2018年７月期
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者
資

産

運

代

用

会

社

名

問

表
合

せ

先

者
責

任

者

有価証券報告書提出予定日

決算短信（ＲＥＩＴ）

東急リアル・エステート投資法人
8957（役職名）執行役員

2018年９月13日
上場取引所 東ＵＲ
Ｌ https://www.tokyu-reit.co.jp/（氏名）柏崎 和義

東急リアル・エステート・インベストメント・
マネジメント株式会社（役職名）代表取締役執行役員社長 （氏名）柏崎
執行役員経営企画・財務・（役職名）（氏名）山川IR担当 兼 財務・IR部長
ＴＥＬ(03)5428-5828

和義潔

分配金支払開始
2018年10月16日
予定日

2018年10月26日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有 （機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）
１．2018年７月期の運用、資産の状況（2018年２月１日～2018年７月31日）(1）運用状況
営業収益
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
2018年７月期
7,119
1.2
3,197
4.2
2,679
2018年１月期
7,032
1.6
3,068
4.4
2,494
１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率
円
2,739
2,550

2018年７月期
2018年１月期（％表示は対前期増減率）
当期純利益
％
百万円
％
7.4
2,678
7.4
5.9
2,493
5.9

総 資 産
経常利益率
％
2.4
2.2

営業収益
経常利益率
％
1.2
1.1

％
37.6
35.5

(2）分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）円

分配金総額（利益超過分配金は含まない）
百万円

１口当たり
利益超過分配金
円

利益超過
分配金総額

配当性向

百万円

純資産配当率％％2018年７月期
2,739
2,677
0
0
100.0
2018年１月期
2,650
2,590
0
0
103.9
（注）配当性向は次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
なお、2018年１月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額97百万円を加算した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。

2.4
2.3

(3）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円
219,396
218,101

百万円
113,517
113,430

％
51.7
52.0

円
116,118
116,029(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2018年７月期
3,708
2018年１月期
3,639

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△743△1,664

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△1,090△4,089

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
8,044
6,169

2018年７月期
2018年１月期

２．2019年１月期の運用状況の予想（2018年８月１日～2019年１月31日）及び2019年７月期の運用状況の予想（2019年２
月１日～2019年７月31日）（％表示は対前期増減率）
営業収益

2019年１月期
2019年７月期

百万円
7,495
7,196

％
5.3
△4.0

営業利益
百万円
3,473
3,194

％
8.6
△8.0

経常利益
百万円
2,953
2,686

％
10.2
△9.1

１口当たり分配金
当期純利益（利益超過分配金は含まない）
百万円
％
円
2,952
10.2
3,020
2,685
△9.1
2,800

１口当たり
利益超過分配金円
00（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年１月期）3,020円、（2019年７月期）2,746円
発行済投資口の総口数（2019年１月期）977,600口、（2019年７月期）977,600口（注）2019年７月期の１口当たり分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金の一部（想定額52百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2018年７月期
977,600口 2018年１月期
977,600口② 期末自己投資口数
2018年７月期
0口 2018年１月期
0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

※

監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金商法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。

※

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証する
ものではありません。
前提条件の詳細については、９ページ「２.運用方針及び運用状況 （２）運用状況 ②次期の見通し d．運用状況の見通し ＜2019年１月期及び2019年７月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照ください。
以 上

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信

目次
１．投資法人の関係法人…………………………………………………………………………………２
２．運用方針及び運用状況………………………………………………………………………………２（１）運用方針…………………………………………………………………………………………２（２）運用状況…………………………………………………………………………………………２（３）投資リスク………………………………………………………………………………………10
３．財務諸表………………………………………………………………………………………………11（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………11（２）損益計算書………………………………………………………………………………………14（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………15（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………16（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………17（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………18（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………18（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………19（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………27
４．役員の異動……………………………………………………………………………………………27
５．参考情報………………………………………………………………………………………………28（１）投資状況…………………………………………………………………………………………28（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………29（３）その他投資資産の主要なもの…………………………………………………………………29（４）資本的支出の状況………………………………………………………………………………36（５）主なテナントへの賃貸条件……………………………………………………………………37- 1 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信

１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年４月27日提出）における「投資法人の仕組み」からの重要な変更はないため、開示は省略しています。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年４月27日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」に重要な変更はないため、開示は省略しています。
（２）運用状況①

当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口数の総口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みます。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロット
メントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割した結果、2018年７月31日現
在、発行済投資口数の総口数は977,600口となっています。
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会
社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、緩やかに回復しています。
首都圏経済について、個人消費は、スーパーやコンビニエンスストア、家電販売額は前年を上回っており、全体として回復しつつあります。生産活動でも緩やかに持ち直しており、雇用情勢では、有効求人倍率が緩やかに上昇しており、完全失業率は低い水準で推移し、改善しています。
東京圏の人口動態については、2018年１月から６月までの間において、11万人超の転入（※）があり、全国との格差は依然として拡大しています。
（※）出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）
このような状況のなか、東京都心５区のオフィス賃貸市場については、雇用情勢は改善しており就業者数の増加等に伴う集約や拡張ニーズを背景に引き続き空室率は低下、平均賃料は緩やかに上昇しています。
商業施設賃貸市場について、2018年上半期の小売販売額は、前年同月比プラスが続きました。実質総雇用者
所得は緩やかに増加しており、個人消費は持ち直しておりますが、消費者マインドは持ち直しに足踏みがみられます。
不動産売買市場については、不動産投資家の投資意欲は引き続き旺盛であり、良好な資金調達環境もあり、
東京都心５区の取引件数は前期より増加しています。引き続き、取引価格は高値圏で推移しており、期待利回
りは低水準で推移しています。
（ロ）運用実績(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）（注）」に基づき投資活動を行いました。
当期においては2018年６月22日にREVE中目黒（底地）の取得の契約を締結し、2018年９月27日に取得する予定です。また、2018年７月13日にルーシッドスクエア恵比寿の取得及びTOKYU REIT木場ビルの譲渡の契約を締結し、2018年８月１日に取得及び譲渡しました。
当期末現在の本投資法人が保有する29物件の取得価額合計は2,235億3千9百万円、総賃貸可能面積は211,267.00㎡、期末算定価額の合計は2,637億3千万円となりました。

- 2 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は536億8千2百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。
当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.28％の上昇となりました。
また、期末の空室率は前期末の0.3％から0.4ポイント低下し0.7％となりました。
（注）「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。

(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.

東京急行電鉄株式会社（以下、「東急電鉄」といいます。）

ⅱ.

東急電鉄の連結子会社

ⅲ.

東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

ⅳ.

東急電鉄の連結決算上の関連会社

ⅴ.

東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」といいます。）

ⅵ.

東急不動産ホールディングスの連結子会社

ⅶ.

東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社

c．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関５行と総額180億円のコミットメントラインを設定しています。当期においては、分配金支払資金の一部に充当するため長期借入金により15億円を調達したほか、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金75億円について借換を行いました。当期末現在の有利子負債残高は935億円（投資法人債残高95億円、長期借入金残高840億円（１年内返済予定の長期借入金90億円及び投資法人債35億円を含みます。））、当期における加重平均利率は1.07％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称格付けの内容株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付：AA－格付の見通し：安定的

株式会社格付投資情報センター（R＆I）

発行体格付：A＋
格付の方向性：安定的

S&Pグローバル・レーティング・

長期会社格付け：A

ジャパン株式会社（S＆P）

短期会社格付け：A－1

アウトルック：安定的d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益71億1千9百万円、営業利益31億9千7百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は26億7千9百万円、当期純利益は26億7千8百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、
投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口
１口当たりの分配金は2,739円となりました。

- 3 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信②

次期の見通しa．想定される将来動向
景気の先行きについては、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。但し、通商問題の動向が世界経済に与える影響や、海外経済の不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。
このような見通しのなか、不動産売買市場においては、低金利の継続と旺盛な資金需要により期待利回りは引き続き横這いで推移すると予想されます。オフィス賃貸市場において、空室率は雇用環境の改善などオフィ
ス拡張需要により当面は低位で推移すると考えられますが、オフィスビルの大量供給がピークを迎える2020年頃に上昇し、賃料水準もそれに合わせて下落すると予想されます。商業施設賃貸市場において、都心型商業施
設は、雇用や所得環境が改善するなかで個人消費や、インバウンド消費の拡大などにより、テナント売上及び賃料水準について堅調な推移が予想されます。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区
地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急電鉄等（注２）からバランス
よく取得していきます。
（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積
地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地
域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。
（注２）東急電鉄等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急電鉄（ロ）東急電鉄の連結子会社（ハ）東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

物件の管理運営面においては、東急電鉄等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用
及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
また、現在の投資環境判断として、首都圏の不動産価格はピークが継続しており、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」は2020年まで続く一方、スポンサーである東急電鉄において、渋谷
駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、2020年以降も継続して上昇することが見込まれます。これらにより、東京都心5区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物件の含み益は増加し、これに伴いNAV（注３）が増加した結果、1口当たりNAVは投資口価格を上回る状況となっています。
この様な環境認識のもと、本投資法人は2018年から2020年までの施策として、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注４）、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討します。（本件の詳細については、2018年９月13日付「運用ガイドラインの一部改定（自己投資口の取得及び消却に関する規定の変更）に関するお知らせ」をご参照ください。）（注３）NAV（Net Asset Value）＝出資総額+圧縮積立金（利益処分後）+保有物件の含み損益（注４）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成されます。

さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。

- 4 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
c．決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下の通りです。
資産の譲渡及び取得
2018年８月１日付で、以下の資産を譲渡及び取得しました。
（イ）資産の譲渡
ⅰ.譲渡資産：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権

ⅱ.物件名称：TOKYU REIT木場ビル
ⅲ.譲渡価額(注１) ：4,250百万円
ⅳ.契約日
ⅴ.譲渡日

：2018年７月13日：2018年８月１日

ⅵ.譲渡先：国内特定目的会社(注２)ⅶ.損益に及ぼす影響：2019年１月期において、不動産等売却益316百万円を計上する予定です。
(注１)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（受益権売買契約書に記載された売買代金）を記載しています。
(注２)名称等の開示については、譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と、譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先
は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。

（ロ）資産の取得
ⅰ.取得資産ⅱ.物件名称：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権：ルーシッドスクエア恵比寿

ⅲ.取得価額(注１) ：4,500百万円
ⅳ.契約日：2018年７月13日
ⅴ.取得日
ⅵ.取得先

：2018年８月１日：国内特定目的会社(注２)ⅶ.取得資金：TOKYU REIT木場ビルの譲渡代金及び自己資金(注１)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（受益権売買契約書に記載された売買代金）を記載しています。
(注２)名称等の開示については、取得先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と、取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該取得先
は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。

- 5 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（ご参考）①資産の取得（イ）ルーシッドスクエア恵比寿
取得資産の概要
物件の名称

ルーシッドスクエア恵比寿

特定資産の種類

国内不動産を主な信託財産とする信託受益権

所在地（一棟の建物）（土地） 東京都渋谷区東三丁目２番11（登記簿上の表示）（建物） 東京都渋谷区東三丁目２番地11

最寄駅からの所要時間(注１)ＪＲ山手線、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅徒歩約３分

用途

事務所、店舗、駐車場

面積（登記簿上の表示）（土地） 478.40㎡（建物） 2,603.30㎡

構造・階数（登記簿上の表示）

鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建

竣工年月（登記簿上の表示）

1992年４月

売主
所有形態

国内特定目的会社(注２)（土地） 所有権（建物） 所有権

テナントの総数(注３)８

取得価額(注４)

4,500百万円

取得時鑑定評価額
特記事項

4,700百万円（価格時点：2018年６月30日）

鑑定機関：日本ヴァリュアーズ株式会社
・消防用設備等点検において流量計の交換を要する旨の指摘がありまし
たが、取得までに売主の責任と負担で是正済みです。

（注１） 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値です。
（注２） 名称等の開示については、売主からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と、売主との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該売主は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（注３）「テナントの総数」は、取得日(2018年８月１日)における実績に基づき記載しています。
（注４）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（受益権売買契約書に記載された売買代金）を記載しています。

- 6 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（ロ）REVE中目黒（底地）
2018年６月22日付で以下の特定資産の取得について売買契約を締結し、2018年９月27日に引渡しを受ける予定です。
本物件は、東急電鉄とのコラボレーションの一環として、当該底地を含む土地建物のうち、借地権付建物を東急電鉄が、底地を本投資法人がそれぞれ取得するものです。
また、本物件の売買契約締結とともに、東急電鉄と50年間の一般定期借地権設定契約を締結しました。
取得資産の概要
物件の名称

REVE中目黒（底地）

特定資産の種類

国内不動産（一般定期借地権付土地の所有権）

所在地（登記簿上の表示）

東京都目黒区上目黒一丁目202番１

最寄駅からの所要時間(注１)東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅徒歩約４分

面積（登記簿上の表示）

497.02㎡

取得予定日

2018年９月27日

売主

国内合同会社(注２)

所有形態

所有権

取得価額(注３)

1,150百万円

取得時鑑定評価額

1,150百万円（価格時点：2018年６月１日）

鑑定機関：一般財団法人 日本不動産研究所
・本物件合筆前の元地番の不動産登記において、本日現在、建物登記が残存しており、本投資法人の取得日までに、売主の責任と負担におい

特記事項て滅失登記を行う予定です。
・本投資法人と本物件の賃借人である本物件上の建物の所有者の間には、譲渡に係る優先交渉権に関する合意があります。

（注１） 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値です。
（注２） 名称等の開示については、売主からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と、売主との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該売主は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（注３）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（土地売買契約書に記載された売買代金）を記載しています。
（注４） 本物件の取得は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法
人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人が売買契約に定める合意事項（表明
保証条項を含むがこれに限られません。）に違反し、かかる違反により当該売買契約の目的を達成することができない場合は、当該売買契約に別途定める場合を除き、売主は違反当事者へ催告の上、当該売買契約を解除することができます。本投資法人の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合、本投資法人は、消費税及び地方消費税を含む売買代金の10％相当額を違約金として売主に支払わなければなりません。
なお、本物件については、2018年７月31日を価格時点とする一般財団法人 日本不動産研究所の鑑定評
価書を取得しており、同日時点における鑑定評価額は1,150百万円です。
(参考)建物の概要
物件の名称

REVE中目黒

面積（登記簿上の表示）

985.66㎡

構造・階数（登記簿上の表示）

鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付３階建

竣工年月（登記簿上の表示）

2007年１月

用途

店舗、共同住宅- 7 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（参考）土地賃貸借契約の概要
賃借人

東京急行電鉄株式会社

借地権の種別一般定期借地権契約締結日

2018年６月22日

契約期間

50年

賃貸面積

497.02㎡

年間地代

42百万円

敷金

31百万円
・賃料改定
地代計算期間（４月１日から翌年３月31 日までの期間をいいます。）の開始日を含む年度の前年度分の固定資産税及び都市計画税の合計額に増減があった場合、当年度の地代は、当該増減額と同額の改定をします。
・中途解約
本投資法人及び賃借人は、互いに本契約を解約することができません。これに違反して賃借人が本契約を解約した場合、賃借人は本投資

特記事項

法人に対し、違約金として、解約時における地代の１年分を支払わなければならず、かつ、敷金全額の返還請求権を放棄したとみなしま
す。賃借人の責により本投資法人が違約金の額を超える損害（第三者からの請求によるものを含みます。）、損失及び費用（合理的な弁護
士費用を含みます。）を被ったときは、賃借人はその損害、損失及び費用を別途賠償しなければなりません。
②本投資法人の資産運用会社の運用ガイドライン一部改定（イ）改定理由
自己投資口の取得及び消却を実施する場合において、実施の目的、留意点等をより明確にするため、運用
ガイドラインの一部改定を行います。
（ロ）改定内容「財務戦略」のうち、エクイティ・ファイナンスに係る記載内容を以下の通り改定します。（下線は改定部分です。）
エクイティ・ファイナンス（新規投資口の追加発行）

改定前（ⅰ）資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
（ⅱ）資本効率の向上等を目的として、消却を行うため、自己投資口の取得を行うことがあります。
エクイティ・ファイナンス
（ⅰ）新規投資口の追加発行
資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資

改定後口の追加発行を行うものとします。
（ⅱ）自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことがあります。
自己投資口の取得及び消却にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を見極め、実施の可否を判断するものとします。

（ハ）改定日2018年９月13日（ニ）その他
本件の詳細については、2018年９月13日付「運用ガイドラインの一部改定（自己投資口の取得及び消却に関する規定の変更）に関するお知らせ」をご参照ください。
- 8 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
d．運用状況の見通し
2019年１月期（2018年８月１日～2019年１月31日）及び2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）の運用状況については、以下の通り見込んでいます。
自至

2019年１月期
2018年８月１日
2019年１月31日

2019年７月期
2019年２月１日
2019年７月31日

自
至

営業収益

7,495 百万円

7,196 百万円

営業利益3,473 百万円

3,194 百万円

経常利益2,953 百万円

2,686 百万円

当期純利益

2,952 百万円

2,685 百万円

3,020 円

2,800 円

0 円

0 円

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）１口当たり利益超過分配金（注）上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。

＜2019年１月期及び2019年７月期 運用状況の予想の前提条件＞
2019年１月期及び2019年７月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正を行い、公表します。
項

目

運用資産

前

提

条

件

・2018年７月31日時点で本投資法人が保有している29物件から、2018年８月１日にルーシッ
ドスクエア恵比寿を取得、TOKYU REIT木場ビルを譲渡するとともに、2018年９月27日にREVE中目黒（底地）を取得予定であり、以降、2019年７月期末までに異動(追加取得、保有物件の売却等)がないことを前提としています。

営業収益・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・2018年８月１日に「TOKYU REIT木場ビル」を譲渡し、2019年１月期に譲渡益316百万円を計上することを見込んでいます。
・2019年１月期末の稼働率は98.8％、2019年７月期末の稼働率は99.1％を想定しています。

営業費用

・外注委託費は、2019年１月期に444百万円、2019年７月期に452百万円を見込んでいます。
・建物の修繕費は、2019年１月期に187百万円、2019年７月期に185百万円を見込んでいます。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施します。ただし、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2019年１月期：646百万円、2019年７月期：680百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2019年１月期：1,021百万円、2019年７月期：998百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2019年１月期に740百万円、2019年７月期に722百万円を見込んでいます。

営業外費用・支払利息等は、2019年１月期に491百万円、2019年７月期に480百万円を見込んでいます。
なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用を含んでいます。

- 9 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
項

目

有利子負債

前

提

条

件

・2018年７月31日時点の有利子負債残高935億円（長期借入金840億円、投資法人債95億円）
であり、2019年１月期に返済期限が到来する長期借入金47億円については、すべて借換を行うことを前提としています。
・2019年７月期に返済期限が到来する長期借入金43億円については、すべて借換を行うことを前提としています。また、償還期限が到来する投資法人債35億円については、投資法人
債発行による資金35億円にて償還を行うことを前提としています。
・2019年１月期末及び2019年７月期末の有利子負債残高は935億円（長期借入金840億円、投資法人債95億円）を想定しています。
・2019年１月期末のLTVは42.6％、2019年７月期末のLTVは42.6％を想定しています。
（ LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）

発行済投資口の総口数

・本書の日付現在の977,600口から、2019年７月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

１口当たり
分配金

・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・2019年７月期の分配金は、圧縮積立金の一部（52百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり

・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。

利益超過分配金
その他

・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

（３）投資リスク
最近の有価証券報告書（2018年４月27日提出）における「投資リスク」から重要な変更はないため、開示を省略しています。

- 10 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(2018年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計- 11 -

当期(2018年７月31日)

2,046,381
4,123,318
110,039
38,67613
18,506
10,975
6,347,912

5,366,123
2,677,910
146,532
32,96726
18,506
17,702
8,259,769

13,174,818△3,643,706
9,531,111
169,013△56,896
112,116
105,838△79,771
26,06786,896△53,866
33,03059,800,843
90,36846,146,545△17,531,834
28,614,711
744,381△430,263
314,117
1,052,366△920,702
131,664
488,623△337,647
150,976
111,861,133
1,072
210,667,213

13,296,394△3,898,343
9,398,051
169,442△61,915
107,527
105,838△85,856
19,981
87,689△58,169
29,52059,800,843
96,427
46,397,315△18,259,780
28,137,534
747,500△442,908
304,591
1,071,738△934,868
136,869
496,694△356,152
140,542
111,861,133
17,324210,050,347

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（単位：千円）前期(2018年１月31日)
無形固定資産その他
信託その他無形固定資産
無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計
負債合計- 12 -

当期(2018年７月31日)

7,908
4,760
12,669

7,098
4,031
11,129208,553
706,301
34,555
102,858
1,052,268
211,732,151

208,553
706,301
23,810120,120
1,058,786
211,120,263

21,10921,109218,101,173

16,912
16,912
219,396,945

672,379－
12,200,000
312,291
129,594
870
120,650
1,118,360
117
190,956
9,219
14,754,440

726,180
3,500,000
9,000,000
314,074
117,283
1,138
123,648
1,088,757
22,003
190,956
8,364
15,092,409

9,500,000
70,300,000
3,888,520
6,226,361
1,761
89,916,644
104,671,085

6,000,000
75,000,000
3,603,983
6,179,917
3,011
90,786,912
105,879,321

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（単位：千円）前期(2018年１月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 13 -

当期(2018年７月31日)

110,479,406

110,479,406

457,304
457,304
2,493,377
2,950,682
113,430,088※２ 113,430,088

360,041
360,041
2,678,175
3,038,217
113,517,623※２ 113,517,623

218,101,173

219,396,945

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
還付加算金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 14 -

前期
2017年８月１日
2018年１月31日

自至

当期
2018年２月１日
2018年７月31日※１ 6,588,530※１ 6,663,647※１ 443,829※１ 455,942

7,032,360

7,119,589※１ 3,271,436※１ 3,211,003

558,075
17,57444,301
6,000
66,523
3,963,912
3,068,447

578,711
17,486
43,5796,000
65,226
3,922,006
3,197,582

41
2,620
2
2,663

37
890
－
928

510,761
39,4984,266
22,393576,9192,494,191
2,494,191
876
△13
863
2,493,328
48
2,493,377

453,164
39,026
4,196
22,816519,204
2,679,306
2,679,306
1,144
△12
1,131
2,678,175
02,678,175

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2017年８月１日

至

2018年１月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金

出資総額

当期首残高

110,479,406

剰余金合計

3,047,993 113,527,399 113,527,399

圧縮積立金

任意積立金
合計

692,159

692,159

2,355,834△234,854△234,854

234,854

投資主資本
合計

純資産合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

当期変動額
圧縮積立金の取崩
剰余金の配当

当期末残高
当期（自

－

－

△2,590,640 △2,590,640 △2,590,640 △2,590,640

当期純利益
当期変動額合計－

2,493,328

2,493,328

2,493,328

2,493,328△97,311△97,311△97,311－△234,854△234,854

137,542※１
110,479,406

457,304

457,304

2,493,377

2018年２月１日

至2,950,682 113,430,088 113,430,088

2018年７月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

出資総額

当期首残高

110,479,406

任意積立金

剰余金合計

2,950,682 113,430,088 113,430,088

圧縮積立金

任意積立金
合計

457,304

457,304

2,493,377△97,263△97,263

97,263

投資主資本
合計

純資産合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

当期変動額
圧縮積立金の取崩
剰余金の配当

当期末残高

－

－

△2,590,640 △2,590,640 △2,590,640 △2,590,640

当期純利益
当期変動額合計－

2,678,175

2,678,175

2,678,175

2,678,175

87,53587,53587,535－△97,263△97,263

184,798※１
110,479,406

360,041

360,041

2,678,175- 15 -

3,038,217 113,517,623 113,517,623

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
項目

自至前期
2017年８月１日
2018年１月31日

自至

当期
2018年２月１日
2018年７月31日

ⅠⅡ

当期未処分利益
任意積立金取崩額

2,493,377,376

2,678,175,669

Ⅲ

圧縮積立金取崩額
分配金額97,263,156
2,590,640,000－
2,677,646,400（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅳ（2,650）

次期繰越利益分配金の額の算出方法（2,739）532

529,269

本投資法人の規約第30条第２号

本投資法人の規約第30条第２号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の

当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算したうえ

方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である2,677,646,400円を利で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除いた

益分配金として分配することとしました。なお、規約第30条第４号

全額である2,590,640,000円を利益分配金として分配することとしまに定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

した。なお、規約第30条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 16 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
固定資産除却損
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託敷金及び保証金の差入による支出
信託敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 17 -

前期
2017年８月１日
2018年１月31日

自至

当期
2018年２月１日
2018年７月31日

2,494,191
1,032,465
4,266
4,265
△41
550,259
34,654△57,186
25,91868,031
8,583
42,014958△12,046
4,196,335
41△556,109△604
3,639,662

2,679,306
1,049,105
4,196
5,234
△37
492,191△36,492
29,962
1,783
2,997△8,576△29,602
23,135△8,4254,204,779
37△495,925△876
3,708,014△1,368,139－△548,320△4,67518,506
391,984△31,537
172,614△294,544△1,664,112△130,790△7,932△273,372－－
82,320△366,857
21,955△68,399△743,076

5,500,000△7,000,000△2,589,378△4,089,378△2,113,828
8,283,528
6,169,700

9,000,000△7,500,000△2,590,603△1,090,603
1,874,334
6,169,700
8,044,034

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
償却の方法

定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物
構築物

２～50年
２～52年

機械及び装置工具、器具及び備品

２～17年
２～15年

② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
方法

償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

３．収益及び費用の 固定資産税等の処理方法
計上基準
保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は352千円です。当期はありません。
４．キャッシュ・フ

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託

ロー計算書にお 現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値のける資金の範囲 変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産本となる重要な事項

及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金(２) １年内回収予定の信託差入敷金及び保証金(３) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定(４) 信託その他無形固定資産(５) 信託差入敷金及び保証金(６) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金(７) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しています。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（８）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
〔貸借対照表に関する注記〕
１．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関５行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。なお、前期末及び当期末における契約に基づく借入残高はありません。
前 期(2018年１月31日)

当 期(2018年７月31日)

コミットメントラインの総額
借入実行残高18,000,000千円―

18,000,000千円―

差引額

18,000,000千円

18,000,000千円※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前 期(2018年１月31日)

当 期(2018年７月31日)

50,000千円

50,000千円〔損益計算書に関する注記〕※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至前 期
2017年８月１日
2018年１月31日

自
至

当 期
2018年２月１日
2018年７月31日

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
月極駐車場収入
その他賃料収入（注１）

5,411,905

5,479,583

709,135
150,550

707,843
156,411

316,938

319,808

6,588,530

6,663,647

付帯収益（注２）

421,719

421,386

その他雑収入22,11034,556

計
その他賃貸事業収入

計443,829455,942

不動産賃貸事業収益合計

7,032,360

7,119,589

水道光熱費
外注委託費

551,381452,922552,133
442,010

プロパティ・マネジメント報酬
修繕費

168,577
165,002

161,434
125,130

公租公課
損害保険料

626,814
12,835663,296
12,857

1,032,465
4,265

1,049,105
5,234

B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用

減価償却費
固定資産除却損
その他賃貸事業費用

257,171

199,801

不動産賃貸事業費用合計

3,271,436

3,211,003

3,760,923

3,908,586

C. 不動産賃貸事業損益（A－B）（注１）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至前 期
2017年８月１日
2018年１月31日※１．発行済投資口の総口数

自
至

当 期
2018年２月１日
2018年７月31日

977,600口

977,600口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）自至前 期
2017年８月１日
2018年１月31日

自
至

当 期
2018年２月１日
2018年７月31日

現金及び預金2,046,381

5,366,123

信託現金及び信託預金

4,123,318

2,677,910

現金及び現金同等物

6,169,700

8,044,034〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン
契約の締結（前期末時点及び当期末現在利用残高なし）、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV（注）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
前期（2018年１月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金

時価差額

2,046,381
4,123,318

2,046,381
4,123,318

―
―

資産計

6,169,700

6,169,700―（１）１年内償還予定の投資法人債（２）１年内返済予定の長期借入金―
12,200,000―
12,246,356―
46,356

190,956

190,233△722

9,500,000
70,300,000

9,716,080
71,704,859

216,080
1,404,859

92,190,956

93,857,529

1,666,573（３）１年内返還予定の信託預り
敷金及び保証金（４）投資法人債（５）長期借入金
負債計
当期（2018年７月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金

時価差額

5,366,123
2,677,910

5,366,123
2,677,910

―
―

資産計

8,044,034

8,044,034―（１）１年内償還予定の投資法人債（２）１年内返済予定の長期借入金

3,500,000
9,000,000

3,504,861
9,049,786

4,861
49,786（３）１年内返還予定の信託預り
敷金及び保証金

190,956

190,594△361

6,000,000
75,000,000

6,180,857
76,286,330

180,857
1,286,330

93,690,956

95,212,430

1,521,474（４）投資法人債（５）長期借入金
負債計（注１）金融商品の時価の算定方法
資産（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債（１）１年内償還予定の投資法人債、（４）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（３）１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、及び、信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャッシュ・
フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額（単位：千円）前 期(2018年１月31日)

区分① 預り敷金及び保証金② 信託預り敷金及び保証金

当 期(2018年７月31日)

3,888,520
6,226,361

3,603,983
6,179,917

これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年１月31日）（単位：千円）
区分
現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

2,046,381

―

―

―

―

―

4,123,318

―

―

―

―

―

6,169,700

―

―

―

―

―

当期（2018年７月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金5,366,123

―

―

―

―

―

信託現金及び信託
預金

2,677,910

―

―

―

―

―

合計

8,044,034

―

―

―

―

―

（注４）短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2018年１月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

―

―

―

―

―

―

投資法人債

―

3,500,000―

3,000,000

3,000,000

―

長期借入金

12,200,000

9,200,000

13,900,000

14,000,000

9,200,000

24,000,000

合計

12,200,000

12,700,000

13,900,000

17,000,000

12,200,000

24,000,000

当期（2018年７月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

―

―

―

―

―

―

投資法人債

3,500,000―

3,000,000―

3,000,000

―

長期借入金

9,000,000

11,400,000

12,400,000

16,000,000

7,200,000

28,000,000

合計

12,500,000

11,400,000

15,400,000

16,000,000

10,200,000

28,000,000- 22 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）前 期(2018年１月31日)
繰延税金資産未払事業税損金不算入額

当 期(2018年７月31日)
1326

繰延税金資産合計

1326

繰延税金資産の純額

1326２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項
目別の内訳（単位：％）
前 期(2018年１月31日)
法定実効税率（調整）

当 期(2018年７月31日)
31.74

31.74

△32.971.24△31.72
―

その他

0.02

0.02

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.03

0.04

支払分配金の損金算入額
圧縮積立金取崩額〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施
設、そのいずれかを含む複合施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表
計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。

自至
貸借対照表計上額
（注２）

期首残高

前 期
2017年８月１日
2018年１月31日
210,000,614

期中増減額（注３)
期末残高

期末時価（注４）

自至（単位：千円）当 期
2018年２月１日
2018年７月31日
210,672,083

671,468△625,013

210,672,083

210,047,070

258,360,000

263,730,000（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業
用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」
は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
（注２）貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）期中増減額のうち、前期の主な増加額はメゾンピオニー都立大学取得（1,249,201千円）及び世田谷ビジネススクエアの空調設備更新等の資本的支出（458,848千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,032,333千円）の計上によるものです。
当期の主な増加額は世田谷ビジネススクエアの空調設備更新等の資本的支出（413,622千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,048,312千円）の計上によるものです。
（注４）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「〔損益計算書に関する注記〕」に記載の通りです。

- 23 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信〔セグメント情報等に関する注記〕（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2017年８月１日 至 2018年１月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

利害関係者（注）1,037,376

不動産賃貸事業（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急電鉄
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である
特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社- 24 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
当期（自2018年２月１日

至

2018年７月31日）

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

利害関係者（注）1,077,762

不動産賃貸事業（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急電鉄
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である
特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社〔１口当たり情報に関する注記〕
自至前 期
2017年８月１日
2018年１月31日

当 期
2018年２月１日
2018年７月31日

自至１口当たり純資産額

116,029円

116,118

１口当たり当期純利益

2,550円

2,739（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。

自
至

前 期
2017年８月１日
2018年１月31日

当期純利益（千円）

自至2,493,328

当 期
2018年２月１日
2018年７月31日
2,678,175

普通投資主に帰属しない金額（千円）――

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,493,328

2,678,175

977,600

977,600

期中平均投資口数（口）- 25 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡及び取得
2018年８月１日付で、以下の資産を譲渡及び取得しました。
１．資産の譲渡（１）譲渡資産（２）物件名称：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権：TOKYU REIT木場ビル（３）譲渡価額(注１) ：4,250百万円（４）契約日：2018年７月13日（５）譲渡日（６）譲渡先：2018年８月１日：国内特定目的会社(注２)（７）損益に及ぼす影響：2019年１月期において、不動産等売却益316百万円を計上する予定です。
(注１)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（受益権売買契約書に記載された売買代金）を記載しています。
(注２) 名称等の開示については、譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と、譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
２．資産の取得（１）取得資産（２）物件名称：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権：ルーシッドスクエア恵比寿（３）取得価額(注１) ：4,500百万円（４）契約日：2018年７月13日（５）取得日（６）取得先：2018年８月１日：国内特定目的会社(注２)（７）取得資金：TOKYU REIT木場ビルの譲渡代金及び自己資金(注１)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（受益権売買契約書に記載された売買代金）を記載しています。
(注２) 名称等の開示については、取得先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と、取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該取得先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。

- 26 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、前期以前の増資等の状況は以下の通りです。
発行済投資口の総口数
年

月

日

（口）

摘 要
増減

出資総額（百万円）

残高

増減

備

考

残高

2003年６月20日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

2003年９月10日

公募増資

97,60098,00049,917

50,117（注２）

2004年８月３日

公募増資

42,000140,000

26,481

76,599（注３）

2004年８月25日

第三者割当増資

2,000

142,000

1,261

77,860（注４）

2005年８月１日

公募増資

26,700168,700

19,65897,519（注５）

2005年８月26日

第三者割当増資

680

169,380500

98,019（注６）

2013年８月12日

公募増資

23,764

193,144

11,327

109,346（注７）

2013年９月10日

第三者割当増資

2,376

195,520

1,132

110,479（注８）

2014年２月１日

投資口の分割782,080

977,600―

110,479（注９）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格530,000円（発行価額511,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする
公募新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価格652,484円（発行価額630,512円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価額630,512円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割
当による新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価格761,950円（発行価額736,292円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価額736,292円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割
当による新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価格493,350円（発行価額476,652円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする
公募新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価額476,652円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注９）2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割しました。

４．役員の異動
役員の異動については、開示内容が定まった時点で適時開示をしています。

- 27 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信

５．参考情報（１）投資状況
資産の種類

用 途

地

商業施設
オフィス
不動産

複合施設

域

東京都心５区地域
小計

東京都心５区地域
小

そ

不動産
等を主

の
他

な信託
財産と

の
資

する信
託受益

産

権

資産総額に対する比率（％）

15,519,725

7.1

15,485,599

7.1

15,519,725

7.1

15,485,599

7.1

48,053,422

22.0

47,944,909

21.9

22.0

47,944,909

21.9

1,246,219

0.6

1,240,255

0.6

小1,246,219

0.6

1,240,255

0.6

4,774,279

2.2

4,774,279

2.2

計4,774,279

2.2

4,774,279

2.2

計

計

69,593,647

31.9

69,445,043

31.7

東京都心５区地域

50,976,864

23.4

50,767,178

23.1

50,976,864

23.4

50,767,178

23.1

東京都心５区地域

51,394,727

23.6

51,165,791

23.3

東急沿線地域

27,789,377

12.7

27,781,302

12.7

その他

3,891,354

1.8

3,861,641

1.8

83,075,458

38.1

82,808,736

37.7

7,026,112

3.2

7,026,112

3.2

小

計

小

計

その他

底地

保有総額
（千円）

資産総額に対する比率（％）

48,053,422

小

オフィス

保有総額
（千円）

計

合
商業施設

当 期
（2018年７月31日現在）

東急沿線地域
その他

底地

前 期（2018年１月31日現在）

小
合

計
計

預金・その他の資産
資産総額計

7,026,112

3.2

7,026,112

3.2

141,078,436

64.7

140,602,027

64.1

7,429,090

3.4

9,349,874

4.3

218,101,173

100.0

219,396,945

100.0

前 期
（2018年１月31日現在）

当 期（2018年７月31日現在）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する比率（％）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する
比率（％）

負債総額

104,671,085

48.0

105,879,321

48.3

純資産総額

113,430,088

52.0

113,517,623

51.7（注１）「地域」については、前記「２．運用方針及び運用状況（２）運用状況 ②次期の見通し b .今後の運用方針及び対処すべき課題（注１）」をご参照ください。なお、渋谷区については東京都心５区地域に含めて記載しています。
（注２）「保有総額」は、期末日時点の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

- 28 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信（２）投資不動産物件
本投資法人が保有する不動産は、後記「（３）その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。
（３）その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者あわせて「信託不動産」といいます。）により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。（以下「不動産等」といいます。）
以下に記載する事項の説明は次の通りです。
・・

原則として2018年７月31日を基準としています。
記載した数値は、以下、特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

・「用途区分」は、本投資法人が保有する物件を商業施設（R）、オフィス（O）、複合施設（C）及び底地（L）に分類したものです。

・「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。

・「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラム、世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル及び東急番町ビルについては、それ
ぞれ他の区分所有者の所有地又は他の共有者の持分を含みます。なお、代官山フォーラム及びTOKYU REIT虎ノ門ビルについては敷地権の設定面積です。また、QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動
産に係る敷地の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の所有権（分有）に係る敷地の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。

・「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラ
ム、世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル及び東急番町ビルについて
は、それぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。代官山フォーラム＜ウェス
ト＞の括弧内の数値は、本投資法人の所有に係る専有部分の面積です。TOKYU REIT虎ノ門ビルの括弧内の数
値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。TOKYUREIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る区分所有区画の専有面積です。

・「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という
略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。

・・「築年数」は、竣工年月日から2018年７月31日までの経過年数を表示しています。
「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。

・「期末算定価額」は、価格時点を2018年７月31日として、TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア、湘南モールフ
ィル（底地）、代官山フォーラム、赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）、秋葉原三和東洋ビ
ル、TOKYU REIT木場ビル、OKIシステムセンター（底地）、カレイド渋谷宮益坂及びTOKYU REIT渋谷Rビルについては日本ヴァリュアーズ株式会社、cocoti（ココチ）、CONZE（コンツェ）恵比寿、東急池尻大橋ビ
ル、TOKYU REIT新宿ビル、TOKYU REIT第２新宿ビル及び東急番町ビルについては大和不動産鑑定株式会社、
その他の物件については一般財団法人日本不動産研究所により作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額に・基づきそれぞれ記載しています。
「テナント数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している１テナント（東京急行電鉄株式会社）を含んでいます。東京日産台東ビル及びメゾンピ
オニー都立大学のテナント数には、住居部分の賃借人を含みます。

・「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについて
は、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の- 29 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）及びOKIシステムセンター（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸面積に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合49％を乗じて得た値を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、建物、施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫、住居及び土地の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸可能面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、
TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT
渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）及びOKIシステムセンター（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸可能面積に区分所有権割合95.1％の信・・託受益権の準共有持分割合49％を乗じて得た値を記載しています。
「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第３位を四捨五入して記載しています。
「オフィス基準階専有面積」は、２階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。なお、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、他の共有者持分を含む１
フロアの面積を記載しています。また、区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合49％を所有する東急番町ビルについては、他の区分所有者持分及び他の準共有者持分を含む１フロアの面積を記載してい・ます。
「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、地代、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。「月額賃料総額」は、2018年７月31日時点の情報に基づいて記載しています。なお、TOKYU REIT表参道スクエア、cocoti（ココチ）及びCONZE（コンツェ）恵比寿の一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部
分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の月額賃料総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、TOKYU REIT渋谷
Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法
人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、東急番町ビルについては、建物全体の月額賃料総額に区分所有権割合95.1％の信託受益・・権の準共有持分割合49％を乗じて得た値を記載しています。
「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を12倍して千円未満を切捨てて算出しています。
「敷金・保証金」は、不動産等に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額又は保証金の合計額を記載しています。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。また、世田谷ビジネススクエアについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。東急番町ビルについては、テナン
ト等から預託を受けている敷金の総額に区分所有権割合95.1％と信託受益権の準共有持分割合である49％を・乗じて得た値を記載しています。
「長期修繕の費用見積」は、原則として、不動産等について次表に示す作成者により調査・作成された直近の建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む15年間）の合計金額を記載しています。なお、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、世田谷ビジネススクエアについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額に共有持分割合である55％を乗じて得た値を、代官山フォーラムについては専有部分及び共用部分の共有持分に係る長期修繕費用の見積額- 30 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
を、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に本投資法人の保有割合を乗じて得た値を、TOKYU REIT渋谷Rビルについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、東急番町ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合である49％を乗じて得た値をそれぞれ記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。また、
建物状況評価報告書の作成については、資産運用会社で定める指定業者４社（当期末日現在）の中から選定した業者に委託しています。
＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び直近作成年月日＞
用途
作成者
調査対象物件区分R
QFRONT（キューフロント）

株式会社イー・アール・エス

清水建設株式会社

株式会社竹中工務店
・直近作成年月日
2016年12月６日

R

レキシントン青山

2015年６月24日

R

TOKYU REIT表参道スクエア

2017年６月12日

R

TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア

2016年11月28日

R

cocoti（ココチ）

2013年４月９日

R

代官山フォーラム

2013年11月22日

R

カレイド渋谷宮益坂

2018年５月15日

O

世田谷ビジネススクエア

2015年11月27日

O

東急南平台町ビル

2017年11月20日

O

東急桜丘町ビル2017年11月20日

O

東京日産台東ビル

2016年11月28日

O

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

2017年６月14日

O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

2016年12月６日

O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

2017年11月14日

O

東急池尻大橋ビル

2017年６月14日

O

麹町スクエア2014年７月８日

O

TOKYU REIT新宿ビル

2014年11月26日

O

秋葉原三和東洋ビル

2015年11月27日

O

東急銀座二丁目ビル

2016年６月22日

O

東急虎ノ門ビル2013年５月27日

O

TOKYU REIT第２新宿ビル

2015年９月７日

O

東急番町ビル2015年12月７日

O

TOKYU REIT蒲田ビル

2017年６月30日

O

TOKYU REIT木場ビル

2016年７月７日

C

メゾンピオニー都立大学

2017年９月12日

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

2015年１月27日

O

TOKYU REIT渋谷Rビル

2013年６月26日「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状
況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。PML及び予想損失日数は、株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の地震リスク分析報告書に基づいています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。

- 31 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
不動産等の概要＜不動産等の概要１＞
用途
区分
R
R
R

物件名

所在地（地番）QFRONT

東京都渋谷区（キューフロント）

宇田川町75番８ほか

レキシントン青山

東京都港区南青山
五丁目235番７ほか

TOKYU REIT

東京都渋谷区

表参道スクエア神宮前四丁目３番18

地積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

784.26

6,675.52

SRC・S(728.30)(4,804.46)

B3/8F

776.592,342.21

1,259.21

3,321.20

S・RC
B1/4F
S・SRC
B1/4F

竣工年月

築年数
（年）

所有形態
土地

建物

1999年10月

18.8

所有権

区分所有権

1998年１月

20.6

所有権

所有権

1985年10月

32.8

所有権

所有権

＜建物１＞
所有権

所有権

＜建物１＞
TOKYU REIT
R

渋谷宇田川町スクエ
ア

東京都渋谷区
宇田川町86番２

679.27

＜建物１＞

S

＜建物１＞

1,473.10

3F

1998年７月

20.0＜建物２＞ ＜建物２＞ ＜建物２＞

＜建物２＞

56.39

S

1995年６月

23.1

2004年９月

13.8

所有権

所有権

2004年３月

14.4

所有権

所有権

所有権

区分所有権

2F
R
R

cocoti（ココチ）

東京都渋谷区渋谷一丁目23番１

CONZE（コンツェ）

東京都渋谷区恵比寿恵比寿

南二丁目３番５ほか

1,705.35

11,847.87

562.072,789.35

942.301,441.57＜イースト＞
東京都渋谷区猿楽町
33番18ほか
R

代官山フォーラム

1,108.01

33番１
R

O

カレイド渋谷宮益坂

東京都世田谷区用賀エア

四丁目260番２ほか

東急南平台町ビル

O

東急桜丘町ビル

O
O

O

東京日産台東ビル

東京都渋谷区
南平台町12番３東京都渋谷区
桜丘町109番９東京都台東区元浅草
二丁目120番２ほか

TOKYU REIT

東京都港区赤坂赤坂檜町ビル

六丁目1401番ほか

TOKYU REIT蒲田ビル

東京都大田区
蒲田五丁目13番７

TOKYU REIT虎ノ門ビ

東京都港区虎ノ門三ル

丁目45番６

赤坂四丁目ビル
O

渋谷一丁目12番４

世田谷ビジネススク

OO

東京都渋谷区（東急エージェンシー本社ビル）

O

東急池尻大橋ビル

O

麹町スクエアOTOKYU REIT新宿ビル

O

秋葉原三和東洋ビル

O

TOKYU REIT木場ビル

O

東急銀座二丁目ビル

東京都港区赤坂四丁目806番、819番
東京都目黒区東山三丁目1050番ほか
東京都千代田区二番町３番９、３番３
東京都新宿区新宿四丁目２番３ほか
東京都千代田区外神田三丁目50番５ほか
東京都江東区東陽三丁目21番５ほか
東京都中央区銀座二丁目215番１

B2/12F
S・SRC
B1/9F
RC
B1/2F

1993年２月＜ウェスト＞
東京都渋谷区猿楽町

S・SRC

25.4

所有権

2,388.70

RC（共有(1,182.62)

B1/5F

持分割合

区分所有権

64.13％）
821.6521,315.68

4,475.10

94,373.72

2,013.28

7,003.88

1,013.03

6,505.39

1,718.45

11,373.20

866.61

4,058.92

1,642.86

10,244.51

1,728.38

SRC・RC・S
B2/28F
S・SRC
B2/5F
SRC
B3/9F
SRC
B2/10F
RC
7F
S・SRC
B1/9F
SRC・RC(10,882.65)

B2/9F

5,002.36

2,382.67

7,619.56

1,269.24

6,803.47

1,113.87

8,720.09

795.33

5,704.69

805.42

B4/6F

15,343.73

712.491,259.52

S・RC

S・SRC
B1/9F
SRC
7F
S・RC
B1/7F
SRC
10F
SRC
B1/8F

7,513.09

SRC

（注２）

10F

5,098.61- 32 -

S・RC
B1/8F

1992年１月

1993年９月

26.5

24.8

所有権

所有権

所有権

所有権

（共有

（共有

持分割合

持分割合

55％）

55％）
所有権

1992年７月

26.0

所有権

1987年６月

31.2

所有権

1992年９月

25.9

所有権

所有権

1984年８月

33.9

所有権

所有権

1992年２月

26.5

所有権

所有権

所有権

区分所有権

1988年４月

30.2

区分所有権
(注１)

（共有

及び

持分割合

区分所有権

86.116％）の共有

2003年２月

15.5

所有権

所有権

1989年10月

28.7

所有権

所有権

2003年１月

15.5

所有権

所有権

2003年５月

15.2

所有権

所有権

1985年９月

32.9

所有権

1992年２月

26.5

所有権

所有権

2008年８月

9.9

所有権

所有権

区分所有権
（注１）

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
用途
区分

O

O
O

O

C
L
L

物件名

地積
（㎡）

所在地（地番）TOKYU REIT渋谷Rビ

東京都渋谷区渋谷1,077.45

ル

三丁目10番２ほか(819.41)

東急虎ノ門ビル

東京都港区虎ノ門
東京都新宿区新宿四

ビル

丁目３番４

東急番町ビルメゾンピオニー都立

東京都目黒区中根一

大学

丁目８番１、８番８

湘南モールフィル

神奈川県藤沢市辻堂（底地）

新町四丁目4300番１

OKIシステムセンタ

埼玉県蕨市中央一丁

ー（底地）

目16番20ほか

7,289.38

SRC

（注３）

（注４）

(4,403.69)

B1/9F
S

11,983.09

270.052,006.13

2,754.18

15,834.55

S(2,573.80) (11,431.09)

11F

東京都千代田区四番町６番２ほか構造・階数

2,016.83

一丁目216番２ほか

TOKYU REIT第２新宿

延床面積
（㎡）

245.61950.3644,078.12―

17,019.18

―

10F
S
10F

RC

竣工年月

所有形態

築年数
（年）

土地

建物
区分所有権

1990年３月

28.3

及び

所有権

区分所有権
の共有

2010年４月

8.3

所有権

所有権

1991年12月

26.6

所有権

所有権

所有権

区分所有権

2011年９月

6.8

（分有）

の共有

（注５）

（注６）

2014年8月

4.0

所有権

所有権

―

―

―

所有権

―

―

―

―

所有権

―

10F

（注１）一棟の建物のすべての区分所有権を信託財産とする信託受益権を保有しています。
（注２）駐車場部分（41.74㎡）を含みます。
（注３）駐車場部分（41.18㎡）を含みます。
（注４）駐車場部分の構造は「S」です。
（注５）信託受益権の準共有持分割合は49％です。
（注６）区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合は49％です。

＜不動産等の概要２＞
用途
区分

物件名

貸借対照表
計上額
（千円）

投資比率
（％）

期末算定
価額
（千円）

テナント
数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）

稼働率
（％）

R

QFRONT（キューフロント）

13,658,648

6.2

29,800,000

34,502.93

4,502.93

－

100.0

R

レキシントン青山

4,701,473

2.1

5,610,000

7

2,107.08

2,107.08

－

100.0

R

TOKYU REIT表参道スクエア

5,650,714

2.6

8,090,000

42,669.10

2,669.10－

100.0

6,574,286

3.0

12,600,000

2

1,543.05

1,543.05

－

100.0

R

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

R

cocoti（ココチ）

21,679,103

9.9

21,600,000

15

8,295.62

8,295.62

－

100.0

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

4,823,981

2.2

5,100,000

8

2,327.00

2,327.00

－

100.0

R

代官山フォーラム

4,087,330

1.9

3,480,000

52,477.64

2,477.64

－

100.0

R

カレイド渋谷宮益坂

5,077,238

2.3

7,340,000

8

3,399.34

3,399.34

－

100.0

O

世田谷ビジネススクエア

18,281,683

8.3

18,700,000

66

23,940.38

24,886.62

1,162.25

96.2

O

東急南平台町ビル

4,221,917

1.9

6,000,000

1

7,148.18

7,148.18

1,129.66

100.0

O

東急桜丘町ビル

6,561,522

3.0

9,740,000

2

4,737.19

4,737.19

504.67100.0

O

東京日産台東ビル

3,847,300

1.8

5,530,000

11

7,356.20

7,845.42

763.3093.8

O

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

3,411,677

1.6

4,520,000

3

3,202.57

3,202.57

450.56

100.0

O

TOKYU REIT蒲田ビル

3,838,639

1.8

5,380,000

5

7,337.82

7,337.82

850.71

100.0

O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

9,970,924

4.5

11,100,000

11

10,247.06

10,247.06

1,184.63

100.0

7,878,766

3.6

7,260,000

1

3,533.03

3,533.03

420.72100.0

O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

O

東急池尻大橋ビル

5,660,979

2.6

5,980,000

55,733.23

5,733.23

1,064.53

100.0

O

麹町スクエア8,252,744

3.8

9,060,000

7

5,409.11

5,409.11

839.47

100.0

O

TOKYU REIT新宿ビル

8,797,997

4.0

12,000,000

96,270.68

6,270.68

746.79100.0

O

秋葉原三和東洋ビル

4,522,045

2.1

6,290,000

6

4,590.53

4,590.53

564.15100.0

O

TOKYU REIT木場ビル

3,861,641

1.8

4,050,000

6

5,797.79

5,797.79

600.60100.0- 33 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
テナント
数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）

稼働率
（％）

5,180,000

2

3,469.14

3,469.14

436.81100.0

2.5

9,250,000

11

5,266.15

5,266.15

645.86100.0

16,379,631

7.5

19,900,000

39,016.59

9,016.59

984.55

100.0

TOKYU REIT第２新宿ビル

2,838,408

1.3

2,990,000

2

1,787.21

1,787.21

196.68100.0

O

東急番町ビル12,469,817

5.7

14,200,000

75,717.45

5,717.45

1,211.81

100.0

C

メゾンピオニー都立大学

1,240,255

0.6

1,200,000

25

825.50852.16－96.9

L

湘南モールフィル（底地）

7,026,112

3.2

6,560,000

1

44,078.12

44,078.12

－

100.0

L

OKIシステムセンター（底地）

4,774,279

2.2

5,220,000

1

17,019.19

17,019.19

－

100.0

210,047,070

95.7

263,730,000

237

209,804.87

211,267.00

－

99.3

物件名

貸借対照表
計上額
（千円）

投資比率
（％）

O

東急銀座二丁目ビル

4,544,748

2.1

O

TOKYU REIT渋谷Rビル

5,413,199

O

東急虎ノ門ビル

O

用途
区分

合

計

期末算定
価額
（千円）

（注）不動産の一部につき、次表に示す通り、2018年７月31日までに解約の通知を受領し、2018年８月１日以降に賃貸借契約が終了するテナン
ト（かかるテナントに係る賃貸面積を、次表において「解約（予定）面積」といいます。）、及び、2018年７月31日までに新規の賃貸借契約が締結され、2018年８月１日以降に引渡しを行うテナント（かかるテナントに係る賃貸（予定）面積を、次表において「新規成約面積」といいます。）があります。なお、次表のうち他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアの解約（予定）面積及び新規成約面積は、全体の面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。また、東急番町ビルの解約（予定）面積は、全体の面積に区分
所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合は49％を乗じて得た値です。
また、定期借家契約の終了（期間内解約を含みます。）に伴い再契約したテナントについては記載の対象外としています。
＜解約（予定）面積及び新規成約面積の一覧＞
解約（予定）面積（㎡）

物件名

新規成約面積（㎡）

世田谷ビジネススクエア

902.96

1,231.15

TOKYU REIT虎ノ門ビル

1,184.63－

TOKYU REIT第２新宿ビル

103.99－東急番町ビル564.69－メゾンピオニー都立大学
合

計

79.98

－

2,836.25

1,231.15＜不動産等の概要３＞
用途
区分

物件名

月額賃料総
額
（千円）

年間賃料総額
（千円）

敷金・
保証金
(千円)

長期修繕の
費用見積
（千円）

地震リスク分析における予想最大損失率（PML）(％）

地震リスク
分析における
予想損失日数
（日）

地震保険
付保の
有無

R

QFRONT（キューフロント）

105,864

1,270,376

703,033

556,709

4.2

17

無

R

レキシントン青山

20,392

244,712

209,897

100,759

2.3

12

無

R

TOKYU REIT表参道スクエア

28,246

338,962

227,423

152,299

9.5

24

無

41,780501,360

357,830

60,804

7.3

25

無

R

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

R

cocoti（ココチ）

82,526990,316

639,156

242,408

6.2

23

無

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

19,011

228,138

193,549

106,770

4.1

27

無

R

代官山フォーラム

15,819189,836420,058

151,208

8.0

27

無

R

カレイド渋谷宮益坂

26,891

322,703

222,496

194,687

4.4

21

無

O

世田谷ビジネススクエア

139,444

1,673,332

1,304,602

4,508,938

2.9

14

無

O

東急南平台町ビル

26,540318,489

145,140

424,390

7.9

23

無

O

東急桜丘町ビル

36,761

441,143

245,477

227,177

11.1

26

無

O

東京日産台東ビル

28,394

340,737

231,702587,615

7.4

20

無

O

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

18,687224,249

182,964

243,800

11.2

26

無

O

TOKYU REIT蒲田ビル

28,909346,910

196,899

850,444

7.7

24

無

O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

57,910694,921422,739

623,511

7.2

19

無

- 34 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信

用途
区分

O

物件名

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

月額賃料総
額
（千円）

年間賃料総額（千円）

27,854334,250

長期修繕の
費用見積
（千円）

地震リスク分析における予想最大損失率（PML）(％）

地震リスク
分析における
予想損失日数（日）

222,297

172,597

3.9

16

無

敷金・
保証金
(千円)

地震保険
付保の
有無

O

東急池尻大橋ビル

31,098373,176

285,330

345,383

5.8

20

無

O

麹町スクエア35,034420,417299,166

226,522

4.8

18

無

O

TOKYU REIT新宿ビル

43,381

520,580

492,364

265,930

4.2

16

無

O

秋葉原三和東洋ビル

27,307

327,686

262,277

197,764

11.8

26

無

O

TOKYU REIT木場ビル

24,784297,410248,296490,008

7.4

24

無

O

東急銀座二丁目ビル

22,604

271,248

222,729

184,510

4.4

17

無

O

TOKYU REIT渋谷Rビル

39,270471,249

365,891

479,120

5.9

18

無

O

東急虎ノ門ビル

71,247854,965

733,914

186,942

5.4

20

無

O

TOKYU REIT第２新宿ビル

10,596

127,155

95,346

173,900

4.2

17

無

O

東急番町ビル47,102565,224

431,368

106,260

3.3

15

無

C

メゾンピオニー都立大学

3,873

46,484

9,058

23,474

6.2

5

無

L

湘南モールフィル（底地）

31,334

376,009313,341

－

－

－

－

L

OKIシステムセンター（底地）

24,180290,163

290,500

－

－

－

－

1,116,851

13,402,214

9,974,857

11,883,929

3.8

－

－

合

計

- 35 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信(４) 資本的支出の状況① 資本的支出の予定について
保有不動産等に関し、2018年７月31日現在計画が確定している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
今後とも、中長期的な視野から物件の競争力維持及び向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成し、修繕及び資本的支出を行います。
（単位：百万円）
工事予定金額
用途
区分

不動産等の名称

所在地目

世田谷ビジネスス 東京都
クエア
世田谷区

O

クエア

予定期間

当期
支払額

既支払
総額

80

―

―

39

―

―

40

―

―

自 2018年11月

エレベーター改修工事

世田谷区

総額
自 2018年10月
至 2019年１月

エレベーター改修工事

世田谷ビジネスス 東京都

O的至 2019年１月

東京都

住宅区画リノベーション

自 2018年11月

台東区

工事

至 2019年１月

TOKYU REIT赤坂檜 東京都町ビル
港区

エレベーター更新工事

自 2018年12月
至 2019年１月

41

―

―

TOKYU REIT第２新 東京都
宿ビル
新宿区

受変電設備更新工事

自 2018年10月
至 2019年１月

67

―

―

O

東京日産台東ビル

OO② 期中に行った資本的支出について
保有不動産等において当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下の通りです。
当期の資本的支出は413百万円であり、費用に区分された修繕費125百万円と併せ、合計538百万円の工事を実施
しています。
（単位：百万円）
用途

不動産等の名称

所在地

O

世田谷ビジネススクエア

東京都
世田谷区

中央監視用蓄電池無停電装置
更新工事

自 2018年２月
至 2018年２月

20

O

世田谷ビジネススクエア

東京都
世田谷区

空調設備更新工事

自 2016年５月
至 2018年７月

65

O

TOKYU REIT蒲田ビル

東京都
大田区

機械式駐車設備更新工事

自 2018年４月
至 2018年５月

19O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

O

TOKYU REIT渋谷Rビル

区分

東京都
港区
東京都
渋谷区

目

的

期

間

工事金額

自 2018年４月

空調機更新工事

至 2018年６月

共用部リニューアル工事

自 2018年１月
至 2018年６月

その他

64
30
212

合

計

413

③ 計算期間末毎に積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下の通り積立てています。
（単位：百万円）
計算期間

第26期
自 2016年２月１日
至 2016年７月31日

第27期
自 2016年８月１日
至 2017年１月31日

第28期
自 2017年２月１日
至 2017年７月31日

第29期
自 2017年８月１日
至 2018年１月31日

第30期
自 2018年２月１日
至 2018年７月31日

139
832
833
138

138
543
577
104

104
1,023
998
129

129
698
718
109

109
517
392
235

当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額次期繰越額（注）本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内において積立てた積立金を承継しており、当該承継額を当期積立額に含めて記載しています。

- 36 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信(５) 主なテナントへの賃貸条件①主なテナントの一覧
不動産等における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は、次表の通りです。ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
a．当該テナントの契約上の賃貸面積が、総賃貸面積の10％以上であること
b．当該テナントが利害関係者であること＜主なテナントの賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

業種

物件名

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
（注１)

年間賃料
（千円）

月額
賃料
（千円）

比率
（％）
（注２)

１

大和情報サービス株式会社

不動産

湘南モールフィル（底地）

44,078.12

21.0

376,009

31,3342.8

２東京急行電鉄株式会社

陸運

東急南平台町ビル

7,148.18

3.4

318,489

26,5402.4

３東京急行電鉄株式会社

陸運

東急桜丘町ビル

3,878.36

1.8

318,843

26,5702.4

3,533.03

1.7

333,446

27,7872.5

赤坂四丁目ビル４

株式会社東急エージェンシー サービス５

株式会社東急コミュニティー サービス

世田谷ビジネススクエア

3,123.03

1.5

237,316

19,7761.8

６東京急行電鉄株式会社

陸運

QFRONT（キューフロント）

（壁面）

―

259,200

21,6001.9

７

その他（注３)――8,400.27

4.0

567,106

47,258

4.2

70,160.99

33.4

2,410,412

200,867

18.0

209,804.87

100.0
13,402,214

1,116,851

100.0（東急エージェンシー本社ビル）

主なテナントの合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの賃料の比率を記載しています。
（注３） 「その他」は利害関係者のテナントのうち賃貸面積が総賃貸面積の１％未満等のテナントをまとめて記載しています。

＜利害関係者の賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

業種

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
(注１)

年間賃料
（千円）

比率
（％）
(注２)

１

東京急行電鉄株式会社(注３)

陸運11,715.11

5.6

938,692

7.0

２

株式会社東急エージェンシー

サービス

3,533.03

1.7

333,446

2.5

３

株式会社東急コミュニティー(注４)サービス

3,123.03

1.5

239,395

1.8

４

その他

―

7,711.70

3.7

522,867

3.9

26,082.86

12.4

2,034,403

15.2

209,804.87

100.0
13,402,214

100.0

利害関係者の合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの年間賃料の比率を記載しています。
（注３） 東京急行電鉄株式会社の年間賃料には、QFRONT（キューフロント）の壁面・室外機設置料等が含まれています。
（注４） 株式会社東急コミュニティーの年間賃料には、世田谷ビジネススクエアの駐車場使用料が含まれています。

- 37 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信②主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下の通りです。
番号

１

２

テナント名

大和情報サービス株式会社

東京急行電鉄株式会社

物件名

湘南モールフィル（底地）

東急南平台町ビル

自 2015年３月１日

自 2013年１月１日

契約期間

至 2033年３月31日

至 2021年12月31日
期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させ契約更改の方法

更新なし

敷金

313,341千円

定期建物賃貸借の特約の有無あり（事業用定期借地権）る旨の通知を書面により行わない場合、期間満了
後更に10年間延長され、その後も同様とされる。

賃料改定条件

145,140千円
なし

2023年３月20日を初回とし、以降３年毎に全国の引渡日以降２年毎に以下の通り改定を行う。

総合消費者物価指数の変動比率に基づき賃料改定

賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注）によを行う。

る「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」との中間値※倉庫部分及び駐車場部分については賃料改定は行わない。

原則本契約を解約することはできない。但し、賃借人の都合により中途解約しようとする時は、解約の１年前までに書面で申し入れなければならな
その他特記事項

い。この場合、賃借人は残存期間全額の賃料を支払い、また預け入れた敷金全額の返還請求権を放なし

棄するものとする。
賃借人は本契約が終了したときは、本件土地を更地に復して賃貸人に明け渡さなければならない。
(注) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した不動産鑑定業者です。

番号

３

４

テナント名

東京急行電鉄株式会社

株式会社東急エージェンシー

物件名

東急桜丘町ビル

契約期間

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

自 2012年１月１日

自 2013年２月１日

至 2021年12月31日

至 2023年１月31日

期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させ契約更改の方法

る旨の通知を書面により行わない場合、期間満了

更新なし

後更に10年間延長され、その後も同様とされる。
敷金

135,865千円

定期建物賃貸借の特約の有無なし

あり

引渡日より３年後、以降２年毎に以下の通り改定

2018年２月１日以降、賃貸人及び賃借人双方よを行う。

り、賃料の改定についての協議申入れをできる

賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注）によものとし、かかる協議より合意した場合に限る「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」とのり、賃料の改定を行うことができる。

賃料改定条件222,297千円

中間値※倉庫部分については賃料改定は行わない。
その他特記事項なし

なし(注) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した不動産鑑定業者です。

- 38 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
番号

５

６

テナント名

株式会社東急コミュニティー

東京急行電鉄株式会社

世田谷ビジネススクエア

QFRONT（キューフロント）

自 2017年８月１日（注）自 2002年12月20日

物件名
契約期間

契約更改の方法至 2019年７月31日（注）至 2019年12月31日

期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知を期間満了の日の１年前までに本契約を終了させる

書面により行った場合を除き、期間満了後更に２旨の通知を書面により行わない場合、期間満了の年間更新され、以後この例による。

日の翌日より６年間延長され、その後も同様とされる。

敷金

185,803千円―

定期建物賃貸借の特約の有無

なし

なし

契約更新毎に下記の各号のうち最も高いもの
賃料改定条件(１)現行賃料

賃貸借期間中変更されないものとされる。

(２)２以上の第三者鑑定人による査定賃料の平均

その他特記事項

契約期間はタワー４・５・６F部分

大型映像装置その他の広告媒体の設置、管理及び他にタワー11F東・11F西・ヒルズ４ ４F・倉庫・

これを用いた宣伝・広告・その他の運営並びに看駐車場を賃借している。

板の掲出又は宣伝・広告・その他の運営の目的のために使用する。

（注）複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の開始日及び終了日を記載しています。

③賃貸面積上位10テナント
a．全テナント中の賃貸面積上位10テナント
順位

テナント名

業種

物件名

契約終了日

賃貸面積
（㎡）

比率（％）
(注１)

１

大和情報サービス株式会社

不動産

湘南モールフィル（底地）

2033年３月31日

44,078.12

21.0２

沖電気工業株式会社

電気機器

OKIシステムセンター（底地）

2033年３月26日

17,019.19

8.1

世田谷ビジネススクエア（注２）2020年６月30日

688.570.3

東急南平台町ビル

2021年12月31日

7,148.18

3.4

東急桜丘町ビル

2021年12月31日

3,878.36

1.8

東急虎ノ門ビル

2020年３月31日

5,907.30

2.8

4,593.33

2.2

4,044.10

1.9

3,553.89

1.7

2023年１月31日

3,533.03

1.7

３
４

東京急行電鉄株式会社
ベンダーサービス株式会社

陸運
卸売

５

富士通株式会社

電気機器

TOKYU REIT蒲田ビル

６

株式会社TSUTAYA卸売QFRONT（キューフロント）

保険

TOKYU REIT虎ノ門ビル

2018年９月14日（注３）
2019年12月14日
2020年４月30日

７

株式会社かんぽ生命保険

８

株式会社東急エージェンシー

サービス

９

株式会社オプトホールディング

その他金融

東急番町ビル（注４）2018年12月31日

3,388.15

1.6

10

ネットイヤーグループ株式会社サービス

東急銀座二丁目ビル

2019年９月30日

3,278.04

1.6

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）（注３）

賃貸面積上位10テナントの合計

101,110.26

48.2

総賃貸面積

209,804.87

100.0（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 世田谷ビジネススクエアのテナントは、共有持分割合55％の賃貸面積を記載しています。
（注３） 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。
（注４） 東急番町ビルのテナントは、区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合49％の賃貸面積を記載しています。

- 39 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信
b．全テナント中の長期契約テナント（注１）（アンテナ等月額50万円以下のものは除きます。）との間における当該長期契約の概要
テナント名
大和情報サービス株式会社(注３)
沖電気工業株式会社（注３)

株式会社ザラ・ジャパン

物件名

期間

湘南モールフィル（底地）

自： 2015年３月１日

賃料改定

賃貸面積

期間

（㎡）

（注４）

44,078.12

月額賃料の合計 比率（％）
（千円）

(注２)

166,208

14.9

1,116,851

100.0

至： 2033年３月31日
OKIシステムセンター（底自： 2013年３月27日

３年毎

地）

至： 2033年３月26日（注５）

TOKYU REIT渋谷宇田川町

自： 2012年２月１日

スクエア

至： 2025年７月31日

17,019.19

改定なし

1,487.21

改定なし

1,317.44

自： 2017年５月１日
株式会社THINKフィットネス

TOKYU REIT表参道スクエア

用賀熱供給株式会社

世田谷ビジネススクエア

至： 2024年４月30日
自： 2013年10月１日

２年毎
至： 2023年９月30日

1,207.80（注６）

自： 2016年９月20日
ディーゼルジャパン株式会社 cocoti（ココチ）
株式会社セブン－イレブン・ジャパン
株式会社セブン－イレブン・ジャパン
株式会社セブン－イレブン・ジャパン
株式会社サザビーリーグ

至： 2024年９月19日

改定なし

1,083.97

３年毎

241.01(注７)

281.09(注８)

191.10(注９)

704.92(注10)538.42

改定なし

488.00

改定なし

476.94

改定なし

291.77

改定なし

287.18

改定なし

236.24

改定なし

210.42

自： 2011年２月１日
TOKYU REIT赤坂檜町ビル
至： 2031年１月31日
TOKYU REIT虎ノ門ビル

自： 2018年４月20日
至： 2034年３月31日
自： 2012年９月１日

東急銀座二丁目ビル
至： 2028年８月31日
TOKYU REIT表参道スクエア

自： 2013年９月１日
至： 2023年８月31日

株式会社ヤマハミュージック
リテイリング
ユナイテッド＆コレクティブ
株式会社

自： 2012年６月１日
cocoti（ココチ）

至： 2025年５月31日
自： 2017年９月１日

カレイド渋谷宮益坂至： 2027年８月31日
自： 2015年10月１日

株式会社ワンダーテーブル

TOKYU REIT表参道スクエア

株式会社PINKO JAPAN

レキシントン青山至： 2023年９月30日
自： 2016年12月１日
至： 2026年11月30日
自： 2017年７月１日

株式会社小肥羊ジャパン

CONZE（コンツェ）恵比寿

MERCER OFFICE株式会社

CONZE（コンツェ）恵比寿

至： 2027年６月30日
自： 2014年３月22日
至： 2024年３月21日
自： 2018年１月７日

株式会社木下写場

代官山フォーラム

株式会社東急ストア

世田谷ビジネススクエア

至： 2028年１月６日
自： 2016年７月１日(注11)
至： 2031年６月30日

179.86（注６）

自： 2016年９月20日
株式会社太樹苑

カレイド渋谷宮益坂至： 2023年９月19日

改定なし

自： 2017年10月１日
ファーストキッチン株式会社 世田谷ビジネススクエア

改定なし
至： 2025年９月30日

株式会社東急グルメフロント 世田谷ビジネススクエア

自： 2017年２月16日
至： 2027年２月15日

総賃料収入

改定なし

164.63
81.52
（注６）
73.45
（注６）

(注１) 「長期契約テナント」とは、定期建物賃貸借契約であるか否かに拘わらず、2018年８月１日を起点として契約残存期間が５年以上のものをいいます。なお、2018年７月31日時点で契約期間の開始日が到来していない契約については除きます。
(注２) 「比率」は、総賃料収入に対する全長期契約テナントの月額賃料の合計の比率を記載しています。
(注３) 事業用定期借地権設定契約のテナントです。
(注４) 2023年３月20日を初回とし、以降３年毎に全国の総合消費者物価指数の変動比率に基づき賃料改定を行います。

- 40 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2018年7月期決算短信(注５) ３年毎に公租公課の変動額分のみ賃料改定を行います。
(注６) 世田谷ビジネススクエアのテナントは、賃貸面積に共有者持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。
(注７) 2023年４月20日以降、３年毎に賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注８) 2020年９月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、２年毎に賃料改定が可能です。
(注９) 2018年９月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注10) 2018年６月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注11) 2021年７月１日を初回とし、以降３年毎に消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）の変動比率に基づき改定を行います。

- 41 -