特集：街なか居住再生ファンド
街なか居住再生ファンド出資事例１（北海道稚内市）

稚内市での資金調達スキームおよびオープン後の運営状況
株式会社コンパクトシティ
代表取締役 田宮 功三
はじめに長期的に償却するだけの経済力が見込めないので地方都市での再開発事業において、保留床の処ある。

分はどの街でも共通の大問題であろう。行政や再ここでは、日本の最北端稚内市の駅前再開発事開発コンサルタント、一部の地権者が中心となっ業において、保留床の処分という難題をどのようて計画が進む例は多いが、最後のピース（保留床に乗り越えたか、その資金調達方法に注目し報告の処分）がはまらず、計画が滞る場合が多い。

する。

特に、人口が10万人前後、さらにそれ以下の数万人の地方都市だったりすると保留床の処分は極

また、竣工後１年を過ぎた現在の再開発ビルの運営状況についても触れたい。

めて困難である。坪単価100万円前後の保留床を稚内の概要
人口世帯数
面積
位置
産業

財政
近隣
交通
国施設

H25：37,519人（H18：41,258人）
18,939世帯760.89平方キロ
北緯45度31分（日本最北）
水揚げ高115億円
生乳販売額
47億円
卸売販売額 940億円（内食料品662億円）
小売販売額 638億円
観光入込数50万人
輸入46億円（露99％）
輸出19億円（露40％、香港40％）
約250億円（一般会計）
札幌315km
JR、空港、国際港湾
自衛隊、幌延深地層研究センター
NEDOメガソーラー稚内サイト

１．難航のまちなか情報コーナーや市民活動室、お土産物本事業はＪＲ稚内駅の建替えに伴う、周辺整備

ショップ、飲食ゾーン、バスターミナル、コンビ

計画と一体となった駅ビルの再開発である。ＪＲ

ニエンスストア、グループホームやサービス付き

稚内駅以外には、映画館（３スクリーン）、行政高齢者向け住宅が入る複合ビルである。

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市街地再開発2013年８月

第520号

稚内駅前地区第1種市街地再開発事業

概要

工 期 ：平成21年7月23日〜平成24年3月10日
敷地面積：3440.35㎡
延床面積：6777.83㎡
構造規模：RC造5階建
事業予算：約27億円
主用途 ：地域交流ｾﾝﾀｰ、店舗、映画館、ﾊﾞｽ待合、ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ、ｻｰﾋﾞｽ付高齢者住宅
同時整備：JR稚内駅、駅前ロータリー、道の駅、駅前広場、ﾌｪﾘｰﾀｰﾐﾅﾙ、散策路

・海に開かれた「マチ」と「みなと」の一体化。
・まち歩き、まち居住、港やサハリンを感じる。
・海に開かれた交流。都市観光。

関係者による様々な議論を経て、これらの機能的な事業ができるかヒアリングを行った。未確定を盛り込むことが固まっていったが、お土産物シの事項もたくさんある中での粘り強い協議だった

ョップ、飲食ゾーン、グループホーム、サービスが、一つひとつ決めていくことができたのは、地付き高齢者向け住宅などの保留床については、賃元の人間関係が成立していたことが大きな要因で貸での事業運営に興味を示す事業者は現れたが、あった。これは顔の見える関係が成立している地買い取ってまで事業を行う者は現れず、計画は難方都市の強みといってよいであろう。また同時に航した。

公租公課、各種管理費、融資経費、修繕、保険等の支出予算も固めていった。

２．SPC導入

この過程で保留床の規模も再開発組合との間でそこで、床を借りる希望者が居るのであれば、保留床をＳＰＣに所有させ、各事業者はＳＰＣと協議が進み、身の丈にあった適正サイズに修正されていった。

賃貸借契約を結び、それぞれの事業を行う方法が４．STEP２（事業計画立案）検討された。
当初はＳＰＣという聞きなれない手法に地元に再開発組合のコスト削減の努力の結果、提示さも警戒感が漂っていたが、全国市街地再開発協会れた保留床の価格は約10億円。そしてＳＰＣの収の「街なか居住再生ファンド」による説明会など入や支出も固まってきた。ＳＰＣの損益がわかれも経て、徐々に理解が進み、具体的な手法の検討ば資産・負債・資本金のバランスシートを組み立に進んでいった。

てることができる。徐々に可能性が開けてきた。

コアになるメンバーとして、第３セクターであ収支の詳細検討の結果、保有し償却できる資産りまちづくり会社の立場でもある㈱まちづくり稚は８億円まで。返済可能な負債は３億円強、とな

内がＳＰＣの設立母体となり、事業計画や事業収った。つまり補助金等で２億円分の資産を圧縮し、支を組み立てて、ＳＰＣをアレンジしていくことさらに５億円の資本金が必要、という結果だった。になった。

ＳＰＣの自己資本比率60％強である。首都圏や県庁所在地なら20〜30％であろうか。地方都市の不３．STEP１（事業根拠の確定）
まずは事業成立の根拠である賃料の確定を進めた。賃貸希望事業者に賃料がいくらであれば継続

市街地再開発 2013年８月

第520号

動産収益力の低下がわかったが、事業が不可能なわけではない、ということも同時にわかった。
目標が定まった。２億円の補助金、５億円の資― 15 ―

本金、３億円強の融資（ノンリコースローン）で設定していたこともあり、各社とも出資に応じてある。

もらえた。また、配当が目的の資金ではなく長期の事業継続が目的なので0.1~1.0％の低配当率に５．STEP３（資金調達）も同意してもらえた。ここでもまた、地方都市のまずは２億円の補助金の確定だった。経済産業

顔の見える関係が力を発揮したといえる。

省の「戦略的中心市街地商業等活性化支援事業」

どうしても足りない分は市に支援を仰ぎ、なんに応募した。関係者の努力の結果、商店街と映画とか資本金は調達することができた。それに伴い、館の連携や、ＪＲや道の駅と連携したお土産や飲街なか居住再生ファンドからの出資も受けること食ブースなどが評価され採択となった。2.4億円ができた。の補助金は目途が立った。
最後が３億円強の融資である。ＳＰＣの性格上次は、５億円の資本金である。「街なか居住再ノンリコースローンを受けることが前提だが、地生ファンド」より50％未満の範囲で支援を受ける

方都市ではまだ一般的な手法ではないため、そのことは前提にしていたが、それでも2.5億円を地交渉は難航した。

元で集めなくてはならない。

一般的にＳＰＣへのノンリコースローンは短期全く無関係の方から広く出資を募るのは法に触的な融資であり数年後の出口が想定されているれる恐れもあり、また現実的にも不可能に近いたが、地方都市の不動産に出口は少ない。そのためめ、当該事業の関係者に出資を依頼していくこと出口戦略を前提に交渉することは早期に諦め、20となった。

年間の長期融資として、借入金を着実に返済して保留床（映画館）の買い取りを検討していた映いく事業計画にした。

画事業者には買い取り資金を出資金に振り替えて最終的には自己資本を60％超まで積んだこと

もらい、高齢者住宅やお土産物店や飲食の賃借をや、賃借する事業者の高い信用、行政や地元商工予定していた他の事業者には、敷金を大幅に減額会議所の長期の関与などが決め手となり、北海道する代わりに、ＳＰＣに出資し長期にわたって関の地元銀行２行でシンジケートが組まれノンリコ与してもらうことをお願いした。賃料を控えめにースローンを受けることができた。

SPCの資金調達

購入資産
10億149万円

サ高住・ｸﾞﾙｰﾌﾟ
ﾎｰﾑ

資金調達
内訳 10億6950万円

補助金
借入金

資本金

映画館
土産店

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経産省戦略的補助金
2億4000万円

地元二行
ノンリコースローン
3億3000万円

Ａ優先株：4000万円（福祉住宅テナント）
Ｂ優先株：2億4950万円（街なか居住再生ファンド）
Ｃ優先株：7500万円（映画館テナント）
Ｄ優先株：7500万円（物販飲食テナント）
Ｅ優先株：4000万円（稚内市）
普通株： 2,000万円（まちづくり稚内）―――――――――――――――――――――
合 計 4億9950万円

市街地再開発2013年８月

第520号

６．STEP４（SPCの設立）

まとめ

ＳＰＣにはＴＭＫや匿名組合、専ら会社などの地方都市には、いわゆる旦那衆と呼ばれる経済種類があるが（詳細は「街なか居住再生ファンド

人や地主などが力を持っていたところが多い。その手引き」を参照いただきたい）、稚内では会社の名士たちがお金や土地を出して事業を起こし、法に基づく専ら会社を利用することとした。配当

街の発展に寄与してきたが、いつしか経済基盤のの二重課税は回避できないが、稚内のＳＰＣは法変化に伴いその旦那衆たちが往年の力を失ってき人税が200〜300万円程度であり、二重課税回避のた。そして社会環境の変化とともに行政頼みの時ために必要な信託手数料等のスキーム維持経費と代も過ぎた。

ほぼ同額になる。市の出資や地元の支援もあってしかし、今でもまちのために力を出したいとい成立したスキームなので、納税も重要な地域貢献う人たちは多い。市民がその思いを形にするためであることを考えると、専ら会社の利用は妥当なの受け皿としてＳＰＣは有力な手段であることが選択であった。地方都市における10億円程度の資稚内で実証されたように思う。

産規模のＳＰＣを検討するときには重要な観点と思われる。

配当が目的ではなく、公益的な目的（再開発ビルの継続的な運営やそのことが街にもたらす好影

かくして、3.8万人の街でＳＰＣが成立し、再開発事業が動き出すことになった。

響）の出資を基礎とした事業スキームが組まれ、それを公的機関や金融機関が支援している。また公益的な出資は安全で公正な運用が監視されねばならず、ＳＰＣのもつチェックシステムがしっかり機能している。
もともとＳＰＣは二重課税を回避し投資を集めることと、投資家を保護するためのチェック体制を整えることが目的であったが、公益目的の投資を束ねる事と、公益性を担保するチェック体制にも転用できる可能性があったということだ。
しかし、こうした事例はまだ少ないため、全国の地方都市に波及できるほど汎用性があるかどうかはまだ分からない。今後の展開を注視した△ 竣工写真全景

い。

△ 竣工写真夜景

市街地再開発 2013年８月

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KITAcolor（キタカラ）

オープン１周年の状況

平成19年度

平成24年度目標

平成24年度実績

427,100 人

645,197人

240,900 人

増 186,200 人
内増404,297人

訳

ＪＲ駅・バスターミナルの利用者数

222,200 人

227,079人

道の駅の利用者数

118,100 人

242,870人

地域交流センター利用者数

28,800 人

114,793人

映画館の利用者数

58,000 人

60,455人

上記は、平成19年度に比較した、全館オープン初年度の入込客数である。ご覧のように目標に対して大幅なプラスとなっている。市民アンケートの結果も同様に、にぎわいが増した、まちに行く機会が増えた、などの結果が出ている。
このデータにカウントしていないがグループホーム、サービス付き高齢者向け住宅も、竣工１年で90％前後の入居となっている。また、ビル内のコンビニエンスストアも、レジ通過客数は計画を上回っている。あらゆる用途を複合させ相乗効果を狙ったことが功を奏しているようだ。
下の３枚の写真は日常的な風景。
子供たちがやってくる

多世代ロビー

土産物屋

また、イベント活用も進んでいる。
ダンス大会

マーケット

芸人パフォーマンス

オープン初年度の勢いもあろうが、大幅に予想を超える利用状況となっていることは特筆すべきである。しかし、人口が減少する地方都市で今後もこの賑わいを継続していけるかどうか、商店街連携、市民活動連携、観光ＰＲなどの継続的な活動が求められる。

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市街地再開発2013年８月第520号