令和２年(2020)年 10 月 16 日

令和２年度第１回独立行政法人都市再生機構
事業評価監視委員会の開催等について
独立行政法人都市再生機構では、令和２年９月７日に令和２年度第１回事業評価監視委員会を開催しましたので、その開催概要等についてお知らせします。

お問い合わせは下記へお願いします。
【事業評価について】
本社 経営企画部

投資管理課（電話）０４５－６５０－０３８４【事業実施基準適合検証について】
本社 都市再生部

事業企画室

事業企画課
（電話）０４５－６５０－０３８２
本社 広報室 報道担当
（電話）０４５－６５０－０８８７-1-

開催概要等１

令和２年度第１回事業評価監視委員会の開催概要(1) 開催日等① 日時：令和２年９月７日（月）14:00～17:00② 開催場所：独立行政法人都市再生機構 会議室（八重洲ファーストフィナンシャルビル 18 階）(2) 事業評価監視委員会委員
・岩沙 弘道（三井不動産株式会社代表取締役会長）

・岡 絵理子（関西大学環境都市工学部教授）

・楓千里（國學院大學研究開発推進機構新学部設置準備室教授）・河島均（元東京都技監）

・岸井 隆幸（日本大学理工学部特任教授）

・清野 由美（ジャーナリスト）

・澤野 正明

（弁護士）

・谷口 守
・深尾 精一（筑波大学システム情報系社会工学域教授）（首都大学東京名誉教授）（五十音順・敬称略。所属・役職は開催当時のもの。）(3) 議事
① 審議内容（都市再生事業実施基準の適合検証）の説明
都市再生事業実施基準の適合検証対象事業４件に関して、事業の実施概要及び適合検証結果について、都市機構から説明した。
② 審議（都市再生事業実施基準の適合検証）
検証結果に係る評価があった。
③ 審議内容（事業評価）の説明
令和２年度事業再評価実施対象事業３件について、事業目的、事業の実施環境の概
要、対応方針案及び対応方針案決定の理由について、都市機構から説明した。
④ 審議（事業評価（事業再評価））【別紙１】のとおり意見があった。
⑤ 審議内容（事業評価）の説明
令和２年度事後評価実施対象事業について、都市機構から説明した。
⑥ 審議（事業評価）
事後評価実施対象事業から以下の事業を抽出し、第３回委員会において評価を実施することとした。
地

区 名

湊二丁目東
西大和団地

第Ⅰ期

事業手法等

所 在 地

土地区画整理事業

東京都中央区

建替事業

埼玉県和光市⑦ 審議内容（事業評価監視委員会運営要領の改正（案））の説明
事業評価監視委員会運営要領の改正（案）について、都市機構から説明した。
⑧ 審議（事業評価監視委員会運営要領の改正（案））-2-事業評価監視委員会運営要領改正（案）について、委員会において審議された結果、改正が行われた。
２

都市再生事業の実施基準適合検証結果及び事業評価監視委員会の評価について(1) 今回の委員会において、計４地区の都市再生事業実施基準適合検証結果について評価を行った。検証結果及び委員会の評価は、各地区の事業着手後に公開する。
(2) 今回の委員会において、計３地区の事業評価（事業再評価）を行った。対応方針は【別紙２】のとおり（令和２年９月 30 日 都市機構にて決定）。
(3) これまでの委員会において審議した都市再生事業のうち、事業に着手したことにより新たに公開する都市再生事業の実施基準適合検証結果及び委員会の評価は以下の
とおり。
地区名

審議年月及び検証結果等

新潟県

審議年月：令和元年９月

長岡市【別紙３のとおり】

大阪府

審議年月：令和２年３月

大阪市【別紙３のとおり】

中央区日本橋横山町・馬喰

東京都

審議年月：令和２年９月

町問屋街

中央区

【別紙３のとおり】

東京都

審議年月：令和２年９月

渋谷区【別紙３のとおり】

長岡市大手通二丁目東
大阪市北区芝田二丁目

渋谷区本町

３

所在地

ページ
P６～P20
P21～P31
P32～P42
P43～P55

事業評価監視委員会提出資料等の公開
令和２年 10 月末までに都市機構本社、宮城震災復興支援本部、福島震災復興支援本部、岩手震災復興支援本部、東日本賃貸住宅本部、中部支社、西日本支社及び九州支社にて閲覧に付す。

-3-

【別紙１】
事業再評価実施対象事業の対応方針案と委員会の意見

対応方針案
団地・地区名所在地

左記に対する
事業評価監視理由及び事業中止に伴う事後措置の内容

委員会の意見

事業継続〔理由〕
・ 目標スケジュールに沿って事業が進捗
品川駅北周辺地区

東京都〔土地区画整理事業〕

港区

・ 対応方針案している。
・ 今後も、多様な都市機能が集積する国際のとおり

交流拠点の創出を図るために、関係者と連携しながら、基盤整備、民間開発誘導等を推進する予定である。

事業継続

品川駅・田町駅周辺地域〔国際競争拠点都市整
備事業〕

〔理由〕
・ 目標スケジュールに沿って事業が進捗
東京都
港区

・ 対応方針案している。
・ 今後も、多様な都市機能が集積する国際のとおり

交流拠点の創出を図るために、関係者と連携しながら、基盤整備、民間開発誘導等を推進する予定である。

事業継続
〔理由〕
・ 目標スケジュールに沿って事業が進捗
品川駅街区地区〔土地区画整理事業〕

東京都
港区

している。
・ 今後も、多様な都市機能が集積する国際交流拠点の創出を図るために、品川駅北周辺地区や連立事業と連携しながら、基盤整備、民間開発誘導等を推進する予定
である。

-4-

・ 対応方針案のとおり

【別紙２】
事業再評価実施対象事業の対応方針
団地・地区名

事業手法等

対応方針

品川駅北周辺地区

土地区画整理事業

事業継続

品川駅・田町駅周辺地域

国際競争拠点都市整備事業

事業継続

品川駅街区地区

土地区画整理事業

事業継続

-5-

【別紙３】

都市再生事業実施基準適合検証調書
地

区

名

長岡市大手通二丁目東地区

目

的

地方公共団体のまちづくりの支援・補完所

在新潟県長岡市大手通二丁目他

地

区

面

積

約 0.16ha

検

証

年

度

令和元年度

位
置
・ 交 通 条 件

JR 上越新幹線他「長岡」駅徒歩 4 分【用途地域等】

商業地域（600％／80％）
防火地域

従 前 の 状 況
【土地利用状況】 長岡市が、旧丸大百貨店を市民センター等として活
用中

地
区
の
概

昭和 38 年
平成 2 年

要
事
経

業

の
緯

平成 12 年
平成 13 年
令和元年 9 月

その（株）丸大が当該地にて「丸大百 貨店」を開業「ザ・プライス丸 大」(ディスカウントストア）に業態転換「ザ・プライス丸大」が閉店
建 物 を「ながおか市 民 センター」等 として長 岡 市
が賃借
長 岡 市 よりＵＲに対 し、土 地 取 得 及 びまちづくりへの活用を要請

他－【事 業 手 法 】
土地有効利用事業
計

画

諸

元

【計 画 概 要 】
・ 長岡市中心市街地活性化基本計画（第 3 期計画、H31.3 認定）等の実現に向け、土地を取得・保有し地域課題の解決、周辺施設との機能連携等のコーディネートを実施しながら、大手通坂之上町地区市街地再開発事業に続く大手通沿いの街区の再編を図る。

-6-

地

区

名

長岡市大手通二丁目東地区
・

都
市
再
生
事
業
実
施
基
準
へ
の
適
合
状
況

まちづくりの観点から機構
地
実施が必要
公
体
か
ら
の
要
請
地公体自ら
文
実施が困難・
書
不適切
の
内
容

地
方
公
共
団
体
の
ま
事業地区の
ち
位置づけ又は議会承認
づくりの支 地方公共団体との
役割分担
援
・
補
完 政策実現効果

当市がこれまで展開してきたまちづくりとの連携を図り、当地区に適切に民間を誘導することのできる高度な知見・ノウハウを有するとともに、当地区の複雑な権利関係に対応できる、中立性・公平性を有する事業主体にご支援いただきながら、まちづくりを進める必要がある
・ 地方都市再生及びまちづくりの高度な知見と経験、貴重な資 適合産の保有に必要な資力信用を有する貴機構に、丸大から市
民センターの土地を取得していただくとともに、これまでの当市との連携をさらに深め、協働して当地区及び当市の持続可
能なまちづくりの推進にご協力くださいとの記載があり、妥当と判断
・ 現時点では将来的な利活用計画や整備方針を明示できない
ことなどから、当市自らが当該地を取得することに対して、予算措置等が困難な状況にあります
・ 大手通坂之上町地区はもとより、まちなかで様々な事業が動 適合き始めていることから、今後のまちづくりに関して、当市のリソース不足も想定されますとの記載があり、妥当と判断
・ 長岡市立地適正化計画の都市機能誘導区域内にあり、また、
大手通りの中心に位置することから、隣接する大手通坂之上
町地区にて今後導入される産業支援機能等との連携など、当 適市の持続可能なまちづくりの推進を図る上で非常に重要な地 合区であるとの記載があり、妥当と判断
長岡市は、下記事項を実施することから妥当と判断
・ 地区計画等のまちづくりを推進する上で必要な都市計画を決適定合・ UR 取得予定地に存する建物を長岡市が取得し、市と機構が協働して当地区のまちづくりを推進＜都市拠点の形成＞
・ 業務等の都市機能の集積
適合・ 歩行者通行量の増加
・ 民間建設投資の誘発

民間事業者が地方公共団体を代替することが困難な理由＜イ： 事業の長期化等のリスクが内在する事業であること＞
適・ 令和 7 年度までは取得予定地を市に一時使用賃貸借する予 合定であり、土地保有の長期化リスクが内在

民間事業者の参画機会

・建物整備に民間事業者を活用することから妥当と判断

・事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事 適
合業収支はともに適正に確保されている。

事業の採算性確認結果

上記検証結果に対する事業評
価監視委員会の評価

適合・適合見込（いずれかに○）
都市再生事業実施基準に従い、適切に検証が行われている。
地方の個性・特色を活かした賑わいづくりに配慮すること。

-7-

適
合

長岡市大手通二丁目東地区〔土地有効利用事業〕
位 置 図

この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の基盤地図情報を使用した。
（承認番号 平 26 情使、第 103 号）

区 域 図

この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の基盤地図情報を使用した。
（承認番号 平 26 情使、第 103 号）-8-

令和元年度 第２回事業評価監視委員会

都市再生事業実施基準
検証結果

長岡市大手通二丁目東地区（土地有効利用事業）

令和元年９月２６日
独立行政法人都市再生機構-9-１．位置図
アピタ

Ｎ

赤十字病院

中心市街地活性化基本計画区域（96.3ha）

ジャスコ

2km

信
濃
川

大手通坂之上町地区

取得対象地

ウオロク

大手通り
スポーツゼビオ

大手通表町西地区
ＪＲ長岡駅

1km

長岡駅

長岡市

大手通中央東・西地区

アオーレ長岡●長岡市の概要
人口 約27.0万人（R1.6現在）
面積 約891.06ｋ㎡- 10 -

この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の基盤地図情報を使用した。（承認番号 平26情使、第103号）

１

２．区域図＜現状＞
・駅と信濃川をつなぐ大手通り沿いに位置

大手通坂之上町地区（UR施行）②

・大手通坂之上町再開発（UR施行）に隣接

取得対象地

・取得対象地上の建物（旧丸大百貨店）は、現
在長岡市が市民センター等として活用中①
この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の基盤地図情報を使用した。（承認番号 平26情使、第103号）①南側より （市民センター等）②北側より（市民センター等）③③交差点反対側より（地区遠景）- 11 2

■上位計画３．上位計画○都市計画マスタープラン（H22.11策定、H29.3改訂/ 目標：H31年度）【都心地区】
中越地域全体のまちの活力とにぎわいを創出する中心核として、商業・ 業務、教育・文化、行政、医療・福祉など、高度な都市機能の集積を図る。
○立地適正化計画（H29.3策定/ 計画：H29～R8 年度、展望 R22 ）【都市機能誘導区域（中心市街地・シビックコア地区）】
既存ストックを活用しつつ、中越地域全体の活力とにぎわいを創出する広域かつ高度な都市機能の維持・誘導を図る。
（2026）（2040）

取得対象地○中心市街地活性化基本計画【3期】（H31.3認定/H31.4～Ｒ6 3）
目 標：みんなが創るまちなかの価値
テーマ：まちを「つくる（1期）」「つかう（2期）」から「つなぐ」へ
・賑わいの核と賑わいの芽をつなぐ
・若者がまちなかに魅力を感じられるよう世代間をつなぐ・産学官をつなぐことで産業振興を通じた活性化
・新たな「まちなかの価値」を積み重ね未来へつなぐ(2024).

○長岡まち・ひと・しごと創生総合戦略（H27.10策定）
活力の維持、人口減少食い止めのため、出生率向上、若者の流出を 防ぐことを目指す。
・若者の居場所づくり（魅力あるまちなか形成）
・働く場づくり（起業支援、産官学金連携、地元企業支援）（7つ の戦略より抜粋）- 12 -

3

４．これまでのまちづくり●市中心部の拠点性を高め再び賑わいを取り戻すため、郊外の市役所機能等を市中心部へ集約し、「まちなか型公共サービス」を中心市街地活性化の柱として展開
まちなか型公共サービス○空きビル活用取得
対象地

H24年度改修完了

ながおか市民センター
市役所市民センター庁舎

竣工後機能移転予定

大手通坂之上町地区再開発事業（ＵＲ）R7(2025)年度竣工予定

新しいスタイルの図書館（人づくり･学びの拠点）

産業人の育成と産業基盤の強化の拠点

アオーレ長岡 H23年度竣工
市役所（本庁舎）
アリーナ○市街地再開発事業 H22年度竣工○市街地再開発事業 H23年度竣工

子育ての駅 ちびっこ広場

まちなかキャンパス長岡

福祉センター・高齢者用住宅

まちなか住宅の供給

市役所大手通庁舎

社会福祉センター トモシア

フェニックス大手ウエスト ＆イースト○市街地再開発事業 H28年度竣工- 13 -

4

■中心市街地のまちづくりとURの関わりの変遷
５．今後のまちづくりとURの関わり●民間投資を呼び込むまちづくりを推進。URは市主導から地域が主役のまちづくりへの橋渡しを支援
H16

H23

H24

H28

市主導で
まちなか型公共
サービスを推進

R1

R6

社会福祉センター トモシア

アオーレ長岡中越地震からの復興まちづくりH30

坂之上町地区再開発

ながおか市民センター用地の利活用が課題として浮上

フェニックス大手
イースト＆ウエスト

民間の自主建替更新

R７

着ま当
手ち地
計画検討
づ区
くの
り

市の将来ビジョン実現に向けて民間投資を呼び込むまちづくりを推進

URの関わり
過去

現在

これから

市が進める
まちなか型公共サービスを支援

まちなか型公共サービスに加え地元企業と連携

・まちづくり計画策定業務の受託
・新市庁舎（アオーレ長岡）
設計コンペ の支援

・土地取得（大和百貨店跡地）
・大手通坂之上町地区の再開発事業の施行- 14 -

長岡市は、これまでの市主導のまちづくりから地域が主役のまちづくりへの“橋渡し役”をＵＲに期待
5

■中心市街地（コアゾーン）の特徴
６．中心市街地のまちづくりの動向・課題【主なまちづくりの効果】◆ 歩行者数、就業者数の回復傾向◆ まちなかキャンパスで勉強する
学生の増加◆ 市の会議室稼働率も良好◆ NaDeC BASE（※）を開設後150件が起業。相談件数は
1,473件 (Ｒ1(2019).6末現在)※市内の４大学・１高専と企業がコラボする拠点（H27～）
分譲マンション

福祉センター
高齢者住宅

イトーヨーカドー撤退後
大和地所など５グループが今年秋に商業施設を開業予定。

商業

図書館
産業ビジネス支援
市民センター
イノベーション拠点（R7(2025)年度完成予定）市役所分庁舎

取得対象地

オフィスビルの更新

生涯教育
子育て支援
市役所

長岡駅
アオーレ長岡
市役所
アリーナ

【課題】
◆ 4大学1高専があるにもかかわらず、
若者が地元就職せず定着しない◆ 老朽建物が多く建替更新が進まず、
良質なオフィスが不足◆ 商業施設の相次ぐ撤退により、
日常買回り店舗が徒歩圏に少ない

青空駐車場が点在

リノベーション店舗- 15 -

・駅ナカ施設有駅⇔アオーレの通行量は比較的多いが、まちなかの歩行者が少ない

この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の基盤地図情報を使用した。（承認番号 平26情使、第103号）

6

７．主な経緯
昭和38（1963）年（株）丸大が当該地にて「丸大百貨店」を開業

平成2（1990）年「ザ・プライス丸大」(ディスカウントストア）に業態転換

平成12（2000）年「ザ・プライス丸大」が閉店

平成13（2001）年

建物床を「ながおか市民センター」として長岡市に賃貸

平成20（2008）年（株）イトーヨーカ堂が丸大を完全子会社化

平成29（2017）年12月

イトーヨーカ堂が長岡市に対し、当該土地・建物の売却を申出（⇒以降、市による土地建物の取得に向けて両者で協議を開始）

平成30（2018）年11月

長岡市が市議会で当該土地・建物の取得検討について公表（⇒その後市は、中心市街地に公共施設が充足していることから具体的な利活用計画を示すことができず取得を再考）

令和元（2019）年9月

長岡市よりＵＲに対し、土地取得及びまちづくりへの活用を要請- 16 -

7

■関係者の意向
８．関係者の意向• 大手通坂之上町地区の床取得により「まちなか型公共サービス」が完成。これにより中心市街地の公共施設は充足。

長岡市
の意向

地権者
の意向

• しかしながら、当該地は隣接する大手通坂之上町地区に導入される産業支援機能との連携など、今後、計画的かつ持続的なまちづくりを進める上でも要となる場所。
• 市の進めるまちづくりに沿い、かつ民間主導のまちづくりへシフトしていくためにも、ノウハウ・資力信用を有するURによる土地取得を希望。
•

同時に市が建物を無償取得し、大手通坂之上町地区への移転(令和７(2025)年度末)までは市民センターとして継続使用（土地使用料は負担）しながら、URと協働でまちづくりを検討したい。

•

早期に土地・建物ともに売却したい- 17 8

９．検証結果①

地方公共団体の支援・補完•

まちづくりの観点から機構実施
が必要
地
公
体
か
ら
の
要
請
文
書
の
内
容

•

•
地公体自ら実施が困難・不適切••事業地区の位置
づけ又は議会承認

当市がこれまで展開してきたまちづくりとの連携を図り、当地区に適切に民間を誘導することのできる高度な知見・ノウハウを有するとともに、当地区の複雑な権利関係に対応できる、中立性・公平性を有する事業主体にご支援いた
だきながら、まちづくりを進める必要がある
地方都市再生及びまちづくりの高度な知見と経験、貴重な資産の保有に必要な資力信用を有する貴機構に、丸大から市民センターの土地を取得していただくとともに、これまでの当市との連携をさらに深め、協働して当地区及び当市の持続可能なまちづくりの推進にご協力くださいとの記載があり、妥当と判断

適合

現時点では将来的な利活用計画や整備方針を明示できない
ことなどから、当市自らが当該地を取得することに対して、予算措置等が困難な状況にあります適
大手通坂之上町地区はもとより、まちなかで様々な事業が合動き始めていることから、今後のまちづくりに関して、当市のリソース不足も想定されますとの記載があり、妥当と判断
長岡市立地適正化計画の都市機能誘導区域内にあり、また、
大手通りの中心に位置することから、隣接する大手通坂之上町地区にて今後導入される産業支援機能等との連携など、 適
当市の持続可能なまちづくりの推進を図る上で非常に重要合な地区であるとの記載があり、妥当と判断- 18 -

9９．検証結果②

地方公共団体の支援・補完

地公体との役割分担

長岡市は、下記事項を実施することから妥当と判断• 地区計画等のまちづくりを推進する上で必要な都市計画を決定• UR取得予定地に存する建物を長岡市が取得し、市と機構が協働して当地区のまちづくりを推進

適
合政策実現効果＜都市拠点の形成＞• 業務等の都市機能の集積• 歩行者通行量の増加• 民間建設投資の誘発

適合

民間事業者が地公体を代替することが困難な理由〔イ： 事業の長期化等のリスクが内在する事業であること〕• 令和7（2025）年度までは取得予定地を市に一時使用賃貸
借する予定であり、土地保有の長期化リスクが内在適合- 19 10

９．検証結果③

地方公共団体の支援・補完

民間事業者の参画機会•

建物整備に民間事業者を活用することから妥当と判断

適合事業の採算性•事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事業収支はともに適正に確保されている

適
合

確認結果

適合
- 20 11

都市再生事業実施基準適合検証調書
地

区

名

大阪市北区芝田二丁目地区

目的

民間都市再生事業の支援

所

在大阪市北区芝田二丁目

地

区

面

積

約 0.03ha

検

証

年

度

令和元年度

位
置
JR 大阪駅、阪急大阪梅田駅 徒歩 5 分・ 交 通 条 件

地

【用途地域等】

商業地域(400%・600％/80％)、防火・準防火地域【土地利用状況】

教育施設

令和元年９月機 構 に対 し、地 権 者 から当 該 土 地 取 得 の検 討
依頼

従 前 の状 況

区
の
概
要

事
経

業

の
緯 令和２年２月
令和２年２月その大阪市から機構へ事業要請
地権者から機構へ土地取得要請

他－【事業手法】
土地有効利用事業計

画

諸【計画概要】
当 該 土 地 を取 得 し、以 下 のコーディネートを実 施 しながら、共 同
元
化・大街区化（市街地再開発事業等）を推進する。
①市街地再開発事業等の計画策定②地権者等との合意形成③街区再編・道路新設等によるウォーカブルなまちづくりの検討- 21 -

都市再生事業実施基準適合確認シート
地

都
市
再
生
事
業
実
施
基
準
へ
の
適
合
状
況

区

民
間
都
市
再
生
事
業
の
支
援

名

大阪市北区芝田二丁目地区

国の関与する計画

・都市再生緊急整備地域「大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域」（H14年7月）

適
合地方公共団体の意向

・大阪市からの要請文に、
国・大阪市の上位計画の方針に基づくまちづくりの実現に向けて、機構のノウハウ及び公平中立的な立場を活かし、適切な民間誘導を図ってほしいとの記載があり、妥当と判断

適合地権者等の意向・地権者からの要請文に、中立公平な公的機関である機構に、当該土地を取得し、まちづくりのために活用してほしいとの記載があり、妥当と判断

適
合

政策実現効果・業務機能、学術・研究機能、商業機能などが、一層集積した国際的な中枢都市機能集積地を形成
・大阪駅周辺地域におけるまちづくり、既成市街地の機能更新
・民間建設投資の誘発
・ウォーカブルなまちづくりの実現による周辺地域との連携強化

適合

民間事業者支援の内容〔ロ：関係者の合意形成が困難である等の場合において、機構の有する中立性及び公平性の活用が図られること〕
・本事業の推進には、属性の異なる地権者間の合意形成や行政との調整が必要となるため、機構が持つ中立性・公平性が必要

適
合機構に代わる民間事業者公募の実施

・土地所有者は、土地取得前の公募について、土地の売却が公のものになると、接触を希望しないものから不要なアプローチを受ける懸念があることから同意しない意向

適
合事業の採算性・事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事業収支はともに適正に確保されている

適
合

確認結果

適合・適合見込

上記検証結果に対する事業評
価監視委員会の評価

都市再生事業実施基準に従い、適切に検証が行われている。
取得土地の暫定利用については、まちの賑わいに資するものとなるよう取組むこと。

- 22 -

大阪市北区芝田二丁目地区
位 置 図

取得対象地

特定都市再生緊急整備地域

都市再生緊急整備地域「この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の数値地図 25000（空間データ基盤）、数値地図 2500（空間データ基盤）及び基盤地図情報を使用した。（承認番号 令元情使、 第 106 号）」

区

域 図

済生会中津病院

梅田芸術劇場

JR 西日本
取得対象地

本社ビル

グランフロント大阪

うめきた 2 期地区
阪急大阪梅田駅
ヨドバシ梅田タワー「この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の数値地図 25000（空間データ基盤）、数値地図 2500（空間データ基盤）及び基盤地図情報を使用した。
（承認番号 令元情使、 第 106 号）」- 23 -

令和元年度 第４回事業評価監視委員会

都市再生事業実施基準
検証結果

大阪市北区芝田二丁目地区（土地有効利用事業）

令和２年３月３日
独立行政法人都市再生機構- 24 1１．位置図・区域図
【位置図】
【区域図】
取得対象地
梅田芸術劇場
済生会中津病院

JR西日本
本社ビル

取得対象地

うめきたエリア

うめきたエリア
グランフロント
大阪
阪急大阪梅田駅【凡 例】

ヨドバシ梅田タワー

都市再生緊急整備地域（大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺）
特定都市再生緊急整備地域（大阪駅周辺）- 25 -

この地図の作成に当たっては、国土地理院長の承認を得て、同院発行の数値地図25000（空間データ基盤）、
数値地図2500（空間データ基盤）及び基盤地図情報を使用した。（承認番号 令元情使、 第106号）

2

２．周辺の状況
淀川

新＋旧【レトロなまち 中津・中崎町】

・駅周辺で開発が活発化（うめきた、茶屋町、大阪駅、ヨドバシ）

・レトロな街並み・商店街

阪急中津駅
・駅や周辺エリアから当地区への人の流れは乏しい
2004.2時点

ホテル阪急
インターナショナル
梅田芸術劇場芝田

茶屋町東地区

取得対象地

NU
茶屋町

阪急梅田・茶屋町】

茶屋町B-2地区

阪急
大阪梅田駅【新しいキタ うめきた】

茶屋町地区

ヨドバシ梅田タワー

うめきた
2期
人の流れ

うめきた1期（2013.4オープン）

中津商店街【若者のまち

人の流れ

うめきた
1期

中崎町リノベーション

NU茶屋町
駅交通拠点
JR大阪駅

地下鉄
梅田駅

大阪ステーションシティ
阪神
大阪梅田駅

【キタの玄関口 JR大阪駅】
ヨドバシ梅田タワー

うめきた2期（2026年度以降順次オープン予定）- 26 3

３．地区の状況と課題

阪急電鉄
本社ビル

国道176号

新＋旧・東側から：国道や阪急線の高架があり地区へ行きづらい

ホテル阪急
インターナショナル
梅田芸術劇場・駅から ：デッキレベルの歩行者ネットワークが繋がっていない
済生会病院
・地区内 ：歩行者空間が狭く、滞留しやすいオープンスペースがない
阪急線
済生会病院
狭く暗い
阪急線高架

JR西日本
本社ビル

インター
コンチネンタルホテル
大阪

駅からの主動線がﾃﾞｯｷﾚﾍﾞﾙで
地平は歩行者が少ない
ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ

176号
高架部

芝田
二丁目

176号高架降り場
で渡れず
WINS
梅田A館
WINS
梅田B館

176号高架部

阪急三番街

横断歩道なし範囲

ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ

人の流れに
レベル差

芝
田

デッキレベルで移動可能な範囲

新阪急ホテル
アネックス

取得対象地

ホテル
ヴィスキオ

人の流れに
レベル差

国道176号、阪急線の高架により東西の歩行者ネットワークが分断

狭く低い
176号高架横断しづらい閉鎖感のある広場

デッキ

茶屋町・中崎町方面
からの人の流れ

宝塚大学

歩行者空間が狭く、滞留ス
ペースが少ない

ＪＲ大阪駅、
うめきたからの人の流れ

ヨドバシ梅田タワー（ホテル、商業）

阪急
大阪梅田駅- 27 -

ヨドバシ 梅田
ＪＲ大阪駅方面からの人の流れ

4

４．上位計画・緊急整備地域の整備目標に大阪駅周辺地域は風格ある国際的な中枢都市機
能集積地を形成と位置付け
・芝田地区の具体的なまちづくり方針・計画は未策定
・ウォーカブルを推進する動きあり■都市再生緊急整備地域・地域整備方針（大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域）（H14.7）
・既存の都市基盤の蓄積等を生かしつつ、風格ある国際的な中枢都市機能集積地を形成

・国際的な中枢業務機能、学術・研究機能、商業機能、情報発信機能、居住機能等の都市機能のより一層集積した複合市街地を形成■大阪市は、国が提唱する“まちなかウォーカブル”に賛同し、ウォーカブル推進都市にノミネート- 28 5５．関係者の意向

行
政

地
権
者
等

大阪市

・都市再生緊急整備地域内でありながら更新が滞っている当地区のまちづくりが進展する
ことにより、大阪駅周辺地域全体の国際的な中枢都市機能が強化されることに期待。
・URが当地区に関与することに期待。

本件土地所有者

・R2.3までに土地の一部を売却したいが、公平中立な組織で、まちづくりの経験が豊富なURへ売却したい。
・引続き当地区で事業を継続、まちづくりの進展に期待。

- 29 6

６．検証結果①

民間都市再生事業の支援

国の関与する計画

・都市再生緊急整備地域「大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域」 適合（H14年7月）

地方公共団体の意向

・大阪市からの要請文に、
国・大阪市の上位計画の方針に基づくまちづくりの実現に向けて、機構のノウハウ及び公平中立的な立場を活かし、適切な民間誘導を図ってほしいとの記載があり、妥当と判断

適合地権者等の意向・地権者からの要請文に、中立公平な公的機関である機構に、当該土地を取得し、まちづくりのために活用してほしいとの記載があり、妥当と判断

適
合

政策実現効果・業務機能、学術・研究機能、商業機能などが、一層集積した国
際的な中枢都市機能集積地を形成
・大阪駅周辺地域におけるまちづくり、既成市街地の機能更新
・民間建設投資の誘発
・ウォーカブルなまちづくりの実現による周辺地域との連携強化

適合- 30 7

６．検証結果②

民間都市再生事業の支援

民間事業者支援の内容

・業務方法書第２条の５第１項第５号ロ（関係者の合意形成が困難である等の場合において、機構の有する中立性
及び公平性の活用が図られること）➢ 本事業の推進には、属性の異なる地権者間の合意形成
や行政との調整が必要となるため、機構が持つ中立性・公平性が必要

適
合機構に代わる民間事業者公募の実施

・土地所有者は、土地取得前の公募について、土地の売却が公のものになると、接触を希望しないものから不要なアプローチを受ける懸念があることから同意しない意向

適
合事業の採算性・事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事業収支はともに適正に確保されている

適
合

確認結果

- 31 -

適 合8

都市再生事業実施基準適合検証調書
地

区

名

中央区日本橋横山町・馬喰町問屋街地区

目

的

地方公共団体のまちづくりの支援・補完所

在東京都中央区日本橋横山町他

地

区

面

積

約 0.03 ha

検

証

年

度

平成 29 年度、令和 2 年度(再度検証)

位
置・ 交 通 条 件

ＪＲ総武線「馬喰町」駅徒歩 2 分
都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅徒歩 2 分【用途地域等】

従 前 の 状 況

商業(80％/600％)【土地利用状況】 ・繊維服飾問屋等商業系店舗を中心に市街地を形成。比較的小規模な敷地に老朽化しつつある建築
物が立地。

地

平成 9 年 7 月
平成 15 年 4 月

中央区が「日本橋問屋街地区地区計画」策定
問屋街活性化委員会設立

区

平成 15 年度

中央区が問屋街活性化事業に対する助成開始の概平成 22 年 9 月
平成 28 年 6 月

要計

中央区が立体駐車場（問屋街産業支援施設）整備
問屋街活性化委員会が「日本橋問屋街街づくり
ビジョン」を策定
平成 28 年 12 月 中央区が「日本橋問屋街デザイン協議会」指定
平成 29 年 4 月
横山町馬喰町街づくり株式会社設立
平成 29 年 11 月 中 央 区 及 び街 づくり会 社 から機 構 に対 してまちづくり支援を要請
平成 29 年 12 月 事業評価監視委員会(中央区日本橋横山町６番地区)
平成 29 年 12 月 1 号地の土地建物を取得
令和 元年 10 月 ２号地の土地建物を取得
令和 ２年 ３月
３号地の土地建物を取得
今回の適合検証は平成 29 年度第 3 回事業評価監視委員会に附議した適合検証からの区域拡大に伴う再度検証を行うもの。

事
経

業

の
緯

そ

の

他

諸

【事 業 手 法 】
土地有効利用事業【計 画 概 要 】
・中央区による「日本橋問屋街地区地区計画」策定（平成 9 年 7 月）及び「日本橋問屋街デザイン協議会」指定（平成 28 年 12 月）を通じた地域の特性にあったまちづくりの実現に向けて、物件を取得・保有し、元
地権者の合意形成等を実施。あわせて、長期的なまちのあり方についてコーディネートを実施。
・取得物件の有効活用等を通じたまちの価値向上の取組により「問屋を核とした商工住混在都心」（日本橋問屋街街づくりビジョン）の実現を促進するとともに、地区内回遊性の向上や民間建設投資の誘発等を実現する。

画- 32 -

地

都
市
再
生
事
業
実
施
基
準
へ
の
適
合
状
況

区

地
公
体
か
ら
の
要
請
文
地 書
の
方
内
公
容

共
団
体
の
ま
ち
づ
く
り
の
支
援
・
補
完

名

中央区日本橋横山町・馬喰町問屋街地区

当地区は、地域主体によるまちづくり活動が展開されていることから、地域の意向に沿ったまちの活性化や賑わいづくりに資する
ま ち づ く り の よう、まちづくりを推進することが求められている。その推進にあた
適観点から機構 っては、地域関係者や中央区と連携しながら、地権者の合意形成 合実施が必要を進めることが必要であることから、専門的な知識・経験を有する
機構が、中立・公平な立場で、事業を実施することが必要、との記載があり、妥当と判断
地公体自ら
中央区は、不動産の取得・利活用や共同化事業の実施につい実施が困難・ て、技術的な知見や機動的な資金調達が必要であり、区自ら実施 適
合不適切することは困難、との記載があり、妥当と判断
事業地区の以下の計画が定められていることから妥当と判断
位置づけ又は・日本橋問屋街地区地区計画（平成 9 年 7 月策定）
議会承認

地方公共団体との役割分担

適合区は以下を実施することから、妥当と判断
・地域主体によるまちづくりの支援に向けた、地域活動の費用 適合の助成

政策実現効果・地区計画等による区が目指す街並みの誘導や賑わいの連続性の維持・向上・売却意向のある物件の取得・保有・交換や建物用途の誘導によ 適
合る「問屋を核とした商工住混在都心」（街づくりビジョン）の実現
・中・小規模の共同化事業等による地区内回遊性の向上や民間建設投資の誘発等を実現

民間事業者が地方公共団体を代替することが
困難な理由<イ 事業の長期化等のリスクが内在する事業であること>
・土地保有の長期化等のリスクが内在する<ロ 関係者間の利害調整のために
適
合
中立性及び公平性が必要な事業であること>・地域関係者や中央区との調整、属性の異なる地権者の合意形成を図るため、機構の有する中立性・公平性が必要

民間事業者の参画機会

機構は、中・小規模の共同化事業等の実施において、民間事業 適合者を活用することから、妥当と判断

事業の採算性・事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事業 適合
収支はともに適正に確保されている。

確認結果

上記検証結果に対する事業評
価監視委員会の評価

適合・適合見込（いずれかに○）
都市再生事業実施基準に従い、適切に検証が行われている。
引き続き将来のまちの担い手の育成・情報発信に留意 してまちづくりを進めること。

- 33 -

中央区日本橋馬横山町・馬喰町問屋街地区〔土地有効利用事業〕
位 置 図

基盤地図情報（国土地理院）を加工して作成

区

中央区日本橋横山町・馬喰町問屋街地区

域 図

ＪＲ総武本線
馬喰町駅

都営新宿線
馬喰横山駅

取得対象物件

都営浅草線
東日本橋駅
取得済み物件
基盤地図情報（国土地理院）を加工して作成- 34 -

令和２年度 第１回事業評価監視委員会

都市再生事業実施基準
検証結果

中央区日本橋横山町・馬喰町問屋街地区（土地有効利用事業）

令和２年９月７日
独立行政法人都市再生機構- 35 -

1. 位置図
中央区
日本橋問屋街地区 地区計画（約82.4ha）（問屋街内の道路を、沿道で商業用途を誘導する路線として位置づけ）

地元
日本橋問屋街 街づくりビジョン（問屋街活性化委員会策定）

馬喰町■
中央区日本橋横山町・馬喰町
問屋街地区

■東日本橋
■
馬喰横山

UR（土地有効利用事業）●中央区日本橋横山町・馬喰町問屋街地区
旧名称：中央区日本橋横山町6番地区
土地有効利用事業（街区再編型）

■小伝馬町

■
浜町

■
人形町

- 36 12. UR関与までの経緯
中央区の取組
平成9年7月(1997年７月)

日本橋問屋街地区地区計画

平成15年4月「問屋街活性化委員会」の設立(2003年４月)

平成27～28年(2015年～2016年)

地元の取組

区及び「問屋街活性化委員会」よりURに、まちづくりへの協力依頼 ⇒ コーディネート開始「日本橋問屋街 街づくりビジョン」策定
ディープ問屋街

工住混在商業エリア

平成28年6月(2016年6月)

都市型居住ｴﾘｱ
平成28年12月(2016年12月)

問屋街をデザイン協議会の対象に指定○「街づくりビジョン」を踏まえデザインコードを策定○建築物の新築・増築、店舗ファサードの改築等に係る確認申請手続き等の事前に、デザイン協議会と協議を実施

平成29年4月（支援）(2017年４月)

平成29年11月(2017年11月)

機動的な土地取得や地域と連携したまちづくりを期待しURへまちづくりの支援を要請

平成29年(2017年)11月～「横山町馬喰町街づくり株式会社」の設立
街づくりビジョンに沿った土地の取得・利活用を期待しURへまちづくりの支援を要請- 37 -

URが土地有効利用事業を開始

2

3. 今回付議の概要【H29～ URが土地有効利用事業を開始】
・地元と街づくりビジョンの具現化について議論
・３件の物件取得
・保有地の暫定利用を開始⇒

取組みの一層の推進に向け、地元がURへ更なる支援を要請
・多様な営みが共存し、人を招くまちづくりの実現・新しい問屋街を支えるための土地取得【今後URが行うこと】〇地域の特性（問屋の集積）が失われてしまう前に、新しい問屋街へと転換を進める。
〇横山町新道通りと横山町大通りを軸に、ウォーカブルなまちづくりを実践する。
〇問屋街の核となるエリアでURが土地取得を実施
し、段階的にエリア価値を向上させる。

- 38 基盤地図情報（国土地理院）を加工して作成←取得地の暫定利用状況
上層階：デザイン事務所
１ 階：ギャラリー

3

4. 問屋街を取り巻く状況①繊維問屋業の減少→地域固有の産業に変化②問屋街の開発動向

中央区の繊維・衣服卸売業の年間販売額は12年間で約１／３に減少②建物の老朽化・空室化→防災性の悪化
築35年以上の建物が多く、地区全体で老朽化が進行
小規模な宅地が多く個別更新が困難
倉庫が不要となり、上層階の空室化が進行③商業用途から他用途への建替が進行
幹線道路沿いを中心に、まちの文脈に沿わない1階部分を持つ用途への変更が無秩序に進行→商いの伝統の喪失。地元及び区はまちの将来を危惧①中央区の卸売業の売上高は減少傾向②上層階が貸しづらく空室化

空室
縦
コ
ア

空室

倉庫

- 39 -

店舗

基盤地図情報（国土地理院）を加工して作成

4

5. 将来像実現に向けた進め方
まちの更新までの進め方
潜在的価値の発掘

まちの魅力向上
地価・賃料上昇URの事業展開
エリア内での土地建物取得

投資意欲の
喚起

自律的な
まちの更新

【上層階】
コトおこし
⇒多様な人材を呼ぶ仕掛けづくり（暫定利用）

問屋を経済的に支える不動産を形成【グランドレベル】
・人と情報の交差点
・通りのショールーム化
・公共空間の充実

地域のまちづくりの担い手への橋渡し

これらにより拠点形成とエリア価値向上、ひいては地域経済の活性化及び地域の持続可能性確保を推進＜「まちづくりネットワーク」のイメージとURの役割＞
日本橋横山町・馬喰町街づくりビジョン
日本橋横山町・馬喰町
街づくり会社

問屋街の若手まちの未来を担う
新たな問屋業の旗手

プレイヤー
UR保有物件の賃借人等
魅力的なコトを創出✓ URは、不動産を保有しながら、まちの再生に必要な人材・組織をつなぐハブとして機能し、まちづくりを推進✓ 将来的には、URが担う役割を地域のまちづくりの担い手へ継承- 40 -

クリエイターCentral East Tokyo（※） ※Central East Tokyo（CET）
中央区、千代田区の空きビル、空き倉庫を使った若手アーティスト
を通じた知見・人脈にの作品展示等を通じ、街の新たな価値の創造を目指すプロジェクト
よる貢献

5

6.検証結果①
地方公共団体のまちづくりの支援・補完①
地
公
体
か
ら
の
要
請
文
書
の
内
容

まちづくりの観点から機構実施が必要

当地区は、地域主体によるまちづくり活動が展開されていることから、地域の意向に沿ったまちの活性化や賑わいづくりに資するよう、まちづくりを推進することが求められている。その推進にあたっては、地域関係者や中央区と連携しな
がら、地権者の合意形成を進めることが必要であることから、専門的な知識・経験を有する機構が、中立・公平な立場で、事業を実施することが必要、との記載があり、妥当と判断

適合

地公体自ら実施が困難・不適切中央区は、不動産の取得・利活用や共同化事業の実施について、技術的な知見や機動的な資金調達が必要であり、区自ら実施することは困難、との記載があり、妥当と判断

適合事業地区の位置
づけ又は議会承認

以下の計画が定められていることから妥当と判断• 日本橋問屋街地区地区計画（平成9年7月策定）

地方公共団体との役割分担

区は以下を実施することから、妥当と判断• 地域主体によるまちづくりの支援に向けた、地域の活動や拠点整備などへの費用の助成- 41 -

適合適合6

7.検証結果②
地方公共団体のまちづくりの支援・補完②地区計画等による区が目指す街並みの誘導や賑わいの連
続性の維持・向上
売却意向のある物件の取得・保有・交換や建物用途の誘導による「問屋を核とした商工住混在都心」（街づくり
ビジョン）の実現。
中・小規模の共同化事業等による地区内回遊性の向上や民間建設投資の誘発等を実現。

適合

民間事業者が地方公共団体を代替することが
困難な理由<イ 事業の長期化等のリスクが内在する事業であること>• 土地保有の長期化等のリスクが内在する<ロ 関係者間の利害調整のために
中立性及び公平性が必要な事業であること>• 地域関係者や中央区との調整、属性の異なる地権者の合意形成を図るため、機構の有する中立性・公平性が必要

適合民間事業者の参画機会

機構は、中・小規模の共同化事業等の実施において、民間事業者を活用することから、妥当と判断

適合

事業の採算性事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事業収支はともに適正に確保されている

適合政策実現効果

•
•

•

確認結果

- 42 -

適 合7

都市再生事業実施基準適合検証調書
地

区名

渋谷区本町地区

目

的

地方公共団体のまちづくりの支援・補完所

在東京都渋谷区本町一丁目～六丁目

地

区

面

積

約 99.2.ha

検

証

年

度

令和２年度

位
置
・ 交 通 条 件

京王新線 「初台」駅、「幡ヶ谷」駅、大江戸線 「西新宿五丁目」駅【用途地域等】【不燃領域率】【土地利用状況】

第１種住居地域(300％/60％）、第２種住居地域(300％/60％、400％/60％）、第１種中高層住居専
用 地 域 (200 ％ /60 ％ ） 、 近 隣 商 業 地 域 （ 300 ％/80％）、商業地域（400％/80％、500％/80％、600％/80％）
68.5％（平成 28 年度末時点）
木造住宅密集市街地

平成５年４月住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整

従 前 の 状 況

地

備型）開始

区
平成 18 年９月の本町二・三丁目地区 地区計画決定（※H28.11 変更）概要

平成 20 年８月
事
経

業

の
緯

本町二・四・五・六丁目地区
防災街区整備地区計画決定（※R 元.10 変更）

平成 28 年３月

本町二～六丁目地区 不燃化特区指定

令和元年６月

「渋谷区におけるまちづくりの推進に関する協定書」（包括協定）締結（渋谷区・ＵＲ）

令和２年８月木密エリア不燃化促進事業の要請(渋谷区→ＵＲ)

そ

の

他

－
【事業手法】
密集市街地整備
【計画概要】

・ 住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）及び不燃化推

計

画

諸

元

進特定整備地区において、機構の土地取得や地方公共団体及び民間事業者との連携による取得地の交換分合等により、道路・公園等の公共施設整備、老朽木造建築物の除却及び個別建替えを促進することで、東京都及び渋谷区が進める木密地域不燃化 10 年プロジ
ェクトを後押しする。
事 項

現行 計 画

取得 面 積約 3,000 ㎡

用 途

個別 建 替え用地 等- 43 -

事業 期 間

令和２年 度～令 和 7 年 度

地

区

地
公
体
か
ら
の
要
請
文
書
の
内
容

都
市
再
生
事
業
実
施
基
準
へ
の
適
合
状
況

地
方
公
共
団
体
の
ま
ち
づ
く
り
の
支
援
・
補
完

名

渋谷区本町地区
東京都木密地域不燃化 10 年プロジェクトにおける「不燃化推進特定整備地区」（不燃化特区）の指定を受け、防災性の向上や住環境の改善に取り組んでおり、密集事業や不燃化特区の整備目標の早期達成に向けて、老朽建築物の除却及び不燃化建替えの促進等に関し、ＵＲによる土地取得及び活用も含めた支援を要請、との記載があり、妥当と判断

適
合所要予算及び人員確保等の強化に努めているが、不燃化建替えの促
地公体自ら 進に係る土地を取得しながら、事業協力者の生活再建、移転先の確保
実 施 が 困 等、個別権利者意向に合わせた多様な展開を図ることは区単独では対難・不適切 応が困難、との記載があり、妥当と判断

適
合事 業 地 区 ・住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）（渋谷本町地区：平成 5 年度～令和 2 年度※延伸予定）の位置づ
・東京都「木密地域不燃化 10 年プロジェクト」
け又は議
不燃化推進特定整備地区（本町二～六丁目地区）
会承認との記載があり、地区計画も定められていることから妥当と判断

適
合

まちづくり
観点から
機構実施
が必要

地公体との
役割分担

区は、
・不燃化建替え・老朽建物除却費助成・道路、公園等の公共施設整備を実施することから、妥当と判断

適
合

政策実現効果<政策目的：安全・安心まちづくりの推進>・東京都が「木密地域不燃化 10 年プロジェクト」の数値目標として掲げる
不燃領域率の改善
・道路・公園等の公共施設整備の促進
・老朽建物の除却及び不燃化建替えの促進

適合

民間事業者が地公体を 代替することが困難な理由<イ 事業の長期化等のリスクが内在する事業であること>
・不燃化促進のための土地取得や交換に係る地権者との調整等に時間を要する<ロ 関係者間の利害調整のために中立性及び公平性が必要な事業であること>・取得又は交換した土地の活用方法について、各者の立場を考慮した
計画策定及び関係者の調整の必要があることから、公的機関たる機構の中立性及び公平性が必要

適合

民間事業者の参画機会機構は、土地取得により老朽建築物の除却・建替えを促進し、建築物の建替えは、民間事業者が実施することから、妥当と判断

適合事業の採算性・事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事業収支はともに適正に確保されている。

適
合

確認結果
上記検証結果に対する事業評価監視委員会の評価適合・適合見込（いずれかに○）
都市再生事業実施基準に従い、適切に検証が行われている。

- 44 -

位置図

渋谷区本町

本町 3 丁目

本町 4 丁目

本町 5 丁目

本町 2 丁目

本町 6 丁目
本町 1 丁目

無断複製を禁ずる。この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺 2,500 分の 1 地形図を利用して作成したものである。（承認番号）2 都市基交著第 97 号。

- 45 3令和２年度 第1回事業評価監視委員会
都市再生事業実施基準
検証結果

渋谷区本町地区（木密エリア不燃化促進事業）

令和２年９月７日
独立行政法人都市再生機構- 46 -

１．位置図・上位計画<位置>・東京都渋谷区
・新宿駅の西約3km<交通条件>
・新宿駅から都営大江戸線「西新宿五丁目」駅
・新宿駅から京王新線「初台」駅、「幡ヶ谷」駅＜地区面積＞
・約99.2ha

中野新橋駅

大江戸線

弥生町三丁目周辺地区（UR密集事業）

新宿中央
公園

西新宿
五丁目駅

新宿駅

渋谷区本町地区
初台駅○不燃化特区（重点整備地域）

笹塚駅【まちの形成経緯】○関東大震災を契機に市街化が進み、昭和初期に現在の街区の骨格が形成。
○戦災では水道道路より北側はほぼ焼失。
○東京オリンピック開催に伴い初台駅が地下化、首都高速道路が開通し、神田川支流が暗渠化。
○高度成長期の人口流入を受け、木造賃貸アパート建設
やミニ開発等が進み、現在の密集市街地を形成。

山手通り

幡ヶ谷駅

○本町二・四・五・六丁目地区
防災街区整備地区計画
明治神宮・代々木公園○本町二・三丁目地区地区計画○住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）
事業期間：平5(1993)年度～令2※ (2020)年度※令7まで延伸予定

渋谷駅- 47 1

２．地区の課題○地区の不燃領域率は、平均すると68.5%と高いものの、
以下の課題を抱えている。

現況道路幅員本町3・4本の幹線道路（山手通り、方南通り、甲州街道、水道道路）の沿道は不燃化が比較的進んでいるが、後背地の不燃領域率が低い（本町二、六丁目は50%台）。

公園等（公園、児童遊園地、遊び場）
消防活動困難区域

山手通り

接道不良敷地集積エリア

・幅員４ｍ未満の道路が、道路総延長の内65.3％と多く、一時集合場所等への安全な避難路が確保されていない。
・消防活動困難区域が本町四丁目を中心に広範囲に存在。

本町4・接道不良敷地集積エリアが点在（うち最も大きなものが
本町六丁目に存在）。
本町5
本町2・区域内居住者一人当たりの公園面積が0.38㎡/人（区民一人当たりの区立公園面積0.79㎡/人）で、公園が不足。
地域危険度と不燃領域率（町域全体：68.5％）

本町6

75.3％
本町1

69.7％
※地区内道路（例）- 48 -

60.5％
58.0％

57.4％
80.7％

2

３．地区の現況
区立渋谷本町学園（小中一貫校）

神田川支流遊歩道

西新宿五丁目駅

区立渋谷本町学園第二グラウンド

六号坂通り商店街

不動通り商店街

本町区民施設渋谷本町学園第二グラウンド
渋谷本町学園⑤

区立本町区民施設

本町幼稚園

水道道路
沿道の都営住宅
本町六丁目
遊び場

初台駅

⑨

区立本町幼稚園
水道道路断面図

幡ヶ谷駅

区有地

優先整備路線（主要生活道路）- 49 -

本町二・
六丁目

水道
道路

都
営
住
宅

本町一丁目

約5ｍ

3

４．主な経緯
平成5年

住宅市街地総合整備事業「本町地区」の開始（渋谷区）

平成16～23年度

渋谷区より防災まちづくりに係る支援業務受託（渋谷区→UR）

平成18年9月

本町二・三丁目地区 地区計画の決定（東京都） ※H28（2016）.11変更（1993）（2004～2011）（2006）

平成20年8月（2008）

本町二・四・五・六丁目地区 防災街区整備地区計画の決定 (東京都)※R1（2019）.10変更

平成28年3月

本町二～六丁目地区が不燃化特区に指定 (東京都)

平成30年9月

渋谷区の発意により、意見交換開始（渋谷区⇔UR）（2016）（2018）

令和元年6月（2019）「渋谷区におけるまちづくりの推進に関する協定書」(包括協定)締結（渋谷区・UR）

令和2年8月木密エリア不燃化促進事業の要請 (渋谷区→UR)

令和2年9月(予定)「木密エリア不燃化促進事業に関する協定書」締結 (渋谷区・UR)（2020）（2020）

令和3年3月(予定)（2021）「(仮称)本町地区防災都市づくりグランドデザイン」策定 (渋谷区)- 50 -

4

５．整備目標とURの取組【渋谷区の取組】（平5（1993）～令7（2025）予定） 住宅市街地総合整備事業

不燃化建替えの促進○共同・協調建替え誘導ゾーンにおける共同化等、面整備検討により、未接道敷地の解消を目指す

道路整備○主要生活道路（優先整備路線）の整備公園・広場整備○既存公園・広場の拡張（令元（2019）～）(仮称）本町地区防災都市づくり
グランドデザインの策定○これまでの密集改善のまちづくりに加え、環境や地域コミュニティにも配慮したまちの総合的な「防災都市づくりグランド
デザイン」を検討・策定し、地域の防災性向上を図る。

【URへの期待】
防災性の向上と、住環境の改善や地域コミュニティ形成に資する総合的なコーディネートを期待【URの取組】「木密エリア不燃化促進事業」と「まちづくりグランドデザインの策定支援と実施」を並行して推進。

密集改善のための整備目標【木密エリア不燃化促進事業の推進】
・不燃化促進用地の取得・活用
・取得予定面積：約3,000㎡
・事業期間：2020～2025年度
（令2）
（令7）
政策実現効果・道路、公園等の公共施設整備の促進
・老朽建物の除却及び不燃化建替えの促進
・不燃領域率の改善

地公体のまちづくり構想の実現
・本町地区防災都市づくりグランドデザインの策定
支援・グランドデザインに実効性を持たせるために必要なプロジェクトの実施- 51 5

（参考）保有上限額の見直しについて
・現在、木密エリア不燃化促進事業においては、各地区の経営管理値として、「保有上限額」を採用しているところ。
・一方で、令和元年度第１回事業評価監視委員会において、委員より、密集改善の取組みに当たっては、意義に合致し、高い効果が期待できる土地取得については、経営値に縛られずに行うべきとのご意見を頂いている。
・これを踏まえ、今後は、密集の課題解決に加え、各地区における地方公共団体のまちづくり計画を踏まえた住環境向上の観点でURが貢献すべき土地取得の目標額（＝保有目標額）を定め、経営上は、木密エリア不燃化促進事業全体における保有額にて管理することとしたい。

今年度より「保有上限額」 を 「保有目標額」 へ変更予定
【変更後】

【現状】
「保有上限額」「保有目標額」

不燃領域率の改善、公共施設整備、不燃化建替え促進などに必要な想定土地取得面積
より取得・保有額を算出し、各地区の保有額の上限を設定

不燃領域率の改善等、密集市街地特有の課題解決に加え、住環境向上のために定められた必要な各地区の目標実現に向けて、URの寄与度を定めて想定保有面積を算出し、目標額として設定。地区ごとの上限額は定めない。

- 52 -

6

７．関係者の意向と役割分担○渋谷区の意向
・所要予算及び人員確保等の強化に努めているが、事業協力者の生活再建、移転先確保等、個別権利者意向に合せた多様な展開を図ることは区単独では対応が困難
・密集市街地整備の優れた技術や経験を有するURに、老朽建築物の除却及び不燃化建替えの促進等に関し土地取得及び活用も含めた支援を要請

○役割分担
業務内容
防災生活道路の整備

渋谷区

ＵＲ・種地、残置の取得

・主要生活道路整備

・代替地提供・接道不良敷地集積地区整備方策検討

・除却費等助成
不燃化建替え促進・無接道地の表地の取得

・建替え助成・除却後の土地取得

・専門家派遣・みどりのネットワーク整備
・既存公園の拡張

・代替地の提供

・公益施設の集約・再配置に係る計画策定
・公園・広場用地の取得
・公園・広場、遊歩道の再整備

・公有財産を活かした賑わい創出

・東京都との調整

・商店街の魅力向上

・地元権利者との合意形成窓口

・整備方策検討
・公園・広場用地の取得

・種地の取得、暫定利用- 53 -

・整備方策検討※赤字：木密エリア不燃化促進事業における役割

7８．検証結果①○地方公共団体のまちづくりの支援・補完①

地
公
体
か
ら
の
要
請
文
書
の
内
容

まちづくり観点
から機構実施が必要

東京都木密地域不燃化10年プロジェクトにおける「不燃化推進特定整備地区」（不燃化特区）の指定を受け、防災性の向上や住環境の改善に取り組んでおり、密集事業や不燃化特区の整備目標の早期達成に向けて、老朽建築 適物の除却及び不燃化建替えの促進等に関し、ＵＲによる土地取得及び活用 合も含めた支援を要請、との記載があり、妥当と判断

地公体自ら実施が困難・不適切

所要予算及び人員確保等の強化に努めているが、不燃化建替えの促進に係る土地を取得しながら、事業協力者の生活再建、移転先の確保等、個別権利 適者意向に合わせた多様な展開を図ることは区単独では対応が困難、
合との記載があり、妥当と判断

事業地区の位置づけ又は議会承認

・住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）（渋谷本町地区：平成5年度（2007年度）～令和2年度（2020年度）※延伸予定）
適・東京都「木密地域不燃化10年プロジェクト」
合
不燃化推進特定整備地区（本町二～六丁目地区）との記載があり、地区計画も定められていることから妥当と判断

地公体との
役割分担

区は、
・不燃化建替え・老朽建物除却費助成・道路、公園等の公共施設整備を実施することから、妥当と判断

適合- 54 -

8

８．検証結果②○地方公共団体のまちづくりの支援・補完②
政策実現効果<政策目的：安全・安心まちづくりの推進>・東京都が「木密地域不燃化10年プロジェクト」の数値目標として掲げる不燃
適領域率の改善合・道路・公園等の公共施設整備の促進
・老朽建物の除却及び不燃化建替えの促進

民間事業者が地公体を代替することが困難な理由<イ 事業の長期化等のリスクが内在する事業であること>
・不燃化促進のための土地取得や交換に係る地権者との調整等に時間を要する<ロ 関係者間の利害調整のために中立性及び公平性が必要な事業であること>・取得又は交換した土地の活用方法について、各者の立場を考慮した計画
策定及び関係者の調整の必要があることから、公的機関たる機構の中立性
及び公平性が必要

適合

民間事業者の参画機会機構は、土地取得により老朽建築物の除却・建替えを促進し、建築物の建替えは、民間事業者が実施することから、妥当と判断

適合事業の採算性事業実施に伴う想定キャッシュフローの正味現在価値及び事業収支はともに適正に確保されている。

適
合

確認結果

- 55 -

適 合9