環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 25

July, 2022

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ───────────────────────────────────
ZEBからカーボンニュートラルへ �������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 2
住宅とカーボンニュートラル ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 8
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第７回（後半）�����12
コースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ②�������16
環境不動産ニュース�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������20

ZEBからカーボンニュートラルへ
株式会社日建設計総合研究所

丹羽 英治

はじめに

１．カーボンニュートラルへのアプローチ

2020年10月、政府は、「2050年までに温室効果ガ

カーボンニュートラルへのアプローチ方法は、ZEB

スの排出をゼロ、すなわち、カーボンニュートラル、へのアプローチ方法1)の延長線上で考えることができ

脱炭素社会の実現を目指す」ことを宣言し、2016年

る。図１の上図は、「ZEBチャート」と呼ばれ、横軸のパリ協定に基づいたカーボンニュートラル社会実現にエネルギー消費量を、縦軸に再生可能エネルギー量に向けての国の取り組みが開始された。一方、
ZEB（ネを取り、２軸でZEB化の到達レベルを表現したもので

ット・ゼロ・エネルギー・ビル）については、2009ある。一方、下図は、横軸にエネルギー消費量を、縦年頃から経済産業省を中心とした施策展開が継続され軸にCO2排出原単位をとって、カーボンニュートラている。本稿では、カーボンニュートラルの早期実現

ルへのアプローチを表現している。このように、カーを目的に、ZEBからカーボンニュートラルへのアプロ

ボンニュートラルへは、Ａ：省エネルギー、Ｂ：オン

ーチ方法、評価方法、評価指標等の提案とカーボンニ

サイト再生可能エネルギーの活用、Ｃ：低炭素インフュートラルの実現可能性について概説する。

ラの利用、Ｄ：樹木等によるCO2吸収・除去の４つのステップでアプローチできることがわかる。

２．‌カーボンニュートラル評価の考え方

図１ カーボンニュートラルへのアプローチ方法
再生可能エネルギー量

nearly
ZEB
レベルⅠ

1

計画

nearlyZEB
レベルⅡ注）再生可能エネルギーのうち、
逆送エネルギーは縦軸に算入していない。

ZEB
Oriented

オフサイト
再生可能エネルギー

C:低炭素インフラ利用

オンサイト
再生可能エネルギー

B:オンサイト再生可能エネルギー活用

γ

β

1

図２に、カーボンニュートラル評価のZEB Chart

Net Zero Energy

エネルギー
消費量

ZEB
Ready

A:省エネルギー・負荷抑制・システム高効率化

考え方を示す。このように、オンサイト
における省エネルギー、再生可能エネル
ギー活用、オフサイトにおけるインフラ
低炭素化の３つの取り組みの乗数で表現
できる。

基準 Es

α

図２ カーボンニュートラル評価の考え方

1

排出原単位

C:低炭素
ｲﾝﾌﾗ利用β

B:オンサイト
再生可能エネルギー活用

基準

省エネルギー
負荷抑制
高効率化

×

再生可能
エネルギー
活用

×

インフラ
低炭素化

1

γ

ds：基準排出原単位

オフサイトの取り組み

オンサイトの取り組み

Carbon Chart

1

計画

A:省エネルギー・負荷抑制・システム高効率化

＋
D:樹木等
による吸収

2

－

RE-SEED ● July, 2022

カーボン・ニュートラルの実現

エネルギー
消費量
基準 Es

取り組みの相乗効果
需要側係数

供給側係数

インフラ係数（１−α） × （１−β） × （１−γ）
記号
α：省エネルギー率 β：再生可能エネルギー活用率

γ：排出原単位低減率

ZEBからカーボンニュートラルへ

表１ カーボンニュートラル評価指標の定義

３．‌カーボンニュートラルの評価指標

年間CO2排出量の算定式

表１に、本稿で用いるカーボンニュートラルの評価

C＝Es ×（１−α）×（１−β）×（１−γ）×d s

指標CNI*（Carbon Neutrality Index）の定義を示す。

カーボンニュートラル指標：CNI（Carbon Neutrality Index）

このように、CNI*は無次元化した年間CO2排出量をCNI*＝意味し、省エネルギー率α、再生可能エネルギー活用

Ｃ＝（１−α）×（１−β）×（１−γ）
Es ×ds【記号】
C：年間CO2排出量（kg-CO2/年･㎡）
Es：基準年間一次エネルギー消費量（MJ/年･㎡）
ds：基準排出原単位（kg-CO2/MJ）※一次換算エネルギーあたり
α：省エネルギー率（−）
β：再生可能エネルギー活用率（−）
γ：排出原単位低減率（−） ＝排出原単位／基準排出原単位

率β、排出原単位低減率γの３つの無次元パラメータで表現することができる。言うまでもなく、α、β、γの値が大きくなるほどCNI*の値は小さくなり、よりカーボンニュートラルの実現に近づいていることを意味する。図３に、ここで想定したエネルギー供給モ
デルとパラメータβ、γの定義を示す。
このように、βは消費エネルギーに対する自己消費分の再生可能エネルギー
比率で、γは配送（外部から供給され

図３ エネルギー供給モデルとパラメータβ，γの定義
オンサイト再生可能エネルギー

オフサイト再生可能エネルギー

Renewable Energy on-site

Renewable Energy oﬀ-siteた）エネルギーの再生可能エネルギー

供給側

基準エネルギー
Reference Energy

S：供給エネルギー
Supply Energy

Delivered Energyた。図４に、評価チャートを示す。横

E：逆送(外部へ供給した)
エネルギー
Exported Energy

1

v

β

係を視覚的に表現するため、カーボン
ニュートラル評価指標をチャート化し

敷地境界

自己消費分

D：配送(外部から供給された)エネルギー

パラメータα、β、γとCNI*の関Energy Generation

1γ

４．カーボンニュートラルの評価チャート

G：生成エネルギー

Supply比率で定義する。

C：消費エネルギー

Energy Consumption

注）供給エネルギーに対するオフ
サイト再生可能エネルギーの比が排出原単位低減率γになるとした

需要側

Demand軸に省エネルギー率α、縦軸に再生可能エネルギー活用率βをとり、CO2排出原単位低減率γによ

図４ カーボンニュートラル評価チャートって異なるチャートとなるた

1.0

め、ここでは、γ＝0.4、0.6
本チャートにおいては、淡色から濃色になるほど、カーボ
ンニュートラル化が進んでいることを表す。α＝0.5とβ＝0.5が交差する点のCNI*値は、排出原単位低減率γが大きく

β：再生可能エネルギー活用率の２種類のチャートを示す。

0.9

排出原単位低減係数 γ＝0.4

0.9

0.8
0.7
0.6
0.5
0.4

1.0

CNI＝0

β：再生可能エネルギー活用率

評 価 指 標CNI*を 読 み 取 る。

0.1

0.15
0.2

0.3

0.3

0.2

0.4

0.1

0.5

0.0
1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0
α：省エネルギー率

排出原単位低減係数 γ＝0.6
CNI＝0

0.8
0.7
0.6
0.5

0.10
0.1

0.4
0.3
0.2

0.2

0.1

0.3

0.0
1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0
α：省エネルギー率なるほど小さくなる。
RE-SEED ● July, 2022

3

図５ カーボンニュートラル化のプロセスとデザイン手法

５．カーボン
ニュートラルの需要側：オンサイトの取り組み

デザイン手法

パッシブデザイン

図５にカーボンニュート

A:省エネルギー（負荷抑制・システム高効率化）

B:オンサイト
再生可能エネルギー活用

ラル化のプロセスとデザイン手法を示す。デザイン手

①屋内環境
の適正化

④自然
エネルギーの利用③負荷の抑制インフラ計画、マネジメン
トの４つにカテゴライズでインフラ計画

マネジメント⑤システムの高効率化

カーボンニュートラル化プロセス

樹木等による
CO2吸収・除去

⑦再生可能
エネルギー
電気の活用

⑩エネルギー
マネジメント
の実施

⑧低炭素
インフラの
利用

⑤ʼ負荷平準化（蓄熱・蓄電）

きる。具体的手法としては、

D:CO2
吸収・除去

C:低炭素インフラ利用

⑥再生可能
エネルギー
熱の活用

②屋外環境
の適正化

法は大きく、パッシブデザ
イン、アクティブデザイン、

供給側：オフサイトの取り組み

アクティブデザイン⑨資源循環の高度化

以下の①〜⑩の項目が考えられる。
①屋内環境の適正化、②屋外環境の適正化、③負荷の抑制、④自然エネルギーの利用、⑤システムの高効率化と負荷平準化、⑥再生可能エネルギー（熱）活用、

６．カーボンニュートラルの実現可能性
6.1 対象建物⑦再生可能エネルギー（電気）活用、⑧低炭素インフ

カーボンニュートラルの実現可能性を検討するため、

ラの利用、⑨資源循環の高度化、⑩エネルギーマネジ

別 報 2) で 用 い た ３ 階 建 て 事 務 所 ビ ル を 対 象 と し、

メントの実施Case-0：Reference、Case-1：ZEB oriented、Case2：nearly ZEBの３ケースの計算を行った。図６に対図６ 対象建物の平・断面図
PV Pannel
P1F

P1F

3F

3F

Office2F

RE-SEED ● July, 2022

Light
Well

OfficeHeat Tube

6,000
Office43,20043,2006,000

Case-0：Reference

Office1F

6,000

43,2006,000

Office24,000

4

2F

1F

6,000

1F

Light Shelf

3F

OfficeOfficeOffice

6,000

2F

P1F

24,000Case-1：ZEB oriented

12,000

7,200

12,000Case-2：nearly ZEB

ZEBからカーボンニュートラルへ

象建物の平・断面図を、表２

表２ 対象建物の建築概要、外皮性能等に各ケースの建築概要、外皮Case-0
Reference

性能等を示す。いずれも延床面積は同じであるが、Case2：nearly ZEB は、自然換気、

所在地
規模
構造
採光

建築
概要

自然採光を目的とした中庭

太陽光発電を有する。Case-0：Refer-外壁

enceは 太 陽 光 発 電 パ ネ ル（ 以 下、PVパ ネ ル ） な し、Case-1：ZEB orientedは80

外皮
性能

窓

㎡、Case-2：nearly ZEBは

庇

800㎡のPVパネルを屋上に設置し、オンサイト再生可能

照明

内部
発熱

エネルギーを活用するもの
とした。

機器発熱
待機電力
自然換気
外気量
室使用時間

外気
導入

6.2 計算結果
図７に一次換算エネルギ
ー消費量の計算結果を示す。

空調
条件

室内温湿度
条件

Case-1：ZEB oriented でCase-1Case-2ZEB oriented
nearly ZEB
東京
延床面積：4,800㎡ 建築面積：2,000㎡
地上３階
片面採光
片面採光
両面採光（中庭）
PVパネル80㎡
PVパネル800㎡
なし
変換効率16.5%
変換効率16.5%
内断熱
内断熱
内外断熱
Ｋ＝1.03 W/㎡･K
Ｋ＝0.6 W/㎡･K
Ｋ＝0.37 W/㎡･K
窓面積比率 62％
窓面積比率 47％
窓面積比率 42％
(高さ1.6m連窓(高さ1.8m連窓)(高さ1.6m連窓)+欄間1.4m）
単層ガラス 6ｍｍ
エアフロー+Low-E相当
同左
K＝4.8W/㎡･K
K＝1.8W/㎡･K
なし
1.25ｍ
1.25m＋光シェルフ
1.6W/㎡ 500lx
14.1W/㎡ 750lx
6.8W/㎡ 500lx(LED+自動調光+(Hf照明)(Hf照明+自動調光)
ブラインド制御)
20W/㎡
15W/㎡
10W/㎡
5W/㎡
5W/㎡
2.5W/㎡
なし
なし
あり
5㎥/h･㎡
5㎥/h･㎡
5㎥/h･㎡
平日のみ9:00～19:00（10時間）
夏期（5～10月）：26℃／50％
冬期（12～3月）：22℃／40％
中間期：空調なし
中間期：24℃／50％（自然換気）

は、40％の省エネルギー率、Case-2：nearly
ZEBでは、58％の省エネルギー
率 と な っ た。 さ

図７ 一次換算エネルギー消費量の計算結果

らに、Case-1では、 一 次 エ ネ ル
ギー消費量の3％
が、Case-2では、48％がオンサイ

一次換算エネルギー量 [MJ/㎡年]
供給量
1,400 1,200 1,000 800 600 400 200

Reference

1,250光発電）で賄わ消費量
200 400 600 800 1,000 1,200 1,400

140 263408

439

37140 189 181

237

40％

低炭素
インフラ

トの再生可能エネ ル ギ ー（ 太 陽0ZEB oriented

710

オンサイト
再生可能Ｅ

れる。
nearly ZEB

太陽光発電

省エネルギー率274

251 140 13178 176

52%

48%

低炭素インフラ

その他

プラグ

58％

照明

空調

RE-SEED ● July, 2022

5

図８ ケーススタディの評価結果（Case-1）
再生可能エネルギー量
Net Zero Energy

6.3 評価結果
図 ８ に、Case-1：
結果を示す。前節の計

0.40

0.03

算結果より、省エネル

オフサイト
再生可能エネルギー

ギ ー 率α＝0.40、 再注）再生可能エネルギーのうち、逆送エネルギーは縦軸に算入していない。

計画

nearly
ZEB
レベルⅠ

1

1

ZEB orientedの評価

ZEB Chart

nearlyZEB
レベルⅡ

C:低炭素インフラ利用 γ＝0.40

ZEB
Oriented

B:オンサイト再生可能エネルギー活用
β＝0.03

ZEB
Ready
オンサイト再生可能エネルギー

生可能エネルギー活

0.60

排出原単位

は、 こ こ で は0.40でカーボンニュートラ

ds：基準排出原単位

Carbon Chart

再生可能エネルギー活用による削減量
省エネルギーによる削減量
基準

β＝0.03γ＝0.40α＝0.40

計画
CNI*
0.35

に対して65％削減さ

A:省エネルギー・負荷抑制・システム高効率化

0.58 0.60

れていることを示す。
ly ZEBの評価結果を

1

B:オンサイト
再生可能エネルギー活用

C:低炭素
ｲﾝﾌﾗ利用出量は基準の排出量

図９にCase-2：near-

A:省エネルギー

エネルギー
消費量

1

ル 評 価 指 標 CNI* は0.35と な り、CO2 排

低炭素インフラ利用による削減量0.40あるとして評価した。

基準

・負荷抑制・システム高効率化

用率β＝0.03とした。
排 出 原 単 位 低 減 率γα＝0.40

1

エネルギー
消費量

図９ ケーススタディの評価結果（Case-2）
再生可能エネルギー量示す。省エネルギー率
α ＝0.58、 再 生 可 能

ZEB Chart

Net Zero Energy

オフサイト
再生可能エネルギー

0.48であるとして評価した。カーボンニュート

注）再生可能エネルギーのうち、逆送エネルギーは縦軸に算入していない。

計画
nearly
ZEB
レベルⅠ

0.40

位 低 減 率γは、0.40

1

β ＝0.48、 排 出 原 単

1エネルギー活用率

C:低炭素インフラ利用 γ＝0.40

nearly
ZEB
レベルⅡ

オンサイト
再生可能エネルギー

ZEB
Ready

ラル評価指標CNI*は0.42

0.13と な り、CO2 排

ZEBOriented

B:オンサイト再生可能エネルギー活用 β＝0.48

基準

A:省エネルギー α＝0.58

1

エネルギー
消費量

・負荷抑制・システム高効率化

出量は基準の排出量に対して87％削減さ排出原単位

れていることを示す。

Carbon Chart

再生可能エネルギー活用による削減量
B:オンサイト
再生可能エネルギー活用

C:低炭素
ｲﾝﾌﾗ利用省エネルギーによる削減量
基準

γ＝0.40計画

β＝0.48α＝0.5810.40

ds：基準排出原単位

低炭素インフラ利用による削減量

CNI*
0.13

A:省エネルギー・負荷抑制・システム高効率化

0.22

6

RE-SEED ● July, 2022

0.42

1

エネルギー
消費量

ZEBからカーボンニュートラルへ

図10 評価チャートと評価指標CNI*（Case-1）

チャートと評価指標
CNI*を示す。評価チャー ト で は、 横 軸 にα、
縦軸にβをとり、評価
指 標CNI*を 読 み 取 る
ことができる。ここでは、γ＝0の 評 価 チ ャ

0.1

0.6

0.2

0.5

0.3

0.4

0.4

0.3

0.5
CNI*=0.58

0.2
0.0

0.6
0.7

β＝0.03

0.1

CNI＝0

0.9

0.8
0.7

排出原単位低減率 γ＝0.4

1.0

CNI=0

0.9
β：再生可能エネルギー活用率

ZEB orientedの評価

排出原単位低減率 γ＝01.0

α＝0.40 0.9
0.8

β：再生可能エネルギー活用率

図 10 に、Case-1：

1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0
α：省エネルギー率

0.8
0.7
0.6

0.1

0.5
0.4

0.2

0.3

0.3
CNI*=0.35

0.2
0.0

0.4

β＝0.030.1

α＝0.40 0.5

1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0
α：省エネルギー率

ー ト とγ＝0.4の 評 価
図11 評価チャートと評価指標CNI*（Case-2）に、同様に、Case-2：
1.0

nearly ZEBの 評 価 チ
CNI*を示す。
6.4 考察ケーススタディの結果から、カーボンニュ
ートラルの実現可能性について、以下のよう

0.9
β：再生可能エネルギー活用率ャートと評価指標

排出原単位低減率 γ＝0

0.9

0.8
0.7
0.6
0.5

1.0

CNI=0

0.1

β＝0.48

CNI*=0.22
0.2
0.3

0.4

0.4

0.3

0.5

0.2
0.1

α＝0.58

0.6
0.7

0.8

0.9
0.0
1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0
α：省エネルギー率

β：再生可能エネルギー活用率

チャートを示す。図11

排出原単位低減率 γ＝0.4
CNI＝0

0.8
0.7
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1

β＝0.480.1

CNI*=0.13
0.2
0.3
0.4

α＝0.580.5

0.0
1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0
α：省エネルギー率にまとめられる。
・ 省 エ ネ ル ギ ー ビ ル を 想 定 し た Case-1：ZEB
oriented では、省エネルギー率40％、再生可能エ

おわりに

ネルギー活用率３％と、需要側の取り組みは比較的

本稿は、カーボンニュートラル社会の早期実現を目容易なレベルであるため、低炭素インフラ（γ＝的として、ZEBからカーボンニュートラルへのアプロ

0.4）を利用しても評価指標CNI*は0.35程度にしかーチ方法、評価の考え方、評価方法、評価指標を提案、低減されない。

それらを用いた実現可能性の検討例を示した。ZEBお・ZEBを想定したCase-2：nearly ZEBでは、省エネ

よびカーボンニュートラル実現の重要度は、今後もま

ルギー率58％、再生可能エネルギー活用率48％と、すます高まってくるものと思われ、本稿で示した評価

需要側の取り組みが高いレベルにあるため、低炭素手法やデザイン手法の確立とフィールドデータ等を用

インフラ（γ＝0.4）を利用することで、評価指標

いた評価の実施例の整備等が急がれる。

CNI*を0.13程度まで低減させることができる。
‌・カーボンニュートラルを実現するためには、まずは、需要側の取り組み（徹底的な省エネルギーと再生可能エネルギーの活用）によって、十分にエネルギー
需要量を削減したうえで、CO2排出原単位の小さい低炭素インフラを利用することが重要である。

参考文献
1）‌
（公社）空気調和・衛生工学会、「ZEBの定義と評価方法に関するガイドライン」, 2015年6月
2）‌丹羽他、エネルギー自立型建築に関する研究 エネルギ
ー自立型建築の概念とモデル建物における実現可能性試
算、空気調和・衛生工学会大会学術講演論文集、2013
年9月

RE-SEED ● July, 2022

7

住宅とカーボンニュートラル
神奈川大学建築学部建築学科 准教授

芹川 真緒

１．はじめに

ここで、住宅の重要な性能のひとつに、断熱性能が2021年11月国連気候変動枠組条約第26回締約国あります。例えば冬に暖房を使用する際、断熱性能が会議（COP26）では、世界の平均気温の上昇を1.5℃

高い住宅では、その熱を外に逃がしにくいため、暖房に抑える努力を追求することが確認されています。日のエネルギーが少なくて済み、省エネルギーとみなさ

本では、2050年カーボンニュートラル実現を目指し、れます。また、一般に、断熱性能が高い住宅の内部は2030年には温室効果ガスの排出量を2013年度比で暖かく、快適で健康にも良いと言われます。断熱性能

46％削減という目標が掲げられています。業務・家の向上には、性能の高い窓の採用や、外壁・屋根等へ

庭部門は日本のCO2排出量の約３分の１を占め、住の十分な厚さの断熱材の設置が有効です。住宅の断熱

宅・建築物の省エネルギー・省CO2が求められてい性能を表す指標として、外皮平均熱貫流率U A値がよます。

く用いられます。U A値が小さい住宅は、熱が逃げに

２．住宅性能と脱炭素社会に向けた住宅のあり方くく性能が高い住宅とみなされます。
2025年度までに新築住宅の省エネルギー基準への適合義務化が行われる予定であり、新築住宅のU A値

2021年、 国 土 交 通 省、 経 済 産 業 省、 環 境 省 は、についても地域に応じた一定の水準（図表２等級 4 ）2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、「脱を満たすことが求められます。更に、2030年までに炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のありより高い水準（等級 5 ）への適合の義務化が行われ方検討会」を設置し、とりまとめを公表しています。

る見込みであり、また、住宅性能表示制度の上位等級

図表１に抜粋して示します。詳細は、RE-SEED2022

として多段階の断熱性能（等級 6 ～ 7 ）が検討され年３月号において紹介されています。カーボンニューています。

トラル実現のためには、注文、分譲、賃貸の別を問わ8確保が求められると言えます。

ず、新築住宅は勿論のこと、ストック住宅でも性能の図表２ 外
 皮平均熱貫流率U A値の戸建住宅の基準値等（参考：資料2）

図表１ 2
 050年及び2030年に目指すべき住宅・建築
物の姿≪あり方≫1

UA値[W/(㎡･K)]

2050年に目指すべき住宅・建築物の姿（省エネ）ストック平均でZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能が確保される（再エネ）導入が合理的な住宅・建築物における太陽光発電設備等の再生可能エネルギー導入が一般的となる2030年に目指すべき住宅・建築物の姿（省エネ）新築される住宅・建築物についてはZEH・ZEB
基準の水準の省エネ性能が確保される（再エネ）新築戸建住宅の6割において太陽光発電設備が
導入される

等級2

0.72 0.72 1.21 1.47 1.67 1.67 2.35

等級40.46 0.46 0.56 0.75 0.87 0.87 0.87

等級50.40 0.40 0.50 0.60 0.60 0.60 0.60

等級60.28 0.28 0.28 0.34 0.46 0.46 0.46

等級70.20 0.20 0.20 0.23 0.26 0.26 0.26

RE-SEED ● July, 2022

地域の区分
1

2

3

4

5

6

7

地域の区分は、数が小さい程、暖房需要が大きく、求められる断熱性能が高く（UA値基準値が小さく）なる。北海道は主に 1 〜 2 地域。沖縄県（ 8地域）はUA値の規定はなし。東京23区、名古屋市、大阪市は 6 地域。
等級 2 ：昭和55年省エネルギー基準、等級 4 ：現行省エネルギー基準、等
級 5 ：ZEH強化外皮基準、等級 6 〜 7 ：ZEH水準を上回る等級。等級 6 〜
7 は案。

住宅とカーボンニュートラル

３．ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH：ゼッチ）とは、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるととも

４．SWH（スマートウェルネス住宅）とそのメリット４．
１．SWHに、高効率な設備システムの導入により、室内環境のZEHの他にも環境性に配慮した様々な住宅が提案

質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、されており、SWH（スマートウェルネス住宅）もそ

再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一のひとつです。SDGs-スマートウェルネス住宅研究企

次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指し

画委員会（委員長：慶應義塾大学 伊香賀俊治教授、3です。断熱性能については、省エネルギー基た住宅」

以下「SDGs-SWH委員会」）において高性能の住宅実準を強化した⾼断熱基準（ZEH基準。図表２等級５）

現のコベネフィットに関する検討が行われているため、を満たす必要があります。躯体の⾼断熱化と設備の⾼ご紹介します。

効率化により、省エネルギー基準よりも20％以上の委員会では、高性能な住宅の推進に向けて、持続可省エネを達成した上で、創エネルギー含め正味で能な開発目標SDGs6と関連付けた議論が行われており、75％削減を達成したものがNearly ZEH、正味で環境負荷に加えて健康性にも重きが置かれています。

100％削減を達成したものが『ZEH』とされています。

スマートウェルネス住宅等推進事業（全国調査）7,8でZEH普及促進のため、現在、経済産業省、環境省、

は、住宅内の温熱環境と居住者の健康性の関係につい国土交通省より、ZEH新築等への支援が行われていまて研究が行われています。日本では、冬期に死亡者数す。ZEHの定義や補助事業の詳細は、関係省庁や執行が増加する傾向があり、住宅の断熱性能の低さのため団体の情報を参照ください。現時点ではZEHは補助のに住宅内の温度が低いことが関係していると指摘され対象ですが、カーボンニュートラル実現に向け、今後ています。寒い住宅の居住者は、血圧が高い傾向や、は当然必要な性能という位置付けとなっていくでしょ睡眠障害や各種疾病の有病率も高くなる傾向が、全国う。

調査でも確認されています。

ZEHのメリットとして、図表３に示す項目が挙げ
4

られています 。

SDGs-SWH委員会の提案の方向性は、住宅の断熱性能を上げて、室内温熱環境改善により居住者の健康

一方、2020年度のZEH達成率5は、新築注文戸建性向上にも配慮しつつ、省エネルギー・省CO2も達住宅で24％、建売戸建住宅で2.5％程度にとどまり、成しようというものです。また、設備の性能向上や適建設コストの増加がZEH普及を妨げる一因と考えら切な運転・制御による効率的なエネルギー利用も推奨れます。ZEHのように高性能の住宅の普及促進のためされます。現時点ではSWHの定量的な性能値等は示には、運用時のコスト面やその他の面でのメリットを、されていませんが、上記のような手法により小さい環

より広く発信していく必要があると考えられます。

境負荷で質の高い生活の実現を目指すSWHについて、大きな方向性はZEHと近いと考えられます。

4

図表３ ZEHのメリット（1）経済性
高い断熱性能や高効率設備の利用により、月々の光熱費を安く抑えることができます。さらに、太陽光発電等の創エネについて売電を行った場合は収入を得ることができます。
（2）快適・健康性
高断熱の家は、室温を一定に保ちやすいので、夏は涼しく、冬は暖かい、快適な生活が送れます。さらに、冬は、効率
的に家全体を暖められるので、急激な温度変化によるヒートショックによる心筋梗塞等の事故を防ぐ効果もあります。
（3）レジリエンス
台風や地震等、災害の発生に伴う停電時においても、
太陽光発電や蓄電池を活用すれば電気が使うことができ、非常時でも安心な生活を送ることができます。

図表４ 高 性能で省エネルギー・省CO2かつ健康的な住宅のイメージ例
高効率な設備の採用、設備の適切な運転・制御によりエネルギー・
CO2排出量削減。ゼロエミッション
達成には再生可能エネルギー利用も必要。
→光熱費低減太陽光発電システム

高効率
暖冷房設備

高い断熱性能確保。
気密性能や、蓄熱性能と冬期の日
射熱取得性能も、冬期に暖かく安定した室内環境の形成に寄与。

高効率照明
高効率給湯
設備・蓄電池HEMS（ホーム・
エネルギー・マネジ
メント・システム）

住宅内の寒さは高血圧や各種疾病に繋がる懸念。暖かく、居住者が快適で健康的に暮らせる住宅の実現が求められる。→医療費低減に繋がる可能性

RE-SEED ● July, 20229

４．
２．試算の条件小さいため、エネルギー面からは、③より更に断熱性

SDGs-SWH委員会では、住宅性能向上のコベネフ
9ィットについて検討しています。既発表 の内容を基ができます。他の用途について、給湯や照明・家電のに、断熱性能向上に係る試算の条件や結果を紹介しまエネルギーが大きな割合を占めています。ここでは、す。

設備性能も既存住宅の基準のケースと揃えていますが、試算の条件の詳細は文献の通りですが、図表５に抜

現在では、給湯は潜熱回収型ガス給湯機や節湯型水栓、粋して簡単に記載します。標準的な住宅や4人世帯の照明はLED照明のような高効率の設備が普及している

10

居住者 を想定しています。基準のケースに加え、室ため、特に新しい実住宅では試算結果よりもエネルギ

内温熱環境改善のために、①夜間暖房、②断熱改修、

ー消費量が少なくなる要因として働くと考えられます。

③新築時の断熱性能向上の方策を取ったケースの計算

家電は、2009年以前の生活や家電製品を基に作成さを行っています。各方策により、室内温熱環境や健康れた設定で計算しているため、実際には、現在では冷性がどの程度向上するか、エネルギーや光熱費にどの蔵庫のように機器の高効率化が進んでいると考えられような影響を与えるかを確認します。

ます。反対に、感染症対策として空気清浄機が使用さ

４．
３．試算の結果れたり、在宅勤務に伴うOA機器の使用が増えたりし試算の結果を図表６に示します。
４．
３．
１．エネルギー・光熱費ているという面もあると考えられます。
CO2排出量の試算結果については割愛しますが、エネルギー消費量の計算結果について、①夜間暖房

変化率はエネルギー消費量のそれとほぼ一致します。

では、消費量の増加が見られます。一方、②断熱改修

光熱費は、①夜間暖房では暖房使用により増加し、や、③新築断熱性能向上では低減されます。特に、現②断熱改修では暖房エネルギー削減により年間1.7万

行省エネルギー基準を大幅に上回る断熱性能の③で削円程度削減されます。しかしながら、住戸全体改修で減率が大きくなっており、断熱性向上の重要性が確認

は一般に数百万円単位の費用が生じることを考えると、できます。ただし、用途別の内訳に注目すると、東京

光熱費のみでの投資回収は現実的ではありません。③

では③でも暖冷房エネルギーが他の用途よりも十分に

新築断熱性能向上では3.8万円/年程度削減され、一般

図表５ 試算の条件9

図表６ 試算の結果

ケースの設定、基準ケースからの変更点

基 準

築30～40年程度を想定。断熱性能は等級2程度。暖房は居室間歇運転で，就寝時間
帯は暖房運転なし。

①夜間暖房

就寝時間帯に追加的に18℃設定で寝室・子供室を暖房。

新築を想定。基準ケースから断熱性能を図③新築断熱
表２の等級6と7の中間程度に向上。全熱性能向上
交換換気の採用。

RE-SEED ● July, 2022

換気

暖冷房

万

エネルギー削減

80
60
40
20
0
基準
条件

①夜間
暖房

居間温度

寝室温度

25

10

②断熱
改修

血圧（46歳男性）
血圧低下

20
15

光熱水道費
30
25
20
15
10
5
0
③新築断熱
性能向上
130
125

温度
上昇

120

5
115

0
基準
条件

①夜間
暖房

②断熱
改修

③新築断熱
性能向上

良→

住戸全体の床・外壁・天井を等級4程度に②断熱改修 改修。内窓設置、ドア交換、常時換気の導入と漏気の低減も考慮。

照明・家電

起床時の最高血圧（46歳男性）[mmHg]

ケース

給湯
100

光熱水道費[万円/年]
良→

基準のケースでは、就寝時間帯を除き、人がいる居室を暖房。暖房は、壁体表面等の温度も考慮した温度が20℃となるよう設定。
気象データ：東京
光熱水道費：東京電力、東京ガス、東京都水道局の標準的な料金プランを想定。給湯熱源はガスを想定。

室の温度[℃] 良→

スケジュール：標準的な4人世帯10を想定。暖房について、

冬場に室内を暖かく保つための方法を比較してみましょう。
①暖房を適切に使う（夜間暖房）②今住んでいる家の性能を上げる（断熱改修）③新しい家を建てる時に良い家を建てる（新築断熱性能向上）

一次エネルギー
消費量[GJ/年]←良【基本的な条件】
建物モデル：延床面積120m2の木造戸建住宅10。

10を上げるよりも、他の手法を検討すべきという考え方

冬の寒い代表日について。ここでの室の温度とは、空気の温度に加えて壁体表面等の温度も考慮したもの※特定の条件や仮定のもとでの試算結果であり、効果を保証するものではありません。

住宅とカーボンニュートラル

に新築時には改修時よりも断熱性能向上の費用を抑えられるものの、やはり投資回収は難しい状況です。

５．その他とまとめ

ここでは、評価対象を断熱性能向上に絞り、設備性

環境に配慮した高性能住宅について、エネルギー、

能向上や再生可能エネルギーの活用は扱っていません

CO2、光熱費、健康性といった視点から見てきました。

が、高効率給湯器やLED照明は一般化しており、費用それ以外にも、再生可能エネルギー設備の導入は、エ

対効果が高いと考えられます。また、ゼロエミッショ

ネルギーの安全保障や価格変動への対応策となり得る

ン達成には、省エネルギーに加えて創エネルギーが必こと、災害時のレジリエンス性向上に繋がることが期要です。③のケースでは、東京では6.5kW程度の太待されます。

陽光発電設備を導入すると、概ね、家電も含めてゼロ

エネルギー、CO2の議論は、運用時に係るものがエネルギーが達成されます。費用面では、自家消費に多いですが、ゼロエミッションのためには、本来は、よる買電料金低減と売電による収入のメリットが期待

建設時や解体時等を含めたライフサイクルでゼロを達されます。ただし、発電電力の買取価格の低下に伴い、成すべきと考えられます（LCCM、ライフ・サイクル・

今後は、売電よりも自家消費割合を高める方向に進む

カーボン・マイナス）。また、広域での収支や、様々と考えられ、蓄電や蓄熱のニーズが高まっています。

な用途の建物全体でのバランスに配慮した上で、住宅

４．
３．
２．温熱環境・健康性の屋根に搭載すべき太陽光発電設備の容量を決定する

SDGs-SWH委員会では、健康性の代表的な指標として、血圧を評価に用いています。全国調査の結果に基づき公表されている、室の温度、性別や年齢、生活必要が生じるかもしれません。
今後、健康性等の評価が進み、環境性等に優れた高性能な住宅が普及することを期待します。

8

習慣等より血圧を予測できるモデル を基に、血圧を予測します。ここでは、46歳男性を想定して血圧を

参考文献

求めます。

1)「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会」とりまとめ，令和3年8月23日

血圧を算出するための室の温度をシミュレーション
プログラムで求めた結果を、図表６に示します。断熱性能等を反映した結果となっており、断熱性能が高い
程、室の温度も高くなっています。
血圧予測結果について、①夜間暖房では、寝室での暖房使用により、最高血圧の予測値が1.1mmHg低下
しています。暖房使用は、エネルギー消費量の増加をもたらしますが、短期的には、血圧低下に有効な手段であると考えられます。また、断熱性能が高くなる程、血圧が低くなります。基準ケースと②断熱改修との差は1.4mmHg、 ③ 新 築 断 熱 性 能 向 上 と の 差 は2.7mmHg程度です。この変化量をどう捉えるかですが、
厚生労働省が示す循環器疾患予防のための目標11は「最高血圧4.0mmHg低減」で、この値は生活習慣等の改善により実現することが想定された目標であり、住宅温熱環境改善は目標達成に少なからず貢献し得ると言えるのではないでしょうか。
現在のところ、SDGs-SWH委員会で行っている評
価は、血圧算出までですが、今後、医療費や温熱環境向上に伴う睡眠の質の評価等に繋がると、住宅性能向
上費用の回収の年数も大幅に低減されると期待されま

2) 社会資本整備審議会第46回建築分科会，令和4年1月20 日
3) ZEHロードマップ検討委員会とりまとめ，平成27年12月
4) 経済産業省資源エネルギー庁, 省エネポータルサイト
https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/general/housing/index03.html
5) ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会
2021
6) 持続可能な開発のための2030アジェンダ, 2015年9月25日国際連合総会採択
7) 住宅の断熱化と居住者の健康への影響に関する全国調査
第１～６回中間報告会
8) Wataru Umishio et al.: Cross-Sectional Analysis of
the Relationship Between Home Blood Pressure andIndoor Temperature in Winter, A Nationwide Smart
Wellness Housing Survey in Japan, Hypertension,Vol. 74, No. 4, 2019. 10
9) SDGsを踏まえたスマートウェルネス住宅の評価に関す
る研究 その１～２, 日本建築学会大会学術講演梗概集,
2021
10)（一財）建築環境・省エネルギー機構: 住宅事業建築主の判断の基準におけるエネルギー消費量計算方法の解説，
2009. 3
11) 国民の健康の増進の総合的な推進を図るための基本的な方針, 厚生労働省告示第430号, 平成24年7月10日

す。
RE-SEED ● July, 202211

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第７回

株式会社シェルター（後半）
株式会社シェルター

常務取締役 安達 広幸 様、営業部 菅原 文 様

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（業務部

３ ESG投資等につながる布石（承前）蓮見）に木造建築を増やしていこうという場合、この技術は不可欠のものとなっています。そして、シェルターが■JREI：ESG投資やSDGsに各社が取り組もうとされ開発した技術を皆さんに知っていただかないと、普及るなかで、どういうことをやればいいのかを模索さはできません。そこで、パテントは取得しましたが、れている場合も多いのですが、御社では、事業展開

オープン・クローズのかたちでやっていこう、要は、の方法そのものが、今のESG投資につながっている、会員になり講習会を受講された方には、自由に使ってあるいはこれまで実施されてきたことがESG投資そいただきたいと考えています。いまは、多くのゼネコのものであり、後からESG投資であったと認識されンさんが新しい素材を開発されていますが、それらのたという印象を受けます。

会社との違いは、当社は自社のため（だけ）の商品開発□安達（シェルター）：我々としては、「後付け」といではないという点です。ここが、シェルターとしてのう感覚で、持続可能な社会、というものもあれば、持社会に向けたメッセージであります。一番大変なとこ

続可能な材料、すなわち木材利用、そして木材利用にろは、自分たちがやります。しかし、川下で作った需より森林を持続可能な資源として活用してきたわけです。

要を川上の需要に波及させるには、技術の普及が必要

京都議定書の会議があったときにも、CO２を吸収です。地方では7階建て以上の需要が発生しづらいのすることと、固定化するという話が出てきました。固

が現状です。ですから、地方の木材を使って、都市で定化する量を増やすには、切った木を木材として長く建物を建てるというのが、現在のかたちだと思います。

使い、切った後に植林をして吸収と固定を継続するとこの部分は、まさに森林環境税・森林譲与税の使いいうことだと思います。したがって、我々が一生懸命方に関係しています。地方は森林に作業道をつくるとに木を使ってきたことが、ESGにつながっているもの

いったことにお金を使い森林を整備してもらい、都市であり、木に携わっておられる方は皆さん、宣言してにおいては人口割りで譲与税が配分されます。そのおいないだけでそのような活動をされているということ

金で、地域で生産される木材を建物に使ってくれる。

ではないでしょうか。

そのプロセスを上手くつなげる際に当社の技術を活用

コロナ禍において、木材利用を促進する活動を行う
ことは、ESGのSに関係してくることです。我々にできることは、多くの木材を使っていただくために、木12

西岡、古山、資産ソリューション部

していただくことが社会的な意義と考えています。

４ 木造建物の経済性

材を使わない理由をつぶしていく、そのためには技術■JREI：現在、当所でも国交省から「木造建物の経済性」

開発であり、耐火技術の開発ということです。それまをテーマとした調査を受託し、研究をしているとこ

で、木造建築には、3,000㎡を超えるものは作れない、ろですが、CLT材の利用が推進しているなかで、コ4階建ては作れない、防火地域には作れないといったスト面では、RC造と比べて1割程度高い、維持費は、壁を越えなければならず、そのためには燃えない木材

それほど変わらない、収入面では、木造であること

製品でなくてはいけません。2000年の建築基準法のにより賃料が多く取れるといったエビデンスは、ま改正では木材の不燃化まで踏み込んでおらず性能規定

だ無いといったことが、現状では「通説」として言の改定でしたので、誰もやっていない技術を開発する

われています。他方で、この場合は、CLT材を使うことは当時とても大変でした。今回の法改正で、都市という前提で語られている経済性であって、木造建

RE-SEED ● July, 2022

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

物は必ずしもCLT材で建設するものではなく、他の⑦

高惣木工ビル（仙台）木材製品を使うことで経済性も当然違ってくるというご意見をうかがう機会も出てきました。
□安達（シェルター）：地方にある工務店さんの「応援」という意味でも申し上げたいのですが、確かに日本でもCLT材が生産されるようになりましたが、日本では
現在７工場しかありません。例えば、地方で丸太をつくって、それを遠方にある工場でCLTにして、また地方で使うということは地域産材を使っている、ということになるのでしょうか。また、コスト面でも、水分を含んだ丸太を材料として1,000km往復で運べば、コストが高くなるのは当たり前です。木造のビルを建てるために、CLTでなければならないということはな
く、材料のひとつに過ぎません。都市に木造を建てるための救世主でもありません。木造ビルを建てるなら、地域で取れる木材を使って建てることは技術的に可能

出所）シェルターHPであり、我々がお手伝いすることもできます。地方都市で高層木造ビルを建てるということではなく、多く

り、銀行からの融資も受けてみようということで、仙求められている中低層の建物を地元の材料で、普通に台で最近建設されたビルの建設費用や空室率を調査し建てられるということが大事だと思います。

ました。そうすると、仙台地区だと坪120万円、山形

結果的には、都市に木造建築を建てることにつながだと100万円ということがわかりました。そして銀行るわけですが、その技術普及のために、国交省の建設と相談したときに、通常使われている耐用年数をどう

技術研究所等と一緒にマニュアルも作成しました。こ

考えるかということがひとつのポイントでした。ビル

うした活動が、結果的には、SDGsという活動になっだと22年で、住宅だと35年と差が生じるわけで施主ているわけで、それを実践しておられる皆様には、そさんが税理士さんということもあって、このあたりのれがSDGsですよとお伝えし、さらに内容が濃くなる話も詰めていきました。木造だから高いというイメー

ようにお手伝いをしていきたいです。

ジを払拭するために、地元の木材を使おう、東日本震
災10年の節目だったので、宮城、岩手、福島の3県の■JREI：具体的な事例として、仙台に建てられた髙惣

木材を使おう、その木材についてはトレーサビリティのオフィスビルがあります。このビルは、地主さん

を 重 視 し、 森 林 認 証 を 活 用 し よ う と 考 え ま し た。

が賃貸ビルとして建てられたものですから、投資とSGEC/PEFC-CoC認証を取得し、適正に管理されたしても一定の利回りを地主さんとしては求められた森林から材料を調達していることを証明する制度を活と思います。また、ZEB Ready認証を取得されて用しました。あわせて、木材利用以外に、省エネをどおり、エネルギーの節約という面でも工夫をされる

う表現しようかとZEBの取得にも取り組んだわけです

なかで、「経済性」の確保をどのようにされたのでが、木材利用の優位性を、数字として表現するというしょうか？

ことは大変良い経験になりました（CASBEE不動産も□安達（シェルター）：経済性については、皆様に教そうですが）。

えていただきたい部分もあるのですが、このビルを建てる営業において、当時まず問われたのは、仙台という地区で、いくらで建てればいいのか？ということでした。構造だけではだめで、仕上がりもみる必要があ■JREI：施主さんは、どのように考えられていたのでしょうか？
□安達（シェルター）：どの視点でみるかにより違う
RE-SEED ● July, 2022

13

と思います。収益物件として考えれば、周囲の賃料よ

設計の立場からは、集成材を使うのが、メンテナンりも高く貸せることを喜んでおられました。周囲のビスの点からは使いやすい。しかし、経済性からいえば、

ルが坪1万円のところを、1.1万円で貸せる。万人向

地元の木材を使い、お金を循環させるのが良いですね。

けではないのですが、テナントを限定すれば、その価波及効果を考えても、地方都市で50億円の建物を建値を測って入られる企業がいらっしゃる。環境のこと

てるとなれば、3万人の街で、一瞬税収が増えるといを考えている、ということを表現するためにこうしたう感覚です。さらに、人が集まるようなことになれば、ビルに入居する、それは大事な視点だと思います。

近くの店舗の売上げも増えます。ある音楽ホールを造ったあと、日本政策投資銀行（DBJ）さんと毎年モニ■JREI：アメリカのポートランドという都市は、全米

タリングをしていますが、毎年増収増益です。ここで、で最も住みやすい街とか、最もサステナビリティが建物を建てて投資をする場合、イニシャルとランニン

高い都市と言われて、日本からの視察も多いですが、グを分けることが重要で、木造の場合は、イニシャル

そこでは単に賃料が高く取れるグローバルな企業をのコストは通常下がり、用途によっては、ランニング

入れるというのではなく、地元の企業やスタートア

で稼げます。そういう意味では、国の政策としてCLT

ップ企業を優先して考えるといったテナントの選択以外へ誘導していくことも重要だと考えます。木材は、をしている場合が少なくないそうです。目の前の賃

小さくすればするほど、コストがかかり、川上にはお料だけではなく、地元の企業が入り、成長すること

金は戻りません。70年育てた木を小さくして貼り合が街全体の価値を高めるという発想ですね。

わせるのではせっかくの資源が有効活用できません。

□安達（シェルター）：山形市で行ったシャッター街

手を加えれば、加工する工場は儲かりますが、山は儲の再開発は、昔の町並みを再現しようというもので、からない構造となっていますので、CLTを材料として

当社は木造耐火建築の商業施設をつくりました。周辺否定するわけではありませんが、あくまで建築資材ののお店は木造ではないのですが、耐火構造で同じデザひとつと考えるべきでしょう。

インで建物が並んでいます。呉服屋さんとお茶屋さん
が施主さんですが、ミニ東京を造るのではないという

5 これからの取組についてことで、自らの土地を通路として提供し、奥にある蔵■JREI：御社のHPにもSDGsとの関係が示されていまをジャズバーにしたところ、若い人たちが集まるようすが、おうかがいしてきたお話からは、創業以来手になりました。前面道路の反対側も、同じような開発がけてこられたことが、あえてESG投資等を掲げなが始まりつつあります。どういう目的でやるかという

くても、そのままESG投資やSDGsの動きに重なっことが大事ですし、木造建築の力というものが確かにてきたと考えられるところもあります。今後も、そあるということだと思います。

のようなかたちで、ESG等に取り組んでいかれるのか、あるいは新しい切り口も何かお考えなのか。

■JREI：GB認証業務の評価項目のなかに、地域材を□安達（シェルター）：いま考えても、地方の工務店使うというものがあるのですが、どの範囲を「地域」

さんとやっていることが大きく異なるものはないのでにしようかということで悩みました。結局、CLTがすが、持続可能という点から当社の取組や技術が地方念頭にあり、地元では調達できない場合が多い、とと都市部をつなぎ、木造建築を通して環境と経済の好いうことで全国にしたのですが。

循環が実現する社会を目指してガバナンスや実際の企□安達（シェルター）：CLTは、新しい材料ですが、業活動により一層ESG投資等の考え方を取り入れるよ

その前は集成材があり、その前には一般の製材品があう力を入れていきたいですね。

り、日本では多くの種類の木材製品が使われています。
海外では、例えば、イギリスではCLTが多く使われて■JREI：DBJさんが株主ということですが、どういういますが、国内で生産しているのではなく、オースト

ところで連携をされる場合があるのでしょう？

リアなどから安く輸入しています。
14

RE-SEED ● July, 2022

□安達（シェルター）：例えば、GB認証でいえば、自不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑦

由が丘にある店舗施設の改

SDGsへの取組装という案件で初めて携わらせていただきました。この経験がありましたので仙台のプロジェクトもご一緒させていただき、継続的に議論をするなかで、例えば木造建物をリートにするための資金調達という点で、特に中古物件について、パ
イプを太くできないかということが話題になりました。
星野リゾートさんとは、京都の建物でご一緒させてい
ただいており、そこに価値を見いだしていただいていま す。 そ う い う 取 組 を、DBJさん、商工中金さん、地銀さんに広げていけない
かという勉強会もやっていました。東京のデベロッパ
ーさんや電鉄系企業の開発案件については、東京でビ
ジネスマッチングというかたちで、ご協力をいただいています。
具体的に都市部の木造では、いま兜町や銀座七丁目の案件をお手伝いさせてい
ただいております。銀座は、上に木造を乗せるものですが、これは木造の軽さを活かしたものです。また、別事例で古いビルの上部を減築して、木造で増築する

Gビル自由が丘01 B館

お手伝いをさせていただきました。こうしたビルの再
生と木造の組み合わせということも新しい事例です。
■JREI：老朽化したビルを壊すのではなく、減築・増築のまさにハイブリッドで生き返らせるというのは、サステナビリティという観点にはぴったりの取組ですね。本日は長時間ありがとうございました。
2021年12月7日（火）シェルター様事務所におけるインタビュー

出所）シェルターHP©Nacása & Partnersに基づきJREIが構成

RE-SEED ● July, 2022

15

コースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業
におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ②
アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）
・リミテッドアセットマネジメント

ヴァイスプレジデント

山本 敦士

客ともに地域ナンバーワンの地位を確固たるものとし

１．はじめにています。三浦半島に存する５市区町村の地域住民の

アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）
・リミ

重要なライフラインとしての機能に加え、地域の観光テッド（APLJ）は、不動産の投資・開発、プライベとの連携、そして隣接する米軍基地に関連するニーズ

ート・エクイティをグローバルに展開するアセットマ

も取り込むことにより、ショッピング、エンターテイ

ネジメント会社であるAPLグループの日本拠点であり、メント、観光、コミュニティー活動を網羅するスポッ1998年の開設以来、オフィス、商業施設、住宅、ホトとして地域経済圏を活性化させる効果も期待されてテル、再生可能エネルギー施設など多様なアセット・います。

クラスへの投資助言およびアセットマネジメントの実績を有しています。

旧施設は1991年に大手GMSの旗艦商業施設として開業以来、神奈川県、三浦半島を代表するショッピン

商業施設のアセットマネジメントはAPLJ開設以来

グセンターとして営業を続けていましたが、2019年

20年以上に渡り実績を積み上げてきたコア・コンピ

3月に約28年間の歴史を閉じて一旦閉店しました。

タンスであり、「コースカ ベイサイド ストアーズ」

APLJは約28年間の歴史を有する旧施設のフルリノ

や「サニーサイドモール小倉（福岡県北九州市）」にベーションに着手する前に、旧GMSの閉店要因を整おいて旧来型GMSを核とする大規模ショッピングセ

理した上で、当施設の強みやポテンシャルを最大限にンターのフルリノベーションを実現しています。

活かすためのリノベーション戦略を以下のように定め

コースカ ベイサイド ストアーズは、APLJが主導して実行に移しました。

たリノベーションにより2020年６月に全館リニュー① 商圏の正常化

アルオープンし、順調に営業を重ねながら、売上・集② 観光と連携した地域経済圏の活性化③ 基地需要の取り込み④ デザイン性高いオンリーワンモール⑤ ECが浸透する中でも選ばれるリアルモールへ（上記５つのリノベーション戦略の詳細については、前号にて触れておりますので、ご参照ください。
）
また、2019年５月から約１年間に渡って実施した
リノベーション工事では、外周店舗の一部を除く全店
舗の閉店を前提に、内外装のフルリニューアルに加え、今後中長期に渡りショッピングセンターを運営してい・施設名称：
・所在地：
・敷地面積：
・延床面積：
・施設規模：
・駐 車 場：
・施設URL：

16

RE-SEED ● July, 2022

コースカ ベイサイド ストアーズ
横須賀市本町2-1-12
40,550 ㎡
120,624 ㎡
地上 6 階建て
約 1,400 台
https://coaska.jp/

くために必要なCAPEX工事を行いました。
主要な工事は以下の通りです。
・館内外の照明をオールLED化
・中央監視盤リニューアル・老朽化した空調ファンコイルユニットや個別空調の更新

コースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ②・一部エレベーターの制御の更新
このタイミングでは、「1991年製のガス吸収式冷温水発生器という熱源の更新」や「残る全てのエレベーター制御リニューアル工事」は行わず、それらは、Re-Seed事業の活用により実現することになります。
APLJはフルリノベーション後の好調な施設売上や順調なNOI及びNCFの実績と、今後中長期に渡り安定的なハード運営を可能にする環境改修工事計画を進めました。そして、コースカ ベイサイド ストアーズ
が「地域創生」と「環境への配慮」という次なるステや食物販店舗、フードコート、レストラン、「ENJOY」

ージに進むための新たなストラクチャーへの移行を実は映画館やボウリング、スポーツアスレチックやゲー行していくことになります。

ムセンター、Yokosuka軍港めぐりなどのエンターテ

２．リノベーション戦略に基づく
テナント構成イメント、「SHOPPING」はアパレルや家具、雑貨、本、家電、ペットなどのお買い物を指します。
近年のリアルショッピングセンターにおいてデベロ

APLJでは、リノベーションを推し進めていくにあッパーに求められる役割は、素晴らしいテナントやたっての対外的なコンセプトを「YOKOSUKA LIFE

MD（業種業態）構成をコーディネイトすることは勿BASE」とし、３世代をターゲットに、年齢、性別、論ですが、その前に重要となるのが「集客」です。す国籍を問わず、横須賀をベースとして生活する方々や

なわち、コースカでは、「EAT」と「ENJOY」を充実

観光で訪れる方々など幅広くお客様を迎え入れることさせることで人が集まり、そこからリアル「SHOP-のできる施設を目指しました。重要なポイントは、横PING」の売上も増えるという図式をつくることを目須賀でしか実現できないショッピングモールの構築で指しました。

す。横須賀らしさを表すキーワード、
「港」
、
「鉄」
、
「船」
、
「異文化交流」、「豊かな食と自然環境」から紐解きつつ、

１）EAT

旧施設の約28年の歴史や建物、地域や風土に対する

近年、どのショッピングセンターにおいても高頻度

リスペクトを忘れず、ショッピングセンターの成長がの来店を促すために食を充実させる動きがみられるよ

そのまま「地域愛の醸成」へとつながることを願い、うになっていますが、コースカでの食の充実のポイン

当該コンセプトに賛同して頂ける出店者様を迎え入れ

トは最新のスーパーマーケットを導入することに加え、ることを目指しました。

地元発の地産地消食材の食物販店舗を個別に導入する「YOKOSUKA LIFE BASE」を具現化していくためことでした。今回の成果として、数ある地元食物販店に、テナント構成要素を３つに分けました。食の舗の中から、独自の牧場で飼育した地元ブランド牛の「EAT」、
時間を楽しむ「ENJOY」、
そして「SHOPPING」

販売と日本全国の高品質精肉を取り扱う食肉卸の直営の3要素となります。
「EAT」はスーパーマーケット

店舗「横須賀晃進」や、東京湾・相模湾の新鮮な魚貝を豊富に取り扱う「長井水産」に出店いただくことに成功しました。
最新のスーパーマーケットである「イオンスタイル」
とともに、充実した地元色の強い食物販店舗群は、近距離商圏内のお客様から高い支持を得られるだけでな
く、中距離・広域圏からのお客様の観光来店も見込むことが出来ます。
そしてバリエーション溢れるフードコート、レスト
ランも多数そろえることが出来ました。フードコート
や一部のレストランからは、オーシャンビューと停泊
RE-SEED ● July, 2022

17

する軍艦や潜水艦を見ながらのお食事がお楽しみ頂け

ント数の内６割が新規出店、4割が旧施設入居テナンます。

トの改装・再出店となりました。
「EAT」、「ENJOY」、

魅力ある食の集積ゾーンの認知度を高めるために、「SHOPPING」の面積比、想定売上構成比は以下の通「横須賀の市場」と「横須賀一番」を組み合わせた造りです。APLJでは、従来型のショッピングセンター

語「SKA-1（スカイチ）」という呼称も作りました。

との比較で、「EAT」、「ENJOY」の面積比、売上構成

お蔭様で開業以来、施設一番の集客機能を担っており比を上昇させる結果になったと評価しております。

ます。
２）ENJOY
コロナ前は年間約26万人の集客数を誇った地域の代表的観光資源のひとつである「Yokosuka軍港めぐり」については、そのチケット売り場と付帯する横須
賀土産品ショップを館内に誘致したことで、訪れたお客様が出航までの間、館内を回遊頂けることになりま

面積比

想定売上構成比

EAT

約25％

約35％

ENJOY

約35％

約20％

SHOPPING

約40％

約45％

３．2020年6月の全体OPENから
好業績を記録した。また、三浦半島唯一のシネマコンプレックス

2020年４月24日のグランドオープンは、コロナ禍

「HUMAXシネマ」は元々の８スクリーンを10スクリによる緊急事態宣言下となり、結果、4月24日はスーーンに拡大して改装出店し、「スペースアスレチック

パーマーケット、食物販、ドラッグストアを中心としトンデミ」の神奈川県初出店や商圏内のシニア層からた先行オープン、５月25日に生活必需品店舗を中心

絶大な支持があり、会員が週3回の健康ボウリング教とした拡大オープン、６月５日に全体オープンへと歩室に通う「ボウリング王国スポルト」の改装出店も実を進めました。

現しました。

お客様には、横浜や東京方面へ遠出をせずとも地元

これら４つがメインとなる集客装置が機能すること

横須賀に充実したラインナップのショッピングセンタ

で、年間150万人を超えるお客様の目的来店の実現がーが出来たことをご好評頂き、コロナ禍での出発なが想定されており、リアルショッピングセンターの売上ら想定を超える好業績を記録することができました。

向上に多大なる貢献をすることになります。

APLJ調査では旧施設の年間売上が約140億円でしたが、現在のコースカは全体開業1年目から約200億円

３）SHOPPINGの売上を記録しており、地域一番店と地域経済圏の中「EAT」と「ENJOY」による高集客力をマーケティ

心店としての道を歩み始めることで、順調にNOI、ン グ で 説 明 す る こ と が 出 来 た こ と で、 魅 力 的 なNCFの実績を積み上げることに成功しました。

「SHOPPING」系テナントの誘致も順調に進めることが出来ました。
「GU」
、
「H&M」
、
「GAP」と、グロー４．地域創生と環境投資、次なるステージへ

バル3ブランドの誘致に成功し、特に「GU」は湘南

リノベーション後のコースカ ベイサイド ストアー

三浦地区のエリア最大級の広さと充実した品揃えの店

ズは、売上・集客ともに地域ナンバーワンの地位を確舗としてご出店頂くことが出来ました。無印良品は食固たるものとしています。三浦半島に存する5市区町

や体験コーナーを充実させた形で出店し、エリア最大

村の地域住民の重要なライフラインとしての機能に加級の「ニトリ」の誘致、「ABCマート」、「DAISO」のえ、地域の観光との連携と隣接する米軍基地に関連す誘致など、各業界のトップランナーの誘致も実現する

るニーズも取り込めており、ショッピング、エンター

ことが叶いました。加えて、横須賀らしい、ふるさと

テイメント、観光、コミュニティー活動を網羅するス

納税の返礼品にも選定されているスカジャンショップ

ポットとして、地域経済圏を活性化させるステージへ「MCハウス」の出店も実現しています。

と着実に歩みを進めています。APLJは、コースカ ベイサイド ストアーズと地域経済圏がより一層の発展

４）リノベーション実施後のテナント構成
総テナント数は105で、旧施設との比較では総テナ
18

RE-SEED ● July, 2022を遂げていくため、次のステージの目標を、
「地域創
生」
、
「環境への配慮」に据えました。

コースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ②

そのために、今後中長期に渡って施設の安定的な運導入されたモジュールチラー熱源設備室外機営を可能にする環境改修工事計画を策定し、アレンジ
ャーであるみずほ信託銀行とともに、環境改修工事計
画を実行に移すためのストラクチャーを検討しました。
これに対し、Re-Seed機構にいち早く賛同を頂いたことでストラクチャー組成が円滑に進み、三浦半島でのエリアマネジメント活動を強化する京浜急行電鉄のほか、本件による地域振興やESG投資を支援するみずほ
リース、恵比寿ガーデンプレイスの運営などサッポロ
グループで不動産事業を展開するサッポロ不動産開発にも出資いただき、官民が協調するプロジェクト支援体制が構築出来ました。

更新された熱源機械室内キュービクル

５．Re-Seed投資事業活用による環境改修工事
APLJによる環境改修工事計画は以下の２つの工事から構成されています。
１）空調熱源改修工事● 既存設備：ガス吸収式冷温水発生器（1991年製、

ガス・水道・電気併用）● 更新設備：オール電化モジュールチラー● 導入利点：CO2 削 減、 ラ ン ニ ン グ コ ス ト 削 減、

CAPEX削減、メンテナンスコスト削減● 期待省エネ効果：年間一次エネルギー使用量に対し、約14％削減る主要な基幹設備が中長期的にわたり発展的に更新されることになります。
すなわち、Re-Seed機構参画による環境改修工事の２）エレベーター制御盤リニューアル工事

実施は、省エネルギーやCO2削減という「環境への● 既存設備：三菱電機製５台（1991年製、部品生産配慮」という枠を超え、地域の発展を支える大型商業終了済み）● 更新設備：三菱電機製５台（インバーター制御）● 導入利点：CO2 削 減、 ラ ン ニ ン グ コ ス ト 削 減、

CAPEX削減、既存不適格解消● 期待省エネ効果：年間一次エネルギー使用量に対し、約１％削減

施設の中長期的・安定的なハード運営をも可能とし、「地域創生」という大きな意義が加わったといえます。

６．最後にコースカ ベイサイド ストアーズと同年代に新築竣工した大型ショッピングセンターは日本全国に多数存在しますが、全国的な人口減少が進み、実店舗のビジ

上記２つの環境改修工事により、概ね15％の一次ネスをE-Commerceが代替して売上を増やしていく

エネルギー消費削減と年間約1,600トンのCO2排出削中では、既に供給過多の状況になっています。今後は、減が見込まれており、加えて将来的に年間約4千万円

既存のストックを活用して「地域住民の重要なライフのCAPEX削減が実現できることから、資産価値の向ラインとしての機能」、「地域創生」、「環境への配慮」

上も見込まれます。

を果たしていかなければなりません。デベロッパーのコースカは、前述したリノベーション工事実施後、企画力・実行力を強化していくことに加え、実行組織

地域経済圏の中心としてさらなる発展が期待される中、としてRe-Seed機構に担って頂く役割は、今後益々増

空調熱源並びにエレベーター制御盤という建物を支ええていくものと期待しています。
RE-SEED ● July, 202219

環境不動産ニュース
国内外の情勢変化を受けた不動産投資市場の心理
2021年後半以降、様々な想定外の情勢変化が国内融資を行う上で投資家が注視している要因としては、外の経済を揺るがせています。インフレが一時的では「新型コロナウイルスの感染状況」を抑えて「日銀のないことが明らかになるにつれ、多くの国・経済圏の金融政策」との回答が最も多く寄せられました。不動

中央銀行は金融引き締めを急ぐ姿勢を強めました。ウ

産市場の今後のリスク要因として「金利の上昇」を挙クライナ問題が短期的に収束するとの楽観は失望に変げる回答も多く見られました。

わり、世界経済の下押しに寄与しています。新型コロ

これまでのところ我が国の不動産投資市場には大きナウイルス感染症の再拡大も世界のあちこちで続いてな変化がなかったとはいえ、先々の金融情勢による不おり、日本を含む多くの国で経済活動の回復を阻害し動産投資市場への影響を警戒する市場関係者は決してました。

少なくないようです。

こうした状況の下、日本における不動産投資家はどのように不動
産投資姿勢を変化させたのでしょうか。日本不動産研究所が実施し図表 「昨秋以降の国内及び海外の情勢変化を踏まえ、御社の不動産投資姿勢はどのように変化しましたか。」
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

た「不動産投資家調査®」によると、2022年4月の調査時点において、不動産投資姿勢に「特段の変化はない」とする回答が大半を占めま

2.4%

92.9%

4.7%

した（図表）。投資姿勢に変化がな
い理由としては、「エクイティ投資家の投資姿勢や要求リターンに変化はないから」「運用物件の収支や投資姿勢が、ポジティブに変化した。

賃貸市場に変化はないから」といった回答が多く寄せられました。
その一方、2022年の不動産投投資姿勢に特段の変化はない。

投資姿勢が、ネガティブに変化した。
注：有効回答127社。調査時点は2022年4月1日。
出所：日本不動産研究所「第46回不動産投資家調査® 特別アンケート（Ⅰ）
」［表紙の写真］mozoワンダーシティ
イオンを核に、複合型書店、スポーツクラブなどから構成され、東海エリアで最大級の売上を誇るショッピングモールです。2015年に「mozo公園」をコンセプトにリニューアルを行って以降、施設内の環境性能の向上や、来館者へのサステナビリティの啓もう等に積極的に取り組んでいます。CASBEE不動産評価認証において最高ランクのS

ランク、DBJ Green Building認証において最高ランクの星５つを取得している他、2021年4月には非化石証書に基づく環境価値を用いて二酸化炭素排出量を調整したCO2フリー電力を導入し、施設で使用する電力の実質再生可能エネルギー100％化を実現しています。

所 在 地：愛知県名古屋市西区二方町40番地１他
地
積：107,456.04m2
延床面積：229,976.30m2（本棟）
3,630.43m2（別棟）用
途：店舗・駐車場他（本棟）、スポーツセンター・教習所他（別棟）構造・階数：鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付６階建
他（本棟）鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
３階建 他（別棟）設計・施工：株式会社竹中工務店、石川島建材工業
株式会社、株式会社東畑建築事務所

Vol. 25 ● July, 2022
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階