発行

公益財団法人 マンション管理センター

発刊にあたってマンション管理士は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律）」に基づく国家資格です。マンション管理士試験に合格後、登録することにより「マンション管理士」の名称を使用して業務を行うことができます。
現在（令和元年７月末）マンション管理士として登録されている方は全国で25,187
人おられます。その活動は、マンション管理組合と顧問契約を結んだり、長期修繕計
画の策定や管理規約の策定に携わって管理組合の支援を行ったり、マンション管理士
事務所を開設したりと積極的な活動をされておられる方もある一方で、自らが居住するマンションの管理組合の活動に知見を生かしておられる方、現在は他の仕事に取り組んでいるけれども、今後の活躍のために登録をされた方もおられます。
それぞれのマンション管理士の活躍の状況は様々です。この冊子は、「マンション
管理センター通信」にマンション管理士からご寄稿いただいた内容をとりまとめたものです。みなさまのマンション管理士試験の受験の参考に、また、登録後のご活躍の参考にしていただければ幸甚です。
令和元年８月
公益財団法人マンション管理センター

＊１

管理組合の声に耳を傾けて⑴

住民の声を聞き、早く動く
市川

⑵

目

次

＊

貴久（新宿区在住）
 ���������1

マンション管理組合の適正な管理運営を支援する
辻直美（相模原市在住）……………………………………………………………………… 3⑶ 「一期一会」で管理組合の運営を支援する
小山

政徳（川口市在住）………………………………………………………………………… 5

２

高齢化と高経年化の中で⑴

高齢化への対策で管理組合を支援する
山口⑵

三千男（東大阪市在住） ������������7

管理組合の顧問として老朽化マンションを支援する
矢口哲男（那覇市在住）………………………………………………………………………… 9

３

管理組合に技術的なサポート⑴

管理組合の大規模修繕工事支援の事例－設計監理コンサル選定から施工業者選定まで－
佐々木⑵

機械式駐車場の一部撤去による平面化の検討を支援する
五寳

４

孝（花巻市在住） ���������� 11

昭夫（船橋市在住）
 ���������� 13

自らの経験を活かす⑴ 「管理組合設立」から「管理組合運営支援」までのサポート
隅河内一美（下関市在住）
 ������������ 15⑵ 「安心して永く住み続けられるマンション」への再生支援栗原⑶

典子（船橋市在住）
 ������������ 17

マンション管理士を活用してメリットを享受する－顧問管理士から第三者管理者への事例－
酒井貴生（江戸川区在住）
 ����������� 19

第回

123 住民の声を聞き、早く動く
マンション管理士

市川貴久（新宿区在住）

はじめにを行ったところ、数年前から管理費会計の赤字が平成 24 年にマンション管理士として独立開業し続き、2 年前の大規模修繕工事のアフター点検がて、牛込神楽坂駅至近に事務所を開設しました。

未実施、空室住戸の専用庭の地盤沈下を放置、1

以前は銀行系リース会社のコールセンターで責任者

階駐車場の天井スラブからの漏水への未対応、エの職務に就いていましたが、管理組合の理事長経レベーターかご内壁毀損に対する保険事故の未請求

験をきっかけに、平成 20 年にマンション管理士資があることが判明しました。

格を取得しました。当時は、地元の管理士会（現在、長らくこうした対策検討を欠いたまま、管理会社

東京都マンション管理士会新宿支部）に籍を置き、変更の議論のみが行われている状況です。詳しく行政が主催する管理組合同士の情報交換会などにお伺いしたところ、半年前から管理会社変更を目

ボランティアで参加していました。そして、平成 23

指して 3 社プレゼンと最終選定を経て、臨時総会

年 3 月の東日本大震災をきっかけに、私も人生を大の議案書の配布まで至ったものの、変更予定先のきく見直すこととなりました。

管理会社の金銭事故に関する記事のコピーが何者

震災以降は、全てを失った方々から寄せられるリー

かにより全戸配布されたとのことです。
「混乱が必ス代金の支払相談に胸が痛む思いで業務をしてい至と考えられるのに臨時総会を開催して良いものました。リース物件に付された動産保険は、地震被か？」というのが、同日理事会からの質問でした。

害に対して免責です。支払債務は消えない旨を伝遺恨が残る総会だけは避けるべきとして、一旦、開えなければならない立場のなかで、「困っている人の催を延期することをお奨めして、同日から対策検討

気持ちに寄り添う仕事」に転向したいとの想いがを始めました。

募り、翌年 3 月に退職し、4 月から人生 2 つ目の大学の通信課程へ入学、区立の創業支援センター内に事務所を置き士業の研鑽に努めました。今では、アンケート調査で 「意見のみえる化」 を試みる

自宅兼事務所で顧問先管理組合 10 件の適切な管手始めに試みたのは、全組合員＋全賃貸住民に理運営のお手伝いをしております。以下、顧問先向けたアンケート調査でした。ここで得られた回答

での一例をご紹介させていただきます。

をクロス集計して、複数の傾向を捉えました。以下はその一例です。

現地の確認と数多くの聞取りを最優先
平成 27 年 2 月頃、都内の A マンション（RC 造 7【例：「管理員の住込み」 に関する傾向】

階建て、築 46 年、68 戸、竣工時より管理員住込み）①‌竣‌ 工当初からの居住者、高齢者、特にステータスの理事長からホームページを見て「相談したい」と重視の外部オーナーが、「管理員の住込み」（以の問合せです。

下「住込み」）に固執している。

直ぐに、現地へ伺い直近の総会議案書の確認、
躯体の目視点検、各役員と管理員からの聞取り等

マンション管理センター通信 2016.4

―1―

②‌竣
‌ 工当初からの居住者は、管理費が上がってでも「住込み」を望んでいる。

③‌高‌ 齢者は、管理費の値上げは困るが、「住込み」
でないと不安に感じる。
④‌外‌ 部オーナーは、「住込み」が費用的に厳しいのなら、せめてオートロックを導入して欲しいと望んでいる。
アンケート結果をフィードバックするとともに、外部区分所有者や日頃から管理員と接点がある賃借人も参考とするために含めて意見交換会を開催して、各立場による意向の違いと、資金難の中での理事会運営の難しさを参加者に説明しました。会場で交わされた「欲しい専有部分サービス種類を総会に出席中の筆者（左端）各戸に確認してみたらどうか」などの貴重な意見を参考にさらに追加アンケートを行い、2 回目の意見

民泊でした。部屋番号を確認したところ、該当交換会では、これらのまとめを含め、先ずは、「住

住戸は外部居住組合員 B 氏の所有の賃貸住戸で込み」廃止に対する一定の理解を得ることができす。理事会を中断し、架電により直ちに B 氏にこました。

の状況を伝え、次回理事会での本件事情の説明をお願いしました。

【一定理解が得られた事項】

しかし、B 氏にとっては、寝耳に水です。現理事①‌竣‌ 工当時からの躯体設備を維持するためには、会による意見交換会などの新たな取組みに信頼を寄せていた B 氏は、インターネットを介して旅行者

今後、さらに資金が必要である。

相手に宿泊施設として勝手に利用させたことは賃②‌「‌ 住込み」を日勤管理員へ変更して管理費の支貸借契約に違反するとして、即刻、賃借人との契出を抑えることを方針とする。
③‌宅‌ 配荷物の預りや独居世帯の監視依頼など管理約を解除してくださり、次月の理事会を待つことな員への個人的な依頼は、各個人が直接相手業者

く、僅か数週間でスピード解決することができました。

等に依頼するとか、近隣住戸同士の助け合いで

この A 組合の管理規約第 12 条（専有部分の用対処する。

途）は、現行の標準管理規約と概ね同趣旨で「区アンケート調査は、本来、管理費の削減項目を分所有者は、その専有部分をその本来の目的たる探るための下調べが目的でしたが、回答者にとっては、住宅としてのみ使用し、他の用途に供してはならな

回答するに際して自らの考えを整理する機会となりい。
」となっています。この条文によれば住戸を営ました。丁寧な投げかけを繰り返すことで、長年課業態様である宿泊施設への転用が認められるとは

題の「住込み」廃止を含む管理会社変更決議案が、考えられません。特に今回は、B 氏が管理組合の業務着手から 4 ケ月後に滞りなく総会承認されまし

運営に協力的な方で問題なく対処できました。やた。

はり、
普段から外部居住組合員ともコンタクトを取って良い関係を築いておくことが、リスク軽減に役立「民泊」 住戸への速対応

つことを痛感しました。

初夏の夕刻にエントランスで理事会を開催していたところ、見慣れない若い 3 人組がスーツケースを引いて入ってきました。数週間前にも見慣れない外理事長からのひとこと国人がいたとの情報もあったことから、理事会とし40 数年来続いていた管理会社の変更を市川て事情を聞くことを提案して、早速、英会話 OK の先生にお願いしました。民泊で海外の方が出入

理事長が質問をしました。

りしていた時も適切な助言をいただき早期解決

理事長「どこから来たの？」

できました。多様な意見がある組合員に寄り添い、

外国人「韓国から・・」

専門的で客観的なアドバイスは管理組合の大き理事長「どうやって、ここに来たの？」

な支えになっています。

外国人「インターネットの予約の案内で・・」―2―

マンション管理センター通信 2016.4

第
回

132

マンション管理組合の適正な管理運営を支援するマンション管理士

辻直美（相模原市在住）

はじめにりましたが、管理規約改正の支援のために顧問契平成 13 年の夏に、地元の自治会活動を通じて約を結ぶことになりました。

知り合った近隣マンションとの交流会で、新しい国

自主管理マンションの顧問として家資格としてマンション管理士と管理業務主任者が創設されることを知りました。どうせなら両方取得

次に紹介するのは、自主管理でずっと頑張っていしたいと思い、平 成 13 年 度は管理 業 務 主 任 者、るA 管理組合（以下「A 組合」）です。当初ディベロッ

翌 14 年度はマンション管理士を取得しました。当

パー系の子会 社に管理を委託していたのですが、時勤務していた会社はマンション管理とは全く無関

数年後親会社も管理会社も倒産してしまい、組合係でしたので、法律系の知識と技術系の知識が必員が協力して自主管理を続けていた相模原市所在、要な国家資格取得にはとても苦労しました。

RC 造 9 階建、住戸 49 戸の管理組合です。
平成 18 年の秋、市主催のマンション管理セミナー

団地管理組合への法人化の説明

後の相談会に当時の B 理事長ほか数名が第 1 回目

資格登録後すぐに地元のマンション管理士会にの大規模修繕工事の進め方等について相談に来た

入会し、運よく顧問契約やスポットの業務委託契約のが最初でした。すでに設計監理方式を採用するを結ぶことができ、マンション管理士になって本当という方針も決まっていて、確認のための相談でしに良かったと思うことがありました。それはこのようた。数か月後、今度は、管理費等の滞納への対応な経緯でした。平成 17 年 2 月のとても寒い夕方ででの相談で B 理事長宅に呼ばれ、この時は、特にした。市内のある団地管理組合の事務局長さんから、支払督促や少額訴訟について説明しました。

敷地に隣接する土地を取得するために団地管理組

翌年の平成 19 年 1 月に再び B 理事長から電話

合を法人化することの相談がありました。先方におがあり、2 月の定例理事会にオブザーバーとしての伺いして『マンション管理基本法令集』（平成 16 年

出席を求められました。理事会の出席者にマンショ改正版）の区分所有法の第 47 条から第 56 条に定ン管理の重要性について話をして欲しいとのことで、める管理組合法人の内容を説明しました。ここの役員以外にも 10 名近くの参加者がいました。当日

管理規約を参照しながら総会開催までの手順を説は事前に用意したレジュメを配布し、平成 12 年 12

明したところ、「弁護士や司法書士にも法人化の仕

月 8 日公布の『マンション管理適正化法』第 4 条の方は聞いていたけれど、
最後に新しい資格のマンショ趣旨である、管理組合の適正な管理に努める義務

ン管理士の話も聞いておきたかった」とのことでした。

と区分所有者等の管理に関し管理組合の一員としその時マンション管理士が必要とされているのだとて適正な役割を果たすよう努める義務という 2 つの実感しました。何だか、帰りの自転車のペダルがと努力義務があることを説明しました。

ても軽く感じました。その後、法人化された同団地

ここでは、平成 13 年 8 月 1 日国交省が公表した管理組合の代表理事さんから 2 年間の限定ではあ『マンション管理適正化指針』に記載された管理適マンション管理センター通信 2017.2―3―

正化の基本的な考え方、①管理の主体は管理組合であること、②長期的見通しを持って適正運営を行
うこと、③区分所有者等の積極的参加の努力義務が必要なこと等について説明しました。
次いで、管理組合運営の適正化を支援することがマンション管理士の役割であることを話しました。
そうしたところ、その場で B 理事長から理事会の承認の下に顧問就任の依頼がありました。翌月 2 月

大規模修繕工事竣工検査後の会議（筆者は右から3人目）

開催の定時総会の承認を得て、顧問契約を締結す

方を修繕委員会に委任することの承認を得ました。

ることになりました。ちょうど半年ほど前に相談のあっ次いで、8 月頃に修繕委員会メンバーを募集したとた最初の大規模修繕工事が着工したばかりで、そころ応募者が無かったので、現理事会メンバーが修の時の相談会での助言が実を結んだ気がしました。

繕委員を兼任することを提案しました。役員の方の負担が大きくなりますが、日ごろ理事会で話題にし管理規約改正の支援業務ているためにかかえって意見がまとまりやすいなど

平成 19 年 4 月の定例理事会において、懸案事の利点があり、エントランス、外階段、駐輪場の改項であった管理規約の見直しを行いたいとの要望が修やごみ置場の更新工事等の改善案が工事項目とありました。確認したところ現行の管理規約は分譲して採用されました。前回同様、第三者の設計事

当時のままで、きちんと読んでいない方もいました。

務所が関与する設計監理方式を取り入れました。

そこで、まず、定例理事会の時間を利用して管理

平成 28 年 8 月下旬に工事を着工しました。当初は規約の勉強会を行うことを提案しました。現行管雨天が続きましたが、予定どおりクリスマスイヴが理規約の読合せを行いながら、当時最新のマンショ

竣工日となりました。

ン標準管理規約（平成 16 年 1 月公表版）
（以下「標

さいごに

準管理規約」）と比較していきました。
管理規約改正の方針としては、用語の定義の記

役員の方々にとって、マンション管理は楽しくなけ

載が無いなど現行規約の古い形式を最新の標準管れば続かないと思います。私は、管理組合にとって理規約の表現に合わせること、また役員の任期が管理運営が楽しく感じるようにサポートする存在で1 年との定めに拘わらず 2 年間就任しているなど実ありたいと思います。そのためには、これからも「マ際の運用と現行管理規約に差異が生じていること

ンション管理士は常に自己研鑽」を座右の銘にして、を、許される限り運用実態に合うように変更するこ

常に新しい知識を吸収するよう情報収集、事例研とにしました。毎回管理規約条文の読合せや区分究等に励み、管理組合が適正で円滑な運営が行う所有法の解説だけでは参加者は退屈だろうと考え、ことができるように支援に努めたいと思います。

A 組合と規模が同じ他のマンションで行っている役
員輪番制の例を紹介したり、時にはマンション管理士試験の過去の問題を紹介したこともありました。

理事長よりひとことこうして出来た改正管理規約案は、平成 20 年 3 月

頼れるマンション管理士の辻先生は、管理規の定時総会で承認されました。1 年かけて組合員

約や他のマンションの事例、前例に精通しておりの手で作った管理規約が完成しました。

当管理組合の運営事情も熟知しています。前回の大規模修繕工事から得られた課題や居住者の大規模修繕委員会への支援業務

要望等を踏まえて、今回の工事ではしっかりした

管理規約改正から 7 年が過ぎ、2 回目の大規模展望を拓いてくれました。今後とも、顧問として修繕工事の準備に着手しました。まずは、平成 27

ご指導をお願いするとともに、マンション管理士

年 3 月の定時総会において、大規模修繕工事の事のこうした活躍が広がることを期待しています。

業計画と予算と設計監理方式による具体的な進め―4―

マンション管理センター通信 2017.2

第「一期一会」で管理組合の運営を
支援する

回

141

マンション管理士

小山

政徳（川口市在住）

はじめにました。無料相談は次の 3 段階で行っています。

1998 年、自宅マンションの理事長に選出された私

1 回目の相談は、メールによる「気づき診断」です。

は、第 1 回大規模修繕工事の執行責任を負うことに

ここでは、マンションの竣工年を聞き、相談者の管理なりました。理事会では管理会社から次々提案され規約がいつ制定された区分所有法等に基づいて、いた大規模修繕工事に関する検討事項を役員の方々

つ公表された標準管理規約に準拠しているかを推測と流れ作業的に決議して、通常総会の承認を得たこ

して、現在のマンション関連法令への適合性と国土交とで達成感が全くない「苦い経験」を味わいました。

通省公表のガイドライン等との妥当性を診断します。

この経験により、マンションの管理運営や建物・2 回目は、訪問による「評価診断」です。相談

設備の維持管理の知識がほとんどなかったために十者の管理規約・使用細則、管理委託契約書、長期分な討議ができず、管理会社の担当者に任せきりに修繕計画書等を閲覧しながら質問を行います。質してしまったと反省しています。その後、定年退職し問項目は、①管理組合の運営（6 項目）：通常総会てから第二の人生を迎え、マンション管理運営に悩は少なくとも毎年 1 回定期開催しているか等、②管み続ける理事会の方々のために役立つ「マンション

理規約（6 項目）
：関係法令の改正があった場合は管理の世界」に身を置きたいと願い、受験活動を始

管理規約等の見直しをしているか等、③会計（4めて国家資格のマンション管理士を獲得しました。

項目）：滞納の期間が 3 ヶ月以内に文書等による督以前の反省に立脚して、理事会に対応する時に促を行っているか等、④建物・設備の維持管理（5は、上から目線で型通りの助言や指導という観点項目）：長期修繕計画が作成されているか等、⑤管ではなく、理事会に寄り添い実際に役立つ支援業

理業務の委託（4 項目）：委託管理契約に先立ち重務を実施したいとの想いで、2011 年 10 月にマンショ

要事項説明を受け、書面を受領しているか等、⑥ン管理士事務所を開設しました。

理事長および役員の役割（5 項目）：長年に亘って特定の役員が継続的に選任されていないか等、とホームページからの相談への対応

いう 6 区分 30 項目をもって問題点を把握して、課

A 管理組合の理事長からの事例

題を整理するように説明します。

埼玉県蕨市所在の A マンション（築 21 年、R C

3 回目は、訪問による「課題診断」です。確認

造 7 階建て、住戸 45 戸）の理事長から「総会でした現状の問題点を、マンション管理に関する「関承認された事業計画は難題が多い業務で、どのよ

連法令の遵守と国交省のガイドライン等の活用」のうに対応すれば良いかの相談に乗って欲しい」との側面から、①耐震、②管理規約や使用細則等、③問合せメールが私のホームページを通してありました。

管理業務委託、④管理組合運営、⑤会計、⑥建物・これに対し、相談（メールおよび訪問）は 3 回まで設備修繕計画の 6 区分 22 項目で課題（全面見直無料であることと、これを有効活用してご自分で問し、部分見直し、新規作成）の整理を行います。

題点の把握と課題の整理していただくことを回答し新しく理事会役員になられた方や現職の理事会

マンション管理センター通信 2017.11―5―

役員の方々に、自宅マンションが持っている顕在的および潜在的な実態を各種関係書類により把握、共有化して、管理組合運営において、技術的にも法律的にも専門性を重んじる「専門性の確保」、誰もが役員を務められることを配慮する「継続性の確

理事長からの相談に対応中の筆者（左側）保」、常に、区分所有者間の公平性に配慮する「公を特定し 1 年以内に修繕する」こと、「大規模修繕

平性の確保」が必要であることを説明しています。

工事は、5 年以内に実施する」ことを決議しました。
A 管理組合理事長のコメント

その後、通常総会に上程する議案書を「1 年以内に必要最低限の小修繕を行い、4 年後の大規模修

3 回の相談の中で各種診断を受けて、管理規繕工事を計画する」こととしました。

約は竣工当時のままでほとんど改正がなく、長期修繕計画も見直しがされていない等、様々な

B 管理組合理事長のコメント

問題点を抱えていることが理解できました。問題
点はほぼない良好なマンションであると認識して23 年目を迎えて、管理会社からの大規模修いましたが、理事会が成すべき業務と役割が理

繕工事を実施してはとの熱心な提案をどう判断解できました。

するかで悩んでいましたが、少しばかり光が見え始めました。劣化診断調査を 2017 年 10 月 2 〜
3 日の 2 日間で行い、この調査診断の報告を受

B 管理組合の理事長からの事例

けて、11 月 23 日には居 住 者 説明 会を開いて、小修繕の必要性と大規模修繕工事の適正な実

埼玉県川口市所在 B マンション（築 23 年、R C

施時期を報告できる環境が整いそうです。

造 7 階建て、住戸 65 戸）の理事長から「管理会社から提案された大規模修繕工事計画の見積書や劣化診断調査報告により、私たちのマンション

劣化診断調査報告書が妥当か判断できない。建物の建物の現状を居住者の方々と共有化が図れ、の状況を見ても 24 年目で必ず実施すべきかの判断

やがて訪れる大規模修繕工事の必要性を必ずやができずに困っている。大規模修繕工事の適正な認識いただけるものと思います。

実施時期を教えて欲しい」との問合せがありました。
この問合せに対し、類似した事例として「建築物まとめ

簡易劣化診断調査報告」により判断する手法を紹介しました。この劣化判定手法は、既存建築物の劣合意形成という観点に立てば、管理組合で重要化により支障が生じた部位等に対してその修繕措なことは、事実関係を誰もが理解できるように正確置の判定を統一的・効率的に行うことにより、修繕に報告することと共有することです。これを具体的の適正な実施に資することを目的にしたものです。

に実施する方法について、合意形成を図って組合調査・報告に費やした時間は 60 時間です。実員の方々の承認をいただくことが業務執行機関であ施した業務は、一級建築士とマンション管理士の 2

る理事会の役割になります。流れ作業的な理事会名による劣化調査と適正修繕時期の判定診断、さ決議を避け「自主的な運営管理ができる理事会」

らに理事会に出席して業務工程の事前説明と事後を目指す理事会のために、専門家として現場に寄の結果報告です。

り添い、役に立つ支援を行いたいと考えています。

最終的な報告書のページ数は、パワーポイントで

私がマンション管理士業務を始めて以降、100 件

31 枚になりました。報告の内容は「総合判定：5以上の管理組合役員の皆様からのご質問やご相談

年以内に大規模修繕工事が必要であるが、一部 2を受け、「一期一会」の精神を持って対応いたしま

年以内に開放廊下や外階段の天井の塗膜剥がれ、した。お陰様で、多くの役員の皆様から感謝のおタイル壁のはらみ等の修繕工事が必要である」とし言葉をいただき、マンション管理士になって「本当ました。報告を受けた理事会は「小修繕する箇所に良かった」と思っています。

―6―

マンション管理センター通信 2019.11

第
回

136

高齢化への対策で管理組合を支援するマンション管理士

山口三千男（東大阪市在住）●はじめにるオーナーの求めに応じて、資産として投資適格

私がマンション管理士の資格を取得するきっか物件かどうかの選別についてアドバイスした例でけになったのは 2008 年のリーマンショック後です。

す。この時は、単に立地や利回りのみならず修繕

当時は、新築マンションの販売や建物検査、引渡

計画や建物設備等の点検補修の実態などマンショ

業務を請負う仕事に従事しておりましたが、リーン全体の維持管理状況等を見てから判断するこ

マンショックを契機として不動産業界も大きな打とが大切だと助言しました。その他に、不具合の撃を被り、新築マンションを手掛けていたデベロッ

発生した原因箇所が共用部分か専有部分のどちパーも次々と経営破たんし、これに伴い私の仕事らにあるのか分からず、その補修費用をだれが負も潮が引くように消えていきました。

担するかの相談、専有部分のリフォーム図面作成

そこで、ピンチはチャンスと捉え、以前から興と大まかな工事費用に関する相談等があり、これ味があったマンション管理士の資格を取得しようらに対して適切な回答を心掛け、相談者の問題と 考 え、2009 年 から 資 格 学 校 に 通 い 始 め て

解決の助けになるよう努めています。

2010 年になって合格することができました。マンショ

私はどんな相談にも対応できるマルチプレイヤー

ン管理士を取得した後、これからどうやってマンショが、顧客に求められると信じて日々精進しています。

ン管理の仕事に係わるかを考えました。

現在もマンション管理を始めとした不動産、建設関係の情報収集に傾注して、日々自己研鑽に励●経験を活かしたマルチプレイヤーとして資格は取得するまでの苦労よりも、取得した後

んでおります。
※ CAD（キャド）：コンピュータによる設計支援ツールの好奇心と努力が最も重要です。
私の仕事の経歴は様々な業種にわたっているた●高齢化対策としての管理規約改正

め、これらの経験から得た知識を活用できる不動

建物の老朽化と居住者の高齢化は、分譲マン

産やマンション管理業務について、トータル的にションの 2 大問題と言われていますが、特に居住サポートすることができました。C A D を使用した者の高齢化は早めに手を打つ必要があります。

設計図の作成、リフォームの現場監理、不動産仲

現在、管理会社の斡旋により 2 つの管理組合に介などの取引、住宅ローンや不動産関連の税金なおいて、高齢化への対策として管理規約改定のどの知識、投資用マンション管理や運用、新築マ

業務を遂行中です。このうちの 1 事例をご紹介しンションの販売から引渡しなど様々です。

ます。

※

これら経験等がマンション管理士としての仕事

A 管理組合（岸和田市所在、築 40 年、R C 造の幅をさらに広げ、次のような業務に従事しまし5 階建て、住戸 40 戸）は、管理規約で分譲当初た。1 つは、複数の投資マンションを所有していから輪番制を採用していて、理事役員は部屋番

マンション管理センター通信 2017.6―7―

号順の輪番により 1 年任期の全員交代としていま

高齢化に伴って認知症の発症等もあり、その対応す。高齢化が進行していることに加えて賃貸へのを管理会社等に助言や援助を求めたりします。そ転用や空き家が全体の 4 割近くにも増えています。

れを単に法律や慣例に従った業務対応だけでは管理規約に規定されている輪番制や理事・監事

絶対に上手くいきません。高齢になると何度も同は、現に居住する組合員との制約があるため外部じことを言ったり、聞いたことをすぐ忘れたりします。

に居住する組合員は役員に就任することもできず、事務的な対応によりものごとを進めれば、高圧的理事のなり手不足が深刻な事態に陥っていて、役だとか病人扱いだとかでトラブルになったり、相員の定員不足により理事会運営に支障が生じて手を傷つけコミュニケーションが取れなくなったりいました。そのため、組合員の多くが管理運営のします。生活のちょっとしたことに手を差し伸べ

先行きに不安に感じていて、理事会運営が行きたり、話を気長に聞くなど相手を思いやる対応が詰まる前に管理組合として対策を講じようと、こ求められます。高齢者へ必要な対応は、“愛情”“包の改善業務を依頼してきました。

容力”“忍耐”それに“曖昧”“妥協”です。今後、そこでこの改善策として、管理規約を改定して高齢化が進んだマンションほど人と人の結び付き

役員の資格要件を緩和することを提案しました。

や温もりのある対面対応が重要と考え、現場に

具体的には、居住の要件を廃して全区分所有者

足を運んだ時には時間が許す限り居住者との対が役員に就任できること、さらに、組合員の制限

話を欠かさないようにしたいと思います。

を無くして第三者であるマンション管理士等の専●さいごに門家等も役員に就任できるよう提案しました。
マンション標準管理規約を参考に作成した管理2010 年時点では築 30 年を超すマンションが約

規約の改正案は、理事会で了承されて総会に諮

200 万戸になり、2030 年には約 550 万戸に膨れることになり、全組合員へも配付されました。理上がると言われています。さらに居住者がどんど事会や組合員からの事前の意見などでは、現状

ん高齢化していきますので、管理運営が行き詰まの役員選任制度のままでは問題だとの共通の認るマンションが多く出てくることと思われますが、識はありましたが、いざ、総会で採決を諮ると 3

現に綻びが出てきたマンションもあるでしょう。

／ 4 以上の賛成を取ることができず否決となってそこで、2 つの老いに起因する問題が起こる前しまいました。

に、様々な対策を講じておくことが必要と考えます。

否決された要因は、このようなことでした。マンそのためには、マンション管理士はこの問題に関ション管理士等の外部専門家を実際に活用するとする情報の収集に努め、この問題の根本を理解

費用負担が発生するとか、年金生活者の多い高齢

し解決に向けた研究に真摯に取り組む必要があ

者は管理費等の支出を少しでも削減したいと、一ると考えております。

部のご高齢者から意見が出てから回りの組合員も賛同したため、当初の可決の流れが一気に変わり理事長よりひとことました。このような金銭的問題も別の角度から見れば高齢化の問題であり、管理規約を改定し外部

建物の老朽化、居住者の高齢化が進むマン

専門家を活用しただけでは役員のなり手不足問題

ションに適合した提案や管理組合の運営だけでを解決できるものではないと実感しました。

なく、居住者交流にも踏み込んだ管理を期待しています。国家資格のマンション管理士を所●高齢化対応で得た留意点有している知識を用いることだけではなく、まず人としての対応や対策を講じたマンション管

高齢の組合員にとって、管理会社に委託して理を望んでいます。

いても理事会運営や建物設備点検等など日常的な管理 運営業務は負担が大きいです。さらに、―8―

マンション管理センター通信 2017.6

第
回

156

管理組合の顧問として老朽化マンションを支援するマンション管理士

矢口哲男（那覇市在住）

はじめにしてですが）を行っているマンションがあり、そこで私がマンション管理士を目指したのは、10 年前の経験がとても勉強になりました。

に自宅マンションの理事長になったことがきっかけで昨年、自宅建築を機に小さな事務所を併設しましした。自宅マンションの外壁が汚れて黒ずみ、組合

た。70 歳を目前にしていつまで仕事を続けられるか員からも苦情があったのですが、当時の管理会社はとか経費倒れとかの懸念はあります。とはいえ人と会何の対応もしてくれませんでした。そこで私が強引い話を聞いて助言や提言ができるのは、ストレスを超に外壁防水塗装工事の計画を立てたのですが、こえて楽しくやり甲斐のあることだと感じています。

れを実施するのに必要な管理規約のことも区分所
有法も知りませんでした。急遽何冊かの本を買い集めて勉強を始めたところ、意外に面白いとマンショ

初めての顧問契約
さて、この間いくつかの管理組合と顧問契約を結びました。具体的な事例で、苦労した（している）

ン管理にはまったのでした。
工事が始まり、現場で打合わせや指図をしていことを以下に説明したいと思います。

た私に、「相談に乗ってくれないか」と少し離れた

平成 24 年頃、A マンション（沖縄市所在、築 23

所のマンションの理事長が声をかけてきました。マ

年、R C 造 4 階建て、22 戸）を購入した不動産会

ンション管理士の資格があれば積極的に相談に乗社の B 氏から「管理組合の運営がいい加減でどうれるし仕事にもなるのではないか、と思った瞬間です。

にもならないので来てくれないか」と連絡があった

勉強を続け、翌年資格を取りました。ちなみにそのので、現状を把握するためにヒアリングと調査に行後、当該管理会社は他での不祥事が発覚、当地できました。分譲と管理をしていた会社は既に倒産の業務から撤退しました。

していて、理事長が引きついで自主管理を行っていました。築 23 年経つにも拘わらず法定点検や受水マンション管理士として実務経験を積む

槽清掃も行わなく、専有部分持分が 2．
5 倍もの差私は資格を取ってすぐに地元のマンション管理士があるのに一律同額の管理費が規定されているな会に入会しました。というのも、これまでの仕事はど、管理規約は不公平であるばかりか極めて杜撰

小売自営業で、管理士になったと言ってもそれがどなものでした。

のように仕事として成り立つのか皆目見当もつきま

先ずは、一律同額だった管理費の負担を専有部せんでしたので、経験のある先輩管理士からノウハ分の持分割合で再計算し直すこと、また修繕積立

ウを教えてもらえると思ったからでした。実際、先金会計を区分経理することなど、管理規約の改正

輩管理士から文書作成の実務的なことや、会計資が必要であることを理事長に理解していただき、私料の読み方、総会の進め方など、現場まで連れてが作成した議案書案で総会を開催してもらうことが行ってもらいながら教えてもらいました。いや、今できました。ここまでは無償で行う他ありませんででもその管理士と 2 人で顧問業務（私は補助員としたから、不安もあり仕事になるのかどうかの焦燥

マンション管理センター通信 2019.2―9―

もありました。総会では顧問契約の議案が成立した時はホッとしました。何しろ初めての、見よう見まねで行う最初の契約でしたから、契約に至るまでの時間や業務はストレスフルです。
ホッとする間も無く、管理規約の改正を行うに当たって、次々と難しい問題が隠れていることが分かってきました。分譲会社が、特定のそれも複数の区分所有者と交わしていた共用部分を独占的に使用

理事長と総会の打合わせをしている筆者（右側）できるという口約束が障害でした。結局弁護士を交えた話し合いもあり、管理規約の改正に 1 年以をほぐすような根気のいる仕事ですが、出来る限り上の時間がかかってしまいました。古い等価交換マのことは行っていきたいと考えています。

ンションでは特殊な事情が加わっていることに、注

老朽化マンションへの支援

意しなければならないと思いました。
現在は大規模修繕工事の実施に向けて資金計ところで私は昨年から所属マンション管理士会の画、工事計画の提案をしています。どうしても金融代表を務めています。会員数も予算も少なく、これ機関からの借入や管理費等の大幅な増額を伴う提といった活動もできていないのは、力不足とはいえ案になるため、工事関係に関する知見と説得力を忸怩たるものがあります。しかし、先に挙げた C マ

高める必要性を痛感しています。

ンションのような深刻な老朽化マンションが、今後しかし、何度も理事会や総会に同席して発言さ増えてくることは明らかと思われますので、会としせてもらう内に、だんだん信頼関係が生まれてきたても行政との連携を強めていきたいと考えています。

気がします。嬉しいことです。

大都市圏では派遣マンション管理士の制度があり、この制度の実施を行政に要望しています。

老々マンションへの支援

現実には悪夢のように廃墟化しているマンション

最近相談の依頼を受け、伺っているC マンションがあります。そこに住んでいた人のこと、周辺の環（那覇市 所在、築 40 年、R C 造 9 階建て、18 戸）

境のことを考えない訳にはいきません。区分所有建の事例はかなり深刻です。高齢の居住者が多く、物にとって大事な合意形成は、もちろん民主主義

長年にわたって会計報告もされず、その資料も残っの原則によるのですが、特に古いマンションでは管ていません。相談を受けたときの状況は、組合員

理組合が機能してないばかりか、管理者や理事長

有志による臨時総会が開催され、前管理者の解任の独断専横が弊害となって内部にのっぴきならないとともに新しい管理者が選任された直後でした。話

対立が生まれていることがあります。そうなる前に、を聞けば、管理組合の組成もなく、支出費用をめ

いやそうなってしまったマンションの正常化要望にこぐる深刻な内部対立がある。
建物の老朽化も著しく、そ応えられる制度を支えるマンション管理士でありおまけに管理費等の滞納者が組合員の半数近くにたいと思います。

のぼっていて修繕の資金もない。聞けば聞くほど、こうした理想を実現することは困難ですが、一歩

どこから手を付ければいいのか、呆然たる思いでし踏み込んだ考えとして、マンション対策のワンストッ

た。とはいえ、こうしたマンションにこそ支援の必プ窓口が制度として創設されればという思いがあり要性が高いので悩ましいことです。

ます。これに連携してマンション管理士が対応する

兎にも角にも、今後は決算報告書を作成し、組ことが考えられます。例えば、新築分譲マンション

合員全員に管理の実情を理解共有してもらうためで第三者の立場で管理組合運営のガイダンスを行の総会を開催するよう助言し、その準備を支援しうとか、マンションに関する調査結果を踏まえて追ています。同時に管理組合設立にむけて管理規約

跡調査などの支援などが考えられます。そして勿論、改定の素案を作成しているところです。少額ながら困っている老朽化、老齢化マンションへの支援業務

相談料も受け取っています。こんがらがった細い糸が行えたらいいなと思っています。

― 10 ―

マンション管理センター通信 2019.2

第管理組合の大規模修繕工事支援の145 事例
回−設計監理コンサル選定から施工業者選定まで−

マンション管理士

佐々木孝（花巻市在住）

はじめに手しました。

花巻市に転居して 15 年を迎えます。化成品メー
カーに長く勤務後、イーハトーブの里花巻市へ移り

設計監理事務所 （コンサル） の選定

住みました。施設管理の仕事を目指し各種資格を

工事の進め方を設計監理方式としたので、まず取得、病院での施設管理業務に再就職し、そこでは、設計事務所の選定です。修繕委員会で県内外

4 年間増改築工事に関わる貴重な経験をしました。

からリストアップした設計事務所のうち4 社を選定し、平成 21 年にマンション管理士試験に合格・登録し、建物診断、改修設計図書作成、施工会社選定補助、

地元マンション管理士会に入会しました。次に、当工事監理の各業務に関する見積り、設計事務所の管理士会が毎月主催する無料相談会から、管理組

実績、信用情報等の提出といった「見積仕様書」

合の大規模修繕工事を支援した事例を紹介します。

を作成し、共に理事会承認の後、見積依頼を各社に送付しました。

はじまり

次に業者名を伏せた見積比較表を作成し、修繕

平成 27 年 9 月の相談会に、
A 管理組合（盛岡市、委員会・理事会で業者選考後、臨時総会の承認をR C 造 8 階 建て、66 戸、築 40 年 ）の B 理 事長が経て、C 設計事務所と契約となりました。反省して来訪されました。内容は①大規模修繕工事実施のいることですが、委託業務には「施工会社選定補助」

推進方法、②管理規約の見直し方法でした。これを避け「施工会社選定用書類作成」等にした方がらの事業を円滑に進めるには、組合員の意思を確妥当だったかも知れません。選定補助が委託業務認しながら進めることが大事なことと、具体的な方に入っていると、業者選定で強く意見を主張するな法等を説明しました。翌年 4 月頃、B 氏から①、②

ど、不適切コンサルの発生要因になることも考えらの業務着手と③マンション管理士（以下「管理士」れるからです。

という。
）活用の総会承認を得たとして支援業務依平成 29 年 2 月頃、建物の予備調査、建物診断、頼の連絡がありました。当管理士会への依頼業務

住民アンケートを終了し、「診断報告書」「工事設

は希望会員が 2 名 1 組で提出見積により選考する計図書」が提出されまして、私との契約期間も一のが内規です。結果私と先輩とで受託することに旦終了しました。

なり、「大規模修繕工事推進のための顧問契約」を

再契約

私達と管理組合の間で締結しました。
6 月頃から、修繕委員会に出席し現状把握、修その後の 5 月頃、B 氏から私個人と業務契約を

繕の進め方の勉強会を実施しました。ここで、建結びたいとの連絡がありました。確認したところ、

物簡易診断結果、建物の現況、修繕履歴、居住者

大幅な予算オーバーの積算、仕様見直しで C 社とギの要望等に関するヒアリングを行い、また関連図書

クシャクして計画が遅れ、管理組合の工事予算情等も確認しました。主な修繕項目、工事の進め方、報が漏れているようだとのことでした。さらに、B

予算等、今後検討すべき項目をリストアップし、工氏や修繕委員会が国土交通省公表の「不適切コン程表を作成し、理事会承認後、本格的な活動に着サル」情報を知り、コンサルに対し神経質な状態

マンション管理センター通信 2018.3― 11 ―

になっていました。そこで、今度は、大規模修繕支援の業務委託としました。
これまでの問題を整理すると、①予算面、②修
繕仕様書への不信感、③冬場の積雪期にかかる施工計画に問題はないのかとの不安、④コンサル建築士への不信感の 4 点でした。
そこで積算書の説明・
見直しと修繕仕様書の分析・解説を行い、修繕計

修繕委員会での筆者（右端）

画の理解を深めるよう取り組む一方、全てのコン

結となりました。

サルが「不適切業者」ではないと説明しました。工

最終的には借入もなく予算内で予定の修繕を実程表を見直し問題点を解決しながら推進すること施する見通しがつきました。その後、C 社との契約が大事と丁寧に助言しました。

期間終了頃に C 社から、未実施の監理業務が都合

コンサル抜きで施工業者選定

によりできなくなったとの通知があり、受理することになりました。

施工業者選定には、設計図書が必要です。冬場にかかる工期に対し進めていいのか結論が出せな

まとめ

い A 組合に「工事設計図書」は発行できないというC 社に対し、工期の修正案を提示し発行を強く管理組合が悩むことの多い、設計監理コンサル求めました。その後の委員会で、なぜか C 社からC選定から施工業者選定までの事例を紹介しました。

社作成の「最初の仕様書」により施工業者選定を「不適切な状況が起こりうる可能性」を否定するこ

行ってはどうか、そうすれば見積金額は、「最初のとは難しいのが現状です。コンサル、施工業者を仕様書」の積算金額よりもかなり安価なものになる

信頼していても必要外の情報、特に予算、見積りかもしれないとの意見が出されました。私もC 社の依頼業者名等の情報は、保護すべきで伝えるべき積算金額を確認し、相当に削減可能と判断し、委でないと考えます。管理組合は純粋な技術的業務

員会に「最初の仕様書」で進めることを薦めました。

の提供をコンサルへ期待していますが、大規模修施工業者選定は、業界紙への公募と地元業者へ

繕には多額のお金が介在することは避けられず、の案内により業者を募ったところ、数社の応募があ

現状では自己防衛に最大の配慮が必要と考えます。

りました。ところが地元業者の一部から数件の応募

マンション管理士は、適正なマンションの管理・辞退があり、以後、委員会は、C 社から距離を置運営を求める管理組合の要望・相談にいつでもおくことにしました。

応えできる専門家です。管理組合は単独で悩むこC 社不在の委員会で書類審査等を行い、4 社にとなく、ぜひ、気軽に、マンション管理士に相談す

見積依頼を提出しました。C 社に見積依頼資料をることをお勧めします。

作成してもらい、委員会で確認・修正の後、送付しました。現地説明会は C 社不在で実施しました。
理事長よりひとこと仕様等への質問は、修繕委員会が窓口となり、C
社作成の回答を委員会が送りました。なお質問と現在、当マンションは大規模修繕工事に取り組

回答は全て公開しました。

み中ですが、管理士会の全面的なバックアップと、提出の見積書は私が比較表を作成し、施工実績

個人契約をしているマンション管理士の適切な指等の添付資料は、委員各自で内容把握しました。

導・助言が無ければ、事業の推進が大変困難だっ比較表と添付資料を基に 2 社を選定し、ヒアリン

たと思われます。素人の集団である管理組合がグを実施することとし、「共通質問事項」を作成し様々な問題を解決し事業を進めていく上で、専門た上でプレゼンテーションの依 頼を通知しました。

家であるマンション管理士の存在は大変重要なもヒアリングを踏まえて推薦施工業者が委員会で決のです。今後、多くの皆様にマンション管理士の定されました。共通質問事項への回答で各業者間存在と意義を知ってもらい、多くの管理組合の力の違いが判り、
選定過程の貴重な資料となりました。

になってくださることを期待しております。

臨時総会承認後の最終ヒアリングの後に契約の締― 12 ―

マンション管理センター通信 2018.3

第
回

154

機械式駐車場の一部撤去による平面化の検討を支援するマンション管理士

五寳昭夫（船橋市在住）

はじめに・‌バイク置場は空き待ちが長く続き、改善策が見出せない。

私は、大手マンション管理会社にて、工事営業、
設備工事・施工管理等の業務を行っておりました。

・‌電動アシスト自転車の増加により、既設駐輪機にその業務において、様々なマンション管理組合の現状・納まらず、本来駐輪区画ではない共用部分に仮実態に触れ、そこにマンション管理士が果たし得る

置きされている。

大きな役割が内在していることを常々実感しており

機械式駐車場の特性上の問題ました。こうした思いから、セカンドキャリアとしてマンション管理士への道を志向し、マンション管理士、

一般的に駐車スペースの制約から機械式の駐車

宅地建物取引士などの関連資格を取得しました。

設備が設置されています。しかしながら、車の大型

昨年 10 月に個人事務所を開業し、この 1 年、理化が年々進むなか、機械式パレットの物理的な制限

事会・総会支援、管理会社の変更、管理規約の改（高さ・幅・重量）がネックとなり、駐車できないケー

正、大規模修繕工事のサポート、給排水・給湯設

スが増えています。また設備の構造上、車の搬入・備改修工事のサポート、機械式駐車場の一部撤去

搬出時間など利便性にも難があるなどの事情から、による平面化へのサポートなど多岐にわたる業務に敷地内の駐車場を敬遠し、あえて外部駐車場を利

携わっております。今回はその中からC マンション用するケースも多くあります。

でのコンサルティングの事例をご紹介いたします。

どう対処すればいい？

C マンションの現況と課題

駐車場の空き問題を放置すると、管理組合の財
RC 造 11 階建て 1 棟、政状況が悪化し、必要な管理や修繕が行なえなく

総戸数 137 戸：以下「C 組合」といいます。
）は、

なり、区分所有者の負担増や資産価値の低下を招今年で築 18 年目を迎えます。機械式駐車場設備

く悪循環に陥るリスクが高まります。

Cマンション（江東区所在

が 5 基設置され、その内訳はピット式 4 段昇降横行

C 組合の理事は、任期 1 年、再任可能ですがほぼ型 3 基、ピット 3 段昇降横行型 1 基、ピット 3 段単

全員の役員が交代となります。そのため、これら諸純昇降型 1 基で、総収容台数 105 台となります。

問題を集中討議する目的で平成 29 年 10 月修繕委

C 組合に係わる契機は、業務支援契約締結先の員会（以下「委員会」といいます。
）を結成しました。

マンション管理士事務所からの業務委託によります。

委員会での審議C 組合では、次の課題を抱えていました。
・‌数 年前から懸案の機械式駐車場鉄部塗装の工事
範囲・内容設定が未定だったこと。

基を解体・撤去する平面化から審議をスタートさせ

・‌駐車場の空き区画の増加（105 台中 31 台の空き：2017 年 9 月時点）ました。審議を進める中で、空き区画の問題は深刻ですが、バイク置場や自転車置場の問題もあるため、・‌管理費会計の駐車場収入への依存度が高く、その減収のため小修繕支出を積立金会計から行っている。

マンション管理センター通信 2018.12

最初は空き区画を最大限無くすことを目標に、2― 13 ―

これらも併せた解決策を見出していくとの方向性を定め、次のステップに進めることとしました。

機械式立体駐車場の撤去の方法は？
委員会では、機械式駐車場の解体・撤去に際して、どのような方法があり、その特徴と問題点は何

写真かについて検討を重ねました。
①機械式立体駐車場を残置し固定化する方法

委員会出席中の筆者（左端）

屋根付き案でも改正建築基準法の関係から認めら

既存の機械式駐車場パレットをそのまま利用・固れる可能性があるとの情報がもたらされ、委員会で定して平面化させるので、工事で使用する鋼材は少は、新設平置きスペースは 3 台の車両区画と半分に量で済みます。また、次の②の方法や③の方法より

屋根付きバイク置場を作る案で纏まりました。

も工事日数が早く全体的な工事費も安価に抑えられます。ですが、固定化はあくまで暫定的な工法で、根本的な対策ではありません。固定化は、既存の駐計画の進捗状況
今後、委員会では、下記スケジュールにて計画

車場パレットをそのまま使用するため、駐車できる車を進める予定です。

輌の大きさは機械式の時と変わりません。また、パ2018 年 9 月アンケートの実施

レットとパレットの間に隙間があり、そこをどのように

同年 10 月アンケート結果をもとに計画案確認処置するのか、といった検討も必要となります。

同年 11 月末に工事説明会②機械式立体駐車場を撤去し、埋め戻しを行う方法

・‌理 事会・修繕委員会による臨時総会（特別決議）

A、B2 つが考えられますが、多くの場合 B が選へ向けての工事プラン・工事金額・工事予定会
社等の説明会を開催予定

択されています。
A2019 年 1 月臨時総会

コンクリートピット構造体を撤去し、埋め戻す

・理想的な方法ですが、工事費が高くつきます。

同年 2 月施工業者による工事説明会

B

同年 3 月から 5 月工事予定

コ‌ ンクリート構造体をそのまま残置して、埋め戻す

施工時のポイント・‌軟 弱地盤では、コンクリート構造体そのものが沈み、破損する危険を伴います。

今回予定している主たる工事は、機械式駐車場

・‌屋外駐車場では、雨水・湧水との関連で埋め立

4 基の再生塗装工事、1 基の解体・撤去・平面化てた内部の空洞化による沈下が否定できません。

工事です。近隣に空き駐車場が少なく、敷地内の③機 械式立体駐車場を撤去し、その上を鋼床材で空き区画を有効活用しての車両移動計画となるた

蓋をする方法め、車両移動が工事における重要なカギを握ること

・‌鋼 床材で蓋をしますが、溶融亜鉛メッキによる部は間違いありません。工事成功への道筋は、より材を工場で製作、現地搬入し、ねじ接合で組み多くの方にご理解・ご協力いただける計画立案の立てを行い、現地で施工します。

サポートと、かつ実施の際に管理組合・駐車場利これら 3 つの工法について、暫定工法と空洞化リ用者・施工業者間の橋渡しが重要と考えております。

スクを伴う工法を除外した結果、③工法にて 1 基を解体・撤去し平面化することで方針が決まりました。

おわりに自分たちのマンションの資産価値を守り、良好なコ

平面化後の利用方法

ミュニティを作り上げたい。しかし、自分たちのみでは思うように進めることが出来ない、というマンション管委員会では、平面化で確保できる 6 台分の駐車ス
ペースを、3 台の車両区画と残り 3 台分の区画を活理組合の皆様をサポートしていくのが、私たちマンショ

用して屋根付きのバイク置場を新設する案が検討さ

ン管理士の役割だと考えています。マンション管理組

れました。ここで問題となったのが建築基準法の容合の皆様が、よりよいマンション管理が出来るように、積率です。屋根付きのバイク置場は建物と見なされより円滑にマンション管理が出来るように、「皆様のよるため、既存建物の容積率がギリギリの現状では、

きパートナーとしてサポートしていく」、これがマンション

バイク置場は屋根無ししかできないことになります。

管理士としての役割であると考えます。今後とも管理

しかし、屋根無しでは利用者が難色を示すことが予組合様のニーズを満たす存在として選ばれるマンショ

想され、審議は止まってしまいました。そうした中で、ン管理士を目指して、日々努めてまいります。

― 14 ―

マンション管理センター通信 2018.12

第「管理組合設立」から「管理組合運営支援」までのサポート

回

124

マンション管理士

隅河内一美（下関市在住）

はじめに検は実施されたものの、外壁や屋上等の共用部分

マンション管理士として仕事を始める前に、不動の点検結果をチェックする人がいませんでした。そ産会社で 10 年以上賃貸管理やマンション販売に携んな中、平成 24 年 11 月頃、外壁タイルが 1 枚剥

わっていました。当時は、購入者の多くがマンショ

離して落下するという問題が発生しました。幸いにンの管理規約の内容を把握せず、修繕積立金が将も怪我人はありませんでしたが、竣工後 3 年での外来値上げされる可能性のあること等、マンション生

壁タイルの剥離をきっかけに、組合員から分譲主等

活に必要な情報も持たず、ただ外観・設備・間取に対する不満が次第に噴出してきました。今まで管や立地だけを選択肢として購入している現実を目理組合活動に無関心だった組合員も、管理組合のの当たりにしていました。

存在意義と組合員としての自覚に目覚め、管理組

マンション特有のトラブルや維持管理に関する問

合に一体感が芽生える結果となりました。

題を減らすには、購入に際して管理規約等に対する正しい知識が大切と痛感する一方、販売サイド

売主デペロッパーと管理組合との意見調整にいて修繕積立金の値上げ等の説明に苦慮すると竣工から間もないこと、外壁タイルの剥離といういった大きなジレンマを感じていましたが、管理問危険性から、組合員の関心は建物の不具合の程度

題で苦慮する管理組合の役に立ちたいと思い立ち、や補償関係に向かうこととなり、私が A 組合から依マンション管理士として開業しました。

頼を受け、顧問として理事会や臨時総会において、

ここでは、私が取り組んだ 2 つの事例について

売主デペロッパー B 社（以下「B 社」という。
）による、建物の現況説明、今後の補修工事、その後少し紹介いたします。

のメンテナンスに至るまでの一連の流れの説明を行

管理組合の立ち上げ

う説明会を開催するように折衝しました。

平 成 21 年 8 月頃、A マンション（ 竣 工 3 年 目、A 組合の建物全体の点検補修とその後の保証をR C 造 14 階建て、40 戸）の組合員有志の方から希望する意見と、B 社の保証を渋る意見とは大き管理組合運営のアドバイスの依頼がありました。こな隔たりがありましたが、私は A 組合の立場に立ち

こは管理組合が設立されてなく、管理組合運営はながらも両者の折合い点を探すために、意見調整

全くなされていませんでした。

に勢力を傾けました。具体的には、アンケート調査

まずは、管理組合の設立に向けて有志の方を中等で得た組合員の意見を理事会で検討してからB心に何度か管理規約等の協議を重ね、総会を開催

社に投げかけ、ある程度対応策の調整が整った所

して管理組合（以下「A 組合」という。
）が設立さで補修方法に関する説明会を開催しました。そのれました。ここで管理組合運営がスタートしましたが、結果、建物全体の調査診断を実施すること、ピン

早々に管理費が不足する等の問題に直面しました。

ニング工法による補修工事、補修後の 1 年点検まその 1 つが建物点検の問題で、竣工後の 2 年点での合意にこぎつけ、何とか事態は収束しました。

マンション管理センター通信 2016.5― 15 ―

修繕積立金と管理規約の説明
管理組合から相談を受けた際、設立間もない場
合には、早い段階で将来修繕積立金の値上げが必要となる時期や値上げの額等についてお話をするようにしています。これは、将来修繕積立金が値上げされることがあることを認識していない方が意外と多く、この認識を改めていただくようにするためです。特に、若い購入者は、管理費や修繕積立金とは別に住宅ローンの支払いもある中で、子供の教育費がかさむ時になって大幅な積立金の値上げ

C 組合理事会で理事長と筆者（左）があると、支払いができなくなりせっかくのマイホー
ムを手放さなければならないというような結果にな

菜園クラブを設立する案を C 組合に助言しました。

らないよう、また、管理組合としては無計画な値上

その後、この案は総会で承認されて運用を開始しげによる滞納者を発生させないように、長期修繕ています。結果として、菜園スペースの活用が増え、計画を適切に見直す等を行うことなどが大切と助

綺麗に手入れされることで、除草費用も軽減され、言を行っています。

美観も保たれる方向に改善できました。また、菜園

また、組合員の方には、早い時期に管理規約等

クラブを通して居住者のコミュニケーションの場にもを理解していただくことが大切です。管理規約とはなったと喜んでいただいています。

何か、そして、適正な管理規約を作ることで義務

最後に違反者に対する法的対応が可能になることを説明し、こうしたルールをお互いが守ることによって、安快適なマンション生活を実現するには、マンショ

心・安全で快適なマンションライフが確保されるとンに暮らすことは、管理規約や使用細則のルールをお話ししています。

守る共同生活であるということ、また、多くの方と共有する 1 つの資産を共同して守っていかなければ管理規約の問題点への対応

ならないことなどを、購入時点から良く理解するこマンションの販売時に「自然とふれ合え、街中でとが大切だと思っています。その意味からも、管理菜園が楽しめる」とのコンセプトのもと各住戸専用

規約を解りやすく説明できるプロ、マンションの資の菜園スペースが設けられた C 管理組合（以下「C産価値を将来にわたり下げない管理組合活動を支組合」という。
）から、助言を求められた平成 25 年

援できるプロとして、マンション管理士の活躍が期

6 月頃の事例です。

待される場面がこれからも多くあると思います。

菜園スペースは 1 区画が僅かプランター 3 個程度に今後も、マンション管理士として、不動産業務の区画され、作物を育てるには非常に狭いものでした。

経験を活かした知識を基に、管理組合の皆さんのお居住者の多くが仕事や子育てに忙しい 30 代であった役に立てるよう更に研鑽を積みたいと思っています。

ためか、実際の使用は 1 割程度にも満たず、常に雑草が生い茂り美観を損なう状態となっていました。
【C 管理組合理事長よりひとこと】

そこで、利用している特定の居住者がより有効に使えるように区画割を撤去すべきとの意見もあり、輪番制で理事長になり、右も左もわからない

現況の確認をしたところ、菜園区画は「専用使用権」

状態の中、隅河内さんの女性ならではの細かいとして管理規約が定められており、規約の変更が気配りのあるアドバイスに助けられて、大変嬉し必要であることが分かりました。

く思っています。

そこで、居住者の方に菜園に関する使用状況や意識調査のアンケートを実施して、この結果をもと

これからも、こうしたマンション管理士の活躍に期待したいと思っています。

に菜園を活用されやすくするために規約の改正や― 16 ―

マンション管理センター通信 2016.5

第「安心して永く住み続けられるマンション」への再生支援

回

146

マンション管理士

栗原典子（船橋市在住）

はじめに応募し、選定のプレゼンテーションを経て受託することができました。

バブルの時代に分譲マンションの開発および販売に 8 年 携わり、公団の分 譲団地 240 戸（ 現 在 築委員会でアンケート内容の検討を重ね、私の提42 年）の自主管理組合の事務局を 11 年勤めまし

出した案を元にしたもので実施しました。各戸居住た。マンションの分譲プロセスと、管理組合運営、者の年齢構成や前居住地、居住に関する問題点な

大規模修繕工事、給排水や電気等各種設備の修どの実態調査と、今後も住み続けたいか団地の魅繕工事、植栽、防災、自治会関係、高齢者対応に力はどこか等の意識調査や提案、管理組合運営・至るまで、マンションの管理についてのあらゆる経

コミュニティに関することなど多岐にわたりました。

験を持ってマンション管理士資格を取得、独立いたアンケート結果は集計・分析し、報告書に纏め、報しました。また、マンション管理士の実務を行う上告会も開催しました。
この結果により、「住民は団地に愛着があり、永で各種修繕工事に関する知識や経験が必要である

く住み続けたいと考えている」ことが分かりました。

と考え、建築施工管理技士も取得しました。
マンション管理に関わり 17 年目の現在、管理組

また、エレベーター設置の要望や建替えについての合の顧問だけではなく、修繕委員会等各委員会の検討の必要性のほか、多くの課題も浮かび上がり

顧問、管理会社の見直し支援や管理規約の改正支ました。

援などの業務を受託しております。

※壁式プレキャスト鉄筋コンクリート

今回は、多くの管理組合で検討しているマンションの再生について、私が支援している管理組合の（2）住民意見交換会「永く住み続けられるマンションへの取組」の事例

2 年目は、アンケートでの各課題について住民同を 2 つをご紹介いたします。

士が自由に議論する住民意見交換会（全 6 回）を、
私がコーディネーターとなり実施しました。その後の団地の未来図を考える再生〜 A 管理組合 （千葉市、 WPC 造 （※）、 5階建て、 32棟890戸、築37年）での事例

委員会で、特に建替えについて、アンケートや意見平成 27 年頃、建物の高経年化と住民の高齢化方針などは報告書に纏め、報告会を開催しました。

交換会、近隣の建替え状況を基に、住民の費用負担や合意形成が可能か等を充分検討し、「当面建（1）住民アンケート調査

替えない」との方針を出しました。住民の意見やの進む団地をどう再生するかを検討する再生委員会（以下「委員会」）の全般的な支援と、「住み続（3）永く住み続けるための検討

けたくなる団地の未来図」を描くことを目的として3 年目は、「再生＝建替え」の印象を払拭するた委員会で実施するアンケート調査の支援、情報提め、「これからの団地を考える委員会」と委員会の供などの業務委託の新聞公募がありました。私は、名称を変更しました。この方針を受け、高齢者のこれまでの経験とスキルを充分に活かせる業務と要望が強かったエレベーター設置の可否や設置後のマンション管理センター通信 2018.4― 17 ―

管理方法等、また耐震診断実施のメリット・デメリッ

工事の実施を 1 年前倒しで計画しました。しかし、

トと必要性や費用等、現在の建物に永く住み続け修繕積立金が大幅に不足するため、借入れで乗りるための具体的施策を検討しました。エレベーター

越えることを提案し、総会承認を経て、今春全てについては、資金的な面や合意形成の難しさからの工事が完了しました。

「現段階での実施は困難」との結論に達し、耐震（3）安心して生活するための検討

診断は、住民の理解を深めるため専門家によるセ

次々に起こる想定外の事態を乗り越え、建物や設ミナーを開催し、総会に向けて引き続き検討を進め備の修繕が一通り終わった今年度は、住民の多くがることとなりました。

高齢化している中、将来に向けて修繕積立金が見（4）今後の検討通せることや役員就任の負担が軽いなど、高齢者で委員会の結論を受け、今後は、階段昇降の負担も安心して生活できるマンションとするため、長期修を軽減する高齢者のゴミ出し買い物の支援体制、

繕計画の見直しと標準管理規約の改正に伴う管理

上階から下階への住替えのための情報提供など、規約の見直し、第三者管理も視野に入れた役員のソフト面の検討を行う予定です。また、施策をさら

なり手不足問題への対応に着手する予定です。

に具体化するため、長期修繕計画の見直しや管理

マンション再生への取組

費や管理委託の内容の検討を予定しており、その顧問として継続的な支援も依頼されております。

郊外の高経年マンションの建替えは、マンション

想定外の事態を乗り越えて〜 B 管理組合 （松戸市、 S 造、 7階建て、77戸、 築44年） での事例

多様化による合意形成の難しさ、さらに郊外型のの建築費の高騰による負担増、高齢化や価値観の物件は人気の低下により開発が敬遠され、実施が難しいのが実情のようです。

（1）組合運営上の問題点の改善

最終的にはマンションは建て替えるにしても、そ委託管理会社への不満等に対し対応できないとれまでの間は、「住民がそのマンションに愛着を持ち、の相談が支援の始まりで、平成 26 年頃、顧問契永く住み続けられるような建物維持管理と、負担

約を結びました。当初の 1 年間に、議事録案等のの少ない組合運営の体制を確立していくこと」が、未提出や管理費滞納者に対応しないなど管理会社

現時点でのマンションの再生であると私は考えておの不適切対応の改善、携帯基地局収入の税務申告ります。そのためには、多様なスキルと経験を持っの支援、管理会社の変更、管理費の見直しと値上たマンション管理士が、アドバイスだけではなく管げ、訪問など徹底した督促による滞納管理費の改理組合に寄り添い、総合的なコンサルティングと実

善など、組合運営上の問題点の殆どを改善するこ

務的な支援を行う必要があります。私もその一翼をとができました。

担うべく、今後も積極的に管理組合の支援をしていきたいと考えています。

（2）建物・設備の劣化への対応
翌年には、これまで保守会社からの指摘を放置
B 管理組合理事長からのコメントしてきた受水槽内壁の爆裂に対し、六面点検ができないという既存不適格のため、給水方式の変更

高齢化している当管理組合の運営を考えた時、工事を提案しました。しかし、建築時に納めるべき専門的知識を有する者の活用、即ち顧問制度の水道開発負担金が未納であることが発覚、水道局

導入の必要性を痛感し「臨時総会」の承認を得との話し合いを重ね、負担金額を抑えて無事工事て、栗原マンション管理士に顧問をお願いしましを実施することができました。工事が終わる頃、共た。就任後、本文記載の様々な重大かつ深刻な用ガス管からのガス漏れが指摘され、躯体埋設ガ事案に適切な助言と対応をいただき、全て解決

ス管を全て更新する必要が出てきました。

できましたことに感謝申し上げます。引き続き、管理組合が抱えている事案の改善、改正にご尽

ガス管更新の検討に追われている中、外壁のシーリングの劣化による室内への漏水が多発しました。

力いただけることを切に願っています。

ガス管工事も仮設を必要とするため、大規模修繕― 18 ―

マンション管理センター通信 2018.4

第マンション管理士を活用して150 メリットを享受する
回−顧問管理士から第三者管理者への事例−

マンション管理士

酒井 貴生（江戸川区在住）
はじめに員の選出」の援助を依頼され、8 月に正式に契約を結びました。

平成 14 年春、勤務していた会社で不動産部門

現状を詳しく尋ねてみて、分かったことは次の 4への異動をきっかけに、宅地建物取引士の試験を受けることになり、その年に合格しました。次に勉つでした。

強範囲の多くが共通することと、売買でマンション①3‌ 0 年前、管理会社が倒産したため、6 名の有志に係わることがあるので、マンション管理士の試験

グループ（以下「管理 G」という。
）が 24 年間ボを受験、合格し、平成 17 年に登録しました。

ランティアで管理を実施していたが、6 年前からは若干の手当てを出すようになった。

その後、設備メンテナンス会社に移り多くの管理会社の下で、
点検業務工程や緊急対応の問題解決、②‌管理費・修繕積立金の集金と清掃は管理 G で行管理会社リプレイス時の点検業務費の見積り提出、い、点検、外壁等の修繕は業者を頼んで行って点検作業でのクレーム処理、理事会での改修工事いる。

の説明等に関わりました。この各関係者との問題③多額滞納者が 3 名おり、対応に苦慮している。

対応方法を現場で体験したことが財産となり、現④‌管 理 G は管理から手を引いて、他の方に役員を任せたい。

在の仕事に非常にプラスになっています。
平成 18 年からは会社に勤務しながら、土日は顧管理組合の立ち上げ

問先の理事会に出席というダブルワークをしていましたが、紹介による顧問先が増えたこともあり、3そこで管理規約のたたき台を作り管理 G の方々と年前サラリーマン生活にピリオドを打ち、管理士事

何度か打合せを行い、まとまった原案の説明会開

務所を立ち上げ独立開業しました。

催を促しました。ところが「何度も集まれない」との意向のため、ぶっつけ本番ですが臨時総会の開A 管理組合との出会い

催となりました。

A マンション（西東京市所在、昭和 41 年築、RC

平成 20 年 11 月の総 会は、外部オーナーも含め

造 5 階建、住居 40 戸）と関わりを持つようになっ

38 名の出席がありました。そこでは意見が続出し、たのは平成 20 年 7 月頃で、当該マンション 1 室の「長年管理を引き受けてくれた」ことへの感謝の他、売買に関与して重要事項説明書作成のための調査

説明不足でも「強行採決を行うなら法的手段を取で、現地確認に訪れた時からです。外見からは「しっる」とか、「自主管理の事務報告がない団体に管理かり管理されている」という印象を受け、管理規約、費等は支払えない」とか長年の思いを述べ、議案

滞納状況等の調査のために管理責任者と面談したとは程遠い発言がしばらく続きました。

ところ、「管理規約がないので制定して管理組合を

そこで、管理 G の方から外部オーナーへの事務報

組成し、管理を管理会社に頼みたい」との希望を告を怠った陳謝があり、さらに「皆さんはマンション

持っていました。

を良くしようと本日集まったのではないでしょうか」

2 〜 3 日後、管理を行っているグループの代表 3との私の問いかけから雰囲気が変わり、議論が進名が来所され、「管理規約の制定と管理組合の役

むようになりました。採決の結果、管理規約案のマンション管理センター通信 2018.8― 19 ―

承認と、役員選出もなされ、管理会社選定は理事会一任となりました。
この後の理事会で、数社の管理会社からの見積りを下にヒアリングで 1 社を選定し、この案は次年度以降の輪番役員予定表と共に平成 21 年 3 月の臨時総会で承認され、新しいスタートを切りました。
ポンプ点検に立ち会う筆者（右側）役員なり手不足への対策
司法の力を借り多額の滞納問題を解決し、輪番するように進言しましたが、管理組合の立ち上げか制役員が一巡した 5 年目になると、家族か本人の病

ら 9 年間顧問として携わっている私が適任と全役員

気や高齢を理由にした役員辞退者が目立つようになと役員経験者から推薦を受け、管理規約の改正、りました。そこで国交省公表の「外部専門家の活用

理事の選任と外部の第三者管理者との契約の議案

パターン」の検討と同時に、役員就任意向のアンケー

が臨時総会に上程され、承認されました。
その後、外部の第三者が管理者となってから次トを行い 15 名程が受託可との回答を得ました。
その後、顧問管理士がいることを踏まえて、管の定期総会も終了し、1 年以上が経過しています。

理規約を改正し役員定数を 6 名から 4 名に削減し、漏水事故、放置自転車への対応、修繕工事、点検

さらに管理費を 600 円／月・戸値上げして役員報

業務への立会い等毎月異なる案件がありますが、酬に充てることにしました。支給手当ては 36,000

区分所有者の負担は大幅に減りました。

円 / 年とし 5 年に一度役員に就けば値上げ分を相第三者管理者を実践してみて、第三者として助殺できるようにして、事情で就任できない人の気持言する顧問業務との職責の重さの違いを実感してちの負担解消を図りました。
「みんなが協力する管います。

理」をアピールしたところ、就任してもよいという人が増え、役員のなり手不足は一時解消しました。

おわりにしかし、4 回目の大規模修繕工事が終了した 9

現在、多くの管理組合では輪番制役員により理年目になり、「もうひと頑張り」と役員を努めた方々

事会を運営していますが、その弱点は①個人の資も 80 歳代になり、「自分のことでいっぱい」とのこ

質ややる気により理事会のレベルが左右される、②とで、4 名の役員も選出できない状態になってしま

任期終了後も同じ建物に住み続けるため、在任中いました。

に他の区分所有者が不適切な行動をしていても指そこで、平成 29 年の定期総会で理事会制度を摘することを躊躇してしまうこと等が挙げられます。

廃止して第三者を管理者とする方式を検討するこ

そこで、次に考えられるマンション管理士活用のとが承認され、管理規約改正も含めて議論するこ

メリットを挙げてみます。

とになりました。

①‌役 員の負担が軽減され、役員人数の削減ができます。

第三者管理者方式の導入へ導入の検討で工夫したことは、金銭事故防止策
として、理事 1 名を区分所有者から選任し、銀行印の保管・押印の業務を行い、銀行通帳も当該理事名義としたことです。管理会社が通帳を保管し管理費から出金が必要な場合は、管理者は金額を②管理組合の主体性と継続性が確保できます。
③‌誰が役員に就いても計画性、安定性ある運営ができます。
④‌専 門家のアドバイスにより、管理組合は適切な判断の下円滑な管理運営ができます。
⑤‌役 員就任への不安が取り除かれ、安心が生まれ記入した銀行の出金伝票を用意して、理事に説明ます。

のうえ押印をもらい、その伝票により管理会社で出役員就任という精神的な負担も軽減しながら、金処理してもらいます。こうして第三者管理者が単管理組合のレベルを維持でき、多くの経験や情報

独で出金出来ない方式にしました。そして管理会

量から長期的な視野に立てるマンション管理士を管社が作成する月次報告と管理者が作成する業務報

理組合の運営に組み込むことは、管理組合にとっ告を、翌月に当該理事に報告します。

て高齢化対策や役員のなり手不足の問題解決に有1 年間議論を重ね、最後に管理者選任は公募に効で現実的な 1 つの方法だと思います。

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マンション管理センター通信 2018.8

マンション650万戸時代の欠かせぬパートナー～マンション管理士奮闘集～――＜無断転用・複製禁ず＞――

発行日
編
発

令和元年８月第１版第１刷集
行 公益財団法人 マンション管理センター〒101‒0003

東京都千代田区一ツ橋2‒5‒5
岩波書店一ツ橋ビル７階
電話 03‒3222‒1516（代表）公益財団法人 マンション管理センター