2024 年 6 月 20 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名執 行 役 員木 村 良 孝( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名代表取締役執行役員社長
木 村 良 孝問 合 せ 先財務・ＩＲ部長
清 水 裕 司TEL.03-5428-5828

国内不動産信託受益権の取得（ISM 綱島）に関するお知らせ

本投資法人の資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記のとおり、国内不動産信託受益権の取得（以下、「本取得」といいます。
）を決定しましたので、お知らせいたします。

記

１．本取得の概要
取得資産の名称
所在地取
取
媒取
契取
代得介
得約金

価得の決
締
得支

有
定
結払額
先無日
日日
日

ISM 綱島神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目 15 番 16 号（住居表示）
1,000 百万円
（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税等を除きます。
）
国内特定目的会社（後記「5．取得先の概要」をご参照下さい。
）
有2024 年 6 月 20 日
2024 年 6 月 20 日
2024 年 7 月 5 日
2024 年 7 月 5 日

1２．本取得の理由
本投資法人は、資本市場及び不動産投資市場の動向並びに本投資法人のポートフォリオの中長期にわたるキャッシュフローの成長性等を考慮し、ポートフォリオの質的向上を進めています。その一環として、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、以下の通り、本取得を行うものです。
ISM 綱島（以下、「本物件」といいます。
）の存する綱島エリアは、東急東横線「綱島」駅周辺に小規模な飲食、物販、サービス店舗等が集積し生活利便性が高いエリアです。さらに、2023 年 3月の東急新横浜線「新綱島」駅の開業もあり、都心部の主要ターミナル駅（「渋谷」駅、「新宿三丁目」駅、「大手町」駅、「横浜」駅等）や新幹線停車駅である「新横浜」駅へ乗り換えなしでアクセス可能であり、交通利便性が大きく向上しています。また、「新綱島」駅周辺では再開発も進み、今後も発展が期待される地域です。これらの交通・生活利便性を背景として、ファミリーから DINKs、単身者、学生まで幅広い層からの高い賃貸住宅需要が認められています。
本物件は、東急新横浜線「新綱島」駅から徒歩約 4 分及び東急東横線「綱島」駅から徒歩約 7 分に位置する賃貸マンションです。本物件は中層の共同住宅が立ち並ぶ住宅地域に所在し、コンビニエンスストアや小型食品スーパーマーケットが至近に立地する生活利便性の高い立地です。建物は
築 25 年ではあるものの、2017 年に防水工事や外壁改修等の大規模修繕を行っていることに加えて、2022 年には専用部及び共用部において全面的なリノベーションを行い、コワーキングスペースやトランクルームを整備しています。これらの物件競争力の高さを背景として、高稼働を維持しています。
本取得の結果、キャッシュフローのさらなる安定化とトータルリターン（注）の増大が期待されます。
本投資法人は、今後も投資方針を堅持しつつ、資本市場及び不動産投資市場の動向を注視しながら投資運用を継続すると共に、資産価値の向上及び投資口 1 口当たり利益の成長に結びつくポートフォリオの構築を進めてまいります。
（注）毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成される総合収益2

３．取得資産の内容
取得資産の名称
特定資産の種類
信託受託者
受託期間
所在地

（登記簿上の表示）

ISM 綱島国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2023 年 12 月 12 日から 2034 年 7 月 31 日
（土地）神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目 1183 番 1（建物）神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目 1183 番地 1（住居表示）

神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目 15 番 16 号

交通

東急新横浜線「新綱島」駅徒歩約 4 分
東急東横線「綱島」駅徒歩約 7 分

用途共同住宅用途地域
面積（登記簿上の表示）
構造（登記簿上の表示）
竣工時期（登記簿上の表示）
設計会社
施工会社
検査機関
構造計算適合性判定者
又は調査機関（注）耐震性に関する事項

所有形態
取得日
取得価額
鑑定評価額

第一種住居地域（土地）633.89 m2（建物）1,112.71 m2
鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
1999 年 2 月
大末建設株式会社一級建築士事務所
大末建設株式会社
横浜市
東京海上ディーアール株式会社
PML 10.2%（東京海上ディーアール株式会社の 2024 年 6 月 6 日付エンジニアリング・レポートに基づきます。
）
PML (Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失を意味します。PML については統一された定義はありませんが、ここでは 475
年に一度の周期で起こると予想される最大規模の地震に遭遇した場合の損害額・損害率を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の評価、耐震性能の評価を行ったうえで算出しています。
（土地）所有権（建物）所有権
2024 年 7 月 5 日
1,000 百万円
1,050 百万円（価格時点：2024 年 6 月 1 日）
鑑定評価機関：一般財団法人 日本不動産研究所

建物状況評価報告書作成者

東京海上ディーアール株式会社

建物状況評価報告書作成日

2024 年 6 月 6 日

プロパティ・マネジメント会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
担保の状況
マスターリース先
マスターリース契約の種別
その他特筆すべき事項

取得後、本投資法人において担保に供する予定はありません。
伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
パス・スルー型
なし

3

賃
貸
借の内
容

テナントの総数

1（エンドテナントの総数：42）

想定総賃料収入

年間 49 百万円

敷金・保証金

3 百万円

想定 NOI

年間 38 百万円

想定償却後 NOI

年間 30 百万円

総賃貸面積
総賃貸可能面積
稼働率
最近 3 年間の稼働率の推移

883.32 m2（賃貸戸数 49 戸）
901.76 m2（賃貸可能戸数 50 戸）
98.0%2022 年
5 月末時点

2023 年
5 月末時点

2024 年
5 月末時点

98.0%

96.0%

98.0%

（注）2007 年 6 月の改正建築基準法施行後に建築確認を行った物件については構造計算適合性判定を実施した機関を記載し、それ以前に建築確認を行った物件については本投資法人が物件取得にあたって構造設計関係書類の調査を依頼した機関を記載しています。
なお、本投資法人が調査を実施した物件については、構造設計関係書類に意図的な改ざんや偽造等の不正が見受けられない旨の報告を受けた上で取得の判断を行っています。ただし、かかる報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
※ テナントの総数、総賃貸面積、敷金・保証金及び稼働率は、2024 年 5 月末時点における数値を記載しています。
※ 想定総賃料収入、想定 NOI 及び想定償却後 NOI は取得年度の収支から特殊要因を排除した年間の想定数値であり（当期の予想数値ではありません。
）以下の前提をもとに作成しています。
① 総賃料収入は、取得日時点（2024 年 7 月 5 日）の見込み年間平均稼働率（95.0%）を前提に本物件から得られる総収入の見込み数値を記載しています。
② 公租公課は、2023 年度の賦課額と同額を見込んでいます。
③ 修繕費は、今後 1 年間に想定される見込み数値に基づいて算出しています。

4４．鑑定評価書の概要（単位：千円
物件名：ISM綱島内

容

根

拠

単位未満切捨て）等

鑑定機関：一般財団法人日本不動産研究所
2024 年 6 月 1 日

価格時点
価格の種類

正常価格

鑑定評価額

1,050,000

収益価格を採用

1,050,000

直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を関連付けて試算

直接還元法による収益価格

1,060,000－(1)運営収益 (①－②)

49,823－53,151

現行賃料、新規賃料水準等に基づき中長期安定的に収受可能な貸室賃料収入及び共益費収入を計上

3,328

類似不動産の稼働状況、対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定し空室等損失を計上

12,119－③維持管理費3,600

過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上④水道光熱費1,200

過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のうえ計上

⑤修繕費

1,169

過年度実績額を参考に、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上⑥プロパティマネジメントフィー

1,201

類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上⑦テナント募集費用等

2,506

賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上

⑧公租公課

2,163

公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置の内容等を勘案し、税額を査定して計上⑨損害保険料100

保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上⑩その他費用180

実績に基づき計上

収益価格①潜在総収益(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等)②空室等損失(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩)(3)運営純収益(NOI (1)－(2))

37,704－36

中長期的に安定した敷金月数に稼働率を乗じて得た額に運用利回り（1.0%）を乗じて一時金の運用益を計上(5)資本的支出

1,800

今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ計上(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5))

35,940－(7)還元利回り

3.4%－(4)一時金の運用益

DCF 法による収益価格

1,030,000

－

割引率

3.2%

－

最終還元利回り

3.5%－

1,020,000

－

土地比率

80.5%

－

建物比率

19.5%

－

積算価格

評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって特に留意した事項

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等にしたがって鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

5５．取得先の概要
名称等の開示については、取得先からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該取得先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。

６．物件取得者等の状況及び利害関係人等との取引取得資産は、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者から取得するものではありません。また、本取得に伴って利害関係人等との取引は行いません。

７．決済方法本取得の売買代金は、物件引渡時に一括決済する予定です。

８．資金調達の概要
本取得に係る資金は、自己資金を充当します。

９．今後の見通し
本取得による 2024 年 7 月期（第 42 期）及び 2025 年 1 月期（第 43 期）の運用状況への影響は軽微であり、予想数値の変更はありません。

以 上＜添付資料＞
・参考資料 1 本取得実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2024 年 7 月 5 日時点における想定）・参考資料 2 ISM 綱島 案内図
・参考資料 3 ISM 綱島 写真※ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.tokyu-reit.co.jp/6参考資料 1 本取得実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2024 年 7 月 5 日時点における想定）
用途物件

※1

取得価額
（百万円）

投資比率
※2

2024年1月期末（第41期末）
鑑定評価額
（百万円）

15,1006.2%

38,000

レキシントン青山

東京都心 5区地域

2003年 9月 11日

4,800

2.0%

6,460

TOKYU REIT表参道スクエア

東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）2003年 9月 10日

5,770

2.4%

8,420

TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア 東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）2004年 3月 1日

6,600

2.7%

12,5002005年 4月 6日 ※ 3

14,7002005年 8月 2日 ※ 4

9,800

10.0%

23,400東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）CONZE（コンツェ）恵比寿

東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）2006年 10月 31日

5,116

2.1%

5,200

TOKYU REIT下北沢スクエア

東急沿線地域

2019年 4月 26日

2,257

0.9%

2,260

TOKYU REIT自由が丘スクエア

東急沿線地域

1.3%

3,540
99,780商業施設

2019年 10月 1日※ 5

1,548

2020年 3月 4日※ 6

1,611

計

67,30327.6%

東急南平台町ビル

東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）2003年 9月 11日

4,660

1.9%

7,870

東急桜丘町ビル

東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）2003年 9月 11日

6,620

2.7%

12,400TOKYU REIT蒲田ビル

東急沿線地域

1.9%

5,970

4.2%

14,300TOKYU REIT虎ノ門ビル

東京都心 5区地域

2003年 9月 10日

4,720

2004年 12月 15日※ 78,630

2007年 9月 21日 ※ 8

1,100

2007年 9月 21日 ※ 9200

2007年 10月 26日※ 10140

2015年 1月 21日※ 11107

東急池尻大橋ビル

東急沿線地域2008年 3月 28日

5,480

2.2%

6,460

麹町スクエア

東京都心 5区地域

2010年 3月 19日

9,030

3.7%

10,100TOKYU REIT新宿ビル

東京都心 5区地域

2010年 3月 26日

9,000

3.7%

13,500東京都心 5区地域

2010年 10月 29日

4,600

1.9%

6,760

東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）2013年 8月 16日

5,270

2.2%

10,1002013年 8月 16日

15,0002015年 1月 9日※ 12

1,850

7.6%

25,0002022年 6月 30日※ 13

1,700
1.1%

3,280

5.6%

16,2004,740

秋葉原三和東洋ビル
オフィス TOKYU REIT渋谷 Rビル

東急虎ノ門ビル

東京都心 5区地域

TOKYU REIT第 2新宿ビル

東京都心 5区地域
東京都心 5区地域

東急番町ビル2015年 10月 30日

2,750

2016年 3月 24日※ 14

12,7402019年 3月 28日※ 15

1,040

TOKYU REIT恵比寿ビル

東京都心 5区地域･東急沿線地域（渋谷）2018年 8月 1日

4,500

1.8%

渋谷道玄坂スカイビル

東京都心 5区地域･東急沿線地域（渋谷）2019年 3月 28日

8,100

3.3%

8,640

OKI芝浦オフィス

東京都心 5区地域

2020年 9月 28日

11,9004.9%

13,700TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル

東京都心 5区地域･東急沿線地域（渋谷）2021年 3月 29日

6,000

2.5%

6,250

青山オーバルビル

東京都心 5区地域･東急沿線地域（渋谷）2021年 12月 10日

18,6007.6%

18,300

目黒東山ビル

東急沿線地域

2022年 3月 24日

8,100

3.3%

8,240

151,83762.2%

191,810

メゾンピオニー都立大学

東急沿線地域2017年 11月 15日

1,2000.5%

1,400

スタイリオフィット武蔵小杉

東急沿線地域2021年 1月 20日

1,500

0.6%

1,620

ISM綱島

東急沿線地域

2024年 7月 5日

1,000

0.4%

1,050
※16

3,700

1.5%

4,070

東急沿線地域

2023年 1月 31日

20,2008.3%

20,40020,2008.3%

20,400東急沿線地域2018年 9月 27日

1,150

0.5%

1,220

1,150

0.5%

1,220

244,191

100.0%

317,280

オフィス

住宅

計

計

複合施設 二子玉川ライズ
複合施設

計

REVE中目黒（底地）
底地合

※1
※2
※3
※4

取 得 日

2003年 9月 10日

商業施設 cocoti（ココチ）底地域

東京都心 5区地域・東急沿線地域（渋谷）QFRONT（キューフロント）

住宅

地名計計

渋谷区に所在する物件には「（渋谷）」と記載しています。
投資比率は小数第 2 位を四捨五入しているため、各項目の数値の和が、小計及び合計と一致しない場合があります。
信託受益権の準共有持分の 60%部分についての記載です。
信託受益権の準共有持分の 40%部分についての記載です。

7※5※6※7※8※9※10※11※12※13※14※15

信託受益権の準共有持分の 49%部分についての記載です。
信託受益権の準共有持分の 51%部分についての記載です。
床面積 9,688.59 m2、敷地権割合 100,000 分の 73,585 についての記載です。
床面積 865.14 m2、敷地権割合 100,000 分の 8,579 についての記載です。
床面積 139.93 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,322 についての記載です。
床面積 93.93 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,166 についての記載です。
床面積 95.06 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,464 についての記載です。
2015 年 1 月 9 日に追加取得した隣接土地（251.91 m2）についての記載です。
2022 年 6 月 30 日に追加取得した増築部分についての記載です。
信託受益権の準共有持分の 49%部分についての記載です。
信託受益権の準共有持分の 3.6%部分についての記載です。

※16 鑑定評価額は、2024 年 6 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。

参考資料 2
ISM 綱島 案内図

8参考資料 3
ISM 綱島 写真9