特集：街なか居住再生ファンド
Ⅱ．
「街なか居住再生ファンド」の活用事例

岡山県岡山市・平和町１番地区第一種市街地再開発事業〜街なか居住再生ファンドの活用をふりかえって〜
大成建設 株式会社 中国支店
都市開発本部
はじめに本事業の施設建築物である「ルミノ平和町」も、竣工後はや２年以上が経過したが、良好なコミュニティの形成と共に都心居住が促進され、低層部の金融機関やクリニックも地域の商業・業務の中枢拠点として機能するなど、ますますその存在感を高めている。県都岡山市の玄関口にふさわしい都市景観及び都市機能の更新を図るという所期の事業目的は十分に達していると思われる。
こうした成功の背景において、本事業がその第１号案件となった社団法人全国市街地再開発協会【図１施行地区位置図】【図２施行地区区域図】の「街なか居住再生ファンド」の存在を忘れることはできない。今般、竣工後一定期間の安定稼動を経て、同ファンドが出資するSPCの取得床が第三者に譲渡されることとなり、出資から回収までの一連の支援制度が完結することとなった。ここに改めて、本事業の概要と共に、同ファンドの活用経緯とその意義をふりかえってみたい。

１．本事業の目的
本事業の施行地区は、広域交通拠点である岡山駅に近く、桃太郎大通りと西川緑道公園筋が交差し、業務及び商業地として恵まれた立地条件を有するにもかかわらず、土地の合理的かつ健全な高度利用が図られていなかった。本事業は、そうした当該地区において、県都岡山市の玄関口にふさわしい都市景観及び都市機能の更新を図ることを

２．施行地区概況
従前の施行地区は、平面駐車場や、容積充足率の低い老朽化した小規模店舗、古くからの低層住目的とされた。

宅、病院が混在しており、好立地にふさわしい都心居住の推進を主体とする施設が整備され、西川沿いの「コア本町」「本町プラザ」との連携により、地域の活性化が図られることが望まれていた。

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【写真１【表１従前地区】

従前土地利用】
3,800.00㎡

地区面積
公共用地

1,791.15㎡

道路
公衆用道路

宅地

0.00㎡

公有地
民有地

建築敷地

小計

完成写真】

【表２建築の概要】

120.22㎡
1,911.37㎡

小計【写真２地域・地区

商業地域・防火地域

1,888.63㎡
1,888.63㎡

３．建築の概要

駐車場整備地区・高度利用地区
敷地面積

1,888.63㎡

建築面積

1,307.31㎡

延べ面積17,261.30㎡

容積対象床面積

13,168.62㎡

施行地区は、岡山市中心市街地活性化基本計画

建蔽率69.22％

において、『ハイライフと新生活ゾーン』と位置

容積率697.26％づけられており、「立地特性を活かした生活利便構造鉄筋コンクリート造性の追求及び中心市街地の活性化」と、「西川緑階数

地上20階地下１階

道に面した良好な都市環境を活かした都心居住の最高高さ78.45m創出」を目指し、１階から５階までの低層部は業

主要用途

住宅･業務･クリニック･駐車場務・商業・クリニック等の施設として、６階から駐車台数102台

20階は都市型住宅として計画された。
シンボルロードに面して傑出した高さの施設の【表３事業関係機関】一つとなるため、都市景観に配慮し、ランドマー施行者

岡山市平和町１番地区市街地再開発組合

クとなる施設として、市民及び来訪者に親しみを理事長

畝木 克己抱かせる雰囲気を醸しだす計画となっている。

組合員数８人

保留床取得者

昭和住宅株式会社
有限会社ピースワン・プロパティ

コンサルタント 協同組合都市設計連合
設計・監理

都市設計連合・やなぎ建築設計事務所共同企業体― 20 ―

建築工事

大成建設株式会社

指導・援助

国土交通省・岡山県・岡山市

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４．本事業の経緯

宅供給に資する事業であることから、要件を満た平成13年３月に岡山市平和町１番地区再開発研していた。他方、スキーム上の要件として、出資究会が発足して以来、岡山市をはじめとする行政総額の２分の１にあたる劣後部分を誰が引受ける機関の指導と援助のもと、協同組合都市設計連合かが課題であったが、最終的には事業協力者であがコーディネーター・事業計画・権利変換計画・る弊社が事業成立のためにこれを引き受け、残り設計監理・管理運営計画等の業務を担当し、組合の優先部分を同ファンドが引き受けることで要件施行により事業が推進された。その後、平成19年をクリアした。

３月には施設建築物の新築工事が着工し、平成21年２月に竣工を迎えている。

６．「街なか居住再生ファンド」の意義

本事業の組合保留床のうち、住宅保留床は、昭同ファンドの活用により床処分先の受け皿が確

和住宅株式会社が取得し、エンドユーザーに分譲保でき、事業が推進されたことは前述の通りであした。一方、業務・商業保留床（１〜４階）は、り、本事業における大きな意義を有するとともに、社団法人全国市街地再開発協会の「街なか居住再出資の第１号案件として注目に値するものであっ生ファンド」を活用したSPCが取得することとなた。
加えて、公的な位置づけをもつ同ファンドの関った。

与により、SPCの与信が補完され、組合からの信【表４事業の経緯】

頼度も高まった。
さらに、SPCは一定期間運用後、床を新たな出

平成13年３月

再開発研究会発足

平成14年２月

市街地再開発準備組合発足

口に譲渡する必要があり、譲渡先は組合の大きな

平成16年１月

都市計画決定関心事だったが、同ファンドの関与により、然る

平成17年７月

市街地再開発組合設立べき出口が確保されるはずだという安心感を与え

平成18年２月

定款の変更認可るものともなった。

平成18年９月

権利変換計画認可

これらの恩恵の下、竣工後約２年間の安定稼動

平成18年11月

除去・整地工事着工を経て、SPCの取得床が第三者に譲渡され、無事

平成19年３月

施設建築物新築工事着工に同ファンドの出資金を回収することができた。

平成21年２月

施設建築物竣工

５．
「街なか居住再生ファンド」活用の経緯「街なか居住再生ファンド」は、地方都市の中心市街地等における民間の多様な住宅等の整備事業を、ファンドからの出資を通して支援することで「街なか居住」の推進を図り、居住・公共・公益・利便・サービス等のバランスのとれた市街地の再生・活性化に資する制度である。
本事業では、業務・商業保留床に複数のテナントが予定される一方で、当該床取得者の確保が課【図３

SPCの床取得スキーム】

題であった。スケジュール的に事業推進が危ぶまれる中で、床処分先の受け皿としてSPCが計画され、同ファンドが早い段階から出資を確約することで事業が推進された。

おわりに今般、組合理事長をはじめ、組合のコンサルタ

同ファンドの複数の出資要件のうち、対象事業ントとしてSPCを企画・立案された協同組合都市としての適格性については、再開発全体として住設計連合、そして多くの関係者の方々の理解と協

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力の下で、無事に出資金回収の見通しが立ち、本譲渡先は優良企業であり、組合や同ファンドに事業における「街なか居住再生ファンド」の一連対する責任も果たすことができた。稼動期間中は、の支援制度の完結をみることができた。この場を弊社も自らSPC取得床のマスターリースや、プロお借りして厚く御礼を申し上げたい。

パティ・マネジメント業務を行い、SPCスキーム

昨今の不動産市況の厳しさの中で、SPC取得床に関しては、譲渡を急がず融資の借換えにより当の安定と物件価値の維持に努めたが、こうした関与もプラスに評価されたとすれば報われる。

面の安定収益を得るという選択肢もあったが、有本事業を機に、同様のスキームがますます効果期の制度である同ファンドの資金を早期かつ安全的に活用され、地方の優良な再開発事業の推進と、確実に回収し、次なる支援に活用して頂くことも健全な市街地の形成・維持がなされることを願っ鑑み、譲渡に至った。ている。

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