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時代を画した再開発事業

曳舟駅前周辺

イーストコア曳舟一番館・二番館、イトーヨーカドー、マークゼロワン、
マークフロントタワー曳舟、アトラスタワー曳舟

東京都

墨田区

曳舟駅前：機構施行（2.80ha） 平成22年11月工事完了
京成曳舟駅前東第一：組合施行（0.38ha） 平成19年２月工事完了
京成曳舟駅前東第二南：組合施行（0.50ha） 平成24年10月工事完了
京成曳舟駅前東第三：組合施行（0.68ha） 平成27年11月工事完了

再開発事業により計画的かつ段階的に都市基盤更新を進めることで密集市街地を改善した代表的事業

けるリーディングプロジェクトとしてその後に続く周辺再開発

区では京成押上線の連続立体交差事業と合わせたまちづくり事業の先導的役割を果たす事業となった。平成19年２月には、の調査を進めるとともに、地元権利者のまちづくり活動を支援「京成曳舟駅前東第一地区」が完成を迎え、平成24年10月にした。平成５年10月に「曳舟駅前市街地再開発準備組合」が「第二南地区」、平成27年11月に「第三地区」が完成したこと設立され、平成７年７月に区から都市基盤整備公団（現都市により、リング道路や主要生活道路等が整備され安全で快適再生機構）に施行要請を行い、平成13年11月に都市計画決定な都市環境が創出された。また、都市型住宅を中心に商業施に至った。その後、複雑かつ多数の権利者の合意形成を推進

設・公共公益施設を導入することにより、魅力ある複合市街地し、零細権利者対応など数々の課題に対処しつつ、曳舟駅周が形成された。

辺地区のランドマークとなる超高層棟や大型商業施設、公共一方、京成曳舟駅の西側「曳舟駅前地区」は細街路や木造密施設整備が進められ、平成22年11月に工事完了を迎えた。

集市街地のほか、企業用地や駐車場等の低未利用地が点在し、墨田区北部地域特有の様相を呈している地区であった。

地区選定の主旨
関東大震災や東京大空襲による災禍を逃れたため、老朽化した木造建築物が多く緊急車両が進入できない、東京でも事業区域と完成写真

京成押上線
連続立体交差化事業代表的な密集市街地であった曳舟駅周辺において、京成押上線の連続立体交差事業を契機に、権利者の合意が図られた地区から順次段階的に再開発事業を実施することにより、広範囲に亘る密集市街地を改善させた事業である。これ

京成曳舟駅前東第二南地区
第一種市街地再開発事業

曳舟駅前地区
第一種市街地再開発事業

まで４地区にて再開発事業が実施され、防災機能の向上のみならず、商業・業務・住宅等の複合機能を導入することで地域の拠点性向上にも大きく貢献し、密集市街地におけるひとつのまちづくりモデルといえる。

再開発の目的と概要
曳舟駅周辺地区は、東武伊勢崎線と京成押上線の二線が近接する交通の要所となる好立地であるにもかかわらず、駅周辺の都市基盤整備の遅れや木造密集市街地の存在、賑わいのある商業施設や広い公園等が少ないことなど、防災面や地域活性化の面で様々な課題を抱えてきた。特に京成押上線は道路との平面交差によりコミュニティの分断や交通渋滞を招くなど、まちづくりを進めるうえでの障害となっていた。
平成10年２月、沿線住民と区、区議会の働きかけにより、京成押上線の連続立体交差化や側道の整備、地区の幹線道路である曳舟たから通りの拡幅（補助326号線）及び交通広場の整備が都市計画決定された。
これらを契機として、平成13年11月に京成曳舟駅を中心とした約11.2haの範囲にまちづくりの方針を示す「曳舟駅周【凡例】

従前（平成 15 年）辺地区地区計画」を策定し、再開発事業

地区計画区域
拠点型複合地区
商業・住宅複合地区
商業・業務・住宅複合地区
商業・業務地区等によるまちづくりを段階的に進めてき鉄道地区た。公共施設については、交通広場に接続し地区を周回する道 路（通 称：リング道

京成曳舟駅前東第三地区第一種市街地再開発事業路）等を整備することとし、将来交通の円

京成曳舟駅前東第一地区第一種市街地再開発事業

滑な処 理や 安 全 で 快 適な歩 行 者ネットワークを形成することとした。
京成曳舟駅東側では、平成９年に地元懇談会が開催され、今後のまちづくりについNて権利者と意見交換が行われ、地区の状況を踏まえ地区を３つに分けて再開発事業を進めることになった。そのうち「京成曳舟駅前東第一地区」では、平成11年７月に再開発準備組合が設立され、当地区にお114

都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

従後（平成 28 年）

曳舟駅前周辺（東京都墨田区）

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時代を画した再開発事業

事業の評価

column

京成曳舟駅前東地区（第一地区、第二南地区、第三地区）

しまれている。

は、連続立体交差事業により新設される京成曳舟駅の玄関

曳舟駅前地区は、街区（施設建築敷地）を２つに分けて計口となる重要な地区であることから、都市基盤 施設の整 備画された。Ⅰ街区は「住宅ゾーン」として街区南側に地上41とともに、都市型住宅を中心とした施設建築物の低層部に階建ての超高層棟を配置したことで区北部の拠点に相応し商業施設を配置することにより、既存商店街との連続性をいランドマークとなり、Ⅱ街区には「商業ゾーン」として大型保ちつつ賑わいある都市空間を創出した。また、第一地区商業施設を設けた。また、Ⅰ・Ⅱ街区間に整 備されたリング

都市再開発法によれば、市街地再開発事業は「土地の合平成15年５月に（社）再開発コーディネーター協会が公表

及び 第 二 南 地 区に公 共 公 益 施 設（子 育 て 支 援 総 合 セン

道路に面して、戸割店舗を両側に配置したことにより、地元理的かつ健全な高度利用」を図るための事業であると規した「新たな再開発のあり方に関する提言」は、身の丈再ター、ひきふね図書館）を整備することにより、地域と調和住民はもとより周辺地域からの来客で日々賑わいを見せて定されている。高度利用とは一般的には「高容積」を意

開発を公式に「新たな再開発」として提案したものといえした魅力ある複合市街地が形成された。ひきふね図書館にいる。更に、リング道 路沿 道には建物の壁面後 退に合わせ味していたと考えられるが、地方都市では容積率200％る。その後、商業床への需要が一層減少する中で、身の計画された「こどもとしょしつ」は、小さな子供や保護者がて歩道状空地を整備したことにより、歩行者の回遊性が向未満の必ずしも高容積とは言えない再開発も多く行なわ

丈再開発は更に多彩な広がりを見せていく。石川県金沢

気兼ねなく利用できるように独立した空間としたことで、地上し、安全で快適な歩行者空間を確保できた。

れてきた。初期の再開発では、石動町第１（S56（完了年市のような中核都市の都心部でも武蔵ヶ辻第四（H21：域の利用者から好評を得ている。

を示す。以下同じ）：富山県小矢部市：No.12）ほか一連

石川県金沢市：No.４）、片町Ａ（H28：石川県金沢市：

公共施設の整備では、曳舟たから通りの拡幅用地を再開発の地区はその代表例である。

No.50）のように、タイプの異なる身の丈再開発が行なわ身の丈再開発（低容積再開発）の展開事業のスキームにより取得することで事業推進に寄与するとれている。また、地方都市の拠点形成を目的とした公共ともに、リング道路やリング道路に接続する主要生活道路のしかし、高容積ではない「低容積」の再開発が「身の丈公益施設主体の身の丈再開発も増えており、その例とし整 備を行い、地区 周辺の道 路ネットワークを形成した。ま再開発」としてクローズアップされるようになったのは、バて今屋敷（H18：長崎県対馬市）、北田大手町（H19：鹿た、第三地区内には小規模ながら公園を整 備し、多くの子ブル崩壊後、高容積型・保留床処分型の再開発が行き詰

児島県鹿屋市）、新町・ロータリー（H19～20：沖縄県嘉供連れの家族に利用され、地域の憩いや交流の場として親まりを見せてからであろう。既に平成５、６年頃から「身手納町）、風連本町（H23：北海道名寄市）があげられの丈」という言葉や概念が提唱されていたようであるが、る。風連本町は地域交流センターや診療所等を主用途とそれが具体的な姿として現れてきたのは、バブル崩壊後しつつ、従後の容積率は71％にとどまり従来の再開発のの事業難航を経て、身の丈再開発として実施した事業がイメージとはかなり異なるが、地方都市の再開発のひとつ完了を迎える平成15年頃である。代表例としては、下館の形態を示していると言える。更に、大都市近郊でも狭市中央（H15：茨城県筑西市）、田原中央（H16：愛知県

山市駅西口（H22～24：埼玉県狭山市）など身の丈再開

田原市：No.34）、防府駅てんじんぐち（H18：山口県防府発が広がりを見せている。

再開発後から現在までの状況
曳舟たから通りの拡幅や交通広場等の公共施設整備を一部残しているが、再開発事業の完了により曳舟駅周辺は新しいまちへと変貌した。平成29年３月には京成押上線連続立体交差事業が完了し、鉄道高架下に飲食店や店舗等の生活利便

市）があげられる。また芦花公園駅南口（H19：東京都世施設や児童館等が整備され、新たな賑わいを見せている。再開発事業後も京成曳舟駅周辺（京島一丁目）の人口は増加し続けており、再開発事業の効果とともに改めてこの地区のポテンシャルを見直される結果となった。
第三地区の公園

曳舟駅前地区の配置計画田谷区）は、やや特殊な例であるが大都市における身のこうして見ると、床需要が大きく高容積型再開発が可能

丈再開発といえ、分棟型により容積未消化の戸建住宅街な大都市等以外では、身の丈再開発はむしろ一般化した区を設けている。ところで身の丈再開発は分棟型をとることいえよう。近年の市街地再開発事業は、法制定当初にとが多いが、これは用途の単純化による工事費低減、共想定されたような木造低層市街地の再開発だけではな用部分の減少による管理費低減、将来の増改築・建替え

く、既に耐火中高層建築物が立ち並ぶ区域での再開発等のしやすさなど、「身の丈」概念と分棟型の親和性がが増加している。その結果、従前の容積率よりも従後の強いことによると考えられる。

容積率が低くなることも珍しくなくなってきた。高度利用とは必ずしも高容積ではないという考え方も一般化した、すなわち高度利用の概念が拡張されたといえるかも知れない。

N
人の集まる街角広場

芦花公園駅南口

風連本町

リング道路沿いの戸割店舗

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都市再開発法制定50周年記念 ～時代を画した再開発事業～

曳舟駅前周辺（東京都墨田区）・コラム【身の丈再開発（低容積再開発）の展開】

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