2009年12月期 決算説明会
2010年2月25日

株式会社日本エスコン
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目次●ライフサポートゾーン（大型商業エリア）
敷地面積：約32,000坪●タウンビレッジ（戸建住宅エリア）
敷地面積：約38,000坪

2009年12月期（第15期）の概況
連結P/Lの概要
連結B/Sの概要
セグメント別実績（連結）
分譲事業の実績①②
アセット開発事業の実績①②
経営指標等

p. 4
p. 5
p. 6
p. 7,8
p. 9,10p. 11●ライフオアシスゾーン（沿道商業エリア）
敷地面積：約8,000坪

今後,土地売却における事業者や商業の出店者との協議などにより一部計画が変更になる場合があります。また、敷地面積などは最終の確定測量にて若干変更する事があります。
今後,土地売却における事業者や商業の出店者との協議などにより一部計画が変更になる場合があります。また、敷地面積などは最終の確定測量にて若干変更する事があります。

～福岡「春日フォレストシティ」建物配置計画案～

2010年12月期（第16期）業績予想および今後の施策について
2010年12月期（第16期）業績予想
事業再生計画の骨子
事業再生計画に基づくアクションプラン
事業再生計画に基づくアクションプラン②
事業再生計画に基づくアクションプラン③

p. 13
p. 14
p. 15
p. 16
p. 17

～福岡「春日フォレストシティ」 および航空写真～

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2009年12月期（第15期）の概況

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2009年12月期 連結P/Lの概要（単位：百万円）

2 0 0 9 年1 2 月期
（ 当期）

2 0 0 8 年1 2 月期
（ 前期）

前年同期比

増減額

2 0 0 9 年1 2 月期
（ 予想）

（ ％）

売上高

27,235

35 ,49 2-8,257-23.3%

22,000

売上原価

30,836

29 ,03 4

1,802

6.2%

22,800

5,862

---

4,980

売上総利益

-3,601

6 ,45 7

-10,058-155.8%

販売費・ 一般管理費

3,823

5 ,51 6

-1,693-30.7%

営業利益-7,42494 1-8,365-888.9%-4,500

経常利益-9,159-1 ,53 5-7,624--5,800

特別利益

6,311

31 7

5,994

1890.9%

6,064

227

5,837

2571.4%

5,762

8 ,25 9-2,497-30.2%

たな 卸資産評価損※

社債買入消却益

特別損失

6,064

2,578

---2,005

たな 卸資産評価損※

-

7,922

---

投資有価証券評価損

1,368

71

1,297

1826.8%

投資有価証券売却損

1,231

16

1,2157593.8%

40

1 ,39 2-1,352-97.1%-8,685-10 ,89 5

2,210-

減損損失

法人税等調整額
当期純利益

1,231-3,950※2009年12月期第1四半期より、「棚卸資産の評価に関する会計基準」が適用されたことに伴い、たな卸資産評価損については原価に計上いたしております。

分譲マンションについては、在庫の販売等を促進するも、一部物件の販売状況の遅れや、たな卸資産評価損を1,640百万円売上原価に計上したことにより、利益が大幅に減少

アセット案件では、資産の売却を行い、スリム化を図る。また、たな卸資産評価損2,975百万円を計上、減収、減益

たな卸資産および固定資産を直近の市場環境を勘案し、評価を行った結果、たな卸資産評価損5,862百万円を原価に、減損損失2,578百万円を特別損失に計上



社債の買入消却の実施により、6,064百万円の社債買入消却益を特別利益に計上
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2009年12月期 連結B/Sの概要（単位：百万円）
2009年12月期（当期）

2008年12月期
（前期）

流動資産

4 2 ,03 487 ,8 94-4 5,86 0

現金・ 預金3 ,52 9

4 ,8 43- 1,31 4

販売用不動産2009年12月期（当期）

2008年12月期
（前期）

流動負債

3 ,1 26

58 ,6 35

- 55 ,5 09

短期借入金

1 ,0 00

9 ,9 27-8 ,9 2777

24 ,8 36

- 24 ,7 59-

9 ,0 52-9 ,0 52-

8 ,6 80-8 ,6 80

増減額

一年以内返済予定
長期借入金等
一年以内返済予定ノ ン リコ ー ス ロ ー ン

増減額

1 1 ,07 440 ,4 98-2 9,42 4-20,745-20,745

仕掛販売用不動産

2 5 ,62 9

39 ,5 68

-1 3,93 9

固定資産

2 1 ,27 5

8 ,4 71

1 2,80 4

固定負債

57 ,2 75

27 ,1 18

30 ,1 57

有形固定資産2 0 ,38 6

3 ,6 72

1 6,71 4

社債

4 ,2 85

6 ,3 93-2 ,1 08

無形固定資産78

1 22-4 4

長期借入金

43 ,2 77

12 ,0 35

31 ,2 42

投資その他の資産

80 9

4 ,6 76- 3,86 7

9 ,0 00

8 ,0 92

9 08

負債合計

60 ,4 01

85 ,7 54

- 25 ,3 53

純資産合計

2 ,9 07

10 ,6 11

-7 ,7 04

負債純資産合計

63 ,3 09

96 ,3 66

- 33 ,0 57

自己資本比率

4.6%1 1 .0%- 6.4%

うちSPC保有販売用不動産

資産合計

6 3 ,30 9

96 ,3 66

-3 3,05 7

一年以内償還予定社債

ノ ン リコ ー スロ ー ン①② たな卸資産・固定資産
たな卸資産評価損5,862百万円の計上、在庫圧縮等資産売却、保有目的変更による一部固定資産（22,393百万円）への振替等により、
前期比43,363百万円減少③ 社債
2009年10月開催の社債権者集会において、約3年半後から元本償還開始し、長期分割弁済を行う旨の決議をいただく
残高内訳：転換社債1,885百万円 無担保社債第1回900百万円、第2回1,500百万円（2009年11月に7,040百万円については買入消却済み）⇒上記残高のうち、1,855百万円については、2010年1月に買入消却を実施、1月実施分は2010年12月期に反映予定④ 借入金
借入金（社債含む）合計 57,640百万円 （2008年12月末79,017百万円より、21,377百万円減少）、事業再生ADR手続の成立に伴い、短期借入金は長期へと振替（短期借入金1,000百万円は、運転資金として三井住友銀行より借入れた中小企業基盤整備機構債務保証付のDIPファイナンス）⑤ 純資産
当期純損失8,685百万円計上により、利益剰余金減少
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52009年12月期 セグメント別実績（連結）（単位：百万円）

2009年12月期
（当期）
売上高

営業利益

2008年12月期
（前期）

営業利益率

売上高

営業利益

営業利益率

分譲事業

1 4 ,12 2- 2 ,3 4 3- 1 6 .6%

2 9 ,92 92450.8%

ア セッ ト開発事業

1 2 ,30 9- 3 ,3 2 7- 2 7 .0%

4 ,8 4 8

1,5 0 23 1 .0%

不動産企画販売事業

386- 1,195- 309.6%

3013.3%

不動産関連業務受託事業

1102421 .8 %13060

4 6.2%

その他事業

30736

11 .7 %

553

366.5%

消去-計

2 7 ,23 5

分譲事業-6 18- 7 ,4 2 4---904- 2 7 .3%

3 5 ,49 2

941

2.7%

完成在庫については早期売却を図る等販売を促進したものの、一部物件の販売状況の遅れや、たな卸資産評価損1,640百万円を原価に計上し、減収・減益、利益率も低下

ｱｾｯﾄ開発事業 不動産に係る信用収縮により流動性が著しく低下し、売り先の事情等から、当初想定していた売却案件が中止になったが、その後資産のスリム化を図るべく、一部資産については売却を行ったことにより売上高は12,309百万円となるも、たな卸資産評価損2,975百万円を原価に計上し、利益大幅に低下
一方で保有収益物件による賃収・配当収益の計上は順調に推移

Copyright ©2010 ES-CONJAPAN Ltd., All Rights Reserved62009年12月期 分譲事業の実績 ①9

当社の優位性を発揮できるコア事業

9

用地取得と商品企画に経営資源を集中

9

販売は外部委託 少数精鋭のプロ集団

契約・売上実績
期中契約高
物件戸数（戸）2 0 0 8 年1 2 月期
（ 前期）
2 0 0 9 年1 2 月期
（ 当期）

期末契約残高金額（百万円）

物件戸数（戸）売上実績

金額（百万円）

完工引渡戸数（戸）金額（百万円）

62 0

1 9,8 1232

1 ,07 488 929 ,92 9

30 7

1 3,5 071445 932 514 ,12 2

売上実績

在庫数
在庫戸数（戸）2 0 0 8 年1 2 月期
（ 前期）
2 0 0 9 年1 2 月期
（ 当期）

金額（百万円）

単位（百万円）
35,000

1 945 ,63 6

28,000

1 35

3 ,66 421,000

単位（戸）
1,500

29,929

1,200

889
900

14,122
14,000600

新規プロジェクト数325

7,000300

新規ﾌ ﾟ ﾛ ｼﾞｪ ｸﾄ 数

2 0 0 8 年1 2 月期
（ 前期）
2 0 0 9 年1 2 月期
（ 当期）

0

2008年12月期

2009年12月期

売上高29,92914,122

完工引渡戸数

889

325

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72009年12月期 分譲事業の実績 ②
2009年 竣工物件
所在地

NL東大寺前交通

総戸数

NL東大寺前奈良県奈良市近鉄「近鉄奈良」駅徒歩13分

21

NL江坂江の木町

大阪府吹田市

大阪市営地下鉄「江坂」駅徒歩10分

41

NL新深江 ス テ イシス

大阪市東成区

大阪市営地下鉄「新深江」駅徒歩1分

56NL平野本町 テ ラス タワー

大阪市平野区

大阪市営地下鉄「平野」駅徒歩1分

93

NL神戸下山手通

神戸市中央区

神戸市営地下鉄「大倉山」駅徒歩4分

55

NL江坂江の木町

NL新深江 ステイシス

NL平野本町 テラスタワー

NL神戸下山手通

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2009年12月期 アセット開発事業の実績 ①
9

資産規模・賃料収入・売却益等を勘案し、一定規模にまで資産のスリム化を図る

アセッ ト開発事業（ 企画含む） たな 卸資産・ 固定資産の状況
アセッ ト開発事業売上高明細（単位：百万円）

2 0 0 9 年1 2 月期
仕掛販売用

2 0 0 9 年1 2 月期

2 0 0 8 年1 2 月期

21,67428,363(う ち 福岡春日1 6 ,1 5 7 )（ う ち 福岡春日1 6 ,5 3 2 ）うちＳＰ Ｃ007,410

34,714020,745

29,084

63,077（ 福岡春日除く1 2 ,9 2 7 ）（ 福岡春日除く4 6 ,5 4 5 ）020,745

アセット開発固定資産（ b）

20,2143,448

たな 卸資産＋固定資産（ a） ＋（ b）

49,29866,525

販売用
うちＳＰ Ｃ
たな卸資産 合計（a ）うちＳＰ Ｃ【稼働中保有物件の状況】
GM南千里、GM清和台 （商業施設）
楠葉花園（病院）、南千里（ｽｰﾊﾟｰ）、LC本厚木（ﾚｼﾞ）等（単位：百万円）

2 0 0 8 年1 2 月期売却による収入

9,627

2,700

賃収等による収入

2,682

2,148

売上高

12,3094,848【ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾌｧﾝﾄﾞ】【売却物件の状況】① LC桜木町（ﾚｼﾞ）、群馬太田（ｽｰﾊﾟｰﾔｵｺｰ）、名古屋泉（ﾚｼﾞ）ﾃﾞｯﾄ：国内ﾒｶﾞﾊﾞﾝｸ ⇒ 2009年12月末に売却

川崎駅前（ホテル）LC赤羽（ﾚｼﾞ）
天満橋（ｵﾌｨｽ＋ﾚｼﾞ）
LC曙橋（ﾚｼﾞ）LC清澄白河（ﾚｼﾞ）LC駒澤（ﾚｼﾞ）
LC桜木町（ﾚｼﾞ）
群馬太田（ｽｰﾊﾟｰﾔｵｺｰ）
名古屋泉（ﾚｼﾞ）② LC曙橋（ﾚｼﾞ）、 LC清澄白河（ﾚｼﾞ）、LC駒澤（ﾚｼﾞ）ﾃﾞｯﾄ：リース系 ⇒ 2009年9月末に売却⇒いずれも高稼働率（95～100％）を維持
名古屋砂田橋については、2006年12月期オフバランス化

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9

2009年12月期 アセット開発事業の実績 ②LC桜木町（賃貸マンション123戸＋店舗）

GM南千里（ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾓｰﾙ 店舗47店）

GM清和台（ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾓｰﾙ 店舗39店）

群馬・太田（ヤオコー）（大型スーパー）

川崎駅前
（ホテル）

LC本厚木LC赤羽（賃貸マンション72戸＋店舗）（賃貸マンション72戸＋店舗）

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10経営指標等

経常利益
当期純利益

総資産・有利子負債と自己資本比率の推移経常利益・当期純利益・ROE推移

ROE（百万円）（％）(百万円）
10,0005,000

1 7 .8
5 ,3 2 440.0

2 2 .0
7 ,5 9 8

20.0

4 ,4 7 3

2006年12月期

2007年12月期

2008年12月期- 1 ,5 3 5 - 6 6 .1

2009年12月期- 8 ,6 8 5

経常利益

ROE

9 6 ,3 6 620

2 0 .08 0 ,4 4 0

7 9 ,0 1 7

6 9 ,7 6 3

6 3 ,3 0 9
5 7 ,6 4 560,000

1 1 .0151040,000
4 .6

20,0005-120.0- 1 2 8 .5

当期純利益

-80.0
-100.0- 9 ,1 5 9- 1 0 ,8 9 5-15,000

9 8 ,3 6 0-60.0-5,000-10,000-40.0

80,00025

1 1 1 ,7 4 0

1 8 .7-20.00

120,000
100,0000.0

2 ,9 1 0（％）

0-140.00
2006年12月期（予想）

2007年12月期

有利子負債残高配当

2008年12月期

総資産

2009年12月期

自己資本比率（単位：円）

2 0 0 7 年1 2 月期

2 0 0 8 年1 2 月期

2 0 1 0 年1 2 月期
（ 予想）

2 0 0 9 年1 2 月期

１株当たり期末配当

2,500000

配当性向

10.1%

－－－

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112010年12月期（第16期）業績予想
および今後の施策について

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2010年12月期（第16期）業績予想（単位：百万円）

2 0 1 0 年1 2 月期
第2 四半期予想

2 0 1 0 年1 2 月期
通期予想

2 0 0 9 年1 2 月期
当期実績

2 0 0 8 年1 2 月期
前期実績

1 3,1 00

2 2 ,2 0 0

2 7,2 35

35 ,4 9 2

分譲事業

3,140

4,800

14,12229,929

不動産企画販売事業

4,160

7,300

386

30

220

500

110

130

5,580

9,600

12,309

4,848

307

553

売上高

不動産関連業務受託事業
アセット 開発事業
その他事業

営業利益
営業利益率

経常利益

6 00

1 ,5 00- 7,4 24

94 1

4.6%

6.8%

-27.3%

2.7%

2 50

8 00

- 9,1 59

-1 ,5 3 5

5 49-7 ,9 4 2

特別損益
社債買入消却益

当期純利益

1,605

1,605

6,064

227

1,9 502 ,4 00- 8,6 85

- 10 ,8 9 5※2009年12月期第1四半期より、「棚卸資産の評価に関する会計基準」が適用されたことに伴い、たな卸資産評価損については原価に計上いたしております。



事業再生計画を本格的に推進、2010年12月期第2四半期において、営業黒字化を予想



分譲事業をコア事業とし、同事業に経営資源を集中させ、抜本的な事業再生に取り組む

在庫の早期売却等資産のスリム化を図り、資金回収と負債の圧縮に努めるとともに、今後の成長を鑑み、『安心・安全・自治』をコンセプトとした新ビジネスモデルの構築を推進

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事業再構築のための方針
 事業の選択と集中
１．分譲事業を当社のコア事業として経営資源を集中①完成在庫の早期売却を目指す。
②未着工プロジェクトは合理的判断に基づき事業を推進する。
③新規プロジェクトは継続的に推進していく。
２．アセット開発は資産のスリム化を図る①開発済みプロジェクトは資産規模のスリム化を図るとともに、リースアップによる安定収益の確保を目指す。
②未着工プロジェクトは外部売却により資産のスリム化と負債の圧縮を図る。
③福岡春日プロジェクトは追加投資を抑制しながら、売却による資金化を目指す。
 コスト削減
現在の経営状況を鑑み、役員報酬のカット、人員削減も含めた人件費の見直し、事務所規模の縮小等の固定費の削減を図る。
 経営管理体制の整備及び強化
意思決定、業務管理フローの遵守等役職員の意識を見直すとともに、経営会議の意思決定フローへの組入れ等、体制の整備および強化を図る。
 自己資本充実のための措置
自己資本充実のための措置として、2009年12月期第4四半期において、第三者割当増資により、資金調達を行い、その調達資金（買入資金として、一部金融機関からも資金調達）にて、社債の買入を実施する。
その後消却を実施し、社債未償還残高を2009年12月末時点において、4,285百万円に圧縮する。
なお、2010年1月に2回目の買入消却を実施し、2010年1月末時点において社債の未償還残高は、2,430百万円となっている。

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14事業再生計画に基づくアクションプラン
事業部門
分譲事業を当社のコア事業として経営資源を集中①完成在庫の早期売却を目指す。
②未着工プロジェクトは合理的判断に基づき事業を推進する。
③新規プロジェクトは継続的に推進していく。
2010年12月期の新規供給物件はないが、2011年12月期の新規供給のため仕入れについては2010年4月以降開始予定。

アセット開発案件は資産のスリム化を図るため基本は売却①開発済みプロジェクトは資産規模のスリム化を図るとともに、リースアップによる安定収益の確保を目指す。
保有物件のリースアップにより、安定収益を確保していく。
②未着工プロジェクトは外部売却により資産のスリム化と負債の圧縮を図る。
早期売却を目指す。
③福岡春日プロジェクトは追加投資を抑制しながら、売却による資金化を目指す。
販売物件名
2010年12月期に、戸建てエリアの一括売却等により、売上計上を予想。

販売戸数（ 戸）NLシ エ ル箕面 ロ ワイヤ ル全社実績及び計画

単位（百万円）

分譲実績及び計画

27,23530,00041838622,20025,000その 他

20,00011NL江坂江の木町

8NL新深江 ステ イシ ス

14

NL平野本町 テ ラスタワー

52

NL神戸下山手通

31

計

135

単位（戸）
500

14,122
12,000

不動産企 画

1NL東大寺前

単位（百万円）
15,000500

12,309
7,300

400

325

9,000

15,000

300

4,800

6,000
ｱ ｾｯ ﾄ開発

10,000

9,600

5,000

0
分譲

4,800

0

2 0 0 9 年1 2 月期
（ 実績）

2 0 1 0 年1 2 月期
（ 予想）

200

135
3,000

14,122

18

NL京都岡崎

売上高
完工引渡戸数100

2009年12月期（実績）

2010年12月期（予想）

14,1224,800

325

1350※その他の2009年は、業務受託事業及びその他事業、2010年は業務受託事業のみの数値
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15事業再生計画に基づくアクションプラン②
事業部門『安心・安全・自治』をコンセプトとする、新ビジネスモデルの構築を目指す

少子高齢化、横並びの商品の慢性化、賃貸住宅の市場拡大等に伴う、将来需要の先細りリスクを回避し、勝ち抜いていくために、当社の強みである遊び心のある商品企画力を磨き直し、これを市場での最大の武器に、需要の先取りを行う【基本方針】
加速するライフスタイルの多様化に対応するため、『無いものは創る』という当社の思想を復活させ、『安心・安全・自治』をキーワードとする人々の生活に不可欠な付加価値の追求を図ることを目指していきます。

高付加価値マンションの提供へ

フィービジネス（不動産関連業務受託事業）の強化①土地情報収集力を駆使し、最適な事業構築を行い、事業会社からの業務受託を強化②当社の企画力を駆使し、アライアンス先との共同事業又は企画・販売業務の受託事業を推進

戸建事業の推進①事業サイクルの早い、戸建事業を強化②当社の強みである土地情報収集力を活かし、分譲マンション事業で培った商品創りを、戸建住宅に反映し、商品力の高い事業を推進

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16事業再生計画に基づくアクションプラン③
全社・管理部門

コスト削減
現在の経営状況を鑑み、役員報酬のカット、人員削減も含めた人件費の見直し、事務所規模の縮小等の固定費の削減を図る。
・東京事務所の規模縮小を実施
・役員報酬のカットを実行
・全社的コスト削減の実施、一般管理費についても予算実績管理を徹底

経営管理体制の整備及び強化
意思決定、業務管理フローの遵守等役職員の意識を見直すとともに、経営会議の意思決定フローへの組入れ等、体制の整備および強化を図る。
・事業再生計画の早期達成を目指し、経営体制の更なる強化を実施
2010年3月に開催予定の定時株主総会において、新任の取締役3名（うち2名は社外取締役）の選任を予定
・一般株主の保護のため、一般株主と利益相反が生じるおそれのない社外取締役および社外監査役より、独立役員3名を指定の予定
・役職員の意識改革の実施
・監査機能をより強化するべく、独立部署（法務監査室）として監査を徹底

これらのアクションプランを着実に実行していくことにより、早期事業再生計画の達成を目指す
Copyright ©2010 ES-CONJAPAN Ltd., All Rights Reserved17株式会社日本エスコン
広報・IR室TEL: 06-6223-8067
FAX: 06-6223-8051
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本資料は2009年12月31日現在のデータに基づいて作成されており、記述されている経営目標ならびに将来予想は現時点で入手可
能な情報に基づき当社が判断したものであり、その実現・達成を保証するものではなく、また、その情報の正確性･完全性を保証または約束するものではございません。本資料に記載された内容は予告なしに変更される場合もございます。

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