平 成 29 年 ９ 月 20 日

「不動産信託受益権取引に係る法定書面に関するＱ＆Ａ」の作成について

本協会では、第二種金融商品取引業者において、不動産信託受益権取引に係る法定書面の作成・管理の徹底を図っていただくため、当局にも必要な照会を行ったうえ、「不動産信託受益権取引に係る法定書面に関するＱ＆Ａ」を取りまとめました。
本Ｑ＆Ａが、広く御利用いただければ幸いです。

一般社団法人第二種金融商品取引業協会1

平成 29 年９月 20 日
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
不動産信託受益権取引に係る法定書面に関するＱ＆Ａ
本Ｑ＆Ａは、不動産信託受益権取引に係る法定帳簿等の作成に関する実務上の取扱いについて、当局にも必要な照会を行ったうえ、作成したものです。

（前提）
・取引の対象となる有価証券は、不動産信託受益権（以下単に「受益権」といいます。
）です。

・

売買契約、媒介契約、私募の取扱い委託契約などの取引に関する契約については、契約書が作成されます。

・

金融商品取引法を「金商法」、金融商品取引業等に関する内閣府令を「業府令」、第二種金融商品取引業を行う業者を「二種業者」と略します。

・平成 19 年 7 月 31 日公表のパブリックコメントに対する金融庁の考え方を「パブコメ回答」といいます。

・ 金商法では、受益権の当初委託者による売却は「私募」に該当し、当初委託者以外の者による売却は「売買」に該当すると整理されます。他方、取引実態としては、両者を区別せずに、売買として取り扱われています。そのため、受益権の売却が私募に該当する場合における受益権の発行者と受益権の売却が売買に該当する場合の売主を併せて「売主」といい、文脈等に応じて「発行者」と記載し、又はこれらを併記します。また、受益権の売却が私募に該当する場合における受益権の取得者と受益権の売却が売買に該当する場合の買主を併せて「買主」といい、文脈等に応じて「取得者」と記載し、又はこれらを併記します。
・金商法第 37 条の 3 及び第 37 条の 4 の規定により顧客に交付すべき書面を総称して「法定書面」といいます。

・

個別案件の判断に関しては、実態に即して実質的に判断する必要があることに留意ください。

2

（全般）
No

質問項目

質問事項

１

売主の委託を受けて私募の取扱いを行う場合の二種業者が発行者（売主）のみの委託を受けて買主への契約締結前交付書面の交付受益権の私募の取扱いをする場合、二種業者は、回答欄貴見のとおりと考えられます。

その取得者（買主）に契約締結前交付書面を交付することとされております（パブコメ回答 274頁 16 番等）。二種業者は、買主に対して、売主が買主との間で締結する当該受益権の売買契約を「金融商品取引契約」とみなして契約締結前交付書面を作成すれば足り、二種業者と売主との私募の取扱いの委託契約に係る契約締結前交付書面を交付する必要はないという理解でよろしいでしょうか。
２

一つの書面に、不動産信託受益権取引の私募の二種業者が買主から受益権の私募の取扱いの委ご指摘のような場合、買主（取得者）と業者取扱い及び当該受益権取引の売買に係る契約締託を受けた場合、当該二種業者は、委託契約のの間の私募の取扱い契約と、受益権の売買契約結前交付書面の記載事項が網羅されている場合締結前に、当該委託契約について交付した契約という二つの金融商品取引契約に関し、契約締締結前交付書面の記載事項が、売主と買主の間結前交付書面を交付する必要があるものと考えの受益権の売買契約に係る契約締結前交付書面られます。の記載事項を全て網羅している場合、改めて受したがって、一つの書面に上記二つの契約に益権の売買契約に係る契約締結前交付書面を交係る契約締結前交付書面の記載事項が網羅され付する必要はないという理解でよろしいでしょている場合には、当該一つの書面によって、私うか。

募の取扱いの委託及び信託受益権の売買両方の契約締結前交付書面とすることも許容されるものと考えられます。

3

３

業府令第 110 条第 1 項第 2 号に定める「取引の業府令第 110 条第 1 項第 2 号では「取引の条件「取引の条件を記載した契約書」には、契約締条件を記載した契約書」を記載した契約書を交付する」場合には、有価結時交付書面の記載事項をすべて記載する必要証券の売付けの媒介（同号ヘ）及び私募の取扱はないと考えられます。

い（同号リ）（いずれも顧客が有価証券の発行者

具体的にどのような記載があれば「取引の条件」又は所有者である場合のみ）について、契約締を記載した契約書を交付した場合にあたるかに結時交付書面の交付が不要されておりますが、 ついては、個別事例ごとに実態に即して実質的「取引の条件」とは、例えば、媒介や私募の取に判断されるべきものと考えられます。

扱いの目的物（対象の受益権）や報酬など契約内容が分かる記載があれば足りるという理解でよろしいでしょうか。

（契約締結前交付書面の記載事項）
No

質問事項

補足説明

回答欄

１

不動産信託受益権の売買に係る「手数料等」の金商法第 37 条の 3 第 1 項第 4 号・業府令第 81

当該売買において「手数料等」（業府令 74 条

記載条第 1 項の「手数料、報酬その他の当該金融商１項に定める手数料等をいう。）に該当する対価品取引契約に関して顧客が支払うべき対価に関の支払いがないのであれば、貴見のとおりと考する事項」については、売買の場合（特に申込えられます。

手数料などの手数料の支払を要しないことを前提とします。）は記載不要という理解でよろしいでしょうか。
２

契約締結前交付書面の記載事項について、調査

業府令第 84 条第 1 項第 3 号の「信託の設定時に契約締結前交付書面の各記載事項は、顧客のしても分からない場合の取扱いおける第三者による信託財産の評価の有無その投資判断に重大な影響を及ぼすものと考えられ他信託財産の評価に関する事項」や同項第 9 号ますので、基本的には、可能な限り当該事項の4

ロの「信託受益権について損失を生じるおそれ把握に努めて記載すべきものと考えられます。のある債務」については、二種業者から売主又もっとも、守秘義務等を理由に回答が得られは受託者（信託銀行）に確認したとしても、守ず、その事項についての存否・内容が分からな秘義務等を理由に回答が得られない場合がありい場合については、少なくとも顧客に誤解を与ます。そのような場合には、該当する箇所を空えないような記載をすることが必要であると考欄とするか、又は「不明」「該当なし」と記載すえられます。

れば足りるという理解でよろしいでしょうか。

具体的にどのような記載であれば誤解を与えないような記載となるかについては、顧客保護の観点から、個別具体的な実態に即して実質的に判断されるべきものと考えられますが、ご指摘にあるような「該当する箇所を空欄とする」ことや「該当なし」と記載することは、当該事項の存否・内容が明らかではないにもかかわらず、あたかも当該事項が存在しないかのような誤解を顧客に対し与えてしまうことになりかねない点で、適切ではないと考えられます。

３

業府令第 84 条第 1 項第 8 号ロからヘに定める「特業府令第 84 条第 1 項第 8 号ロからヘまでの「特「特別の定め」に関する解釈は貴見のとおり別の定め」

別の定め」とは、信託法の定めとは異なる特別と考えられますが、当該信託法の定めに係る内合意（いわゆる特約）を意味し、信託法の定め容が契約締結前交付書面の他の記載事項となっと同じ内容が信託契約に規定されているにすぎている場合には、かかる事項において記載をすない場合には、特に契約締結前交付書面に記載ることが必要になる点に留意が必要と考えられする必要はないという理解でよろしいでしょう

ます。

か。
４

業府令第 84 条第 1 項第 9 号イに定める「信託法

業府令第 84 条第 1 項第 9 号イの「信託法第二十5

業府令第 84 条第 1 項第 9 号イにおいては、「信第二十一条第一項第三号に掲げる権利に係る債一条第一項第三号に掲げる権利に係る債務」に託法第二十一条第一項第三号に掲げる権利に係務」

ついては、信託契約書に「信託前に生じた委託る債務」と規定するにとどまり、当該債務に何者に対する債権であって、当該債権に係る債務が該当するのかについては、信託法の解釈を踏を信託財産責任負担債務とする旨」の定めがあまえ、個別具体的な実態に即して実質的に判断る場合に、その債務を記載すればよいという理されるべきものと考えられます。

解でよろしいでしょうか。
また、当初委託者が不動産を信託の受託者に信託譲渡した場合、当該不動産の賃借人に対する敷金返還債務も受託者が承継することとなりますが、当該債務について、受託者は、信託譲渡に伴って法律上負担することとなるものであり、信託契約によって債務引受をするものではない（信託法第 21 条第１項第３号に掲げる権利に係る債務に該当しない）ため、信託契約に敷金の承継に関する言及があるか否かにかかわらず、業府令第 84 条第 1 項第 9 号イとして記載する必要はないという理解でよろしいでしょうか。
５

業府令第 84 条第 1 項第 9 号ロに記載する債務に

業府令第 84 条第 1 項第 9 号ロは「債務がある場

業府令第 84 条第 1 項第 9 号ロは「債務があるついて合」としていますので、契約締結前交付書面を場合」としていますので、一般的には、契約締作成する時点では具体的に発生していない債務

結前交付書面を作成する時点では具体的に発生については、特に記載する必要はないという理していない債務については、特に記載する必要解でよろしいでしょうか。例えば、建物に不具はないという理解で差し支えないものと考えら合があり修繕を要するとしても、その修繕工事れます。しかしながら、対応の必要性があるに6を発注していなければ、工事代金債務としてはもかかわらず、契約締結前交付書面に記載して発生しておらず、「債務がある場合」には該当し顧客に開示することを避けることなどを目的とないと考えております。

して債務の発生を意図的に遅らせようとするな
ど、当該規定を濫用することがないよう、最終的には、その実態を踏まえて、個別具体的な実態に即して実質的に判断されるべきものと考えられます。
なお、金商業者が、建物に明らかに緊急の修繕を要する重大な不具合があることを知っている場合には、それを顧客に告知しないことが金商法第 38 条第 8 号・業府令第 117 条第 1 項第 2号等の規定に反することとなるおそれもありますので、業府令第 84 条第 1 項第 9 号ロの債務として記載する必要があるかどうかとは別の問題としてご留意ください。

６

不動産信託受益権に対する質権設定と業府令第受益権に質権が設定されている場合、当該質権貴見のとおりと考えられます。

84 条第 1 項第 9 号ハに定める「信託債権、信託は業府令第 84 条第 1 項第 9 号ハの「信託債権、なお、個別具体的な実態に即して実質的に判財産に設定された担保権その他当該信託受益権信託財産に設定された担保権その他当該信託受断されるべきものであるものの、受益権に質権に優先する権利」益権に優先する権利」には当たらないという理が設定されていることにより、投資者の責任に解でよろしいでしょうか。

よらず、投資者に対して損失の危険等がある場合には、それを顧客に告知しないことが金商法
第 38 条第 8 号・業府令第 117 条第 1 項第 2 号等の規定に反することとなるおそれや、受益権に質権が設定されていることにより、投資者の責7

任によらず、投資者に対して損失の危険等がある場合には、「当該金融商品取引業者等その他の者の業務又は財産の状況の変化を直接の原因として損失が生ずることとなるおそれがある場合」（業府令 82 条５号）に該当する可能性がありますので、業府令第 84 条第 1 項第 9 号ハの権利として記載する必要があるかどうかとは別の問題としてご留意ください。
７

業府令第 84 条第 1 項第 9 号ニの「信用補完」

一般的な不動産信託では、例えば、受託者によパブコメ 309 頁 219 番にあるとおり、信用補る納税や保険料の支払いに備えて一定の金銭が完の内容については、一律の基準を示すことは信託勘定において留保（リザーブ）されており困難であり、個別事例ごとに記載内容の適否がますが、こうした措置が講じられているとして判断されるべきと考えられます。

も、業府令第 84 条第 1 項第 9 号ニの「信用補完」には当たらないという理解でよろしいでしょうか。
８

受益権の買主への移転直後（同日中）に、買主実務上、受益権の買主への移転直後（同日中）と受託者の間で信託契約を合意解約する場合のに、買主と受託者の間で信託契約を合意解約し、 等ご指摘の事情をもって業府令第 84 条１項各号

業府令第 84 条第 1 項各号の記載の可否

買主が信託不動産の現物償還を受けるという取に掲げる事項を契約締結前交付書面に記載しな引がしばしば行われますが、例えばそのことがいことができるという規定がない以上、かかる売買契約上明記されているなど受益権の買主へ解釈をすることは適切ではないと考えられまの移転以降に信託が継続されないことが明らかす。

である場合には、信託契約の内容等を契約締結前交付書面に記載する必要性に乏しいことから、業府令第 84 条第 1 項各号に掲げる事項の記8

法令上、受益権の移転直後に合意解約される

載を要しないと解釈することは可能でしょうか。
（契約締結時交付書面の記載事項）
No

質問事項

補足説明

回答欄

１

不動産信託受益権の私募の取扱いをする場合に二種業者が発行者（売主）のみの委託を受けて契約締結時交付書面の「自己又は委託の別」

おける不動産信託受益権の売買に係る契約締結受益権の私募の取扱いをする場合、二種業者はを記載するにあたっては、（書面交付義務を負時交付書面業府令第 100 条第 1 項第 1 号「自己その取得者（買主）に、受益権の売買契約につう）金融商品取引業者等が、①自己の取引とし又は委託の別」

いて契約締結時交付書面を交付する必要があるて行うのか、②顧客等から委託を受けて取引をと考えられますが、その場合でも、受益権の売行うのか、により判別すべきであり、ご質問の買契約自体は、売主と買主の間で直接締結されケースでは、基本的には「委託」と記載するこることから、業府令第 100 条第 1 項第 1 号の「自とになります（パブコメ回答 354 頁 No107）。

己又は委託の別」については、「自己取引」と記載すればよいという理解でよろしいでしょうか。
２

不動産信託受益権の私募の取扱い・媒介に係る二種業者が、私募の取扱いや媒介の委託者に対契約締結時交付書面契約締結時交付書面業府令して契約締結時交付書面を交付する場合、業府第 100 条第 1 項第 1 号「自己又は委託の別」

令第 100 条第 1 項第 1 号の「自己又は委託の別」

貴見のとおりと考えられます。

については、常に「自己取引」と記載すればよいという理解でよろしいでしょうか。
３

業府令第 100 条第 1 項第 6 号の「顧客が支払う受益権の売買契約について契約締結時交付書面

業府令第 100 条第 1 項第 6 号では「顧客が支こととなる金銭の額及び計算方法」

を交付する場合、業府令第 100 条第 1 項第 6 号

払うこととなる金銭の額及び計算方法」と規定の「顧客が支払うこととなる金銭の額及び計算していることからすれば、契約締結時交付書面方法」としては、売買代金（消費税相当額を含の交付の時点において、顧客により支払うこと9みます。）を記載すれば足り、固定資産税や都市が予定されている金銭であれば、固定資産税や計画税、敷金等の精算金（これは、顧客が支払都市計画税、敷金等の精算金であったとしても、う場合と、顧客に支払う場合の両方があり得ま当該書面に記載すべきものと考えられます。

す。通常は、売買代金と差引計算しますが、売もっとも、記載すべき内容については、契約締買代金の支払時とは別に支払う場合もありま結時交付書面の交付の時点において確定していす。）については必ずしも記載を要しないというる範囲の記載（例えば、固定資産税等の精算金理解でよろしいでしょうか。

について、金額は確定していないものの、顧客また、受益権の売買契約における「顧客が支払が金銭を支払うことになること等）で足りるとうこととなる金銭」としては、売買の当事者間考えられます。

で支払われるものを記載すれば足り、例えば、なお、上記の「顧客により支払うことが予定第三者に支払う手数料（司法書士への報酬など） されている金銭」には、受益権の売買契約に関を記載する必要はないという理解でよろしいでして顧客が支払うものである限り、当該支払いしょうか。の相手が売買の当事者である場合に限らず、第三者であっても、当該金銭に含まれるものと考えられます。

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