2024 年７月 18 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執

行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画

部

長

潤

（ＴＥＬ 03-5411-2731）

2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2024 年２月 26 日付「2023 年 12 月期
決算短信（REIT）」において公表しました 2024 年６月期（第 42 期：2024 年１月１日～2024 年６月 30 日）及び 2024 年 12 月期（第 43 期：2024 年７月１日～2024 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正について、下記のとおりお知らせするとともに、2025 年６月期（第 44 期：2025 年１月１日～2025 年６月 30 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 2024 年６月期（2024 年１月１日～2024 年６月 30 日）及び 2024 年 12 月期（2024 年７月１日～2024 年 12 月
31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（2025 年１月１日～2025 年６月 30 日）の運用状況及び分配金の予想【2024 年６月期】
営業収益
前回発表予想（Ａ）（2024 年２月26 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）

営業利益

経常利益

当期純利益

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

20,19913,717

11,887

11,886

11,904

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

20,87914,441

12,684

12,683

12,699

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

679

724

796

796

794

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

1増減率（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

％

％

％

％

％

3.4

5.3

6.7

6.7

6.7

１口当たり
当期純利益

前回発表予想（Ａ）（2024 年２月26 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

１口当たり
分配金

１口当たり
分配金

１口当たり
利益超過
分配金

（注１）（注２）（注３）（利益超過分配金は含まない）（注１）（注２）
（注３）

円

円

円

円

1,764

1,767

-

1,767

円

円

円

円

1,882

1,885

-

1,885

円

円

円

円

118

118

-

118

％

％

％

％

6.7

6.7

-

6.7

（利益超過分配金を含む）（注１）
（注３）

（注１）

（注１）期末発行済投資口の総口数： 6,737,121 口（注２）１口当たり当期純利益と１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の差額は、利益剰余金の取り崩しによるものです。
詳細については、別紙１＜2024 年６月期（第 42 期）、2024 年 12 月期（第 43 期）及び 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及
び分配金の予想に関する前提条件＞の「１口当たり分配金」及び「１口当たり利益超過分配金」をご参照ください。
（注３）2024 年６月期においては、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券について、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に起因する裏付不動産の収益低下に関連して行われた特定目的会社の決算期変更の結果、12 か月分(計算期間：2023 年４月-2024 年３月)に相当する受取配当金を受領しており、通常よりも６か月分多く受取配当金による収益が計上されています。今回修正予想における 2024 年６月期（第 42 期）の「１口当たり当期純利益」、「１口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）」及び「１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）」の各金額からかかる特殊要因による影響を除いた試算値は、それぞれ、1,826 円、1,829 円及び 1,829 円です（なお、当該各金額は上記特殊要因の影響を除外した試算値であり、実際の分配金の予想を示すものではありません。）。試算値の算出方法の詳細は、別紙３に記載のとおりです。

【2024 年 12 月期】
営業収益
前回発表予想（Ａ）（2024 年２月26 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

営業利益

経常利益

当期純利益

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

20,255

13,509

11,699

11,698

11,715

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

23,720

16,235

13,71913,71813,733

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

3,464

2,725

2,019

2,019

2,018

％

％

％

％

％

17.1

20.2

17.3

17.3

17.2

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

2

１口当たり
当期純利益

１口当たり
分配金

１口当たり
分配金

１口当たり
利益超過
分配金

（注１）（注２）（注３）（利益超過分配金は含まない）（注１）（注２）
（注３）

円

円

円

円

1,736

1,739

-

1,739

円

円

円

円

1,786

1,789

-

1,789

増減額
（Ｂ）－（Ａ）

円

円

円

円

50

50

-

50

増減率
（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

％

％

％

％

2.9

2.9

-

2.9

前回発表予想（Ａ）（2024 年２月26 日付）
今回修正予想（Ｂ）（利益超過分配金を含む）（注１）
（注３）

（注１）

（注１）期末発行済投資口の総口数： 6,737,121 口（前回発表）／ 7,676,871 口（今回修正）（注２）１口当たり当期純利益と１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の差額は、利益剰余金の取り崩しによるものです。
詳細については、別紙１＜2024 年６月期（第 42 期）、2024 年 12 月期（第 43 期）及び 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及
び分配金の予想に関する前提条件＞の「１口当たり分配金」及び「１口当たり利益超過分配金」をご参照ください。
（注３）2024 年 12 月期においては、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券について、
通常の６か月決算の受取配当金を受領する前提となっています。

【2025 年６月期】
営業収益

今回予想

営業利益

当期純利益

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

24,247

16,704

14,468

14,467

14,486

１口当たり
当期純利益

今回予想

経常利益

１口当たり
分配金

１口当たり
分配金

１口当たり
利益超過
分配金

（注１）（注２）（注３）（利益超過分配金は含まない）（注１）（注２）
（注３）

円

円

円

円

1,884

1,887

-

1,887

（利益超過分配金を含む）（注１）
（注３）

（注１）

（注１）期末発行済投資口の総口数：7,676,871 口（注２）１口当たり当期純利益と１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の差額は、利益剰余金の取り崩しによるものです。
詳細については、別紙１＜2024 年６月期（第 42 期）、2024 年 12 月期（第 43 期）及び 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及
び分配金の予想に関する前提条件＞の「１口当たり分配金」及び「１口当たり利益超過分配金」をご参照ください。
（注３）2025 年６月期においては、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券について、通常の６か月決算の受取配当金を受領する前提となっています。

（ご参考）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

3

2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件は、別紙１に記載のとおりです。
また、本日付で公表した資産の取得（注１）、公募増資及び第三者割当による新投資口の発行（注２）並びに新規借入れ（注３）（以下「本取組み」と総称します。）の実施により、2024 年 12 月期の１口当たり分配金が影響を受けることから、本投資法人は、当該期に発生する一時収益／一時費用等の調整項目を除外
し、本取組みが全て 2024 年 12 月期の期初前に行われたと仮定した場合のシミュレーションの値として、2024 年 12 月期平準化１口当たり分配金を算出し、参考のために示しています。なお、その算出方法の詳細
及びシミュレーションの値は、別紙２に記載のとおりです。
（注１） 本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」で公表した国内ホテル 12 物件（以下「取得予定資産」といいます。）の取得をいい、以下「本取得」といいます。
（注２） 本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」で公表した募集による新投資口の発行（以下「本募集」といいます。
）及び第三者割当による新投資口の発行（以下「本第三者割当」といいます。
）をいい、以下本募集と本第三者割当を併せて「本公募増資」と総称します。
（注３） 本日付「資金の借入れに関するお知らせ」で公表した新規借入れをいい、以下「本借入れ」といいます。

２. 修正及び公表の理由
本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」、「資金の借入れに関するお知らせ」
及び「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」で公表しましたとおり、本投資法人は、2024
年７月 31 日付で取得予定資産を取得する目的で、本公募増資及び本借入れを行う予定です。その結果、運用状況の予想の前提に変更が生じることから、2024 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想の修正を行うものです。
また 2024 年６月期の運用状況及び分配金の予想についても、本日時点までに判明しているポートフ
ォリオの運用状況を反映して修正を行うとともに、2025 年６月期の運用状況及び分配金の予想について
も、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づき、足元の運営状況を反映し検討を重ねた結果、公表することといたしました。
３. 利益超過分配等に関する方針について
本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持することが最も重要な要素のひとつであると考えており、資産の取得や資金調達等に関連して、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口当たり分配金が一時的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化するために利益超過分配又は内部留保を取り崩して行う利益分配（利益超過分配と併せて以下「利益超過分配等」といいます。
）を実施する方針を採用することとしています。
また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却など税務上と会計上の処理の差異は、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、そのような場合には、当該課税の軽減を目的として、利益超過分配等の実施を検討する方針です。
2024 年 12 月期の平準化１口当たり分配金については、別紙２に記載の調整を行った結果、1,754 円と算出しています。それ以外の前提条件については別紙１に記載のとおりです。
2024 年 12 月期においては、本公募増資及び本借入れの実施に伴う一時費用を計上しますが、本取得ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

4

による収益への寄与がそれを上回り、１口当たり当期純利益への影響は限定的と見込まれることから、１口当たり分配金の決定にあたっては、平準化１口当たり分配金の額（1,754 円）ではなく、１口当たり
当期純利益の額（1,786 円）を基礎として分配を行うものとし、「分配金を平準化するための利益超過分
配等」は実施しないこととします。
一方で、課税の軽減を目的とする「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等」
については、2024 年６月期、2024 年 12 月期及び 2025 年６月期のいずれの期においても実施するものとし、利益剰余金（内部留保）の取り崩しによる分配を行う予定です。
４. 修正理由の背景
2024 年６月期の１口当たり予想分配金は 1,885 円（前年同期比 28.8％増）、2024 年 12 月期の１口当たり予想分配金は 1,789 円（同 9.1％増）、2024 年６月期と 2024 年 12 月期の１口当たり予想分配金を合計した 2024 年年間の１口当たり予想分配金は 3,674 円（前年比 18.4％増）となり、2024 年においては記録的なインバウンド需要を背景とし、堅調な回復・成長を見込んでいます。また、2025 年６月期の１口当たり予想分配金は 1,887 円（前年同期比 0.1％増）を見込んでいます。
取得予定資産に係る収益寄与及び既保有資産における内部成長により、2024 年 12 月期、2025 年６月
期のポートフォリオ全体のＮＯＩは前年同期比それぞれ 26.9％、15.8％成長する見込みです。
国内ホテルポートフォリオについては、堅調なインバウンド需要に牽引される形で、後記「４．修正理由の背景（参考）ホテルポートフォリオ指標（国内ホテル 81 物件ベース）」に記載のとおり、2024
年 12 月期及び 2025 年６月期のＡＤＲ、客室稼働率及び RevPAR（注１）はいずれも前年同期比で増加
し、ＧＯＰ（注１）は前年同期比３％程度増加することを見込んでいます。一方、海外ホテル（注２）ポートフォリオについては、サンシャイン・スイーツ・リゾートにおける大規模改装工事の影響により、2024 年 12 月期、2025 年６月期ともに客室稼働率が前年同期を下回り、ＧＯＰについても前年同期を下回ることを見込んでいます。サンシャイン・スイーツ・リゾートは２棟で構成されており、需要の最盛期である冬季～春季を挟み、2024 年８月～2024 年 11 月及び 2025 年５月～2025 年８月に各１棟の改装を行う計画であり、それにともなう客室の売り止めを織り込んでいますが、改装工事完了後の2025 年秋以降はＡＤＲの大幅な上昇が期待できるものと考えています。
住居ポートフォリオ（注３）の内部成長については、2024 年 12 月期、2025 年６月期ともに稼働率（注４）、平均賃料坪単価（注４）、ＮＯＩのいずれも前年同期比で緩やかに上昇することを見込んでいます。
本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」で公表のとおり、本投資法人は国内の優良ホテル 12 物件を 2024 年 12 月期に取得予定価格合計 104,420 百万円で取得する予定です。当該取得により、想定ポートフォリオＮＯＩは 2024 年 12 月期の平準化ベースで 2,875 百万円（本公募増資後の予想発行済投資口の総口数に基づいて１口当たりに換算した場合は１口当たり 377 円）増加する
ことが見込まれます。
なお、これらの内部成長及び外部成長を踏まえた 2025 年６月期の１口当たり予想分配金は 1,887 円と、2024 年６月期の同 1,885 円から 0.1％の微増であるところ、前記「１. 2024 年６月期（2024 年１
月１日～2024 年６月 30 日）及び 2024 年 12 月期（2024 年７月１日～2024 年 12 月 31 日）の運用状況
及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（2025 年１月１日～2025 年６月 30 日）の運用状況及びご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

5

分配金の予想【2024 年６月期】」に記載のとおり、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券に係るコロナ禍における一時的な対応に起因する優先出資証券に係る受取配当金の特殊要因による影響を除外した 2024 年６月期の１口当たり予想分配金は 1,829 円と算出されることから、これを基にした 2025 年６月期の１口当たり予想分配金は前年同期比 3.2％とな
り、１口当たり分配金の着実な成長を見込んでいます。
本投資法人は、ホテル及び住居をコアアセットとし、収益の成長性と安定性の双方を重視しながら投資主価値の最大化を目指します。
（注１）
（注２）
（注３）
（注４）

ＡＤＲ、客室稼働率、RevPAR及びＧＯＰの定義については後記「４.修正理由の背景（参考）ホテルポートフォリ
オ指標（国内ホテル81物件ベース）」をご参照ください。
海外ホテルとは、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・ス
イーツ・リゾートをいいます。以下同じです。
住居ポートフォリオとは、本投資法人が2024年６月末日時点で保有する住居41物件を指します。以下同じです。
稼働率及び平均賃料坪単価の定義については後記「４.修正理由の背景（参考）住居ポートフォリオ指標（住居41
物件ベース）」をご参照ください。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

6

（参考）
ホテルポートフォリオ指標（国内ホテル 81 物件ベース）（注１）

2024 年
６月期
（予想）

12 月期
（予想）

2025 年
年間合計
（予想）

６月期
（予想）

客室稼働率（注２）

80.7%

86.7%

83.7％

82.2%

ＡＤＲ（円）（注３）

12,79013,95813,398

13,686

RevPAR（円）（注４）

10,31912,101

11,215

11,253

ＧＯＰ（百万円）（注５）

13,712

16,82430,536

14,177（注６）
同 前年同期比2024 年
６月期
（予想）

12 月期
（予想）

2025 年
年間合計
（予想）

６月期
（予想）

客室稼働率

+0.2pt+4.2pt+2.2pt+1.5pt

ＡＤＲ+10.8%

+2.1%

+6.1%

+7.0%

RevPAR+11.0%

+7.3%

+8.9%

+9.1%

ＧＯＰ

+17.0%

+3.6%

+9.2%

+3.4%

（注１） 従来公表していた国内ホテルポートフォリオ指標との比較の観点から、取得予定資産取得前の保有国内ホテル 90 物件（「シェ
ラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券を含みます。
）のうち、固定賃料の９物件を除
く国内ホテル 81 物件の実績値及び予想値に基づき算出しています（なお、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に本投資法人が 2023 年の期初より保有していたと仮定した場合の信託報酬や保険料を考慮した調整を加えて算出しています。また、予想値については別紙１＜2024 年６月期（第 42 期）、2024 年 12 月期（第 43 期）及び2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件＞の「営業収益」記載の前提条件を下に算出したものであり、実際は大きく変動する可能性があります。
）。なお、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテ
ル富山駅前」、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホ
テル黒崎」、「D40 コンフォートホテル前橋」、「D41 コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48
高松 東急 REI ホテル」を固定賃料等の９物件としています（「D48 高松 東急 REI ホテル」については 2023 年４月 25 日
から変動賃料を導入していますが、2024 年の指標との比較の観点から、固定賃料等の９物件に含めています。
）。以下同
じです。
（注２） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
以下同じです。
（注３） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
（注４） 「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計
を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率にＡＤＲを乗じた値と同値となります。以下同じです。
（注５） 「ＧＯＰ」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。以下同じです。
（注６） ＧＯＰ算出にあたり、「アパホテル横浜関内」については、本投資法人が受領する賃料をＧＯＰとして計算しています。以下同ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

7

じです。

ホテルポートフォリオ指標（国内ホテル 93 物件ベース）（注１）

2024 年
６月期
（予想）

12 月期
（予想）

2025 年
年間合計
（予想）

６月期
（予想）

客室稼働率

80.5％

86.6％

83.6％

82.3％

ＡＤＲ（円）

12,88814,127

13,534

13,877

RevPAR（円）10,376

12,22811,308

11,427

ＧＯＰ（百万円）

16,341

20,09236,433

17,634

同 前年同期比2024 年
６月期
（予想）

12 月期
（予想）

2025 年
年間合計
（予想）

６月期
（予想）

客室稼働率

+0.8pt+4.1pt+2.5pt+1.8pt

ＡＤＲ+10.5％

+2.7％

+6.2％

+7.7％

RevPAR+11.6％

+7.8％

+9.5％

+10.1％

ＧＯＰ+20.2％+7.9％+13.1％+7.9％（注１） 取得予定資産取得後の保有国内ホテル 102 物件（「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券を含みます。
）のうち、固定賃料等の９物件を除く国内ホテル 93 物件の実績値及び予想値に基づき算出しています（なお、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に本投資法人が 2023 年の期初より保有していたと仮定した場合の信託報酬や保険料を考慮した調整を加えて算出しています。また、予想値については別紙１＜2024年６月期（第 42 期）、2024 年 12 月期（第 43 期）及び 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関する前提条
件＞の「営業収益」記載の前提条件を下に算出したものであり、実際は大きく変動する可能性があります。
）
。なお、
「客室稼働
率」
、
「ＡＤＲ」
、
「RevPAR」及び「ＧＯＰ」については前記「４．修正理由の背景（参考）ホテルポートフォリオ指標（国内ホテル 81 物件ベース）」（注２）乃至（注６）と同様の方法により算出しています。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

8

ホテルポートフォリオ指標（海外ホテル２物件ベース）

2024 年2025 年

６月期
（予想）
79.0％

12 月期
（予想）
57.2％

年間合計
（予想）
68.0％

６月期
（予想）
76.1％

ＡＤＲ（米ドル）

565

452

517

614

RevPAR（米ドル）

446

259

352

468

ＧＯＰ（米ドル）

31,512

12,94344,45531,042

客室稼働率

同 前年同期比2024 年2025 年

６月期
（予想）
+1.7

12 月期
（予想）
△7.7pt

年間合計（予想）△3.0pt６月期（予想）△2.9pt

ＡＤＲ

+5.2％

+7.4％

+6.9％

+8.8％

RevPAR

+7.5％

△5.3％

+2.4％

+4.8％

ＧＯＰ

+8.0％

△11.3％

+1.5％

△1.5％

客室稼働率

住居ポートフォリオ指標（住居 41 物件ベース）

2024 年

稼働率（注１）
平均賃料坪単価（円）2025 年

６月期
（予想）
96.8％

12 月期
（予想）
97.2％

年間合計
（予想）
97.0％

６月期
（予想）
97.1％

9,234

9,283

9,259

9,335

1,141

1,123

2,265

1,145

（注２）
ＮＯＩ（百万円）（注３）
同 前年同期比2024 年2025 年

６月期（予想）+0.3pt12 月期（予想）+1.2pt

年間合計（予想）+0.8pt６月期（予想）+0.3pt

平均賃料坪単価

+0.5％

+0.7％

+0.6％

+1.1％

ＮＯＩ

+1.4％

+0.2％

+0.8％

+0.3％

稼働率

（注１） 「稼働率」は、対象期間における対象物件の各月末日時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出しています。以下同じです。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

9

（注２） 「平均賃料坪単価」は、対象期間における対象物件の各月の月額賃料の合計を各月末日時点の賃貸面積合計で除して算出しており、対象期間を通じて賃貸面積により加重平均して算出しています。以下同じです。
（注３） 単位未満を切り捨てて記載しています。また、一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除きます。以下同じです。

これらを前提とした 2024 年年間の１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金の予想は以下のとおりです。
【2024 年年間】
（2024 年６月期（予想）及び 2024 年 12 月期（予想）の合計）
１口当たり
１口当たり
１口当たり
分配金
利益超過
当期純利益
（利益超過分配金
分配金（注）

前回発表予想（Ａ）（2024 年２月 26 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/（Ａ）

は含まない）
（注）

１口当たり
分配金
（利益超過分配金
を含む）
（注）

（注）

円

円

円

円

3,500

3,506

-

3,506

円

円

円

円

3,668

3,674

-

3,674

円

円

円

円

168

168

-

168

％

％

％

％

4.8

4.8

-

4.8

（注） 2024 年６月期の期末発行済投資口の総口数 6,737,121 口及び 2024 年 12 月期の期末発行済投資口の総口数 7,676,871 口を前提としています。

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

10

（別紙１）＜2024年６月期（第42期）、2024年12月期（第43期）及び2025年６月期（第44期）の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件＞
項目
計算期間

前提条件
2024年６月期：2024年１月１日～2024年６月30日（182日間）
2024年12月期：2024年７月１日～2024年12月31日（184日間）
2025年６月期：2025年１月１日～2025年６月30日（181日間）
2024年６月期末保有資産：133物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄
2024年12月期末保有資産：145物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄
2025年６月期末保有資産：145物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄

運用資産

本日現在の保有資産（133物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄）に加え、2024年７月31日付で取得予定資産12物件を取得すること（注）、その後2025年６月期末まで運用資産に異動がないことを前提としています。
（注） 取得予定資産の取得の詳細については、本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご参照ください。
2024年６月期末発行済投資口の総口数：6,737,121口
2024年12月期末発行済投資口の総口数：7,676,871口
2025年６月期末発行済投資口の総口数：7,676,871口

発行済投資口の総口数

本募集による新投資口の発行口数895,000口及び本第三者割当による新投資口の発行口数
上限44,750口の合計939,750口の発行が全てなされ、本公募増資後の発行済投資口の総口数
が7,676,871口となることを前提としており、その後、2025年６月期末まで投資口の追加発
行がないことを前提としています。
2024年６月期末有利子負債残高：271,154百万円（借入金：250,254百万円、投資法人債20,900
百万円）
2024年12月期末有利子負債残高：321,497百万円（借入金：300,597百万円、投資法人債20,900
百万円）
2025年６月期末有利子負債残高：321,497百万円（借入金：300,597百万円、投資法人債20,900
百万円）

有利子負債

2024年12月期において、2024年７月16日に返済期限を迎えた借入金20,662百万円及び2024
年７月20日に返済期限を迎える借入金1,582百万円について総額15,862百万円の借入れ（借換え）を実行すること（詳細は2024年７月11日付「資金の借入れ（借換え）に関するお知らせ」をご参照ください。
）並びに2024年７月31日付で56,725百万円の借入れを実行すること（詳細は、本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
）を前提としています。また、2024年８月以降2025年６月期末までに返済期限を迎える借入金及び償還期限を迎える投資法人債については、同額での借換え又は投資法人債の発行を行うことを前提としています。上記以外には、2025年６月期末まで新規借入れ及び投資法人債の発行並
びに期限前弁済は行わないことを前提としています。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

11

営業収益については、各期以下のとおり想定しています。
国内におけるホテル需要については、国内需要は、政府等による旅行支援施策が実施されていた2023年の実績と比較して、若干の反動減を保守的に見込んでいます。なお、2025年の大阪エリアのホテルについては、2025年４月から始まる「EXPO2025 大阪・関西万博」による需要の増加を一定程度織り込んでいます。
インバウンド需要に関しては、中国人観光客数は足元において依然としてコロナ禍前の2019年並みの水準には戻っていないものの、中国以外の諸外国からの需要の伸びもあって強く推移しており、2024年の年間の訪日外客数はコロナ禍前の2019年の水準を上回ることを見込んでいます。また、2025年はインバウンド需要についても「EXPO 2025 大阪・関西
万博」の開催による一定の増加を見込んでいますが、かかる万博需要を除いても2024年の水準を上回ることを想定しています。
上記の需要予想に加え、各ホテルの近隣におけるイベント等の有無、競合ホテル等の動向、物価動向等の諸要素を加味し、2024年12月期以降におけるホテル賃料及び運営委託による不動産運用収入を予想しています。なお、2024年７月～８月については、足元の予約状況も考慮して予想を行っています。

・賃貸事業収入（うちホテル賃料）（うちホテル固定賃料）（うちホテル変動賃料）
・運営委託収益（下段は米ドル建て）
・受取配当金
営業収益合計営業収益

2024年６月期

2024年12月期

2025年６月期

14,687百万円(12,919百万円)(5,853百万円)(7,065百万円)
4,762百万円
31,511千米ドル
1,428百万円
20,879百万円

21,011百万円(19,228百万円)(8,440百万円)(10,788百万円)
2,020百万円
12,943千米ドル
687百万円
23,720百万円

18,674百万円(16,842百万円)(6,594百万円)(10,247百万円)
4,630百万円
31,042千米ドル
942百万円
24,247百万円

優先出資証券に係る受取配当金については、保有銘柄のキャッシュ・フローの裏付けとなる裏付不動産の稼働状況予想及び特定目的会社で発生する費用の想定値を反映して予想値を算出しています。なお、2024年６月期においては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に起因する裏付不動産の収益低下に関連して行われた特定目的会社の決算期変更の影響を受け、12か月分(計算期間：2023年４月-2024年３月)に相当する受取配当金を受領しており、通常よりも６か月分多く受取配当金による収益が計上されています。一方、2024年12月期及び2025年６月期においては、通常の６か月分(計算期間：2024年４月-2024年９月、2023年10月-2025年３月)の受取配当金をそれぞれ受領することを前提としています。
なお、優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテ
ル」ついては、売却（投資先である特定目的会社の保有する受益権の譲渡による方法を含みます。）に向けた検討を行っており、近い将来売買契約を締結する可能性があります。
仮に売却が行われた場合、売却期（又は受益権の譲渡による場合は上記特定目的会社から売却益相当の利益配当を受けた期）において相当額の売却益を計上・分配することとなることが見込まれ、その翌期以降は「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る収益寄与がなくなる等の影響が生じますが、本日現在において売却を決定しているものではなく、実際に売却することとなる場合の時期及び条件等も未定であり、また、売却することを保証・約束するものでもありませんので、今回の2025年６月期までの運用状況の予想においては、当該売却にかかる影響は見込んでいません。
本投資法人は、海外ホテルを源泉とする収益を、海外ホテルからの運営委託収益として受け取っています。かかる運営委託収益、海外ホテルの稼働状況予想及び運営委託会社で発生する費用の想定値を反映して予想値を算出しています。
なお、運営委託収益については、米ドルベースの予想額の大部分について為替予約によるヘッジを行っています。詳細については2023年３月10日付及び2024年５月31日付の各「為替予約契約の締結に関するお知らせ」をご参照ください。
2024年６月期の運営委託収益については各月の月中平均為替レートを用いて円貨に換算

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

12

項目

前提条件
し、2024年12月期及び2025年６月期の運営委託収益については（i）ヘッジしている部分は前記の為替予約契約を反映したレート、（ii）ヘッジしていない部分は１米ドル＝150円を前提として円貨に換算しています。
また、海外ホテルのうち、サンシャイン・スイーツ・リゾートについては、リノベーショ
ン工事を実施するため、2024年12月期及び2025年６月期並びにそれ以降の一部期間（2024
年８月～2024年11月及び2025年５月～2025年８月（予定））において一部客室の売り止めが発生する想定です。ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパについては増改築の検討を実施していますが、具体的な内容は決定されておらず、今回の2025年６月期までの運用状況の予想においては、増改築にかかる影響は見込んでいません。
2024年６月期、2024年12月期及び2025年６月期のいずれについても、本日現在の予想値に基づき算出しています。また、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

営業費用のうち賃貸事業費用及び運営委託費用（以下「賃貸事業費用等」といいます。）
については、各期以下のとおり想定しています。

営業費用・維持管理費（うち修繕費）
・公租公課（注１）
・保険料・減価償却費
・その他費用
賃貸事業費用等合計

2024年６月期
421百万円(19百万円)
622百万円
303百万円
4,340百万円
146百万円5,835百万円

2024年12月期
604百万円(47百万円)
832百万円
300百万円
4,991百万円
141百万円
6,871百万円

2025年６月期
589百万円(20百万円)
752百万円
300百万円
5,161百万円
159百万円
6,963百万円（注１）取得する物件の固定資産税及び都市計画税等については、前所有者との間で期間按分による計算を行い取得時に精算することとしており、当該精算金相当分が取得原価に算入されるため取得年の12月期までは費用計上されず、取得翌年の６月期から費用計上されます。
なお、取得予定資産について、取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は180百万円であり、2025年６月期以降においては年間427百万円を費用計上することを見込んでいます。

営業費用のうち賃貸事業費用等以外については、各期以下のとおり想定しています。
2024年６月期

2024年12月期

2025年６月期

・賃貸事業費用等以外

601百万円

613百万円

580百万円（うち資産運用報酬）(450百万円)(450百万円)(450百万円)

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

13

項目

前提条件

ＮＯＩについては、各期以下のとおり想定しています。

ＮＯＩ

2024年６月期

2024年12月期

2025年６月期

・ＮＯＩ

19,384百万円

21,840百万円

22,445百万円（うち国内ホテルＮＯＩ）(13,707百万円)(18,925百万円)(16,893百万円)（うち海外ホテルＮＯＩ）(4,456百万円)(1,715百万円)(4,328百万円)（うち住居ＮＯＩ）(1,142百万円)(1,122百万円)(1,146百万円)「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用

営業外費用については、各期以下のとおり想定しています。

営業外費用

・支払利息
・融資関連費用・投資法人債利息
・投資法人債発行費償却・その他費用（本公募増資にかかる新投資口発行
費用）・為替差損（注１）
営業外費用合計

2024年６月期
897百万円
587百万円
108百万円
15百万円

2024年12月期
1,432百万円
745百万円
121百万円
16百万円

2025年６月期
1,478百万円
618百万円
122百万円
16百万円-

200百万円-

148百万円
1,757百万円

2,516百万円

2,235百万円（注１）主として海外ホテルの収益に対する為替予約の影響によるものです。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

14

項目

前提条件
１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
2024年６月期の分配金については、2024年６月期の当期純利益（12,683百万円）より支払うことを前提としています。これに加えて利益剰余金（内部留保）のうち15百万円を加えた分配金総額12,699百万円（１口当たり分配金1,885円）を利益配当として分配する予定です。
2024年12月期の分配金については、2024年12月期の当期純利益（13,718百万円）より支払うことを前提としています。これに加えて利益剰余金（内部留保）のうち15百万円を加えた分配金総額13,733百万円（１口当たり分配金1,789円）を利益配当として分配する予定です。

１口当たり分配金
2025年６月期の分配金については、2025年６月期の当期純利益（14,467百万円）より支払うことを前提としています。これに加えて利益剰余金（内部留保）のうち18百万円を加えた分配金総額14,486百万円（１口当たり分配金1,887円）を利益配当として分配する予定です。
2024年６月期、2024年12月期及び2025年６月期における評価・換算差額等については、金利スワップ及び為替予約の繰延ヘッジ損益を2023年12月期と同額の△221百万円と見込んでおり、金利スワップ及び為替予約の時価の変動が１口当たり分配金に影響しない前提で算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金

本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持することが最も重要な要素のひとつであると考えており、資産の取得や資金調達等に関連して、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口当たり分配金が一時的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化するために利益超過分配等を実施する方針を採用することとしています。
また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却など税務上と会計上の処理の差異は、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、そのような場合には、当該課税の軽減を目的として、利益超過分配等の実施を検討する方針です。
2024年６月期は、利益剰余金（内部留保）の取り崩しにより、「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等」（１口当たり３円）を行う予定です。
2024年12月期は、利益剰余金（内部留保）の取り崩しにより、「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等」（１口当たり３円）を行う予定です。
2025年６月期は、利益剰余金（内部留保）の取り崩しにより、「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等」（１口当たり３円）を行う予定です。
2024年６月期
2024年12月期
2025年６月期
１口当たり利益超過分配金-

その他

法令、税制、会計基準等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
また、一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（別紙２）＜2024 年 12 月期平準化１口当たり分配金＞
2024 年 12 月期平準化１口当たり分配金は、2024 年 12 月期の運用状況の予想を前提として、以下の平準化調整を行うことにより、一時的な費用等の影響を除外し、本取得、本公募増資及び本借入れをすべて 2024 年 12 月期の期
初前に実行していたものと仮定して算出した１口当たり当期純利益に１口当たり利益超過分配等（但し、税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等のみ）を加えた金額をいいます。
平準化調整は、2024 年 12 月期平準化１口当たり分配金を算出するために以下に挙げる調整を行っています。
①

取得済資産及び本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」記載の取得予定資産に係る収益寄与並びに固定資産税及び都市計画税等についての費用計上がいずれも 2024 年 12 月期の期
初より開始されたと仮定した調整②

本日付「資金の借入れに関するお知らせ」記載の資金の借入れが 2024 年 12 月期の期初より実施されていたと仮定した調整③

本募集による新投資口の発行口数 895,000 口及び本第三者割当による新投資口の発行口数上限 44,750 口の合計 939,750 口の発行が、2024 年 12 月期の期初においてなされたものと仮定した調整④

本取組みの実施に伴う一時収益／一時費用等の除外

以下の表１は、2024 年 12 月期平準化１口当たり分配金に加え、同様の平準化調整を加えた、2024 年 12月期の１口当たり当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分
配金についてお示しするとともに（（表１）中の「本取組み後（Ｂ）」の数値がこれに該当します。）、本取組
みの影響を分かり易くお示しするために、本取組み前の各数値についても併せてひとつの表にまとめたものです。
本取組み後の平準化された各数値は、上記の平準化調整により算出した値であり、本取組み前の平準化された各数値は、上記の平準化調整に記載の取引がいずれも行われず、これに伴う収益や費用等の計上がなされないことを前提に算出した値です。
以下の表１に記載の 2024 年 12 月期平準化１口当たり分配金その他の数値は、あくまでも上記の取引等の影響を説明するためのシミュレーションであり、本投資法人の特定の営業期間の純利益や１口当たり分配金の予測や見込みを示すものではありません。したがって、本投資法人は、将来のいずれかの時期において2024 年 12 月期平準化１口当たり分配金を実現することを保証するものではなく、また、上記シミュレーシ
ョンに影響を及ぼしうるいかなる事情変更があっても、シミュレーションの数値を修正する義務を負うもの
ではありません。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（表１）
2024 年 12 月期
平準化
１口当たり
当期純利益
（注１）

2024 年 12 月期
平準化
１口当たり
分配金
（利益超過分配金は
含まない）
（注１）

2024 年 12 月期
平準化
１口当たり
利益超過
分配金
（注１）

2024 年 12 月期
平準化
１口当たり
分配金
（利益超過分配金を含む）（注１）

本取組み前（Ａ）

円
1,728

円
1,731

円
-

円
1,731

本取組み後（Ｂ）

円
1,751

円
1,754

円
-

円
1,754

増減額（Ｂ）－（Ａ）

円
23

円
23

円
-

円
23

増減率
（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

％
1.3

％
1.3

％
-

％
1.3

（注１）発行済投資口の総口数：6,737,121 口（本取組み前）／7,676,871 口（本取組み後）ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（別紙３）＜2024年６月期（第42期）の「１口当たり当期純利益」、「１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）」及び「１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）」の各金額から特殊要因による影響を除いた試算値＞
2024 年６月期においては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に起因する裏付不動産の収益低下に関連して行われた特定目的会社の決算期変更の影響を受け、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」
を裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券について 12 か月分（計算期間：2023 年４月-2024 年３月）に相当する受取配当金（1,428 百万円）を受領しており、通常よりも６か月分多く受取配当金による収益が計上されています。特定目的会社の決算が通常の６か月決算であったと仮定した場合の 2024 年６月期における受取配当金の試算値は、1,053 百万円（▲375 百万円）と算出しています。
具体的には、特定目的会社の 2023 年４月１日から 2024 年３月 31 日の期間に係る決算は、
当期純利益 3,965
百万円、前期繰越損失 1,050 百万円、未処分利益 2,915 百万円（本投資法人持分 49％相当額：1,428 百万円）と確定しているところ、上記の当期純利益 3,965 百万円の月別内訳（注１）を用い、12 か月決算における当期純利益を前半６か月、後半６か月に分配した場合の試算値を、2023 年４月１日から 2023 年９月 30 日までについて 1,815 百万円（本投資法人持分 49％相当額：889 百万円）
、2023 年 10 月から 2024 年３月 31 日までについて 2,150 百万円（本投資法人持分 49％相当額：1,053 百万円）と算出しています。
上記の前期繰越損失 1,050 百万円については、2023 年４月１日から 2023 年９月 30 日までの期間における純利益の額が前期繰越損失の額を超過しており、前期繰越損失は当該期間で解消しているため、2023 年 10 月から 2024 年３月 31 日までの期間における月別利益の合計を、当該期間の純利益（配当額）の試算値としています。
（注１）月別内訳は月次残高試算表に基づき算出しており、また、特定目的会社で発生する費用の期間按分については合理的と判断する方法で実施していますが、特定目的会社において 2023 年４月１日から 2023 年９月 30 日までの期間についての決算が行われたわけではなく、また、会計監査も行われていないため、試算値が正確である保証はありません。

上記に基づく 2024 年６月期における受取配当金の試算値を用いた場合、2024 年６月期（第 42 期）の「１口当たり当期純利益」、「１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）」及び「１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）」は、それぞれ 1,826 円、1,829 円及び 1,829 円となります。
なお、上記の各試算値は、あくまでもコロナ禍における一時的な対応に起因する優先出資証券に係る受取配当金の特殊要因による影響を説明するためのシミュレーションであり、本投資法人の 2024 年６月期の純利益や１口当たり分配金の予測や見込みを示すものではありません。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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