五 期 資産運用報告

第自 2018年6月1日 至 2018年11月30日
東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
証券コード：3472
https://oom-reit.com/

特集

私たちは地 域の活 性 化と
温 泉 文 化の大 衆 化に貢 献します。

?

大江戸温泉リートの捉える

余暇活用とは目次
特集：大江戸温泉リートの捉える余暇活用とは？..... 1
・経済評論家から見た

余暇活用特化型リートのポテンシャル ................... 2・コト消費を楽しむ方法 ...................................... 6
大江戸温泉リートの特徴 ..................................... 8
トップメッセージ ................................................ 10

決算・ポートフォリオハイライト............................. 12
ポートフォリオ一覧／マップ.................................. 14

資産運用報告................................................... 22
貸借対照表 ...................................................... 38
損益計算書 ...................................................... 40

投資主資本等変動計算書 ................................. 41
注記表............................................................. 42
金銭の分配に係る計算書 .................................. 51
監査報告書 ...................................................... 52................... 53
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
投資法人および資産運用会社の概要 .................. 55

投資主インフォメーション ................................... 56
大江戸施設めぐり............................................. 60

私たち大江戸温泉リートは、人々の豊かで充実した時間消費、余暇活用のための施設を投資対象としています。
その中でも、古くから日本人が愛してきた「温泉・温浴」
を軸に、さまざまなサービスが複合する施設を
重 点 投 資 対 象とするユニークな存 在です。さまざまなサービスには本投資法人の決算期間は、毎年 6月1日から11月30日まで、

ショッピング宿泊
エンター
テインメントエンターテインメント、スポーツ、アミューズメント、宿泊、飲食、美容・健康増進などが挙げられ、資産運用報告ではこうしたサービスの一部を特集としてご紹介していきます。特集第一弾となる本号では、まず私たちが余暇活用をどのように捉えているか、
その独自の視点をお伝え

および 12月1日から翌年 5月31日までの各 6か月間です。

大江戸温泉リートの投資対象

します。

温泉・温浴

飲食

H＆BC

テ ーマパーク（Health &Beauty Care）

アミューズ
メント

＋α

スポーツ

その他
サービス

1

特集

大江戸温泉リートの捉える余暇活用とは?

Special Talk

今回の対談をとても楽しみにしていたという木村佳子さん。大江戸温泉リートの個人投資家向け説

経済評論家から見た
余暇活用特化型リートのポテンシャル

Theme

1

親し み や す い 投 資 方 針と分 配 金 利 回り、投資主優待が魅力

明会に参加した際、その投資方針が強く印象に残り、関心を寄せていたそうです。
そうしたご縁から、
個人の資産運用環境分析のスペシャリストである木村佳子さんと、
本投資法人の執行役員であり、
また、
資産運用会社である大江戸温泉アセットマネジメント株式会社の代表取締役社長を務める今西との対談が実現。
個人投資家から見た、
大江戸温泉リートの魅力と可能性を多角的に探ります。

リピーターを中心に恒常的にご利用いすが、本投資法人は40 代の方も比較

株式市場で値下がりする銘柄

ただいています。
平日はシニア層が中心的多く、団塊ジュニアや主婦の方などが多い中、リートは堅調な展開を見せですが、週末やハイシーズンはその子ど

実際の施設利用層と一致しています。

ていますが、貴社は分配金についてもも世代も加わります。
私は、
これらの安

木村

定した需要が分配金を長期的な観点関心が高いため、息子さんなどの証券

安定的成長を目指す計画です。
木村

シニア層の場合は相続問題に木村さんは、本投資法人の個産に投 資しますが 、本 投 資 法 人 がとしているのが特長ですが、分配金利

安定していますね。

人投資家向け説明会に参加されたとフォーカスしている
「温泉」や
「余暇活

回りも大きな魅力です。今、市場の動今西

分配金に関しては、施設の業績で安定的に維持していくうえで大きく寄口座に移管される方にとっては特に買伺いましたが、どのような印象を持たれ用」
は個人投資家の方々にも非常に親向が読みにくく、投資家は分配金利回に応じた増減はあるでしょうが、
激変す

与するものと考えています。
こうした特

いやすい価格帯であることが重要でましたか？

しみやすいと思います。私たちは「個人

りでしっかり資産形成が図れる投資をることは少ないと考えています。
温泉や長はまだ十分に浸透していないので、す。
さらに、貴社においては、株主優待

個人投資家の方々に積極的に説明しに相当する投資主優待で実際に各施設を楽しめることも非常に魅力的だと

今西

まず、大江戸温泉物語グループ

投資家＝施設のお客様」と捉えてい望むようになってきていると感じます。

レジャー産業は天候に左右されやすく、のビジネスモデルのわかりやすさ、ユて、実際に施設をご利用された方が投今西

現在展開している施設はすべ

ボラティリティが高い業種だと思われがていきたいポイントでもあります。

ニークさが印象に残りました。
買いやす資されるケースも多いです。

て大江戸温泉物語グループの保有施

ちです。
しかし、
先ほど木村さんが言わ木村い貴社投資口の価格帯や、将来性の木村

個人投資家の皆様は、ご自身

設ですが、20 年間の賃貸借契約を結れたように、大江戸温泉物語グループ

シニア層が中心でしょですか？ やはり、今西面からも、個人投資家に注目されやすの生活と接点があるリートには関心がんでおり、全体賃料の9割程度は固定の施設は日常の延長で気軽に利用でうか。

実際に施設を利用していただき、親しいのではないでしょうか。

高いようですね。貴社は、日常の延長賃料です。今後取得する施設は、状況きるものが中心なので、消費トレンド

今西

で気軽に利用できる施設を投資対象にもよりますが、にもよりますが 固定賃料を重視してに左右される度合いは比較的小さく、家の年齢層は60〜70代以上が中心で

木村

今西

リ トは多様なタイプの不動
リートは多様なタイプの不動

今西 文則

Fumino ri Im a n i s h i

株式会社ニチイ（現 イオンリテール株式会社）、
阪急リート投信株
式会社の取締役を経て、三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式
会社のリテー
会社のリテール本部
ル本部長およ長および日び日
会社のリテール本部長および日

個人投資家の年齢層はいかが一般的にリートを保有する投資思いました。
小口で投資しやすい点に加え、みやすさを感じていただけることも私たちの強みだと認識しています。

木村 佳子

Yoshikoo Kimu
YoshikKimurara

安定的な需要が見込める

投 資しやすさと投資しやすさと

余暇活用消費をベースにした

投資
主優 待が
投資主優待がンスを専門とする経済評論家。

投資が特長です。

大きな魅力ですね。
大きな魅力ですね。

ナーズ協会理事長。

生活経済とパーソナルファイナ
一級 FP 技能士。日本 IRプラン
女性株
女性株式評論式評論家の第家の第一人者
一人者とと女性株式評論家の第一人者と本リテールファンド投資法人のして、経済情報番組のキャスター

執行役員に従事。
2015年11月にをはじめ、テレビやラジオ、雑誌、

資産運用会社の代表取締役社

講演会などで個人投資家向け長、
2016年3月に本投資法人の資産運用プランや生活経済情執行役
執行役員に就員に就任
任。
執行役員に就任。

報を発信
報を発信。独自の投資法を数多
独自の投資法を
独自の投
資法を数多
数多
報を発信。
く
く考案
・提唱し話題となる。

2

3

特集

大江戸温泉リートの捉える余暇活用とは

Theme

2

?
熱く語るトップには安心感があります。

多 彩 な コト 消 費 を 捉 えた 成 長 戦 略 に は限りな い 可 能 性 が 広 が る
Theme

3

投 資 先の価 値は
積 極 的な I R 活 動 から見えてくる

まさに、コト消費に関わるサー

時価総額を大きくしたいと考えていまる施設は、カジュアルで日常的なご利

ビスがすべて揃っているということですす。
そのため、国内外の新規の投資家用を目的としたお客様がメインというこね。
シニア世代になると筋力の衰えがの方々にも投資対象となり得る銘柄

とですね。
つまり、
キャリーバッグではな

気になる方が増えるので、温泉でくつにしていくべく、IR活動に力を入れていく、
トートバッグで行けるような余暇活ろいだ後にエクササイズができたら、うます。

用のイメージでしょうか。

れしいかもしれません。
そうした健康志

木村

余暇活用特化型リートはほか向の施設だと、リピートしたくなると思にありませんし、外国人投資家にもイ

安定しない株式を購入し、そのうち無分配金を買い増し原資にする方法で物語グループの施設は、大都市圏からいます。

ンパクトがあるのでは。今まさに、その配当になり、株価低迷に意気消沈して、す。
この投資法から、無理なく元金を増すぐ行ける“安近短”型施設で、息抜き

今西成長プロセスを歩んでいるのですね。

結果的に損して売却するようなケース

やしていくことができると思います。大やご友人との集まりに利用していただ

ですし、スポンサー以外の施設獲得の今西

さらに、時代のニーズに合ったがあります。
リスクをとって投資したの

江戸温泉リートはそうした投資法に向魅力的だと思います。
忙しい方は、ウェ

くことが多いのが特徴です。温泉を軸際にも提案できるテーマの一つですね。

スポンサー以外の施設取得も積極的に、預貯金よりも元金が増やせないな

いた銘柄の一つだと感じています。

ブサイトで社長解説の動画を観たり、に、食事やエンターテインメントなどを木村

近年、
シニア層向けにロコモ体に推進していく考えです。昨今、観光業

ら、投資ではなく消費でお金を失ってい

今西

提供し、
ご家族やご友人とさまざまな操が推奨されていますが、そのほかにはインバウンドで伸長していますが、有るのと同じです。
その点、分配金利回りていきたいと思います。木村さんは講

今西

体験をワンストップで楽しめる点が高も美容バレエやヨガ、
ピラティス、
日本

名な観光地だけでなく、訪日外国人がの良い商品を選ぶことは、堅実な資産

演会に数多く登壇されていますが、来いと思います。
情報提供の機会創出は、場者に何か変化はありますか？

やはり大きな課題だと認識しています。

木村

今西

大江戸温泉リートが投資されおっしゃるとおり、大江戸温泉

く支持されています。

木村

確かに、
エクササイズは面白い

多くのリートは半年決算で分配

当利回りや分配金利回りの良い銘柄

金が都度得られるので、投資初心者のを資金ができるたび、株式市場が下落方も取り組みやすいと思います。
業績がするたびに買い増し、得られた配当金・木村

ご期待に応える銘柄を目指し

SNSで情報収集されたりしていますね。
SNSは本当にポテンシャルが高舞踊、歌謡舞踊などの体験もニーズが自ら楽しみを発見し、それがSNSなど運用と言えます。

あるように思います。推進してくだされで広がっています。
コト消費にはまだ伸

今西 リートは、長く保有していただい木村

ば、真っ先に伺いたいです！ 今から実びしろがあると捉えており、
訪日外国人て価値を発揮する側面があります。
半年

は資金に余裕のあるシニア層が多いでるトップがいると、
個人投資家も心強いと現が待ち遠しいです。

の国の文化や嗜好に合わせた提案をごとの分配金を楽しみにしながら、数年すが、土・日開催の場合は若いご夫婦思います。
IR説明会に来られた方がファ

これまで、温泉などの余暇活用

私たち仕掛ける側から発信し、量だけ後には投資口価格自体も上昇していたの参加も多いです。
働く女性、
子育て中

ンになるのを間近に見ているので、今後特化型のリートはありませんでした。

ではなく質で需要を満たしていくことというのがベストシナリオだと思います。

の女性の資産運用知識取得欲も強いも情報発信を積極的に展開してファン

徐々に理解されるようになってきましが重要です。
また、本投資法人の成長

木村

私のライフワークは、個人投資ですね。
女性向け説明会では、ビジネス層を拡大していただければ、既存の投資たが、今後は外部成長を図りながら性もそこにあると考えています。

家の方々が資産運用で堅実に元金をモデルに共感できる銘柄への関心が高主にもうれしい結果になると思います。

育てる投資方法の確立です。利回り株いです。
今、あらゆることがカジュアル化に投資し、分配金などを買い増し資金しているので、気軽な銘柄をまず買っに回す「永久ナンピン投資」
をお勧めし

て、
配当金や分配金を楽しむ傾向があているのも、その一例です。例えば、配ります。
そんな投資にはリートはとても

今西

平日の日中開催のIR説明会で木村

今西さんのような能弁で熱く語※本対談は、木村佳子氏からの本投資法人への見解をインタビュー記事として掲載したものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではな
く、
また、木村佳子氏の発言部分は本投資法人の見解ではありません。投資についてはご自身の判断と責任で行ってください。

例えば「温 泉 ＋ 健 康 」。
コト消費の可 能 性は無 限です。

4

5

特集

大江戸温泉リートの捉える余暇活用とは「大江戸温泉物語 あわら」での所蔵数はなんと約10,000冊！

?

ヒット作・人気作を常時ご用意しています。
column

コト消費を楽しむ方法〜時間を忘れて、読みたかった漫画を読破〜
大江戸 温 泉 物 語グループ運 営の温 泉・温 浴 関 連 施 設において意 外と知られていないもの、
それは漫 画コーナーの充 実 度 。
「コト消 費 」を楽しむ方 法の一つとして、漫 画に注目しました。

日常の延長として楽しむ漫 画
政府が推進するクールジャパン戦略の響まで出ているようです。例えば、
スポ

追われる忙しい日常から少しだけ離れ、一つとして、世界にもファンが多い日本ーツ漫画に夢中になってスポーツを始温泉に入った後や空き時間にゆっくりの漫画。下図1によると、
日本人のおよめたり、主人公のセリフが座右の銘に漫画を読むという「時が経つのを忘れて

そ74%が漫画好きで、
下図２の
「漫画を

なったり、恋愛漫画に勇気をもらって

いられる」
幸せは、
「コト消費」としてとて読んだことで、プラスの影響を受けたこ

好きな人に告白したりなど、思い当たるも魅力的です。
そんな至福のひと時を体とがありますか？」という質問には、なん方も多いかもしれません。

験していただきたく「日常の延長」、
をコンと81.7%の方が「ある」と答えています。

このように漫画との親和性が高い日本

セプトとして楽しむ時間を提供している

実際に、「友達ができた」「価値観が変人ですが、没頭できる時間は意外と少な

大江戸温泉物語グループの施設では、

わった」など、時に人生を変えうる好影

いのではないでしょうか。
仕事や家事に漫画コーナーの充実を図っています。

データ

1 あなたはマンガを好きですか？※1

プラスの
2 マンガを読んだことで、影響を受けたことがありますか？※2

子どもの頃に好きだった漫画に浸る人もいれば、まるで絵 画を鑑 賞する
ように眺める人も。
楽しみ方は人それぞれ。

「大江戸温泉物語
君津の森」
ではソファ
も 充 実 。リラックスできる空間づくりも、
漫画コーナーの人気の秘訣です。

3 漫画を読んで受けた
具体的なプラスの影響（上位３位）※2

好きではない6.4%
どちらでもない19.1%

とても好きだ6

友達ができた …… 44.2％

18.3%

2位

32.7%

好きな方である

41.7%

1位

ない

ある

81.7%

“あなただけの時 間 ”を味わう、贅 沢

価値観が変わった ……14.2％

大衆演劇や専属歌手による歌謡ショ

コーナーでは、世代を問わず楽しめる

さっているようです。

3位

ーなどはお客様同士が共感し合う「共よう、
最新の話題作から不朽の名作ま

もしあなたが多忙な日常に疲れている

感型」、
カラオケや卓球、
ゲームコーナで幅広いジャンルの漫画を取り揃えてのなら、時計を外して、一度、
この静か

ーなどは
「参加型」
のエンターテインメいます。
お客様の中には、1時間以上滞な時間を体験してみてはいかがでしょ※1 出典：goo（NTTレゾナント（株））「マンガに関するアンケート」
に関する
調査結果
（2012年）ントと言えます。
それらをアクティブな在される方もいらっしゃるほどです。
好うか。子どもの頃に夢中で読んでいた“動”のエンターテインメントとするならきな漫画に浸るお客様が多くいる一方

懐かしい漫画や、シリーズが増えすぎ（株）※2 出典：カルチュア・コンビニエンス・クラブ「マンガに関するアンケート調査」（2013年）ば、
漫画コーナーはまさしく“静”のエンで、お母さんの長風呂を待っているのでていつしか途中で読むのをやめてしま

ターテインメント。
時間を忘れ、ゆっくり

しょうか、
お父さんと息子さんで書棚をった漫画。
そんな大好きな漫画たちがと読みたい漫画を通じて自分の世界に眺め、お互いの好きな漫画について語

あなたを待っています。

没頭できる、
なんとも贅沢な時間です。

り合っている姿を見かけることも。
お客

そして、
ここには、誰にも邪魔されない

大江戸温泉物語グループ施設の漫画様それぞれの過ごし方を楽しんでくだ“あなただけの時間”があります。

知識が増えた …………10.9％

7

大江戸温泉リートの特徴
1

ユニークな投 資 対 象

新たなニーズに応える温泉・温浴関連施設が軸

2

投資対象は余暇活用型施設

特徴

1
大江戸温泉リートの投資対象

大江戸温泉リートの投資対象は、人々の豊かで充実した余暇活用に応える施設です。
中でも「温泉・温浴」
は、古くから余暇の過ごし方に組み込まれてきた「文

男性客中心から女性客中心へ
昭和時代の温泉ニーズは宴会中心の男性向けが主流でしたが、現在は健康や美容に結びつくスパ効果やリラ
クゼーションなど、
カジュアルなレジャーへとニーズが変化しています。

化」
であり、その「温泉・温浴」
を軸に、さまざまなサービスが複合する温泉・温浴

ショッピング

宿泊関連施設を重点投資対象としています。
さまざまなサービスには、エンターテイエンター
テインメントンメント、スポーツ、
アミューズメント、宿泊、飲食、美容・健康増進などが挙げら
温泉・温浴

飲食

H＆BC

非日常から日常の延長にあるものへれ、ワクワクするような「コト消費」
を満たすためのメニューを構成しています。

特徴

そうした
「コト消費」
を提供する施設には、一つの施設の中に複数のサービスが2

テ ーマパーク（Health &Beauty Care）

アミューズ
メント

スポーツ

＋α

設置されている例や、特に都市部などにおいてはそれぞれのサービスが単独で

その他
サービス

施設化されている例もあり、それらすべてが大江戸温泉リートの幅広い投資ユ

女性客やファミリー層、シニア層を中心とした顧客ニーズは変化し、
たまに訪れる秘湯よりも、気軽で身近な日常の延長としての温泉・温浴関連施設がより求められています。

ニバースを形成します。

コト消 費 、体 験 型 消 費のマーケットが 拡 大「温泉を楽しむ」
から温泉を含めた「体験を楽しむ」
へ
特徴

3
成熟した消費社会である日本はもとより、近年では日本を訪れる海外からのお客様も含めて、「モノからコトへ」、
つまり
「体験
型」
の消費を通じて充実した時間消費や余暇活用を求める潮流があります。2018年の内閣府世論調査では、今後の生活にお温泉そのもの以外にも、
お得感のある食事や手軽に楽しめるエンターテインメントなど、楽しいひと時を共有する「コト化」が定着しています。

いて力を入れたいことの1位が「レジャー・余暇生活」となるなど、楽しみや人々とのふれあい、癒し・リラクゼーション、その時しかできない体験といった余暇活用に対する関心が高まっています。
コト消費の推移

顧客から支持される独自の「大江戸モデル」

今後の生活の力点（%）
100（複数回答）
（%）
0

80

32.7

37.0

41.0

42.3

42.6

10

20

30

40

スポンサーである大江戸温泉物語グループでは、独自のビジネスモデルにより、お客様の新たなニーズに対応することで、数多くのリピート顧客や「大江戸ブランド」のファン創出につなげています。

レジャー・余暇生活
資産・貯蓄
所得・収入

60

POINT

1

食生活
住生活

40

63.0

59.0

57.7

57.4

自動車・電気製品・家具などの耐久消費財

POINT

2

衣生活

20

その他

1980

1990

2000

■ サービス
（コト）

2010

2015

ない

■ 2018年6月調査

わからない■ 2017年6月調査■ 財（商品）※出典：消費者庁「平成28年度 消費者政策の実施の状況」

8

すばらしい眺望の温泉、
朝食・夕食合わせて100品目以上のバイキング
料理、
大衆演劇やコンサートなど、訪れる方が楽しめる取り組みが満載

自己啓発・能力向上

67.3

0

お客様目線のサービス

POINT

3

効率的なオペレーション
食材や備品の集中購買方式の採用、
きめ細かな原価管理、効率的なスタッフの配置など、施設運営の合理化・効率化を実現

高品質な
サービス

お手頃な
価格設定

集客を最大化するマーケティング
大都市圏からの好アクセスをはじめ、自社チャネルによるマーケティ
ング展開や会員システムなど、最適な集客施策を実施※出典：内閣府「国民生活に関する世論調査」（2018年）

9トップ メッセ ー ジ

客室稼働率 月次推移（第5期および前年同月）
第5期

前年同月

（%）

100

97.6

95

89.7

90
85
80

97.2

84.6

97.4
89.6
86.2

81.7

82.5

6月

7月

91.9

94.9

89.2

75
0

10

8月

9月

10月

11月

第5期の業績はほぼ想定どおりの着地の3施設の賃料を引き上げる
江戸温泉物語 きのさき」

サーとも協議し、問題解決に向けた対策を推進するこサー・パイプラインによる成長に加え、さまざまな企業ことに合意しました。
これは、2017 年 6月から2 年間、とで、既存保有施設の中長期的な収支の改善に努めと協業して多様な施設への投資可能性を広げること

第 5 期のテナント業績については、西日本の豪雨や台

変動賃料部分の固定化を行ってきた「大江戸温泉物てまいります。

風などの自然災害による影響も見られましたが、ポー語 レオマリゾート」において、2019 年 6月から変動をトフォリオ全体としては総じて堅調に推移しました。
し開始するにあたり、遊園地部分の設備などの更新費や「大江戸温泉物
かし、「大江戸温泉物語 伊勢志摩」用や戦略的投資などのテナント負担を考慮し、賃料負などが好調に推移する中、「 大江
語 長崎ホテル清風」

担率を引き下げることによって安定化を図るためです。

で、魅力的な投資機会を獲得し、その果実としてポー
トフォリオの分散と安定性の向上を図ってまいります。
すでに、スポンサー以外からの取得についてもいくつ

コト消費に注目した厳選取得で外部成長主導による投資主価値の向上へ

かの投資候補物件が固まりつつあり、取得に向けたプ
ロセスは着実に進展しています。

などは伸び悩みを見せるなど、施戸温泉物語 幸雲閣」

をはじめと
一方、
「 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風」

私たちは、「 温泉・温浴」を対象としたJ-REITとして注

今後も、主として外部成長による資産規模と時価総額

設ごとでは一部バラつきが生じました。
テナントに対しした3 施設においては、比較的賃料負担力に余裕があ目を集めていますが、本来の強みは「コト消費」「 体験の拡大を通じて、投資主価値の一層の向上を目指してはこれまでも、各施設の問題を共有し改善を求めてることから、賃料を引き上げ、
ポートフォリオ全体として型消費」に立脚した、余暇活用型施設を投資対象とした運用を行ってまいります。投資主の皆様におかれま

きており、今回も同様に、
バス直行便の増便などによるの賃料水準を維持するとともに、施設ごとの賃料負担ている点です。

しては、中長期的な視点で本投資法人の特長をご理

アクセスの改善や集客のための販売促進など、すでにの平準化を図ることが投資主価値の向上に寄与する

高齢化が進み、成熟した消費社会である日本では、余解いただき、
引き続きご支援を賜りますようお願い申し

具体的な対策を講じています。以上の結果、第 5 期のと判断しました。

暇時間の増加とともに余暇活用は今後も安定して伸上げます。

びが期待される分野です。
また、増加を見せるインバウ

分配金は、当初予想を若干上回る、
ほぼ想定どおりの

なお、第5期についてはほぼ予定どおりに着地すること着地となりました。

ができましたが、第 6 期については一部の施設で前期

ンド需要においても「体験型消費」を求める傾向はさ

また今般、私たちは、スポンサーでもあるテナントとのを下回る状況が予想されることや、更新投資による減らに強まっていくと考えています。
また、「コト消費」のコ「大江戸温泉物語 レオマ
協議により、2019年6月から

価償却費の増加が見込まれることから、残念ながら下ンテンツ自体も、インバウンドを迎える業態の多様化

リゾート」の賃料を引き下げ、あわせて「大江戸温泉物方修正することとしました。
また、第 7 期の分配金につや、イノベーションによる新たな業態の創造など、量だ「 鬼怒川観光ホテル」および「大語 長崎ホテル清風」

スポン
いては第 6 期と同水準を予想しています。今後、

けでなく質の向上が可能です。私たちは着実なスポン

大江戸温泉リート投資法人 執行役員
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表取締役社長11

決算・ポートフォリオハイライト

決算ハイライトポートフォリオハイライト（2018 年11月30日現在）

本 投 資 法 人の第 5 期の平 均 客 室 稼 働 率は 89.6%と高 稼 働で安 定 推 移しています。また、当期末のポートフォリオ全体の含み益は 34.4 億円となり、その結果、当期の業績は以下のとおりとなりました。今後も引き続き、中長期的に安定した分配金を確保できるよう、日々の運営に努めて
いきます。

第5期

第 6期

第7期

（2019年5月期）（2019年11月期）

実績

予想

予想

営業収益

1,450百万円

1,434百万円

1,434百万円

営業利益

714百万円

695百万円

694百万円

経常利益

578百万円

558百万円

558百万円

当期純利益

577百万円

557百万円

557百万円

2,466円（12円）

2,380円（12円）

2,380円（12円）（うち1口当たり利益超過分配金）

物件数（取得価格ベース）（2018年11月期）

1口当たり分配金

資産規模

367億円

14 物件

平均NOI利回り

マスターリース期間

7.2%

20 年

平均客室稼働率

総客室数

89.6%

1,369室（注）
各数値については単位未満を切り捨て、比率については小数第2位を四捨五入しています。

分配金について本投資法人は、の分配金に関し、通常の｢利益分配金｣として1口当たり2,454円、「一時
2019年1月22日開催の役員会において、第5期（2018年11月期）
差異等調整引当額」
として1口当たり12円をお支払いすることを決議し、2019年2月15日より分配金のお支払いを開始させていただきます。
今回の分配金のうち、上記「一時差異等調整引当額」
は「利益超過分配金」に該当しますが、税務上の「資本の払戻し」に該当するものではなく、「利益分配金」あくまで「一時差異等調整引当額」
は税務上の「利益分配金」と同じ配当所得扱いとなりますので、
上記1口当たり2,454円と1口当たり「一時差異等調整引当額」12円を合わせた2,466円全額が税務上の配当所得になります。
ご不明な点につきましては、最寄りの税務署または税理士などにご確認ください。

1213

ポートフォリオ一覧／マップ

s-1

ポートフォリオマップ（2018年11月30日現在）
s-8

大江戸温泉物語 伊香保

s-6

大江戸温泉物語 あわら

大江戸温泉物語 レオマリゾート

中国・四国圏で最大級、西日本でも有数のテーマパークを併設する、豊かな自然環境に囲まれた温泉・温浴関連施設
本施設はホテルレオマの森、ニューレオマワールドの2つのエリアで構成されています。周辺に丸亀城、金刀比羅
大江戸温泉物語 かもしか荘

s-2

大江戸温泉物語 伊勢志摩

s-13

大江戸温泉物語 きのさき宮、瀬戸大橋など観光スポットが数多くあるため、当該施設とあわせて周遊観光を楽しむこともできます。
また、鬼怒川観光ホテル

大江戸温泉物語 幸雲閣

s-1

s-7

大江戸温泉物語
レオマリゾートs-12
s-11

大江戸温泉物語
東山グランドホテルs-14

大江戸温泉物語 君津の森

s-9

ホテルレオマの森は瀬戸内海を見下ろす高台にあり、客室から周辺市街地および瀬戸内海・讃岐富士（飯野山）の景観を望めます。ニューレオマワールドのパークエリ
アでは、複数のアトラクションやイベントなどが充実しています。アジアの遺跡建造物が再現されたオリエンタル
トリップエリアでは、夜になると3Dプロジェクションマッ
ピングがモスク内で行われています。

大江戸温泉物語 あたみ

s-10

大江戸温泉物語
長崎ホテル清風s-4

伊東ホテルニュー岡部

s-3

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

s-5

s-2

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

241室

10,379百万円

85.4 %

香川県丸亀市大江戸温泉物語 伊勢志摩

中部・近畿圏の２つの大都市から集客可能な
英虞湾の自然と観光資源に恵まれた温泉・温浴関連施設

s-1

s-2

s-3

s-4

主に中部・近畿圏からのシニア層グループや、3 世代の家族連れを中心に利用されている本施設は、伊勢神宮やリアス式 海 岸を含む「 伊 勢 志 摩エリア」と呼ばれる一大観光地に立地しています。客室や大浴場、レストランなどから海を一望できるほか、施設内のダイニング会場
では、伊勢志摩の海の幸をふんだんに取り入れたバイ
キング料理を楽しめます。温泉施設としては、日の出が

s-5

s-6

s-7

s-8

s-9

望める大浴場および露天風呂を備えています。
また、桟橋にはクルーズ船が係留され、英虞湾クルーズのオプ
ションを提供するなど、ほかの施設との差別化を図って
います。

s-10

14

s-11

s-12

s-13

s-14

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

83 室

3,656百万円

93.8 %

三重県志摩市
15

s-3

s-5

伊東ホテルニュー岡部

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

夏には海水浴と花火でにぎわう「伊東温泉」に位置し、眺望が良好な温泉・温浴関連施設

西伊豆地方最古の温泉街である「土肥温泉」に位置し、駿河湾の夕陽を満喫できる温泉・温浴関連施設

本施設が位置する「伊東温泉」
は、平安時代に開湯し、日本施設が位置する「土肥温泉」
は、西伊豆地方最古の温

本有数の温泉観光地の一つとされ、関東・東海圏からの泉街で、西側は駿河湾に面し、南側は天城山系に囲ま

シニア層グループや、
ファミリーのリピーターを中心に利れ、自然、歴史、温泉の観光資源が豊富です。
さらに、大用されています。かつては、シニア層のお客様にはなじみ

半の客室からは駿河湾に臨む大パノラマビューを満喫す

深い施設であった伊東ホテルニュー岡部を大江戸温泉ることができます。
また、
ダイニング会場では、西伊豆の旬物語グループが活性化することで、その知名度に加え、おの食材を活かした和・洋・中それぞれの料理を堪能するこ

手頃な価格で利用できる施設として、人気を得ています。

とができます。温泉施設としては、大浴場と露天風呂、貸また、大浴場・庭園風呂・露天風呂などを備えており、それ切風呂に加え、駿河湾の見える大浴場、宿泊者が無料でぞれに楽しむことができます。なお、本施設は相模亭と駿利用できるプールも備えています。

河亭の2 棟で構成されており、本投資法人では相模亭を所有しています。
客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

73 室

2,657百万円

88.2 %

静岡県伊東市

64室

1,910 百万円

84.0 %

静岡県伊豆市※※※本投資法人が保有している相模亭の客室数を記載しています。客室稼働率については、駿河亭を含めた実績を記載しています。

s-4

s-6

大江戸温泉物語 あたみ

大江戸温泉物語 あわら

首都圏からのアクセスが良い「熱海温泉」に位置し、駅から徒歩圏内の温泉・温浴関連施設

関西の奥座敷といわれる「芦原温泉」に位置し、エンターテインメント機能も充実した温泉・温浴関連施設

熱海市は、「 熱海海上花火大会」で有名なサンビーチやあわら市は、
日本海に面し豊かな自然が残る地域で、全国「お宮の松」などの多くの観光資源を持ち、国際観光温的に有名な東尋坊や永平寺、越前ガニで有名な三国漁泉文化都市に指定されています。
「 熱海温泉」は奈良時港などが近く、1884年に開湯した「芦原温泉」を中心に観代に開湯したといわれ、長い歴史と温泉情緒にあふれた光業が盛んです。本施設はその「芦原温泉」に位置してい街です。そのような好立地に位置する本施設は、駅からます。館内には大衆演劇場「あわら座」
を備え、
月替わりで

徒歩圏内の熱海温泉街にある大型旅館で、高層部は相大衆演劇を開催することで熱心なリピーターに支持され模湾の景観が良く、花火大会を正面から観賞することがており、日帰り利用やランチビジネスにつなげています。
ダできます。温泉施設としては、大浴場に加え、海の見える

イニング会場では、北陸の海の幸をふんだんに使用した露天風呂を備えています。

豪華なバイキング料理が楽しめます。温泉施設としては、大浴場と男女それぞれ2つの露天風呂を備えています。

16

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

76室

2,997百万円

97.3 %

静岡県熱海市95 室

1,901 百万円

89.6 %

福井県あわら市
17

s-7

s-9

大江戸温泉物語 かもしか荘

大江戸温泉物語 君津の森

約1200年の歴史を有する「塩原温泉郷」に位置し、豊かな自然環境に恵まれた温泉・温浴関連施設

首都圏からのアクセスが良い「房総半島内陸エリア」に位置する温泉・温浴関連施設「塩原温泉郷」
は、開湯より約 1200 年の歴史を有し、6 種「房総半島内陸エリア」は、周辺には東京ドイツ村やマ類の異なる泉質の湯が湧いていることから人気を博していザー牧場、鋸山ロープウェイなどの人気の観光スポットます。本施設は、「 塩原温泉郷」の中心部からやや離れたが豊富で、館山自動車道や東京湾アクアラインにより、千山林の中に位置し、当初は県の保養施設として利用されて葉・東京・横浜方面からの車による利便性が高い、有数

おり、重厚感ある造りとなっています。
また、周辺には牧場、の観光エリアです。本施設は、重厚感のある地上 4 階建のスキーや紅葉も楽しむことができる「ハンターマウンテン塩センター棟、アリーナ棟、離れ7 棟から構成されています。

原」があり、館名さながらに野生のかもしかが時折敷地内

施設内のダイニング会場では、千葉県産の厳選された食に迷いこんでくるなど、豊かな自然環境に恵まれています。

材を豊富に使用した自慢の料理を味わうことができます。

ダイニング会場では、地元ならではの食材を用いた料理長

温浴施設としては、大浴場と屋上露天風呂を備えていま

自慢の料理を味わうことができます。温泉施設としては、大す。
また、日帰り利用も多く、ランチバイキング、ディナーバ

浴場と屋上露天風呂を備えています。

イキングとセットで楽しむお客様も多い施設です。

s-8

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

60室

1,222百万円

92.2 %

栃木県那須塩原市

41室

819 百万円

94.4 %

千葉県君津市s-10 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

大江戸温泉物語 伊香保

万葉集にもその名が登場する「伊香保」に位置し、2 種類の湯を楽しむことができる温泉・温浴関連施設

長崎市街地を一望できる夜景の名所「稲佐山」に位置する温泉・温浴関連施設「伊香保温泉」
は、歴史のある名湯であり、首都圏の奥座本施設が位置する「稲佐山」は、夜景の名所として知敷として、北関東を代表する温泉地の一つです。本施設

られ、一般社団法人夜景観光コンベンション・ビュー

は、「 伊香保温泉」の石段周辺、バスターミナル周辺、美ローからも、モナコ、香港とならび、世界新三大夜景と術館周辺の3エリアのうち、石段周辺エリアに属していまして認定されています。本施設は2017 年 4月にリニュー

す。施設内のダイニング会場では、伊香保ならではの郷土

アルオープンし、全客室から長崎の絶景をご覧いただ

料理や旬の食材を活かした創作料理などが楽しめます。

けるとともに、最上階に新設した露天風呂「展望の湯」

温泉施設としては、鉄分を含み褐色の「黄金の湯」と無色ではその大パノラマを満喫できます。
また、
自然豊かな

透明の「白銀の湯」の2 種類の湯を楽しむことができるほ

稲佐山中腹に立地しながら、JR 長崎駅までは車で約

か、
ユニークな
「釜風呂」
が設置されています。

10 分。周辺には長崎平和公園や旧グラバー住宅などがあり、世界遺産を含めた歴史的な観光地へも好アク
セスです。

18

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

40室

1,299百万円

97.4 %

群馬県渋川市100室

1,637 百万円

92.5 %

長崎県長崎市19

s-11 大江戸温泉物語 幸雲閣

s-13 大江戸温泉物語 きのさき

年間約104万人の観光客が訪れるこけしの名所「鳴子温泉郷」に位置する温泉・温浴関連施設

開湯1300年の歴史を誇る「城崎温泉」の北東部に位置する温泉・温浴関連施設「鳴子温泉郷」は 400 本近くの源泉を有し、日本にある開湯 1300 年の歴史を持つ「城崎温泉」
は、日本でも有数

天然温泉の 11 種類の泉質のうち9 種類が揃う、湯量もの温泉地で、7つの外湯が点在しており、本施設が提供

豊富な温泉地です。鳴子温泉郷の自然豊かな旅情を味する「城崎湯めぐりパス」と種類豊富な色浴衣などで、外わえる本施設では黒湯、白湯、混合泉の泉質や、黒い湯湯めぐりが楽しめます。
また、開放感あふれる大浴場に加花が舞う希少な源泉「車湯」、鳴子温泉で最大級の広え、半露天風呂の「げんぶの湯」と、露天風呂の「くるひのさを誇る「百畳露天風呂」を楽しめるなど、館内で湯めぐ湯」の2 種類を備えるほか、多彩なメニューやライブキッりをご堪能いただけます。
さらに、種類豊富なバイキング

チンなど、舌だけではなく、目にもおいしいバイキングでおメニューを特色としており、エントランスでは鳴子温泉の客様をもてなします。
さらに、JR 城崎温泉駅から徒歩 10

シンボルであるこけしがお出迎えします。

分強という好立地にあるため、鳥取砂丘や竹田城など周辺の観光名所へのアクセスも抜群です。

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

98 室

1,040百万円

85.4 %

宮城県大崎市103室

2,084 百万円

91.2 %

兵庫県豊岡市※※※本投資法人が保有している本館の客室数を記載しています。客室稼働率については、本投資法人が保有していない別館を含めた実績を記載しています。

s-12 鬼怒川観光ホテル

20

s-14 大江戸温泉物語 東山グランドホテル

東京の奥座敷の一つである「鬼怒川温泉」に位置する
温泉・温浴関連施設

開湯1300年以上の歴史を持つ奥羽三楽郷の一つ「東山温泉」に位置する温泉・温浴関連施設

日光市（栃木県）は、国内外で知名度のある日光東照宮

奥 羽 三 楽 郷の一つに数えられる「 東山温 泉 」は、竹 久や中禅寺湖などがあり、中でも「鬼怒川温泉」は、東京の夢二や与謝野晶子などの文豪に愛された湯の町です。
自奥座敷として発展してきた温泉地です。本施設は、人気然景観に恵まれた本施設では、湯量が豊富な露天風呂の日光・鬼怒川エリアに位置する自然浴と温泉とリラックから、東山の豊かな自然を眺めながら森林浴を楽しめるスをテーマにした癒しの宿で、広々とした10 種類のお風とともに、源泉かけ流し露天風呂付き客室も好評を博し

呂をご用意。女性のためのお肌にやさしいハーブ風呂やています。夜には西川流名取による日本舞踊ショーを毎

アロマ風呂を楽しめるほか、岩盤浴と露天風呂のある2つ

晩楽しめるほか、夏季には「会津磐梯山」の盆踊りを楽しの貸切風呂はファミリー連れにも喜ばれています。
そのほく体験できるイベントも開催しています。
さらに、本施設内

か、幅広いお客様に向けて、さまざまなタイプの宴会場やには居酒屋やカラオケルームもご用意しており、温泉・お会議場なども備えています。

食事のあともお楽しみいただけます。

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第5期 平均客室稼働率

所在地

172室

3,870百万円

89.6 %

栃木県日光市123室

1,230 百万円

88.9 %

福島県会津若松市
21

Ⅰ. 資産運用報告

1 資産運用の概況(1) 投資法人の運用状況等の推移
第1期

期別
営業収益
(うち不動産賃貸事業収益)
営業費用(うち不動産賃貸事業費用)
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
(対前期比)
純資産額(対前期比)
有利子負債額
出資総額(注4)
発行済投資口の総口数
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益(注5)
分配総額
1口当たり分配金(うち1口当たり利益分配金)(うち1口当たり利益超過分配金)
総資産経常利益率(注6)(年換算値)(注7)
自己資本利益率(注6)(年換算値)(注7)
期末自己資本比率(注6)(対前期増減)配当性向(注6)［その他参考情報］
当期運用日数(注8)
期末投資物件数
減価償却費
資本的支出額
賃貸NOI(Net Operating Income)(注6)
FFO(Funds from Operation)(注6)
1口当たりFFO(注6)
期末総資産有利子負債比率(LTV)(注6)

第2期

第3期

第4期

第5期

自 2016年 3月29 日
至 2016年11月30日

自 2016年12月 1 日
至 2017年 5 月31日

自 2017年 6 月 1 日
至 2017年11月30日

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
％
百万円
％
百万円
百万円
口
円
円
百万円
円
円
円
％
％
％
％
％
％
％

507
507
241
140
266
67
65
30,732−
15,818−13,52415,752
176,200
89,775
974
66
376
373
3
0.2
0.9
0.4
1.7
51.5
−
99.8

1,021
1,021
473
318
547
446
445
29,440△4.2
16,197
2.4
11,73515,752
176,200
91,925
2,526
446
2,533
2,526
7
1.5
3.0
2.8
5.6
55.0
3.5
100.0

1,032
1,032
513
355
519
421
420
29,208△0.8
16,171△0.2
11,62415,752
176,200
91,777
2,384
421
2,392
2,385
7
1.4
2.9
2.6
5.2
55.4
0.3
100.0

1,442
1,442
708
522
734
571
570
39,87536.5
21,22031.2
16,807
20,653
235,347
90,166
2,427
573
2,435
2,423
12
1.7
3.3
3.1
6.1
53.2
△2.1
99.9

1,450
1,450
735
541
714
578
577
39,106△1.9
21,2240.0
15,991
20,653
235,347
90,185
2,454
580
2,466
2,454
12
1.5
2.9
2.7
5.4
54.3
1.1
100.0

日
件
百万円
百万円
百万円
百万円
円
％

91
9
131
12
498
197
1,119
44.0

182
9
263
90
967
708
4,022
39.9

183
9
267
95
944
687
3,903
39.8

182
14
414
141
1,334
984
4,185
42.2

183
14
421
206
1,330
999
4,247
40.9

（注1）本投資法人の営業期間は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6ヶ月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日（2016年3月29日）から2016年11月末日までです。
（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注3）特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注4）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
（注5）第1期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数（67,589口）で除することにより算定しています。なお、実質的な資産運用期間の開始日である2016年9月1日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数（176,200口）により算出した1口当たり当期純利益は373円です。
また、第4期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数（234,960口）で除することにより算定しています。
（注6）以下の算定式により算出しています。
総資産経常利益率

経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100
なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日（2016年9月1日）
時点の総資産額を使用しています。

自己資本利益率

当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100
なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日（2016年9月1日）
時点の純資産額を使用しています。

期末自己資本比率

期末純資産額÷期末総資産額×100

配当性向

1口当たり分配金（利益超過分配金を含みません）÷1口当たり当期純利益×100
なお、第1期及び第4期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています（小数第1位未満を切り捨てています）。
分配金総額（利益超過分配金を含みません）÷当期純利益×100

賃貸NOI（Net Operating Income）

不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用＋減価償却費
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

FFO（Funds from Operation）

当期純利益＋減価償却費−不動産等売却損益
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

1口当たりFFO

FFO÷発行済投資口の総口数

期末総資産有利子負債比率（LTV）（借入金残高＋投資法人債発行残高）÷総資産額×100（注7）第1期については実質的な運用日数91日（2016年9月1日から2016年11月30日まで）に基づいて年換算値を算出しています。
（注8）第1期の運用日数は、実質的な運用日数91日（2016年9月1日から2016年11月30日まで）を記載しています。

22(2) 当期の資産の運用の経過① 投資法人の主な推移

大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投信法に基づき2016年3月29日に設立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長
第119号）。
その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル（注1）が導入された温泉・温浴関連施設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ（注2）からのサポートを最大限活用した成長戦略」を基本方針に、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016年8月31日に株式会社
東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3472）、2016
年9月1日に温泉・温浴関連施設（注3）9物件（取得価格（注4）の合計26,844百万円）を取得しました。前期期初には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、2017年12月4日に温泉・温浴関連施設5物件（取得価格の合計
9,861百万円）を追加取得しました。その結果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は14物件（取得価格の合計36,705百万円）、また当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。

（注1）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。
（注2）「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社（以下「スポンサーグループ親会社」といいます。）及び大江戸温泉物語株式会社（以下、「大江戸温泉物語」といい、スポンサーグループ親会社と併せて「スポンサー」ということがあります。）並びにその連結子会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第8条第3項に規定する子会社をいい、本資産運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。
（注3）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設（温泉その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。）及び温浴施設をその中心的な用途の1つとして含む旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークその他のレジャー施設（これらの複合用途を含みます。）等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の1つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施設とします。
（注4）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）の百万円未満を切り捨てて記載しています。

② 投資環境と運用実績

当期の我が国の経済状況は、海外需要の弱さ等による民間企業設備投資の下方修正に加えて、相次いだ自然災害に伴う消費意欲減退や、生産・輸送の制約といった一過性要因が重なり、2018年7月から9月期の実質GDP成長率（2次速報）は前期比年率マイナス2.5％と厳しい状況で推移いたしました。そうした中で、サービス消費については酷暑を受けて外出が控えられたこと等から、四半期ぶりに若干の減少が見られましたが、基調としては引き続き底堅い推移を見せていると本投資法人は考えています。
温泉利用状況については、環境省自然環境局「温泉利用状況」によれば、2013年度以降2016年度まで、宿泊施設数
及び年度延宿泊利用人員については安定して推移しており、温泉に対する需要は中長期にわたり安定的に確保されています。
このような環境の中、本投資法人においては、当期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格の合計
36,705百万円）の当期末現在における賃貸借の稼働率（注1）はマスターリース契約により100.0％を維持しています。
また、当期における保有施設のテナント業績において、客室稼働率（注2）は保有する14物件の平均で89.6％と前年同期間比では微減したものの安定的な高い水準で推移しました。その結果、保有する14物件の平均ADR（注3）、RevPAR（注4）及び売上高の期中累計は、前年同期間の実績を上回りました。
この背景には、テナントである大江戸温泉物語グループの運営能力に加えて、前述の環境省自然環境局「温泉利用状
況」の推移からも推測できるように、消費動向が短期的に変動するなかで温泉に対する需要は比較的安定的に確保されているという背景があるものと本投資法人は考えています。
一方、施設別のテナント業績については、稼働率や売上の状況に加え、売上原価や経費も加味した利益面において、物件毎に好不調の差が生じた部分もありました。本投資法人としては、テナントの業績につき施設ごとの状況をモニタリン
グし、各施設の競合環境やマーケット動向、テナントの販売・運営方針等にも引き続き留意して、コミュニケーションを継続していく必要があると考えています。なお、かかる施設別の状況を踏まえ、保有施設における今後の賃料収入の安定化を図ることを主な目的として、当期終了後の2019年1月22日に、テナントである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社、及び株式会社レオマユニティーとの間で、一部物件の賃料改定等を実施することを決定しました（詳細については、(5) 今後の運用方針及び対処すべき課題 ②今後の運用方針及び対処すべき課題 b.内部成長戦略 i.安定性を重視した賃料ストラクチャーをご参照下さい）。
当期末に取得した鑑定評価額は、前期末（2018年5月末）に取得した前期末保有施設14物件の評価額において、前期末比120百万円の増加となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注5）については、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下等の結果、含み益が3,448百万円となりました。
また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、オペレーター兼テナントでもある大江戸温泉物語グ
ループとのスポンサーサポート契約に基づく協働により、保有物件の状況及び特性等を考慮した修繕及び資本的支出に関する計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。
（注1）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいいます。
（注2）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）（注3）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値をいいます。
（注4）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
（注5）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計−貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。）

23

③ 資金調達の概要

当期においては、取得資産等にかかる消費税の還付を受けたことに伴い、2018年9月28日付で短期借入金580百万円
について全額期限前弁済を行いました。また手元資金により2018年7月末日及び10月末日に各々93百万円、11月末日に50百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は15,991百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は40.9％となっています。

④ 業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,450百万円、営業利益714百万円、経常利益578百万円、当期純利益
577百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金（利益超過
分配金は含みません。）を2,454円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上に関する所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条
第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの利益超過分配金を12円としました。
この結果、当期の投資口1口当たり分配金は、2,466円（うち、投資口1口当たりの利益超過分配金12円）としました。

本投資法人の設立から当期末（2018年11月30日）までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりで
す。
年月日

摘要

2016年 3 月29日
2016年 8 月30日
2017年12月 1 日
2017年12月26日

私募設立
公募増資
公募増資
第三者割当増資

出資総額（千円）
増減
残高
200,000
200,000
15,552,576
15,752,576
4,667,053
20,419,629
233,394
20,653,023

発行済投資口の総口数（口）
増減
残高
2,000
2,000
174,200
176,200
56,330232,530
2,817
235,347

備考
（注1）
（注2）
（注3）
（注4）

（注1）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格100,000円で投資口を発行しました。
（注2）1口当たり発行価格93,000円（発行価額89,280円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり発行価格85,937円（発行価額82,852円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり発行価額82,852円にて、借入金の返済又は将来の特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当することを目的として、野村證券株
式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。
（注5）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

[投資証券の取引所価格の推移]
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおりです。
最高（円）
最低（円）

当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり
一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分
配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）

(千円)
(千円)
(千円)
(円)
(千円)
(円)
(千円)
(円)

自 2016年 3 月29日
至 2016年11月30日

65,834
111
66,251376
65,722
373
528
3

第2期

自 2016年12月 1 日
至 2017年 5 月31日

445,238157
446,3142,533
445,081
2,526
1,233
7

第3期

自 2017年 6 月 1 日
至 2017年11月30日

420,33093421,4702,392
420,237
2,385
1,233
7

第4期

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

570,366
120
573,0692,435
570,245
2,423
2,824
12

第5期

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

577,741199
580,3652,466
577,541
2,454
2,824
12

(千円)

528

1,233

1,233

2,824

2,824

(円)

3

7

7

12

12

(千円)

−

−

−

−

−

(円)

−

−

−

−

−

(5) 今後の運用方針及び対処すべき課題① 想定される将来動向(3) 増資等の状況

期別

第1期

期別

第1期

自 2016年3月29日 至 2016年11月30日

90,50074,300

第2期

自 2016年12月1日 至 2017年5月31日

93,00078,500

第3期

自 2017年6月1日 至 2017年11月30日

92,50085,400（注）本投資法人の投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されたのは2016年8月31日です。

第4期

自 2017年12月1日 至 2018年5月31日

91,00084,100

第5期

自 2018年6月1日 至 2018年11月30日

88,20084,100(4) 分配金等の実績
当期の投資口1口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）は、2,466円としました。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,454円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税
会不一致（投資法人計算規則第2条第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

次期以降の我が国の経済状況については、未だ不透明な米中通商協議の行方、米国金利引き上げの動向、英国のEU脱退シナリオの展開、中国経済の動向及び原油価格に影響をもたらす中東情勢等、海外におけるグローバル経済に影響を与える事象に引き続き留意が必要です。内需に関しては、改元に伴うご祝儀ムードの醸成やゴールデンウイークにおける10連休等の消費喚起イベントも控え、労働需給ひっ迫化に伴う雇用者報酬増加が見込めれば、個人消費へのプラスの影
響も期待できます。その一方で、2019年10月に予定される消費税の引き上げに伴う個人消費へのマイナス面及び消費税引き上げと同時に実施が検討されている各種対策の内容見極め等には引き続き留意が必要です。
このような環境の中、本投資法人の重点投資対象である温泉・温浴関連施設に関連するセクターは、「コト消費」（注1）の代表的な存在であり、これまでも長期的に安定した需要を示してきたことに加え、その主要顧客である分厚くかつ増加を続けるシニア層やその子供世代であるファミリー層の存在、加えて観光立国政策の進捗に伴う外国人観光客の温泉への需要拡大も期待され、今後もその需要は全体として引き続き安定的に推移すると考えています。
さらに、本投資法人が投資対象とする余暇活用型施設（注2）に関連するセクターについても、日本が成熟消費社会であることに加え、アクティブなシニア層の拡大や働き方改革による余暇時間増加等を背景として、QOL（注3）向上への関心が一層高まっており、その結果としてレジャー、エンタテインメント及びアミューズメント等のコト消費の拡大が見込まれると本投資法人は考えています。また、ホテルセクターについても、政府の観光立国政策の進捗に伴い、依然増加する訪日外国人客数の増加や、日本人宿泊者数の安定した需要を背景として宿泊部屋数の供給増も継続しており、マーケ
ットは拡大していくものと本投資法人は考えています。
そうしたなかで本投資法人の保有施設の業績については、施設毎の差異はあるものの、全体としては比較的安定した推移を期待できるものと考えています。
（注1）「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。
（注2）「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。
（注3）「QOL」とは、「Quality Of Life」の頭文字をとった略称で、人々の「生活の質」といいます。成熟消費社会においては、QOLの向上が消費活動の目的として、より注目されています。

② 今後の運用方針及び対処すべき課題

ａ. 外部成長戦略
i. スポンサー・パイプラインの活用
温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、後継者不足問題や施設老朽化による競争力低下等の理由から、廃業に踏み切る旅館やホテルの売却案件は多く、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案件数も継続して多く見られます。
大江戸温泉物語グループの2018年1月から2018年12月までの1年間の温泉・温浴関連施設の取得実績は、2018
年4月に「大江戸温泉物語 ホテル木曽路」（長野県木曽郡）、2018年10月に「タラサ志摩ホテル＆リゾート（注1）」（三重県鳥羽市）の合計2施設となっていますが、今後も継続的な取得が見込まれるものと本投資法人は考えています（注2）。
本投資法人には、2017年11月1日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また同グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活用することにより、主として大江戸温泉物語グループが保有運営する大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得する方針です。
（注1）大江戸温泉物語グループの取得前の旧称です。本書の日付現在、リニューアルオープンに向けて準備中であり、施設名は未定です。
（注2）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

24

25

ii. 資産運用会社独自のネットワークの活用とスポンサー拠出物件以外の物件の取得
本投資法人は、重点投資対象である温泉・温浴関連施設について、大江戸温泉物語グループが運営する施設を今後も中心的に取得する方針であることに加え、本資産運用会社独自のネットワークの活用により、大江戸温泉物語グループ以外が運営する多様な温泉・温浴関連施設の取得を行っていきます。また、本投資法人は、投資法人規約及び運用ガイドラインに定める範囲内で、温泉・温浴関連施設に代表され、消費者に豊かな余暇時間の過ごし方を提供する
余暇活用型施設を幅広く投資対象としています。その中で、温泉・温浴関連施設以外の物件についても、ポートフォ
リオの分散とバランスに配慮した取得を積極的に進めていきます。「温泉・温浴」をはじめとして、近年注目を集める「コト消費」を切り口に、主要な都市部並びにマーケットの規模が大きく、利用者となりうる潜在顧客数を多く見込める立地、将来的に安定稼働が見込まれるオペレーションを有する事業用不動産の情報を取得し、優先交渉権の確保などを通じた厳選投資を実施していきます。また、こうした投資対象に関する情報は、本資産運用会社に多く持ち込まれ、さらに独自のネットワークを通じた潜在的売主へのアプローチも寄与して検討案件は増えつつあり、優先交渉権の確保の事例も積み上げつつあります（注）。
本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設、並びにこれらの複合施設であり、これらはすべて余暇活用型施設ということができます。本投資法人は、施設の中心的な用途の一つとして温泉・温浴の区画を有する温泉・温浴関連施設を重点投資対象としつつ、幅広く取得活動を行なっていくことを通じ、ポートフォリオの規模拡大とリスク分散を図ることができると考えています。
（注）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

ｂ. 内部成長戦略
i. 安定性を重視した賃料ストラクチャー
本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOPに連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し（注1）、かつ修繕費は原則テナント負担とすることで、キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績が良好な時期にはGOPに連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。
なお、本投資法人は、2019年1月22日付で、2019年6月1日を効力発生日として、大江戸温泉物語 レオマリゾー
ト、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル、大江戸温泉物語 きのさき（以下「本４物件」といいます。）について、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマユニティー（以下、個別に又は総称して「賃借人」といいます。）との間でそれぞれ締結している停止条件付定期建物等賃貸借契約兼建物等管理業務
委託契約（その後の変更を含み、以下、個別に又は総称して「原契約」といいます。）に定める固定賃料（注2）に関する賃料改定（以下「本改定」といいます。）及び本４物件のうち大江戸温泉物語 レオマリゾート、鬼怒川観光
ホテルの2物件について原契約に定める変動賃料（注3）計算方法の一部変更（以下「本変更」といいます。）を賃借人との間で行うことにつき、決定しました。
本改定に際して、各物件の取得時に設定した固定賃料の水準の適正性について、これまでの賃借人による当該物件の運営実績を踏まえて賃借人との間で協議しました。
その結果、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、その敷地内に遊園地・テーマパーク部分を擁し、賃借人の保有に係る遊技機や各種設備等が多いため、賃借人によるその更新費用の負担が大きく、また、賃借人によるバリューアップ投資等の必要性も高いと考えられることから、現在行っている変動賃料部分の固定化期間（2017年6月
1日から2019年5月末まで）が終了する2019年6月1日以降、固定賃料を引き下げ賃借人の賃料負担を軽減することとしました。本投資法人としては、かかる改定により、大江戸温泉物語 レオマリゾートの将来にわたる賃料収入の安定化を促進し、施設の競争力向上に資する賃借人による各種バリューアップのための施策を促すことができると判断しました。
大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきの3物件については、現状の賃料総額を踏まえると、GOP（注4）に対する賃料負担率が比較的低く、賃借人による賃料支払余力が認められるた
め、それぞれの固定賃料を増額し、結果として、大江戸温泉物語 レオマリゾートにおける固定賃料の減額を加味しても、ポートフォリオ全体としての固定賃料総額を現状どおり維持することとなる改定を行うこととしました。なお、これらの3物件については、GOPに対する賃料負担率はポートフォリオの平均と比較して低いため、固定賃料を増額したとしても、賃料負担率は適正範囲内に留まると考えています。
また、変動賃料は、直近1年間の修正後GOP（注5）に一定の係数を乗じた額が固定賃料年額を上回る場合に発生するとされていますが、本変更は、大江戸温泉物語 レオマリゾートと鬼怒川観光ホテルについて、当該一定係数を本改定に併せて修正するものです。
本投資法人は、本改定及び本変更により、本投資法人の収受する固定賃料総額を維持しつつ大江戸温泉物語 レオ
マリゾートの賃料収入の安定化を図ることに加え、ポートフォリオにおける最大物件である大江戸温泉物語 レオマ
リゾートの賃料収入全体に占める割合を引き下げることによる分散の促進、及び保有する施設ごとの賃料負担率の平準化を図ることで、将来的なキャッシュ・フローの安定性を高める効果があると考えます。
今後も中長期的な視点で競争力強化の施策を積極的に講じていくことにより、分配金の安定化に加え、長期的な投資主価値の向上に努めていきます。

（注2）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注3）「変動賃料」とは、各施設に関する直近1年間（毎年12月からの6か月間については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。）（以下、これらの1年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）における各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の係数を乗じた額となります（年額。月額はその12分の1）。以下同じです。なお、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、2017年6月1日から2019年5月末までは変動賃料部分の固定化を実施しているため、2019年5月に終了する6か
月間は31百万円となり、2019年6月以降は上記の算出方法により算出される金額となります。
（注4）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。
（注5）「修正後GOP」とは、修正後GOP計算期間に係る各施設のGOPから、テナントが負担する各施設に関する不動産関係費用（租税公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。但し、各賃貸借契約に基づき本投資法人が各施設に関し負担すべき各施設及び各施設内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額を除きます。）を控除した額をいいます。

ii. キャパシティー拡大による収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注1）
本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル（注2）を有する既存物件に対しては、増改築による客室数増加等の積極的な戦略的CAPEXを仕掛け、保有資産のオペレーターが本来獲得すべき潜在的な収入の増加
や、施設内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を目指しています。
また、温泉・温浴関連施設における付加価値創造ノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの緊密なコミュニケーションに基づく協働により、施設競争力の強化に資する露天風呂等の改修や増設、バイキング会場の顧客動線改善
等オペレーションの改善につながる様々な施策、各種集客イベント等、投資法人として可能な協力を行うことや、その他テナントの各種施策に対して施設保有者の立場で積極的に関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
（注1）「CAPEX」は、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出をいいます。
（注2）「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。

ｃ. 財務戦略本投資法人は、保守的な財務基盤の確立を重視しつつ、機動性な財務戦略を実行していきます。
LTV水準は、原則として60%を上限としていますが、資金余力の確保に留意しつつ、当面は40%程度を目安とし、巡航ベースでのLTVは保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。デット・ファイナンスについて
は、資産規模の拡大に伴う必要資金の調達を確保すべく、既存の借入先との良好な関係の維持、強化に加えて資金調達先の多様化を図ります。また、ポートフォリオの規模拡大とリスク分散の進展に合わせたリスクプレミアムの低下による金融コストの低減を目指します。またリファイナンスリスクを低減するため、有利子負債の返済期限の分散・平準化を図ります。

(6) 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）
本投資法人は、2019年１月31日付で、その保有資産のうち、大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさき（以下「本４物件」といいます。）について、大江戸温泉物語ホ
テルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマユニティー（以下、個別に又は総称して「賃借人」といいます。）との間でそれぞれ締結している停止条件付定期建物等賃貸借契約兼建物等管理業務委託契約（その後の変更を含み、以下、個別に又は総称して「原契約」といいます。）に関する変更契約（以下、個別に又は総称して「本件変更契約」といいます。）を締結する予定です。
本件変更契約の主な内容は、2019年６月１日を効力発生日として、①本４物件について原契約に定める固定賃料に関する賃料改定及び②本４物件のうち大江戸温泉物語 レオマリゾート及び鬼怒川観光ホテルの２物件について原契約に定める変動賃料の計算方法の一部変更を行うものです。

（注1）各保有資産に係る賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。

26

27

2 投資法人の概況(4) 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者(1) 出資の状況
第1期

期別発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数
出資総額（注）
投資主数

（口）
（口）
（百万円）
（人）

（2016年11月30日）

10,000,000
176,200
15,752
12,225

第2期（2017年5月31日）

10,000,000
176,200
15,752
12,912

第3期（2017年11月30日）（注）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

10,000,000
176,200
15,752
13,336

第4期（2018年5月31日）

10,000,000
235,347
20,653
18,263

第5期（2018年11月30日）

10,000,000
235,347
20,653
19,341

2018年11月30日現在における主要な投資主は以下のとおりです。

26,19924,266
9,246
7,423
4,518
1,376
1,250

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合(％)(注)
11.13
10.31
3.92
3.15
1.91
0.58
0.53

1,127

0.47

1,102

0.46

1,000
77,5070.42
32.93

所有投資口数（口）

氏名又は名称
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
大江戸温泉物語株式会社
野村信託銀行株式会社（投信口）
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIOSSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNTAVIVA INVESTORS INVESTMENT FUNDS ICVC - AVIVA INVESTORSMULTI-STRATEGY TARGET RETURN FUND
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY FOR STATE STREETBANK LUXEMBOURG SCA ON BEHALF OF ITS CLIENTS: CLIENT OMNI
OM25
飛騨信用組合合計（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

2018年11月30日現在における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。

執行役員

氏名又は名称
今西

文則

鈴木

健太郎

本行

隆之

監督役員

（注1）

会計監査人

PwCあらた有限責任監査法人

名称
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
税理士法人平成会計社

主な兼職等
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表取締役社長
柴田・鈴木・中田法律事務所
丸紅プライベートリート投資法人 監督役員
シロウマサイエンス株式会社 取締役
のぞみ監査法人 代表社員
Hamee株式会社 監査役
株式会社Stand by C 京都 代表取締役
株式会社ライトアップ 監査役
株式会社NHKビジネスクリエイト 監査役
株式会社みらいワークス 監査役
株式会社NHKアート 監査役
株式会社インフキュリオン・グループ 監査役−(1) 本投資法人の資産の構成
2018年11月30日現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。
資産の
種類

不動産

用途等

地域等

温泉・温浴
関連施設

東海
四国
関東
東北
近畿
北陸
九州

不動産 合計預金・その他の資産
資産総額計

第4期
2018年5月31日現在
保有総額
資産総額に対する比率
（百万円）
（％）
11,031
27.7
10,466
26.2
7,251
18.2
2,331
5.8
2,171
5.4
1,925
4.8
1,670
4.2
36,849
92.4
3,026
7.6
39,875100.0

第5期
2018年11月30日現在
保有総額
資産総額に対する比率
（百万円）
（％）
10,96728.0
10,444
26.7
7,178
18.4
2,316
5.9
2,159
5.5
1,914
4.9
1,653
4.2
36,633
93.7
2,472
6.3
39,106100.0（注1）地域等は都道府県を北海道・東北・関東・甲信越・東海・北陸・近畿・四国・九州に区分し、それぞれのエリアに所在する施設を集計しています。
（注2）保有総額は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
（注3）資産総額に対する比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。

(3) 役員等に関する事項

（注1）

委託区分
資産運用会社
資産保管会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）
一般事務（機関運営）受託者
一般事務（会計・税務）受託者

3 投資法人の運用資産の状況(2) 投資口に関する事項

役職名

2018年11月30日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。

当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）（注2）
−
1,800

1,800

7,500

（注1）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
また、監督役員は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注2）執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。また、監督役員については、当期において支給した額、会計監査人については当期の監査に係る報酬として支払うべき額（概算額）を記載しています。
（注3）会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

28

29

(2) 主要な保有資産(3) 不動産等組入資産明細

2018年11月30日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート（注5）

期末帳簿価額（百万円）（注1）

10,444

賃貸可能面積
（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ニューレオマワールド＞
40,573.63＜ニューレオマワールド＞
40,573.63

9,782.37

9,782.37

稼働率
（％）

100.0

2018年11月30日現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。

対総不動産賃貸
事業収益比率
（％）
（注4）

30.4

大江戸温泉物語
伊勢志摩

3,520

伊東ホテルニュー岡部

2,661

10,211.46

10,211.46

100.0

6.3

2,922

8,469.22

8,469.22

100.0

7.3

1,863

6,125.84

6,125.84

100.0

4.3

1,914

14,132.27

14,132.27

100.0

5.5

1,216

5,947.80

5,947.80

100.0

3.2

1,306

5,177.18

5,177.18

100.0

3.2

842

8,660.20

8,660.20

100.0

2.2

1,653

11,114.69

11,114.69

100.0

4.7

1,044

10,843.89

10,843.89

100.0

3.6

大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

100.0

8.2

3,812

22,402.38

22,402.38

100.0

10.4

2,159

10,602.89(注6)

10,602.89
(注6)

100.0

5.8

1,272

16,602.03

16,602.03

100.0

4.7

36,633203,968.27

203,968.27

100.0

100.0

主たる用途

温泉・温浴
関連施設

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
−

（注1）「期末帳簿価額」は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
以下同じです。
（注2）「賃貸可能面積」は2018年11月30日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
（注3）「賃貸面積」は2018年11月30日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
なお、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2018年11月30日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（71,790.51㎡）に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載
しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
（注4）「対総不動産賃貸事業収益比率」は、当期における各物件の不動産賃貸収益の全物件に係る合計額に対する比率を、小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
（注5）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。
（注6）本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置き場及び自家発電機庫の床面積を含みません。

30

不動産等の名称

所在地

所有形態

大江戸温泉物語
レオマリゾート

香川県丸亀市不動産

大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市不動産

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

賃貸可能面積（㎡）＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42

期末帳簿価額（百万円）

期末算定価額（百万円）（注1）

10,444

10,9009,782.37

3,520

3,840

不動産

10,211.46

2,661

2,820

静岡県熱海市不動産

8,469.22

2,922

3,220

静岡県伊豆市不動産

6,125.84

1,863

2,020

福井県あわら市

不動産

14,132.27

1,914

2,000

栃木県那須塩原市

不動産

5,947.80

1,216

1,270

群馬県渋川市不動産

5,177.18

1,306

1,380

千葉県君津市不動産

8,660.20842862

長崎県長崎市不動産

11,114.69

1,653

1,930

宮城県大崎市不動産

10,843.89

1,044

1,250

栃木県日光市不動産

22,402.38

3,812

4,620

兵庫県豊岡市不動産

10,602.89
(注2)

2,159

2,490

福島県会津若松市

不動産

16,602.03

1,272

1,480

−

203,968.27

36,63340,082−＜ニューレオマワールド＞
40,573.63（注1）「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、決算期である2018年11月30日を価格時点とする不動産鑑定評価機関（一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社立地評価研究所）による不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、当該期末算定価額は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。なお、各不動産鑑定評価機関と本投資法人との間に、利害関係はありません。
（注2）本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置き場及び自家発電機庫の床面積を含みません。

31

4 保有不動産の資本的支出

本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の状況は以下のとおりです。

不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
伊勢志摩

第4期
第5期
（2017年12月1日〜2018年5月31日）（2018年6月1日〜2018年11月30日）
テナント
不動産賃貸 対総不動産
テナント
不動産賃貸 対総不動産
稼働率
稼働率
総数
事業収益
賃貸事業
総数
事業収益
賃貸事業
（期末時点）（期末時点）
（注）
〔期間中〕
収益比率
（注）
〔期間中〕
収益比率
（％）
（％）
（期末時点）（百万円）（％）（期末時点）（百万円）（％）

伊東ホテルニュー岡部
大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

1

100.0

442

30.6

1

100.0

441

30.4

1

100.0

119

8.3

1

100.0

119

8.2

1

100.0

91

6.3

1

100.0

90

6.3

1

100.0

105

7.3

1

100.0

105

7.3

1

100.0

62

4.4

1

100.0

62

1

100.0

78

5.5

1

100.0

1

100.0

46

3.2

1

1

100.0

45

3.2

1

100.0

32

1

100.0

1

(1) 資本的支出の予定
本投資法人が2018年11月30日現在保有する資産に関し、2018年11月30日現在計画している第6期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
不動産等の名称

所在地

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市

ガス給湯器転換工事

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

静岡県伊豆市

給水給湯配管更新工事

4.3

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市

79

5.5

100.0

46

3.2

大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市

1

100.0

46

3.2

2.3

1

100.0

32

2.2

67

4.7

1

100.0

68

4.7

100.0

50

3.5

1

100.0

51

3.6

1

100.0

148

10.3

1

100.0

150

10.4

1

100.0

83

5.8

1

100.0

84

5.8

1

100.0

67

4.7

1

100.0

68

4.7

2

100.0

1,442

100.0

2

100.0

1,450

100.0

（注）「テナント総数」は、本投資法人を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの総数を記載しています。なお、「テナント総数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。

(4) 再生可能エネルギー発電設備等明細表
2018年11月30日現在、該当事項はありません。

(5) 公共施設等運営権等明細表
2018年11月30日現在、該当事項はありません。

(6) 有価証券組入資産明細
2018年11月30日現在、該当事項はありません。

目的

給水管更新工事
宴会場エアコン新設工事
外壁改修工事

工事予定金額（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額

予定期間
自 2018年11月
至 2018年12月
自 2019年 2 月
至 2019年 3 月
自 2019年 1 月
至 2019年 2 月
自 2019年 4 月
至 2019年 4 月
自 2019年 3 月
至 2019年 4 月

22

−

−

20

−

−

18

−

−

10

−

−

10

−

−

(2) 期中の資本的支出
本投資法人が2018年11月30日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計206百万円です。
なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
不動産等の名称
大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル所在地
香川県丸亀市
静岡県伊豆市大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市大江戸温泉物語
東山グランドホテル

福島県
会津若松市

目的

期間

中央監視システム
設備更新工事
従業員用エレベーター
更新工事
従業員用エレベーター
更新工事

自 2018年 6 月
至 2018年10月
自 2018年 9 月
至 2018年10月
自 2018年 9 月
至 2018年10月
自 2018年 9 月
至 2018年10月
自 2018年 6 月
至 2018年 7 月

外壁改修工事パッケージ空調機更新工事

工事金額（百万円）
39
19
18
12
15

(3) 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
営業期間
当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）

第1期

第2期

第3期

第4期

第5期

−
62
−
62

62
−
−
62

62
−
−
62

62
32
−
94

94
−
−
94

自 2016年 3 月29日 自 2016年12月 1 日 自 2017年 6 月 1 日 自 2017年12月 1 日 自 2018年 6 月 1 日
至 2016年11月30日 至 2017年 5 月31日 至 2017年11月30日 至 2018年 5 月31日 至 2018年11月30日(7) その他資産の状況
2018年11月30日現在、前記「（3）不動産等組入資産明細」に記載の資産以外にその他の特定資産の組入れはありま
せん。

(8) 国及び地域ごとの資産保有状況
2018年11月30日現在、日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

32

33

5 費用・負債の状況(1) 運用等に係る費用明細

区

借入先(単位：千円)第4期

項目

自 2017年12月1日

資産運用報酬（注）資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他費用
合計

自 2018年6月1日

125,606
1,715
14,9333,600
39,522
185,377

至 2018年11月30日

129,310
1,778
16,9173,600
42,209193,816

株式会社三井住友銀行（注）「資産運用報酬」については、上記とは別に、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入する「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、第4期には取得原価に含まれる取得報酬49,305千円が発生しています。

(2) 借入状況
2018年11月30日現在における借入金の状況は以下のとおりです。
区
短
期
借
入
金

1
年
内
返
済
予
定
の
長
期
借
入
金

分

借入日

当期首残高

当期末残高

2017年
12月4日

580,000−

小計

580,000−

株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社伊予銀行
株式会社福岡銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三重銀行

1,403,608
1,159,208
1,545,611
966,007
483,003
483,003
483,003289,80237,987
19,4807,792
9,740

1,389,496
1,147,554
1,530,072
956,295
478,147
478,147
478,147
286,888
37,987
19,480
7,792
9,740

11,00011,00043,09015,500
7,750
3,100
3,100
15,492
15,492
15,492
15,492
9,295
3,098
3,098

43,09015,500
7,750
3,100
3,100
15,492
15,492
15,492
15,492
9,295
3,098
3,098

450,000

400,000

7,499,250

7,380,750

借入先
株式会社三井住友銀行

株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社東邦銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三重銀行
株式会社栃木銀行
株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互会社
株式会社高知銀行
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
小計

34

2016年
9月1日

2016年
9月1日
2016年
9月1日
2017年
12月4日

2017年
12月4日

2018年
5月31日

株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三重銀行

第5期

至 2018年5月31日

平均利率
（％）
（注1）

0.406

分

(単位：千円)

返済期限

返済方法

使途

摘要

2018年
11月30日

期限一括
（注2）

（注3）

無担保
無保証

0.719

2019年
5月31日

（注4）

（注3）

無担保
無保証

0.869

2020年
5月29日

（注5）

（注3）

無担保
無保証

1.319

2023年
5月31日

（注6）

（注3）

無担保
無保証

0.719

2020年
11月30日

（注7）

（注3）

無担保
無保証

長
期
借
入
金

株式会社三井住友銀行
株式会社東邦銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三重銀行
株式会社栃木銀行
株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互会社
株式会社高知銀行
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行

借入日

当期首残高

当期末残高

2016年
9月1日

1,845,535
946,428
378,571473,214

1,826,542
936,688374,675
468,344469,750464,250

1,325,365
476,750
238,375
95,35095,350476,762
476,762
476,762
476,762
286,057
95,352
95,352

1,303,820
469,000
234,500
93,80093,800469,016
469,016
469,016
469,016
281,40993,80393,803

2016年
9月1日
2017年
12月4日

2017年
12月4日

小計

8,728,500

8,610,500

借入金合計

16,807,750

15,991,250

平均利率(単位：千円)

返済期限

返済方法

使途

摘要

0.869

2020年
5月29日

（注5）

（注3）

無担保
無保証

1.319

2023年
5月31日

（注6）

（注3）

無担保
無保証

0.719

2020年
11月30日

（注7）

（注3）

無担保
無保証

0.869

2021年
11月30日

（注8）

（注3）

無担保
無保証

（％）
（注1）

（注1） 平均利率は期中加重平均利率を小数第4位を四捨五入して表示しています。
（注2） 消費税の還付を受けたため、2018年9月28日付で期限前弁済しました。
（注3） 使途は、不動産の取得資金並びにこれらに関連する諸費用の支払いです。
（注4） 初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、34,250千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を元本弁済日に弁済します。
（注5） 初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,750千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を元本弁済日に弁済します。
（注6） 初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、2,750千円ずつ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注7） 初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,135千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注8） 初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、19,365千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注9） 2018年11月30日に50,000千円を弁済し、残額を元本返済期日に弁済します。
（注10）使途は、借入金の返済資金です。

(3) 投資法人債の状況
該当事項はありません。

(4) 短期投資法人債の状況
該当事項はありません。

0.869

2021年
11月30日

（注8）

（注3）

無担保
無保証

0.409

2019年
5月31日

（注9）

（注10）

無担保
無保証

(5) 新投資口予約権の状況
該当事項はありません。

35

6 期中の売買状況

7 経理の状況(1) 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等(1) 資産、負債、元本及び損益の状況等
後記、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照下さい。

該当事項はありません。

(2) その他の資産の売買状況等(2) 減価償却額の算定方法の変更

該当事項はありません。上記不動産等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金です。

該当事項はありません。

(3) 特定資産の価格等の調査(3) 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更① 不動産等

該当事項はありません。

該当事項はありません。

② その他

8 自社設定投資信託受益証券等の状況等

該当事項はありません。

該当事項はありません。

(4) 利害関係人等との取引状況

9 海外不動産保有法人の状況等① 利害関係人等との売買取引状況
該当事項はありません。

該当事項はありません。

② 利害関係人等への賃貸借状況
賃借人の名称

総賃料収入（千円）

大江戸温泉物語グループ株式会社（注）大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社（注）株式会社レオマユニティー
大江戸温泉物語株式会社
合計

10 海外不動産保有法人が有する不動産の状況等

503,751
502,768
441,059275
1,447,854

該当事項はありません。

（注）2018年9月1日付で、株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパン及び大江戸温泉物語グループ株式会社の吸収合併により、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社が大江戸温泉物語グループ株式会社の賃貸借契約上の地位を承継しています。

11 その他③ 支払手数料等の金額(1) お知らせ

区

分

管理委託費

支払手数料等総額（千円）（A）

15,000

利害関係人等との取引内訳
支払先
大江戸温泉物語グループ株式会社（注3）
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社（注3）
株式会社レオマユニティー

支払金額（千円）（B）

総額に対する
割合（B/A）

6,526

43.5％

6,474

43.2％

2,000

13.3％

（注１）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注２）上記数値は、当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。
（注３）2018年9月1日付で、株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパン及び大江戸温泉物語グループ株式会社の吸収合併により、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社が大江戸温泉物語グループ株式会社の不動産管理委託契約上の地位を承継しています。

① 投資主総会

該当事項はありません。

② 投資法人役員会

該当事項はありません。

(2) 金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。

(5) 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等該当する取引はありません。

3637

Ⅱ. 貸借対照表(単位：千円)前期（ご参考）（2018年5月31日）
資産の部

当 期
（2018年11月30日）

流動負債
2,169,076

2,220,373

営業未払金

55,254

73,130

前払費用

148,184

127,758

短期借入金

580,000−

未収消費税等

547,941−

1年内返済予定の長期借入金

7,499,250

7,380,750

繰延税金資産16−

未払金

145,330

90,481

未払費用

12,056

10,546

954

972

その他
流動資産合計

4,777

6,332

2,869,997

2,354,464

固定資産
建物

未払法人税等未払消費税等

有形固定資産前受金
25,777,902

25,982,750

その他

減価償却累計額△1,077,075△1,498,792

流動負債合計建物（純額）

24,700,827

24,483,958

1,259

1,259

減価償却累計額△95

構築物（純額）

1,163

構築物

機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）

6,438
7,903,329

長期借入金

8,728,500

8,610,500△138

預り敷金及び保証金

1,230,724

1,230,724

1,120

資産除去債務136,955

137,354

固定負債

600

600

△8

△26

負債合計
純資産の部

固定負債合計

591

573

1,005

2,620

投資主資本

減価償却累計額

△49

△268

出資総額

工具、器具及び備品（純額）

956

2,352

土地

11,988,130

11,988,130

一時差異等調整引当額

36,691,669

36,476,134

出資総額控除額合計

157,802

157,802

5,359

4,556
162,358

繰延税金資産−17

長期前払費用141,063

103,787

差入敷金及び保証金

10,08910,089

投資その他の資産投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計※1

出資総額（純額）

163,161

ソフトウエア151,153

113,895
36,752,388

39,875,981

39,106,853

9,978,579
17,881,908

20,653,023

20,653,023△2,995※1△5,819△2,995△5,81920,650,027

20,647,203

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

570,366

577,741

剰余金合計

570,366

577,741

投資主資本合計

37,005,984

10,096,180
18,655,586

出資総額控除額

有形固定資産合計

無形固定資産合計

82,313
258,696

4,882

工具、器具及び備品

借地権−
261,678
8,559,406

無形固定資産38

前期（ご参考）（2018年5月31日）
負債の部

流動資産
現金及び預金(単位：千円)当 期（2018年11月30日）

純資産合計
負債純資産合計

21,220,394※2

21,220,394
39,875,981

21,224,944※2

21,224,944

39,106,853

39

Ⅲ. 損益計算書

Ⅳ. 投資主資本等変動計算書(単位：千円)前期（ご参考）自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

当 期
自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

前期（ご参考）（自2017年12月1日※1

1,442,676※1

1,442,676

営業収益合計

出資総額

※1、※2

522,992

1,450,211

出資総額

1,450,211※1、※2

541,878

当期首残高
当期変動額

15,752,576

資産運用報酬

125,606

129,310

資産保管手数料

1,715

1,778

新投資口の発行

一般事務委託手数料

14,933

16,917

剰余金の配当

役員報酬

3,600

3,600
42,209一時差異等調整引
当額による利益超
過分配

708,370735,695

当期純利益

734,305

714,516

当期変動額合計

その他営業費用
営業費用合計営業利益※2

39,522

※2

営業外収益
受取利息

9

10

還付加算金

−

871

営業外収益合計

9

882

当期（自

出資総額
控除額合計

△1,762△1,7624,900,447

64,81864,353

投資口交付費22,456−

融資関連費用73,31472,451

その他

2,500

−

163,090

136,805

経常利益

571,225

578,593

税引前当期純利益

571,225

578,593955

973

法人税等調整額△3△0

法人税等合計951

972

570,273577,62093120

570,366

577,741

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

40

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）

投資主資本
合計

純資産合計

剰余金合計

15,750,814

420,330

420,330

16,171,144

16,171,144

4,900,447

4,900,447△420,237△420,237△420,237△420,237△1,233△1,233△1,233△1,233570,273

570,273

570,273

570,273

4,900,447△1,233△1,233

4,899,213

150,036

150,036

5,049,250

5,049,250

20,653,023△2,995△2,99520,650,027

570,366

570,366

21,220,394

21,220,394

2018年6月1日

至

2018年11月30日）(単位：千円)

投資主資本

支払利息

法人税、住民税及び事業税

出資総額
（純額）

4,900,447△1,233

※1

当期末残高

一時差異等
調整引当額

営業外費用

営業外費用合計(単位：千円)

剰余金

出資総額控除額

営業費用
賃貸事業費用2018年5月31日）
投資主資本

営業収益
賃貸事業収入

至

出資総額

剰余金

出資総額控除額
出資総額

20,653,023

当期首残高

一時差異等
調整引当額

出資総額
控除額合計

△2,995△2,995

出資総額
（純額）

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）

投資主資本
合計

純資産合計

剰余金合計

20,650,027

570,366

570,366

21,220,394

21,220,394△570,245△570,245△570,245△570,245△2,824△2,824

当期変動額
剰余金の配当一時差異等調整引
当額による利益超
過分配△2,824△2,824△2,824

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

−
※1

20,653,023

577,620577,620577,620577,620△2,824△2,824△2,824

7,374

7,374

4,550

4,550

△5,819△5,81920,647,203

577,741

577,741

21,224,944

21,224,944

41

Ⅴ. 注記表[継続企業の前提に関する注記][未適用の会計基準に関する注記]当

前期（ご参考）自 2017年12月1日

該当事項はありません。

至 2018年5月31日

自 2018年6月1日

該当事項はありません。

期

至 2018年11月30日[重要な会計方針に係る事項に関する注記]区分

前期（ご参考）自 2017年12月1日

当至 2018年5月31日

自 2018年6月1日

期

至 2018年11月30日

1. 固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3〜44年
構築物
10〜20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）
社内における利用可能期間5年(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

(1) 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3〜44年
構築物
10〜20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）
社内における利用可能期間5年(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

2. 繰延資産の処理方法

投資口交付費発生時に全額費用として処理しています。

−

3. 収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税
及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った
取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額は、4,840千円です。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税
及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った
取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

4. その他計算書類作成のための基本となる重要な事項

当前期（ご参考）自 2017年12月1日

至 2018年5月31日

・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年
3月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会）(1)概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASB
においてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基
本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日2021年11月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響「収益認識に関する会計基準」等の適用による計算書類に与える影響額については、現時点で評価中です。

自 2018年6月1日

期

至 2018年11月30日

・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年
3月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会）(1)概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASB
においてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基
本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日2021年11月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響「収益認識に関する会計基準」等の適用による計算書類に与える影響額については、現時点で評価中です。

[表示方法の変更に関する注記]当

前期（ご参考）自 2017年12月1日

至 2018年5月31日

自 2018年6月1日

期

至 2018年11月30日「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当期から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しました。

該当事項はありません。

[貸借対照表に関する注記]※1 一時差異等調整引当額
前期（ご参考）（2018年5月31日）
1. 引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額発生した資産等
建物(単位：千円)

発生の事由
当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
資産除去債務関連費用の計上
159,400
1,762
1,233
−
2,995
−
に伴う税会不一致の発生（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。なお、当期に取得した「大江戸温泉物語 きのさき及び東山グランドホテル」から生じる一時差異等の金額82,500千円が当初発生額に含まれていますが、当該金額を基礎とした引当額の計上は翌期以降に行うため、当期引当額には含まれていません。

2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期（2018年11月30日）
1. 引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額発生した資産等
建物

42(単位：千円)

発生の事由
当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
資産除去債務関連費用の計上
159,400
2,995
2,824
−
5,819
−
に伴う税会不一致の発生

43

2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前期（ご参考）(単位：千円)当（2018年5月31日）

50,000期（2018年11月30日）

50,000[損益計算書に関する注記]※1

不動産賃貸事業損益の内訳(単位：千円)前期（ご参考）自 2017年12月1日

至 2018年5月31日

当

自 2018年6月1日

期

至 2018年11月30日

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計

1,441,334
1,342
1,442,676

1,447,579
2,631
1,450,211

B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費
損害保険料
減価償却費
公租公課
その他費用
不動産賃貸事業費用合計

14,917
7,035
414,701
80,401
5,935
522,992

15,0007,138
421,997
91,317
6,425
541,878

C. 不動産賃貸事業損益（A−B）

919,683

908,332※2

減価償却実施額は次のとおりです。

(単位：千円)前期（ご参考）賃貸事業費用有形固定資産その他営業費用
無形固定資産自 2017年12月1日

至 2018年5月31日

当

自 2018年6月1日

期

至 2018年11月30日

414,701

421,997802

802[投資主資本等変動計算書に関する注記]※1

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期（ご参考）発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

自 2017年12月1日

至 2018年5月31日

10,000,000口
235,347口

当

自 2018年6月1日

期

至 2018年11月30日

10,000,000口
235,347口[税効果会計に関する注記]

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳(単位：千円)前期（ご参考）（2018年5月31日）

繰延税金資産未払事業税損金不算入額
資産除去債務繰延税金資産小計
評価性引当額繰延税金資産合計
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産
繰延税金負債合計
繰延税金資産の純額

44

当2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主
要な項目別の内訳(単位：％)

前期（ご参考）（2018年5月31日）

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
評価性引当額の増減
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

16
43,26443,281△1,93541,34517
43,39043,408△2,86440,544△41,328△41,328
16△40,526△40,526
17期（2018年11月30日）

31.74

31.51

△31.84
0.16
0.11
0.17

△31.60
0.16
0.10
0.17

[リースにより使用する固定資産に関する注記]
前期（ご参考）自 2017年12月1日

該当事項はありません。

至 2018年5月31日

当

自 2018年6月1日

該当事項はありません。

期

至 2018年11月30日[金融商品に関する注記]

前期（ご参考）（自 2017年12月1日 至 2018年5月31日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバ
ランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注2）期（2018年11月30日）

当（1）現金及び預金
資産合計（2）短期借入金（3）1年内返済予定の長期借入金（4）長期借入金
負債合計

貸借対照表計上額
2,169,076
2,169,076
580,000
7,499,250
8,728,500
16,807,750

時価
2,169,076
2,169,076
580,000
7,499,250
8,728,500
16,807,750

差額(単位：千円)

−
−
−
−
−
−

（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（2）短期借入金、（3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。

45

（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難である
ことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(単位：千円)

貸借対照表計上額

預り敷金及び保証金

1,230,724（注3）金銭債権の決算日（2018年5月31日）後の償還予定額

短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

580,000
7,499,250−
8,079,250

1年超
2年以内

−
−
3,804,750
3,804,750

2年超
3年以内

−
−
2,247,110
2,247,110

3年超
4年以内

−
−
2,239,890
2,239,890（注3）金銭債権の決算日（2018年11月30日）後の償還予定額(単位：千円)

4年超
5年以内

−
−
436,750
436,750−−−−（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバ
ランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注2）（1）現金及び預金
資産合計（2）1年内返済予定の長期借入金（3）長期借入金
負債合計

時価2,220,373
2,220,373
7,380,750
8,610,500
15,991,250

差額

1年以内
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

7,380,750−
7,380,750−
5,889,630
5,889,630

2年超
3年以内

−
2,278,620
2,278,620

3年超
4年以内

−
11,00011,0001,230,724

2,220,373（注4）借入金の決算日（2018年11月30日）後の返済予定額
1年超
2年以内

(単位：千円)（単位：千円)

1年以内

現金及び預金

5年超当期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。

貸借対照表計上額
2,220,373
2,220,373
7,380,750
8,610,500
15,991,250

貸借対照表計上額

預り敷金及び保証金

2,169,076（注4）借入金の決算日（2018年5月31日）後の返済予定額
1年以内（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難である
ことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。

(単位：千円)

1年以内

現金及び預金（2）1年内返済予定の長期借入金、（3）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。

4年超
5年以内

(単位：千円)

5年超−431,250
431,250−−−[資産除去債務に関する注記]

前期（ご参考）（2018年5月31日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債
務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22〜40年と見積り、割引率は0.41〜0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
期末残高(単位：千円)

67,397
69,159397
136,955(単位：千円)−−−−−（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっていま
す。

46

47

当期（2018年11月30日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債
務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22〜40年と見積り、割引率は0.41〜0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減(単位：千円)

期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
期末残高136,955−399
137,354[賃貸等不動産に関する注記]

前期（ご参考）（自 2017年12月1日 至 2018年5月31日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
当期首残高
27,023,966

貸借対照表計上額
当期増減額
9,825,505(単位：千円)

当期末残高
36,849,471

39,962,000

なお、賃貸等不動産に関する2018年5月期（第4期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
貸借対照表計上額
当期増減額△215,534(単位：千円)

当期末残高
36,633,936

前期（ご参考）（自 2017年12月1日

当期末の時価40,082,000至 2018年5月31日）

属性

会社等の名称
又は氏名

事業の内容
又は職業

利害関係人等

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

利害関係人等

株式会社レオマ
ユニティー

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営−

利害関係人等

大江戸温泉物語
グループ株式会社

旅館・ホテルの経営−

利害関係人等

合同会社
香川県観光開発

遊園地等の
経営

−

三井住友信託銀行
株式会社

銀行業及び
信託業

−

資産保管会社

投資口の所有割合(％)

取引の内容
不動産の購入取引金額（千円）
7,184,000

不動産の賃貸等

270

不動産の賃借等88

不動産の賃貸等

441,059

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等
不動産管理委託報酬等
不動産の購入2,000
1,000,274
12,917
2,677,000

長期借入金の返済

19,435

支払利息
一般事務委託手数料

7,251
9,098

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。

当期（自 2018年6月1日

至 2018年11月30日）

属性

会社等の名称
又は氏名

事業の内容
又は職業

投資口の所
有割合(％)

利害関係人等

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

株式会社レオマ
ユニティー

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営−

当期末の時価（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 長崎ホテル清風」等5物件（合計10,149,807千円）の取得及び「大江戸温泉物語 レオマ
リゾート」他13物件の資本的支出（141,112千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計414,701千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

当期首残高
36,849,471[関連当事者との取引に関する注記]

利害関係人等
利害関係人等

利害関係人等資産保管会社

大江戸温泉物語
グループ株式会社（注3）
大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾーツ株式会社（注3）
三井住友信託銀行
株式会社

旅館・ホテルの経営
旅館・ホテル
の経営
銀行業及び
信託業

−

−

−

取引の内容

取引金額
（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

441,059

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等
不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等
不動産管理委託報酬等

2,000
503,7516,526
502,7686,474

長期借入金の返済

19,435

支払利息
一般事務委託手数料

7,225
11,891

科目−
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
−

期末残高
（千円）
−
275
45
89
15
375,275
79,383367
855,173
182,248
2,386−

1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
未払利息
未払金

科目
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
未払利息
未払金

1,553,404
378,571
1,387
1,644

期末残高
（千円）
275
45
89
15
375,275
79,073367−−−
855,173
179,577
2,386
1,537,864
374,675
1,216
1,425

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。
（注3）2018年9月1日付で、株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパン及び大江戸温泉物語グループ株式会社の吸収合併により、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社が大江戸温泉物語グループ株式会社の賃貸借契約上の地位を承継しています。

（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他12物件の資本的支出（合計206,381千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計421,997千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。

なお、賃貸等不動産に関する2018年11月期（第5期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとお
りです。

48

49

Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書[1口当たり情報に関する注記](単位：円)

前期（ご参考）自 2017年12月1日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

至 2018年5月31日

90,166円
2,427円当

自 2018年6月1日

期

90,185円
2,454円（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について
は、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）自 2017年12月1日

当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）[重要な後発事象に関する注記]

前期（ご参考）（自 2017年12月1日
該当事項はありません。

至 2018年5月31日

570,273−
570,273
234,960

当

自 2018年6月1日

項目

至 2018年11月30日

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 利益超過分配金加算額
うち一時差異等調整引当額
Ⅲ 分配金の額

期

至 2018年11月30日

577,620−577,620
235,347（投資口1口当たり分配金の額）
うち利益分配金（うち1口当たり利益分配金）
うち一時差異等調整引当額（うち1口当たり利益超過分配金（一時Ⅳ 次期繰越利益

当期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
該当事項はありません。

[追加情報][一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]

発生した資産等「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等7物件の建物

引当ての発生事由
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生(単位：千円)

一時差異等調整引当額
2,824

2. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等7物件の建物

引当ての発生事由
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生

当 期
自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

570,366,299

577,741,085

2,824,164

2,824,164

2,824,164

2,824,164

573,069,945

580,365,702(2,435)570,245,781(2,423)（2,466）
577,541,538（2,454）

2,824,164

2,824,164

(12)

(12)

120,518

199,547

差異等調整引当額に係るもの））

至 2018年5月31日）

前期（ご参考）（自 2017年12月1日 至 2018年5月31日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

前期（ご参考）自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

(単位：千円)

分配金の額の算出方法

上記のとおり、当期の投資口1口当たり
分配金は、2,435円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益
分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,423円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条
第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

上記のとおり、当期の投資口1口当たり
分配金は、2,466円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分
配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,454円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

一時差異等調整引当額
2,824

2. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

50

51

Ⅶ. 監査報告書

Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書(参考情報)(単位：千円)
前 期
自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

当 期
自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

税引前当期純利益

571,225

578,593

営業活動によるキャッシュ・フロー
減価償却費

415,504

422,799

投資口交付費22,456−

融資関連費用73,31472,451

△9

△10

受取利息
支払利息

64,81864,353

営業未払金の増減額（△は減少）△1,10341,005

未収消費税等の増減額（△は増加）△547,941

547,941

未払消費税等の増減額（△は減少）△20,086

82,313512△15,873△74,9101,125

前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
未払金の増減額（△は減少）

11,5373,388

前受金の増減額（△は減少）

76,573△2,981

その他
小計

307

399

592,197

1,795,505

利息の受取額910

利息の支払額△60,271△65,863

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

△872

△955

531,064

1,728,695△10,241,190△287,828

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
使途制限付預金の預入による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

362,454−△394,454−△10,273,190△287,828

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入

810,000−

長期借入れによる収入

5,217,000−

短期借入金の返済による支出△230,000△580,000

長期借入金の返済による支出△686,500△236,500

投資口の発行による収入

4,877,990−

分配金の支払額△421,470△573,069

財務活動によるキャッシュ・フロー

9,567,020△1,389,569

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△175,105

51,297

1,018,957

現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

52※1843,851

843,851※1

895,14853

投資法人および資産運用会社の概要（2018年11月30日現在）[重要な会計方針に係る事項に関する注記]（参考情報）
前

期

当

期

項目

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

投資法人の仕組み
本資産運用会社の親会社
スポンサー
大江戸温泉物語
ホテルズ&リゾーツ株式会社[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]（参考情報）※1（100%出資）

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

現金及び預金
使途制限付預金（注）大江戸温泉物語株式会社(単位：千円)当

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

2,220,373△1,325,224△1,325,224

843,851

895,148

本資産運用会社の親会社の子会社

前期

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

重要な資産除去債務の額

三井住友信託銀行株式会社
投資主総会

①

69,408

当本資産運用会社の親会社の子会社期

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日③

執行役員：今西 文則
監督役員：本行 隆之⑤

一般事務（会計・税務）受託者
税理士法人平成会計社

監督役員：鈴木 健太郎

合同会社香川県観光開発(単位：千円)

資産保管会社
投資主名簿等管理人
一般事務（機関運営）受託者

⑤

役員会

大江戸温泉
アセットマネジメント
株式会社（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。

※2 重要な非資金取引の内容新たに計上した重要な資産除去債務の額②

本資産運用会社

2,169,076

現金及び現金同等物⑥④（100%出資）

期

本投資法人① 資産運用委託契約② 資産保管委託契約
投資主名簿等管理事務委託契約
一般事務（機関運営）
委託契約③ 会計事務委託契約

会計監査人④ スポンサーサポート契約

PwCあらた有限責任監査法人⑤ 資産の売買契約⑥ 資産の賃貸借契約⑥

株式会社レオマユニティー−

資産運用会社について
商

号

設

立

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号

資本金

50百万円

株

大江戸温泉物語株式会社（100％）

役

員

株主総会

2015年4月24日

所在地

主

組織図

（英語名：Ooedo Onsen Asset Management Co., Ltd.）代表取締役社長
取締役

今西 文則
近藤 郁雄

監査役
取締役会
コンプライアンス
委員会

投資委員会

取締役
（非常勤） 古澤 周一
監査役（非常勤） 佐渡 功

代表取締役社長（1）
第98032号
宅地建物取引業 東京都知事
登 録・ 取引一任代理 国土交通大臣認可第102号
免許等 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2906号

コンプライアンス・
オフィサー

一般社団法人投資信託協会会員
お問い
合わせ

54
50

03-6262-5200（代表）

投資運用部

財務部

企画管理部

55

投資主インフォメーション
スケジュール

投資主構成（2018年11月30日現在）
金融機関

12月

1月

2月

11月期
決算発表

3月

4月

5月

11月期分配金支払開始
11月期資産運用報告発送

5月期
決算期日

6月

7月

8月

9月 10月 11月

5月期
決算発表

5月期分配金支払開始
5月期資産運用報告発送

国内法人（証券会社を含む）

0.3%

1.0%

外国人

11月期
決算期日

外国人

国内法人

0.4％

4.5%

7.7%
金融機関

（証券会社を含む）

所有者別
投資主数

19,341 人

投資主メモ

所有者別
投資口数

30.9%

235,347 口
個人

毎年5月末日、11月末日

分配金のお受け取りについて

投 資 主 総 会

原則として2年に1回以上開催「分配金」は、「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行ま同議決権行使

規約第36条に定める日

決

算

期

日

投資主確定日け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金（分配金は支払確定基準
毎年5月末日、11月末日

式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同行の各支店窓

日より3カ月以内にお支払いします。）

口にてお受け取りください。また、今後の分配金に関して、

市

場※各比率は小数第2位を四捨五入しており、合計しても100%にならない場合があります。

領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株

確 定 基 準 日場

98.4%

たは郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただくことでお受分 配 金 支 払

上

56.9%

個人

銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告などの手続きを

東京証券取引所 不動産投資信託証券市場（証券コード：3472）

ご希望の方は、お取引の証券会社までご連絡ください。

公告掲載新聞日本経済新聞住所等の変更手続きについて

投資主名簿等管理人および特別口座管理機関東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお申てのお手続きは、三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
へご連絡ください。

投資口に関する「マイナンバー制度」のご案内（口）

35,00095,00030,00090,00025,00085,00020,00080,00015,000

マイナンバーのお届けに関する問い合わせ先

75,00010,000【証券口座にて投資口を管理されている投資主様】→お取引の証券会社までお問い合わせください。

70,0005,000【証券会社とのお取引がない投資主様】→三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
0120-782-031（フリーダイヤル）0

上場日

投資口関係業務におけるマイナンバーの利用について
法令に定められたとおり、支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

（円）

100,000

し出ください。なお、特別口座に登録された投資口につい同 連 絡 先 〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号（ 郵 便 物 受 付・ 三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
電 話 照 会 ） 0120-782-031（フリーダイヤル）

市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
このため、投資主様から、お取引の証券会社等へ
マイナンバーをお届出いただく必要がございます。

投資口価格の推移（終値ベース）

第1期末
2016年11月末

東証REIT指数（左軸）

第2期末
2017年5月末

第3期末
2017年11月末

第4期末
2018年5月末

0

第5期末
2018年11月末

本投資法人投資口価格（左軸） ■出来高（右軸）※「東証REIT指数」
は、上場日（2016 年8月31日）
を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。

56

57

投資主インフォメーション

投資主優待

ウェブサイトのご案内

優待内容
宿泊利用料金について、1 枚につき 1,000 円相当の利用券を送付します。
送付枚数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下のとおりとします。

個人投資家向けページをリニューアル① 5 口以上 10 口未満の場合：利用券 1 枚② 10 口以上の場合：利用券 2 枚
ただし、保有投資口数が 5 口未満の場合、利用券の送付は行いません。

有効期限
2019年3月1日から2020年2月末日までにチェックインの宿泊（注1）にご利用いただけます。
利用券を使用した宿泊予約は、利用券の受領後から可能となります。

利用条件および制限
・利用券は、対象施設に限り、土・日・祝日を除く（注2）平日（以下の使用除外日を除く）の宿泊利用料金に対して使用できるものとし、日帰り入浴や売店などでの使用はできません。
なお、使用除外日などについては、
2019年および2020年の利用期間に予定されている祝日を考慮して記載しています。

本投資法人は、
ウェブサイトを活用し、投資主の皆様への速やかな情 報 開 示に努めています。このたび、よりわかりやすく大江戸温泉リートについてご理解・
ご興味を深めていただけるよう、個人投資家の皆様に向けたページをリニューアルしました。
今後も、施設紹介ページや、特集コンテンツを随時更新していきますので、ぜひご覧ください。

＜平日の使用除外日＞
2019年8月13日〜16日、12月30日・31日、2020年1月2日・3日・ご利用時の 1 名様ごとの使用枚数に上限制限はありません。
ただし、割引額が宿泊利用料金を超える場合、割引額と宿泊利用料金との差額などの返金はありません。
・大江戸温泉物語グループが提供する、他の割引券などと重複してご利用いただけます。なお、ウェブサイト専用の宿泊プランにはご利用いただけません。
（注 3 ）
・利用券を使用する場合は、電話予約に限るものとし、予約時に利用券を使用される旨のご連絡が必要となります。

個人投資家向けページURL：
https://oom-reit.com/ja/individual/individual.html

利用券は宿泊当日にご持参いただき、チェックイン時にご提出ください。
・予約方法などの詳細については、同封の利用券および大江戸温泉リートのウェブサイト（https://oom-reit.com/）にてご確認ください。
・利用券の盗難・紛失などの場合は再発行いたしませんので、ご了承ください。
・キャンセル料については、大江戸温泉物語グループが定める「キャンセルポリシー」をご確認ください。
（注1）「利用条件および制限」
を満たす場合に限ります。
（注2）2019 年 10月22日、2020 年 2月11日・24日については使用できるものとします。
（注3）満室などの理由により、利用券の使用をお断りする場合もありますので、あらかじめご了承ください。

IRイベント情報

対象施設
対象施設

所在地

対象施設

所在地

■ 個人投資家向けフェア■ 個人投資家向けセミナー

・日経IR・投資フェア2018 REITコーナー（2018年9月）

・証券会社支店セミナー（津・横浜・名古屋）

・個人投資家のためのJリートフェア2018（2018年9月）（倉敷）・Jリート普及全国キャラバン

大江戸温泉物語 レオマリゾート

香川県丸亀市大江戸温泉物語 伊香保

群馬県渋川市大江戸温泉物語 伊勢志摩

三重県志摩市大江戸温泉物語 君津の森

千葉県君津市

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

長崎県長崎市大江戸温泉物語 あたみ

静岡県熱海市大江戸温泉物語 幸雲閣

宮城県大崎市・SMBC日興J-REITフェア2018（2018年10月）
・J-REITファン2018秋（2018年11月）

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

静岡県伊豆市

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市大江戸温泉物語 あわら

福井県あわら市

大江戸温泉物語 きのさき

兵庫県豊岡市大江戸温泉物語 かもしか荘

栃木県那須塩原市

大江戸温泉物語 東山グランドホテル

福島県会津若松市

・その他の地方開催セミナー（大阪・熊本）（注）いずれも、本投資法人が所有し、大江戸温泉物語グループ（大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社および大江戸温泉物語株式会社ならびにその連結子会社をいいます。
）の会社に賃貸している温泉・温浴関連施設です。

個人投資家のためのJリートフェア2018
投資主優待 宿泊利用券（表面）58

J-REITファン2018秋

投資主優待 宿泊利用券（裏面）

59

スタッフ

が解説！

大江戸施設めぐり vol.4

を
P. 20
要は
概
設
！
施
ださい
ご覧く

大江戸温泉物語 幸雲閣

スタッフが施設のとっておきの魅力をご紹介します。
大江戸温泉物語 幸雲閣
さ

さ

き

ち

か

総務経理担当 佐々木 智香※大江戸温泉物語 幸雲閣は、本館と別館の２棟から構成されています。
本投資法人保有部分は本館ですが、一体的な運用の観点から、別館を含めてご紹介しています。

開放感あふれる露天風呂や黒湯、白湯、混合泉…３種の泉質を楽しめる温泉

まさに絶景！
鮮やかな紅葉に染まる、秋の鳴子峡

東北３名湯の一つといわれる「鳴子温泉」は1000 年以

本施設から車で約 10 分で行ける鳴子峡は、大谷川が刻んだ深さ約 100m

上の歴史ある温泉地です。特長は、なんといっても泉質の断崖絶壁が続く峡谷です。新緑や雪景色など季節ごとに表情を変えるの豊富さ！ 日本にある11 種類の泉質のうち9 種類を有鳴子峡ですが、特に紅葉の時期はすばらしい景観を楽しむことができます。

し、本 施 設でも黒 湯・白湯・混 合 泉の３つの異なる泉質を取り揃えています。
さらに、「 百畳露天風呂」は鳴子温泉最大級の広さを誇る露天風呂で、その開放感が魅力です。近隣の温泉も含めた湯めぐりをお楽しみいただ

自然の景色とゆるやかな時間に癒されるけます。肌触りや効能の違いなど、ぜひご堪能ください！

お部屋から見える周辺の山々は、秋は色鮮やかな紅葉、冬には美しい
雪景色と、四季を通じてさまざまな風景を見せてくれます。
自然を感じながら、
ゆっくりと流れる時間の中で、心地よいひと時をお過ごしいただけます。

別館がオープンしました！
別館は2018 年 3月にオープンしたばかりです。
もちろん本館と同大迫力のライブキッチンで出来立てのおいしさをご提供

様、大浴場も備えています。
そのcolumn

時の気分によって、「百畳露天風

全長 10m の大迫力ライブキッチンで出来立ての料理を提供。彩りある呂」や本館・別館の大浴場を使

ビュッフェテーブルには、旬の味覚をたっぷりと。充実のアルコールカウン

い分けてお楽しみいただけます。

ターでは、地酒や柑橘類の生しぼりサワーもご用意しています。

施設を支えるスタッフ〜従業員一人ひとりとのコミュニケーションを大切に〜

大江戸温泉物語 幸雲閣
ま が み きよし

副支配人 眞上 清

総勢約70名のスタッフを束ね、
施設運営、
財務管理
など幅広いマネジメントを担当。
親しみやすいキャラ
クターで多くのリピート顧客に愛される。

本施設はリピーターのお客様が多く、
本施設
本施
そのほとんどが年に２〜３回の頻度で訪れてくださいます。中には、私の名前を覚えて声をかけてくださる方もいらっしゃるほどです。
サービスで一番大切なことは、常にお客様が何を求めているかを考え、察知
し、細やかな気配りを欠かさないことだと思います。
また、お客様の期待に応えるサービスを提供していくため、従業員との関わりや育成を重視しています。具体的には、時間がある時には各現場をまわって従業員一人ひとりに声をかけ、会話をたくさんするよう心がけています。
そうすることで親しみやすさを感じてもらい、信頼関係を構築していくことが重要だと考えているからです。従業員全員でお客様の期待に応えるサービスを実現し続けられるように、
これからも邁進していきます。

60

61

表紙イラストは大江戸温泉物語 幸雲閣と鳴子温泉が産地として有名な伝統こけしです。