イマジン

ロータリーweeklyMORIOKA-NORTH RC

2023-24

RI 会長＝ゴードン・R・マッキナリー
RI 第 2520 地区ガバナー・森川昭正
盛岡北 RC 会長・吉田祐一
盛岡北 RC 幹事・小保内義和
会 報 委 員 長・鈴木裕子■事務所・020-0878 盛岡市肴町 4-20 永卯ビル 2F  TEL(019)623-6626 FAX(019)623-3664 ■例会日・水曜日 12 時 30 分ニューウィング 11F

第18回例会 2023年11月8日㈬ 晴 No. 3083
■卓話■

●ソング＝我らの生業 進行：SAA 西川雅之

藤澤大祐会員不動産プライベート・カンパニーの活⽤法（基本編）

税理⼠法⼈ＵＡＰ
税理⼠・公認会計⼠ 後 宏治

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１．プライベート・カンパニーのすすめ

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1

プライベート・カンパニー 4つの利⽤⽬的

利⽤⽬的② 相続税の節税②相続税の節税①所得税・住⺠税の節税・間接所有による評価減（含み益37%控除、類似業種⽐準価額など）②相続税の節税・評価減対策が簡単③便利な資産承継

・⾦融資産の蓄積回避④確実な財産管理57

利⽤⽬的① 所得税・住⺠税の節税

利⽤⽬的③ 便利な資産承継①所得税・住⺠税の節税・税率差異（超過累進課税＝個⼈最⾼55% vs③便利な資産承継法⼈33.59%）

・株式形態による贈与のし易さ（割合的単位による贈与）・給与所得控除（最⾼195万円）

・不発⾏会社の対抗要件が株主名簿の書き換え

・所得を移転し、⾼い税率での課税を回避
・所得を分散し、低い税率で課税促進

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不動産承継問題とプライベート・カンパニー
不動産承継の問題点
家督相続の慣⾏によって家督承継者に不動産集中

利⽤⽬的④ 確実な財産管理→超過累進課税による⾼額な税負担④確実な財産管理→税引後⾦融資産の蓄積・判断能⼒低下時の財産保全→相続税の⾼額な税負担・認知症発症時の契約不能リスク回避
・後⾒制度開始後の財産凍結リスクの回避

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・所有者責任の遮断

9プライベート・カンパニーによる不動産承継問題の解決
不動産管理会社による相続対策①（所得移転）地主本⼈の所得を不動産管理会社に移転する

２．不動産とプライベート・カンパニー②（所得分散）家族を不動産管理会社の役員にして役員報酬を⽀給する③（資⾦蓄積）家族は役員報酬を使わずにプールする④（⻑期累積）10年〜以上、この対策をできるだけ⻑く実⾏する

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不動産管理会社の主なメリット①所得移転と所得分散により、所得税・住⺠税が節税できる②所得分散により、不動産オーナーの財産の増加を防⽌できる③資⾦蓄積により、後継者の相続税の納税資⾦が準備できる④争族が防⽌できる⑤相続発⽣時の賃料収⼊の分散防⽌⑥相続発⽣時の賃貸⼈変更⼿続きが不要⑦多様な法⼈節税ツールが利⽤できる・⽣命保険⾦・退職⾦
・⾃宅の社宅化

３．不動産管理会社の運営形態

5など

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不動産管理会社の3つの運営形態

不動産管理会社の主なデメリット①管理料徴収⽅式②転貸（サブリース）⽅式③不動産所有⽅式①法⼈設⽴費⽤の発⽣②住⺠税均等割の発⽣③税理⼠等専⾨家報酬の⽀払い義務の発⽣④社会保険の強制加⼊⑤交際費等の損⾦不算⼊額の発⽣⑥建物等不動産移転時の登録免許税、不動産取得税の発⽣⑦消費税納税義務の発⽣可能性が⾼まる【動向】

かっては管理料徴収⽅式が主流であったが、現在は、不動産所有⽅式に移⾏している。
その理由は、⽬的達成（特に相続⽬的）のために最も有効だから。

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運営形態③ 不動産所有⽅式

実⾏可否判断 ⑥銀⾏借⼊れが可能か？

不動産所有⽅式

不動産の買取資⾦を⾦融機関から会社が調達できるか？
・会社が資⾦調達してオーナーから不動産を購⼊するのが原則→会社が資⾦調達できないと実⾏はむずかしくなる→オーナーが会社に貸し付けて実⾏することは可能
ただし、別途相続税対策を実⾏しなければならない★会社が銀⾏から資⾦調達できなければ・・・

⻑期的な効果を⾒て法⼈化するかしないか決める→シミュレーションが必要となる
別途の対策が実⾏できるか、できたとして節税効果があるか検討

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運営形態③ 不動産所有⽅式の特徴

不動産所有⽅式の実⾏⼿順

⽅式
所有⽅式

特徴
⼟地は個⼈所有、建物は法⼈所有

賃貸⽅式

不動産所有会社がテナントに対して建物を直接賃貸
不動産所有会社は個⼈に対して⼟地の適正な地代を⽀払う

管理⽅式

不動産所有会社が⾃⼰物件として管理業務を⾏う
⼀部の業務を専⾨の業者に外注する場合もある

節税効果

個⼈の家賃収⼊が不動産所有会社からの地代収⼊に変わり、不動産所有会社は⼤幅な所得の移転を受け、個⼈やその親族に給料を⽀払うことよって、所得税率と法⼈税率の差異、給与所得控除の活⽤などにより、税負担を軽減する

管理料率ゼロ。なお、地代は⼟地の固定資産税の2倍から3倍程度以上に設定
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32■会長報告■

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めげずに皆さんで、これからも会員増強に力を注

先日の当クラブゴルフコンペに参加頂きました

いで行きたいと思います。宜しくお願い致します。

皆さん、大変お疲れさまでした。天気が良く楽し

先週、土曜日に「ボッチャ」を初めて行って来いラウンドを行えたと思います。自分は皆さんのました。慣れていないせいか非常に難しかったでご期待を裏切らず残念ながらブービーメーカーです。何が難しいかと言うと、「玉が自分の考えてした。今シーズン２回目のラウンドでしたのいる様に動かせない。」です。少しは練習をさせで・・。と言い訳させて頂きます。て貰ったのですが、「どの位転がるか？

狙った先週の理事役員会で次年度の委員会構成を変更方向に転がせない。」等々、簡単に出来ると思いする事になりました。当クラブの会員数の減少にましたが、なかなかどうして甘くは行きませんで

より「各委員会のメンバーが少数でなかなか委員した。センスの問題ですね！

会が開けない。」と言う様な声が聞こえてきていにはセンスが掛けている事を思い知らされました。

ましたので、変更となります。それに伴って理事皆さん、機会があれば一度は経験しては如何で役員会のメンバーが現行の人数より減りますが、しょうか？

■幹事報告■

監事

1.

15名から9 ～ 10名

先週の理事役員会の報告いたしました。

案され、承認されました。
動への差し障りが懸念される。
よって理事役員の人数減（現在

理事１３名

２名）

従来の小委員会の廃止、委員会の改編を承認

次年度会長、幹事よりクラブ組織の改編が提会員数の減少により現在の委員会構成では活ゴルフ同様、自分

2.

来週の夜例会の出欠確認について
来週11/15は、秋の親睦会です。出欠の連絡がまだの方は事務局までお願いいたします。

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SMILE☆吉田祐一会長…藤澤会員の卓話に■メーキャップ■

スマイルします。松澤社長様のご来海野講榮会員（6/4田植え）

訪にスマイルします。

藤澤大祐会員（7/14サマーガーデン）☆岩井澤昭一会員…先日のグルフコンペでブービー賞を頂きました。どなたかメーカーになってくれたので賞品のサンマを食べたので・・・・☆藤澤大祐会員…タイガース優勝にスマイルします。山地さんおめでとうございます。
☆細野裕之会員…しばらく休みがちでしたが仕事もおちついてきたので今後は積極的に参加します。

出 ○
席 ○
報 ○
告○

会員数 34名
出席数 12
出席率 38.71％
前々回修正出席率45.45％

よろしくお願いしますのスマイルです。

■ゲスト・ビジター■
松澤一美様（盛岡RC）●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

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