詳解

マンション評価に関する新・個別通達―「居住用の区分所有財産の評価について」の検討―
税理士：塩野入 文雄

目
はじめに 
第 １ 新通達制定までの経過等 48
１ 「令和 ５ 年度税制改正大綱」決定後における経過 48
２ 平成27年10月の政府税制調査会における指摘と国税庁の対応 50⑴ 委員からの指摘 ⑵ 国税庁の対応（反応）
３ 令和 ４ 年 ４ 月の最高裁判決 ⑴ 判決の概要 ⑵ 令和 ５ 年度税制改正大綱との関

50
50
52
52

係
53
新通達の内容等に関する検討 
54
新通達によるマンション評価の考え方 
54⑴ 課税評価としての視点 54⑵ 新通達の趣旨等 55⑶ 新通達における評価の根拠 56
２ 新通達の構造（位置づけ）
57

第２
１

⑴

通達形式（個別通達）など 

次
⑵

47

評価方法としての位置づけ ３58

個別的事項（留意点）
⑴
⑵

60
60

第３
１

新通達の適用範囲 
ビンテージマンション 

61
62

まとめ 
今後の展開 62
２ 総則 ６ 項との関係 62
別表 １  新通達によるマンションの評価
64
方法 
１ 評価単位（区分）
64
２ 評価額の計算式 65３

区分所有補正率の計算（決定）
決定の流れ 評価乖離率の計算 

⑴
⑵

65
65
65

⑶
⑷

評価水準 
66
区分所有補正率 
66
４ 評価例 66
別表 ２  地積規模の大きな土地評価の沿革（財基通改正の経過）

67

57

向は良好であり（図表 １ 参照）、いわゆるはじめに「億ション」も ２ 桁台の新築物件まで登場

いわゆる「タワマン節税」などと言われしてきている。

るようになってから既に久しいが、現在でこのような状況の下で、令和 ４ 年12月にも新築及び中古マンションの取引市場の動決定された「令和 ５ 年度税制改正大綱」

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（与党大綱）を受け、国税庁は、令和 ５ 年

本稿では、先ず、この新通達制定までの９ 月28日付で個別通達「居住用の区分所有

経過等を概観し、その後、新通達の位置づ

財産の評価について（法令解釈）」（以下

けなど、その内容について検討する。

「新通達」という）を発出した。そして、

なお、新通達により示されたマンション

その趣旨説明等について、令和 ５ 年10月11の具体的な評価方法に関する一般的な解説

日付「資産評価企画官情報第 ２ 号」（以下は、後掲の別表 １ 64頁を参照されたい。

「情報」という）が公表されている。
図表 １

不動産価格指数の推移（出典） 国土交通省 不動産価格指数（住宅）（資料）Ｒ ５ . １ .30開催 第 １ 回「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議」資料（ ５ 頁）
〔筆者が一部加筆〕

第１

新通達制定までの経過等

価計算の基礎指数等の見直しに留まらないこともあり得よう。そこで、新通達の内容

新通達の実際の適用が始まる前にコメン等の検討を行う前に、当該可能性を念頭にトすべき事柄ではないかもしれないが、既置きつつ、これまでの新通達制定に至るまに始まっている数多くの試算によって、タでの経過を確認する。

ワーマンションの評価額の大幅な上昇は新通達が予定したところであろうが、新通達が孕んでいる問題は必ずしも少なくないよ

１ 「令和 ５ 年度税制改正大綱」決定後における経過

うに思われる。おそらく、当面は、個別的

時間軸は次の ２ 及び ３ の記述と前後するな対応に終始することになろうが、後述のが、税制改正大綱の決定を受けて行われた

第３「１

今後の展開」において触れるよ

財産評価（相続税評価）関係の最近におけうに旧・広大地の評価と同様に、単なる評る通達改正等の経過を整理すると、図表 ２

48 野村資産承継 2023 12月号
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後述 ３ 参照）。

のとおりである（マンション評価に関する令和 ５ 年度税制改正大綱の内容については、
図表 ２区

税制改正大綱の決定から通達制定（改正）までの経過等分

マンション評価

税制改正大綱の決定

Ｒ ５ 大綱パブリックコメント（実施期間）寄せられた意見の件数

規模大地評価＊ 1

Ｒ ４ .12.16

Ｈ29大綱

株式評価
Ｈ28.12. ８

Ｒ ５ . ７ .21 〜 8.20

Ｈ29. ６ .22 〜 7.21

Ｈ29. ３ . １ 〜 3.30

102件

42件

31件

通達の形式

個別通達の制定

財産評価基本通達の一部改正

通達発出日

Ｒ ５ . ９ .28

Ｈ29. ９ .20

Ｈ29. ４ .27

国税庁HPへの掲載

Ｒ ５ .10. ６ （注）Ｈ29.10. ５

H.29. ５ .15

適用時期

Ｒ６.１.１ 〜

Ｈ30. １ . １ 〜

Ｈ29. １ . １ 〜（注） 前述した「情報」の掲載日は、Ｒ ５ .10.13である。

今回の新通達（案）に係るパブリックコ

充分に承知していたと思われ、新通達の制メントに寄せられた意見等は102件あり、定に向けて、より客観性、説得力、あるい最近の財産評価基本通達（以下、原則としは、透明性を確保するため、従前の財基通て「財基通」という）の改正案に寄せられの改正への対応と異なり（外部の不動産専

た旧・広大地評価に係る42件や取引相場の門研究機関による報告に依存せず）、新たない株式評価に係る31件に比べて、相当数に ７ 人の委員によって構成された「マンシ多くの意見が寄せられた 。そして、そョンに係る財産評価基本通達に関する有識の一部の意見は新通達に反映され、あるい者会議」＊ 3 （以下「有識者会議」という）は、「情報」による新通達の趣旨説明などを設置して ３ 回の会議の開催し、その通達の記述に数多く織り込まれた。このような（案）を検討している（注）。このような外事から窺えるように、新通達によるマンシ

部有識者による会議の設置は、仄聞するに、

ョン評価は納税者、税理士等の実務家、あ

往時、借地権課税の問題が大きく取り上げ

るいは不動産業界等にとって関心の高い事られていた頃、昭和40年に国税庁が借地権柄であり、その影響も大きいことが窺われ評価に関して、外部有識者で構成されたる。

「借地権評価懇談会」を設けた以来のこと＊2

そして、新通達への納税者等による関心のようである。このような点からも、国税が高いことやその影響の大きさは国税庁も庁の新通達制定への姿勢や位置づけが顕れ

＊1
＊2

＊3

財基通20− ２ 「地積規模の大きな宅地の評価」を指している。
ちなみに、令和 ４ 年10月に公表された「所得税基本通達の制定について」（法令解釈通達）の一部改正（案）（雑所得の例
示等）に対する意見公募の結果について」によると、寄せられた意見の件数は7,059件であった。その件数に比べれば格段の差があるものの、税制改正大綱の決定を受けた財産評価関係のパブコメとしては従来よりも多数の意見が寄せられたことは注目すべきであろう。
オブザーバーとして、総務省自治税務局、財務省主税局及び国土交通省住宅局、不動産経済局が参画している。

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ている。

ことに着目した節税策の一つであって、複（注） 有識者会議の開催状況は、次のとおり

数の高額物件を一人で取得するケースなどである。
Ｒ ５ . １ .30 第 １ 回（設立会）（ １ /31会議資料等を国税庁HPに掲載）
Ｒ ５ . ６ . １ 第 ２ 回〈WEB〉（ ６ / ２ 会議資料等を国税庁HPに掲載）
Ｒ ５ . ６ .22 第 ３ 回〈WEB〉（ ６ /30会 議 資料等を国税庁HPに掲載）

２⑴

平成27年10月の政府税制調査会における指摘と国税庁の対応
委員からの指摘も少なくなかったと承知している。
⑵

国税庁の対応（反応）イ

国税庁は、上記の発言（指摘）に対して即座に反応し、「実質的な税負担の公平の観点から看過し難い事態がある場合には、これまでも財産評価基本
通達 ６ 項を活用してきたところですが、今後も適正な課税の観点から財産評価基本通達 ６ 項の適用を行いたいと考えております。」という資料の記者提供「令和 ５ 年度税制改正大綱」の決定前、（発表）を行った（以下、財産評価基今を去る ８ 年前、既にタワマン節税が大き

本通達 ６ 項を「総則 ６ 項」という）。

な話題になっていた。そのため、平成27年

その際、国税庁が行った平成23年分

10月27日に開催された政府税制調査会（第〜25年分の20階以上マンションの譲渡

25回総会）の席上、日本税理士会連合会の（343件）に関するサンプル調査結果と委員から「最近タワーマンションを使った

して、次の「売却価額÷相続税評価

節税策が喧伝されている。こうした資産家額」の乖離率の状況に関する計数等がしか使えないような評価方法については、公表され、また、図表 ３ − １ ・ ３ － ２

執行面においても、通達を改めるとか、著の資料も公表された。

しく問題がある場合は個別に措置する規定

・平均値 3.04 ・中央値 2.98
・最大値 6.93 ・最小値 0.57
（参考）建 物専有面積 平均値89㎡、中 央 値85㎡ 最 大 値
217㎡ 最小値33㎡
敷 地面積 平均値18㎡、を使って、時価と評価額との差が大きすぎるものについては、見直しをしていただきたい。
」という趣旨の発言があった（国税
庁記者提供資料より引用）。同節税策は、
タワーマンションの実際の販売・取引価額と相続税評価額との間に大きな開差がある

中 央 値15㎡
最小値 ３ ㎡

50 野村資産承継 2023 12月号
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最 大 値88㎡

マンション評価に関する新・個別通達―「居住用の区分所有財産の評価について」の検討―

図表 ３ − １

築年数と乖離率の相関関係

図表 ３ − ２

階数と乖離率との相関関係（出典） 平成27年10月

ロ

この記者提供資料に関して次の三つ⒜

国税庁

記者提供資料（抜粋）

総則 ６ 項を適用した裁判例として、
図表 ４ の二つが紹介されている。

の点が注目された。
図表 ４

記者提供資料で紹介された裁判例
事例の骨子・審級（注）紹介された判決

農地を売却して、その売買代金が完済される前に相続開始があった事案について、相Ｓ56. １ .28 東 京 続税の課税財産は売買残代金債権とした。
高裁判決（昭和53年（行 コ75 （第 １ 審）Ｓ53. ９ .27 東京地裁判決（昭和50年（行ウ）169号
号）（上告審）Ｓ61.12. ５ 最高裁（二小）判決（昭和56年（行ツ）89号）
借入金によりマンション（複数戸）を7.6億円で購入後に相続開始。その後、 ４ 〜 ７
Ｈ ４ . ３ .11 東 京 月後に7.7億円で売却。ちなみに、相続税評価額は、1.3億円（購入価額及び売却価額
地裁判決（平成 の約17％）であった。
２ 年（行 ウ）（控訴審）Ｈ ５ . １ .26 東京高裁判決（平成 ４ 年（行コ）33号
177号）（上告審）Ｈ ５ .10.28 最高裁（一小）判決（平成 ５ 年（行ツ）78号）（注） この欄の記載は筆者による記述である（記者提供資料の記載事項ではない）。

⒝

この時点では、国税庁は総則 ６ 項定の基礎となる「評価乖離率」の算で個別対応を適切に行うとしている

定に係る四つの指数（築年数、総階が、財基通の見直し（改正）には言数、所在階、敷地持分狭小度）の萌及していなかった。

芽があったと言える。もっとも、上

上記の図表 ３ − １ ・ ３ － ２ ではマ

記の政府税制調査会の席上で指摘をンションの売買価額と相続税評価額

受けて以来、今回の新通達の制定にとの関係について、そのⅰ築年数と至るまで、コロナ禍の期間があった

ⅱ所在階の階数との関係が分析されこともあって ８ 年余を要したことにている。結果的には、既にこの時かなり、タワマン節税が一時期は下火ら、新通達の「区分所有補正率」決になったかなどと言われた時期もあ⒞

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っ た が ＊ 4 、引 き 続 き、沈 静 化 し な正率」に基づき、その一棟の建物全体の税額を次式によって按分しい状況を踏まえ、また、様々な点をて課税することになった。そして、考慮した上で、国税庁が満を持して平成29年 １ 月 ２ 日以後に新築され実行した新通達の制定ということにて平成30年度から新たに課税されなろう（注）。

ることになるタワーマンションに（注） 一方、固定資産税についてはタ適用されている（地方税法352②）

ワーマンション（居住用超高層建〔不動産取得税については価格の築物）の課税に関する見直しが行算定規定として地方税法73条の ２

われている。平成29年度税制改正

第 ５ 項が設けられている〕。

によって、「階層別専有床面積補各住戸の専有床面積×階層別専有床面積補正率
各住戸の税額 ＝ 一棟全体の税額 ×
専有床面積（補正後）の合計○ 階層別専有床面積補正率：１階を 100 とした場合に、1 階上がるごとに 10/39（約 0.256）を加算した数値：100＋10/39×（階数－1）

なお、新通達（案）のパブコメに寄せられた固定資産税に係る階層別床面積補正率との関係を問う意見に対して ＊ 5 、国税庁
は次のとおり説明している（パブコメ結果 ・情報 ９ 頁ロ参照）。
＊6

見固定資産税における「階層別専有床
面積補正率」との関係で問題はない
のか。

国税庁の
考え方

固定資産税における「階層別専有床
面積補正率」は、居住用超高層建築物に係る固定資産税額を各区分所有者にあん分する際に用いられるものであり、評価額には影響しないものであるため、本通達との関係では問題がないものと考えています。

意３

令和 ４ 年 ４ 月の最高裁判決

⑴

判決の概要
新通達制定の大きな一つの契機になったのは令和 ４ 年 ４ 月19日の最高裁（三小）判決（令和 ２ 年（行ヒ）283号）＊ 7 である。
本判決は、一般日刊紙の一面にも大きく取り上げられ、また、既に多くの論説や判例評釈があるので、本稿では、その内容等の記述に踏み込まないが、判決の骨子は次の二つの点にあった（注 １ ）。
㋑ 「時価＞処分額（鑑定評価額）＞相続
税評価額」となる課税処分は相続税法22条に関して違法ではない（注 ２ ）。
㋺ 平等原則との関係については、次のとおり（判決文より引用）。

＊4
＊5

＊6
＊7

H28. ３ .30 日本経済新聞（朝刊 ２ 面）「タワマン節税」はや下火？
土地基本法17条（公的土地評価の適正化等）が規定している「公的土地評価間について相互の均衡と適正化」に関する問
題意識による意見と思われる。
R5.10. ６ 公示「意見募集の結果について」を指している（以下、同じ）。
控訴審：Ｒ ２ . ６ .24東京高裁判決（令和元年（行コ）239号）、第一審：Ｒ元.8.27東京地裁判決（平成29（行ウ）539号）
なお、最高裁調査官による解説が、ジュリスト 2023.3月 №1581 92頁などに掲載されている。

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 （財基通の評価額によらない合理的なであるから、上記事情があるものという理由がない限り平等原則に違反する違法

ことができる。」と判示している。このとなる旨を述べた後に続き）「もっとも、点、上記政府税制調査会における「資産上記に述べたところに照らせば、相続税家しか使えない……」との指摘に通じるの課税価格に算入される財産の価額につ一面があると考える。

いて、評価通達の定める方法による画一（注 １ ）
 対象不動産の時価算定の見直しに的な評価を行うことが実質的な租税負担より本判決では争点になっていないが、債務控除における超過債務の金の公平に反するというべき事情がある場

額の処理に関する問題を孕んだ事案

合には、合理的な理由があると認められであったことを看過してはならない。

るから、当該財産の価額を評価通達の定

この点、例えば、平成30年12月 ６ 日

める方法により評価した価額を上回る価

開 催 の 自 民 党 税 制 調 査 会 の「資 料額によるものとすることが上記の平等原（資産課税）」において、現行相続税則に違反するものではないと解するのがの小規模宅地等の課税特例（措法69相当である。……」の ４ ）に関する問題点の一つとして、

 なお、本判決は、「本件各不動産の価

個人事業者の債務には事業用・非事業用の区別がないところ、事業用宅額について評価通達の定める方法による地の購入のための借入を債務控除す

画一的な評価を行うことは、本件購入・ることにより、事業と無関係な資産

借入れのような行為をせず、又はするこにまで節税効果が及ぶことが挙げらとのできない他の納税者と上告人らとのれている。

間に看過し難い不均衡を生じさせ、実質（注 ２ ） これら三者の金額的な比較等は、的な租税負担の公平に反するというべき事

項

金

次表のとおりである。
額備考Ｈ21.12月に ２ 棟のマンションを
購入価額1,387百万円①
購入

Ｈ21.12月購入資金借入997百万円。

Ｈ24.6月相続開始

相続税評価額334百万円②

超過債務金額663百万円を他の財産価額から債務控除し、相続税額 ０ で申告。

Ｈ28.4月更正処分

鑑定評価額1,273百万円③

課税当局は、 １ 棟のマンションごとに異なる鑑定業者に鑑定を依頼。

＊乖離率
＊開差額

⑵

③/②＝3.81…… ①/②＝4.15……
③－②＝939百万円 ①－②＝1,053百万円

令和 ５ 年度税制改正大綱との関係
上記の最高裁判決を受け、令和 ５ 年度税

ンションの相続税評価の見直しの検討を行うとされ、新通達の制定に至った。

制改正大綱（同資料21頁）に次のとおりマ

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５ ．円滑・適正な納税のための環境整備⑸

マンションの相続税評価について
 マンションについては、市場での売買価格と通達に基づく相続税評価額とが大きく乖離しているケースが見られる。現状を放置すれば、マンションの相続税評価額が個別に判断されることもあり、納税者の予見可能性を確保する必要もある。
このため、相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主
義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。

この大綱の決定に先立ち、令和 ４ 年11月

相続税評価の見直しについて、次のとおり

30日開催の自民党税制調査会における「資触れられた（下線は筆者が付した表記）。

料（納税環境整備）」では、マンションのマンションの相続税評価について○ 相続税法では、相続等により取得した財産の価額は「当該財産の取得の時における時価（客観的な交換価値）」によるものとされており（時価主義）、その評価方法は国税庁の通達によって定められている。
○ マンションについては、「相続税評価額」と「市場売買価格（時価）」とが大きく乖離しているケースも把握されている。このような乖離があると、相続税の申告後に、国税当局から、路線価等に基づく相続税評価額ではなく鑑定価格等による時価で評価し直して課税処分をされるというケースも発生している。
○ こうしたケースで争われた、本年 ４ 月の最高裁判決（国側勝訴）以降、マンションの評価額の乖離に対する批判の高まりや、取引の手控えによる市場への影響を懸念する向きも見られ、課税の公平を図りつつ、納税者の予見可能性を確保する観点からも、早期にマンションの評価に関する通達を見直す必要がある。
〇このため、乖離の実態把握とその要因分析を的確に行った上で、年明け以降、租税法学者、不動産鑑
定士、不動産業界の関係者などの意見も丁寧に聴取しながら、通達改正を検討していくこととしたい。

この党税調資料により、令和 ５ 年度税制改正大綱におけるマンション評価の見直し

で既に「有識者会議」の設置が織り込まれていたことが分かる）。

が、㋑令和 ４ 年 ４ 月の最高裁判決を踏まえた対応であること、㋺評価額の乖離に対する批判の高まりや㋩納税者の予見可能性の確保に関する問題意識とともに、特に㋥「取引の手控えによる市場への影響を懸念

第２新通達の内容等に関する検討

１

新通達によるマンション評価の考え方⑴

課税評価としての視点する向きも見られ」ることが見直しの必要性の理由に挙げられている点が注目される。
そして、大綱では㋩の点、すなわち、納税新通達の内容等に関する検討を行うこと

税者予見可能性の確保が個別的に掲記されにするが、その前提として、新通達や財基ていること、加えて、党税調資料では、外通による財産評価（相続税評価）は、相続部有識者の意見聴取を予定されていた点が税・贈与税の申告や課税に向けた「課税評注目される（この時点（令和 ４ 年11月末）

価」である点を確認しておきたい。すなわ

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ち、その評価は、「時価」に関する絶対的㋑ マンションの取引実態に関して、「平な真実を追求するというような性格のもの

成30年中に取引された全国の分譲マンシ

ではなく（必要があれば、個別的に追及す

ョンの相続税評価額と売買実例価額とのる課税場面はある）、また、例えば、不動

乖離について取引実態等を確認したとこ

産鑑定評価のように、個別的に対象不動産

ろ、平均で2.34倍の乖離が把握され、かの価額を追求する評価とも異なっている。

つ、約65％の事例で ２ 倍以上乖離していそして、課税評価であるが故に、ⓐ評価のることが把握された。」と説明している。

安全性の確保（時価以下主義）、ⓑ評価の なお、有識者会議では、図表 ５ のとお

統一性（課税の公平観（感））の確保及びり平成25年〜30年中における乖離の状況ⓒ評価の実行可能性の確保の三点が求めらが示された。

れている（更には、徴税コストとの関係も㋺ 「……最高裁令和 ４ 年 ４ 月19日判決以無視し得ない）。この点、新通達も、課税降、当該乖離に対する批判の高まりや、評価として枠内にあり、逐一例示はしない

取引の手控えによる市場への影響を懸念が、例えば、ⓒの点について、第 ２ 回有識する向きも見られたことから、課税の公者会議（同会議資料 ３ 頁）でも取り上げら平を図りつつ、納税者の予見可能性を確れた「標準戸比準方式」を巡る議論に顕れ保する観点……」と前記の党税調資料にている。また、既存の自用地評価額と自用沿った説明を行っている。

家屋評価額の算定を出発点としたマンショ ここで注意すべきは、新通達がタワマン評価とするなどの諸点に、上記の三者がン節税への対抗策としてではなく、全体体現されている。

的なマンション評価に関する相続税評価と市場価格との乖離の是正を期したもの⑵

新通達の趣旨等とされている点である。すなわち、新通

新通達は、マンション評価に関して、通達の（趣旨）に記されている「近年の区常の路線価等の評価額に乗ずべき評価倍率

分所有財産の取引実態等を踏まえ」た時に相当する区分所有補正率を決定する方法

価算定方法を既存のマンション（土地・を示している「倍率決定通達」であり、い家屋）評価を前提として、「区分所有補

わば、国税局長が決定している土地評価基正割合」という倍率を導入することを通準書における「倍率表」に相当するものとじて、その是正を図った措置として捉え言える。無論、倍率表のように、確定した

ることになる。そして、当該乖離は、タ割合としての区分所有補正率が示されていワーマンションに限られる事象ではなく、る訳ではなく、また、地域ごとに適用が他の一般的なマンションも含めて是正を

区々になっていない点で、通常の倍率（表）図ったことになる（もっとも、その見直とは異なっている。そして、新通達制定のしの影響度（評価額の増加）はタワーマ

趣旨や考え方は、「情報」（ ２ 〜 ４ 頁）に詳

ンションについて顕著であり、新通達に述されているので、本稿では繰り返さないは「衣の下に鎧が見える」と言っても差が、要旨、次のように説明している。

し支えないように思われる）。

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図表 ５

相続税評価額と市場価格の乖離の実態（注） 計数はいずれも国税庁において実施したサンプル調査（平成25年〜 30年中に行われた取引について、不動産移転登記情報と所得税の確定申告データを突合）による。
（資料）Ｒ ５ . ６ .22開催第 ３ 回有識者会議資料 １ 頁⑶

新通達における評価の根拠

水 準 が、統 計 的 手 法（重 回 帰 分㋑

区分所有補正率析）＊ 8 に よ る「市 場 価 格 理 論 値」

 新通達によって決定される区分所有補に対して60％未満（評価乖離率1.67

正率の考え方は、次のとおりであり、そ倍超）になっているものについて、の考え方を図示すると図表 ６ のとおりで60％（乖離率1.67倍）になるよう通ある。

常の評価額を補正する。

（ⅰ）
 上記図表 ５ のとおり戸建て住宅の（ⅳ） マンションの相続税評価額の評価

評価乖離率の平均は1.66倍（60.2％

水準が60％以上100％以下（評価乖＝ １ ÷1.66）であるところ、マンシ

離率1.67以上1.00以下）になっていョンの評価乖離率は2.34倍（42.7％

るものは通常の評価額による（新通＝ １ ÷2.34）である。

達による是正をしない）。

（ⅱ）
 マンションの評価も、戸建住宅の（ⅴ） マンションの相続税評価額の評価

評価水準とのバランスを確保する。

水 準 が100％ 超（評 価 乖 離 率1.00未（ⅲ）
 マンションの相続税評価額の評価＊8満）のものは100％に減額する。

「『重回帰分析』とは、 ２ 以上の要因（説明変数）が結果（目的変数）に与える影響度合いを分析する統計手法とされる。」（情報 ４ 頁（注 ２ ）より引用）。

56 野村資産承継 2023 12月号
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図表 ６
相続税評価額
市場価格

評価水準（評価乖離率）と区分所有補正率の相関関係
市場価格

＝評価水準

相続税評価額

見直し前

＝乖離率

見直し後

※市場価格＝市場価格理論値（評価水準：％）

100％
評価水準 60％
乖離率 1.6667

60％
評価水準 60％以上
100％未満乖離率１以上1.6667 以下

評価水準 60％未満

格

乖離率 1.6667 超

評価水準が評価水準が 60％となる層【要補正】補正なし

100％になる層

低

評 価 水 準

高

（大）

（乖離率）

（小）

区分所有補正率＝乖離率×0.6【区分所有補正率】

なし

区分所有補正率＝乖離率

新通達では「１÷評価乖離率」（資料）Ｒ ５ . ６ .22開催第 ３ 回有識者会議資料 ３ 頁（筆者が一部加工）
第１回有識者会議資料

https://www.nta.go.jp/information/release/pdf/0023001-051.pdf

第３回有識者会議資料

0023006-018.pdf (nta.go.jp)㋺

評価乖離率の計算における四つの指標（ⅳ） その際、上述した戸建住宅の評価

 新通達における倍数（区分所有補正率）を決定する際の四つの指標は、取引価額と相続税評価額に乖離が生じる理由
を次のように捉えた結果である。
（ⅰ）
 建物の評価額が、再調達価格により水準60％に達するまで是正する。

２

新通達の構造（位置づけ）⑴

通達形式（個別通達）など
イ

まず、今回のマンション評価の見直評定されている固定資産税評価に準拠

しが財基通の一部改正によらず、新たしている。取引価額は、総階数、そのな個別通達の制定によった点に触れる。

専有部分の所在階のほか、築年数の 財基通の前文は、「相続税及び贈与反映が不充分だと評価額が低下する。

税の課税価格計算の基礎となる財産の（ⅱ）
 高層マンションのように敷地持分評価に関する基本的な取扱いを下記のが狭小なケースは、立地条件の良好とおり定めたから、法令に別段の定めさが反映されない（不充分である）。

のあるもの及び別に通達するものを除（ⅲ）
 そこで、築年数、総階数（総階数

き、昭和39年 １ 月 １ 日以後に相続、遺指数）、所在階及び敷地持分狭小度

贈又は贈与により取得した財産についの四つの指数によって、通常の評価ては、これにより取り扱われたい。」

額を是正する。

（下線は、筆者が表記）とされており、

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新通達は、この別に通知するものに該（注） マンションの評価単位（区分）を当する。

土地と建物に分けずに新たな評価単 この点、情報にも個別通達とした理位を設定するという考え方もあるが、仮にそのような評価単位を設定した

由や考え方は示されていないが、財基場合、小規模宅地等の課税特例に関通の一部改正によらなかった理由としする税制改正が必要になってくる。

て、次のような点があったのではないかと推測される。

 このような流れを見る限り、通常の（ⅰ）
 倍 率（区 分 所 有 補 正 率）の 計

自用としての土地・建物の相続税評価

算・決定方法に限定された定めに額に一定の倍率を乗じ、最終的な評価留まる。

額を算定するという流れは、従前からの土地に係る倍率方式と家屋に係る倍（ⅱ）
 制定当初から ３ 年ごとの見直しを行うこと（後述62頁参照）が織率方式（倍率1.0）と同じになっている。

り込まれている時限的適用に係る

ただし、同じ倍率方式といっても、既通達の一面を有している。

存の倍率方式とは図表 ７ の点で異なっ

ロ 次に、新通達が個別通達であるため、ているが、評価手法としては、倍率方式である点に変わりがない。

マンション評価に関する新通達と財基通の適用に係る形式的な流れを確認する。
 その適用関係のステップは、①財基

図表 ７

既存の倍率方式と区分所有補正率との差異

通➡②新通達➡③財基通という流れになっている。すなわち、①マンション
を通常の土地（敷地利用権）と建物（区分所有権（専有部分））に分けた評

既存の倍
率方式

年分ごとに、国税局長が地域ごと、地目ごとに評価倍率を決定して、財産評価基準書によって倍率を公表し
ている。

区分所有
補正率

個々の評価対象マンションごとに築年数など全国に一律適用される四つの指標に基づいて算定した評価乖離率に基づいて倍率に相当する区分所
有補正率を決定する。なお、同指標
等は ３ 年ごとに見直しが行われる。

価額（いずれも自用評価）を基礎として、②新通達に基づき決定した「区分所有補正率」（倍率）を乗じた価額を算定した後、③さらに、財基通に戻って、例えば、そのマンションを貸家として利用しているのであれば、貸家建付地・貸家として評価して、最終的な評価額とする流れになっている。

⑵

評価方法としての位置づけ
イ

規模大地の評価方法との比較

 なお、小規模宅地等の課税特例（措 新通達によるマンションの評価方法

法69の ４ ）は、③段階における敷地権

は、規模大地の評価方法（財基通20−

利用権の評価額に対して適用する（居２ ）に類似している（ただし、規模格住用又は事業用（自用）であれば、実差補正率は財基通の定めによって地積

際的には②段階の敷地利用権の評価額

規模などに応じて確定しており、また、に対して適用する）（注）。

規模大地の評価方法は財基通の定めの58 野村資産承継 2023 12月号
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較すると図表 ８ のとおりである。

中で完結している）。
 そこで、両者の評価方法の流れを比
図表 ８

新通達によるマンション評価と規模大地の比較【マンションの評価】
敷地利用権：自用地評価（画地補正率等を適用）
区分所有権：自用家屋評価

区分所有
補正率
（個別に決定）

貸家建付地、貸家なマンションの評価額

どの評価を適用（固定資産税評価額×1.0）【規模大地の評価】
15《奥行価格補正率》などの定めによる画地補正率
を適用

ロ

規模格差
補正率
（財基通 20－2）

類似業種比準方式との比較

20－3《無道路地の評価》などの定めに

規模大地の評価額

よる補正率を適用

価方法として捉えることができる。

 また、新通達のマンション評価と取 この点について、両者を比較すると、引相場のない株式に関する類似業種比

図表 ９ のとおりである。

準方式（財基通180）とも相通じる評
図表 ９マンション評価と類似業種比準方式との比較

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上図のとおり、評価対象財産がマンショ評価に適用されるが、通達の定め（文言）ンと取引相場のない株式という根本的な違からは、その適用範囲（適用対象となるマいはある。しかしながら、具体的な評価方

ンションの範囲）が分かりにくいので、若法としては、一定の基準額（前者は路線価

干の整理をしておきたい（情報の ６ 頁におや固定資産税評価額などで評価した敷地利

いても、「一棟の区分所有建物」などの意

用権と区分所有権（建物）、後者は類似業義の解説によって、その適用範囲が説明さ

種の株価（Ａ））に対して、所定の計算をれている）。

行って算定した倍率（区分所有補正率又はイ まず、区分所有補正率（評価乖離率）

比準割合）を乗じて評価を行っている。すの前提になっているのは、国税庁が行っ

なわち、一定の基礎額及び基準額に比準した平成30年中の全国の中古マンションて対象財産の評価額を算定する方法は、同（分譲マンション）の取引事例2,478件を一であるといえよう。

ベースにした統計理論値によってい

無論、比準計算を行う際に、その比較計

る ＊ 9 。そ の 結 果、通 達 文 の「居 住 用 の算の基礎となっているのは、前者は理論上区分所有財産」の意義は、その統計の延（統計上）の市場価格であり、後者は、類長で解釈し、適用することになる（すな

似業種の標本会社における実際の計数に基

わち、統計データの基礎になっていない

づいている点で異なっている。とは言え、一棟の単独所有・共有マンションなどに

新通達による評価方法は、類似業種比準方

新通達は適用されない）。

式の流れとほぼ同一であり、相続税評価額

ロ 具体的な適用範囲は、図表10のとおり

算定上のフレームとして、上記の規模大地である。

の評価方法との比較とともに、新通達によ なお、適用対象外となっているⓐにつる倍率方式（区分所有補正率）の採用には

いては「分譲マンションとは市場が異な

何ら違和感がないと考える。

り、売買実例に乏しい」と、ⓑについて

３

個別的事項（留意点）

個別的事項として、実務的な視点から二つの点に触れておく。

は「流通性、市場性、価格形成要因が異なる」と、その除外理由が説明されている（情報 ６ 頁）（注）。
（注） たな卸商品等に該当するマンション
も 適 用 対 象 に な ら な い（新 通 達 １ ⑻⑴

新通達の適用範囲

（注）
）
。

新通達は、
「居住用の区分所有財産」の＊9

今後、行政情報公開請求によって資料を取得できた場合、同資料に基づいて、どのようなマンションの取引事例がベースになっていたのかという然るべき分析が行われることになろう。

60 野村資産承継 2023 12月号
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図表10

新通達が適用されるマンションの範囲（概観図）

階数が２以下（地階を除く）

一棟の区分所有建物（注 1）

・敷地利用権（注２）

区分所有者がいる家屋で居住用（注 3）の専有部分がある建物

二世帯住宅など
居住用専有部分一室の数３以下＆その全てをその区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの（適用対象外ⓑ）① 非区分所有建物（一棟の建物を単独又は共有により所有しているケース）② 居住用の専有部分がない区分所有建⑵（注 1）区分所有されている家屋で、居住用の専有部分があるものを指している（新通達１⑺）。
（注２）区分所有登記建物の敷地権（その敷地が共有の場合を含む）を指している（新通達１⑼）。

物（オフィスビルなど）（注３）課税時期において居住の用ではなく、事務所等の用に供されてるマンションも該当する。

＊併用マンションは適用対象（注４）たな卸商品等に該当するものを除く。

ビンテージマンション

は ３ 区画の合計で、〇万〇千㎡を超える相新通達（案）のパブコメに寄せられた意

当に広い敷地になっている。仄聞したとこ

見に「ビンテージマンションには効果がなろによると、敷地内にある広場（公園）等

いのではないか。
」という意見があった。

の公益的利用部分を考慮して総地積に対しこれに対して国税庁は、「ビンテージマンて約 ６ ％程度の敷地権面積を減じている事

ションを定義することは困難ですが、広い例があるようである。この場合、評価乖離

敷地に比較的ゆったり建てられている低層率の計算におけるＤ（敷地持分狭小度）のマンションについては敷地利用権の面積が計算は、不動産登記の面積に基づき「その大きくなることに伴い本通達適用前の相続

一室の区分所有権等が存する一棟の区分所

税評価額が大きくなり、路線価等による立有建物の敷地の面積」を基礎とすることに

地条件の反映がなされるなど、一概に、評なっている。そして、「例えば、分譲マン

価上問題があるものとは考えていません。」

ションの敷地とは離れた場所にある規約敷とその考え方を示している。そこで、巷間、地については、『一室の区分所有権等に係

ビンテージマンションと言われている東京る敷地利用権の面積』には含まれない。」

都内に所在する規模の大きなあるマンショとしている（情報 ８ 頁⑶（注 １ ））（注）。そンについて検討した。

うすると、広場がある区画に所在するマン

当マンションは、 ２ 以上の路線に接してションと他の区画にあるマンションの １ 室

おり、その敷地（敷地権）も公道を挟んでではＤの計算値（評価額）が異なってくる

３ 区画に分かれている。その敷地権の面積ことになると考えられるが、当マンション

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の取引実態に合っているかどうかの点に些の取引事例は多種多様であり、また、マンか疑問が残る。

ション自体も新築直後のタワーマンション

国税庁もこのような大規模な敷地を有すから老朽化した低層マンションまで、そのるビンテージマンションがあることは予め

属性も千差万別であり、個々のマンション

承知し、かつ、検証した上で上記のような評価の適用に当たっては、少なからず問題

回答をしていると思われるが、実際の申告点や疑問等が生じてくると思われる（注 １ ）。

等で問題事例となった際は、その他の要因

したがって、上記項目の見直しに留まる等を考慮した上で、個別的な対応を行う必だけでなく、必要に応じ、旧・広大地の評要も生じてこよう。

価方法が財基通20− ２ 《地積規模の大きな（注） 私道については、「評価上、当該私道宅地の評価》の改正に至るまで何次も改正の用に供されている宅地は別の評価単位

された先例があるように（後掲別表 ２ 67頁となるが、当該私道の用に供されている宅地の面積については、居住用の区分所
有財産について、上記 ２ のとおり、上記２ に掲げる算式により求めた評価乖離率に基づき評価することとした理由の一つが、申告納税制度の下で納税者の負担を参照）（注 ２ ）、新通達について何らかの見直しが行われる可能性も皆無ではなく、引続き、マンション評価のあり方に関心を持ち続ける必要がある。
（注 １ ）
 取引事例（情報）の入手についても、宅地と比べた場合、マンションの方が考慮したものであるから、同様の趣旨に同一マンション内の同規格の取引事例

より、納税者自身で容易に把握可能な登などを入手しやすいため、相続税評価

記簿上の敷地の面積によることとしても額との比較を行い易い点を看過しては差し支えない。
」とされている。

ならない。
（注 ２ ） 規模大地の評価方法の適用は、広大

第３地の評価方法に比べて表面的には安定まとめ的に運用されているように思われる。
4

１

今後の展開

率の算定に係る基礎数値（評価乖離率の計算における四つの指数と定数3.220）及び

4

4

4

4

4

4

4

4

って、その評価方法を適用できることによると思われる。

し時期に合わせて、 ３ 年ごとの見直しを行報14頁参照）。具体的には、区分所有補正

4

おそらく、形式的に判断することによ

新通達は、今後、固定資産税評価の見直うとされている（新通達 ２ の（注 ２ ）、情

4

その理由は、是非論は暫く置くとして、２

総則 ６ 項との関係

最後に総則 ６ 項との関係について触れておく。

評価水準の0.6（60％）について、売買実前述した平成27年10月開催の政府税制調例と相続税評価額の乖離状況に応じた見直

査会におけるタワマン節税に関する指摘がしを行うとされている。

あった以降、今回の新通達の制定までの間、一方、評価水準を統計的（理論上の）取財産評価（相続税評価）の底流にある問題

引価額の60％に抑えているとは言え、現実の一つに総則 ６ 項の適用があった（注）。令62 野村資産承継 2023 12月号
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和 ４ 年 ４ 月の最高裁の判決を受けて、予測

新通達の制定によってマンション評価に関可能性の確保の一環として新通達の制定がする総則 ６ 項の適用の問題が解消したのか行われたという一応の整理にはなろうが、と問われたら、その答は、「否」であろう。

（注） 最近における総則 ６ 項の適用状況は次表のとおりである。
・ 近年の評価通達 ６ 項の適用件数一覧（Ｒ ５ . １ .30開催有識者会議資料 ８ 頁より抜粋）
年分（事務年度）

Ｈ24

Ｈ25

Ｈ26

Ｈ27

Ｈ28

Ｈ29

Ｈ30

Ｒ１

Ｒ２

Ｒ３

計

件数

０

１

０

２

０

４

０

１

１

０

９

なお、総則 ６ 項の適用は評価額を引き上げる場面に限られないが、上表に引下げが行われた件数が含まれているようには思われない。また、仄聞するに、令和 ４ 年 ４ 月の最高裁判決後、総則６ 項の適用を指向した税務調査が組織的かつ積極的に行われているようであり、今後の動向にも注意する必要がある。ちなみに、令和 ４ 年 ４ 月以降、令和 ５ 年 ６ 月までの適用件数は ６ 件あったとされている（週刊エコノミスト2032.11.14の遠藤純一氏による情報公開請求に基づいた寄稿記事
より）。

総則 ６ 項の問題は従前から様々な検討や議論が交わされてきた課題であることは言識者会議資料 ４ 頁に、次のとおり触れられていた（下線は筆者が表記）。

うまでもない。この点について、第 ３ 回有
３ ．……
加えて、マンション市場価格の大幅な下落その他見直し後の評価方法に反映されない事情が存することにより、当該評価方法に従って評価することが適当でないと認められる場合は、個別に課税時期における時価を鑑定評価その他合理的な方法により算定する旨を明確化する（他の財産の評価における財産評価基本通達 ６ 項に基づくこれまでの実務上の取扱いを適用。
）。
この記述は、総則 ６ 項の適用は通常の評することもある一方で、マンションの市場

価額を引き上げる場面に限られず、引き下価格の大幅な下落その他本通達の定める評

げる場合にも適用されることを明らかにす

価方法に反映されない事情が存することにる説明になっている。そして、新通達とのより、本通達の定める評価方法によって評関係では、具体的に情報14頁の新通達 ２ 及価することが適当でないと認められる場合

び情報16頁の新通達 ３ の説明において、には、個別に課税時期における時価を鑑定「なお、本通達及び評価通達の定める評価

評価その他合理的な方法により算定し、一方法によって評価することが著しく不適当室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額と認められる場合には、評価通達 ６ が適用とすることができる。この点は、他の財産されることから、その結果として、本通達の評価におけるこれまでの扱いと違いはなを適用した価額よりも高い価額により評価

い。」などと説明されている（注）。
（注） ちなみに、評価乖離率がゼロや負数に

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なった場合＊10、敷地利用権や区分所有権は皆無になったとまではいえないが、相当の価額を評価しないとしつつも、「……

程度低下したと言えよう。加えて、評価水

仮にこのようなケースにおいても、評価
通達 ６ の適用が否定される訳ではないことに留意する。
」と、付加的な説明も行っている。

準60％という基準が示されたことから、金額的な差額の乖離は別として、一定の目安として機能することが予想される。
いずれにしても、総則 ６ 項の適用が、単

このように、個別的に総則 ６ 項の適用がに取引価額と相続税評価額の差額が大きいあることを説明している点は、「情報」とことだけに着目して適用された事例が多い

いう位置づけであるが、課税当局も、新通ように思われない（無論、この点が課税処達によるマンションの評価方法の一律適用

分の直接的な理由にはなってくる）。すなに限界がある点を意識しているようにも感

わち、そこに、取引価額と相続税評価額にじられる。もっとも、令和 ５ 年度税制改正

大きな開差があることに着眼した何らかの大綱における「納税者の予見可能性を確保

他の要因（相続開始、あるいは、贈与の実する必要もある。
」という求めに対して正行時期に近接した借入金を伴う取得など）面から総則 ６ 項の適用（許容範囲）を予測を伴って税負担の軽減が図られたケースにさせる取扱いなどが示された訳ではない。

対応しているように思われる。

勿論、新通達によって、タワーマンション

実務的には、引き続き、形式的な判断にをはじめとした評価額が相当程度引き上げ終始せず、そこに内在している課税及び課られたことから、新通達が適用されるマン

税評価の公平という問題意識を持って対処ション（区分所有財産）に関しては、総則することになろう。

６ 項の適用による評価額の引上げの可能性

（以上）

別表 １
１

評価単位（区分）新通達によるマンションの評価方法

一般的な戸建て住宅と同様に、土地と建物に区分して評価する（従来からの財産評価における評価単位（区分）の範疇で評価する）。
土地……敷地利用権（一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額）（注）
建物……区分所有権（一室の区分所有権等に係る区分所有権の価額）（専有部分）（注） 敷地権（不動産登記法44①九）のほか、敷地の共有割合による場合がある。

２

評価額の計算式
敷地利用権及び区分所有権の評価額は、それぞれの次の算式によって算定する（新通達

２、３）
。
＊10

情報は、理論的にゼロや負数になる場合があり得るが、実際のケースは、ほとんど生じないと考えられる、と整理している。

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なお、「区分所有補正率」（次の ３ により計算（判定）する）は、⑴及び⑵で共通である。
（注） ただし、「評価乖離率」（次の ３ ⑵で計算する）がゼロ又は負数になるケースは、⑴及び⑵のいずれにおいても評価しない（前頁の（注）参照）。

⑴

敷地利用権の価額（算式）その敷地利用権の自用地としての価額⑵×

区分所有補正率

区分所有権の価額（算式）区分所有権の自用家屋としての価額３

区分所有補正率の計算（決定）

⑴

決定の流れ

×

区分所有補正率

区分所有補正率は、次の手順による。
❶

評価乖離率の計算を行う⇩❷

評価乖離率に基づき評価水準を計算する⇩❸⑵

評価水準に基づいて区分所有補正率を計算（決定）する
評価乖離率の計算

次の算式により計算する（新通達 １ ⑾）（算式） Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋3.220
上記算式におけるＡ〜Ｄの記号は次表のとおりである。
記号

内容⑴

内容⑵

コメント

築年数：その建物の建築の時から課 負数である。築年数の経過に伴って、税時期までの期間
そ の 負 数 が 大 き く な る の で、定 数（注） １ 年未満の端数があるときは、3.220から控除する数字が大きくなる
その端数は １ 年。
結果、評価乖離率が小さくなる。

Ａ

築年数×△0.033

Ｂ

総階数指数：その建物の総階数÷33 総階数が多くなるほど、33で除した（注）１ 総階数には地階を含まない。 金額が大きくなるので、定数3.220に２ 小数点以下第 ４ 位を切り捨 加算する数字が大きくなる結果、評て。 １ を超える場合は １ （ １ 価乖離率が大きくなる。
総階数指数×0.239が上限）。
（注） 平成29年度税制改正において３ 「33」は、高さ100ｍの建物
固定資産税等に措置された「階が根拠であり、 １ 階を ３ ｍと層別専有床面積補正率」の算式した場合約33階になる（情報は、100＋10/39×（階 数 － １ ）９ 頁ロ（注）参照）（※）
。
になっている（前記52頁参照）。

Ｃ

その専有部分が複数階にまたがる場 個々の区分所有権（専有部分）の所
合 に は、階 数 が 低 い 方 の 階 を 採 用 在階数が高ければ、0.018を乗じた数
その専有部分の所 （地階の場合は ０ ）。
値が大きくなるので、定数3.220に加在階×0.018（注） メゾネットタイプは低い方の 算する数字が大きくなる結果、評価階数を採り、 １ 階と地階をまた 乖離率が大きくなる。
がる場合は ０ （情報 ９ 頁ハ）（注） 56階で １ を超える（1.008）。

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65

Ｄ

敷地持分狭小度：その敷地利用権の 負数である。専有部分の床面積（登面積÷その区分所有権（専有部分） 記簿上の床面積）に比して敷地利用
権の面積が小さいほど負数が小さくの面積
敷地持分狭小度（注） 小数点以下第 ４ 位を切り上げ。なる（定数3.220から控除する数字が×△1.195（小数点
敷地面積の算定：㋑私道は含め 小さくなり、評価乖離率が大きくな
以下第 ４ 位を切りて差し支えないが、㋺マンショ る）。
上げ）
ン敷地と離れた場所ある規約敷地は含めない（情報 ８ 頁⑶（注１ ）。

（※） パブコメ結果では、33階を基準とした理由を問う意見に対して、「高さ100ｍ（ １ 階を ３ ｍとした場合、約33階）を超える建築物には、緊急離着陸場等の設置指導等がなされることがありますが、それを超えて高くなることによる追加的な規制は一般的にはないほか、一定の階数で頭打ちになると仮定して分析したところ、良好な結果が得られたことから、33階を基準としました。
」と説明している。

⑶

評価水準

次の算式により計算する（新通達 １ ⑿）（算式） １

÷

評価乖離率

したがって、評価乖離率が大きければ、評価水準の割合は低下する（「逆数」の関係になっている）。
⑷ 区分所有補正率

上記⑶により算定された評価水準に応じて、次の算式により計算（決定）する（新通達 ２ ）。
（ⅰ）評価水準＞１

区分所有補正率＝評価乖離率（ⅱ）評価水準

0.6以上〜 １ 以下補正しない（従前の評価額による）（ⅲ）評価水準

0.6未満

評価乖離率×0.6（注） 敷地利用権については、区分所有者が一棟の区分所有建物の専有部分の全てとその敷地を単独で所有している場合、区分所有補正率は、 １ を下限とする（敷地利用権の全部を有しているため、一の宅地の全部を有している場合と同等の価値を有すると考えられる面があるからである（情報14頁）。ただし、区分所有権に関しては、この取扱いは適用されない。

４

評価例
タワーマンションの事例紹介は既に数多く見られるので、ここでは、ごく一般的な居住用マンションの実例を例示し、このような一般的なマンションにも新通達の影響が及ぶ点を確認する（実際のマンションの金額などを単純化している）。
⑴

評価対象マンション東 京都〇〇区所在（JR〇〇駅徒歩10分） 課税時期 2024.10月 新築年月日 1998.3月
総階数
部分面積

⑵

12階

所在階

10階

敷地面積

3,100㎡

区分所有権

7,700/820,000

75㎡

自用地・自用家屋評価額（財基通による通常の自用評価額）

66 野村資産承継 2023 12月号
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専有マンション評価に関する新・個別通達―「居住用の区分所有財産の評価について」の検討―

敷地利用権
⑶

28,000千円

専有部分（家屋） 7,500千円 （計35,500千円）

新通達の適用ⓐ

評価乖離率の計算

記号

内Ａ

築年数×△0.033－0.891Ｂ

総階数指数×0.239

0.086

0.363＝12階÷33
0.086＝総階数指数0.363×0.239

Ｃ

その専有部分の所在階
×0.0180.180

0.180＝所在階数10階×0.018

Ｄ

敷地持分狭小度×△
1.195－0.465定容

数

算－0.8580＝27年×－0.033

敷地利用権の面積29.11㎡＝3,100㎡×7,700/820,000
敷地利用権の面積29.11㎡÷占有部分の面積75.00㎡＝0.389－0.4639＝0.389×－1.195

3.220

計

ⓑ

計

2.130

評価水準の計算
１ ÷評価乖離率2.130＝0.4694……

ⓒ

区分所有補正率の決定
評価水準0.6未満に該当しているので、評価乖離率2.130×0.6＝1.278◇

新通達の適用による本件マンションの評価額
区

分

新評価額

増加額

計

算

敷地利用権（敷地）35,784千円＋7,784千円

28,000千円×1.278

区分所有権（家屋）9,585千円＋2,085千円

7,500千円×1.278

合45,369千円＋9,869千円

計

別表 ２

地積規模の大きな土地評価の沿革（財基通改正の経過）
時期・区分

内

容

評価方法

（ⅰ）その地域の標準的な宅地の面積の ５ 倍以上、
Ｓ56 .6月 東 京 「利用価値の著しかつ、1,000㎡以上
国税局長個別 く 低 下 し て い る（ⅱ）適 用除外：高層ビル街又は高層マンショ 10％評価減
通 達（Ｈ3.12 宅 地」と し て 位
ン等の建築が可能な地域に所在する対象
月廃止）
置づけて評価減地

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2023

12月号

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Ｈ ６ ．２ 月
財基通改正（ⅰ）そ の地域における標準的な宅地の地積に「有効宅地化率」
比して著しく地積が広大な宅地「有効宅地化率」
を奥行価格補正（ⅱ）公 共公益的施設用地の負担が必要と認めによる広大地評率に代えて評価られるもの
価減（他 の 補 正 率（ⅲ）適 用除外：高度利用が可能な地域にあるは適用）
もの又は大規模工場用地

Ｈ12．６ 月
財基通改正（ⅰ）上欄（ⅰ）に同じ（ⅱ）上 欄（ⅱ）に同じ。ただし、「経済的に最も合理的と認められる開発行為」という条件が追加（ⅲ）適用除外：上欄（ⅲ）に同じ

同上

同上

Ｈ16．６ 月
財基通改正（ⅰ）上欄（ⅰ）に同じ「広大地補正率」 （ⅱ）公 共公益的施設用地の負担が必要と認めによる広大地評られること価（ⅲ）適 用除外：大規模工場用地又は中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの

Ｈ29．９ 月財基通改正（ⅰ）評 価対象地の所在する地域等の応じた形式基準
規模格差補正率「規模格差補正率」（ⅱ）上欄（ⅱ）の要件なし
による評価減（他による規模大地（ⅲ）適用除外：市街化調整区域、工業専門地域、の 各 種 補 正 率 も評価
容積率400％（300％）以上の地域に所在 適用）
する対象地

塩野入 文雄（しおのいり ふみお）

税理士

広大地補正率によ る 評 価 減（他の補正率の適用を排除）◆経歴 平成21年 税理士登録　　　　平成21年（旧）青空税理士法人 日比谷事務所　　　　平成24年～ 個人事務所開設（開業）　　　　平成25年～ 東京税理士会 会員相談室（面接相談）相談委員　　　　平成27年～ 野村資産承継研究所 主席研究員（顧問）◆著書等　著　　「要点 贈与税 二つの課税制度とその実践対応に向けて」（法
令出版 近刊）
　　　　　　　　改訂新版「要点 小規模宅地等の特例─財産の三世代間継承に向けてⅢ─」〔法令出版 R ４ .12月刊〕
　　　　　　　　第 ４ 版「要点・譲渡所得【第一編 総説・不動産譲渡の特例
関係】」〔同上 R ２ .12月刊〕
　　　　　編著　改訂新版「法人版事業承継税制の実務 詳解」〔大蔵財務協会 R
４ . ３ 月刊〕
　　　　　　　　「空き家を巡る税務─空き家譲渡の3,000 万円控除の特例を中心に─」〔新日本法規出版 H30. ５ 月刊〕
　　　　　　　　「税制改正の要点解説」（平成22年度～令和 ５ 年度版）
〔清文社〕
　　　　　共著 「配偶者居住権の税務詳解」〔清文社R ３ .12月刊〕
　　　　　　　　「新株式評価通達対応 非上場株式の評価ガイドブック」〔ぎょうせい H29.10月刊〕
　　　　　　　　「資産・事業承継対策の現状と課題」〔大蔵財務協会 H28.12月
刊〕
　　　　　　　　第 ３ 版「要点・譲渡所得【第二編：株式等の譲渡所得・信託と譲渡所得関係】」〔法令出版 H28. ８ 月刊〕
　　　　　　　　「教育資金一括贈与の特例─財産の三世代間継承に向けてⅡ─」〔同上 H25. ９ 月刊〕
　　　　　　　　「要点 贈与税─財産の三世代間継承に向けて─」〔同上H24.11
月刊〕　　ほか

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