若松二丁目住宅建替計画

賃貸・分譲併存の大規模団地における保留敷地型の敷地分割による建替え検討㈱NEXT ARCHITECT & ASSOCIATES

１．若松二丁目住宅の課題●若松二丁目住宅（16棟・576戸）は、1969年に竣工したUR賃貸住宅との賃貸・分譲併存型の大規模団地であり、近年はｺﾝｸﾘｰﾄ剥落やガス漏れ事故の多発等､老朽化が顕在化し、建替え検討を進めている。

一団地認定の接道部分（分譲住宅敷地は未接道）

一団地認定区域（赤一点鎖線:166,251㎡）

UR賃貸住宅（32棟・1334戸）

若松二丁目住宅
若松中学校
若松小学校

若松公園

●建替え検討における課題点①分譲住宅の敷地は接道しておらず、また、一団地認定の接道は､現在の認定基準を満たしていないため、現状では建替えられないこと②賃貸・分譲全体で一団地認定を受けているため、各々が建替え等を行う際に相手方の建物配置等の影響を受けること③インフラ管も一部が賃貸住宅と共用されていること④建替えの合意形成として、区分所有者の要望が高い南向き中心の配棟計画の実現や、区分所有者（高齢者70%超）の負担軽減を図るため床面積を最大限確保する必要があること⑤一方、郊外団地であり保留床の処分性が高くないため、一般分譲の供給を平１準化する必要があること

２．課題に対する取組①道路新設整備による未接道敷地の解消②UR賃貸住宅との建築基準法第86条一団地認定の分割（解消）、各々敷地での再設定③UR賃貸住宅との共用インフラ管の分割・整理④保留敷地型の敷地分割、段階的施工により、郊外型団地における保留床の処分性を補完⑤総合設計制度を活用した建替計画による南向き主体の配棟計画の実現と､床面積の最大化（権利者の経済条件の改善）

２２．課題に対する取組
南船橋駅前市有地有効活用事業
における新設道路
（青点線）

新設道路
幅 員 9.5 ～12ｍ
整備後船橋市に帰属

UR賃貸住宅（32棟・1334戸）①道路新設整備による未接道敷地の解消〇開発行為の手法により、建替えに併せて新設道路を整備し、接道要件を満足。
（併せて、小中学校の未接道も解消）〇新設道路は、船橋市・UR都市機構と協議の上、団地外周部に配置し、両端部を市有地活用事業で市が整備する新設道路に接続する。道路幅員は12.0ｍで、車道7.0ｍ、歩道両側2.5ｍで構成し、安全性の高い歩行者に優しい道路とする。
〇道路用地は協議により、UR都市機構・船橋市・分譲住宅の三者で拠出し、整備費用はUR時機構と按分して負担することとなった。
【道路断面（標準部）】

若松二丁目住宅
若松中学校
若松小学校

※歩道は一部歩道状空地（市表面管理あり）

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２．課題に対する取組②一団地認定の分割（解消）、再設定

一団地認定区域（赤一点鎖線:166,251㎡）

UR賃貸住宅（32棟・1334戸）

若松二丁目住宅
若松中学校
若松小学校

建替えに伴う一団地認定の手続きは、
１）現在の一団地認定区域のままで、建替える分譲住宅のみを変更する方法（建築基準法第86条の2第1項)
２）現在の一団地認定を取消し（第86条の5第1項）、それと同時に各々以下の認定を受ける方法
・分譲住宅部分は、新規の一団地認定（第86条第1項）
・賃貸住宅部分は､既存建物に新規建物（駐輪場等）を加える連担建築物一団地認定の２つの方法がある。
今回はUR都市機構との協議により、将来的な管理運営面等の理由から、現在の一団地認定を分割し解消することとなった。
※船橋市建築指導課の内諾済。

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２．課題に対する取組【汚水管図】
汚水共用管（赤色）

汚水共用管
（赤色）
分譲専用
汚水管（緑色）閉塞処理〇賃貸住宅と共用インフラ管は、建替え後の維持管理の明確化や容易性を図るため、以下のように分割する整理を行った。

閉塞処理〇汚水管、給水管、ガス管は、分譲住宅専用管と共用管の接続部にて閉塞処理を行うことで、共用管を廃止する。
※新設道路範囲にある汚水共用管は、TVカメラ調査により管内部の状態を確認した上で公共管として市に移管予定。

新設道路区域内の汚水共用管（点線）は、管内部TVカメラ調査の上で公共管として移管予定
既設公共汚水本管（青色）【雨水管図】
雨水共用管（赤色）〇雨水共用管（➊➋）は、賃貸住宅敷地の雨水を既設雨水本管と新設道路の雨水本管に切り回した上で撤去する。

分譲専用雨水管（緑色）

既設雨水本管へ取付け➊ 撤去
×
既設公共雨水本管（青色）

撤去 ×

➋

➌

③UR賃貸住宅との共用インフラ管の分割・整理

撤去

×

新設公共雨水本管（橙色）

新設道路の雨水本管へ取付け〇但し、敷地中央の共用管（➌）は、管底高さの関係で、敷地外の切り回し不可のため、再建マンションに抵触する部分は切り回し、UR専用管として整備し共用管を廃止する。

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２．課題に対する取組④保留敷地型の敷地分割、段階的施工による保留床の処分性を補完

南船橋駅方向

Ａ棟

敷地分割想定線

建替え敷地

B棟

保留敷地

C棟

D棟

・建替え敷地 A棟～C棟 ：約1,006戸
権利者住戸約450戸
分譲住戸約556戸
・保留敷地

D棟：約342戸（全て分譲住戸）〇建替計画は、総戸数が約1,350戸程度となるため、区分所有者の約80％（450件）が再取得した場合でも約900戸が分譲住宅となるが、エリアの年間供給戸数からすると新築工事期間（約3年）で適正価格で分譲するのは困難であり、保留床価格ダウンによる地権者の経済的負担の増大が課題となる。
〇そのため、保留敷地の設定による敷地分割を行い、事業協力者分譲マンション事業用地を創出し、建替え事業から切り離すことによって段階的施工（段階竣工）を行い、マンション供給の平準化を図ることで、課題を解消する。
〇建替え敷地は南船橋駅に近いA棟～C棟とし、地権者の利便性等に配慮する。
保留敷地にはD棟を設定し、D棟は建替事業（A棟～C棟）の竣工後に新築着工し段階的施工とする。
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２．課題に対する取組
広場状空地⑤総合設計制度を活用した建替計画
南向き主体の配棟計画の実現と床面積の最大化

貫通通路小中学校への貫通通路（地域要望）
広場状空地

建替え敷地

小学校

保留敷地

外周部:歩道状空地

広場状空地と計画建物

中学校

緑あふれる一体的な街並み〇建替計画は、
１）地権者要望の多い南向き主体とした配棟計画、
２）住戸面積の最大化による地権者の経済的負担軽減、
３）建替え事業部分・保留敷地事業分部分分が一体となった緑あふる街並みの実現の点から、若松二丁目住宅全体で「総合設計制度」及び「一団地認定」を受ける計画とした。
【総合設計の効果】
・絶対高さ制限の緩和 31ｍ→45ｍ⇒南向き主体の配棟
空地の確保による住環境向上
・容積率の割り増し 200％→約223％⇒容積対象床面積 約9,895㎡増加

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３．成果
●課題点に対する取組（諸検討や関係機関等との協議）を行ったことによって、概ねの課題を解決することができた。
それらを含めた建替計画について､全体説明会や個別面談、棟別意見交換会等で、説明・意見交換を行った結果として、権利者の理解も高まり、合意形成の醸成に繋がった。
この合意形成活動の結果として、2023年3月一括建替え決議の可決に至った。
●昭和30～40年代に旧日本住宅公団や住宅供給公社が開発した団地の中には、本件と同様に賃貸住宅・分譲住宅が一体的に計画・建設された団地があるため、一団地認定の分割（解消）やインフラ管の再編、道路新設・付替えによる街区の再構築等、今後の団地建替えの参考事例の一つになると想定される。

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