民事信託を利用した空き家管理について
平成２９年２月（一社）岡山住まいと暮らしの相談センター
司法書士 牧

沙

理事
緒 里

目 次
第１章

司法書士という職業からみた空き家問題（１）空き家となる原因の検討（２）空き家原因別の解決策
第２章

民事（家族）信託を活用した空き家管理（１）成年後見制度の補完としての活用（２）後継者育成としての活用（３）共有対策としての活用（４）民事信託普及の問題点
第３章

信託手法を参考にした公共的な空き家管理（１）公共的な空き家管理の必要性（２）モデル事例と問題点（３）その他の問題点と今後の展望
1第１章

司法書士という職業からみた空き家問題（１）空き家となる原因の検討
日頃、不動産の名義を扱う職務を行う司法書士として、空き家となる原因のうち、次の６個について記載する。
① 相続
②
③

認知症等
共有

④

流通困難物件⑤⑥

固定資産税、相続税
顕著な空き家傾向にある物件① 相続
国土交通省の平成２６年度空家実態調査の集計結果によっても、空家の取得原因の半数以上を占めるのは、相続により取得した物件である。
相続については、法律で想定されていることと、市民の価値観が大きくかけ離れていると感じることが多い為、ここで少し記載する。

ⅰ名義主義
現在、日本の多くの家族（特に富裕層でない家族）には、遺言を行う習慣は定着しておらず、不動産所有者が亡くなった後、四十九日を過ぎた頃に、話を切り出す
ことによって遺産分割協議を開始する。
不動産の所有者であった者が亡くなった後に、話をする当事者全員が「自分の物ではない不動産」の認識で遺産分割協議を開始する。故人を指して、「お父さんの家だから」という会話は珍しくなく、例え相続人が 1 名しかない場合でも、相続登記により自己の氏名が登記簿に登記されるまでは、自分の物ではなく責任も発生していないような認識でいることが多い。
民法８８２条に相続開始の規定があろうとも、民法９１５条の相続の承認または放棄をすべき期間が経過しようとも、登記に公信力がないといえども、市民は、「名
義が変わっていないので未だセーフ」というような価値観である。
2

ⅱ期限のない遺産分割
遺産分割協議については、できる限り全財産について一括して行うものであることとされている為、誰も引き取りたくないと考える流通困難物件が 1 つでも相続財産に含まれることによって遺産全部について協議が整わない。
ところが、相続税課税対象となる富裕層になれば、協議を整えなければ、相続税減免となる数々の特例が適用されないことを理由に、無理矢理にでも遺産分割協議を整える傾向がある。遺産分割の個々について意見が合わなくとも、何としても相続税の特例を受けたいという部分では一致団結して遺産分割協議を進めるというところだろうか。
遺産分割協議が整わない理由には、相続人に行方不明者や認知症の者があるなどの法的な障害があるケースもあるが、多くの場合、遺産分割協議に期限もなければ、

ゆっくりしていると考える。
相続相談での、圧倒的に多い質問は、「相続の期限はいつですか？税金や放棄をしないのであれば、１年以上時間がかかっても大丈夫ですか？それを聞いて安心しました。」
空き家問題という観点から見れば、安心している場合ではない。
行わないことで罰則もないため、ⅲ第三順位相続被相続人に子がなく、親は亡くなっている為、兄弟姉妹（又は、おいめい）が法定相続人に該当する場合を「第三順位相続」と呼んでいる。
被相続人の配偶者と被相続人の兄弟姉妹（又は、おいめい）が法定相続人である
場合と、被相続人の兄弟姉妹（又は、おいめい）のみが法定相続人である場合があるが、配偶者も兄弟姉妹も高齢であることが多い。
第三順位の相続は、次に掲げるような問題を抱えている場合が多い。
・他の法定相続人である、兄弟や甥姪の住所も電話番号も分からない・被相続人がどんな生活をしていたのか、どこに預貯金があるかわからない
・法定相続人が認知症である・被相続人の出身家の財産が、最終的に配偶者側の出身家へ流れる結論となる場合も多く、遺産分割が円滑に進まない
・配偶者死亡後は、被相続人所有の不動産を継ぐ者がない

3

② 認知症等
ⅰ 成年後見制度の趣旨

制度は、平成１１年の民法改正により、家の財残を守る制度であっ
禁治 制度が終了され、本人個人の権利擁護の為の制度として登場した。
改正というよりは、廃止と新設である。
民法に規定する成年後見制度の趣旨にもとづき、庭裁判所の監督のもと運用されている実務上の取扱いも、本人の権利擁護が中心である。
特に、不動産の取扱いに関しては、民法８５９条の３に定めるところにより、居住用不動産の処分については家庭裁判所の許可が必要であり、それ以外の不動産についても、必要がある場合に限り処分することを検討するという考え方
成年後見
た
産者

である。

制 担
研修 倫 研修
基保存
基
ほ 維持管 費
手元
足
必要
換金処
望
針
制
権利擁護 目 運
決
地
域
利
権利
点
素晴
該
主 制 近
地域貢献 重要
思
違
管
去 地域
地主
選
地
主
建 際
地
償貸与
贈与
地域 付
株内 子供
祝
孫
学 費 東京 孫 下宿費 負担
地買収 応
親
申立
私
就
就
同居
孫 活費 支給
庭
裁判
摘
親
償 貸与
摘
地域付
祝 金 支
広
街化農地 耕作
耕作
百万円
増加
親
売却
旨
持
道路 償提供 必要
償提供
譲業
売却
償提供 避
安 売却
今 親
反

成年後見 度を う司法書士として、多くの実務家向けや 理のを受けているが、 本的には、空き家であってもすることが 本的な考え方
で、よ ど理の 用が過大である場合や、の流動資産が不 する場
合など、がある場合に限り分することが ましいという方 である。
成年後見 度は、本人のを 的に 用されており、 して一族やの為に 用されるものであってはならないのである。
これは、本人のという観 からはらしいものであるが、当 本人が「一族 義（家 度に い価値観）」である場合や、をと考えていた人物である場合には、本人の 想とは著しく った方向の 理をしてしまうことになる。
過 に、の名士たるの成年後見人に 任されたことがある。このは、これまで一族が家を てる には、土 の一部を無
したり、
したり、
の き合いも多く、にができれば、相当のお いを行うなどをしていた。 全員の大 の 用と
での の
用も
していた。
公共用
に じる為に、 族から成年後見開始てがされ、 が成年後見人に 任したが、 任後は、でない の生のについて、家所から指 を受け、 族に無 でしている不動産についても指 を受け、合いの い の 出は認められなかった。
また、 大な市をしていたが、することができなくなった
為、数の固定資産税のとなり、 族から、この一部をしたいの話が ち上がったが、一部を
に無
する
があり、無
は認
められないとして行うことができなかった。分者に一括することで無は けられるとしても、 価なとなる為、 度は 族から 対を受
4局
待つという選択をせざるを得なかった。
３
賃貸住宅 老朽化に伴い、近代的な２LDK 間取りのリフォームを行い、入居者の募集を行うことについても、投資行為が含まれるとされ、困難を極めた。
本人の権利擁護を趣旨とする成年後見制度については、家庭裁判所が、その行為が「本人の為に行っているかどうか」を判断することは極めて難しく、形式的に判断せざるを得ない。その結果、多種多様な市民の価値観とは、大きくけることとなり、結 、亡くなるまで
さらに、 DK 間取りのの離れてしまうことも少なくない。

ⅱ不人気の成年後見制度

前期ⅰに本人保護の趣旨を記載したが、そもそも判断能力が低下している場
合には、成年後見人等がなければ不動産を処分等することができないので、成年後見人を選任しないよりは、選任した方が不動産活用の面からは良い。
しかし、成年後見制度は市民には不人気であり、なかなか利用が進まない。
不人気の理由は様々あると思うが、一定以上の財産がある場合には、弁護士や司法書士が成年後見人として選任され、家族の財産が他人の管理下に置かれてしまうことを嫌うものであると感じる。
円満な家族であれば「家族のお金」として、一家の財産を考える場合も多く、他人に管理されるくらいなら、亡くなるまで放っておこうという選択をする気持ちも理解することができる。
したがって、成年後見制度の利用は、①本人が財産被害に遭っているなど、後見人を選任しなければ被害が進む場合 ②親族などの身寄りがない場合 ③
不動産や凍結された銀行口座を動かさなればならない場合 ④親族では責任を負いたくないような事案（他人に管理してもらって構わないという場合）を中心に利用が高いものと思われる。
成年後見制度は法定代理人制度であるから、処分したい不動産が１筆のみあったとしても、当該不動産のみならず他の財産についても管理されなければならない。不動産は処分したいが、預金まで、預金や年金まで管理されることには抵抗がある親族も多いのが現実である。

5

ⅲ成年後見制度利用と不動産の動き判断能力が低下している人の所有する不動産の流動性については、成年後見人が選任されなければゼロであり、選任された場合には保守的に行われる程度というものであろう。
積極的に活用しようとすれば、何か別の制度を見つける必要がある。

成年後見人なし ＜ 成年後見人あり ＜ 何か別の制度
放置
＜ 保守的
＜ 活用
本
人
後
の
見
意
人
思
を
確
つ
認
け
で
て
き
く
な
だ
い
さ
いの
で
、

保守 制
的に 度
の
旨
なり 趣
ます か
ら
、

成年後見制度と現実の壁

実家の空き地に家が建てられな
いって、どういうこと！？

曾孫の生活費は出せないって、
どうしたら良いんですか？

リフォームせにゃ、借家に入居者が入らんよ6

ⅳその他の財産管理制度

我が国には、成年後見制度を始めとした様々な法定の財産管理人制度がある
為、この機会にいくつか比較してみる。
制度…本人の権利擁護の見地から、不動産処分は保守的
必要の限度において、居住用財産は慎重
不在者財産管理人制度…行方の分からない者の財産管理を行う制度。行方不明の本人が戻るか、死亡が判明するか、民法３１条により死亡したものとみなされるまでの間、財産を管理する制度である為、基本的には現状維持、よほど現状で管理することができない
場合に処分等を行うもので、本人の不在時の財産を預かる以上、非常に保守的に管理する。
相続財産管理人制度…相続人が決定しない場合にも利用されるが、多くの場合、相続人がいない「相続人不存在」の場合に、残余財産を整理し、最終的に国庫に帰属させるための管理人である為、最終的には換金処分する方法による為、手続き上時間はかかるものの、不動産を最終的に流動させる可能性は高い。
破 産 管 財 人…財産を換金し、債権者に分配することが目的である為、不動産流通という観点からは、もっとも積極的な管理人制度である。
成年後見

庫帰属

換金 債権 配換金 除 基管
預保管制
預同管 制 管 ガイドライン
積極
策 努
今
今
時利
借
利
必要
速 返還
工夫
必要

国
の為の不動産と、者分 の為の不動産を いて、本的に財産 理人は、 かり物である不動産はするという 度である。
これは、 かり物たる不動産が空き家であっても じことである。
法律による財産 理人 度の 理に、空き家の取扱いについて、的に空き家対 に めるようなものがあれば、 後取扱いが変わるかも知れないが、 のところは、一用の為の定期 家などを用いて 用し、がある場合に、本人のもとに財産が やかにされるような
が
である。
7

③ 共有

触

処

後の⑥でも れるが、所有者が多いということは、つまり 分等が行いにくい。所有 が１ 名の共有であれば、１の家があるを取りまとめるの

権

０

０軒

地域

同 手
関係者の数が増えれば、その中に認知症もあれば、行方
そ同時期に売却の意見が整わないのは言うまでもない。
民法第二編第三章第三節は、共有に関する規定であり、民法第２５６条には、共有物分割の規定があるが、不動産は物理的に切って分けることは不可能である場合が多い為、実際には代償金清算による分割が行われる。
また、民法第２５５条には、所有者不在となった共有持分は、他の所有者に帰属するという非常に合理的な規定がある。
実際には、共有関係の解消を行う規定は法律上あるが、実務上あまり積極的に利用されていないように思う。
と じ 間がかかる。
不明もあり、 の結果、④ 流通困難物件

接道 農地 農 住宅 山林 街化 区域
今 ぐ
治体 施策 時
将来可能
せ
接道地 接道隣地売却 タイミング 訪
際
接道地
判断能 低下状
正 時 処
却 タイミング緒 売却 旨 前 確約
接道地
済む
策
逃
可能性 迷宮入

気地区
隣地 売却

無
、
（ 家
）、
、市
調整
、不人
など、困難原因は数あるが、これらは「 す 」流通が困難なのであり、のや、自のの 期などで、的に整理がな場合もある。
っかく無ののが れたにもかかわらず、の には、無の所有者が力していたり、 亡して相続が進まない 態になっているなど、適 な 期に 分ができないことが多い。
のでは一 にする が事 にされていれば、さらに何十
年も無
にならずに
のであるが、適切な対 がされていない為に、期を した結果、さらに流通のはりしてしまう。

死

そ
隣地売

時

8

⑤ 固定資産税 相続税
関

ミナーを開催した際に、アンケート（記名式）を行ったとこ
興味深い結果が得られたので紹介する。
セミナー参加者数３１３名
アンケート回答者１６９名
このうち、「固定資産税の関係で空き家を壊さないで置いている（下記グラフ
回答２）」という設問に「はい」と回答した者は１４名である。「引取り手がな
く放置している不動産を所有している（下記グラフ回答３）」と回答した８名よりも多い数値で、意図的に解体することを避けていることが明らかである。
また、日本経済新聞などを中心に記事が書かれるようになっているように、
平成２７年の相続税増税をきっかけに、相続税の課税評価を宣伝広告に利用し、過剰に新たな賃貸住宅が建築されている傾向もあると思われる。
市街化区域の農地を所有する者にとっては、宅地並みの固定資産税は負担になる為、賃貸住宅等の建築に切り替えざるを得ない事業もある。
このように、住宅供給需要の有無ではなく、土地所有者に課せられる固定資
産税や相続税の為に建物建築がされることも多くみられ、結局のところ、賃料相場を下げたり、空き家を増加させる原因になっていると思われる。
相続に するセ
ろ、次のような

空き家問題、農地・山林問題について教えてください。

Q6.
14
12
10
8
6
4
2
0

系列1 系列29⑥ 顕著な空き家傾向にある物件
顕著な空き家傾向にある物件としては、
法上の 物

ⅰ 旧借地
建
ⅱ 長屋の建物の２点を紹介したい。これらはいずれも、本モデル事業の相談会にも相談として持ち込まれた。
ⅰ旧借地法上の建物

借地上に建物を所有し、その建物が老朽化した場合、今後利用予定のない借地人は建物を解体撤去し、更地返還することが望ましい。
しかし、実際には、借地人が建物を放置している場合が多い。
実際に業務上、何度も出会った事例を紹介したい。
戦後、土地を多く所有する人物から借地し家を建てて、生活を始めた。当時
は住宅ローンなるものも普及しておらず敢えて建物の登記もしていない。
法律上の借地権対抗要件の論議をすれば、登記云々という話になるのだが、現実問題はそうではない。現実問題、借地上の老朽化した建物を撤去しても、土地は借地人のものにならず、借地人にとっては、解体するメリットは殆どない。
また、借地権を主張して、借地権利代の清算を地主に求めた場合でも、地主がよほど土地を返還して欲しいタイミングでなければ応じず「このまま地代を支払ってくれれば良い」ということになる。
借地人は、建物を放置したところで、地代は大した金額でないし、建物の固定資産税は０に等しい。仮に地代を滞納しても、借地権は解約されても良いので、地主が勝手に解体撤去してくれたら良いだろうという程度である。登記のない建物であれば、自分のものではない程度の感覚である。
借地については、ある時点で、定期借地権に切り替えるなどして、建物の寿命が尽きた時点でスムーズに賃貸借関係を終了させる必要があると感じる。
借地人は生きているのかしら？

10

ⅱ長屋の建物

長屋式の建物については、建物が繋がっていることで、1 軒のみを解体する
為には、隣家との壁を建築しなければならない為、解体に困難を極める。建物そのものが建築基準法以前の建物であることが多く、老朽化している為、隣家の構造に影響を与えるばかりか、隣家に居住している者があれば、工事中の居住場所の確保などもしなければならない。結局、長屋所有者全員の協力がなけ
れば進まない。
長屋底地についても、共有であったり、区画に分かれた底地所有であったり、さらには借地であるケースもある。
京町家のような文化的価値を見出せるような特殊な場合を除き、長屋式の空き家問題の解決は困難を極める。
現代においても、区分所有法に基づく大型の分譲マンションがあるが、多くの人が同時のタイミングで、同意や資金拠出する必要がある為、長屋問題と同様の問題を引き起こす可能性がある。旧式の長屋と近代的なマンションでは、耐用年数や根拠法に違いがあり、管理組合があるという違いはあるが、結局、複数人の意見の一致を得なければならない点で、長屋問題と同様の危険を潜在的に抱えており、建物の寿命が尽きた時点で、権利関係を強制的に終了させる
方法が良いと考える。
これら⑥で記載した借地、長屋問題、区分所有は、解体する時点での解体費用の負担が問題になる為、建築される時点で、解体費用を供託させるなどの手当てを行っておくべきである。

関

談

借地

長屋問題については、
終わることが少なく空き家に する相 会においても、上の空き家や何度もしたが、結 放るを得ないという結果に
ない。

検討

局 置せざ

11

（２）空き家原因別解決策

①相続

化

加

権

相続登記の義務 、これに え一定期間相続登記を行わない場合には、職 で法定相続登記を行うなどの方法をし、現在の所有 者を公 することが何より

検討

権
示
重
要であると考える。
また、登記簿上の所有者が住所を移転した際に、住所変更登記の申請がされていないことで、所有者が見つけられない場合も多い為、住民票異動の際には、不動産登記簿の住所変更申請を義務付けるか、住民異動申請書が不動産登記簿の住所変更
申請書を兼ね、手数料は住民異動窓口で一括して支払われるなどの方式が採られると良いと考える。個人番号制度と情報一元化が進んでいる為、近い将来には実現されることを期待している。
（登記手続きを担う司法書士という職業としては、業務が減るのではないかという懸念もあるが、住みやすい国づくりという観点から、やはり進められるべきであると思っている。）
遺産分割が長引くことを予防する方法としては、手続義務化の他、所有者が生前に、死亡後、当該不動産をどのように処分されたいかについて決定しておくことが必要であり、制度に置き換えると、遺言や信託ということになる。これらの利用促
進の為には、遺言や信託を利用し、円滑な相続手続きや空き家対策に直結する行為に関しては、相続税や固定資産税、登録免許税などあらゆる方面で減額されるなどの工夫の他、手続きを簡易に行える仕組み作りが必要である。

相続 住所
登記 変更
の義 手続
務

12

②認知症等ⅰ法定の成年後見制度

庭裁判

選
管
針に、空き家対策に配慮盛 込む必要保守 運 制 趣旨からみて合理的であるが、空き家対策は行うべきであるという指針を明確にすることは、本人の財産保護の見地に反するとは言えないのではないだろうか。
家所により 任される成年後見人の不動産 理の指することを りがある。
的な 用は、 度ⅱ任意後見契約の利用判断能力が低下していない場合には、所有者本人による意思表示が可能であることから、任意後見契約の活用や不動産の信託契約が有効である。
任意後見契約の場合には、あくまで成年後見制度の分類であるから、投資型運用行為は難しいと思われるが、空き家の管理処分方針や、自宅に居住することができなくなった場合の自宅の管理処分方針については意思表示することが可能である。
具体的には、一般的に使用されている日本公証人連合会や、実務を担う司法書士や弁護士の団体などが使用している任意後見契約のモデル契約書の見直しから行う
未だことが現実的である。

ⅲ民事信託の活用

積極 活
或
親
建
活 途 決
保守 針 ざ
託 活
効
託 制
徴
託
旨 管 処
示
処
針 示
点 非常 先
具体 利
第 章

償利

不動産を
的に 用したり、 いは、 族の家を てる為などの無用でも用用 が まっている場合には、
的方 を取ら るを得ない成年後見 度では実現が難しいので、信 の 用が有 である。
また、信 の 度の大きな特 として、信 された不動産は、登記簿に信 された や 理 分方法が記載され、公 されることがある。不動産をどのように 理分するかの方 を公 しておけるという では、に 進的であると言える。
的な 用方法については、 ２ に記載する。

制
託

管

13

③共有

機

際 速
関係が解消できる、
或
針決
必要
共有関係解消の促進や、共有者の１名に方針決定権を与える民事信託は、大いに共有問題の解消に利用できる。
民法の共有に関する規定に基づく共有関係の解消では、代償金の準備や贈与税、不動産取得税を支払う為の資金準備が必要であるが、信託を活用した場合には、これらの費用負担が発生せず、意思決定権についてのみ１名に集約することが可能で共有物である不動産が流通する 会を得た に、 やかに共有
いは全員一致で方定ができることがである。

ある。

④流通困難物件

解消
処

時
良

速 処
時 逃

必要
目
前

流通困難事由がした 期に、 やかに 分できる方法がである。
適切な 期に 分する為には、 期を さないことを 的に、 記①から③の合わ を 用することが いと考える。

時
み せ 活

組

⑤固定資産税、相続税

建物さえ建っていれば、減税される仕組みが、空き家増加の原因となっている。
空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されたが、実際にはまだまだ機能していない為、この法律の運用促進にあたり、利用していない老朽建物が放置されているより、流通しやすい更地で所有する方が税制面で有利とする施策を検討すべきと
考える。

14

⑥顕著な空き家傾向にある物件

ⅰ借地上の建物対抗要件としての登記ではなく、責任の所在を明確にする為、建物登記を義務化すべきである。また、定期借地権の利用と解体費用の供託を推奨するべきと考える。
ⅱ長屋式の建物（区分所有建物）
耐用年数に応じて、所有権に一定の制限を加えることが必要であると考える。
例えば、法定の耐用年数を経過した場合には、建物解体の決議要件を大幅に緩和
し、区分所有者のうち、一部の一致で解体や大規模な修繕をすることができるような改正を行うことである。
建物は、そもそも償却資産である為、特に強制的、物理的な共有状態となる区分
建物については、土地と同様の永久的な所有権を認めることは相当でないと考える。
所有権が消滅するという極端な方法ではなく、前記のような決議要件の緩和や、底地利用権の終了など、間接的な方法で所有権が制限される方法が検討されるべきである。

建物の耐用年数に合わせて借地権を設定することで、ゴーストタウン化する区分
所有建物の解体時期を見通すことができる為、街づくり計画の見通しも立てやすい。
既存の長屋式建物は、既に居住していない所有者が、他の長屋所有者に処分の判断を信託するなど、一括して処分できる機会を逃さぬ工夫が必要である。
現代のマンション等の区分所有建物も含め、解体費用という大きな問題については、解体費用供託の仕組みを取り入れるなど、思い切った制度転換が必要である。
区分所有建物について、都市圏などで底地を借地権に切り替える方法などが進んでいる最中、地方圏では底地完全所有権型の物件が多く建築されている。マンショ
ン用地の仕入れ都合ではなく、街づくりという視点に立ったうえで、終了時期と解体責任を見込んだ区分所有法の見直しがされることが重要であると考える。

15

第２章

民事（家族）信託を活用した空き家管理（１）成年後見制度の補完としての活用

第１章で説明したとおり、成年後見制度は、不動産の処分に積極的でない為、判断能力低下前に「判断能力が低下し、回復の見込みも帰宅の見込みもないとされた
場合には処分して欲しい旨」などを事前に公示しておくことが出来る信託の制度に注目したい。
信託会社などに有償で信託するのが商事信託であることと比較して、信託を受けることを業としない者に託しておくことを民事信託という。さらに、託す相手が家族である場合を家族信託（“家族信託”という名称は、一般社団法人家族信託普及協会の登録商標である。）と呼んでいる。
民事信託そのものは、平成１９年の信託法その他関係法令の改正により、最近注
目されるようになったのであるが、行為そのものは、私達が日常行っていることであり、すでに完成された文化である。
ここで、よく目にする事例を紹介する。
【 事 例 】
不動産業者「山田父郎さん、隣の空き家（父郎の旧自宅）を売ってくれませんか？」
山田父郎 「いやー。最近はワシも息子の太郎にまかせきりでね。太郎に聞いてくれ。」
不動産業者「太郎さん、隣の空き家、1,000 万位であればぜひ買いたいという人がいるので、売ってくれませんか？」
山田太郎 「そうですね。ウチも解体費用が高いのでどうしようかと思っていました。1,300 万円であれば良いと思っています。」
不動産業者「1,300 万でも欲しいそうです。
」
山田太郎 「お父さん、あの空き家は 1,300 万で売ることにしたよ。代金の振込口座はお父さんのリンゴ銀行で良いね。ちょうど売ったお金
で、裏の空き地を買えるよ。」
山田父郎 「ワシは、最近の相場のことは良くわからん。お前が良いと思ったなら間違いないだろう。」
16

光景
般
託
形式
郎 売却
そ 決 権 太郎に託されており、これが信託の契約形式を整えれば、次のような民事信託である。
このようなは、一 市民の間で見られる、事実上の信 である。
上は、父 がしているのであるが、実態として の 定 は委託者：父郎 受託者：太郎 受益者：父郎
信託財産：隣の空き家（底地込）及び換価金
隣の空き家（底地込）及び換価金「空き家をどうするかは太郎に託すよ」

④収益

②売却
③空地購入

道
空地
自宅
道

17

郎 判断能 健在である為、問題にならなかったのだが、
際 “太郎 せ問題ないと思い込んだまま、父郎が脳梗塞で判断能力を喪失している場合”などがある。太郎にまかせているのは同じであるが、信託契約や信託登記をしているか否かで、後者では、父郎に成年後見人を選任しなければ売却することはできない。
成年後見制度では、まず空き家を売却する段階で、居住用財産の処分許可を得なければならない可能性が高く、売却代金の１，３００万円が、空き家の解体費用を見込んだ売却額（土地価格－解体費用）であれば、一見、評価額未満での売却と扱
われ、裁判所との調整に相当の資料と時間を要する可能性がある。さらに、売却益で裏の空き地を購入することは投資行為であり、成年後見人が選任されたとしても行うことができない。
そもそも、円満な山田一家としては、成年後見人に、不動産のみならず、父郎の財産全部が管理され、専門家報酬が発生するのであれば、この売買を行わず、父郎死亡まで放置する、という選択をする可能性がある。
こうやって空き家は老朽化し、裏の空き地は、活用困難な空き地のままになるの事例のケースは、父 の力が実 には、にまか ているから

である。

太郎

せているという事実が、民事信託という契約と信郎 判断能力を喪失した後も、空き家売却と空き地購入

事例のケースでは、にまか登記を整えていれば、父 がの 会を さない。

託機

逃●信託成立後、父郎が認知症になってしまっても、
太郎が売却などの処分を行うことが可能②認知証発症
⑤収益

③売却
④空地購入
18

（２）後継者育成としての活用

前記（１）のように、家族にまかせきりだという場合のみではない。
「息子は半人前だから、今まかせてしまうのは難しい。
自分の目の黒いうちは、自分が指示し、できなくなったら息子がすれば良い」というケースも多いものである。
しかし、これまで記述してきたように、父親ができなくなってしまってからでは遅いのである。
このような場合には、次のような民事信託を作ることが可能である。

委託者：父郎 受託者：太郎 受益者：父郎
指図権者：父郎 信託財産：アパート

父郎が、民法の成年後見制度に定める保佐相当（事理弁識能力が著しく不十分）の判断能力となった場合には、父郎の指図権が消滅する。

元気

図
図権消滅

①
なうちは指
②認知症になったら
指●信託成立後、父郎が認知症になってしまったら、太郎が単独で売却などの処分を行うことが可能②認知証発症
④収益

運用

③

19

（３）共有対策としての活用

親 死亡した際に、何も考えず、法定相続人である一郎、次郎、三郎で共有し際には一郎が住んでいる家（実家）がある。次郎、三郎は一郎や一郎の家族が好きにすれば良いと思っている。しかし、売った時には共有持分に応じて、代金は分けて欲しいというケースである。兄弟それぞれ高齢となり、自分の代で名義整理をしたいと思っているが、代償金を支払って買い取るほど、一郎も現金は多く持っていない。一郎の息子は、別に家を持っているので、一郎がこの家を使わなくなったら売却予定である。
このような場合には、次のような信託を作成しておき、受託者たる一郎の判断力が低下した場合には、一郎の息子が後継受託者になるようにしておけば良い。本物
件は、一郎の居住用として使用するものとし、一郎が居住する見込みが亡くなった
場合には売却し、売却代金は、持分に応じて帰属がされるようにする。
登場人物が多くなれば、次郎が先に亡くなったりする場合など、細かな設定が必要であるが、一郎が住まなくなって家を換金するという目的が果たされた場合に、信託が務めを果たして終了する仕組みにすれば良い。
このようにしておけば、一郎または後継受託者である一郎の息子の決定で、しかるべき時期に不動産が処分できる為、共有で問題となる「印鑑が必要な人数の多さ」「タイミングのずれ」を解消することができる。
これは、家族間に限らず、長屋式の建物を所有する者の間でも応用できる。
父 が
たが、実

委託者：次郎 受託者：一郎（後継：一郎息子）受益者：次郎
委託者：三郎 受託者：一郎（後継：一郎息子）受益者：三郎②一郎認知症、退去→後継受託者
一郎のところへ任せておこう（一郎持分については、直接後継者へ信託）④売却金の分配③売却
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（４）民事信託普及の問題点
ⅰパターン化託というのは、オーダーメイドにより契約書が作成されている。民託 最 利点は、その自由設計性にあることから、ひな型が作成され、それに当てはめるようなことは望ましくない。
しかし、目的別にある程度利用方法がパターン化されることで、市民が民事信託をどのような場面で導入すべきかを考えることができる為、特に民事信託利用が適しているというものについては、利用方法をパターン化し、市民の利用促進を行う
必要があると考える。
繰り返しになるが、自由設計性を害しては、信託の良さが失われてしまう為、利用方法に関するパターン化のみが望ましいと考える。
現在、民事信事信 の 大のⅱ専門家の育成

託契約

作
託普及 関 研究 体 立
担 手
専門 育 最重要 題

非常
践 伴
託 精

民事信
書を 成したことがある実務家の数は、全国的には未だに少ない。方々で、民事信に する団 が ち上がっているが、実 を っているものは少なく、 い となる実務家が少ない。特に 方では、民事信 に 通した税務家が少なく、
家 成は課 である。

専門

ⅲ民間企業の理解

加

企業
業界 銀
題
金融機関 解託
託
収益 管
際 業
金融機関 解
渉
託契約
状
別 案 応
暫
応
金融機関 利 促 へ
必要

地

金融機関

解 最重要
活 金

上記ⅱに え、民間のうち、不動産、 行等のの理 も課 である。特に、の理 がなければ、信 された不動産の 用資 や、
信 不動産から得られるを 理することさえできない。
実 に 務を行っているが、の理 は著しく難しい。 にのことを考え、交 しながら信実務を行っている 態であるが、 どのでは、個 事 対 としての 定的な対 しか行ってもらえない 態である。
に、による 用 進 の協力がである。

常 金融機関
殆 金融機関状
早急21

ⅳ法制度、税制度による促進

委託者を受益者とする信託契約については、財産権の実体的な移転がないため、贈与税や不動産取得税は課されない。しかし、名義移転は行われる為、登録免許税が課税されることから、不動産を多く持つ者の場合、成年後見制度と比較して、初期に必要な費用が多い。長期的に、専門家成年後見人にかかる経費等と比較すれば、
信託利用のメリットもあるのだが、初期費用が高額になることが導入の妨げになる場合もある。
登録免許税については、名義人変更に課せられる登録料である為、信託設定時に課されることは当然であるとはいえ、市民への理解を考えると、実体課税（受益権の移転時）とする方が、税務を担う税理士の理解も得やすく、制度普及には効果的であると考える。

ⅴ 農地法との関係
農地の所有権移転効力発生は、農地法の許可であるところ、農地を家族に信託した場合に、契約時点で受託者が未就農である場合や、転用許可が取得できていない
場合には、契約時点では所有権移転の効力が発生しない為、登記申請ができないか、
仮登記ということになってしまう。実際に、農地法の許可を得られた時点で信託契約の効力が発効しても、登記申請の意思確認問題で、登記を行うには、別途成年後見人を選任しなければならない。
少なくとも、市街化区域内の農地に関しては、信託との関係で速やかに手続きが可能となる方法を模索したい。

22

第３章

信託手法を参考にした公共的な空き家管理（１）公共的な空き家管理の必要性

第２章では、家族に託すという前提で、信託利用の可能性を説明したが、少子高齢化、核家族社会では、「託す相手がいない」「息子は引き受けてくれない」ということも非常に多い。日常、私達も託す相手が居ないという相談を受けるが、信託業
法上、受託者になることができる者が限られており、困ってしまう場合がある。
ここで登場すべきは社会の力であると考える。
●相続放棄をする市民●

不動産後継者がいないので、土地を国に返したいという声が多くあり、市民の中には国庫に返還（民法第９５９条）するつもりで相続放棄を行っている者が多く見受けられる。
地価の安い地域や、限界集落に多く、自分が要らないからと言って国に引き取れというのは、余りに身勝手な話だとも思うが、現実問題として、このような相続放棄が起こっていることに違いはない。
しかし、現行の民法は、相続人不存在となった不動産について相続財産管理人が選任され、一定の手続きを踏まなくては国庫に財産帰属させることができない。
国庫帰属される為には、不動産を換金処分等する為の相続財産管理人を選任する必要があり、相続財産管理人選任に伴う予納金（３０万円から５０万円程度と言われている）に始まり、公告費用などで、一般的には１００万円程度の費用がかかると言われている。
相続放棄した者は、放棄すれば終わりであり、相続財産管理人選任を申し立てるのは、民法９５２条により利害関係人か検察官となるが、換金価値の高い物件でない限り、１００万円もの費用を支出してまで申立てを行う者は少ない。相続財産管理人が無ければ、民法 951 条の相続財産法人化の登記を申請する者もないため、結果として、“亡くなった人名義のまま”の「誰の物でもない不動産」のような物件が放置され、空き家問題を大きく悪化させている。
このような相続放棄をするのではではなく、行政による信託などを活用した場合には、一定期間
引き取り手がない場合には、近隣住民へ安価に売却し、売却代金を本来の所有者やその相続人に交付し、信託を終了させることが可能で、非常にスムーズである。
また、管理等に関しても、行政の判断で行うことや、地域の為に使用させる代わりにその維持管理を地域に依頼するなど、選択の幅が広がる。
最近は、実家の空き家を継ぎたくないので相続放棄をしようと思っている、という声を多く聞くようになった。早い段階で、手を打っておかなければ、相続放棄の濫用によって「誰のものでもな
い不動産」のような物件が山のように増える。
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（２）モデル事例と問題点【事 例】

夫が亡くなったあと、一人暮らしの花子さんは、病気をしたことをきっかけに、
東京の娘夫婦の家に引っ越します。田舎の家は、売ってしまおうと考えましたが、農地もあって、なかなか買い手も決まらないので、そのまま置いていきました。
その後、花子さんは病気が再発し、認知症もひどくなったので、それ以来、田舎の家は放置されてしまいました。町内会長が見かねて、時々草刈りをしていますが、娘も「自分の物ではないからどうにもならない。相続しようとも思っていないし、会長さんに鍵を送りますから、家も畑もどなたか使いたい方があれば、自由に使ってください。」と言います。近所の方々も、掃除くらいはしてあげようと思いますが、やはり勝手に触っているようで気が引けます。最近は、田舎移住の行政企画があり、この３年で、２組ほど就農者が町に来たので、花子さんの家も、そういう人に貸したり売ったりすれば良いのに…と思っていますが、ついには、娘さんとも連絡がとれなくなって、今花子さんがどうしているかも分かりません。良いお宅だったとはいえ、何年も放置したので、今となっては使い物になりそうもありません。
花子
東京
時点
農地
可
管
廃墟
ゴミ
前 移住
来 可能性
防ぐ
地域 荒廃 防ぐ目
地
託
良
危険 屋
解体費 問題託待託 権 解体可能

この事例では、さんがに行ったで、この家やは空き家となるが大いにあったと言える。
空き家を適切に 理しておけば、という大きなになる に、者などにすることが出 たがあったかも知れない。
このような場合には、資産価値減少を
ことや、
の
を
的で、
にこの不動産を すことができれば かったのである。
に放 して家 になった場合にも、用のはあるものの、信 しておけば、特定空き家の認定を たずして、受 者の 限で
することも
で
ある。

能性
提供
域
仮 置

24

委託者：一人花子 受託者：地域の団体など
信託財産：不動産全部（+管理費用）
信託の目的：信託財産の荒廃を防ぎ地域の為に活用すること
誰か使ってくれたら嬉しいわね

被災地移住の方に安く貸すそうよ
気に入って住み着いてくれたらいいわね
③収益

運用

②

※一人花子さんが認知症になっても OK
問題点
ⅰ固定資産税負担、解体費用など

託

支払
負
託
収益
金 託 予 託 必要
滅解体費

受 者は登記簿上の名義人になる為、固定資産税のい義務を うことになる。
こで、の空き家等の場合には、信 財産たる不動産からを得られない為、者は、固定資産税を 税する為の資 を受 者に め信 する
が生じる。
また、
の為に
用を 出する者も 多にないので、用も信 しな
ければならないとなると ーが くなってしまう。

そ 田舎
委託
地域

納
解体費 支
ハ ドル 高託

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換金、収益性が低い不動産の場合には、方針決定権だけを委託するような方法が必要であり、工夫が必要である。そこで、制度として、このように公共性の高い信託が形成される場合には、固定資産税の支払い義務者は委託者又は受益者とすることが出来れば良い。
例えば、信託契約書に固定資産税の納税は受益者が行うものとし、その旨が信託目録に登記されている場合には、固定資産税の請求は受益者に発送されるなどの方法が良いのではないかと考える。
ⅱ受託者

託
？
託
良いか？という問題になり、引受け手探しは難しい問題である。
例えば町の荒廃を防ぐ、危険建物となることを防ぐ、という公共的な要請がある場合には、誰かに託すという行為自体は認められても良さそうなものである。再開
発事業や、町の再興事業、道路条件の良い限界集落の企業用地利用などがスムーズに進むからである。
解体費用までとはいかないが、一定の金額とともに信託させる方法や、地域選定は必要であるものの、行政の出先団体であるような団体を受託者として（パブリックトラスト）、公共の為に信託をする場合には、少なくとも固定資産税は委託者又は受益者に課税される仕組みがあれば、一歩進むのではないだろうか。
現在の信託業法によれば、信託報酬を得なくとも、反復継続した受託がある場合には信託業法に抵触する。これを理屈上回避する為には、委託者ごとに受託者となる法人を設立し、ある委託者の為の信託を受ける法人を準備せざるを得ない。これは、信託業法の規制を回避するためだけの手法であり、実際には意味がない法人を設立するという無駄な作業である。
公共の為という信託目的から言えば、ある一定の地域の維持管理を目的として、地域ごとの団体が受託できるような特例措置などを設け、地域単位での受託を目指すのが望ましい。
ところで、本件のようなパブリックトラストのような信託については、NPO 法人
等による文化財管理を目的として、文化庁にて「平成２８年度「NPO 等による文化財建造物管理活用の自立支援モデル検討事業」」が実施されている。
（１）受 を受けるのは誰か
この事例で、受 者は誰が行えばポイント
公共の為の不動産信託という仕組みを作り出すことが必要
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具体的な受託者
具体的な受託者を考えるにあたって、今回は、新たな団体を設置するのではなく、既存の団体での受託について検討する。
① 行政そのもの
信託法、信託業法上受託者になれるか否かは別として、仮に受託者の適格があった場合にも、事実上、あちこちに点在する不動産の維持管理を行うことは難しい。そこで、仮に行政そのものが受託者になる場合には、地域の団体にその事務を委託しなければならない。
② 地域に既に存在する団体
ⅰ 町内会等
そもそも町内会の組織、機能が高齢化に伴い希薄化している問題がある。
また、町内会の単位は非常に小さく、地域に密着しているとは言え、町内数が多く、不動産を担う団体としては単位が小さすぎ、町内会ごとに活動力に格差があるのではないかと考える。さらに、町内会は、そもそも法人格を有しているのかどうかという問題もある。
町内会が受託者となる場合でも、公共の為の信託という視点から考えると、指図権者には市町村などの一定の公共性のある団体が必要である。
ⅱ 地域包括支援センター
空き家の問題は、高齢化や相続の問題と密接に関係があり、ある不動産が空き家になることが想定されているかどうかは、高齢化や核家族の問題を扱う保健福祉の関係者が最も状況把握をしている。
そこで今回は、地域包括支援センターに着目した。社会福祉法人などの団体に委託をしている場合については、公共性に問題があるのではないかというところもあるが、団体として抱える地域の単位や、高齢化問題との密着性については申し分がない位置づけにある。もちろん、既存の同センターに不動産の受託者ができるとは到底考えられないが、基準となる単位や活動範囲としては理想的ではな（２）

いかと考える。
に、
括
には、 セ
ーに
税 などの
家や
る。また、
の
この場合にも、指仮 地域包 支援センターを基準に、地域の為の不動産信託を検討する場合
同 ンタ 専門分野を設置し、取り扱い規定が整備され、法律・不動産・金専門 専門員などが配置され、十分な研修等を受けさせる必要があ
運営費 問題もあることから、基金などの設置も必要である。
図権者を市町村とするなど、最終判断には公共性の高い市町村などの団体のフィルターがかかる仕組み作りを行う必要がある。
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託イメージ

公共の為の信

空き家所有者へ
パブリックトラスト利用の案内

相続財産を

受託団体
（民間特例）

パブリックトラスト
運用審査会（行政）
最終判断
（指図）

遺言で
高齢で

信託

づくり
運用

まち

収益・換価金
空地を引越で特例（案例）
・公共の為の信託の場合、受託者ではなく、受益者に固定資産税が課される
・特定空家等に該当する物件も、本信託を行った場合、固定資産税の減免が受けられる・相続物件を本信託した場合、受益権を放棄することで、相続放棄が認められる・農地法の許可なく信託の効力が発生する
・信託の解約には、制限を設ける…など

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３）その他の問題点と今後の展望①問題点と利点
権利濫用防止や悪用（特に町づくりの場合）など掲げれば限がないが、不動産にまつわる問題点については、都市計画や区画整理事業を行う場合にも同じことである。
信託という仕組みの最も優れているところは、その「目的」を明確にすることができることと、「特定の財産」について活用できることである為、この利点について記述する。
ⅰ信託は目的から設計することができる
例えば、相続財産管理人は管理財産を最終的に国庫に帰属させる目的を持っており、成年後見制度は本人の権利擁護が目的である。信託の場合には、この目的の段階から自由に設計することができる為、極端な場合「地域を自然に還すことを目的とする」ことも考えられるし、「古い町並み維持の公共事業に協力することを目的とする」ことや「信託財産を町おこし事業に投資すること」も考えられる。
本人の権利擁護の為の目的である成年後見制度を利用して、地域の移住者誘致事業に財産を提供することは無理があるが、地域活性化を目的とした信託であれ
ば、目的達成の範囲内においては自由な運用ができる。もちろん、不当に受益者の権利を損なうようなことをしてはならないが、基本となっている財産管理制度の趣旨を理由に事業が進まないという問題は生じない。
ⅱ信託は特定の財産について設定することができる
成年後見制度は、ある人の権利擁護の為の制度であることから、ある人の財産全部について代理人となることが原則となっている。
信託という制度は、その財産をどのように運用するかを設定することができる
為、「この不動産」という契約の仕方を行うことから、市民にとっても、ハードル
が低く、受託する側にとっても、その他のことに責任を負わない為、利用しやすい。地域で公共的な信託を受託する場合にも、その地域に関係のないことまで責任を負う必要はないのである。
②今後研究、実践をしたい事案
今回の事業の相談では、地方の不動産を相続したくない、という相談が多く寄せられた為、この問題を解決する為の信託について今後、研究と実践をしたいと考えている。
・過疎地域、集落における信託（相続放棄による所有者不在問題を中心として）・農地管理、集約のための信託（農地中間管理機構、農業協同組合との意見交換）
・旧区分所有建物、老朽長屋管理処分のための信託
・無接道地の地域信託

（

29

おわりに

制度の不一致によるものである。
また、法制度や減税措置が、建築促進時代のままになっているところ、何かしらの建物があれば減税されるということで、空き家を増加させている。
業務上取り扱うことが未だ多いとは言えないが、信託を活用した不動産管理処分
や、定期借地権を利用した区分所有建物の権利関係整理、短期の定期借家を利用した建物の一時利用については、利用促進されることで、空き家問題解決に直結すると感じている。
今後研究の機会があれば、市民から現実に存在する問題物件を提供していただき、実際の物件に当てはめたスキーム提案を行いたい。
空き家の原因となるものの多くは、実態と法今回、空家等対策の推進に関する特別措置法が施行され、その内容は画期的なものであるが、もう一声、利用見込みのない空き家を解体して流動しやすい更地で所有するほうが、空き家を持っているよりは減税措置が受けられるという計らいが必要ではないかと考える。
最後に、相続手続きを中心に業務を行う司法書士として本事業に参加し、次のよ
うなことを感じたので記載しておきたい。
１．現行民法相続開始後、既に７０年経過となるが、不動産資産家を中心に「一家」という考え方は根強く残っている（よって、案外、家族信託という考え方は受け入れられやすい）
２．自己の資産に対して、高い権利意識を持つ者がある場合に、それは換価価値についての権利意識であるか、運用権限についての意識であるかを分けて考えることで、新たな解決方法が見つかる。
（家長として方針を担いたい者と、換価代金を受けたい者に分かれるのであれば、それは新たな遺産分割方法の発見ではないだろうか。）
今回の事業期間中に、家族間での民事信託を３件作成することができた。いずれも、認知症になった際の不動産の管理、運用を目的とするもので、依頼者の費用負担で実行することができた。未だ普及は少なく、実行費用が１００万円以上かかるものもあったが、安価な遺言書作成や普及済みの成年後見制度よりも、受け入れはスムーズで、市民の要求に合った制度であると実感することができた。
所有権を１個の権限として捉えるのではなく、運用権と利益享受権に分離する「信託」という手法は、今後、官民を問わず発展していくことを確信している。
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