鑑定おおさか
No.55■表 紙／こども本の森■裏表紙／大阪市中央公会堂
コロナ禍の中、全国に対して大きな存在感を示した大阪府の象徴「大阪市役所」

鑑定おおさか No.55
会報第55号／令和2年9月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
https://rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号アーク北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

公式キャラクターがデザインされた鑑定おおさか第 55 号 もくじ
公式キャラクターがデザインされた（公社）大阪府不動産鑑定士協会オリジナルの（公社）大阪府不動産鑑定士協会オリジナルの特集①

名刺ポケット付きのクリアファイルを作成しました。
名刺ポケット付きのクリアファイルを作成しました。

不動産価格の変動要因と先行指標

麗澤大学AI・ビジネス研究センター客員准教授

・ ・・・・・・・・・2 東京大学空間情報科学研究センタープロジェクト研究員 宗～ひとびとの動きをどう予測するか～大切な不動産の事で疑問や悩みごとがありましたら、個人の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

健

特集②
災害時における減価要因と減価率の考え方

・・・・7

不動産鑑定士足立良夫事務所

足立

良夫～新型コロナウイルス禍の住宅地地価への影響の一考察～

特集③
当協会員向けに１部 100 円（税込）10 部単位で販売いたします。

令和２年度

土地月間

災害対策小委員会の活動と、不動産鑑定士の仕事の広報及び営業ツールとしてぜひご活用ください。
災害対策小委員会 下農 博之
自然災害被災者債務整理ガイドラインの概要・・・・
12①堺 会 場②北浜会場③ 東大阪会場

購入をご希望の方は事務局まで。
自然災害被災者債務整理ガイドラインを

10 月３日（土）10 時～16 時

国際障害者交流センター（ビッグ・アイ） １階
堺市南区茶山台１－８－１
泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分

中研修室３

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

中塚

新一

・・・・ 17

広報委員会

吉田

良信

『配偶者居住権』の評価について・ ・・・・・・・・・・・ 19

広報委員会

松田嘉代子

微分・積分を使ってみよう・ ・・・・・・・・・・・・・・ 27

広報委員会

田村

周治

耐震診断調査の現場に立ち会って・・・・・・・・・・・・ 29

広報委員会

冨岡

英明

「帰」・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31

広報委員会

柳

貴之

（株)小笠不動産鑑定

小笠裕也

小林総合鑑定所

小林

猛

くすのき不動産鑑定

田中伸和

継続賃料の傾向分析

大会議室

大阪市中央区今橋１－６－19 アーク北浜ビル９階
大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅 ３号出口より徒歩約３分

10 月 15 日（木）10 時～16 時

多目的ホール

東大阪市荒本北１丁目１番１号
近鉄けいはんな線（地下鉄中央線）「荒本」駅

災害対策小委員会

行事開催・参加報告・各種寄稿

10 月７日（水）・21 日（水）13 時～16 時

東大阪市役所 １階※受付は各会場15:30頃までに窓口へお越しください。

利用した業務の手続き・・・・・・・・・・・・・・ 14

１番出口より徒歩約５分（賃料乖離率、賃料据置期間、賃料改定率との関係について）独立開業しました④守口会場「思い出に残る独立開業に」・・・・・・・・・・・・・・・ 33

10 月 17 日（土）10 時～16 時

守口文化センター（エナジーホール） ３階
守口市河原町８－22
京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約２分

工芸室

独立開業しました

前進あるのみ！・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
独立開業しました⑤吹田会場「日々成長を目指して」・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35

10 月 27 日（火）10 時～16 時
吹田市役所

１階

正面玄関ロビー

吹田市泉町１－３－40
阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分※受付は各会場15 : 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

各会場の地図は裏面をご覧ください
主催

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:https://rea-osaka.or.jp/

共催

公益社団法人後援

国土交通省・大阪府・大阪市・堺市・吹田市・東大阪市・守口市

日本不動産鑑定士協会連合会

コロナに関する注意事項

独立開業しました

10 年先に向けた礎を・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36（株)まほろ不動産鑑定士事務所

山本祐一郎

令和２年度通常総会開催報告・・・・・・・・・・・・・・ 37

総務財務委員会

久保田寛容

コロナ禍における無料相談会の実施状況・・・・・・・・・ 39

府民サービス事業委員会

賢一

閑中戯言（ひとりごと） ―落語から学んだ事柄―・・・・・ 41 (公社)大阪府不動産鑑定士協会 前事務局長 谷口孝太郎
編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44

新型コロナウイルス感染症の感染状況によって中止となる場合がありますので、ホームページなどで確認の上ご来場ください。
尚、大阪府における新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止に向けた取組みの内容を踏まえまして、当日はマスクの着用及び入室時の手指の消毒など感染防止対策にご協力をお願いいたします。

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）

山下1
鑑定おおさか No.55

特集１

不動産価格の変動要因と先行指標～ひとびとの動きをどう予測するか～
麗澤大学AI・ビジネス研究センター客員准教授
東京大学空間情報科学研究センタープロジェクト研究員

宗健は、金利等の金融状況や確定している供給計画・再開

３．
不動産価格・賃料の決定要因

発計画等も織り込まれていく。

現時点での不動産価格・賃料を推定することは統計

ただし、現在の価格・賃料はあくまで過去と現在の的手法の進歩とデータ整備が進んでいることから比較

データと状況から推定されているものであり、将来の価的容易に行えるようになっている。中古マンション価格に格・賃料はその延長にあるとは限らない。では、将来の2

ついては、LIFULLホームズのPRICEMAP や東急リ

価格・賃料に影響を与える変動要因にはどのようなもの

3

バブルの中古マンションライブラリー などのサービスがが考えられるだろうか。

開始されており、賃料についてもターミナル社のスマサ

４.不動産価格・賃料の変動要因

テ4やスタイルアクト社の住宅賃料査定システム5などが汎用サービスとして提供されている。

１.はじめに新型コロナウィルスの流行によって、１年前には予測も

ただし、推定に充分なデータがあるのは、
中古マンショ

はかねてから指摘されており、人口の絶対数だけではな

変動要因も大きく異なり、本稿では主に居住用不動産をン価格と共同住宅賃料だけで、土地や戸建、オフィス・

く65歳以上人口が全人口に占める割合が不動産価格

対象にして考察を述べる。

店舗といった分野では推定に必要なデータが整備されに大きな影響を与えるとも指摘されている10 。最近の研ておらず、実用的な汎用サービスは構築されていない。

究でも、人口動態は家賃形成に大きな影響を与えること

また、実用化されているシステムでも推定に用いているが指摘されている11。

２．
不動産価格・賃料の構造と関係しなかった大きな経済的変動と市場関係者・一般消費

不動産価格には人口動態が大きな影響を与えること

者の心理面への大きな影響が生まれている。2008年に

不動産価格と賃料の関係の短期的な連動性は低もリーマンショックが起きて市場に大きな変動をもたらしたい。
これは日本の借地借家制度では、家賃改定が入居

が、オリンピックのような予定されたイベントとは違い、
こう者の入れ替わり時か契約更新時に限られ、柔軟な賃料した突発的な変化を予測することはほぼ不可能である。

変更が行われないためである1。
このため主に賃料から

それでも数十年の長い時間軸で考えれば、多少の変構成される将来収益から現在価値を求める収益還元

土地の場合は、場所と面積・形状、用途地域等で価らすという因果関係は古くから指摘されており、将来の動があったとしても、不動産価格・賃料には一定の方向

法では価格をうまく推定できない、ということになる。実格はほぼ決まり、戸建の場合は考え方としては土地に建住宅供給を考慮した人口推計手法も研究されている13。

性・傾向があることも確かで、そうした傾向がどのような際、金融緩和といったマクロ経済状況や、個別地域での物価格を加えたものになる。ただし戸建の場合は、ハウ

確かに、住宅供給は人口が増えたからなされるという要因によって生まれているのか、それを一定の先行指標

再開発による利便性向上といった要因によって、不動産

スメーカーの建物なのか、注文住宅なのか、建売なのか

よりは、住宅供給がなされたから人口が増えるという因で評価するのが可能なのか、といった課題に取り組むこと

価格が大きく上昇したとしても、それが賃料に反映されるといった建築会社による品質の違いを判断するための果関係にある。一方で空き家が大量に存在するのだか

は学術的にも実務的にも大変意味があることでもある。

までには長い時間がかかり、結果的にキャップレートが大データがほとんどなく、個別物件の情報を元に評価でき

ら、住宅供給がなされなくても人口の吸収力は充分にあ

しかし、不動産価格・賃料の変動要因を解析し、将来きく変動することになる。そのため収益還元法は、投資たとしても、多くのデータを使って統計的に価格を推定るではないか、という主張もあるが、そもそも空き家は過の価格・賃料を予測することは極めて難しく、本稿は学判断のためには有効な手法であったとしても、価格を予することは難しい。
中古マンションの場合は、建物や部屋大に推計されている可能性が高く14、空き家が一定数

術的な裏付けのある総説ではなく、筆者が取り組んでき測する手法としては必ずしも有効とは言えない。

に付随する情報が比較的多くデータを元にした推定があったとして老朽化している戸建住宅等は魅力が少な

ある程度可能になっている。

く人口の誘引要因にも吸収余力にもなりにくい。

た分野の研究成果と実務上の経験や見聞を含む個人

そしてこのことは、賃料には短期的な経済状況や投的な仮説と見解をまとめたものとなっている。

データの権利関係の整備 6や網羅性 7が担保されている

また、地域の映画館やレストラン、図書館・美術館ととは限らない。

いった文化的要素を中心とする都市アメニティが人口

それでも、不動産価格・賃料については決定要因が増加をもたらし不動産価格にも影響を及ぼしていること
そして、住宅供給が人口増加をもたも指摘されている12。

ある程度明らかになっている。

資家の意欲といったものは反映されにくいことを示して共同住宅の賃料については、
さらに部屋ごとの細か人口動態については、国立社会保障・人口問題研究

本稿では、現時点を中心とするごく短い時間の範囲いる。
こうしたことを考えれば、中長期的な価格の変動は

い設備状況や敷金礼金の金額やペット可といった契約所が市区町村別に予測を行っているが、都市計画の分で、不動産価格・賃料を決める要因を「決定要因」とし、賃料に収斂するが、短期的には環境変化や投資意欲と条件によっても賃料が変動するが、そうした情報も集め

野からも社会保障の分野からも誤差の大きさと予測のある時点から将来にわたっての変化を決める要因をいったものを反映したものが価格というとらえ方をするこやすい状況になっている8。

難しさが指摘されており15、人口移動は経済的な要因に「変動要因」
として区別し、それぞれがどのような構造にともできる。
ただし、
こうした考え方は住宅に関してのもの

こうした価格や賃料の決定要因については、多くのなっているかについて考察する。

であり、オフィスや店舗、倉庫といった事業用不動産で学術研究があり9、実務的にもビッグデータがなくともある

しかし、不動産価格や賃料に人口動態が直接与える

は賃料も価格並みに比較的短い時間軸で変化していく

程度の取引事例を収集することができれば、価格・賃料

影響は比較的狭い地域に限られており、小地域の人口ことに注意が必要である。

の推定・鑑定は可能になっている。
そして不動産価格に

動態は住宅供給に大きく依存する。そして、
なぜ住宅供

また、オフィス・店舗・倉庫といった事業用不動産と、居住用不動産は、価格・賃料の変化傾向や決定要因、

よって起きることも指摘されている16。

2

3

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

産価格・賃料を予測することが可能になると考えられる

定要因は明確ではなく予測も難しい。

が、その先行指標・測定手法をどう見つけるのかが課

一方で、大規模なマンション供給や再開発は、計画段題になる。

階から情報が事業者等に共有されることも多く、実際に

生活利便性
静かさ治安

５.先行指標としての街の住みここち

住宅供給がなされるかなり前から把握が可能である。
そ

交通利便性

うした場合には、変動要因としての人口動態をある程度

地域の人口が増加するには住宅供給が行われる必予測し、価格や賃料の変動を予測することは可能であ要があるが、住宅供給する主体である事業者や土地所るかもしれない17。

有者は、利回りが適切で売れやすい、貸しやすい場所

親しみやすさ住みここち給がその場所でなされるのか、という事業者の動機と選不動産価格・賃料

住宅
着工

人口
増加

築年

場所

形状

構造

規制
etc.

イメージ

図２

面積

街の住みここち・住宅着工・人口増減と不動産価格・賃料の関係仮説

そして、地域の人口は大規模な住宅供給や再開発だを選定する。
このとき、事業者と一般消費者には地域のない・不満・大変不満）で回答してもらったものを単純にけでなく、小規模な開発による住宅供給によっても増加

情報・評価に対する情報の非対称性があると考えられ、平均したシンプルな指標である。全国987自治体の住みしていく。そうした小規模な住宅供給・開発がどのように事業者は過去の販売履歴や人口動態、地域の個別事

ここち評価を偏差値化し、2016年から2019年の人口増

不動産価格や賃料は、立地や建物に関するデータが行われるのかを事業者の供給計画等から予測すること情を勘案して、意思決定を行うと考えられる。
しかし、そ

加 率と散 布 図にしたものが図１である。相 関 係 数は比較的集まるようになったため、統計的な手法で推定をは極めて難しい。そもそも大規模な住宅供給や再開発の背景にある情報は必ずしも明確とは言えない。

0.716と比較的高く、
単回帰の決定係数も0.5程度ある。

行うことが可能になりつつある。
しかし、将来の価格や賃料がどのように変化していくのかという変動要因につい

６.街の変化を感じ取ることと違って、個別のアパートの建築や小規模な分譲住宅

そうした事業者の意思決定の背後には、地域評価がこの住みここちを要素に分解していくと、交通利便性・の供給自体が、計画的に行われているわけでもないからあると考えられるが、筆者が関与している街の住みここ

生活利便性・静かさ治安・親しみやすさ・イメージといっである。

ちランキング18の住みここち指標と人口増加の関係を見たものから構成されていることが分かっているが、これら

住宅着工数については、自治体毎などの細かいデー

こうしたことから、不動産価格や賃料に人口動態が大るとかなり強い相関関係があることが分かっている。
このの個別の要素と人口増減の相関はかなり薄い。
これはタを入手することは容易ではないが、住民基本台帳にきく影響し、人口が増減する先行指標を見つけることが住みここち指標は、地域の居住者の地域への満足度

例えば、道路を新たに作って交通利便性が向上したと基づく人口データは毎月公開されている。そして、マン

できれば、変動要因を把握することができ、将来の不動（住みここち）を５段階評価（大変満足・満足・どちらでもしても、それが全体としての住みここちの評価向上に繋ションやアパートの建設予定や商業施設の開業予定、

がっていなければ、人口増加には繋がらないといった複道路整備の状況などの街の変化に目をこらし、近隣地雑な関係があることを示唆している19。

域と比較することで、ある程度、将来の姿がイメージでき

0.1

y = 0.0019x － 0.1028

0.08

自治体人口増加率（

0.06

ては、
まだまだ不明確な部分も多い。

るかもしれない。

R2 = 0.5127

ただし、こうした関係は単純な一方向の因果関係とい相関係数 = 0.716

うわけではなく、新たに住宅を購入できる比較的所得がもっとも不動産鑑定や不動産取引では、価格や賃料高い若年層が流入することで、地域の人口構成が変わの算出根拠を示す必要があり、街に対する感覚的な印

り、それによって地域の住みここちが変化するといった象をそのまま根拠とすることはできないが、街の変化を相互作用があることも充分に考えられる。そうした関係

人が増えるかどうか、という観点から整理していけば、そを示したものが図２である。

れぞれの地域での説明可能な先行指標を見いだすこと

0.04
0.02

↓ 2019）2016

もできるかもしれない。

また、住みここちに関しては本稿では詳細を割愛する

0
-0.02
-0.04
-0.06
-0.08
20

30

40

50

60

自治体居住満足度偏差値

図１70

が、大阪府・兵庫県に関しては、住みここちの評価の傾

不動産価格・賃料に直接影響を与える決定要因以向に違いがあり、大阪市内と郊外・兵庫県では居住者

外の、
こうした変動要因を研究し、その指標を表すデーの属性もかなり違い、街への評価軸もかなり違っているこタを蓄積していくことができれば、不動産鑑定に新しいとが示唆される分析結果が出ている。

価値と意味を見出すこともできるかもしれない。

もちろん、こうした住みここちや住宅着工以外にも、人世の中では、
ビッグデータとAIで様々なことが予測でき

口増加の要因には多くのものがあると考えられるが、こうるようになると考えられているが、人の営みが作り上げる

した構造を考えていくことが、不動産価格・家賃の先行

地域の暮らしを数値で評価するにはまだまだ時間がか

指標を見つけ出すことに繋がると考えられる。

かると思われる。そのとき、地域の事情を良く知っていればそれは一つの強みになるだろう。
そして街づくりと不動

自治体人口増加率と居住満足度偏差値の散布図

45

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

産価格・賃料は密接な関係があり、その変動要因と先from Japanese and US Regional Data,”

行指標を考えていくことは地域に対する大きな貢献となInternational Journal of Housing Markets

る可能性もある。

and Analysis, 9, 69-87.

そして、不動産の将来価値を考えることは、街の未来

11 秋山祐樹(2019)「マイクロジオデータを用いた日本を考えることでもある。
そこにはおのずと街に対する愛着

全国の家賃形成メカニズムの研究―住環境と住宅が生まれる。
なんと素晴らしいことではないか。

の市場価値の意外な関係性―」環境科学会誌32(2), 53-64, 20191 清水千弘・渡辺努(2010)「家賃の名目硬直性」，
フィ

12 清水千弘・安本晋也・浅見泰司・Terry Nicholas

ナンシャル・レビュー，財 務 総 合 政 策 研 究 所，

Clark(2014)「アメニティと家賃―都市アメニティの2011.3

集積が人口集積・住宅サービス価格に与える影響

2 https://www.homes.co.jp/price-map/― 」C S I S D i s c u s s i o n P a p e r 1 3 1 ( T h e

3 https://www.livable.co.jp/mansion/library/

University of Tokyo)2014.7.26

特 集 ２

災害時における
減価要因と減価率の考え方〜 新型コロナウイルス禍の住宅地地価への影響の一考察 〜
不動産鑑定士足立良夫事務所

足立

良夫

13 大江守之(1991)「住宅供給による人口回復効果に

shutoken/
4 https://sumasate.jp/

関する研究」都市計画論文集26巻pp.787-792や

5 https://www.stylerent.jp/

丸山洋平・大江守之(2013)「将来の住宅供給を

6 SUUMO等のポータルサイトではデータをクローリング

考慮した地域人口推計手法」都市計画論文集48
巻3号pp.897-902など

することを拒否する設定となっていることが多いが、「神戸の地価は下がっていない！」と兵庫県の我々業

災害による被害の実態を我々は表示してきた。
自然災害

界での指導的立場にある不動産鑑定士が毅然と宣言とは言えないまでも経済環境に大きな影響を与えてきたした。地震が起きてひと月も経たない1995年２月初めのこリーマンショックの時も地価公示・地価調査あるいは不それを明確な許諾なしで取得し商用利用している

14 宗 健(2017)「住宅・土地統計調査空き家率の検とだった。公共インフラがすべて壊滅的な状態になり、大動産鑑定評価書で現してきた。近時のコロナ禍が不動ケースもあるようである。
また、
レインズデータについ証」
日本建築学会計画系論文集82(737)を参照。

型のビルが市民の暮らす住宅が倒壊した被災現場を目

産（特に土地）価格にどう影響するだろうかと考えなけても「二次利用等の不正利用防止のため」CSVダ

15 大澤義明・小野田竜巳・小林隆史(2008)「コーホーの当たりにしていたその時、「そんな馬鹿な！未曽有の大ればならない、公表しなければならない。我々はその立

ウンロード機能が、2021年１月に廃止される予定に

ト変化率法による地域別人口予測の集計誤差」日

自然災害に気が錯乱されているに違いない」と率直に場を与えられ、期待されている。

なっている。
また、一部の査定システムではデータの本建築学会計画系論文集73巻634号pp.2605-

範囲が限られていることもあるようである。

2612や鈴木亘・湯田道生・川崎一泰(2003)「人口7 ほとんどの査定システムは大都市圏のみを対象とし予測の不確実性と年金財政: モンテカルロシミュており、地方ではデータが不足することから実務でレーションを用いた人口予測の信頼区間算出と年全国を対象に利用可能な査定システムはほとんど

金財政収支への影響」会計検査研究など
16 田中隆(2017)「国内人口移動の経済的要因に関ない。

する実証的分析」国際情報研究14巻1号pp.62-

8 賃貸ではエアコン付・オール電化といった設備で賃料73などが変動するが、中古マンションの場合はそうした設

17 ただし、そうした実務的に実証的な予測への取り組

備等による価格の変動は比較的小さく、建物全体

みはほとんど行われていない。

の品質（分譲会社とブランドによってある程度決まっ

18 https://www.kentaku.co.jp/sumicoco/てくる）
で価格が決まる傾向が強い。
9 筆者の研究では宗健(2017)「地域の空き家率が家

19 こうした分析結果の詳細は、「街の住みここちランキ

賃に与える影響」、宗健(2018)「地域の共同住宅

ング2019総評レポート」https://www.kentaku.

空室率が中古マンション価格に与える影響」など

co.jp/sumicoco/2019/や、宗健(2019)「居住満10 Saita,Y., C.Shimizu and T.Watanabe(2016),

足度の構成因子と地域差の実証分析」都市住宅感じた。大震災は地価に多大な影響を与え、半値以上、

コロナ禍と自然災害を同一視

さらにもっと大きな減価があると思っていた。今思う、本当

土地価格への影響という面から見て、大震災等の自にそうだったのだろうか。
「被災格差率(注１)に準ずるものの適用しかないで然災害とコロナ禍は同一視できるのかを考えてみよう。

しょう」、新型コロナウイルス感染状況が深刻になってき

なお、本稿の記述は住宅地に限定していく。商業地、工始めた頃、そんな声が出始めた。非常事態宣言がなさ

業地、農地、林地の価格については検討に至っていない

れた今年４月上旬だった。新型コロナウイルス禍（以下し、時間的に、誌面での制約もあるので割愛させていた「コロナ禍」という）もある意味、
自然災害だからというのだくこととする。
大震災等の自然災害は、短期間、即時的に都市機能が根拠だ。果たして被災格差率に準ずる方法を適用しへの壊滅的な状況を生み、物理的減価要因となり、さらて地価の評価ができるのだろうか。
阪神淡路大震災、東日本大震災、広島の大規模な土にこれに起因して経済活動の停滞等での主として復旧

砂災害、岡山の大洪水、熊本の震災などの現場に立っまでの期間に限った需要減退が生じ、土地価格が下落て、不動産の価格という経済事象としての切り口で自然(注２)する。
コロナ禍では、都市機能への直接的な物

学会2019年学術講演会などを参照。

“Aging and Real Estate Prices: Evidence

67

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

理的な損傷はないが、外出自粛、生産活動の縮小など

震災前の1994年10月１日時点で191,540人、化による需要減少を見込んだものだけだったのであろ

災の頃とＩＴ産 業が活 況 下にあり
「 失われた10年、20の経済活動の萎縮、停滞等による土地価格へ影響（注約８ヶ月後の1995年10月１日で157,599人、う。
それらを実際の取引が証明したのであった。

年」から脱却し始めたころに起こったリーマンショック時

３）がある。その影響は長期に亘るとみられ、現時点（注

震災で流出等していた人口がもとに戻ったのが2001年10月１日の191,309人である。

４）
では終息時期は不明であることも相まって、需要等の

阪神淡路大震災による住宅地の実際の減価には経では経済的なファンダメンタルは相違しているが、住宅

済的及び心理的な減価だけで構成されていたとすれ地に対する選好性向等はさほど変わっていなかった（パ

減退期間が限定しにくい不確実性がある。程度や性格

６年後の2002年１月１日の「東灘−６」の公表価格はば、今回のコロナ禍にも被災減価率を一部だけ限定しラダイムシフトは起きていなかった）とみられる。住宅地地の違いはあっても経済的減価要因が生じていることは、

388,000円/㎡（対６年前からの変動率マイナス32.52％）て利用できる余地はあるということであろう。

価への影響は阪神淡路大震災に比べ、リーマンショック

自然災害等とコロナ禍に共通する。
しかし物理的・機能となっている。公表価格の年率換算変動率はマイナス

的減価要因は後者にはない。

4.60％となる。
この変動率は６年間押しなべて一般的要の方 が 率 的に前 者マイナス約4.4％、後 者マイナス

リーマンショックとの類似性

8.5％と大きく、単位価格的にも前者の階差は23,000円/

実際の減価はどの程度であったのか検討してみよう。

因（平成初期のバブル崩壊の状況下にある）に主として

コロナ禍に関わる減価割合（額）と類似する事象はな

地域的要因としての道路、交通機関、電気・水道・都市関わるものとするとしよう。道路、公共交通機関の復旧はいだろうか。主として経済的要因に関わる減価を及ぼしガス等の公共インフラへの物理的損傷（物理的・機能

まだなされていなかったとしても震災１年後には都市ガた事象である。我々が経験したとすれば、経済環境に多的要因）
および経済的要因に起因して不動産の価格がス・上下水道・電気の復旧はなされていたとして、かなり大で激烈な影響を与えた事件（敢えて「災害」とは言う

下落した例として、阪神淡路大震災（1995年１月17日）

大雑把な計算（震災１年後以降の影響は僅かで逓減と

まい）
として、
「リーマンショック」がある。2008年９月に発大震災時よりもリーマンショック時の不動産価格の減を例に地価公示価格の変動からその減価割合を検討推定）で震災による地価に与えた１年での減価割合は生した。地価への影響をみてみよう。
ちなみにリーマン

価割合は、なぜ大きかったのだろうか。破壊してしまった

してみた。取り上げるのは神戸市東灘区に存する代表

マイナス約4.4％（=▲9.04％−▲4.60％）となる。

ショック前の住宅地の地価はほぼ安定基調にあり、前記

公共インフラの整備は社会的資本の投下により確実に

標準地「東灘−６」（地価調査基準地「東灘（県）−15」）「神戸の地価は下がっていない！」と叫ばれた不動産で採用した代表標準地「東灘−6」の復旧することがわかっているので、買手も売り主もインフである。
その公表価格は、鑑定士の洞察力は、都市施設が崩壊し、路頭に迷う市

震災前（1995年１月１日時点）
で575,000円/㎡、

民の姿を見て破滅的に地価は半分以下に暴落している

震災地直後（同年７月１日時点）545,000円/㎡（対と推測した我々の浅学未熟さをしっかりと叱責するものだったようだ。

前期変動率マイナス5.22％）、

なぜ震災による地価への影響は年率マイナス4.4％

約１年後の1996年１月１日時点で523,000円/㎡（対程度と少なかったのであろう。公共インフラ（上下水道、

前年変動率マイナス9.04％）㎡、後者は35,000円/㎡と低価格水準時期の後者の方が大きい。

復旧を見越した取引行動

2008年７月１日時点価格は497,000円/㎡（対前期

ラも価格も元に戻るであろうことを織り込み済みの取引

変動率0.0％）、行動を取った。物理的に表象される地域要因に関わる

2009年１月１日時点で475,000円/㎡（対前期変動

減価は小さく、あるいはほとんど見ない。需給関係に大き率マイナス4.4％、対前年変動率マイナス4.4％）、

な変化はなかったということではないだろうか。

2009年７月１日時点452,000円/㎡（対前期変動率

リーマンショックは、物理的に目に見えない影響（住宅マイナス4.8％、対前年変動率マイナス9.1％）、

ローンに関わる金融環境等への影響）
であり、
かつ世界

となっている。震災直後時点（平成７年地価調査の価格

都市ガス、電気、公共交通機関）の復旧には、国庫等か

2010年１月１日が445,000円/㎡（対前期変動率マ

規模での経済的な影響であり、いつ収束するかが分か時点）の評価に当たり震災後の被災地の取引事例が地らの膨大な資金投下が行われ、１年余りでほぼ元に戻っイナス1.5％、対1.25年（１年３ヶ月）の変動率マイナス

りづらかった。不確実性の継続によって消極的行動、保価調査作業のスケジュールからみてわずかでも収集できたと言われている。被災住宅地の需要者は公共インフラ

10.5％）、守的行動を取引主体が取った。需要が萎んだために減た（少なくとも平成８年地価公示作業時には入手可能）とが震災前の状況に戻ると予測した価格を見込んでいた考えられる。震災がなかったと仮定した価格と被災後のと考えられる。売り急ぐ事情のない供給者も復旧時の状

実際の価格の差での検証も可能であったと見られ、かな

況を想定すると見込むはずだ。震災による物理的・機能にあるので、
リーマンショックによる地価への影響は１.25

れる大震災等の自然災害のときには、公共インフラは国り実証的な公表価格だと推測できる。

的な地域的な減価要因（注５）はほぼ考慮外だったの年程度の期間マイナス10.5％であったと概測できる。年等による膨大な投下資本によって比較的短期間に復旧だ。減価要因として見込まれていたのは、機会損失的な率換算にするとマイナス8.5％となる。

することが見込まれる。復旧を見越して住宅地の取引主

復旧時点の推定として、住宅地地価との相関関係が要因、復旧後の心理的な要因および地域選好性の変強いと言われる東灘区の人口の推移をみると、次 の 期（2010年７月１日）には対 前 期 変 動 率 が価割合が大きくなってしまったということだろう。

0.0％の445,000円/㎡

都市機能、住宅環境を取り巻く公共インフラが破壊さ

平成バブル崩壊のデフレ下に合った阪神淡路大震

体は災害前の価格に戻ることを前提（注６）
に取引行動

8

9

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

を起こす。
自然災害による減価は比較的小さいことを前では相対的に少なく、住宅地は下落していないとの結果のパラメーター(必ずタイムラグも意識して）との相関関制限かある土地の評価について―被災後の記で論証してきた。拙稿冒頭の不動産鑑定士の宣言（注９）が大勢だったと記憶している。経済的に負の影係の分析結果と現在の同じ経済要因をパラメーターに土地の評価」（一般財団法人 資産評価システ「地価は下がっていない」が納得できたようだ。

響があるインパクトは旅行・観光業界、飲食業界に限らして比較考量して、将来の地価動向を推測することがで

ム研究センター 令和２年３月）がある。

リーマンショックのような事件の方が、住宅地地価に与れ局部的なものであり、それもすぐに終息し、元の状態きる。
これが我々不動産鑑定士の使命である。

える影響が大きかったのは、住宅地需要者の所得水準に戻ると楽観的予測からの結果であったと考えられる。

の低下、住宅ローン環境の悪化を及ぼし需要が縮小し

ところが第２波が再来し、国内のみならずグローバル

たこと、
さらに終息時期が予測できにくかったことの不安感により、地価下落割合も大きかったということだ。

コロナ禍の地価変動予測
本稿の趣旨は、コロナ禍における住宅地価格の変動

阪 神淡路大震災の被災地である神戸市の場
合には、都市の経済力があったために、地価も大 震災（津波なども含め）による損害がなく、今元に戻るという前提を設けることができる。
しかしで多大な経済的影響が明確になってきた。いつ収束す後も安全なエリアと見られ住宅移転需要が急増

経済力に乏しく、衰退傾向にある被災地では、るかも知れない不安感も増大、金融危機よりも直接的にした地域で、土地価格が急上昇したこともあり、同様の前提を設けることは困難であることを付

生命の危険に及ぶコロナ禍を考えると、GDPのマイナ

当初「減価率」と表現されていたが、公益社団

記しておく。

ス成長の幅の拡大の影響と心理的な負の影響は拡大

法人日本不動産鑑定士協会連合会発行の運注７

2020年９月８日内閣府発表。

するとも見込まれる。住宅地地価への負の影響の本番

用指針では「格差率」と訂正されている。

注８

G DP成長率と住宅地変動率の相関係数を筆はこれからだ。

を如何に考察すればいいのか。
その割合の程度を予想

注６

注１

注２

注１のとおり、価格が上昇した地域もあるが、本者は把握できていない。申し訳ないが体感的とするかということである。機会損失的な要因、復旧後のさらにコロナ禍は、市民の生活状況に大きな変化をも

稿では取捨し「下落」とだけの表現とした。社会

いうか直感的に相当の正の相関関係にある

心理的な要因および地域選好性の変化による需要減

たらしている。
リモートワーク、
オンライン会議、
オンライン

的資本の投下により公共インフラは比較的に短思っているに過ぎない。

少を見込んだものという経済的・心理的な減価要因が授業、時差出勤、人混みの回避、外出自粛などの普及、期に復旧が見え、中長期的にでも震災地区から生じていたことが自然災害等とコロナ禍に共通するの一般化である。新型コロナウイルスの感染は、直接生命の逃避していた市民は元に戻ることで土地価格影響について Vol.1」（2020.7.1

で、本年４月頃に業界で言われていた被災減価率の適に関わる事象でもある。身の危険回避行動、防止行動への影響（下落）は収束すると見てもいいであろ

法人日本不動産鑑定士協会連合会調査研究

用は、この範囲に限定して、「 準ずる方法」で可能であの優先など安全環境を最重視する住宅選びの変化がう。

委員会不動産データ活用検討少委員会）によりる。経済的減価要因だけに着目できるコロナ禍と類似す生じてくるに違いない。住宅地選好基準のパラダイムシフ

コロナ禍でも、土地価格がすべての地域で下落

コロナ禍が不動産市場に与えた影響につき、コ

るリーマンショックを参考にすれば、減価割合を推測する

トがある。住宅地のケースでは、一気に発現することはな

するとは考えにくい。医療体制の状況等の比較

ロナウイスルの感染状況、往来変動、土地取引ことが可能であろう。

い。
じっくり時間を掛けて徐々に現れてくるだろう。

による都市間競争に勝利した都市での土地価件数との関係を分析したレポートがある。当該レ

注３

注９

「（速報）COVID-19の分布と土地価格への公益社団

リーマンショックのあった2008年の実質GDP成長率は我々が当然だと思ってきた地域要因が変化する。例

格での上昇、正負の影響が相殺された地域、影ポートは2020年１月１日から同年４月１日（コロナ

マイナス１.0％、2009年がマイナス5.5％であった。
コロ

えば、都心へ近い、最寄駅に近い方が価格水準は高い響がまったくなかった土地価格の変動がない地

禍の経済的な影響が明確になってくる以前）
まナ禍の今年2020年４～６月期の対前年比GDP成長率とは、必ずしも判断できなくなるかも知れない。市民による域もあるであろう。

での地価変動に関わるものであり、不動産業者

はマイナス7.9％（年率換算でマイナス28.1％）と発表さ

居住環境の良否判定が厳しくなり、都市間競争が明ら

注４

本稿執筆時点（2020年８月初旬）

ヒアリングとほぼ同様の結果を示している。

れた（注７）。住宅地地価変動率とGDP成長率の相関かになり、当たり前と思ってきた都市の価格水準の序列

注５

震 災減価要因を明示したレポートとして、「 東日関係はあるとする（注８）と、現在進行形のコロナ禍はも変わってくるかも知れない。
収集し得た取引事例、賃貸事例の分析だけでは、
コ

県地価調査実施のための運用指針」（平成23ロナ禍によって引き起こるパラダイムシフト、価格の変動

年６月 社団法人日本不動産鑑定協会地価調

今年５月時点での令和２年地価調査作業での不動を予測することはできない。少なくともリーマンショックなど

査委員会発行）、
自然災害被災地の固定資産

産業者へのヒアリング結果は、
コロナ禍の影響は大阪府の過去の類似事態下での土地価格と種々の経済要因

税評価に関わる「災害対策関連法による利用

リーマンショック時より大きな減価率を示すことになるであろうと予測できよう。

（あだち よしお・不動産鑑定士足立良夫事務所）

本大震災の被災地における平成23年都道府

1011

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

特集３

災害対策小委員会の活動と、自然災害被災者債務整理ガイドラインの概要
災害対策小委員会 下農 博之

応が求められます。

先等の事業基盤等が災害の影響を受けたこと、住宅
ローン、住宅のリフォームローン、事業性ローン、その他

ＧＬ運営機関のホームページで調べたところ、令和２の既往債務を弁済できない、又は近い将来弁済できな

年３月末時点、全国で、登録支援専門家に手続支援をくなることが確実と見込まれること、個人であること、事委嘱した件数は1,135件、債務整理が成立した件数は業者の場合、
その事業に価値があり、再建の可能性が480件とのことです。
また、平成30年６月の大阪北部地あること、等が定められています。

震以降、災害救助法が適用された自然災害は、令和元年10月15日現在で８つあるようです。

ＧＬの手続きでは、被災した市町村のある都道府県
大阪府不動産鑑定士協会の府民サービス事業委
員会に、災害対策小委員会を設置したのは、平成30年

不動産鑑定士協会に所属する不動産鑑定士（登録支平成30年の大阪北部地震に先立ち、平成28年４月

役所が行う住家被害認定調査への支援活動として、

援専門家）が、原則として、支援業務に対応することにに発生した熊本地震の際、熊本士協会は、400件を超大阪士会の会員延173人からご協力を頂きました。

なります。担当する不動産鑑定士は、債務者が金融機えるＧＬの評価を担当されていました。私も大阪北部地３月です。当時、自身の被災経験を思い浮かべるために

自然災害被災者債務整理ガイドライン（以下「ＧＬ」と関等に債務整理を申し出る時に提出する財産目録等を

震発生の数日後、近畿連合会の危機管理対応委員会

は、平成７年１月の阪神・淡路大地震まで遡る必要があ

します。）
は、
自然災害の影響で、住宅ローン等の債務を作成する際、債務者が所有する不動産を評価します。

に同行させて頂き、熊本士協会まで、ＧＬの手続きの説りました。既に23年も経過しており、小委員会に参加す

弁済できなくなった個人に対し、債務整理を促進する準

この評価を担当する不動産鑑定士は、事前に、所属す明を受けに伺いました。熊本士協会によれば、地震発るに当り、当面、大阪では大きな災害は起こらず、委員則です。

る士協会に登録支援専門家として、登録しておく必要

生の２ヶ月後から８ヶ月後の短期間に、全委嘱件数の７

手続きを概略すると、
まず、住宅ローン等を返済できながあります。
ちなみに、令和元年11月15日時点で、大阪割が集中したそうです。

ところが、予想に反し、この年は、６月18日に大阪北部くなった被災者（債務者）と、金融機関等（債権者）が相士会の支援専門家登録簿には、43名の会員から、ご地震が起こり、
６月28日から７月下旬にかけて台風12号

談し、債務者が地元弁護士会等を経由して、自然災害登録を頂いています。

を含む西日本豪雨があり、９月４日に台風21号が近畿地

被災者債務整理ガイドライン運営機関に、債務整理の債務整理の手続きの中で、不動産の評価が必要なです。
自然災害への支援活動は様々ですが、私は、ＧＬ方を直撃し、９月６日に北海道胆振東部地震が発生しま

手続支援を依頼します。運営機関から委嘱された登録債務者は、既に委嘱されている担当弁護士等を通じ、に関連する価格等調査は、最も不動産鑑定士としてのした。毎年、年末に発表されるその年の世相を表す漢

支援専門家（弁護士等）の支援を受け、債務者は、金所在する不動産鑑定士協会に、登録支援専門家（不知見を活かせる支援活動のひとつと考えています。機

字の１位は、
この年は「災」でした。

融機関等に債務整理を申し出、その後、債務整理の内動産鑑定士）の追加委嘱を依頼します。依頼された士会がございましたら、登録支援専門家ヘの登録もご検

災害対策小委員会は、具体的な事業としては、市町容を盛り込んだ調停条項案を作成します。債務整理の協会は、事前に登録支援専門家として登録している会

討頂きますよう、宜しくお願い致します。

村等が行う住家被害認定調査への協力、「自然災害に対象になる全ての債権者から調停条項案への同意が員不動産鑑定士を、本人（不動産鑑定士）の同意のよる被災者の債務整理に関するガイドライン」に対する得られたら、債務者は、簡易裁判所へ特定調停を申し

下、
ＧＬ運営機関に推薦します。正式に、
ＧＬ運営機関か登録支援専門家の登録及び推薦手続き等を行ってい立て、ここで調停条項が確定すれば、債務整理は成立ら委嘱された不動産鑑定士は、担当弁護士、債務者等

ます。

します。

と評価方針等を協議し、現地調査、評価作業等に当り

会活動も平穏に進むと考えていました。

政府の地震調査委員会によれば、南海トラフ巨大地
震が30年以内に起きる確率は、70％から80％とのこと

住家被害認定とは、地震や風水害等の災害により被ＧＬを利用する利点としては、手続支援が無料なこと

災した住宅の被害の程度（全壊、半壊等）を認定するこ（弁護士報酬、不動産評価報酬等の負担がない）、財

平成30年の大阪北部地震に関連して、大阪士会は、とをいい、この認定結果に基づき、市町村は、被災者

産の一部が手元に残る場合があること、個人信用情報

これまで、２件の評価依頼を受け付けており、その内１に、罹災証明書を発行します。罹災証明書は、生活再として登録されないこと、等があげられます。

件を、私も担当しました。成果は、不動産鑑定評価基準

（しもの

ます。

建支援金等の給付、支援融資、税、保険料等の減免、

なお、
このＧＬを利用するには要件があり、自然災害にに則らない不動産価格調査書ですが、被災した債務者

猶予、建物補修支援等の申請手続きで、被災程度のより、災害救助法の適用を受けた市区町村であること、と金融機関等との負担調整に使用されるため、案件の証明として使用されます。大阪北部地震では、茨木市

住居、勤務先等の生活基盤や事業所、事業設備、取引受付、対象不動産の調査、評価作業等では、慎重な対

1213

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

ひろゆき・㈱晶智不動産鑑定）特集３

自然災害被災者債務整理ガイドラインを利用した業務の手続き
災害対策小委員会 中塚 新一

1.関係者

3.取得資料業務を終えるまでに下記４者と関わりますが、主なやり≪弁護士から入手した資料≫

取りは弁護士となります。

・位置図・全 部事項証明書（土地・建物）、公図、地積測量図、

ⅰ. 大 阪府不動産鑑定士協会・事務局（以下「事務

建物図面

局」）

・固定資産土地評価証明書

ⅱ. 登録支援専門家である弁護士

・罹災証明書ⅲ. 被災者（＝依頼者、不動産の所有者、債務者）

・不 動産仲介会社の査定報告書（※今回は偶々、入ⅳ. ＧＬ運営機関

手出来ました。）

ⅰ. 事 務局とは、登録支援専門家としての推薦時に≪現地で被災者から入手できた資料≫

関わります。

・固定資産税、
都市計画税納税通知書

ⅱ. 弁護士とは、評価方針の確認、必要資料の授受、・建築計画概要書

現地調査の日程調整などで関わります。

・建築図面

ⅲ. 被災者（依頼者、債務者である土地建物所有者）

4.現地調査を行う際の注意事項とは、現地立会で関わります。
ⅳ. ＧＬ運営機関とは、業務報告・支払請求で関わります。

通常の鑑定評価を行う場合と同様になります。

ＧＬのスキーム上では、他にも債権者（金融機関等）、

但し、地盤の亀裂や、建物の外装・内部における破裁判所なども登場しますが、基本弁護士が対応すること損、損傷状態などの調査は念入りに行いました。

になります。

被災直後の現地調査の場合は、被災者も多大なストレスを抱えているため住家被害認定調査の時と同様に、
被2.スケジュール

2019年10月、登録支援専門家として自然災害被災者≪目次≫

債務整理ガイドライン（以下「ＧＬ」）を利用した「不動産1.関係者

価格調査書」
を作成しました。

2.スケジュール

大阪府内では２件目となる案件であり、１ヵ月程度の業

3.取得資料

務期間ではありましたが、今後起こり得る災害に備え、
ＧＬ

4.現地調査を行う際の注意事項

評価の業務処理についてご報告いたします。

5.不動産価格調査書の作成
6.評価を行う上で役立つ公表資料
7.最後に災者に対して丁寧かつ慎重な対応が必要となります。
また、被災者の多くは、ＧＬ評価を依頼する前に、既に住家依頼から提出まで１ヵ月程度。私は平時での対応でし

被害認定調査を受け、現地調査の立ち合い等を経験さたが、被災直後では、１ヵ月以上の期間を要することが予れています。
その為、「住家被害認定調査時に使用する

想されます。打合せ等は特になく、やり取りはメール、電調査シート」や「下げ振り」は持っていくべきでしょう。室内話、郵送となります。

の状態によっては、
スリッパの持参も必要になります。

日時（2019年）
10月23日（水）10月24日（木）10月25日（金）10月30日（水）連絡内容
事務局から評価担当できるかの確認連絡を受ける
事務局から登録支援専門家の推薦に関する書類が届く
事務局へ推薦の同意書などの書類を返送する
運営機関から委嘱状、弁護士の連絡先が記載された書類が届く
弁護士へ評価担当になった旨を報告する
11月１日（金） 弁護士へ必要資料の請求、現地調査の調整の依頼をする弁護士から必要資料を受領する
11月５日（火） 弁護士から現地調査日の連絡を受ける
11月20日（水） 役所調査を行う
11月21日（木） 現地調査を行う（依頼者のみ。弁護士の立会なし）
11月27日（水） 弁護士へ試算結果を報告後、成果品を送付する
12月2日（月） 運営機関へ業務報告書・請求書を送付する
１月頃
運営機関から入金がある

14

15

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

評価員の受・発信先とその手段
事務局→評価員（電話）事務局→評価員（郵送）
評価員→事務局（郵送）運営機関→評価員（郵送）
評価員→弁護士（電話）評価員→弁護士（メール）
弁護士→評価員（メール）
弁護士→評価員（メール）
評価員→弁護士（郵送）
評価員→運営機関（メール）-継続賃料の傾向分析

5.不動産価格調査書の作成（賃料乖離率、賃料据置期間、賃料改定率との関係について）

不動産価格調査書は、府民サービス事業委員会災害対策小員会が作成した雛形を使用しました。
雛形は、７頁程度の不動産評価基準に則らない調査

広報委員会

報告書形式であり、処理の迅速化を優先して附属資料

吉田 良信

も関係写真のみとなっています。
不動産価格調査書が被災者（債務者）と金融機関等

継続賃料の評価は、端的に言えば新規賃料と直近合

賃料乖離率：新規賃料が直近合意賃料に対してどのとの負担調整に使われるため、慎重な対応が必要とな

意賃料との間に発生した乖離額を契約当事者間の利益程度乖離しているかを示す。

り、
また、評価にあたっての不明点があれば、弁護士と確衡量等を図って縮小する作業と言える。

認・連携しながら作業を進めていく必要があります。

賃料据置期間：直近合意時点から価格時点までの期

この乖離額の縮小に際しては、新規賃料と直近合意

6.評価を行う上で役立つ公表資料

間（月数）
を示す。

賃料との乖離の程度をはじめ、賃料据置期間、その間の賃料改定率：求めるべき継続賃料が直近合意賃料から経済変動、賃料改定の経緯等の様々な要因を分析する

どの程度増額または減額されたかを示す。

ことになるが、とりわけ新規賃料と直近合意賃料との乖離〇自然災害による被災者の債務整理に関するガイド●回帰分析結果の程度、及び賃料据置期間については、
客観的な数値とライン（自然災害による被災者の債務整理に関するガイド
ライン研究会 ／ 平成27年12月発行）〇「自然災害による被災者の債務整理に関するガイ（2020年7月7日撮影：復興中の熊本城）

ドライン」に対応する不動産の価格等調査のための運用指針（研究報告）―個人債務者の債務整協会内で50名にも満たない状態ですが、少しでも登録

理における不動産の評価―者が増え、被災時に柔軟な対応ができる体制が整うこと（公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会 ／を期待します。

平成28年５月発行、平成28年12月一部改正）

また、災害時における案件割り振りなどの初動を担う

して把握することができ、また賃料改定の際に契約当事

上記50事例について回帰分析を行ったところ、これら者間においても特に着目される要因であるため、本稿で関係性の確からしさを表す補正Ｒ2の数値は0.77であり、は当該２つの要因から継続賃料が最終的にどのように改1に近いほど関係性が高いことからすると統計分析上は定されたかを回帰分析することにより、その傾向を探ってまずまずの結果と言える。

みたい。

そこで、
当該関係式は以下の通り求められた。

そこで、本分析に当たりどのようなサンプルを採用する

賃料改定率Ｙ＝賃料乖離率Ｘ1×0.4333

かについては、基本的に経済的背景を同じくするべく、
平
成23年頃（平成20年10月の所謂リーマンショック後）から＋賃料据置期間Ｘ2×0.0008－0.0705

近時まで続いた地価の回復期のサンプルに絞りこむこととし、その結果当職が行った継続家賃及び継続地代に係

仮に直近合意賃料が80万円で、5年間据え置かれたる評価先例50件について以下分析することにした。
なお、時の新規賃料が100万円であったとすると、賃料乖離率

その際、直近合意賃料との拘束性がより強いと思われる

Ｘ1は25％（＝100万円÷80万円－1）、賃料据置期間Ｘ2は賃料自動改定特約があるケースや、
所謂サブリース契約

60か月であるから、上記関係式に当てはめれば、賃料改６弱を観測し、大阪府内だけで５万8000棟を超える住宅

等のケースについては当該サンプルからは除外した。
ま

定率Ｙは10.81％と求められる。
よって、継続賃料としては被害が発生しました。今も復旧していない住宅があり、た、当該サンプルの中には減額改定案件も含まれるが、

886,480円（≒80万円×1.1081）が導かれることとなる。

新型コロナウイルスの影響でボランティアによる支援活

上記のとおり回復期を前提とするものの下落幅の縮小と動も停滞しているのが現状です。その為、今後起こり得いう意味で未だ地価は下落しているケースもあるため、こる災害に先手を打って、事前に対策をし、必要な時に、こではこの点に囚われずに、
むしろサンプル数を増やすこ

必要な人員を、必要なだけ配置できれば理想です。

とを重視した。

事務局の負担軽減・体制構築も考えておく必要があり

7.最後に

ます。

（なかつか しんいち・いずみ総合鑑定）2018年６月、大阪北部を震源とする地震で最大震度

このＧＬの不動産評価は、一度経験できれば滞りなく

なお、
ここでは結果的に賃料据置期間の影響度は小さいものとなったが、この点については後述する。

●参考
賃料乖離率と賃料改定率との関係を見ると、
次頁図１

処理ができ不動産鑑定士としての知見を発揮できるも●回帰分析の前提のであると感じております。
また、被災直後では、実働での通り当然ながら乖離率が大きければ大きいほど、改定

賃料乖離率（説明変数Ｘ1）と賃料据置期間（説明変

きる不動産鑑定士が減少することも予想されます。

率も大きくなる傾向にある。

数Ｘ2）
により継続賃料の改定率（目的変数Ｙ）
がどの程度

その為、現在、支援専門家登録者数は大阪鑑定士

一方、賃料据置期間は、
基本的には長期になればなる関係性があるかを分析する。

ほど直近合意賃料との拘束性が薄れることになるので

16

17

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

『配偶者居住権』の評価について

180.0%
160.0%
140.0%

広報委員会

賃料改定率

120.0%
100.0%

松田 嘉代子

80.0%
60.0%

１.民法改正により令和２年４月１日より『配偶者居住権』が施行されました。相続に関する新しい権利の創設に一般の40.0%

関心も高いと思われますが、とりわけ不動産鑑定士にとってはイコール新しい評価手法と業際化につながりますので、20.0%

協会員の方々も興味を持っていただけるのではないかと思い、今回の『鑑定おおさか55号』のテーマに選ばせていた

0.0%
0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

賃料乖離率

防止のために家庭裁判所の業務は縮小されていましたので、実務的にはこれから動くことになると考えられます。実際に90%動く前にここで『配偶者居住権の評価』（配偶者短期所有権は除く）
について取りまとめてみたいと思います。

80%
70%

２．
配偶者居住権とは

60%
改定割合

施行に先立ち、（公社）
日本不動産鑑定士協会では令和元年12月に『配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告書』を公表し、令和２年３月27日からｅラーニングによる専門研修を始めました。新型コロナウイルス感染症の感染拡大（ 図 １ ）

『配偶者居住権』
は、配偶者が遺産相続の際、居住建物の居住権をその所有者よりも低額で取得しつつ一定程度の50%

生活資金も確保し、それまでの生活環境を維持できるようにすることを目的として創設された制度であり、
令和２年４月１日

40%に施行され、
同日以降に開始した相続及び同日以降にされた遺贈について適用されるものです。

30%
20%
10%
0%

だきました。

0

50

100

150

200

250

300

350

400

賃料据置期間（月）（ 図 ２ ）

（換言すれば期間が短ければ一度に急激な賃料改定は大きくなっているものと言え、最終的には50％付近に収斂困難となり、
直近合意賃料との拘束性がより強まる）、
自ず

している傾向が見て取れる。
これは当事者痛み分けの観と賃料改定率も大きくなる傾向にあるが、元々短期間でも点に立つ継続賃貸借の一面を反映しているものと窺える。

賃料乖離率が大きい場合や、その反対の場合もあり、改以上、賃料乖離率及び賃料据置期間が、継続賃料の定率そのものは千差万別と言える。
よって、
本件回帰分析

改定率との間にどの程度の関係性があるかを分析した。

においては既述の通り賃料据置期間の影響度は小さい

もっとも継続賃料としてはこれら以外の要因も複雑に絡ものとなった。
なお、本来であれば賃料乖離率を一定のみ合っていることから、上記分析結果が絶対的なもので水準幅でグルーピングし、そのグループごとに、この賃料ないことは承知しており、
しかも、時間的制約から今回は据置期間との関係性を分析することによりその傾向を詳

当職の評価先例のみに頼った点で客観性にも乏しいと

細に知ることができるが、何分サンプル数の兼ね合いからの批判も当然あろうかと思うが、継続賃料における一定

ここでは全事例一括で分析した。

の傾向を示すものとしては有用と考える。

そこで、賃料乖離率に対して賃料改定率がどの程度（よしだ よしのぶ・㈱冨士カンテイ）の割合であったかを賃料据置期間との関係でみると上の図２の通りであり、
概ね期間の経過とともに改定割合は第千二十八条 被相続人の配偶者（以下この章において単に「配偶者」という。）
は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、次の各号のいずれかに該当するときは、その居住していた建物（以下
この節において「居住建物」という。）の全部について無償で使用及び収益をする権利（以下この章において「配偶者
居住権」
という。）
を取得する。
ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合にあっては、この限りでない。
一 遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき。
二 配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき。
２ 居住建物が配偶者の財産に属することとなった場合であっても、他の者がその共有持分を有するときは、配偶者居住権は、消滅しない。
３ 第九百三条第四項の規定は、配偶者居住権の遺贈について準用する。
（民法条文）（１）
成立要件及び内容（調停時報204号

2020.1.10）
配偶者居住権

居住等

配偶者短期居住権

法律上の配偶者が相続関係開始時に被相続人の財産に属した建物に居住（配偶者居住権：1028 Ⅰ，配偶者短期居住権：1037）※「居住」は、生活の本拠としていたことが必要

従前の居住の無償性

無償であるか否かを問わない

無償の場合に限定

被相続人の権利原則：所有権のみ（1028 Ⅰただし書）（共有
持分では成立しない）
例外：配偶者との共有の場合は成立

共有持分でもよい

遺産分割、遺贈または死因贈与必要（1028 Ⅰ ,554）
・遺贈・死因贈与の場合、特別受益になり得るが、持戻し免除の意思表示の推定規定（903 Ⅳ）あ
り

不要

その他

・複数の建物について成立し得る・一部の居住の用に供されていた場合も全体について成立する

配偶者が相続開始時に居住建物の配偶者居住権を取得した場合は成立しない（1037 Ⅰ本
文）

成立要件

18

19

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

法的
性質

一身専属性
権利の類似性等

帰属上の一身専属権
賃借権類似の法定債権

始期

存続
期間

終期

使用借権類似の法定債権
相続開始要原則：終身（1030）
例外：特段の定めをすることも可（1030 ただし書）
・延長・更新は不可

所有
者等
との
関係

配偶者の用法遵守義務・善管注意義務
使用・収益
譲渡

損害賠償請求権・費用償還請求権の期間
期限
対抗力
存続期間の満了

消滅請求
消滅
原因

・まずは配偶者が修繕でき、所有者等は配偶者が相当の期間内に必要な修繕をしないときに修繕可能（1033 Ⅰ・Ⅱ（※））
・居住建物に修繕を要するとき又は権利主張をする者があるときにおける所有者等への通知義務（1033 Ⅲ（※））
・通常の必要費（固定資産税等）は配偶者が負担（1034 Ⅰ（※））
・通常の必要費以外の費用を支出した場合の費用償還請求権（1034 Ⅱ，583 Ⅱ，196（※））（（※）配偶者短期居住権は、1041 条で準用）返還を受けた時から１年以内（配偶者居住権：1036,600 Ⅰ，配偶者短期居住権：1041,600 Ⅰ）〇（登記）（1031 Ⅱ ,605）

×ただし、居住建物取得者は配偶者の使用を妨げてはならない義務（1037 Ⅱ）を負うので譲渡不可〇（配偶者居住権：1036,597 Ⅰ , 配偶者短期居住権：1037 Ⅰ各号）〇（1032 Ⅳ）・用法遵守義務違反・善管注意義務違反（1032
Ⅰ本文）、無断で第三者に使用させたこと、無断で増改築したこと（1032 Ⅲ）
・是正の催告が必要〇（1038 Ⅲ）・用法遵守義務違反・善管注意義務違反（1038
Ⅰ）、第三者に無断使用させたこと（1038 Ⅱ）
・無催告でも可〇（配偶者居住権：1036,597 Ⅲ , 配偶者短期居住権：1041,597 Ⅲ）

建物の全部滅失〇（配偶者居住権：1036,616 の 2, 配偶者短期居住権：1041,616 の 2）〇（1028 Ⅱ参照）

配偶者の配偶者居住権の取得
返還義務
消滅
後の
法律
関係

（無償）使用のみ（1037 Ⅰ本文）
第三者に使用させるには建物取得者の承諾が必要（1038 Ⅱ）

配偶者の死亡配偶者の居住建物所有権の取得

消滅〇（配偶者居住権：1032 Ⅰ本文 , 配偶者短期居住権：1038 Ⅰ）（無償）使用・収益（1028 Ⅰ本文）
増改築、第三者に使用・収益させることについては所有権者の承諾が必要（1032 Ⅲ）。実際には使用権限を有するに過ぎないと解される。

×（配偶者居住権：1032 Ⅱ , 配偶者短期居住権：1041,1032 Ⅱ）

修繕・費用負担等

第三者との間の法律関係【配偶者が遺産共有持分を有するとき】遺産分割により居住建物の帰属が確定した日又は相続開始時から６か月を経過する日のいずれか遅い日（1037 Ⅰ①）【配偶者が遺産共有持分を有しないとき】
居住建物取得者が消滅の申入れをした日から６か月が経過する日（1037 Ⅰ②）〇（1039）（２）
配偶者居住権の評価①評価が必要となる場合『配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告』（令和元年12月 （公社）
日本不動産鑑定士協会）によれば、
当
該研究成果は、
ア．
相続に伴う遺産分割、遺贈又は死因贈与（以下、「遺産分割等」という。）
によって配偶者居住権が設定される際に、相続人等の関係者の求めに応じて配偶者居住権並びに配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の鑑定評価を行う場合、
イ．
遺産分割等に係る裁判所による調停又は審判等において裁判所の求めに応じて配偶者居住権等の鑑定評価を行う場合に適用するとあります。
またウ．
配偶者居住権の設定後、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を第三者または配偶者に譲渡する場合、並びに配偶者居住権を合意により消滅させる場合においても準じて行うとされています。
さらに調停時報204号2020.1.10の『改正相続法と調停実務』
において東京家庭裁判所家事第5部・類型別審理モデル検討委員会が、『 分割協議で配偶者居住権負担付建物等の取得希望者がいない場合は、任意売却または競売に伏すことになりますが、売却等の見通しが低い場合には共有分割も検討されるべきでしょう』とありますことから、競売評価でも対象となる可能性があります。
②評価の方法『配偶者居住権』の評価については、
相続財産評価で相続税申告書に記載される評価と実際に裁判所の遺産分割協議で話し合われる評価が異なる場合が多いのと同様に、ダブルスタンダードになっています。
とはいえ、法務省のHPには『簡易な評価方法』が載っていますし、『 令和元年度税制改正』（P496）
において『配偶者居住権については、取得した相続財産の分割行為である遺産分割等により定められ、具体的相続分を構成することから、相続等により取得した財産として相続税の課税対象となります。
この場合の財産評価については、
相続税法第22条の“時価”によるのではなく、相続税法で別途評価方法を規定することとされました。』とありますことから、不動産鑑定評価を必要とされる場面は少ないかもしれません。
それぞれの具体的評価は以下のとおりです。
ア．
法務省の『簡易な評価方法』〇（配偶者居住権：1035 Ⅰ本文 , 配偶者短期居住権：1040 Ⅰ本文）

相続開始後に附属させた物を収去する権利及び義務〇（配偶者居住権：1035 Ⅱ ,599 Ⅰ・Ⅱ , 配偶者短期居住権：1040 Ⅱ ,599 Ⅰ・Ⅱ）

相続開始後に生じた損傷の原状回復義務〇（配偶者居住権：1035 Ⅱ ,621, 配偶者短期居住権：1040 Ⅱ ,621）

損害賠償請求権等の期間制限返還を受けた時から１年以内（配偶者居住権：1036,600 Ⅰ，配偶者短期居住権：1041,600 Ⅰ）

配偶者の相続分は、家長相続が終わった戦後の法改正で法定相続分として１／３が認められ、昭和56年の１月１日の改正で１／２となりましたが、その後の平成８年12月の使用貸借契約成立の推認、
平成25年９月の非嫡出子の相続分に対する違憲判決、民法改正を経て、その後の生活環境や家族関係の変化により、さらなる配偶者（高齢者）の居住権の保護の観点から、法定相続割合を変えるのではなく家族の多様化・個別事情に即するために『配偶者居住権』という権利として創設されたものです。
成立要件は①相続開始時に被相続人が対象建物を所有すること（共有は原則不可） ②相続開始時に配偶者が対象建物に居住していること ③遺産分割協議または遺贈、死因贈与、④家庭裁判所の審判ですので、家庭裁判所の存在は大きいと考えられます。すでに東京家庭裁判所家事第５部に遺産分割の申立時に提出する『事情説明書』には、分割方法について配偶者居住権の取得を希望の有無及び建物番号並びに被相続人の死亡時の居住の有無についての記載欄が設けられています。

20

21

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

・負担付土地所有権等の価額（イ）6,000万円 × 0.424 ≒ 2,544万円
・配偶者居住権の価額
7,400万円 － （56万円 ＋ 2,544万円） ＝ 4,800万円※１ 鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数※２ 法定利率を３％とした場合の29年のライプニッツ係数
イ．
相続税法における評価方法

法制審議会民法（相続関係部会）第19回会議部会資料19-2
（具体例）
1戸建て
（建物：築15年、鉄筋コンクリート造、固定資産税評価額1,400万円）（敷地：固定資産税評価額6,000万円）
配偶者の年齢：60歳（相続税基本通達※60歳女性の平均余命 ≒ 29

別添）【計算】7,400万円 － 2,600万円（ア．56万円 ＋ イ．2,544万円）＝ 4,800万円〇「耐用年数」とは、居住建物の全部が住宅用であるものとした場合におけるその居住建物に係る減価償却資産の耐【内訳】

用年数等に関する省令に定める耐用年数に1.5を乗じて計算した年数といいます。
ここで、耐用年数省令に定める耐用・建物・敷地の現在価値年数を1.5倍しているのは、耐用年数省令における耐用年数は事業用資産を前提として定められているところ、居住建物は通常は非事業用資産であり、事業用資産よりも耐用年数が長いと考えられるところから、所得税の譲渡資産におけ1,400万円 ＋ 6,000万円 ＝ 7,400万円

る非事業用資産の取得費の計算に関する規定（所令85）を参考にして、居住建物の耐用年数を設定したものです。

・負担付建物所有権の価額（ア）1,400万円 × 〔47年

※1－（15年＋29年）〕 ÷ （47年 － 15年） × 0.424※2（令和元年度税制改正の解説）≒ 56万円2223

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

（具体例）

ウ．
鑑定評価における評価方法

1戸建て
（建物：築４年、木造、固定資産税評価額1,000万円）

配偶者居住権が存続する期間中に受ける賃料相当額の総額を配偶者居住権の評価額とするという、
不動産鑑定士

協会が提案するアプローチでは、納税者が適正な賃料を算定することは困難であると考えられることから、法務省のHP（敷地：固定資産税評価額9,000万円）
配偶者の年齢：70歳

からカットされましたが、否定された訳ではありません。
そもそも簡易な評価方法は、相続人間で当該評価方法を用いて※70歳女性の平均余命 ≒ 20

遺産分割を行うことに合意がある場合に使うことを想定されていますので、合意が得られていない場合には不動産鑑定評価が必要となります。

【計算】10,000万円 － 5,158万円（ア．172万円 ＋ イ．4,986万円）＝ 4,842万円【内訳】「配偶者居住権」の鑑定評価における基本的な考え方

・配偶者居住権の評価
1,000万円 － 1,000万円×
｛(33年

※1

－ 4年) － 20年｝ ÷ (33年 － 4年) × 0.554

・居住建物の所有権部分の評価（ア）1,000万円 － 828万円 ＝ 172万円
・敷地利用権の評価※2＝ 828万円

配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地の 権利が分割されることによって、配偶者居住権と当該権利それぞれの権利割合によって相続人が建物及びその敷地 が付着した建物及びその敷地がそれぞれ独立した財産に一体＆個別として（権利関係の関係は切り離して、配偶者が継続居住のに係る権利を持ち合う（権利関係の関係が継続し、所有権 なるの考え方
まま所有権部分の第三者への譲渡を考慮する）という考え
部分の譲渡を必ずしも想定していない）という考え方方留意点

配偶者居住権が付着していない状態での建物及びその敷 配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地に地の価格について、権利割合（それぞれの権利の経済価 ついて、権利者の関係性を考慮せず個別に評価値）に応じて配分

価格の種類「特殊価格」、当該権利が付着した
配偶者居住権が付着していない状態の建物及びその敷地 配偶者居住権については「正常価格」を求める。
の「正常価格」を求め、配偶者居住権等の権利については、 建物及びその敷地についてはその内訳価格として表示する。

配偶者居住権の経済価値

権利の存続期間中に享受できる経済的利益の現在の総和9,000万円 － 9,000万円 × 0.554 ≒ 4,014万円
・土地の所有権部分の評価（イ）9,000万円 － 4,014万円 ＝ 4,986万円※１ 木造の住宅用建物の法定耐用年数22年×1.5＝33年※２ 法定利率を３％とした場合の20年の複利現価率（ライプニッツ係数）

配偶者居住権の評価
配偶者居住権の経済価値(権利の存続期間中に享受できる経済的利益の現在の総和)
経済的
利益還元法

配偶者居住権の経済価値＝Σ
（経済的利益の現在価値）＝Σ（経済的利益×複利現価率）＝（経済的利益）×（年金現価率）※（経済的利益）＝（賃料相当額）－（必要費）※複利現価率は、権利の存続期間を期間とし、割引率を年利率として計算
配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の経済価値

権利消滅時
現価法

（配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の経済価値）＝（権利消滅時の建物及びその敷地の価格）
×（複利現価率）
配偶者居住権消滅時の建物及びその敷地の現在価値
１．
合理的な予測が可能な場合

原価法等

権利消滅時までの①建物等の状況の変化及び②市場の変動の動向を考慮〇評価時点で利用可能な情報をもとに合理的に予測①建物等の状況の変化のみを織り込んで原価法等を適用②市場の変動リスクは割引率で考慮
2．
合理的な予測が困難な場合
価格時点における建物及びその敷地の価格を権利消滅時の価格とみなし、権利消滅時までの建物等の状況の変化及び市場の変動リスクを考慮した割引率で現在価値に割り引いて求める。
上記の価格に配偶者居住権が付着しているために使用収益ができないこと、売却時に買手が限定されるなどの市場性の減退の程度を考慮して修正して求める。
また、価格時点における配偶者居住権の付着していない状態の当該建物及びその敷地の価格から上記の配偶者居住権の経済価値を控除して得た価格について、市場性の減退の程度を考慮して修正する方法も可

（具体例）
1戸建て
（建物：築31年、木造）配偶者居住権を設定する建物及びその敷地の価格：4,050万円
配偶者居住権の存続期間：10年

2425

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

微分・積分 を使ってみよう【計算】4,050万円 × 30.4％ ≒ 1,230万円【内訳】
・配偶者居住権の経済価値（187万円※1 － 56万円※2） × 7.4131※3 ≒ 971万円

広報委員会

・配偶者居住権が付着する建物及びその敷地の経済価値
3,620万円※5 × 0.6139※4 ≒ 2,220万円

田村周治※１ 正常賃料相当額（年額、期待利回り３％）※２ 必要費

修繕費及び公租公課※３ 割引率（ｒ）
５％、
変動率（ｇ）-10％、期間10年の逓増年金現価率※４ 割引率（ｒ）
５％、
存続期間10年の複利現価率※５ 権
 利消滅時の建物価格を０円
土地価格は価格時点から横ばいと判断し3,620万円と査定・配偶者居住権等の内訳価格
配偶者居住権の権利割合
971万円 ÷ （971万円 ＋ 2,220万円） ≒ 30.4％■逆さまにした四角錐の容器がある。
高さ４cmのところ

1）初めに配偶者居住権が付着する建物及びその敷地の権利割合
2,220万円 ÷ （971万円 ＋ 2,220万円） ≒ 69.6％で、水平断面は３cmの正方形である。
この容器に毎秒９cm3で水を入れた時、水の深さが２cmとなる瞬間の水

数十年、評価という仕事をしていて、なにか物足りない

配偶者居住権等の内訳価格

なぁという思いを強く感じていた。
でも、
どうしていいか、筆4,050万円 × 30.4％ ≒ 1,230万円

面が上昇する速さは、毎秒何cmか。

者には分からなかった。

配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の内訳価格

4）考え方と解答例

ふと「武器としての数学」というフレーズが頭に浮かん

4,050万円 × 69.6％ ≒ 2,820万円

考え方、解答例の概略をテキストを参考にして、記述しで、微分・積分を評価で使えないかなと思った。
＜他の資

たい。

格の領域と重複しないという意味でもメリットがあろう＞（３）
まとめ
税経通信（2020.2

21P）
では、
配偶者居住権を取得することが有用なケースとして、
ア．
相続財産に占める居住建物の価額の割合が高い場合、
イ．
配偶者が高齢である場合、ウ．
被相続人に子がおらず自身の家系に居住建物を承継させたい場合が挙げられています。
そもそも民法877条１項の扶養義務を考えると、遺産分割を要することや登記を要する配偶者居住権を利用するケースがどこまで広がるでしょうか。例えば平成30年度の家事調停新受事件数（遺産分割等）
は13,739件であり、調停成立
は6,715件でした。死亡者数が約136万人、相続税の申告が11.6万人と比べると多いか少ないか、意見の分かれるところ
かもしれません。
ただし、当該権利は小規模宅地等の特例、二次相続も含めて相続税の計算オプションの一つとして認知されていくことになると思われます。
不動産鑑定の場面は少ないかもしれませんが、新しい知識として押さえる必要があるのではないでしょうか。

（まつだ かよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）

で、高校の数Ⅱ、数Ⅲを読みなおし初歩の微分方程式①考え方―時間的に変化する量Ｖcm3があるとき、とかも読んでみたが、微分方程式を評価に取り込むのはdv
でその速さを考えることができる。本問ではｔ秒後の水
dt

ちょいと難しいだろうなぁと感じた。

の体積Ｖを水の深さｈで表し、ｔ（時間）で微分する。

微分・積分だけなら、まだ、評価の一部に取り込むことができる可能性がありそうだ―そう感じた。

dv
dt

求めるものは、 ＝９ ｈ=2 の時のdhの値である。
dt

2）数Ⅲの問題から適当なものを探す②解答例―筆者が適当に抜粋・補足する。
なお、

なにかの容器に水をいれてみてどうなるか―という感じ

数式がうまく表示できないので、そのあたりはご容赦願いの例題はないか―と思った。
この世界の現象は、例えば、ます。

ポツンと病原菌を落としたら、どう拡大し影響するかとか、

ｔ秒 後 に お け る 水 の 体 積 を Ｖcm3と す る と

この地区内でコンビニが毎年╳╳軒増えていけばどうなるかという類のことが多い。同じく、人口が毎年╳╳人増dv
ｔ秒後における四角錐の容器の水＝９cm3/sとなる。
dt

加したら、
この範囲内でどうなるか―というような話だ。

面の１辺の長さをacm、
水の深さをｈcmとすると

３４

a：3=h：4 (相似を利用） よって、a＝ ×h これを、

3）逆さにした四角錐に水を貯めるという問題をみつけた四角錐の体積を求める式に代入する。

設問を紹介してみよう。
＜数字を変更すると、
正確な答

１
３
V＝ ×a 3×h 計算してみると V＝ ×h3 容量Ｖ
３16

えに導かれたかどうか分からなくなるため、数字はそのまが「水の深さh」との関係式となったということ。

ま使用する＞

26

27

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

両辺をtで微分すると

dv 9
dh これに設＝ ×h2×dt 16
dt6）積 分を使った同じような設問をみてみよう

問である dv ＝９cm3 を代入すると ９＝ ９ ×h2×dh
これを整理すると①水で満杯の容器に、球を押し込んで、溢れた水の体dt

16dt

積を求めるという設問があった。

dh 16 となる。
＝ 2
dt
h

よって、h=2cmの時■半径acmの球を、毎秒ucmの速さで沈める。沈めはじめt秒後までに溢れた水の体積をＶcm3とする。

dh 16＝ ＝４cm/s
dt ２2

問：Ｖをa,u,tの式で示せ。

解答として、逆さにした四角錐の容器に深さ2cmまで②解答例：溢れ出る水の体積は、球が容器の水面下水が満たされ、水面が上昇する訳だが、その瞬間の上昇に沈んでいる部分の体積。
円をｙ軸の周りに１回転させて速度が4cm/秒ということになる。

できる立体である。
ｘ軸上の点であ
円の面積を求める式は、
πr2ここでは、

5）解答を見てあれこれ考えてみる

積分する。
るから、
πx2となり、・例題の容器は、四角錐だが、これを球にしたり、円錐形

222V＝π∫－a+ut
π∫－a+utdy－a x dy＝－a （a －y ）にしたり円柱とか、何なら円柱を求める式の一部として円を考え面積との関係で求めるということも可能だ。円

＝π
［a2y－

dr
の面積は、
πr で求められる。解答にならえば、 （rdt2y －a+ut
］
－a
３
2

π 2
＝ u2t（３a－ut）３は、半径）となるから、中心点から外に向かって円状に波及する速度を求めることになる。

↑円の方程式はx2+y2＝a2―これで、Vをa，u，tの式で示せた。

7）解答をみてあれこれ考える

・元に戻って、この四角錐の容器が一杯になるにはどれ

英明
行い、一般診断法として最終的には数値として耐震性広報委員会では大阪府建築士会へ建物状況調査を評価します。

（インスペクション調査）を依頼し、実際の業務作業に立
ち会い、出来上がった成果品を手にしてその実感を会

現地では建築士が間取り図を手書きし、目視した壁、

員へお知らせしてきましたが、今回は中古住宅の「耐震柱の寸法や数量、見える範囲での床下、天井裏、屋根、診断調査」の現場に立ち会いました。

外壁の状態を間取り図へ記入していきます。又、間取り今回の調査対象不動産は宝塚市雲雀ケ丘の閑静な図には「ずれ」も見て記入していきます。間取り図の各箇

住宅地に所在する旧家で、現在は相続をされた所有者

所に記号が付されていましたが、この記号は建築士各が管理されている比較的大きな木造住宅でした。

人だけしかわからず他人がみてもわからない場合が多いとのことでした。

調査は令和２年３月25日午前10時から12時40分まで

士会の建築士2名で進められました。
この調査について

36cm未満は垂れ壁が「ない」とみなすため、下の写真でも円錐でも構わない。

大阪府不動産鑑定士協会からは私を含め4名が調査

では欄間がある手前の壁は記入しませんが、奥の壁は8）まとめ作業を見せて頂きました。

垂れ壁を記入します。

から考えてみよう。

３の設問でも考えたが、沈める形は、
球でなくても、円柱

dv ということになり、計算すれば 9t+ｃ
（cは積分
dt

冨岡

現場での一例ですが、36ｃｍ以上が垂れ壁であり、６の設問はアレコレあるのだが、一部だけをとりあげた。

∫９

広報委員会

の２時間40分間、所有者の立ち会いの下、大阪府建築

だけの時間が必要なのだろうか。与えられている数字

dv＝９cm3/sであるから、これを不定積分してみよう。
dt

耐震診断調査の現場に立ち会って例示に用いた解答例は、
ほぼテキスト通りにしたが、手定数）となる。設問から、
ｃ=0 であるから、時間t(秒)計算で筆者も計算してみて問題ないことを確認している。

耐震診断業務は、大きくは「間取りを取る」、「 壁量を

耐震補強の観点からは裏に壁があるとないとでは偏心の関数となる。＜容器の大きさは与えられていないか

微分でも積分でも計算だけなら、統計ソフトであるＲを測る」、「 定量的に劣化状況を判断する」という流れででバランスが悪いということにもなりかねないそうです。

ら、秒毎の注ぐ量×秒 で容量が決まるということ＞

使えば、容易にできる。

・aは逆さにした四角錐の容器での正方形の水面の一目の前を流れる現象をどのように捉えて、微分なり積分daという形
dtなりの計算で加工するためには、
微分積分の基本的な理辺の長さである。hの代わりにaの変化解が多少なりとも必要だという気がする。

でも求められる。適当なaの数字を与えてやれば、その（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

瞬間でのaの拡大する速度を求めることができる。
・この例題では、t（時間）で微分している。
ｔ以外になに36cm 以上
36cm 未満か使えないかと考えると、グラフを利用しｘ軸、ｙ軸をつかった場合なら可能だろうが、例とした設問ではt以外は不適だろう。
・単 位を揃えるということ。設問ではcm、秒、cm 3 /秒と揃っていることに注意。

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鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

ドローンで空中から撮影「帰」

した屋根の状態（左上）
調査作業（他３枚）

広報委員会

柳

貴之

は減速させることを目的とした、医薬品を使わない感染

１．
「憶」～ きおく ～抑制のための手段である。それは、人と人との間に物皆さんは、安全地帯の「あの頃へ」という曲をご存じ

理的な距離を取ることによって人が互いに密接な接触であろうか。安全地帯は、メインボーカル兼メロディーを行う機会を減少させる方策のことであり、典型的にはメーカーである玉置浩二を中心に現在も活躍している

他者から一定の距離を保つことや、大きなグループで音楽バンドである。
「あの頃へ」は、彼らが世に生み出の集まりを避けることを含む。社 会 的 距 離を置く目的した作品の中でも特に筆者のお気に入りであり、屈指

は、感染症のある人と感染していない人との接触の可の名曲といわれるものである。

能性を減らし、病気の伝染、罹患率、そして最終的には死亡率を最小限にすることである。

安全地帯は、1983年の「ワインレッドの心」のヒット
以降、都会的な情景を描くこと等により様々な名曲を世倒的な説得力があります。

尚、揺れ許 容 度は一 般 的 工 法（ 軸 組、２×４等 ）がに生み出してきたが、1992年に発 表された「あの頃３．
「響」～ ひびく ～1/150 ～ 1/120、伝統的工法が1/15と約10倍の差があ

既存木造住宅の耐震診断は、新耐震基準施行以前

へ」はそれまでの曲調からは一転し、大陸的な地方のり伝統的工法は揺れに強く、建築工法によって耐震診に建築された住宅の売買の場面で利用されることが想風景・雪景色を描いたものとなる。1983年以降の流新型コロナウイルス対策である「３密回避・ソーシャ断の取扱いが異なるようです。今回の調査対象建物は定されます。診断の結果、耐震性が低いと判明した場

れからすれば、そこからは都市の密からの解放を感じ、

ルディスタンス」が日本経済そのもの、飲食店、商業施

もともと昭和初期の伝統的工法ではあるものの増改築

合は建物の耐震改修により耐震性を確保することが可

さらには、現代の社会・風景から、過去の懐かしい社

設、観光地、オフィス、講演会・音楽ライブ等へもたらし部分は在来軸組工法が併設されていることから在来軸能になります。

会・風景への回帰ともいうべき感覚を得たことを今でもた影響は、各メディアで報じられ、既にご存じの通りで鮮明に覚えている。
ちなみに、筆者のファン歴は、おおよある。そして、大阪府不動産鑑定士協会（以下、大阪

組工法の建物として取り扱う旨の説明がありました。

大阪府建築士会の料金表では耐震診断は床面積に作業は地道なもので各部屋を丹念に調査し、天井応じて30～60千円、建物状況調査と併せて100～150

そ35年であろうか。

士会という）
においても様々な影響があり、筆者が関与

裏、床下、外壁全てのチェックと写真撮影が終わるのに千円です。民間の調査機関でも同程度の費用ですの（※）上 記の曲等に対する見解は、あくまでも筆者独したものは以下の通りである。

正味２時間半を要しました。150㎡規模の標準的な建で、自宅の保全や取引の不安を拭う観点から建物状況

自のものであり、公式のもの等とは異なる場合が物なら１時間半～２時間以内とのことです。

調査や耐震診断ニーズは増えていくように思います。

ある点には留意されたい。

（１）土地月間記念講演会
毎年10月初旬に開催される講演会であり、大阪士既存中古住宅の安全性（耐震性）
を高める耐震診断
は、
スクラップアンドビルドからストック形成という社会背

私の直観としても調査対象建物の耐震性は低いと感景の中で地歩を固めていくのではないでしょうか。

じていましたが、約１か月後に報告された耐震診断書の「１F・２FのX方向、Y方向全て0.7未満」という数値、（とみおか「倒壊する可能性が高い」との判定及びその所見は圧ひであき・東洋プロパティ㈱）会が関与するイベントとしては比較的大規模なイベント

２．
「離」～ はなれる ～に類されるものである。筆者が把握している限りでは、

ところで、日本において新型コロナウイルスによる感平成11年以降は、ほぼ毎年開催されてきたようである。

染拡大が問題となり、その感染防止策として、
３密回

当講演会では、お招きした講師による名調子が繰り広避・ソーシャルディスタンスが叫ばれた。

げられるとともに、単位取得も可能な無料研修会でもあソーシャルディスタンスは、感染症の拡散を停止またることから、広く大阪府民及び関西圏の不動産鑑定士

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鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

独立開業しましたに親しまれてきた講演会であるが、残念ながら３密回

４．
「帰」～ かえる ～避・ソーシャルディスタンスの影響等により2020年度は中止となった。今後のワクチンの開発動向、他のウイル

2020年６月８日「令和２年度 第１回広報委員会」がス対策の開発動向にもよるが、仮に開発等に至らず、

大阪士会・大会議室にて開催された。大阪士会事務

人々のウイルスに対する恐怖心が収まらないのであれ

局に確認したところによると、緊急事態宣言後、委員会

ば、各席へのパーテーションの設置、収容人数の大幅としてのリアル会議、即ち、複数の人が一つの会議室削減等の措置が必要となり、費用対効果の面で今後に入り討議が行われたのは、上記の広報委員会が初の開催が危ぶまれることも考えられる。

めてとのことである。Web会議での開催も検討された（※）土 地月間記念講演会は、以下の通りの共催、ようだが、吉田副会長、松田委員長、中塚副委員長の後援にて開催されている。

熟考の結果、
リアル会議が実現した。当会議を実現し【共催】近 畿 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会・
（一て頂いた御三名方には、感謝の意しかない（勿論、当財）土地情報センター・（公社）大阪府

該会議における室内の人数は、大阪士会・会議室利不動産鑑定士協会

用規定を遵守している。
また、Web会議のメリットを否【後援】国土交通省・大阪府・大阪市

定する意はなく、集まる程ではない会議等の削減は推進していくべきと考える。）。

（２）無料相談会

外出自粛要請中・緊急事態宣言中は、外出すればこちらも影響のあったものである。2020年度として人との社会的距離をとり、会議はWeb会議であったたは、筆者が相談員として参加した、
６月３日・大阪士会

め、多数の人と顔をつき合わせて話すのは相当ぶりでにて行われたものが初開催とのことである。当相談会あった。室内に数名が入っての会議は、本来、密なものにおける新型コロナウイルス対策としては、① アルコーであるはずが、何かしら密からの解放を感じ、また、過ル消毒については、大阪士会入り口及び各会議室入り去にあった懐かしさへの回帰を感じた。それは、冒頭に口等へ設置、② 発熱等の体調がすぐれない方への掲げた屈指の名曲「あの頃へ」を聴いた感覚を思い起入室のお断り、③ 相談会の時間帯は常に窓を開放しこさせるものでもあった。
まさに「帰」である。

ての換気、④ 相談員と相談者間には、透明のアクリル

今後、かつての生活様式に戻るのか、社会的距離を板が設置され、かつマスク着用が義務付けられていた保った新生活様式が大半となるのか、それらが混在す

こと等、一般的なウイルス対策としては万全であったとるのかは分からない。
また、
これらがもたらす不動産市思われる。
これにより、相談者及び相談員は安心して場・不動産価格及び賃料への影響は、今後明らかに会話ができたものと考える。
ウイルス対策下での相談会されていくだろう。

の課題については、数点感じたものがあるが、今後改

ただ、上記委員会を通じて、筆者は思った。

善されていくと思われるため、本稿では敢えて割愛す「さあ、スタートだ」と。

る。それよりも、無料相談会の再開により光が見えたこと（やなぎ

は喜ばしいことである。

たかゆき・柳不動産鑑定㈱）「思い出に残る
独立開業に」㈱小笠不動産鑑定小笠裕也【開業事務所】
事務所は、大阪市西区江戸堀1丁目「 肥 後 橋 駅 」から徒歩約３分の所にあります。
開 業 場 所は特に決めておらず、「通勤時間が短縮 できる自 宅 付
近 」か「 仕 事 するなら大 阪 市 内 」という曖昧な条件で数 件 資 料を頂き、詳細内覧は現在の事務所１件のみで決めました。前職
場から非常に近く、また先輩鑑定士の先生も数名入っておられるビルで何か運命を感じております。

2020年３月に約８年間お世話になった有限会社朝日
エステートリサーチを退職し、独立開業しました小笠裕也と申します。
新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言、外出自粛等、前例にない社会状況、
また、私事ですが厄年のなかでの開業となりました。
「 今思えば開業当時は～」と遠い将来語れるように息長く頑張っていこうと前向きに考えております。
【これまでの経緯】
私は高校卒業後、父の勧めもあって建築関係の専門学校に入学しましたが、約２ヶ月で中退、入学費、教材費は高い勉強代となりました。
その後、不動産鑑定士の資格を志したのは新試験制度が始まった20代後半頃で、その間はビルメンテナンス業者で清掃、不動産業者で仲介、管理等のお仕事をしながら、充実した日々を過ごしておりました。現在の前身となる法人（コンサルティン
グ、保険代理店等）を設立したのもその頃でした。
独立開業するにあたり、設立済みの法人がありました
ので、商号変更により法人での開業に至りました。

【今後について】
まずはお世話になった方々、今も支えて頂いている
方々に恩返しできるように日々努力し、何事にも積極的にチャレンジして成長できるよう精進していきたいと思って
おります。
また、
これから不動産鑑定士を目指す方に、自分が今まで諸先輩方に教えて頂いたことを伝え、今の感動、感
謝の気持ちを一人でも多くの人に味わって貰えるようにしたいです。
最後になりましたが、約８年という長期にわたり育てて頂いた前職場には本当に感謝しております。
ありがとうございました。
また、皆様とお顔を合わせる機会もあると思いますので、今後とも宜しくお願い申し上げます。

【開業して】
すぐに緊急事態宣言が発令され主に自宅作業、事務
所内の整理等をコツコツと行っています。
また、より一層体が資本であることを意識し、定期的に趣味のマラソンをしながら体を鍛え、独立後の生活を送っています。最近はサラリーマン時代と同様に満員電車に揺られながら毎日出勤しています。
独立して１番感じたことは、「する仕事があることのありがたさ」です。少しずつですが、自分なりに営業活動を進めていければと思っています。
今は、独立してお仕事をさせて頂いているという恵まれた環境に感謝しております。

（おがさ ゆうや・㈱小笠不動産鑑定）

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鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

独立開業しました

独立開業しました

前進あるのみ！
小林総合鑑定所「日々成長を目指して」

小林

令和2年４月に独立開業いたしました小林総合鑑定所

猛

くすのき不動産鑑定に暮れていた時に奇跡的にご縁をいただきましたのが、の小林猛と申します。
この場をお借りして皆様にご挨拶さ株式会社 財産プランニング研究所せていただきたいと思います。

先生です。超ご多忙ゆえ事務所内でお姿を拝見する機

代表

熊澤一郎

会は稀でしたが、そんな中でも専門職業家としての立居【自己紹介及び開業までの道のり】

振舞等の所作から、不動産鑑定評価業務における多く

田中

伸和【開業して】

令和２年１月末に、約16年余りお世話になりました株式
会社難波不動産鑑定を退職し、２月に「くすのき不動産鑑

本年２月の開業後は事務所の体制づくりで忙しい日々

定」を設立して、独立開業しました田中伸和と申します。

を過ごしました。協会登録や諸手続きでは大阪府不動産鑑定士協会事務局に多大なお力添えをいただき大変感【独立まで：最初の会社】

謝しております。

大学卒業後、大手百貨店に入社し、主に紳士服部門

３月には連合会のネット閲覧手続きも完了し、いよいよ

1969年９月生まれ、O型・乙女座で生まれも育ちも大阪の事についてご指導いただきました。担当させていただくの販売・仕入業務やテナント（ブランドショップ）管理に携

営業開始という矢先にコロナ禍に巻き込まれました。
４月です。学生時代はバリバリの体育会系のサッカー部に所案件も多岐にわたり、私自身にとっては高難度のものばかわりました。
その後、百貨店業界の構造不況が顕在化し、の緊急事態宣言下では営業活動も困難となり、現在も厳属する傍らで、バンド活動（ヘヴィメタル系バンドのドラムスりでしたが、
その時々で経験させていただきました全ての転職を視野にいれ資格取得を検討していた頃、知人のしい環境が続いておりますが、頂いた仕事には、
これまで

担当）
をしていた時期もありました。

事が今の私の血となり肉となっているものと思料します。

大学卒業後約14年間IT企業の新規直販営業部隊に

熊澤一郎先生に師事すること約7年、この度ご承諾くださ

従事し毎月予算に追われる日々を過ごしておりましたが、り独立開業をさせていただきました。

結婚披露宴で不動産鑑定士（大学時代の友人）と直接以上に丁寧に向き合うことができたと前向きに捉えており話をする機会に恵まれました。
テナント管理を通じて鑑定ます。

評価に興味を持っていたこと、
生涯現役の専門職業への【趣味】

憧れが強かったことから、不動産鑑定業界への転職を決断しました。

30代も半ばを過ぎる頃定年で組織を卒業されていかれる

こ数年は試合にも出ています。昨年は複数の市民大会【これから】

諸先輩方を見ている中で、定年が無い職業に就きたいと

運動不足解消のため10年前に硬式テニスを再開し、
こ思い色々調べた結果不動産鑑定士を目指しました。論文

よし！これから！と息巻いておりましたが、世界的な過去

式試験合格のハードルは相当高かったですが、当時はそに経験をした事がないコロナ禍の影響で自粛生活となりれ以上に就職先を見つける事に困難を極めました。途方

多くの活動に制限が伴いましたが、逆にそれが開業に伴【独立まで：不動産鑑定会社】

で入賞したおかげでテニスの知人が増え、南河内地区

その後、鑑定会社に転職し、仕事と受験の二重生活をの練習会や社会人サークルにお誘いいただくことが多く送りました。幸い社内には年齢の近い先輩も多く、叱咤激なりました。趣味のご縁も大切にしていきたいと考えており励いただいたことで受験中のモチベーションを保つことがます。

う諸手続き・準備すること等に集中することができました。

できたと思います。資格取得後も引き続き勤務させていた開業にあたり親身に相談にのってくださった諸先輩方、
激

だき、
評価主体としても様々な経験を蓄積することができま

励のお言葉やお言葉と共にお品までくださった諸先輩方

【最後に】

した。

「くすのき不動産鑑定」の名づけ親は、高校時代の友人（中国文学者）です。漢文由来の命名を期待したのです

及び仲間に、
そしていつも迅速に・的確に・丁寧に対応しが、良い意味で裏切られました。
日々着実に成長を続けるてくださる公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会事務「くすのき」にあやかりたいと思います。

局の全てのスタッフの方々にこの場をお借りし心より感謝

独立開業にあたり、助言やお力添えをいただきました

申し上げます。
ゆっくりと地道に我が道を歩んで参る所存

皆様に厚く御礼申し上げます。今後ともご指導、ご鞭撻のほどお願い申し上げます。

です。皆様に感謝申し上げ筆を置かせていただきます。
有難うございました。

（たなか のぶかず・くすのき不動産鑑定）（こばやし たけし・小林総合鑑定所）

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鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

独立開業しました

10年先に
向けた礎を
㈱まほろ不動産鑑定士事務所

山本祐一郎

2020年６月に入会しました株式会社まほろ不動産鑑定【事務所】

士事務所の山本祐一郎と申します。
この場をお借りして

令和２年度

通常総会開催報告

総務財務委員会

久保田

寛容

事務所は大阪メトロ長堀鶴見緑地線「玉造」駅すぐのご挨拶をさせていただきます。

場所に構えており、自宅からは徒歩数分の距離にあるのですが、自宅よりも居心地の良いスペースとなるように試【開業するまで】

行錯誤を繰り返した結果、パッと見た感じでは何屋さんか

大学生の頃は不動産鑑定士の存在を全く知らず、社わからない事務所となってしまいました。
ただ、
事務所名の

会人になってからこの業界を知り、中国漁船衝突事件で「まほろ」は、「素晴らしい場所」という意味をもつ「まほろ話題となっていた尖閣諸島の鑑定評価がしたい！と無我ば」を由来に名付けたと対外的には説明しているので、夢中で勉強をして不動産鑑定士になるための切符を手その事務所名の由来にあやかって、お客様はもちろんのに入れました。

こと、働く者にとっても素晴らしい事務所となっていけるよ2012年の不動産鑑定士試験合格後は、株式会社谷うに尽力していきたいと思います。

密閉、密接）の状況を避けるため、集合形式での開催は

令和２年６月８日（月）に行われました公益社団法人大行わないこととなりました。

阪府不動産鑑定士協会第25回通常総会について報告

澤総合鑑定所に入社し、楽しくのびのびと仕事をさせて【今後について】

いただきながら、鑑定評価についてみっちりと鍛えていた

このため、総会の開催場所を、公益社団法人大阪府します。

不動産鑑定士協会の大会議室へ変更し、総会出席者

だくとともに、仕事→飲み会→仕事→飲み会→仕事→飲大学卒業後10年が経ちますが、大学生の頃は不動産

み会→仕事…というハードワークを勝手にこなしておりま鑑定士として独立開業するとは夢にも思っておらず、若輩

令和２年の通常総会は、例年とは異なり、新型コロナウ

についても最小限での開催とすることについて、会員のした。

者ながら人生はわからないものだなと実感しております。

イルスの市中感染が広がるという本会が経験したことが皆様にご理解を頂くこととなりました。
また、会員の皆様か

新型コロナウイルスの影響により、先行きが非常に不透ない状況下において、開催準備が進められることになりまらの議案に関する質問については、総会開催日よりも前した。

に、回答を行うこととしました。

明な環境でスタートすることになってしまいましたが、スター
トのタイミングを恨むのではなく、逆境を楽しみながら鑑定

令和２年４月７日に、大阪府を含む関東・近畿・九州圏

なお、毎年通常総会と同日に行われ、多数のご参加を評価の仕事に真摯に取り組み、次の10年、20年先に向の７都府県を対象とし、改正新型インフルエンザ等特別頂いていた研修会、懇親会についても自粛することとなりけた礎を築いていきたいと思います。

措置法に基づく「緊急事態宣言」がなされ、
外出自粛、
休

ました。

最後になりましたが、谷鑑の現役・OBの皆様方をはじ

業要請等により、新型コロナウイルス感染拡大前と比べめ、多くの先生方から温かい支援をいただきましたことを、て大阪中心部の梅田の人出が８割以上減少したというこの場をお借りしてお礼を申し上げるとともに、今後ともご報道がなされていました。

指導ご鞭撻のほどよろしくお願い申し上げます。

（やまもと ゆういちろう・㈱まほろ不動産鑑定士事務所）

第25回通常総会の内容は以下の通りです。
【総 会】

このような中、通常総会の開催方法について、5月度の令和２年６月８日（月） 13：30～14：30

正副会長会および理事会において検討が行われ、会員（担当：総務財務委員会）の皆様のウイルス感染防止を最優先とし、
「三密」
（密集、

出席会員数：8名（会長1名、副会長3名、会員監事23637

鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

コロナ禍における無料相談会の実施状況
府民サービス事業委員会

以上で議案審議が終了し、
閉会した。

名、
総務財務委員２名）
委任状提出会員数：190名

総会は、公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会の議決権行使書提出数：96名

最高議決機関です。

総出席数：294名
議長：吉田 良信

会員ける形式での開催が良いのですが、今回は会員の皆様

議事録署名人：関野肇

会員のご理解の下、最小限の出席者での開催となりました。

平岩

宗晴

会員

世間で行われている同様の総会においても、
開催方法に

○議案審議
令和元年度事業報告承認の件となるよう、
今回の経験を活かし、引き続き検討を行い、よりあり、その後に久保田寛容総務財務委員長が詳細報

良い協会運営を行いたいと考えております。

告を行った。

「三密」を避ける新しい生活様式を日常生活に取り入議案第１号について質疑応答（質問なし）のあと異議れることになりましたが、次回の通常総会の時期には、今なく承認された。

回のようなウイルス感染が広がっているような状況ではな

令和元年度決算承認の件

く、実りある研修会が行われ、通常総会の後には和やか

久保田寛容総務財務委員長が決算資料に基づき説な懇親会が開かれ、会員の皆様が談笑されている姿を明を行った。平岩宗晴監事から監査の結果、その内容想像しつつ、会員の皆様とお会いできることを期待していが正確・適正であった旨の監査報告があった。

ます。

日の午後に鑑定協会の大会議室（北浜会場）におい

多大なご協力をいただきまして誠に有難うございます。

て開催しております。
また、４月には「鑑定評価の日・無

今回は新型コロナウイルスの感染が拡大する中で料相談会」、10月には「土地月間・無料相談会」としの無料相談会の実施状況についてご報告させていたて、北浜会場（２回）に加えて外部の４会場にて無料

だきたいと思います。

相談会を実施しております。

最後になりましたが、今回の開催方法にご理解頂きま

議案第２号について質疑応答（質問なし）のあと異議した会員の皆様、開催準備にご尽力頂きました理事及びなく承認された。
●報告事項

する無料相談会におきまして、相談員のご担当など、本会におきましても、多数の会員の方々の参加が可能

関野肇会長から令和元年度事業の総括的な報告が●議案第２号

通常時の定例無料相談会は、毎月第１・第３水曜

ついて様々な取り組みがなされています。

●議案第１号

令和２度事業計画の件

監事並びに事務局の皆様、本当に有り難うございました。

「第25回通常総会議案書」の通り。
●報告事項（くぼた ひろし・大和不動産鑑定㈱）令和２年度予算の件

賢一

会員の皆様には府民サービス事業委員会が実施

可能であれば、より多くの会員の皆様からご意見を頂

正会員数：443名（令和２年６月８日現在）

山下「第25回通常総会議案書」の通り。

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鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

大 阪では２月後 半からライブハウスでクラスターがび 手 指の消 毒をお願いしております。
また、卓 上には

発 生する等の状 況が見られたことから、定 例 無 料 相ディフェンスパネルを設置し、換気を徹底する等の対談会を３月４日開催分から中止しました。
また、
４月に予

策を講じております。再開直後は休止していた反動で定していた「鑑定評価の日・無料相談会」の外部４会

相談が殺到するのではという懸念もありましたが、概ね場についても中止することとしました。

平常通りの相談件数となりました。

ひ と り ご と閑中戯言
-落語から学んだ事柄(公社)大阪府不動産鑑定士協会

前事務局長

谷口 孝太郎７月に入り、再び感染者数が増加傾向にあります。
こ
４月７日に緊 急 事 態 宣 言が出され、大 阪でも４月はれを受けてか、７月の相談件数は低調となりました。今齢を重ねてくると、
早寝早起きが当たり前になってきた。

新規感染者数が増加傾向を辿りました。その後、５月

後については、新規感染者数の推移、政府や各都道

朝４時に目を覚まし、澄んだ空気のなかウォーキングを１中旬頃から新規感染者数が低位に推移したこと、５月

府県の対応状況等を踏まえながら、状況次第では再時間こなしてから主夫生活が始まる。夜９時には米朝・松

21日に大阪が緊急事態宣言の対象から外れ、５月25

度の中止の検討が必要になるかもしれません。

鶴・春団治のあの世での興行に大忙しの師匠連の落語

山や、馳せらしてみい」

を子守唄に就寝。
こうして一日を終える。完璧な変人の老この歌は、大田南畝（蜀山人・寛延～文政）が近江を日には全国で緊急事態宣言が解除されたことを踏ま

現在のところ、10月の「土地月間・無料相談会」にえ、６月３日から定例無料相談会を再開することとしま

つきましては、北浜会場及び外部4会場において実施した。

する予定です。配布用のチラシには、相談員がマスク御縁」）の咄の中にある「早起き三両、宵寝は五両」の“こを着用しているイラストを採用し、マスクの着用・手指とわざ”を思い出した。

の消毒を促すコメントも挿入しております。

再開に当たっては、相談者・相談員へマスク着用及無 料 相 談 会は、不 動 産 鑑 定 士が一 般の方々のお＜ 再開後の相談件数等 ＞

役に立てる有用な機会です。今後も継続して実施でき

相談員数

相談件数

相談者数

ることと、一刻も早く新型コロナウイルスの感染が収束

6月 ３日

2

4

6

し、通常通り、経済活動ができるようになることを切に願

6月17日

2

6

7

うばかりです。

7月 １日

3

3

3

7月15日

2

2

以降の生き方にも影響を与えた。

•「乗せたから、先は粟津か、ただの駕籠、比良石

人リズムである。

（落語『近江八景』）

旅したとき、江戸期の狂歌の名人として有名であったた

早起きしたある朝、落語の『持参金』（別名「不思議のめ、駕籠屋に乞われて近江八景を三十一文字に詠み込444

んだものであり、落語ではまくらとして使われる。
近江八景は「瀬田の夕照、唐崎の夜雨、粟津の晴嵐、堅田の落雁、比良の暮雪、矢橋の帰帆、石山の秋月、三幼い頃から昔の諺や故事、言い回し、伝説、俳句・川井の晩鐘」であるが、落語は八景を扱ったものではなく、

柳、和歌・狂歌など、多くの事柄を落語から学んだ。
今回は、落語に出てくる、
そういった言葉の幾つかを紹ある男が女性の件で易者に占ってもらうが見料を払わず介し、感染症や災害で暗くなっている気持ちを、蝋燭ぐらに去ろうとし、「八卦に銭はいらん（八景に膳所はない）」

いではあるが、少しでも明るくなればと願い思いついた次という地口オチでおわる。
なお、余談ではあるが、蜀山人は十七文字（俳句）
では

第である。

どうかと言われ、無理だと思われたが、「七景は霞の中にまずは、
上記の一文。

三井の鐘」と詠み、七つ霞に包み込んで三井寺の鐘だけ

（やました

2

けんいち・㈱ワイズリンク）• 早起き三両、宵寝は五両（落語『持参金』）

聴かしたという、
こんな洒落た話も残っている。
ちなみに、日本人の風景観に大きく影響を与えた八景

東では「早起きは三文の得」というが、関西の方が相は、
中国・宋時代に描かれた山水画「瀟湘八景画」が元

場は大分上である。

になっている。

咄のあらすじは、
ぐうたらな生活のやもめ男が大家から＜ 土地月間無料相談会 ・ 開催予定 ＞
会場

詳細

10月３日

堺会場

国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）１階

10月７日・21日

北浜会場

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

10月15日

東大阪会場

東大阪市役所

１階

10月17日

守口会場

守口文化センター（エナジーホール）３階

10月27日

吹田会場

吹田市役所

１階

中研修室３

大会議室

近江八景というのはずいぶん有名だったようで、金沢ありの結婚話が舞い込み、寝床から出ないまま動かずし

八景、
住吉八景、
吾妻八景、
甲斐八景、
博多八景など、他て借金返済が完了し、同時に伴侶も得るという何とも都にも全国各地に八景が多くできるようになった元だといわ合のよい内容であるがクスグリも沢山あるケッタイな咄で

れる。

ある。

多目的ホール

正面玄関ロビー

忘れていた借金の返済を迫られ寝床で悩んでいると、訳•「商い」ちゅうくらいやから飽きんとやらなあかん

米朝師は、先代の桂南天師から教わり洗い張りをし直工芸室（落語『道具屋』）

して面白く復活させた。
米朝師と小松左京氏のラジオ番組「題名のない番組」

道具屋が遊び人の知り合いにこの商売を勉強させように投稿していた高校１年の頃、師が演じるこの咄を聞いと代理で行かせる際、商売の仕方を、飽きないで根気よくたのが自分の笑いの感覚を大きく変えるきっかけとなり、続けなければものにならないと激励して夜店へ送り出す。

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鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

• 将門眼鏡到着すると古道具を並べて商売が始まる。首が抜ける
雛人形をはじめ、足が欠けた電気スタンド、
パッチ、
抜けな

（落語『眼鏡屋盗人』）

小品ながら、捨てがたい味わいのある面白さが所々にい短刀、埃で穴が埋まった笛など、およそ売れるという代あり、演者の技量が問われる落語であるといえる。

「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします

かしら

物ではなく、今で言うジャンク品の販売であるが、臨時雇

夜中に盗人三人が集り、予め頭が狙いをつけた眼鏡

いの古道具屋と客たちとの会話・やりとりが面白く滑稽に屋に入ろうと節穴から内の様子を窺う。内では丁稚が手描かれている。

習いの稽古中。
この丁稚さんが賢く外の様子がおかしい

広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。その内容については、どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、柔らかい方が喜ばれるの

この咄を幼い頃ラジオで聞き、鯛焼きや射的、古本屋なと気付き、追い払おうと店にある様々な眼鏡を使って対抗

ど夜店の賑やかな風景が目に浮かんだが、場所はいつもする。遠眼鏡や望遠鏡、
さらには八人に見える将門眼鏡

幼少期に盆踊りを楽しんだ安堂寺町であった。

を使うと盗人は錯乱状態に陥る。最後に頭が内を覗くと当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。お題目は、丁稚は望遠鏡を逆さまにして節穴につける。すると頭が業務にまつわるエピソード、近況報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑「ここの家へは入れん。奥へ行くのに夜が明ける」。

定士ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。

かしら• チャチャンチャーンカチャン……か。姉と妹に年問うてみたら姉は姉だけ年が上

新米・中堅・ベテランが集まった盗人三人と真面目であ（落語『住吉駕籠』）

るが頓知と知恵にあふれた丁稚との対決に思わず笑み

駕籠屋が冷かしの客に散々弄られたあと、極めつきにが漏れる咄である。

酔っ払いが登場、
しつこいぐらいの掛け合いが続く。

万華鏡のことを日本では、「八角眼鏡」、「将門眼鏡」、

酔っ払いが当たり前のことを、さも意味ありげに歌う場「タコタコ眼鏡」などと呼んで親しまれてきた。

面での文言が可笑しい。

山東京伝（1761-1816）作の黄表紙「時代世話二挺鼓」にその絵が載っている（写真）。

雨の降る日は天気が悪い、親父俺より年が上、大きな時計と小さな時計の刻む時間は同じ。

かetc、委員一同、常に頭を悩ませています。

また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
協会宛、郵送またはメール（jimukyoku＠rea-osaka．
or．
jp）
でお送りください。
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真もあれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトルの変更や小見出しをつけ

こんなつまらないことに影響を受け夢中になった中学

ることもあります。
ご了承ください。

時代を思い出した。

当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」を全てPDFで御覧いただけます。
• 足が上がる（落語『足上がり』）

現代では使わなくなった上方言葉で、主人から暇を出されること、
つまりクビになることである。
短い咄ながら今や滅びつつある上方落語独特の芝居

徒然なるままに筆を走らせたが、これら落語から学んだ噺。芝居とはもちろん歌舞伎のことで、当時のアイドルで事柄はホンの一欠けらでしかない。

あった贔屓の役者に庶民が熱狂していた時代の雰囲気もし、落語と関わらなかったら、味気のない笑いの乏し
たまがよくわかる。

い人生を歩んでいたであろう。偶に見かける己の利益に主人に内緒の芝居見物に正直者の丁稚を連れていっなることしか考えない人間になって鬱陶しがられていたかた番頭が、店には仕事で遅くなると言い含め手土産を持もしれない。

たせ丁稚を先に帰す。帰ると主人から番頭の事をアレコ

改めて「落語よ、
ありがとう」と言いたい。

レ聞かれ、ついに嘘がばれてしまい番頭が店を辞めることになってしまうという咄。

むずかしい事柄を分かりやすい言葉に変換できる人は少し脱線するが、同じく滅んだ大阪弁で、祖母がよく「ちょっと、
そこのスマンダの箱を取って！」と言っていたこと当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームペー
ジへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、下記のメールアドレス宛、業者名、
リンク先のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者
及び会員個人のメールアドレスの掲載・リ少ない。むしろ難解な言葉を発して悦に入っている輩のンクは行いません。）

方がこの世に多くいる。

メール宛先：jimukyoku＠rea-osaka．
or．
jp

を思い出した。“すまんだ”とは今で言うと“隅っこ”のこと。

残された人生、あの世からお呼びがかかるまで、落語

幼い頃はよく聞いたが、この言葉も今や『絶滅大阪言葉』

を聞きながら、頬の筋肉を緩め皺だらけになって歩んでい

である。

きたい。

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鑑定おおさか No.55

鑑定おおさか No.55

当協会HPに会員各社のHPのリンクを希望される方も募集しております公式キャラクターがデザインされた
公式キャラクターがデザインされた（公社）大阪府不動産鑑定士協会オリジナルの（公社）大阪府不動産鑑定士協会オリジナルの名刺ポケット付きのクリアファイルを作成しました。
名刺ポケット付きのクリアファイルを作成しました。
大切な不動産の事で疑問や悩みごとがありましたら、個人の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。

鑑 定おおさか5
5 号をお届けいたします。
今 号は新型コロナ禍や令和２年 豪雨 等が不 動どんなささいなことでも、
私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」
が親切・丁寧にそして「無料」
でご相談にお答えします。
産の価格に及ぼす影響をテーマに、特集①に、「 不動産価格の変動要因と先行指標」～ひとびとの動きをどう予測するか～、特集②に、「 災害時における減価要因と減価率の考え方」

令和２年度～新型コロナウイルス禍の住宅地地価への影響の一考察～、特集③に、「 災害対策小委員

土地月間
会の活 動と、自然災害被災者債務整 理ガイドラインの概 要 」及び「自然 災 害 被 災 者 債 務 整
理ガイドラインを利用した業務の手続き」の４つをラインナップしました。例年７月末の入稿期

限に間に合わせるために４月頃から秋号発刊のテーマ及び執筆を依頼する先生方の選定

10 月３日（土）10 時～16 時を始めるのですが、ちょうど４月は私たち不動産鑑定士が地価調査の作業にかかる時期で国際障害者交流センター（ビッグ・アイ） １階 中研修室３もあり、７月１日時点の基準地の地価調査価格がどうなるか、コロナ禍が不動産の価格に及
堺市南区茶山台１－８－１①堺 会 場

泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分

ぼす影響がどうであるかが一番の関心事でした。それはまた不動産鑑定士以外の方々にもとても興味を持っていただけるタイムリーなテーマではないかと思い当広報委員会で決めさ②北浜会場

10 月７日（水）・21 日（水）13 時～16 時

公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会 大会議室せていただきました。今回発刊にあたって、
コロナ禍は社会構造をパラダイムシフ
トする強烈
大阪市中央区今橋１－６－19

アーク北浜ビル９階

大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅
３号出口より徒歩約３分
なパワーであることを強く実 感しました。
まず働き方が変わりました。観 光に依存していた収益構造も変わりました。
ライフスタイルも変わりました。それらを見据えた不動産の価格を予測

10 月 15 日（木）10 時～16 時

するのは現時点では非常に難しいと思ってい東大阪市役所 １階 多目的ホール※受付は各会場15:30頃までに窓口へお越しください。
東大阪市荒本北１丁目１番１号
ます 。ですが転 換 期にあっても何かの指標を③ 東大阪会場

近鉄けいはんな線（地下鉄中央線）「荒本」駅

持っていれば迷うことも少ないかと思っていま

１番出口より徒歩約５分

す 。その指 標を見つけるための引き出しの一10 月 17 日（土）10 時～16 時
守口文化センター（エナジーホール） ３階
つとして読んでいただければ幸いです。

④守口会場

守口市河原町８－22
京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約２分

工芸室

今 回も一 般 の 方 々にも不 動 産 鑑 定 士 の方々にもそれぞれに興 味を持っていただける⑤もってお伝えいたします。
吹田会場

10 月 27 日（火）10 時～16 時

ような素 晴らしい冊 子に仕 上 がったと自信を吹田市役所 １階

正面玄関ロビー

吹田市泉町１－３－40
阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分※受付は各会場15 : 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。

第55号編集担当委員※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

松田嘉代子、中塚新一、田村周治、冨岡英明、柳各会場の地図は裏面をご覧ください
主催

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:https://rea-osaka.or.jp/

共催

公益社団法人後援

国土交通省・大阪府・大阪市・堺市・吹田市・東大阪市・守口市

日本不動産鑑定士協会連合会

貴之、山口知彦（順不同）

コロナに関する注意事項

新型コロナウイルス感染症の感染状況によって中止となる場合がありますので、ホームページなどで確認の上ご来場ください。
尚、大阪府における新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止に向けた取組みの内容を踏まえまして、当日はマスクの着用及び入室時の手指の消毒など感染防止対策にご協力をお願いいたします。

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他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）
鑑定おおさか No.55

当協会員向けに１部 100 円（税込）10 部単位で販売いたします。
不動産鑑定士の仕事の広報及び営業ツールとしてぜひご活用ください。
購入をご希望の方は事務局まで。