Value Design

環境性能総合評価／建築物環境性能評価システムの開発

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環境性能総合評価／建築物環境性能評価システムの開発

CASBEE不動産マーケット普及版の先行認証結果にみられる傾向と、今後の活用可能性
三井住友信託銀行 不動産コンサルティング部
鑑定・CSR担当次長

環境不動産推進チーム長

伊藤 雅人

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発行号にかけてＣＡＳＢＥＥ不 動 産マーケット 普 及 版は、項目と、従来からのＣＡＳＢ21

においても創刊号から６／評価項目数をＥＥ標準版のおよそ五分の一に絞り込みなが紹介してきた「ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及版」による評価結果を第三者機関が審らも、ＣＡＳＢＥＥ標準版の評価結果との整38１．はじめに査し、認証を行う制度である。ＩＢＥＣでは、2013 Autumn

日付でＣＡ

Value Design月7年（出典 2013年7月22日「CASBEE不動産評価認証制度による認証物件の公表について」
一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構）

合 性 や、世 界 にお け る 既 存の 建 物 環 境 性 能

B−ランク ：★★ 50点以上
C ランク ：★ 50点未満

この制度を普及していくためのテストケース

S ランク ：★★★★★ 78点以上
A ランク ：★★★★ 66点以上
B＋ランク ：★★★ 60点以上

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レーティングシステム（ＢＲＥＥＡＭ、ＬＥ【参考】評価結果のランクについて
CASBEE不動産マーケット普及版の評価結果は、各評価項目の合計点数（100点満点）で表されます。
その点数に応じて以下のように星印と共にランキングされます。

7として、先行的に認証業務を実施し、今般表名古屋インターシティ
東京建物東渋谷ビル
東京建物八重洲ビル
ニューステージ横浜
大崎センタービル
日比谷セントラルビル
エムズスクエア大宮ビル

25ＥＤ等）とのバランスも考慮した項目構成と品川インターシティ（株）ザイマックス（株）イズミシステム設計（株）イズミシステム設計
飯野海運（株）物産不動産（株）
特定目的会社
岸本エステート（株）
ケネディクス不動産投資法人
ケネディクス不動産投資法人
ケネディクス不動産投資法人
ケネディクス不動産投資法人
日本管財（株）森トラスト（株）
森トラスト（株）
森トラスト（株）
森トラスト（株）森トラスト（株）
日本土地建物（株）
森ビル（株）
森ビル（株）
森ビル（株）
森ビル（株）
森ビル（株）（株）細田協佑社
森ビル（株）
森ビル（株）
森ビル（株）
三菱
信託銀行（株）（株）竹中工務店東京本店
新日鉄興和不動産（株）
住友生命保険相互会社（株）
大林組
新日鉄興和不動産（株）
東京建物（株）東京建物（株）東京建物（株）東京建物（株）物産不動産（株）
いちご不動産投資顧問（株）
オリックス不動産（株）

１– に掲げる 件の認証を行ったものである。

ザイマックス溜池山王
イズミシステム設計高崎オフィス
ISユニオンビル
飯野ビルディング
物産ビル
パシフィック・センチュリー・プレイス丸の内
岸本ビルヂング烏丸ビル
五反田TGビル
新宿ビル
小林道修町ビル
日本管財本社ビル
虎ノ門 丁目タワー
城山トラストタワー
新大阪トラストタワー
神谷町ビル
仙台ビル
日土地山下町ビル
六本木ヒルズ森タワー
アーク森ビル
愛宕グリーンヒルズMORIタワー
後楽森ビル
六本木ヒルズクロスポイント
永田町山王森ビル
芝三田森ビル
虎ノ門 森ビル
虎ノ門 森ビル
グラスシティ渋谷
竹中工務店東京本店

評価結果
ランク点数

一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構

申請者（ＩＢＥＣ）は、平成

物件名

ＳＢＥＥ不動産評価認証制度による建築物の認証番号（注）認証を行った。

（注）認証番号は受付順であり、認証の順番を表すものではありません。

ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証制度は、本誌

表-1 CASBEE不動産評価認証制度 認証物件一覧（7月12日認証）

Value Design 環境性能総合評価

わせて、設備更新を含めた良好なメンテナンる。従って、当初の建築に関する取組みと合ＣＡ ＳＢＥＥ 不 動 産 マ ー ケ ッ ト 普 及 版 にスがなされている不動産であれば、竣工年やない（図 １。
– 参照）

そこで今回は、
ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケッは、表 ２– に掲げるとおり、躯体材料の耐用規模に関わらず高い評価が得られることを反合わせて整理する必要があると考えられる。

ト 普 及 版の先 行 認 証 結 果 を 概 観 するととも年数、主要設備機能の更新必要間隔といった年数、主要設備機能の更新必要間隔／設備（電力等）の自給率向上
ンフィールド再生、公共交通機関の接近性、自然災害リスク対策
生物多様性／
敷地

特定外来生物等を使用しない、生物多様性の向上、土壌環境品質／ブラウ
屋内環境

建築物衛生管理基準等クリア、昼光利用、自然換気機能、眺望
下線は必須項目、網掛けはUNEP SBCI の検討する国際共通指標と同様の項目に関しては、建物規模毎にエネルギー分布表評価する方式である。またエネルギー使用量

ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及版の認３．ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及版認証結果の活用可能性

証結果については前述の通り、その評価結果

建 築 資 材 や 設 備 を 長 持 ち さ せる 取 り 組 み を

２．ＣＡＳＢＥＥ不動産先行認証結果の概要を変えて評価を行うという工夫がなされてい件については、その評価結果としてのランクであるランクや点数だけではなく、その評価介したが、これらの定量的なデータを分析し、改善を通じた付加価値創造につなげるためのツールとして活用することができるほか、環境性能に関する投資基準を設定し、投資用物件の選定判断や改修方針の決定に活用することも考えられる。さらに認証制度に関しては、積極的に活用して国内外の投資家等にアピー

号においては、ＣＡＳＢＥＥ不ルすることが考えられる。

本誌６／

た環境付加価値評価の可能性について述べたが、今回の認証結果を見て、その可能性を改めて認識した感がある。

例えば、今回の認証物件のなかには不動産投資法人が保有する物件もあり、これらの物件については、不動産投資法人の有価証券報告書等において賃料収入や諸費用、賃貸面積8

Value Designし、さらには国連環境計画持続可能建築と気等が検討中の国際共通指標もカバーしているに、その活用可能性や今後の課題について述

候変動イニシアティブ（ＵＮＥＰ ＳＢＣＩ）（表 ２。まさに、環境性能評価を国内– 参照）

映した結果ということができる。

防災・安全（新耐震等）、高耐震・免震等、再生材利用、躯体材料の耐用何年かという評価ではなく、環境性能として評価項目があるが、建物や設備の寿命があと資源利用/安全2013 Autumn

べることとしたい。

目標設定とモニタリング、水使用原単位（計算値）、水使用原単位（実績値）

物件の認証結果を表 １- に掲げたが、Ｃや 点 数 だ け で な く、エネ ル ギ ー や 水 の 消 費根拠となる定量的なデータを開示しているこ（今回の先行認証物件に関するスコアリングシートをもとに作成）

外の不 動 産マーケットに分かりやすく示し、

水ＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及版の認証物量（計算値・実績値）といった、評価根拠ととに大きな特徴がある。本誌３／号でも紹なる定量的なデータを記載したスコアリングシートを公開している。
（ 今回の先行認証に関するスコアリングシー
トについては、ＩＢＥＣのホームページ
http://www.ibec.or.jp/CASBEE/MP_参照）
certification/MP_certified_list.htm
今回の認証結果については評価点が６８ １.

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動 産 マ ー ケッ ト 普 及 版 の 評 価 結 果 を 活 用 し

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点 ～９５ ７. 点で、ランクは最 上 位のＳラン
ク と そ れ に 次 ぐ Ａ ラン ク の み と、高 い 評 価
点分布となった。初回の認証ということもあり、環境性能については自信のある物件について申請がなされたという側面はあるが、延床面積は１、０００㎡未満から３００、０００㎡ 超 の も の ま で、 竣 工 年 は １９７３ 年 か ら
２０１１年に至るまで多 岐にわたっており、竣工年が古いから、あるいは床面積が小さいから評価点が低いといった傾向は特に見られ図-1 床面積及び竣工年と評価点の関係

広く普及させることを目的としたツールであ

目標設定とモニタリング／省エネ基準、使用・排出原単位（計算値）、使用・排出原単位（実績値）、再生可能エネルギー38

るが、その目 的 通りに機 能させるためには、エネルギー／温室効果ガス

今回の先行認証結果を検証し、今後の課題も表-2 CASBEE不動産「CASBEE不動産マーケット普及版（2012年版）オフィスビル向け」の評価項目

これら物件の賃料水準（物件所在エリアにお等 が開 示 されている。ひとつの試 算 として、ケット普及版の評価点数がマーケット賃料のい）となることから、ＣＡＳＢＥＥ不動産マーる。この認証件数拡大にあたっては、認証作及 版の認 証 件 数 を さ らに 拡 大 す る 必 要 が あ第一に、ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普を増加することが大きなカギとなる。さらに、

資法人の保有物件について、評価・認証件数

要に関するデータが開示されている不動産投及版では、評価点数 点以上がランクＢ＋（良ける平均募集賃料に対する倍率）と、ＣＡＳＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及版から価格形成要因を抽出して不動産評価につなげる業のスピードアップと認証機関の拡充が必要となる。認証作業に関しては今回の先行認証ような補助ツールの策定が必要と考えられる水準感にも合っていると感じさせるような結審査プロセスにおいて、ＣＡＳＢＥＥ普及委が、これに関してはＣＡＳＢＥＥ不動産評価

ＢＥＥ不動産マーケット普及版の評価点数に員会にて審査基準の確立と評価マニュアル・検討小委員会で検討が進められている。

果となっている。

手引きの改善を同時並行的に行っており、短関する散布図を作成した（図 ２。
–）

以上、ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及

時 間 で 認 証 が 可 能 なフロー を 確 立 しつつあ

ＢＥＥ不動産マーケット普及版の評点が高い

サンプル数が十分ではないものの、ＣＡＳほど、エリア平均募集賃料に比して高い賃料版の先行認証結果を概観し、その活用可能性る。また認証機関の拡充に関しては、本年４．今後の課題収入の得られている傾向が窺われる。また図について伸びたが、このような可能性を現実のものとして不動産マーケットに浸透させる

認証物件が立地するエリアの平均募集賃料（ CBRE Japan Oﬃce MarketView Q2 2013を参照）

点のところでエリア賃料比倍率がほぼ認証物件の賃料単価（各投資法人の有価証券報告書をもとに計算）

数

評価点数＝CASBEE 不動産マーケット普及版の評価点数

月にＣＡＳＢＥＥ不動産認証機関の募集を開始している。
第二に、ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及版の評価対象用途を事務所のみならず、商業、物流、住宅等に拡充する必要がある。ＣＡＳＢＥＥ不動産評価検討小委員会では、評価対象用途の拡充に向け、商業用途のデータ整理や物流用途のデータ収集等を一般社団法人日本サステナブル建築協会（ＪＳＢＣ）の協力のもとに進めている。住宅に関してはエネル ギ ー 等の デ ータ 収 集 がやや 困 難であるが、今後の住宅に関する省エネルギー基準の動向を見ながら評価基準を確立する方向にある。
第三に、ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普及版の評価・認証結果を不動産の評価につなげ る よ う な し く み を 作 る 必 要 が あ る。 前 記
３．に述べたような分析もその一例ではあるが、このような分析は、環境性能データとマー

三井住友信託銀行 不動産コンサルティング部 鑑定・CSR 担当次長
環境不動産推進チーム長
2005
年、東京都不動産鑑定士協会
齊藤正轂工房一級建築士事務所10 周年記念論文『不動産に関する「環境付加価値」の検討』にて最優秀賞を受賞以来、環境配慮の付加価値創出をキーとした環境不動産の普及啓発活動に従事。現在、国土交通省住宅・建築物省 CO2 先導事業評価委員会専門委員、国土交通省環境不動産普及促進検討委員会委員（ワーキンググループ A 座長）、CASBEE 研究開発委員会委員（CASBEE 不動産評価検討小委員会幹事）、CASBEE 普及委員会委員、知的生産性研究委員会経済性と評価 / 格付部会委員、建物性能等診断ツール検討委員会等を兼任。

齊藤 正ための課題もある。

エリア賃料比倍率 ＝1倍となる。ＣＡＳＢＥＥ不動産マーケット普図-2 評価点数とエリア賃料比倍率608ケットデータの双方が入手可能となって初め

伊藤 雅人

２– の線形を左下に延長していくと、評価点60て可能となる。そこで、物件の収支や建物概2013 Autumn

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