Aoyama Sogo Accounting Firm

Innovation Speed Quality～ オ ル タ ナ 投 資 の 今 を 届 け る マ ガ ジ ン ～C h a i r m a n ’ s

Vol.332024.5.31

C o l u m n

会計事務所のPLCについてラットフォームを開発するやもしれません。黒船は突如来るものなのです。

先日電機メーカーのシャープが、テレビ向け液晶パネル事業からの撤退を発表しました。私は従来、“シャープと言えば液晶・液晶と言えばシャープ”のイメージを持っていて、亀山工場（三重県）で製造された液晶パネルは、世界の亀山モデルとして高性能かつ格好良いガジェットだと発売当初は憧れたものです。

私が言うまでもなく、企業の扱う製品はプロダクトライフサイクル（PLC）と言うものがあります。製品・サービスが市場に投入されてから収益化の後、寿命を終え衰退するまでのサイクルのことを言います。液晶パネル自体は、今やテレビだけではなくPCやスマホにも活用されているので、それ自体がなくなるということはないですが、今後の競争力、採算、持続可能性などを考え経営者がご判断されたのでしょう。しかしながらある種、日本の技術の象徴だった気もしており寂しい限りです。

一時は価格競争で１社の顧問料を限界まで下げ、顧客募集をするモデルの会計事務所もありました。しかしインフレが始まり人手不足の雇用環境下ではそれも限界です。ASAでは逆説的かと思うかもしれませんが、会計入力を行わない会計事務所になりたいと思っています。デジタルソースを入手し仕訳入力を自動化、成果物作成の迅速化・正確化を目指しています。AIの利用やその浸透はまだまだこれからの感がありますが、確実にやってきます。スタッフは人にしかできない仕事、つまりお客様との対話や接点を増やし課題解決に繋げたいです。結局会計事務所サービスのPLCは電化製品などと比べ息の長い商品かもしれませんが、内容はよりコンサルティング的になっていきます。一段上のコンサルティングサービスを提供するために日々研鑽します。
代表取締役会長 松澤 和浩

かくいう私たち青山綜合会計事務所（ASA）は、企業様をお客様として会計税務のサービスを提供しており、特に投資の器であるSPC周辺のサービスをしております。企業様が継続する限りこのサービスが不要になることは考えられません。その意味ではPLCは不変と思われるかもしれません。特に税理士業務は法律でも資格を限定し守られております。しかしSaaSモデルの新しい会計ソフトウエアを開発したり、ご存じのように確定申告もスマホで出来るようになったりと、成果物の作成は容易になってきております。シャープのように製品サービス自体の収益性が下がってきていることを感じます。その意味では会計税務サービスは衰退的なサービスかもしれません。今後、マーケットにしがらみのない外資系が、根こそぎとっていくようなプ

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不動産マーケット情報

内部成長と外部成長

当時私は、あまりにも当然すぎて、なぜこのように分REITの用語で、「内部成長」と「外部成長」というもけて定義する必要があるのだろう？という疑問を持ちました。そこで調べてみると、この「内部成長」「外のがあります。

部成長」というのは、元々企業成長論の用語だということがわかりました。

私が初めてこれらの言葉を聞いたのは、まだ日本にREITができていない頃で、REITと言えば米国REITとい企業成長論においては、う時代でした。

内部成長：企業内部の経営資源を活用して利益の成長を図る方法。例）R&D、ブランディング、新商品開発、その後、外部運用形態*1の豪州REIT（LPT）をモデル

コスト削減、等にして、日本でもいわゆるJ-REITが創設されました。

外部成長：企業外部から経営資源を獲得して利益の成長を図る方法。例）M&A、アウトソーシング、企業提当時日本で投資信託と言えば、証券投資信託であり、携、合弁、等「証券投資信託法」という法律により規定されていまと定義されています。

した。REIT創設にあたり、証券投資信託法は「投資信託法」と名前を変更され、不動産投資信託（REIT）を内部運用である米国REITは「不動産投資信託」と言い含めた法律として改訂されました。もしかすると、証券投資信託が外部運用形式だったので、それに合わせつつも、不動産に投資する一般の企業であり（日本の「投資信託法」のように特殊な法人を規定する法律はてJ-REITも外部運用形式で法律を一本化した方が都合存在しない）、ある条件を満たすと税制上パススルー良かったのかもしれません。となるだけなので、企業成長論の用語を不動産投資の分野に限定して当てはめたのではないかと推測されま

ところで、この「内部成長」「外部成長」ですが、す。

内部成長：収益性を高めるための成長戦略の一つで、保有不動産の賃料や稼働率を上げたり費用を削減したりして、収益を増加させる戦略。

企業成長論に立ち返り、もっとクリエイティブに考え

外部成長：収益性を高めるための成長戦略の一つで、いった要素以外にも、REITや不動産会社の内部成長、外部成長を促進する要素を考えることができるかもし

新たに不動産を取得するなどして、 保有資産の規模（資産額）を拡大し、収益を増加させる戦略。と定義されています。

ると、もしかして、賃料、稼働率、経費、物件取得とれませんね。
*1 投資資産の保有と運用が別のエンティティである運用形態。保有と運用が同一のエンティティである運用は「内部運用」という。

ビジネスマネジメントグループ 平井 茂

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Monthly Topic

私募REITと私募ファンドの相違点
2024年3月時点で、J-REITの銘柄数は58、資産総額は約23兆円、対して私募REITの投資法人数は57、資産総額は約6兆円となり、REITの登場以降、順調に規模を拡大しています。特に私募REITは2023年3月から数えて11投資法人が新たに運用を開始し、その資産総額を1兆円近く伸ばしています。

私募REITはリーマンショックでJ-REITが大きな打撃を受けたことを契機に登場した形態の商品です。マー
ケット上で個人投資家が参入可能なJ-REITと異なり、投資主となることができるのは機関投資家や法人に限を軽減しているといえます。ただ、前述の通り取引可られます。価格も、そのREITが保有する不動産の鑑定能な投資主が限られているため、売却を行う時の流動性はJ-REITと比べれば低くなります。

評価に依拠するため、証券市場の値動きの影響を受けることがありません。そのため急激な価格の変動が起また、解約の集中を防ぐため、一定期間解約不可の期こらず、長期で安定的な保有に向いている商品といえ間を設けたり、一度に解約可能な額に限度を設定したます。

りしている銘柄もあります。

限られた投資家に向け取引が可能な投資商品という点

このように、私募REITは市場の動向に影響を受けづらい安定性と、リスクに対応できる一定の流動性を兼ねにおいては、不動産の私募ファンドと共通しますが、私募REITは私募ファンドと比べ以下の点で違いがあり備えた商品です。ただ、運用側の目線からは、投資家ます。の数が限られるという特性上、リスクオフを考慮した投資家の取る行動が、運用の妨げになる影響を及ぼし「運用期間の定めがない」やすいという難点も抱えています。いずれにしても、通常の私募ファンドは運用される期間が定められてお昨今では不動産企業以外の異業種からの参入も目立ってきており、より存在感を増していくと考えられるでり、一定期間の運用ののちに清算されますが、私募REITはJ-REITと同様、運用期間に定めがありません。

しょう。

この点でも、私募REITはより長期スパンでの投資に適した商品といえるでしょう。

参考：統計データ - 投資信託協会 (toushin.or.jp)
公募不動産投信の月末資産増減状況「オープンエンド型である」

私募不動産投信の月末資産増減状況

私募ファンドは運用期間中の途中解約が認められないクローズドエンド型を採用することがほとんどであり、一部解約が可能であるオープンエンド型である私募

ASAリートパートナーズ 小野寺 一樹

REITは、より流動性を高く確保しており、保有リスク

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会 計 税 務 ト ピ ッ ク

国内に恒久的施設を有しない国外事
業者の消費税簡易課税制度および2割特例の適用制限

2023年10月1日よりインボイス制度（適格請求書等保存方式）が開始されております。このインボイス制度を機に免税事業者が適格請求書発行事業者となった場

合、仕入税額控除の金額を売上にかかる消費税の80％【改正の背景】

を仕入にかかる消費税とされ、残りの2割の消費税を納

一般的に国内に恒久的施設を有しない国外事業者につ税すればよい制度となっております。

いては日本国内において課税仕入れ等を行ってないとしかし、その課税期間の初日において国内に恒久的施想定されております。

設を有しない国外事業者は小規模事業者に係る税額控

そのような国外事業者に簡易課税制度を認めてしまい除に関する経過措置（2割特例）においても認められなますと実際の課税仕入れの額と比べて業種ごとのみないこととなりました。

し仕入率を用いて算出した課税仕入れの額が非常に過大であることが問題とされておりました。

【適用開始時期】

今回、令和6年の税制改正で次のような改正が施されま

上記の規定に適用開始時期は2024年10月1日以後に開した。

始する課税期間から適用されます。

【改正の内容】【まとめ】①簡易課税制度の選択の制限
原則として基準期間の課税売上高が5千万円以下の事業者についてはその選択により仕入税額控除の方法を原則課税と簡易課税のいずれかが認められております。

課税期間の初日に国内に恒久的施設を有しない国外事業者

しかし、その課税期間の初日において国内に恒久的施制度

改正前

改正後

簡易課税制度

適用可

適用不可

小規模事業者に係る税額控除に関する経過措置（2割特例）

適用可

適用不可

設を保有しない国外事業者は簡易課税制度を選択する※税制改正の適用は税制改正大綱が発表されて翌年4月ことはできず、原則課税のみが適用されることとなり1日から施行になるケースが多いですが、今回の改正はました。

2024年10月1日からの適用となりますのでご注意ください。

②小規模事業者に係る税額控除に関する経過措置（いわゆる2割特例）の適用制限

ナレッジ室 山崎 玄登茂

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Innovation Speed Quality～ オ ル タ ナ 投 資 の 今 を 届 け る マ ガ ジ ン ～Vol.332024.5.31編 集 後 記

いろいろな事業やビジネスのコンサルティングをやる

どのタイミングで意識して進めるかが重要なカギにな中で、「変化のタイミング」ということを経営者に意ります。当社ASAグループも６月から新体制になり新識していただかないといけない時があります。

たな船出となりますが、お客様に「味が落ちた」と言例えば、ラーメン屋や定食屋などの飲食業でいうと、われないようにしなければいけないと肝に銘じたいと「変化のタイミング」が早すぎるとそのお客様からは思っております。

「味が変わった」と言われますし、「変化のタイミング」が遅すぎると、「味が落ちた」と言われます。変執行役員 村田 淳

化のタイミングが少し違うだけで印象が大きく異なるということです。ビジネスでは常に自分たちが変化をCopyright(c)2024 Aoyama Sogo Accounting Firm Co., Ltd. All rights reserved.