初めて家を購入する人が読む本家を買う。
2020年 4 月施行

民法改正対応版（2021.3）

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

Section 1

初めて家を購入する人が読む本家を買う。
全日本不動産協会
マスコットキャラクター
「ラビーちゃん」

2

マイホームを購入する前に

stepSection1
マイホームを購入する前にマイホーム購入の流れ…………………………… 02
マイホームの希望条件を整理する……………… 04
購入者が調達できる資金………………………… 06

1

情報の収集
条件（物件の種別、地域、予算など）を整理したうえで、情報を集めます。収集方法にはWeb、新聞広告、折込チラシ、住宅雑誌等があります。

知っておきたい３大トラブル…………………… 08

9Section2
購入するためのパートナー探し
住みたいマイホームを探す……………………… 09
物件を選ぶときに注意すること………………… 10
不動産会社と媒介契約を結ぶ…………………… 12

step

4
※1

13

Section3
いざ、マイホームの契約・購入へ
売買契約までにやること………………………… 13
媒介業者から重要事項説明を受ける…………… 14
売買契約を結ぶときの注意点…………………… 16

媒介契約の締結

媒介契約を締結して、売買契約が成立したときの報酬（仲介手数料）の額、支払方法等を決めておきます。
媒介契約については、P12の「不動産会社と媒介契約を結ぶ」を参照。

契約を解除したいときは………………………… 21

24

Section4
マイホームの契約後にすること
残金決済と物件の引渡しに関して……………… 24
不動産登記について……………………………… 25
マイホーム購入後にかかる税金について……… 26
Column
住まい選びの新たな選択………………………… 05
事前の資金計画に欠かせない住宅ローン……… 07
住まいをお探しならラビ―ネット不動産を…… 11
売買契約書に書かれている内容………………… 18
万が一、契約解除したいときは………………… 22

02

step

7

契約の締結
契約条件の変更を希望するときは、
早めに媒介業者に伝えて調整します。
契
約当日に契約の条件交渉をするとトラブルになる可能性があります。

冊子を利用する皆さまへ

マイホーム購入の流れ

マイホームの購入は、多くの人に憧れのマイホームを購入するまで、不動産会社がパートナーとなり、物件

とって大きな夢のひとつだと思いま探しから契約・入居までのサポートをしてくれますが、任せっきりにせず、す。しかし、人生でもっとも大きな自分でもしっかり確認しながら進めていくことが大切です。まずはマイ

買い物ということもあり、漠然としホーム購入の大きな流れを把握しましょう。

た不安がつきまとい、「本当に今が買い時なのだろうか」と決心がつかな
いまま、タイミングを逃してしまっ

step

2

step

3

資金計画

物件見学

自己資金や住宅ローンの借入れ、月々の返済額や期間、金利、そのほか諸経費等を把握して、マイホーム
購入のために長期的な計画を立てることが大切です。

購入したい物件が中古住宅の場合
は、情報元の不動産会社に連絡をします。新築住宅の場合は、事前予約をして、モデルルームや物件を見学します。

ている人も多くいることでしょう。
また、購入を決断しても「実際に何から始めればいいのかわからない」「こんなにお金がかかるなんて想像していなかった」と後悔して、将来の不安を増長させてしまう人も少なくはありません。
「一生に一度の買い物」だからこそ、正しい知識を身に付けて、納得のいく理想のマイホームを手に入れてほしいものです。しかしそうはいっても、初めて家を購入する人が、必要な知識や法

step

5

step

6

購入申込み

重要事項説明【中古住宅】
媒介業者※2が用意する購契約をするか否かの判断をするためのものですので、早めに説明を受けて、物件状況や契約条件について確認することが大切です。契約までに疑問点を解決しましょう。

入申込書に必要事項を記入して申し込みます。
申込金が必要な場合もあります。
【新築住宅】売主業者に直接申し込
みますが、媒介業者がいる場合は中古住宅と同じ流れになります。

律を学んでマイホームを購入するのは至難の業。だからこそ、不動産会
社をはじめとしたマイホーム購入をサポートするスペシャリストたちが存在するのです。
一方、既にマイホームの購入を経験した人たちに「大変だったこと」
を聞いたところ、多かった意見が「膨大な書類のやり取り」「手続きの多さ」「予定が組みづらい」「平日に手続きが必要なため、仕事を休まなけ

8

ればならない状況が多々あった」等

決済・引渡し、入居、登記完了

購入までの流れを把握し、“ その先 ”

step【中古物件】売主・買主・媒介業者が一堂に会し、買主の代金の支払い（決済）と売主の建物の鍵および所有権移転登記に必要な書類の引渡しを同時に行います。
登記書類を確認するために、必ず司法書士が立ち会います。
【新築物件】建物の登記は買主が最初の所有者として保存登記されますので、必要書類を事前に司法書士に提出します。登記が完了すると登記識別情報（権利証）が買主に送付されますので大事に保管しておきましょう。

でした。本書はこれらのポイントに着目し、初めて家を購入する人でもを読んで行動できるような構成にしています。初めてだからわからないのは当然です。だからこそ本書を読んで基礎的なことを事前に理解して、スペシャリストたちとコミュニケー
ションを取りながら夢のマイホーム購入を実現させましょう。

※1：不動産会社が受託する業務内容は各会社または媒介契約により異なる場合があるため、資金計画等、早い段階で媒介契約について不動産会社に確認しましょう。
※2：購入希望者や売主から依頼を受けて不動産の購入や売却の媒介（仲介）業を行う不動産会社

家を買う。初めて家を購入する人が読む本

03

Section 1

希望するすべての条件を満たすことは難しいかもしれませんが、「一戸建て」か「マンション」か、「部屋数」や「間取り」など、購入したいマイホームの条件を整理するところから始めましょう。現在の家族構成やライフスタイ

マイホームを購入する前にルなども踏まえて、理想とする住まいの形をイメージします。

マイホームの希望条件を整理する
マイホームの購入を検討している

うが防犯、防災の安全性が高いもの

人の中には、「一戸建て」を購入すが多いなど、異なる点がいくつもあるか「マンション」を購入するかります。それぞれにメリット・デメ

迷っている人もいることでしょう。

リットがありますので、下記の比較

一戸建ては敷地や建物すべてを自由

表を参考にしながら方向性を決めるに利用できますが、マンションは、のもひとつの手です。

所有者個人が所有できる「専有部そのほかにも、新築住宅か中古住分」とマンションの所有者全員で共宅かの選択肢もあります。双方の比有する「共用部分」があります。ま較表をチェックしながらさらに絞りた、一戸建てよりもマンションのほ込みを行いましょう。

●一戸建てとマンションの比較
メリット デメリット

一戸建て

マンション

①原則として土地や建物の利用に制限がない①防犯、防災の安全性が高いものが多い②建物は減価しても土地の価値変動が少ない②生活の利便性が高いものが多い③居住環境に恵まれた立地のものが多い③居住性能が高いものが多い①防犯対策に難しい面がある①高層階の災害時の避難②建物の居住性能に難がある場合がある②ルール違反によるトラブル③生活の利便性が低い場合がある③建物の資産保持管理の意思形成

注：一戸建ては分譲地内の比較的新しい住宅、マンションは1981年6月以降の建物をイメージして比較●新築住宅と中古住宅の比較
新築住宅

中古住宅

メリット

①建物や設備すべてが新品①戸建住宅では、建物評価が低く抑えられ、土地価格で購入できることもある②最新の設備で利便性が高い②マンションでは、新築マンションより２割前後安い場合が多い③建物の安全性能が高い

デメリット④構造耐力上主要な部分等に瑕疵※があった場合の法的保護措置がある③リフォームにより設備・内装等の変更が可能①実物を見る前に契約するケースではイメージと違うリスクがある①耐震強度等の安全性に問題があることも②住環境に優れた用地が少なくなり、住環境に問題がある場合もある②品質性能の劣化による居住性能の低下③建物や設備の維持管理費用がかさむ④欠陥が存在する不安がある※住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分や屋根など雨漏りを防ぐ部分における工事不備や欠陥など

その他のチェックポイント

04●希望する地域、路線、利用駅●周辺の環境●日当たり●最寄駅からの距離●部屋数や間取り●そのほか（ペット可等）●購入時期と予算●住居の設備（セキュリティ等）

中古住宅を購入する場合のチェックポイント
中古住宅を購入するときの重要な求めるようになったからです。

建築確認が下りたものであれば、古チェックポイントのひとつによく挙

わかりやすくいえば、1981 年以げられるのが、1981 年以降に建築さ

降に建築された住宅であれば、厳しれた住宅であるかどうかという点で

い基準で建てられたものといえます。

中古住宅の購入を検討している場す。これは、同年に建築基準法が改ちなみに、この年の 6 月 1 日に合は、建築年をひとつの目安にする

正され、耐震性について高い基準を施行されていますので、それ以前にい基準で建てられている可能性が高くなります。

といいかもしれません。

住まい選びの
新たな選択
安心R住宅

2018年、中古住宅の流通促進を目的に国土交通省がスタートさせた「安心
R住宅」制度。この制度が創設されたことで、どのようなメリットが消費者に生まれたのでしょうか。概要を見ていきます。

安心R住宅の特徴

1

基礎的な品質があり
「安心」

2

3

リフォーム工事が情報開示がされていて実施されていて「きれい」「わかりやすい」
連携

仲介業者等

リフォーム
業者

広告時の情報開示

宅を国が定めた「安心Ｒ住宅」標章

方法はこれまではなく、自分で物件（ロゴマーク）を広告に使用して販を確認するしかありませんでした。

消費者が抱いている中古住宅に対売できるようにしたものです。ですとはいえ、プロではない消費者がする「不安」「汚い」「わからない」から「安心Ｒ住宅」のロゴマークが「絶対に安心」と確信することは難といったマイナスイメージを払拭し、付いた住宅を選択するのもひとつの方しいでしょう。

買主が「住みたい」「買いたい」と法です。2018 年４月に運用が開始さ

思えるような中古住宅を容易に選択れ、少しずつ物件が増えているものの、インスペクションを実施し、保険にできるようにして、中古住宅の流通

いまだに数が少ない現状があります。

入ることができる状態なので、安心

安心Ｒ住宅とはして購入できます。また、リフォー促進を図るものです。耐震性があり、インスペクションにより中古住宅の売買瑕疵保険の基準に適合している

しかし、「安心Ｒ住宅」であれば、メリット

ム済できれいだったり、リフォームの提案書もあるので、購入後にリなどの一定の基準を備えた中古住宅

大きなメリットは、中古住宅を購フォームするときの価格の目安もわを「安心Ｒ住宅」と位置付け、登録入するときの安心感でしょう。
「汚かります。中古住宅を購入するとき事業者団体の会員不動産会社のうちれていないか」「故障しているのでは、「安心Ｒ住宅」であれば欠陥リ登録を受けた事業者は、当該中古住は」といった不安を事前に解消する

スクは低いということがいえます。

家を買う。初めて家を購入する人が読む本

05

Section 1

マイホームの希望条件を整理するのと同時に、早めに着手しておくのが資金計画です。家を購入する場合、資金計画によってその後に見学していく
不動産が絞られてきます。さらに、家の購入代金以外にどのような費用がマイホームを購入する前に発生するのかも把握しておきましょう。

購入者が調達できる資金
購入者が調達できる資金
資金計画

自己資金＋借入金額＋その他の資金（親等からの住宅取得資金の贈与など）

住宅購入に必要な資金
必要な資金

住宅購入代金＋諸費用（購入経費）

購入にかかる主な諸経費●売買契約時
仲介手数料（取引完了時の場合もあり）成約価格×3％＋6万円＋消費税（成約価格が400万円を超える場合）

収入印紙

売買価格により税額が確定●金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）時
融資事務手数料

3〜5万円＋消費税、もしくは融資額の1〜2％前後＋消費税（金融機関による）収入印紙

融資額および特約により税額が確定

保証料

融資額の2％前後（金利に上乗せで0円の場合も）●残金決済時・所有権移転登記時
所有権移転登記費用

司法書士の見積もりによる抵当権設定登記費用

司法書士の見積もりによる

火災保険料

損害保険代理店の見積もりによる固定資産税・都市計画税の清算金

残金決済日から12月31日までの日割清算（起算日により異なる）

管理費・修繕積立金の清算金

残金決済日から月末までの日割清算

引越し費用

引越し業者の見積もり

その他

不動産取得税、リフォーム費用、電気水道ガス工事、家具購入費など余裕を持った
資金計画をしよう
資金計画は自己資金プラス住宅
ローンなどの借入金が一般的ですが、ン破綻を招く危険性が高くなります。
将来子どもが増える可能性もあるため、教育資金等のことも考えておかなければいけません。
現時点での安定した収入を基準に、購入代金のほかに多くの諸費用がかかる諸費用（購入経費）には、仲介手
数料、ローンの諸費用、不動産取得

これに親等からの資金援助などが考余裕のある返済の範囲で借入金額を税等の購入代金以外にかかる費用等えられます。

決めることが大切です。

があります。諸費用の目安は、購入

住宅ローンに関して、低金利時代

マンションを購入する場合は、借状況により異なりますが、一般的に、が続いていますので低金利で多くの入金の返済だけではなく、管理費・購入代金の 7 〜 10% が目安とされ融資を受けることができますが、無修繕積立金等が毎月必要になるので、ています。中古住宅を購入してリ理をして金融機関が定める融資条件

その費用も考慮しておく必要がありフォームを予定しているときは、リの上限に近い融資を受けると、ローます。

フォーム費用も別途必要になります。

06

事前の資金計画に欠かせない住宅ローン
基礎知識

マイホームを購入する際は長期のローンを組んで、毎月返済していくのが一般的です。
資金計画を立てるうえで融資可能な金額を目安として把握しておくことが重要です。
そこで、住宅ローンの基礎知識を学びましょう。

固定金利と変動金利

金利変動なし金利変動あり固定金利期間選択型
借り入れた当初の金利が一定期間は変わらない

金利

変動金利型
返済期間中、定期的に金利が見直される

金利

金利

全期間固定金利型
借り入れた当初の金利が全期間変わらない

固定金利期間返済期間

変動金利期間

返済期間

返済期間

借入可能額の計算式

12万円×返済比率

年収月々の返済可能額…㋑円÷金利に応じた月々の返済額×100万円●年収別に設定されている一般的な返済比率

注）金融機関によって基準が異なる場合があります。

借入可能額

円

●金利に応じた月々の返済額の目安（100万円あたりの返済額、元利均等返済） 単位：円

返済比率
25%以下
30％以下
35％以下
40％以下

返済期間

税込年収
300万円未満300万円以上400万円未満
400万円以上700万円未満
700万円以上年間の返済可能額…㋐万円÷12カ月㋐年間の返済可能額

3 ㋑月々の返済可能額

%

15年
20年
25年
30年
35年

0.5%
5,768
4,379
3,547
2,992
2,596

0.6%
5,811
4,423
3,590
3,036
2,640

金 利
0.7%
0.8%
5,854
5,897
4,466
4,510
3,634
3,679
3,080
3,125
2,685
2,731

1.0%
5,985
4,599
3,769
3,216
2,823

1.5%
6,207
4,825
3,999
3,451
3,062

注）金額は目安であり、実際の返済額とは一致しないことがあります。

では、実際に以下の場合を想定して、借入可能額を試算してみましょう。
●試算例

年収350万円、返済期間35年、金利1.5％①350万円 30%=105万円②105万円 12＝87,500円

フラット35と民間金融機関の融資
住宅ローンには民間金融機関の一③87,500円 3,062円 100万円≒2,850万円

資対象の住宅には一定の条件がありますので、すべての住宅で融資が受けられるとは限りません。

住宅ローン融資の審査
住宅ローンの審査は、基本的に収般的な住宅ローンと住宅金融支援機

民間金融機関の住宅ローンには返入の有無や安定性のほかに、現在の構が民間金融機関と提携した「フ済方法が「全期間固定金利型」「変借入額、過去の借入れの遅延延滞状

ラット 35」があります。フラット

動金利型」「固定金利期間選択型」

況、健康状態の 3 点が重視されます。

35 は全期間固定金利型住宅ローン

等の商品があります。変動金利型は、

過去に返済が滞ったことがあるケー

で、金利変動に左右されることがな

金利上昇により返済額が増えるリス

スでは、延滞の発生時期と期間がポく返済額が一定のため安心です。融クがあるので注意しましょう。

イントになります。

家を買う。初めて家を購入する人が読む本

07

Section 1

トラブルは相手があることですので、完全に防ぐことはできませんが、必要な知識を身に付けてトラブルが生じないように取引を進めることはでマイホームを購入する前にきます。このページでは相談窓口に寄せられる内容の中でもよく見られる
３つのトラブルについて紹介します。ぜひ参考にしてください。

知っておきたい3大トラブル
不動産売買の３大トラブル
不動産会社の説明に関してのトラブルです。不動産会社は契約の前までに、買主になる人に必要な情報が記載された「重要事項説明書」を交付して、説明することが義務付けられています。詳細は重要事項説明に関するトラブル

Ｐ14の「媒介業者から重要事項説明を受ける」を参照してください。必要最低限の説明事項は宅地建物取引業法（以下、宅建業法）で定めていますが、法律で定めていない事項もありますので、説明をよく聞いて、疑問に思うこと、わからないことは何でも質問して確認することが大事です。

契約解除の方法は取引の状況により異なります。契約の解除は金銭が絡むため、大きな損失が生じ契約の解除に関するトラブル

たり、トラブルになったりすることがあります。トラブル防止のための宅建業法の規定を知っておくことも必要です。契約の解除に関しては、Ｐ21の「契約を解除したいときは」を参照してください。

購入した土地・建物の種類や品質等に関して契約の内容に適合しなかったときのトラブルです。例

契約不適合（担保責任）に関するトラブル

えば、土地では、接道義務、軟弱地盤、地中埋設物などが、建物では、法令違反、雨漏り、シロア
リの害、不同沈下などがあります。トラブルを防止するために、任意制度として「住宅性能評価制度」
や「中古住宅の建物状況調査（インスペクション）」「安心Ｒ住宅」制度が用意されています。制度の詳細は、Ｐ11の「トラブルを防止するための制度」を参照してください。

知っておきたい用語
これから不動産取引をするにあたって、押さえておきたい基本的な用語を紹介します。
用 語

宅地建物取引業者

解 説
不動産会社のことです。不動産（宅地建物取引）業を営むには免許が必要です。
免許番号で営業年数がわかります。
不動産会社が業務を行う際に、守らなければならない厳しい法律です。買主等の利益の保護

宅地建物取引業法を大きな目的として、買主の契約の判断に最も大事な重要事項の説明義務や禁止行為などを定めています。
資格試験に合格して宅地建物取引士証を有する不動産取引の専門家です。大事な「重要事項

宅地建物取引士説明」は宅地建物取引士でなければ行うことができません。説明する宅地建物取引士は「重要事項説明書」に記名押印のうえ、説明の前に宅地建物取引士証を提示します。
購入希望者や売主から依頼を受けて不動産の購入や売却の媒介(仲介)業務を行う不動産会社で媒介業者

す。媒介ではなく代理人として代理業務を行うことがありますが、通常の不動産取引では、特別の事情がない限り、「代理」でなく「媒介」で行うのが一般的です。

媒介契約

08

購入や売却の媒介の依頼を受けた不動産会社は、報酬トラブル防止のために、契約が成立したときの報酬額等の事項が記載された「媒介契約書」を交付することが義務付けられています。

Section 2

購入したいマイホームの希望条件の整理と、資金計画を立てることができたら、次のステップは、物件と不動産会社探しになります。ここでは、情報収集の一般的な方法と不動産会社を選ぶときのポイント、広告を見るとき購入するためのパートナー探しの注意点などを押さえておきます。

住みたいマイホームを探す1
3
4

住まいの情報を収集する
新聞、折込チラシ、投函チラシ、住宅
雑誌等から多くの情報が発信されています。また、ネット社会になったこともあり、不動産会社もネットでの情報配信に力を入れていますので、インターネットの不動産サイトから情報を入手すること2

不動産会社の店舗で収集する
地域の情報に精通した地元の不動産会
社の店舗に行くと、住まい探しのサポートをしてもらえます。まだ売りに出す前の情報をもらえることもあります。店舗
では生活の利便性、環境その他、地域に関する様々なことを聞いてみましょう。

が多くなりました。

良い不動産会社の見分け方
不動産会社には、免許番号などを記載した「標けましょう。社員の挨拶・言葉遣い等の社員教育

識」を店舗や事務所の見える場所に掲示する義務が行き届いている会社は事務所も整理整頓されてが宅地建物取引業法で定められていますので、そいます。接客担当者と話をしたときの最初の印象

れらを遵守している業者か否かといった点が目安を大事にしましょう。また、公益社団法人不動産になります。また店舗や事務所が汚い、挨拶がで保証協会に加入している業者であれば、手付金等

きない、言葉遣いが悪いなどの会社は最初から避保管制度、手付金保証制度があり、安心です。

新築住宅の広告はここに注意
新築分譲の広告には消費者が目を止め、興味を抱くような夢と希望のキャッチコピーやイメージ写真が並んでいますが、これらの言葉や写真に惑わされない
ようにしましょう。広告の大きな文字の部分を読むだけで大まかな物件の特徴を

5

不動産に
格安物件はない
格安物件は不動産会社が購入して相場並みの価格で再販売されます。消費者が目にする不動産情報の中に格安物件、掘出し物件はありません。安い物件には安い理由＝欠陥が必ずあります。
〝おとり物
件〟のケースもあります。そのような広告知ることはできますが、買主にとって本を見て、興味本位に見学に行ったり、話を当に必要な多くの情報は、小さな文字の聞きに行ったりすることは危険です。あ中にあります。気になる物件は小さな文

まりに安いと思う物件には最初から近寄

字を注意深く読んでいきましょう。

らないようにするのが賢明です。

家を買う。初めて家を購入する人が読む本

09

Section 2

気になる物件が見つかったら、物件を管理する不動産会社に連絡して、見学させてもらいましょう。ここでは、その際に注意するポイントや新築住購入するためのパートナー探し宅の買主保護制度、中古住宅の建物状況調査について紹介していきます。

物件を選ぶときに注意すること

1
2

交通、買物、学校、病院等の日常

とつひとつを確認していきます。近生活に必要な利便施設、眺望、日当くのお店で買い物をしたり、食事をたり等の住環境は、自分の目と足でしながら情報収集したりすることも確認することが大切です。車で行く

物件選びに役立ちます。購入した後と気付かないことが多くありますので「広告と違う」ということがない

で、バス、電車を利用して歩いてひように心掛けましょう。

新築住宅で未完成物件を見学に行くとき
モデルルームがあるときにはモデルルームで出用されていることが多くあります。完成後どのよ

来上がりの状態を確認することができますが、モうな状態になるのか、基本仕様との違いを確認す3

デルルームにはオプションの内装材、設備等が使

中古住宅を
見学
（内見）
するとき
売主が立ち会う場合、節度ある態度で売主に不愉快な思いをさせることがないように注意しましょう。写真の撮影は事前に売主の承諾を得ておくことが必要です。売主は物件の状況、生ることが大事です。

中古住宅（戸建て）見学時のチェックポイント□

敷地

地形・境界標の有無、地盤の状況、道路・隣地との高低差・電柱の位置など□

道路

種類(公道、私道)、幅員・舗装の状態など□

工作物

門、塀等の状況・傾き・安全性（控え壁）
など

□

擁壁

構造（RC造、石積み等）
・高さ・ひび割れ・水抜きの有無など□

車庫

幅×奥行・カーポート(屋根)の有無・出し入れの時の使い勝手など

□

建物外部

築年数・傷み具合・外壁塗装の状況、基礎等のひび割れ、屋根瓦の状況など

□

建物内部

間取り・使い勝手・劣化状況・雨漏り・シミ・
ひび割れ・建具の開閉状況など

□

付帯設備

設備の状態・故障履歴など

その他

越境物（隣地への越境物、隣地からの越境物）
・隣接地建物の種類、状態・方位など。
ゴミ出しルール・地区内のルール・近隣
トラブルの有無

活の利便性等の買主が知りたい
情報をたくさん持っていますので、失礼のない範囲で確認します。直接聞きづらい内容については、後日、媒介業者に確認してもらいます。中古マンション
では駐輪場、ゴミ置き場等の共用部分の管理の状態を確認します。マンションは昔から〝管理を買え〟といわれています。

10□注）周辺地図、広告チラシ、方位磁石、スケール、カメラ、筆記具、メモ用紙等を用意して見学に行きましょう。
ハザードマップも確認しておきましょう。

トラブルを防止するための制度【新築住宅の場合】
不動産会社が売主である新築住宅では、以下のような制度で買主を保護しています。
●住宅品質確保法※1による基本構造部分の10年間の瑕疵担保責任
新築住宅の売買契約においては、売主である不動産会社は引渡しのときから 10 年間、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について瑕疵担保責任を負います。
●住宅瑕疵担保履行法※2に基づく瑕疵担保責任の履行確保措置の義務付け
売主業者の瑕疵担保責任の履行を確実に確保するために、新築住宅の売主である不動産会社に「保証金の供託」
または「責任保険契約の締結」のどちらかの措置を義務付けました。これにより売主が倒産等により瑕疵の修復ができなくなった場合でも、保証金の還付または保険金から必要な費用が支払われます。
●住宅性能評価制度
住宅品質確保法による任意の制度です。売主が表示する耐震性能、断熱性能等の住宅性能を客観的に証明する制度で、設計図書の段階で評価結果をまとめた「設計住宅性能評価」と、施工段階と完成段階の検査を経た評価
結果をまとめた「建設住宅性能評価」があります。建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅を選択するのもひとつの方法です。
※1 住宅の品質確保の促進等に関する法律：住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、トラブル時の紛争を速やかに処理できるよう1999年に制定。
※2 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律：住宅品質確保法の瑕疵担保責任の履行確保のために定められ、2009年10月より本格施行。

【中古住宅の場合】
新築住宅のような買主保護のための法制度はありません。したがって、中古住宅では契約前に物件を十分に確認して、把握することが大事です。最近は、下記のような制度が設けられ、買主が実施するケースも増えています。
●建物状況調査（インスペクション）
中古住宅の瑕疵(欠陥)に対する購入者の不安を払拭してトラブルを防止するために、売却の前に既存住宅状況
調査技術者(一級建築士等で、登録機関の講習の修了・登録が必要)による建物検査の実施を促進するものです。
瑕疵保険検査基準に適合する建物として売却することが望ましいとしていますが、売却前の建物検査を義務付けたものではありませんので、検査の実施は売主の判断になります。
●住宅性能評価制度
新築住宅と同様の住宅品質確保法による任意の制度ですが、利用数はまだ少ない状況です。

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カテゴリーも豊富で検索もスムーズ家を買う。初めて家を購入する人が読む本

11

Section 2

購入希望者から媒介（仲介）の依頼を受けた媒介業者は、売買契約の成立に向けて尽力します。そして契約成立後は、買主の義務履行のためにアドバ購入するためのパートナー探しイス・補助業務を行い、取引を安全に、そして確実に進行させます。 媒介業
者はマイホームを取得しようとするあなたの頼れるパートナーです。

不動産会社と媒介契約を結ぶ
媒介業者がしてくれること契約するまで①各種相談、物件探しのサポート②物件の案内③申込手続き、売主との交渉

契約から引渡しまで①ローン申込手続業務代行
注）ローン代行事務手数料が必要な場合があります。

②決済（代金支払い）・引渡しの補助業務④契約の交渉･境界の確認（一戸建て住宅）⑤売買契約書案文作成･物件の確認（引渡し準備完了の確認）⑥重要事項説明書の交付と説明･買主が準備する売買残金、税等の清算金、登記費用、金種（現金 or 預金小切手等）の確認⑦契約締結の補助業務

売買代金の額が400万円を超える場合の報酬上限額の簡易計算式
報酬上限額

消費税抜き売買代金×３％＋6万円＋消費税

注）売主が不動産会社である物件の売買代金には、建物に消費税が加算されます。

媒介契約で報酬(手数料)トラブルを防止する住宅の売買契約が成立すると、媒ことのできる報酬額の上限が決められていますので、報酬額は、報酬の上限の範囲内の額を依頼者と媒介業者間の話合いで決めることになります。

介業者は依頼者に報酬（仲介手数

一般の取引においては、宅建業法料）を請求することができます。宅が定めた上限額を報酬額とするのが地建物取引業法（以下、宅建業法）

通常です。

では、報酬トラブルを防止するために、媒介の依頼を受けた不動産会社
が、買主に対し、報酬額や支払い方法などトラブル防止に必要な事項を定めた「媒介契約書」を交付することを義務付けています。

仲介手数料の支払い方法は支払い方法に決まりはありません。
契約が成立したときに全額、または取引完了後に全額、そのほか、契約

仲介手数料には上限がある宅建業法では、媒介業者が受け取る

12成立のときに半金、引渡しをして取引が完了したときに半金を支払うな
ど様々です。事前に媒介業者に確認しておくとよいでしょう。

Section 3

媒介契約の次は、物件の売買契約を結び、いよいよマイホームの購入となります。ここでは売買契約までの大きな流れを把握しながら、購入申込み・条件交渉のときに話し合う内容や注意しておきたいポイントなどを確認

いざ、
マイホームの契約・購入へ

しておきます。

売買契約までにやること
購入申込書から売買契約までの流れ
おおよそ1週間から10日間
条件合意
案 内

購入申込書・
条件交渉

売買契約

住宅ローン
事前審査
ローン審査承諾

重要事項説明

諸検査依頼

諸検査
売買確認

リフォーム等の内覧・計画確認

契約の条件は以下のような内容について話し合います。

①売買代金……………………… 契約代金
②支払い方法…………………… 手付の額、中間金支払いなど③売買方式……………………… 中古戸建住宅の場合：実測売買 or 公簿（登記簿）売買④引渡条件……………………… 付帯設備、庭石、植木等の範囲⑤融資利用……………………… 融資利用特約の内容⑥契約不適合（担保）責任 …… 契約不適合（担保）責任の特約内容⑦その他………………………… 手付解除期日、税の清算基準日、買換え特約等、その他の条件

契約条件の調整者は売買契約書（案）を作成します。
新築分譲住宅（分譲マンション、建売主と買主の利害は反しますので

売住宅）では、売主（不動産会社）

契約条件の調整が必要になります。

があらかじめ売買契約書（案）を作

売主・買主は、自分の希望する契約

成しています。原則的にはその売買条件については媒介業者を通して相契約書で契約することになります。

手方に伝えます。

中古住宅においても売主が不動産媒介業者は互いの契約条件の調整

会社の場合は、あらかじめ売買契約を行います。契約条件について売書（案）が作成されているのが普通

主・買主の合意が整ったら、媒介業です。

家を買う。初めて家を購入する人が読む本

13

Section 3

物件を気に入り、購入の申込みをした後、売主から売却の返事を受けたら、いよいよ具体的な話を詰めていきます。その前に、買主が最終的な契約のいざ、マイホームの契約・購入へ

判断をするために宅地建物取引士が重要事項説明をします。疑問点、知りたいことをここでしっかりと確認しておきます。

媒介業者から重要事項説明を受ける
住宅を購入する際、「知っておくべたことで不測の損害を被ることがな

き必要な情報」がたくさんあります。

いよう、不動産会社に買主の代わりに知らなかったことで思わぬ損失や不取引の判断に必要な情報に関する調利益を被るおそれもあります。

査をさせ、「重要事項説明書」を作成

はじめて住宅を購入する人は、不し、交付するうえで不動産取引の専門

動産取引に関する専門的な知識が少家としての資格を有した宅地建物取なく、知っておくべき必要な情報が何引士に説明させることを義務付けてか、どのように調査すればよいのかわ

います（宅建業法 35 条）。売買の対からないのは当然のことです。

象となる不動産の条件がまとめられた

宅地建物取引業法（以下、宅建業

重要事項説明は、契約を結ぶか否かを法）は、不動産の購入者が知らなかっ判断するための最も重要なものです。

重要事項説明はココをチェック

1

不動産の表示

2

売主の表示

14

法令上の制限重要事項説明書の不動産の表示

登記簿に記載された登記名

自分の土地であっても自由

は、取引の対象となる物件を特定す

義人が売主であるのが通常でに利用できるわけではありまることが目的です。原則、登記事項

すが、相続登記が未了の場合せん。法律により利用が制限

証明書（登記簿謄本）の表題部に記録や所有権移転登記が未了の場され、建物の規模、形状、用された事項がそのまま記載されるた合など、真の所有者が登記名

途等が制限されています。利め、売買対象物が登記記録（登記簿）

義人でないこともあります。

用制限・建築制限が説明されに記録された物件の一部である場合

説明内容をしっかりと確認すますので、将来、自分が希望や現状が登記記録（登記簿）に記録さることを心掛けましょう。

する建物に建て替えることがれた内容と異なる場合があります。

4

3

飲用水等の生活関連施設

可能か、しっかり確認します。

5

そのほかの重要事項

飲用水等の生活関連施設では、現に使用可能な施設、宅建業法により、重要事項として説明が義務付

または将来にわたり整備が予定されている施設についけられていること以外にも越境物の有無、交通のて説明を受けます。場合によってはそのまま使い続け

利便、近隣の住環境などについても確認が必要でることができないケースや負担金が生じる場合もありす。これらの項目は、重要事項説明書の最後にあます。将来、起こり得る負担についても確認します。

る「その他」の欄で説明されます。

前頁で重要事項説明のチェックポ

宅地建物取引士証

イントを確認しました。ここでは、実氏 名 ○○○○（平成×年□月□日生まれ
住 所 A県B市×××-××-××）
登録番号 （A）第×××××号
登録年月日 令和○年○月○日

際に記載されている説明事項を紹介します。このとき、宅地建物取引士

令和○年○月○日まで有効

は、国家資格を有する不動産取引の専

A県知事 ×山Ｙ男

門家であることを証明する「宅地建物

交付年月日
発行番号

令和×年×月×日
第○○○○○○○○○号

A県
知事

取引士証」を提示して説明します。

重要事項説明書に記載されていること●重要事項説明書の記載・説明事項

Ⅰ 対象となる宅地または建物に直接関係する事項

Ⅱ 取引条件に関する事項

1. 登記記録に記録された事項

1. 売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額

2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要

2. 契約の解除に関する事項

3. 私道に関する負担等に関する事項

3. 損害賠償額の予定または違約金に関する事項

4. 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況

4. 手付金等の保全措置の概要（不動産会社が自ら売主の場合）

5. 宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（対象不動産が未完成物件または新規物件のとき）

5. 支払金または預り金の保全措置の概要

6. 建物状況調査の結果の概要（中古住宅のとき）

6. 金銭の貸借（ローン）のあっせん

7. 建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況・
地震に対する安全性に関する書類（中古住宅のとき）

7. 担保責任（当該宅地または建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任）の履行に関する措置の概要

8. 建築確認・検査済証の交付年月日・番号等

8. 割賦販売に係る事項

9. 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

9. 土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算

10. 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
11. 当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
12. 水防法に基づく水害ハザードマップにおける当該宅地建物の所在地（位置）13. 石綿（アスベスト）使用調査の内容
14. 耐震診断の内容
15. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合●区分所有建物（マンション）の場合の追加事項

一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項
１. 敷地に関する権利の種類および内容

６. 計画修繕積立金等に関する事項

２. 共用部分に関する規約等の定め

７. 通常の管理費用の額

３. 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

８. 管理組合の名称および管理の委託先

４. 専用使用権に関する規約等の定め

９. 建物の維持修繕の実施状況の記録

５. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約
等の定め

10. その他家を買う。初めて家を購入する人が読む本

15

Section 3

売主と契約条件について合意したら、いよいよ契約の締結に入ります。売
買契約書の案文を不動産会社が作成しますので、契約の締結の前に合意しいざ、マイホームの契約・購入へ

た内容やその他の契約条項を確認のうえ理解しておくことが必要です。

売買契約を結ぶときの注意点
売買契約は、書面がなくても当事法）は、諾成契約によるトラブルを者間の「契約をする意思の合致」だ防止するために、不動産会社に対し、けで成立しますが（諾成契約といい契約が成立したときには、契約の内ます）、互いに約束したことは書面

容を記載した書面（「37 条書面」といにしておかないと後々トラブルの原います）を売主、買主に交付するこ

因になります。

とを義務付けています。通常は、売宅地建物取引業法（以下、宅建業

12

買契約書が 37 条書面を兼ねています。

売買契約の注意事項と手付金について

16

約束ごとは必ず書面に売主、買主が契約に対して相手に約ともありますが、そのときは、①約束

束したこと、または相手が約束したこと

事項、②年月日、③約束した人の署は、小さなことであっても契約書に特約名・押印を記した書面を作成しておきとして記載しておくことがトラブルを防ましょう。約束したことを相手が否定

止することにつながります。

したときに書面がないと、約束したこ

契約後に約束内容に変更が生じることを証明するのは至難なことです。

契約内容の確認
契約書にサインする前に、もう一度契であり、契約条件の話合いをするための約内容の確認をします。通常は、媒介業

ものではありません。契約当日に新たな者が契約書を読み上げて、双方の読み合契約条件や変更を申し出ることがないよ

わせにより最終確認をしています。このうにしなければなりません。そのために確認は、契約条件について合意した内容もできるだけ早い段階で契約書の内容をが契約条項となっていることの最終確認

確認しておくことが必要です。

3
4
5

とくに
注意!

契約を締結する
契約書に押す印鑑は認印でも構いま

様々な書類への押印は、書類の内容を確せんが、実印で押印することも多いの認して必ず自分で行います。印鑑を預けで事前にこの件に関しては媒介業者に確ることは大変危険なことですので絶対に認しておきましょう。契約書をはじめ、してはいけません。

売買代金の支払い方法
売買代金の支払い方法は、契約交渉

金融機関等からの融資を利用していの際に決めますが、一般的に、売買契約

る場合、融資実行が引渡し後になるとき時に手付金を支払い、残金は一括して最は、売主が融資金を直接受け取る「代理後の引渡しと同時に支払います。場合に受領」手続きや「つなぎ融資」を受ける

よっては取引の状況により、中間金を支ことが必要になることもありますので、払うこともあります。

その点の確認も忘れずに。

手付金はいくら払う？
額に決まりはありませんが、売買代が、一般の取引では、手付金は残金支払

金の 5 〜 10％が一般的です。なお、手いのときに売買代金の一部に充当される付金は売買代金の支払いではありません

ケースがほとんどです。

手付のない契約は危険
いったん売買契約を締結すると自己の都合で契約をすると、契約を解除したいと思っても解除で約を解除することはできません。しかし、手付をきません。契約の解除を申し出ると違約金を請求支払った契約であれば（「手付契約」といいます）、

されることになります。契約のときは 0 円でも、買主は、契約相手が履行に着手していなければ支

やめるときは何百万円の違約金が発生することに払った手付金を放棄することで契約を一方的に解なります。事情が変わり契約の解除が必要になる除することができます。手付金の損失だけで違約金ことはありますので、たとえ 100％融資が可能では発生しません。
「100％融資、頭金なし、家賃支あっても手付金を支払って契約するようにします。

払いより少ない返済でマイホームが買える」など

違約金の額は契約によりますが、売買代金のの広告の甘い言葉につられて、十分に検討せずに、10％または 20％にしていることが一般的です。

お金は要らないからと安易に「手付金なし」で契時には手付金と同額にすることもあります。

家を買う。初めて家を購入する人が読む本

17

売買契約書に書かれている内容「不動産売買契約書」や「不動産売買契約条項」に書かれている内容について、サ

サンプルで基本事項を確認

ンプルを見ながら事前に確認していきましょう。

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売買代金に応じた印
紙を貼って消印します。貼らなかった場
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かった場合には3倍の過怠税が課せられ
ます。

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売主が不動産会社の場合、売買代金に消費税が含まれます。
仲介手数料は消費税を除いた売買代金で計算します。

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実測清算がある場
合、清算対象となる土地部分を明確にしておきます。

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「○○銀行○○支店」と融資を申し込む金
融機関を特定しておきます。○○銀行他などと曖昧にしてはいけません。融資利用特約により解除できるのは解除期日までです。この期日を過ぎるとできなくなります。

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契約条項と異なる取決めをするときや契約条項に定めがない
約束ごとを特約として記載します。

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2020年4月1日現在
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実測売買の場合の条項です。実測
面積と登記簿面積に差異があるときは売買代金を清算します。公簿
売買の場合は、実際の面積と違っても清算はありません。

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公簿売買の場合も、売主には境界の明示義務があります。

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引渡し前に天災地変等で取引物件に被害が生じた場合に解除ができ、さらに処理方法について規定
しています。

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㌿

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物件の状況についての売主の告知義務を定めたものです。

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決済時には司法書士が立ち会い、売主から提出される所有権移転登記に必要な権利証書、印鑑証
明書等の書類を確認します。

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売主が個人の場合の一般的な売主の責任の範囲を定めた条項になっています。内容を十分に理解しておきます。
中古住宅で売主が不動産会社の場合
は、引渡しから2年間の契約不適合（担保）責任を負う条項になります。

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手付金の放棄または倍返しによる契約の解除は、口頭による通知でも成立しますが、この契約書では、書面で通知することを定めていますので、必ず書面で通知することが必要です。

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家を買う。初めて家を購入する人が読む本

19

売買契約書に書かれている内容
サンプルで基本事項を確認䠄ಟ⿵䛾㐜⁫䜢ྵ䜐ዎ⣙㐪཯䛻䜘䜛ゎ㝖䞉㐪⣙㔠䠅➨㻝㻢᮲ ኎୺䚸㈙୺䛿䚸䛭䛾┦ᡭ᪉䛜ᮏዎ⣙䛻䛛䛛䜛മົ䛾ᒚ⾜䜢㐜⁫䛧䛯䛸䛝䚸䛭䛾┦ᡭ᪉䛻ᑐ䛧䚸┦ᙜ䛾ᮇ㛫䜢ᐃ䜑䛶മົ䛾ᒚ⾜䜢ദ࿌䛧䛯䛖䛘䛷䚸䛭䛾ᮇ㛫ෆ䛻ᒚ⾜䛜䛺䛔䛸䛝䛿䚸ᮏዎ⣙䜢ゎ㝖䛩䜛䛣䛸䛜䛷䛝䜎䛩䚹䛺䛚䚸➨㻝㻟᮲➨㻝㡯䛾ዎ⣙୙㐺ྜ䛻䛴䛔䛶኎୺䛜ྠ᮲➨㻞㡯䛾ಟ⿵䜢㐜⁫䛧䛯ሙྜ䜢ྵ䜑䜎䛩䚹㻞 ๓㡯䛾つᐃ䛻䜘䜛ዎ⣙ゎ㝖䛻䛚䛔䛶䚸኎୺䚸㈙୺䛿䚸䛭䛾┦ᡭ᪉䛻⾲グ㐪⣙㔠䠄௨ୗ䛂㐪⣙㔠䛃

契約違反による解除について定めています。違約金の額は実際の損害の額にかかわらず、ここで定めた額になります。

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不動産業界は、国の要請を受けて不動産取引における反社会的勢力の排除に積極的に取り組んでいます。この排除条項は、暴力団排除条
項（暴排条項）ともいわれています。不動産取引を行う一般国民の皆さんにも暴排条項のご理解と協力をお願いしています。

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第1項は、買主の契約締結後の速やかな融資申込手続義務を定めたものです。媒介業者が手続代行をすることも少なくありま
せんが、その場合でも任せっきりにしないで自分でできることは自分で手続きするようにしましょう。

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契約内容を十分に確認、理解したうえで契約書に署名・押印しましょう。

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いったん、契約を締結してしまうと自己の都合で契約を解除することはできません。契約を解除したい理由や原因は様々ですが、契約の解除により
いざ、マイホームの契約・購入へ

違約金の負担が生じるなどの大きな損失が生じることもあります。解除する際は十分に検証してから判断しましょう。

契約を解除したいときは買主ができる契約解除の方法
買主が契約を解除できる方法は、取引の状況により異なりますが、次のような方法があります。

1 クーリング・オフによる解除
2 手付金の放棄による解除
3 解除条件特約（融資利用特約等）による解除
4 売主の契約違反による解除
5 契約不適合（売主の担保責任）による解除
6 誤認・困惑による契約の取消し
7 詐欺・強迫による契約の取消し
8 合意解除（話合いによる解除）
解除したときの仲介手数料は媒介業者に媒介責任がない限り、仲介手
数料の支払義務があります。
「誤認・困惑」「詐欺・強迫」の場合、そもそも不「クーリング・オフによる解除」「解

動産会社が原因であることが多く、その除条件特約による解除」の場合、媒介場合は手数料の請求権はありません。

業者は仲介手数料を請求することがで現実には、「合意解除」の話合いきません。買主が支払っているときによる解除が一番多い方法ですが、は返してもらえます。
「手付解除」「契解除の原因に媒介責任が何もなけれ約違反による解除」「契約不適合（売ば、媒介業者に媒介報酬（仲介手数

主の担保責任）による解除」の場合は、料）請求権はあります。

家を買う。初めて家を購入する人が読む本

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万が一、
契約解除したいときは

契約解除の5つの方法について詳しく解説します。

契約解除の方法

12
3
22

クーリング・オフによる解除
不動産売買契約にも「クーリング・オフ

ることができます 。告知を受けていな（一定期間内であれば消費者が業者との間ければ契約から 8 日を過ぎてもクーリンで締結した契約を一方的に解除できる仕組

グ・オフが可能です。

み）」があります。売主が不動産会社の場

クーリング・オフで解除した場合は、支合、不動産会社の事務所等以外の場所（喫払った手付金等の金銭は返還してもらえま茶店等）で契約をした場合には、クーリン

す。なお、買主が自らの希望で、買主の自

グ・オフの告知を受けた日から 8 日以内で宅・勤務先で契約したときはクーリング・

あれば、クーリング・オフで契約を解除す

オフで解除することはできません。

※不動産会社の事務所等で契約の申込みをしているときは、その後に喫茶店等で契約してもクーリング・オフで契約を解除することはできません。

手付金の放棄による解除
手付放棄による契約の解除（手付解法律の専門家に相談してください。

除）は一番簡単な解除方法です。売主のなお、売主が不動産会社以外の場合は承諾は必要なく、「手付金を放棄して契「手付解除期日」を設定するのが通常で約を解除する」ことを通知すれば契約のす。手付解除期日が定められているとき解除が成立します。ただし、すでに売主は、手付解除期日を過ぎると解除はできが「履行の着手」をしているときには手なくなります。
ただし、売主が不動産会社の場合は、手付解除はできません。
「履行の着手」に何が該当するかは難付解除期日を設定しても無効になりますのしい問題ですので、売主が「履行の着手」

で、設定されていても「履行の着手」があを理由に手付解除を拒んだときは、履行るまでは手付を放棄して契約を解除するこの着手の内容をよく聞いて、弁護士等のとができます。

解除条件特約による解除
契約に「融資利用特約」や「買換え特成就したときは、解除特約に基づいて契約」等の解除条件を付けている場合、「融約を解除することができます。解除条件

資承認が得られなかった」などの条件がに基づいて契約を解除した場合、それまでに支払っている手付金等の金銭はすべに支払っていた手数料も返還してもらえて返還してもらえます。また、媒介業者

ます。

融資（ローン）利用特約の場合融資利用特約は必ず付いているわけではないので、契約前に特約があることを必ず確認しておくことが必要です。
不動産会社の提携ローン、あっせんローン以外の借入れ（買主の取引先銀行からの融資、社内融資等は「自主ローン」と呼ばれます）は、適用除外になっていることがあります。特約の内容を十分に確認して、自主ローンも特約が適用にな

45る条文にしてもらう必要があります。また、
「ローン
（融資）
解除期日」に注意します。
解除期日を過ぎると解除することができません。金融機
関等の審査が遅れて解除期日を過ぎてしまうことがありますので、その場合には、解除期日を延長してもらうことが必要となってきます。

売主の契約違反による解除
売主が「約束した期日までに建物を引売主・買主は、互いに相手方に対し、契き渡さない」場合、契約どおりに引き渡約上の義務を履行しなかったときにはすように催告しても引き渡さないとき「債務不履行責任」を負うことになりまは、契約を解除して違約金を請求するこす。軽微な債務不履行については契約解とができます。契約で約束したことを行除できませんが、損害が生じているとき

わないことを「債務不履行」といいます。

は損害賠償を求めることができます。

契約不適合（売主の担保責任）による解除
売買契約において、引き渡された目的

正民法施行によって、瑕疵担保責任が廃物が種類、品質または数量に関して契約止され、契約不適合責任の制度が導入さの内容に適合しないものであることを、れました。契約不適合による売主の担保「契約不適合」といいます。引渡しを受責任については、買主が引渡しを受けた

けた後に、土地が土壌で汚染されている

土地や建物に欠陥が見つかった場合に、ことが判明したり、建物の土台がシロア

欠陥の修補を請求することができます。

リの被害を受けていることがわかったり

また、契約の解除は、目的を達成できなした場合が、契約不適合です。

い場合に限定されず、修補などを求めて2020 年 4 月 1 日に改正民法が施行されも売主がこれに対応しない場合であっる前は、引渡しを受けた後に気付いた欠て、売主に相当の期間を定めて催告をし陥について、売主が瑕疵担保責任を負うても期間内に売主の義務が履行されないとされていました。瑕疵担保責任では、ときは、契約不適合が軽微なものでなけ

修補請求は認められず、また、解除をす

れば、契約の解除ができるようになりまることができるのは、瑕疵（欠陥）によっした。改正民法では、引渡しを受けた土て契約の目的を達成することができない

地や建物に欠陥があった場合について、場合に限定されていました。しかし、改買主がより手厚く保護されています。

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23

Section 4

買主が売買代金全額を支払うことを「決済」といいます。
「買主の売買代金支払い」と「売主の物件の引渡し」を同時に行いますので、「決済・引渡し」といういい方をします。
「引渡し」と「代金支払い」を同時に行うのは取引の安マイホームの契約後にすること全のためです。

残金決済と物件の引渡しに関して引渡しは、①買主への所有権移転

引渡し年月日を記入のうえ売主・買に必要な登記書類の引渡し、②建物主が署名押印した「物件引渡確認の鍵の引渡し、土地については鍵が書」を作成して交付するのが一般的ないので観念的なものになりますが、です。

物件（土地・建物）
の引渡し

買 主

売 主
売買代金（残金全額）の支払い

司法書士の立ち会い（中古物件の場合）
売主は、所有権移転登記書類およれますので立ち会いはありません。

事前に準備すること

事前に確認すること①売主立ち会いによる境界の確認（マンションでは確認しないのが通常です）

び抵当権等の登記抹消書類一式を買

買主は売買代金の支払準備に万全

主に引き渡します。それらの登記にを期します。金融機関等からの融資②中古物件では、契約で約束した

必要な書類が間違いなくそろっていを受ける場合には、契約後すみやか

状態（補修、不要物の撤去等）にるかを確認するために、登記の専門に融資申込手続きを行い、金融機関

なっていることの確認。

家である司法書士が立ち会い、確認等の指示に従い融資実行手続きを行します。買主は、司法書士の確認がいます。

できてから残金を支払います。司法決済日に必要な金銭、書類等につ書士はその日のうちに所有権移転登いては売主業者または媒介業者から記申請手続きを行います。

事前に連絡がありますので、それに新築物件の場合は、買主が最初の従って準備します。不明な点や心配所有者ですから、所有権の移転登記なことがあれば遠慮なく質問して確ではなく、所有権の保存登記をします。

認します。

購入物件が新規分譲物件の場合は「内覧会」で確認します。
③付帯設備が正常に使えることの確認（中古物件の場合）

必要書類は事前に司法書士に提出さ決済・引渡しは、媒介業者が進行役を務めて、契約を安全・確実に完了させます。わからないことは、媒介業者に何でも聞いてください。

24

Section 4

不動産登記制度は、不動産取引を安全、円滑に行うことを目的としています。不動産に関する登記を記録した台帳が「不動産登記簿」で、登記の内容
を登記記録といいます。登記記録を出力した用紙に法務局の印鑑が押されマイホームの契約後にすることた証明書を「登記事項証明書（登記簿謄本）」といい、誰でも取得できます。

不動産登記について

登記記録
の見方

まず、
「登記事項要約書」を閲覧「オンライン登記情報提供サービ

しましょう。登記事項要約書にはすス」を利用すると、一定の手続き

べての登記記録は記載されていませをすることで、インターネット上んが、現時点での権利関係等の必要で簡単に閲覧・取得をすることがな情報を確認できます。

できます。

登記記録は、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」で構成されています。表題部には、土地・建物の表示に関する登記、甲区欄には所有権に関する事項、乙区欄には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
登記記録︵登記簿︶表示に関する登記
表題部

権利部（甲区）権利部（乙区）
共同担保目録•土地−不動産番号、所在、地目、地積等•建物−不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積等所有権に関する事項•所有権の保存の登記、所有権移転の登記、各種仮登記、差押登記等

所有権以外の権利に関する事項•抵当権、根抵当権等抵当権を設定したときに担保として提供された不動産が複数ある場合にそれらをまとめて記載したもの

登記記録を見て権利関係を確認する
新築住宅を購入すると、買主の名前で所有権保査士は「土地の境界」に関する専門家でもありま存登記が登記記録の甲区欄に記録されます。中古

すので、土地の境界に関する相談は土地家屋調査

住宅を購入した場合は、売買を原因として買主の士が答えてくれます。
「登記記録に記載された事

名前で所有権移転登記をします。融資を受けてい項」は、重要事項説明の説明事項となっています。

る場合には、乙区欄に融資をした金融機関等が設重要事項説明書の登記記録の甲区の「所有権に定した抵当権が記録されます。

かかる権利に関する事項」は「無」が通常です。

不動産登記の専門家は、土地家屋調査士と司法仮登記や差押登記があり「有」となっているとき書士です。表題部の「表示に関する登記」を担当

は要注意です。確実に抹消できることを確認する

するのが土地家屋調査士、「権利に関する登記」

必要があります。契約締結後に売主が新たに抵当を担当するのが司法書士です。なお、土地家屋調権や根抵当権等の登記をしないとも限りません。

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Section4

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、所得税や住民税の控除を受けることができます。住宅を購入、リフォーム、新築した場合、申告をすれマイホームの契約後にすること

ば税金の控除などの優遇措置があります。ここでは購入後の税金に関して基本的な事柄について紹介します。

マイホーム購入後にかかる税金について住宅取得にかかる税金は、売買契納めることになります。

約を締結するとき、契約代金に応じ様々な税金の減税措置等は、融資た印紙税が必要です。売買代金がを利用した場合の住宅ローン控除を1,000 万円を超え 5,000 万円以下のはじめ、所得税額の特別控除などのときは 1 万円、5,000 万円を超え 1

多種の減税措置が用意されています。

億円以下のときは 3 万円の印紙をどの減税措置も厳格な要件を満たす売買契約書に貼付して納付しますことが必要です。

（2020 年度の場合）。建物の引渡し不動産会社も税金についての大まを受けるときには、所有権保存登記、

かな知識は有していますが、税金に所有権移転登記、抵当権設定登記等関することは、購入する住宅の目途の登記手続きに入りますので、登録がついたところで税理士の税務相談

印紙税が必要になります。そして、や税務署等の相談窓口で確認するよ

不動産取得にかかる不動産取得税をうにしましょう。

●2020年度 所得税等の減税措置等①住宅ローン控除
年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定の金額を所得税額から控除②特定の増改築等に係る住宅ローン控除の特例
住宅のバリアフリー改修工事、住宅の省エネ改修工事、住宅の多世帯同居改修工事等③既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除④既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除
一定のバリアフリー改修工事・省エネ改修工事・多世帯同居改修工事をした場合・耐久性向上改修工事をした場合※⑤認定住宅の新築等をした場合の所得税の特別税額控除
新築または建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得⑥直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税
父母、祖父母などからの住宅取得等資金の贈与における非課税措置⑦相続税・贈与税の一体化措置（相続時精算課税制度）⑧贈与税の配偶者控除（婚姻期間20年以上の配偶者からの贈与）
夫婦間の居住用不動産または居住用不動産の購入資金の贈与※住宅耐震改修や一般省エネ改修工事と併せて行うものに限る。

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チェックリスト
マイホーム購入の流れの中で、ポイントとなる契約時と決済時に行うべき内容と準備するものをチェックしましょう。
【流 れ】【行うこと】【準備するもの】

step1
情報の収集

契約を締結するまでに行うこと

契約時に準備するもの

価格や条件交渉

実印・認印

売主と価格や条件の交渉はまとまっていますか?

step2
資金計画

step3
物件見学

身分証明書
運転免許証などの顔写真付の証明書

住宅ローンの事前審査
事前に審査を受けて承諾を得ていますか?

現金または小切手

専門的な諸検査の実施

収入印紙

建物状況調査（インスペクション）を行いましたか?

原本に貼付します。

頭金（手付金等）

新築・リフォームなどの計画
見積もりをもらっていますか?

step4
媒介契約の締結

売買契約書等の事前確認
売買契約書と重要事項説明書をしっかり確認しましたか?

付帯設備表等の確認

step5
購入申込み

必要書類の準備
お金や印紙の準備

step6
重要事項説明仲介手数料や収入印紙の用意をしていますか?

決済の前までに行っておくこと
日時と場所の確認

step7
契約の締結
step8
決済・引渡し入居、登記完了

決済時に準備するもの
実印・認印
本人確認書類（原本）

自己資金の準備
売買代金や、清算金、諸費用の準備はできていますか?

住民票
融資元の通帳と届出印
売買代金・清算金

必要書類の準備

区分所有者変更届等
振込先口座番号と振込金額の確認
融資元の金融機関に正しい振込口座を伝えていますか?

売買関連の書類一式家を買う。初めて家を購入する人が読む本

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2020年4月施行 民法改正対応版※本書の内容は2020年4月1日現在の法令と情報に基づいています。

制作・発行元

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会