5.0%

す。これらは今までの理屈だけだと可能性、こう

1,000

0.0%

0

いうところの必要性は非常に高くなりますが、可

100%

300%

500%

100%

700%

300%

容積率

500%

700%

容積率

能性に転化するような手段がなかなかまだ思いつかないというのが現状かと思います。
実は、1980年の川上論文にも必要性を可能性にが減ってのではなく、あるところが低くなって、転化する手段というのがここに10個上げられていまた、どんどん割合としては上がっていきます。

ます。ざっと見ていっていただければいいのです

それから、失敗した場合のマイナスの大きさとけれども、例えば可能性の選択肢を広げるとか、いうのでしょうか、負の期待値というようにして

あるいは必要性を強調し、論旨を一貫して進めるありますけれども、つまりさきほどの分布のグラとか、不安の除去、安定の保障、こういうのは合フで言うと赤いところの面積の大きさなのですけ

意形成をより円滑にしていくための手法というこれど、これを計算すると、大きければ大きいほどとになろうかと思います。

いいというわけではなくて、一番安全なのはどうやらこのあたりらしいということで、仮に非常に残された課題大きな容積があったとしても、リスクを考慮する

 必要性が高いにもかかわらず可能性が低いままの地区と、そうではないあたりに、どうやら一番よさそうなポイントがある。こういうことはそれぞれの都市でいろいろなパラメーターを変えてやってみ

の再開発



大都市の木造密集市街地
老朽化した再開発の再々開発

 必要性を可能性に転化する手段


川上論文の引用 障害の摘発を試み、その障害の除去、弱化の様々な手段を講じる

れば、大体想像がついてくるわけで、そうやって

 利点、魅力の発見、強調、創出

幾つかシミュレーションしていけば、おのずと身 不安の除去、安定の保障の丈ぐらいにしておいたほうがいいのではないか

 可能性の選択肢を広げるという話につながってくるので、このようなこと

 土俵を広げる 必要性を強調し、論旨を一貫して進める
 実現化を推進する措置をとる
 再開発の部品づくり
 政策と計画の実績を検討し追跡調査を行う
 新しい発想を行ったことがあります。
さて、こうやって可能性をいろいろ考えていっても、依然として必要性は高いのですが、可能性

最後に、やはり新しい発想、ここにどのようなが低いままの地区が残ってしまいます。こういうものをこれからアイデアとして出していけるかとところをどうしていくかが今後も非常に大きな課いうことが求められており、その一番ヒントになるのはエリアマネジメントなのかなと思っている

リスクを最小にするにはところです。再開発事業は竣工すれば終わりです

負の期待値
容積率
0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

800%

900%

0.0

によっては出発点です。

-5.0

もともとの再開発地区、あるいは再開発ビルを

-10.0
負の期待値

が、まちづくりにとっては、竣工は通過点、場合-15.0

どのようにマネジメントしていくかも非常に大事-20.0

な課題です。再開発ビルの破綻した例も、あちこ
ちで聞かれています。ですから、ビルの運営とい

-25.0
-30.0

最適事業規模-35.0
容積率
平山豪「事業性におけるリスクを考慮した再開発事業の最適規模に関する研究」
東京工業大学修士論文、2002年― 40 ―

うことも大事ですが、ビルだけではなくて、ビルを含む周辺地区も含めてのマネジメントが必要性のところを可能性に転化していくための大事な一
市街地再開発2020年２月

第598号

つのポイントになると思っています。
実際にこういう再開発事業を契機としたエリア
マネジメントの試みとして、例えばこれは富山のていくと、全体がよくなるかどうかもなかなかよく見えないところもあって、非常に悩ましいところではあると感じています。

総曲輪のグランドプラザです。ここは「株式会社

いずれにしろ、必要性を拡張すると、これは実

まちづくりとやま」（2019年４月より「株式会社は都市再開発の公共性とは何だということの問い

富山市民プラザ」）というまちづくり会社が広場

直しにほかならないわけです。この２つの作業ををとてもうまく使いながら周辺マネジメントをやはり地道だけれども続けていくことが、市街地行っています。あるいは、長野県の飯田ですけれ

再開発事業のこれからにつながっていくのではな

ども、２つは市街地再開発事業、法定事業です。

いかと思います。

もう一つは優良建築物等整備事業なので、法定事そのためには、実は現場の専門家からの発信が業ではありませんが、やはり事業をきっかけにし非常に大事だと思っています。現場でこんなことて中心部全体のマネジメントに広げていった例でを工夫した、あるいは工夫しようとしたけどできす。こういうものは各地で出始めているので、やなかった。そういうことが実はきっかけになってはりそういうあたりにまだまだこれから必要性を

法制度の改善が生じたり、あるいは抜本的な見直可能性に転化していく、そういうヒントがありそ

しにつながっていったりするという意味では、こうだと感じている次第です。

れは現場の皆さんがどんどん声を上げていただか
ないと、ここにありますように、基本的にはよくおわりにできている仕組みなので、なかなかさわろうとい

最後に、都市再開発事業、都市への更新のニー

う気にならないわけです。本日、いらっしゃってズは今後とも非常に高いということです。これはいる皆さん、現場でいろいろ苦労されていること

もう間違いないと思っています。

がおありかと思いますので、是非そういうことをそれから、都市再開発法による法定市街地再開
発事業の仕組みは、基本的には非常によくできた仕組みです。しかし、よくできて完結しているがゆえに、なかなか抜本的に改善していくというこ

どんどん発信をしていっていただきたいと感じております。
私の用意させていただいた話は以上でございます。ご清聴ありがとうございました。

とは難しい。しかし、パッチワーク的に改善をし市街地再開発2020年２月

第598号― 41 ―