取得及び譲渡（資産入替）の概要
本取組のポイント含み益（約12.5億円）を実現し、一部（約10億円）は圧縮記帳により内部留保を拡大予定

入替を2期に分割することで安定した分配金水準を継続

資産規模の拡大+9.4億円

譲渡予定物件
中規模
SC

築年数の低下19.1年→7.0年

年間NOIの増加+5百万円

取得予定物件クイーンズ伊勢丹
杉並桃井店

中規模
SC

ヤオコー
相模原光が丘店

中規模
SC

ヤオコー
西大宮店

譲渡予定価格＊1

4,700百万円① 2,086百万円② 2,613百万円

譲渡予定日①2024年5月1日②2024年7月1日

所在地

神奈川県相模原市

埼玉県さいたま市

帳簿価額＊2

3,266百万円（2023年12月末日時点）

取得予定価格＊1

２,０００百万円

2,500百万円

鑑定評価額＊2

4,470百万円（2023年12月末日時点）

鑑定評価額＊2

2,140百万円

2,660百万円

売却益合計＊3約1,252百万円

取得予定日

2024年5月1日

2024年7月1日

所在地

東京都杉並区

建築時期

2014年6月

20１9年１月

建築時期

2004年12月

鑑定NOI利回り＊4

4.4％

鑑定NOI利回り＊34.6％

4.5％

準共有持分44.4％
準共有持分55.6％＊1 固定資産税及び都市計画税精算金並 びに消 費税等 を除い た金額を 記載 しています 。
＊2 2024年3月15日 付プ レスリリース 「国内 不動産 信託受 益権の 譲渡に関 するお 知 らせ＜ クイー ンズ伊勢丹杉並桃井店＞」に記載されている数値を記載して います。
＊3 一定の前提に従い算出された本日現在 の試算 額です 。
＊4 2023年6月期及 び2 0 2 3年12 月期のNO Iの合計 額を鑑 定評価 額で除 した数値 で す。

＊1 固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除い た金額を 記載しています。
＊2 2024年3月15日 付プ レスリリース 「国内 不動産 の取得に関する お知 らせ＜ヤ オコー 相模原 光が丘店及びヤオコー西大宮店＞」に記 載され ている 数値を記 載 してい ます。
＊3 2024年3月15日 付プ レスリリース 「国内 不動産 の取得に関する お知 らせ＜ヤ オコー 相模原 光が丘店及びヤオコー西大宮店＞ 」に記載されている不動産鑑定評価 書に記 載されている直 接還元 法による収益価格の前提となる１年間の NOIを取得 予定価 格で除 した 数値で す。

1

今後の成長に向けた取り組み
直近の公表事例
内部成長

内部成長

イオンモールナゴヤドーム前

ゆめタウン広島

資産入替

2025年以降の内部成長

ベルタウン
丹波口駅前店

譲渡

第43期（2025年8月以降）+20８百万円/年12３%の賃料増額
心斎橋スクエア取得

取得

第48期以降（2028年中～）

第40期（2024年3月以降）

第40期+129百万円/年8%の賃料増額（2024年3月以降）+44百万円/年3%の賃料増額

1口当たり分配金への影響（円）第40期／第41期

年間NOI

売却益の一部を還元
内部留保拡大予定+1,110百万円/年347%の増加

今回の資産入替による売却益の一部を投資主に還元することにより上方修正

10,93010,850
10,5492023年12月期実績（第39期）

10,69010,6702024年6月期予想（第40期）
前回公表値

今回修正値

2024年12月期予想（第41期）
前回公表値

2028年中～（第48期～）

今回修正値

2

（ご参考）直近の内部成長公表事例

大規模SC

中規模SC

ゆめタウン広島• 既存契約を4年前倒しして合意解約し、2024年3月より賃料増額

ベルタウン丹波口駅前店• インフレに対応するため5年毎の賃料改定協議条項を新たに設定• 2024年3月、株式会社マツモトとの契約期間満了となる2025年8月を契約開始として123％の賃料増額の新規契約を締結• 賃料増加額44.7百万円/年（1口当たり分配金影響額 約41円）• 3年毎の賃料改定条項を新たに設定• 賃料増加額208.2百万円/年（1口当たり分配金影響額 約192円）

契約概要

契約概要
既存契約

新規契約

既存契約

新規契約

契約期間

2008年2月20日から2024年3月1日から2028年2月19日まで
2048年2月29日まで（2024年2月29日合意解約）

契約期間

2005年8月30日から2025年8月29日まで

2025年8月30日から2045年8月29日まで

年間賃料

1,490,000千円

1,534,700千円

年間賃料

169,800千円

378,000千円

賃料改定

なし

2029年3月、2034年3月、2039年3月に改定協議可

賃料改定

なし

3年毎
（京都市消費者物価指数連動）

物件概要

物件概要
京都市中心部の住 宅エリ アに位置する地域密着 型の 食 品
スーパーとドラッ グ ストア に より構成

広島市中心部に立地するイズミの大規模ショッピングセンター

所在地

広島県広島市南区

建築時期

2008年2月

敷地面積/
延床面積

50,135.95㎡/
111,387.12㎡

所在地

京都府京都市下京区

建築時期

2005年8月

敷地面積/
延床面積

スーパー：4,468.42㎡ 、ドラッグストア：2,699.32㎡/
スーパー：10,184.00㎡
ドラッグストア：933.00㎡

3

（ご参考）直近の内部成長公表事例

都心型商業施設

心斎橋スクエア
三井不動産グループの開発力、リーシング力を活用し、昨今の金利上昇を上回る内部成長

本取組みのポイント

物件概要◆ 建て替えによる建物高層化
年間NOIは3.2億円（NOI利回り:3.８%）から14.3億円（想定NOI利回り：17.2%程度）へと大幅に向上＊◆ 底地保有に切り替え
建物開発に係る各種リスクの回避と長期キャッシュフローの確定◆ 建物の解体、新建物建設中も償却後利益水準を維持
新建物建設中の地代及び内部留保の活用で、ダウンタイムの影響をカバー＊2023年6月期及 び2 0 2 3年12 月期のNO I（年間NO I） の合計 額と賃 料増額 後の運 用会社 試算の年間NOIを記載していますが、 賃料増 額後の 年間 NO Iはそ の実現 を保証 するもの ではな く、また 、公租公課の変動その他の理由により実際の年 間 NO Iは変 動する可 能性が あります 。NO I利回り は2 0 2 3年の年間NOIの本物件取得価格（土地 ・建物） に対する 比率を 、想 定NOI利回りは賃料増 額後の 年間 NO Iの本物件の土地取得価格に対する比率 を、小 数第 2位 を四捨 五入 して記 載 してい ます。

所在地

概要・スケジュール（予定）建築時期

2014年9月*

敷地面積1,002.66㎡*

1,632.75㎡

延床面積

建物を譲渡し、底地として保有継続～2024年3月(第40期）

大阪府大阪市中央区心斎橋筋二丁目＊2024年3月～(第40期～）

2028年中～（第48期以降～）

北棟と南棟の合計値を記載してい ます。

建物譲渡の概要
譲渡予定価格NOI 3.2億円/年

想定NOI 2.6億円/年

想定NOI

1口当たり
△約５0円
分配金影響額 →内部留保で（第39期比）
カバー

建物・土地保有14.3億円/年

１口当たり
分配金影響額 +約1,0００円（第39期比）土地保有＊ 上図は、本物件の賃貸借における賃料 の変動 のスケジュ ールと、 当該変 動前後 の本物 件の想 定 NO I、及び当該変動が１口当たり分配金に与える影響 の試算 額を把 握 しやす いように作成され たイ メージ 図です。記載の各数値は、一定の前提に従い算 出された 本日現 在の試 算額で あり、 実際の NO Iの 金額及 び
当該変動が１口当たり分配金に与える影響額は、上 記と異なり ます。ま た、賃 料の変 動の時 期は、本日 現在の予定であり、今後変更となる可能性 がありま す。上 図は、 本物件 の NO Iの上 昇及び１口当 たり分配金の金額の上昇を保証又は約束するも のではあ りません 。

*1

借地契約の概要
217百万円

契約種類

事業用定期借地契約

帳簿価額*２172百万円（2023年12月末日時点）

敷地面積1,002.66㎡

譲渡予定価格と帳簿価額の差額*３

賃借人

三井不動産株式会社

44百万円
契約期間

約25年
（2024年3月29日から2048年11月30日まで）

年間賃料

非開示*４

譲渡予定日

2024年3月29日

譲渡先

三井不動産株式会社*1 固定資産税及び都市計画税精算金 並びに消費税 等を除 いた額 を記載 しています 。
*２ 百万円未満を切り捨てて記載していま す。
*３ 譲渡予定価格と2023年1 2月 31日時点 の帳簿 価額の 差額と して算定さ れた参 考数値 であり売 却損益とは異なります。
*４ 賃借人が事業関係者に対して秘密 保持義 務を負 担 している 情報及 び当該 情報を 算出する ことができる情報が含まれているため、これ らを開 示 した場 合、賃 借人が 秘密保 持義務 に抵触 する等により賃借人が不利益を受け、賃借人より本 投資法 人に対 して責任が 追及さ れる等 により本投 資法人 に不利益が生じ、最終的に投資主及び投資 家の利 益を毀 損するも のと本 資産運 用会社 が判断 したことから非開示としています。

4

MEMO

5

ディスクレーマー⚫ 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資家ご自身の判断と責任において行うようお願いいたします。

⚫ フロンティア不動産投資法人の投資口の売買等にあたっては、取引市場、金利水準、不動産市場等の変動や本投資口の裏付け資産である不動産等に係る賃料収入の減少・災害等による支出の増加等に伴い、本投資口価格の変動によって損失が生じるおそれがあります。詳しくは本投資法人の有価証券届出書（目論見書）及び有価証券報告書に記載の「投資リスク」をご覧ください。

⚫ 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありません。

⚫ 本資料の内容に関しては、万全を期していますが、その正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がございますので、予めご了承ください。

⚫ 事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。

資産運用会社：三井不動産フロンティアリートマネジメント
株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第395号）

6

資産運用会社