【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2019年3月28日【計算期間】

第5期（自【発行者名】

さくら総合リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区九段南三丁目8番11号【事務連絡者氏名】

さくら不動産投資顧問株式会社

2018年7月1日

村中

財務企画部長至

2018年12月31日）

小引

誠

真弓

【連絡場所】

東京都千代田区九段南三丁目8番11号【電話番号】

03-6272-6608【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
回次

第1期

決算年月

第2期

第3期

第4期

第5期

2017年2月 2017年8月 2018年2月 2018年6月 2018年12月

営業収益

（百万円）

2,253

2,430

2,662

1,768

2,362

（うち不動産賃貸事業収益）（百万円）(2,253)(2,430)(2,400)(1,625)(2,362)

営業費用

（百万円）

1,194

1,340

1,357

913

1,316

（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）

(862)

(1,127)(1,091)(718)(1,063)

営業利益

（百万円）

1,059

1,089

1,304

854

1,046

経常利益

（百万円）

510

954

1,153

615

885

当期純利益

（百万円）

509

953

1,152

615

886

総資産額

（百万円）

64,39963,13363,19762,752

61,643（％）(-)(△2.0)(0.1)(△0.7)(△1.8)（対前期比）
純資産額（百万円）

29,76330,20830,40729,87030,141（対前期比）

（％）

(-)

(1.5)

(0.7)

(△1.8)

0.9

有利子負債額（百万円）

30,90029,00029,00029,00027,600

出資総額

（百万円）

29,25429,25429,25429,25429,254

発行済投資口の総口数（口）

333,001

333,001

333,001

333,001

333,001

1口当たり純資産額（円）

89,38090,71591,312

89,70090,5131口当たり当期純利益（注4）

（円）

2,910

2,863

3,460

1,847

2,661

分配金総額

（百万円）

509

953

1,152

615

886

1口当たり分配金

（円）

1,529

2,863

3,460

1,848

2,662

（うち1口当たり利益分配金）（円）(1,529)(2,863)(3,460)(1,848)(2,662)（うち1口当たり利益超過分配金）

（円）

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

総資産経常利益率（注5）

（％）

1.6

1.5

1.8

1.0

1.4

（年換算値）（注6）

（％）

(3.3)

(3.0)

(3.7)

(2.9)

(2.8)

自己資本利益率（注7）

（％）

3.4

3.2

3.8

2.0

3.0

（年換算値）（注6）

（％）

(7.2)

(6.3)

(7.7)

(6.1)

(5.9)

自己資本比率（注8）

（％）

46.2

47.8

48.1

47.6

48.9

（対前期増減）

（％）

(-)

(1.6)

(0.3)

(△0.5)

(1.3)

配当性向

（％）

100.0

100.0

100.0

100.1

100.0

当期運用日数（注6）

（日）

173

184

181

122

184

期末投資物件数

（件）

18

18

18

17

17

減価償却費

（百万円）

246

253

255

176

243

資本的支出額

（百万円）

110

205

128

172

203

（百万円）

1,636

1,556

1,564

1,084

1,543

（百万円）

755

1,206

1,146

649

1,129

1口当たりFFO（注12）

（円）

2,268

3,623

3,441

1,951

3,392

期末総資産有利子負債比率（LTV）

（％）

48.0

45.9

45.9

46.2

44.8

（注9）

［その他参考情報］

賃貸NOI（Net Operating Income)（注10）
FFO（Funds from Operation）（注11）（注1）さくら総合リート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）は、2018年5月31日開催の第2回投資主総会の決議により、決算期を各年2月末日及び8月末日から各年6月末日及び12月末日に変更しております。これに伴い、第4期は、2018年3月1日から
2018年6月30日までの4か月決算となっております。また、第1期の営業期間は本投資法人設立の日（2016年4月1日）から2017年2月末日までです。
（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。

- 1 -（注3）文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が総計の値と一致しない場合があります。
（注4）1口当たり当期純利益については、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、第1期において、実質的な運用期間の開始日である2016年9月9日時点を期首とみなして、日数加重平均投資口数（333,001口）により算出した1口当たり当期純利益は1,529円です。
（注5）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100
なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の事業年度開始日（2016年4月1日）時点の総資産額を使用しています。
（注6）第1期については、実質的な運用日数173日（2016年9月9日から2017年2月28日まで）を当期運用日数に記載しており、また総資
産経常利益率と自己資本利益率については当該実質的な運用日数173日に基づいて年換算値を算出しています。
（注7）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100
なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の事業年度開始日（2016年4月1日）時点の純資産額を使用しています。
（注8）自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100（注9）配当性向については、次の算式により算出しています。
配当性向＝1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）÷1口当たり当期純利益×100
なお、第1期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。
分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100（注10）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
（注11）FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
（注12）1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数②運用状況（当期の概況）（イ） 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。
以下、「投信法」といいます。）に基づき、さくら不動産投資顧問株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年4月1日に出資金100.1百万円（1,001口）で設立され、2016年4月
26日に投信法に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第116号）。その後、2016年9月7日を払込期日として29,154百万円（332,000口）の公募による新投資口の発行を行い、2016年9月
8日に株式会社東京証券取引所（以下、「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3473）に上場しました。これらの結果、当期末時点での出資総額は29,254百万円、発行済投資口の総口数は333,001口となっています。
本投資法人の基本理念は、総合型リートとしての特性を活かして、不動産をめぐる投資環境に応じて本投資法人が最適と考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性及び安定性を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保し、投資主価値の最大化を図ることです。
（ロ） 運用環境と運用実績（運用環境）
当期（2018年12月期）の日本経済は、2018年7-9月期の実質GDPの成長率（季節調整済前期比2次速報）が-0.6％（年率-2.5％）と、2017年10-12月期まで8四半期連続で続いた緩やかな回復基調の後、一旦足踏みしていましたものの、その後下落する結果となっています。
オフィスの賃貸市場においては、シービーアールイー株式会社の公表によると、主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の2018年第4四半期（10月～12月）のオールグレードオフィス空室率は0.5％であり、前年同四半期比0.9ポイント低下しています。また、東京都のグレードBオフィス（東京23区内のオフィスエリア内、基準階面積200坪以上、延床面積2,000～7,000坪未満、かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビル）の空室率は0.7％であり、前年同四半期比0.8ポイント低下しています。
商業施設の賃貸市場においては、経済産業省公表の2018年11月商業販売額の動向確報値が前年同月比2.8％増であり、また、一般社団法人日本ショッピングセンター協会公表のSC販売統計調査報告2018年
12月においても既存ショッピングセンター売上高は前年同月比1.4％増となっており、概ね好調に推移し、持ち直しの動きがみられています。
住宅の賃貸市場においては、東京23区を含む首都圏及び一部の政令指定都市について、人口流入が継続していることから当面稼働率・賃料水準共に良好な環境が継続すると考えています。

- 2 -(運用実績）（保有資産の管理運用）
戦略的かつ柔軟なリーシング活動を継続して実施しており、当期末時点の物件の稼働率は、前期末時点の98.7％から98.6％と0.1ポイント減少したものの、期中平均稼働率は、前期の98.7％から
98.9％と0.2ポイント増加しており、高稼働を維持しております。また、保有資産の稼働率向上を図るとともに、以下のとおり、マーケットの賃科水準の動向を踏まえて賃料増額に向けた取り組みも行っております。用途別の管理運用結果は、以下のとおりです。
（オフィスビル）
当期においては、全7物件のうち6物件の稼働率を100％まで引き上げることにより、平均稼働率99.4％と高稼働で安定した運用を達成することができました。
（商業施設）
当期末現在商業施設の稼働率は99.0％、当期平均稼働率99.0％と高稼働で安定した運用を達成することができました。また、各物件の集客力の向上に向けた資本的支出工事の実施や戦略的なテナント誘致を継続して実施しており、上場以降の各期平均稼働率は、98.0％（2017年2月期）、98.7％（2017年8月期）、98.9％（2018年2月期）、99.0％（2018年6月
期）と堅調に推移しています。
（住宅）
当期は、アボーデ代々木パークサイドにおいて100平米を超える3区画について解約がありましたが、入替賃料を5％～15％上昇させた上で早期に埋め戻しを実現することができ、結果として当期平均稼働率は94.0％となりました。他の物件に関しても、前期に引き続き適切なリーシング活動の結果、当期平均稼働率は、松屋レジデンス関目98.3％、アーバンプラザ今里98.2％、白井ロジュマン97.8％と高稼働を維持することができました。
（その他施設）2つのその他施設（工場）は、いずれも100％稼働を維持しており、安定した運用を維持しています。

（ハ） 資金調達の概要
当期は、2018年8月31日に返済期限が到来した短期借入金1,400百万円及び長期借入金6,000百万円のうち、1,400百万円についてはコンフォモール札幌の譲渡による手取金を充当して返済し、6,000百万円については借り換えを実行しました。それにより、当期末現在の借入金残高は27,600百万円（短期借入金900百万
円、1年内返済予定の長期借入金4,000百万円、長期借入金22,700百万円）となっています。なお、1年内返済予定の長期借入金4,000百万円及び長期借入金のうち17,100百万円は、金利上昇リスクを回避するために固定金利により調達しています。
（ニ） 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益2,362百万円、営業利益1,046百万円、経常利益885百万円、当期純利益886百万円となりました。
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投信法第136条第1項に規定する利益のうち、発行済投資口の総口数333,001口の整数倍の最大値となる886,448,662円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は、2,662円となります。
（今後の見通し）（イ） 今後の運用環境
今後の日本経済については、内閣府の発表した2018年12月20日付「月例経済報告(平成30年12月)」によると、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続くことが期待されます。一方、海外に目を向けると、米中間の貿易摩擦等に代表される海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響、英国のＥＵ離脱交渉の動向に留意する必要があり、また、国内においても消費税率引き上げによる国内消費の動向等に留意する必要があると考えられます。
また、不動産売買市場に関しては、日銀の金融緩和政策による低金利環境の長期化により、不動産取得環
境の過熱傾向及び不動産の取引価格の上昇傾向は、今後も継続されるものと見込まれます。

- 3 -（ロ） 今後の運用方針及び対処すべき課題（オフィスビル市場）
当期に引き続き、来期においてもオフィス拡張による移転・統合ニーズは継続すると考えています。本
投資法人の運用物件においてもその傾向が見受けられ、既存テナントからより広い貸室への転居、オフィ
ス統合を理由に解約となった区画があった一方で、同じ理由で新たに入居された区画もありました。今後解約となる区画については早期成約に向けてリーシング活動を推進してまいります。また、既存テナントとの賃料増額交渉も継続して行い、更なる賃料収入の増加を目指します。
（商業施設市場）
全国ショッピングセンター売上動向は、天候の影響等で2018年10月及び11月については前年同月比を下回りましたが、それ以外の月につきましては、ほとんどが前年同月を上回り、概ね好調に推移し堅調な消費動向を示しています。本投資法人としては、引き続き来店動機に繋がるイベントや催事の企画及び計画的な資本的支出工事の実施により、既存テナントの売上維持・向上を目指していきます。また、消費者のトレンドの変化を機敏に見極めながら引き続きテナントの戦略的入れ替え及び新規テナント誘致を実施す
ることにより、物件の収益安定性の向上を図ります。
（住宅賃貸市場）
人口流入が続く東京・千葉・大阪に立地する本投資法人物件については、入居者が求めるニーズを反映させることに努めつつ、適切な運営管理を行うことにより安定した収益を維持できると考えています。今後も設備やサービス面の向上を実施し、数多くある競合物件との差別化を図り、更なる稼働率及び収益の向上を図ります。
（Ａ）外部成長
日銀の金融緩和政策による低金利環境の長期化により、各セクターにおける取引利回りは、依然として低水準で推移しており、厳しい物件取得競争が続く取引市場においても、豊富かつ安定した物件取得
機会の獲得のための仕組み作りを目指します。
その一環として、引き続きパイプライン・サポート契約の締結先からの物件情報の更なる拡充に努めるとともに、様々な不動産保有会社及び仲介会社とのリレーションシップをより一層密にすることにより、物件情報を広範かつ豊富に収集し、良質な物件の取得検討機会をより多く確保していきます。また、得られた物件情報については、スポンサーグループの一社である日本管財グループの建物管理のノ
ウハウ等も最大限活用しながら、慎重に精査します。
さらに、外部成長のスピードを更に加速させるために、現在複数の金融機関、事業会社、リース会社
及びブリッジ・ファンド会社等との間で、本投資法人が取得するまでの間のブリッジ・ビジネスに関する協議を継続しており、このようなブリッジ取得機能を最大限活用することにより、適切なタイミング
における物件取得の実現を目指します。
（Ｂ）内部成長
収入増加策については、公表データ及び周辺事例を細やかに調査しながら、現行賃料がマーケット賃
料を下回っているテナントに積極的に賃料の増額交渉を実施いたします。
また、プロパティ・マネジメント業務の品質向上及び付加価値の高いサービス提供を目的とした、スポンサーである日本管財グループのプロパティ・マネジメント業務専業会社である株式会社日本プロパ
ティ・ソリューションズへのプロパティ・マネジメント業務の集約や、プロパティ・マネジャー及び日本管財株式会社を含む建物管理会社との連携による、計画的な資本的支出工事及びテナントとの密なコ
ミュニケーション等を通して、テナント満足度の向上による内部成長の可能性を探求します。
（Ｃ）財務方針
本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。
a.エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（以下「LTV」といいます。）、金融環境及び経済市況等を総合的に勘案して機動的に行います。
b.デット・ファイナンス
ⅰ.LTVの水準は60％を上限とし、資金余力の確保に留意した機動的かつきめ細やかなレバレッジコント
ロールを行います。
ⅱ.資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。また、調達コスト、期間、担保提供の要否等の諸条件につき複数の金- 4 -融機関と交渉し、金利動向、マーケット水準、財務の機動性及び安定性、並びに借入先構成のバラ
ンス等を考慮しつつ諸条件を総合的に検討した上で、適切な資金調達を行います。
ⅲ.金利上昇リスク及びリファイナンス・リスクを軽減するため、調達期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分散等を必要に応じて検討します。
③ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

- 5 -（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、投資主価値の最大化を目指して、主として、不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同
じです。）へ継続的に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指してその資産を運用します（規約第31条）。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、本投資法人の資産を主として特定資産のうち不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。）に対する投資として運用することを目的とします（規約第2条）。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。

- 6 -（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図

(注1)

(注2)

本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に規定する特定関係法人をいいます。）は、ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミ
テッド（本資産運用会社の直接の親会社）（以下「ギャラクシー」ということがあります。）、ガリレオ・シドニー・ホー
ルディングス・ピーティーワイ・リミテッド（ギャラクシーの直接の親会社）、ウェレット・ファミリー・ピーティーワ
イ・エルティーディー（ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッドの直接の親会社）及びMaster Lessee Mars Limited合同会社です。ギャラクシー、ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リ
ミテッド及びウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディーは、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」といいます。）第8条第3項に規定する親会社をいいます。）です。また、Master LesseeMars Limited合同会社については、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号）（以下「金融商品取引法施行令」といいます。）第29条の3第3項第4号の取引（不動産の貸借の取引）を行い、又は行った資産運用会社の利害関係人等として特定関係法人に該当します。
以下、ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッド、日本管財株式会社（以下「日本管財」ということがあります。）及び東京キャピタルマネジメント株式会社（以下「東京キャピタルマネジメント」ということがあります。）を総称して又は個別に「スポンサー」ということがあります。

- 7 -

②

本投資法人及び本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者等の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

運営上の役割名称

関係業務の概要

投資法人

さくら総合リート
投資法人

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等資産に対する投資として運用を行います。

資産運用会社

さくら不動産投資顧問
株式会社

本投資法人との間で2016年4月1日付の資産運用委託契約を締結
しています。
投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第1項）。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)本投資法人の資産の運用に係る業務、(ロ)本投資法人の資金調達に係る業務、(ハ)本投資法人への報告業務及び(ニ)その他本投資法人が随時委託する上記(イ)から(ハ)までに関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）です。

資産保管会社／
投資主名簿等管理人／
機関運営等に関する
一般事務受託者

三井住友信託銀行
株式会社

本投資法人との間で2016年4月1日付の資産保管委託契約を締結
しています。同契約に基づき、投信法上の資産保管会社（投信法
第208条第1項）として、資産保管委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務等を行います。
また、本投資法人の設立企画人たる本資産運用会社が2016年3月30日付にて投資主名簿等管理事務委託契約を締結し、本投資法人
は、2016年4月1日付で当該契約上の地位を承継しています。同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2号、第3号及び第6号）として、投資主名簿等の作成及び備置きその他の投資主名簿等に関する事務並びに投資証券の発行に関する事務等を行います。
更に、本投資法人との間で2016年4月1日付の一般事務（機関運営）委託契約を締結しています。同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第4号）として、機関の運営に関する事務等を行います。

会計事務等に関する
一般事務受託者

兼山公認会計士事務所

本投資法人との間で2016年4月1日付の業務委託契約を締結しています。同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第5号及び第6号）として、計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務及び納税に関する事務等を行います。

- 8 -

③

上記以外の本投資法人の関係法人

役割

名称

業務の内容

スポンサー／
本資産運用会社の親会
社

ガリレオ・シドニー・
ホールディングス・
ピーティーワイ・リミテッド

本資産運用会社の親会
社

ギャラクシー・
ジェイリート・
ピーティーワイ・リミテッド
ウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・
エルティーディー

本資産運用会社は、2016年6月30日付でガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッドとの間でスポンサーサポート契約を締結しています。詳細については、後記「2 投資方針 (1)投資方針 ④スポンサーサポート (ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」をご参照ください。
また、ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワ
イ・リミテッドは本資産運用会社の親会社です。
ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッド及びウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディー
は、本資産運用会社の親会社です。

スポンサー

日本管財株式会社
東京キャピタルマネジ
メント株式会社

金融商品取引法施行令
第29条の3第3項第4号の取引（不動産の貸借の取引）を行い、又は行った資産運用会社の利害関係人等

Master Lessee Mars
Limited合同会社

本資産運用会社は、2016年7月1日付で日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式会社との間でスポンサーサポート
契約を締結しています。詳細については、後記「2 投資方針 (1)投資方針 ④スポンサーサポート (ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」をご参照ください。また、
東京キャピタルマネジメント株式会社は、本資産運用会社のA種優
先種類株式（無議決権）を保有しています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第4 関係法人の状況 1 資産
運用会社の概況 (3) 大株主の状況」をご参照ください。
資産運用会社の利害関係人等（ギャラクシー・ジェイリート・ピ
ーティーワイ・リミテッドが唯一の社員であり、資産運用会社の親法人等に該当します。）であり、本投資法人の保有する資産の貸借（マスターリース）の取引により当営業期間（第6期）以降の３年間において貸借の対価として同社から受領することが見込まれる金額の合計額の１営業期間当たりの平均額が、前営業期間（第5期）における本投資法人の営業収益の合計額の20％以上に相当します。本投資法人の保有する資産について、信託受託者との間でマスターリース契約及びこれに付随する契約を締結していま
す。

- 9 -

（４）【投資法人の機構】①

投資法人の統治に関する事項(イ) 機関の内容
本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（但し、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とされています（規約第20条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名、執行役員及び監督役員（以下「役員」ということがあります。）を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
a. 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第16条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の2第2項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行われます（特別決議）（投信法第93条の2第2項）。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第17条第1項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第5章）。かかる
規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として、2020年3月1日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年ごとの3月1日及び同日以後遅滞なく招集されます（規約第9条第1項）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を受けることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。
b. 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行については、
役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる役員の過半数が出席し、その過半数をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第24条）。
投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係を有する役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6
第7項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって前記賠償責任を免除することができます（規約第27条）。

- 10 -

c. 会計監査人
本投資法人は、PwCあらた有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第1項等）。
会計監査人は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）により、規約をもって、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって前記賠償責任を免除することができます（規約第30条）。
(ロ) 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人の役員会は、執行役員1名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員2名で構成されています。2名の監督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない公認会計士及び弁護士で構成されています。
監督役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、選任後2年間となっています。但し、補欠として又は増員のために選任された役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とされています（規約第22条第1項、第2項）。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる役員の過半数が出席し、その過半数をもって行うものとされています（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第24条）。
本投資法人は、役員会において前記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な
内部管理体制を構築しています。
(ハ) 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
本投資法人の役員会は、執行役員と監督役員により構成され、少なくとも3か月に1回開催されるものと定められています。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原則として1か月に1回程度の頻度で役員会を開催しています。役員会においては、執行役員による本資産運用会社や一般事務受託者等の業務執行状況等に関する報告に加え、必要に応じて本資産運用会社や一般事務受託者等の役職員から業務執行状況の詳細について報告が行われます。
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況等の報告を受け、必要に応じて本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます。
一方で、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役
員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を遂行するに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なくこれを監督役員に報告しなければなりません（投信法第115条の3第1項）。
(ニ) 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
a. 本資産運用会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。
b. 一般事務受託者及び資産保管会社等に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。
c. その他の関係法人に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、上記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、本資産運用会社を通じて、その業務の状況の把握に努めます。

- 11 -

②

投資法人の運用体制
前記「① 投資法人の統治に関する事項」に記載のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
(イ) 業務運営の組織体制
本資産運用会社の業務運営の組織体制は、以下のとおりです。

本資産運用会社は、上記組織の下、投資運用業務を行います。本資産運用会社の各種業務は、投資運用部
及び財務企画部の各部並びにコンプライアンス・オフィサーに分掌されます。
また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資運用委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置します。

- 12 -

(ロ) 本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
各組織の主な業務は、以下のとおりです。
組織名
取締役会

投資運用部

財務企画部

業務範囲
以下に掲げる事項に関する重要な決定その他の重要な業務執行の監督並びに代表取締役の選定及び解任を行います。
・株主総会関係・株式及び社債等関係
・取締役会・役員・重要な使用人関係・組織及び規程等関係
・決算・会計関係
・業務関係
・重要な財産の処分及び譲受・借財等
・社内監査（検査）計画及び改善計画の承認
・本投資法人の運用方針及び投資方針の決定
・投資運用委員会及びコンプライアンス委員会の外部委員の選任及び解任
・本投資法人の投資運用方針・資産管理計画書・投資運用計画の策定
・本投資法人の資産運用業務に係る取得資産の選定及び評価その他の取得に関する業務
・本投資法人の資産運用業務に係る資産の運用に関する事項
・本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
・本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
・本投資法人の保有資産の管理に関する業務
・本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント会社の選定、指示及び監督に関する業務・本投資法人の保有資産の土木建築請負工事の発注に関する業務
・本投資法人の保有資産に関する債権債務の管理に関する業務
・その他上記に付随又は関連する業務
・本投資法人の経理業務に関する業務
・本投資法人の予算の立案及び執行に関する業務
・本投資法人の決算及び税務に関する業務
・本投資法人の投資主等への情報開示に関する業務
・本投資法人の投資主等への対応に関する業務
・本投資法人の投資口の発行、投資法人債の発行及び借入れその他の資金調達に関する業務・本投資法人の余資の運用に関する業務
・本投資法人の所轄官庁との各種折衝に関する業務
・本投資法人の投資主総会及び役員会の運営事務その他の本投資法人の機関運営に関する業務・本資産運用会社の経理業務に関する業務
・本資産運用会社の予算の立案及び執行に関する業務
・本資産運用会社の決算及び税務に関する業務
・本資産運用会社の所轄官庁との各種折衝に関する業務
・本資産運用会社の株主総会及び取締役会の運営に関する業務
・本資産運用会社の総務、人事等の経営管理に関する業務
・本資産運用会社の社内諸規程・規則等の立案及び管理に関する業務・法人関係情報その他の情報管理に関する業務
・本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
・その他上記に付随又は関連する業務- 13 -

組織名
コンプライアンス・オフィ
サー

業務範囲
・コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マニュアルの立案その他コンプライアンスの統括に関する事項
・本投資法人の所轄官庁との各種折衝に関する業務・監督官庁との折衝等に関する事項
・社内諸規程・規則等の制定及び改廃並びにその遵守状況の検証に関する事項
・本資産運用会社の社内諸規程・規則等の立案及び管理に関する業務・法人関係情報その他の情報管理に関する業務
・本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
・本資産運用会社のコンプライアンスに関する業務
・本資産運用会社の内部監査に関する業務
・本資産運用会社の業務全般に係る法令諸規則等の遵守状況の検証に関する事
項
・本資産運用会社の法人関係重要情報及び内部者取引等の管理に関する事項
・情報管理の統括に関する事項
・リスク管理に関する事項
・法令等遵守リスク及び事務リスクの個別管理に関する事項
・その他上記に付随又は関連する事項(ハ) 委員会の概要
投資運用委員会及びコンプライアンス委員会の概要は、以下のとおりです。
a. 投資運用委員会委員

代表取締役会長（委員長）、代表取締役社長、投資運用部長、委員長が指名するガリレ
オグループ役職員1名、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員1名(注)

審議内容

ⅰ.

審議方法等

(注)

資産運用業務に係る運用方針（運用ガイドライン、資産管理計画、中期運用計
画、年度運用計画の策定及び変更等）に関する事項
ⅱ.
資産運用業務に係る資産の取得及び処分に関する事項
ⅲ.
資産運用業務に係る資産の運用に関する事項
ⅳ.
本投資法人の予算策定及び決算に関する事項
ⅴ.
本投資法人の資金調達及びALM（Asset Liability Management）に関する事項
ⅵ.
資産運用業務に係るリスク管理に関する事項
ⅶ.
その他上記ⅰ.からⅵ.までに付随又は関連する事項
投資運用委員会の開催にあたっては、委員の3分の2以上の出席を要するものとします。但し、外部委員は必ず出席するものとします。
投資運用委員会の決議は、出席した委員の全会一致によります。
投資運用委員会は、資産運用業務に係る資産の取得及び処分に関する事項の審議及び決議に際して、起案部署から提供された、資産の概要及び収支に関する資料並びに当該資産の鑑定評価書等の資料を参照するものとします。
投資運用委員会は、コンプライアンス・オフィサーに対して議案に関する審査の内容
及び経過についての報告を求めることができます。コンプライアンス・オフィサーは、
コンプライアンス上重大な問題があると判断する場合、投資運用委員会の審議中においても議案を起案部署に差し戻すことができます。

本書の日付現在、外部委員には、本投資法人及び本資産運用会社との間に特別の利害関係を有していない不動産鑑定士1名が就任しています。

- 14 -

b. コンプライアンス委員会委員

代表取締役会長、代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー（委員長）、外部委員1名(注)
ⅰ.
資産運用業務のうち、利害関係者（後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関係者取引規程」に定義されます。以下同じです。）又は本資産運用会社と本投資法人との取引に関する事項
ⅱ.
資産運用業務に係る運用方針（運用ガイドライン、資産管理計画、中期運用計
画、年度運用計画の策定及び変更等）に関する事項
ⅲ.
社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項
ⅳ.
社内諸規程・規則等の制定及び改廃に関する事項
ⅴ.
その他コンプライアンス・オフィサーが随時定める事項に係るコンプライアンス
に関する事項ⅵ.
その他上記ⅰ.からⅴ.までに付随又は関連する事項

審議内容

審議方法等

(注)

コンプライアンス委員会の開催にあたっては、委員の3分の2以上の出席を要するものとします。但し、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員は必ず出席するものとします。
コンプライアンス委員会の決議は、出席した委員の全会一致によります。コンプライ
アンス委員会は、本投資法人の資産の取得及び処分に関する事項その他の事項につき、必要に応じて外部の意見書等を取得することができ、取得した意見書等は、判断の一助として取締役会に提出するものとします。

本書の日付現在、外部委員には、本投資法人及び本資産運用会社との間に特別の利害関係を有していない弁護士
1名が就任しています。

- 15 -

③

投資運用の意思決定機構
本資産運用会社は、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、本投資法人の資産運用に関連し、運用ガイドラインを作成し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関連し、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等（資産管理計画書のほか、中期運用計画及び年度運用計画を含みます。以下同じです。）を作成し、運用ガイ
ドラインに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。
(イ) 投資方針の策定及び変更
投資方針の策定及び変更については、起案部署である投資運用部が起案し、コンプライアンス・オフィ
サーの事前審査及び承認（コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の開催を必要と判断したときは、更にコンプライアンス委員会による審議及び決議を経ます。）、投資運用委員会の審議及び決議を経て、取締役会に上程され、取締役会において審議及び決議されることにより、策定又は変更されます。但し、当該投資方針の策定又は変更が、利害関係者との取引制限に関する事項の策定又は変更である場合には、コンプライアンス・オフィサーの事前審査及び承認、コンプライアンス委員会の審議及び決議を経て、投資運用委員会の決議後、更に本投資法人役員会に上程され、本投資法人役員会の審議及び承認並びに本投資法人の同意を得て、本資産運用会社の取締役会に上程され、取締役会において審議及び決
議されることにより、策定又は変更されます。なお、かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起案部署に差し戻されます。
＜投資方針の策定及び変更に関する意思決定フロー図＞■利害関係者との取引制限に関する事項以外の事項の策定又は変更- 16 -

■利害関係者との取引制限に関する事項の策定又は変更- 17 -

(ロ) 資産の取得及び譲渡に関する事項
資産の取得及び譲渡については、起案部署である投資運用部が起案し、コンプライアンス・オフィサーの事前審査及び承認（コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の開催を必要と判断した
ときは、更にコンプライアンス委員会による審議及び決議を経ます。）、投資運用委員会の審議及び決議を経て、取締役会に報告されます。但し、当該資産の取得又は譲渡が、利害関係者との取引である場合には、起案部署である投資運用部が起案した上で、コンプライアンス・オフィサーの事前審査及び承認、コンプライアンス委員会の審議及び決議を経て、投資運用委員会の審議及び決議を経ます。更に本投資法人
役員会の承認及び本投資法人の同意を経て、取締役会に報告されます。なお、かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起案部署に差し戻されます。
＜資産の取得及び譲渡に関する意思決定フロー図＞■利害関係者との取引以外の取引- 18 -

■利害関係者との取引に該当する場合- 19 -

④

投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管
理体制を整備しています。
(イ) 本投資法人のリスク管理体制
a. 役員会
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時役員会は、少なくとも3か月に一度開催され、定時役員会において、執行役員は、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等を報告するものとされています。
b. 本資産運用会社への牽制
本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、本資産運用会社が規約の基準に従って運用ガイドラインを策定すること及び投信法、規約、運用ガイドラインその他の本資産運用会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行することが定められています。また、本資産運用会社が策定する資産管理計画書、年度運用計画等につき本投資法人の承認を要求し、かつ、本投資法人に対する報告義務を本資産運用会社に負わせることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています。
c. 内部者取引等管理規則
本投資法人は、内部者取引等管理規則を制定し、役員によるインサイダー取引等（インサイダー情報を利用した取引その他の不適切な取引をいいます。以下同じです。）の防止に努めています。
(ロ) 本資産運用会社のリスク管理体制
a. 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、投資方針、分配の方針及び開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めた運用ガイドラインを策定しており、かかる運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。
本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理部及びリスク管理方法等を規定し、主要なリスクとして投資運用リスク、運用資産に関するリスク、財務リスク、法令遵守リスク、
事務リスク、システムリスク及び事業継続リスクを定義し、それぞれ個別に管理部を定めています。各リ
スクに関する個別の管理部は、各リスクの項目・内容・対応方針等について、少なくとも1年に1回又は必要に応じて見直します。
また、本資産運用会社では、利害関係者取引規程により、利害関係者との一定の取引についてコンプラ
イアンス・オフィサーが事前に審査した上、コンプライアンス委員会の審議・決議、投資運用委員会における審議・決議を経て、本投資法人役員会において審議・承認の決議及び当該決議による本投資法人の同意を得るという厳格な手続を経ることが要求されています。更に、本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引等の防止に努めています。
b. 組織体制
本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を経営の最重要課題の一つと位置付けており、取締役会、
コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会により、コンプライアンスを推進する体制を整備しています。取締役会は、コンプライアンスの推進に関する基本方針その他の基本的事項を決定し、また、コンプライアンスの推進状況について、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員
会に適宜報告を求めることができます。また、取締役会は、コンプライアンス委員会の外部委員、投資運用委員会の外部委員及びコンプライアンス・オフィサーの任命を決議します。コンプライアンス・オフィ
サーは、本資産運用会社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令やルールを遵守する企業風
土を醸成することに努めます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、運用ガイドライン及び資産管理
計画書等の制定・変更、個別資産の取得等の議案の上程に際して、所定の必要書類が整っていることを確認した上で、法令違反等コンプライアンス上の重大な問題の有無につき事前の審査を行います。更に、コンプライアンス委員会の委員長として、本資産運用会社内のコンプライアンスに関する事項を統括します。具体的には、コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラム等のコンプライアンスに関連する規程の立案・整備及びコンプライアンス・プログラムに基づく、本資産運用会社の役職員に対する定期的な指導・研修、法令等の遵守状況の検証及び内部監査等の業務を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、内部監査担当者として、内部監査規程に基づき、原則として毎年1回、内部監査を実施し、内部監査で発見・指摘した問題点等を正確に反映した内部監査報告書を作成します。内部監査担当者は、内部監査報告書を遅滞なく代表取締役社長及び取締役会に提出し、内部監査の結- 20 -

果を報告します。被監査部門は、内部監査報告書で指摘された問題点について、その重要度合を勘案した
上で、遅滞なく策定した改善計画を内部監査担当者に提出し、改善に努めます。内部監査担当者は、被監査部門による改善計画を確認した上で、問題点の改善状況を適切に管理し、その達成状況を確認し、その後の内部監査計画に反映させます。取締役会又は内部監査担当者は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断したときは、外部の専門家等による外部監査を行います。
c. 利害関係者取引規程
後記「第二部 投資法人の詳細情報

第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関係者取引規程」をご参照ください。
d. 内部者取引等管理規程
本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー
取引等の防止に努めています。
e. フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コ
ミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、原則として、(ⅰ)違約金の上限、(ⅱ)物件の取得額の上限、(ⅲ)契約締結から物件引渡しまでの期間の上限、(ⅳ)決済資金の調達方法及び(ⅴ)フォワード・コミットメント等において定めるべき契約条項について基準を設定する等、投資家に与える影響を十分に勘案し、あらかじめ慎重に検討して対応することとし、当該リスクを管理しています。

- 21 -

（５）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額29,254百万円

発行可能投資口総口数

10,000,000口

発行済投資口の総口数

333,001口

最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
出資総額（千円）
年月日

発行済投資口の総口数（口）

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

2016年4月1日

私募設立

100,100

100,100

1,001

1,001

（注1）

2016年9月7日

公募増資

29,154,580

29,254,680

332,000

333,001（注2）（注1）1口当たり発行価格100,000円で本投資法人を設立しました。
（注2）1口当たり発行価格91,000円（発行価額87,815円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

- 22 -

（６）【主要な投資主の状況】
2018年12月31日現在の主要な投資主は、以下の通りです。
所有投資
口数（口）

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率（注）（％）

東京都港区浜松町２丁目１１番３号

24,8507.5

東京都中央区晴海１丁目８－１１

18,502

5.6

13,773

4.1

11,971

3.6

野村信託銀行株式会社
東京都千代田区大手町２丁目２－２（投信口）

10,4903.2

日本管財株式会社

8,700

2.6

8,700

2.6

6,799

2.0

東京都中央区晴海１丁目８－１２ 晴海ア
イランドトリトンスクエアオフィスタワー
Ｚ棟

5,688

1.7

大阪府大阪市天王寺区筆ヶ崎町２番８号

5,587

1.7

115,060

34.6

氏名又は名称
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
日本トラスティ・サービ
ス信託銀行株式 会社（信託口）
ＪＰ ＭＯＲＧＡＮ Ｂ
ＡＮＫ（ＩＲＥＬＡＮ
Ｄ）ＰＬＣ
３８０４２３
常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部

住所

東京都港区港南２丁目１５－１
ターシティＡ棟

品川イン

ライオンパートナーズ合 東京都港区虎ノ門４丁目３－１
同会社
ストタワー２７階

城山トラ

ＧＡＬＡＸＹ ＪＲＥＩＴ ＰＴＹ ＬＩＭＩＴ
ＥＤ
常任代理人 ＳＭＢＣ日興証券株式会社
ＣＲＥＤＩＴ ＳＵＩＳＳＥ ＳＥＣＵＲＩＴＩ
ＥＳ（ＥＵＲＯＰＥ）Ｌ
ＩＭＩＴＥＤ ＰＢ ＯＭＮＩＢＵＳ ＣＬＩＥＮＴ ＡＣＣＯＵＮＴ
常任代理人 クレディ・
スイス証券株式会社
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
近畿産業信用組合

兵庫県西宮市六湛寺町９番１６号

東京都中央区日本橋２丁目５－１
高島屋三井ビルディング２２階

日本橋

東京都港区六本木１丁目６番１号
デンタワー

泉ガー

合計

(注)「発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 23 -

２【投資方針】（１）【投資方針】①

本投資法人の基本理念
本投資法人の基本理念（Investment Philosophy）は、総合型REIT(注1)としての特性を活かして、不動産をめぐる投資環境に応じて本投資法人が最適と考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性（Growth）及び安定性（Stability）を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保
し、投資主価値の最大化(注2)を図ることです。
(注1)
(注2)

本書において、「総合型REIT」とは、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設の複数の用途に投資を行う不動産投資法人をいいます。
本投資法人が考える「投資主価値の最大化」とは、（スポンサーその他の第三者ではなく）投資主の利益を最優先として、長期投資にふさわしい安定した分配金利回りを実現することを意味します。以下同じです。

本投資法人は、かかる基本理念を実現するため、キャッシュフローの最大化に向けてプロアクティブな運用（将来を見越して想定される問題点等に予防的、主体的に取り組む運用手法をいいます。以下同じです。）に重点を置き、かかる運用により分配金の向上を図ります。加えて、十分に分散した総合型のポー
トフォリオを構築することがリスクを低減し、投資主価値を最大化することにつながると、本投資法人は考えており、かかる分散化によるリスク低減も本投資法人の現在及び将来にわたる投資戦略の要であると捉えています。
不動産をめぐる投資環境は、経済全体の動向、人口動態、金融環境の変動等により、常に変化し続けると、本投資法人は考えています。例えば、景気の上昇局面では企業によるオフィス需要の拡大を背景としてオフィス賃料の上昇期待が高まる一方、景気の下降局面では、長期賃貸借契約が基本となり、解約不可
条項及び賃料改定不可条項を賃貸借契約に付しやすく、かつ、人々の生活に不可欠なサービスを提供しており底堅い需要が見込まれる種類の商業施設の方が景気の影響を受けにくく、底堅い収益を見込めると、
本投資法人は考えています。また、生活の本拠である住宅は、景気変動に関わらず賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しているとともに、地域特性や住戸タイプを考慮することで分散化を図ることが可能である
ため、成長性と安定性の双方に資する側面を有すると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、このような不動産をめぐる投資環境の動向に対する理解を背景として、総合型REITとしての特性を活かして、ガリレオグループ（ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リ
ミテッド（以下、「ガリレオ」ということがあります。）、ギャラクシー及びウェレット・ファミリー・
ピーティーワイ・エルティーディーを中心とする企業グループをいいます。）及び日本管財グループ（以下、総称して又は個別に、「スポンサーグループ」ということがあります。）からのサポートを最大限に活用して、資産規模の拡大及びキャッシュフローの成長性と安定性の両立を目指します。
ガリレオグループは、豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであり、2003年の創設以来、豪州、
日本及び米国において、オフィスビル、商業施設及び住宅を含む様々な不動産に投資してきています。ガリレオグループは、前記3か国の不動産市場において投資活動を行う投資運用会社として、これら豪州及びアジアを中心とした投資家の要求に応え得る、グローバルに通用する運用水準を満たす豊富な運用実績を有していると、本投資法人は考えています。ガリレオグループの詳細については、後記「④ スポンサーサ
ポート (ハ) ガリレオグループの概要及び実績」をご参照ください。
日本管財グループは、1965年に設立され、建物管理運営業界の代表的企業の一つである日本管財を中核とする企業グループであり、不動産管理に関してフルラインのサービスを提供しています。その中心である建物管理運営業務では、日本全国の主要都市でオフィスビル、マンション及び商業施設にわたる様々な建物に関する管理運営業務を受託しており、当該業務を通じて、様々な規模、用途、立地の建物の管理運
営に関する幅広いノウハウを有しています。日本管財グループの詳細については、後記「④ スポンサーサ
ポート (ニ) 日本管財グループの概要」をご参照ください。
本投資法人は、このようなガリレオグループの豊富な運用実績と日本管財グループの不動産管理に関する幅広いノウハウを最大限に活用し、用途やエリアについて柔軟な投資態度をとることにより、より多くの投資機会を確保できる総合型ポートフォリオを構築することで、着実な資産規模の拡大を目指します。
また、常に変化する不動産をめぐる投資環境の下で、本投資法人は、総合型REITの特性を活かして、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設を適切に組み合わせ、分散させることで、経済情勢、不動産市場の状況、資産規模等に照らして最適と本投資法人が考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフロ
ーの成長性及び安定性を同時に追求することにより、安定的な収益を確保して投資主価値の最大化を図ります。

- 24 -

②

本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、以下に掲げる総合型REITの特性を始めとする本投資法人の特徴及び強み（Features &Strengths）を最大限に発揮して、本投資法人の成長戦略の実現を目指します。
(イ) 用途及びエリアの組合せと分散によるキャッシュフローの成長性及び安定性の確保
本投資法人は、景気拡大時に収益のアップサイド（賃料収入の増加による収益の拡大）を享受することが期待できる、都心部のオフィスビルを組み入れたポートフォリオを構築することで、収益のアップサイ
ドポテンシャル（賃料収入の増加による収益の拡大可能性）を積極的に追求し、成長も見込めるポートフ
ォリオの構築を図ります。これに、長期にわたり安定したキャッシュフローが見込まれる、スーパーマー
ケット、ドラッグストア、衣類販売等の店舗を中心とする生活密着型の商業施設を、賃貸借契約の解約不可期間等にも着目しつつ組み合わせることで、安定したキャッシュフローの創出を目指します。更に、景気変動に関わらず賃貸需要及び賃料相場が比較的安定し、中長期的に安定した運用に適している住宅も組
み入れることで、キャッシュフローの成長性と安定性を同時に追求します。加えて、これら3つの用途に属さないその他の施設についても、物件ごとの特徴等に着目し、キャッシュフローの最大化に資すると判断される場合には組入れを検討します。
このように、本投資法人は、各物件の特徴を踏まえて異なる用途の物件を組み合わせることでキャッシ
ュフローの成長性と安定性の実現を目指すとともに、物件の用途に加え、エリア及びテナントタイプを含
めポートフォリオ分散を図ることにより、景気動向等によるキャッシュフローへの影響その他のリスクを低減し、安定した収益の確保を図ります。
本投資法人のポートフォリオは、このようなポートフォリオレベルでの分散の視点を反映したものであり、上場後もかかる分散を維持してポートフォリオを更に拡大させていくことにより、リスクを低減しつ
つ、投資主価値を最大化することができると、本投資法人は考えています。なお、用途別の投資比率及び投資基準については、後記「③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針
a. 各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準」をご参照ください。

(ロ) 取得機会の最大化による成長期待
本投資法人は、グローバルに通用する運用水準を満たす豊富な運用実績を有するガリレオグループの国
内外に広がるネットワーク及び日本管財グループが50年超にわたる建物管理運営業務を介して構築してきた物件保有者との良好なリレーションシップを最大限に活用することで、総合型REITとして、用途やエリアについて柔軟な投資態度をとることにより、その時々の不動産をめぐる投資環境、経済情勢やポートフ
ォリオの状況等に照らして、キャッシュフローの最大化に資すると考えられる物件の取得を目指し、これにより取得機会の最大化を図ります。本投資法人は、このような物件の取得を通じて、安定的な収益を確保しつつ、資産規模の拡大を促進することができると考えます。また、総合型ポートフォリオとすることで、今後の我が国の上場REIT市場における投資セクターの多様化にも対応できるものと、本投資法人は考えています。
(ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループの強い物件ソーシング（調達）力
ガリレオグループは、ガリレオ・ジャパン・トラスト（Galileo Japan Trust）(以下「GJT」といいます。)を通じた過去10年以上にわたる日本での不動産運用の実績を背景に、日本国内における不動産取引に関する豊富な情報を収集しています。このような不動産取引情報の収集先としては、金融機関を含む仲介業者及びGJTの運用を通じて信頼関係を構築してきた、デベロッパー、建設会社、不動産ファンド等の外部の物件保有者が挙げられます。さらに、ガリレオグループは、豪州の独立系不動産・ファンド運用グルー
プとして、海外の不動産業者、投資運用業者、金融機関、年金基金等との間で長期的な取引関係を構築しており、海外で活動するファンドマネジャーと、これらの者が我が国に保有する物件の売却について直接交渉することも可能です。我が国の不動産取引に占める海外投資家の割合はここ数年増加しており、ガリレオグループが海外のファンドマネジャーと物件取得に関して相対で交渉できることは、本投資法人独自の物件ソーシングチャネル（物件の調達経路）を構成するものと考えます。
また、50年超の歴史を誇る日本管財グループは、全国各地で様々な物件について幅広いビルメンテナン
ス業務(注1)及びプロパティ・マネジメント業務(注2)を提供しており、これらの業務を通じて全国のビルオーナー等の物件保有者との間で不動産に関する様々な情報交換を行っており、多種多様な物件に関する売却情報の入手が可能です。このように、スポンサーグループは多種多様な物件の売却情報を保有しており、本投資法人はスポンサーグループが有する強固なソーシングチャネルを活用することで、資産規模の拡大を達成することを目指します。
(注1)「ビルメンテナンス業務」とは、オフィスビルや商業施設等の建物を管理するために必要な設備保守管理、警備、清掃等の業務をいいます。以下同じです。
(注2) 「プロパティ・マネジメント業務」とは、ビルメンテナンス業務の管理・確認、入居テナント管理（請求書の送付、入金等の確認、及び、入居テナントと資産運用会社との橋渡し役）、リーシング業務やリニューアルのコンサルティング業務等を遂行し、不動産の資産価値・収益を高める業務をいいます。以下同じです。

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なお、本資産運用会社は、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等(注3)と後記「④スポンサーサポート (ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」に記載のスポンサーサポート契約を締結しており、同契約に基づき、スポンサーからの物件売却情報の提供を受けることとされています。
(注3)「日本管財グループの中核企業等」とは、日本管財及び東京キャピタルマネジメントをいいます。以下同じです。

(ニ) 日本管財グループの不動産管理に関するノウハウの活用
日本管財グループは、全国各地のオフィスビル、住宅、商業施設、官公庁施設、厚生医療施設等の物件に関してビルメンテナンス業務及びプロパティ・マネジメント業務等からなる建物管理運営業務を提供しているほか、上下水道処理施設、ゴミ処理施設等の生活環境全般に係る公共施設管理を主体とする環境施設管理業務、不動産ファンドの組成・資産運用を行うアセット・マネジメント業務及び匿名組合への出資を主体とする不動産ファンド・マネジメント業務を含む不動産管理に関するフルラインのサービスを提供しており、多種多様な物件タイプにわたり、幅広いノウハウを蓄積しています。本投資法人は、スポンサ
ーサポート契約に基づき、日本管財を通じてこのような日本管財グループの豊富な実績により蓄積された不動産管理のノウハウを共有し、本投資法人の保有する総合型ポートフォリオにおいて、効率的な管理運
営によるコスト最適化及び予防的・計画的な補修・修理計画の立案と遂行による資産価値の継続的な維持・向上を図ります。
また、物件の取得と同時に収益を安定化させるための重要な要素の一つは、当該物件の運用に関して蓄積された知見であり、プロパティ・マネジメント業務やビルメンテナンス業務が一定程度標準化された物
件タイプであってもかかる知見は重要であると、本投資法人は考えます。例えば、建物の管理を通じて蓄積した修繕履歴や物件の特性の把握、サブマーケット（一定のマーケット内における下位区分）における位置付けや競合物件との優劣を含む賃貸市場の把握、テナントとの信頼関係の維持・構築等は、直ちに行えるものではないと、本投資法人は考えています。かかる観点から、保有資産の一部について、日本管財
グループに属する東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジャーに指名しており、東京キャピタルマネジメントは、マスター・プロパティ・マネジャーとして、プロパティ・マネジメント業
務の受託者への指図業務等プロパティ・マネジメント業務全体の統括業務（以下「マスター・プロパティ・マネジメント業務」といいます。）に従事しています。かかる体制を構築することで、日本管財グループの知見・ノウハウを活用した的確な修繕の実施や、賃貸市場動向等の把握を通じた的確な物件運営及びテナントとのリレーションの維持・向上等を通じた更なる収益の安定化を図っています。マスター・プ
ロパティ・マネジャーの詳細については、後記「④ スポンサーサポート
ループからの幅広いサポートの活用」をご参照ください。

(ロ) ガリレオ及び日本管財グ

更に、本投資法人は、このような日本管財グループのノウハウを最大限に活用するため、各物件の状況
や経緯、必要性を踏まえつつ、将来取得する物件について日本管財グループをプロパティ・マネジャー候
補として検討する方針であり、これにより、日本管財グループが持つノウハウを本投資法人の総合型ポートフォリオの管理運営に直接用いることで、より機動的かつ効率的な管理運営体制の構築を目指します。
日本管財グループによる本投資法人の保有資産の管理運営については、後記「⑤ 本投資法人の成長戦略(ロ) 内部成長戦略」をご参照ください。

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③

本投資法人のポートフォリオ構築方針(イ) ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、オフィスビル、商業施設及び住宅を主たる投資対象とし、必要に応じてその他の施設(注1)についても投資を行う総合型のポートフォリオを構築することを基本方針とします。
(注1)

本投資法人は、複数の用途で使用されている物件については、一方の用途における賃貸面積の割合が80％を超える場
合には当該用途の施設として分類し、それ以外の場合には複合施設として「その他の施設」に分類します。以下同じです。

本投資法人が考える総合型ポートフォリオの強みは、以下のとおりです。
(ⅰ) 用途やエリアについて柔軟な投資を行い、その時々の不動産をめぐる投資環境、経済情勢やポートフォリオの状況等に照らして、キャッシュフローの最大化に資する物件を取得することができます。
(ⅱ) 不動産の用途の特徴に応じて、用途別のポートフォリオ分散を図るとともに、首都圏(注2)、地方
主要都市(注3)及びその他(注4)のエリア別投資比率を設けてポートフォリオの地域分散も図り、これによりポートフォリオの集中によるリスクを低減することができます。
(ⅲ) スポンサーからの情報提供及び独自のネットワークを通じて幅広く物件情報を収集し、取得機会の最大化による資産規模の拡大可能性を確保することができます。
(ⅳ) 将来における投資不動産へのニーズの変化を適切に捉え、柔軟に対応することで新たな収益機会を開拓し、持続的な成長を目指すことができます。
本投資法人は、用途の分散化については、景気の影響を和らげる面から、エリアの分散化については、地域特有の事情（自然災害、経済状況等）の影響を和らげる面からリスクの低減に効果があると考えています。また、用途及びエリアの分散に加え、原則として複数の賃借人に賃貸するマルチテナントの物件を取得し、シングルテナントの場合には、賃貸借契約における解約不可期間やシングルテナントからの収益がポートフォリオ全体の収益に占める割合等を慎重に考慮した上で取得を検討することとし、テナント集
中リスクについても低減を図ります。
このように、本投資法人は、総合型REITの特性を活かして、異なる用途及びエリア等の物件を適切に組み合わせ、分散させることで、不動産をめぐる投資環境に応じて本投資法人が最適と考えるポートフォリ
オを構築し、キャッシュフローの成長性及び安定性を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保し、投資主価値の最大化を図ります。
本投資法人が考える各用途の特徴及び今後の中長期にわたる資産運用において目標とする用途別投資比率(注5)及びエリア別投資比率(注5)並びに投資基準は、以下のとおりです。なお、本投資法人が考える総合型ポートフォリオの強みである用途やエリアについての投資の柔軟性を確保する観点から、用途別の投資比率については幅広に設定するとともに、エリア別投資比率についても幅を持たせた形での比率を設定しています。なお、資産規模が一定程度に達するまでは、取得機会の確保及び資産規模の拡大並びに取得
資産のクオリティ等を勘案し、投資比率が目標投資比率から大幅に乖離することとなる資産取得を行う場
合があります。
(注2)
(注3)
(注4)
(注5)
(注6)

「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。
「地方主要都市」とは、首都圏を除く政令指定都市及びその通勤圏内に含まれる周辺部をいいます。以下同じです。
「その他」とは、首都圏及び地方主要都市以外の地域をいいます。以下同じです。
「投資比率」とは、各用途又はエリアの取得価格(注6)の合計額を全用途又はエリアの取得価格の合計額で除したものをいいます。以下同じです。
「取得価格」とは、本投資法人が取得した資産の売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含みません。）をいいます。以下同じです。

a. 各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準
ⅰ. オフィスビル
(ⅰ) 特徴及び投資比率
オフィスビルの収益はテナントである企業の業績の影響を受けやすく、景気上昇局面ではテナント需要が高まり、賃料及び稼働率の上昇が見込めるため、景気拡大時は収益のアップサイドを享受することが期待できると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、幅広い規模（首都圏に所在するオフィスビルでは、賃貸可能面積1,500㎡以上を、また、地方主要都市に所在するオフィスビルでは、賃貸可能面積2,500㎡以上を目処とします。）のオフィ
スビルを投資対象と捉えており、これにより多くの賃貸需要を取り込むことができるとともに、テナン
トのオフィスビル拡張・縮小のニーズに対しても保有物件で対応することが可能になる場合があると考えています。また、幅広い規模のオフィスビルを投資対象とすることは、大規模かつ高スペックなオフ
ィスビル(注)のみを投資対象とする場合に比べて、物件の取得・売却の機会が豊富に存在しており、相対的に高い流動性を確保できます。更に、リーシング面においては、幅広い規模のオフィスビルを投資対象としているため、各種サイズのテナントに対する幅広いリーシング活動を行う必要があることから、様々な不動産賃貸業者との間で取引関係を持つこととなります。その結果、物件が存する地域の市- 27 -

場を正確に把握することができ、テナントニーズ及び入居可能性の高いテナント候補の情報がより多く入手できると、本投資法人は考えています。かかる活動を通じて空室期間の短縮を図ることにより、安定したキャッシュフローの実現が可能になると、本投資法人は考えています。
(注)「大規模かつ高スペックなオフィスビル」とは、延床面積約10,000坪以上（基準階面積約500坪以上）であり、かつ、天井高、床荷重、内外装、セキュリティー、省エネ性能等に関し最新の設備、機能を有するオフィスビルを想定しています。

また、本投資法人は、オフィスビルにおいては、テナントと締結する賃貸借契約に市場動向に合わせた賃料交渉の条項を原則として設けることとしており、その動向を迅速に賃料に反映することで、賃料水準の上昇局面ではテナントの入替えを行わなくても、収益のアップサイドが早期に実現することを期待することができると考えています。なお、賃料水準の下降局面においては、当該賃料交渉条項に基づ
き賃料減額交渉が行われる可能性がありますが、テナントと直接のリレーションを有するマスター・プ
ロパティ・マネジャー又はプロパティ・マネジャーがテナントのニーズを的確に把握し、日本管財グループの建物管理運営業務のノウハウをもとに、例えば専有部分の経費削減のアドバイス、テナントの入居フロアの共用部分の更新等を通じてテナントの満足度の向上等を実現することにより、ダウンサイド
リスク（賃料収入の減少による収益の下落可能性）の低減を図ります。
オフィスビルに対する投資比率は、収益のアップサイドポテンシャルを積極的に追求するため、30％から60％を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
投資に際しては、テナント需要、駅や空港等の主要な交通機関へのアクセス、ビジネスの集積度、今後の発展可能性等に基づき、継続的な収益の向上が見込まれる地域に投資します。加えて、物件の周辺環境（銀行、郵便局、コンビニエンス・ストア等の有無及び風俗街や遊技場の有無等）、築年数、耐震性、物件管理の状況、フロア内の動線等を総合的に検討します。
また、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス及びテナントサービスの提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ（フロアレイアウトの柔軟性、中小企業にとって使い勝
手のよいフロア面積、維持管理コストの削減余地等）に着目し、物件によっては、地域に関わらず、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。オフィスビ
ルに求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注)。
• 最寄駅から徒歩10分以内の立地• 堅調なテナント需要• 賃貸可能面積1,500㎡以上（地方主要都市に所在する物件については2,500㎡以上）(注)

本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。

ⅱ. 商業施設(ⅰ) 特徴及び投資比率
物品の販売や飲食・エンターテイメントなどのサービスを提供する商業施設は人々の生活に不可欠であり、人や物が集積する地域においては、一定の消費が見込まれ、安定した賃料収入を期待することができると、本投資法人は考えます。
また、商業施設は、販売する商品や提供するサービスの内容、都市型や近郊型といった立地及び専門店から複数の店舗が集まる大型複合商業施設といった店舗態様等の多様性を有しており、テナント属性
を含めて、一層の分散化が可能な資産ということができます。本投資法人は、安定性の確保の観点から、スーパーマーケット、ドラッグストア、衣類販売等の店舗を中心とする生活密着型の商業施設を中心に投資を行う方針です。
また、生活密着型の商業施設については、長期賃貸借契約が基本となり、解約不可条項及び賃料改定
不可条項を賃貸借契約に付しやすいことから、中途解約が認められない賃貸借期間として最低3年間を目
安とし、この目安に沿った長期の賃貸借契約が締結されていることを原則とし、また契約更新時には、従前と同等以上の条件で更新を行うようテナントと交渉します。商業施設については、長期にわたり安定したキャッシュフローを創出する資産として積極的に投資を検討する方針であり、投資比率については30％から60％を目標としています。
(ⅱ) 投資基準
商業施設については、テナントと長期の賃貸借契約を締結することを前提としていることから、投資を行う時点での商圏の大きさに加え、商圏の属性や将来の人口動態の変化、近隣競合店の有無、テナン
ト構成、インバウンド需要の取込みの可能性等も考慮して、今後も継続的に人や物が集積することが見込まれ、安定した賃料収入を期待できる物件に投資します。
- 28 -なお、テナントの選別にあたっては、信用力、業界動向や提供する商品及びサービスの内容、物件の特性等に基づき、長期にわたり賃貸借契約を履行できる能力の有無を精査します。本投資法人は、商業施設のリーシングにおいて、商業施設の管理運営に関して豊富な実績を有する日本管財グループの知見及びノウハウを活用します。また、商業施設は、個別の地域性や業種による特殊性があるため、物件によってはこれら地域性及び業種別の特殊性を考慮した上で、当該商業施設のリーシングに強みを発揮できる業者を選定します。
更に、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス及びテナントサービスの提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ（フロアレイアウトの柔軟性、維持管理コストの削減余
地等）に着目し、物件によっては、地域に関わらず、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。
商業施設に求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注)。
• 各商業施設の売上げに寄与する、当該施設の特性に応じて把握される商圏人口の存在（将来的な人口動態の検証を含みます。）• テナントとの賃貸借契約は、最低3年間を解約不可期間とするものが賃料収入ベースで過半数を目処と
すること
(注)

本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。

ⅲ. 住宅(ⅰ) 特徴及び投資比率
住宅は、景気変動に関わらず、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、また、1件当たりの賃貸借契約から得られる賃料も比較的少額であり、テナントも分散されていることから中長期的に安定した運用に適していると、本投資法人は考えています。
住宅のうち、単身者用住宅は比較的短期（2年から4年程度毎）にテナントの入替えが発生するため、景気が上向き、賃料相場が上昇している局面では、新規募集賃料の増額や礼金の設定等による収益のアップサイドも期待でき、成長性にも資すると考えています。他方で、ファミリー向け住宅は、子供の交友関係や学区、家族単位での引越しの手間等の理由に基づき、比較的長期間の賃貸借期間が見込めること、入退去の時期が入学・転勤時期に集中するため、適切な運営管理を行うことにより空室リスクも抑えられると判断されることから、安定性に寄与すると考えています。
上記のとおり、地域特性や住戸タイプを考慮することで更なる分散化を図ることが可能であり、加えて主要都市周辺や駅近物件など、今後も需要の底堅い物件を厳選して取得することにより、本投資法人の収益の安定性を更に高めることも可能であると、本投資法人は考えています。住宅については、収益の成長性と安定性の双方を補完する投資対象と位置付けており、投資比率としては10％から30％を目標としています。
(ⅱ) 投資基準本格化する少子高齢化に備えて、将来の人口動態を慎重に検討し、今後も人口及び世帯数の増加又は維持が見込まれる地域に投資します。具体的には、交通アクセス（最寄駅からの距離及び幹線道路へのアクセスを含みます。）、近隣環境、学校や医療施設、図書館などの文教施設の有無など、住む人の目線に立って住宅地としての魅力があると考えられる地域に投資します。
物件の選別にあたっては、原則として駅から徒歩10分圏内に所在する物件に投資しますが、例えば、自動車での通勤が前提となっている地域では、駐車場の有無等を重視し、徒歩10分圏内にとらわれない
柔軟な選別を行います。また、都市中心部では単身者用又はDINKS（子供のいない共働き夫婦）向けのコンパクトマンションを、また郊外ではファミリー向けマンションを主とするなど地域や立地の特性を勘案し、最適と考えられる物件の組入れを行います(注1)。
(注1)

本投資法人は、単身者用のコンパクトマンションとして1R～1LDKのマンションを、DINKS向けのコンパクトマンショ
ンとして1LDK～2LDKのマンションを、ファミリー向けマンションとして2LDK以上のマンションを想定しています。

また、日本管財グループによる効率的、計画的なメンテナンス提供が可能であることから、物件自体のポテンシャルの高さ（物件のリノベーションの可能性、居室の間取り変更によるバリューアップの可能性、維持管理コストの削減余地等）に着目し、物件によっては、日本管財グループの知見を活用した修理・改装の実施を前提として取得する場合があります。
住宅に求められる具体的な投資基準として、本投資法人は主として以下の点に着目します(注2)。
• ファミリー向け住宅は、最寄駅まで徒歩10分以内に立地、又は徒歩10分以上の場合には全戸数分の駐車場完備• 教育機関や生活密着型の商業施設等への良好なアクセス• 単身者用住宅は、最寄駅まで徒歩10分以内に立地- 29 -

(注2)

本投資法人は、上記の基準の一部を満たさない物件についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で取得することがあります。

ⅳ. その他の施設
上記ⅰ.乃至ⅲ.の用途に属さない不動産についても、物件毎のポテンシャルや価格等を見極めながら、総合型REITとしての特性を活かして、機動的な取得及び運用を目指しており、0％から20％を投資比率の目標とします。なお、保有資産に含まれている工場は、相対的に利回りが高く、かつ、契約期間も比較的長期であることから、長期的に安定した収益をもたらすとともに、幹線道路に近いことから、近隣を中心とした生もの加工・中食産業等から一定のテナント需要が見込まれ、今後も工場としてのリーシングが可能な物件であると、本投資法人は考えています。本投資法人は、その他の施設に属する物件
として、物流施設、ホテル、工場並びにオフィスビル・商業施設・住宅等が混在する複合施設及びこれらに限られない様々なタイプの物件について、本投資法人の投資基準に合致するか、並びに、本投資法
人の基本方針であるキャッシュフローの成長性及び安定性の追求による中長期にわたる安定収益の確保に資するかを慎重に判断し、今後幅広く取得を検討します。
＜用途別投資比率＞(注)

上記の投資比率は、本投資法人が今後の中長期にわたる資産運用において、目標とする比率です。不動産市況及び今後の物件取得等により、一時的に当該比率を超え、又は下回る可能性があります。

b. エリア別投資比率
本投資法人は、引き続き日本経済の中心であり、人、物、ビジネスが集積する首都圏への投資比率を50％程度とすることにより、収益の安定性の確保を図ります。特に少子高齢化が本格化する中で、人口の流入が多い首都圏は、オフィスビル、商業施設及び住宅のいずれの用途においても活発な需要を生む重要な地域として捉えています。
地方主要都市は、首都圏に比べて競合が少なく、比較的高い利回りが見込めることから、収益のアップサイドを目指してポートフォリオに組み入れます。但し、安定性を重視する観点から、首都圏への投資比率を下回る40％程度をエリア別投資比率としています。
その他の地域に関しては、高い安定性や収益性が見込める物件は存在しているものの、その数は限定的と考えられるため、ポートフォリオの成長性や効率性等を考慮し、ポートフォリオへの組入上限を10％程度とするエリア別投資比率を設定しています。
＜エリア別投資比率（取得価格ベース）(注)＞(注)

上記の投資比率は、本投資法人が今後の中長期にわたる資産運用において、目標とする比率です。不動産市況及び今後の物件取得等により、一時的に当該比率を超え、又は下回る可能性があります。

- 30 -

c. 各用途とエリアの組合せによる成長性と安定性との両立の確保
上記「a.各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、オフィスビルについては収益のアップサイドポテンシャルを積極的に追求する観点でこれを取得する方針であり、その中でも高いオフィス需要が見込まれる都心主要5区(注)を中心にオフィスビルの購入を収益性確保の観点から優先的に検討します。都心主要5区に所在するオフィスビルは他のエリアに比して空室率が一般的に低い傾向にあり、かつ、平均賃料も空室率の下落に合わせ上昇する傾向にあることから、これら都心主要5区に所在するオフィスビルについては、収益性確保の観点から重要性が高いと、本投資法人は考えています。なお、本投資法人は、安定性の観点から、首都圏に所在するオフィスビルの購入についても検討するとともに、各地
域のマーケット状況等を勘案しながら、地方主要都市に所在するオフィスビルの購入についても慎重に検討します。他方で、商業施設については、中途解約が認められない期間として3年以上を目安とする賃貸借契約を締結することを原則としていることや、現在の不動産をめぐる投資環境下において期待される利回り水
準等を考慮の上、主に地方主要都市に所在する生活密着型の商業施設の取得を想定しています。住宅については、エリアにより一律の区別を設けることとはせず、今後も人口及び世帯数が増加又は維持することが見込まれる地域に個別に投資を行います。
なお、上記の用途とエリアの組合せは、本投資法人が判断する現在の不動産をめぐる投資環境に基づく一般的な想定であり、実際の取得に際しては、各用途の投資基準、個々の物件の特性、立地等を具体的に検討し、キャッシュフローの成長性及び安定性の向上に資するかどうかを判断の上、決定します。
(注)「都心主要5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。

＜用途・エリアの分散状況表（2018年12月31日現在）＞(注)

取得価格ベース- 31 -

(ロ) 投資対象物件の個別基準
a. 規模
本投資法人は、投資・運営管理面での経済性及び不動産マーケットにおける流動性を勘案し、規模の分散を図りながら、幅広い規模のオフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設を対象とした分散投資を行います。本投資法人の、投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標は、下表のとおりとします。本投資法人は、ポートフォリオ分散の視点で、幅広い規模の物件の取得を目指します。
区分

取得価格

オフィスビル1投資物件当たり15億円以上

商業施設

1投資物件当たり30億円以上

住宅

1投資物件当たり10億円以上

その他の施設1投資物件当たり10億円以上

最低投資規模最高投資規模当該取得物件取得後の取得価格総額に対する当該物件の取得
価格の比率について、25％を上限とする。

但し、上記の最低投資規模に関わらず、以下に該当する場合には個別に当該投資物件の取得を行うことができるものとします。
ⅰ. 複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格の投資物件が一部含まれる場合
ⅱ. 投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
ⅲ. 最低投資規模を下回るが、近隣の投資基準に合致する投資物件と関連性の高い施設の場合
b. 保有期間及び売却方針
本投資法人は、原則として中長期的保有を目的として投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行わないこととします。但し、以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討
及び実施することがあります。
ⅰ. 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
ⅱ. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
ⅲ. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
c. その他の個別投資基準
本投資法人は、前記のとおり、各用途及びエリアに関する投資基準に加え、以下の要素を含む、立地、
用途、地域、規模等の特性を総合的に分析・検討した上で個別物件に対する投資判断を行います。
投資基準
築年数

施設としての機能及び資産の質等を考慮し、必要なリノベーションを行うことも含め総合的に判断します。

面積・仕様・設備

用途、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検討した上で投資判断を行うこととしています。

権利関係原則として、敷地も含めた1棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件とします。但し、後記に示す形態の物件についても、それぞれに定める検証(注1)を行った上で投資対象とすることがあります。
ⅰ. 共有物件
ⅱ. 区分所有建物及びその敷地
ⅲ. 借地権付建物- 32 -

投資基準
境界原則として、全ての境界が確定している物件とします。但し、境界が未確定の場合であっても、隣接土地所有者等との協議状況その他従前の経緯、当該土地及び隣接土地所有者等を含む土地の利用状況、将来の紛争可能性、その他境界未確定に起因して当該建物に対する遵法性の観点等から考え得る検証を行い、これらの影響等についてのデュー・ディリジェンスの結果を総合的に勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証した上で適切と認める場合には、投資対象とすることができるものとします。この場合、本資産運用会社が必要と認める
ときは、境界が未確定であることを取得価格又は物件の購入条件に適切に反映させるものとします。

テナント

テナントの属性（反社会的勢力に該当しないことの調査を含みます。）、信用
力、業種、使用目的及び賃貸借契約の条件並びにテナント入替えの可能性を総合的に判断した上で投資判断を行います。また、原則として複数のテナントと契約を締結している建物とします。但し、シングルテナント物件の場合にも、退去リスク・テナント信用力を加味した上で投資対象とすることがあります。

稼働率

原則として安定稼働している物件とし、具体的には本投資法人の取得判断の時点において、取得時点における稼働率が75％以上と見込まれる物件とします。
なお、当該稼働率の達成までに一定の時間を要すると判断した場合には、賃料
固定型マスターリース契約又は当該稼働率の達成までの期間中のキャッシュフ
ローを確保するためのその他の施策の導入を併せて検討するものとします。(注
2)

耐震性能

新耐震基準又は同等の耐震性能を有するものとします。

地震PML

投資不動産単体のPMLは20％以下、ポートフォリオのPMLは15％以下を維持する
ものとします。

遵法性

都市計画法・建築基準法等の各種公共上の規制等を遵守していることを原則と
します。

アスベスト

原則として、アスベストを使用している建物は、投資不動産の対象外とします。但し、環境調査等によりアスベストの飛散防止措置がなされており飛散の可能性が極めて低いと判明した場合には、法令遵守のために建物解体時に発生する費用等を考慮して、取得することも可能とします。
アスベストに関する法的規制の動向を、注意深く見守り、将来的に規制が変更強化された場合には、本基準も速やかに見直すこととします。

PCB

PCBがポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法（平成13年法律第65号。その後の改正を含みます。）に従って保管されていれば投資不動産の対象とします。但し、保管費用等を考慮して取得価格を決定するもの
とします。

その他

上記以外の有害物質についても十分に考慮します。

土壌汚染

投資不動産の所在土地が、指定区域に指定、又は過去に指定区域に指定されていた場合は投資対象外とします。また、投資不動産について、環境調査により土壌汚染が存することが判明した場合には、汚染の分布状況・除去等に要する費用を考慮して取得価格を決定するものとします。

(注1)

以下に定める検証項目に照らして投資対象とするか否かを判断します。
ⅰ. 共有物件
・ 共有持分の過半以上が売買対象であること。
・ 他の共有持分権者が反社会的勢力又はその構成員ではないこと。
・ 物件の管理等に関し、共有者間の協定が存在すること。
ⅱ. 区分所有建物及びその敷地・ 取得により管理組合における議決権の4分の3以上を保有することとなること。
・ 複数の用途に供されている建物であり、そのうちの一つの用途について管理組合が存在する場合には、取得により当該管理組合における議決権の4分の3以上を保有することとなること。
・ 管理規約その他利用規則等が存在していること。
・ 修繕積立金に過度の滞納がないこと。
ⅲ. 借地権付建物
・ 借地上の建物が住宅である場合には、借地契約が普通借地契約であること。
・ 借地契約が事業用定期借地権設定契約である場合には、残存期間、更新の可能性等に鑑み、総合的に判断すること。
・ 土地所有者が反社会的勢力又はその構成員ではないこと。
(注2) 本投資法人が建物の建築を行う開発型物件への投資は原則として行わないものとします。

- 33 -

d. 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資
本投資法人は、(ⅰ)不動産に関する匿名組合出資持分、(ⅱ)不動産対応証券（後記「(2) 投資対象」に定義されます。以下同じです。）、(ⅲ)特定社債券、(ⅳ)不動産等又は不動産対応証券に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権又は(ⅴ)信託財産を(ⅰ)から(ⅳ)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（以下「匿名組合出資持分又は不動産対応証券等」と総称します。）に投資する
際には、主として以下のⅰ.及びⅱ.の基準に従うものとします。
ⅰ. 投資総額基準
当該投資後において、匿名組合出資持分又は不動産対応証券等に対する投資額の合計が、本投資法人の総資産額の10％以内となること。
ⅱ. 対象資産基準
匿名組合出資持分又は不動産対応証券等の発行者又は債務者（以下「発行者等」といいます。）が直接に又は信託受託者を通じて間接に保有している不動産について、以下の(ⅰ)及び(ⅱ)の双方を充足す
ること。
(ⅰ)
(ⅱ)

本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
発行者等が売却する際に、本投資法人において取得機会が得られること。

e. 付保方針ⅰ. 損害保険
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
ⅱ. 地震保険
個別の不動産のPML値が15％を超過する場合又は個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
ⅲ. 引受保険会社の保険格付引受保険会社の保険格付は、付保時点においてS&Pグローバル・レーティング・ジャパン社によるA以
上又はムーディーズ社によるA以上であることを基準とします。
ⅳ. 引受保険会社の選定引受保険会社の選定にあたっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。

- 34 -

④

スポンサーサポート(イ) ガリレオグループ及び日本管財グループの協働
本投資法人は、豪州、日本及び米国において、様々な不動産の投資・開発実績を持つ豪州の独立系不動
産・ファンド運用グループであるガリレオグループと国内で有数の歴史と実績を誇る建物管理運営会社である日本管財を中核とする日本管財グループをスポンサーグループとして擁しています。
ガリレオグループは、これまでGJTに加えて、主として米国の商業施設に投資する豪州上場REITであるガ
リレオ・ショッピング・アメリカ・トラスト（Galileo Shopping America Trust）（以下「GSA」といいます。）(注)の上場実績を有しています。
(注)

ガリレオグループは、2007年半ばに、GSAの経営権をセントロプロパティグループ（Centro Properties Group）に売却しました。

ガリレオグループは、米国・日本をそれぞれ投資対象地域とする2つの豪州上場REITの運営実績を有し、豊富な不動産投資・開発の実績・知見を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループです。同グループは日本における不動産投資をGJTを設立した2006年から開始しており、本投資法人は、かかる不動産投資
及び不動産運用のプロフェッショナルであるガリレオグループのノウハウを活用します。
日本管財グループは、50年超にわたって建物管理運営業務に携わっており、不動産管理に関するフルラ
インのサービスを提供しています。また、一部物件においては、マスター・プロパティ・マネジメント業
務及びプロパティ・マネジメント業務を東京キャピタルマネジメント及び株式会社日本プロパティ・ソリューションズに委託することで（後記「(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用
b. 東京キャピタルマネジメントのマスター・プロパティ・マネジャーへの指名」をご参照ください。）、継続した安定稼動を図ります。これにより、不動産賃貸市場の動向、テナントの動向やニーズ等の情報を取得日から本資産運用会社にリアルタイムで提供することが可能になります。
さらに、ガリレオグループ及び日本管財グループは協働して運営していく中で、リーマン・ショックの終焉以降安定したNOIを実現させただけでなく、2009年から2014年にかけてはGJTの融資借換えを3回成功させ、リーマン・ショック及びこれに引き続く世界金融危機等の厳しい経済状況を共に乗り越えてきました。
このように、ガリレオグループと日本管財グループは、ビジネス・パートナーとして強固な信頼関係を築いており、本投資法人の運営に関しても継続してタイアップすることにより、様々なシナジーを享受できると、本投資法人は考えています。
(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用
a. スポンサーサポート契約に基づくサポート
本資産運用会社は、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等と締結したスポンサーサポート契約に基づき、後記のとおり、本投資法人の外部成長及び内部成長に関する幅広いサポートを受けます。また、ガリレオ並びに日本管財及び東京キャピタルマネジメントが保有する多様なノウハウ等を最大限に活用し
ます。

(注)

直接所有するか又はアセット・マネジメント業務を受託している投資ビークルを通じて間接的に所有するかを問わず、また、第三者と共同で保有する場合を含みます。

- 35 -

ガリレオとのスポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです。
サポートの
内容

ⅰ. 売却情報の提供及び優先交渉権の付与(ⅰ) ガリレオは、所有（直接所有するか又はアセット・マネジメント業務を受託している投資ビークル（以下、本サポートの内容において「投資ビークル」といいます。）を通じて間接的に所有するかを問わず、また第三者と共同で保有する場合を含みます。以下本サポートの内容において同じです。）
若しくは開発し、又は自らの関連会社（ウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディー（Werrett Family Pty Ltd）を含みますがこれに限られません。以下、本サポートの内容において「関連会社」といいます。）が所有若しくは開発する、本投資法人の投資基準を満たす不動産又は当該不動産に係る不動産信託受益権その他の資産（以下、本サポートの内容において「対象不動産」といいます。）に係る売却情報を、第三者に優先して本資産運用会社に提供します。但し、当該対象不動産が共有物件である又は投資ビークルの関係者の承諾が必要である等の理由により、当該売却情報の提供に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限ります。
(ⅱ) 前(ⅰ)に基づき売却情報の提供を受けた場合において、本資産運用会社
が、本投資法人による対象不動産の取得検討を申し出たときは、ガリレオ
は、本資産運用会社に対し、当該対象不動産の取得に関して第三者に優先して交渉を行う権利（以下、本サポートの内容において「優先交渉権」といいます。）を付与し、又は関連会社をして優先交渉権を付与させるよう最大限努めるものとします。
ⅱ. 外部物件情報の提供等(ⅰ) ガリレオは、自ら又は関連会社以外の第三者が所有する対象不動産（ガリレオ又は関連会社が投資ビークルを通じて所有する対象不動産を除きます。）に係る売却情報を取得した場合、国内に所在する対象不動産に係る全ての売却情報を速やかに本資産運用会社に提供します。但し、本資産運用会
社への情報提供について、当該第三者から承諾が得られない場合等やむを得ない理由により提供することができない場合はこの限りではありません。
(ⅱ) 本資産運用会社が、前(ⅰ)に基づき提供を受けた売却情報に基づき、当該物件の取得に着手することを希望する旨をガリレオに書面により通知した場
合、ガリレオは、本投資法人による当該物件の取得に向け必要となる協力（当該第三者の本資産運用会社への紹介を含みますがこれに限られません。）を行うものとします。
ⅲ. ウェアハウジング機能の提供(ⅰ) 本資産運用会社は、ガリレオ以外の第三者が売主となる対象不動産に関し、売主の希望する取引実行時期又は当該物件の状況等を理由として、売主と本投資法人との間で直接売買を行うことが困難である場合、将来の本投資法人による取得を目的として、当該対象不動産の取得及び一時的な保有（以下、本ⅲ.において「ウェアハウジング」といいます。）を、ガリレオに依頼することができます。
(ⅱ) ガリレオは、ウェアハウジングの依頼を本資産運用会社から受けた場合、当該依頼について誠実に検討します。
(ⅲ) ガリレオは、ウェアハウジングを実施することにつき同意した場合、(a)対象不動産を自ら取得し、又は、(b)ガリレオ又は関連会社がアセット・マネジ
メント業務を受託する（又は当該業務の受託が合理的に見込まれる）投資ビークル（以下、本ⅲ.において「ウェアハウジング投資ビークル」といいます。）を取得者として取得させるものとします。
(ⅳ) 前(ⅲ)に規定する場合、ガリレオは、対象不動産の本投資法人への売却について、(a)自ら取得する場合又は自らがアセット・マネジメント業務を受託するウェアハウジング投資ビークルを取得者として取得する場合には本資産運用会社に対し優先交渉権を付与し、(b)関連会社がアセット・マネジメント
業務を受託するウェアハウジング投資ビークルが取得する場合には、ウェア- 36 -

ハウジング投資ビークルのアセット・マネジャーをして優先交渉権を付与させるものとします。
(ⅴ) 本投資法人がガリレオ又はウェアハウジング投資ビークルより取得する対象不動産の取得価格については、ガリレオ又はウェアハウジング投資ビーク
ルと本投資法人が売買契約を締結する時点で別途合意するものとします。
ⅳ. その他スポンサーサポート
ガリレオは本資産運用会社に対して、本資産運用会社の要請に応じ、以下のサポートを行います。
(ⅰ) 国内外の不動産取引市場の情報収集及び分析結果の提供(ⅱ) 本投資法人が保有する物件の管理・運用に関する助言の提供(ⅲ) ガリレオとの共同所有が物件取得に有益でありポートフォリオにとって利益となると本資産運用会社が判断しガリレオが共同所有に合意した場合における、本投資法人の新規取得物件の共同所有に関する検討(ⅳ) 本投資法人が取得した物件のリーシング・再開発・改修に関するサポート
及び協力(ⅴ) 適切と認められ、特定のプロジェクトのため必要と本資産運用会社が認めた場合の出向者の派遣(ⅵ) 本投資法人の投資戦略に関する助言(ⅶ) 今後のグローバル・オファリングに関する資本市場動向等に係る助言(ⅷ) 本資産運用会社、ガリレオ並びに共同スポンサーである日本管財及び東京キャピタルマネジメントとの合意に基づく取締役会構成員の派遣
期間

本契約の有効期間は、本契約の締結日から1年間とします。

更新

本契約は、有効期間満了日の1か月前までにいずれかの本契約当事者が更新しない旨を文書で通知した場合を除き、同一の内容で更に1年間有効なものとして更新されるものとし、以後も同様とします。

解約該当事項はありません。

変更等該当事項はありません。

また、日本管財及び東京キャピタルマネジメントとのスポンサーサポート契約の概要は、以下のと
おりです。
サポートの
内容

ⅰ. 売却情報の提供及び優先交渉権の付与(ⅰ) 日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、(a)自らが直接全部を所有す
る、本投資法人の投資基準を満たす不動産又は当該不動産に係る不動産信託
受益権その他の資産（以下、本サポートの内容において「対象不動産」といいます。）（共有持分を含みます。）、(b)自らがその出資金の全額を出資している投資ビークル（不動産又は不動産信託受益権等に対する投資のみを目的として設立又は組成された法人、組合又はこれらに準ずる主体をいいます。以下同じです。）（以下、本(ⅰ)において「自社投資ビークル」といいます。）が所有する対象不動産若しくは(c)自ら若しくは自社投資ビークルが第三者と共有する対象不動産、又は、(d)自らが開発する対象不動産（第三者による出資を受けて開発するものを除きます。本サポートの内容において以下同じです。）のうち、国内に所在する対象不動産に係る売却情報について、その全てを第三者に優先して本資産運用会社に提供するものとします。
但し、当該対象不動産が共有物件である又は投資ビークルの関係者の承諾が必要である等の理由により、当該売却情報の提供に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限ります。
(ⅱ) 前(ⅰ)に基づき売却情報の提供を受けた場合において、本資産運用会社
が、本投資法人による対象不動産の取得検討を申し出たときは、日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、本資産運用会社に対し、当該対象不動産の取得に関して第三者に優先して交渉を行う権利（以下、本サポートの内容において「優先交渉権」といいます。）を付与するものとします。但し、当該対象不動産が共有物件である又は投資ビークルの関係者の承諾が必要であ- 37 -

る等の理由により、当該優先交渉権の付与に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限ります。
(ⅲ) 日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、自らとともに第三者が出資している投資ビークルが保有する対象不動産、又は、自らがアセット・マネ
ジメント業務を受託している投資ビークルが保有する対象不動産に係る売却情報を、第三者に遅れることなく本資産運用会社に提供します。但し、投資ビークルの関係者の承諾が必要である等の理由により、当該売却情報の提供に第三者の同意又は承諾等が必要である場合には、当該第三者の同意又は承諾等が得られた場合に限り、また、当該売却情報の提供が、日本管財又は東京キャピタルマネジメントに適用される法令等（監督指針、ガイドライン、
自主規制機関の規則等を含みます。）及び対象不動産に関連して締結された契約等に基づく日本管財又は東京キャピタルマネジメントの義務（忠実義務、善管注意義務等を含みます。）に違反するおそれがない場合に限ります。
(ⅳ) 前(ⅲ)に基づき売却情報の提供を受けた場合において、本資産運用会社
が、当該売却情報に係る対象不動産の取得に着手することを希望する旨を日本管財又は東京キャピタルマネジメントに書面により通知したとき（情報提供に際し回答期限が設定されている場合には当該期限までに書面により通知したとき）は、当該通知を受けた日本管財又は東京キャピタルマネジメント
は、本投資法人による当該対象不動産の取得について合理的な範囲で協力（当該対象不動産の売却に係る競争入札への招聘等を含みますがこれに限られません。）するものとします。
ⅱ. 外部物件情報の提供等(ⅰ) 日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、第三者が所有する対象不動産（日本管財又は東京キャピタルマネジメントが投資ビークルを通じて所有する対象不動産を除きます。）に係る売却情報を取得した場合、本投資法人に当該売却情報を提供することが適当であると日本管財又は東京キャピタル
マネジメントが判断した対象不動産に係る売却情報を、速やかに本資産運用会社に提供します。
(ⅱ) 本資産運用会社が、前(ⅰ)に基づき提供を受けた売却情報に基づき、当該売却情報に係る対象不動産の取得に着手することを希望する旨を日本管財又は東京キャピタルマネジメントに書面により通知した場合（情報提供に際し回答期限が設定されている場合は当該期限までに書面により通知した場合）、当該通知を受けた日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、合理的な範囲内で本投資法人による当該対象不動産の取得に向け必要となる協力（当該第三者の本資産運用会社への紹介を含みますがこれに限られません。）を行うものとします。
ⅲ. ウェアハウジング機能の提供(ⅰ) 本資産運用会社は、日本管財又は東京キャピタルマネジメント以外の第三者が売主となる対象不動産に関し、売主の希望する取引実行時期又は当該物件の状況等を理由として、売主と本投資法人との間で直接売買を行うことが困難である場合、将来の本投資法人による取得を目的として、当該対象不動産の取得及び一時的な保有（以下、本ⅲ.において「ウェアハウジング」といいます。）を、日本管財又は東京キャピタルマネジメントに依頼することができます。
(ⅱ) 日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、ウェアハウジングの依頼を
本資産運用会社から受けた場合、当該依頼について誠実に検討します（但し、日本管財及び東京キャピタルマネジメントはウェアハウジングの実施に同意する義務を負うものではありません。）。
(ⅲ) 日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、ウェアハウジングを実施す
ることにつき同意した場合、(a)対象不動産を自ら取得し、又は、(b)日本管財又は東京キャピタルマネジメントがアセット・マネジメント業務を受託する（又は当該業務の受託が合理的に見込まれる）投資ビークル（以下、本ⅲ.
において「ウェアハウジング投資ビークル」といいます。）を取得者として取得させるよう最大限努力するものとします。
- 38 -

(ⅳ) 前(ⅲ)の規定により対象不動産を日本管財若しくは東京キャピタルマネジ
メントが自ら取得し又はウェアハウジング投資ビークルをして取得させた場
合、日本管財又は東京キャピタルマネジメントは、対象不動産の本投資法人
への売却について、本資産運用会社に対し優先交渉権を付与するものとします。
(ⅴ) 本投資法人が日本管財若しくは東京キャピタルマネジメント又はウェアハ
ウジング投資ビークルより取得する対象不動産の取得価格については、日本
管財若しくは東京キャピタルマネジメント又はウェアハウジング投資ビーク
ルと本投資法人が売買契約を締結する時点で別途合意するものとします。
ⅳ. その他スポンサーサポート
日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、本資産運用会社から依頼を受け必要と判断した場合には、本資産運用会社に対して、上記ⅰ.乃至ⅲ.に規定するもののほか、以下のサポートを行います。
(ⅰ) 国内不動産市場に関する情報収集及び分析結果の提供(ⅱ) 本投資法人が取得を検討する投資物件に関する情報収集、本資産運用会社が行う当該情報の分析に関する助言（本資産運用会社から個別に依頼された投資物件に限ります。）(ⅲ) 本投資法人が保有する物件の再開発又は改修を希望する場合における、当該物件の再開発又は改修に関する助言の提供(ⅳ) 本投資法人の取得した物件の維持管理（メンテナンス）に関する助言の提供(ⅴ) 役員の派遣を含む人材確保のための協力期間

本契約の有効期間は、本契約の締結日から1年間とします。

更新

本契約は、有効期間満了日の1か月前までにいずれかの本契約当事者が更新しない旨を文書で通知した場合を除き、同一の内容で更に1年間有効なものとして更新されるものとし、以後も同様とします。

解約該当事項はありません。

変更等該当事項はありません。

b. 東京キャピタルマネジメントのマスター・プロパティ・マネジャーへの指名
前記のスポンサーサポート契約に基づくサポートに加え、本投資法人は、保有資産のうち一部の物件について日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメントをマスター・プロパティ・マネジ
ャーに指名し、マスター・プロパティ・マネジメント業務を委託しています。東京キャピタルマネジ
メントは、マスター・プロパティ・マネジャーとして、能動的に物件運用に関与し、NOIや資産価値の向上に向けた各種施策を本資産運用会社に提案するとともに、本資産運用会社の承認を得て当該施策を実行する役割をも担います。これにより、日本管財グループの知見・ノウハウを活用した的確な修繕の実施や、賃貸市場動向等の把握を通じた的確な物件運営及びテナントとのリレーションの維持・向上等を通じた更なる収益の安定化を図っています。
(ハ) ガリレオグループの概要及び実績
a. ガリレオグループの概要
ガリレオグループは、豪州、日本及び米国において、様々な不動産の投資・開発実績を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループであり、投資物件の取得、バリューアップ及びエクイティや借入れによる資金調達等の多面的な不動産投資及び開発に関する実績及びノウハウを有しています。
ガリレオグループは、不動産投資の運用方針として、キャッシュフローの最大化に向けてプロアク
ティブな運用に重点を置き、豪州、日本及び米国での運用経験をもとに、これらの国を含むグローバ
ルに所在する投資家に対する説明責任を果たすべく、経済的合理性に立脚した投資運用を行っており、グローバルに通用する運用水準を満たしていると、本投資法人は考えています。
日本においては2006年から日本に所在する不動産への投資活動及び運用を開始しており、本投資法
人、GJT及びその他ガリレオグループが受託した第三者のファンドを通じて2018年12月31日までの累計
で52物件1,573億円（取得価格の合計）相当の不動産を運用してきており、今後も本投資法人に対するスポンサーサポートの提供を通じて、日本の不動産マーケットにおいて真摯に投資運用活動に取り組みます。

- 39 -

b. ガリレオグループの実績
ガリレオグループが設立された2003年から2018年12月31日までの累積では、米国、豪州及び日本での投資用物件について、総額5,352億円(注1)の不動産の取得・開発を行ってきました。
（注１）為替レートについては、2019年1月31日時点のものを使用しています。

＜ガリレオグループの累積取得・開発額推移（売却済物件を含みます。）＞(出所)

ガリレオグループ＜ガリレオグループの用途別及び地域別取得・開発実績＞

(出所)
(注2)

ガリレオグループ
2003年から2018年12月31日までの累積の数値。

- 40 -

(ニ) 日本管財グループの概要
日本管財グループは、1965年に設立され、50年超の歴史を誇る建物管理運営業界の代表的企業の一つである日本管財を中核とする企業グループです。日本管財グループのグループ全体の売上高は2018年3月期で96,478百万円であり、主な事業セグメントは、建物管理運営事業、住宅管理運営事業、環境
施設管理事業、不動産ファンド・マネジメント事業です。最大の事業分野である建物管理運営事業と住宅管理運営事業の売上高は、同決算期において83,975百万円と、全体の87.0％であり、8割以上を占めています。同事業においては、ビルメンテナンス事業、分譲マンション管理事業を軸として、関東、近畿地方を中心に全国主要都市で事業展開しており、全国各地に広がる強固なネットワークを活用し、効率的な管理運営を行っています。同事業で手掛ける物件タイプは多岐にわたりますが、売上高構成比で約4割がオフィスビル及び商業施設です。マンション管理事業については、豪州でもシドニーを中心に約20万戸の管理実績を有します。
日本管財グループの特徴の一つは、不動産管理に関してフルラインのサービスを提供していることです。中核となるビルメンテナンス事業においては、設備管理、清掃、警備の単独業務に加え、統括管理を他社に先駆けて開始することにより、環境衛生管理やテナント管理業務を含む各管理業務を一元的に統括し、オーナーのビル管理を効率的にサポートする体制を整えています。更に、リーシング
やリニューアルのコンサルティングも遂行することで不動産の価値を高めるプロパティ・マネジメン
ト業務、投資家のために金融資産としての不動産を運用するアセット・マネジメント業務などの業務分野もグループ全体でカバーしています。
日本管財グループのもう一つの特徴は、高い管理品質です。遠隔地にある建物も365日・24時間リモート管理を可能にするネットワークによるシステムである「広域遠隔監視システムWAFM™」、複数の建物の管理情報を建物オーナーと共有し、一元管理できるポータルサイトシステム「LEAD-Webシステ
ム」、詳細な建物管理情報や修繕コスト等、管理下にある建物に関するデータを蓄積した日本管財グ
ループの内部データベースである「建物カルテ」といった独自の技術やデータベースを開発・活用することで、より適切で効率的な建物の維持管理を実現しています。
なお、日本管財単体としては、ビル統括管理業務（品質マネジメントシステム）において、製品やサービスの質の向上を図るためのマネジメントシステムの国際規格で、一定の基準を満たした製品・
サービス提供プロセスを確立した企業のみ取得が可能なISO 9001(注)を、環境マネジメントシステム
において、企業活動の環境への影響を抑えるための国際規格で、一定の基準を満たした環境対策を仕組化し、継続的に実施している企業のみ取得が可能なISO 14001を、更にエネルギーマネジメントシス
テムにおいて、企業のエネルギーパフォーマンス改善のためのエネルギーマネジメントシステムの国
際規格で、一定の基準を満たした省エネ・節電対策の仕組みを確立した企業のみ取得が可能なISO
50001を、それぞれ取得しています。このように、日本管財は国際規格に裏付けられた高い管理品質を有するものと、本投資法人は考えています。
(注)「ISO」とは、は正式名称を国際標準化機構（International Organization for Standardization）といい、各国の代表的標準化機関により構成される国際標準化機関であり、電気・通信及び電子技術分野を除く全産業分野（鉱工業、農業、医薬品等）に関する国際規格の作成を行っています。

日本管財グループは、このような実績を評価され、現在も複数のJ-REITからその保有物件につき、ビルメンテナンス業務やプロパティ・マネジメント業務を受託しています。J-REITからの受託状況
は、ビルメンテナンス業務とプロパティ・マネジメント業務を合わせて40物件強であり、物件タイプ
はオフィスビル、商業施設、物流施設及びホテルと、様々な物件を手掛けています。
本投資法人は、日本管財グループが提供する幅広いサービスメニューの中から、各物件の状況や経緯、必要性に応じて最適なサポートを受けることで、投資主価値の最大化を図ります。

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⑤

本投資法人の成長戦略(イ) 外部成長戦略
金融政策による低金利の継続により、取引利回りは低水準で推移し、厳しい物件取得競争が続く売買市場において、安定した物件取得機会の獲得のための仕組み作りを目指します。その一環として、ガリレオ
グループ及び日本管財グループの有する物件ソーシング（調達）力の活用に加え、不動産販売、不動産開発、不動産仲介・賃貸管理業等を中心に幅広い事業を展開する不動産事業会社との間で、自己保有物件等（注1）の売却情報の優先的提供及び優先交渉権の付与を内容とするパイプライン・サポート契約を締結し、当該契約を通じた、物件情報獲得ルートの拡充に努めています。今後も、運用ガイドラインに沿った地域分散の効いたポートフォリオの構築に資する情報網・パイプラインの拡充を図ります。また、得られた物件情報については、スポンサーグループの1社である日本管財グループの建物管理のノウハウ等も活用しながら、慎重に精査します。さらに、物件取得にあたっては、最適なタイミングを目指し、ブリッジフ
ァンドやウエアハウジング機能の活用も検討していきます。
（注1）情報提供の対象となる売却情報には、パイプライン・サポート契約に応じて、サポート会社の自己保有物件の他、管理業務受託物件や投資ビークルを通じた間接保有物件（一定の例外を除きます。）が含まれます。
（注2）2017年4月3日付で締結した株式会社リヴとのパイプライン・サポート契約は、2019年4月3日付で終了いたします。

(ロ) 内部成長戦略
収入増加策については、公表データ及び周辺事例を細やかに調査しながら、現行賃料がマーケット賃料を下回っているテナントに積極的に賃料の増額交渉を実施いたします。加えて、当期に実施した通信設備の設置や移動販売車の導入を例とする施策についても引き続き推進いたします。
支出削減策については、電気供給業者の切り替えによる電気料金の削減その他の施策を追求していきます。
このような施策に限らず、本投資法人はプロパティ・マネジャー及びスポンサーの日本管財株式会社を含む建物管理会社と連携して、計画的な資本的支出工事及びテナントとの密なコミュニケーションを通して、テナント満足度の向上による内部成長の可能性を探求します。
⑥

投資主価値最大化のためのガバナンス体制
本投資法人は、スポンサーと本投資法人との間における利益相反による投資主価値の毀損がないよう、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制（Governance Structure）を構築しています。具体的には、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」に記載のとおり、利害関係者との取引において、コンプライアンス委員会、投資運用委員会及び本投資法人役員会における審議及び決議を必要とする仕組みを採用しています。また、スポンサーと本投資法人の投資主との利益の方向性の共通化を図るべ
く、スポンサーはセイムボート出資として一定の投資口を保有しています。
(イ) 資産の取得等が利害関係者取引となる場合の意思決定フロー
本資産運用会社は、運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配・開示の方針等の基本的な考え方について定め、それに従い本投資法人の運用を行います。運用資産の取得等が利害関係者取引となる場合には、独立性のある意思決定プロセスで運用します。詳細は、前記「1 投資法
人の概況 (4) 投資法人の機構をご参照ください。

③ 投資運用の意思決定機構(ロ) 資産の取得及び譲渡に関する事項」(ロ) 資産運用報酬体系
本投資法人が本資産運用会社に対して支払う資産運用報酬は、総資産及びNOIに基づく運用報酬と、取得報酬及び譲渡報酬から構成されています。なお、本投資法人が定める利害関係者との取引においては、
取得報酬及び譲渡報酬の上限料率を0.5％としています。資産運用報酬体系の詳細は、後記「4 手数料等
及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬」をご参照ください。
(ハ) ガリレオグループ及び日本管財グループによるセイムボート出資
ギャラクシー及び日本管財は、本書の日付現在、それぞれ本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）8,700口（発行済投資口の総口数の2.6％）を保有しています。スポンサーグループの会社が本投資法人の投資主となることで、本投資法人の投資主とスポンサーの利益の一致を図ります。

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- 43 -

⑦

デュー・ディリジェンス
a. 不動産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、売主からの開示情報のみならず、独立した第三者である専門家から不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート及び環境調査報告書並びに必要に応じて法務調査報告書等を取得し、また、投資対象資産のうち商業施設については、原則として外部の調査会社からマーケットレポートを取得することで、客観性及び透明性を確保したデュー・ディリジェンスを行います。本投資法人は、オフィスビル、商業施設、住宅及びその他の施設について、以下に掲げる項目について適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社が投資の可否を判断します。
調査事項

経済的調査

物理的調査

法的調査

(注)

調査内容

取得価格
市場調査

取得価格の妥当性
ⅰ. 賃貸市場の現況（賃料相場、稼働率、テナント需要）
ⅱ. 賃貸市場の動向（賃料相場推移、稼働率推移、中長期の需要動向）
ⅲ. 新規供給状況、競合物件の状況
入居テナント調 ⅰ. テナント信用力、賃料収受状況
査ⅱ. 建物利用目的、使用状況、紛争の有無、世帯状況
ⅲ. 業種及び営業状況
収益関係
ⅰ. 契約条件（賃料・その他収益）
ⅱ. 賃貸稼働状況、収益実績
ⅲ. 賃貸運営方法・運営費用、運営費用の削減余地
立地
ⅰ. 生活上の利便性
ⅱ. 土地利用状況、嫌悪施設の有無
ⅲ. 都市計画及び地域計画と将来動向
建築及びⅰ. 設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類
設備・仕様
ⅱ. 外溝、屋上、外装、設備等
ⅲ. 物件に則した設備・仕様
ⅳ. 関係法令の遵守状況等
建物管理関係
ⅰ. 管理運営方法・規約等
ⅱ. 関係法規の遵守状況
ⅲ. 管理会社の管理状況
ⅳ. 緊急修繕の必要性
ⅴ. 長期修繕計画と実施状況
耐震性能
ⅰ. 新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保
ⅱ. 地震調査（PML値（予想最大損失率）(注)）
環境・地質等ⅰ. アスベスト・PCB等の有害物質の使用・管理状況
ⅱ. 土地利用履歴、土地汚染調査等
権利関係
前所有者等の権利の確実性。特に区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
ⅰ. 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
ⅱ. 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況
ⅲ. 敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
ⅳ. 積立金の滞納の有無
ⅴ. 区分所有形態
ⅵ. 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承認の有無
ⅶ. 借地権設定者、区分所有者等の法人・個人の別等の属性
ⅷ. 不動産信託の受益権については信託契約の内容
境界調査
境界画定の状況と書面の有無、越境物の有無とその状況「PML値（予想最大損失率）」とは、対象施設又は施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10％であるような地震(再現期間475年相当の地震)が発生し、その場合の90％非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合（％）を意味します。以下同じです。

b. 保有資産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、保有資産について、上記a.に定める基準に従いデュー・ディリジェンスを実施し、いずれも適切と判断しています。
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⑧

財務戦略(イ) 財務の基本方針
本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
a. 資金調達（エクイティ・ファイナンス）
新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（以下「LTV」といいます。）、金融環境及び経済市況等を総合的に勘案して機動的に行います。
b. 資金調達（デット・ファイナンス）
ⅰ. LTVの水準は60％を上限とし、資金余力の確保に留意した機動的かつきめ細やかなレバレッジコントロールを行います。
ⅱ. 安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、主要金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、借入先の分散、投資法人債（短期投資法人債も含みます。）の発行等による資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。なお、借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家（但し、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。
ⅲ. 資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。また、資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、調達コスト、期間、担保提供の要否等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、金利動向、マーケット水準、財務の機動性及び安定性、並びに借入先構成等のバランスを考慮しつつ諸条件を総合的に検討した上で、適切な資金調達を行います。
ⅳ. 金利上昇リスク及びリファイナンス・リスクを軽減するため、調達期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分散、デリバティブの活用及び柔軟性の高い財務制限条項の導入等を必要に応じて検討します。
ⅴ. 各種必要資金を機動的に調達するために、コミットメントライン及び極度貸付枠等の融資枠の確保を必要に応じて検討します。
ⅵ. 借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、円滑な資金調達のため、本投資法人の保有資産を担保として提供する場合があります。
c. 資金運用
ⅰ. 本投資法人は、資金需要（投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修繕及び資本的支出、本投資法人の運転資金、債務の返済並びに分配金の支払等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案の上、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ⅱ. 上記の現預金は、原則として無利息型の普通預金口座（預金保険制度により全額保護の対象となる預金）又はムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク（ムーディーズ・ジャパン株式会社を含みます。）の短期格付がP‐2以上、S&Pグローバル・レーティング（S&Pグローバル・レーティング・ジャ
パン株式会社を含みます。）の短期格付がA以上、株式会社格付投資情報センターの短期格付がa‐2以上若しくは株式会社日本格付研究所の短期格付がJ‐2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口
座以外の普通預金口座に預け入れます。
ⅲ. 余剰資金は、安定性及び流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
ⅳ. デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
d. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、資金効率の向上に向けた適切なキャッシュ・マネジメントを実施する方針です。具体的には、減価償却費相当額の手元預金やテナントから預かった敷金及び保証金等の内部留保を主なキャッシ
ュ原資として、以下の用途への配分を検討し、有効活用することにより、1口当たりの分配金の最大化を目指すものとします。
ⅰ. 新規の物件取得資金の一部への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
ⅱ. 修繕費や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
ⅲ. 借入金等の有利子負債の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減- 45 -

ⅳ. 利益超過分配（出資の払戻し）の実施による安定的な分配金額の確保- 46 -

（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人は、主として以下の不動産等に投資を行います（規約第32条第1項）。
(イ) 不動産等
a. 不動産b. 不動産の賃借権
c. 地上権
d. 前記a.からc.までに掲げる資産のみを信託する信託の受益権(ロ) 本投資法人は、不動産等のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
a. 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託す
る包括信託を含みます。但し、不動産等に該当するものを除きます。）
b. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（不動産等及び前記a.に掲げる資産に該当するものを除きます。）
c. 当事者の一方が相手方の行う不動産等又は前記a.及びb.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
d. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
e. 不動産対応証券（裏付けとなる資産を主として不動産等及び前記a.からd.までに掲げる資産（以下「不動産関連資産」といいます。）に投資することを目的とするもので、以下に掲げるものをいいます。以下同じです。）
ⅰ.

優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に規定する優先出資証券をいいます。）

ⅱ. 受益証券（投信法第2条第7項に規定する受益証券をいいます。）
ⅲ. 投資証券（投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。）
ⅳ.

特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に規定する特定目的信託の受益証券をいいます。）（不動産等、前記a.、b.又はd.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

f. 預金
g. コール・ローン
h. 譲渡性預金証書
i. 有価証券（投信法施行令第3条第1号に規定するもの（本①に掲げる他の資産に該当するものを除きます。）をいいます。）
j. 不動産関連資産又は不動産対応証券に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権
k. 金銭債権（投信法施行令第3条第7号に規定するものをいいます。但し、前記f.からh.又はj.に掲げる資産に該当するものを除きます。）
l. 社債券（金融商品取引法第2条第1項第5号に規定するものをいいます。）
m. 特定社債券（金融商品取引法第2条第1項第4号に規定するものをいいます。）
n. 信託財産を前記f.からm.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
o. 市場デリバティブ取引（金融商品取引法第2条第21項に規定するものをいいます。）に係る権利
p. 店頭デリバティブ取引（金融商品取引法第2条第22項に規定するものをいいます。）に係る権利
q. 再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号に既定するものをいいます。）
r. 公共施設等運営権（投信法施行令第3条第12号に既定するものをいいます。）(ハ) 本投資法人は、前記(イ)及び(ロ)に定める特定資産のほか、不動産関連資産又は不動産対応証券への投資に付随して（但しk.については、本投資法人が借り入れを行うために必要な場合に）取得する以下にa.

掲げる資産に投資することがあります。
商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若b.

しくは通常使用権
温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第2条第1項に規定する温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
c. 著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等- 47 -

d.

民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第667条に規定する組合（不動産、不動産の賃借権又は、地上権等を出資することにより設立され、その賃貸・運
営・管理等を目的としたものに限ります。）の出資持分

e. 民法に規定する動産（前記（ロ）q.に該当するものは除きます。）
f. 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成18年法律第48号。その後の改正を含みます。）に定める一般社団法人の基金拠出者の地位
g. 不動産等関連資産及び不動産対応証券への投資に付随して取得するその他の権利（本①に掲げる他の資産に該当するものを除きます。）
h. 資産流動化法第2条第6項に規定する特定出資i.

地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算
定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

j. 信託財産を前記a.からi.までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
k. 信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に基づく出資
l. その他、金融商品取引所等の規則上取得可能なものであり、本投資法人の保有に係る不動産等関連資産の運用に必要又は有益なもの(ニ) 金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記(イ)から(ハ)までを適用します。
②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ) 投資基準については、前記「(1) 投資方針
物件の個別基準」をご参照ください。
(ロ)③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針

種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針
フォリオ構築方針(イ) ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

- 48 -(ロ) 投資対象③ 本投資法人のポート（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
① 利益の分配（規約第46条第1号）(イ) 本投資法人の利益（以下本「(3)分配方針」において「利益」といいます。）は、投信法第136条第1項に規定する利益とします。
(ロ) 本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下本「(3)分配方針」において同
じです。）を超えて金銭の分配を行います。但し、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額の分配を行います。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上及び財務状況の向上に必要と認められる
長期修繕積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができるほか、一時差異等調整積立金の積立て及び一時差異等調整引当額の戻入れを行うことができます。
②

利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）（規約第46条第2号）
本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断した場合、利益の額に本投資法人が決定した額を加算した金額をもって投資主に金銭の分配を行うことができます。但し、当該加算する金額は、法令等（一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）の規則等を含みます。）に定める金額を限度とします。また、本投資法人は、金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定
における要件を満たさない場合において、当該要件を満たすことを目的とする場合、及び本投資法人における課税負担を軽減することができる場合で、本投資法人が適切と判断したときは、本投資法人が決定した金額により、利益を超えて金銭の分配を行うことができます。

③

分配金の分配方法（規約第47条）
本投資法人は、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、その所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に相当する金銭の分配を行います。当該分配は、原則として決算期から3か月以内に行われます。

④

分配金請求権の除斥期間（規約第48条）
投資主に対する金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。

⑤

投信協会規則（規約第49条）
本投資法人は、その規約に定めるほか、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める規則等に従うものとします。

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（４）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
(イ) 投資制限（規約第34条）
a. 本投資法人は、金銭債権及び有価証券（不動産等関連資産に該当するものを除きます。）への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないもの
とします。
b.

本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ) o.」及び同「p.」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人の運用資産又は負債から生じる価格変動リス

ク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
c. 本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします。
(ロ) 組入資産の貸付けの目的及び範囲（規約第36条）
a. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（不動産等関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）を、原則として賃貸するものとします。
b. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の規約の定めに従い運用します。
c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産（不動産等関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
(ハ) 借入金及び投資法人債発行の限度額（規約第43条）
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
②

その他の投資制限(イ) 有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ) 集中投資
集中投資について制限はありません。なお、ポートフォリオの構築方針については、前記「(1) 投資方
針③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針(イ) ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

(ハ) 他のファンドへの投資
他のファンドへの投資について制限はありません。

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３【投資リスク】(1) リスク要因
以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の減少、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

本投資口の商品性に関するリスク(イ)(ロ)

本投資口の市場価格の変動に関するリスク
本投資口の市場での取引に関するリスク

(ハ)
(ニ)

金銭の分配に関するリスク
収入及び支出の変動に関するリスク(ホ) 新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人の運用方針に関するリスク

②

(イ)
(ロ)

スポンサーサポート契約に基づき想定どおりのサポートが得られないリスク
運用資産の偏在に関するリスク

(ハ)
(ニ)

シングルテナント・核テナント物件に関するリスク
テナントの業態の偏りに関するリスク

(ホ)
(ヘ)

不動産を取得又は処分できないリスク
新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク(ト) オフィスビル、商業施設及び住宅以外の用途の不動産への投資に関するリスク
本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

③

(イ)
(ロ)

スポンサーグループへの依存、利益相反に関するリスク
本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

(ハ)
(ニ)

本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

(ホ)
(ヘ)

本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
敷金及び保証金に関するリスク(ト) 本投資法人及び本資産運用会社の実績に関するリスク
不動産及び信託の受益権に関するリスク

④

(イ)
(ロ)

不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
不動産の売却に伴う責任に関するリスク

(ハ)
(ニ)

賃貸借契約に関するリスク
災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

(ホ)
(ヘ)

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

(ト)
(チ)

法令の制定・変更に関するリスク
売主の倒産等の影響を受けるリスク

(リ)
(ヌ)

マスターリース会社に関するリスク
転貸に関するリスク(ル)(ヲ)

テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
周辺環境の悪化等に関するリスク

(ワ)
(カ)

共有物件に関するリスク
区分所有建物に関するリスク

(ヨ)
(タ)

借地物件に関するリスク
底地物件に関するリスク(レ)

借家物件に関するリスク- 51 -

(ソ)開発物件に関するリスク

(ツ)
(ネ)

築古物件に関するリスク
仮換地に関するリスク

(ナ)
(ラ)

フォワード・コミットメント等に係るリスク
有害物質に関するリスク(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
税制に関するリスク

⑤

(イ)
(ロ)

導管性の維持に関する一般的なリスク
過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

(ハ)
(ニ)

借入れに係る導管性要件に関するリスク
資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

(ホ)
(ヘ)

同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク

(ト)
(チ)

税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

(リ)
(ヌ)

一般的な税制の変更に関するリスク
減損会計の適用に関するリスク(ル) 納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
その他

⑥

(イ)
(ロ)

不動産の鑑定評価等に伴うリスク
匿名組合出資持分への投資に関するリスク(ハ)

優先出資証券への投資に関するリスク- 52 -

① 本投資口の商品性に関するリスク(イ)

本投資口の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主
が本投資口を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資口の市場価格は、本投資口が上場している東京証券取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。本投資口の市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監
督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
本投資口の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。

(ロ)

本投資口の市場での取引に関するリスク
本投資口は、投資家の希望する時期や条件で取引できる保証も、常に買主が存在するとの保証もな
く、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。更に、本投資口の上場は、本投資法人の資産総額の減
少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動産
投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
本投資口の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資口を相対で譲渡するほかに換金の手段がないため、本投資口を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

(ハ)

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、前記「2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う方針ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産等及び不動産等を裏付けとする資産の当該裏付け不動産等（本「(1) リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することが
あります。

(ニ)

収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動
産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額される可能性や、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。本書において開示されている保有資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、不動産等の保有をする上で必要となる地球温暖化対策に関連した費用（排出権等を取得する費用を含みます。）、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュフローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少することや、本投資口の市場価格が下落することがあります。

- 53 -

(ホ)新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、規約で許容される範囲において、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる新投資口の発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行された新投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、新投資口の発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、新投資口の発行や新投資口予約権の無償割当ての結果、本投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

② 本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) スポンサーサポート契約に基づき想定どおりのサポートが得られないリスク
本資産運用会社は、ガリレオグループに属するガリレオ並びに日本管財グループに属する日本管財及び東京キャピタルマネジメントとの間で、スポンサーサポート契約をそれぞれ締結しています。しかし、スポンサーサポート契約は、一定の不動産等につき、本資産運用会社に情報の提供を受ける権利及び取得に関する優先交渉権を与え、又はウェアハウジング機能の提供を行うことについて協議等する旨を定めるものにすぎず、ガリレオ並びに日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、不動産等を本投資法人の希望する価格で売却する義務や、本資産運用会社にウェアハウジング機能を提供する義務を負っているわけではありません。すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産等を適切な価格で取得できることや、ウェアハウジング機能の提供までが常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。また、本投資法人がガリレオ並びに日本管財及び東京キャピタルマネジメントより上記に記載の業務その他のサービスの提供が受けられないことにより、投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
(ロ)

運用資産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針」に記載された投資方針に基づき、首都圏、地方主要都市及びその他のエリアに所在する、オフィスビル、商業施設及び住宅を主たる投資対象とし、必要に応じてその他の施設にも投資することをその基本方針としています。本投資法人は、かかる投資に当たり、地域及び用途偏在リスクの軽減を目的として投資を行う方針ですが、かかる方針に関わらず、運用資産が不動産市況によって一定の用途又は地域（特に首都圏）に偏在した場合には、当該地域、特に首都圏における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の自然災害若しくは人口変動等の特有な事象の発生、又は当該用途の不動産マーケットにおける、市況の低迷による稼働率の低下若しくは賃料水準の下落等によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
また、一般に、総資産額に占める個別の運用資産の割合は、総資産額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、総資産額に占める割合が大きい運用資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影
響をもたらす可能性があります。

(ハ)

シングルテナント・核テナント物件に関するリスク
一又は少数のテナントに賃貸される物件（シングルテナント・核テナント物件）は、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテ
ナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。
また、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。更に、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
また、このようなシングル・核テナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先買受権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、不動産の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先買受権が与えられている等により、不動産等の自由な売却
その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。

- 54 -

(ニ)テナントの業態の偏りに関するリスク
商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、商業施設のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

(ホ)

不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望す
る時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリ
オを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

(ヘ)

新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法
人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条
項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
なお、本投資法人の借入れに係る全貸付人との間の融資合意書においては、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
借入れ又は投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに運用資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。なお、担保の対象となる運用資産からのキャッシュフローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、本投資法人は、LTVの上限を60％としています。一般に、LTVが高まると、金利変動の影響が強
まる等の影響があり、本投資法人の収益の安定性等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ト)

オフィスビル、商業施設及び住宅以外の用途の不動産への投資に関するリスク
本投資法人は、その他の施設の用途に属する不動産として、オフィスビル、商業施設及び住宅以外の用途の不動産についても投資を行う場合があります。しかし、取引参加者が比較的多く、また取引慣
行・投資指標等がある程度確立された市場で取引されるオフィスビル、商業施設及び住宅といった不動産に比べて、それ以外の用途の不動産は、当該不動産に係る市場環境、これらを取り巻く経済環境又は関連法令等の変更による影響をより強く受ける可能性があります。

- 55 -

また、特殊性の高い用途である不動産の場合には、他の用途への転用が困難であったり、資産の利用面での汎用性が低いものがあります。土壌汚染の影響を受ける可能性が高い地域に立地することがある
ほか、賃借人となりうる市場参加者の層が限定されているため、将来における賃借人の代替性に欠ける
可能性があります。したがって、このような不動産への投資を行うことにより、本投資法人が予想外の損失等を被る可能性があります。
本投資法人の保有資産には工場が含まれますが、工場についてはその特性に由来する特有のリスクが存在します。即ち、工場においては、その用途によっては、危険物の運送その他の本質的に危険性のある活動が行われる場合があり、かかる活動が行われている工場において、万が一、火災、爆発その他の事故（以下「事故等」と総称します。）が発生した場合、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。運用資産においてこのような事態が生じた場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために多額の費用を要したり、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主が損失を被る可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。更に、本投資法人の運用資産において事故等が発生した場合において、本投資法人が法的責任を負担しない場合又は損害が損害保険等によって填補され実害が生じない場合等であっても、事故等が生じたことから資産を保有する本投資法人に対する社会からの評価（いわゆるレピュテーション）が低下し、その結果、投資主が損失を被る可能性もあります。
更に、工場には、その用途のために様々な特別な設備等が設置されることがあり、その価格は高額になる場合もあります。当該設備等の設置、補修等が賃借人の費用と責任により行われる場合であっても、当該賃借人が当該不動産から退去する場合には、当該不動産の効用を維持するために当該設備等を本投資法人が買い取らざるを得なくなる場合も想定されます。仮に無償譲渡を受けた場合であっても、本投資法人に当該設備等の補修等のための費用が発生する可能性もあります。これらにより、本投資法
人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人がオフィスビル、商業施設及び住宅以外の用途の不動産を保有する場合には、その不動産の特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ)

スポンサーグループへの依存、利益相反に関するリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、ガリレオグループに属するガリレオ並びに日本管財グループに属する日本管財及び東京キャピタルマネジメントとの間で、スポンサーサポート契約を、それぞれ締結しています（スポンサーサポート契約については、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ④スポンサーサポート(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」をご参照ください。）。
また、ガリレオグループに属するギャラクシーは、本書の日付現在、本資産運用会社の親会社です。
更に、日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメントは、本書の日付現在、本資産運用会社の株主です。加えて、本投資法人は、保有資産の一部につき、マスター・プロパティ・マネジメント業
務及びプロパティ・マネジメント業務を同じく日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメント
及び株式会社日本プロパティ・ソリューションズに委託しています。
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーグループと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するスポンサーグループの影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社がスポンサーグループとの間で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、スポンサーグループのうちガリレオグループは、不動産開発事業及び不動産投資事業を営んでおり、その投資対象が、本投資法人の投資対象と重複する可能性があります。スポンサーグループのうち日本管財グループに属する東京キャピタルマネジメントは、内外機関投資家及び国内事業会社等を顧客とする不動産投資ファンドの組成及び運用事業を営んでおり、当該ファンドの投資対象は、本投資法
人の投資対象と重複することがあります。また、日本管財及び東京キャピタルマネジメントは、第三者が運営する不動産投資ファンドへのマイノリティ出資を行うことがあり、当該ファンドの投資対象と本投資法人の投資対象とは重複する可能性があります。
このような投資対象の重複が生じた場合においても、スポンサーサポート契約において、一定の不動産については、スポンサーは本投資法人に対して第三者に優先して売却情報を提供し、本投資法人が当- 56 -

該物件の取得検討を申し出た場合には、本投資法人に優先交渉権を付与することとされています（スポンサーサポート契約の詳細については、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ④スポンサーサポート (ロ)ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」をご参照ください。）。しかし、スポンサーによる情報提供義務及びその他のスポンサーサポート契約における義務への違反によって、又はス
ポンサーサポート契約の内容の変更や契約終了によって、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、スポンサー又はスポンサーが運用するファンドとの間で取引を行う場合、スポンサー又はスポンサーが運用するファンドの利益を図るために、結果的に本投資法人の投資主の利益に反することとなる行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
(ロ)

本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

(ニ)本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方
針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方
針、形態等に変更される可能性があります。

- 57 -

(ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）
後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

(ヘ)

敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉、賃借人による中途解約等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。
また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これ
らの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

(ト)

本投資法人及び本資産運用会社の実績に関するリスク
本投資法人は、2016年4月1日に、本資産運用会社は2015年7月7日に、それぞれ設立されました。そのため、本投資法人及び本資産運用会社の運用実績は短く、今後の実績を予測することは困難です。本資産運用会社の役職員にはGJTの保有資産の運用に係る業務を担当していた者が含まれており、これらの者
が本投資法人による保有資産の運用を行うことで継続的な物件管理体制を確保していますが、本資産運
用会社は、必ずしも想定どおりの運用を行うことができるとは限らず、運用実績の予測は将来の本投資法人の運用結果と必ずしも一致しないリスクがあります。

④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、不動産を信託する信託の受益権です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する
場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスク
は、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
(イ)

不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
不動産には権利、土地の地盤及び地質、並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。更に、本投資法人は、境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運用への影響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運用に不可欠の土地（法令等の規制を満たすために必要となる土地を含みます。）が隣地所有者の所有に属するものとされ、又はより限定されることにより運用に悪影響が生じる
こと等により、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
本投資法人は、状況によっては、前所有者又は元受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求
し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は元受益者が解散し、又は無資力になっているた
めに実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応に係る予定外の費用が甚大とな- 58 -

る可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法
規等により制限を受けることや、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ)

不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。

(ハ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了す
る、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、賃貸借契約において、解約禁止条項、解約ペナル
ティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合、貸主が受領した敷金の一部を借主に返還しない旨のいわゆる敷引を定めている場合、又は更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額される可能性や、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
また、主に保証会社が保証人となっている場合には、賃借人と保証人との間の保証契約において、物件の売買等により賃貸人が変更された場合に保証契約が承継されない旨の特約がなされることがあります。かかる場合には、本投資法人が物件を取得しても、保証人による保証の対象外となることがあります。
c. 賃料改定に係るリスク
テナントとの賃料固定型の賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合であっても、賃貸借契約において、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされることがあります。また、定期的な見直しを行う旨の定めが無い場合でも、賃貸借期間の途中であっても、市場環境を加味した賃料水準を考慮して賃料を見直す等の賃貸借契約の内容について変動が生じることがあります。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

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また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、テナントとの交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた
場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
e. 変動賃料に関するリスク
本投資法人はテナントとの間の賃貸借契約において、固定賃料以外に、売上実績等に連動した変動賃料を導入することがあります。売上実績等に連動した変動賃料の支払を受ける場合には、テナントの売上げの減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
f. 定期建物賃貸借契約に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃貸に当たり、定期建物賃貸借契約を利用することがあります。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があ
るため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
g. 優先的購入権又は先買権その他の合意が存在することによるリスク
本投資法人は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件か少数の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件を投資対象としています。これらの物件の賃貸借契約においては、賃借人との間で優先的購入や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）をすることにより、賃貸人等が物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場
合に賃借人に優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利（いわゆる優先的購入権や先買権）が与えられたり、その他賃貸人による物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。
(ニ)

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、災害等とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起こった場合、本投資法人の保有する複数の建物が同時に災害等の影響を受ける場合があります。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リスク分析に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付与しないこととした資産については、災害等によりこれらの資産に損害が生じた場合に、保険によりこれを回避することはできません。また、地震保険を付保することとした資産であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあります。
また、災害等が起こった場合、本投資法人の保有する資産に大きな影響がなかったとしても、当該資産への道路網の寸断や地盤の液状化等により、テナントの事業活動に大きな支障が生じる可能性や、電力供給不足等により当該資産の稼動に大きな支障が生じる可能性もあり、その結果、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。

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(ホ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金が支払われない場合、前記「(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。なお、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

(ヘ)

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨
水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じる可能性や、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付される可能性や、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。その他、法律又は条令により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、排出量削減のための義務が課されることがあり、排出量削減のための義務を履行できない
場合には、排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。

(ト)

法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無に関わらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。環境関連法規制に加え、本投資法人の保有資産のうち工場物件については、用途に応じた
多くのかつ厳格な安全規制などの様々な法規制の対象となっています。更に、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗立地法等の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

(チ)

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等、財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（本(チ)において、以下「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となり得る事実関係を知っ- 61 -

ている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
(リ)

マスターリース会社に関するリスク
本投資法人は、本投資法人以外のマスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
本投資法人以外のマスターレッシーによるマスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシ
ーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシ
ーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシー
から本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

(ヌ)

転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人
は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなる可能性や、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態
等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸
借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨が規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性が
あります。

(ル)

テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や建物全体の賃料水準が低下することにより、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、賃貸借開始時において、建物が法令や条例等の基準を満たしている場合であっても、テナントによる建物の変更工事、内装変更その他利用状況等により、建築基準法、都市計画法、消防法その他の法令、条例又はこれに基づく命令等に違反する状態となり、本投資法人が是正費用を負担する必要が生じ、又は当局からペナルティを課される等、不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約の規定に関わらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資法人の承諾なく行われる可能性があります。かかる場合、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、テナントによる不動産の利用状況が悪化
し、また、これに起因して転借又は賃借権の譲渡前に比べ建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸借契約の内容によっては、テナントによる不動産の利用状況を原因として賃貸借契約を終了させることができない場合があり、本投資法人の収益悪化を阻止できない可能性があります。

(ヲ)

周辺環境の悪化等に関するリスク運用資産である不動産の周辺環境が、周辺建物の建替え等による騒音や振動等の発生、静謐な環境を妨げる施設の設置又は周辺建物のテナント属性の悪化に伴う地域の治安の悪化等、外部的要因により悪化する可能性があり、その結果、当該不動産の収益の低下や価値の下落が生じ、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。

(ワ)

共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、- 62 -

共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者が倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者
は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件
全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産について
も、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する
場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、また、賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リ
スクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要する可能性や、価格の減価要因が増す可能性があります。
(カ)

区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分
所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要とされる（区分所有法第62条）等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要する可能性や、価格の減価要因が増す可能性があります。

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(ヨ)借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶す
る正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第4条第2項）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人の希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売される可能性や、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されている場合や、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要する可能性や、価格の減価要因が増す可能性があります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。

(タ)

底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取りを請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条第2項）。借地権者
より時価での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

(レ)

借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(ヨ) 借地物件に関するリスク」の場合と同じです。

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加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(ソ)

開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場
合とは異なり、地中障害物や埋蔵文化財等の発見等、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約等で合意したとおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があり、その結果、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

(ツ)築古物件に関するリスク
本投資法人の保有資産には、一定の築年数を経た物件（以下「築古物件」といいます。）が含まれており、また、今後本投資法人が取得を検討する物件にも築古物件が含まれることがあります。
一般に、築古物件は新築又は築浅の物件に比して経年による劣化が進んでいることが多く、修繕、改修又は建替えの必要が発生する可能性が相対的に高く、その運営に際して必要となる修繕費及び資本的支出が高額となる傾向があります。また、大規模修繕や建替え等が必要となった場合には、一時的な稼働率の低下等を生じる可能性があります。更に、築古物件が既存不適格建築物に該当する場合、当該物件の使用を継続することは現行法上許容されますが、建替え等の際には現行の規定に合致させる必要があるため、追加的な費用負担が必要となる可能性のほか、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得られない可能性
及び本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がらない可能性があります。

(ネ)

仮換地に関するリスク
本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において仮換地として指定されている土地を敷地とする建物を取得することがあります。仮換地は将来の換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はなく、その形状又は価値等が低下する可能性があります。また、仮換地には従前地の権利関係の影響が及びますが、仮換地の取得時に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できるとは限らず、仮換地を対象とした売買契約又は賃貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、又は担保権を設定している等の事情により、仮換地に係る権利取得に支障が生じる可能性があります。更に、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利（所有権、賃借権等）についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。

(ナ)

フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、いわゆるフォワー
ド・コミットメント（不動産等の売買契約のうち契約締結から1か月以上経過した後に不動産等の決済・物件引渡しを行うことを条件としているものをいいます。以下同じです。）等を行うことがあります。
不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証に関わらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

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(ラ)

有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場
合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物
質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある
場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。なお、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無に関わらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性や、また有害物質に関連する会計基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受ける可能性があります。

(ム)

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
信託受益権が準共有されている場合には、単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。まず、準共有されている受益権の対象不動産の管理において、他の準共有者の承諾が必要となる場
合があります。また、準共有持分は信託受託者の承諾を得ることで譲渡可能であるため、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。更に、信託受託者に対して負担する
信託費用等の支払債務は不可分債務であると一般的に解されており、準共有者の資力によっては、本投資法人が準共有持分の割合を超える金額を支払う義務が生じ、かつ当該超過支払分について償還を受けることができない可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
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⑤ 税制に関するリスク(イ)

導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」に記載
する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、計算期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めますが、今後、本投資法人の投資主の異動・減少、資金の調達先、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない計算期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記「(ホ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料等及び税金(5) 課税上の取扱い」をご参照くだ

さい。
(ロ)

過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額の90％超の金銭の分配を行う
べきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる計算期間が生じる場合があり得ます。なお、2015年4月1日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「4 手数料等及び税金 (5)
課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

(ハ)借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各計算期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には投資法人が租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。
したがって、本投資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場
合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ニ)

資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにも関わらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合には、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ホ)

同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
各計算期間毎に判定を行う導管性要件のうち、計算期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行
令で定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総数又は一定の議決権総数の50％超が1人の投資主グループによって保有されていないこと等）とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる計算期間が生じるリスクがあります。
本投資法人が同族会社要件を満たさなくなった場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより
本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

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(ヘ)

投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
税法上、導管性要件のひとつに、計算期間末において投資法人の投資口が租税特別措置法に規定する
機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（上記の機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ト)

税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。

(チ)

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（不動産取得税及び登録免許税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

(リ)

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に関する税制が変更された場合、本投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

(ヌ)

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会
計審議会 平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第5号 平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになった
ことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

(ル)

納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

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⑥ その他(イ) 不動産の鑑定評価等に伴うリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評
価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り、構造計算書（但し、構造計算書が存在しない場合には、構造計算再計算書。以下、本(イ)において同じです。）における計算手法、過程又は結果の確認等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、建物の耐震性能及び地震による損失リスク、並びに故意による構造計算書の改ざんの有無又は構造設計について建築基準法等の耐震上の規定に適合した設計がなされているかどうか等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
更に、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のPML値の算定を専門家等に依頼することがありますが、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のマーケットレポートを取得することがあります。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性があります。
(ロ)

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。
本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、
当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

(ハ)

優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる特定目的会社は、本投資法人の出資金を不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が当該優先出資証券より得られる配当金や分配される残余財産が減少し、その結果、本投資法人が特定目的会社に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、特定目的会社への出資者の間で契約上譲渡を禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。

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(2) 投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
① 本投資法人の体制(イ) 役員会
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時役員会は、少なくとも3か月に一度開催され、定時役員会において、執行役員は、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等を報告するものとされています。
(ロ) 本資産運用会社への牽制
本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、本資産運用会社が規約の基準に従って運用ガイドラインを策定すること及び投信法、規約、運用ガイドラインその他の本資産運用会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行することが定められています。また、本資産運用会社が策定する資産管理計画書、年度運用計画等につき本投資法人の承認を要求し、かつ、本投資法人に対する報告義務を本資産運用会社に負わせることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています。
(ハ) 内部者取引等管理規則
本投資法人は、内部者取引等管理規則を制定し、役員によるインサイダー取引等の防止に努めています。
②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、前記「(1) リスク要因」記載のリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それらのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用資産への投資及び運用を行っています。
(イ) 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、投資方針、分配の方針及び開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めた運用ガイドラインを策定しており、かかる運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。
本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理部及びリスク管理方法等を規定し、主要なリスクとして投資運用リスク、運用資産に関するリスク、財務リスク、法令遵守リスク、
事務リスク、システムリスク及び事業継続リスクを定義し、それぞれ個別に管理部を定めています。各リ
スクに関する個別の管理部は、各リスクの項目・内容・対応方針等について、少なくとも1年に1回又は必要に応じて見直します。
また、本資産運用会社では、利害関係者取引規程により、利害関係者との一定の取引についてコンプラ
イアンス・オフィサーが事前に審査した上、コンプライアンス委員会の審議・決議、投資運用委員会における審議・決議を経て、本投資法人役員会において審議・承認の決議及び当該決議による本投資法人の同意を得るという厳格な手続を経ることが要求されています。更に、本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引等の防止に努めています。

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(ロ) 組織体制
本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を経営の最重要課題の一つと位置付けており、取締役会、
コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会により、コンプライアンスを推進する体制を整備しています。取締役会は、コンプライアンスの推進に関する基本方針その他の基本的事項を決定し、また、コンプライアンスの推進状況について、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員
会に適宜報告を求めることができます。なお、取締役会は、コンプライアンス委員会の外部委員、投資運用委員会及びコンプライアンス委員会の外部委員並びにコンプライアンス・オフィサーの任命を決議します。コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令やルールを遵守する企業風土を醸成することに努めます。また、コンプライアンス・オフィサーは、
運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定・変更、個別資産の取得等の議案の上程に際して、所定の必要書類が整っていることを確認した上で、法令違反等コンプライアンス上の重大な問題の有無につき事前の審査を行います。更に、コンプライアンス委員会の委員長として、本資産運用会社内のコンプライア
ンスに関する事項を統括します。具体的には、コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プ
ログラム等のコンプライアンスに関連する規程の立案・整備及びコンプライアンス・プログラムに基づく、本資産運用会社の役職員に対する定期的な指導・研修、法令等の遵守状況の検証及び内部監査等の業
務を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、内部監査担当者として、内部監査規程に基づき、原則として毎年1回、内部監査を実施し、内部監査で発見・指摘した問題点等を正確に反映した内部監査報告書を作成します。内部監査担当者は、内部監査報告書を遅滞なく代表取締役社長及び取締役会に提出し、内部監査の結果を報告します。被監査部門は、内部監査報告書で指摘された問題点について、その重要度合を勘案した
上で、遅滞なく策定した改善計画を内部監査担当者に提出し、改善に努めます。内部監査担当者は、被監査部門による改善計画を確認した上で、問題点の改善状況を適切に管理し、その達成状況を確認し、その後の内部監査計画に反映させます。取締役会又は内部監査担当者は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断したときは、外部の専門家等による外部監査を行います。
(ハ) 利害関係者取引規程
後記「第二部 投資法人の詳細情報
引規程」をご参照ください。

第3 管理及び運営

2 利害関係人との取引制限(2)利害関係者取(ニ) 内部者取引等管理規程
本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー
取引等の防止に努めています。
(ホ) フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されず
オフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、原則として、(ⅰ)違約金の上限、(ⅱ)物件の取得額の上限、(ⅲ)契約締結
から物件引渡しまでの期間の上限、(ⅳ)決済資金の調達方法及び(ⅴ)フォワード・コミットメント等において定めるべき契約条項について基準を設定する等、投資家に与える影響を十分に勘案し、あらかじめ慎重に検討して対応することとし、当該リスクを管理しています。

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４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第6条第1項）、該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】① 役員報酬（規約第51条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、以下のとおりです。
(イ) 各執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として一般物価動向、賃金動向等に照らして役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
(ロ) 各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として一般物価動向、賃金動向等に照らして役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
②

本資産運用会社への資産運用報酬（規約第50条及び別紙）
本投資法人が保有する資産の運用を委託する資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬、取得報酬及び譲渡
報酬から構成され、その金額、計算方法、支払期限及び支払方法は、それぞれ以下のとおりとします。
(イ) 運用報酬①
本投資法人の直前の決算期の翌日から3か月後の日までの期間（以下「計算期間Ⅰ」といいます。）及
び計算期間Ⅰの末日の翌日から当該決算期までの期間（以下「計算期間Ⅱ」といいます。）の運用に対する対価として、以下に定める方法により算出される本投資法人の総資産額に0.40％（年率）を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に、当該計算期間Ⅰ又は計算期間Ⅱの実日数を乗じ、365で除して得られる金額（1円未満切捨て）とします。
＜「計算期間Ⅰ」における総資産額＞
計算期間Ⅰの直前の決算期における貸借対照表（投信法に基づく役員会の承認を受けたものに限ります。本②において、以下同じです。）に記載された総資産額（但し、本投資法人が投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）の株式又は出資（以下「海外不動産保有法人関連出資」といいます。）を保有している場合は、海外不動産保有法人関連出資
並びに本投資法人が保有する海外不動産保有法人に対する金銭債権及び海外不動産保有法人の発行する債券（もしあれば）に係る金額を控除し、当該海外不動産保有法人に係る海外不動産保有法人総資産額（以下に定義されます。以下同じです。）を加えた額とします。）。
＜「計算期間Ⅱ」における総資産額＞
直前の計算期間Ⅰにおける総資産額に、計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が取得した不動産関連資産（規約に定める不動産等関連資産及び不動産対応証券を総称していいます。以下同じです。）及び海外不動産保有法人関連出資の取得価格（不動産関連資産の売買の場合には当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の取得の対価の金額、不動産関連資産の交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、不動産関連資産に係る出資の場合は当該出資に関する契約に記載された出資金をそれぞれ意味します。また、海外不動産保有法人関連出資については、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した場合の海外不動産保有法人の取得代金を、当該取得日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該取得日時点での本投資法人の当該海外不動産保有
法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額を意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。本②において、以下同じです。）を加算し、処分した不動産関連資産及び海外不動産保有法人関連出資（収用されたものを含みます。）の直前の決算期における貸借対照表上の帳簿価額（但し、直前の決算期における貸借対照表上に計上されていない不動産関連資産及び海外不動産保有法人関連出資についてはその取得価格）を減算した額とします。
＜海外不動産保有法人総資産額＞
海外不動産保有法人総資産額とは、計算期間Ⅰの直前の決算期（以下、本項において「基準決算期①」といいます。）以前に到来する当該海外不動産保有法人の決算期のうち直近のもの（以下、本項において「直近決算期」といいます。）の時点での監査済財務諸表（但し、当該海外不動産保有法人にお- 72 -

いて、直近決算期から基準決算期①までの間に、当該期間に属する一定の日（以下、本項において「臨時決算日」といいます。）の時点での監査済財務諸表（以下、本項において「臨時監査済財務諸表」といいます。）が作成されている場合には、直近の臨時決算日（以下、本項において「直近臨時決算日」といいます。）の時点での臨時監査済財務諸表）の数値に基づき本投資法人の財務諸表に記載されている当該海外不動産保有法人の邦貨建ての総資産額を、当該海外不動産保有法人の直近決算期又は直近臨時決算日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額をいいます。
本投資法人は、「計算期間Ⅰ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅰの末日より2か月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、計算期間Ⅰの末日より1か月以内に本投資法人に請求するものとします。
本投資法人は、「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅱの末日より2か月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、計算期間Ⅱの末日より1か月以内に本投資法人に請求するものとします。
(ロ) 運用報酬②
当該決算期を最終日とする営業期間の運用に対する対価として、以下の計算式に従って算出される金額（1円未満切捨てとし、かつ0円を下限とします。）とします。
＜計算式＞
運用報酬②＝NOI（※）× 3％を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率(注)※ NOI：本投資法人の当該決算期における損益計算書上の賃貸事業収入の合計から賃貸事業費用（但し、減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）の合計を控除した金額をいいます。但し、本投資法人が海外不動産保有法人関連出資を保有している場合は、海外不動産保有法人関連出資の保有に関連して計上されている賃貸事業収入及び賃貸事業費用は算入しないものとし、当該決算期（以下、本項において「基準決算期②」といいます。）以前に到来する海外不動産保有法人の決算期のうち直近のもの（以下、本項において「直近決算期」といいます。）の時点での監査済財務諸表（但し、当該海外不動産保有法人において、直近決算期から基準決算期②までの間に、当該期間に属する一定の日（以下、本項において「臨時決算日」といいます。）の時点での監査済財務諸表（以下、本項において「臨時監査済財務諸表」といいます。）が作成されている場合には、各臨時監査済財務諸表）の数値に基づき本投資法人の財務諸表に記載されている当該海外不動産保有法人の邦貨建ての賃貸事業収
入及び賃貸事業費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。以下本項において同じです。）の金額（但し、運用報酬②の計算において既に算入された賃貸事業収入及び賃貸事業費用の金額が含まれている場合には、当該金額は算入しないものとします。）に当該海外不動産保有法人の直近決算期
又は各臨時決算日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額を算入するものとします。
(注)

本書の日付現在、第2期営業期間につき0％、第3期営業期間以降につき3％とすることに合意しています。

運用報酬②は、当該決算期後4か月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、当該決算期後3か月以内に本投資法人に請求するものとします。
(ハ) 取得報酬
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合、その取得価格に1.0％を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率(注)を乗じた金額（1円未満切捨て）とします。また、本投資法人が海外不動産保有法人関連出資を保有している海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した場合、その海外不動産保有法人の取得代金を、当該取得日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該取得日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額に、1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1円未満切捨て）とします。但し、本投資法人又は海外不動産保有法人が、本投資法人が定める利害関係者から取得した場合においては、0.5％を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率(注)を乗じた金額（1円未満切捨て）とします。
(注)

本書の日付現在、1.0％(但し、本投資法人が定める利害関係者から取得した場合においては0.5％)とすることに合意しています。

取得報酬は、当該資産の引渡日（海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した場合は、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産の引渡しを受けた日- 73 -

をいいます。）後2か月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、当該資産の引渡後1か月以内に本投資法人に請求するものとします。
(ニ) 譲渡報酬
本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合、その譲渡価格（売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の譲渡の対価の金額、交換の場合には交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額、出資の償還の場合は償還を受けた出資金額をそれぞれ意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。本②において、以下同じです。）に1.0％を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率(注)を乗じた金額（1円未満切捨て）とします。また、本投資法人が海外不動
産保有法人関連出資を保有している海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を譲渡した場合、その海外不動産保有法人の譲渡代金を、当該譲渡日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該譲渡日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額に、1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1円未満切捨て）とします。但し、本投資法人又は海外不動産保有法人が、本投資法人が定める利害関係者に対して譲渡した場合においては、0.5％を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率(注)を乗じた金額（1円未満切捨て）とします。
(注)

本書の日付現在、1.0％(但し、本投資法人が定める利害関係者に対して譲渡した場合においては0.5％)とすることに合意しています。

譲渡報酬は、当該資産の引渡日（海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を譲渡した場合は、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産の引渡しを行った日をいいます。）後2か月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、当該資産の引渡後1か月以内に本投資法人に請求するものとします。
（ホ） 合併報酬
本投資法人の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及び吸収合併消滅法
人となる場合を含みます。以下同じです。）（以下、併せて「合併」と総称します。)の相手方の保有
資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該相手方が保有する不動産関連資産及び海外不動産保有法人関連出資のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の合計額に1％（但し、本投資法人が、本投資法人が定める利害関係者に該当する投資法人又は本投資法人が定める利害関係者がその資産の運用を受託している投資法人と合併を行った場合においては、
0.5％）を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨て)とします。
合併報酬は、当該合併の効力発生後2か月以内に支払います。なお、資産運用会社は、当該合併の効力発生後1か月以内に本投資法人に請求するものとします。また、新設合併の場合には、新設合併設立
法人が、本投資法人が吸収合併消滅法人となる場合には、吸収合併存続法人がそれぞれ支払いを行うものとします。
(ヘ) 支払方法
資産運用報酬の支払に際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払に係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相
当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込むものとします。なお、振込手数料並
びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。
③

資産保管会社、投資主名簿等管理人、機関運営等に関する一般事務受託者及び会計事務等に関する一般事
務受託者への支払手数料
資産保管会社、投資主名簿等管理人、機関運営等に関する一般事務受託者及び会計事務等に関する一般事
務受託者がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
(イ) 資産保管会社の報酬
a. 本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、以下に基づき計算された業務手数料並びに
当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、以下に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社協議の上合意により決定するものとします。

- 74 -

（業務手数料の計算方法）
ある暦月（以下、本a.において「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（但し、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金100万円に満たなかった場合には金100万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と資産保管会社間で別途書面による合意により算出した金額とします。
各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
前記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合には、
これを切り捨てるものとします。
b. 資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、前a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
c. 上記の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったと
きは、資産保管会社及び本投資法人が協議し合意の上、これを書面により変更することができます。
(ロ) 投資主名簿等管理人の報酬
a. 本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、以下に定める手数料を支払います。但し、以下に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人と投資主名簿等管理人協議の上、合意により決定します。
b. 前a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを投資主名簿等管理人に支払います。
c.

前記の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、投資主名簿等管理人及び本投資法人が協議し合意の上、随時これを変更することができます。

- 75 -

＜委託事務手数料表＞
Ⅰ．経常事務手数料
項

目

基本手数料

分配金事務
手 数 料

未払分配金
支払手数料

諸届・調査・
証明手数料

手数料率

対象事務の内容(1) 月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額（月額）。但し、上記に関わらず、最低料金を月額210,000円とします。
1 ～ 5,000名
86円
5,001 ～ 10,000名
73円
10,001 ～ 30,000名
63円
30,001 ～ 50,000名
54円
50,001 ～100,000名
47円
100,001名以上
40円

・投資主名簿等の管理・経常業務に伴う月報等諸報告
・期末、中間一定日及び四半期一定日現在（臨時確定除きます）における投資主の確定と諸統計表、
大投資主一覧表、全投資主一覧
表、役員一覧表の作成(2) 除籍投資主
1名につき50円(1) 分配金計算料
分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計
算した合計額とします。但し、最低料金を1回につき350,000円とします。
1 ～ 5,000名
120円
5,001 ～ 10,000名
105円
10,001 ～ 30,000名
90円
30,001 ～ 50,000名
80円
50,001 ～100,000名
60円
100,001名以上
50円(2) 指定振込払いの取扱い
1件につき
150円
(3) 分配金計算書作成
1件につき
15円
(4) 道府県民税配当課税関係納付申告書作成 1回につき15,000円
配当割納付代行 1回につき10,000円(1) 分配金領収証
1枚につき
450円
(2) 月末現在の未払分配金領収証
1枚につき
3円
(1) 諸
届
1件につき
300円
(2) 調
査
1件につき
1,200円
(3) 証
明
1件につき
600円
(4) 投資口異動証明
1件につき1,200円(5) 個別投資主通知
1件につき
300円
(6) 情報提供請求
1件につき
300円
(7) 個人番号等登録
1件につき
300円

・除籍投資主データの整理- 76 -

・分配金額及び源泉徴収税額の計算並びに分配金明細表の作成
・分配金領収証の作成
・印紙税の納付手続
・分配金支払調書の作成
・分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成
・分配金振込通知及び分配金振込
テープ又は分配金振込票の作成
・分配金計算書の作成
・配当割納付申告書の作成
・配当割納付データの作成及び納付資金の受入れ、付替え・取扱期間経過後の分配金の支払・未払分配金の管理
・投資主情報変更通知データの受理及び投資主名簿の更新・口座管理機関経由の分配金振込
指定の受理・税務調査等についての調査、回答・諸証明書の発行
・投資口異動証明書の発行・個別投資主通知の受理及び報告・情報提供請求及び振替口座簿記載事項通知の受領、報告・株式等振替制度の対象とならない投資主等及び新投資口予約権者
等の個人番号等の収集・登録

項

目

手数料率
(1) 封入発送料
封入物2種まで

諸通知発送
手 数 料

還付郵便物
整理手数料

投資主総会
関係手数料

1通につき
25円
1種増すごとに5円加算(2) 封入発送料（手封入の場合）
封入物2種まで
1通につき40円
1種増すごとに15円加算(3) 葉書発送料
1通につき10円(4) シール葉書発送料
1通につき
20円
(5) 宛名印字料
1通につき15円(6) 照 合 料
1件につき10円
(7) ラベル貼付料
1通につき
10円
1通につき
200円

(1) 議決権行使書作成料
1枚につき
15円
(2) 議決権行使集計料
a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書（委任状）1枚につき70円
電子行使1回につき35円
但し、最低料金を投資主総会1回につき70,000
円とします。
議決権不統一行使集計料
1件につき
70円加算
投資主提案等の競合議案集計料
1件につき
70円加算
b.本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書（委任状）1枚につき35円
電子行使1回につき35円
但し、最低料金を投資主総会1回につき30,000
円とします。
(3) 投資主総会受付補助等
1名につき10,000円(4) 議決権行使電子化基本料
1回につき200,000円(5) 議決権行使コード付与料（パソコン端末での行使）基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。但し、最低料金は100,000円とします。
1 ～ 5,000名
35円
5,001 ～ 10,000名
33円
10,001 ～ 30,000名
29円
30,001 ～ 50,000名
25円
50,001 ～100,000名
20円
100,001名以上
13円- 77 -

対象事務の内容
・招集通知、決議通知等の封入、発送、選別及び書留受領証の作
成・葉書、シール葉書の発送・諸通知等発送のための宛名印字
・2種以上の封入物についての照合
・宛名ラベルの送付物への貼付

・投資主総会関係書類、分配金その他還付郵便物の整理、保管、再送
・議決権行使書用紙の作成

・議決権行使書の集計
・電子行使の集計

・議決権不統一行使の集計
・投資主提案等の競合議案の集計

・投資主総会受付事務補助等
・議決権電子行使投資主の管理・議決権行使サイトに関する運
営、管理、各種照会対応
・議決権行使コード、パスワードの付与、管理・電子行使による議決権行使集計に関する報告書類の作成

項

目

投資主総会
関係手数料

投資主一覧表作成手数料

CD-ROM
作成手数料

投資主管理
コード設定
手数料
未払分配金
受領促進
手数料

手数料率

対象事務の内容(6) 議決権行使コード付与料（携帯電話端末での行使を追加する場合）
基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。但し、最低料金は100,000円とします。
1 ～ 5,000名
15円
5,001 ～ 10,000名
13円
10,001 ～ 30,000名
12円
30,001 ～ 50,000名
10円
50,001 ～100,000名
8円
100,001名以上6円(7) 招集通知電子化基本料
月
額
16,000円(8) メールアドレス登録・変更料
1件につき
150円
(9) 招集メール等送信料
対象投資主1名につき40円(10)議決権行使ログデータ保存料
1回につき30,000円(11)議決権行使書イメージデータ保存料
1回につき70,000円
該当投資主1名につき20円
但し、最低料金を1回につき5,000円とします。
(1) 投資主情報分析機能付CD-ROM作成料
全投資主1名につき15円
該当投資主1名につき20円
但し、最低料金を1回につき30,000円とします。
(2) 投資主総会集計機能付CD-ROM作成料
該当投資主1名につき5円
但し、最低料金を1回につき30,000円とします。
(3) CD-ROM複写料
1枚につき10,000円(1) 投資主番号指定での設定
1件につき
100円
(2) 投資主番号指定なしでの設定
1件につき
200円
対象投資主1名につき200円

・携帯電話端末等を利用可能とする場合の議決権行使コード、パスワードの付与、管理- 78 -

・招集通知電子化投資主の管理
・メールアドレス届出受理（変更含みます）
・電子行使した議決権行使ログに関するCD-ROMの作成
・議決権行使書の表裏イメージデータ及び投資主情報に関するCDROMの作成
・各種投資主一覧表の作成
・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成

・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成

・所有者詳細区分の設定（役員を除きます）

・除斥期間満了前の未払分配金受領促進のための送金依頼書の作
成、発送

Ⅱ．振替制度関連事務手数料
項

目

新規住所
氏名データ
処理手数料
総投資主通知
データ処理
手 数 料

手数料率

対象事務の内容

対象投資主

1名につき

100円

対象

1件につき

150円

個人番号等データ処理
1件につき

300円

個人番号等
データ処理
手 数 料

・新規投資主に係る住所・氏名データの作成、投資主名簿への更新・総投資主通知データの受領、検証、投資主名簿への更新
・個人番号等の振替機関への請求
・個人番号等の振替機関からの受
領・個人番号等の保管及び廃棄、削除・行政機関等に対する個人番号等の提供

Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料項目

新投資口予約権
原簿管理
手数料
新投資口予約権
原簿調査
証明手数料

手数料率
発行された新投資口予約権毎の月末現在の新投資口予
約権者数
1名につき
100円
但し、最低料金を月額10,000円とします。
調査・証明
1件につき
600円
(1)

新投資口予約権行使受付
手数料

新投資口予約権行使受付料
新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の1を乗じた金額。但し、ストックオプションに関しては、その行使請求払込額に1,000分の2を乗じた金額。
(2) 行使事務料行使請求1件につき800円- 79 -

対象事務の内容
・新投資口予約権原簿の管理

・新投資口予約権原簿の記載事項
に関する各種調査、各種証明書の発行・行使請求書類の受付、審査・新規記録通知データの作成、通知・行使状況の報告

(ハ) 機関運営等に関する一般事務受託者の報酬
a. 本投資法人は委託業務の対価として機関運営等に関する一般事務受託者に対し、以下に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
但し、以下に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人と機関運営等に関する一般事務受託者
協議の上合意により決定するものとします。
（業務手数料の計算方法）
ある暦月（以下、本a.において「計算対象月」といいます。）における業務手数料の金額（月額）は、以下の金額を上限として本投資法人と機関運営等に関する一般事務受託者間で別途書面による合意により定めた金額とします。
項目

上限金額

業務手数料（月額）100万円

なお、計算対象月における機関運営等に関する一般事務受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における機関運営等に関する一般事務受託者の委
託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合には、
これを切り捨てるものとします。
b. 機関運営等に関する一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、前a.に基づき業務手数料並びに
当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該計算期間の末日の属する月の翌月末日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合には前営業日）までに機関運営等に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
c. 上記の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、機関運営等に関する一般事務受託者と本投資法人が協議し合意の上、これを書面により変更することができます。
(ニ) 会計事務等に関する一般事務受託者の報酬
a. 本投資法人は、会計事務等に関する一般事務受託者に対し、次の各報酬の額を上限として、別途本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者が合意して定める額を支払うこととします。但し、これらの額には消費税及び地方消費税を含んでおらず、別途消費税及び地方消費税を支払うものとします。
(ⅰ)月次業務に係る報酬
決算期毎に、300,000円に当該事業年度の月数を乗じた金額に、各月末日において本投資法人が保有する不動産（信託受益権を含みます。以下同じです。）の物件数に50,000円を乗じて計算した金額の当該事業年度における合計額を加えた額(ⅱ)決算業務に係る報酬
決算期毎に4,000,000円(ⅲ)納税事務に係る報酬
決算期毎に500,000円(ⅳ)固定資産台帳の初期登録作業に係る報酬
1物件当たり300,000円
b. 本投資法人は、会計事務等に関する一般事務受託者に対し、会計事務等に関する一般事務受託者が毎月発行する請求書に基づき、決算業務以外の業務に係る報酬を、会計事務等に関する一般事務受託者が決算日後4か月以内に発行する請求書に基づき、決算業務に係る報酬を、それぞれ支払うこととします。請求額は、会計事務等に関する一般事務受託者の指定する金融機関の口座に振り込む方法により支払います。但し、振込手数料は本投資法人の負担とします。
c. 業務委託料は、本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者双方の合意の下、原則として1年に1回見直すものとします。

- 80 -

④

会計監査人報酬（規約第52条）

会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期毎に3,000万円を上限として役員会が定める金額とし、当該決算期について投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後1か月以内に支払うものとします。
⑤

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
さくら不動産投資顧問株式会社
東京都千代田区九段南三丁目8番11号
電話番号 03-6272-6608- 81 -

（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。
① 運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要
した諸費用
②
③

投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行並びに自己投資口の取得に関する費用
借入れ等に関する費用④⑤

分配金支払に関する費用
有価証券届出書、目論見書、資産運用報告、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係⑥

る費用
本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用⑦⑧

本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等⑨⑩

運用資産の取得、管理、売却等に係る費用
本投資口の東京証券取引所への上場及び上場を維持するのに要する費用

⑪
⑫

信託報酬
その他上記①から⑪までに類する費用- 82 -

（５）【課税上の取扱い】
本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱
いは、以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
① 個人投資主の税務(イ)

配当等の額に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額の増加からなる金額（以下、本「(5) 課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。配当等の額を受け取る際には、原則として20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。上場投資法人である本投資法人の投資口（以下「本上場投資口」といいます。）の配当等の額は、上場株式等の配当等として以下の特例の対象となります。な
お、大口個人投資主（発行済投資口総数の3％以上を保有）が1回に受ける配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には下記に関わらず、原則どおり20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、2037年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して2.1％の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。
a. 一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定義される金額をいいます。
b. 上場株式等の配当等の源泉徴収税率は、原則として20％（所得税15％、住民税5％）となります（復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。）。
c. 上場株式等の配当等の金額に関わらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定
申告不要の特例を選択できます。
d. 確定申告を行う場合には、総合課税による申告に代えて、申告分離課税が選択できます。上場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得等の金額から控除することができます。申告分離課税の税率は、20％（所得税15％、住民税5％）となります（復興特別所得税が併せて課されます。）。
上場株式等の配当等は、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。
f. 2014年1月1日から2023年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年100万円を上限。但し、2016年分以降は120万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である者に限ります。
g. 2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）に基づ
き、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年80万円を上限とします。）に係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満である者又はその年中に出生した者に限ります。
h. 2018年1月にNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（つみたてNISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
(ロ)

出資等減少分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配（分割型分割及び株式分配並びに組織変更による事由を除きます。）のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下、本「(5) 課
税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（計算方法については下記(注1)参照）として上記「(イ) 配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は、
本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。この譲渡収入に対応する譲渡原価は下記(注2)のように計算されます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額(注3)は、株式等の譲渡所得として原則として下記「(ハ) 投資口の譲渡に係る税務」と同様の課税を受けます。

- 83 -

出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
(注1)

みなし配当

＝出資等減少分配額 － 投資法人の税務上の資本金等の額のうち各投資主の投資口に対応する
部分** 投資法人の税務上の資
本金等の額のうち各投投資法人の出資等減少分配直＝資主の投資口に対応す
前の税務上の資本金等の額
る部分

一定割合†

(注2)

一定割合†

投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額＝
投資法人の税務上の前々期末純資産価額（＋前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額 －
前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額）

譲渡収入の額＝ 出資等減少分配額

譲渡原価の額＝ 出資等減少分配直前の投資口の取得価額

一定割合†

(注3)

×

譲渡損益の額－

各投資主の出資等減少分配直前の× 所有投資口数／投資法人の出資等減少分配直前の発行済投資口総数（小数第3位未満切上げ）

みなし配当
×

投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額＝
投資法人の税務上の前々期末純資産価額（＋前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額 －
前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額）

一定割合†（小数第3位未満切上げ）＝ 譲渡収入の額 － 譲渡原価の額

なお、(注1)のみなし配当の額及び(注2)の一定割合については、本投資法人から通知します。
(ハ)

投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税5％）の税率により課税されます。
本上場投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められますが、一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められません。また、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但し、本上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場
合は、以下の特例の対象となります。なお、2037年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。

a. その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前3年内の各年に生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前に既に控除したものを除きます。）があるときは、確定申告によりこれらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等に係る利子所得の金額
及び配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。）から控除することができます。
b. 上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所
得等の金額の計算上控除しきれない金額（上記a.の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後3年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
c. 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において譲渡等をした場合の所得に関しては、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、20％（所得税15％、住民税5％）となります（2037年12月31日までの間の譲渡等については、復興特別所
得税が併せて源泉徴収されます。）。
d. 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額が- 84 -

あるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
e. 2014年1月1日から2023年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年100万円を上限とします。但し、2016年分以降は120万円を上限とします。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、
その年の1月1日において満20歳以上である者に限ります。
f. 2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）に基づ
き、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年80万円を上限とします。）について、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業
者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満である者又はその年中に出生した者に限ります。
(注1)

(注2)

(注3)

②

本（ハ）e．における非課税口座及び本（ハ）f．における未成年者口座で譲渡損失が生じても、本(ハ)a.の上場株
式等に係る配当所得等の金額からの控除及び本(ハ)d.の上場株式等の配当等の額からの控除、並びに本(ハ)b.の譲渡損失の繰越控除は適用できません。
2016年1月1日以降、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、株式等を譲渡した場合はそれ
ぞれ別々の申告分離課税制度となりました。
2018年1月にNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（つみたてNISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているた
め、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

法人投資主の税務(イ)

配当等の額に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。配当等の額を受け取る際には、株式の配当と同様に取り扱われ、原則として20％の税率により所得税が源泉徴収されます。但し、本上場投資口の配当等の額は特例の対象となり、源泉徴収税率は15％となります。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。また、2037年
12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して2.1％の税率により復興特別所
得税が源泉徴収されます。源泉徴収された復興特別所得税は、法人税の額から控除されます。

(ロ)

出資等減少分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記「(イ) 配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた
金額は、本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は
個人投資主の場合と同様です。
出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

(ハ)

投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。

③

投資法人の税務(イ)

配当等の額の損金算入要件
税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、投資法
人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。

配当等の額を損金算入するために満たすべき導管性要件のうち主要な要件は次のとおりです。
a. 配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超であること。
- 85 -

b.

他の法人（租税特別措置法施行規則に規定するものを除きます。）の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上を有していないこと。
c. 租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。
d. 事業年度の終了時において同族会社のうち租税特別措置法施行令で定めるものに該当していないこと。
e. 投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
f. 設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が1億円以上であること、又は投資口が事業年度の終了時において50人以上の者又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されていること。
(ロ) 不動産流通税の軽減措置
a. 不動産取得税
一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が不動産の価額に対し4％の税率により課されます。この税率は、住宅及び土地の取得については2021年3月31日までは3％となります。また、宅地及び宅地比準土地については、2021年3月31日までに取得した場合には課税標準が2分の1に軽減されます。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が2019年3月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税標準が5分の2に軽減されています。
(ⅰ) 規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること。
(ⅱ) 投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第2条第21項に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の2第1項の認可を受けていること。
(ⅲ) 資金の借入れをする場合には、地方税法施行規則に規定する適格機関投資家からのものであること。
(ⅳ) 運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること。
ⅰ. 特定不動産の割合が75％以上であること。
ⅱ. 本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上となること。
(ⅴ) 投信法第187条の登録を受けていること。
b. 登録免許税
一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が不動産の価額に対し2％の税率により課されます。但し、売買により取得する土地については、2019年3月31日までは1.5％に税率が軽減されています。また、上記ａ．(ⅰ)乃至(ⅴ)に掲げる要件等を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については、金融商品取引法の規定に従います。）が取得する不動産については当該取得後１年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が2019年3月31日までは1.3％に軽減されています。

- 86 -

５【運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の当期末における投資状況は、以下のとおりです。
前期（2018年6月30日現在）
資産の種類

地域
（注1）

資産の用途

当期
（2018年12月31日現在）

保有総額
（百万円）
（注2）

資産総額に対
する比率
(％)
(注3)

保有総額
（百万円）
（注2）

資産総額に対
する比率
(％)
(注3)

24,94939.8

24,971

40.5

地方主要都市

-

-

-

-

その他

-

-

-

-

首都圏

-

-

-

-

地方主要都市18,24829.1

18,200

29.5

その他

4,079

6.5

4,051

6.6

首都圏

3,772

6.0

3,752

6.1

地方主要都市

2,786

4.4

2,833

4.6

その他

-

-

-

-

首都圏

2,402

3.8

2,390

3.9

-

-

-

-

-

-

-

-

小計

56,23989.6

56,19991.2

預金・その他の資産

6,513

10.4

5,444

8.8

資産総額

62,752100.0

61,643100.0

首都圏
オフィスビル

商業施設

信託不動産
住宅

その他の施設 地方主要都市
その他

前期（2018年6月30日現在）
金額
（百万円）

当期
（2018年12月31日現在）

資産総額に対する比率
（％）
（注3）

金額
（百万円）

資産総額に対する比率
（％）
（注3）

負債総額

32,88252.4

31,502

51.1

純資産総額

29,87047.6

30,14148.9

資産総額

62,752100.0

61,643100.0（注1）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。
「地方主要都市」とは、首都圏を除く政令指定都市及びその通勤圏内に含まれる周辺部をいいます。以下同じです。
「その他」とは、首都圏及び地方主要都市以外の地域をいいます。以下同じです。
（注2）「保有総額」は、それぞれ各期末日現在における貸借対照表（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、
百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「資産総額に対する比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 87 -

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。なお、本投資法人が保有する不動産信託受益権については、後記「③産の主要なもの」をご参照下さい。

その他投資資③【その他投資資産の主要なもの】(イ) 保有資産の概要
2018年12月31日現在の保有資産の概要は、以下のとおりです。
物件
番号
(注1)

地域

OF-01

首都圏

OF-02

首都圏

OF-03

首都圏

OF-04

首都圏

OF-05

首都圏

OF-06

首都圏

OF-07

首都圏

RT-01
RT-02

地方主
要都市
地方主
要都市

用途
オフィス
ビル
オフィス
ビル
オフィス
ビル
オフィス
ビル
オフィス
ビル
オフィス
ビル
オフィス
ビル
商業施設
商業施設

RT-03

その他

RT-04

地方主
商業施設
要都市

RS-01

首都圏

RS-02
RS-04

地方主
要都市
地方主
要都市

RS-05

首都圏

OT-01

首都圏

OT-02

首都圏

合計

－

商業施設

住宅
住宅
住宅
住宅
その他の
施設
その他の
施設
－

信託不動産
（物件名称）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行
NKビル
株式会社
みずほ信託銀行
司町ビル
株式会社
三井住友信託銀行
高田馬場アクセス
株式会社
麻布アメレックス
株式会社あおぞら銀
ビル
行（注2）
みずほ信託銀行
飛栄九段ビル株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行
新横浜ナラビル株式会社
オリックス銀行
ラパーク岸和田株式会社
シュロアモール
三菱ＵＦＪ信託銀行
筑紫野
株式会社
三井住友信託銀行
西友水口店
株式会社
シュロアモール
三菱ＵＦＪ信託銀行
長嶺株式会社
みずほ信託銀行
白井ロジュマン株式会社
株式会社あおぞら銀
松屋レジデンス関目行（注2）
株式会社あおぞら銀
アーバンプラザ今里行（注2）アボーデ代々木パー 三井住友信託銀行
クサイド
株式会社
船橋ハイテクパーク 三菱ＵＦＪ信託銀行
工場Ⅰ
株式会社
船橋ハイテクパーク 三菱ＵＦＪ信託銀行
工場Ⅱ
株式会社

成信ビル

－

－

信託期間
満了日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2024年
7月19日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
2027年
9月30日
2026年
9月30日
2026年
9月30日
－

取得
価格
（百万円）
7,880
3,730
3,820
3,330
2,020
1,960
1,910
6,460
7,670
4,150
4,180
2,180
1,820
940
1,600
1,720
710
56,080

取得先
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社

取得
年月日

CENTRAL SUB合
同会社
CENTRAL SUB合
同会社

2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2016年
9月9日
2017年
9月29日
2016年
9月9日
2016年
9月9日

－

－

非開示

(注1) 「物件番号」は、オフィスビルについてはOF、商業施設についてはRT、住宅についてはRS、その他の施設についてはOTと分類し番号を付しています。以下同じです。
(注2) 2018年10月1日付で、吸収分割により、GMOあおぞらネット銀行株式会社の信託業務が株式会社あおぞら銀行に承継されています。

- 88 -

（ロ）投資資産及び稼働率の推移
2018年12月31日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称して「保有資産」ということがあります。）は、次のとおりです。
取得価格(注2)
物件 信託不動産
番号 （物件名称）

OF-01

OF-02

OF-03

OF-04
OF-05

OF-06

OF-07

所在地

東京都
新宿区
東京都
NKビル
千 代 田
区
東京都
司町ビル
千 代 田
区
高田馬場
東京都
アクセス
新宿区
麻布 ア メレ 東京都
ックスビル 港区
東京都
飛栄 九 段ビ
千 代 田
ル
区
神 奈 川
新横浜
県
ナラビル
横浜市

建築時期
(注1)

RT-02

RT-03
RT-04

RS-02
RS-04

RS-05

OT-02

稼働率
（％）
(注9)

8,900

20

404

5,616.80

5,167.20

92.0

1991年
10月28日

3,730

6.7

3,766

4,010

5

221

3,394.35

3,394.35

100.0

1988年
1月20日

3,820

6.8

3,869

4,060

6

206

3,250.68

3,250.68

100.0

3,330

5.9

3,416

3,550

10

176

3,691.49

3,691.49

100.0

2,020

3.6

2,037

2,310

6

127

2,240.03

2,240.03

100.0

1991年
9月17日

1,960

3.5

1,970

2,120

10

130

2,298.86

2,298.86

100.0

1992年
3月17日

1,910

3.4

1,951

2,030

16

137

4,057.89

4,057.89

100.0

24,65044.0

24,971

26,98073

1,400

24,550.10

24,100.50

98.2

1994年
8月30日

6,460

11.5

6,485

6,650

47

774

40,839.63

39,937.09

97.8

2007年
6月22日

7,670

13.7

7,581

7,790

23

582

32,159.62

32,040.61

99.6

4,150

7.4

4,051

4,140

1

非開示
（注10）

23,814.87

23,814.87

100.0

4,180

7.5

4,132

4,470

21

299

12,600.67

12,509.37

99.3

22,46040.0

22,252

23,050

92

非開示
（注10）

109,414.79

108,301.94

99.0

2,180

3.9

2,135

2,170

292

264

21,971.25

21,478.94

97.8

1,820

3.2

1,895

1,970

127

157

7,767.37

7,601.39

97.9

940

1.7

938

949

66

75

4,648.64

4,513.64

97.1

1,600

2.9

1,616

1,680

27

78

1,286.50

1,174.14

91.3

6,540

11.7

6,585

6,769

512

574

35,673.76

34,768.11

97.5

1994年
1月14日
1988年
6月30日

1999年
5月31日
2007年
8月23日

千葉県
白井市
大阪府
大阪市
大阪府
大阪市

1995年
5月9日
1989年
8月18日
1991年
12月20日

東京都
渋谷区

2017年
9月4日

住宅（4物件）合計
OT-01

総賃貸
面積
（㎡）
(注8)

7,958

大阪府
岸 和 田
市
福岡県
シュロ アモ
筑 紫 野
ール筑紫野
市
滋賀県
西友水口店
甲賀市
シュロ アモ 熊本県
ール長嶺
熊本市

船橋 ハ イテクパー ク工場Ⅰ
船橋 ハ イテクパー ク工
場Ⅱ

総賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

14.1

ラパーク
岸和田

白井
ロジュマン
松屋 レ ジデンス関目
アーバ ンプラザ今里
ア ボ ー デ代々 木パー
クサイド

テナン
年間賃料
ト
（百万円）
数
(注6)
(注5)

7,880

商業施設（4物件）合計
RS-01

鑑定
評価額
（百万
円）
（注4）

1989年
3月31日

成信ビル

オフィスビル（7物件）合計
RT-01

価格
比率
（百万円） （％）

帳簿
価額
（百万
円）
（注3）

千葉県
船橋市

2003年
5月19日

1,720

3.1

1,701

1,800

1

非開示
（注10）

非開示
（注10）

非開示
（注10）

100.0

千葉県
船橋市

2001年
9月5日

710

1.3

688

782

1

非開示
（注10）

非開示
（注10）

非開示
（注10）

100.0

その他の施設（2物件）合計

2,430

4.3

2,390

2,582

2

非開示
（注10）

非開示
（注10）

非開示
（注10）

100.0

ポートフォリオ合計／平均

56,080100.056,19959,381

679

4,058

182,213.55

179,745.45

98.6- 89 -

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
(注5)

(注6)

(注7)

(注8)

(注9)
(注10)

「建築時期」は、主たる建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
「取得価格」は、保有資産に係る信託受益権売買契約に記載された売買代金の百万円未満を切り捨てて記載しています。な
お、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。
「帳簿価額」は、2018年12月31日現在における各資産に係る減価償却後の帳簿価額の百万円未満を切り捨てて記載しています。
「鑑定評価額」の価格時点は2018年12月31日です。
「テナント数」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書上のテナント数（倉庫、看板、駐車場等に係るテナントは含みません。）の合計を記載しています。また、同一名義で複数区画契約している場合には、契約区画数に関係なく1テナントとして換算しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場
合には、エンドテナントの総数（倉庫、看板、駐車場等に係るテナントは含みません。）を記載しています。また、ラパーク
岸和田、シュロアモール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係るテナント及びテナントによる転貸先を含みません。
「年間賃料」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている信託不動産については、その合計額とします。
また、共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は賃貸借契約書上これらの使用料を把握できない場合を除き、これらを含まず、また、フリーレントは考慮しないものとします。消費税は含みません。以下同じです。）を百万円未満を四捨五入して記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、同日現在における各信託不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。また、ラパーク岸和田、
シュロアモール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係るテナント及びテナントによる転貸先からの賃料を考慮していません。
「総賃貸可能面積」は、各信託不動産について、2018年12月31日現在における各資産に係る建物（附属建物及び倉庫等を含みますが、駐車場部分及び多目的教室部分は除きます。）の各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
「総賃貸面積」は、各信託不動産について、2018年12月31日現在における各資産に係る建物（附属建物及び倉庫等を含みます
が、駐車場部分及び多目的教室部分は除きます。）の各賃貸借契約書に表示された賃貸面積（但し、催事面積は除きます。）の合計を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積の合計を記載しています。なお、各賃貸借契約書等においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、総賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。また、ラパーク岸和田、シュロアモール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係る面積は含みません。
「稼働率」は、2018年12月31日現在の稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合）について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
テナントから開示について承諾が得られていない情報であり、かつ、これらを開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれることにより賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性がある
ため、非開示としています。

また、本投資法人の保有資産に係る稼働率の推移は以下のとおりです。
2017年2月末日

2017年8月末日

2018年2月末日

2018年6月末日

2018年12月末日（第1期末）（第2期末）（第3期末）（第4期末）（第5期末）

保有資産稼働率（各期末時点）
（％）

97.1

98.0

- 90 -

98.4

98.7

98.6

(ハ) 賃貸借の状況
テナント
数
（注1）

稼働率
（期末時点）（％）（注2）

成信ビル

20

92.0

235

9.9

NKビル

5

100.0

121

5.1

司町ビル

6

100.0

111

4.7

高田馬場アクセス

10

100.0

107

4.5

ス
ビ

麻布アメレックスビル

6

100.0

70

3.0

ル

飛栄九段ビル

10

100.0

67

2.9

新横浜ナラビル

16

100.0

82

3.5

73

98.2

796

33.7

ラパーク岸和田

47

97.8

513

21.7

要都市

シュロアモール筑紫野

23

99.6

297

12.6

その他

西友水口店

1

100.0

非開示（注4）

非開示（注4）

シュロアモール長嶺

21

99.3

187

7.9

小計

92

99.0

非開示（注4）

非開示（注4）

白井ロジュマン

292

97.8

148

6.3

アボーデ代々木パークサイド

27

91.3

43

1.8

地方主

松屋レジデンス関目

127

97.9

85

3.6

要都市

アーバンプラザ今里

66

97.1

39

1.7

小計

512

97.5

317

13.4

船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

1

100.0

非開示（注4）

非開示（注4）

船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

1

100.0

非開示（注4）

非開示（注4）2100.0

非開示（注4）

非開示（注4）

679

98.6

2,362

100.0

用途

地域

オ
フ
ィ

首都圏

不動産等の名称

小計
地方主

商
業
施
設

地方主
要都市

賃貸事業収益（期間中）（百万円）

対総賃貸事業
収益比率（％）（注3）

首都圏

住
宅

そ
の
他
の
施

首都圏

小計

設

合計

（注1）「テナント数」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書上のテナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。また、同一名義で複数区画契約している場合には、契約区画数に関係なく1テナン
トとして換算しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテ
ナントの総数（倉庫、看板、駐車場等に係るテナントは含みません。）を記載しています。また、ラパーク岸和田、シュロア
モール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係るテナント及びテナントによる転貸先を含みません。
（注2）「稼働率」は、2018年12月31日現在の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合）について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）「対総賃貸事業収益比率」の算出にあたっては、小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注4）テナントから開示について承諾が得られておらず、かつ、開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

- 91 -

(ニ) 鑑定評価書に係る概要
2018年12月31日現在の保有資産に係る鑑定評価の概要は、以下のとおりです。
収益価格
物件 信託不動産
番号 （物件名称）

鑑定機関

大和不動産
鑑定株式会社
大和不動産
OF-02 NKビル
鑑定株式会社
大和不動産
OF-03 司町ビル
鑑定株式会社
高田馬場
大和不動産
OF-04
アクセス
鑑定株式会社
麻 布 ア メ レ 大和不動産
OF-05
ックスビル
鑑定株式会社
飛栄九段
大和不動産
OF-06
ビル
鑑定株式会社
新横浜
大和不動産
OF-07
ナラビル
鑑定株式会社
OF-01 成信ビル

鑑定
直接還元法
DCF法
価格時点
評価額
還元
最終還元
（百万円） 収益価格
収益価格 割引率
利回り
利回り
（百万円）
（百万円） （％）
（％）
（％）
2018年
8,900
9,090
3.8
8,820
3.6
4.0
12月31日
2018年
4,010
4,140
4.0
3,960
3.8
4.2
12月31日
2018年
4,060
4,160
4.1
4,020
3.9
4.3
12月31日
2018年
3,550
3,710
4.0
3,480
3.8
4.0
12月31日
2018年
2,310
2,390
4.0
2,280
3.8
4.2
12月31日
2018年
2,120
2,190
4.1
2,090
3.9
4.3
12月31日
2018年
2,030
2,090
4.8
2,010
4.6
5.0
12月31日オフィスビル（7物件）合計

RS-05

3.7

176,237

4.4

4.0

180,3144.4

4.0

161,277

4.5

4.0

98,438

4.3

4.1

98,137

4.6

4.4

109,579

5.4

4.5

-

26,660--1,180,603

4.4

4.0

6,650

6,690

5.0

6,630

4.8

5.2

396,414

6.0

4.7

7,790

7,920

5.4

7,740

5.2

5.6

438,177

5.6

4.8

4,140

4,240

5.9

4,090

5.7

6.1

253,219

6.1

4.0

4,470

4,560

5.4

4,430

5.2

5.6

249,382

5.6

4.8

23,05023,410-22,890--1,337,194

5.8

4.6

2,170

2,160

5.6

2,170

5.4

5.8

147,758

6.8

5.1

1,970

2,000

5.0

1,950

4.8

5.2

122,573

6.2

5.0

949

965

5.0

942

4.8

5.2

55,255

5.8

4.6

1,680

1,710

4.0

1,670

3.8

4.2

69,279

4.1

3.6

6,769

6,835

-

6,732

-

-

394,867

5.8

4.6

大和不動産
2018年
鑑定株式会社 12月31日

1,800

1,810

6.0

1,800

5.8

6.2

110,419

6.1

5.1

大和不動産
2018年
鑑定株式会社 12月31日

782

787

6.0

780

5.8

6.2

48,542

6.2

5.4

その他の施設（2物件）合計

2,582

2,597

-

2,580

-

-

158,961

6.2

5.2

ポートフォリオ合計／平均

59,38160,612-

58,862--

3,071,626

5.2

4.4

2018年
12月31日2018年
12月31日2018年
12月31日2018年
12月31日商業施設（4物件）合計

RS-04

4.0

27,770

大和不動産
鑑定株式会社
大和不動産
鑑定株式会社
大和不動産
RT-03 西友水口店
鑑定株式会社シ ュ ロ ア モ 大和不動産
RT-04
ール長嶺
鑑定株式会社

RS-02

356,617

26,980

ラパーク
RT-01
岸和田
シュロアモ
RT-02
ール筑紫野

RS-01

鑑定NOI
（千円）
(注1)

償却後
鑑定NOI
鑑定
利回り
NOI利回り
（％）
（％）
(注2)
(注3)

白井
ロジュマン
松屋レジデ
ンス関目
アーバンプ
ラザ今里
ア ボ ー デ
代々木パー
クサイド

大和不動産
2018年
鑑定株式会社 12月31日
大和不動産
2018年
鑑定株式会社 12月31日
大和不動産
2018年
鑑定株式会社 12月31日
大和不動産
2018年
鑑定株式会社 12月31日

住宅（4物件）合計
船橋ハイテ
OT-01 ク パ ー ク 工
場Ⅰ
船橋ハイテ
OT-02 ク パ ー ク 工場Ⅱ(注1)「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であって、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net
Cash Flow）とは異なります。上記鑑定NOIは、直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、千円未満を四捨五入して記載しています。
(注2)「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
各保有資産の鑑定NOI÷鑑定評価額（価格時点：2018年12月31日）(注3)「償却後鑑定NOI利回り」とは、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
各保有資産の鑑定NOIから本投資法人が想定する減価償却費を控除した数値÷鑑定評価額（価格時点：2018年12月31日）- 92 -

(ホ) 建物状況評価報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、ポートフォリオの各資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境ア
セスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジニアリングレポート）を東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社及び日本建築検査協会株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び日本建築検査協会株式会社と本投資法人
及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
a. 建物状況評価報告書の概要
本投資法人のポートフォリオの各資産に係る調査業者、調査年月日、短期修繕費及び長期修繕費
は、以下のとおりです。
物件
番号

物件名称

OF-01

成信ビル

OF-02

NKビル

OF-03

司町ビル

OF-04

高田馬場アクセス

OF-05

麻布アメレックスビル

OF-06

飛栄九段ビルOF-07

新横浜ナラビル

RT-01

ラパーク岸和田RT-02

シュロアモール筑紫野

RT-03

西友水口店

RT-04

シュロアモール長嶺

RS-01

白井ロジュマン

RS-02

松屋レジデンス関目

RS-04

アーバンプラザ今里

RS-05
OT-01
OT-02
合計
(注1)
(注2)
(注3)

調査業者
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社

アボーデ代々木パーク
サイド
船橋ハイテクパーク工場Ⅰ
船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社－－

日本建築検査協会株式会社

短期修繕費
（千円）
(注1)(注2)

長期修繕費
（千円）
(注1)(注3)

2015年10月5日-

18,6032015年10月8日-

16,031

2015年10月8日-

12,8232015年10月5日-

16,1082015年10月5日

-

5,682

2015年10月8日-

17,2342015年10月16日-

13,798-71,684-30,3142015年10月9日-

14,0582016年6月26日-

14,8572015年10月13日-

48,3742015年10月7日-

22,752

2015年10月7日

-

7,993

2017年9月15日-

642

2015年10月16日

-

1,901

2015年10月16日

-

3,123

－

-

315,976

調査年月日

2015年10月5日及び2015年10月6日
2016年6月21日及び同月22日「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。なお、端数処理の関係上、各物件の各修繕費の合計が合計欄の数値と異なることがあります。
「短期修繕費」には、調査書の日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。なお、緊急修繕費を含めた金額を記載し、千円未満を四捨五入して記載しています。
「長期修繕費」には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を12で除することにより算出した1年当たりの平均値を記載しています。なお、千円未満を四捨五入して記載しています。

- 93 -

b. 本投資法人のポートフォリオの各保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び調査機関又は構造計算適合性判定機関
本投資法人のポートフォリオの各保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び調査機関又は構造計算適合性判定機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書の妥当性についての調査を委託しており、設計者の故意により構造計算書の改ざんは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の調査結果を取得
しています。

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

OF-01

成信ビル

株式会社梓設計

株式会社梓設計

株式会社熊谷組
東京支店

新宿区

OF-02

NKビル

株式会社山下設計

株式会社山下設計

清水建設株式会社

東京都

OF-03

司町ビル

千代田区

高田馬場アクセス

フジタ工業株式会社
東京支店一級建築士
事務所
株式会社鴻池組
東京本店
一級建築士事務所

フジタ工業株式会社
東京支店

OF-04

フジタ工業株式会社
東京支店一級建築士
事務所
株式会社鴻池組
東京本店
一級建築士事務所

株式会社鴻池組
東京本店

東京都

OF-05

麻布アメレックスビル

株式会社クリエート 株式会社クリエート
三井建設株式会社
建築設計事務所
建築設計事務所

港区

OF-06

飛栄九段ビル

株式会社大塚一級
建築士設計事務所

株式会社大塚一級
建築士設計事務所

飛島建設株式会社
東京支店

千代田区

OF-07

新横浜ナラビル

奈良建設株式会社
一級建築士事務所

奈良建設株式会社
一級建築士事務所

奈良建設株式会社

横浜市

RT-01

ラパーク岸和田

株式会社大建設計株式会社大建設計

鹿島建設株式会社才門
建設株式会社日本国土岸和田市
開発株式会社日信建設
株式会社共同事業体

RT-02

RT-03

RT-04

RS-01

RS-02

RS-04

RS-05

OT-01

OT-02
(注)

東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社

東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
戸田建設株式会社
滋賀県
コンサルティング
西友水口店
株式会社
東京海上日動リスク
シュロアモール
株式会社イチケン
日本ERI株式会社
コンサルティング
長嶺
関西支店
株式会社
東京海上日動リスク
東海興業株式会社
千葉県
白井ロジュマンコンサルティング
東京支店
株式会社
東京海上日動リスク
松屋レジデンス
株式会社聖建社建築 株式会社聖建社建築
株式会社間組大阪市
コンサルティング
関目
事務所
事務所
株式会社
東京海上日動リスク
アーバンプラザ
株式会社小林工務店 株式会社小林工務店
株式会社小林工務店
大阪市
コンサルティング
今里
一級建築士事務所
一級建築士事務所
株式会社
有限会社ケミカルデ
東京海上日動リスク
アボーデ代々木パーク
株式会社MAY設計事
株式会社都市建築
ザイン一級建築士事
株式会社片山組
コンサルティング株
サイド
務所
確認センター
務所
式会社
東京海上日動リスク
船橋ハイテク
東洋建設株式会社
東洋建設株式会社
東洋建設株式会社
船橋市
コンサルティング
パーク工場Ⅰ
一級建築士事務所
一級建築士事務所
株式会社
清水建設株式会社
東京海上日動リスク
船橋ハイテク
清水建設株式会社
清水建設株式会社
首都圏事業本部
船橋市
コンサルティング
パーク工場Ⅱ
一級建築士事務所
一級建築士事務所
千葉支店
株式会社
上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合であっても、建物の竣工当時の社名で記載しています。
シュロアモール
筑紫野

東急建設株式会社
九州支店一級建築士
事務所
戸田建設株式会社
大阪支店一級建築士
事務所
株式会社イチケン
福岡支店一級建築士
事務所
東海興業株式会社
東京支店一級建築士
事務所

東急建設株式会社
九州支店一級建築士
事務所
戸田建設株式会社
大阪支店一級建築士
事務所
株式会社イチケン
福岡支店一級建築士
事務所
東海興業株式会社
東京支店一級建築士
事務所

調査機関
又は
構造計算適合性判定機関
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社- 94 -

東急建設株式会社
九州支店

日本ERI株式会社

c. 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図
面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。
本投資法人のポートフォリオの各保有資産に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
物件
番号

物件名称

PML値（予想最大損失率）
（％）

OF-01

成信ビル

5.5

OF-02

NKビル

8.4

OF-03

司町ビル

9.4

OF-04

高田馬場アクセス

3.5

OF-05

麻布アメレックスビル

9.3

OF-06

飛栄九段ビル

3.5

OF-07

新横浜ナラビル

4.4

RT-01

ラパーク岸和田

14.8

RT-02

シュロアモール筑紫野

1.7

RT-03

西友水口店

4.2

RT-04

シュロアモール長嶺

8.1

RS-01

白井ロジュマン

3.6

RS-02

松屋レジデンス関目

11.6

RS-04

アーバンプラザ今里

12.0

RS-05

アボーデ代々木パークサイド

7.3

OT-01

船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

4.6

OT-02

船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

4.6

ポートフォリオ全体(注)
(注)

3.9

ポートフォリオ全体のPML値（予想最大損失率）は、東京海上日動リスクコンサルティング株
式会社作成の「2018年6月17物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。

- 95 -

(ヘ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人のポートフォリオの各保有資産のうち、2018年12月31日現在において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
物件番号

RT-01

物件名称

ラパーク岸和田

テナント数(注1)47

年間賃料（百万円）(注2)774

年間賃料の合計に占める割合（％）(注3)19.1

総賃貸可能面積（㎡）(注4)

40,839.63

総賃貸面積（㎡）(注5)39,937.09

最近5年間の稼働率の推移（％）(注6)

2014年12月31日
2015年12月31日

97.6％
99.0％

2016年12月31日
2017年12月31日

95.4％
97.2％

2018年12月31日

97.8％

物件番号

RT-02

物件名称

シュロアモール筑紫野

テナント数(注1)23

年間賃料（百万円）(注2)582

年間賃料の合計に占める割合（％）(注3)

14.3

総賃貸可能面積（㎡）(注4)

32,159.62

総賃貸面積（㎡）(注5)

32,040.61

最近5年間の稼働率の推移（％）(注6)

(注1)

(注2)

(注3)
(注4)

(注5)

2014年12月31日

100.0％

2015年12月31日
2016年12月31日

99.6％
100.0％

2017年12月31日
2018年12月31日

100.0％
99.6％「テナント数」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書上のテナント数（倉庫、看板、駐車場等に係るテナントは含みません。）の合計を記載しています。また、同一名義で複数区画契約している場合には、契約区画数に関係なく1テナントとして換算しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、エンドテナントの総数（倉庫、看板、駐車場等に係るテナントは含みません。）を記載しています。また、ラパーク岸和田
及びシュロアモール筑紫野については、ATMの設置に係るテナント及びテナントによる転貸先を含みません。
「年間賃料」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている信託不動
産については、その合計額とします。また、共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は賃貸借
契約書上これらの使用料を把握できない場合を除き、これらを含まず、また、フリーレントは考慮しないものとします。消費税を含みません。以下同じです。）を百万円未満を四捨五入して記載しています。但し、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している又は締結する予定の場合、同日現在における各信託不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。また、ラパーク岸和田及びシュロアモール筑紫野については、ATMの設置に係るテナント及びテナントによる転貸先からの賃料を考慮していません。
「年間賃料の合計に占める割合」は、本投資法人のポートフォリオの各保有資産の年間賃料の合計に占める
当該資産の年間賃料の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「総賃貸可能面積」は、各信託不動産について、2018年12月31日現在における各資産に係る建物（附属建物及び倉庫等を含みますが、駐車場部分及び多目的教室部分は除きます。）の各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
「総賃貸面積」は、各信託不動産について、2018年12月31日現在における各資産に係る建物（附属建物及び倉庫等を含みますが、駐車場部分及び多目的教室部分は除きます。）の各賃貸借契約書に表示された賃貸面積（但し、催事面積は除きます。）の合計を記載しています。但し、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積の合計を記載しています。また、ラパーク岸和田及びシュロアモール筑紫野については、ATMの設置に係る面積は含みません。

- 96 -

(注6)「最近5年間の稼働率の推移」は、本投資法人の取得以前の記載については、各保有資産の売主から受領した情報をもとに、各年の12月末日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 97 -

(ト) 主要なテナントに関する情報a.

主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。以下同じです。）の概要
本投資法人が保有する信託不動産における主要なテナントの概要及びテナントの全体概要は、以下のとおりです。
総賃貸面積に
占める割合
（％）
（注2）

年間賃料
（百万円）
(注3)

敷金・
保証金
（百万円）
(注4)

契約満了日
(注5)

契約更改の
方法

23,814.87

13.2

非開示(注6)

非開示(注6)

非開示(注6)

非開示(注6)

23,814.87

13.2

非開示(注6)

非開示(注6)

-

-

テナント名

業種

保有資産
賃貸面積（㎡）（物件名称）(注1)

合同会社西友

小売業

西友水口店

合計
(注1)

(注2)
(注3)

(注4)
(注5)
(注6)

「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における各テナントに係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積（駐車場部分は含みません。）を記載しています。但し、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積を記載しています。
「総賃貸面積に占める割合」は、全ての保有資産の賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「年間賃料」は、2018年12月31日現在における各テナントに係る各賃貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（共益費を含みますが駐車場等の使用料は含まず、また、フリーレントは考慮しないものとします。消費税を含みません。）を百万円未満を四捨五入して記載しています。但し、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、同日現在における各信託不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
「敷金・保証金」は、2018年12月31日現在における各テナントに係る各賃貸借契約書に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
「契約満了日」は、各テナントに係る各賃貸借契約書に表示された契約満了日を記載しています。
テナントから開示について承諾が得られておらず、かつ、開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

b. 賃貸面積上位10位テナント
本投資法人のポートフォリオの各保有資産につき、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるテナントは、以下のとおりです。

テナント名

物件名称

賃貸面積
（㎡）
(注1)

総賃貸面積に占める割合（％）（注2）

契約満了日
(注3)

契約形態
(注4)

合同会社西友西友水口店

23,814.87

13.2

非開示(注5)

普通建物賃貸借契約

株式会社長崎屋

ラパーク岸和田

15,356.34

8.5

2034年10月18日

普通建物賃貸借契約

非開示(注5)船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

非開示(注5)

非開示(注5)

非開示(注5)

非開示(注5)

株式会社ミスターマックス

シュロアモール筑紫野

7,997.08

4.4

2027年7月3日

定期建物賃貸借契約

株式会社迫田シュロアモール筑紫野

非開示(注5)

非開示(注5)

非開示(注5)

定期建物賃貸借契約

株式会社延田エンタープライズ

ラパーク岸和田

7,555.88

4.2

2027年7月19日

定期建物賃貸借契約

株式会社エディオン

シュロアモール筑紫野

4,955.74

2.8

2027年7月3日

定期建物賃貸借契約

株式会社三喜ラパーク岸和田4,281.62

2.4

2023年7月22日

定期建物賃貸借契約

非開示(注5)船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

非開示(注5)

非開示(注5)

非開示(注5)

非開示(注5)

株式会社三喜シュロアモール長嶺2,693.38

1.5

2027年9月14日

定期建物賃貸借契約

(注1)

(注2)
(注3)
(注4)
(注5)

「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における各テナントに係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積（倉庫等を含みますが、駐車場部分は除きます。）を記載しています。但し、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積を記載しています。
「総賃貸面積に占める割合」は、全ての保有資産の賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「契約満了日」は、2018年12月31日現在における各テナントとの間の各賃貸借契約書に表示された契約満了日を記載しています。
「契約形態」は、2018年12月31日現在における各テナントとの間の各賃貸借契約書に表示された契約形態を記載しています。
テナントから開示について承諾が得られておらず、かつ、開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

- 98 -

(チ) 担保の状況
本書の日付現在、保有資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権は存在せず、かかる担保権はありません。
(リ) ポートフォリオの分散状況
保有資産のポートフォリオ分散状況は、以下のとおりです。
a. 用途別

用途

物件数
（棟）

取得価格
（百万円）

投資比率(注)（％）

オフィスビル

7

24,650

44.0

商業施設

4

22,460

40.0

住宅

4

6,540

11.7

その他の施設

2

2,430

4.3

合計

17

56,080

100.0(注)「投資比率」は、取得価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下本「（リ）トフォリオの分散状況」において同じです。

ポーb. エリア別ⅰ. オフィスビル

地域

物件数
（棟）

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）

首都圏

7

24,650100.0

地方主要都市

-

-

-

その他

-

-

-

合計

7

24,650100.0

ⅱ. 商業施設

地域

物件数
（棟）

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）

首都圏

-

-

-

地方主要都市318,310

81.5

その他

1

4,150

18.5

合計

4

22,460

100.0

ⅲ. 住宅

地域

物件数
（棟）

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）

首都圏

2

3,780

57.8

地方主要都市

2

2,760

42.2

その他

-

-

-

合計

4

6,540

100.0

- 99 -

ⅳ. その他の施設

地域

物件数
（棟）

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）

首都圏

2

2,430

100.0

地方主要都市

-

-

-

その他

-

-

-

合計

2

2,430

100.0

ⅴ. 全体

地域

物件数
（棟）

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）

首都圏

11

30,86055.0

地方主要都市5

21,070

37.6

その他

1

4,150

7.4

合計

17

56,080100.0- 100 -

(ヌ) 個別不動産及び信託不動産の概要
保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」、「賃貸借の状況」、「特記事項」、「建物状況評
価の概要」、「鑑定評価書の概要」及び「周辺環境・本物件の特徴」の各欄の記載については、特段の記載がない限り以下のとおりであり、2018年12月31日現在の情報に基づいて記載しています。
a. 「物件番号」欄の記載について
・「物件番号」は、各保有資産について、前記「(1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針 a. 各用途の特徴及び投資比率並びに投資基準」において定められる各用途に応じて、物件毎に番号を付したものであり、「OF」はオフィスビル、「RT」は商業施設、「RS」は住宅、「OT」はその他の施設を表します。

b. 「特定資産の概要」欄の記載について・・「取得年月日」は、各保有資産の取得年月日を記載しています。
「取得価格」は、各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地・方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まず、百万円未満を切捨てて記載しています。
信託受益権の概要の「信託受託者」は、各保有資産について、信託受託者を記載しています。

・

信託受益権の概要の「信託設定日」は、各保有資産について、信託契約所定の信託設定日を記載しています。

・

信託受益権の概要の「信託期間満了日」は、各保有資産について、信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。

・「鑑定評価額」は、大和不動産鑑定株式会社が作成した鑑定評価書記載の鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。鑑定評価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。なお、鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

・「所在地（住居表示）」は、各保有資産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合
は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。

・

土地の「地番」は、不動産登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうち1筆の地番）を記載しています。

・

土地の「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しており、小数点以下を四捨五入しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があり
ます。

・
・

土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合がありま・す。
土地の「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載し

・

ています。
建物の「竣工年月日」は、建物の不動産登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があ・ればその時点を併せて記載しています。
建物の「構造／階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、区分所有建物は一棟の建・物全体について記載しています。
建物の「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。

・

建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいており、区分所有建物は一棟の建物全体について記載しています。

・

建物の「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載し
ています。

・

「PM会社」は、各保有資産について2018年12月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。

・「マスターリース会社」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。

・「マスターリース種別」は、本書の日付現在において、締結されているマスターリース契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が支払うこととされている場合を「パス・スルー」、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている場合を「賃料保証」としており、主たる契約形態を記載しています。
- 101 -

c. 「賃貸借の状況」欄の記載について・「賃貸借の状況」は、特段の記載がない限り2018年12月31日現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、特に記載がある場合を除き、各テナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約の申入れがなされていても、2018年12月31日現在において契約が継続している場合、当該テナントに係る賃貸借契約が存在するものとして記載しています。

・「賃貸可能面積」は、各信託不動産について、2018年12月31日現在における各資産に係る建物（附属
建物及び倉庫等を含みますが、駐車場部分及び多目的教室部分は除きます。）の各賃貸借契約又は建・物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
「稼働率」は、2018年12月31日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占め・る割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「賃貸面積」は、各信託不動産について、2018年12月31日現在における各資産に係る建物（附属建物及び倉庫等を含みますが、駐車場部分及び多目的教室部分は除きます。）の各賃貸借契約書に表示された賃貸面積（但し、催事面積は除きます。）の合計を記載しています。但し、マスターリース会社
が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積の合計を記載しています。なお、各賃貸借契約書等においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、総賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。また、ラパーク岸和田、シュロアモール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係る面積は含みません。

・

住宅については、次の項目も記載しています。「賃貸可能戸数」は、各保有資産について、2018年12月31日現在、賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店舗数等を含みます。）を記載しています。
「賃貸戸数」には、各保有資産について、2018年12月31日現在、実際にテナントとの間で賃貸借契約が締結され、テナントに対して賃貸している戸数を記載しています。「稼働率（戸数ベース）」は、2018年12月31日現在における各保有資産に係る賃貸可能戸数に対して賃貸戸数が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

・「敷金等」は、2018年12月31日現在における保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。但し、駐車場等の敷金等は各賃貸借契約書上、その金額を把握できない場合は含みます。以下同じです。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、エンドテ・

ナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金等」欄の記載を省略しています。
「代表的テナント」は、オフィスビル、商業施設又はその他の施設につき、各保有資産の総賃貸面積
中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、テナントより開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。

・「テナントの総数」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書上のテナン
ト数（倉庫、看板、駐車場等に係るテナントは含みません。）の合計を記載しています。また、同一名義で複数区画契約している場合には、契約区画数に関係なく1テナントとして換算しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナン
トの総数（倉庫、看板、駐車場等に係るテナントは含みません。）を記載しています。また、ラパー
ク岸和田、シュロアモール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係るテナント及・び当該テナントによる転貸先を含みません。
「年間賃料」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている信託不動産については、その合計額とします。また、共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は賃貸借契約書上これらの使用料を把握できない場合を除き、これらを含まず、また、フリーレントは考慮しないものとします。消費税を含みません。以下同じです。）を百万円未満を四捨五入して記載しています。但し、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、同日現在における各信託不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。また、ラパーク岸和田、シュロアモール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係るテナント及びテナントによる転貸先からの賃料を考慮していません。

- 102 -

d. 「特記事項」欄の記載について
・「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

- 103 -

ⅰ. オフィスビル
成信ビル

物件番号

OF-01

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

7,880百万円

信託受益
権の概要

三菱ＵＦＪ信託銀行

信託受託者

株式会社

鑑定評価額

8,900百万円

信託設定日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日 2026年9月30日

所在地（住居表示）

東京都新宿区新宿二丁目5番10号

土地

東京都新宿区新宿二丁目
78番1

地番

建物

2001年3月16日

竣工年月日

1989年3月31日

(注1)

建ぺい率

80％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付10階建

容積率

800％

用途

事務所・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

7,624.66㎡

敷地面積

886.93㎡

所有形態

区分所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社(注2)

PM会社

株式会社日本プロパティ・ソ
リューションズ

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積5,616.80㎡

稼働率

92.0％

賃貸面積

5,167.20㎡

敷金等

271百万円代表的テナント

ジョルダン株式会社

テナントの総数

20

年間賃料

404百万円
特記事項

該当事項はありません。
(注1) 本物件は区分所有建物ですが、信託受託者が全ての専有部分を保有しています。
(注2) マスターリース業務を行うことを目的として設立された特別目的会社です。本資産運用会社の親会社であるギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドが、当該会社の持分を100%保有しています。以下同じです。

- 104 -

NKビル

物件番号

OF-02

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,730百万円

信託受益 信託受託者
権の概要

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

鑑定評価額

4,010百万円

信託設定日

2004年8月30日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日

2026年9月30日

所在地（住居表示）

東京都千代田区神田須田町二丁目7番2号

土地

竣工年月日

1991年10月28日

建ぺい率

東京都千代田区神田須田町二 建物
丁目7番2
(注1)
80％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付10階建

容積率

800％

用途

事務所・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

4,994.70㎡

敷地面積

590.72㎡

所有形態

区分所有権

所有形態

所有権

地番

マスターリース会社

PM会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

東京キャピタル
マネジメント株式会社
パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積3,394.35㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積3,394.35㎡

敷金等

216百万円代表的テナント株式会社ヴィンクス（注2）

テナントの総数

5

年間賃料

221百万円
特記事項

該当事項はありません。
(注1) 本物件は区分所有建物ですが、信託受託者が全ての専有部分を保有しています。
(注2) 2019年2月4日付で、同テナントより解約通知書を受領しており、2019年7月31日付で賃貸面積1,834.05㎡、同年9月30日付で賃貸面積728.88㎡分の賃貸借契約が解約される予定です。

- 105 -

司町ビル

物件番号

OF-03

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,820百万円

みずほ信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,060百万円

信託受益 信託受託者
権の概要
信託設定日

（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

東京都千代田区神田司町二丁目6番

土地

地番

東京都千代田区神田司町
二丁目6番7

建ぺい率

2006年6月30日

信託期間満了日

2026年9月30日

竣工年月日

1988年1月20日

80％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付8階建

容積率

600％

用途

事務所

用途地域

商業地域

延床面積

4,629.27㎡

敷地面積

709.52㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

建物

Master Lessee Mars Limited
合同会社

PM会社

株式会社日本プロパティ・ソ
リューションズ

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積3,250.68㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積3,250.68㎡

敷金等

159百万円代表的テナント

スペクトリス株式会社

テナントの総数

6

年間賃料

206百万円
特記事項

該当事項はありません。

- 106 -

高田馬場アクセス

物件番号

OF-04

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,330百万円

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額3,550百万円

信託受益 信託受託者
権の概要
信託設定日

（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

東京都新宿区西早稲田二丁目20番15号

土地

地番

東京都新宿区西早稲田
二丁目80番2

建ぺい率

2005年3月10日

信託期間満了日

2026年9月30日

竣工年月日

1994年1月14日

80％

構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付14階建

容積率

600％

用途

事務所・共同住宅

用途地域

商業地域

延床面積

5,757.14㎡

敷地面積

930.70㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

建物

PM会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

東京キャピタル
マネジメント株式会社
パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積3,691.49㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積

3,691.49㎡

敷金等

112百万円代表的テナント

医療法人財団 綜友会

テナントの総数

10

年間賃料

176百万円
特記事項

土地の一部について、都市計画道路（環状第5の1号線）の対象となっています。事業決定はなされておらず、事業実施
時期等は未定ですが、拡幅事業が実施され完了した場合には、容積率超過により、対象建物が建築基準法等の制限につき一部適合しないものとなる可能性があり、したがって、対象建物の増改築や新築を行う場合、対象建物と同種同規模の建物が建築できない可能性があります。

- 107 -

麻布アメレックスビル

物件番号

OF-05

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

2,020百万円

信託受託者

株式会社あおぞら銀行

鑑定評価額

2,310百万円

信託受益
権の概要

信託設定日

2004年7月22日（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

東京都港区麻布台三丁目5番7号

土地

地番

東京都港区麻布台三丁目
1番7

建ぺい率

信 託 期 間 満 了 2026年9月30日
日

竣工年月日

1988年6月30日

商業地域:80％、第二種住居地域:60％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付8階建

容積率

商業地域:500％、第二種住居地域:300％

用途

事務所・店舗

用途地域

商業地域・第二種住居地域

延床面積2,909.80㎡

敷地面積

601.71㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

建物

PM会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

東京キャピタル
マネジメント株式会社
パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,240.03㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積2,240.03㎡

敷金等

64百万円

代表的テナント

ARIIX Japan 合同会社

テナントの総数

6

年間賃料

127百万円
特記事項

該当事項はありません。

- 108 -

飛栄九段ビル

物件番号

OF-06

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

1,960百万円

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

鑑定評価額

2,120百万円

信託受益
権の概要

信託設定日

2005年3月29日（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

東京都千代田区九段南三丁目8番11号

土地

東京都千代田区九段南
三丁目5番8

地番

信託期間満了日 2026年9月30日

建物

竣工年月日

1991年9月17日

(注)

建ぺい率

80％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根地下1階付
11階建

容積率

700％

用途

事務所

用途地域

商業地域

延床面積

4,246.29㎡

敷地面積

633.51㎡

所有形態

区分所有権(注)

所有形態

所有権(注)

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

PM会社

株式会社日本プロパティ・ソ
リューションズ

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,298.86㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積2,298.86㎡

敷金等

78百万円

代表的テナント

株式会社アクティブ アンド テナントの総数
カンパニー

年間賃料

130百万円10

特記事項
該当事項はありません。
(注) 本物件は区分所有建物であり、土地については所有権（敷地権割合：310,017分の234,046）を、建物については
区分所有権（専有面積比率：約75.5％）を保有しています。

- 109 -

新横浜ナラビル

物件番号

OF-07

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

1,910百万円

信託受益
権の概要

三菱ＵＦＪ信託

信託受託者

銀行株式会社

鑑定評価額

2,030百万円

信託設定日

2000年3月10日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日

2026年9月30日

所在地（住居表示）

神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目2番8

土地

地番

神奈川県横浜市港北区
新横浜二丁目2番8

竣工年月日

1992年3月17日

建ぺい率

80％

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋
コンクリート造陸屋根
地下1階付11階建

容積率

800％

用途

事務所

用途地域

商業地域

延床面積

5,356.99㎡

敷地面積

700.59㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

建物

PM会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

東京キャピタル
マネジメント株式会社
パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,057.89㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積4,057.89㎡

敷金等

82百万円

代表的テナント

アンフェノールジャパン
株式会社

テナントの総数

16

年間賃料

137百万円
特記事項

該当事項はありません。

- 110 -

ⅱ. 商業施設
ラパーク岸和田

物件番号

RT-01

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

6,460百万円

オリックス銀行株式会社

鑑定評価額6,650百万円

信託受益 信託受託者
権の概要
信託設定日

（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

大阪府岸和田市春木若松町21番1号

土地

2007年7月20日

信託期間満了日

2024年7月19日

竣工年月日

1994年8月30日

建ぺい率

大阪 府岸 和田市 春木 若松町 建物
555番1
(注1)
60％
(注2)

構造／階数

鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根・ステンレス鋼版ぶき
3階建

容積率

200％

用途

店舗

用途地域

準工業地域

延床面積

65,663.02㎡

敷地面積

39,779.74㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番

マスターリース会社

PM会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

ジョーンズ ラングラサール株式会社
パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積40,839.63㎡

稼働率

97.8％

賃貸面積

39,937.09㎡

敷金等

226百万円代表的テナント

株式会社長崎屋

テナントの総数

47

年間賃料

774百万円特記事項

隣接地との境界の一部について、境界確認書が未取得です。
(注1) 本物件は区分所有建物ですが、信託受託者が全ての専有部分を保有しています。
(注2) 本物件はショッピングセンター棟・スポーツ棟・ファンタジードーム棟・キスパ棟・市民センター棟及び建物
内駐車場、立体駐車場から構成されていますが、登記上はショッピングセンター棟・スポーツ棟・ファンタジ
ードーム棟・キスパ棟・市民センター棟及び建物内駐車場が1棟として登記されています。各棟の延床面積はそ
れぞれショッピングセンター棟・スポーツ棟・ファンタジードーム棟38,452.04㎡（専有部分1）、キスパ棟
7,604.83㎡（専有部分2）及び市民センター棟1,723.03㎡（専有部分3）、建物内の駐車場14,179.96㎡（専有部分4）です。なお、建物内の駐車場及び立体駐車場（延床面積2,095.96㎡）は賃貸可能面積に含めていません。
■一棟の表示所在:大阪府岸和田市春木若松町555番地1、555番地8、555番地9
竣工年月日:1994年8月30日
構造/階数：鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・ステンレス鋼板ぶき3階建
延床面積:65,663.02㎡(1階 23,837.23㎡、2階 22,649.59㎡、3階 19,176.20㎡)
・専有部分1（ショッピングセンター棟・スポーツ棟・ファンタジードーム棟）
家屋番号:春木若松町555番1
建物の名称:101号
種類:店舗、遊技場、体育館、駐車場
構造:鉄筋コンクリート造・鉄骨造3階建
床面積:合計38,452.04㎡(1階部分 18,345.78㎡、2階部分 17,608.33㎡、3階部分 2,497.93㎡)(附属建物)
符号1: ポンプ室／鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建／1階部分 26.97㎡
符号2: ポンプ室／鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建／1階部分 18.78㎡
符号3: 倉庫／鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建／1階部分 68.02㎡
符号4: 店舗／鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建／1階部分 23.60㎡
符号5: 店舗・倉庫／鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建／1階部分 29.79㎡
・専有部分2（キスパ棟）
家屋番号:春木若松町555番8- 111 -

建物の名称:102号
種類:店舗
構造:鉄筋コンクリート造2階建
床面積:合計7,604.83㎡(1階 3,798.80㎡、2階 3,806.03㎡)
・専有部分3（市民センター棟）
家屋番号:春木若松町555番9
建物の名称:103号
種類:事務所・集会所
構造:鉄筋コンクリート造3階建
床面積:合計1,723.03㎡(1階 569.15㎡、2階 586.52㎡、3階 567.36㎡)
・専有部分4（駐車場）
家屋番号:春木若松町555番1の2
建物の名称:301号
種類:駐車場
構造:鉄筋コンクリート造1階建
床面積:1階 14,179.96㎡■立体駐車場所在:大阪府岸和田市春木若松町555番地1
家屋番号:555番1の3
種類:駐車場構造/階数：鉄骨造陸屋根3階建
竣工年月日：2002年11月6日
床面積:合計 2,095.96㎡(1階部分 10.68㎡、2階部分 1,042.64㎡、3階部分 1,042.64㎡)- 112 -

シュロアモール筑紫野

物件番号

RT-02

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

7,670百万円

信託受益 信託受託者
権の概要

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

鑑定評価額

7,790百万円

信託設定日

2007年7月20日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日

2026年9月30日

所在地（住居表示）

福岡県筑紫野市大字原田836番1

土地

地番

福岡県筑紫野市大字原田
811番1

竣工年月日

(注2)

建ぺい率

60％

構造／階数

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平
屋建（A棟、CD棟、EFG棟、
HIJ棟、KLM棟、O棟、QRSTUY
棟、V棟、W棟及びX棟）／鉄
骨造合金メッキ鋼板ぶき2階
建（B棟、N棟及びP棟）

容積率

200％

用途

店舗

用途地域

市街化調整区域

延床面積31,086.23㎡(注2)

敷地面積96,101.96㎡(注1)

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

建物

PM会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

東京キャピタル
マネジメント株式会社
パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積32,159.62㎡

稼働率

99.6％

賃貸面積

32,040.61㎡

敷金等

486百万円代表的テナント

株式会社ミスターマックス

テナントの総数

23

年間賃料

582百万円
特記事項

該当事項はありません。
(注1) 上記敷地のほか、借地 25,321.5㎡があります。借地権設定契約の主な内容は以下のとおりです。
① 借地期間：2016年4月1日から2019年3月31日まで② 賃貸借の目的：駐車場用地・多目的広場用地・緑地帯として借り受けます。借地人は当該使用目的以外に土地を使用することはできません。
③ 賃料：月額1,678,300円④ 譲渡・転貸の禁止：借地人は土地を第三者に転貸し、若しくは土地の使用権を第三者に譲渡することは禁止されています。
⑤ 解除：借地権設定者は、6か月前に予告して本契約を解約することができ、また借地権設定者が土地を必要とするとき又は借地人が当該契約に違反したときは直ちに契約を解除できます。借地人が土地を必要としなくなったときは、借地権設定者にその旨を申し出ることにより、本契約は終了します。
※ なお、2018年2月28日付確認書により、2018年4月1日から2019年3月31日までの賃料は月額1,422,420円に変更されています。
(注2) 本物件は、登記上はA棟、B棟、CD棟、EFG棟、HIJ棟、KLM棟、N棟、O棟、P棟、QRSTUY棟、V棟、W棟及びX棟の13棟の建物から構成されており、延床面積には合計を記載しています。
・A棟:店舗／1,829.00㎡／2007年6月22日竣工
・B棟:店舗／1階 743.07㎡、2階4,210.80㎡ 合計 4,953.87㎡／2007年6月22日竣工
・CD棟:店舗／2,488.84㎡／2007年6月22日竣工
・EFG棟:店舗／1,380.61㎡／2007年6月22日竣工
・HIJ棟:店舗／2,079.27㎡／2007年6月22日竣工
・KLM棟:店舗／8,073.38㎡／2007年6月22日竣工
・N棟:給油所／1階 100.80㎡ 2階 10.80㎡ 合計111.60㎡／2007年6月22日竣工
・O棟:店舗／825.39㎡／2007年6月22日竣工
・P棟:店舗／1階 3,870.00㎡ 2階 3,729.81㎡ 合計 7,599.81㎡／2007年6月22日竣工
・QRSTUY棟:店舗／1,051.30㎡／2007年6月22日竣工
・V棟:店舗／150.20㎡／2007年8月20日竣工- 113 -

・W棟:店舗／238.00㎡／2007年9月19日竣工
・X棟:店舗／250.97㎡／2007年7月11日竣工
総合計 31,086.23㎡（附属建物： CD棟 倉庫／鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平屋建／35.84㎡ 、KLM棟 店舗／鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平屋
建／18.15㎡）- 114 -

西友水口店

物件番号

RT-03

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

4,150百万円

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,140百万円

信託受益 信託受託者
権の概要
信託設定日

（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

滋賀県甲賀市水口町水口6084番1

土地

地番

2007年7月20日

信託期間満了日

2026年9月30日

滋賀県甲賀市水口町水口字掛 建物
田6087番1

竣工年月日

1999年5月31日

建ぺい率

商業地域:80%,近隣商業地
域:80%,準工業地域:60%構造／階数

鉄骨造陸屋根4階建

容積率

商業地域:400%,近隣商業地
域:200%,準工業地域:200%

用途

店舗

用途地域

商業地域・近隣商業地域・準
工業地域

延床面積

31,829.71㎡

敷地面積

19,917.56㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権、賃借権、転借権

マスターリース会社

PM会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

東京キャピタル
マネジメント株式会社
パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積23,814.87㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積23,814.87㎡

敷金等

非開示(注)

代表的テナント

合同会社西友テナントの総数1

年間賃料

非開示(注)
特記事項

対象土地のうち16,444.53㎡は、信託受託者が土地を貸借又は転借しています（借地: 5,351㎡、転借地: 11,093.53㎡）。
土地の一部について、都市計画道路（大橋内貴橋線）の対象となっています。今後拡幅事業が実施された場合には対象
土地の一部が収容されますが、これによって建物の利用に影響はなく、また建ぺい率及び容積率に問題は生じません。
(注)

テナントから開示について承諾が得られておらず、かつ、開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等
により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

- 115 -

シュロアモール長嶺

物件番号

RT-04

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

4,180百万円

信託受益 信託受託者
権の概要

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

鑑定評価額

4,470百万円

信託設定日

2006年11月6日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日

2026年9月30日

所在地（住居表示）

熊本県熊本市東区長嶺西一丁目5番1号

土地

地番

熊本県熊本市東区長嶺西
一丁目2331番37

竣工年月日

(注)

建ぺい率

60％

構造／階数

鉄骨造陸屋根平家建（イ棟）／鉄骨造合金
メッキ鋼板ぶき2階建（ロ棟、ハ棟）／鉄骨造
合金 メッ キ鋼板 ぶき平屋建（ニ棟、ホ棟）

容積率

200％

用途

店舗

用途地域

準工業地域

延床面積

13,130.23㎡(注)敷地面積28,546.00㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

建物

Master Lessee Mars Limited
合同会社

PM会社

東京キャピタルマネジメント
株式会社

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積12,600.67㎡

稼働率

99.3％

賃貸面積

12,509.37㎡

敷金等

205百万円代表的テナント

株式会社東祥テナントの総数

21

年間賃料

299百万円
特記事項

該当事項はありません。
(注)

本物件は、登記上は5棟の建物から構成されており、延床面積には合計を記載しています。各棟の詳細は、以下のとおりです。
・イ棟: 店舗／8,865.07㎡／2007年8月23日竣工
・ハ棟: 事務所／1階 672.00㎡ 2階 672.00㎡ 計1,344.00㎡／2007年8月23日竣工
・ニ棟: 店舗／530.20㎡／2007年8月23日竣工
・ホ棟: 店舗・倉庫／418.00㎡／2007年8月23日竣工
・ロ棟: 練習場1階／1,053.71㎡ 2階 919.25㎡ 計1,972.96㎡／2007年12月5日竣工- 116 -

ⅲ. 住宅白井ロジュマン

物件番号

RS-01

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

2,180百万円

みずほ信託銀行株式会社

鑑定評価額

2,170百万円

信託受益 信託受託者
権の概要
信託設定日

（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

千葉県白井市冨士151番2

土地

千葉県白井市冨士字西

建物

151番2

(注)

地番
建ぺい率

60％

2005年2月23日

信託期間満了日

2026年9月30日

竣工年月日

1995年5月9日

構造／階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
13階建

容積率

200％

用途

居宅

用途地域

第一種住居地域

延床面積25,307.87㎡

敷地面積

12,950.70㎡

駐車場台数

340台

所有形態(注)

敷地権

所有形態

区分所有権

PM会社

株式会社リオ・コンサルティング

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積21,971.25㎡

稼働率

97.8％

賃貸面積

21,478.94㎡

賃貸可能戸数

299戸

賃貸戸数

292戸

稼働率（戸数ベース）

97.7％

テナントの総数

292

敷金等

17百万円

年間賃料

264百万円
特記事項

対象土地の敷地北側（面積217.33㎡）には、千葉県文化財指定の野馬除土手の一部が存在し、将来的に野馬除土手の形
状を変更する場合には、白井市及び千葉県との協議が必要となります。
(注) 本物件は区分所有建物であり、土地については所有権（敷地権割合：2,467,350分の2,188,119）を、建物については区分所有権（専有面積比率：約88.7％）を保有しています。

- 117 -

松屋レジデンス関目

物件番号

RS-02

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

1,820百万円

信託受託者

株式会社あおぞら銀行

鑑定評価額

1,970百万円

信託受益
権の概要

信託設定日

2006年1月30日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日

2026年9月30日

所在地（住居表示）

大阪府大阪市城東区関目六丁目6番24号

土地

大阪府大阪市城東区関目

建物

竣工年月日

1989年8月18日

六丁目33番34号(注)

準住居地域:80％、第一種住居地域:80％構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造

容積率

準住居地域:300％、第一種住居地域:200％

用途

共同住宅

用途地域

準住居地域、第一種住居地域

延床面積8,190.11㎡

敷地面積

2,346.39㎡

駐車場台数

92台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
建ぺい率

陸屋根15階建

PM会社

東京キャピタルマネジメント株式会社

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積7,767.37㎡

稼働率

97.9％

賃貸面積

7,601.39㎡

賃貸可能戸数

131戸

賃貸戸数

128戸

稼働率（戸数ベース）

97.7％

テナントの総数

127

敷金等

10百万円

年間賃料

157百万円
特記事項

該当事項はありません。
(注)

附属建物: 車庫／鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建／81.65㎡- 118 -

アーバンプラザ今里

物件番号

RS-04

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

940百万円

信託受託者

株式会社あおぞら銀行

鑑定評価額

949百万円

信託受益
権の概要

信託設定日

2006年3月24日（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

大阪府大阪市生野区新今里六丁目11番17号

土地

地番

大阪府大阪市生野区新今里六 建物
丁目63番

竣工年月日

1991年12月20日

建ぺい率

80％

構造／階数

鉄筋コンクリート造

信 託 期 間 満 了 2026年9月30日
日

ルーフィング葺10階建
容積率

300％

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

延床面積4,862.83㎡

敷地面積

1,803.70㎡

駐車場台数

32台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東京キャピタルマネジメント株式会社

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,648.64㎡

稼働率

97.1％

賃貸面積

4,513.64㎡

賃貸可能戸数

68戸

賃貸戸数

66戸

稼働率（戸数ベース）

97.1％

テナントの総数

66

敷金等

3百万円

年間賃料

75百万円
特記事項

対象物件は、竣工後、建築確認を伴う増築が実施されていますが、建築確認がなされたことを示す書類は確認できません。なお、現状の対象物件につき、建築基準法等の遵法性に関しては特に問題はない旨の専門家による報告書を取得しており、増築部分について撤去等の指導は行わない旨の大阪市の回答を得ています。

- 119 -

アボーデ代々木パークサイド

物件番号

RS-05

特定資産の概要
取得年月日

2017年9月29日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

1,600百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

1,680百万円

信託受益
権の概要

信託設定日

2017年9月29日（価格時点）（2018年12月31日）

所在地（住居表示）

東京都渋谷区代々木一丁目2番9号

土地

地番

東京都渋谷区代々木一丁目2 建物
番8 他6筆

竣工年月日

2017年9月4日

建ぺい率

60％

構造／階数

鉄筋コンクリート造・陸屋根
8階建

容積率

300％

用途

共同住宅

用途地域

第二種住居地域

延床面積1,418.03㎡

敷地面積

464.09㎡

駐車場台数

1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

信 託 期 間 満 了 2027年9月30日
日

PM会社

株式会社リオ・コンサルティング

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積1,286.50㎡

稼働率

91.3％

賃貸面積

1,174.14㎡

賃貸可能戸数

28戸

賃貸戸数

27戸

稼働率（戸数ベース）

96.4％

テナントの総数

27

敷金等

11百万円

年間賃料

78百万円
特記事項

該当事項はありません。

- 120 -

ⅳ. その他の施設
船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

物件番号

OT-01

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

1,720百万円

信託受益
権の概要

三菱ＵＦＪ信託銀行

信託受託者

株式会社

鑑定評価額

1,800百万円

信託設定日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日 2026年9月30日

所在地（住居表示）

千葉県船橋市鈴身町606番11

土地

地番

千葉市船橋市鈴身町488番20

建ぺい率

竣工年月日

2003年5月19日

60％

構造／階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺
2階建

容積率

200％

用途

工場

用途地域

工業地域

延床面積

7,813.65㎡

敷地面積

13,420.44㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

建物

2005年2月4日

PM会社

株式会社日本プロパティ・ソ
リューションズ

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積非開示(注)

稼働率

100.0％

賃貸面積

非開示(注)

敷金等

非開示(注)

代表的テナント

非開示(注)

テナントの総数1

年間賃料

非開示(注)
特記事項

該当事項はありません。
(注)

テナントから開示について承諾が得られておらず、かつ、開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等
により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

- 121 -

船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

物件番号

OT-02

特定資産の概要
取得年月日

2016年9月9日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

710百万円

信託受益権の概要

三菱ＵＦＪ信託銀行

信託受託者

株式会社

鑑定評価額

782百万円

信託設定日

2006年12月15日（価格時点）（2018年12月31日）

信託期間満了日

2026年9月30日

所在地（住居表示）

千葉県船橋市豊富町631番13

土地

千葉県船橋市豊富町
631番地13

竣工年月日

2001年9月5日

地番

建物
(注1)

建ぺい率

60％

構造／階数

鉄骨造陸屋根2階建

容積率

200％

用途

工場

用途地域

工業地域

延床面積

4,384.83㎡

敷地面積

8,268.35㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

マスターリース会社

Master Lessee Mars Limited
合同会社

PM会社

株式会社日本プロパティ・ソ
リューションズ

マスターリース種別

パス・スルー

賃貸借の状況
賃貸可能面積非開示(注2)

稼働率

100.0％

賃貸面積

非開示(注2)

敷金等

非開示(注2)

代表的テナント

非開示(注2)

テナントの総数1

年間賃料

非開示(注2)
特記事項

該当事項はありません。
(注1)

附属建物 符号1: 機械室／鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根2階建／135.40㎡、符号2: 機械室・物置／鉄骨造
陸屋根平屋建／116.50㎡(注2) テナントから開示について承諾が得られておらず、かつ、開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

- 122 -

(ル) 資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定

不動産等の
名称

成信ビル

NKビル

工事予定金額（千円）
所在地

新宿区

東京都
千代田区

東京都

アクセス

新宿区

ラパーク
岸和田

神奈川県
横浜市

大阪府
岸和田市

西友水口店

福岡県
筑紫野市

滋賀県
甲賀市

松屋レジデ
ンス関目

大阪府
大阪市

アーバンプ

大阪府

ラザ今里

大阪市

船橋ハイテ
クパーク工
場Ⅱ

千葉県
船橋市

総額

当期支払
額

既支出総額

自2019年4月
至2019年5月

31,000－－

屋上防水・鉄部塗装
工事

自2019年5月
至2019年5月

10,783--

共用部・専有部一部
バリューアップ工事

自2019年7月
至2019年10月

56,000--

外壁補修工事自2019年3月
至2019年4月

11,330－－外壁・外部階段補修工事

自2019年10月
至2019年11月

20,000--空調更新工事自2019年11月
至2019年11月

26,550--

店舗区画リニューアル
工事

自2019年2月
至2019年2月

14,000－－37,000--空調更新工事
シュロアモ
ール筑紫野

予定期間

空調更新工事
東京都

高田馬場

新横浜
ナラビル

目的

自2019年4月
至2019年11月

店舗区画リニューアル
工事

自2019年3月
至2019年3月

20,000--

中央監視盤リモートコ
ントローラー更新工事

自2019年3月
至2019年3月

12,350－－冷温水発生装置 ポン
プ・制御盤更新工事

自2019年10月
至2019年10月

15,410--エレベーター制御盤更新工事

自2019年12月
至2019年12月

30,730--30,730--16,667－－

外壁改修工事

内装・設備等改修工事

自2019年4月
至2019年6月
自2019年2月
至2019年2月- 123 -

b. 期中に行った資本的支出
本投資法人が当期保有資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は203,865千円、当期の費用に区分された修繕費
112,928千円（賃貸事業費用に計上 31,732千円、特別損失に計上 81,195千円）と合わせて、合計316,794千円の工事を実施しています。

不動産等の名称

高田馬場アクセス

ラパーク岸和田

所在地

目的

工事金額
（千円）

機械式駐車場消火設備
更新工事

自2018年1月
至2018年11月

13,972

空調更新工事自2018年12月
至2018年12月

26,212

東京都新宿区

大阪府岸和田市

空調更新工事

外壁改修工事 （第1期）
松屋レジデンス関目

工事期間

自2018年8月
至2018年12月
自2018年5月
至2018年8月

18,053

41,950大阪府大阪市
外壁改修工事 （第2期）

c. 長期修繕計画のために積み立てた金銭
該当事項はありません。

- 124 -

自2018年8月
至2018年11月

21,550(ヲ) 個別物件の損益状況（単位：千円）
物件番号

OF-01

OF-02

OF-03

OF-04

OF-05

物件名称

成信ビル

NKビル

司町ビル

高田馬場
アクセス

麻布アメレック
スビル①賃貸事業収益235,007

121,497

111,131

107,41770,553

賃貸事業収入211,202

107,520

98,26787,674

63,694

その他賃貸事業収入

23,804

13,977

12,864

19,7426,858②賃貸事業費用

56,80635,89425,21735,322

21,170

外注委託費

18,204

14,182

7,920

14,616

7,685

水道光熱費

15,672

9,463

7,133

9,286

4,115

損害保険料

237

155

145

175

89

修繕費

712

480

1,597

1,067

1,158

信託報酬

750

750

750

750

375

公租公課

20,757

10,577

7,377

8,996

7,613

471

285

292

428

132

③賃貸NOI

178,200

85,60385,91372,09549,383④減価償却費13,862

7,129

8,045

9,497

2,291

⑤賃貸事業損益

164,338

78,474

77,86762,59747,092

その他賃貸事業費用

物件番号

OF-06

OF-07

RT-01

物件名称

飛栄九段ビル

新横浜ナラビル

ラパーク岸和田①賃貸事業収益67,637

82,832513,912297,849

非開示（注1）

賃貸事業収入65,05467,858384,595

293,808

非開示（注1）

その他賃貸事業収入

2,582

14,974

129,3164,041

非開示（注1）②賃貸事業費用

18,58130,320296,30573,42537,002

外注委託費

10,783

12,942

131,249

38,478

6,039

水道光熱費

20

7,871

114,334

4,000

-

損害保険料

131

162

1,239

674

526

修繕費

124

647

847

847

1,070

信託報酬

750

750

1,850

750

750

公租公課

6,674

7,718

44,474

19,675

11,820

96

227

2,309

8,999

16,795③賃貸NOI

49,05552,511

217,606

224,424

非開示（注1）④減価償却費

2,731

9,309

42,66632,582

43,188⑤賃貸事業損益

46,323

43,202

174,940

191,842

非開示（注1）

その他賃貸事業費用- 125 -

RT-02

RT-03

シュロアモール
筑紫野

西友水口店

物件番号
物件名称

RT-04

RS-01

シュロアモール
長嶺

白井ロジュマン

RS-02

RS-04

RS-05

松屋レジデンス

アーバンプラザ

アボーデ代々木

関目

今里

パークサイド①賃貸事業収益187,268

148,523

85,48739,586

43,612

賃貸事業収入150,348

130,195

78,782

37,56840,419その他賃貸事業収入

36,92018,327

6,705

2,018

3,193

②賃貸事業費用

61,95349,20429,601

13,137

7,997

外注委託費

15,602

21,933

12,658

5,883

4,385

水道光熱費

29,500

13

2,895

518

233

損害保険料

263

628

251

120

42

修繕費

1,969

9,779

7,872

2,760

798

信託報酬

750

1,244

375

375

500

公租公課

13,104

13,986

5,246

3,228

1,851

762

1,619

304

250

186

③賃貸NOI

125,315

99,31955,88526,44935,614④減価償却費17,90818,97912,282

5,905

4,729

⑤賃貸事業損益

107,407

80,33943,602

20,54330,885

その他賃貸事業費用

物件番号

OT-01

OT-02

OT-03

船橋ハイテク

船橋ハイテク

コンフォモール

パーク工場Ⅰ

パーク工場Ⅱ

札幌（注2）①賃貸事業収益非開示（注1）

非開示（注1）△4-

2,362,972

賃貸事業収入非開示（注1）

非開示（注1）--2,031,345

その他賃貸事業収入

非開示（注1）

非開示（注1）△4-

331,627②賃貸事業費用

6,446

5,095

182

16,072819,735

外注委託費

990

990

24

-

324,571

水道光熱費

-

-

47

-

205,109

損害保険料

121

76

1

-

5,043

修繕費

-

-

-

-

31,732

信託報酬

750

750

-

-

12,969

公租公課

4,568

3,262

-

-

190,933

16

16

108

16,072

49,376

非開示（注1）

非開示（注1）△186△16,072

1,543,236

9,152

3,178

-

-

243,442

非開示（注1）

非開示（注1）△186△16,072

1,299,793

物件名称

その他賃貸事業費用③賃貸NOI④減価償却費⑤賃貸事業損益

その他（注3）

合計（注1）テナントから開示について承諾が得られていない情報であり、かつ、これらを開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれることにより賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
（注2）コンフォモール札幌は、2018年6月28日に譲渡しております。
（注3）その他は、第5期営業期間中に取得検討した物件のデューデリジェンス等の専門家報酬です。

- 126 -

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
総資産額

純資産総額

1口当たり純資産額

（百万円）

（百万円）

（円）

2016年4月1日
（設立時）

100.1

100.1

100,0002017年2月28日（第1期末）

64,399(63,890)

29,763(29,254)

89,380(87,851)

2017年8月31日

63,13330,20890,715

年月日（第2期末）(62,180)(29,254)(87,852)

2018年2月28日

63,19730,40791,312（第3期末）(62,044)(29,254)(87,852)

2018年6月30日（第4期末）

62,752(62,137)

29,870(29,254)

89,700(87,852)

2018年12月31日（第5期末）

61,643(60,757)

30,141(29,254)

90,513(87,852)(注1) 総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
(注2) 本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
(注3) 括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。

また、本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に2016年9月8日付にて上場されており、同所における市場相場は以下のとおりです。
回次

第1期

第2期

第3期

第5期

計算期間別
最高・最低

第4期
(注2)

決算年月

2017年2月

2017年8月

2018年2月

2018年6月

2018年12月

投資口価格
（注1）

最高（円）

83,80090,800101,600

95,00092,700

最低（円）75,40076,00085,90091,00078,9002018年10月

2018年11月

2018年12月

第5期の月別

月別

最高・最低
投資口価格

最高（円）

92,70091,80090,80090,00088,50087,200及び本投資
口 売 買 高最低（円）91,00090,60089,50087,90086,40078,900（注1）

売買高（口）

25,95020,235

13,681

13,276

14,715

26,524(注1)(注2)

2018年7月

2018年8月

2018年9月

最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。
決算期の変更に伴い、第4期は2018年3月1日から2018年6月30日までの4か月決算となっています。

- 127 -

②【分配の推移】
計算期間

分配総額（百万円）

1口当たり分配金（円）第1期

自2016年4月1日

至

2017年2月28日

509

1,529

第2期

自

2017年3月1日

至

2017年8月31日

953

2,863

第3期

自

2017年9月1日

至

2018年2月28日

1,152

3,460

第4期

自

2018年3月1日

至

2018年6月30日

615

1,848

第5期

自

2018年7月1日

至

2018年12月31日

886

2,662

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率（％）
（注1）

計算期間

年換算値（％）
（注2）

第1期

自

2016年4月1日

至

2017年2月28日

3.4

7.2

第2期

自

2017年3月1日

至

2017年8月31日

3.2

6.3

第3期

自

2017年9月1日

至

2018年2月28日

3.8

7.7

第4期

自

2018年3月1日

至

2018年6月30日

2.0

6.1

第5期

自

2018年7月1日

至

2018年12月31日

3.0

5.9

(注1)
(注2)

自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100
なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の事業年度開始日（2016年4月1日）時点の純資産額を使用しています。
第1期については、実質的な運用日数173日（2016年9月9日から2017年2月28日まで）に基づいて年換算値を算出しています。

- 128 -

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2016年3月31日

設立企画人（本資産運用会社）による投信法第69条第1項に基づく本投資法人の設2016年4月1日

立に係る届出
投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

2016年4月6日
2016年4月26日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号2016年9月8日

関東財務局長 第116号）
東京証券取引所に上場- 129 -

２【役員の状況】（本書の日付現在）

役職名
執行役員

氏名
村中

誠

主要略歴（会社名等当時）
1985年 4月

株式会社トーメン（現：豊田通商株式会社）
経理本部
1993年 7月
豪州トーメン社兼ニュージーランドトーメン社
財経駐在員
1999年 1月
株式会社トーメン 主計部税務グループ
課長職
2000年 3月
カーポイント株式会社（現：株式会社カービュー）
執行役員 管理部長
2002年 3月
コロニー・キャピタル・アジアパシフィック・
ピーティーイー・エルティーディー
コントローラー
2004年 6月
ラウンドヒル・キャピタルパートナーズ株式会社（現：PGIMリアルエステート・ジャパン株式会社）
管理本部長 シニア・ヴァイス・プレジデント
2008年10月
ビーティーアイ・プロパティ・ワン特定目的会社取締役
2012年11月
GALILEO JAPAN株式会社
財務担当取締役、内部監査人
2015年11月
さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役社長（現任）2016年 4月
さくら総合リート投資法人
執行役員（現任）監督役員 金田 繁
1996年 4月
最高裁判所司法研修所（50期）
1998年 4月
森綜合（現：森・濱田松本）法律事務所
2004年 9月
Rothwell, Figg, Ernst & Manbeck法律事務所 研修
2005年 4月
Garvey Schubert Barer法律事務所 研修
2005年 9月
森・濱田松本法律事務所
2012年 4月
文部科学省原子力損害賠償紛争審査会 特別委員
（原子力損害賠償紛争解決センター 仲介委員：現任）
2015年 7月
弁護士法人 瓜生・糸賀法律事務所（現任）2016年 4月
さくら総合リート投資法人
監督役員（現任）監督役員 諌山 弘高
2000年 4月
監査法人太田昭和センチュリー（現：EY新日本有限責任監査法人）
国際部
2008年 2月
諌山公認会計士事務所所長（現任）2016年 4月
さくら総合リート投資法人
監督役員（現任）（注）2019年3月7日現在、資産運用会社における投資口累積投資制度により取得。

- 130 -

所有
投資
口数
（口）
26
(注)

－

－

３【その他】(1) 役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第21条）。ただし、役員が欠けた場合等において、関東財務局長は、必要があると認めるときは、利害関係人の申立てにより、一時役員の職務を行うべき者を選任することができます（投信法第108条第2項、第225条第1項及び第6項）。
執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年です。ただし、投資主総会の決議によって、法令で定める限度において、その期間を延長し又は短縮することを妨げません（規約第22条第1項）。また、補欠として又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第22条第2項）。なお、補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において執行役員又は監督役員が選任されなかった場合には、執行役員又は監督役員が選任された直近の投資主総会）において選任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（規約第22条第3項）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（投信法第104条、第106条）。執行役員又は監督役員の職
務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにも関わらず、当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号）。
(2) 規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
後記「第3 管理及び運営

1 資産管理等の概要(5) その他③ 規約の変更に関する手続」をご参照ください。その他該当事項はありません。
②

事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3) 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

- 131 -

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第6条第1項）。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしています（規約第6条第2項）。
本書の日付現在、本投資口は東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。

- 132 -

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
1口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口の総口数②

本投資法人の資産評価の方法及び基準は、投資法人計算規則、投信協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則、並びに一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従い、原則として運用資産の種類毎に以下のとおり定めています（規約第39条）。
(イ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権（規約第32条第1項に定めるもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。ただし、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる
場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとします。
(ロ) 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（規約第32条第1項に定めるもの）、
又は不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）（規約第32条第2項第1号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産が前記(イ)に掲げる資産の場合は前記(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ハ) 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第32条第2項第2号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産が前記(イ)に掲げる資産の場合は、前記(イ)に従った評価を行い、金融資産の場
合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ニ) 不動産に関する匿名組合出資持分（規約第32条第2項第3号に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産が前記(イ)から(ハ)までに掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した
価額とします。
(ホ) 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第32条第2項第4号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産である匿名組合出資持分について前記(ニ)に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ヘ) 有価証券（規約第32条第2項第5号、第9号、第12号又は第13号に定めるもの）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格及び合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同じ方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
(ト) 金銭債権（規約第32条第2項第10号又は第11号に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
(チ) 信託財産を規約第32条第2項第6号から第13号までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第32条第2項第14号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産が前記(ヘ)又は(ト)の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
- 133 -

(リ) デリバティブ取引に係る権利a.

金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引（規約第32条第2項第15号に定めるもの）により生じる債権及び債務については、当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近にb.

おける最終価格に基づき算出した価額より評価します。
金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引（規約第32条第2項第16号に定めるもの）により生じる債権及び債務については、市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額とします。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
c. 我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、上記(a)及び(b)に関わらず金利スワップの特例処理を適用できる
ものとします。
(ヌ) その他
上記(イ)から(リ)までに定めのない場合には、投信法、投資法人計算規則、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は我が国において一般に公正妥当と認められる会計の基準により付されるべき評
価額をもって評価します。
③

有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等に価格を記載する目的で、前条と異なる方法で評価する場合には、次のとおり評価するものとします（規約第40条第1項）。
(イ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権（規約第32条第1項に定めるもの）
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額(ロ) 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（規約第32条第1項に定めるもの）又は不動産に関する匿名組合出資持分（規約第32条第2項第3号に定めるもの）
信託財産又は匿名組合の構成資産が前記(イ)に掲げる資産の場合は前記(イ)に従った評価を、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額④⑤

資産評価の基準日は、各決算期（毎年6月末日及び12月末日）とします。ただし、市場価格に基づく価額で評価できる資産については毎月末とすることができます（規約第40条第2項）。
1口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法
人計算規則第58条、第68条）。投資法人は、各営業期間（毎年1月1日から6月末日まで、及び7月1日から12月末日まで）に係る計算書類（貸借対照表、損益計算書を含みます。）、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し（投信法第129条）、役員会により承認された場合、遅滞なく投資主に対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計監査報告とともに投資主に提供する（投信法第131条第2項から第5項まで、投資法人計算規則第81条）ほか、金融商品取引法に基づいて決算期
後3か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。

⑥

投資口1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
さくら不動産投資顧問株式会社
東京都千代田区九段南三丁目8番11号
電話番号 03-6272-6608- 134 -

（２）【保管】
本投資口は、振替投資口であり、投資証券を発行することができません。投資主は、加入者として口座管理機
関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第227条第2項）。この場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼し、又は、投資主自身が直接保管することができます。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年1月1日から6月末日まで及び7月1日から12月末日までとします（規約第45条本文）。ただし、第4期営業期間は、2018年3月1日から2018年6月末日までとします（規約第45条但し書）。

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（５）【その他】① 増減資に関する制限(イ) 最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低純資産額は、5,000万円とします（規約第8条）。
(ロ) 投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、10,000,000口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得てその発行する投資口を引き受ける者の募集を行うことができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）1口当たりの払込金額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認を得て決定した金額とします（規約第5条第1項及び第3項）。
(ハ) 国内における募集
本投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第5条第2項）。
② 解散条件
本投資法人における解散事由は、以下のとおりです（投信法第143条）。
(イ) 投資主総会の決議(ロ) 合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）(ハ) 破産手続開始の決定(ニ) 解散を命ずる裁判(ホ) 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③ 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって可決される必要があります（投信法第93条の2
第2項、第140条）。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「3 投資主・投資法人債権者の権利 (1) 投資主総会における議決権」をご参照ください。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合等には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書等の添付書類として開示されます。

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④ 関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
(イ) 本資産運用会社：さくら不動産投資顧問株式会社
資産運用委託契約
期間
更新
解約

変更等
再委託

本契約は、本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生ずるものとし、契約期間は定めないものとします。
契約期間の定めはないため、該当事項はありません。
ⅰ. 本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに本契約を解約することができます。
ⅱ. 本投資法人は、本資産運用会社に対して、6か月前に書面による通知をし、かつ、事前に投資主総会の決議を経た上で、本契約を解約することができます。
ⅲ. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、6か月前の書面による通知をもって、本契約の解約を申し入れることができるものとし、本投資法人は、当該解約の申入れを受けた場合、直ちに投資主総会を開催して本契約の解約に関する承認を求め、又は、やむを得ない事由がある場合には内閣総理大臣の許可を求めるものとします。本契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場
合、本投資法人は、当該解約申入れに同意するものとし、この場合、本契約は当該通知に定められた解約日において終了するものとします。
ⅳ. ⅰ.からⅲ.までの規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の各(ⅰ)から(ⅲ)までのいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することができます。
(ⅰ) 本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）(ⅱ) 本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立、重要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合(ⅲ) 前(ⅰ)から(ⅱ)に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
ⅴ. 本投資法人は、本資産運用会社が次の各(ⅰ)から(ⅲ)までのいずれかに該当する場
合、本契約を解約します。
(ⅰ) 金融商品取引法に定める金融商品取引業者（金融商品取引法に定める投資運用業を行う者であり、かつ宅建業法第3条第1項の免許及び第50条の2第1項の認可を受けている者に限ります。）でなくなった場合(ⅱ) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合(ⅲ) 解散した場合
ⅵ. 本a.の規定に従い、本契約の解約が行われる場合においても、本資産運用会社は、委託業務を遂行する後任者が選任され、当該業務を開始するまでは、本投資法人の指示に従い、引き続き委託業務を遂行するものとします。
本契約は、両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができるものとします。
本資産運用会社は、委託業務の全部を第三者に委託することはできません。

(ロ) 資産保管会社：三井住友信託銀行株式会社
資産保管委託契約期間更新

解約

本契約の有効期間は、本契約の締結日から3年を経過した日とします。
有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかったときは、本契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延長するものとし、その後も同様とします。
ⅰ. 本契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
(ⅰ) 当事者間の書面による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には本契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
(ⅱ) 当事者のいずれか一方が本契約に違反し、催告後も違反が30日を超えて是正されず、他方が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって本契約は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は本投資法人の役- 137 -

員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会社は本契約失効後においても本契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
(ⅲ) 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手
続開始若しくは特別清算開始の申立（その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続が創設された場合、当該手続の開始申立を含みます。）がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う書面による解除の通知があった
場合、書面で指定された日をもって本契約は失効するものとします。
ⅱ. 本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が下記表明保証事項のいずれかに該当し（その役員（資産保管会社については執行役を含みます。）が該当する場合を含みます。）、下記表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は下記表
明保証に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に本契約は終了します。

変更等（表明保証）
本投資法人は、本契約締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役
員が次の各(1)から(6)までのいずれにも該当しないことを資産保管会社に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(1)から(6)までのいずれにも該当しないことを資産保管会社に確約します。資産保管会社は、本契約締結日において、資産保管会社、資産保管会社の取締役、執行役、及び監査役が次の各(1)から(6)までのいずれにも該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(1)から(6)までの
いずれにも該当しないことを本投資法人に確約します。
(1)暴力団(2)暴力団員(3)暴力団準構成員(4)暴力団関係企業(5)総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等(6)その他前各(1)から(5)までに準ずる者
ⅰ. 本契約の内容については、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。本投資法人が、本契約の内容の変更につき、本投資法人の役員会による承認手続を要する旨を資産保管会社に対し通知した場合には、本契約変更の効力は、
当該承認手続の完了時（ただし、両当事者が合意によりそれより遅い時点を効力発生時として定めた場合には、当該時点）に生じるものとします。
ⅱ. 前ⅰ.の変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

(ハ) 投資主名簿等管理人：三井住友信託銀行株式会社
投資主名簿等管理事務委託契約
期間
更新

解約

本契約の有効期間は、本契約の締結日から3年を経過した日とします。
有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかったときは、本契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延長するものとし、その後も同様とします。
ⅰ. 本契約は次に掲げる事由によって終了します。
(ⅰ) 本投資法人と投資主名簿等管理人協議の上、本投資法人と投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意がなされたとき。この場合には、本契約は本投資法人と投資主名簿等管理人間の合意によって指定した日に終了します。
(ⅱ) 前(ⅰ)の協議が調わない場合、当事者のいずれか一方より他方に対してなされた文書による解約の通知。この場合には、本契約はその通知到達の日から6か月以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。
(ⅲ) 当事者のいずれか一方が本契約に違反した場合、他方からの文書による解約の通知。この場合には、本契約はその通知到達の日から6か月以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。
ただし、契約違反の内容が重大で契約の続行に重大なる障害が及ぶと判断されるときは、その通知において指定した日に終了します。
(ⅳ) 以下の(a)又は(b)に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場合には、本契約はその通知において指定する日に終了します。
(a) 当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき。
(b) 住所変更の届出等を怠るなどの本投資法人の責めに帰すべき理由によって、投資主名簿等管理人に本投資法人の所在が不明となったとき。

- 138 -

ⅱ.

前ⅰ.の通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届け出た住所に宛てて発信したときは、通常到達すべきであった日に到達したものとみなします。
ⅲ. 本投資法人及び投資主名簿等管理人は、本契約終了後においても本契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
ⅳ. 本投資法人又は投資主名簿等管理人は、次に掲げる事由が一つでも生じた場合には、本契約に基づく相手方に対する手数料、経費その他本契約に基づく一切の債務について当然期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。
(ⅰ) ⅰ.(ⅳ)(a)又は(b)に定める事由が発生したとき。
(ⅱ) 本投資法人の投資主名簿等管理人に対する債権について、仮差押、保全差押、又は差押の命令、通知が発送されたとき。
ⅴ. 本投資法人又は投資主名簿等管理人は、ⅰ.(ⅲ)の事由が生じ、催告後もかかる事由が解消されない場合、相手方からの請求があれば、本契約に基づく相手方に対する手数料、経費その他本契約に基づく一切の債務について期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。
ⅵ. 期限の到来、期限の利益の喪失その他の事由によって、本投資法人が、投資主名簿等管理人に対する債務を履行しなければならない場合には、投資主名簿等管理人は、その債務と本投資法人の預金その他の債権とをその債権の期限のいかんにかかわらずい
つでも相殺し、又は、本投資法人の預金その他の債権につき、事前の通知及び所定の手続を省略し、払戻し、解約又は処分の上、その取得金をもって債務の弁済に充当することができます。
ⅶ. 前ⅵ.によって本投資法人の投資主名簿等管理人に対する債務を弁済する場合、債権
債務の利息、精算金、損害金等の計算については、その期間を計算実行の日までとして、利率、料率は投資主名簿等管理人の定めによるものとし、また外国為替相場については投資主名簿等管理人の計算実行時の相場を適用します。
ⅷ. 本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、これらを「暴力団員等」といいます。）若しくは下記表明・確約事項のⅠ.
のいずれかに該当（自社並びに自社の執行役員、監督役員、取締役、執行役及び監査役（以下、本ⅷ.において「役員等」といいます。）が該当する場合を含みます。）
し、若しくは下記表明・確約事項のⅡ.のいずれかに該当する行為をし、又は下記表
明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に本契約は終了します。
（表明・確約）Ⅰ. 本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、現在、役員等が、暴力団員等に該当しないこと、及び次の各(1)から(5)までのいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次の各(1)から(5)までのいずれにも該当しないことを確約します。
(1) 暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること(2) 暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること(3) 自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること(4) 暴力団員等に対して便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること(5) 役員等又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること

変更等

Ⅱ. 本投資法人及び投資主名簿等管理人は、自ら又は第三者を利用して次の各(1)から(5)までに該当する行為を行わないことを確約します。
(1) 暴力的な要求行為(2) 法的な責任を超えた不当な要求行為(3) 取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為(4) 風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為(5) その他前各(1)から(4)までに準ずる行為
該当事項はありません。

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(ニ) 機関運営等に関する一般事務受託者：三井住友信託銀行株式会社
一般事務（機関運営）委託契約
期間
更新

解約

変更等

本契約の有効期間は、本契約の締結日から3年を経過した日とします。
有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び機関運営等に関する一般事務受託者のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかったときは、本契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延長するものとし、その後も同様とします。
ⅰ. 本契約は次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
(ⅰ) 当事者間の書面による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には本契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
(ⅱ) 当事者のいずれか一方が本契約に違反し、催告後も違反が30日を超えて是正されず、他方が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって本契約は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び機関運営等に関する一般事務受
託者は本契約失効後においても本契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
(ⅲ) 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手
続開始若しくは特別清算開始の申立（その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続が創設された場合、当該手続の開始申立を含みます。）がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う書面による解除の通知があった
場合、書面で指定された日をもって本契約は失効するものとします。
ⅱ. 本投資法人及び機関運営等に関する一般事務受託者のいずれか一方の当事者が下記表
明保証事項のいずれかに該当し（その役員（機関運営等に関する一般事務受託者については執行役を含みます。）が該当する場合を含みます。）、下記表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は下記表明保証に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に本契約は終了します。
（表明保証）
本投資法人は、本契約締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役
員が次の各(1)から(6)までのいずれにも該当しないことを機関運営等に関する一般事務
受託者に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(1)から(6)までのいずれにも該当しないことを機関運営等に関する一般事務受託者に確約します。機関運営等に関する一般事務受託者は、本契約締結日において、機関運営等に関する一般事務受託者、機関運営等に関する一般事務受託者の取締役、執行役及び監査役が次の各(1)から(6)までの
いずれにも該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(1)から(6)までのいずれにも該当しないことを本投資法人に確約します。
(1)暴力団(2)暴力団員(3)暴力団準構成員(4)暴力団関係企業(5)総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等(6)その他前各(1)から(5)までに準ずる者
ⅰ. 本契約の内容については、本投資法人は、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。本投資法人が、本契約の内容の変更につき、本投資法人の役員会による承認手続を要する旨を機関運営等に関する一般事務受託者に対し通知した場合には、本契約変更の効力は、当該承認手続の完了時（ただし、両当事者が合意によりそれより遅い時点を効力発生時として定めた場合には、当該時点）に生じる
ものとします。
ⅱ. 前ⅰ.の変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

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(ホ) 会計事務等に関する一般事務受託者：兼山公認会計士事務所
業務委託契約
期間
更新

解約

変更等

本契約の期間は、本契約締結日から3年を経過した日とします。
有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者のいずれからも書面による申し出がなされなかったときは、本契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延長するものとし、その後も同様とします。
会計事務等に関する一般事務受託者又は本投資法人が次の各ⅰ.からⅳ.までのいずれかに該当したときは、それぞれ相手方は何らの催告なく直ちに本契約を解除することができます。
ⅰ.本契約に定める事項に著しく違反したとき
ⅱ.本投資法人が会計事務等に関する一般事務受託者へ指図を行う際に詐欺、違法行為又は重要な事実についての虚偽の説明を行った場合
ⅲ.本投資法人又は会計事務等に関する一般事務受託者において、支払の停止又は破産手
続開始、民事再生手続開始及びその他の類似の倒産手続（将来制定される手続を含
み、日本法に基づくか否かを問いません。）の開始の申立があったとき
ⅳ.その他本投資法人又は会計事務等に関する一般事務受託者の責に帰すべき事由の発生により本契約を継続しがたいとき
該当事項はありません。

(ヘ) 関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、投資制限若し
くは分配方針に関する重要な変更に該当する場合等には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する
臨時報告書により開示されます。
⑤

会計監査人：PwCあらた有限責任監査法人
本投資法人は、PwCあらた有限責任監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第28条）。会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなします（規約第29条）。

⑥

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第4条）。

- 141 -

２【利害関係人との取引制限】(1) 法令に基づく制限①

利益相反取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(ⅰ)有価証券の取得若しくは譲渡、(ⅱ)有価証券の貸借、(ⅲ)不動産の取得若しくは譲渡又は(ⅳ)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会
社は、予め、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければならないものとされています（投信法第201条の2）。
また、資産運用会社は、法令の定めるところにより、自己やその親法人等又は子法人等が関与する以下の行為を禁止されています（金融商品取引法第42条の2第1号、第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項）。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の4第3項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の4第4項）。
(イ) 資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）又は資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第130条第1項第1号）。ただし、業府令に定めるものを除きます。
(ロ) 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項）。
(ハ) 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項）。
(ニ) 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項）。
(ホ) 上記(ロ)から(ニ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定める行為（金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府
令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条）。

②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。本②において、以下同じです。）の売
買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第2項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第4項、第5条第2項）。

- 142 -

③

資産の運用の制限
登録投資法人は、a.その執行役員又は監督役員、b.その資産運用会社、c.その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、d.当該資産運用会社の取締役、会計参与（会
計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間において次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条から第118条まで）。
a. 有価証券の取得又は譲渡
b. 有価証券の貸借
c. 不動産の取得又は譲渡
d. 不動産の貸借
e. 宅地の造成若しくは建物の建築や再生可能エネルギー発電設備の製造若しくは設置等を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理
又は媒介を行わせること等は認められています。）④

特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下、本④において「不動産等」といいます。）の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています（ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場
合は、この限りでありません。）。
また、資産運用会社は、不動産等以外の特定資産（指定資産を除きます。）の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社（その利害関係人等を含みます。）及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています（ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。）。

(2) 利害関係者取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、利害関係者取引規程を大要以下のとおり定めて
います。
①

法令の遵守
本資産運用会社は、利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との間において、利害関係者取引規程の趣旨を尊重し、下記③に定める如何なる取引についても、本投資法人の通常の取引の条件に照らして本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との間で取引を行う場合は、金融商品取引法、投信法、投信法施行令、投信法施行規則、宅地建物取引
業法及び利害関係者取引規程の定めを遵守するものとします。

②

利害関係者
「利害関係者」とは次の者をいいます。
(イ) 投信法及び投信法施行令にて定義される利害関係人等及びその役員(ロ) 本資産運用会社の発行済株式（種類株式を含みます。）を保有する株主及びその役員（上記(イ)に該当する者を除きます。）並びにその子会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条第3項に定義される子会社をいいます。）(ハ) 本資産運用会社の株式の発行済株式（種類株式のうち株主総会における議決権を有しないものを除きます。）の過半数を保有する株主に対し過半の出資をしているもの（子会社等を通じて間接的に出資しているものを含み、かつ、組合その他の事業体を含みます。）（上記(イ)又は(ロ)に掲げるものを除きます。）(ニ) 上記(イ)乃至(ハ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社（上記(イ)乃至(ハ)に掲げるものを除きます。）(ホ) 上記(イ)乃至(ハ)に該当する者が投資助言業務又は投資運用業務を受託している法人（上記(イ)乃至(ハ)に掲げるものを除きます。）(ヘ) 上記(イ)乃至(ホ)に掲げるもののほか、コンプライアンス・オフィサーが利害関係者取引規程の目的に照らして利害関係者として取り扱うことが適当であると判断した者- 143 -

③

対象取引
利害関係者取引規程の対象となる取引は、次の取引をいいます。
(イ) 不動産、不動産の賃借権、地上権又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権（以下、本(2)において「不動産等」といいます。）の取得(ロ) 不動産等の譲渡(ハ) 不動産等の貸借(ニ) 有価証券の取得又は譲渡（上記(イ)又は(ロ)に定める取引を除きます。）(ホ) 有価証券の貸借（上記(ハ)に定める取引を除きます。）(ヘ) 不動産等に係る管理業務の委託(ト) 不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託(チ) 工事等の発注（ただし、1件当たり1,000万円未満のものを除きます。この場合、代表取締役会長の承認を得ます。）④

利害関係者との取引
利害関係者取引規程には、利害関係者又は本資産運用会社との取引について以下のとおり取引条件が規定されています。取引条件の検証に当たっては、法令や諸規則に定める基準を遵守した上で、通常の同様の取引と比較して本投資法人に不利益となることのないよう、コンプライアンス委員会において十分な検証を行うこととします。
(イ) 不動産等の取得
a. 不動産等の取得の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社から不動産等を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士（法人を含むものとします。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、物件の本体価格であり、税金、取得費用、信託設定に要す
る費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。ただし、利害関係者によるウェアハウジング（本投資法人に転売するための不動産等の一時的な取得をいいます。
以下同じです。）の活用により、当該利害関係者又は本資産運用会社から本投資法人が資産を取得する
場合は、当該ウェアハウジングに係る費用を上記鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
b. その他の特定資産の取得の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社から不動産等以外の資産を取得する場合、時価を把握することができるものは時価とし、それ以外は上記a.に準ずるものとします。
(ロ) 不動産等の譲渡
a. 不動産等の譲渡の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ不動産等を譲渡する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、物件の本体価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
b. その他の特定資産の譲渡の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ不動産等以外の資産を譲渡する場合、時価を把握することができるものは時価とし、それ以外は上記a.に準ずるものとします。
(ハ) 不動産等の貸借
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社との間で不動産等を貸借する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件で貸借しなければならないものとします。
(ニ) 有価証券の取得、譲渡又は貸借
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社との間で有価証券を取得、譲渡又は貸借する場合（上記(イ)から(ハ)までに定める取引を除きます。）は、上記(イ)から(ハ)までに準ずるものとします。

- 144 -

(ホ) 不動産等に係る管理業務等の委託
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ不動産等に係る管理業務等を委託する場合は、実績や管理の効率性等を検討し、役務内容、業務総量、委託料の市場水準等も勘案した上で、適正と判断される条件に基づき委託します。取得する物件について、利害関係者が既に不動産等に係る管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産等に係る管理業務等は当該利害関係者に委託することができるものとしますが、委託料の決定については上記と同様とします。
(ヘ) 不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託
本投資法人が利害関係者へ不動産等の取得又は譲渡の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ貸借の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料の水
準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
(ト) 工事等の発注（ただし、1件当たり1,000万円未満のものを除きます。この場合、代表取締役会長の承認を得ます。）
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ工事等を発注した場合は、第三者の見積価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事等の発注を行うものとします。
⑤

利害関係者との取引に関する意思決定手続
利害関係者又は本投資法人と本資産運用会社との間で取引を行う場合は、上記①記載の法令を遵守す
るほか、社内規程の定めに従い、投資運用部により起案された当該取引内容につき以下の手続を経るものとします。なお、以下の手続の過程において否決又は不同意とされた議案は、起案部署に差し戻されるものとします。
a. コンプライアンス・オフィサーにより事前に審査され、問題点がないと判断された場合、コンプライ
アンス委員会に上程されます。
b. コンプライアンス委員会において審議され、承認の決議がなされた場合には、投資運用委員会にて審議され、承認の決議がなされます。
c. 投資運用委員会で承認の決議がなされた場合には、本投資法人の役員会に審議を求めるものとし、その承認の決議及び当該決議に基づく本投資法人の同意を受けるものとします。
d. 本投資法人の役員会において審議され、承認の決議がなされるとともに、本投資法人の同意を受けた
場合には、当該審議の内容及び経過について本資産運用会社の取締役会に報告するものとします。

⑥

本投資法人への報告
本資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が本資産運用会社又は本資産運用会社の取締役若しくは執行役、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間において特定資産（指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。本⑥において、以下同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）、その他投信法施行令で定める者に対して交付する
ものとします。

- 145 -

(3) 利害関係者との取引状況等①

利害関係者への賃貸
当期における、保有資産の賃貸に関する利害関係者との取引の概要は、以下のとおりです。なお、以下の賃借人は、いずれの物件についてもマスターリース契約を締結しています。

賃借人の名称

Master Lessee Mars Limited
合同会社

(注1)

物件名称

年間賃料
（百万円）
(注1)

成信ビル

404

NKビル

221

司町ビル

206

高田馬場アクセス

176

麻布アメレックスビル

127

飛栄九段ビル

130

新横浜ナラビル137

ラパーク岸和田774

シュロアモール筑紫野

564

西友水口店

非開示(注2)

シュロアモール長嶺299

白井ロジュマン261

松屋レジデンス関目

153

アーバンプラザ今里

73

アボーデ代々木パークサイド

78

船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

非開示(注2)

船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

非開示(注2)「年間賃料」は、2018年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている信託不動産については、その合計額とします。また、共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は賃貸借契約書上これらの使用料を把握できない場合を除き、これらを含まず、また、フリーレントは考慮しないものとします。消費税は含みません。以下同じです。）を百万円未満を四捨五入して記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、同日現在における各信託不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書に表示された年間賃料、又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。また、ラパーク岸和田、シュロアモール筑紫野及びシュロアモール長嶺については、ATMの設置に係るテナント及びテナントによる転貸先からの賃料を考慮していませ
ん。

(注2)

テナントから開示について承諾が得られておらず、かつ、開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等に
より賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性がある
ため、非開示としています。

また、本資産運用会社は、本投資法人の保有資産である飛栄九段ビルに入居しており、その年間賃料は本書の日付現在、飛栄九段ビル12.2百万円です。

- 146 -

②

利害関係者へのプロパティ・マネジメント業務の委託
当期における保有資産のプロパティ・マネジメント業務の委託に関する、利害関係者との取引の概要は、以下のとおりです。
マスター・プロパティ・マネジメント業務の委託
委託先の名称

物件名称

本投資法人による物件

NKビルの取得価格の0.2％

麻布アメレックスビル

本投資法人による物件の取得価格の0.2％

高田馬場アクセス

本投資法人による物件の取得価格の0.2％

新横浜ナラビル
東京キャピタル
マネジメント株式会社

業務委託料（年額）

シュロアモール筑紫野

本投資法人による物件の取得価格の0.2％
本投資法人による物件の取得価格の0.2％

シュロアモール長嶺本投資法人による物件の取得価格の0.2％

西友水口店

本投資法人による物件の取得価格の0.2％

松屋レジデンス関目

本投資法人による物件の取得価格の0.2％

アーバンプラザ今里

本投資法人による物件の取得価格の0.2％プロパティ・マネジメント業務の委託
委託先の名称

物件名称
成信ビル
司町ビル

業務委託料（月額）
水道光熱費を含む
賃貸収入の1.19％
水道光熱費を除く

株式会社日本プロパティ・ソ

賃貸収入の1.5％

リューションズ

水道光熱費を除く
賃貸収入の2.0％

飛栄九段ビル
船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

15万円

船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

15万円- 147 -

３【投資主・投資法人債権者の権利】(1) 投資主総会における議決権①

本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
(イ)

執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）及び解任（投信法第96条、第104条、第106条）(ロ)

資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第2項、第205条、第206条第1項）
投資口の併合（投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項（第3号を除きます。））(ニ)

投資法人の解散（投信法第143条第3号）(ホ)

規約の変更（投信法第140条）(ヘ)

その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）②(ハ)

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
(イ)

投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第16条）。

(ロ)

投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、その議決権を行使することができます（規約第13条第1項）。この場合において当該投資主又は代理人は、投資主総会毎にその代理権を証明する書面を予め本投資法人に提出し、又はあらかじめ本投資法人の承諾を得た上でかかる書面に記載すべき情報を電磁的方法により提供しなければなりません（投信法第94条第1項、会社法第310条第1項及び第2項、規約第13条第2項）。

(ハ)

書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面（以下「議決権行使書面」といいます。）に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います（投信法第90条の2第2項、第92条第1項、規約第14条第1項）。

(ニ)

書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第2項、規約第14条第2項）。

(ホ)

電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に対して提供して行います（投信法第92条の2第1項、規約第15条第1項）。

(ヘ)

(ト)

上記(ホ)の定めにより電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条の2第3項、規約第15条第2項）。
投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第17条第1項）。

(チ)

上記(ト)の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第3項、規約第17条第2項）。

- 148 -

(リ)2020年3月1日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年ごとの3月1日及び同日以後遅滞なく招集される投資主総会においては、2019年12月末日及び以後隔年ごとの12月末日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる
投資主とします。決算期から3か月以内の日を投資主総会の日として開催する場合、本投資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することができる投資主とします。
また、上記の定めに関わらず、本投資法人は、役員会の決議を経て予め公告して、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者をその権利を行使することができる投資主又は登録投資口質権者とすることができます（投信法第77条の3第2項、規約第12条）。

(2) その他の共益権① 代表訴訟提起権（投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条（第2項を除きます。））
6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面その他投信法施行規則で定める方法により、資産運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追及する
訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請求をした投資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
②

投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し、若しくは著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がされたときには、決議の日から3か月以内に、訴えをもって当該決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。

③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項）
6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、その行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。

④

新投資口発行の差止請求権（投信法第84条第1項、会社法第210条）
投資主は、新投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場
合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、投資法人に対し、新投資口の発行をやめることを請求することができます。

⑤

新投資口発行無効訴権（投信法第84条第2項、会社法第828条第1項第2号、第2項第2号）
投資主は、新投資口の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から6か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。

⑥

投資口併合差止請求権（投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3）
投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます（投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3）。

⑦

合併差止請求権（投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2）
投資主は、本投資法人の合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、一定の場合を除き、当該投資法人に対して、当該合併をやめることを請求することができます。

⑧

合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、合併の効力が生じた日から6か月以内に、合併無効の訴えを提起することができます。

- 149 -

⑨

設立無効訴権（投信法第75条第6項、会社法第828条第1項第1号、第2項第1号）
投資主は、設立手続に重大な瑕疵があった場合には、本投資法人の成立の日から2年以内に設立無効の訴えを提起することができます。

⑩

投資主提案権（投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項）
発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し投資主総会の日の8週間前までに、一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主総会の目的である事項につき当該投資主が提出しようとする議案の要領を招集通知に記載又は記録することを請求することができます。
⑪

投資主総会招集権（投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項）
発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、請求の後遅滞なく招集の手続が行われない場合又は請求があった日から8週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。

⑫

検査役選任請求権（投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由があるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。

⑬

執行役員等解任請求権（投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号）
発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにも関わらず、当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときには、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。

⑭

解散請求権（投信法第143条の3）
発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生ずるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。

(3) 分配金請求権（投信法第77条第2項第1号、第137条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、各投資主の有する投資口の口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口について行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場
合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得します（振替法第228条、第149条）。
(4) 残余財産分配請求権（投信法第77条第2項第2号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(5) 払戻請求権（規約第6条第1項）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
(6) 投資口の処分権（投信法第78条第1項から第3項まで）
投資主は投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）- 150 -

が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（振替法第228条、第140条）。ただし、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
れば、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。以下同じです。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。
(7) 投資証券交付請求権（振替法第227条第1項、第2項、投信法第85条第1項）
本投資口は、振替法の適用を受ける振替投資口であり、本投資法人は、投資証券を発行することができません（振替法第227条第1項）。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合には、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第2項）。
(8) 帳簿等閲覧請求権（投信法第128条の3）
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この場合においては、当該請求の理由を明らかにして行わなければなりません。
(9) 投資口買取請求権（投信法第149条の3、第149条の8、第149条の13）
本投資法人が合併する場合に、合併契約承認のための投資主総会に先立って合併に反対する旨を本投資法人に通知し、かつ、当該投資主総会において合併に反対した投資主は、本投資法人に対し自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができます。
(10)少数投資主権の行使手続（振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載
又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替機構が個別投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する日までに限り、少数投資主権を行使することができます。

- 151 -

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
a. 名称
さくら不動産投資顧問株式会社
東京都千代田区九段南三丁目8番11号
b. 資本金の額
本書の日付現在
c. 事業の内容

1億152万円

ⅰ. 投資運用業
ⅱ. 宅地建物取引業
ⅲ. 投資法人資産運用業
ⅳ. 投資信託委託業
ⅴ. 投資法人又は特別目的会社の機関の運営に関する業務
ⅵ. 不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の売買、賃貸、仲介並びに不動産等の管理
及び鑑定
ⅶ. 不動産等その他の資産の管理及び運用に関するコンサルタント業
ⅷ. 前各号に関連又は附帯する一切の業務①

会社の沿革
2015年7月 7日

さくら不動産投資顧問株式会社設立

2015年8月14日

宅地建物取引業の免許取得（免許証番号 東京都知事(1)第98232号）

2016年1月28日
2016年3月25日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号（登録番号：関東財務局長（金商）第2907号）

2016年5月26日②

国土交通大臣認可第100号）

金融商品取引業（投資運用業）に係る登録一般社団法人投資信託協会に入会

株式の総数及び資本金の額の増減(イ) 発行可能株式総数（本書の日付現在）
100,000株(ロ) 発行済株式の総数（本書の日付現在）
6,668株(ハ) 最近5年間における資本金の額の増減
2015年7月7日に設立された後、2015年11月4日付で増資が行われ、これにより資本金の額は300万円から1億152万円に増額されています。

③

その他(イ) 役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権の3分の1以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のもの
に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後4年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員により選任された取締役の任期は、前任者又は他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、補欠として選任された監査役の任期は、前任者の任期の残存期間と同一とします。本資産運用会社において取締役及び監査役に変更があった場合には、2週間以内に監督官庁へ届け出ます（金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3号）。また、本資産運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。）又は他の会社の取締役、- 152 -

会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金融商品取引法第31条の4第1項）。
(ロ) 訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
④

関係業務の概要
本投資法人が、資産運用委託契約に基づき本資産運用会社に委託する業務の内容は、以下のとおりです。
a. 本投資法人の資産の運用に係る業務
b. 本投資法人の資金調達に係る業務
c. 本投資法人への報告業務
d. その他本投資法人が随時委託する上記a.からc.までに関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）- 153 -

（２）【運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報（4）投資法人の機構」をご参照ください。

- 154 -

第1 ファンドの状況

1 投資法人の概況

（３）【大株主の状況】

名称

住所（本書の日付現在）
比率
所有株式数
（％）
（株）
(注)

オーストラリア
ギャラクシー・ジェイリート・
ピーティーワイ・リミテッド

ニューサウス・ウェールズ州
シドニー

3,334

50.0

3,334

50.0

ライムストリート15 4階
東京キャピタルマネジメント
株式会社
(注)

東京都港区西新橋一丁目14番2号「比率」とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

なお、所有株式に係る議決権の個数は、以下のとおりです。
（本書の日付現在）名称

住所

ギャラクシー・ジェイリート・
ピーティーワイ・リミテッド(注)オーストラリア
ニューサウス・ウェールズ州
シドニー
ライムストリート15 4階

所有株式数
（株）

比率
（％）

3,334

100.0

東京キャピタルマネジメント株式会社は本資産運用会社のA種優先種類株式を保有していますが、同株式を保有する株主は、法令に別段の定めのある場合を除き、本資産運用会社の定時又は臨時の株主総会において議決権を有しないものとされています。

（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名
代表取締役
会長（常勤）

氏

名

主要略歴

守邦 ロバー 1995年 3月
ト 昭二
1999年 8月

2001年12月

2002年12月
2003年 3月
2007年 7月
2008年 7月
2015年 7月
2015年11月

前田建設工業株式会社
現場監督／プロジェクト検査員
生駒シービー・リチャードエリス株式会社（現：シービー
アールイー株式会社）
国際営業部 マネージャー
生駒シービー・リチャードエリス株式会社（現：シービー
アールイー株式会社）
投資顧問サービス部 アソシエイト・ディレクター
マニュライフ生命保険株式会社
不動産部 リージョナル・ディレクター
有限会社マニュライフ・プロパティーズ・ジャパン
代表取締役社長
GALILEO JAPAN株式会社
ゼネラルマネージャー
GALILEO JAPAN株式会社代表取締役
さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役社長
さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役会長（現任）- 155 -

所有
株式数
（株）
－

役職名

氏

名

代表取締役
社長（常勤）
取締役
（非常勤）

村中

誠

Neil
RichardJohn
Werrett

主要略歴
前記「第1 投資法人の追加情報
1973年 8月
1978年 8月
1982年10月
1984年10月
1990年 6月
1998年 2月
2006年 9月

2007年 5月

2010年 9月

2013年10月
2015年11月
取締役
（非常勤）

Brett
Phillip
Bradley

1992年 1月

2 役員の状況」をご参照ください。

ドンカスター・アンド・テンプルズトウ市役所
不動産鑑定士AMP キャピタル
不動産鑑定・投資部門 部門長
AMP キャピタル
不動産開発部門 部門長
AMP キャピタル
不動産鑑定・投資部門 部門長
AMP キャピタル
不動産取引部門 部門長
AMP キャピタル
不動産取引・REIT開発部門 部門長（全世界統括）
ガリレオ・ジャパン・ファンズ・マネジメント・ピーティーワイ・リミテッド
ダイレクター（現任）
ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワ
イ・リミテッド
ダイレクター（常勤）（現任）
ガリレオ・ディベロップメント・マネジャー・ピーティー
ワイ・リミテッド
ダイレクター（現任）
ヴィーナス・チャッツウッド・ピーティーワイ・リミテッド
ダイレクター（現任）
さくら不動産投資顧問株式会社
取締役（非常勤）（現任）
ブラン・アンド・アソシエイツ 会計担当

1994年 7月

ケネス・リーベンサール・アンド・カンパニー
会計担当

1995年 6月

アーンスト・アンド・ヤング・エルエルピー
E&Y・ケネス・リーベンサール・リアル・エステート・グル
ープ 会計担当

1996年 6月

アーンスト・アンド・ヤング
プロパティ・リアル・エステート・アンド・コンストラクション・グループ 会計担当

2003年 9月

ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・
リミテッド
最高財務責任者（現任）
さくら不動産投資顧問株式会社
取締役（非常勤）（現任）

2017年 7月

- 156 -

所有
株式数
（株）
－
－

－

役職名

氏

名

取締役
（非常勤）

谷中

博史

1994年 4月
2001年 1月

ユアサ商事株式会社
日本管財株式会社
総合企画室

2007年 1月

東京キャピタルマネジメント株式会社
代表取締役社長

2013年 5月

Prudential Investment Company of Australia Pty Ltd.
取締役（非常勤）（現任）
NSコーポレーション株式会社
取締役（非常勤）（現任）
さくら不動産投資顧問株式会社
取締役（非常勤）（現任）
株式会社行政システム研究所
取締役（非常勤）（現任）
株式会社ナディア
取締役（非常勤）（現任）
日本管財株式会社
執行役員
総合企画室長兼管理統轄本部海外事業推進室長（現任）
株式会社さきしまコスモタワーホテル
取締役（非常勤）（現任）
株式会社熊谷組

2015年 6月
2015年11月
2015年12月
2018年 2月
2018年 4月

2018年 4月
取締役
（非常勤）

監査役
（非常勤）

曽我

嶋本

彰彦

泰治

所有
株式数
（株）
－

主要略歴

1978年 4月
2007年 7月

ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント
株式会社 代表取締役社長

2007年 8月

ジャパン・シングルレジデンス投資法人

2010年10月

平和不動産アセット・マネジメント株式会社

2011年 5月

日本管財株式会社

2013年 5月

Prudential Investment Company of Australia Pty Ltd.
常勤取締役

2017年 5月

Prudential Investment Company of Australia Pty Ltd.
取締役（非常勤）（現任）

2017年 6月

東京キャピタルマネジメント株式会社
代表取締役社長（常勤）（現任）

2017年 6月

さくら不動産投資顧問株式会社
取締役（非常勤）（現任）

1974年10月
1983年 1月
1993年 8月
2002年 4月
2004年 6月

監査法人日本橋事務所
青山監査法人
嶋本公認会計士事務所 所長（現任）
嶋本税理士法人 代表社員（現任）
タムウィールヴュー・ジャパン・コマーシャル・ワン特定目的会社
監査役
GALILEO JAPAN株式会社
監査役
Premier Solution Japan 株式会社代表取締役（現任）
さくら不動産投資顧問株式会社
監査役（非常勤）（現任）

2008年 4月
2014年 5月
2016年 6月

- 157 -

総合企画室

－

執行役員
顧問

部長

－

また、上記のほか、本資産運用会社の主要な役職員は、以下のとおりです。
（本書の日付現在）
役職名

氏

名

コ ン プ ラ イ ア 田村
ンス・
オフィサー

直樹

主要略歴
1982年 4月

日本航空株式会社

2009年10月

GL プロパティーズ株式会社（現：日本GLP株式会社）
人事総務部長GLP ジャパン・アドバイザーズ株式会社 出向
総務部長
同社コンプライアンス・オフィサー

2012年 9月
2015年 4月
2017年 1月
投資運用
部長

田口

嘉邦

1997年 4月
2001年 4月
2002年 7月

2006年 5月

2015年 7月
2015年 8月
2018年 8月
財務企画
部長

小引

真弓

2006年 1月
2012年 9月
2013年12月
2015年12月

(注)

所有
株式数
（株）
－

さくら不動産投資顧問株式会社
コンプライアンス・オフィサー（現任）
株式会社都市開発不動産鑑定所－

株式会社ケン・コーポレーション
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社 出向
カナル投信株式会社（現：平和不動産アセットマネジメン
ト株式会社）
運用部投資顧問課長
ラウンドヒル・キャピタルパートナーズ株式会社（現：
PGIMリアルエステート・ジャパン株式会社）
アクイジション部長及びアセット・マネジメント部長
スターアジア投資顧問株式会社
取締役投資運用部長
さくら不動産投資顧問株式会社
投資運用部長（現任）
KPMG税理士法人－

I&R総合会計事務所
監査部
GALILEO JAPAN株式会社
財務部門
さくら不動産投資顧問株式会社
財務企画部長（現任）本書の日付現在、本資産運用会社の従業員（代表取締役、社外取締役、監査役及び派遣社員を除きます。）の数は、10名です。

- 158 -

（５）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として登録投資法人の資産運用を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況
本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を行っています。

④

資本関係

本書の日付現在、本資産運用会社は、本投資法人の投資口1口（発行済投資口の総口数の約0.0003％）を所有しています。

- 159 -

２【その他の関係法人の概況】
A 資産保管会社（投信法第208条関係）(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
b. 資本金の額
2018年9月末日現在

342,037百万円

c. 事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。
(2) 関係業務の概要(イ) 資産保管業務(ロ) 金銭出納管理業務(ハ) その他前各(イ)、(ロ)に付随関連する業務(3) 資本関係
本書の日付現在、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
B 投資主名簿等管理人（投信法第117条第2号、第3号及び第6号関係）(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
b. 資本金の額
2018年9月末日現在

342,037百万円

c. 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。
(2) 関係業務の概要(イ) 投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務(ロ)

投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下「投資主等」といいます。）の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資口数との照合に関する事務(ハ) 投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務(ニ) 投資主等の提出する届出の受理に関する事務(ホ) 投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及びこれらの返戻
履歴の管理に関する事務(ヘ) 議決権行使書面の作成、受理及び集計に関する事務(ト) 金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及び支払に関する事務(チ) 分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払に関する事務(リ) 新投資口予約権原簿の作成、管理及び備置に関する事務(ヌ) 新投資口予約権の行使に関する事務(ル)

新投資口予約権原簿への新投資口予約権者及び登録新投資口予約権質権者（以下「新投資口予約権者
等」といいます。）の新投資口予約権原簿記載事項の記録並びに新投資口予約権原簿と振替口座簿に記録すべき振替新投資口予約権数との照合に関する事務(ヲ) 新投資口予約権者等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務(ワ) 投資主名簿及び新投資口予約権原簿の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務(カ) 自己投資口及び自己新投資口予約権の消却に関する事務(ヨ) 投資口及び新投資口予約権に関する諸統計及び官庁、証券取引所等への届出若しくは報告に関する資料の作成事務(タ) 投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項- 160 -

(レ) 投資口の併合、投資口の分割、募集投資口の発行及び新投資口予約権無償割当て、並びに合併等に関する事務等の臨時事務(ソ) 委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類の整理保管に関する事務(ツ) 支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」といいます。）について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務(ネ) 本投資法人の投資主等及び新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務(ナ) 本投資法人の投資主等及び新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過
後の廃棄又は削除に関する事務(ラ) 行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務(ム) その他振替機関との情報の授受に関する事項(ウ) 前各(イ)から(ム)までに関する照会に対する応答(ヰ) 前各(イ)から(ウ)までに掲げる事項に付随する事務(3) 資本関係
本書の日付現在、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
C 機関運営等に関する一般事務受託者（投信法第117条第4号関係）(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
b. 資本金の額
2018年9月末日現在

342,037百万円

c. 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。
(2) 関係業務の概要(イ) 本投資法人の機関（役員会及び投資主総会をいいます。）の運営に関する事務（ただし、投信法第117条第2号に基づき、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計に関する事務等の投資主名簿の作成及び備置に関する事務を委託した一般事務受託者が行う事務を除きます。）(ロ) その他前(イ)に付随関連する事務(3) 資本関係
本書の日付現在、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
D 会計事務等に関する一般事務受託者（投信法第117条第5号及び第6号関係）(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
兼山公認会計士事務所
東京都千代田区九段北一丁目14番21号
b. 資本金の額
該当事項はありません。
c. 事業の内容
会計、税務、コンサルティング及び監査業務(2) 関係業務の概要(イ) 計算に関する事務（投信法第117条第5号に規定される事務）(ロ) 会計帳簿の作成に関する事務（投信法施行規則第169条第2項第6号に規定される事務）(ハ) 納税に関する事務（投信法施行規則第169条第2項第7号に規定される事務）(ニ) その他上記(イ)から(ハ)までに関連し又は付随する業務- 161 -

(3) 資本関係
本書の日付現在、本投資法人と兼山公認会計士事務所との間には資本関係はありません。
E スポンサー／本資産運用会社の親会社：ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッド(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッド
オーストラリア、ニューサウス・ウェールズ州、シドニー
b. 資本金の額

ライムストリート15 4階

2019年2月末日現在
1,700,110豪ドル（約134百万円）（円換算は、2019年1月31日時点の株式会社
三菱ＵＦＪ銀行公表の対顧客電信売買相場の仲値である1豪ドル＝78.96円を用いています。）
c. 事業の内容
不動産投資等(2) 関係業務の概要
本投資法人のスポンサーとして、スポンサーサポート契約に基づき、優先的物件情報の提供その他のサポー
ト業務を提供しています。詳細については、前記「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針
(1)投資方針 ④スポンサーサポート
ご参照ください。

(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの活用」を(3) 資本関係
ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッドは、ギャラクシー・ジェイリート・
ピーティーワイ・リミテッドの直接の親会社です。本書の日付現在、ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドは、本投資法人の投資口のうち8,700口（発行済投資口の総口数の約2.6％）を所有しています。
F スポンサー：日本管財株式会社(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
日本管財株式会社
兵庫県西宮市六湛寺町9番16号
b. 資本金の額
2018年12月末日現在

3,000百万円

c. 事業の内容
官公庁や一般テナントビル等の清掃・設備管理業務、受付・電話交換・オペレーター等の派遣業務、プロパティ・マネジメント業務、分譲マンション等の管理組合代行業務、各自治体の下水道処理施設等の運転管理業務、警備業務、及び不動産ファンド・マネジメント業務等の、ビル等の総合管理業(2) 関係業務の概要
本投資法人のスポンサーとして、スポンサーサポート契約に基づき、優先的物件情報の提供その他のサポート業務を提供しています。詳細については、前記「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1)投資方針 ④スポンサーサポート
活用」をご参照ください。

(ロ) ガリレオ及び日本管財グループからの幅広いサポートの(3) 資本関係
本書の日付現在、日本管財株式会社は、本投資法人の投資口のうち8,700口（発行済投資口の総口数の約2.6％）を所有しています。
G スポンサー：東京キャピタルマネジメント株式会社(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
東京キャピタルマネジメント株式会社
東京都港区西新橋一丁目14番2号
b. 資本金の額
2019年2月末日現在

100百万円- 162 -

c. 事業の内容
国内外不動産ファンドの組成、運用、助言(2) 関係業務の概要
該当事項はありません。
(3) 資本関係
日本管財株式会社は、東京キャピタルマネジメント株式会社の直接の親会社です。本書の日付現在、日本管財株式会社は、本投資法人の投資口のうち8,700口（発行済投資口の総口数の約2.6％）を所有しています。
H 本資産運用会社の親会社：ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッド(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッド
オーストラリア、ニューサウス・ウェールズ州、シドニー ライムストリート15 4階
b. 資本金の額
2019年2月末日現在

1豪ドル（約78円）（円換算は、2019年1月31日時点の株式会社三菱ＵＦＪ銀

行公表の対顧客電信売買相場の仲値である1豪ドル＝78.96円を用いています。）
c. 事業の内容
不動産投資等(2) 関係業務の概要
該当事項はありません。
(3) 資本関係
本書の日付現在、ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドは、本投資法人の投資口のう
ち8,700口（発行済投資口の総口数の約2.6％）を所有しています。
I 本資産運用会社の親会社：ウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディー
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
ウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディー
オーストラリア、ニューサウス・ウェールズ州、シドニー ライムストリート15 4階
b. 資本金の額
2019年2月末日現在

1豪ドル（約78円）（円換算は、2019年1月31日時点の株式会社三菱ＵＦＪ銀

行公表の対顧客電信売買相場の仲値である1豪ドル＝78.96円を用いています。）
c. 事業の内容
不動産投資等(2) 関係業務の概要
該当事項はありません。
(3) 資本関係
ウェレット・ファミリー・ピーティーワイ・エルティーディーは、ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドの親会社（ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッドの直接の親会社）です。本書の日付現在、ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドは、本投資法
人の投資口のうち8,700口（発行済投資口の総口数の約2.6％）を所有しています。

- 163 -

J

本資産運用会社の特定関係法人（金融商品取引法施行令第29条の3第3項第4号の取引を行い、又は行った資産運
用会社の利害関係人等）：Master Lessee Mars Limited合同会社(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
a. 名称
Master Lessee Mars Limited合同会社
東京都千代田区九段北一丁目14番21号
b. 資本金の額
2019年1月末日現在
c. 事業の内容

100円

不動産等の取得、保有、賃貸、管理及び処分に関する事業(2) 関係業務の概要
該当事項はありません。
(3) 資本関係
ギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドが唯一の社員であり、資産運用会社の親法人等に該当します。

- 164 -

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法
本投資法人の財務諸表は、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第2条の規定により、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成されます。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第5期の計算期間（2018年7月１日から2018年
12月31日）の財務諸表についてPwCあらた有限責任監査法人の監査を受けています。
３．決算期変更について
本投資法人は、2018年5月31日開催の第2回投資主総会の決議により、決算期を各年2月末日及び8月末日から各
年6月末日及び12月末日に変更しています。これに伴い、第4期は2018年3月1日から2018年6月30日までの4か月決算となっております。
４．連結財務諸表について
本投資法人には子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

- 165 -

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）前期（2018年6月30日）

当期（2018年12月31日）

資産の部
流動資産
現金及び預金1,664,974

500,219

信託現金及び信託預金

4,257,595

4,282,484

65,01359,980

未収入金-

68,814

前払費用

69,651

90,117

預け金

110,022

11,950-44,4189,777

47

6,177,034

5,058,033

14,213,749

14,414,699

減価償却累計額△784,077△1,005,728

信託建物（純額）

13,429,671

13,408,970

437,082

447,214

減価償却累計額△65,572△83,387

信託構築物（純額）

371,509363,826

信託機械及び装置

28,19528,195

減価償却累計額△2,075△3,484

信託機械及び装置（純額）

26,12024,710

信託工具、器具及び備品

28,17835,001

減価償却累計額△4,619△7,186

信託工具、器具及び備品（純額）

23,55827,81441,703,246

41,703,246

14,040-55,568,146

55,528,569

信託借地権

670,865

670,865

その他

17,951

15,171

無形固定資産合計

688,817

686,037

繰延税金資産911

長期前払費用

101,768

131,714

長期預け金

207,174

229,458

その他

10,00010,000

投資その他の資産合計

318,952

371,184

56,575,915

56,585,790

62,752,949

61,643,824

営業未収入金

未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産
信託建物

信託構築物

信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産投資その他の資産

固定資産合計
資産合計- 166 -

（単位：千円）
前期（2018年6月30日）

当期（2018年12月31日）

負債の部
流動負債
営業未払金

153,154

238,157

短期借入金

1,400,000

900,000

1年内返済予定の長期借入金

6,000,000

4,000,000

240,510

176,293

未払法人税等591

841

未払消費税等

70,845-

前受金

356,920339,238

その他

39,085

54,116

8,261,108

5,708,646

長期借入金

21,600,000

22,700,000

信託預り敷金及び保証金

3,021,625

3,094,032

固定負債合計24,621,625

25,794,032

32,882,733

31,502,678

29,254,680

29,254,680

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

615,536

886,466

剰余金合計

615,536

886,466

投資主資本合計

29,870,216

30,141,146※１ 29,870,216※１ 30,141,146

62,752,949

61,643,824

未払金

流動負債合計
固定負債

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金

純資産合計
負債純資産合計- 167 -

（２）【損益計算書】（単位：千円）（自至前期
2018年3月 1日
2018年6月30日）

（自
至

当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日）

営業収益※１ 1,400,343※１ 2,031,345

その他賃貸事業収入※１ 225,189※１ 331,627

不動産等売却益※２ 142,526-

1,768,059

2,362,972

賃貸事業費用

※１,※３ 718,317※１,※３ 1,063,179

資産運用報酬

117,017

172,834

資産保管手数料

2,107

3,095

一般事務委託手数料

20,37821,073

役員報酬

4,000

6,000

賃貸事業収入営業収益合計
営業費用控除対象外消費税

13,5158,989※３ 38,267※３ 40,949

913,603

1,316,121

854,455

1,046,851

受取利息

0

25

営業外収益合計

025

その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益

営業外費用
支払利息

74,457

117,946※４ 136,486-

27,56642,331-

934

238,510161,213615,945885,664

受取保険金-※５ 82,689

特別利益合計-82,689-※５ 81,195

投資口交付等関連費用
融資関連費用
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益

特別損失
災害による損失
特別損失合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税-

81,195615,945887,157591

844

法人税等調整額

7△2

法人税等合計599

842

615,346

886,315189150

615,536

886,466

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 168 -

（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自 2018年3月1日

至 2018年6月30日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額

投資主資本合計

純資産合計

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

29,254,680

1,152,373

1,152,373

30,407,053

30,407,053

剰余金の配当-△1,152,183△1,152,183△1,152,183△1,152,183

当期純利益

-

615,346615,346615,346615,346

当期変動額合計-△536,836△536,836△536,836△536,836※１ 29,254,680

615,536

615,536

29,870,216

29,870,216

当期首残高
当期変動額

当期末残高
当期（自 2018年7月1日

至 2018年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額

投資主資本合計

純資産合計

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

29,254,680

615,536

615,536

29,870,216

29,870,216

剰余金の配当-△615,385△615,385△615,385△615,385

当期純利益-

886,315886,315886,315886,315

当期変動額合計-

270,929

270,929

270,929

270,929※１ 29,254,680

886,466

886,466

30,141,146

30,141,146

当期首残高
当期変動額

当期末残高

- 169 -

（４）【金銭の分配に係る計算書】
区分ⅠⅡ

当期未処分利益
分配金の額（投資口1口当たりの分配金の額）

Ⅲ

自
至

前期
2018年3月 1日
2018年6月30日

当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日

615,536,316円

886,466,085円

615,385,848円（1,848円）

886,448,662円（2,662円）

150,468円

17,423円

本投資法人の規約第46条第1項に定め

本投資法人の規約第46条第1項に定める金銭の分配方針に従い、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租る金銭の分配方針に従い、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能利益の税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針

金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数333,001口

により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数333,001口の 整 数 倍 数 の 最 大 値 と な る
615,385,848円を利益分配金として分の 整 数 倍 数 の 最 大 値 と な る
886,448,662円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人の規約第46条第2項に定める利配することとしました。なお、本投資法人の規約第46条第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

益を超えた金銭の分配は行いません。

次期繰越利益分配金の額の算出方法

自至- 170 -

（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）（自至前期
2018年3月 1日
2018年6月30日）

（自
至

当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

615,945887,157

減価償却費

178,771

246,222

投資口交付等関連費用

136,486-△142,526

-

受取利息

△0

△25

支払利息

74,457

117,946-△82,689

不動産等売却益

受取保険金
災害損失

-

81,195

営業未収入金の増減額（△は増加）△11,6825,032

未収消費税等の増減額（△は増加）-△44,418

7,465△20,465△97,509

98,072

長期前払費用の増減額（△は増加）

18,383△29,946

長期預け金の増減額（△は増加）△6,017△22,283

その他の資産の増減額（△は増加）△9,741

9,729

営業未払金の増減額（△は減少）

26,098

11,569

未払金の増減額（△は減少）

22,54627,987

未払消費税等の増減額（△は減少）△23,168△70,845

前受金の増減額（△は減少）△26,149△17,6813,560

17,437

766,919

1,213,996

利息の受取額

025

利息の支払額△60,229△115,670

前払費用の増減額（△は増加）
預け金の増減額（△は増加）

その他の負債の増減額（△は減少）
小計

保険金の受取額-

13,875

災害損失の支払額-△40,735

法人税等の支払額

△946

△595

705,743

1,070,895

信託有形固定資産の取得による支出△175,022△130,432

信託有形固定資産の売却による収入

1,589,800-

信託預り敷金及び保証金の返還による支出△121,574△38,205

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

40,452

110,611

使途制限付信託預金の預入による支出△40,452△110,611

使途制限付信託預金の払出による収入

121,574

38,205

投資活動によるキャッシュ・フロー

1,414,777△130,432

短期借入れによる収入-

900,000

短期借入金の返済による支出-△1,400,000

長期借入れによる収入-

5,100,000

財務活動によるキャッシュ・フロー

長期借入金の返済による支出分配金の支払額
投資口交付等関連費用の支出
財務活動によるキャッシュ・フロー
- 171 --

△6,000,000△1,142,746△620,069△3,821△132,665△1,146,568△2,152,734

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

973,953△1,212,271

現金及び現金同等物の期首残高

1,926,990

2,900,944

現金及び現金同等物の期末残高※１ 2,900,944※１ 1,688,672- 172 -

（６）【注記表】［継続企業の前提に関する注記］
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
1．固定資産の減価償却の方法(1）有形固定資産（信託財産を含む。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

2～70年

構築物
機械及び装置2～70年
10年

工具、器具及び備品

6～15年(2）無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる無形固定資産の残存期間又は耐用年数は以下のとおりです。
ソフトウェア
2．収益及び費用の計上
基準

5年

固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

3．キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲

4．その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
(1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託
建設仮勘定③信託借地権④信託預り敷金及び保証金(2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、控除対象外消費税は、当期の費用として処理しています。

- 173 -

［未適用の会計基準等に関する注記］
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委
員会）
（1）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASB
においてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れる
ことを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
（2）適用予定日2021年12月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響額「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号

平成30年2月16日）を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」9千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」9千円に含めて表示しています。
［貸借対照表に関する注記］※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額（単位:千円）前 期（2018年6月30日）

当 期（2018年12月31日）
50,00050,000- 174 -

［損益計算書に関する注記］※1 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至前期
2018年3月 1日
2018年6月30日

自至

当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日

A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

1,204,509

共益費収入

195,833

1,740,486
1,400,343

290,858

2,031,345

その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
駐車場収入

110,883
65,290

その他賃貸収入49,015

不動産賃貸事業収益合計

182,792
96,899225,189

51,936

1,625,532

331,627
2,362,972

B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

218,896324,571

水道光熱費
公租公課

124,057
136,221205,109
190,933

修繕費

24,64731,732

損害保険料

3,616

5,043

信託報酬

9,647

12,969

減価償却費

176,908

243,442

その他賃貸事業費用

24,321

49,376

不動産賃貸事業費用合計

718,317

1,063,179

C.不動産賃貸事業損益（A－B）

907,215

1,299,793※2 不動産等売却益の内訳
前期（自2018年3月1日

至

2018年6月30日）

コンフォモール札幌（単位：千円）不動産等売却収入

1,640,000

不動産等売却原価

1,430,156

その他売却費用

67,317

不動産等売却益
当期（自 2018年7月1日
該当事項はありません。

142,526至

2018年12月31日）※3 減価償却実施額は次のとおりです。
（単位：千円）前期
自 2018年3月１日

自当期
2018年 7月１日

至至

2018年12月31日

2018年6月30日

賃貸事業費用有形固定資産176,908

243,442

1,862

2,780

その他営業費用
無形固定資産- 175 -

※4 前営業期間において、物件取得、国内及び海外にて投資口の発行を予定しておりましたが、実施に至りませんでした。前期に計上された投資口交付等関連費用は、上記に関連して発生した専門家報酬等です。
※5 自然災害の発生による修繕費及びそれに対応する保険金収入です。
［投資主資本等変動計算書に関する注記］※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期
自 2018年3月 1日
至 2018年6月30日

当期
自 2018年 7月 1日
至 2018年12月31日

発行可能投資口総口数

10,000,000口

10,000,000口

発行済投資口の総口数

333,001口

333,001口［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自至前期
2018年3月 1日
2018年6月30日

現金及び預金
信託現金及び信託預金
使途制限付信託預金（注）現金及び現金同等物

自至当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日

1,664,974千円
4,257,595千円

500,219千円
4,282,484千円△3,021,625千円△3,094,032千円

2,900,944千円

1,688,672千円（注）テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引（貸主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
前期（2018年6月30日）

当期（2018年12月31日）

1年内

1,102,800千円

1,081,925千円

1年超

7,258,302千円

6,730,078千円

合計

8,361,102千円

7,812,004千円[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、中長期的に安定した資産運用基盤を構築するため、返済期日の分散化、借入期間の長期化、借入れ金利の低下と固定化を目指し、財務の安定性のバランスに配慮します。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、流動性リスクや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を検討することにより当該リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった
場合、当該価額が異なることがあります。

- 176 -

２．金融商品の時価等に関する事項
2018年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
貸借対照表計上額（千円）(1）現金及び預金(2）信託現金及び信託預金

時価
（千円）

差額
（千円）

1,664,974
4,257,595

1,664,974
4,257,595-

5,922,569

5,922,569-(3）短期借入金(4）1年内返済予定の長期借入金

1,400,000
6,000,000

1,400,000
5,998,915△1,085(5）長期借入金

21,600,000

21,555,671△44,329

負債計

29,000,000

28,954,586△45,414

資産計2018年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
貸借対照表計上額（千円）(1）現金及び預金(2）信託現金及び信託預金

時価
（千円）

差額
（千円）

500,219
4,282,484

500,219
4,282,484-

4,782,704

4,782,704-(3）短期借入金(4）1年内返済予定の長期借入金

900,000
4,000,000

900,000
3,996,763△3,237(5）長期借入金

22,700,000

22,695,127△4,873

負債計

27,600,000

27,591,890△8,110

資産計（注1）金融商品の時価の算定方法(1）現金及び預金、(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4）1年内返済予定の長期借入金、（5）長期借入金
元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品（単位：千円）前期（2018年6月30日）

区分
信託預り敷金及び保証金当期（2018年12月31日）
3,021,625

3,094,032

信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃貸借契約期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（注3）金銭債権の決算日（2018年6月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内
現金及び預金1,664,974

信託現金及び信託預金

4,257,595

合計

5,922,569

金銭債権の決算日（2018年12月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

500,219

現金及び預金
信託現金及び信託預金

4,282,484

合計

4,782,704- 177 -

（注4）借入金の決算日（2018年6月30日）後の返済予定額（単位：千円）
1年以内

1年超
2年以内

2年超
3年以内

3年超
4年以内

4年超
5年以内

5年超

短期借入金

1,400,000

-

-

-

-

-

長期借入金

6,000,000

4,000,000

6,000,000

6,000,000

5,600,000-

合計

7,400,000

4,000,000

6,000,000

6,000,000

5,600,000-

借入金の決算日（2018年12月31日）後の返済予定額（単位：千円）
1年以内

1年超
2年以内

2年超
3年以内

3年超
4年以内

4年超
5年以内

5年超

短期借入金

900,000

-

-

-

-

-

長期借入金

4,000,000

6,000,000

6,000,000

5,600,000

5,100,000-

合計

4,900,000

6,000,000

6,000,000

5,600,000

5,100,000-［有価証券に関する注記］
前期（2018年6月30日）
該当事項はありません。
当期（2018年12月31日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2018年6月30日）
該当事項はありません。
当期（2018年12月31日）
該当事項はありません。
［退職給付に関する注記］
前期（2018年6月30日）
該当事項はありません。
当期（2018年12月31日）
該当事項はありません。

- 178 -

［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位:千円）前期
2018年６月30日

当期
2018年12月31日

繰延税金資産911

繰延税金資産合計

911繰延税金資産の純額

911

未払事業税損金不算入額

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位:％）
前期
2018年６月30日
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率［関連当事者との取引に関する注記］
1.親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年6月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年7月1日
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期（自 2018年3月1日
該当事項はありません。
当期（自 2018年7月1日
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期（自 2018年3月1日
該当事項はありません。
当期（自 2018年7月1日
該当事項はありません。

至

2018年12月31日）

至 2018年6月30日）

至 2018年12月31日）

至 2018年6月30日）

至 2018年12月31日）- 179 -

当期
2018年12月31日

31.74

31.51

△31.710.07△31.48
0.07

0.10

0.09

4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年3月1日

属性

至 2018年6月30日）

資本金
議決権等の
関係内容
会社等の
事業の
又は
所有（被所
名称又は 所在地
内容
出資金有）割合 役員の 事業上
氏名
又は職業
（千円）
（％）
兼任等 の関係

取引の
内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
(千円)

117,017

未払金

57,564

社への売却
報酬の支払

16,400

未払金

17,712

経費の立替

451

未払金

451

不動産の
賃貸等

4,078

前受金

1,101

信託預り
- 敷金及び

5,098

資産運用会
社への資産

役員

村中誠

-

-

本投資法
人執行役

本投資法人執員兼さくら不動産

行役員兼さくら不動産投資

投資顧問
株式会社

(被所有)
直接
0.0

顧問株式会社代表取締役社

代表取締
役社長

長

運用報酬の
支払
資産運用会

敷金の
受入

保証金

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）資産運用報酬の額は、村中誠が第三者（さくら不動産投資顧問株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
当期（自 2018年7月1日

属性

至 2018年12月31日）

議決権等の
資本金
関係内容
事業の
会社等の
所有（被所
又は
内容
名称又は 所在地有）割合 役員の 事業上
出資金
又は職業
氏名
（％）
（千円）
兼任等 の関係

資産運用会
社への資産

本投資法
人執行役
員兼さく
役員

村中誠

-

-

ら不動産
投資顧問
株式会社
代表取締

取引の
内容

(被所有)
直接
0.0

取引金額
（千円）

科目

期末残高
(千円)

172,834

未払金

118,331

本投資法人執行役員兼さく

運用報酬の支払

ら不動産投資顧問株式会社

経費の立替

107

未払金

107

不動産の
賃貸等

6,117

前受金

1,101

信託預り
- 敷金及び5,098

代表取締役社
長

役社長

敷金の
受入

保証金

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）資産運用報酬の額は、村中誠が第三者（さくら不動産投資顧問株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。

- 180 -

[持分法損益等に関する注記]
前期（2018年6月30日）
該当事項はありません。
当期（2018年12月31日）
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期（2018年6月30日）
該当事項はありません。
当期（2018年12月31日）
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

（関連情報）
前期（自 2018年3月1日

至

2018年6月30日）（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）地域ごとの情報①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10％以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。
当期（自 2018年7月1日 至 2018年12月31日）（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）地域ごとの情報①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10％以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。

- 181 -

［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では主として首都圏及び地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、
商業施設及び住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）自至前期
2018年3月 1日
2018年6月30日

自至

当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日

貸借対照表計上額
期首残高57,673,152

56,239,011

期中増減額△1,434,140△39,576

期末残高56,239,011

56,199,434

59,246,000

59,381,000

期末時価（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注2）期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出（172,924千円）、主な減少額は信託受益権1物件の売却（1,430,156千円）と減価償却費（176,908千円）です。当期の主な増加は資本的支出（203,865千円）、主な減少額は減価償却費（243,442千円）です。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[1口当たり情報に関する注記]
自至前期
2018年3月 1日
2018年6月30日

自至

当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日

1口当たり純資産額

89,700円

90,513円

1口当たり当期純利益

1,847円

2,661円（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至当期純利益（千円）

前期
2018年3月 1日
2018年6月30日

自至

当期
2018年 7月 1日
2018年12月31日

615,346

886,315

普通投資主に帰属しない金額（千円）--

普通投資口に係る当期純利益（千円）

615,346

886,315

期中平均投資口数（口）333,001

333,001［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。

- 182 -

（７）【附属明細表】① 有価証券明細表（イ）株式
該当事項はありません。
（ロ）株式以外の有価証券
該当事項はありません。
②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
減価償却累計額
又は償却
累計額

当期
償却額

差引
当期末
残高

14,414,699

1,005,728

221,651

13,408,970-

447,214

83,387

17,814363,826--

28,195

3,484

1,409

24,71028,1786,823-

35,001

7,186

2,566

27,81441,703,246--

41,703,246--

41,703,246

当期首
残高

当期
増加額

当期
減少額

14,213,749

200,950-

信託構築物

437,082

10,132

信託機械及び装置

28,195

信託工具、器具及び備品

資産の種類

当期末
残高

摘要

(有形固定資産)
信託建物

信託土地
信託建設仮勘定

14,040- 14,040

-

-

-

- (注)

小計

56,424,491

217,905 14,040

56,628,356

1,099,787

243,442

55,528,569(無形固定資産)
信託借地権

670,865--

670,865--

670,865

その他

27,800--27,80012,6282,780

15,171

小計

698,665--

698,665

12,6282,780

686,037

合計

57,123,156

217,905 14,040

57,327,021

1,112,415

246,222

56,214,606(注）当期増加額の主なものは、資本的支出（203,865千円）です。なお、無形固定資産の「その他」はソフトウェアです。

④⑤

その他特定資産の明細表
不動産信託受益権については、前記「③不動産等明細表のうち総括表」に含めて記載しています。

投資法人債明細表
該当事項はありません。

- 183 -

⑥

借入金明細表(単位：千円)
区

分

借入先
短
期

株式会社新生銀行

当期首
残高

当期
増加額

400,000

当期
減少額

-

平均利率
（％）
（注1）

当期末
残高

400,000-

三井住友信託銀行株式会社

1,000,000-

1,000,000-

三井住友信託銀行株式会社-

900,000-

900,000

1,400,000

900,000

1,400,000

900,000

株式会社三井住友銀行

2,400,000-

2,400,000-

株式会社新生銀行

2,000,000-

2,000,000-

0.25364

借
入
金

長
期
借
入
金

小計

１

株式会社りそな銀行

600,000-

600,000-

年

株式会社あおぞら銀行

1,000,000-

1,000,000-

内

株式会社三井住友銀行-

200,000-

200,000

株式会社新生銀行-

200,000-

200,000

株式会社りそな銀行-

600,000-

600,000

返済予
定の株式会社あおぞら銀行-

1,000,000- 1,000,000

株式会社西日本シティ銀行-

1,000,000- 1,000,000

株式会社福岡銀行-

1,000,000- 1,000,000

6,000,000

4,000,000

6,000,000 4,000,000

小計- 184 -

0.263910.62473

0.71096

返済
期限

返済
使途 摘要
方法

2018年

期限

8月31日 一括
2019年

期限8月30日 一括

2018年

期限

8月31日 一括

2019年

期限

8月30日 一括

注2

注3

注2

注3

注2

注2

注3
注4

注3
注4

区

分

当期首
残高

借入先

当期
増加額

当期
減少額

平均利率
（％）
（注1）

当期末
残高

株式会社三井住友銀行

200,000-

200,000-

株式会社新生銀行

200,000-

200,000-

株式会社りそな銀行

600,000-

600,000-

0.71096

株式会社あおぞら銀行

1,000,000-

1,000,000-

株式会社西日本シティ銀行

1,000,000-

1,000,000-

株式会社福岡銀行

1,000,000-

1,000,000-

株式会社三井住友銀行

1,950,000--

1,950,000

株式会社新生銀行

1,950,000--

1,950,000

株式会社りそな銀行

600,000--

600,000 0.81842

株式会社あおぞら銀行

500,000--

500,000

長オリックス銀行株式会社

1,000,000--

1,000,000

期

株式会社三井住友銀行

1,950,000--

1,950,000

株式会社新生銀行

1,950,000--

1,950,000

株式会社りそな銀行

600,000--

600,000 0.93842

株式会社あおぞら銀行

500,000--

500,000

オリックス銀行株式会社

1,000,000--

1,000,000

株式会社三井住友銀行

2,500,000--

2,500,000

株式会社りそな銀行

600,000--

株式会社新生銀行

2,500,000--

2,500,000

株式会社三井住友銀行-

1,950,000-

1,950,000

株式会社新生銀行-

1,950,000-

1,950,000

株式会社あおぞら銀行-

800,000-

800,000

株式会社りそな銀行-

400,000-

400,000

21,600,000

5,100,000

4,000,000

22,700,000

29,000,000 10,000,000 11,400,000

27,600,000

借
入
金

小計
合計

600,000 0.86036

1.07777

返済
期限

返済
方法

2019年

期限

8月30日

一括

2020年

期限

8月31日

一括

2021年

期限

8月31日

一括

2022年

期限

8月31日

一括

2023年

期限

2月28日

一括

使途 摘要

注2

注2

注2

注2

注2

注3
注4

注3
注4

注3
注4

注3
注4

注3
注4

(注1)平均利率は、日数及び借入残高による期中の加重平均を記載しており、小数点第6位を四捨五入しています。なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含んでいません。
(注2)資金使途は、不動産又は不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金です。
(注3)いずれも無担保無保証です。
(注4)長期借入金の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの返済予定額の総額は、以下の通りです。
(単位：千円)
1年以内
長期借入金

4,000,000

1年超2年以内

2年超3年以内

6,000,000- 185 -

6,000,000

3年超4年以内
5,600,000

4年超5年以内
5,100,000

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（2018年12月31日現在）
金額

Ⅰ．資産総額61,643,824千円

Ⅱ．負債総額31,502,678千円

Ⅲ．純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

30,141,146千円

Ⅳ．発行済投資口の総口数

333,001口

Ⅴ．1口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

90,513円- 186 -

第６【販売及び買戻しの実績】
発行口数
（口）

発行済投資口の
総口数
（口）

買戻し口数
（口）

計算期間

発行日

第1期

2016年4月1日

1,001

0

1,001

2016年9月7日

332,0000

333,001（自至2016年４月１日
2017年２月28日）（自第2期
2017年３月１日

至

2017年８月31日）（自第3期
2017年９月１日

至

2018年２月28日）

該当事項なし333,001

該当事項なし333,001

該当事項なし333,001

該当事項なし333,001

第4期（自至2018年３月１日
2018年６月30日）
第5期

（自
至
(注1)
(注2)

2018年７月１日
2018年12月31日）

本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。
本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

- 187 -

第７【参考情報】
本投資法人は、当該計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、以下の書類を関東財務局長に提出しています。
2018年 9月27日

有価証券報告書（第4期：自2018年3月1日- 188 -

至

2018年6月30日）

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
2019年３月27日

さくら総合リート投資法人
役

員

会

御

中
ＰｗＣあらた有限責任監査法人
指定有限責任社員
公認会計士
業 務 執 行 社 員

荒川

進

㊞

指定有限責任社員
公認会計士
業 務 執 行 社 員

太田英男

㊞

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているさくら総合リート投資法人の2018年７月１日から2018年12月31日までの第５期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠
して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監
査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案する
ために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、さくら総合リート投資法人の2018年12月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計
算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以

上

（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。
２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。