東京圏エリア別の住宅満足度と住み替えニーズ分析－継続居住 20 年以上の消費者の住宅に関する調査－
金沢星稜大学経済学部経済学科 藤澤美恵子※首都大学東京大学院都市環境科学研究科 土屋依子
日本女子大学家政学部住居学科 薬袋奈美子

要旨
空き家問題が注目される中、空き家の予備軍と称されている高齢者の所有する住宅の今後については、個人においても地域社会においても重要な社会問題である。
本研究の目的は、実態に即した制度設計をおこなうために、
高齢の住宅所有者の希望や考えを明らかにすることである。そのために、同一住宅に継続して 20 年以上居住している 50 歳以上の消費者を対象に、現状の住宅の満足度や住み替えニーズなどに関するインターネット・アン
ケート調査をおこなった。回収されたデータは、エリアごとに都心・郊外・遠郊外の 3 分類で比較して分析をおこなって考察した。
分析の結果、年齢が上がるほど住み替え需要が減少し、その理由としては現状の住宅に対する満足度が高い事がわかった。一方、現役世代である 50 歳代では、住宅満足度が高くない。その結果、50 歳代は、アクティブシ
ニアと称されるような住み替えに積極的な層もあることが明らかになった。また、都心部での立地に対する満足度は高く、一方、近郊外や遠郊外での立地に対する満足度は低い。郊外住宅地で利便性に不満を感じる消費者は、利便性の高いエリアへの住み替えを希望している。今後の住み替えについては、遠郊外が選択されることは少なく、その需要の弱さが示唆された。
住み替えの資金の原資については、大半の人が、現状の住宅の売却で賄う予定をたてている。しかしながら、郊外住宅地は高齢化率が高いことから、高齢者の住宅が流通市場に一気に放出される可能性があり、そのため需要と供給のバランスが壊れ、売却物件の価格調整が行われることが予測される。予定していた資金を入手できな
いと、高齢者の今後の生活設計に狂いが生じ、住み替え阻害要因にもなりうる。住宅の循環を促すためにも、適切なアドバイス体制や住宅市場の整備が喫緊の課題である。中古市場の整備が、空き家住宅の増加を食い止める
一因になることが思料される。
高齢者の住み替えは、流通性の低い戸建てで問題が深い。特に、遠郊外住宅地では、需要が弱いため、一段と深刻である。良好な住宅地を維持管理していくためにも、中古市場の整備、住宅地のマスタープランの立案や地域を管理するエリアマネージャーのような存在の育成など包括的な取り組みが早急に求められていることを確認した。
Keywords: 既成住宅地，住宅の満足度，住み替えニーズ，空き家問題，既存住宅市場
JEL classifications:

R Regional, Real Estate, and Transportation Economics, R20 GeneralHousing satisfaction and relocation needs in the residential districts of the Tokyo metropolitan area
－Survey of people who have lived in their houses for more than 20 years－
Mieko FUJISAWA※ (Kanazawa Seiryo University),
Yoriko TSUCHIYA (Tokyo Metropolitan University),
Namiko MINAI (Japan Women's University)
Abstract
The problem of vacant housing has been a significant social as well as an individual issue in residential areas, particularly
the problem of housing owned by elderly people.This study clarifies the perceptions and wishes of elderly house owners to help
design a system that matches the situation in reality. We therefore conducted a survey on satisfaction with the current state of
housing and the relocation needs of people aged over 50 years who have been living in the same housing for more than 20
years. We compared and analyzed the data in terms of three groups, classified by their location in the downtown area, thesuburbs, or the distant suburbs of Tokyo.
The results indicated that housing demand changes with decreasing advancing age because elderly people were highly
satisfied with their current state of housing. Conversely, the 50-years-olds who were still working showed low satisfaction with
their housing. This appears to indicate that the group survey comprised people averse to relocation as well as the so-called active
seniors. In addition, people living in the inner city had higher satisfaction rates than those living in the suburbs and distantsuburbs, whose low satisfaction was linked to location and convenience. In cases where the participants were dissatisfied withthe current state of their housing, the demand for change seemed strong. In particular, those living in suburban residential areas
who were dissatisfied wished to move to a more convenient area. It has therefore been suggested that future plans for relocationof the elderly should consider a low demand for suburban and distant suburban housing among this group.
Most of the elderly surveyed planned to cover any moving expenses through selling their current housing. There is adanger, therefore, that because of the high rate of aging population in suburban residential areas, a large number of houses could
be released onto the market which could affect the balance of supply and demand, resulting in a decline in house prices in thesecondary housing market. Furthermore, if elderly people were then unable to access adequate funding from the sale of theirhouses, it might confound their plans for their future lives and deter them from relocating. An appropriate advice system mustbe established to encourage the circulation of houses in the market. The increase in the demand for vacant housing will behalted with the development of existing house markets.
The weak demand for single housing in distant suburban residential areas and the resulting low liquidity of elderly people
living in such areas present a problem of a potential increase in vacant housing. The development of existing housing markets, awell-informed residential strategic plan, and training for area managers are therefore necessary as soon as possible to continue tomaintain good residential areas.
Keywords: Residential areas, Housing satisfaction, Relocation needs, Problem of vacant housing,
Existing house market.
JEL classifications: R Regional, Real Estate, and Transportation Economics, R20 General.

東京圏エリア別の住宅満足度と住み替えニーズ分析－継続居住 20 年以上の消費者の住宅に関する調査－
金沢星稜大学経済学部経済学科 藤澤美恵子※首都大学東京大学院都市環境科学研究科 土屋依子
日本女子大学家政学部住居学科 薬袋奈美子

宅に 20 年以上居住している 50 歳以上の世帯主もしくは

1.はじめにスプロール開発が継続してきた大都市圏では、人口減少

世帯主の配偶者で、スクリーニング調査の時点では、時代に向け住宅地の拡大から縮小への転換が始まってい8,700 サンプルが抽出された。事前に予備調査によりる。独自の方法を編みだし、将来の大都市郊外の住まいや

1,400 名を抽出している。抽出された 1,400 名にメール

住環境が良いものとなる取り組みを模索する必要がある。そにて調査依頼を行い、有効回答 1,110 のサンプルを得て、のための鍵の一つが、高齢者の持ち家である。高齢者の持回収率は 79.3％である。なお、アンケート分析にあたり、ち家率は高く、これらの住宅の対処の仕方が住宅地の将来

都心部は東京 23 区とし、郊外住宅地は東京 23 区外と定を左右すると言っても過言ではない。

めた。さらに郊外住宅地は、近郊外として東京都下と川崎市・横浜市を抽出し、遠郊外の川崎市・横浜市以外の超高齢社会では、必然的に住宅の空き家が増加するこ

神奈川県・埼玉県・千葉県と区別して分析した。

とが予測されている。人口や世帯数が減少する一方で、高齢者の所有する住宅が市場に大量に放出される。その質問数は、スクリーニング調査で 5 問、本調査で 45

中で、地域や住宅の維持管理状況により空き家へとなら問のアンケートを設計した。なお、１人が回答する最大ざるを得ない住宅が、相当の割合で存在すると思われる。

質問数 32 問である。

そこで、鉄道延伸により広がった郊外住宅地と都心部を比較し、住み替えやリフォームに対する意向を把握す

３．アンケート調査分析

る。具体的には、高齢者の住宅の位置する住宅地を郊外

回答者の属性概要をマンション、戸建別に整理したも住宅地と都心部とに分け、アンケート調査データを使用のが表 1 である。なお、マンションと戸建を比較するよ

して分析をおこなう。分析を通じて、高齢期の住宅ニー

うにサンプルサイズを抽出段階でコントロールしている。

ズを探り、それぞれの住宅地を対比させながら、今後に現在の住宅のエリアは、マンション、戸建ともに、概ついて考察する。

ね同じような立地分布をしており、マンション、あるい

本研究の目的は、今後高齢者住宅が放出され住環境やは、戸建が特定のエリアに偏るといったことはなく、１

住宅地維持管理に課題を要する郊外住宅地を対象に、近都３県でバランスよく回答が得られた（図 1）。
表 1 回答者属性の概要

い将来に住宅放出する予備群である 50 歳以上の持家所有者の意識を明確にし、今後の議論に資することにある。

計

マンション

戸建

彼らの動向が郊外住宅地に与える影響を想定して、住宅

サンプルサイズ1110 票

569 票

541 票

地の管理に関して考察し、具体的な提言をおこなうこと

平均年齢

61.9 歳

61.9 歳

61.8 歳に本研究の意義がある。

平均世帯人員

2.5 人

2.4 人

2.7 人

平均居住年数

29.9 年

27.6 年

32.3 年

戸建(N=541)

30.5

8.1

19.8

8.9

15.7

17

マンション(N=569)

27.2

7

23.9

8.8

18.5

14.6

TOTAL

28.8

7.6

21.9

8.8

17.1

15.8

先行研究は、既に郊外住宅地は各種の問題を孕んでいることから、持続可能性に関する研究や住民の意識に関する研究が散見されるが、アンケート調査が中心で、地域を限定した定性的な分析にとどまっている。本研究では、首都圏全体に対象を広げ、意図的に都心部と郊外部を対比するところが、従来の研究と異なるところである。

２．アンケート実施概要(N=1110)
0%

20%

40%

60%

80%

100%

東京23区内東京都下
横浜市・川崎市
横浜市・川崎市以外神奈川県
埼玉県
千葉県

アンケートは、インターネットアンケート調査により2015 年 1 月 15 日から 1 月 19 日の期間に実施された。
調査対象者は、予めインターネット会社に登録したモニターのうち、一都三県（東京圏）に所有権のある持家住

図 1 現在の住まいとエリア
1

ることを示唆している。一方、立地と引き替えに、「住宅

3.1 現状の住宅
回答者の現在の住宅について概観すると、住居面積にの広さ･規模」や「土地の広さ」においては、他のエリア

ついては、
マンションのほうが戸建よりも面積が小さい。

に比べ満足度が劣り、立地と広さの満足度はトレードオ

また、マンションは郊外に行くほど狭小な専有面積の住フの関係にあると言える（図 4 上）。
年齢別の満足度では、年齢と共に、満足度が高まる傾

戸が減少するが、戸建にはそのような傾向がない（図 2）。

向が明確に表れている。これには、「年代ごとに取得した

居住歴 45 年以上では、半数が東京 23 区内であるが、住宅の特性が異なるのか」、「評価する側が寛容なのか」

その実数は、必ずしも多いわけではない。この中には、のいずれかが考えられる。年齢別のレーダーチャートが相続等により親世代から受け継いだ住宅が含まれている

相似形であることから、後者によるものと推察される
（図

戸建

マンション

と推察できる（図 3）
。

4 下）
。
千葉県

（N=83）

埼玉県（N=105）15.2

横浜市・川崎市以外神奈川県（N=50）

20.0

52.0

23.5

42.6

7.2

43.4

38.6
54.3

マンション、戸建それぞれに、住宅のエリア別の総合

9.6 1.2
0.0
23.8

4.81.00.0
1.0

評価を図示したのが、図 5 である。マンションの総合評

22.0

2.0
0.0
4.0

価が、総じて、高い傾向にあることが分かる。中でも、

3.7
0.7
0.0
2.2

神奈川県に立地するマンションの総合評価が高く、立地

横浜市・川崎市（N=136）

東京都下（N=40）

30.0

47.5

12.5 5.02.5
2.5
0.0

満足度では、東京 23 区に劣るものの、住環境、管理、住

東京23区内（N=155）

34.2

42.6

11.6 3.9
1.3
0.65.8宅の広さ等において、ポイントを稼ぎ、総合評価では、

千葉県（N=92） 2.26.5 9.8

埼玉県（N=85）

21.7

5.9 9.4

27.2

21.2

25.0

（N=107） 0.9 10.3

東京都下

（N=44） 2.3

15.9

東京23区内（N=165） 4.8

14.5

TOTAL

（N=1110）

18.8

16.7

18.7

20.0

16.7

20.6

東京 23 区を上回る結果となった。
千葉県に立地するマン
4.7

25.0

13.1

31.8
19.4

13.3

23.4

15.9
15.2

29.0

4.5

15.8
20.9

0% 10% 20% 30% 40% 50%
80～100㎡
100～120㎡
120～140㎡

60～80㎡

16.3

4.2■現在住宅の満足度評価(住宅のｴﾘｱ－ﾎﾟｲﾝﾄ)

横浜市・川崎市

60㎡未満

16.3

20.0

横浜市・川崎市以外神奈川県（N=48） 4.2 8.3

27.2

11.4
60% 70%140㎡以上

13.1
22.7

6.8

22.4

7.9

7.8

管理
(ﾏﾝｼｮﾝ)

11.5 5.9

80% 90% 100%
分からない

土地の広さ
(戸建)

図 2 現在の住まいとエリア
千葉県

15.8 15.1 13.2 18

21.6

埼玉県

17.1

17.2 14.4 13.34.7

15 12.8

住宅の広さ・規模
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
0.0
-0.2
-0.4
-0.6
-0.8
-1.0

デザイン・間取り

バリアフリー対応

コミュニティ
・ご近所づきあい

TOTAL （N=1110）

気密性、断熱性

20-24年（N=304）
20.1

19.4

25-29年（N=288）

住環境

住宅設備

30-34年（N=261）
横浜市・川崎市以外神奈川県

8.8

8.9

10.1

9.2 5.4 10

7

立地条件・利便性

35-39年（N=111）
40-44年（N=60）

横浜市・川崎市

21.9 22.4

24 19.5 23.4 21.7 18.6

東京23区

45年以上（N=88）

東京都下（23区外）/横浜市・川崎市
その他の神奈川県/埼玉県/千葉県

東京都下

東京23区内

7.6

9.2

8.3

5.7 8.1 3.3 7

28.8 24.3 25 30.3 27 36.7
0%

20%

40%

60%

■現在住宅の満足度評価(年齢－ﾎﾟｲﾝﾄ)

50
80%

100%

図 3 エリア別の居住年数

管理(ﾏﾝｼｮﾝ)

3.2 現住宅に関する満足度

土地の広さ
(戸建)

住宅に対する 10 の項目に対し、「満足」「やや満足」「やや不満」「不満」の４段階での満足度評価を、それぞれに＋２～－２までのポイントを与えて集計し、指数化した。

住宅の広さ・規模
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
0.0
-0.2
-0.4
-0.6
-0.8
-1.0

デザイン・間取り

バリアフリー対応

コミュニティ
・ご近所づきあい

住宅のエリア別に満足度評価を見ると、立地に関する

気密性、断熱性

項目で満足度の優劣が表れている。
東京 23 区内の住宅では、「立地条件・利便性」で、他のエリアに比べ、満足度

住環境が非常に高い。反面、23 区内よりも近郊外が、近郊外よ住宅設備

立地条件・利便性

りも遠郊外の満足度が低くい。これは、今後住み替えニ

50-59歳
60-69歳ーズが顕在化する時に、好まれるエリアと嫌煙されるエ70-79歳リアが、立地条件・利便性により分離される可能性があ

図 4 エリア別・年齢別の満足度
2

ションも東京 23 区を上回っている。戸建でも、神奈川県に立地する住宅の総合評価が高く、埼玉県、東京都

特にない下に立地する住宅の総合評価が、低くい結果であった。

その他

居住歴では、30～34 年が最も総合評価が高く、それ空き家になるリスクや相続トラブルにならないか

以上の築年になると評価が下降する。一方で、築年の家族構成の変化と住宅の規模にミスマッチ

20 年から 29 年までの総合評価もあまり高くなく、築在宅介護に対応できるリフォームが可能か

年数と総合評価には相関がない。また、年齢が上昇す

十分な資産価値が見込めるかると総合評価が高いことが分かる（図 6）。
不安・課題に感じている点を、マンション・戸建別

ニーズに合った建替は可能かに見ると、その特性の違いが明らかになった。戸建で耐震性能

は、耐震性、住宅の維持管理を不安･課題として、４割庭の維持管理強が認識している。一方、マンションでも、耐震性、住宅の維持管理

維持管理に対する意識は高いものの、戸建ほどの高い

0

割合とはなっていない。マンションの方が戸建を上回

戸建っている不安要因は、資産価値が見込めるかどうかで(N=541)5

10

15

マンション(N=569)

20

25

TOTAL

30

35

40

45

50

40

45

50

(N=1110)

図 7 不安・課題に感じている点（現在）あり、中古住宅市場が確立しているマンションならではの課題意識と言える（図 7）
。

特にない

同様に、
将来において不安・課題に感じている点を、

その他

マンション・戸建別に見ると、まず、特にないとする

空き家になるリスクや相続トラブルにならないか

回答者が減少していることから、将来に対する何らか
家族構成の変化と住宅の規模にミスマッチの不安があることが分かる。しかし、その特性は、お在宅介護に対応できるリフォームが可能か

およそ現在と同じであることが分かった（図 8）。

十分な資産価値が見込めるか

3.3 住み替えニーズ

ニーズに合った建替は可能か

住み替えの意向を探ると、マンションと戸建別では、

耐震性能

マンションの方が住み替え意向を示す割合が高く、約庭の維持管理２割に達し、戸建の約 1.4 倍の割合で住み替え意向を住宅の維持管理（ポイント）

402.922 3.062

3

2.934

戸建

2.438 2.436

2.316 2.210

1.925

2

1.670

1

戸建

30

35

(N=1110)

住み替え意向なし

戸建 (N=1498)
マンション(N=445)
埼玉県 TOTAL (N=1943)

戸建 (N=867)
マンション(N=218)
横浜市・川崎市外神奈川県 TOTAL (N=1085)（ポイント）
86.679

7

戸建 (N=802)
マンション(N=486)
横浜市・川崎市 TOTAL (N=1288)

6
5
4

2

TOTAL

25

戸建 (N=1402)
マンション(N=366)
千葉県 TOTAL (N=1768)

図 5 現在の住まいと総合評価

3.193

3

20

戸建 (N=6484)
マンション(N=2216)
計 TOTAL (N=8700)

千葉県

埼玉県

横浜市・川崎市

横浜市・川崎市
以外の神奈川県

東京都下（23区外）

東京23区

千葉県

埼玉県

横浜市・川崎市

横浜市・川崎市
以外の神奈川県

東京23区

東京都下（23区外）

マンション

15

住み替え意向あり

0

TOTAL

マンション(N=569)

0.421

0.205

10

図 8 不安・課題に感じている点（将来）

1.381

1.312

(N=541)52.523

戸建 (N=763)
マンション(N=211)
東京都下（23区外） TOTAL (N=974)

3.018

2.908
2.081

1.717

1

戸建 (N=1152)
マンション(N=490)
東京23区 TOTAL (N=1642)
0.209

0%

0

50%

100%

20－24年 25－29年 30－34年 35－39年 40年以上 50－59歳 60－69歳 70－79歳
居住歴年齢注）スクリーニング調査（N=8700）による
図 6 居住歴・年齢と総合評価
3

図 9 エリア別の住み替え意向持っている。この部分は、将来売却を意識しているマン

って、
「耐震性」
「住宅の維持管理」が住み替えを考えさ

ション居住者が、将来の不安項目として資産価値を上げせる動機となっていると推察される（図 10）。

ている点と整合している（図 9）。

戸建では、「住宅の維持管理」「耐震性」「庭の維持管理」

エリア別では、埼玉県、千葉県内の居住者に住み替え「家族構成の変化によるミスマッチ」といった項目を不意向を示す割合が比較的高く、特に、埼玉県内のマンシ安要因としてあげる割合高く、これらが住み替えの動機

ョン居住者では、4 世帯に１世帯が住み替え意向を示しとなっている可能性が高い。

ている。マンションでは、図 5 にある現在の住まいの満住み替えたい最大の理由は、「現在の住宅に不満」があ

足度総合評価の低いエリアで、住み替え意向が高い。しるからで、マンション、戸建共に高い割合で住み替えのかし、戸建については、必ずしも総合満足度との相関は理由としている。次いで割合が高い割合を示すものは、見られない。

マンションと戸建で異なる。
マンションの場合、「老朽化」

住宅に対する不安要因も、住み替え意向を左右するこを理由としており、建て替えへの期待も薄い状況もこれとから、住み替え意向の有無別に不安要因を見ると、マに含まれると推察される（図 11）。

ンションでは、「資産価値」に対する不安を訴える割合が老朽化は戸建でも同程度の高い割合で住み替えの理由最も高い。次いで「耐震性」「維持管理」となっている。

となっているが、それ以上の住み替え理由として、「別の「資産価値」は、住み替え時の売却を念頭に置いた不安形式の住宅への住み替えたい」があげられ、約 30％にお要因で、住み替えのモチベーションとはなりにくい、従よぶ。つまり、戸建の場合、現在の住宅に不満があり、その不満を解消するためには、戸建以外の住宅へ住み替えるという選択がベストな選択とする住み替え像が浮かその他

び上がってくる。なお、マンションにも「別の形式の住

空き家になるリスクや相続トラブ
ルにならないか宅への住み替えたい」とする意向を示す割合が約 20％あ

家族構成の変化と住宅の規模にミスマッチり、同様の住み替え層がマンションにも想定される。

住み替え意向無 戸建(N=271)

在宅介護に対応できるリフォー
ムが可能か

その他、
特出すべき事項としては、４人に 1 人(約 24％)

住み替え意向無 マンション(N=271)

十分な資産価値が見込めるか

住み替え意向有 戸建(N=270)

ニーズに合った建替は可能か

住み替え意向有 マンション(N=298)

耐震性能

TOTAL

は、
「退職後の生活を替えたい」を理由に住み替えたいとする意向を示している。
「近隣との関係がわずらわしい」を理由とするものは、さほど高くはないものの戸建住宅で高い割合を示している。

(N=1110)

年齢別に、住み替え意向を見ると、50 歳代の比較的若庭の維持管理い世代での住み替え意向が高い。一般的にアクティブシ
ニアとして注目されている世代であるが、図 6 にあるよ住宅の維持管理
0

10

20

30

40

50

うに 50 歳代の満足度が低いことから住み替え意向が強60いものと思われる。同時に、住み替えたい理由が、現在

図 10 住宅に対する不満要因
戸建(N=270)マンション(N=298)

TOTALの住宅に満足していない点などを考えると、必ずしも住(N=568)

み替えではなくリフォーム等による解決策もあると思われ、ヒアリング調査などで確認が必要である（図 12）。

その他

住み替え意向の有無別に、満足度評価を見ると、図 13

老朽化が進行し、長期にわたって住み続けることが困難だから（マンションで建て替えが望めな…

となる。マンション（図 13 上）、戸建（図 13 下）共に住

老後の生活に不安があり、介護にも対応している等の高齢者向けの住宅に移りたいからみ替え意向のある回答者の満足度がおしなべて低いこと

不便な鉄道の沿線だからが分かる。現在の住宅に満足していないから、新しい住

最寄り駅までのアクセスに不便だから宅を取得したいとする当然の結果とも言えるが、具体的買い物などの生活に不便だからにどのような項目の満足度が低いと住み替えを検討する

医療施設が充実していないから住み替え意向あり

近隣との関係が煩わしいから住み替え意向なし

退職した後の生活を変えたいから

70-79歳 (N=157)
仕事の関係で転居せざるを得ないから

60-69歳 (N=522)
子ども世帯と同居する予定だから

50-59歳 (N=431)

別の形式の住宅に住み替えたいから（例：戸建→マンション、マンション→戸建 等）

TOTAL

現在の住宅に不満があるから(N=1110)

(%)
0

5

10

15

20

25

30

35

40

0%

20%

40%

60%

図 12 年齢別住み替え意向

図 11 住み替えたい理由
4

80%

100%

に至るのかがポイントとなる。

っている。他のエリアでは、利便性の満足度評価の裏返マンションの住み替え意向の有無により、満足度の差しとして「もっと利便性の高いエリア」への住み替えニが大きい項目は、その項目が住み替え意向のある回答者ーズが高い（図 14）。

特有の不満要因と言え、住み替えを意識させる要因と考以上から、高齢者が住み替える場合、遠郊外の住宅はえられる。住み替え意向の有無による明らかな差が認め選択対象となることは少なく、都心部での住宅需要が強られる項目は、①立地・利便性、②デザイン・間取り、くなることが伺える。

③住宅の広さ・規模、である（図 13 上）。
現在の住まいにごく近いエリア

戸建の場合も同様に、住み替え意向の有無による満その他の神奈川・埼玉・千葉
県 (N=236)

足度に明らかな差がある項目は、①気密性・断熱性、②立地条件・利便性、③デザイン・間取り、である（図19.9 10.2 31.4

現在の最寄り駅の直近

東京都下/横浜市・川崎市(N=176)13 下）。

9.35.9115.17.2

22.2 11.4

36.4

もっと利便性の高い沿線のエリ
ア

5.18 9.13.4
4.5

故郷及び故郷に近いエリア（Iターン、Uターン）東京 23 区内の居住者は、利便性に対する高い満足度を
東京23区(N=156)示しており、住み替えに当たっては、利便性に対するニ

子ども世帯との同居及び近居

29.5 11.5 20.51.9
4.5 19.2 4.58.3

田舎くらしーズはさほど強くないと考えられる。その結果、図 14
TOTAL(N=568)にあるように、「現在と近いエリア」への希望が最も高い割合となった。注目したいのは、利便性の高さの反動と23.2 10.9 29.9

リゾート

66.212.74.4
6.7

その他
0%

して、
「田舎くらし」を希望している割合が約 19％もあ

20% 40% 60% 80% 100%

図 14 住み替えエリア

り、他のエリアに比べ突出して高く、興味深い結果とな

3.4 住み替え時の現住宅処分
住み替えるとした場合に現在の住宅を処分するのか賃■現在住宅の満足度評価(住み替え意向の有無(マンション)－ﾎﾟｲﾝﾄ)

貸にするのかは、住み替え計画の具体化に当たっての大管理

コミュニティ
・ご近所づきあい

きな問題となることから、住み替え後の現在住宅の処

住宅の広さ・規模
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
-0.2
-0.4
-0.6
-0.8
-1

分・活用意向についても把握している。

デザイン・間取り

マンションについては、中古市場が確立していること、
さらには、土地と一体になった住宅であることから、戸バリアフリー対応

建とマンションについては、住み替え後の住宅の処分意向に若干の相違がある。
マンションでは、売却約 63％、賃貸約 16％となってお住環境

気密性、断熱性り、戸建では、売却約 60％、賃貸約 9％、解体して土地を売却が約７％であった。いずれも、6 割強で売却を念

立地条件・利便性

住宅設備

戸建

住み替え意向ありマンション

住み替え意向なしマンション(N=270)

土地の広さ

コミュニティ
・ご近所づきあい

59.6

マンション(N=298)

16.4

TOTAL（N=568）

12.9■現在住宅の満足度評価(住み替え意向の有無(戸建)－ﾎﾟｲﾝﾄ)

住宅の広さ・規模
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
-0.2
-0.4
-0.6
-0.8
-1

8.9

20%

60%

80%

100%

賃貸住宅として活用する

売却する

親族や親戚に貸す

空き家になる

解体して土地を売却する

解体して土地を活用する

解体して空き地（保有）とする

わからない

その他

具体的に：

図 15 現住宅の処分
バリアフリー対応

住環境

気密性、断熱性

住み替え意向あり戸建

3.7
0.0 12.8

2.83.5 13.9

40%

千葉県

（N=114） 7.0

59.6

2.6

16.7

埼玉県

（N=82） 4.9

64.6

1.2

12.2

横浜市・川崎市以外神奈川県（N=74）

立地条件・利便性

15.2

65.8

62.9

0%

デザイン・間取り

1.9 7.4

16.2
14.8

68.0

13.8

70.2

2.112.8

57.3

3.7 14.6

東京都下（N=94）

東京23区内（N=82）TOTAL（N=568）22.0
12.9

4.9 11.5

62.9
20%

40%

2.8
60%

13.9

80%

100%

賃貸住宅として活用する

売却する

親族や親戚に貸す

空き家になる

解体して土地を売却する

解体して土地を活用する

解体して空き地（保有）とする

わからない

その他

図 16 エリア別現住宅の処分
5

16.2（N=122）0%

図 13 満足度評価

1.4

横浜市・川崎市

住宅設備

住み替え意向なし戸建

54.1

具体的に：

頭に置いていることが分かった。賃貸住宅として活用す４ まとめる意向は、マンションの方がより高い（図 15）。

本研究では、都心と近郊外・遠郊外に分けて、高齢者

これをエリア別に見ると東京 23 区内で、賃貸住宅へ

住宅の動向を探るべく、50 歳以上かつ居住歴 20 年以上の転換意向が、マンション、戸建共に他のエリアに比べの持ち家住宅所有者を対象に、アンケート調査を行った。

て高い。利便性の高さを反映した結果と言え、回答者もその結果、70 歳以上の住宅満足度が高く住み替え志向

賃貸市場の特性を理解している。戸建ての遠郊外で現在が低いことが分かった。一方で、現役世代である 50 歳代の住宅処分について分からないと回答している割合がでは、住宅満足度が高くなく、その結果、アクシティブ

16.7％と最も多くなっている。マンションと比較して流シニアと称されるような住み替えに積極的な層もあるこ

通性が劣ることと、周辺に手本とする取引事例もないことが明らかになった。

とが考えられる（図 16）。

都心部での立地に対する満足度は高く、一方、近郊外

今後、高齢者住宅が大量に市場の放出されることを鑑や遠郊外での立地に対する満足度は低い。この立地に対みると、何らかの対応が必要と思われる。従来は、個別する満足が低いことから、住み替え先として郊外住宅地の資産でありどのように処理するかは自由に委ねられてでは利便性の高いところを希望する回答者が多くいた。

いたが、住宅処分の方法次第では、周辺の住民に影響をこのことから、高齢者が住み替える場合、遠郊外の住宅

及ぼす可能性がある。地域全体のマスタープランを早急

は選択対象となることは少なく、都心部での住宅需要がに検討する必要があると思われる。

強くなることが伺える。
また、住み替えに関する資金の原資として売却が想定

3.5 住み替え予算と相談先されているものの、その予想売却価格は、分からないと住み替えにより持ち家取得を希望している場合する比率も高く、楽観的な判断によるものであることも(N=447)の予算については、52.3％が「わからない」と示唆されている。郊外住宅地は高齢化率も高い事から、回答し、具体的な回答が得られなかった（図 17）。

高齢者の住宅が流通市場に一気に放出されると、そのた図 18 にあるように、想定外に、住み替え意向「なし」

めに需要と供給のバランスが壊れ、売却物件の価格調整の回答者の方に相談先があると回答した割合が高かった。

が行われることが予測される。つまり、不動産価格とし予想では、住み替え意向「あり」の回答者の方が住宅にて値崩れを起こす可能性もある。しかし、住み替えの原

対する意識、感度が高く、日常的な相談・依頼先がある

資に現住宅売却を上げる回答者が多いことから、予定しと考えたが、結果はその逆で、住み替え意向のない回答ていた資金を入手できないと、高齢者の今後の生活設計者の方に、相談・依頼先があるとする回答者の割合が高に狂いが生じ、住み替え阻害要因にもなりうる。住宅のかった。相談・依頼先があるからこそ、住み替えを志向

循環を促すためにも、住宅市場の整備が急がれる。
特に、しないことが示唆された。

マンションに比較して戸建住宅の流通が低いことから、アドバイス体制の構築など喫緊の対応が必要になる。
同時に、少子高齢化の中で、郊外住宅地での需要は強いものでないことから、高齢者の住宅が、転居後に空き家になる可能性も排除できない。空き家の増加は、住環

予算回答有,
47.7%

予算回答無,
52.3%

境や生活利便性が一気に悪化する要因でもあり、住宅地のマスタープランの立案などの早急な取り組みが必要である。
今後は、住み続ける意向が高い 70 歳代においても年齢

図 17 住み替えのための予算回答
具体的な相談先、依頼先があるを重ねる中で、心身の状況や家族構成の変化による住み替えを考える層は増加することが予想される。高齢者の具体的な相談先、依頼先はない

住み替えは、マンションに比べ流通性の低い戸建てで問住み替え意向無 戸建(N=271)45

55

住み替え意向無 マンション(N=271)

32.1

67.9

住み替え意向有 戸建

28.9

71.1

(N=270)

住み替え意向有 マンション(N=298)

TOTAL(N=1110)

18.1

30.7

題が深い。また、利便性の低い郊外では、一段と深刻である。良好な住宅地を維持管理していくためにも、需要を創出する工夫が必要であると共に、地域を管理するエリアマネージャーのような存在が必要である。
謝辞
本研究は、一般財団法人ハウジングアンドコミュニテ
ィ財団（2015）の「築 20 年以上の住宅居住者の住宅需要に関する意識調査」のデータを使用して、エリア別分析を行ったものである。ここに、感謝の意を記します。

81.9

69.3

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

図 18 住み替え意向別相談先の有無

6