活 躍するマンション 管 理 士
管理組合の多様なニーズに応えるパートナー

発行

公益財団法人 マンション管理センター

発刊にあたってマンション管理士は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）」に基づく国家資格です。マンション管理士試験に合格後、登録することにより「マンション管理士」の名称を使用して業務を行うことができます。
現在（令和６年４月末）マンション管理士として登録されている方は全国で28,703人おられます。マンションの管理はそのマンションの管理組合が中心となって進めることになりますが、マンション管理士は、管理組合をはじめとする管理関係者をサポートするため、区分所有者等だけでは対応が難しい、次のような業務を全国で担当しています。
① 管理規約の制定や改正、大規模修繕計画の作成や見直し、修繕積立金の改定、建物診断のサポートなど、個別の業務をスポット的にサポートすること。
② 管理組合の業務全般について、顧問となったり、役員のなり手不足等の場合に外部管理者や監事などに就任して、継続的にサポートすること。
③ 行政と連携して、相談会などで管理関係者からの具体的な相談に応じること。
④ 行政からの要請に基づいて、個別マンションの管理の実態把握を行うこと。
⑤ 管理計画認定手続の一環として、認定基準を満たしているか判断する事前確認を行うこと。
このように、マンション管理士は、管理組合等や行政の多様なニーズに応え、管理関係者をサポートする重要な役割を担っています。
マンション管理センターでは、毎月発行している機関誌『マンション管理センター通信』において、全国の管理の現場で活躍していただいているマンション管理士の方々の手記をご寄稿いただき、掲載していますが、この冊子は、その中から最新の内容をとりまとめたものです。
この冊子により、マンション管理士が携わっている多様な業務の内容を知っていただき、それぞれのマンションが抱える課題解決のためのパートナーを探そうとしている管理組合や、またマンション管理士を目指そうとしている方々にとって、ご参考となれば幸いです。

令和６年６月
公益財団法人マンション管理センター

＊１

管理組合に寄りそって⑴

マンション管理士になって
山下

⑵

次

＊

三貴子（墨田区在住） ………………………………………………………………………

孝子（仙台市在住）………………………………………………………………………

啓次（広島市在住）………………………………………………………………………

２

管理不全マンションへの対応⑴

管理不全マンションの管理適正化～管理計画認定制度開始にあたり、管理組合への支援の事例として
川口

宜人（寝屋川市在住） ……………………………………………………………………… 10

明彦（越谷市在住）……………………………………………………………………… 12

３

技術面でサポートする⑴

大規模修繕工事の設計コンサルタント選定支援業務とその事例
荘司

純（横浜市在住）……………………………………………………………………… 14

高経年マンションの排水本管更新工事を外部理事として支援
高倉

⑶

8

マンション管理組合の「個別性」に応じた適切な支援策を考える
掛川

⑵

6

第三者管理者方式マンションでの管理者解任の支援から始まったマンション管理士としての取組 ～この１０年を振り返って～
田原

⑵

4

マンション管理士になって見えたもの
結城

⑶

目

勇司（札幌市在住）……………………………………………………………………… 16

駐車場改修と使用料改定への支援に取り組む
前田

映子（秦野市在住）……………………………………………………………………… 18

４⑴

自らの経験を活かす
第三者管理者方式マンションに於ける外部監査人業務寺田⑵

栄一（市原市在住）…………………………………………………………………… 20

無料相談会対応から管理組合支援の事例
後藤

安伸（盛岡市在住）……………………………………………………………………… 22

５

高齢化の中で外部専門家として組合の役員に⑴

第三者管理者管理方式を導入
加藤⑵

真澄（名古屋市在住） ……………………………………………………………………… 24

外部専門家理事長制度導入に向けて山田

清司（松戸市在住）……………………………………………………………………… 26

第回

195 マンション管理士になってマンション管理士

山下

三貴子（墨田区在住）

マンション管理士の資格が誕生してから約 20

思っていたが、利益優先で、仕様の知見も対応も信年経過しました。最初は難しいだけで仕事になら頼が置けない状況だったと聞いています。そのようない資格と言われてきましたが、管理計画認定制

な中、理事長代行を行う会社があるという新聞の記

度もスタートし、今後ますますこの資格の需要が事を元にコンタクトをいただいたのが始まりでした。

高まるのではないかと期待しています。最初は今どうしたら良いかアドバイスが欲しいと相談にいと違って何も分からなくて、自信もありませんでしらっしゃいました。

たが、今はいろいろな仕事を経験することで、少お試し採用で理事会へ初参加

しは成長したかなと自負しています。

まずは他の理事にも、マンション管理士とは管理

マンション管理士の仕事とは組合の立場に立ってアドバイスをしてくれることをマンション管理士の仕事とは、管理組合に対して周知したいと言われ、理事会に出席することになりの助言や指導、援助ですが、それが仕事になるかはました。マンション管理士って役に立つのか、どの経験と考え方を切り口に展開していくのではないか

ようなことをしてくれるのか、お金を払うのだからと思っています。資格取得後は、管理組合の会計の対価に見合ったことができるのか等、様々な意見を指導や、管理組合の保険の掛け方や損害発生時の持たれている様子が皆様の表情から伺えました。

考え方、大規模修繕のコンサルティング、組合運営のアドバイザー、管理規約の改定、管理会社の変更に携わってきました。これらをきっかけに最近では最初のアドバイスは会計書類と屋上の施工確認

外部役員に移行することが多くなりました。今回は、理事会に出席してみると、丁度、決算理事会

アドバイザーから外部理事に就任した、そのきっかでした。会計報告を確認すると大規模修繕工事

け（出逢い）と私の役割を紹介いたします。

の支払関係で財務諸表のミスを発見したのでアドバイスをしました。またその日、大規模修繕工事

A マンション管理組合との出逢いの施工会社の担当者が来館していたので一緒に

築 14 年、7 階建て約 100 戸の A マンションで、屋上に上がるとともに、施工状況を確認しました。

2 年前に理事に初めて就任された方が、理事会本来であれば施工中から状況の把握をしたかったの運営が大変だと悩まれていました。

のですが時期的に間に合いませんでした。しかしお悩みは、当時、専門業者による責任施工方式
で第 1 回目の大規模修繕工事を進める中、理事会

これは、今後のアフター点検のためには必要な確認でした。

や修繕委員会の意見が纏まらず紛糾してしまう。
管理会社から専門的知見によるアドバイスがあると

24

マンション管理センター通信 2022.7

―4―

その後

総会決議を経て

正式にアドバイザーへ期が変わり、役員も代わりました。A 管理組合では他にも問題を抱えていました。それは管理会社との信頼問題でした。私がアドバイザーになってから管理会社の担当フロントも代わりましたが、会計の理事会風景（中央は理事長 右隣が筆者）

ミスはなくなりませんでした。理事会の大半はこの問題で時間を費やしてしまい、本来大事な組合運

そこで、私は次期に理事として働いて欲しいと営も滞ってしまいました。理事会メンバーの中もぎく言われ、退任する理事長も総会で「管理の主体

しゃくしており、私も理事会の度に結構なストレス

は管理組合にあるのは分かるが、現役の自分のを感じていて、円形脱毛症にも悩まされました。

仕事があり、マンション管理に関して素人の組合員には限界がある。マンション管理士のような専マンションの状況はさらに深刻に、 まさかの逆流！

門家は必要」ということで、管理規約を改定してそのような折、緊急事態が発生しました。ある住

新しい管理会社は、管理組合主体で行動する

戸で発生したディスポーザーからの逆流です。当時

A 管理組合を理解し管理をしてくれています。A

理事会顧問職の前理事長から、電話で連絡をもら管理組合では清掃スタッフを直接雇用しています

いました。数日前にX 社が排水管清掃を行ったばかが、私はアドバイザー業務とは別に人事管理総務りだったので耳を疑いました。管理会社の緊急コー事務も行っています。何より、アドバイザーから外

ルセンターに電話をしても担当者にも上司にも連絡部理事になっての役割が非常に増えました。

外部理事を仰せつかりました。

がつかず、私に連絡がありました。原因を調査する

まとめために、先ずは別の排水管の洗浄業者を手配しまマンション管理士になってした。その洗浄業者の話では、当時の排水管清掃で私がマンション管理士になって 20 年近くになりは共用部分の横引管の清掃が十分ではないこと、ますが、切り口が沢山あり本当にいろいろな経験

洗浄間隔が適切ではないこと等が指摘されました。

をしました。マンション管理士の賠償責任保険に責任問題では管理会社は非を認めず、私はヘルメッ

は加入していますが、仕事にはいつも緊張感をもっトを被って各所詳細な雑排水管の状況の調査もして真摯に立ち向かっていると思っています。理事

ました。また、図面や工法を調べて理論を展開し、会や総会で厭わしい言葉を浴びせられることもあ

管理組合、管理会社の技術部、担当フロント、支店

りましたが、人に救われ、頼んで本当に良かった、

長とも何度も何度も議論をしました。最終的に管理助けられたと謝意を聞くと、マンション管理士になっ会社の下請け会社にも来てもらい、説明を聞きまして良かったと心から思っていて、これを糧にまた毎た。下請けの会社は管理会社から図面も渡されてい日の仕事と向き合い、仕事の納期と戦っています。

ない状況で、議論してきたような清掃方法は行われA 管理組合理事長から一言ていませんでした。その後、再度管理会社のフロン
トや支店長は交代しましたが、管理組合との信頼関マンション管理は、理事輪番制の当マンション係は既に絶無と言っても過言ではありませんでした。

では、仕事をしている理事に時間と知見がなく、管理会社に依存するしか方法はありません。そ管理会社から業務終了の通知を受けてれだと管理が適当になり種々の問題が発覚して～新しい期と新しい管理会社～

きています。解決には理事会が、管理に主体を次に A 管理組合から来た依頼は管理会社の変持ち、知見がなくては出来ません。そのために更でしたが、新管理会社の選定中に、上記管理

適切な管理指導ができるマンション管理士が必

会社から管理継続はできない旨通知がありました。

須と考えています。
マンション管理センター通信 2022.7

―5―

25

第
回

213

マンション管理士になって見えたもの

マンション管理士

結城孝子（仙台市在住）

はじめにと認識していました。しかし、その快適な生活の裏側

私は長年、不動 産賃貸業に携わってきました。

には、理事会をはじめとして管理組合の方々の多大マンション管理士を目指したきっかけは、知人からな労力がかかっていることを知りました。自分たちのの「これからはマンション管理士が有望らしいよ」

手でセミナー会場を設営したように、マンションの運という言葉です。私自身、マンションでの暮らしを営管理も自分たちで行うものなのだと強く感じましとても気に入っており、将来的にはマンション関連た。そしてマンション管理士とは、マンションの管理運の仕事に就きたいと考えていたので、個人的にも非営について適切な助言とサポートを提供する立場な

常に気になる資格でした。一方で、「食えない資格」のだと、あらためて認識しました。これまでの「お客といった声を耳にすることもあり、合格を目指して様気分」から、「知識と経験に基づいてアドバイス勉強した 3 年間はいろいろと悩む日々でした。しかを行う立場」へと意識が切り変わった出来事でした。

し無事に 2019 年度の試験に合格し、登録から 4

管理規約は 「マンションの憲法」

年目を迎えています。
実際に仕事としてマンション管理士を経験してみ

今度は、2022 年秋に A マンションへの相談員派

ると、この職種の重要性や将来性を深く理解する

遣（先輩 2 名）に同行できることになりました。理ことができました。
まだ経験の浅い身ではありますが、事長からの相談内容は、管理規約の改正に関する

マンション管理士になって見えてきたその景色の一もので、「分譲当初に作成された 10 数ページの管部を紹介いたします。

理規約を、標準管理規約に基づいて再作成し、独自に追加した条文などもあるため規約全体を整えたイベントのお手伝いから芽生えた意識い」というものでした。そこで私たちは、マンション

マンション管 理 士として 最 初 に 携 わったのは、や管理組合の実情をヒアリングしつつ、標準管理

2021 年 7 月、所属管理士会が主催するセミナーの規約に照らし合わせて規約の内容を見直しました。

お手伝いでした。マンション関係の仕事に就く方々

どの部分を改正するのか、また条文の追加によってと一緒に、来場者の検温と、机や椅子の設置といっどの箇所に影響が出るのか、何度も細かく読み合た会場設営を行いました。その際のご縁がきっかけわせを行いました。後日、総会において規約改正

で、相談会にも参加させてもらうことになりました。

が決議されたとお聞きしたときには、とても安心し初めての相談会では私は先輩の横で座って話を聞たのを覚えています。

くのみでしたが、マンション管理士の仕事の奥深さに身が引き締まる思いでした。

24

管理規約は、「マンションの憲法」と呼ばれます。
過去の規約のままでは、
実態にそぐわないものとなっ以前の私は、マンションについて「戸建てのようなている可能性が高いです。今回の件でも、マンショ

手入れが不要で、管理員さんが掃除をしてくれて、管ンの実情を踏まえた規約を完成させたことで、決ま理費などを支払ってさえおけば快適に暮らせる場所」

りごとがより明確になり、住民間のトラブルを未然マンション管理センター通信 2024.1―6―

に防ぐことにもつながりました。何よりも、理事会をはじめとする管理組合の方々が主体的に取り組んでくださったことで、マンション管理への意識や皆様の団結力がさらに強まったと感じました。

「防災力向上マンション認定制度」
への取組

現在、A マンションでは「仙台市の都杜

防災力向上マンション認定制度」

相談会のひとこま：左側より 1 人目が筆者に取り組んでいます。マンションの防災力向上にあ健全なマンション管理が、住まいの質を高める

たり、「防災性能」と「防災活動」の 2 項目で評価

私がこれまでに数々のマンションを訪問するなかが行われる制度です。A マンションは、元々管理組で感じたことは、「管理状態の良いマンションは、住合の皆様の関係性が良好のため活動自体はスムー

人同士の雰囲気も良いことが多い」ということです。

ズに進んでいるのですが、話し合いを行う中で問これらのマンションの中には、防災訓練や緑化活動

題点も見えてきました。特に目立ったのは、管理組を通じた、町内会との交流が盛んに行われている

合員の高齢化や役員の担い手不足といった、多く管理組合も多くありました。マンションをより良くしのマンションが直面している課題です。

ようという組合員の方々の思いから住人同士の交流が生まれ、交流の活性化によって管理運営が円滑

・災 害時の救助活動は動ける人が行うというのに進んでいく。そのような、良い循環や相乗効果

は、負担が偏ってしまうのではないか。

があるのだと思います。

・災 害時の対策体制を整えたいが、充分な人員おわりにを確保できない。それに、担当者が全員不在だった場合はどうすれば良いのか。

マンション管理士は、専門知識と経験を持っていま・災 害時に備えるためにも居住者名簿を最新情す。職歴や経歴もさまざまで、問題解決のアプローチ

報に更新したいが、個人情報を出すことについも異なります。しかし、マンションの管理運営をよりてためらう方がいる。

良くしたいというのは、管理士に共通する思いです。
マンションの管理運営は、管理組合の方々が主役

これらは、災害や防災について自分のこととしてとして行うものであり、自分たちの手で試行錯誤を向き合えば、当然出てくる不安や疑問です。関係することは大切なことです。しかし、そこに投入でき性の良い管理組合であっても、何かしらの困りごとる人手や時間、資金は限られています。
そして何より、やトラブルの種を抱えています。しかし、全ての問マンションの管理運営に終わりはありません。そこで題をマンション内だけで解決しようとせず、ときにご活用いただきたいのが、私たちマンション管理士では外部の助言やサポートを受けることも大切です。

す。管理組合の中だけで解決しようとするのではな

例えば、先述した居住者名簿の更新についてです。

く、その外にも相談窓口があることを知って、少しで「居住者名簿」だとやや硬い感じがし、
プライバシー

も気持ちを楽にしていただきたいと思っています。

の観点から記入をためらう方もいらっしゃいます。
「安マンション管理士を通じて、他のマンションの事

心カード」「たすけあいカード」「思いやりカード」と例や解決方法を知ることは、より良い管理運営はいう名前にすることで、回答率が高まるそうです

もちろん、それ以外の活動に充てる時間を増やす（ハートマークやクローバー、イラストを入れて和やことにもつながります。きっと管理組合の問題解決

かにする工夫もあるそうです。
）。私もこの話を聞いのお役に立ちますので、お気軽にご相談いただけ

たときには、そういうやり方があったのだと感動したらと思います。

ました。
マンション管理センター通信 2024.1

―7―

25

第

第三者管理者方式マンションでの管理者解任の支援
216 から始まったマンション管理士としての取組 〜この10年を振り返って〜
回マンション管理士

田原啓次（広島市在住）

はじめに三者管理者方式でスタートした広島市中心部の住2005 年 52 歳でマンション管理士に合格し、独戸専用マンションです（分譲時に管理会社を管理立して活動することを目標に取り組みました。まず、者と定めた管理規約を示され、その内容を十分理

地元の管理士会に入会し、続けて日本マンション学

解することなく承認して購入されたものです。
）。
通常の理事会方式で運営されているマンションで会の会員になりました。

も、総会への出席は大半が委任状や議決権行使書

分譲マンション管理運営講座の講師によるものが多いですが、ここでは管理組合運営へ

管理士会での活動は、広島市のマンション管理の関心は低い状態で、すでに 10 数年が経過して運営講座の講師として積極的に取り組みました。

いました。管理者が管理会社で、自社に管理業務

市のマンション管理運営講座の講師を 2012 年からを委託するという自己契約、双方代理の典型的な

毎年のように都合 6 回務めました。2014 年の講義契約と考えた、ある区分所有者が、当該地域を管が終了後、ご夫婦で参加した、管理会社が管理者轄する地方整備局に相談に行ったところ、自己契になっている A マンション（築 14 年、約 30 戸）の約であっても組合員の承認がされていれば民法に反方から、理事会を立ち上げたいので相談に乗ってしているとはいえない、とのことで落胆しておられほしいとのお話でした。そこは、正に、今話題になっました。

ている管理会社による第三者管理者方式マンション

しかし、印鑑も通帳も管理者である管理会社がでした（この方が周辺のマンションの方と情報交換保管している中で、管理組合の資産は誰がどのよされる中で、修繕積立金残高が同年代のマンション

うにして守るのでしょうか？ここでは、修繕工事もに比較して極端に少ないことに気づき、勉強を開

大半が管理者である管理会社の関連企業との契約始されたとのことでした。
）。

で実施されており、管理組合の経費の支出先の大半が管理会社とそのグループ企業になっていました。

初めての契約 （管理会社による第三者管理者方式マンションでの管理者解任への取組）
この相談をきっかけに管理者を解任し理事会方22

管理者解任手続のために、組合員の 5 分の 1 以
上および議決権の 5 分の 1 以上の同意による臨時総会を開催するべく、発起人が 1 軒 1 軒まわられ

式にすることを仕事として取り組みましたが、管理てお話をされるなど、組合員の皆さんに A マンショ者の解任が終了するまでは、管理会社に情報が漏ンでの、管理会社による第三者管理者方式の問題れないよう慎重に会合を重ねました。

点を理解していただくための「地道な活動」によっ

昨今、第三者管理者方式が話題になってきた背て賛同者を集めました（管理会社に協力を求める

景には組合員の高齢化による役員のなり手不足を訳にはいかず、情報が伝わると切り崩しが行われ要因とし、やむを得ず第三者に管理者を依頼するる可能性が高く、実際に、「理事会方式にすると皆ことが散見されるようになりました。しかし、この Aさんの負担が増えます、また、組合員同士の争い

マンションの事例は、分譲当初から管理組合運営のも増えて大変です」、などの文書が配付されること煩わしさがないことを売りにした管理会社による第もありました。
）。

マンション管理センター通信 2024.4―8―

2014 年 1 月から 12 月の臨時総会開催までの 12か月間に、複数名の有志の方々と 24 回の会合を行いました。その結果、5 分の 1 を大きく上回る、組合員の 90％強の同意を得ることにより、組合員主
導での臨時総会開催、理事会方式への変更、管理者解任、役員の選出、理事会設立と、そこからは一連のスムーズな流れで理事会方式の管理組合運営がスタートとなりました。
なお、管理者を解任された管理会社についてですが、一旦、管理 委託契 約を締 結し、その翌年

マンション管理運営講座の講師を務める筆者

2015 年に、さっそく理事会で検討し、複数社を比較した結果、別の管理会社へと変更になりました。

年に渡り関わらせていただくことになりました。住

結果、管理委託費も、大幅に下がるという良い結宅金融支援機構からの借入れのお手伝いもしまし果に繋がりました。

た。この診断業務をきっかけに、超高層複合用途

皆さんの同意を得るという、正に管理組合にとっマンションでも顧問契約を締結しています。

て最も大切なコミュニケーションが今回の結果を導コーディネーターとしての修繕工事実施やその他の支援業務

いたことになります。A マンションのケースでは、戸数が少なかったことも同意を得る際のプラス材料となりました。

私は建築の専門家ではありませんが、大規模修

その他にも第三者管理をやめたいとの相談は多繕工事の支援業務にも取り組んでいます。管理組

数ありますが、組合員の多くが自分たちで管理しな合と設計コンサルタント、施工会社とのコーディネー

ければ大変なことになると気がつかないことも多く、ターとして管理組合の側に立ち支援することで、そ管理者解任の臨時総会に進めないのが現実です。

れぞれの専門能力を最大限発揮してもらうことが可能となると思います。

管理規約改正の支援業務

その他、マンション管理センターの「長期修繕計

私は、管理規約改正はマンション管理士業務の画作成・修繕積立金算出サービス」を利用して、メインの仕事と位置付けています。管理計画認定

長期修繕計画の内容および修繕積立金の水準につ制度が開始され、また今後、標準管理規約改正やいての検討を行い、結果として修繕積立金の値上区分所有法改正などが控えていることから相談のげを行いました。他の管理組合でも、現在の長期依頼は増加しています。現在、3 つの管理組合の修繕計画が適切かについて検証をする際にこのサー規約改正を進めています。おおよそ 1 年から 1 年

ビスを活用しました。長期修繕計画のないマンショ

半かけて検討から総会承認までの支援を行います。

ンでは、手始めに利用されることをお勧めします。

専門知識が必要なため、管理組合だけで進めるこ

おわりにとは難しく、また、広島で管理計画認定制度が開始されたこともあり、管理規約改正の相談はひっき

マンション管理士の仕事は幅広いということをごりなしという状態です。

理解いただけたかと思います。マンション管理組合の適正化に資する事業であればなんでも仕事にな

マンション管理適正化診断サービス業務ります。歴史の浅いマンション管理士は、相談内容
からどうすれば管理組合の役に立つことが可能かを

このサービスは、日本マンション管理士会連合会

考え、断らないことが大切ではないでしょうか。

が派遣する診断マンション管理士が管理組合の管
理状況全般を診断し「診断レポート」を提出するも組合員の皆さんの多くは、ご自分のマンションののですが、2015（ 平 成 27）年には広島県で第 1

課題について、どこに、誰に、相談したらいいのか号の自主管理の B マンションの診断業務を行いまし分からないというのが本音だと思います。マンショた。この業務を通じて区分経理、管理規約改正、

ン管理士に気軽にお声をかけていただければ、必

屋上防水工事の支援、大規模修繕工事の支援と数ず役に立つと思います。
マンション管理センター通信 2024.4

―9―

23

第

管理不全マンションの管理適正化

回201 〜管理計画認定制度開始にあたり、管理組合への支援の事例として〜

マンション管理士

川口

宜人（寝屋川市在住）

はじめにさっそく相談者と面談を行い補助事業を紹介し、私は、建設会社に就職し、マンション建設の施工・採択されれば当職が、管理組合の運営の適正化に

設備設計・積算・営業と一通りの実務を経験をし必要な条件を揃えることを提案しました。そして、相ました。その後、系列の管理会社にてフロントマン

談者（後の初代理事長）に、多くの住民に対して、として実務経験を重ねました。そんな中、2000 年

この補助事業の活用について合意を取ってほしい旨にマンション管理適正化法が公布されて、マンショを伝え、まずは組合員および居住者名簿（連絡先一ン管理士制度が始まり、マンション管理士の資格を覧表）の作成を依頼しました。

取得しました。その後数社の管理会社を経て得た知識、経験を、管理組合の立場に立って活かすことに決め、2013 年にマンション管理士として独立開業をしました（現在 58 歳）。次にマンション管理士として支援した事例を紹介します。

支援のきっかけ （2021年3月〜）※マンションの管理適正化・再生推進にあたっての課題の解決に向けた管理組合等の活動を後押しする取組みを支援することにより、成功事例・ノウハウの蓄積等を通じ、全国のマンションにおける共通の課題の解決および今後増大することが予想されている老朽化したマンションの課題解決の環境整備を図ることを目指す事業。

第1回住民説明会 （2021年6月）

マンション管理適正化法が 2020 年に改正され、

ちょうど１階店舗が空室となっていたため、事前

私は今後、管理不全マンションの適正化がクローズアッに店舗の区分所有者を訪問し、補助事業の提案をプされると考えました。また、全国組織の日本マンショしたところ、賛同を得られ、１階空き店舗を説明会

ン管理士会連合会から毎年 3 月頃に、国土交通省

会場として提供していただけることになりました。

（以の「マンション管理適正化・再生推進事業 」

また、相談者とその趣旨に共感した区分所有者

下「補助事業」といいます。
）の公募があります。

有志の熱心な働きかけで、参加者 11 名が集まりま

そこで、管理の適正化への取組を取り上げて貰えした。説明会では、滋賀県野洲市マンションの行政

るのではないかと考え、管理が立ち行かなくて適正

代執行解体の事例、マンション管理適正化法の概化が必要なマンションはないか、仲間のマンション

要（管理計画認定基準など）、当マンションの具体

管理士にも声掛けをしていました。

的な課題、解決へのスケジュール表を説明しました。

※

そんな中、仲間のマンション管理士から、実質的に管理組合が無い、管理規約も無い、管理もされ協議の結果、補助事業を活用することが住民に了解されました。

ておらず、共用部分に所有者不明の多くの残置物が放置されていても処理ができず困っているマンショ

補助事業に採択された後に、第 2 回住民説明会

ンの相談者がいると知りました。
豊中市の住宅街にある R C 造 4 階建、16 戸、約を開催し、区分所有者等名簿の作成、管理組合設
立集会などの説明を行いました。なお、管理組合

築 50 年のマンションです。

24

第2回住民説明会 （2021年7月）

マンション管理センター通信 2023.1― 10 ―

設立集会の議題は、①管理組合役員の選任（理事会設置）②事業計画（スケジュール表に沿って管理
規約、長期修繕計画の作成など）等の承認です。

管理組合設立集会 （2021年8月）
名簿の整備が終わり、相談者を中心に区分所有
者 4 名により、区分所有法第 34 条第 5 項に基づく
集会（1/5 総会）を招集しました。なお、海外居住の区分所有者へは、当職がメールにてやりとりしました。議案は全て、全組合員の賛成（委任状・消防防災訓練の様子。右奥が筆者

議決権行使書含む）で承認されました。集会後、第 1 回理 事会（理 事 4 名監事 1 名）が開催され、けられないことが、住民間の意見交換を経て合意形

互選で相談者が理事長に選任され、築後 49 年に成が進みました。

して正式な管理組合運営がスタートしました。

令和3年度管理組合集会 （2022年2月）
事業年度は 1 月〜 12 月末で、2 月に令和 3 年度

理事会の定期的開催（2021年8月〜12月）の集会を開催し、①令和 3 年事業業報告、決算報

ここからは、管理規約（名簿の毎年更新を含む）、

告、監事による監査報告②管理規約案③各細則案

各細則（使用細則、滞納督促細則、工事の適正発④長期修繕計画案⑤令和 4 年度の事業計画案・予注・修繕履歴管理の細則）案、長期修繕計画案（認算案⑥令和 4 年度役員の承認がされました。

定の基準を網羅している（公財）マンション管理セ

結果、管理計画認定基準（国交省基準）の要件

ンターの作成サービスを活用しました。
）を作成、修は整いました。

繕積立金設定額の検討、会計書類の作成、管理費・修繕積立金の分別管理など、毎月 2 回程度の理事

おわりに会にて素案を作成しました。

①理事会運営を定着させる必要性

ここで苦労したことが 3 つあります。1 つ目は、

令和 3 年度集会の議案承認により、管理組合に理事の皆さんにそもそもの管理組合の基礎知識に最低限必要な書類等は揃いましたが、過去 50 年欠けていること、そのため、語句の定義の説明を行

近く、管理組合がなかった事実は重く、今回の事いました（一番驚いたのは、水道料金について未

業終了で専門家の手が離れたあと、役員だけで毎収金の概念がありませんでした。
）。

月 1 回理事会を開催し、規約・細則に則って運営

2 つ目は、これまでの管理者不在に起因する共用すること、エクセル表で作成した会計書類に入力部分の放置に対処する必要があること。なお、廊下、すること、建物の経年劣化へ対処することが出来

階段の残置物は撤去を行い、自転車置場を定めてない、とのご意見をいただきました。確かに 1 年程

自転車の整理整頓などを行いました。管理組合の掲度の支援で全て運営できる筈も無く、元の状態に示板なども整備し、建物の美観は向上しました。

戻ってしまうのではないかと懸念しています。運営

3 つ目は、図面・書類等が無いこと。保管場所が定着するまで、複数年の支援が必要ではないかを決め、毎回の理事会議事録、管理規約原本、工と感じました。

事書類などの保管を徹底していただきました。

②関係団体の連携の重要性
今回の事例で相談者（理事長）は、実は 4 年前

第3回住民説明会 （2022年1月）

から行政に相談していました。その度、管理規約

管理規約・各細則案、長期修繕計画案が理事会の作成を助言されていたものの、実際どうすれば良で承認され、令和４年 1 月に第 3 回住民説明会をいか判らず、放置していたとのことです。この事実開催しました。そこで、管理費と修繕積立金を分別を踏まえ、行政と各管理組合支援団体との間の情して管理が必要になること、長期修繕計画の必要

報共有、その情報に応じた具体的な対策スキーム

性と資金計画を説明し、修繕積立金の値上げは避の構築の重要性を感じました。
マンション管理センター通信 2023.1― 11 ―

25

第
回

169

マンション管理組合の「個別性」に応じた
適切な支援策を考える

マンション管理士

掛川明彦（越谷市在住）

はじめに

これ以前の受託業務の多くは、諸問題を抱えた“光陰矢の如し”と言いますが、マンション管理

築 10 数年以上の管理組合を、解決に向け顧問と士の登録をしてから今年で 10 年になりました。現在、して理事会を支援することでした。この業務に取り越谷市を中心にマンション管理組合の顧問を務めな組むに当たり、新築後 1 年の A 組合に対して、何がら、埼玉県分譲マンションアドバイザーなどの公を支援し何を成果とするべきか、マンション管理士

的業務も務めております。

の業務のあり方を深く考える契機となりました。

マンション管理士としてこれまで支援してきた管理組合は、住戸 20 戸〜 500 戸、築年数 1 年〜 42

新築マンション特有の課題

年、小規模〜大規模単棟型から中規模複合用途型、顧問として第 2 期目の理事会に参画し、敷地、団地型まであり、それぞれに特有の「個別性」が建物、設備の状況、管理規約、細則の設定、理事あります。その経験から、管理組合が抱えている問会運営の状況、管理委託契約の内容、管理会社の題、解決すべき課題の優先順位など、支援方法は受託業務の実施状況など、管理組合運営の現状把この「個別性」により全て異なると感じています。

握に努めました。A 組合の会計収支も含め管理運

課題の全てを満たす“正解”を見いだすことは困営全般を把握していく中で、新築マンションに特有難なため、管理組合にとっての“最善”を目標におと思われる課題が見えてきたため、その解決に取りいて、理事会運営を中心に支援してきました。

組むことにしました。

今回、この中から“新築・大規模単棟型”管理組合での支援業務を振り返り、その成果について修繕積立金の値上げが 「9回」
新築 2 年目のため建物、設備の維持保全に関わ紹介したいと思います。

る直近の問題はありませんでした。次いで分譲時

A マンション管理組合の支援の事例に設定された期間 30 年の長期修繕計画の内容を顧問業務受託の経緯

20確認したところ、修繕積立金の値上げを 9 回重ね

A マンションは、越谷市所在、築 6 年、R C 造 8

るいわゆる「段階増額積立方式」が採用されていて、

階 建 て、単 棟 型、住 戸 381 戸 で、役 員は 10 名、計画期間末には当初額の「450％」になる設定でし

輪番制 2 年の任期、半数交代での運営です。

た。これは、分譲会社が管理費等の負担額を低く2015 年 A マンション管理組 合（以下「A 組 合」

見せる販売戦略と考えられます。平均的な購入者といいます。
）の初代の B 理事長から、築 1 年の大を 30 歳代中盤と推定し人生設計を考えると、修繕型マンション管理組合を適切に安定して運営してい積立金が 3 年おきに 9 回も値上げされ、収入増がくために、マンション管理士に顧問業務を依頼した

想定できない時期に負担額が最高となるため、実

いとの相談がありました。そこで理事会に出席して現が困難ではないかと思いました。

マンション管理士業務の説明会を行い、総会の承理事会で現行の長期修繕計画が上記の問題を認を得て顧問業務を開始し、現在も顧問を継続中含んでいて、この解決には計画期間中は一定額をです。

支払う「均等積立方式」への早期移行が必要であマンション管理センター通信 2020.4― 12 ―

ると解説し、さらにそれには越えなければならない“壁”がいくつかあることを説明しました。
「均等積立方式」 への取組
理事会で議論した結果、「均等積立方式」の方が組合員の家計も安定し、長期修繕計画も確実に実行できると判断されました。そこから、積立方式の変更実現に向け“壁”を乗り越えるための検討

写真を始めました。この壁とは、「均等積立方式」に移

理事会出席中の筆者（左端）

行すると修繕積立金額が、現状の約 3 倍弱となる会の“決断”が必要になります。歴代理事長の将ことです。そこで、修繕積立金の値上げ幅を抑え

来の資産価値維持に向けた改善への強い信念と指るため次の 3 つの対策を掲げました。

導力により、説明会、総会等で組合員を説得し、①計 画期間中の修繕工事項目の内の一部を見直し

大きな“壁”を乗り越えることができました。

て、削除または修繕周期を延長し推定工事費累

新築マンションでも課題の気付きが大切

計額を縮減する。
②駐車場使用料等の必要経費を除いた使用料収入

新築マンションでは初めて住宅を購入する若い世を修繕積立金に計上変更し、管理費会計に必要代も多く、マンションの情報や知識は豊富ですが、経費を繰り入れる。

入居後の「マンション管理」の知識や経験が少ない③②のため管理費会計の支出が収入を上回る“赤ため、管理会社主導の管理運営が多いと思います。

字会計”に陥ることから、管理費会計の支出項

しかしながら、今回の「管理費等のリバランス」は目を精査縮減し、不足分を管理費値上げで補う。

誰からの提案もないため、組合員自らがこうした問題があることを認識することが必要です。

「管理費等のリバランス」 の実施

A 組合の事例は、管理組合運営の根幹に関わる

3 つの対策には管理費と修繕積立金の「値上げ」

収支構造の改善です。新築当初から熱心に課題改という痛みも伴いますが、この取組全体を「管理善に取り組んだことで、管理優良マンションとの評

費等のリバランス」と命名し、以下の 3 つのプロセ価を得て、居住者の方も長く安心して暮らしていスで実行に移しました。

けると思います。一方、管理組合の運営に無関心

第 1 に、第 1 回目の修繕積立金の段階増額値上であれば、経年とともに財務状況も逼迫し最悪のげを、第 3 回通 常 総 会 で 実 行しました。第 2 に、場合は管理不全マンションに至る可能性も生じると第 4 期の臨時総会で管理規約を改正し、必要経費

考えられます。

を除いた使用料を修繕積立金会計に計上すること

管理組合の方々が「ONE TEAM」となって、こにより積立額を増加させました。一方この措置での事例のような課題に早く気付き、“強い意志”を

管理費会計が赤字になるため管理費を値上げし、持って改善に取り組むことが大切です。

その値上げ相当額を修繕積立金から減額して、月おわりに額支払総額を変えることなく管理費等のリバランス
を実行しました。第 3 に、第 4 回通常総会での長令和の時代を迎え、高経年マンションも急増して期修繕計画の見直しです。使用料収入の増額計上、

いくなか、マンション管理適正化法において適正な一部の工事項目の削除と修繕周期の延長などによ管理計画を有するマンションを認定する「管理計画

り、修繕積立金の値上げ幅を当初設定額の約 2 倍認定制度」等の制度改正が見込まれ、マンション弱に抑えたうえで、段階増額積立方式から均等積管理も診断・評価等によって価値が見直されていく

立方式に変更しました。これらの問題提起から約 2

変革期に入ったと思います。この変革に対応するた

年かかりましたが、無事実現することができました。

め、マンション管理士は今後どうあるべきかを日々

新築間もない管理組合で値上げを伴う合意形成

考えながら自己研鑽に努め、マンション管理に関わは、組合員のマンション管理への認識も深まっている各方面の方々とともに、管理組合の皆様に貢献ないだけに理解を得るのが難しく、実行には理事していきたいと思います。

マンション管理センター通信 2020.4― 13 ―

21

大規模修繕工事の設計コンサルタント
選定支援業務とその事例
マンション管理士

荘司

純

大規模修繕工事の担当になった理事にとって、どこ「段取り八分」といいますが、準備段階で綿密な計から手を付ければ良いのか、工事業者などから提案さ画を立てれば、自ずと良い結果が得られます。

れた内容や金額が妥当なものなのかなど判断に困る

特に建物診断から、仕様設計、工事監理の一連ことも多く、重荷に感じることが多いと思われます。この流れに沿った業務は重要です。設計事務所が関うしたことから、管理会社や工事会社に任せきりにし与する形態は設計監理方式といわれますが、設計てしまうケースは多いようです。管理組合の修繕積立といっても新築とは全く異なった準備と作業になり金が潤沢か、長期修繕計画に則したメンテナンスが行ます。それは居住しながらの工事となるため、独特われているかなどの個別事情があることや、建物の劣の配慮が必要であり、このことは設計にも当然反映

化状況は一律ではないために、管理組合が期待する

してくるからです。工事監理は、その設計通りに工費用対効果を得るにはさまざまなノウハウと綿密な計事が行われているかを確認する作業で、これにつ画が必要です。

いてもコツがいります。パートナーの候補としては、改修専門の設計事務所や管理会社の技術部門、建1

築士の資格を持つマンション管理士や都や県などの大規模修繕工事における大事な5つのポイント

公的機関の派遣制度（マンションアドバイザー）な
どがあげられます。また、準備段階のアドバイス、パー

基本的な注意点についての大事なことを、5 つあ
げておきます。

やマンション管理士会や、また建築業界団体から情

1）検 討のための期間を十分とることと早めの資報を収集するという方法もあります。

金計画

パートナーの選定には注意が必要です。管理組合

2）専門委員会の立ち上げと意思疎通が図れて適切なサポートと提案をしても3）経 験豊かで管理組合の立場に立ってサポート

らうことができれば、技術的な部分はお任せでき、をしてくれるパートナー の有効活用

修繕委員会の運営も円滑にできて、最適な結果が※4）合意形成の重要性の認識と配慮

期待できます。しかし、近頃問題となっていることで

5）管理会社との連携すが、不適切コンサルのように利益相反問題が起き以上はどれも大変重要なことですが、今回は 3）のるリスクもあります。それを回避するには、中立な立パートナーの選定について考えてみたいと思います。

場に立ち、不正などに関与しない、セカンドオピニオ※パートナーとは、管理組合、理事会、修繕委員会以外の外部の第三者などが、管理組合等の求めに応じて、管理組合の運営や大規模修繕工事や諸問題の解決に関する助言、指導、援助等のサポートを行ってくれる専門的知識を有する人や企業のことです。

ンの役割を建築士団体やマンション管理士会に依頼

2して、設計事務所と工事会社の選定のサポートをしてもらうのも 1 つの方法です。費用がかかる場合もありますが、費用対効果は高いといえます。

3

パートナー選びの注意点

大規模修繕工事を成功させる秘訣は、適切なサポートをしてくれるパートナーの協力を得ることです。

16

トナー選定や工事会社選定などは、建築士の団体

マンション管理センター通信 2019.6― 14 ―

実際の設計コンサルタント選定の事例

1）具体的事例の紹介
小職が関与した案件で、川崎市宮前区の R C 造

7 階建て、築 12 年、40 世帯の A 管理組合での事④設 計コンサルタントの過去の事例で成功例、失例をご紹介します。2016 年に大規模修繕工事を

敗例を、
マンション名を伏せてあげてもらいました。

実施しましたが、2014 年に関わった当初は、修繕

当初は成功事例のマンションを訪問し、ヒアリン

委員会はありませんでした。きっかけは、小職が担グを検討しましたが実行できませんでした。

当した相談会に A 組合の理事長が見えて、初めて
3）工事全体を振り返って（設計事務所の大規模修繕工事に取り組む際の注意点を知りたい

評価含む）ということから始まりました。

●良かった点建物診断は完了しており、管理会社から大規模修繕の実施計画の提案がありましたが、それが妥当か①B
 設計事務所は A 組合の現況をよく理解し、過どうか分からないとのことでした。そこで理事長に上去に手がけた案件の例をあげながら丁寧な説明

記 5 つのポイントの概要をお伝えしたところ、後に理を行うなど、適切な対応でした。

事長から小職に依頼があり、大規模修繕工事を進め また、小職の判断ですが、現場の確認や報告るための準備段階のサポート業務を受託しました。そ書などは必要な報告事項が網羅されており、十こで、次の手順でサポート業務に着手しました。

分配慮がいき届いていたと感じました。さらに、①修繕委員会の立ち上げ

理事会や修繕委員会の満足感が高いことがあげ組合員に参画依頼の通知を出す一方、1 本釣りられます。

の形で理事から声をかけてもらい委員を募りました。
結果 2 名の方が委員に就任しました。

②工 事全体の費用が、当初の予算よりかなり低く抑えることができました。

②設計監理の形態決定と設計事務所の募集●残念だった点

公平を期するために、
応募条件を設定し、理事会、管理会社から候補を募り、5 社集まったところで資①準 備期間が予定より 4 ヶ月長くかかってしまいました。

料を取り寄せました。なお、媒体による公募は行②A
 組合全体の参画意識を高めることができませ

わず、理事会主体にインターネットにより情報収集んでした（アンケートの回答数が少ない。
）。

して候補社を設定しました。

③管 理会社からは、情報の提供や会合の段取り、③ヒアリングによる最終決定

関係者への連絡など工事に対する積極的な協力

理事会において検討を重ね、多数決により 2 社にがあまり得られませんでした。

絞り込み、理事会と修繕委員会の計 7 名によるヒアリングを 1 社 40 分間で行いました。この時、事前に定めた基準による採点結果の集計表を元に評価したところ、全員一致で B 設計事務所に決定しました。

4

マンション管理士の有効活用のお勧め

過去にはこのようにコンサルタントによるサポート2）設計コンサルタント選定の際に注意したこと

形態をとることは、
レアケースでしたが、最近はサポー①依 頼業務は仕様設計と工事監理としました。まトするマンション管理士会、管理組合の団体、修繕

た、利益相反が起こらないように施工会社選定

工事の社団法人等の受入れ態勢は充実してきていは理事会、修繕委員会と小職が行うこととし、ることもあり、関与も一般的になってきました。今回

依頼業務から切り離しました。

の事例でもご説明しましたが、大規模修繕工事の実②選定条件は経験（実績）、所在地（エリア）等を施において、マンション管理士が、準備段階で、役割設定しました。また、概算の委託金額も取得しを担うパートナーとして関与することにより、各管理ました。

組合の状況と要望にあった情報と適切なリードが得③評 価を 100 点満点とし、評価項目には、担当者

ることができ、大規模修繕工事に際して工事資金もの経験年数（3 年以内、5 年以内、5 年以上）と有効に活用でき、より良い成果が得られると考えま

意欲（3 段階）、コミュニケーション能力（3 段階）

す。まずは各都道府県の相談会や、ネット等で情報などを設定しました。

とパートナーを探してみてはいかがでしょうか。

マンション管理センター通信 2019.6― 15 ―

17

第
回

164

高経年マンションの排水本管更新工事
を外部理事として支援

マンション管理士

高倉勇司（札幌市在住）

はじめに

これまで概ね 2 年毎に行っていた専有部分、共私は、賃貸用不動産の企画、建築、管理等の業用部分の排水管洗浄が、高圧洗浄業者から、管内務に携わっていますが、10 年程前に分譲マンションのピンホール等から高圧洗浄による漏水リスクが高の賃貸業務に係わった際、A 管理組合（以下「Aいとして施工を拒否されました。これが契機となって、組合」といいます。
）と知り合いました。A 組合は、以前から修繕項目に挙がりながらも長い間棚上げさ建物の高経年化と同時に居住者の高齢化に直面しれていた排水本管の更新工事に着手することとなていて管理運営に苦慮していたことから、“これかりました。なお理事会での工法検討では、配管自らは分譲マンションに管理運営のお手伝いができる

体の経過年数から更正工事には不安があるとして、

コーディネーターの存在が必要”と強く感じました。

更新工事の採用を決定しました

これを契機にマンション管理士の資格を取得・登録

水道施設のメンテナンスでは、ポンプや水槽、給し、マンション管理士として活動を開始しました。

水管等の 1 次側 ※ 3 の保全に目が向きがちですが、今回は、なり手が不足することからA 組合の要

台所・浴室・洗面・洗濯・トイレ等の排水を担う 2

請に応じて外部理事に就任し、取り組んだ排水本

次側※ 3 の役割も大変重要であり、排水不良と漏水管更新工事の事例についてお話しします。

リスクは住環境の不安となり大きな問題です。

排水本管更新工事の発意
この事例は、築後 40 数年たって初めて取り組ん
だ排水本管の更新を行ったものです。Aマンションは、
札 幌 市 所 在、R C 造、10 階 建、 築 約 40 年、 約

※ 1：防 水性、耐候性に優れたブチルゴム系粘着剤を使用した粘着テープ※ 2：管などを締め付ける金具※ 3：設備機器で入側を1 次側、出側を2 次側と呼びます。

工事の概要と設計監理方式の採用
A 組合内の約半数が賃貸住戸でしたので、外部

120 戸で、居住者は 200 名程です。
A マンションは排水本管・枝管共に鉄管が使用さ居住組合員や賃貸入居者への連絡や入室工事の説れていて、十数年前から接合部分のエルボーや配管

明を、専門家が時間をかけ丁寧に行うことが必要

底部の腐食によるピンホールなどで漏水が発生すると考えました。このためには建物調査、改修設計、ようになっていました。共用部分のパイプシャフト（以

工事費積算、現場監理等を設計事務所が行う設計

下「P S」といいます。
）等で漏水が発見されれば、監理方式が、理事の負担軽減になることから採用

ブチルテープ※ 1 巻きやクランプ※ 2 圧着等の応急的対されました。

応をしていましたが、次第に専有部分の排水管から

平成 28 年の理事会で設計事務所の選定を行い、も漏水が頻発するようになりました。専有部分の漏2 年前実施した外壁大規模修繕で建物や居住者の水は各区分所有者が修繕を行いますが、排水本管

状況把握をしていて、要望等に真摯な対応だった

内部は錆や汚れで管径の減少や閉塞が生じ、多発こと等が決め手となりB設計事務所（以下「B設計」

する漏水等への対応に苦慮していました。

といいます。
）を内定し、総会承認を受けて建物調

22 マンション管理センター通信 2019.11― 16 ―

査へ進めました。

2 戸ごとに設置された立て管が 9 本と、立て管本

その後、調査を実施して費用の積算を行うと、数が多かったことも工期長期化の要因でした。

超概算（過去の経験則や近似の事例等を基に算工事の進捗状況の周知は丁寧に出）の段階で修繕積立金の不足が想定されました
ので、施工業者による見積合せを行いましたが、外部要因に工期が影響を受ける外壁や防水の修繕工事では、掲示板を設置して逐次進捗状況を広

積立金が不足であることが判明しました。
そこで、すまい・る債の積立てがあることから不報したり、必要に応じ回覧板や訪問で状況を知ら足する工事資金を住宅金融支援機構から借入する

せていきますが、館内作業の配管工事であっても、こととし、最低限の修繕積立金を留保しながら借工事の長期化に伴い日常生活に支障が生じる等の入金を 5 年で返済する借入計画と、“排水本管の影響を考慮して、同じように進捗状況の周知を徹全面更新に係る施工計画”、施工業者選考を議案底して行いました。この作業を怠ると居住者のストとする、平成 29 年 3 月の臨時総会で承認を受けて、レス増幅の助長や、理事会への不満にもつながり

工事請負契約を締結しました。

やすくなります。
最終的に、発案から完工までの期間は 14 ヶ月に集合管継手を採用

わたる事業となりましたが、完工して引渡しを受け本工事の範囲を、P S 内にある継手から専有部た後でも、手直し工事等が発生する可能性があり分に接続する枝管が仕切り壁を貫通する部分の処ます。

理までとし、施工では専有部分への立入りが必要

今回も設計事務所、施工業者、理事会の 3 者にとなりました。B 設計、現場主任者が連携して丁よる竣工検査を実施しましたが、1 週間後に地下部

寧な対応を行ったことで、最終的に入室拒否される

分の継手 1 ヶ所から漏水が発見されました。このこことなく無事に全室施工することができました。ことからも、竣工後 1 ヶ月程度はチェック期間と考え、のことも、設計監理方式を採用したメリットになっ

各所を注視していくことが必要です。

たと思います。

以上が、排水本管の改修に係わった事例ですが、今回は立て管に複数の横引き管が接続されてい専門性のある改修を行う際には、特に、設計監理ましたので、予算を睨みながら集合管継手を採用方式の採用やマンション管理士の活用のようにコーする選択肢を B 設計と協議しました。私の経験か

ディネーターの活用は有効ですので、大規模修繕工ら判断すると、集合管継手は横引き管から入ってき事を実施の際はご一考いただきたいと思います。

た排水が内部フィンにより渦巻き状に流れ、他の配おわりに管への逆流入防止、立て管内の流速を抑制するため下階居室内のトラップ封水切れの抑止効果、まマンションの居住者は、今や総人口の 1 割を超えた管への流入音の削減も望めます。これを踏まえるといわれるまでになり、住まい方として着実に定た検討の結果、この方式が採用されました。加え着しています。一方、増加するストックの中には、て P S 内の貫通部分の延焼防止として、耐火継手

築 30 年超の高経年マンションも今後急速に増加しと耐火 VP パイプで施工することも、理事会で決定てくることも見込まれています。
昨今、高経年マンションの適切な管理の確保にしました。

ついての対応は、端緒に着いたばかりで試行錯誤

施工中の居住者への影響は、排水使用の停止に伴う生活上への影響のほか、P S 内の空間が狭く、の状態の状況にあると感じます。

先行して仮配管の設置ができなく旧管を抜管して管理を管理会社に委託している場合でも、管理同ルートで施工せざるを得ないので、斫工事→抜管

運営の主体が管理組合であるということを改めて見→管新設→穴埋め（防火区画のモルタル復旧）のつめ直し、抱える問題や深刻度合いに応じて上手工程となるため、作業期間が長くなり粉塵や作業に専門家を活用することも、大事な取組と考えます。

音も発生し、居住者にはストレスのかかるものとなりました。さらに 1 フロアに住戸が最大 18 戸あり、マンション管理センター通信 2019.11― 17 ―

23

第
回

167

駐車場改修と使用料改定への支援に取り組むマンション管理士

前田映子（秦野市在住）

はじめにあり、長さ 150m ほどの車路を挟んで左右両側に早いものでマンション管理士になってから 16 年に地下ピット 2 段式（既設は油圧式）が 122 台と平なります。神奈川県秦野市でマンションに住んでい置き 16 台となっていました。今回行ったのは A 棟

ます。相模原市、厚木市、秦野市など県央各市で駐車場の改修工事で、機械式の 16 台分を平置きのマンション管理相談を中心に活動を広め、所属管8 台に改修しました。

理士会主催の無料相談会やセミナーを通して多くの改修工事実施に向けた支援

管理組合の方と交流を重ねてまいりました。
初めての顧問契約を結んでから 10 年ほどになり

X 管理組合では、長期修繕計画での更新時期をますが、2 名体制としての受託がほとんどです。こかなり過ぎていましたが、今回の駐車場改修工事の方式であれば管理組合にとっても幅広い情報のを設計・監理方式で行うことにして、修繕委員会

提供や的確な判断がより可能となる等、いろいろなを中心にマンション管理士も参加してコンサルタン

意味でメリットになります。

トの選定業務から支援を行いました。

2019 年〜 2020 年は、受託している顧問業務のまず、設計コンサルタント会社を公募しました。

内、3 件が大規模修繕工事支援と 1 件が本稿で紹

応募は 3 社でしたが、業務に対する誠実な姿勢や介する案件で、修繕関係が重なっています。大規

実績を判断して結果的にはこの中から一番信頼の模 修 繕 工 事（1 回目・10 棟・850 戸、1 回目・高おける設計事務所にお願いすることができ、良いめ

層単棟型・200 戸、3 回目・駅前複合型・80 戸）は、

ぐりあわせとなりました。

状況がそれぞれのマンションで全部違います。当面

次の、施工会社の選定では、ピットの高さの制

は理事会と修繕委員会、双方への支援になります。

限等もあり対応できる会社（機械の製造と設置）が限られました。結果として、B 棟で実績のあるメー

駐車場改修の支援業務

カー会社に発注することになりました。

業務の受託
平成 22 年に顧問契約を結んだ X マンションは、駐車場改修に付帯する支援業務

神奈川県大和市、小田急電鉄の最寄り駅から徒歩

今回の駐車場改修に伴い、機械式駐車設備の更3 分に所在し、築 30 年超の 6 階建てが 2 棟（A 棟、新、場内泡消火設備の更新、駐車場使用料金の改B 棟）で、住戸 350 戸です。2 人体制での契約を定を、次のように同時進行で進めました。

締結し、相方は一級建築士で主にハード系を、私
機械式駐車設備の更新

が理事会運営全般を担当しています。

22

B 棟の駐車場（50 台）は屋外にあり、機械式と既存の設備は油圧式でかつパレットを斜めにする

平置きが半々でしたが、3 年前に機械式駐車設備のことで上下 2 段のスペースを確保していましたが、半分を更新し、半分を撤去して平置きに改修しま更新する機種は通常の 2 段式となることから現状した。A 棟の駐車場（130 台）は屋内の半地下にのままでは下段の高さが不足することになり、コン

マンション管理センター通信 2020.2― 18 ―

クリートのピットの掘り下げは不可能と判断し、車内平置き）の範囲で 8 パターンを設定しました。

路を 20 ㎝嵩上げする工事が必要となりました。

改定予定使用料を示したアンケートを行ったところ、

また、工事中は車を別の場所へ移動することが利便性よりも使用料の多寡での希望区画が大半と必要ですが、幸いにも敷地内の提供公園（空地）

なりました。しかし、一部の大型車両の所有者には、が利用でき、40 台程を確保できました。これで余不便な敷地外の駐車場よりも、敷地内で規格制限

分な支出をせず移動をお願いできました。

の無い屋内平置きの方が、使用料が高くなっても工事は、移動台数の関係で 3 分の 1 ずつ区切り

納得いただけるものと考え、改定使用料（案）を作3 工区としました。工事の進め方は、まず奥にある成しました。

1 工区の車を公園に移動した後、既存設備の撤去、工事期間中の令和元年 11 月に開催された通常

ピット内の洗 浄・補 修、更新 機 種の搬入・設 置、

総会では、使用料改定（案）とそれに伴う規約の車路の嵩上げを行います。また工事完了間際には、

一部変更の承認をいただきました。この変更により、利用者へ操作方法の説明会を開催しました。この

規約の別表扱いとして規定していた使用料金一覧

順序で 3 工区分の工事を行います。1 工区の期間

表を、単なる参考資料と規定することで、今後はは各 3 ヵ月で全体では 9 ヵ月を要します。

料金改定を普通決議で可能となるようにしました。

なお、2015 年の機械式駐車設備の安全基準改当初は全契約者を対象に駐車場の位置決めの抽正により、各パレット前面に新たなゲートの設置と選をする予定でしたが、アンケートの結果 8 割の方

各種センサーの増設が義務付けられました。入出庫が元の区画に戻ることを希望したため、変更を希時間が増加し、パレット内の歩・車分離で駐車有望する方のみ部分抽選することになりました。拙文

効幅が 30 ㎝以上狭くなり、利用者には煩わしさがをお読みいただく頃には、新しい駐車場の運営が加わりました。

始まっているはずです。

泡消火設備の更新改修に備え新規契約を停止

駐車設備更新と同時に消火設備も更新しました。

X 管理組合では工事に備えて駐車場の新規契約

消防設備点検時に放射テストは実施してきました

を 2 年近くストップしてきましたので、以前からのが、幸いにもこれが稼働されたことはありません。

空きがあったことも含めて工事中の移動や希望区画

噴射ノズルの微妙な位置の変更等は、コンサルタの抽選等に余裕があり助かりました。また、きめのントと各施工会社とで作業日程の調整をしました。

細かい広報を行った結果、トラブルもなく全車両が安全に移動することができました。この後は、空き駐車場使用料の改定

待ちリスト登録者による抽選と、新たな利用者の募

分譲時の駐車場使用料は、雨掛かりか否かの 2集を行い、なお空きがある場合は来客用等への使通りだけで、機械式の上下段や、平置きによる差用を検討することになります。

はありませんでした。今回の更新を機に使用料のまとめ改定を行うことになりました。使用料改定は B 棟も紹介しました X 管理組合の役員任期は 2 年で半併せた 180 台全部について行い、次のように進め

数交代制です。今回の改修工事のように、継続案ました。
まず、工事完了と同時に現行の契約者全員が希件へ対応するための修繕委員の方々も一部交代が望区画に入れるようにするため、アンケートや説明会あり、新任の方々へ改めての内容説明が必要となり、等の実施日程を組み込んだロードマップを作成し、こその間は少し事業が停滞することにもなりかねませ

れを実施していきました。次いで料金設定の基準（案）ん。顧問マンション管理士として事案ごとの経緯の作成を行い、利便性による不平等感の緩和、近隣相

説明はもちろん、理事会と修繕委員会の潤滑油的場を考慮、年間収入の現状維持の 3 点に軸足を置な立場にあることから、「マンション管理士を活用すきました。検討の結果、現行の 7，000 円と 9，000 円

ることが有用である」と思っていただけるよう、日々を、
6，000 円（屋外機械式下段）から 16，000 円（屋の努力を惜しまず更なる研鑽が責務と考えます。

マンション管理センター通信 2020.2― 19 ―

23

第
回

168

第三者管理者方式マンションに於ける外部監査人業務

マンション管理士

寺田

栄一（市原市在住）

はじめに

A 管理組合の第三者管理者方式

現役の終わりを迎える頃に、退職後、何か世の中

A 管理組合は、当初から第三者管理者方式を実に少しでも貢献できること、繋がりを持てることはな

施していて、組合員の理事、監事はなく、理事会もあいかと考えていました。そんな時にマンション管理士

りません。区分所有法上の管理者を外部より採用しに関する情報を得て、また、地元マンション管理士会て管理運営を委託しています。管理員業務や清掃業が身近に存在することも知りました。そんなことで、務、建物の維持管理、管理費等の収納業務等の管2012 年に受験し、2013 年初めに資格取得し、その理業務は、第三者管理者の指示・監督の下、管理会

まま地元マンション管理士会に入会しました。そこで社が受託しています。第三者管理者は、日常から組出会った仲間とともに、いくつかの管理組合の顧問

合員の要望等に耳を傾け、年 4 回の説明会（意見交を経験し、セミナー・相談会などにも参画して様々あ換会）で、管理状況の報告、意見交換を行い、組合る現実を学んできました。そんな中、2015 年に第三員との意思疎通を図っています。また、年に 1 回の通者管理者方式で管理運営を行っているA 管理組合

常総会で、当該事業年度の管理業務報告、年度管（千葉市所在、R C 造 5 〜 14 階建て 7 棟、シニア向理業務計画の説明、審議を行って承認を得ています。

け住戸 900 戸）の管理者から、所属マンション管理

また、第三者管理者が管理運営を適正に実施し士会に、外部の監査人として業務監査ができるマンているかを、業務の面では外部の業務監査人に、ション管理士を紹介して欲しいとの依頼がありまし

会計の面では外部の会計監査法人に監査させていた。当会からこの業務の紹介があったことから、現役ます。

の時に会社の監査役をしていた私としては、当時の経験を活かせるのではないかと考え、その依頼を受

なお、今般前任の業務監査人が退任したため、今回の依頼に至ったものです。

けることとしました。そして、今に至っています。

外部監査人による業務監査管理組合の管理業務を遂行する管理者の重要な役割を、外部の第三者に委任することに対して、組合員が不安を持つのは当然のことであり、第三者管理者が行う管理業務を外部の監査人に監査してもらうことに対する期待が大きいと考えられます。
第三者管理者は業務遂行においてこのことをよく理解することは当然ですが、外部監査人もこうした組合員の思いをよく理解して進めることが必要と考えました。
とはいっても、監査に決まった進め方があるわけでもありません。そこで会社の監査役をしていたころに学んだ監査の進め方等の知識を少し利用し、今回の管理形態概略図

22

マンション管理センター通信 2020.3― 20 ―

さらに、国土交通省から公表されている「マンショ

理組合はマンションの規模が大きいために管理に関

ン管理標準指針」を参考に、監査の基準を定めてする情報が膨大になり、両者が持つ情報に齟齬を進めることにしました。

生じることがありました。そこで、毎月交換した情報の相互ダブルチェックを提案したり、管理会社の監査の実施方法

作成する月次報告の様式を分かり易い様式に変更する等の提案をしたりしました。

監査の実施方法は、次のとおりです。
まず業務監査を、一般的な方法である期中監査

4．業務監査結果の期末アウトプットと期末監査に分けて行いました。

以上のように、単に監査報告書だけでなく、外部
1．期中監査監査人として行った業務監査の結果を下記の 3 種・各月の第三者管理者と管理会社等で行う管理業

類の書面にして、期末にアウトプットして提出します。

務に関する運営会議、組合員へ定期に行われる・マンション管理主要項目チェックリスト

4 回の説明会等に関し、その内容を確認し、監査・業務監査報告書

人としての意見がある場合には、それを第三者管・業務監査人意見書

理者に伝えます。

第三者管理者、 外部監査人方式のメリット

・また、半期終了時には、第三者管理者に半期の監
査業務のまとめを中間監査結果として提出します。

株式会社などにおいて、社外の人間を取締役、監査役に起用することはかなり一般的であり、会社

2．期末監査の経営の透明性、適正性を確保し、投資家の安心・最 新管理規約・議事録の管理、収納口座に関すの獲得に寄与しています。

る付保、法定点検の実施、各種口座の印鑑等のマンション管理に関して、第三者管理者方式は、管理等のマンション管理に関する基本的で重要な役員のなり手不足という実情から、
近年、
話題になっ

項目に関してヒアリング、
現物確認を行い、マンショていますが、本来、専門家による第三者管理者方ン管理標準指針に示されている「標準的な対応」

式は、経時的に変化の少ない継続的管理運営、情や「望ましい対応」を基準にチェックリストを作に流されない管理運営、専門家による運営のため成します。

レベルの高い管理組合運営という点では、非常に・期 中に第三者管理者に意見を述べた場合には、意見がどのように反映されているかを確認します。

好ましい利点があると私は考えます。
ただ、前述しましたように、外部の人間に管理

また、その結果に対しての意見をまとめます。

者の役割を任せるということへの不安は、必ず組・上 記 2 項に基 づき、監 査 報 告書を作 成します。

合員に生まれるもので、管理業務を監査する機能

ただし、管理規約、細則および関係法等に対すが不可欠になると考えます。

る重大な違反や不適切な事項は通常はありませこれに対して、外部の信頼できる監査人によってんので、監査報告書には違反等がないことを記載

管理者（あるいは外部管理者と管理会社）が進める

するシンプルなものになります。

業務を監査するということは、組合員の不安を取り・業 務監査人が 1 年間の監査活動の中で、改善し除く方法として好ましい方式と考えられます。特にマた方がよいと思われる事項等があった場合は、管ンション管理士は、マンション管理組合のサポート役

理組合活動の質の向上のために、監査人意見書に立つことを義務付けられた国家資格者であり、外として第三者管理者に提出することになります。

部監査人には、非常に適した専門家と考えます。

この内容はマンション管理士としての経験に基づ
く業務改善提案です。

さいごに以上、私が経験した 1 つの第三者管理者の形態

3．監査人意見の例に関して述べてきましたが、今後、種々な形態が模第三者管理者から管理会社へ組合員、居住者の索され、試行され、そして、進展していくと考えます。

人数等の状況が通知され、管理会社はそれに基づそのような中マンション管理士の方々が、益々に活き管理費等の収納業務等を進めます。しかし A 管

躍されることを期待しています。

マンション管理センター通信 2020.3― 21 ―

23

第
回

211

無料相談会対応から管理組合支援の事例

マンション管理士

後藤

安伸（盛岡市在住）

はじめに①長期修繕計画の見直しを行う

私は、昭和 44 年 4 月から地方銀行に就職し様々な業務を経験しました。勤務中の昭和 53 年に宅地建物取引主任者に合格し、銀行を 58 歳で定年退職
後、第 2 の職場として貸しビル、スーパー、パンション（公財）マンション管理センターの長期修繕計画
作成サービスに依頼する②「もりおかマンション区分所有者情報交流会」へ加入する（食事付宿泊施設）を経営する地元企業に就職しま③役員任期の規約を改正するした。マンション管理士の資格に興味をもったのは、（2 年に1 度全員改選から毎年半数改選への変更）

銀行の定年最後の支店のときに、周辺にマンション④アドバイスを受けた電力プランの見直しにより電が相当数あって取引先に居住者が多数いましたので

気料金の削減日常業務に携わってきたことからです。当時の業務

そして、顧問として最初に依頼された業務は、は住宅ローンの借り換えを中心にシミュレーションを

これまでの無料相談会でもたびたびあった管理会社

作成し営業することでしたので、建物登記の見方や、リプレースへの支援でした。

敷地権等、一軒家にはない特徴があることを知ることができました。その後、平成 17 年管理業務主任者

1．現管理会社の管理運営上の問題点

合格、平成 22 年マンション管理士試験に合格し平理事会でのヒアリングの結果、現管理会社の管成 23 年 2 月にマンション管理士に登録いたしました。

理運営上の問題点は次のようなものでした。①管理会社から提出される月次報告に十分な説明がな

無料相談会対応から管理組合支援

されていない②管理帳簿の保管状況が不明瞭だっ地元のマンション管理士会に入会以来、会主催

た③特定建築物定期調査や建築設備等定期調査の無料相談会や令和 4 年度からの盛岡市からの委が実施されていないものがある④マンション火災保託業務の無料相談会等をとおし、20 回を超える相険に関し適切なアドバイスを得られなかった等々。

談対応に携わらせて頂きました。マンションには様々な課題や問題があることが分かったばかりではなく、

2．管理会社リプレースのスケジュール立案

自分自身のマンション管理士としての研鑽の場でも管理会社のリプレース業務は、2022 年 12 月にありました。そして、令和 4 年度の無料相談会に着手し、2023 年 6 月までに新管理会社を選定し、来られた K 管理組合の Y 理事長への対応において、2023 年 9 月の定期総会に上程するというタイトな

当会の「マンション管理士紹介制度」を利用したい

スケジュールでした。

旨の依頼があり、私と同僚のマンション管理士の 2名が紹介され、その後、顧問として契約することになりました。

3．管理会社選定のプロセス
理事会との打合せにより、新会社候補を選択す

Y 理事長からは、先の無料相談会での我々の助る基準を①受託管理戸数ランキング上位の大手管言をベースに、令和 4 年 12 月の総会では、以下の理会社②盛岡市内に支店、営業所等が開設されて事項が承認された旨の報告がありました。

いる③管理委託費が低廉で、管理レベルの向上が

24 マンション管理センター通信 2023.11― 22 ―

期待できる④マンション管理業協会会員で保証機構に加入している、こととして候補 4 社（現管理会社を含む）をリストアップしました。そして、現管理会社とのこれまでの管理委託契約の業務内容に基づき公正な見積合せを実施するために、当方からの提案で、見積仕様書は（一社）マンション管理業協会の「マンション管理業務共通見積書式」を使用し、内訳を①定額委託業務費②保守維持管
理費③警備委託業務費とし、金抜きの見積内訳書を作成しました。

8 月 16 日 無料相談会風景

理事会からは、見積依頼の際に管理会社を直接右側が筆者訪問し、見積依頼書を提示したい旨のご意見があっ一任する」回答が 30％、「管理会社の変更を希望たことから、訪問した管理会社の雰囲気やスタッフしない」回答は 6％でした。

の対応等々も、選考の判断材料にすることとしました。

さらに、変更の希望先を問う質問に対しては、C

その後、1 社が辞退し、さらに現 A 管理会社に社を希望するとの回答が最も多く 33％で、理事会は事務所訪問を拒否されました。しかし後日、A 社に一任の 53％と合わせると 96％にもなることから、から従来式の見積書が届き、3 社による見積合せ

理事会では C 社を新管理会社候補として、2023となりました。理 事会で比較 検討後 2 社に絞り、

年 9 月の定期総会に諮りました。

理事会と住民へプレゼンテーション会を 2 回実施し

おわりに

ました。
最終的に、これまでの経緯をまとめた資料に見最後になりますが、令和 5 年度全国マンション管

積書を添付し「管理会社リプレースに関するアンケー

理士合同研修会が 7 月に盛岡市で開催されました。

ト調査」を、全管理組合員へ配布しました。

私も、1 年前の準備段階から当日まで、慣れない業
務でありましたが一員として精一杯携わらせて頂き

4．アンケート調査の結果ました。メインテーマを「マンション管理の適正化のアンケート調査は、管理会社のリプレースについて、推進役として」、サブテーマを「管（管理組合）
・士

組合員の意向を把握するための調査であり、管理（マンション管理士）
・官（国・地方自治体）連携」

会社変更ありきではなく、現管理会社にも配慮し、と題して開催されました。貴重な経験で自己研鑽

契約を継続するか否か、または変更の場合どこにの場となったのは言うまでもありませんが、令和 3

したらいいのかを問う内容とし、最終的にはアンケー

年度以来、市からの委託事業で実施している無料

ト調査の結果を基に、管理組合の皆様の合意が得

相談会対応等がまさに管・士・官連携であったことられた場合に決定する旨を明記しました。そして、もあり、マンション管理の適正化の推進には、管・士・アンケート調査票には A、B、C 各社の見積金額等官の連携はなくてはならないことをあらためて認識を記載した比較表も添付しました。

することができました。

アンケート調査の結果、回答率は 77％で、「管理会社の変更を希望する」回答が 60％、「理事会に管理組合からの一言
つい先日までマンション管理組合の副理事長を務めていた者です。
マンション管理士さんには、無料セミナー、無料相談会、保険会社のマンション無料診断、顧問契約などでお世話になり、おかげで支出の削減ができ、さらには修繕計画及び管理会社の見直しなどがうまくいきました。感謝しています。
図

管理会社変更に関する賛否マンション管理センター通信 2023.11― 23 ―

25

第回

185 第三者管理者管理方式を導入
マンション管理士

加藤

真澄（名古屋市在住）

はじめにとに注力している団体（D 団体）にも所属しました。

大学時代に宅地建物取引主任者（現宅地建物取引士）を取得し、卒業後、陶磁器メーカーに就職、その後、不動産会社にて不動産の売買・仲介・管理の業務を行いました。業務の傍ら、建築物環境

A 会に K マンション管理組合から管理運営の相談が入り、私が担当することになりました。

衛生管理技術者（ビル管理士）の資格を取得し、この K マンションの 概 要は、昭 和 52 年 1 月築、数年後、ビルメンテナンス会社に転職し、ビル設

総戸数 70 戸、RC 造の 5 階建で、役員構成は理事

備監視の業務に就きました。その頃に、マンション

7 名（理事長を含む。
）
・監事 1 名の自主管理でした。

管理士の試験があり、運よく第 1 回目の試験に合最初に理事会で理事の皆様の管理運営の方法

格することが出来ました。現在は不動産業を開業し、の相談に乗り、そこで理事の高齢化に伴い、自分その傍らマンション管理士として活動し、今年でマたちでマンションの管理運営を維持していくことはンション管理士になって 20 年目になります。

困難になってくるとの話が出ました。実際、役員は70 歳代の方が大半でした。それから、数か月後に士業を中心とした団体に加入

24

第三者管理者管理方式の導入

任期交代後の新理事会から、第三者管理者管理のマンション管理士になってから、地元のマンション導入に向けての相談を受け、検討が本格化しまし

管理士会（A 会）に所属し、行政からの依頼で、た。私は D 団体にも属しておりましたので、第三者相談員としてマンションの役員の相談に乗ったり、管理者管理を導入し管理運営を実施することが管マンション管理に関する知識を説明したり、マンショ

理組合にとってよいと判断し、D 団体のメンバーとン管理員への講習の講師などをしておりました。

共に取り組むことになりました。

その当時から、管理組合の理事の皆様からは、「理

先ずは、組合員の皆様に第三者管理者管理方式

事のなり手がない」「介護や仕事の都合で役員は出の内容を理解していただく必要がありました。これ来ない」「理事の順番を飛ばすのは不公平だ」など

は、第三者が区分所有法第 25 条に定める管理者の声が聞こえるようになっていました。平成 20 年国として管理組合運営を行う方式で、平成 28 年 3 月

土交通省公表の「マンション管理の新たな枠組づく

国土交通省公表「マンション標準管理規約」別添 1、りに関する調査検討報告書」でも、この管理組合の外部専門家の活用のパターン③外部管理者総会監

役員等のなり手不足の問題が取り上げられていたと督型に準じる管理方式で、管理組合の理事会を廃記憶しています。

止し、組合員とは意見交換会などで意見疎通を図また、A 会とは別に、平成 20 年 2 月に、マンショ

り、透明性を確保する方式です。
「第三者管理者

ンの管理運営やトラブルの解決に関する専門的知

管理」という耳慣れない言葉で、管理者と管理員

識と経験を多く持つマンション管理士を主体とする、と管理会社とをよく混同されるためこの説明を行い少子高齢化・賃貸化・建物の高経年化による理事・ました。

理事長のなり手不足を解決するための受け皿とし理事の方と打合せをし、説明会を開き組合員のて、積極的に第三者管理者管理方式を推進するこ

疑問点に対して回答していく形を取り、さらに、そマンション管理センター通信 2021.9― 24 ―

のやりとりを書面にして、次の説明会を行い、同様多な理事や理事長の責務の重圧から解放されます

なことを繰り返し行いました。

ので、本来のマンションライフを享受することが可組 合員の理 解が深まったところで、理 事会で、能となりました。また、組合員の皆様が毎日生活

第三者管理者管理方式を導入する方針が決まり、する上で、意見・要望・質問や改善点などは業務

そのためのスケジュール調整に入りました。

連絡会委員（連絡係）に連絡し、業務連絡会でそ第三者管理者管理方式を導入するに当たり、総の対応を協議し、管理運営に反映していますので、会で、①第三者管理者管理方式の採用②第三者管組合員の皆様には概ね満足していただき、安心感

理者管理方式の委嘱先③管理規約の改正を総会も広がりつつあります。負担の軽減になったと大きで決議していただく必要があり、その準備に取り掛な評価をいただいています。

かりました。
説明会、スケジュール調整、規約改正案の説明会、臨時総会、定例総会と、当初の相談から約 1 年半

メリットとデメリット
第三者管理者管理方式導入によって、「理事のなを要して、ようやく平成 29 年 10 月 1 日からD 団体

り手がない」「理事長の引き受け手がない」というを管理者とする第三者管理者管理の導入を実現す

管理組合の根幹に関わる重大な問題をクリアできることが出来ました。

る大きなメリットがある半面、組合員の参加意識が希薄になり、ともすると全てを管理者任せになりが管理者の職務内容

ちになるデメリットも多少あります。

導入後は、実際に居住している組合員と同じよ

しかし、そのデメリットは、管理運営に関する情うな感覚で、管理運営することを常に心掛けていま報を適切に開示することにより、組合員の間にも理す。しかし K マンションに居住していないため、日解が生まれ、解決できる問題だと考えています。

常のちょっとしたトラブル、要請などをマンション居

現在のマンション管理士としての業務

住者（区分所有者だけでなく、同居家族、賃借人も含めて居住者と呼んでいます。
）から吸い上げる

今では、評判を聞いた他のマンション理事の働きため、組合員の中から数名を居住者の代弁者とし掛けや管理会社からの紹介により、6 管理組合に、て、業務連絡員を選出して、3 か月に 1 回、管理

D 団体を管理者とする第三者管理者管理方式を導者の D 団体が業務連絡会（意見交換会）を開催し入していただいています。その内、4 管理組合は私て居住者の声を聴き、その対応を検討します。たが担当しています。

だし、この連絡会で出された内容は問題提起や意

また、1 管理組合では「理事長派遣による第三見ですので、議決事項ではありません。

者管理者管理方式」を採用いただいています。こまた、日常の D 団体の管理運営を監視していた

ちらは、第三者が区分所有法第 25 条に定める管理

だくため、組合員の中から監事 1 名を総会で選任者として、管理組 合運営を行う方式で、平成 28

していただきます。監査もこの監事の方にお願いし、

年 3 月国土交通省公表「マンション標準管理規約」

定例総会での監査報告を行っていただきます。

別添 1、外部専門家の活用のパタ−ン①理事長外管理者の職務は、管理規約に定める内容です。

部専門家型による方式です。この場合は、理事会したがって、管理方針案を策定し、これを総会に諮は存在し D 団体から派遣された理事長職務者のもり、その決議に沿って、日常管理を進めることになと、管理組合の運営を行う方式です。

ります。これは、通常の管理組合の理事長業務と同じですが、K 管理組合は自主管理のため、管理費等の収納状況の確認、設備点検、書類の保管などの日常業務も職務内容になっています。

第三者管理者管理方式導入後の満足度

むすび
就職した業界や業種を通じて取得した知見・知
識・資格・情報・人脈など全てが現在のマンション
管理運営に活きています。少子高齢化や賃貸化等
で理事・理事長のなり手不足などにより機能不全

第三者管理者管理方式を導入してからは、理事に陥る管理組合の一助になれるように、また、オーや管理組合の代表者である理事長への就任は無くダーメイドのきめ細やかな管理運営ができるように、なりました。それによって、組合員の皆様は種々雑

日々研鑽していきたいと思います。
マンション管理センター通信 2021.9― 25 ―

25

第
回

176

外部専門家理事長制度導入に向けてマンション管理士

山田清司（松戸市在住）

はじめにの前理事長から、所属するマンション管理士会に

私のマンション管理士資格取得に至る経緯は、地問合せがあり、管理士会の支部長に同道してもら

域職業訓練施設で不動産関連資格講座の講師をい、外部専門家導入に向けた手順と留意点を改務める中で、講座の内外でマンション居住の受講者めて説明しました。

の方から様々な質問・相談を受けたことに始まります。

一方、前理事長のお話では、A 管理組合は以

この講座の開始当時（平成 4 年ごろ）は、「建

前から「役員のなり手不足」に悩んでおられまし

物の区分所有等に関する法律」はありましたが「マたが、近年、区分所有者の高齢化や賃貸住戸のンションの管理の適正化の推進に関する法律（以増加から「役員のなり手不足」が一層顕著となり、

下「適正化法」といいます。
）」はありませんでした。

大至急外部専門家を理事長として迎え入れる必

様々な質問・相談を受ける中で、マンションは共要があるとのことで、「外部専門家を理事長とし有物の中に専有物があるという特殊な形態の不動て導入することを方針とし、具体的対応について産であり、かつ共同住宅の中の共同生活が舞台では理事会に委ねる」旨、先の通常総会で承認をあるがゆえに、様々な問題を内包していることを認得ているとのことでした。

識しつつありました。そんな時に、「適正化法」成2．対応方針立並びに「マンション管理士」資格創設の情報を

この要望・相談を受け、国土交通省が公表して知り、平成 13 年に実施された試験を受験して、資いる「外部専門家の活用ガイドライン」（以下「ガ格取得後、行政セミナー講師・相談員、管理組合

イドライン」といいます。
）にある「手順」とは異な

顧問、規約・細則改正業務等々を経験し、今日に至っる部分もありますが、急遽対応することとしました。
具体的方針は、次のとおりです。

ています。

①外部専門家理事長導入に当たっては、外部専門

外部専門家理事長制度導入に向けて家理事長の独断専行を避けるため、組合員であ

1．始まり

る理事・監事の方々の監視・チェック体制をとる

始まりは、昨年（令和元年）、セミナー講師をことが肝要（いわゆる「理事会監視型」）です。
②私が外部専門家理事長をお引き受けする場合、担当したことです。
そのセミナーのメインテーマは「役員のなり手不安全性・継続性を担保するため、2 名体制（私と足対策」で、その際、平成 28 年改正のマンショ

もう1 人、地元在住のマンション管理士）とした

ン標準管理規約コメントで説明されている「外部いこと（具体的には、「理事長」「理事長補佐」と専門家の活用」について解説しました。

します。
）
。

後日、そのセミナーに参加された松戸市所在のそ の理由としては、外部専門家理事長の独断専

A 管理組合（築 47 年、戸数 45 戸（内、店舗 3 戸））行を避けるためマンション管理士が相互にチェック

22 マンション管理センター通信 2020.12― 26 ―

で作業を進めているところです。

する体制をとることが適切であり、また、外部専
門家理事長が 1 人であれば、当該理事長に事故検討作業中、理事会の一部から、外部専門家等あった場合、業務の継続性に問題が発生するこ理事長に全面的に委ねたい旨の声もありましたが、とも考えられることから、これを避けるためにも 2「ガイドライン」にも「…外部専門家である役員の人体制が適切と考えたところです。

業務執行状況の監視が必要であるなど、外部専③当 初は、候補 2 名が「顧問」として業務、例

門家に完全に任せきりにすべきではありません」

えば外部専門家導入の準備（管理規約の改正、とありますように、全面的に任せるのは外部専門

各種細則の制定、業務委託契約案作成等々）家理事長の独断専行を招くリスクがあり適切では

その他業務を行い、その中で、理事の皆様のなく、また、ご自身の財産は組合員の皆様で守り、信頼を得られた場合に外部専門家理事長に選方針を決定することの重要性を理解してもらうよ

任していただくこと。

う説明を重ねてきました。

④外 部専門家理事長は、理事会での議決権を持

また、外部専門家導入には「報酬」が発生したないこと。この理由としては、マンションは区

ますが、この「報酬」を含む新年度予算について分所有者（組合員）の皆様の財産であり、そも、経費節減を念頭におきつつ、今まさに検討をの保全・運営方針は、第三者（外部専門家理進めようとしているところです。

事長）が主導するべきではなく区分所有者の皆

4．終わりに様で決定していただくことが適切であると考え「役員のなり手不足」の問題は、マンション全られるからです。

体の問題とも言えますが、特に小規模、高経年 もちろん、マンション管理士としての提案・

マンションで顕著になりつつあるようです。
とは言うものの、マンションは区分所有者（組合

助言は実施します。
⑤外 部専門家理事長は、金融機関の印鑑は保管員）の財産でありますので、区分所有者の皆様に、しないこと（預金通帳は管理会社保管）。

ご自身の財産はご自身で守る意識を持っていただこ
 れも、
管理組合財産の安全性担保のためです。

くことの重要性を改めて認識しているところです。

3．具体的業務進行

管理組合から一言

上記 2．の方針を理事会にご理解いただき、臨A 管理組合時理事会において、まず私達 2 名と顧問契約を会運営細則案」、「外部専門家役員選任細則案」、

た。現在、その検討作業に入り、理事会と鋭意検討を進めています（本来的には「規約・細則検討委員会」で検討することが望ましいところではありますが、マンションの規模および委員のなり手も期待できない状況から、理事会での検討となっ
ています。
）
。
本年は、新型コロナウイルス感染拡大の問題から、当初は理事会も開催することができず、時間だけが経過する状況もありましたが、新型コロナ感染も落ち着きをみせた梅雨明けの頃から、次年度の外部専門家理事長選任に向け、急ピッチ

直人には毎回苦労してきましたが、近年は、高齢化、員導入のための管理規約改正案」および「理事要望があった各種既存細則の改正案を提案しまし前川

当マンションは、役員（特に理事長）の選出

締結、顧問業務を行うとともに、「外部専門家役「理事長業務委託契約書案」、並びに理事会から前理事長

賃貸化が進み、一層顕著になりつつあります。
そのような中、セミナーに参加したのをきっかけに、第三者管理者方式の導入に関心が集まり、まずはマンション管理士に顧問に就任いた
だき、勉強会、規約細則等の改正（外部専門家理事長導入のため。また現規約・細則等は必ずしも当マンションの現状に適合していませんのでこれらの修正もお願いしています。
）を急ピッチで進めています。
一時的に経費は増えますが、外部専門家理事長のもと、経費の節減にも期待を寄せています。また、来るべき建替えあるいは管理組合の解散という大きな問題に対しても、外部専門家理事長の存在が欠かせないと考えています。

マンション管理センター通信 2020.12― 27 ―

23

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