2019年9月20日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
代

表

者

名

資 産 運 用 会 社 名
代
表者
名
問 い 合 わ せ 先

日 本 賃 貸 住 宅 投 資 法 人
東京都港区南青山四丁目 17 番 33 号
執行役
員
正 田 郁 夫
（コード番号：8986）
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社

代 表 取 締 役 社 長
コーポレート本部 副本部長

福 島 寿 雄木 本 誠 司Tel. 03-6757-9680

資産の取得に関するお知らせ（AS レジデンス千代田、（仮称）千石 4 丁目 PJ）
日本賃貸住宅投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託している大和リアル・エステート・アセット・マ
ネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、下記のとおり、取得（以下「本件取得」といいます。）を決定しましたのでお知らせいたします。

記

Ⅰ．本件取得の概要及び理由
本資産運用会社は、取得予定資産の収益性及び所在するエリアが本投資法人のポートフォリオの質向上に資するものと判断し、本件取得を決定しました。詳細に関しては、以下をご覧ください。

物件名称

地域区分

取得予定価格
（A）
（千円）

賃貸住宅
カテゴリー

（注３）

AS レジデンス
千代田（注１）（仮称）千石 4 丁目
PJ（注２）

３大都市圏（愛知県名古屋市）
東京都 23 区（東京都文京区）

鑑定評価額（2019 年
８月及び９月）
（B）
（千円）

ワンルーム

959,000

961,000

ファミリー

1,480,000

1,510,000

2,439,000

2,471,000

合計

取得予定価格と鑑定評価額の差額（B）-（A）（千円）（（A）/（B））
2,000（99.8％）
30,000（98.0％）
32,000（98.7％）（注１） 物件名称は 2019 年 11 月 1 日付で「グランカーサ千代田」に変更する予定です。
（注２） 2019 年 12 月竣工予定であり、2020 年４月 10 日の取得を予定しています。物件名称は「グランカーサ文京千石」とする予定です。
（注３） 取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。なお、単位未満を切り捨てています。以下同じです。
（注４） 金額は単位未満を切捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。以下同じです。

１．AS レジデンス千代田
物件の特性
本物件は名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅から徒歩 6 分の場所に位置する、主に社会人層をターゲッ
トとした鉄筋コンクリート造 13 階建の単身者向けマンションです。名古屋市の商業集積地である栄地区へ徒歩圏にあり、生活利便性が高く、名古屋市内中心部へ通勤する単身者や法人からの安定的なニーズが見込まれる物件です。

2．（仮称）千石 4 丁目 PJ
物件の特性

1

本物件は、徒歩 4 分の都営三田線「千石」駅より「大手町」駅へ直通 10 分、また徒歩 12 分の JR 山手線「巣鴨」駅より主要ターミナル駅へダイレクトにアクセスと、2 駅 2 路線の利用により、都心主要スポットへのアクセスが良い立地に位置する、当初は分譲用として開発された鉄筋コンクリート造 10 階建の新築物件です。単身者、DINKS、ファミリー等の幅広いニーズが見込まれ、また本物件が位置する文京区は、多数の大学、教育施設や歴史的文化施設が存す
る選好性の高い住宅地域です。

なお、本件及びその他取得予定資産（注）取得により、本投資法人の総資産規模は、194 棟、2,293 億円（取得価格ベース）、総戸数 13,013 戸となる見込みです。
（注） 2019 年５月 31 日発表の取得予定資産 1 棟を含んでおり、当該取得予定資産は 2019 年 10 月 29 日の取得を予定しております。

Ⅱ．取得予定資産の内容
１．AS レジデンス千代田◇ 物件の概要
信託受益権
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社（住居表示） 愛知県名古屋市中区千代田 2 丁目 2-27
所在地（注１）（地番） 愛知県名古屋市中区千代田 2 丁目 208 番 2
所有形態
所有権 用途地域（注２）
商業地域
土地
敷地面積（注１）
383.87㎡ 容積率／建ぺい率（注３）500％／80％
共同住宅
所有形態
所有権 用途（注１）建物
延床面積（注１）
2,401.41㎡ 建築時期（注１）
2007年11月
構造･階数（注１） 鉄筋コンクリート造 地上 13 階建
タイプ別賃貸可能戸数
72 戸（1K：72 戸）建築主
合同会社 ASN ファースト
設計会社
株式会社未来設計社
施工会社
株式会社鴻池組 名古屋支店
確認検査機関株式会社確認サービス
PM 会社（予定）
株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社（予定）
合同会社日本賃貸住宅
マスターリース種別（予定）
パス・スルー型◇ 賃貸借の概況（注４）◇ 建物エンジニアリング・レポートの概況（注８）
テナント総数（注５）
１ 調査会社
株式会社ＥＲＩソリューション
賃貸可能面積（注６）
1,796.88㎡ 報告書日付
2019年9月6日
賃貸面積1,796.88㎡ 緊急修繕費―
4,611千円 短期修繕費（１年以内計）
月額賃料（注７）―
敷金・保証金等
2,942千円 長期修繕費（２～12 年計）26,250千円
100% 地震 PML（予想最大損失率）
稼働率
6.5％
特記事項：エンジニアリング・レポート等において複数の指摘事項がありますが、売主の責任と費用負担にて是正することについて、売主との間で合意しています。
担保設定予定の有無：無し
取得予定資産の種別

２．（仮称）千石 4 丁目 PJ
取得予定資産の種別
所在地（注１）
土地
建物
タイプ別賃貸可能戸数
建築主
施工会社
PM 会社（予定）
マスターリース会社（予定）◇ 物件の概要
不動産
信託受託者(予定)（住居表示） 東京都文京区千石 4 丁目（以下未定）（地番） 東京都文京区千石 4 丁目 94 番 11
所有形態
所有権 用途地域（注２）敷地面積（注１）
357.49㎡ 容積率／建ぺい率（注３）
所有形態
所有権 用途（注１）
延床面積（注１）
1,534.27㎡ 建築時期（注１）
構造･階数（注１） 鉄筋コンクリート造・鉄骨造 地上 10 階地下 1 階建
31 戸（1LDK：10 戸、2LDK：20 戸、店舗 1 戸）
株式会社ブリス
設計会社
柏木建設株式会社
確認検査機関株式会社長谷工ライブネット
合同会社日本賃貸住宅
マスターリース種別（予定）
2

―

商業地域
400％／80％
共同住宅、店舗
2019年12月竣工予定

株式会社ねお設計株式会社 J 建築検査センター
パス・スルー型

◇ 賃貸借の概況（注４）◇ 建物エンジニアリング・レポートの概況（注８）
テナント総数（注５）
１ 調査会社
株式会社ＥＲＩソリューション
賃貸可能面積（注６）
1,333.39㎡ 報告書日付
2019年9月2日
賃貸面積― 緊急修繕費
―5,945千円 短期修繕費（１年以内計）
月額賃料（注７）―
敷金・保証金等― 長期修繕費（２～12 年計）12,430千円― 地震 PML（予想最大損失率）
稼働率
5.5％
特記事項：対象敷地の南東側道路は、都市計画道路路(環状 4 号線･計画幅員 25m)に該当し、優先整備路線（都-19）に指定されています。事業決定はなされておらず、事業実施時期、収用面積等の詳細は未定ですが、事業決定されれば、本件敷地南東側の一部（店舗の一部及び駐車場等）が道路として土地収用され、建物が既存不適格となる可能性があります。
担保設定予定の有無：無し（注１） 「所在地」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているもの又はエンジニアリング・レポートに表示されているものを記載しています。
（注２） 「用途地域」欄には、都市計画法第８条第１号第１項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注３） 「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注４） 「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の 2019 年９月１日時点における鑑定評価等の想定数値及び 2019 年８月末時点におけるレントロール等の情報を記載しています。
（注５） 「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結される予定の場合、テナント総数を「１」として記載しています。
（注６） 「賃貸可能面積」は、2019 年９月時点の運用資産に係る建物の賃貸が可能な床面積を記載しており、倉庫、駐車場、管理人室、看板、自動販売機及びアンテナ等の、賃借人の主たる賃貸目的に付随して賃貸される面積並びに賃貸人が当該建物の維持管理のために賃貸（使用貸借を含みます。）する面積は除きます。なお、賃貸可能面積については、壁芯面積を採用し、各住戸に割り当てられたメーターボックスやパイプスペースの面積を含めるものとしています。
（注７） 「月額賃料」欄には、取得予定資産の 2019 年９月１日時点における鑑定評価等の想定数値及び 2019 年８月末時点におけるレントロール等の情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得時点においては上記想定数値の前提となる稼働率に達していない可能性があります。
（注８） 「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等は小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、地震 PML は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より 2019 年７月及び８月に取得したものです。

Ⅲ．取得先の概要
１．AS レジデンス千代田
取得予定資産の取得先は国内法人ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。なお、本投資法
人・本資産運用会社と当該会社との間には、資本関係、人的関係及び取引関係は一切なく、本投資法人又は本資産運用
会社の関連当事者ではありません。
また、当該会社は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに本資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに定める「利害関係者」に該当しません。

２．（仮称）千石 4 丁目 PJ
取得予定資産の取得先は国内法人ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。なお、本投資法
人・本資産運用会社と当該会社との間には、資本関係、人的関係及び取引関係は一切なく、本投資法人又は本資産運用
会社の関連当事者ではありません。
また、当該会社は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに本資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに定める「利害関係者」に該当しません。

Ⅳ．物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。

Ⅴ．媒介の概要
媒介はございません。
3

Ⅵ．取得予定資金
自己資金又は借入金

Ⅶ．決済方法等
１．AS レジデンス千代田
本件取得については、売買実行時に全額決済を行います。

２．（仮称）千石 4 丁目 PJ
本件取得については、取得契約締結時に手付金として売買代金（消費税・地方消費税込）の 10％相当額を支払い、売買実行時に残額決済を行います。

Ⅷ．取得の日程
１．AS レジデンス千代田
・取得の決定及び取得契約締結 ： 2019 年 9 月 20 日
・取得代金支払い及び物件取得 ： 2019 年 9 月 27 日

２．（仮称）千石 4 丁目 PJ
・取得の決定及び取得契約締結
並びに手付金の支払い： 2019 年 9 月 20 日

・取得代金支払い及び物件取得 ： 2020 年 4 月 10 日

Ⅸ．フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
取得予定資産（（仮称）千石 4 丁目 PJ）に係る売買契約は、「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。
売買契約上、本投資法人が当該契約に定める債務を履行しないことにより契約が解除された場合、本投資法人は、違約金として、売買代金全額の 20％相当額を速やかに支払うものとされています。なお、本投資法人は十分な自己資金を有しているため、財務及び分配金等に重大な悪影響を及ぼす可能性は低いと考えています。

Ⅹ．大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人とのローテーション・ルール
取得予定資産は、西暦竣工年次が奇数であり、本投資法人が優先検討者となります。

Ⅺ．今後の見通し
本件取得による 2019 年９月期（2019 年４月１日～2019 年９月 30 日）及び 2020 年３月期（2019 年 10 月１日～2020 年３
月 31 日）の運用状況への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更はありません。

4

Ⅻ．鑑定評価書の概要
物件名称

AS レジデンス千代田

鑑定評価額

961,000,000 円

鑑定評価機関の名称

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2019 年 8 月 1 日

項 目
収益価格
直接還元法による価格（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ）

内 容

概 要 等

（千円）

916,000－（千円）

979,000－（千円）

56,961－
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費収入：対象不動産の維持管理･運営において経常的に要する費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入

共益費込み貸室賃料収入（千円）

56,429

駐車場収入

（千円）

1,500

その他収入

（千円）

742

空室等損失

（千円）

1,710

貸倒損失

（千円）

0

（千円）

12,276

維持管理費

（千円）

1,704

水道光熱費

（千円）

1,078

修繕費

（千円）

2,189

プロパティマネジメントフィー

（千円）

1,294

対象不動産の管理業務に係る経費

テナント募集費用等

（千円）

1,207

新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等

公租公課

（千円）

3,602

固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）

損害保険料

（千円）

116

その他費用

（千円）

1,082

（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２）（千円）

44,684（４）一時金の運用益

（千円）

42

（５）資本的支出

（千円）

1,662

対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５）（千円）

43,065－（７）還元利回り（％）

4.4

DCF 法による価格（千円）

953,000

（％）

4.5

(a)

各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分(b)（２）総運営費用

割引率

各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分－
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために
経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用

対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他支払地代、道路占用使用料等の費用－
預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算

還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
－
割引率については、金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅のベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にかかる個別リスクを勘案することにより査定した。
5

最終還元利回り

最終還元利回りについては、還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定した。

（％）

4.6

（円）

870,000

－

土地割合

（％）

60.0

－

建物割合

（％）

40.0

－

積算価格

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
た事項

無し

物件名称

（仮称）千石 4 丁目 PJ

鑑定評価額

1,510,000,000 円

鑑定評価機関の名称

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2019 年 9 月 1 日

項 目
収益価格
直接還元法による価格（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ）

内 容

概 要 等

（千円）

1,510,000－（千円）

1,540,000－（千円）

72,720－
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入

共益費込み貸室賃料収入（千円）

71,343

駐車場収入

（千円）

948

その他収入

（千円）

3,178

空室等損失

（千円）

2,749

貸倒損失

（千円）

0

（千円）

13,253

維持管理費

（千円）

3,678

水道光熱費

（千円）

480

修繕費

（千円）

1,102

プロパティマネジメントフィー

（千円）

1,043

対象不動産の管理業務に係る経費

テナント募集費用等

（千円）

1,462

新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等

公租公課

（千円）

4,354

固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）

損害保険料

（千円）

114

その他費用

（千円）

1,018

（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２）（千円）

59,467（４）一時金の運用益

（千円）

88

（５）資本的支出

（千円）

1,140

(a)

各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分(b)（２）総運営費用

各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分－
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために
経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用

対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他支払地代、道路占用使用料等の費用－
預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
6－（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５）（千円）

58,416（７）還元利回り（％）

3.8

DCF 法による価格（千円）

1,500,000

割引率

（％）

3.9

最終還元利回り

（％）

4.0

（円）

1,370,000

－

土地割合

（％）

70.1

－

建物割合

（％）

29.9

－

積算価格

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
－
割引率については、金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅のベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にかかる個別リスクを勘案することにより査定した。
最終還元利回りについては、還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定した。

本件は未竣工建物等鑑定評価である。

以上※ 本投資法人のホームページアドレス： https://www.jrhi.co.jp/7

（参考資料 ①） 取得予定資産の外観写真
１． AS レジデンス千代田

２．（仮称）千石 4 丁目 PJ
建設工事中の為、外観写真はありません。
8

（参考資料 ②） 取得予定資産の位置図
１．AS レジデンス千代田

9

２．（仮称）千石 4 丁目 PJ

10

（補足資料）本件取得に伴うポートフォリオの概況について＜物件数等＞
本日現在保有物件（a）

本件取得予定資産（b）

その他取得予定
資産（注）（c）

保有物件数

191 棟

2棟

1棟

194 棟

賃貸可能戸数

12,880 戸

103 戸

30 戸

13,013 戸

賃貸可能面積517,922.49 ㎡

3,130.27 ㎡

1,374.20 ㎡

522,426.96 ㎡（a）＋（b）＋（c）（注） 2019 年５月 31 日発表の取得予定資産 1 棟を含んでおり、当該取得予定資産は 2019 年 10 月 29 日取得を予定しております。以下同じです。

＜資産規模等＞
本日現在保有物件（a）

本件取得予定資産（b）

その他取得予定
資産（注）（c）

取得価格総額 （注１）2,254 億円

24 億円

15 億円

2,293 億円

鑑定評価額 （注２）2,654 億円

24 億円

15 億円

2,694 億円

NOI 利回り （注３）

5.7％

4.3％

4.1％

5.7％

（a）＋（b）＋（c）（注１） 取得価格総額は、取得予定価格に基づき算出しています。
（注２） 鑑定評価額は、「（a）」は 2019 年３月期末時点の鑑定評価額、2019 年４月 11 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019 年２月時点の鑑定評価額、2019 年６月 28 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019 年６月時点の鑑定評価額及び 2019 年７月 18 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019 年７月時
点の鑑定評価額を合計したもの、「（b）」は 2019 年８月及び９月時点の鑑定評価額、「（c）」は 2019 年５月 31 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019年５月時点の鑑定評価額です。
（注３） NOI 利回りは NOI÷取得（予定）価格です。なお NOI は、「（a）」は 2018 年９月期実績と 2019 年３月期実績の合計額、2019 年４月 11 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019 年２月時点の鑑定 NOI 額、2019 年６月 28 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019 年６月時点の鑑定 NOI 額及び 2019年７月 18 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019 年７月時点の鑑定 NOI 額を合計したもの、「（b）」は 2019 年８月及び９月時点鑑定 NOI 額、「（c）」は 2019 年５月 31 日発表の取得予定資産 1 棟の 2019 年５月時点の鑑定 NOI 額です。

＜タイプ別投資額及び投資比率（取得（予定）価格ベース）＞
本日現在保有物件（a）

本件取得予定資産（b）

その他取得予定
資産（注）（c）（a）＋（b）＋（c）

ワンルーム

1,416 億円（62.8％）

9 億円

15 億円

1,440 億円 （62.8％）

ファミリー

837 億円（37.2％）

14 億円

－

852 億円 （37.2％）＜地域別投資額及び投資比率（取得（予定）価格ベース）＞
本日現在保有物件（a）

本件取得予定資産（b）

その他取得予定
資産（注）（c）（a）＋（b）＋（c）

東京都 23 区

917 億円 （40.7％）

14 億円

15 億円

946 億円 （41.3％）

３大都市圏

957 億円 （42.5％）

9 億円

－

966 億円 （42.1％）

政令指定都市等

380 億円 （16.9％）－－

380 億円 （16.6％）

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