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都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

国土交通省 都市局市街地整備課
住宅局市街地建築課ていた。

も都市の総合的な再開発のための手法としては不十分でこれらの問題に対処するため、市街地再開発事業の一層の推あり、これらを統合整備して、都市の再開発のための新た進を図ることが必要であったが、当時の都市再開発法の問題な体制と手法とを盛り込んだ法律の制定が望まれていた点として、・都市の再開発は、建築物と公共施設とを一体的に整備す・都市環境の整備、防災性の向上、公共施設の整備等さまざることにより、必要な道路、公園、駐車場等を備え、土地がまな目的、態様をもった再開発を実施していくためには、現合理的かつ高度に利用された健全な市街地の形成を図ろ

行の権利変換方式という単一手法では対応できないことうとするものである

・都市の再開発を広範囲にわたり強力に推進していくために

・今回、この法律案によって、市街地の再開発に関する都市

は、民間の自主的な建築活動を適切に再開発に誘導してい計画及びその施行者、市街地再開発事業における権利処

く必要があるが、そのための制度が整備されていないこと

理の方式等、市街地の計画的な再開発に関し必要な事項といった点が挙げられており、それらに対応するため、昭和50を定め、時代の要請に応えることとした年（1975年）改正が行われた。

都市再開発法では、新たに権利変換方式という手法を導入しまず、本改正により創設された「第2種市街地再開発事業制置に関する枠組みであり、火災又は津波、高潮若しくは出水にた。これは、相当規模の面的広がりを持った再開発という見地度」は、既成市街地の再開発の一層の推進を図るため、公益性

都市再開発法は、我が国において戦後復興後の高度経済成長

よる災害の防止上有効な性能を有する建築物とその敷地を整から、公共施設とその付近地に対する収用権に基づき、収用－が高く、かつ、現行の権利変換手続では事業の実施が非常に期が続き、都市部における人口の過密化や都市環境の悪化な備すべき街区として建設大臣が指定する防災建築街区におい補償という手続きを媒体として宅地の立体化を実現している市長期化するような大規模な市街地再開発事業を早急に施行すどが問題となっていた昭和44年（1969年）に公布・施行された。

て施行する「防災建築街区造成事業（※2）」の手続きやその支

街地改造方式よりも、むしろ立体換地的な考え方の方が適当るため、管理処分手続による新たな手法として導入された。権その後、バブル経済の崩壊、少子高齢化による人口減少社会

援等について定めるものであった。

と考えられたこと、また、土地区画整理法の立体換地の規定で利変換手続に対する管理処分手続の特色は、権利変換手続の到来、中心市街地の衰退、リーマン・ショック、地方都市を中

しかし、「 市街地改造事業」については、一定規模以上の重要は、大幅に生じる保留床部分の説明が困難であること、借家人における権利の一括処理に対し、収用権を背景とした用地買心とした地価の下落、大震災の発生など社会経済情勢の変化

な公共施設である道路・広場の整備とこれに関連した付近地の保護等手続き規定等がないこと、そもそも土地について変収方式による個別処理であるが、地区内に残ることを希望するに伴って都市が抱える課題や国民のニーズも多様化し、それにの建築物や建築敷地の整備のための収用権に依拠していたた動を及ぼすものである土地区画整理法の体系では再開発にな者は原則として残ることができる等、権利の保護については第合わせて都市再開発法についても見直しが図られてきた。

め、広く面的整備に活用することができなかった。また、「防災

じまないこと等により、権利変換という新しい手法が必要とさ

1種市街地再開発事業と実質的に何ら異ならないものである。

今年で都市再開発法の制定から50年を迎えるが、都市再開発

建築街区造成事業」については、建築物の不燃化・共同化の助れたものである。

制度創設当初は、施行区域の面積が3ヘクタール以上であるこ法の制定から現在までに行われた改正のうち主要な事項を簡成法にとどまり、都市計画的見地に欠け、また、強制権や権利

また、広い面積にわたる再開発を施行するためには、民間の建とが要件となっていたが、権利関係の複雑化や土地利用の細単に振り返ることとする。

調整の規定がないため、再開発の推進の観点からは必ずしも築活動のエネルギーと資金を導入することが必要であり、ま分化等の状況に対応し、昭和55年（1980年）の法改正により1

なお、本稿中に記載のある制度活用地区数については、いずれ十分とは言えなかった。

た、再開発が地域の環境を変える事業であることからも、一次ヘクタール以上に、平成9年（1997年）の法改正により0．5ヘク

も国土交通省において把握している数値を記載している。

加えて、都市に対する人口集中の傾向は、更に長期にわたっ

的には地区内の関係権利者より成る組合施行が適当である

タール以上に順次緩和された。同様に、制度創設当初は、①区て継続するものと考えられ、これに対する対策として、都市周（民間施行により難い再開発については公的主体施行による）

域内に駅前広場等の重要な公共施設を早急に整備する必要

辺部における無秩序な市街地の拡散防止とあわせて、既成と考えられ、民間施行の収用事業という考え方も不可能ではがあり、かつ、これと併せて建築物等の整備を一体的に行うこ

1）都市再開発法の制定（昭和44年（1969年））

市街地内における再開発を併行的に推進するため、既成市

ないが、損失－補償という形の収用よりも公用換地的な手法のとが合理的である区域、または、②区域内の安全上又は防火（1）はじめに（2）都市再開発法制定・改正の経緯と変遷
都市再開発法の制定前、都市の再開発は、ともに昭和3 6年

街地における再開発を効率的に行うための新たな法制が必方が適当であるとされた。

上支障がある建築物の数が当該区域内のすべての建築物の（1961年）に制定された「公共施設の整備に関連する市街地の要とされた。

このようにして創設された市街地再開発事業制度は、現在まで数に対して一定割合以上を占め、かつ、これらが密集している

改造に関する法律（市街地改造法）」や「防災建築街区造成法」

このような状況の中で、都市再開発法は昭和44年（1969年）6月に全国917地区（平成30年3月時点）において事業完了に至ってため、災害の発生のおそれが著しくまたは環境が不良である区などによって取り組まれていた。

3日に公布され、都市計画法の施行の日である同年6月14日に施おり、我が国における都市基盤の整備に大きな役割を担って域、のいずれかを満たす必要があったが、平成9年（1997年）の

市街地改造法は、昭和29年（1954年）に制定された土地区画行された。同年の参議院建設委員会（3月18日）及び衆議院建いくこととなった。

法改正により、②の要件を建築物の「延べ面積の合計」につい

整理法に基づく「宅地の立体化」の思想をベースとした、再開発設委員会（5月7日）においては、都市再開発法案の提案理由が事業のための権利処理に関する枠組みであり、道路・広場の整以下のように説明されている。

※1 市街地改造事業は、全国15地区（地区面積34．
2ha）において施行された。
ＪＲ新橋駅前のニュー新橋ビル（東京都港区）、
ＪＲ三ノ宮駅前のさんプ
ラザ・センタープラザ・センタープラザ西館（兵庫県神戸市）、
ＪＲ大阪駅前の大阪駅前ビル（大阪府大阪市）などは、本事業によって整備されている。
※2 防災建築街区造成事業は、全国105都市・約600街区において防災建
築街区が指定され、区域面積約100haにおいて施行された。

て満たす場合についても認められることとなった。さらに、平
成14年（2002年）の法改正により、再開発会社に第2種市街地

備とこれに関連してその付近の土地の高度利用を図るための・最近の都市への人口の集中による過密化と不合理な土地

建築物・建築敷地の整備を行うことを目的とする「市街地改造

利用によって、都市機能は低下し、都市環境は悪化しつつ事業（※1）」の手続きが定められており、施行地区内の従前のある

権利は、買収又は収用により施行者がいったん取得するが、新・これに対処するには、工場等の分散、副都心の整備、流通

2）昭和50年（1975年）改正【第2種市街地再開発事業制度、個（大阪府大阪市）など大規模な再開発を要する地区や、新長田

業務地の再配置、都市施設の整備、新市街地の開発等の人施行者制度の創設等】

駅南地区（兵庫県神戸市）など大震災からの早期の復興を要諸施策とともに、新たに都市における再開発を強力かつ円都市再開発法が制定されて以来、市街地再開発事業は概ねする地区などにおいて施行され、これまでに30地区において事滑に推進するための制度を確立することが必要である

順調に普及が進んだが、人口・産業の都市圏への集中は依然業完了となっている（平成30年3月時点）。

・現在、都市の再開発に関する法制としては、公共施設の整として続き、大都市はもちろん、地方都市においても居住環境

同じく本改正により創設された「市街地再開発促進区域制度」

備に関連する市街地の改造に関する法律、防災建築街区の悪化、防災機能の低下、住宅不足等の都市問題が深刻化しは、関係権利者による計画的な再開発の実施を図ることが適しいビルに入居を希望する者には、補償金の支払いに代えて、ビルの一部の所有権又は賃借権を与えるという構成を取っていた。
また、防災建築街区造成法は、昭和27年（1952年）に制定された耐火建築促進法の流れをくむ、再開発事業に対する助成措

4造成法等があり、それぞれ効果を発揮しているが、いずれ都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

再開発事業の施行権能が認められた。
第2種市街地再開発事業は、亀戸・大島・小松川地区（東京都
江東区・江戸川区）、白鬚西地区（東京都荒川区）、阿倍野地区

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

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都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

切と認められる市街地について、公共施設の配置と再開発事

・既成市街地について、再開発の計画的、総合的な実施を図年（1975年）の創設当時には、高度利用地区内の宅地の所有者

5）平成元年（1989年）改正【立体道路制度の創設等】

業の実施単位だけを定めた市街地再開発促進区域を都市計

り、土地の高度利用等を促進するため、再開発の具体的指又は借地権者に限られていたが、本改正により、それらの所有

用地費の高騰、代替地の取得難等により、道路用地の取得が画決定し、これに適合しないビル建設事業を禁止するなど関針となる都市のマスタープランを早急に策定すること者又は借地権者の同意を得た者にまで拡大された。これは、宅困難となっている中で、市街地における交通渋滞を解消するた係権利者による再開発の実施を期待し、その後5年以内に民・まちづくりに民間の創意工夫、活力が生かされるようにす

地の所有者又は借地権者が再開発の意欲を持ちながら事業をめ幹線道路の整備を推進することが急務となっていた一方間において再開発が事業化されないときは、原則として市町村るため、再開発事業の実施に当たっても、民間エネルギー

施行するための資金力、技術力等の施行能力を有していない

で、幹線道路の整備に併せてその周辺地域を含めて一体的かが自ら市街地再開発事業を施行することとする制度であり、市の積極的な活用、適正な誘導を図ること

場合に、施行能力を有する者が土地所有者等の同意を得て事つ総合的な整備を行う必要性が高まっていたことから、平成街地再開発促進区域内でこれまでに103地区の市街地開発事

・再開発を要する地域の状況、課題等に応じて事業が円滑業を施行しうる途を開いたものである。

元年（1989年）に、道路と建築物等を一体的に整備するための業が施行されている（平成30年3月時点）。

に実施できるようその手法の多様化と拡充を図ること

このほか、法制定当初、市街地再開発事業の施行者は「組合」

等に重点を置き、新たな施策を展開する必要があるとされた。

「地方公共団体」「 日本住宅公団（※1）」に限定されていたが、都市の再開発を総合的かつ計画的に推進するため、都市再開

いわゆる「立体道路制度」を創設する「道路法等の一部を改正する法律」が制定され、これに伴い、都市再開発法についても、
権利変換によって道路の所有を目的とする区分地上権を設定

発法制定以来、
市街地再開発事業の実施に際して、
地方公共団

4）
昭和63年
（1988年）
改正【再開発地区計画制度の創設等】

できるようにするなど、市街地再開発事業において立体道路制体に対して都市再開発の基本構想及びこれに基づく地区ごと

その後、市街地再開発事業は順調に推移し、財政再建のため度を活用するための所要の改正が行われた。

の再開発計画の作成を求めてきたものの、十分に成果をあげるの緊縮財政によるマイナス・シーリング、ゼロ・シーリングの中

なお、当初、立体道路制度の対象は、都市計画施設である自動誘導するため、組合設立に至らない場合でも、都市計画上の監には至っていなかったことから、人口の集中の特に著しい大都にあっても内需拡大の切り札の1つとして、市街地再開発事業

車専用道路 等の新設・改築に限定されていたが、平成23年

督を都道府県知事が十分に行うことによって市街地再開発事

市を含む都市計画区域内の市街化区域においては、都市計画

関係予算は毎年数パーセントの伸びを記録した。

（2011年）の改正によって、特定都市再生緊急整備地域内にお業を促進しようとするものであり、高度利用地区内の宅地の所に、都市再開発の長期的かつ総合的なマスタープランである

一方で、日本経済の国際化の進展を契機として、特に東京にいては、自動車専用道路等以外の一般道路（都市計画道路）

有者又は借地権者が事業を施行できることとした。また、個人「都市再開発方針」
を定めなければならないこととした。
これにおいては事務所床の需要の急激な増大を見た。また、都市環の新設・改築も対象とすることができるようになり、さらに平成

施行者の場合は、都市計画事業としてではなく市街地再開発

より、行政内部においても対外的にもその積極的・計画的推進

境の整備改善及び市街地住宅の供給に対する需要も高く、こ26年（2014年）の改正によって、全国において既存道路、非都事業を施行することができるが、これは原則として宅地又は建のための動因とすること、個々の再開発事業について都市全体れに対応して、市街地の計画的な再開発を推進することが重市計画道路にも拡大された。その後、平成28年（2016年）の改築物について権利を有する者のすべての同意を得て行うものから見た十分な効果を発揮させること、
民間の建築活動を再開

要な課題となった。特に、産業構造の転換、物流・交通体系の正では、都市再生緊急整備地域内の一般道路にも拡大されたであり、簡易な手続きによって民間の自主的な再開発を期待す

発へと適切に誘導し民間投資の社会的意義を増加させること、変化等に伴い、都市内において工場・倉庫・鉄道操車場等まとが、平成30年（2018年）の改正で同地域要件が撤廃されたことるためである。個人施行者による市街地再開発事業は、これま再開発の構想・計画の作成過程を通して住民の早期合意形成

まりのある空閑地が大量に発生するようになり、このような区により、市街地の環境を確保しつつ、適正かつ合理的な土地

でに155地区において事業完了となっており、組合による市街を図ること、といった効果が期待された。
なお、平成10年（1998

域について一体的かつ総合的な再開発を誘導することが重要

利用の促進と都市機能の増進とを図るため必要な場合には、地再開発事業（556地区において事業完了）に次いで多くの地

年）
改正により、「人口の集中の特に著しい大都市を含む都市計

な課題となった。

全ての一般道路において立体道路制度が適用できることと区で施行されている（平成30年3月時点）。

画区域」以外の都市計画区域内の市街化区域についても都市このような状況を踏まえ、
昭和63年（1988年）の「都市再開発法なった。

再開発方針の策定区域が拡大されたが、平成23年（2011年）の及び建築基準法の一部を改正する法律」
において「再開発地区

これまで市街地再開発事業においては、環状第2号線新橋・虎「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るた計画制度」が創設された。これは、土地の利用状況の変化が顕ノ門地区（東京都港区）、大橋地区（東京都目黒区）などにおいめの関係法律の整備に関する法律」
により、都市再開発方針の著であること、十分な公共施設がないこと等の条件に該当するて立体道路制度が活用されている。

策定は義務ではなくなっている。

土地の区域で、一体的かつ総合的な市街地の再開発を実施す

また、本改正では「特定施設建築物制度」が創設された。市街ることが適切であると認められる場合は、都市計画に再開発地

3）昭和55年（1980年）改正【都市再開発方針制度、特定施設建

6）平成7年（1995年）改正【阪神・淡路大震災への対応等】

地再開発事業においては、従前の関係権利者の権利の確実な区計画を定めることができることとしたもので、再開発地区計

大都市地域を中心として、居住環境の良好な住宅市街地を整築物制度の創設等】

保全を図るという観点から、施設建築物の建築は、施行者自ら画において土地利用転換の方向を示しつつ、事業の熟度に応じ備し、都市の健全な発展を図る必要性が高まっている状況等

昭和50年（1975年）の都市再開発法の一部改正により、市街がその責任において行うこととなっているが、施行者が保留床て、土地利用転換に必要な道路、公園その他の公共施設の配に鑑み、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と市地再開発事業は制度的に大きく拡充され、事業実績も蓄積さとして取得する床を含む建築物については、必ずしも施行者が置及び規模を定め、
さらに、再開発地区整備計画において地区

街地の環境の改善を図ることが課題であった。特に、東京等のれたが、深刻な都市問題に対処するための既成市街地の整備

直接施設建築物を建築することは必要でなく、むしろ、民間事

施設及び建築物の整備等に関して必要な事項を定めることと大都市においては、都心部で定住人口が空洞化する一方で、が必ずしも順調に進まなかったこと、各界から都市再開発の積業者の資金力や建築エネルギーの積極的活用を図り、同時にされた。
あわせて建築基準法の改正によって、一定の再開発地

居住機能が遠隔地まで比較的低密度で展開し、結果として通極的な推進に関する提言、要望等が相次いだこと等を踏まえ、施行者の負担を軽減することにより、市街地再開発事業の円区計画の区域内においては容積率や斜線制限等を緩和できる

勤時間の長時間化によって都市住民の生活が圧迫されるとと昭和55年（1980年）の都市再開発法の改正により所要の措置

滑な実施を図ることが適当とされたものである。なお、当初は、こととすることにより、都市の再開発の促進を図ることとした。

もに、地域コミュニティに悪影響を与えるなどの状況が生じてを講じた。既成市街地における都市環境の未整備、災害の危施行者がその全部を取得するよう定められた（全てが保留床

なお、
本制度は、
平成14年
（2002年）の「建築基準法等の一部をいた。一方で、都心部における空間構造は、敷地規模が狭小で険性、職住の遠隔化、交通混雑等の都市問題を克服するため、である）施設建築物のみが対象であったが、平成11年（1999

改正する法律」によって、都市計画法に基づく地区計画制度にあることなどを背景に低度利用と高度利用の市街地が混在す

都市の再開発は既成市街地全体の中で再開発を要する地域

年）改正によって、権利床を含む施設建築物についても対象と統合された。

るなど多様な実態となっており、これを踏まえて都心居住を含について、その緊急性に応じて早急に実施することを基本としされた。本制度は、これまでに71地区において活用されている

このほか、これまで個人施行者及び組合の場合に限って認めめ望ましい市街地像の実現に向けて、土地の有効高度利用が（平成30年3月時点）。

られていた全員同意型の権利変換が、地方公共団体や公団等

求められていた。加えて、平成7年（1995年）1月17日に発生した

このほか、市街地再開発事業の施行者として、「首都高速道路を含むすべての施行者について認められるとともに第2種市街

阪神・淡路大震災は、既成市街地に甚大な被害をもたらし、あ公団」（ ※3）、「 阪神高速道路公団」（ ※3）、「 地方住宅供給公地再開発事業についても全員同意型の管理処分手続の特則らためて都市における防災性の向上が極めて重要な課題とし社」が追加された。また、個人施行者制度については、昭和50が設けられた。

て認識された。

昭和49年（1974年）に「地域振興整備公団（※2）」が追加され、本改正により「個人施行者」が追加された。個人施行者制度が追加されたのは、民間の旺盛な建築活動を計画的な再開発に※1 昭和56年（1981年）に解散され、同年新たに設立された「住宅・都市整備公団」にその業務が引き継がれた。
その後、
平成11年
（1999年）には「都市基盤整備公団」、
さらに平成16年（2004年）には「独立行政法人都市再生機構」にその業務が引き継がれている。
※2 平成16年（2004年）には「独立行政法人都市再生機構」にその業務が引き継がれている。

て、①都市構造の再編、②良好な居住環境の形成、③都市の防災構造化、④良好な市街地住宅の供給、⑤公共施設の整備の推進を目標として積極的に推進することとし、そのためには
特に、

6※3 平成16年（2004年）の道路公団民営化に伴う法改正により、
「首都高速
道路公団」
及び「阪神高速道路公団」
は、民営化により公的施行者とは取り扱うことができなくなることから、施行者から除外された。

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

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都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

このような状況の中で行われた平成7年（1995年）改正は、都市再開発事業制度」）の創設を図ることとなった。

ことができるようにする、
いわゆる「前倒し組合制度」の創設や、一層錯綜しており、都市再生のために必要な市街地の再開発

再開発法、都市計画法及び建築基準法の3法を束ねて行われ「特定事業参加者制度」は、保留床の処分先を早期に確保する

土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行を可能とが困難な状況になっていたところであり、大都市を中心に広範た。都市再開発法については、市街地再開発事業の施行区域

ことによる事業リスクの低減、自己調達資金額の圧縮、工事設する制度の創設など、事業手法の改善・充実が図られた。

に存在する木造密集市街地等の解消など都市の再生を推進し要件の緩和により空地の多い地区においても市街地再開発事

計の合理化による事業費の削減等を図る目的で、組合施行の「前倒し組合制度」は、従来、事業計画の作成が組合設立の要ていくためには、地方公共団体等の公的主体のみによること

業の施行を可能とするとともに、再開発地区計画を活用して高場合に活用することができる参加組合員制度と同様の制度件になっていたところ、準備組合やその構成員個人では、事業は、人的及び財政面からも対応が困難であり、公的主体と民間

度利用地区と同内容の形態制限を定め、かつ、条例でそれらを、地方公共団体又は機構等が施行者の場合においても活用の立ち上げの段階における資金調達にあたっての信用力が必

主体との適切な役割分担による市街地再開発事業の推進がの制限を定めた地区を新たに市街地再開発事業の施行区域とできることとすることにより、市街地再開発事業の円滑な推進

ずしも十分とは言えない場合もあったことなどから、事業の準不可欠であった。また、上記のとおり、都市再生の実現に向けして追加することとした。このほか、都市計画法や建築基準法を図ることとしたものであり、同制度は、これまでに17地区にお備段階においても法人格を有する組合の設立を可能とするこて民間主体の活力を最大限に発揮できるように、民間でも実の改正による規制緩和等により、住宅供給の推進や被災地のいて活用されている（平成30年3月時点）。

ととしたものであり、これまでに17地区において活用されてい施可能なものについては、可能な限り民間主体の参入を促進す

計画的な復興を通じた良好なまちづくりに寄与する措置が講

また、「認定再開発事業制度」は、商業機能等の郊外移転、低る（平成30年3月時点）。

るための条件整備が必要であった。

じられた。

未利用地の発生等による中心市街地の空洞化といった都市問「土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行制度」

このため、地権者が出資の範囲内でリスクを負担することによ

あわせて、阪神・淡路大震災による被災市街地の一刻も早い

題が深刻化し、民間の活力を活用しながら機動的に対応する

は、市街地の整備を促進する場合に、道路等の公共施設を整り、事業を積極的に推進しようとする者を中心として、地権者

本格的復興のためには、広範かつ甚大な被害に鑑み、防災性

事業手法が求められていたところ、市街地再開発事業等の強備し、あるいは宅地の利用増進を図るとともに、その一部の地の積極的な参加と地権者の利益とを確保しつつ効率的かつスの高い安全で安心できるまちづくりを緊急、強力に推進する必制力を伴う都市計画事業や高度利用地区等の都市計画によ区について、土地の有効・高度利用が求められる場合には、土ピーディに市街地再開発事業の実施を促進する主体として、施要があったところであり、また、この未曾有の大災害を貴重なる規制誘導手法とあわせて、地権者や民間事業者による土地地区画整理事業と市街地再開発事業をあわせて行うことが有行者に再開発会社を追加したものであり、再開発会社はこれ教訓とし、今後大規模な災害が発生した都市において、迅速かの合理的高度利用に向けたエネルギーを良好な市街地環境

効であり、「同時施行」として運用されてきたところであるが、両までに14地区において設立されており、このうち8地区においつ的確な復興を可能とする必要があったことから、同年、被災形成に誘導しつつ機動的に再開発を進めることを目的として事業をあわせて行う場合には、土地区画整理事業において土て事業完了に至っている。また、再開発会社施行の第2種市街

市街地復興特別措置法が制定されるに至った。この被災市街創設されたものである。この認定再開発事業の地区要件は、都地に関する権利が確定する前の段階で市街地再開発事業を

地再開発事業は、寝屋川駅東地区（大阪府寝屋川市）におい地復興特別措置法では、本格的復興を迅速・円滑に進めるた

市再開発方針において「特に一体的かつ総合的に市街地の再行わざるを得ない状況にあり、登記面で取引上の安定性に欠て施行されている（平成30年3月時点）。

め、都市計画に被災市街地復興推進地域を定めることができ開発を促進すべき相当規模の地区」（再開発促進地区）としてけるという問題が指摘されていたことから、このような問題点

また、都市再生特別措置法の制定に伴い、市街地再開発事業ることとし、建築行為等の秩序を確保しつつ、市街地の計画的位置付けられた地区となっており、当該地区における再開発のを法的に解消したものである。この一体的施行又は同時施行の施行区域として、都市再生特別地区が追加された。

整備を可能としたほか、同地域内における第2種市街地再開発促進を具体化する手段としての位置付けが与えられた。認定再による事業は、大手町地区（東京都千代田区）など、これまでに事業について、第1種市街地再開発事業と同等の施行区域要開発事業は、永田町2丁目Ａ地区（東京都千代田区）など、これ63地区において活用されている（平成30年3月時点）。

10）平成19年（2007年）改正【密集市街地における市街地再開

件に適合することにより施行できることとする施行区域要件のまでに5地区において活用されている（平成30年3月時点）。

なお、この「都市開発資金の貸付けに関する法律」の改正に

発事業の施行区域要件の緩和】

よって、都市の再開発のための資金調達を円滑化するため、都地震等が発生すれば被害が甚大となるおそれのある密集市特例を創設した。また、あわせて都市再開発法を改正し、住8

宅・都市整備公団による市街地再開発事業の施行の対象区域

8）
平成11年
（1999年）
改正【土地区画整理事業と市街地再開発

市開発資金からの市街地再開発事業に対する無利子貸付制

街地について、その安全性を早急に確保することが必要であとして同地域を追加することとした。

事業の一体的施行制度の創設等】

度が創設されている。

ることから、道路等の公共施設の整備及び老朽化した建築物

阪神・淡路大震災の被災地において震災関連事業として施行

都市へ人口、産業等が集中し、都市が拡大する段階としての「都された市街地再開発事業は、新長田駅南地区（兵庫県神戸市）

市化社会」
から、
都市化が落ち着き、成熟した段階の「都市型社

9）平成14年（2002年）改正【再開発会社制度の創設等】

なっていた。

など30地区60ヘクタール超に及び、被災市街地の復興に大きく会」
へ移行しつつある中、都市の拡張に追われるのではなく、都

我が国の活力の源泉である都市は、慢性的な渋滞、緑やオープ

このため、民間都市開発や市町村による基盤整備を通じた都寄与している。

市の中へと目を向け直し、「都市の再構築」
を推進すべき時期にンスペースの不足など多くの課題に直面し、急速な情報化、国市の再生、密集市街地における道路等の基盤整備と老朽化し立ち至っているという認識のもと、都市を魅力あるものに再構築

際化、少子高齢化等の社会経済情勢の変化にも十分対応できた建築物の建替えの促進、地域のニーズに即した柔軟な道路

7）平成10年（1998年）改正【特定事業参加者制度、認定再開発

するには、虫食い地等の低未利用地の整形・集約化等とこれらたものとなっていない状況にあり、都市再生を図り、その魅力管理の推進等を図り、都市の再生・地域の活性化に資するもの

事業制度の創設等】

を活用した再開発を促進していくことが重要かつ喫緊の課題でと国際競争力を高めることが、また我が国の経済構造改革のとするため、平成19年（2007年）、「都市再生特別措置法等の一

我が国の人口ピークが間近に迫り、都市の拡大圧力が低下すあった。
その具体的な施策の1つとして、市街地再開発事業の円一環として、民間の資金やノウハウを都市の再生に振り向ける

部を改正する法律」が制定された。

る一方、都市の内部においては、大都市、地方都市を問わず、滑化のための措置、民間事業者による再開発促進のための仕ことが必要であった。

この中で、密集市街地における防災街区の整備の促進に関す

都市環境の未整備、災害の危険性等の問題に加え、中心市街組みの構築などが各種機関により提示されており、景気・経済

こうした状況を踏まえ、民間の力が最大限に発揮できるよう、る法律が改正され、防災再開発促進地区の区域内の一定の土

地の空洞化が深刻な状況となっていた。このような既成市街地対策の一環としても打ち出されており、厳しい経済状況におい事業手法の改善・充実を行うとともに、民間の都市開発事業の地の区域のうち、一定の要件に該当するものについては、第2において、土地の高度利用と都市機能の更新を促進し、そのて、民間投資を誘発し、内需主導の景気回復を図るための施策隘路となっている規制の見直し等を行う必要があることから、

種市街地再開発事業を施行する場合の面積要件が、0.5ヘク

再構築を図るため、地域の将来像を的確に示した再開発に関としても大きな役割が期待されているところであった。

都市再開発法の改正とあわせて、新たに都市再生特別措置法

タール以上から0.2ヘクタール以上に緩和された。

するマスタープランに従って、地方公共団体と民間事業者等がこのため、国、地方公共団体と一体となって民間事業者等が取の制定が行われた。

適切な役割分担により、総合的、計画的に再開発事業に取り組り組む都市の再開発を積極的に推進することを目的として、都都市再開発法においては、民間活力を活用した都市の再開発

11）平成28年（2016年）改正【個別利用区制度の創設等】

むことを推進する必要があった。これを踏まえ、民間活力によ

市開発資金の貸付けに関する法律等の一部を改正する法律にを推進するため、市街地再開発事業の施行者として、施行地区

我が国の大都市については、我が国経済の牽引役として世界る市街地の再開発を促進するため、都市再開発方針の策定対より都市再開発法の改正が行われた。

内の一定の土地の所有者等の参画を得た株式会社又は有限の都市間競争に対応し、世界中から企業や人、投資等を呼び

象区域の拡大、市街地再開発事業における特定事業参加者

この中で、
市街地再開発事業を円滑に立ち上げるため、事業計会社（再開発会社）が追加された。

込むため、国際競争力や防災機能を一層強化する必要があっ制度及び優良な再開発事業計画の認定制度（いわゆる「認定画決定前の準備段階においても市街地再開発組合を設立する

その背景としては、市街地においては、権利関係や利害関係がた。また、地方都市においては、人口減少や少子高齢化の進展

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～の除却や建替えを一層推進するための更なる取組みが必要と都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

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都市再開発法制定・改正の経緯と変遷に対応し、地方創生を実現するため、コンパクトで賑わいのある

築敷地内の都市高速鉄道に係る特例、関係権利者の全員の同能）の確保、土地の合理的かつ健全な利用の観点から必要な徴がある。

まちづくりを進める必要があった。加えて、高度経済成長期に意を得た場合における特定建築者の公募原則の特例、宅地の一定の規模以上の面積を有する宅地については、事業の目的

防災街区整備事業は、京島三丁目地区（東京都墨田区）、東岸

大量に供給され、老朽化が進んでいる住宅団地について、地域所有者数が僅少であるなど特別の事情がある場合における土を達成するために共同化が必要とまでは考えられないことか

和田駅東地区（大阪府岸和田市）など、これまでに9地区におの拠点として再生を図ることが求められていた。

地の共有化原則の特例等が措置された。

ら、当該土地の所有者等からの申出に基づき、例外的に、個いて事業完了に至っており、現在も3地区において事業中と別利用区内の宅地への権利変換が認められていることに特なっている（平成30年3月時点）。

こうした趣旨から、都市の国際競争力及び防災機能を強化する

10とともに地域の実情に応じた市街地の整備を推進し、都市の（3）防災街区整備事業

再生を図るため、平成28年（2016年）に「都市再生特別措置法

都市再開発法に基づく市街地再開発事業を参考に創設され等の一部を改正する法律」が制定された。

た事業として、「密集市街地における防災街区の整備の促進に

この中で、新たに「個別利用区制度」が創設された。市街地再関する法律（密集市街地整備法）」に基づく防災街区整備事業

開発事業においては、関係権利者の全員同意が得られた場合がある。

を除き、原則として、施行地区内の既存建築物を除却すること

もともと密集市街地整備法は、平成7年（1995年）に発生した阪となる。一方で、全体としては市街地再開発事業の施行区域の神・淡路大震災の経験を踏まえ、大規模地震時に市街地大火

要件を満たすような市街地であっても、その地区内に、一定のを引き起こすなど防災上危険な状況にある密集市街地の整高度利用がなされており築年数が少ない建築物や歴史的な建備・改善を総合的に推進するため、平成9年（1997年）に制定さ築物など、公益性の観点等からも残すべき既存ストックが点在れた法律である。この新たな法律においては、まず、防災上危するケースも見られるところである。このような中で、これまで険な密集市街地を都市計画において明確化（防災再開発促進

どおり市街地再開発事業を施行する場合には、有用な建築物地区）した上で、延焼上危険な建築物の除却、耐火建築物等も含めて除却されることとなり、既存ストックの有効活用を図への建替えを促進するとともに、地区の防災性の向上を目的とることができないばかりでなく、更新すべき建築物が増加する

する新たな地区計画制度の創設、地域住民による市街地整備

ことにより、除却費や再開発ビルの建築費などの事業費が増の取組みを支援する仕組みの構築等が措置された。

大するといった弊害が生じることが懸念されることから、既存

一方で、密集市街地においては建築規制に関し不適格な建築

建築物を活用しながら市街地再開発事業を施行することがで物が多く、こうした建築物は防災上危険であるにも関わらず、個きるよう、第一種市街地再開発事業の事業計画において、一別の建替えでは従前の床面積の確保が困難であるため、速やか定の要件に該当する既存建築物を存置又は移転することがでに、自主的な建築物の建替えによる防災性能の向上や土地の合きる区域（個別利用区）を定め、当該建築物に係る地権者の申理的かつ健全な利用が図られることが期待できなかった。

出に応じ、個別利用区内の宅地に権利変換をできるようにする

防災上危険な密集市街地の解消をより強力に推進していくためこととしたものである。

には、従来の面的整備事業を活用することも考えられたが、また、共有土地に係る組合員数の算定方法についても見直しが・市街地再開発事業は、土地の高度利用を目的とするもので行われた。従来、組合が第一種市街地再開発事業を施行するあることから、高度利用を図るべき地区に該当しないと市

場合には、施行地区内の宅地の所有者又は借地権者は、
すべて

街地再開発事業の対象地区となり得ず、地区の防災性能組合の組合員となることとされ、宅地又は借地権が共有に属すの向上を図るのみでは、その事業要件に合致しないことる場合については、
その共有者全員をまとめて一人の組合員とみ・土地区画整理事業は、土地利用の増進を図るとともに、余なすこととされていたが、高度経済成長期に大量分譲された住剰の土地を生み出して公共施設を整備する事業であるが、宅団地に典型的にみられるように、一つの敷地全体が一筆で共

狭小な敷地に建築物が密集し、公共施設が不足する密集有されている場合において、その敷地のみを対象に組合施行に

市街地では、減歩後の土地に従前の建物が収まりきらないより市街地再開発事業を実施しようとするときには、上記の規定

敷地が多く存在すること

により、共有者全員がまとめて一人の組合員とみなされてしまい、から、密集市街地の特性に十分に対応できていないケースがその一人の組合員の意思決定については、
共有物の変更にあた

存在していたため、これに対応して柔軟かつ強力な手法を備る行為として、
民法第251条の規定により、共有者全員の同意がえた新たな事業スキームとして、平成15年（2003年）改正によ必要となるとも考えられ、事業の遂行にあたっての合意形成がり防災街区整備事業が創設された。

困難となるおそれがあったことから、宅地の共有者のみで事業

防災街区整備事業は、市街地再開発事業と同様に権利変換を施行する場合には、共有者全員をまとめて一人の組合員とみな手法により土地・建築物の共同化を図ることを原則とし、それすこととはせず、各共有者をそれぞれ別の組合員として数えるこを通じて、防災上危険な建築物を除去し、一定の防災性能をとを可能とすることとし、組合の意思決定の合理化を図ることと備えた建築物を整備するとともに、併せて公共施設の整備をしたものである。

行うものである。また、特定防災機能（火事又は地震が発生し

このほか、市街地再開発事業の施行区域要件の緩和、施設建た場合において延焼防止 上及び避難 上確保されるべき機

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

都市再開発法関連の主な改正
昭和44年（1969年）◯都市再開発法（昭和44年6月3日公布、6月14日施行）

昭和49年（1974年）◯工業再配置・産炭地域振興公団法の一部を改正する法律（昭和49年6月1日公布、8月1日施行）①市街地再開発事業の施行主体の拡大
・地域振興整備公団を施行主体に加える

昭和50年（1975年）◯都市再開発法の一部を改正する法律（昭和50年7月16日公布、11月1日施行）①第2種市街地再開発事業制度の創設②市街地再開発促進区域制度の創設③個人施行者制度の創設④市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・耐火建築物のうち耐用年限の2／3を経過又はこれと同程度の機能の低下を生じている建築物
及び地階を除く階数2以下の建築物並びに3階以上の非耐火建築物を要再開発建築物に加える

昭和55年（1980年）◯都市再開発法の一部を改正する法律（昭和55年5月27日公布、昭和56年1月1日施行）①都市再開発方針制度の創設②特定施設建築物制度の創設③市街地再開発事業の施行主体の拡大
・首都高速道路公団、阪神高速道路公団及び地方住宅供給公社のほか、個人施行者について「宅地所有者又は借地権者の同意を得た者」を施行主体に加える④市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・耐火建築物のうち、建築面積100㎡未満の建築物及び都市計画決定された公共施設の整備に伴い除却すべき建築物を要再開発建築物に加える・耐火建築物の建築面積の合計が、当該区域内の建築物の建築面積の合計の「おおむね」1／3
以下とする
・第2種市街地再開発事業の施行区域の面積要件（3ha以上）を1ha以上とする⑤公共施設の管理者等による工事の特例の創設⑥権利変換手続の特則の拡充
・個人及び組合施行の市街地再開発事業について、地上権非設定型の特則を認める

昭和63年（1988年）◯都市再開発法及び建築基準法の一部を改正する法律（昭和63年5月20日公布、11月15日施行）①再開発地区計画制度の創設②市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・耐火建築物のうち、建築面積150㎡未満の建築物及び容積率が高度利用地区に関する都市計画において定められた容積率の最高限度の1／3未満である建築物を要再開発建築物に加える③権利変換手続の特則の拡充等
・地方公共団体等施行の市街地再開発事業について、全員同意型の権利変換手続及び管理処分手続の特則を認める

平成元年（1989年）◯道路法等の一部を改正する法律（平成元年6月28日公布、11月22日施行）①市街地再開発事業における立体道路制度の特例の創設②再開発地区計画制度の拡充
・自動車専用道路等の都市計画道路の区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域を定めることができることとする

平成4年（1992年）◯地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律（平成4年6月5日公布、8月1日施行）①地域振興整備公団の施行事業の拡大
・地域振興整備公団による市街地再開発事業の施行の対象区域として、地方拠点都市地域の拠点地区を追加する

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

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都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

平成7年（1995年）◯都市再開発法等の一部を改正する法律（平成7年2月26日公布、2月27日・5月25日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として高度利用地区と同等の建築制限が行われている再開発地区計画を追加する
・区域内の耐火建築物の敷地面積の合計が当該区域内のすべての宅地面積の合計のおおむね
1／3以下である場合を施行区域として追加する②再開発地区計画制度の拡充
・都市計画施設及び地区施設以外の道路、公園等の施設（二号施設）を定めることができない特別の事情がある場合における当該施設の配置及び規模の定め方の弾力化を図る◯被災市街地復興特別措置法（平成7年2月26日公布、2月26日施行）①第2種市街地再開発事業の施行区域要件の特例②住宅・都市整備公団の施行事業の拡大

平成8年（1996年）◯幹線道路の沿道の整備に関する法律等の一部を改正する法律（平成8年5月24日公布、11月10日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として高度利用地区と同等の建築制限が行われている地区計画及び沿道地区計画を追加する

平成9年（1997年）◯密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成9年5月9日公布、11月8日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として高度利用地区と同等の建築制限が行われている防災街区整備地区計画を追加する②第2種市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域の面積要件（1ha以上）を0.5ha以上とする
・安全上又は防火上支障がある建築物の延べ面積の合計が当該区域内のすべての建築物の延べ面積の合計に対し一定割合以上を占める場合を追加する◯都市再開発法及び都市開発資金の貸付けに関する法律の一部を改正する法律（平成10年5月29日公布、5月29日・8月28日施行）①都市再開発方針の策定対象区域の拡大②特定事業参加者制度の創設③認定再開発事業制度の創設

平成10年（1998年）◯中心市街地における市街地の整備改善及び商業等の活性化の一体的推進に関する法律（平成10年6月3日公布、7月24日施行）①地域振興整備公団の施行事業の拡大
・地域振興整備公団が都市機能更新型の市街地再開発事業を施行することができる地域に特定
中心市街地を追加する

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平成11年（1999年）◯都市開発資金の貸付けに関する法律等の一部を改正する法律（平成11年3月31日公布、4月1日・6月30日・9月30日施行）①市街地再開発組合の設立時期の早期化（いわゆる前倒し組合の創設）②土地区画整理事業との一体的施行制度の創設③特定施設建築物制度の拡充④個人施行の事業認可及び組合設立認可の自由裁量行為から羈束裁量行為への改正⑤市街地再開発組合の総会の特別議決による解散制度の創設⑥転出者の補償金の算定方法における物価変動修正率の導入

平成14年（2002年）◯都市再開発法等の一部を改正する法律（平成14年3月31日公布、6月1日施行）①市街地再開発事業の施行主体の拡大
・再開発会社を施行主体に加える◯都市再生特別措置法（平成14年4月5日公布、6月1日施行）①市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として都市再生特別地区を追加する◯建築基準法等の一部を改正する法律（平成14年7月12日公布、平成15年1月1日施行）①再開発地区計画制度の廃止（地区計画制度への統合）②権利変換手続開始の登記の義務化③権利変換期日等の登記所への通知の義務化

都市再開発法制定50周年記念 ～都市再開発法制定・改正の経緯と変遷～

平成15年（2003年）◯密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律等の一部を改正する法律（平成15年6月20日公布、12月19日施行）①防災街区整備事業の創設②都市再開発法における同意要件の明確化③市街地再開発事業における保留床処分に係る特例④都市再開発法における国有財産法等の特例

平成17年（2005年）◯都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成17年4月27日公布、10月24日施行）①前倒し組合における事業計画決定の手続の変更等②組合の事業報告書等の都道府県知事への提出③市街地再開発組合における決算関係書類の総会前の備付け及び閲覧・謄写並びに組合員による会計帳簿の閲覧・謄写

平成19年（2007年）◯都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成19年3月31日公布、9月28日施行）①防災再開発促進地区における第2種市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・防災再開発促進地区の区域内の一定の土地の区域のうち、一定の要件に該当するものについて、第2種市街地再開発事業を施行する場合の面積要件（0.5ha以上）を0.2ha以上とする②防災街区整備事業の施行地区要件の緩和
・防災性能の低い建築物の延べ面積の合計が2／3超という施行地区要件において、防災性能の低い建築物に新耐震基準を満たさない耐火建築物を加える

平成28年（2016年）◯都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成28年6月7日公布、9月1日施行）①個別利用区制度の創設②共有土地に係る組合員数の算定方法の見直し③市街地再開発事業の施行区域要件の緩和
・施行区域として建築物の容積率の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度が定められた
特定用途誘導地区の区域を追加する
・耐火建築物のうち、建築面積が高度利用地区等に関する都市計画において定められた建築面積の最低限度の3／4未満である建築物を要再開発建築物とする④施設建築敷地内の都市高速鉄道に係る特例
・施設建築敷地内で、都市計画に都市高速鉄道を整備する立体的な範囲が定められている場合、事業計画に当該鉄道が存するよう定めることができることとする⑤特定建築者の公募原則の特例
・施行地区内の関係権利者の全員の同意を得た場合、公募によることなく特定建築者を決定できることとする⑥土地共有化原則の特例
・宅地の所有者数が僅少であるなど特別の事情がある場合、一個の施設建築物に係る施設建築
敷地が二筆以上の土地となるものとして権利変換計画を定めることができることとする⑦誘導施設に係る保留床の公募原則の特例
・立地適正化計画に記載された市街地再開発事業の施行者は、当該計画に記載された誘導施設の整備に関する事業の用に供するため必要があると認めるときは、都市再生推進法人に対し、保留床を公募によらず賃貸又は譲渡できることとする

都市再開発法制定・改正の経緯と変遷

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