【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成17年4月27日【計算期間】

第3期（自 平成16年8月1日 至

平成17年1月31日）【発行者名】

東急リアル・エステート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号【事務連絡者氏名】

東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント
株式会社
執行役員IR部長
小井 陽介【連絡場所】

東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号【電話番号】

03‑5428‑5828【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

堀江

正博

第一部【ファンド情報】
第1【ファンドの状況】
1【投資法人の概況】(1)【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
第1期
第2期
第3期
自 平成15年6月20日 自 平成16年2月 1日 自 平成16年8月 1日
至 平成16年1月31日 至 平成16年7月31日 至 平成17年1月31日（226日）（182日）（184日）

期別

営業成績
損益計算書
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
事業収支
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用（うち減価償却費）
賃貸NOI
(注3)
資金収支
FFO
(a) (注4)
資本的支出額(b)
AFFO(a)−(b) (注5)
財産等の状況
貸借対照表
総資産額
(c)
（対前期比）
有利子負債額(d)
純資産額(e)（対前期比）
出資総額
ポートフォリオ
不動産等の取得価額(注6)
不動産等の貸借対照表計上額(注6)
不動産等の期末算定価額(f) (注6)
期末物件数
総賃貸可能面積
(注7)
期末稼働率
(注8)
その他
分配
分配総額
配当性向
(注9)
1口当たり情報
発行済投資口総数
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益金額
1口当たり分配金額
経営指標
総資産経常利益率（年換算）
自己資本利益率（年換算）自己資本比率（対前期増減）期末総資産有利子負債比率
期末算定価額有利子負債比率
期中平均投資口価格

(注10)

(注11)
(注12)
(e)／(c)(d)／(c)(d)／(f)
(注13)

百万円
百万円
百万円
百万円

2,896
1,486
930
929

4,341
1,771
1,395
1,394

5,044
2,210
1,853
1,852

百万円
百万円
百万円
百万円

2,896
1,163
（466）
2,199

4,341
2,055
(609)
2,894

5,044
2,322
(801)
3,523

百万円
百万円
百万円

1,396
46
1,350

2,003
388
1,615

2,653
68
2,585

百万円
％
百万円
百万円
％
百万円

118,460（−）
56,70051,047（−）
50,117

122,583(3.5)
60,00051,512(0.9)
50,117

147,230(20.1)
50,50079,712(54.7)
77,860

百万円
百万円
百万円
件
㎡
％

103,560
104,002
103,050
12
99,784.28
95.3

110,160
110,448111,740
13
101,518.37
97.1

133,360
133,415
136,850
16
170,785.00
97.5

百万円
％

929
99.9

1,394
99.9

1,852
99.9

口
円

98,000525,634

142,000
561,356

14,231

13,111円

98,000520,891
14,856（9,488）
9,488

14,23013,045

％
％
％
％
％
％
円

2.3
4.7
43.1
（−）
47.9
55.0
530,828

2.3
5.5
42.0
(△1.1)
48.9
53.7
643,097

2.7
5.6
54.1
(12.1）
34.3
36.9
690,705

円

− 1 −

(注1)
(注2)

営業収益等には、消費税等は含まれていません。
記載した数値は、以下、本書において特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

(注3)

NOI（Net Operating Income）、計算：不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用＋減価償却費(注4)

FFO（Funds from Operation）、計算：当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却
なお、第1期、第2期及び第3期はその他不動産関連償却が発生していません。

(注5)

AFFO（Adjusted Funds from Operation）(注6)

不動産信託受益権については、総資産から当該不動産信託受益権の資産の一部である金銭等を差引いた実質不動産の保有に相当する部分を記載しています。

(注7)「総賃貸可能面積」は、建物・施設における貸付けが可能な事務所、店舗及び倉庫の契約書上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。建物床以外の面積は含みません。）を記載しています。

(注8)「期末稼働率」は、期末の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。

(注9)

小数点以下第2位を切捨てにより記載しています。

(注10) 「1口当たり当期純利益金額」は、当期純利益を日数加重平均投資口数（第1期62,588口、第2期98,000口、第3期141,283口）
で除することにより算出しています。なお、第1期については、関東財務局登録完了後、本投資法人が実質的に運用を開始した日である平成15年9月10日時点を期首とみなして日数による加重平均投資口数（98,000口）により算出した1口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。また、第1期における期末発行済投資口数は98,000口であり、期末1口当たり当期純利益は上記の括弧内の金額と同額です。
(注11) 経常利益／（期首総資産額＋期末総資産額）÷2×365÷運用日数
なお、第1期の期首の貸借対照表計上額には、平成15年9月11日付にて借り入れた借入金を含めたものとするため、実質的な運用開始日（同月10日）時点での金額に当該借入金を加味した金額を使用しています。また、第1期は平成15年9月10日より実質的な運用を開始したため、実質的な運用日数144日により年換算した数値を記載しています。以下同じです。
(注12) 当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷2×365÷運用日数(注13) 本投資法人の投資証券が上場する株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場における期中平均価格（終値）です。

② 事業の概要及び第3期以降の資産運用の経過
A.

当期の概況

(イ)

本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成15年6月20日に設立され、同年9月10日に、発行済投資口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託
証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第3期期初の平成16年8月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含む）の追加公募増資を行い、平成17年1月31日現在、発行済投資口数
142,000口となっています。本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社に資産運用業務を委託し投資主価値の最大化を究極の目的として成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を行いました。
(ロ)

投資環境と運用実績
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法
人は以下のような投資環境の下で、資産運用を行いました。
(ⅰ)

投資環境
当期中は、営業利益や設備投資の増加傾向に見られるように企業のファンダメンタ

ルズは引き続き好調であったものの、不安定な原油価格や為替の動向のもと企業マインドが落ち込み、景気は足踏み状態にありました。
しかしながら、東京の賃貸オフィスマーケットは、好立地及び高スペックの物件を中心に引き続き需要が上向いています。空室率は依然として全国で最も低い水準となっており、募集賃料は弱含みであるものの、一部の優良物件では反転の兆しが見られます。間もなく全国の人口がピークを迎えると予想される中で、東京都では毎年約7万人の転入超過傾向にあり、人口集中が堅調な東京の不動産市場の背景にあると考− 2 −えられます。
商業施設マーケットは、大型小売店を含む小売業の販売額が引き続き減少傾向にあります。売場面積が拡大するなかで、各店舗は依然として厳しい競争を強いられており、新業態の店舗出店が見受けられる等の差別化が図られています。
地価動向は、地方都市の一部では回復傾向が見られる地点もありますが、東京とそれ以外の地域間格差が拡大する傾向に変化はなく、不動産投資対象地域としての東京の成長力を裏付けています。また、東京においても一部の商業用不動産集積地など上昇傾向にある地点と下落傾向にある地点が鮮明になっており、競争力のある不動産に対する評価が向上しています。
(ⅱ)

運用実績

a.

物件取得
本投資法人は、このような環境のもと、基本方針に沿って、「成長力のある地域における、競争力のある物件への投資」を実行すべく運用を行いました。平成16年8月3日に横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）（取得価格50億5千万円）及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）（取得価格95億2千万円）を、
平成16年12月15日に藤田観光虎ノ門ビル（取得価格86億3千万円）を取得し、当期末時点の16物件の取得価格合計は1,333億6千万円、総賃貸可能面積は170,785.00㎡とな
りました。
b.

運用管理
安定した資産運用により当期末時点において全16物件中14物件が満室稼動となっており、稼働率は97.5%でした。当期は、従前空室であった東京日産台東ビルの3階、TOKYU REIT赤坂檜町ビルの6階等へのテナント誘致に成功しました。また、世田谷ビ
ジネススクエアのタワー棟の3フロアが解約となりましたが、当期中に別の1フロアの新規テナントを確保しています。これらの結果、当期は8テナントが退去又は減床しましたが、7テナントから新規入居や増床を獲得しており、テナント・リーシングに
おいて堅実なパフォーマンスを示しました。また、当期は台風、地震等の災害が相次
ぎましたが、本投資法人の物件に及んだ影響は極めて限定的でした。
c.

コーポレートガバナンス
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の自主ルールである利益相反対策
ルールを厳守し所定の手続を履践しました。例えば横浜山下町ビル（バーニーズ
ニューヨーク横浜店）及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）は、東急不動産株式会社が匿名組合出資する特別目的会社からの取得であったため、不動産鑑定評価額を超えない価格で取得しています。さらに、中央三井信託銀行株式会社よりセカンド・オピニオンとして対象不動産の価格及び価格算定プロセスが概ね妥当である旨の意見書を取得し、そのサマリーを公表しています。また、取得手続の履践状
況に関しても、本投資法人の会計監査人とは異なる監査法人より、当該取引において適用される利益相反対策ルールとの適合性の確認を受け、その結果報告も踏まえて、
本投資法人の役員会において当該取得を承認しています。
また、当期末時点の16物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う東急グルー
プ各社への報酬については、その水準が東京証券取引所に上場しているほかの投資法人等が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社住信基礎研究所から取得しています。

(ハ)

資金調達の概要
当期も本投資法人は、安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針に基づき資金− 3 −

調達を行いました。横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）及びビーコンヒ
ルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）の取得、短期借入金の返済等を目的として、
44,000口の新投資口を発行し（平成16年8月3日に42,000口、平成16年8月25日に2,000口）、277億4千2百万円を調達しました。これに伴い、前期末時点の短期借入金残高250億円のうち165億円を返済しました。さらに、平成16年11月25日に手元余剰資金削減に伴う15億円の繰上弁済及び平成16年12月15日に藤田観光虎ノ門ビル取得に伴う85億円の短期借入れの実行により、当期末の短期借入金（無担保）は155億円の残高となっています。また、長期借入金（無担保固定金利）の残高は前期末と同様350億円です。なお、
当期末時点の期末総資産有利子負債比率は34.3%、当期における加重平均利率は1.25%でした。
(ニ)

業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益50億4千4百万円、営業利益22億1千万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は18億5千3百万円、当期純利益は18億5千2百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口
1口当たりの分配金は13,045円 となりました。
B.

今後の運用方針及び対処すべき課題(イ)

想定される将来動向好調な企業業績により雇用の状況は改善しつつあり、消費支出の増加に伴う景気の回復が期待される中、東京への一極集中を背景に首都圏経済には回復の兆しがみられます。
一方、地方経済の回復の足取りは依然として重く、地域間格差は当面拡がる可能性があります。更に、不動産投資市場では東京一極集中に加え、都内二極分化が顕在化してきています。これは、不動産証券化市場の拡充に伴う資本市場と不動産投資市場の連関を背景として、収益還元法とリスク評価に基づく不動産価値評価が浸透してきたためであり、今後も「高収益不動産の価値は高くなり、そうでないものは安くなる」という傾向が更に進んでいくと考えられます。したがって、本投資法人を含む不動産投資信託にとって、成長地域への投資、優良物件の選定、これらを担保する投資方針、及び投資方針の実行を可能にする運用能力がますます重要になってくると考えています。
(ロ)

今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人の投資方針は、資産運用会社による本投資法人設立に向けての事業性調査によりこのような将来動向を予め想定し、「成長力のある地域における、競争力のある物件への投資」というスタンスに基づき定められています。具体的には、投資対象地域
は、今後も成長が期待される東京都心5区地域及び東急沿線地域を中心とした首都圏に限定しています。また、個別物件の選定については、例えば1物件当たりの投資額は原則40億円以上とする等の投資基準を厳しく設定しており、クオリティの高いポートフォリオを構築するため今後もこれらを厳守して参ります。更に、本投資法人は、外部成長を図るべく、東急グループ各社及び不動産投資市場からバランス良く取得し、ポートフォリオのクオリティを向上させながら、規模の拡大を目指します。
加えて、物件の管理運営においても東急グループ各社との協働（コラボレーション）
により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。具体的には、世田谷ビ− 4 −ジネススクエアの空室について、早期の賃料発生を目指します。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行って参ります。
さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示の充実並びに不動産投資信託のファンド・マネージャーとして受託者（Fiduciary）意
識及び責任を徹底し、グローバルスタンダードに適う投資商品としての不動産投資信託を提供して参ります。
C.

決算日後の資産の取得
平成17年4月6日付で、以下の資産を取得しました。この取得により、17物件の取得価格合計は1,480億6千万円、総賃貸可能面積は175,776.97㎡となりました。取得日時点の取得資産の概要等は以下の通りです。
［R9］PICASSO347
物件名
(注1)
所在地
最寄り駅からの
(注2)
所要時間
(注1)
地積
(注1)
延床面積
(注1)
構造・階数
(注1)
竣工年月
売主
(注3)
所有形態
(注4)
代表的テナント
特定資産の種類
(注5)
取得価格
取得の理由

(注1)

PICASSO347（地番）東京都渋谷区渋谷一丁目23番1（住居表示）東京都渋谷区渋谷一丁目23番16号
JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約3分
1,705.35㎡
11,847.87㎡
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付12階建
平成16年9月
有限会社ビットファースト（土地）所有権 （建物）所有権
株式会社ロックス、株式会社トゥモローランド、株式会社カッシーナ・イ
クスシー
信託不動産
14,700百万円
本物件は、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に合致した商業施設であり、本投資法人のポートフォリオの安定と成長を図ることを目的として取得を決定しました。

「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は不動産の登記簿上の記載に基づいています。
なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。

(注2)

不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。

(注3)

信託受益権の準共有持分60％を取得しました。

(注4)「代表的テナント」とは、月額賃料支払額上位3社をいいます。

(注5)「取得価格」は、当該受益権準共有持分の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（受益権準共有
持分売買契約書に記載された受益権準共有持分の譲渡金額）を記載しています。

(注6)

信託不動産の12階には、建築確認を受けることなくテナントが設置した造作（以下「本件造作」といいます。）が存在しますが、本投資法人は、本件造作に関して発生する可能性のある問題を円満かつ円滑に解決することを目的として、資産運用会社、信託受益権の準共有者、当該テナント及び信託受託者との間で、平成17年4月1日付覚書を締結しています。

D.

決算後に生じた重要な事実
本投資法人は、平成17年4月19日（火）開催の第2回投資主総会において、規約の一部を変更することを決議しました。

− 5 −(2)【投資法人の目的及び基本的性格】
a.

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。
(イ)

成長性
成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長を内部成

長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。
①

内部成長要因●資産運用の最適化
本投資法人は、内部成長を達成するため、資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。

●

投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の都心5区並びにこれに準ずる商業用不動産集積地をいいます。）
及び東急沿線地域に立地するオフィスビル及び商業施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません。

②

外部成長要因●積極的な物件取得
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィスビル及び商業施設に関して、資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得に当たっては、長期保有を前提とし、ポートフォリオの質の維持及び向上を図るべく物件精査に基づく個々の不動産の選別を行うと同時に、資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長に結びつくポートフォリオ構築を目指します。

●

東急グループ各社からの物件取得
本投資法人は、東急グループ各社の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東京急行電鉄株式会社（以下「東急電鉄」といいます。）、東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）、本投資法人及び資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。同覚書の内容については、後記「2 投資方針

(1) 投資方針

b. 投資態度 (ヘ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について」をご参照下さい。
なお、「東急グループ各社」とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）で定められる資産運用会社の利害関係人等（後記「第二部 投資法人の詳細情報第3 管理及び運営

2 利害関係人との取引制限

A. 法令に基づく制限」をご参照下さい。）及び当該者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社（以下「SPC」といいます。）をいいます（以下「グループ各社」といいま
す。）。
(ロ)

安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当（分配金）の確保をいいます。
●

投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むこと− 6 −ができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。
●

開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、グループ各社その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図して
います。

(ハ)

透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、グループ各社に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、グループ各社との利益相反回避に十分配慮するものとします。
●

市場価格取引の徹底●

情報開示の充実●

独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保
具体的には、本投資法人は、自主ルールとして利益相反対策ルールを策定及び随時改訂

し、開示し、かつこれを遵守します。更に、本投資法人は、かかるルールの妥当性及びグ
ループ会社との取引に関し、資産運用会社における外部者によるチェック及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、その実効性を確実なものとします（後記「第二部 投資法人の詳細情報
取引制限b.

第3 管理及び運営

2 利害関係人とのB. 本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下さい。）。

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。本投資法人の資産運用は、投信法上の投資信託委託業者（本書の日付現在、資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社）にすべて委託してこれを行います。
(注)

投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、投資信託委託業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行する投資口の口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株
式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「第二部 投資法人の詳細情報
第3 管理及び運営 3 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。
投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます（ただし、設立の際には投資口申込証に記載された者が選任されたものとみなされます。）。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、
後記「(4) 投資法人の機構

a. 投資法人の機構」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができる他、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することも
できます。

− 7 −

投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、
この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2投資方針(1) 投資方針及び(2) 投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「2投資方針(3) 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、内閣総理大臣の認可を受け投資法人資産運用業を営む投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務、名義書換に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会
社及び一般事務受託者については、後記「(3) 投資法人の仕組み」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報
状況」をご参照下さい。

− 8 −第4 関係法人の(3)【投資法人の仕組み】
a.

本投資法人の仕組図
一般事務受託者

本投資法人

資産保管会社会計監査人②

中央青山監査法人
東急リアル・エステート投資法人

三菱信託銀行株式会社

借入先金融機関
投資主総会
三菱信託銀行株式会社
株式会社東京三菱銀行
中央三井信託銀行株式会社
ブランド･ライセンス会社（ブランド提供会社）

住友信託銀行株式会社⑥

日本政策投資銀行

役員会

東急電鉄

第一生命保険相互会社

執行役員： 堀江正博

日本生命保険相互会社

監督役員： 柳澤義一

農林中央金庫監督役員： 近藤丸人

パイプライン・サポート会社（パイプライン・サポート会社）④

株式会社
みずほコーポレート銀行
あいおい損害保険株式会社（法律顧問）森・濱田松本法律事務所③

大同生命保険株式会社
三井住友海上火災保険株式会社
株式会社百五銀行

東急電鉄、東急不動産⑤①

プロパティ･マネジメント会社（プロパティ･マネジメ

資産運用会社

引受人

東急電鉄、東急不動産

東急リアル・エステート・
インベストメント・マネジメント
株式会社

(注1)

契約の種類
①
②
③
④
⑤
⑥
(注1)

資産運用委託契約
一般事務委託契約／資産保管業務委託契約
新投資口引受契約(注1)
保有不動産資産の売買等に関する覚書
プロパティ･マネジメント契約(注2)
商標使用許諾契約

平成16年7月1日に開催した役員会において、野村證券株式会社、メリルリンチ日本証券株式会社、日興シティグループ証券
株式会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、みずほ証券株式会社、三菱証券株式会社、UFJつばさ証券株式会社、新光証
券株式会社、東海東京証券株式会社及びウツミ屋証券株式会社を引受人とする新投資口引受契約を締結し、本投資法人から委託された投信法上の一般事務委託者（投信法第111条第1号）として選任しました。
上記に記載した公募は平成16年8月2日に払込が完了しており、本書の日付現在投資口の募集に関する委託業務は終了していま
す。

(注2)

プロパティ・マネジメント契約は、物件毎に個別に締結され、信託受益権の場合、本投資法人、資産運用会社、不動産信託
受託者、プロパティ・マネジメント会社の四者契約に、不動産に直接投資する物件の場合、不動産信託受託者を除く三者契約になります。

− 9 −b.

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の内容

東急リアル・エステート投資法人

本投資法人の規約に基づき、投資主より払込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。

資産運用会社

東急リアル・エステート・

平成15年6月20日付で本投資法人との間で資産運用委

インベストメント・マネジメント
株式会社

託契約を締結しました。
投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づ
き、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。
資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法
人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。）、②本投資法人が行う資金調達に係る業務、③本投資法人への報告業務及び④その他本投資法人が随時委託する前
記①から③に関連し又は付随する業務です。

一般事務受託者／
資産保管会社

三菱信託銀行株式会社

平成15年6月20日付で本投資法人との間で一般事務委
託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第111条第2号乃至第6号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①投資口の名義書換に関する事務、②本投資証券の発行に関する事務、③本投資法人の機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務、④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請
求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務、⑦
会計帳簿の作成に関する事務及び⑧納税に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。

− 10 −

c.

上記以外の本投資法人の主な関係者

役割
パイプライン・サポート会社名称
東京急行電鉄株式会社及び東急不動産株式会社

プロパティ・
マネジメント会社

東京急行電鉄株式会社及び東急不動産株式会社

ブランド・
ライセンス会社

東京急行電鉄株式会社

業務内容
平成15年7月28日付で東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しました。（以下、その役割において東急電鉄及び東急不動産をそれぞれ「パイプライン・サポート会社」といいます。）
同覚書に基づき、パイプライン・サポート会社が本投資法人が投資することのできる不動産資産を売却しようとする場合、当該パイプライン・サポート会社は、まず優先的に資産運用会
社を通じて本投資法人に対して売却を申入れるものとし、資産運用会社と当該パイプライン・サポート会社が購入条件について基本的に合意した場合、当該パイプライン・サポート会社と資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとされています。同覚書の詳細な内容については、後記「2 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ヘ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について」をご参照下さい。
本投資法人は、直接に又は不動産信託受益権の形態で保有を予定している各物件についてプロパティ・マネジメント契約を締結して、以下の業務（以下併せて「プロパティ・マネジメン
ト業務」又は「PM業務」といい、その役割において「プロパティ・マネジメント会社」又は「PM会社」といいます。）を、プロパティ・マネジメント会社に委託します。このようなプロ
パティ・マネジメント業務の委託は、各物件毎に行われます。
① 全般的業務② 収益管理業務③ 保守管理業務④ コンストラクション・マネジメント業務⑤ リーシング・マネジメント業務⑥ 渉外業務
⑦ 危機管理業務⑧ その他上記に関連し又は付随する業務
平成17年1月31日現在、各プロパティ・マネジメント会社がプロパティ・マネジメント業務を行う物件は以下の通りです。
なお、本投資法人は、将来、東急電鉄及び東急不動産以外の会
社にプロパティ・マネジメント業務を委託することがあります。
＜東急電鉄＞
・ QFRONT（キューフロント）
・ 東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）・ 第2東急鷺沼ビル
・ TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア
・ 横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）
・ 東急南平台町ビル
・ 東急桜丘町ビル
・ TOKYU REIT蒲田ビル
・ 藤田観光虎ノ門ビル＜東急不動産＞
・ レキシントン青山
・ TOKYU REIT表参道スクエア
・ ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
・ 世田谷ビジネススクエア
・ 東京日産台東ビル
・ TOKYU REIT赤坂檜町ビル
・ りそな・マルハビル（上記各物件の名称その他詳細は、後記「5 運用状況 (2)投資資産 ② 投資不動産物件 b. 個別不動産等の概要」をご参照下さい。）
平成15年7月14日付で本投資法人との間で「商標使用許諾契約」を締結しました。本投資法人に対して、「東急」及び「TOKYU」の商標の使用を許諾しています。後記「第二部 投資法人の詳細情報 第1 投資法人の追加情報 3 その他 b. 規
約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事
項 (ハ) 出資の状況その他の重要事項」をご参照下さい。

− 11 −

(4)【投資法人の機構】
a.

投資法人の機構
本投資法人の執行役員は、2名以内、監督役員は3名以内（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とされています（規約第19条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されてい
ます。
(イ)

投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成

される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報

第3 管理及び運営

3 投資主・投資法

人債権者の権利 (イ) 投資主総会における議決権」をご参照下さい。投資主総会の決議
は、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第12条第1項）
が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の3分の2以上による決議（特別決議）を経なければなりません。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約別紙1「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として、2年に1回招集されます（規約第10条第1項）。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するた
めには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第34条の9）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。
(ロ)

執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第97条
第1項、第99条第1項、商法（明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。）（以下「商法」といいます。）第78条）。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第97条第2項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第103条第1項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第97条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第107条第1項）。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます（投信法第108条第1項、商法第260条の2第1項、規− 12 −

約第23条）。
投信法の規定（投信法第108条第1項、商法第260条の2第2項）及び本投資法人の役員会
規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
(ハ)

会計監査人
本投資法人は、中央青山監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第118条第1項等）。
b.

投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行います。
資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下の通りです。
資産運用会社組織図
株主総会

監査役

インベストメント委員会

監査法人

コンプライアンス・
リスクマネジメント委員会

取締役会

代表取締役執行役員社長
（ＣＥＯ）

開示委員会

コンプライアンス部
ＩＲ部

代表取締役執行役員副社長

資産運用部

資産開発部

経営企画部

監理部

資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用に係る業務を行います。資産運用会社は、法律上の規定に基づかない同社独自の制度として同社内に執行役員を選− 13 −

任しており、経営（経営戦略及び業務執行に関する基本的重要事項の意思決定並びに業務執行の監督）と業務執行を分離した体制を以下の通り採用しています。
(イ)

取締役会による意思決定及び業務執行の監督
資産運用会社の取締役会は、経営戦略及び業務執行に関する基本的重要事項の意思決定を行います。取締役会は、2名の代表取締役（執行役員社長及び執行役員副社長）の他、3名の非常勤取締役（本書の日付現在、資産運用会社の株主の職員である者が就任しています。）から構成されており、非常勤取締役による経営に対する監視機能が導入されています。なお、資産運用会社の取締役会は、委員会を設置し、特定の分野の課題についての協議を行い、協議の結果を意思決定の参考にすることができます。本書の日付現在、資産の運用に係る重要事項につき審議、決議及び答申を行うためのインベストメント委員会、資産の運用方針の策定、投資判断及び利益相反対策ルール（本ルールについては、後記「第二部 投資法人の詳細情報

第3 管理及び運営

2 利害関係人との取引制限

B. 本投資法

人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下さい。）の妥当性に関する事項につき、コンプライアンス（法令遵守）及びリスク管理の観点から審議するためのコンプライ
アンス・リスクマネジメント委員会、並びに適時開示の対象となる情報のうち、本投資法
人、資産運用会社及び本投資法人の運用資産等にかかる発生事実についての開示に関する対応につき審議を行うための開示委員会を設置しています。資産運用会社の取締役会は、代表取締役及び執行役員の業務執行の監督を行うという役割も担っています。
更に、資産運用会社は、利害関係を有する者との個別取引について、利益相反対策ルールとの整合性の確認を第三者に依頼しています。本書の日付現在、資産運用会社は、本投資法人の会計監査人以外の監査法人にかかる作業を依頼しています。当該監査法人は、資産運用会社との間で合意された手続を実施し、その作業結果報告を取締役会及びコンプラ
イアンス部長に提出しています。なお、当該監査法人によるかかる作業は、財務諸表監査における監査手続きとは異なるものです。
＜委員会＞
ⅰ. インベストメント委員会
委員
執行役員社長（委員長）、非常勤取締役（3名）
不動産鑑定士（1名）
内容
運用ガイドライン及び資産運用計画の策定及び変更、ポートフォリオ全体の資産配分並びに個別物件についての投資判断等について審議及び決議を行い、取締役会に対し答申します。
(注)

運用ガイドライン及び資産運用計画についての詳細は、後記「c. 投資運用の意思決定機構(イ)

運用方針決定に関するプロセス」をご参照下さい。

決議方法等

委員長から付議され、委員の3分の2が出席し、出席委員の過半数の賛成により答申すべき意見を採択します。ただし、議案に関し利害関係を有する
委員は議決権を有しません。すべての委員が、議案に関し利害関係を有する場合には、委員長が取締役会に答申すべき意見を採択します。委員は、必要と認めるときは、資産運用会社の執行役員に対し、その業務分野に関連する説明を求めることができます。また、審議中に採択された意見について少数意見が出された場合には、当該少数意見を述べた委員は「少数意見報告書」を作成し、取締役会へ提出することができます。少数意見報告
書は、それが出された議案について、本投資法人の役員会の承認又は同役員会への報告が必要である場合には、資産運用会社から本投資法人の役員会に提出されるものとします。なお、本委員会の事務局長は、資産開発部長が務め、委員会の会議議事録の作成及び委員会事務に関する業務を行います。

− 14 −

ⅱ. コンプライアンス・リスクマネジメント委員会
委員
非常勤取締役（2名）、外部委員（2名）
委員長は、非常勤取締役から選任します。
本委員会の外部委員として、（現在及び過去5年間において）グループ各社の役職員ではない学識経験を有する者2名を招聘します。本書の日付現
在、外部委員は、コンプライアンスに精通した外部弁護士（1名）及びリ
スク管理に精通した外部専門家（1名）です。
内容
取締役会の要請に従い、コンプライアンス（法令遵守）及びリスク管理に関する重要な事項、並びに利益相反対策ルールの妥当性につき審議を行い、取締役会に対し答申します。なお、個別取引の利益相反対策ルールとの適合性に関する第三者からの作業結果報告書において特記事項があった
場合でかつコンプライアンス部長が必要であると判断した場合、本委員会
は、当該事項について、コンプライアンス部長より報告を受け、その適合性について審議を行い、取締役会に対し答申します。
審議方法等 委員会は、原則として、外部委員2名を含む3名の出席がない場合は開催されません。議案は、コンプライアンス部長より付議され審議後、その審議結果を委員長が取締役会へ答申します。各委員は、審議において必要と認めるときは資産運用会社の執行役員に対しその業務分野に関する説明を求めることができます。委員会の審議内容は取締役会へ報告されます。また、各委員の独自の判断により、別途意見書を取締役会に提出することができます。意見書は、それが出された議案について、本投資法人の役員会の承認又は同役員会への報告が必要である場合には、資産運用会社から本投資法人の役員会に提出されるものとします。なお、本委員会の事務局長
は、コンプライアンス部長が務め、委員会の会議議事録の作成及び委員会
事務に関する業務を行います。
ⅲ. 開示委員会
委員
IR部長（委員長）、コンプライアンス部長、監理部長、経営企画部長
委員長が必要と判断した者
内容
適時開示の対象となる情報のうち、本投資法人、資産運用会社及び本投資法人の運用資産等にかかる発生事実についての開示に関する対応につき審議を行い、その結果を代表取締役執行役員社長に報告します。
(ロ)

資産運用会社の執行役員による業務執行取締役会の重要な意思決定に基づく業務執行については、各業務分野毎に配置された資産運用会社の執行役員が担当し、執行役員社長は全業務を、執行役員副社長は資産運用業
務を統括します。更に、執行役員社長は、資産運用会社の各執行役員に対しそれぞれの業
務執行の状況について直接報告させることができます。なお、執行役員社長及び執行役員
副社長以外の資産運用会社の執行役員は、取締役を兼務せず業務執行に専念し、経営（経営戦略及び業務執行に関する基本的重要事項の意思決定並びに業務執行の監督）と業務執行との分離を図っています。資産運用会社の各執行役員は、業務の円滑な遂行のため、業務執行の全般的方針及び計画並びに重要な業務の実施に関し協議し、定期的に相互の意思疎通を図るように努めています。

− 15 −

＜資産運用会社の各部の業務の概略＞
各部の部長職には、資産運用会社の執行役員が配置されています。
組織

主な業務の概略

コンプライアンス部
IR部
監理部■ 社内諸規程や規則等の制定改廃及びその遵守状況のチェック■ 業務全般についての法令及び規則の遵守状況のチェック■ 本投資法人の投資主への対応■ 本投資法人の情報開示の実施■ 内部監査の計画策定、実施及びリスク管理体制の整備■ 取締役会及び株主総会並びに本投資法人の投資主総会及び役員会の運営の企画

経営企画部
会社の総務業務■

会社の財務会計業務■ 財務及び会計全般に関する事項

本投資法人の財務・会計業務■

経営企画業務

■ 中長期計画の策定等経営企画全般に関する事項■ 市場統計、調査全般に関する事項■ 本投資法人の資産運用に係る基本方針及び計画の策定■ 本投資法人の資産の取得、売却、評価及び調査■ 本投資法人の資産運用に係る基本方針及び計画の策定■ 本投資法人のポートフォリオ構築及び運用状況の管理■ 運用資産の賃貸借、PM会社、修繕に関する管理■ 運用管理業務及び資産運用の実績の報告

資産開発部
資産運用部

c.

人事及び総務全般に関する事項

本投資法人の資金調達に関する事項

投資運用の意思決定機構(イ)

運用方針決定に関するプロセス
資産運用会社の意思決定プロセス（運用ガイドライン／資産運用計画）

おける審議、決議及び答申

コンプライアンス･

取締役会における決定

執行役員社長による承認

コンプライアンス部長︑監理部長︑経営企画部長による審査

執行役員副社長による運用ガイドライン︑資産運用計画の作成

インベストメント委員会に

リスクマネジメント委員会
における審議及び答申

資産運用会社は、(i)資産運用の投資方針、利益相反対策ルール及び分配方針等について、運用ガイドライン並びに(ii)運用資産の修繕計画、リーシング計画及び取得計画を含む物件管理計画、資金調達計画等について資産運用計画を策定し、また随時改訂します。
運用ガイドラインには、①資産運用会社が本投資法人の資産運用を受託するに当たって定− 16 −

めた社内規程、②規約に定められた資産運用の対象及び方針の具体的内容並びに③その他
本投資法人の運営に関して必要な事項についての基本的方針が規定されます。
運用ガイドライン及び資産運用計画は、資産開発部、資産運用部及び経営企画部により協議の上起案され、資産運用業務の統括者である執行役員副社長に提出され、執行役員副社長より、職務権限規程に基づき、コンプライアンス部長、監理部長及び経営企画部長による審査を経て、執行役員社長に報告されます。執行役員社長の承認後、執行役員社長より取締役会に上程されます。取締役会は、その決議前に、インベストメント委員会の審議、決議及び答申、更にはコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び答申を要請することができます。取締役会は、インベストメント委員会及びコンプライアンス・リ
スクマネジメント委員会より提出された答申及び意見（少数意見報告書を含みます。）を尊重しつつ意思決定の参考にした上で、決議を行い、運用ガイドライン及び資産運用計画を成立させます。成立した運用ガイドライン及び資産運用計画は、取締役会の決議後速やかに本投資法人の役員会に報告されます。なお、運用ガイドラインは、翌営業期間のための資産運用計画の作成とともに、原則として毎年1月末日までと7月末日までに見直し、改訂されますが、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度改訂されます。
(ロ)
A.

資産運用に関するプロセス
物件の取得

インベストメント委員会における審議、決議及び答申

コンプライアンス･

取締役会における決定

執行役員社長による承認

コンプライアンス部長︑監理部長︑経営企画部長による審査

執行役員副社長による投資対象資産の選定

資産運用会社の意思決定プロセス（物件取得）

リスクマネジメント委員会
における審議及び答申

物件の取得に際し、執行役員副社長が統括する資産開発部及び資産運用部において、物件をめぐる権利関係その他の精査、建物賃借人の状況、建物賃貸借契約等の賃貸借に関する精査、修繕履歴の精査、建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査（以下「物件精査」といいます。）を行い、投資方針及び投資基準に合致し、本投資法人が投資できる物件を選定します。資産開発部及び資産運用部は、意思決定に必要な書面及び売買契約書等を作成の上、執行役員副社長に提出し、その後は上記(イ)と同じプロセスを経て、取締役会において投資の決定が行われます。かかる決定に基づき、執行役員副社
長が、物件の取得を実行します。
なお、物件の売却についても取得と同様のプロセスを経て実行されます。

− 17 −

B.

修繕・資本的支出
資産運用部は、取締役会で決定された資産運用計画に基づき、修繕を実施します。ただし、同計画に定められていない修繕のうち、少額でかつ当該営業期間の予算を超えない修
繕又は緊急を要する修繕に関しては、資産運用部長の決定により実施する場合があります。
C.

賃貸

ⅰ.

新規テナントとの契約
新規テナントとの契約は、取締役会で決定された資産運用計画に規定されている契約条件を上回っていることを条件とします。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、資産運用計画に記載されている契約条件を下回る
条件ではあるものの契約することが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経た上で取締役会の決議により決定
します。

ⅱ.

既存テナントとの契約更改及び賃料改定
既存のテナントとの契約更改及び賃料改定に関しても、新規テナントとの契約と同様に、更改又は改定後の条件が資産運用計画に記載された契約条件を上回ることを条件とします。また、資産運用計画に記載されている契約条件を下回る条件ではあるものの契約更改及び賃料改定を行うことが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経た上で取締役会の決議により決定します。

D.

資金調達
経営企画部は、物件の取得に合わせて機動的に資金調達の手続を行います。資産運用計画で定めた金額の範囲内の借入れに関しては、実行することができますが、同計画に定めた金額を超える借入れの実行に関しては、実行前に、同計画の策定及び変更と同様のプロ
セスを経た上で取締役会の決議により決定します。投資法人債の発行、投資口の発行についても同計画に定めますが、金額の多寡にかかわらず、発行の都度、同計画の策定及び変更の場合と同様のプロセスで取締役会の決議を経て実行されます。投資法人債の発行については、後記「2 投資方針

(4) 投資制限

a. 規約に基づく投資制限(ホ) 投資法人債発行制限」をご参照下さい。
(ハ)

グループ各社との取引に関するプロセス
物件の取得、賃貸、管理委託、売買・賃貸の媒介、工事の発注、資金の借入れ等の取引がグループ各社との間で行われる場合には、前記プロセスに加えて、本投資法人の役員会の事前承認を経るものとします。役員会の事前承認を必要とする旨の内規を変更する場合にも、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報第3 管理及び運営

2 利害関係人との取引制限

ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下さい。

− 18 −

B. 本投資法人の自主(5)【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額77,860,048千円

本投資法人が発行する投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

142,000口

最近5年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下の通りです。
年月日

発行済投資口総数（口）

摘要

増減

残高

出資総額（百万円）
増減

残高

平成15年6月20日

私募設立(注1)

400

400

200

200

平成15年9月10日

公募増資(注2)

97,60098,00049,917

50,117

平成16年8月 3日

公募増資(注3)

42,000140,000

26,481

76,599平成16年8月25日

第三者割当(注4)2,000

142,000

1,261

77,860(注1)(注2)

1口当たり発行価格500,000円にて投資口が発行され本投資法人が設立されました。
1口当たり発行価格530,000円（発行価額511,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行し
ました。

(注3)

1口当たり発行価格652,484円（発行価額630,512円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。

(注4)

1口当たり発行価額630,512円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。

(6)【主要な投資主の状況】
平成17年1月31日現在の主要な投資主は以下の通りです。
氏名又は名称住所

所有投資口数
（口）

比率（％）
(注1)

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目8番11号

12,211

8.60

東京急行電鉄株式会社

東京都渋谷区南平台町5番6号

5,880

4.14

学校法人川崎学園

岡山県倉敷市松島577

5,000

3.52

エイアイジー・スター生命保険株
式会社（一般勘定）（常任代理人
シティバンクエヌ・エイ 東京支店）

東京都中央区晴海一丁目8番12号 晴海アイランド
トリトンスクエアオフィスタワーZ棟（東京都品川区東品川二丁目3番14号）

4,633

3.26

資産管理サービス信託銀行株式会
社（証券投資信託口）

東京都中央区晴海一丁目8番12号 晴海アイランド
トリトンスクエアオフィスタワーZ棟

4,138

2.91

ジブラルタ生命保険株式会社（一般勘定その他口）（常任代理人
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社）

東京都千代田区永田町二丁目13番10号（東京都中央区晴海一丁目8番11号）

3,952

2.78

東急不動産株式会社

東京都渋谷区道玄坂一丁目21番2号

3,920

2.76

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番3号

3,788

2.67

株式会社広島銀行

広島県広島市中区紙屋町一丁目3番8号

3,511

2.47

富士火災海上保険株式会社

大阪府大阪市中央区南船場一丁目18番11号

2,903

2.05

49,936

35.16

合

計

(注1)

「比率」とは、発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率を記載しています。

(注2)

東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社は、平成15年7月28日付で、投資法人の投資口の保有に関する覚書を締結していま− 19 −

す。その概要は以下の通りです。
ⅰ.

東急電鉄及び東急不動産は、平成15年9月10日付で日本国内で行われた本投資法人の投資口の募集直後において保有している本投資法人の投資口について、当該募集の払込期日から3年間、オーバーアロットメントによる売出し及びグリーンシューオプションの行使に伴う本投資証券の貸付及び売却並びに東急電鉄及び東急不動産間で行う売買を除き、原則として、売却、担保設定、質権設定
その他の処分を行いません。

ⅱ.

東急電鉄及び東急不動産は、いつでも、本投資法人の発行済投資口総数の最低3％を、東急電鉄及び東急不動産で保有するものとし

ⅲ.

本覚書の有効期間は本覚書の取交の日から5年ですが、資産運用会社が、本投資法人についての投資信託委託業者ではなくなった場ます。
合には、直ちに終了します。また、見直しの合意が有効期間終了日までになされない限り、本覚書は同一の内容で3年間延長されます（以後も同様です。）。
ⅳ.

資産運用会社が本投資法人以外の別の投資法人又は投資信託の資産の運用も行うようになった場合、本覚書は、当該複数運用体制に適したものになるよう、当事者間で別途協議の上、修正されます。

（所有者別状況）（平成17年1月31日現在）
投資口の状況
区分
金融機関

証券会社

その他の
国内法人

外国法人等

個人その他

投資主数（人）

139

10

278

52

14,47914,958

投資主数の割合
（％）

0.93

0.06

1.86

0.35

96.8

100.00

所有投資口数（口）75,7701,928

22,044

7,898

34,360142,000

所有投資口数の割合
（％）

53.36

1.36

15.52

5.56

24.20

100.00− 20 −

計2【投資方針】(1)【投資方針】
本投資法人の投資方針は、規約

別紙1「資産運用の対象及び方針

1．資産運用の基本方針」

並びに資産運用会社の定めた運用ガイドラインにより以下の通りとされています。
a.

基本方針
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。
(イ)

成長性
成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長を内部成

長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。
ここで内部成長とは、主に以下の内部的な要因による成長をいいます。
●

賃料単価の上昇●

稼働率の上昇●不動産管理経費等の削減
一方、外部成長とは、追加物件の取得又は追加設備投資等を契機とした主に以下の外部的な要因による成長をいいます。
●

資産規模の拡大に伴う経費削減●

資本コストを上回る利回りを見込むことができる物件の取得●

リニューアルによるテナント誘致力の維持及び向上●

物件入替による収益力の向上①

内部成長要因◎資産運用の最適化
本投資法人は、内部成長を達成するため、資産運用会社に中長期的な観点からのポー
トフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネジメント会社を選任し、当該プロパティ・マネジメント
会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ・フ
ローの極大化を目指します。
・

テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率の維持及び向上を目指します。

・◎

効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。
投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィスビル及び商業施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません（具体的な対
象地域については、後記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準 ③ 地域」をご参照下さい。）。
本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。
・

地域自体の成長力の相対的優位性■

東京都心5区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性■

東急沿線地域自体の経済力及びブランド力

・

グループ各社との協働体制の期待に基づく独自性■

グループ各社が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待■

グループ各社の優位性□

商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力− 21 −

□

東急電鉄又は東急不動産をプロパティ・マネジメント会社とすることにより、
本投資法人以外の管理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せてPM業務を行うという規模のメリットを活用した管理運営コスト削減力②

外部成長要因●積極的な物件取得
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィスビル及び商業施設に関して、資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得に当たっては、長期保有を前提とし、ポートフォリオの質の維持及び向上を図るべく物件精査に基づく個々の不動産の選別を行うと同時に、資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長に結びつくポートフォリオ構築を目指します。

●

グループ各社からの物件取得
本投資法人は、グループ各社の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。前記「1 投資法人の概況

(3) 投資法人の仕組み

a. 本投資法人の仕組図 及び c. 上記以外の本投資法人の主な関係者」をご参照下さい。また、同覚書の内容については、後記「b.
投資態度(ヘ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について」をご参照下さい。

③ グループ各社との相乗効果（東急沿線地域の付加価値向上による成長）
本投資法人は、グループ各社との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指すものとします。
●「東急グループ経営方針」
グループ各社の中核会社である東急電鉄は、平成12年4月18日に発表した「東急グループ経営方針」において、渋谷及び東急沿線活性化に経営資源を重点配分することとし、不動産投資信託事業を同社の成長戦略の一つとして位置付けています。また、同社
が平成17年3月28日に公表した「中期3か年経営計画」においてもその方針を踏襲しています。

●

東急沿線地域におけるグループ各社の事業活動による成長
グループ各社の保有物件や新規開発物件が、本投資法人を含む第三者に売却される場
合、グループ各社は、かかる回収投下資本を、東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業に投資すること（例えば、東急電鉄による鉄道輸送力増強工事、駅構内の有効活用、駅ビルの開発、ケーブルテレビ等のインフラストラクチャー整備等）があります。
かかる戦略的投資を通じて、住環境の質が向上するとともに、沿線人口及び集客力が増
加し、ひいては東急沿線地域の経済活動が活性化され、主に以下の点でそれぞれ外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・

開発物件の取得機会の増加

・

消費の増加による商業施設の収益拡大及び渋谷を拠点とした業務機能の集積●

東急沿線地域におけるグループ各社以外の事業活動による成長
上記グループ各社の事業活動による東急沿線地域の付加価値向上は、グループ各社以外の事業者による事業活動を誘発し、東急沿線地域自体の経済力及びブランド力の更なる向上をもたらし、主に以下の点で外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・

不動産開発投資の拡大に基づく物件取得機会の増大

・

テナント出店機会拡大に基づく優良テナント獲得機会の増大− 22 −

東急沿線地域の成長性については、後記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準③ 地域」をご参照下さい。

本投資法人の成長
外部成長要因内部成長要因商業施設の収益拡大

グループ各社との相乗効果

物件取得機会の増大

渋谷を拠点とした業務機能集積
優良テナント獲得機会の拡大

グループ各社の物件売却（保有／開発機能の分化）

東急沿線地域の付加価値向上
 住環境の質の向上

 東急沿線地域自体の経済力・
ブランド力

 沿線人口・集客力の増加
グループ各社による東急沿線地域への戦略的投資 開発事業者の新規投資

 不動産開発・鉄道輸送力増強・
駅ビル開発・CATV 整備等

投下資本回収(ロ)

外部事業者の事業活動の誘発

 テナント事業者の新規出店

安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当（分配金）の確保をいいます。
●

投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。

●

開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、グループ各社その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図して
います。

(ハ)

透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、グループ各社に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、グループ各社との利益相反回避に十分配慮するものとします。
●

市場価格取引の徹底●

情報開示の充実●

独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保
具体的には、本投資法人は自主ルールとして利益相反対策ルールを策定及び随時改訂し、開示し、かつこれを遵守します。更に、本投資法人は、かかるルールの妥当性及びグルー− 23 −

プ各社との取引に関し、資産運用会社における外部者によるチェック及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、その実効性を確実なものとします（後記「第二部 投資法人の詳細情報
制限
b.

第3

管理及び運営2 利害関係人との取引

B.本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下さい。）。

投資態度

(イ)
①

ポートフォリオ運用基準
保有期間
本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得し、中短期売買目的の物

件取得は行わないものとします（ここでいう短期とは1年未満の期間、中期とは1年以上5年以下の期間、長期とは5年超の期間をいうものとします。）。
②

用途
本投資法人は、オフィス及び商業施設を用途とする物件にのみ投資を行い、その投資額比率は以下の通りとします。

＊

用途

投資額比率（長期的目標）

オフィス

60％程度

商業施設

40％程度

本投資法人が投資する商業施設とは以下のものをいいます。
「都心型商業店舗ビル」
主に、鉄道など主要交通機関からのアクセスが容易な都心の好立地にあり、比較的広域の商圏を持つ商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。
「郊外型ショッピングセンター」
主に、鉄道に加え、自家用車のアクセスが容易な郊外の住宅地に立地し、近隣の居住者生活圏を商圏とする商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。

＊

法令による付置義務等の住宅や駐車場施設等を含む物件を取得する場合があります。

＊

ホテル及び物流施設には投資しません。これらが含まれる複合施設の場合には、オフィス部分又は商業施設部分にのみ投資を行います。

− 24 −

③

地域
A.

本投資法人は、上記「a. 基本方針」にしたがって、東京都心5区地域及び東急沿線地

域を主な投資対象地域とします。ただし、首都圏以外には投資しません。
区分

対象地域
都心5区

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

都心5区に準ずる商業用不動
産集積地

池袋周辺地域、後楽周辺地域、
上野周辺地域等

東急沿線拠点地域

渋谷区

投資額比率

東京都心5区地域

東急沿線地域

その他
東急沿線
地域

東京都

品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市

神奈川県横浜市

港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区

神奈川県川崎市

中原区、高津区、宮前区

85％以上

神奈川県大和市
その他(注)

上記を除く、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏

渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。

− 25 −

15％以下

［主な投資対象地域］

東京都心5区地域は、オフィス等の商業用不動産が高度に集積している日本の経済活動の中心地域です。
また、東京都心5区地域と接し、当該地域の経済活動の有力な後背地の1つである東急沿線
地域は、東急線と東京メトロ線及び都営地下鉄線との相互乗り入れ運転等により、東京都心
5区地域への良好な交通アクセスを確保しています。

− 26 −

B.

都心5区及び東急沿線地域には、以下の通り、(a) 人口・世帯数の成長、(b) 相対的に高い所得水準及び (c) 東急線の旅客人員の増加という本投資法人の成長性を確保できる要因が存すると考えられます。また、(d) 渋谷駅の利用者の増加及び (e) 渋谷区のオフィス空室率は、東急沿線地域の拠点地域である渋谷区の相対的な優位性を示していると考えられます。なお、下記(a)乃至(d)の各数値は、特段の記載のない限りすべて毎年3月期の数字です。
(a)［人口・世帯数］人口・世帯数の成長
平成12年から平成16年にかけての都心5区及び東急沿線地域の人口成長率は、それぞれ以下の範囲で推移しており、同期間の全国人口成長率を上回っています。
地域別の人口と成長率（平成12年-平成16年）

(百万人）
20

2.0%

16

1.64%

1.47%

1.6%

1.24%
1.34%
12

1.2%
0.92%

1.21%

1.16%

1.11%

0.99%

8

0.81%
4.56

4.61

4

0

4.72

4.67

0.17%

0.17%

0.15%

0.17%

0.72

0.73

0.74

0.75

平成12 年
都心５区の人口

(出所)

平成13年

平成14 年

東急沿線地域の人口

全国の成長率

0.8%

4.77
0.4%
0.11%
0.77

平成15 年
都心５区の成長率0.0%
平成16 年

東急沿線地域の成長率

財団法人国土地理協会「住民基本台帳人口要覧」（平成16年版、平成15年版及び平成14年版）及び市町村自治研究会編「住民基本台帳人口要覧」（平成13年版、平成12年版及び平成11年版）(注)

上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。

また、平成12年から平成16年にかけての世帯数の成長率においても、都心5区及び東急沿線地域ではそれぞれ以下の範囲で推移しており、同期間の全国世帯数成長率を上回っています。
地域別の世帯数と成長率（平成12年-平成16年）（百万世帯）

10

3.0%

2.64%
2.37%

2.54%

2.81%
2.5%

8

1.95%

1.99%
6

2.14%

1.95%

1.77%

1.30%

1.26%
4

1.28%

1.5%

1.17%

1.30%

2.26

2.22

2.18

2.13

2.09

2.0%

1.61%

2

0.39

0.40

0.41

平成12年

平成13年

平成14年

0.42

0.5%

0.43

0

0.0%
都心５区の世帯数(出所)

東急沿線地域の世帯数

全国の成長率

平成15年

平成16年

都心５区の成長率

東急沿線地域の成長率

財団法人国土地理協会「住民基本台帳人口要覧」（平成16年版、平成15年版及び平成14年版）及び市町村自治研究会編「住民基本台帳人口要覧」（平成13年版、平成12年版及び平成11年版）

(注)

1.0%

上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。

− 27 −

(b)［所得水準］相対的に高い所得水準
都心5区及び東急沿線地域の人口1人当たり所得水準（平成15年）は、各地域とも全国の平均である約140万円を上回っています。また、東京都全体の約200万円と比べても、港区、千代田区、渋谷区の約340万〜420万円をはじめ、下記記載の9つの地域で同等又は上回っています。
地区別の人口1人当たり課税対象所得額（平成15年）（百万円）

東急沿線地域

都心5区

4.5

4.2
4.0

3.7
3.4

3.5
3.0

2.8

2.7

2.6
2.4

2.5

2.2

2.0

2.0

1.8

1.9

町田市

川崎市

横浜市

（注2）

（注2）

2.0

1.9
1.7

1.4

1.5
1.0
0.5
0.0

全国

(出所)

東京都

千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区

品川区

目黒区

世田谷区

大田区

大和市

日本マーケティング教育センター「個人所得指標」（2005年版）(注1)

上記グラフは、総務省がまとめた「市町村税課税状況等の調」から、日本マーケティング教育センターが抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。

(注2)

横浜市及び川崎市には、東急沿線地域内の行政区域以外の地域を含みます。

(c)［旅客輸送人員］東急線の旅客人員の増加
平成10年から平成16年までの年間成長率は、年率換算増減率(注)で見た場合、大手

民間鉄道会社16社（以下の表に示す16社をいい、JR各社は含まれません。）中13社がマイナスとなっていますが、東急電鉄は、1.02％のプラスとなっており、相対的に高い水準となっています。
(注)「年率換算増減率」とは、平成10年から平成16年までの旅客人員の増減を、1年毎の複利計算を前提として年率に換算した増減率です。

また、東急電鉄の年間旅客輸送人員は、大手民間鉄道会社16社中、東京地下鉄株式会社（東京メトロ）に次いで第2位である約9億8,475万人となっています（平成16年）。
（千人）
2,200,000

平成16年の民鉄各社の旅客輸送人員（千人）及び平成10年から平成16年までの年間成長率（%）
1.02%

2,000,000
1,800,000

0.38%

2.00%

0.77%
0.00%

-0.10%-0.68%

1,600,000-0.38%-0.57%

2,074,082-2.34%-2.37%-1.20%-1.66%-1.00%-1.54%-1.73%

1,400,000-2.00%-2.57%

1,200,000-4.00%

984,750
1,000,000-3.89%

860,361
670,223800,000

636,914 633,021 606,564-6.00%

598,635

600,000

422,467
331,146
303,809400,000

248,621-8.00%

239,815 226,538 179,094

200,000

107,427-10.00%

0
東京ﾒﾄﾛ
(183)

東 急
(102)

東 武
(463)

小田急
(121)

近 鉄
(594)

阪 急
(147)

西 武
(177)

京 王
(85)

京 急
(87)

名 鉄
(503)

京 阪
(88)

京 成
(102)

南 海
(169)

相 鉄
(36)

阪 神
(45)

西 鉄
(116)

（括弧内は平成16年3月31日現在の営業キロ km）

(出所)
(注)

社団法人日本民営鉄道協会
上記グラフは、出所記載の協会の「大手民鉄の素顔」に含まれる「大手民鉄の現況」掲載の数値をグラフ化しかつ平成10年から平成16年までの年間成長率を計算したものです。

− 28 −

(d)［渋谷駅乗車人数推移］渋谷駅の利用者の増加
東急東横線、東急田園都市線、東京メトロ半蔵門線、東京メトロ銀座線、JR線、京王井の頭線の各々の渋谷駅での乗車人数を合計した数は、平成9年に一時的に減少するものの概して増加傾向にあり、平成13年には一日当たり約141万人が渋谷駅を利用しています。なお、平成19年には東京メトロ13号線が開通し、渋谷駅への乗り入れ路線が増える予定です。
渋谷駅乗車人数推移(平成7年-平成13年)(万人/日）
142

140.6

6年間の年間成長率＝0.79％ （注2）

140

137.9

138

135.5

136

135.1
134.6

134.1

134.0

134

132

130

平成7年

(出所)

平成8年

平成9年

平成10年

平成11年

平成12年

平成13年

運輸政策研究機構「都市交通年報」（平成9年版から平成15年版までの各版）(注1)

上記グラフは、出所記載の書類掲載の数値より算出してグラフ化したものです。

(注2)

前記(c)と同様の方法で計算した年率換算増減率です。

(e)［都市別空室率比較］渋谷区のオフィス空室率
平成16年12月の空室率は、都心5区、東京23区においては、それぞれ5.7％、6.0％となっており、全国の他の都市と比較して相対的に低い水準となっています。渋谷区の空室率は4.0％であり、都心5区、東京23区と比較してもなお低い水準となっています。
都市別空室率比較（平成16年12月）
25.0%
20.8%

20.3%

20.0%
17.8%

15.0%

13.8%
11.7%

11.5%

14.0%

13.3%

11.0%

9.6%

10.0%

5.0%

17.8%

10.8%
9.5%

10.3%

8.2%
5.7%

6.0%

都
心
5
区

東
京
23
区

6.6%

4.0%

0.0%
渋
谷
区

札
幌
市

仙
台
市

新
潟
市

金
沢
市

横
浜
市

静
岡
市

名
古
屋
市

京
都
市

大
阪
市

神
戸
市

岡
山
市

広
島
市

高
松
市

松
山
市

福
岡
市

鹿
児
島
市

(出所)

生駒シービー・リチャードエリス株式会社「オフィスマーケットレポート」及び株式会社生駒データサービスシステム(注1)

上記グラフは、出所記載の書類から抽出した数値及び出所から取得した数値（渋谷区）をグラフ化したものです。

(注2)

各都市の空室率のデータは、各都市の全域ではなく、その内の一定の地域における一定基準により抽出されたオフィスビルを対象とした調査に基づいています。

− 29 −

④

売却方針
原則として、長期的な物件保有を目的としますが、市場環境等を勘案し、適宜、売却について検討を行うことがあります。売却については、主に以下の観点から判断します。
●

今後の市況見通し●

周辺の開発予測●

将来にわたる収益見通し●

今後の投資額予測（修繕費及び資本的支出）●

今後の資産価値の増減見通し●

ポートフォリオ全体での検討（地域、テナント及び用途等の分散の観点
並びに配当（分配金）に与える影響等の観点からの検討）

グループ各社から本投資法人が購入した物件を売却しようとする場合、東急電鉄、東急
不動産、本投資法人及び資産運用会社間の「保有不動産資産の売買等に関する覚書」に基づき、その元所有者又はその元出資者等であるグループ各社に対して優先的に売却を申入れる旨合意されています（詳細な内容については、後記「(ヘ) 保有不動産資産の売買等に関する覚書について」をご参照下さい。）。なお、資産運用会社は、別途定める手続に基づき、適正価格の調査を実施した上で、元所有者に対して、売却の申入れを行います。

− 30 −

(ロ)

投資基準
個々の物件の選別に当たっては、下表の通り当該物件の予想収益、立地する地域の将来性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境及び地質等について十分に調査を実施し、総合的に検討します。

①立地

オフィス

商業施設

当該物件の立地する地域の、オフィス集積状況、賃貸マーケッ
トの状況、利用鉄道駅のターミ
ナル性及び駅からの距離（原則として徒歩7分以内、物件特性を考慮した場合でも10分以内＊）等を総合的に勘案し、判断します。

商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識し、かつ設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。
物件毎に個別の立地特性による
地域性や商圏の規模又は業態毎の標準的な規模をベースとし、地域の将来性を考慮の上で、適正規模を判断します。

＊

不動産の表示に関する公正競争規約（首都圏）（公正取引委員会告示第14号）に基づき、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値で
す。

②物件規模

③設備施設

④投資額
Ｉ）1投資案件当たりの最低
投資額Ⅱ）1投資案件当たりの最高投資額原則として、延床面積5,000㎡（約1,500坪）以上、かつ基準階の専有面積330㎡（約100坪）
以上の建物とします（「基準階」とは、2階以上で、当該建物の標準的なフロアをいうものとします。）。
貸付床の形状・分割対応、階高・天井高、床仕様、共用施設
仕様、電気容量、空調方式等の仕様に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準としま
す。

業態別の標準仕様をベースとして、商業施設としての汎用性、転用可能性又は来店者の交通手
段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断します。

1投資案件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、原則として40億円以上とします。
ただし、他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りではありません。
1投資案件当たりの投資比率（以下の計算式によります。）の上
限は、原則として投資額全体の50％とします。投資判断に当たり物件価格の妥当性については十分な検証を行います。
「1投資案件当たりの投資比率」＝「当該投資額」／（「前期末における不動産等の評価額合計」＋「当該投資以前又は同時に当
該期に投資した不動産等の取得価格合計」＋「当該投資額」）（ただし、「当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の取得価格合計」及び「当該投資額」には税金・取得費用等は含みません。）− 31 −

Ⅲ）取得価格の制限

⑤耐震性
⑥権利関係

⑦テナント

⑧資産対応証券等⑨開発案件投資⑩環境・地質等

不動産等に投資する際の取得価格については、鑑定評価額を考慮し個別に判断しますが、物件特性やポートフォリオ運用基準を勘案し、鑑定価格を上回る価格で取得することがあります。ただし、利益相反取引への対応として、原則として、グループ各社からは鑑定評価額を超えて取得しません。
新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又はPML15％未満の建物であることを原則とします。
共有物件の場合、持分割合は原則として50％以上としますが、他の所有者の信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
また、区分所有、借地物件等の場合も、個別に判断します。
マルチテナントを原則としますが、シングルテナントの場合は、テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性等を考慮し総合的に勘案します。
投資判断に当たっては、主に以下の点を基準とします。
・投資期間満了時において当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できること
・LTV＊、DSCR＊＊、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性が十分と判断されること竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件を取得することを原則とします。ただし、以下の場合を除きます。
＜第三者が建築中の物件の取得＞
竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。
＜既に取得している物件の増築＞
既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、増築後のテ
ナントの確保が十分可能と判断されること及び完工と引渡しのリ
スクが極小化されていることを確認の上、実施することができます。
投資判断に当たっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。

＊

ここにいう「LTV」とは、資産総額に対して有利子負債が占める割合をいいます。

＊＊「DSCR」とは、有利子負債に係る元利金額に対する純収益の割合をいいます。

(ハ)①

物件関連業務運用基準
物件情報収集業務
自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます。

②

物件精査業務A.

物件精査
別途定める資産運用会社の社内規則に基づいて行います。

B.

専門家への委託物件精査に当たっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定に当たっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。

− 32 −

③

物件引渡業務別途定める資産運用会社の社内規則に基づいて、原則として資産運用会社自らが行うものとします。

④

PM業務
A. PM方針
個別物件のキャッシュ・フローの中長期的な極大化を目指すべく、以下によりテナ
ント満足度の向上と経費削減を目指すものとします。
●

テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握●

市場動向の掌握に基づくテナント営業●

費用対効果を考慮した効率的管理運営

B. PM会社の選定基準
商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減の観点から、原則として東急電鉄若しくは東急不動産又はグループ各社から選定します。利益相反対策として、委託条件については、マーケット
水準、役務提供の内容、業務量を勘案の上決定し、報酬水準、契約期間、解約条件を開示します。報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。後記「第二部 投資法人の詳細情報
び運営

2 利害関係人との取引制限

第3 管理及B. 本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール） (ロ) 個別ルール」をご参照下さい。
C. PM契約の更新(ⅰ)

資産運用会社によるパフォーマンスチェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には、契約を更新しないものとします。
(ⅱ)

更新時の報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。後記「第二部 投資法人の詳細情報
第3 管理及び運営

2 利害関係人との取引制限

B. 本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール） (ロ) 個別ルール」をご参照下さい。
⑤

修繕・資本的支出の方針
中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、テナント営業政策上の観点から必要なものは早期に実施することとします。また、
将来耐震補強が必要になった場合には、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに行います。

⑥

損害保険等の付保方針
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付保します。
また、本投資法人においては、ポートフォリオ全体のPML＊が10％以下となるよう運用
しますが、これを超過する場合には地震保険への付保を検討します。付保の検討に当たっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
＊ PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。
PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475年間− 33 −

に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処
理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、
当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。
⑦

その他の業務工事の発注を含むその他の業務に係る取引先については、役務提供の内容、コスト等を総合的に勘案の上選定します。

(ニ)

財務方針

①

基本方針
本投資法人の財務方針は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コス
トの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ります。
A.

安定性

◎

財務健全性の確保のための低LTV（下記「②財務戦略

B.vi」をご参照下さ

い。）運用
◎

本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達◎

リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散

B.

機動性

◎
C.

②

追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
効率性◎

効率的なキャッシュ・マネジメント◎

安定運用に基づく低廉な調達レートの確保

財務戦略
A.

エクイティ・ファイナンス（投資口の追加発行）
資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の割合持分の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
B.

デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）

ⅰ.

機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあります。

ⅱ.

コミットメント・ラインを設定し借入れを実行することがあります。

ⅲ.

運用資産上に担保を設定することがあります。

ⅳ.

安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがあります。

ⅴ.

借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。

ⅵ.

本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合をいい、60％を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。

− 34 −

C.

キャッシュ・マネジメント（現預金等）
資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うもの

とします。
(ホ)

開示方針
本投資法人の開示方針は以下の通りです。

(ⅰ)

本投資法人は、透明性を確保するため、法定開示に加えて、投資家にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示します。
(ⅱ)

本投資法人は、正確な情報を、公平かつ分かり易く開示するよう努めます。

(ⅲ)

本投資法人は、投信法、その他の法令等（東京証券取引所の不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例を含みます）及び資産運用会社の開示規程を遵守します。
(ヘ)

保有不動産資産の売買等に関する覚書について
平成15年7月28日付で東急電鉄、東急不動産、本投資法人及び資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。本覚書は、グループ各社と本投資法人との間における不動産資産（以下に定義されます。）の売買及び情報提供に関する行為準則を明確に定めておくことが、本投資法人の安定的かつ継続的な不動産資産の取得及び売却機会の確保、資産運用会社の本投資法人に対する忠実義務の遵守、利益相反対策として重要なものであり、本投資法人の投資主の信頼及び利益の確保につながること、ひいてはグループ各社や本投資法人に対して不動産資産の売却を検討する第三者の信頼確保につながること、また本投資法人の投資主の信頼及び利益並びに第三者の信頼を確保することがグループ各社の利益でもあることを理由として、締結されたものです。
本覚書の概要は以下の通りです。
(ⅰ)

グループ各社、本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ、原則として、自由に不動

産資産（不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券等を含みます。以下、この項目において「不動産資産」といいます。）の売買を行うことができます。パイプライン・サポート会社（東急電鉄及び東急不動産をいいます。）又は本投資法人若しくは資産運用会社が、第三者から不動産資産を購入する機会（以下「投資機会」といいます。）に関する情報を得た場合、それぞれ、独自の裁量でその情報の取扱いについて決定することができ、これを他方へ提供する義務を負いません。
(ⅱ)

パイプライン・サポート会社又は資産運用会社が、その独自の判断により特定の不動産資産に関する投資機会の追求を放棄した場合であり、かつ当該不動産資産が他方の投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場合には、当該パイプライン・サ
ポート会社又は資産運用会社は、当該不動産資産について入手した情報を、可能な限り速やかに、他方に提供するものとします（情報提供元の事前の承諾が得られない場合は、
この限りではありません。）。
(ⅲ)

パイプライン・サポート会社が、本投資法人が投資することができる不動産資産を売却しようとする場合、当該パイプライン・サポート会社は、まず優先的に資産運用会社
を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、資産運用会社と当該パイプラ
イン・サポート会社が購入条件について基本的に合意した場合、当該パイプライン・サ
ポート会社と資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとされています。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、パイプライン・サポート会社
は第三者に売却を申し入れることができます（ただし、第三者への売却条件が資産運用会社の提示した購入条件と同等以下である場合には、売却前に再度資産運用会社の意思− 35 −

を確認する必要があります。）。パイプライン・サポート会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。
(ⅳ)

資産運用会社が、グループ各社から本投資法人に対して売却された物件を売却しようとする場合、資産運用会社は、まず優先的に当該不動産資産の元所有者又はその元出資者等であるグループ各社に対して売却を申し入れるものとし、資産運用会社と当該グループ会社が購入条件について基本的に合意した場合、当該グループ各社と資産運用会
社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとされています。一定期間内に売買契約が締結されなかった場合、資産運用会社は第三者に売却を申し入れることができます（ただし、第三者への売却条件が当該グループ各社の提示した購入条件と同等以下である場合には、売却前に再度当該グループ各社の意思を確認する必要があります。）。
資産運用会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。なお、本条項についてのみ、資産運用会社が本投資法人の投資信託委託業者ではなくなった場合にもなお適用されるものとされています。
(ⅴ)

資産運用会社が、各パイプライン・サポート会社の傘下にあるグループ各社に対して、上記の手続に従い、本投資法人及び資産運用会社に協力するよう要請する場合、各パイ
プライン・サポート会社は、各々その傘下にあるグループ各社につき、資産運用会社が必要とする協力を行うものとされています。
(ⅵ)

本覚書の有効期間は本覚書の取交の日から5年ですが、資産運用会社が、本投資法人についての投資信託委託業者ではなくなった場合には、上記(iv)を除き、直ちに終了します。また、見直しの合意が有効期限終了日までになされない限り、本覚書は同一の内容で3年間延長されます（以後も同様です。）。
(ⅶ)

資産運用会社が本投資法人以外の別の投資法人又は投資信託の資産の運用も行うようになった場合、本覚書は、当該複数運用体制に適したものになるよう、当事者間で別途協議の上、修正されます。
(ト)
①

その他
本投資法人は、資産の総額に占める、不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権又は土地の賃借権のみを信託するもので有価証券に該当するものを除きます。）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産、地上権及び不動産の賃借権のみに運用することを定めた契約に係るもの）その他東京証券取引所の上場規程の特例に定められる不動産等相当部分の額の比率が 75％以上となるように運用します（規約
別紙 1「資産運用の対象及び方針
ついては、後記「(2) 投資対象

3. 投資態度 (5)a.」）。なお、匿名組合出資持分に
a. 投資対象とする資産の種類(イ)⑥」をご参照下さい。
②

本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）
を 75％以上とします（規約③

別紙 1「資産運用の対象及び方針

3. 投資態度(5)b.」）。

本投資法人は、資産の総額に占める不動産（信託の受益権（不動産のみを信託する信託に係るものに限る。）及び匿名組合出資の持分（その出資された財産を不動産のみに運用することを定めた匿名組合契約に係るものに限る。）を含む。）の価格の割合として財務省令で定める割合を 75％以上とする（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3 投資態
度④(5)c.」）
資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上− 36 −

記の比率を変更することがあります（規約

別紙 1「資産運用の対象及び方針

3. 投資

態度 (5)d.」）。
⑤

組入資産の貸付け（規約

別紙 1「資産運用の対象及び方針

5. 組入資産の貸付

け」）
ⅰ) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「(2) 投資対象
a. 投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含みます。）を行うことができるものとします。
ⅱ) 上記i)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務
方針 ② 財務戦略 C. キャッシュ・マネジメント（現預金等）」に記載の方針に基づき運用します。
ⅲ)

資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権以外の資産の貸付けは行いません。

− 37 −

(2)【投資対象】
a.

投資対象とする資産の種類
本投資法人は、資産を主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針

2. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲」）。
(イ)

不動産等とは以下に掲げるものをいいます。

①

不動産

②

不動産の賃借権③

地上権④

次に掲げるものを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。投信法施行令第 3 条第 1 号に定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）
イ 不動産
ロ

⑤

地上権及び土地の賃借権
金銭を信託する信託の受益権（信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。有価証券に該当するものを除きます。）⑥

当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）(ロ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。
① 資産の流動化に関する法律（平成 10 年法律第 105 号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）に規定する優先出資証券②

投信法に規定する投資信託の受益証券③

投信法に規定する投資証券④ 資産流動化法に規定する特定目的信託の受益証券(ハ) 本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用に資するため、
以下に掲げる特定資産に投資することができます。
①

預金

②

コール・ローン③ 国債証券（有価証券先物取引（証券取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。）（以下「証券取引法」といいます。）第 2 条第 20 項に定義される意味を有するものをいいます。）に係る権利を含みます。）
④

地方債証券

⑤

コマーシャル・ペーパー（証券取引法第 2 条第 1 項第 8 号に定義される意味を有するものをいいます。）⑥

譲渡性預金証書⑦

資産流動化法に規定する特定社債券（裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）⑧

投信法に規定する投資法人債券（裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）⑨

貸付債権信託受益証券（証券取引法第 2 条第 2 項第 1 号に定義される意味を有するもの− 38 −

をいいます。）⑩

金銭債権（投信法施行令第 3 条第 11 号に定義される意味を有するものをいいます。）⑪

金融先物取引等（投信法施行令第 3 条第 13 号に定義される意味を有するものをいいます。）に係る権利⑫

金融デリバティブ取引（投信法施行令第 3 条第 14 号に定義される意味を有するものをいいます。）に係る権利⑬ 上記①乃至⑫号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(ニ) 本投資法人は、不動産等への投資に当たり、必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。
① 有限会社法（昭和 13 年法律第 74 号。その後の改正を含みます。）に規定する有限会社の出資持分（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）② 商標法（昭和 34 年法律第 127 号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産等への投資に付随するものに限ります。）③

資産流動化法に規定する特定出資（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）④

株券（実質的に不動産等に投資することを目的とするもの又は不動産等への投資に付随し若しくは関連して取得するものに限ります。）⑤

外国法人の発行する証券で上記④の性質を有するもの（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）b.

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ)

投資基準については、前記「(1) 投資方針

b. 投資態度(ロ) 投資基準」をご参照下

さい。
(ロ)

種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針

態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

− 39 −b. 投資

(3)【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
(イ)

投資主に分配する金銭の総額のうち、利益は、本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除して算出した金額をいいます。（後記(ハ)及び(ニ)において同じです。）（規約第30条第1号）。
(ロ)

分配金額は、投資法人に係る課税の特例規定に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積
立金等を積み立てることができます（規約第30条第2号）。
本書の日付現在では、本投資法人は、原則として利益の100％を分配し、後記（ニ）記載の利益を超えた金銭の分配を行いません。
(ハ)

利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第30条第3号）。
(ニ)利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、利益の金額が配当可能所得の100分の90に相当する金額に満たない場合又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、上記(ロ)に定める分配金額に、営業期間の末日に計上する減価償却額の100分の60に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、利益の金額を超えて金銭で分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第30条第4号）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」（後記「4 手数料等及び税金 (5)
課税上の取扱い

C. 本投資法人の税務(イ) 利益配当等の損金算入要件」の①に記載する要件）を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、後記「4 手数料等及び税金(5) 課

税上の取扱い」をご参照下さい。
(ホ)

分配金の分配方法
分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に投資口の所有口数に応じて分配します（規約第30条第5号）。
(ヘ)

分配金の除斥期間
分配金は、支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます（規約第31条第1項）。未払分配金には利息をつけません（規約第31条第2項）。
(ト)

分配金の日割り計算
本投資法人が決算期間中に投資口を追加発行するとき、当該投資口に対応する金銭の分配の額については日割りにより計算することができるものとします（規約第32条）。ただし、本書の日付現在ではかかる日割り計算を行う予定はありません。

− 40 −

(4)【投資制限】
a.

規約に基づく投資制限

(イ)

基本方針
投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません（規約
ついての制限(ロ)

別紙1「資産運用の対象及び方針

4. 資産運用の対象とする資産に(1)」）。

国内投資限定投資対象は国内の物件に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません（規約

別紙1「資産運用の対象及び方針

4. 資産運用の対象とする資産についての制限(2)」）。
(ハ)

短期売買制限資産の総額に占める、1年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の価額の合計額の割合を50％以内とします（規約紙1「資産運用の対象及び方針(ニ)

4. 資産運用の対象とする資産についての制限

別(3)」）。

借入制限
本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、証券取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（以下「適格機関投資家」といいます。）からのものに限るものとします（規約第36条）。
①

借入れの目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。

②

借入金の限度額1兆円とします。ただし、後記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計額が1兆円を超えないものとします。

③

借入金の使途資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④

担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

(ホ)

投資法人債発行制限
本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債を発行することができるものとします（規約第37条）。
①

投資法人債の発行目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。

②

投資法人債発行の限度額1兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が1兆円を超えないものとします。

③

投資法人債の発行により調達した資金の使途
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④

担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

− 41 −

(ヘ)他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約別紙1「資産運用の対象及び方針

特定資産等の種類、目的及び範囲
b.

2. 資産運用の対象とする(2)b.及びc.」）。

その他の投資制限(イ)

有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

(ロ)

集中投資
集中投資について制限はありません。なお、投資対象の用途又は地域による分散投資に関する方針について、前記「(1) 投資方針
準」をご参照下さい。

− 42 −

b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基

3【投資リスク】a.

リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が平成17年1月31日
現在取得している個別の不動産又は信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況

(2) 投資資産② 投資不動産物件

b. 個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリ
スクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落することもあると予想され、その結果、投資家が損失を被る可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
(ⅰ)

投資証券の商品性に関するリスク①

投資証券の市場価格の変動に関するリスク②

投資口の価値の希薄化に関するリスク③

金銭の分配に関するリスク(ⅱ)

商品設計に関するリスク①

収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク②

借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク③

敷金・保証金の利用に関するリスク④

不動産の地域的な偏在に関するリスク⑤

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ⅲ)

本投資法人の関係者に関するリスク①

本投資法人の関係者への依存に関するリスク②

グループ各社との協働関係に関するリスク③

本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク④

インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定、大量保有報告書制度が存在しないことによるリスク(ⅳ)

運用資産−不動産に関するリスク①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク②

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク③

賃料収入に関するリスク④

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク⑤

テナント集中に関するリスク⑥

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク⑦

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク⑧

法令の制定・変更に関するリスク⑨

売主の倒産等の影響を受けるリスク⑩

転貸に関するリスク⑪

テナント等による不動産の利用状況に関するリスク⑫

共有物件に関するリスク− 43 −

⑬

区分所有建物に関するリスク⑭

借地物件に関するリスク⑮

借家物件に関するリスク⑯

開発物件に関するリスク⑰

有害物質に関するリスク⑱

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(ⅴ)

税制に関するリスク①

導管性の維持に関する一般的なリスク②

会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク③

借入れに係る導管性要件に関するリスク④

同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク⑤

投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク⑥

税務調査等による更正処分のため、支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク⑦

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク⑧

一般的な税制の変更に関するリスク

(ⅵ)

その他

不動産の鑑定評価等に関するリスク(ⅰ)①

投資証券の商品性に関するリスク
投資証券の市場価格の変動に関するリスク

本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、取引市場を通じた第三者に対する売却のみとなります。
本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情
勢、経済情勢その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を蒙る可能性があります。
②

投資口の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、その保有期間が異なるにもかかわらず、当該営業期間について既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があり、既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産価額や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
これら諸要因により、既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。

③

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。

(ⅱ)①

商品設計に関するリスク
収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「a. リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料− 44 −

水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減等により、大きく減少する可能性があります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「(iv) 運用資産−不動産に関するリスク ③
賃料収入に関するリスク」をご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸
借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等の費用の増大もキャッシュ・フローを減ずる要因となり、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産に関する費用としては、建物減価償却費、不動産に関して課される公租公課、不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、設備管理委託費用、警備委託費用、清掃委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少することがあります。
②

借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の財務基盤や業績、
金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産の取得が困難となり、又は予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかな
くなる可能性があります。
次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。また、本投資法人の借入額及び投資法人
債発行額が増加した場合にも、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等が悪影響を受ける可能性があります。

③

敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、運用資産である不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

④

不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準 ③ 地域」に記載の通り、東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地する物件に投資額の85％以上を投資する予定です。したがって、これらの地域における人口、人口動態、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。
また、これらの地域におけるテナント獲得に際し賃貸市場における競争が激化した場合、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により、賃料収入が減少し、本投資法人の収益− 45 −

が悪影響を受ける可能性があります。
⑤

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

(ⅲ)①

本投資法人の関係者に関するリスク
本投資法人の関係者への依存に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会
社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依拠するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている
善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。なお、利益相反等については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限をご参照下さい。
この他に、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受けている業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社
等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
②

グループ各社との協働関係に関するリスク
東急電鉄及び東急不動産は、本投資法人の主要な投資主（平成17年1月31日現在、東急電
鉄及び東急不動産は、発行済投資口総数のそれぞれ4.14％及び2.76％の投資口を保有しています。）及び資産運用会社の株主であるだけではなく、ブランド・ライセンス会社、パイプ
ライン・サポート会社及びプロパティ・マネジメント会社も務めており、資産運用会社の常勤役員や従業員の出向元でもあります。
また、前記「2 投資方針 (1) 投資方針」に記載の通り、本投資法人は、「東急沿線地域」を主たる投資対象地域とし、グループ各社との相乗効果による成長を重要な投資方針とし、また後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件 e. テナントへの賃貸条件」に記載の通り、本投資法人の組入物件には、多数のグループ各社がテナントとして入居しています。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急電鉄を中心とするグループ各社と密接な関連性を有しており、本投資法人の成長性に対するグループ各社の影響は、相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人が、グループ各社から本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。例えば、東急電鉄は、ブランド・ライセンス会社として、本投資法− 46 −

人に対して、「東急」及び「TOKYU」の商標の使用を許諾していますが、資産運用会社が本投資法人の投資信託委託業者ではなくなった場合、かかる使用許諾は終了します。また、本投資法人が規約別紙1記載の「1. 資産運用の基本方針」を遵守しない場合又は東急電鉄の事
前の承諾なく、重要な変更をした場合には、東急電鉄は同契約を解除することができます。
逆に、グループ各社の業績が悪化した場合、グループ各社のブランド価値が風評等により損なわれた場合などにも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
東急電鉄及び東急不動産は、保有不動産資産の売買等に関する覚書に基づき、パイプライ
ン・サポート会社として、本投資法人が投資することのできる不動産資産を売却しようとする場合、まず優先的に資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとされていますが、パイプライン・サポート会社に、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、本投資法人は、グループ各社の保有物件や新規開発物件を取得しそれら各社の投下
資本の早期回収を図ることにより、グループ各社の東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業への投資を容易にし、かかる投資による東急沿線地域の経済活動の活性化を通じて
本投資法人の内部成長及び外部成長を図るという、グループ各社との相乗効果を重要な投資方針としていますが、本投資法人によるグループ各社の保有物件や新規開発物件の取得が、常にかかる相乗効果をもたらし、将来の本投資法人の内部成長及び外部成長に繋がる保証はありません。
更に、本投資法人は、投資活動全般を通じて、グループ各社に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、グループ各社が、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う
可能性もあります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「b. 投資リ
スクに対する管理体制」をご参照下さい。これらの方策にもかかわらず、グループ各社が、かかる方策に反して本投資法人の投資主の利益に反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
③

本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
資産運用会社の常勤役員及び従業員は全員が東急電鉄又は東急不動産からの出向者であり、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、資産運用会社の代表取締役が兼任しています。
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に大きく依存しており、出向期間の満了その他の理由により、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に重大な悪影響をもたらす可能性があります。

④

インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定、大量保有報告書制度が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。したがって、本投資法人の関係者や取引先が本投資法人に関する重要な事実をその立場上知り、その重要な事実の公表前に
本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
また、投資法人の発行する投資証券については、上場株式等と異なり、大量保有報告書制
度は設けられていませんので、本投資証券につき支配権獲得その他を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があります。したがって、投資主は、上記の制度があったならば得られたかもしれないプレミアムを受け取ることができないことに加え、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。

− 47 −

(ⅳ)

運用資産−不動産に関するリスク

本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度」に記載の通り、不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。
したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他
不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「⑱ 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
また、本投資法人は、平成16年3月1日付及び同年12月15日付で後記「5 運用状況
資産

② 投資不動産物件(2) 投資b. 個別不動産等の概要」に記載する不動産を取得しており、さらに将来においても、不動産を直接取得する可能性があり、この場合、以下のリスクは直接にあてはまることになります。
①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低く、また、それぞれの物件の個別性が強
いため、その売買の際には、不動産鑑定士による鑑定、関係者との交渉や物件精査等が必要となり、売却及び取得に多くの時間と費用を要するため、取得又は売却を希望する時期に、希望する物件を取得又は売却することができない可能性があります。特に、不動産が共有物
件又は区分所有物件である場合や土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得及び売却により多くの時間と費用を要することがあり、また場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。
加えて、今後の政府の政策や景気の動向等の如何によっては、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が本書の日付現在に比べより活発化する可能性があり、その結果、不動産の取得競争が激化し、本投資法人が取得を希望した不動産の取得ができない可能性が高まることがあります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性等もあります。その結果、
本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

②

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしていますが、建物状況評価報告書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。本投資法人は、状況に応じては、元所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、瑕疵担保責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、元所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もありえます。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
− 48 −

また我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がないため、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
③

賃料収入に関するリスクa.

不動産の稼働リスク
不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合
等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、テナント数の少ない
不動産において契約が更新されなかった場合、又は複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する可能性があります。このような理由により稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が低下することになります。なお、解約ペナルティ条項などを置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
商業施設の場合は、賃貸期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナン
トの退出後新規テナントの入居までの間やフロア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナン
トや対象テナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。更に、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあるので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
他方、オフィスの場合には、テナントとの賃貸借契約の期間は、2年程度の短期である
ことが一般的であり、賃貸借期間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テ
ナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。
以上のような事由により、賃料収入が低下した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及
ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
b.

賃料不払に関するリスク
賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主に損害を与える可能性があります。
c.

賃料改定に係るリスク
本投資法人の投資対象のうち、オフィスについては、テナントとの賃貸借契約の期間は、2年程度の短期であることが一般的です。そのため、かかる短期間毎に、賃料が賃借人と− 49 −

の協議に基づき改定される可能性があります。
他方、本投資法人の投資対象のうち、商業施設については、テナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされている場合が多くなっています。また、オフィスについても、比較的長期間の契約については、商業施設の場合と同様の見直しを行うこととされている場合が多くなっています。
契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人が保有する不動産について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、賃料収入が減少することになるため、投資主に損害を与える可能性があります。
d.

賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた
場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期建物賃貸借契約の場合には、契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則ですが、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期
間全体についてのテナントに対する賃料請求は、場合により認められない可能性があります。
e.

変動賃料の場合のリスク
テナント（商業施設）との間で売上歩合賃料を採用した場合、賃料は変動賃料となりますので、テナント（商業施設）の売上減により、賃料収入が大きく減少する可能性があります。テナント（商業施設）の売上減に影響を及ぼす要素としては、消費者の嗜好や商圏の人口の変化などがあります。
④

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。
このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていな
い場合、保険契約に基づく保険金請求権に対して質権その他の担保権が設定されている場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。付保方針は、災害等の影響と保険料負担を比較考量して決定されます。なお、平成17年
1月31日現在の組入物件及び平成17年4月6日に取得した1個の信託の受益権の信託財産である
不動産について、地震保険を付保する予定はありません。
また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該不動産を災
害等発生前の状態に回復させることが不可能となることがあります。

⑤

テナント集中に関するリスク運用資産である不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナン
トの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在しない対象不動産においては、本投資法人の当該不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、− 50 −

賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。平成17年1月31日現在の組
入物件におけるテナントについては、後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物
件 d. テナントへの賃貸条件」をご参照下さい。
⑥ 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うこととされています。本書の日付現在の組入物件に関しては原則として適切な保険を付保しており、今後取得する不動産に関しても同様に付保する予定ですが、対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は重大な影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な
場合には、不動産からの収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
⑦

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置
義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

⑧

法令の制定・変更に関するリスク
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される
可能性があります。なお、これに関して土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）が平成15年2月15日に施行されています。その詳細については後記「⑰ 有害物質に関するリスク」をご参照下さい。また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基
準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不− 51 −

動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
⑨

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主とする不動産の購入を行おうとする場合には、管財人等による否認によるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等による否認によるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
万一債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を購入した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性が生じます。また、投資法人が不動産を購入した後、その売主が破産宣告を受けた場合又は売主について再生手続若しくは更生手続が開始した場合（以下併せて「倒産等手続」と総称します。）には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、投資法人が、ある売主から不動産を購入した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を購入した場合において、投資法人が、当該不動産の購入時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
更に、売主と投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更正会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。本投資法人は、このような判断がなされるような状況での不動産の購入を極力回避すべく慎重な検討を行いますが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

⑩

転貸に関するリスク
賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。かかる事態に備え、賃貸借契約上、賃貸借契約終了時に、転貸人が賃貸人に対し、受け入れた敷金等を引き渡すよう定められることが通常です。しかし、かかる引渡義務が完全に履行されなかった場合には、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑪

テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社
を通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性がありま− 52 −

す。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント
属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテ
ナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行う方針ですが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。
⑫

共有物件に関するリスク
共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
また、運用資産である不動産が共有されている場合には、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性があります（民法第256条）。分割請求が権利濫用として排斥されない場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条第2項）。このように、共有不動産については、
ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者について破産、更生手続又は再生手続の対象となった
場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。
ただし、共有者は、破産、更生手続又は再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法（大正11年法律第71号。その後の改正を含みます。）第67条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条第2項、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）第48条第2項）。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合などです。
ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するために、テナントからの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込むように取決めをすることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である
他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する賃料債権が差し押さえられるということ等もありえますので、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。
− 53 −

他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割された場合には、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
⑬

区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議などをする場
合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります。また、区分所有建物の敷地が数筆に分
かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた
不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性が
あります。

⑭

借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。
また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権− 54 −

の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件購入時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格
が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。
この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、
本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
⑮

借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受益権の形で保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人と第三者の間の賃貸借契約が何らかの理由により終了した場
合、原則として、本投資法人とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

⑯

開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 a. 基本方針」に記載の通り、竣工前の未稼働不動産の取得は原則として行わない予定です。しかし、将来、規約に定める投資方
針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事情により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかった
り、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。

⑰

有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法
人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するため− 55 −

に土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人
ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による
土地の土壌の汚染の状況について、調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、その被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法
人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性があり、かかる場合には当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひ
いては投資主が損害を受ける可能性があります。
⑱

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
信託受託者が信託財産としての不動産、土地の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することにな
ります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）上、信託受託者が破産宣告を受け又は更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。

(ⅴ)①

税制に関するリスク
導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、− 56 −

投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、営業期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記④に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない
理由により要件を満たすことができなかった場合においても、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
②

会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、配当可能所得又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の利益ではなく税務上の所得を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なることにより、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる場合があり得ます。

③

借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には適格機関投資家のみから行うべきという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により適格機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若し
くは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

④

同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社に該当していな
いこと（発行済投資口の総数が上位3位以内の投資主グループによって50％を超える投資口を保有されていないこと）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じるリスクがあります。

⑤

投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件のひとつに、営業期間末において投資法人の投資口が適格機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。
しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、
本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（適格機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。

⑥

税務調査等による更正処分のため、支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、過年度における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。現行税法上このような場合の救済措置が設けられていないため、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

⑦

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその− 57 −

他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得
税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
⑧

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があ
ります。

(ⅵ)

その他

不動産の鑑定評価等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額並びにこれらに対するセカンド・オピニ
オンは、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額又はセカンド・オピニオンの内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
b.

投資リスクに対する管理体制(イ)

本投資法人の体制
本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
①

利益相反への対応
本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスク管理に努めています。また、グループ各社との間の利益相反に配慮しつつ、投資方針を実現させることができるように体制を整備しています。利益相反を回避するための以下の法令上の規定並びに本投資法人及び資産運用会社による方策が存在します。
（法令上の規定）
・ 本投資法人の執行役員は投信法上本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務を負っており、執行役員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損害を与えた場合には、本投資法人に対して損害賠償責任を負うこととなります。
・ 投信法上、利害関係人等との取引については、一定の制限が存在します（後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照下
さい。）。
・ 投信法上、役員会の決議において、投資法人の執行役員が特別の利害関係を有する場
合、決議に参加できないものとされています。
（本投資法人及び資産運用会社による方策）
・ 資産運用会社の定める運用ガイドラインにおいて、利害関係人取引ルールを整備し、− 58 −

類型的に利益相反の可能性の高いグループ各社との間の取引については、本投資法人の役員会の事前承認を必要としています（グループ各社との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B.
本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下さい。）。
牽制体制②

本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役
員会においては、本投資法人が委託する資産運用会社での資産運用に係る重要な事項は、資産運用会社からの報告事項とし、更に、グループ各社との間の取引に関しては、本投資法人の役員会の承認事項とするなど、資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています（グループ各社との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B. 本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下さい。）。
(ロ)

資産運用会社の体制
本投資法人の委託を受けた資産運用会社は、すべてのリスクについて、原則として複数の階層における管理体制を通じて管理を行っています。
まず、取締役会は、諮問委員会であるコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の報告及び答申を十分考慮に入れ、意思決定を行います。前記「1 投資法人の概況
人の機構(4) 投資法

c. 投資運用の意思決定機構」をご参照下さい。

更に、上述したようにグループ各社との一定の取引については、本投資法人の役員会の承認を必要とし、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳格な利益相反防止体制を整え、投資法人本位のリスク管理体制を徹底しています。
また、資産運用会社は、各種リスクを管理するためのリスク管理を行う部署として監理部を設置し、リスクを統合して管理できる体制を整備しています。監理部は、収益、運用及び資産管理を担当する各部署から分離独立して設置され相互牽制機能を十分発揮するような体制が採用されています。
このように、リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた資産運用会
社との相互牽制効果がありかつ重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かかるリスクを極小化するよう努め、最大限の効果の発揮に努めます。
なお、個別のリスクに関する管理体制については、前記「a. リスク要因」の各記載も適宜ご参照下さい。

− 59 −

4【手数料等及び税金】(1)【申込手数料】
該当事項はありません。
(2)【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第7条）、該当事項はありません。
(3)【管理報酬等】
(イ)

役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報

酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額（ただし、上限を一人当たり執行役員について月額100万円、監督役員について月額80万円とします。）とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます（規約第26条第1項、第2項）。
(注)

本投資法人は、投信法第109条第9項の規定により、役員会の決議をもって、同条第1項第4号の行為に関する執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除することができます（規約第26条第3項）。なお、免除は、賠償の責めに任ずべき額から次の各号に掲げる金額を控除した額を限度とします。
(1)

役員会の決議の日の属する営業期間又はその前の各営業期間において、当該執行役員又は監督役員が報酬その他の職
務遂行の対価として本投資法人から受け、又は受けるべき財産上の利益（次号に定めるものを除きます。）の額の営
業期間毎の合計額のうち、最も高い額の4年分に相当する額(2)

当該執行役員又は監督役員が本投資法人から受けた退職慰労金の額及びその性質を有する財産上の利益の額の合計額と当該合計額をその職に就いていた年数で除した額に4を乗じた額とのいずれか低い額(ロ)

資産運用会社への支払報酬
資産運用会社に対する資産運用報酬は、基本報酬1、基本報酬2及びインセンティブ報酬か

ら構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下の通りとし、資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます（規約
託業者に対する資産運用報酬」）。

− 60 −

別紙2 「投資信託委

報酬の種類

基本報酬1

基本報酬2

計算方法と支払時期
前営業期末時点における運用資産評価額総額に応じ、以下の計算式により求められた金額の合計額。
なお、ここで運用資産評価額総額とは、各不動産物件（不動産を信託する信託の受益権の場合は、信託財産である不動産）の鑑定評価額の合計額とします。
［計算式］
・運用資産評価額総額が2,000億円以下の部分に対し、
0.150％を乗じて得た金額
・運用資産評価額総額が2,000億円を超える部分に対し、0.125％を乗じて得た金額
当該営業期間に係る報酬の支払時期は、当該営業期間の決算期までとします。
当該営業期間における、経常キャッシュ・フローに応じ、以下の計算式より求められた金額の合計額。
なお、ここで経常キャッシュ・フローとは、本投資法人の損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益及び評価損益（特別損益の部に計上されるものを除きます。）を除いた金額とします（以下「CF」といいます。）。また基本報酬2の計算に際しては、基本報酬1、2及び以下に規定するインセンティ
ブ報酬控除前のCFを基準とします。
［計算式］
・CFが50億円以下の部分に対し、6.0％を乗じて得た金額
・CFが50億円を超える部分に対し、5.0％を乗じて得た金
額
支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内とします。

− 61 −

報酬の種類

インセンティブ報酬(ハ)計算方法と支払時期
当該営業期間における、東京証券取引所投資口価格（終値）に応じ、以下の計算式により求められた金額。ただし、本投資法人が投資口を併合又は分割した場合は、以下の計算式は速やかに見直されるものとします。
［計算式］
・（当該営業期間における投資口価格終値平均−前営業期
間までの投資口価格終値平均の過去最も高い価格）×当
該営業期初発行済投資口数×1.0％
投資口価格終値平均は、当該営業期間中の各営業日の投資口価格（終値）の単純合計を営業日数で除したものとします。終値がつかなかった日は計算から除外するものとします。
当期終値平均が終値平均の過去最も高い価格を上回らなかった場合の報酬は0円とします。
支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内とします。

一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
本投資法人は、一般事務受託者である三菱信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託し

ています。
(a)

投資口事務代行業務

イ

投信法第111条第2号に規定する事務のうち、投資口の名義書換に関する事務として、下記に記載される事務① 投資主名簿及び実質投資主名簿の作成及び管理②

投資主及び実質投資主の名寄せ③

投資口の名義書換、質権の登録又はその抹消及び信託財産の表示又はその抹消④

投資主、実質投資主、登録質権者及びこれらの代理人の住所、氏名及び印鑑の登録又
はその変更

⑤

投資証券の保管、交付及び回収⑥

投資証券不所持の取扱い

ロ

投信法第111条第4号に規定する事務のうち下記に記載される事務① 投資主総会招集通知状、決議通知状等投資主総会関係書類及び議決権行使書又は議決権代理行使委任状への議決権個数の記入②

前号に掲げるものの他、投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等に関する書類の封入発送③
ハ官庁、証券取引所等への届出資料及び報告資料並びに統計表の作成
投信法第111条第6号及び投信法施行規則第124条第2項第1号に規定する事務のうち下記に記載される事務① 分配金の個別投資主毎の金額計算
分配金支払のための手続③

分配金関係書類の封入発送④

投資証券、分配金領収証等の印紙税の代理納付手続⑤

銀行取扱期間又は郵便局払渡期間経過後の分配金の支払ニ②

投信法第111条第6号及び投信法施行規則第124条第2項第3号に規定する事務のうち下記− 62 −

に記載される事務① 投資証券不所持申出の受理②
ホ

前号に掲げるものの他、投資口に関する請求、届出又は照会の受付及び処理
データの提供及び加工の事務。なお、これらの事務取扱の詳細については本投資法人及び一般事務受託者が協議の上、これを定めるものとします。
ヘ

前各号に掲げる事務の遂行に必要な付随事務

トイないしヘに定める事務（以下「通常事務」といいます。）以外の臨時に発生する事務（以下「臨時事務」といいます。）。なお、臨時事務の取扱いについては本投資法人及び一般事務受託者が協議の上、これを定めるものとします。
その他の一般事務(b)①

投資証券の発行に関する事務（投信法第111条第3号に規定する事務のうち投資証券の発行に関する事務）②

本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第111条第4号に規定する事務のうち、投資口事務代行業務以外のもの）③

計算に関する事務（投信法第111条第5号に規定する事務）④

会計帳簿の作成に関する事務（投信法第111条第6号及び投信法施行規則第124条第2項第6号に規定する事務）⑤

納税に関する事務（投信法第111条第6号及び投信法施行規則第124条第2項第7号に規定する事務）

上記の業務に対し、以下の通り、一般事務取扱手数料を支払います。
(a)

投資口事務代行業務に関する一般事務取扱手数料イ

一般事務取扱手数料は、本投資法人の各営業期間につき、当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の資産総額（ただし、当該決算期における本投資法人の資産総額が100億円以下の場合には、100億円を本投資法人の資産総額として計算します。）の0.1％
相当額を上限として、投資主数、一般事務受託者の事務の取扱量等に応じて算出された金額とします。
一般事務取扱手数料等については、以下の照会先にお問い合わせ下さい。
（照会先）東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社
東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号
電話番号 03‑5428‑5828

ロ

上記イの一般事務取扱手数料は毎月これを計算するものとし、通常事務手数料（下記(b)に掲げる通常事務手数料表に基づき計算します。）及び臨時事務手数料（本投資法人と一般事務受託者が協議して定めます。）の合計額とします。本投資法人は一般事務取扱
手数料と、下記(a)に掲げる本投資法人が負担すべき投資口事務代行業務処理に必要な費用を併せて一般事務受託者に支払います。ただし、1営業期間に含まれる各月の一般事務取扱手数料の合計額が、上記イの規定により算出される当該営業期間に係る手数料上限を超えた場合には当該決算期後遅滞なく精算するものとします。

ハ

上記ロにかかわらず、本契約締結日から、本投資法人が発行する投資証券が日本国内におけるいずれかの証券取引所に上場する日の属する月の前月までの通常事務手数料は、月額金5万円（日割計算は行いません。）とします。

ニ

上記イ、ロ及びハにより本投資法人が負担すべき一般事務取扱手数料及び費用につき、一般事務受託者は、当月取扱分に係る一般事務取扱手数料及び費用を翌月20日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は、請求があった月の月末までに一般事務受託者の指− 63 −

定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。ただし、一般事務受託者
は、本投資法人の決算月取扱分に係る一般事務取扱手数料及び費用（印紙税納付額を除きます。）については翌々月の5日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は、請求のあった月の15日までに一般事務受託者に支払います。
ホ

上記イ、ロ及びハにより本投資法人が負担すべき費用を一般事務受託者が立替えたときは、一般事務受託者は、その金額及び内訳を関連する資料と共に本投資法人宛に報告することにより、その払戻しを受けることができ、本投資法人は、かかる請求があり次第速やかにこれを支払います。

ヘ

経済情勢の変動等により一般事務取扱手数料の金額が不適当となったときは、本投資法
人及び一般事務受託者は、互いに協議の上、一般事務取扱手数料の金額を書面による合意によって変更することができます。なお、当該協議に当たり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。

ト

投資口事務代行業務の遂行に関連して発生する以下に定める経費及び費用は一般事務受
託者が負担するものとします。
① 一般事務受託者が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、投資口事務代行業務の履行を補助せしめ又はこれらの者を一般事務受託者の代理人として利用する場合に必要と
なる費用
②

(b)

投資口事務代行業務の再委託に当たり必要となる費用

イ

その他の一般事務に関する一般事務取扱手数料
その他の一般事務に係る一般事務取扱手数料は、1月、4月、7月、10月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間（以下「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第1項第1号に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、下記(c)に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の一般
事務取扱手数料は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。

ロ

本投資法人は各計算期間の一般事務取扱手数料を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

ハ

経済情勢の変動等により一般事務取扱手数料の金額が不適当となったときは、本投資法
人及び一般事務受託者は、互いに協議の上、一般事務取扱手数料の金額を変更することが
できます。

ニ

上記ハに定める協議に当たり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。

ホ

上記イにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期（当該計算期間初日までに本投資法人の第1回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。）
における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は24万円に消費税額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準
日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額（円単位未満切捨て）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する− 64 −

割合で、基準日における出資総額に基づき下記に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）の合計額に消費税を加算した金額とします。
ヘ

その他の一般事務の処理に要する費用は、次の各号に定めるものを除き、一般事務受託者の負担とします。
① 公租公課②

事務規程において本投資法人の負担である旨が定められた費用③

その他の一般事務の処理に当たり要した費用で、支払の前に一般事務受託者が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。

ト

上記ヘに定める費用を立替えて支払ったときは、一般事務受託者は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは本投資法人は速やかに一般事務受
託者に一般事務委託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。

チ

その他の一般事務の処理に要する以下に定める経費及び費用は一般事務受託者が負担するものとします。
① 一般事務受託者が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、その他の一般事務の履行を補助せしめ又はこれらの者を一般事務受託者の代理人として利用する場合に必要となる費用②

その他の一般事務の再委託に当たり必要となる費用
本投資法人が負担すべき投資口事務代行業務処理に必要な費用は、以下の通りです。

①

投資主及び実質投資主宛名入力費用②

銀行取扱期間又は郵便局払渡期間経過後の分配金の支払に必要な送金手数料③

投資主総会関係書類その他投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等の書類の発送に必要な郵送料④

宛名単票、共通議決権代理行使委任状用紙、共通分配金計算書用紙、共通分配金振込
先確認書用紙、共通分配金振込通知書用紙、共通封筒の作製費⑤

投資主及び実質投資主に対して発送する投資証券等有価物に保険を付した場合の保険料及びこれらの者から徴収不能の郵送料⑥

前各項目の他、本投資法人と一般事務受託者の協議により定めた費用− 65 −

通常事務手数料表
項目

基本料

名義書換料
投資証券交換分合料

不所持投資主管理料

未達・未引換投資証券保管料
予備投資証券管理料
諸届受付料
証明調査料

分配金明細表管理料

未払分配金関係手数料

議決権行使書及び委任状関係手数料

投資主一覧表等作成料

投資主総会及び分配金関係書類封入発送料

その他

計算単位及び計算方法
1．月末現在投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を基準として1名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額の6分の1（月額）。ただし、最低料金は月額210,000円とします。
1名〜 5,000名
490円
5,001名〜10,000名
440円
10,001名〜30,000名
380円
30,001名〜50,000名
320円
50,001名以上
270円
2．月中に除籍となった投資主：1名につき70円加算
1．月中書換投資口数1投資口につき135円
2．書換投資証券1枚につき135円
1．回収投資証券1枚につき90円
2．交付投資証券1枚につき90円
1．不所持申出受理：(1)1投資口につき65円、(2)提出投資証券1枚につき135円
2．不所持投資証券交付：(1)1投資口につき65円、(2)交付投資証券1枚につき135円
3．月末現在不所持投資主：1名につき（月額）70円
月末保管件数：1件につき（月額）80円
1．予備投資証券の保管：期末の残高枚数1枚につき（6か月）4円
2．予備投資証券の廃棄：1枚につき15円
受付1件につき500円
証明調査依頼対象投資主1名につき1,000円
1．投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を基準として1名につき、以下の段階に応じ区分計算した合算額。ただし、最低額を380,000円とします。
1名〜 5,000名
135円
5,001名〜10,000名
115円
10,001名〜30,000名
95円
30,001名〜50,000名
80円
50,001名以上
65円
2．分配金振込指定：1件につき170円加算
1．分配金領収証又は郵便振替支払通知書：1枚につき500円
2．未払分配金の除斥期間満了後管理料：毎月月末現在未払管理件数1件につき、下記段階に応じ区分計算した合計額。
1件〜10,000件
3円
10,001件〜30,000件
2円
30,001件以上1円
1．議決権行使書、委任状（出席票を含む）作成：1通につき22円
2．議決権行使書、委任状集計：1通につき70円
ただし、最低額を70,000円とします。
1．全投資主を記載する場合：1名につき7円
2．一部投資主を記載する場合：1名につき60円
3．分配金明細表作成料：1名につき22円
1．封入発送料(1)投資主総会関係：封入物招集通知2種又は3種、決議通知2種又は3種、合計5種まで1名につき54円(2)分配金関係封入物2種まで1名につき30円(3)分配金振込先確認書の封入1通につき40円加算(4)追加封入料 封入物1種増すごと6円加算(5)決議はがき 1名につき18円加算
2．書留扱い：1通につき55円
郵便振替支払通知書分割料：1通につき350円。ただし、最低額を70,000円とします。

− 66 −

投資証券保管振替制度事務取扱手数料項目

計算単位及び計算方法

実質投資主管理料

月末現在実質投資主1名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の6分の1（月額）。ただし、最低料金は月額70,000円とします。
1名〜 5,000名
270円
5,001名〜10,000名
240円
10,001名〜30,000名
210円
30,001名〜50,000名
180円
50,001名以上
150円
1．実質投資主票受理料：参加者から提出された実質投資主票1枚につき200円
2．実質投資主通知受理料：証券保管振替機構の実質投資主通知1件につき200円用済実質投資主票：1枚につき50円
1．機構名義失念投資口に係る分配金の支払：1件につき1,500円
2．機構名義失念投資口に係る分割分投資口の交付：1件につき3,000円

データ受理料

除籍料
失念投資口関係手数料

一般事務委託業務基準報酬額表
総資産額

報酬額（年間）100億円以下

11,000,000円

100億円超500億円以下

11,000,000円 ＋（資産総額 −100億円）× 0.080％

500億円超1,000億円以下

43,000,000円 ＋（資産総額 −500億円）× 0.060％

1,000億円超

2,000億円以下

73,000,000円 ＋（資産総額 −1,000億円）× 0.055％

2,000億円超

3,000億円以下

128,000,000円 ＋（資産総額 −2,000億円）× 0.040％

3,000億円超

5,000億円以下

168,000,000円 ＋（資産総額 −3,000億円）× 0.035％

5,000億円超

238,000,000円 ＋（資産総額 −5,000億円）× 0.030％

また、本投資法人は、資産保管会社である三菱信託銀行株式会社に対して本投資法人の資産の保管に係る業務を委託しています。
上記の業務に対し、以下の通り、資産保管業務報酬を支払います。
(a)

本件業務に係る報酬（以下「資産保管業務報酬」といいます。）は、各計算期間において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第1項第1号に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、下記(g)に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の資産保管業務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。

(b)

本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。

(c)

経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法
人及び資産保管会社は、互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議に当たり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を
本投資法人が資産保管会社に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。

(d)(a)にかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期（当該計算期間初日
までに本投資法人の第1回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。）における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は15万円に消費税額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超え− 67 −

た場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で15万円を按分計算した金額（円単位未満切捨）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき下記(g)に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨）の合計額に消費税を加算した
金額とします。
(e)

本件業務に要する費用は、次の各号に定める場合を除き、資産保管会社の負担とします。
① 公租公課②

特定保管対象資産の維持保全に要する費用③

保管規程又は付随規程において、本投資法人の負担である旨が定められた費用④

本件業務を行うに当たり要した費用で、支払の前に資産保管会社が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。

(f)

上記(e)に定める費用を立替えて支払ったときは、資産保管会社は本投資法人にその支払を請求することができます。
当該請求を受けたときは、本投資法人は速やかに資産保管会社に対し資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。

(g)

本件業務の遂行に関連して発生する以下に定める経費及び費用は資産保管会社が負担するものとします。
① 資産保管会社が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、本件業務の履行を補助せしめ又はこれらの者を資産保管会社の代理人として利用する場合に必要となる費用②

本件業務の再委託に当たり必要となる費用

資産保管業務基準報酬額表
総資産額100億円超500億円超1,000億円超
2,000億円超
3,000億円超
5,000億円超(ニ)100億円以下500億円以下
1,000億円以下
2,000億円以下
3,000億円以下
5,000億円以下

報酬額（年間）
7,000,000円
7,000,000円 ＋（資産総額27,000,000円 ＋（資産総額47,000,000円 ＋（資産総額82,000,000円 ＋（資産総額112,000,000円 ＋（資産総額162,000,000円 ＋（資産総額− 100億円）× 0.050％− 500億円）× 0.040％−1,000億円）× 0.035％−2,000億円）× 0.030％−3,000億円）× 0.025％−5,000億円）× 0.020％

会計監査人報酬
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、必要とされるすべての監査報告書受領後1か月以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします（規約第35条）。
(ホ)(a)

本投資法人の関係者が受領するその他の報酬
ブランド・ライセンス報酬
商標使用許諾契約に基づく東急電鉄による商標使用許諾の対価は、無償とされています。

(b)

プロパティ・マネジメント報酬
プロパティ・マネジメント会社に対する報酬は、以下の通り不動産又は信託不動産のそ− 68 −

れぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産より支払われます。かかる各プロパティ・マネジメント会社への報酬については、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人等が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を株式会社住信基礎研究所から取得しています。
イ

基本報酬
プロパティ・マネジメント会社に対する基本報酬は以下①及び②にて算出した合算額です。
①

各物件の当該月の総収入から水道光熱費を控除した額に対して、下記記載の基本報酬①料率を乗じた額。

②

各物件の当該月の営業利益（ただし、ここにいう営業利益は、総収入から控除すべき
総営業費用から、減価償却費、公租公課、支払賃料、損害保険料、修繕費、仲介手数料
等を除いています。）に対して下記記載の基本報酬②料率を乗じた額。
※

総営業費用には①に定めるプロパティ・マネジメント報酬を含みます。

物件名プロパティ・
マネジメント会社

基本報酬①
料率

基本報酬②
料率

R1

QFRONT（キューフロント）

東急電鉄

2.8％

R2

レキシントン青山

東急不動産

1.3％

東急不動産

1.3％

東急電鉄

−

東急電鉄

1.3％

東急電鉄

−

東急電鉄

0.5％

R3
R4
R5
R6
R7
R8

TOKYU REIT
表参道スクエア東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
第2東急鷺沼ビル
TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア
横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク
横浜店）
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台
店）

東急不動産

1.0％

−

O1

世田谷ビジネススクエア

東急不動産

2.8％

O2

東急南平台町ビル

東急電鉄

−

O3

東急桜丘町ビル

東急電鉄

0.5％

O4

東京日産台東ビル

東急不動産

1.3％

O5

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

東急不動産

1.3％

O6

TOKYU REIT蒲田ビル

東急電鉄

1.3％

O7

りそな・マルハビル

東急不動産

1.3％

O8

藤田観光虎ノ門ビル

東急電鉄

1.3％

ロ

契約期間

解約条件

1年間

1か月前予告コンストラクション・マネジメント報酬
コンストラクション・マネジメント報酬として、不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、計画工事、小修繕・保守補修工事を実施する場合には、不動産については本投資法人− 69 −

の財産から、信託不動産については信託受託者から、以下の通り報酬が支払われます。
①

工事金額が一件当たり50万円を超え1,000万円以下の場合
工事金額の5％に相当する額②

工事金額が一件当たり1,000万円を超え1億円以下の場合
金50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の3％に相当する額③

工事金額が一件当たり1億円を超える場合プロパティ・マネジメント会社と本投資法人及び資産運用会社との間で別途協議する額※

工事金額が一件当たり50万円以下の場合には、支払われません。

※

計画工事
計画的・中長期的な検討や技術的検討が必要な20万円を超える工事をいいます。

※

小修繕・保守補修工事
本来は保守契約の費用の中でまかなう費用であるが、計画工事の他に不定期に発生する小額工事や、中長期的な検討を必要としない軽微な工事（原則1工事当たり20万円以下の工事）をいいます。

ハ

一般媒介業務報酬（仲介手数料）
各物件につき、プロパティ・マネジメント会社が自らテナントを仲介し賃貸借契約が成立した場合に（既存テナントの増床も含みます。）、当該賃貸借契約に係る一か月分を上限として（消費税別途）、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産について
は信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

(4)【その他の手数料等】
以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。
(イ)

特定資産の取得・売却に関する費用(a)

投資対象不動産（信託受益権を含みます。）の取得に関する費用

①

登録免許税

②

不動産取得税③

売買契約締結に伴う印紙税

④

仲介手数料

⑤

登記に際して支払う司法書士報酬⑥

デュー・ディリジェンス（物件精査）等の不動産調査費用等（本投資法人の投資対象不動産（信託受益権を含みます。）取得の成否に関わりません。）⑦

当初信託報酬

⑧ 鑑定評価費用(b) 投資対象不動産（信託受益権を含みます。）の譲渡に関する費用
①

印紙税

②

処分信託報酬

③

登記に際して支払う司法書士報酬④

デュー・ディリジェンス（物件精査）等に係る費用等⑤

当初信託報酬

⑥ 鑑定評価費用(ロ) 物件の運営及び管理に関する費用(a)

特定資産が不動産である場合の公租公課、管理委託費用（プロパティ・マネジメント報酬及び外注委託費を含みます。）、運用不動産に付保された保険料、維持修繕費用（改修等を含みます。）、借地借家料、テナント誘致費用（媒介手数料、広告宣伝費等）(b)

特定資産が信託受益権である場合の信託報酬− 70 −

(c)資産運用会社がやむを得ずその業務の遂行に関して本投資法人に代わって支払った立替金等(ハ)

借入金及び投資法人債に関する費用(a)

借入金利息、借入等に係る諸費用(b)

格付取得・維持に係る諸費用(ニ)

本投資法人の運営に関する費用(a)

分配金支払に係る費用（分配金領収証用紙作成費用等）(b)

投資主総会招集及び運営に係る費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営
費用等）

(c)

役員会招集及び運営に係る費用(d)

執行役員及び監督役員に係る費用（報酬、保険料、実費等）(e)

本投資法人の広告宣伝、IRに係る費用（ただし、本投資証券等の発行及び販売活動に直接関連しないIR活動に関する費用を除きます。）(f)グループ各社との取引の承認手続に係る費用（専門家からのセカンド・オピニオン取得
費用等）

(ホ)

運用報告書等の作成に関する費用(a)

運用報告書等（資産運用報告書、財務諸表、有価証券報告書、臨時報告書等）の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）(b)

不動産等の定期的な調査に係る費用(ヘ)

投資証券の発行に関する費用(a)

有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）(b)

投資口申込証及び投資証券等の作成費用（印紙税を含みます。）(c)

投資証券の上場に係る費用（上場審査費用等）(d)

投資口募集に係る広告宣伝費等

(ト)

その他

(a)

アドバイザー（弁護士、公認会計士、税理士、証券会社等）に支払う費用(b)

一般事務受託者及び資産保管会社の受託事務の遂行に関連して発生する所定の経費及び費用(c)

一般事務受託者及び資産保管会社により本投資法人の負担に帰属すべきものが立て替えられた場合の立替金(5)【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱いは、以下の通りです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。
また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
A.

個人投資主

(イ)

収益分配金に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る収益分配金は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。また、本投資法人の投資口は証券取引所に上場されている株式等として取り扱われ、原則として収益分配金を受け取る際に20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、本投資法人の事業年度終了の日において、その有する投資口数が本投資法人の発行済投資口の総数の5％未満である個人投資主が平成20年3月31日までに支払を受ける収益分配金については、上記の源泉徴収税が所得税7％及び地方− 71 −

税3％に軽減されており、収益分配金の額にかかわらず、申告不要の選択をすることが認められています。
(ロ)

利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻し（減資）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（計算方法については下記(注1)参照）として上記(イ)における収益分配金と同様の課税関係が適用されます。また、利益を超える金銭の分配の額から、みなし配当を差引いた金額は、本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。この譲渡収入に対応する譲渡原価は下記(注2)のように計算されます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額(注3)は、株式等の譲渡所得等として原則として下記(ハ)と同様の課税を受けます。
出資の払戻しに係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する
直前の投資口の取得価額から、出資の払戻しに係る譲渡原価を控除した金額となります。
(注1)みなし配当＝ 出資払戻し額 − 投資法人の税務上の資本等の金額のうち各投資主の投資口に対応する部分＊＊投資法人の税務上の資本等の金額のう
ち各投資主の投資口＝投資法人の出資払戻し直前の税
務上の資本等の金額

各投資主の出資払戻し直前の所有投× 一定割合† × 資口数／投資法人の出資払戻し直前の発行済投資口総数に対応する部分投資法人の出資払戻し総額†一定割合 ＝

（小数点以下第3位未満切投資法人の税務上の前期末純資産価額

上げ）（＋ 前期末から当該払戻しの直前の時までの間に増加した税
務上の資本等の金額 − 前期末から当該払戻しの直前の時までの間に減少した税務上の資本等の金額）(注2)譲渡収入の額＝ 出資払戻し額 − みなし配当

譲渡原価の額 ＝ 出資払戻し直前の投資口の取得価額

× 一定割合†投資法人の出資払戻し総額
†一定割合

＝

（小数点以下第3位未満切上げ）

投資法人の税務上の前期末純資産価額（＋前期末から当該払戻しの直前の時までの間に増加した税務上の資本等の金額 − 前期末から当該払戻しの直前の時までの間に減少した税務上の資本等の金額）(注3)譲渡損益の額＝ 譲渡収入の額 − 譲渡原価の額

なお、(注1)のみなし配当の額及び(注2)の一定割合については、本投資法人から通知します。
(ハ)

投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益については、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡に係る事業所得の金額、譲渡所得の金額及び雑所得の金額（以下「株式等の譲渡に係る譲渡所得等」）として申告分離課税（所得税15％、地方税5％）の方法で課税されます。ただし、平成19年12月31日までに、本投資口を証券業者若しくは銀行を通じて、又は証券業者に対して譲渡する場合等には、申告分離課税の税率が所得税7％、地方税3％に軽減されます。また、特定口座制度が設けられており、個人投資主が証券業者等に特定口座を開設し、上場株式等保管委託契約に基づいてその特定口座に保管されている上場株− 72 −

式等の譲渡所得等についてその年の最初の譲渡の時までに証券業者等に対して「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出した場合には、一定の要件の下に、譲渡対価の支払の際に源泉徴収され、申告不要の選択をすることが認められています。源泉徴収は、本投資口の譲渡益に相当する金額に対して、所得税15％、地方税5％の税率により行われます。ただし、平成19年12月31日までの譲渡については10％（所得税7％、地方税3％）の税率に軽減されます。
本投資口の譲渡に際し譲渡損が生じた場合は、特定口座制度において源泉徴収を選択し、かつ申告をしないことを選択した場合を除いて、他の株式等の譲渡に係る譲渡所得等との損益通算が認められます。しかしながら、株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損失は他の所得との損益通算はできません。本投資口を譲渡したことにより生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、その年の翌年以後3年内の各年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。譲渡損失の繰越控除を受けるた
めには、譲渡損失が生じた年分の当該譲渡損失の金額の計算に関する明細書等を添付した確定申告書を提出し、かつ、その後、連続して確定申告書を提出していることが必要とな
ります。
B.

法人投資主

(イ)

収益分配金に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る収益分配金は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は証券取引所に上場されている株式等として取扱われ、収益分配金を受け取る際には原則として15％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、平成20年3月31日までに支払を受ける収益分配金については、
上記の源泉徴収税率が所得税7％に軽減されています。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
(ロ)

利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻し（減資）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記(イ)における収益分配金と同様の課税関係が適用されます。また、利益を超える金銭の分配の額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係る収入金額として取扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
出資の払戻しを受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の帳簿価額から、出資の払戻しに係る譲渡原価を控除した金額となります。
(ハ)

投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。
なお、会計上は、売買目的有価証券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として資本の部に計上）の適用があります。
(ニ)

投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。

− 73 −

C.

本投資法人の税務(イ)

利益配当等の損金算入要件
税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を本投資法人の損金に算入することが認められています。
利益の配当等を損金算入するために満足すべき主要な要件（いわゆる導管性要件）は次の通りです。
①

その事業年度に係る配当等の額（投信法第136条第1項の規定による金銭の分配のうち利益の配当から成る部分の金額（みなし配当の額を含む。））の支払額がその事業年度の配当可能所得金額の90％超（又は投信法第136条第1項の規定による金銭の分配の額が配当可
能額の90％超）であること。

②

他の法人（一定のものを除く。）の発行済株式の総数又は出資金額の50％以上を有していないこと。

③

借入れは、適格機関投資家からのものであること。

④

事業年度の終了時において同族会社(注)に該当していないこと。

⑤

発行する投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。

⑥ 設立時における本投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が1億円以上であること、又は本投資口が事業年度の終了時において50人以上の者又は適格機関投資家のみによって所有されていること。
(注)

同族会社とは会社の株主等（その会社が自己の株式又は出資を有する場合のその会社を除く。）の3人以下並びにこれらと政令で定める特殊の関係のある個人及び法人がその会社の発行済株式の総数又は出資金額（その会社が有する自己の株式又は出資を除く。）の50％を超える数の株式又は出資の金額を有する場合におけるその会社のことをいいま
す。

(ロ)
①

不動産流通税の軽減措置
不動産取得税
一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の4％の税率により課されます。ただし、平成18年3月31日までに不動産の取得が行われた場合には、税率が3％に軽減されます。また、以下の一定の要件等を満たす投資法人が平成19年3月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が3分の1に軽減されています。
(ⅰ)

規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること。
(ⅱ)

資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第2条第18項に規定する投資信託委託業者が、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）
第50条の2第1項の認可を受けていること。
(ⅲ)

資金の借入れをする場合には、適格機関投資家からのものであること。

(ⅳ)

運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること。

イ

特定不動産の割合が75％以上であること。

ロ

本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上となること。

− 74 −

(ⅴ)②

投信法第187条の登録を受けていること。

特別土地保有税平成15年度以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。

③

登録免許税
一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課
税価額の2％の税率により課されます。ただし、平成18年3月31日までに登記される不動産については、税率が1％に軽減されています。また、上記①(i)ないし(v)に掲げる要件等を満たす投資法人が平成18年3月31日までに取得する不動産については、当該取得後1年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が0.6％に軽減されます。

− 75 −

5【運用状況】(1)【投資状況】（平成17年1月31日現在）
地域

保有総額
（千円）

商業施設

東京都心5区地域・東急沿線地域

6,660,338

4.5

―

―

8,762,059

6.0

―

―

15,422,398

10.5

東京都心5区地域・東急沿線地域

38,714,850

26.3

その他

9,760,318

6.6

東京都心5区地域・東急沿線地域

69,517,803

47.2

―

―

117,992,972

80.1

13,815,274

9.4

131,808,246

89.5

147,230,644

100.0

その他
不動産
オフィス

東京都心5区地域・東急沿線
地域
その他
小計

商業施設
不動産等を主な信託財産とする信託受益
権

その他
の資産

資産総額に
対する比率
（％）

用途

資産の種類

オフィス

その他
小計
預金・その他の資産
その他の資産合計
資産総額

(注1)

「地域」については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準(注2)「保有総額」は、平成17年1月31日現在の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。

貸借対照表計上額（千円）③ 地域」をご参照下さい。

資産総額に対する比率（％）

負債総額

67,518,144

45.9

純資産総額

79,712,499

54.1(2)【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者併せて「信託不動産」といいます。）により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。
以下に記載する事項の説明は以下の通りです。
・

原則として平成17年1月31日を基準としています。

− 76 −

・「物件番号」は、本投資法人が保有する物件をR型（商業施設）及びO型（オフィス）に分類し、各分類毎に番号を付したものです。

・「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致
しない場合があります。

・「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、世田谷ビジネススクエア、りそな・マルハビル及び藤田観光虎ノ門ビルについては、それぞれ他の区分所有者の所有地及び他の共有者の持分を含みます。なお、藤田観光虎ノ門ビル
については敷地権の設定面積です。また、QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。詳細は、後記「b. 個別不動産等の概要」記載の注記部分をご参照下さい。

・「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、
世田谷ビジネススクエア、りそな・マルハビル及び藤田観光虎ノ門ビルについては、それ
ぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。
QFRONT（キューフロント）及びりそな・マルハビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。藤田観光虎ノ門ビルの括弧内の数値は、不動産に係る専有部分の面積です。詳細は、後記「b. 個別不動産等の概要」記載の注記部分をご参照下さい。

・「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート
造を、「SRC」という略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。

・「築年数」は、竣工年月から平成17年1月31日までの経過年数を表示しています。

・「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。

・ 「期末算定価額」は、価格時点を平成17年1月31日として、TOKYU REIT渋谷宇田川町ス
クエア及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）については株式会社ヒロ＆リーエスネットワーク及びジョーンズ ラング ラサール株式会社、その他の物件については財団法人日本不動産研究所により作成された調査報告書の調査価格に基づきそれぞれ記載しています。
・「テナント数」は、1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については1
テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、
LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している1テナント（東急電鉄）を含んでいます。第2東急鷺沼ビルのテナント数には、駐車場部分のみを賃借している1テナントを含みません。東京日産台東ビルのテナント数には、住居部分の賃借人（7社（うち1社は事務所部分も賃借している））を含みます。

・「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の貸付けではない賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）、東急南平台町ビ
ル及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）については、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについて
は、建物全体の総賃貸面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。
また、他の区分所有者との共有物件である藤田観光虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分及び他の区分所有者（2階部分のみ）の専有部分についても本投資法人が賃借のうえ、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分− 77 −

の面積を含みます。
・「総賃貸可能面積」は、建物・施設における貸付けが可能な事務所、店舗及び倉庫の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。建物床以外の面積は含みません。）を記載しています。なお、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）、東急南平台町ビル及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）につ
いては、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷
ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸可能面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、他の区分所有者との共有物件である藤田観光虎ノ門
ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分及び他の区分所有者（2階部分のみ）の専有部分についても本投資法人が賃借のうえ、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。

・「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。

・「オフィス基準階専有面積」は、2階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。なお、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエア
については、他の共有者持分を含む1フロアの面積を記載しています。

・「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。「月額賃料総額」は、平成17年
1月31日時点のデータに基づいて記載しています。なお、QFRONT（キューフロント）及びTOKYU REIT表参道スクエアの一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の月額賃料総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。

・「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を12倍して千円未満を切捨てて算出し
ています。

・

「敷金・保証金」は、各不動産に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額
又は保証金の合計額を記載しています。

・「長期修繕の費用見積」は、各不動産について次表に示す作成者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む15年間）の合計金額を記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える
機能の向上等に必要な費用は含まれていません。なお、TOKYU REIT表参道スクエアについては、平成16年8月20日に長期的修繕費用予測を再取得しています。なお、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、世田谷ビジネ
ススクエアについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額に共有持分割合である55％を乗じて得た値を、りそな・マルハビルについては信託建物である専有部分及び共用部分の共有持分に係る長期修繕費用の見積額を、藤田観光虎ノ門ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に敷地権の共有持分割合である73.585％を乗じて得た値をそれぞれ記載しています。

＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び作成年月日＞− 78 −

作成者

株式会社イー・アール・エス

清水建設株式会社

・

R1
R2
R3
R4
R5
R6
R7
R8
O1
O2
O3
O4
O5
O7
O8
O6

調査対象物件QFRONT（キューフロント）
レキシントン青山
TOKYU REIT表参道スクエア
東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
第2東急鷺沼ビル
TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア
横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
世田谷ビジネススクエア
東急南平台町ビル
東急桜丘町ビル
東京日産台東ビル
TOKYU REIT赤坂檜町ビル
りそな・マルハビル
藤田観光虎ノ門ビル
TOKYU REIT蒲田ビル

作成年月日
平成14年 8月 7日
平成15年 3月17日
平成14年11月29日
平成15年 4月30日
平成14年11月 8日
平成15年10月24日
平成16年 1月22日
平成16年 2月 9日
平成14年11月 8日
平成14年11月 8日
平成14年11月 8日
平成15年 1月31日
平成14年11月29日
平成15年 7月25日
平成16年 9月 6日
平成15年 3月26日「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PMLについては、前記「2 投資方針
度(ハ) 物件関連業務運用基準(1) 投資方針

b. 投資態⑥ 損害保険等の付保方針」をご参照下さい。PML及び予想損失日数は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の地震リスク分析報告書に基づいています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。
・「最寄り駅からの所要時間」は不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。

・「代表的テナント」とは、月額賃料支払額上位3社をいいます。

・「地域」については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針
フォリオ運用基準

b. 投資態度(イ) ポート③ 地域」をご参照下さい。「（渋谷）」と記載されているものは、

当該不動産の最寄り駅が渋谷駅であることを示しています。
・「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された売買代金又は信託受益権譲渡契約書に記載された不動産等の譲渡金額）を記載しています。

・ 「取得時鑑定評価額」は、TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）については株式会社ヒロ＆リーエスネットワーク及びジョーンズ ラング ラサール株式会社により作成された、その他の物件については財団法人日本不動産研究所により作成された取得時における不動産鑑定評価書の鑑定評価額に基づきそれぞれ記載しています。
・

株式会社東急ストアは「東急ストア」と記載しています。

− 79 −

a. 不動産等の概要＜不動産等の概要1＞
物件
番号

物件名

所在地（地番）

地積

延床面積

（㎡）

（㎡）

構造・階数

竣工年月

築年数

所有形態

（年）

土地

建物

QFRONT
R1（キューフロント）

東京都渋谷区
宇田川町75番8ほか

784.26
6,692.14(728.30) (4,821.09)

SRC・S
B3/8F

平成11年10月

5.3

所有権

区分所有権

R2 レキシントン青山

東京都港区南青山
五丁目235番7ほか

776.592,342.21

S・RC
B1/4F

平成10年1月

7.1

所有権

所有権

R3

TOKYU REIT
表参道スクエア東京都渋谷区
神宮前四丁目3番18

1,259.21

3,321.20

S・SRC
B1/4F

昭和60年10月

19.3

所有権

所有権

R4

東急鷺沼ビル
神奈川県川崎市宮前区（さぎ沼とうきゅう） 鷺沼一丁目1番

5,658.00

18,320.87

RC
B1/4F

昭和53年9月

26.4

所有権

所有権

神奈川県川崎市宮前区
小台一丁目18番5

1,807.21

4,409.50

SRC
B2/4F

昭和54年10月

25.3

所有権

所有権

679.27＜建物1＞
1,473.10
＜建物2＞
56.39

＜建物1＞
S
3F
＜建物2＞
S
2F

＜建物1＞
平成10年7月＜建物2＞
平成7年6月

＜建物1＞
6.5
＜建物2＞
9.7

所有権

所有権

1,350.57

8,583.54

SRC
B2/7F

平成5年7月

11.6

所有権

所有権

ビーコンヒルプラザ 神奈川県横浜市金沢区
R8 （イトーヨーカドー能
17,318.78
能見台東88番1ほか
見台店）

46,587.87

SRC
B2/4F

平成10年6月

6.6

所有権

所有権

R5 第2東急鷺沼ビル

R6

TOKYU REIT
東京都渋谷区
渋谷宇田川町スクエア 宇田川町86番2

横浜山下町ビル
R7 （バーニーズニュー
ヨーク横浜店）

神奈川県横浜市中区山下町36番1ほか

東京都世田谷区用賀四丁目260番2ほか

21,315.68

94,373.72

SRC・RC・S
B2/28F

平成5年9月

11.4

所有権
（共有
持分割合
55％）

所有権
（共有
持分割合
55％）

O2 東急南平台町ビル

東京都渋谷区
南平台町12番3

2,013.28

7,003.88

SRC
B2/5F

平成4年7月

12.6

所有権

所有権

O3 東急桜丘町ビル

東京都渋谷区
桜丘町109番91,013.03

6,505.39

SRC
B3/9F

昭和62年6月

17.7

所有権

区分所有権
(注)

O4 東京日産台東ビル

東京都台東区元浅草
二丁目120番2ほか

1,718.45

11,373.20

SRC
B2/10F

平成4年9月

12.4

所有権

所有権

O5

TOKYU REIT
赤坂檜町ビル

東京都港区赤坂六丁目1401番ほか

866.61

4,058.92

RC7F

昭和59年8月

20.5

所有権

所有権

O6

TOKYU REIT
蒲田ビル

東京都大田区
蒲田五丁目13番7

1,642.86

10,244.51

S・SRC
B1/9F

平成4年2月

13.0

所有権

所有権

O7 りそな・マルハビル

東京都千代田区大手町
一丁目2番1ほか

74,379.30
6,893.71(19,542.77)

S・SRC
B4/25F

昭和53年11月

26.3

所有権
（共有
区分所有権
持分割合
27％）

O8 藤田観光虎ノ門ビル

東京都港区虎ノ門三丁目45番6

1,728.38

15,343.73(9,688.59)

SRC・RC
B2/9F

昭和63年4月

16.8

所有権 区分所有権（共有及び持分割合 区分所有権
73.585％) の共有

O1

(注)

世田谷ビジネススクエア

東急桜丘町ビルについては、一棟の建物のすべての区分所有権が信託されています。

− 80 −

＜不動産等の概要2＞
物件

貸借対照表
計上額
（千円）

物件名

番号

投資比率
（％）

期末算定価額 テナント 総賃貸面積
（千円）

数

（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階

稼働率

専有面積

（％）

（㎡）

R1

QFRONT（キューフロント）

14,958,730

10.2

15,800,000

44,544.07

4,544.07

−

100.0

R2

レキシントン青山

4,790,744

3.2

5,220,000

22,241.65

2,241.65

−

100.0

R3

TOKYU REIT表参道スクエア

5,791,825

3.9

5,370,000

42,702.42

2,702.42−

100.0

6,896,596

4.7

7,510,000

1

19,610.06

19,610.06

−

100.0

1,282,018

0.9

1,300,000

1

1,284.60

1,284.60−

100.0

6,660,338

4.5

7,120,000

2

1,543.05

1,543.05−

100.0

4,994,934

3.4

5,130,000

1

8,958.70

8,958.70−

100.0

9,760,318

6.6

9,590,000

1

50,285.89

50,285.89

−

100.0

R4
R5
R6

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
第2東急鷺沼ビル
TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア
横浜山下町ビル

R7（バーニーズニューヨーク横浜店）

R8

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

O1

世田谷ビジネススクエア

21,741,474

14.8

22,700,000

54

22,370.52

24,931.53

1,162.25

89.7

O2

東急南平台町ビル

4,598,778

3.1

4,660,000

1

7,148.18

7,148.18

1,129.66

100.0

O3

東急桜丘町ビル

6,570,873

4.5

6,620,000

2

4,737.19

4,737.19

504.67100.0

O4

東京日産台東ビル

4,331,856

2.9

4,530,000

13

7,947.25

7,947.25

778.76100.0

O5

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

3,579,577

2.4

3,620,000

53,206.25

3,206.25

450.56100.0

O6TOKYU REIT蒲田ビル

4,595,369

3.1

5,140,000

5

7,231.48

7,231.48

850.71

100.0

O7

りそな・マルハビル

24,099,873

16.4

23,800,000

212,756.13

14,414.99

1,735.74

88.5

O8

藤田観光虎ノ門ビル

8,762,059

6.0

8,740,000

7

9,997.69

9,997.69

1,182.80

100.0

133,415,370

90.6

136,850,000

105 166,565.13 170,785.00

−

97.5

合計
(注)

不動産の一部の賃貸借契約につき、次表に示す通り、平成17年1月31日までに解約の通知を受領し、平成17年2月1日以降に賃貸借契約が終了するテナント、及び、平成17年1月31日までに新規の賃貸借契約が締結され、平成17年2月1日以降に引渡しを行うテナントがあります。なお、次表のうち他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアの面積は、全体の面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。
＜解約及び新規賃貸借契約の一覧＞
物件名
世田谷ビジネススクエア

解約（予定）面積

新規賃貸借契約面積

（㎡）

（㎡）

22.40

951.06東京日産台東ビル

1,121.73―

藤田観光虎ノ門ビル

665.05―

合計

1,809.18

951.06− 81 −

＜不動産等の概要3＞
物件

物件名

番号

月額賃料総額 年間賃料総額
（千円）

（千円）

敷金・

長期修繕の

保証金

費用見積

（千円）

（千円）

地震リスク分析

地震リスク

における予想分析における

最大損失率

予想損失日数（PML）（％）

（日）

地震保険
付保の
有無

R1

QFRONT（キューフロント）

87,995

1,055,949

2,518,621

159,379

6.7

24

無

R2

レキシントン青山

25,079300,951

240,470

80,971

5.0

24

無

R3

TOKYU REIT表参道スクエア

25,418305,024

286,694

81,900

11.3

28

無

51,693620,324

294,897

1,232,974

12.3

30

無

10,389124,674

101,188

256,186

12.1

30

無

28,054

336,648

190,800

29,440

15.8

36

無

40,311

483,741

677,087

286,330

9.3

28

無

50,044

600,532

4,820,505

123,500

9.8

28

無

R4
R5
R6

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
第2東急鷺沼ビル
TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア
横浜山下町ビル

R7（バーニーズニューヨーク横浜店）

R8

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

O1

世田谷ビジネススクエア

149,834

1,798,015

2,784,731

2,438,048

5.6

28

無

O2

東急南平台町ビル

28,475

341,702

156,863415,669

12.8

29

無

O3

東急桜丘町ビル

37,883454,596373,602593,146

13.9

31

無

O4

東京日産台東ビル

34,139409,670

341,748358,646

10.6

26

無

O5

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

20,726

248,716

217,321

185,547

12.6

30

無

O6

TOKYU REIT蒲田ビル

31,897382,768

366,523

382,934

11.0

32

無

O7

りそな・マルハビル

106,894

1,282,729

1,259,569

1,489,828

7.7

26

無

O8

藤田観光虎ノ門ビル

65,207

782,485

614,699

237,466

9.2

24

無

合

794,0449,528,530

15,245,323

8,351,964

5.9

−

−

計

− 82 −

b.

個別不動産等の概要［R1］QFRONT（キューフロント）
物件名

QFRONT（キューフロント）

用途

特定資産の
種類

信託不動産

地域

所在地

(地番)東京都渋谷区宇田川町75番8ほか(住居表示)東京都渋谷区宇田川町21番6号

売主

最寄り駅からの所要時間

JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約1分

地積(注1)
構造・階数

784.26㎡

延床面積(注2)

6,692.14㎡

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下3階付8階建

商業施設
東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷）
キューエフ・アセット・ファン
ディング有限会社

取得年月日

平成15年9月10日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地）12,125百万円（建物） 2,974百万円（合計）15,100百万円
15,100百万円

竣工年月

平成11年10月

代表的テナント(注3)株式会社TSUTAYA STORES東京、東急電鉄
株式会社ぷん楽

取得時
鑑定評価額

PM会社

東急電鉄

所有形態

PML
(注1)
(注2)

(注4)

6.7％

（土地）所有権（建物）区分所有権

信託建物の敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の所有部分を含みます。信託不動産を構成する土地の面積は728.30㎡です。）
信託建物一棟の延床面積（建物の他の区分所有者の専有部分457.91㎡及び共用部分1,413.14㎡を含みます。信託不動産に係る専有部分の面積は登記簿上は地下3階から8階までの合計4,821.09㎡です。）(注3)

テナントには、ビルの壁面を、LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している1テナントを含みます。

(注4)

他の区分所有者：法人1社及び個人2名による共有並びに法人1社＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
587,442535,097184日
100.0％
589,370
537,722

52,34451,647

235,626
42,63664,402

232,677
41,222
63,766

18,89518,984

4,602
41,0201,525

2,997
41,638
1,413

62,54362,655351,815356,692

60,613291,202400
15,400,000
15,019,095
12,147,079

60,615
296,077
250
15,800,000
14,958,730
12,147,079

2,872,016

2,811,651− 83 −＜物件紹介＞
全国屈指の拠点商業地である渋谷の駅前に立地
するQFRONT（キューフロント）は、CD及びビデオレンタル販売の大型専門店である株式会社
TSUTAYA STORES東京を中心とした専門店ビルです。1、2階のカフェ、7階の映画館及び8階の飲食店が複合されており、またビルの壁面を利用した映像広告が特徴的なビルであり、東京を代表する商業施設の一つとして、各種メディアにも取り上げられています。

＜特記事項＞
1.

2.

3.

4.

信託建物は区分所有建物ですが、信託受託者と他の区分所有者は、数筆に分かれた敷地について、敷地利用権をそれぞれ単独で有しており（いわゆる分有）その有する専有部分とその敷地利用権とを分離して処分することができます。
信託建物の敷地について、元所有者が他の敷地所有者との間で各敷地所有者の区分所有権行使に必要な範囲で互いに無償使用することを相互に確認する旨の建築基本協定を締結しています。
信託受託者は、本建物の他の区分所有者の専有部分について賃借し（それに伴い、信託受
託者は保証金を差し入れています。）、信託
不動産と一体として、各テナントへ賃貸（他の区分所有者の専有部分については転貸）しています。
本書の日付現在、信託土地と、他の区分所有者が所有する土地との境界及び公有地との境界に関しては、境界確認書等の取り交わしはなされていません。

［R2］レキシントン青山
物件名

レキシントン青山

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地(地番)東京都港区南青山五丁目235番7ほか(住居表示)東京都港区南青山五丁目11番9号

売主

有限会社レプス・キャピタル・
コーポレーション

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線・東京メ
トロ千代田線「表参道」駅 徒歩約5分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成22年7月25日

取得価格（土地）4,478百万円（建物） 321百万円（合計）4,800百万円

取得時
鑑定評価額

4,800百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

776.59㎡

延床面積2,342.21㎡

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建

竣工年月

平成10年1月

テナント

株式会社ワールド
株式会社ユニマットオフィスコ

PM会社

東急不動産

PML

5.0％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
158,338
151,921184日
100.0％
159,031
151,452

6,416

7,578

28,128
8,425
4,116

28,389
8,895
4,116

3,435

3,378

1,090
8,322
166

524
8,318
152

2,572

3,003

130,209130,641

6,815
123,394
1,401
5,030,000
4,797,341
4,485,503

6,849
123,792251
5,220,000
4,790,744
4,485,503

311,838

305,241− 84 −＜物件紹介＞
レキシントン青山は骨董通りに面した商業施設
で、アパレル専門店（株式会社ワールド）及び飲食店（株式会社ユニマットオフィスコ；店名「LECAFE BLEU」）が入居しています。株式会社ワー
ルドは平成21年までの長期契約テナントです。
青山地区で表参道に並ぶステイタスの骨董通り
はファッションブランドの出店が相次いでおり、本物件は骨董通りでトップレベルの立地といえます。

＜特記事項＞
1.

2.

3.

信託土地と、その南西側に所在する隣地との境界については、当該隣地の登記名義人の相続人代表者（代表権の有無は未確認）との間に「筆界確認書」が取り交わされています。
信託土地の南西側に所在する隣地について
は、現状、私道として無償で使用されています。
信託土地の北東側に接面している道路については、現在の境界線から信託土地側に向けて
約4.7ｍ拡幅される旨の都市計画決定が昭和21年3月26日になされており、当該部分には都市計画法に基づく建築制限があります。信託建物は事業決定に対応可能な形態で建築されています（なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在、未定です。）。

［R3］TOKYU REIT表参道スクエア
物件名

TOKYU REIT表参道スクエア

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域

所在地(地番)東京都渋谷区神宮前四丁目3番18(住居表示)東京都渋谷区神宮前四丁目3番2号

売主

ティーアール・アセット・ファ
ンディング有限会社

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線・東京メ
トロ千代田線「表参道」駅 徒歩約1分

取得年月日

平成15年9月10日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地）5,291百万円（建物） 478百万円（合計）5,770百万円

取得時
鑑定評価額

5,770百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

1,259.21㎡

延床面積

3,321.20㎡

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4
階建

竣工年月

昭和60年10月

代表的テナント

株式会社スィンク、ロイヤル株式会社
株式会社ワンダーテーブル

PM会社

東急不動産

PML

11.3％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
169,249
125,097184日
100.0％
169,355
151,924

44,151

17,431

61,9829,870
4,366

36,931
12,582
4,669

3,761

3,627

22,722
7,820
245

6,599
7,805
227

13,194

1,421

107,266

132,424

10,66396,60344,1705,370,000
5,802,968
5,296,945

11,483
120,941340
5,370,000
5,791,825
5,296,945

506,022494,879− 85 −＜物件紹介＞TOKYU REIT表参道スクエアは表参道駅から徒歩約1分に位置する複合商業施設です。地下1階にはシュラスコ料理店（株式会社ワンダーテーブル；
店名「バルバッコアグリル」）、1階にレストラ
ン（ロイヤル株式会社；店名「Royal Host」）が入居しています。1階から3階にはスポーツジム（株式会社スィンク；店名「GOLD S GYM」）及
び4階には美容室（株式会社アクアアーティス
テ ィ ッ ク ア ソ シ エ ー シ ョ ン ； 店 名 「 toneutral」）が入居しています。

＜特記事項＞
平成6年に行われた信託建物の増築工事（建物3階部分。増築面積は254.85㎡）に関しては、建築確認は受けているものの検査済証の交付を受けていません。なお、信託建物について構造安全上問
題はなく、現行の容積率、日影規制及び斜線制限について問題はない旨の専門家の意見を取得しています。

［R4］東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
物件名

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地(地番)神奈川県川崎市宮前区鷺沼一丁目1番(住居表示)神奈川県川崎市宮前区鷺沼一丁目1番1号

売主

鷺沼アセット・ファンディング有限会社

最寄り駅から
の所要時間

取得年月日

平成15年9月10日

東急田園都市線「鷺沼」駅

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成25年3月31日

取得価格（土地）5,432百万円（建物）1,487百万円（合計）6,920百万円

取得時
鑑定評価額

6,920百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

5,658.00㎡

18,320.87㎡

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建

竣工年月

昭和53年9月

テナント

東急ストア

PM会社

東急電鉄

PML

延床面積

徒歩約1分

12.3％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
310,162
310,162184日
100.0％
311,638
310,162―

1,476

50,846―
15,26454,937―
15,264

3,183

3,383

2,832
27,782763

7,173
27,389
706

1,020

1,020

259,315

256,700

26,601
232,714
15,294
7,360,000
6,919,404
5,446,615

26,804
229,895
3,997
7,510,000
6,896,596
5,446,615

1,472,788

1,449,981− 86 −＜物件紹介＞
東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）は、東急ス
トアが一括賃借し、「さぎ沼とうきゅう」として運営するGMS（General Merchandise Store：総合スーパー）です。本物件が立地する川崎市宮前区
鷺沼は渋谷より15kmの距離にあるベッドタウンエ
リアで、周辺都市は人口・世帯数ともに増加傾向にあり、成長力の高い地域です。

＜特記事項＞
1.

2.

3.

信託建物の正面入口風除室等増築部分の一部（床面積約2㎡）は、登記がなされていません。
信託建物のバックヤード天井仕上材の一部にアスベスト含有材が使用されています。かかるアスベスト含有材は、法令に基づき、解体等廃棄する際には飛散防止の処置が必要です
が、現状の使用状態である限り特段の支障はありません。
信託建物のテナントである東急ストアは、大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91号。
その後の改正を含みます。）（以下「大店立地法」といいます。）に基づき定められた「大規模小売店舗を設置する者が配慮すべき事項に関する指針」（通商産業省告示第375号。その後の改正を含みます。）を充足する
ため、第2東急鷺沼ビルの駐車場を賃借し、来店者の利用に供しています。

［R5］第2東急鷺沼ビル
物件名

第2東急鷺沼ビル

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地(地番)神奈川県川崎市宮前区小台一丁目18番5(住居表示)未実施

売主

エヌ・エス・エス・アセット・
ファンディング有限会社

最寄り駅から
の所要時間

取得年月日

平成15年9月11日

東急田園都市線「鷺沼」駅

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年12月31日

取得価格（土地） 984百万円（建物） 305百万円（合計）1,290百万円

取得時
鑑定評価額

1,290百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権地積1,807.21㎡

構造・階数

徒歩約1分

延床面積

4,409.50㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付4階建

竣工年月

昭和54年10月

テナント(注)株式会社ユーエフジェイ銀行

PM会社

東急電鉄

PML
(注)

12.1％

この他、東急ストアが、信託建物の駐車場部分（駐車台数84台分）を賃借し、「さぎ沼とうきゅう」の来店者の利用に供しています。以下の＜特記事項＞ 2. 及び前記「［R4］東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）」＜特記事項＞3．をご参照下さい。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
64,96862,037184日
100.0％
65,101
62,237

2,930

2,863

13,5382,930
1,606

14,436
2,818
1,606

1,397

1,441

711
6,215
156

1,813
6,110
144

520

501

51,42950,664

8,082
43,3474,410
1,290,000
1,285,812
988,169

8,211
42,4534,417
1,300,000
1,282,018
988,169

297,642

293,848− 87 −＜物件紹介＞
第2東急鷺沼ビルは東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）の駐車場の確保を目的として取得したものです。
東急ストアが大店立地法に基づき定められた指針を充足するために、駐車場部分（駐車場台数84台分）を賃借し、来店者の利用に供しています。
本物件は、銀行店舗と駐車場で構成されており、1階から3階が銀行店舗、地下1階から地下3階が駐車場となっています。

＜特記事項＞
1.

2.

信託不動産の北西側擁壁の基礎部分が、地中にて隣地（地番18番3）に越境しています。
なお、かかる越境に関しては、信託受託者と隣地所有者である東急電鉄との間で、当該擁壁が存続する限り越境を承認する旨の合意がなされています。
第2東急鷺沼ビルの駐車場は、東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）のテナントである東急ストアが、大店立地法に基づき定められた指針を充足するために、賃借しているものです（詳細は前記「［R4］東急鷺沼ビル（さぎ沼
とうきゅう）」をご参照下さい。）。

［R6］TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア
物件名

TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア

用途

商業施設

特定資産の
種類

不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域
（渋谷）

所在地

（地番）東京都渋谷区宇田川町86番2（住居表示）＜建物1＞ 東京都渋谷区宇田川町25番10号＜建物2＞ 東京都渋谷区宇田川町25番5号

売主

TCプロパティーズ株式会社

最寄り駅からの所要時間

JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約2分

取得年月日

平成16年3月1日

信託受託者

―

＜建物1＞
1,473.10㎡＜建物2＞
56.39㎡

信託契約
期間満了日

―

地積

679.27㎡

延床面積

構造・階数

＜建物1＞
＜建物2＞

鉄骨造陸屋根3階建
鉄骨造鉄板葺2階建

竣工年月

＜建物1＞
＜建物2＞

平成10年7月
平成7年6月テナント

株式会社ザラ・ジャパン
株式会社ホットランド

PM会社

東急電鉄

PML

15.8％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
土地
上記土地以外の不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年3月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

153日
100.0％
138,270
138,270184日
100.0％
168,324
168,324

―

―

3,302
―
―

1,789
―
―

1,382

1,683

306
4
94

―
―
103

1,516

2

134,967

166,534

3,444
131,522―6,980,000
6,664,471
6,446,436

4,133
162,400―
7,120,000
6,660,338
6,446,436

218,035

213,902− 88 −

取得価格（土地）6,382百万円（建物） 218百万円（合計）6,600百万円

取得時
鑑定評価額

6,680百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権＜物件紹介＞TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエアは、東京有数の商業集積地である渋谷の中心部に位置し、井の頭通り、渋谷センター街という主要な商業導線に面しています。建物1のテナントであるZARAは、
スペインを始めとして世界54か国で724店舗（平成17年2月時点）を展開するカジュアル衣料を中心に取扱うブランドです。また、建物2には、飲食店（株式会社ホットランド；店名「築地銀だこ」）が入居しています。

＜特記事項＞なし

［R7］横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）
物件名

横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜
店）

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地（地番）神奈川県横浜市中区山下町36番1、
36番4（住居表示）神奈川県横浜市中区山下町36番1号

売主有限会社ジェミニ・キャピタル・
コーポレーション

最寄り駅からの所要時間

横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅
徒歩約1分

取得年月日

平成16年8月3日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成23年3月21日

取得価格（土地）2,065百万円（建物）2,985百万円（合計）5,050百万円

取得時
鑑定評価額

5,080百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

1,350.57㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付7階建

竣工年月

平成5年7月テナント

株式会社伊勢丹

PM会社

東急電鉄

PML

8,583.54㎡

延床面積

9.3％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費用
減価償却費控除前利益（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の不動産等（単位：千円）第3期
自 平成16年8月3日
至 平成17年1月31日

182日
100.0％
239,269
239,269―
47,539―40,743
3,374
―
4
1,402
2,014
191,730
74,016
117,713―
5,130,000
4,994,934
2,071,062
2,923,872− 89 −＜物件紹介＞
横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）は株式会社伊勢丹（以下「伊勢丹」といいます。）に一括して賃貸され、更に同社の100%子会
社である株式会社バーニーズジャパンに一括して転貸されており、物販の他、飲食店2店及びヘアサロン（mod s hair）が営業しています。同社
が本物件で運営しているバーニーズニューヨーク
は、開業以来日本でも最高峰のファッションセレ
クトショップとして認識されているファッション
専門店です。

＜特記事項＞
本書の日付現在、信託建物は、信託受託者より、伊勢丹に対し、転貸の承諾をした上で一括して賃貸され、伊勢丹は信託建物を伊勢丹の100%子会社である株式会社バーニーズジャパンに対し一括して転貸しています。

［R8］ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
物件名

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台
店）

用途

商業施設

特定資産の
種類

信託不動産

地域

その他

売主

有限会社レオ・キャピタル・
コーポレーション

取得年月日

平成16年8月3日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成20年5月31日

取得価格（土地）5,408百万円（建物）4,112百万円（合計）9,520百万円

取得時
鑑定評価額

9,560百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権（地番）神奈川県横浜市金沢区能見台東88番1ほか
所在地（住居表示）神奈川県横浜市金沢区能見台東3番1号

最寄り駅から京浜急行本線「能見台」駅
の所要時間
地積
構造・階数

17,318.78㎡

延床面積

徒歩約4分

46,587.87㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付4階建

竣工年月

平成10年6月

テナント

株式会社イトーヨーカ堂

PM会社

東急不動産

PML

9.8％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費用
減価償却費控除前利益（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の不動産等（単位：千円）第3期
自 平成16年8月3日
至 平成17年1月31日

182日
100.0％
297,037
297,037―
12,935
109
1,403
2,971
921
4
1,931
5,593
284,102
95,931
188,170
1,420
9,590,000
9,760,318
5,585,737
4,174,580− 90 −＜物件紹介＞
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台
店）は、約7,000坪の店舗と約900台の建物内駐車場 を 有 し た 大 規 模 GMS （ General MerchandiseStore:総合スーパー）です。本物件は本投資法人の主な投資対象地域に所在していませんが、安定的な成長の見込める商圏に立地する物件であると判断し投資を決定しました。

＜特記事項＞
1.

2.

信託建物の賃貸人である信託受託者と、賃借人である株式会社イトーヨーカ堂との間では、現在、賃料改定協議が行われています。
信託不動産には、信託建物の賃貸人たる信託受託者の保証金敷金返還債務を担保するために株式会社イトーヨーカ堂を抵当権者とする抵当権が設定されています。

［O1］世田谷ビジネススクエア
物件名
特定資産の
種類
所在地
最寄り駅からの所要時間
地積(注1)
構造・階数

世田谷ビジネススクエア

用途

オフィス

信託不動産

地域

東急沿線地域(地番)東京都世田谷区用賀四丁目260番2ほか(住居表示)東京都世田谷区用賀四丁目10番1号、2号、3号、4号、5号、6号

売主

エス・ビー・エス・アセット・
ファンディング有限会社

東急田園都市線「用賀」駅

徒歩約1分

21,315.68㎡ 延床面積(注2)94,373.72㎡
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下2階付28階建

竣工年月

平成5年9月代表的テナント

サン・マイクロシステムズ株式会社
株式会社東急コミュニティー
日本オラクル株式会社

(注3)

PM会社
(注3)

PML
(注1)
(注2)
(注3)

東急不動産

取得年月日
信託受託者
信託契約
期間満了日

平成20年1月31日

取得価格（土地）11,065百万円（建物）11,334百万円（合計）22,400百万円

取得時
鑑定評価額

22,400百万円

所有形態
(注3)

5.6％

平成15年9月11日
住友信託銀行株式会社（土地）所有権（共有持分割合
100分の55）（建物）所有権（共有持分割合
100分の55）

信託建物の敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）。この他に、世田谷区から公共溝渠使用許可を受けて、公衆用道路（260番41）の上空をスカイブリッジとして、地下を駐車場地下通路、高圧電線等スペースとして使用しています。
信託建物一棟の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）。なお、本物件を構成する8つの建物は、登記簿上も建築基準法上も一棟の建物と認識されています。
本物件の他の共有者は東急不動産です。東急不動産は、各テナントに対する賃貸人であり、また、信託受託者との間の共有物管理に関する共有者間覚書に基づき、PM業務も行います。下記＜特記事項＞ 2. (2)をご参照下さい。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・
マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
99.2％
1,259,816
1,105,206

184日
89.7％
1,228,386
1,065,783

154,609

162,602568,828
217,344
144,589

562,806
207,195
145,337

33,97235,762

13,619144,558
5,822

21,743
141,589
5,388

8,921

5,789

690,988665,580

268,209422,778
3,966
22,700,000
22,004,940
11,081,787

268,524
397,055
5,058
22,700,000
21,741,474
11,081,787

10,923,152

10,659,686− 91 −＜物件紹介＞
世田谷ビジネススクエアは東急田園都市線用賀駅に直結する超高層ビルのタワー棟（地上28階建て）、中規模オフィ
スビルのヒルズ棟（I〜IV）、店舗ビルのテラス棟（I、II）及び地域公共施設のコミュニティテラスから構成されています。立地は、国道246号線、環状8号線及び首都高速3号線用賀ICからのアクセスが良く、鉄道も用賀駅から渋谷駅まで約12分（大手町駅まで約27分）と、交通至便のエリアです。

＜特記事項＞
1.

本物件は、用賀駅周辺地区地区計画の「Ａ1地区（業務中心地区）」に該当し、建ぺい率の最高限度は45％とされています。
2. 信託受託者は、他の共有者である東急不動産との間において、平成15年9月11日付で共有者間基本協定書、賃貸事業運営に関する共有者間覚書、共有物管理に関する共有者間覚書等を締結し、平成16年12月10日付で共有物管理に関する共有者間変更覚書を締結しています。
(1) 共有者間基本協定書では、①当該協定書締結日から5年間は原則として共有物を分割しない旨、②土地共有持分と建物共有持分を分離して譲渡又は担保設定しない旨、③共有者は他の共有者の承諾を得ずに共有持分及び／又は共有持分を信託財産とする信託受益権へ担保を設定しない旨、④共有者が共有持分及び共有持分に係る信託受益権を第三者へ譲渡する場合には、他の共有者の優先買取手
続を経なければならない旨、⑤共有持分を譲渡する場合には、当該譲受人に当該協定書上の地位を承継させる旨等が定めています。
(2) 賃貸事業運営に関する共有者間覚書では、①信託
建物の賃貸権限を他の共有者である東急不動産に付与し、テナントとの賃貸借契約は東急不動産が単独で締結する旨、②東急不動産は①の賃貸権限
取得の対価として、別途覚書にて合意した一定の例外を除き、実際に収受した賃料収入等について、信託受託者の共有持分比率である55％（及び消費税等）相当額を信託受託者に支払う旨、③信
託受託者は、東急不動産の負うテナントに対する敷金返還債務について併存的債務引受（ただし、最終的な負担者は信託受託者）を行い、その対価として、東急不動産は、当該債務の合計額を受託者に支払う旨等を定めています。

3.

− 92 −

不動産信託契約においては、信託受益権の譲渡又は質権設定については信託受託者の承諾が必要となります
が、かかる信託受託者の承諾については、他の共有者の書面による承諾が条件とされています。

［O2］東急南平台町ビル
物件名

東急南平台町ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域
（渋谷）

所在地

(地番)東京都渋谷区南平台町12番3(住居表示)東京都渋谷区南平台町5番6号

売主

エヌ・エス・エス・アセット・
ファンディング有限会社

最寄り駅からの所要時間

JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約7分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年12月31日

取得価格（土地）2,968百万円（建物）1,691百万円（合計）4,660百万円

取得時
鑑定評価額

4,660百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

2,013.28㎡

7,003.88㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付5階建

竣工年月

平成4年7月

テナント

東急電鉄

PM会社

東急電鉄

PML

延床面積

12.8％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
170,851
170,851184日
100.0％
170,851
170,851――

32,016―
8,947

40,172
―
8,979

1,745

2,099

1,556
18,132867

9,463
18,132
803

767

693

138,834

130,678

30,003
108,830―
4,660,000
4,621,493
2,974,520

30,014
100,664
7,299
4,660,000
4,598,778
2,974,520

1,646,972

1,624,258− 93 −＜物件紹介＞
東急南平台町ビルは渋谷区に所在する5階建てのオフィスビルで、東急電鉄が本社として使用しています。平成24年12月までの定期借家契約を締結しており、収益の安定性に寄与しています。

＜特記事項＞なし

［O3］東急桜丘町ビル
物件名

東急桜丘町ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域・東急沿線地域
（渋谷）

所在地

(地番)東京都渋谷区桜丘町109番9(住居表示)東京都渋谷区桜丘町31番2号

売主

エヌ・エス・エス・アセット・
ファンディング有限会社

最寄り駅からの所要時間

JR山手線・東急東横線・東急田園都市線・京王井の頭線・東京メトロ銀座線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩約5分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年12月31日

取得価格（土地）5,223百万円（建物）1,396百万円（合計）6,620百万円

取得時
鑑定評価額

6,620百万円

所有形態（土地）所有権（建物）区分所有権(注1)

地積1,013.03㎡

構造・階数

延床面積

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付9階建

竣工年月

昭和62年6月

テナント

東急電鉄
東京電力株式会社(注2)

PM会社

東急電鉄

PML

6,505.39㎡

13.9％

(注1)

一棟の建物のすべての区分所有権が信託されています。

(注2)

東京電力株式会社は賃借部分（地下2階及び地下3階）を変電所として利用しています。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）＜物件紹介＞

第2期

第3期

東急桜丘町ビルは渋谷区に所在する9階建ての

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

オフィスビルで、主に東急電鉄が本社（事業部

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
234,938
224,162184日
100.0％
237,774
227,298

10,775

10,47649,096
10,81010,093

48,91010,53010,375

3,455

3,456

3,701
19,782716

3,532
19,786
663

537

565

185,842

188,863

25,011
160,830
1,390
6,620,000
6,591,539
5,233,294

25,086
163,777
4,421
6,620,000
6,570,873
5,233,294

1,358,244

1,337,578− 94 −

門）として使用しています。平成23年12月までの定期借家契約を締結しており、収益の安定性に寄与しています。

＜特記事項＞なし

［O4］東京日産台東ビル
物件名

東京日産台東ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地(地番)東京都台東区元浅草二丁目120番2ほか(住居表示)東京都台東区元浅草二丁目6番6号

売主

有限会社レプス・キャピタル・
コーポレーション

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅 徒歩約3分
都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅 徒歩約4分
JR山手線「上野」駅 徒歩約10分

取得年月日

平成15年9月11日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成20年8月31日

取得価格（土地）1,917百万円（建物）2,532百万円（合計）4,450百万円

取得時
鑑定評価額

4,450百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権地積1,718.45㎡

構造・階数

延床面積

11,373.20㎡

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建

竣工年月

平成4年9月代表的テナント

株式会社東日カーライフグループ
首都圏新都市鉄道株式会社
アタカ工業株式会社

PM会社

東急不動産

PML
(注)

10.6％

信託建物には事務所部分の他住居部分（8戸、合計賃貸可能面積654.62㎡）が含まれています。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
92.4％
226,604
201,303184日
100.0％
209,366
182,838

25,301

26,527

79,81018,602
23,33885,16918,584
23,121

4,483

4,812

7,827
22,273
1,298

10,414
22,271
1,203

1,986

4,760

146,794

124,196

49,607
97,1862,292
4,450,000
4,381,480
1,922,944

49,62474,572―4,530,000
4,331,856
1,922,944

2,458,536

2,408,911− 95 −＜物件紹介＞
東京日産台東ビルは清洲橋通りに面する10階建てのオフィスビルです。
メインテナントである株式会社東日カーライフ
グループとは、1、2階及び地下駐車場において定期借家契約を締結しており、収益の安定性に寄与しています。

＜特記事項＞
信託建物の工作物（屋上フェンス）に関して
は、建築確認は受けているものの検査済証の交付を受けていません。なお、構造安全上問題ない旨の専門家の意見を取得しています。

［O5］TOKYU REIT赤坂檜町ビル
物件名

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地(地番)東京都港区赤坂六丁目1401番ほか(住居表示)東京都港区赤坂六丁目14番15号

売主

ティーアール・アセット・ファン
ディング有限会社

最寄り駅から
の所要時間

取得年月日

平成15年9月10日

東京メトロ千代田線「赤坂」駅

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地）2,945百万円（建物） 624百万円（合計）3,570百万円

取得時
鑑定評価額

3,570百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

866.61㎡

延床面積

徒歩約4分
4,058.92㎡

鉄筋コンクリート造陸屋根7階建

竣工年月

昭和59年8月

代表的テナント

株式会社キュー・テック
財団法人道路開発復興センター
ローマタイル・ジャパン株式会社

PM会社

東急不動産

PML

12.6％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
85.9％
133,056
113,569184日
100.0％
137,240
117,717

19,486

19,52342,121
13,764
8,627

39,32013,704
8,518

2,711

2,787

6,562
8,156
287

3,266
8,148
296

2,010

2,598

90,934

97,92014,43776,4962,881
3,570,000
3,580,957
2,950,298

14,603
83,316
13,2233,620,000
3,579,577
2,950,298

630,659629,279− 96 −＜物件紹介＞TOKYU REIT赤坂檜町ビルは赤坂通りに面する7階建てのオフィスビルです。
空室であった6階について、空調設備等のリ
ニューアル工事を実施し、新規テナント誘致の結果、本書の日付現在、満室となっています。

＜特記事項＞なし

［O6］TOKYU REIT蒲田ビル
物件名

TOKYU REIT蒲田ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東急沿線地域

所在地(地番)東京都大田区蒲田五丁目13番7(住居表示)東京都大田区蒲田五丁目13番23号

売主

蒲田アセット・ファンディング特
定目的会社

最寄り駅からの所要時間

JR京浜東北線・東急多摩川線・東急池上線「蒲田」駅 徒歩約2分

取得年月日

平成15年9月10日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成19年11月30日

取得価格（土地）2,161百万円（建物）2,558百万円（合計）4,720百万円

取得時
鑑定評価額

4,720百万円

所有形態（土地）所有権（建物）所有権

地積
構造・階数

1,642.86㎡

延床面積10,244.51㎡

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9
階建

竣工年月

平成4年2月

代表的テナント

伊藤忠テクノサイエンス株式会社
大日本塗料株式会社、株式会社ＮＳＰ

PM会社

東急電鉄

PML

11.0％

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
100.0％
280,462
226,563184日
100.0％
277,384
226,563

53,89950,820101,469
48,966
18,871

96,88547,057
15,650

4,817

4,779

3,203
20,1651,314

5,569
20,140
1,216

4,132

2,473

178,993

180,498

51,786
127,206550
5,010,000
4,645,838
2,165,631

51,799128,699
1,330
5,140,000
4,595,369
2,165,631

2,480,207

2,429,737− 97 −＜物件紹介＞TOKYU REIT蒲田ビルは大田区役所に隣接する9階建てのオフィスビルです。蒲田は東京市区人口第3位である大田区の中心地で、蒲田駅は東急線2線とJR線が交差する交通至便のターミナル駅です。将来的に、東急多摩川線が京浜急行空港線と結ばれることになった場合、さらに利便性が高まる可能性を秘めています（運輸政策審議会答申第18号）。

＜特記事項＞
信託建物の工作物設置工事（建物屋上の外壁部分。）に関しては、建築確認を受けているものの、検査済証の交付を受けていません。なお、構造安全上問題はない旨の専門家の意見を取得しています。

［O7］りそな・マルハビル
物件名

りそな・マルハビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

信託不動産

地域

東京都心5区地域

所在地(地番)東京都千代田区大手町一丁目2番1ほか(住居表示)東京都千代田区大手町一丁目1番2号

売主

有限会社ジャスト・キャピタル

最寄り駅からの所要時間

東京メトロ千代田線・東京メトロ半蔵門線・東京
メトロ東西線・東京メトロ丸ノ内線、都営地下鉄
三田線「大手町」駅 徒歩約1分

取得年月日

平成16年1月15日

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

信託契約
期間満了日

平成22年1月31日

取得価格（土地）21,469百万円（建物） 1,791百万円（合計）23,260百万円

取得時
鑑定評価額

22,800百万円

地積(注1)
構造・階数

6,893.71㎡

延床面積(注2)

74,379.30㎡

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下4階付
25階建

竣工年月

昭和53年11月

テナント

マルハ株式会社

PM会社

東急不動産

PML

7.7％

ほか1社

所有形態
(注3)

（土地）所有権（共有持分割合
100分の27）（建物）区分所有権(注1) 信託建物の敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）(注2) 信託建物一棟の延床面積（他の区分所有者の専有部分42,470.56㎡及び共用部分12,365.97㎡を含みます。信託不動産に係る専有部分の面積は、登記簿上は地下3階、1階及び18階から25階までの合計19,542.77㎡です。）(注3) 他の共有者及び区分所有権者：株式会社りそな銀行＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費
用減価償却費控除前利益
（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
信託土地
上記信託土地以外の信託不動産等（単位：千円）第2期

第3期

自 平成16年2月1日

自 平成16年8月1日

至 平成16年7月31日

至 平成17年1月31日

182日
88.5％
607,170
551,959

184日
88.5％
670,105
614,763

55,21055,342

179,793
74,582
51,261

175,189
74,43925,182

11,797

13,85830,977285
919

56,316
45
851

9,969

4,496

427,376494,916

53,848373,528
311,267
23,300,000
24,133,524
21,983,090

60,221
434,695
26,57023,800,000
24,099,873
21,983,090

2,150,433

2,116,782− 98 −＜物件紹介＞
りそな・マルハビルは、我が国を代表するオ
フィス集積地である大手町に所在し内堀通りに面した稀少性の高いオフィスビルです。本投資法人の投資対象は本建物の上層部分8フロアであり、このうち6フロアをマルハ株式会社に賃貸しています。第3期末で空室であった1フロアは、第4期においてテナント獲得に成功し、本書の日付現
在、満室となっています。

＜特記事項＞
1.
2.

3.

4.

本物件の一部境界については、東京都からの道路区域の証明が未取得となっています。
信託土地の一部について、地上権者を東京地
下鉄株式会社とし、目的を地下鉄道敷設とし、存続期間を地下鉄道構築物存続中とする二つの地上権が設定されています。当該地上権の範囲は、それぞれ東京湾平均海面の下6.13ｍ以下及び東京湾平均海面の下7.83ｍ以下であり、いずれも地代は発生しません。
信託建物の一部（機械室等）には、アスベス
ト含有吹付材が使用されています。かかるア
スベスト含有吹付材は、法令に基づき、解体等廃棄する際には飛散防止の処置が必要です
が、現状の使用状態である限り、特段の支障はありません。
信託建物は、区分所有建物であり、信託土地
は信託建物の他の区分所有者との間の共有ですが、信託建物に関する管理規約上、区分所
有権者は、信託建物が存続する間、信託土地の共有持分を分割請求できない旨が定められています。

［O8］藤田観光虎ノ門ビル
物件名

藤田観光虎ノ門ビル

用途

オフィス

特定資産の
種類

不動産

地域

東京都心5区地域

所在地（地番）東京都港区虎ノ門三丁目45番6（住居表示）東京都港区虎ノ門三丁目17番1号

売主

藤田観光株式会社

最寄り駅か
らの所要時
間

東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩約1分
東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅徒歩約9分
都営地下鉄三田線「御成門」駅徒歩約9分

取得年月日

平成16年12月15日

信託受託者

―

信託契約
期間満了日

―

地積（注1）
構造・階数

1,728.38㎡ 延床面積（注2）15,343.73㎡

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋
根地下2階付9階建

竣工年月

昭和63年5月

代表的テナント

独立行政法人原子力安全基盤機構
タキヒヨー株式会社、株式会社アシスト

PM会社

東急電鉄

PML

9.2％

(注1)

敷地権の共有です。

(注2)

一棟の建物の面積であり、他の区分所有者の所有部分を含みます。

＜賃貸借及び損益の状況＞
運 期別
用 始期
期 終期
間 日数
期末稼働率
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
賃貸事業費用
水道光熱費
外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬
修繕費
公租公課
損害保険料
その他賃貸事業費用
減価償却費控除前利益（NOI）
減価償却費
不動産賃貸事業利益
資本的支出額
期末算定価額
期末貸借対照表計上額
土地
上記土地以外の不動産等（単位：千円）第3期
自 平成16年12月15日
至 平成17年1月31日

48日
100.0％
114,647
105,630
9,016
43,3007,254
11,873
2,409
―
―
229
21,533
71,346
13,66957,677―8,740,000
8,762,059
6,835,994
1,926,064− 99 −

取得価格（土地）6,723百万円（建物）1,907百万円（合計）8,630百万円

取得時
鑑定評価額

8,640百万円

所有形態（土地）所有権（共有持分割合
100,000分の73,585）（建物）区分所有権及び区分所
有権の共有＜物件紹介＞
藤田観光虎ノ門ビルは東京メトロ日比谷線神谷町駅から徒歩約1分に立地し、国道1号線（桜田通り）に面しています。竣工以来、安定的に稼動してきた実績があり、今後も競争力が見込める物件です。

＜特記事項＞
1.

2.

本土地の一部には、南西側隣地からの越境部分が存在します。平成17年4月7日、本投資法
人は本土地の共有者と共同して、当該越境部分についての共有権確認請求訴訟を、当該隣地の所有者に対して提起しました。
本物件の所有者間には各々の区分所有権、共有持分について相互に優先譲渡の権利を有す
る合意があります。

＜鑑定評価サマリー＞
物件名：藤田観光虎ノ門ビル
鑑定機関
価格時点
価格の種類
鑑定評価額
収益価格
直接還元法による価格(1)総収益(有効総収益 ①−②)
①潜在総収益(賃料収入、共益費収入、その他収入等)②空室損失相当額及び貸倒損失相当額(2)総費用(③＋④＋⑤＋⑥)③維持・管理費(維持費、管理費、水光熱費等)④公租公課⑤損害保険料⑥その他費用(3)賃貸純収益(NOI (1)−(2))(4)一時的の運用益(5)資本的支出(経常的な修繕費を含む)(6)正味純収益(NCF (3)＋(4)−(5))(7)還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって特に留意した事項

内
容
財団法人
日本不動産研究所
平成16年11月1日
特定価格
8,640,000千円
8,640,000千円
8,650,000千円
746,435千円

根

拠

等

―
―
―
―
現行契約条件及び今後の賃貸市況動向
774,379千円 を勘案のうえ、中長期的に安定的な収入額を査定
現行稼働状況を基に、周辺類似物件の
27,944千円
空室率等も考慮のうえ査定
249,031千円―
過年度実績額をもとに、周辺類似物件
114,931千円の管理費水準等も考慮のうえ査定
49,300千円 平成16年度課税標準額に基づき査定
1,700千円 類似物件の保険料水準等をもとに査定
83,100千円 支払家賃、道路占用料等を計上
497,404千円―
9,855千円 中長期安定的な一時金残高を計上
エンジニアリングレポートによる修繕
23,046千円
更新費用の年平均額を妥当と認め採用
484,213千円―
類似物件の取引利回りを参考に、立地
5.60% 条件、建物の状況及び権利関係等を勘案して査定
8,640,000千円
―
5.10%
―
5.90%
―
6,470,000千円
―
77.9%
―
22.1%
―
東京都心部に立地する優良オフィスビルであること、建物規模等に関して地域内で一定の競争力が認められること、権利形態
が区分所有建物かつ一部は個人権利者との共有物件であること
等を考慮している。

不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等にしたがって鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

− 100 −

c.

テナントに関する情報①

投資不動産全体

延べテナントの総数

105

総賃貸面積の合計(㎡)

166,565.13

総賃貸可能面積の合計(㎡)

170,785.00

最近5年の稼働率の推移(％)

平成17年1月31日

97.5

平成16年7月31日

97.1

平成16年1月31日

95.3

平成15年1月31日―

平成14年1月31日―

平成13年1月31日―(注) 最近5年の稼働率欄は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。

②

主要な物件
個別不動産等のうち、当期の不動産賃貸事業収益が不動産賃貸事業収益の合計の10％以上を占める物件（主要な物件）とは、QFRONT（キューフロント）（11.7％）、世田谷ビジネス
スクエア（24.3％）及びりそな・マルハビル（13.3％）を指します。

QFRONT（キューフロント）

最近5年の稼働率の推移(%)

テナント数

4

平成17年1月31日

100.0

総賃貸面積

(㎡)

4,544.07

平成16年7月31日

100.0

総賃貸可能面積(㎡)

4,544.07

平成16年1月31日

100.0

平成15年1月31日―

平成14年1月31日―

平成13年1月31日―

第3期

不動産賃貸事業収益

589百万円世田谷ビジネススクエア

最近5年の稼働率の推移(%)

テナント数

54

平成17年1月31日

89.7

総賃貸面積

(㎡)

22,370.52

平成16年7月31日

99.2

総賃貸可能面積(㎡)

24,931.53

平成16年1月31日

94.8

平成15年1月31日―

平成14年1月31日―

平成13年1月31日―

第3期

不動産賃貸事業収益

1,228百万円

りそな・マルハビル

最近5年の稼働率の推移(%)

テナント数

2

平成17年1月31日

88.5

総賃貸面積

(㎡)

12,756.13

平成16年7月31日

88.5

総賃貸可能面積(㎡)

14,414.99

平成16年1月31日

78.9

平成15年1月31日―

平成14年1月31日―

平成13年1月31日―

不動産賃貸事業収益

第3期670百万円(注) 最近5年の稼働率の推移欄は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。

− 101 −

d.

資本的支出の状況①

資本的支出の予定について

保有不動産等に関し、平成17年1月31日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれます。
今後とも、中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕及び資本的支出を行います。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間

当期
支払額

既支払
総額

12

―

―

32

―

―

77

―

―

総額
神奈川県

R5

第2東急鷺沼ビル

O4

東京日産台東ビ
ル

東京都
台東区

O8

藤田観光
虎ノ門ビル

東京都

②

川崎市

防災設備改修工事
外壁改修工事
9階入居対応工事

港区

自 平成17年4月
至 平成17年4月
自 平成17年3月
至 平成17年5月
自 平成17年6月
至 平成17年7月

期中に行った資本的支出について
保有不動産等において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下の通りです。
当期の資本的支出は68百万円であり、費用に区分された修繕費130百万円と併せ、合計198
百万円の工事を実施しています。当該工事は、既存テナントの満足度向上及び新規テナント
誘致における競争力確保を目的としたリニューアル工事です。
不動産等の名称

O2

東急南平台町ビル

O7

りそな・マルハビル

所在地

目的

東京都

自 平成16年11月

外壁改修工事

渋谷区
東京都
千代田区

工事金額
（百万円）

期間

至 平成17年1月

17階入居対応工事

自 平成16年7月
至 平成16年9月

その他

55
128
198

合計

③

15

計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フ
ローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下の通り積み立てています。
営業期間

前期末積立金残高（百万円）
当期積立額（百万円）
当期積立金取崩額（百万円）
次期繰越額（百万円）
(注)

自
至

第1期
平成15年6月20日
平成16年1月31日
―
214
―
214

自
至

第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日
214
571
509
276

自
至

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
276
204
150
329

本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内において積み立てた積立金を承継しており、当該承継額を当期積立額に含めて記載しています。

− 102 −

e.

テナントへの賃貸条件(イ)

主なテナントの一覧
不動産等における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は、下表の通りです。ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
①

当該テナントの契約上の賃貸面積が、総賃貸面積の10％以上であること②

当該テナントがグループ各社であること＜主なテナントの賃貸面積及び年間賃料＞
番
号

名称

業種

物件名

賃貸面積
（㎡）

比率（％）
(注1)

年間賃料
（千円）

月額賃料
（千円）

比率（％）
(注2)

1

株式会社
イトーヨーカ堂

小売

ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

50,285.89

30.2

600,532

50,044

6.3

2

株式会社東急ストア

小売

19,610.06

11.8

620,324

51,6936.5

3東京急行電鉄株式会社

陸運

東急南平台町ビル

7,148.18

4.3

341,70228,4753.6

4東京急行電鉄株式会社

陸運

東急桜丘町ビル

3,878.36

2.3

327,510

27,292

3.5

5

株式会社
東急コミュニティーサービス

世田谷ビジネススクエア

3,051.16

1.8

266,833

22,2362.8

6東京急行電鉄株式会社

陸運

QFRONT（キューフロント）

（壁面）

―

259,200

21,6002.7

7

その他(注3)――

1,207.80

0.7

78,586

6,548

0.8

85,181.45

51.1

2,494,690

207,890

26.2

総賃貸面積

166,565.13

100.0

―

―

―

総賃料収入

―

―

9,528,530

794,044100.0

主なテナントの合計
ポートフォリオ合計(注1)「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。

(注2)「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの賃料の比率を記載しています。

(注3)「その他」はグループ各社のテナントのうち賃貸面積が総賃貸面積の1％未満等のテナントをまとめて記載しています。

＜グループ各社の賃貸面積及び年間賃料＞
番
号

名称

業種

賃貸面積
（㎡）

比率（％）
(注1)

年間賃料
（千円）

比率（％）
(注2)

1

株式会社東急ストア

小売

19,610.06

11.8

642,356(注3)6.8

2

東京急行電鉄株式会社

陸運

11,026.54

6.6930,789(注4)9.8

3

株式会社東急コミュニティー

サービス

3,051.16

1.8

269,506(注5)

2.8

4

その他

―

1,207.80

0.751,5050.5

34,895.56

20.9 1,894,157

19.9

総賃貸面積

166,565.13

100.0

総賃料収入

―

グループ各社の合計――― 9,528,530

100.0

ポートフォリオ合計(注1)「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。

(注2)「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの年間賃料の比率を記載しています。

(注3)

東急ストアの年間賃料には、第2東急鷺沼ビルの駐車場使用料が含まれています。

(注4)

東急電鉄の年間賃料には、QFRONT（キューフロント）の壁面・室外機設置料及び第2東急鷺沼ビルの看板掲載料が含まれています。

(注5)

東急コミュニティー株式会社の年間賃料には世田谷ビジネススクエアの駐車場使用料が含まれています。

− 103 −

(ロ)主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下の通りです。

①

商業施設テナントとの主な賃貸条件

テナント名
物件名

株式会社イトーヨーカ堂
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）
自 平成10年6月18日
至 平成30年6月17日

契約期間
契約更改の方法
敷金・保証金
定期建物賃貸借の特約の有無

賃料改定条件

その他特記事項

賃貸人と賃借人の協議を原則とし、これによれないときは、借地借家法の定めるところによる。
（敷金）482,050千円（保証金）4,338,454千円
なし
平成20年6月17日までは改定なし。
1回目の賃料改定は平成20年6月18日に協議の上合意に基づいて行うこととされ、以後3か年経過毎に、同様の手続により改定する。ただし、平成13年3月1日付不動産信託契約に基づき、賃貸人が信託不動産の売却を行う場合、又は受益者が受益権の売却を行う場合には、当該売却日が賃料改定日とされる。なお、賃貸人と賃借人との間では、
現在、賃料改定協議が行われています。
・保証金（4,338,454千円）は、予約完結の日から10年間（平成20年6月17日まで）は据え置かれ、その日の属する月から爾後10年間毎月末日限り120回にわたって均等返還される（据置期間中：無利息、11年目以降：未償還残高に対し年利2％）。その際、保証金等返還請求権と賃料債権とは相殺することができる。ただし、中途終了
時等には、期限の利益を喪失し、直ちに全額を一時に返還しなければならない。
・信託不動産には、賃貸人の保証金敷金返還債務を担保するために、貸借人を抵当権者とする抵当権が設定されている。
・賃貸人が建物・敷地を他に譲渡その他の処分をする場合には、敷地・建物その他一切の権利も同時に、分離することなく、同一人に対して、譲渡等の処分をしなければならない。
・賃貸人は、信託建物につき時価相当額の火災による損害保険契約を締結し、当該保険契約に基づく保険金請求権に対して、賃借人を質権者とする質権を設定するものとされる。
・賃貸人が建物・敷地を他に譲渡その他処分をする場合には、事前にその旨を賃借人に通知するものとし、賃借人が譲受を希望したときは、同一条件をもって他に（賃貸人の関連会社を除く）優先して、賃借人に買受けさせるものとする。
・貸借人の責に帰すべき事由により、火災を発生させ、信託建物を破損・滅失した場合であってもそれが軽微なる過失によるときは、賃貸人は賃借人に対して契約上の責任を問わないものとされる。
・信託建物が天災、火災、公用徴収等のため、滅失又は著しく毀損したことにより、本契約が終了した場合であっても、原則として信託建物を再建・修復し、改めて貸借人の営業の再開・存続に当事者双方が協力するものとされる。

− 104 −

テナント名東急ストア

東急ストア(注1)

物件名

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

第2東急鷺沼ビル

契約期間

自
至

平成15年9月10日
平成30年6月30日

自至

平成14年12月27日
平成30年 6月30日

契約更改の方法

期間満了の日の6か月前までに本契約を終了させる旨の通知を書面により行わな
い 場 合、 期間満了後更に3年間延長され、その後も同様とされる。

定めなし

敷金

294,897千円

35,000千円

定期建物賃貸借の特約の有無なし

なし

賃料改定条件

当初6年間は改定なし。
以後3年毎に、算定金額＝従前の月額賃料×｛（変動率−1）×1／2＋1｝（1円
未満切捨て）で改定(注2)

当初6年間は改定なし。
以後3年毎に、算定金額＝従前の月額賃料×｛（変動率−1）×1／2＋1｝（1円
未満切捨て）で改定(注2)その他特記事項

なし

なし

(注1)
(注2)

本賃貸借は、第2東急鷺沼ビルの駐車場部分の賃貸借です。
「変動率」とは、総務省統計局発表の消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）をもとに、賃料改定時に明らかになっている最新の消費者物価指数を従前の賃料設定時の消費者物価指数で除した値をいいます（小数点以下第3位を四捨五入）。

②

オフィステナントとの主な賃貸条件

テナント名

東急電鉄

東急電鉄

物件名

東急南平台町ビル

東急桜丘町ビル

契約期間

自至

平成14年12月27日
平成24年12月31日

自至

平成14年12月27日
平成23年12月31日

契約更改の方法

更新なし

更新なし

敷金

156,863千円

139,506千円

定期建物賃貸借の特約の有無ありあり

賃料改定条件

2年毎に下記の各号のうち最も高いもの(1) 現行賃料(2) 2以上の第三者鑑定人による査定賃料の平均(3) 当初賃料に変動率を乗じた賃料(注)※倉庫部分については賃料改定は行わない

2年毎に下記の各号のうち最も高いもの(1) 現行賃料(2) 2以上の第三者鑑定人による査定賃料の平均(3) 当初賃料に変動率を乗じた賃料(注)※倉庫部分については賃料改定は行わない

その他特記事項

なし

なし

(注)

「変動率」とは、総務省統計局発表の消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）をもとに、賃料改定時に明らかになっている最新の消費者物価指数を従前の賃料設定時の消費者物価指数で除した値をいいます（小数点以下第3位を四捨五
入）。

− 105 −

テナント名株式会社東急コミュニティー

物件名

世田谷ビジネススクエア

契約期間

自
至

平成16年 9月1日
平成18年8月31日

契約更改の方法

期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知を書面により行った場合を除き、期間満了後更に2年間更新され、以後この例による。

敷金

391,839千円

定期建物賃貸借の特約の有無なし

賃料改定条件

その他特記事項③

契約更新に際して協議の上、改定
契約期間はタワー4・5・6Ｆ部分
他にヒルズIV 3Ｆ
タワー地下1階・3Fの別契約有り

その他テナントとの主な賃貸条件

テナント名

東急電鉄

物件名

QFRONT（キューフロント）

契約期間

自
至

平成14年12月20日
平成31年12月31日

契約更改の方法

期間満了の日の1年前までに本契約を終了させる旨の通知を書面により行わない
場合、期間満了の日の翌日より6年間延長され、その後も同様とされる。

敷金―

定期建物賃貸借の特約の有無なし

賃料改定条件賃貸借期間中変更されないものとされる。

その他特記事項

大型映像装置その他の広告媒体の設置、管理及びこれを用いた宣伝・広告・その他の運営並びに看板の掲出又は宣伝・広告・その他の運営の目的のために使用する。

− 106 −

(ハ)①

賃貸面積上位10テナント
全テナント中の賃貸面積上位10テナント

順位

テナント名

業種

1

株式会社イトーヨーカ堂

小売2

株式会社東急ストア

小売

3

マルハ株式会社

水産・農林

4

東京急行電鉄株式会社

契約終了日

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）

平成30年6月17日

50,285.89

30.2

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）

平成30年6月30日

19,610.06

11.8

りそな・マルハビル

平成22年1月14日

11,097.27

6.7

東急南平台町ビル

平成24年12月31日

7,148.18

4.3

東急桜丘町ビル

平成23年12月31日

3,878.36

2.3

平成25年8月4日

8,958.70

5.4

物件名
ビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）

陸運

横浜山下町ビル5

株式会社伊勢丹

小売

6

独立行政法人原子力安全基盤機構

その他

藤田観光虎ノ門ビル

平成17年3月31日

5,914.00

3.5

7

サン・マイクロシステム
ズ株式会社

情報・通信

世田谷ビジネススクエア

平成22年4月30日

5,800.76

3.5

8

伊藤忠テクノサイエンス
株式会社

情報・通信

TOKYU REIT蒲田ビル

平成17年3月14日

4,253.55

2.6

株式会社TSUTAYA STORES東京

QFRONT（キューフロント）

平成31年12月14日

3,556.31

2.1

9

サービス

206.140.1

10

株式会社東日カーライフ
グループ

小売

3,136.85

1.9

賃貸面積上位10テナントの合計

123,846.07

74.4

総賃貸面積

166,565.13

100.0

(注)

（バーニーズニューヨーク横浜店）

世田谷ビジネススクエア
東京日産台東ビル

複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。

− 107 −

平成18年6月30日(注)
平成23年8月31日(注)②

全テナント中の長期契約テナント（アンテナ等月額50万円以下のものは除きます。）との間における当該長期契約の概要

テナント名

株式会社イトーヨーカ堂
株式会社東急ストア
株式会社伊勢丹

物件名

期間

賃料改定
期間

ビーコンヒルプラザ

自： 平成10年6月18日

3年毎（イトーヨーカドー能見台店）

至： 平成30年6月17日(注2)

自： 平成15年9月10日

3年毎

至： 平成30年6月30日(注3)

東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）
横浜山下町ビル

自： 平成5年8月5日（バーニーズニューヨーク横浜店） 至： 平成25年8月4日

サン・マイクロシステムズ
株式会社

世田谷ビジネススクエア

東京急行電鉄株式会社

東急南平台町ビル

東京急行電鉄株式会社

東急桜丘町ビル

株式会社
TSUTAYA STORES東京
株式会社
東日カーライフグループ
株式会社ザラ・ジャパン

QFRONT（キューフロント）
東京日産台東ビル
TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

用賀熱供給株式会社

世田谷ビジネススクエア

新キャタピラー三菱株式会社

世田谷ビジネススクエア

東宝株式会社

QFRONT（キューフロント）

株式会社ぷん楽QFRONT（キューフロント）株式会社
セブン−イレブン・ジャパン
株式会社東急ストア
株式会社
東日カーライフグループ
東京急行電鉄株式会社

TOKYU REIT赤坂檜町ビル
第2東急鷺沼ビル
東京日産台東ビル
QFRONT（キューフロント）

自： 平成12年5月1日
至： 平成22年4月30日
自： 平成14年12月27日
至： 平成24年12月31日
自： 平成14年12月27日
至： 平成23年12月31日
自： 平成13年7月2日
至： 平成31年12月14日
自： 平成13年8月29日
至： 平成23年8月31日

月額賃料
の合計
（千円）

比率
（%）

371,48546.8

794,044

100.0

50,285.89
19,610.06

3年毎

8,958.70

2年毎

5,800.76

2年毎

7,148.18

2年毎

3,878.36

3年毎

3,556.31

改定なし

2,620.06

改定なし

1,487.21

2年毎

1,207.80

2年毎

708.01

3年毎

528.93

3年毎

458.83

3年毎

158.60

自： 平成14年12月1日
至： 平成25年7月31日（注4）
自： 平成5年10月1日
至： 平成25年9月30日
自： 平成5年10月22日
至： 平成25年10月21日
自： 平成11年12月18日
至： 平成31年12月17日
自： 平成14年7月1日
至： 平成31年12月14日
自： 平成11年7月1日
至： 平成31年6月30日
自： 平成14年12月27日

3年毎

至： 平成30年6月30日(注3)

自： 平成13年8月29日
至： 平成23年8月31日
自： 平成14年12月20日
至： 平成31年12月31日

駐車場

改定なし

駐車場

改定なし

壁面

総賃料収入
(注1)

賃貸面積
（㎡）

「長期契約テナント」とは、定期建物賃貸借契約であるか否かに拘わらず、平成17年2月1日を起点として契約残存期間が5年以上のものをいいます。平成17年1月31日現在では、定期建物賃貸借契約テナントは、東急電鉄（東急南平台町ビル及び東急桜丘町ビル）、株式会
社東日カーライフグループ（東京日産台東ビル）及び株式会社ザラ・ジャパン（TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア）の3テナントです。

(注2)

平成20年6月17日まで改定はありません。ただし、平成13年3月1日付建物賃借に関する覚書に基づき、賃貸人が信託不動産の売却を行う
場合、又は受益者が受益権の売却を行う場合には、当該売却日が賃料改定日とされています。

(注3)

当初6年間改定はありません。

(注4)

賃借人は6か月の予告期間をもって契約の期間内解約を申し入れることができます。

− 108 −

③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が保有する信託不動産は上記「② 投資不動産物件」に含めて記載しており、上記信託不動産以外にその他投資資産はありません。
(3)【運用実績】①【純資産等の推移】
本投資法人の下記計算期間末日における総資産額、純資産額及び1口当たりの純資産額は以下の通りです。なお、総資産額、純資産額及び1口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
年月日

総資産額（千円）

純資産総額（千円）

1口当たりの純資産額（円）

第1期計算期間末（平成16年1月31日）

118,460,749

51,047,347（50,117,523）

520,891（511,403）

第2期計算期間末（平成16年7月31日）

122,583,032

51,512,115（50,117,575）

525,634（511,404）

第3期計算期間末（平成17年1月31日）

147,230,644

79,712,499（77,860,109）

561,356（548,311）(注)

括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。

本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、同取引所における本投資証券の取引価格
及び売買高の推移は以下の通りです。
（単位：円）
期
最近5年間の事
業年度別最高・
最低投資口価格

決算年月

第1期

第2期

第3期

平成16年1月 平成16年7月 平成17年1月

最高568,000

702,000

724,000

最低505,000

550,000

658,000

月別

平成16年
4月

平成16年
5月

平成16年
6月

平成16年
7月

平成16年
8月

平成16年
9月

最高

702,000

668,000

691,000

697,000

676,000

687,000

最近1年間の 最低
月別最高・
最 低 投 資 口 売買高
価格及び本投 資 証 券 売 月別
買高
最高633,000

633,000

665,000

672,000

658,000

675,000

9,066口2,668口6,436口7,736口10,744口

7,330口

平成16年
10月

平成16年
11月

平成16年
12月

平成17年
1月

平成17年
2月

平成17年
3月

715,000

724,000

709,000

712,000

690,000

725,000

最低681,000

698,000

668,000

684,000

668,000

669,000

売買高6,489口5,527口6,705口7,114口5,182口9,557口(注)

最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値（終値）によります。

− 109 −

②【分配の推移】
計算期間
第1期（自 平成15年6月20日 至

平成16年1月31日）

第2期（自 平成16年2月1日 至

平成16年7月31日）

第3期（自 平成16年8月1日 至

平成17年1月31日）

分配総額（百万円）

1口当たり分配金
（円）

929

9,488

1,394

14,2301,852

13,045③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間

自己資本利益率

第1期（自 平成15年6月20日 至

平成16年1月31日）

第2期（自 平成16年2月1日 至

平成16年7月31日）

第3期（自 平成16年8月1日 至

平成17年1月31日）(注)（年換算値）

1.8％（4.7％）

2.7％（5.5％）

2.8％（5.6％）

自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷2
なお、第1期の期首純資産額には、平成15年9月11日付にて借り入れた借入金を含めたものとするため、実質的な運用開始日（同月10日）
時点での金額には当該借入金を加味した金額を使用しています。また、第1期は平成15年9月10日より実質的な運用を開始したため、実質的な運用日数144日により年換算した数値を記載しています。

− 110 −

第二部【投資法人の詳細情報】
第1【投資法人の追加情報】
1【投資法人の沿革】
平成15年6月18日

設立企画人（東急リアル・エステート・インベストメント・マネジ
メント株式会社）による投信法第69条第1項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成15年6月20日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成15年6月23日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成15年7月18日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号

平成15年9月10日

関東財務局長第22号）

日本国内における公募及び欧州を中心とする海外市場における海外募集による新投資口発行
東京証券取引所に上場
資産運用の開始

平成16年8月 3日

日本国内における公募による新投資口発行

平成16年8月25日

第三者割当による新投資口発行

2【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和59年４月
昭和60年４月
昭和61年３月
平成元年７月

執行役員

堀江

正博

平成６年３月
平成８年２月
平成11年12月
平成13年６月

平成14年９月
平成15年６月
監督役員

柳澤

義一

昭和60年３月
昭和60年５月
平成２年６月

東京急行電鉄株式会社 入社 鉄道部
同 多摩田園都市部
同 リゾート事業部海外開発部
エメラルドリゾーツアンドホテルズ出向
アシスタント・バイスプレジデント エメ
ラルド清算信託管財人補佐役（ホノルル駐在）東京急行電鉄株式会社 財務部
同 グループ事業室
同 連結経営委員会 課長
東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社 出向 代表取
締役副社長
同 代表取締役 執行役員社長就任（現在に至る）
東急リアル・エステート投資法人 執行役
員就任（現在に至る）
公認会計士開業登録
柳澤公認会計士事務所開設（現在に至る）
税理士開業登録（現在に至る）
株式会社アカンウンティングコンサルタン
トグループ（現新創コンサルティング株式会社）取締役就任（現在に至る）− 111 −

所有投
資口数
（口）

0

0

平成12年６月
平成13年７月
平成15年６月
平成16年４月
平成16年７月
昭和63年４月
昭和63年５月
昭和63年９月
平成元年７月
監督役員

近藤

丸人

平成８年２月
平成10年５月
平成15年６月
平成16年12月(注)

新創監査法人 代表社員就任（現在に至る）日本公認会計士協会理事就任
東急リアル・エステート投資法人 監督役
員就任（現在に至る）
新創税理士法人 代表社員就任（現在に至る）日本公認会計士協会常務理事就任（現在に至る）
弁護士登録（東京弁護士会）
大原法律事務所入所
香港中文大学留学
中国人民大学留学
香港 ROBERT LEE & FONG SOLICITORS（法律事務所）勤務
近藤丸人法律事務所開設（現在に至る）
第二東京弁護士会へ登録換え
東急リアル・エステート投資法人 監督役
員就任（現在に至る）
レカム株式会社 監査役就任（現在に至る）0堀江正博氏は、資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成15年6月16日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

3【その他】
a.

役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第95条、第100条、規約第20条本文）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年です（規約第21条第1項本文）。また、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任の又は在任する他の執行役員又は監督役員の任期の満了すべきときまでです（規約第21条第2項）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の3分の2以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります（投信法第99条第1項、第104条、商法第257条第1項及び第2項、第343条）。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員
又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第99条第1項、第104条、商法第257条第3項）。
b.

規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項(イ)

規約等の重要事項の変更
規約の変更手続については、後記「第3 管理及び運営

1 資産管理等の概要(5) その他 (ハ) 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
本投資法人は、平成17年4月19日開催の第2回投資主総会において、規約の変更を行いま− 112 −

した。
(ロ)

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

(ハ)

出資の状況その他の重要事項
平成15年7月14日付で東急電鉄との間で「商標使用許諾契約」を締結しました。同契約に基づき、本投資法人は、東急電鉄より「東急」及び「TOKYU」の商標の使用の許諾を受けています。なお、同契約当事者は、同契約が、契約当事者間にパートナーシップ、ジョイント・ベンチャー、代理、債務保証等の法的関係を設定するものではないことを、相互に確認しています。
その他該当事項はありません。
c.

訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

第2【手続等】
1【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。
なお、本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて購入することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を購入することも可能です。

2【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第7条）。
本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて売却することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

− 113 −

第3【管理及び運営】
1【資産管理等の概要】(1)【資産の評価】(イ)

本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。
1口当たりの純資産額＝（総資産の資産評価額−負債総額）÷発行済投資口総数(ロ)

本投資法人は、資産の評価を、以下に定める方法及び基準により、以下に定める日を基準日として行うものとします（規約第29条第1項）。
ⅰ.

不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物及び設備等について定額法により算出します。ただし、設備等については、
正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ⅱ.

信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が不動産の場合は上記i.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅲ.

不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等

a.

証券取引所に上場されている資産対応証券等
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における基準日での最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配値の最安値又は買い気配
値の最高値、それらが共に公表されている場合にはそれらの仲値）。以下同じです。）に基づき算出した価格により評価します。
b.

上記a.以外の資産対応証券等
a.に準じて随時、売買・換金等が可能なシステムにより取引されている場合にはそこで成立した取引価格を元に算出した価額により評価します。
c.

上記の市場価格に基づく価額が得られない場合には合理的に算定された価額により評

価します。
d.

優先出資証券については、市場価格に基づく価額及び合理的に算定された価額がない

場合には取得原価で評価します。
e.

付すべき市場価格に基づく価額及び合理的に算定された価額は毎期同様の方法により入手するものとします。ただし、評価の精度を高める場合にはこの限りではありません。
ⅳ.

前記「第一部 ファンド情報

資対象とする資産の種類a.

第1 ファンドの状況

2 投資方針 (2) 投資対象

a. 投(ハ)」に掲げる特定資産のうち有価証券に該当するもの

証券取引所に上場されている有価証券
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における基準日での最終価格に基づき算出した価格により評価します。
b.

上記a.以外の有価証券a.に準じて随時、売買・換金等が可能なシステムにより取引されている場合にはそこで成立した取引価格を元に算出した価額により評価します。
c.

上記の市場価格に基づく価額が得られない場合には合理的に算定された価額により評− 114 −

価します。
d.

付すべき市場価格に基づく価額及び合理的に算定された価額は毎期同様の方法により入手するものとします。ただし、評価の精度を高める場合にはこの限りではありません。
ⅴ.

金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
ⅵ.

金融先物取引等及び金融デリバティブ取引に係る権利

a.

取引所に上場している各取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の基準日における最終価格に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
b.

取引所の相場がない非上場の各取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額により評価します。市場価格に準ずる価額を算出することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。
c.

一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計を適用します。
ⅶ.

その他
上記に定めのない資産については、投信法、社団法人投資信託協会の評価規則又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って算出された価額により評価します。
(ハ)

資産運用報告書等に価格を記載する目的で、上記(ロ)と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約第29条第2項）。
ⅰ.

不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた評価額

ⅱ.

信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記i.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
(ニ)

資産評価の基準日は、原則として、決算期（毎年1月末日と7月末日）とします。ただし、上記(ロ)iii.及びiv.に定める資産（不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等及び有価証券）であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第29条第3項）。
なお、物件取得時からその後最初に到来する決算期に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税、償却資産税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。
(ホ) 1口当たりの純資産額については、貸借対照表に注記されることになっています（投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則（平成12年総理府令第134号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第48条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期ごとに作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して− 115 −

承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が監査報告書の謄本とともに投資主に交付されます（投信法第131条第2項、第4項）。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者（三菱信託銀行株式会社）の本支店で入手することができ、また、本投資法人のウェブサイト（www.tokyu‑
reit.co.jp）において、計算書類等を閲覧することができます。
(2)【保管】
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます（本投資証券が東京証券取引所の不動産投資信託証券市場から上場廃止となった場合には、保管を委託できない場合があります。）。保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては「取引残高報告書」が定期的に交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を機構に預託することができます。機構に預託する場合、機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。
機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。機構に預託され機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。本書の日付現在、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場されている投資証券の売買の決済については、同取引所の上場内国株券（ただし、非同意銘柄を除きます。）の売買の決済と同様に、原則として機構における口座振替の方法によって行われています。ただし、機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申し出ることによって、機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。なお、本投資証券が同不動産投資信託証券市場から上場廃止となった場
合には機構に預託することはできません。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない場
合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
(3)【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
(4)【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年2月1日から7月31日まで、及び8月1日から翌年1月31日までの各6か月間とし、各営業期間の末日を決算期とします（規約第28条）。
(5)【その他】(イ)

増減資に関する制限ⅰ.

投資口の追加発行
本投資法人が発行する投資口の総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、投資口の追加発行ができます。
この場合において、投資口の発行価額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な価額として役員会で承認を得た価額とします（規約第5条）。
ⅱ.

国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額のうち、国内において募集される投資口の発行− 116 −

価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第6条）。
(ロ)

解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。

ⅰ.

投資主総会の決議

ⅱ.

合併

ⅲ.

破産

ⅳ.

解散を命ずる裁判ⅴ.

投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し(ハ)規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の3分の2以上により可決される必要があります（投信法第140条、商法第343条第1項）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「3 投資主・投資法人債権者の権利ける議決権(イ) 投資主総会にお②」をご参照下さい。

本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の上場規程の特例に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示
されます。
(ニ)

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。
①

資産運用会社：東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社
資産運用委託契約
期間

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じ、契約期間の定めはありません。

更新

契約期間の定めはないため、該当事項はありません。

解約

(ⅰ)

各当事者は、相手方に対し、6か月前の文書による事前通知をし、本投資法人は投資主総会の決議を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、本契約を解約することができます。ただし、本投資法人は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得なければ、かかる同意をしてはなりません。
(ⅱ)

本投資法人は、次に掲げるいずれかに該当する事由が生じた場合には、役員会の決議により、本契約を解約することができます。

・資産運用会社が本契約の規定に違反した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営
業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
・本契約に定める資産運用会社の表明及び保証違反の事実が判明した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める
催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
・資産運用会社につき、支払停止、破産宣告、再生手続開始、更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する− 117 −

差押命令の送達等の事由が発生した場合・上記に掲げる場合の他、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合(ⅲ)

本投資法人は、資産運用会社が以下のいずれかに該当するときは、本契約を解約しなければなりません。

・投資信託委託業者（投信法に規定されます。）でなくなったとき
・投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき・解散したとき
変更等

本契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。

− 118 −

②

一般事務受託者兼資産保管会社：三菱信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間a.

投資口事務代行業務契約
契約期間の定めはありません。
その他の一般事務
本契約締結日から平成19年4月末日までとします。

b.
更新

a.

投資口事務代行業務
契約期間の定めはないため、該当事項はありません。
その他の一般事務
有効期間の満了予定日の3か月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか
一方からその相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に2年間延長されるものとし、以後も同様とします。

b.

解約

a.

投資口事務代行業務
本投資法人及び一般事務受託者は、以下に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、本契約を一方的に解約してはなりません。
ロ 当事者の一方が、その相手方に対し6か月（以下「予告期間」といいます。）前までの書面による事前の通知により、本契約の解約を申し出た場合には、本契約
は、当該予告期間の経過を以て、いずれの当事者による更なる意思表示を要する
ことなく、当然に終了します。なお、当該通知が行われたときは、両当事者は当該解約について確認するために確認書を取り交わすものとします。
ハ 当事者の一方は、その相手方が本契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に期限を定めて催告した上、本契約を解約することができます。
ニ 当事者の一方は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続きを要せず即時本契約を解約することができます。
① 解散、破産、特別清算、会社整理、更生手続開始、再生手続その他これらに準じる申立てがあったとき。
② 支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
③ その他一般事務受託者の経営・営業・財務状況に著しく悪影響を及ぼす若し
くは及ぼす虞があると合理的に認められる事由等、投資口事務代行業務を引き続き委託するに堪えない重大な事由が生じたとき。
イb.

その他の一般事務
イ 本投資法人及び一般事務受託者は、以下に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、本契約を一方的に解約することはできません。
ロ 当事者の一方が、その相手方に対し本契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は終了します。
ハ 上記に定める契約の終了にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行なったときは、当該承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。
ニ 当事者の一方は、その相手方が本契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めて履行を催告した上、当該期間内に履行がな
いときは本契約を解約することができます。
ホ 当事者の一方は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続きを要せず即時本契約を解約することができます。
① 解散原因の発生、又は破産、特別清算開始、会社整理開始、更生手続開始、再生手続その他これらに準じる倒産手続開始の申立てがあったとき。
② 支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
③ その他一般事務受託者の経営・営業・財務状況に著しく悪影響を及ぼす若し
くは及ぼす虞があると合理的に認められる事由等、その他の一般事務を引き続き委託するに堪えない重大な事由が生じたとき。

− 119 −

変更等

a.

投資口事務代行業務
本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、本契約の各条項の定めを書面による合意によって変更することができます。
ロ 上記に定める協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、前項に定める変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
b. その他の一般事務
イ 本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、本契約の各条項の定めを変更することができます。
ロ 上記に定める協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、前項に定める変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。
イ

資産保管業務委託契約
期間

投信法第187条の規定に基づいて本投資法人が登録を受けた日から平成19年4月末日まで
とします。

更新

有効期間の満了日の3か月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対し書面による契約終了の申し出がない限り、本契約は、更に2年間延長されるものとし、以後も同様とします。

解約

a.
b.
c.

d.

変更等

a.
b.

③

本投資法人及び資産保管会社は、以下に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、本契約を一方的に解約することはできません。
本投資法人又は資産保管会社が、その相手方に対し本契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は終了します。
当事者の一方は、その相手方が本契約に定める義務又は債務を履行しないときは、
その相手方に期限を定めて催告した上、当該期間内に履行がないときは本契約を解約することができます。
本投資法人又は資産保管会社は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時本契約を解約することができます。
① 解散原因の発生又は、破産、特別清算開始、会社整理開始、更生手続開始若
しくは再生手続その他これらに準じる倒産手続開始の申立てがあったとき。
② 支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
③ その他資産保管会社の経営・営業・財務状況に著しく悪影響を及ぼす若しくは及ぼす虞があると合理的に認められる事由等、資産保管業務を引き続き委託するに堪えない重大な事由が生じたとき。
投資法人と資産保管会社は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、本契約の各条項の定めを変更することができます。
前項に定める協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が資産保管会社に行ったときは、前項に定める変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行う
ものとします。

会計監査人：中央青山監査法人
本投資法人は、中央青山監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第33条）。会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結のときまでとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第34条）。

− 120 −

(ホ)

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第4条）。

− 121 −

2【利害関係人との取引制限】
A.

法令に基づく制限(イ)

資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の3第2項。投信法施行令第21条、同33条。
投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の議決権の過半数を保有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます（投信法第15条第2項1号、投信法施行令第20条）。「利害関係人等」には、東急電鉄及び東急不動産並びにその子会社が含まれます。
①

資産運用会社の利害関係人等である次のi.からvii.までに掲げる者の当該i.からvii.までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ⅰ. 投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投

資法人
ⅱ.

信託会社

信託の引受けを行う業務に係る受益者ⅲ.

信託業務を営む金融機関

ⅳ.

投資顧問業者

信託の引受けを行う業務に係る受益者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客ⅴ.

宅地建物取引業者

宅地建物取引業に係る顧客

ⅵ.

不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

ⅶ. 上記i.からvi.までに掲げる者の他、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定める者 投信法施行令で定める顧客等② 資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
③

資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
ⅰ. 証券会社等
ⅱ.

登録金融機関（証券取引法第65条の2第3項に定める登録金融機関をいいます。以下同じです。）
宅地建物取引業者

ⅳ.

上記i.からiii.までに掲げる者の他、投信法施行令で定める者④

ⅲ.

資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社（ここでは、投信法第15条第2項第4号に定める主幹事会社をいいます。）である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。

⑤

資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関
が有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。

⑥

資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産− 122 −

特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共
同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法
人の資産をもって取得すること。
⑦

資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。

⑧

資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合
において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。

⑨

資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理若しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込
まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。

(ロ)

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う

他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなけ
ればなりません（投信法第34条の6第2項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の6第4項、第26条第3項）。
(ハ)

資産の運用の制限（投信法第195条、第193条）
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
ⅰ.

有価証券の取得又は譲渡ⅱ.

有価証券の貸借

ⅲ.

不動産の取得又は譲渡

ⅳ.

不動産の貸借ⅴ.

不動産の管理の委託

ⅵ.

宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引− 123 −

（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています（投信法施行令第96条）。）
B.

本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）

(イ)

基本原則
自主ルールの策定、開示、遵守及び複階層チェックを基本原則とします。

①

利益相反対策ルールの策定、開示、遵守(1)

自主ルールとして「利益相反対策ルール」を設け、運用ガイドラインに掲載します。

(2)

その内容を目論見書及びウェブサイト上で開示します。

(3)

インベストメント委員会は、本ルールに基づいて審議及び決議を行い、取締役会に対し答申します。

(4)

本投資法人の役員会決議により本ルールが変更された場合は速やかに開示します。

② 複階層チェックA.

資産運用会社における（外部者）チェック(1)

コンプライアンス・リスクマネジメント委員会は、利益相反対策ルールの妥当性について審議を行い、取締役会に対し答申します。

(2)

第三者による個別取引のルール適合性に関する確認を行います（現時点では監査法人に委託するものとします。）。
上記監査法人作成の作業結果報告書において特記事項があった場合は、コンプラ
イアンス部長の判断によりコンプライアンス・リスクマネジメント委員会で審議を
行います。

B.

本投資法人の役員会（＊）による事前承認（＊）本投資法人の執行役員に資産運用会社社長が就任する場合には、監督役員2名のみの承認とします。本書の日付
現在、本投資法人の執行役員に資産運用会社社長が就任しています。

(ロ)

個別ルール
以上の法令に基づく制限に加えて、本投資法人は、グループ各社との間における以下の取引に関して、すべての場合に取引毎に本投資法人の役員会の事前承認を得て、それぞれ以下の基準に基づいて行うものとします。
①

グループ各社からの物件の取得
ⅰ.

不動産及び不動産信託受益権の場合(a)

1投資案件当たりの「投資額」が鑑定評価額を超える場合には、取得しません。
ただし、「投資額」は、物件そのものの購入金額のみとし、鑑定評価額の対象になっていない、税金及び取得費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません。
なお、今後、本投資法人の投資適格物件をグループ各社が本投資法人への譲渡を前提として一時的に取得し、その後本投資法人が取得する場合には、「投資額」に、グループ各社が当該物件取得のために負担した諸費用（SPC組成費用、仲介手数料、
デュー・ディリジェンス費用、専門家報酬等）相当額を含めることにより、グルー
プ各社からの物件取得の際の上限価格である鑑定評価額を超過した金額で取得する場合があります。

(b)

当該鑑定評価額が妥当であるかを確認するため、セカンド・オピニオン（当該鑑
定評価を前提としたその妥当性についての意見）を信託銀行等の第三者（当面の委
託先は中央三井信託銀行株式会社）から取得します。

(c)(i)上記鑑定評価額の鑑定評価サマリー及び(ii)セカンド・オピニオン・サマリー、− 124 −

並びに(iii)上記(a)に記載されているグループ各社から鑑定評価額を超過した金額で取得した場合の「投資額」及びグループ各社が負担した費用総額、費目、支払先及びグループ各社への個別支払額については、取得決定後速やかに開示します。
ⅱ.

その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.に準じるものとします。

②

グループ各社への物件の売却
ⅰ.

不動産及び不動産信託受益権の場合(a)

1投資案件当たりの「売却額」（物件そのものの売却金額のみとし、税金及び売却費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額は含みません。）が鑑定評価額未満となる場合には、売却しません。

(b)

当該鑑定評価額が妥当であるかを確認するため、セカンド・オピニオンを信託銀行等の第三者から取得します。

(c)(i)上記鑑定評価額の鑑定評価サマリー及び(ii)セカンド・オピニオン・サマリー
については、売却決定後速やかに開示します。

ⅱ.

その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.に準じるものとします。

③

グループ各社への物件の賃貸(a)

市場相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。判断の根拠とした第三者作成マーケットデータ（場合によっては第三者による意見書）を本投資法人役員会に上程し、事前承認を得ます。

(b)

特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）により、有価証券届出書及び有価証券報告書への記載が要求されている「主要なテナント（賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナント）」に加えて、グループ各社への賃貸条件の開示を行います。ただし、賃貸面積が
総賃貸面積の1％未満のテナントについてはまとめて開示することができるものとします。

④

グループ各社へのPM業務委託
ⅰ.

PM会社の選定基準
商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減の観点から、原則として東急電鉄若しくは東急不動産又はグループ各社を選定します。利益相反対策として、委託条件については、マーケッ
ト水準、役務提供の内容、業務量を勘案の上決定し、報酬水準、契約期間、解約条件を開示します。報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者（当面の委託先は株式会社住信基礎研究所）から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得、結論について開示します。
ⅱ.
(a)

PM契約の更新
資産運用会社によるパフォーマンス・チェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には、契約を更新しないものとします。

(b)

更新時の報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、結論について開示します。

⑤

グループ各社が売買・賃貸を媒介した場合
ⅰ.
(a)

売買
媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬以下とし（売買価格の3％を上限と− 125 −

します。）、売買価格及び業務の難易度等を判断の上決定します。
(b)
ⅱ.
(a)

各取引毎に、報酬金額を開示するものとします。
賃貸
媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬以下とします（媒介手数料は契約賃料の1か月分相当を上限とします。）。

(b)

1,000万円以上の手数料が発生する賃貸の媒介については本投資法人の役員会の事
前承認を得るものとします。

(c)⑥

毎期まとめて報酬金額を開示します。

グループ各社に工事を発注する場合(a)1,000万円以上の工事については本投資法人の役員会の事前承認を得た上で、各取引毎に開示します。

(b)
C.

毎期まとめて発注額を開示します。

利害関係人等との取引状況等

(1)

取引状況
利害関係人等との特定資産の売買取引等について、当期は該当事項ありません。

− 126 −

(2)利害関係人等への支払手数料等の金額
区分

水道光熱費

外注委託費

プロパティ・マネジメント
報酬
損害保険料

その他賃貸事業費用

支払手数料
総額 A
（千円）
444,395

380,607108,810
16,735

119,122

うち利害関係人等への支払
支払先

支払額 B

B／A
（％）

渋谷地下街株式会社
用賀熱供給株式会社
イッツ・コミュニケーションズ株式会社
株式会社協同技術センター
株式会社東急コミュニティー
東急ファシリティサービス株式会社
東京急行電鉄株式会社
東急不動産株式会社
東京急行電鉄株式会社
東急保険コンサルティング株式会社
株式会社石勝エクステリア
イッツ・コミュニケーションズ株式会社
渋谷地下街株式会社
株式会社東急アド・コミュニケー
ションズ
株式会社東急コミュニティー
東急ファシリティサービス株式会社
東急不動産株式会社

57
112,946

0.0
25.4

20,065

5.3

15,264
199,824
43,9795
67,19841,611
16,735
165

4.0
52.5
11.6
0.0
61.8
38.2
100.0
0.1

55

0.0

840

0.7

125

0.1

3,107
152
1,983

2.6
0.1
1.7

（注1)

利害関係人等とは、投信法施行令第20条に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託
委託業者の利害関係人等ですが、本「(2) 利害関係人等とへの支払手数料等の金額」においては、それに加えて、平成17年1月31日現在における当該利害関係人等の100％子会社についても記載しています。第3期は、株式会社石勝エクステリア、イッツ・コミュニケーションズ株式会社、株式会社協同技術センター、渋谷地下街株
式会社、株式会社東急アド・コミュニケーションズ、株式会社東急コミュニティー、東急ファシリティサービ
ス株式会社、東急不動産株式会社、東急保険コンサルティング株式会社、東京急行電鉄株式会社及び用賀熱供給株式会社に対する支払手数料等の支払実績があります。
（注2) 上記記載の支払手数料等以外に、利害関係人等である東急不動産株式会社及び東京急行電鉄株式会社を経由した第三者への支払手数料等の金額は、それぞれ18,707千円及び65,236千円であります。
（注3) 上記記載の支払手数料等以外に、当期に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下の通りです。なお、これとは別に利害関係人等である株式会社東急コミュニティーを経由して第三者へ発注した修繕工事等の支払額4,804千円があります。
株式会社協同技術センター
224千円
東急建設株式会社
17,873千円
東急グリーンシステム株式会社
1,111千円
株式会社東急コミュニティー
5,240千円
東急ファシリティサービス株式会社
1,396千円
東急不動産株式会社
1,434千円
東急リニューアル株式会社
457千円
東京急行電鉄株式会社
2,227千円
東建産業株式会社
616千円
東横車輛電設株式会社
250千円− 127 −

3【投資主・投資法人債権者の権利】(イ)①

投資主総会における議決権
本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第94条第1項、商法第241条第1項本文）。投資主総会において決議される事項
は、以下の通りです。
ⅰ.

執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第95条、第100条、第114条、第99条第1項、第104条、第119条、商法第257条、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律（昭和49年法律第22号。その後の改正を含みます。）第6条第1項）

ⅱ.

投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第2項、第206条第1項、第34条の9第2項）

ⅲ.

投資口の併合（投信法第85条第1項）

ⅳ.

投資法人の解散（投信法第143条第2号）

ⅴ.

規約の変更（投信法第140条第1項）

ⅵ. その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）② 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。
ⅰ.

投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合の他、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第12条第1項）。

ⅱ.

投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます（規約第16条第1項）。ただし、投資主総会ごとに代理権を証する書面
を本投資法人に提出することを要します（投信法第94条第1項、商法第239条第2項但書、
規約第16条第2項）。

ⅲ.

投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第92条第1項、規約第13条第1項）。

ⅳ.

書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第3項、規約第13条第2項）。

ⅴ.

本投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第92条の2、規約第14条）。

ⅵ.

投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。

ⅶ.

上記vi.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第3項、規約第15条第2項）。

ⅷ.

本投資法人は、決算後3か月以内に開催する投資主総会については、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主を、かかる投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。（規約第12条第2項）。

ⅸ.

本投資法人は、上記viiiのほか必要があるときは、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とすることができます（投信法第82条第3項、商法第224条の3、規約第12条第3項）。

− 128 −

(ロ)①

その他の共益権
代表訴訟提起権（投信法第34条の8第3項、第110条、第113条、商法第267条）

6か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運
用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法
人のために訴訟を提起することができます。
②

投資主総会決議取消権（投信法第94条第1項、商法第247条、第248条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から3か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。

③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第110条、第163条第1項、商法第272条）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内ではない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に回復できない損害が発生するおそれがある場合には、6か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。

④

新投資口発行無効訴権（投信法第123条、商法第280条の15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の払込期日の翌日から6か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。

⑤

合併無効訴権（投信法第150条、商法第415条第1項、第2項、第105条第1項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の日から6か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。

⑥

設立無効訴権（投信法第163条、商法第428条第1項、第2項）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合には、本投資法人に対して設
立の日から2年以内に設立無効の訴えを提起することができます。

⑦

投資主提案権（投信法第94条第1項、商法232条の2第1項）
発行済投資口の総口数の100分の1以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より8週間前に書面をもって、i.一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ii.会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主総会の招集通知に記載することを請求することができます。

⑧

投資主総会招集権（投信法第94条第1項、商法第237条第1項、第3項）
発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。

− 129 −

⑨

検査役選任請求権（投信法第94条第1項、商法第237条の2第1項、投信法第139条、商法第294条第1項）

発行済投資口の総口数の100分の1以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
また、発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
⑩

執行役員等解任請求権（投信法第99条第1項、第104条、商法第257条第3項）
発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、30日以内に裁判所に当該役員の解任を請求することが
できます。

⑪

解散請求権（投信法第144条、商法第406条の2）
発行済投資口の総口数の10分の1以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じ又は生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存立を危殆ならしめ
る場合には裁判所に解散請求をすることができます。

(ハ)

分配金請求権（投信法第136条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
本投資法人の金銭の分配方針に関しては、前記「第一部 ファンド情報況(ニ)2 投資方針第1 ファンドの状(3) 分配方針」をご参照下さい。

残余財産分配請求権（投信法第163条第1項、商法第425条本文）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(ホ)

払戻請求権
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（規約第7条）。

(ヘ)

投資口の処分権（投信法第78条第1項、第4項）
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。

(ト)

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第83条第2項、第5項、商法第226条の2）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
(チ)

帳簿閲覧権（投信法第138条第1項、第2項）
投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。

− 130 −

第4【関係法人の状況】
1【資産運用会社の概況】(1)【名称、資本の額及び事業の内容】
a.

名称
東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社

b.

資本の額
本書の日付現在

c.

3億円

事業の内容
投信法第2条第17項に規定する投資法人資産運用業並びにコンサルティング業務及び委託代

行業務を行います。
①

会社の沿革
年月日

事項

平成13年６月27日
平成13年８月31日

会社設立
宅地建物取引業免許取得（免許証番号 東京都知事(1)
第79964号）
定款変更（執行役員制の制定）
宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第17号）
投資信託委託業者に係る業務認可（認可番号 内閣総理大臣第27号）取得
コンサルティング業務及び委託代行業務に係る兼業承認（金監第1961号）取得
不動産投資顧問業登録規定上の総合不動産投資顧問業登録（登録番号 総合−000016）

平成14年９月26日
平成15年４月３日
平成15年６月16日
平成15年６月16日
平成15年７月25日②

株式の総数及び資本の額の増減(イ)

発行する株式の総数（本書の日付現在）
10,000株(ロ)

発行済株式の総数（本書の日付現在）
6,000株(ハ)

最近5年間における資本の額の増減
年月日

資本の増減

平成13年9月26日

資本の額を1億円から1億2,500万円に増額

平成14年9月28日

資本の額を1億2,500万円から3億円に増額− 131 −

③

経理の概況
資産運用会社は、財務諸表について新日本監査法人の監査を受けています。
資産運用会社の経理の概況は以下の通りです。
(イ)

最近の事業年度における主な資産と負債の概況
第2期
平成15年3月31日現在(ロ)

総資産（千円）

370,039495,651

総負債（千円）

113,847

81,858

純資産（千円）

256,191

413,792

最近の事業年度における損益の概況
第2期
自 平成14年4月1日
至 平成15年3月31日④

第3期
平成16年3月31日現在

第3期
自 平成15年4月1日
至 平成16年3月31日

経常収益（千円）

107,415364,193

経常利益（千円）△229,054

101,914

当期純利益（千円）△223,950

157,601

その他
(イ)

役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の2分の1以上に当たる株式を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就
任後2年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後4年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、他の在任取締役の任期が満了すべき時までとし、補欠として就任した監査役の任期は前任者の任期が満了すべき時までとします。資
産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の3第2項第1号、第8条第1項第3号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。
(ロ)

訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
⑤

関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は次の通りです。
(イ)

本投資法人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。）(ロ)

本投資法人が行う資金調達に係る業務− 132 −

(ハ)本投資法人への報告業務(ニ)その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務(2)【運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報
投資法人の概況

第1 ファンドの状況

1(4) 投資法人の機構」をご参照下さい。

(3)【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

比率（％）

東京急行電鉄株式会社

東京都渋谷区南平台町5番6号

3,600

60

東急不動産株式会社

東京都渋谷区道玄坂一丁目21番2号

2,400

40

6,000

100

合計
(注)

−

「比率」とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。

(4)【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名
代表取締役
執行役員社長

氏名

堀江

正博

所有
株式数
（株）

主要略歴
前記「第1 投資法人の追加情報 2 役員の状況」をご参照下さい。
昭和54年４月

東急不動産株式会社

入社

営業本部

0

不

動産流通部

代表取締役
執行役員副社長
資産開発、運用担当

前原仁司

昭和58年４月

同財務部

昭和62年２月

同

海外事業本部（ジャカルタ駐在）

平成５年４月同

経営計画室

平成７年４月同関連事業室

平成10年４月

同関連事業部

平成11年４月

同

資産活用事業本部

平成12年３月

GEキャピタル・リアルエステート

課長
課長
派遣

アセット・マネージャー
平成13年４月

東急不動産株式会社

資産活用事業本部課長
平成14年４月

同

資産活用事業本部担当部長

平成14年９月

東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社
同

代表取締役

出向

執行役員副社長

発、運用担当就任（現在に至る）− 133 −

資産開

0

役職名

氏名

所有
株式数
（株）

主要略歴
昭和51年４月

東京急行電鉄株式会社

入社

鉄道部

昭和52年５月

同財務部

平成５年３月同

経営管理室

平成８年４月

同

人事部

平成11年７月

同

ホテル事業部

平成13年４月

株式会社東急ホテルマネジメント

課長

課長
課長
出向

管理部長
取締役
（非常勤）

巴

政雄

平成13年６月

同取締役管理部長

平成14年４月

同取締役企画管理部長

平成15年４月

東京急行電鉄株式会社
財務部

平成15年６月

0

財務戦略推進本部

統括部長

東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社

非常勤取締役就任（現在に至る）
平成17年４月

東京急行電鉄株式会社
財務戦略室

執行役員

副室長兼財務部統括部長（現在に至る）

取締役
（非常勤）

小野木

喜博

昭和51年４月

東京急行電鉄株式会社

入社

鉄道部

昭和52年５月

同財務部

昭和56年７月

同

海外開発部（シンガポール駐在）

昭和63年１月

同

海外事業部

平成元年７月

同

企画政策室

平成５年７月

同社長室

平成10年12月

同

ビル事業部

営業部

平成13年10月

同

ビル事業部

事業推進部

平成15年４月

同都市生活事業本部

部

統括部長

管理部

課長
課長
部長

ビルディング事業

東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社

非常勤取締役就任（現在に至る）
平成17年４月

東京急行電鉄株式会社
ビル事業部

執行役員

副事業部長兼ビルディング部

統括部長（現在に至る）− 134 −

0

役職名

氏名
昭和48年４月

東急不動産株式会社

昭和53年３月

同開発本部

昭和58年７月

同

東急住生活研究所設立準備室

昭和59年10月

株式会社東急住生活研究所

昭和62年12月

東急不動産株式会社
業本部

取締役
（非常勤）

小倉

所有
株式数
（株）

主要略歴

敏

入社

田園都市部

出向

副所長

コンサルティング事課長

昭和63年４月

同デュエット事業本部課長

平成８年７月同

都市事業本部

平成11年４月

同

資産活用事業本部

平成13年６月

東急リアル・エステート・インベストメン

ビル事業部長
統括部長

ト・マネジメント株式会社0代表取締役社長
平成14年４月

東急不動産株式会社執行役員

平成14年９月

資産活用事業本部統括部長

東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社

非常勤取締役就任（現在に至る）
平成16年４月

東急不動産株式会社
事業本部

執行役員

資産活用

本部長（現在に至る）

昭和59年４月

東京急行電鉄株式会社

入社

鉄道部

昭和60年４月

同

昭和62年10月

株式会社東急ケーブルテレビジョン（現ケーブルテレビジョン開発室

イッツ・コミュニケーションズ株式会社）出向
平成元年５月

東京急行電鉄株式会社

交通事業部

管理

部
監査役
（非常勤）

高秀

憲明

平成２年４月

同

関連事業室

関連一部

平成５年７月同グループ事業室

平成11年７月

同

経営管理室

平成12年７月

同経営企画室

平成15年４月

同

経営統括本部0

関連一部

課長
経営政策担当主幹

東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社

非常勤監査役就任（現在に至る）
平成17年4月

イッツ・コミュニケーションズ株式会社
出向(注)

本書の日付現在、資産運用会社の従業員は、17名です。

− 135 −

経営統括室長（現在に至る）

なお、資産運用会社の執行役員は、以下の通りです。
役職名

執行役員
コンプライア
ンス部長
監理部長

氏名

所有
株式数
（株）

主要略歴
昭和55年４月

東急不動産株式会社入社

昭和58年７月

同コンサルティング事業本部

昭和63年４月

同

都市事業本部

平成２年４月同第一中高層住宅事業本部

平成４年７月同

住宅事業本部

平成７年４月不動産シンジケーション協議会（現社団法人不動産証券化協会）

日下部

大蔵

不動産流通部

派遣

事務局長代

理
平成９年４月東急不動産株式会社

都市事業本部課長

平成10年10月

同

経営企画部

平成11年４月

同

資産活用事業本部

平成13年６月

東急リアル・エステート・インベストメン

0

課長
課長

ト・マネジメント株式会社

非常勤取締役

平成13年７月

同出向

取締役資産運用部長

平成14年９月

同執行役員コンプライアンス部長、監理部長就任（現在に至る）

執行役員
IR部長
経営企画部長平成２年４月

東京急行電鉄株式会社

平成２年９月同

生活情報事業部

平成３年４月

同財務部

平成10年９月

東急ファイナンス・アンド・アカウンティ
ング株式会社

小井

陽介

入社

鉄道部

計画部

兼務

平成11年12月

東京急行電鉄株式会社

連結経営委員会

平成13年７月

東急リアル・エステート・インベストメン
ト・マネジメント株式会社

出向

0

取締役

管理部長
平成14年９月

同執行役員IR部長、経営企画部長就任（現在に至る）
昭和60年４月

東京急行電鉄株式会社

昭和61年４月

同

平成８年10月

東急ワイ・エム・エム・プロパティーズ株

ビル事業部

式会社
執行役員
資産開発部長

岩井

卓也

出向

入社

鉄道部

計画部
営業支配人、総務支配人

平成12年７月

東京急行電鉄株式会社

グループ事業室

平成13年５月

同

平成14年３月

東急リアル・エステート・インベストメン

0

グループ政策室兼務

ト・マネジメント株式会社

出向

資産開

発部長
平成14年９月

同

執行役員資産開発部長就任（現在に至る）− 136 −

役職名

執行役員
資産運用部長

氏名

柳原

所有
株式数
（株）

主要略歴

希

昭和57年４月

東急不動産株式会社入社

平成３年４月同第一中高層住宅事業本部

平成４年７月同

都市事業本部

平成11年４月

同ビル事業本部

平成11年10月

同

資産活用事業本部

平成14年９月

東急リアル・エステート・インベストメン

課長

ト・マネジメント株式会社
同

営業本部

0

出向

執行役員資産運用部長就任（現在に至る）(5)【事業の内容及び営業の概況】
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業を行っています。
本書の日付現在、資産運用会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。ただし、資産運用会社は、将来において、本投資法人とは、投資方針、投資対象等において異なった性質を有する投資法人を設立し、当該投資法人の資産を運用することも検討していますが、本書の日付
現在において、具体的な計画はありません。

− 137 −

2【その他の関係法人の概況】
A.

一般事務受託者（投信法第111条第2号乃至第6号関係、ただし、投資法人債に関する業務を除きます。）及び資産保管会社(1)【名称、資本の額及び事業の内容】
a.

名称
三菱信託銀行株式会社

b.

資本の額
平成16年9月30日現在

c.

324,279百万円

事業の内容
信託業及び銀行業を営んでいます。

(2)【関係業務の概要】
一般事務受託業務及び資産保管業務（前記「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況

手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 (ハ) 一般事務受託会社及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）(3)【資本関係】該当事項はありません。

− 138 −

4

第5【投資法人の経理状況】
1.

財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、第2期計算期間（平成16年2月1日から平成16年7月31日まで）及び第3期計算期間（平成16年8月1日から平成17年1月31日まで）について、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」といいます。）及び同規則第2条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）に基づいて作成しております。
なお、第2期計算期間（平成16年2月1日から平成16年7月31日まで）及び第3期計算期間（平成16年8月1日から平成17年1月31日まで）につき、いずれも「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成16年1月30日内閣府令第5号）附則第2項のただし書きにより、改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しております。
また、「企業内容等の開示に関する内閣府令等の一部を改正する内閣府令」（平成16年11月22日内閣府令第91号）が施行され、改正後の「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」（平成5年大蔵省令第22号）が適用されたことにより、第2期計算期間（平成16年2月1日から平成16年7月31日まで）の財務諸表に「金銭の分配に係る計算書」及び「キャッシュ・フロー計算書」を追加しております。
2.

監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の2の規定に基づき、第2期計算期間（平成16年2月1日から平成16年7月31日まで）及び第3期計算期間（平成16年8月1日から平成17年1月31日まで）の財務諸表について、中央青山監査法人の監査を受けております。
なお、第2期計算期間（平成16年2月1日から平成16年7月31日まで）の財務諸表については、「企業内容等の開示に関する内閣府令等の一部を改正する内閣府令」（平成16年11月22日内閣府令第91号）
が施行され、改正後の「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」（平成5年大蔵省令第22号）が適用されたことにより、新たに監査証明を受けております。
3.

連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表を作成しておりません。

− 139 −

1【財務諸表】(1)【貸借対照表】

区分

注記
番号

第2期

第3期

（平成16年7月31日現在）（平成17年1月31日現在）

構成比

金額（千円）（％）

構成比

金額（千円）（％）（資産の部）
Ⅰ．流動資産
現金及び預金947,347

1,400,000

10,099,177

10,828,281

営業未収入金

128,081

109,346

未収消費税等―

380,763

23,17353,9152124

信託現金及び信託預金

前払費用
繰延税金資産その他の流動資産5,519

流動資産合計

11,203,319

1,311
9.1

12,773,643

8.7Ⅱ．固定資産1．有形固定資産
建物

221,480

減価償却累計額

3,444

構築物

2,147,886
218,035

20,649―

減価償却累計額

1,100―

機械及び装置―27―

減価償却累計額―

工具器具及び備品―

減価償却累計額―

土地※1

減価償却累計額

―

158

信託構築物

※1

―

411

減価償却累計額

28,765
143,599

減価償却累計額
信託工具器具及び備品

21,521※1

減価償却累計額
信託土地
有形固定資産合計

34,588,234
26,457,117

1,715,714

32,872,520

634,318
417,887

48,614

585,704

143,599
122,077

33,289132,91135,815※1

8,647
13,282,430

446,652

信託機械及び装置

3,009

9,059

27,442,455
985,338

1,073

3,168

6,446,436

信託建物

2,127,236

110,310135,028
97,09657,046

76,675,881
110,434,532

77,981
84,332,681

90.1

133,401,59690.6

2．無形固定資産
信託その他の無形固定資産
無形固定資産合計

14,336
14,336

13,7740.0

13,7740.0

3．投資その他の資産差入敷金保証金

10,000105,948

信託差入敷金保証金

875,771876,323

長期前払費用

45,071

39,421―

19,937

その他の投資その他の資産投資その他の資産合計

930,8420.8

1,041,631

0.7

固定資産合計111,379,712

90.9

134,457,001

91.3

資産合計

122,583,032

100.0

147,230,644

100.0− 140 −

第2期
（平成16年7月31日現在）
区分

注記
番号

第3期
（平成17年1月31日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ．流動負債
営業未払金

466,932

468,090

短期借入金

25,000,000

15,500,000

未払金

294,791

260,253

未払費用

64,96054,685

未払法人税等

1,018

1,082

未払消費税等

95,453―

前受金

635,558

807,592

預り金

198,068

168,485

6,938

9,871

その他の流動負債
流動負債合計26,763,721

21.8

17,270,061

11.8

Ⅱ．固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
信託預り敷金保証金※135,000,000

35,000,000

190,800

805,499

9,114,187

14,439,824

2,208

2,760

その他の固定負債
固定負債合計44,307,195

36.2

50,248,083

34.1

負債合計

71,070,917

58.0

67,518,144

45.9

50,117,520

40.9

77,860,048

52.9（出資の部）※3

Ⅰ．出資総額
出資総額

※2

Ⅱ．剰余金
当期未処分利益

1,394,595

剰余金合計

1,394,595

1.1

1,852,451

1.2

出資合計

51,512,115

42.0

79,712,499

54.1

負債・出資合計

122,583,032

100.0

147,230,644

100.0− 141 −

1,852,451

(2)【損益計算書】
自
至
区分

注記
番号

第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自
至

百分比
（％）

金額（千円）

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
百分比（％）

金額（千円）

経常損益の部
Ⅰ．営業損益の部
1．営業収益賃貸事業収入※1

3,916,203

4,629,578

その他の賃貸事業収入※1

425,127※1

2,055,686

2,322,980

資産運用報酬

409,450

397,424

資産保管及び一般事務
委託報酬47,32055,381

役員報酬

4,800

4,800

その他営業費用

52,261

4,341,331 100.0

415,306

5,044,884

100.0

2,834,122

56.2

2,210,762

43.8

293

0.0

357,427

7.1

2．営業費用
賃貸事業費用

営業利益

2,569,518

59.2

1,771,812

40.8

53,536Ⅱ．営業外損益の部
1．営業外収益
受取利息

46

64

工事補償料収入14,300―

その他営業外収益

3,901

18,2480.4

2282．営業外費用
支払利息

252,679

289,150

新投資口発行費64,15059,530

その他営業外費用

77,607394,4389.1

経常利益

1,395,622

32.1

1,853,627

36.7

税引前当期純利益

1,395,622

32.1

1,853,627

36.7

1,230

0.0

1,852,396

36.7

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

1,028

1,234

3

1,031

0.0

1,394,591

32.1

前期繰越利益
当期未処分利益

8,747

△3

3

55

1,394,595

1,852,451− 142 −

(3)【金銭の分配に係る計算書】
項目
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）
Ⅲ

第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日
1,394,595千円
1,394,540千円（14,230円）

次期繰越利益分配金の額の算出方法

(注)

自
至

55千円
本投資法人の規約第31条第2号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である1,394,540千円を利益分配金として分配することといたしました。な
お、規約第31条第4号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

投資口1口当たり分配金の額以外の金額は、いずれも千円未満を切捨てて記載しています。

− 143 −

自至第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
1,852,451千円
1,852,390千円（13,045円）
61千円

本投資法人の規約第31条第2号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である1,852,390千円を利益分配金として分配することといたしました。な
お、規約第31条第4号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

(4)【キャッシュ・フロー計算書】

注記
番号

区分
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（増加：△）
未収消費税等の増減額（増加：△）
営業未払金の増減額（減少：△）
未払金の増減額（減少：△）
未払消費税等の増減額（減少：△）
前受金の増減額（減少：△）
預り金の増減額（減少：△）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

第2期
自 平成16年2月 1日
至 平成16年7月31日

第3期
自 平成16年8月 1日
至 平成17年1月31日

金額（千円）

金額（千円）

Ⅰ

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
差入敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出
使途制限付信託預金の預入による支出
使途制限付信託預金の引出による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー

1,395,622
609,124△46
252,679△30,514
1,336,026
61,226
172,159
95,453△2,574
10,143△34,680
3,864,620
46△287,122△1,1993,576,344

1,853,627
801,589△64
289,150
18,734△380,763
1,157△34,538△95,453
172,033△29,582△40,8212,555,070
64△299,425△1,1702,254,539△6,667,916△388,022―
193,800△3,000377,613△520,180△377,613
520,180△6,865,139△8,775,729△14,992,361△95,948614,699―
5,610,136△284,500△1,271,681
284,500△18,910,884

30,500,000△62,200,000
35,000,000―△922,885
2,377,114

8,500,000△18,000,000―
27,742,528△1,391,606
16,850,921△911,680
3,717,581
2,805,900

194,576
2,805,900
3,000,476

ⅡⅢ

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ

現金及び現金同等物の増減額（減少：△）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高− 144 −

〔重要な会計方針〕
項目
1.

固定資産の減価償却の方法2.

繰延資産の処理方法

3.

収益及び費用の計上基準

第2期
自 平成16年2月 1日
至 平成16年7月31日① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りであります。
建物
2〜50年
構築物
2〜52年
機械及び装置3〜15年
工具器具及び備品
2〜15年② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
新投資口発行費支出時に全額費用として処理しております。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のう
ち当期に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用して− 145 −①②

第3期
自 平成16年8月 1日
至 平成17年1月31日
有形固定資産（信託財産を含む）
同左

無形固定資産（信託財産を含む）
同左
新投資口発行費支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成16年8月3日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受けを行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、発行価
格と発行価額との差額は、引受証券
会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券
会社への引受手数料の支払いはありません。平成16年8月3日付一般募集による新投資口発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、922,824千円であり、引受証券会社が発行価額で引受けを行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）
による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口
発行費は、922,824千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されております。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のう
ち当期に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用して

4.

キャッシュ・
フロー計算書における資金の範囲

5.

その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項おります。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年
度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得
原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は25,307千円であります。
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、
手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とす
る信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託
機械及び装置、信託工具器具
及び備品、信託土地(3) 信託その他の無形固定資産(4) 信託差入敷金保証金(5) 信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理
は、税抜方式によっております。

− 146 −おります。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年
度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得
原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は52,943千円であ
ります。
同左

①

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
同左②

消費税等の処理方法
同左

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第2期（平成16年7月31日現在）※1.

第3期（平成17年1月31日現在）

担保に供している資産及び担保を付している債務──────────

※1.

担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次の通りです。
（単位：千円）

信託建物
4,012,596
信託構築物
161,313
信託工具器具及び備品
669
信託土地
5,585,737
合計
9,760,318
担保を付している債務は次の通りです。
信託預り敷金保証金
4,820,505※2. 発行する投資口の総数及び発行済投資口数※2. 発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
2,000,000口発行する投資口の総数
2,000,000口
発行済投資口数
142,000口
発行済投資口数
98,000口※3. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条※3. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条
第6項に定める最低純資産額第6項に定める最低純資産額
50,000千円
同左− 147 −

（損益計算書関係）
自
至
※1.

第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自至不動産賃貸事業損益の内訳

A.

※1.

不動産賃貸事業収益A.

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日

不動産賃貸事業損益の内訳
不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入賃料収入

3,055,064千円

賃料収入

3,678,814千円

共益費収入

428,149千円

共益費収入

518,054千円

月極駐車場収入83,945千円

月極駐車場収入84,847千円

その他賃料収入(注1)349,044千円

その他賃料収入(注1)

347,862千円 4,629,578千円

3,916,203千円

その他の賃貸事業収入

その他の賃貸事業収入

付帯収益(注2)

362,929千円

その他雑収入62,198千円

不動産賃貸事業収益合計
B.

425,127千円
4,341,331千円

不動産賃貸事業費用

付帯収益(注2)

359,498千円

その他雑収入55,807千円

不動産賃貸事業収益合計
B.

5,044,884千円

不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用
水道光熱費

447,932千円

水道光熱費

444,395千円

外注委託費

355,486千円

外注委託費

380,607千円

プロパティ・マネジ
メント報酬415,306千円

プロパティ・マネジメ

95,040千円

ント報酬

108,810千円

修繕費

99,712千円

修繕費

130,335千円

公租公課

324,520千円

公租公課

321,383千円

損害保険料

14,177千円

損害保険料

16,735千円

減価償却費

609,124千円

減価償却費

801,589千円

その他賃貸事業費用

109,691千円 2,055,686千円

その他賃貸事業費用

119,122千円 2,322,980千円

不動産賃貸事業費用合計

2,055,686千円

不動産賃貸事業費用合計

2,322,980千円

C.

2,285,644千円

C.

2,721,904千円

賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を(注1)

賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記(注2)

使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。

(注1)

不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）
記載しております。

(注2)

不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）
載しております。

使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。

− 148 −

（キャッシュ・フロー計算書関係）
第2期
自 平成16年2月 1日
至 平成16年7月31日
1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

第3期
自 平成16年8月 1日
至 平成17年1月31日
1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成16年7月31日現在）
現金及び預金947,347千円
信託現金及び信託預金
10,099,177千円
使途制限付信託預金(注)△8,240,624千円（平成17年1月31日現在）
現金及び預金1,400,000千円
信託現金及び信託預金
10,828,281千円
使途制限付信託預金(注)△9,227,805千円

現金及び現金同等物

現金及び現金同等物

2,805,900千円(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金であります。

3,000,476千円(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金であります。

（リース取引関係）
第3期
自 平成16年8月 1日
至 平成17年1月31日
オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料

第2期
自 平成16年2月 1日
至 平成16年7月31日
オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料
1年内1年超

117,913千円
2,603,340千円

1年内
1年超

284,731千円
2,919,292千円

合計

2,721,253千円

合計

3,204,023千円（貸主側）
未経過リース料（貸主側）
未経過リース料

1年内1年超

4,055,436千円
34,247,170千円

1年内
1年超

4,950,667千円
35,285,978千円

合計

38,302,606千円

合計

40,236,646千円（有価証券関係）
第2期
自 平成16年2月 1日
至 平成16年7月31日
本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。
（デリバティブ取引関係）
第2期
自 平成16年2月 1日
至 平成16年7月31日
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

自
至

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
同左

自
至

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
同左（退職給付関係）
第2期
自 平成16年2月 1日
至 平成16年7月31日
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
− 149 −

自至第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
同左（税効果会計関係）
自至第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自
至

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原 1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原
因別内訳
因別内訳
（平成16年7月31日現在）（平成17年1月31日現在）（繰延税金資産）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
21千円
未払事業税損金不算入額
24千円
繰延税金資産合計

21千円

繰延税金資産合計

24千円（繰延税金資産の純額）

21千円（繰延税金資産の純額）

24千円

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他

税効果会計適用後の法人税等の負担率

39.39％△39.36％
0.04％
0.07％

税効果会計適用後の法人税等の負担率（持分法損益等）
自至第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自至本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事
項はありません。

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
同左（関連当事者との取引）
自至第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自至

親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。
役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
子会社等
本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
兄弟会社等
該当事項はありません。

− 150 −

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日
同左

39.39％△39.36％
0.04％
0.07％

（投資口1口当たり情報）
自至第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自至1口当たり純資産額
525,634円
1口当たり当期純利益
14,231円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載してお
りません。

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日

1口当たり純資産額
561,356円
1口当たり当期純利益
13,111円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

(注) 1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。

自
至

第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自
至

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日

1,394,591

1,852,396

普通投資主に帰属しない金額（千円）――

普通投資口に係る当期純利益（千円）

1,394,591

1,852,396

98,000141,283

当期純利益（千円）

期中平均投資口数（口）− 151 −

（重要な後発事象）
自至第2期
平成16年2月 1日
平成16年7月31日

自至

1. 新投資口の発行
平成16年7月20日開催の役員会において、不動産等の取得、本投資法人の短期借入金の返済等を目的に、以下の通り新投資口の発行を決議し、平成16
年8月2日及び平成16年8月24日に払込が完了いたしました。これにより、平成16年8月25日付で出資総額は77,860,048千円、発行済投資口数は142,000口となっております。
［公募による新投資証券の発行］
発行新投資口数：42,000口
発行価格（募集価格）：652,484円
発行価格の総額：27,404,328千円
発行価額（引受価額）：630,512円
発行価額の総額：26,481,504千円
払込期日：平成16年8月2日
投資証券交付日：平成16年8月3日
分配金起算日：平成16年8月1日［第三者割当による新投資口の発行］
発行新投資口数：2,000口
発行価格（募集価格）：652,484円
発行価額（引受価額）：630,512円
発行価額の総額：1,261,024千円
払込期日：平成16年8月24日
投資証券交付日：平成16年8月25日
分配金起算日：平成16年8月1日
割当先：野村證券株式会社− 152 −

第3期
平成16年8月 1日
平成17年1月31日

───────────

(5)【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表のうち総括表
前期末
残高
（千円）

当期
増加額
（千円）

当期
減少額
（千円）

当期末
残高
（千円）

減価償却
累計額又は
償却累計額
（千円）

当期
償却額
（千円）

差引
当期末
残高
（千円）

221,480

1,926,405―

2,147,886

20,64917,204

2,127,236

構築物(注2)

―

1,100

―

1,100

27

27

1,073

機械及び装置(注2)

―

3,168

―

3,168

158

158

3,009

工具器具及び備品(注2)

―

9,059

―

9,059

411

411

8,647

土地(注2)

6,446,436

6,835,994― 13,282,430―― 13,282,430

信託建物(注3)

27,442,455

7,145,778― 34,588,234

1,715,714

730,376 32,872,520

信託構築物(注3)446,652

187,665―

634,318

48,614

19,848585,704

信託機械及び装置

143,599――

143,599

33,28911,767110,310

信託工具器具及び備品(注3)132,9112,116―

135,028

57,046

21,231

77,981

76,675,881

7,656,799― 84,332,681―― 84,332,681

111,509,417 23,768,090― 135,277,507

1,875,911

801,026 133,401,596

資産の種類

有形固定資産建物(注2)

信託土地(注3)
小計
無形固定資産信託その他の無形固定資産15,368――15,368

1,593

562

13,774

小計

15,368――15,368

1,593

562

13,774― 135,292,875

1,877,505

合計

111,524,785 23,768,090(注1)

不動産信託受益権についても含めて記載しております。

(注2)

当期増加額は、主に藤田観光虎ノ門ビルの取得によるものであります。

(注3)

801,589 133,415,370

当期増加額は、主に横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）及びビーコンヒルプラザ（イトーヨーカドー能見台店）の取得によるものであります。

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
該当事項はありません。

− 153 −

⑥

借入金等明細表
前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

株式会社東京三菱銀行(注3) (注4)2,000,000―

2,000,000―

株式会社みずほコーポレー
ト銀行(注3) (注4)2,000,000―

2,000,000―

三菱信託銀行株式会社(注3) (注4)2,000,000―

2,000,000―

中央三井信託銀行株式会社(注3) (注4)2,000,000―

2,000,000―

住友信託銀行株式会社(注3) (注4)2,000,000―

2,000,000―

三菱信託銀行株式会社(注3) (注4)

10,000,000―

8,000,000

2,000,000

0.46863

株式会社東京三菱銀行(注3) (注4)5,000,000――

5,000,000

0.51750

株式会社東京三菱銀行(注3) (注4)―

900,000―

900,000

株式会社みずほコーポレー
ト銀行(注3) (注4)―

900,000―

900,000

三菱信託銀行株式会社(注3) (注4)―

900,000―

900,000

中央三井信託銀行株式会社(注3) (注4)―

900,000―

900,000

住友信託銀行株式会社(注3) (注4)―

4,900,000―

4,900,000

0.46641

25,000,000

8,500,000

18,000,000

15,500,000―

住友信託銀行株式会社(注3) (注4)5,000,000――

5,000,000

第一生命保険相互会社(注3) (注4)4,000,000――

4,000,000

日本生命保険相互会社(注3) (注4)4,000,000――

4,000,000

農林中央金庫(注3) (注4)4,000,000――

4,000,000

1.38875

株式会社百五銀行(注3) (注4) (注5)1,000,000――

1,000,000

1.23875

三菱信託銀行株式会社(注3) (注4)5,000,000――

5,000,000

中央三井信託銀行株式会社(注3) (注4)5,000,000――

5,000,000

あいおい損害保険株式会社(注3) (注4) (注5)1,000,000――

1,000,000

大同生命保険株式会社(注3) (注4) (注5)1,000,000――

1,000,000

三井住友海上火災保険株式会社(注3) (注4) (注5)1,000,000――

1,000,000

日本政策投資銀行(注3) (注4)4,000,000――

35,000,000―

60,000,000

8,500,000

区分

借入先

短期
借入金

小

長期
借入金

小
合

計

計

計

0.47000「平均利率」は、期中の加重平均利率を記載しております。

(注2)

資金使途は、不動産等の取得及びその付帯費用に充てるためです。

返済期限

使途

平成16年
8月6日
借換資金

0.46640

(注1)
(注3)

平均利率
（％）

1.11625

平成17年
6月25日

平成17年
12月15日

(注2)

―

―

平成19年
6月25日

平成20年
6月25日

借換資金

1.68875

平成21年
6月25日

1.92750

平成22年
6月25日

4,000,000

2.03000

平成24年
6月25日

―

35,000,000

―

―

―

18,000,000

50,500,000

―

―

―

本投資法人の財務状況によって、金利の付加、キャッシュ・リザーブ積立額の付加、資産の取得及び処分の制限、債務負担行為及び支払の制限、配当の制限、追加担保の提供等の財務制限を受けることがあります。

(注4)
(注5)

無担保・無保証であります。
当初、平成16年6月25日に株式会社みずほコーポレート銀行から6,000,000千円の借換えを実行いたしましたが、同日に株式会社みずほ
コーポレート銀行は当該借入金のうち4,000,000千円を株式会社百五銀行、あいおい損害保険株式会社、大同生命保険株式会社及び三井− 154 −

住友海上火災保険株式会社（それぞれ1,000,000千円）に譲渡されております。

⑦

出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表

区分
出資総額
合計

期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

期末残高
（千円）

50,117,520

27,742,528―

77,860,048

50,117,520

27,742,528―

77,860,048（注）出資総額の増加は、平成16年8月3日の公募増資26,481,504千円（42,000口）及び平成16年8月25日の第三者割当増資1,261,024千円（2,000口）によるものであります。

− 155 −

2【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成17年1月31日現在）
Ⅰ

資産総額

147,230,644千円

Ⅱ

負債総額

67,518,144千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）

79,712,499千円

Ⅳ

発行済投資口数

142,000口

Ⅴ

1口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

561,356円− 156 −

第6【販売及び買戻しの実績】
計算期間

販売日

販売口数（口）

買戻し口数（口）平成15年6月20日

400
（0）

0
（0）

平成15年9月10日

97,600（24,600）

0
（0）

第1期

第2期

該当なし
平成16年8月3日

42,000（0）0（0）

平成16年8月25日

2,000
（0）

0
（0）

第3期

(注)

括弧内の数は、本邦外における販売口数及び買戻し口数です。

− 157 −

第7【参考情報】
第3期計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に以下の書類を提出しました。
平成16年10月27日

有価証券報告書（第２期：自− 158 −

平成16年２月１日

至

平成16年７月31日）

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
平成１７年４月１３日

東急リアル・エステート投資法人
役

員

会

御

中

中

央

青

山

監

査

法

人

代表社員
公認会計士
関与社員

林

秀 市 郎

代表社員
公認会計士
関与社員

清

水

毅

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている東急リアル・エステート投資法人の平成１６年２月１日から平成１６年７月３１日までの計算期間の財務諸表、すなわ
ち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東急リア
ル・エステート投資法人の平成１６年７月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は平成１６年７月２０日開催の役員会において新投資口の発行を決議し、平成１６年８月２日及び平成１６年８月２４日に払込が完了している。
投資法人と当監査法人又は関与社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
平成１７年４月１３日

東急リアル・エステート投資法人
役

員

会

御

中

中

央

青

山

監

査

法

人

指 定 社 員
公認会計士
業務執行社員林

秀 市 郎

指 定 社 員
公認会計士
業務執行社員清水毅

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている東急リアル・エステート投資法人の平成１６年８月１日から平成１７年１月３１日までの計算期間の財務諸表、すなわ
ち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東急リア
ル・エステート投資法人の平成１７年１月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。

投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。