静岡市における再開発事業のあゆみ
静岡市 都市局 都市計画部 市街地整備課

はじめに
都市再開発法50周年記念特集
 静岡市は、静岡県のほぼ中央に位置し、長野県と山梨県に接する南アルプスから駿河
本年６月の都市再開発法50周年記念事業の一環として、地方公共団体の方々よりそれぞれの都市における再開発湾の沿岸まで、約 N ㎡もの広大な市域50年の記録をご寄稿いただいております。
各地における再開発50年の貴重な経験を振り返り、それを関係者の方々と共有することは、人口減少に立ち向かを有しています。
う地域再生・まちづくりとしての今後の再開発事業の推進にも資するものと思われます。
土地利用の状況は、山林が全体の約 ％を占める一方で、宅地はわずか約９％であり、比較的コンパクトな市街地が形成されています。（図１）
また、市街地やその周辺には、駿府城公園
静岡市 都市局 都市計画部 市街地整備課をはじめ、名勝日本平を有する有度山、世界
写真：日本平「夢テラス」から富士山を望む
文化遺産「富士山」の構成遺産である三保の新東名高速道路や東海道新幹線などの交通利便性はじめに松原など、豊かな自然環境を有しています。
静岡市は、静岡県のほぼ中央に位置し、長野県を活かした、人・モノの流れが盛んになっていま
広域的には、首都圏と中京圏の中間に位と山梨県に接する南アルプスから駿河湾の沿岸ます。
置し、新東名高速道路や東海道新幹線などで、約1,412k㎡もの広大な市域を有しています。
本市では、これらの特性を活かし、快適で質のの交通利便性を活かした、人・モノの流れが土地利用の状況は、山林が全体の約75％を占め高い機能が集約した拠点の形成や、人やモノの交静岡市における再開発事業のあゆみ盛んになっています。
る一方で、宅地はわずか約９％であり、比較的コ流を生み出すネットワークの形成などに取り組む
静岡市 都市局 都市計画部 市街地整備課
本市では、これらの特性を活かし、快適でンパクトな市街地が形成されています。
（図１）
ことにより、賑わいと活力にあふれる都市の姿で質の高い機能が集約した拠点の形成や、人また、市街地やその周辺には、駿府城公園をはある「集約連携型都市構造」の実現を目指していやモノの交流を生み出すネットワークの形
じめ、名勝日本平を有する有度山、世界文化遺産ます。
（図２）
はじめに成などに取り組むことにより、賑わいと活「富士山」の構成遺産である三保の松原など、豊 静岡市は、静岡県のほぼ中央に位置し、長力にあふれる都市の姿である「集約連携型かな自然環境を有しています。
図２：「集約連携型都市構造」のイメージ都市構造」の実現を目指しています。（図２）
野県と山梨県に接する南アルプスから駿河広域的には、首都圏と中京圏の中間に位置し、湾の沿岸まで、約 N ㎡もの広大な市域１．静岡市の再開発事業のあゆみを有しています。
 本市の都市構造において、都市拠点とし 土地利用の状況は、山林が全体の約 ％て位置づけられている旧静岡市・旧清水市を占める一方で、宅地はわずか約９％であの中心市街地には、昭和  年（）の静り、比較的コンパクトな市街地が形成され
岡大火、昭和  年（）の空襲によってています。（図１）
大きな被害を受けた歴史があります。

また、市街地やその周辺には、駿府城公園
戦後は、それぞれの中心市街地において写真：日本平「夢テラス」から富士山を望むをはじめ、名勝日本平を有する有度山、世界戦災復興土地区画整理事業が施行され、さ写真：日本平「夢テラス」から富士山を望む
文化遺産「富士山」の構成遺産である三保のらに静岡地区では、防火建築帯造成事業、防松原など、豊かな自然環境を有しています。 災建築街区造成事業による不燃化共同ビルの建設が進み、現在のＪＲ静岡駅北口から広域的には、首都圏と中京圏の中間に位紺屋町・呉服町へ広がる街区は、「人のにぎ置し、新東名高速道路や東海道新幹線などわいの絶えないまち」として生まれ変わり、の交通利便性を活かした、人・モノの流れが当時は全国的に脚光を浴びる市街地へと成盛んになっています。
長しました。（図３）
本市では、これらの特性を活かし、快適でしかし、近年では、これらの不燃化共同ビ質の高い機能が集約した拠点の形成や、人ルも築  年以上の年月が経ち、紺屋町からやモノの交流を生み出すネットワークの形呉服町へ連続する防火建築帯・防災建築街成などに取り組むことにより、賑わいと活区も老朽化が進行し、これに付随するよう力にあふれる都市の姿である「集約連携型に、まちの賑わいや人の回遊性の衰退が顕
図１：静岡市の標高分布
図２：「集約連携型都市構造」のイメージ
図２：「集約連携型都市構造」のイメージ都市構造」の実現を目指しています。
（図２） 著となってまいりました。
図１：静岡市の標高分布

静岡市における再開発事業のあゆみ― 2 ―

１．静岡市の再開発事業のあゆみ
市街地再開発 2019年６月 第590号
 本市の都市構造において、都市拠点とし１．静岡市の再開発事業のあゆみ化に向け、都市計画決定等を進めております。

本市の都市構造において、都市拠点として位置づけられている旧静岡市・旧清水市の中心市街地

２．これまでの再開発事業等の主な事例には、昭和15年（1940）の静岡大火、
昭和20年（1945）①

中町地区第１（新中町ビル）の空襲によって大きな被害を受けた歴史がありま⑴

地区の紹介す。

当地区は、ＪＲ静岡駅北口より都市計画道路静戦後は、それぞれの中心市街地において戦災復

岡駅賤機線を北西に進み、徒歩で15分、駿府城の興土地区画整理事業が施行され、さらに静岡地区名残を今にとどめる駿府城公園に隣接し、県庁やでは、防火建築帯造成事業、防災建築街区造成事

市役所をはじめ官公庁の業務地区であるととも業による不燃化共同ビルの建設が進み、現在のＪに、商業と住居地域の接点にも位置しています。

Ｒ静岡駅北口から紺屋町・呉服町へ広がる街区は、戦前は、駿府城外堀の一角として栄えた土地で「人のにぎわいの絶えないまち」として生まれ変ありましたが、戦後は戦災により生じた瓦礫を埋わり、当時は全国的に脚光を浴びる市街地へと成め立てて土地造成を行い、住宅等が建てられてい長しました。（図３）

た地区でありましたが、その後30年の間に住宅等

しかし、近年では、これらの不燃化共同ビルも築60年以上の年月が経ち、紺屋町から呉服町へ連の老朽化が進み、街区としての更新が望まれておりました。

続する防火建築帯・防災建築街区も老朽化が進行し、これに付随するように、まちの賑わいや人の⑵

事業概要

回遊性の衰退が顕著となってまいりました。

特徴

このような状況のもと、本市では、都市機能の更新、まちの魅力回復に向け、継続的に再開発事業に取り組んでおります。
本市の再開発事業は、昭和54年３月竣工の中町地区第１市街地再開発事業を皮切りに、今日までに市街地再開発事業14地区（うち、葵・駿河区10、清水区４）、優良建築物等整備事業11地区（うち、葵・駿河区８、清水区３）の計25地区が竣工しております。（表１）

・全国で初めて日本住宅公団が参加組合員として参画した再開発事業
・恵まれた立地条件を生かし、高度利用を図るとともに、低層部に店舗・事務所等を配置し、都市的便宜を提供
・高層部には公的住宅を併存させ、積極的な職と住の近接を図る。
・前面の都市計画道路の拡幅に併せて、公開空地等を整備し、ゆとりある空間を提供

また、現在は、ＪＲ静岡駅北口の「御幸町９番・伝馬町４番地区第一種市街地再開発事業」の事業

写真：中町地区第１＜新中町ビル＞
図３：静岡市の防災建築帯等の分布

市街地再開発2019年６月

第590号

―3―

概

要

⑵

事業概要
徴

事業名称

中町地区第１市街地再開発事業

特施行者

静岡中町地区第１市街地再開発組合

・従前からの駅前立体駐車場の利便性を最大限に地区面積約0.49ha

活かすため、施行区域の一街区を２筆に分け、施設建築物概要

施設建築物を複合棟（地下２階・地上25階）と＜新中町ビル＞駐車場棟（地下１階・地上９階）の２棟としている。
（図４）

敷地面積

2,783㎡

建築面積2,251㎡

延べ床面積16,774㎡

る「静岡市美術館」、中層階にはオフィス、最600％など様々な魅力ある用途を設置
静岡市
都市局 都市計画部 市街地整備課

建ぺい率
容積率構造・階数
高さ

・複合棟の３階には、本格的な都市型美術館であ

上階には市内を一望できるレストラン・宴会場
80％
静岡市における再開発事業のあゆみ
SRC造

14F/B1F
43ｍ（３）主な経緯
用途各面積
・昭和  年１月準備組合設立
事務所
4,393㎡・昭和  年６月
都市計画決定
店舗1,996㎡・昭和 
年  月 組合設立認可
住宅（119戸）
9,562㎡・昭和 年
月
権利変換認可
駐車場（60台）
261㎡
         建築工事着手
・昭和  年３月  建築工事完了
⑶ 主な経緯・昭和  年  月 組合解散認可
・昭和48年１月 準備組合設立
・昭和51年６月 都市計画決定② 静岡駅前紺屋町地区（葵タワー）
・昭和51年10月 組合設立認可（１）地区の紹介
・昭和51年12月 権利変換認可
当地区は、ＪＲ静岡駅北口・国道
 号に建築工事着手
隣接し、本市の中心市街地へ向かう玄関口・昭和54年３月 建築工事完了に位置しています。
・昭和54年12月 組合解散認可
当時は、本市の顔となるべき街区でありながら、老朽化が進んだ商業・業務施設が不② 静岡駅前紺屋町地区（葵タワー）
整形で狭い敷地の中に林立しており、街区⑴ 地区の紹介としての更新を強く望まれておりました。
当地区は、ＪＲ静岡駅北口・国道１号に隣接し、これらを踏まえ、都市防災の強化、都市機本市の中心市街地へ向かう玄関口に位置していま能の更新及び高度化、都市環境の改善を図す。
当時は、本市の顔となるべき街区でありながら、り、政令指定都市としての新たな顔づくり
老朽化が進んだ商業・業務施設が不整形で狭い敷を目指し、平成８年に再開発準備組合を設地の中に林立しており、街区としての更新を強く立し、事業を推進した地区になります。
望まれておりました。
これらを踏まえ、都市防災の強化、都市機能の（２）事業概要
更新及び高度化、都市環境の改善を図り、政令指特徴
定都市としての新たな顔づくりを目指し、平成８・従前からの駅前立体駐車場の利便性を最大
年に再開発準備組合を設立し、事業を推進した地限に活かすため、施行区域の一街区を２筆に区になります。
分け、施設建築物を複合棟（地下２階・地上２５階）と駐車場棟（地下１階・地上９階）の２棟としている。
―4―・複合棟の３階には、本格的な都市型美術館である「静岡市美術館」、中層階にはオフ・紺屋町地下道の改修とサンクンガーデンを同時に整備し、地下から地上への歩行者動線を確保


写真：静岡駅前紺屋町地区＜葵タワー＞
写真：静岡駅前紺屋町地区＜葵タワー＞


図４：複合棟・駐車場棟施設配置

複合棟・駐車場棟施設配置
市街地再開発2019年６月

第590号

⑶

主な経緯

・平成８年10月

準備組合設立・平成17年７月

都市計画決定・平成18年５月

組合設立認可・平成19年２月

権利変換認可・平成19年６月

建築工事着手・平成22年３月

建築工事完了・平成23年１月

組合解散認可③静岡呉服町第二地区＜札の辻クロス＞

⑴

地区の紹介
当地区は、県中部の広域を商圏とする県都に相応しい商業・業務施設の集積地であり、中心市街地の中枢である呉服町名店街の北側に位置しているものの、街区内の建物の老朽化が顕著でありました。
また、近年、当地区を含む本市の中心市街地は、
写真：サンクンガーデン

郊外部への商業施設の出店やインターネット販売等のあおりを受け、商業地盤の低下が課題となっ概ており、中心市街地の魅力回復と合わせて、都市

要

事業名称

静岡駅前紺屋町地区第一種市街地再開

防災力の強化や都市機能の更新を進めた地区にな

発事業

ります。

施行者

静岡駅前紺屋町地区市街地再開発組合

地区面積

約1.05ha
施設建築物概要＜葵タワー・稲森パーキング本社＞

⑵

事業概要

特徴

・商業・業務地にふさわしい中核機能の集積と賑わいの場の創出を図るため、商業・業務施設、

敷地面積

6,489㎡

建築面積

5,678㎡

延べ床面積53,254㎡

建ぺい率

88％

容積率

759％

・多目的ホール（札の辻クロスホール）に、経産

構造・階数

S造SRC造RC造
25F/B2F・生涯活躍のまち静岡（CCRC）事業の施設型事

高さ125ｍ

用途

各面積

店舗

6,382㎡

公益施設

5,379㎡

駐車場（386台）

12,460㎡

事務所

19,245㎡

その他

9,787㎡

市街地再開発2019年６月

第590号

多目的ホール、駐車場、駐輪場等を整備
・呉服町通りのまちなみを活かした、「まちなみ誘導・高度利用型」の地区計画を活用
省所管の補助制度を活用
業として位置付け、首都圏からのアクティブシニア層の移住を推進するため、上層階に居住型
高齢者福祉施設を設置―5―

施設建築物概要＜札の辻クロス＞
敷地面積

2,676㎡

建築面積

2,096㎡

延べ床面積19,700㎡

建ぺい率78％

容積率577％
S造

構造・階数

写真：静岡呉服町第二地区＜札の辻クロス＞⑶

写真：札の辻クロスホール

13F/B1F

高さ

56ｍ

用途

各面積

店舗・事務所

2,328㎡

駐車場（212台）

5,616㎡

多目的ホール

595㎡

ウェルネス

2,231㎡

高齢者福祉施設

5,287㎡

共用部分

3,643㎡

主な経緯・平成22年11月

準備組合設立・平成25年12月

都市計画決定・平成27年３月

組合設立認可・平成28年３月

権利変換認可・平成28年９月

建築工事着手・平成30年９月

建築工事完了④

御幸町９番・伝馬町４番地区＜予定＞

⑴

地区の紹介
当地区は、ＪＲ静岡駅北口及び都市計画道路静岡駅賤機線沿いの駅前の顔となるべき場所に位置するものの、地区内の更新が進まず、狭小な老朽化した建築物が残存しています。
ＪＲ静岡駅から繋がる紺屋町地下道と静岡鉄道新静岡駅を結ぶ主要な歩行者動線上にあり、街区
写真：高齢者福祉施設としての防災力の強化や都市機能の更新、新たな賑わいの創出が求められております。

概⑵

事業概要

静岡呉服町第二地区第一種市街地再開

特徴

発事業

・共同化により、都市防災の強化、結節点機能の

要

事業名称
施行者

静岡呉服町第二地区市街地再開発組合

地区面積約0.4ha

強化を図る。
・再開発事業と地下道改修の同時施工により、新
たな歩行者動線の確保
・立地適正化計画の誘導施設である「専修学校」―6―

市街地再開発2019年６月

第590号

置図 （葵区、駿河区）

城公園

静岡都心地区概による保留床取得
・学生、若者の回遊人口増加、賑わいの向上など

事業名称 御幸町９番・伝馬町４番地区第一種市

地域活性化への寄与

街地再開発事業・採択手順の見直し後、初めての市街地再開発事

施行者

地再開

㎡
㎡
㎡

開発組合（仮称）地区面積⑶

静岡市 都市局 都市計画部 市街地整備課

特 徴・共同化により、都市防災の強化、結節点機
御幸町番・伝馬町番地区能の強化を図る。
・再開発事業と地下道改修の同時施工により、新たな歩行者動線の確保
・立地適正化計画の誘導施設である「専修学校」による保留床取得
・学生、若者の回遊人口増加、賑わいの向上など地域活性化への寄与
・採択手順の見直し後、初めての市街地再開発事業となる見込み
図５：位置図

約0.3ha

主な経過と予定

平成27年７月

準備組合設立令和元年11月

都市計画決定（予定）

令和２年３月組合設立（予定）

令和３年度

工事着手見込み

令和５年度

工事完了見込み

３．これからの静岡市の再開発事業○再開発事業等の採択基準の見直し
本市では、平成25年12月に、「にぎわいとうるおいのある快適なまち」の実現を目指し、既成市街地の再整備を計画的に推進・誘導していくため、都市再開発の長期的かつ総合的なマスタープランである「都市再開発方針」を都市計画決定しております。
あわせて、再開発事業が、総合計画や都市再開%)

発方針と整合し、実効性のあるものとするために、「静岡市再開発事業等採択手順書」を策定しています。

㎡
㎡

㎡
㎡
㎡

＞

御幸町９番・伝馬町４番地区市街地再業となる見込み

ける再開発事業のあゆみ

種市街要

また、平成29年12月には、本格的な人口減少社会への突入やインターネット販売等の普及による創造性・地方個性の時代への転換など新たな社会的課題が顕在化する中で、市の限りある経営資源を真に必要な事業に配分することを目的とし、市街地再開発事業や優良建築物等整備事業の審査体制や採択基準の見直しを行いました。
（図７：「描く再開発のイメージ」参照）○「静岡型再開発」への転換
今回、本市が掲げる「集約連携型都市構造」の実現のためには、再開発事業は必要な手法であると捉え、主に中心市街地における「まちの賑わいの創出・持続」をテーマに採択基準を見直してお
図６：想定断面模式図
想定断面模式図

概 要
事業名称 御幸町９番・伝馬町４番地区第計画道
一種市街地再開発事業なるべ施行者  御幸町９番・伝馬町４番地区市
進まず、 市街地再開発 2019年６月 第590号
街地再開発組合（仮称）
います。
地区面積 約 KD

ります。
主な改訂のポイントとして、①

誘導したい「都市機能」、地区特性に応じた「公共貢献」の評価の充実―7―

図７：「描く再開発のイメージ」②

まちの賑わいの「持続」につながる、再開
発ビルの「マネジメント」の評価③

再開発事業を「持続的・計画的」に推進するため、規模を抑えた建物への誘導の３点を掲げております。

隣の都市圏への人口の流出や高齢化・少子化による人口減少をはじめ社会状況の変化が顕著となっています。
このような状況の中でも、市民生活の質を高め、また、地域経済を活性化するためには、本市の将今後の本市における再開発事業は、この改訂ポ来都市構造である「集約連携型都市構造」の実現

イントを基に、建物完成後の運用まで見通した事に向けて、都市機能・インフラや居住の適正な誘業スキーム（建物の規模として階数を３〜５階、導を図る必要があり、その一端を担う市街地整備容積率300〜400％程度を想定）への転換を図り、の手法の一つである再開発事業も積極的に推進す「静岡型再開発〜将来を見通した、持続可能な再るものと考えています。

開発〜」の実現にむけ、民間と市の両輪をもって推進するものと考えています。

最後になりますが、日ごろ、本市の再開発事業をはじめ、まちづくり関連事業に対してご理解ご協力に感謝申し上げるとともに、今後ともご指導

４．おわりに本市の市街地再開発事業等の概要について紹介させていただきましたが、本市は首都圏と中京圏ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げまして、静岡市の市街地再開発事業の紹介を終わらせていただきます。の間に位置し、政令指定都市ではあるものの、近―8―

市街地再開発2019年６月

第590号

表１

市街地再開発2019年６月

静岡市の再開発事業一覧とJR静岡駅前の再開発事業の位置

第590号

―9―

― 10 ―

市街地再開発2019年６月

第590号