平成 23 年１月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 23 年３月 15 日
不動産投資信託証券発行者名 東急リアル・エステート投資法人
コード番
号 8957代
表者 執行役員 堀江 正博

上場取引所 東証
URL http://www.tokyu-reit.co.jp/

資 産 運 用 会 社 名 東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代
表者 代表取締役執行役員社長
堀江 正博
問 合 せ 先 責 任 者 取締役常務執行役員 IR 部長 小井 陽介

ＴＥＬ (03)5428-5828

有価証券報告書提出予定日 平成 23 年４月 27 日
分配金支払開始予定日
平成 23 年４月 11 日
（百万円未満切捨て、円未満切捨て）

１．平成 23 年１月期の運用、資産の状況（平成 22 年８月１日～平成 23 年１月 31 日）(１)運用状況（％表示は対前期増減比）

営業収益

営業利益

百万円

％

経常利益

百万円

％

当期純利益

百万円

％

百万円

％

23 年１月期

6,524(△0.4)

2,878(△4.1)

2,041(△4.4)

2,040(△4.4)

22 年７月期

6,550(△74.2)

3,001(△79.1)

2,134(△84.1)2,133(△84.1)

１口当たり
当期純利益

自己資本
当期純利益率

総資産
経常利益率

円

営業収益
経常利益率

％

％

％

23 年１月期

12,045

2.0

1.0

31.3

22 年７月期

12,597

2.0

1.0

32.6

(２)分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額

円

１口当たり
利益超過分配金

利益超過分配金
総 額

円

百万円

百万円

純 資 産
配 当 率

配当性向
％

％

23 年１月期

12,045

2,040

0

0

100.0

2.0

22 年７月期

12,598

2,133

0

0

100.0

2.0

(３)財政状態
総資産

純資産
百万円

23 年１月期

207,106

100,059

22 年７月期

206,884

100,153(参考)自己資本 平成 23 年１月期 100,059 百万円

１口当たり純資産

自己資本比率
百万円

％

円

48.3

590,74248.4

591,295

平成 22 年７月期 100,153 百万円(４)キャッシュ･フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高

百万円

百万円

百万円

百万円

23 年１月期

3,624△9,305△2,13910,756

22 年７月期

2,616△18,254△20,440

18,576－1－２．平成 23 年７月期（平成 23 年２月１日～平成 23 年７月 31 日)
及び 平成 24 年１月期（平成 23 年８月１日～平成 24 年１月 31 日)の運用状況の予想

営業収益
百万円

23 年７月期 6,919

営業利益
％

経常利益

百万円

％

百万円

(6.1) 2,982

(3.6)

2,101

当期純利益
％

百万円

(2.9) 2,100（％表示は対前期増減比）
１口当たり
分配金
１口当たり
（利益超過
利益超過分配金
分配金は含
まない）
％
円
円

(2.9)

12,40024 年１月期 6,695 (△3.2) 2,900 (△2.7) 2,033 (△3.2) 2,032 (△3.2) 12,000(参考)１口当たり予想当期純利益（平成 23 年７月期）12,400 円、（平成 24 年１月期）12,000 円

0
0

３．その他
（１）会計方針の変更① 会計基準等の改正に伴う変更
有② ①以外の変更
無（注）詳細は 33 ページ「会計方針の変更」をご覧下さい。
（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）平成 23 年１月期 169,380 口 平成 22 年７月期 169,380 口② 期末自己投資口数
平成 23 年１月期
0 口 平成 22 年７月期
0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、41 ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧下さい。

※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記は一定の前提のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する
可能性があり、これを保証するものではありません。
前提条件の詳細については、23 ページ｢２.運用方針及び運用状況（２）運用状況②次期の見通し d．
運用状況の見通し＜平成 23 年７月期及び平成 24 年１月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照
下さい。

－2－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（平成 22 年 10 月 27 日提出）における「投資法人の仕組み」からの重要な変更はありません。
なお、本投資法人及び本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である東急リアル・エステート・
インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。
）は、本投資法人、資産運
用会社並びに資産運用会社の株主であり、本投資法人にとってのパイプライン・サポート会社である東京
急行電鉄株式会社（以下「東急電鉄」といいます。
）及び東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）との間において、本投資法人のスポンサーシップについて再構築を行うこと等を合意し、平成 23
年１月 13 日付で基本合意書（以下「本基本合意書」といいます。
）を締結しており、本基本合意書の定めにしたがって本投資法人規約の規約一部変更議案が投資主総会において承認された場合には、パイプライ
ン・サポート会社に異動が生じることになります。
また、本投資法人及び資産運用会社は、本基本合意書に基づき、平成 23 年３月４日付で、東急電鉄との間で保有不動産資産の売買等に関する覚書（以下「売買等覚書」といいます。）及び投資法人の投資口の保有に関する覚書（以下「投資口保有覚書」といいます。）を、東急不動産との間で保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書（以下「取得機会覚書」といいます。）を、それぞれ締結しました。
本基本合意書の詳細については、後記「２．運用方針及び運用状況（２）運用状況①当期の概況 a.本基
本合意書の締結及びその概要」をご参照下さい。また、売買等覚書、投資口保有覚書及び取得機会覚書の詳細については、後記「２．運用方針及び運用状況（２）運用状況②次期の見通し c.決算後に生じた重要な事実」をご参照下さい。
なお、その他本基本合意書及び上記各覚書の詳細については、平成 23 年１月 13 日公表の「スポンサーの異動に関する基本合意書の締結についてのお知らせ」及び平成 23 年３月４日公表の「スポンサーの異動に伴う新たな覚書の締結に関するお知らせ」をご参照下さい。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成22年10月27日提出）における「投資対象」、「分配方針」に重要な変更はありません。
なお、本投資法人は、本投資法人規約の別紙記載の「資産運用の対象及び方針」について、前記「１．
投資法人の関係法人」に記載の通りの本投資法人のスポンサーシップの再構築に伴う変更、及び平成21年
９月に資産運用会社が策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）」(注)に定める通りの運用資産の入替等を行うことを明確にすること等を目的に規約一部変更議案（以下「本規約変更議案」といいます。）を、
平成23年４月14日開催の投資主総会に提出する予定です。本規約変更議案の詳細については、後記「（２）
運用状況②次期の見通し c.決算後に生じた重要な事実（参考情報）（ロ）」をご参照下さい。
（注）「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目した逆張り投資によって物件の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。
（２）運用状況①

当期の概況
a.本基本合意書の締結及びその概要
本投資法人及び資産運用会社は、東急電鉄及び東急不動産との間において、前記「１．投資法人の関係法人」に記載の通り、本投資法人のスポンサーシップについて再構築を行うこと等に関し、
平成 23 年１月 13 日付で本基本合意書を締結しています。本基本合意書の概要は以下の通りです。
（イ）協働体制の見直し
東急電鉄及び東急不動産をはじめとする東急グループ各社(注１)が本投資法人と協働体制を構築し実施してきた不動産投資信託事業について、東急不動産からの申し入れによる協議の結果、かかる協働体制を解消し、東急電鉄等(注２)と本投資法人とで協働体制を集約及び再構築します。
(注１)「東急グループ各社」とは、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）及びその施行令に定める利害関係人等に加えて、独自の基準に基づく「利害関係者（資産運用会社の株式を保有する会社が総株主の議決権の過半数を保有する会社（当該会社が総株主の議決権の過半数を保有する会社を含む。））」及び「法令上の利害関係人等及び利害関係者が過半を出資する
特別目的事業体」をいいます。
(注２)本 a.において、東急電鉄等とは、以下の(a)から(c)までのいずれかに該当する法人をいい－3－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

ます。
(a)東急電鉄(b)東急電鉄の連結子会社（※ 持分法適用会社は含みません。）(c)東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社※東急電鉄等に東急不動産グループ各社(注３)は含まれません。
(注３)東急不動産グループ各社とは、以下の(a)から(c)までのいずれかに該当する法人をいいます。
(a)東急不動産(b)東急不動産の連結子会社（※ 持分法適用会社は含みません。
）(c)東急不動産又は東急不動産の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社（ロ）資産運用会社の株式の譲渡
東急不動産が保有する資産運用会社の発行済株式を、平成 23 年６月 30 日を目処として、東急電鉄に譲渡します。なお、実施に当たっては東急不動産の取締役会の承認を得るものとします。
（ハ）資産運用会社の取締役及び監査役の辞任
東急不動産の従業員から選任されている資産運用会社の非常勤取締役は、本基本合意書の締結
後遅滞なく辞任します(注４)。また、東急不動産の従業員から選任されている資産運用会社の社
外監査役は、資産運用会社の株式譲渡実行に伴い辞任します。
(注４)平成 23 年１月 13 日付で辞任しています。詳細については、平成 23 年１月 13 日公表の「資産運用会社における取締役の変更予定に関するお知らせ」をご参照下さい。
（ニ）資産運用会社の人員確保
東急不動産は、資産運用会社に出向している東急不動産の従業員の帰任については上記(ロ)記
載の株式譲渡実行後１年以内を目途に順次行うとともに、業務の引継ぎ等を誠実に行わせるよう最大限努力します。また、東急電鉄は、かかる帰任する東急不動産の従業員に代わる東急電鉄の従業員の資産運用会社への出向を進めるものとします。また、東急電鉄は、資産運用会社の資産運用能力を保つために帰任する東急不動産の従業員と同程度の人数の東急電鉄の従業員の出向を実現するよう、最大限努力します。
（ホ）本投資法人の投資口の譲渡
東急不動産が保有する本投資法人の発行済投資口を東急電鉄に譲渡します。なお、実施に当たっては東急電鉄及び東急不動産の取締役会の承認を得るものとします。
（ヘ）物件取得機会の提供(a)東急電鉄からの物件取得機会の提供
東急電鉄、本投資法人及び資産運用会社は、平成 15 年 7 月 28 日付保有不動産資産の売買等に関する覚書（以下「旧取得機会覚書」といいます。）に代わる新たな覚書(注５)を締結し、かかる覚書に従い、東急電鉄より本投資法人に対して物件取得の機会を提供します。
(b)東急不動産からの上限付物件取得機会の提供
今後、本投資法人が東急不動産グループ各社から取得する物件の取得価額の総額が 200 億円(注６)に達するまでとの上限付で、物件取得機会を提供するための覚書(注５)を締結します。
(注５)締結された各覚書の概要については、後記「②次期の見通し c.決算後に生じた重要な事実」及び平成 23 年３月４日公表の「スポンサーの異動に伴う新たな覚書の締結に関するお知らせ」をご参照下さい。
(注６)本投資法人が、上場以来平成 23 年１月 13 日時点までの約７年間において東急不動産
等から旧取得機会覚書に基づいて取得した物件の取得価額の総額とほぼ同額です。
（ト）プロパティ・マネジメント会社の選定等
東急不動産のスポンサーシップ解消後、本投資法人及び資産運用会社が、本投資法人の保有資
産のプロパティ・マネジメント業務を、原則として東急電鉄等を中心に委託する方針であることを確認しています。ただし、本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント業務を東急不動
産グループ各社である株式会社東急コミュニティーに対して委託している物件について、本投資法人の保有資産の管理の継続性等に鑑み、本投資法人の保有資産の管理に支障が生じることを回避するため、当面の間、本投資法人及び資産運用会社が株式会社東急コミュニティーに対して本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント業務の委託を継続する方針であることを確認し
ています。

－4－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（チ）新ＲＥＩＴ(注７)のブランド
新ＲＥＩＴは、新ＲＥＩＴと本投資法人に関する市場や投資家の混乱を避けるため、「東急」、「とうきゅう」及び「TOKYU」のブランドを使用しないこととします。
(注７)東急不動産が、自社が単独スポンサーとなり、上場を目指す、全国主要都市の商業施設・オフィス等を投資対象とする新たなＪ－ＲＥＩＴをいいます。
（リ）本投資法人規約の一部変更
本件に伴い、本投資法人は、本投資法人規約の別紙記載の「資産運用の対象及び方針」等を一部変更する議案を投資主総会に提出します（注８）。なお、本投資法人及び資産運用会社は、上記（イ）、（ホ）及び（ヘ）について、投資主総会において本投資法人規約の別紙記載の「資産運用の対象及び方針」等を一部変更する議案が承認されることを停止条件として了承します。
（注８）投資主総会に提出する議案の詳細については、後記「②次期の見通し c.決算後に生じた重要な事実（参考情報）（ロ）」をご参照下さい。
b．投資法人の主な推移
本投資法人は、投信法に基づき、平成 15 年６月 20 日に設立され、同年９月 10 日に、発行済投資口数 98,000 口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 8957）。
その後、第３期初の平成 16 年８月に投資口数 44,000 口（オーバーアロットメントによる 2,000
口を含みます。）の追加公募増資を、第５期初の平成 17 年８月に投資口数 27,380 口（オーバーア
ロットメントによる 680 口を含みます。
）の追加公募増資を行い、平成 23 年１月 31 日現在、発行済投資口数 169,380 口となっています。本投資法人は、資産運用会社に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を行いました。
c．投資環境と運用実績
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環
境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、持ち直しに向けた動きがみられ、足踏み状態を脱しつつありますが、失業率が高水準にある等、依然として厳しい状況にありました。
首都圏経済については、失業率の高止まりや鉱工業生産が横ばいで推移するなど景気は足踏み状態であり、今後は、海外経済の回復を背景とする輸出の伸びが首都圏経済を牽引すると見られます。
人口動態については、東京圏は平成 22 年１月から 12 月までに９万人超の転入があり、全国との格差は依然として拡大しています。
こうした状況のなか、東京 23 区のオフィス賃貸マーケットにおける平成 22 年 12 月の平均募集賃
料は半年間で 3.4%、一年間で 6.7%下落しています。
また、空室率は、半年間で 0.2 ポイント、一年間で 1.2 ポイント上昇し 7.7％となっています。
移転検討段階にあるテナントが移転を先送りするケースは減少し、テナントの動きは活発化する傾向にあると言えますが、新規開設や拡張移転などの需要拡大につながる動きは多くないため、需要量は供給量には及んでおらず、明確な反転には至っていません。
商業施設賃貸マーケットについては、売上高は低迷を続けているものの、下げ止まりの兆しが見られ、昨年 10 月にはリーマンショック以降初めて大型小売店販売額が前年同月比でプラスに転じました。売上高が低迷する中で新規のテナント出店も抑制されており、売場の販売効率は改善の方向へと向かっているものの、先行きの不透明感もあって、テナントは引き続きコスト削減に努める等、依然として厳しい環境が続いています。
不動産投資市場は、国内銀行の不動産業向け新規貸出額が前年同期比を上回るなど、資金調達環境の改善により、売買件数も増加基調にあり、オフィスの投資期待利回りは横ばいで推移しています。

－5－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（ロ）運用実績(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における、競争力のある物件への投資」という投資方針に加え、上場来のマーケットのワンサイクルで得た、投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）」に基づき投資活動を行いました。その結果、当期においては、平成 22 年 10 月 29 日に秋葉原三和東洋ビルの信託受益権（取得価額 46 億円）及び木場永代ビルの信託受益権（取得価額 40 億円）を取得し、当期末時点の本投資法人が保有する 25 物件の取得価額合計は 1,946 億 6 千 2 百万円、総賃貸可能面積は 241,903.86 ㎡、期末算
定価額の合計は 1,879 億円となりました。
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額である評
価益は 14 億 8 千７百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。
また、厳しい賃貸マーケットの状況が続く中、安定した資産運用により当期末時点において全 25
物件の稼働率は 96.3％を確保しました。
あわせて、賃料水準の維持にも積極的に取り組み、当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は第 14 期末と比較して 0.9％の下落に止まりました。
(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の自主ルールである利益相反対策ルールを厳守し所定の手続を履践しました。
例えば、秋葉原三和東洋ビル及び木場永代ビルの取得において、プロパティ・マネジメント業
務の委託先である株式会社東急コミュニティーは、投信法上の利害関係人等に該当します。プロ
パティ・マネジメント契約の締結にあたっては、本投資法人が定める利益相反対策ルールに基づき、本物件取得日に同契約書を締結しました。プロパティ・マネジメント業務の報酬については、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人等が設定している水準と比較して、一般的な水準である旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。また、これらの取引については、本投資法人の会計監査人とは異なる監査法人より、各取引において適用される利益相反対策ルールに基づく手続きとの整合性の確認を受け、その結果を踏まえて、本投資法
人の役員会においてプロパティ・マネジメント業務の委託を承認しています。
なお、本投資法人の全保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う東急グループ各社
への報酬について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人等が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
d．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。当期においても、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図ることを目的として、長期借入金の借換を 50 億円行いました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引銀行３行と総額 120 億円のコミットメントラインを設定しています。当期末日現在の有利子負債残高は 900 億円（投資法人債残高 100 億円、長期借入金残高 800 億円（１年内返済予定の長期
借入金 194 億円を含みます。））、当期における加重平均利率は 1.77％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。

－6－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

なお、当期末日現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称格付けの内容株式会社格付投資情報センター

発行体格付：AA－（R＆I）

格付の方向性：安定的スタンダード＆プアーズ・

長期会社格付け：A

レーティング・ジャパン株式会社（S＆P）

短期会社格付け：A－1

ムーディーズ・ジャパン株式会社

発行体格付：A2（Moody's）

格付の見通し：ネガティブ

アウトルック：安定的

e．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益 65 億 2 千 4 百万円、営業利益 28 億 7 千 8
百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は 20 億 4 千 1 百万円、当期純利益は 20 億 4 千万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含みます。
）第 67
条の 15 の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口
１口当たりの分配金は 12,045 円 となりました。
② 次期の見通し
a．想定される将来動向
景気の先行きについては、海外経済の改善や各種の政策効果などを背景に、景気が持ち直していくことが期待されます。一方、海外景気や為替レート、原油価格の動向等によっては、景気が下振れするリスクが存在しているものと考えられます。
このような見通しのなか、不動産投資市場においては、不動産取得価格の下落傾向は下げ止まりが鮮明になりつつあり、J-REITや私募ファンドが牽引するかたちで取引件数が増加しています。オ
フィス賃貸マーケットにおいては、今後も、テナント誘致競争の激化と賃料水準の下方調整が予想されますが、東京における空室率の上昇はピークアウトに向かいつつあります。商業施設賃貸マーケットにおいては、小売販売に下げ止まりの兆しが見られるものの、大幅な改善が見込みにくい中、競争優位性を有している業態や事業者の見極めと誘致が重要になると考えられます。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人の投資方針は、資産運用会社による本投資法人設立に向けて行った事業性調査を踏まえ、「成長力のある地域における、競争力のある物件への投資」というスタンスに基づき定めました。具体的には、投資対象地域は、今後も成長が期待される東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）を中心とした首都圏に限定しています。また、個別物件の選定については、投資基準を厳しく設定しており、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急電鉄等（注２）からバランスよく取得していきます。
（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急
沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈
川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川
県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
（注２）本②において東急電鉄等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急電鉄－7－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（ロ）東急電鉄の連結子会社（※ 持分法適用会社は含みません。
）（ハ）東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資
その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的事業体※東急電鉄等に東急不動産グループ各社は含まれません。
また、本投資法人及び資産運用会社は、本基本合意書に基づき、物件取得機会を確保するための新たな覚書の締結や資産運用会社の人員確保等の円滑なスポンサーシップ解消に向けた諸対策を実施してスポンサーシップの一本化を目指しています。本投資法人は、本投資法人の投資対象地域と同一エリアで事業活動を展開する東急電鉄１社を単独スポンサーとし、東急電鉄からより強力なコ
ミットメントを得た上で、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」に沿って「循環再投資モデル」(注３)を一層推進していく方針です。
(注３)本投資法人の提唱する、東急電鉄が本投資法人への物件拠出により回収した資金を、東急
沿線地域を中心とした不動産開発等に再投資することを通じて、東急沿線地域での経済活動が活性化され、本投資法人の投資対象地域の付加価値向上とともに保有物件価値の維持・向上が実現されるとの投資モデルをいいます。
加えて、物件の管理運営の場面においても東急電鉄等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の回復を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コ
ントロールを行っていきます。
さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。
ｃ．決算後に生じた重要な事実（イ）売買等覚書の概要
本投資法人及び資産運用会社は、東急電鉄との間で、本基本合意書に基づき、旧取得機会覚書に代わる新たな覚書として、平成 23 年３月４日付で売買等覚書を締結しました。売買等覚書の概要は、以下の通りです。
(a)優先的売却申し入れ
東急電鉄等(注１)が、本投資法人が投資することができる不動産資産（以下「投資対象物
件」といいます。）を売却しようとする場合、一定の場合を除き、優先的に本投資法人に対して売却を申し入れるものとします。他方、本投資法人が東急電鉄等又はウェアハウジング
SPC(注２)から取得した物件を売却しようとする場合、一定の場合を除き、優先的に東急電鉄
に対して売却を申し入れるものとします。いずれの場合も、一定期間内に売買契約が締結されなかった場合、第三者に売却を申し入れることができますが、第三者が提示する購入価格
が資産運用会社又は東急電鉄の提示した購入価格と同額以下である場合には、第三者への売却前に、再度資産運用会社又は東急電鉄に対して売却を申し入れることが必要となります。
なお、資産運用会社からの売却の申し入れにあたり、東急電鉄は、自己以外の東急電鉄等を購入主体とすることを希望することができ、この場合、第三者が購入価格を提示した後の再度の売却の申し入れの相手は、当該購入主体となります。
(注１)本(イ)において東急電鉄等とは、以下のⅰ.からⅲ.までのいずれかに該当する者をいいます。
ⅰ. 東急電鉄
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社（※ 持分法適用会社は含みません。
）
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的事業体※東急電鉄等に東急不動産グループ各社は含まれません。
－8－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信(注２)本(イ)においてウェアハウジング SPC とは、東急電鉄の意向を受けて設立され、投資対象物件の保有のみを目的とする法人をいいます。
(b)東急電鉄のウェアハウジング(注３)機能の活用
本投資法人及び資産運用会社は、一定の場合に、ウェアハウジングを東急電鉄に申し入れることができます。東急電鉄は、ウェアハウジングを実施することとした場合には、投資対象物件を自ら又は自己以外の東急電鉄等若しくはウェアハウジング SPC をして取得すべく最大限努力し、また、取得できた場合には一定期間保有した上で、当該投資対象物件の本投資法人への譲渡について、資産運用会社と優先的に交渉を行います。なお、本投資法人によるウェアハウジングを実施した主体からの取得価格は、本投資法人とウェアハウジングを実施した主体との間で売買契約を締結する時点において合意する適正価格となります。
(注３)本(イ)においてウェアハウジングとは、東急電鉄等又はウェアハウジング SPC が、一旦、投資対象物件を取得することをいいます。
(c)売買等覚書に期間の定めはありません。ただし、資産運用会社が、本投資法人についての資産運用会社ではなくなった場合には、売買等覚書は、一部の例外を除き、直ちに終了します。
(d)売買等覚書の効力の発生は、本投資法人規約の別紙記載の「資産運用の対象及び方針」等を一部変更する議案が投資主総会において承認されることが条件です。
(e)その他の事項については、実質的に旧取得機会覚書と同様です。
（ロ）取得機会覚書の概要
本投資法人及び資産運用会社は、東急不動産との間で、本基本合意書に基づき、旧取得機会覚書に代わる新たな覚書として、平成 23 年３月４日付で取得機会覚書を締結しました。取得機会覚書の概要は、以下の通りです。
(a)東急不動産は、自ら又は東急不動産グループ各社が所有する投資対象物件を第三者に売却しようとするときは、一定の場合を除き、本投資法人及び資産運用会社に対し、当該第三者に対して提供しようとするのと実質的に同等の情報及び東急不動産が必要と認めた情報を、
当該第三者に対する情報の提供時点までに提供します。また、本投資法人及び資産運用会社
が、東急不動産に対し、買取りの申し入れをした場合には、これに誠実に対応し、又は東急
不動産グループ各社をしてこれに誠実に対応させるよう最大限努力します。
(b)本投資法人及び資産運用会社は、平成 24 年３月末日までの間、一定の場合に、ウェアハウ
ジング(注１)を東急不動産に申し入れることができます。東急不動産は、かかる申し入れを踏まえ、東急不動産又はウェアハウジング SPC(注２)をして直ちにウェアハウジングさせるべ
く合理的な努力を行うとともに、ウェアハウジングの実施の可否及び期間等について、本投資法人及び資産運用会社と誠実に協議します。ウェアハウジングが行われることが合意された場合であっても、本投資法人及び東急不動産又はウェアハウジング SPC は、本投資法人と東急不動産又はウェアハウジング SPC との間で売買契約を締結するまで、当該投資対象物件を取得し又は譲渡する義務を負いません。なお、本投資法人によるウェアハウジングを実施した主体からの取得価格は、本投資法人とウェアハウジングを実施した主体との間で売買契約を締結する時点において合意する適正価格となります。
(注１)本(ロ)においてウェアハウジングとは、東急不動産又はウェアハウジング SPC(注２)が、一旦、投資対象物件を取得することをいいます。
(注２)本(ロ)においてウェアハウジング SPC とは、東急不動産の意向を受けて設立され、投資対象物件の保有のみを目的とする法人をいいます。
(c)取得機会覚書の有効期間は、本投資法人が東急不動産グループ各社から取得機会覚書に基づき取得した物件の取得価額の総額が 200 億円(注３)に達する日までです。
(注３)かかる 200 億円の算定にあたっては、ウェアハウジングを経て本投資法人が取得した物件の取得価額も含まれます。
－9－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信(d)取得機会覚書の効力の発生は、本投資法人規約の別紙記載の「資産運用の対象及び方針」
等を一部変更する議案が投資主総会において承認されることが条件です。
（ハ）投資口保有覚書の概要
本投資法人及び資産運用会社は、東急電鉄との間で、本基本合意書に基づき、東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社の間の平成 15 年７月 28 日付投資法人の投資口の保有に関する覚書に代わる新たな覚書として、平成 23 年３月４日付で投資口保有覚書を締結しました。投資口保有覚書の概要は、以下の通りです。
(a)東急電鉄は、いつでも、本投資法人の発行済投資口総数の 3%以上を保有します。
(b)投資口保有覚書に期間の定めはありません。ただし、資産運用会社が、本投資法人についての資産運用会社ではなくなった場合には、投資口保有覚書は、直ちに終了します。
(c)投資口保有覚書の効力の発生は、本投資法人規約の別紙記載の「資産運用の対象及び方針」
等を一部変更する議案が投資主総会において承認されること、及び東急不動産の保有投資口
が東急電鉄に対して譲渡されたことが条件です。
（参考情報）（イ）平成 23 年２月 10 日付で以下の資産の取得について不動産売買契約を締結し、平成 23 年２月 15 日に引渡しを受けています。契約締結時点の資産の概要は以下の通りです。
物件の名称
(注１)

所在地

東急銀座二丁目ビル（土地）

東京都中央区銀座二丁目 215 番１（建物）

東京都中央区銀座二丁目 215 番地１（住居表示）東京都中央区銀座二丁目 15 番２号
最寄り駅からの所要時間(注２)

東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩約２分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「東銀座」駅徒歩約４分
東京メトロ銀座線・丸ノ内線・日比谷線「銀座」駅徒歩約８分

用途

事務所、店舗、駐車場

(注１)

地積

805.42 ㎡
(注１)

延床面積

5,098.61 ㎡

構造・階数(注１)

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付き８階建

竣工年月(注１)

平成 20 年８月

売主

東京急行電鉄株式会社

所有形態（土地） 所有権

主要テナント

株式会社第一ビルディング
株式会社セブン-イレブン・ジャパン

特定資産の種類

国内不動産

取得価額(注３)

5,010 百万円

取得の理由

本物件は、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に適合したオ
フィスビルであり、本投資法人のポートフォリオの充実を図るために取得を決定しました。

（建物） 所有権(注１) 「所在地（土地）
（建物）
」
、
「地積」
、
「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
(注２) 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離 80m につき１分間を要するものとして算出した数値です。
(注３) 「取得価額」は、当該資産の取得に要した諸費用（仲介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の譲渡金額）を記載しています。

－10－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（ロ）平成 23 年４月 14 日に開催予定の本投資法人の投資主総会において、下記規約の変更について議案を提出します。
（網掛けは変更部分です。
）
現

行

規

約

変

更

案

第8条（投資口取扱規則）
第8条（投資口取扱規則）
本投資法人の投資主名簿への記載又は記録、投資本投資法人の投資主名簿への記載又は記録、投資主の権利の行使の手続その他投資口及び投資証
主の権利の行使の手続その他投資口及び投資証
券に関する取扱い及び手数料については、役員会券に関する取扱い及び手数料については、法令又において定める投資口取扱規則による。
は本規約に定めるもののほか、役員会において定める投資口取扱規則による。
第9条（最低純資産）
第9条（投資法人が常時保持する最低純資産額）
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円とする。 本投資法人が常時保持する最低純資産額は、5,000万円とする。
第10条（招集）第10条（招集）1．
（省略）
1．
（現行どおり）
2．
（省略）
2．
（現行どおり）
3．投資主総会は、法令に別段の定めがある場合
3．投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の承認に基づき、執行役員が1のほか、役員会の承認に基づき、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名の名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名の場合は、役員会において予め定めた順序に従場合は、役員会においてあらかじめ定めた順
い執行役員の1名がこれを招集する。
序に従い執行役員の1名がこれを招集する。
4．
（省略）
4．
（現行どおり）
5．
（省略）
5．
（現行どおり）
第11条（議長）
第11条（議長）
投資主総会の議長は、執行役員が1名の場合は当投資主総会の議長は、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名の場合は、役員会
該執行役員が、執行役員が2名の場合は、役員会において予め定めた順序に従い執行役員の1名がにおいてあらかじめ定めた順序に従い執行役員
これにあたる。すべての執行役員に欠員又は事故の1名がこれにあたる。すべての執行役員に欠員がある場合は、役員会において予め定めた順序に又は事故がある場合は、役員会においてあらかじ
従い、監督役員の1名がこれにあたる。
め定めた順序に従い、監督役員の1名がこれにあたる。
第12条（決議）
第12条（決議）
1．
（省略）
1．
（現行どおり）
2．
（省略）
2．
（現行どおり）
3．本投資法人は、前項のほか必要があるときは、 3．本投資法人は、前項のほか必要があるときは、
役員会の決議により、予め公告して、一定の役員会の決議により、あらかじめ公告して、日における投資主名簿に記載又は記録されて一定の日における投資主名簿に記載又は記録いる投資主又は登録投資口質権者をもって、されている投資主又は登録投資口質権者をもその権利を行使すべき投資主又は登録投資口って、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とすることができる。
投資口質権者とすることができる。
第13条（書面による議決権行使）
第13条（書面による議決権行使）
1．
（省略）
1．
（現行どおり）
2．書面によって行使した議決権の数は、出席し
2．前項の規定により書面によって行使した議決
た投資主の議決権の数に算入する。
権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入する。
第20条（役員の選任）第20条（役員の選任）
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によ任する。
って選任する。
第22条（役員会）
第22条（役員会）
1．役員会は、執行役員及び監督役員により構成
1．役員会は、すべての執行役員及び監督役員にされる。
より構成する。

－11－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現
行
規
約
変
更
案
2．役員会は、法令に別段の定めがある場合のほ2．役員会は、法令に別段の定めがある場合のほか、執行役員が1名の場合は当該執行役員が招か、執行役員が1名の場合は当該執行役員が招集し、執行役員が2名の場合は、役員会におい集し、執行役員が2名の場合は、役員会において予め定めた順序に従い執行役員の1名がこてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1れを招集し、その議長となる。
名がこれを招集し、その議長となる。
3．役員会の招集通知は、会日の3日前までに各執3．役員会の招集通知は、役員会の日の3日前まで
行役員及び監督役員に発する。ただし、緊急に各執行役員及び監督役員に発する。ただし、のときはこれを短縮することができる。また、緊急のときはこれを短縮することができる。
執行役員及び監督役員の全員の同意を得た場
また、執行役員及び監督役員の全員の同意を合、招集通知を省略することができる。
得た場合、招集手続を省略することができる。
第23条（役員会の決議）
第23条（役員会の決議）
役員会の決議は、法令又は本規約に別段の定めが役員会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過ある場合のほか、議決に加わることができる構成
半数が出席の上、その出席者の過半数をもって行員の過半数が出席の上、その出席者の過半数をもう。
って行う。
第26条（役員の報酬、賠償責任の制限）
第26条（役員の報酬、損害賠償責任の制限）
1．
（省略）
1．
（現行どおり）
2．
（省略）
2．
（現行どおり）
3．
（省略）
3．
（現行どおり）
第29条（資産評価の方法、基準及び基準日） 第29条（資産評価の方法、基準及び基準日）
1．
（省略）
1．
（現行どおり）
(1)
（省略）
(1)
（現行どおり）
(2)
（省略）
(2)
（現行どおり）(3) 別紙1 2.(2) に掲げる不動産等を主たる(3) 別紙1 2.(2) に掲げる不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
投資対象とする資産対応証券等
a．金融商品取引所に上場されている資産対a．金融商品取引所に上場されている資産対
応証券等
応証券等
金融商品取引所が開設する取引所金融商
金融商品取引所が開設する取引所金融品市場又は外国金融商品市場における基商品市場又は外国金融商品市場におけ
準日での最終価格（終値、終値がなけれる基準日での最終価格（終値、終値がなば気配値（公表された売り気配の最安値ければ気配値（公表された売り気配の最又は買い気配の最高値、それらが共に公安値又は買い気配の最高値、それらが共表されている場合にはそれらの仲値）。
に公表されている場合にはそれらの仲以下同じ。）に基づき算出した価格によ値）。以下同じ。）に基づき算出した価り評価する。
額により評価する。
b．
（省略）
b． （現行どおり）
c．
（省略）
c． （現行どおり）
d．
（省略）
d． （現行どおり）
e．
（省略）
e． （現行どおり）
(4)
（省略）
(4)
（現行どおり）
(5)
（省略）
(5)
（現行どおり）
(6)
（省略）
(6)
（現行どおり）
(7)
（省略）
(7)
（現行どおり）
2．
（省略）
2．
（現行どおり）
(1)
（省略）
(1)
（現行どおり）
(2)
（省略）
(2)
（現行どおり）
3．資産評価の基準日は、原則として、決算期（毎3．資産評価の基準日は、原則として、決算期（毎年1月末日と7月末日）とする。ただし、第1項
年1月末日と7月末日）とする。ただし、第1項第3号及び第4号に定める資産であって、市場価第3号、第4号及び第6号に定める資産であって、格に基づく価額で評価できる資産については、市場価格に基づく価額で評価できる資産につ毎月末とする。
いては、毎月末とする。
－12－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現行第30条（金銭の分配）

規

約

変
更
第30条（金銭の分配）

案（省略）（現行どおり）
(1)
（省略）
(1)
（現行どおり）(2) 分配金額は、租税特別措置法（昭和32年法(2) 分配金額は、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含む。）第67
律第26号、その後の改正を含む。）第67条
条の15（以下「投資法人に係る課税の特例の15（以下「投資法人に係る課税の特例規規定」という。）に規定される本投資法人定」という。）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得」の配当可能利益の額（以下「配当可能利益という。）の100分の90に相当する金額（法の額」という。）の100分の90に相当する
令改正等により当該金額の計算に変更が金額（法令改正等により当該金額の計算にあった場合には変更後の金額とする。）を変更があった場合には変更後の金額とす超えて分配するものとして、本投資法人がる。）を超えて分配するものとして、本投決定する金額とする。なお、本投資法人は資法人が決定する金額とする。なお、本投資産の維持又は価値向上に必要と認めら資法人は資産の維持又は価値向上に必要れる長期修繕積立金、支払準備金、分配準と認められる長期修繕積立金、支払準備備積立金及びこれらに類する積立金等を金、分配準備積立金及びこれらに類する積積み立てることができる。
立金等を積み立てることができる。
(3)
（省略）
(3)
（現行どおり）(4) 利益を超えた金銭の分配(4) 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、利益の金額が配当可能所得
本投資法人は、利益の金額が配当可能利益の100分の90に相当する金額に満たない場の額の100分の90に相当する金額以下であ合又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等る場合又は経済環境、不動産市場、賃貸市の動向により本投資法人が適切と判断す場等の動向により本投資法人が適切と判る場合、第2号に定める分配金額に、営業断する場合、第2号に定める分配金額に、期間の末日に計上する減価償却額の100分
営業期間の末日に計上する減価償却額のの60に相当する金額を限度として、本投資
100分の60に相当する金額を限度として、法人が決定した金額を加算した額を、利益
本投資法人が決定した金額を加算した額の金額を超えて金銭で分配することがでを、利益の金額を超えて金銭で分配するこきる。また、上記の場合において金銭の分とができる。また、上記の場合において金配金額が投資法人に係る課税の特例規定
銭の分配金額が投資法人に係る課税の特における要件を満たさない場合には、当該例規定における要件を満たさない場合に要件を満たす目的をもって本投資法人がは、当該要件を満たす目的をもって本投資決定した金額をもって金銭の分配をする法人が決定した金額をもって金銭の分配ことができる。
をすることができる。
(5)
（省略）
(5)
（現行どおり）
第33条（会計監査人の選任）第33条（会計監査人の選任）
会計監査人は、投資主総会において選任する。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任する。
第35条（会計監査人の報酬）第35条（会計監査人の報酬）
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、必要を上限として役員会で決定される金額とし、当該とされるすべての監査報告書受領後1か月以内
1営業期間について必要とされるすべての監査報に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の告書受領後1か月以内に、当該会計監査人が指定方法により、支払うものとする。
する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとする。
第39条（表示使用の根拠及び終了）
第39条（表示使用の根拠及び終了）
本投資法人の商号の一部を含め、「東急」「TOKYU」 本投資法人の商号の一部を含め、「東急」「TOKYU」
その他これに関連する登録商標及びこれに類似
その他これに関連する登録商標及びこれに類似する表示を本投資法人が使用することについてする表示を本投資法人が使用することについて
は、商標権者である東京急行電鉄株式会社との契は、商標権者である東京急行電鉄株式会社（以下約に基づき許諾を受けるものとし、当該許諾が受「東急電鉄」という。）との契約に基づき許諾をけられなくなった場合には、その使用を中止する受けるものとし、当該許諾が受けられなくなったものとする。
場合には、その使用を中止するものとする。

－13－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現行規第40条（消費税及び地方消費税）

約変更第40条（消費税及び地方消費税）案

本投資法人は、資産の運用その他本投資法人が支本投資法人は、資産の運用その他本投資法人が支払うべき費用・金員のうち、消費税法（昭和63
払うべき費用・金員のうち、消費税法（昭和63年法律第108号、その後の改正を含む。）及び地
年法律第108号、その後の改正を含む。）及び地方税法（昭和25年法律第226号、その後の改正を方税法（昭和25年法律第226号、その後の改正を含む。）上課税対象項目とされるものについては、含む。）上課税対象項目とされるもの（以下総称
本体価格並びに課税された消費税及び地方消費
して「課税対象項目」という。）については、本税（以下「消費税」という。）の合計額を支払う。
体価格並びに課税された消費税及び地方消費税（以下「消費税」という。）の合計額を支払う。 なお本規約記載の金額は、特段の定めがあるもののほか、すべて消費税抜きの金額とする。
なお本規約記載の金額は、特段の定めがあるもののほか、すべて消費税抜きの金額とする。
（新設）
第41条
別紙2の「第16期から第19期までの資産運用報酬に関する特則」は平成25年1月31日まで効力を有し、当該日の翌日をもって、当該「第16期から第19期までの資産運用報酬に関する特則」及び本条を削除するものとする。
別紙1
資産運用の対象及び方針

別紙1
資産運用の対象及び方針

1．資産運用の基本方針（省略）(1) 成長性（省略）①（省略）②外部成長要因
積極的な物件取得
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィスビル及び商業施設に関して、資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとする。取得にあたっては、長期保有を前提とし、ポートフォリオの質の維持及び向上を図るべく物件精査に基づく個々の不動産の選別を行うと同時に、資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長に結びつくポートフォリオ構築を目指す。
東急グループ各社からの物件取得
本投資法人は、東急グループ各社の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとする。

－14－

1．資産運用の基本方針（現行どおり）(1) 成長性（現行どおり）①（現行どおり）②外部成長要因
積極的な物件取得とポートフォリオクオ
リティの維持及び向上
本投資法人は、主たる投資対象である
東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィスビル及び商業施設に関して、資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとする。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく
個々の不動産の選別を行うが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び1
投資口当たり利益の成長を目指す。
東急電鉄等からの物件取得
本投資法人は、東急電鉄等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとする。
なお、本規約において、東急電鉄等とは、以下のa.からc.までのいずれかに掲げる者をいう。
a．東急電鉄b．東急電鉄の連結子会社

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現

行

規

約

変

③東急グループ各社との相乗効果
本投資法人は、東急グループ各社との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指す。
(2) 安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当の確保をいう。
投資対象の所在地域及び物件のリスク・リ
ターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指す。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としない。
開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼動物件への投資を行わない。
(3) 透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとする。また、投資活動全般を通じて、東急グループ各社に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、東急グループ各社との利益相反回避に十分配慮するものとする。

2．資産運用の対象とする特定資産等の種類、目
的及び範囲
（省略）
(1)
（省略）
(2)
（省略）
(3)
（省略）
(4)
（省略）
a．
（省略）
b．
（省略）
c．
（省略）
d．
（省略）
e．
（省略）
f．
（省略）
－15－

更
案
c．東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的事業体③東急電鉄等との相乗効果
本投資法人は、東急電鉄等との相乗効果
を通じて、東急沿線地域の付加価値向上
による成長を目指す。
(2) 安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当の確保をいう。
投資対象の所在地域及び物件のリスク・リ
ターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指す。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としない。
開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行わない。
(3) 透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとする。また、投資活動全般を通じて、東急電鉄等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、東急電鉄等その他の資産運用会社の利害関係人等との利益相反回避に十分配慮するものとする。
2. 産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲（現行どおり）(1)（現行どおり）(2)（現行どおり）(3)（現行どおり）(4)（現行どおり）
a． （現行どおり）
b． （現行どおり）
c． （現行どおり）
d． （現行どおり）
e． （現行どおり）
f． （現行どおり）

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現
g．

行
（省略）

規

約

変
g．

更
（現行どおり）

案

h．
（省略）
i．
（省略）
j．
（省略）
k．地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含む。)に基づく算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含む。）
l．
（省略）
m．
（省略）
n．
（省略）
(5)
（省略）

h． （現行どおり）
i． （現行どおり）
j． （現行どおり）
k．地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号、その後の改正を含む。)に基づく算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含む。）
l． （現行どおり）
m． （現行どおり）
n． （現行どおり）(5)（現行どおり）

3．投資態度(1)（省略）
a．保有期間本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得するものとし、中短期売買目的の物件取得は行わないもの
とする。
b．
（省略）
c．
（省略）
d．売却方針原則として、長期的な保有を目的とするが、市場環境等を勘案し、適宜売却検討を行うことがある。

3．投資態度(1)（現行どおり）
a．保有期間本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得するものとし、短期売買目的の物件取得は行わないものとする。
b． （現行どおり）
c． （現行どおり）
d．売却方針原則として、長期的な保有を前提とするが、市場環境等を勘案し、ポートフォリ
オクオリティの維持及び向上を目的とした物件の入替等のため、適宜売却検討を行う。
(2)（現行どおり）(3)（現行どおり）
a． （現行どおり）
b．PM業務イ （現行どおり）
ロ PM会社の選定基準
商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減の観点から、原則として東急電鉄
等から選定するが、物件の特性、管理の継続性その他の諸事情等に応じ、東急電鉄等以外の会社から選定することを妨げない。なお、利益相反対策として必要な事項を別途本投資法人役員会で定める。
ハ （現行どおり）c． （現行どおり）
d． （現行どおり）(4)（現行どおり）

(2)
（省略）
(3)
（省略）
a．
（省略）
b．PM業務イ（省略）
ロ PM会社の選定基準
商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減の観点から、原則として東京急行電鉄株
式会社若しくは東急不動産株式会社又は東急グループ各社から選定する。利
益相反対策として必要な事項を別途本
投資法人役員会で定める。

ハ
c．
d．
(4)

（省略）
（省略）
（省略）
（省略）

－16－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現(5) その他

行規約変(5) その他

b．資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初か
ら、上記の比率を変更することがある。
（省略）

4．

5．組入資産の貸付け
(1)
（省略）
(2)
（省略）
(3) 資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含む。）若しくは当該不動産に付随する動産以外の資産の貸付けは行わない。

－17－

案

a．本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。）の価額の合計額の割合（以下「特定不動産の割合」という。）を75％以上とすることを方針とする。
b．本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含む。）第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を70％以上とすることを方針とする。
c．資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初か
ら、上記の比率を変更することがある。

a．本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。）の価額の合計額の割合（以下「特定不動産の割合」という。）を75％以上とすることを方針とする。
（新設）

4．

更（現行どおり）

5．組入資産の貸付け(1)（現行どおり）(2)（現行どおり）(3) 資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含む。）若しくは当該不動産に付随する動産等以外の資産の貸付けは行わない。

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現

行

規

約

変

更

別紙2
資産運用会社に対する資産運用報酬

案
別紙2

資産運用会社に対する資産運用報酬（省略）（現行どおり）

報酬の種類

計算方法と支払時期

報酬の種類

計算方法と支払時期

基本報酬1

前営業期末時点における運用資産評価額総額に応じ、以下の計算式により求められた金額の合計額。
なお、ここで運用資産評価
額総額とは、各不動産物件（不動産を信託する信託の受益権の場合は、信託財産である不動産）の鑑定評価額の合計額とする。

基本報酬1

前営業期末時点における運用資産評価額総額に応じ、以下の計算式により求められた金額の合計額。
なお、ここで運用資産評価
額総額とは、各不動産物件（不動産を信託する信託の受益権の場合は、信託財産である不動産）の鑑定評価額の合計額とする。

【計算式】
・運用資産評価額総額が2,000億円以下の部分に対し、0.150％を乗じて得た金額
・運用資産評価額総額が2,000億円を超える部分に対し、0.125％を乗じて得
た金額

【計算式】
・運用資産評価額総額が2,000億円以下の部分に対し、0.150％を乗じて得た金額
・運用資産評価額総額が2,000億円を超え、3,000
億円以下の部分に対し、0.125％を乗じて得た金額
・運用資産評価額総額が3,000億円を超える部分に対し、0.115％を乗じて得た金額

当該営業期間に係る報酬の支払時期は、当該営業期間の決算期までとする。

当該営業期間に係る報酬の支払時期は、当該営業期間の決算期までとする。

－18－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現
基本報酬2

行

規

約

変

当該営業期間における、経常キャッシュフローに応じ、以下の計算式より求められた金額の合計額。なお、
ここで経常キャッシュフローとは、本投資法人の損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却
損益及び評価損益（特別損益の部に計上されるものを除く。）を除いた金額とする(以下「CF」という。)。
また基本報酬2の計算に際しては、基本報酬1、2及び以下に規定するインセンテ
ィブ報酬控除前のCFを基準
とする。

基本報酬2

更

案

当該営業期間における、基準キャッシュフローに応じ、以下の計算式により求められた金額の合計額。なお、ここで基準キャッシュフローとは、本投資法人の損益計算書上の税引前当期
純損益に減価償却費及び繰
延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益の50％相当額（1円未満は切捨て処理を行う。）及び評価損益の50％相当額（1円未満は切捨て処理を行う。）を除いた金額とする（以下「CF」という。）。また基本報酬2の計算に際しては、基本報酬
1、基本報酬2及び以下に規定するインセンティブ報酬
控除前のCFを基準とする。
ただし、基本報酬2の下限額は0円とする。

【計算式】
・CFが50億円以下の部分に対し、6.0％を乗じて得た
金額
・CFが50億円を超える部分に対し、5.0％を乗じて得
た金額

【計算式】
・CFが50億円以下の部分に対し、6.0％を乗じて得た
金額
・CFが50億円を超え、75億円以下の部分に対し、5.0％を乗じて得た金額
・CFが75億円を超える部分に対し、4.6％を乗じて得た金額

支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内とする。

支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内
とする。

－19－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現

行

規

約

変

更

案

イ ン セ ン テ ィ ブ 当該営業期間における、東報酬
京証券取引所投資口価格（終値）に応じ、以下の計算式により求められた金額。ただし、本投資法人が投資口を併合又は分割した
場合は、以下の計算式は速やかに見直されるものとする。

イ ン セ ン テ ィ ブ 当該営業期間における、東報酬
京証券取引所投資口価格（終値）（以下「投資口価格（終値）」という。）に応じ、以下の計算式により求められた金額。

【計算式】
・（当該営業期間における投資口価格終値平均－前
営業期間までの各営業期間における投資口価格終値平均のうち過去最も高い価格）×前営業期末発行
済み投資口数×0.4％【計算式】
・（当該営業期間における投資口価格終値平均*－前
営業期間までの各営業期間における投資口価格終値平均のうち過去最も高い価格）**×前営業期末発
行済投資口数***×0.4％－20－東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現

行

規

約

変

投資口価格終値平均は、当
該営業期間中の各営業日の投資口価格（終値）の単純合計を営業日数で除したものとする。終値がつかなかった日は計算から除外するものとする。

当該営業期間における投資
口価格終値平均が前営業期間までの各営業期間における投資口価格終値平均のうち過去最も高い価格を上回らなかった場合の報酬は0
円とする。

－21－

更

案

* 投資口価格終値平均は、
当該営業期間中の各営業日の投資口価格（終値）の単純合計を営業日数で除したものとする。終値がつかな
かった日は計算から除外するものとする。ただし、投資口の分割が行われた場合には、投資口の分割が効力を生ずる日の前日までの各
営業日については、(i) 各
営業日の投資口価格（終値）に、(ii)分割前発行済投資口数を乗じ、(iii)分割後発
行済投資口数で除した金額（1円未満は切捨て処理を行う。）を、各営業日の投資口価格（終値）とみなす。
また、投資口の併合が行われた場合には、投資口の併合が効力を生ずる日までの各営業日については、(i)
各営業日の投資口価格（終値）に、(ii)併合前発行済
投資口数を乗じ、(iii)併合
後発行済投資口数で除した金額（1円未満は切捨て処理を行う。）を、各営業日の投資口価格（終値）とみなす。
** 当該営業期間における投資口価格終値平均が前営
業期間までの各営業期間における投資口価格終値平均のうち過去最も高い価格を上回らなかった場合の報酬は0円とする。

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

現

行

規

約

変

更

案

*** 当該営業期間において投資口の分割が行われた場
合には、(i) 前営業期末発
行済投資口数に、(ii)分割
後発行済投資口数を乗じ、(iii) 分 割 前 発 行 済 投 資 口
数で除した口数（1口未満は切捨て処理を行う。）を、
当該営業期間における、前
営業期末発行済投資口数とみなす。また、当該営業期間において投資口の併合が行われた場合には、(i) 前
営業期末発行済投資口数に、(ii)併合後発行済投資口数を乗じ、(iii)併合前発
行済投資口数で除した口数（1口未満は切捨て処理を行う。）を、当該営業期間における、前営業期末発行
済投資口数とみなす。
支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内
とする。
（新設）

支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内とする。
第 16 期 か ら 第 19期までの資産運
用報酬に関する
特則－22－

上記の定めにかかわらず、
第16期（平成23年2月1日～
平成23年7月31日）から第19期（平成24年8月1日～平成
25年1月31日）までの資産運用報酬については、上記の計算方法により算出した基
本報酬1、基本報酬2及びイ
ンセンティブ報酬からそれぞれ5％相当額を減額した額とする。

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

d．運用状況の見通し
平成 23 年７月期（平成 23 年２月１日～平成 23 年７月 31 日）及び平成 24 年１月期（平成 23 年
８月 1 日～平成 24 年１月 31 日）の運用状況については、以下の通り見込んでいます。
平成 23 年７月期
平成 24 年１月期

営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）
１口当たり利益超過分配金

自 平成 23 年２月 １日

自 平成 23 年８月 １日

至 平成 23 年７月 31 日

至 平成 24 年１月 31 日

6,919
2,982
2,101
2,100

百万円
百万円
百万円
百万円

6,695
2,900
2,033
2,032

百万円
百万円
百万円
百万円

12,400 円

12,000 円

0 円

0 円（注）上記は一定の前提のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。

＜平成 23 年７月期及び平成 24 年１月期 運用状況の予想の前提条件＞
平成 23 年７月期及び平成 24 年１月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり
分配金及び１口当たり利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。
今後、以下の前提条件につき、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正をし、公表します。
項 目

前

提 条 件

運用資産

・平成 23 年１月 31 日時点で本投資法人が保有している 25 物件に、前記｢ｃ．決算後に生じた重要な事実（参考情報）(イ)」に記載した資産を加えた 26 物件
から、第 17 期計算期間末日までに異動（追加取得、既存物件の売却等）がな
いことを前提としています。

営業収益・賃貸事業収入は、平成 23 年２月 28 日現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しており、当該時点までに解約予告を受けているテナントについては、解約日以降第 17 期計算期間末日までの期間の空室を見込んでいます。また、賃料水準については、近隣競合物件の存在、昨今の不動産市況の悪化等を勘案して算出しています。また、テナントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・第 16 期計算期間末日の稼働率は 97.3％、第 17 期計算期間末日の稼働率は97.1％を想定しています。

営業費用

・外注委託費は、第 16 期に 455 百万円、第 17 期に 430 百万円を計上しています。
・建物の修繕費は、第 16 期に 287 百万円、第 17 期に 221 百万円を計上しています。ただし、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を計上しています（第 16 期：614 百万円、第 17 期：607 百万円）。
また、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず
当該不動産等の取得原価に算入しています。（第 16 期：23 百万円）
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出
しています（第 16 期： 1,004 百万円、第 17 期：1,013 百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出しています。
－23－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

項

目

前

提 条 件

・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、
第 16 期に 604 百万円、第 17 期に 622 百万円を計上しています。
・資産運用報酬の時限的削減の継続による削減額（第 16 期及び第 17 期につき、資産運用報酬のそれぞれ 5％）については、上記営業費用に含んでいません。
ただし、経済環境の変化に伴う不確実性の拡大への対応に当該削減額相当額を活用するため、当該削減額と同額の営業外費用の発生を見込んでいます。
・平成 23 年３月 11 日に発生した、三陸沖を震源とする地震に伴う対応費用について、第 16 期営業費用及び営業外費用に合計 60 百万円を計上しています。
有利子負債

・第 16 期及び第 17 期計算期間に返済期限が到来する借入金（長期借入金 194 億円）については、すべて借換を行うことを前提としています。また、第 16 期
及び第 17 期計算期間に償還期限が到来する投資法人債はありません。
・第 16 期計算期間末日の LTV は 43.4%、第 17 期計算期間末日の LTV は 43.5％を想定しています。
（LTV の計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）
・支払利息等については、第 16 期に 832 百万円、第 17 期に 843 百万円を計上しています。
なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息、保証金利息のほか金融関連費用を含んでいます。

投資口・平成 23 年１月 31 日現在の 169,380 口から、第 17 期計算期間末日までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

１口当たり
分配金

・１口当たり分配金は、本投資法人の規約の定める金銭の分配の方針を前提として算出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性がありま
す。

１口当たり
利益超過分配金
その他

・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規制、社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

（３）投資リスク
最近の有価証券報告書（平成22年10月27日提出）における｢投資リスク｣から重要な変更はないため、開示を省略しています。

－24－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）
前 期（平成 22 年７月 31 日）

当 期（平成 23 年１月 31 日）

資産の部
流動資産
現金及び預金

16,454,280

8,393,431

信託現金及び信託預金

10,158,882

10,914,559

142,670

108,401907

32

未収消費税等

375,620―

前払費用

42,741

43,9351819

１年内回収予定の信託差入敷金及び保証金

18,506

18,506

その他

4,819

11,987

27,198,446

19,490,873

5,579,504

5,637,296

減価償却累計額△707,934△816,969

建物（純額）

4,871,570

4,820,327

45,14845,368

減価償却累計額△6,977△8,309構築物（純額）38,17137,05910,793

10,793△3,885△4,739

6,908

6,053

工具、器具及び備品

18,124

19,337

減価償却累計額△7,821△9,277

工具、器具及び備品（純額）

10,302

10,05930,144,049

30,144,049

43,245,649

45,727,034

減価償却累計額△9,906,575△10,748,389

信託建物（純額）

33,339,073

34,978,645

781,283

786,284△275,475△297,661

505,807488,623

営業未収入金
未収還付法人税等

繰延税金資産流動資産合計固定資産
有形固定資産建物

構築物

機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）

土地
信託建物

信託構築物

※１

※１

減価償却累計額
信託構築物（純額）－25－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（単位：千円）
前 期（平成 22 年７月 31 日）
信託機械及び装置※１

当 期（平成 23 年１月 31 日）

933,378

935,946△411,947△460,737

521,430

475,208

286,091

290,569△178,120△189,947

107,971

100,622

108,869,023

115,335,663

3,675

1,575

178,417,984

186,397,887

その他

2,141

1,911

信託その他無形固定資産

13,25912,731

無形固定資産合計

15,401

14,642

敷金及び保証金

125,252

125,252

信託差入敷金及び保証金

855,096

836,589

長期前払費用56,51450,616

その他

187,382

166,755

1,224,245

1,179,214

179,657,630

187,591,744

投資法人債発行費28,10423,499

繰延資産合計28,10423,499206,884,181

207,106,117

減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品※１

減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地

※１

信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産投資その他の資産投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産

資産合計

－26－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（単位：千円）
前 期（平成 22 年７月 31 日）

当 期（平成 23 年１月 31 日）

負債の部
流動負債
営業未払金

533,504

537,461

15,000,000

19,400,000

未払金

249,286

245,252

未払費用

185,538

191,410―79,003

前受金

1,002,450

1,041,022

預り金49,20318,140624,801

624,801

32,44225,64917,677,228

22,162,742

投資法人債

10,000,000

10,000,000

長期借入金

65,000,000

60,600,000

預り敷金及び保証金

1,882,878

1,833,045

12,165,552

12,445,450

4,939

4,962

89,053,370

84,883,459

106,730,598

107,046,201

98,019,722

98,019,722

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

2,133,859

2,040,192

剰余金合計

2,133,859

2,040,192

投資主資本合計

100,153,582

100,059,915

純資産合計

100,153,582

100,059,915

負債純資産合計

206,884,181

207,106,117

１年内返済予定の長期借入金

未払消費税等

１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金※１

その他
流動負債合計固定負債

信託預り敷金及び保証金※１

その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部

※３

投資主資本
出資総額
剰余金

－27－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
前期

当（自 平成 22 年２月 １日

期（自 平成 22 年８月 １日

至 平成 22 年７月 31 日）

至 平成 23 年１月 31 日）

営業収益
賃貸事業収入※１

5,850,024

6,040,589

その他賃貸事業収入※１

700,734

481,982―2,283

6,550,759

6,524,855

2,980,153

3,070,915

資産運用報酬

442,293445,267

資産保管手数料

22,397

19,485

一般事務委託手数料

43,67740,781

役員報酬

6,000

6,000

その他営業費用

54,38863,5403,548,911

3,645,989

3,001,848

2,878,866

受取利息

9,578

5,213

未払分配金戻入

1,212

1,571

還付加算金

―

5,909

受取保険金

―

272

10,79012,967

支払利息

719,335

713,316

投資法人債利息

87,772

89,227

保証金利息

34,94733,350

投資法人債発行費償却

4,530

4,605

その他

31,250

10,154

営業外費用合計

877,835

850,654

経常利益

2,134,803

2,041,179

税引前当期純利益

2,134,803

2,041,179

法人税、住民税及び事業税

980

997

法人税等調整額△0△0

法人税等合計979

996

2,133,823

2,040,18235

102,133,859

2,040,192

資産受入益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用※１

営業費用合計営業利益
営業外収益

営業外収益合計
営業外費用

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）－28－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）
前期

当（自 平成 22 年２月 １日

期（自 平成 22 年８月 １日

至 平成 22 年７月 31 日）

至 平成 23 年１月 31 日）

投資主資本
出資総額

※１

前期末残高

98,019,722

98,019,722――

98,019,722

98,019,722

13,456,599

2,133,859△13,456,563△2,133,849

2,133,823

2,040,182△11,322,739△93,666

2,133,859

2,040,192

13,456,599

2,133,859△13,456,563△2,133,849

2,133,823

2,040,182△11,322,739△93,666

2,133,859

2,040,192

111,476,322

100,153,582△13,456,563△2,133,849

2,133,823

2,040,182△11,322,739△93,666

100,153,582

100,059,915

111,476,322

100,153,582△13,456,563△2,133,849

2,133,823

2,040,182△11,322,739△93,666

100,153,582

100,059,915

当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
剰余金合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

－29－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
前期

当（自 平成 22 年２月 １日

期（自 平成 22 年８月 １日

至 平成 22 年７月 31 日）

至 平成 23 年１月 31 日）

Ⅰ 当期未処分利益

2,133,859,719

2,040,192,868

Ⅱ 分配金額2,133,849,240

2,040,182,100(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法（12,598）（12,045）

10,47910,768

本投資法人の規約第 30 条第２号

本投資法人の規約第 30 条第２号に定める「租税特別措置法第 67 条のに定める「租税特別措置法第 67 条の

15 に規定される本投資法人の配当

15 に規定される本投資法人の配当可能利益の金額の 100 分の 90 に相当

可能利益の金額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全針に従い、当期未処分利益の概ね全額である 2,133,849,240 円を利益分額である 2,040,182,100 円を利益分配金として分配することとしまし

配金として分配することとしました。なお、規約第 30 条第４号に定めた。なお、規約第 30 条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いまる利益を超えた金銭の分配は行いま

せん。

せん。

－30－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）前

当期（自 平成 22 年２月 １日

期（自 平成 22 年８月 １日

至 平成 22 年７月 31 日）

至 平成 23 年１月 31 日）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

2,134,803

2,041,179

983,461

1,039,380

投資法人債発行費償却

4,530

4,605

固定資産除却損

33,510

1,224

受取利息

△9,578△5,213

支払利息

842,054

835,894

営業未収入金の増減額（△は増加）

134,240

34,269

未収消費税等の増減額（△は増加）△375,620

375,620

1,279

25,370

未払金の増減額（△は減少）△23,288△4,034

未払消費税等の増減額（△は減少）

減価償却費

営業未払金の増減額（△は減少）△403,662

79,003

未払費用の増減額（△は減少）△4,4615,034

前受金の増減額（△は減少）

78,501

38,572

預り金の増減額（△は減少）

49,170△31,062

その他

18,562

14,3303,463,504

4,454,173

利息の受取額

小

計

9,578

5,213

利息の支払額△854,710△835,056

法人税等の支払額又は還付額（△は支払）△2,285△122

2,616,086

3,624,207

有形固定資産の取得による支出△9,369,926△64,491

信託有形固定資産の取得による支出△9,142,690△8,974,007

信託無形固定資産の取得による支出

―

△381

信託敷金及び保証金の回収による収入―

18,506

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

預り敷金及び保証金の受入による収入

503,382

25,542

預り敷金及び保証金の返還による支出△28,528△75,375

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

598,009

1,027,608

信託預り敷金及び保証金の返還による支出△901,695△747,710

使途制限付信託預金の預入による支出△598,009△1,046,115

使途制限付信託預金の引出による収入

684,772

530,787△18,254,686△9,305,635△7,000,000―

7,000,000

5,000,000

長期借入金の返済による支出△7,000,000△5,000,000

分配金の支払額△13,440,718△2,139,071

財務活動によるキャッシュ・フロー

△20,440,718△2,139,071

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△36,079,318△7,820,499

現金及び現金同等物の期首残高

54,656,196

18,576,878

現金及び現金同等物の期末残高

18,576,878

10,756,378

投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入－31－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
該当事項はありません。

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
同左（７）重要な会計方針
前 期
当 期
自 平成 22 年２月 １日
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
至 平成 23 年１月 31 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
同左
償却の方法
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物
２～50年
構築物
２～52年
機械及び装置２～17年
工具、器具及び備品 ２～15年② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。

② 無形固定資産（信託財産を含む）
同左

２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
投資法人債発行費方法
同左
償還期間にわたり定額法により償却しています。
固定資産税等の処理方法
３．収益及び費用の 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産計上基準
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当いては、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用とし期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用していまて費用処理する方法を採用しています。
す。
なお、不動産又は不動産を信託財
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年精算金として譲渡人に支払った初年
度の固定資産税等相当額について度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取は、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期にお得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した
いて不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は 52,777 千円
固定資産税等相当額は 11,247 千円です。
です。
４．キャッシュ・フ
キャッシュ・フロー計算書における資同左
ロー計算書にお 金（現金及び現金同等物）は、手許現金
ける資金の範囲 及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から ３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

－32－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

前 期
当 期
自 平成 22 年２月 １日
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
至 平成 23 年１月 31 日
５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基権に関する会計処理方法
同左
本となる重要な
保有する不動産等を信託財産とする事項
信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分
掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金(２) １年内回収予定の信託差入敷金
及び保証金(３) 信託建物、信託構築物、信託機
械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定(４) 信託その他無形固定資産(５) 信託差入敷金及び保証金(６) １年内返還予定の信託預り敷金
及び保証金(７) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理
同左
は、税抜方式によっています。
（８）会計方針の変更
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日―

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
当期より、｢資産除去債務に関する会計基準｣（企業会計基準第 18 号 平成 20 年３月 31 日）及び｢資産除去債務に関する会計基準の適用指針｣（企業会
計基準適用指針第 21 号 平成 20 年３月 31 日）を適用しています。
これによる損益に与える影響はありません。

（９）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、関連当事者との取引、退職給付及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略して
います。

－33－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信〔貸借対照表に関する注記〕
前 期(平成 22 年７月 31 日)

当 期(平成 23 年１月 31 日)※１．担保に供している資産及び担保を付している ※１．担保に供している資産及び担保を付している
債務
債務担保に供している資産は次の通りです。
担保に供している資産は次の通りです。
（単位：千円）（単位：千円）信託建物
3,072,780
信託建物
2,994,380
信託構築物
139,198
信託構築物
136,871
信託機械及び装置
8,900
信託機械及び装置
8,592
信託工具、器具及び備品
33
信託工具、器具及び備品
29
信託土地
5,585,737
信託土地
5,585,737
合計
8,806,650
合計
8,725,611
担保を付している債務は次の通りです。
担保を付している債務は次の通りです。
１年内返還予定の信託預り
１年内返還予定の信託預り
433,845433,845
敷金及び保証金
敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
3,446,661
信託預り敷金及び保証金
3,229,738
合計
3,880,506
合計
3,663,584
２．コミットメントラインの設定に関する契約
２．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引銀行３行とコミットメントラ
同左
インの設定に関する契約を締結しています。なお、
当期末における契約に基づく借入残高はありません。
コミットメントラインの総額 12,000,000 千円
借入実行残高―差引額
12,000,000 千円※３．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条 ※３．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条
第４項に定める最低純資産額第４項に定める最低純資産額
50,000 千円
同左－34－東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信〔損益計算書に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
4,736,980
共益費収入
629,809
月極駐車場収入
130,074
その他賃料収入（注１）353,159
計5,850,024
その他賃貸事業収入
付帯収益（注２）
390,724
その他雑収入310,010
計
700,734
不動産賃貸事業収益合計
6,550,759
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費
480,911
外注委託費
427,059
プロパティ・マネジメント報酬
156,227
修繕費
142,049
公租公課
533,633
損害保険料
13,468
減価償却費
983,461
固定資産除却損
33,510
その他賃貸事業費用
209,832
不動産賃貸事業費用合計
2,980,153
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）
3,570,605（注１） 賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２） 使用量に応じてテナントから受取る水道
光熱費等を含みます。

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
4,896,566
共益費収入
661,253
月極駐車場収入135,249
その他賃料収入（注１）
347,519
計
6,040,589
その他賃貸事業収入
付帯収益（注２）
411,197
その他雑収入70,785
計
481,982
不動産賃貸事業収益合計
6,522,572
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費
513,444
外注委託費
442,376
プロパティ・マネジメント報酬
144,448
修繕費
163,390
公租公課
525,737
損害保険料
13,941
減価償却費
1,039,380
固定資産除却損
1,224
その他賃貸事業費用
226,972
不動産賃貸事業費用合計
3,070,915
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）
3,451,657（注１） 賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２） 使用量に応じてテナントから受取る水道
光熱費等を含みます。

－35－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
※１．発行済投資口の総口数

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
※１．発行済投資口の総口数
169,380 口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日

同左

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 22 年７月 31 日現在）

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 23 年１月 31 日現在）

（単位：千円）（単位：千円）

現金及び預金
信託現金及び信託預金
使途制限付信託預金（注）現金及び現金同等物

16,454,280
10,158,882△8,036,283
18,576,878

現金及び預金
信託現金及び信託預金
使途制限付信託預金（注）現金及び現金同等物

8,393,431
10,914,559△8,551,611
10,756,378（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の （注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
返還のために留保されている信託預金です。

－36－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信〔金融商品に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日

１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加
発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・
コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。

１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
同左（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制について
は、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先銀行との間で 120 億円のコミットメントライン契約の締結（第 14 期末現在利用残高なし）、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、資産評価 LTV（注）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナン
ト退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷
（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制について
は、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先銀行との間で 120 億円のコミットメントライン契約の締結（第 15 期末現在利用残高なし）、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、資産評価 LTV（注）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナン
ト退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷
（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
同左

２．金融商品の時価等に関する事項
２．金融商品の時価等に関する事項
平成 22 年７月 31 日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの
平成 23 年 1 月 31 日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極め差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
て困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
（単位：千円）（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金
資産計（１）短期借入金（２）１年内返済予定の長期借入金（３）１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金（４）投資法人債（５）長期借入金（６）信託預り敷金及
び保証金
負債計

貸借対照表
計上額
16,454,280

16,454,280―

10,158,882

10,158,882―

26,613,162―

26,613,162―――

15,000,000

15,086,353

86,353624,801

683,830

59,02810,000,000
65,000,000

10,276,771
65,934,066

276,771934,066

4,492,262

4,343,122△149,139

95,117,064

96,324,144

1,207,080

時価（単位：千円）

差額－37－（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金
資産計（１）短期借入金（２）１年内返済予定の長期借入金（３）１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金（４）投資法人債（５）長期借入金（６）信託預り敷金及
び保証金
負債計

貸借対照表
計上額
8,393,431

8,393,431―

10,914,559

10,914,559―

19,307,990―

19,307,990―――

19,400,000

19,486,201

86,201

624,801

679,949

55,147

10,000,000
60,600,000

10,259,892
61,476,354

259,892
876,354

4,084,383

3,975,610△108,772

94,709,185

95,878,008

1,168,823

時価差額東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日

（注１）金融商品の時価の算定方法
資産（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債（１）短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新
規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（３）１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金、（６）信託預り
敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャ
ッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（４）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品（注１）金融商品の時価の算定方法
同左（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品（単位：千円）（単位：千円）

貸借対照表
計上額
1,882,878
7,673,290

区分① 預り敷金及び保証金② 信託預り敷金及び保証金

貸借対照表
計上額
1,833,045
8,361,067

区分① 預り敷金及び保証金② 信託預り敷金及び保証金

これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることか
ら、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額

これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることか
ら、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）

16,454,280

１年超
２年以内
―

２年超
３年以内
―

10,158,882――

26,613,162

―

―

３年超
４年以内
―

４年超
５年以内
―

―

―

―

―

―

―

区分

１年以内

現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計（単位：千円）

8,393,431

１年超
２年以内
―

２年超
３年以内
―

10,914,559――

19,307,990

―

―

３年超
４年以内
―

４年超
５年以内
―

―

―

―

―

―

―

区分

１年以内

現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計（単位：千円）
区分
現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計

５年超
―

（注４）短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
区分
現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計

１年以内

短期借入金
投資法人債
長期借入金
合計

―
―
15,000,000
15,000,000

１年超
２年以内
―
―
17,200,000
17,200,000

３年超
４年以内
―
―
17,000,000
17,000,000

４年超
５年以内
―
5,000,000
9,000,000
14,000,000

２年超
３年以内
―
5,000,000
13,800,000
18,800,000（単位：千円）
区分

１年以内

短期借入金
投資法人債
長期借入金
合計

―
―
19,400,000
19,400,000

１年超
２年以内
―
5,000,000
12,200,000
17,200,000

３年超
４年以内
―
5,000,000
7,000,000
12,000,000

４年超
５年以内
―
―
9,000,000
9,000,000（単位：千円）
区分
短期借入金
投資法人債
長期借入金
合計

５年超
―
―
8,000,000
8,000,000（追加情報）
当期より、「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第 10 号 平成
20 年３月 10 日）及び「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企
業会計基準適用指針第 19 号 平成 20 年３月 10 日）を適用しています。

－38－

―

（注４）短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
区分

５年超

２年超
３年以内
―
―
19,400,000
19,400,000（単位：千円）

区分
短期借入金
投資法人債
長期借入金
合計

５年超
―
―
13,000,000
13,000,000

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信〔税効果会計に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別内訳（平成 22 年７月 31 日現在）
（単位：千円）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
18
繰延税金資産合計
18（繰延税金資産の純額）
18

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別内訳（平成 23 年１月 31 日現在）
（単位：千円）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
19繰延税金資産合計
19（繰延税金資産の純額）
19

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）
法定実効税率39.33（調整）支払分配金の損金算入額△39.31
その他
0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.05

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）
法定実効税率39.33（調整）支払分配金の損金算入額△39.31
その他
0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率0.05〔賃貸等不動産に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日

本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル及び賃貸商業施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の当期末における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は以下の通りです。

本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル及び賃貸商業施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の当期末における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は以下の通りです。

（単位：千円）

前期末残高
160,901,536（単位：千円）

貸借対照表計上額

当期末の時価貸借対照表計上額

当期末の時価

（注２）

(注４)

（注２）

(注４)

当期増減額
(注３)
17,531,848

当期末残高
178,433,385

前期末残高
181,440,000

178,433,385

当期増減額
(注３)
7,979,145

当期末残高
186,412,530

187,900,000（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地
業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地
域等）と区分しています。
域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びそ
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田の他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれま谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東す。「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分し京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分し
ています。
ています。
（注２）
貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。） （注２）貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）
から減価償却累計額を控除した金額です。
から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）当期増減額のうち、主な増加額は麹町スクエア（9,059,768 千 （注３）当期増減額のうち、主な増加額は秋葉原三和東洋ビル（4,709,755円）及びオリックス新宿ビル（9,368,666 千円）の取得による千円）及び木場永代ビル（4,074,356 千円）の取得によるものでものであり、主な減少額は減価償却費（983,461 千円）の計上あり、主な減少額は減価償却費（1,039,380 千円）の計上によるによるものです。
ものです。
（注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載 （注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「（８）財務諸表に関する注記事項〔損益計算書に関する注記〕」に記載の通りです。
（追加情報）
当期より、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」（企業会
計基準第 20 号 平成 20 年 11 月 28 日）及び「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 23 号平成 20
年 11 月 28 日）を適用しています。

－39－

なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「（９）財務諸表に関する注記事項〔損益計算書に関する注記〕」に記載の通りです。

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信〔セグメント情報等に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日―

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
（セグメント情報）
１．報告セグメントの概要
本投資法人の報告セグメントは、本投資法人及び資産運用会社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経
営意思決定機関が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するた
めに、定期的に検討を行う対象となっているものです。
本投資法人は、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域に立地する賃貸オフィスビル及び賃貸商業施設（土地を含む）を対
象に資産運用を行っています。
したがって、本投資法人及び資産運用会社は、運用資産の種類
別セグメントから構成されており、｢オフィス賃貸事業｣及び｢商業施設賃貸事業｣の２つを報告セグメントとしています。
２．報告セグメントの利益、資産及び負債等の測定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、｢重要な会計方針｣における記載と概ね同一です。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値です。
３．報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報（単位：千円）
オフィス

商業施設

調整額

財務諸表

賃貸事業

賃貸事業

（注２）

計上額

営業収益（注１）

3,873,016

2,649,555

2,283

6,524,855

セグメント利益

2,042,350

1,409,306△572,790

2,878,866

セグメント資産98,714,271

87,698,259

20,693,587

207,106,117

減価償却費

637,601

401,779―

1,039,380

有形固定資産及び無形固定資産の増加額8,992,186

29,663―9,021,850

その他の項目（注１）本投資法人の営業収益は、すべて外部顧客に対するものです。
（注２）営業収益の調整額 2,283 千円は、資産受入益です。
セグメント利益の調整額△572,790 千円は、資産受入益 2,283 千円及び各報告セグメントに配分していない全社費用 575,074 千円です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料、役員報酬等です。
セ グ メ ン ト 資 産 の 調 整 額 20,693,587 千 円 は 、 流 動 資 産
19,490,873 千円、投資その他の資産 1,179,214 千円及び繰延資産
23,499 千円です。
（関連情報）
１．製品及びサービス毎の情報
本投資法人の報告セグメントは、製品及びサービス毎に構成しているため、記載を省略しています。（｢報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報｣をご参照下さい。）
２．地域毎の情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形
固定資産の金額の 90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客毎の情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント名
オフィス賃貸事業

東急グループ各社（注）1,341,064
商業施設賃貸事業（注）｢東急グループ各社｣とは、投信法及びその施行令に定める利害関係人等に加えて、独自の基準に基づく｢利害関係者（資産運用会社の株式を保有する会社が総株主の議決権の過半数を保有する会社(当該会社が総株主の議決権の過半数を保有する会社を含む。)）｣－40－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日―

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
及び｢法令上の利害関係人等及び利害関係者が過半を出資する特別目的事業体｣をいいます。
（追加情報）
当期より、「セグメント情報等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第 17 号 平成 21 年３月 27 日）及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 20 号 平成 20 年３月21 日）を適用しています。また、当会計基準及び適用指針に基づき、当期のセグメント情報等とともに前期（自 平成 22 年２月１日 至
平成 22 年７月 31 日）のセグメント情報等を記載しています。
（前期のセグメント情報等）＜セグメント情報＞
１．報告セグメントの概要
本投資法人の報告セグメントは、本投資法人及び資産運用会社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経
営意思決定機関が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するた
めに、定期的に検討を行う対象となっているものです。
本投資法人は、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域に立地する賃貸オフィスビル及び賃貸商業施設（土地を含む）を対
象に資産運用を行っています。
したがって、本投資法人及び資産運用会社は、運用資産の種類
別セグメントから構成されており、｢オフィス賃貸事業｣及び｢商業施設賃貸事業｣の２つを報告セグメントとしています。
２．報告セグメントの利益、資産及び負債等の測定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、｢重要な会計方針｣における記載と概ね同一です。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値です。
３．報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報（単位：千円）
オフィス

商業施設

調整額

財務諸表

賃貸事業

賃貸事業

（注２）

計上額

営業収益（注１）

3,620,869

2,929,890―

6,550,759

セグメント利益

1,849,429

1,721,176△568,757

3,001,848

セグメント資産90,361,786

88,071,598

28,450,796

206,884,181

582,838

400,622―

983,461

18,476,817

72,723―

18,549,541

その他の項目
減価償却費
有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注１）本投資法人の営業収益は、すべて外部顧客に対するものです。
（注２）セグメント利益の調整額△568,757 千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料、役員報酬等です。
セ グ メ ン ト 資 産 の 調 整 額 28,450,796 千 円 は 、 流 動 資 産
27,198,446 千円、投資その他の資産 1,224,245 千円及び繰延資産
28,104 千円です。
＜関連情報＞
１．製品及びサービス毎の情報
本投資法人の報告セグメントは、製品及びサービス毎に構成しているため、記載を省略しています。（｢報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報｣をご参照下さい。）
２．地域毎の情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形
固定資産の金額の 90％を超えるため、記載を省略しています。

－41－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日―

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
３．主要な顧客毎の情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント名
オフィス賃貸事業

東急グループ各社（注）1,359,031
商業施設賃貸事業（注）｢東急グループ各社｣とは、投信法及びその施行令に定める利害関係人等に加えて、独自の基準に基づく｢利害関係者（資産運用会社の株式を保有する会社が総株主の議決権の過半数を保有する会社(当該会社が総株主の議決権の過半数を保有する会社を含む。)）｣
及び｢法令上の利害関係人等及び利害関係者が過半を出資する特別目的事業体｣をいいます。

〔１口当たり情報に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
１口当たり純資産額
591,295 円
１口当たり当期純利益
12,597 円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
１口当たり純資産額
590,742 円
１口当たり当期純利益
12,045 円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
当期純利益（千円）
2,133,823
普通投資主に帰属しない金額（千円）―
普通投資口に係る当期純利益（千円）
2,133,823
期中平均投資口数（口）169,380〔重要な後発事象に関する注記〕
前 期
自 平成 22 年２月 １日
至 平成 22 年７月 31 日
該当事項はありません。

当 期
自 平成 22 年８月 １日
至 平成 23 年１月 31 日
2,040,182―
2,040,182
169,380

当 期
自 平成 22 年８月 1 日
至 平成 23 年１月 31 日
同左（10）発行済投資口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口数及び出資総額の増減はありません。

４．役員の異動
役員の異動については、決定した時点で適時開示をしています。

－42－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

５．参考情報（１）投資状況

資産の種類

用途

地 域

東京都心５区
地域・東急沿商業施設 線地域
その他
小 計
不動産
東京都心５区
地域・東急沿オフィス 線地域
その他
小 計
合
計
東京都心５区
地域・東急沿商業施設 線地域
その他
そ 不動産等
小 計の を主な信他 託財産と東京都心５区の する信託地域・東急沿
受益権 オフィス 線地域
資
産
その他
小 計
合
計
預金・その他の資産
資産総額計

負債総額
純資産総額

前 期
（平成 22 年７月 31 日現在）
資産総額
保有総額
に対する
（千円）
比率（％）

当 期
（平成 23 年１月 31 日現在）
資産総額
保有総額
に対する
（千円）
比率（％）

15,805,955

7.6

15,778,137

7.6―
15,805,955

―
7.6

―
15,778,137―
7.6

19,267,187

9.3

19,241,323

9.3―
19,267,187
35,073,142

―
9.3
17.0

―
19,241,323
35,019,461

―
9.3
16.9

56,432,880

27.3

56,168,398

27.1

15,832,762
72,265,643

7.7
34.9

15,751,723
71,920,121

7.6
34.7

71,094,599

34.4

75,425,226

36.4―
71,094,599
143,360,242
28,450,796
206,884,181

―
34.4
69.3
13.8
100.0

4,047,721
79,472,947
151,393,069
20,693,587
207,106,117

2.0
38.4
73.1
10.0
100.0

前 期
当 期
（平成 22 年７月 31 日現在）
（平成 23 年１月 31 日現在）
貸借対照表計上額 資産総額に対する 貸借対照表計上額 資産総額に対する
（千円）
比率（％）
（千円）
比率（％）
106,730,598
51.6
107,046,201
51.7
100,153,582
48.4
100,059,915
48.3（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心
５区に準ずる商業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
（注２）「保有総額」は、期末日現在の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。
（注３）「対総資産比率」については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

－43－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信（２）投資不動産物件
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、
当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者併せて「信託不動産」といいます。
）
により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。（以下、「不動産等」といいます。）
以下に記載する事項の説明は以下の通りです。
・ 原則として平成 23 年１月 31 日を基準としています。
・ 記載した数値は、以下、特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率
は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。
・ 「用途区分」は、本投資法人が保有する物件を R 型（商業施設）及び O 型（オフィス）に分類したものです。
・ 「所在地（地番）
」
、
「地積」
、
「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
・ 「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォー
ラム、世田谷ビジネススクエア及び TOKYU REIT 虎ノ門ビルについては、それぞれ他の区分所有者の所有地又は他の共有者の持分を含みます。なお、代官山フォーラム及び TOKYU REIT 虎ノ門ビル
については敷地権の設定面積です。また、QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。
・ 「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フ
ォーラム、世田谷ビジネススクエア及び TOKYU REIT 虎ノ門ビルについては、それぞれ他の区分所
有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。代官山フォーラム＜ウェスト＞の括弧内の数値は、本投資法人の所有に係る専有部分の面積です。TOKYU REIT 虎ノ門ビルの括
弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。
・ 「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。
・ 「築年数」は、竣工年月日から平成 23 年１月 31 日までの経過年数を表示しています。
・ 「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。
・ 「期末算定価額」は、価格時点を平成 23 年１月 31 日として、TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア、
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）、代官山フォーラム、赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）、秋葉原三和東洋ビル及び木場永代ビルについては日本ヴァリュアーズ株
式会社、湘南モールフィル（底地）についてはジョーンズ ラング ラサール株式会社、cocoti（ココチ）、CONZE（コンツェ）恵比寿、TOKYU REIT 八丁堀ビル、東急池尻大橋ビル及びオリックス新宿ビル（注）については大和不動産鑑定株式会社、その他の物件については財団法人日本不動産研究所により作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額に基づきそれぞれ記載しています。
（注）オリックス新宿ビルは、平成 23 年３月１日付で TOKYU REIT 新宿ビルに名称変更しています。以下同じです。
・ 「テナント数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナン
トとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED 大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している１テナント（東京急行電鉄株式会社）を含んでいます。第２東急鷺沼ビルのテナント数には、駐車場部分のみを賃借している１テナントを含みません。東京日産台東ビルのテナント数には、住居部分の賃借人（６社（うち１社は事務所部分も賃借しています。））を含みます。
・ 「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）、ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）及び東急南平台
町ビルについては、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸面積に共有持分割合である 55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT 虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）については、土地の賃貸借面積を記載し
ています。
－44－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

・「総賃貸可能面積」は、建物、施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫及び土地の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。
）を記載しています。なお、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）、ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカ
ドー能見台店）及び東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸可能面積に共有持分割合
である 55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT 虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）につ
いては、土地の賃貸借面積を記載しています。
・ 「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第３位を四捨五入して記載しています。
・ 「オフィス基準階専有面積」は、２階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。なお、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、他の共有者持分を含む１フロアの面積を記載しています。
・ 「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、地代、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。
「月額賃料総額」は、平成 23 年１月 31 日
時点のデータに基づいて記載しています。なお、TOKYU REIT 表参道スクエア、cocoti（ココチ）及び CONZE（コンツェ）恵比寿の一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の月額賃料総額に共有持分割合である 55％を乗じて得た値です。また、TOKYU REIT 虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。
・ 「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を 12 倍して千円未満を切捨てて算出しています。
・ 「敷金・保証金」は、各不動産に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額又は保証金の合計額を記載しています。世田谷ビジネススクエアについても、テナント等から預託を受けている敷金の総額を記載しています。
・ 「長期修繕の費用見積」は、各不動産について次表に示す作成者により調査・作成された建物状
況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む 15 年間）の合計金額を記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。なお、TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台
店）については平成 19 年７月 13 日に、TOKYU REIT 表参道スクエア及び TOKYU REIT 虎ノ門ビルについては平成 20 年１月 11 日に、cocoti（ココチ）については平成 20 年７月 22 日に、第２東急
鷺沼ビルについては平成 20 年 12 月 11 日に、世田谷ビジネススクエアについては平成 20 年 12 月
17 日に、東急南平台町ビル、東急桜丘町ビル及び TOKYU REIT 赤坂檜町ビルについては平成 21 年
７月３日に、レキシントン青山については平成 22 年１月８日に、CONZE（コンツェ）恵比寿については平成 22 年１月 14 日に、TOKYU REIT 蒲田ビル及び TOKYU REIT 八丁堀ビルについては平成
22 年１月 20 日に、赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）については平成 22 年６月 25
日に、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）については平成 23 年１月 21 日に再取得した長期的修
繕費用予測の合計金額を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、世田谷ビジネススクエアについては建物全体に関する長期修
繕費用の見積額に共有持分割合である 55％を乗じて得た値を、代官山フォーラムについては専有部分及び共用部分の共有持分に係る長期修繕費用の見積額を、TOKYU REIT 虎ノ門ビルについては
建物全体に関する長期修繕費用見積額に本投資法人の保有割合を乗じて得た値を、それぞれ記載
しています。建物状況評価報告書の作成については、資産運用会社で定める指定業者５社（本書の日付現在）の中から委託しています。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び作成年月日＞
作成者

株式会社イー・アール・エス

清水建設株式会社

調査対象物件作成年月日

R

QFRONT（キューフロント）

平成 23 年 １月 21 日

R

レキシントン青山

平成 15 年 ３月 17 日

R

TOKYU REIT 表参道スクエア

平成 14 年 11 月 29 日

R

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）平成 15 年 ４月 30 日

R

第２東急鷺沼ビル

平成 14 年 11 月 ８日

R

TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア

平成 15 年 10 月 24 日

Rビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

平成 16 年 ２月 ９日

R

cocoti（ココチ）

平成 17 年 ２月 15 日

O

世田谷ビジネススクエア

平成 14 年 11 月 ８日

O

東急南平台町ビル

平成 14 年 11 月 ８日

O

東急桜丘町ビル

平成 14 年 11 月 ８日

O

東京日産台東ビル

平成 23 年 １月 21 日

O

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

平成 14 年 11 月 29 日O

TOKYU REIT 虎ノ門ビル

平成 16 年 ９月 ６日

O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

平成 19 年 ４月 13 日

O

東急池尻大橋ビル

平成 20 年 ２月 20 日O

麹町スクエア

平成 22 年 ２月 17 日

O

オリックス新宿ビル

平成 22 年 ２月 16 日

O

秋葉原三和東洋ビル

平成 22 年 ９月 14 日O

TOKYU REIT 蒲田ビル

平成 15 年 ３月 26 日O

TOKYU REIT 八丁堀ビル

平成 18 年 ９月 11 日

O

木場永代ビル

平成 22 年 10 月 ４日

株式会社竹中工務店

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

平成 18 年 ９月 ７日

株式会社プロパティ・リスク
・ソリューション

R

代官山フォーラム

平成 20 年 ３月 21 日

・ 「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体の PMLを記載しています。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。PML について、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475 年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調
達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。PML 及び予想損失日数は、株式会社イー・アール・エ
ス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の地震リスク分析報告書に基づいています。こ
こにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。
また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。

－46－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

不動産等の概要＜不動産等の概要１＞
用途
区分

所在地（地番）

地積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

R

QFRONT（キューフロント）

東京都渋谷区
宇田川町 75 番８ほか

784.26(728.30)

6,692.14(4,821.09)

SRC・S
B3/8F

R

レキシントン青山

東京都港区南青山
五丁目 235 番７ほか

776.592,342.21

R

TOKYU REIT
表参道スクエア東京都渋谷区
神宮前四丁目３番 18

1,259.21

R

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

神奈川県川崎市宮前区
鷺沼一丁目１番R

第２東急鷺沼ビル

神奈川県川崎市宮前区
小台一丁目 18 番５

R

R

物件名

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

東京都渋谷区
宇田川町 86 番２

神奈川県横浜市金沢区
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店） 能見台東 88 番１ほか

所有形態

築年数
（年）

土地

建物

平成 11 年 10 月

11.3

所有権

区分所有権

S・RC
B1/4F

平成 10 年１月

13.1

所有権

所有権

3,321.20

S・SRC
B1/4F

昭和 60 年 10 月

25.3

所有権

所有権

5,658.00

18,326.99

RC
B1/4F

昭和 53 年９月

32.4

所有権

所有権

1,807.21

4,409.50

SRC
B2/4F

昭和 54 年 10 月

31.3

所有権

所有権

＜建物１＞
平成 10 年７月
＜建物２＞
平成７年６月

＜建物１＞

所有権

所有権

679.27

＜建物１＞
＜建物１＞
S
1,473.10
3F＜建物２＞ ＜建物２＞
S
56.39
2F

竣工年月

12.5
＜建物２＞

15.6

17,318.78

46,587.87

SRC
B2/4F

平成 10 年６月

12.6

所有権

所有権

S・SRC
B2/12F平成 16 年９月

6.3

所有権

所有権

―

―

―

所有権

―

R

cocoti（ココチ）

東京都渋谷区渋谷
一丁目 23 番１

1,705.35

11,847.87

R

湘南モールフィル（底地）

神奈川県藤沢市辻堂新町四丁目 4300 番１

44,078.12―

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

東京都渋谷区恵比寿南
二丁目３番５ほか

562.072,789.35

S・SRC
B1/9F

平成 16 年３月

6.9

所有権

所有権

＜イースト＞
東京都渋谷区猿楽町 33
番 18 ほか

942.301,441.57

RCB1/2F

平成５年２月

17.9

所有権

区分所有権

2,388.70
1,108.01（1,182.62）

RC
B1/5F

17.9

所有権
（共有
持分割合
64.13％）

区分所有権

平成５年９月

17.3

所有権
（共有
持分割合
55％）

所有権
（共有
持分割合
55％）

R

代官山フォーラム＜ウェスト＞
東京都渋谷区猿楽町 33
番１

21,315.68

SRC・RC・S
94,373.72
B2/28F平成５年２月O

世田谷ビジネススクエア

東京都世田谷区用賀
四丁目 260 番２ほか

O

東急南平台町ビル

東京都渋谷区
南平台町 12 番３

2,013.28

7,003.88

S・SRC
B2/5F

平成４年７月

18.5

所有権

所有権

O

東急桜丘町ビル

東京都渋谷区
桜丘町 109 番９1,013.03

6,505.39

SRC
B3/9F

昭和 62 年６月

23.7

所有権

区分所有権
(注)

O

東京日産台東ビル

東京都台東区元浅草
二丁目 120 番２ほか

1,718.45

11,373.20

SRC
B2/10F

平成４年９月

18.4

所有権

所有権

O

TOKYU REIT
赤坂檜町ビル

東京都港区赤坂六丁目 1401 番ほか

866.61

4,058.92

RC7F

昭和 59 年８月

26.4

所有権

所有権

O

TOKYU REIT 蒲田ビル

東京都大田区
蒲田五丁目 13 番７

1,642.86

10,244.51

S・SRC
B1/9F

平成４年２月

19.0

所有権

所有権

O

TOKYU REIT 虎ノ門ビル

東京都港区虎ノ門三丁目 45 番６

15,343.73
1,728.38(10,787.59)

SRC・RC
B2/9F

昭和 63 年４月

区分所有権
所有権（共有
及び
22.8
持分割合
区分所有権
84.652％）の共有

O

TOKYU REIT 八丁堀ビル

東京都中央区八丁堀二丁目 104 番１ほか

974.328,810.21

SRC
B2/9F

昭和 40 年９月

45.4

所有権

所有権

O

赤坂四丁目ビル
東京都港区赤坂四丁目（東急ｴｰｼﾞｪﾝｼｰ本社ﾋﾞﾙ） 806 番、819 番

712.495,002.36

S・SRC
B1/9F

平成 15 年２月

8.0

所有権

所有権

O

東急池尻大橋ビル

東京都目黒区東山三丁目 1050 番ほか

2,382.67

7,619.56

SRC
7F

平成元年 10 月

21.3

所有権

所有権

O

麹町スクエア

東京都千代田区二番町
３番９、３番３

1,269.24

6,803.47

S・RC
B1/7F

平成 15 年１月

8.0

所有権

所有権

O

オリックス新宿ビル

東京都新宿区新宿四丁目２番３ほか1,113.87

8,720.09

SRC
10F

平成 15 年５月

7.7

所有権

所有権

－47－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

用途
区分

物件名

所在地（地番）

地積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

竣工年月

所有形態

築年数
（年）

土地

建物

O

秋葉原三和東洋ビル

東京都千代田区外神田
三丁目 50 番５ほか

795.33

5,704.69

SRC
B1/8F

昭和 60 年９月

25.4

所有権

区分所有権
（注）

O

木場永代ビル東京都江東区東陽三丁目 21 番５ほか

1,259.52

7,513.09

SRC
10F

平成４年２月

19.0

所有権

区分所有権
（注）

（注）東急桜丘町ビル、秋葉原三和東洋ビル及び木場永代ビルについては、一棟の建物のすべての区分所有権が信託されています。

＜不動産等の概要２＞
用途
区分

物件名

貸借対照表
計上額
（千円）

投資比率
（％）

期末算定
価額
（千円）

テナ
ント
数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）

稼働率
（％）

R

QFRONT（キューフロント）

14,261,800

6.9

19,900,000

34,502.93

4,502.93

－

100.0

R

レキシントン青山

4,763,136

2.3

4,390,000

6

1,815.31

2,107.08

－

86.2

R

TOKYU REIT 表参道スクエア

5,734,301

2.8

6,670,000

42,702.42

2,702.42

－

100.0

R

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

6,657,529

3.2

7,880,000

1

19,610.06

19,610.06

－

100.0

R

第２東急鷺沼ビル

1,211,758

0.6

1,350,000

1

1,284.60

1,284.60

－

100.0

R

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

6,635,619

3.2

6,830,000

2

1,543.05

1,543.05

－

100.0

R

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

8,725,611

4.2

8,100,000

1

50,285.89

50,285.89

－

100.0

R

cocoti（ココチ）

23,539,871

11.4

16,500,000

14

8,112.89

8,319.96

－

97.5

R

湘南モールフィル（底地）

7,026,112

3.4

5,400,000

1

44,078.12

44,078.12

－

100.0

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

4,991,964

2.4

4,110,000

7

2,032.09

2,319.24

－

87.6

R

代官山フォーラム

4,150,553

2.0

3,090,000

42,267.22

2,477.64

－

91.5

O

世田谷ビジネススクエア

18,905,859

9.1

19,900,000

52

21,551.68

24,956.99

1,162.25

86.4

O

東急南平台町ビル

4,284,817

2.1

5,540,000

1

7,148.18

7,148.18

1,129.66

100.0

O

東急桜丘町ビル

6,378,777

3.1

8,260,000

2

4,737.19

4,737.19

504.67100.0

O

東京日産台東ビル

3,840,802

1.9

5,010,000

12

7,947.24

7,947.24

778.76

100.0

O

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

3,463,985

1.7

3,960,000

3

2,958.49

3,199.50

450.56

92.5

O

TOKYU REIT 蒲田ビル

4,147,053

2.0

6,600,000

4

6,487.11

7,337.82

850.71

88.4

O

TOKYU REIT 虎ノ門ビル

9,947,063

4.8

10,200,000

47,761.36

10,136.44

1,182.80

76.6

O

TOKYU REIT 八丁堀ビル

6,914,981

3.3

5,370,000

10

5,984.19

5,984.19

661.16100.0

O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

8,309,620

4.0

6,760,000

1

3,533.03

3,533.03

420.72100.0O

東急池尻大橋ビル

5,527,504

2.7

4,330,000

44,690.38

5,733.23

1,064.53

81.8

O

麹町スクエア

8,951,032

4.3

8,610,000

55,409.11

5,409.11

839.47100.0

O

オリックス新宿ビル

9,294,259

4.5

9,780,000

9

6,130.45

6,130.45

746.79100.0

O

秋葉原三和東洋ビル

4,700,792

2.3

4,900,000

6

4,643.04

4,643.04

564.15100.0

O

木場永代ビル

4,047,721

2.0

4,460,000

45,776.46

5,776.46

600.60100.0

186,412,530

90.0

187,900,000

161

232,992.49

241,903.86

－

96.3

合 計

(注) 不動産の一部につき、次表に示す通り、平成 23 年１月 31 日までに解約の通知を受領し、平成 23 年２月 1 日以降に賃貸借契約が終了するテ
ナント（かかるテナントに係る賃貸面積を、次表において「解約（予定）面積」といいます。）、及び、平成 23 年１月 31 日までに新規の賃貸－48－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

借契約が締結され、平成 23 年２月１日以降に引渡しを行うテナント（かかるテナントに係る賃貸（予定）面積を、次表において「新規成約面積」といいます。
）があります。なお、次表のうち他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアの解約（予定）面積及び新規成約面
積は、全体の面積に共有持分割合である 55％を乗じて得た値です。
また、定期借家契約の終了（期間内解約を含みます。
）に伴い、同一テナントと再契約したテナントについては記載の対象外としています。
＜解約（予定）面積及び新規成約面積の一覧＞
新規成約面積解約（予定）面積（㎡）

物件名
レキシントン青山（㎡）

126.84－－207.08cocoti世田谷ビジネススクエア

1040.44－TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

158.60241.01

東急池尻大橋ビル－

1042.85

オリックス新宿ビル

129.91－

麹町スクエア669.83－2,125.62

1,490.94

合計＜不動産等の概要３＞
用途

物件名

区分

月額賃料総額 年間賃料総額
（千円）

（千円）

敷金・

長期修繕の

保証金

費用見積

（千円）（注）（千円）

地震リスク分析

地震リスク

における予想分析における

最大損失率

予想損失日数（PML）（％）

（日）

地震保険
付保の
有無

R

QFRONT（キューフロント）

95,8451,150,140

2,038,299

306,906

4.1

17

無

R

レキシントン青山

16,177

194,134

157,647

55,868

2.3

12

無

R

TOKYU REIT 表参道スクエア

28,273

339,283

281,966

104,104

9.5

24

無

R

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

51,399616,795

293,423

967,090

9.9

28

無

R

第２東急鷺沼ビル

10,096

121,154

101,188

87,8359.3

24

無28,304

339,648

243,908

16,7597.3

25

無50,044

600,532

3,663,584

382,902

9.5

24

無

R

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア
ビーコンヒルプラザ

R（イトーヨーカドー能見台店）

R

cocoti（ココチ）

78,872

946,468

639,082

227,076

6.2

23

無

R

湘南モールフィル（底地）

29,000348,000

－

－

－

－

－

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

16,362

196,353

171,585

74,460

4.1

26

無

R

代官山フォーラム

14,450173,407409,864

103,400

8.0

27

無

O

世田谷ビジネススクエア

139,886

1,678,635

2,526,034

4,653,332

2.8

13

無

O

東急南平台町ビル

30,396364,753

168,272

525,406

7.9

22

無

O

東急桜丘町ビル

40,382484,590

267,269

501,006

11.1

25

無

O

東京日産台東ビル

34,789417,468

269,807782,274

7.4

20

無

O

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

18,173218,077

201,767

283,659

11.2

26

無

O

TOKYU REIT 蒲田ビル

33,781

405,379

267,024

782,177

7.7

23

無

O

TOKYU REIT 虎ノ門ビル

51,227614,734

512,173

687,880

7.2

19

無

O

TOKYU REIT 八丁堀ビル

33,235

398,821284,071776,432

4.0

17

無

－49－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

用途

物件名

区分

O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

月額賃料総額 年間賃料総額
（千円）

（千円）

敷金・

長期修繕の

保証金

費用見積

（千円）（注）（千円）

地震リスク分析

地震リスク

における予想分析における

最大損失率

予想損失日数（PML）（％）

（日）

地震保険
付保の
有無

32,167

386,004

321,000

163,759

3.9

16

無

O

東急池尻大橋ビル

24,990299,883

348,455

427,168

5.8

20

無

O

麹町スクエア

48,417581,012259,665

227,590

4.8

18

無

O

オリックス新宿ビル

47,495569,949495,513

223,371

4.2

16

無

O

秋葉原三和東洋ビル

27,886334,637

295,874

222,948

11.8

26

無

O

木場永代ビル33,505402,066

395,816495,343

7.3

24

無

1,015,161

12,181,932

14,613,298

13,078,745

4.1

－

－

合 計

（注）湘南モールフィル（底地）の敷金・保証金については、テナントより開示することについて同意が得られてないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。敷金・保証金の合計は、湘南モールフィル（底地）の敷金・保証金を含んでいません。

－50－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信(３) その他投資資産の主要なもの
本投資法人が保有する信託不動産は上記「(２) 投資不動産物件」に含めて記載しており、上記信託不動産以外にその他投資資産はありません。
(４) 資本的支出の状況① 資本的支出の予定について
保有不動産等に関し、平成 23 年１月 31 日現在計画が確定している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
今後とも、中長期的な視野から物件の競争力維持及び向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成し、修繕及び資本的支出を行います。
（単位：百万円）
工事予定金額不動産等の名称
所在地
目 的
予定期間
当期
既支払
総額
支払額
総額
東急鷺沼ビル神奈川県
自 平成 23 年１月
101－－
R （さぎ沼とう外壁改修他工事
至 平成 23 年４月
川崎市
きゅう）
東急鷺沼ビル
神奈川県 受変電設備更新
自 平成 23 年２月
79－－
R （さぎ沼とう至 平成 23 年４月
工事
川崎市
きゅう）
東急鷺沼ビル
神奈川県 ターボ冷凍機更新 自 平成 23 年２月
34－－
R （さぎ沼とう工事
至 平成 23 年４月
川崎市
きゅう）
東急鷺沼ビル
神奈川県 ３、４階客用化粧 自 平成 23 年３月
31－－
R （さぎ沼とう至 平成 23 年４月
室改修工事
川崎市
きゅう）
４、５、９階空気
TOKYU REIT
東京都
自 平成 23 年６月
O
27－－
熱源空調機更新
至 平成 23 年７月
虎ノ門ビル
港区
工事
② 期中に行った資本的支出について
保有不動産等において当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下の通りです。
当期の資本的支出は 235 百万円であり、費用に区分された修繕費 163 百万円と併せ、合計 398 百万円の工事を実施しています。
（単位：百万円）
不動産等の名称所在地

目

東京日産台東ビル
TOKYU REITO
虎ノ門ビル
東急池尻大橋
Oビル
東急池尻大橋
O
ビル
その他

東京都
台東区
東京都
港区
東京都
目黒区
東京都
目黒区

４階西区画空調
ビルマルチエアコン化工事

O

的

２、３、６、７、８階空調機
更新工事

期
自
至
自
至

間

平成 22 年 10 月
平成 22 年 11 月
平成 22 年 10 月
平成 22 年 11 月

工事金額
12
42

外壁改修工事

自 平成 22 年 10 月
至 平成 22 年 12 月

91

２階空調機更新工事

自 平成 23 年 １月
至 平成 23 年 １月

22

合 計

－51－

65
235

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信③ 計算期間末毎に積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下の通り積み立てています。
（単位：百万円）
計算期間

前期末積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

第 11 期

第 12 期

第 13 期

第 14 期

第 15 期

自 平成 20 年 ８月 １日

自 平成 21 年 ２月 １日

自 平成 21 年 ８月 １日

自 平成 22 年 ２月 １日

自 平成 22 年 ８月 １日

至 平成 21 年 １月 31 日

至 平成 21 年 ７月 31 日

至 平成 22 年 １月 31 日

至 平成 22 年 ７月 31 日

至 平成 23 年 １月 31 日

453
357
352
458

458
144
239
364

364
151
269
245

245
346
222
370

370
394
336
428

（注）本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内において積み立てた積立金を承継しており、当該承継額を当期積立額に含めて記載しています。

－52－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信(５) 主なテナントへの賃貸条件①主なテナントの一覧
不動産等における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は、下表の通りです。こ
こで｢主なテナント｣とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
ａ．当該テナントの契約上の賃貸面積が、総賃貸面積の 10％以上であること
ｂ．当該テナントが東急グループ各社であること＜主なテナントの賃貸面積及び年間賃料＞
番
号

名称

業種

物件名

賃貸面積
（m2）

比率
（%）
(注１)

年間賃料
（千円）

月額
賃料
（千円）

比率
（%）
(注２)

１

株式会社イトーヨーカ堂

小売

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

50,285.89

21.6

600,532

50,044

4.9

２

大和ハウス工業株式会社

建設

湘南モールフィル（底地）

44,078.12

18.9

348,000

29,0002.9

３

株式会社東急ストア

小売

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

19,610.06

8.4

616,795

51,3995.1

４東京急行電鉄株式会社

陸運

東急南平台町ビル

7,148.18

3.1

364,753

30,3963.0

５東京急行電鉄株式会社

陸運

東急桜丘町ビル

3,878.36

1.7

363,538

30,2943.0

６

株式会社東急エージェンシーサービス

赤坂四丁目ビル（東急ｴｰｼﾞｪﾝｼｰ本社ﾋﾞﾙ）

3,533.03

1.5

385,200

32,1003.2

７

株式会社東急コミュニティー

サービス

世田谷ビジネススクエア

2,772.74

1.2

241,126

20,0932.0

８東京急行電鉄株式会社

陸運

QFRONT（キューフロント）―

259,200

21,6002.1

９その他(注３)――4,438.68

1.9

302,696

25,224

2.5

135,745.06

58.3

3,481,843

290,15328.6

232,992.49

100.0
12,181,932 1,015,161

100.0

主なテナントの合計
総賃貸面積

（壁面）

ポートフォリオ合計
総賃料収入
（注１）
（注２）
（注３）

「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの賃料の比率を記載しています。
「その他」は東急グループ各社のテナントのうち賃貸面積が総賃貸面積の１％未満等のテナントをまとめて記載しています。

＜東急グループ各社の賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

業種

賃貸面積
（m2）

比率
（%）
(注１)

年間賃料
（千円）

比率
（%）
(注２)

１

株式会社東急ストア(注３)小売

19,610.06

8.4

638,7265.2

２

東京急行電鉄株式会社(注４)

陸運11,026.54

4.7

989,867

8.1

３

株式会社東急エージェンシー

サービス

3,533.03

1.5

385,200

3.2

４

株式会社東急コミュニティー
(注５)

サービス

2,772.74

1.2

243,271

2.0

５

その他

―

4,438.68

1.9

276,244

2.3

41,381.05

17.8

2,533,310

20.8

232,992.49

100.0
12,181,932

100.0

東急グループ各社の合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入
（注１）
（注２）
（注３）
（注４）
（注５）

「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの年間賃料の比率を記載しています。
株式会社東急ストアの年間賃料には、第２東急鷺沼ビルの駐車場使用料が含まれています。
東京急行電鉄株式会社の年間賃料には、QFRONT（キューフロント）の壁面・室外機設置料及び第２東急鷺沼ビルの看板
掲載料が含まれています。
株式会社東急コミュニティーの年間賃料には、世田谷ビジネススクエアの駐車場使用料が含まれています。

－53－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信②主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下の通りです。
ａ．商業施設テナントとの主な賃貸条件
テナント名

株式会社イトーヨーカ堂

物件名

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

契約期間

自 平成10年６月18日
至 平成30年６月17日

契約更改の方法

賃貸人と賃借人の協議を原則とし、これによれないときは、借地借家法の定めるところによる。

敷金・保証金
定期建物賃貸借の特約の有無（敷金）482,050千円（保証金）3,181,533千円（平成23年１月31日現在の預り金額）なし
１回目の賃料改定は平成20年６月18日に協議の上合意に基づいて行うこととされ、以後３か年経過毎に、同様の手続により改定する。ただし、平成13年３月１日付不動産信託契約に基づき、賃貸人が信託不動産の売却を行う場合、又は受益者が受益権の売却を行う場合には、当該売却日が賃料改定日とされる。なお、賃貸人と賃借人との間では、現在、賃料改定協議が継続している。

賃料改定条件

その他特記事項

・当初10年間は解約禁止。10年経過後、解約する場合は１年前までに申し出なければならない。
・保証金（当初預り金額4,338,454千円）は、予約完結の日から10年間（平成20年６月17日まで）は据え置かれ、その日の属する月から爾後10年間毎月末日限り120回にわたって均等返還される（据置期間中：無利息、11年目以降：未償還残高に対し年利２％）。その際、保証金等返還請求権と賃料債権とは相殺することができる。ただし、中途終了時等には、期限の利益を喪失し、直ちに全額を一時に返還しなければならない。
・信託不動産には、賃貸人の保証金敷金返還債務を担保するために、賃借人を抵当権者とする抵当権が設定されている。
・賃貸人が建物・敷地を他に譲渡その他の処分をする場合には、敷地・建物その他一切の権利も同時に、分離することなく、同一人に対して、譲渡等の処分をしなければならない。
・賃貸人は、信託建物につき時価相当額の火災による損害保険契約を締結し、当該保険契約に基づく保険金請求権に対して、賃借人を質権者とする質権を設定するものとされる。
・賃貸人が建物・敷地を他に譲渡その他処分をする場合には、事前にその旨を賃借人に通知するものとし、賃借人が譲受を希望したときは、同一条件をもって他に（賃貸人の関連会社を除く）優先して、賃借人に買受けさせるものとする。
・貸借人の責に帰すべき事由により、火災を発生させ、信託建物を破損・滅失した場合であってもそれが軽微なる過失によるときは、賃貸人は賃借人に対して契約上の責任を問わないものとされる。
・信託建物が天災、火災、公用徴収等のため、滅失又は著しく毀損したことにより、本契約が終了した場合であっても、原則として信託建物を再建・修復し、改めて貸借人の営業の再開・存続に当事者双方が協力するものとされる。

テナント名

大和ハウス工業株式会社

物件名

湘南モールフィル（底地）
自 平成 15 年３月 20 日

契約期間

至 平成 35 年３月 19 日

契約更改の方法

更新なし

敷金（注）

―

定期建物賃貸借の特約の有無あり（事業用借地権）

賃料改定条件（注）―原則本契約を解約することはできない。但し、賃借人の都合により中途解約しようとする時は、解約の１年前までに書面で申し入れなけ
ればならない。この場合賃借人は残存期間全その他特記事項

額の賃料を支払い、また預け入れた敷金全額の返還請求権を放棄するものとする。
賃借人は本契約が終了したときは、本件土地を更地に復して賃貸人に明け渡さなければならない。

（注）敷金及び賃料改定条件については、テナントより開示することについての同意が得られてないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。

－54－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

テナント名

株式会社東急ストア

物件名

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

第２東急鷺沼ビル

自 平成 15 年９月 10 日

自 平成 14 年 12 月 27 日

至 平成 30 年６月 30 日

至 平成 30 年 ６月 30 日

契約期間

株式会社東急ストア(注１)

期間満了の日の６か月前までに本契約を終了
契約更改の方法

させる旨の通知を書面により行わない場合、定めなし

期間満了後更に３年間延長され、その後も同様とされる。

敷金

293,423 千円

定期建物賃貸借の特約の有無なし

なし

３年毎に、算定金額＝従前の月額賃料×｛（変３年毎に、算定金額＝従前の月額賃料×｛（変動率－1）×1/2＋1｝（１円未満切捨て）で改動率－1）×1/2＋1｝（１円未満切捨て）で改

定(注２)

定(注２)

賃料改定条件
その他特記事項

35,000 千円

なし

なし(注１)本賃貸借は、第２東急鷺沼ビルの駐車場部分の賃貸借です。
(注２)「変動率」とは、総務省統計局発表の消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）をもとに、賃料改定時に明らかになっている最新の消費者物価指数を従前の賃料設定時の消費者物価指数で除した値をいいます（小数点以下第３位を四捨五入）。

ｂ．オフィステナントとの主な賃貸条件
テナント名

東京急行電鉄株式会社

物件名

東急南平台町ビル

東急桜丘町ビル

自 平成 14 年 12 月 27 日

自 平成 14 年 12 月 27 日

契約期間

東京急行電鉄株式会社

至 平成 24 年 12 月 31 日

至 平成 23 年 12 月 31 日

契約更改の方法

更新なし

更新なし

敷金

168,272 千円

157,519 千円

定期建物賃貸借の特約の有無あり

賃料改定条件

その他特記事項あり

２年毎に下記の各号のうち最も高いもの

２年毎に下記の各号のうち最も高いもの(１) 現行賃料(１) 現行賃料(２) ２以上の第三者鑑定人による査定賃料の(２)２以上の第三者鑑定人による査定賃料の平均

平均(３) 当初賃料に変動率を乗じた賃料(注)(３) 当初賃料に変動率を乗じた賃料(注)※倉庫部分については賃料改定は行わない。

※倉庫部分については賃料改定は行わない。

なし

なし(注) 「変動率」とは、総務省統計局発表の消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）をもとに、賃料改定時に明らかになっている最新の消費者物価指数を従前の賃料設定時の消費者物価指数で除した値をいいます（小数点以下第３位を四捨五入）
。
テナント名
物件名
契約期間

株式会社東急エージェンシー
赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）
自 平成 20 年１月 31 日
至 平成 25 年１月 31 日

契約更改の方法

更新なし

敷金

321,000 千円

定期建物賃貸借の特約の有無あり

賃料改定条件

賃料改定は行わない

その他特記事項なし－55－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

テナント名

株式会社東急コミュニティー

物件名

世田谷ビジネススクエア
自 平成 20 年８月 １日（注）契約期間

至 平成 23 年７月 31 日（注）期間満了の６か月前までに更新しない旨の通

契約更改の方法

知を書面により行った場合を除き、期間満了
後更に２年間更新され、以後この例による。

敷金

356,164 千円

定期建物賃貸借の特約の有無

なし
契約更新毎に下記の各号のうち最も高いもの

賃料改定条件

(１)

現行賃料

(２)

２以上の第三者鑑定人による査定賃料の平均
契約期間はタワー4・5・6F 部分
その他特記事項

他にタワー11F 西・17F 西・2F・倉庫・駐車場を賃借しています。

(注)複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の開始日及び終了日を記載しています。

ｃ．その他テナントとの主な賃貸条件
テナント名

東京急行電鉄株式会社

物件名

QFRONT（キューフロント）

契約期間

自

平成 14 年 12 月 20 日至

平成 31 年 12 月 31 日

期間満了の日の１年前までに本契約を終了さ
契約更改の方法せる旨の通知を書面により行わない場合、期間満了の日の翌日より６年間延長され、その後も同様とされる。

敷金―

定期建物賃貸借の特約の有無なし

賃料改定条件賃貸借期間中変更されないものとされる。
大型映像装置その他の広告媒体の設置、管理その他特記事項

及びこれを用いた宣伝・広告・その他の運営
並びに看板の掲出又は宣伝・広告・その他の運営の目的のために使用する。

③賃貸面積上位 10 テナント
ａ．全テナント中の賃貸面積上位 10 テナント
順位
１

テナント名
株式会社イトーヨーカ堂

業種

物件名

契約終了日

賃貸面積
（m2）

（%）

小売

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

平成30年６月17日

50,285.89

21.6

比率

２

大和ハウス工業株式会社

建設

湘南モールフィル（底地）

平成35年３月19日

44,078.12

18.9

３

株式会社東急ストア

小売

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

平成30年６月30日

19,610.06

8.4

４

東京急行電鉄株式会社

陸運

東急南平台町ビル

平成24年12月31日

7,148.18

3.1

東急桜丘町ビル

平成23年12月31日

3,878.36

1.7

５

独立行政法人原子力安全基盤機構

その他

TOKYU REIT虎ノ門ビル

平成24年９月30日（注）7,096.80

3.0

６

カルチュア･コンビニエンス･クラブ株式会社サービス

QFRONT（キューフロント）

平成31年12月14日（注）4,044.10

1.7

世田谷ビジネススクエア

平成26年８月14日（注）220.650.1

サービス

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

平成25年１月31日

3,533.03

1.5

情報・通信

TOKYU REIT蒲田ビル

平成23年３月31日

3,402.84

1.5

卸売

世田谷ビジネススクエア

平成24年１月31日（注）3,185.90

1.4

情報・通信

世田谷ビジネススクエア

平成24年４月30日

3,102.47

1.3

賃貸面積上位10テナントの合計

149,586.40

64.2

総賃貸面積

232,992.49

100.0

７
８
９
10

株式会社東急エージェンシー
株式会社富士通アドバンスト
ソリューションズ
コヴィディエンジャパン株式会社
日本オラクル株式会社(注)複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。

－56－

東急リアル・エステート投資法人（8957）平成 23 年１月期決算短信

ｂ．全テナント中の長期契約テナント（注１）（アンテナ等月額 50 万円以下のものは除きます。）との間における当該長期契約の概要
テナント名
株式会社イトーヨーカ堂

賃料改定
期間

賃貸面積
（㎡）

自： 平成 10 年 ６月 18 日
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店） 至： 平成 30 年 ６月 17 日

３年毎
(注５)

50,285.89

自： 平成 15 年 ３月 20 日
至： 平成 35 年 ３月 19 日

３年毎

44,078.12

３年毎

19,610.06

自： 平成 13 年 ７月 ２日（注４）
３年毎
至： 平成 31 年 12 月 14 日（注４）3,556.31

物件名

期間

大和ハウス工業株式会社（注３） 湘南モールフィル（底地）
株式会社東急ストア

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

カルチュア･コンビニエンス･クラブ株式会社

QFRONT（キューフロント）

キャタピラージャパン
株式会社

世田谷ビジネススクエア

株式会社
東日カーライフグループ

東京日産台東ビル

ディーゼルジャパン株式会社

cocoti（ココチ）

東京電力株式会社

東急桜丘町ビル

株式会社ぷん楽QFRONT（キューフロント）

株式会社ファミリーマート

レキシントン青山

株式会社ファミリーマート

世田谷ビジネススクエア

株式会社セブン－イレブン・ジャパン(注７)

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

株式会社東急ストア

第２東急鷺沼ビル

株式会社
東日カーライフグループ

東京日産台東ビル

東京急行電鉄株式会社

QFRONT（キューフロント）

カルチュア･コンビニエンス･クラブ株式会社

QFRONT（キューフロント）

自： 平成 15 年 ９月 10 日
至： 平成 30 年 ６月 30 日

自： 平成 ５年 10 月 22 日（注４）
至： 平成 29 年 ８月 31 日（注４）
自： 平成 21 年 10 月 １日
至： 平成 30 年 ９月 30 日
自： 平成 22 年 ９月 20 日
至： 平成 28 年 ９月 19 日
自： 昭和 62 年 ４月 １日
至： 平成 29 年 ３月 31 日
自： 平成 14 年 ７月 １日
至： 平成 31 年 12 月 14 日
自： 平成 22 年 12 月 29 日
至： 平成 33 年 ２月 28 日
自： 平成 22 年 10 月 １日
至： 平成 32 年 ９月 30 日
自： 平成 11 年 ７月 １日
至： 平成 31 年 ６月 30 日
自： 平成 14 年 12 月 27 日
至： 平成 30 年 ６月 30 日
自： 平成 21 年 10 月 １日
至： 平成 30 年 ９月 30 日
自： 平成 14 年 12 月 20 日
至： 平成 31 年 12 月 31 日
自： 平成 17 年 ６月 １日
至： 平成 31 年 12 月 14 日

総賃料収入

２年毎

2,930.97

３年毎

2,620.06(注６)

1,083.97

２年毎

858.83

３年毎

458.83

５年毎

147.18

５年毎

73.94

３年毎

158.60

３年毎

駐車場

―

駐車場

改定なし

壁面

３年毎

寄り付き

月額賃料
の合計
（千円）

比率
（%）
(注２)

275,177

27.1

1,015,161

100.0(注１) 「長期契約テナント」とは、定期建物賃貸借契約であるか否かに拘わらず、平成 23 年２月１日を起点として契約残存期間が５年以上のものをいいます。なお、平成 23 年１月 31 日時点で契約期間の開始日が到来していない契約については除きます。
(注２) 「比率」は、総賃料収入に対する全長期契約テナントの月額賃料の合計の比率を記載しています。
(注３) 事業用定期借地権設定契約のテナントです。
(注４) 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の開始日及び終了日を記載しています。
(注５) 平成 13 年３月１日付建物賃借に関する覚書に基づき、賃貸人が信託不動産の売却を行う場合、又は受益者が受益権の売却を行う場合には、当該売却日が賃料改定日とされています。
(注６) 平成 25 年９月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注７) 当該契約は平成 23 年４月 30 日終了となる解約予告が出ていますが、平成 23 年２月１日を始期とし、平成 43 年１月 31 日を終期とする別の賃貸借契約が締結されています。

－57－

東急リアル・エステート投資法人 （8957） 平成23年１月期決算短信
東急リアル・エステート投資法人 (8957) 業績推移

決算期

第15期

第1期

第2期

第3期

第4期

第5期

第6期

第7期

第8期

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

実績

平成16年1月期

平成16年7月期

平成17年1月期

平成17年7月期

平成18年1月期

平成18年7月期

平成19年1月期

平成19年7月期

平成20年1月期

平成20年7月期

平成21年1月期

平成21年7月期

平成22年1月期

平成22年7月期

予想
平成23年1月期（平成22年10月28日）
修正公表

第16期

第17期

実績

予想

予想

平成23年1月期

平成23年7月期

平成24年1月期

実質営業日数

(日)

144

182

184

181

184

181

184

181

184

182

184

181

184

181

184

184

181

184

1口当たり分配金

(円)

9,488

14,23013,045

13,79814,17922,162

14,182

14,427

15,364

16,56016,284

15,50579,446

12,598

11,60012,045

12,40012,000

期中平均ＬＴＶ(％) *1

42.5

56.4

39.6

44.7

37.0

33.5

34.0

33.9

31.7

35.3

38.6

42.5

47.9

53.2

51.3

51.3

49.7

49.4

期末ＬＴＶ

(％) *2

55.0

53.9

41.0

45.3

33.6

31.2

33.9

31.8

32.7

38.5

42.5

46.9

59.9

52.8

50.1

50.8

49.6

49.5

期末総資産ＬＴＶ(％) *3

47.9

48.9

34.3

39.8

30.9

30.6

35.5

35.4

38.1

44.5

44.6

44.7

43.1

43.5

43.4

43.5

43.4

43.5

199,672

期中平均資産残高（物件取得価額ベース）

82,738109,108

126,822

142,862

157,806

158,727

166,961

171,736

172,797

190,488

206,239

206,648

201,328

181,132

190,502

190,502

199,285

期末物件数

(物件)

12

13

16

17

17

17

19

19

20

23

23

23

21

23

25

25

26

26

期末稼働率

(％)

95.3

97.1

97.5

99.1

99.4

99.9

99.8

99.6

99.9

99.4

98.6

98.6

96.9

96.8

96.1

96.3

97.3

97.1

営業収益

(百万円)

2,896

4,341

5,044

5,684

6,343

7,875

6,460

6,730

6,831

7,336

7,643

7,479

25,359

6,550

6,503

6,524

6,919

6,695

ＮＯＩ

(百万円)

2,199

2,894

3,523

3,835

4,325

4,297

4,539

4,756

4,822

5,243

5,467

5,229

4,978

4,587

4,444

4,492

4,590

4,535

ＮＯＩ利廻

(％)

有利子負債残高

(百万円)

(百万円)

平均金利

(％)

長期有利子負債比率(％)

期末算定価額

6.74

5.32

5.51

5.41

5.44

5.46

5.39

5.59

5.54

5.52

5.26

5.10

4.91

5.11

4.63

4.68

4.65

4.51

56,70060,00050,50064,50053,00053,00065,30065,30073,50097,00097,00097,00097,00090,00090,00090,00090,00090,000

0.77

0.83

1.25

1.07

1.13

1.31

1.42

1.52

1.67

1.63

1.66

1.69

1.72

1.76

1.77

1.77

1.77

1.76

77.4

68.9

68.9

81.6

73.2

84.5

92.8

92.8

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

0.0

58.3

69.3

54.3

77.4

*4 （67.9）*4 （61.3）*4 （61.3）*4 （74.8）*4 （62.9）*4 （74.2）*4 （85.6）*4 （80.4）*4 （83.3）*4 （78.4）*4 （78.4）

－

－

(百万円)

103,050

111,740

136,850

155,090

174,430

187,800

210,120

224,330

242,920

268,680

242,400

219,580

171,080

181,440－

187,900

－

－

評価損益

(百万円)

△ 952

1,291

3,434

7,270

17,32529,27040,14855,22064,584

67,15240,503

18,511

10,178

3,006

－

1,487

－

－

1口当たり修正純資産(円) *5

501,688524,578

572,497599,513680,986

751,509815,729904,709959,997

975,158

817,826

687,988638,789

596,447－

587,478－－

発行済投資口数(口)98,00098,000142,000

142,000

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

169,380

期中平均投資口価格(円)

530,828

643,097

690,705

726,082

766,520

902,435

958,306

1,241,537

1,000,664

835,903

603,570

496,772

478,579

470,862－

490,426－－

りそな・マルハビル

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

ビーコンヒルプラザ（ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ能見台店）

cocoti（ココチ）(準共有持分60%)

cocoti（ココチ）(準共有持分40%)

湘南モールフィル（底地）

TOKYU REIT八丁堀ビル

TOKYU REIT虎ノ門ビル 東急池尻大橋ビル（追加取得）
代官山フォーラム
赤坂四丁目ビル（東急ｴｰｼﾞｪﾝｼｰ本社ﾋﾞﾙ） 菱進原宿ビル

CONZE（ｺﾝﾂｪ）恵比寿

横浜山下町ビル

取得物件(ﾊﾞｰﾆｰｽﾞ ﾆｭｰﾖｰｸ横浜店)

菱進原宿ビル（追加取得）

麹町スクエアオリックス新宿ビル

TOKYU REIT虎ノ門ビル
りそな・マルハビル
菱進原宿ビル

横浜山下町ビル(ﾊﾞｰﾆｰｽﾞﾆｭｰﾖｰｸ横浜店)

売却物件
備考

公募増資(上場)

追加公募増資(期首)

追加公募増資(期首)*1 （ 有利子負債の期中平均残高 ＋ 見合現金のない預り保証金敷金の期中平均残高 ）÷（ 前期末算定価額及び取得時鑑定評価額の期中加重平均 ）*2 （ 有利子負債の期末残高 ＋ 見合現金のない預り保証金敷金の期末残高 ）÷ 期末算定価額*3 有利子負債の期末残高 ÷ 期末総資産*4 （）は、1年内返済予定の長期借入金を除いた比率*5 １口当たり修正純資産 ＝（ 出資総額 ＜当期未処分利益を含まず＞ ＋ 評価損益）÷ 発行済投資口数－58－

秋葉原三和東洋ビル
木場永代ビル秋葉原三和東洋ビル
木場永代ビル

東急銀座二丁目ビル