別添資料５

守⼝市旧徳永家住宅活⽤事業
基本計画

令和5年3⽉
守 ⼝ 市

⽬ 次

第１章

事業の背景と⽬的......................................................................................................... 2

1

事業名称 .................................................................... 22

建物概要 .................................................................... 2

3

敷地設定 .................................................................... 34

事業の背景 .................................................................. 45

事業の⽬的 .................................................................. 9第２章

事業の実施⽅針 .......................................................................................................... 101

旧徳永家住宅の歴史 ......................................................... 102

旧徳永家住宅の歴史的意匠性 ................................................. 123

旧徳永家住宅の⽂化的価値 ................................................... 164

旧徳永家住宅の活⽤⽅針 ..................................................... 17第３章

旧徳永家住宅の改修⽅針 ............................................................................................ 181

旧徳永家住宅の整備⽅針 ..................................................... 182

耐震診断・耐震補強計画 ..................................................... 23

１．主屋........................................................................ 23
２．⼟蔵........................................................................ 25
３．ガレージ.................................................................... 273

その他の整備⽅針 ........................................................... 28第４章

旧徳永家住宅の運営⽅針 ............................................................................................ 29

1

運営における地域との協働・連携 ............................................. 29

2

運営時間 ................................................................... 29

3

安全性の確保及び警備 ....................................................... 29

4

活⽤事業の内容、テナント構成 ............................................... 29

5

事業⽅式 ................................................................... 30

6

事業スケジュール（予定） ................................................... 31

はじめに ̶本計画の位置づけー
守⼝市（以下、「市」という。）は、⼤阪市に隣接し、かつ交通利便性も⾼いという条件に恵まれているにも関わらず、昭和45年以降の⻑期にわたって⼈⼝の減少傾向が続いています。⼈⼝減少は、消費・経済⼒の低下をもたらし、これにより、⽣活関連サービスの縮⼩など⽣活利便性が低下することで、地域の魅⼒が低下し、さらなる⼈⼝減少を招くこととなるため、この悪循環に⻭⽌めをかける必要があります。
そのためには、特に若い世代の定着が重要な課題であることから、若い世代における市へのイメージを⾼め、「守⼝市に住みたい」「守⼝市で⼦育てしたい」「守⼝市で働きたい」「守⼝市に⾏ってみたい」と思われるまちになっていく必要があります。
そこで、令和３年３⽉に策定した「第６次守⼝市総合基本計画」では、守⼝の魅⼒と出会う機会を増やすことや、市内外の多くの⼈を惹きつける地域のランドマークとなる都市の顔づくり、それらの魅⼒の発信による都市イメージの向上に向け、中⼼市街地のエリア
マネジメントの推進に取り組むこととしています。また、令和３年３⽉に策定した「第２期守⼝市まち・ひと・しごと創⽣総合戦略」では、交通利便性の⾼い職住近接の便利で住
みやすいまちというだけにとどまらず、本市に愛着を感じるきっかけとなる取組を推進するため、「魅⼒拠点と来訪者の滞在環境の整備」の⼀環として、東海道五⼗七次の宿場町「守⼝宿」であることを⽰す⽂禄堤を貴重な歴史的資源として保存に努め、市内外の⼈た
ちがまちへの愛着を⾼める拠点として積極的に活⽤することとしています。
こうした経緯を踏まえ、現在、守⼝市駅北側を対象としたエリア価値の向上に向け、公⺠が連携して、共にまちづくりに取り組むためのアクションプランとして、令和５年３⽉に「守⼝市駅北側エリアリノベーション戦略」（以下、「戦略」という。
）を策定しました。
戦略の⼀環として、旧徳永家住宅については、この伝統的な家屋を単に「保存」するだ
けではなく、市⺠が⽇常的に訪れることができ、⽂禄堤の歴史性を誇りに感じる、地域コ
ミュニティの核になるような場として、⺠間事業者等に貸し出し「活⽤」することとします。当該建物に係る外観、耐震補強、屋根の防⽔⼯事などの躯体性能に関わる改修を市が⾏い、市が事業者に対して⼟地及び建物を貸付け、事業者⾃らが運営する施設による収益をもとに、内装等をはじめとする市が実施する以外の施設整備や管理運営を⾏うこととして、事業を⾏う⺠間事業者の選定には、広く優れた提案を求める公募型プロポーザルを実施する予定です。
活⽤にあたり、事業の概要や整備⽅針等を明⽰するものとして、「守⼝市旧徳永家住宅
活⽤基本計画」を位置付けます。

1

第１章

1

事業の背景と⽬的
事業名称
守⼝市旧徳永家住宅活⽤事業（以下、「本事業」という。）

2

建物概要
本事業において活⽤する建物（以下、「建物」という。）の概要は、次に⽰すとおり
です。

所在地

守⼝市本町 2 丁⽬ 5 番 38 号

敷地⾯積

A 区画（主屋・⼟蔵）：
B 区画（ガレージ）：
C 区画（空き地）：

約 973.95
約 360.78
約 192.98

㎡
㎡
㎡

建築⾯積

A 区画（主屋・⼟蔵）延床⾯積：
内訳：主屋 1 階：
主屋 2 階：
屋外トイレ：
⼟蔵 1 階：B 区画（ガレージ）

約 449.38
約 196.78
約 101.43
約 17.96
約 133.21
約 127.28

㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡

構造

A 区画（主屋） ：⽊造 2 階建て（⼟蔵）：⽊造 1 階建て
B 区画（ガレージ）：鉄筋コンクリート造 1 階建て

所有者

守⼝市

法規制

その他

・⽤途地域：第⼆種住居地域
・防⽕・準防⽕地域：準防⽕地域
・建ぺい率：60％、容積率：200％
・埋蔵⽂化財
埋蔵⽂化財包蔵地に該当

2

/

L

.

(

N.

/

ガレージ

)

主屋

O

N/

土蔵

O
(

N0

O

.
/
0

)

(

.
/
0

N

)

(

3
敷地設定

3

4

事業の背景
（1） 活⽤に関する基本的な考え⽅① 第６次守⼝市総合基本計画（令和３年３⽉）
総合的かつ計画的に市政運営を⾏うための市の最上位計画として「第６次守⼝市総合基本計画」を令和３年３⽉に策定しました。
この計画では、「いつまでも住み続けたいまち守⼝〜暮らしやすさが、ちょうどええ⤴〜」を本市の将来都市像に掲げ、その実現に向けた様々な施策が描かれています。
そこでは、守⼝の魅⼒と出会う機会を増やすことや、市内外の多くの⼈を惹きつける地域のランドマークとなる都市の顔づくり、それらの魅⼒の発信による都市イメー
ジの向上に向け、中⼼市街地のエリアマネジメントの推進に取り組むこととしています。
本市の課題 ④市⺠の守⼝への愛着・都市イメージの向上
市⺠アンケートによると、（中略）守⼝市での暮らしに満⾜している⽅は約７割、守⼝市に愛着を感じている⽅は約6割と⾼くなっていますが、⼀⽅守⼝市⺠であることを誇りに感じている⽅は約３割にとどまっています。年齢階層別にみれば、20歳代及び30歳代の「誇りに感じる」割合が相対的に低く、この階層をターゲティン
グした戦略的なまちづくりの必要性も感じられます。
また、あらゆる⼈々にとって、⽣活の利便性に加えて、守⼝の様々な⼈や店、活動と出会い、仲間や友⼈、なじみ の店、⾃分らしく活躍できる居場所を得ることが、守⼝への愛着や、守⼝市⺠としての誇りにつながると考えられます。そのためには、
守⼝の魅⼒と出会う機会を増やすことや、京阪守⼝市駅など、市内外の多くの⼈を惹きつける 地域のランドマークとなる都市の顔づくりも課題です。また、それらの魅⼒を発信して、都市イメージの向上につなげていくことも課題となります。
まちづくりの⽬標 ⽬標4 市⺠が誇れる魅⼒あるまち
⼤都市に近いという利便性に加えて、地元で⼼豊かな「守⼝ライフ」をおくることができる環境を整えていくこ とが必要です。まちのあちこちに、ワークライフバ
ランスの下で時間をゆったりと過ごせる居⼼地のよい場所があり、地域をぶらぶらと巡り、あるいはアクティブに活動に参加することで、守⼝の魅⼒ある様々な⼈やお店、イベント等との出会いがある「市⺠が誇れる魅⼒あるまち」を⽬指します。
施策18 都市空間 中⼼市街地におけるエリアマネジメントの促進
エリアマネジメントについての市⺠・企業等の理解を深め、まちづくりのビジョ
ンを市⺠・企業等と共有 するために、シンポジウム、ワークショップ、イベント等

を⾏います。

4まちづくり会社等のエリアマネジメント組織設⽴に向けて、新規出店に意欲のある事業者や不動産事業者、⾦融機関等との対話を通じ、公⺠の連携を深めます。
守⼝都市核におけるにぎわいや交流を創出するため、⺠間活⼒の活⽤により
守⼝市旧本庁舎等跡地に魅⼒ある空間を創出するとともに、ホール機能をはじめとする施設の誘導を念頭に、その最適な配置の考え⽅や、公⺠連携の導⼊も含め、将来の財政負担に⼗分配慮した効果的、効率的な事業化⼿法等について検討します。
資料）「第６次守⼝市総合基本計画」 令和 3 年 3 ⽉

5

② 第２期守⼝市まち・ひと・しごと創⽣総合戦略（令和３年３⽉）
市では、平成 28 年３⽉に「守⼝市まち・ひと・しごと創⽣総合戦略」、令和３年３⽉に「第２期守⼝市まち・ひと・しごと創⽣総合戦略」を策定しています。０歳児からの幼児教育・保育の無償化の取組等をはじめとして、市の地⽅創⽣につながる新たな政策の創造を推し進めてきた結果、本市の⼈⼝動態は、平成 28 年以降「社会増」に転じるな
ど、⼈⼝減少にやや改善の兆しがあります。
しかしながら、今後も少⼦⾼齢化や⼈⼝減少に⻭⽌めをかける取組を継続し、成果を上げ続けることができなければ、本市の税等の⾃主財源の減少や扶助費のさらなる増加等に対応した持続可能なまちづくりや市⺠サービスの更なる向上を⾒通すことはできません。
本戦略は、「第６次守⼝市総合基本計画」としっかりと連動し、守⼝創⽣を、引き続き徹底した⾏財政改⾰とともに、「選択と集中」による新たな政策の創造に努め、市⺠サ
ービスのさらなるレベルアップを図ることで、⼈⼝減少に⻭⽌めをかけ、持続可能なまちづくりをめざそうとするもので、その中では、守⼝に実際に訪れたことがない若い世代が、守⼝を訪れる機会を創出し、若い世代が実際(リアル)の守⼝の魅⼒にふれること
を通じて、守⼝についてのより良いイメージを形成することが、将来、転居を考える時に、転居先の候補として「守⼝」が含まれるためには有効であるとしています。
【守⼝創⽣の基本理念】
⼦どもといきいき暮らせるまち・守⼝
⼦どもにとって良き思い出があふれるまち・守⼝−基本⽬標２ 若い世代に守⼝の「まちの魅⼒」を広く伝える−②本戦略の実⾏を通じて実現をめざす「守⼝の姿」

基本的方向○守口をふらっと訪れる様々な機会があり、若い世代が守口を実際に訪れ、市民等との交流を通じて、守口の「まちの魅力」を体感できる取組を推進します。
取組◆魅力拠点と来訪者の滞在環
境の整備
・東海道五十七次の宿場町「守口宿」であることを示す
文禄堤を貴重な歴史的資源として保存に努め、市内外の人たちがまちへの愛着を高める
拠点として積極的に活用します。

資料）「第 2 期守⼝市まち・ひと・しごと創⽣総合戦略」 令和 3 年 3 ⽉

6

③ 守⼝都市核周辺における将来都市ビジョン（平成 29 年３⽉）
今後 20〜30 年後の将来を⾒据え、建物を含む守⼝都市核周辺（京阪守⼝市駅を中⼼とする概ね半径 500ｍ圏内範囲及びその周辺）のまちづくりの指針として、平成 29
年３⽉に策定しています。
⽂禄堤を中⼼とした歴史⽂化ゾーンにおいては、京街道沿いの⼀体的なまちなみ形
成に取り組みながら、個性のある店舗や施設の⽴地を誘導していくなど、「守⼝の個性」を継承し、新たに創出していくゾーンとしています。
歴史⽂化ゾーンの将来イメージ

資料）「守⼝都市核周辺における将来都市ビジョン」 平成 29 年 3 ⽉

7

④ 守⼝市駅北側エリアリノベーション戦略（令和５年３⽉）
守⼝市駅北側を対象としたエリア価値の向上に向け、公⺠が連携して、共にまちづ
くりに取り組むためのアクションプランとして、「守⼝市駅北側エリアリノベーショ
ン戦略」
（以下、
「戦略」という。
）を策定しました。
本市の課題として、1.⼦どもの成⻑とともに⼦育て世代が市外に流出、2.分譲マンシ
ョンの増加に伴う地域コミュニティや地域への愛着の希薄化、3.空き家・空き店舗の増加などを掲げ、定住促進、まちのイメージ転換を図るため、守⼝市駅北側を対象としたエリア価値の向上に向け、公⺠が連携して、共にまちづくりに取り組むこととしています。
「守⼝の個性」を形成し、界隈性や魅⼒、まちの回遊性を⾼めるものとして、⽂禄堤周辺に個性ある店舗を掲げ、店舗ごとに異なるコミュニティが⽣まれ、多様な世代・
コミュニティが交わるまちを⽬指しています。
居⼼地のよいサードプレイスとしての個店が集積することで、守⼝に住み続けたくなる魅⼒や地域への愛着、若年世代の転出抑⽌、エリア価値向上につなげることを戦略に位置づけています。

8

5

事業の⽬的
「旧徳永家住宅」は、守⼝宿の景観を今に残す、伝統的家屋として令和3年度、市が取得しました。そのような往時の建物は、⽂禄堤上には数少なく、その歴史性を継承する貴重な資産です。
守⼝市駅北側エリアリノベーション戦略の核のひとつとして、この伝統的な家屋を
単に「保存」するのはではなく、⽂禄堤の歴史性を尊重しながら、まちの誇り・⾃慢となるようなシビックプライドとコミュニティを育てる場として整備します。⽂禄堤に⾯する主屋、中庭に⾯する⼟蔵、守⼝68号線沿いに⽴地するガレージを賑わい施設とし、⽂禄堤へのアクセス性や回遊性を⾼め、⽂禄堤沿いの歴史的景観を保存・継承しながら、守⼝市⺠や守⼝を訪れる⼈などにも⽂禄堤・守⼝宿の歴史の認知を広げ、住み続
けたくなるコミュニティを形成することで、歴史的価値を後世に伝え、周辺エリアにも賑わいの波及効果を⽣み出すための拠点とします。

9

第２章
1

事業の実施方針

旧徳永家住宅の歴史
徳永家住宅は、江⼾時代における京街道の宿場、守⼝宿に位置しています。旧京街道に沿って東に⾯する敷地の間⼝は約 35ｍに及び（図 2-1）、間⼝のほぼ中央に主屋を配してその南北両側には⾼塀が続いています。隣地境界に接した間⼝の南端には、敷地の⻄奥へと続く間⼝ 2ｍほどの通路が設けられており、ガレージとなっている守⼝ 68 号線側にも接道しています。
旧徳永家住宅は、河内⽊綿やなたね油など、上級商⼈の問屋であったと⾔われています。
⽊造 2 階建ての主屋、L 字に連なる⼟蔵からなり、起（むく）りをもつ切妻造や漆喰を塗り込めたせがい造りの軒下、⾍籠窓、袖うだつ、⾼塀など、特徴的な景観を今に残しています。
(上座敷跡地)

ガレージ

事務所
棟
※撤去予定

土蔵
土蔵
土蔵

土蔵
西庭
隣地

隣地

南庭

主屋

▲

図2-1 旧徳徳永家住宅全体配置図（現状）- 10 -

10(m)

主屋

⼟間

主屋

6 畳間

主屋 縁側

2 階平⾯図（現状）

主屋

2階

ガレージ上部

主屋

庭

主屋

中庭

⽂禄堤側外観- 11 -

蔵3ガレージ

2 旧徳永家住宅の歴史的意匠性
旧徳永家住宅建物調査報告書（令和 3 年 9 ⽉）及び現地調査、⽂献調査等により歴史的意匠や建築的特徴を残す部分として、以下にまとめます。
［敷地］
・豊⾂秀吉によって淀川の左岸に築かれた「⽂禄堤」の上に⽴地する旧徳永家住宅（以下、「当家」という。）の敷地は、明治期までは敷地の⻄側で付け替え前の旧淀川に近接し、河川との深いつながりを有していました。明治後期の流路変更により、淀川との地理的に近しい関係は失われたが、⽂禄堤の敷地（主屋や⼟蔵の建つ敷地東部）と⻄側
道路との⾼低差は現在でも残されています（図2-3）。
当家の伝えによると、かつて上座敷は川を利⽤した⾈⾏遊⼭の拠点にもなっていたといいます。こうした⺠間の伝承には⼈々の⽇常の暮らしに⾈運が息づいていたことをうかがわせます。

図 2 -3 『澱川両岸⼀覧』(1863 年 ) に描かれた「守⼝駅新川」と守⼝宿部分(出典：⼤阪市⽴図書館デジタルアーカイブ )

［主屋］
（外観）
・⾼塀が連続する⽂禄堤側から⾒た主屋の外観は、伝統的な意匠をおおむね良好に残しています。主屋北寄りにつくられた出⼊⼝には、内側に格⼦⼾、外側に板⼾という２枚の⽚引きの⼤⼾をそなえ、⼤⼾両脇の壁は腰に竪板を張り、上部が漆喰塗りになっています（図2-4）。
・桟⽡葺きの通り庇は腕⽊と出桁によって⽀持され、厨⼦２階は⽩漆喰で垂⽊や出桁ほか、軒裏を塗り込め⼤壁としたせがい造りの軒下に⾍籠窓を設け、両端には袖うだつを備えています。こうした外観の構成は、江⼾時代の⼤坂に⾒られる町家の⼀般的な特徴に類似し、それを継承するものです。
・「シモンベヤ（下部屋）」に設けられた台格⼦やミセ前⾯の出格⼦、その外側にたつ- 12 -

駒寄せなどから構成される１階では、外壁の⼀部がモルタル塗りの⼤壁に改変されていますが、かつての所有者への聞き取りによると、この部分はかつて揚げ⾒世（ばったり床⼏）と半蔀の装置がそなわり、⽇中は開放的な構えをみせていたといいます。

図 2-4 主屋 東側（⽂禄堤側）⽴⾯図（⼟間）・かつて１階は主屋の北寄りに⼟間をおもてから裏（現DK）まで通し、南寄りには間
⼝４間の居室が配される形式であったといいます（図2-5）。⼤⿊柱筋より⻄奥の⼟間と居室は後年にDKに改造されていますが、当家のように居室部分よりも⼟間部分の奥⾏を深くし、棟位置より裏⼿の⼤屋根を葺き下ろす形式は、「守⼝宿」の町家に特有の平⾯形態であることが指摘されており※、現存する数少ない遺構とともに当地の地域的特⾊を伝えるものとして貴重です。
※⼤場修･⽥啓⼦「旧京街道守⼝宿の都市変容と町家形式の特質」／『平成四･五年度 有形⽂化財･無形⽂化財等総合調査報告書』⼤阪府教育委員会

図2-5 主屋 1階平⾯図- 13 -

（屋根）・起（むく）りをもつ切妻造、桟⽡葺きの⼤屋根は、南に接続する平屋部分と共に1994年（平成６年）頃⽡の葺替えが⾏われています。それにともない野地板より上部の部材は刷新されましたが、垂⽊などはほぼ当初の材を残しています。また⼤屋根背⾯側につくられていた⼟間上部の煙出しの越屋根も、撤去することなく保存されて
写真 2-1 ⼤屋根の垂⽊、煙出し

います（写真2-1）。
（⾼塀）

・主屋の南北両側には⽂禄堤に⾯して⾼塀がたち、敷地に沿って折れ曲がり区劃をなしています。⽂禄堤側をはじめ敷地外側では伝統的な意匠が保たれ、主屋と共に当時の歴史的景観の形成に寄与しています（図2-4）。
［⼟蔵］
・主屋の北⻄に位置する⼟蔵は複数の棟から構成され、全体としてL型に配されいます。
このうち、南寄りに位置する最も規模の⼤きい⼟蔵はかつて「イショウグラ（⾐装蔵）」として使⽤され、境壁と棟を共有した連棟につくられます（以下、南から順に「⼟蔵１」「⼟蔵２」）。その北側には⼀段棟を落とした相の間を隔てて「ドウググラ（道具蔵）」（以下「⼟蔵３」）が位置し、その東には独⽴した「コメグラ（⽶蔵）」（以下「⼟蔵４」）が建っています。⼟蔵４のさらに東には、⽚流れの下屋を設けて「スミグラ（炭蔵）」と称された薪置きが付属しています。これらの⼟蔵はすべてが同時期に建てられたものではなく、それぞれの架構も異なっています（図2-6）。
・部材の古さや配置関係などから、当家に現存する⼟蔵のなかで、「⼟蔵４」が最初に建てられたと推定されます。
・⼟蔵３は、唯⼀置き屋根の形式をとり、北⾯と⻄⾯の外壁は⾈板を竪張りとして、かつて近接していた淀川とのつながりを留めています。この⼟蔵３は、東に接する⼟蔵４が建てられたあとにわずかな隙間をもってつくられており、そのため⼟蔵４の⻄側に設けられた窓が塞がれています。
・現状では⼟蔵１と２は棟を揃えて共通の屋根をかけ、鉢巻きを含めた外壁も⼀体化していますが、本来は先に⼟蔵２が独⽴して建てられており、その後⼟蔵１を連結して新築し、外壁や屋根に変更を加えたと推定されます。

- 14 -

イショウグラ

イショウグラ

ドウググラ
(土蔵③)

物入(旧便所)カンジョウバスミグラ

ＤＫ

図 2-6 ⼟蔵 1 階平⾯図

- 15 -

3

旧徳永家住宅の⽂化的価値
旧徳永家住宅の⽂化的及び歴史的価値について以下にまとめます。
徳永家は美濃を出⾃とし、当地に居を構えたのは近世以前に遡ると伝えられる旧家です。
京街道に⾯して約35ｍにおよぶ規模をもって、近世から近代にかけての⼤阪の町家にみられる伝統的構成を継承した主屋と⾼塀が続いています。その景観は、旧守⼝宿の歴史的町並みを形作る核として、きわめて重要な役割を果たしています。
（写真2-2）

写真 2-2 かつての旧徳永家住宅周辺の⾵景

主屋は⼟間部分の奥⾏を居室部分
よりも深くとって裏⼿に突出させる構成をとっています。先述したように、この平⾯形
式は守⼝宿の町家特有とされ、現存する数少ない遺構とともに当地の地域的特⾊を伝えるものとして貴重です。
当家では、戦後の急速な⽣活様式の変化に対応するべく1960 年に⼤規模な改修が⾏われています。それにともない⽔回りや居室の⼀部が改変されましたが、街道側の外観への影響は⼩さく、豪壮な⼟間の吹抜や厨⼦2 階の構成なども旧状をよく残しています。
また敷地内においても、主屋とほぼ時期を同じくする⼟蔵やそれに続く⾼塀が良好に残され、富裕な地主層の営んだ⼤規模な居宅の姿をとどめています。
かつての淀川の堤上に築かれ、表を街道筋に向けて敷地の背⾯で川⾯にのぞむという
特異な⽴地のもと、当家は河川との密接な関係を保ってきました。明治期の淀川改修に
よって地理的な結びつきは薄れ、元は中州にあったという上座敷などは失われています
が、現存する⼟蔵の外壁や縁板など各所に⾈板が⽤いられ、⼟蔵の出⼊⼝上部に川とゆかりのある鏝絵を施すなど、往昔の繋がりを⽰す要素は様々な所にみられます。
農作地の広がる淀川の低湿地帯だった⼀帯では、1910 年( 明治43) の京阪電気鉄道開業などによって市街地化が急速に進⾏しました。流路の変更にともない河川跡は埋め⽴てられて住宅地へと変貌し、旧街道沿いの伝統的町家も建て替えが進み、現存する遺構も数少なくなっています。そうしたなか、⼤坂と京を結ぶ街道の宿場として発展してきた当地の様相を今に伝える当家住宅の⽂化的価値は⾼く、今後の適切な保全と活⽤が望ましいと考えます。

- 16 -

4

旧徳永家住宅の活⽤⽅針
守⼝市駅北側エリアリノベーション戦略の基本⽅針及び第 2 章１〜3 旧徳永家住宅の歴史性を踏まえ、この伝統的な家屋を単に「保存」するだけではなく、市⺠が⽇常的に訪れることができ、⽂禄堤の歴史性を誇りに感じる、地域コミュニティの核になるよ
うな場として「活⽤」することが望ましいと考えます。
活⽤にあたっては、⺠間の運営事業者の創意⼯夫によって恒常的に魅⼒的な活⽤が⾏われるよう、⺠間事業者に貸し出すこととし、⺠間提案に求める活⽤事業の⽬的、内容等について、次のとおり基本⽅針を設定します（図 2-7）。

・「守⼝の個性」を象徴する、街のシンボル、⾃慢できる場など、まちづくりの象徴となるような活⽤を⽬指す。
・⼦育て世代等の居場所となる場づくりと、⾼質な雰囲気の⼤⼈の居場所、庭園を⽣かす複合的な活⽤を⽬指す。
・⽂禄堤による⽴体性のある都市空間、⽴地希少性を活かし、ダブルファサードによる商環境形成を促し、⽂禄堤の歴史性を継承する。

スロープ・駐輪場
荷解き場

蔵入口
ガレージ
ショップ
蔵

ガレージ
ショップ

物販

主屋入口

飲食店
庭

庭

通り抜け

図 2-7

旧徳永家住宅の活⽤イメージ（改修イメージ図とは⼀部異なります）- 17 -

第３章

1

旧徳永家住宅の改修⽅針
旧徳永家住宅の整備⽅針

１．主屋・⼟蔵 1階① 平⾯計画
主屋・⼟蔵1階の整備にあたって、第2章での旧徳永家住宅の建築的特徴や⽂化的価値を踏まえ、以下に改修のポイントをまとめます。
「守⼝宿」の町家に特有の平⾯形態であるおもてから裏まで通す「⼟間」を、建築当時の姿に復元し、⼤屋根を⽀える⼤⿊柱、⼤梁、垂⽊、漆喰壁など歴史的意匠を継承します。
内装についても、歴史的意匠性を尊重した改修施設計画、意匠設計とします。
また、⼟蔵や庭へのアクセスしやすさを考慮し、後世に増築された「カンジョウバ」
や浴室部の増築部の解体、スロープやウッドデッキ等による段差解消、誰でもトイレ等の設置などを⾏い、誰もが利⽤しやすい施設計画とします。⽂禄堤と守⼝68号線側の東⻄道路に接しているという敷地特性を⽣かし、⽂禄堤から庭、ガレージ棟に抜ける動線
計画を⾏い、⽂禄堤への回遊性を⾼めるような⽇常利⽤を促す施設活⽤とします（図31〜3-3）。

図3-1 主屋・⼟蔵1階 改修イメージ図- 18 -

図 3-2：主屋 1 階⼟間

歴史的意匠性を継承する吹き抜け空間と⼟間空間を⽣かす活⽤イメージ

図 3-3：主屋 1 階ザシキ

地域の⼈々が気軽に訪れ、コミュニティを育む飲⾷店等への活⽤イメージ② ⽴⾯計画⽂禄堤沿いの⾼塀が連続する主屋、⼟蔵の外観
は、伝統的な意匠をおおむね良好に残しています。
せがい造りの軒下や⾍籠窓、袖うだつなどその建築的特徴を継承し、できる限りの外観保存に努めます（写真3-1）。

写真 3-1 ⽂禄堤側の外観（現状）- 19 -

また、⽂禄堤から施設内の賑わいが⾒えやすくなるよう、後世に改修されたオウセツ
マの出窓、格⼦塀のある箇所にガラス窓などの開⼝部を新たに設けます。
⼟蔵については、⼟蔵１・２の屋根が崩落する危険性があるため、全⾯的に掛けかえ
ますが、歴史的意匠性を継承した形状に復元します。活⽤にあたって採光や排煙等の規定を満たすため、出⼊⼝や排煙窓等の開⼝部を新たに設け、⼟蔵の歴史的意匠をできる
現況図
兼 解体図
だけ保存しながらも活⽤しやすいように改修を⾏います（図3-4、3-5）
。

無し

2.2°

985

985

イショウグラ
(土蔵①)

985

954.5

954.5

954.5

ドウググラ
(土蔵④)

イショウグラ
(土蔵②)

799

985

1618.9

985

985

985

6010.72430.14048.9
985

421
985

985

6895
イショウグラ(土蔵①)

799

土蔵①の梁改修に伴う、屋根全面補修

最高高さ

10

10

5.11

棟木高さ

4.9

棟木高さ

906.2

942

391.9

942

1209.3
1485

桁高

▽桁高さ

桁高

1606
2FL

4048.924

2FL

既存下屋撤去2450.2

既存建具撤去1FL

既存下屋撤去2633

既存下屋撤去2430.16010.72633

2572.5103.82406.1

既存外壁撤去1618.9既存外壁撤去

1606

桁高

2FL

既存建具撤去

927.2

927.2

927.2

927.2

4636
コメグラ
(土蔵④)

株式会社オープン・エー

東京都中央区日本橋馬喰町2-7-15-7F
一級建築士事務所 東京都知事登録第53091号

927.2

984.8

984.8

984.8

3939.2

GL
GL

GL

984.8
985

985

985

ドウググラ
(土蔵④)

985

985

985

985

954.5

354.1

6895

4978.5

イショウグラ(土蔵①)

図3-4 ⼟蔵

⽴⾯改修イメージ

旧徳永家改修計画（仮）_土蔵

図 3-5 ⼟蔵と中庭が⼀体的につながり、賑わいを⽣む活⽤イメージ- 20 -

954.5

954.5

3818

イショウグラ(土蔵②)

Project.

954.5

573

1FL

24

421

1FL

663.6

GL

87.9

1FL
GL

573

549

24
24

354.1
4978.5

最高高さ

棟木高さ

2FL

No.

4048.92450.2

GL

954.5

3818

最高高さ

棟木高さ

桁高

2022.12.05

1FL

既存外壁撤去

663.6

GL

コメグラ
(土蔵④)

最高高さ

1FL

462.8

既存外壁撤去
GL

3940

Date.

391.9

518.9
2474.5573 51.5

1FL

GL

2FL

2406.1

2633

1811.92406.12430.1

GL

985

6010.7140246010.7

2FL

竪板
張
(舟板)

既存通路/屋根撤去

985

既存外壁撤去

1567

10
4.2

既存建具撤去

421

2433.11618.91606

既存通路/下屋撤去
10

985

445.7

棟木高さ

桁高

桁高

1FL

A3=

最高高さ

906.2

桁高

4.2

Scale.

土蔵①の梁改修に伴う、屋根全面補修

987.5

4.6

942

906.2

棟木高さ

10

4.6

2FL

663.6

4.9

棟木高さ
10

最高高さ

10
棟木高さ

1618.9土蔵①の梁改修に伴う、屋根全面補修既存屋根撤去

桟瓦
葺

799

391.9

最高高さ

最高高さ

コメグラ
(土蔵④)

Plan No.

立面 現況図 兼 解体図

Scale.

Date.

No.

A3= 1/100

2022.12.05

蔵-08

株式会社オープン・エー

東京都中央区日本橋馬喰町2-7-15一級建築士事務所 東京都知事登録

２. 主屋 2階① 平⾯計画
主屋2階については、次項の耐震補強計画や建物の保存の観点から、飲⾷店や物販店
舗等の特定⽤途への活⽤は不可とし、⾮特定⽤途での活⽤を⾒込みます。排煙等の規定を満たすための開⼝部や階段の移設・改修などを⾏い、⼟間上部の吹き抜けや⾍籠窓のあるシツなど歴史的意匠は継承することとします（図3-6）。

図3-6 主屋2階改修イメージ図

３．ガレージ
① 平⾯計画
市役所跡地活⽤事業や周辺エリアと連続した店舗等への活⽤、賑わいづくりに寄与するため、店舗・飲⾷店等としての活⽤を⾒込みます（図3-7、3-8）。⽂禄堤への回遊誘導を意識し、主屋・⼟蔵の活⽤⽤途と相乗効果を図る活⽤計画とします。

- 21 -

守⼝68号線沿いは、歩⾏者や施設利⽤者の安全性を確保するため、出⼊⼝をセットバックさせ店舗前スペースを確保し、また、⾃転⾞による来訪者に対する駐輪場、施設⽤の荷解き場や搬出⼊等の⼀次駐⾞スペースを設け、守⼝68号線の⾞道の通⾏に⽀障をきたさないよう配慮します。

図3-7 ガレージ改修イメージ図

図 3-8 「守⼝さんぽ」での 2 週間限定のポップアップショップの取組- 22 -

2

耐震診断・耐震補強計画
１．主屋＜耐震診断結果（概要）＞
・地震に対して、X ⽅向・Y ⽅向の耐⼒はいずれも評価性能を満たさず、地震の際に倒壊する恐れがある。
・暴⾵に対しては現状でも評価性能を満⾜する。
・主屋１階に関しては、必要耐⼒の約 20〜25%にしか達していないため、⼤掛かりな
補強が必要不可⽋になる。
・主屋２階に関しては、⼤規模な補強は必要ない。
＜耐震補強計画＞・12mm 厚（⽚⾯）の構造⽤合板を増設補強する場合、主屋＋新座敷の範囲において、以下の補強壁が必要となる（図3-9、3-10）。
１階 X ⽅向：32m
２階 X ⽅向：8m
１階 Y ⽅向：31m
２階 Y ⽅向：8m
・離れについては、各⾯に構造⽤合板 1m ずつ配置できれば耐⼒を概ね満⾜できる。
・今後の基本設計段階で、⼟壁や⼩屋根組等、2階への⽴ち⼊り⼈数制限など荷重の軽減等を図るなどにより、補強壁の減らすことを検討する。

- 23 -

図3-9 主屋1階 耐震補強計画案

図3-10 主屋2階 耐震補強計画案- 24 -

２．⼟蔵＜耐震診断結果（概要）＞
・地震⼒に対して、現状ではいずれの建物も X ⽅向（南北⽅向）、Y ⽅向（東⻄⽅向）共に評価性能を満たしていない。
・暴⾵時に対して、現状ではイショウグラの Y ⽅向（東⻄⽅向）で評価性能を満たしていない。
また、診断には直接影響しないが、以下の点についても調査・対策が求められる。
・診断の前提条件にもあるように、⼟壁の状態は健全であることを仮定しているため、イショウグラ①の⻄⾯南側の壁や、イショウグラ②の北側の壁、及びドウググラの南側の壁など⼟壁の健全化が要求される。
・イショウグラ 2 棟については、接合部分が不明なため、2 棟を⼀体化させることが必要である。
・イショウグラ②とドウググラの間にかかる屋根については、その部分のみで独⽴させるまたは架け替えにより接続する建物に影響をできるだけ与えないようにするなどの措置が必要である。
＜耐震補強計画＞
以上を踏まえ、安全限界時の評価性能を満たすような補強を構造⽤合板 t＝12を⽤いて⾏った場合の必要補強量（概算）の補強壁位置を平⾯図に⽰したものを図311に⽰す。

- 25 -

)

界線(仮

隣地境

3000

▽7.25
コンクリートスロープ 新設
イショウグラ6500
1/12勾配(土蔵②)
スチール手すり

φ1500

ﾝ(仮)

ﾗｲ
1F 延焼

98

985

新設柱

3950

985

WW
1

927.2

985

3940

1200

SD
1

WW
1

SD
1

927.2

▽7.81

SD
1

▽7.81

692

985

27.16㎡
WW
1

19.62㎡

985

新設柱

985

両開きガラス框戸

▽7.89

4636
927.2

985

1175

21.91㎡
SD
1

1951.3
273.7
(仮)
927.2
隣地境界線

▽7.39

ウッドデッキ≒70㎡

3830

新設屋根ライン

▽7.79
4727

ウッドデッキ新設

WD
1

鉄骨柱

主屋

【凡例】

N

補強壁:

補強壁（構造用合板 厚12mm片面新設柱:（□105以上+土台）

真壁）

図 3-11 ⼟蔵 1 階

耐震補強計画案- 26 -

コメグラ
(土蔵④)

927.2

3147.7

φ1500

コンクリートスロープ 新設
1/12勾配スチール手すり

ドウググラ
(土蔵③)

3940

▽7.81

新設柱
SD
2

954.5

985

985

3818
954.5
954.5

120

985

985

6895
985

985

4979.24858.5

354.1
5 245

954.5

985

イショウグラ(土蔵①)

1788.3

▽7.27

7.49㎡

3844.43000

スミグラ

３．ガレージ＜耐震診断結果（概要）＞・壁量・柱量について、壁量・柱量の⽐較的多い建物であると評価される。
・本建物の平⾯形状は整形ではあり、偏⼼はあるものの、Is の値は Iso≧0.6 と⾮常に⾼くなっているため、⼆次診断の規定の値は満たしており、「耐震性に問題はない」と判断される（表3-1）。
・X ⽅向にて SD 指標は0.66と低い値となっているが、Y ⽅向は0.98と⾼い値となっている（表3-2）。
・X・Y ⽅向共の耐震性能は、構造体の粘り強さ、建築物の平⾯・⽴⾯形状等から求まる耐震性能に係る指標（形状指標 SD、経年指標 T）による低減はあるものの、Is 及
び SD・T が評価基準値を⼤きく上回っており、「安全（想定する地震動に対して所
要の耐震性を確保している）」と評価される。

表3-1 Is 値

表3-2 SD 値・T 値＜耐震補強計画＞・⼀部ブロック壁の箇所が存在し、安全性を保つために撤去を考慮することが望ましい。
・また建物の劣化等が進⾏しており、補修・補強を検討する。
・柱は、剥離が著しく、鉄筋露出箇所が存在するため補強が必要。
・壁は、仕上げ材の剥離等は⾒受けられなかったが、コンクリートの劣化が考えられるため、⼀度剥離の上で状況を確認することが望ましい。
・垂れ壁は、鉄筋露出が存在するため、補修が必要。
・屋上スラブは、仕上げ材の剥離・スパンの⼤きさからスラブ⾃体の補強が必要と考えられる。 (⼩梁を設ける・炭素繊維を貼る等）- 27 -

3

その他の整備⽅針・歴史的意匠の保存及び活⽤事業が⾏いやすいよう、耐震補強⼯事、屋根防⽔⼯事、断熱⼯事及び⼀次設備（電気、都市ガス、⽔道、⾬⽔排⽔、公共下⽔道、通信等の引込・メーター・ブレーカー等の設置）や共⽤部の設備⼯事など、躯体性能に関わる整備は市が⾏うこととします。⼆次以降の接続等にあたっては、市や関係機関等と協議の上、活⽤事業者にて適切に実施することとします。
・出⼊⼝やトイレ、歩⾏空間、案内情報など施設全体にユニバーサルデザインの考え⽅を取り⼊れ、⾼齢者や⼦ども、妊婦、障がいのある⼈等をはじめ、市⺠・来訪者すべての⼈が利⽤しやすいと感じられるよう配慮することとします。
・原則、⺠間活⽤事業者による増築は不可とします。ただし、庭部分（ガレージの建屋以外の部分）のみ、提案内容により増築を可とします。
・主屋は、建物の耐震性能上、特定建築物（飲⾷店、物品販売業を営む店舗等）への⽤途変更は1階部分のみに限ることとします。
・緑地・庭園の整備については、基本設計段階及び活⽤事業者の提案を加味した上で、外構整備を⾏います。緑化⾯積については「守⼝市植さい指導基準」に従うこととします。

- 28 -

第４章

旧徳永家住宅の運営⽅針

1運営における地域との協働・連携
１．地域経済への配慮
活⽤事業者は、地域の企業・事業者の出店や事業参加、新規創業、地元の雇⽤創出、地産地消の取組に配慮することとします。
２．周辺の地域活性化の取組との連携への配慮
活⽤事業者は、守⼝市駅北側エリアプラットフォームへの参画、各種団体が実施する
守⼝都市核における地域活性化の取組と連携した施設運営に配慮することとします。

2

運営時間
深夜の時間帯（午後10時〜午前6時）については、周辺地域の住環境への配慮と対策を⾏った上、事業者の責任により、施設の運営の可否を判断します。

3

安全性の確保及び警備・集客拠点として、平常時の防犯性及び災害時・⾮常時の安全性に配慮することとします。
・ 夜間等における不法侵⼊防⽌のために、事業者が管理運営する敷地及び施設の保安・管理に留意することとします。
・必要に応じて夜間照明など適切な防犯設備を整えることとします。

4

活⽤事業の内容、テナント構成
・「守⼝の個性」を⾼める機能として、地域の商店事業者、企業、市⺠等との連携、守⼝の魅⼒と出会える場、コミュニティ醸成など、地域ニーズに合わせた計画とすることとします。
・市⺠が「守⼝の誇り」と思うようなシビックプライド醸成に資することとします。
・⽂禄堤周辺の歴史・⽂化的価値性を尊重し、市⺠が誇りに思うような計画とすることとします。
・基本⽅針に従った活⽤事業の内容、テナント構成とすることとします。

- 29 -

5

事業⽅式
１．契約形態
市は、借地借家法(平成３年法律第90号)第38条に基づく定期建物賃貸借によることを基本として、建物を事業者に貸し付けるとともに、原則、建物の利⽤（活⽤）に必要な範囲として、庭等を含む敷地全体の利⽤を認めます。

２．貸付期間・ 貸付期間は、原則として10年以上20年以下とします。
・ 貸付期間には、建物の内装⼯事及び原状回復⼯事期間を含みます。

- 30 -

6

事業スケジュール（予定）事業スケジュールは、次のとおり予定しています。
⽇ 程

内 容

令和５年４⽉募集要項等の公表

令和５年６⽉事業提案書受付の締切

令和５年７⽉

優先交渉権者等の決定

令和５年８⽉基本協定の締結、証拠⾦の納付

令和5年7⽉〜令和6年3⽉

基本・実施設計

令和６年１⽉

定期建物賃貸借契約の仮契約締結、保証⾦の納付

令和６年４⽉頃

定期建物賃貸借契約の本契約締結（賃貸借契約の賃料発⽣は、2 期引き渡し時点とする）

令和６年 7 ⽉〜
令和７年 3 ⽉

市による改修⼯事

令和７年 2 ⽉〜

市からの⼀部引き渡し（１期⼯事分）
活⽤事業者による⼯事（１期⼯事）

令和７年 4 ⽉頃

施設の供⽤開始（１期⼯事）

令和７年４⽉〜

市からの⼀部引き渡し（２期⼯事分）
活⽤事業者による⼯事（２期⼯事）- 31 -