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建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味髙橋彰

日本ERI 株式会社
省エネ推進部 副部長 兼 経営企画部 専門部長

Ⅰ．はじめに高橋 祥直
日本ERI 株式会社
省エネ推進部の表示努力義務を中心に、建築物省

閣議決定されている。この中で、「建

エネ法の概要を説明するとともに、今

築 物の省エネを一 層 進めるため、

昨年 7月に「 建築物のエネルギー

後の政策の方向性や不動産マーケッ2020 年までに新築住宅・建築物につ

消費性能の向上に関する法律 」（以トへの影響等について考察してみた

いて段階的に省エネ基準への適合を

下、「 建築物省エネ法 」）が成立しい。

義務化する」と定められている。すた。昨年、本誌 Vol.24に、「 省エネ基準適合義務化の方向性とBELS

なわち、2020 年までに、戸建て住宅もⅡ. 建築物省エネ法の概要

含むすべての新築住宅・建築物が省（ 建築物省エネルギー性能表示制度）
普及の見通し」と題して寄稿した

エネ基準適合義務化されることが閣
1.省エネ基準適合義務化の議決定されているのだ。

が、いよいよ建築物の省エネ性能向スケジュール上に係る規制措置と誘導措置が本2013 年 6月に「日本再興戦略 」が建築物省エネ法は、あくまでもその第一弾となる法律という位置づけであ

格的に始まることになる。
特に、建築物省エネ法の第７条で

図表１

省エネ基準適合義務化のスケジュール

は、建築物の販売・賃貸を行う事業

2016

者に対して、建築物への省エネ性能の表示努力義務が課されており、
この４月から施行される。この省エネ性能の表示努力義務は、不動産事業者
や不動産マーケットへの影響が非常

2017
施行（法律公布後
２年以内）

省エネ基準
への
適合義務

〜〜〜

2020

2000 ㎡以上の非住宅から適合義務化
住宅・非住宅の段階的適合義務化に大きいものと考えられている。
そこで本稿では、この法律が作られた背景を踏まえながら、省エネ性能

出典：国土交通省の資料を基に日本ＥＲＩが作成

March-April 201657

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り、現時点で明らかになっている適合定 ）の非住宅建築物の省エネ基準

義務化のスケジュールは図表１の通り

適合義務化、②一定規模以上（ 300である。

㎡以上の予定 ）の新築・増改築に係る計画の所管行政庁への届け出義2. 建築物省エネ法の構成していきたい。

Ⅲ. 建築物エネルギー消費性能基準

務、などから構成されており、2017 年

建築物省エネ法により、一定規模4月施行（予定 ）になっている。

1. 建築物エネルギー消費性能基準の概要と水準（ 2,000㎡以上の予定 ）の非住宅建

一方、不動産事業者への影響が築 物 につ いては、2017 年 4月（ 予大きい誘導措置は、①建築物の販規制措置と誘導措置の具体的な定）から省エネ基準への適合が義務

売・賃貸を行う事業者の省エネ性能

内容に触れる前に、省エネ基準適合化される。しかし、それ以外にも、こ

表示努力義務、②省エネ基準適合義務や省エネ性能表示の判断の基の新法には、多くのことが定められての認定・表示制度、③性能向上計画

準となる「 建築物エネルギー消費性いる。

認定制度（ 容積率の特例 ）から構成

能基準 」について、触れておく。

されており、2016 年 4月から施行され「 建築物エネルギー消費性能基た。

準 」は、エネルギーの使用の合理化

図表２のように、大きく分けると、規制措置と誘導措置から構成されており、２段階に分けて施行される。
規制措置は、① 2,000㎡以上（ 予これらの中で、不動産事業者に影等に関する法律（以下、省エネ法 ）響が大きい内容について、順に説明

で定められている省エネ基準（ 平成
25 年基準 ）と概ね同じものである。

図表 2

建築物省エネ法の規制措置と誘導措置

規制措置

法律の公布後２年以内（平成29年4月予定）①基準適合義務・適合性判定義務②届出義務、所管行政庁による指示・命令等③特殊な構造・設備の大臣認定制度④住宅トップランナー制度

誘導措置法律の公布後１年以内（平成28年4月）

なお、この平成 25 年基準のひとつ
前の基準は、平成 11 年基準と呼ばれるものであった。平成 25 年基準と平成 11 年基準では、計算のロジック等が変わったが、要求される省エネ
性能の水準はほとんど変わっていない。
（図表 3 ）
一方、ドイツや英国などの欧州の国々は、概ね3～ 5 年ごとに基準を改①建築物の販売・賃貸事業者の省エネ性能表示努力義務

正し、要求水準がどんどん高くなって②基準適合の認定・表示制度いる。また、Vol.24でも触れたが、欧③性能向上計画認定制度（容積率特例）

米だけでなく、中国・韓国などに比べ

出典：国土交通省の資料を基に日本ＥＲＩが作成ても、17 年前に定められた現在の我が国の省エネ基準は、先進国等の中

図表 3

省エネルギー基準の平成 25 年基準への見直し（非住宅建築物 ）でも最も低い水準に留まっている。
一方でほとんどの先進国では、省エネ基準への適合が既に義務化されているのに対し、日本は現段階では義務化されていない。つまり、我が国
は、住宅・建築物の分野においては決して省エネ先進国ではなく、むしろ

出典：国土交通省

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ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

最も遅れているグループに位置してい建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味ると言える状況なのだ。
2.平成 25 年基準と平成 11年基準の違い

それぞれの分野ごとに基準への適合

エネルギー消費量を活用して、建築を判断する必要があった。そのため、物の省エネルギー性能について、市

建物全体としての省エネ性能は、判場で客観的かつ分かりやすく評価さ断しにくいという欠点があった。

れることが可能になったのである。

従前基準の平成 11 年基準（ 非住

これが平成 25 年基準に変わり、外欧州では、住宅・建築物の燃費性

宅 建 築 物 ）では、外 皮に関しては

皮と設備性能を合わせて建物全体の能という概念が一般的に普及してお、設備効率については、空調

省エネ性能を総合的に判断する「一り、不動産の売買価格や賃料の判断

注2

次エネルギー消費量 」という概念が材料のひとつになっている。図表 4は、導入された。一次エネ

ドイツの住宅の広告の例だが、このよ

ルギーとは、化石燃料、

うに広告の最も重要な事項として、燃原子力燃料、水力・太費性能を示すことが一般的になって陽光など自然から得ら

いる。

PAL

注１

はCEC /AC 、換気はCEC/V 等 、
図表４

ドイツの不動産広告の例
不動産広告に燃費性能を掲示れるエネルギーを指し、我が国も省エネ基準の改正により、これらを変換・加工して省エネ性能を客観的に比較検討でき得られるエネルギー（電るようになった。そしてこの基準を基

気 、灯 油 、都 市ガスにして、国は省エネ性能の表示等の等 ）は二次エネルギー普及促進を推し進めようとしているのと呼ばれる。建築物で

である。

出典：
（一社 ）日本エネルギーパス協会

は二次エネルギーが多く使用されており、電気

図表５

3.一次エネルギー消費量のやガスのそれぞれに異算出手法

なる計量単位が用いら建築物の一次エネルギー消費量れている。それを一次の算出は、基本的には国立研究開

エネルギー消費量に換

発 法 人 建 築 研 究 所 が 提 供 する

算することで、建築物「 PAL＊、一次エネルギー消費量算の総エネルギー消費量

定用Webプログラム（ 建築物用）注 3

を 同 じ 単 位（ MJ 、」を用いて行う。図表 5 は、このプロGJ ）で求められ、比較

グラムのインターフェースだ。

一次エネルギー消費量 算定用 WEB プログラム

出典：国立研究開発法人建築研究所

が容易になる。つまり、

このWebプログラムは、評価対象

建築物全体の省エネル

建築物の外皮や設備の性能等を入ギー性能をよりわかりや力することで、一次エネルギー消費

すく把握できる基準に量の値が算出される。非住宅建築

改められたのだ。一次物については、この算出手法には、

注1
PAL（Perimeter Annual Load）= 屋内周囲空間の年間熱負荷 (MJ/ 年 ) / 屋内周囲空間の床面積 (㎡ )注2
CEC(Coefficient of Energy Consumption)：設備システムエネルギー消費係数
注3
http://www.kenken.go.jp/becc/

March-April 2016

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通常の計算法（ 標準入力法、主要

図表 6

BEI の算定式

室入力法 ）とモデル建物法がある。
この中では、標準入力法がもっとも

ＢＥＩ ＝精緻な値が得られるが、入力に多少

設計一次エネルギー消費量（家電・OA機器等分を除く）
基準一次エネルギー消費量（家電・OA機器等分を除く）

手間がかかる。一方モデル建物法
は、入力はかなり簡単であるが、安全側つまり不利側の値になる。
国としては、一次エネルギー算定のための業務負荷軽減を図るため、

ギー消費量 」を「 基準一次エネル
ギー消費量 」で除した値のことだ。
（図表 6 ）

モデル建物法をもっとも一般的に使用

数式の分子の「 設計一次エネル

される手法にしていこうと考えているよ

ギー消費量 」は、評価対象となる建うである。そのため従前のモデル建築物において、設計仕様（ 設計した物法は、5,000㎡以下の個別空調の省エネ手法を加味 ）で算定した一次

建物でしか使用できず、用途も限定

エネルギー消費量の値である。

分を除いた数値であることにご注意い
ただきたい。
このBEIは、次に説明する省エネ
性能の表示制度等においても非常に重要な概念である。

Ⅳ. 省エネ性能の表示努力義務されていたが、この4月から原則とし一方、分母の「 基準一次エネル

1.省エネ性能の表示努力義務の概要てすべての非住宅建築物で使用がギー消費量 」は、設計一次エネル

建築物省エネ法の第７条に、「建可能になる予定である（ 本稿執筆時

ギー消費量の算出と同様の建築条

築物の販売・賃貸を行う事業者は、そ点では未公開 ）。

件、計算条件のもと、外皮・設備に省の販売又は賃貸を行う建築物につい

ただし、モデル建物法では、一次エネ基準に基づく標準仕様（ 省エネて、省エネ性能を表示するように努め

エネルギー消費量は算出されず、後基準相当）を採用した場合の一次エなければならない。
」と定められている。

述するBEI

注4の値のみが算出されることにご留意いただきたい。

ネルギー消費量の値である。

売買や賃貸契約時に宅建業法につまりある建物を仮に省エネ基準基づく重要事項説明が必要となる物

このモデル建物法は、だれでも比相当の標準仕様で設計すると、分母

件は、基本的にはこの努力義務の対較的簡単に使用することができるプロと分子の値が同じになり、BEIの値が象になる。

グラムである。そのため、不動産事

1.0になる。そして、評価対象建築物

そして、この努力義務対象は、義業者の中には、省エネ計算を外注せの外皮性能や設備性能を向上させる

務化対象の2,000㎡以上の新築非住ずに、自らモデル建物法を使用して、と分子の値が小さくなり、BEIの値

宅に限定されるものではない点も注意

所有物件の省エネ改修工事の仕様

は、1.0よりも小さな値になる。

が必要だ。つまり、新築・既存を問わ等の検討等を行う事業者も散見されるようになってきている。
４.BEIとは？
省エネ基準への適合判断や評価

BEIが1.0 以下であれば省エネ基ず、住宅・非住宅を問わず、また規模準に適合していることを意味し、数値を問わず、さらには省エネ基準へのが小さいほど、評価対象建築物の省適合有無を問わず努力義務対象になエネルギー性能が高いことを意味する。

る。

具体的な省エネ性能表示の方法

対象建築物の省エネ性能を判断す

なお、BEIを算出する際の設計一

は、「 建築物のエネルギー消費性能

る上で、非常に重要なのがBEIであ次エネルギー消費量、基準一次エネの表示に関する指針 」で定められるこる。

ルギー消費量とも、家電・OA 機器等とになる。本稿執筆時点ではこの指

注4
BEI：：Building Energy Index の略

60

このBEIとは、「 設計一次エネル

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味

針は案しか公表されていないため、

図表 7

ＢＥＬＳの表示プレートデザイン

未確定の内容も含むが、この指針案に基づいて表示の方法について説明したい。
なお、
この指針案では、「販売・賃貸事業者は、～中略～ 購入又は賃借をしようとする者に対し、当該建築物に係るエネルギー消費性能の内容を説明することが望ましい。
」とされている。つまり、法第７条で住宅・建築

旧デザイン

新デザイン（非住宅 ）新デザイン（非住宅 ）出典：（一社 ）住宅性能評価・表示協会

物に省エネ性能を表示努力義務が定められるが、指針によると、取引の住宅と非住宅の表

相手方に対して説明することも求めら示が統一される。

れることになる。

図表 8

自己評価による表示

そして、３番目の方法として、後述す

2.省エネ性能の表示方法

る法 36 条により新設

表示に関する指針案では、住宅・される図表 9に示す

非住宅ともに、省エネ性能の表示は、「基準適合認定マー

次の３つの表示方法のいずれかによク」によるものでもよるものと示されている。

いことになる見通し

１番目の方法は、第三者認証によだ。すなわち、指針

る場合、つまり図表 7に示すBELS 注 5

案の「 表 示 方 法 」（ベルス）
による方法である。BELS

において、
「なお、

は、この表示努力義務に対応するた

法 36 条によりエネル

めに、この４月から住宅にも対応した

ギー消費性能基準制度に改正される。住宅用には、図に適 合する旨の行

表 7 右側の表示が用意される。

政庁の認定に係る２番目の方法は、自己評価によるも

表 示を行う場 合にのだ。前述の建築研究所のWebプ

あっては、当該表示

ログラムを使用すると生成可能な表示を、本指針で定めるを使用する。なお、適合（ 図表 8 下 ）表示に代えることがしていない場合は、
この表示方法によできる。
」と定められ、り、「 適合 」ではなく、「－」と表示す

法７条の表示方法とることになる。また、住宅については、

して、認められる予最高ランク☆ 3つで評価される従来の定だ。

から改められ、
ラベリング（ 図表 8 上 ）

この建物の設計一次エネルギー消費量

12 ％ 削 減

少ない

多い

0

誘導基準 省エネ基準

一次エネルギー消費量基準

適合

外皮基準

適合

（○％削減）

建築物の名称（建築物の一部の場合にあっては、その旨）
評価年月日
自己評価

出典：国土交通省

図表 9

基準適合認定マーク

出典：国土交通省

注5
BELS：Building-Housing Energy-efficiency Labeling System の略

March-April 2016

61

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図表 10

Ⅴ.BELSの制度改正と普及状況

BELS の評価基準
評

価

住 宅

非住宅１

非住宅２

旧基準

（事務所・物販・学校等）（ﾎﾃﾙ・病院・飲食店等）

（非住宅）

0.8

0.6

0.7

0.5

0.85

0.7

0.75

0.7

BELSについては、Vol.19および

0.9

0.8

0.8

0.9

Vol.24で紹 介したが、正 式 名 称を

1.0

1.0

1.0

1.0

「 建築物省エネルギー性能表示制

1.1

1.1

1.1

1.1

1.BELS の制度概要

度 」という建築物の省エネルギー性
能を評価・表示する制度だ。
国土交通省が定めたガイドラインをもとに、一般社団法人住宅性能評

出典：（一社 ）住宅性能評価・表示協会の資料を基に日本ＥＲＩが作成

図表 11

建築物省エネ法に基づく基準の体系

価・表示協会注 6 が制度の運営主体となり、2014 年 4月に創設された。
第三者認証を前提としている制度であり、住宅性能評価・表示協会にBELS 評価機関として登録している機関が、評価業務や評価書の発行を行うことができるものだ。本稿執筆時点では24 社がBELS 評価機関として登録しており、BELS 評価業務を行っている。
国としては、「 不動産会社 、ビル

出典：国土交通省

オーナー、仲介業者、テナント、投資家、金融機関等に幅広く活用され、によって、住宅・建築物の省エネ性能緩和され、取得しやすく改められてい建築物の省エネルギー性能の一層のを☆の数で格付けするシンプルな制る。

向上に貢献することが期待されてい

度だ。

る。
」
として、非住宅建築物を対象としなお、BEIによる☆の数の基準は、

れ、住宅用が新設されるとともに、一た任意の制度として普及が進みつつこの4月から図表10 のように改められ

般の人にはわかりにくかったBEIによある。しかし今年４月から、住宅も対た。☆ 1つと☆ 2つの基準に変更はる表示に代わり、省エネ基準に対する象とした制度に改正されるとともに、なく、☆ 1つは既存の住宅・建築物の一次エネルギー消費量の削減率によ

省エネ性能の表示努力義務が始まるみを対象にしており、☆ 2つは省エネ

るものに改められた。例えばBEI＝ことに伴って、制度の位置づけが大き基準適合レベルを示す。☆ 3つにつ0.65であれば、基準の1.0から0.65を

く変わることになった。

いては、図表11に示す新しい誘導基引いた0.35が一次エネルギー消費量

BELS 評価は、省エネ基準の一次準レベルに変更される。また、☆ 4の「 35％削減 」として表記される。

エネルギー消費量に基づくBEIの値

つ、☆ 5つについては、基準が概ね

注6
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/

62

表示プレートも、デザインが変更さ

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

また従来、星の数が少ない場合に

建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味

は、最高ランクの☆5つに足りない分が、標準入力法・主要室入力法に加住 宅についても建 築 研 究 所 のが、点線の☆で表示されていた（ 図

えて、すべての非住宅建築物で活用

WEBプログラムを活用し、一次エネ

表7 左 ）。今回、それも改められ、取できるようになった。一方、従来、既ルギー消費量を算出する。併せて、得した星の数だけが表示されるように存建築物で使用できたPAL/CECか外皮性能の算出も必要であり、外皮なった。

らの読替法については、廃止されて基準への適合（「 適合 」）
または不適

いる。

合（「－」）が表示されることになる。

なお、広告物、宣伝用物品等において表示スペースが著しく制約される

また 従 前 のBELSのBEIは、家

その際、住宅における外皮性能を表場合においては「評価年月日」、「第

電・OA 機器等を含んだ値を用いていすUA 値注8 等を記載することができる。

三者認証か自己評価の別 」及び「設たが、これらは住宅・建築物の設計上（図表13 ）

計一次エネルギー消費量の基準一の工夫で削減できないものだ。その次エネルギー消費量からの削減率 」

ため今回、家電・OA 機器等を除く値の3 点の表示は必要だが、それ以外を用いるように変更され、これにより、の項目については省略することが可☆の数をとりやすくなった。
なお、一 次 エネルギー 消 費 量

能で、図表12 のような表示デザインが用意されている。

（ BEI ）に加えて、外皮性能（ PAL

2.BEI 等の算出と外皮性能の表示

ルギー・ビル）について、今回の制度改定で、図表14 のように表示できるよ
うになる。
ZEBは、エネルギー政策基本法にへの適合（「 適合 」）
または不適合基づき策定された「エネルギー基本（「－」）が表示されることになる。そいBELS 評価におけるBEIの算出方の際、外皮性能を示すBPI 注 7（設計法等も少し変更されている。

PAL＊を基準 PAL＊で除した値 ）
の

図表 12

BELSでは、ZEB（ゼブ：ゼロ・エネ＊）の算出が必要になり、外皮基準
この4月の BELSの制度改正に伴

非住宅については、モデル建物法

3.ZEB 等に関する表示

図表 13

ＢＥＬＳの外皮性能の表示表示も可能になる。

広告物用のＢＥＬＳの表示デザイン

出典：国土交通省

出典：（一社 ）住宅性能評価・表示協会

注7
BPI：Building PAL* Index の略
注8
UA 値：外皮平均熱貫流率

March-April 2016

63

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計画 」（ 2014 年 4月閣議決定 ）において、「建築物については、2020 年ま

図表 145.GRESB に お けるBELS 評 価 のでに新築公共建築物等で、2030 年

意味までに新築建築物の平均でZEBをGRESB 調査におけるBELS 評価

実現することを目指す」とする政策目

取 得 の 意 味 につ いては、以 前 、標が設定されている。

Vol.19と Vol.24で説明した。また、

また、「 ZEBロードマップ検討委員
注9Vol.28において、2015 年 GRESB 調

会とりまとめ」 （ 平成 27 年 12月 経

査結果について、CSR デザイン環境

済産業省 ）
において、ZEB 等につい投資顧問株式会社の堀江、高木のては、図表15 のように定義されてい両氏から詳しい報告があったところる。この 定 義に基 づ いて、ZEB 、だ。そこで、ここではごく簡単に触れ

Nearly ZEB、ZEB Readyのそれぞておきたい。

れの表記が可能になる。

ＢＥＬＳへのＺＥＢ等の表示

図表 15

出典：
（一社 ）住宅性能評価・表示協会

ＺＥＢ等の定義
定 義

4.ゼロエネ住宅・ZEHに関する表示
ＺＥＢ

年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスの建築物再生可能エネルギーを除いた数値

基準一次エネルギー消費量から50％以上の削減

住宅のゼロ・エネルギー化について

再生可能エネルギーを加えた数値

再生可能エネルギーを加えて、基準一次エネルギー消費量から10０％以上の一次エネルギー消費量削減

は、国土交通省はゼロ・エネルギー住

定 義

ＺＥＢに限りなく近い建築物として、ＺＥＢ、
Ｒｅａｄｙの要件を満たしつつ、再生可能エネルギーにより年間の一次エネルギー消費量をゼロ に近付けた建築物

非住宅建築物のZEBに対して、宅、経済産業省はZEH（ネット
・ゼロ・

Ｎｅａｒ
ｌ
ｙ
ＺＥＢ

エネルギー・ハウス）という名称で、そ再生可能エネルギーを加えた数値

れぞれ普及促進を図っている。
この両者は、年間の一次エネル
ギー消費量が正味（ネット）でゼロとなるという点では同じだが、外皮性能の要求水準については定義が異なっている。

再生可能エネルギーを除いた数値

定 義

ＺＥＢ
Ｒｅａｄｙ

ＺＥＢと同じ再生可能エネルギーを加えて、基準一次エネルギー消費量から75％以上
100％未満の一次エネルギー消費量削減
ＺＥＢを見据えた先進建築物として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備えた建築物

再生可能エネルギーを除いた数値

ＺＥＢと同じ再生可能エネルギーを加えた数値−

出典：経済産業省「ZEB ロードマップ検討委員会とりまとめ 」

図表 162015 年ＧＲＥＳＢ調査結果
分

住宅版 BELSにおいては、
「ゼロ

野

分野別比較
グローバル
平均

日本平均

エネ相当」という表示とともに、外皮

１

マネジメント

78
（69）

86
（46）

性能を示すUA 値も併記できることによ２

ポリシーと開示

66
（53）

68
（31）

３

リスクと機会

69
（58）

77
（53）

４

モニタリングと環境管理システム

59
（46）

69
（37）

交付要件等として、BELSが活用さ

５

パフォーマンス指標

40
（25）

54
（28）

れていく見通しである。

６

グリーンビル認証

35
（28）

32
（13）

７

ステークホルダーとの関係構築（エンゲージメント）

58
（45）

60
（30）

り、ゼロ・エネルギー住宅もしくはZEH相当の性能を持つことが判断できるようになる。これにより、関連補助金の（）内は 2013 年の結果
出典：ＣＳＲデザイン環境投資顧問（株 ）の資料を基に日本ＥＲＩが作成

注9
http://www.meti.go.jp/press/2015/12/20151217002/20151217002.html

64

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味ものと思われる。

図表16 のように2015 年の調査結BELS 評価機関 24 社の評価実績

果では、7つの分野のうち、日本平

は、執筆時点では一般社団法人住当初は、申請者が☆ 3つ以上ない

均、J-REIT 平均 は、他の6 分野で宅性能評価・表示協会からは公表さと取得の意味がないと考えられていはすべてグローバルを上回っていたもれていない。図表18 は、日本 ERIのた模様で、当初の40 件以上にわたのの、「グリーンビル認証 」分野のみ引き受けベースのBELSの実績の推

り、☆ 2つ以下の実績は出ていなかっがグローバル平均に届かない結果

移だ。

た。ところが、ここ最近急増しており、

特に今年に入ってから申請件数が2月までの引受件数のうち、☆ 2つ以

しかし、「グリーンビル認証 」分野

急増しており、2月末時点で累計 120

下が21 件に上っている。最近は、☆

についても、2013 年の調査結果に比件を超えている。BELS 評価機関全2つ以下でも取得することに意味を感

べると、
日本平均、J-REIT 平均とも伸体の実績はわからないが、概ね9 割

じる不動産事業者が増えてきたものと

びており、グローバル平均との差が大以上は日本 ERIが行っている模様思われる。

きく縮まったことがわかる。

だ。そのため、大よその評価実績のト

なお、平成 27 度には、国土交通省

レンドは、図表18 の通りだと考えてよい

によりBELS 取得費用に対する補助だった。

この分野は、CASBEE、LEEDなどの「総合的なグリーンビル認証 」と、
BELSなどのエネルギー性能に特化

図表 17

省エネルギー格付けの取得率

した「 省エネルギー格付 」から構成
されている。
欧 米 では、2013 年 時 点 で 既 にEnergy Starやエネルギーパスが活用されていた。しかし我が国ではBELSが制度化されていなかったた
め、日本平均、J-REIT 平均は、
「省
エネルギー格付 」のスコアが足を引っ張る形になり、グローバル平均に大きな差をつけられていた。

出典：ＣＳＲデザイン環境投資顧問（株 ）それが、その後 BELSが制度化され たことで、J-REIT 各 社 など がBELS 評価取得を積極的に進めてきた。その結果、図表17に示す通り、2014 年、2015 年と着実に日本平均、
J-REIT 平均とも「 省エネルギー格付 」の取得率が伸びたことで、グロー
バル平均との差が縮められている。
2016 年調査においては、
「グリーン

図表 18

日本ＥＲＩのＢＥＬＳ評価実績推移（引き受けベース ）

140
120
100
80
60
40

ビル認証 」も含めたすべての調査分

20

野でグローバル平均を上回ることが0

累計引受件数期待されるところである。
6.BELS 評価の実績推移

出典：日本ＥＲＩ

March-April 2016

65

Business
Trendが行われたが、平成 28 年度にも行わ等が一目で認識できるようにすることえず、「 省エネ基準適合認定建築物れる予定だ。平成 27 年度の制度はを企図している。

取得予定 」
といった文字による表示の利用できる期間が短かったが、平成行政が認定するにあたり、図表1928 年度はもう少し長くなる見通しだ。

に示す通り、民間の登録省エネ判定

ただし、登録省エネ判定機関等がさらに平成 28 年度の制度では、一機関等が事前に技術的審査業務を行う技術的審査業務の申請受付等

次エネルギー消費量（ BEI ）の計算行うことができる。これにより行政庁には事前に可能になるため、新築の場に要する費用（ 外注費用 ）も補助対よる認定がスムースになり、行政庁の合は後述する省エネ基準適合性判定

象になる見通しだ。

認定手数料が減額される等の対応もと同時に併願申請することができる。

その他にも、後述するが平成 28 年行われる見通しだ。

なお、この2つとBELSの審査は、度予算案では、様々な住宅・建築物

この技術的審査業務を行うのは、ほぼ同じ業務であるため、弊社の場の省エネ性能表示に係る補助制度

非住宅は登録建築物調査機関（～

合は、これらの併願の場合は、大幅が検討されている。これらにより、今H29.3 ）、登 録 省 エ ネ 判 定 機 関に割安な料金体系を設定する予定

後より一層、BELSの普及が進むこと（ H29.4～）、住宅は登録建築物調だ。

になるものと思われる。

査機関（～ H29.3 ）、登録住宅性能評価機関（ H29.4～）とされている。

Ⅵ. 省エネ基準適合認定マーク
1. 制度概要の認定表示制度として、「建築物の3. 既存住宅・建築物における活用

なお、弊社（日本 ERI ）は、このすべ国としては、どちらかといえば、このての機関として登録（ 登録省エネ判

基準適合認定マークは、主に既存住定機関は予定 ）している。

宅・建築物で活用され、新築について

法36条では、所有者の基準適合はより高い省エネ性能をアピールでき
2. 新築住宅・建築物における活用

所有者は申請により、建築物が省エ

この基準適合認定マークは、基本

ネ基準に適合している旨の所管行政

的には、現に存在する住宅・建築物を庁による認定を受けることができる。

対象とした制度である。

るBELSを活用していくといった棲み分けを想定している模様だ。
また、図表11に示した通り、新法施行の際（Ｈ28.4.1 ）に現に存する住認定を受けた建築物、その利用に関すなわち、竣工後（完了検査後 ）宅・建築物については、BEI 値が1.1する広告等については、認定を受けでないと行政は認定できないというこでも認定が受けられる。そのため、既た旨の表示（基準適合認定マーク）をとになる。また、竣工前に広告等に存の住宅・建築物においては、使いすることができる。
」と定められている。

活用する場合は、マークの表示は行

勝手のいい制度と言えるだろう。

この基準適合認定マークは、既に
図表 9 で示した通りのもので、省エネ基準に適合していることを行政が認

図表 19

技術的審査の手続きのイメージ

定するものである。
住宅および非住宅を対象とした制度であり、この４月から運用が開始された。
国としては、特に既存建築物についてはそのエネルギー消費性能が千差万別であるため、本表示をすることで 当該建築物が基準適合認定建築物であることを賃借人や住宅購入者

66

みが許されることになる見通しだ。

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

出典：国土交通省

建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味

Ⅶ . 建築物省エネ法表示制度・事業者アンケート調査
1. 建築物省エネ法表示制度・事業者アンケート調査の概要
国土交通省は、販売・賃貸事業者

所属するJ-REIT・不動産私募ファン

38％が法 38 条行政庁認定（ 基準適ドの運用機関（ 投資法人資産運用合認定マーク）の取得意向を示して業、不動産投資顧問業等 ）、及び企いる。

業年金、銀行・保険会社等の投資

なお、かなりの割合の事業者は、こ家、計 148 企業に対して行われた。

のアンケートの実施で初めて、建築物

本稿執筆時点では、まだ集計途中

省エネ法に基づく省エネ性能の表示

だが、集計の速報が公表されている。

努力義務を知った模様だ。そのたと不動産証券化事業者に対して、昨年末から今年初めにかけて、建築物

め、この回答自体がどの程度最終的
2. 非住宅事業者の対応方針

な方針を反映しているものであるのか

省エネ法に基づく省エネ性能表示に

非住宅事業者の回答者の内訳

関する対応方針に関して、アンケート

は、新築を主としている事業者は6％調査を実施している。

であり、94％は既存建築物を対象と

3.不動産証券化事業者の環境・している事業者からの回答になって省エネ性能に対する認識いる。

不動産証券化事業者の回答者の販売・賃貸事業者に対するアンケー
トは、非住宅の事業者については不は不明である。

動産協会・日本ビルヂング協会連合会

図表 20に示す通り、これらの回答

うち、環境・省エネ性能を重視するとを通じて、住宅事業者については者の省エネ性能表示に対する対応

回答した運用機関・投資家の中で・住宅生産団体連合会・全国

方針は、62％が表示しないと回答して52％が第三者認証の取得が投融資

住宅産業協会・日本ツーバイフォー建

おり、過半は表示に消極的な姿勢をに影響すると回答している。それに対築協会・日本木造住宅産業協会・プレ見せている。しかし、既存建築物のし、自己評価の取得が影響すると回ハブ建築協会、輸入住宅産業協会・事業者が回答者のほとんどを占める

答したのは4％にとどまっている。
（図不動産協会の各業界団体を通じて、

中で、21％がBELSによる表示に積表 21 ）

住宅 1,214 企業 、非住宅 1,082 企業極的である点は注目される。

JBN

注 10

この結果を見る限りでは、不動産

BELS 取得意向を持つ事業者のう証券化事業者においては、第三者

また、不動産証券化事業者に対す

ち、15％が☆ 2つ以上、36％が☆ 3つ認証の価値が認められている模様

るアンケートは、不動産証券化協会に以上の取得を検討しており、さらにだ。

に対して実施された。

図表 20 非住宅事業者アンケート調査結果（速報：集計中 ）出典：国土交通省

注 10
JBN：一般社団法人 JBN

http://www.jbn-support.jp/op/csc.html

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67

Business
Trend

4.住宅事業者の対応方針

建築物の改修工事や木造の小規模

は、特定建築行為をしようとするとき

住宅事業者の回答者の内訳は、な非住宅建築物を対象とするもの、まは、基準適合の判定のため、建築物

戸建ての注文住宅を主としている事

たBELSの申請料金自体を減免する

エネルギー消費性能適合性判定を受業者が54％、戸建て建売が15％、共ものなど、様々なバリエーションの制度

けなければならない。
」と定められてい同住宅分譲が16％、共同住宅賃貸が予定されている。

る。

が16％という構成になっており、新築住宅においても、工務店を対象と特定建築行為とは、非住宅部分

住宅に係る事業者が大半である。

するもの、主にハウスメーカーのZEH

が2,000㎡以上の新築、もしくは2,000

これらの住宅事業者のうち、表示し仕様住宅を対象とするもの、新築及㎡以上の非住宅建築物における300ないと回答しているのは20％にとどび既存の賃貸住宅を対象とするもの㎡以上の増改築（ 増築後も含む）
でまっている。それに対し、BELSによなど、幅広く予定されている。

ある。
（いずれの面積も予定 ）る表示を行うと回答しているのが42％

今年度は、これらの補助金活用に

つまり、2,000㎡以上の非住宅建築

より、省エネ性能を表示する住宅・建物の新築等の特定建築行為をする

またBELSの表示方法として、パン

築物の数が増加し、街や不動産広際には、建築主は、省エネ基準に適フレットへの表示が78％、ホームペー

告等で省エネ性能の表示を目にする

ジでの表示が77％に上っている。
（図

機会が急増することになるものと思わ

表 22 ）れる。

にも上っている。

図表 21 不動産証券化事業者
アンケート調査結果（速報：集計中 ）非住宅に比べると新築の事業者が多いため、BELS 評価取得に対応しⅦ . 省エネ基準の適合義務化

やすい傾向があると思われるが、今後の省エネ性能表示は、住宅業界が先行して、一般消費者の間で認知度が高まっていくものと思われる。

1.省エネ基準適合義務化の概要
建築物省エネ法の第 11 条「 基準適合義務 」には、「 建築主は、特定建築行為をしようとするときは、建築Ⅶ . 省エネ性能表示制度に係る補助制度

物エネルギー消費性能基準に適合させなければならない。
」、また第 12 条
「 適合性判定義務 」には「 建築主1. 建築物省エネ法表示制度・事業者アンケート調査の概要
図表 23 は、平成 28 年度予算案で図表 22

住宅事業者アンケート調査結果（速報：集計中 ）検討されている住宅・建築物の省エ
ネ性能表示に係る補助制度の一覧だ。
注目すべきは、建築物省エネ法を所管する国土交通省だけでなく、経済産業省、環境省の各省庁にまたがって省エネ性能の表示を要件とする制度が並んでいることだ。
また非住宅については、先進的な建築物を対象とするものから、既存

68

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

出典：国土交通省

出典：国土交通省

建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味

図表 23

平成２８年度予算案表示関連予算補助制度（検討中のもの ）住 宅【 既存建築物省エネ化推進事業 】

非住宅建築物
既存○300㎡以上の既存住宅における省エネ性能の診断・表示等に表示にかかる費用の一部 等
対する【補助率 】1/3（特に波及効果の高いものについては定額）
補助制【省エネ住宅・建築物の整備に向けた体制整備 】 新築 改修
度○BELS申請手数料を減免する BELS評価機関に対する評価支援事業補助 等【サステナブル建築物等先導事業 】（国交省）

新築

改修○先導的な技術に係る建築構造等の整備費、効果の検証等に要する費用等【補助率】1/2（補助限度額は条件による）→CASBEE 、BELS等による表示を要件とする。

【既存建築物省エネ化推進事業 】 既存

○300㎡以上の既存建築物における省エネ性能の診断・表示等にかかる費用
の一部 等
【補助率】
1/3（特に波及効果の高いものについては定額）※改修（省エネ効果15％以上）を行う場合は、300㎡未満も表示補助対象 （補助率1/3 ）【省エネ住宅・建築物の整備に向けた体制整備 】 新築

改修

○BELS申請手数料を減免する BELS評価機関に対する評価支援事業補助 等【サステナブル建築物等先導事業 】（国交省）

新築

改修○先導的な技術 に係る建築構造等の整備費、効果の検証等に要する費用等 【補助率 】
1/2 （補助限度額は条件による）→CASBEE、BELS等による表示を要件とする。

【地域型住宅グリーン化事業（ゼロエネ）（】国交省） 新築 改修 【地域型住宅グリーン化事業（優良建築物）】（国交省） 新築
○中小工務店においてゼロ・エネルギー住宅等とすることによる掛かり増し費用相当額等【補助率】1/2 （補助限度額は条件による）→BELS等による認定を取得し表示することを要件とする。

○中小工務店 において認定低炭素建築物等 とすることによる掛かり増し費用相当額等【補助率】1/2 （補助限度額は条件による）→低炭素認定、BELS又はCASBEE のいずれかの認定又は評価等を要件とする。

（国交省） 改修
（環境省、国 【既存建築物省エネ化推進事業 】
表示が 【賃貸住宅における省CO2促進モデル事業 】○既存建築物について躯体改修を伴い省エネ効果15％以上が見込
新築 改修
補助要 交省）
まれるとともに、改修後に一定の省エネ性能に関する基準を満たす○低炭素素型賃貸住宅を新築又は改修し、広く一般に環境性能を件等と1/3（補助限度額 5,000万円/件 等）
省エネ改修の費用 等【補助率 】
表示し周知を図る事業に対し、低炭素化に寄与する設備等の導入なる事→BELS等による評価結果の表示を要件とする。
費用の一部
業【補助率】1/2（補助限度額60万円/戸）、1/3（補助限度額30万円/戸）→住戸ごとにBELSの認定を取得し表示することを要件とする【住宅・ビルの革新的省エネルギー技術導入促進事業】（経産省） 新築 改修【住宅・ビルの革新的省エネルギー技術導入促進事業 】（経産省） 新築

○ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の建築実証に対し、高効率設備等
改修の導入費用の一部【補助率 】2/3（補助限度額：10億円/年度）→（ＺＥＢ−ＲＥＡＤＹ以上の）BELS取得・表示を要件とする。

（環境省、経産省） 新築○ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）登録事業者が建築する 【業務用ビル等における省CO2促進事業 】○中小規模業務用ビル等に対し ZEBの実現に資する省エネ・省 CO2性の
ZEHに対し、その建築費用の一部【補助率】定額（125万円/件）
改修
高いシステムや高性能設備機器等 を導入する費用→BELSの取得を審査時の加点要素とすることを検討【補助率】2/3（補助限度額：3億円/ 年度）→（ＺＥＢ−ＲＥＡＤＹ以上の）BELS取得・表示を要件とする。

出典：国土交通省

合させることと、省エネ基準適合性判

図表 24

省エネ適合性判定及び建築確認・検査のスキーム概要

定を受けることの２つが新たに義務付
けられることになる。
2.省エネ基準適合性判定
省エネ基準適合性判定とは、図表24に示す通り、確認申請と同時並行で、所管行政庁または登録省エネ判
定機関に対し、「 省エネ基準適合性判定申請 」を提出し判定を受けるものだ。登録省エネ判定機関等により適合していると判定されると、「 適合判定通知書 」が発行される。

出典：国土交通省

指定確認検査機関等は、
この「適合判定通知書 」を確認して、はじめ

判定機関は、今回新設されるものだと省エネ基準適合性判定業務をワンて確認済証を発行できる。

が、弊社を含めた既存の指定確認ストップで対応することが可能になる。

つまり、適合判定を受けなければ、確認済証が発行されず、着工できな
いことになる。
適合性判定業務を行う登録省エネ

検査機関等の多くが省エネ判定機関
として登録する見通しだ。

3. 完了検査

指定構造計算適合性判定機関と指定確認検査機関等は、確認手は異なり、同一機関が確認検査業務続きの一環で、完了検査時に適合性

March-April 2016

69

Business
Trend

判定の内容通りに施工されていること

図表 25

省エネ措置の届出を確認することになる。
そのため、従来の省エネ措置の届出と異なり、確認申請段階で設備等の省エネ性能に係る仕様をある程度
きちんと固めておく必要がある点に注意が必要だ。
ただし、省エネ基準に適合している
ことが明らかな設備の変更等については、適合性判定の変更申請は不要
で、完了検査時に「 軽微変更説明
書 」による説明で済ませられることになる予定だ。

出典：国土交通省

なお、適合性判定の変更申請が必要なのか、軽微変更説明書で済ま

ただし、省エネ性能表示努力義務化

せられるかの判断基準については、などにより、省エネ基準に適合してい2,000㎡以上の非住宅建築物につ現時点ではまだ示されていない。

ないビル等は、今後の不動産価値にいては、省エネ基準への適合義務化

おいて、少なからずマイナス評価を受に伴い、省エネ措置の届出は不要にけることになっていく可能性が高いだなる。

4. 既存建築物への遡及2,000㎡以上の非住宅建築物におろう。

ける300㎡以上の増改築は特定建築行為にあたる。この場合、原則として既存部分を含めて省エネ基準への一方、2,000㎡以上の住宅、300㎡
以上 2,000㎡未満の住宅・非住宅につⅩ. 省エネ措置の届出の制度改正適合が求められる。なお、用途変更

いては、引き続き省エネ措置の届出が必要になる。
特に、300㎡以上 2,000㎡未満の住は、特定建築行為にはあたらない。

現在は、経済産業省が所管する宅・非住宅については、現行制度で

ただし、基準適合マークで触れた

省エネ法において、床面積の合計がは所管行政庁は、「 著しく不十分なが、図表11に示したように、新法施行

300㎡以上の建築物について、新築・場合は、勧告 」までだが、2017 年 4月

時に現に存在する既存の住宅・建築

増改築時等における省エネ措置の届

（予定 ）
以降は、
「基準に適合せず、物については、BEI 値が1.1 以下でよ

出及び維持保全の状況の報告が義必要と認める場合、指示・命令 」がでいことになる。そのため、新築に比べ務づけられている。

きるようになる。

れば要求水準は低くなる。

具体的には、工事着手予定日の21

また、現在は、修繕模様替・設備とはいうものの、築 20 年以上の既日前までに、躯体や設備等に関する設置改修等の際にも届出が必要であ

存建築物のほとんどは、省エネ基準

省エネルギーの措置の内容を所管行るが、これは廃止される。あわせて3に適合していない状況であり、そのま政庁に届け出る必要がある。

年に1 度の定期報告制度も廃止されまでは、BEI 値が1.1を超えているものが多いものと思われる。

70る。

建築物省エネ法の施行に伴い、図表 25に整理したように、2017 年 4月

なお、増改築を行わなければ、既（予定 ）から、この「省エネ措置の届

存の住宅・建築物は、省エネ基準へけ出」制度は省エネ法から切り出さの適合が要求されるわけではない。

れ、建築物省エネ法に基づくものとな

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

る。この点については、緩和されることになる。

建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味

図表 262030 年度の CO 2 等排出削減目標（部門別 ）Ⅺ. 今後の住宅・建築物の省エ
ネ性能と不動産マーケットにおける意味
1. COP21の「パリ協定 」採択がもたらすもの昨年末に国連気候変動枠組条約
第 21回締約国会議（ COP21 ）が開催され、2020 年以降にすべての締結
国が温室効果ガス削減に取り組むための新たな法的枠組みを定めた「パリ協定 」が採択された。
締結国は、事前に温室効果ガス削減の目標を明記した約束草案を提出

出典：国土交通省

しているが、今後はこの目標を着実に図表 27達成するために取り組んでいくことが各国に義務付けられる。
我が国は、約束草案で2030 年までに2013 年比 26％削減を掲げてい14%

月別の事故による死亡数（溺死・溺水と交通事故死 ）12%

溺死及び溺水 (3,000人)
10%る。分野別の削減率は、図表 26 のよ
うに、産業部門が▲ 6.5％、運輸部門

8%が▲ 27.6％であるのに対して、業務その他部門が▲ 39.9％、家庭部門が▲

6%

交通事故
(5,000人)

39.3％となっている。
他の部門に比べ、住宅・建築物に係る分野は、突出して大きな削減率

4%

Jan

Feb

Mar

Apr

May JunJul

Aug Sep

Oct

Nov Dec

出典：厚生労働省人口動態統計（2004 年 ）になっている。つまり、国としては、住宅・建築物の分野は、他の分野に比て、住宅・建築物の両分野に対してい。それは、住宅の躯体性能（断熱べて、省 CO2 、換言すれば省エネの省エネに関する要求が高まっていくこ

性能と気密性能 ）と健康との関係性

余地が大きい分野であると考えていとは、間違いない。おそらく飴と鞭のからの観点である。

るのである。

両面からあらゆる施策が打たれること

Vol.24でも欧米などの先進国に比になるだろう。

法は、「 大規模 」な「 非住宅建築物 」の「省エネ」に係る内容が核にべて、我が国の住宅・建築物分野の省エネへの取り組みは大きく遅れていここまで説明してきた建築物省エネ

2.住宅分野におけるなる法律である。ところが、この法案

ることについて触れたが、国もその認

今後の省エネ性能に係る方向性の国会における審議内容を見ると、識のもとにこのような約束草案を策定

住宅分野の省エネ性能の向上に

衆議院の国土交通委員会でも、参議

ついては、今後、別の側面からも性院の国土交通委員会においても、実能向上の要求が高まる可能性が高は、「戸建て」の「住宅 」の「断熱したということだと思われる。
今後、「パリ協定 」の採択を受けMarch-April 2016

71

Business
Trend

性能 」と「健康 」との関係性に関す

図表 28

都道府県別入浴中心臓機能停止者（CPA）発生件数
高齢者人口
（人）

CPA件数
（件）

高齢者１万人あた
りCPA件数（件）る議論がかなりの割合を占めていた。

順位

都道府県名

超党派の「健康・省エネ住宅を推１

香川県

187,106

134

7.16

２

兵庫県

855,166

552

6.45

３

滋賀県

265,727

155

5.83

４

東京都

2,652,310

1,545

5.83

我が国の住宅・建築物の省エネ性

５

和歌山県

230,495

133

5.77

能は、
「 省エネ」という観点から定め

６

島根県

169,956

94

5.53

られているが、実は欧米では、居住

７

愛媛県

236,939125

5.28

最近、この側面からの議論が非常に

４３

高知県

188,032

49

2.61

活発になっているのだ。

４４

青森県

359,829

93

2.58

４５

山梨県

181,184

46

2.54

４６

北海道

1,294,989

263

2.03

４７

沖縄県

78,67714

1.78

進する議員連盟 」（会長：高村正彦
氏 ）が設立されているが、この議員連盟の先生方が、今回の議論をリードしていた模様だ。

者の健康という観点から基準を定めている国が多い。我が国においても、

日本は、先進国の中でも季節別の死亡率の変化が大きく、冬期に亡くなる人の割合が非常に大きくなっている。これは、断熱性能の低い住宅が多いため、室内の温度差に起因するヒートショックによる死者数が多いことによると言われている。

出典：「我が国における入浴中 心肺停止状態（CPA）発生の実態 」東京都健康長寿医療センター研究所他

図表 29

断熱性能不足によるアレルギー等の発生プロセス

図表 27に示すように、1月の死亡者数は、溺死による死者が交通事故死者数の数倍に上っている。この事
実はあまり知られていないのだが、溺死というのは、実は夏期に海水浴場

1. 結露でじっとり

２. カビがはえる

3. ダニが増殖

4. アレルゲンになる

出典：（一社 ）日本エネルギーパス協会

等で起こるものというよりも、むしろ冬期にヒートショックに起因して住宅のこのようなことに対する問題意識

ギーや喘息などの症状が緩和される

浴室で起こるものがほとんどなのだ。

が、住宅業界、行政、メディアなどの傾向も明らかにされている。これは、そして、このヒートショックは、寒い

各方面で近年急激に高まりつつある。

図表 29に示すようなプロセスで、断地域の問題だと思われがちだ。しか国は、昨年度からは、スマートウェル

熱性能が低いと結露が起こり、それし、図表 28に示すように、都道府県

ネス住宅等推進事業という補助事業

によりカビが発生し、カビがダニの餌に別の高齢者の人口当たりの発生件数

により、既存住宅の断熱改修工事のなるために、ダニの発生も増えるためは、実は香川県 、兵庫県、和歌山補助を行い、居住者の健康状況にもと言われている。つまり、断熱性能が県、愛媛県などの温暖な地域が上位たらす効果に対する調査を開始して低い住宅は、アレルゲンになるカビやに名を連ねている。一方で、断熱性いるなど、断熱性能と健康との関係

ダニが発生しやすいのだ。このような能の高い住宅が普及している北海道

性に関するエビデンス収集に乗り出しことも少しずつ知られ始めており、断や青森県などの寒い地域では、発生ている。

熱性能を高めることで差別化を進め率は低くなっているのだ。

72

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30

また、断熱性能を高めると、アレルる住宅事業者も増えてきている。

建築物省エネ法による省エネ性能表示努力義務の概要と今後の不動産マーケットにおける意味

今後、これらのことが国の施策にど

国は、先進国の中でも我が国の省高い評価のものさしや第三者によるのように反映されていくのかは、現時

エネ基準が低い水準にあることは認

認証制度・表示制度の充実・普及が点では不明である。しかし、住宅事識しており、今後、住宅・建築物の分有効である。こうした認証制度・表示業者は、住宅分野については省エネ

野の省 CO2 、省エネの推進が非常に制度の普及により、建築物の所有者

だけではなく、健康との関係性から性重要であると考えている。

の性能向上のインセンティブが図ら

能向上への要求が高まっていく可能

建築物省エネ法の国会での審議

れ、建築物のエネルギー消費性能の性があること、そしてそのことに関す過程においても、政府参考人として向上につながることが期待される。
」とる一般消費者の認知度が高まること

出席していた国土交通省の住宅局長されている。

で、住宅選択の重要な要素になって

（当時 ）
は、
「省エネ基準も、今後は、すなわち国は、省エネ性能が不動いく可能性があることを認識しておくこ

本法案の施行状況、技術開発による産市場で適切に評価され、不動産のとが必要だろう。

性能向上、コストダウン等の状況、エ

買い手や借り手の判断材料になってネルギー消費の状況等を踏まえて、いく仕組みを構築していくことを企図

3.これからの不動産マーケットに適宜見直しを検討していく。
」という趣

している。

おける省エネ性能が持つ意味旨の発言をしている。つまり、省エネ以上を鑑みると、現行省エネ基準

省エネ基準への適合が義務化さ基準適合義務化後、それほど時を置への適合レベルでは、すぐに不十分れると、義務化対象の規模・用途のかずに、基準が見直されていく可能になり、不動産マーケットでの競争力

既存建築物に対して、省エネ基準へ性が非常に高いのだ。

にマイナスの影響が出ることになる可の適合は課されないが、不動産マー

一方で、「 国土交通大臣による建能性が高い。そのため、今後の新築

ケットにおける評価が不利になる可能

築物のエネルギー消費性能の向上にや省エネ改修工事の計画の際には、性が高いことは、既述の通りだ。

関する基本方針（ 案 ）」では、表示今後の省エネ基準強化も見据えて、さらに、今後省エネ基準が変更さ

制 度について、「 建 築 物のエネル

例えば誘導水準を目標にするなど、よれ、要求水準が高められた場合、現ギー消費性能の見える化を通じて、り高い省エネ性能の確保とそれを積行省エネ基準に適合している建築物

性能の優れた建築物が市場で適切極的にアピールしていくための準備等

も、新基準に適合していなければ、そに評価され、選ばれるような環境整備が重要になるのではないだろうか。

の時点で同様の状況に陥ることになを図ることが重要である。市場で適る。

切に評価されるためには、信頼性のたかはし あきら

たかはし よしなお

日本 ERI 株式会社 省エネ推進部 副部長 兼 経営
企画部 専門部長
1989 年株式会社リクルート入社。その後、UG 都市建築、三和総合研究所（現三菱 UFJ リ
サーチ & コンサルティング）、ザイマックス等を経て、2012 年より現職。

日本 ERI 株式会社 省エネ推進部
2006 年日本 ERI 入社。

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