24-D-0524

2024 年 7 月 23 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

サンケイリアルエステート投資法人 （証券コード：2972）【新規】
長期発行体格付
格付の見通し

Ａ＋安定的

■格付事由
(1) 18 年 11 月に設立され、19 年 3 月に東京証券取引所に上場した J-REIT。資産運用会社であるサンケイビル・アセットマネジメントの株主はサンケイビルで、出資比率は 100％となっている。当初は主として都心に所在するオフィスビルを投資対象とする REIT であったが、予見されるオフィス需要の構造変化等を踏まえ、持続的な成長が可能なポートフォリオの構築を目指し 23 年 10 月に総合型 REIT へ転換した。総合不動産デベロッパーであるサンケイビルグループは、物件情報やウェアハウジング機能、PM・BM 業務、人的支援など幅広いスポンサーサポートを提供している。
(2) 上場以降、2 度の公募増資も絡め現在のポートフォリオは 17 物件、取得価格総額 964 億円の資産規模。23年 3 月以降はポートフォリオリバランスを推進し、減収リスクの顕在化と将来の維持費用増加が見込まれたオフィスビル 2 物件を計 347 億円で譲渡し、新たにホテル 4 物件、オフィスビル 2 物件（追加持分）、物流施設 1 物件を計 338 億円で取得した。これにより、上記懸念事項の軽減・解消とともにポートフォリオの稼働率の向上や平均築年数の若返りが図られ、24 年 4 月 15 日時点での稼働率は 96.6％、平均築年数は 15.8年となっている。こうしたトラックレコードに加え、不動産の開発から運営管理まで豊富な実績・ノウハウを有するスポンサーグループとの強固な協働関係、資金調達状況などの財務内容等踏まえ、格付を「A+」とし、見通しは安定的とした。
(3) ポートフォリオリバランスの実施により、20/2 期以降 80％以上を占めていたオフィスビルの投資割合は60％程度まで緩和し、用途分散が進展している。スポンサーグループでは、複数のブランディング戦略も取り入れ幅広い分野で不動産投資・開発を進めており、これらをパイプラインとした資産循環型ビジネスモデ
ルや同グループのプラットフォームの活用が本投資法人の強みとなっている。今後、一段の外部成長や継続的なリバランスを通じたポートフォリオ・クオリティの更なる向上に向けた取組みに注目している。
(4) 総資産ベースの LTV は、概ね巡航水準（40～50％）の範囲内でコントロールされており、24/2 期末時点で47.9％となっている。デットファイナンスでは、主力行中心に全 11 行のレンダーフォーメーションが維持され、金利動向に注視しつつ借入金の長期化、金利固定化、返済期限の分散化等に配慮した調達が継続されている。総じて足元の財務運営に特段の懸念はないものの、一連のリバランスの影響もあり減少したポートフォリオの含み益（24/2 期末時点：36 億円）の改善、平均借入残存期間（24 年 3 月 12 日時点：2.4 年）の長期化、調達先のさらなる多様化等についてフォローしていく。
（担当）秋山 高範・林

■格付対象
発行体：サンケイリアルエステート投資法人【新規】
対象

長期発行体格付

格付見通し

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卓也

格付提供方針等に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2024 年 7 月 18 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：秋山 高範

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

サンケイリアルエステート投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
格付関係者による関与：
本件信用格付の付与にかかる手続には格付関係者が関与した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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