特集：米子市中心市街地の高齢者住宅整備事業

２つの証券化手法による高齢者居住施設の開発事例
米子信用金庫 総合企画部
部長 松田 成哉

平成25年12月３日（火）東京都港区の「吉野石膏虎ノ門ビル」において平成25年度都市開発に係る不動産証券化セミナーを当協会と不動産証券化協会の共催で開催し、全国より50名にご参加いただきました。
セミナーの講演の中から米子信用金庫

松田部長様の講演内容をご紹介させて頂きます。

初めまして。

１．プロフィール

こんにちは。米まずちょっとした自己紹介を。先ほどの田邉先子信用金庫総合

生は実業からアカデミーの方に行かれた方です

企画部長をしてが、久々に学生時代に戻って講義をお聞きしたな

おります松田とという感じがしております。田邉先生には、丁寧申します。皆様に不動産証券化についてご説明をいただきまし方にご参考となた。ですから、その次にお話をさせていただく私

るようなお話には、要点だけ押さえていけばいいということで、なるかどうかわ

非常にやりやすくなりました。私も若干二足のわからないのです

らじで、まだドクターまでには至っていないのでが、当然デベロ

すけれども、関西のとある大学にかかわって、引ップメントに当たっていかれますと、金融団とのき続き研究を続けており、ゆくゆくは金融とアカ交渉がなかなか面倒くさいところがあります。そデミーの両方の仕事に携われたら…、などと考えの面倒くさいほうの側のレンダーの立場で、今日ています。とは言うものの私の場合は、不動産にはお話をさせていただきます。地方圏でデベロッ関する分野が研究の専門ではなく、私が専門とすプメントをされるとき、デベロッパーとして参加

る研究分野はリアルオプションとか、行動ファイされる、いろいろなコンソーシアムを組まれるとナンス、それにまつわるところのものになります。

思いますが、そのとき、金融機関の目線はどこに

研究の中身としては企業戦略系やファイナンス系

あるのかということをご参考にしていただければのものをテーマとして扱っているのですが、なかよろしいかと思いまして、高いほうからではござ

なか地方都市ですと、プロジェクトファイナンス

いますがお話しさせていただきます。どうぞよろを手掛ける者がいない、そういった人材に恵まれしくお願いいたします。

ないものですから、本来、経営企画部門として当△ 松田部長

今日ご参加の皆様の所属先を拝見させていただ

金庫自身の戦略立案やリスク管理を行なう立場にきますと、幸い私と同業者がいませんので、忌憚ありながら、こういった案件についても、関与、の無い、率直なところでしゃべらせていただきま

むしろ直接的に取り扱っていかなければならない

す。他行さんにとっては失礼に当たる箇所もあるのです。

かと思いますが、それはこの場限りということで、私は、よく実年齢より若く見られがちなのです

どうかお聞き流し下さい。それから、市、区といが、実はもう50歳になりました。ですから30年近ったところで、行政の方々もいらっしゃっておら

く金融に従事しているのですが、そのほとんどがれますので、前段の部分は、若干、ご参考にして現場でした。企画部門に来たのが７年前ぐらいだ

いただけると思っています。

ったと思います。そのときから、こういったことを手掛け始めたというのが私のプロファイルにな―6―

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ります。

バンキング（＝リレバン）というものが言われ始地方行政の方々が参加していらっしゃるので、めたのが、竹中プランのころからです。先ほどの当金庫の取組みを若干ご紹介させていただけれ先生のお話にもありましたが、メガバンクが不良ば、「なるほど、そういう視点でこんなことをや

債権処理をやっていくときに、地域金融機関にもってきたのだ」と、少しご参考にしていただける

同じ目線で不良債権処理に数値目標を与えてやらかと思います。宅建業やデベロッパーをしていらせればいいのかというと、そうではない。では、っしゃる方には、退屈な話かもしれませんが、前どうやって地方を再生していくか、あるいは不良振りということでお聞きいただければと思います。

債権を処理していくかとなったときに、リレバンというものが行政導入されてきました。

２．中心市街地活性化への取組状況

しかし、よくよく考えてみると、我々はコミュ

そもそも信用金庫とは何か、信用金庫と銀行はニティバンクですので、行政導入される以前から

何が違うのかというと、信用金庫は、中小企業専

ずっとリレバンには取り組んできていて、リレバ

門金融機関という位置付けで、信用金庫法を根拠

ンということが言われ出してから、我々が今まで法として設立されています。その信用金庫法によやってきたことが取り沙汰された。先ほど申し上って事業区域を地区として規定される。当金庫でげたように、事業区域を地区として規定されていいう地区というのは境港市、これは「ゲゲゲの女ることから、 街づくり房」、水木しげる先生で有名になった鬼太郎ローりドがあるところです。そこと鳥取県中西部の町村、り組んできた、そういった歴史があります。

人づくり

元気づく

を我々はテーマに掲げて、地域の活性化に取我々の本店が所在する米子市、安来市、松江市、その中でも特に街づくり、中心市街地の活性化

出雲市までを事業区域として地区が規定されていというところに、我々としては注力してきたといます。この地区を広げていこうと思うと、合併か、う近年の歴史があります。

あるいは金融庁長官の承認を得て定款の変更をしどこの地方都市であってもそうなのでしょう。

なければならないので、事実上は地域を限定され中心市街地と言われるところには商店街があっ事業をやっていかなければならないというのが信て、その商店街のほとんどがシャッター街通りに用金庫です。

なってしまっていて、昼日中ですら人も歩かない

都会地はだんだん景気がよくなってきているよ

ような、夜ですと若者たちがスケートボードをすうですが、山陰はまだまだ賃金も下がっています

るのにちょうどいいような場所になってしまってし、所得水準も低いです。プロジェクトとして進います。しかし、そこを何とか再生していかない

んでいるのは太陽光発電事業だけのような印象でと、街づくりはやっていけないというところを捉す。そういったところで、地銀さんなどは山陽圏

えて、街づくりに注力してきています。

や関西圏に出ていってご商売をしていらっしゃ

平成16年でした。当時、私は、まさに中心市街る。しかし我々は地域と運命共同体ということで、地、当金庫の旧本店、今の本町支店におりまして、

そのことが（スライドを指し）ここに書いてあり

何とかシャッター通りとなった商店街を再生できます。地域の浮沈によって我々の浮沈も決まってないかと、商店街にある他の地方銀行さんがほっしまうという宿命的な部分がありまして、ですか

たらかしにしていた銀行を買い取ってリノベーシ

ら、地域を活性化していかなければいけないといョンし、若者向けの商業施設に仕立てることを企

うのが信用金庫の使命です。

画しました。長らくほったらかしにしていたその先ほどのスライドに90周年と。信用金庫で90年

地方銀行さんも、そのようなことを仕掛け始める

名前が変わらなかったところはなかなか珍しいのと、参加させてくれと言ってくるので、それは絶ですが、今、都会地の信用金庫は合併を繰り返し

対的に拒否させていただきました。我々には仮説てきて、どこがどこだったのかさっぱりわからながありましたし、事業主体も地方ではカリスマ性

いところもあります。90年名前が変わらずやってのある若手実業家に白羽の矢を立てた、これが功こられたというのは、地域のご支持あってのことを奏し、うまくプロジェクトを成功に導けたのでです。地域密着型金融とか、リレーションシップ

す。だから他の金融機関に関与して欲しくなかっ

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たのです。
その後、我々は、平成19年に旧本店、今の本町支店に、商店街の創業相談窓口を設けて、貸店舗情報を提供したり、あるいは若者が起業をしやすい環境整備をしたりと取り組んできました。街ごとインキュベーション施設にしてしまおうと試みたのです。カフェ、ブティック、雑貨、ヘアーサ
ロン、リラクゼーションサロン、ファニチャー等、数十店が集積する若者商業ゾーンが形成されるに至っている現状がその成果です。
では、中心市街地の活性化のために、別に、今日ご紹介するような案件に取り組まなくてもいいのではないかというお話になるのですが、その前に、なぜ若者が起業する上で中心市街地を選んでくれたか、その理由をご説明したいと思います。
端的に言いますと、地方圏はドーナツ化現象が進んでいて、中心市街地は地価が随分下がってい△ 米子信用金庫商店街起業相談窓口

る、よってイニシャル、ランニング含め、起業するのに全ての面で非常に低コストでいける、だか

非常に高く、わずかな元手で起業をしたい若者た

ら起業がしやすいというのがその理由です。

ちにとっては、なかなか条件が整わない。というそれに引きかえ、町中から離れていても、郊外ことで、若者がそこに集まった。一人、二人、三のインフラの整ったロードサイドは不動産価格が人、四人と集まってきてくれて、商業ビルとして
リノベーションしたものが数多く出てきています
し、それなりの集客力が出てきています。
これが、この一角にある本町支店に設置している企業・創業相談窓口です。

３．さらなる活性化に向けた課題とその解決
さらに中心市街地を活性化していくためにはど
うしたらいいのかということを考えました。当事者として、それを仕掛けていった人間としてまだまだ活性化と言うには不足感があったからです。
その不足感はどこから来ているのかというと、先ほど申し上げたように、若者たちの商業集積ができていった結果として、街が甦りを図ろうとする姿は概観できたのですが、何となく本当の意味での活気やにぎわいを欠いている。それはなぜか。
いくら若い元気のある商業者の方をリーシングしても、商店街の街並みを再び整えても、そこに住まいする人がいなければ…。この「住まいする人がいなければ」というところが、今日、このセミナーの主催者たるＵＲＡＪＡ（全国市街地再開発△ リノベーションした建物―8―協会）さんの着目しているところなのでしょうが、

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私も同感で、そうでなければ街は本当の意味でのいる、何となくそこは違和感があるんだよ。」と

活気やにぎわいを取り戻せない。活気があった、いうお話が得られました。

にぎわいがあった頃の商店街には、商売や仕事をでは、次の仮説として、街中に住まいする需要するだけではなく、人がそこに住んでいらっしゃを喚起できるのは誰なのだろうと考えたときに、った。ですから、人が街中に住まいするようにな

シルバー層と、それに続くシニア層ではないかと。

ることが、中心市街地のさらなる活性化を導くた

直感的には、行政サービスの窓口が近い、当地でめの課題だということを、当金庫では認識いたしはすぐ近くに米子市役所があります。それからほました。

どないところに鳥取大学の附属病院をはじめとしその「人が街中に住まいすれば、中心市街地はた充実した医療機関がある。そうするとシニアか

さらに活性化する」、これが当金庫の仮説だったらシルバー年代に進む方々にとって、住環境としのです。直感的には、そこで商売や仕事をする若ては非常に安心が得られるような立地ではないの者たちが、そのまま街中に住んでくれればいいでか。

はないかという話に先ずはなりました。統計的によく高齢者施設が建てられるのは、田舎だと山分析できれば言うことはないのですが、我々実業

麓とか風光明媚なところなどであったりします

分野の人間からすると、統計的に分析するには時が、実際お住まいになると、ほんとうに寂しい。

間がかなり必要で、他の仕事もあってなかなかそそれは施設の中に囲い込まれてしまっていて、いこまでできないものですから、数十名の方にイン

くら大自然があったとしても、高齢者の方がそこ

タビューをさせていただくということで定性的なにお出かけになって散策するようなことはなく、分析で代替しました。中心市街地の商業ゾーンでむしろ寂しい思いにだけ駆られていらっしゃる。

働く若者たちにインタビューして、実証的に検証

そういった方々にインタビューをしてみると、してみたのですが、彼ら、彼女らの文化の中では、 （スライドを指し）ここにも書いてありますが、職・住がともにある環境を是としてはいない。オそういった方々が若かりし頃、あるいは我々ぐら

ン、オフを明確に区別しているというのが彼らのいの年齢よりもうんと若かった頃に中心市街地は

インタビューから得られた結果でした。

どんなところだったですか、とお聞きすると、商

もう１つの検証。では、中心市街地は地価が安店街での商売が盛んだった当時、縁日などよくごいということを先ほど申し上げましたが、郊外の存じでしょうが土曜夜市などが開かれて、家族連分譲地に戸建て住宅を建てるよりも、もっと安くれで出かけて催しを楽しめるような、アミューズ

建てられるということが当たり前にわかっていま

メント要素も備えた経験価値が得られる魅力あるす。では、30代から40代の借家住まいする４人家場所でした。これは少しきれいな言葉でまとめた族の世帯主の方にもインタビューを行ってみましのですけれど、そういったお声が得られました。

た。そうすると、既存建物の取り壊し費用を考慮

それから、当時を振り返れば、すごく懐かしい

しても、郊外の分譲住宅地よりかなり安価であり、思い出がある。ノスタルジーな気分に浸れる場所

それは魅力的だとのこと。

である。まとめると、こういったご意見も多かっ

先ほども先生のお話にありましたが、中心市街たです。

地には、信用金庫のような地域金融機関が担保権

これは我々当金庫の側で、何とか中心市街地をを持っていて、担保権を整理していかなければな

活性化しなければならないということで立てた仮らない状況にあるので、それを整理しようと思う

説に対して、当金庫側で用意した答えの多少裏をと、建物を取り壊して土地だけでも売ってしまっ取っていったものです。人口動態を見ていただく

たほうがいいという場合もあるのです。

と、（スライドを指し）これが米子市の人口統計だからと言って、「実際に生活が始まってしまです。56歳から80歳までの人口が全体の30％以上

うと、違和感があるよね。」と多くの方がおっしを占めていると書いてあります。ということで、ゃられました。「商売や仕事をする若者、そこに人口動態の面から見ても、高齢化の進展は地方圏住まいする家族、父親がいて、母親がいて、小学ほど進んでいることから、この方々はだんだん健校に通っている、幼稚園に通っている子供たちが常な状態から、介護を必要とするような段階に進市街地再開発 2014年１月

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んでいかれる方々だなと。
仮説を立てて検証し、結果、結論を導く。研究介をご参考にしていただければ理解と整理が進むと思います。

分野ではこういったプロセスを経るのですが、

当該プロジェクトは、中心市街地活性化基本計

我々は実業分野なので、ざっくりとした形でまと画の中に「中心市街地の居住を促進する地域」とめています。インタビューという実証で検証して、いうのがたまたま設けられていたので、これはい若者がそこに住めばという仮説は棄却されて、もいということで、我々はその区域内でプロジェク

う一方の仮説である高齢者の方々にお住まいいたトを進めることにしました。建設地は商店街に隣だくというのが支持されました。

接していて、道伝いに直接商店街の通りから出入

それからこの人口動態の傾向に関連する事柄にりができる。建てたものは、74戸の高齢者向けの

触れてみますと、特に鳥取県と言っても、どこに賃貸住宅と、最近では、当たり前のようにセットあるのか。島根県と鳥取県で言うと、島根県のほアップされる、あるいはビルトインされる例が多うが松江市の宍道湖や、出雲大社、大遷宮があっくなってきていますが、当時は珍しい組み合わせて、お伊勢さんと同様、出雲大社も、今すごく観だった小規模多機能型の介護施設で、両方が同じ

光ブームで沸いていますが、鳥取県はその隣にあ建物の中にあります。一歩出れば訪問介護、建物って、あまり注目いただいていない。いつぞや報の外に出ると出ないとでは保険点数が変わってき

道で取り上げられたことがありましたが、スタバ

ますが、そうは言え、24時間のフルスペックの介が唯一ない県だということでは注目を浴びたので

護サービスが提供できるということからすると、すが。（スライドを指し）ここにも書いてありま

デイサービスをやっていらっしゃる介護事業者さすように、先ほど申し上げた通り高齢化の進展がんよりは、はるかに収益性の高いモデルとしてセ

早くて、中山間地の過疎部では、独居老人の方のットアップできました。

安否確認を地域ぐるみで行っているような状況にさえあります。

入居者の方は、当然ですけれども雨風に打たれることなく、建物から出ることなく介護サービス

これら仮説検証と地域事情から、街中に住まいが受けられるメリットがあります。当然、ご自身する需要を喚起できるのは、シルバー層とそれにたちで炊事をすることもできますが、希望されれ続くシニア層である。ここにスポットを当てたプ

ば、配食のサービスも受けられる。自立生活が送

ロジェクトについて、今回２つのスキームをご紹れる健常な方から、介護を必要とされる方まで、介していきます。街中における介護サービス付高

シニア層からシルバー層までを対象とした適合高齢者専用賃貸住宅のプロジェクト。今後の中心市

齢者専用賃貸住宅という形でプロジェクトに着手

街地のさらなる活性化。要は、人が街中に住まいしました。

するといった課題に対し、その解決策として１つ

一昨年の５月、めでたくオープンいたしました。

の方法になるのではないかと、我々が企画しまし最初はやはり評判商売ですから、あそこのサービた。

スは悪いと言われると、入居者の方はなかなか集

ただ、金融機関が前面に出ていくということにまりづらいので、とにかく施設運営に不備や不具

なると、これはいろいろなモラルハザードの問題

合がないよう入居時期を何段階かに分けて徐々にがあります。というのは、先ほど申し上げた、増やしていく。最初は30％、次30％といった形で我々がそこに権利関係を有しているということで３、４ヵ月ぐらいかけて徐々に入居者を増やしてす。なので、事業アレンジャーというものを立ていくということでありました。ただ実際には、非て、地権者等利害関係をもつ方の調整に動いてい

常に人気が高くて、結果１年を待たず満室になっただくという進め方をしました。

てしまいました。稼働率が105％という変な数字が出てきたので、なぜかと事業者側に話を聞いた

４．サ高住プロジェクトの概要

ら、広めの部屋を設けていたら、ご夫婦で入居さ１号案件、２号案件というものを、これからごれてしまったので、１室１人というイメージだっ紹介していきます。１号案件、２号案件の話、そたのが、結局100％超えの稼働率になってしまっ

れと先ほどの先生のお話にあったスキームのご紹たとのことでした。

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その中で、ＵＲＡＪＡさんの「街なか居住再生ファンド」というものの導入を、ほぼそれが前提条件と言ってもいいほど、その導入を確実にするために、ファイナンススキームの設計を行っていきました。ただし、すみません、少し批判的な立場をとったような発言になってしまうかもしれま
せんが、そもそもこの支援制度というのは、不動
産証券化の仕組みを用いたプロジェクトに対して行われるというのは言うまでもありませんが、想定されているプロジェクトの規模は相当大きなものです。その想定から制度設計がされていることから、地方圏は経済規模が小さいため、かなり使△ まちなか米子壱号館

いづらい制度設計になっています。
そういった施設だったのですが、用地買収、建かつ、不動産証券化では、先ほど先生のお話に設、オープンに至る総事業費は約7.8億円でした。

もありましたが、特別目的事業体、これが倒産し（スライドを指し）米子市の中心市街地の概略

ないように、倒産隔離をしなければならない。で図です。ここにある２号案件というのも、後ほどすから、優先劣後構造で、信用が補完されるとはご紹介します。こちらの緑の点線で囲ったところ

いうものの、不動産証券化商品への流動性が付与

が１号案件の場所です。それで道伝い行くと、こされることを要件としているということで、先ほこに商店街があります。ほんとうに今までは寂れ

ど先生のご解説にあったのですが、デット側、てしまっている、人も住んでいるのか住んでいな

我々レンダーのほうも倒産隔離ということであっいのか、ご商売していらっしゃるのか、していらたりするとノンリコースローン、つまり非遡及型

っしゃらないのかわからないような区域だったののローンで、この物件だけを特定担保として融資ですが、ここに74世帯の方がお住まいいただいてに取り組んでいかざるを得ないという課題があっおります。

て、本当に我々のような地域金融機関で、そんな（スライドを指し）この辺が商店街ですが、ウナギの寝床的なところに木造の家屋が建っている
ところが多く、そこを敷地として取りまとめ、高齢者施設を建てさせていただきました。

対応ができるのかというところでかなりの工夫を必要としました。
先ほどのページで、地方圏でこの支援制度を利用しようと思ったときに、私どもでまず問題視したのが、プロジェクトの規模が小さくて、推定さ５．ファイナンスをアレンジする上での問題れる証券化コストが吸収できないだろうというと

今日、私をお呼びいただいたのは、本セミナー出していただいてオリジネーターになっていただ

主催者のＵＲＡＪＡさんから、地方圏ではなかな

いたにしても、先ほど申し上げたように地価が低か再開発や不動産の証券化は難しいですよね、といということから、建設コストに比較して、都会いうお話の中、いろいろな工夫をしながら証券化

地より相対的に原資産となる出資部分が少なくなの仕組みを用いてプロジェクトファイナンスを仕ってしまいます。

ころでした。それから、仮に地権者に所有地を拠組んだ、これが少し皆様のご参考にしていただけご存じだとは思うのですが、ＵＲＡＪＡさんかるのではないかと、今、高いほうの席からお話をらのエクイティへの優先出資というのは、地元出させていただいております。さすがに地方圏では資あるいは民間出資と同等額ということになって難しいと言われているだけのことはあって、我々います。ですから、この原資産となる出資部分がもレンダーの立場からすると、ファイナンスをど少ないと、例えばそれが3,000万円ぐらいで終わうアレンジしていいのかということで、なかなかってしまえば、ＵＲＡＪＡさんからの出資も苦労しました。

3,000万円しか受けられないということになって市街地再開発 2014年１月

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しまいます。しかし、なかなかまとまった額の地

た上で配当しなければならないことになってしま

元出資を集めることは難しい。せっかくいい制度いました。

なのですが、地方圏ではその有効性が低くなってしまいます。

それからデット側、つまりレンダーである当金庫がシンジケートローンを組成したのですけれど

それから、当たり前ですが、地価が高いところ

も、金融機関側からの調達割合を増やす、これがは賃料が高いですし、地価が低いところは賃料が次の問題点です。支援制度による出資も少ないも安い。よって、賃料設定も抑えざるを得ず、プレのとなってしまい、その有効性が低くなるというゼントバリューが低く、ノンリコースローンは何ことで、少なくなった分をどうカバーするかといに着目するかというと、プロジェクトの価値、要うと、金融機関が背負わなければしようがないのはそのプロジェクトから得られる将来キャッシュではないか。先ほど、テコが効くというお話が先

フローの現在価値に着目して責任財産を限定する

生からありました。テコが効くということは、出ので、なかなかノンリコースローンは馴染まな資者の方にとってはいいのですが、テコが効く分、い。

デット側としては、レンダーとしては、その分大

この３つの問題を、やる側は、やりかけたからきなリスクを背負わなければならないということには、やらなければならないのですが、どうしたがあります。しかし、（スライドを指し）ここにら…、というようなところで壁に阻まれました。

結果を書いていますが、地域振興に資する事業でとは言え、地域振興的な案件です。先ほど申しあると評価して、リスク負担を容認しました。

上げたように、その地域の浮沈が我々信用金庫業

調達割合を増やすということは、スーパーロン

界にとって自分たち自身の浮沈にかかわることでグな対応、フルアモチ（＊均等弁済）でペイアウ

す。ですから、何とかクリアしましょうというこ

トしていこうと思うと、25年ぐらいの期間のリスとで、先ほど指摘した問題に対していろいろな工

クを取らなければなりません。それから、先ほど夫を施していきました。

言った保全の面でも、なかなかプレゼントバリューが評価できない状況にあって、プロジェクトフ

６．ＦＡ上の問題を解決するための工夫ァイナンスできちんと見ていけるのかということ

１つは、倒産隔離を図っていかなければならながあったのですが、結論は、心意気で、地域振興

いということで、会社法の種類株式を用いて優先に資する事業であると評価したから、リスクを負劣後構造を構築しましたが、ここでは普通の株式担しようということになりました。

会社を設立しました。定款上で事業目的や代表者

ただ、そうは言っても我々は金融機関なので、の執行権限を詳細にわたって規定することによっ取りっぱぐれしてしまったら困ります。ですから、て制限を加える「専ら法人」として、証券化に至最終的に、ノンリコースローンで対応するために、らないまでも擬制的にではありますが、擬制といどんな工夫をしたかというと、今日はいらっしゃうのは「疑わしい」ではなくて、「擬」というほっていないと思うのですが、日本管理センターさうの擬制なのですが、当該支援制度を利用する上んというサブリース会社を使って家賃保証制度をでの「倒産隔離」という適格要件を備えるための採用しました。８割以上の入居率になると、そこ解決を図りました。

から上がってくる収益は折半になるというサブリ

要するに、ＵＲＡＪＡさんとしては、「きちんと倒産隔離を図ってさえくれれば、このースの手法でした。

街なか

それから、将来、万が一事業資金が不足するよ

居住ファンド をエクイティに入れる」とのこと、

うな事態、例えばここをマスターレッシーとしてそれが大前提でしたので、何としても解決を図ら

介護オペレーターに借り上げていただくのです

なければならない課題だったのです。

が、そのオペレーターに何らかの事情が生じ、空

ただし、先ほど先生のお話にもありましたが、白の期間ができてしまったりするといけない。で資産流動化法によるペイスルー課税の適用を受けすから、そういった事態に備えるために、普通株

るところまでに至らなかったので、二重課税の問による出資者をスポンサーとしてサポート契約を題については回避できておらず、法人税を支払っ

締結して、劣後融資をコミットしてもらう。家賃― 12 ―

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保証とスポンサーサポート契約、この２つで信用ロジェクトに参加いただいたビルダーさんです。

を側面的に補完して、ノンリコースローンで対応

ビルダーさんにスポンサーサポート契約をまいてすることを可能にしました。

いただいて、この事業が完結する、すなわち我々

先ほど指摘した３つの問題点に対して、これら工夫を施したということで、ＵＲＡＪＡさんのごのローンが完済するまではきちんと責任を持って下さいねと。

出資も頂戴しながら、何とかかんとか一応擬制的

ここに、家賃保証していらっしゃる会社はありにでも、こういった専ら法人を使った形でのＳＰ

ますか。あったら、少し失礼な発言なるかもしれ

Ｖというものを設立して、今に至っています。

ません。当たり前ですが、ここは家賃を保証する（スライドを指し）図示させていただきますと、という空室リスクを取っているので、その見返り

これが事業会社です。先ほど先生のお話にあったに賃料を中抜きされるのですが、医療法人がサブ

不動産流動化計画を申請して、資産流動化法にのリース会社に対して払う家賃は、結局かなり高いっとった形でペイスルー課税を受けられるようなものになってしまっているので、恐らくどこかの形のものではなく、普通の株式会社を設立してい時点で、この運営会社がほぼ問題ないと判断したます。ただし、先ほども申し上げましたように、

ときには、この契約を解除して、直接的な賃貸借

種類株式というものを使いながら優先劣後構造を契約に移行するのだろうなと。そうすれば入居者整えて、地元出資を募ってＵＲＡＪＡさんの方かの家賃の部分で儲ける必要はありませんので、こら同等額の出資を得て、私どもがアレンジャーとこ自体は賃料をその分だけ下げることができる。

なり、ノンリコースローンでの地元金融機関２行

そうすると入居者の方々の賃料についても、これ庫によるシンジケートローンを組成いたしました。

も下げてあげることができるということで、今、ここで協調してもらった金融機関は、保全の面、そちらのほうに移行するための準備段階に入ってそれから誰がこの事業が完結するまで責任を持っいます。

てくれるのかという点を相当気にしていましたの

それから、その準備段階として民事信託を使う

で、そこは規律付けとしても、先ほどのスポンサのか、何を使うのか、いろいろ思案中です。ここーサポート契約が用意してあります。これは連帯に関係者の方も来ていらっしゃるので、そういっ保証ではないので、倒産隔離がちゃんとできていた方々のご協力も得つつ、ここは建設して儲かっます。もし、事業で資金が不足するようなことがたからいいじゃないという金融機関の発想でお願あったら、地元のスポンサーにサポート契約に基いをしているスポンサーサポート契約があります

づいて劣後融資を発動していただき、資金不足をが、これも、介護事業者による買取特約をこの段補っていただく。よって、そのスポンサーが当事階でつけられるのであれば、スポンサーサポート

者として事業完結まで責任をもってくれるという契約も解除してあげようかと考えています。

ことです。
それから、ここの入居率が確保できない事態も

７．２号案件でのブラッシュアップ

考えられるかもしれないので、家賃保証会社を絡

次、２号案件です。これが、つい先ごろ、10月

めてマスターリース契約を結んで家賃保証を整え25日に完成して、引き渡しが11月12日、竣工披露させていただきました。あと、これを１棟丸借りが11月25日に行われました。これはその前に作成していただいたのは、運営会社となる医療法人で、してしまったものです。まだ建設途中の画像が出

この医療法人のグループでは既に老健施設とか特てくるのですが、１号案件で浮上したファイナン

老とかを経営しており、多くの待機者を抱える医スアレンジ上の様々な問題でかなりの工夫と、レ

療法人です。ここに１棟借上げていただいて、宅ンダー側としてはかなりのリスクテイクをしてき建的なところで手数料は取らないということで、ました。２号案件では着手前にこれらの問題点を入居者も医療法人の方で集めていただいておりま

１度整理して、解決策を練ることによって、開発

す。あと、配食のサービスも受けられる、その他

事業スキームとしても、ファイナンススキームとサービスも受けられるということです。

してもブラッシュアップを図ることができまし

それから、地元スポンサーというのは、実はプ

市街地再開発 2014年１月

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た。

― 13 ―

を指し）ここに書いてあるとおりです。
（スライドを指し）さらに提示した参加条件が、オープン後５〜７年で次のオプションを選択いた
だく。不動産を運営会社である介護事業のオペレーターがＴＭＫから買い取る。売買価格は買取り時点における不動産鑑定評価額を基準とした価格とする。（スライドを指し）この

ただし書きというのが、我々金融機関にとって大事なところです。優先出資、ノンリコースローンと特定社債の残債の合計額を最低保証額とするということ△ まちなか米子弐号館

で、５〜７年までアモチはかかっていき、融資はだんだん減っていくのですが、そのときの残債と１番のポイントは何だったかと言うと、介護事

特定社債、ＵＲＡＪＡさんからいただいた優先出業オペレーターを公募したことにあります。当金資を買取り金で全部償還していただく。買取り後庫の、先ほども申し上げた中心市街地にある支店

は運営会社所有不動産として運用する。

の会議室で説明会を開催して、期限を設けてオペあるいは、ＴＭＫをそのまま存続させるというレーターになりたいと手を挙げられた方から応募

オプションです。運営会社にＵＲＡＪＡさんの優していただく。応募していただいた方を審査し、先出資を買い受けていただいて、ＴＭＫを存続さその規模、それから介護、あるいは医療としてのせていくというものです。このオプションどちらバックアップといったところで適正適格と認めらかを５〜７年以内で実行していただくわけです。

れるところを指名させていただいて、その物件自先ほどの１号案件と大きく変わったところは、

体を借り入れていただく。そのときにご提示させこの赤い丸で囲んだところです。けれど、まず、ていただいた運営会社の参加条件というのが、金融機関なので、お金を借りていただく方にどう（スライドを指し）まず運営会社として１億円を規律付けするか、事業の責任者にどう規律付けす

用意して下さい。300万円というのは基金としてるかというのが大事なところで、先ほどはスポン設立する一般社団法人の出資金です。

サーサポート契約ということで、コンストラクシ

それから、土地を買収するときの手付金として、ョンを請け負われたビルダーさんに規律付けをし500万円をオペレーターから一時的にＴＭＫに対て、「事業に対して責任を持ってくださいね」として融資をしていただく。優先出資１億円を運営いうことをしたのです。けれども、今回は運営会

会社さんに拠出いただいて、ＴＭＫに増資をして社のほうに規律付けをして、イグジットプランをいただく。その後に500万円の一時融資を返済し設けさせていただきました。イグジットプランとていただきました。

いうのは、先ほど申し上げた５〜７年後の買取り、それから月額の賃料合計については、１棟丸借りで388万1,000円ということで、ただし、結果的

あるいはリファイナンス特約を設けさせていただ
いたことを言います。

には実質の施主に当たるわけですから、建物の床ですから、この事業の責任というのは、「運営面積等によって変動はさせましょうと。それから会社さんが責任を持ってやってくださいね」と。

住居及びテナント以外の共有部分については、こ

さもなければ買取り請求権を行使しますよというういった条件ですと。テナント部分については、ような話で、これをもって規律付けをさせていたこういう条件ですと。テナントというのは、何をだきました。

ビルトインされるのかは、診療所をビルトインさそれからもう１つ、今回は、今日も本セミナー

れるのか、小規模多機能介護施設をビルトインさにご参加いただいているフィンテックアセットマ

れるのか、それは運営会社側の判断で、テナント

ネジメント様にご協力をいただきました。資産流

部分には何をご用意になってもいいですよと。そ

動化法の行政庁は、我々の地方では財務省の中国

れから、あとの賃貸条件については、（スライド

財務局になります。そちらのほうに不動産流動化― 14 ―

市街地再開発2014年１月

第525号

計画を申請していただいて、ご承認を得てペイスは、これを受けることができませんでした。結果

ルー課税の適用を受けました。ですから二重課税として二重課税の問題が残ってしまったというこの問題は、ここでは回避できたというわけです。

とです。２号案件では、ここは不動産流動化計画

あとは、プロパティマネージャー、事務業務代をきちんと申請して承認を得ていますので、ペイ行、アセットマネージャーというものを設定して、スルー課税ということで二重課税の問題は回避さ

先ほど先生のご説明にあったＴＭＫ方式、かつ資れています。

産流動化法にのっとった形、それから我々レンダ
ー側のリスク負担を軽減するために、事業の責任

優先劣後構造による信用補完というのは、両方とも具備されています。

は誰に負ってもらうのですかと言ったら、運営会

エクイティについてです。基金相当部分という社ということで、プロジェクトファイナンスとしのは、事業アレンジャーと建設会社に持っていたて成立したのです。ただ、実はプロジェクトファ

だきました。２号案件では、一般社団法人としてイナンスと言いながら、明らかにこれはコーポレ

医療法人と建設会社に持っていただきました。

ートファイナンスなのです。

エクイティの多くの部分を占める優先出資部分というのは、「５〜７年以内に買い取って下さなのですが、ここは地元協力者、事業主、事業主

い」というイグジットプランを設定して、そうい

体等が、小口投資家となって優先株式をお引き受った特約をまいている以上、我々が見に行っていけいただいて、その同等額をＵＲＡＪＡさんからるのは、実はＴＭＫのキャッシュフローではなく「街なか居住ファンド」としてご出資をいただきて、運営会社のクレジットを見に行っているといました。２号案件では、先ほど解説させていただ

うことです。プロジェクトファイナンスとして仕いたように、医療法人と介護事業者で出資を立てているのですが、限りなくコーポレートファ

5,000万円ずつ、計１億円出していただいて、そ

イナンスであるというところが肝の部分です。

の同等額をＵＲＡＪＡさんに１億円拠出いただい

他の地方圏でも医療法人でそれなりにクレジッています。

トを見ることができるところが結構おありではな

デッド側についてです。１号案件では倒産隔離

いかと思います。ただ、今、自社でどんどん設備を図るということが大前提にあったので、２行庫投資をしていくと、バランスシートが重たくなっによるシンジケートローンで、これはノンリコーていってしまうので、こういった倒産隔離をされスローンで対応させていただいて、25年間のアモた、オフバランスされたものは、わりと同時並行

チでフルペイアウトという形にしています。２号

的にプロジェクトを進めていっている医療法人に案件では、２行庫の私募引受ですけれども、これとっては使い勝手がよく、メリットがある。

は結果的には、特定社債について当金庫だけで私

バランスシートが、特に負債のほうで軽くなっ募の引受をさせていただき、セカンダリーでていった時期に買取りを実行していただいて、ご5,000万円を他行に譲渡するという方法をとって自分のところのバランスシートにオンバランスしいます。

ていただくのがいいのではないかということで、

ノンリコースローンについては、１号案件が成そのような協議を実際のところ医療法人とはさせ功したものですから、２号案件については、見向ていただきました。

きもしなかった他の２行が、必ずうちも入れてくれということで、その交通整理がなかなか大変で

８．１号案件と２号案件の比較
スキーム図を並べればよかったのですが、整理として、１号案件と２号案件との比較表にまとめした。これは非常に食いつきがよかったですね。
ですから、組成についてあまり苦労はありませんでした。

てみました。１号案件では、法人形態は会社法に保全についてです。１号案件では、工夫を凝らのっとった形の専ら法人。２号案件は、特定の法した結果として、責任財産は限定されるのですが、律によって設立が認められている特定目的会社とサブリース方式を採用して家賃保証を取り入れたいうことになっています。

ということと、スポンサーサポート契約、先ほど資産流動化法の適用についてです。１号案件で市街地再開発 2014年１月

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から申し上げていますものを建設業者に負担をし― 15 ―

ていただいた。２号案件では、保全については、もそういった申し入れをしています。（スライド

責任財産は当該物件について限定させていただいを指し）ここのところをもう少し厚くする手当てた。それは全てイグジットプランを設けたというをしてくれないかという提言をしています。感触ことで、規律付けができたからということです。

的には悪くないです。真摯にご検討いただいてい２号案件の場所は、１号案件からほどないとこます。

ろで、（スライドを指し）これが商店街の通りに

今、我々の地方で、我々が事業区域としているなるのですが、この商店街の通りに面しており、ところで、水面下であと３つ案件が進んでいます。

すぐ近くに合同庁舎、美術館や図書館、あるいは１つは、サ高住ではなくて、透析の病院をビルト

米子市役所といった立地にあって、全面道路の幅インする。透析に通われるのは大変です。外に出員は結構広いものです。とてもいい形状の整形なずに透析が受けられるような、透析クリニックを土地を取りまとめることができ、南向きに全て窓

ビルトインした形の賃貸住宅といったもの。あるがとれたということで、ここもほどなく入居は埋

いは、障害者の方の自立支援に向けた施設整備とまっていくだろうと。オープンは12月の中旬ぐらいった形で、水面下で動かしています。今日は同いです。

業者がいらっしゃらないので、この場限りですが、（スライドを指し）２号案件の工程表です。こういった工程で進んでいきました。

そのような案件が山陰では進んでいます。
我々米子信用金庫は、勝手ながら、メディカル（スライドを指し）これが完成図です。12月のシティ構想というものを考えています。ロシアや上旬ですから、間もなくオープンで、今は募集に韓国に直行便が、米子空港からも境港からも出てそろそろかかられるというところです。

います。ロシアの方々は自国の医療を全く信用していない。日本の医療はすごく信用度が高い。高

９．他行政機関へ検討を要望する事項

度医療だということで、メディカルチェックツア

他行政機関なのか、何なのか、あるいは民間なーを組むと、相当者数のインバウンドがあります。

のか、どちらにしてもＵＲＡＪＡさんの出資を多そういった構想も持っていますので、先ほど申し

く仰ごうと思うと、地元出資の部分を増やしてい上げたようなものを、今後も引き続き整備していく、あるいはその他出資の部分を増やしていかな

きたいと考えております。

ければなりません。ですから、例えば財投などの資金を使いながら、あるいは、今、政投銀などに― 16 ―

以上、少し持ち時間を超過しました。最後まで
ご清聴ありがとうございました。

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