© J-REC

は じ め に〜受講者の皆さまへ〜

本テキストは、不動産実務検定２級の認定講座を受講される皆さまのために、不動産実務のスペシャ
リストである選りすぐりの執筆陣が執筆・編集したものです。講義を受講し、宿題などを行うことにより、学習効果をさらに高め、学力が向上するように制作いたしました。本書を十分活用し、不動産実務検定に合格されることを期待いたします。

本テキストと認定講座
認定講座では必ず本テキストにより受講してください。本テキストを使用しない講座は認定講座とならず修了試験を受験することはできませんのでご注意ください。
講座履修後、修了試験を受けて合格すると一般財団法人日本不動産コミュニティー（J-REC）が認定する資格者となることができます（要申請手続）。

活用法
本テキストは、皆さまに予習教材、講義用教材、復習・整理用教材などとして幅広く有効に使っていただけるように構成されています。より学習効果をあげるため必ず講義を受講するのはもちろんのこと、適宜メモを書き込むなどして実務にも活用してください。

右欄の凡例◀ ：本文よりの引出し解説：重要事項を抜粋：注意事項の要点：本文の補足説明：より理解を深められるように参考を抜粋：用語解説© J-REC

〜不動産実務検定 の範囲と前提〜
認定講座テキスト、認定試験、練習問題等の記載及び出題については、以下の前提に基づいております。
（１）2022（令和 4）年 1 月１日現在の法令、ガイドライン、各種判決事案、実務等に基づいています。これらは今後予告なく変更されることがありますので、ご注意ください。
（２）日本における不動産（土地建物など）の基礎知識と不動産賃貸経営の実務について、一般財団法人日本不動産コミュニティー（ J-REC）が妥当と考えるところを記載・出題しています。
不動産に関する基礎知識の普及を目的として、わかりやすさを重視して記載しておりますので、一部で用語の厳密さや要件を省いております。内容には十分に注意を払っておりますが、J-REC は
内容の正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。特定の投資方法、特定個別の商品や事業者の利用を推奨するものではありません。個別事案の実行はあくまで当事者の責任のもとで実行してください。
（３）法律、税務、建築などの各分野の個別事案に対する適用につきましては、弁護士、税理士、建築士などの専門家に相談、確認することをお奨めします。法律だけでなく、自治体により条例で定められている内容も異なりますので、こちらにも十分な注意が必要です。
（４）用語や定義については、一般的に妥当と思われる用語や定義を使用しています。しかし高齢者住宅、シェアハウスなど、発展しつつある分野では、用語の定義も確定していないものもありますので、ご注意ください。また、分野や法律によっては、用語の定義が異なるケースもありますので、ご注意ください。
（５）日本における全ての不動産を対象としていますが、テキストは賃貸経営の一般的形態である、個人の貸主（オーナー）が行うアパート・マンションなどの居住用の賃貸を中心に記載しています。
法人が貸主となった場合や、事務所・店舗などの事業系賃貸は、これとは法律、税務、実務などで異なるところがありますので注意が必要です。詳しくはテキストに記載していますのでご参照ください。なお、認定試験や練習問題は、特に記載のない場合は、個人の貸主が行う居住用の賃貸経営を前提にご解答ください。
（６）建物賃貸借については、認定試験や練習問題は、定期借家契約などと特に記載のない場合は、
普通借家契約として解答ください。
なお、普通借家契約が現在においては一般的であるためにこのように取り扱っておりますが、
J-REC としては、普通借家契約を標準的な契約形態として推奨しているわけではありません。むしろ今後の契約形態としては、定期借家契約が一般的には望ましいものと考えております。詳細はテキスト本文をご参照ください。また、借地借家法については、いわゆる旧法（借地法、借家法）が適用されるケースがあります。実務上、旧法の適用が一般的である場合は、旧法に基づいて記載しております。
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不動産実務検定２級テキスト〜目次〜【Ⅰ総論】 ………………………………………………………………………………………………………………… 17

1

不動産実務検定とコンプライアンス（法令・倫理遵守）………………………………… 17（1）不動産実務検定と倫理 ……………………………………………………………………………………………… 17①不動産実務検定とは ………………………………………………………………………………………………… 17②級別資格とマスター認定の違い…………………………………………………………………………………… 17③不動産コンサルティングと J-REC公認 不動産コンサルタント④不動産オーナーの責務……………………………………………… 17……………………………………………………………………………………………… 18⑤ J-RECの理念と会員の倫理 ………………………………………………………………………………………… 18⑥ J-REC公認 不動産コンサルタントに求められる職業倫理…………………………………………………… 18（2）関係法令の遵守 ……………………………………………………………………………………………………… 19①建築基準法などの法律の遵守②条例の遵守……………………………………………………………………………………… 19…………………………………………………………………………………………………………… 19（3）不動産コンサルティングと「業際問題」…………………………………………………………………………… 192

社会経済の変化と今後の貸賃経営 …………………………………………………………………… 21（1）人口減少と空き家問題 ……………………………………………………………………………………………… 21（2）入居者の多様化 ……………………………………………………………………………………………………… 22①高齢者の増加………………………………………………………………………………………………………… 23②外国人の増加………………………………………………………………………………………………………… 25（3）景気や金利と不動産投資の関係 …………………………………………………………………………………… 25①景気と金利が不動産を左右する②平成バブル4…………………………………………………………………………………… 25…………………………………………………………………………………………………………… 26③不動産ファンドバブル……………………………………………………………………………………………… 26④ゼロ金利時代と金融政策…………………………………………………………………………………………… 26© J-REC

（4）VUCA な時代の賃貸経営………………………………………………………………………………………… 27① VUCA な時代 ………………………………………………………………………………………………………… 27②不動産経営の変化 …………………………………………………………………………………………………… 28③リスクとチャンスの賃貸経営 ……………………………………………………………………………………… 29

3

不動産投資のメリットとデメリット ………………………………………………………………… 30（1）投機と投資 …………………………………………………………………………………………………………… 30（2）キャピタルゲインとインカムゲイン ……………………………………………………………………………… 30（3）不動産投資と他の投資との違い …………………………………………………………………………………… 31（4）不動産投資のメリット ……………………………………………………………………………………………… 31①安定的な家賃収入が期待できる …………………………………………………………………………………… 31②レバレッジ効果を利用できる ……………………………………………………………………………………… 32③節税効果が得られる ………………………………………………………………………………………………… 32④生命保険料を節約できる …………………………………………………………………………………………… 32⑤インフレヘッジ ……………………………………………………………………………………………………… 33（5）不動産投資のデメリット …………………………………………………………………………………………… 33①空室リスク …………………………………………………………………………………………………………… 33②家賃下落リスク ……………………………………………………………………………………………………… 34③金利上昇・資金リスク ……………………………………………………………………………………………… 34④災害リスク …………………………………………………………………………………………………………… 34⑤老朽化に伴うリスク ………………………………………………………………………………………………… 35⑥管理上のリスク ……………………………………………………………………………………………………… 35⑦不動産価格の下落リスク …………………………………………………………………………………………… 35⑧換金性のリスク ……………………………………………………………………………………………………… 35⑨法的・制度的リスク ………………………………………………………………………………………………… 36⑩企画リスク …………………………………………………………………………………………………………… 36（6）不動産投資を成功させる 4 要素 …………………………………………………………………………………… 36

4

ライフプランニングと不動産 …………………………………………………………………………… 37（1）ライフプランニング ………………………………………………………………………………………………… 37①何のための投資か考える……………………………………………………………………………………………… 37（2）ライフプランを考えよう …………………………………………………………………………………………… 37© J-REC

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【Ⅱ不動産投資】 …………………………………………………………………………………………………… 41

1

不動産関連法規 ………………………………………………………………………………………………… 41（1）賃貸経営の関連法規 ………………………………………………………………………………………………… 41①一般法と特別法……………………………………………………………………………………………………… 41②任意規定と強行規定③消費者契約法………………………………………………………………………………………………… 41………………………………………………………………………………………………………… 42④個人情報の保護に関する法律……………………………………………………………………………………… 42（2）区分所有法 …………………………………………………………………………………………………………… 42①区分所有法とは……………………………………………………………………………………………………… 42②専有部分……………………………………………………………………………………………………………… 43③共用部分……………………………………………………………………………………………………………… 43④敷地利用権と分離処分の禁止⑤区分所有建物の管理……………………………………………………………………………………… 44………………………………………………………………………………………………… 44（3）宅地建物取引業法 …………………………………………………………………………………………………… 46①宅地建物取引業法上の「宅地」「建物」 …………………………………………………………………………… 46②宅地建物取引業とは③不動産業の分類………………………………………………………………………………………………… 47……………………………………………………………………………………………………… 47④賃貸借契約上の宅建業法の規制…………………………………………………………………………………… 48⑤直接行う賃貸借取引に規制なし…………………………………………………………………………………… 48⑥業にあたる例………………………………………………………………………………………………………… 48⑦業にあたらない例…………………………………………………………………………………………………… 48⑧宅地建物取引業の免許権者………………………………………………………………………………………… 49⑨宅地建物取引業の免許番号の見方⑩宅地建物取引士………………………………………………………………………………… 49……………………………………………………………………………………………………… 49⑪媒介契約……………………………………………………………………………………………………………… 50⑫報酬限度額…………………………………………………………………………………………………………… 52（4）都市計画法 …………………………………………………………………………………………………………… 52①都市計画区域とは②地域地区…………………………………………………………………………………………………… 53……………………………………………………………………………………………………………… 53③開発許可制度………………………………………………………………………………………………………… 54（5）建築基準法 …………………………………………………………………………………………………………… 55
①用途地域

6

……………………………………………………………………………………………………………… 55②防火地域・準防火地域……………………………………………………………………………………………… 57③道路関係による制限………………………………………………………………………………………………… 57④建蔽率………………………………………………………………………………………………………………… 58⑤容積率………………………………………………………………………………………………………………… 59© J-REC

【Ⅲ税務と事業計画】 …………………………………………………………………………………………… 63

1 不動産の税務……………………………………………………………………………………………………… 63（1）減価償却と借入金が起こすデッドクロス ………………………………………………………………………… 64①減価償却とは ………………………………………………………………………………………………………… 64②減価償却費のワナ …………………………………………………………………………………………………… 64③借入金の返済方式には 2 種類ある ………………………………………………………………………………… 66④デッドクロス ………………………………………………………………………………………………………… 67⑤デッドクロスの対策 ………………………………………………………………………………………………… 68⑥内部留保でデッドクロスに備える ………………………………………………………………………………… 70（2）税金対策が必要になる本当の理由 ………………………………………………………………………………… 70（3）青色申告 ……………………………………………………………………………………………………………… 71①初年度の赤字を 3 年度まで繰り延べることができる …………………………………………………………… 71②青色申告特別控除が受けられる …………………………………………………………………………………… 71③青色事業専従者給与を必要経費に算入できる …………………………………………………………………… 72④修繕費と固定資産（資本的支出 ) の違い………………………………………………………………………… 72（4）法人化 ………………………………………………………………………………………………………………… 76①法人化のメリットとは ……………………………………………………………………………………………… 76②個人か法人か ………………………………………………………………………………………………………… 77③法人化の方法 ………………………………………………………………………………………………………… 80④小規模企業共済制度が利用できる ………………………………………………………………………………… 83【Ⅳファイナンス】………………………………………………………………………………………………… 87

1

不動産のファイナンス ……………………………………………………………………………………… 87（1）金融機関の種類と特徴 ……………………………………………………………………………………………… 87①政府系金融機関の種類と融資可能エリア ………………………………………………………………………… 87②民間の金融機関の種類と融資可能エリア ………………………………………………………………………… 89③その他の金融機関と融資可能エリア ……………………………………………………………………………… 89④金融機関ごとの返済年数 …………………………………………………………………………………………… 90（2）融資の種類 …………………………………………………………………………………………………………… 90①住宅ローン …………………………………………………………………………………………………………… 90②アパートローン ……………………………………………………………………………………………………… 90© J-REC

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③事業ローン（プロパーローン）……………………………………………………………………………………… 90（3）融資可能になる条件 ………………………………………………………………………………………………… 91①担保評価の目安②収益評価……………………………………………………………………………………………………… 91……………………………………………………………………………………………………………… 91（4）元利均等返済方式と元金均等返済方式 …………………………………………………………………………… 92①元利均等返済………………………………………………………………………………………………………… 92②元金均等返済………………………………………………………………………………………………………… 92③返済方式とデッドクロスの関係…………………………………………………………………………………… 92（5）変動金利と固定金利 ………………………………………………………………………………………………… 93①変動金利のメリットとデメリット………………………………………………………………………………… 94②固定金利のメリットとデメリット………………………………………………………………………………… 94③固定金利選択型変動金利…………………………………………………………………………………………… 94④固定金利選択型変動金利のメリットとデメリット⑤変動金利、固定金利の最新動向の把握……………………………………………………………… 95…………………………………………………………………………… 95（6）借り替えの注意点 …………………………………………………………………………………………………… 96①金融機関は返済条件の緩和に消極的……………………………………………………………………………… 96②借り替え時の違約金や経費に注意………………………………………………………………………………… 96③借り替えを検討する金利差は……………………………………………………………………………………… 96④返済金利を減らしたいときは大規模修繕と合わせて検討する⑤借り替えをすると金融機関との関係性は悪くなる………………………………………………… 96……………………………………………………………… 97【Ⅴ賃貸管理運営】……………………………………………………………………………………………… 101

1

満室経営のための管理実務 …………………………………………………………………………… 101（1）賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 ………………………………………………………………… 101①法律の背景・目的②法律の概要………………………………………………………………………………………………… 101………………………………………………………………………………………………………… 102③賃貸住宅管理業の登録制度……………………………………………………………………………………… 103④特定賃貸借契約の適正化のための措置等（法律第 28 条〜第 36 条） ……………………………………… 103⑤賃貸不動産経営管理士…………………………………………………………………………………………… 104（2）管理会社を見極めるポイント …………………………………………………………………………………… 1048（3）管理業務の内容 …………………………………………………………………………………………………… 105© J-REC

（4）家賃査定の方法 …………………………………………………………………………………………………… 106①家賃相場の調べ方 ………………………………………………………………………………………………… 106（5）賃貸条件の決め方 ………………………………………………………………………………………………… 113①賃料 ………………………………………………………………………………………………………………… 113②共益費・管理費 …………………………………………………………………………………………………… 113③敷金 ………………………………………………………………………………………………………………… 113④礼金 ………………………………………………………………………………………………………………… 114⑤保証金・権利金 …………………………………………………………………………………………………… 114⑥鍵交換費用 ………………………………………………………………………………………………………… 114⑦損害保険料 ………………………………………………………………………………………………………… 114⑧滞納保証会社（家賃保証会社） ………………………………………………………………………………… 114⑨水道光熱費込み …………………………………………………………………………………………………… 115⑩退去時クリーニング代 …………………………………………………………………………………………… 115（6）入居者募集の基本 ………………………………………………………………………………………………… 115①インターネット掲載の重要性 …………………………………………………………………………………… 117②業者間流通 ………………………………………………………………………………………………………… 117③不動産会社へのアプローチ ……………………………………………………………………………………… 118④その他 ……………………………………………………………………………………………………………… 118（7）管理委託と自主管理の募集の違い ……………………………………………………………………………… 118①管理委託の募集 …………………………………………………………………………………………………… 118②自主管理の募集 …………………………………………………………………………………………………… 119（8）早期満室にするための工夫 ……………………………………………………………………………………… 120①内見者の数と成約率の関係 ……………………………………………………………………………………… 120（9）家賃アップ ………………………………………………………………………………………………………… 124①家賃アップができるタイミング ………………………………………………………………………………… 124②契約条件の緩和…………………………………………………………………………………………………… 126③住環境の向上……………………………………………………………………………………………………… 126④防犯性の向上……………………………………………………………………………………………………… 126（10）ペット対応 ……………………………………………………………………………………………………… 126①ペット対応物件の種類 …………………………………………………………………………………………… 127② 飼育を許可するペットの種類や条件 …………………………………………………………………………… 127③ペット可によるメリット………………………………………………………………………………………… 128④ペット可によるデメリットと対応方法⑤新規の設備投資は不要………………………………………………………………………… 128…………………………………………………………………………………………… 129⑥家賃設定などを調整する ………………………………………………………………………………………… 130⑦既存の入居者にペット可にする確認を取る …………………………………………………………………… 130⑧一般的な管理会社に運営ノウハウはない ……………………………………………………………………… 130⑨まとめ ……………………………………………………………………………………………………………… 1309© J-REC（11）テナント リテンションの追求 ………………………………………………………………………………… 131①誕生日やクリスマスなどにカードやメールを送る②季節感の演出…………………………………………………………… 131……………………………………………………………………………………………………… 131③エントランスに花を飾る………………………………………………………………………………………… 131④日常清掃…………………………………………………………………………………………………………… 132⑤虫除け……………………………………………………………………………………………………………… 132⑥各種工事や点検を通知…………………………………………………………………………………………… 132⑦宅配ロッカーの設置……………………………………………………………………………………………… 132⑧駐輪場・バイク置場の整理⑨ 24 時間ゴミ出し可能……………………………………………………………………………………… 133…………………………………………………………………………………………… 133⑩防犯設備 …………………………………………………………………………………………………………… 133⑪ドリンクの自動販売機の設置 …………………………………………………………………………………… 134⑫通信機器やサービスの追加、グレードアップ ………………………………………………………………… 134（12）その他収益アップ ……………………………………………………………………………………………… 134①トランクルーム …………………………………………………………………………………………………… 135②バイク専用ガレージ ……………………………………………………………………………………………… 135③コインパーキング ………………………………………………………………………………………………… 135④自動販売機 ………………………………………………………………………………………………………… 135⑤携帯電話アンテナ ………………………………………………………………………………………………… 136⑥コインランドリー ………………………………………………………………………………………………… 136⑦広告塔 ……………………………………………………………………………………………………………… 136⑧シェアビジネス …………………………………………………………………………………………………… 1362

管理委託契約と賃貸借契約 …………………………………………………………………………… 137（1）管理委託方式とサブリース方式 ………………………………………………………………………………… 137①管理委託方式 ……………………………………………………………………………………………………… 138②サブリース方式 …………………………………………………………………………………………………… 140（2）滞納保証 …………………………………………………………………………………………………………… 143①滞納保証会社 ……………………………………………………………………………………………………… 143②集金代行方式 ……………………………………………………………………………………………………… 145③代位弁済方式 ……………………………………………………………………………………………………… 145（3）賃貸借契約実務 …………………………………………………………………………………………………… 146①入居審査 …………………………………………………………………………………………………………… 146②重要事項説明書 …………………………………………………………………………………………………… 150③賃貸借契約書 ……………………………………………………………………………………………………… 150④損害保険契約………………………………………………………………………………………………………… 151⑤国土交通省の原状回復のガイドライン ………………………………………………………………………… 151⑤その他条例………………………………………………………………………………………………………… 154⑦契約金の授受 ……………………………………………………………………………………………………… 154⑧鍵引渡し、ポスト番号、入居のしおりなど …………………………………………………………………… 155
10© J-REC

（4）解約 ………………………………………………………………………………………………………………… 156①解約の実務 ………………………………………………………………………………………………………… 156②敷金の精算方法 …………………………………………………………………………………………………… 157③敷金（保証金）精算の注意点…………………………………………………………………………………… 157（5）普通借家契約と定期借家契約 …………………………………………………………………………………… 158①普通借家契約 ……………………………………………………………………………………………………… 158②定期借家契約 ……………………………………………………………………………………………………… 158（6）更新と再契約 ……………………………………………………………………………………………………… 162①普通借家契約の合意更新と法定更新 …………………………………………………………………………… 162②定期借家契約の再契約 …………………………………………………………………………………………… 162（7）オーナーチェンジ物件における従前の入居者との貸賃借契約の切換え実務 ……………………………… 163①契約期間 …………………………………………………………………………………………………………… 163②賃貸借契約書 ……………………………………………………………………………………………………… 163③賃貸借契約書がない場合 ………………………………………………………………………………………… 163④定期借家契約……………………………………………………………………………………………………… 163

3 賃貸経営に関わるリスクへの対処法 ………………………………………………………………… 164（1）家賃滞納の対処法 ………………………………………………………………………………………………… 164①自主管理オーナー ………………………………………………………………………………………………… 165②管理委託オーナー ………………………………………………………………………………………………… 167（2）滞納リスクの回避方法 …………………………………………………………………………………………… 167①滞納保証会社を利用する ………………………………………………………………………………………… 167②家賃は口座振替にする …………………………………………………………………………………………… 168③少額訴訟で滞納家賃を回収する ………………………………………………………………………………… 168④長期不在者への対応と残置物の処分について ………………………………………………………………… 169（3）苦情処理への対応 ………………………………………………………………………………………………… 169①生活ルール及び生活マナーの指導 ……………………………………………………………………………… 170②苦情は 2 種類に分けて対応する ………………………………………………………………………………… 170（4）緊急事態への対応 ………………………………………………………………………………………………… 171（5）立退き ……………………………………………………………………………………………………………… 172①立退きに関する法律 ……………………………………………………………………………………………… 173②円滑な立退きの進め方 …………………………………………………………………………………………… 173③立退きリスクを回避する方法 …………………………………………………………………………………… 175
11© J-REC

（6）火災保険と地震保険 ……………………………………………………………………………………………… 176①重要な保険用語 …………………………………………………………………………………………………… 176②火災保険について ………………………………………………………………………………………………… 176③火災保険の補償内容 ……………………………………………………………………………………………… 176④火災保険の主な特約について …………………………………………………………………………………… 178⑤保険金額の設定と評価の基準 …………………………………………………………………………………… 179⑥保険料の計算方法 ………………………………………………………………………………………………… 179⑦地震保険について ………………………………………………………………………………………………… 179⑧地震保険の特徴 …………………………………………………………………………………………………… 180⑨地震保険の基礎知識 ……………………………………………………………………………………………… 181⑩地震保険の補償内容 ……………………………………………………………………………………………… 181（7）入居者が加入する保険 …………………………………………………………………………………………… 183①主契約は火災（家財）保険 ……………………………………………………………………………………… 183②オーナーの保険と入居者の保険 ………………………………………………………………………………… 183（8）その他の保険に関する知識 ……………………………………………………………………………………… 184①類焼（もらい火）について ……………………………………………………………………………………… 184②住宅瑕疵担保責任保険 …………………………………………………………………………………………… 184③少額短期保険 ……………………………………………………………………………………………………… 184④不正請求 …………………………………………………………………………………………………………… 185⑤今後の動向………………………………………………………………………………………………………… 185（9）入居者に、もしものことが発生した時の対処法 ……………………………………………………………… 186①事件が起きてしまった時の対処法 ……………………………………………………………………………… 186②事故物件の告知義務について …………………………………………………………………………………… 186③告知義務違反を問われた場合どうするか ……………………………………………………………………… 187④裁判の判例にどのようなものがあるか ………………………………………………………………………… 187⑤告知方法を宅建業者とよく検討する …………………………………………………………………………… 188⑥自殺、他殺の場合の損害賠償について ………………………………………………………………………… 188⑦不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン ……………………………………………………… 189

4

リフォーム ……………………………………………………………………………………………………… 190（1）リフォーム工事実務の基礎知識 ………………………………………………………………………………… 190①工事の種類 ………………………………………………………………………………………………………… 190②各工事の基本単価及び見積りに関する知識 …………………………………………………………………… 192③リフォーム工事見積りの見方 …………………………………………………………………………………… 193④工事費削減と DIY ………………………………………………………………………………………………… 197⑤リフォーム工事におけるチェックポイント …………………………………………………………………… 197⑥リフォーム工事にいくらまで費用をかけるのか？ …………………………………………………………… 198⑦室内クリーニングについて ……………………………………………………………………………………… 199（2）長期修繕計画と修繕費用の積立て方 …………………………………………………………………………… 20012①修繕内容、時期、費用を把握する ……………………………………………………………………………… 200© J-REC

②具体的な修繕費用（予算）を求める …………………………………………………………………………… 200③修繕計画表を作成する …………………………………………………………………………………………… 201（3）カラープランニングの活用 ……………………………………………………………………………………… 201（4）断熱と結露についての基礎知識 ………………………………………………………………………………… 202①断熱とは？ ………………………………………………………………………………………………………… 202②窓の断熱について ………………………………………………………………………………………………… 202（5）耐震診断及び耐震改修の促進に関する基礎知識 ……………………………………………………………… 204①建物の安全確保はオーナーの務め ……………………………………………………………………………… 205②建物の耐震化の状況 ……………………………………………………………………………………………… 206③地方自治体における耐震改修促進計画の策定と助成 ………………………………………………………… 206④耐震補強診断・工事の流れ ……………………………………………………………………………………… 207⑤耐震改修工事の考え方 …………………………………………………………………………………………… 207

５ 入居者の多様化 ……………………………………………………………………………………………… 209（１）高齢者 ……………………………………………………………………………………………………………… 209①高齢者のニーズ …………………………………………………………………………………………………… 209②高齢者の入居基準を作成する …………………………………………………………………………………… 210③高齢者入居のリスクと対応 ……………………………………………………………………………………… 212④高齢者が安心して入居できるサービス ………………………………………………………………………… 218⑤高齢者向けの設備 ………………………………………………………………………………………………… 218⑥高齢者向けの募集戦術 …………………………………………………………………………………………… 220⑦持家の高齢者が安心して住み替えるには ……………………………………………………………………… 221（2）外国人入居の実務 ………………………………………………………………………………………………… 222①在留外国人の動向と新しい外国人受け入れ政策 ……………………………………………………………… 222②在留外国人の実態 ………………………………………………………………………………………………… 223③留学生の実態 ……………………………………………………………………………………………………… 224④外国人入居を阻む理由 …………………………………………………………………………………………… 225⑤外国人入居のメリット …………………………………………………………………………………………… 226⑥外国人を積極的に受け入れる準備 ……………………………………………………………………………… 228⑦外国人の入居希望者が現れた場合 ……………………………………………………………………………… 230⑧外国人の入居後の対応 …………………………………………………………………………………………… 233（3）シェアハウス ……………………………………………………………………………………………………… 234①シェアハウスとは ………………………………………………………………………………………………… 234②シェアハウス拡大の背景 ………………………………………………………………………………………… 235③シェアハウスの形態 ……………………………………………………………………………………………… 235④シェアハウスの歴史 ……………………………………………………………………………………………… 236⑤入居者のメリット・デメリット ………………………………………………………………………………… 238⑥オーナーのメリット・デメリット ……………………………………………………………………………… 238© J-REC

13

⑦シェアハウスの開業までの手順………………………………………………………………………………… 240⑧収支シミュレーション…………………………………………………………………………………………… 240⑨コンセプトとターゲット………………………………………………………………………………………… 240⑩既存物件をシェアハウスへ転用する際の注意点⑪シェアハウス向け物件のポイント⑫シェアハウスへの転用事例……………………………………………………………… 241……………………………………………………………………………… 241……………………………………………………………………………………… 241⑬募集方法…………………………………………………………………………………………………………… 243⑭募集条件…………………………………………………………………………………………………………… 244⑮契約形態…………………………………………………………………………………………………………… 244⑮運営のポイント…………………………………………………………………………………………………… 244⑰シェアハウスの今後……………………………………………………………………………………………… 245（4）民泊 ………………………………………………………………………………………………………………… 246①民泊のタイプ ……………………………………………………………………………………………………… 246②民泊の収益性 ……………………………………………………………………………………………………… 246③民泊の運営方法 …………………………………………………………………………………………………… 247④民泊の管理 ………………………………………………………………………………………………………… 247⑤民泊と法律 ………………………………………………………………………………………………………… 247

14© J-REC

Ⅰ
総論

５ 入居者の多様化
（１）
高齢者

Ⅱ
不
動
産
投
資

普通のアパートに高齢者が一人で入居したい。そんな入居希望者が現れたらどうしますか。一般的なオーナーの場合お断りすることがよくあります。万が一孤独死となって発見が遅れたりした場合の損害が恐ろしいからです。また、家賃の支払い能力の不安もあります。さらに、管理会社も断る傾向があります。面倒ごとを引き受けてもオーナーからの報酬は増えないからです。
しかし、少子高齢化で若年層の人口は少なくなる一方で高齢者の人口は右肩上がりです。
「リスクが分かっているなら対処できる」と積極的に引き受けるオーナ
ーもいます。
ここでは、高齢者の入居に必要な知識としてどのような高齢者は入居してもよⅢ税務

いのか、特別な設備が必要なのか、特別な契約形態やルールは必要なのか、などを解説します。なお、前提として高齢者向けに建てられていない一般のアパートなどの賃貸住宅で不動産管理会社に管理委託をしていることを想定します。また、
高齢の単身者を想定し子どもと同居する場合は除外しています。

① 高齢者のニーズ
Ⅳ
フ
ァ
イ
ナ
ン
ス

高齢者だけの単身・夫婦世帯は、2020 年に 1,245 万世帯と高齢者の約半数を占めると予想されています。しかし、単純に高齢者が賃貸住宅に住み替えるニーズがあると考えるわけにはいきません。なぜなら、60 代後半で持ち家率が 79.8% あり、そのうち 64.1% が自宅に住み続けたいという統計もあるからです。
■自分が虚弱化した時に望む居住形態（60 歳以上対象）
ただし、高齢者世帯が増えてい

Ⅴ
賃
貸
管
理
運
営

きますので、広すぎる自宅から
子どもの近所の賃貸住宅に引っ越したり、賃貸住宅に住んでいる高齢者が引っ越したりする数が増加すること◀出 典 : 高 齢 社 会 白 書（2016 年版）

は間違いはありません。
209© J-RECⅠ
総論② 高齢者の入居基準を作成する
１）
高齢者の分類高齢者と言っても様々です。まずは入居申込書を確認します。このとき、単純に年齢で入居判断をするのではなく、次の５つの基準を参考に入居基準を事前に作成しておくとスムーズです。この入居基準は管理会社と相談しながら作成しま

Ⅱ
不
動
産
投
資

す。なぜなら、実際に高齢者に何か問題が起きたときに対応するのは管理会社だからです。こうしておくことで、実際に入居希望の高齢者が現れたときにスムー
ズに判断できます。せっかくの入居希望者です。迅速に対応することで入居していただきたいものです。
基準１.

自立しているか・介護が必要か

まず、要介護の高齢者はお断りします。要介護の場合は、一般的な賃貸住宅ではなく施設や高齢者用住宅の受け持ちです。ただしファミリータイプの賃貸住宅

Ⅲ
税
務で家族と同居なら前向きに検討して良いでしょう。
一方、要支援の高齢者はケースバイケース。例えば訪問介護サービスを利用することで生活できるのなら、サービス内容や家族が近所にいるのかなどを考慮し
ます。
基準２.

働いているか・働いていないか働けるほど元気ならほぼ自立していると判断して大丈夫です。健康上などの問

Ⅳ
フ
ァ
イ
ナ
ン
ス

題が出た時には勤務先の方で気づくこともあるでしょう。年金生活より収入も多いなら家賃の支払い能力で断る理由はなくなります。一方で働いていなくても資産や年金収入を確認することで家賃支払の資力があるかどうかを確認できれば十
分です。
基準３.

家族は近距離にいるか・遠距離か

近所に家族がいて本人と交流があるなら、孤独死や家賃滞納、不良入居者化の際に協力が得られリスクが軽減されます。ただし、家族と同居しない理由につい

Ⅴ
賃
貸
管
理
運
営

ては確認しておきましょう。
基準４.

近隣に友人知人がいる・いない

家族同様に交流のある友人知人がいるなら、孤独死が早期発見できることがあるのでリスクが軽減します。ただし、家賃滞納や不良入居者化したときの対応の協力はあまり望めないと思ったほうがいいでしょう。
基準５.

住み替えの理由は問題ないか

もしも問題があっても同居する家族がいるならリスクは小さくなります。この場合は、同居する家族を借主として賃貸借契約を締結するのが良いでしょう。

210© J-RECⅠ
総論２）入居した高齢者の具体例
実際に高齢者として入居した方の代表的なケースを紹介します。実際には物件の状況や場所によっても対応は異なります。あくまでモデルケースとして参考にしてください。
ケース１ 健康で働いている独身高齢男性

Ⅱ
不
動
産
投
資

基準１. 自立している
基準２. 働いている
基準３. 家族は近距離にいる
基準４. 近隣に友人知人はいない
基準５. 住み替えの理由は仕事の都合通常の独身男性として入居審査をして問題ないなら賃貸借契約を締結しても大丈夫です。念のため家族の連絡先は確認しておきます。更新時にも忘れずに家族の連絡先を確認しましょう。

Ⅲ
税
務

ケース２ 健康上の不安から子どもの住まいの近くに住み替えたい独身高齢女性基準１. 要支援（介護サービス利用）基準２. 働いていない
基準３. 家族は近距離にいる
基準４. 近隣に友人知人はいない
基準５. 子ども住まいの近くに住み替えたい（夫とは死別）

Ⅳ
フ
ァ
イ
ナ
ン
ス

このケースは契約者を子どもとして入居者を母親とします。身内の方が近距離にいるのでそれほど心配は必要ありません。
ただ、身内の方が多忙でなかなか面倒を見られないのなら、見守りサービスなどを紹介してあげたいところです。
ケース３ 数十年住んでいたアパートの建替で住み替える独身高齢男性基準１. 要支援（介護サービス利用）

Ⅴ
賃
貸
管
理
運
営

基準２. 働いていない
基準３. 家族は近距離にいる
基準４. 近隣に友人知人はいない
基準５. 今の住まいの建替による退去
このケースは要注意です。まず介護サービス事業者の連絡先を確認します。介
護サービス事業者と連携することで入居者の状況を確認しやすくなります。契約者を子供にし入居者を父親本人として、家族が責任を持って対応することを明確
にします。

211

© J-RECⅠ
総論③ 高齢者入居のリスクと対応
１）
高齢者入居のリスクの種類
高齢者入居のリスクは、大きく３種類あります。

Ⅱ
不
動
産
投
資

１.

孤独死リスク

２.

家賃滞納リスク３.

不良入居者化リスク

家賃滞納リスクは、家賃が未払いとなることです。例えば収入が年金収入だけで貯金もわずかしかないような場合に注意が必要です。高齢者は次の移転先を見つけるのが困難なので、滞納しても立退きが難しいことがあります。
孤独死リスクは、室内で死亡して長い間発見されずにいると起こる損害のことです。病気や室内の事故で死亡して数日放置されると、匂いや体液や害虫などのⅢ
税
務

影響で原状回復工事が高額になります。また、孤独死があったことが告知事項となるため敬遠される物件となり、通常の家賃で次の募集ができなくなるなどの影響が出ます。
不良入居者化リスクとは、近隣住民とトラブルになることです。例えば耳が遠いのでテレビなどの音量が大きくなり近隣からうるさいとクレームになることが
あります。

Ⅳ
フ
ァ
イ
ナ
ン
ス

Ⅴ
賃
貸
管
理
運
営

２）
リスク対応の種類
リスクマネジメントの手法には、３種類あります。それは、軽減・回避・転嫁の３つです。
１.

軽減：損害が発生しても影響が小さくなるようにすること

２.

回避：そもそも被害が起きないようにすること

３.

転嫁：被害の損害を他者に肩代わりしてもらうこと

続いて、高齢者入居のリスクと対応について解説します。

３）
孤独死リスクと対応
孤独死に伴う４つのリスクと、それぞれの対応方法を解説します。
１.

事故物件化

まずは、事故物件として次の入居募集時に影響があります。
特に死後腐敗が進むほど発見が遅れた場合は、匂いや害虫、警察の来訪などによって近隣住民が事故を認識します。すると次の入居者に噂話で伝わることになります。そこで事前に孤独死があった事実を伝えてから賃貸借契約を締結することになります。こうした物件は敬遠されますので、空室期間が長くなったり家賃を下げて募集したりすることになります。
212

なお、告知する必要があるのは入居者の死後数日経過して発見されたような場© J-REC

Ⅰ
総論合です。救急車で病院に搬送された後に亡くなった場合まで告知する必要はありません。
また、2021 年には「事故物件等に関するガイドライン」が国土交通省より出ています。詳しくは「３. 賃貸経営に関わるリスクへの対処法」で解説していま
す。
２.

Ⅱ
不
動
産
投
資

原状回復費用死後腐敗が進むほど発見が遅れた場合は、体液が床に染み込む事で強烈な匂いが残ります。この匂いは通常の清掃では取り除くことができませんので、一般的なリフォーム会社は業務を引き受けません。これは「特殊清掃」と呼ばれる業務となります。当然、通常の清掃ではなくリフォームも床材なども総交換となり高額になります。一般的なワンルーム物件でも、100 万円程度は見込んでおく必要があります。原状回復工事の期間も長くなるので、この間の家賃の機会損失もあ
ります。
３.

Ⅲ
税
務

葬儀費用

亡くなられた入居者に身内がいない場合、葬儀の手続きや費用の問題が発生します。手続きを誰が行うのかが問題となりオーナーが行う場合もあります。
（その他生活保護者であればケースワーカー、民生委員がいれば民生委員が担当する
ことも）。
戸籍法の第 87 条では届出をしなければならない提出義務者として高い順番か
ら以下の様になっています。
１.

Ⅳ
フ
ァ
イ
ナ
ン
ス

同居の親族

２. その他の同居者
３. 家主、地主又は家屋もしくは土地の管理人
また、「提出できる」として認められているのは、・ 同居の親族以外の親族

Ⅴ
賃
貸
管
理
運
営

・ 後見人、保佐人、補助人及び任意後見人
これ以外の立場の人は、死亡届を提出できないとされています。
費用は原則として身内が負担します。身内がいない場合は行政が負担します。
ですが一時的な立替えが必要なことがあります。行政と相談しながら進めていくことになります。
４.

残存家財

亡くなられた入居者の家財を、誰がどのように片付けをするのかの問題があります。ご家族など身内がいればその方にお願いします。片付け期間中も家賃を請
213

求できます。なぜなら、賃貸借契約も相続の対象となるからです。
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