公益社団法人日本都市計画学会 都市計画報告集 No.18, 2019 年 8 月
Reports of the City Planning Institute of Japan, No.18, August, 2019

首都圏郊外分譲マンションへの流入世帯における住環境選好構造の変化
Residential environment for condominium buyers: Changing preferences in Tokyo’s suburbs
鈴木雅智*
Masatomo Suzuki*
Condominiums have been a major tenure status in metropolises, while recent population shrinkage sheds lights on its
sustainability—whether they continue to attract new residents. Exploiting a detailed questionnaire survey for buyers of
newly-built condominiums, we investigate the long-run trends of the preferred residential environment across theTokyo metropolitan area. We find that new residents from outside of the city tend to put an emphasis on the livingenvironment of the neighborhood etc., and that the trend is recently becoming more prominent in the suburbs. We alsofind that the criterion serves as a critical determinant to finally choose the specific property/location, among the factors
initially taken into consideration. The spatial distribution of the subjective residential environment shows that not all
the suburban areas have advantages on the desired criteria while the relative strength of the neighborhood remains
stable over time. The results imply that the existing suburban condominiums may need some adjustment to gain future
inflows.
Keywords:
Condominium, residential environment, buyer’s preferences, suburb, location choice
分譲マンション、住環境、購入意識、郊外、居住地選択
1. はじめに分譲マンションは、大都市圏における主要な居住形態であり、る。
住環境選好における重視項目の位置づけを明確にするため、こうした検討プロセスの解明が求められる。

近年では郊外でも戸建住宅購入を代替する存在となっている

本稿では、近隣・広域からの転入者の差異に着目し、新築マ（中野・出口, 2018）1)。しかしながら、かつて活況を呈したニンション購入時の重視－決め手・妥協構造を分析する。20 年近ュータウンでも、現在の転入者に選ばれない既存マンションがくにわたる、首都圏新築マンション購入者へのアンケート調査存在し、その老朽化・困難な更新の実態が明るみになりつつあデータを用いることで、都市圏の中での傾向の地理的差異、経る（齊藤, 2018）2）。将来の地域像を予測する上では、個人の住年変化を明らかにする点が特徴である。続く第 2 節では分析に環境選好に基づき居住地選択が行われる（倉沢・浅川, 2004）3)

用いるデータの概要を示す。第 3 節では首都圏全体における住ことを踏まえ、近年の転入者が一層重視するようになっている環境選好の変化を示し、首都圏レベルで近年重視傾向が高まっ住環境要素や、それら住環境要素の空間分布を明らかにするこている住環境 4 項目を抽出する。第 4 節では、当該 4 項目につとが有効である。今後、一層人口減少が進み新規の住宅需要がいて、広域からの転入者の特徴、選好の地理的差異および経年限定的になっていくとすれば、様々な地域を比較検討している変化や、決め手・妥協のトレードオフを分析する。さらに、駅広域からの転入者の検討プロセスに対し理解が求められる。

圏別に、住環境の比較優位の空間分布・経年変化を分析する。

住環境選好に関する既往研究は、世帯属性や価値観等に基づ第 5 節で結論と今後の課題を整理する。

く個人の「認知」から接近するもの、住宅広告等のメディアへの「表象」から接近するものに大別される。前者の多くは、（非2. データ

即地的な文脈での）世帯属性や価値観等が住環境選好に至るメ

本稿では、株式会社リクルート住まいカンパニーが実施してカニズムの解明が主な関心であり（田島ほか, 2011; 刀根・浅見,いる、首都圏新築マンション契約者動向調査の個票データ

2006; 吉江・後藤, 2016）4),5),6)、「広域からの転入者の特徴」、自（2000-18 年、118,865 件）を分析する。本調査は実際の契約者治体より細かな空間スケールでの「選好の地理的差異」（早川・に対し、契約書の提出等を通して物件特性・世帯属性・検討プ

浅見, 2004; 刀根, 2009）7),8)、「選好の経年変化」を追うトレンドロセス等を収集しており、通常のアンケート調査に比べ信頼性の記述には至っていない。後者では、住宅広告に現れる分析をが高いと考えられる（新井・清水, 2017; 早川・浅見, 2004; 刀根,通して、住環境選好が都市圏内の立地（駅等の空間スケール）

2009）11),7),8)。本調査の対象は新築マンション購入者であり、あや年代に応じて刻々と変化している可能性を指摘している（吉る程度の所得階層が有する選好を測定することとなるが、戸建江・後藤, 2017; 吉江ほか, 2015）9),10)。しかしながら、実際に転住宅に比べてマンションは広告等を通して地域の住環境要素を入する者の選好を分析することで広告の意図を除いて転入の原把握しやすく、住環境選好が反映されやすいとも考えられる。

動力を明らかにでき、郊外の将来像の予測につながる。また、

図-1 は、最寄駅毎に分析サンプル数を集計したものである。

現実には様々な制約があり、住み替え時には転居前と比べて妥

郊外の中核都市を含め首都圏全域に分布し、辺縁部ほどサンプ協する項目もみられる（刀根・浅見, 2006）5) が、検討プロセスル数も減少していくことから、網羅的なデータであるといえる。

中にも、「いったんは重視したが妥協する」構造や、「ある項目なお、東京都心（東京駅とする）から 50km 以遠のサンプルはを決め手とするにあたり他の項目を妥協する」構造が存在しう限られるため、50km 圏内に限定した。

* 正会員・東京大学空間情報科学研究センター(The University of Tokyo)- 148 -公益社団法人日本都市計画学会 都市計画報告集 No.18, 2019 年 8 月
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本稿では、新築マンション購入時に重視した項目、重視項目購入者の特性として、近隣・広域からの転入者の差異に着目のうち決め手となった・妥協した項目に焦点を当てる（図-2）。

する。表-1 に、広域（同一市区外）からの転入者の構成比、「地具体的には、(1)「価格、住戸の広さ、住戸の設備・仕様、生活縁（昔住んでいた、よく知っている等）」を重視する割合を市区

環境、教育環境、周辺環境、最寄り駅からの時間、地縁のある内外からの転入者別に示す。近隣からの転入者は地縁を重視すエリア、エリアイメージ、通勤アクセスの良いエリア」(1)の住る割合が高い（地理的な制約の中で物件を探している）のに対環境項目から一部が重視項目として選ばれ、(2)重視項目のうちし、6～7 割を占める広域からの転入者は地縁を重視する割合が一部は決め手・妥協点となるが、(3)ある項目を決め手とすれば低く（地理的制約が弱く）、各地域の住環境を比較して居住地を他の項目を妥協せざるを得ないというトレードオフもある。

選択していることがうかがえる。
3. 首都圏全体における住環境選好の変化
本節では、首都圏全体における住環境選好の変化を整理する。
表-2 に、各年次における各項目の重視割合と、2000-04 年から2015-18 年にかけての変化⊿（図-2(1)）
、重視から決め手・妥協に至る割合（図-2(2)）を示す。なお、重視割合とは、当該項目を重視したサンプルが全サンプルに占める割合である。
重視割合が増加傾向にある（⊿ > 5%）のは、生活環境（商業・公共・医療施設等）、教育環境（通学の便利さ等）、周辺環境（街並み・公園・自然等）、駅徒歩（最寄り駅からの時間）である。うち、前 3 項目は、重視後に妥協に至る割合が 10%未満10kmと小さい。ただし駅徒歩については、価格・広さと並んで妥協【凡例】
ー 鉄道 (JR線)

20km

サンプル数
(最寄駅集計)30km

割合が 20%以上と高い「調整項目」であることがうかがえる(2)。
これら 4 項目は、住宅広告や住み替え意向の調査でも、公園などの自然、買い物等の利便性、鉄道駅周辺居住を志向する傾向が指摘されていることと概ね対応する（山崎ほか, 2012; 吉江・50km

後藤, 2017; 吉江ほか, 2015）12),9),10) 。

【図-1】分析サンプルの空間分布※全期間合計で500 以上のサンプルを有する駅について駅名を表示。

4. 近年重視される住環境項目の分析
本節では、近年の重視項目である生活環境・教育環境・周辺環境・駅徒歩について分析を深める。
4.1. 重視割合の距離帯別経年変化
図-3 に、各住環境項目の重視割合（図-2(1)）について、市区【図-2】重視―決め手・妥協の関係内外別・距離帯別の経年変化を示す。
生活環境は、都心から20km以遠（青色実線・点線）において重視割合が大きく増加してお【表-1】近隣・広域からの転入者
距離帯

市区外(%)

0-10km
10-20km20-30km30-50km
0-50km

72.4
59.1
67.9
66.5
66.0

地縁重視(%)
市区外
市区内
16.9
45.1
21.6
44.1
23.3
43.9
22.4
41.0
21.1
43.5

り、市区外からの転入者ほど重視割合が高い。教育環境は、市区内外での大きな差はなく、都心から 30km 圏内（青色実線をN除く）で、重視割合が増加する傾向にある。周辺環境は、生活26,541
34,22927,60630,489118,865

環境と同様に、市区外からの転入者にとって重視されやすい項目であり、都心から 30km 圏内（青色実線を除く）で、重視割合が増加する傾向にある。駅徒歩は、市区内外での大きな差はなく全距離帯で重視されやすい項目であるが、とりわけ都心か【表-2】重視割合の変化、重視から決め手・妥協に至る割合(%)

ら 20km 圏内（赤色実線・点線）では市区内からの転居者が重項目視する傾向が高まっている。

年次： 00-04 05-09
85.0 90.4
価格
67.3 72.8
広さ48.4 52.7
設備・仕様
41.5 46.9
生活環境
22.1 25.1
教育環境
45.6 46.4
周辺環境
70.8 79.6
駅徒歩
31.8 27.3
地縁
19.6 19.8
エリアイメージ
61.2 65.2
通勤アクセス重視
決め手
10-14 15-18 ⊿00-18
91.4 88.5+3.5
59.4
72.3 68.8+1.6
30.3
50.2 45.2-3.2
26.2
49.1 51.7 +10.232.7
25.9 30.1+8.0
33.3
47.0 52.8+7.2
38.9
82.6 83.0 +12.3
46.1
27.7 26.7-5.1
50.7
20.5 19.5-0.1
25.8
65.6 62.6
+1.3
38.5

妥協00-18
33.0
35.6
15.0
8.8
6.5
9.0
22.0
5.5
15.9
13.9

以上より、①広域からの転入者ほど、近隣からの転入者に比べ生活環境・周辺環境を重視して居住地を選択する傾向にある
こと、中でも、郊外部においては生活環境への重視傾向が高まっていることがうかがえる。また、②都心から 30km 圏内では、教育環境への重視傾向が高まっており、③都心近くでも、駅に近い物件が好まれる傾向が高まっていることがうかがえる。
池本(2019)13)は、「住みたい街ランキング」（株式会社リクルー- 149 -公益社団法人日本都市計画学会 都市計画報告集 No.18, 2019 年 8 月Reports of the City Planning Institute of Japan, No.18, August, 2019

ト住まいカンパニー）に代表される街の人
気投票において、大型商業・公共・医療施(a) 生活環境(b) 教育環境
市区外市区内

市区外

市区内

市区内

市区外

設等の生活環境、教育環境が充実した郊外中核都市が選ばれる傾向が近年高まっていることを指摘している。本稿で分析した調査は、実際にマンションを購入した者を対象とするが、同様の傾向を示しているといえる。なお、生活環境重視の傾向は、購入者側の選好の変化だけでなく、商業施設併(c) 周辺環境
市区内(d) 駅徒歩
市区外

設・一体開発等、デベロッパー側が戦略的にそのような物件を供給するようになってきた影響とも捉えられる。
4.2. 重視から決め手・妥協に至る割合の距
離帯別経年変化
各住環境項目は、いったん重視されたとしても、物件の検討プロセスの中で、最終【図-3】重視割合の距離帯別経年変化

的に当該物件を選ぶ決め手となることもあれば、（部分的に）妥協に至ることもある（図-2(2)）
。図-4 は、重視項目から決め手・妥協(a) 生活環境
市区内に至る割合を示す（当該項目を重視したサ(b) 教育環境
市区外

市区内

市区外

決め手決め手妥協

妥協

ンプルを母集団とする）。各項目、市区内外・距離帯・年次を問わず一定割合で妥協に至るが、決め手に至る割合についてはいくらかの傾向がみられる。
生活環境については、市区内外を問わず、都心から 20km 以遠（青色実線・点線）に(c) 周辺環境
市区内(d) 駅徒歩
市区外

市区内

市区外
決め手

おいて重視後に決め手に至る割合が大きく決め手増加している。単に重視するだけでなく、最終的に物件を選ぶ決め手として、生活環妥協境が機能していることがうかがえる。教育妥協

環境・周辺環境については、都心から 20km以遠（青色実線・点線）かつ市区内からの転居者において、重視後に決め手に至る割【図-4】重視から決め手・妥協に至る割合の距離帯別経年変化合が増加傾向にある。また、駅徒歩については、都心から離れるほど、市区内からの転居者において決め手となりやすい。市区内からの転居者は、当該地域をよく知っている（あるいは現状を改善する）ため、重視した項目を実際に決め手としやすくなっていると考えられる。なお、駅徒歩の重視割合は経年的に増加傾向にあるが、重視後に決め手に至る割合は経年的に横ばいである。この点からも、駅徒歩は重視されやすいが最終的には妥協もされやすい「調整項目」であると考えられる。
4.3. 決め手・妥協のトレードオフ
表-3 では、決め手・妥協のトレードオフ（図-2(3)）を検証する(3)。価格・広さが重【表-3】決め手・妥協のトレードオフ
生活環境
価格
広さ-0.68 *** -0.59 ***(0.02)(0.02)
0.18 ***
0.10 ***
市区外(0.02)(0.02)
都心距離帯 (基準 : 0-10km)
10-20km-0.04 *0.21 ***(0.02)(0.03)
20-30km0.05 *
0.24 ***(0.03)(0.03)
30-50km0.19 ***
0.46 ***(0.03)(0.03)
年次 (基準 : 2000-04)
2005-2009-0.34 *** -0.30 ***(0.03)(0.03)
2010-2014-0.38 *** -0.37 ***(0.02)(0.02)
2015-2018-0.65 *** -0.30 ***(0.02)(0.02)
20.024
0.017
Pseudo R
52,11543,463N
決め手:
トレードオフ:
決め手

教育環境
価格
広さ
-0.57 *** -0.44 ***(0.02)(0.03)
0.07 ***
0.10 ***(0.02)(0.03)

周辺環境
価格
広さ-0.60 *** -0.26 ***(0.02)(0.02)
0.19 ***
0.13 ***(0.02)(0.02)

駅徒歩価格
広さ-0.27 *** -0.46 ***(0.01)(0.01)
0.16 ***
0.08 ***(0.01)(0.02)-0.01(0.04)
0.07 **(0.04)
0.17 ***(0.04)

0.22 ***(0.04)
0.19 ***(0.04)
0.42 ***(0.04)

0.06 **(0.02)
0.13 ***(0.03)
0.26 ***(0.03)

0.29 ***(0.03)
0.31 ***(0.03)
0.54 ***(0.03)-0.03(0.02)
0.02(0.02)
0.12 ***(0.02)

0.21 ***(0.02)
0.24 ***(0.02)
0.44 ***(0.02)-0.35 ***
(0.04)-0.41 ***
(0.03)-0.75 ***
(0.03)
0.022
28,331-0.40 ***
(0.04)-0.52 ***
(0.03)-0.47 ***
(0.03)
0.016
24,125-0.38 ***
(0.03)-0.40 ***
(0.02)-0.70 ***
(0.02)
0.022
52,868-0.29 ***
(0.03)-0.45 ***
(0.02)-0.40 ***
(0.02)
0.012
44,201-0.35 ***
(0.02)-0.43 ***
(0.02)-0.70 ***
(0.02)
0.013
86,964-0.29 ***
(0.02)-0.39 ***
(0.02)-0.32 ***
(0.02)
0.013
70,428※係数、標準誤差（括弧内）を示す。有意水準：***1%、**5%、*10%。

視されやすく妥協にも至りやすい「調整項- 150 -公益社団法人日本都市計画学会 都市計画報告集 No.18, 2019 年 8 月
Reports of the City Planning Institute of Japan, No.18, August, 2019目」である（表-2）ことから、「生活環境、教育環境、周辺環境、表-3 をみると、全ての回帰式において、「決め手」の係数は駅徒歩の各項目を決め手とするとき、価格・広さが妥協されや負で有意である。すなわち、「生活環境・教育環境・周辺環境・すいか（あるいは、価格・広さを決め手とできなくなるか）」を駅徒歩」の各項目を決め手とするとき、「価格・広さ」を妥協すトレードオフと考える。具体的には、被説明変数として、「価格・るに至りやすい（あるいは、決め手とできない）というトレー広さ」を妥協するとき－1、妥協・決め手のいずれにも至らないドオフの存在を示している。例えば、決め手＝生活環境、トレ

とき 0、決め手とするとき＋1 をとる順序ロジスティック回帰分

ードオフ＝価格の 1 列目では、生活環境を決め手とするとき、析を行う。説明変数における「決め手」は、「生活環境・教育環

価格へ負のトレードオフ（妥協に至りやすく優先されにくくな境・周辺環境・駅徒歩」の各項目を決め手とするとき 1 を、決る）が生じることを示す（生活環境と価格をともに重視したサめ手としないとき 0 をとる。他に、当該市区外からの転入かどンプルが母集団となる）。このトレードオフ構造は、刀根・浅見

うか、都心からの距離帯（0-10km を基準）、年次（2000-04 年を(2006) 5)が示したような住み替え前後の比較ではなく、購入検討基準）を説明変数に加える。回帰式の係数が正（負）で有意でプロセスにおけるものであり、「価格・広さについて妥協してまある場合、当該変数は、価格・広さに対し、妥協に至りにくくで（あるいは優先順位を下げてまで）、生活環境等を積極的に選優先されやすくする（妥協に至りやすく優先されにくくする）択している」と解釈できる。

効果を持つ。

なお、
その他の説明変数をみると、市区外からの転入者ほど、(a) 生活環境(b) 教育環境

10km

10km

20km

【凡例】
ー 鉄道 (JR線)

20km

重視割合(10-18)

重視割合(10-18)

30km

30km
重視割合(00-09)

重視割合(00-09)

50km

50km

(c) 周辺環境(d) 駅徒歩

10km

20km

【凡例】
ー 鉄道 (JR線)

10km
【凡例】
ー 鉄道 (JR線)

20km

重視割合(10-18)

30km

【凡例】
ー 鉄道 (JR線)重視割合(10-18)30km
重視割合(00-09)

重視割合(00-09)

50km

50km

【図-5】住環境の比較優位：空間分布とその経年変化- 151 -公益社団法人日本都市計画学会 都市計画報告集 No.18, 2019 年 8 月
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都心から離れた地域であるほど、価格・広さを決め手としやす常磐線・総武線沿線）、東京都西部・神奈川県北西部（都心からい（妥協しにくい）構造がうかがえる。また、近年では、新築

30km 圏外）等では、比較優位を持たない地域が連担している。
図-5、図-6 では、2000-09 年（＋印）と 2010-18 年（●印）にマンション価格が高騰していることから、価格・広さが妥協されやすい（決め手となりにくい）構造がうかがえる。

かけて、両期間とも重視割合が観察される駅では、大きなラン

4.4. 住環境の比較優位：空間分布とその経年変化

クの変化はみられない。経年変化の詳細について、表-4 に、駅ここまで、都心からの距離帯別の傾向の違いを分析してきたを単位とした、2000-09 年から 2010-18 年にかけての各住環境項が、実際には同一距離帯でも地域（駅圏）毎に重視される住環目の相対ランクの遷移確率を示す。2000-09 年、2010-18 年の両境項目は異なる。ここでは、各住環境項目について、駅毎に重期間にともに 100 以上のサンプルがある 113 駅を対象として集視割合の相対ランクを算出する。首都圏内各駅がどの住環境で計した。遷移確率が 50%以上の箇所を太字、20%未満の箇所を比較優位を持っているかを空間的に可視化し、その経年変化の斜体で示す。例えば、生活環境が 2000-09 年時点で低ランクで傾向を検証する。重視項目は最終的に決め手には至らず（部分あった駅が、2010-18 年時点で低ランクにとどまる確率は 45.5%、的に）妥協されうるが、初期段階で少なくとも重視されており、高ランクに遷移する確率は 15.2%である。

そうでない項目に比べ住環境選好を反映していると考えられる。

表-4 より、①2000-09 年時点で低ランクの項目は、2010-18 年

図-5 に、各住環境項目の重視割合を示す。期間を 2000-09 年

時点で高ランクとなる確率は低いこと、②2000-09 年時点で高（＋印）と 2010-18 年（●印）に分け、各期間のサンプル数がランクの項目は、2010-18 年時点でも高ランクである確率が高100 以上の駅を集計対象とした。各期間のサンプルを、サンプ

いこと、③教育環境・周辺環境は、生活環境・駅徒歩に比べラル数で 3 等分し、重視割合が低い順に低ランク（青色）・中ラン

ンクが安定的であることがうかがえる。すなわち、各地域におク（灰色）・高ランク（赤色）とした。全期間で 400 以上のサンける住環境の比較優位は経年的に変化しにくく、特に、教育環プルを有する駅について低・高ランクの場合に駅名を表示した。
図-5 より、郊外であれば、「生活環境・教育環境・周辺環境・駅徒歩」の全項目が比較優位を持つわけではなく、各距離帯の中でも駅によって比較優位を持つ住環境項目は異なることがうかがえる。生活環境は、郊外中核都市（船橋、津田沼）や駅前商業施設の充実したニュータウン（柏の葉キャンパス、流山おおたかの森、ひばりヶ丘）等で比較優位を持つ。教育環境は、子育て環境や進学校の存在が影響し、流山おおたかの森、浦和およびその周辺、海浜幕張およびその周辺、東京西部の住宅地域（たまプラーザ）等で比較優位を持つ。周辺環境は、街並み・公園・自然等の充実度合いを反映しており、比較的近年に開発10kmされた柏の葉キャンパスや流山おおたかの森、新都心として開発された海浜幕張、東京西部の住宅地域（武蔵小金井等の中央20km線沿線、たまプラーザ）等で比較優位を持つ。駅徒歩は、流山【凡例】
ー 鉄道 (JR線)
高ランク項目数(10-18)030km

おおたかの森等の郊外住宅地、郊外中核都市（浦和およびその周辺、船橋、津田沼、町田、藤沢）等で比較優位を持っており、

1-2
3-4(00-09)
0

都心から距離があっても、駅近の（再）開発であれば魅力とな50kmりうることを示している(4)。

【図-6】住環境 4 項目をまとめた比較優位

図-6 に、住環境 4 項目をまとめた比較優位を示す。住環境 4
項目の中で高ランクの項目数を算出し、0（青色）・1～2（灰色）・3～4（赤色）と分類した。期間を 2000-09 年（＋印）と 2010-18【表-4】地域の住環境ランクの遷移確率(%)
2000-09年
生活環境低中
高
教育環境
低中
高周辺環境
低中
高
駅徒歩低
中
高

項目年（●印）に分け、各期間のサンプル数が 100 以上の駅を集計対象とした。全期間で 400 以上のサンプルを有する駅について高ランク項目が 0・3～4 の場合に駅名を表示した。住環境 4 項
目の中で高ランクである項目が多いほど魅力が高いとは限らない (5)が、（他に魅力のある住環境要素がなく）当該 4 項目が全て高ランクでない場合に比べ、比較優位を持つといえよう。
図-6 より、郊外中核都市（浦和、津田沼）や駅前商業施設の充実したニュータウン
（柏の葉キャンパス、流山おおたかの森、ひばりヶ丘）、中央線沿線（三鷹、吉祥寺）等が比較優位を持つ。
一方、埼玉県・千葉県のうち東京都区部に隣接する地域（川口、- 152 -2010-18年
低中高
45.5 39.4 15.2
30.8 28.2 41.0
7.3
34.1 58.5
47.4 42.1 10.5
31.7 41.5 26.8
5.9 17.6
76.5
9.1
61.4 29.5
25.0 55.6 19.4
0.0
27.3 72.7
55.3 31.6 13.2
36.1 33.3 30.6
15.4
25.6 59.0

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Reports of the City Planning Institute of Japan, No.18, August, 2019

境・周辺環境は一度ブランドを確立したら長く持続する。
一方、格）が最も妥協されやすい項目であると指摘している。

大規模再開発等により生活環境や駅徒歩の項目は高まりうるが、(3) 決め手・妥協のトレードオフについては、市区内外別・都その効果は次第に低減しうる。図-5(a)をみると、新都心として心距離帯別の経年変化に大きな差はみられなかった。

開発された海浜幕張では、生活環境の評価が高ランク（2000-09(4) 駅徒歩の重視度は、物件の供給地点も影響する。例えば中年）から低ランク（2010-18 年）へ低下している例もある。

央線沿線（国分寺等）は、バス利用を前提としたマンションが供給されているため、重視度が低いと考えられる。

5. おわりに(5) 図-6 では、大宮・横浜等のターミナル駅も高ランクの項目

本稿では、20 年近くにわたる、首都圏新築マンション購入者数が 0 となっている。実際には、「生活環境・教育環境・へのアンケート調査データを用い、購入時の重視－決め手・妥周辺環境・駅徒歩」以外の要素も魅力となりうる。

協構造を分析した。近隣・広域からの転入者の差異に着目し、都市圏の中での傾向の地理的差異、経年変化を明らかにした点

参考文献が特徴である。郊外部で人口減少が進み新規の住宅需要が限定

1) 中野卓・出口敦(2018),「首都圏郊外における超高層集合住的になっていくとすれば、地域の魅力をもとに居住地を選択す宅の立地特性に関する研究」,日本建築学会計画系論文集,
83(750), 1459-1468.

る広域転入者の住環境選好変化への対応が求められる。
次の傾向が明らかとなった。①近年首都圏全体で、生活環境・

2) 齊藤誠・編(2018),「都市の老い：人口の高齢化と住宅の老教育環境・周辺環境・駅徒歩が重視されるようになってきている。②とりわけ、商業・公共・医療施設等の生活環境は、郊外朽化の交錯」,勁草書房.
3) 倉沢進・浅川達人・編(2004),「新編・東京圏の社会地図部（都心から 20km 圏外）への広域転入者が重視する傾向、重1975-90」,東京大学出版会.

視項目から決め手に至る傾向が強まっており、一貫して妥協さ

4) 田島夏与・今井美矢子・村田喜彦(2011),「東京都内 40 市

れにくい構造を有する。また、価格・広さを妥協して（優先順

区における居住環境選択に関わる重視度及び満足度と居住位を落として）まで、生活環境等を優先するトレードオフが存者属性」,都市住宅学, 75, 44-49.

在する。③各距離帯の中でも駅毎に比較優位を持つ住環境項目

5) 刀根令子・浅見泰司(2006),「住替え前後の住宅の改善度比は異なり、その相対的なランクは経年的に変化しにくい。教育

較による住環境要素の選好階層構造：2003 年住宅需要実態

環境・周辺環境は一度ブランドを確立したら長く持続するが、調査を用いた分析」, 日本建築学会計画系論文集, 71(608),
111-118.

相対的に、生活環境や駅徒歩は次第に評価が低減しうる。
住環境選好が経年的に変化していく中で、近年重視傾向が高6) 吉江俊・後藤春彦(2016),「社会属性と住環境欲求からみたまっている「生活環境・教育環境・周辺環境・駅徒歩」のうち、首都圏生活者の住宅選好メカニズム」,日本建築学会計画系

現状比較優位がない地域は、街の魅力を高めていく施策がなけ

論文集, 81(727), 1959-1969.

れば、新規住宅供給・既存ストックへの流入が縮小し地域の循

7) 早川玲理・浅見泰司(2004),「居住者タイプに応じた住環境適地マップの構築」,都市住宅学, 47, 148-153.

環が困難になる可能性があるといえよう。一方、現状（再）開発を通して生活環境の比較優位があっても、その効果は長期に

8) 刀根令子(2009),「鉄道路線エリア間比較による住環境の社わたり持続するとは限らないことにも留意する必要がある。

会―心理的評価の地域的差異と地域イメージの生成要因に関する分析」, GIS-理論と応用, 17(1), 111-122.

今後の課題として、成約価格等の不動産市場での評価と比較し、住環境選好の変化が既存ストックの需給ミスマッチを引き

9) 吉江俊・後藤春彦(2017),「都心回帰下の首都圏における住起こしている可能性、住環境価値を長期にわたって持続させる環境のイメージの空間構造とその遷移」,日本建築学会計画系論文集, 82(738), 1955-1965.

住宅・都市開発のあり方を明らかにすることが求められる。

10) 吉江俊・後藤春彦・山村崇(2015),「首都圏における住環境＜謝辞＞の価値表現としての住宅広告の『語り』の時空間的動態」,
日本建築学会計画系論文集, 80(716), 2231-2241.

株式会社リクルート住まいカンパニーと東京大学空間情報科学研究センターとの共同研究を通して、アンケート調査の個票デ

11) 新井優太・清水千弘(2017),「新築マンション購入者アンケータを提供いただくとともに、有益なコメントを頂戴した。たートからみた所得階層による住宅選択行動」, 日本不動産

だし、本稿にあり得べき誤りは全て筆者に属する。

学会 2017 年度秋季全国大会.
12) 山崎敦広・高見淳史・大森宣暁・原田昇(2012),「個人のラ補注イフスタイルと将来居住地選好に関する基礎的研究」,都市(1) 本稿では地域の住環境に関する選好構造に焦点を当てるた

計画論文集, 47(3), 349-354.

め、「住戸の向き・部屋の数・間取り・耐久性に関する項目、

13) 池本洋一(2019),「郊外住宅はミレニアル世代に『リブラン

管理・売主・施工会社に関する項目」は分析対象外とした。

ディング』できるのか？」, 住総研住まい手からみた住宅(2) これらの項目は重視割合も 70%以上と高く、他の項目と必の使用価値研究委員会・編「住宅の世代間循環システム」(萌ずしも独立とは限らない。刀根・浅見(2006) 5)は、住居費（価文社)所収.

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