ビルメンテナンスの記録に基づく故障・不具合に関する一連の研究
高草木明,須藤美音,千明聰明,小松正佳,大澤昌志,丹羽涼介［Ⅰ］原著論文リスト

凡例 ( )内は論文数
shase：空気調和・衛生工学会論文集(3)aij-計：日本建築学会計画系論文集(8) shase-技：空気調和・衛生工学会論文集（技術論文）(2)aij-環：日本建築学会環境系論文集(2) riemam：環境管理学会誌（原著論文）(3)
aij-技：日本建築学会技術報告集(4) ieiej：電気設備学会誌（論文）(1)

事務所ビルを対象とした論文リスト

病院施設を対象とした論文リスト〈先行研究〉〈病院施設故障・不具合総合〉

１） 小松正佳,高草木明：事務所建物における不具合発生と常駐管理者による対応の実態に関する調査
研究，aij-計 2001年2月
2) 小松正佳,高草木明：中小規模事務所ﾋﾞﾙにおける不具合発生と建物管理者による対応の実態に関する調査研究 aij-環 2003年12月

9) 須藤美音,高草木明,千明聰明：病院施設における保全記録データに基づく保全特性の把握, aij-計
2013年1月
10) 高草木明,酒井祐貴,須田翔吾,須藤美音,千明聰明：某病院（Ｔ病院‐仙台）の建物・設備における故障・不具合に関する調査研究，riemam 2013年11月〈管理・保全業務水準設定〉

3） 高草木明,西千春,本田精一,小泉幸秀：建築設備の保全と管理の契約のための業務品質水準設定
方法 aij-技 2007年6月〈修復日数研究〉4) 高草木明,大澤昌志,佐々木有生：大規模事務所
建物の保全現場における繁忙状況の故障・不具合
修復に要する時間への影響に関する研究， aij-計
2007年6月
5) 高草木明,町田勝美,大澤昌志：大規模事務所建物における故障・不具合の発生件数の特性と外注の場合を含む修復所要日数に関する研究， aij-計
2009年4月〈信頼性評価〉

6) 高草木明,大澤昌志,町田勝美：大規模事務所ビルにおける保全記録データに基づく建築電気設備の信頼性に関する研究，ieiej 2008年12月
7) 高草木明,大澤昌志,吉野大輔,永峯章：大規模事務所ビルにおける保全記録データに基づく空調・衛生設備の信頼性に関する研究，shase2010年2月〈修復長期化事例：論文15と関連〉

8) 千明聰明,高草木明,須藤美音,永峯章：事務所ビルにおける修復期間の長い故障・不具合の特徴に関する調査研究，riemam 2011年11月
MISC
日本建築学会大会（支部含む）論文：17編
空気調和・衛生工学会大会論文（支部含む）：8編
日本環境管理学会大会論文：17編
JFMA FMフォーラム講演：3回 研究部会等講演：5回〈設備区分別分析〉

11) 須藤美音,高草木明,千明聰明：病院施設における保全記録データに基づく空調・衛生設備に生じる故障・不具合に関する研究， aij-計 2013年8月
12) 千明聰明，高草木明，須藤美音：病院施設における建築要素に発生する故障・不具合に関する調査研
究， aij-技 2014年6月
13) 須藤美音,高草木明,酒井修：病院施設の保全記録データに基づく電気設備に生じる故障・不具合に関する研究， aij-技 2015年6月
14) 高草木明，須藤美音：病院施設の防犯・防災・昇降機・院内搬送設備に発生する故障・不具合に関する調査研究 aij-技 2017年6月〈修復長期化事例：論文8 と関連〉

15) 千明聰明，高草木明，須藤美音：病院施設における修復期間の長い故障・不具合の特徴に関する調査研
究，riemam 2013年11月〈保全品質の検証〉

16) 高草木明，須藤美音：大規模病院の便所に発生する故障・不具合と大便器の供用不能性に関する調査研
究 aij-環 2015年10月
17) 高草木明，須藤美音，郭 魯悦：大規模病院における保全業務の繁忙が故障・不具合の平均修復日数に与える影響に関する研究 aij-計 2016年2月18）須藤美音,高草木明：大学附属病院および大学施設における保全記録データに基づく保全優先度の把握
ａｉｊ-計 2017年10月〈空調・衛生故障・不具合ブレークダウン〉

19) 高草木明，須藤美音：某大規模病院施設の空調設備における故障・不具合の実態とその保全に関する総合的評価方法の研究 第１報―総合的評価方法概要と故障・不具合の発生件数分析 shase 2017年9月
20) 高草木明，須藤美音：某大規模病院施設の空調設備における故障・不具合の実態とその保全に関する総合的評価方法の研究 第2報―故障・不具合の発生と修復に責任を負う諸要素に関わる分析と評価方法
shase 2018年3月
21) 高草木明,須藤美音：某大規模病院施設の給排水衛生設備における故障・不具合の発生と修復の実態
第1 報―病室・院内諸室等における発生件数 shase-技 2018年8月
22）高草木明,須藤美音：某大規模病院施設の給排水衛生設備における故障・不具合の発生と修復の実態
第2報―厨房設備・医療介護系衛生設備等における件数と全般の修復日数 shase-技 2018年12月

今後の研究の新たな方向に関わる論文
今後の研究の新たな方向に関わる論文
23) 丹羽涼介，須藤美音，和田 晃，高草木明：大規模研究所の保全業務を対象としたPDCAサイクルに基づく作業プロセス構造分析 aij-計 2019年3月

A series of studies on ｆａｉｌｕｒｅｓ＆ troubleｓ based on dairy recordｓ ｂｙ building maintenance staffs

A.Takakusagi，M.Sudo，T.Chigira，M.Komatsu，M.Osawa，R.Niwa

大便器（トイレットペーパー詰り）[697]
大便器（おむつ詰り）[46]
大便器（その他の不具合）[133]
手洗器・洗面台[205]
小便器[50]
水石鹸入れ[39]フラッシュバルブ[37]
採尿棚[36]
膀胱洗浄装置[26]
給水不良[16]
清水器[13]
換気[17]
配管異音[6]
壁汚れ[4]
表示板[3]
尿流量測定器[2]建物使用者依頼による点検[2]
漏水警報[2]
その他（排煙口）
その他（ポータブルトイレ）
その他（手すり止め）
その他（ステン物入れ）
その他（洗浄スイッチ）
その他（排水溢れ、異常なし）
その他（流れ不良）
その他（漏電ブレーカー）
その他（臭気申告・異常なし）
その他（周知：トイレ電球について）[その他は各１件]

ビルメンテナンスの記録に基づく故障・不具合に関する一連の研究
高草木明,須藤美音,千明聰明,小松正佳,大澤昌志,丹羽涼介［Ⅱ］幾つかの研究方法と得られた知見
尿瓶洗浄水栓[47]

修復期間長期

トイレットペーパー詰り[697]

小便器[50]大便器
1260

扉[153]

その他 手洗器・洗面台[205]
1480

汚物詰り
[367]
おむつ詰り[46]ウォシュレット[615]バリウム詰り[17]その他の不具合[133]

不具合発生間遠（繁忙でない）大便器（汚物詰り）[367]
大便器（バリウム詰り）[17]
ウォシュレット[615]
扉[153]
尿瓶洗浄水栓[47]自動水栓[39]
照明[37]
水漏れ[34]
ﾄｲﾚｯﾄﾍﾟｰﾊﾟｰﾎﾙﾀﾞｰ[25]
煙感知器[15]
便器洗浄器[12]採血室採尿室自動ドア[4]ナースコール[8]紙コップホルダー[5]内視鏡センタ便所自閉扉[2]トイレ用踏み台[2]
洗面器付収納式大便器[2]ﾍﾟｰﾊﾟｰﾀｵﾙボックス[2]その他（火災警報発報）
その他（幼児用補助便座）
その他（タオルかけ）その他（洗面釦）
その他（自在栓）その他（モップ洗い蛇口）
その他（水温調節）
その他（人感センサー）
その他（床）
その他（便所棚）病院棟の便所における故障・不具合発生件数（Ａ病院）2015年
不具合発生頻繁（繁忙）

1つ前と1つ後の不具合の発生間隔データと処置期間データの関係（Ａビル） 2003年

病院と事務所ビルの延メンテナンス員数と延床面積の関係
6

前々日

Aビル
故障・不具合発生件数原単位
×10-3件／1000ｍ２日

4.28
4.17

44.00

3
2

翌日

新規発生

持越し件数

P

新規発生件数
Ｎ＝ＦＳ＋P

FS

1.80

1.59

10.68
0.39

0.93

0.86

0.54

建築衛生

空調

電気

機械

防災

Ｃ1：前日からの持越しに起因する負荷
Ｃ2：前々日からの持越しに起因する負荷

処置件数
ＣＰ＝ＦＳ＋ＦP＋P

ＦP

その他

修復完了前２日間
ＦＣ1：完了前日の負荷
ＦＣ2：完了前々日の負荷

ＦＣ1

建物・設備区分別の故障・不具合発生件数（大規模事務所ＡビルBビル原単位） 2009年

病院・大学付帯施設
y = 8.03 x - 8.79
R² = 0.81

80

ＦP：持越し案件完了（最終処置による負荷）

発生後２日間

070

ＦＣ２50
40
病院施設
y = 1.07 x + 33.50
R² = 0.32

30
20

病院施設では忙しいときも仕事の品質を落とさない．他の施設では落とす．

0

保全負荷Ｌ＝ＣＰ＋Ｃ1＋Ｃ2＋ＦＣ1＋ＦＣ2

中間保全負荷C1，Ｃ２，ＦＣ１，ＦＣ２

大学施設
y = 3.26 x + 22.40
R² = 0.6460

10

保全記録にはFSとFPおよびFPの修復日数が記載されている

4.0

5.0

7.0

8.0

データ数［日]

90

OHU

AHU

平均持越し率TAM

2770

50
0.15

40

200.05
1035

3330

31.5

2728.52425.52122.5

1819.515

16.5

1213.5910.567.5030
保全負荷 L

保全負荷と平均持越し率の関係（平日）
Ａ病院 2016年

A series of studies on ｆａｉｌｕｒｅｓ＆ troubleｓ based on dairy recordｓ ｂｙ building maintenance staffs

17712.01

凡例

PACJV
計装メーカー00
451414( 17/209)( 16/119)540( 9/25)( 55/125)( 31/209)

1 35

130

0.1

4.5

11.0

2

初期600.2

データ数［日］

平均持ち越し率 γ0.25

保全員の繁忙度と平均修復日数の関係

10.0

FCU180

故障・不具合の発生件数・発生頻度と修復に要した日数を中心に基礎的分析

9.0

時間帯別の故障・不具合発生件数原単位と修復時間の関係
保全優先度の把握（Ｆ大付属病院・医学部） 2017年

1000.3

6.0

Hourly F/T number［F/T /h］

保全負荷の定義の説明図

0.35

Aビルの基準階における建築部位部材の故障･不具合発生間隔のワイブル解析

優先判断

90

修復完了

便所の清潔感使用中の数 ｋ（Occupancy）

大便器の供用性に関する想定

ＦＳ：即日修復完了
P：後日へ持越し（応急処置による負荷）
持越しには応急処置が伴うものとする

Ｃ１

保全品質の検証

････

････

供用可能数 ｘ 供用不能数 ｍ（Vacancy）

凡例

翌々日

Ｃ２

A ビルはツインタワーの片方の事務所棟で、調査対象の保全記録には受変電設備が含まれていない．A ビル，B ビルとも空調熱源はDHC受給．

3.43

当該日

Bビル

4.51

4.18

前日････

平均修復時間［分］4.90

5

大便器数 N

047
安定期

328

141028( 36/242)( 28/360)

1547( 18/63)( 80/554)

140( 144/232)( )内は、ｱｳﾄｿｰｼﾝｸﾞ件数/総件数
ｱｳﾄｿｰｼﾝｸﾞ件数はﾊﾞﾌﾞﾙの面積比に対応

空調主要機器修復のアウトソーシング先別記録件数（Ａ病院）2018年
A.Takakusagi，M.Sudo，T.Chigira，M.Komatsu，M.Osawa，R.Niwa

韓国での講演・講義

ビルメンテナンスの記録に基づく故障・不具合に関する一連の研究
高草木明,須藤美音,千明聰明,小松正佳,大澤昌志,丹羽涼介 ［Ⅲ］ 連携・今後へ

韓南大学校郭魯悦教授と連携
Ｓｉｎｃｅ 2001

大規模研究所の保全業務を対象としたPDCAサイクルに基づく作業プロセス構造分析 論文23 より大規模事務所ビルにおける故障・不具合の発生と修復

日々発生する故障・不具合への対応方法は、保全員の技術知識や経験によるものが大きく、マニュアル化されていることは殆どない。故障・不具合の内容は多様であるが、保全作業のプロセスをある程度マニュアル化することによって、保全員の業務遂行能力を補うことができると考えられる。また、故障・不具合の発見から修復完了に至る一連の保全作業のプロセスを細かに記録することが殆どないため、修復結果の是非を作業のプロセスという観点から評価することができなかった。作業プロセスの構成を明らかにすることにより、修復日数改善の余地を探ることも可能となる。日々の保全作業のプロセスが詳細に記載されている保全記録を某研究施設より取得した。このデータを用いて、これまで取上げられることが稀であった保全作業のプロセスについて、PDC（Plan･Do･Check）サイクルをベースに構造を分析することにより、修復日数短縮への着眼点を提示することが本研究の目的である。
まず、故障・不具合の発生件数やその内訳を示し、今回取得した研究所における故障・不具合の特徴を明らかにする。また、このデータを用いて様々な保全作業をPDCをベースに分類し、作業フローチャートを作成することにより、保全作業の全体像を示す。さらに、保全作業プロセスの中で保全作業の組合せ（構成）を分析することにより、保全作業を定型化していく。また、修復日数が長期化する傾向にある保全作業プロセスを分析することにより、修復日数短縮の手がかりを示す。これらの結果は保全作業のマニュアル化およびガイドライン作成のための基礎資料となり、保全ステップ数の低減、延いては修復日数の短期化に寄与すると考えられる。なお、PDCに続くACT（あるいはKAIZEN）の具体的な実施例を本論文でいくつか示したが、この研究自体が、当該研究施設のこれまでの保全記録データによる修復日数KAIZENに向けたACTという位置づけが与えられるものと考えている。

대규모 사무소건물에서의 고장 ・결함의 발생과 회복

東洋大学 理工学部 建築学科 教授 高草木明토요대학 이공학부 건축학과 타카쿠사기 교수

韓南大学校その他で講義 （2009）

Table5 Classification table of the maintenance tasks
PDC

Majorclassification
(P1)
状況把握:
Grasp of thestate(P2)
応急処置・経過:First aid・
Observation

Mediumclassification

Maintenance task(Minor classification)―

1. 再発: Recurrence(23), 2. 関連発見: Related finding(8), 3. 不具合確認: Check of the trouble (234), 4.
不具合周知: Informing users the trouble(28), 5. 不具合報告: Report of the trouble(2), 6. 不具合視察:
Inspection of the trouble(6), 7. 不具合原因判明: Finding out the cause of the trouble(212), 8. 不具合原因
候補: Listing possible the cause of the trouble(18), 9. 既製品製造中止: Gone out of ready -madeproduction(9), 10. 不具合悪化: Deterioration of the trouble(3), 11. 異常状態継続: Continuance ofabnormal condition(62)(P2-1)
応急処置:
First aid

12. 使用停止措置: Measure for use stop(83), 13. 非定型応急処置注４）: Atypical first aid(166), 14. 調整:
Adjusting(17), 15. システム再立ち上げ: Restart up(7), 16. リセット: Reset(40), 17. 再運転: Resume(10), 18. 設定変更: Settings change(43), 19. 応急処置の有効確認: Check the effectivity of first aid(28)(P2-2)
経過:Observation

20. 経過観察: Observation(89), 21. 室温監視: Monitoring of room temperature(42)(P3-1)
調査:Investigation

22. 調査用仮設足場設置: Installation of a temporary scaffolding for the investigation(2), 23. 測定器取り付け原因究明: Installation of a measuring instrument for the investigation(14), 24. 点検:
Inspection(58), 25. 調査: Investigation(49), 26. 外部技術者への依頼: Outsourcing of theinvestigation(165), 27. 外部技術者による調査: Investigation by outsourcing contractors(188), 28. 外部技術者による報告: Report by outsourcing contractors(18), 29. 原因不明: Uncertain cause(18), 30. 調査用仮設足場撤去: Removal of the temporary scaffolding for the investigation(1)(P3-2)
検討:Examination

31. 調査結果報告: Report on the investigation result(30), 32. 状況報告: Report on the state(76), 33. 打
ち合わせ: Meeting(55), 34. 問い合わせ: Inquiry(16), 35. 修繕方法検討: Examination of a method for therepair(22), 36. 検討: Examination(20), 37. 再検討: Reexamination(6), 38. 機器選定: Equipment
selection(2), 39. 日程調整: Adjustment of the schedule(14)(P4)
計画:Plan―

40. 非定型方針注４）: Decision on an atypical policy(34), 41. 点検方針: Decision on an inspection policy(44), 42. 調査方針: Decision on an investigation policy(24), 43. 修繕方針: Decision on a repair policy(101), 44. 応急処置に関する方針: Decision on a first aid policy(2), 45. 不良部品取替え計画: Plan toreplace the defective parts(2), 46. 予定変更: Change of the schedule(3), 47. 付加価値修繕計画: Plan torepair with an additional value(1), 48. 見送り: Pass(36)(D1)
提案・承認:
Proposal・Approval―49. 修繕提案: Proposal to repair(438), 50. 修繕提案の用意: Preparation for the proposal to repair(11),51. 更改提案: Proposal to renew the equipment(19), 52. 外部技術者への修繕依頼: Outsourcing of therepair(3), 53. 見積書作成依頼: Request for a quotation(45), 54. オーダー受領: Receipt of the order(405)(D2)
修繕実施:Repair―

55. 入荷待ち: Backordering(13), 56. 修繕予定日決定: Decision on the expected day of the repair(189),
57. 修繕準備: Preparation for the repair(5), 58. 修繕用仮設足場設置: Installation of temporary
scaffolding for the repair(4), 59. 修復・修繕実施: Repair(235), 60. 消耗品取替え: Replacement ofconsumable supplies(1), 61. 外部技術者による修復・修繕実施: Repair by outsourcing contractors(293)

PLAN

(P3)
調査・検討:
Investigation・Examination

DO(C1)
62. 正常動作確認: Normal operation check(510)
正常動作確認:―CheckNote: The numbers in parentheses shows the appearance frequency in the maintenance records.

韓国建築学会ＡＩＫでの講演 高草木

building maintenance committee （2014）

韓南大学校で講演 高草木（2014）

CHECK

Flowchart of the maintenance tasks

A series of studies on ｆａｉｌｕｒｅｓ＆ troubleｓ based on dairy recordｓ ｂｙ building maintenance staffs

韓南大学校で講演 須藤・丹羽（2018）

A.Takakusagi，M.Sudo，T.Chigira，M.Komatsu， M.Osawa， R.Niwa