2021 年 2 月 19 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 赤 坂 一 丁 目 12 番 32 号
森 ヒ ル ズ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執行役員
礒部
英之（コード番号：3234）
資産運用会社名
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 礒部
英之
問合せ先 財務部長
根本昌（TEL.03-6234-3234）

2022 年 1 月期の運用状況の予想に関するお知らせ
森ヒルズリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2022 年 1 月期（第 31 期：2021
年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31 日）における運用状況の見通しについて、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 2022 年 1 月期（第 31 期）の運用状況の見通し（予想数値）

2022 年 1 月期
（第 31 期）

営 業 収 益営 業 利 益経 常 利 益当期純利益

1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

9,899 百万円

6,163 百万円

5,579 百万円

5,577 百万円

2,910 円

【ご参考】
2022年1月期：予想期末発行済投資口数 1,916,330口

1 口当たり利益超過
分配金－円

1口当たり予想当期純利益 2,910円

2. 運用状況の見通しの公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第 2 条第 1 項に掲げる資産をいいます。
）の取得及び「六本木ヒルズ森タワー」の一部フロアにおける固定型マスターリースの更新を決議しました。これに伴い、2022 年 1 月期（2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31 日）における運用状況の見通しにつき、新たに公表を行うものです。
【注記】
1．2022年1月期（第31期）の予想数値は、別紙「2022年1月期（第31期）の運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、その他本投資法人を取り巻く状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。そのため、
本予想はこれらの額を保証するものではありません。
2．上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3．単位未満の数値は切り捨てて、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同じです。

1＜ご参考＞
2021年1月期（第29期：2020年8月1日～2021年1月31日）及び2021年7月期（第30期：2021年2月1日～2021年7月31日）の運用状況の見通し（予想数値）

営 業 収 益営 業 利 益経 常 利 益当期純利益

1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

2021 年 1 月期
（第 29 期）9,826 百万円

6,160 百万円

5,558 百万円

5,557 百万円

2,900 円－円

2021 年 7 月期
（第 30 期）9,874 百万円

6,170 百万円

5,577 百万円

5,576 百万円

2,910 円－円

1 口当たり利益超過
分配金（注）2021年1月期及び2021年7月期の予想数値は、2020年9月14日付で公表しました「2020年7月期 決算短信（REIT）：2021年1月期（2020年8月1日～2021年1月31日）及び2021年7月期（2021年2月1日～2021年7月31日）運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に当該時点において算出したものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。そのため、本予想はこれらの額を保証するものではありません。また、上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。

以※本投資法人のホームページアドレス：https://www.mori-hills-reit.co.jp/

2上【別紙】
2022 年 1 月期（第 31 期）の運用状況の予想の前提条件
項目

前提条件

計算期間

2022 年 1 月期（第 31 期：2021 年 8 月 1 日から 2022 年 1 月 31 日まで）（184 日）

運用資産

本日現在で保有している11物件に加え、2021年8月2日に「虎ノ門ヒルズ 森タワー」（以下「取得予定資産」といいます。）を追加取得する予定です。
取得予定資産の取得の詳細につきましては、本日付で別途公表している「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（虎ノ門ヒルズ 森タワー：追加取得）」をご参照ください。
上記予定日に取得予定資産を取得したものとして、その後は2022年1月期末までの間に運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。
実際には運用資産の異動等により予想が変動する可能性があります。

営業収益

賃貸事業収入については、本日現在有効な賃貸借契約等をもとに、市場環境、個別テナントの動向等を考慮して算出しています。
なお、保有物件のうち、2021年8月1日に「六本木ヒルズ森タワー」の一部フロアについて固定型マスターリースを更新する予定です。詳細については、本日付で別途公表している「利害関係人等（森ビル株式会社）との取引に関するお知らせ（六本木ヒルズ森タワー）」をご参照ください。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

営業費用

主たる営業費用である賃貸事業費用は、3,420百万円を見込んでいます。下記以外の費用については、過去の実績値を基準に費用の変動要素を反映して算出しています。
A） 固定資産税及び都市計画税等については、2022 年 1 月期中に納税する額として 755 百万円（6 ヵ月分）を見込んでいます。なお、取得予定資産の固定資産税及び都市計画税等については、売主と期間按分による計算を行い精算しますが、当該精算金相当分は取得原価に算入されるため、2022 年 1 月期の営業費用への計上は見込んでいません。
B） 建物の修繕費については、計算期間において必要と想定される額を費用として計上しています（83 百万円）。なお、予期し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること及び定期的に発生する費用ではなく、年度による金額の差異が大きくなる傾向があること等の理由により、実際の修繕費は、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
C） 減価償却費については、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、1,085 百万円を見込んでいます。
D） 管理委託費については、1,176 百万円を見込んでいます。
賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）については、315百万円を見込んでいます。

営業外費用支払利息として 384 百万円を、投資法人債利息として 46 百万円を、融資手数料として 139 百万円を、投資口交付費償却として 5 百万円をそれぞれ見込んでいます。

3有利子負債

本日現在における本投資法人の有利子負債残高は184,422百万円です。
上記運用資産に記載の取得予定資産の取得資金等の一部として、2021年8月に7,870百万円の新規借入れを行うことを前提としています。
借入金は、本日現在における残高167,422百万円のうち、2022年1月期末までに返済期限が到来する残高19,000百万円について、全額借換えを行うことを前提としています。
投資法人債は、本日現在における残高17,000百万円のうち、2022年1月期末までに償還期限が到来する残高2,000百万円について、同額の投資法人債発行により償還を行うことを前提としています。

投資口の発行

本日現在発行済みである1,916,330口から、2022年1月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

1 口当たり分配金

本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。

（利益超過分配金は含まない。）

運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動、投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
金利スワップ取引により発生する純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号ロに定めるものをいいます。）である繰延ヘッジ損益のマイナスについては、変動が生じないことを前提として算出しています。

1 口当たり利益超過分配金

金利スワップ取引による時価の変動が生じないことを前提として算出しているため、利益超過分配（一時差異等調整引当額に係る分配）を行う予定はありません。
利益超過分配金のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定はありません。

その他

法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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