平成 23 年 10 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 23 年 12 月 14 日
不動産投資信託証券発行者名
コード番号
代表者
資産運用会社名
代表者
問合せ先責任者
有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

プレミア投資法人
上場取引所
東証
８９５６
ＵＲＬ http://www.pic-reit.co.jp
執行役員 川守 祐市
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
代表取締役社長 村岸 公人
取締役 業務運営本部長 駒井 厚生
ＴＥＬ (03)5772-8551
平成 24 年１月 30 日
平成 24 年１月 16 日
（金額は単位未満を切捨て）

１．平成 23 年 10 月期の運用、資産の状況（平成 23 年５月１日～平成 23 年 10 月 31 日）（％表示は対前期増減比）（１）運用状況
営業収益
23 年 10 月期
23 年 ４月期

百万円
4,963
5,171

営業利益
百万円

％
(△4.0)(△1.3)

2,064
2,271

１口当たり
当期純利益

経常利益
百万円

％
(△9.1)(△6.4)

1,311
1,531

自己資本
当期純利益率
円

当期純利益
百万円

％

(△14.4)(△13.8)

1,309
1,519

総資産
経常利益率
％

％

(△13.8)(△14.4)

営業収益
経常利益率
％

％

23 年 10 月期

9,344

1.8

0.8

26.4

23 年 ４月期

10,845

2.1

0.9

29.6

（２）分配状況
１口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)

分配金総額

円

百万円

１口当たり
利益超過分配金
円

利益超過
分配金総額
百万円

配当性向
（注１）

純資産配当率（注２）％％

23 年 10 月期

9,345

1,309

0

0

100.0

1.7

23 年 ４月期

10,846

1,519

0

0

100.0

2.0

（注１）配当性向については[分配金総額／当期純利益]の算式により計算のうえ、小数第一位未満を切捨てにより表示しています。
（注２）
純資産配当率については[分配金総額／当期末純資産]の算式により計算のうえ、
小数第一位未満を切捨てにより表示しています。

（３）財政状態
総資産

純資産
百万円

自己資本比率
百万円

１口当たり純資産％円

23 年 10 月期

170,766

73,26742.9

522,963

23 年 ４月期

171,586

73,47742.8

524,464

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△2,104
18,150

現金及び現金同等物
期末残高
百万円
9,402
9,366

（参考）自己資本 平成 23 年 10 月期 73,267 百万円 平成 23 年４月期 73,477 百万円（４）キャッシュ・フローの状況

23 年 10 月期
23 年 ４月期

営業活動によるキャッシュ・フロー
百万円
2,229
2,595

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△88△20,995

２．平成 24 年４月期の運用状況の予想（平成 23 年 11 月１日～平成 24 年４月 30 日）（％表示は対前期増減比）
営業収益
百万円 ％
24 年４月期

6,287（26.7）

営業利益

経常利益

当期純利益

百万円 ％

百万円 ％

百万円 ％

2,932（42.1）

2,095（59.8）

2,094（60.0）

１ 口 当 た り
分配金（利益超過
分配金は含まない）１口当たり
利益超過分配金円
10,140円
0（参考）１口当たり予想当期純利益 平成 24 年４月期 10,901 円（注）「１口当たり分配金」は、「当期純利益」から平成 24 年４月期に見込んでいる不動産売却益に係る圧縮積立金の積立額（想定額 100 百万円）を控除した残額を分配することを前提として計算しています。

1

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
３．その他（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う変更
無② ①以外の会計方針の変更
無③ 会計上の見積りの変更
無④ 修正再表示
無（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む） 平成 23 年 10 月期 140,100 口 平成 23 年４月期 140,100 口② 期末自己投資口数
平成 23 年 10 月期
0 口 平成 23 年４月期
0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、後記 29 ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

（３）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数第二位を四捨五入により記載しています。
※運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、
本予想は分配金の額を保証するものではありません。
運用状況の予想に係る注意事項及び前提条件等については、後記８ページ記載の「運用状況の予想に係る注意事項」及び後記 12 ページ記載の「平成 24 年４月期（平成 23 年 11 月１日～平成 24 年４月 30 日）及び平成 24 年 10 月期（平成 24
年５月１日～平成 24 年 10 月 31 日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

１．投資法人の関係法人
後記 103 ページ【投資法人の関係法人】をご参照ください。
なお、関係法人とは本投資法人の一般事務受託者兼資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社及び一般事務受託者兼資産保管会社である中央三井信託銀行株式会社等をいいます。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成 23 年７月 28 日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況① 当期の概況
ア．ファンドの主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づ
き、プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立
企画人として、平成 14 年５月２日に出資総額２億円（400 口）で設立され、平成 14 年９月 10 日に公募による投資口の追加発行（59,000 口）を実施し、約 272 億円の資金を調達して同日東京証券取引所（現 株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 8956）。その後、平成 15 年 11 月 15 日に公募により 18,000 口、平成 15 年 12 月 10 日に第三者割当増資により 2,000 口、平成 17 年５月 31 日に公募により 22,000 口、
平成 19 年 11 月 26 日に公募により 30,000 口、平成 22 年５月 14 日に第三者割当増資により 8,700
口の投資口をそれぞれ追加発行し、平成 23 年 10 月 31 日現在の出資総額は、71,957 百万円となっています。
また、本投資法人の保有物件に係る取得価格の総額（注１）は、第１期末（平成 15 年４月 30 日）
において 49,021 百万円でしたが、第 18 期末（平成 23 年 10 月 31 日）現在で 165,874 百万円（注２）まで増加しています。
本投資法人は、投資地域を東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。以下同じです。）を中心とし、オフィス及びレジデンスを主たる用途とする不動産に分散投資することで中長期的に安定した収益の確保を図っています。平成 15 年４月の第１期以降、前期の第17 期まで 17 回の利益分配を行ってきました。
（注１）本書において取得価格は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）平成 22 年 12 月８日に取得したユーディーエックス特定目的会社優先出資証券の取得価格を含む金額です。

イ．投資環境と運用実績（ア）当期における日本経済は、本年３月に発生した東日本大震災（以下「本震災」といいます。）に伴う生産設備の毀損やサプライチェーンの寸断といった供給面での制約が解消に向かう中で、設備投資、個人消費及び輸出に持ち直しの動きが見られましたが、雇用状況は依然として厳しく、急激な円高傾向もあって景気回復の足取りは重いものとなっています。
（イ）不動産投資市場においては、本震災の発生により、有力な投資家の一角である海外投資家を中心に震災関連リスクへの関心が急速に高まり、全般的に国内不動産への投資が停滞する状況となりました。しかし、投資対象となる不動産における建物の損傷や敷地の液状化などの状況が明らかとなり、本震災の被害が限定的なことが確認されたことから、Ｊ-ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の公募増資による物件取得が再開するなど、市況回復の兆しが出てきています。また、国内金融機関における不動産の取得資金への融資姿勢は前向きであり、資金調達環境は比較的安定した状
況にあるといえます。
本投資法人が投資対象とする東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの市場環境は以下のとおりです。
＜オフィスビル＞
オフィスビルの賃貸市場においては、本震災直後、一部にオフィス機能を海外や西日本等に避難させるなどの動きが見受けられましたが、その影響は限定的でした。
本震災の影響により、耐震強度や自家発電設備、制震・免震設備の有無に係る関心が高まるなど、従来に増して災害に対する対応力の高い物件の優位性が高まる傾向にありますが、総じて東京都心部の賃料の割安感を背景に、Ａクラスビルにおいては空室率が低下しており、賃料

3プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信水準の下落傾向にも歯止めがかかりつつあります。また、Ｂクラス以下の物件についても空室率が依然として高水準で推移しているものの、築浅の物件や賃料に値ごろ感のある物件を中心に需要は緩やかながら増加傾向にあり、賃料水準の下落幅は縮小傾向にあります。
売買市場においては、本震災の影響により耐震性の高い優良物件への関心が強まる一方、東京都心部において安定的な賃料水準や高稼働率を維持している物件のキャップ・レートは概ね横這い傾向で推移しており、取引価格は堅調に推移しています。
＜レジデンス＞
レジデンスの賃貸市場においては、湾岸エリアの物件や外国人向け高額物件などに本震災によるリーシングの停滞が見られましたが、東京都心部における賃貸用物件の供給が減少しているため、全体としては優良な築浅物件を中心に底堅い需要がみられ、賃料水準の下落幅は縮小傾向にあり、稼働率も緩やかながら改善傾向にあります。
売買市場においては、Ｊ-ＲＥＩＴ（不動産投資信託）を中心に法人投資家の需要が戻っており、キャップ・レートにはやや下落傾向が出ています。
（ウ）このような投資環境の中、当期において本投資法人は新たな不動産物件の追加取得を行っておらず、平成 23 年 10 月 31 日現在、本投資法人が保有する資産は、オフィスビル 15 棟、レジデン
ス 32 棟、優先出資証券１銘柄の計 48 物件であり、取得価格の総額は 165,874 百万円、用途別の投資比率はオフィスビルが 43.0％、レジデンスが 48.3％、その他（優先出資証券）が 8.6％となっています。
また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、平成 23 年 10 月 31 日現在でオフィスビルが前期末比 7.9％増の 84.4％、レジデンスが前期末と同じ 93.3％となっています。
（注）「秋葉原ＵＤＸ」（東京都千代田区所在のオフィスビル１棟全体及びその敷地）から得られるキャッシュ・フローを裏付けとしてユーディーエックス特定目的会社が発行した優先出資証券 282,000 口のうちの 39,480 口（持分 14.0％）を保有しています。

ウ．資金調達の概要等（ア）当期において本投資法人は、平成 23 年５月 20 日に、平成 21 年５月 22 日に借り入れた長期借入金 3,120 百万円及び平成 22 年５月 21 日に借り入れた短期借入金 2,290 百万円の総額 5,410
百万円のうち 5,400 百万円につき、短期借入金 2,000 百万円及び長期借入金 3,400 百万円により借り換えを行い、残額の 10 百万円については手元資金をもって返済しました。当該借入金
5,400 百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
［短期借入金 2,000 百万円について］
借入先：株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行から 1,100 百万円、株式会社三井住友銀行から 900 百万円
借入日：平成 23 年５月 20 日
元本返済日：平成 24 年５月 18 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：変動金利型（各利息計算期間に対応する TIBOR＋0.70000％）
担保・保証の有無：無担保・無保証［長期借入金 3,400 百万円について］
借入先：中央三井信託銀行株式会社から 2,200 百万円、株式会社りそな銀行から 1,200 百万円
借入日：平成 23 年５月 20 日
元本返済日：平成 26 年５月 20 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.36125％）
担保・保証の有無：無担保・無保証（イ）本投資法人は、平成 23 年７月 29 日に、平成 19 年７月 31 日に借り入れた長期借入金 10,500
百万円のうち 10,000 百万円につき、短期借入金 3,500 百万円及び長期借入金 6,500 百万円により借り換えを行い、残額の 500 百万円については手元資金をもって返済しました。当該借入金 10,000 百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
［短期借入金 3,500 百万円について］
借入先：住友信託銀行株式会社から 2,500 百万円、株式会社みずほコーポレート銀行から
1,000 百万円
借入日：平成 23 年７月 29 日
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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
元本返済日：平成 24 年７月 27 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：変動金利型（各利息計算期間に対応する TIBOR+0.60000％）
担保・保証の有無：無担保・無保証［長期借入金 6,500 百万円について］
借入先：中央三井信託銀行株式会社から 3,000 百万円、株式会社三菱東京 UFJ 銀行から 1,500
百万円、株式会社あおぞら銀行および株式会社三井住友銀行から各 1,000 百万円
借入日：平成 23 年７月 29 日
元本返済日：平成 27 年７月 29 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.39250％）
担保・保証の有無：無担保・無保証（ウ）上記のほか、手元資金により、平成 23 年５月 31 日及び平成 23 年８月 31 日にそれぞれ長期借入金 37.5 百万円（注）を弁済しました。
（注）平成 21 年５月 22 日に株式会社日本政策投資銀行より借り入れた長期借入金（当初借入金 3,000 百万円）の分割約定弁済です。

この結果、平成 23 年 10 月 31 日現在の有利子負債総額は 91,762.5 百万円（短期借入金 25,500
百万円、長期借入金 49,262.5 百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）、投資法
人債 17,000 百万円（１年内償還予定の投資法人債を含みます。））となり、有利子負債総額
中の長期有利子負債比率は 72.2％となりました。
（エ）本投資法人が取得している発行体格付け及び債券の格付けは下表のとおりです。
格付け内容
発行体格付け債券の格付け債券の格付け（格付けの方向性又は見通し） （第２回無担保投資法人債） （第３回無担保投資法人債）
株式会社格付投資情Ａ+（ネガティブ）（注）Ａ+Ａ+
報センター（Ｒ＆Ｉ）
ムーディーズ・ジャ
Ｂａａ１（安定的）Ｂａａ1
パン株式会社
信用格付業者（注）平成 23 年９月１日付けで株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）は本投資法人の発行体格付け等を下記のとおり変更したことを発表しました。
・発行体格付けＡ+［格付けの方向性：安定的→ネガティブ］
エ．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益 4,963 百万円、営業利益 2,064 百万円、経常利益 1,311 百万円、当期純利益 1,309 百万円を計上しました。
また、分配金については、租税特別措置法第 67 条の 15 の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金を 9,345 円としました。
② 次期の見通し
当面の日本経済は、東日本大震災からの復興需要、各種政策効果などを背景に景気の持ち直しが期待される一方で、電力供給における制約の長期化や海外景気の下振れ懸念、急激な円高の進行な
ど、景気低迷に繋がる多くのリスクが存在しています。
こうした経済環境下、回復の兆しが見られるとはいえ、不動産マーケットは依然として停滞気味の状況が続くものと思われます。
以上の経営環境及びリスク認識のもと、本投資法人は内部成長に係る運営方針として、特に稼働率の落ち込みが大きい一部のオフィスビル（ランディック新橋ビル、ランディック第２新橋ビル等）
を中心にテナントの誘致活動に注力し、賃貸事業収支の改善に努めます。
また、外部成長については、スポンサーのパイプライン・サポートを活用するなどして、優良物件の取得機会を積極的に捉えていく方針です。
一方、財務面においては資金調達の安定化を推進するため、借入期間の長期化や返済期日の分散を図って行く方針です。
ア．今後の運用の基本方針
本投資法人は、主として、首都圏に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象とし、中長期的（注）な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
した運用を行います。また、ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件の取得に取り組むことを基本方針とします。
（注）本書において中期とは３年以上７年未満、長期とは７年以上の期間をいうものとします。

イ．新規物件の取得（外部成長）について（ア）金融環境の動向に機敏に対応しながら、保有物件の入替等も展望し、着実に資産規模の拡大を図ります。また、中長期的に安定した収益を見込めるよう、立地条件、環境及びスペック等の面
で競争力のある物件の取得に努めます。
（イ）安定した分配金の実現に繋がる投資利回りを確保するためには、過度な価格競争を回避する必要があります。そのためにも、本資産運用会社のメイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都
市開発株式会社を始め、他のスポンサーが属する三井住友トラスト・グループやケン・コーポレーショングループ、そして総合地所グループの情報ルートを最大限に活用するとともに、本資産運用会社がこれまで育んできた多様な情報ルートや取得ノウハウを一層強化して、優良物件取得に繋がる情報の早期入手に努めます。
（ウ）本投資法人は、賃貸事業収入が安定的に生じている又は生じる見込みがある運用資産の取得を原則としており、本投資法人が自ら土地を取得して建物を建設することは予定していません。但し、物件取得を取り巻く環境によっては、優良な運用資産を取得するため、開発案件への取り組みも行い、計画的な資産規模の拡大を図ります。
その際、第三者が建築中の投資対象不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能であり、賃料収入の発生の遅れが少ないと判断でき、また完工・引渡しのリスクが極小化されている
場合等においては、当該投資対象不動産の竣工前において投資の決定を行うことがあります。本
投資法人は、投資対象とする建築中の物件について、完工（竣工）までの期間を限定することでマーケット変動リスクを極小化し、また、完工（竣工）時のデュー・デリジェンス（詳細調査等）
を停止条件とすることで、当該物件に係るリスクの回避を図ります。
また、建物が竣工した直後においてテナントが確保できていない場合でも、取得後早期にテナントの確保が十分可能と判断できる場合に投資の決定を行うことがあります。その際には、当該運用資産を取得するメリットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないこと、その他当該運用資産の取得により本投資法人が負担しうるリスクを比較検討して投資判断を行います。
ウ．保有物件の売却について
本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない予定であり、売却は原則として以下の場合に検討するものとします。
・戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合。
・魅力的な購入価格を提示する投資家が現われた場合。
・戦略的な重要性が失われた場合。
上記のほかに財務戦略上の観点からの売却、例えば有利子負債の返済に備えて、損失を最小限に抑えることに留意しつつ、一部保有物件の売却による資金手当てを政策的に実施することも考えられます。
エ．管理運営（内部成長）について
本投資法人は各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させていきます。具体的には以下の運用管理方針で取得した運用資産の中長期的な収益極大化に努めていきます。
（ア）テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じた誘致活動
を通じて既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めます。
（イ）賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地区的な特性や設備グレード等に応じた各物件固有のポテンシャルを最大限に発揮させるべく適切な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。
（ウ）物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値と競争力の維持・向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計上時期の分散と平準化を図っていきます。
オ．資金調達について
各金融機関との安定的な取引関係を維持・発展させながら、機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランスを考慮した資金調達を行います。長期資金については、以下の点に留意しながら柔軟性を持った調達に努めます。
・調達手段の多様化（銀行借入、投資法人債）
・返済・償還時期の分散
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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
・金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択など
カ．コンプライアンスについて
本投資法人の業務運営における法令遵守に関しては細心の注意を払って臨んでいます。引続き投資主及び債権者の皆様方のご信頼にお応えすべく、法令遵守・ガバナンス機能の充実及び一層の強化に真摯に取り組んでいく方針です。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
キ．運用状況の見通し（ア）平成 24 年４月期（平成 23 年 11 月１日～平成 24 年４月 30 日）及び平成 24 年 10 月期（平成24 年５月１日～平成 24 年 10 月 31 日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
平成 24 年４月期につきましては、前営業期間（平成 23 年 10 月期）に比較して既存オフィスビ
ルの稼働率が全体として改善していることに加え、平成 23 年 11 月に新たに取得した高稼働率のオフィスビル６物件及びレジデンス１物件が収益に大きく寄与することや平成 24 年２月に譲渡
予定のプレミアステージ日本橋茅場町の不動産等売却益（166 百万円を想定）等が生じることを要因に、営業収益で 1,323 百万円の増収、１口当たり分配金で 795 円の増額を想定しています。
なお、各期見通しの前提条件については、後記 12 ページ記載の「平成 24 年４月期（平成 23 年
11 月１日～平成 24 年４月 30 日）及び平成 24 年 10 月期（平成 24 年５月１日～平成 24 年 10 月
31 日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
（運用状況の予想に係る注意事項）
下記の予想数値は本書の日付現在で一定の前提条件の下に算出したもので、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び１口当たり分配金はいずれも変動する可能性があります。
特に、本書の日付現在で想定していない保有物件の売却を実施するなどして譲渡損益が発生した場合や新規物件の取得を実施した場合、各予想値に大きな変動が生じる場合があります。
なお、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
平成 24 年４月期
平成 24 年 10 月期

営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

自 平成 23 年 11 月 １日
至 平成 24 年 ４月 30 日

自 平成 24 年５月 １日
至 平成 24 年 10 月 31 日

6,287 百万円
2,932 百万円
2,095 百万円
2,094 百万円
10,140 円
0円

6,261 百万円
2,746 百万円
1,934 百万円
1,933 百万円
10,140 円
0円（イ）決算後に生じた重要な事実
本投資法人で、決算日（平成 23 年 10 月 31 日）以降に生じた重要な事項は以下のとおりです。
Ａ.新投資口の発行について
本投資法人は、平成 23 年 10 月 26 日及び同年 11 月７日開催の役員会において、新規資産の取得資金等に充当するため、以下のとおり新投資口の発行を決議し、一般募集による発行について
は平成 23 年 11 月 14 日に払込が完了し、第三者割当による発行については平成 23 年 12 月 12 日に払込が完了しました。
これにより平成 23 年 12 月 12 日現在で出資総額は 85,644,448 千円、発行済投資口の総数は
196,699 口となっています。
[一般募集による新投資口の発行について]
発行新投資口数：53,000 口
発行価格（募集価格）：１口当たり 250,066 円（払込金額（発行価額）：１口当たり 241,816 円）
払込期日：平成 23 年 11 月 14 日
払込金額（発行価額）の総額：12,816,248,000 円
分配金起算日：平成 23 年 11 月１日
資金使途：新規資産の取得資金及び当該取得に関連する諸費用の一部に充当（後記「Ｃ．資産の取得について」参照）[第三者割当による新投資口の発行について]＜グリーンシューオプション行使に伴う第三者割当＞
発行新投資口数：3,599 口
払込金額（発行価額）：１口当たり 241,816 円
払込期日：平成 23 年 12 月 12 日
8

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
払込金額（発行価額）の総額：870,295,784 円
分配金起算日：平成 23 年 11 月１日
資金使途：借入金の返済の一部に充当
Ｂ.資金の借入について
ａ.本投資法人は、平成 23 年 11 月 18 日付けで取得したアーバンネット三田ビル等７物件に係る不動産信託受益権（後記「Ｃ.資産の取得について」参照）の取得資金及び当該取得に関連する諸費用の一部に充当するため、同日付けで総額 19,600 百万円を借入れました。当該借入金
19,600 百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
［短期借入金 7,600 百万円について］
借入先：株式会社日本政策投資銀行、株式会社みずほコーポレート銀行、株式会社三井住友銀
行及び三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社から各 1,900 百万円
借入日：平成 23 年 11 月 18 日
元本返済日：平成 24 年 11 月 16 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：変動金利型（各利息計算期間に対応する TIBOR＋0.60000％）
担保・保証の有無：無担保・無保証［長期借入金 12,000 百万円について］
借入先：株式会社日本政策投資銀行、株式会社みずほコーポレート銀行、株式会社三井住友銀
行及び三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社から各 3,000 百万円
借入日：平成 23 年 11 月 18 日
元本返済日：平成 26 年 11 月 18 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.16500％）
担保・保証の有無：無担保・無保証
ｂ.本投資法人は、平成 23 年 12 月８日に、平成 22 年 12 月８日に借り入れた短期借入金 20,000
百万円につき、長期借入金により借り換えました。当該借入金 20,000 百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
［長期借入金 11,000 百万円について］
借入先：株式会社あおぞら銀行、ＮＴＴファイナンス株式会社及び株式会社りそな銀行から各3,000 百万円、中央三井信託銀行株式会社及び三井住友海上火災保険株式会社から各1,000 百万円
借入日：平成 23 年 12 月８日
元本返済日：平成 27 年 12 月８日
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.29375％）
担保・保証の有無：無担保・無保証［長期借入金 9,000 百万円について］
借入先：中央三井信託銀行株式会社から 4,000 百万円、株式会社三井住友銀行から 3,000 百万円及び株式会社みずほコーポレート銀行から 2,000 百万円
借入日：平成 23 年 12 月８日
元本返済日：平成 28 年 12 月８日
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.43375％）
担保・保証の有無：無担保・無保証
Ｃ.資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、一般募集による新投資口の発行による手取金（前記「Ａ.新投資口の発行について」参照）及び借入（前記「Ｂ.資金の借入につ9プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
いて」ａ.参照）により、平成 23 年 11 月 18 日に以下のとおり資産を取得しました。
[アーバンネット三田ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：10,300 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区三田三丁目 10 番１号
用途：事務所・店舗
敷地面積：2,489.67 ㎡ 建物延床面積：13,987.76 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
建築時期：昭和 62 年９月 総賃貸可能面積：10,103.39 ㎡[アーバンネット麻布ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：5,000 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区南麻布一丁目６番 15 号
用途：事務所
敷地面積：1,052.82 ㎡ 建物延床面積：6,486.42 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
建築時期：平成４年４月 総賃貸可能面積：4,801.06 ㎡[アーバンネット市ヶ谷ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：1,650 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都新宿区払方町 25 番５号
用途：事務所
敷地面積：1,207.48 ㎡ 建物延床面積：4,217.01 ㎡
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
建築時期：平成５年 12 月 総賃貸可能面積：2,760.05 ㎡[神田中央通ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：2,450 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都千代田区鍛冶町二丁目３番３号
用途：事務所・店舗・体育館・銀行
敷地面積：484.74 ㎡ 建物延床面積：3,214.44 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
建築時期：平成１年１月 総賃貸可能面積：2,654.39 ㎡[ＮＵ関内ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：3,300 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：神奈川県横浜市中区山下町 223 番１
用途：事務所
敷地面積：1,726.58 ㎡ 建物延床面積：10,963.91 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 10 階建
建築時期：昭和 62 年２月 総賃貸可能面積：7,983.69 ㎡[上野トーセイビル]（取得の概要）10

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：5,900 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都台東区東上野四丁目 27 番３号
用途：事務所
敷地面積：966.28 ㎡ 建物延床面積：6,868.83 ㎡
構造：鉄骨造陸屋根 10 階建
建築時期：平成 19 年５月 総賃貸可能面積：5,432.43 ㎡[クエストコート原宿]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：4,500 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 59 番４号
用途：事務所・共同住宅
敷地面積：2,507.75 ㎡ 建物延床面積：5,408.95 ㎡
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建
建築時期：平成 16 年１月
戸数：住宅 36 戸・事務所４区画
総賃貸可能面積：4,729.19 ㎡（注）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
Ｄ．資産の売却について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、平成 23 年 10 月 26 日に本投資法人が保有する以下の資産につき不動産信託受益権譲渡契約を締結し、平成 24 年２月１日の譲渡を予定しています。
[プレミアステージ日本橋茅場町]（譲渡の概要）譲渡予定資産：不動産を信託する信託の受益権
譲渡予定価格（注１）：2,400 百万円
譲渡予定資産の取得日：平成 16 年 3 月 26 日 取得価格：2,430 百万円（注２）
帳簿価格：2,225 百万円（平成 23 年 10 月 31 日現在）
譲渡予定価格と帳簿価格の差額：174 百万円
鑑定評価額：2,400 百万円（価格時点：平成 23 年 10 月 20 日 鑑定評価機関：青山リア
ルティー・アドバイザーズ株式会社）（譲渡予定資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都中央区日本橋茅場町三丁目４番１号 用途：共同住宅
敷地面積：479.93 ㎡ 建物延床面積：4,540.70 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
建築時期：平成 16 年 2 月 総賃貸可能面積：3,455.68 ㎡（注１）譲渡予定価格は、当該不動産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を減算しない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。

11プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
平成 24 年 ４月期（平成 23 年 11 月１日～平成 24 年 ４月 30 日）及び
平成 24 年 10 月期（平成 24 年 ５月１日～平成 24 年 10 月 31 日）運用状況の予想の前提条件
項目
前提条件【平成 24 年 ４月期】 平成 23 年 11 月１日～平成 24 年 ４月 30 日（182 日）
計算期間【平成 24 年 10 月期】 平成 24 年 ５月１日～平成 24 年 10 月 31 日（184 日）【平成 24 年４月期】
・平成 23 年 10 月 31 日現在保有している既存 48 物件（優先出資証券１銘柄を含みます。）に、平成
23 年 11 月 18 日取得済みの７物件（オフィスビル６物件及びレジデンス１物件）を加え、平成
24 年２月１日に売却予定のレジデンス１物件（以下「売却予定資産」といいます。）を除いた 54 物件を前提としています。
・運用状況の予想にあたっては、売却予定資産を上記日付に売却したものとみなし、平成
24 年
運用資産
４月期末日まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。
・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【平成 24 年 10 月期】
・平成 24 年４月期と保有物件数の異動がないことを前提としています。
・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【平成 24 年４月期】
・平成 23 年 10 月 31 日現在の発行済投資口数（140,100 口）に、平成 23 年 11 月 14 日付けで払込みが完了した公募による新投資口の発行（53,000 口）及び平成 23 年 12 月 12 日付けで払込みが完了した第三者割当による新投資口の発行（3,599 口）を加算した 196,699 口を前提とし発行済投資口数ています。
【平成 24 年 10 月期】
・平成 24 年４月期と発行済投資口数の異動がないことを前提としています。
【平成 24 年４月期】
平成 23 年 10 月期末時点の有利子負債残高 91,762.5 百万円から、以下の変動を前提としています。
（１）追加借入
・平成 23 年 11 月 18 日に、取得予定資産の取得資金 34,000 百万円（付随費用を含む概算です。）の一部として、借入金 19,600 百万円を借り入れています。
（２）借入金のリファイナンス
・平成 23 年 12 月８日に返済期限が到来する短期借入金 20,000 百万円について、長期借入金により同額の借り換えを行っています。
・平成 24 年２月 29 日に返済期限が到来する長期借入金 3,650 百万円について、同額の借り換えを行うことを前提としています。
・平成 24 年３月９日に返済期限が到来する長期借入金 5,400 百万円について、同額の借り換えを行うことを前提としています。
有利子負債
・平成 24 年３月 30 日に返済期限が到来する長期借入金 1,000 百万円について、同額の借り換えを行うことを前提としています。
（３）借入金の返済
・平成 23 年 12 月 16 日に、第三者割当増資の手取金及び手元資金をもって借入金 1,200 百万円を返済することを前提としています。
・平成 24 年２月１日に、売却予定資産の売却代金の一部をもって借入金 2,000 百万円を返済することを前提としています。
（４）長期借入金の分割約定弁済・当該営業期間中に 75 百万円を返済します。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定していません。（期末予定残高：108,087.5 百万円）

12

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

営業収益

営業費用

営業外費用

【平成 24 年 10 月期】
平成 24 年４月期末時点の有利子負債予定残高 108,087.5 百万円から、以下の変動を前提としています。
（１）借入金及び投資法人債のリファイナンス
・平成 24 年５月 18 日に返済期限が到来する短期借入金 2,000 百万円について、同額の借り換えを行うことを前提としています。
・平成 24 年７月 27 日に返済期限が到来する短期借入金 3,500 百万円について、同額の借り換えを行うことを前提としています。
・平成 24 年９月７日に償還期限が到来する第２回無担保投資法人債 10,000 百万円については、全額を投資法人債又は借入金で償還する予定です。
（２）長期借入金の分割約定弁済・当該営業期間中に 75 百万円を返済します。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定していません。（期末予定残高：108,012.5 百万円）
・不動産賃貸事業収益については上記の運用資産に係る前提のもと、物件の追加取得による増収、保有物件の売却による減収及び不動産等売却益の計上、並びに保有資産に関する締結済みの賃貸借契約を基に、各物件の競争力や今後の入退居動向等を考慮した賃料水準予想及び稼働率予想等から算出しています。
・優先出資証券による受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付けとなる不動産が安定した稼動状況を維持することを想定して予想値を算出しています。
平成 24 年４月期については不動産売却益として 166 百万円を想定しています。
・取得予定資産の取得及び売却予定資産の売却に伴う影響がありますが、その他の保有物件について特記すべき変動要因はありません。
・主要な営業費用である不動産賃貸事業費用のうち、外注委託費、水道光熱費等については保有資産に係る過去の実績を基にして費用の変動要因を反映して算出しています。
・固定資産税、都市計画税等の公租公課については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間に納税すべき額を（但し営業期間毎に分割納付回数の異なる物件については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を）算出しています。
なお、平成 23 年 11 月に取得済みの７物件については、固定資産税・都市計画税等の精算額は取得価格に算入され、平成 24 年４月期の営業費用には計上されません。
・修繕費に関しては保有物件毎に必要と想定される金額を積み上げて算出しています。
・減価償却費については、保有資産に追加的な資本的支出等を勘案のうえ、定額法により算出しています。
・以上の算出方法等により以下のとおり各費用を算出しました。
（１）外注委託費については平成 24 年４月期に 688 百万円、平成 24 年 10 月期に 705 百万円を想定しています。
（２）公租公課については平成 24 年４月期に 340 百万円、平成 24 年 10 月期に 447 百万円を想定しています。
（３）保有物件に係る減価償却費については平成 24 年４月期に 1,108 百万円、平成 24 年 10 月
期に 1,110 百万円を想定しています。
（４）不動産賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）については平成 24 年４月期に 471 百万円、平成 24 年 10 月期に 467 百万円を想定しています。
・前記の有利子負債に係る前提に基づき、主要な営業外費用である支払利息（アップフロントフィ
ー等を含みます。）及び投資法人債利息は平成 24 年４月期に 814 百万円、平成 24 年 10 月期に 801
百万円を想定しています。

13

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

１口当たり
分配金の額

・原則として、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数を除く当期未処分利益の全額を分配することを前提としています。
但し、平成 24 年４月期においては、「平成 21 年及び平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法第 66 条の２）に基づき、平成 24 年４月期に売却予定の保有
物件の売却益の見込額 166 百万円のうち、土地売却益の 60％を限度とし、かつ租税特別措置法
第 67 条の 15 に定める導管性の要件に抵触しない範囲で圧縮積立金（想定額 100 百万円）を積
み立てるものとし、１口当たり分配金は、当期純利益から当該圧縮積立額を控除した残額を分配する前提としています。
・また、平成 24 年 10 月期においては当該圧縮積立金の一部（想定額 60 百万円）を取り崩し、当期純利益に当該圧縮積立金取り崩し額を加算した金額を分配する前提としています。
・なお、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過
分配金

利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度、譲渡損益の算定を行うことが必要である税務の取扱いを踏まえ、現時点では投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わない予定です。
したがって、平成 24 年４月期及び平成 24 年 10 月期においても１口当たりの利益超過分配金は行
わないことを前提としています。

14

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表

前期〔平成 23 年４月 30 日〕
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収還付法人税等
未収消費税等
繰延税金資産その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
無形固定資産信託借地権
信託その他無形固定資産
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
敷金及び保証金
長期前払費用
信託差入敷金及び保証金
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資口交付費
投資法人債発行費
繰延資産合計資産合計

15（単位：千円）当期〔平成 23 年 10 月 31 日〕

2,091,402
7,275,006
49,999140,845
14,256
92,5872,960
182
9,667,240

2,326,676
7,076,239
53,676
137,901
49,653
－
1,308
1,190
9,646,646

145
△145
－
－
※１ 66,443,282△11,349,963
55,093,318
1,488,674△450,478
1,038,195
174,013△114,632
59,38088,737,629
144,928,524

145
△145
－
25,513※１ 66,605,511△12,285,294
54,320,216
1,490,530△491,814
998,716
181,293△126,686
54,60788,737,629
144,136,683

1,777,602
3,629
6,252
1,787,484

1,777,602
3,328
5,212
1,786,143

14,378,482
10,000161,287
619,226
15,168,995
161,885,004

14,378,482
10,000162,896619,226
15,170,604
161,093,431

8,491
25,45733,949171,586,194

6,368
19,80026,169170,766,247

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（単位：千円）前期〔平成 23 年４月 30 日〕
負債の部
流動負債
営業未払金
未払金
１年内返済予定の長期借入金
短期借入金
1 年内償還予定の投資法人債
未払費用
未払分配金
未払法人税等未払消費税等
未払事業所税
前受金
預り金
災害損失引当金
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計16

当期〔平成 23 年 10 月 31 日〕

513,623－
23,820,000
22,290,000－
224,433
14,233
2,324
－
5,912
756,675
25,793
10,07847,663,074

518,308
25,513
10,200,000
25,500,000
10,000,000
211,691
11,869560
68,253
3,327
626,481
25,893－47,191,900

17,000,000
29,237,500
4,208,138
50,445,638
98,108,712

7,000,000
39,062,500
4,244,657
50,307,157
97,499,057

71,957,904

71,957,904

1,519,577
1,519,577
73,477,481※２ 73,477,481
171,586,194

1,309,285
1,309,285
73,267,189※２ 73,267,189
170,766,247

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（２）損益計算書

前期〔自平成 22 年 11 月１日
至平成 23 年４月 30 日〕（単位：千円）
当期〔自平成 23 年 ５月 １日
至平成 23 年 10 月 31 日〕※１ 4,551,152※１ 471,615
148,677
5,171,445※１ 4,236,171※１ 479,581
247,594
4,963,346

※１

※１

営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
受取配当金
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
役員報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
会計監査人報酬
その他営業費用
営業費用合計営業利益

2,479,011
198,295
9,000
15,80882,4518,500
106,699
2,899,766
2,271,678

営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
雑収入

1,231
1,586
475
3,293

895
2,872
571
4,339

616,249
103,667
14,867
5,657
2,122
477
743,042
1,531,930

643,666
105,009
－
5,657
2,122
1,070
757,527
1,311,489

営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
租税公課
投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
特別損失
災害による損失※２10,978
10,9781,520,951
3,182△1,7311,450
1,519,501
76
1,519,577

特別損失合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

172,526,964
185,295
9,000
8,028
60,1728,500
100,708
2,898,669
2,064,677－－
1,311,489
605
1,651
2,256
1,309,232
52
1,309,285

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）前期〔自平成 22 年 11 月１日
至平成 23 年４月 30 日〕

当期〔自平成 23 年 ５月 １日
至平成 23 年 10 月 31 日〕

71,957,904

71,957,904－－

71,957,904

71,957,904

1,774,863

1,519,577△1,774,786
1,519,501△1,519,524
1,309,232△255,285
1,519,577△210,292
1,309,285

73,732,767

73,477,481△1,774,786
1,519,501△1,519,524
1,309,232

投資主資本
出資総額
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計

※１

当期末残高
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高△255,285△210,292

73,477,481

73,267,189

73,732,767

73,477,481△1,774,786
1,519,501△1,519,524
1,309,232

純資産合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

18△255,285△210,292

73,477,481

73,267,189

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
前期〔自平成 22 年 11 月１日
至平成 23 年４月 30 日〕

当期〔自平成 23 年 ５月 １日
至平成 23 年 10 月 31 日〕

Ⅰ当期未処分利益

1,519,577,406

1,309,285,328

Ⅱ分配金の額1,519,524,600

1,309,234,500（10,846）（9,345）52,806
本投資法人の規約第 13 条第１項に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67 条の 15 に規定されている「配当可能利益の額」の 90％に相当する金額を超えるものとしています。
かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 140,100 口の整数倍の最大値となる 1,519,524,600 円を利益分配金として分配することとしま
した。なお本投資法人規約第 13 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

50,828
本投資法人の規約第 13 条第１項に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67 条の 15 に規定されている「配当可能利益の額」の 90％に相当する金額を超えるものとしています。
かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 140,100 口の整数倍の最大値となる 1,309,234,500 円を利益分配金として分配することとしま
した。なお本投資法人規約第 13 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

（投資口１口当たりの分配金の額）
Ⅲ次期繰越利益分配金の額の算出方法

19

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）前期〔自平成 22 年 11 月１日
至平成 23 年４月 30 日〕

当期〔自平成 23 年 ５月 １日
至平成 23 年 10 月 31 日〕

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
受取利息
未払分配金戻入
支払利息
災害損失引当金の増減額（△は減少）
営業未収入金の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未収消費税等の増減額（△は増加）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小

計

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー

1,520,951
973,725
5,657
2,122△1,231△1,586
719,916
10,07812,330△8,052△62,650－
68,138△4,907
3,234,491
1,231△624,788△15,352
2,595,581

1,311,489
990,062
5,657
2,122
△895
△2,872
748,676△10,078△3,677△41,482
92,587
68,253△130,194△3,0603,026,588
895△760,515△37,766
2,229,201△5,780,496△14,378,482△287,166
332,096△881,026△20,995,073△125,198－－
489,523△453,003△88,678

20,000,000－－△75,000△1,774,781
18,150,218△249,273
9,615,682※１ 9,366,408

5,500,000
9,900,000△2,290,000△13,695,000△1,519,015△2,104,015
36,507
9,366,408※１ 9,402,916

投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
投資有価証券の取得による支出
信託差入敷金及び保証金の差入による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
長期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の返済による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

20

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
当期（自 平成23年５月１日至 平成23年10月31日）
該当事項はありません。

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法
有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方法(1)有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
工具、器具及び備品
３年
信託建物
３年～68 年
信託構築物
３年～37 年
信託工具、器具及び備品
３年～15 年
なお、平成 19 年４月１日以降に取得した有形固定資産につきましては残存価格を廃止し、耐用年数経過時点において備忘価格の１円を残して全額償却する方法を採用しています。
また、平成 19 年３月 31 日以前に取得した有形固定資産につきましては、平成 19 年度税制改正前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価額の５％まで償却した営業期間の翌営業期間以後５年間で備忘価格の１円を残して均等償却する方法を採用
しています。
(2)長期前払費用定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法(1)投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
(2)投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
５．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ･フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について､貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託借地権④信託その他無形固定資産⑤信託差入敷金及び保証金⑥信託預り敷金及び保証金(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

（８）追加情報
当期（自 平成 23 年５月１日至 平成 23 年 10 月 31 日）
当期の期首以降に行われる会計上の変更及び過去の誤謬の訂正より、「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準（企業会計基準第 24 号 平成 21 年 12 月４日）及び「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用指針（企業会計基準適用指針第 24号 平成 21 年 12 月４日）を適用しています。

21

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（９）財務諸表に関する注記事項［貸借対照表に関する注記]
期 別
項 目※１国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額※２投資信託及び投資法
人に関する法律第 67
条第４項に定める最低純資産額

前期（平成 23 年４月 30 日現在）
信託建物

当期
（平成 23 年 10 月 31 日現在）
19,834 千円

50,000 千円

22

信託建物

19,834 千円

50,000 千円

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信［損益計算書に関する注記］
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日※１不動産賃貸事業損益の内訳
Ａ.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入（賃料）（共益費）
計
その他賃貸事業収入（駐車場使用料）（施設使用料）（付帯収益）（その他の雑収入）
計
不動産賃貸事業収益合計

131,384 千円
29,742 千円
189,255 千円
121,233 千円
471,615 千円
5,022,768 千円

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日※１不動産賃貸事業損益の内訳
Ａ.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入（賃料）（共益費）
計
その他賃貸事業収入（駐車場使用料）（施設使用料）（付帯収益）（その他の雑収入）
計
不動産賃貸事業収益合計

Ｂ.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
（外注委託費）（水道光熱費）（公租公課）（損害保険料）（修繕費）（信託報酬）（減価償却費）（その他賃貸事業費用）
不動産賃貸事業費用合計

604,712 千円
232,164 千円
307,561 千円
13,184 千円
170,380 千円
53,504 千円
972,684 千円
124,819 千円
2,479,011 千円

Ｂ.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
（外注委託費）（水道光熱費）（公租公課）（損害保険料）（修繕費）（信託報酬）（減価償却費）（その他賃貸事業費用）
不動産賃貸事業費用合計

588,383 千円
244,015 千円
340,166 千円
12,945 千円
170,265 千円
54,481 千円
989,021 千円
127,686 千円
2,526,964 千円

Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

2,543,757 千円

Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

2,188,787 千円※２災害による損失
平成 23 年３月 11 日に発生した東日本大震災に関連する損失（資産の原状回復費用）を特別損失（災害による損失）として計上しています。なお、この計上額には災害損失引当金繰入額
10,078 千円が含まれています。

－

4,004,289 千円
546,863 千円
4,551,152 千円

3,706,250 千円
529,920 千円
4,236,171 千円
128,871 千円
27,507 千円
204,221 千円
118,980 千円
479,581 千円
4,715,752 千円[投資主資本等変動計算書に関する注記]
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日※１発行可能投資口の総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口の総口数
2,000,000 口
発行済投資口の総口数
140,100 口

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日※１発行可能投資口の総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口の総口数
2,000,000 口
発行済投資口の総口数
140,100 口[キャッシュ･フロー計算書に関する注記]
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 23 年４月 30 日現在）
現金及び預金2,091,402 千円
信託現金及び信託預金
7,275,006 千円
現金及び現金同等物
9,366,408 千円

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 23 年 10 月 31 日現在）
現金及び預金2,326,676 千円
信託現金及び信託預金
7,076,239 千円
現金及び現金同等物
9,402,916 千円［リース取引に関する注記］
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日
オペレーティングリース取引（貸主側）
未経過リース料
１年内 352,375 千円
１年超 2,398,862 千円
合計 2,751,238 千円

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日
オペレーティングリース取引（貸主側）
未経過リース料
１年内 395,195 千円
１年超 2,392,179 千円
合計
2,787,374 千円

23プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信[金融商品に関する注記]
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日
１.金融商品の状況に関する事項(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）を保有しています。
なお、デリバティブ取引は今後、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性はありますが、当期においては行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備する
こと等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融
環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）については、不動産特有の投資リ
スクに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されていますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制限する他、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当
該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
２.金融商品の時価等に関する事項
平成 23 年４月 30 日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表
時価
差額
計上額
(1)現金及び預金
2,091,402
2,091,402－(2)信託現金及び信託
7,275,006
7,275,006－
預金
資産計
9,366,408
9,366,408－(1)短期借入金
22,290,000
22,290,000－(2)１年内返済予定の
23,820,000
23,953,942
133,942
長期借入金(3)長期借入金
29,237,500
29,231,372△6,127(4)投資法人債
17,000,000
17,093,660
93,660
負債計
92,347,500
92,568,975
221,475（注１）金融商品の時価の算定方法
資産(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
負債(1)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(2)１年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日
１.金融商品の状況に関する事項(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）を保有しています。
なお、デリバティブ取引は今後、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性はありますが、当期においては行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備する
こと等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融
環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）については、不動産特有の投資リ
スクに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されていますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制限する他、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当
該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
２.金融商品の時価等に関する事項
平成 23 年 10 月 31 日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表
時価
差額
計上額
(1)現金及び預金
2,326,676
2,326,676－(2)信託現金及び信託
7,076,239
7,076,239－
預金
資産計
9,402,916
9,402,916－(1)短期借入金
25,500,000
25,500,000－(2)１年内返済予定の
10,200,000
10,252,662
52,662
長期借入金(3)1 年内償還予定の
10,000,000
10,061,100
61,100
投資法人債(4)長期借入金
39,062,500
39,282,651
220,151(5)投資法人債
7,000,000
7,024,920
24,920
負債計
91,762,500
92,121,333
358,833（注１）金融商品の時価の算定方法
資産(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
負債(1)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(2)１年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新24

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信(4)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。

規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)１年内償還予定の投資法人債及び(5)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。

（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額 14,378,482 千円）は、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。
よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。

（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額 14,378,482 千円）は、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。
よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。

（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）
1 年以内
2,091,402
7,275,006
9,366,408

区分(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
合計（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
区分(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
合計（注４）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額（単位：千円）
1 年以内

1 年超
2 年以内

2 年超
3 年以内

短期借入金
長期借入金
投資法人債
合計

22,290,000
23,820,000－
46,110,000－
10,900,000
10,000,000
20,900,000－
4,150,000
7,000,000
11,150,000

4 年超
5 年以内

短期借入金
長期借入金
投資法人債
合計

3 年超
4 年以内
－
2,287,500－
2,287,500（単位：千円）
1 年以内
2,326,676
7,076,239
9,402,916（注４）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額（単位：千円）－
11,900,000－
11,900,000

1 年以内

1 年超
2 年以内

2 年超
3 年以内

短期借入金
長期借入金
投資法人債
合計

25,500,000
10,200,000
10,000,000
45,700,000－
14,900,000
7,000,000
21,900,000－
5,762,500－
5,762,500

4 年超
5 年以内

短期借入金
長期借入金
投資法人債
合計

3 年超
4 年以内
－
18,400,000－
18,400,000

－
－
－
－

［有価証券に関する注記］
自至前期
平成22年11月１日
平成23年４月30日

自至

当期
平成23年５月１日
平成23年10月31日

有価証券
有価証券
その他有価証券
その他有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額 14,378,482 千円）は、市場価格
優先出資証券（貸借対照表計上額 14,378,482 千円）は、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。 がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。
よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
価開示の対象とはしていません。

［デリバティブ取引に関する注記］
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。

［退職給付に関する注記］
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はあり
ません。

25

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信［税効果会計に関する注記］
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税等損金不算入額
2,960 千円
繰延税金資産合計
2,960 千円
（繰延税金資産の純額）
2,960 千円
２.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
法定実効税率39.32％（調整）支払分配金の損金算入額△39.28％
その他
0.06％
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.10％

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税等損金不算入額
1,308 千円
繰延税金資産合計
1,308 千円
（繰延税金資産の純額）
1,308 千円
２.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
法定実効税率39.32％（調整）支払分配金の損金算入額△39.21％
その他
0.06％
税効果会計適用後の法人税等の負担率0.17％［持分法損益等に関する注記］
前期
当期
自 平成22年11月１日
自 平成23年５月１日
至 平成23年４月30日
至 平成23年10月31日
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。 本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。

［関連当事者との取引に関する注記］
自
至
１.
２.

前期
平成22年11月１日
平成23年４月30日

自至親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。

１.

関連会社等
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
３. 兄弟会社等
該当事項はありません。
４. 役員及び個人主要株主
該当事項はありません。

２.

当期
平成23年５月１日
平成23年10月31日

親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。

関連会社等
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
３. 兄弟会社等
該当事項はありません。
４. 役員及び個人主要株主
該当事項はありません。

26

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信[セグメント情報等に関する注記]
前期
自
至

当期

平成22年11月１日
平成23年４月30日

自至

平成23年５月１日
平成23年10月31日

1．セグメント情報
1．セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
記載を省略しています。
２．関連情報(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営
業収益の 90％を越えるため、記載を省略しています。

２．関連情報(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営
業収益の 90％を越えるため、記載を省略しています。

(2)地域毎の情報①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を越えるため、記載を省略しています。

(2)地域毎の情報①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を越えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の 90％を越えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の 90％を越えるため、記載を省略しています。

(3)主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 10％未満であるため、記載を省略しています。

(3)主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 10％未満であるため、記載を省略しています。

27

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信[賃貸等不動産に関する注記]
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日
本投資法人では、東京都区部を中心として、賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る平成 23
年４月 30 日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日
本投資法人では、東京都区部を中心として、賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る平成 23
年 10 月 31 日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）

貸借対照表計上額（注１）

貸借対照表計上額（注１）
当期末の時価（注４）

用途

69,369,436

67,170,000

77,336,690

64,817,000

当期首残高

当期
増減額
（注３）

当期末残高

オフィスビル

69,641,440△272,004

レジデンス

72,271,325

5,065,365

合計

141,912,765

4,793,361

146,706,126 131,987,000

用途

当期末の時価
（注４）

当期首残高

当期
増減額
（注３）

オフィスビル

69,369,436△222,958

69,146,477

67,150,000

レジデンス

77,336,690△594,396

76,742,294

66,072,000

合計

146,706,126△817,354 145,888,772

133,222,000

当期末残高（注１）貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）
から、減価償却累計額を控除した金額です。また、信託その他無形固定資産（合計 3,629 千円）は含んでいません。
（注２）該当する賃貸等不動産の概要については、「５．参考情報（２）投資
資産②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等」をご覧下さい。
（注３）「当期増減額」のうち、主な増加額は芝浦アイランド ブルームタ
ワーの取得（5,646,641 千円）及び資本的支出（119,102 千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（972,684 千円）によるものです。
（注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。

（注１）貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）
から、減価償却累計額を控除した金額です。また、信託その他無形固定資産（合計 3,328 千円）は含んでいません。
（注２）該当する賃貸等不動産の概要については、「５．参考情報（２）投資
資産②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等」をご覧下さい。
（注３）「当期増減額」のうち、主な増加額はかながわサイエンスパークＲ＆Ｄ
棟のＯＡフロア敷設工事等による資本的支出（171,365 千円）によるもの
であり、主な減少額は減価償却費（989,021 千円）によるものです。
（注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。

また、賃貸等不動産に関する平成 23 年４月期における損益は、次のとおりです。
（単位：千円）
損益計算書における金額（自 平成22年11月１日 至 平成23年４月30日）
用途
Ｃ．不動産賃貸
Ａ．不動産賃貸 Ｂ．不動産賃貸
事業損益
事業収益
事業費用
（Ａ－Ｂ）
オフィスビル2,552,599
1,203,637
1,348,962

また、賃貸等不動産に関する平成 23 年 10 月期における損益は、次のとおりです。
（単位：千円）
損益計算書における金額（自 平成23年５月１日 至 平成23年10月31日）
用途
Ｃ．不動産賃貸
Ａ．不動産賃貸 Ｂ．不動産賃貸
事業損益
事業収益
事業費用
（Ａ－Ｂ）
オフィスビル2,251,713
1,178,455
1,073,258

レジデンス

合計

2,470,168
5,022,768

1,275,373
2,479,011

1,194,795
2,543,757（注）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、外注委託費、水道光熱費等）であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。

レジデンス

合計

2,464,038
4,715,752

1,348,508
2,526,964

1,115,529
2,188,787（注）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、外注委託費、水道光熱費等）であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。

[開示の省略]
資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要が大きくないと考えられるため開示を省略します。

28

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信［１口当たり情報に関する注記］
前期
自 平成22年11月１日
至 平成23年４月30日
１口当たり純資産額
524,464 円
１口当たり当期純利益
10,845 円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

当期
自 平成23年５月１日
至 平成23年10月31日
１口当たり純資産額
522,963 円
１口当たり当期純利益
9,344 円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
自至当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）29

前期
平成22年11月１日
平成23年４月30日
1,519,501－
1,519,501
140,100

自至当期
平成23年５月１日
平成23年10月31日
1,309,232－
1,309,232
140,100

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信[重要な後発事象に関する注記]
当期（自平成 23 年５月１日至

平成 23 年 10 月 31 日）

Ａ.新投資口の発行について
本投資法人は、平成 23 年 10 月 26 日及び同年 11 月７日開催の役員会において、新規資産の取得資金等に充当するため、以下のとおり新投資口の発行を決議し、一般募集による発行については平成 23 年 11 月 14 日に払込が完了し、第三者割当による発行については平成 23 年 12 月 12 日に払込が完了しました。
これにより平成 23 年 12 月 12 日現在で出資総額は 85,644,448 千円、発行済投資口の総数は 196,699 口となっています。
[一般募集による新投資口の発行について]
発行新投資口数：53,000 口

発行価格（募集価格）：１口当たり 250,066 円（払込金額（発行価額）
払込期日：１口当たり 241,816 円）：平成 23 年 11 月 14 日

払込金額（発行価額）の総額：12,816,248,000 円
分配金起算日：平成 23 年 11 月１日

資金使途：新規資産の取得資金及び当該取得に関連する諸費用の一部に充当（後記「Ｃ．資産の取得について」参照）[第三者割当による新投資口の発行について]＜グリーンシューオプション行使に伴う第三者割当＞
発行新投資口数：3,599 口

払込金額（発行価額）：１口当たり 241,816 円

払込期日：平成 23 年 12 月 12 日

払込金額（発行価額）の総額：870,295,784 円
分配金起算日：平成 23 年 11 月１日

資金使途：借入金の返済の一部に充当

Ｂ.資金の借入について
ａ.本投資法人は、平成 23 年 11 月 18 日付けで取得したアーバンネット三田ビル等７物件に係る不動産信託受益権（後記「Ｃ.資産の取得について」参照）の取得資金及び当該取得に関連する諸費用の一部に充当するため、同日付けで総額 19,600 百万円を借入れました。当該借入金 19,600 百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
［短期借入金 7,600 百万円について］
借入先：株式会社日本政策投資銀行、株式会社みずほコーポレート銀行、株式会社三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ信託銀行から各 1,900 百万円
借入日：平成 23 年 11 月 18 日
元本返済日：平成 24 年 11 月 16 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：変動金利型（各利息計算期間に対応する TIBOR＋0.60000％）
担保・保証の有無：無担保・無保証［長期借入金 12,000 百万円について］
借入先：株式会社日本政策投資銀行、株式会社みずほコーポレート銀行、株式会社三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ信託銀行から
各 3,000 百万円
借入日：平成 23 年 11 月 18 日
元本返済日：平成 26 年 11 月 18 日
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.16500％）
担保・保証の有無：無担保・無保証
ｂ.本投資法人は、平成 23 年 12 月８日に、平成 22 年 12 月８日に借り入れた短期借入金 20,000 百万円につき、長期借入金により借り換えました。当該借入金 20,000 百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
［長期借入金 11,000 百万円について］
借入先：株式会社あおぞら銀行、ＮＴＴファイナンス株式会社及び株式会社りそな銀行から各 3,000 百万円、中央三井信託銀行株式会社及び三井住友海上火災保険株式会社から各 1,000 百万円
借入日：平成 23 年 12 月８日
元本返済日：平成 27 年 12 月８日
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.29375％）
担保・保証の有無：無担保・無保証［長期借入金 9,000 百万円について］
借入先：中央三井信託銀行株式会社から 4,000 百万円、株式会社三井住友銀行から 3,000 百万円及び株式会社みずほコーポレート銀行から 2,000 百万円
借入日：平成 23 年 12 月８日
元本返済日：平成 28 年 12 月８日

30

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
元本返済方法：期日一括返済
金利：固定金利型（1.43375％）
担保・保証の有無：無担保・無保証
Ｃ.資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、一般募集による新投資口の発行による手取金（前記「Ａ.新投資口の発行について」参照）及び借入（前記「Ｂ.資金の借入について」ａ.参照）により、平成 23 年 11 月 18 日に以下のとおり資産を取得しました。
[アーバンネット三田ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：10,300 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区三田三丁目 10 番１号
用途：事務所・店舗
敷地面積：2,489.67 ㎡ 建物延床面積：13,987.76 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
建築時期：昭和 62 年９月 総賃貸可能面積：10,103.39 ㎡[アーバンネット麻布ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：5,000 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区南麻布一丁目６番 15 号
用途：事務所
敷地面積：1,052.82 ㎡ 建物延床面積：6,486.42 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
建築時期：平成４年４月 総賃貸可能面積：4,801.06 ㎡[アーバンネット市ヶ谷ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：1,650 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都新宿区払方町 25 番５号
用途：事務所
敷地面積：1,207.48 ㎡ 建物延床面積：4,217.01 ㎡
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
建築時期：平成５年 12 月 総賃貸可能面積：2,760.05 ㎡[神田中央通ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：2,450 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都千代田区鍛冶町二丁目３番３号
用途：事務所・店舗・体育館・銀行
敷地面積：484.74 ㎡ 建物延床面積：3,214.44 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
建築時期：平成１年１月 総賃貸可能面積：2,654.39 ㎡[ＮＵ関内ビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：3,300 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：神奈川県横浜市中区山下町 223 番１
用途：事務所
敷地面積：1,726.58 ㎡ 建物延床面積：10,963.91 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 10 階建
建築時期：昭和 62 年２月 総賃貸可能面積：7,983.69 ㎡[上野トーセイビル]（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：5,900 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都台東区東上野四丁目 27 番３号
用途：事務所
敷地面積：966.28 ㎡ 建物延床面積：6,868.83 ㎡
構造：鉄骨造陸屋根 10 階建
建築時期：平成 19 年５月 総賃貸可能面積：5,432.43 ㎡[クエストコート原宿]

31

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：4,500 百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 59 番４号
用途：事務所・共同住宅
敷地面積：2,507.75 ㎡ 建物延床面積：5,408.95 ㎡
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建
建築時期：平成 16 年１月
戸数：住宅 36 戸・事務所４区画
総賃貸可能面積：4,729.19 ㎡（注）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（追加情報）
・資産の売却について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、平成 23 年 10 月 26 日に本投資法人が保有する以下の資産につき不動
産信託受益権譲渡契約を締結し、平成 24 年２月１日の譲渡を予定しています。
[プレミアステージ日本橋茅場町]（譲渡の概要）譲渡予定資産：不動産を信託する信託の受益権
譲渡予定価格（注１）：2,400 百万円
譲渡予定資産の取得日：平成 16 年３月 26 日 取得価格：2,430 百万円（注２）
帳簿価格：2,225 百万円（平成 23 年 10 月 31 日現在）
譲渡予定価格と帳簿価格の差額：174 百万円
鑑定評価額：2,400 百万円（価格時点：平成 23 年 10 月 20 日 鑑定評価機関：青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社）（譲渡予定資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都中央区日本橋茅場町三丁目４番１号 用途：共同住宅
敷地面積：479.93 ㎡ 建物延床面積：4,540.70 ㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
建築時期：平成 16 年２月 総賃貸可能面積：3,455.68 ㎡（注１）譲渡予定価格は、当該不動産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を減算しない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。

32

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（10）発行済投資口数の増減
当期（平成 23 年 10 月期）中の発行済投資口数及び出資金総額の増減はありません。なお、当期末（平成 23 年 10 月 31 日）までの増資等の状況は以下のとおりです。
発行済投資口数（口） 出資金総額（百万円）

年月日

摘要

平成 14 年 ５月 ２日
平成 14 年 ９月 10 日
平成 15 年 11 月 15 日

平成 17 年 ５月 31 日
平成 19 年 11 月 26 日

私募設立
公募増資
公募増資
グリーンシューオプションによる
第三者割当
公募増資
公募増資

平成 22 年 ５月 14 日

第三者割当

平成 15 年 12 月 10 日

備考

増減
400
59,00018,000

残高
400
59,40077,400増減
200
27,187
8,699

残高
200
27,38736,087

（注１）
（注２）
（注３）

2,000

79,400966

37,053（注４）

22,00030,000101,400
131,400

14,381
17,51051,43468,945

（注５）
（注６）

8,700

140,100

3,012

71,957（注７）（注１）１口当たり 500,000 円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり 480,000 円（引受価額 460,800 円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として公募にて新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり 501,760 円（引受価額 483,328 円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として公募にて新投資口を発行しました。
（注４）平成 15 年 11 月 15 日に行われた公募増資に伴い、１口当たり 483,328 円にて、日興シティグループ証券会社に対して新投資口の割当てを行いました。
（注５）１口当たり 677,180 円（引受価額 653,686 円）にて、物件の取得資金の一部及び借入金の返済等に充当することを目的として公募にて新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価格 604,660 円（引受価額 583,682 円）にて、物件の取得資金及び借入金の返済に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり 346,275 円にて、物件の取得資金の一部に充当することを目的としてエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社に対して新投資口の割当てを行いました。

４．役員の異動
該当事項はありません33プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

５．参考情報（１）本投資法人の財産の構成

資産の種類

用途等による
区分

地域等による
区分

都心５区
東京23区
オフィスビル
周辺都市部
小計
信託不動産
都心５区
東京23区
レジデンス
周辺都市部
小計
信託不動産合計
優先出資証券（注２）－
預金等のその他資産－資産合計（注３）－

前期（平成23年４月30日現在）
保有総額
対総資産
（百万円）
比率（％）
（注１）
46,03526.8
14,375
8.4
8,958
5.2
69,36940.4
63,55037.0
13,786
8.0－－
77,33645.1
146,706
85.5
14,3788.4
10,501
6.1
171,586
100.0

当期（平成23年10月31日現在）
保有総額
対総資産
（百万円）
比率（％）
（注１）
45,911
26.9
14,318
8.4
8,916
5.2
69,146
40.5
63,06536.9
13,676
8.0－－
76,74244.9
145,88885.4
14,378
8.4
10,4986.1
170,766
100.0（注１）上表中の「保有総額」は、「信託不動産」については取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額を、「優先出資証券」については取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。なお、不動産等を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注２）本投資法人は、第 17 期中の平成 22 年 12 月８日付けで「秋葉原ＵＤＸ」（東京都千代田区所在のオフィスビル１棟全体及びその敷地）から得られるキャッシュ・フローを裏付けとしてユーディーエックス特定目的会社が発行した優先出資証券の総口数 282,000 口のうちの 39,480 口（持分 14.0％）を取得しています。
（注３）上表中の「資産合計」は、貸借対照表における資産合計を記載しています。

前期（平成23年４月30日現在）
金額（百万円）
負債総額
純資産総額
資産総額

当期
（平成23年10月31日現在）

対総資産比率（％）

98,10873,477
171,586

57.2
42.8
100.0

34

金額（百万円）
97,49973,267
170,766

対総資産比率（％）
57.1
42.9
100.0

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（２）投資資産①投資有価証券の主要銘柄
本投資法人が当期末（平成23年10月31日）時点において保有する投資有価証券の概要は以下のと
おりです。
特定資産
の種類
優先出資
証券

数量
（口）

取得価格
（注１）
金額
（百万円）

ユーディーエックス 39,480
特定目的会社優先（注６）
出資証券

14,300

銘柄名

貸借対照表計上額
（注２）
単価
金額
（円）
（百万円）
－

14,378

評価額
対総資産 種類別
投資比率
（注３）
比率
（％）
単価
金額
（％）
（円）
（百万円） （注４） （注５）－

14,3788.4

100.0（注１）「取得価格」は、当該優先出資証券の取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「貸借対照表計上額」については、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
（注３）「評価額」については、取得原価（取得価額に同じです。取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
（注４）「対総資産比率」とは、本投資法人の平成 23 年 10 月 31 日現在の資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
（注５）「種類別投資比率」とは、本投資法人の平成 23 年 10 月 31 日現在における優先出資証券の貸借対照表計上額の総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
（注６）本投資法人は、「秋葉原ＵＤＸ」（東京都千代田区所在のオフィスビル１棟全体及びその敷地）から得られるキャッシュ･フローを裏付けとしてユーディーエックス特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数 282,000 口のうち 39,480 口（優先出資持分
14.0％）を保有しています。
（注７）本投資法人が保有する投資有価証券のうち、本投資法人の負担する債務の担保として提供されているものはありません。

35

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等
ア．投資資産の概要及び価格と投資比率
次の表は、当期末（平成 23 年 10 月 31 日）時点における本投資法人の運用資産の概要を一覧表にまとめたものです。個々の運用資産（優先出資証券を除きます。）については、後記「イ．個別資産の概要」をご参照ください。なお、下記運用資産（優先出資証券を除きます。）はいずれも不動
産を信託する信託の受益権です。
用途

地域

都心
５区
オフィス
東京
23 区
周辺
都市
部

レジデンス

都心
５区

東京
23 区

期末
稼働率
（％）

Ａ１
Ａ２
Ａ３

ランディック新橋ビル
ランディック第２新橋ビル
フジビル 37

6,341
7,045
1,727

Ａ４
Ａ５
Ａ６

ＫＮ渋谷３
高田馬場センタービル
六番町ビル

5,348
5,118
7,860

4,956
4,464
8,090

3.2
3.1
4.7

6,270
5,550
8,860

84.7
100.0
100.0

Ａ７

櫻岳ビル

1,796

1,784

1.1

1,440

100.0

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

5,100

5,061

3.1

3,540

70.5

Ａ９
Ｂ１
Ｂ２
Ｂ３
Ｂ４
Ｃ１

岩本町ビル
ＩＰＢ御茶ノ水ビル
プレミア東陽町ビル
上野ＴＨビル
五反田ＮＴビル（注５）日総第３ビル

6,700
1,456
4,310
4,380
4,100
3,558

6,842
1,288
4,138
4,654
4,236
3,417

4.0
0.9
2.6
2.6
2.5
2.1

6,710
1,510
3,980
3,020
2,550
3,490

100.0
88.7
100.0
100.0
88.6
100.0

Ｃ２

取得価格
（百万円）
（注１）

期末算定
投資
価額
比率
（％） （百万円）（注３） （注４）
3.8
6,330
4.2
6,970
1.0
1,970

貸借対照表
計上額
（百万円）
（注２）
6,271
6,901
1,539

物件
番号

物件名称

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟

49.0
52.3
100.0

（注６）
オフィス小計

6,556

5,498

4.0

4,960

76.4

71,395

69,14643.0

67,150

84.4

Ｄ１
Ｄ２
Ｄ３
Ｄ４
Ｄ５

パークアクシス四谷ステージ
パークアクシス明治神宮前
サンパレス南麻布
キャビンアリーナ赤坂
キャビンアリーナ南青山

5,208
2,604
1,150
1,330
1,070

4,739
2,532
1,078
1,242
972

3.1
1.6
0.7
0.8
0.6

4,430
1,650
644
1,080
1,010

98.3
90.0
92.2
97.4
88.7

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

1,840

1,771

1.1

1,420

100.0

Ｄ７

ホーマットウッドビル

5,090

4,948

3.1

3,290

86.4

Ｄ８

六本木グリーンテラス

4,678

4,258

2.8

3,440

89.6

Ｄ９

プレミアステージ芝公園Ⅱ

2,181

2,008

1.3

1,600

92.1

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

2,430

2,225

1.5

2,400

91.0

Ｄ11
Ｄ12
Ｄ13
Ｄ14
Ｄ15
Ｄ16
Ｄ17
Ｄ18
Ｄ19
Ｄ20
Ｄ21
Ｄ22
Ｄ23

927
1,580
1,662
2,330
1,723
1,460
2,043
1,585
1,556
7,590
3,930
6,500

864
1,535
1,597
2,194
1,633
1,407
1,869
1,581
1,505
7,069
3,973
6,525

0.6
1.0
1.0
1.4
1.0
0.9
1.2
1.0
0.9
4.6
2.4
3.9

909
1,620
1,360
1,970
1,680
1,450
1,480
1,290
1,070
6,670
2,920
4,990

91.7
96.8
96.9
89.2
97.5
92.4
86.2
82.0
86.7
94.0
91.0
94.7

5,500

5,529

3.3

5,740

95.6

Ｅ１

ラング・タワー京橋
プレミアステージ三田慶大前
プレミアロッソ
プレミアブラン代々木公園
プレミアステージ内神田
プレミアステージ市ヶ谷河田町
Ｗａｌｋ赤坂プレミアステージ芝公園
ＭＥＷ
芝浦アイランド エアタワー（注７）
ストーリア赤坂
ルネ新宿御苑タワー
芝 浦 ア イ ラ ンド ブ ル ー ム タ ワ ー（注８）
ビーサイト大崎

1,072

953

0.6

856

100.0

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

975

981

0.6

803

100.0

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

1,560

1,440

0.9

1,060

88.3

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

1,525

1,515

0.9

1,180

93.3

36

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
Ｅ５

プレミアステージ湯島（注９）

1,803

1,691

1.1

1,450

94.4

Ｅ６

プレミアステージ駒込

1,830

1,723

1.1

1,560

96.0

Ｅ７

プレミアステージ大塚

1,310

1,284

0.8

1,220

93.8

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

2,640

2,634

1.6

2,460

96.9

Ｅ９

プレミアステージ両国
レジデンス小計
その他 ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券（注
10）
合計

1,496

1,451

0.9

1,370

95.4

80,17976,742

48.3

66,072

93.3

14,30014,3788.6－－

165,874

160,267

100.0

133,22289.3（注１）「取得価格」は、当該資産の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。また、信託
その他無形固定資産（合計 3,328 千円）は含んでいません。なお、優先出資証券の「貸借対照表計上額」については取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
（注３）「投資比率」とは、本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいいます。
（注４）「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額（決算日を価格時点とする青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所作成の報告書によります。）を記載しています。
なお、各評価機関による評価対象物件（物件番号で表示しています。）は以下のとおりです。
青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社：Ａ８、Ｂ２～Ｂ４、Ｄ10、Ｄ12、Ｄ14、Ｄ16、Ｄ18～Ｄ19、Ｅ４～Ｅ６
一般財団法人日本不動産研究所：Ａ１～Ａ７、Ａ９、Ｂ１、Ｃ１～Ｃ２、Ｄ１～Ｄ９、Ｄ11、Ｄ13、Ｄ15、Ｄ17、Ｄ20～Ｄ23、
Ｅ１～Ｅ３、Ｅ７～Ｅ９（注５）五反田ＮＴビルの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合 100 分の 45）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注６）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合1,000,000 分の 270,000）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注７）芝浦アイランド エアタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の 23）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注８）芝浦アイランド ブルームタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の16）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注９）本物件は、平成 23 年８月１日付けにて「アクロス湯島」から現在の物件名称に名称を変更しています。
（注 10）当該優先出資証券の概要については前記「①投資有価証券の主要銘柄」をご参照下さい。
（注 11）本投資法人の運用資産のうち、本投資法人の負担する債務の担保として提供されているものはありません。
（注 12）本投資法人の運用資産（優先出資証券を除きます。）は、全て賃貸用資産です。

37

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
イ．個別資産の概要
個別の保有不動産に関する概要は以下のとおりです。かかる概要は、登記事項証明書等及び保有不動産に関して実施された法務調査、境界確認・越境状況等につき実施された物件調査及び建物等に対して実施された建物状況調査等に基づき記載しています。なお記載内容は、原則として、当期末（平成 23 年 10 月 31 日）時点の情報を基準としています。
＜特定資産の概要＞① ｢所在地（住居表示を除きます）｣、｢面積｣、「延床面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については、登記事項証明書に表示されているものを記載しています。
② ｢用途｣については、登記事項証明書に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
③ ｢用途地域｣については、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
④ ｢ＰＭ会社｣については、プロパティ・マネジメント業務受託者を記載しています。

＜損益状況＞①②

不動産賃貸事業損益は、各保有不動産の不動産賃貸事業収益から各保有不動産に直接かかる不動産賃貸事業費用を控除した、その差額を指しています。資産運用報酬、支払利息等については不動産賃貸事業費用に含まれていません。
「保険料」、「信託報酬」は「その他支出」に含まれています。

③ 固定資産税、都市計画税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間において納税した額を不動産賃貸事業費用として費用処理しています。但し、保有する不動産のうち、各営業期間毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、都市計画税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得
年度の固定資産税、都市計画税等については、費用計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。
④ 修繕費は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額ではないこと等から、対象期間における修繕費が、保有不動産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費の金額と大きく異なる可能性があります。
⑤ 「建物管理委託報酬（プロパティ・マネジメント業務報酬）」、「建物管理委託費」は「外注委託費」に含まれています。

＜賃貸借の概況＞① 「賃料合計（月額）」は当期末現在において有効な賃貸借契約の契約賃料合計額を記載しています。有効な賃貸
借契約の契約賃料合計とは、個々の保有不動産の所有部分に係るテナントとの間で当期末現在において有効に存続している賃貸借契約に関し、賃貸借契約上規定されている１ヶ月分の賃料及び共益費（当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている駐車場使用料その他の契約上の賃料は含みません。）の合計を意味します。
② マスターリース契約が締結されている物件は、転借人の数をテナント総数としています。
③ 当期末現在、一部のテナントより解約予告又は解約の申し出がなされています。なお、特記事項欄において賃貸借の状況に重大な影響を及ぼさない個別物件毎の解約予告又は解約の申し出に係る記載は省略しています。
＜取得時の鑑定評価額＞（注）
記載されている鑑定評価額は、青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社、東京建物株式会社、日本土地建物
株式会社、又は一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書に基づいています。
＜不動産価格調査の概要＞（注）
記載されている期末算定価額は、青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所による調査報告書等に基づいています。

＜特記事項＞
特記事項の記載については、保有不動産の権利関係や利用等で重要と考えられること、また評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられることに関して、次の分類により記載しています。
①物件の権利形態等 ②他の共有者・区分所有者との取り決め ③不動産に関する行政法規 ④近隣との関係⑤隣接地との関係 ⑥越境物の状況 ⑦有害物質等 ⑧賃貸借の概況 ⑨その他
（注）鑑定評価額及び期末算定価額の評価の方法について
個別の保有不動産については、各物件の取得時に不動産鑑定評価書を取得し、その後は各決算期末にその価格の推移を知るために不動産価格に係る調査報告書等を取得しています。なお、これらの不動産鑑定評価書又は調査報告書等に記載された鑑定評価額又は調査価額等は、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価額等による売買の可能性を保証、又は約束するものではなく意見にすぎません。
不動産鑑定評価書又は調査報告書等の概要は以下のとおりです。
① 不動産鑑定評価及び不動産価格調査の基本的事項
ア．価格の種類について鑑定評価における鑑定評価額又は価格調査における調査価額等（期末算定価額）の価格の種類は、「不動産鑑定評価基準」に基づき、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格である「特定価格」です。
なお、評価対象不動産は、投資採算性を基準に意思決定を行なう機関投資家等が重要な影響を与えて市場価格が形成されるものと認められるので、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と前記「特定価格」との間に特段の差異はないものと38プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信認められます。
また、期末算定価額は本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく、各決算期末を価格時点とした評価額です。
イ．利害関係について鑑定評価又は価格調査に関与した不動産鑑定士は、鑑定の対象である不動産に関する利害関係はありません。
また鑑定評価及び価格調査を行なう各評価機関と、本投資法人及び本資産運用会社との間に利害関係はありません。
② 鑑定評価又は価格調査において適用した手法及び試算価格の調整方針
原価法及び収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）を適用し、評価対象不動産が投資採算性を基準として投資判断を行なう機関投資家等の投資対象となりうる不動産であり、投資採算性が重視されている市場において価格が形成されていると認められるため、鑑定評価額又は調査価額等は収益価格を採用することによりその価格が決定されています。原価法による積算価格は収益価格を検証するための指標として算出されています。
なお、収益還元法は原則として直接還元法及びＤＣＦ法を採用していますが、還元利回り及び割引率の査定に当っては、将来のキャッシュフローの動向及び類似性を有する他の不動産の取引事例に係る取引利回りが調査分
析の対象とされています。

39

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ１ ランディック新橋ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区西新橋三丁目８番３号<地番>
東京都港区西新橋三丁目２番３ 他６筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
1,003.27 ㎡
容積率／建ぺい率700％／80％
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
6,914.84 ㎡
建築時期
昭和 57 年６月
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数7
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
5,568.00 ㎡（184 日）総賃貸面積2,730.33 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
127 百万円 賃料合計（月額）18 百万円
貸室賃料・共益費
115 百万円 稼働率49.0％
その他の賃貸事業収入
12 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
73 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
11 百万円 取得価格
6,341 百万円
水道光熱費
7 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
24 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
6,450 百万円
減価償却費
26 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
3 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ）不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
54 百万円 期末算定価額
6,330 百万円
所在地

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件は、昭和 56 年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物ですが、設計耐震力について現行基準（新耐震設計法）に準拠して検討されています。また、平成 23 年２月に実施した外部の専門家による耐震診断によって、当該現行基準を満たす
耐震性能を有していることを確認しています。
［越境物の状況］
本物件に関し、隣接地から本物件敷地内へと、本物件の付属物等が敷地外へと、各々わずかな越境があります。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の全部又は一部を新築又は増改築する際に越境物を撤去することを約した確認書を取得しています。

40

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ２ ランディック第２新橋ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区西新橋三丁目７番１号<地番>
東京都港区西新橋三丁目 14 番１ 他４筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
1,400.74 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
事務所・店舗建物
延床面積
8,332.65 ㎡
建築時期
昭和 53 年 12 月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建（注）
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数6
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
6,948.72 ㎡（184 日）総賃貸面積3,636.64 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
120 百万円 賃料合計（月額）18 百万円
貸室賃料・共益費
108 百万円 稼働率
52.3％
その他の賃貸事業収入
11 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
78 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
12 百万円 取得価格
7,045 百万円
水道光熱費
11 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
16 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
7,050 百万円
減価償却費
32 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
4 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
41 百万円 期末算定価額
6,970 百万円
所在地（注）登記事項証明書上は11階建となっていますが、現状11階は塔屋となっており、貸室は１階から10階までです。

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件は、昭和 56 年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物であり、設計耐震力が現行基準（新耐震設計法）に比べて小さく、平成 23 年２月に実施した外部の専門家による耐震診断によって、耐震性能が当該現行基準を一部満たしていないものとされたことから、建物躯体の一部について現行基準を満たすための耐震補強工事を実施しました。

41

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ３ フジビル 37＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区道玄坂一丁目 18 番３号<地番>
東京都渋谷区道玄坂一丁目 28 番 11、16
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
435.26 ㎡
容積率／建ぺい率
800％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
事務所・店舗建物
延床面積
2,721.71 ㎡
建築時期
平成３年６月構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付８階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数5
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,926.01 ㎡（184 日）総賃貸面積1,926.01 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
75 百万円 賃料合計（月額）11 百万円
貸室賃料・共益費
57 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
17 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
40 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 10 日
外注委託費
7 百万円 取得価格
1,727 百万円
水道光熱費
3 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
5 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
10 百万円 鑑定評価額
1,740 百万円
減価償却費
10 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
34 百万円 期末算定価額
1,970 百万円
所在地（注）本物件の容積率については、建築基準法により、552％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
隣接地より、隣地建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。

42

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ａ４ ＫＮ渋谷３＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区桜丘町９番８号
所在地<地番>
東京都渋谷区桜丘町４番４ 他９筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
2,327.60 ㎡
容積率／建ぺい率500％／80％（注１）
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
7,737.27 ㎡
建築時期
平成５年２月構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数1
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
5,761.34 ㎡（184 日）
総賃貸面積4,882.50 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
賃料合計（月額）（注２）
貸室賃料・共益費
稼働率84.7％
その他の賃貸事業収入◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
取得価格
5,348 百万円
（注２）
水道光熱費
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
鑑定評価額
5,980 百万円
減価償却費
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ） △4 百万円 期末算定価額
6,270 百万円
（注１）本物件の容積率については、建築基準法により、327％が上限となっています。
（注２）本物件につきましては、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が本物件の契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
隣接地との境界について、書面による境界確定が行われていません。
［越境物の状況］
隣接地より、建物外壁の一部及び造作の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。

43

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ５ 高田馬場センタービル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都新宿区高田馬場一丁目 31 番 18 号
<地番>
東京都新宿区高田馬場一丁目 310 番３、４
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
1,556.29 ㎡
容積率／建ぺい率500％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
9,906.83 ㎡
建築時期
平成４年５月構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 12 階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数8
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
6,313.02 ㎡（184 日）総賃貸面積6,313.02 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
254 百万円 賃料合計（月額）35 百万円
貸室賃料・共益費
206 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
47 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
109 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
26 百万円 取得価格
5,118 百万円
水道光熱費
21 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
23 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
2 百万円 鑑定評価額
5,100 百万円
減価償却費
32 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
3 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
145 百万円 期末算定価額
5,550 百万円
所在地（注）本物件は建築基準法第59条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき610％まで緩和措置を受けています。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。

◇

特記事項

44

◇

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ６ 六番町ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都千代田区六番町６番 28 号
<地番>
東京都千代田区六番町６番 28
所有形態
所有権
用途地域
第二種住居地域
土地
面積2,036.66 ㎡
容積率／建ぺい率400％／60％
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
9,339.42 ㎡
建築時期
昭和 62 年４月
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数1～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
6,872.77 ㎡
運用期間（184 日）
総賃貸面積6,872.77 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
賃料合計（月額）（注）
貸室賃料・共益費
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
取得年月日
平成 16 年３月 26 日
外注委託費
取得価格
7,860 百万円
（注）
水道光熱費
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
価格時点
平成 16 年２月 20 日
修繕費
鑑定評価額
8,400 百万円
減価償却費
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
199 百万円 期末算定価額
8,860 百万円
所在地（注）本物件につきましては、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が本物件の契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件の土地の一部（北西側接道部）には道路計画（名称：補助 64 号線、計画決定日：昭和 21 年４月 25 日、幅員：15ｍ）が計画決定されており、該当部分には都市計画法第 53 条及び 54 条に基づき、次のとおり建築制限があります。
１．建築物を建築する場合には、原則として都道府県知事の許可が必要になること。
２．前号の建築物は階数が２以下でかつ地階を有しないもので主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これに類する構造であり、かつ容易に移転・除去することができるものであるときに限り許可されること。
［越境物の状況］
隣接地より、隣地建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。

45

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ７ 櫻岳ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都千代田区神田佐久間町二丁目 19 番地<地番>
東京都千代田区神田佐久間町二丁目 19 番 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
421.21 ㎡
容積率／建ぺい率
（注）
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
2,776.30 ㎡
建築時期
昭和 63 年３月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
ＰＭ会社
三幸エステート株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数4
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積2,100.93 ㎡（184 日）総賃貸面積2,100.93 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
68 百万円 賃料合計（月額）10 百万円
貸室賃料・共益費
60 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
8 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
26 百万円 取得年月日
平成 17 年６月１日
外注委託費
5 百万円 取得価格
1,796 百万円
水道光熱費
5 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
4 百万円 価格時点
平成 17 年２月７日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,830 百万円
減価償却費
9 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
42 百万円 期末算定価額
1,440 百万円
所在地（注）容積率／建ぺい率

西側道路より 30ｍ内 800％／80％、西側道路より 30ｍ外 600％／80％

◇

特記事項

［隣接地との関係］
隣接地との境界について一部、書面による境界確定が行われていません。

46◇

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ８ ＹＳ海岸ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区海岸二丁目２番６号<地番>
東京都港区海岸二丁目８番１ 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
準工業地域
土地
面積
1,670.99 ㎡
容積率／建ぺい率400％／60％（注）
所有形態
所有権
用途
事務所・共同住宅
建物
延床面積8,476.92 ㎡
建築時期
平成５年１月構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数15
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
5,944.76 ㎡（184 日）総賃貸面積4,192.54 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
144 百万円 賃料合計（月額）16 百万円
貸室賃料・共益費
123 百万円 稼働率
70.5％
その他の賃貸事業収入
20 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
74 百万円 取得年月日
平成 19 年６月 29 日
外注委託費
14 百万円 取得価格
5,100 百万円
水道光熱費
11 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
15 百万円 価格時点
平成 19 年４月１日
修繕費
4 百万円 鑑定評価額
5,130 百万円
減価償却費
25 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
69 百万円 期末算定価額
3,540 百万円
所在地（注）本物件は建築基準法第 59 条の２（市街地住宅総合設計制度）に基づいて、住宅及び公開空地の設置を条件として容積率につき505.98％まで緩和措置を受けています。したがって、本物件の 10 階から 12 階において住宅の用途に供されている部分は原則として他の用途に変更することができません。また、公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負
います。

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

47

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ａ９ 岩本町ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都千代田区岩本町三丁目２番４号<地番>
東京都千代田区岩本町三丁目８番１ 他 13 筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
1,291.39 ㎡
容積率／建ぺい率
（注１）
所有形態
所有権
用途
事務所・店舗建物
延床面積
9,756.89 ㎡
建築時期
昭和 48 年 11 月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建
ＰＭ会社
エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数9
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
7,391.87 ㎡（184 日）総賃貸面積7,391.87 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
249 百万円 賃料合計（月額）39 百万円
貸室賃料・共益費
231 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
18 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
88 百万円 取得年月日
平成 22 年５月 17 日
外注委託費
23 百万円 取得価格
6,700 百万円
水道光熱費
20 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
14 百万円 価格時点
平成 22 年４月１日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
6,700 百万円
減価償却費
27 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
161 百万円 期末算定価額
6,710 百万円
所在地

（注１）容積率／建ぺい率 北東側隅切部分及び西側道路境界より 20ｍ内 800％／80％、東側道路境界より 20ｍ内 700％／80％、その他の部分 600％／80％（注２）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、同社の 100％親会社であるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社が本資産運用会
社の主要株主であることから投信法に定める利害関係人等に該当します。

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
本物件敷地の一部（138.40 ㎡）について地下鉄道施設（都営地下鉄新宿線）を目的とした地上権が設定され、登記がなされています。
［不動産に関する行政法規］
本物件は、昭和 56 年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物ですが、設計耐震力について現行基準（新耐震設計法）を満たす耐震改修工事がなされており、平成 10 年８月３日付けで東京都より耐震改修計画認定を取得しています。
［越境物の状況］
１．本物件の建物の工作物（扉）の一部が南西側隣接地に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者と、将来、建物等の建替え等を行なう場合には越境を解消することを約した覚書を取り交わしています。
２．南西側隣接地より、窓縦格子が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来、建物等の建替え等を行なう場合には越境を解消することを約した覚書を取得しています。

48

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類所在地
土地＜物件Ｂ１ ＩＰＢ御茶ノ水ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>
所有形態

東京都文京区本郷三丁目３番 11 号
東京都文京区本郷三丁目 301 番３ 他３筆
356.88 ㎡につき所有権
その他の部分につき敷地利用権

用途地域

商業地域

面積
460.41 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権（区分所有）
用途
事務所・倉庫建物
延床面積2,314.89 ㎡
建築時期
平成４年３月構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数5
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,179.15 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,932.74 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
58 百万円 賃料合計（月額）8 百万円
貸室賃料・共益費
52 百万円 稼働率
88.7％
その他の賃貸事業収入
6 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
22 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
6 百万円 取得価格
1,456 百万円
水道光熱費
3 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
4 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,450 百万円
減価償却費
7 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
0 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
36 百万円 期末算定価額
1,510 百万円

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
権利形態
１．建物：本物件は、地下１階付地上９階建の事務所部分と地上６階建の住居部分で構成される区分所有建物です。本投資法人は、地下１階付地上９階建の事務所部分に係る専有部分についての信託受益権を保有しています。また、他の区分所有者の専有部
分は、以下のとおりです。
種類：共同住宅、構造：鉄骨造陸屋根６階建、延床面積 241.28 ㎡、所有者：個人（１名）
２．土地：本物件の土地に係る権利形態は、一般的な区分所有形態に見られる敷地権の（準）共有ではなく、６筆に分筆された土地を
各専有部分の所有者が分有する形態となっています。このうち、本投資法人が取得している部分は４筆です。なお、信託受
託者は、他の区分所有者の所有地について敷地利用権を設定していますが、かかる敷地利用権の登記はなされていません。
［他の共有者・区分所有者との取り決め］
平成 12 年１月 31 日付｢ＩＰＢお茶の水ビルに関する覚書｣により、本物件の敷地についてその所有者が相互に他の所有者の敷地利用権を有すること及び土地と建物を分離して処分できないことが定められています。但し、かかる敷地利用権について登記がなされていない
ため、第三者に対し対抗できない可能性があります。また、本物件の区分所有権の譲渡に際し、事前に他の区分所有者に購入の機会を与える必要があります。
［越境物の状況］
隣接地より、建物の付属設備の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の全部又は一部を新築又は増改築する際に越境物を撤去することを約した確認書を取得しています。
［有害物質等］
清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成 22 年４月 12 日付エンジニアリングレポートによれば、ヒートポンプの冷媒として、フロン類のＲ-22 が使用されています。現状のまま使用することに差し支えありませんが、機器の修理や処分などの際にはフロン類の大気中への放散を防ぐために適切な取扱いが要求されています。

49

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ｂ２ プレミア東陽町ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都江東区東陽三丁目 23 番 21 号
<地番>
東京都江東区東陽三丁目 15 番 20
所有形態
所有権
用途地域
商業地域・準工業地域
土地
面積1,080.98 ㎡
容積率／建ぺい率
（注）
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
5,054.32 ㎡
建築時期
平成 18 年 10 月
構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数2
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
3,857.04 ㎡（184 日）
総賃貸面積3,857.04 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
155 百万円 賃料合計（月額）24 百万円
貸室賃料・共益費
145 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
10 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
64 百万円 取得年月日
平成 19 年５月 18 日
外注委託費
9 百万円 取得価格
4,310 百万円
水道光熱費
7 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
9 百万円 価格時点
平成 18 年 12 月１日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
4,340 百万円
減価償却費
35 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
91 百万円 期末算定価額
3,980 百万円
所在地（注）容積率／建ぺい率

南側道路境界より 30ｍ内 600％／80％、南側道路境界より 30ｍ外 300％／60％

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
隣接地との境界について、一部書面による境界確定が行われていません。
［越境物の状況］
西側隣接地の一部について隣接地のコンクリート擁壁及びコンクリート塊の一部が本件土地内に越境しています。当該隣接地所有者より建物又はコンクリート擁壁を建て替え、もしくは改築等を行う場合には越境を解消する旨を確認しています。
［賃貸借の概況］
本物件の建物賃借人であるテナント１社より平成 24 年２月 29 日（契約上の面積 2,636.21 ㎡）をもって賃貸借契約の解除を行う旨の申し出が行われています。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ｂ３ 上野ＴＨビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都文京区湯島三丁目 39 番 10 号
<地番>
東京都文京区湯島三丁目 414 番 他６筆
用途地域
商業地域
所有形態（注）所有権（427.43 ㎡）、借地権（401.35 ㎡）
土地
面積828.78 ㎡（内、借地 401.35 ㎡）
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
4,799.97 ㎡
建築時期
昭和 60 年 12 月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
ＰＭ会社
東西アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数6
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
4,419.13 ㎡（184 日）
総賃貸面積4,419.13 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
120 百万円 賃料合計（月額）20 百万円
貸室賃料・共益費
109 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
10 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
70 百万円 取得年月日
平成 20 年３月 27 日
外注委託費
10 百万円 取得価格
4,380 百万円
水道光熱費
9 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
8 百万円 価格時点
平成 20 年３月１日
修繕費
6 百万円 鑑定評価額
4,380 百万円
減価償却費
14 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
20 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ） 50 百万円 期末算定価額
3,020 百万円
所在地（注）本物件の敷地の一部（401.35 ㎡）は借地となっていますが、当該借地権の登記はなされていません。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
１．本物件の建物の工作物（扉）が本物件と西側隣接地に跨って設置されています。この件に関して覚書等は締結していません。
２．西側隣接地より排気ダクト及び鉄柵の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来、建物等の取り壊し等を行なう場合には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし東西アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テ
ナント総数は、東西アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
［その他］
１．本物件の借地権に係る土地の所有者兼貸主は個人１名であり、登記簿上の面積 561.95 ㎡のうち、401.35 ㎡部分について、当該個人１名を賃貸人とし、信託受託者を賃借人とする借地借家法による廃止前の旧借地法に基づく、堅固建物の所有を目的とする土地賃貸借契約が締結されています。当該土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。
(1）賃借権の目的：堅固な建物の所有(2）借地期間：2002 年４月 23 日～2015 年５月６日（期間の更新については、期間満了時に当該賃貸人と賃借人で協議の上決定しま
す。）(3）支払賃料：月額 2,620,000 円（但し、公租公課の増減、諸物価の変動等により当該賃料が不相当となったときは、当該賃貸人と賃借人で協議の上で改定できます。）（4）差入れ保証金：なし。
２．本物件は東京都の条例に基づく駐車場整備地区に所在するため、法定必要台数である乗用車９台分の駐車場を確保する義務を有しますが、本物件には駐車場が設置されていないことから、敷地外に確保しています。

51

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類所在地
土地

建物＜物件Ｂ４ 五反田ＮＴビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都品川区西五反田一丁目 18 番９号<地番>
東京都品川区西五反田一丁目 18 番１ 他９筆
用途地域
所有形態(注１) 所有権（588.07 ㎡）、借地権（595.27 ㎡）
面積1,183.34 ㎡（内借地 595.27 ㎡）
容積率／建ぺい率
区分所有権の共有（持分割合 100 分の 45）
用途
所有形態
延床面積

7,545.80 ㎡（持分割合 100 分の 45）(注３)

建築時期

商業地域
（注２）
事務所
昭和 62 年 11 月

構造
（一棟の建物）鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 10 階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇（注４）
平成 23 年 ５月 １日
テナント総数7
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積（注５）3,241.19 ㎡（184 日）
総賃貸面積（注５）2,873.30 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
83 百万円 賃料合計（月額）（注４）
13 百万円
貸室賃料・共益費
72 百万円 稼働率
88.6％
その他の賃貸事業収入
11 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
39 百万円 取得年月日
平成 20 年 3 月 27 日
外注委託費
6 百万円 取得価格
4,100 百万円
水道光熱費
7 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
8 百万円 価格時点
平成 20 年３月１日
修繕費
2 百万円 鑑定評価額
4,110 百万円
減価償却費
12 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
44 百万円 期末算定価額
2,550 百万円
（注１）本物件の敷地の一部（595.27 ㎡）は借地となっていますが、当該借地権の登記はなされていません。
（注２）容積率／建ぺい率 南東側道路より 30ｍ内 800％／80％、南東側道路より 30ｍ外 700％／80％（注３）本投資法人の保有する区分所有建物の１階から９階及び地下１階の専有部分の面積の合計です。
また、括弧内の割合は、本投資法人の保有する区分所有建物の専有部分に係る共有持分の持分割合を示します。
（注４）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合 100 分の 45）に係る数値を記載しています。
（注５）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、１階から９階及び地下１階の専有部分に係る実際の総賃貸可能面積及び総賃
貸面積に本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合 100 分の 45）を乗じた数値を記載しています。

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
権利形態
１．建物：本物件は、地下１階付地上 10 階建の事務所部分と住居部分等で構成される区分所有建物です。本投資法人は、地上１階から９階までの事務所部分、地下１階から地上１階までの車庫部分及び地下１階の物置部分に係る専有部分についての区分所有
権の共有持分（持分割合 100 分の 45）を信託財産とする信託受益権を保有しています。また、本投資法人が区分所有権を有しない専有部分の概要は、以下のとおりです。
種類：居宅、構造：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建、延床面積：10 階部分 342.49 ㎡、所有者：個人（１名）
２．土地：本物件の土地に係る権利形態は、一般的な区分所有形態に見られる敷地権の（準）共有ではなく、10 筆に分筆された土地につき、信託受託者を含む各専有部分の所有者が分有する形態となっています。
このうち、信託受託者が取得している部分は４筆です。なお、信託受託者は、所有地につき本物件の建物の他の区分所有権者に対して、また借地部分の土地所有者は信託受託者及び他の区分所有権者に対して期間の定めのない借地権を設定しています。管理規約に基づき、かかる地代は同額とし、本物件の建物が存続する限り、相殺することとしています。
［他の共有者・区分所有者との取り決め］
平成 16 年８月 20 日付｢五反田ＮＴビル｣管理規約により、本物件の敷地についてその所有者が相互に他の所有者の土地に借地権を有すること及び土地と建物を分離して処分できないこと等が定められています。但し、かかる借地権について登記がなされていないため、第三者に対し対抗できない可能性があります。また、本物件の区分所有権の譲渡に際し、事前に他の区分所有者に購入の機会を与える必要があります。
［越境物の状況］
北側隣接地よりネットフェンス及び鉄製扉の一部が本物件（土地・所有権部分）に越境しています。この件に関して覚書等は締結してい
ません。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ｃ１ 日総第３ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
神奈川県横浜市西区北幸二丁目５番 15 号
<地番>
神奈川県横浜市西区北幸二丁目５番 15 他７筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
1,440.14 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
7,562.90 ㎡
建築時期
昭和 61 年４月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数7
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
5,519.01 ㎡（184 日）
総賃貸面積5,519.01 ㎡
22 百万円168 百万円 賃料合計（月額）（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
100.0％
133 百万円 稼働率
貸室賃料・共益費
34 百万円
その他の賃貸事業収入◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
69 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
16 百万円 取得価格
3,558 百万円
水道光熱費
10 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
11 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
3,570 百万円
減価償却費
27 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇平成 23 年 10 月 31 日
1 百万円 調査の基準となる時点
その他支出
3,490 百万円
99 百万円 期末算定価額（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
所在地

本物件は岡野地区土地区画整理事業（施行：横浜市、規模 51.5ha、換地処分昭和 41 年６月）において区画として定められた敷地及び敷地上の建物です。
（注）本物件の容積率については、建築基準法により、480％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
南側隣接地との境界につき、書面による境界確定は行われていません。
［越境物の状況］
１. 南東側隣接地との境界に、本物件に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去できること（但し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交わしています。
２. 南西側隣接地との境界に、隣接地所有者の建物に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去できること（但し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交わしています。
［有害物質等］
９階屋上に設置された高圧受電設備につき、平成 18 年４月に実施した更新工事に際して、使用済み変圧器から微量のポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）が検出されました。当該使用済み変圧器については、廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和 45 年法律第 137 号、その後の改正を含みます。）、ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法（平成 13 年法律第 65 号、その後の改正を含みます。）
その他の法令等に従い、現在地下１階に適切に保管されており、適切な処理方法に基づいて処分する予定です。

53

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｃ２

特定資産の種類

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権

神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目２番１号
神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目 100 番１
所有権（敷地権）（敷地権割合：1,000,000 分の 683,672）の共有（共有持分 1,000,000 分の 270,000）
土地面積55,362.76 ㎡
容積率／建ぺい率200％／60％（注１）
用途地域
工業地域
所有形態
区分所有権の共有（共有持分：1,000,000 分の 270,000）
用途
事務所・研究所
建築時期
平成１年７月建物
延床面積83,500.67 ㎡構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 12 階建
ＰＭ会社
株式会社ケイエスピーコミュニティ
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇（注２）
平成 23 年 ５月 １日
テナント総数41
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積（注３）
15,036.24 ㎡（184 日）
総賃貸面積（注３）
11,494.01 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
261 百万円 賃料合計（月額）（注２）
41 百万円
貸室賃料・共益費
197 百万円 稼働率76.4％
その他の賃貸事業収入
63 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
252 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
68 百万円 取得価格
6,556 百万円
水道光熱費
76 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
35 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
10 百万円 鑑定評価額
6,670 百万円
減価償却費
57 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
3 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
8 百万円 期末算定価額
4,960 百万円
所在地

(住居表示)<地番>
所有形態

本物件は、かながわサイエンスパーク内の一棟の建物（建物の名称Ｒ＆Ｄ棟、区分所有割合 1,000,000 分の 683,672）及びその敷地です。
信託受託者は、本物件を他の共有者３名と共有しています。信託受託者の本物件に関する共有持分は 1,000,000 分の 270,000 です。また、信託受託者はその共有持分を本投資法人のために保有しています。
（注１）本物件は建築基準法第 59 条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき 260％まで緩和措置を受けています。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。
（注２）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の土地・建物に係る所有権、又は区分所有権の共有持分（持分割合1,000,000 分の 270,000、共益費については全区分所有に係る共用部分のうちの保有部分である 1,000,000 分の 184,591）に係る数値を記載しています。
（注３）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合 1,000,000 分の 270,000）を乗じた数値を記載しています。

◇

特記事項

◇

［他の共有者・区分所有者との取り決め］
１．所有権の譲渡に関しては、区分所有者間の協定書の定め及び管理規約により、他の区分所有者及び共有者（以下本項において「区分所有者等」といいます。）に優先交渉権があります。また、他の区分所有者等が取得を希望しない場合には、他の区分所有者等の書面による承諾を得たうえで第三者に譲渡できます。
２．区分所有者間の協定書の定めにより、所有権を担保等に提供するに際しては、他の区分所有者の承諾を要します。また、区分所有者
は、本物件の管理規約により、区分所有権を担保等に提供する場合、他の区分所有者に書面をもって通知しなければなりません。
３．修繕その他区分所有者の共同の利益に係る管理に関する事項等については、全区分所有者及び共有者により構成され、管理者である
株式会社ケイエスピーコミュニティを議長とする管理運営協議会において承認を得る必要があります。
［不動産に関する行政法規］
本物件を有償で譲渡するときは、公有地の拡大の推進に関する法律（以下「公拡法」といいます。）第４条の規定により、あらかじめ神
奈川県知事に対して、譲渡予定価格等について届出を行い、届出後３週間を経過するか又は知事から買取りを希望しない旨の通知があるまでは売買契約を締結することはできません。また、上記期間内に地方公共団体等から買取りの協議を行う旨の通知があった場合には、通知の日から３週間を協議期間として、売買契約を締結することはできないこととされています。なお、信託設定及び信託受益権譲渡においては、公拡法に基づく届出は不要です。
［近隣との関係］
環境保全等に関して、周辺住民との間で「かながわサイエンスパーク環境保全等に関する協定書」及び「ＫＳＰ環境保全等住民懇談会規約」を締結しており、環境保全のため原則として行えない実験、入居テナントに対する研究廃棄物処理についての規制等を定めています。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信［隣接地との関係］
１．本物件の隣接地との境界は全て確定していますが、一部の境界標について確認できないものがあります。
２．対象地南東側で接する市道部分については、公図上「１番 141」の地番表示がありますが、登記簿上当該地番は存在せず、公図と登記簿が不一致の状態になっています。
［有害物質等］
１．清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成 22 年３月 25 日付エンジニアリングレポートによれば、本物件の所在地には、かつて工作機械、エンジン等の製造工場がありました。本物件に係る開発時に環境アセスメントが実施されており、当該アセスメントに基づく調査報告書によれば、基準を超過する有害物質は検出されていません。当該アセスメントは、現行の「土壌環境基準」、「神奈川県条例」、「川崎市条例」及び「土壌汚染対策法」と比較した場合、調査の基準を十分に満たすものではありませんが、調査結果の数値から重金属類による土壌汚染の懸念は小さいものと推察されます。なお、将来において施設の建替えや用途変更等を実施する場合には、「川崎市公害防止条例の保全に関する条例」に基づき、土壌を調査し市長に報告しなければならないこととされています。
２．本物件は、技術研究･開発のための施設であり、様々な業種の企業に施設を賃貸することを予定しています。テナントの入居前に、前記管理運営協議会により設置された学識経験者から構成される環境保全委員会において、当該テナントの使用設備及び使用薬品等について審査を実施する等、環境保全に万全を期すよう務めますが、テナントが使用する化学物質・有害物質が環境上の問題を起こす懸念が全くないとはいえません。

［かながわサイエンスパークの概要］（１）概要
かながわサイエンスパークは、「研究開発型企業が生まれ、育ち、集い＝交流する」をテーマとした都市型サイエン
スパークです。都心から 15km 圏内という恵まれた立地条件、各種企業、大学研究所が集積する地域特性を活かして、研究開発型企業の実験室、研究室、研究支援、交流施設等が集積し、産・学・公の連携により研究開発活動を支援しています。また、敷地内の一部は公開空地として緑地・公園等が整備されており、豊かな緑の都市空間と共に、各種複合的施設、企業群が有機的に結合することにより、ハイコンプレックスシティを形成しています。
（２）施設①Ｒ＆Ｄ棟（Ｒ＆Ｄビジネスパーク・ビル）
本投資法人が取得した信託受益権の対象となるオフィスビルです。わが国最初の研究開発型マルチテナントビル
で、上から見ると中央に吹き抜けアトリウムを持つＸ型をしており、研究開発型企業が多数入居しています。
②イノベーションセンター・ビル西棟
郵便局、銀行ＡＴＭ、コンビニエンス・ストアー、飲食店が集積する総合エントランスホール、国際会議・レセ
プション対応ホール、各種セミナー・会議のための貸会議室、館内社員食堂、ベンチャー企業のための小区画オフ
ィス等があります。
③イノベーションセンター・ビル東棟
開放型試験研究施設（ラボ）、研究開発型企業育成支援施設（スタートアップルーム）が整備されています。なお、
上記①乃至③の３棟の延床面積の合計は 144,460.40 ㎡（登記簿上）となります。
上記イノベーションセンター・ビル西棟及び東棟も本物件と同じく区分所有建物です。イノベーションセンター・
ビル西棟及び東棟並びに本物件の全体の共用部分は、イノベーションセンター・ビル西棟及び東棟並びに本物件の全区分所有者の共有となっています。
（３）区分所有者等
かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の区分所有者等は以下のとおりとなっています。
区分所有者等

Ｒ＆Ｄ棟持分

全体土地及び
全体共用部分持分

日本生命保険相互会社

33.0％

22.5612％明治安田生命保険相互会社

33.0％

22.5612％

株式会社ケイエスピー（注１）

7.0％

19.3100％

飛島建設株式会社
プレミア投資法人（注２）合計―17.1085％27.0％

18.4591％

100.0％

100.0000％（注１）株式会社ケイエスピーは、神奈川県、川崎市及び民間企業等の出資により、かながわサイエンスパークについて下記の事
業を行うことを目的として設立された第三セクターの会社です。
＜事業内容＞①創業支援・起業家育成等ビジネスインキュベート（ベンチャー）事業等②科学技術イベントの開催等情報交流企画事業等③館内企業で構成するＫＳＰ交流会等の各種異業種交流グループや学会等の事務局を担当することによるネットワーク
事業等④大小様々な研究開発型企業及び研究開発型ベンチャー企業の需要に対応した、研究開発活動を行うことが可能なスペー
スの提供をする施設サービス事業等（注２）ここでは信託受益者である本投資法人を記載しています。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ｄ１ パークアクシス四谷ステージ＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権

東京都新宿区四谷四丁目 15
東京都新宿区四谷四丁目 15 番９ 他１筆
所有権
用途地域
商業地域・第一種住居地域
1,255.28 ㎡
西側道路より 20m 内（約 1,165.64 ㎡） 600％／80％、
土地
容積率／
西側道路より 20m 外（約 84.5 ㎡） 400％／80％、
建ぺい率
西側道路より 20m 外でかつ北端部（約 5.14 ㎡）300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
8,158.30 ㎡
建築時期
平成 13 年 11 月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 16 階建
（タイプ）
建物
ワンルーム
（31.32 ㎡～51.62 ㎡）･････････51 戸
戸数
総戸数 127 戸
１ＬＤＫ（34.82 ㎡～65.18 ㎡）･････････31 戸２ＬＤＫ（68.68 ㎡～80.90 ㎡）･････････40 戸
３ＬＤＫ以上 （72.45 ㎡）･･････････････････ ５ 戸
ＰＭ会社
三井不動産住宅リース株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数125
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
6,732.18 ㎡（184 日）総賃貸面積6,617.31 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
159 百万円 賃料合計（月額）25 百万円
貸室賃料・共益費
145 百万円 稼働率98.3％
その他の賃貸事業収入
13 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
79 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
19 百万円 取得価格
5,208 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
8 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
6 百万円 鑑定評価額
5,220 百万円
減価償却費
36 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
6 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
79 百万円 期末算定価額
4,430 百万円
所在地

(住居表示)
<地番>
所有形態
面積

◇

特記事項

◇

［近隣との関係］
四谷四丁目町会が祭る田安・鎮守稲荷が本物件の敷地北東側に設置されており、信託受託者は無償にて同町会の占有・使用を認める義務を承継しています。
［隣接地との関係］
本物件の当初委託者と南側隣接地所有者との間で、本物件の敷地内における擁壁構築について、以下の内容の覚書を取り交わしており、その内容は信託受託者に承継されています。
１．本擁壁は隣接地の地盤保持のために本物件の建物における躯体コンクリートの一部として、当初委託者により構築されたものであること。
２．本擁壁は敷地境界線を境に、当初委託者と隣接地所有者各々が所有し、維持管理は双方が所有する範囲で責任を持って行うものとすること。
３．隣接地所有者は、本擁壁を撤去する際は事前に当初委託者に届け出たうえ、隣接地所有者の責任においてこれを行い、本物件を損傷させてはならないこと。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産住宅リース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、三井不動産住宅リース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
［その他］
本物件の土地面積には、私道（117.55 ㎡）が含まれています。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ２ パークアクシス明治神宮前＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区神宮前一丁目 10 番 11 号
所在地
<地番>
東京都渋谷区神宮前一丁目 10 番 15
所有形態
所有権
用途地域
第一種住居地域
土地
面積771.73 ㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
1,913.18 ㎡
建築時期
平成 14 年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建（タイプ）
建物
ワンルーム （32.69 ㎡～ 46.37 ㎡）･････ ７ 戸
総戸数
１ＬＤＫ（42.93 ㎡～ 64.15 ㎡）･････ 13 戸
戸数
住居 26 戸２ＬＤＫ（64.69 ㎡～ 79.28 ㎡）･････ ６ 戸
店舗３区画
店舗（92.78 ㎡～127.69 ㎡）･････ ３ 区画
ＰＭ会社
三井不動産住宅リース株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数27
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,706.94 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,536.32 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
45 百万円 賃料合計（月額）7 百万円
貸室賃料・共益費
41 百万円 稼働率90.0％
その他の賃貸事業収入
3 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
21 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 11 日
外注委託費
4 百万円 取得価格
2,604 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
2,600 百万円
減価償却費
8 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
24 百万円 期末算定価額
1,650 百万円

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
１．東側隣接地より、樹木の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。
２．西側隣接地の土地所有者と、境界線付近の形状に関して、現状の確認及び将来敷地境界線付近において工事等を実施する場合には協議の上これを行うこと等を内容とする確認書を取り交わしています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産住宅リース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、三井不動産住宅リース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

57

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ３ サンパレス南麻布＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区南麻布一丁目 17 番５号
所在地<地番>
東京都港区南麻布一丁目１番 32 他４筆
所有形態
所有権
用途地域
準工業地域
土地
面積
677.02 ㎡
容積率／建ぺい率400％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,227.37 ㎡
建築時期
平成１年 11 月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付６階建
建物
（タイプ）
２ＬＤＫ
（ 97.53 ㎡～114.77 ㎡）･････ ６戸
戸数
総戸数 13 戸
３ＬＤＫ（123.54 ㎡～136.40 ㎡）･････ ６戸
４ＬＤＫ（156.31 ㎡）･･･････････････ １戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数12
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,577.42 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,453.88 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
28 百万円 賃料合計（月額）4 百万円
貸室賃料・共益費
27 百万円 稼働率92.2％
その他の賃貸事業収入
1 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
20 百万円 取得年月日
平成 14 年９月 10 日
外注委託費
4 百万円 取得価格
1,150 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 14 年３月 25 日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
1,150 百万円
減価償却費
9 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
0 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
8 百万円 期末算定価額
644 百万円

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
隣接地より、建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して当該隣接地所有者との間で、隣接地の建物の付属物を将来交換する場合、又はそれが使用不能となった場合、越境物を撤去し、本件境界を越えることなく設置することを約した覚書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

58

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ４ キャビンアリーナ赤坂＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区赤坂二丁目 12 番 23 号
所在地
<地番>
東京都港区赤坂二丁目 1233 番１
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
353.37 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,793.32 ㎡
建築時期
平成 14 年 11 月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
建物
（タイプ）
戸数
総戸数 32 戸
ワンルーム （35.78 ㎡）･･････････････････ 14 戸
１ＬＤＫ（42.67 ㎡～75.18 ㎡）････････ 18 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数31
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,378.02 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,342.24 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
39 百万円 賃料合計（月額）6 百万円
貸室賃料・共益費
37 百万円 稼働率
97.4％
その他の賃貸事業収入
1 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
17 百万円 取得年月日
平成 15 年４月４日
外注委託費
4 百万円 取得価格
1,330 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
1 百万円 価格時点
平成 14 年 12 月 16 日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
1,360 百万円
減価償却費
7 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
21 百万円 期末算定価額
1,080 百万円
（注）本物件の容積率については、建築基準法により 420.60％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
隣接地より、建物空調設備の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

59

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ５ キャビンアリーナ南青山＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区南青山七丁目 10 番 17 号
所在地
<地番>
東京都港区南青山七丁目 211 番 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
210.52 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,399.33 ㎡
建築時期
平成 15 年２月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
建物
（タイプ）
戸数
総戸数 37 戸
１ＤＫ（25.35 ㎡～36.44 ㎡）･･･････････ 36 戸
１ＬＤＫ（73.88 ㎡）････････････････････ １ 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数33
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,187.12 ㎡（184 日）総賃貸面積1,052.45 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
38 百万円 賃料合計（月額）5 百万円
貸室賃料・共益費
35 百万円 稼働率
88.7％
その他の賃貸事業収入
2 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
17 百万円 取得年月日
平成 15 年９月１日
外注委託費
4 百万円 取得価格
1,070 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
1 百万円 価格時点
平成 15 年４月 16 日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,080 百万円
減価償却費
8 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
0 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
21 百万円 期末算定価額
1,010 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

60

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ６ ビュロー紀尾井町＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都千代田区平河町二丁目４番４号
所在地<地番>
東京都千代田区平河町二丁目６番 21 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
306.73 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,008.55 ㎡
建築時期
平成 14 年 11 月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
建物
（タイプ）
戸数
総戸数 50 戸
１Ｋ（26.26 ㎡～36.56 ㎡）･･････････ 31 戸
１ＬＤＫ（35.24 ㎡～45.37 ㎡）･･････････ 19 戸
ＰＭ会社
該当なし
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数1
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,728.98 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,728.98 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
62 百万円 賃料合計（月額）10 百万円
貸室賃料・共益費
62 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入- 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
14 百万円 取得年月日
平成 15 年７月１日
外注委託費- 百万円 取得価格
1,840 百万円
水道光熱費
- 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 15 年６月１日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,860 百万円
減価償却費
11 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
47 百万円 期末算定価額
1,420 百万円

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
本物件敷地の一部（5.68 ㎡）について地下鉄道敷設（東京メトロ有楽町線）を目的とした地上権設定登記がなされています。
［不動産に関する行政法規］
本物件の土地の一部には道路計画（名称：補助 55 号線、計画決定：昭和 21 年４月 25 日、計画幅員：15ｍ〈拡幅〉）が計画決定されており、該当部分には都市計画法第 53 条及び第 54 条並びに東京都の定める基準に基づき、①建築物を建築する場合には原則として東京都知事の許可が必要になり、②上記①に該当する建築物は階数が３以下で高さが 10ｍ以下、かつ地階を有しないもので主要構造部分が木造、鉄筋造、コンクリートブロック造その他これに類する構造であり、かつ容易に移転・除去することができるものであるときに限り許可されるという建築制限に服します。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社スペースデザインを賃借人として以下の賃貸借契約を締結しています。また、賃借人は本物件を家具・サービス付きのマンスリー・アパートメント（サービス・アパートメント）として運営・転貸しています。
①契約形態
定期建物賃貸借契約②契約期間
平成 15 年７月１日から 10 年間③諸費用の負担
主な費用の負担区分は次のとおり。
賃貸人（信託受託者）の負担
・ 土地・建物に係る公租公課
・ 損害保険料
・ 修繕費（建物躯体・基本設備の経年劣化による修繕・更新費用）
賃借人の負担・ 管理費（建物基本設備の保守・点検・消耗品交換費用等を含みます。）
・ 水道光熱費
・ 転借人への貸与に伴う諸費用

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ７ ホーマットウッドビル＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類所在地
土地

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区西麻布四丁目 12 番 19 号
<地番>
東京都港区西麻布四丁目 151 番３ 他１筆
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第一種中高層住居
専用地域
300％／60％
共同住宅
昭和 63 年８月

2,983.96 ㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
8,269.98 ㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建（タイプ）
建物
２ＬＤＫ （124.21 ㎡～247.93 ㎡）･･････････ ４ 戸
総戸数 28 戸
戸数３ＬＤＫ （141.83 ㎡～213.01 ㎡）･･････････ 16 戸
４ＬＤＫ （177.74 ㎡～291.52 ㎡）･･････････ ７ 戸
５ＬＤＫ （449.48 ㎡）････････････････････ １ 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数25
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
5,793.93 ㎡（184 日）総賃貸面積5,007.08 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
120 百万円 賃料合計（月額）19 百万円
貸室賃料・共益費
118 百万円 稼働率86.4％
その他の賃貸事業収入
2 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
84 百万円 取得年月日
平成 15 年 11 月 18 日
外注委託費
14 百万円 取得価格
5,090 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
8 百万円 価格時点
平成 15 年６月２日
修繕費
22 百万円 鑑定評価額
5,150 百万円
減価償却費
32 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
4 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
36 百万円 期末算定価額
3,290 百万円

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件の西側に隣接する「提供公園」の緑地の維持等について、当初委託者と東京都港区との間で当該公園の清掃、潅水、剪定等の維持作業は当初委託者の負担で行う旨の協定書が締結されており、その内容は信託受託者に承継されています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。
［その他］
本物件の開発時において、昭和 61 年１月 31 日付けで建築基準法による確認通知書（工作物）により擁壁の確認がなされていますが、
建築基準法による検査済証は発行されていません。株式会社竹中工務店にて実施された建物状況調査に基づくエンジニアリングレポートによれば設計どおりの施工が成され安全上問題ないものと推察される旨記載されています。

62

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ｄ８ 六本木グリーンテラス＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権

東京都港区六本木三丁目３番 23 号
東京都港区六本木三丁目 106 番１ 他１筆
所有権
用途地域
第二種住居地域
土地
2,276.48 ㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有権
用途
共同住宅
8,332.22 ㎡
建築時期
平成 14 年 10 月
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 7 階建
建物
（タイプ）
２ＬＤＫ
（113.55 ㎡～140.84 ㎡）･･････････ 12 戸
戸数
総戸数 33 戸
３ＬＤＫ（162.77 ㎡～191.73 ㎡）･･････････ 13 戸
４ＬＤＫ（216.62 ㎡～295.48 ㎡）･･････････ ８ 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数30
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
5,748.89 ㎡（184 日）総賃貸面積5,150.68 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益小計
119 百万円 賃料合計（月額）18 百万円
貸室賃料・共益費
116 百万円 稼働率89.6％
その他の賃貸事業収入
2 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
62 百万円 取得年月日
平成 15 年 11 月 18 日
外注委託費
11 百万円 取得価格
4,678 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
7 百万円 価格時点
平成 15 年６月２日
修繕費
6 百万円 鑑定評価額
5,070 百万円
減価償却費
31 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
3 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
56 百万円 期末算定価額
3,440 百万円
所在地

(住居表示)
<地番>
所有形態
面積
所有形態
延床面積
構造

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件の敷地の一部（地番 106-２、面積 204.93 ㎡）は隣接する敷地（地番 105-３）と合わせて位置指定道路の認定を受けています。当該位置指定道路の管理について当初委託者と当該隣接地所有者との間で以下の内容の覚書が締結されており、その内容は信託受託者に承継されています。
①本物件所有者は、本件建物の入居者に対して位置指定道路を利用しないように指導する。
②当該位置指定道路の維持管理は共同で行い、費用負担は折半とする。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数とし
ています。

63

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ９ プレミアステージ芝公園Ⅱ＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区芝一丁目 10 番８号
所在地<地番>
東京都港区芝一丁目 312 番１
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
344.59 ㎡
容積率／建ぺい率700％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,548.44 ㎡
建築時期
平成 15 年２月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建
建物
（タイプ）
戸数
総戸数 88 戸
ワンルーム （22.98 ㎡～28.54 ㎡）･･････････ 44 戸
１Ｋ（26.97 ㎡～27.87 ㎡）･･････････ 44 戸
ＰＭ会社
総合地所株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数81
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,312.75 ㎡（184 日）総賃貸面積2,129.47 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
52 百万円 賃料合計（月額）8 百万円
貸室賃料・共益費
51 百万円 稼働率92.1％
その他の賃貸事業収入
1 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
27 百万円 取得年月日
平成 15 年 11 月 18 日
外注委託費
4 百万円 取得価格
2,181 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
3 百万円 価格時点
平成 15 年６月１日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
2,190 百万円
減価償却費
16 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
25 百万円 期末算定価額
1,600 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし総合地所株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、総合地所株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ10 プレミアステージ日本橋茅場町＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都中央区日本橋茅場町三丁目４番１
所在地<地番>
東京都中央区日本橋茅場町三丁目 12 番６
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
479.93 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
4,540.70 ㎡
建築時期
平成 16 年２月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
建物
（タイプ）
１Ｋ
（21.60 ㎡～34.19 ㎡）･･･････････89 戸
戸数
総戸数 135 戸
１ＤＫ（28.09 ㎡～32.46 ㎡）･･･････････44 戸
１ＬＤＫ（40.44 ㎡～48.95 ㎡）･･･････････２ 戸
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数123
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
3,455.68 ㎡（184 日）総賃貸面積3,143.66 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
90 百万円 賃料合計（月額）13 百万円
貸室賃料・共益費
83 百万円 稼働率
91.0％
その他の賃貸事業収入
6 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
43 百万円 取得年月日
平成 16 年３月 26 日
外注委託費
10 百万円 取得価格
2,430 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
4 百万円 価格時点
平成 16 年２月 26 日
修繕費
3 百万円 鑑定評価額
2,590 百万円
減価償却費
21 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
46 百万円 期末算定価額
2,400 百万円
（注）本物件は、「街並み誘導型地区計画（新川・茅場町地区）」に基づいて、容積率について 840％まで緩和措置を受けています。

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

65プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ11 ラング・タワー京橋＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都中央区京橋二丁目６番５号
所在地<地番>
東京都中央区京橋二丁目６番 15 他３筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
257.46 ㎡
容積率／建ぺい率700％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
1,714.42 ㎡
建築時期
平成 15 年２月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 11 階建
建物
総戸数
（タイプ）
戸数
住居 52 戸ワンルーム （18.54 ㎡～ 22.51 ㎡）････････････ 52 戸
店舗２区画 店舗
（31.75 ㎡～122.21 ㎡）････････････ ２ 区画
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数49
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,216.10 ㎡（184 日）総賃貸面積1,114.94 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
34 百万円 賃料合計（月額）5 百万円
貸室賃料・共益費
33 百万円 稼働率
91.7％
その他の賃貸事業収入
0 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
14 百万円 取得年月日
平成 15 年 12 月 22 日
外注委託費
3 百万円 取得価格
927 百万円
水道光熱費
0 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
1 百万円 価格時点
平成 15 年 12 月 17 日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,010 百万円
減価償却費
7 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ） 19 百万円 期末算定価額
909 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。
［その他］
本物件の土地面積には、私道（60.92 ㎡）が含まれています。

66プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ12 プレミアステージ三田慶大前＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区芝五丁目 14 番 10 号
所在地
<地番>
東京都港区芝五丁目 110 番１ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
286.67 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
1,748.20 ㎡
建築時期
平成 16 年 11 月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 10 階建
建物
総戸数
（タイプ）
戸数
住居 48 戸ワンルーム （ 25.24 ㎡～ 29.87 ㎡）････････ 48 戸
店舗２区画
店舗
（143.84 ㎡～205.01 ㎡）････････ ２ 区画
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数48
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,597.73 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,547.23 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
53 百万円 賃料合計（月額）8 百万円
貸室賃料・共益費
53 百万円 稼働率
96.8％
その他の賃貸事業収入
0 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
16 百万円 取得年月日
平成 16 年 11 月 30 日
外注委託費
3 百万円 取得価格
1,580 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 16 年 11 月 11 日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,750 百万円
減価償却費
8 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
37 百万円 期末算定価額
1,620 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
［その他］
本物件の地下１階の小荷物専用昇降機前の廊下は外廊下として建築確認申請がなされていますが、現状は壁面に開放部のない内廊下となっています。この件に関しては、当該壁面の一部を解体して解放部を設ける予定です。

67プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ13 プレミアロッソ＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類所在地
土地

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区富ヶ谷二丁目２番６号<地番>
東京都渋谷区富ヶ谷二丁目 1389 番７ 他１筆
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第二種住居地域・
近隣商業地域（注）
共同住宅
平成 16 年 11 月

495.80 ㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
2,487.72 ㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 13 階建（タイプ）
建物
ワンルーム （25.01 ㎡）････････････････････ ８ 戸
１ＤＫ（33.21 ㎡）････････････････････ ８ 戸
戸数
総戸数 44 戸
１ＬＤＫ（42.14 ㎡～45.01 ㎡）･･･････････ 12 戸
１ＬＤＫ+Ｓ （55.35 ㎡）････････････････････ ４ 戸
２ＬＤＫ（56.19 ㎡）････････････････････ 12 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数42
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,878.60 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,820.38 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
49 百万円 賃料合計（月額）8 百万円
貸室賃料・共益費
47 百万円 稼働率
96.9％
その他の賃貸事業収入
1 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
21 百万円 取得年月日
平成 17 年１月 14 日
外注委託費
5 百万円 取得価格
1,662 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
3 百万円 価格時点
平成 16 年 11 月 30 日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,700 百万円
減価償却費
10 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
28 百万円 期末算定価額
1,360 百万円
（注）容積率／建ぺい率

南東側道路より 20ｍ内 400％／80％、南東側道路より 20ｍ外 400％／60％

◇

特記事項

◇

［近隣地との関係］
隣接地との境界について一部、書面による境界確定が行われていません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

68プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ14 プレミアブラン代々木公園＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区富ヶ谷一丁目 46 番７号
所在地<地番>
東京都渋谷区富ヶ谷一丁目 1527 番 10 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
近隣商業地域
土地
面積598.32 ㎡
容積率／建ぺい率400％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
3,086.04 ㎡
建築時期
平成 17 年６月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 11 階建
建物（タイプ）
ワンルーム （30.17 ㎡～37.67 ㎡）････････････ 28 戸
戸数
総戸数 60 戸
１ＬＤＫ （37.55 ㎡～46.11 ㎡）････････････ 28 戸
２ＬＤＫ （64.31 ㎡～65.88 ㎡）････････････ ４ 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数54
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,336.95 ㎡（184 日）総賃貸面積2,084.19 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
62 百万円 賃料合計（月額）9 百万円
貸室賃料・共益費
57 百万円 稼働率89.2％
その他の賃貸事業収入
4 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
33 百万円 取得年月日
平成 17 年 7 月 15 日
外注委託費
6 百万円 取得価格
2,330 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
3 百万円 価格時点
平成 17 年７月１日
修繕費
3 百万円 鑑定評価額
2,365 百万円
減価償却費
17 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
29 百万円 期末算定価額
1,970 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

69

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ15 プレミアステージ内神田＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都千代田区内神田二丁目 10 番７号
所在地<地番>
東京都千代田区内神田二丁目 14 番１
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
524.33 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
2,458.84 ㎡
建築時期
平成 17 年８月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
建物
（タイプ）
総戸数
ワンルーム （ 22.02 ㎡～ 40.74 ㎡）･････････ 31 戸
戸数
住居 43 戸１ＬＤＫ
（ 36.72 ㎡～ 54.23 ㎡）･････････ 12 戸
店舗２区画
店舗
（198.68 ㎡～298.14 ㎡）･････････ ２ 区画
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数44
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,040.19 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,988.18 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
55 百万円 賃料合計（月額）9 百万円
貸室賃料・共益費
52 百万円 稼働率
97.5％
その他の賃貸事業収入
3 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
23 百万円 取得年月日
平成 17 年９月 20 日
外注委託費
6 百万円 取得価格
1,723 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 17 年９月１日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
2,110 百万円
減価償却費
10 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
32 百万円 期末算定価額
1,680 百万円
（注）本物件の容積率については、建築基準法により、480％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
南側隣接地より、屋根、庇、雨樋、雨戸の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替を行う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

70

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ16 プレミアステージ市ヶ谷河田町＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類所在地
土地

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都新宿区住吉町９番４<地番>
東京都新宿区住吉町 18 番 11、河田町 18 番 14
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

近隣商業地域・第二種住居地域（注）
共同住宅・店舗
平成 17 年７月

627.13 ㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
1,779.32 ㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
（タイプ）
建物
総戸数
ワンルーム （26.28 ㎡～34.50 ㎡）･････････････ 22 戸
戸数
住居 36 戸１ＬＤＫ （37.67 ㎡～50.89 ㎡）･････････････ ４ 戸
店舗１区画
２ＬＤＫ （51.07 ㎡～57.94 ㎡）･････････････ 10 戸
店舗（316.95 ㎡）･････････････････････ １ 区画
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数34
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,655.66 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,529.55 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
46 百万円 賃料合計（月額）7 百万円
貸室賃料・共益費
45 百万円 稼働率
92.4％
その他の賃貸事業収入
1 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
18 百万円 取得年月日
平成 17 年 7 月 21 日
外注委託費
3 百万円 取得価格
1,460 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
1 百万円 価格時点
平成 17 年７月１日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,540 百万円
減価償却費
9 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
28 百万円 期末算定価額
1,450 百万円
（注）容積率／建ぺい率 南西側道路より 20ｍ内 400％／80％、南西側道路より 20ｍ外 300％／60％
但し、本物件の容積率については、建築基準法により、南西側道路より 20ｍ内 441％、南西側道路より 20ｍ外 294％が上限となって
います。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
１．北東側隣接地より石積擁壁の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より擁壁の作り替えを行う際には越境を解消することを約した確認書を取得しています。
２．東側隣接地より、コンクリート構造物の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替を行う際には越境を解消することを約した確認書を取得しています。
［隣接地との関係］
本件信託建物に付属するコンクリート擁壁の新設に際して、隣接地所有者が所有していた既存コンクリート擁壁を埋蔵するに当たり、当該隣接地所有者より、当該埋設に同意し、将来的に当該擁壁が地中障害となった場合、自己の負担で撤去することを約した覚書を取得
しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

71プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ17 Ｗａｌｋ赤坂＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区赤坂六丁目 12 番４号
所在地<地番>
東京都港区赤坂六丁目 1203 番１ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
第二種住居地域
土地
面積595.52 ㎡
容積率／建ぺい率400％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,357.60 ㎡
建築時期
平成 16 年 11 月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
建物
（タイプ）
１ＢＲ
（ 49.10 ㎡～136.50 ㎡）･･･････ 12 戸
戸数
総戸数 19 戸２ＢＲ（102.20 ㎡～103.60 ㎡）･･･････ ６戸
３ＢＲ（199.80 ㎡）･････････････････ １ 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数17
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,736.70 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,497.10 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
44 百万円 賃料合計（月額）7 百万円
貸室賃料・共益費
41 百万円 稼働率86.2％
その他の賃貸事業収入
3 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
33 百万円 取得年月日
平成 17 年６月１日
外注委託費
6 百万円 取得価格
2,043 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 16 年 10 月 29 日
修繕費
4 百万円 鑑定評価額
2,080 百万円
減価償却費
16 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
11 百万円 期末算定価額
1,480 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

72

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ18 プレミアステージ芝公園＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区芝公園二丁目２番１号
所在地<地番>
東京都港区芝公園二丁目 12 番２ 他５筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
317.61 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,129.78 ㎡
建築時期
平成 18 年９月
建物
構造
鉄骨造陸屋根 12 階建（タイプ）
戸数
総戸数 44 戸
ワンルーム （37.49 ㎡～41.31 ㎡）･････････････ 4 4 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数36
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,759.89 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,443.06 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
40 百万円 賃料合計（月額）6 百万円
貸室賃料・共益費
37 百万円 稼働率82.0％
その他の賃貸事業収入
2 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
20 百万円 取得年月日
平成 18 年 10 月 13 日
外注委託費
5 百万円 取得価格
1,585 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
1 百万円 価格時点
平成 18 年 10 月１日
修繕費
2 百万円 鑑定評価額
1,620 百万円
減価償却費
8 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
19 百万円 期末算定価額
1,290 百万円

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
本物件敷地の一部（97.65 ㎡）について地下鉄道施設（都営地下鉄大江戸線）を目的とした地上権が設定され、登記がなされています。
［不動産に関する行政法規］
本物件北側前面道路である大門通りは、都市計画道路（名称：補助４号線、計画決定：昭和 21 年４月 25 日、計画幅員：20ｍ）として計画決定されており、本物件は北側道路境界線から約 0.3ｍの部分が都市計画道路区域となります。当該区域には都市計画法第 53 条及び第 54 条並びに東京都の定める基準に基づき、①建築物を建築する場合には原則として東京都知事の許可が必要になり、②上記①に該当する建築物は階数が３以下で高さが 10ｍ以下、かつ、地階を有しないもので主要構造部分が木造、鉄筋造、コンクリートブロック造その他
これに類する構造であり、かつ容易に移転又は除去することができるものであるとき、その他都市計画法第 54 条第１号又は第２号に該当する場合は許可されるという建築制限に服します。
［越境物の状況］
本物件東側隣接地より、ブロック塀の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者との間で、将来越境を解消する際に必要な費用は解消しようとする側の負担にて行う旨の合意書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

73プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ19 ＭＥＷ＞
◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区海岸三丁目７番８号
所在地<地番>
東京都港区海岸三丁目 109 番３
所有形態
所有権
用途地域
準工業地域
土地
面積
388.42 ㎡
容積率／建ぺい率400％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,826.50 ㎡
建築時期
平成 17 年８月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建
建物（タイプ）
ワンルーム （54.62 ㎡）････････････････････ ２ 戸
戸数
総戸数 21 戸
１ＬＤＫ（57.54 ㎡～75.19 ㎡）･･･････････ ６ 戸２ＬＤＫ（74.29 ㎡～105.16 ㎡）･･････････ 13 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数18
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,551.65 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,345.27 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
36 百万円 賃料合計（月額）5 百万円
貸室賃料・共益費
30 百万円 稼働率
86.7％
その他の賃貸事業収入
5 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
24 百万円 取得年月日
平成 18 年７月 31 日
外注委託費
4 百万円 取得価格
1,556 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 18 年７月１日
修繕費
2 百万円 鑑定評価額
1,520 百万円
減価償却費
12 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
12 百万円 期末算定価額
1,070 百万円

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
北東側隣接地より、建物の壁の一部及びケーブルが本物件に越境している可能性があります。この件に関して、覚書等は締結されていません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

74プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ20 芝浦アイランド エアタワー＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類所在地

土地

不動産を信託する信託の受益権（注１）
東京都港区芝浦四丁目 22 番１号（賃貸住宅棟及びエントランス棟）、(住居表示)
22 番２号（店舗棟）<地番>
東京都港区芝浦四丁目 31 番 24 他２筆
一般定期借地権の準共有
用途地域
第二種住居地域
所有形態（準共有持分 100 分の 23）
容積率／
面積11,280.97 ㎡
400％／60％（注２）
建ぺい率
所有権の共有所有形態
用途
共同住宅・店舗（共有持分 100 分の 23）
81,760.00 ㎡〈うち賃貸住宅棟及びｴﾝﾄﾗﾝｽ棟〉

延床面積78,333.26 ㎡

建築時期

平成 19 年３月

〈うち店舗棟〉

3,426.74 ㎡
建物

構造〈賃貸住宅棟及びエントランス棟〉鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根 48 階建〈店舗棟〉鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根２階建

（タイプ）

戸数

住宅：871 戸
店舗等：７区画

ワンルーム (37.15 ㎡～41.55 ㎡）････････ 176 戸（37.59 ㎡～41.82 ㎡）････････ 7 6 戸
１ＤＫ
１ＬＤＫ （37.37 ㎡～77.75 ㎡）････････ 297 戸
２ＬＤＫ （55.09 ㎡～165.41 ㎡）････････205 戸
３ＬＤＫ （80.72 ㎡～225.03 ㎡）････････117 戸（139.00 ㎡～1,413.15 ㎡）･････ ７区画
店舗等

三井不動産住宅リース株式会社
住友信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇（注３）
平成 23 年 ５月 １日
テナント総数830
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積（注４）13,092.43 ㎡（184 日）
総賃貸面積（注４）
12,309.04 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
326 百万円 賃料合計（月額）（注３）
49 百万円
貸室賃料・共益費
279 百万円 稼働率
94.0％
その他の賃貸事業収入
46 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
239 百万円 取得年月日
平成 19 年 12 月 3 日
外注委託費
55 百万円 取得価格
7,590 百万円
水道光熱費
7 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
12 百万円 価格時点
平成 19 年 10 月１日
修繕費
18 百万円 鑑定評価額
7,980 百万円
減価償却費
95 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
48 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
86 百万円 期末算定価額
6,670 百万円
ＰＭ会社
信託受託者

（注１）本受益権は、芝浦アイランド エアタワー内の登記簿上２棟の建物（建物の名称 エアタワー（賃貸住宅棟及びエントランス棟）
及びエアテラス（店舗棟））の所有権の共有持分（持分割合 100 分の 23）及び敷地に係る一般定期借地権の準共有持分（持分割合 100 分の 23。借地権に係る土地所有者は独立行政法人都市再生機構。以下、「ＵＲ都市機構」といいます。）を信託財産とします。
信託受託者はその共有持分及び準共有持分を本投資法人のために保有しています。信託受託者は、本物件に関するその他の建物の共有持分及び敷地に係る一般定期借地権準共有持分を、別個の信託契約に基づき、第三者（以下「他の共有者」といいます。）のために保有します。
（注２）容積率／建ぺい率
本物件は、高層住宅の建設を誘導すべき地区として、建築基準法第 52 条及び第 57 条の２に基づく高層住居誘導地区に指定されており、一定の住宅を建設することを条件として容積率につき、587.81％までの緩和措置を受けています。また、一団地認定（建築基準法第 86 条第１項）により施設計画上の緩和措置を受けています。
（注３）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の保有部分、すなわち一般定期借地権の準共有持分（持分割合100 分の 23）及び建物の所有権の共有持分（持分割合 100 分の 23）に係る数値を記載しています。
（注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の 23）を乗じた数値を記載しています。

75

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
１．本物件の一部敷地（246.90 ㎡）について公共下水道施設埋設を目的とした地上権設定登記（地上権者：東京都）がなされています。
２．本物件の建物に付帯する施設として、浮桟橋を設置しています。当該浮桟橋の設置に当たり、港湾法第 37 条第１項第１号に基づ
く水域占用許可を取得しています。
［他の共有者・区分所有者との取り決め］
本受益権及び本物件の管理・運営・処分に関して、他の共有者、信託受託者、オペレーションマネージャー（下記５参照）等との協定
により、主な項目として以下の事項が取り決めされています。
１．本受益権譲渡その他の処分に際しては、他の共有者に優先交渉の機会を付与した上で、譲渡先につき信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
２．本受益権について、適格機関投資家以外の者に対して質権を設定する際には、信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
３．信託契約の解約、信託受託者の更迭、又は信託財産を構成する本物件の共有持分の譲渡その他処分に係る信託受託者への指図に際しては、他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
４．年間事業計画の決定、大規模修繕又は設備等更新等の決定、ＰＭ会社の委託方針の変更、ＰＭ会社の変更若しくは解任、ＰＭ会社との契約の解除、解約若しくはその他の事由による終了、更新又は契約内容の変更の決定、その他、本物件に関する重要事項は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
５．ＰＭ会社が作成する年間事業計画案の提案、本投資法人及び他の共有者間で上記４の手続にしたがって決定された年間事業計画に基づく本物件の管理・運営の実施、上記４の手続にしたがって決定された意思決定に基づく信託受託者への指図等の業務を、他の共有者と共同で、オペレーションマネージャー（現時点では三井不動産株式会社）に委託します。オペレーションマネージャーの変更
は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
［越境物の状況］
南西側隣接地より、護岸遊歩道用の照明用電気配線（東京都港湾局所有）及び水道配管（港区所有）が本物件に越境しています。この件に関して、東京都港湾局、港区、ＰＭ会社及び現信託受益者の間で、当該越境物につき改修を行う際には越境状態の解消に努めること
等を内容とした確認書を取り交わしています。
［賃貸借の概況］
１．本物件は、信託受託者を賃貸人とし、三井不動産住宅リース株式会社及びアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、三井不動産住宅リース株式会社及びアール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
２．本物件のエンドテナント（転借人）の募集に当たっては、ＵＲ都市機構との取り決めにより、性別、年齢、家族構成等による申込の制限を設けてはならないこととされています。
［その他］
本物件の土地（以下「本件敷地」といいます。）の所有者兼貸主はＵＲ都市機構であり、借地借家法第 22 条に定める定期借地契約に基づき借地権の設定を受けています。当該定期借地契約の概要は以下のとおりです。
(1）賃借権の目的：賃貸住宅等の経営の用に供する建物を所有するため(2）借地期間：2004 年３月 31 日～2074 年３月 30 日（70 年間）(3）支払賃料：月額 27,694,000 円 但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に、本件敷地に課せられる公租公課の増減相当額を加減し、且つ消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。また、基準年度以外の年度であっても本件敷地の公租公課の額に増減があった場合、その増減額に応じて改訂されます。
なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合 100 分の 23）に応じた金額である月額 6,369,620 円を信託勘定を通じて負担しています。
(4）差入れ保証金：1,443,741,000 円 但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。
なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合 100 分の 23）に応じた金額である 332,060,430 円を信託差入敷金保証金として差し入れています。
(5）その他：①賃借人は、借地期間満了時には、本件敷地を原状に復してＵＲ都市機構に返還する義務を負います。
②定期借地契約締結後、30 年を経過した日から借地期間の満了する日の１年前までの間にＵＲ都市機構に対し、本件敷地借地権の準共有者全員の合意をもって、本件敷地の譲り受けを申し出ることができます。なお、ＵＲ都市機構が申し出を承諾した場合、譲渡価格、譲渡代金の支払方法その他の譲渡条件は、ＵＲ都市機構が定めるところによります。
③ＵＲ都市機構の書面による承諾なしに、本件敷地に係る一般定期借地権を譲渡し、又は本物件の建物所有権を区分所有権として分割することはできません。また、本件敷地の借地権、本物件の建物等の所有権又は本件敷地に関する保証金返還請求権を分離して譲渡することはできません。
④賃借人が定期借地契約に違反し、ＵＲ都市機構がこれを解除した場合、賃借人は 12 億５千万円（消費者物価指数の変動に応じて調整される。）の違約金を支払う義務を負います。

76プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ21 ストーリア赤坂＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類所在地
土地

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区赤坂六丁目 18 番 11 号
<地番>
東京都港区赤坂六丁目 1804 番
所有形態

所有権

用途地域

第二種住居地域・第一種中高層住居専用地域

面積
所有形態
延床面積
構造

1,607.97 ㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有権
用途
共同住宅
6,329.52 ㎡
建築時期
平成 14 年 12 月
鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付５階建
建物（タイプ）（52.43 ㎡～81.55 ㎡）････････････18 戸
１Ｋ
戸数
総戸数 50 戸（59.83 ㎡～93.36 ㎡）････････････25 戸
１ＬＤＫ（94.40 ㎡～156.32 ㎡）･･･････････７ 戸
２ＬＤＫ
ＰＭ会社
総合地所株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数47
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
3,988.86 ㎡（184 日）総賃貸面積3,630.05 ㎡（Ａ）不動産賃貸事業収益
小計
94 百万円 賃料合計（月額）14 百万円
貸室賃料・共益費
87 百万円 稼働率
91.0％
その他の賃貸事業収入
7 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ）不動産賃貸事業費用
小計
39 百万円 取得年月日
平成 20 年５月 22 日
外注委託費
9 百万円 取得価格
3,930 百万円
水道光熱費
1 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
6 百万円 価格時点
平成 20 年３月１日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
3,930 百万円
減価償却費
18 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ）不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
54 百万円 期末算定価額
2,920 百万円

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
南側隣接地より花壇及びコンクリート擁壁の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より花壇及び擁壁の作り替えを行う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、総合地所株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、総合地所株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

77プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ22 ルネ新宿御苑タワー＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都新宿区新宿一丁目 30 番 16 号
所在地
<地番>
東京都新宿区新宿一丁目 30 番１
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
1,323.07 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権（注１）
用途
居宅・店舗
延床面積
11,203.40 ㎡
建築時期
平成 14 年 12 月
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付 25 階建（タイプ）
ワンルーム （24.63 ㎡～54.69 ㎡）･･･････････････ 122 戸
建物
総戸数
１Ｋ
（55.05 ㎡）････････････････････････ １戸
戸数１ＬＤＫ（52.28 ㎡～55.05 ㎡）･･･････････････ 20 戸
住居 163 戸
２ＬＤＫ（72.05 ㎡～95.77 ㎡）･･･････････････ 15 戸
店舗１区画
３ＬＤＫ （95.39 ㎡～95.84 ㎡）･･･････････････ ５戸
店舗（144.61 ㎡）････････････････････････ １区画
ＰＭ会社
総合地所株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数155
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
6,555.04 ㎡（184 日）総賃貸面積6,206.29 ㎡（Ａ）不動産賃貸事業収益小計
187 百万円 賃料合計（月額）28 百万円
貸室賃料・共益費
167 百万円 稼働率
94.7％
その他の賃貸事業収入
19 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ）不動産賃貸事業費用
小計
107 百万円 取得年月日
平成 20 年５月 22 日
外注委託費
36 百万円 取得価格
6,500 百万円
水道光熱費
3 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
13 百万円 価格時点
平成 20 年３月１日
修繕費
7 百万円 鑑定評価額
6,500 百万円
減価償却費
43 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
3 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ）不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
80 百万円 期末算定価額
4,990 百万円
（注１）本物件は区分所有建物として登記されていますが、本投資法人は、一棟の建物を構成する各専有部分の全て及び共用部分並びにその敷地を一括して保有しています。
（注２）本物件は建築基準法第 59 条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として隣地斜線制限の緩和措置を受けています。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
南西側隣接地よりコンクリートタタキの一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者よりコンクリートタタキの作り替えを行う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、総合地所株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、総合地所株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

78

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｄ23
特定資産の種類所在地

不動産を信託する信託の受益権（注１）<ブルームタワー>
東京都港区芝浦四丁目 20 番２号（賃貸住宅）
東京都港区芝浦四丁目 20 番３号（フィットネスジム）(住居表示)<ブルームホームズ>
東京都港区芝浦四丁目 20 番４号<地番>
東京都港区芝浦四丁目 31 番 17 他７筆

所有形態
土地

建物

ＰＭ会社
信託受託者

◇

芝浦アイランド ブルームタワー＞◇ 特定資産の概要 ◇一般定期借地権及び地役権の準共有（準共有持分 100 分の 16）

面積13,848.38 ㎡

所有形態

所有権の共有（共有持分 100 分の 16）

用途地域

第二種住居地域

容積率／
建ぺい率

400％／60％（注２）

用途<ブルームタワー>
共同住宅・フィットネスジム<ブルームホームズ>
老人ホーム・診療所・共同住宅

104,186.74 ㎡<うちブルームタワー>
90,085.18 ㎡
延床面積
建築時期
平成 20 年９月
<うちブルームホームズ>
14,101.56 ㎡<ブルームタワー>
鉄筋コンクリート造陸屋根 48 階建
構造<ブルームホームズ> 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建（タイプ）<ブルームタワー>82 戸
ワンルーム （37.04 ㎡～37.90 ㎡）････････
住宅：964 戸
20 戸（37.13 ㎡～37.37 ㎡）････････
１ＤＫ
店舗：1 区画１ＬＤＫ （37.03 ㎡～75.79 ㎡）････････ 452 戸
２ＬＤＫ （50.07 ㎡～168.14 ㎡）･･･････ 280 戸
３ＬＤＫ （75.02 ㎡～204.89 ㎡）･･･････ 117 戸
戸数13 戸
４ＬＤＫ （95.07 ㎡～246.75 ㎡）･･･････（2,462.02 ㎡）･･････････････ 1 区画
店舗
<ブルームホームズ>
老人ホーム：84 室
高齢者向け賃貸住宅：74 戸クリニック：5 区画<ブルームタワー>
三井不動産住宅リース株式会社<ブルームホームズ> オリックス不動産株式会社
住友信託銀行株式会社

損益状況◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇（注３）
平成 23 年 ５月 １日
テナント総数921
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積（注４）12,254.17 ㎡（184 日）
総賃貸面積（注４）
11,713.86 ㎡（Ａ）不動産賃貸事業収益小計
264 百万円 賃料合計（月額）（注３）
41 百万円
貸室賃料・共益費
239 百万円 稼働率
95.6％
その他の賃貸事業収入
24 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ）不動産賃貸事業費用
小計
162 百万円 取得年月日
平成 22 年 12 月９日
外注委託費
39 百万円 取得価格
5,500 百万円
水道光熱費
2 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 22 年９月１日
修繕費
16 百万円 鑑定評価額
5,740 百万円
減価償却費
65 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
35 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ）不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ） 102 百万円 期末算定価額
5,740 百万円
（注１）本受益権は、芝浦アイランド地区の北地区Ａ３街区内の登記簿上２棟の建物（建物の名称 ブルームタワー［賃貸住宅及びフィットネスジム等から構成される１棟］及びブルームホームズ［老人ホーム、診療所及び高齢者向け賃貸住宅から構成される１棟］）の所有権の共有持分（持分割合 100 分の 16）並びに敷地に係る一般定期借地権及び地役権の準共有持分（持分割合100 分の 16。借地権に係る土地所有者は独立行政法人都市再生機構。以下「ＵＲ都市機構」といいます。）を信託財産とします。
信託受託者はその共有持分及び準共有持分を本投資法人のために保有しています。信託受託者は、本物件に関するその他の建物の共有持分及び敷地に係る一般定期借地権及び地役権の準共有持分を、別個の信託契約に基づき、第三者（以下「他の共有者」といいます。）のために保有します。
（注２）容積率／建ぺい率
本物件は、高層住宅の建設を誘導すべき地区として、建築基準法第 52 条及び第 57 条の２に基づく高層住居誘導地区に指定されており、一定の住宅を建設することを条件として容積率につき、568.47％までの緩和措置を受けています。また、一団地認定（建築基準法第 86 条第１項）により施設計画上の緩和措置を受けています。

79プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（注３）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の保有部分、すなわち一般定期借地権及び地役権の準共有持分（持分割合 100 分の 16）並びに建物の所有権の共有持分（持分割合 100 分の 16）に係る数値を記載しています。
（注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の 16）を乗じた数値を記載しています。

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
１．本物件の敷地について、隣接地（港区芝浦四丁目 31 番 71）を承役地とする地役権設定登記がなされています。
このため、要役地である本物件の敷地に建設した建物に対する建築基準法で定める容積率による建物敷地確保等を目的として、当該承役地においては建築する建物の延べ床面積が制限されています。
２．本物件の一部敷地（441.29 ㎡）について公共下水道施設埋設を目的とした地上権設定登記（地上権者：東京都）がなされています。
３．本物件の一部敷地（124.08 ㎡）についてガスガバナ施設への引き込み管の設置を目的とした地上権設定登記（地上権者：東京瓦斯株式会社）がなされています。
［他の共有者・区分所有者との取り決め］
本受益権及び本物件の管理・運営・処分に関して、他の共有者、信託受託者、オペレーションマネージャー（下記５参照）等との協定により、主な項目として以下の事項が取り決めされています。
１．本受益権譲渡に際しては、他の共有者に優先交渉の機会を付与した上で、譲渡先につき信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
２．本受益権について、適格機関投資家以外の者からの借入のために質権その他の担保権を設定する際には、信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る必要があります（なお、適格機関投資家からの借入のために質権を設定する際には、信託受託者及びＵ
Ｒ都市機構の書面による事前の承諾を得る必要があります。）。
３．信託契約の終了、信託受託者の更迭、又は信託財産を構成する本物件の共有持分の譲渡その他処分に係る信託受託者への指図に際しては、他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
４．年間事業計画の決定、大規模修繕若しくは設備等更新等の決定、ＰＭ会社の委託方針の変更、ＰＭ会社の変更若しくは解任、
ＰＭ会社との契約の解除、解約若しくはその他の事由による終了、又は、ＰＭ会社との契約の更新若しくは契約内容の変更の決定、その他、本物件に関する重要事項は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
５．ＰＭ会社が作成する年間事業計画案の提出、本投資法人及び他の共有者間で上記４の手続にしたがって決定された年間事業計画に基づく本物件の管理・運営の実施、並びに、上記４の手続にしたがって決定された意思決定に基づく信託受託者への指図等の伝達業務を、他の共有者と共同で、オペレーションマネージャー（現時点では三井不動産株式会社）に委託します。オペレー
ションマネージャーの変更は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
［賃貸借の概況］
１．本物件は、ブルームタワー（賃貸住宅及びフィットネスジム等から構成される１棟）について、信託受託者を賃貸人とし、三井不動産住宅リース株式会社、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社及び大和リビング株式会社を賃借人とするマス
ターリース契約を締結しています。当該部分のテナント総数は、三井不動産住宅リース株式会社、アール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社及び大和リビング株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
一方、ブルームホームズ（老人ホーム、診療所及び高齢者向け賃貸住宅から構成される１棟）については、信託受託者を賃貸人とし、オリックス不動産株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。オリックス不動産株式会社は第三者と転貸借契約を締結していますが、賃貸人である受託者に対して一定の賃料を支払う契約としていることから、当該部分のテナント総数を１として、本物件全体のテナント数を計算しています。
２．ブルームタワー（賃貸住宅及びフィットネスジム等から構成される１棟）のエンドテナント（転借人）の募集に当たっては、
ＵＲ都市機構との取り決めにより、性別、年齢、家族構成等による申込の制限を設けてはならないこととされています。
［その他］
本物件の土地（以下「本件敷地」といいます。）の所有者兼貸主はＵＲ都市機構であり、借地借家法第 22 条に定める定期借地契約に基づき借地権の設定を受けています。当該定期借地契約の概要は以下のとおりです。
(1）賃借権の目的：ア．賃貸住宅等の経営の用に供する建物を所有するために使用します。
イ．賃借人は、ＵＲ都市機構が賃借人に配布した募集・申込要領に定める各項目のほか、賃借人がＵＲ都市機構に提出した事業計画書に基づき使用する義務を負います。
したがって、ブルームタワー（賃貸住宅及びフィットネスジム等から構成される１棟）及びブルームホー
ムズ（老人ホーム、診療所及び高齢者向け賃貸住宅から構成される１棟）については用途の変更を任意に行うことはできません。
(2）借地期間：2005 年３月 22 日～2075 年３月 21 日（70 年間）(3）支払賃料：月額 27,502,000 円 但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に、本件敷地に課せられる公租公課の増減相当額を加減し、且つ消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。また、基準年度以外の年度であっても本件敷地の公租公課の額に増減があった場合、その増減額に応じて改訂されます。
なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合 100 分の 16）に応じた金額である月額 4,400,320 円を信託勘定を通じて負担しています。
(4）差入れ保証金：1,794,788,000 円 但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。
なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合 100 分の 16）に応じた金額である 287,166,080 円
を信託差入敷金保証金として差し入れています。
(5）その他：①賃借人は、借地期間満了時には、本件敷地を原状に復してＵＲ都市機構に返還する義務を負います。
②定期借地契約締結後、30 年を経過した日から借地期間の満了する日の１年前までの間にＵＲ都市機構に対し、本件敷地借地権の準共有者全員の合意をもって、本件敷地の譲り受けを申し出ることができます。なお、ＵＲ都市機構が申し出を承諾した場
合、譲渡価格、譲渡代金の支払方法その他の譲渡条件は、ＵＲ都市機構が定めるところによります。
③ＵＲ都市機構の書面による承諾なしに、本件敷地に係る一般定期借地権を譲渡し、又は本物件の建物所有権を区分所有権として分割することはできません。また、本件敷地の借地権、本物件の建物等の所有権又は本件敷地に関する保証金返還請求権を80

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信
分離して譲渡することはできません。
④賃借人が定期借地契約に違反し、ＵＲ都市機構がこれを解除した場合、賃借人は 15 億４千万円（消費者物価指数の変動に応じて調整される。）の違約金を支払う義務を負います。

81プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｅ１ ビーサイト大崎＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都品川区大崎五丁目５番 15 号
所在地
<地番>
東京都品川区大崎五丁目 17 番１
所有形態
所有権
用途地域
準工業地域
土地
面積
474.67 ㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,462.62 ㎡
建築時期
平成 14 年 12 月
建物
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根９階建（タイプ）
戸数
総戸数 64 戸
ワンルーム （20.60 ㎡）･･････････････････････ 64 戸
ＰＭ会社
該当なし
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数1
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,318.40 ㎡（184 日）総賃貸面積1.318.40 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
28 百万円 賃料合計（月額）4 百万円
貸室賃料・共益費
28 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入- 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
10 百万円 取得年月日
平成 15 年 11 月 18 日
外注委託費
- 百万円 取得価格
1,072 百万円
水道光熱費
- 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
1 百万円 価格時点
平成 15 年６月１日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,070 百万円
減価償却費
8 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
0 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
17 百万円 期末算定価額
856 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社スペースデザインを賃借人として以下の賃貸借契約を締結しています。また、賃借人は本物件を家具・サービス付きのサービス・アパートメントとして運営・転貸しています。
①契約形態
定期建物賃貸借契約②契約期間
平成 23 年８月１日から平成 25 年７月末日③諸費用の負担
主な費用の負担区分は次のとおり。
賃貸人（信託受託者）の負担
・ 土地・建物に係る公租公課
・ 損害保険料
・ 修繕費（建物躯体・基本設備の経年劣化による修繕・更新費用）
賃借人の負担・ 管理費（建物基本設備の保守・点検・消耗品交換費用等を含みます。）
・ 水道光熱費
・ 転借人への貸与に伴う諸費用

82

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｅ２ プレミアガーデン本郷＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都文京区向丘一丁目 14 番２号
所在地<地番>
東京都文京区向丘一丁目 154 番 他５筆
所有形態
所有権
用途地域
第一種住居地域
土地
面積1,928.44 ㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,583.61 ㎡
建築時期
平成 14 年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建
建物（タイプ）
２ＬＤＫ （98.36 ㎡）･･････････････････････････２ 戸
戸数
総戸数 14 戸
３ＬＤＫ （106.51 ㎡～129.00 ㎡）･･････････････ 11 戸
４ＬＤＫ （136.41 ㎡）･････････････････････････１ 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数14
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,573.87 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,573.87 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
26 百万円 賃料合計（月額）5 百万円
貸室賃料・共益費
26 百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
0 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
15 百万円 取得年月日
平成 16 年４月１日
外注委託費
4 百万円 取得価格
975 百万円
水道光熱費
0 百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 16 年２月 16 日
修繕費
4 百万円 鑑定評価額
1,000 百万円
減価償却費
3 百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
0 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
11 百万円 期末算定価額
803 百万円

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
隣接地との境界につき、一部書面による境界確定が行われていません。
［越境物の状況］
南西側隣接地上の建物の壁等が対象地に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者と、建物の改築又は再建築をする際、越境部分を自己の責任と負担において撤去すること、及び第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させることを約した確認書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

83プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｅ３ プレミアグランデ馬込＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類所在地
土地

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都大田区中馬込一丁目 18 番 18 号
<地番>
東京都大田区中馬込一丁目２番２ 他２筆
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第一種中高層住居
専用地域
200％／60％
共同住宅
平成 17 年２月

1,232.19 ㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
2,446.34 ㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
建物
（タイプ）
戸数
総戸数 33 戸 ２ＬＤＫ
（60.89 ㎡）･･･････････････････････５ 戸
３ＬＤＫ（70.86 ㎡～78.12 ㎡）･･････････････28 戸
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数29
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,378.13 ㎡（184 日）総賃貸面積2,100.32 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
42 百万円 賃料合計（月額）6 百万円
貸室賃料・共益費
38 百万円 稼働率
88.3％
その他の賃貸事業収入
4 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
21 百万円 取得年月日
平成 17 年６月１日
外注委託費
4 百万円 取得価格
1,560 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 17 年１月 17 日
修繕費
2 百万円 鑑定評価額
1,560 百万円
減価償却費
11 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
21 百万円 期末算定価額
1,060 百万円

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
１．東側隣接地より、建物の工作物（ベランダ及び庇）の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替及び改築等を行う際には越境を解消することを約した確認書を取得しています。
２．東側隣接地より、ブロック塀の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来越境を解消する際には工事及び費用は本物件土地所有者の負担にて行い、当該隣接地所有者はこれに協力することを約した確認書を取得しています。
３．南側隣接地よりモルタルタタキの一部が本物件に越境しています。この件に関して、隣接地所有者より、当該越境を本物件土地所有者の費用負担にて解消することを承諾する旨の承諾書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

84プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｅ４ プレミアノッツェ祐天寺＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類所在地
土地

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都世田谷区下馬一丁目６番６号<地番>
東京都世田谷区下馬一丁目 110 番４
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第一種中高層住居
専用地域
200％／60％
共同住宅
平成 18 年３月

895.62 ㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
1,904.50 ㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
建物
（タイプ）
１ＬＤＫ
（38.07 ㎡～59.40 ㎡）･･･････････ 20 戸
戸数
総戸数 32 戸
２ＬＤＫ（56.43 ㎡～61.99 ㎡）･･･････････ 11 戸
３ＬＤＫ（70.11 ㎡）････････････････････ １戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数30
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,734.04 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,618.21 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
39 百万円 賃料合計（月額）5 百万円
貸室賃料・共益費
36 百万円 稼働率
93.3％
その他の賃貸事業収入
3 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
19 百万円 取得年月日
平成 18 年３月 28 日
外注委託費
3 百万円 取得価格
1,525 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
1 百万円 価格時点
平成 18 年３月 20 日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
1,530 百万円
減価償却費
10 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
0 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
20 百万円 期末算定価額
1,180 百万円

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。

85プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｅ５ プレミアステージ湯島（注）＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都文京区湯島三丁目 16 番 11 号
所在地
<地番>
東京都文京区湯島三丁目 108 番２
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
363.92 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,527.46 ㎡
建築時期
平成 18 年３月
建物
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建（タイプ）
戸数
総戸数 70 戸
ワンルーム （22.49 ㎡～37.45 ㎡）･･･････････ 70 戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数66
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,065.58 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,949.64 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
52 百万円 賃料合計（月額）8 百万円
貸室賃料・共益費
50 百万円 稼働率
94.4％
その他の賃貸事業収入
2 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
28 百万円 取得年月日
平成 18 年９月１日
外注委託費
7 百万円 取得価格
1,803 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 18 年８月１日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
1,820 百万円
減価償却費
14 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
23 百万円 期末算定価額
1,450 百万円
（注）本物件は、平成 23 年８月１日付けにて「アクロス湯島」から現在の物件名称に名称を変更しています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
北側隣接地より、建物のコンクリート基礎及び設備配管の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より将来、建物の建替工事及び大規模改修工事の際は、越境を解消し、自己の敷地内に設置することを約した確認書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数
としています。
なお、平成 23 年６月１日以降、本物件のＰＭ会社及びマスターリース契約締結先を株式会社アクロスからアール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社に変更しました。

86プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｅ６ プレミアステージ駒込＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都豊島区駒込一丁目３番 11 号
所在地
<地番>
東京都豊島区駒込一丁目３番 11
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
393.62 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,400.76 ㎡
建築時期
平成 19 年１月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
建物
（タイプ）
１Ｋ
（23.80 ㎡～30.25 ㎡）･････････････ 48 戸
戸数
総戸数 75 戸
１ＤＫ（29.75 ㎡～35.70 ㎡）･････････････ 25 戸
１ＬＤＫ（32.55 ㎡～38.50 ㎡）･････････････ ２戸
ＰＭ会社
株式会社明豊プロパティーズ
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数72
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,249.25 ㎡（184 日）
総賃貸面積2,159.50 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
53 百万円 賃料合計（月額）8 百万円
貸室賃料・共益費
50 百万円 稼働率96.0％
その他の賃貸事業収入
3 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
29 百万円 取得年月日
平成 19 年２月９日
外注委託費
6 百万円 取得価格
1,830 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 19 年２月１日
修繕費
1 百万円 鑑定評価額
1,830 百万円
減価償却費
15 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
24 百万円 期末算定価額
1,560 百万円

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
北西側隣接地より、建物の構造物（出窓）の一部が本物件に越境しています。この件に関して当該隣接地所有者との間で、建物の構造
物を将来再建築する際には越境を解消することを約した覚書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社明豊プロパティーズを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社明豊プロパティーズと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
なお、平成 23 年 11 月１日以降、本物件のＰＭ会社及びマスターリース契約締結先を株式会社明豊プロパティーズからアール・エー・
アセット・マネジメント株式会社に変更しています。

87プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ｅ７ プレミアステージ大塚＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権

東京都豊島区南大塚三丁目 34 番８号
東京都豊島区南大塚三丁目 34 番 21
所有権
用途地域
商業地域
土地
254.76 ㎡
容積率／建ぺい率（注）
所有権
用途
共同住宅・店舗
1,894.61 ㎡
建築時期
平成 18 年８月
鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
建物
総戸数
（タイプ）
戸数
住居 58 戸ワンルーム （23.02 ㎡～74.84 ㎡）･････････････ 58 戸
店舗１区画
店舗
（141.12 ㎡）･･････････････････････ １区画
ＰＭ会社
株式会社明豊プロパティーズ
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数54
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
1,644.64 ㎡（184 日）
総賃貸面積1,542.29 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
42 百万円 賃料合計（月額）6 百万円
貸室賃料・共益費
41 百万円 稼働率
93.8％
その他の賃貸事業収入
1 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
19 百万円 取得年月日
平成 19 年６月 18 日
外注委託費
4 百万円 取得価格
1,310 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
2 百万円 価格時点
平成 19 年５月７日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,410 百万円
減価償却費
10 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ） 23 百万円 期末算定価額
1,220 百万円
所在地（注）容積率／建ぺい率(住居表示)
<地番>
所有形態
面積
所有形態
延床面積
構造

北側区道より 20ｍ内 700％／80％、北側区道より 20ｍ外 500％／80％

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
北西側隣接地より侵入防止用メッシュ・フェンスの一部が越境している可能性があります。この件に関して、覚書等は締結していません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社明豊プロパティーズを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社明豊プロパティーズと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
なお、平成 23 年 11 月１日以降、本物件のＰＭ会社及びマスターリース契約締結先を株式会社明豊プロパティーズからアール・エー・
アセット・マネジメント株式会社に変更しています。

88プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

特定資産の種類＜物件Ｅ８ プレミアステージ本所吾妻橋＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権

東京都墨田区吾妻橋二丁目４番８号
東京都墨田区吾妻橋二丁目 1 番２ 他２筆
所有権
用途地域
商業地域・近隣商業地域
土地
860.95 ㎡
容積率／建ぺい率
（注）
所有権
用途
共同住宅
3,852.86 ㎡
建築時期
平成 19 年 11 月
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 12 階建
建物
（タイプ）
戸数
総戸数 126 戸 １Ｋ
（21.28 ㎡～21.42 ㎡）････････････ 87 戸
１ＬＤＫ（40.88 ㎡～42.56 ㎡）････････････ 39 戸
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数122
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
3,465.00 ㎡（184 日）
総賃貸面積3,358.18 ㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
79 百万円 賃料合計（月額）12 百万円
貸室賃料・共益費
73 百万円 稼働率
96.9％
その他の賃貸事業収入
6 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
41 百万円 取得年月日
平成 19 年 11 月 30 日
外注委託費
8 百万円 取得価格
2,640 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
3 百万円 価格時点
平成 19 年 11 月１日
修繕費
3 百万円 鑑定評価額
2,670 百万円
減価償却費
23 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
2 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ） 37 百万円 期末算定価額
2,460 百万円
所在地（注）容積率／建ぺい率(住居表示)
<地番>
所有形態
面積
所有形態
延床面積
構造

南東側道路より 20ｍ内 500％／80％、南東側道路より 20ｍ外 300％／80％

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
西側隣接地のブロック塀の一部が越境しています。この件に関しては当該隣接地所有者と、ブロック塀を建替える等の際には越境を解消することを合意した覚書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

89プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信＜物件Ｅ９ プレミアステージ両国＞◇ 特定資産の概要 ◇特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都墨田区緑二丁目 18 番１号
所在地<地番>
東京都墨田区緑二丁目１番６
所有形態
所有権
用途地域
近隣商業地域
土地面積480.32 ㎡
容積率／建ぺい率400％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,475.38 ㎡
建築時期
平成 20 年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
建物
（タイプ）
戸数
総戸数 67 戸 １Ｋ
（22.08 ㎡～25.65 ㎡）････････････46 戸
２ＬＤＫ（50.31 ㎡～51.51 ㎡）････････････21 戸
ＰＭ会社
スターツアメニティー株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 賃貸借の概況（平成 23 年 10 月 31 日現在）◇◇ 損益状況 ◇平成 23 年 ５月 １日
テナント総数64
運用期間～平成 23 年 10 月 31 日
総賃貸可能面積
2,215.68 ㎡（184 日）総賃貸面積2,113.15 ㎡（Ａ）不動産賃貸事業収益
小計
47 百万円 賃料合計（月額）7 百万円
貸室賃料・共益費
46 百万円 稼働率
95.4％
その他の賃貸事業収入
1 百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ）不動産賃貸事業費用
小計
22 百万円 取得年月日
平成 20 年６月 30 日
外注委託費
4 百万円 取得価格
1,496 百万円
水道光熱費
0 百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課
0 百万円 価格時点
平成 20 年４月１日
修繕費
0 百万円 鑑定評価額
1,560 百万円
減価償却費
14 百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
1 百万円 調査の基準となる時点
平成 23 年 10 月 31 日
（Ｃ）不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
25 百万円 期末算定価額
1,370 百万円

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
北東側隣接地より建物の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地の借地人より建物の建替、改修等を行う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、スターツアメニティー株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント
総数は、スターツアメニティー株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

90

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（３）運用資産の資本的支出① 資本的支出の予定
本投資法人の保有不動産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。
不動産等の名称

的

予定期間

工事予定金額（千円）
額
当期支払額 既払総額

所在地目

ＹＳ海岸ビル

東京都港区

空調設備更新工事

自至

平成 23 年 10 月
平成 24 年 12 月

143,789－－

ホーマットウッドビル

東京都港区

空調設備等更新工事

自至

平成 19 年 10 月
平成 25 年 10 月

129,041

8,476

72,073

ルネ新宿御苑タワー

東京都新宿区 居室仕様変更工事

自至

平成 22 年４月
平成 27 年４月

33,750

2,266

8,677

総

② 期中の資本的支出
本投資法人の保有不動産において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は 171,365 千円であり、当期費用に区分された修繕費 170,265 千円と合わせ、341,630 千円の工事等を実施しています。
なお、この他に、当期中において東日本大震災に係る原状回復工事を実施しており、当該工事費用に関しては前期末（第 17 期末）において計上した災害損失引当金 10,078 千円の全額を取り崩して充当しています。
不動産等の名称

所在地

目

的

かながわサイエンスパ
ークＲ＆Ｄ棟かながわサイエンスパ
ークＲ＆Ｄ棟

神奈川県川
崎市
神奈川県川
崎市

ランディク新橋ビル

東京都港区

衛生設備改修工事

ランディク第２新橋ビ
ル

東京都港区

耐震補強工事ランディク新橋ビル

東京都港区

エレベーターホール
改修工事

ＯＡフロア敷設工事
高圧配電盤更新工事

期
自
至
自
至
自
至
自
至
自
至

間

支出金額（千円）

平成 23 年７月
平成 23 年９月
平成 23 年５月
平成 23 年５月
平成 23 年 10 月
平成 23 年 10 月
平成 23 年８月
平成 23 年 10 月
平成 23 年 10 月
平成 23 年 10 月

20,655
17,74914,343
12,768
10,138

その他の工事等合計95,711
171,365③ 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローの中から大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
（単位：千円）
営業期間
項目
当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

前期
自 平成 22 年 11 月１日
至 平成 23 年４月 30 日

当期
自 平成 23 年５月１日
至 平成 23 年 10 月 31 日

297,445
48,496－345,941

345,941
14,323－360,26491

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（４）エンジニアリングレポートにおける数値
建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価は保有不動産毎に調査業者に委託し、報告を受けています。但し、本エンジニアリングレポートは、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
① エンジニアリングレポートの担当調査委託業者、報告書日付及び長期修繕の費用見積合計は以下のとおりです。
物件名

長期修繕の
平均値
費用見積合計 （１年当たり）（千円）（注１）（千円）

調査委託業者

報告書日付

Ａ１ ランディック新橋ビル

清水建設株式会社

平成 22 年 ５月 20 日

346,288

28,857

Ａ２ ランディック第２新橋ビル

清水建設株式会社

平成 22 年 ２月 26 日

267,392

22,282Ａ３ フジビル 37

株式会社竹中工務店

平成 21 年 10 月 30 日

266,420

22,202Ａ４ ＫＮ渋谷３株式会社竹中工務店

平成 22 年 ４月 20 日

379,000

31,583Ａ５ 高田馬場センタービル

株式会社竹中工務店

平成 22 年 ４月 20 日

841,047

70,087

Ａ６ 六番町ビル

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

573,770

47,814Ａ７ 櫻岳ビル

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

316,947

26,412

Ａ８ ＹＳ海岸ビル

株式会社竹中工務店

平成 19 年 ４月 16 日

466,970

38,914Ａ９ 岩本町ビル

清水建設株式会社

平成 22 年 ４月 13 日

442,887

36,907Ｂ１ ＩＰＢ御茶ノ水ビル

清水建設株式会社

平成 22 年 ４月 12 日

174,673

14,556

Ｂ２ プレミア東陽町ビル

日建設計ｺﾝｽﾄﾗｸｼｮﾝ・ﾏ
ﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社

平成 18 年 12 月 ８日

44,8603,738

Ｂ３ 上野ＴＨビル

株式会社竹中工務店

平成 20 年 ３月 ６日

308,630

25,719Ｂ４ 五反田ＮＴビル（注２）株式会社竹中工務店

平成 20 年 ３月 ６日

235,510

19,625

Ｃ１ 日総第３ビル

株式会社竹中工務店

平成 21 年 10 月 30 日

434,300

36,192Ｃ２ かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟（注３） 清水建設株式会社

平成 22 年 ３月 25 日

1,576,010

131,334

Ｄ１ パークアクシス四谷ステージ

株式会社竹中工務店

平成 21 年 10 月 30 日

250,130

20,844

Ｄ２ パークアクシス明治神宮前

株式会社竹中工務店

平成 21 年 10 月 30 日

57,7004,808

Ｄ３ サンパレス南麻布

株式会社竹中工務店

平成 22 年 ４月 20 日

124,580

10,381

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

株式会社竹中工務店

平成 22 年 ４月 20 日

75,6706,305

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

株式会社竹中工務店

平成 22 年 ４月 20 日

77,4306,452

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

118,410

9,868

Ｄ７

ホーマットウッドビル

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

406,160

33,847Ｄ８

六本木グリーンテラス

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

162,000

13,500

Ｄ９

プレミアステージ芝公園Ⅱ

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

141,990

11,833

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

204,160

17,013

Ｄ11

ラング・タワー京橋

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

84,470

7,039

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

78,960

6,580

Ｄ13

プレミアロッソ

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

93,180

7,765

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

170,110

14,176

Ｄ15

プレミアステージ内神田

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

81,560

6,797

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

70,6005,883

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

68,690

5,724

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

株式会社竹中工務店

平成 23 年 10 月 11 日

101,200

8,433

Ｄ19

ＭＥＷ

株式会社竹中工務店

平成 23 年 10 月 11 日

76,2806,357

Ｄ20

芝浦アイランド エアタワー（注４）株式会社竹中工務店

平成 19 年 10 月 23 日

830,040

69,170

Ｄ21

ストーリア赤坂株式会社竹中工務店

平成 20 年 ２月 27 日

92,0507,670

Ｄ22

ルネ新宿御苑タワー

株式会社竹中工務店

平成 20 年 ２月 27 日

252,950

21,079Ｄ23

芝浦アイランド ブルームタワー（注５）株式会社竹中工務店

平成 22 年 ９月 30 日

1,400,750

116,729

Ｅ１

ビーサイト大崎株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

91,2107,601

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

株式会社竹中工務店

平成 22 年 10 月 ８日

68,1905,683

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

92,6407,720

Ｅ４プレミアノッツェ祐天寺

株式会社竹中工務店

平成 23 年 ４月 15 日

74,7706,231

92

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

Ｅ５

プレミアステージ湯島（注６）

株式会社竹中工務店 平成 23 年 10 月 11 日

129,450

10,788Ｅ６
Ｅ７
Ｅ８

プレミアステージ駒込
プレミアステージ大塚
プレミアステージ本所吾妻橋

株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店

平成 19 年 ２月 ５日
平成 19 年 ５月 22 日
平成 19 年 11 月 26 日

53,02037,38076,340

4,418
3,115
6,361

Ｅ９

プレミアステージ両国

株式会社竹中工務店

平成 20 年 ５月 20 日

33,260

2,771（注１）「長期修繕の費用見積合計」は、報告書の日付から 12 年間にそれぞれ必要と思われる修繕費・更新費を算出しています。
（注２）五反田ＮＴビルについては一棟の建物のうち、１階から９階及び地下１階の専有部分及び共用部分につき、報告書の日付から 12 年間の修繕費・更新費を算出し、当該金額を本投資法人の区分所有部分に関する共有持分割合に応じて按分した金額を記載しています。
（注３）かながわサイエンスパーク（ＫＳＰ）の東棟と西棟に係る区分所有部分以外（すなわち、ＫＳＰのＲ＆Ｄ棟とその全体のうちの共用部分）に関し、報告書の日付から 12 年間の修繕費・更新費について、本投資法人のＲ＆Ｄ棟に係る区分所有部
分に関する共有持分割合及びＫＳＰ全体の共用部分に係る共有持分割合に応じて按分した金額を算出し、記載しています。
（注４）芝浦アイランド エアタワーについては登記事項証明書上２棟の建物全体に関し、報告書の日付から 12 年間の修繕費・更新費を算出しています。本投資法人は、記載の費用のうち、共有持分割合に応じた金額について費用負担します。
（注５）芝浦アイランド ブルームタワーについては登記事項証明書上２棟の建物全体に関し、報告書の日付から 12 年間の修繕費・更新費を算出しています。本投資法人は、記載の費用のうち、共有持分割合に応じた金額について費用負担します。
（注６）本物件は、平成 23 年８月１日付けにて「アクロス湯島」から現在の物件名称に名称を変更しています。

93プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信② 地震リスク調査報告書の概要
本投資法人の保有不動産については、株式会社竹中工務店により地震リスク調査報告書を取得しています。但し、本地震リスク調査報告書は、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
本書においてＰＭＬ値の定義は以下のとおりです。
すなわち、個別物件のＰＭＬ値（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）とは、地震による予想最大損失率を意味しており、統一された厳密な定義はありませんが、ここでは、対象建物が所在する地域で予想される最大規模の地震（ＰＭＥ＝Probable Maximum Earthquake：再現期間 475 年＝50
年間で 10％の確率で起こり得る大きさの地震）が発生した場合に、被災後の建物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、総建替工事費（＝再調達価格）に占める割合として示されています。な
お、当該指標では隣接する建物の倒壊による影響や、火災や水害等による損害は考慮していません。
ポートフォリオのＰＭＬ評価では、複数の建物における被害の相関性を考慮して、ある震源位置で再現期間 475 年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する被害額の総和から全体での損失率（被害総額／全建物の再調達価格）を求め、その最大値をポートフォリオのＰＭＬ値としています。
用途
物件名称
ＰＭＬ値
オ フ ィ ス Ａ１
ランディック新橋ビル
10.6％
Ａ２
ランディック第２新橋ビル
12.9％
Ａ３
フジビル 37
5.5％
Ａ４
ＫＮ渋谷３
10.6％
Ａ５
高田馬場センタービル
2.0％
Ａ６
六番町ビル
10.8％
Ａ７
櫻岳ビル
14.2％
Ａ８
ＹＳ海岸ビル
10.6％
Ａ９
岩本町ビル
12.2％
Ｂ１
ＩＰＢ御茶ノ水ビル
8.7％
Ｂ２
プレミア東陽町ビル
16.2％
Ｂ３
上野ＴＨビル
12.8％
Ｂ４
五反田ＮＴビル
14.3％
Ｃ１
日総第３ビル
10.2％
Ｃ２
かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟
10.4％
レ ジ デ ン ス Ｄ１
パークアクシス四谷ステージ
7.4％
Ｄ２
パークアクシス明治神宮前
9.9％
5.3％
Ｄ３
サンパレス南麻布
Ｄ４
キャビンアリーナ赤坂
10.1％
Ｄ５
キャビンアリーナ南青山
11.2％
Ｄ６
ビュロー紀尾井町
11.6％
Ｄ７
ホーマットウッドビル
7.4％
Ｄ８
六本木グリーンテラス
10.3％
Ｄ９
プレミアステージ芝公園Ⅱ
11.5％
Ｄ10
プレミアステージ日本橋茅場町
11.7％
Ｄ11
ラング・タワー京橋
12.5％
Ｄ12
プレミアステージ三田慶大前
14.3％
Ｄ13
プレミアロッソ
14.0％
Ｄ14
プレミアブラン代々木公園
13.1％
Ｄ15
プレミアステージ内神田
13.8％

94

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

Ｄ16
Ｄ17
Ｄ18
Ｄ19
Ｄ20
Ｄ21
Ｄ22
Ｄ23
Ｅ１
Ｅ２
Ｅ３
Ｅ４
Ｅ５
Ｅ６
Ｅ７
Ｅ８
Ｅ９
ポートフォリオ全体

13.1％
13.9％
16.1％
13.9％
11.2％
11.7％
7.2％
10.0％
12.1％
12.1％
15.7％
13.6％
17.2％
18.0％
22.5％
14.7％
12.8％
8.9％

プレミアステージ市ヶ谷河田町
Ｗａｌｋ赤坂プレミアステージ芝公園
ＭＥＷ
芝浦アイランド エアタワー
ストーリア赤坂
ルネ新宿御苑タワー
芝浦アイランド ブルームタワー
ビーサイト大崎プレミアガーデン本郷
プレミアグランデ馬込
プレミアノッツェ祐天寺
プレミアステージ湯島（注１）
プレミアステージ駒込
プレミアステージ大塚（注２）
プレミアステージ本所吾妻橋
プレミアステージ両国（注１）本物件は、平成 23 年８月１日付けにて「アクロス湯島」から現在の物件名称に名称を変更しています。
（注２）本資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドラインにおいて地震ＰＭＬ値が 20％以上の物件については耐震補強工事等が条件となっているため、プレミアステージ大塚については、コスト等を勘案し、再調達価格の 2.5％（ＰＭＬ値が 20％を超過する部分）に相当する金額を支払限度額とした地震保険を付保しています。

（５）テナント等の概要① 個別不動産に関する賃貸状況の概要（平成 23 年 10 月 31 日現在）
用途

総賃貸面積
テナントの総数（㎡）（注２）

対総不動産
賃貸事業収益（百万円）（注４） 比率（％）
不動産賃貸
事業収益

オ

物件名

総賃貸可能面積（㎡）（注１）

Ａ１

ランディック新橋ビル

5,568.00

2,730.33

7

127

2.7

Ａ２

ランディック第２新橋ビル

6,948.72

3,636.64

6

120

2.5

Ａ３

フジビル 37

1,926.01

1,926.01

5

75

1.6

Ａ４

ＫＮ渋谷３

5,761.34

4,882.50

1

（注５）

（注５）

Ａ５

高田馬場センタービル

6,313.02

6,313.02

8

254

5.4

Ａ６

六番町ビル

6,872.77

6,872.77

1

（注６）

（注６）

Ａ７

櫻岳ビル

2,100.93

2,100.93

4

68

1.5

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

5,944.76

4,192.54

15

144

3.1

Ａ９

岩本町ビル（注７）7,391.87

7,391.87

9

249

5.3

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

2,179.15

1,932.74

5

58

1.2

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

3,857.04

3,857.04

2

155

3.3

Ｂ３

上野ＴＨビル

4,419.13

4,419.13

6

120

2.5

Ｂ４

五反田ＮＴビル（注８）3,241.19

2,873.30

7

83

1.8

Ｃ１

日総第３ビル

5,519.01

5,519.01

7

168

3.6

Ｃ２

か ながわ サイエ ンスパ ーク Ｒ＆Ｄ 棟（注９）15,036.24

11,494.01

41

261

5.5

83,079.18

70,141.84

124

2,251

47.7

フ

番号

ィ
ス

小計

95

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

用途

番号

物件名

総賃貸可能面積（㎡）（注１）

総賃貸面積
入居者数／
（㎡）（注２） 総戸数（注３）

不動産賃貸
対総不動産
事業収益
賃貸事業収益(百万円)（注４） 比率（％）

レ
ジ
デ ン
ス

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

6,732.18

6,617.31

125/127

159

3.4

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前（注 10）

1,706.94

1,536.32

27/29

45

1.0

Ｄ３

サンパレス南麻布

1,577.42

1,453.88

12/13

28

0.6

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

1,378.02

1,342.24

31/32

39

0.8

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

1,187.12

1,052.45

33/37

38

0.8

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

1,728.98

1,728.98

1/1

62

1.3

Ｄ７

ホーマットウッドビル

5,793.93

5,007.08

25/28

120

2.6

Ｄ８

六本木グリーンテラス

5,748.89

5,150.68

30/33

119

2.5

Ｄ９

プレミアステージ芝公園Ⅱ

2,312.75

2,129.47

81/88

52

1.1

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

3,455.68

3,143.66

123/135

90

1.9

Ｄ11

ラング・タワー京橋（注 11)

1,216.10

1,114.94

49/54

34

0.7

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前（注 12)

1,597.73

1,547.23

48/50

53

1.1

Ｄ13

プレミアロッソ

1,878.60

1,820.38

42/44

49

1.1

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

2,336.95

2,084.19

54/60

62

1.3

Ｄ15

プレミアステージ内神田（注 13）

2,040.19

1,988.18

44/45

55

1.2

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町（注 14）

1,655.66

1,529.55

34/37

46

1.0

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂1,736.70

1,497.10

17/19

44

1.0

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

1,759.89

1,443.06

36/44

40

0.8

Ｄ19

ＭＥＷ

1,551.65

1,345.27

18/21

36

0.8

Ｄ20

芝浦アイランド エアタワー（注 15）

13,092.43

12,309.04

830/878

326

6.9

Ｄ21

ストーリア赤坂3,988.86

3,630.05

47/50

94

2.0

Ｄ22

ルネ新宿御苑タワー（注 16）

6,555.04

6,206.29

155/164

187

4.0

Ｄ23

芝浦アイランド ブルームタワー（注 17）

12,254.17

11,713.86

921/966

264

5.6

Ｅ１

ビーサイト大崎

1,318.40

1,318.40

1/1

28

0.6

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

1,573.87

1,573.87

14/14

26

0.6

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

2,378.13

2,100.32

29/33

42

0.9

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

1,734.04

1,618.21

30/32

39

0.8

Ｅ５

プレミアステージ湯島（注 18）

2,065.58

1,949.64

66/70

52

1.1

Ｅ６

プレミアステージ駒込

2,249.25

2,159.50

72/75

53

1.1

Ｅ７

プレミアステージ大塚（注 19）

1,644.64

1,542.29

54/59

42

0.9

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

3,465.00

3,358.18

122/126

79

1.7

Ｅ９

プレミアステージ両国

2,215.68

2,113.15

64/67

47

1.0

101,930.47

95,124.77

3,235/3,432

2,464

52.3

185,009.65

165,266.61

3,359

4,715

100.0

小計
合計

（注１）「総賃貸可能面積」は、個々の不動産の本投資法人の保有部分における貸付が可能な事務所、店舗及び住宅の合計面積を意味します。
（注２）「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結されて貸付が行われている面積（契約書に記載されている数値）の合計を意味します。
（注３）「入居者数/総戸数」は、マスターリース契約が締結されている物件に関しては転借人（最終の賃借人）の数を入居者数としています。また、ひとつのテナントとの間で建物全戸について定期建物賃貸借契約を締結しているビュロー紀尾井町及びビーサイト
大崎については「１/１」と記載しています。

96

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（注４）「不動産賃貸事業収益」は、各物件の当期の不動産賃貸事業収益を示しています。
（注５） ＫＮ渋谷３については、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による賃料収入が当物件の契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合
として「不動産賃貸事業収益」及び「対総不動産賃貸事業収益比率」について、記載していません。
（注６） 六番町ビルについては、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による賃料収入が当物件の契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合
として「不動産賃貸事業収益」及び「対総不動産賃貸事業収益比率」について、記載していません。
（注７）岩本町ビルの「総戸数」には、店舗４区画を含んでいます。
（注８）五反田ＮＴビルにおける「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合 100 分の 45）に係る数値を記載しています。
（注９）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟における「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は本投資法人の建物に係る区分所有権の共有
持分（持分割合 1,000,000 分の 270,000）に係る数値を記載しています。また、「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の土地・建物に係る所有権、又は区分所有権の共有持分（持分割合 1,000,000 分の 270,000、共益費については全区分所有に係る共用部分のうちの保有部分である 1,000,000 分の 184,591）に係る数値を記載しています。
（注 10）パークアクシス明治神宮前の「総戸数」には、店舗３区画を含んでいます。
（注 11）ラング・タワー京橋の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
（注 12）プレミアステージ三田慶大前の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
（注 13）プレミアステージ内神田の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
（注 14）プレミアステージ市ヶ谷河田町の「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。
（注 15）芝浦アイランド

エアタワーにおける「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の 23）に係る数値を記載しています。また、「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の保有部分、すなわち一般定期
借地権の準共有持分及び建物の所有権の共有持分（いずれも持分割合 100 分の 23）に係る数値を記載しています。
また、「総戸数」には、店舗等７区画を含んでいます。
（注 16）ルネ新宿御苑タワーの「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。
（注 17）芝浦アイランド

ブルームタワーにおける「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の 16）に係る数値を記載しています。また、「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の保有部分、すなわち一
般定期借地権及び地役権の準共有持分及び建物の所有権の共有持分（いずれも持分割合 100 分の 16）に係る数値を記載しています。
また、「総戸数」には、店舗等 2 区画を含んでいます。
（注 18）本物件は、平成 23 年８月１日付けにて「アクロス湯島」から現在の物件名称に名称を変更しています。
（注 19）プレミアステージ大塚の「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。

97プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信② 稼働率推移（注１）（単位：％）
用
途

番号

物件名

平成 18 年

平成 19 年

平成 20 年

平成 21 年

4月
末日

10 月
末日

4月
末日

10 月
末日

4月
末日

10 月
末日

4月
末日

10 月
末日

100.0

100.0

88.3

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

オフィス

Ａ１

ランディック新橋ビル

Ａ２

ランディック第２新橋ビル

95.3

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

92.9

Ａ３

フジビル 37

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

82.8

100.0

Ａ４

ＫＮ渋谷３

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ５

高田馬場センタービル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ６

六番町ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ７

櫻岳ビル

85.3

100.0

100.0

100.0

100.0

85.3

85.3

100.0

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

－

－

－

96.8

95.6

90.9

90.7

76.9

Ａ９

岩本町ビル

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

100.0

100.0

100.0

80.1

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

－

－

－

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｂ３

上野ＴＨビル

－

－

－

－

100.0

100.0

100.0

87.2

Ｂ４

五反田ＮＴビル(注２)

－

－

－

－

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｃ１

日総第３ビル

90.8

100.0

100.0

100.0

100.0

95.8

95.9

95.9

Ｃ２

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟(注３)

89.1

89.6

96.0

95.7

97.6

99.0

99.9

93.2

オフィス計

95.5

97.0

97.5

98.2

99.2

98.4

98.1

95.2

98

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（単位：％）
用
途

番号

物件名

平成 18 年

平成 19 年

平成 20 年

平成 21 年

4月
末日

10 月
末日

4月
末日

10 月
末日

４月
末日

10 月
末日

４月
末日

10 月
末日

レジデンス

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

96.7

97.4

98.4

97.9

91.7

93.7

95.8

92.8

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前

89.6

96.7

100.0

96.7

100.0

88.8

80.7

92.8

Ｄ３

サンパレス南麻布

100.0

100.0

93.8

92.7

100.0

100.0

77.9

92.7

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

94.8

92.4

100.0

84.4

100.0

97.4

86.6

89.4

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

92.2

92.6

97.4

87.0

88.6

78.7

95.3

94.3

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ７

ホーマットウッドビル

89.2

100.0

100.0

96.5

97.9

95.0

95.9

88.7

Ｄ８

六本木グリーンテラス

100.0

93.7

92.6

90.4

95.9

97.1

81.0

79.7

Ｄ９

プレミアステージ芝公園Ⅱ

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

96.1

97.5

96.0

98.7

95.2

92.4

93.0

96.2

Ｄ11

ラング・タワー京橋

98.5

98.3

95.0

83.0

96.6

91.8

93.3

93.1

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前

100.0

92.8

95.0

98.4

94.7

93.1

96.8

93.1

Ｄ13

プレミアロッソ

98.2

97.0

91.8

97.8

92.7

86.4

91.9

94.8

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

97.0

98.3

80.7

74.5

98.6

86.3

96.5

92.3

Ｄ15

プレミアステージ内神田

72.2

100.0

88.5

100.0

100.0

88.6

88.5

95.1

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町

100.0

97.1

100.0

96.8

87.2

87.6

96.5

96.5

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂

96.6

100.0

100.0

100.0

100.0

76.4

100.0

92.1

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

－

6.6

81.6

93.2

91.0

81.8

91.1

97.9

Ｄ19

ＭＥＷ

－

94.6

92.6

100.0

89.8

84.9

94.6

89.5

Ｄ20

芝浦アイランド エアタワー(注４)

－

－

－

－

97.3

91.9

87.4

91.0

Ｄ21

ストーリア赤坂

－

－

－

－

－

94.8

82.8

98.1

Ｄ22

ルネ新宿御苑タワー

－

－

－

－

－

92.6

93.2

97.1

Ｄ23

芝浦アイランド ブルームタワー(注５)

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｅ１

ビーサイト大崎

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

100.0

86.9

100.0

100.0

79.5

93.1

86.9

91.3

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

100.0

96.9

90.7

94.0

100.0

93.6

93.4

96.9

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

4.0

56.9

90.0

100.0

100.0

97.6

89.7

93.5

Ｅ５

プレミアステージ湯島（注６）

－

97.8

96.6

98.9

87.2

89.7

97.1

93.8

Ｅ６

プレミアステージ駒込

－

－

81.2

98.7

92.3

100.0

95.8

97.1

Ｅ７

プレミアステージ大塚

－

－

－

98.5

97.2

92.4

92.4

96.8

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

－

－

－

－

90.7

93.2

90.8

98.8

Ｅ９

プレミアステージ両国

－

－

－

－

－

52.1

94.4

89.6

レジデンス計

92.7

93.0

94.7

95.5

95.4

91.6

91.4

93.2

オフィス・レジデンス合計

94.2

95.1

96.1

97.0

97.3

94.7

94.5

94.1

99

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（単位：％）
用途

平成 22 年

番号

物件名

平成 23 年

４月
末日

10 月
末日

４月
末日

５月
末日

６月
末日

７月
末日

８月
末日

９月
末日

10 月
末日

95.7

95.7

84.0

49.0

49.0

49.0

49.0

49.0

49.0

オフィス

Ａ１

ランディック新橋ビル

Ａ２

ランディック第２新橋ビル

76.2

76.2

49.6

64.3

64.3

64.3

52.3

52.3

52.3

Ａ３

フジビル 37

100.0

100.0

88.6

88.6

88.6

76.2

87.7

87.7

100.0

Ａ４

ＫＮ渋谷３

100.0

76.6

16.9

39.1

39.1

58.1

84.7

84.7

84.7

Ａ５

高田馬場センタービル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ６

六番町ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ７

櫻岳ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

90.7

88.9

89.1

98.3

98.3

98.3

98.3

70.5

70.5

Ａ９

岩本町ビル

－

78.3

98.5

98.5

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

100.0

100.0

88.7

88.7

88.7

88.7

88.7

88.7

88.7

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｂ３

上野ＴＨビル

87.2

87.2

89.2

89.2

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｂ４

五反田ＮＴビル(注２)

67.6

67.6

88.6

88.6

88.6

88.6

88.6

88.6

88.6

Ｃ１

日総第３ビル

94.5

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｃ２

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟(注３)

86.4

85.7

45.1

47.8

50.9

53.8

72.8

76.2

76.4

オフィス計

91.5

88.8

76.5

78.1

79.4

80.9

85.5

84.1

84.4

100

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（単位：％）
用途

平成 22 年

番号

物件名

平成 23 年

４月
末日

10 月
末日

４月
末日

５月
末日

６月
末日

７月
末日

８月
末日

９月
末日

10 月
末日

レジデンス

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

97.9

94.9

90.6

91.9

93.7

96.0

98.4

97.0

98.3

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前

82.4

90.9

80.5

78.4

74.5

86.5

86.5

87.3

90.0

Ｄ３

サンパレス南麻布

82.8

83.9

84.7

84.7

84.7

77.6

84.9

92.2

92.2

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

87.1

92.3

92.4

96.9

92.3

95.4

97.4

97.4

97.4

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

97.9

92.7

97.9

100.0

100.0

91.7

91.3

91.7

88.7

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ７

ホーマットウッドビル

97.2

88.4

95.1

95.1

87.8

81.9

81.9

81.9

86.4

Ｄ８

六本木グリーンテラス

94.6

92.2

97.2

97.2

95.1

95.5

93.6

91.6

89.6

Ｄ９

プレミアステージ芝公園Ⅱ

100.0

41.8

92.7

93.8

92.7

88.3

91.2

93.3

92.1

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

94.3

98.7

97.1

95.0

92.8

95.0

93.2

92.7

91.0

Ｄ11

ラング・タワー京橋

91.6

98.3

95.1

95.1

91.7

93.4

93.4

91.7

91.7

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前

95.3

93.7

96.8

96.8

96.8

96.8

96.8

96.8

96.8

Ｄ13

プレミアロッソ

94.0

95.2

85.2

91.8

97.0

100.0

98.2

96.9

96.9

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

94.3

91.7

95.2

93.5

92.2

92.5

89.3

86.5

89.2

Ｄ15

プレミアステージ内神田

90.7

95.5

82.8

81.2

81.2

81.2

95.8

97.5

97.5

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町

95.2

98.4

98.2

98.2

96.5

96.5

98.2

98.2

92.4

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂

100.0

81.6

78.7

75.9

80.6

80.6

92.1

86.2

86.2

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

91.1

95.5

90.7

86.3

83.9

81.8

86.4

84.3

82.0

Ｄ19

ＭＥＷ

88.4

100.0

95.1

86.7

81.8

76.9

76.9

81.8

86.7

Ｄ20

芝浦アイランド エアタワー(注４)

94.2

96.0

93.6

91.5

90.1

90.5

91.0

93.5

94.0

Ｄ21

ストーリア赤坂

93.4

90.0

86.6

88.0

90.1

92.2

90.7

91.0

91.0

Ｄ22

ルネ新宿御苑タワー

95.3

92.9

91.8

92.2

94.7

91.4

91.8

92.8

94.7

Ｄ23

芝浦アイランド ブルームタワー(注５)

－

－

93.9

92.7

92.7

93.5

94.8

95.6

95.6

Ｅ１

ビーサイト大崎

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

92.3

92.5

93.8

93.8

93.8

87.5

87.5

78.8

100.0

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

93.9

100.0

97.0

97.0

93.9

90.9

87.9

88.3

88.3

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

90.5

91.0

96.4

93.2

96.7

96.6

93.3

93.3

93.3

Ｅ５

プレミアステージ湯島（注６）

87.1

92.0

96.0

98.9

97.1

97.1

96.0

96.0

94.4

Ｅ６

プレミアステージ駒込

89.6

96.0

94.4

92.7

95.9

93.3

93.0

95.6

96.0

Ｅ７

プレミアステージ大塚

93.5

92.5

95.6

94.0

93.8

93.7

93.7

95.3

93.8

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

93.2

96.3

97.0

94.5

94.5

92.7

87.4

93.3

96.9

Ｅ９

プレミアステージ両国

94.4

94.4

98.9

98.9

100.0

98.9

93.1

93.1

95.4

レジデンス計

94.0

92.6

93.3

92.7

92.1

91.7

92.1

92.5

93.3

オフィス・レジデンス合計

92.9

90.8

85.8

86.1

86.4

86.8

89.1

88.7

89.3

（注１）「稼働率」は、「総賃貸面積」÷「総賃貸可能面積」の式によります。本投資法人による取得以前の物件の稼働率情報につきましては、正確な数値の把握が困難であることから開示していません。
（注２）五反田ＮＴビルの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合 100 分の 45）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注３）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割
合 1,000,000 分の 270,000）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注４）芝浦アイランド エアタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の23）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注５）芝浦アイランド ブルームタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100
分の 16）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注６）本物件は、平成 23 年８月１日付けにて「アクロス湯島」から現在の物件名称に名称を変更しています。
（注７）平成 18 年 4 月末日から平成 19 年 10 月末日までのオフィス稼働率とオフィス・レジデンス合計の稼働率は、平成 20 年 1 月
31 日に売却したＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧⅡの稼働率を含めて算出しています。

101

プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信（６）主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の保有に係る不動産等の資産において、当期の不動産賃貸事業収益の合計額の１割以上（総不動産賃
貸事業収益の合計の 10％以上）を占める物件はありません。（平成 23 年 10 月 31 日現在）
（７）主要テナントに関する情報
平成 23 年 10 月 31 日時点において、全賃貸面積の 10％以上を占めるテナントはありません。
（参考）総賃貸面積における上位 10 位までのテナント（平成 23 年 10 月 31 日現在）
テナントの名称業種

住友大阪セメント株式会社

エバラ食品工業株式会社

セメントの製造・販売
キャラクター、コンテンツの企画開発、販売・映像制作
調味料食品の製造販売

株式会社スペースデザイン

不動産業

明治安田生命保険相互会社

生命保険業

フィールズ株式会社

賃貸面積
面積比率
（㎡）（注１）（％）（注２）

物件名称
六番町ビル

6,872.77

4.2

ＫＮ渋谷３

4,882.50

3.0

日総第３ビル
ビュロー紀尾井町
ビーサイト大崎

3,762.45

2.3

3,047.38

1.8

2,636.21

1.6

（注３）

1.5

プレミア東陽町ビル
かながわサイエンスパ
ークＲ＆Ｄ棟
芝浦アイランド
ブルームタワー
かながわサイエンスパ
ークＲ＆Ｄ棟

（注３）（注３）

オリックス不動産株式会社

不動産業

日本ロレアル株式会社

化粧品の販売清水総合開発株式会社

不動産業

株式会社エヌ・ティ・ティ・デー
タ・ウェーブ

ソフトウェアの開発・販売・運用・維持管理
合計

ＹＳ海岸ビル2,367.16（注４）2,226.16（注５）
1,651.95

岩本町ビル

1,603.83

1.4
1.3
1.0
1.0
19.1

（注１）「賃貸面積」には、事務所等として賃貸借を行っている面積のみを記載し、倉庫や駐車場として賃貸している面積及び当該テナ
ントに対するレジデンスの賃貸面積は含みません。
（注２）「面積比率」とは、本投資法人の運用資産（優先出資証券を除きます。）の総賃貸面積の合計に対する当該テナントへの賃貸面積の割合をいいます。
（注３）上表において、総賃貸面積における賃貸面積が第６位のテナントについては、当該テナントからテナント名称等を開示することにつき、同意を得られていないため、記載していません。
（注４）芝浦アイランド ブルームタワーの賃貸面積は、当該テナントと賃貸借契約を締結している実際の賃貸面積に、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合 100 分の 16）を乗じて得た数値を記載しています。
（注５）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の賃貸面積は、当該テナントと賃貸借契約を締結している実際の賃貸面積に、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合 1,000,000 分の 270,000）を乗じて得た数値を記載しています。
（注６）上表では、信託受託者を賃貸人とし、ＰＭ会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しているレジデンスについて、当該Ｐ
Ｍ会社及びＰＭ会社からの転借人に係る記載は除外しています。この場合のマスターリース契約とは、マスターリース会社（第三者に転貸することを目的とした建物全体の賃貸借契約を信託受託者との間で締結している賃借人）である当該ＰＭ会社が信託受託者から一括賃借した上で第三者に転貸借を行い、信託受託者が転借人の支払う賃料と同額の賃料を受領する、いわゆる「パススルー方式」の賃貸借契約を意味します。この場合、当該ＰＭ会社は賃料収入に関して保証等を行うものではありません。
なお、本投資法人の保有するレジデンスにつき、信託受託者がマスターリース契約を締結しているＰＭ会社は以下のとおりです。
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
三井不動産住宅リース株式会社
株式会社長谷工ライブネット
総合地所株式会社
株式会社明豊プロパティーズ
スターツアメニティー株式会社
合計

マスターリース契約による賃貸面積（㎡）対レジデンス総賃貸可能面積比率（％）※１

34,464.83
31,418.56
12,936.73
12,856.65
3,893.89
2,215.68
97,786.34

33.4
30.4
12.5
12.5
3.8
2.1
94.8

対総賃貸可能面積比率（％）※２

18.6
17.0
7.0
6.9
2.1
1.2
52.9

※１「対レジデンス総賃貸可能面積比率」とは、本投資法人の運用資産（優先出資証券を除きます。）のうちレジデンスの総賃貸可能面積（ＹＳ海岸ビルの付置住宅部分 1,270.41 ㎡を含みます。）の合計に対する当該マスターリース会社への賃貸面積の割合をいいます。
※２「対総賃貸可能面積比率」とは、本投資法人の運用資産（優先出資証券を除きます。）に係る総賃貸可能面積の合計に対する当該マスターリース会社への賃貸面積の割合をいいます。

102プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信【投資法人の関係法人】（「１.投資法人の関係法人」の参照資料）

プレミア投資法人
投資主総会
役員会
執行役員
監督役員
会計監査人

[資産運用会社]
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社◎資産運用委託契約[投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者]
中央三井信託銀行株式会社◎一般事務委託契約（計算、会計帳簿等の作成、納税に関する事務）◎投資主名簿等管理事務委託契約◎特別口座の管理に関する契約

プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社◎一般事務委託契約（機関の運営に関する事務）[資産保管会社]
中央三井信託銀行株式会社◎資産保管業務委託契約[投資法人債に関する一般事務受託者]
中央三井信託銀行株式会社◎財務代理契約◎元利金支払事務取扱契約
シティグループ証券株式会社
大和証券キャピタル・マーケッツ株式会社◎元利金支払事務取扱契約

103プレミア投資法人(8956)平成 23 年 10 月期決算短信

委託先等の名称
プレミア・リート・アドバイザーズ
株式会社（資産運用会社）

業務内容
資産運用委託契約に従い、資産運用会社として、本投資法人の規約に基づき、
本投資法人の保有する資産の運用を行います。
資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社が、本投資法人の資産運用の一環として、本投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権及び不動産を信託する信託の受益権等の取得の適否、資産に係る維持・管理の方針、資産の売却等を検討し実行します。

中央三井信託銀行株式会社（投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者）
中央三井信託銀行株式会社（投資主名簿等管理人及び特別口座の口座管理機関）

一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の経理に関する事務に係る一般事務受託者として、計算・会計帳簿の作成及び納税に関する事務を行います。
投資主名簿等管理事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、投資主名簿等管理人として、本投資法人の投資主名簿の作成及び備置その他の投資主名簿に関する事務、投資主に対して分配する金銭の支払いに関する事務、投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付けに関する事務等を行います。
また、特別口座の管理に関する契約に従い、本投資法人からの申出に基づき、社債、株式等の振替に関する法律に基づく特別口座の口座管理機関として、
本投資法人の振替口座簿の作成及び備置その他の振替口座簿に関する事務等を行います。
一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の機関の運営に関する事務を行います。

プレミア・リート・アドバイザーズ
株式会社（投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者）
中央三井信託銀行株式会社（資産保管会社）

中央三井信託銀行株式会社（投資法人債に関する一般事務受託者である財務代理人）

中央三井信託銀行株式会社
シティグループ証券株式会社
大和証券キャピタル・マーケッツ株式会社（投資法人債に関する一般事務受託者である元利金支払事務取扱者）

資産保管業務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法人の取得する資産に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）及びその他の書類の保管、預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、投信法に基づく帳簿等の作成事務、輸送事務等を行います。
プレミア投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、払込金の受領及び払込金の本投資法人への交付、投資法人債券の調製及び本投資法人が指定する者に対する当該投資法人債券の交付、応募者登録請求書への各投資法人債の金額、払込金額及び投資法人債券を発行すべき場合の投資法人債券の記番号その他必要事項の附記等を行います。
また、プレミア投資法人第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、払込金の受領及び払込金の本投資法人への交付、本投資法人債の元金の償還及び利息支払の事務、投資法人債原簿および謄本の調製ならびに投資法人債原簿の管理等を行います。
プレミア投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）元利金支払事務取扱契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人債の元利金支払事務を行います。

以104上