th

N0. 45

時代を画した再開発事業

大手町連鎖型再開発

日経ビル、ＪＡビル、経団連会館
大手町フィナンシャルシティノースタワー、サウスタワー
大手町フィナンシャルシティグランキューブ、宿泊施設棟

東京都

千代田区

大手町一丁目：個人施行（1.34ha） 平成21年４月工事完了
大手町一丁目第２：個人施行（1.41ha） 平成24年10月工事完了
大手町一丁目第３：個人施行（1.12ha） 平成28年４月工事完了の一体的施行によって実現したものである。なお、連鎖型再開

こうした連鎖型再開発によって、当地区では既に第１次から第発の種地は長期間、建替え希望者に貸し出される状態となり、３次までの３街区で再開発事業が完了し、現在は第４次の再種地所有者自らは連鎖型再開発が終わるまで基本的に自己利開発が進行している。

用できない。このため、地区内の地権者が出資するSPCと都市再生機構とが共同で種地を長期保有している。
連鎖型都市再生の流れ

Flow of Chain Urban Renaissance

土地区画整理事業との組み合わせによりオフィス街を計画的に更新2

1

建替えを希望する

4合同庁舎跡地で地権者の土地を建替え事業を実施

都市機構が合同庁舎跡地を取得

合同庁舎跡地に集約換地【第1次再開発事業】（その一部を（有）大手町開発が【土地区画整理事業】取得し、都市機構と共有）【土地有効利用事業】

地区選定の主旨

3

次に建替えを希望する
地権者の土地を、第1次再開発参加地権者の建物跡地に集約換地【土地区画整理事業】

5
第1次再開発参加地権者の建物跡地で、建替え事業を実施【第2次再開発事業】

8

第3次再開発参加地権者の76

建物跡地を含む街区で再整備を実施

第2次再開発参加

連鎖型都市再生を継続するため、事業区域を拡大【土地区画整理事業】

地権者の建物跡地で【第4次再開発事業】建替え事業を実施【第3次再開発事業】【土地区画整理事業】

第1次再開発ビル

東京を代表するオフィス街である大手町エリアで、土地区画整理事業との組み合わせにより連鎖的に再開発を行った

第3次再開発ビル

合同庁舎跡地歩行者専用道の整備

第2次再開発ビル事業である。老朽化が問題となっていたオフィスビル群の建替えにあたり、換地により建替え用地を次々と生み出す土地区画整理事業
区域の拡大換地ことで、事業活動を中断・停止することなくエリア全体を計画的に更新することを可能とした。都市再生特別地区に換地換地より1000%を超える容積率を実現しており、「都市再生プロジェクト」の代表事例といえる。

再開発の目的と概要

事業の評価

当地区は、日本を代表するビジネス街として、隣接する丸の内、有楽町地区と合わせ日本経済の中枢的役割を担ってきた。しかし、平成10年代に入り地区内の建物の老朽化が目立つようになるとともに、オフィス機能の高度化が求められるようになったが、特に当地区に立地するマスメディアや本社機能を持った企業は、業務の継続性の観点から同じ位置での建替えによる業務の中断が建替えを行う際の大きな支障となっていた。
こうした中、平成12年に当地区内に立地していた国の従前合同庁舎の入居機関が地区外へ移転し、合同庁舎跡地は約1. 3haもの更地となることとなった。地元自治体からはこうした貴重な土地をまちづくりに活用すべ

老朽化したオフィスを所有する企業は連鎖型再開発によって、ホテルとして稼働しつつ、災害時には災害活動要員等の滞在その事業活動を中断することなく新たに地区内で建替えを行場所として機能することが期待されている。

うことが可能となった。また、連鎖型再開発による共同建替え

また、地区の歩行者ネットワークも連鎖型再開発を通して大きでは質の高いオフィスビルが整備され、また、都市再生特別地く変貌した。まず、土地区画整理事業によって日本橋川沿いの区の育成用途等として以下の様に様々な施設や機能も導入さ歩行者専用道路が整備されるとともに、第１次再開発では大れた。

手町駅コンコースを延伸する地下通路や地下レベルの歩行者

第１次再開発では３つの高層棟の低層部に、国際ビジネスセン通路が整備された。また第２次、第３次再開発でも丸の内地区ターの交流拠点として一体運営可能な巨大なカンファレンスセから続く仲通りが延伸され、ビジネス街における賑わいと魅力ンターを設け、また、第２次再開発では国際金融機能の強化にあふれる歩行者空間が形成された。

向けた金融教育・交流センターや国際メディカルモールが整備

オフィスを中心として様々な機能を持った施設が連鎖型再開された。第３次再開発ではオフィスビルに加え、大手町地区で発によって実現し、大手町地区には国内には見られなかった新は初となる宿泊機能も導入した。これは平時には国際水準のしく高質なビジネス拠点が形成されつつある。

きとの声が上がり、その後、当地区の地権者等を含めた検討の結果、「連鎖型再開発」により段階的かつ連続的に地区内の老朽化したオフィスを建て替える構想が立案された。その後、平成15年には国の都市再生プロジェクト（第５次）として、当該跡地を種地として活用する連鎖型再開発が決定され、官民を挙げた取り組みが本格化した。

従後「連鎖型再開発」のスキームは、まず老朽化した建物の所有者が現在所有する建物を利用しながら、同時に更地である種地を借りて当該種地上に移転先となる新たな建物を建設する。その後、建物が竣工し移転が完了すると、それまで利用していた古い建物を除却・更地化する。その後、土地の所有権を移転先の土地へと入れ替えることで、順次、新たな建物の整備と新たな種地が出現し、別の建替え希望者はこの新たな種地を活用して、上記同様、移転先となる建物を建設する。こうした過程を繰り返す仕組みである。
このスキームを実現するため、土地区画整理事業（施行者：都市再生機構）を導入し、換地によって土地の所有権の入れ替えを行った。また、新たな建物を建てる種地には複数の建て替え希望者が共に換地の申出を行い、その上でこれら複数の地権者（換地の申出者）等が市街地再開発事業によって共同して建物を建設した。つまり、連鎖型再開発は土地区画整理事業と市街地再開発事業

130

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

第１次再開発事業

第２次再開発事業

第３次再開発事業
大手町連鎖型再開発（東京都千代田区）

131

th

時代を画した再開発事業

全体区域図

N0. 45column

駅前大規模商業立地と撤退後の再生
都市再開発法施行からバブル期に至るまで、駅前での広隣接する広場に大屋根を整備し、防災拠点機能の拡充

場整備と合わせた大規模商業施設の整備が再開発の大を図るとともに、天候に左右されないイベント広場としてきな流れとしてあり、いわゆる「駅前シリーズ」などと呼ばリニューアルした。

れた。商業施設の主な核テナントであった百貨店や総合その他商業施設跡に公共公益施設が入居した事例としスーパーは、大規模な店舗で幅広い商品を扱ういわゆるては、多目的ホール等を整備した中津川駅前（にぎわいプ

ワンストップショッピングが可能であったこともあり、中流ラザ）、図書館を整 備した国鉄吹田駅前（吹田さんく層を中心に広く受け入れられ、開業後しばらくは好調なす）、郷土資料館として活用している箕面駅前（みのおサ

売上を続けていた。また、交通結節点である駅前に立地

ンプラザ）、市民交流センターを整備した駒ヶ根駅前（アする大規模商業施設は市街地の核となり、まちの賑わいルパ）、子育て支援施設を整備した河内長野駅前（ノバを生み出す力を発揮していた。しかし、これらの商業施

ティながの）などが挙げられる。

設の多くが、その後の急激なモータリゼーションの進展や人口減少に加え、大型ショッピングモールやネット通販な●再開発ビル建替えにより駅前を活性化

どとの競合といった商業環境の変化等により、商業テナ

駅前という好立地を活かして集合住宅・店舗等に建替えントが撤退するなどの苦境に陥った。撤退後に新たな商られた事例としては、桑名駅前（旧パルビル No.１）、堺業テナントを誘致できた施設もあるが、現在も空き店舗と東駅前（旧ジョルノビル、現在建設中）などがある。また、なっている施設もある。その一方で、駅前の活性化を促

伊勢市駅前（旧ジョイシティ）、鯖江駅前第一（旧鯖江駅進するために、全国の自治体や民間事業者が知恵を出し前ビル）などはホテルとして建替えられた。平成24年に大て、公共施設への転換や建替え等の再整備・再々開発の手百貨店が撤退した枚方市駅前（旧ひらかたサンプラザ取り組みが行われている。

２号館）は、平成28年に書店を核テナントとする複合商業施設に建替えられた。ガラス張りのキューブを組み合N●全国的に増える商業施設跡への公共公益施設入居

わせたような外観デザインが印象的な建物は駅前の新た

近年は商業施設の空き店舗を改修して市庁舎や図書館なランドマークになるとともに、地域の人々が集う空間をなどの公共施設が入居する事例が全国的に増えている。

提供している。

人口減少が続く地方都市の駅前ビルでは、百貨店等が撤退した後に核となる商業テナントを見つけられない場合が少なくない。そのため、商業施設を改修して、賑わいの創出に相乗的な効果がある図書館等の公共施設を入居再開発後から現在までの状況させることで、人々が集う空間を生み出している。
商業施設を改修して市庁舎を移転した事例としては、青連鎖型再開発で生み出された新たなオフィスには多くの企業

森第二（アウガ No.24）、北見駅前（まちきた大通ビル）、が入居し、空室率も極めて低い状況が続いている。また、外下館駅前（スピカビル）、土浦駅前（ウララ）などがある。

資系企業の入居も増えており、国際色豊かなオフィス街に生

土浦市の新庁舎は駅前という立地から帰宅困難者の一まれ変わっている。また、土地区画整理事業地区内において時待避所の機能を持たせるため、庁舎整備に合わせては、連鎖型再開発以外の再開発事業（大手町二丁目地区）も枚方市駅前地区の再整備「枚方T-SITE」●駅前を再整備することで新たな賑わい創出を目指す行われた。

商業店舗が撤退した状況になっている福島駅前第一（辰各街区のオープンスペースには日中、常に人の賑わいが見ら

巳屋ビル、平和ビル）、柏駅東口（柏そごう No．
３）、酒田駅れ、日本 橋川沿いの歩行者専用道路等では屋外でのランチ前（酒田第一ビル）、函館駅前（函館駅前ビル）、鶴岡駅前を楽しむ姿が見られる等、賑わいの高まりが感じられる空間

A（鶴岡末広ビル）などの地区では、現在再整備に向けたとなっている。

検討が行われている。駅前再整備における共通の課題は、地域の人々が集い、賑わう空間にすることである。こ土浦市庁舎前の「うらら広場」

れからの官民の知恵を結集した取り組みが期待される。

歩行者専用道（大手町川端緑道）

132

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

大手町連鎖型再開発（東京都千代田区）・コラム【駅前大規模商業立地と撤退後の再生】

133