特集

コロナショック下における不動産賃貸借の法務
弁護士：竹川 靖之

目
１２３４

１

はじめに 
不動産賃貸借契約の法律関係 
賃料の支払義務 ⑴ 賃借人の賃料支払義務 1818⑵⑶18
賃貸人との交渉 18
借地借家法に基づく賃料減額請求  19⑷

その他の法的根拠に基づく賃料減額請求 
賃貸人の責任 ⑴ 目的物を使用収益させる義務 次⑵17

目的物件が使用不能となった場合の責任 

５2222
賃貸借契約の終了 ⑴ 債務不履行に基づく賃貸借契約の解除（信頼関係破壊の法理）
イ 信頼関係破壊の法理 22ロ

202121

賃料不払いによる解除の可否 ⑵ 賃借人による中途解約 イ 賃借人による解約申入れ ロ 違約金特約の効力 ６ 結語 222323232324

そこで、本稿では、賃貸借契約におけるはじめに法律関係を概説したのち、コロナショック

未だ出口の見えないコロナショックが続くなか、政府からは種々の対策が打ち出さ下で想定される賃貸人・賃借人間の法律関係の問題について整理・検討を行う。

れつつあるものの、売上が大幅に減少して

なお、令和 ２ 年 ４ 月 １ 日以降に締結され資金繰りに窮する事業主体が多発しているた賃貸借契約については、改正民法（債権ところである。かかる状況において、不動法）の適用対象となるが、特段の記載がな

産賃貸借契約の領域においては、賃借人のい場合、引用する条文は旧法のものであり、賃料債務をはじめとする法律関係に関する解説する法律関係についても、旧法の適用紛争が生じているものと予想される。

を前提とするものである。

野村資産承継本誌掲載記事、写真、イラストなどの無断転載を禁じます。また無断複写（コピー）は著作権法上での例外を除き、禁じられています。ケーススタディ等に登場する人物・団体は、実在の人物及び団体とは一切関係ありません。

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２

不動産賃貸借契約の法律関係の賃料の支払いに窮する賃借人が多く見られるところである。

民法は、601条以下に賃貸借契約一般をこの点、コロナウイルスの感染拡大は、規律する定めを置いているが、賃貸借契約賃借人自身に何ら落ち度のない事態ではあのうち、不動産賃貸借 に関しては、大るが、その一点のみをもって、上記の賃料正10年に旧借地法と旧借家法が制定され、支払義務を免れることはできない。

＊1

長らく同法による規律に服したのち、平成

もっとも、法は一定の要件のもと、賃料４ 年に施行された借地借家法によって規律の減免を認める場面を想定している ＊ 3 ほ

されている＊ 2 。

か、賃貸人との協議・交渉により、賃料の同法においては、従前地位が弱かった賃減免あるいは支払いを猶予する合意を形成

借人保護の強化が図られ、賃貸人の側の都する方策が考えられる。以下、これらの方合で契約関係を終了させられる場面が大幅策について検討する。に制限されたほか、借地借家法の内容に反して賃借人にとり不利な特約は許されないこととされている。

⑵

賃貸人との交渉
一般的に、賃貸借契約の内容として、賃不動産賃貸借契約の法律関係は、①借地料の増減に関する事柄について、あるいは借家法が許容する当事者間の特約、②特別契約内容一般に関して当事者間で誠実に協法としての借地借家法、③民法の優先順位議・交渉を行うことを義務付ける協議条項で規律される。

が設けられることも多い。

３

賃料の支払義務⑴

賃借人の賃料支払義務

そこで、まずはこれらの協議条項に基づく協議の申入れが賃借人側からのソフトな方策として考えられるところである。

賃貸借契約は、貸主が目的物を借主の目しかしながら、協議条項は、あくまで協的に従い使用収益させ、借主がその対価と議・交渉を行うこと自体を義務付けるもの

して賃料を支払うことを約することで成立であって、協議を申し入れるうえでの足がする契約であり、賃借人は、賃貸人と合意かりとはなるが、実際に賃料の減免に至るした額の賃料を支払う法的義務を負う（民ためには当事者の任意の合意が必要となる。

法601）。

そのため、結局のところ賃貸人が首を縦にこの度のコロナウイルスの感染拡大に伴振るか否かの問題に帰結するため、協議条

い、予期せぬかたちで売上が激減し、上記項そのものに賃料減額に向けた法的な拘束

＊1
＊ 2	

＊3

厳密には、建物の所有を目的とする土地の賃借権と建物の賃借権が適用対象である。
借地借家法が施行された平成 ４ 年 ８ 月 １ 日より前に締結された不動産賃貸借契約については、なおも旧借地法・借家法の適用があることに留意されたい。
当事者間の賃貸借契約の内容として、賃料減額請求に関する規定を設けるなどして、別段の合意をしているような場合には、一般的な法律の適用に優先してそれらの個別合意が基本的には優先される。賃料減額請求以外の問題についても基本的には同様であり、具体的に不動産賃貸借契約に関する問題の検討を行うにあたっては、まずは賃貸借契約の内容を確認して、法律と異なる定めを置いていないかの検証から行うことになる。

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コロナショック下における不動産賃貸借の法務力はない。

この度の新型コロナウイルスの感染拡大一般論としては、賃貸人に利の無い賃料により、不動産相場価格の下落が予想され減額の申し入れを合意する交渉のハードルるところであり、実際に賃貸目的物件の価は極めて高いが、政府は、この度の新型コ格が下落しているような場合には、当初合ロナウイルスの感染拡大を受け、賃料の減意した賃料が不相当になったとして同条に免等に応じた賃貸人にメリットを提供して基づく減額請求が認められる余地があるよいる。

うに思われる。

具体的には、本誌別稿「新型コロナウイ

しかし、一般的に、賃料の合意は、合意

ルス感染症に関する国からの各種支援措以降にある程度の経済変動が生じることを置」において述べられているとおり、賃料加味しつつ、契約締結時点で継続的な支払の減額分について賃貸人は税務上の損金といを約するものであるうえ、賃料減額請求して計上することができる旨が明確化されが、請求の時点のみならず将来に渡る相当たほか、賃料減免・猶予を含む収入の減額な賃料を設定し直す請求であることからすに応じ、令和 ３ 年度の固定資産税等の全額れば、一定の経済事情の変動が生じているまたは半額免除等の措置が取られていとしても、それが一時的なものに留まる限

＊4

る 。

りは、請求は認容され難いと考えられる。

賃借人としては、これらの措置を前提にそして、新型コロナウイルスの感染拡大が交渉を持ち掛けることが有効であり、賃貸賃料相場に与える影響の度合いや期間につ人としては、コロナショック下で新賃貸人いては目下不透明な状況が続いており、将の確保が難しい状況を踏まえつつ、賃借人来に渡って影響が継続するとの認定を得るからの申入れを検討することとなるだろう。のは困難と言わざるを得ないであろう。
以上のとおり、コロナショックによる不⑶借地借家法に基づく賃料減額請求
上記の任意の交渉が奏功しない場合には、賃借人としては法的根拠に基づく賃料減額の可否を検討することとなる。

動産相場価格の変動の一事のみを根拠とする賃料減額請求は、現時点ではハードルが高いと考えられる。
もっとも、最高裁平成15年10月21日判決

この点、借地借家法32条 １ 項は、「土地（民集57− ９ −1213）において、借地借家若しくは建物に対する租税その他の負担の法32条に基づく賃料減額請求の是非を判断増減」「土地若しくは建物の価格の上昇若するにあたって、当事者が賃料額を決定すしくは定価その他の経済事情の変動」等にる際に考慮要素とした事情を斟酌する旨のより、建物の賃料が「不相当」となった場判決が示されて以降、同条が明示する上記合には、建物の賃料の増減を請求すること「経済事情の変動」とは、あくまで賃料のができる旨定めている。

不相当性を判断する一要素として例示列挙＊4

国土交通省「（ ４ 月 ９ 日付事務連絡）新型コロナウイルス感染症に係る対応について」「（ ４ 月17日付事務連絡）新型コロナウイルスの感染症に係る対応について」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk ３ _000166.
html）

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されているに過ぎないと解されており、個⑷その他の法的根拠に基づく賃料減額請

別の事情によっては、同条を根拠とする賃求料減額請求が認容される余地はあるだろ

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、う 。
＊5

令和 ２ 年 ４ 月 ７ 日、政府は、新型インフル

例えば、東京地裁平成25年10月 ９ 日判決

エンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態（判例時報2232－40）は、東日本大震災の宣言を発し、自治体ごとに内容は異なるが、影響により、収益が減少したホテル事業者

一部事業者に対する休業要請や自粛要請がが、賃料の減額請求を行った事案において、発せられた。

当事者間で賃貸借契約を締結するにあたりこれらの要請を受けて、あるいは、各事事業収益の見通しを賃料額決定の要素とし業者の自主的判断のもと、一時的な休業等ていたという経緯を考慮して、減額を一部の措置を取った施設があったが、かかる措認容する判断を下している。

置の取られた施設の賃借人としては、賃料

なお、借地借家法に基づく賃料減額請求満額の支払いを免れないのだろうか。

については、調停前置主義が採られておりこの点、民法611条は「賃借物の一部が（民事調停法24の ２ ②）、原則として、訴訟賃借人の過失によらないで滅失したときは、に先立ち調停を申し立てることが必要であ賃借人は滅失した部分の割合に応じて、賃る。

料の減額を請求することができる」と定め

また、賃料減額請求権は、形成権の一種ており、民法536条 １ 項は、「……当事者双と解されており、減額請求の意思表示がな方の責めに帰することができない事由によされたときから将来に向かって客観的にって債務を履行することができなくなった「相当」な額に減額されたこととなることときは、債務者は、反対給付を受ける権利から、調停の申立てに先立ち、賃貸人に対を有しない」と定めている。

しかかる意思表示を行うのが通例である。

両規定の厳密な適用関係については、いただし、金額が確定するまでの間は、暫定くつかの理解があり得るところである

的にせよ従前の賃料を支払わなければならが ＊ 6 、結 論 と し て は、法 務 省 が 示 す「賃ないことに留意が必要である（借地借家法

貸人が賃借人に賃貸物件の使用・収益をさ32③）。

せていない場合には、賃借人はその割合に応じて賃料の支払義務を負わない」との整

＊5
＊ 6	

コンメンタール借地借家法［第 ４ 版］265頁
民法536条は、賃貸借契約を含む双務契約の危険負担に関する一般的規定であり、611条は賃貸借契約における危険負担の特則として理解され優先的に適用されるが、同条のどの点に特則的な意味合いを認めるかについては理解が分かれる。
611条は「滅失」時を適用対象として「請求」による賃料減額を認める内容となっているが、裁判例上は「滅失」の範囲は広く解されているうえ、賃貸借契約の場合にも民法536条の類推適用により「請求」によらない反対給付の消滅を認める事例もある。
なお、改正民法において新611条は、「滅失」に限らず広く「使用収益することができなくなった場合」を適用対象とし、かつ、「請求」によらない反対給付の減額を認めている。もっとも、旧611条はあくまで「請求」を明文上の要件としている以上、実務上同条の適用を主張するには、「請求」を行う必要があることに留意が必要である。

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コロナショック下における不動産賃貸借の法務理が簡潔である＊ 7 。

用収益に適した状態に置くことも含まれる。

具体的な「割合」の判断については、具賃貸人が原則として目的物の修繕義務を負体的な業態や、施設の性質、賃料額の根拠うとされるのは、かかる理解に立脚する等、個別の事情を考慮して判断されること（民法606）。となろう。

コロナウイルスの感染拡大との関係では、なお、休業要請の内容や賃借人の業種に賃貸人に目的物件内での感染を防ぐ措置をよっては、賃貸人が管理する施設そのもの講ずべき法的義務を負うか否かが問題となは通常どおり営業しているものの、賃借人り得る。の業種が休業要請対象として営業を自粛しこの点、賃貸物件内の建物汚水槽設備にたという場合があり得る。この場合、個別コバエが発生して賃借人の業務の妨げとな事情によっては社会通念上賃貸人の債務がった事案について、賃貸人の債務不履行と履行不能になっていると評価する余地が全して賃借人による損害賠償請求を認容した

く無いわけではないが、履行はあくまで賃裁判例がある（東京地裁平成24年 ６ 月26日貸人側の事情であって、施設を開放してい判決（判例時報2171−62））。同裁判例は、るにも関わらず、賃借人側の事情をもって賃貸人の衛生・安全管理の義務に触れずに、履行不能と評価するのは困難に思われ、基賃貸人には、「賃貸目的に従った使用がで本的に賃借人は賃料の支払いを免れないときるよう本件建物を維持、管理する本件賃考えられる 。

貸借契約上の義務がある」旨説示しており、＊8４

賃貸人の責任⑴

目的物を使用収益させる義務

あくまで使用に適う目的物の管理の一態様として、物件設備の管理の怠慢をもって債務不履行を認定しているものと解され、同上述のとおり、賃貸借契約は、貸主が目裁判例から賃貸人について一般的な衛生・的物を目的に従い使用収益させ、借主がそ安全管理上の義務を認めたものとまでは言の対価として賃料を支払うことを約するこえないように思われる。とで成立する契約であり、不動産賃貸借契

賃貸目的に照らして、目的物件において約の賃貸人は、賃借人に目的物件を使用収人の出入りが想定される場合には、一定の益させる法的義務を負う。ここでの使用収衛生水準を確保しない限り、社会通念上当益させる義務の具体的内容は、目的物の性該物件は使用に適さないと評価され得るこ

質や、契約目的等に照らして個別に判断さとからすれば、共用部や、施設全体の衛生れるべき事柄であるが、単に目的物を賃借にかかわる施設を適切に管理することは賃人に引き渡すだけに留まらず、目的物を使貸人の義務の範疇に含まれるとは言い得る＊7

法務省「新型コロナウイルス感染症の影響を受けた賃貸借契約の当事者の皆様へ〜賃貸借契約についての基本的なルール
〜 Ｑ３」
＊ 8	
法務省の整理においても、賃貸人の使用収益させる義務は履行されていると見て、原則として賃借人は賃料の支払い義務を免れないとの見解が示されている。
法務省「新型コロナウイルス感染症の影響を受けた賃貸借契約の当事者の皆様へ〜賃貸借契約についての基本的なルール〜 Ｑ３」

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が、コロナウイルスを含む感染症一般につめに帰すべき事由（帰責事由）によらないいて、目的物件の利用者の安全を確保することを立証した場合には責任を負わないための積極的な措置を講ずることまでは法（民法415但書）。

は要求しないように思われる。

コロナウイルスの感染拡大という現象や、かかる観点からすれば、政府から賃貸物それに対する政府のアクションは、基本的件の管理者に対し感染予防の具体的な措置に賃貸人には左右し得ない事柄であって、の要請が発せられるような場合や、賃貸借政府の休業要請に基づき賃貸人が施設を休契約において、より踏み込んだ管理義務を業したような場合は、賃貸人に帰責性は無負うような場合は格別、消毒液の設置や、いと判断されよう。そのようにしてみると、サーモグラフィーによる利用者の体温チェ賃貸人に帰責性が認められる場面は、例外ックといった安全措置を講ずることまで賃的なものに限定されると考えられる。

貸人の責任が及ぶとは考え難いと思われる。

一方で、目的物件が使用不能となること一方、施設内で感染者の存在が発覚したにつき、賃借人に帰責性が認められる場合際に、賃貸人が清掃・消毒等の措置を講ずが想定される。具体的には、政府が示す三る義務を負うか否かについては微妙な問題

密の回避や在宅勤務の推奨といった感染予である。一度感染者が発生した以上、当該防措置等を講じず、そのことが原因で、賃施設は消毒等を実施するまで社会通念上使借物件内に感染を蔓延させ、清掃・消毒等用に適さない状態と評価すべきか否かと言のために賃貸物件全体の閉鎖を余儀なくさい換え得る問題であるが、コロナウイルスせたような場合である。この場合、賃借人の脅威についての社会的な認識の水準に左の賃料支払義務は減免されず、むしろ賃貸右される事柄であって、今後の社会的コン人や、他の賃借人に生じた損害を賠償するセンサスの確立と判例の蓄積が待たれる。

責任を負い得る。

⑵

目的物件が使用不能となった場合の責任目的物件がコロナウイルスに纏わる事情により使用不能となった場合の賃借人の賃５

賃貸借契約の終了⑴ 債務不履行に基づく賃貸借契約の解除（信頼関係破壊の法理）イ

信頼関係破壊の法理

料債務の帰趨については、すでに述べたとコロナショックにより、賃借人の賃料支おりであるが、賃貸人側に何らかの責任が払債務が滞る場合、賃貸人としては、債務生じる場合があり得るだろうか。

不履行を理由として賃貸借契約を解除して、この点、目的物件が使用不能になったことで賃借人に損害が生じた場合、上記の目目的物件からの立ち退きを請求することが考えられる。

的物件を使用収益させる債務の不履行（履判例は、賃貸借契約の解除に関しては、行不能又は不完全履行）として賃貸人は債一般的な債務不履行の場合とは異なり、些務不履行責任を負い得る（民法415）。もっ細な不履行のみを理由とする解除を認めてとも、賃貸人が、不履行の原因が自身の責おらず、当事者間の信頼関係を破壊したと

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コロナショック下における不動産賃貸借の法務認められることが必要となる（信頼関係破⑵

賃借人による中途解約壊の法理）。そして、実務上、賃料不払い

イ

賃借人による解約申入れを理由とする解除の場面においては、賃料

コロナショックによる売り上げの低下等３ か月分程度の滞納が信頼関係を破壊したをうけ、賃借人側が、賃料不払いにまではと認定される一つの指標とされている。

至らないとしても、事業縮小の判断を下しロて契約締結時の想定より早く賃貸借契約を賃料不払いによる解除の可否
コロナショックに起因する賃料不払いが発生したときにも、上記の指標が維持され終了させることを望むといった事態も想定されよう。

得るかは今後の不動産賃貸実務において重要なトピックであると言えよう。

期間の定めのない賃貸借契約の場合、賃借人は、 ３ か月の解約申入れ期間を経て、この点、法務省は「新型コロナウイルス契約を終了させることが可能である（民法感染症の影響により ３ か月程度の賃料不払617）。また、期間を定めた賃貸借契約の場が生じても、不払の前後状況等を踏まえ、合にも、中途解約を認める特約を設けるこ

信頼関係は破壊されていないと判断され、とが可能であり（民法618）、そのような特オーナーによる契約解除（立ち退き請求）約がある場合には契約期間満了前であってが認められないケースも多いと考えられまも賃借人は契約を終了させることができる。

す。
」との見解を示している 。

ロ＊9

違約金特約の効力

もっとも、信頼関係破壊の判断について

多くの賃貸借契約において、上記の中途は、不払いに至った経緯や、不払い後の交解約に関する条項が盛り込まれているが、渉状況等、個別具体的な事情が総合的に考中途解約条項と合わせて、解約にあたり賃慮されるところ、一概に滞納額で判断し得借人に違約金の支払いを義務付ける条項ないものであることに留意が必要である。

（違約金条項）を設けているものが少なく

本誌別稿「新型コロナウイルス感染症にない。

関する国からの各種支援措置」で述べると

もっとも、無制限に違約金条項が認めらおり、政府は賃貸借契約の賃料の支払いにれるわけではなく、具体的な違約金額、あ関する支援金の給付の他、持続化給付金等、るいはその計算方法によっては、公序良俗事業者の資金繰りに対する救済措置を講じに反するとして、一部が無効と評価されるているところであって、コロナショックに場合があるところ（東京地裁平成 ８ 年 ８ 月

起因して不払いに至ったとしても、その前22日（判例タイムズ993−155））、コロナシ

後に賃借人がこれらの政府支援を活用してョックに起因して賃貸借契約が解約される不払いを回避・解消すべく努めたか否かと場合に、違約金条項の有効性に影響を与えいった事情が信頼関係破壊の判断にあたっないだろうか。ては考慮されることが想定される。

＊9	

この点、公序良俗違反の判断にあたって

法務省「新型コロナウイルス感染症の影響を受けた賃貸借契約の当事者の皆様へ〜賃貸借契約についての基本的なルール〜 Ｑ１」

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は、個別具体的な事情が総合考慮されるところであり、上記裁判例においても、解約６結語に至った原因を含む諸般の事情が考慮され以上に述べたとおり、この度のコロナシたうえで、高額の違約金を負担する賃借人ョックに起因して、不動産賃貸借の領域にの不利益に配慮して違約金条項の有効性がおいて種々の問題が生じることが想定され判断されている。かかる観点からすれば、る。まずは、賃貸借契約の内容を確認した賃借人がコロナショックにより事業の縮小うえで、当事者間で誠実な協議を行うことを余儀なくされたような場合には、救済的が望まれるところである。

な利益衡量が行われることも考えられる。

不動産賃貸借の法務領域は、民法や借地一方で、賃貸借契約における違約金条項借家法のほかに、信頼関係破壊の法理をはは、一般的に、賃貸人が新たな賃借人を確じめとする判例法理に立脚した実務運用が保するまでの損害を補填する趣旨で設定さなされてきたところであるが、個別具体的れるものであるところ、違約金条項が公序な事情が法的な結論を左右する場合が多く、良俗に反して一部無効と評価される根拠は、コロナショックという未曽有の事態により、想定より早く新賃借人が確保できた場合に裁判所から平時とは異なる判断が示される賃貸人が実質的に賃料を二重取りしてしま可能性があることに留意されたい。

う不合理さにあると理解されている。そのような理解に重点を置く場合には、あくまで新賃貸人確保までの期間の賃料相当額と違約金との均衡が違約金条項の有効性判断の要であって、コロナショックにより新たな賃借人の確保が困難となる状況が生じた
場合には、むしろ有効と評価される違約金条項の範囲は広くなるとの判断も考えられる。

竹川靖之（たけかわ・やすゆき）

野村資産承継研究所副主任研究員◆経歴 2016年弁護士登録　　　　企業法務を中心に弁護士業務に従事した
のち、現職（現在は弁護士登録抹消）◆現職 株式会社野村資産承継研究所　　　　副主任研究員

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