株式会社エンジョイワークス／神奈川県鎌倉市

共創的で持続可能なまちづくりを全国に広げる
全国初！

小規模不動産特定共同事業にチャレンジ

持続可能で自走する
まちづくりを目指す
─会社設立の想いを聞かせてください。
2007年に会社を設立し、翌年に宅建業免許を取の運営も行っています。オフィスは鎌倉の由比ガ
浜通りに面した商店街にある、使われなくなった仕立て屋さんや魚屋さん、板金屋さんだったとこ
ろを少しずつ借りていき、リノベーションしながら活動拠点にしています。

得しましたが、不動産仲介業をやりたかったわけではなく、まちづくりをしたいと考えていました。

─共創によるまちづくりとはどのようなものな

私はそれまでは外資系金融機関で年金基金や富裕のでしょうか。

層向けの営業をしていましたが、海や山がある環

当社が目指すまちづくりは、“多様性があって共境で子育てをしたいと思い、葉山に引っ越しまし創的である”こと。それが持続可能で自走する豊た。そこには豊かな自然環境はもちろんのこと、非かなまちづくりにつながっていくと考えています。

常に良い地域のコミュニティがあり、折にふれて、そのためには３つのステップを踏まえることが必

充実したコミュニティは良いまちの大切な要素だ要で、当社はそれぞれの段階でまちづくりに参加ということを感じていました。そして、地域の人したり、まちづくりを意識するきっかけを提供したちと「共創（ Co-Creation ）」して、一緒に価ています。

値のあるものを作り出すボトムアップ型のまちづくりをしたいと考えて起業したのです。

まず最初のステップが「ジブンゴト化」です。
これは、家を買う、家を建てるお客様が、全て業

現在は、不動産仲介業と設計事務所のほか、宿者任せにするのではなく、ジブンゴトとして捉え泊施設やカフェ、コワーキングオフィスなどの場てもらうようにすることです。当社では「スケル福田和則 氏（ふくだ かずのり）

1974年兵庫県生まれ。外資系金融機関勤務を経て、2007 年㈱エンジョイワークスを設立。
行政や事業者任せにしない「まちづくりや家づくりのジブンゴト化」による豊かなライフスタイルの実現をテーマに、不動産および建築分野において事業展開を行う。また、空き家・遊休不動産の再生・利活用プラットフォームであるユーザー参加型 Webサービス「ハロー！
RENOVATION 」をリリースし、「まち」「ひと」「お金」の新たな関係性の構築に取り組む。

第３章

地域を魅力的にする試み

トンハウス（ THE SKELETON HOUSE ※ 1 ）」という、50 年後も使い続けられる家を目指し、外側の骨格（スケルトン）は流行に関係なくシンプルで長く使えるものにし、内装（インフィル）はお客様のライフスタイルに合わせて間取りを自由に変更できる商品を提供しています。お客様には最初に“家づくりノート”を渡し、どんな家を作りたいのか、どんなライフスタイルを実現したいのかというコンセプトを書いてもらいます。そして希望の間取りや、家の模型もお客様が作ります。
そのプロセスを当社の設計士が添削したり、サポ桜山シェアアトリエの外観ートしながら進めていきますが、そのような作業─共創の場づくりはどのように進めるのですか。

を通じて、お客様は家づくりをジブンゴトとして2015 年からは、地域の人たちと共創的な場づく学び、楽しむことができるので、入居後も自然とりを始めました。

愛着がわき、手入れをしたくなります。

●桜山シェアアトリエ

ジブンゴト化が高度化すると「民主化」という地元のクリエイターたちから、自由に使える空ステップになります。実際に家を建てて住むよう間が欲しいという話があったので、逗子にある廃になると、自分の家の庭をよその家から見るとど

工場をリノベーションし、格安で使えるシェアアのように見えるのか、まちの景色の一部として相トリエにしました。アーティストたちからは、ア応しい庭になっているか、というように、視点がトリエを構えようとしても、大家からうるさいと“自分”から“まち”に切り替わっていきます。そか汚されて困ると言われるのでどこか適した場所して、視点がまちに切り替わった人たちが集まり、はないか、と相談を受けていました。そこで、当お互いの価値観を尊重しながら新しいまちづくり社が“サンセットミーティング”という名のブレをしていく、「共創」という活動になります。

スト会議を主催し、どのような場所で、どれくらほかにもまちづくりへの参加の仕掛けはいろいいの広さの空間が必要で、いくらくらいの賃料のろあります。 当 社のホームページの「ENJOY物件ならいいのかということについて、クリエイ

STYLE 」では、物件紹介にあたり営業スタッフがターや投資家を集めて話し合ってもらうことにし実際に取材して感じたコメントを掲載していますました。そのタイミングで借地権付きの廃工場がが、地域の主婦にも協力してもらい、地域のスー売りに出たので意見を出してもらうと、クリエイ

パーの情報や公園の様子など、このエリアに住むターからは広さは２〜３畳あればよく、ブースもとどのようなライフスタイルが実現できるのかとべニアで区切った程度のものでいい、それに対しいうことについて情報発信してもらっています。て２万円くらいなら払えるとのことでした。当社

また、 魚 屋をリノベーションした「 HOUSEの試算では、ブース間の間仕切り作成と共用部分

YUIGAHAMA 」というカフェでは、店内に 400を整えるのは 300万円程度でできるので、15ブー冊程の建築設計や不動産関連の書籍、建材、部材スを作って各２万円で貸せば、物件価格の 700万などを置いています。この場所を地域に開くこと円と合わせた1 , 000 万円の投資で年間最大 360 万で、インテリアやまちづくりに関心をもてるよう円のキャッシュを生むという計算になりました。こにしたり、会合に使ってもらったりしています。のようなプロセスを通じ、クリエイターと投資家が共創し、地域のニーズにあった施設がスタートしたのです。
投資家は高い利回りのみを求めるのではなく、地域にアーティストが活動できる場があることの意義を理解し、お金を出しました。アーティストもミーティングに参加することで自分たちの場所だという当事者意識が芽生え、施設の制作に関わったり、塗装のワークショップに参加してくれたので、建物の完成時には満室になりました。さらに、完成後も入居したアーティストたちが自主的に施設のロゴや Web サイトを作ったり、近隣の方を巻き込んでマルシェを開くなど、良好なコミュニティができあがりつつあります。このようにし

葉山小屋ヴィレッジ

全国初の小規模不動産特定共同事
業に挑戦するて地域の人の声を吸い上げ、ボトムアップの進め─御社が取り組んだ「小規模不動産特定共同事方で新たな場を作ることができました。

業」のプロジェクトの概要を教えてください。

●葉山小屋ヴィレッジ●泊まれる蔵プロジェクト

葉山町の海のそばにある130坪程の土地を売却

葉山町にある築100 年を超える木造２階建てのしたいと依頼を受けましたが、１億円以上するこ

古い蔵を１日１組限定の宿泊施設「泊まれる蔵」とからすぐには買い手が見つかりませんでした。そにリノベーションしました。オーナーからは７年こで、このエリアの良さをもっと多くの人に知っの定期借家契約で借り受け、約1 . 5 カ月の工期で、てもらいたいと思い、葉山芸術祭に合わせ、ここ外観はほぼそのままにして、内部は１階にジャグに小屋を作ることにしました。SNS で有志を募集

ジー、洗面、トイレなどの水回りとリビングを設し、DIYで作ることにしたところ、近隣の人を中け、２階はツインベッドルームにしました。

心に多数の参加があり７つの小屋が完成しました。

このプロジェクトでは、当社が勝手に宿を作っさらに、せっかく小屋ができたのでそこで何かやて皆に使ってもらうのではなく、多くの人が参加りたい人を集めようと再度SNS で発信したところ、し、宿泊施設を企画から一緒に作るという進め方

20 ～30 組の応募があり、４月末から約１カ月間をしました。プロジェクトに参加するための仕掛の毎週末に多彩なスモールビジネスが出店しまし

けとしては、まずイベントを何回も開いたことでた。お店ではワークショップなども開かれ、他県す。全部で 19 回実施し、延べ 275 名の参加がありからもたくさんの人が集まり、地元の人との交流ました。さらに、京浜急行電鉄㈱の「 KEIKYU アを図ることができました。

クセラレーター」プログラムに採用され、女性をこのプロジェクトでは私たちは単に情報発信をターゲットにした「葉山女子旅きっぷ※ 2 」とタイしただけですが、ここには良いコミュニティがあアップして宿作りに参加してもらいました。イベるということが多くの人に伝わったおかげで、葉ントでは、いろいろなクリエイターたちと“この山に住みたいという人の住宅の斡旋ができたほか、蔵がどんな宿になったら面白いだろう”“インテリ

この土地に、当社の「スケルトンハウス」で３棟アはどういうものが合うだろう”といったことをの宿泊施設を建ててもらうことができました。

一緒に考えるワークショップや、内装のDIY などを行いました。また、SNS にアイデアを投稿する

第３章

地域を魅力的にする試み

泊まれる蔵の外観

泊まれる蔵のバスリビング

ことで参加できるようにもしました。

属性・特徴や感想などを共有しました。逆に彼ら

さらに、アイデアを出すだけでなく事業にも直からは、よりよい宿にするためのアイデアを出し接参加してもらおうと、投資型クラウドファンデてもらいました。このような意見交換ができる場

ィングを行いました。１口５万円、想定利回り年を年に４回程度設け、継続的に事業に関わっても4. 0 ％、運用期間４年２カ月という条件で、当社らう予定です。

が営業者になり、匿名組合契約を結ぶ方法で 600

このプロジェクトは、 リノベーション費用が万円募集しました。一般的なクラウドファンディ

1 , 400 万円、賃貸借契約等の初期費用が 200万円

ングは寄付の意味合いが強いですが、このプロジの計 1 , 600 万円のコストになりましたが、クラウェクトは、事業に投資するという形でまちづくり

ドファンディング以外の1,000万円は地元の信用に参加してもらい、その事業の運営収益を還元す金庫から融資を受けることができました。事業スるという考えだったので、投資型としました。結キームとしては、次ページの図１にあるように、果的にたった１日で募集が完了し、37 名の方に投当社がオーナーから月 17 万円で物件を借上げ、宿資をしてもらいました。の運営事業者である当社の子会社の㈱グッドネイ

宿は 2018 年の７月末にオープンしましたが、投バーズに転貸し、40万円の賃料を受けとり、その資した方にはその後の運営にも関与してもらおう

差額を投資家への分配原資と、金融機関への返済と、11 月に現地に集まってもらい、当社から売上原資に充てていきます。とコストや稼働率といった運営の状況、宿泊者の─クラウドファンディングのプラットフォームも始めました。
●まちづくり“参加型”クラウドファンディング「ハロー！RENOVATION」
泊まれる蔵プロジェクトでも利用しましたが、「ハロー！RENOVATION」というクラウドファンディングをするためのプラットフォ ームを、2018 年６月から正式にスタートしました。このプ
ラットフォームを使って、全国で820万戸※3 あるといわれている空き家と、投資に回らない個人の宿づくりイベント

現預金 971 兆円※4 をうまく掛け合わせて動かすこ

型の両方のクラウドファンディングを用意しています。

自走式のまちづくりを
全国に広げる
─御社のまちづくりを他の地域に広めていくことはできるのですか。
泊まれる蔵プロジェクトのイベント参加者や、図１／泊まれる蔵プロジェクトスキーム図

投資した人たちのアンケートを分析しました。まず参加した理由ですが、それで儲けたいという人とで、新たなマーケットを創出したいと考えていは少数派で、52 ％の人がいつかは自分で事業をやます。 ビジネスモデルは、遊休不動産の「物件オってみたいというもので、“将来、宿やゲストハウーナー」と、事業をしたいと思っている「プロジスの運営をやってみたいから”“自分が事業をするェクトリーダー」と、その事業を応援したいというえで勉強になるから”という回答でした。従っう投資家を含む「サポーター」をマッチングするて投資額も、５万円ないしは 10 万円の小口の方がサービスで、当社のマネタイズポイントはクラウ６割を占めました。さらに、このプロジェクトでドファンディングのファンド管理手数料です。

は当社がファシリテーターを務めましたが、参加「ハロー！RENOVATION 」は、“持続可能なま者のプロフィールを調べると、そのほとんどは私ちづくりのために、想いを持った人たちが空き家たちと何らかの接点がある方、例えば物件の購入再生プロジェクトを推進するためのツール”とい者、シェアオフィスの利用者、当社主催のイベンう位置づけで、「参加型」であること、「ファシリトの参加者などでした。つまり、地域のファシリテーター」がいること、「資金調達ができる」ことテーターに参加者は紐づいていく傾向があるといの３つの特長を持っています。まず「参加型」でうことがわかりました。

あることですが、泊まれる蔵プロジェクトの時のこの結果から発見できたのは、あるプロジェク

ように、企画の段階でアイデアを出して参加した

トのサポーター／投資家の中から、事業を始めた

り、施工やリノベーションの段階では DIY で参加

いという次のプロジェクトリーダーが生まれて、そしたり、運営開始後は改善点を積極的に提案するのプロジェクトに対し、またそれをサポートしたなど、サポーターがいろいろなフェーズで事業にいという人が集まり、さらにそこから新たなプロ参加できる仕掛けを用意しています。特に、サポジェクトリーダーが生まれるという、連鎖ができーター／投資家には事業の開業に向けて参加できる可能性です。そうなれば、私たちが目指す持続るだけでなく、開業後も事業内容を共有すると共的で自走式のまちづくりが実現します。に、投資家同士のコミュニティ「ハロリノクラブ」

その連鎖を導くためには、地域に紐づくファシを積極的に展開していく予定です。「ファシリテーリテーターが必要になります。私たちは鎌倉や逗ター」の役割は、物件とのマッチングはもちろん子・葉山ではその役割ができますが、日本全体にですが、プロジェクトリーダーに対して事業プラ広めていくには同じような役割ができる人を探し、ンや収支計画、資金計画などについてアドバイス育成していかなくてはなりません。

します。
「資金調達」については、投資型と購入

第３章

地域を魅力的にする試み

─そのために、地方において地元の事業者と連一緒に考えていくことが必要です。地域の人たち携を始めました。

がプロジェクトの趣旨に賛同し、参加することで、地方で地元の事業者との連携がいくつか始まっそこから新たに次のプロジェクトリーダーやプロています。京都市では、京都五條楽園プロジェク

ジェクトが誕生し、それを繰り返すことで持続可

ト「 UNKNOWN GOJO-RAKUEN 」※ 5 を、地元能な自走式のまちづくりになります。そのためにの老舗不動産会社、IT 企業と一緒に LLP（有限責は、各地域の経済圏のサイズや魅力に合った規模任事業組合）を作って進めています。これは２棟のプロジェクトを実施していくことが大事です。

並んだ京町家を複合的な滞在ができる「コーリビ

そのような自律分散型の取り組みを各地域に広ング施設」として生まれ変わらせ、利活用するプげていくためには、まずファシリテーターの育成ロジェクトです。福島県西会津町では、地域おこが必要になります。2019年１月には、空き家再生し協力隊と地域のNPO と一緒に、ファシリテータを担うプロフェッショナルを育成するための「空ーを増やすための“地域プロデューサーの育成プ

き家再生プロデューサー育成プログラム」を Web

ログラム”を検討しています。鳥取県智頭町で上で公開し※ 9、受講者を募集します。また、サポは、自治体と地元の建築設計会社との連携を始めーターや投資家を集め、資金調達をするためにました。その他、三重県大台町では空き家バンク「 ハロー！RENOVATION 」 を有 効 利 用したり、と連携したリノベーションプロジェクト 、神奈

小規模不動産特定共同事業は事業規模や１人当た

川県三浦市では三浦海岸農泊トレーラーハウスプりの投資額の制限があることから、ネットワーク

ロジェクト※ 8 といった国交省のモデル事業にも採を作り相互に連携することも必要です。全国初の択された事業を進めています。また、東京銀座で小規模不動産特定共同事業者ということを生かしは、建築史上でも有名な「中銀カプセルタワービて、他の事業者の事業者登録サポート業務も今後ル」の１カプセルをリノベーションする計画を進行っていく予定です。

※6※7

め、そこから建物全体の保存につなげられないかということを、その先頭に立っているカプセル保存再生プロジェクトのリーダーやウクライナの建築家と検討しています。

※１ 2017 年グッドデザイン賞受賞。
※２

品川駅から3,000円で、電車＆バスの乗車券＋選べる逗子・葉山ごはん券＋選べるおみやげ券がセットになった、おトクなきっぷ。

※３ 「平成25年住宅・土地統計調査」（総務省）※４ 「資金循環統計」2018年第2四半期（日本銀行）、家計の金融資産1,848兆円のうち971兆円が現預金。
※５ 不動産証券化手法を活用したモデル事業形成に向けた支援事業採択（ 2018─空き家を生かしてまちづくりを進めるにはどのようなことが必要ですか。

年国交省）
※６

地域の空き家・空き地等の利活用に関するモデル事業採択（2018年国交省）※７ 空き家対策の担い手強化・連携モデル事業採択（ 2018年国交省）

空き家の問題は、地域コミュニティの皆さんと※８ 空き地対策の推進に向けた先進事例構築モデル調査採択（ 2018国交省）※９ https://hello-renovation.jp/producer/

株式会社エンジョイワークス
代 表 者：福田 和則
所 在 地：神奈川県鎌倉市由比ガ浜1-10 - 9
電
話：0467-53-8583
Ｈ
Ｐ：https://enjoyworks.jp/
業務内容：鎌倉を拠点に、不動産業、建築設計業、カフェやオフィス、宿泊施設の運営などに取り組む。
「共創」による持続可能なまちづくりや、コミュニティづくりのためのプロデュースを行い、そのために、全国初の小規模不動産特定共同事業者への登録、まちづくり参加型のクラウドファンディングサービス「ハロー！RENOVATION」を開始した。