Japan Travel Bureau Foundation

講 義 3

宿泊事業投資の国際的な潮流

Tomohiko Sawayanagi

講師：ジョーンズ ラング ラサール株式会社 取締役執行役員 
ホテルズ & ホスピタリティ事業部長

沢柳 知彦 氏◎Profile
1987年4月、日本長期信用銀行入行。国内企業M&Aアドバイザリー業務を経て、海外ホテル投資会社に出向。
グリニッチナットウエスト証券会社を経て、2000年6月にジョーンズ ラング ラサール株式会社 ホテルズ＆ホスピタリティグループ東京オフィスを開設。
2017年7月、ジョーンズ ラング ラサール株式会社 取締役執行役員。
マンダリンオリエンタル東京、ザ・リッツ・カールトン東京、アマネムなどの契約交渉
支援、ANAホテルポートフォリオ、トマムリゾート、bホテルポートフォリオやウェスティ
ンリゾートグアムなどの売却支援を主導。

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にレポートを書いたりもします。建物を建てる際にホインバウンド需要増大で、為替に連動する東京のシティホテル

テルとして本当に魅力的なのか、もうかるのかという事業性の評価、マーケット・フィージビリティスタディ

タイトルは仰々しく、「国際的な潮流」とありますが、を行っています。また、投資家が誰に頼んだら運営がまず、今いいと言われている日本のホテルが世界と比一番うまくいくのか、どういう契約をしたらうまくいく

べてどうなのかという話を少しだけします。先ほど、山のかということに対するアドバイスや物件売買のお手田さんから説明がありました運営・経営・所有の分離

伝いなどもしています。

がトレンドになってきているので、このお話もします。

近年は、2016年（平成28年）に沖縄県恩納村にあ

なぜ、これが大事かというと特に地方の観光振興をするシェラトン沖縄サンマリーナリゾートの売却支援や、る時にホテル事業者を呼びたいという一行があるの三菱地所と三井不動産という日本の2大デベロッパー

ですが、昔の山田旅館みたいな人たちはいなくなってがタッグを組んでオーナーとなり、2018年（平成30年）

きているので、運営をする人なのか、経営をする人な

秋に田町で開業予定のプルマンホテルの契約交渉なのか、投資をする人なのかというのを分けて考えなくどを行っています。

てはいけないという話もします。海外ではレジャーマー

皆さんはインバウンドがすごく増えている、観光庁

ケットが増えるとリゾート開発も増えますが、日本ではが作っている訪日外国人客の入り込みのグラフを見た

リゾートの開発が増えていないという話、その一つのことがあると思います。まず触れておきたいのが、対流れとして、東京・大阪・京都このあたりではビジネス

前年同期比のインバウンド成長率と為替レート変動

ホテルがどんどん増えていますが、なぜインバウンド率、そして東京のシティホテルのRevPARの相関関係が増えているのにビジネスホテルだけが増えて、リゾーについてです。2014年（ 平成26年）1月から2018年

トや高級ホテルが増えていないのかという話をします。

1月まで、月別の推移をグラフでたどると興味深い傾

最後に面積当たりの収益性の向上のアイデアについて向がわかります。

ですが、日本のビジネスホテルは高度成長期からあまインバウンド成長率は2015年（平成27年）に入ってり進化を遂げていませんでした。11～12㎡くらいの部

から、毎月のように50％以上という爆発的増加を見せ屋で、シングルベッドで、入り口を入るとすぐ脇が身体ています。その理由は複数ありますが、一つ大きな要を縮めないと入れないようなバスタブがあるユニット

因は、2014年にタイやマレーシア向けのビザの要件

バスで、部屋には大きなライティングデスクがあって、緩和を実施したことです。もう一つが、それまでは日そこにテレビが載っているというよく似た光景ばかり

本は物価が高い国というイメージがありましたが、こだったのが、この数年間で大きく変わってきました。なの時期は円安傾向にあり「行ってみたら日本は意外とぜ、その動きになったかというと投資をする側がもっ物価が安い」という認識が急速に浸透し始めたことでと効率よく投資をしたいと思っているからです。なぜ、す。実際、500円以下で清潔でおいしいホットフードが効率のいい投資をするかというと、労働生産性は低い

食べられるという国は世界にもあまりなく、デフレ環のかもしれませんが、日本はまだ投資する側には魅力

境の中で育ってきた小売業や飲食業が、インバウンド

があって、その魅力を高めることによって、もっと投資に好印象を与えたと言えます。

ができるようになるという投資家側の理屈があるとい2016年に入ってからは為替が円高に向かい、インう話をしていきたいと思います。

バウンドの成長率はそれまでよりも低くなりますが、依私どもの会社は業種としては不動産サービス業に位

然10～20％の増加が続きました。これは理想的な成置づけられます。私の所属するホテルズ＆ホスピタリ

長率だと思います。もはや単に円安だから来るというティグループは国内外のクライアントに対し、ホテル

理由ではなく、ノーリターンポイントを越えて成長軌やリゾートなどの物件評価をしますが、土地や建物を道に乗ったのではと思います。

持っている人だけではなく、そこにお金を貸す銀行宛

東京のシティホテルのRevPARは、インバウンドの成
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長率や為替の動きにかなり連動しており、円安の時はは前年比10％程度の減少で、売買件数や売買客室数

客室単価が上げやすく、円高は上げにくいという相関に比べてそれほど落ちていません。ということは1物件関係が見て取れます。昔はこのように、為替に連動す

当たりの投資金額が大きくなっていると言えます。たるようなマーケットではなかったのですが、東京や大だし、2018年は大型物件の売買もあまり多くはなく、阪、京都は今や宿泊者の3分の1以上が外国人という売買金額も下がるとみられています。
インバウンドの好調もあって日本のホテルの売り上

マーケットになったため、為替レートに対する感応度

げは順調に伸びているのに、なぜ売買がそれほど活がそれなりに高くなってきていると言えます。
シティホテルはフルサービスホテルを指し、RevPAR

発ではないのでしょうか。一言で言えば、物件を持っは客室部門の稼働率と宿泊単価をかけた指標です。

ていれば利益が成長するので、今売らなくてもいい、

宿泊単価と稼働率は相反する関係にあり、客室単価を持っていればいいと考えている人が多いということで下げれば稼働率は上がり、客室単価を上げれば稼働す。一方、2017年のグローバルレベルでのホテル売買率が下がります。どういう最適価に持っていくかを考の投資額を見ると、エリア別で売買が一番多いのはアえることが、客室部門で売り上げを上げるのに非常にメリカ、次がヨーロッパで、アジア太平洋は世界の中重要です。注目したいのが、シティホテルとビジネスホ

では比較的割合が小さいです。アジア太平洋で一番テルのRevPARの比較で、シティホテルに比べてビジネ

多いのが中国、2番が日本ですが、グローバルマーケッ

スホテルの動きが少ない点です。ビジネスホテルの顧トの中で日本の占める割合はあまり大きくありません。

客は日本のビジネスマンがメインです。ビジネスホテ

では、都市別にホテル売買のランキングを見てみま

ルの単価があまり動かない理由は、各企業の宿泊出す（図1）。3年平均で比較すると、最も取引金額が多張の旅費規定がここ数年変わっていないため、価格をいのはニューヨーク、2番目がロンドン、3番目が香港上げるのはなかなか難しいからです。このためシティ
図1

ホテルに比べて、為替に対する価格感応度が低い傾向にあります。

取引件数は少ないが、一定の人気を得ている日本のホテル投資
続いて、日本におけるホテルの売買マーケットについてお話しします。2004年（平成16年）から2017年（平成29年）までに、日本でどれだけホテルが売られたかを見ると、平均して年間に60件くらいです。日本のよう
図2に経済規模でみて大きな国の割には、それほど売買が活発ではないと言えます。2015年は120件近くの売買がありましたが、2016年と2017年はともに60件ほどと半減しています。なお、この数字はREIT（リート）とそのスポンサー間の取引など、関連会社間の取引は除いた第三者取引のみです。
客室数も同様で、2015年をピークに売買数が減っています。しかし金額ベースで売られたものを足し上げて推測すると、2016年と2017年は年間3,500億円
ほどのホテルの売買が行われています。この金額自体
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ですが、東京も第6位と健闘しています。中身を見ると、有することで営業利益を得る他、可能であれば売却し意外とビジネスホテルの取引が多く行われています。

た時の売却益（キャピタルゲイン）を期待するビジネ

世界的に見ると多くはありませんが、一定数の投資家

スモデルです。

が日本、特に東京にホテル投資を行っていることが、お金があれば誰でもホテルを持てると思うかもしれ

今までのデータから見て取れます。その理由の一つはませんが、オフィスビルとは異なり、ホテルは日によっ

借入金利の低さです。これはオフィス投資に関するて稼働率が変動するリスクがあり、客室が古くなった

データですが、主要10都市の中で東京の金利は群をら改装工事も必要です。どのくらいの予算でどう改装抜いて低いことがわかります（図2）。最も高いのはムすればいいのか、ホテルオペレーターもアイデアは出ンバイで10.0％となっています。

しますが、実行するのはオーナーです。

LTVとは、物件価格を100として何％のお金が借りオーナーとホテルオペレーターの関係をタクシーにられるかを指します。東京は50～60％で、比較的高い

例えると、ホテルオペレーターはタクシー運転手にあ

比率のお金を貸してくれるマーケットです。キャップ

たり、労働力やサービスを提供しますが、車を所有す

レートは、100の投資額に対してリターンが何％得らる必要はありません。ホテルオーナーはタクシー会社

れるかを指します。東京は2.8％と上海の3.3％より低に当たり、車の購入やメンテナンス、車を置くスペース

いですが、上海は借入金利が5.3％とキャップレートの確保など、多くの投資が必要です。運転手はタクシー

を大きく上回ります。東 京は利回り2.8％の 物 件を会社が所有する車に乗り、売り上げの中から給料をも0.8％の金利で借りて投資できるので、約2％の利ざやらいます。この関係はホテルオーナーとオペレーター

がかせげます。直接利回りは必ずしも高くないのです

も同様です。

が、安い金利で比較的多くお金が借りられるマーケッ

運営と所有の間にあるのがホテル経営会社です。こトなので、それを加味して投資リターンを見ると、同じ

こはオーナーからホテルを借り上げ、経営する会社でアジアの香港、ソウル、上海などに比べて意外と利回す。ホテルで働く従業員の雇用やベッドやソファなどりが高いことがわかります。こういう理由から、東京はの備品もこの会社が購入します。ホテルオペレーター

投資先として一定の人気を得ています。

は総支配人を派遣しますが、ホテル経営会社が雇用した従業員を使って日々の運営を行います。
具体例を挙げると、インターコンチネンタルホテル

ホテル事業における3つの役割
～「運営」
「経営」
「所有」とはの場合、土地・建物を所有しているのは東京センチュ
リー、経営を担うのはGHSという会社で、IHG・ANA

ホテルは所有、経営、運営の3つが分離しているこ

ホテルズグループが運営を担います。東京に昨年オーとが一般的で、それぞれが全く違うビジネスモデルでプンしたハイアットセントリック銀座東京という物件

す。ホテルの土地・建物を所有する不動産オーナー、
図3

オーナーと賃貸借契約を結ぶ賃借人に当たるホテル
経営会社、ホテル経営会社とマネジメント契約を結び、ホテルを運営するホテルオペレーター、それぞれの役
割と相関関係を図に表すと、このような形になります（図3）。

ホテルオペレーターは運営によって利益を上げ、その中からマネジメントフィーをもらう手数料ビジネスです。通常、ホテルブランドを持っており、世界的に知られているのはマリオットやハイアットなどがあります。
不動産オーナーはホテル投資のプロで、ホテルを所
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は、朝日新聞が土地・建物のオーナーで、オリックス

わけではなく、GOPの中からホテルオペレーターにマがホテル経営会社を経営、ハイアットが運営を担って

ネジメントフィー、ホテル所有者に賃料を払う必要がいます。

あり、その残りが経営会社の利益になります。マネジ
メントフィーは売り上げに対して割合が決まっていることが多く、GOPが赤字でもゼロになることはありませ「所有直営」「フランチャイズ」「マネジメント契約」の違いん。マネジメントフィーと賃料は必ず発生するので、ホテルの売り上げが下がったり経費が増大すると、その実際には、ホテル運営に関する契約はより細分化さ

分GOPは圧縮され、図の中央に位置するホテル経営

れ、様々な形態があります（図4）。表の一番右の「所会社の得られる利益は縮小します。ここは一番リスク

有直営」は一番シンプルで、ホテル会社がオーナーでを負う部分なのでホテルオペレーターはやりたがらず、あり、運営や経営も行います。地方の温泉旅館はこのオーナーもリスクを取りたくないので、ホテル経営の形態が多いです。一番左の賃貸借契約は、基本的に役割を誰がやるかでもめることも多いです。

オーナーの役割は所有のみで、その他はホテル会社

GHSやオリックスなどのようなホテル経営会社が見（ホテルオペレーター・ホテル経営会社）が行います。

つからず、マリオットなどの世界的なブランドを持つホ一番わかりにくいのがマネジメント契約で、オーテルオペレーターに運営してほしい場合は、ホテル

ナーが従業員を雇用しますが、その従業員を差配する

オーナーが経営会社を子会社や関連会社として作るこ人材である総支配人はホテルオペレーターが送り込とが多いです。

みます。これよりシンプルなのがフランチャイズ契約

例えば、グランドハイアット東京は森ビルがオーナーで、オーナーが総支配人も含めて全ての人事権を持っで運営はハイアットインターナショナルですが、経営ており、マリオットやウェスティンといったホテルオペ

はオーナーの子会社である森ビルホスピタリティがレーターのブランドとマーケティングシステムのみ利行っています。東横インは運営と経営を兼務しており、用する形です。マーケティングアライアンスは、マーケ

ホテル経営についてよく知らないオーナーが建物を建

ティングシステムのみ利用する形です。

てても、あとは全てお任せできるため、たくさんでき

なぜ、このように多様な形態が生まれたのでしょうていると言えます。ただし、本来、ホテルの所有はプロか。その理由はホテルのキャッシュフローにあります

フェッショナルな仕事であり、デベロッパーがオーナー（図5）。ホテルの総売り上げから原価や労務費、販管の場合、開発して終わりではありません。

費、水道光熱費を差し引いたものが運営利益、ホテル

しかしそこで終わってしまいうまくいかなかった例の業界用語でグロス・オペレーティング・プロフィット

が、1987年（昭和62年）に制定されたリゾート法に基（GOP）です。この全てがホテル経営会社の利益になる

づき、日本各地に作られたリゾート物件です。斬新な

図4

図5

21

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デザインのホテルを作れば最初は人が来ますが、だん

この再投資をどのタイミングでどのように行うのかだん客足が鈍り、売り上げが減少していきます。やがを考えるのが、プロフェッショナルなホテル投資家の仕て物件が経年劣化して施 設改修が必 要になったり、事です。
このサイクルの中で非常に大事なのが、顧客満余った人手をリストラして退職金を払う必要が出てき

足度の高さが顧客ロイヤリティにつながるかどうかをても、銀行は利益が出ていないところに追加融資はし検証することです。この部分の検証は、ホテルオーナーてくれません。自分たちの積立金もないので資金調達

がホテルオペレーターと連携して行う必要があります。

ができず、改装やリストラが遅くなり、競争力が低下してさらに売り上げが減少し、最終的に破綻してしまっ

リゾートホテルに必要なのは季節に応じたマーケティングたケースが多く見られました（図6）。
このネガティブスパイラルに陥らないようにするための、「サービス・プロフィット・チェーン」という考え

2000年（平成12年）から2017年までの17年間に新方があります（図7）。従業員の満足度を上げると雇用築された、300室以上のフルサービスホテルやリゾーが定着して生産性が高まり、サービスの質も向上し、トは25件です。日本のような先進国にもかかわらず、お客さんが喜ぶ。そうすると顧客満足度が上がり、リ驚くほど少ないという現状があります。ディズニーリ

ピートカスタマーになってくれる、あるいは口コミで他

ゾートやUSJ、レゴランドなど、すでに成功したモデルのお客さんを呼んでくれる顧客ロイヤリティにつながを持ち込んだものを除いて、日本では大型リゾートがる。その結果、ホテルの収益性が上がり、その上がったあまり新築されていません。それは開発業者や銀行が収益で再投資をするというポジティブなサイクルです。

リゾート法の時代の痛みを忘れておらず、リゾートへの投資リスクを負いたがらないことが背景にあります。
また、何もないところにデスティネーションを作るリ

図6

スクコントロールの能力やセンス・オブ・プレイス（その土地らしさ）の不足も問題点に挙げられます。トマム
リゾートやハウステンボス、シーガイアはいずれも立地する地域の「らしさ」が感じられず、どこに作っても変わらないコンセプトです。最初は目新しいですが、その土地に行った感覚が感じられない施設を持続させるのは、実は難しいと言えます。
失敗したゴルフ場やスキー場は日本にいっぱいあります。一部は太陽光発電所や牧場などに転換されていますが、運営会社が経営破綻しても、一度作られた

図7

ゴルフ場やスキー場がなくなることはあまりありません。それによって市場の供給過剰が解消されにくい状
況があります。とはいえ、ここ数年で潮目が少し変わってきています。北海道のニセコエリアではパークハイ
アットやリッツ・カールトンが進出予定で、国内資本ではなく外資系デベロッパーが開発を行います。
沖縄本島はLCC就航便の増加により座席数が増えて旅費が安くなった分、年に1度しか来なかった人が2回、3回来るようになり、沖縄本島への入域客数は順調に伸びています。昨年は900万人以上に達し、ハワ
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イと肩を並べたと報道されました。ただし、入域客数率が非常に低く、長く休める時はゴールデンウィークの質は異なり、沖縄の滞在期間が約3泊なのに対して、かお盆、年末年始、シルバーウィークくらいで、みんな

ハワイでは約9泊と長く、1人当たりが地域に落とすおが同時に休むので季節変動性を助長しているというこ

金も3倍くらい違うということがわかっています。とはとです。これは政策課題だと思います。

いえ、訪れる人が増えたことで地域にお金が落ちる確

毎年、エクスペディアが主要な国・地域別有休消化

度もぐっと高まり、沖縄ではホテル投資も活性化して率のランキングを公表していますが、日本は2009年

います。今後オープン予定のヒルトン＆ヒルトン・グラ

からほとんど最下位で、2017年は年間20日の有給休

ンド・バケーション瀬底島は森トラスト、ハレクラニは暇に対して消化率は50％の10日でした。ブラジルやフ

三井不動産、ハイアットリージェンシーは東急不動産

ランス、スペインなど、なぜかサッカーが強い国は消というように、本土の資金が沖縄のリゾートに投下さ化率100％で年間30日休んでおり、サッカーのベスト

れつつあります。

8に行けない国は年間10日くらいという状況です。

せ そこじま沖縄本島だけでなく、宮古島では2019年3月に開港

有給休暇消化率が低いのも、日本が抱える大きな

予定の下地島空港に国際線が就航し、石垣島は2013

問題点の一つです。年間で10日しか有給休暇が取れな

年（平成25年）に新空港が開港して東京からの直行

ければ、1週間くらいの休みがまとめて取れた時は国便が増加するなどが追い風となり、ようやくリゾート

内ではなく、ハワイなど海外に行き、それ以外の旅行開発の動きが出てきています。

は安近短という傾向を作り出しています。また、リゾー

しも じ じま

この背景には、沖縄の季節変動性が他のリゾート

トがファミリー客を誘致しようとしても、子供が付いてマーケットより低いという安心感があります。日本全国

こないという問題もあります。未就学児童はいいです

で見ると旅館の平均稼働率が約50％、リゾートホテル

が、学校に行くようになると学校行事や塾の夏期講習、の平均稼働率は約40％ですが、沖縄については年間部活などがあり、子供の予定がいろいろ出てきます。

80％くらいの稼働率で推移しています。リゾートは一親がようやく休みを取れても、子供と予定を合わせる

般的に季節変動性が大きく、ピークは100％になる一のは非常に難しく、塾などにお金がかかるので、レ方、オフシーズンには誰も来ないという極端なケース

ジャーにお金をかけられないといった問題もあります。

が多くなっています。レベニューマネジメントの教科

こうした状況を背景に、シーズナリティの平準化に

書には「客が来なければ客単価を下げればいい」と書貢献しているのがインバウンドです。近年、日本でリ

かれています。しかし、スキーをする人に向けて、夏のゾートホテルが増えてきたのは、増加するインバウン

ホテルの価格を下げても全く響きません。目的のあるドが季節変動性を埋めてくれることに加え、コンドミ

旅行者は価格でコントロールできず、季節変動性に対ニアムなどが売れるようになってきたことも理由に挙応するのは難しいです。ということは、季節によって客げられます。例えば、ニセコではコンドミニアムを買っ

層を変えなければいけないということです。ニセコでているのは9割以上が外国人です。コンドミニアムが売は夏のコンテンツとしてラフティング、自転車などに力れるようになって、今まで作れなかった形態の施設もを入れており、沖縄では冬を避寒地や日本でいち早く作れるようになってきました。
パークハイアットニセコでは100室のホテルを作り、桜が見られる場所として売ろうとしています。稼働率の低さに悩む地域は、毎月同じ顧客を対象にマーケティ

100室のコンドミニアムを分譲しています。コンドミニ

ングしていないか、考える必要があるかと思います。

アムは高い価格で売れるので、分譲益が発生します。
その分譲益をホテル側に回すと、ホテルの簿価を下げてくれます。分譲益がない状態でホテルを作った場合、リゾートホテルの需要平準化に貢献する
インバウンド100の投資に対してリターンが10とすれば、分譲益があると70の投資に対して10のリターンとなり、14％くらい投資利回りが良くなります。分譲コンドミニアムが非常に大きな問題なのが、日本人の有給休暇消化
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宅より不利な点もあります。

売れることで、高級ホテルも作りやすくなっていると言コンドミニアムホテルというのは、基本的にはホテルえます。

なのですが、客室部分だけを区分所有にして売却し、1室ずつ所有できる形です。タイムシェアは一定の期間、コンドミニアムホテル、
サービスアパートメントはどう違う？

部屋を使える権利を持てる形態です。このようにいろ
いろな形態が出てきたことで「この形ならここにリゾー
トホテルを作ってもいい」といったオプションが増えて

今、世の中にはコンドミニアムに似ていて混同しやいることは、世界的なトレンドです。

すいコンセプトの施設が乱立しています。一覧で整理したのが、この表です（図8）。
一番左のブランデッドレジデンスはホテルのブラン

リゾート開発における2大課題～従業員確保と資金調達

ドを冠した分譲住宅で、住宅専用地域に作ることができます。購入する人は主に自分が使いますが、使っていない時は人に貸してリターンを得られます。左から2

日本におけるリゾート開発については、2つの大き番目と3番目の「SA」は、サービスアパートメントを指な課題があると思います。1つはリゾートの従業員のします。ホテルライセンスがないサービスアパートメン確保です。人手不足の問題は日本中に共通しています

トは、一棟丸ごと機関投資家が所有して、基本的にはが、リゾートは人が多く住んでいないところに作られる

30日間以上の期間、人に貸し出します。貸し出す期間ことが多く、300室のホテルを作ったら、ハウスキー

が30日未満になると、ホテルライセンスが必要になりパーが何十人も必要になります。そのマンパワーをどます。ただし、本年、住宅宿泊事業法（民泊新法）がう確保するかが重要なポイントになります。したがっできてから、ホテルの営業許可がなくても年間180日て、リゾート地域で人を集めるための時給はどんどん以内であれば、1泊でも2泊でも貸せるようになったの

上がってきており、例えば沖縄の恩納村では、スタッ

で、ホテルライセンスがないサービスアパートメントは、フが暮らす人口集積地からの通勤にも時給を出してい

住宅宿泊事業法の中で最もメリットが享受しやすいビます。時給を割り増ししないと人が集まらない状況でジネスモデルと言われています。

す。一部のリゾートでは、近くに従業員が住める寮を一方、ホテルライセンスがあるサービスアパートメン

作るようにしたり、通勤のための巡回バスを運行してトも続々と登場しています。八重洲のオークウッドやいます。ニセコエリアの倶知安町やニセコ町では、高大手町のアスコットなどで、ホテル同様、1泊単位で泊級ホテルやコンドミニアムなどに勤める従業員向けのめることができますが、スプリンクラーを各居室に設

賃貸ビジネスがさかんで、賃貸住宅の数も急増してい置しなければならなかったり、容積率の制限などで住ます。
また、別府では、地元にある立命館アジア太平洋大図8

学（APU）で学ぶ海外留学生が別府の旅館やホテルで働くケースも多く、従業員不足の緩和に役立っています。観光系学部を持つ大学は地方都市にたくさんありますが、海外の人たちが学べる観光学やホテル経営のプログラムは少ないのが実情で、そこはもう少し工夫する余地があるのではと思います。
せっかく集めた従業員が辞めないよう、従業員満足度（ES）の維持向上も重要です。そのためには研修制度の充実や、バックオフィスへの投資などが求められます。ホテルの改装を行うと、お客さんの見えないと
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ころは投資が後回しになり、客室はきれいになってもテルが作られることもよくあります。延べ床面積が20

従業員のロッカーは20年前のままといったケースはよ

万㎡の大型複合施設の場合はその中の2万㎡くらい、くあります。そういうところにもある程度、お金をかけ

客室数が150室程度の高級シティホテルが作られるこていかないと、より良い条件のホテルに従業員が移っとが多いです。
一方、駅に近いけれど面積は数百坪程度で地型がてしまう可能性があります。
もう一つの課題が銀行の貸し出し姿勢です。リゾー

悪く、オフィスにも分譲マンションにも向かない土地はトのように売買事例が少ないところ、土地代が安い場

ビジネスホテルが一番有効な投資形態と言えます。し所における不動産担保やホテルマネジメント契約の価かし、単に「ここにホテルがあれば便利」というだけ

値評価を行うことが不得手で、なかなかお金を貸してでは不十分で、その土地を有効に使って利益を生み、くれないという問題があります。

その利益で土地代や建物代が出せる確証がないと、

かつては、地方自治体などがリゾートを誘致する時

ホテルとして開発されないというのが現状です。例えは補助金・減税・公共投資の3本柱でサポートしていば、京都では駐車場が多く見られますが、これは最有ましたが、近年はあまり機能しなくなっています。減税

効利用分析の結果、建物を建てるより更地のままで駐は最初の5年間のみですが、こうした期間限定の施策

車場として使うほうがいいと判断されたからと考えらは投資家にあまりアピールしなくなっています。それよれます。

り、通常は建物が建てられない眺めのいい場所にホ

多くのデベロッパーは最初からホテルを作りたいとテルを建てられるとか、特別に容積率を多くできると考えるのではなく、いろいろな角度から検討した結果、いった規制緩和のほうが効果的です。あるいは公共地

ホテルが良さそうだと判断して作っています。しかし、で使われていない土地を安く、あるいは無料で貸すとホテルには経営のリスクがあります。マネジメント契約

いった施策も、投資家に対するアピール度は大きいとの場合、そのリスクをデベロッパーが引き受ける必要思います。

がありますが、日本のビジネスホテルオペレーターは運営と経営をまとめて請け負う賃貸借契約が多くなっています。この形態がオーナーにとって最もリスクがなぜビジネスホテルばかりできるのか～外資が参入しない理由

少ないので、その結果、ビジネスホテルが各地に生まれています（図9）。

近年は東京、大阪や地方の中堅都市にどんどんビ

一方、外資系ホテルは賃貸借契約を結びたがらな

ジネスホテルができています。それはなぜなのかを知い傾向にあります。それは会計上の理由で、海外ではることは、投資家やデベロッパーなどの心理を知るこ

会計基準が厳しく、将来にわたる賃料の支払債務は偶とになり、各地域にとって誘致の参考になるのではな

発債務として、バランスシートに脚注表示をすること

いかと思います。
図9

土地があったらどう開発すればいいか、デベロッ
パーは頭をひねります。その時に行うのが「最有効利用分析」です。例えば、東京の都心に大規模な土地があれば、オフィスを中心とした複合開発が一番もうかります。坪3万～4万円のオフィスの賃料が取れ、空室率もあまり高くないと思います。そこにホテルを丸ごと1軒建てるという発想が出ないのは、ホテルの床面積当たりの収益性がオフィスよりも低いからです。ただし、オフィス用途以外の床に割増容積率が付与される案
件ではもうかるのはホテルなので、複合施設の中にホ
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が義務づけられているからです。海外にもホリデイ・

また、今のところ、日本のメガバンクのATMは海外

インエクスプレスやヒルトン・ガーデン・インなどビジ

発行カードに対応しておらず、対応しているのはセブ

ネスホテルに相当するブランドがありますが、日本でン銀行とゆうちょ銀行のみなので、海外から日本に来は国内のビジネスホテルオペレーターが席巻し、外資

たら、セブン-イレブンでお金をおろす流れになってい系ブランドのビジネスホテルがほとんど見られないのます。今まで、日本の銀行は日本人しか相手にしていは、こうした背景によるものです。ただし、将来的にはなかったので、どうにかしないといけないということで、日本にも海外の会計基準が導入され、状況が変わる

急速に新型のATMは海外発行のATMカードに対応で可能性があります。

きるようになって、2020年までにATM機の更新がかなり進むと聞いています。

インバウンドに関して言えば、一般的な対応として求められるのが、文化的障害を取り除くことです。具
体的にはまず言語で、日本に来る外国人の発地国・地

ホテルは万人向けの「百貨店型」ではなく「専門店型」へ

域のトップ4は中国、韓国、香港、台湾です。香港を除いて主要言語は英語ではないので、対応策としてピクトグラムを活用し、なるべく絵で伝えることが必要と今まで、お話ししてきたようにホテルのプロダクトも考えられます。

変わってきましたし、客層も変わってきました。昔はど海外の人からは「日本は公共交通機関が充実してんなお客様のニーズにも対応することがいいホテルといるのもすごいが、あの複雑な路線で、ここからここ思われていましたが、最近はそうした百貨店型よりもまでいくらと運賃がわかる日本人の能力がすごい」と専門店型への進化が進み、万人に受けるものを作ると、よく言われます。海外の都市では行きたい駅名をタッ

誰にも受けないという時代になってきています。もちろ

チすると、運賃が表示されるタッチスクリーン式の切ん専門店型を目指すことにはリスクがありますが、ど符自動販売機を見ますが、そういった対応が日本ではういう客層に向けてサービスを提供するのか、具体的まだ遅れていると感じます。

な客層を思い浮かべ、その人たちにとって利便性が高

宗教的な対応も必要です。ちなみに東京の新宿御いサービスを考えなければいけない時代になってきた

苑前にはハラール対応のラーメン屋があり、非常に盛と言えます。

況です。本来、ラーメンのおいしさはハラールでない一つの例として日本のホテルのベルデスクで女性や材料によるものですが、その店はハラールな材料でお年配者が働いているケースが多く見られます。しかし、

いしいラーメンを作ることを研究した結果、爆発的人あるアメリカのホテル投資家は「自分でも持てないよ

気となりました。ラーメン屋の小さな例を挙げました

うな重い荷物を女性に持たせるのは、心地よくないとが、何か一つ、満たされていないものを満たすとビジ感じる」と言っていました。また、韓国のように年配のネスは成功するという例かと思います。
図10

文化的な対応で、いろいろな形態のプラグに対応できる壁に埋め込まれたユニバーサル電源コンセントは少し前まで電気用品安全法などで禁じられていたようですが、最近、ホテルで埋め込まれているのを見たので、変わってきたのかと思っています。電源コンセプト
アダプターは言われて貸すのも人手がかかりますし、
回収する手間もかかりますし、持ち帰られるリスクも高まります。埋め込みができるのであれば、そのほうが楽ですし、海外のお客さんもアダプターの心配をしなくて済むというメリットがあります。
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Japan Travel Bureau Foundation

なります。

人を敬う国の人にとっては、自分の父親のような年代の人に重い荷物を任せるのは心苦しいととられる可能

従来のビジネスホテルは荷物の少ない日本人ビジネ

性があります。相手に心地よくサービスを受けてもら

スマンの1泊出張に対応するため、客室は10～12㎡とうことはかなり大事なポイントで、インバウンドを受けコンパクトで、シングルベッドが部屋の面積の大半を入れるに当たっては、当たり前と思っているサービスを占め、トイレと浴室が一体化したユニットバス付きとい改めて見直すことも必要だと思います。

うのが基本でした。このスタイルは高度成長期からあいろいろな進化の事例をお話ししてきましたが、ホまり進化を遂げていなかったのですが、外国人をはじ

テル全般のポジショニングの軸も多様化しています。

めとするレジャー目的の連泊客に対応し、なおかつ限

かつては「高級ホテルとそうでないホテル」といった二られた面積を効率的に活用して収益性を上げるため、極で考えることができましたが、それでは捉えきれな

客室内レイアウトはこの数年間で大きく変わってきてくなっています。例えば、帝国ホテルは格式の高さでいます。

知られますが、カジュアルな雰囲気のハイアット系のレジャー客に対応するには、ツインかダブルベッド

アンダーズのほうが客室単価は高額で、カジュアルでが必要になり、バスとトイレを分離し、大きな荷物をハイグレードなホテルに泊まりたいというニーズに対置くスペースも必要になります。あるホテルでは、シン応しています（図10）。

グルベッドの下にエクストラベッドを収納し、引き出す

また、滞在時間という軸で見ると、キッチンや食器とセカンドベッドになるという仕組みを作りました。従などのカトラリー、ランドリーなどがそろっていて長期

来のエクストラベッドは客室の外から運んでくるため、滞在できるサービスアパートメントもあれば、1時間半

廊下に出す時にぶつかりやすく建物を傷める可能性のデイユースができるビジネスホテルもあり、後者はがあります。あらかじめ客室の中に置いてあればそう

外回りのビジネスマンがリフレッシュに利用しています。

したリスクを回避し、収納スペースも節約できます。ス

エクスクルーシビティ（独占感）という観点からするとタッフが客室まで運ぶ労力とコストが不要になり、生三井不動産が開発したアマネムのように広大な敷地

産効率性も上がるので、利用客にとって便利なのはもに28室しかないようなホテルを 造ったかと思うと、

ちろん、
なるべく低コストで利益を得たい投資家にとっファーストキャビンやナインアワーズのように小さいとても歓迎すべき進化と言えます。
かつてはビジネスマンの作業用にライティングデス

ころにたくさんの人が泊まることの認知度も上がってクを設置することが多かったのですが、近年は机にき

います。
最後に、
収益計上するため、
あるいは運営する側としちんと座らなくても仕事ができるので、ライティングデて、どうやって収益をより上げていくかをお話しします。

スクの代わりにカウチソファを設置するホテルも増えています。
小さく使いにくいバスタブをなくして水圧の高いシャ

レジャー客に対応し、スペースを有効活用するための進化

ワーブースを設置したり、もっと突き詰めていくとビジ
ネスホテルで1部屋ごとにトイレやバスルームは無駄

ビジネスホテルとは、フルサービスホテルから宴会ではないか。チェックインしてチェックアウトするまで場や付帯施設、高級レストランなどを省いた施設と言の8～9時間、何分トイレやバスルームを利用するかとえます。ちなみに日本で使われているビジネスホテル

いうと少ないので、それらはまとめてしまって、ベッドという言葉は和製英語で、英語でビジネスホテルといだけが自分が使える専用エリアになっているというホ

うと、コーポレートビジネスパーソンを泊めるホテル

ステルが登場しました。そうすることで、同じ面積でを指し、日本で通用している意味とは違います。日本

ベッドが5つだけだったところが11できるとか13できるの一般的なビジネスホテルは英語ではリミテッドサーとなるとベッド当たりの単価を多少安くしても、総額でビスホテル、セレクトサービスホテルといった呼び方に見ればもうかるということになります。床面積当たりの27

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ドボードに棚をつけ、たくさんの物は置けないけれど

収益性の向上につながると言えます。
また、ロビーエリアなどのパブリックスペースを再構

も、携帯が置ければ十分でしょうという割り切りをし築するケースも出てきています。モクシー東京錦糸町ているところもあります。モクシー東京錦糸町では、は、バーカウンターがフロントデスクを兼ねています。

ハンガーを壁に掛けるのは今までもあったアイデアで

フロントデスクはチェックインとアウトの時以外はあますが、チェアとテーブルも壁にかけて、必要な時だけり使わず、バーを使う時間帯とあまり重ならないので、お客さんが自分で広げることで、客室を広く使えると兼 用したほうが 効率的ということです。スタッフもいうアイデアも出てきています。今秋、相鉄が京都でチェックインとアウトの時はフロント対応を行い、夜は開業予定のザ・ポケットホテルは、1部屋3.5㎡くらい

バーに立つというようにマルチタスクを始めています

ですがドアが閉まるので、ホステルのように隣の音がが、これも新しい動きです。

聞こえる感がないような作りにしているようです。すご3Dで考える動きも盛んになっています。随分前の事

く狭いところにベッドを2つ入れて、下は3D仕様でもの例ですが、東京ディズニーランドの近くにあるサンルー

がしまえるようになっていて、シャワーブースなどは共

トプラザ東京には16㎡の客室に2段ベッドを2つ置い用になっているといったコンセプトです。
星野リゾートが先月オープンしたOMO5東京大塚は、たクルージングキャビンという客室があります。客船をイメージしているのですが、「部屋はとても狭いのです

19㎡の客室に中2階を設け、下に1つ、上に2つベッドが、その狭さが客船らしさを演出していて、雰囲気ががあり、3Dで効率を高めています。1人泊まるよりは3あります」というキャッチコピーがうまく、修学旅行の人泊まったほうが1部屋当たりの売り上げが上がること誘致に成功しています。

は当然なので、そういう形で皆さん努力しています。

洗面台の周りにいろいろなアメニティを置くとごこのように床面積当たりの効率を良くするアイデア

ちゃごちゃしてしまうので、棚を作って、そこに置いてがビジネスホテルのカテゴリーでも急速に広がってき

すっきりさせるというアイデアや、ナイトテーブルがあていることが潮流となっています。

るとハウスキーピングがやりづらいので、ベッドのヘッ

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