はじめに▶▶▶

はじめに ──「家を建てること」は、人生のファイナンシャル・プランそのもの●…家が欲しいと思っているのに、なかなか建たない？

「家を建てたいと考えているけれど、どこから始めればよいのかわからない」「ずっと考えているが、なかなか具体的な動きにならない」
私どもへの相談で、そのような声が多く聞こえてきます。

とりあえず住宅展示場へ行ってみたけれども、一方的な営業攻勢で戸惑って、そこでストップしたままというケースも少なくありません。

こちらとしては展示されている住宅を見学して参考にしたいだけなのに、営業マンはすぐに予算や具体的なプランを聞いてきます。
こちらから聞いてみたいこともあるけれども、相手のセールストークに乗ってしまうと断りにくくなるから、みなさん警戒して深入りしません。

ウィンドウショッピングのように家を買うことなどできませんから、それは当然だと思

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います。

あわてて「まだまだ、そんな段階じゃないんだよ」と突っぱねるのは、ある意味では正解であるわけです。

しかし、そのままではラチがあきません。そうやってあちこちの展示場をまわってみても、「家を建てる」という一大事業は一向に進んでいかないことがやがてわかってきます。

具体的な物件を見て回って、夫婦で「アレいいね、コレもいいね」と話し合ってみても、それだけでは現実的には動いていきません。

真剣に家を持ちたいと考えているのに、そうやって何年も経過してしまっているケース

は意外に多いもの。これがじつは、人生の大きなムダになっているかもしれないのです。

本書で述べるように、マイホームを持つことはライフプランの大きな軸になっていきます。それが家計を助け、自分たちの資産形成の始まりとなり、これがさらに老後の生活をも保証することにもつながっていきます。

住 宅 ロ ー ン を 借 り ら れ る 状 況 な の に 無 計 画 な ま ま ず る ず る と 時 を 過 ご し て し ま う の は、
結局はソンをしていることになるのです。

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はじめに▶▶▶

●…家を建てる、買うことへの、漠然とした不安

なぜ家の購入計画が具体的に進んでいかないのでしょう。それは第一に、資金計画がしっ
かりできていないからです。

自分たちが求める家を建てるために、いったいいくら必要なのか、住宅ローンはいくら借りられるのか、自己資金はどれだけ投入できるのか、返済計画は……、といったはっき

りした道筋ができていないので、いくら物件を見て回っても気持ちが空回りするだけで、現実的に契約に向けて歯車が動いていきません。主体的に行動できない理由がここにあります。
第二の理由は、購入する側の漠然とした「不安」です。

資金計画はある程度考えられていて、どのくらいのローンを組めばよいのかも概算でわかっているのだけれども、「はたしてウチがそんなローンを組んでしまって大丈夫なのだ

ろうか」という不安がどこかにあるために、どうしても一歩が踏み出せないのです。

たしかに経済の停滞は世界的な傾向で、今後も長期的に続きそうな気配です。ご主人の（自分の）給料は毎年確実に上がっていくわけではなく、下手をすれば減給もありえます。

ボーナスは出たり出なかったりです。会社自体の存続さえ、決して保証されているわけで5

はありません。

住宅ローンを組んでしまったために、将来的にとんでもない貧乏生活を強いられることになるのではないか。そんな不安をぬぐうことができないのです。

あるいは、一家の大黒柱であるご主人（自分）自身が、定年まで健康でばりばり働けるのかどうかも、誰にもわかりません。ケガや病気、あるいは万が一のことも考えなければならないでしょう。そうなったとき、住宅ローンだけが残って破産してしまうのではないか、という不安もあるでしょう。

大金を借りてローンを組むとなると、そのような将来の不確定な不安要素がみんな集

まってきて、論理的な裏付けのない漠然とした不安を募らせていきます。それはいくら考えても解決しない不安なのですが、どのように解決してよいかわからないために不安のま

ま残ってしまいます。それが「マイホームを手にしたい」という夢とぶつかって、ジレンマに陥ってしまいます。

このように必要以上に住宅ローンを怖がってしまうのも、資金計画の不備から来ているものなのです。

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はじめに▶▶▶

●…家を建てる側に立ってアドバイスできるプロを資金計画が立てられない、ローンを組むのが怖い。
そのために、なかなか家の購入に踏み出せない。

しかし、それも無理ないことだと思います。家を買うのは初めてという人が大半で、みなさん初心者だからです。

そんなまったくの初心者が、不動産売買のプロ、金融業のプロ、住宅建築のプロとわた

りあい、交渉し、少なくとも互角の取引をしなければならないというのが、「家を建てる、購入する」ということなのです。よほど無鉄砲な人でなければ、不安になって二の足を踏んでしまうのが当然です。

大切なのは、家を建てることに関わるトータルな要件に関して、完全に顧客の立場でアドバイスできるプロを味方につける、ということです。

「家を建てる」ためのさまざまなアクションを、その後のライフプランを含めて総合的に、少しでも有利に進めてもらえる代理人を得ることです。そして、最初の３カ月間でしっかりと計画を固めることが、成功のカギといえるでしょう。

そこで有望なプロが、ファイナンシャル・プランナー（ＦＰ）という存在です。

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家づくりを信頼できるＦＰと一緒にやっていけば、資金的にもトクができるし、新築後の家計も助かるし、住宅ローンの不安も老後の不安もなくなります。それで、同じ予算な
がら１グレード上の家が建つ、というわけです。

●…トータルで顧客の立場になれる専門家がいない

そのような役回りは、これまでは設計士にお願いするケースが多かったと思います。まずは設計士に相談して、欲しい家の相談をし、そのあとで不動産業者や工務店との折衝もしてもらうやり方です。

設計士に余分なお金を払いたくないという場合には、できるだけ信頼できる不動産業者

や工務店を選択して、そこの営業マンとともに進めていくというパターンになるでしょう。
注文建築でも、そのような進め方になることもあります。

しかし、どちらも総合的に考えると、不十分であることが少なくありません。

設計士の先生は、家を建てる土地や建物のことについては専門家です。どのような家が欲しいのか、その家でどのような人生を送りたいのかということについては、安心して相談できるでしょう。

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はじめに▶▶▶

土地物件についても、的確なアドバイスをもらえるはずです。しかし、家を建てるための資金計画についてはまったく専門外ですから、その部分は不動産業者や工務店の営業マンに任せるしかありません。

一方、不動産業者や工務店の営業マンというのは、基本的にはその会社の社員ですから、

顧客第一の姿勢を貫いたとしても、最終的には「ウチで建ててほしい」「ウチで購入してほしい」ということ考え、そのために仕事をしているのです。

それは当然のことで決して悪いことではないのですが、その結果どうしても「早く契約してほしい」という気持ちがベースにあります。完全に顧客の立場かというと、難しい面もあるでしょう。

また本書で述べていくように、家を建てるということは家庭の経済を根本から見直して、
長期的な経済的なライフプランを作成することでもあります。

少しでも賢く、合理的に、トクをするためにはＦＰ的な知識や情報が不可欠になります

が、不動産業者や工務店の営業マンがそこまで関わってくれるのは、まれです。

いい換えれば、ＦＰの資格を持っていて、不動産売買の経験が豊富で、住宅建築にも詳しい、それでいて顧客第一主義を徹底しているような営業マンを見つけることができれば、9

それでマイホーム計画は成功したようなものというわけです。ただし、そのような優秀な人を見つけるのは決して簡単ではありません。

一般的には家の購入のための表面的な資金計画のノウハウはあっても、顧客がトクする

た め の き め 細 か い 知 識 や 情 報 ま で は 持 っ て い ま せ ん。 心 か ら 安 心 し て 組 め る 住 宅 ロ ー ン、

家づくりのための資金計画、その後のライフプランを見据えた資金計画まで、提示してもらえることは難しいのが通常でしょう。

結局、家を建てたいと思っている人は、しっかりした安心を得られないまま（漠然とした不安を残しながら）、大きな夢に惹かれて見切り発車をしてしまうということが非常に多いのです。結果的に、１グレード下の物件を購入するしかなかったり、転居後の生活が苦しくなったりということが起こってきます。

本書は、これまで主流ではなかった「ＦＰとともに家を建てる」メリットをお教えしようと思います。

マ イ ホ ー ム の 購 入 を 成 功 さ せ る た め に 欠 か せ な い、 大 切 な ９ つ の ポ イ ン ト を 漏 れ な く

フォローできるよう心がけました。ＰＡＲＴ１では「ライフプラン」を、ＰＡＲＴ２では「家計の見直し」、ＰＡＲＴ３「資金計画」、ＰＡＲＴ４「ローン」、ＰＡＲＴ５「不動産業10はじめに▶▶▶

者」、ＰＡＲＴ６「建築会社」、ＰＡＲＴ７「契約」と「現場チェック」、終章のＰＡＲＴ
８では「保険」の問題にそれぞれ触れています。

ここに述べたさまざまなノウハウは、
ＦＰに家づくりのサポートを依頼しない場合でも、個々に参考になるものです。そしてこれは、不動産業者や建築会社の営業マンも、金融機関の担当者も、設計士もしてくれない「完全に顧客側に立ったアドバイス」です。

家づくりにおけるファイナンシャル（財務的）なノウハウやおトク情報を得て、ぜひあ
なたの家づくりを成功させてください。

また、日本全国のＦＰの資格を持つ優秀な人材に対して、このようなニーズが埋もれていることも、本書でうったえられたらとも考えています。

相原雄治

それでは、成功する家づくりへのステップをスタートすることにしましょう！

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目次◉

はじめに

マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる◉わが家のライフプランをしっかり立てる、
それが成功の前提 ▼▼▼◉家をもつことのメリットは、非常に大きい ▼▼▼事例２ 【１人暮らしの家を売却、食事も医療も安心の高齢者住宅へ移転】▼▼▼

事例１ 【ストックとフローのアンバランスを解消、１ステップアップの老後を手にできた】▼▼▼◉自分の家を持つことによって、老後の不安も軽減される？ ▼▼▼◉まずはライフプランを ▼▼▼▼▼▼◉「家賃並みのローンでマイホーム」の宣伝文句に注意 ▼▼▼12１◉若いうちに家を建てたほうがトク？ こんなデメリットもあります ▼▼▼

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目 次 ▶▶▶

マイホームが欲しいなら、まずは家計の見直しから◉家計のムダ、断然トップは生命保険 ▼▼▼◉月々に支払う保険料が半額になるケースも ▼▼▼◉住宅ローンを組むことは、生命保険に入ること？ ▼▼▼◉家計の見直しで新生活（住宅／暮らし）がグレードアップ ▼▼▼これから先の 年、いまの資金計画が分かれ道に◉自己資金は諸費用を超える額でなければならない ▼▼▼◉６カ月分の生活費が残っていれば、とりあえず安心 ▼▼▼◉自己資金（頭金）の額は、どう考えればよいか ▼▼▼

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◉土地＋建物の費用だけでは家は建ちません。諸費用を忘れず計上 ▼▼▼

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Part
Part

◉諸費用にはどのようなものがあって、
いくらくらいになる？ ▼▼▼◉あなたが知らない、あなたに有利な制度があるかも ▼▼▼住宅ローンの組み方で新しい暮らしのグレードが変わる

75◉収入は少なくても固定給ならたいてい借りられる、住宅ローン ▼▼▼64◉複数の金融機関を比べ、金利が０・１％でも安いところで契約 ▼▼▼◉住宅ローンにも「バーゲンセール」がある ▼▼▼

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◉手数料、保証料の額も比較せよ（奥さんを保証人にできれば保証料はゼロ）▼▼▼◉固定金利型と変動金利型、メリットとデメリット ▼▼▼94◉子どもたちの経済的自立のあとは変動金利型でもＯＫ ▼▼▼◉銀行ローンとともに「フラット 」も検討 ▼▼▼
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◉金融機関やハウスメーカーからは「変動金利型」をすすめられるが…… ▼▼▼

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◉店頭に表示されている金利は、個別交渉で下がることも ▼▼▼

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目 次 ▶▶▶

◉住宅ローンの審査の前に、必要ないカードの整理 ▼▼▼こんな不動産業者と付き合おう

96◉不動産業者の能力レベルには、大きな差がある ▼▼▼◉不動産は「ｍｙ 業者」を通して購入する ▼▼▼こんな建築会社を選ぼう◉大手ハウスメーカー、大手低価格メーカー、地元工務店、設計士…… ▼▼▼◉住宅を建てるには「手間」と「時間」をかけること ▼▼▼108◉物件の情報量は素人も業者も同じ。求めるべきは周辺知識 ▼▼▼◉仲介手数料の額は、交渉で下げることもできる ▼▼▼

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◉支払う仲介手数料に見合ったサービスが受けられる不動産業者とは ▼▼▼

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◉資金計画がしっかりしていれば、どこで建てても間違いはない。ただし…… ▼▼▼

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◉候補の建築会社、
２、３ 社くらいに絞ってみよう ▼▼▼◉こちらの総予算内でプランを出してもらうことが大事 ▼▼▼◉細かい希望、好きなように出してかまわない ▼▼▼136◉建築コスト、「坪単価」で単純に比較するのは間違いのもと！ ▼▼▼◉プランがどうしても予算オーバーしそうなときは…… ▼▼▼プラン決定、
さあスタート！

◉ローン金利の交渉、コツは「親しく」▼▼▼◉何が金利交渉の結果を左右させるのか ▼▼▼

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事例３ 【メインバンクから、他行のキャンペーン金利と同等の金利でローンが組めた】▼▼▼

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◉住宅ローンの申込み、「とにかく丁寧に」がコツ ▼▼▼▼▼▼◉交渉で下がった金利、その「期限」を確認してから契約すること ▼▼▼

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◉現在の住まいの「寸法」を測っておく ▼▼▼7◉請負契約と建築着工の注意点 ▼▼▼

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目 次 ▶▶▶

◉工事が始まったら、マメに見に行こう ▼▼▼◉工事中のチェックポイント ▼▼▼◉完成時のチェックポイント ▼▼▼事例４ 【引渡し後すぐに傷のことがいえず、費用がかかることに……】▼▼▼

ついにマイホーム！ でも油断は禁物◉どんなにムダに思えても火災保険だけは入っておく ▼▼▼◉地震保険は必要か？ ▼▼▼◉家財保険、内容をよく理解して判断を ▼▼▼◉一戸建てゲット！ でも大規模修繕積立金を始めましょう ▼▼▼コラム 【カード支払いで明細替わり】▼▼▼

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◉新築マイホームの火災保険、安易な提案を受け入れず比較検討を ▼▼▼

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おわりに

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Part１▼▼▼

マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる◉まずはライフプランを家を建てるためには、住宅ローンが必要という人がほとんどでしょう。

しかし、何千万円という借金をして、それを残りの人生で何十年もかけて返していくのが住宅ローンです。不安を感じて、そう簡単には踏み切れないと考えるのは当然でしょう。

年の家族の状況を考えながら家庭の財務をシミュレーションしてみれば、そ

たとえば、多くの人は自分たちの老後について「漠然とした不安」を抱えています。定

年退職して収入がなくなったときに不自由なく暮らして行けるだろうか、ということです。

ところが、不安を抱えている人ほど、自分たちの老後はどのくらいの年金がもらえるのか、

20

その漠然とした不安が、家を建てられる状況が十分に整っているにもかかわらず、なんとなくずるずると賃貸生活を長引かせてしまうことは多いものです。

実際には住宅ローンで家を建てられるのに、なぜ不安に感じるのでしょうか。

年

それは、
ライフプランを見据えた家づくりの資金計画がきちんとできていないからです。
今後の20れほど住宅ローンを怖がることもないということがわかってきます。

10

Part

１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

わかっていないことが多いものです。

実際に「老後が不安で住宅ローンが組めない」というお客様について調べてみると、そこまで心配する必要はないことがほとんどです。そのうえ保険の見直しなどを行えば、すぐにでも家を建てるための具体的な資金計画は策定できる家庭が非常に多いのです。

年金だけではなく、子どもの教育費についても、長期的な計画についてはあまり考えられていないことが少なくありません。中学、高校、大学と教育費が雪だるま式に加算され21ていくことは、みなさんよく理解しています。子どもが２人も３人もいれば、さらに家計支出の教育費の割合が増えてくる、その点も覚悟しています。

それでも、教育費というのは住宅ローンのように何十年も続くわけではありません。中年にすぎません。兄弟姉妹がいたとしても

年の住宅ローンを組んで厳しいと思っても、それは最初の年間だけなのです。

年間の「辛抱」でしょう。やがて子どもたちが就職するようになれば、それま学生になってから大学卒業までを考えても、

つまりで継続的にかかっていた教育費はすべて浮くようになります。

せいぜい

10

年間にわたって一律に返済していくことばかり考えてしまいがちですが、教育費の負担

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15
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がなくなった時点で住宅ローンの返済計画を見直すことができるわけです。

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家を建てるために必要な資金は数千万円という額になる大きなものですから、その計画

はライフプランを見据えたものでなければいけません。住宅ローンを組むことに漠然とした不安を感じるのは、ライフプランを見据えた計画ができていないからなのです。

なぜ不安を感じるかというと、先が見えないからです。たとえば、ものすごい霧で前がまったく見えない状態では、いくら広くて安全な橋でも、渡るのは怖くなるものでしょう。

しかし霧が晴れて視界１００％であれば、たとえ狭くてギシギシ鳴るような橋であったとしても、安全であることさえわかっていれば子どもを連れて安心してニコやかに渡れるのです。

住宅ローンや資金計画についての漠然とした不安は、まさにその目の前にたち込める霧なのです。本当は目の前に安全な橋が架かっているのに、あるいは安全な橋を選択することができるのに、霧が深くて見えないから進めないだけです。

その霧は、ファイナンシャルの専門家でなければ、なかなか晴らすことが難しいでしょう。そこに、私たちＦＰの役割があります。

ライフプランをしっかり考え、年齢によって変化していくそれぞれのライフステージで必要となる資金を確保しつつ、どのくらいの住宅ローンが可能なのかを明らかにできれば、

22

Part

１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

住まいの資金計画も自然にまとまっていきます。安心して決断することができます。良い物件を逃さず契約することも、可能になるでしょう。

そのおかげでより早く持ち家を手にできれば、賃貸で支払っている住宅費用のムダを少しでも省くことができます。また、ぎりぎりの綱渡りをすることもなく１ランク上の家を建てることが可能にもなる、というわけです。

◉自分の家を持つことによって、老後の不安も軽減される？

家計の３大出費は、①教育費、②住宅費、③老後の資金とよくいわれますが、このうちの②住宅費と③老後の資金はほとんどイコールと考えることができます。

なぜなら、年金生活で賃貸住宅の場合は家賃がかなりの負担になりますが、持ち家であれば年金生活までに住宅ローンを完済させることができ、住宅費は最小限（固定資産税＋修繕費程度）におさえることができるからです。

あるいは、ライフステージが変化したあとで、所有している不動産を処分して買い直すことによって、老後の生活レベルをがらっと変えることも可能です。

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住宅のための費用をうまく合理的なものにできれば、それは老後の経済的な不安を軽くできるというわけです。

とくにライフステージの変化に合わせて、住み替えによって成功することは少なくありません。これは長年そこに暮らしている人にとっては盲点になりやすいので、例を挙げて説明しましょう。

歳・男性）は元自営業、現在は引退され、持ち家に奥さんと２人暮らしです。

万円たらず

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事例１ 【 ストックとフローのアンバランスを解消、１ステップアップの老後を手にできた】Ａさん（というお寒い状況でした。

な 土 地 と 建 物 に 奥 さ ん と ２ 人 で 暮 ら し な が ら、 毎 月 入 っ て く る 年 金 は 夫 婦 で

Ａ さ ん は ま さ に そ の パ タ ー ン で、 低 く 見 積 も っ て も ３ ０ ０ ０ 万 円 以 上 で 売 却 で き る よ う

年金のみですから、月々に入ってくるお金はかなり厳しくなります。

で す。 た だ し、 引 退 し た あ と は サ ラ リ ー マ ン の よ う に 年 金 が「 ２ 階 建 て 」 に は な ら ず 国 民

時 代 を 経 験 し て い て、 自 宅 と し て そ れ な り の 不 動 産 資 産 を 持 っ て お ら れ る 場 合 が 多 い よ う

こ の 年 代 の 自 営 業 の 方 は、 日 本 が 高 度 成 長 期 か ら バ ブ ル だ っ た こ ろ に 羽 振 り が 良 か っ た

66

Part

１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

Ｆ Ｐ の 目 か ら 見 れ ば、 こ れ は 明 ら か に ス ト ッ ク と フ ロ ー の バ ラ ン ス が 悪 い と い う こ と にな り ま す。 つ ま り、 資 産（ ス ト ッ ク ） は 必 要 な い ほ ど 立 派 な の に、 そ れ に 比 べ て 毎 月 の 収入（フロー）が少なすぎる、というわけです。

資 産 が 預 金 で あ れ ば、 そ れ を 少 し ず つ 取 り 崩 し て 月 々 の 年 金 収 入 に 加 え る こ と が で き ま

すから、そのアンバランスは解消できます。しかし不動産の場合には、それができません。

し か も 子 ど も た ち は み ん な 独 立 し て し ま っ た の で、 庭 も 部 屋 も、 い ま の Ａ さ ん ご 夫 婦 に は広すぎてかえって負担になっています。

そこで、土地と建物を売却してみたらどうか、というシミュレーションをしてみます。

仮 に ３ ０ ０ ０ 万 円 で 売 却 で き た と し ま し ょ う。 静 岡 あ た り で は 老 夫 婦 で 暮 ら す に は 十 分

な 築 浅 の 中 古 物 件 が １ ０ ０ ０ 〜 １ ５ ０ ０ 万 円 程 度 で 購 入 で き ま す か ら、 そ こ に 住 み 替 え れば、 手 元 に は キ ャ ッ シ ュ が 少 な く と も １ ０ ０ ０ 万 円 程 度 は 残 り ま す。 暮 ら し の レ ベ ル は 変

えずに、新たに１０００万円の、自由に使える現金が手に入るわけです。その現金によって、Ａさん夫婦の残りの人生の価値は少なからず上がることでしょう。

よ く 考 え て み れ ば き わ め て 合 理 的 で わ か り や す い マ ネ ー 戦 略 で す が、 そ の 家 に ず っ と 暮らしていると、そのようなアイデアにはなかなか気づかないものです。

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実 際、 こ の よ う な 提 案 を さ せ て も ら う と、 住 み 慣 れ た 思 い 出 が た く さ ん あ る 家 を 売 っ て移るということに「それはまったく考えていない」と拒否されることがほとんどです。

し か し、 不 必 要 な 間 取 り で 掃 除 が た い へ ん、 土 地 や 家 の 維 持・ 管 理 に も お 金 が か か る、

収 入 が 少 な く て 倹 約 生 活 が 強 い ら れ て い る、 人 生 最 後 の ス テ ー ジ は の ん び り 旅 行 で も 楽 しみたいのにそれもできない、ということを思い出していただいて、「そういったことを犠牲に し て、 こ の ３ ０ ０ ０ 万 円 の 上 に 寝 起 き し て い る の が 現 実 で す 」 と 申 し 上 げ る と、 た い て

年以上も１人暮らしを続けてで所帯を持っていますし、娘さんもお嫁に行って家庭を築いています。
Ｂ さ ん ご 自 身 は 健 康 に 特 に 問 題 が な い こ と も あ り、 も う

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いは納得してもらえます。

代 で 奥 様 を 亡 く さ れ ま し た。 現 在 は、歳のときに建てたも ち ろ ん 思 い 出 も 大 事 で す が、 い ま 現 在 を も っ と 豊 か に 生 き る こ と の ほ う が、 や は り 大事ではないかと思います。

歳・ 男 性 ） は、

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事例２ 【１人暮らしの家を売却、食事も医療も安心の高齢者住宅へ移転】
Ｂ さ ん（50

自 宅 に １ 人 暮 ら し で す。 ２ 人 の お 子 さ ん が お ら れ ま す が、 息 子 さ ん は 独 立 し て 離 れ た 地 方

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Part

１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

いて特に不自由も感じていないそうです。

しかし、 代になって男が１人で暮らしていくことに周囲は心配の声をあげるようになっていましたし、Ｂさん自身もこのままではいけないと考えるようになりました。かといって、子どもの家庭にお世話になるつもりもなかったようです。

そういう状況で当社に相談に見えました。いろいろとお話をうかがった結果、すでにローン 返 済 を 終 え た 自 宅 を 売 却 し、 そ の お 金 で 比 較 的 健 康 な 高 齢 者 専 用 の 賃 貸 住 宅 に 移 る の がベストではないか、という提案をさせていただきました。

そ の よ う な 施 設 な ら 食 事 は す べ て 用 意 し て 出 し て も ら え ま す し、 専 属 の 医 療 ス タ ッ フ がい て 定 期 的 な 訪 問 診 療 も 受 け ら れ ま す。 い ろ い ろ な イ ベ ン ト が 催 さ れ る の で、 高 齢 者 の 仲間もできるでしょう。

こ の よ う な 施 設 は 食 事 面、 健 康 面、 社 交 面 な ど、 １ 人 暮 ら し の 高 齢 者 に は 非 常 に 大 き な

メ リ ッ ト が あ り ま す が、 入 る と き に か な り ま と ま っ た 保 証 金 が 必 要 で す。 ま た、 賃 料 も 決し て 安 く は あ り ま せ ん。 も と も と の 資 産 家 で も な け れ ば、 定 期 収 入 が 少 な い 高 齢 者 に と っ

歳 で 住 宅 ロ ー ン を 組 ん で 購 入 し た 持 ち 家 が あ る の で、 こ れ を 売 却 すては「高嶺の花」というケースが少なくないのです。
し か し、 Ｂ さ ん は

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る こ と に よ っ て、 老 後 に そ の よ う な 施 設 に 入 る こ と も 可 能 に な っ た わ け で す。 ご 本 人 も 周

囲 も、 そ の よ う な 賃 貸 住 宅 に 移 る こ と が で き る な ら と、 大 変 喜 ん で 移 ら れ る こ と に な り ました。

◉家をもつことのメリットは、非常に大きいファイナンシャル・プランニングの専門家でなくとも、「家賃はムダ」ということに直感的に気づいている人は少なくありません。家賃は「掛け捨て」だけど、住宅ローンの支払いは完済すれば大きな資産価値のある不動産が手元に残る。それは誰もが知っています。

「家賃と同程度のローンなら組める」と単純に考えるのは短絡的ではありますが、住まいのための費用を家賃として支払っていけば、長い目で見て大きな負担になることは、いうまでもありません。

しかも、いま見てきたように高齢者になったときに住宅ローンの返済が終わった持ち家があれば、それは老後に少なくなる定期収入（フロー）を補完する資産になるという、大きなメリットがあります。老後の生活にもともと余裕があるなら、さらに海外旅行を楽し

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Part

１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

む、趣味をきわめる、といった人生を楽しむ資金に変換することも可能です。

ずっと賃貸で暮らしていて、老後に２０００万円、３０００万円の貯蓄を築くことができる人はきわめて例外的でしょう。老後に不動産資産をもっているかどうかで、老後の暮らし方のグレードが１段階は違ってくることはまちがいありません。

年、

年という

臨機応変に住む場所を換えられるという賃貸住宅の良い面もありますが、住まいのグレードとしては、購入した（建てた）家に暮らすほうが高くなります。

物事はすべてそうだと思いますが、過去を振り返っていては前に進めないものです。こ◉わが家のライフプランをしっかり立てる、
それが成功の前提ということになります。

ただし、そのためには老後までのライフプランを見据えたトータルな資金計画が不可欠、安全になるメリットのほうが断然に高いことは間違いありません。

期間の家族の暮らしが良くなり、その間の家計も問題はなく、老後の暮らしもより安心・

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れまでの生活が経済的にきつきつで決して楽ではなかった、貯蓄もあまりない、そこばか

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り見ていたら「家を建てて将来はこういう生活を手に入れよう」という気にはなれません。

年をどう暮らすのか、さらに年、年先はどうい年の生き方を考

年、過去から現在までの暮らしを少し見直してみて、そこをベースに、自分たちの「これか年、ら」を考えることから、行動はスタートするものです。
若い人だったらこれからの将来が霧がかかっていてよく見えない、ということです。

がほとんどです。それは、自分たちの生涯の資産的なシミュレーションができないために、

もちろん一般的には知識やノウハウがないために、どうすればよいのかに気づかない方てきます。

まくいけば、
生涯の収入がたとえ同じでも、生活レベルや住まいのグレードは大きく異なっ

その大前提となるのが、人生におけるファイナンシャル・プランニングです。それがうレーションしてみることはお金を活かすためにとても大切である、ということです。

つまり、自分たちのこれからのライフプラン（人生の計画）を短期、中期、長期でシミュえることが、現状を変えていくモチベーション（力）になるのだと思います。

う可能性を残していくのか。定年や引退が近い人なら、これから20

その霧を晴らしてあげるための仕事をわれわれＦＰ（ファイナンシャル・プランナー）

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Part

１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなるはすべきですし、またみなさんも求めるべきだと思います。

住宅ローンを組んで家を建てようというときは、その恰好のタイミングです。

家を建てる計画というのは、人生全体の財務の非常に大きな部分を占めています。このときにライフプランと家の資金計画をはっきりさせ、限りある資金や収入を最大限に活用するのです。これによって、より豊かな人生を送れることになるでしょう。それは、老後も安心できる人生ということにつながります。

ところが、家を建てるときに、そこまで人生全体を視野に入れて考える人は、ほとんどいません。

日本では「マイホーム信仰」というものがあるので、結婚して子どもをつくるつもりでいれば、「 自 分 た ち も い ず れ は 家 を 建 て た い 」 と い う 漠 然 と し た、 し か し 確 固 と し た 目 標
をもっています。

やがて子どもが生まれ、大きくなっていく過程でそれは少しずつ現実的な思いに変わり、夫婦でどこに住みたいか、どんな暮らしがしたいかという話をするようになり、すぐに展示場へ行ったり物件を比較したりするようになってしまうのです。

もちろんお金がなければ建てられないので、ローンが組めるかどうか、返せるかどうか、

31どのくらいの予算なのか、漠然とは考えているのでしょうが、その皮算用には前述のような濃い霧がかかっていますから、いざとなると決断ができないわけです。

このような状態では、いろいろな面で決断を間違えてしまったり、購入後の生活に問題が起こったりして、結局はうまくいかなかったということになってしまいかねません。

◉「家賃並みのローンでマイホーム」の宣伝文句に注意

数千万円の借金をして、それを何十年もかけて月々で返していくということは、かなり大変な決断です。きちんとした将来設計が見えていなければ、決断にはやはり不安が残ります。

ただし、家を購入したいと考えている人のほとんどは賃貸住宅に暮らしているので、現状のままであっても毎月の家賃は常に不可欠な額であるわけです。ということは、失業したらローンが返せなくなるという不安と、失業したら家賃が払えなくなる不安と、じつはほとんど変わりない、ということなのです。

家賃で暮らしている人は、すでにローンと同様のリスクは背負って生きている、ともい

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１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなるえるわけですが、そこに気づいている人はほとんどいません。

実質的には家賃も住宅ローンもリスクはそう変わらない一方で、家賃は掛け捨てだが住宅ローンなら資産は残るというメリットがある。それによって老後の不安はかなり解消される。賃貸住宅よりも自分たちで選んで購入した住まいのほうが広いし住みやすい。持ち家の安心・安全も得られる。

というわけで、ある段階で家を購入したほうがメリットは大きいということは間違いな33いことです。

実際、いま大家さんに払っている家賃の分をローン返済に当てれば、マンションも含め万円の部屋が手狭になったので、もう少し広い賃貸に引っ越さなければいけないといたマイホームを購入できるというケースは少なくありません。あるいは、いま借りている
月

いう宣伝文句は、よく見られると思います。それを見て、あらためて「早く家を建てよう！」

チラシなどの広告でも「現在の家賃並みのローン返済でマンションを手に入れよう」と

もちろん、賃貸生活をしている人の多くが、そこに気づいています。

ります。

うときに、
「それならいっそ家を建ててしまったほうがトク」というケースもたくさんあ10

とモチベーションが上がることも多いはずです。

ところが、その勢いでマイホーム計画を「キックオフ」してしまっていいのか、ということです。

「家賃と同じ返済額だから問題なくローンを組めますよ」というのは、もちろん宣伝文句

です。
実際には、
もう少し精密に検討してみる必要があることはいうまでもありません。「家賃並みだから」という言葉を鵜呑みにして、その検討作業を省いてしまうと、あとあと困ることにもなりかねません。

「家賃並みの返済額」というのは、資金計画の結果として出てきた数字にすぎず、そこからスタートさせるべきものではありません。あくまでも、その家庭が返済できる適正金額を探ることが第一目的になります。

その検討には、さまざまな要素がからんでくるでしょう。具体的な考え方についてはあとの章で詳しく述べていきますが、たとえば第一に重要なのは「完済年齢をいつに設定するのか」ということです。

月々の返済額を「家賃並み」にするために、返済期間を長くする（完済を先に延ばす）というのは、まったく本末転倒であるわけです。

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Part

１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

当社にマイホーム計画の相談に見えるお客様の年齢は、だいたい幼稚園に通っているお子さんがいるくらいのご夫婦が比較的多くなっています。いずれ建てるつもりなのだから、年くらいは、子どもの教育費にかなり注ぎ込まな

どうせなら子どもが小学校に上がる前に暮らしをスタートさせて、転校しなくてすむようにしたいと考えるからです。
ということは、家を建ててからまだば「歳で年ローン」というような長期返済を組んでしまうことになります。

ければならない年齢です。そこを考えて単純にローン返済を楽に設定していくと、たとえ15更することもできます。さらに、ずっと続いていく家計のムダを省いて見直していくこと

一方で、子どもが独立したあとは多少は楽になるから、そのときになって返済計画を変退職前に完済するような計画を建てる必要があるわけです。

なると、家賃並みとはいっても新しい家での生活は難しくなっていきます。したがって、老後のための貯蓄は欠かせませんから、教育費、ローン、そのうえ老後のための貯蓄と状況です。

定年退職したあと年金生活になっても、ローン返済が残っているというのはかなり辛い35

によって、またローンの計画も変わってくる可能性もあります。

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そうしたもろもろのライフプランを考え、家を建てる資金計画を建てていき、これなら大丈夫というものをつくることが重要です。その結果として、「結局、ローン返済は家賃並みだね」となるかもしれないし、「家賃より少し高くなったけど大丈夫だね」となるかもしれません。

いずれも安全に破綻しないラインで建てられた計画ですから、安心してローンが組める、

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安心して新しい家で暮らしていけるということになります。それは同時に、老後への不安を解消する計画でもあるわけです。

◉若いうちに家を建てたほうがトク？ こんなデメリットもあります「お家の経済」についてはいろいろな本や雑誌の記事が出ていますが、そうしたなかでも「家は若いうちに建てたほうがトク」ということが半ば常識のようにいわれています。

代で完済できるようにしておけば老後も安心、というわけです。

家賃は掛け捨てだから早く家を持ったほうがトクだし、若いころからラクな返済計画で住宅ローンを組んで、

しかし、これも鵜呑みにして、きちんとしたライフプラン・資金計画を建てずにバタバ

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１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

タと家を購入してしまうと、あとあと後悔することもあります。

たとえば、若い夫婦はまだ子どもがいないことが多く、できたとしても１歳、２歳という年齢でしょう。これから何人の子どもを設けるかという話は夫婦でしていたとしても、実際に確定したわけではありません。

「ウチは２人できたから、もういらないわ」と思って、それなりの家を建てたとしても、３人目ができてしまうかもしれません。おまけに２人姉妹で１部屋でＯＫだったのに、３年は住まなければならない、ということになってきますか

もちろん、若いうちに家を持つことのメリットは、世間でいわれているように決して小

さくありません。高収入ではなくても安定した収入があって、若いころからマイホームを指向する夫婦なら、それは早いに越したことはないでしょう。

しかし、その場合にはいくつかのライフプランに伴ってお金の問題もからんでくるので、37

人目は男の子だから、どうしてもあとあと１部屋たりなくなった、ということもありえます。

年の家に、あとまた、若いうちに家を建てれば、自分たちが高齢者になる前に家のほうもかなり傷んで
きます。築

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ら、当然リフォームや修繕費用もかかってきます。

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そのあたりを意識してしっかりと資金計画を建てることが大切になってくるのです。

たとえば、いま挙げたあとあと必ず必要になってくるリフォーム代や修繕費に関していえば、私はよくマンションの大規模修繕費を例にして、自分たちでも「ポケットをつくっておく」ということを提案させていただいています。

年か

年に一度、
共用部を含めた大規模な修繕が必要になるので、マンションを購入すると、管理費とともに、大規模修繕費というものを毎月支払っていきます。マンションはいたことがありません。修繕については、悪い所が出てきたら行き当たりばったりで直し

しかし、マイホームを建てた人がこのような積み立てをやっているというのは、私は聞マンションのやり方は、合理的といえるでしょう。

要になることが決まっているお金なのです。これを長期修繕計画に沿って積み立てていく

なければ使い物にならなくなってしまいますから、ある程度の修繕費というものも必ず必

建物やそのライフラインなどの設備は必ず老朽化していくもので、つまりそれは修理しわけです。

そのときのため費用を、マンションの長期修繕計画に沿って住民みんなで積み立てていく

20ていく、その都度「思いがけない出費」と嘆く人がほとんどです。

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１▶▶▶マイホームを持つことによって、老後の不安は軽くなる

一戸建て住宅もマンション同様に老朽化するし、外壁の塗装なども定期的に必要になってくることは変わりありません。一戸建て住宅の修繕費も「必ずかかってくるもの」であって、運が悪かったとか、事故にあったとか、そういう類の出費ではありません。あらかじ
めわかっている出費なのです。

ですから、若いうちに家を建てた人は、そのメリットをくずさないためにも、毎月なにがしかのお金を修繕専用のポケット（銀行口座）に入れて、積み立てていくのが賢いやり方になるわけです。

いかがでしょう。こうしてきちんとライフプランから考えていけば、「わが家を建てる」という夢が現実的な計画に変わっていくことが実感できるのではないかと思います。

マネープランも含めて上手に家を建てることができれば、長い目で家庭の経済はかなりトクすることは明らかです。しかも老後の経済的な不安を軽くする方向にも動きます。
「家を建てる」ことへの漠然とした不安は解消され、逆に安心と自信が得られるようになるわ
けです。

こうなると、いろいろな希望が出てくることでしょう。近所で工事中の新築住宅がどん39

な家なのか興味がわいてくるし、ネットやチラシの物件情報も気になります。

でも、ちょっと待ってほしいのです。資金計画は、まだ何もできていません。

いったい、どれくらいの予算で家を建てられるのか。それは、自分自身が持っているお金（自己資金）と、金融機関から借りる住宅ローンの額によって決まってくるでしょう。

過去から積み上げてきた現状をしっかり見つめ、夢のために最大限の予算を組めるように、改善（節約）できる部分はしっかり改善（節約）していくことが大切です。

自己資金についてはほとんど決まっているものですが、これまでの家計の出費については、検討して改善すべき部分が必ずあります。その改善によって節約できる部分は小さく見えるかもしれませんが、今後何十年も続く出費ですから、結果的には莫大な金額になっていくことになります。

それはローンの組み方はもちろん、建てられる物件のグレード、さらに新しい家での暮らしの経済にも、大きな影響を及ぼすことになります。

そこで、これまでの家計の見直しを行ってみることから始めることにしましょう。

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