第16 期 資産運用報告

決算・運用状況のご報告

自2023年12月1日

至2024 年5月31日

Asset Management Report

東京都中央区日本橋本町三丁目3 番 4 号 https://nhr-reit.com/

証券コード：3472

トップメッセージ

第16 期（2024 年5月期）業績ハイライト■ 1口当たり分配金の推移

投資主の皆様へ
投資主の皆様におかれましては、平素より日本ホテル＆レジデンシャル投資

（円）

3,000

■分配金実績

法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

■予想■うち変動賃料分

第 16 期（2024 年 5 月期）の業績は、営業収益 1,301百万円、営業利益 568
百万円、当期純利益 367 百万円となり、一口当たり分配金は前期比 7.6％増加の 1,575 円といたしました。さらに第 17 期 (2024 年 11月期 )・第 18 期 (2025

2,533

2,500

305

年 5 月期 ) においては、大幅な増加を見込める蓋然性が高くなっており、第 18

2,392
341

期 (2025 年 5 月期 ) の業績予想の一口当たり分配金は第 16 期（2024 年 5 月期）
実績に比べて、413 円増加の 1,988 円を見込んでいます。

2,435 2,466
329

429

2,390 2,415
424

2,328

389

365

2,000

1,988

1,996 1,970

1,848 226

当期資金調達においては、アパグループが本投資法人の有利子負債を債務保証することにより、新規金融機関を招聘し、取引金融機関は 8 行となりました。
また、保有資産に設定されていた担保権の解除、調達コストの改善、調達期間
アパ投資顧問株式会社代表取締役社長

日本ホテル＆レジデンシャル投資法人
執行役員

桐原 健 Takeshi Kiriharaの長期化を実現しました。

189

1,686
1,575

1,521

1,500

1,404

テナントである大江戸温泉物語グループの業績は順調に回復しており、運用

1,444 1,464 222
70
6

資産のうち 9 物件において変動賃料を収受することができました。加えて 5 施設において成長投資が実施・予定されており、施設収益の向上による変動賃料

1,000の増加が期待できると考えています。
外部成長については、アパグループからアパホテル〈浅草橋駅前〉、アパホテ
ル〈なんば南 大国町駅前〉について優先交渉権を取得し、かつ賃貸住宅 5 物件のパイプラインを確保いたしました。今後、ポートフォリオのリスク分散を進

500

376

めながら資産規模拡大を目指してまいります。
引き続き本投資法人の投資方針に則り投資主利益の最大化に取り組んでまいります。投資主の皆様におかれましては、引き続き変わらぬご支援を賜ります
ようお願い申し上げます。

目 次

資産運用報告第16 期（2024 年5月期）業績ハイライト… ………………… 1

貸借対照表… ……………………………………………………………… 23

ポートフォリオ… …………………………………………………………… 3

投資主資本等変動計算書… ………………………………………… 26

日本ホテル &レジデンシャル投資法人の特徴……………… 2
投資主インフォメーション（期）
16/11 17/05 17/11 18/05 18/11 19/05 19/11 20/05 20/11 21/05 21/11 22/05 22/11 23/05 23/11 24/05 24/11 25/05■ 当期の業績決算・運用状況のご報告

トップメッセージ

0

資産運用報告… ……………………………………………………………… 8

営業収益

営業利益

当期純利益

1口当たり分配金

損益計算書… ……………………………………………………………… 25

1,301百万円

568 百万円

367 百万円

1,575 円

平均稼働率

取得価格合計

期末有利子負債比率

1口当たりNAV

35,983 百万円

36.0%

112,929 円

注記表… ……………………………………………………………………… 27

金銭の分配に係る計算書… ………………………………………… 37

監査報告書… ……………………………………………………………… 38… …………………… 40
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）

100%
96.6%

本投資法人の決算期間は、毎年 6 月1日から11月30日まで、および12月1日から翌年5月31日までの各 6カ月間です。

余暇活用型施設

※本書に掲載されている各施設の写真は、ある特定の時点における当該施設の状況をイメージとして撮影したものであり、 

アコモデーション施設

必ずしも現況と一致していません。

1

日本ホテル & レジデンシャル投資法人の特徴

ポートフォリオ■ スポンサーサポート■ ポートフォリオハイライト
スポンサー

アパグループの積極的な支援のほか、財務面でも取引金融機関拡大のサポート（2024年5月31日現在）

取得価格合計物件数

35,983 百万円

15 物件■ ポートフォリオマップ

などを行い、投資主価値の向上を進める。

2024 年5月期 平均稼働率100%

余暇活用型施設96.6%

アコモデーション施設（2024年5月31日現在）

保有物件の優先交渉権の付与、ブリッジ機能、売却物件・マーケット情報の提供等● 

余暇活用型施設投資口保有

アコモデーション施設

100% 出資

投資法人

資産運用会社

アパ投資顧問株式会社
資産運用
委託契約

商
号：アパ投資顧問株式会社
英 語 名：APA Investment Management Co.,Ltd.

設立年月日：2015年 4 月24日
資 本 金：50 百万円■ リスクリターン特性の異なる 2 つのアセットタイプが投資対象
余暇活用型施設とアコモデーション施設に投資［日本ホテル＆レジデンシャル投資法人の投資対象］
リスクリターン特性

高〜中

余暇活用型施設
リゾート施設アコモデーション施設
旅館

社員・学生寮

賃貸住宅

ホテル

サービス
アパートメント
シェアハウス

高齢者施設
住宅等

温浴施設
アミューズメント

滞在時間
2

短

低〜中

A004 フィール白山公園・新潟白山公園ビル

S011 大江戸温泉物語 幸雲閣

S008 大江戸温泉物語 伊香保

S014 大江戸温泉物語
東山グランドホテル

S006 大江戸温泉物語 あわら

S012 鬼怒川観光ホテル

A003 K. 緑地

S009 大江戸温泉物語 君津の森

S001 大江戸温泉物語
レオマリゾート

A001 エルプレイス宮崎台

A002 JMR レジデンス新大阪

S004 大江戸温泉物語 あたみ

S002 大江戸温泉物語
伊勢志摩S003 伊東ホテルニュー岡部
S005 大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

長3

ポートフォリオ

S001

大江戸温泉物語
レオマリゾートS002

大江戸温泉物語伊勢志摩

S005

大江戸温泉物語
土肥マリンホテルS006

大江戸温泉物語
あわら所在地

香川県丸亀市所在地

三重県志摩市所在地

静岡県伊豆市所在地

福井県あわら市

客室数

241室

客室数

83室

客室数

64 室

客室数

95室

取得価格

9,697 百万円

取得価格

3,656 百万円

取得価格

1,910 百万円

取得価格

1,901百万円

平均客室稼働率

72.4%（2024 年5月期）

平均客室稼働率

85.0%（2024 年5月期）

平均客室稼働率

74.6%（2024 年5月期）

平均客室稼働率

67.4%（2024 年5月期）

S003

伊東ホテルニュー岡部

S004

大江戸温泉物語あたみ

S008

大江戸温泉物語伊香保

S009

大江戸温泉物語
君津の森

所在地

静岡県伊東市所在地

静岡県熱海市所在地

群馬県渋川市所在地

千葉県君津市

客室数

73室※

客室数

76 室

客室数

40 室

客室数

41室

取得価格

2,657 百万円

取得価格

3,000 百万円

取得価格

1,299 百万円

取得価格

819 百万円

平均客室稼働率

79.7% ※（2024 年5月期）

平均客室稼働率

82.4%（2024 年5月期）

平均客室稼働率

83.5%（2024 年5月期）

平均客室稼働率

84.7%（2024 年5月期）※本投資法人が保有している相模亭の客室数を記載しています。客室稼働率については、駿河亭を含めた実績を記載しています。

45

ポートフォリオ

S011

大江戸温泉物語
幸雲閣

S012

鬼怒川観光ホテルA001

エルプレイス宮崎台

A002

JMR レジデンス
新大阪

所在地

宮城県大崎市所在地

栃木県日光市所在地

神奈川県川崎市

所在地

大阪府大阪市

客室数

98 室※

客室数

172室

戸数

85 戸

戸数

70 戸

取得価格

1,040 百万円

取得価格

3,870 百万円

取得価格

1,053百万円

取得価格

1,255百万円

平均客室稼働率

60.9% ※（2024 年5月期）

平均客室稼働率

59.5%（2024 年5月期）

平均稼働率

100.0%（2024 年5月期）

平均稼働率

99.5%（2024 年5月期）

S014

大江戸温泉物語
東山グランドホテル

A003

K. 緑地

A004

フィール白山公園・
新潟白山公園ビル

所在地

福島県会津若松市

所在地

大阪府吹田市所在地

新潟県新潟市

客室数

123室

戸数

88 戸

戸数

97 戸

取得価格

1,230 百万円

取得価格

990 百万円

取得価格

1,600 百万円

平均客室稼働率

69.9%（2024 年5月期）

平均稼働率

100.0%（2024 年5月期）

平均稼働率

91.5%（2024 年5月期）※本投資法人が保有している本館の客室数を記載しています。客室稼働率については、本投資法人が保有していない別館を含めた実績を記載しています。

6

7

Ⅰ．資産運用報告

1 資産運用の概況（1）投資法人の運用状況等の推移
第12期

期別

第13期

第14期

第15期

第16期

自 2021年12月 1 日 自 2022年 6 月 1 日 自 2022年12月 1 日 自 2023年 6 月 1 日 自 2023年12月 1 日
至 2022年 5 月31日 至 2022年11月30日 至 2023年 5 月31日 至 2023年11月30日 至 2024年 5 月31日

営業収益

（百万円）

1,291

1,237

1,221

1,202

1,301

営業費用

（百万円）

736

732

697

686

733

（うち不動産賃貸事業収益）（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）
（百万円）

1,274
559

営業利益

（百万円）

554

当期純利益

（百万円）

353

経常利益
総資産額

（百万円）

354

995

910

561

528

505
327
327

1,202
531

1,301
563

523

516

568

349

341

367

349

342

368

（百万円）

34,76033,16632,12635,42635,341

純資産額

（百万円）

20,97820,947

20,96520,967

20,990

有利子負債額（百万円）

11,874

10,3899,634

12,88812,736（口）

235,347

235,347

235,347

235,347

235,347

（円）

1,503

1,389

1,483

1,451

1,562

（対前期比）（対前期比）

出資総額（注4）

発行済投資口の総口数
1口当たり純資産額

1口当たり当期純利益
分配総額

1口当たり分配金（うち1口当たり利益分配金）（うち1口当たり利益超過分配金）

総資産経常利益率（注5）（年換算値）

自己資本利益率（注5）（年換算値）

期末自己資本比率（注5）

（％）
（％）

（百万円）
（円）
（百万円）

△5.9
△0.2

20,653
89,137
357

△4.6
△0.1

20,65389,006△3.1
0.1

20,65389,085

330

339

1,464

（円）

18

14

－

13

（円）

1,503

1,390

1,444

20,65389,190
370

1,575
1,562
13

1.0

1.1

1.0

1.0

（％）

1.7

1.6

1.7

1.6

1.8

（％）
（％）

2.0
3.4

2.0
3.1

2.1

2.0

3.4

100.0

100.0

当期運用日数

（日）

182

減価償却費

（百万円）

賃貸NOI（Net Operating Income）（注5）

期末総資産有利子負債比率（LTV）（注5）

0.1

1.0

（％）

1口当たりFFO（注5）

1,451

△0.2

（％）

配当性向（注5）

FFO（Funds from Operation）（注5）

344

1,444

65.3

資本的支出額89,092

1,404

63.2

期末投資物件数

20,653

1,521

60.4

［その他参考情報］

0.0

（円）

（％）

（対前期増減）

10.3

3.2

2.1
3.5

59.2

59.4

97.4

100.0

100.0

183

182

183

183

440

441

416

418

429

（百万円）

1,156

875

797

1,089

1,166

（円）

3,306

1,927

3,229

3,384

（件）

（百万円）
（百万円）
（％）

3.4

13

207
778

34.2

2.8

12

169
526

2,235
31.3

2.1

△6.1

11

138
453

30.0

15

144
760

36.4

（注1）本投資法人の営業期間は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6ヶ月間です。
（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注3）特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注4）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。以下同じです。
（注5）以下の算定式により算出しています。
総資産経常利益率

経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

自己資本利益率

当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

期末自己資本比率

期末純資産額÷期末総資産額×100

配当性向

1口当たり分配金（利益超過分配金を含みません）÷1口当たり当期純利益×100

賃貸NOI（Net Operating Income）

不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

FFO（Funds from Operation）

当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

1口当たりFFO

FFO÷発行済投資口の総口数

期末総資産有利子負債比率（LTV）（借入金残高＋投資法人債発行残高）÷総資産額×100

0.2

15

141
796

36.0

（2）当期の資産の運用の経過① 投資法人の主な推移

日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2016年3月29日に設立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119号）。その後、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016年8月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3472）した後、第14期（2023年5月期）末時点で余暇活用型施設（注1）を11物件保有し、第15期（2023年11月期）にはアコモデーション施設（注2）を4物件（取得価格（注3）合計4,898百万円）取得しました。
この結果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は15物件（取得価格合計35,983百万円）、当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。

（注1）「余暇活用型施設」とは、旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とす
る宿泊施設をいいます。以下同じです。）その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークをいいます。
（注2）「アコモデーション施設」とは、賃貸住宅、学生マンション、社員寮、 サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等その他の住宅の用に供され又は供されることが可能な施設をいいます。以下同じです。
（注3）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）の百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2020年11月2日付及び2022年6月29日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。
また、「大江戸温泉物語 あたみ」については、本投資法人は、2021年12月24日付で鉱泉地の土地の共有持分を取得しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）に当該鉱泉地の土地の売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を加えた額を記載しています。

② 投資環境と運用実績

当期の我が国経済の状況は、デフレからインフレへの転換が意識される中で、価格転嫁等により企業業績は回復し、設備投資も拡
大、また、賃金上昇に伴い個人消費は回復傾向にあるなど、全体として景気は緩やかに回復しています。一方、円安進行に伴う物価上昇の継続と、日銀の金融政策の変更、海外においては長期化する中東・ウクライナ情勢が景気回復へのマイナス材料となっており、引き続き注視する必要があります。
このような環境の中、本投資法人は、2023年12月にスポンサーが大江戸温泉物語グループからアパグループ（注1）に交代し、新たにアパホールディングス株式会社が本資産運用会社の株主となるとともに、本資産運用会社の商号を「アパ投資顧問株式会社」に変更しました（注2）。また、本投資法人の投資対象を明確にするため、2024年2月27日に開催された投資主総会の承認を得て、本投資法人の商号を「日本ホテル＆レジデンシャル投資法人」に変更しました。
本投資法人の最大の経営課題は、財務基盤の強化であったところ、2024年5月のリファイナンスにおいて、主要金融機関との良好なリレーションを構築しているアパグループに対して債務保証を委託し、金融機関取引における信用力の追加を受けることによって（注3）、新規借入における経済条件の改善と本投資法人の保有資産に設定されている既存担保権の解除を行いました（注4）。さらに、今後は取引金融機関の拡大による資金調達量の拡大を実現することができると、本投資法人は考えています。
当期における本投資法人が保有する余暇活用型施設全体の運営状況は、宿泊単価引上げによるレベニューマネジメントにより、客室稼働率（注5）は72.3％と前年同期比マイナス4.7％である一方、ADR（注6）は前年同期比プラス9.2％、RevPAR（注7）は前年同期比プラス4.0％となりました。また、アコモデーション施設全体の期末時点の期中累計稼働率（注8）は95.9％となりました。
また、本資産運用会社は、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリ
ティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、ESGに関する取り組みを推進しており、2024年5月には本投資法人が保有する大江戸温泉物語 土肥マリンホテルについて、建築物省エネルギー性能表示制度「BELS」（注9）の評価を取得しました。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で38,679百万円となりました。前期末に取得した鑑定評価額との比較では、還元利回りについては変動がありませんでしたが、一部施設の運営収益の見直し等により変動し、合計で140百万円の減少となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注10）については、当該15物件の減価償却により含み益が増加し5,587百万円となりました。

（注1）アパホールディングス株式会社及びその連結子会社の総称をいいます。以下同じです。
（注2）詳細は2023年12月12日付公表の「資産運用会社における主要株主並びに親会社及び特定関係法人の異動に関するお知らせ」及び、2023年12月19日付公表の「資産運用会社における主要株主等の異動完了並びに商号変更及び役員の異動に関するお知らせ」をご参照ください。
（注3）詳細は2024年5月27日付公表の「アパホールディングス株式会社による本投資法人の借入金に対する債務保証に関するお知らせ」をご参照ください。
（注4）詳細は2024年5月27日付公表の「担保権の解除に関するお知らせ」をご参照ください。
（注5）余暇活用型施設における「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）
なお、対象期間中の販売可能客室数には、改修工事等で販売停止中の客室数は含みません。
（注6）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載しています。
（注7）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載しています。
（注8）アコモデーション施設における「期中累計稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）（注9）詳細は2024年5月31日付公表の「建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）評価の取得に関するお知らせ」をご参照ください。
（注10)「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。必ずこの含み損益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、建設仮勘定、信託建物附属設備、信託工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。）

89

③ 資金調達の概要

当期においては、2024年2月29日を返済期日とする借入金5,144百万円の返済原資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行
をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により739百万円、長期借入により4,204百万円、及び株式会社三井住友銀行から短期借入により195百万円の借入れ（注1）を行いました。また、2024年5月31日を返済期日とする借入金4,971百万円の返済原資に充当するため、三井住友信託銀行株式会社から短期借入により750百万円、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により4,221百万円の借入れ（注2）を行いました。
さらに、手元資金により2024年1月末日及び2024年4月末日に各々73百万円の約定返済を行いました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は12,736百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は36.0％となっています。
また、2024年5月31日付で本投資法人の全ての借入金についてスポンサーであるアパホールディングス株式会社から債務保証を受け、担保権の解除を受けました（注3）。
（注1）詳細は2024年2月26日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
（注2）詳細は2024年5月27日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
（注3）詳細は2024年5月27日付公表の「アパホールディングス株式会社による本投資法人の借入金に対する債務保証に関するお知らせ」及び「担保権の解除に関するお知らせ」をご参照ください。

④ 業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,301百万円、営業利益568百万円、経常利益368百万円、当期純利益367百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を1,562円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上並びに借地権償却費に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）の分配を3,059,511円行うこととし、投資口1口当たりの利益超過分配金を13円としました。
この結果、当期の投資口1口当たり分配金は、1,575円（うち、投資口1口当たりの利益超過分配金13円）としました。

（3）増資等の状況

当期末現在、本投資法人の出資総額は20,653,023千円、本投資法人の発行可能投資口総口数は10,000,000口、発行済投資口の総口数は235,347口です。

本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおり
です。

最高（円）
最低（円）

第12期

75,30058,600

第13期

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

72,00064,000

第14期

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

69,10059,300

期別
当期未処分利益総額
（千円）
利益留保額
（千円）
金銭の分配金総額（千円）（1口当たり分配金）（円）
うち利益分配金総額（千円）（1口当たり利益分配金）（円）
うち出資払戻総額（千円）（1口当たり出資払戻額）（円）
出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額か（千円）
らの分配金総額

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

353,869
143
357,962
1,521
353,726
1,503
4,236
18

327,17341
330,427
1,404
327,132
1,390
3,294
14

349,08263
339,841
1,444
339,841
1,444－－

341,594105
344,548
1,464
341,488
1,451
3,059
13

367,739
127
370,671
1,575
367,612
1,562
3,059
13

自 2021年12月 1 日 自 2022年 6 月 1 日 自 2022年12月 1 日 自 2023年 6 月 1 日 自 2023年12月 1 日
至 2022年 5 月31日 至 2022年11月30日 至 2023年 5 月31日 至 2023年11月30日 至 2024年 5 月31日

4,236

3,294

－

3,059

3,059

（円）

18

14

－

13

13

出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分配（千円）
からの分配金総額

－

－

－

－

－

（円）

－

－

－

－

－

（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり
一時差異等調整引当額分配金）（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）① 外部成長戦略[投資証券の取引所価格の推移]

自 2021年12月 1 日
至 2022年 5 月31日

当期の投資口1口当たり分配金は、1,575円としました。
利益分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません）を1,562円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用及び借地権償却費に係る所
得超過税会不一致（投資法人計算規則第2条第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を3,059,511円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を13円としました。

（5）今後の運用方針及び対処すべき課題

また、最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減について該当事項はありません。

（注）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

期別（4）分配金等の実績

第15期

自 2023年 6 月 1 日
至 2023年11月30日

65,70062,400

第16期

自 2023年12月 1 日
至 2024年 5 月31日

83,70060,500ⅰ．重点投資対象
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、余暇活用型施設及びアコモデーション施設を重点投資対象とすることを基本戦略とし、その比率は余暇活用型施設40%～60％、アコモデーション
施設40％～60％（取得価格ベース）を目安とし、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指します。

ⅱ．資産運用会社独自のネットワークの活用
本資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力や実績等も着目しつつ、厳選投資を行っていきます。余暇活用型施設については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適性性、施設稼働率等運営指標の実績及び将来見込み、並びに施設の主要顧客層の安定性や競合環境等を総合的に評価したうえで、ポートフォ
リオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。アコモデーシ
ョン施設については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。
ⅲ．アパグループによるスポンサーサポートの活用
本投資法人は、スポンサーによる本投資法人の活動の支援と、相互のビジネスを拡大し発展させることを目的として、2023
年12月19日付でアパグループとの間でスポンサーサポート契約（注）を締結しています。この中で、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、本投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が本投資法人に付与されており、また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。さらに、本投資法人は、第三者が保有する本投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。本投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていきます。
（注）詳細は2023年12月12日付公表の「アパグループとのスポンサーサポート契約書の締結に関するお知らせ」をご参照ください。

1011

② 内部成長戦略

ⅰ．余暇活用型施設
本投資法人は、主に余暇活用型施設に関しては、賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、本資産運用会社によるモニタリングを行います。また、テナントとの間の長期賃貸借契約（注1）において、テ
ナントによる施設の運営状況に関わらず一定額の固定賃料が確保されている賃料を原則として採用します。
さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テ
ナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP（注2）等の経営指標を参考に、本資産運用会社によるモ
ニタリングを行うことで、運用資産からの安定収益確保と資産価値の維持向上を目指します。
ⅱ．アコモデーション施設
本投資法人は、保有するアコモデーション施設においては、そのマスターリース契約が賃料固定型パススルー型の施設においては、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図り、パススルー型の施設においては、現地のプロパティ・マネジメント（PM）会社と連携し効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料引上げに向けた取り組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図ります。
ⅲ．修繕・資本的支出
本投資法人は、中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議し、また、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して実行します。また、資産価値向上が見込まれる潜在的余地のある保有物件に対しては、テナントの収入増加を目的とした増改築等のバリューアップに資するCAPEX（注3）を実施し、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
（注1）「長期賃貸借契約」とは、契約期間が10年以上であり、かつ、5年以上は中途解約が禁止されている賃貸借契約をいいます。以下同じです。

（注2）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。
（注3）「CAPEX」とは、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。

③ 財務戦略

本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
デット・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実
現を図ります。また、本投資法人がアパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、アパグループから本投資法人の取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けることができます。本投資法人はこれらス
ポンサーサポートを最大限活用することで、金融コストの低減とともに、格付けの取得、負債の平均年限の長期化などを目指します。エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上、並びに一口当たり分配金の希薄化に配慮し、機動的な実施を検討していきます。

（6）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

2 投資法人の概況（1）出資の状況
期別
発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数
出資総額（注）
投資主数

（口）
（口）
（百万円）
（人）

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

10,000,000
235,347
20,653
17,793

10,000,000
235,347
20,65318,31410,000,000
235,347
20,653
18,205

10,000,000
235,347
20,65318,323

10,000,000
235,347
20,653
16,174（2022年5月31日） （2022年11月30日） （2023年5月31日） （2023年11月30日） （2024年5月31日）（注）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（2）投資口に関する事項

当期末現在における主要な投資主は以下のとおりです。
所有投資口数（口）

氏名又は名称
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
株式会社日本カストディ銀行（信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口）
アパホールディングス株式会社
富士伊豆農業協同組合
モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO
大阪商工信用金庫
WU ASSETS PTE. LTD.
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
合計

45,99230,377
12,311
9,246
2,250
2,232
2,008
2,000
1,006
1,001
108,423

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合（％）（注）
19.54
12.90
5.23
3.92
0.95
0.94
0.85
0.84
0.42
0.42
46.06

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

（3）役員等に関する事項

当期末現在における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。
役職名

執行役員
（注2）

氏名又は名称桐原鈴木健

アパ投資顧問株式会社健太郎

柴田・鈴木・中田法律事務所
丸紅プライベートリート投資法人

監督役員
（注2）

会計監査人

本行

隆之

Mazars
有限責任監査法人

当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）（注1）

主な兼職等
代表取締役社長
監督役員

シロウマサイエンス株式会社 取締役
のぞみ監査法人 代表社員
株式会社Stand by C 京都 代表取締役
株式会社NHKビジネスクリエイト 監査役
株式会社みらいワークス 監査役
株式会社NHKアート 監査役
株式会社インフキュリオン・グループ 監査役
税理士法人 Stand by C 社員
NE株式会社 監査役
－

－
1,800

1,800

7,000(注3)（注1）執行役員は本投資法人から報酬を受け取っていません。また監督役員については、当期において支給した額、会計監査人については当期の監査に係る報酬として支払うべき額（概算額）を記載しています。
（注2）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
また、監督役員は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注3）会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

12

13

（4）役員等賠償責任保険契約に関する事項

本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は以下のとおりです。
被保険者の範囲

執行役員及び監督役員

契約内容の概要（填補の対象とされる保険事故の概要）
被保険者がその地位に基づき行った行為に起因して損害賠償請求がなされたことにより、被保険者が被る損害賠償金や訴訟費用等が填補されることになります。
（保険料の負担割合）
全額を本投資法人が負担しています。
（職務の執行の適正性が損なわれないようにするための措置）
犯罪行為又は法令に違反することを認識しながら行った行為等に係る被保険者の被る損害等は補償の対象外としています。

（5）資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

3 投資法人の運用資産の状況（1）本投資法人の資産の構成

当期末現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。
用途等

地域等

不動産

余暇活用型
施設

首都圏
東海圏
その他

名称
アパ投資顧問株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
令和アカウンティング・ホールディングス株式会社
税理士法人令和会計社

第16期

2023年11月30日現在

保有総額
（百万円）
5,366
9,898
13,074
28,3401,079
2,304

不動産 小計
首都圏
アコモデーシ 関西圏
ョン施設 その他政令指定都市
信託不動産 小計
預金・その他の資産
資産総額計

信託
不動産

当期末現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。

委託区分
資産運用会社
資産保管会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）
一般事務受託者（機関運営）
一般事務受託者（会計事務）
一般事務受託者（納税事務）

第15期

資産の
種類

2024年5月31日現在

資産総額に対する比率
（％）
15.1
27.9
36.9
80.0
3.0
6.5

保有総額
（百万円）
5,296
9,771
12,982
28,051
1,078
2,310

資産総額に対する比率
（％）
15.0
27.6
36.7
79.4
3.1
6.5

1,658

4.7

1,651

4.7

5,043
2,043
35,426

14.2
5.8
100.0

5,040
2,249
35,341

14.3
6.4
100.0

（注1）「地域等」はそれぞれのエリアに所在する施設を集計しています。
余暇活用型施設：首都圏・関西圏・東海圏・その他
アコモデーション施設：首都圏・関西圏・中京圏・その他政令指定都市（注2）保有総額は貸借対照表計上額（不動産・信託不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
（注3）資産総額に対する比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。

（2）主要な保有資産

当期末現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート
（注6）

（注1）

9,201

賃貸可能面積
（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ニューレオマワールド＞
40,573.63＜ニューレオマワールド＞
40,573.63

稼働率
（％）
(注4)

対総不動産賃貸
事業収益比率
（％）

主たる用途

（注5）

100.0

27.7

余暇活用型施設

余暇活用型施設

大江戸温泉物語
伊勢志摩

3,033

9,782.37

9,782.37

100.0

8.2

伊東ホテルニュー岡部

2,438

10,211.46

10,211.46

100.0

7.0

余暇活用型施設

2,654

8,469.22

8,469.22

100.0

8.0

余暇活用型施設

1,645

6,125.84

6,125.84

100.0

4.8

余暇活用型施設

1,801

14,132.27

14,132.27

100.0

6.0

余暇活用型施設

1,198

5,177.18

5,177.18

100.0

3.5

余暇活用型施設805

8,660.20

8,660.20

100.0

2.5

余暇活用型施設

大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
幸雲閣

14

期末帳簿価額（百万円）

921

10,843.89

10,843.89

100.0

3.7

余暇活用型施設

鬼怒川観光ホテル

3,292

22,402.38

22,402.38

100.0

12.0

余暇活用型施設

大江戸温泉物語
東山グランドホテル

1,057

16,602.03

16,602.03

100.0

5.2

余暇活用型施設

エルプレイス宮崎台

1,078

1,993.01

1,993.01

100.0

2.0

JMRレジデンス新大阪

1,288

2,911.95

2,830.97

97.2

3.1

K.緑地

1,022

2,153.58

2,153.58

100.0

2.0

フィール白山公園・
新潟白山公園ビル
合計

1,651

4,446.05

4,057.66

91.3

4.2

33,091

187,807.48

187,338.11

99.8

100.0

アコモデーション施設
アコモデーション施設
アコモデーション施設
アコモデーション施設－

15

（注1）「期末帳簿価額」は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、不動産の帳簿
価額には借地権を含みます。以下同じです。
（注2）「賃貸可能面積」は、2024年5月31日現在における下記の各施設ごとに記載してます。
余暇活用型施設：各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
アコモデーション施設：各保有資産に係る賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。
（注3）「賃貸面積」は、2024年5月31日現在における下記の各施設ごとに記載してます。
余暇活用型施設：停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
アコモデーション施設：マスターリース会社又は信託受託者とテナントとの間で締結されている賃貸借契約等に基づく賃貸面積を記載しています。
なお、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2024年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（71,790.51㎡（内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。））に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
（注4）「稼働率」は、2024年5月31日現在の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合）を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注5）「対総不動産賃貸事業収益比率」は、当期における各物件の不動産賃貸収益の全物件に係る合計額に対する比率を、小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
（注6）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。

（3）不動産等組入資産明細

当期末現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称

賃貸可能面積（㎡）＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42

期末帳簿価額（百万円）

期末算定価額（百万円）（注）

9,201

8,700

所在地

所有形態

大江戸温泉物語
レオマリゾート

香川県丸亀市不動産

大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市不動産

9,782.37

3,033

3,820

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市不動産

10,211.46

2,438

2,820

静岡県熱海市不動産

8,469.22

2,654

3,470

静岡県伊豆市不動産

6,125.84

1,645

2,020

福井県あわら市

不動産

14,132.27

1,801

2,020

群馬県渋川市不動産

5,177.18

1,198

1,360

千葉県君津市不動産

8,660.20805829

宮城県大崎市不動産

10,843.89

921

1,050

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市不動産

22,402.38

3,292

6,050

大江戸温泉物語
東山グランドホテル

福島県会津若松市

不動産

16,602.03

1,057

1,420

エルプレイス宮崎台

神奈川県川崎市

信託受益権1,993.01

1,078

1,120

JMRレジデンス新大阪

大阪府大阪市

信託受益権

2,911.95

1,288

1,360

K.緑地

大阪府吹田市

信託受益権

2,153.58

1,022

1,040

新潟県新潟市

信託受益権

4,446.05

1,651

1,600

－

187,807.48

33,091

38,679大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
幸雲閣

フィール白山公園・
新潟白山公園ビル
合計－＜ニューレオマワールド＞
40,573.63（注）「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、決算期である2024年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価機関（一般財団法人日本不動産研究所、株式会社立地評価研究所及び日本ヴァリュアーズ株式会社）による不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、各不動産鑑定評価機関と本投資法人との間に、利害関係はありません。

本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の状況は以下のとおりです。
第15期

第16期

（2023年6月1日〜2023年11月30日）

不動産等の名称

テナント
総数

不動産賃貸
稼働率
事業収益
（期末時点）〔期間中〕（％）（期末時点）（百万円）（注1）

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語伊勢志摩（2023年12月1日〜2024年5月31日）

対総不動産
テナント
不動産賃貸
稼働率
賃貸事業
総数
事業収益
（期末時点）
（注1）
収益比率
〔期間中〕
（％）
（期末時点）
（％）
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

1

100.0

350

29.1

1

100.0

360

27.7

1

100.0

117

9.8

1

100.0

106

8.2

1

100.0

82

6.9

1

100.0

91

7.0

1

100.0

102

8.6

1

100.0

103

8.0

1

100.0

61

5.1

1

100.0

62

4.8

1

100.0

74

6.2

1

100.0

78

6.0

1

100.0

40

3.4

1

100.0

45

3.5

1

100.0

29

2.5

1

100.0

32

2.5

1

100.0

47

3.9

1

100.0

48

3.7

鬼怒川観光ホテル

1

100.0

182

15.1

1

100.0

156

12.0

大江戸温泉物語
東山グランドホテル

1

100.0

62

5.2

1

100.0

68

5.2

エルプレイス宮崎台

1

100.0

9

0.8

1

100.0

26

2.0

JMRレジデンス新大阪

69

98.6

13

1.1

68

97.2

39

3.1

K.緑地

1

100.0

9

0.8

1

100.0

26

2.0

フィール白山公園・
新潟白山公園ビル

92

89.2

18

1.6

94

91.3

54

4.2

165

99.7

1,202

100.0

166

99.8

1,301

100.0

伊東ホテルニュー岡部
大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語幸雲閣

合計（注1）「テナント総数」は、各用途ごとに、下記の数値を記載しています。
余暇活用型施設：本投資法人を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの総数を記載しています。
なお、「テナント総数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。
アコモデーション施設：マスターリース会社又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約を有するテナントの総数を記載しています。
（注2）第15期に賃借人から賃料の開示にかかる承諾を得られていない不動産等(「エルプレイス宮崎台」及び「K.緑地」)がありましたが、開示の承諾を得られたため、第15期の値についても開示しています。

（4）再生可能エネルギー発電設備等明細表
当期末現在、該当事項はありません。

（5）公共施設等運営権等明細表
当期末現在、該当事項はありません。

（6）有価証券組入資産明細
当期末現在、該当事項はありません。

（7）その他資産の状況

当期末現在、前記「（3）不動産等組入資産明細」に記載の資産以外にその他の特定資産の組入れはありません。

（8）国及び地域毎の資産保有状況

当期末現在、日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

16

17

4 保有不動産の資本的支出（2）借入状況（1）資本的支出の予定

本投資法人が当期末現在保有する資産に関し、当期末現在計画している第17期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
不動産等の名称

大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語伊勢志摩
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
大江戸温泉物語
あわら

所在地

目的

福井県あわら市

外壁改修工事三重県志摩市

外壁改修工事福島県会津若松市

外壁改修工事福井県あわら市

屋上・ベランダ防水工事

工事予定金額（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額

予定期間
自 2024年 9 月
至 2024年10月
自 2024年 9 月
至 2024年10月
自 2024年 9 月
至 2024年10月
自 2024年 9 月
至 2024年10月

34

－

－

12

－

－

11

－

－

11

－

－

（2）期中の資本的支出

本投資法人が当期末現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計141百万円です。なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
あわら
鬼怒川観光ホテル

所在地

目的

香川県丸亀市

モスク棟防水工事

福井県あわら市

外壁改修工事栃木県日光市ボイラー更新工事期間

工事金額（百万円）

自 2024年 4 月
至 2024年 5 月
自 2023年11月
至 2023年12月
自 2023年11月
至 2023年12月

29
16

当期末現在における借入金の状況は以下のとおりです。
区

借入先
短
期
借
入
金

1
年
内
返
済
予
定
の
長
期
借
入
金

13

（3）長期修繕計画のために積立てた金銭

本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
第12期

営業期間
当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）

自 2021年12月 1 日
至 2022年 5 月31日

94
－
5
89

第13期

自 2022年 6 月 1 日
至 2022年11月30日

89
－
1
87

第14期

自 2022年12月 1 日
至 2023年 5 月31日

87
－
4
83

第15期

自 2023年 6 月 1 日
至 2023年11月30日

83
8
－
92

第16期

自 2023年12月 1 日
至 2024年 5 月31日

92
－
－
92

5 費用・負債の状況（1）運用等に係る費用明細
項目
資産運用報酬（注）資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他費用
合計

第15期

自 2023年6月1日

至 2023年11月30日

107,863
1,491
13,4703,600
28,030154,455

第16期

自 2023年12月1日(単位：千円）至 2024年5月31日

113,050
1,588
13,8103,600
37,473
169,523（注）「資産運用報酬」については、上記とは別に、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入する「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、第15期には取得原価に含まれる取得報酬48,980千円が発生しています。

分

長
期
借
入
金

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
小計
株式会社三井住友銀行
株式会社三十三銀行
株式会社大垣共立銀行
富国生命保険相互会社
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社東京スター銀行
株式会社三十三銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三十三銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社東京スター銀行
株式会社りそな銀行
株式会社大垣共立銀行
株式会社三十三銀行
小計
株式会社三井住友銀行
株式会社東京スター銀行
株式会社きらぼし銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三十三銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社東京スター銀行
株式会社りそな銀行
株式会社大垣共立銀行
株式会社三十三銀行
小計
合計

借入日
2024年
2月29日
2024年
5月31日

2023年
2月28日
2023年
2月28日
2023年
5月31日
2024年
2月29日

2024年
5月31日

2023年
9月28日
2024年
2月29日

2024年
5月31日

当期首残高

当期末残高

平均利率
（％）
（注1）

－

195,000

0.799－

750,000

0.783－
3,052,596
1,185,477
410,460
338,286

945,000－－－－

200,000－

1,414,724
1,436,797
1,217,865
231,955
－
－
－
－
－
－
－
－
9,488,162
1,450,000
1,450,000
500,000
－
－
－
－
－
－
－
－
3,400,000
12,888,162－－－－
100,601
34,941
37,611
32,20521,048
16,102
20,177
9,712
272,4011,450,000
1,450,000
500,000
2,901,694
1,133,064
1,306,053
967,794
728,951
483,897
380,193
217,387
11,519,036
12,736,437(単位：千円）

返済期限
2025年
2月28日
2025年
5月30日

返済方法

使途

期限一括

（注2）

（注3）

（注2）

摘要
無担保
有保証
無担保
有保証

0.809

2024年
2月29日

（注4）

（注2）

有担保
無保証

0.809

2024年
2月29日

期限一括

（注2）

有担保
無保証

0.854

2024年
5月31日

（注5）

（注2）

有担保
無保証

0.998

2027年
2月26日

（注6）

（注2）

無担保
有保証

0.883

2026年
5月31日

（注7）

（注2）

無担保
有保証

0.955

2026年
9月28日

期限一括

（注8）

無担保
有保証

0.998

2027年
2月26日

（注6）

（注2）

無担保
有保証

0.883

2026年
5月31日

（注7）

（注2）

無担保
有保証

（注1） 平均利率は期中加重平均利率を小数第4位で四捨五入して表示しています。
（注2） 使途は、借入金の返済資金です。
（注3） 初回を2024年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に5,262千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注4） 初回を2023年4月末日とし、以降3ヶ月毎末日に42,803千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
（注5） 初回を2023年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に30,559千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
（注6） 初回を2024年4月末日とし、以降3ヶ月毎末日に33,885千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注7） 初回を2024年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に34,214千円を弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注8） 使途は、不動産又は不動産信託受益権の取得資金およびこれらに関連する諸費用の支払いです。

（3）投資法人債の状況
該当事項はありません。

（4）短期投資法人債の状況
該当事項はありません。

（5）新投資口予約権の状況
該当事項はありません。

18

19

6 期中の売買状況

7 経理の状況（1）不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等（1）資産、負債、元本及び損益の状況等

該当事項はありません。

（2）その他の資産の売買状況等

上記不動産等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金です。

（3）特定資産の価格等の調査① 不動産等（2）減価償却額の算定方法の変更

該当事項はありません。

該当事項はありません。

② その他

該当事項はありません。

（3）不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更（4）利害関係人等との取引状況

該当事項はありません。

① 利害関係人等との売買取引状況

8 自社設定投資信託受益証券等の状況等

該当事項はありません。

② 利害関係人等への賃貸借状況

該当事項はありません。

賃借人の名称

総賃料収入（千円）

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
株式会社レオマユニティー
大江戸温泉物語株式会社
合計

9 海外不動産保有法人の状況等

77,571
33,591
26
111,189

該当事項はありません。

（注）2023年12月19日付の本資産運用会社の株主の異動により、同日以降、本資産運用会社の利害関係人等には該当しません。
総賃料収入は、2023年12月1日から2023年12月18日までの実績を記載しています。

10 海外不動産保有法人が有する不動産の状況等
該当事項はありません。

③ 支払手数料等の金額分

支払手数料等総額（千円）（A）

管理委託費

1,184

区

後記、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。なお、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
また、 「Ⅷ．キャッシュ・フロー計算書(参考情報)」は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会
計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けておりません。

利害関係人等との取引内訳
支払先
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社
株式会社レオマユニティー

支払金額（千円）（B）

総額に対する
割合（B/A）

987

83.3%

197

16.7%

（注1）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注2）上記数値は、当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。
（注3）2023年12月19日付の本資産運用会社の株主の異動により、同日以降、本資産運用会社の利害関係人等には該当しません。
支払手数料等総額及び支払金額は、2023年12月1日から2023年12月18日までの実績を記載しています。

（5）資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等該当する取引はありません。

20

21

Ⅱ．貸借対照表（単位：千円）前期（ご参考）（2023年11月30日）

11 その他

現金及び預金

当期において、本投資法人の第6回投資主総会が開催されました。
投資主総会で承認された議案の概要は以下のとおりです。
議案

概要

規約一部変更の件

本投資法人の規約一部変更を行いました。

執行役員1名選任の件

桐原健が執行役員に選任されました。

監督役員2名選任の件

鈴木健太郎、本行隆之の2名が監督役員に選任されました。

補欠執行役員1名選任の件

本多智裕が補欠執行役員に選任されました。

会計監査人選任の件

Mazars有限責任監査法人が会計監査人に選任されました。

1,570,386

1,783,405

信託現金及び信託預金

97,181

140,780

前払費用

180,172

136,776

営業未収入金11,1106,585

未収消費税等

42,073

－

その他

3,598

3,042

1,904,523

2,070,591

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物※3

減価償却累計額
建物（純額）② 投資法人役員会

当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等の概要は以下のとおりです。
議案

概要

※2

2023年12月12日

スポンサーサポート契約の締結の件

2023年12月19日付で、本投資法人及び本資産運用会社並びにアパホールディングス株式会社の間でスポンサーサポート契約を締結しました。

2024年5月27日

投資法人の債務保証の委託の件

2024年5月31日付で、本投資法人の借入金に対して、アパホール
ディングス株式会社が保証人となりました。

減価償却累計額
構築物（純額）※2

機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）※2

工具、器具及び備品（2）金額及び比率の端数処理

本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

土地

18,589,827
35,989△6,259△7,42429,729※2

28,564

600

600

△203

△221

396

※2

378
24,746△9,461

11,564※2

15,284※2

9,097,457※2

9,097,457

1,042,242

1,050,835△6,059※2

信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

有形固定資産合計※235,989△7,833

減価償却累計額

信託土地

18,879,320

24,277,603△5,687,775

※2

信託建物

信託建物（純額）※3

19,397

減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）

24,155,919△5,276,598

構築物

承認日

（2024年5月31日）

流動資産① 投資主総会

2024年2月27日

期

資産の部

（1）お知らせ

承認日

当

※2

1,036,183△18,230※2

1,032,605

-

545

-

△17

-

※2

527

4,007,528※2

4,007,528

33,062,180

32,772,175

321,541

319,805

無形固定資産
借地権
ソフトウェア
無形固定資産合計

1,240

1,109

322,781

320,914

投資その他の資産
繰延税金資産1418

長期前払費用127,159

167,432

差入敷金及び保証金

10,08910,089

投資その他の資産合計

137,264

177,540

33,522,226

33,270,630

35,426,749

35,341,222

固定資産合計
資産合計

22

23

Ⅲ．損益計算書（単位：千円）（単位：千円）前期（ご参考）当（2023年11月30日）

前期（ご参考）期

営業未払金

96,806

96,509

短期借入金-

945,000※2

未払金

9,488,162※2

272,401

75,12281,590

未払費用

291

336

未払法人税等914993

未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計-46,083

223,623

219,126

8,712

3,297

9,893,633

1,665,338

固定負債
長期借入金

※2

預り敷金及び保証金

3,400,000※2

11,519,036

1,040,803

1,040,803

信託預り敷金及び保証金

45,58946,048

資産除去債務

79,107

79,293

固定負債合計

4,565,499

12,685,182

14,459,133

14,350,520

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額

20,653,023

20,653,023

出資総額控除額
一時差異等調整引当額※1

出資総額控除額合計
出資総額（純額）△27,000※1△30,060△27,000△30,060

20,626,022

20,622,962

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

341,594

367,739

剰余金合計

341,594

367,739

20,967,616

20,990,702

投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計※4

20,967,616
35,426,749※4

20,990,702
35,341,222

賃貸事業収入※1

営業収益合計自 2023年12月 1 日
至 2024年 5 月31日

1,202,665※1

1,202,665

1,301,403
1,301,403

営業費用
賃貸事業費用

※1、※2

531,744※1、※2

563,695

資産運用報酬

107,863

資産保管手数料

1,491

1,588

一般事務委託手数料

13,47013,810

役員報酬
その他営業費用
営業費用合計営業利益

113,0503,600※228,0303,600※237,473686,200

733,218

516,465

568,184

営業外収益
受取利息

15

9

還付加算金

-

120

未払分配金戻入

1,802

801

営業外収益合計

1,818

931

営業外費用
支払利息

43,851

57,474

融資関連費用

131,989

139,009

抵当権解除費用－

4,008

営業外費用合計

175,841

200,491

342,442368,624

補助金収入－

16,400

特別利益合計－16,400固定資産圧縮損－

16,400

特別損失合計－16,400342,442368,624

法人税、住民税及び事業税

916

994

法人税等調整額△4△3

法人税等合計911990

341,530

367,633

経常利益
特別利益

特別損失

税引前当期純利益

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

24

期

営業収益

流動負債

1年内返済予定の長期借入金

自 2023年 6 月 1 日
至 2023年11月30日（2024年5月31日）

負債の部

当

63

105

341,594

367,73925

Ⅳ．投資主資本等変動計算書

前期（ご参考）（自Ⅴ．注記表

2023年6月1日

至［継続企業の前提に関する注記］

2023年11月30日）（単位：千円）

投資主資本
出資総額

当期首残高

20,653,023

一時差異等
調整引当額

出資総額
控除額合計

△36,179△36,179

出資総額（純額）
20,616,843

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）

投資主資本
合計

純資産合計

剰余金合計

一時差異等調整引
当額の戻入

349,082

349,082

20,965,926

20,965,926△339,841△339,841△339,841△339,841△9,178△9,178

－

－

区分

9,178

9,178

9,178

341,530

341,530

341,530

341,530

9,178

9,178

9,178

△7,488△7,488

1,689

1,689

△27,000△27,000

20,626,022

341,594

341,594

20,967,616

20,967,616

当期純利益
当期変動額合計
※1

当期末残高

当期（自

－
20,653,023

2023年12月1日

至2024年5月31日）（単位：千円）

出資総額

当期首残高

20,653,023

一時差異等
調整引当額

出資総額
控除額合計

△27,000△27,000

出資総額（純額）
20,626,022

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）

投資主資本
合計

純資産合計

剰余金合計

341,594

341,594

20,967,616

20,967,616

一時差異等調整引
当額による利益超過分配△341,488△341,488△341,488△341,488△3,059△3,059△3,059△3,059△3,059367,633

367,633

367,633

367,633△3,059△3,059△3,05926,144

26,14423,08523,085△30,060△30,060

20,622,962

367,739367,739

20,990,702

20,990,702

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

26

－
※1

20,653,023

前期（ご参考）自 2023年6月1日

至 2023年11月30日

当自 2023年12月1日

期

至 2024年5月31日（1）有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3〜43年
構築物
10〜20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6〜10年
信託建物
1〜64年
信託工具、器具及び6年
備品（2）無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
借地権 50年
ソフトウェア（自社利用分）社内における利用可能期間 5年
（3）長期前払費用定額法を採用しています。

2. 収益及び費用の計上基準（1）固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、4,830千円です。
（2）収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。

（1）固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
（2）収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。

3. その他計算書類作成のための基本となる重要な事項（1）控除対象外消費税等の処理方法
固定資産等に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
（2）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託土地③信託預り敷金及び保証金（1）控除対象外消費税等の処理方法
固定資産等に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
（2）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託工具、器具及び備品、信託
土地③信託預り敷金及び保証金

当期変動額
剰余金の配当該当事項はありません。

（1）有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3〜43年
構築物
10〜20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6〜10年
信託建物
４〜64年
（2）無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
借地権 50年
ソフトウェア（自社利用分）社内における利用可能期間 5年
（3）長期前払費用定額法を採用しています。

剰余金

出資総額控除額期

至 2024年5月31日

1. 固定資産の減価償却の方法

投資主資本
出資総額

自 2023年12月1日［重要な会計方針に係る事項に関する注記］

当期変動額
剰余金の配当当至 2023年11月30日

該当事項はありません。

剰余金

出資総額控除額
出資総額

前期（ご参考）自 2023年6月1日

27

［貸借対照表に関する注記］※1［損益計算書に関する注記］※1

一時差異等調整引当額
前期（ご参考）（2023年11月30日）
1. 戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び戻入額発生した資産等
建物等

発生の事由
資産除去債務関連費用及び借地権償却額等の計上に伴う税会不一致の発生

前期（ご参考）

当初発生額

当期首残高

当期引当額

当期戻入額

当期末残高

262,474

36,179－9,178

27,000(単位：千円）戻入れの事由
資産除去
債務計上
物件の売却

（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。

2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去、又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期（2024年5月31日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額発生した資産等
建物等

発生の事由
資産除去債務関連費用及び借地権償却額等の計上に伴う税会不一致の発生(単位：千円）

当初発生額

当期首残高

当期引当額

当期戻入額

当期末残高

戻入れの事由261,474

27,0003,059－

30,060－（注1）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
（注2）当期引当額の中には、PCBを含有する物品の撤去に伴う当期解消分（△207千円）が控除されています。

2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2（2023年11月30日）

18,879,320
29,729396
11,564
9,097,457
1,036,183
4,007,528
33,062,180

当(単位：千円）期（2024年5月31日）

担保を付している債務は次のとおりです。
前期（ご参考）※3（2023年11月30日）

9,488,162
3,400,000
12,888,162※4（2023年11月30日）

25,646

当前期（ご参考）50,000

－
－
－
－
－
－
－
－

当

自 2023年12月1日

期

1,191,560
2,364
2,400
547
5,793
1,202,665

1,274,108
6,865
7,116
1,976
11,3371,301,403

15,283
9,828
418,477
77,221
596
1,137
1,008
8,190
531,744
670,920

20,97910,978429,015
77,592
1,700
3,164
4,093
16,171
563,695
737,707

減価償却実施額は次のとおりです。

賃貸事業費用有形固定資産無形固定資産その他の営業費用
無形固定資産自 2023年6月1日(単位：千円）至 2024年5月31日

至 2023年11月30日

当自 2023年12月1日

期(単位：千円）至 2024年5月31日

416,7411,736

427,279
1,736

68

130

［投資主資本等変動計算書に関する注記］※1

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期（ご参考）発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

自 2023年6月1日

至 2023年11月30日

10,000,000口
235,347口

当

自 2023年12月1日

期

至 2024年5月31日

10,000,000口
235,347口(単位：千円）期－－－(単位：千円）期（2024年5月31日）

42,046

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額（2023年11月30日）

28

当（2024年5月31日）

国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期（ご参考）建物

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入
共益費収入
駐車場収入
水道光熱費収入
その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費
損害保険料
減価償却費
公租公課
信託報酬
水道光熱費
修繕費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

至 2023年11月30日

前期（ご参考）前期（ご参考）1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

自 2023年6月1日※2

担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。

建物
構築物
機械及び装置工具、器具及び備品
土地
信託建物
信託土地
合計

不動産賃貸事業損益の内訳

当期(単位：千円）（2024年5月31日）

50,00029

［税効果会計に関する注記］

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳(単位：千円）前期（ご参考）（2023年11月30日）
繰延税金資産未払事業税損金不算入額
資産除去債務
借地権償却
繰延税金資産小計
評価性引当額繰延税金資産合計
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産
繰延税金負債合計
繰延税金資産の純額

当 期（2024年5月31日）

14
24,887
3,109
28,012△9,89818,11318
24,945
3,656
28,620△10,929
17,690△18,098△18,098
14△17,672△17,67218

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目
別の内訳(単位：％）

前期（ご参考）（2023年11月30日）
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
評価性引当額の増減
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

当 期（2024年5月31日）

31.46

31.46

△31.65
0.28
0.18
0.27

△31.63
0.28
0.16
0.27

［リースにより使用する固定資産に関する注記］
前期（ご参考）自 2023年6月1日

該当事項はありません。

至 2023年11月30日

当自 2023年12月1日

該当事項はありません。

期

至 2024年5月31日［金融商品に関する注記］

前期（ご参考）（自 2023年6月1日 至 2023年11月30日）
1．金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法
人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性
及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。

30

2．金融商品の時価等に関する事項
2023年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
（1）1年内返済予定の長期借入金（2）長期借入金

貸借対照表計上額
9,488,162
3,400,000

時価
9,488,162
3,400,000

差額(単位：千円）－－（注1）金融商品の時価の算定方法（1）1年内返済予定の長期借入金、（2）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることか
ら、当該帳簿価額によっています。
（注2）借入金の決算日（2023年11月30日）後の返済予定額
1年以内1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

9,488,162－
9,488,162

1年超
2年以内

－
－
－

2年超
3年以内

3年超
4年以内

－
3,400,000
3,400,000

－
－
－

4年超
5年以内

(単位：千円）

5年超
－
－
－

－
－
－

当期（自 2023年12月1日 至 2024年5月31日）
1．金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法
人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性
及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2．金融商品の時価等に関する事項
2024年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
（1）1年内返済予定の長期借入金（2）長期借入金

貸借対照表計上額
272,401
11,519,036

時価

272,401
11,519,036

差額(単位：千円）－－（注1）金融商品の時価の算定方法（1）1年内返済予定の長期借入金、（2）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることか
ら、当該帳簿価額によっています。

31

（注2）借入金の決算日（2024年5月31日）後の返済予定額
1年以内
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

945,000
272,401－
1,217,401

1年超
2年以内

－
－
4,219,821
4,219,821

2年超
3年以内

－
－
7,299,215
7,299,215

3年超
4年以内

－
－
－
－

4年超
5年以内

(単位：千円）

5年超
－
－
－
－

－
－
－
－

［資産除去債務に関する注記］

前期（ご参考）（2023年11月30日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」のアスベス
ト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
2．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22〜40年と見積り、割引率は0.41〜0.64％を使用して資産除去債務を算定しています。
3．当該資産除去債務の総額の増減
期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
有形固定資産の売却に伴う減少額
資産除去債務の履行による減少額
時の経過による調整額
期末残高(単位：千円）79,798－－△878
187
79,107［賃貸等不動産に関する注記］

前期（ご参考）（自 2023年6月1日 至 2023年11月30日）
本投資法人では余暇活用型施設に加え、アコモデーション施設を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増
減額及び時価は、次のとおりです。
当期首残高28,609,017

貸借対照表計上額
当期増減額
4,774,705(単位：千円）

当期末残高
33,383,722

当期末の時価38,819,000（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「エルプレイス宮崎台」他3物件の取得（5,049,529千円）及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」
他11物件の資本的支出（合計144,657千円）によるものです。主な減少額は減価償却（合計418,477千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。

なお、賃貸等不動産に関する2023年11月期（第15期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 2023年12月1日 至 2024年5月31日）
本投資法人では余暇活用型施設に加え、アコモデーション施設を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増
減額及び時価は、次のとおりです。
当期首残高33,383,722

貸借対照表計上額
当期増減額△291,741(単位：千円）

当期末残高
33,091,980

当期末の時価38,679,000（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他14物件の資本的支出（合計141,315千円）によるものです。
主な減少額は減価償却（合計429,015千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。

なお、賃貸等不動産に関する2024年5月期（第16期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

当期（2024年5月31日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」のアスベス
ト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
2．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22〜40年と見積り、割引率は0.41〜0.64％を使用して資産除去債務を算定しています。
3．当該資産除去債務の総額の増減
期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
有形固定資産の売却に伴う減少額
資産除去債務の履行による減少額
時の経過による調整額
期末残高

32

(単位：千円）79,107－－－
186
79,29333

［関連当事者との取引に関する注記］
前期（ご参考）（自 2023年6月1日［重要な後発事象に関する注記］

至 2023年11月30日）

属性

会社等の名称
又は氏名

事業の内容
又は職業

投資口の所有割合（％）

利害関係人等

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

利害関係人等

株式会社レオマユニティー－

利害関係人等

大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾーツ
株式会社

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営

資産保管会社

三井住友信託銀行 銀行業及び
株式会社
信託業

旅館・ホテル
の経営

－

－

取引の内容

取引金額
（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

346,308

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等
不動産管理委託報酬等
借入金の借入借入金の返済
支払利息
一般事務委託手数料

2,000
800,783
10,0001,456,679
19,882
5,812
7,694

科目
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払利息
未払金

期末残高
（千円）
275
45
89
15
314,944
63,634
374
725,583
146,954
1,870－
1,436,797
31
1,298

至 2024年5月31日）

属性

会社等の名称
又は氏名

利害関係人等

アパホールディング ス 株 式 会 社(注
3)

事業の内容
又は職業
子会社の資
金調達、資
金管理等の
経営管理業
務

投資口の所有
割合（％）

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

3.9

当投資法人の借り入れに対する債務保証(注4)

12,736,437－－

利害関係人等

大江戸温泉物語株式会社(注5)

旅館・ホテルの経営－

利害関係人等

株式会社レオマユニティー(注5)

遊園地及び温泉旅館・ホテルの運営－

利害関係人等

大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾーツ
株式会社(注5)

資産保管会社

三井住友信託銀行 銀行業及び
株式会社
信託業

旅館・ホテルの経営－－

不動産の賃貸等(注6)26

不動産の賃借等(注6)8

不動産の賃貸等(注6)

33,591

不動産管理委託報酬等(注6)
不動産の賃貸等(注6)

197
77,571

不動産管理委託報酬等987(注6)
借入金の借入750,000
借入金の返済1,436,797
支払利息
6,115
一般事務委託手数料
7,735

預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金

－
－
－
－
－
－

前払費用

－

預り敷金及び保証金
前受金

－
－

前払費用

－

短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払利息
未払金

750,000－
16
1,633（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。
（注3）2023年12月19日付の本資産運用会社の株主の異動により、同日以降、本資産運用会社の利害関係人等に該当しております。
（注4）当投資法人の銀行借入に対して債務保証を受けております。また、上記取引金額には、借入金残高を記載しており、保証料の支払いは行っておりません。
（注5）2023年12月19日付の本資産運用会社の株主の異動により、同日以降、本資産運用会社の利害関係人等には該当しません。
（注6）取引金額は、2023年12月1日から2023年12月18日までの実績を記載しています。

［1口当たり情報に関する注記］
前期（ご参考）1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

自 2023年6月1日

至 2023年11月30日

89,092円
1,451円当

自 2023年12月1日

期

至 2024年5月31日

89,190円
1,562円（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）34

自 2023年6月1日

至 2023年11月30日

341,530－
341,530
235,347

至 2023年11月30日）

当期（自 2023年12月1日 至 2024年5月31日）
該当事項はありません。

［収益認識に関する注記］

前期（ご参考）（自 2023年6月1日 至 2023年11月30日）
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報

不動産等の売却
その他
水道光熱費収入(注2)
賃料収入

当

自 2023年12月1日

期

至 2024年5月31日

367,633－
367,633
235,347（単位：千円）

顧客との契約から生じる収益（注1）
－
547
－

合計

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。

当期（自 2023年12月1日

前期（ご参考）（自 2023年6月1日
該当事項はありません。

547

外部顧客への売上高－

547
1,202,118
1,202,665（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
（注2）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。

2. 収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3. 当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報(1)契約資産及び契約負債の残高等
顧客との契約から生じた債権（期首残高）
顧客との契約から生じた債権（期末残高）
契約資産（期首残高）
契約資産（期末残高）
契約負債（期首残高）
契約負債（期末残高）（単位：千円）
－
281
－
－
－
－

（2）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期（自 2023年12月1日 至 2024年5月31日）
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報

不動産等の売却
その他
水道光熱費収入(注2)
賃料収入（単位：千円）

顧客との契約から生じる収益（注1）
－

合計

1,976
－
1,976

外部顧客への売上高－

1,976
1,299,427
1,301,403（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
（注2）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。

2. 収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

35

Ⅵ．金銭の分配に係る計算書

3. 当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報(1)契約資産及び契約負債の残高等
顧客との契約から生じた債権（期首残高）
顧客との契約から生じた債権（期末残高）
契約資産（期首残高）
契約資産（期末残高）
契約負債（期首残高）
契約負債（期末残高）(単位：円）

項目（単位：千円）
281
360
－
－
－
－

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 利益超過分配金加算額
うち一時差異等調整引当額
Ⅲ 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）（2）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

うち利益分配金（うち1口当たり利益分配金）
うち一時差異等調整引当額（うち1口当たり利益超過分配金（一時差異等調整引当額に係るもの））
Ⅳ 次期繰越利益［追加情報］［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（ご参考）（自 2023年6月1日 至 2023年11月30日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等引当ての発生事由(単位：千円）

一時差異等調整引当額「大江戸温泉物語 あたみ」等5物件の建資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴3,059
物及び「大江戸温泉物語 レオマリゾー
う税会不一致の発生ト」の借地権※当期解消分（△207千円）は、上記「資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生」において控除されています。
2. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期（自 2023年12月1日 至 2024年5月31日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等「大江戸温泉物語 あたみ」等5物件の建物及び「大江戸温泉物語 レオマリゾー
ト」の借地権引当ての発生事由

資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生

分配金の額の算出方法

前期（ご参考）自 2023年 6 月 1 日
至 2023年11月30日

当期

自 2023年12月 1 日
至 2024年 5 月31日

341,594,309

367,739,163

3,059,511

3,059,511

3,059,511

3,059,511

344,548,008

370,671,525(1,464)(1,575)

341,488,497

367,612,014(1,451)(1,562)

3,059,511

3,059,511

(13)

(13)

105,812

127,149

上記のとおり、当期の投資口1口当たり分
配金は、1,464円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信
託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を
1,451円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用及び借地権償却費に係る所
得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮
して、一時差異等調整引当額の分配を3,059,511円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を13円としました。

上記のとおり、当期の投資口1口当たり分
配金は、1,575円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信
託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を
1,562円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用及び借地権償却費に係る所
得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮
して、一時差異等調整引当額の分配を3,059,511円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を13円としました。

(単位：千円）

一時差異等調整引当額

3,059

2. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる
予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。

36

37

Ⅶ．監査報告書

独 立 監 査 人 の 監 査 報 告書

計算書類等に対する経営者及び監督役員の責任
2024年７月22日

日本ホテル＆レジデンシャル投資法人
役

員

会

御

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算書類等を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない計算書類等を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

中

計算書類等を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき計算書類等を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要

Mazars有限責任監査法人

東京都港区
指定有限責任社員
業務執行社員
指定有限責任社員
業務執行社員がある場合には当該事項を開示する責任がある。
公認会計士

大

矢

昇

太

公認会計士

田

島

誠

士

＜計算書類等監査＞
監査意見
当監査法人は、投資信託及び投資法人に関する法律第130条の規定に基づき、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人の2023年12月１日から2024年５月31日までの第16期営業期間の計算書類、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主
資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにその附属明細書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。以下同じ。）（以下「計算書類等」という。）について監査を行った。なお、資産運用報告及びその附属明細書について監査意見の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会計帳簿の記録に基づく記載部分である。
当監査法人は、上記の計算書類等が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、当該計算書類等に係る期間の財産及び損益の状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
当監査法人の責任は、「計算書類等の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
その他の記載内容
その他の記載内容は、資産運用報告及びその附属明細書に含まれる情報のうち、監査意見の対象とした会計に関する部
分以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の計算書類等に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
計算書類等の監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と計算書類等又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
計算書類等の監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての計算書類等に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から計算書類等に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、計算書類等の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・計算書類等の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・経営者が継続企業を前提として計算書類等を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付
ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において計算書類等の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する計算書類等の注記事項が適切でない場合は、計算書類等に対して除外事項付
意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・計算書類等の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかど
うかとともに、関連する注記事項を含めた計算書類等の表示、構成及び内容、並びに計算書類等が基礎となる取引や会計
事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞
当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、当営業期間の投資法人の監査証明業務に基づく
報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、それぞれ７百万円及び87千円である。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以

38

上

39

Ⅷ．キャッシュ・フロー計算書（参考情報）（単位：千円）
前期

自 2023年 6月 1日
至 2023年11月30日

当期

自 2023年12月 1日
至 2024年 5月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

342,442368,624

減価償却費

418,545

429,146

融資関連費用

131,989

139,009

受取利息

△15

△9

支払利息

43,851

57,474

補助金収入－△16,400

固定資産圧縮損－

16,400

固定資産除却損

841

4,041

△11,1104,525

営業未払金の増減額（△は減少）

45,428△38,665

未収消費税等の増減額（△は増加）△29,289

42,073

営業未収入金の増減額（△は増加）

未払消費税等の増減額（△は減少）－

46,083

前払費用の増減額（△は増加）△90,656△44,289

長期前払費用の増減額（△は増加）△9,425104

未払金の増減額（△は減少）△5,6446,467

前受金の増減額（△は減少）

16,167△4,496

その他

6,599△4,117

小計859,725

1,005,971

利息の受取額159

利息の支払額△43,770△57,428

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

［重要な会計方針に係る事項に関する注記］（参考情報）

△814

△915

815,156

947,636

前

期

当

期

項目

自 2023年 6 月 1 日
至 2023年11月30日

自 2023年12月 1 日
至 2024年 5 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］（参考情報）※1

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期

自 2023年 6 月 1 日
至 2023年11月30日

現金及び預金（単位：千円）当期

自 2023年12月 1 日
至 2024年 5 月31日

1,570,386

1,783,405

信託現金及び信託預金

97,181

140,780

使途制限付預金（注）△1,133,336△1,133,336

使途制限付信託預金（注）△45,589△46,048

現金及び現金同等物

488,642

744,800（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入△204,244△118,056△5,049,771△1,291△1,308－△44－

45,589459

使途制限付預金の預入による支出△8,878－

使途制限付信託預金の預入による支出△45,589△459

補助金の受取額－

16,400△5,264,247△102,947

短期借入れによる収入－

1,677,379

長期借入れによる収入

3,275,000

8,341,070

短期借入金の返済による支出－△739,829

長期借入金の返済による支出△146,724△9,522,048

分配金の支払額△341,246△345,103

財務活動によるキャッシュ・フロー

2,787,028△588,530

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△1,662,062

256,158

2,150,704

488,642

投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

40※1

488,642※1

744,800

41

投資主インフォメーション■ スケジュール
12 月

1月

2月

11月期
決算発表

3月

4月

11月期分配金支払開始
11月期決算・運用状況のご報告（資産運用報告）発送

5月

6月

5 月期
決算期日

7月
5 月期
決算発表

8月

9月

10 月

5 月期分配金支払開始
5 月期決算・運用状況のご報告（資産運用報告）発送

11月
11月期
決算期日

■ 投資主メモ決 算 期 日

毎年5月末日、11月末日

公告掲載新聞日本経済新聞投資主総会

原則として2年に1回以上開催

同議決権行使
投資主確定日規約第36 条に定める日

投資主名簿等
管理人および特別口座管理機関東京都千代田区丸の内一丁目4 番1号
三井住友信託銀行株式会社

同 連 絡 先郵便物受付
電話照会

〒168-0063
東京都杉並区和泉二丁目8 番 4 号
三井住友信託銀行株式会社
証券代行部
0120-782-031（フリーダイヤル）

毎年5月末日、11月末日
分配金支払（分配金は支払確定基準日より3カ月以内
確定基準日にお支払いします。
）
上 場 市 場

東京証券取引所 不動産投資信託証券市場（証券コード：3472）

分配金のお受け取りについて「分配金」は、「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行または郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株式会社 証券代行部へご郵送いた
だくか、同行の各支店窓口にてお受け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告などの手続きをご希望の方は、お取引の証券会社までご連絡ください。

住所等の変更手続きについて

住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に登録された投資口についてのお手続きは、

三井住友信託銀行株式会社 証券代行部へご連絡ください。

分配金の除斥期間経過後の取り扱いについて

本投資法人の分配金につきましては、本投資法人規約第 27 条の規定に従い、その支払開始の日から満 3 年を経過した時点で除斥期間を経過することとなり、お受け取りの権利が消滅いたします。

したがいまして、本投資法人の 2021年 5 月期（第 10 期）の分配金につきましては、支払開始日である 2021年 8 月13 日から満 3年を経過する 2024 年 8 月13 日に除斥期間を経過することとなり、お受け取りの権利が消滅いたします。分配金のお受け取りは、
本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社の営業時間内となり、同社の休業日にはお受け取り手続きができませんので、お早めにお手続きいただきますようお願いいたします。

また、2021年 11月期（第 11期）以降の分配金につきましても同様に除斥期間を経過することにより、お受け取りの権利が消滅いたしますのでご注意ください。