環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 26

November, 2022
Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構
Index ───────────────────────────────────
東京都のキャップ・アンド・トレード制度について ���������������������������������������������������������������������������� 2
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第８回������������������ 8
Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）
仙台国分町プロジェクト」のご紹介�������������������14
環境不動産ニュース�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������20

東京都のキャップ・アンド・トレード制度について
東京都

環境局

気候変動対策部

１ 東京都における気候変動対策

総量削減課

排出量規制担当

村上 直英

佐々木 美土里

本稿では、都の気候変動対策のうち、これらの大規模事業所を対象に温室効果ガス排出量削減を義務付け

気候危機とエネルギー危機という２つの危機に直面ている「温室効果ガス排出総量削減義務と排出量取引

する今、東京都（以下「都」という。
）は、2022年9制度（キャップ・アンド・トレード制度）」について

月に新たな「東京都環境基本計画」を策定しました。

紹介します。

本計画では、2050年までに世界のCO2排出量の実質ゼロに貢献する「ゼロエミッション東京」の実現を掲
げ、2030年までに温室効果ガス排出量を50％削減する「カーボンハーフ」を目指しています。

２ キャップ・アンド・トレード制度導入の経緯
キャップ・アンド・トレード制度成立の契機は2020年度の都の温室効果ガス排出量約5,990万

2002年まで遡ります。この年、都は大規模事業所を

t-CO2のうち、産業・業務部門からの排出が半量を占対象に温室効果ガス排出量の算定・報告・目標設定等

めており、さらにその約４割が大規模事業所から排出を求める「地球温暖化対策計画書制度」を導入しまし

されています（図１）。従って、大規模事業所の温室た。さらに2005年からは、削減対策への都の指導・

効果ガス排出量の削減対策が非常に重要となっていま

助言及び評価・公表の仕組みを追加して、事業者の自す。

主的かつ計画的な対策の実施を求めてきました。しかしながら、自主的な取組を促すだけでは排出量の削減に限界があったことや、事業所の排出削減を現場の努

図１ 東京のCO2排出量の部門別構成比

力 か ら ト ッ プ マ ネ ジ メ ン ト の 課 題 に 変 え る た め、
2008年6月、「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例」を改正し、2010年4月より、大規模事業所を対象に総量削減を義務付けるキャップ・アンド・トレード制度（以下「本制度」という。
）を開始しました。本制度は、わが国で初めてのキャップ・アンド・トレード制度であると同時に、工場等の産業部門に加えて、オフィスビル等の業務部門も対象とした世界初の都市型キャップ・アンド・トレード制度です。

３ 本制度の概要（１） 制度の対象
本制度の対象となる事業所は、燃料、熱、電気等の原油換算エネルギー使用量が年間1,500kL以上となった大規模事業所で、現在は約1,200の事業所が対象となっています。ここでの事業所とは、「企業単位」で
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RE-SEED ● November, 2022

東京都のキャップ・アンド・トレード制度についてはなく、オフィスビル

図２ 制度の対象となる事業所や官公庁庁舎、商業、宿泊、教育、医療、熱供給施設、工場等の「建物、施設単位」となります。原則として、制度対象となった事業所の所有者が、当該事業所から排出されるCO2
排出量の削減義務を負います。

（３） 削減義務率と削減義務量の設定
本制度では、事業所ごとの用途により2種類の削減（２） 制度対象事業所の指定と基準排出量の設定
新築ビル等の建物で前年度のエネルギー使用量が原
油換算1,500kL以上となった場合には、「指定地球温

義務率を設定しています（図３）。また、個々の事業所の1年間あたりの削減義務量は、「基準排出量」に「削減義務率」を乗じて決定します。

暖化対策事業所」となり、後に述べる「地球温暖化対削減義務が課された事業所は、事業所ごとに決定さ策計画書」の提出、CO2排出量報告等の義務が生じれた「排出可能上限量」以下になるようにCO2排出ます。

量を削減していかなければなりません。なお、この排その後３か年度連続してエネルギー使用量が原油換出可能量の上限は5年単位の「削減義務期間（計画期

算1,500kL以上となった場合には、「特定地球温暖化

間）」におけるCO2排出量の総量に対して課されます

対策事業所」となり、総量削減義務が生じます。

（図４）。このような計画期間内での総量削減義務とす

特定地球温暖化対策事業所に指定されると、その事ることで、複数年に渡る設備更新計画を踏まえたCO2

業所固有の削減義務量を確定するための基準排出量を

排出量の削減等、事業所が柔軟に対策を行うことが可定めます。このような新規対象事業所の基準排出量は、①過去の実績排出量、②排出標準原単位のどちらかを元に算定を行います。

図３ 削減義務率

なお、中小企業等が１/２以上所有する事業所は「指定相当地球温暖化対策事業所」となり、地球温暖化対策計画書の提出等の必要はありますが、CO2排出量削減義務の対象にはなりません（図２）。

図４ 削減義務量・排出上限量の算定

RE-SEED ● November, 20223

能となっています。

前計画期間における超過削減量のバンキング等によって義務履行を行うことも可能とし、経済合理的に対策（４） 義務履行手段
削減義務の履行は、事業所自らが削減対策を行うこ

なお、５年ごとの義務履行期限までに削減義務が達とが原則です。しかし、自らの削減努力のみでは削減成できていない場合には、措置命令の対象となり、そ量が不足する場合には、他の事業所との排出量取引や、の命令履行期限までに履行されない場合には、罰金等

図５ 義務履行の手段

図６ 所有者（オーナー）
・テナントの連携と評価

4を推進することができる仕組みとなっています（図５）。

RE-SEED ● November, 2022

東京都のキャップ・アンド・トレード制度についてが科される仕組みがあります。

（６） テナントとの連携
本制度は原則として事業所の所有者に削減義務が課（５） 地球温暖化対策計画書

されますが、制度対象となる事業所には所有者と使用指定地球温暖化対策事業所になると、原則5年単位者が異なるテナントビルも多数含まれています。こうの計画期間ごとに取り組むCO2排出量削減義務とはいったテナントビルでCO2排出量を削減するために別に、制度対象事業所は、毎年「地球温暖化対策計画

は、所有者とテナントの協力体制が不可欠です。そこ書」を作成し、知事に提出しなければなりません。まで、制度対象の事業所に入居する全てのテナントに、た、計画書に記載する事項のうち、削減目標、目標達

所有者の省エネ対策への協力を義務付けたうえで、特成のための措置の計画・実施状況、前年度のCO2排に大規模なテナントについてはテナント独自の地球温出量等については、事業所自ら公表することを求める

暖化対策計画書の作成、提出を求めています。さらに、とともに、都のホームページでも公表しています。こテナントの取組状況を評価・公表することでテナントの取組により、事業所が自らのCO2排出状況を定期

ビルの省エネ対策を促進しています（図６）。

的に把握する機会が生まれ、CO2排出量削減に関する計画的な取組や円滑な義務履行を促しています。

参考として、ここまでに説明した本制度の流れを図７に示します。

なお、本制度における削減義務の履行及び排出量取引を公正なものとするため、事業所の算定したCO2（７） トップレベル事業所認定制度

排出量等については、都に登録している機関による第都は、制度対象事業所のなかでも、省エネに取り組

三者検証を受けて報告することを義務付けています。

む体制や設備、運用の取組が特に優良な事業所を「トップレベル事業所」として認定しています。これらの事業所の取組は、他の事業所の参考とな
るよう、都のホームページ等での公開やオープンデータ化に取り組んでいます（図８）。また、トップレベル事業所は、都に許可を受けることで、認証ロゴマー
ク（図９）を自社のパンフレットやホームページ等に使用し、省エネへの取組をアピールことができます。
なお、このトップレベル事業所認定制
度は「GRESBリアルエステイト評価（不動産に投資する企業等のESG評価指標）」
及び「DBJ Green Building（環境・社会への配慮がなされた不動産を評価する
認証制度）」の評価基準の一つとして採用されるなど、グリーンビル認証の分野で活用されています。

４ 制度実績
現在、本制度は第３計画期間（2020〜2024年度）の３年目を迎えており、制度対象事業所の真摯な取組によって、
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図７ 制度の主な流れ

図８ オ
 ープンデータ化の例
東京都デジタルツイン実現プロジェクト

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図９ トップレベル事業所 認定ロゴマーク

東京都のキャップ・アンド・トレード制度について

CO2排出量削減を10年以上にわたり積み重ねてきて及び都の産業、業務部門のエネルギー消費量の経年変います。これまで、制度全体では、第１計画期間で約化との比較（図11）では制度対象事業所の大幅な削

1,400万トン、第２計画期間で約2,200万トンもの減が継続していることを示しています。

CO2排出量削減効果が算定されており、すべての事
業所が各計画期間の削減義務を履行しています（図10）。
また、制度対象事業所のCO2排出量推移と、全国図10 義務履行の状況

５ 今後の取組
現在、2025年から始まる本制度の第４計画期間に向け、各事業所を取り巻く状況も踏まえながら、省エ
ネの更なる深掘りと再生可能エネルギーの拡
大を一層促進する制度への検討を開始しています。東京都環境局ホームページでは、今回紹介した内容や関連資料に加え、第４計画期
間の制度検討状況を掲載しています。
都は、本制度の強化・拡充をはじめ、今後も様々な取組を加速させ、2030年の「カーボンハーフ」の実現に取り組んでいきます。

図11 CO2排出量等の経年変化

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不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第８回

ケネディクス不動産投資顧問株式会社＆ケネディクス株式会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社

ケネディクス株式会社

代表取締役社長 田島 正彦 様

広報・サステナビリティ推進部 根岸 亮太 様

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（業務部

１ ESG投資への取り組みの始まり ー2000年代中頃から2010年頃にかけて

蓮見）

ンビルディング認証を準備されていたと思いますが、そのときに申し上げたのは、大規模ビルだけを対象にせず、中小規模も取得できるような認証にして欲しい■日本不動産研究所（以下、JREI）：ケネディクス不ということでした。なぜなら、既存のビルの性能が良動産投資顧問株式会社及びケネディクス株式会社にくなることが、地球の環境にとって良いことだからでおけるESG投資への取り組みについて、いつ頃からす。第三者がそういうことを認証してくれることが大どのように始められたのか、お聞かせください。

事で、星の数がいくつかということはあまり気にしま□田島（ケネディクス不動産投資顧問株式会社、以下

せん。つまり、比較対照できる基準ができ公表されてKFM）：当社グループでは、ケネディクス不動産投資いくことが投資家にもプラスになることと考えていま

法人（現 ケネディクス・オフィス投資法人）が2005した。

年に上場しました。当時はESGということばはまだ無■JREI：GRESBへの参加については、海外でのIRにおく、どのリートも決算説明資料で「Ｇ（ガバナンス）」

いて、投資家からGRESBに参加しているかというについて１ページを割いて説明している程度でした。

質問を受けるようになって参加するようになったと「Ｅ（環境）」については、空調の個別空調化といったころが多いように聞いていますが、御社の場合はい

ところが、関係する項目でしょうか。また、省エネ法

かがですか？

や東京都の条例への対応が相当していると思います。

□田島（KFM）：当社の場合はそういう意識はなく、運用チームでは、それらについて外部コンサルタント

個別物件について環境認証を取得していくなかで、ポの支援を受けながら、2006年にエネルギー消費を5

ートフォリオ単位の外部認証としてGRESBが出てき

年間で5％（原単位で）削減する目標を設定しました。

たので参加しようということでした。

もう一点、いま振り返れば「S（社会）」に相当すると2011年に国土交通省が環境不動産懇談会を開催し、思いますが、上場当時から「テナント満足度調査」を

当社はJ-REITの資産運用会社の立場で参加しました。

実施していました。当時考えていたことは、顧客が満当時、環境に投資することが投資家のリターンにつな

足することが、収益の増加につながるという発想でしがるのか、情報開示が限られているなかで比較ができた。誰かに言われたからやるということではなく、こないという指摘が投資家からありました。また、テナ

ういうことをやるのが良いだろうという自主的な考え

ントからは、環境への投資がテナントにとってどのよで始めていました。これが2000年代後半の状況です。

うなメリットがあるのかと訊かれました。オーナーと次に、2011年にケネディクス・オフィス投資法人が、しては、環境に積極的に取り組むことを認めてもらえ

J-REITとして初めてのDBJグリーンビルディング認証

るのかということになります。もう一点こだわっていを取得しました。そして同じ年にGRESBにも参加し、たことは、既存ストックでいかに対応するかが重要で外部認証の取得を始めました。

はないかということです。オフィスストックの9割は■JREI：DBJグリーンビルディング認証には最初期か中古ビルで、当社の投資対象の平均建築年数は20年

ら参加されていたのですね。
□田島（KFM）：DBJでは2010年頃からDBJグリー
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西岡、資産ソリューション部

RE-SEED ● November, 2022

を超えていましたので、自ら取り組んでいくべきことであり、中長期的には収益増加につながるだろうとい不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑧

う考えにいたりました。またリートはポートフォリオ

始め、全職員向けの講義も年に1回開催するようになを運用していますので、各種工事をまとめて発注するりました。ESG投資において、世界ではどういうことことでスケールメリットを享受できることも利点でしが起きているのかをできるだけ早くキャッチアップした。

ていこうというものです。

■JREI：英国で環境不動産が話題になり、データ項目

関連しまして、先週あるESGセミナーでパネリストの整理やベンチマーク作成が始まった頃、日本の関が “tragedy of the horizon” ということばを紹介さ係者からは、英国は古いビルが多いから環境性能をれていました（注：イングランド銀行総裁であったマ

改善することで一定の改善効果が得られるが、日本

ーク・カーニー氏が、2015年のスピーチにおいて、は新しいビルが多く環境性能も高いため、そういう金融市場における金融資産評価の時間軸は数年程度で議論には関心が高まらないということを聞いたことあるのに対し、気候関連リスクは数十年のスパンで企があります。

業活動に影響を及ぼすと考えられるため、資産価値に□田島（KFM）：日本で新しいビルを建てるときには、

そのリスクを折り込むことが難しいと指摘し、この時様々な環境基準がありますのでそれをクリアすれば、間軸のギャップを「ホライズンの悲劇」と呼んだ）。

環境性能が高いビルができることになります。我々は、そこでお伝えしたいことは、リートは時間軸がもと基本的に自ら開発は行わないので、既存ビルを購入しもと長く、ESG投資と相性が良いということです。

て中長期的な対応をしていくということから、環境へ■JREI：ESG投資は、中長期で良いことだと考えつつ、の関心と実践も比較的早くから始めたということにな

御社のようにその考えを実践される企業と、現時点ります。

では、例えば環境認証を取ったビルは賃料が高くと２ ESG投資の展開① —2010年代前半

れる確証となるエビデンスが無いので行動を起こさない企業に分かれるように思われますが、その判断□田島（KFM）：いま当社では、3つのJ-REITとひとが分かれるのはどういう理由なのでしょうか？

つの私募リートを運用しています。合計すると約350□田島（KFM）：先ほど申し上げたように、自ら開発物件、1兆1,400億円の資産を運用しています。それを行うかどうかという点は関係があるかもしれません。

ぞれのリートで運用している物件の規模はそこまで大当社は、投資家が期待するリスクとリターンを提供できくなく物件数が多いため、現在70物件以上の物件

きる物件に投資をするということをミッションと考え

で環境認証を取得しています。手間はかかりますが認ています。したがって、リートとしての時間軸を考慮

証取得をこつこつと積み上げてきました。

してESG投資に早くから取り組みました。ただし、近また、いま従業員数は110名余りおり、全員がリー年の大手不動産会社のESG投資の取り組みには目を見トの運用に携わっています。全員に専門性と透明性を張るものがあり、いったん取り組みを始めると素晴ら高めることを伝えてきています。 透明性という点でしい勢いで進んで行かれるのだなと改めて感じていま

は、もともとリートは情報を広く開示してきています

す。

が、2015年頃から、ESGやサステナビリティということばがIR資料にも出てきて扱いが大きくなり、開示

3 ESG投資の展開② —2010年代後半

情報をこれらと明確に結びつけていこうという流れに■JREI：これまでのお話は、リートの資産運用会社でなってきました。専門性という点でも、個々のアセッ

あるケネディクス不動産投資顧問での取り組みが中ト・クラスについて詳しいことは当然ですが、ESGに心でしたが、それが親会社であるケネディクスでのついて2017年にESGプロジェクトチームをKFMに立動きに波及していくわけですね。

ち上げました。当時は18人くらいがチームに入り、□根岸（KDX）：ケネディクスにおける契機になった

外部コンサルタントを講師としてお招きして勉強会をのは、2018〜2020年の新中期経営計画でした。こRE-SEED ● November, 2022

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ケネディスグループのマテリアリティとサステナビリティ方針

10の基本方針のひとつが「持続的成長と社会的責任の両きことが明確になったと思います。他には、責任投資

立 に 向 け た 経 営 基 盤 の 強 化 」 で す。2018年 に は、原則（PRI）や21世紀金融行動原則への署名をいたし

ESGということばはあったものの、今のように「絶対ました。

にやらなければならない」といった雰囲気ではありま□田島（KFM）：2018年に専門室ができてから、急せんでしたが、グループで取り組もうということにな

速にESGに関する活動が進んでいます。

りました。そこで、全社的な統括組織としてコーポレ■JREI：専門室は、何名いらっしゃるのですか？

ート・コミュニケーション室（現 広報・サステナビ□根岸（KDX）：いまは3名おります。サステナビリ

リティ推進部）が社長直轄機関としてESGを見ていく

ティ方針をまとめたことで、グループとしての考え方ことになりました。まず、2018年8月にはKDXグルの整理ができたため、例えば、いろいろな会社から送ープのマテリアリティ（重要課題）を設定するとともられてくるアンケート調査にある内容をみて、こういに、サステナビリティ方針を定めました。また、すでうことを取り入れてみようということもやれるようにに実施されながらも知られていない様々なESGの取りなりました。また、リートの資産運用会社であるケネ組みがありましたので、当社のホームページにサステ

ディクス不動産投資顧問株式会社においても、2021

ナビリティのページを作成し、情報の網羅的な整備を

年11月にサステナビリティ推進室を設置し、４つの行い、サステナビリティ・レポートを2019年に発行リートでそれぞれ行っているESGの取り組み等を網羅しました。2021年に非上場化したあとも、この取りする組織をつくりました。併せて、サステナビリティ

組みはアップデートをしています。

推進委員会をつくり、四半期毎に田島を委員長としてまた、GPIFが採用しているESG指数への組入銘柄

各リートで取り組んでいることの情報共有等を行ってに選ばれる企業になることを目標にし、開示の整備やいます。直近では、TCFDへの対応について議論してESGの取り組みを進めることで複数のインデックスにいますが、2021年10月にTCFDに賛同し、気候変動

組み入れていただくことができました。その後非上場への対応等に関する考えを纏め開示しました。GHG化しましたので、いまはインデックスからは外れてい（温室効果ガス）の削減に関しても、各リートにて中

ますが、わかりやすい目標を設定することで、やるべ

長期的な目標設定を行いました。

RE-SEED ● November, 2022

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑧

ケネディスグループのサステナビリティ推進体制

以前は、リートの運用業務をしながら兼任でESGに論をして判断をして欲しいということは常に言ってい携わっていた時期がありますが、兼任ですとなかなかます。

本腰を入れて推進することができませんでした。専任□根岸（KDX）：いろいろな業務を行うなかで、いまとして全社的なESGへの取り組みの流れを整理できた

やるべきことかどうかはいつも考えています。ESGのことで、ESGの取り組みを行いやすくなりました。リ

取り組みは実に様々なものがありどれも重要なものでートの資産運用会社でも大手では専門室を置くところはありますが、当社としてどの取り組みをいつ始めるも多くなりましたが、そこまでリソースが割けないとかについては熟慮しています。

ころもあり、ESG投資への取り組みが二極化している□田島（KFM）：大きな流れでいえば、2015年のパように感じます。

リ協定、2017年にGPIFがESG投資を始めるにあたっ■JREI：サステナビリティへの取り組みが進んできたてインデックスを選定するということが分岐点で、投なかでも、引き続き社外コンサルタントを活用され資家がこうした行動を起こしたことが大きかったですていますでしょうか？

ね。

□根岸（KDX）：自分たちでできることはやっていま

その後、2019年頃からグリーン・ファイナンスがすが、専門性の高い業務の場合は、外部コンサルタン

始まった。KFMでも、グリーン・ボンドやソーシャル・

トの意見を聞くことはいまもあります。さらに、関連

ボンドの活用を始めました。それにさかのぼる2017

情報をアップデートすることについても、定期的な情

年には、ケネディクスがRe-Seed機構と一緒に六本木

報交換の場を持つことは重要と考えます。特にグローのホテルの建替えプロジェクト（都市再生開発プロジ

バルな動きについては、自分たちだけではできない部ェクト）を行いました。

分です。

テナントの観点からは、グリーン・リースを2018□田島（KFM）：最先端の情報を入手し取り入れてい年に導入し、その後件数が増えています。2011年のくことは、とても大事なことです。しかし、そのとき国交省による懇談会のころは、テナントにとってどこになぜこれが重要なのか、なぜ自分たちもやらなけれにメリットがあるのかという議論がありましたが、いばいけないのかということを自分たちの頭で考え、議まは双方にメリットがあるという認識が共有されるよ
RE-SEED ● November, 202211

うになってきました。
さらには、アナリストもJ-REITのレポートには必ず
ESG関連のことを記載するようになり、2020年10月

宅市場の問題解決のために、戸建を賃貸住宅化することがソリューションになると考えました。

に菅首相が2050年にカーボンニュートラルを実現す

木造については、飯田グループホールディングス、ることを宣言したあと、経団連等の経済団体、業界団

オープンハウス、三栄建設設計の3社と協定を結んで、体、各省庁や企業のESGへの取り組みが加速しました。

新築の戸建住宅を提供いただくことになり、結果としもうひとつ注目しているのは、2021年11月のグラて木造住宅が対象になったということで、最初に木造

スゴーCOP26において、アセットオーナーや金融機

ありきではありませんでした。また、賃貸戸建には、関が業態別にアライアンスを組成し、それらが統合

事情があって中古住宅を貸すとか、あまり使い勝手が（GFANZ）されました。そこでは、投資家や金融機良くないというイメージがあったかもしれませんが、関の観点から、何をしなければいけないかということ

Kolet（コレット）では、賃貸戸建住宅という新たながより明確化されています。

市場を創造したいという想いがありました。

不動産オーナー、テナント、アセット・マネージャ□田島（KFM）：最近、テレビの取材が入って採り上ー、レンダーなど、あらゆるステークホルダーが同じげられ、注目度が上がっています。分譲マンション、

方向を向いて進んでいくような状況ができたわけです。

賃貸マンション、分譲戸建についで、戸建を借りると４ 個別プロジェクトについていう第4の選択肢を提供するという意義もあると思っています。

■JREI：これまでのケネディクスにおけるESGへの取■JREI：デジタル技術を活用した新しい投資商品も提り組みの代表的な事例をいくつかご紹介いただけま供されていますね。最近、ある会合で一橋大学の清すでしょうか？

水千弘さんが、「不動産投資の民主化」ということ□根岸（KDX）：ESGに関連するプロジェクトとして、ばを使われていました。不動産投資から得られるベ

ケネディクスの賃貸戸建住宅ファンドをご紹介します。

ネフィットを、富裕層だけではなく、デジタル技術

そもそも首都圏内に70㎡を超える賃貸住宅が少なく、を活用することでファンド運用コストを下げ、よりニッチではあるが相応の需要があると考えたことが出

広い層が投資できる商品となることを説明されたこ発点でした。この事業のブランド名は「Kolet（コレとばです。同様に、森林投資について議論をする機ット）」 と い い ま す が、 実 質 再 生 可 能 エ ネ ル ギ ー

会において、ケネディクスの内田さんは、補助金が100％使用、木造住宅であることのCO２固定、IoT活

入った物件を投資商品とすることについて、補助金用による利便性の向上を図っています。現在、707戸

を呼び水にして新しい市場を創造し、やがて補助金を有していますが、賃料水準や稼働率は順調に推移しがなくても成立するようになるのであれば悪い筋のてきています。

話ではないとおっしゃいました。補助金自体を広く■JREI：木造戸建住宅をターゲットにされたのは、戸投資家に分配する商品という意味では、清水さんの建住宅の需要が先にあって、さらにESGの要素とし「不動産投資の民主化」がここでも当てはまるかもて木造や再生可能エネルギー利用が付いてきたといしれません。

うことでしょうか？

12です。広い賃貸住宅が圧倒的に不足している日本の住□根岸（KDX）：当社では不動産セキュリティ・トー□根岸（KDX）：そもそもアメリカには、賃貸戸建住

クンの取り組みも始めています。これまでは単独物件

宅のファンドがあり、なぜ日本でできないのかと調べ

では小口化・売買流動性を実現することができず、幅てみると、戸建住宅を貸す市場がありませんでした。

広い個人投資家の投資対象になりにくかったものが、また、追い風としては、コロナの影響により、郊外で

デジタル技術の活用により効率良く商品化できるようも広い住宅に住みたいという需要が増えたということになりました。

RE-SEED ● November, 2022

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー□田島（KFM）：J-REITも個人が投資できるという点では同じですが、金融商品となることで、金融市場の影響を大きく受けるという側面があります。他方で、こちらのデジタル証券への投資は、不動産という実物投資への手触り感を残し、金融市場の影響を受け難いという違いがあります。
□根岸（KDX）：似たようなものにクラウドファンディングがあります⑧

環境不動産普及促進機構との協働
東京都港区六本木におけるホテル再開発プ
ロジェクトに取り組み、都市型ホテルの開発とともに運用を受託しています。本プロ
ジェクトは、耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成促進を行う環境不動産普及促進機構（Re-Seed機構）との協働案件であり、高い環境性能を有する良質な不動産への建替えを行う都市再生型開発案件となりました。また、当社は不動産特定共同事業者としての許可を取得しており、不動産
特定共同事業の特例事業のスキームによる開発案件としても先進的な取組みとなりました。

が、大きな違いとして不動産セキュ
リティ・トークンの場合は、金商法上の第一項有価証券として開示規制や業規制によって投資家保護が図られることで信頼度が高まるということがあるかと思います。
■JREI：投資家は購入した証券を自由に売買できるのでしょうか？

■JREI：ホームページを拝見すると、いろいろな社会貢献活動をされていらっしゃいますね。
最後に、今後のESGへの取り組みについて、ひとことお願いできますでしょうか？
□根岸（KDX）：昨今の自然災害のニュース等をみま□根岸（KDX）：現時点では、投資対象不動産の鑑定

すと、ESGは一過性のブームではなく継続して取り組

評価額に基づくNAVを基準に取扱金融商品取引業者

んでいくべき重要な課題だと強く感じています。ケネが決定する価格を譲渡価格として、決められた期間にディクスは「不動産の可能性を切り拓く」ことをミッ

おいて投資家は証券会社に対して売却を申し込むこと

ションステートメントとしていますが、不動産を通じができることになっています。将来的には、より自由てESGへの貢献も実現して参ります。

な売買が可能になる取引所の創設も考えられます。ま□田島（KFM）：足元のエネルギー価格の高騰もあり、たブロックチェーンの技術を活用することで、優待券

2050年カーボンニュートラルに向け、各リート、運の発行等も低コストで実現できる等、これから使い方

用会社の立場でも、不動産や金融業界、国・行政、国はいろいろと考えられます。

際社会の段階でも多くの課題があります。一方で、こ■JREI：この不動産セキュリティ・トークンは、DX

こ数年で投資家やテナントなどのステークホルダーとのひとつであると同時に、途上国におけるマイクロ・脱炭素化を目指す方向性が一致したことは大きなサポ

ファイナンスではありませんが、新しい仕組みによートです。KFMでは、投資家を第一に、多様なステって、より多くの人に投資の機会を提供するというークホルダーと一緒に、カーボンニュートラルへの長意味では、社会課題の解決、つまり「S（社会）」のく曲がりくねった道のりを一歩一歩進んでいきます。

実現ということと言えますね。
□根岸（KDX）：その他の「Ｓ（社会）」の取り組み2022年９月６日（火）：ケネディス様事務所におけるインタビュ

でいうと、多くの会社に当てはまることでしょうが、ーに基づきJREIが構成

新型コロナウイルス感染症の影響が結果的に社員の働き方を大きく変えていく機会になりました。またリートとしてはマスク不足が問題となっていた時期にヘルスケア施設にマスクを寄付する等の活動も実施しました。
RE-SEED ● November, 2022

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Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）仙台国分町プロジェクト」のご紹介
みずほ不動産投資顧問株式会社
アセットマネジメント部

部長

中里

望

を目的とする共同メザニン投資の枠組みについて、【はじめに】

Re-Seed機構様との間で合意をおこなっており、今後

みずほ不動産投資顧問は、みずほリアルティOne、も特定の案件に限らずRe-Seed投資事業を活用した継みずほリートマネジメントの2社と共にMONEグルー

続的な取組を推進していく所存です。今般、当社がアプを構成しており、みずほフィナンシャルグループ傘

セットマネージャーを務める（仮称）仙台国分町プロ下における唯一の不動産ファンド運用会社として、アジェクト（以下、本プロジェクト）について、メザニ

セットマネジメント事業を営んでいます。今年は創業

ンローンのコミットメントを頂いたことを踏まえ、本から20周年にあたり、これまでに様々な取組をおこ

稿では当社の考えるRe-Seed投資事業の活用戦略につなってきていますが、その姿勢は常に「付加価値創造」を意識したものであることはRESEED Vol.22に掲載頂きました当社の寄稿

所在地

宮城県仙台市青葉区国分町一丁目7番

による「大阪国際ビル環境改修事業におけるアクセス

Re-Seed投資事業の活用戦略」にも記載の通

仙台市地下鉄南北線「広瀬通」駅 徒歩5分
仙台市地下鉄東西線「青葉通一番町」駅 徒歩6分

敷地面積

1,249.96㎡

りです。

用途

事務所・店舗・駐車場

延床面積

約10,200㎡

階数

10階建

近年、社会全体の潮流としてサステナビリ
ティに対する意識の高まりが見られますが、
不動産ファンドの分野においてもこの動きは益々顕著なものとなっています。投資の利益を出すだけではなく、環境配慮に代表される様々な社会課題の解決に向けた要素を取り入れることが求められており、当社グループにおいても付加価値を創造す
る手段のひとつとして、全社をあげて積極的にこのような取組を推進しています。
Re-Seed投資事業としては、2014年12月実行の大阪国際ビルディングの案件を皮切りに、現在進行中の案件を含めて3件の取組をさせて頂きました。また、
今年4月28日には、環境性能の高い不動産の形成支援
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物件概要

RE-SEED ● November, 2022

位置図

オフィス基準階面積 約700㎡（専有面積）
構造

CFT造 一部鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造建築主

合同会社ウッドライズキャピタル

設計・施工

株式会社竹中工務店

竣工予定時期

2023年

木材利用量

約200㎥

炭素貯蔵量

約190 t-CO2

Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）仙台国分町プロジェクト」のご紹介

いて、マーケットの分析を踏まえて説明した後、そのOAフロアの設置が典型的な対応であり、現在であれ象徴的な存在といえる本プロジェクトの内容と取組のば蛍光灯からLEDへのリプレースや公衆無線LANの提意義について紹介します。

供などが該当するといえます。このような比較的安価【Re-Seed投資事業の活用戦略】

で簡便に導入することが出来るものであればよいですが、いわゆる大規模改修において空調機をセントラル

今日、我が国においては新旧取り混ぜて多種多様な方式から個別方式に変更するといった大掛かりなもの

不動産が存在しており、我々はこれらを使用収益するはいつでも実施できる訳ではなく、多額の費用を要しことで生活や経済活動の基盤としています。また、そます。基本的に不動産業は資本集約的な産業であり、の集積のあり方によって住環境や職場環境等の街区が物件の取得もさることながら、設備の維持更新等にか整備されるなど、不動産は個々が果たす機能だけでなかる必要資金も非常に大きな額となりますので、物件

く集合体として都市空間を構成し、その性質を決定す

所有者の属性や資金の状況によっては、必ずしも適切る極めて大きな要素であると言えます。これがいわゆな時期に適切なコストを投じて改修工事がおこなわれる「まちづくり」の考え方における前提となっていまている訳ではない事例も多くあります。

す。ここでは、その中でも主要な事業用建物であるオ
フィスビルを例として議論を展開します。

ここでオフィスビルのストックに目を向けてみます

基本的な事項のおさらいとなりますが、一般的にオと（図表１）、現在の東京23区においては、調査時点

フィスビルは物理的な耐用年数が長く、何十年とそので9,478棟、床面積にして1,298万坪程度のマーケッ場所に存在することになります。その間に設備等の劣ト規模であることが見て取れます。中小規模の賃貸面化・陳腐化が生じますので、折々で適切な機能更新を

積は607万坪に対し大規模の賃貸面積は691万坪と、おこなう必要があります。しかし、その間にも社会の概ね同量程度の床面積となっていますが、これらの平変化・高度化は目覚ましく進んでいきますので、これ

均築年数を比較すると、中小規模は33.6年、大規模らのニーズも汲んでいかなければなりません。事例とは24.9年と中小規模のストックについて築年が進んしては、古くはオフィスにおける情報化の進展に伴うでいることが分かります。

図表１

RE-SEED ● November, 2022

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図表２

また、棟数の内訳（図表２）は中小規模が8,620棟

はもっと短くなることもあり、この場合は設備更新にであるのに対し、大規模は約758棟と大きく開きがあ

多額の費用をかけるよりはむしろ建替えを検討するこり、そのうち築20年以上を経過した棟数についてはとになります。大規模な設備更新は、これも状況によ

中 小 規 模7,523棟（87 ％） に 対 し て 大 規 模440棟って大きくタイミングは変わってきますが、一般的に（58%）と、大きく偏りが見られます。

は新築時点（または前回の更新時点）から10年~15年、これらより、オフィスビルのストックは棟数ベース

長くても20年程度で建物の外壁や屋上部分をはじめ

では中小規模が大多数を占めており、かつそれらは全として電気、空調、衛生などに関連する様々な設備に

体的に老朽化が進みつつある状態にあると認識されま

ついても大掛かりな工事を実施すべき時期となります。

す。これは東京23区に限らず大阪市でも同様の傾向

この設備更新サイクルと先に示した中小規模オフィが見られますが（図表３、４）、いずれの地域においスの平均築年数、耐用年数の残存期間を並べてみますても突出して供給量が多いのが1980年代から90年あと、この先、実に多くの物件が、大規模改修を検討す

たりの時期です。このように築年や規模が一定の時期

る時期、あるいは機能的な問題や耐震性能などの理由に偏っている背景としては、戦後の高度経済成長期にから建替えを選択していく時期に差し掛かっているこ

建てられたビル群の建て替え需要や、バブル経済下にとが分かります。特に、中小規模オフィスビルの供給

おける再開発ブームなどが挙げられます。

が多かった時期の物件は、改修や建替えのタイミング
も集中しやすいものと考えられます。

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オフィスビルの耐用年数は、その構造だけでなく、改修するか建替えるかは物件の個別性に大きく左右

使用環境や維持管理の状況によって大きく変わります

されますが、社会の意識は循環型・低炭素社会の実現

ので一概には言えませんが、中小規模であれば、一般に向けられており、大量の建設廃棄物を伴うスクラッ

的には50年くらいが上限であると考えられます。物

プアンドビルドから既存ストックの保存・活用のスタ

件によっては更に寿命を延ばすような措置も取れます

ンスに移行しています。適切に峻別をおこない、活かが、逆に建物の設備や構造、耐震性能等に起因して社せるものは出来るだけ活かすという考え方を前提とし会的な要求水準を満たせない場合、機能的な耐用年数ながら、これらのストックに対してどのようにアプロ

RE-SEED ● November, 2022

Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）仙台国分町プロジェクト」のご紹介

図表３

図表４

ーチしていくかで、オフィスビルにおけるサステナビ

った付加価値性の高い取組も合わせて検討することがリティの取組をどのくらい推進できるかが決まるので重要です。

はないかと考えています。
「ESG不動産」というキー
ワードも台頭してきている中、建替え・改修のいずれ

一部の資金力ある大手企業等が業界のトップランナ

であっても、環境配慮だけに限らないウェルネスの要ーとして先進的なオフィスビルを開発し、最新の技術

素やアフターコロナにおける新たな環境衛生対応といや設備による高い環境性能を備えた職場環境を提案す
RE-SEED ● November, 202217

ることは、マーケットに新しい息吹を吹き込む点にお要がありますが、多くの関係当事者と全方位的な調整いて非常に意義のあることですが、多くの場合、それをおこない、話をまとめていくことは時間的な制約も

は図表１、２の右側で示されるような大型物件による含めて非常にハードルが高いものです。本プロジェク

割合が大きく、圧倒的な棟数を占める中小規模のオフ

トも当社として初めての取組であったことや新型コロィスビルに対するフィードバックは限定的であると言ナの感染拡大の影響もあり、プロジェクトの検討開始

えます。

から土地の取得に至るまで、実に1年以上の期間を要

当社グループの企業理念は「不動産を通じて実り豊しました。本プロジェクトについては、Re-Seed機構

かな社会創造に貢献する」というものですが、当社は様を含む全ての関係各社様から最大限のご理解とご協

環境に対する取組を社会的に推進するためには、老朽力を得られたことから、相当の期間を費やしながらも化が進む多くの中小規模オフィスビルを対象とした裾実現に至ることができましたが、一般的には不動産の野を拡げる取組も重要であると考えています。その点、売買契約における交渉などは相手あってのことであり、ファンド形式による資金調達は、資本集約的な産業である程度スピーディーに行う必要があります。先行しある不動産業においては好適であるとともに、広く参て固めておける要素は多い方が望ましく、その主要な加者を募ることができます。資金都合や専門的知識の要素はやはり資金です。ここがまさにRe-Seed投資事

有無といった理由から自己完結的には取り組めないと業の活用にかかる部分ですが、資金の一部を予め見込しても、このようなサステナビリティを推進する取組

めること、それが公的資金という性質である点が、他には参画したい、という潜在的な需要は多くありますの投資家に対するプロジェクトへ参加を促す効果、信し、またこのような動きがマーケット全体に広がるこ

頼性の供与とという点において非常に大きな意味を持とでコスト面でもスケールメリットが生じることが期ちます。実際に、本プロジェクトにおいても土地の検待されます。例えば、本プロジェクトの環境配慮にか討段階からRe-Seed機構様へ相談させて頂くことで、かる大きな要素は木造木質の採用ですが、現在はまだ投資家のフォーメーションを早い段階で固めることが相対的に木材の利用はやや割高な側面がありますし、出来た経緯があります。

技術的にもいくらかの課題が残されています。ここで前述の通り、改修や建替えの検討が必要とされる中重要なのは、全てを木造・木質で賄うことではなく、

小規模オフィスビルは相当のストックがあると認識さ一定の採算性を確保し、持続性のある取組にすることれますが、当社はこれらを対象としたサステナビリテであると考えます。このような取組が広くおこなわれィにかかる取組の裾野を広げていくためにファンド形

るようになることで、将来にわたって木材のニーズが式は極めて有用な手段であり、このような取組に参画

高まり、国内の森林資源を安定的に活用できる道が整したいという需要の掘り起こしにも寄与するものと考備され、ローコスト化も進展する、結果として木の採えています。そして、その固有のウィークポイントを用割合が高まり、技術革新も進むなどポジティブなサ

補い、資金面と信用供与の点でプロジェクト推進にかイクルを創出することに繋がります。

かる大きなアドバンテージを享受できるスキーム、そその意味では、本プロジェクトは木造木質を取り入れた高層オフィスビルの再開発をファンド形式で採算ベースに乗せて実現するという業界初の取組であり、サステナビリティに対する取組を広く推進するロール
モデルをマーケットに提示するものです。

れがRe-Seed投資事業であると位置づけています。

【本プロジェクトの検討経緯】
本プロジェクトは、「木造・木質を採り入れた環境配慮型のオフィスビル開発をファンド形式で実現したい」という想いから、2019年の夏頃に当社の社内企

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一方で、ファンド形式のウィークポイントとして、画としてスタートしました。今日では大手デベロッパ

物件や資金、その他必要となるほぼ全ての要素を外部ーを始めとして複数社から木造・木質オフィスの企画から調達しなければならない点があります。プロジェが発表されるなど、徐々に事例が確認できるようにな

クトはファンドが物件を取得するところから始める必

りつつありますが、当時は木造・木質建物の先例は一

RE-SEED ● November, 2022

Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）仙台国分町プロジェクト」のご紹介

部の公共施設や小規模な建物に建物外観（イメージ）

限られ、本格的な事業用建物はほとんど見られない状況でした。従って、どのような用途でどの程度木材を採り入れることができるのか、実際の運用に耐え得る強度や耐久性はあるのか、コストはどのくらいかかるのか、会計処理はどのような影響を受けるのかなど不明点も多く、手探り状態での検討が続きました。何よりも、この企画を開発型ファンドという形で仕上げるためには、そのような企画に適した土地の取得検討に始まり、建物の基本仕様想定や対応可能な業者選定、ファンドのス
キーム検討、投資採算性や資金計画の検証、投資家へのアプローチなど様々な対応を同時並行的に進める必要がありました。
本プロジェクトは地方都市におけるオフィスビルの再開発という相対的にリスクの高い取組であり、かつ木造・木質の採用という前例のない案件組成であるという点を踏まえ、その実現可能性について、より確度の高いものとするために、取組検討開始の段階で当社はRe-

働き方の変化を捉え、木造木質に留まらない今後のオ

Seed機構様と基本的なコンセプトを共有し、協働しフィスビルのあり方を提案する要素を盛り込んだ形へて進めることを前提として関係各所との調整をおこなとコンセプトを拡張することで、よりチャレンジング

いました。一方で、今なお続く新型コロナウイルスのな案件として検討を深めたという経緯があります。こ

影響が2020年の初旬から本格的に社会的な影響を及のような変遷から投資実行に至るまでに多くの時間をぼし始めたことにより、大手メーカー等がテレワーク

費やすこととなりましたが、結果として高い競争力と環境の本格導入を発表し、オフィス床を大きく減少さ

新しいアイデアを備えた先進的なオフィスの構想を固せる動きが各所で見られるなど、オフィス環境はこれめることができたものと考えています。

までにない大きな変化が生じました。マーケットも不透明な見通しとなり、この状況を受けて本プロジェク
トは一度ならず検討継続が難しい局面を迎えたこともありましたが、コロナ環境を踏まえたオフィスビルの環境衛生に関する意識やリモートワーク需要といった次号では、本プロジェクトの具体的な取組内容についてご紹介します。
図表１〜４出典：2022年1月12日発行 RESEARCH REPORT「オフィスピラミッド2022」（ザイマックス不動産総合研究所）

RE-SEED ● November, 202219

環境不動産ニュース
全国の商業地地価の最新動向 〜コロナ禍の初期との比較から〜
2022年９月20日、「都道府県地価調査」の最新結果が公押し上げる要因となっています。

表され、全国各地の基準地における同年７月１日時点の地価

コロナ禍の初期にマイナスに陥ったものの、直近は地価の（いわゆる基準地価）が明らかとなりました。コロナ禍以降、上昇を記録した地点は200箇所あります。ここには、来街者

全国の商業地の平均変動率は一旦マイナスに落ち込んでいまの需要や観光需要が地価形成に寄与している地点が多く含ましたが、今年の調査では3年ぶりにプラスに転じたことが注れており、アフター・コロナを見据えた期待感が高まったこ

目されています。しかし全国一様に地価が底入れした訳ではとで直近の地価上昇につながったものと解釈できます。そのありません。足元の商業地の地価動向にどのような特徴があ一例として、東京都渋谷区道玄坂（▲4.2％→＋0.6％）、石

るのかを細かく分析してみると、調査地点ごとの特徴が浮か

川県金沢市香林坊（▲6.4％→＋0.6％）、岐阜県高山市上三び上がってきます。

之町（▲7.2％→＋0.7％）、京都市東山区西之町（▲10.1％「都道府県地価調査」とは別に、国土交通省は毎年１月１→＋1.8％）、奈良県奈良市中筋町（▲10.2％→＋4.2％）、

日時点の地価の公示価格を公表しています（「地価公示」）。

大阪市阿倍野区阿倍野筋（▲5.7％→＋3.3％）等が挙げられ

実は「都道府県地価調査」と「地価公示」には共通の調査ポます。

イントが存在し、その結果を照らし合わせると半年間の地価

一方、コロナ禍の初期に地価の下落を示し、直近も依然と変動率を捕捉することができます。これを利用して、コロナして下落している地点が81地点あります。ここにはコロナ

禍の初期（2020年１月１日〜７月１日）と直近（2022年

禍以前から長期的に地価の下落傾向が継続している地点が多

１月１日〜７月１日）のそれぞれ半年間の地価動向を見比べ

く含まれます。また、観光需要の回復期待がいまだ地価の押てみましょう。対象となる調査ポイントは494地点あり、こし上げに至っていない地点も散見され、例えば大阪市中央区

れらの地点をコロナ禍の初期の上昇・下落と直近半年間の上宗右衛門町（▲18.8％→▲0.5％）、熊本市中央区下通（▲

昇・下落で分類してみると図表のような結果となります。

2.0％→▲1.3％）等がこれに該当します。これらの地点では

２時点とも上昇した地点は38地点でした。これらは主に地元での店舗需要やマンション需要に厚みがあり、コロナ禍
にあっても地価の下落を免れた地点であると考えられます。
たとえば札幌市北区北23条西（＋2.8％→＋1.4％）、仙台市

コロナ禍以前の地価上昇が足早だったことが却って地価の反転回復を遅らせているといえそうです。
図表 コロナ禍の初期および直近の地価騰落による商業地地点数の分類

青葉区国分町（＋3.3％→＋4.8％）、千葉県市川市八幡（＋
1.7％→＋4.7％）等がここに含まれます（「2020年１月１日〜７月１日」および「2022年１月１日〜７月１日」の地
価変動率を矢印の前後で表示。以下同様）。また大阪府箕面市船場東（＋4.1％→＋3.5％）では鉄道の延伸計画が地価を2020年
1月1日〜7月1日

上昇
横ばい
下落

計

2022年1月1日〜7月1日
上昇
横ばい
下落
38
1
0
74
30
1
200
69
81
312
100
82

計
39
105
350
494

（注）都道府県地価調査および地価公示の共通地点のみ。
（出所）国土交通省［表紙の写真］東急コミュニティー技術研修センターNOTIA（ノティア）
本施設は「建物そのものが研修素材」をコンセプトにした、所 在 地：東京都目黒区上目黒三丁目９番１号

ZEB化の課題に対して、「省エネ」
・「創エネ」の環境技術を

延 床 面 積：2,446㎡

総合不動産管理会社の自社研修施設です。都市部における導入する事で、東京都内の事務所ビルとしては初の「Nearly

ZEB」を取得、第10回カーボンニュートラル賞大賞等を受賞しました。施設の運用実績から学び、ノウハウを蓄積する

ことで、技術面での提案力を強化し、お客様への資産価値向敷 地 面 積：842㎡
構階

造：RC造S造併用構造

数：地下１階地上５階

設計・施工：清水建設株式会社

上に向けた提案を展開してまいります。

Vol. 26 ● November, 2022
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階