2021年１月期
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者
資

産

運

代

用

会

社

名

問

表
合

せ

先

者
責

任

者

有価証券報告書提出予定日

決算短信（ＲＥＩＴ）

東急リアル・エステート投資法人
8957（役職名） 執行役員

2021年３月16日
上場取引所 東Ｕ Ｒ Ｌ https://www.tokyu-reit.co.jp/
（氏名）
柏崎 和義

東急リアル・エステート・インベストメント・
マネジメント株式会社（役職名） 代表取締役執行役員社長 （氏名）取締役執行役員経営企画・（役職名） 財務・IR担当 兼 財務・IR （氏名）部長
ＴＥＬ(03)5428-5828
分配金支払
開始予定日

2021年４月23日

柏崎

和義

山川

潔

2021年４月15日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有（機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）
１．2021年１月期の運用、資産の状況（2020年８月１日～2021年１月31日）(1）運用状況
営業収益
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
2021年１月期
8,611
5.0
4,538
4.9
4,084
2020年７月期
8,203
1.0
4,325
6.8
3,856
１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率
円
4,176
3,944

2021年１月期
2020年７月期（％表示は対前期増減率）
当期純利益
％
百万円
％
5.9
4,083
5.9
7.8
3,855
7.7

総 資 産
経常利益率
％
3.5
3.4

営業収益
経常利益率
％
1.8
1.8

％
47.4
47.0

(2）分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）円

分配金総額（利益超過分配金は含まない）
百万円

１口当たり
利益超過分配金
円

利益超過
分配金総額

配当性向

百万円

純資産配当率％％2021年１月期
3,760
3,675
－
－
90.0
3.2
2020年７月期
3,551
3,471
－
－
90.0
3.0
（注）配当性向は次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
なお、2020年7月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額384百万円を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
また、2021年1月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額407百万円を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
(3）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円
231,090
220,068

百万円
115,663
115,051

％
50.1
52.3

円
118,313
117,688(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2021年１月期
7,065
2020年７月期
6,420

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△13,576△2,151

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円
6,111△3,223

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
4,663
5,064

2021年１月期
2020年７月期

２．2021年７月期の運用状況の予想（2021年２月１日～2021年７月31日）及び2022年１月期の運用状況の予想（2021年８月１日～2022年１月31日）（％表示は対前期増減率）
営業収益

2021年７月期
2022年１月期

百万円
7,910
7,820

％
△8.1
△1.1

営業利益
百万円
3,722
3,594

％
△18.0
△3.4

経常利益
百万円
3,285
3,168

％
△19.5
△3.6

１口当たり分配金
当期純利益（利益超過分配金は含まない）
百万円
％
円
3,284
△19.5
3,360
3,167
△3.6
3,390

１口当たり
利益超過分配金円－－（参考）１口当たり予想当期純利益（2021年７月期）3,360円、（2022年１月期）3,240円
発行済投資口の総口数（2021年７月期）977,600口、（2022年１月期）977,600口(注) 2022年1月期の１口あたり分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金の一部（想定額146百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年１月期
977,600口 2020年７月期
977,600口② 期末自己投資口数
2021年１月期
0口 2020年７月期
0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。

※

特記事項
上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証する
ものではありません。
前提条件の詳細については、８ページ「１.運用状況 （１）運用状況 ②次期の見通し d．運用状況の見通し ＜2021
年7月期及び2022年1月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照ください。
以 上

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

目次
１．運用状況………………………………………………………………………………………………２（１）運用状況…………………………………………………………………………………………２（２）投資リスク………………………………………………………………………………………10
２．財務諸表………………………………………………………………………………………………11（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………11（２）損益計算書………………………………………………………………………………………14（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………15（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………16（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………17（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………18（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………18（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………19（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………28
３．参考情報………………………………………………………………………………………………29（１）投資状況…………………………………………………………………………………………29（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………30（３）その他投資資産の主要なもの…………………………………………………………………30（４）資本的支出の状況………………………………………………………………………………38（５）主なテナントへの賃貸条件……………………………………………………………………40- 1 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

１．運用状況
（１）運用状況①

当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みます。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロット
メントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割した結果、2021年1月31日現在、発行済投資口の総口数は977,600口となっています。
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会
社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にありますが、持ち直しの動きが続いているものの、一部に弱さがみられます。
首都圏経済について、個人消費は、スーパー販売額、ドラッグストア販売額が前年を上回っているものの、宿泊や飲食サービスが足下で弱含んでいるなど、感染症の影響により、持ち直しに向けたテンポが緩やかになっています。雇用情勢では、感染症の影響により、弱い動きとなっております。
東京圏の人口動態については、2020年１月から12月までの間において、東京都においては2020年7月以降転出超過となるものの、9万人超の転入（※）があり、全国との格差は依然として拡大しています。※出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）
このような状況のなか、東京のオフィス市場は企業の働き方の変化への対応やコスト削減の影響から、空室率が上昇傾向にあります。出社率低下によるオフィスの縮小・解約に加えて、2020年に竣工した新築ビルへの移転に伴う二次空室の影響などにより、2020年における東京都心５区のオフィス賃貸市場は、平均空室率が上昇し、平均賃料は下落しています。
一方、商業施設賃貸市場は、Go To トラベルの一時停止や緊急事態宣言再発出による人流の減少の影響から厳しい状況が続いています。広域商圏の大型SC、都心のファッションビルなどでは外出自粛傾向が強まり、消費者心理は弱含んでおり小売業販売は総じて弱含み傾向にあります。
不動産売買市場については、金融緩和政策が継続するなか、投資総額に対する新型コロナウイルス感染症拡大の影響は比較的小さく、収益が相対的に安定している物流施設と住宅の人気が高まっています。
期待利回りについては、低下傾向が続いていたオフィスや都心商業施設、住宅は横ばい、ホテルは上昇、物
流施設は低下しています。
（ロ）運用実績(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）（注）」に基づき投資活動を行いました。
当期においては、2020年9月28日に、OKIビジネスセンター５号館を取得するとともに、OKIシステムセン
ター（底地）の共有持分40%を譲渡し、2021年1月20日に、スタイリオフィット武蔵小杉を取得しました。
当期末現在の本投資法人が保有する33物件の取得価額合計は2,426億1千4百万円、総賃貸可能面積は221,411.04㎡、期末算定価額の合計は3,067億8千万円となりました。
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は816億9千4百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。
当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.3％の上昇となりました。
また、期末の空室率は前期末の0.4％から1.2ポイント増加し1.6％となりました。

- 2 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（注)「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。

(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.

東急株式会社（以下、「東急㈱」といいます。）

ⅱ.

東急㈱の連結子会社

ⅲ.

東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

ⅳ.

東急㈱の連結決算上の関連会社

ⅴ.

東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」といいます。）

ⅵ.

東急不動産ホールディングスの連結子会社

ⅶ.

東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社

c．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。
当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金74億円について借換を行い、OKIビジネスセンター5号館の取得費用の一部として長期借入金により24億円を調達しました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、OKI
ビジネスセンター5号館及びスタイリオフィット武蔵小杉の取得及びその付帯費用の一部に充てるため、合計で82億円を調達し、期中に返済期限が到来した短期借入金の返済資金の一部に充当するため投資法人債30億円を発行し、自己資金10億円と合わせて期中に短期借入金を40億円返済しております。当期末現在の有利子負債残高は1,016億円（投資法人債残高110億円（1年内償還予定の投資法人債30億円を含みます。）、長期借入金残高
864億円（１年内返済予定の長期借入金140億円を含みます。）、短期借入金残高42億円）、当期における加重平均利率は、0.87％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称格付けの内容株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付：AA－格付の見通し：安定的

株式会社格付投資情報センター（R&I）

発行体格付：A＋
格付の方向性：安定的d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益86億1千1百万円、営業利益45億3千8百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は40億8千4百万円、当期純利益は40億8千3百万円を計上しました。
当期は、「平成二十一年及び平成二十二年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法
第66条の２）に基づき、2020年9月28日に譲渡を行った「ＯＫＩシステムセンター（底地）」の共有持分割合40%の譲渡益7億6千4百万円のうち、4億7百万円を圧縮積立金に繰り入れます。よって、分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、当期未処分利益から当該圧縮積立金を控除した上で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,760円となりました。
②

次期の見通しa．想定される将来動向
景気の先行きについては、緊急事態宣言の解除後も感染拡大の防止策を講じつつ、社会経済活動のレベルを引き上げていくなかで、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、持ち直していくことが期待されますが、- 3 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
内外の感染拡大による下振れリスクの高まりに十分注意する必要があります。また、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。
このような見通しのなか、不動産賃貸市場においては、新型コロナウイルス感染症による企業業績の悪化、
テレワークの急速な普及、インバウンド需要の激減などにより空室率の上昇と賃料の下落が予想されます。
不動産売買市場においては、新型コロナウイルス感染症がリスク要因として認識されながらも、世界的な低金利政策が継続するなかで、投資家による東京への投資意欲は旺盛です。当面は安定した収益を期待したアセットが選好される一方で、ポストコロナを見据えた中長期的に有望な投資対象にも徐々に注目が集まっています。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区
地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急㈱等（注２）からバランスよく取得していきます。
（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積
地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区
地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。
（注２）東急㈱等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急㈱（ロ）東急㈱の連結子会社（ハ）東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、
中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
現在の投資環境判断として、不動産売買市場は不透明な状況ではあるものの、首都圏の不動産価格が高止まりの状況が続いていることから、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」にあたり、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、スポンサーである東急㈱において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、上昇することが期待されます。これらにより、東京都心5区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物
件の含み益は増加しています。
このような環境認識のもと、本投資法人は「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注３）、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討します。
（注３）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成されます。

さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。

- 4 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
c．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）
2021年４月16日に開催予定の本投資法人の投資主総会において、下記のとおり本投資法人の規約の一部変更について議案を提出します。
（下線は変更部分です。）
現
第15条
１.

行

規

約

変

（みなし賛成）
（省略）

２.

第15条
１.

（省略）
（新設）

更

案

（みなし賛成）（現行どおり）

２.
（現行どおり）
３. 前2項の規定は、(1) 以下の各事項に関する議案
が投資主総会に提出されることについて本投資法
人が本投資法人のウェブサイトにおいて公表した日若しくは招集権者がこれに準ずる方法により公表した日のいずれか早い日から2週間以内に、総発行済投資口の100分の1以上の投資口を6か月以上引き続き有する投資主が、当該議案に反対である旨を本投資法人（招集権者が執行役員若しくは監督役員以外の者である場合は、本投資法人及び招集権者の双方）に通知した場合、又は、(2) 以下の各事項に関する議案について、本投資法人が当該議案に反対である旨を招集通知に記載若しくは本投資法人のウェブサイトにおいて公表した場
合は、当該議案については適用しない。
(1)執行役員又は監督役員の選任又は解任(2)資産運用会社との間の資産運用委託契約の締
結又は解約
(3)解散
(4)投資口の併合(5)執行役員、監督役員又は会計監査人の責任の免除(6)吸収合併契約又は新設合併契約の承認
４. 第1項及び第2項の規定は、本条を変更する規約変（新設）

更議案については適用しない。
第38条 （表示使用の根拠及び終了）
本投資法人の商号の一部を含め、「東急」

第38条 （表示使用の根拠及び終了）
本投資法人の商号の一部を含め、「東急」「TOKYU」その他これに関連する登録商標及びこれに類似する表示を本投資法人が使用することについ「TOKYU」その他これに関連する登録商標及びこれに類似する表示を本投資法人が使用することについては、商標権者である東京急行電鉄株式会社（以下「東急電鉄」という。）との契約に基づき許諾を受ては、商標権者である東急株式会社（以下「東急㈱」という。）との契約に基づき許諾を受けるもの

けるものとし、当該許諾が受けられなくなった場合には、その使用を中止するものとする。

とし、当該許諾が受けられなくなった場合には、その使用を中止するものとする。

別紙1

別紙1

資産運用の対象及び方針

資産運用の対象及び方針

１. 資産運用の基本方針（省略）

１. 資産運用の基本方針（現行どおり）(1) 成長性(1) 成長性（省略）（現行どおり）（省略）① 内部成長要因（現行どおり）① 内部成長要因- 5 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

現

行

規

約

変

② 外部成長要因
積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上更案② 外部成長要因
積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上（現行どおり）（省略）
東急電鉄等からの物件取得
本投資法人は、東急電鉄等の保有物件に関し東急㈱等からの物件取得
本投資法人は、東急㈱等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとする。

て、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとする。

なお、本規約において、東急電鉄等とは、以下のa.からc.までのいずれかに掲げる者をい

なお、本規約において、東急㈱等とは、以下のa.からc.までのいずれかに掲げる者をいう。
a.東急電鉄う。
a.東急㈱b.東急電鉄の連結子会社
c.東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を

b.東急㈱の連結子会社
c.東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受け受けて設立されたそれらによる匿名組合出資
その他の出資の比率が過半である特定目的会て設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及社及び特別目的事業体③ 東急電鉄等との相乗効果

び特別目的事業体③ 東急㈱等との相乗効果

本投資法人は、東急電鉄等との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指す。
(2) 安定性

本投資法人は、東急㈱等との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指す。
(2) 安定性（省略）（現行どおり）(3) 透明性(3) 透明性

透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示
以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される

透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示
以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される

重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとする。また、投資活動全般を通じて、東急電

重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとする。また、投資活動全般を通じて、東急㈱鉄等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、東

東急電鉄等その他の資産運用会社の利害関係人等との利益相反回避に十分配慮するものとする。

急㈱等その他の資産運用会社の利害関係人等との利益相反回避に十分配慮するものとする。

２. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲

２. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及
び範囲

（省略）

（現行どおり）

３. 投資態度

３. 投資態度(1) 投資方針(1) 投資方針（省略）（現行どおり）(2) 売却方針(2) 売却方針（省略）（現行どおり）(3) 物件関連業務運用基準① 物件取得業務(3) 物件関連業務運用基準① 物件取得業務（省略）（現行どおり）② 物件運用業務（省略）（現行どおり）② 物件運用業務
a. 賃貸運営

a. 賃貸運営（省略）（現行どおり）

b. 管理運営

b. 管理運営（省略）
c. 修繕・資本的支出（現行どおり）
c. 修繕・資本的支出（省略）（現行どおり）- 6 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
現

行

規

約

変

更

案

d. PM 会社の選定
テナントに関する情報網と地域密着性に裏d. PM 会社の選定
テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に勘案付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に勘案し、原則として東急電鉄等から選定する。
ただし、物件の特性、管理の継続性その他

し、原則として東急㈱等から選定する。ただし、物件の特性、管理の継続性その他のの諸事情等に応じ、東急電鉄等以外の会社から選定することを妨げない。なお、利益諸事情等に応じ、東急㈱等以外の会社から選定することを妨げない。なお、利益相反相反対策として必要な事項を別途本投資法
人役員会で定める。

対策として必要な事項を別途本投資法人役員会で定める。

e. PM 契約の更新（省略）

e. PM 契約の更新（現行どおり）

f. 損害保険等の付保（省略）

f. 損害保険等の付保（現行どおり）③ 物件売却業務③ 物件売却業務（現行どおり）（省略）(4) 財務方針
a. エクイティ・ファイナンス

(4) 財務方針
a. エクイティ・ファイナンス

イ

新規投資口の追加発行
・資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、

イ

新規投資口の追加発行
・資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の割合

市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分

持分の低下）に配慮した上で、機動的な投資
口の追加発行を行うものとする。

割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資
口の追加発行を行うものとする。

ロ 自己投資口の取得及び消却（省略）

ロ 自己投資口の取得及び消却（現行どおり）

b. デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）

b. デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）（省略）
c. キャッシュ・マネジメント（現預金等）（現行どおり）
c. キャッシュ・マネジメント（現預金等）（省略）（現行どおり）(5) その他(5) その他（省略）
４. 資産運用の対象とする資産についての制限（現行どおり）
４. 資産運用の対象とする資産についての制限（省略）（現行どおり）
５. 組入資産の貸付け（省略）（現行どおり）

５. 組入資産の貸付け- 7 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
d．運用状況の見通し
2021年７月期（2021年２月１日～2021年７月31日）及び2022年１月期（2021年８月１日～2022年１月31日）の運用状況については、以下の通り見込んでいます。
2021年７月期
2022年１月期
自 2021年２月１日
自 2021年８月１日
至 2021年７月31日
至 2022年１月31日
営業収益
7,910 百万円
7,820 百万円
営業利益3,722 百万円

3,594 百万円

経常利益

3,285 百万円

3,168 百万円

当期純利益

3,284 百万円

3,167 百万円

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）3,360 円

3,390 円－－

１口当たり利益超過分配金円円（注）上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。

＜2021年７月期及び2022年１月期

運用状況の予想の前提条件＞

2021年７月期及び2022年１月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正を行い、公表します。
項

目

運用資産

前

提

条

件

・2021年１月31日時点で本投資法人が保有している33物件から、2022年１月期末までに異動(追加取得、保有物件の売却等)がないことを前提としています。

営業収益・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・OKIシステムセンター（底地）の譲渡により、2022年１月期に不動産等売却益570百万円を見込んでいます。
・2021年７月期末の稼働率は97.4％、2022年１月期末の稼働率は98.3％を想定しています。
・2021年７月期及び2022年１月期における新型コロナウイルス感染症による影響について
は、現時点で想定している一部商業テナントの賃料減免・レントホリデー（注）を織り込
んで算出しています。
（注）賃貸借契約において、入居後の賃料を一定期間免除する契約形態のうち、入居時以外の特定の期間に賃料を免除する契約形態- 8 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
項

目

営業費用

前

提

条

件

・外注委託費は、2021年７月期に486百万円、2022年１月期に475百万円を見込んでいます。
・建物の修繕費は、2021年７月期に265百万円、2022年１月期に302百万円を見込んでいます。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施します。ただし、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2021年７月期：724百万円、2022年１月期：717百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は不動産等の取得に係る付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2021年７月期：1,013百万円、2022年１月期：1,043百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2021年７月期に827百万円、2022年１月期に821百万円を見込んでいます。

営業外費用・支払利息等は、2021年７月期に417百万円、2022年１月期に405百万円を見込んでいます。
なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用を含んでいます。

有利子負債・2021年１月31日時点の有利子負債残高1,016億円（短期借入金42億円、長期借入金864億円、投資法人債110億円）であり、2021年７月期に返済期限が到来する短期借入金42億円
及び長期借入金50億円については、すべて借換を行うことを前提としています。また、2021年３月に償還期限が到来する投資法人債30億円については、短期借入金30億円の調達により、償還することを前提としています。
・2022年１月期に返済期限が到来する短期借入金42億円については、OKIシステムセンター（底地）の売却資金により一部を返済し、残額は借換を行うとともに、長期借入金90億円については、すべて借換を行うことを前提としています。また、2021年７月期に調達した短期借入金30億円については投資法人債30億円の発行により、返済することを前提としています。
・2021年７月期末の有利子負債残高は1,016億円（短期借入金72億円、長期借入金864億円、投資法人債80億円）、2022年１月期末の有利子負債残高は996億円（短期借入金22億円、長期借入金864億円、投資法人債110億円）を想定しています。
・2021年７月期末のLTVは44.0％、2022年１月期末のLTVは43.6％を想定しています。
（ LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）

発行済投資口の
総口数
１口当たり
分配金

・本書の日付現在の977,600口から、2022年１月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・2022年１月期の分配金は、圧縮積立金の一部（146百万円）を取り崩して分配する事を前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金
その他

・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
・新型コロナウイルス感染症の影響の長期化や更なる拡大が無いことを前提に予想を策定しています。

（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2020年10月30日提出）における「投資リスク」から重要な変更はないため開示を省略して
います。
- 9 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）
前期(2020年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計- 10 -

当期(2021年１月31日)

2,979,216
2,084,812
234,816
24,906
18,506
17,9235,360,182

2,174,774
2,489,106
87,46853,23418,506
21,5094,844,600

14,037,051△4,874,499
9,162,552
188,369△81,239
107,130
108,824△101,349
7,475
97,670△73,734
23,93562,741,249
89,98645,532,476△19,906,502
25,625,974※１ 750,173△478,474
271,699
1,050,181△965,157
85,023539,696△395,953
143,743
115,341,428
9,982
213,610,182

14,851,484△5,122,275
9,729,208
211,125△85,744
125,381108,824△101,912
6,912
97,084△75,922
21,162
61,568,921
114,824
46,764,981△20,599,488
26,165,492※１ 799,263△490,159
309,103
1,064,617△977,138
87,479543,435△414,116
129,318
126,809,106
15,967225,082,878

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（単位：千円）
前期(2020年７月31日)
無形固定資産その他
信託その他無形固定資産
無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用繰延税金資産その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計負債合計- 11 -

当期(2021年１月31日)
3,856
2,865
6,722

3,046
2,631
5,677

208,841
669,287
41,488
13
149,650
1,069,281
214,686,185

208,841
650,780
97,592
13
163,400
1,120,628
226,209,184

21,94021,940220,068,308

36,671
36,671
231,090,456

697,334－
3,000,000
12,400,000
369,686
102,975880
209,247
1,271,634
3,009
6,480
18,061,248

860,824
4,200,000
3,000,000
14,000,000
385,961
114,219878
55,5781,299,260
30,213
6,346
23,953,282

5,000,000
71,600,000
3,881,666
6,465,662
7,861
86,955,190
105,016,439

8,000,000
72,400,000
3,749,582
7,293,353
30,67291,473,608
115,426,890

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（単位：千円）
前期(2020年７月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 12 -

当期(2021年１月31日)

110,479,406

110,479,406

716,663716,6633,855,799
4,572,463
115,051,869※３ 115,051,869

1,101,004
1,101,004
4,083,154
5,184,159
115,663,565※３ 115,663,565

220,068,308

231,090,456

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
資産受入益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
受取補償金
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 13 -

前期
2020年２月１日
2020年７月31日

自至

当期
2020年８月１日
2021年１月31日※１ 7,175,271※１ 7,454,777※１ 324,196※１ 391,063※２ 703,894※２ 764,221－
8,203,361

1,313
8,611,375※１ 3,067,459※１ 3,221,420

668,649
16,252
38,8386,000
80,8793,878,079
4,325,281

683,816
16,28339,9496,000
105,329
4,072,799
4,538,576

17
595
－
1
614

24
779
4,697
－
5,501

403,966
39,7302,822
22,696469,216
3,856,680
3,856,680
883
△1
881
3,855,798
0
3,855,799

394,025
44,314
3,318
18,384460,042
4,084,035
4,084,035
881
0881
4,083,153
0
4,083,154

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2020年２月１日

至

2020年７月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金

出資総額

当期首残高

110,479,406

剰余金合計

3,940,789 114,420,195 114,420,195

圧縮積立金

任意積立金
合計

360,041

360,041

3,580,747

356,622356,622△356,622

投資主資本
合計

純資産合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

当期変動額
圧縮積立金の積立
剰余金の配当

当期末残高
当期（自

－

－

△3,224,124 △3,224,124 △3,224,124 △3,224,124

当期純利益
当期変動額合計－

3,855,798

3,855,798

3,855,798

3,855,798

631,673

631,673

631,673－356,622356,622275,051※１
110,479,406

716,663716,6633,855,799

2020年８月１日

至4,572,463 115,051,869 115,051,869

2021年１月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

出資総額

当期首残高

110,479,406

任意積立金

剰余金合計

4,572,463 115,051,869 115,051,869

圧縮積立金

任意積立金
合計

716,663716,6633,855,799

384,341

384,341△384,341

投資主資本
合計

純資産合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

当期変動額
圧縮積立金の積立
剰余金の配当

当期末残高

－

－

△3,471,457 △3,471,457 △3,471,457 △3,471,457

当期純利益
当期変動額合計－

4,083,153

4,083,153

4,083,153

4,083,153

611,696

611,696

611,696－384,341

384,341

227,355※１
110,479,406

1,101,004

1,101,004

4,083,154- 14 -

5,184,159 115,663,565 115,663,565

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
項目

自至前期
2020年２月１日
2020年７月31日

自至

当期
2020年８月１日
2021年１月31日

Ⅰ

当期未処分利益

3,855,799,213

4,083,154,379

Ⅱ

分配金額

3,471,457,600

3,675,776,000（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ（3,551）

圧縮積立金繰入額
Ⅳ(3,760)

任意積立金
384,341,000

407,378,000

613

379

本投資法人の規約第30条第２号に定める「租税特別措置法第67条

本投資法人の規約第30条第２号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益からする金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益から租税特別措置法第66条の２による圧縮積立金繰入額を控除し、その租税特別措置法第66条の２による圧縮積立金繰入額を控除し、その残額の概ね全額である
3,471,457,600円を利益分配金とし残額の概ね全額である
3,675,776,000円を利益分配金として分配することとしました。な
お、規約第30条第４号に定める利て分配することとしました。な
お、規約第30条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

益を超えた金銭の分配は行いません。

次期繰越利益分配金の額の算出方法- 15 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
固定資産除却損
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 16 -

前期
2020年２月１日
2020年７月31日

自至

当期
2020年８月１日
2021年１月31日

3,856,680
974,379
2,822
940
△17
443,696△142,203△68,712
11,28041,323△8,57632,768△3,014
1,738,592△7,3686,872,592
17△450,960△851
6,420,798

4,084,035
996,500
3,318
5,397
△24
438,339
147,347
72,36016,274△153,669
7,658
27,62550,016
1,909,711△103,861
7,501,031
24△434,753△883
7,065,417△71,461△2,239,349
120,573△48,341
266,511△179,368△2,151,435△1,578,291△12,712,526
18,50640,165△212,476
1,100,042△232,125△13,576,704

6,500,000△6,500,000△3,223,576△3,223,576
1,045,786
4,018,243
5,064,029

11,400,000△7,200,000
9,800,000△7,400,000
2,981,950△3,470,811
6,111,138△400,148
5,064,029
4,663,881

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
償却の方法

定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物
構築物

２～50年
２～52年

機械及び装置工具、器具及び備品

２～17年
２～15年

② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
方法
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の 固定資産税等の処理方法
計上基準
保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は2,911千円、当期は17,817千円です。
４．キャッシュ・フ
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託
ロー計算書にお 現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値のける資金の範囲

変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産本となる重要な事項

及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金(２) １年内回収予定の信託差入敷金及び保証金(３) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定(４) 信託その他無形固定資産(５) 信託差入敷金及び保証金(６) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しています。

- 17 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（８）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
〔貸借対照表に関する注記〕※１．国庫補助金等により取得した固定資産の圧縮記帳額
前 期(2020年７月31日)
信託構築物
合計

当 期
(2021年１月31日)

16,311千円

16,311千円

16,311千円

16,311千円

２．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関４行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
前 期(2020年７月31日)
コミットメントラインの総額

当 期(2021年１月31日)

18,000,000千円

18,000,000千円―

4,200,000千円

18,000,000千円

13,800,000千円

借入実行残高差引額※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前 期(2020年７月31日)

当 期(2021年１月31日)

50,000千円

50,000千円- 18 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信〔損益計算書に関する注記〕※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至

前 期
2020年２月１日
2020年７月31日

自
至

当 期
2020年８月１日
2021年１月31日

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
月極駐車場収入
その他賃料収入（注１）
計6,013,846

6,252,876

685,351
148,295

687,305
162,684

327,778

351,911

7,175,271

7,454,777

307,183
17,012

331,305
59,757

その他賃貸事業収入
付帯収益（注２）
その他雑収入計

324,196

391,063

不動産賃貸事業収益合計

7,499,467

7,845,840

B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費

395,611403,817

外注委託費
プロパティ・マネジメント報酬

434,609
178,459459,202
197,684

修繕費
公租公課

170,203696,163

233,252
687,319

損害保険料
減価償却費

7,930
974,379

8,575
996,500

固定資産除却損
その他賃貸事業費用

940
209,161

5,397
229,669

不動産賃貸事業費用合計

3,067,459

3,221,420

4,432,008

4,624,420

C. 不動産賃貸事業損益（A－B）（注１）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。

※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年２月１日 至

2020年７月31日）

TOKYU REIT赤坂檜町ビル（準共有持分割合51％）（単位：千円）不動産等売却収入

2,448,000

不動産等売却原価

1,738,592

その他売却費用

5,513

不動産等売却益

703,894

当期（自2020年８月１日

至2021年１月31日）

OKIシステムセンター(底地）（共有持分割合40％）（単位：千円）不動産等売却収入

2,740,000

不動産等売却原価

1,909,711

その他売却費用

66,066

不動産等売却益

764,221- 19 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至前 期
2020年２月１日
2020年７月31日※１．発行済投資口の総口数

自至977,600口

当 期
2020年８月１日
2021年１月31日
977,600口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）自至

前 期
2020年２月１日
2020年７月31日

自
至

当 期
2020年８月１日
2021年１月31日

現金及び預金2,979,216

2,174,774

信託現金及び信託預金

2,084,812

2,489,106

現金及び現金同等物

5,064,029

4,663,881〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン
契約の締結、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV（注）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

- 20 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
前期（2020年７月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金

時価

差額

2,979,216
2,084,812

2,979,216
2,084,812――

5,064,029

5,064,029

―

―

―

―

（２）１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

3,012,040

12,040（３）１年内返済予定の長期借入金（４）投資法人債

12,400,000
5,000,000

12,493,277
5,054,439

93,27754,439（５）長期借入金

71,600,000

72,752,800

1,152,800

92,000,000

93,312,558

1,312,558

資産計（１）短期借入金

負債計
当期（2021年１月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金
資産計（１）短期借入金

時価差額

2,174,774
2,489,106

2,174,774
2,489,106――

4,663,881

4,663,881―

4,200,000

4,200,000―（２）１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

3,006,624

6,624（３）１年内返済予定の長期借入金（４）投資法人債

14,000,000
8,000,000

14,065,129
8,033,655

65,12933,655（５）長期借入金

72,400,000

73,307,065

907,065

101,600,000

102,612,473

1,012,473

負債計（注１）金融商品の時価の算定方法
資産（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債（１）短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
（２）１年内償還予定の投資法人債、（４）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額（単位：千円）区分

前 期(2020年７月31日)

当 期(2021年１月31日)① 預り敷金及び保証金

3,881,666

3,749,582② 信託預り敷金及び保証金

6,465,662

7,293,353- 21 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2020年７月31日）（単位：千円）
区分
現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

2,979,216

―

―

―

―

―

2,084,812

―

―

―

―

―

5,064,029

―

―

―

―

―

当期（2021年１月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金2,174,774

―

―

―

―

―

信託現金及び信託
預金

2,489,106

―

―

―

―

―

合計

4,663,881

―

―

―

―

―

（注４）投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2020年７月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

―

―

―

―

―

―

投資法人債

3,000,000―

3,000,000――

2,000,000

長期借入金

12,400,000

16,000,000

7,200,000

10,500,000

10,000,000

27,900,000

合計

15,400,000

16,000,000

10,200,000

10,500,000

10,000,000

29,900,000

当期（2021年１月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

4,200,000

―

―

―

―

―

投資法人債

3,000,000

3,000,000―――

5,000,000

長期借入金

14,000,000

11,600,000

10,500,000

7,500,000

8,000,000

34,800,000

合計

21,200,000

14,600,000

10,500,000

7,500,000

8,000,000

39,800,000- 22 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）
前 期(2020年７月31日)

当 期(2021年１月31日)

繰延税金資産未払事業税損金不算入額

1313

繰延税金資産合計

1313

繰延税金資産の純額

1313２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項
目別の内訳（単位：％）
前 期(2020年７月31日)
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

当 期(2021年１月31日)
31.46

31.46

△28.32△3.12△28.32
△3.12

0.02

0.02

〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施
設、賃貸住宅、そのいずれかを含む複合施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
（単位：千円）自至
貸借対照表計上額（注２）

前 期
2020年２月１日
2020年７月31日

期首残高

自
至

当 期
2020年８月１日
2021年１月31日

214,240,641

期中増減額（注３)
期末残高

期末時価（注４）

213,613,070△627,571

11,472,444

213,613,070

225,085,515

293,200,000

306,780,000（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業
用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
（注２） 貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３） 期中増減額のうち、前期の主な増加額はTOKYU REIT自由が丘スクエアの信託受益権の準共有持分割合51％（1,617,226千円）の取得及び世田谷ビジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出（469,195千円）によるものであり、主な減少額はTOKYUREIT赤坂檜町ビルの信託受益権の準共有持分割合51％（1,738,592千円）の譲渡及び減価償却費（973,586千円）の計上によるものです。
当期の主な増加額はOKIビジネスセンター5号館の信託受益権（12,231,271千円）、スタイリオフィット武蔵小杉（1,514,134千円）の取得及び世田谷ビジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出（607,033千円）によるものであり、主な減少額
はOKIシステムセンター(底地）の共有持分割合40％（1,909,711千円）の譲渡及び減価償却費（995,706千円）の計上によるものです。
なお、TOKYU REIT自由が丘スクエアは、2020年11月１日付でKN自由が丘プラザから名称変更しています。以下同じです。
（注４） 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「〔損益計算書に関する注記〕」に記載の通りです。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信〔セグメント情報等に関する注記〕（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2020年２月１日 至 2020年７月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

利害関係者（注）1,198,825

不動産賃貸事業（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社

当期（自2020年８月１日

至2021年１月31日）

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

利害関係者（注）1,230,550

不動産賃貸事業（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス- 24 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社〔１口当たり情報に関する注記〕
自至前 期
2020年２月１日
2020年７月31日

当 期
2020年８月１日
2021年１月31日

自至１口当たり純資産額

117,688円

118,313円

１口当たり当期純利益

3,944円4,176円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。

自
至

前 期
2020年２月１日
2020年７月31日

当期純利益（千円）

自至

当 期
2020年８月１日
2021年１月31日

3,855,798

4,083,153

普通投資主に帰属しない金額（千円）――

普通投資口に係る当期純利益（千円）

3,855,798

4,083,153

977,600

977,600

期中平均投資口数（口）〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、前期以前の増資等の状況は以下の通りです。
発行済投資口の総口数
年

月

日

（口）

摘 要
増減

残高

出資総額（百万円）
増減

備

考

残高

2003年６月20日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

2003年９月10日

公募増資

97,60098,00049,917

50,117（注２）

2004年８月３日

公募増資

42,000140,000

26,481

76,599（注３）

2004年８月25日

第三者割当増資

2,000

142,000

1,261

77,860（注４）

2005年８月１日

公募増資

26,700168,700

19,65897,519（注５）

2005年８月26日

第三者割当増資

680

169,380500

98,019（注６）

2013年８月12日

公募増資

23,764

193,144

11,327

109,346（注７）

2013年９月10日

第三者割当増資

2,376

195,520

1,132

110,479（注８）

2014年２月１日

投資口の分割782,080

977,600―

110,479（注９）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格530,000円（発行価額511,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価格652,484円（発行価額630,512円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価額630,512円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価格761,950円（発行価額736,292円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価額736,292円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価格493,350円（発行価額476,652円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価額476,652円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注９）2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割しました。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

３．参考情報（１）投資状況
資産の種類

用 途

地

域

渋谷区
商業施設

東急沿線
（渋谷区除く）

小

計

渋谷区
オフィス

東京都心５区（渋谷区除く）

小

不動産

計

東急沿線
住宅

（渋谷区除く）小計

東急沿線（渋谷区除く）

底地

その他
小
合

計

計
渋谷区
東京都心５区

商業施設（渋谷区除く）東急沿線（渋谷区除く）

そ

不動産
等を主

の
他

な信託
財産と

渋谷区

の
資

する信
託受益

（渋谷区除く）

産

権

小

計

東京都心５区
オフィス

東急沿線（渋谷区除く）

小

計

その他

底地

小
合

計
計

預金・その他の資産
資産総額計

前 期
（2020年７月31日現在）

当 期（2021年１月31日現在）

保有総額
（千円）

保有総額
（千円）

資産総額に対する比率（％）

資産総額に対する比率（％）

15,375,351

7.0

15,348,711

6.6

2,270,411

1.0

2,260,505

1.0

17,645,762

8.0

17,609,217

7.6

5,350,135

2.4

5,340,325

2.3

41,983,439

19.1

41,867,336

18.1

47,333,574

21.5

47,207,661

20.4

1,216,397

0.6

2,722,630

1.2

1,216,397

0.6

2,722,630

1.2

1,162,340

0.5

1,162,340

0.5

4,774,279

2.2

2,864,567

1.2

5,936,619

2.7

4,026,907

1.7

72,132,353

32.8

71,566,416

31.0

40,403,952

18.4

40,284,673

17.4

4,698,233

2.1

4,690,435

2.0

3,176,108

1.4

3,174,322

1.4

48,278,294

21.9

48,149,431

20.8

20,890,073

9.5

20,829,956

9.0

37,193,819

16.9

49,449,511

21.4

28,092,417

12.8

28,064,087

12.1

86,176,310

39.2

98,343,555

42.6

7,026,112

3.2

7,026,112

3.0

7,026,112

3.2

7,026,112

3.0

141,480,717

64.3

153,519,099

66.4

6,455,237

2.9

6,004,940

2.6

220,068,308

100.0

231,090,456

100.0

前 期
（2020年７月31日現在）

当 期（2021年１月31日現在）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する比率（％）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する
比率（％）

負債総額

105,016,439

47.7

115,426,890

49.9

純資産総額

115,051,869

52.3

115,663,565

50.1（注１）「地域」については、前記「１．運用状況（１）運用状況 ②次期の見通し b .今後の運用方針及び対処すべき課題（注１）」をご参照ください。
（注２）「保有総額」は、期末日時点の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信（２）投資不動産物件
本投資法人が保有する不動産は、後記「（３）その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。
（３）その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者あわせて「信託不動産」といいます。）により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。（以下「不動産等」といいます。）
以下に記載する事項の説明は次の通りです。
・・

原則として2021年１月31日を基準としています。
記載した数値は、以下、特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

・「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。

・「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラム、世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル、東急番町ビル及びOKIシステムセン
ター（底地）については、それぞれ他の区分所有者の所有地又は他の共有者の持分を含みます。なお、代官
山フォーラム及びTOKYU REIT虎ノ門ビルについては敷地権の設定面積です。また、QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の所有権（分有）に係る敷地の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の

・

面積です。
「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラ
ム、世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル及び東急番町ビルについて
は、それぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。代官山フォーラム＜ウェス
ト＞の括弧内の数値は、本投資法人の所有に係る専有部分の面積です。TOKYU REIT虎ノ門ビルの括弧内の数
値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。TOKYUREIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専・有部分の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る区分所有区画の専有面積です。
「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という・略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。
「築年数」は、竣工年月日から2021年１月31日までの経過年数を表示しています。

・・「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。
「期末算定価額」は、価格時点を2021年１月31日として、TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア、代官山フォー
ラム、TOKYU REIT自由が丘スクエア、赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）、秋葉原三和東洋ビ
ル、TOKYU REIT渋谷Rビル、TOKYU REIT恵比寿ビル、渋谷道玄坂スカイビル、湘南モールフィル（底地）及びOKIシステムセンター（底地）については日本ヴァリュアーズ株式会社、cocoti（ココチ）、CONZE（コンツェ）恵比寿、TOKYU REIT下北沢スクエア、東急池尻大橋ビル、TOKYU REIT新宿ビル、TOKYU REIT第２新宿
ビル、東急番町ビル、OKIビジネスセンター5号館及びスタイリオフィット武蔵小杉については大和不動産鑑
定株式会社、その他の物件については一般財団法人日本不動産研究所により作成された不動産鑑定評価書の・鑑定評価額に基づきそれぞれ記載しています。
「テナント数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している１テナント（東急株式会社）を含んでいます。東京日産台東ビル及びメゾンピオニー都
立大学のテナント数には、住居部分の賃借人を含みます。

・「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについて
は、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所- 28 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）、OKIシス
テムセンター（底地）及びREVE中目黒（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。なお、
OKIシステムセンター（底地）については、借地権設定契約書上の面積に共有持分割合の60％を乗じて得た値を記載しております。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸面積に区分所有権割合95.1％の・信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。
「総賃貸可能面積」は、建物、施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫、住居及び土地の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸可能面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、
TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）、OKIシステムセンター（底地）及びREVE中目黒（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。なお、OKIシステムセンター（底地）については共有持分割合の60％を乗じて得た値を記載しています。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸可能面積に区分所有権割

・・合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。
「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第３位を切捨てて記載しています。
「オフィス基準階専有面積」は、２階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。なお、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、他の共有者持分を含む１
フロアの面積を記載しています。また、区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を所有
する東急番町ビルについては、他の区分所有者持分及び他の準共有者持分を含む１フロアの面積を記載して・います。
「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、地代、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。「月額賃料総額」は、2021年１月31日時点の情報に基づいて記載しています。なお、TOKYU REIT表参道スクエア、cocoti（ココチ）及びCONZE（コンツェ）恵比寿の一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部
分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の月額賃料総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、TOKYU REIT渋谷R
ビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、東急番町ビルについては、建物全体の月額賃料総額に区分所有権割合95.1％の信託受益権の・・準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。
「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を12倍して千円未満を切捨てて算出しています。
「敷金・保証金」は、不動産等に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額又は保証金の合計額を記載しています。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。また、世田谷ビジネススクエアについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。また、東急番町ビルについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に区分所有権割合95.1％と信託受益権の準共有持分割合である
52.6％を乗じて得た値を記載しています。OKIシステムセンター（底地）については、テナント等から預託を受けている敷金の総額に共有持分割合である60％を乗じて得た値を記載しています。

・「長期修繕の費用見積」は、原則として、不動産等について次表に示す作成者により調査・作成された直近の建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む15年間）の合計金額を記- 29 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
載しています。なお、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、世田谷ビジネススクエアについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額に共有持分割合である55％を乗じて得た値を、代官山フォーラムについては専有部分及び共用部分の共有持分に係る長期修繕費用の見積額
を、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に本投資法人の保有割合を乗じて得た値を、TOKYU REIT渋谷Rビルについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、東急番町ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合である52.6％を乗じて得た値をそれぞれ記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする
経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。また、建物状況評価報告書の作成については、資産運用会社で定める指定業者５社（当期末日現在）の中から選定した業者に委託しています。
＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び直近作成年月＞
作成者

用

途

商業施設

株式会社イー・アール・エス

TOKYU REIT表参道スクエア

2017年６月

cocoti（ココチ）2018年10月
2017年11月

東急桜丘町ビル2017年11月
2016年12月
2016年６月

東急虎ノ門ビル

2018年10月

東急番町ビル2019年１月

TOKYU REIT下北沢スクエア

2019年４月

オフィス

TOKYU REIT恵比寿ビル

2018年６月

住宅

メゾンピオニー都立大学

2017年９月

商業施設

TOKYU REIT自由が丘スクエア

2019年８月

TOKYU REIT渋谷Rビル

2018年11月

オフィス

商業施設

東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社

渋谷道玄坂スカイビル

2019年２月

QFRONT（キューフロント）

2020年１月

レキシントン青山

2020年１月

CONZE（コンツェ）恵比寿

2020年７月

代官山フォーラム

2020年１月

TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア

2021年１月

東京日産台東ビル

2019年７月

世田谷ビジネススクエア

2021年１月

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

2019年７月

TOKYU REIT蒲田ビル

2021年１月

東急池尻大橋ビル

2019年７月

麹町スクエア2019年７月

TOKYU REIT新宿ビル

2020年１月

秋葉原三和東洋ビル

2020年７月

オフィス

住宅
・

東急南平台町ビル

東急銀座二丁目ビル

商業施設

株式会社竹中工務店

直近作成年月TOKYU REIT虎ノ門ビル

オフィス

清水建設株式会社

調査対象物件TOKYU REIT第２新宿ビル

2020年７月

OKIビジネスセンター5号館

2020年８月

スタイリオフィット武蔵小杉

2020年12月「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状
況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。PML及び予想損失日数は、株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の地震リスク分析報告書に基づいています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被- 30 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。

- 31 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
不動産等の概要＜不動産等の概要１＞
物件名

所在地（地番）QFRONT

東京都渋谷区（キューフロント）

宇田川町75番８ほか

レキシントン青山

東京都港区南青山
五丁目235番７ほか

TOKYU REIT

東京都渋谷区

表参道スクエア神宮前四丁目３番18

地積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

784.26

6,675.52

SRC・S(728.30)(4,804.46)

B3/8F

776.592,342.21

1,259.21

3,321.20

S・RC
B1/4F
S・SRC
B1/4F

竣工年月

築年数
（年）

所有形態
土地

建物

1999年10月

21.3

所有権

区分所有権

1998年１月

23.1

所有権

所有権

1985年10月

35.3

所有権

所有権

＜建物１＞
所有権

所有権

＜建物１＞
TOKYU REIT

東京都渋谷区

渋谷宇田川町スクエア

宇田川町86番２

679.27

＜建物１＞

S

＜建物１＞

1,473.10

3F

1998年７月

22.5＜建物２＞ ＜建物２＞ ＜建物２＞

＜建物２＞

56.39

S

1995年６月

25.6

2004年９月

16.3

所有権

所有権

2004年３月

16.9

所有権

所有権

所有権

区分所有権

2F
cocoti（ココチ）
CONZE（コンツェ）恵比寿

東京都渋谷区渋谷一丁目23番１
東京都渋谷区恵比寿
南二丁目３番５ほか

1,705.35

11,847.87

562.072,789.35

942.301,441.57＜イースト＞
東京都渋谷区猿楽町
33番18ほか
代官山フォーラム

1,108.01

33番１
TOKYU REIT

東京都世田谷区代田

下北沢スクエア六丁目1058番114ほか

TOKYU REIT

東京都目黒区自由が自由が丘スクエア

丘二丁目20番10ほか

世田谷ビジネススクエア

東急南平台町ビル
東急桜丘町ビル
東京日産台東ビル
TOKYU REIT蒲田ビル

TOKYU REIT虎ノ門ビル

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）
東急池尻大橋ビル
麹町スクエアTOKYU REIT新宿ビル
秋葉原三和東洋ビル
東急銀座二丁目ビル

東京都世田谷区用賀四丁目260番２ほか
東京都渋谷区
南平台町12番３東京都渋谷区
桜丘町109番９東京都台東区元浅草
二丁目120番２ほか
東京都大田区
蒲田五丁目13番７
東京都港区虎ノ門三丁目45番６

東京都港区赤坂四丁目806番、819番
東京都目黒区東山三丁目1050番ほか
東京都千代田区二番町３番９、３番３
東京都新宿区新宿四丁目２番３ほか
東京都千代田区外神田三丁目50番５ほか
東京都中央区銀座二丁目215番１

B2/12F
S・SRC
B1/9F
RC
B1/2F

1993年２月＜ウェスト＞
東京都渋谷区猿楽町

S・SRC

27.9

所有権

2,388.70

RC（共有(1,182.62)

B1/5F

持分割合

区分所有権

64.13％）
489.27

1,306.55

575.54

1,272.60

21,315.68

94,373.72

2,013.28

7,003.88

1,013.03

6,505.39

1,718.45

11,373.20

1,642.86

10,244.51

1,728.38

RC
B1/4F
SRC
5F
SRC・RC・S
B2/28F
S・SRC
B2/5F
SRC
B3/9F
SRC
B2/10F
S・SRC
B1/9F

15,343.73

SRC・RC(10,882.65)

B2/9F

712.495,002.36

2,382.67

7,619.56

1,269.24

6,803.47

1,113.87

8,720.09

795.33

5,704.69

805.42

5,098.61- 32 -

S・SRC
B1/9F
SRC
7F
S・RC
B1/7F
SRC
10F
SRC
B1/8F
S・RC
B1/8F

2008年６月

12.6

所有権

所有権

2001年12月

19.2

所有権

所有権

所有権

所有権

1993年９月

27.3

（共有

（共有

持分割合

持分割合

55％）

55％）
所有権

1992年７月

28.5

所有権

1987年６月

33.7

所有権

1992年９月

28.4

所有権

所有権

1992年２月

29.0

所有権

所有権

所有権

区分所有権

1988年４月

32.8

区分所有権
(注１)

（共有

及び

持分割合

区分所有権

86.116％）の共有

2003年２月

18.0

所有権

所有権

1989年10月

31.3

所有権

所有権

2003年１月

18.0

所有権

所有権

2003年５月

17.7

所有権

所有権

1985年９月

35.4

所有権

2008年８月

12.4

所有権

区分所有権
（注１）
所有権

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

物件名

TOKYU REIT渋谷Rビル

地積（㎡）

所在地（地番）

東京都渋谷区渋谷1,077.45

三丁目10番２ほか(819.41)

東京都港区虎ノ門

東急虎ノ門ビル

TOKYU REIT恵比寿ビル
渋谷道玄坂スカイビル

メゾンピオニー都立大学
スタイリオフィット
武蔵小杉

S

S

(2,573.80)(11,431.09)

11F

478.402,603.30

721.34

5,644.91

4,646.65

18,102.32

245.61950.36676.262,320.12

東京都渋谷区円山町
22番１ほか
目１番６号

B1/9F

15,834.55

目２番11

東京都港区芝浦四丁(4,403.69)

2,754.18

東京都渋谷区東三丁

5号館

（注３）

2,006.13

丁目３番４

OKIビジネスセンター

SRC

（注２）

270.05

東京都新宿区新宿四町６番２ほか

7,289.38

11,983.09

東京都千代田区四番

東急番町ビル

構造・階数2,016.83

一丁目216番２ほか

TOKYU REIT第２新宿ビル

延床面積
（㎡）

東京都目黒区中根一丁目８番１、８番８

10F
S
10F

S・SRC
B1/7F
SRC
B1/11F
SRC
B2/12F神奈川県川崎市中原区上丸子山王町二丁目1324番１ほか

湘南モールフィル

神奈川県藤沢市辻堂（底地）

新町四丁目4300番１

OKIシステムセンター

埼玉県蕨市中央一丁（底地）（注６）

目16番20ほか

REVE中目黒（底地）

RC
10F
RC
7F

竣工年月

築年数
（年）

所有形態
土地

建物
区分所有権

1990年３月

30.8

及び

所有権

区分所有権
の共有

2010年４月

10.8

所有権

所有権

1991年12月

29.1

所有権

所有権

2011年９月

9.3

区分所有権

所有権
（注４）

の共有
（注５）

1992年４月

28.8

所有権

所有権

1988年３月

32.9

所有権

所有権

1982年６月

38.6

所有権

所有権

2014年８月

6.5

所有権

所有権

2020年４月

0.8

所有権

所有権

44,078.12

―

―

―

―

所有権

―

17,019.18

―

―

―

―

所有権

―

497.02

―

―

―

―

所有権

―

東京都目黒区上目黒
一丁目202番1（注１）一棟の建物のすべての区分所有権を信託財産とする信託受益権を保有しています。
（注２）駐車場部分（41.18㎡）を含みます。
（注３）駐車場部分の構造は「S」です。
（注４）信託受益権の準共有持分割合は52.6％です。
（注５）区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合は52.6％です。
（注６）2020年9月28日に共有持分割合40％を譲渡済、2021年12月24日に共有持分割合30％、2022年2月25日に共有持分割合30％を譲渡予定です。
（注７）本投資法人が2021年１月31日現在保有する不動産等に設定されている担保権はありません。

＜不動産等の概要２＞
テナント
数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）

稼働率
（％）

36,500,000

2

4,502.93

4,502.93

－

100.0

2.0

6,280,000

8

2,094.96

2,094.96－

100.0

5,658,304

2.4

8,410,000

42,669.10

2,669.10－

100.0

6,557,572

2.8

12,700,000

2

1,543.05

1,543.05－

100.0

cocoti（ココチ）

21,107,008

9.1

24,200,000

15

8,295.62

8,295.62－

100.0

CONZE（コンツェ）恵比寿

4,745,153

2.1

5,320,000

7

2,327.00

2,327.00－

100.0

代官山フォーラム

4,045,985

1.8

3,520,000

52,477.37

2,477.37－

100.0

TOKYU REIT下北沢スクエア

2,260,505

1.0

2,320,000

91,246.98

1,246.98－

100.0

TOKYU REIT自由が丘スクエア

3,174,322

1.4

3,490,000

5

1,231.80

1,231.80－

100.0

世田谷ビジネススクエア

18,824,274

8.1

18,600,000

63

24,700.03

24,920.26

1,162.25

99.1

東急南平台町ビル

4,089,037

1.8

7,270,000

1

7,148.18

7,148.18

1,129.66

100.0

東急桜丘町ビル

6,395,792

2.8

11,300,000

24,737.19

4,737.19

504.67

100.0

貸借対照表
計上額
（千円）

投資比率
（％）

QFRONT（キューフロント）

13,519,360

5.9

レキシントン青山

4,690,435

TOKYU REIT表参道スクエア

物件名

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

期末算定
価額
（千円）

- 33 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
テナント
数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）

稼働率
（％）

6,050,000

16

7,877.43

7,877.43

763.30100.0

1.6

5,500,000

5

7,337.82

7,337.82

850.71100.0

9,869,074

4.3

13,600,000

11

10,247.06

10,247.06

1,184.63

100.0

7,888,028

3.4

7,350,000

1

3,533.03

3,533.03

420.72100.0

東急池尻大橋ビル

5,538,212

2.4

6,390,000

55,733.23

5,733.23

1,064.53

100.0

麹町スクエア

8,118,716

3.5

10,200,000

6

5,409.11

5,409.11

839.47

100.0

TOKYU REIT新宿ビル

8,731,394

3.8

13,600,000

96,270.68

6,270.68

746.79100.0

秋葉原三和東洋ビル

4,480,891

1.9

6,450,000

6

4,538.02

4,538.02

564.15100.0

東急銀座二丁目ビル

4,391,031

1.9

6,020,000

2

3,473.16

3,473.16

436.81

100.0

TOKYU REIT渋谷Rビル

5,340,325

2.3

9,750,000

11

4,777.46

5,266.15

645.8690.7

東急虎ノ門ビル

16,061,270

7.0

22,100,000

28,368.76

9,016.59

984.55

92.8

TOKYU REIT第２新宿ビル

2,814,565

1.2

3,230,000

2

1,790.46

1,790.46

196.68100.0

東急番町ビル12,904,278

5.6

15,700,000

74,925.14

6,137.50

1,211.81

80.2

TOKYU REIT恵比寿ビル

4,591,314

2.0

5,060,000

7

1,879.17

1,879.17

327.40100.0

渋谷道玄坂スカイビル

5,753,812

2.5

8,640,000

6

3,316.01

4,136.05

410.97

80.2

OKIビジネスセンター５号館

12,211,150

5.3

12,700,000

118,102.32

18,102.32

1,265.08

100.0

メゾンピオニー都立大学

1,210,791

0.5

1,270,000

23684.30852.16－80.3

スタイリオフィット武蔵小杉

1,511,838

0.7

1,510,000

1

1,830.00

1,830.00－

100.0

湘南モールフィル（底地）

7,026,112

3.0

6,880,000

1

44,078.12

44,078.12

－

100.0

OKIシステムセンター（底地）

2,864,567

1.2

3,720,000

1

10,211.51

10,211.51

－

100.0

REVE中目黒（底地）

1,162,340

0.5

1,150,000

1497.02497.02－100.0

225,085,515

97.4

306,780,000

247

217,854.03

221,411.04

－

98.4

貸借対照表
計上額
（千円）

投資比率
（％）

東京日産台東ビル

3,846,446

1.7

TOKYU REIT蒲田ビル

3,701,600

TOKYU REIT虎ノ門ビル

物件名

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

合

計

期末算定
価額
（千円）

（注）不動産の一部につき、次表に示す通り、2021年１月31日までに解約の通知を受領し、2021年２月１日以降に賃貸借契約が終了するテナン
ト（かかるテナントに係る賃貸面積を、次表において「解約（予定）面積」といいます。）、及び、2021年１月31日までに新規の賃貸借契約が締結され、2021年２月１日以降に引渡しを行うテナント（かかるテナントに係る賃貸（予定）面積を、次表において「新規成約面積」といいます。）があります。なお、次表のうち他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアの解約（予定）面積及び新規成約面積は、全体の面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。また、東急番町ビルの新規成約面積は、全体の面積に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合は52.6％を乗じて得た値です。
また、定期借家契約の終了（期間内解約を含みます。）に伴い再契約したテナントについては記載の対象外としています。
＜解約（予定）面積及び新規成約面積の一覧＞
物件名

解約（予定）面積（㎡）

新規成約面積（㎡）

レキシントン青山

147.18147.18cocoti（ココチ）323.10－CONZE恵比寿331.11－TOKYU REIT下北沢スクエア

129.93－

世田谷ビジネススクエア

1,285.74

639.23

東京日産台東ビル

338.56－TOKYU REIT虎ノ門ビル

363.64－東急池尻大橋ビル

1,042.85

1,042.85

東急虎ノ門ビル

5,907.30－

東急番町ビル606.17

1,212.34

麹町スクエア

1,646.78－

渋谷道玄坂スカイビル

410.97－

メゾンピオニー都立大学

28.08

－

12,561.41

3,041.60

合計- 34 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信＜不動産等の概要３＞
長期修繕の
費用見積
（千円）

地震リスク分析における予想最大損失率（PML）(％）

地震リスク
分析における
予想損失日数（日）

513,716

793,732

4.2

17

無

276,201

275,946

79,7742.3

12

無28,246

338,962

227,423

152,299

9.5

24

無

41,880502,560

358,830

60,853

7.3

25

無cocoti（ココチ）

90,391

1,084,702

654,356

256,827

6.2

23

無

CONZE（コンツェ）恵比寿

18,578

222,947

191,030

106,939

4.1

27

無

代官山フォーラム

16,256

195,074

416,699

153,952

8.0

27

無

TOKYU REIT下北沢スクエア

8,221

98,65269,51069,008

10.9

27

無

TOKYU REIT自由が丘スクエア

12,528150,338

149,725

87,000

8.8

26

無世田谷ビジネススクエア

146,267

1,755,214

1,310,192

4,591,486

2.9

14

無

東急南平台町ビル

29,924359,094

164,917424,390

7.9

23

無

東急桜丘町ビル

40,266483,193266,262

227,177

11.1

26

無

東京日産台東ビル

31,736

380,843

239,575

605,238

7.4

20

無

TOKYU REIT蒲田ビル

29,545354,546

200,837

853,442

7.7

24

無

TOKYU REIT虎ノ門ビル

61,396

736,760

498,756

623,511

7.2

19

無

27,854334,250

222,297

181,220

3.9

16

無

東急池尻大橋ビル

31,661

379,941

345,918

355,752

5.8

20

無

麹町スクエア

36,050432,607

316,632

237,841

4.8

18

無

TOKYU REIT新宿ビル

47,591

571,098

500,359

319,780

4.2

16

無

秋葉原三和東洋ビル

28,987

347,853

290,537

199,964

11.8

26

無

東急銀座二丁目ビル

25,636

307,640

252,216

184,510

4.4

17

無

TOKYU REIT渋谷Rビル

39,425473,110418,520

553,010

5.9

18

無

東急虎ノ門ビル

82,505990,066

721,255

301,476

5.4

20

無

TOKYU REIT第２新宿ビル

13,047

156,573

97,324

176,913

4.2

17

無

東急番町ビル44,075528,901

645,970

179,439

3.3

15

無

TOKYU REIT恵比寿ビル

17,258207,101

170,811147,013

5.5

18

無

渋谷道玄坂スカイビル

29,409352,918

287,930

434,730

6.4

20

無

OKIビジネスセンター５号館

64,721

776,657

696,960

792,894

5.9

21

無

メゾンピオニー都立大学

3,743

44,916

6,131

23,474

6.2

5

無スタイリオフィット武蔵小杉

4,356

52,272

12,772

43,4871.7

6

無湘南モールフィル（底地）

31,334

376,009313,341

－

－

－

－

OKIシステムセンター（底地）

14,508174,098

174,300

－

－

－

－

REVE中目黒（底地）

3,568

42,821

31,875－－－－

1,244,839

14,938,078

11,042,935

13,217,131

4.1

－

－

月額賃料総
額
（千円）

年間賃料総額（千円）

QFRONT（キューフロント）

120,845

1,450,145

レキシントン青山

23,016TOKYU REIT表参道スクエア

物件名

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

合

計

敷金・
保証金
(千円)

- 35 -

地震保険
付保の
有無

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信(４) 資本的支出の状況① 資本的支出の予定について
保有不動産等に関し、2021年１月31日現在計画が確定している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
今後とも、中長期的な視野から物件の競争力維持及び向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成し、修繕及び資本的支出を行います。
（単位：百万円）
工事予定金額不動産等の名称

所在地

赤坂四丁目ビル

東京都（東急エージェンシー本
港区社ビル）
麹町スクエアTOKYU REIT 虎ノ門ビル

東京都
千代田区
東京都
港区

赤坂四丁目ビル
東京都（東急エージェンシー本
港区社ビル）
cocoti（ココチ）

東京都
渋谷区

目

的

予定期間

化粧室・給湯室リニューア
ル工事

自 2021年４月
至 2021年７月
自 2021年２月

空調機更新工事

至 2021年６月
自 2020年11月

外壁改修工事

至 2021年３月

総額

当期
支払額

既支払
総額

73

―

―

69

―

―

60

―

―

空調機更新工事

自 2021年２月
至 2021年６月

60

―

―

空調監視盤更新工事

自 2021年１月
至 2021年２月

21

―

―

② 期中に行った資本的支出について
保有不動産等において当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下の通りです。
当期の資本的支出は607百万円であり、費用に区分された修繕費233百万円と併せ、合計840百万円の工事を実施
しています。
（単位：百万円）
不動産等の名称
世田谷ビジネススクエア
世田谷ビジネススクエア
東京日産台東ビル
東京日産台東ビル

所在地
東京都
世田谷区
東京都
世田谷区
東京都
台東区
東京都
台東区

赤坂四丁目ビル
東京都（東急エージェンシー本社
港区
ビル）

目

的

エレベーター改修工事
屋上防水改修工事
エレベーター改修工事
住宅リノベーション工事

空調機更新工事

その他

期

間

自 2020年６月
至 2021年１月
自 2020年２月
至 2021年１月
自 2020年６月
至 2020年９月
自 2020年５月
至 2020年８月
自 2020年10月
至 2020年12月

工事金額
85
78
66
55

39
281

合

計

- 36 -

607

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信③ 計算期間末毎に積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下の通り積立てています。
（単位：百万円）
計算期間

第31期
自 2018年８月１日
至 2019年１月31日

第32期
自 2019年２月１日
至 2019年７月31日

第33期
自 2019年８月１日
至 2020年１月31日

第34期
自 2020年２月１日
至 2020年７月31日

第35期
自 2020年８月１日
至 2021年１月31日

235
305
342
198

198
656
767
87

87
543
566
63

63
842
807
99

99
608
618
88

当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額次期繰越額（注）本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内において積立てた積立金を承継しており、当該承継額を当期積立額に含めて記載しています。

- 37 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信(５) 主なテナントへの賃貸条件①主なテナントの一覧
不動産等における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は、次表の通りです。ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
a．当該テナントの契約上の賃貸面積が、総賃貸面積の10％以上であること
b．当該テナントが利害関係者であること＜主なテナントの賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

業種

物件名

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
（注１)

年間賃料
（千円）

月額
賃料
（千円）

比率
（％）
（注２)

１

大和情報サービス株式会社

不動産

湘南モールフィル（底地）

44,078.12

20.2

376,009

31,3342.5

２沖電気工業株式会社

電気機器

OKIビジネスセンター5号館

18,102.32

8.3

741,876

61,8235.0

３沖電気工業株式会社

電気機器

OKIシステムセンター（底地）

10,211.51

4.7

174,098

14,5081.2

４

東急株式会社不動産

東急南平台町ビル

7,148.18

3.3

359,094

29,9242.4

５

東急株式会社

不動産

東急桜丘町ビル

3,878.36

1.8

360,41230,0342.4

６

株式会社東急コミュニティー サービス

世田谷ビジネススクエア

3,857.71

1.8

272,378

22,6981.8

７

株式会社東急エージェンシー サービス

3,533.03

1.6

333,446

27,7872.2

８

東急株式会社

不動産

QFRONT（キューフロント）

（壁面）

―

316,320

26,3602.1

９その他（注３)――9,402.07

4.3

662,038

55,1694.4

100,211.30

46.0

3,595,671

299,63924.1

217,854.03

100.0
14,938,078

1,244,839

100.0

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

主なテナントの合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの賃料の比率を記載しています。
（注３） 「その他」は利害関係者のテナントのうち賃貸面積が総賃貸面積の１％未満等のテナントをまとめて記載しています。

＜利害関係者の賃貸面積及び年間賃料＞
賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
(注１)

年間賃料
（千円）

比率
（％）
(注２)

番号

名称

業種

１

東急株式会社(注３)

不動産

11,839.18

5.4

1,100,991

7.4

２

株式会社東急コミュニティー(注４)サービス

3,857.71

1.8

274,457

1.8

３

株式会社東急エージェンシー

サービス

3,533.03

1.6

333,446

2.2

４

その他

―

8,589.43

3.9

594,794

4.0

27,819.35

12.8

2,303,691

15.4

217,854.03

100.0
14,938,078

100.0

利害関係者の合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの年間賃料の比率を記載しています。
（注３）

東急株式会社の年間賃料には、QFRONT（キューフロント）の壁面賃料等が含まれています。

（注４）

株式会社東急コミュニティーの年間賃料には、世田谷ビジネススクエアの駐車場使用料が含まれています。

- 38 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信②主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下の通りです。
番号

１

２

テナント名

大和情報サービス株式会社

沖電気工業株式会社

物件名

湘南モールフィル（底地）

OKIビジネスセンター5号館

自 2015年３月１日

自 2015年11月13日

至 2033年３月31日

至 2030年３月31日

契約期間
契約更改の方法

更新なし

更新なし

敷金

313,341千円

696,960千円あり（事業用定期借地権）

あり

定期建物賃貸借の特約の有無

2023年３月20日を初回とし、以降３年毎に全国の賃料改定条件

総合消費者物価指数の変動比率に基づき賃料改定

更新なし

を行う。
原則本契約を解約することはできない。但し、賃借人の都合により中途解約しようとする時は、解約の１年前までに書面で申し入れなければならな
その他特記事項

い。この場合、賃借人は残存期間全額の賃料を支なし払い、また預け入れた敷金全額の返還請求権を放棄するものとする。
賃借人は本契約が終了したときは、本件土地を更地に復して賃貸人に明け渡さなければならない。

番号

３

４

テナント名

沖電気工業株式会社

東急株式会社

物件名

OKIシステムセンター（底地）

東急南平台町ビル

自 2013年３月27日

自 2013年１月１日

契約期間

至 2033年３月26日

至 2021年12月31日
期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させ契約更改の方法

更新なし

敷金

174,300千円

る旨の通知を書面により行わない場合、期間満了
後更に10年間延長され、その後も同様とされる。

定期建物賃貸借の特約の有無

164,917千円あり（事業用定期借地権）

なし

2016年３月31日を初回とし、以降３年毎に公租公引渡日以降２年毎に以下の通り改定を行う。

課の変動額のみ賃料改定を行う。

賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注）による「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」との賃料改定条件

中間値※倉庫部分及び駐車場部分については賃料改定は行わない。

その他特記事項なし

なし(注) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した不動産鑑定業者です。

- 39 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

番号

５

６

テナント名

東急株式会社

株式会社東急コミュニティー

物件名
契約期間

契約更改の方法

世田谷ビジネススクエア
自 2019年８月１日（注２）

至 2021年12月31日

至 2021年７月31日（注２）

期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させ期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をる旨の通知を書面により行わない場合、期間満了

書面により行った場合を除き、期間満了後更に２後更に10年間延長され、その後も同様とされる。

年間更新され、以後この例による。

敷金

156,650千円

定期建物賃貸借の特約の有無

賃料改定条件

東急桜丘町ビル
自 2012年１月１日

219,080千円

なし

なし

引渡日より３年後、以降２年毎に以下の通り改定

契約更新毎に、契約更新前の賃料額から、下記のを行う。

(１)と(２)の差額の25%相当額を減算（但し、下賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注１）に記の(１)が(２)よりも大きい場合）又は加算（但よる「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」とし、下記の(１)が(２)よりも小さい場合）した金

の中間値

額とする。

※倉庫部分については賃料改定は行わない。

(１)現行賃料(２)賃貸人が継続取得しているシービーアールイ
ー株式会社による新規査定賃料
契約期間はタワー４F・５F・６F・11F東・11F西

その他特記事項なし

部分。
賃借人は他にタワー7F・ヒルズ４ ４F・倉庫・駐車場を賃借している。

(注１) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した
不動産鑑定業者です。
(注２) 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の開始日及び終了日を記載しています。

番号

７

８

テナント名

株式会社東急エージェンシー

東急株式会社

物件名
契約期間

赤坂四丁目ビルQFRONT（キューフロント）（東急エージェンシー本社ビル）
自 2013年２月１日

自 2003年９月10日（注）至 2023年１月31日

至 2039年12月31日
期間満了の日の１年前までに本契約を終了させる
旨の通知を書面により行わない場合、期間満了の契約更改の方法

更新なし

敷金222,297千円―

定期建物賃貸借の特約の有無ありなし

日の翌日より６年間延長され、その後も同様とされる。

2018年２月１日以降、賃貸人及び賃借人双方よ
賃料改定条件賃貸借期間中変更されないものとされる。

り、賃料の改定についての協議申入れをできるも※一部の壁面賃貸借契約では、著しい経済情勢のとし、かかる協議より合意した場合に限り、賃の変動等により、賃料が不相当になったとき料の改定を行うことができる。

は、協議のうえ合意した場合に改定できる。
大型映像装置その他の広告媒体の設置、管理及びその他特記事項なし

これを用いた宣伝・広告・その他の運営並びに看板の掲出又は宣伝・広告・その他の運営の目的のために使用する。

(注) 複数の壁面賃貸借契約のうち、賃料が最も高い契約の開始日を記載しています。

- 40 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信③賃貸面積上位10テナント
a．全テナント中の賃貸面積上位10テナント
順位
１
２

３

４

テナント名
大和情報サービス株式会社
沖電気工業株式会社

東急株式会社

ベンダーサービス株式会社

不動産

湘南モールフィル（底地）

2033年３月31日

44,078.12

20.2

OKIビジネスセンター5号館

2030年３月31日

18,102.32

8.3

OKIシステムセンター（底地）

2033年３月26日

10,211.51

4.7

東急南平台町ビル

2021年12月31日

7,148.18

3.3

東急桜丘町ビル

2021年12月31日

3,878.36

1.8

REVE中目黒（底地）

2068年９月26日

497.02

0.2

世田谷ビジネススクエア（注２）2022年１月31日

315.620.1

東急虎ノ門ビル

2021年７月31日

5,907.30

2.7

4,593.33

2.1

4,502.93

2.1

3,857.61

1.8

3,553.89

1.6

3,533.03

1.6

不動産

卸売

５

富士通株式会社

電気機器

TOKYU REIT蒲田ビル

６

株式会社蔦屋書店

卸売

QFRONT（キューフロント）

７

株式会社東急コミュニティー

８

株式会社かんぽ生命保険

９

株式会社東急エージェンシー

10

ネットイヤーグループ株式会社

比率（％）
(注１)

物件名

電気機器

サービス

世田谷ビジネススクエア（注２）

保険TOKYU REIT虎ノ門ビル

サービス

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

サービス

東急銀座二丁目ビル

契約終了日

賃貸面積
（㎡）

業種

2022年９月30日（注３）
2039年12月14日
2021年７月31日（注３）
2022年４月30日（注３）
2023年１月31日

3,282.06

1.5

賃貸面積上位10テナントの合計

2022年９月30日

113,461.28

52.1

総賃貸面積

217,854.03

100.0（注１）「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 世田谷ビジネススクエアのテナントは、共有持分割合55％の賃貸面積を記載しています。
（注３） 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。

- 41 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信
b．全テナント中の長期契約テナント（注１）（アンテナ等月額50万円以下のものは除きます。）との間における当該長期契約の概要
テナント名
大和情報サービス株式会社
(注３)

物件名

湘南モールフィル（底地）

期間
自： 2015年３月１日

賃料改定

賃貸面積

期間

（㎡）

（注４）

44,078.12

改定なし

18,102.32

月額賃料の合計 比率（％）
（千円）

(注２)

283,084

22.7

至： 2033年３月31日
自： 2015年11月13日

沖電気工業株式会社

沖電気工業株式会社（注３）株式会社蔦屋書店（注６)
日産ネットワークホールディ
ングス株式会社（注８)

OKIビジネスセンター5号館

至： 2030年３月31日

OKIシステムセンター

自： 2013年３月27日

３年毎

（底地）

至： 2033年３月26日（注５）

自： 2019年12月15日

３年毎

至： 2039年12月14日（注７）

QFRONT（キューフロント）

10,211.51

4,502.93

自： 2018年10月１日
東京日産台東ビル

改定なし

2,620.06（注９）

1,830.00(注10)

281.09(注11)

191.10

改定なし

73.93

至： 2028年９月30日
自： 2020年４月30日

株式会社ジェイ・エス・ビー スタイリオフィット武蔵小杉
株式会社セブン－イレブン・ジャパン
株式会社セブン－イレブン・ジャパン

至： 2040年３月31日
自： 2018年４月20日

TOKYU REIT虎ノ門ビル
至： 2034年３月31日
東急銀座二丁目ビル

自： 2012年９月１日
至： 2028年８月31日

株式会社セブン－イレブン・ 世田谷ビジネススクエア（注自： 2020年10月１日

ジャパン

15）

至： 2027年１月31日

東急株式会社（注12)

REVE中目黒（底地）

自： 2018年９月27日

１年毎

至： 2068年９月26日(注13)497.02

自： 2019年６月１日
株式会社SOUL PLANET
スターバックス コーヒージャパン株式会社

レキシントン青山

cocoti（ココチ）

至： 2026年10月31日
自： 2019年７月１日(注14)462.37(注16)

301.90

改定なし

153.76

改定なし

393.65

改定なし

291.77

改定なし

287.18

改定なし

283.17

改定なし

237.99

改定なし

210.42(注17)

179.86

改定なし

166.01

改定なし

155.15

改定なし

154.83

至： 2027年６月30日

スターバックス コーヒー

世田谷ビジネススクエア

自： 2020年７月１日

ジャパン株式会社（注15)

至： 2026年６月30日

株式会社CAICA

レキシントン青山

自： 2020年７月15日
至： 2026年10月31日
自： 2016年12月１日

株式会社PINKO JAPAN

レキシントン青山

株式会社小肥羊ジャパン

CONZE（コンツェ）恵比寿

至： 2026年11月30日
自： 2017年７月１日
至： 2027年６月30日
自： 2020年12月１日

株式会社北陸銀行

TOKYU REIT渋谷Rビル

株式会社實業之日本社

レキシントン青山至： 2030年11月30日
自： 2018年11月１日
至： 2026年10月31日
自： 2018年１月７日

株式会社木下写場

株式会社東急ストア

株式会社ファミリーマート

代官山フォーラム

至： 2028年１月６日

世田谷ビジネススクエア

自： 2016年７月１日（注15)

至： 2031年６月30日

渋谷道玄坂スカイビル

自： 2020年６月１日
至： 2030年５月31日

株式会社ユニマットキャラバ
ン
まいばすけっと株式会社

自： 2019年４月１日
cocoti（ココチ）
至： 2029年３月31日
TOKYU REIT下北沢スクエア

自： 2020年10月13日
至：2030年10月12日- 42 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年1月期決算短信

テナント名

物件名

期間

賃料改定

賃貸面積

期間

（㎡）

月額賃料の合計 比率（％）
（千円）

(注２)

1,244,839

100.0

自： 2018年８月16日
株式会社グルメ杵屋

世田谷ビジネススクエア

至： 2026年７月31日（注15)

自： 2018年８月１日

改定なし

79.70

改定なし

57.02

改定なし

107.24

改定なし

74.18

改定なし

73.45

至： 2026年７月31日
自： 2018年12月１日
株式会社ローソン

珈琲館株式会社

株式会社東急グルメフロント

TOKYU REIT第２新宿ビル

至： 2028年11月30日

世田谷ビジネススクエア

自： 2020年12月１日（注15)

至： 2030年11月30日

世田谷ビジネススクエア

自： 2017年２月16日（注15)

至： 2027年２月15日
自： 2002年12月20日

東急株式会社

QFRONT（キューフロント）

東急株式会社

QFRONT（キューフロント）至： 2039年12月31日
自： 2020年４月１日
至： 2039年12月31日

総賃料収入

改定なし

改定なし

壁面
第三壁面
（屋上）

(注１) 「長期契約テナント」とは、定期建物賃貸借契約であるか否かに拘わらず、2021年２月１日を起点として契約残存期間が５年以上のものをいいます。なお、2021年１月31日時点で契約期間の開始日が到来していない契約については除きます。
(注２) 「比率」は、総賃料収入に対する全長期契約テナントの月額賃料の合計の比率を記載しています。
(注３) 事業用定期借地権設定契約のテナントです。
(注４) 2023年３月20日を初回とし、以降３年毎に全国の総合消費者物価指数の変動比率に基づき賃料改定を行います。
(注５) ３年毎に公租公課の変動額分のみ賃料改定を行います。
(注６) 看板及び荷捌き部分等使用料を含みます。
(注７) 2022年12月15日を初回とし、３年毎に改定時の賃料に1.05を乗じた金額へ賃料改定を行います。
(注８) 月額賃料の合計には、駐車場使用料を含みます。
(注９) 2030年４月30日まで5年毎、以降は2年毎に賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注10) 2023年４月20日以降、３年毎に賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注11) 2020年９月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、２年毎に賃料改定が可能です。
(注12) 一般定期借地権設定契約のテナントです。
(注13) １年毎に公租公課の変動額分のみ賃料改定を行います。
(注14) 賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注15) 世田谷ビジネススクエアのテナントは、賃貸面積に共有者持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。
(注16) 2023年６月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注17) 2021年７月１日を初回とし、以降３年毎に消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）の変動比率に基づき賃料改定を行います。

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