巳．

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都市近郊の戸建て住宅開発
コンパクトシティの主体として株式会社ランドスケープデザイン設計部副部長

塚本英文■都市近郊の戸建て住宅開発

ービスの軽減化にもつながると考え

近郊戸建て開発は、都心への通勤時られている。

間が1時間前後のエリアで、堅調なて住宅開発のプランニングや外構計・高い居住と就業等の密度ニーズがあり、住み手の住居選択エ画に携ってきた。計画地の多くは、・多様な居住者と多様な空間リアの軸が都市部に移動しているよ

都心への通勤時間が1時間余りの地・複合的な土地利用の生活圏うに思われる。一次住宅取得者の中域にあり、もともとは工場や社宅、・自動車だけに依存しない交通ネ核と想定される子供が幼稚園に入る農地であった。戸建て住宅開発ととットワーク

家族は、通勤等の利便性、周辺環境、もに、隣地にマンションや商業施設・独自な地域空間（街のアイデンテ

住戸面積、購入価格のバランスから、が計画されることも多く、都市でもイチイ）

都心から1時間前後の都市近郊を基郊外でもない町並みが形成されてい・明確な境界準として、都市部寄りのマンションく。地域の住環境の質を向上するにこれらを、大都市近郊を構成する一か、都市近郊戸建て住宅を選択しては、一・つ一つの住宅地で町並みづくつの地域レベル（＝街）に当てはめいるのであろう。都市部に近い戸建りの工夫がなされると同時に、街全ると、「職場や学校へは電車・バスて住宅開発では、土地の価格と販売体ががどう秩序づけられるのかといや自転車で通えるゆったりと歩いて価格の関係から、高密度な配置が求う地域レベルでの街づくりの方向性

過ごせる街であり、商業や交流、市められる。コンパクトシティの概念が必要である。

民サービスを受けられる街の中心がでは、高密度になるほど、環境の質あり、それらがネットワークで結ばを高めるための、町並みへの配慮がれる」概念と言える。

求められる。「コスモアベニュー練

1990年代半ばより、首都圏の戸建筆者は、ここ数年の首都圏近郊の戸建て住宅開発の状況を踏まえ、今後の方向性として、コンパクトシテ

以下、ここ数年の戸建て住宅開発馬春日町」では、道路率を低減させィの概念が有効ではないかと考えての状況を振り返り、筆者の携わる事つつ、表通りには駐車場配置を避け、いる。コンパクトシティはサステナ例も交え、戸建て住宅地によるコン連続する生け垣による景観を形成しブルな都市形態の一・つであり、わがパクトシティ実現の工夫と可能性をている。

国では、地方都市の中心市街地活性探る。

2、住居形態の多様化化に関して取り上げられることが多いが、ここでは大都市圏の地域再生■コンパクトシティへの流れとしてのコンパクトシティを意味

1、都市の収縮90年前後のバブル崩壊後の地価下落で、住み手にとっては、首都圏域し、その配置のイメージは、神戸市

総務省の調査によると、2007年はで住居形態の選択肢が増えた。従来が提唱するコンパクトタウンに近い東京都への流入人口が20年ぶりの高は都心のマンションか郊外の戸建てものである。そして、住み手の動向、水準に戻った。人口減少社会となるかという二者択一であったが、最近土地利用、事業主体の観点から、戸中で、将来的に新規住宅需要は減り、では、都心の高層マンション、近郊建て住宅開発が都市近郊のコンパク

都市は量を求めた膨張の時代から、の戸建てかマンション、郊外の戸建

トシティ実現に主体的に機能するの質を求めながらの収縮の時代へ移りてが選択できる状況である。団塊世ではと期待している。

つつある。2006年総務省発表の首都代のリタイア層による都心や地方へ

コンパクトシティは、以下の原則

圏男性の平均通勤時間は、1時間15の住み替えや、単身世帯の増加等、を持ち、地球環境への負荷や行政サ分程度であるが、筆者が携わる都市ライフスタイルの多様性に応じて住家とまちなみ57〈2008．3＞

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誘

居形態へのニーズはさらに多様化

戸建公園

し、高齢化社会に向けては、歩ける

図1 コスモアベニュー練馬春日町
住所：東京都練馬区春日町5丁目

開発年：2004年
開発面積：5，830㎡

範囲で日常生活が出来る場所での居畑住が求められる。今後は、より多く戸建の人が利便性を享受できるよう、中

計画戸数：40戸
事業主体：㈱コスモスイニシア
基本計画：㈱ランドスケープデザイン

心に高密度な住居形式を持った、多様な住居形態の組み合わせが、地域マンション単位で求められるであろう。

埼玉県の「七彩の街」は、県の事業コンペによるものであるが、マン図2 七彩の街
住所：埼玉県ふじみ野市鶴ヶ丘4丁目
開発年：2003年

ション・戸建て・タウンハウス・県

開発面積：37，495r㎡

営住宅・福祉施設といった7種類の計画戸数：マンション141戸、戸建て49戸、タウンハウ
ス13戸、その他（県営住宅、福祉施設）
事業主体：埼玉県、ふじみ野市、㈱コスモスイニシア他
企画・基本計画：カジマデザイン、㈲ランドプランナー
ズ、㈱ランドスケープデザイン

住居形態が、タウンアリーナと呼ばれる広場を囲み、官民一体の多種・多様な住宅群による住宅地として評価された。

3、複合的な土地利用供給される開発用地は、企業体質
マンションの変化による社宅や厚生施設の処分、相続税対策による農地の売却、産業構造の転換による工場移転や閉

タウン八ウス公園

鎖が多く、この傾向は続いている。

リーナ
タウンアリーナ

用途地域と容積率の設定から、社宅公園

跡地や農地では、戸建て住宅のみの県営住宅開発が多いが、工場跡地等の場合、@商業や医療施設等も同時に開発される。集合住宅だけでなく、商業や医療施設が加わり、用途が複合化した方が利便性が向上し街の魅力は増す
が、コンパクトシティの概念では、土地利用、道路等公共空間のデザイン、建築デザインの統合という都市開発的なアーバンデザイン手法が重視される。現状では、各々の施設が各々の事業者により開発されることが多く、施設計画での連携は少ない。

「コスモアベニューひばりが丘」
では、マンション、戸建て、スーパー、公園等が同時期に整備されたため利便性の評価が高く、マンションに挟まれた戸建て住宅が、地域の天空率を確保している。
写真1

12 P家とまちな卿ooa3＞

福祉施設

七彩の街。タウンハウスとマンション

幼稚園

戸建て住宅は、施設ボリュームが、周辺の既成住宅地に調和し易く、街区道路の整備は、最もパブリックなオープンスペースの整備である。また、常に複数の建物を扱うので、町並みづくりと言う点では、マンショ

鑛襲・ン等の大型単体施設関係者より戸建て住宅関係者の方が慣れていることもあり、戸建て住宅計画が、複合型街づくりを先導していくことが出来るのではないだろうか。

4、バスと歩行のネットワーク

首都圏の都市近郊は、主要駅を結
写真2

ぶバスのネットワークが存在する。

コスモアベニューひばりが丘。駅へ向かうメインストリート

低床バス等、鉄道に比べては乗り降りが楽で、パスモも順次導入され利便性が改善されてきた、鉄道駅からマンション＼始まるバスのネットワークを、各街の中心で繋ぎ合わせ、自転車移動も︵組み合わせることで、；地域の移動ネットワークを構築できるであろう。

公「コスモアベニュー鎌倉」では、敷地内にバスの転回場を設置し、簡業JR駅への始発駅として近隣のマン緑地ション住民にも利用されている。

道路計画では、人が心理的にどう歩くかが大切である。車は少しくらい遠回りしても負担に感じないが、人は駅やバス停へ最短距離で歩きたマンション

図3 コスモアベニューひばりが丘
住所：東京都西東京市谷戸町2丁目
開発年＝2005年
開発面積：41，121㎡

計画戸数：244戸
事業主体：㈱コスモスイニシア他
基本計画：㈲ランドプランナーズ、㈱ランドスケープデザイン

い。人の行動を予測した歩行のネットワークを形成することで、商業や駅周辺だけでなく道路空間でも人と人とのコミュニティが生まれる。
「コスモアベニューひばりが丘」、

では、街のメイン通りを駅方向に向け、自然と人が集まる街のシンボルとしての主動線とし、「コスモアベ
ニュー我孫子」では、敷地両側の既存道路を繋ぐとともに、緑道によって隣接する公園と緑地を結び、地域の歩行のネットワークを繋いだ。その他、農地が開発されている地域で家とまちなみ57〈2008．3＞

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は、綱開発地が袋小路になっている、，マンション＼＼＼ ＼ ＼︐場合が多い。将来的には宅地化され＼るかどうかわからない場合でも、既．＼＼＼

存の街をどうつなげていくかという＼工場

@・脳澱︑

睾．覗

イメージを、行政と民間が共有しておくことは将来、有機的に街をつなマンション

公園

パス転回場げる上で有効である。

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一マンション

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5、事業の担い手と街のアイデンティ

戸建て
公園
誌

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戸建：て住宅開発の事業主体にも、変化が見られる。バブル後の地価下

図4 コスモアベニュー鎌倉岡本
住所：神奈川県鎌倉市岡本

落で都市部でも戸建て住宅開発が事

開発年：2005年

業的に可能となり、いわゆる「都市開発面積：20，620㎡
計画戸数：92戸
事業主体：㈱コスモスイニシア
基本計画二㈱ランドスケープデザイン

七戸建て」が生まれた。都市型戸建ては、市街地のマンションニーズのある敷地での、大手デベロッパーによる小規模な戸建て住宅開発で、利便性や都市インフラ、高品質な住戸と手の届く価格の組み合わせで、戸建て指向の強いファミリー層に人気を博している。

戸建

緑道

事業者が建設業者ではなくデベロッパーであるため、事業収益は建設調整池工事によるものではなく、企画・計
画内容による付加価値によるもので既存公園あり、住宅本体以外に、道路・公園・町並み・インフラ・管理等トータルマンション戸建な計画へのこだわりが強い。近年、市街地での用地取得の困難さから、事業用地が都市近郊に広がり、対象マンション面積も大型化している。都市インフ緑道

で、街の魅力付けとなるアイデンテ
ィティが求められている。大手デベロッパーは、都心開発や商業開発のノウハウを持ち合わせており、集合住宅や商業・業務施設等と戸建て住

一

図5 コスモアベニュー我孫子
住所：千葉県我孫子榎戸

開発年：2005年
開発面積：17，728㎡

計画戸数：86戸
事業主体：㈱コスモスイニシア
基本計画：㈱ランドスケープデザイン

垂@N︑ラが弱く、利便性も訴えにくい敷地宅の複合開発も一事業者で可能であり、複合開発型コンパクトシティ実現への事業の担い手となりうる。

街のアイデンティティとしては、人々が集まる街の中心や印象に残る

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窪嚢

場所が必要である。前述の「七彩の街」では、タウンアリーナと呼ばれる、都市広場を街のコアとし、住民のアクティビティ空間とした。また、「ファインコート西国分寺」では、一本の樹木を街のランドマークとし、これに公園、緑道をつなげることで、街の回遊性やパークウェイというコンセプトを表現し、現在進行中の、「ファインコートLaLa新三郷（仮称）」では、「歩いて楽しい街」のアイデンティティが、戸建て住宅地を貫通する公園・歩車共存道路・フットパスの組み合わせとして具現
写真3

ファインコート西国分寺。街の中心となるシンボル樹化されつつある。

■戸建て住宅開発の役割醍

人ロ減少社会を迎え、住宅の需要と供給のバランスが変わり、街づくりも量より質が求められる時代になってきている。コンパクトシティの

図6 ファインコート西国分寺
住所：東京都国分寺市西恋ヶ窪4丁目
開発年：2007年
開発面積：約6，924㎡
計画戸数：34戸

概念を手がかりに、地域レベルでの今後の住環境整備のあり方を考えた
とき、戸建て住宅開発の果たすべき事業主体・基本計画：中央商事㈱、役割は大きく、今までの街づくりで三井不動産レジデンシャル㈱培った手法や実績を活かすことで、大都市近郊でのコンパクトシティ推

図7 ファインコートLaLa新三郷（仮称）
住所：埼玉県三郷市
開発年：2008年（予定）
開発面積：約67，000㎡

進の主体になりうると考える。

計画戸数：269戸
事業主体：三井不動産レジデンシャル㈱（戸建てエリア）
基本計画：㈱ランドスケープデザイン

1藻嫁薫二蕊凝虻
臨ミ彗鐵
一、一一一・磯ll、、

塚本英文（つかもと・ひでふみ）
大阪大学工学部卒業後、ハーバード大学大学院、カジマデザインを経て、現在㈱ランドスケープデザイン勤務。関東学院大学非常勤講師。

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