2024 年 7 月 12 日
各 位

不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名執 行 役 員木 村 良 孝( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名代表取締役執行役員社長
木 村 良 孝問 合 せ 先財務・ＩＲ部長
清 水 裕 司TEL.03-5428-5828

2024 年 7 月期（第 42 期）及び 2025 年 1 月期（第 43 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ

本投資法人は、2024 年 3 月 15 日付にて公表した、2024 年 7 月期（第 42 期 2024 年 2 月 1 日～2024 年 7 月31 日）及び 2025 年 1 月期（第 43 期 2024 年 8 月 1 日～2025 年 1 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想について、修正を行いましたので、下記のとおり、お知らせいたします。

記

1.

運用状況の予想及び分配予想の修正（1）2024 年 7 月期（第 42 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正
1 口当たり分配金

1 口当たり（利益超過分配金

利益超過は含まない）

分配金

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

1 口当たり

（百万円）

（百万円）

（百万円）

（百万円）

当期純利益

前回発表予想 (A)

9,632

5,128

4,694

4,693

4,800 円3,750 円―

今回修正予想 (B)

9,696

5,166

4,731

4,730

4,838 円

3,800 円―

増減額 (B) － (A)6338

373737 円

50 円―

増減率0.7％

0.7％

0.8％

0.8％

0.8％

1.3％

―1

（2）2025 年 1 月期（第 43 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正
1 口当たり分配金

1 口当たり（利益超過分配金利益超過は含まない）

分配金

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

1 口当たり（百万円）

（百万円）

（百万円）

（百万円）

当期純利益

前回発表予想 (A)

7,593

3,266

2,819

2,818

2,883 円

3,400 円―

今回修正予想 (B)

7,945

3,463

2,977

2,976

3,044 円

3,400 円―

増減額 (B) － (A)

352

197

157

157

161 円

―

―

増減率

4.6％

6.0％

5.6％

5.6％

5.6％

―

―

*上記は現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。今後、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正を行い、公表します。

2. 修正の理由
本日公表の「国内不動産信託受益権の取得（東急番町ビル（追加取得））及び国内不動産の譲渡（REVE 中目黒（底地））に関するお知らせ」にてお知らせした物件取得及び譲渡に伴い、不動産等売却益が 2024 年 7 月期（第 42 期）に 73 百万円計上されることから、2024 年 7 月期（第 42 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正を行うものです。また、2025 年 1 月期（第 43 期）は運用状況の前提条件の変更に伴い、予想数値に変更が生じることから、運用状況の予想を修正しますが、分配予想の修正はありません。

以 上

【ご参考】
物件取得及び譲渡に関する適時開示実施状況
2024 年 7 月 12 日 「国内不動産信託受益権の取得（東急番町ビル（追加取得））及び国内不動産の譲渡（REVE 中目黒（底地））に関するお知らせ」

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＜2024 年 7 月期及び 2025 年 1 月期 運用状況の予想の前提条件＞

項 目

前 提 条 件

運用資産・本日時点で本投資法人が保有している31物件から、2024年7月19日に東急番町ビルの信託受益権の準共有持分47.4%を追加取得するとともに、REVE中目黒（底地）を譲渡することを前提としています。

営業収益・賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約に加え、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・REVE中目黒（底地）の譲渡により、2024年7月期に不動産等売却益73百万円を見込んでいます。
・2024年7月期末の稼働率は99.3％、2025年1月期末の稼働率は97.7％を想定しています。

営業費用

・外注委託費は、2024年7月期に540百万円、2025年1月期に562百万円を見込んでいます。
・修繕費は、2024年7月期に407百万円、2025年1月期に189百万円を見込んでいます。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施します。ただし、修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2024年7月期：763百万円、2025年1月期：759百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2024年7月期：951百万円、2025年1月期：1,049百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2024年7月期に889百万円、2025年1月期に837百万円を見込んでいます。

営業外費用・支払利息等は、2024年7月期に407百万円、2025年1月期に460百万円を見込んでいます。
なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息を含んでいます。

有利子負債

・本書の日付現在の有利子負債残高は1,045億円（長期借入金935億円、投資法人債110億円）であり、東急番町ビルの取得資金として短期借入金70億円を新たに借り入れることを前提としています。
・2025年1月期に返済期限が到来する長期借入金25億円については、すべて借換を行い、短期借入金70億円については、長期借入金を同額借り入れて全額返済することを前提としています。また、短期借入金10億円を新たに借り入れ、期中に全額返済することを前提としています。
・2024年7月期末の有利子負債残高は1,115億円（短期借入金70億円、長期借入金935億円、投資法人債110億円）及び2025年1月期末の有利子負債残高は1,115億円（長期借入金1,005億円、投資法人債110億円）を想定しています。

3

・2024年7月期末のLTVは44.6％、2025年1月期末のLTVは44.7％を想定しています。
（LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）
発行済投資口の ・本書の日付現在の977,600口から、2025年1月期末までに投資口の追加発行がないことを総口数1口当たり分配金前提としています。
・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・東京日産台東ビルの譲渡により、2024年7月期に計上する不動産等売却益1,729百万円のうち1,081百万円については、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の7）の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てることを前提としています。
・2024年7月期の分配金は、買換特例圧縮積立金の一部（66百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
・2025年1月期の分配金は、圧縮積立金の一部（259百万円）に加え、買換特例圧縮積立金の一部（87百万円）をそれぞれ取り崩して分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。

1口当たり・1口当たり利益超過分配金については、行う予定はありません。

利益超過分配金
その他

・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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