2024 年 2 月 15 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目 8 番 7 号
フ ロ ン テ ィ ア 不 動 産 投 資 法 人
代表者名 執行役員
岩 藤孝 雄（コード番号：8964）
資産運用会社名
三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 小 野伸太郎
問合せ先 取締役財務部長
林輝 行
TEL. 03-3289-0440

国内不動産信託受益権の一部譲渡及び事業用定期借地権設定契約の締結に関するお知らせ＜心斎橋スクエア＞
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である三井不動産フロンティアリートマネジメント株
式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2024 年 2 月 15 日、以下のとおり心斎橋スクエア（以下「本物件」といいます。）のうち既存建物部分を譲渡（以下「本譲渡」といいます。）するとともに、本物件の土地を対象に、新たに事業用定期借地権設定契約を締結すること（以下「本取組み」といいます。）を決定いたしましたので、お知らせいたします。なお、譲渡先及び定期借地権設定契約の締結先は、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定される利害関係者に該当することから、本資産運用会社は、利害関係人等取引規程に則り、2024 年 2 月 8 日開催のコンプライアンス委員会の審議及び決議を経て、2024 年 2 月 13 日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得し、その後、本日開催の本資産運用会社の取締役会において本取組みに係る契約締結を決議しています。

記

1.

譲渡予定資産の概要（1） 資産名称：心斎橋スクエア(建物部分) ※1（2） 資産の種類：不動産信託受益権（3） 譲渡予定価格：217 百万円※2（4） 帳簿価額：172 百万円（2023 年 12 月 31 日時点）※3（5） 譲渡予定価格と帳簿価額との差額：44 百万円※4（6） 売買契約締結日：2024 年 2 月 15 日

（7） 譲渡予定日：2024 年 3 月 29 日

（8） 譲渡先：三井不動産株式会社（9） 媒介の有無：なし（10）決済方法：引渡時一括※1

実質的な譲渡対象は、本物件のうち、土地部分を除いた既存建物部分です。本投資法人は、譲渡予1

定日付で、本物件全体を信託財産とする信託受益権を、(i)土地を信託財産とする信託受益権（以下「底地受益権」といいます。）と、(ii)既存建物を信託財産とする信託受益権（以下「建物受益権」といいます。）との 2 つに分割の上、建物受益権のみを譲渡する予定です。
※2

固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。

※3

百万円未満を切り捨てて記載しています。

※4

譲渡予定価格と 2023 年 12 月 31 日時点の帳簿価額の差額として算定された参考数値であり売却損益とは異なります。

2.

本取組みの理由
本投資法人は、本物件について 2015 年 3 月に取得して以来、安定した運用を継続していますが、本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社（以下「三井不動産」といいます。）より、本物件の既存建物の買い受けとともに、定期借地権を設定し、将来的に三井不動産が新建物を建設したうえで、底地は本投資法人が継続保有することで安定的な地代を確保する内容の提案がありました。本提案について、外部環境の変化等を考慮し、今後の運用シナリオについて多角的な検討を行った結果、三井不動産による新建物建設および本投資法人の底地継続保有は、不動産の開発に係る各種リスクを回避するとともに、本物件の NOI 利回りの実績が 3.8％（※1）であったのに対し、2028 年中（本投資法人第 48 期以降）からの想定 NOI 利回りの水準は 17.2％程度（※2）であり、将来に亘る心斎橋スクエアの競争力及び収益性の向上を図るための最良の運用シナリオであるという結論に至りました。これらを踏まえ、本投資法人の規約に定める「資産運用の基本方針」に基づき、総合的に検討を行った結果、本取組みについて決定いたしました。
※1

2023 年 6 月期及び 2023 年 12 月期の NOI（年間 NOI）の合計額の本物件取得価格に対する比率を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

※2

本資産運用会社が試算した賃料増額後の年間 NOI の本物件の土地取得価格に対する比率を、小数第 2 位を四捨五入して記載していますが、その実現を保証するものではなく、また、公租公課の変動その他の理由により実際の NOI 利回りは変動する可能性があります。

3.

譲渡予定資産の内容
資産名称
資産の種類
所在地（住居表示）

土地
※1

建物面積
用途地域
容積率
建蔽率
所有形態
構造／階数
建物竣工日
延床面積
用途
所有形態

心斎橋スクエア
不動産信託受益権※1（北棟）大阪府大阪市中央区心斎橋筋二丁目 8 番21号（南棟）大阪府大阪市中央区心斎橋筋二丁目 8 番20号－－－－－（北棟）鉄骨造陸屋根 3 階建（公簿記載）（南棟）鉄骨造陸屋根 2 階建（公簿記載）
2014年 9 月 1 日（北棟）1,105.72 ㎡（公簿面積）（南棟） 527.03 ㎡（公簿面積）
店舗
所有権

2

取得価格
鑑定評価額※2
鑑定評価機関賃貸借の内容テナントの総数
総賃料収入
敷金・保証金
賃貸可能面積賃貸面積
稼働率※1267 百万円
217 百万円
一般財団法人日本不動産研究所
2非開示※3非開示※3
1,750.53㎡
1,750.53㎡
100.0％（賃貸面積/賃貸可能面積）

実質的な譲渡対象は、本物件のうち、土地部分を除いた既存建物部分であり、譲渡予定資産は、建物受益権です。

※2

既存建物は北棟及び南棟の 2 棟ですが、北棟及び南棟を一体として売買するものであるため、北棟及び南棟それぞれの鑑定評価額は算定していません。

※3

4.

賃借人の承諾が得られていないため開示していません。

本譲渡後の本投資法人の保有資産の内容
本投資法人は、本譲渡に合わせて継続して保有する底地に三井不動産を借地権者とする事業用定期借地権を設定することを三井不動産と合意し、本譲渡にかかる売買契約と同時に事業用定期借地権設定契約を締結します。
なお、三井不動産との間で締結している SC マネジメント基本契約書の定めに基づき締結している本物件についての SC マネジメント契約については本譲渡に伴い解約予定です。
本譲渡後の本物件の内容は、以下のとおりです。
資産名称
資産の種類
所在地（登記簿上の表示）
面積
土地

用途地域
容積率
建蔽率
所有形態
担保設定の有無
賃貸借の内容
賃貸人
賃借人
契約種類
契約期間年間賃料中途解約
賃料改定
敷金
保証金
テナントの総数
賃貸可能面積賃貸面積

心斎橋スクエア（底地）
不動産信託受益権※1
大阪府大阪市中央区心斎橋筋二丁目1番5、1番121002.66㎡
商業地域
1000％
100％
事業用定期借地権付土地の所有権なし
三井住友信託銀行株式会社
三井不動産株式会社
事業用定期借地契約
2024年3月29日から2048年11月30日まで
非開示※2
原則不可なし
非開示※2なし
11002.66㎡1002.66㎡

3

稼働率
特記事項

100.0％（賃貸面積/賃貸可能面積）
・賃貸人は本物件の賃借人である三井不動産との間で以下の事項について合意しています。
三井不動産が本物件上の建物又は当該建物を信託財産とする信託受益権（以下「本建物等」といいます。）を譲渡しようとする場合、譲渡希望日の180日前までに、その旨を賃貸人に書面により通知し、賃貸人又は本投資法人が60日以内に、譲受の希望を通知したときは60日間、本建物等の譲受けについて優先的に交渉できる。

※1

本投資法人の保有資産は、底地受益権です。

※2

賃借人が事業関係者に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人が秘密保持義務に抵触する等により賃借人が不利益を受け、賃借人より本投資法人に対して責任が追及される等により本投資法人に不利益が生じ、最終的に投資主及び投資家の利益を毀損するものと本資産運用会社が判断したことから非開示としています。なお、当該年間賃料が一口当たり分配金に与える影響のイメージについては、後記「8.

5.

スケジュール（予定）」をご参照ください。

譲渡先の概要名称
所在地
代表者の役職・氏名
資本金
設立年月日
純資産
総資産
大株主及び持株比率

三井不動産株式会社
東京都中央区日本橋室町二丁目 1 番 1 号
代表取締役社長 植田 俊
341,000 百万円（2023 年 9 月 30 日現在）
1941 年 7 月 15 日
3,175,075 百万円（2023 年 9 月 30 日現在）
9,527,121 百万円（2023 年 9 月 30 日現在）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）（17.14％）（2023 年 9 月 30 日現在）
事業内容
不動産の取得、所有、処分、賃借、売買及び管理
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社の関係
資本関係

人的関係

取引関係関連当事者への該当状況

6.

当該会社は 2023 年 12 月 31 日現在において、本投資法人の発行済総投資口数の 5.40％の投資口を保有しています。また、当該会社は、本資産運用会社の発行済株式の全部を保有しています。
2023 年 12 月 31 日現在において、本資産運用会社の役職員のうち 9 名（非常勤役員を除きます。）が当該会社からの出向者です。
本投資法人のSCマネジメント業務受託者、新規テナント斡旋業
務の提供者、不動産等売買の仲介業者、本投資法人が保有する不動産の一部の売主、本投資法人が保有する不動産の賃借人等に該当します。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該会社は、本資産運用会社の親会社です。

利害関係人等との取引について譲渡先及び定期借地権設定契約の締結先は、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定される利害関係者に該当することから、本資産運用会社は、利害関係人等取引規程に則り、2024 年 2 月 8 日開催のコンプライアンス委員会の審議及び決議を経て、2024 年 2 月 13 日開催の本投資法人の役員会の承認4に基づく本投資法人の同意を取得し、その後、2024 年 2 月 15 日開催の本資産運用会社の取締役会において本取組みに係る契約締結を決議しています。
なお、本投資法人は、商業施設の運営管理に関して三井不動産のノウハウを活用することを目的として、三井不動産との間で SC マネジメント基本契約書を締結しています。当該基本契約書の定めに基づき締結している本物件についての SC マネジメント契約については、本譲渡に伴い解約予定です。

7.

フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本譲渡は、フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から 1 か月以上を経過した後に決済・引渡を行うこととしているものその他これに類する契約をいい、以下「本フォワード・コミットメント」といいます。）に該当します。
本フォワード・コミットメントは、相手方当事者に義務の不履行があり、相当の期限を定めた履行の催告に応じない等一定の場合には解除できるものとされており、本フォワード・コミットメントが解除された場合には、相手方当事者に対する損害賠償の請求ができる旨が合意されています。なお、本フォワード・コミットメントは、本投資法人の保有資産を譲渡するものであり、本投資法人において資金調達が必要となるものではないため、本投資法人の財務に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。

8. スケジュール（予定）※上図は、本物件の賃貸借における賃料の変動のスケジュールと、当該変動前後の本物件の想定 NOI、及び当該変動が一口当たり分配金に与える影響の試算額を把握しやすいように作成されたイメージ
図です。記載の各数値は、一定の前提に従い算出された本日現在の試算額であり、実際の NOI の金額及び当該変動が一口当たり分配金に与える影響額は、上記と異なります。また、賃料の変動の時期は、本日現在の予定であり、今後変更となる可能性があります。上図は、本物件の NOI の上昇及び一口当たり分配金の金額の上昇を保証又は約束するものではありません。

9.

今後の見通し本取組みによる 2024 年 6 月期及び 2024 年 12 月期の運用状況に与える影響については、本日付「2023年 12 月期決算短信（REIT）」で公表しました「2024 年 6 月期及び 2024 年 12 月期の運用状況の予想」をご参照ください。

510. 鑑定評価書の概要
資産名称
鑑定評価額（建物）鑑定評価機関の名称
価格時点
鑑定評価額（土地及び建物）
土地比率
建物比率

心斎橋スクエア
217,000,000 円
一般財団法人日本不動産研究所
2023 年 11 月 30 日
10,900,000,000 円
98.01％
1.99％

項目

内容
10,900,000 千円※1

収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
P M フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF 法による価格

11,000,000 千円
※1
非開示※2
非開示※2
非開示※2非開示※2
非開示※2
非開示※2
非開示※2
非開示※2非開示※2
非開示※2
非開示※2
非開示※2317,446 千円※1
非開示※2
非開示※2319,131 千円※12.9％
10,700,000 千円
※1

割引率

2.7％

最終還元利回り

3.0％

積算価格
土地比率
建物比率

概要等
DCF法によって求められた収益価格と直接還元法による収益価格を関連づけて、収益還元法による収益価格を試算。

11,000,000 千円※198.01％
1.99％

6

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上査定した。
類似不動産の投資利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般予測や不動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案の上査定した。

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項※1

対象不動産は立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から、その主たる需要者は、資金調達力を有する法人投資家等が中心になると認められ、当該需要者は一般的にその収益性を重視して取引を行う傾向が強い。
この点を踏まえ、直接還元法とDCF法を併用のうえ査定した収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

本投資法人の譲渡予定資産は、本物件の建物部分ですが、本物件全体（土地及び建物）に関する情報を記載しています。

※2

現在の賃借人の承諾が得られていないため開示していません。

以上＜添付資料＞【資料 1】本取組み後のポートフォリオの概要＊

本投資法人のウェブサイト：https://www.frontier-reit.co.jp/

7

【資料 1】本取組み後のポートフォリオの概要
資産名称

取得価格
（百万円）
※1比率
※2

所在地

取得日

イオンスタイル品川シーサイド

東京都品川区2004 年 8 月 9 日

20,1005.5%

イオンモール茨木

大阪府茨木市2004 年 8 月 9 日

18,1005.0%

ブランチ博多パピヨンガーデン

福岡県福岡市2004 年 8 月 9 日
2020 年 3 月 13 日
（追加取得）

7,905

2.2%

上池台東急ストア

東京都大田区2004 年 8 月 9 日1,490

0.4%

ベルタウン丹波口駅前店

京都府京都市2005 年 8 月 29 日

2,1300.6%

イオンモールナゴヤドーム前

愛知県名古屋市

2006 年 3 月 23 日

24,800

6.8%

サミットストア滝野川紅葉橋店

東京都北区

2006 年 9 月 29 日

3,1000.9%

ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地）

広島県広島市2007 年 4 月 13 日

1,940

0.5%

フレスポ鳥栖（底地）

佐賀県鳥栖市2007 年 11 月 8 日

3,178

0.9%

ゆめタウン広島

広島県広島市2008 年 2 月 19 日

23,200

6.4%

クイーンズ伊勢丹杉並桃井店

東京都杉並区2008 年 7 月 4 日

3,5601.0%

三井アウトレットパーク 入間

埼玉県入間市2008 年 7 月 10 日

19,9005.5%

コストコホールセール入間倉庫店（底地）

埼玉県入間市2008 年 7 月 10 日

2,6000.7%

Ｄｅｓｉｇｕａｌ

東京都渋谷区2008 年 10 月 15 日

3,1000.9%

イオンタウン田無芝久保

東京都西東京市

2009 年 2 月 18 日

3,100

0.9%

ドン・キホーテ福岡天神本店

福岡県福岡市2009 年 12 月 16 日

3,700

1.0%

三井ショッピングパーク ららぽーと磐田

静岡県磐田市2010 年 7 月 2 日

15,200

4.2%

ギンザ・グラッセ

東京都中央区2010 年 7 月 2 日

13,6003.7%

志村ショッピングセンター

東京都板橋区2011 年 1 月 18 日

4,430

1.2%

三井ショッピングパーク ララガーデン春日部

埼玉県春日部市

2011 年 2 月 16 日

10,000

2.7%

サミットストア横浜岡野店（底地）

神奈川県横浜市

2012 年 2 月 24 日

5,700

1.6%

ＶＩＯＲＯ

福岡県福岡市2012 年 2 月 28 日

10,1002.8%

洛北阪急スクエア

京都府京都市2012 年 7 月 4 日

8,800

2.4%

池袋スクエア

東京都豊島区2013 年 2 月 1 日

20,4005.6%

コーナン川崎小田栄モール（底地）

神奈川県川崎市

2014 年 1 月 31 日

7,000

1.9%

三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷

埼玉県三郷市アネックス棟：2014 年 3 月 25 日
本体棟：2015 年 4 月 1 日
2016 年 8 月 10 日
2021 年 7 月 1 日（追加取得）

34,070

9.4%

心斎橋スクエア（底地）※3

大阪府大阪市2015 年 3 月 2 日

8,353

2.3%

コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）

埼玉県三郷市2015 年 4 月 1 日

3,810

1.0%

Ｈａｒａｊｕｋｕ

8

資産名称取得価格
（百万円）
※1比率
※2

所在地取得日コジマ×ビックカメラ那覇店

沖縄県那覇市2016 年 1 月 25 日

1,850

0.5%

スーパービバホーム座間店・スーパー三和 座間東原店（底地）

神奈川県座間市2017 年 7 月 31 日

4,320

1.2%

栄グローブ

愛知県名古屋市2018 年 3 月 28 日
2019 年 3 月 22 日
（追加取得）

15,650

4.3%

サミットストア東長崎店（底地）

東京都豊島区2018 年 6 月 8 日

2,022

0.6%

池袋グローブ東京都豊島区2019 年 3 月 22 日
2019 年 9 月 5 日（追加取得）

20,8005.7%

心斎橋ＭＧビル

大阪府大阪市2019 年 3 月 22 日

5,840

1.6%

ＴＥＮＪＩＮ２１６

福岡県福岡市2020 年 3 月 4 日

2,550

0.7%

ララシャンスＨＩＲＯＳＨＩＭＡ迎賓館（底地）

広島県広島市2020 年 3 月 13 日

1,040

0.3%

銀座５丁目グローブ東京都中央区

2021 年 7 月 1 日5,620

1.5%

竹下通りスクエア

東京都渋谷区

2021 年 7 月 1 日

6,1901.7%

三井ショッピングパーク ららぽーと和泉

大阪府和泉市

2023 年 10 月 2 日

5,1981.4%

新川崎スクエア神奈川県川崎市

2023 年 12 月 22 日

9,400

2.6%

363,848100.0%

合計※1

取得価格は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

※2

比率は取得価格を前提とした構成比率で、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

※3

取得価格は、土地建物全体の取得価格を取得時の土地建物比率に基づいて按分して算出した土地分の数値を記載しています。

9