平成 17 年 1 月期（平成 16 年 8 月 1 日〜平成 17 年 1 月 31 日） 決算短信

平成 17 年 3 月 18 日

不動産投信発行者名
東急リアル・エステート投資法人
上 場 取 引 所
本社所在都道府県
コ ー ド 番 号
8957（URL http://www.tokyu-reit.co.jp/）
問 合 せ 先 （資産運用会社）
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
責任者役職名執行役員 IR 部長
氏
名
小井 陽介
TEL. 03−5428−5828
決算役員会開催日
平成 17 年 3 月 18 日
分配金支払開始日
平成 17 年 4 月 13 日（予定）

東 証
東京都

１．平成 17 年 1 月期の運用、資産の状況（平成 16 年 8 月 1 日〜平成 17 年 1 月 31 日）（１）運用状況（金額は百万円未満を切捨て）
営業収益

17 年 1 月期
16 年 7 月期

営業利益

当期純利益

百万円

%

百万円

%

百万円

%

百万円

%

5,044
4,341

16.2
49.9

2,210
1,771

24.8
19.2

1,853
1,395

32.8
49.9

1,852
1,394

32.8
50.0

1 口当たり

純資産

＜参考＞

総資本

＜参考＞

営業収益

当期純利益

当期純利益率（年換算値）

経常利益率（年換算値）

経常利益率円

17 年 1 月期
16 年 7 月期

経常利益%

13,111
14,231

%

%

（5.6）
（5.5）

2.8
2.7

%

%

（2.7）
（2.3）

1.4
1.2

36.7
32.1

（注）①1 口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（平成17 年1 月期 141,283 口 平成16 年7 月期98,000 口）で除することにより算出しています。
②会計処理の方法の変更 無③営業収益、営業利益、経常利益及び当期純利益におけるパーセント表示は対前期増減率であり、小数点以下2 位を四捨五入しています｡④純資産当期純利益率、総資本経常利益率の算定については、期首と期末の純資産総額、総資本の平均値をそれぞれ使用しています｡⑤年換算値＝平成17 年1 月期 当該計算期間の数値／資産運用期間の日数（184 日）×365 日（年間日数）
平成16 年7 月期 当該計算期間の数値／資産運用期間の日数（182 日）×365 日（年間日数）（２）分配状況（分配金総額の金額は百万円未満を切捨て）
1 口当たり分配金

分配金総額（利益超過分配金は含まない）

円

17 年 1 月期
16 年 7 月期

1 口当たり利益超過分配金

利益超過分配金

総 額

百万円

13,045
14,230

円

1,852
1,394

純資産

配当性向

配当率

百万円

%

−
−

0
0

%

99.9
99.9

2.3
2.7

（注）配当性向については小数点第2 位以下を切捨てにより表示しています。

（３）財政状態（総資産額と純資産額の金額は百万円未満を切捨て）
総資産額

純資産額
百万円

17 年 1 月期
16 年 7 月期

純資産比率
百万円

147,230
122,583

1 口当たり純資産額円%

79,71251,51254.1
42.0

561,356
525,634（注）期末発行済投資口数 平成17 年1 月期 142,000 口 平成16 年7 月期 98,000 口

２．平成 17 年 7 月期の運用状況の予想（平成 17 年 2 月 1 日〜平成 17 年 7 月 31 日）
営業収益

経常利益
百万円

17 年 7 月期

5,637

当期純利益
百万円

1,889

1 口当たり分配金

1 口当たり(利益超過分配金は含まない)

利益超過分配金

百万円

1,888

13,300（参考）1 口当たり予想当期純利益（平成 17 年 7 月期）13,300 円（注）当該予想は、別紙添付資料の「平成 17 年 7 月期運用状況の予想の前提条件」に記載した前提に基づき算出しています。従って、状況の変化により、実際の営業収益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金及び1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。

−1−

円

円

0

1．投資法人の関係法人の概況
後記67ページをご参照下さい。

2．運用方針及び運用状況(1) 運用方針
後記50ページをご参照下さい。
(2) 運用状況①

当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。
）（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成 15 年 6 月 20 日に設立され、同年 9
月 10 日に、発行済投資口数 98,000 口で株式会社東京証券取引所（以下、「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 8957）。
その後、第 3 期期初の平成 16 年 8 月に投資口数 44,000 口（オーバーアロットメントによる 2,000
口を含む）の追加公募増資を行い、平成 17 年 1 月 31 日現在、発行済投資口数 142,000 口となっています。本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社に資産運用業務を委託し投資主価値の最大化を究極の目的として成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を行いました｡
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環
境の下で、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期中は、営業利益や設備投資の増加傾向に見られるように企業のファンダメンタルズは引き続
き好調であったものの、不安定な原油価格や為替の動向のもと企業マインドが落ち込み、景気は足踏み状態にありました。
しかしながら、東京の賃貸オフィスマーケットは、好立地及び高スペックの物件を中心に引き続き需要が上向いています。空室率は依然として全国で最も低い水準となっており、募集賃料は弱含みであるものの、一部の優良物件では反転の兆しが見られます。間もなく全国の人口がピークを迎えると予想される中で、東京都では毎年約 7 万人の転入超過傾向にあり、人口集中が堅調な東京の不動産市場の背景にあると考えられます。
商業施設マーケットは、大型小売店を含む小売業の販売額が引き続き減少傾向にあります。売場
面積が拡大するなかで、各店舗は依然として厳しい競争を強いられており、新業態の店舗出店が見受けられる等の差別化が図られています。
地価動向は、地方都市の一部では回復傾向が見られる地点もありますが、東京とそれ以外の地域
間格差が拡大する傾向に変化はなく、不動産投資対象地域としての東京の成長力を裏付けています。
また、東京においても一部の商業用不動産集積地など上昇傾向にある地点と下落傾向にある地点が鮮明になっており、競争力のある不動産に対する評価が向上しています。
（ロ）運用実績
A．物件取得本投資法人は、このような環境のもと、基本方針に沿って、「成長力のある地域における、競争力のある物件への投資」を実行すべく運用を行いました。平成 16 年 8 月 3 日に横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）（取得価格 50 億 5 千万円）及びビーコンヒルプラザ−2−（イトーヨーカドー能見台店）（取得価格 95 億 2 千万円）を、平成 16 年 12 月 15 日に藤田観光虎ノ門ビル（取得価格 86 億 3 千万円）を取得し、当期末時点の 16 物件の取得価格合計は 1,333
億 6 千万円、総賃貸可能面積は 170,785.00 ㎡となりました。
B．運用管理
安定した資産運用により当期末時点において全 16 物件中 14 物件が満室稼動となっており、稼働率は 97.5%でした。当期は、従前空室であった東京日産台東ビルの 3 階、TOKYU REIT 赤坂檜町ビルの 6 階等へのテナント誘致に成功しました。また、世田谷ビジネススクエアのタワー棟の 3 フロアが解約となりましたが、当期中に別の 1 フロアの新規テナントを確保しています。これらの結果、当期は 8 テナントが退去又は減床しましたが、7 テナントから新規入居や増床を獲得しており、テナント・リーシングにおいて堅実なパフォーマンスを示しました。また、当期は台風、地震等の災害が相次ぎましたが、本投資法人の物件に及んだ影響は極めて限定的でした。
C．コーポレートガバナンス
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の自主ルールである利益相反対策ルールを厳守し所定の手続を履践しました。例えば横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）
及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）は、東急不動産株式会社が匿名組合出資する特別目的会社からの取得であったため、不動産鑑定評価額を超えない価格で取得しています。さらに、中央三井信託銀行株式会社よりセカンド・オピニオンとして対象不動産の価格及び価格算定プロセスが概ね妥当である旨の意見書を取得し、そのサマリーを公表しています。
また、取得手続の履践状況に関しても、本投資法人の会計監査人とは異なる監査法人より、当該取引において適用される利益相反対策ルールとの適合性の確認を受け、その結果報告も踏まえて、本投資法人の役員会において当該取得を承認しています。
また、当期末時点の 16 物件に係るプロパティ･マネジメント業務を行う東急グループ各社への報酬については、その水準が東京証券取引所に上場しているほかの投資法人等が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社住信基礎研究所から取得しています。
c．資金調達の概要
当期も本投資法人は、安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針に基づき資金調達を行いました。横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）及びビーコンヒルプラザ（イトーヨー
カドー能見台店）の取得、短期借入金の返済等を目的として、44,000 口の新投資口を発行し（平成16 年 8 月 3 日に 42,000 口、平成 16 年 8 月 25 日に 2,000 口）、277 億 4 千 2 百万円を調達しました。
これに伴い、前期末時点の短期借入金残高 250 億円のうち 165 億円を返済しました。さらに、平成16 年 11 月 25 日に手元余剰資金削減に伴う 15 億円の繰上弁済及び平成 16 年 12 月 15 日に藤田観光
虎ノ門ビル取得に伴う 85 億円の短期借入れの実行により、当期末の短期借入金（無担保）は 155
億円の残高となっています。また、長期借入金（無担保固定金利）の残高は前期末と同様 350 億円です。なお、当期末時点の期末総資産有利子負債比率は 34.3%、当期における加重平均利率は 1.25%
でした。
d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益 50 億 4 千 4 百万円、営業利益 22 億 1 千万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は 18 億 5 千 3 百万円、当期純利
益は 18 億 5 千 2 百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含みます。）第67 条の 15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。
）の適用により、利益分配金が−3−

損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口 1 口当たりの分配金は 13,045 円 となりました。
②

次期の見通しa．想定される将来動向
好調な企業業績により雇用の状況は改善しつつあり、消費支出の増加に伴う景気の回復が期待される中、東京への一極集中を背景に首都圏経済には回復の兆しがみられます。一方、地方経済の回復の足取りは依然として重く、地域間格差は当面拡がる可能性があります。更に、不動産投資市場では東京一極集中に加え、都内二極分化が顕在化してきています。これは、不動産証券化
市場の拡充に伴う資本市場と不動産投資市場の連関を背景として、収益還元法とリスク評価に基づく不動産価値評価が浸透してきたためであり、今後も「高収益不動産の価値は高くなり、そうでないものは安くなる」という傾向が更に進んでいくと考えられます。したがって、本投資法人を含む不動産投資信託にとって、成長地域への投資、優良物件の選定、これらを担保する投資方
針、及び投資方針の実行を可能にする運用能力がますます重要になってくると考えています。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人の投資方針は、資産運用会社による本投資法人設立に向けての事業性調査によりこのような将来動向を予め想定し、「成長力のある地域における、競争力のある物件への投資」というスタンスに基づき定められています。具体的には、投資対象地域は、今後も成長が期待される東京都心5区地域及び東急沿線地域を中心とした首都圏に限定しています。また、個別物件の選定については、例えば1物件当たりの投資額は原則40億円以上とする等の投資基準を厳しく設定しており、クオリティの高いポートフォリオを構築するため今後もこれらを厳守して参ります。
更に、本投資法人は、外部成長を図るべく、東急グループ各社及び不動産投資市場からバランス
良く取得し、ポートフォリオのクオリティを向上させながら、規模の拡大を目指します。
加えて、物件の管理運営においても東急グループ各社との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。具体的には、世田谷ビジネススクエアの空室について、早期の賃料発生を目指します。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行って参ります。
さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示の充実並
びに不動産投資信託のファンド・マネージャーとして受託者（Fiduciary）意識及び責任を徹底し、グローバルスタンダードに適う投資商品としての不動産投資信託を提供して参ります。

−4−

（参考情報）本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下の通りです。
（イ）平成 17 年 3 月 9 日付で、以下の資産の取得にかかる受益権準共有持分売買契約書を締結しており、平成 17 年 4 月 6 日の取得を予定しています。この取得により、17 物件の取得価格合計
は 1,480 億 6 千万円、総賃貸可能面積は 175,776.97 ㎡になります。契約締結日現在の概況等は以下の通りです。
［R9］PICASSO347
物件名

PICASSO347（地番）東京都渋谷区渋谷一丁目 23 番 1

所在地(注 1)

（住居表示）東京都渋谷区渋谷一丁目 23 番 16 号

最寄り駅からの
(注 2)

所要時間
(注 1)

地積

JR 山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京
メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約 3 分
1,705.35 ㎡

(注 1)

延床面積

(注 1)

構造・階数

(注 1)

11,847.87 ㎡
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 12 階建

竣工年月

平成 16 年 9 月

売主

有限会社ビットファースト
(注 3)

所有形態

代表的テナント(注 4)

特定資産の種類
(注 5)

取得価格

（土地）所有権 （建物）所有権
株式会社ロックス、株式会社トゥモローランド、株式会社カッシーナ・イクスシー
信託不動産
14,700 百万円
本物件は、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に合致した商業取得の理由

施設であり、本投資法人のポートフォリオの安定と成長を図ることを目的として取得を決定しました。

(注1) 「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は不動産の登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
(注2) 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離 80m につき 1 分間を要するものとして算出した数値です。
(注3) 信託受益権の準共有持分 60%を取得します｡(注4) 「代表的テナント」とは、月額賃料支払額上位 3 社をいいます。
(注5) 「取得価格」は、当該受益権準共有持分の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない
金額（受益権準共有持分売買契約書に記載された受益権準共有持分の譲渡金額）を記載しています。

(3) 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(4) 運用状況の見通し
次期（第 4 期 平成 17 年 2 月 1 日〜平成 17 年 7 月 31 日）の運用状況については、以下の通り見込んでいます。運用状況見通しの前提条件については、6 ページ記載の「平成 17 年 7 月期 運用状
況の予想の前提条件」をご参照下さい。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

5,637 百万円
1,889 百万円
1,888 百万円
13,300 円
0 円（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営業収益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。

−5−＜平成 17 年 7 月期（平成 17 年 2 月 1 日〜平成 17 年 7 月 31 日）運用状況の予想の前提条件＞
平成 17 年 7 月期の営業収益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金の予測にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果前記「(4) 運用状況の見通し」の予想数値につき一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正をし、公表します。
項

目

前

提 条 件

運用資産

・平成 17 年 4 月 6 日に取得を予定している PICASSO347（以下「取得予定物件」といいます。）のほかは第 4 期営業期間末日までに異動（追加取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。

営業収益・賃貸事業収入は、本書の日付時点で有効な賃貸借契約をもとに算出しており、当該時点までに解約予告を受けているテナントについては、解約日以降第 4 期営業期間末日までの期間の空室を見込んでいます。また、賃料水準については、近隣競合物
件の存在、市場動向等を勘案して算出しており、テナントによる滞納または不払がないものと想定しています。

営業費用・取得予定物件の取得に際しては、固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固定資産税等」といいます。
）について前所有者と期間按分により精算を行いますが、
当該精算金相当分は取得予定物件の取得原価に算入されるため第 4 期営業期間においては費用計上されません。
・建物の修繕費は、第 4 期営業期間において必要と想定される額を費用として計上しています。ただし、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる場合があります。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（約 893 百万円）。

借入金

・平成 17 年 4 月 6 日に取得予定物件取得のために適格機関投資家（証券取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。）第 2 条第 3 項第 1 号に規定）より無担保の短期借入金 150 億円の借入れを予定しています。
・上記の結果、第 4 期営業期間末の LTV は 40.3％を予想しています。
（LTV の計算：「有利子負債／（予想）総資産」）（平成 17 年 1 月 31 日時点 LTV：34.3％）

投資口・第 4 期営業期間末日まで、投資口の追加発行がないことを前提としています｡

1 口当たり分配金

・1 口当たり分配金は、本投資法人の規約の定める金銭の分配の方針を前提として算出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。

1 口当たり利益超過分配金・利益超過の分配については、現時点で行う予定はありません。

その他

・法令、会計基準及び税制に重大な変更がなされないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。

−6−

3．財務諸表等(1) 経理の状況①貸借対照表
期
科

別

目

当 期
前 期
平成 17 年 1 月 31 日現在 平成 16 年 7 月 31 日現在
金

額

構成比

金

額

構成比

増
金

減

額

前期比

（資産の部）

千円

％

千円

％

千円

％

Ⅰ．流動資産12,773,643

8.7

11,203,319

9.1

1,570,323

14.0

現金及び預金1,400,000

947,347

452,653

信託現金及び信託預金

10,828,281

10,099,177

729,104

営業未収入金109,346

128,081△18,734

未収消費税等

380,763―

380,763

前払費用

53,91523,17330,741

24

21

3

1,311

5,519

△4,208

繰延税金資産その他の流動資産
Ⅱ．固定資産1.有形固定資産※1

建物134,457,001

91.3

111,379,712

90.9

23,077,289

20.7

133,401,596

90.6

110,434,532

90.1

22,967,063

20.8

2,127,236

218,035

1,909,200

構築物

1,073

―

1,073

機械及び装置

3,009

―

3,009

工具器具及び備品

8,647

―

8,647

13,282,430

6,446,436

6,835,994

土地
信託建物

※2

32,872,520

26,457,117

6,415,402

信託構築物

※2

585,704

417,887

167,817

110,310122,077△11,767

信託機械及び装置
信託工具器具及び備品※277,98197,096△19,115

信託土地※284,332,681

76,675,881

7,656,799

2.無形固定資産
信託その他の無形固定資産

13,7740.0

13,774

14,3360.0

3.投資その他の資産

1,041,631

差入敷金保証金105,948

10,00095,948

信託差入敷金保証金

876,323875,771552

長期前払費用

39,42145,071△5,649

その他の投資その他の資産

19,937―

19,937

資産合計

147,230,644

100.0

−7−

930,842

122,583,032

△3.9

△562

14,336
0.7

△562

0.8

100.0

110,788

24,647,612

11.9

20.1

期
科

別

目

当 期
前 期
平成 17 年 1 月 31 日現在 平成 16 年 7 月 31 日現在
金

金

額

構成比

増
金

減

額

構成比

額

前期比

（負債の部）

千円

％

千円

％

千円

Ⅰ．流動負債

17,270,061

11.8

26,763,721

21.8△9,493,660 △35.5

営業未払金

468,090

466,932

1,157

短期借入金

15,500,000

25,000,000△9,500,000

未払金

260,253294,791△34,538

未払費用

54,68564,960△10,275

未払法人税等

1,082

1,018

63

未払消費税等―

95,453△95,453

前受金

807,592

635,558

172,033

預り金

168,485

198,068△29,582

9,871

6,938

2,933

その他の流動負債
Ⅱ．固定負債

50,248,083

長期借入金

34.1

44,307,195

36.2

5,940,888％

13.4

35,000,000

35,000,000―

805,499

190,800

614,699

14,439,824

9,114,187

5,325,636

その他の固定負債

2,760

2,208

552

負債合計

67,518,144

45.9

71,070,917

58.0△3,552,772△5.0

77,860,048

52.9

50,117,520

40.9

27,742,528

55.4

1,852,451

1.2

1,394,595

1.1

457,85632.8

預り敷金保証金
信託預り敷金保証金（出資の部）※2※4

Ⅰ．出資総額
出資総額
Ⅱ．剰余金

※3

当期未処分利益

1,852,451

出資合計

79,712,499

54.1

51,512,115

42.0

28,200,384

54.7

負債・出資合計

147,230,644

100.0

122,583,032

100.0

24,647,612

20.1

1,394,595−8−

457,856

②損益計算書
期
科

別

目

当 期
前 期
自 平成 16 年 8 月 1 日 自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日 至 平成 16 年 7 月 31 日
金

経常損益の部

額

百分比

金

額

百分比

増
金

減

額

百分比

千円

％

千円

％

千円

％

5,044,884

100.0

4,341,331

100.0

703,553

16.2

Ⅰ. 営業損益の部
1. 営業収益
賃貸事業収入※1

4,629,578

3,916,203

713,375

その他の賃貸事業収入 ※1

415,306

425,127△9,821

2. 営業費用
賃貸事業費用

2,834,122※1

56.2

2,569,518

59.2

264,604

2,322,980

2,055,686

267,294

資産運用報酬

397,424

409,450△12,025

資産保管及び一般事務委託報酬

55,38147,320

8,061

役員報酬

4,800

4,800

―

その他営業費用

53,53652,261

1,274

営業利益

10.3

2,210,762

43.8

1,771,812

40.8

438,949

24.8

1. 営業外収益

293

0.0

18,2480.4△17,954 △98.4

受取利息

64

46

18

工事補償料収入―14,300△14,300

その他営業外収益

228

3,901

△3,673

Ⅱ. 営業外損益の部

2. 営業外費用

357,427

支払利息

289,150

252,679

36,470

新投資口発行費59,53064,150△4,620

その他営業外費用

8,747

77,607△68,860

7.1

394,4389.1△37,010

△9.4

経常利益

1,853,627

36.7

1,395,622

32.1

458,00532.8

税引前当期純利益

1,853,627

36.7

1,395,622

32.1

458,005

32.8

1,234

0.0

1,028

0.0

206

20.1

△3

0.0

3

0.0

△6

―

1,852,396

36.7

1,394,591

32.1

457,80532.8

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益55

3

51

1,852,451

1,394,595

457,856−9−

③金銭の分配に係る計算書
別当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益

1,852,451,754 円
1,852,390,000（13,045 ）
61,754 円

1,394,595,052 円
1,394,540,000（14,230 ）55,052 円

期項

目

分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第 31 条第 2号に定める「租税特別措置法第67 条の 15 に規定される本投資法
人の配当可能所得の金額の 100
分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である
1,852,390,000 円を利益分配金として分配することといたしました。なお、規約第 31 条第 4 号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

−10−

本投資法人の規約第 31 条第 2号に定める「租税特別措置法第67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である 1,394,540,000 円を利益分配金
として分配することといたしました。なお、規約第 31 条第 4 号に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

④キャッシュ・フロー計算書
期
科

目

Ⅰ

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（増加：△）
未収消費税等の増減額（増加：△）
営業未払金の増減額（減少：△）
未払金の増減額（減少：△）
未払消費税等の増減額（減少：△）
前受金の増減額（減少：△）
預り金の増減額（減少：△）その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ

別

当 期
前 期
自 平成 16 年 8 月 1 日 自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日 至 平成 16 年 7 月 31 日

増

減

千円
1,853,627
801,589△64
289,150
18,734△380,763
1,157△34,538△95,453
172,033△29,582△40,8212,555,070
64△299,425△1,1702,254,539

千円
1,395,622
609,124△46
252,679△30,514
1,336,026
61,226
172,159
95,453△2,574
10,143△34,680
3,864,620
46△287,122△1,1993,576,344

千円
458,005
192,465△18
36,47049,249△1,716,790△60,068△206,697△190,907
174,608△39,725△6,140△1,309,550
18△12,30229△1,321,804

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
差入敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出
使途制限付信託預金の預入による支出
使途制限付信託預金の引出による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー

△8,775,729△14,992,361△95,948614,699―
5,610,136△284,500△1,271,681
284,500△18,910,884△6,667,916△388,022―
193,800△3,000377,613△520,180△377,613
520,180△6,865,139△2,107,812△14,604,338△95,948
420,899
3,000
5,232,523
235,680△894,068△235,680△12,045,745

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

8,500,000△18,000,000―
27,742,528△1,391,606
16,850,921

30,500,000△62,200,000
35,000,000―△922,885
2,377,114△22,000,000
44,200,000△35,000,000
27,742,528△468,720
14,473,807

194,576
2,805,900
3,000,476△911,680
3,717,581
2,805,900

1,106,256△911,680
194,576

現金及び現金同等物の増減額（減少：△）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高−11−〔重要な会計方針〕
期別項目
1. 固定資産の減価償却の方法2. 繰延資産の処
理方法

当 期
前 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日
至 平成 16 年 7 月 31 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
同左
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りであります。
建物
2〜50年
構築物
2〜52年
機械及び装置3〜15年
工具器具及び備品 2〜15年② 無形固定資産（信託財産を含む）② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
同左
新投資口発行費
新投資口発行費支出時に全額費用として処理して支出時に全額費用として処理して
おります。
おります。
なお、平成 16 年 8 月 3 日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受けを行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平
成 16 年 8 月 3 日付一般募集による新投資口発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、922,824 千円であり、引受証券会社が発行価額で引受けを行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費
は、922,824 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されております。

−12−

期別

当 期
前 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
自 平成 16 年 2 月 1 日
項目
至 平成 17 年 1 月 31 日
至 平成 16 年 7 月 31 日
固定資産税等の処理方法
3. 収益及び費用
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産の計上基準
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当いては、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用とし期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しておりて費用処理する方法を採用しております。
ます。
なお、不動産又は不動産を信託財産
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動
算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産
産等の取得原価に算入した固定資産
税相当額は 25,307 千円であります。
税相当額は 52,943 千円であります。
4. キャッシュ・フ
キャッシュ・フロー計算書における資同左
ロ ー 計 算 書 に 金（現金及び現金同等物）は、手許現金
お け る 資 金 の 及び信託現金、随時引き出し可能な預金範囲
及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
5. その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項① 不動産等を信託財産とする信託受益 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
権に関する会計処理方法
同左
保有する不動産等を信託財産とする
信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分
掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機
械及び装置、信託工具器具及び備品、信託土地(3) 信託その他の無形固定資産(4) 信託差入敷金保証金(5) 信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理
同左
は、税抜方式によっております。

−13−

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
当 期(平成 17 年 1 月 31 日現在)

前 期
(平成 16 年 7 月 31 日現在)

※1. 有形固定資産の減価償却累計額※1. 有形固定資産の減価償却累計額
1,875,911 千円
1,074,884 千円※2. 担保に供している資産及び担保を付している ※2. 担保に供している資産及び担保を付している
債務
債務担保に供している資産は次の通りです。
（単位：千円）
信託建物
4,012,596
信託構築物
161,313
信託工具器具及び備品
669
信託土地
5,585,737
合計
9,760,318
担保を付している債務は次の通りです。
信託預り敷金保証金
4,820,505※3. 発行する投資口の総数及び発行済投資口数※3. 発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
2,000,000 口
発行する投資口の総数
2,000,000 口
発行済投資口数
142,000 口
発行済投資口数
98,000 口※4. 投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条
※4. 投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条
第 6 項に定める最低純資産額
第 6 項に定める最低純資産額
50,000 千円
同左−14−

（損益計算書関係）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

※1. 不動産賃貸事業損益の内訳※1. 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
月極駐車場収入
その他賃料収入（注 1）
計
その他の賃貸事業収入
付帯収益（注 2）
その他雑収入計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A−B）

3,678,814
518,054
84,847
347,8624,629,578
359,498
55,807415,306
5,044,884

444,395
380,607108,810130,335
321,383
16,735801,589
119,1222,322,980
2,721,904（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
月極駐車場収入
その他賃料収入（注 1）
計
その他の賃貸事業収入
付帯収益（注 2）
その他雑収入計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A−B）

3,055,064
428,149
83,945
349,0443,916,203
362,929
62,198425,127
4,341,331

447,932
355,486
95,04099,712
324,520
14,177609,124
109,691
2,055,686
2,285,644（注 1）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外（注 1）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しております。

の定額の収益を記載しております。

（注 2）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費（注 2）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。

等を含みます。

（キャッシュ・フロー計算書関係）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に 1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲掲記されている科目の金額との関係記されている科目の金額との関係（平成 17 年 1 月 31 日現在）
（平成 16 年 7 月 31 日現在）
現金及び預金1,400,000 千円
現金及び預金947,347 千円
信託現金及び信託預金
10,828,281
信託現金及び信託預金
10,099,177
使途制限付信託預金（注） △9,227,805
使途制限付信託預金（注）△8,240,624
現金及び現金同等物
3,000,476 千円
現金及び現金同等物
2,805,900 千円（注）テナントから預かっている敷金保証金の返還 （注）テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金であります。
のために留保されている信託預金であります。

−15−

（リース取引関係）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引（単位：千円）（借主側）
未経過リース料
1 年内
1 年超
合計
（貸主側）
未経過リース料
1 年内
1 年超
合計

（単位：千円）

284,7312,919,292
3,204,023（借主側）
未経過リース料
1 年内
1 年超
合計

117,9132,603,340
2,721,253

4,950,667
35,285,97840,236,646（貸主側）
未経過リース料
1 年内
1 年超
合計

4,055,436
34,247,170
38,302,606（有価証券関係）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

同左（デリバティブ取引関係）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

同左（退職給付関係）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

同左

−16−

（税効果会計関係）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原 1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原
因別内訳
因別内訳
（平成 17 年 1 月 31 日現在）
（平成 16 年 7 月 31 日現在）
（単位：千円）（単位：千円）（繰延税金資産）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
24
未払事業税損金不算入額
21
繰延税金資産合計
24
繰延税金資産合計
21（繰延税金資産の純額）
24（繰延税金資産の純額）
21
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との 2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳となった主要な項目別の内訳（単位：％）（単位：％）
法定実効税率39.39
法定実効税率
39.39
（調整）
（調整）
支払分配金の損金算入額△39.36
支払分配金の損金算入額△39.36
その他
0.04
その他
0.04
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.07
税効果会計適用後の法人税等の負担率0.07（持分法損益等）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

同左（関連当事者との取引）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。
役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
子会社等
本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
兄弟会社等
該当事項はありません。

同左

−17−

（投資口１口当たり情報）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日

１口当たり純資産額
561,356 円
１口当たり当期純利益 13,111 円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益
を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利
益金額については、潜在投資口がないため記載
しておりません。

１口当たり純資産額
525,634 円
１口当たり当期純利益 14,231 円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益
を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利
益金額については、潜在投資口がないため記載
しておりません。

(注)１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。
当 期
前 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日
至 平成 16 年 7 月 31 日
当期純利益（千円）
1,852,396
1,394,591
普通投資主に帰属しない金額（千円）――
普通投資口に係る当期純利益（千円）
1,852,396
1,394,591
期中平均投資口数（口）141,283
98,000（重要な後発事象）
当 期
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 17 年 1 月 31 日

前 期
自 平成 16 年 2 月 1 日
至 平成 16 年 7 月 31 日
1. 新投資口の発行
平成 16 年 7 月 20 日開催の役員会において、不動産等の取得、本投資法人の短期借入金の返済等を目的に、以下の通り新投資口の発行を決議し、平成 16 年 8 月 2 日及び平成 16 年 8 月 24
日に払込が完了いたしました。これにより、平成 16 年 8 月 25 日付で出資総額は 77,860,048 千円、発行済投資口数は 142,000 口となっております。
【公募による新投資証券の発行】
発行新投資口数：42,000 口
発行価格（募集価格）：652,484 円
発行価格の総額：27,404,328 千円
発行価額（引受価額）：630,512 円
発行価額の総額：26,481,504 千円
払込期日：平成 16 年 8 月 2 日
投資証券交付日：平成 16 年 8 月 3 日
分配金起算日：平成 16 年 8 月 1 日【第三者割当による新投資口の発行】
発行新投資口数：2,000 口
発行価格（募集価格）：652,484 円
発行価額（引受価額）：630,512 円
発行価額の総額：1,261,024 千円
払込期日：平成 16 年 8 月 24 日
投資証券交付日：平成 16 年 8 月 25 日
分配金起算日：平成 16 年 8 月 1 日
割当先：野村證券株式会社−18−

(2) 発行済投資口数の増減
当期及び前期以前の増資等の状況は以下の通りです｡
払込年月日

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減数

高

増減数

摘 要

備
残

残

考

高

平成 15 年 6 月 20 日

私募設立

400

400

200

200

（注 1）

平成 15 年 9 月 10 日

公募増資

97,60098,00049,917

50,117（注 2）

平成 16 年 8 月 3 日

公募増資

42,000140,000

26,481

76,599（注 3）

平成 16 年 8 月 25 日

第三者割
当増資

2,000

142,000

1,261

77,860（注 4）（注1） １口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました。
（注2） １口当たり発行価格 530,000 円（発行価額 511,450 円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする
公募新投資口を発行しました。
（注3） 1 口当たり発行価格 652,484 円（発行価額 630,512 円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注4） 1 口当たり発行価額 630,512 円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三割当により新投資口を発行しました。

【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下の通りです。
期 別
第1期
第2期
第3期
決算年月
平成 16 年 1 月
平成 16 年 7 月
平成 17 年 1 月
最高568,000 円
702,000 円
724,000 円
最低505,000 円
550,000 円
658,000 円

4．役員の異動
当期において、該当事項はありません。

−19−

5．参考情報(1) 投資状況

資産の種類

そ
の
他
の
資
産

用

途

地

当 期
前 期
（平成 17 年 1 月 31 日現在）（平成 16 年 7 月 31 日現在）
資産総額
資産総額
保有総額
保有総額
に対する
に対する
（千円）
（千円）
比率（％）
比率（％）

域

東京都心 5 区地域・東急沿線地域
商業施設
その他
小 計
不動産
東京都心 5 区地域・東急沿線地域
オフィス
その他
小 計
合
計
東京都心 5 区地域・東急沿線地域
商業施設
その他
不動産等を
小 計
主な信託
東京都心 5 区地
財産とする
域・東急沿線地域
信託受益権 オフィス
その他
小 計
合
計
預金・その他の資産
資産総額計

負債総額
純資産総額

6,660,338

4.5

6,664,471

5.4―
6,660,338―
4.5―
6,664,471―
5.4

8,762,059

6.0

―

―

―
8,762,059
15,422,398

―
6.0
10.5

―
―
6,664,471――
5.4

38,714,850

26.3

33,824,622

27.6

9,760,318
48,475,168

6.6
32.9

―
33,824,622―
27.6

69,517,803

47.2

69,959,774

57.1―
69,517,803
117,992,972
13,815,274
147,230,644

―
47.2
80.1
9.4
100.0

―
69,959,774
103,784,397
12,134,162
122,583,032

―
57.1
84.7
9.9
100.0

当 期
前 期
（平成 17 年 1 月 31 日現在）
（平成 16 年 7 月 31 日現在）
貸借対照表計上額 資産総額に対する 貸借対照表計上額 資産総額に対する
（千円）
比率（％）
（千円）
比率（％）
67,518,144
45.9
71,070,917
58.0
79,712,499
54.1
51,512,115
42.0（注 1）「地域」については、後記「投資法人の運用及び分配に関する基本方針 (1) 投資方針
ートフォリオ運用基準

b. 投資態度(イ) ポ③ 地域」をご参照下さい。

（注 2）「保有総額」は、期末日現在の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。

−20−

(2) 投資不動産物件
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者併せて「信託不動産」といいます。）により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。
以下に記載する事項の説明は以下の通りです。
・ 原則として平成 17 年 1 月 31 日を基準としています。
・ 「物件番号」は、本投資法人が保有する物件を R 型（商業施設）及び O 型（オフィス）に分類
し、各分類毎に番号を付したものです。
・ 「地域」については、後記「投資法人の運用及び分配に関する基本方針 (1) 投資方針 b. 投
資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準 ③ 地域」をご参照下さい。「（渋谷）」と記載されているものは、当該不動産の最寄り駅が渋谷駅であることを示しています。
・ 「所在地（地番）
」、
「地積」
、
「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
・ 「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、世田谷ビ
ジネススクエア、りそな・マルハビル及び藤田観光虎ノ門ビルについては、それぞれ他の区分
所有者の所有地及び他の共有者の持分を含みます。なお、藤田観光虎ノ門ビルについては敷地権の設定面積です。また、QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。詳細は、後記「② 個別不動産等の概要」記載の注記部分をご参照下さい。
・ 「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、世田
谷ビジネススクエア、りそな・マルハビル及び藤田観光虎ノ門ビルについては、それぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。QFRONT（キューフロント）及びりそな・マルハビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。藤田観光虎ノ門ビルの括弧内の数値は、敷地権の共有持分割合である 73.585％を乗じた専有部分の面積です。詳細は、後記「② 個別不動産等の概要」記載の注記部分をご参照下さい。
・ 「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。
・ 「築年数」は、竣工年月から平成 17 年 1 月 31 日までの経過年数を表示しています。
・ 「期末算定価額」は、価格時点を平成 17 年 1 月 31 日として、TOKYU REIT 渋谷宇田川町スク
エア及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）については株式会社ヒロ＆リーエ
スネットワーク及びジョーンズ ラング ラサール株式会社、その他の物件については財団法人
日本不動産研究所により作成された調査報告書の調査価格に基づきそれぞれ記載しています。
・ 「テナント数」は、1 テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については 1 テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED 大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している 1 テナント（東京急行電鉄株式会
社（以下「東急電鉄」といいます。））を含んでいます。第 2 東急鷺沼ビルのテナント数には、
駐車場部分のみを賃借している 1 テナントを含みません。東京日産台東ビルのテナント数には、住居部分の賃借人（7 社（うち 1 社は事務所部分も賃借している））を含みます。
・ 「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている
契約書上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の貸付けではない賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）、東急南平台町ビル及びビーコンヒル
プラザ（イトーヨーカドー能見台店）については、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸面積に共有持分割合である 55％を乗じて得た値を記載しています。また、他の区分所有者との共有物件である藤田観光虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分及び他の区分所有者（2階部分のみ）の専有部分についても本投資法人が賃借のうえ、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。

−21−

・

・
・

・

・
・
・

「総賃貸可能面積」は、建物・施設における貸付けが可能な事務所、店舗及び倉庫の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。建物床以外の面積は含みません。）を記載しています。なお、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）、東急南平台町ビル及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）については、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸可能面積に共有持分割合である 55％を乗じて得た値を記載しています。また、他の区分所有者との共有物件である藤田観光虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分及び他の区分所有者（2 階部分のみ）の専有部分についても本投資法人が賃借のうえ、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。
「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第 3 位を四捨五入して記載しています。
「オフィス基準階専有面積」は、2 階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。なお、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、
他の共有者持分を含む 1 フロアの面積を記載しています。
「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。
「月額賃料総額」は、平成 17 年 1 月 31 日時
点のデータに基づいて記載しています。なお、QFRONT（キューフロント）及び TOKYU REIT
表参道スクエアの一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の月額賃料総額に共有持分割合である 55％を乗じて得た値です。
「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を 12 倍して千円未満を切捨てて算出しています。
「敷金・保証金」は、各不動産に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額又は保証金の合計額を記載しています。
「長期修繕の費用見積」は、各不動産について次表に示す作成者により調査・作成された建物
状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む 15 年間）の合計金額を記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える機能の向上等に必要な費用は含
まれていません。なお、TOKYU REIT 表参道スクエアについては、平成 16 年 8 月 20 日に長期的修繕費用予測を再取得しています。また、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、世田谷ビジネススクエアについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額に共有持分割合である 55％を乗じて得た値を、りそな・マルハビルについて
は信託建物である専有部分及び共用部分の共有持分に係る長期修繕費用の見積額を、藤田観光
虎ノ門ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に敷地権の共有持分割合である
73.585％を乗じて得た値をそれぞれ記載しています。

−22−

＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び作成年月日＞
作成者

株式会社イー・アール・エス

清水建設株式会社

調査対象物件作成年月日

R1

QFRONT（キューフロント）

平成 14 年 8 月 7 日

R2

レキシントン青山

平成 15 年 3 月 17 日

R3

TOKYU REIT 表参道スクエア

平成 14 年 11 月 29 日

R4

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）平成 15 年 4 月 30 日

R5

第 2 東急鷺沼ビル

平成 14 年 11 月 8 日

R6

TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア

平成 15 年 10 月 24 日

R7

横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）

平成 16 年 1 月 22 日

R8

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

平成 16 年 2 月 9 日

O1

世田谷ビジネススクエア

平成 14 年 11 月 8 日

O2

東急南平台町ビル

平成 14 年 11 月 8 日

O3

東急桜丘町ビル

平成 14 年 11 月 8 日

O4

東京日産台東ビル

平成 15 年 1 月 31 日

O5

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

平成 14 年 11 月 29 日

O7

りそな・マルハビル

平成 15 年 7 月 25 日

O8

藤田観光虎ノ門ビル

平成 16 年 9 月 6 日

O6

TOKYU REIT 蒲田ビル

平成 15 年 3 月 26 日

・ 「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体の PMLを記載しています。PML については、後記「投資法人の運用及び分配に関する基本方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ハ) 物件関連業務運用基準 ⑥ 損害保険等の付保方針」をご参照下さい。
PML 及び予想損失日数は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
作成の地震リスク分析報告書に基づいています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。
・ 「最寄り駅からの所要時間」は不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離 80m につき 1 分間を要するものとして算出した数値です。
・ 「代表的テナント」とは、月額賃料支払額上位 3 社をいいます。
・ 「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された売買代金又は信託受益権譲渡契約書に記載された不動産等の譲渡金額）を記載しています。
・ 「取得時鑑定評価額」は、TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）については株式会社ヒロ＆リーエスネットワーク及びジョーンズ ラング ラサール株式会社により作成された、その他の物件については財団法人日本不動産研究所により作成された取得時における不動産鑑定評価書の鑑定評価額に基づきそれぞれ記載しています。
・ 東急不動産株式会社は「東急不動産」、また株式会社東急ストアは「東急ストア」と記載しています。以下、同じです。

−23−

① 不動産等の概要＜不動産等の概要 1＞
物件

物件名

番号

所在地（地番）

地積

延床面積

（㎡）

（㎡）

構造・階数

竣工年月

築年数

所有形態

（年）

土地

建物

R1

QFRONT（キューフロント）

東京都渋谷区
宇田川町 75 番 8 ほか

784.26(728.30)

6,692.14(4,821.09)

SRC・S
B3/8F

平成 11 年 10 月

5.3

所有権

区分所有権

R2

レキシントン青山

東京都港区南青山
五丁目 235 番 7 ほか

776.592,342.21

S・RC
B1/4F

平成 10 年 1 月

7.1

所有権

所有権

R3

TOKYU REIT
表参道スクエア東京都渋谷区
神宮前四丁目 3 番 18

1,259.21

3,321.20

S・SRC
B1/4F

昭和 60 年 10 月

19.3

所有権

所有権

R4

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

神奈川県川崎市宮前区
鷺沼一丁目 1 番

5,658.00

18,320.87

RC
B1/4F

昭和 53 年 9 月

26.4

所有権

所有権

R5

第 2 東急鷺沼ビル

神奈川県川崎市宮前区
小台一丁目 18 番 51,807.21

4,409.50

SRC
B2/4F

昭和 54 年 10 月

25.3

所有権

所有権

＜建物 1＞
S3F＜建物 2＞
S2F＜建物 1＞
平成 10 年 7 月＜建物 2＞
平成 7 年 6 月＜建物 1＞

679.27＜建物 1＞
1,473.10＜建物 2＞
56.39

所有権

所有権

1,350.57

8,583.54

SRC
B2/7F

平成 5 年 7 月

11.6

所有権

所有権

神奈川県横浜市金沢区
17,318.78
能見台東 88 番 1 ほか

46,587.87

SRC
B2/4F

平成 10 年 6 月

6.6

所有権

所有権

SRC・RC・S
平成 5 年 9 月
B2/28F

11.4

所有権
（共有
持分割合
55％）

所有権
（共有
持分割合
55％）

R6

R7

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

横浜山下町ビル（バーニーズニューヨークｸ横浜店）

R8

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

東京都渋谷区
宇田川町 86 番 2

神奈川県横浜市中区山下町 36 番 1 ほか

6.5
＜建物 2＞

9.7

O1

世田谷ビジネススクエア

東京都世田谷区用賀
四丁目 260 番 2 ほか

21,315.68

94,373.72

O2

東急南平台町ビル

東京都渋谷区
南平台町 12 番 32,013.28

7,003.88

SRC
B2/5F

平成 4 年 7 月

12.6

所有権

所有権

O3

東急桜丘町ビル

東京都渋谷区
桜丘町 109 番 91,013.03

6,505.39

SRC
B3/9F

昭和 62 年 6 月

17.7

所有権

区分所有権
(注)

O4

東京日産台東ビル

東京都台東区元浅草
二丁目 120 番 2 ほか

1,718.45

11,373.20

SRC
B2/10F平成 4 年 9 月

12.4

所有権

所有権

O5

TOKYU REIT
赤坂檜町ビル

東京都港区赤坂六丁目 1401 番ほか

866.61

4,058.92

RC7F

昭和 59 年 8 月

20.5

所有権

所有権

O6

TOKYU REIT 蒲田ビル

東京都大田区
蒲田五丁目 13 番 7

1,642.86

10,244.51

S・SRC
B1/9F

平成 4 年 2 月

13.0

所有権

所有権

O7

りそな・マルハビル

東京都千代田区大手町
一丁目 2 番 1 ほか

6,893.71

74,379.30(19,542.77)

S・SRC
B4/25F昭和 53 年 11 月

26.3

所有権
（共有
区分所有権
持分割合
27％）

藤田観光虎ノ門ビル

東京都港区虎ノ門三丁目 45 番 6

1,728.38

15,343.73(9,688.59)

SRC・RC
B2/9F

昭和 63 年 4 月

所有権 区分所有権
（共有
及び
16.8
持分割合 区分所有権
73.585％） の共有

O8

（注1）

東急桜丘町ビルについては、一棟の建物のすべての区分所有権が信託されています。

−24−

＜不動産等の概要 2＞
貸借対照表

物件

物件名

番号

計上額
（千円）

投資比率
（％）

期末算定価額 テナント 総賃貸面積
（千円）

数

（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階

稼働率

専有面積

（％）

（㎡）

R1

QFRONT（キューフロント）

14,958,730

10.2

15,800,000

44,544.07

4,544.07

−

100.0

R2

レキシントン青山

4,790,744

3.2

5,220,000

22,241.65

2,241.65

−

100.0

R3

TOKYU REIT 表参道スクエア

5,791,825

3.9

5,370,000

42,702.42

2,702.42

−

100.0

R4

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

6,896,596

4.7

7,510,000

1

19,610.06

19,610.06

−

100.0

R5

第 2 東急鷺沼ビル

1,282,018

0.9

1,300,000

1

1,284.60

1,284.60−

100.0

6,660,338

4.5

7,120,000

2

1,543.05

1,543.05−

100.0

4,994,934

3.4

5,130,000

1

8,958.70

8,958.70−

100.0

9,760,318

6.6

9,590,000

1

50,285.89

50,285.89

−

100.0

TOKYU REIT
R6

R7

渋谷宇田川町スクエア
横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）

R8

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

O1

世田谷ビジネススクエア

21,741,474

14.8

22,700,000

54

22,370.52

24,931.53

1,162.25

89.7

O2

東急南平台町ビル

4,598,778

3.1

4,660,000

1

7,148.18

7,148.18

1,129.66

100.0

O3

東急桜丘町ビル

6,570,873

4.5

6,620,000

2

4,737.19

4,737.19

504.67100.0

O4

東京日産台東ビル

4,331,856

2.9

4,530,000

13

7,947.25

7,947.25

778.76100.0

O5

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

3,579,577

2.4

3,620,000

53,206.25

3,206.25

450.56100.0

O6TOKYU REIT 蒲田ビル

4,595,369

3.1

5,140,000

5

7,231.48

7,231.48

850.71

100.0

O7

りそな・マルハビル

24,099,873

16.4

23,800,000

212,756.13

14,414.99

1,735.74

88.5

O8

藤田観光虎ノ門ビル

8,762,059

6.0

8,740,000

7

9,997.69

9,997.69

1,182.80

100.0

133,415,370

90.6

136,850,000

105

166,565.13

170,785.00

−

97.5

(注)

不動産の一部につき、次表に示す通り、平成 17 年 1 月 31 日までに解約の通知を受領し、平成 17 年 2 月 1 日以降に賃貸借契約が終了する
テナント、及び、平成 17 年 1 月 31 日までに新規の賃貸借契約が締結され、平成 17 年 2 月 1 日以降に引渡しを行うテナントがあります。
なお、次表のうち他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアの面積は、全体の面積に共有持分割合である 55％を乗じて得た値です。

合計＜解約及び新規賃貸借契約の一覧＞
物件名
世田谷ビジネススクエア
東京日産台東ビル

解約（予定）面積

新規賃貸借契約面積

（㎡）

（㎡）
22.40

951.06

1,121.73―

藤田観光虎ノ門ビル

665.05―

合計

1,809.18

951.06−25−

＜不動産等の概要 3＞
物件

物件名

番号

敷金・

長期修繕の

保証金

費用見積

（千円）

（千円）

月額賃料総額 年間賃料総額
（千円）

（千円）

地震リスク分析

地震リスク

における予想分析における

最大損失率

予想損失日数（PML）（％）

（日）

地震保険
付保の
有無

R1

QFRONT（キューフロント）

87,995

1,055,949

2,518,621

159,379

6.7

24

無

R2

レキシントン青山

25,079300,951

240,470

80,971

5.0

24

無

R3

TOKYU REIT 表参道スクエア

25,418305,024

286,694

81,900

11.3

28

無

R4

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

51,693620,324

294,897

1,232,974

12.3

30

無

R5

第 2 東急鷺沼ビル

10,389124,674

101,188

256,186

12.1

30

無

28,054

336,648

190,800

29,440

15.8

36

無

40,311

483,741

677,087

286,330

9.3

28

無

50,044

600,532

4,820,505

123,500

9.8

28

無

R6

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア
横浜山下町ビル

R7（バーニーズニューヨーク横浜店）
ビーコンヒルプラザ

R8（イトーヨーカドー能見台店）

O1

世田谷ビジネススクエア

149,834

1,798,015

2,784,731

2,438,048

5.6

28

無

O2

東急南平台町ビル

28,475

341,702

156,863415,669

12.8

29

無

O3

東急桜丘町ビル

37,883454,596373,602593,146

13.9

31

無

O4

東京日産台東ビル

34,139409,670

341,748358,646

10.6

26

無

O5

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

20,726

248,716

217,321

185,547

12.6

30

無

O6

TOKYU REIT 蒲田ビル

31,897382,768

366,523

382,934

11.0

32

無

O7

りそな・マルハビル

106,894

1,282,729

1,259,569

1,489,828

7.7

26

無

O8

藤田観光虎ノ門ビル

65,207

782,485

614,699

254,383

9.2

24

無

794,0449,528,530

15,245,323

8,368,881

5.8

−

合

計

−26−

② 個別不動産等の概要［R1］QFRONT（キューフロント）
物件名

QFRONT（キューフロント）

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域
（渋谷）

所在地

（地番）東京都渋谷区宇田川町75番8ほか（住居表示）東京都渋谷区宇田川町21番6号

売主

キューエフ・アセット・ファンディング有限会社

最寄り駅からの所要時間

JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約1分

取得年月日

平成15年9月10日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地）12,125百万円（建物） 2,974百万円（合計）15,100百万円

取得時
鑑定評価額

15,100百万円

所有形態(注4)（土地）所有権（建物）区分所有権

地積(注1)
構造・階数

784.26㎡

延床面積(注2)

6,692.14㎡

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下3階付8
階建

竣工年月

平成11年10月

代表的テナント(注3)株式会社TSUTAYA STORES東京、東急電鉄
株式会社ぷん楽

PM会社

東急電鉄

PML
(注 1)
(注 2)
(注 3)
(注 4)

6.7％

信託建物の敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の所有部分を含みます。信託不動産を構成する土地の面積は 728.30 ㎡です。）
信託建物一棟の延床面積（建物の他の区分所有者の専有部分 457.91 ㎡及び共用部分 1,413.14 ㎡を含みます。信託不動産に係る専有部分の面積は登記簿上は地下 3 階から 8 階までの合計 4,821.09 ㎡です。）
テナントには、ビルの壁面を、LED 大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している 1 テナントを含みます。
他の区分所有者：法人 1 社及び個人 2 名による共有並びに法人 1 社＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）

第2期

第3期＜物件紹介＞
全国屈指の拠点商業地である渋谷の駅前に立地
するQFRONT（キューフロント）は、CD及びビデ
オレンタル販売の大型専門店である株式会社
TSUTAYA STORES東京を中心とした専門店ビル
です。1、2階のカフェ、7階の映画館及び8階の飲食店が複合されており、またビルの壁面を利用した映像広告が特徴的なビルであり、東京を代表する商業施設の一つとして、各種メディアにも取り上げられています。

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
587,442535,097184日
100.0％
589,370
537,722

52,34451,647＜特記事項＞

235,626
42,63664,402

232,677
41,222
63,766

1.

18,89518,984

4,602
41,0201,525

2,997
41,638
1,413

62,54362,655351,815356,692

60,613291,202400
15,400,000
15,019,095
12,147,079

60,615
296,077
250
15,800,000
14,958,730
12,147,079

2,872,016

2,811,651−27−

信託建物は区分所有建物ですが、信託受託者と他の区分所有者は、数筆に分かれた敷地について、敷地利用権をそれぞれ単独で有しており（いわゆる分有）その有する専有部分とその敷地利用権とを分離して処分することができます。
2. 信託建物の敷地について、元所有者が他の敷地所有者との間で各敷地所有者の区分所有権行使に必要な範囲で互いに無償使用することを相互に確認する旨の建築基本協定を締結しています。
3. 信託受託者は、本建物の他の区分所有者の専有部分について賃借し（それに伴い、信託受
託者は保証金を差し入れています。）、信託
不動産と一体として、各テナントへ賃貸（他の区分所有者の専有部分については転貸）しています。
4. 本書の日付現在、信託土地と、他の区分所有者が所有する土地との境界及び公有地との境界に関しては、境界確認書等の取り交わしはなされていません。

［R2］レキシントン青山
物件名

レキシントン青山

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地（地番）東京都港区南青山五丁目235番7ほか（住居表示）東京都港区南青山五丁目11番9号

売主

有限会社レプス・キャピタル・コ
ーポレーション

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線・東京メ
トロ千代田線「表参道」駅 徒歩約5分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成22年7月25日

取得価格（土地）4,478百万円（建物） 321百万円（合計）4,800百万円

取得時
鑑定評価額

4,800百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

776.59㎡

延床面積2,342.21㎡

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建

竣工年月

平成10年1月

テナント

株式会社ワールド
株式会社ユニマットオフィスコ

PM会社

東急不動産

PML

5.0％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入（単位：千円）第3期

第2期
自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
158,338
151,921184日
100.0％
159,031
151,452

その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費

6,416

7,578

28,128
8,425

28,389
8,895

外注委託費

4,116

4,116

3,435

3,378

プロパティ・マネジメント報酬
修繕費

1,090

524

公租公課

8,322

8,318

損害保険料

166

152

2,572

3,003

130,209130,641

6,815
123,394
1,401
5,030,000
4,797,341
4,485,503

6,849
123,792251
5,220,000
4,790,744
4,485,503

311,838

305,241

その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等−28−＜物件紹介＞
レキシントン青山は骨董通りに面した商業施設
で、アパレル専門店（株式会社ワールド）及び飲食店（株式会社ユニマットオフィスコ；店名「LECAFE BLEU」）が入居しています。株式会社ワー
ルドは平成21年までの長期契約テナントです。
青山地区で表参道に並ぶステイタスの骨董通り
はファッションブランドの出店が相次いでおり、本物件は骨董通りでトップレベルの立地といえます。

＜特記事項＞
信託土地と、その南西側に所在する隣地との境界については、当該隣地の登記名義人の相続人代表者（代表権の有無は未確認）との間に「筆界確認書」が取り交わされています。
2. 信託土地の南西側に所在する隣地について
は、現状、私道として無償で使用されています。
3. 信託土地の北東側に接面している道路については、現在の境界線から信託土地側に向けて
約4.7ｍ拡幅される旨の都市計画決定が昭和21
年3月26日になされており、当該部分には都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）に基づく建築制限があります。
信託建物は事業決定に対応可能な形態で建築されています（なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在、未定です。）。

1.

［R3］TOKYU REIT表参道スクエア
物件名

TOKYU REIT表参道スクエア

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域

所在地（地番）東京都渋谷区神宮前四丁目3番18（住居表示）東京都渋谷区神宮前四丁目3番2号

売主

ティーアール・アセット・ファン
ディング有限会社

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線・東京メ
トロ千代田線「表参道」駅 徒歩約1分

取得年月日

平成15年9月10日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地）5,291百万円（建物） 478百万円（合計）5,770百万円

取得時
鑑定評価額

5,770百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

1,259.21㎡

延床面積

3,321.20㎡

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4
階建

竣工年月

昭和60年10月

代表的テナント

株式会社スィンク、ロイヤル株式会社
株式会社ワンダーテーブル

PM会社

東急不動産

PML

11.3％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）＜物件紹介＞

第2期

第3期

TOKYU REIT表参道スクエアは表参道駅から徒自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

歩約1分に位置する複合商業施設です。地下1階に

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

はシュラスコ料理店（株式会社ワンダーテーブ

182日
100.0％
169,249
125,097184日
100.0％
169,355
151,924

ル；店名「バルバッコアグリル」）、1階にレスト

44,151

17,431び4階には美容室（株式会社アクアアーティスティ

61,9829,870
4,366

36,931
12,582
4,669

3,761

3,627

ラン（ロイヤル株式会社；店名「Royal Host」）
が入居しています。1階から3階にはスポーツジム（株式会社スィンク；店名「GOLD’S GYM」）及ックアソシエーション；店名「to neutral」）が入居しています。

＜特記事項＞
平成6年に行われた信託建物の増築工事（建物322,7226,599

階部分。増築面積は254.85㎡）に関しては、建築

7,820
245

7,805
227

確認は受けているものの検査済証の交付を受けて

13,194

1,421

題はなく、現行の容積率、日影規制及び斜線制限いません。なお、信託建物について構造安全上問について問題はない旨の専門家の意見を取得して

107,266

132,424

10,66396,60344,1705,370,000
5,802,968
5,296,945

11,483
120,941340
5,370,000
5,791,825
5,296,945

506,022494,879

−29−

います。

［R4］東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
物件名

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地（地番）神奈川県川崎市宮前区鷺沼一丁目1番（住居表示）神奈川県川崎市宮前区鷺沼一丁目1番
1号

売主

鷺沼アセット・ファンディング有限会社

最寄り駅から
の所要時間

取得年月日

平成15年9月10日

東急田園都市線「鷺沼」駅 徒歩約1分
信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成25年3月31日

取得価格（土地） 5,432百万円（建物） 1,487百万円（合計） 6,920百万円

取得時
鑑定評価額

6,920百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

5,658.00㎡

18,320.87㎡

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建

竣工年月

昭和53年9月

テナント

東急ストア

PM会社

東急電鉄

PML

延床面積

12.3％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）＜物件紹介＞

第2期

第3期

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）は、東急ス

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

トアが一括賃借し、「さぎ沼とうきゅう」として

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

運営するGMS（General Merchandise Store：総合ス

182日
100.0％
310,162
310,162184日
100.0％
311,638
310,162ーパー）です。本物件が立地する川崎市宮前区鷺

―

1,476

50,846―
15,26454,937―
15,264＜特記事項＞

3,183

3,383

2.

2,832
27,782763

7,173
27,389
706

1,020

1,020

259,315

256,700

沼は渋谷より15kmの距離にあるベッドタウンエ
リアで、周辺都市は人口・世帯数ともに増加傾向にあり、成長力の高い地域です。

1.

信託建物の正面入口風除室等増築部分の一部（床面積約2㎡）は、登記がなされていません。
信託建物のバックヤード天井仕上材の一部にアスベスト含有材が使用されています。かかるアスベスト含有材は、法令に基づき、解体等廃棄する際には飛散防止の処置が必要です
が、現状の使用状態である限り特段の支障はありません。

3.

信託建物のテナントである東急ストアは、大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91号。

26,601
232,714
15,294
7,360,000
6,919,404
5,446,615

26,804
229,895
3,997
7,510,000
6,896,596
5,446,615

1,472,788

1,449,981−30−

その後の改正を含みます。）（以下「大店立地法」といいます。）に基づき定められた「大規模小売店舗を設置する者が配慮すべき事項
に関する指針」（通商産業省告示第375号。その後の改正を含みます。）を充足するため、第2東急鷺沼ビルの駐車場を賃借し、来店者の利用に供しています。

［R5］第2東急鷺沼ビル
物件名

第2東急鷺沼ビル

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地(地番）神奈川県川崎市宮前区小台一丁目18番5(住居表示)未実施

売主

エヌ・エス・エス・アセット・ファンディング有限会社

最寄り駅から
の所要時間

取得年月日

平成15年9月11日

東急田園都市線「鷺沼」駅 徒歩約1分
信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年12月31日

取得価格（土地） 984百万円（建物） 305百万円（合計） 1,290百万円

取得時
鑑定評価額

1,290百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

1,807.21㎡

延床面積

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付4階建

竣工年月

昭和54年10月

テナント(注)株式会社ユーエフジェイ銀行

PM会社

東急電鉄

PML
(注)

4,409.50㎡

12.1％

この他、東急ストアが、信託建物の駐車場部分（駐車台数 84 台分）を賃借し、「さぎ沼とうきゅう」の来店者の利用に供しています。以下の＜特記事項＞ 2. 及び前記「［R4］東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）」＜特記事項＞3．をご参照下さい。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）＜物件紹介＞

第2期

第3期

第2東急鷺沼ビルは東急鷺沼ビル（さぎ沼とうき自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

ゅう）の駐車場の確保を目的として取得したもの

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
64,96862,037184日
100.0％
65,101
62,237

2,930

2,863

13,5382,930
1,606

14,436
2,818
1,606

1,397

1,441

711
6,215
156

1,813
6,110
144

にて隣地（地番18番3）に越境しています。な

520

501

が存続する限り越境を承認する旨の合意がな

51,42950,664

8,082
43,3474,410
1,290,000
1,285,812
988,169

8,211
42,4534,417
1,300,000
1,282,018
988,169

297,642

293,848です。
東急ストアが大店立地法に基づき定められた指針を充足するために、駐車場部分（駐車場台数84台分）を賃借し、来店者の利用に供しています。
本物件は、銀行店舗と駐車場で構成されており、1階から3階が銀行店舗、地下1階から地下3階が駐車場となっています。

＜特記事項＞
1.

信託不動産の北西側擁壁の基礎部分が、地中
お、かかる越境に関しては、信託受託者と隣地所有者である東急電鉄との間で、当該擁壁されています。

−31−

2.

第2東急鷺沼ビルの駐車場は、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）のテナントである東急ストアが、大店立地法に基づき定められた指針を充足するために、賃借しているものです（詳細は前記「［R4］東急鷺沼ビル（さぎ沼
とうきゅう）」をご参照下さい。）。

［R6］TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア
物件名

TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア

用途

商業施設

特定資産の
種類

不動産

地域

東京都心 5 区地域・東急沿線地域
（渋谷）

所在地

（地番）東京都渋谷区宇田川町 86 番 2（住居表示）＜建物 1＞ 東京都渋谷区宇田川町 25 番 10 号
＜建物 2＞ 東京都渋谷区宇田川町 25 番 5 号

売主

TC プロパティーズ株式会社

取得年月日

平成 16 年 3 月 1 日

信託受託者

―

信託契約
期間満了日

―

取得価格

（土地）6,382 百万円（建物） 218 百万円（合計）6,600 百万円

取得時
鑑定評価額

6,680 百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

JR 山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井最寄り駅から
の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線の所要時間「渋谷」駅 徒歩約 2 分

地積

構造・階数

679.27 ㎡＜建物 1＞＜建物 2＞＜建物 1＞
1,473.10 ㎡＜建物 2＞
56.39 ㎡

延床面積

鉄骨造陸屋根 3 階建
鉄骨造鉄板葺 2 階建

竣工年月

＜建物 1＞ 平成 10 年 7 月＜建物 2＞ 平成 7 年 6 月

テナント

株式会社ザラ・ジャパン、株式会社ホットランド

PM 会社

東急電鉄

PML

15.8％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
土地
上記土地以外の不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年3月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

153日
100.0％
138,270
138,270184日
100.0％
168,324
168,324

―

―

3,302
―
―

1,789
―
―

1,382

1,683

306
4
94

―
―
103

1,516

2

134,967

166,534

3,444
131,522―6,980,000
6,664,471
6,446,436

4,133
162,400―
7,120,000
6,660,338
6,446,436

218,035

213,902−32−＜物件紹介＞TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエアは、東京有数の商業集積地である渋谷の中心部に位置し、井の頭通り、渋谷センター街という主要な商業導線に面しています。建物1のテナントであるZARA
は、スペインを始めとして世界54か国で724店舗（平成17年2月時点）を展開するカジュアル衣料を中心に取扱うブランドです。また、建物2には、飲食店（株式会社ホットランド；店名「築地銀だこ」）が入居しています。

＜特記事項＞なし

［R7］横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）
物件名

横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店） 用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地（地番）神奈川県横浜市中区山下町 36 番 1、36 番 4（住居表示）神奈川県横浜市中区山下町 36 番 1 号

売主

有限会社ジェミニ・キャピタル・
コーポレーション

最 寄 り 駅 か ら 横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅の所要時間
徒歩約 1 分取得年月日

平成 16 年 8 月 3 日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

8,583.54 ㎡

信託契約
期間満了日

平成23年3月21日

取得価格（土地）2,065 百万円（建物）2,985 百万円（合計）5,050 百万円

取得時
鑑定評価額

5,080 百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

1,350.57 ㎡

延床面積

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 7 階建

竣工年月

平成 5 年 7 月

テナント

株式会社伊勢丹

PM 会社

東急電鉄

PML

9.3％

＜賃貸借及び損益の状況＞（単位：千円）＜物件紹介＞

運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費用
減価償却費控除前利益（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の不動産等

第3期

横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）は株式会社伊勢丹（以下「伊勢丹」といいます。）に一括して賃貸され、更に同社の100%子会
社である株式会社バーニーズジャパンに一括して転貸されており、物販の他、飲食店2店及びヘアサロン（mod’s hair）が営業しています。同社が本物件で運営しているバーニーズニューヨークは、開業以来日本でも最高峰のファッションセレクトシ
ョップとして認識されているファッション専門店です。

自 平成16年8月3日
至 平成17年1月31日

182日
100.0％
239,269
239,269―
47,539―40,743
3,374
―
4
1,402
2,014
191,730
74,016
117,713―
5,130,000
4,994,934
2,071,062
2,923,872−33−＜特記事項＞
本書の日付現在、信託建物は、信託受託者より、伊勢丹に対し、転貸の承諾をした上で一括して賃貸され、伊勢丹は信託建物を伊勢丹の100%子会社
である株式会社バーニーズジャパンに対し一括して転貸しています。

［R8］ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
物件名

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店） 用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

その他

所在地

（地番）神奈川県横浜市金沢区能見台東 88 番 1 ほか（住居所在地）神奈川県横浜市金沢区能見台東 3番1号

売主

有限会社レオ・キャピタル・コー
ポレーション

取得年月日

平成 16 年 8 月 3 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成20年5月31日

取得価格（土地）5,408 百万円（建物）4,112 百万円（合計）9,520 百万円

取得時
鑑定評価額

9,560 百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権最寄り駅から京浜急行本線「能見台」駅 徒歩約 4 分
の所要時間
地積
構造・階数

17,318.78 ㎡

46,587.87 ㎡

延床面積

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 4 階建

竣工年月

平成 10 年 6 月

テナント

株式会社イトーヨーカ堂

PM 会社

東急不動産

PML

9.8％

＜賃貸借及び損益の状況＞（単位：千円）＜物件紹介＞

運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費用
減価償却費控除前利益（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の不動産等

第3期

イトーヨーカドー能見台店は、約7,000坪の店舗と約900台の建物内駐車場を有した大規模GMS（General Merchandise Store:総合スーパー）です。
本物件は本投資法人の主な投資対象地域に所在していませんが、安定的な成長の見込める商圏に立地する物件であると判断し投資を決定しました。

自 平成16年8月3日
至 平成17年1月31日

182日
100.0％
297,037
297,037―
12,935
109
1,403
2,971
921
4
1,931
5,593
284,102
95,931
188,170
1,420
9,590,000
9,760,318
5,585,737
4,174,580−34−＜特記事項＞
1. 信託建物の賃貸人である信託受託者と、賃借人である株式会社イトーヨーカ堂との間では、現在、賃料改定協議が行われています。
2. 信託不動産には、信託建物の賃貸人たる信託受託者の保証金敷金返還債務を担保するために株式会社イトーヨーカ堂を抵当権者とする抵当権が設定されています。

［O1］世田谷ビジネススクエア
物件名
特定資産の
種類
所在地
最寄り駅からの所要時間
地積(注1)
構造・階数

世田谷ビジネススクエア

用途

オフィス

信託不動産

地域

東急沿線地域(地番)東京都世田谷区用賀四丁目260番2ほか(住居表示)東京都世田谷区用賀四丁目10番1号、2号、3号、4号、5号、6号

売主

エス・ビー・エス・アセット・ファンディング有限会社

東急田園都市線「用賀」駅 徒歩約1分
21,315.68㎡ 延床面積(注2)94,373.72㎡
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下2階付28階建

竣工年月

平成5年9月代表的テナント(注3)

サン・マイクロシステムズ株式会社
株式会社東急コミュニティー
日本オラクル株式会社

PM会社(注3)

東急不動産

PML
(注 1)
(注 2)
(注 3)

5.6％

取得年月日
信託受託者
信託契約
期間満了日

平成15年9月11日
住友信託銀行株式会社
平成20年1月31日

取得価格（土地） 11,065百万円（建物） 11,334百万円（合計） 22,400百万円

取得時
鑑定評価額

22,400百万円

所有形態(注3)（土地）所有権（共有持分割合100分の55）（建物）所有権（共有持分割合100分の55）

信託建物の敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）。この他に、世田谷区から公共溝渠使用許可を受けて、公衆用道路（260 番41）の上空をスカイブリッジとして、地下を駐車場地下通路、高圧電線等スペースとして使用しています。
信託建物一棟の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）。なお、本物件を構成する 8 つの建物は、登記簿上も建築基準法上も一棟の建物と認識されています。
本物件の他の共有者は東急不動産です。東急不動産は、各テナントに対する賃貸人であり、また、信託受託者との間の共有物管理に関する共有者間覚書に基づき、PM 業務も行います。下記＜特記事項＞ 2. (2)をご参照下さい。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・
マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
99.2％
1,259,816
1,105,206

184日
89.7％
1,228,386
1,065,783

154,609

162,602568,828
217,344
144,589

562,806
207,195
145,337

33,97235,762

13,619144,558
5,822

21,743
141,589
5,388

8,921

5,789

690,988665,580

268,209422,778
3,966
22,700,000
22,004,940
11,081,787

268,524
397,055
5,058
22,700,000
21,741,474
11,081,787

10,923,152

10,659,686−35−＜物件紹介＞

世田谷ビジネススクエアは東急田園都市線用賀駅に直結する超高層ビルのタワー棟（地上28階建て）、中規模オフ
ィスビルのヒルズ棟（I〜IV）、店舗ビルのテラス棟（I、II）
及び地域公共施設のコミュニティテラスから構成されています。立地は、国道246号線、環状8号線及び首都高速3号線
用賀ICからのアクセスが良く、鉄道も用賀駅から渋谷駅まで約12分（大手町駅まで約27分）と、交通至便のエリアです。

＜特記事項＞

1. 本物件は、用賀駅周辺地区地区計画の「Ａ1地区（業務中心地区）」に該当し、建ぺい率の最高限度は45％とされています。
2. 信託受託者は、他の共有者である東急不動産との間において、平成15年9月11日付で共有者間基本協定書、賃貸事業運営に関する共有者間覚書、共有物管理に関する共有者間覚書等を締結し、平成16年12月10日付で共有物管理に関する共有者間変更覚書を締結しています。
(1) 共有者間基本協定書では、①当該協定書締結日から5年間は原則として共有物を分割しない旨、②土地共有持分と建物共有持分を分離して譲渡又は担保設定しない旨、③共有者は他の共有者の承諾を得ずに共有持分及び／又は共有持分を信託財産とする信託受益権へ担保を設定しない旨、④共有者が共有持分及び共有持分に係る信託受益権を第三者へ譲渡する場
合には、他の共有者の優先買取手続を経なければならない旨、⑤共有持分を譲渡する場合には、当該譲受人に当該協定書上の地位を承継させる旨等が定めています。
(2) 賃貸事業運営に関する共有者間覚書では、①信託建物の賃貸権限を他の共有者である東急不動産に付与し、テナントとの賃貸借契約は東急不動産が単独で締結する旨、②東急不動産は①の賃貸権限取得の対価として、別途覚書にて合意した一定の例外を除き、実際に収受した賃料収入等について、信託受託者の共有持分比率である55％（及び消費税等）相当額を信託受託者に支払う旨、③信託受託者は、東急不動
産の負うテナントに対する敷金返還債務について併存的債務引受（ただし、最終的な負担者は信託受託者）を行い、その対価として、東急不動産は、当該債務の合計額を受託者に支払う旨等を定めています。
3. 不動産信託契約においては、信託受益権の譲渡又は質権設定については信託受託者の承諾が必要となりますが、かかる信託受託者の承諾については、他の共有者の書面による承諾が条件とされています。

［O2］東急南平台町ビル
物件名

東急南平台町ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域
（渋谷）

所在地

(地番)東京都渋谷区南平台町12番3(住居表示)東京都渋谷区南平台町5番6号

売主

エヌ・エス・エス・アセット・ファンディング有限会社

最寄り駅からの所要時間

JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約7分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年12月31日

取得価格（土地） 2,968百万円（建物） 1,691百万円（合計） 4,660百万円

取得時
鑑定評価額

4,660百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

2,013.28㎡

7,003.88㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付5階建

竣工年月

平成4年7月

テナント

東急電鉄

PM会社

東急電鉄

PML

延床面積

12.8％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）＜物件紹介＞

第2期

第3期

東急南平台町ビルは渋谷区に所在する5階建て

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日のオフィスビルで、東急電鉄が本社として使用し

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
170,851
170,851184日
100.0％
170,851
170,851――

32,016―
8,947

40,172
―
8,979

1,745

2,099

1,556
18,132867

9,463
18,132
803

767

693

138,834

130,678

30,003
108,830―
4,660,000
4,621,493
2,974,520

30,014
100,664
7,299
4,660,000
4,598,778
2,974,520

1,646,972

1,624,258−36−ています。平成24年12月までの定期借家契約を締結しており、収益の安定性に寄与しています。

＜特記事項＞なし

［O3］東急桜丘町ビル
物件名

東急桜丘町ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域
（渋谷）

所在地

(地番)東京都渋谷区桜丘町109番9(住居表示)東京都渋谷区桜丘町31番2号

売主

エヌ・エス・エス・アセット・ファンディング有限会社

最寄り駅からの所要時間

JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約5分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年12月31日

取得価格（土地） 5,223百万円（建物） 1,396百万円（合計） 6,620百万円

取得時
鑑定評価額

6,620百万円

所有形態（土地）所有権（建物）区分所有権(注1)

地積1,013.03㎡

構造・階数

延床面積

6,505.39㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付9階建

竣工年月

昭和62年6月

テナント

東急電鉄、東京電力株式会社(注2)

PM会社

東急電鉄

PML

13.9％

(注 1)

一棟の建物のすべての区分所有権が信託されています。

(注 2)

東京電力株式会社は賃借部分（地下 2 階及び地下 3 階）を変電所として利用しています。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）＜物件紹介＞

第2期

第3期

東急桜丘町ビルは渋谷区に所在する9階建ての

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

オフィスビルで、主に東急電鉄が本社（事業部門）

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
234,938
224,162184日
100.0％
237,774
227,298

10,775

10,47649,096
10,81010,093

48,91010,53010,375

3,455

3,456

3,701
19,782716

3,532
19,786
663

537

565

185,842

188,863

25,011
160,830
1,390
6,620,000
6,591,539
5,233,294

25,086
163,777
4,421
6,620,000
6,570,873
5,233,294

1,358,244

1,337,578−37−として使用しています。平成23年12月までの定期借家契約を締結しており、収益の安定性に寄与しています。

＜特記事項＞なし

［O4］東京日産台東ビル
物件名

東京日産台東ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地(地番)東京都台東区元浅草二丁目120番2ほか(住居表示)東京都台東区元浅草二丁目6番6号

売主

有限会社レプス・キャピタル・コ
ーポレーション

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅 徒歩約3分
都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅 徒歩約4分
JR山手線「上野」駅 徒歩約10分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成20年8月31日

取得価格（土地） 1,917百万円（建物） 2,532百万円（合計） 4,450百万円

取得時
鑑定評価額

4,450百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権地積1,718.45㎡

構造・階数

延床面積

11,373.20㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建

竣工年月

平成4年9月代表的テナント

株式会社東日カーライフグループ
首都圏新都市鉄道株式会社、アタカ工業株式会社

PM会社

東急不動産

PML
(注)

10.6％

信託建物には事務所部分の他住居部分（8 戸、合計賃貸可能面積 654.62 ㎡）が含まれています。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
92.4％
226,604
201,303184日
100.0％
209,366
182,838

25,301

26,527

79,81018,602
23,33885,16918,584
23,121

4,483

4,812

7,827
22,273
1,298

10,414
22,271
1,203

1,986

4,760

146,794

124,196

49,607
97,1862,292
4,450,000
4,381,480
1,922,944

49,62474,572―4,530,000
4,331,856
1,922,944

2,458,536

2,408,911−38−＜物件紹介＞
東京日産台東ビルは清洲橋通りに面する10階建てのオフィスビルです。
メインテナントである株式会社東日カーライフ
グループとは、1、2階及び地下駐車場において定期借家契約を締結しており、収益の安定性に寄与しています。

＜特記事項＞
信託建物の工作物（屋上フェンス）に関しては、
建築確認は受けているものの検査済証の交付を受けていません。なお、構造安全上問題ない旨の専門家の意見を取得しています。

［O5］TOKYU REIT赤坂檜町ビル
物件名

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地(地番)東京都港区赤坂六丁目1401番ほか(住居表示)東京都港区赤坂六丁目14番15号

売主

ティーアール・アセット・ファン
ディング有限会社

最寄り駅から
の所要時間

取得年月日

平成15年9月10日

東京メトロ千代田線「赤坂」駅

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地） 2,945百万円（建物） 624百万円（合計） 3,570百万円

取得時
鑑定評価額

3,570百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

866.61㎡

延床面積

徒歩約4分

4,058.92㎡

鉄筋コンクリート造陸屋根7階建

竣工年月

昭和59年8月

代表的テナント

株式会社キュー・テック
財団法人道路開発復興センター
ローマタイル・ジャパン株式会社

PM会社

東急不動産

PML

12.6％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別（単位：千円）

第2期

第3期＜物件紹介＞TOKYU REIT赤坂檜町ビルは赤坂通りに面する

用 始期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

期 終期

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

空室であった6階について、空調設備等のリニュ

182日
85.9％
133,056
113,569184日
100.0％
137,240
117,717

ーアル工事を実施し、新規テナント誘致の結果、

19,486

19,52342,121
13,76439,32013,704

外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費

8,627

8,518

2,711

2,787

6,562

3,266

公租公課

8,156

8,148

287

296

2,010

2,598

90,934

97,92014,43776,4962,881
3,570,000
3,580,957
2,950,298

14,603
83,316
13,2233,620,000
3,579,577
2,950,298

630,659629,279

間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費

損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等−39−

7階建てのオフィスビルです。

本書の日付現在、満室となっています。

＜特記事項＞なし

［O6］TOKYU REIT蒲田ビル
物件名

TOKYU REIT蒲田ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地(地番)東京都大田区蒲田五丁目13番7(住居表示)東京都大田区蒲田五丁目13番23号

売主

蒲田アセット・ファンディング特
定目的会社

最寄り駅からの所要時間

JR京浜東北線・東急多摩川線・東急池上線「蒲田」駅 徒歩約2分

取得年月日

平成15年9月10日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地） 2,161百万円（建物） 2,558百万円（合計） 4,720百万円

取得時
鑑定評価額

4,720百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

1,642.86㎡

延床面積10,244.51㎡

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9
階建

竣工年月

平成4年2月

代表的テナント

伊藤忠テクノサイエンス株式会社
大日本塗料株式会社、株式会社ＮＳＰ

PM会社

東急電鉄

PML

11.0％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入（単位：千円）第2期＜物件紹介＞

第3期

TOKYU REIT蒲田ビルは大田区役所に隣接する

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

9階建てのオフィスビルです。蒲田は東京市区人口

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

第3位である大田区の中心地で、蒲田駅は東急線2182日
100.0％
280,462
226,563184日
100.0％
277,384
226,563

線とJR線が交差する交通至便のターミナル駅です。将来的に、東急多摩川線が京浜急行空港線と結ばれることになった場合、さらに利便性が高まる可能性を秘めています（運輸政策審議会答申第その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費

53,89950,82018号）。

101,469
48,96696,88547,057＜特記事項＞

外注委託費

18,871

15,650

4,817

4,779

3,203

5,569

全上問題はない旨の専門家の意見を取得していま

公租公課

20,165

20,140

損害保険料

す。

1,314

1,216

4,132

2,473

178,993

180,498

51,786
127,206550
5,010,000
4,645,838
2,165,631

51,799128,699
1,330
5,140,000
4,595,369
2,165,631

2,480,207

2,429,737

プロパティ・マネジメント報酬
修繕費

その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等−40−

信託建物の工作物設置工事（建物屋上の外壁部分。）に関しては、建築確認を受けているものの、検査済証の交付を受けていません。なお、構造安

［O7］りそな・マルハビル
物件名

りそな・マルハビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地(地番)東京都千代田区大手町一丁目2番1ほか(住居表示)東京都千代田区大手町一丁目1番2号

売主

有限会社ジャスト・キャピタル

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ千代田線・東京メトロ半蔵門線・東京
メトロ東西線・東京メトロ丸ノ内線、都営地下鉄
三田線「大手町」駅 徒歩約1分

取得年月日

平成16年1月15日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成22年1月31日

取得価格（土地） 21,469百万円（建物） 1,791百万円（合計） 23,260百万円

取得時
鑑定評価額

22,800百万円

所有形態(注3)（土地）所有権（共有持分割合100
分の27）（建物）区分所有権

地積(注1)
構造・階数

6,893.71㎡

74,379.30㎡

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下4階付25
階建

竣工年月

昭和53年11月

代表的テナント

マルハ株式会社

PM会社

東急不動産

PML

延床面積(注2)

ほか1社

7.7％

(注 1) 信託建物の敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）(注 2) 信託建物一棟の延床面積（他の区分所有者の専有部分 42,470.56 ㎡及び共用部分 12,365.97 ㎡を含みます。信託不動産に係る専有部分の面積
は、登記簿上は地下 3 階、1 階及び 18 階から 25 階までの合計 19,542.77 ㎡です。）(注 3) 他の共有者及び区分所有権者：株式会社りそな銀行＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
88.5％
607,170
551,959

184日
88.5％
670,105
614,763

55,21055,342

179,793
74,582
51,261

175,189
74,43925,182

11,797

13,85830,977285
919

56,316
45
851

9,969

4,496

427,376494,916

53,848373,528
311,267
23,300,000
24,133,524
21,983,090

60,221
434,695
26,57023,800,000
24,099,873
21,983,090

2,150,433

2,116,782−41−＜物件紹介＞
りそな・マルハビルは、我が国を代表するオフ
ィス集積地である大手町に所在し内堀通りに面した稀少性の高いオフィスビルです。本投資法人の投資対象は本建物の上層部分8フロアであり、このうち6フロアをマルハ株式会社に賃貸しています。
第3期末で空室であった1フロアは、第4期においてテナント獲得に成功し、本書の日付現在、満室となっています。

＜特記事項＞
本物件の一部境界については、東京都からの道路区域の証明が未取得となっています。
2. 信託土地の一部について、地上権者を東京地
下鉄株式会社とし、目的を地下鉄道敷設とし、存続期間を地下鉄道構築物存続中とする二つの地上権が設定されています。当該地上権の範囲は、それぞれ東京湾平均海面の下6.13ｍ
以下及び東京湾平均海面の下7.83ｍ以下であり、いずれも地代は発生しません。
3. 信託建物の一部（機械室等）には、アスベス
ト含有吹付材が使用されています。かかるア
スベスト含有吹付材は、法令に基づき、解体等廃棄する際には飛散防止の処置が必要です
が、現状の使用状態である限り、特段の支障はありません。
4. 信託建物は、区分所有建物であり、信託土地
は信託建物の他の区分所有者との間の共有ですが、信託建物に関する管理規約上、区分所
有権者は、信託建物が存続する間、信託土地の共有持分を分割請求できない旨が定められ
ています。

1.

［O8］藤田観光虎ノ門ビル
物件名

藤田観光虎ノ門ビルノ門ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

不動産

地域

東京都心 5 区地域

所在地（地番）東京都港区虎ノ門三丁目 45 番 6（住居表示）東京都港区虎ノ門三丁目 17 番 1 号

売主

藤田観光株式会社

取得年月日

平成 16 年 12 月 15 日

信託受託者

―

信託契約
期間満了日

―

取得価格

（土地）6,723 百万円（建物）1,907 百万円（合計）8,630 百万円

取得時
鑑定評価額

8,640 百万円

所有形態（土地）所有権（共有持分割合
100,000 分の 73,585）（建物）区分所有権及び区分所有権の共有

東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩約 1 分
最寄り駅から
東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅徒歩約 9 分の所要時間
都営地下鉄三田線「御成門」駅徒歩約 9 分
地積（注 1）構造・階数

1,728.38 ㎡

15,343.73 ㎡

延床面積（注 2）

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋
根地下 2 階付 9 階建

竣工年月

昭和 63 年 5 月

テナント

独立行政法人原子力安全基盤機構
タキヒヨー株式会社、株式会社アシスト

PM 会社

東急電鉄

PML

9.2％

（注1）

敷地権の共有です｡（注2）

一棟の建物の面積であり、他の区分所有者の所有部分を含みます｡＜賃貸借及び損益の状況＞（単位：千円）＜物件紹介＞

運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費用
減価償却費控除前利益（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
土地
上記土地以外の不動産等

第3期

藤田観光虎ノ門ビルは東京メトロ日比谷線神谷町駅から徒歩約1分に立地し、国道1号線（桜田通り）に面しています。竣工以来、安定的に稼動してきた実績があり、今後も競争力が見込める物件です｡

自 平成16年12月15日
至 平成17年1月31日

48日
100.0％
114,647
105,630
9,016
43,3007,254
11,873
2,409
―
―
229
21,533
71,346
13,66957,677―8,740,000
8,762,059
6,835,994
1,926,064−42−＜特記事項＞
1. 本物件の一部境界には隣地からの越境物があります。
2. 本物件の所有者間には各々の区分所有権について相互に優先譲渡の権利を有する合意があります。

(3) その他投資資産の主要なもの
本投資法人が保有する信託不動産は上記「(2) 投資不動産物件」に含めて記載しており、上記信託不動産
以外にその他投資資産はありません。
(4) 資本的支出の状況① 資本的支出の予定について
保有不動産等に関し、本書の日付現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれます。
今後とも、中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕及び資本的支出を行います。
（単位：百万円）
工事予定金額不動産等の名称

R5 第 2 東急鷺沼ビル

所在地

神奈川県

O4 東京日産台東ビル

O8 藤田観光虎ノ門ビル

川崎市
東京都
台東区
東京都
港区

目

的

予定期間

防災設備改修工事

総額

自 平成 17 年 4 月
至 平成 17 年 4 月
自 平成 17 年 3 月

外壁改修工事至 平成 17 年 5 月

9 階入居対応工事

自 平成 17 年 6 月
至 平成 17 年 7 月

当期 既支払支払額 総額

12

12

―

32

32

―

77

77

―

② 期中に行った資本的支出について
保有不動産等において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下の通りです。
当期の資本的支出は 68 百万円であり、費用に区分された修繕費 130 百万円と併せ、合計 198 百万円の工事を実施しています。当該工事は、既存テナントの満足度向上及び新規テナント誘致における競争力確保を目的としたリニューアル工事です。
（単位：百万円）
不動産等の名称
O2

東急南平台町ビル

O7

りそな・マルハビル

所在地
東京都
渋谷区
東京都
千代田区

目的
外壁改修工事
17 階入居対応工事

その他

期間
自 平成 16 年 11 月
至 平成 17 年 1 月
自 平成 16 年 7 月
至 平成 16 年 9 月

工事金額
15
55
128

合

計

198

−43−

③ 計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下の通り積み立てています。
（単位：百万円）
第1期
第2期
第3期
営業期間
自 平成 15 年 6 月 20 日
自 平成 16 年 2 月 1 日
自 平成 16 年 8 月 1 日
至 平成 16 年 1 月 31 日 至 平成 16 年 7 月 31 日 至 平成 17 年 1 月 31 日
前期末積立金残高
―
214
276
当期積立額
214
571
204
当期積立金取崩額
―
509
150
次期繰越額
214
276
329
（注1） 本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内において積み立てた積立金を承継しており、当該承継額を当期積立額に含めて記載しています。

(5) 主なテナントへの賃貸条件(イ) 主なテナントの一覧（平成 17 年 1 月 31 日現在）
不動産等における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は、下表の通りです。こ
こで｢主なテナント｣とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
① 当該テナントの契約上の賃貸面積が、総賃貸面積の 10％以上であること②

当該テナントが東急グループ各社であること＜主なテナントの賃貸面積及び年間賃料＞
賃貸面積
（m2）

比率
（%）
(注1)

年間賃料
（千円）

月額賃料
（千円）

比率
（%）
(注2)

ビーコンヒルプラザ
50,285.89（イトーヨーカドー能見台店）

30.2

600,532

50,044

6.3

19,610.06

11.8

620,324

51,6936.5

東急南平台町ビル

7,148.18

4.3

341,70228,4753.6

陸運

東急桜丘町ビル

3,878.36

2.3

327,510

27,292

3.5

株式会社
東急コミュニティーサービス

世田谷ビジネススクエア

3,051.16

1.8

266,833

22,2362.8

6東京急行電鉄株式会社

陸運

QFRONT（キューフロント） （壁面）―259,200

21,6002.7

7

その他(注3)―

1,207.80

0.7

78,586

6,548

0.8

85,181.45

51.1

2,494,690

207,890

26.2

166,565.13

100.0
9,528,530

794,044

100.0

番
号

名 称

業種

1

株式会社
イトーヨーカ堂

小売

2

株式会社東急ストア

小売

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）3

東京急行電鉄株式会社

陸運

4

東京急行電鉄株式会社

5

物件名

―

主なテナントの合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入
（注1）
（注2）
（注3）

「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの賃料の比率を記載しています。
「その他」は東急グループ各社のテナントのうち賃貸面積が総賃貸面積の 1％未満等のテナントをまとめて記載しています。

−44−

＜東急グループ各社の賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

業種

賃貸面積
（m2）

比率
（%）
(注1)

年間賃料
（千円）

比率
（%）
(注2)

1

株式会社東急ストア

小売

19,610.06

11.8

642,3566.8

2

東京急行電鉄株式会社

陸運

11,026.54

6.6930,7899.8

3

株式会社東急コミュニティー

サービス

3,051.16

1.8

269,506

2.8

4

その他

―

1,207.80

0.751,5050.5

34,895.56

20.9

1,894,157

19.9

166,565.13

100.0
9,528,530

100.0

東急グループ各社の合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入
（注1）
（注2）
（注3）
（注4）
（注5）

「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの年間賃料の比率を記載しています。
東急ストアの年間賃料には、第 2 東急鷺沼ビルの駐車場使用料が含まれています。
東急電鉄の年間賃料には、QFRONT（キューフロント）の壁面・室外機設置料及び第 2 東急鷺沼ビルの看板掲載料が含まれています。
東急コミュニティー株式会社の年間賃料には世田谷ビジネススクエアの駐車場使用料が含まれています。

−45−

(ロ) 主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下の通りです。

① 商業施設テナントとの主な賃貸条件
テナント名

株式会社イトーヨーカ堂
ビーコンヒルプラザ

物件名（イトーヨーカドー能見台店）
自 平成10年6月18日

契約期間

至 平成30年6月17日

契約更改の方法

賃貸人と賃借人の協議を原則とし、これによれないときは、借地借家法の定めるところによる。

敷金・保証金（敷金）482,050千円（保証金）4,338,454千円

定期建物賃貸借の特約の有無なし
平成20年6月17日までは改定なし。
1回目の賃料改定は平成20年6月18日に協議の上合意に基づいて行うこととされ、以後3か年経賃料改定条件

過毎に、同様の手続により改定する。ただし、平成13年3月1日付不動産信託契約に基づき、賃貸人が信託不動産の売却を行う場合、又は受益者が受益権の売却を行う場合には、当該売却日が賃料改定日とされる。
・保証金（4,338,454千円）は、予約完結の日から10年間（平成20年6月17日まで）は据え置かれ、その日の属する月から爾後10年間毎月末日限り120回にわたって均等返還される（据置
期間中：無利息、11年目以降：未償還残高に対し年利2％）。その際、保証金等返還請求権と賃料債権とは相殺することができる。ただし、中途終了時等には、期限の利益を喪失し、直ちに全額を一時に返還しなければならない。
・信託不動産には、賃貸人の保証金敷金返還債務を担保するために、貸借人を抵当権者とする抵当権が設定されている。
・賃貸人が建物・敷地を他に譲渡その他の処分をする場合には、敷地・建物その他一切の権利も同時に、分離することなく、同一人に対して、譲渡等の処分をしなければならない。

その他特記事項

・賃貸人は、信託建物につき時価相当額の火災による損害保険契約を締結し、当該保険契約に基づく保険金請求権に対して、賃借人を質権者とする質権を設定するものとされる。
・賃貸人が建物・敷地を他に譲渡その他処分をする場合には、事前にその旨を賃借人に通知するものとし、賃借人が譲受を希望したときは、同一条件をもって他に（賃貸人の関連会社を除く）優先して、賃借人に買受けさせるものとする。
・貸借人の責に帰すべき事由により、火災を発生させ、信託建物を破損・滅失した場合であってもそれが軽微なる過失によるときは、賃貸人は賃借人に対して契約上の責任を問わないものとされる。
・信託建物が天災、火災、公用徴収等のため、滅失又は著しく毀損したことにより、本契約が終了した場合であっても、原則として信託建物を再建・修復し、改めて貸借人の営業の再開・存続に当事者双方が協力するものとされる。

テナント名

東急ストア

東急ストア(注 1)

物件名

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

第 2 東急鷺沼ビル

契約期間

自 平成 15 年 9 月 10 日

自 平成 14 年 12 月 27 日

至 平成 30 年 6 月 30 日

至 平 成 30 年 6 月 30 日

期間満了の日の 6 か月前までに本契約を終了
契約更改の方法

させる旨の通知を書面により行わない場合、定めなし

期間満了後更に 3 年間延長され、その後も同様とされる。

敷金

294,897 千円

定期建物賃貸借の特約の有無

なし

なし

当初 6 年間は改定なし。

当初 6 年間は改定なし。

以後 3 年毎に、算定金額＝従前の月額賃料×以後 3 年毎に、算定金額＝従前の月額賃料×｛（変動率−1）×1/2＋1｝（1 円未満切捨て）｛（変動率−1）×1/2＋1｝（1 円未満切捨て）

で改定(注 2)

で改定(注 2)

賃料改定条件

その他特記事項なし

35,000 千円

なし(注 1) 本賃貸借は、第 2 東急鷺沼ビルの駐車場部分の賃貸借です。
(注 2) 「変動率」とは、総務省統計局発表の消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）をもとに、賃料改定時に明らかになっている最新の消費者物価指数を従前の賃料設定時の消費者物価指数で除した値をいいます（小数点以下第 3 位を四捨五入）。

−46−

② オフィステナントとの主な賃貸条件
テナント名

東急電鉄

物件名
契約期間

東急電鉄

東急南平台町ビル

東急桜丘町ビル

自 平成 14 年 12 月 27 日

自 平成 14 年 12 月 27 日

至 平成 24 年 12 月 31 日

至 平成 23 年 12 月 31 日

契約更改の方法

更新なし

更新なし

敷金

156,863 千円

139,506 千円

定期建物賃貸借の特約の有無

賃料改定条件ありあり

2 年毎に下記の各号のうち最も高いもの

2 年毎に下記の各号のうち最も高いもの(1) 現行賃料(1) 現行賃料(2) 2 以上の第三者鑑定人による査定賃料の(2) 2 以上の第三者鑑定人による査定賃料の平均

平均(3) 当初賃料に変動率を乗じた賃料(注)(3) 当初賃料に変動率を乗じた賃料(注)※倉庫部分については賃料改定は行わない。

※倉庫部分については賃料改定は行わない。

なし

なし

その他特記事項(注) 「変動率」とは、総務省統計局発表の消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）をもとに、賃料改定時に明らかになっている最新の消費者物価指数を従前の賃料設定時の消費者物価指数で除した値をいいます（小数点以下第 3 位を四捨五入）。
テナント名

株式会社東急コミュニティー

物件名

世田谷ビジネススクエア

契約期間

自 平成 16 年 9 月 1 日
至 平成 18 年 8 月 31 日
期間満了の 6 か月前までに更新しない旨の通

契約更改の方法

知を書面により行った場合を除き、期間満了
後更に 2 年間更新され、以後この例による。

敷金

391,839 千円

定期建物賃貸借の特約の有無なし

賃料改定条件

契約更新に際して協議の上、改定
契約期間はタワー4・5・6F 部分

その他特記事項

他にヒルズ IV 3F
タワー地下 1 階・3F の別契約有り③ その他テナントとの主な賃貸条件
テナント名

東急電鉄

物件名

QFRONT（キューフロント）

契約期間

自

平成 14 年 12 月 20 日至

平成 31 年 12 月 31 日

期間満了の日の 1 年前までに本契約を終了さ
契約更改の方法せる旨の通知を書面により行わない場合、期間満了の日の翌日より 6 年間延長され、その後も同様とされる。

敷金―

定期建物賃貸借の特約の有無なし

賃料改定条件賃貸借期間中変更されないものとされる。
大型映像装置その他の広告媒体の設置、管理その他特記事項

及びこれを用いた宣伝・広告・その他の運営
並びに看板の掲出又は宣伝・広告・その他の運営の目的のために使用する。

−47−

(ハ) 賃貸面積上位 10 テナント（平成 17 年 1 月 31 日現在）
① 全テナント中の賃貸面積上位 10 テナント
順位

テナント名

業種

1

株式会社イトーヨーカ堂

小売2

株式会社東急ストア

小売

3

マルハ株式会社

4

東京急行電鉄株式会社

5

株式会社伊勢丹

水産・農林

物件名
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
りそな・マルハビル

契約終了日

賃貸面積
（m2）

比率

平成30年6月17日

50,285.89

30.2

平成30年6月30日

19,610.06

11.8

平成22年1月14日

11,097.27

6.7

（%）

東急南平台町ビル

平成24年12月31日

7,148.18

4.3

東急桜丘町ビル

平成23年12月31日

3,878.36

2.3

小売

横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）

平成25年8月4日

8,958.70

5.4

陸運

その他

藤田観光虎ノ門ビル

平成17年3月31日

5,914.00

3.5

情報・通信

世田谷ビジネススクエア

平成22年4月30日

5,800.76

3.5

8

独立行政法人原子力安全基盤機構
サン・マイクロシステムズ
株式会社
伊藤忠テクノサイエンス
株式会社

情報・通信

TOKYU REIT蒲田ビル

平成17年3月14日

4,253.55

2.6

株式会社TSUTAYA STORES
東京

サービス

QFRONT（キューフロント）

平成31年12月14日

93,556.31

2.1

世田谷ビジネススクエア

平成18年6月30日

206.130.1

株式会社
東日カーライフグループ

小売

東京日産台東ビル

平成23年8月31日(注)3,136.85

1.9

賃貸面積上位10テナントの合計

123,846.07

74.4

総賃貸面積

166,565.13

100.0

6
7

10

(注) 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。

−48−

② 全テナント中の長期契約テナント（アンテナ等月額 50 万円以下のものは除きます。）との間における当該長期契約の概要
テナント名

株式会社イトーヨーカ堂
株式会社東急ストア
株式会社伊勢丹
サン・マイクロシステムズ
株式会社

物件名
ビーコンヒルプラザ

自： 平成 10 年 6 月 18 日

3 年毎
(注 3)

自： 平成 15 年 9 月 10 日
東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
至： 平成 30 年 6 月 30 日

3 年毎

横浜山下町ビル

世田谷ビジネススクエア

東京急行電鉄株式会社

東急桜丘町ビルQFRONT（キューフロント）株式会社

東京日産台東ビル

東日カーライフグループ
株式会社ザラ・ジャパン

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

用賀熱供給株式会社

世田谷ビジネススクエア

新キャタピラー三菱株式会社

世田谷ビジネススクエア

東宝株式会社

QFRONT（キューフロント）

株式会社ぷん楽QFRONT（キューフロント）株式会社
セブン−イレブン・ジャパン

TOKYU REIT 赤坂檜町ビル

株式会社東急ストア

第 2 東急鷺沼ビル

株式会社

東京日産台東ビル

東日カーライフグループ
東京急行電鉄株式会社(注 4)

自： 平成 5 年 8 月 5 日

5,800.76

2 年毎

7,148.18

2 年毎

3,878.36

3 年毎

3,556.31

改定なし

2,620.06

改定なし

1,487.21

2 年毎

1,207.80

2 年毎

708.01

3 年毎

528.93

3 年毎

458.83

3 年毎

158.60QFRONT（キューフロント）

自： 平成 14 年 12 月 27 日
至： 平成 24 年 12 月 31 日
自： 平成 14 年 12 月 27 日
至： 平成 23 年 12 月 31 日
自： 平成 13 年 7 月 2 日
至： 平成 31 年 12 月 14 日
至： 平成 23 年 8 月 31 日

371,48546.8

794,044100.0

自： 平成 14 年 12 月 1 日
至： 平成 25 年 7 月 31 日
（注 5）
自： 平成 5 年 10 月 1 日
至： 平成 25 年 9 月 30 日
自： 平成 5 年 10 月 22 日
至： 平成 25 年 10 月 21 日
自： 平成 11 年 12 月 18 日
至： 平成 31 年 12 月 17 日
自： 平成 14 年 7 月 1 日
至： 平成 31 年 12 月 14 日
自： 平成 11 年 7 月 1 日
至： 平成 31 年 6 月 30 日
自： 平成 14 年 12 月 27 日

3 年毎

至： 平成 30 年 6 月 30 日

(注 4)

自： 平成 13 年 8 月 29 日
至： 平成 23 年 8 月 31 日
自： 平成 14 年 12 月 20 日
至： 平成 31 年 12 月 31 日

駐車場

改定なし

駐車場

改定なし

壁面

総賃料収入

(注 1)

比率
（%）
(注 2)

19,610.06

2 年毎

至： 平成 22 年 4 月 30 日

月額賃料
の合計
（千円）

50,285.89

8,958.70

自： 平成 12 年 5 月 1 日

自： 平成 13 年 8 月 29 日

賃貸面積
（㎡）

3 年毎

（バーニーズニューヨーク横浜店）至： 平成 25 年 8 月 4 日

東急南平台町ビル

TSUTAYA STORES 東京

賃料改定
期間

（イトーヨーカドー能見台店） 至： 平成 30 年 6 月 17 日

東京急行電鉄株式会社

株式会社

期間

「長期契約テナント」とは、定期建物賃貸借契約であるか否かに拘わらず、平成 17 年 2 月 1 日を起点として契約残存期間が 5年以上のものをいいます。平成 17 年 1 月 31 日現在では、定期建物賃貸借契約テナントは、東急電鉄（東急南平台町ビル及び東急桜丘町ビル）、株式会社東日カーライフグループ（東京日産台東ビル）及び株式会社ザラ・ジャパン（TOKYU REIT 渋谷宇
田川町スクエア）の 3 テナントです。

(注 2)
(注 3)

「比率」は、総賃料収入に対する全長期契約テナントの月額賃料の合計の比率を記載しています。
平成 20 年 6 月 17 日まで改定はありません。ただし、平成 13 年 3 月 1 日付建物賃借に関する覚書に基づき、賃貸人が信託不動産の売却を行う場合、又は受益者が受益権の売却を行う場合には、当該売却日が賃料改定日とされています。

(注 4)

当初 6 年間改定はありません。

(注 5)

賃借人は 6 か月の予告期間をもって契約の期間内解約を申し入れることができます。

−49−

投資法人の運用及び分配に関する基本方針（「2．運用方針及び運用状況」の参照資料）
投資方針

(1)

本投資法人の投資方針は、規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」並びに
資産運用会社の定めた運用ガイドラインにより以下の通りとされています。
a.

基本方針
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。
(イ) 成長性
成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。
ここで内部成長とは、主に以下の内部的な要因による成長をいいます。
賃料単価の上昇
稼働率の上昇不動産管理経費等の削減
一方、外部成長とは、追加物件の取得又は追加設備投資等を契機とした主に以下の外部的な要因
による成長をいいます。
資産規模の拡大に伴う経費削減
資本コストを上回る利回りを見込むことができる物件の取得
リニューアルによるテナント誘致力の維持及び向上
物件入替による収益力の向上①

内部成長要因◎ 資産運用の最適化
本投資法人は、内部成長を達成するため、資産運用会社に中長期的な観点からのポート
フォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ･マネジメント会社を選任し、当該プロパティ･マネジメント会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ･フローの極大化を目指します。
・ テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率の維持及び向上を目指します。
・ 効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。
◎ 投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心 5 区地域及び東急沿線地域に立地するオフ
ィスビル及び商業施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません（具体的な対象地域については、後記「b. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準 ③ 地域」をご参照下

さい。
）。
本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。
・ 地域自体の成長力の相対的優位性
東京都心5区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性
東急沿線地域自体の経済力及びブランド力−50−

・ 東急グループ各社との協働体制の期待に基づく独自性
東急グループ各社が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待
東急グループ各社の優位性
商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力
東急電鉄又は東急不動産をプロパティ・マネジメント会社とすることにより、
本投資法人以外の管理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せて PM 業務を行うという規模のメリットを活用した管理運営コスト削減力②

外部成長要因積極的な物件取得
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心 5 区地域及び東急沿線地域に立地するオフィスビル及び商業施設に関して、資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、
長期保有を前提とし、ポートフォリオの質の維持及び向上を図るべく物件精査に基づく
個々の不動産の選別を行うと同時に、資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長に結びつくポートフォリオ構築を目指します。
東急グループ各社からの物件取得
本投資法人は、東急グループ各社の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。後記「投資法
人の関係法人について

a. 本投資法人の仕組図及び c. 上記以外の本投資法人の主な関係者」をご参照下さい。また、同覚書の内容については、後記「b. 投資態度 (ホ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について」をご参照下さい。
③

東急グループ各社との相乗効果（東急沿線地域の付加価値向上による成長）
本投資法人は、東急グループ各社との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指すものとします。
「東急グループ経営方針」
東急グループ各社の中核会社である東急電鉄は、平成 12 年 4 月 18 日に発表した「東急グループ経営方針」において、渋谷及び東急沿線活性化に経営資源を重点配分することとし、不動産投資信託事業を同社の成長戦略の一つとして位置付けています。また、同社が平成 15 年 3 月 26 日に公表した「中期 2 か年経営計画」においてもその方針を踏襲しています。
東急沿線地域における東急グループ各社の事業活動による成長
東急グループ各社の保有物件や新規開発物件が、本投資法人を含む第三者に売却される
場合、東急グループ各社は、かかる回収投下資本を、東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業に投資すること（例えば、東急電鉄による鉄道輸送力増強工事、駅構内の有効活用、駅ビルの開発、ケーブルテレビ等のインフラストラクチャー整備等）があります。
かかる戦略的投資を通じて、住環境の質が向上するとともに、沿線人口及び集客力が増加
し、ひいては東急沿線地域の経済活動が活性化され、主に以下の点でそれぞれ外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・

開発物件の取得機会の増加

−51−

・

消費の増加による商業施設の収益拡大及び渋谷を拠点とした業務機能の集積

東急沿線地域における東急グループ各社以外の事業活動による成長
上記東急グループ各社の事業活動による東急沿線地域の付加価値向上は、東急グループ
各社以外の事業者による事業活動を誘発し、東急沿線地域自体の経済力及びブランド力のさらなる向上をもたらし、主に以下の点で外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・

不動産開発投資の拡大に基づく物件取得機会の増大

・

テナント出店機会拡大に基づく優良テナント獲得機会の増大

東急沿線地域の成長性については、後記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準 ③ 地域」
をご参照下さい。

本投資法人の成長
外部成長要因内部成長要因商業施設の収益拡大

東急グループ各社との相乗効果

物件取得機会の増大

渋谷を拠点とした業務機能集積
優良テナント獲得機会の拡大

東急グループ各社の物件売却（保有／開発機能の分化）

東急沿線地域の付加価値向上
住 環境の質の向上

東急沿線地域自体の経済力・
ブランド力

沿線人口・集客力の増加
東急グループ各社による東急沿線地域への戦略的投資

投下資本回収不動産開発・鉄道輸送力増強・
駅ビル開発・ CATV整備等

外部事業者の事業活動の誘発
開発事業者の新規投資
テナント事業者の新規出店(ロ) 安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当（分配金）の確保をいいます。
投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる
物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。
開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼動物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、東急グループ各社その他の第三者とし、本投資法
人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図しています。
(ハ) 透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、東−52−

急グループ各社に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、東急グループ各社との利益相反回避に十分配慮するものとします。
市場価格取引の徹底
情報開示の充実
独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保
具体的には、本投資法人は本投資法人の自主ルールとして利益相反対策ルールを策定及び随時改訂し、開示し、かつこれを遵守します。更に、本投資法人は、かかるルールの妥当性及び東急グループ各社との取引に関し、資産運用会社における外部者によるチェック及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、その実効性を確実なものとします。
b.

投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準①

保有期間
本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得し、中短期売買目的の物件取得は行わないものとします（ここでいう短期とは 1 年未満の期間、中期とは 1 年以上 5 年以下の期間、長期とは 5 年超の期間をいうものとします。
）。

②

用途
本投資法人は、オフィス及び商業施設を用途とする物件にのみ投資を行い、その投資額比率は以下の通りとします。
用途

投資額比率（長期的目標）

オフィス

60%程度

商業施設

40%程度

＊

本投資法人が投資する商業施設とは以下のものをいいます。
「都心型商業店舗ビル」
主に、鉄道など主要交通機関からのアクセスが容易な都心の好立地にあり、比較的広域の商圏を持つ商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、
アミューズメント施設など多様な業態を含みます。
「郊外型ショッピングセンター」
主に、鉄道に加え、自家用車のアクセスが容易な郊外の住宅地に立地し、近隣の居住者生
活圏を商圏とする商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセン
ター、アミューズメント施設など多様な業態を含みます。
＊ 法令による附置義務等により住宅や駐車場施設等を含む物件を取得する場合があります。
＊ ホテル及び物流施設には投資しません。これらが含まれる複合施設の場合には、オフィス部
分又は商業施設部分にのみ投資を行います。
③

地域
A.

本投資法人は、上記「a. 基本方針」にしたがって、東京都心 5 区地域及び東急沿線地域を主な投資対象地域とします。ただし、首都圏以外には投資しません。

−53−

区分

対象地域
都心 5 区

東京都心
5 区地域

東急沿
線地域

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

都心 5 区に準ずる

池袋周辺地域、後楽周辺地域、

商業用不動産集積地

上野周辺地域等

東急沿線拠点地域
そ
の
他
東
急
沿
線
地
域

東京都

渋谷区
品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市

神奈川県

港北区、神奈川区、中区、

横浜市

西区、緑区、青葉区、都筑区

神奈川県
川崎市

投資額比率

85%以上

中原区、高津区、宮前区

神奈川県大和市
その他

上記を除く、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を15%以下中心とした首都圏(注) 渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。

−54−

【主な投資対象地域】

東京都心 5 区地域は、オフィスなどの商業用不動産が高度に集積している日本の経済活動の中心地域です。
また、東京都心 5 区地域と接し、当該地域の経済活動の有力な後背地のひとつである東急沿線
地域は、東急線と営団地下鉄線及び都営地下鉄線との相互乗り入れ運転等により、東京都心 5 区
地域への良好な交通アクセスを確保しています。
④

売却方針
原則として、長期的な保有を目的としますが、市場環境等を勘案し、適宜、売却について検討を行うことがあります。売却については、主に以下の観点から判断します。
今後の市況見通し
周辺の開発予測−55−

将来にわたる収益見通し
今後の投資額予測（修繕費及び資本的支出）
今後の資産価値の増減見通し
ポートフォリオ全体での検討（地域、テナント及び用途等の分散の観点並びに配当（分配金）に与える影響等の観点からの検討）
東急グループ各社から本投資法人が購入した物件を売却しようとする場合、東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社間の「保有不動産資産の売買等に関する覚書」に基づき、その元所有者又はその元出資者等である東急グループ各社に対して優先的に売却を申し入れる旨合意されています（詳細な内容については、後記「(ホ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について」をご参照下さい。）。なお、資産運用会社は、別途定める手続に基づき、適正価格の調査を実施した上で、元所有者に対して、売却の申入れを行います。
(ロ) 投資基準
個々の物件の選別にあたっては、下表の通り当該物件の予想収益、立地する地域の将来性、建物
規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境及び地質等について十分に調査を実施し、総合的に検討します。
①立地

オフィス

商業施設

当該物件の立地する地域の、オフィス

商業施設への投資決定に際しては、商集積状況、賃貸マーケットの状況、利圏の範囲を適正に認識し、かつ設定し用鉄道駅のターミナル性及び駅か らた上で、当該商圏の人口、人口動態、の距離（原則として徒歩 7 分以内、物

世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏

件特性を考慮した場合でも 10 分以内

分析を行い、当該商圏が有する潜在購*）等を総合的に勘案し、判断します。 買力、成長性等を的確に把握するとと＊ 不動産の表示に関する公正競争規

もに、テナント及び当該業態と商圏の約（首都圏）（公正取引委員会告示

適合性についての判定を行います。ま第 14 号）に基づき、道路距離 80m

た、競争力の観点からは、現在の競合につき 1 分間を要するものとして状況、近隣地域における今後の競合店算出した数値です。

出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行い
ます。

②物件規模

2

原則として、延床面積 5,000m（約 1,500

物件毎に個別の立地特性による地域

坪）以上、かつ基準階の専有面積 330m2

性や商圏の規模又は業態毎の標準的（約 100 坪）以上の建物とします（「基な規模をベースとし、地域の将来性を準階」とは、2 階以上で、当該建物の考慮の上で、適正規模を判断します。

標準的なフロアをいうものとしま
す。）。
③設備施設

貸付床の形状･分割対応、階高･天井

業態別の標準仕様をベースとして、商高、床仕様、共用施設仕様、電気容量、 業施設としての汎用性、転用可能性又空調方式等の仕様に関し、当該地域には来店者の交通手段等の個別要素をおける標準以上の仕様を基準としま

総合的に考慮した上で、物件毎に個別す。

に判断します。

④投資額
I)

1 投資案件当たりの最低投資額

1 投資案件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、原則として 40 億円以上とします。ただし、他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りではありません。

−56−

II)

1 投資案件当たりの最高投資額

1 投資案件当たりの投資比率（以下の計算式によります。）の上限は、原則として投資額全体の 50％とします。投資判断に当たり物件価格の妥当性については十分な検証を行います。
「1 投資案件当たりの投資比率」＝「当該投資額」／（「前期末における不動産等の評価額合計」＋「当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の取得価格合計」＋「当該投資額」）（ただし、「当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の取得価格合計」及び「当該投資額」には税金・取得費用等は含みません。）

III) 取 得 価 格 の 制
限不動産等に投資する際の取得価格については、鑑定評価額を考慮し個別に判断しますが、物件特性やポートフォリオ運用基準を勘案し、鑑定価格を上回る価格で取得することがあります。ただし、利益相反取引への対応として、原則として、東急グループ各社からは鑑定評価額を超えて取得しません。

⑤耐震性

新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又は PML15％未満の建物であることを原則とします。

⑥権利関係

共有物件の場合、持分割合は原則として 50％以上としますが、他の所有者の信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
また、区分所有、借地物件等の場合も、個別に判断します。

⑦テナント

マルチテナントを原則としますが、シングルテナントの場合は、テナントの信
用力、賃貸借契約の条件、代替性等を考慮し総合的に勘案します。

⑧資産対応証券等

投資判断にあたっては、主に以下の点を基準とします。
・投資期間満了時において当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産
等の取得機会が確保できること
・LTV*、DSCR**、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性が十分と判断されること⑨開発案件投資

竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件を取得することを原則とします。ただし、以下の場合を除きます。
第三者が建築中の物件の取得
竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。
既に取得している物件の増築
既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び完工と引渡しのリスクが極小化されていることを確認の上、実施することができます。

⑩環境・地質等

投資判断にあたっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。

*

ここにいう「LTV」とは、資産総額に対して有利子負債が占める割合をいいます。

**「DSCR」とは、有利子負債に係る元利金額に対する純収益の割合をいいます。

(ハ) 物件関連業務運用基準①

物件情報収集業務
自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます。

②

物件精査業務A.

物件精査
別途定める資産運用会社の社内規則に基づいて行います。

−57−

専門家への委託

B.

物件精査にあたっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定にあたっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。
物件引渡業務③

別途定める資産運用会社の社内規則に基づいて、原則として資産運用会社自らが行うものとし
ます。
PM 業務

④

PM 方針

A.

個別物件のキャッシュ・フローの中長期的な極大化を目指すべく、以下によりテナント満足度の向上と経費削減を目指すものとします。
テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握
市場動向の掌握に基づくテナント営業
費用対効果を考慮した効率的管理運営
PM 会社の選定基準

B.

商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減の観点から、原則として東急電鉄若しくは東急不動産又は東急グループ
各社から選定します。利益相反対策として、委託条件については、マーケット水準、役務提供の内容及び業務量を勘案のうえ決定し、報酬水準、契約期間及び解約条件を開示します。報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。
PM 契約の更新

C.
(i)

資産運用会社によるパフォーマンスチェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には、契約を更新しないものとします。

(ii) 更新時の報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。
⑤

修繕・資本的支出の方針
中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、テナント営業政
策上の観点から必要なものは早期に実施することとします。また、将来耐震補強が必要になった
場合には、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに行います。
⑥

損害保険等の付保方針
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリ
スクを回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付保します。

−58−

また、本投資法人においては、ポートフォリオ全体の PML*が 10％以下となるよう運用します
が、これを超過する場合には地震保険への付保を検討します。付保の検討にあたっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブなどを総合的に勘案して判断します。
*

PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。
PML について、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475 年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物
再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。

その他の業務⑦工事の発注を含むその他の業務に係る取引先については、役務提供の内容、コスト等を総合的に勘案のうえ選定します。
(ニ) 財務方針
基本方針①

本投資法人の財務方針は、安定性、機動性及び効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長及び支出の極小化により投資主価値の最大化を図ります。
安定性A.

◎ 財務健全性の確保のための低LTV（下記「② 財務戦略

B. vi」をご参照下さい。）運用◎ 本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達◎ リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散
機動性

B.

◎ 追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
効率性

C.

◎ 効率的なキャッシュ･マネジメント◎ 安定運用に基づく低廉な調達レートの確保

財務戦略

②

エクイティ・ファイナンス（投資口の追加発行）

A.

資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の割合持分の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）

B.
i.

機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあります。

ii.

コミットメント・ラインを設定し借入れを実行することがあります。

iii. 運用資産上に担保を設定することがあります。
−59−

iv. 安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがあります。
v.

借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。

vi. 本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合をいい、60％を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
C.

キャッシュ・マネジメント（現預金等）
テナントから預かった敷金・保証金を資金調達手段として活用することがあります。

(ホ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について
平成 15 年 7 月 28 日付で東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。本覚書は、東急グループ各社と本投資法人との間における不動産資産（以下に定義されます。）の売買及び情報提供に関する行為準則を明確に定めておくことが、本投資法人の安定的かつ継続的な不動産資産の取得及び売却機会の確保、資産運用会社の本投資法人に対する忠実義務の遵守、利益相反対策として重要なものであり、本投資法
人の投資主の信頼及び利益の確保につながること、ひいては東急グループ各社や本投資法人に対して不動産資産の売却を検討する第三者の信頼確保につながること、また本投資法人の投資主の信頼及び利益並びに第三者の信頼を確保することが東急グループ各社の利益でもあることを理由として、締結されたものです。
本覚書の概要は以下の通りです。
(i)

東急グループ各社、本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ、原則として、自由に不動産資産（不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券等を含みます。以下、この項目において「不動産資産」といいます。）の売買を行うことができます。パイプライン・サ
ポート会社（東急電鉄及び東急不動産をいいます。
）又は本投資法人若しくは資産運用会社が、第三者から不動産資産を購入する機会（以下「投資機会」といいます。）に関する情報を得た場合、それぞれ、独自の裁量でその情報の取扱いについて決定することができ、これを他方へ提供する義務を負いません。

(ii) パイプライン・サポート会社又は資産運用会社が、その独自の判断により特定の不動産資産に関する投資機会の追求を放棄した場合であり、かつ当該不動産資産が他方の投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場合には、当該パイプライン・サポート会社又は資産運用会社
は、当該不動産資産について入手した情報を、可能な限り速やかに、他方に提供するものとします（情報提供元の事前の承諾が得られない場合は、この限りではありません。
）。
(iii) パイプライン・サポート会社が、本投資法人が投資することができる不動産資産を売却しようとする場合、当該パイプライン・サポート会社は、まず優先的に資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、資産運用会社と当該パイプライン・サポート会社が購入条件について基本的に合意した場合、当該パイプライン・サポート会社と資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとされています。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、パイプライン・サポート会社は第三者に売却を申し入れることができます（ただし、第三者への売却条件が資産運用会社の提示した購入条件と同等以下である場合には、売却前に再−60−

度資産運用会社の意思を確認する必要があります。）。パイプライン・サポート会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。
(iv) 資産運用会社が、東急グループ各社から本投資法人に対して売却された物件を売却しようとする場合、資産運用会社は、まず優先的に当該不動産資産の元所有者又はその元出資者等である東急グループ各社に対して売却を申し入れるものとし、資産運用会社と当該グループ会社が購入条件について基本的に合意した場合、当該東急グループ各社と資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとされています。一定期間内に売買契約が締結されなかった場合、資産運用会社は第三者に売却を申し入れることができます（ただし、第三者への売却条件が当該東急グループ各社の提示した購入条件と同等以下である場合には、売却前に再度当該東急グループ
各社の意思を確認する必要があります。）。資産運用会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。なお、本条項についてのみ、資産運用会社が本投資法人の投資信託委託業者
ではなくなった場合にもなお適用されるものとされています。
(v) 資産運用会社が、各パイプライン・サポート会社の傘下にある東急グループ各社に対して、上記の手続に従い、本投資法人及び資産運用会社に協力するよう要請する場合、各パイプライン・
サポート会社は、各々その傘下にある東急グループ各社につき、資産運用会社が必要とする協力を行うものとされています。
(vi) 本覚書の有効期間は本覚書の取交の日から 5 年ですが、資産運用会社が、本投資法人についての投資信託委託業者ではなくなった場合には、上記(iv)を除き、直ちに終了します。また、見直しの合意が有効期限終了日までになされない限り、本覚書は同一の内容で 3 年間延長されます（以後も同様です。）。
(vii) 資産運用会社が本投資法人以外の別の投資法人又は投資信託の資産の運用も行うようになった場合、本覚書は、当該複数運用体制に適したものになるよう、当事者間で別途協議の上、修正されます。

(ヘ) その他①

本投資法人は、資産の総額に占める、不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権又は土地の賃借権のみを信託するもので有価証券に該当するものを除きます。
）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産、地上権及び不動産の賃借権のみに運用することを定めた契約に係わるもの）その他東京証券取引所の上場規程の特例に定められる不動産等相当部分の額の比率が 75％以上となるように運用します（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針
3. 投資態度 (5) a.」）
。なお、匿名組合出資持分については、後記「(2) 投資対象 a. 投資対象とする資産の種類(イ) ⑥」をご参照下さい。

② 本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を 75％以上とします（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針

3. 投資態度 (5) b.」）。

③ 資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上記の比率を変更することがあります（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5) c.」）。
④ 組入資産の貸付け（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 5. 組入資産の貸付け」）
i)

資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「(2) 投資対象
−61−

a. 投資

対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含みます。）を行うことができるものとします。
上記 i)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差ii)

し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針
略

② 財務戦

C. キャッシュ・マネジメント（現預金等）」に記載の方針に基づき運用します。

iii) 資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権以外の資産の貸付けは行いません。

(2)
a.

投資対象
投資対象とする資産の種類
本投資法人は、資産を主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 2. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲｣）。
(イ) 不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
② 不動産③ 不動産の賃借権④ 地上権⑤ 次に掲げるものを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。投信法施行令第 3 条第 1 号に定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）
イ 不動産
ロ 地上権及び土地の賃借権⑥ 金銭を信託する信託の受益権（信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。有価証券に該当するものを除きます。）⑦ 当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。
）(ロ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額
を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。
① 資産の流動化に関する法律（平成 10 年法律第 105 号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。
）に規定する優先出資証券② 投信法に規定する投資信託の受益証券③ 投信法に規定する投資証券④ 資産流動化法に規定する特定目的信託の受益証券(ハ) 本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
① 預金② コール・ローン③ 国債証券（有価証券先物取引（証券取引法第 2 条第 17 項に定義される意味を有するものをいいます。）に係る権利を含みます。）④ 地方債証券−62−

⑤ コマーシャル・ペーパー（証券取引法第 2 条第 1 項第 8 号に定義される意味を有するものをいいます。）⑥ 譲渡性預金証書⑦ 資産流動化法に規定する特定社債券（裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）⑧ 投信法に規定する投資法人債券（裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）⑨ 貸付債権信託受益証券（証券取引法第 2 条第 2 項第 1 号に定義される意味を有するものをいいます。
）⑩ 金銭債権（投信法施行令第 3 条第 11 号に定義される意味を有するものをいいます。
）⑪ 金融先物取引等（投信法施行令第 3 条第 13 号に定義される意味を有するものをいいます。
）に係る権利⑫ 金融デリバティブ取引（投信法施行令第 3 条第 14 号に定義される意味を有するものをいいます。）に係る権利⑬ 上記①乃至⑫号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(ニ) 本投資法人は、不動産等への投資にあたり、必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。
① 有限会社法（昭和 13 年法律第 74 号。その後の改正を含みます。
）に規定する有限会社の出資
持分（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）② 商標法（昭和 34 年法律第 127 号。その後の改正を含みます。
）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産等への投資に付随するものに限ります。）③ 資産流動化法に規定する特定出資（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。
）④ 株券（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）⑤ 外国法人の発行する証券で上記④の性質を有するもの（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。
）

b.

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ)

投資基準については、前記「(1) 投資方針

b. 投資態度(ロ) 投資基準」をご参照下さい。

(ロ)

種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

(3)

分配方針
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
(イ)

投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（投信法第 136 条第 1 項に規定される、本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額（出資総額等）を控除して算出した金額をいいます。以下同じ。）の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします（規約第 31 条第 1 号）。
(ロ)

分配金額は、投資法人に係る課税の特例規定に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以−63−下「配当可能所得」といいます。
）の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金等を積み立てることができます（規約第 31 条第 2 号）。
本書の日付現在では、本投資法人は、原則として利益の 100％を分配し、後記(ニ)記載の利益を超えた金銭の分配を行いません。
(ハ)

利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第 31 条第 3 号）。
(ニ)

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、利益の金額が配当可能所得の 100 分の 90 に相当する金額に満たない場合又は経済

環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、上記(ロ)に定める分
配金額に、営業期間の末日に計上する減価償却額の 100 分の 60 に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、利益の金額を超えて金銭で分配することができます。また、
上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場
合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第 31 条第 4 号）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱
いがなされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。
(ホ)

分配金の分配方法
分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録質権者を対象に、原則として決算期から 3 か月以内に投資口の所有口数に応じて分配します（規約第 31 条第 5 号）。
(ヘ)

分配金の除斥期間
分配金は、支払開始の日から満 3 年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます（規約第 32 条第 1 項）。未払分配金には利息をつけません（規約第 32 条第 2 項）。
(ト)

分配金の日割り計算
本投資法人が決算期間中に投資口を追加発行するとき、当該投資口に対応する金銭の分配の額については日割りにより計算することができるものとします（規約第 33 条）。ただし、本書の日付現在ではかかる日割り計算を行う予定はありません。

投資制限

(4)
a.

規約に基づく投資制限

(イ)

基本方針
投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限(1)」）。

(ロ)

国内投資限定−64−

投資対象は国内の物件に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限(2)」）。
(ハ)

短期売買制限資産の総額に占める、1 年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の価額の合計額の割合を 50%以内とします（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限(3)」
）
。

(ニ)

借入制限
本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、証券取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家からのものに限るものとします（規約第 37 条）。
①

借入れの目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。

② 借入金の限度額1 兆円とします。ただし、後記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計額が 1 兆円を超えないものとします。
③ 借入金の使途
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。
④ 担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。
(ホ)

投資法人債発行制限
本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債を発行することができるものとします（規約第 38条）。
①

投資法人債の発行目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。

② 投資法人債発行の限度額1 兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が 1兆円を超えないものとします。
③ 投資法人債の発行により調達した資金の使途
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。
④ 担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。
(ヘ)

他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 2. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的
及び範囲 (2) b.及び c.｣）。
−65−

b.

その他の投資制限(イ)

有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

(ロ)

集中投資
集中投資について制限はありません。なお、投資対象の用途又は地域による分散投資に関する方針について、前記「(1) 投資方針

b. 投資態度−66−(イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

投資法人の関係法人について（「１．投資法人の関係法人の概況」の参考資料）
a.

本投資法人の仕組図

一般事務受託者

本投資法人

資産保管会社会計監査人②

中央青山監査法人
東急リアル・エステート投資法人

三菱信託銀行株式会社

借入先金融機関
投資主総会

三菱信託銀行株式会社
株式会社東京三菱銀行
中央三井信託銀行株式会社

ブランド･ライセンス会社（ブランド提供会社）

住友信託銀行株式会社⑥

日本政策投資銀行

東急電鉄

役員会

第一生命保険相互会社

執行役員：

堀江正博

日本生命保険相互会社

監督役員：

柳澤義一

農林中央金庫

監督役員：

近藤丸人

株式会社
みずほコーポレート銀行
あいおい損害保険株式会社

パイプライン・サポート会社（パイプライン・サポート会社）④

大同生命保険株式会社
三井住友海上火災保険株式会社（法律顧問）森・濱田松本法律事務所

株式会社百五銀行

東急電鉄、東急不動産⑤
プロパティ・マネジメント会社
東急電鉄、東急不動産①③

資産運用会社引受人

東急リアル・エステート・
インベストメント・マネジメント
株式会社

（注1）

契約の種類
①
②
③
④
⑤
⑥

資産運用委託契約
一般事務委託契約／資産保管業務委託契約
新投資口引受契約（注 1）
保有不動産資産の売買等に関する覚書
プロパティ･マネジメント契約（注 2）
商標使用許諾契約（注 1）平成 16 年 7 月 1 日に開催した役員会において、野村證券株式会社、メリルリンチ日本証券株式会社、日興シティグループ
証券株式会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、みずほ証券株式会社、三菱証券株式会社、UFJ つばさ証券株式会社、新光証券株式会社、東海東京証券株式会社及びウツミ屋証券株式会社を引受人とする新投資口引受契約を締結し、本投資法人から委託された投信法上の一般事務委託者（投信法第 111 条第 1 号）として選任しました。
上記に記載した公募は平成 16 年 8 月 2 日に払込が完了しており、本書の日付現在投資口の募集に関する委託業務は終了しています。
（注 2）プロパティ・マネジメント契約は、物件毎に個別に締結され、信託受益権の場合、本投資法人、資産運用会社、不動産信託受託者、プロパティ・マネジメント会社の四者契約に、不動産に直接投資する物件の場合、不動産信託受託者を除く三者契約になります。

−67−

b.

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
運営上の役割
投資法人

資産運用会社

一般事務受託者／資産保管会社

名
称
東急リアル・エステート投資法人

関係業務の内容
本投資法人の規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。
東急リアル・エステート・
平成 15 年 6 月 20 日付で本投資法人との間で資産運用
インベストメント・マネジ 委託契約を締結しました。
メント株式会社
投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づ
き、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。
資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。）、② 本投資法人が行う資金調達に係る業務、③ 本投資法
人への報告業務及び ④ その他本投資法人が随時委託す
る前記①から③に関連し又は付随する業務です。
三菱信託銀行株式会社
平成 15 年 6 月 20 日付で本投資法人との間で一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第 111 条第 2 号乃至第 6 号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）
として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①投資口の名義書換に関する事務、②本投資証券の発行に関する事務、③本投資法人の機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務、④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務、⑦会計帳簿の作成に関する事務及び⑧納税に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。

−68−

c.

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割
パイプライン・サポート会社名称
東京急行電鉄株式会社
及び東急不動産株式会社

プロパティ・
マネジメント会社

東京急行電鉄株式会社
及び東急不動産株式会社

ブランド・
ライセンス会社

東京急行電鉄株式会社

業務内容
平成 15 年 7 月 28 日付で東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しました。
（以下、その役割において東急電鉄及び東急不動産をそれぞれ「パイプライ
ン・サポート会社」といいます。）
同覚書に基づき、パイプライン・サポート会社が本投
資法人が投資することのできる不動産資産を売却しようとする場合、当該パイプライン・サポート会社は、まず優先的に資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、資産運用会社と当該パイプライ
ン・サポート会社が購入条件について基本的に合意した場合、当該パイプライン・サポート会社と資産運用会社
は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとされています。同覚書の詳細な内容については、前記「投資法人の運用及び分配に関する基本方針(1) 投資方針
b. 投資態度(ホ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について」をご参照下さい。
本投資法人は、直接に又は不動産信託受益権の形態で保有を予定している各物件についてプロパティ・マネジ
メント契約を締結して、以下の業務（総称して、「プロパ
ティ・マネジメント業務」又は「PM 業務」といい、その役割において「プロパティ・マネジメント会社」又は「PM 会社」といいます。）を、プロパティ・マネジメン
ト会社に委託します。このようなプロパティ・マネジメ
ント業務の委託は、各物件毎に行われます。
① 全般的業務② 収益管理業務③ 保守管理業務④ コンストラクション・マネジメント業務⑤ リーシング・マネジメント業務⑥ 渉外業務
⑦ 危機管理業務⑧ その他上記に関連し又は付随する業務
平成 17 年 1 月 31 日現在、各プロパティ・マネジメン
ト会社がプロパティ・マネジメント業務を行う物件は以下の通りです。なお、本投資法人は、将来、東急電鉄及び東急不動産以外の会社にプロパティ・マネジメント業
務を委託することがあります。
＜東急電鉄＞
・ QFRONT（キューフロント）
・ 東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）・ 第2東急鷺沼ビル
・ TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア
・ 横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）
・ 東急南平台町ビル
・ 東急桜丘町ビル
・ TOKYU REIT蒲田ビル
・ 藤田観光虎ノ門ビル＜東急不動産＞
・ レキシントン青山
・ TOKYU REIT表参道スクエア
・ ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
・ 世田谷ビジネススクエア
・ 東京日産台東ビル
・ TOKYU REIT赤坂檜町ビル
・ りそな・マルハビル（上記各物件の名称その他詳細は、前記「5. 参考情報
(3)投資不動産物件 ② 個別不動産等の概要」をご参照下
さい。）
平成15年7月14日付で本投資法人との間で「商標使用許諾契約」を締結しました。本投資法人に対して、「東急」
及び「TOKYU」の商標の使用を許諾しています。

−69−