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建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能
表示制度）
普及の概況
髙橋

彰

高橋 祥直

日本ERI 株式会社
省エネ推進部 副部長 兼 経営企画部 専門部長

Ⅰ．はじめに義務づけられることになる。

義務に対応した BELS（ 建築物省エ

本誌 Vol.30に「建築物省エネ法に

ネルギー性能表示制度 ）についても

2015年7月に「建築物のエネルギー

よる省エネ性能表示努力義務の概要

制度の普及状況や国の普及促進に

消費性能の向上に関する法律 」（以と今後の不動産マーケットにおける意係る施策等に触れ、それらを踏まえた

下、「 建築物省エネ法 」）という新法

味 」と題して、省エネ基準適合義務

上で不動産事業者の対応の方向性が成立し、昨年 4月からは不動産事の制度概要等について寄稿したが、についても考察してみたい。

業者への省エネ性能表示努力義務

その後明らかになった制度の詳細内等が定められた同法の誘導措置が容も含めて、本稿では不動産事業者

施行されている。さらに今年 4月にはに係わる内容を中心にあらためて説規制措置も施行され、大規模非住宅

明したい。

建築物へは省エネ基準への適合が
図表１

また併せて、省エネ性能表示努力

Ⅱ. 省エネ基準適合義務化のスケジュール2013 年 6月に「日本再興戦略 」注１

適合義務化のスケジュール

（年度）

2017

2020

新築公共建築物等でＺＥＢ実現

エネルギー基本計画等における目標
省エネ基準
適合義務化

大規模
中規模
小規模

標準的な新築住宅でＺＥＨ実現
新築住宅・建築物等の省エネ基準適合義務化
適合義務化
（非住宅）
規制的手法の強化
審査方法合理化方策、伝統的構法の扱い等の検討

出典：国土交通省

注1
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/keizaisaisei/pdf/saikou_jpn.pdf

46

日本ERI 株式会社
省エネ推進部

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36

適合義務化
（住宅）
適合義務化
適合義務化

建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）普及の概況

Ⅲ . 建築物省エネ法の概要

が閣議決定された。この中で、「建に対して、省エネ基準適合義務が課

築物の省エネを一層進めるため、されることになる。この4月に施行され2020 年までに新築住宅・建築物につた建築物省エネ法に基づく大規模建

いて段階的に省エネ基準への適合を築物への省エネ基準適合義務は、そ

建築物省エネ法は、従来の「エネ義務化する」と定められている。すの第一弾となる位置づけのものであ

ルギーの使用の合理化等に関する法

なわち、今後段階的に適合義務の対る。

律」（ 省エネ法 ）の中の住宅・建築物

１. 建築物省エネ法の構成

象が拡大され、2020 年までに戸建住に係る内容が切り出され、新たに多く宅も含むすべての新築住宅・建築物の内容が盛り込まれたものになっている。図表 2に示すように、規制措置と

図表 2

規制措置と誘導措置

誘導措置から構成されており、規制

規制措置

措置は2017 年 4月から、誘導措置は法律の公布後２年以内（平成29年4月）①基準適合義務・適合性判定義務

2016 年 4月より施行されている。

②届出義務、所管行政庁による指示・命令等

2. 規制措置③特殊な構造・設備の大臣認定制度（1 ）
基準適合義務・適合性判定義務④住宅トップランナー制度誘導措置

法律の公布後１年以内（平成28年4月）①建築物の販売・賃貸事業者の省エネ性能表示努力義務②基準適合の認定・表示制度③性能向上計画認定制度（容積率特例）
出典：日本 ERI 作成

図表 3

省エネ計画の届出

建築物省エネ法第 11 条には「 建
築主は、特定建築行為をしようとする
ときは、建築物エネルギー消費性能
基 準 に 適 合させなけれ ばならない。
」、第 12 条には「 建築主は、特定建築行為をしようとするときは、基準適合の判定のため、建築物エネル
ギー消費性能適合性判定を受けなければならない。
」と定められている。
すなわち、特定建築行為を行う際には、建築主は、これらの二つの義務を新たに負うことになった。
建築物エネルギー消費性能適合性判定（ 以下「 省エネ適判 」）の制度内容については、「 建築物省エネ法に係る適合義務（ 適合性判定 ）・届出マニュアル注２」（ 一般財団法人
建築環境・省エネルギー機構、一般社団法人 住宅性能評価・表示協会）に詳しく説明されているが、これ

出典：国土交通省

を基に制度概要を後述する。

注2
建築物省エネ法に係る適合義務（適合性判定）・届出マニュアル

http://kentikubutsu-shoeneho.gio.filsp.jp/201607/pdf/text/tekigougimu_all.pdf

March-April 201747

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（2 ）
届出義務、所管行政庁による（3 ）
特殊な構造・設備の大臣認定制度

省エネ適判を受けるにあたり、対象（ 1 ）建築物の販売・賃貸事業者の従来から、省エネ法に基づき300㎡

建築物の省エネ性能は、国立研究省エネ性能表示努力義務以上の住宅・建築物の新築・増改築

開発法人建築研究所の WEB プログ

建築物省エネ法第 7 条には、
「建等を行う際には、着工の21日前まで

ラムを用いて、後述する一次エネル

築物の販売・賃貸を行う事業者は、に所管行政庁へ「 省エネ措置 」を届

ギー消費量もしくは BEI（ Building

その販売又は賃貸を行う建築物につけ出ることが義務付けられていた。

Energy Index ）を算出し判断するこ

いて、省エネ性能を表示するように努

建築物省エネ法の規制措置の施行とが原則になる。

めなければならない。
」と定められてい

指示命令等

に伴い、
「 省エネ措置 」は「 省エネ

このプログラムで評価できない新技る。また同法に基づく「 建築物のエ

計画 」の届出に変わった。なお、
2,000術を評価する場合については、基準

ネルギー消費性能の表示に関する指㎡以上の非住宅建築物についてはと同等以上の性能を有することを個「 販売・賃貸事業者は、
針 」注 3 には、省エネ基準適合義務に移行し、省エ

別の建物毎に登録省エネ評価機関

建築物の販売又は賃貸をしようとする

ネ計画の届出は不要になった。

の性能評価結果に基づいて国土交

ときは、当該建築物の購入又は賃借

通大臣による認定を受けるルートが用をしようとする者に対し、当該建築物意されている。

のエネルギー消費性能に関する表示

図表 3 に示すように、残る300㎡以

上 2,000㎡未満の非住宅建築物及び300㎡以上の住宅については引き続き届出が必要である。ただし、従前のの内容を説明すること。
」と定められ（4 ）住宅トップランナー制度ている。そのため、不動産事業者

省エネ法においては、所管行政庁は年間 150 戸以上の戸建分譲住宅

は、建築物への省エネ性能の表示お「 著しく不十分な場合、指示・命令もを供給する事業者に対して、省エネ

よび不動産の売買もしくは賃貸借契

しくは勧告 」までしかできなかったが、基準を上回る「 住宅事業建築主基約を行う際には相手方に対して省エ

建築物省エネ法への移行に伴い、所準 」を満たす性能（ BEI 値 0.9、2020

ネ性能の説明を行うように努めること

管行政庁は、「 基準に適合せず、必年以降は0.85 ）が求められている。

が求められている。

要と認める場合、指示・命令等 」が行

同指針において、表示および説明えるようになっている点に注意が必要の方法は、図表 4に示す、①第三者である。

認証（ BELS ）、②自己評価、③基準適合認定マークのいずれかによる

一方、省エネ法においては修繕・模様替え、設備の設置・改修の届出として例えば１フロアすべての空調設備

図表４

省エネ性能の表示方法

や照明設備を更新する際等にも省エ
ネ措置の届出が必要だった。これは、2017 年 3月末をもって廃止された。また、3 年に一度の定期報告制度も同時に廃止され、今まで届け出が必要だった建築物も含めて定期報告は不要になった。
出典：国土交通省資料をもとに日本ＥＲＩが作成

注3
http://www.mlit.go.jp/common/001122751.pdf

48

２. 誘導措置

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36

建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）普及の概況ものとされている。

誘導基準とは、図表 5に示す通り、

この平成 28 年基準は、省エネ法に

なお、この表示の努力義務は、省

非住宅の場合は BEI が0.8、住宅のおける基準であった平成 25 年基準とエネ基準適合義務とは異なり、特定場合は BEI が0.9と定められており、ほぼ同じものである。またその前の基建築行為のみを対象にしたものでは新築の基準である1.0よりも非住宅は準である平成 11 年基準からも要求さなく、既存・新築、住宅・非住宅や規20％、住宅は10％高い省エネ性能等れるエネルギー消費量はそれほど変模、省エネ基準への適合有無を問わが要求されている。

わっていない。既に戸建住宅も含めず課せられている。

なお、認定を受けるためには、誘て省エネ基準への適合を義務化して導基準への適合の他、性能向上計

いる欧州等の国々が、3～ 5 年おきに画に記載された事項が基本方針に段階的に基準を強化しているのに比

基準適合認定マークは、法第 36

照らして適切であることと、資金計画

べると、我が国の省エネ基準の強化

条第 3 項に基づいて、2016 年 4月かが建築物の新築等を確実に遂行すは立ち遅れている感がある。

ら始まった認定・表示制度である。建るために適切であることが求められ築物の所有者は申請により、建築物

る。

（2 ）
基準適合の認定・表示制度

２．
一次エネルギー消費量

が省エネ基準に適合している旨の認定を所管行政庁から受けることができ

平成 11 年基準では、非住宅建築

Ⅳ . 省エネ基準る。また認定を受けた建築物やその広告等において基準適合認定マーク

物については、外皮や空調設備、換気設備等ごとに基準が定められてお１．我が国の省エネ基準の変遷

り、建築物トータルの省エネ性能の判

我が国の住宅建築物の省エネ基断基準としては使えないという課題が新築は、BEI 値 1.0 以下、既存建準は、省エネ法に基づき、昭和 55 年あった。これが、平成 25 年基準への築物（ 平成 28 年 4月1日時点に現に基準、平成5年基準、平成11年基準

改正で、外皮性能も空調の冷暖房負存する建築物 ）は1.1 以下で基準適（ 次世代省エネ基準 ）、平成 25 年基荷に反映され、空調、換気、給湯、合の認定を受けることができる。

準と段階的に基準が強化されてきて

照明 、昇降機で使用されるエネルいる。

ギーの設計値を一次エネルギー消費を表示することができる。

（3 ）
性能向上計画認定制度

建築物省エネ法における基準であ

量で示すようになった。

省エネ性能の向上に資するすべて

る「 建築物エネルギー消費性能基

これにより、一次エネルギー消費量の建 築 物の新 築 及び省エネ改 修

準 」は平成 28 年基準とも呼ばれていの値で、その建築物の燃費性能の優（ 増築・改築、修繕・模様替、空気調る。

劣を評価・判断することができるように

和設備等の設置・改修 ）
を行う場合

なった。

に、その計画が省エネ基準の水準を超える誘導基準に適合している場

図表 5

エネルギー消費性能基準と誘導基準合、その計画の認定（ 性能向上計
画認定 ）を建設地の所管行政庁から受けることができる。
この場合、コージェネレーション設
備等の省エネ性能向上に資する設
備について、通常の建築物の床面積を超える部分を不算入とする容積率
特例（ 上限 10％）等のメリットを受けることができる。

出典：国土交通省

March-April 201749

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３．BEI

ネルギー性能が高いことを意味する。

る。そのため、評価対象建築物の一

BEI は、省エネ基準への適合判断や評価対象建築物の省エネ性能やや設備の仕様を当てはめて計算す

４．モデル建物法

後に説明する省エネ性能の表示制

建築物の一次エネルギー消費量お度等において、非常に重要な概念でよび BEI は、前述のとおり基本的にある。

は国立研究開発法人建築研究所が

BEIとは、「 設計一次エネルギー提供する Web プログラムに、評価対消費量 」を「 基準一次エネルギー消象建築物の外皮や設備の性能等を。
費量 」で除した値である（ 図表 6 ）入力することで算出する。

次エネルギー消費量は算出されず、BEI の値のみが算出される。

Ⅴ . 建築物エネルギー消費性能適合性判定の制度
１．対象建築物分子の「 設計一次エネルギー消

非住宅建築物向けの Web プログ

2017 年 4月から、特定建築行為を費量 」は、評価対象となる建築物に

ラムには、標準入力法とモデル建物

しようとするときは、建築物エネルギー

おいて、設計仕様（ 設計した省エネ法が用意されており、これらは誰でも消費性能基準に適合させなければな

手法を加味 ）
で算定した一次エネル

無料で使用することができる。標準

らず、基準適合の判定のため、省エ

ギー消費量の値である。一方、分母入力法は、精緻な値が得られるが、ネ適判を受けなければならなくなっの「 基準一次エネルギー消費量 」

入力に多少手間がかかる。また後述

た。

は、設計一次エネルギー消費量の算する省エネ適判の手続きにおいて

特定建築行為とは、新築について

出と同様の外皮・設備に省エネ基準

は、適合性判定において設計図書には、非住宅部分の床面積が2,000㎡に基づく標準仕様（ 省エネ基準相記載が必要な項目や工事監理・完了

以上の建築物が該当する。

当）を採用した場 合の一 次エネル

検査において確認・検査すべき項目

ギー消費量の値である。

が多く煩雑になる。

また増改築については、非住宅の増改築部分が300㎡以上で増改築

つまりある建物を仮に省エネ基準

一方のモデル建物法は、簡便に入後非住宅部分の床面積が2,000㎡以相当の標準仕様で設計すると、分母力できるが、多少安全側（ 不利側 ）上のものが該当する。ただし平成 29と分子の値が同じになり、BEI の値がの値になる。

年 4月1日時点で現に存する建築物

1.0になる。そして、評価対象建築物

国土交通省は、省エネ適判の手続については、加えて、延べ面積に対の外皮性能や設備性能を向上させる

きにおいては、設計者の業務負荷軽する増改築部分の面積の割合が1/2と分子の値が小さくなり、
BEIの値は、減を図るため、モデル建物法の使用

超のものが特定建築行為に該当す

1.0よりも小さな値になる。

を推奨している。モデル建物法は、る。そのため、上記に該当する確認

BEI が1.0 以下であれば省エネ基Web プログラムの「モデル建物法入申請が必要な既存建築物の増改築

準に適合していることになり、数値が力支援ツール」注 4 において仮想のモの際には、増改築を行わない既存部

小さいほど、評価対象建築物の省エ

デル建物に評価対象建築物の外皮分も含めて、省エネ基準への適合が必要になる。

図表 6

BEI の算定式

ＢＥＩ ＝

設計一次エネルギー消費量（家電・OA機器等分を除く）
基準一次エネルギー消費量（家電・OA機器等分を除く）

出典：日本 ERI 作成

注4
http://model.app.lowenergy.jp/

50

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36

図表 5に示した通り、新築の場合

は、BEI ≦1.0、建築物省エネ法施行の際（ 平成 28 年 4月1日）に現に存する建築物については、既存部分も含めた建物全体で BEI ≦1.1であれ

建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）普及の概況

ば適合になる。

外用途であれば建築物全体として適非住宅部分の床面積が2,000㎡以上

ただし増改築の場合、増改築を行用除外となる。例えば、部分的に管の場合が適用対象になる。住宅と非わない既存部分の外皮や設備の性

理人室等を有する自動車車庫につ住宅共通の共用部分の床面積は、能が不明なため、一次エネルギー消

いても、建築物別の用途が「自動車住宅部分と非住宅部分の床面積を費量や BEI が算出できないケースが車庫 」となっていれば全体として適比較して、大きい方の用途として算定想定される。その場合、当面の間は用除外となる。一方で、建築物別のすることになる。

図表7に示すように、既存部分の BEI

用途が「自動車車庫 」および「 事務をデフォルト値として1.2と設定してよい所 」の複合用途となるような建築物とされている。増改築部分が1/2 超については、適用除外の対象とはなの場合が対象になるため、その場らない。

４．省エネ適判の手続きの流れ
省エネ適判の手続きは、図表 8に示すように、所管行政庁又は新設さ合、増改築部分の BEI を新築同様

また、冷凍冷蔵倉庫・定温倉庫、れた登録省エネ判定機関に「 省エネに1.0 以下にすれば、建物全体として無人工場・植物工場、データセンター

性能確保計画 」を提出することによっ

1.1 以下を確保できるため、適合する等の用途の建築物は、規制対象となて行う。計画提出の際には、計画書ことになる。

るが、当面の間は、省エネ計算の対（ 正本及び副本 ）、添付図書（ 設計

象からは除外されることになっている。

内容説明書、各種図面、計算書 ）2

なお、確認申請が必要な用途変更
や大規模修繕模様替えについては
特定建築行為には該当しない。

３．床面積の算定

図表 7

既存部分のデフォルト値の設定

床面積が2,000㎡以上２．適用除外の特定建築行為に該当

次の①～③に該当する建築物にするかどうかの判断の際は、規制措置（ 基準適合義務・適合に、常時外気に開放され性判定、届出義務 ）は適用されない。

た部分については床面積①居室を有しないことまたは高いに算入しない。

開放性を有することにより、空気

また、住宅と非住宅の調和設備を設ける必要がないこ

複合建築物の場合は、とが想定される政令で定める用途に供する建築物

図表 8

出典：国土交通省

省エネ適判の手続きの流れ②「 文化財指定された建築物 」など、現状変更の規制や保存のための措置等により省エネ基準に適合させることが困難な政令で定める建築物③仮設建築物であって政令で定めるもの
なお、①については、自動車車庫
や畜舎、常温倉庫 、観覧場 、スポーツの練習場 、神社 、寺院などが該当
し、建築物別の用途（ 確認申請書
第四面に記載する用途 ）が適用除

出典：国土交通省

March-April 201751

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部、所管行政庁が必要と認めるその変更内容が軽微な変更に該当する機関等が、建築基準法への適合確他必要な書類を提出する。

場合には、次に示す手続きでもよい。

認と併せて、省エネ基準への適合の審査が終了し、適合していると判

なお、変更内容が省エネに関する定された場合、登録省エネ判定機関

事項のみで、他の建築基準関係規

具体的には、適合性判定を受けた

等は、「 適合判定通知書 」を交付す

定に係る変更がない場合又は確認計画のとおり工事が実施されたことをる。建築主は、適合判定通知書と計上の軽微な変更に該当する場合に目視や工事監理の状況報告、施工

画書を建築確認申請先の建築主事

は、計画変更の確認申請は不要であ

時の写真・納入仕様書などの書類に又は指定確認検査機関に提出する。

る。

より検査する。

検査を行う。

指定確認検査機関等は、特定建築行為に該当する場合は、適合判検査の結果、工事が直前の省エ
６．軽微変更の手続き

ネ適合性判定等に要した図書通りに定通知書が提出されていることと、適計画変更の必要のない建築物省

合性判定を受けた建築物の計画と建エネ法上の軽微な変更とは、変更後

築確認申請が出された計画が同一のも省エネ基準に適合することが明らか

ちなみにブラインドについては、完ものであることを確認の上、確認済証

な変更であり、具体的には、図表 9に了検査時に未設置の場合も多いものを交付する。

示す A ～ C が該当する。

と思われるが、ブラインドボックスが設行われていることが確認された場合、検査済証の交付が受けられる。

なお、構造適判とは異なり、登録省

C に該当する軽微な変更の場合

置されていればブラインドが設置されエネ判定機関と指定確認検査機関

は、登録省エネ判定機関等より「 軽るものと判断することが可能である。

は同一の機関でも問題ない。完了検

微変更該当証明書 」の交付を受け、査等の手続きを鑑みると、同一の機完了検査申請時に「 軽微変更該当

関に申請する方が合理的であると思

証明書 」とその内容が判る図書一式われる。

を併せて提出する。

８．テナント工事の取り扱い
物販店舗や飲食店等のテナントの照明や空気調和設備等の工事（ B・C 工事 ）
については、完了検査時点

５．変更手続き
建築主は、原則として、適合性判

７．完了検査で工事完了していないケースが想定

完了検査時には、指定確認検査される。その場合、省エネ適合性判定の内容通りに施工することが求められる。指定確認検査機関等は、建図表 9

軽微変更の手続き

築基準法に基づく完了検査の際に省Ａ・Ｂの 変更の場合、完了検査申請時に軽微変更説明書を添付

エネ基準への適合も検査することにな

Ａ
Ｂ

る。

※変更前が省エネ基準を１割以上上回り、変更後の減少が１割以内

そのため、適合判定通知を受けた
後に、「 省エネ性能確保計画 」に記載されている内容について計画の変更を行う場合、省エネ適合性判定に

省エネ性能
確保計画
の変更

ルート Ａ・ Ｂ

係る変更手続きを行うことが必要になる。
変更手続きは、当該工事着手前に変更後の計画を登録省エネ判定機

省エネ性能が向上する変更
一定範囲内で省エネ性能が減少する 変更

ルート Ｃ

Ｃ

登録判定機関等へ
軽微変更該当証明の申請

計画の根本的な変更を除き 、 再計算により 基準適合が明らかな変更関等に提出し、変更後の適合性判定を受けることが原則となる。ただし、52

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36

軽微変更該当証明書

出典：国土交通省資料をもとに日本ＥＲＩが作成

竣
工
／
完
了
検
査
申
請

建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）普及の概況

定等において当該設備等が設置され

図表 10

ＢＥＬＳ（非住宅版と住宅版 ）ていないものとして評価を行っている場合にあっては、当該設備が設置されていない状態で完了検査を実施することになる。
一方で、完了検査前にテナント工
事が施工され、省エネ適合性判定等
において設置しないものとした設備等が設置されている場合には、建築主
は省エネ基準に係る計画変更もしくは軽微な変更に係る手続きを行った
上で完了検査を受けることが必要になる。

Ⅵ . BELS の普及状況と普及に向けた施策

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会

図表 11

ＢＥＬＳ（非住宅版と住宅版 ）評

価1．BELS の制度概要と普及状況
BELS については以前何度か本誌でも紹介しているので、ここでは概要の説明に留めるが、BELSとは「 建

誘導基準

築物省エネルギー性能表示制度 」の省エネ基準

略称で、国土交通省の「 建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針 」に基づいて設けられた制度である。BEI の値に基づき住宅・建築

既存のみ

住 宅

非住宅１

非住宅２

（事務所・物販・学校等）（ﾎﾃﾙ・病院・飲食店等）

0.8

0.6

0.7

0.85

0.7

0.75

0.9

0.8

0.8

1.0

1.0

1.0

1.1

1.1

1.1

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会

物の省エネ性能（ 設計性能 ）を的確BELS 評価の実績は、2016 年 2月であり、実績値（ エネルギー使用実に評価・表示を行うものであり、BELS

時点ですでに累計 13,000 件を超えて績）については評価の対象外になっ評価機関として登録された機関（ 71

いる。

ている。

機関：2017 年 2月時点 ）による第三者

BELS の評価は、評価対象建築認証を前提とする制度である。

物の BEI 値が図表11 以下のものに（ 一社 ）
住宅性能評価・表示協会

ついて、それぞれの☆の数でラベリンが制度運営主体となり、2014 年 4月グされる。住宅・非住宅ともBEI 値1.0

BELS 評価は、省エネ適判の結果から始まった。当初は、非住宅建築

以下（ 省エネ基準相当）の場合☆ 2を活用することが可能であり、その場物だけを対象としていたが、建築物つの評価となる。BEI 値が1.1 以下

合は、図面等の申請図書の省略が省エネ法に基づく省エネ性能表示努の場合、既存建築物のみ☆１つが与可能である。

力義務が住宅も対象であることに伴えられる。☆ 3つは誘導基準以上と日本 ERI で は、省 エネ 適 判とい、2016 年 4月からは住宅版 BELS

なっており、最高等級は☆5つである。

BELS を同時に申請し、省エネ適判も制度化された。
（ 図表10 右側 ）設計性能に基づき評価を行う制度の結果を利用して BELS 評価を行う

２．省エネ適判の結果を活用した
BELS 評価

March-April 201753

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場合の BELS 評価料金は1万円（ 税

価取得が要件等になっており、BELS

付することで、所管行政庁における別）としている。この場合、省エネ適の普及促進策という側面も持つ。

届出の手続きをスムースに行うことが判に変更が生じた場合は変更後の

この他図表12には含まれていない

結果に基づき完了検査後に BELS

が、国土交通省は、BELS 評価機関

対応は所管行政庁ごとになり、す

評価書を発行する。

に対して、BELS 評価手数料を減免

べての行政庁が対応するわけではな

ただし、変更手続きがルートB によするための補助を行っている。採択

いようだが、少なくとも半数程度の行る軽微変更の場合は、変更後の BEI

された BELS 評価機関はこれを利用

政庁が対応する模様である。

値が示されないため、この対象にはなして BELS 評価料金を大幅に減免しらない。

ている。2017 年度も実施される予定

３．BELS 普及に向けた補助制度
国土交通省だけではなく、
経済産

５．ZEH の第三者認証制度であり、日本 ERI も採 択されれば2017 年 4月から ZEH（ネット・ゼロ・BELS 評価料金を大幅に減免する予エネルギー・ハウス）の第三者認証制定である。

度が始まる。ZEHとは、経済産業省

業省、環境省等の各省が住宅・建築が普及促進を図っているもので、外物の省エネ性能向上に向けて、様々

４．BELS 評価取得物件の皮性能の向上等により冷暖房等で消な支援を行っている。2017年度の建省エネ計画の届出費するエネルギーを削減した上で、築物に関する主要な省エネ支援策

2017 年 4月から、省エネ計画の届

太陽光発電等による創エネにより、年は、予算段階のものだが図表11に示す

出について、BELS 評価書を事前に間に消費するエネルギー量が正味で通りである。これらの多くは BELS 評

取得し、省エネ計画の届出の際に添概ねゼロとなる住宅である。

図表 12

建築物に係る省エネ支援策（平成 29 年度予算段階 ）出典：国土交通省

54

できるようになる。

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36

建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）普及の概況

エネルギー基本計画注 5 において、野である。

まっている。

2020 年までに標準的な新築住宅でこの分野は、CASBEE 建築評価

総合的なグリーンビル認証とBELS

ZEH を実現する等の内容が盛り込ま

認 証（ 第 三 者 認 証 ）や CASBEE-

等の省エネルギー格付は配点の枠がれているが、大手ハウスメーカー各社

不動産、DBJ Green Building 認証

別である。そのため、例えば、ひとつはこれよりも前倒しで ZEH の標準化

等の総合的なグリーンビル認証（ 新のビルで CASBEE 不 動 産と DBJを推し進めており、急速に普及が進

築版・既存ビル版 ）とBELS のようなGreen Building 認証等、総合的なグみつつある。

省エネルギー格付について、ポート

ZEH の第三者認証制度は、住宅
版 BELS の 制 度をベースにして、フォリオでの床面積カバー率が問われ

図表 13

ＺＥＨ版ＢＥＬＳる。

ZEH の条件を満たすものについて

2016 年の評価結果では、既存ビル

BELS 評価機関が評価した場合に、版のグリーンビル認証の取得率（ポー図表13 のような表示デザインを広告

トフォリオの中に1 件でも認証を取得し等で使用することが可能になるものでた物 件 があるか ）は、日本（ 昨 年ある。

70％、本年 87％）がグローバル（ 昨年
33％）
を大きく上回った。

６．GRESB における BELS

その一方、省エネ格付は、米国や「 GRESBリアルエステイト評価 」

欧州などでは義務化されている地域

は以前は単に「 GRESB 調査 」と呼が多いため、ポートフォリオの床面積

ばれていたものであるが、この評価にの100％近くに取得しているとの回答

おける BELS 評価取得の意味につも多いのに対して、日本では9％に留

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会

いては、過去に本誌でも何度か説明している。また本誌 Vol.34でもCSR
デザイン環境投資顧問株式会社の

図表 14

GRESB リアルエステイト調査の分野別スコア概要
スコア配分

ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ
平均

日本
平均

J- REIT
平均

1.マネジメント

8.8%

84

92

94

2.ポリシーと開示

9.5%

71

79

84

3.リスクと機会

12.4%

64

65

66

図表14に示す7分野から構成される。

4.モニタリングと環境管理
システム

8.8%

66

65

63

堀江氏らの報告（ Vol.34 ）によれば、

5.パフォーマンス指標

25.2%

48

58

59

この中の「 6. グリーンビル認証 」のス

6.グリーンビル認証※

10.9%

44

42

38

7.ステークホルダーとの
関係構築

24.5%

64

66

65

堀江、高木両氏から詳しい報告注6 があったところである。そのため、ここではごく簡単な説明に留めておきた
い。
GRESBリアルエステイト評価は、

コアは、
日本・J-REITとも伸びているものの、唯一、日本の平均スコアがグ
ローバル平均を上回ったことがない分

分野別（全7分野）

出典：CSR デザイン環境投資顧問株式会社

注5
http://www.enecho.meti.go.jp/category/others/basic_plan/pdf/140411.pdf
注62016 年 GRESB リアルエステイト評価 ～不動産投資家が求める ESG 情報の開示ツールとして～ ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.34

March-April 201755

BusinessTrend

リーンビル認証を複数取得した場合
注7

はいずれかのみがスコアの対象 にがら計画を進めているケースは、まだに対応することをお薦めしたい。自ら少ないものと思われる。

省エネ計算を行うことができれば、省なるが、ひとつのビルで CASBEE 建

多額の投資を伴う空調設備更新

エネという観点からの投資効率の判

築評価認証とBELS 評価を取得した

等の工事実施の結果、対象建築物

断等を主導的に行うことが可能にな

場合、双方のスコアが加算される。

の BEI 値が1.0（ BELS ☆☆ ）もしくる。例えば追加工事実施による省エ

グリーンビル認証と省エネ格付けのは1.1（ BELS ☆ ）以下を確保して省ネ基準への適合可能性等を検討す

取得率を鑑みると、今後の GRESBリ

エネ基準に適合できるのか否かを把る際に、どのような工事が BEI 値を

アルエステイト調査のスコアの引き上握しながら計画を進めていくことがこ下げるための費用対効果に優れていげのために、BELS 評価取得の動き

れからは重要になるだろう。

るのかを把握できることになる。

が加速することが予想される。

Ⅶ . 既存ビルにおける対応の方向性
以上に見てきたような新たな制度

例えば、僅かの差で省エネ基準適なお 参 考までに、日本 ERI は、合に満たないのであれば、計画の内2017年5月から6月にかけて、
ビルオー

容を少し見直して、貴重な設備投資

ナーも受講可能なモデル建物法の入の機会を省エネ基準への適合の機

注8
力実務講習会 を全国主要都市で会として活かし、差別化に結び付け開催する予定である。ぜひ積極的にていくことも検討すべきであろう。

ご活用いただきたい。

の導入や、国が志向している省エネ

設備更新後の BEI 値は、工事業

性能が不動産価値評価に影響を与者等に依頼すれば算出してもらえる

２．照明の更新と補助金の活用

えるマーケット構造への転換を念頭にはずである。ただし多くの工事業者（1 ）
専用室の照明更新

置くと、不動産価値の維持・向上のたは省エネ計算を外注しており、特に通 常 、既 存 テナントビルでは、

めには、既存ビルにおいても省エネ性

既存建築物改修を行う工事業者の

CAPEX 注 9 の計画のもとに空調設備能の向上等の対応を図っていくことが中には、省エネ基準や BEI にまだ慣更新を計画的に実施していることが必要であると思われる。

れていない、もしくは未対応の業者も多い。一方、照明（ 特に専用室内少なくない。

のベース照明 ）については、一般的

既存ビルにおいては、対応策の選
択肢は限定されるものと思われるが、そのような状況下で、設備更新工に光熱費削減メリットをビルオーナー

現実的な具体策ついて考察してみた事を省エネ性能向上の貴重な機会とが享受できないこともあり、計画的にい。

して活かすためには、ビルオーナー側

実施しているケースは少ない。

1．設備更新時の BEI の把握
空調設備更新等の省エネ性能向上につながる設備更新工事の際に、もある程度は省エネ計算を理解してテナントビルの専用室内のベース照おくことが必要であろう。少なくともモ

明の更新事例はまだそれほど多くな

デル建物法の概念は理解しておくこ

いこともあり、それがビルの差別化やとが望ましい。

賃料アップにどの程度寄与するのか

その工事実施による省エネ性能向上

さらに可能ならば、ビルオーナーがに関する明確なデータは見当たらなへの影響度を BEI 値により把握しな

自らモデル建物法による省エネ計算い。しかし、ザイマックス不動産総合

注7
グリーンビル認証は、新築版と既存ビル版であれば同じビルが対象でも得点が加算される。

注8
モデル建物法入力実務講習会

http://www.j-eri.co.jp/gyoumu/gyo23_semi1704.html

注9
CAPEX：capital expenditure（資本的支出、設備投資）

56

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36

建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）普及の概況

研究所の「 修繕の経済性分析 」注 10というレポートによれば、空調工事よりも照明更新等の工事の実施の方が新規賃料の上昇に結び付くことが明らかにされている。
このレポートによると、図表15に示す

図表 15

計画的で継続的な修繕による新規賃料への影響

説明変数
空調工事

設備工事

工

事

例

計 画 的で継 続 的な修 繕 を 実 施し た 場 合 の新規賃料への影響

・パッケージ空調機更新
・冷温水発生器分解整備＋3.51％

・照明器具交換＋6.87％

・変圧器交換ように空調工事（ パッケージ空調機更

法令対応工事 ・電力量計交換

・ハロン消火設備容器弁交換＋5.19％

新、冷温水発生器分解整備等）の計

入居対応工事 ・テナント案内板の変更工事

・貸室分割工事- 3.31％ ※

清掃工事

・外壁洗浄
・タイルカーペット特別清掃＋0.38％ ※改善工事

・共用部リニューアル工事
・耐震改修＋6.94％

画的実施により、新規賃料が3.51％高くなっている。それに対して、空調以外の設備工事（ 照明器具交換、変圧器更新等 ）の計画的実施はそれよ※の数字は 、統計的に優位な推定結果が得られなかったもの
出典：ザイマックス不動産総合研究所 2016 年 9 月 28 日 「修繕の経済性分析 」

りも賃料アップに影響が大きく、6.87％
高くなっていることが統計的に有意なの費用と同程度もしくは結果として得られている。専用室のそれ以下の費用で照照明器具交換のみを取り出しての結明等の更新も含めて実果ではないことに留意は必要だが、施することが可能にな

照明交換工事の計画的実施は、テナる。

ントビルの差別化という観点から有用であると考えてよさそうである。

図表 16

グリーンリースによる費用削減効果（イメージ ）
テナント
メリット
オーナー
メリット

ここでは詳述しないが、主な補助制度としては、国 土 交 通 省の（2 ）補助金の活用「 既存建築物省エネとはいえ、専用室の照明器具交換化推進事業 」（ 補助にかかる投資の回収は簡単ではな

率1/3）、経済産業省のい。そこで活用したいのが補助金で「エネルギー使用合理化等事業者ある。

支援補助金 」（ 補助率 1/3 ）、環境

ビルオーナーが、省エネに資する

既存ビルの省エネ改修工事に対す省の「 業務施設等における省 CO2

設備更新を行う場合、専用室内に関る補助制度は、国や各自治体が様々促進事業 」（ 補助率 1/2 ）、東京都

わるものについてはそれによる光熱費な制度を整備している。しかし空調の「グリーンリース普及促進事業 」

削減等の経済効果はテナントが享受

設備更新工事だけの実施で採択さ（ 補助率 1/2 ）などがある注 11。

するのが一般的である。そのため、

出典：グリーンリース・ガイド（環境不動産普及促進検討委員会 ））（3 ）グリーンリースの活用れることは非常に難しいのが実情で空調更新工事を計画する際には、直接的な経済的メリットを享受できなある。そこで、空調更新の際に、照補助金の活用に慣れている工事業

いビルオーナーは設備更新を躊躇し明等の更新も含めて実施することによ

者に相談して積極的に活用することがちである。そこで近年、グリーンリー

り補助金の採択率を高め、結果としをお薦めしたい。

スの活用が注目を浴びつつある。

て、
トータルでは空調更新だけの場合

グリーンリースとは、図表16に示す

注 10
https://soken.xymax.co.jp/2016/09/28/1609-economic_value_of_repairment/
注 11
いずれも平成 28 年度実績

March-April 201757

Business
Trend

ように、ビルオーナーの投資によりテナ

図表 17

全般照明とタスク・アンビエント照明注 13

ントが享受した光熱費削減分のうち、一定程度をグリーンリース料として還元してもらうものだ。テナントは、
グリー
ンリース料負担以上の光熱費削減効
果が得られるため、
ビルオーナー・テナ
ントそれぞれが経済的利益を受け、
Win-Win の関係が構築される。
国土交通省は、2016 年 2月に「グ出典：一般社団法人日本照明工業会

リーンリース・ガイド」注 12を公表し、東京都も前述の「グリーンリース普及促

そのため、環境・省エネ性能をアピー

能は、建築研究所の WEB プログラ進事業 」などにより、ともに普及促進ルしている自社ビルにおいては導入事

ムでも評価され、一次エネルギー消を図っている。

例が近年増えてきている。

費量や BEI の向上にもつながるとい

専用室の照明更新の際に、このグ

ところが、テナントビルにおいては、

リーンリースの活用することにより、ビ

通常、ベース照明により750LX 以上

ルオーナーの投資効率を高めることが確保されており、タスク照明は不要が可能になる。さらには東京都や環な環境であり、調光機能がなく照度も境省のグリーンリースに係る補助金の落とせないことから導入事例は極め活用も併せて検討をお薦めしたい。

て少ない。

Ⅷ．おわりにパリ協定の批准を受けて、今後、我が国の CO2 排出削減目標である

ベース照明の更新時に調光機能

30 年までの26％削減（ 13 年比 ）に向を付加すること自体にはそれほど多額

けた取り組みが必要になる。中でも、の追加費用が発生するわけではな

住宅と建築物の部門はともに約 4 割

専用室内の照明更新を行う際に合い。そこで、調光機能によりベース照の削減が部門別削減目標として設定

わせて対応を検討したいのが、タスク

明の照度を350LX 程度に落とすことされており、他の部門よりも突出して大＆アンビエント照明への対応である。

ができれば、テナント企業はタスク＆ア

きな削減率になっている。

タスク＆アンビエント照明とは、図表17

ンビエント照明を導入することが可能のように、ビル側のベース照明（ アンになる。

（ 4 ）タスク＆アンビエント対応による差別化

この目標達成のために、今後、住宅・建築物部門の省エネ対応がより

ビエント照明 ）の照度を落として、そ調光機能を備えたタスク＆アンビエ

一層求められるようになることは間違の分、局部的に作業面を照明（ タス

ント照明対応のテナントビルが少ない

いない。特に中長期的には、新築のク照明 ）する方式のことをいう。

ことを鑑みると、ビルの差別化になり、供給増はそれほど期待できないことを非常に有効な照明に係る省エネ手

省エネや環境への取り組みに熱心な鑑みると、これからは既存の住宅・建法であり、またベース照明の発熱によ

テナント企業にはアピールポイントにな

築物の省エネ対応の推進が重要にる冷房負荷も軽減できるため、冷房るものと思われる。

なってくるものと予想され、それが不に係る光熱費の削減にもつながる。

なお、調光機能等の照明制御機

注 12
http://tochi.mlit.go.jp/kankyo/greenlease/data/greenlease_guide.pdf
注 13
http://www.jlma.or.jp/shisetsu_renew/kaiteki/index.html

58

うメリットもある。

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36

動産マーケットにおける差別化のポイ

建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務化の概要とBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）普及の概況

ントにもなっていくものと思われる。

会が限られていることから、今後の設計画的な対応が望まれる。

既存のテナントビルにおいては、大備更新等の際には、中長期的に省エ

規模な省エネに資する設備投資の機

ネ性能面で競争力を確保できるようにりとも参考になれば幸甚である。

たかはし あきら

たかはし よしなお

日本 ERI 株式会社 省エネ推進部副部長 兼 経営
企画部専門部長。
89 年リクルート入社。その後、UG 都市建築、
三和総合研究所（現三菱 UFJ リサーチ＆コンサ
ルティング）、ザイマックスなどを経て、2012
年から現職。日本建築行政会議 設備部会 省エネ基準分科会委員などを歴任。

日本 ERI 株式会社 省エネ推進部
2006 年日本 ERI 入社。

そのような観点から、本稿が多少な

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