平成 24 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 24 年 3 月 15 日
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

森ヒルズリート投資法人
3234
執行役員 礒部 英之

資 産 運 用 会 社 名
代
表者
問 合 せ 先 責 任 者

森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表取締役社長 礒部 英之
総務部長
西別府 好美ＴＥＬ （03）6234－3234

有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

上場取引所
Ｕ Ｒ Ｌ

東証
http://www.mori-hills-reit.co.jp/

平成 24 年 4 月 26 日
平成 24 年 4 月 16 日
（百万円未満切捨て）

１．平成 24 年 1 月期の月期の運用、
運用、資産の資産の状況（状況（平成 23 年 8 月 1 日～平成 24 年 1 月 31 日）（１）運用状況（％表示は対前期増減比）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円

24 年 1 月期
23 年 7 月期％

百万円

4,765 (△9.4)
5,257 (△4.1)

％

１口当たり
当期純利益

％

％

1,996 ( 3.2)
1,933 ( 5.1)

総 資 産
経常利益率
％

8,622
8,352

百万円

1,997 ( 2.5)
1,947 ( 5.8)

自己資本
当期純利益率円

24 年 1 月期
23 年 7 月期

百万円

3,108 ( 1.6)
3,059 ( 3.5)

営業収益
経常利益率
％

1.9
1.9

％

0.9
0.9

41.9
37.0

（２）分配状況
１ 口 当 た り
分配金( 利益超過
分配金は含まない)円

24 年 1 月期
23 年 7 月期

8,622
8,352

分配金総額

1 口 当 た り
利益超過分配金百万円

利益超過分配金
総
額

円

1,996
1,933

百万円

0
0

純 資 産
配 当 率

配当性向
％

－
－

100.0
99.9

％

1.9
1.9

（注）配当性向は、次の算式により計算し小数第 1 位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝（分配金総額÷当期純利益）×100（３）財政状態
総資産

純資産
百万円

24 年 1 月期
23 年 7 月期

219,119
218,950（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
38,142
18,532

１口当たり純資産％円

104,007
103,94447.5
47.5

449,236448,966

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期
末
残
高

百万円

24 年 1 月期
23 年 7 月期

自己資本比率
百万円

百万円△35,856△16,864

百万円△2,044△3,488

1

百万円

9,291
9,050

２．平成 24 年 7 月期の月期の運用状況の運用状況の予想（
予想（平成 24 年 2 月 1 日～平成 24 年 7 月 31 日）（％表示は対前期増減比）
営業収益
通 期

営業利益

経常利益

当期純利益

百万円 (％)

百万円 (％)

百万円 (％)

百万円 (％)

4,814 ( 1.0)

3,164 ( 1.8)

2,072 ( 3.8)

2,071 ( 3.8)

１ 口 当 た り
分配金(利益超過
分配金は含まない)円

1 口 当 た り
利益超過分配金

8,700

円

0

（参考）1 口当たり予想当期純利益（通期） 8,946 円（注）1 口当たり分配金は、当期純利益から平成 24 年 7 月期に見込んでいる圧縮積立金の積立額（57 百万円）を控除した残額を分配することを前提として計算しています。

３．その他
その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更

無② ①以外の会計方針の変更

無③ 会計上の見積りの変更

無④ 修正再表示

無（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）平成 24 年 1 月期 231,520 口

平成 23 年 7 月期 231,520 口② 期末自己投資口数

平成 23 年 7 月期

平成 24 年 1 月期

0口

0口

（注）1 口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、35 ページ「1 口当たり情報に関する注記」
をご覧ください。

※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記載は、森ヒルズリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、13～14 ページに記載の「平成 24 年 7月期（平成 24 年 2 月 1 日～平成 24 年 7 月 31 日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

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森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
１．投資法人の投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（平成 23 年 10 月 27 日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略します。
２．運用方針及び運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成 23 年 10 月 27 日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況① 当期の概況
a.投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。
）（以下「投信法」といいます。
）に基づき、森ビル・インベストメントマネジメント株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。
）を設立企画人として、平成 18 年 2 月 2 日に出資金 100 百万円（200 口）で設立され、同年 3
月 6 日に投信法第 187 条に基づく内閣総理大臣の登録を受けました（登録番号 関東財務局長 第 51 号）。そして、平成 18 年 11 月 30 日に、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。
）不動産投資信託
証券市場に上場しました（銘柄コード 3234）。その後、平成 20 年 9 月 29 日付第三者割当による新投資口の発行（29,400 口）、平成 22 年 3 月 23 日付公募による新投資口の発行（67,000 口）及び平成 22 年 4 月 23 日付第三者割当（オーバーアロットメント）による新投資口の発行（5,320 口）を実施し、平成 24 年 1 月期（平成 23 年 8
月 1 日から平成 24 年 1 月 31 日まで）
（以下「第 11 期」又は「当期」といいます。
）末日現在における発行済投資口の総口数は 231,520 口となっています。
b.投資環境と運用実績
ⅰ）投資環境当期の日本経済は、欧州債務問題、歴史的な円高水準などの影響を受けたものの、東日本大震災からの復興の動きが続いており、底堅く推移しました。
このような経済環境下において、賃貸オフィスビル市場は、賃料の割安感を背景に耐震性・防災性の高い
大型優良物件への需要の高まりが見られる一方で、新築ビルの大量供給により稼働率は調整局面にあります。
高級賃貸住宅市場は、外国人需要の減少が見られるものの、優良物件については、日本人需要が補う形で一定の稼働率を維持している状況です。不動産流通市場は、震災の影響により停滞感が広がったものの、その後回復に向かい、直近では J-REIT の公募増資により、東京都心部で大型物件の取引が散見されるようになりました。
ⅱ）運用実績
本投資法人は当期において、ポートフォリオ構築戦略の中核として掲げる「プレミアム物件（注 1）」に該当する資産として、スポンサーである森ビル株式会社から新たに六本木ヒルズ森タワー（23 階及び 24 階を対象とする区分所有権の共有持分 50％）及びアーク森ビル（4 階、15 階及び 24 階）を取得するとともに、ポートフォリオの利回り向上のため、六本木ヒルズゲートタワーを譲渡する物件相互売買を実施しました。
なお、保有物件については、きめ細かな運営管理や計画的な修繕工事などにより顧客満足度の向上に努めるとともに、テナントの質を考慮しながら、柔軟な価格政策の下で、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開し、稼働率の維持・向上を図りました。
当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで 10 物件（注 2）、既投資額
で 211,516 百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積 96,223.52 ㎡（29,107.6 坪）、期末稼働率（注 3）は95.5％となっています。
（注 1）プレミアム物件とは、森ビルグループ（森ビル株式会社及び森ビル株式会社の連結子会社並びに持分法適用関連会社のうち、国内で事業を行う会社をいいます。以下同じです。
）のブランド力、営業力及び施設運営能力等が十分に発揮できるプレミアムエリア（東京都心 5 区（港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区）及びその周辺地区をいいます。以下同じです。
）に所在し、その中でもクオリティ、規模、ス

3

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
ペック等から見て、将来にわたり競争力を維持できる物件を指します。以下同じです。
（注 2）六本木ファーストビル及び六本木ビュータワーについては、平成 18 年 3 月 22 日にその共有持分 6％に係る信託受益権を、平成 18 年 4 月
13 日にその共有持分 40％に係る信託受益権を取得しましたが、ポートフォリオにおける物件数としては、いずれも 1 物件として取り扱っています。以下同じです。
アーク森ビルについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1 物件として取り扱っています。以下同じです。
1）平成 18 年 3 月 22 日に 13 階部分の区分所有権に係る信託受益権
2）平成 20 年 3 月 28 日に 12・22 階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分 75％
3）平成 20 年 9 月 30 日に 12・22 階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り 25％
4）平成 22 年 3 月 23 日に 23 階部分の区分所有権の共有持分 50％
なお、平成 23 年 3 月 18 日付で、5）に追加信託し、信託受益権を保有しています。
5）平成 23 年 3 月 18 日に 23 階部分の区分所有権の共有持分の残り 50％及び 25 階部分の区分所有権に係る信託受益権
6）平成 23 年 8 月 1 日に 4・15・24 階部分の区分所有権に係る信託受益権
赤坂溜池タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1 物件として取り扱っています。以下同じです。
1）平成 20 年 9 月 30 日にオフィス部分（店舗・倉庫・駐車場等の一部を含みます。
）（総専有面積の約 35.4％）の区分所有権に係る信託受益権
2）平成 23 年 3 月 18 日に全 130 住戸のうち 87 住戸を対象とする区分所有権及び 1 住戸を対象とする区分所有権の共有持分 84.8％並びに駐車場及び駐輪場を対象とする区分所有権の共有持分約 31.2％に係る信託受益権
六本木ヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1 物件として取り扱っています。以下同じです。
1）平成 22 年 3 月 23 日に 24 階部分の区分所有権の共有持分 50％
なお、平成 23 年 8 月 1 日付で、2）に追加信託し、信託受益権を保有しています。
2）平成 23 年 8 月 1 日に 23 階部分の区分所有権及び 24 階部分の区分所有権の共有持分の残り 50％に係る信託受益権（注 3）期末稼働率は、期末総賃貸可能面積の合計に占める期末総賃貸面積の合計の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

c.資金調達の概要

本投資法人は当期において、既存の短期借入金 5,500 百万円、長期借入金（注 1）22,000 百万円の借換えのため、5,500 百万円の短期借入れと 22,000 百万円の長期借入れを行いました（長期借入れのうち 12,500 百万円については、同額の短期借入れを前記 5,500 百万円の短期借入れとは別に行い、当期中に長期借入れに借換えました）。また、当期中に既存の長期借入金について 112 百万円の約定返済を行いました。
その結果、当期末現在の借入金残高は 82,000 百万円（長期借入金 65,000 百万円（うち 1 年内返済予定の長期
借入金 27,875 百万円）
、短期借入金 17,000 百万円）
、投資法人債残高は 25,000 百万円（うち 1 年内償還予定の投資法人債 7,000 百万円）となり、有利子負債残高は 107,000 百万円となっています。
これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債 25,000 百万円及び長期借入金 7,900 百万円に加えて、変動金利である長期借入金 57,100 百万円のうち 16,500 百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています。なお、本投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期日を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指します。
また、本投資法人は当期末現在、ムーディーズ・ジャパン株式会社より Baa1（注 2）の発行体格付及び無担保
長期債務格付、株式会社日本格付研究所（JCR）より AA－（格付の見通し：ネガティブ）の長期優先債務格付を取得しています。
（注 1）長期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が 1 年超、短期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が 1 年以下の借入れをいいます。以下同じです。
（注 2）ムーディーズ・ジャパン株式会社は、平成 23 年 12 月 20 日、本投資法人を含む 5 社の不動産投資法人の発行体格付及び無担保長期債務格付につき、格下げの方向で見直しを行う旨、公表しました。

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森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
d.業績及び分配の概要
上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は 4,765 百万円、営業利益は 3,108 百万円、経常利益は
1,997 百万円、当期純利益は 1,996 百万円となりました。
分配金については、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。
）第 67 条の 15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口 1 口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口 1 口当たりの分配金は 8,622 円となりました。
② 次期の見通し
a.今後の運用方針
本投資法人は、投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値のさらなる向上を目指しています。具体的には、森ビルグループが長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリアに所在し、クオリティ、規模、ス
ペック等から見て、将来にわたり競争力が維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設（プレミアム物件）をコ
アとした都市型ポートフォリオを構築していきます。
保有物件の運用については、テナントの満足度を高め幅広い信頼を獲得し、合理的かつ効率的、そして計画的な資産運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
また、物件入替によるポートフォリオ NOI 利回りの向上、借入コストの抑制、その他営業費用の低減に努める
等、配当重視の運用を行うことで投資主利益の最大化を目指します。
物件入替については、引き続き主にスポンサーとの物件相互売買を行い低利回りの物件を譲渡し、従来より高利回りなプレミアム物件若しくは高利回りのプレミアム物件以外の物件を取得することで、NOI 利回りの改善を目指します。
財務面においては、金融、資本市場の動向を注視しつつ、投資法人債発行等による資金調達手段の多様化を図り、借入コストを抑制し、財務体質の強化を目指します。
その他営業費用の低減については、運用資産の運営にあたり森ビル株式会社の持つ付加価値の高いノウハウやサービスを活用しながら、本投資法人が保有する運用資産のクオリティを維持できる水準でのコスト削減に努めます。
b.決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

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森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（参考情報）
ⅰ）資産の取得
本投資法人は、平成 24 年 3 月 15 日開催の本投資法人役員会において、愛宕グリーンヒルズを取得することを決議しました。
なお、取得先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、取得価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
（イ）取得の概要
1） 取 得 資 産 ： 信託受益権（注1）2） 物 件 名 称 ： 愛宕グリーンヒルズ
3） 取 得 価 格 ： 25,600百万円（注2）4） 鑑 定 評 価 額 ： 27,600百万円
5） 契 約 締 結 日 ： 平成24年5月1日（予定）6） 取得

日 ： 平成24年5月1日（予定）

7） 取

得

先 ： 森ビル株式会社

8） 取 得 資 金 ： 自己資金（資産の譲渡に伴う資金を充当する予定）（注1） 愛宕グリーンヒルズ内の 3 棟（MORI タワー、フォレストタワー及びプラザ）のうち取得先の森ビル株式会社が所有する建物の区分所有
権の共有持分（46.5％）及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分（以下「本共有持分」といいます。
）
を信託財産とする信託受益権です。本投資法人は、当該信託受益権の準共有持分 45％（以下「本準共有持分」といいます。
）を取得する予定です。なお、当該信託受益権の準共有持分のうち残る 55％は、森ビル株式会社が保有する予定です。
（注2） 取得価格は、取得に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています。以下同じです。

6森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（ロ）取得資産の内容
物件名称
特定資産の種類
信託受託者
信託受益者
信託設定日
信託期間満了日
地番
所在地

住居表示

用途
土地
面積
(注 1)

建物

構造

建築時期
設計者
施工者
建築確認機関所有形態

土地(注 2)
建物(注 3)

前所有者
取得価格
取得年月日
鑑定評価

PML(注 4)

鑑定評価額
価格時点
評価機関

愛宕グリーンヒルズ
信託受益権（準共有持分 45％）
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
本投資法人・森ビル株式会社
平成 24 年 5 月 1 日（予定）平成 39 年 4 月 30 日（予定）東京都港区愛宕一丁目 10 番 2 他 70 筆
MORI タワー：東京都港区愛宕二丁目 5 番 1 号
フォレストタワー：東京都港区愛宕二丁目 3 番 1 号
プラザ：東京都港区虎ノ門三丁目 21 番 5 号
事務所・共同住宅・店舗
13,014.36 ㎡
MORI タワー：85,266.30 ㎡
フォレストタワー：60,815.71 ㎡
プラザ：2,083.60 ㎡
MORI タワー：
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造地下 2 階付 42 階建
フォレストタワー：
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造地下 4 階付 43 階建
プラザ：鉄筋コンクリート造地下 1 階付 2 階建
MORI タワー・プラザ：平成 13 年 7 月
フォレストタワー：平成 13 年 10 月
森ビル株式会社一級建築士事務所、株式会社入江三宅設計事務所
MORI タワー・プラザ：
株式会社竹中工務店・株式会社熊谷組共同企業体
フォレストタワー：戸田建設株式会社
東京都
所有権：（共有持分約 46.1％）
借地権：（準共有持分約 46.5％）
地役権：（準共有持分約 46.1％）
区分所有権（共有持分 46.5％）
森ビル株式会社
25,600 百万円
平成 24 年 5 月 1 日（予定）27,600 百万円
平成 24 年 1 月 31 日
一般財団法人日本不動産研究所
MORI タワー：1.66％
フォレストタワー：0.99％
プラザ：9.84％
なし

担保権の設定プロパティ・マネジメント
森ビル株式会社
会社
テナントの内容（平成 24 年 5 月 1 日時点）
エンドテナント総数1(注 5)
総賃料収入（年間賃料）
1,352,146,986 円(注 6)
敷金・保証金901,431,324 円(注 7)
総賃貸可能面積
21,010.33 ㎡(注 8)
総賃貸面積21,010.33 ㎡(注 9)7森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信＜その他特筆すべき事項＞(1) 本投資法人又は信託受託者による第三者への本準共有持分又は本共有持分の譲渡（森ビル株式会
社への本準共有持分の譲渡、及び信託契約の終了に伴う本投資法人又は森ビル株式会社への本共有持分の譲渡を除きます。
）について、隣地所有者の承諾が必要とされています。また、本共有持分の譲渡については、下記(3)記載の借地の賃貸人である土地所有者の承諾が必要となります。
(2) 愛宕グリーンヒルズ内の土地は、各建物の専有部分の所有者（信託受託者を除く 9 名）が分有しています。平成 16 年 6 月 29 日付「愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約」（以下「協議会規約」といいます。
）により、本物件の敷地については当該敷地内の建物のために相互に無償で使用されることが定められています。また、各建物のために使用できる最大容積が定められており、各建物の所有者は建物の改築・建替え等において、当該容積を超過しないこと等が定められています。
(3)

信託受託者は他の区分所有者の所有地に敷地利用権を設定していますが、かかる敷地利用権の登記はなされていません。信託受託者が有する敷地利用権は、信託受託者が有する土地の所有権の共有持分、及び他の地権者が所有する土地に設定した借地権設定契約に基づく借地権の準共有持分です。信託受託者が森ビル株式会社と準共有している借地権の概要は以下の通りです。

・借地契約①、借地契約②及び借地契約③目的：①・②
堅固な高層建物 2 棟の一部を所有するため③
堅固な MORI タワー及びプラザを所有するため
契約期間：①
平成 11 年 4 月 22 日から平成 42 年 4 月 20 日まで②
平成 11 年 8 月 6 日から平成 42 年 4 月 20 日まで③
平成 13 年 7 月 31 日から平成 43 年 7 月 30 日まで
支払賃料：①～③‐（注）
その他 ：①～③
支払賃料は公租公課の金額が増減した場合には増減相当額について毎年見直しを行い、純賃料については 3 年毎に見直しを行う。
（注）賃貸人である土地所有者の同意が得られていないため、非開示としています。

(4) 本物件の敷地については、本物件の敷地を要役地とし、隣接地を承役地とする地役権が設定されています。かかる地役権についての登記は地役権契約等に基づき留保されており、地役権者が地役権設定者に対して申し出た場合には地役権者と地役権設定者との間で協議のうえ実施するものとされています。当該地役権の内容は以下の通りです。
・地役権契約(ｱ)、地役権契約(ｲ)、地役権契約(ｳ)、地役権契約(ｴ)、地役権契約(ｵ)、地役権契約(ｶ)、地役権契約(ｷ-A）及び地役権契約（ｷ-B）
目的：(ｱ)・(ｲ) 再開発により建築する高層建物に対する、建築基準法に定める容積率による建物敷地の確保のため、承役地を高層建物以外の建築基準法上の敷地としない。
(ｳ)
再開発により建築する高層建物の敷地である要役地のため、承役地を協
定公園の用途に供する。
(ｴ)
再開発により建築する MORI タワー及びプラザに対する、建築基準法に定める容積率による建物敷地の確保のため、承役地に容積率の対象となる建物を一定面積を超えて建築しない。
(ｵ)
承役地の容積のうち隣地所有者が用いることのできる容積を除いた残余の容積を、再開発により建築する高層建物のために利用するため。
(ｶ)再開発により建築する高層建物の敷地である要役地のため、承役地を協
定公園の用途に供する。
(ｷ-A)
再開発により建築するフォレストタワーに対する、建築基準法に定める容積率による建物敷地の確保のため、承役地をフォレストタワー以外の建築基準法上の敷地としない。
（注）8

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信(ｷ-B)

再開発により建築する MORI タワーに対する、建築基準法に定める容積率による建物敷地の確保のため、承役地を MORI タワー以外の建築基準法上の敷地としない。
（注）
契約期間：(ｱ)～(ｵ) 平成 13 年 7 月 31 日から平成 73 年 10 月 30 日まで(ｶ)
平成 13 年 8 月 10 日から平成 73 年 10 月 30 日まで(ｷ-A)
平成 14 年 8 月 2 日から平成 73 年 10 月 30 日まで(ｷ-B)
平成 14 年 8 月 2 日から平成 73 年 7 月 30 日まで（注）地役権の設定に伴い必要となる手続を実行中であり、当該手続の完了後に本物件を取得する予定です。

その他 ：(ｱ)～(ｷ-B)当初権利金のほか、毎月の容積利用料及び地役権料その他地役権設定に対する対価の請求は一切しない。
(5)

本物件土地（信託受託者が所有権の共有持分及び借地権の準共有持分を有する土地をいいます。
）と公道との境界確定は行われていますが、一部の隣接地との境界確定は行われていません。

（注1）

面積は、建物については、不動産登記簿の記載に基づき本投資法人が取得予定の信託受益権に係る信託財産に含まれる建物全体の延床面積を、土地については、協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体の面積を、それぞれ記載しています。
以下同じです。

（注2）

土地については、協議会規約において各々の建物に対応する敷地が定められており、協議会規約の定めに基づき算出した、本投資法人（注3）

本投資法人が取得予定の信託受益権の準共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約 20,910.40 ㎡であり、（注4）「PML」は、地震による予想最大損失率を意味しますが、統一された厳密な定義ではなく目的や用途に応じて様々に定義されています。

が取得予定の信託受益権の準共有持分に対応する、建物に係る敷地面積は約 2,276.88 ㎡です。
専有面積持分比率は約 20.0%です。
ただし、本書においては「50 年間での超過確率 10％の損失を生じる地震による 90％非超過損失」と定義しています。また、株式会社
東京建築検査機構による平成 24 年 2 月 20 日付地震リスク PML 診断報告書の数値を記載しています。
（注5）

本物件は、共有者である森ビル株式会社に賃貸借権限を付与し、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社から受領します。そのため、森ビル株式会社をエンドテナントとして記載しています。

（注6）

総賃料収入（年間賃料）は、共有者との間の賃貸権限の付与に関する合意書に表示されている 1 月当たりの賃貸権限を付与することの（注7）

敷金・保証金は、共有者との間の賃貸権限の付与に関する合意書に表示されている預託金の残高に、準共有持分 45％を乗じた金額を（注8）

総賃貸可能面積は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積に、準共有持分 45％を乗じた面積を記載しています。

（注9）

総賃貸面積は、エンドテナントに対して賃貸する面積に、準共有持分 45％を乗じた面積を記載しています。

対価を 12 倍した金額に、準共有持分 45％を乗じた数値を記載しています。
記載しています。

9

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信

ⅱ）資産の譲渡
本投資法人は、平成 24 年 3 月 15 日開催の本投資法人役員会において、六本木ファーストビル及びアーク
フォレストテラスを譲渡することを決議しました。
なお、譲渡先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、譲渡価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
（イ）譲渡の概要（1）六本木ファーストビル
1）

譲 渡 資 産 ： 不動産（共有持分46％）
（注1）

2）

物 件 名 称 ： 六本木ファーストビル

3）

帳 簿 価 額 ： 20,221百万円（注2）4）譲 渡 価 格 ： 20,460百万円（注3）5）

譲 渡 損 益 ： 189百万円（注4）6）

契 約 締 結 日 ： 平成24年5月1日（予定）

7）

譲

渡

日 ： 平成24年5月1日（予定）

8）

譲

渡

先 ： 森ビル株式会社（2）アークフォレストテラス
1）

譲 渡 資 産 ： 不動産（注1）2）

物 件 名 称 ： アークフォレストテラス

3）

帳 簿 価 額 ： 5,114百万円（注2）4）譲 渡 価 格 ： 5,140百万円（注3）5）

譲 渡 損 益 ： 8百万円（注4）6）

契 約 締 結 日 ： 平成24年5月1日（予定）

7）

譲

渡

日 ： 平成24年5月1日（予定）

8）

譲

渡

先 ： 森ビル株式会社（注 1） 本書の日付現在、本投資法人は、当該資産を住友信託銀行株式会社を信託受託者とする信託受益権として保有していますが、本件譲渡に際し、信託受託者に、信託財産を譲渡先へ譲渡するよう指図することにより譲渡する予定です。
（注 2） 帳簿価額は、平成 24 年 1 月 31 日時点の帳簿価額を基に、譲渡日時点における譲渡資産の帳簿価額の試算額を記載しています。以下同じです。
（注 3） 譲渡価格は、譲渡に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています。以下同じです。
（注 4） 譲渡損益は、譲渡価格から上記記載の帳簿価額及び譲渡に係る諸経費を控除した金額を記載しています。以下同じです。

10森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（ロ）譲渡資産の内容（1）六本木ファーストビル
物件名称
六本木ファーストビル
特定資産の種類
不動産（共有持分 46％）
所在地
東京都港区六本木一丁目 9 番 9 号（住居表示）
用途
事務所・店舗土地
6,947.83 ㎡
面積(注 1)
建物
45,753.86 ㎡
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造地下 4 階付 20 階建
建築時期
平成 5 年 10 月
所有形態
土地所有権（共有）(注 2)
建物
所有権（共有）帳簿価額
20,221 百万円
譲渡価格
20,460 百万円
譲渡損益
189 百万円
鑑定評価額
18,600 百万円(注 3)
鑑定評価
価格時点
平成 24 年 1 月 31 日
評価機関
一般財団法人日本不動産研究所
譲渡年月日
平成 24 年 5 月 1 日（予定）
テナントの内容（平成 24 年 1 月 31 日時点）
エンドテナント総数
14
総賃料収入（年間賃料）
805,959,899 円(注 4)
敷金・保証金692,843,028 円(注 5)
総賃貸可能面積
11,520.05 ㎡(注 6)
総賃貸面積9,607.40 ㎡(注 7)
平成 22 年
平成 22 年
平成 23 年
平成 23 年
平成 24 年稼働率の推移
1 月末
7 月末
1 月末
7 月末
1 月末
84.0％
84.0％
74.7％
81.4％
83.4％
その他特筆すべき事項
特にありません（注 1） 面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。以下同じです。
（注 2） 本物件は共有物件であり、本書の日付現在、本投資法人は、共有持分 6％を信託財産とする信託受益権及び共有持分 40％を信託財産とす
る信託受益権を保有しています。なお、本件譲渡に際し、信託受託者に譲渡先へ譲渡するよう指図することにより、各信託受益権の信託財産（共有持分 46%）を譲渡する予定です。
（注 3） 鑑定評価における価格の種類は、正常価格（現実の社会情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格）であり、特定価格（投資家に示すための投資採算価値を表す価格）ではありません。以下同じです。
（注 4） 総賃料収入（年間賃料）は、当該不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている月間賃料（売上歩合賃料は、平成 24 年 1 月 1 日から同年 1 月 31 日におけるエンドテナントへの請求額）及び月間共益費収入の合計値（駐車場収入、水道光熱費収入等のその他の収入は含まれていません。
）を 12 倍した金額に、共有持分 46％を乗じた金額を記載しています。
（注 5） 敷金・保証金は、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている金額の残高に、共有持分 46％を乗じた金額を記載しています。
（注 6） 総賃貸可能面積は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積に、共有持分 46％を乗じた面積を記載しています。
（注 7） 総賃貸面積は、エンドテナントに対して賃貸している面積に、共有持分 46％を乗じた面積を記載しています。

11

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（2）アークフォレストテラス
物件名称
アークフォレストテラス
特定資産の種類不動産
所在地
東京都港区六本木一丁目 9 番 1 号(住居表示）
用途
居宅
土地
1,370.30 ㎡
面積
建物
9,125.29 ㎡構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造地下 2 階付 11 階建
建築時期
平成 13 年 1 月
土地
所有権
所有形態
建物
区分所有権(注 1)
帳簿価額
5,114 百万円
譲渡価格
5,140 百万円
譲渡損益
8 百万円
鑑定評価額
2,960 百万円
鑑定評価
価格時点
平成 24 年 1 月 31 日
評価機関
一般財団法人日本不動産研究所
譲渡年月日
平成 24 年 5 月 1 日（予定）
テナントの内容（平成 24 年 1 月 31 日時点）
エンドテナント総数
34
総賃料収入（年間賃料）
248,503,200 円(注 2)
敷金・保証金98,643,000 円(注 3)
総賃貸可能面積
5,246.04 ㎡(注 4)
総賃貸面積4,630.49 ㎡(注 5)
平成 22 年
平成 22 年
平成 23 年
平成 23 年稼働率の推移
1 月末
7 月末
1 月末
7 月末
78.3％
92.9％
95.2％
91.5％
その他特筆すべき事項
特にありません

平成 24 年
1 月末
88.3％

（注 1） 本物件建物は区分所有ですが、本投資法人は、本書の日付現在、すべての区分所有権を信託財産とする信託受益権を保有しています。
なお、本件譲渡に際し、信託受託者に譲渡先へ譲渡するよう指図することにより、信託受益権の信託財産である区分所有権をすべて譲渡する予定です。
（注 2） 総賃料収入（年間賃料）は、当該不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている月間賃料及び月間共益費収入の合計値（駐車場収入、水道光熱費収入等のその他の収入は含まれていません。
）を 12 倍した金額を記載しています。
（注 3） 敷金・保証金は、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている金額の残高を記載しています。
（注 4） 総賃貸可能面積は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。
（注 5） 総賃貸面積は、エンドテナントに対して賃貸している面積を記載しています。

12

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
c.運用状況の見通し
次期（平成 24 年 7 月期 平成 24 年 2 月 1 日～平成 24 年 7 月 31 日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の見通しの前提条件については、以下に記載する＜平成 24 年 7 月期（平成 24 年 2 月 1 日～平成 24 年 7 月 31 日）運用状況の予想の前提条件＞をご参照ください。
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
1 口当たり分配金
1 口当たり利益超過分配金

4,814 百万円
3,164 百万円
2,072 百万円
2,071 百万円
8,700 円
0円

(注)上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

＜平成 24 年 7 月期（平成 24 年 2 月 1 日～平成 24 年 7 月 31 日）運用状況の予想の前提条件＞
項 目
運用資産

前 提 条 件•

平成24年1月期末現在保有している物件に加え、平成24年5月1日に「愛宕グリーンヒルズ」を取得し、「六本木ファーストビル」及び「アークフォレストテラス」を譲渡する予定です。

•

上記の追加取得及び譲渡を除き、平成24年7月期末までの間に運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の譲渡等）がないことを前提としています。

営業収益

•

実際には運用資産の異動等により予想が変動する可能性があります。

•

賃貸事業収入については、上記運用資産に係る賃貸借契約等をもとに、市場環境、個別テナントの動向等を考慮して算出しています。

••

テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業収益のうち、平成24年1月期末現在保有している物件について4,476百万円（上記運用資産の譲渡による売却益198百万円を含んでいます）を、取得予定の「愛宕グリーンヒルズ」について338百万円を見込んでいます。

営業費用•

主たる営業費用である賃貸事業費用は、上記運用資産の追加取得及び譲渡の影響を織り込み、1,350百万円を見込んでいます。下記以外の費用については、過去の実績値を基準に費用の変動要素を反映して算出しています。
A)

固定資産税及び都市計画税等については、平成 24 年 7 月期中に納税する額として 253 百万円（6ヵ月分）を見込んでいます。なお、平成 23 年 7 月期に追加取得した「アーク森ビル」及び「赤坂溜池タワー」、平成 24 年 1 月期に追加取得した「六本木ヒルズ森タワー」及び「アーク森ビル」に係る固定資産税及び都市計画税等は、43 百万円（3 ヶ月分）の費用計上を見込み、取得予定の「愛宕グリーンヒルズ」に係る固定資産税及び都市計画税等は、取得原価に算入されるため、平成 24 年 7 月期の営業費用には計上されません。

B)

建物の修繕費については、計算期間において必要と想定される額を費用として計上しています（34百万円）。なお、予期し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること及び定期的に発生する費用ではなく、年度による金額の差異が大きくなる傾向があること等の理由により、実際の修繕費は、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。

C)

減価償却費については、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、673 百万円を見込んでいます。

13

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
D)•

管理委託費については、157 百万円を見込んでいます。

賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）については、
299百万円を見込んでいます。

営業外費用

•

支払利息として625百万円、投資法人債利息として196百万円、融資手数料として254百万円を見込んで
います。

有利子負債

•

借入金は、平成24年1月期末現在における残高82,000百万円のうち、平成24年7月期末までに返済期限が到来する残高26,250百万円について、長期借入金1,750百万円（返済期限：平成24年3月27日）を現
時点で50百万円減額して借換えを行う方針であり、残額の24,500百万円については全額借換えを行う
ことを前提としています。また、長期借入金2,250百万円（返済期限：平成25年11月30日）について62
百万円の約定返済を行い、平成24年7月期末に残高81,887百万円となることを前提としています。

•

投資法人債は、平成24年1月期末現在における残高25,000百万円から、平成24年7月期末までの間に当該残高の額に変動がないことを前提としています。

投資口の発行•

平成24年1月期末現在発行済である231,520口から、平成24年7月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

1口当たり分配金（利益超過分配金は除きます。）•

本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。

•「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法第66 条の2）に基づき、上記運用資産の譲渡による売却益の見込額の一部を租税特別措置法第67 条の15 に定める導管性の要件に抵触しない範囲で圧縮積立金として積み立てるものとし、1口当たり分配金は、当期純利益から当該圧縮積立額を控除した残額を分配する前提としています。

•

運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動、新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

1口当たり

•

利益を超える金銭の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。

利益超過分配金
その他•

法令、税制、会計基準、上場規則、社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。

•

一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

14

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(平成23年 7月31日現在)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金

当期(平成24年 1月31日現在)

1,470,106

2,321,952

7,580,028

6,969,478

営業未収入金94,19873,846

前払費用

354,462

377,898繰延税金資産19

18

未収消費税等-

83,882

その他
流動資産合計1,080-

9,499,894

9,827,076

固定資産
有形固定資産建物

1,700,018-

減価償却累計額△ 74,086-

建物（純額）

1,625,932-

構築物

12,160-

減価償却累計額△ 1,942-

構築物（純額）10,217-

20,407-

減価償却累計額△ 988-

機械及び装置（純額）

19,419-27,243,942

22,074,160

機械及び装置土地
信託建物

42,173,024

41,826,345

減価償却累計額△ 5,176,592△ 4,732,322

信託建物（純額）

36,996,431

37,094,023

信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）

307,141

278,897△ 158,740△ 144,630

148,400

134,267

信託機械及び装置

699,866

316,886

減価償却累計額△ 97,129△ 31,529

602,737

285,357

信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計

65,77563,873△ 20,253△ 19,116

45,52244,757124,071,738

130,873,828

722

722

190,765,064

190,507,117

18,409,956

18,409,956

無形固定資産信託借地権
信託その他無形固定資産

2,211

1,547

その他

3,496

2,996

18,415,665

18,414,500

無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金

10,00010,000

長期前払費用

182,609299,346

投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計資産合計

15

192,609309,346

209,373,339

209,230,964

77,56961,281

77,56961,281

218,950,803

219,119,322

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（単位：千円）
前期

当期(平成23年 7月31日現在)(平成24年 1月31日現在)

負債の部
流動負債
営業未払金

241,560

118,321

短期借入金

17,000,000

17,000,000

１年内償還予定の投資法人債-

7,000,000

１年内返済予定の長期借入金

36,925,000

27,875,000

未払金

27,42326,008

未払費用

236,674

421,523

未払法人税等775789

未払消費税等

113,539

60,907

前受金

383,129

580,112

預り金279,496689,372

災害損失引当金

8,418

6,813

55,216,019

53,778,850

投資法人債

25,000,000

18,000,000

長期借入金

28,187,500

37,125,000

流動負債合計固定負債

預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計302,040-

6,300,513

6,208,244

59,790,053

61,333,244

115,006,073

115,112,094

102,010,939

102,010,939

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

1,933,790

1,996,288

剰余金合計

1,933,790

1,996,288

投資主資本合計

103,944,730

104,007,228

純資産合計

103,944,730

104,007,228

負債純資産合計

218,950,803

219,119,322

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金

16

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）前期
自 平成23年 2月 1日

自当期
平成23年 8月 1日

至 平成23年 7月31日

至

平成24年 1月31日

営業収益
賃貸事業収入※1,2

4,586,939

4,417,829

その他賃貸事業収入※1

334,661

160,306

不動産等売却益※2,3

336,190

187,430

5,257,791

4,765,566

1,878,299

1,348,255

220,665

222,580

役員報酬

6,300

5,400

資産保管手数料

5,497

5,473

一般事務委託手数料

15,574

15,374

営業収益合計営業費用
賃貸事業費用

※1,2

資産運用報酬

その他営業費用※2

71,631

59,633

2,197,968

1,656,716

3,059,822

3,108,850

受取利息

1,149

988

未払分配金除斥益

2,032

648

営業費用合計
営業利益
営業外収益

その他

283

-

3,465

1,636

支払利息

669,327

640,371

投資法人債利息

191,967

196,650

投資法人債発行費償却

16,287

16,287

融資手数料

236,080

258,234

営業外収益合計
営業外費用

その他

1,765

1,802

営業外費用合計

1,115,427

1,113,345

経常利益

1,947,860

1,997,140

災害による損失

4,767-

災害損失引当金繰入額

8,418

-

特別損失合計

13,186-

1,934,674

1,997,140

1,005

987

特別損失

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

17

0

0

1,005

987

1,933,668

1,996,152

121

135

1,933,790

1,996,288

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）
自前期
平成23年 2月 1日

自当期
平成23年 8月 1日

至

平成23年 7月31日

至

平成24年 1月31日

投資主資本
出資総額
当期首残高

102,010,939

102,010,939

当期変動額
当期変動額合計
当期末残高

-

-

102,010,939

102,010,939

1,840,011

1,933,790△ 1,839,889△ 1,933,655

1,933,668

1,996,152

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

93,77962,497

1,933,790

1,996,288

103,850,950

103,944,730△ 1,839,889△ 1,933,655

1,933,668

1,996,152

投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

93,77962,497

103,944,730

104,007,228△ 7,107-

評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
当期首残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

7,107

-

当期変動額合計

7,107

-

-

-

△ 7,107-

当期末残高評価・換算差額等合計
当期首残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

7,107

-

当期変動額合計

7,107

-

-

-

103,843,842

103,944,730△ 1,839,889△ 1,933,655

1,933,668

1,996,152

当期末残高
純資産合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の分配当期純利益
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

18

7,107

-

100,887

62,497

103,944,730

104,007,228

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
期 別
項 目
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

前期
自 平成 23 年 2 月 1 日
至 平成 23 年 7 月 31 日

当期
自 平成 23 年 8 月 1 日
至 平成 24 年 1 月 31 日

1,933,790,907
1,933,655,040（8,352）
135,867
本投資法人の規約第 37 条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第 67 条の 15 に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 231,520 口の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
1,933,655,040 円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第 37 条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

1,996,288,616
1,996,165,440（8,622）
123,176
本投資法人の規約第 37 条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第 67 条の 15 に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 231,520 口の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
1,996,165,440 円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第 37 条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

19

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）科目

前期
自 平成23年 2月 1日

当期
自 平成23年 8月 1日

至 平成23年 7月31日

至 平成24年 1月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

1,934,674

1,997,140

減価償却費

670,782

648,058

投資法人債発行費償却

16,287

16,287

災害損失引当金の増減額（△は減少）

8,418△ 1,605

受取利息△ 1,149△ 988

未払分配金除斥益△ 2,032

△ 648

支払利息

861,294

837,021

営業未収入金の増減額（△は増加）△ 1,542

20,352

未収消費税等の増減額（△は増加）-△ 83,882

30,716△ 116,533

未払金の増減額（△は減少）

1,876△ 2,704

未払費用の増減額（△は減少）

3,041

229,729

未払消費税等の増減額（△は減少）△ 233,691△ 52,632

前受金の増減額（△は減少）△ 153,959

196,982

預り金の増減額（△は減少）

234,071△ 202,199

営業未払金の増減額（△は減少）

前払費用の増減額（△は増加）

40,543△ 23,436

長期前払費用の増減額（△は増加）

118,291△ 116,736

15,877,281

35,678,698

信託有形固定資産の売却による減少額
信託無形固定資産の売却による減少額

210

90

その他

185

1,183

19,405,299

39,024,177

小計

利息の受取額

1,149988

利息の支払額△ 872,683△ 881,902

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

△ 883

△ 973

18,532,882

38,142,289

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出

△ 323

-

無形固定資産の取得による支出

△ 287

-

信託有形固定資産の取得による支出△ 16,832,549△ 36,074,543

信託預り敷金及び保証金の返還による支出△ 1,390,190△ 2,076,289

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

1,359,062

2,294,056△ 16,864,289△ 35,856,777

投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入

11,500,000

18,000,000△ 3,010,000△ 18,000,000-

22,000,000

長期借入金の返済による支出△ 15,112,500△ 22,112,500

投資法人債の発行による収入

4,972,870-

分配金の支払額△ 1,839,044△ 1,931,716

財務活動によるキャッシュ・フロー

△ 3,488,674△ 2,044,216

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△ 1,820,080

241,296

10,870,215

9,050,134

9,050,134

9,291,430

現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高※120

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（６）（継続企業の前提に関する注記）
当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日
該当事項はありません。

（７）（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
1.固定資産の減価償却の方法①有形固定資産（信託財産を含みます）
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

3～66 年

構築物

3～45 年

機械及び装置8～31 年

工具、器具及び備品

3～15 年②無形固定資産（信託財産を含みます）
定額法を採用しています。
③長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法
3.引当金の計上基準

投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
災害損失引当金
東日本大震災に伴う有形固定資産の復旧費用等の支出に備えるため、当期末における合理的な見積額を計上しています。

4.収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年
度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期は 46,363 千円、当期は 46,139 千円です。

5.ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理を採用しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。
ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。

21

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
6.その他財務諸表①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

作成のための基保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定本となる重要な並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に事項計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、
信託借地権、信託その他無形固定資産(3) 信託預り敷金及び保証金②消費税等の会計処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

なお、上記固定資産の減価償却の方法、繰延資産の処理方法、引当金の計上基準、収益及び費用の計上基準、ヘッジ会計の方法
及びその他財務諸表作成のための基本となる重要な事項以外は、最近の有価証券報告書（平成 23 年 10 月 27 日提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略します。

（追加情報）
当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日
当該営業期間の期首以後に行われる会計上の変更及び過去の誤謬の訂正より、「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 平成21年12月4日）及び「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用
指針第24号 平成21年12月4日）を適用しています。

22

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（８）財務諸表に関する注記事項（開示の省略）
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、有価証券、退職給付及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
（損益計算書に関する注記）
前期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日※1 不動産賃貸事業損益の内訳

当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日（単位：千円）※1 不動産賃貸事業損益の内訳

A.不動産賃貸事業収益

A.不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入（単位：千円）

賃料共益費収入

4,541,780

賃料共益費収入

4,383,256

その他賃料収入45,159

その他賃料収入34,573

計

4,586,939

その他賃貸事業収入

計4,417,829

その他賃貸事業収入

駐車料収入

108,682

駐車料収入

38,026

付帯収益

224,017

付帯収益

118,693

解約違約金

1,960

解約違約金

1,286

334,661

礼金収入

2,300

4,921,600

計160,306

計
不動産賃貸事業収益合計

不動産賃貸事業収益合計
B.不動産賃貸事業費用

4,578,136

B.不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

管理委託費

552,872

管理委託費

206,833

水道光熱費

170,439

水道光熱費

118,150

公租公課等

287,005

公租公課等

235,387

賃借料

75,673

賃借料

75,673

信託報酬

9,378

信託報酬

7,708

修繕費

44,438

修繕費

29,689

損害保険料

11,740

損害保険料

11,524

減価償却費

670,287

減価償却費

647,558

その他賃貸事業費用

56,462

その他賃貸事業費用

15,729

不動産賃貸事業費用合計

1,878,299

不動産賃貸事業費用合計

1,348,255

C.不動産賃貸事業損益（A－B）

3,043,301

C.不動産賃貸事業損益（A－B）

3,229,881

23

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信※2 主要投資主との取引（単位：千円）※2 主要投資主との取引

営業取引によるもの（単位：千円）営業取引によるもの

賃貸事業収入

1,039,602

賃貸事業収入2,436,503

不動産等売却益

336,190

不動産等売却益

187,430

賃貸事業費用391,959

賃貸事業費用

149,936

その他営業費用

89※3 不動産等売却益の内訳※3 不動産等売却益の内訳（単位：千円）元麻布ヒルズ（単位：千円）

六本木ヒルズゲートタワー

不動産等売却収入

16,240,000

不動産等売却収入

35,920,000

不動産等売却原価

15,877,491

不動産等売却原価

35,678,788

その他売却費用

26,317

その他売却費用

53,781

不動産等売却益

336,190

不動産等売却益

187,430（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
前期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日

当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記され※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されてている科目の金額との関係いる科目の金額との関係（単位：千円）（単位：千円）（平成23年7月31日現在）（平成24年1月31日現在）

現金及び預金1,470,106

現金及び預金2,321,952

信託現金及び信託預金

7,580,028

信託現金及び信託預金

6,969,478

現金及び現金同等物

9,050,134

現金及び現金同等物

9,291,430（リース取引に関する注記）
前期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日
オペレーティングリース取引（貸主側）

当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日（単位：千円）オペレーティングリース取引（貸主側）

未経過リース料（単位：千円）

未経過リース料

1年内3,031,400

1年内2,965,431

1年超

23,410,637

1年超

22,915,770

合計

26,442,037

合計

25,881,202

24

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（金融商品に関する注記）前期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)（1）金融商品の状況に関する事項① 金融商品に対する取組み方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達について
は、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動
リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。
当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
（2）金融資産の時価等に関する事項
平成23年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時

価

差

額

①現金及び預金1,470,106

1,470,106－②信託現金及び信託預金

7,580,028

7,580,028－

9,050,134

9,050,134－①短期借入金

17,000,000

17,000,000－②1年内返済予定の長期借入金

36,925,000

36,962,640

37,640③投資法人債

25,000,000

25,265,200

265,200④長期借入金28,187,500

28,235,527

48,027

負債計

107,112,500

107,463,367

350,867

－

－

－

資産計

デリバティブ取引（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債①短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。）また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。

25

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注2）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）
1年以内
現金及び預金1,470,106

信託現金及び信託預金

7,580,028

合計

9,050,134（注3）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
1年以内
短期借入金

1年超

2年超

3年超

4年超

2年以内

3年以内

4年以内

5年以内

17,000,000

－

投資法人債

－

長期借入金

36,925,000

合計

53,925,000

5年超

－

－

－

－

12,000,000

5,000,000

8,000,000－－

13,125,000

15,062,500

－

－

－

25,125,000

20,062,500

8,000,000－－

当期 (自 平成 23 年 8 月 1 日 至 平成 24 年 1 月 31 日)（1）金融商品の状況に関する事項① 金融商品に対する取組み方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達について
は、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動
リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。
当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

26

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（2）金融資産の時価等に関する事項
平成24年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時

価

差

額

①現金及び預金2,321,952

2,321,952－②信託現金及び信託預金

6,969,478

6,969,478－

資産計

9,291,430

9,291,430－①短期借入金

17,000,000

17,000,000－②1年内償還予定の投資法人債

7,000,000

7,039,200

39,200③1年内返済予定の長期借入金

27,875,000

27,937,269

62,269④投資法人債18,000,000

18,190,900

190,900⑤長期借入金37,125,000

37,148,697

23,697

負債計

107,000,000

107,316,067

316,067－－－

デリバティブ取引（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債①短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
②1年内償還予定の投資法人債、④投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
③1年内返済予定の長期借入金、⑤長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。）また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注2）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）
1年以内
現金及び預金2,321,952

信託現金及び信託預金

6,969,478

合計

9,291,430（注3）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
1年以内

1年超

2年超

3年超

4年超

2年以内

3年以内

4年以内

5年以内

5年超

短期借入金

17,000,000

－

－

－

－

－

投資法人債

7,000,000

5,000,000

8,000,000

5,000,000

－

－

長期借入金

27,875,000

15,125,000

22,000,000

－

－

－

合計

51,875,000

20,125,000

30,000,000

5,000,000

－

－

27

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（デリバティブ取引に関する注記）前期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
該当するものはありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理

変動受取・固定支払

契約額

主なヘッジ対象
長期借入金

時価

うち1年超
33,500,000

11,500,000

当該時価の
算定方法

※

※ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 （2）金融商品の時価等に関する事項」（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④参照）。

当期 (自 平成 23 年 8 月 1 日 至 平成 24 年 1 月 31 日)（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
該当するものはありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理

変動受取・固定支払

契約額

主なヘッジ対象
長期借入金

時価

うち1年超
16,500,000

－

当該時価の
算定方法

※

※ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 （2）金融商品の時価等に関する事項」（注 1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債③、⑤参照）。

28

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（関連当事者との取引に関する注記）前期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)
1.親会社及び法人主要投資主等
種類

その他の
関係会社

会社等
の名称

森ビル
株式
会社

所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

東京都
港区

67,000

事業の
内容

不動産業

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

不動産等の
賃貸及び
管理

被所有
直接21.1

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

物件の取得
(注2)
(注7)

16,500,000

－

－

物件の譲渡
(注3)
(注8)

16,240,000

－

－

営業
未収入金

419

前受金

202,283

物件の賃貸
（注4）
（注9）

物件運営
管理費
の支払
（注10）

1,039,602

396,434（注6）

その他営業費用（ＩＲ関係
費）の支払
（注5）
（注11）

89

預り
敷金及び
保証金
信託預り
敷金及び
保証金
営業
未収入金
前払費用
営業
未払金

期末残高
（千円）

302,040

1,684,542
699
1,050
108,214

未払費用

1,013

未払金

94

(注 1) 上記金額には消費税等が含まれていません。
(注 2) アーク森ビル、赤坂溜池タワー（住宅）(注 3) 元麻布ヒルズの一部(注 4) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワーの一部、後楽森ビルの一部及び元麻布ヒルズの一部(注 5) 第 4 回投資主総会関連の費用です。
(注 6) 費用として処理されていない資産計上された施工管理報酬（4,474 千円）が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】(注 7) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、取得の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注 8) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、譲渡の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注 9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て対処しています。
(注 10) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。
(注 11) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。

2.関連会社等
該当事項はありません。

29

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
3.兄弟会社等
所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

その他の 森ビル・インベス
東京都
関係会社 トメントマネジメ
港区の子会社 ント株式会社

その他の
赤坂溜池タワー
関係会社
管理株式会社
の子会社

種類

会社等
の名称

東京都
港区

事業の内容

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

200

不動産、信託受益権、その他金融資産の
運用業務

なし

資産運用
の委託

運用委託報酬の支払(注2) (注4)

237,165
（注3）

－

－

10

赤坂溜池タワーの利用・運営・管理に関する業務の受託なし

物件運営管理の委託

物件運営管理費の支払（注5）32,428－－（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
（注 3）運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬 16,500 千円が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 4）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
（注 5）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

4.役員及び個人主要投資主等
種類

会社等
の名称
又は氏名

役員
及びその
近親者

礒部 英之
（注2）

所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

事業の内容
又は職業

本投資法人執行役員兼
森ビル･インベストメン
トマネジメント株式会社代表取締役社長

議決権等
の所有
（被所有）
割合

関連当事者
との関係

取引の
内容

本投資法人執行役員兼 森ビル･インベストメント
森ビル･インベストメン マネジメント株式会社へトマネジメント株式会 の運用委託報酬の支払社代表取締役社長(注3)(注4)

なし

取引
金額
（千円）
（注1）

科目

期末
残高
（千円）

140,202－－（注 1） 上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2） 礒部英之は、平成 23 年 4 月 8 日付で本投資法人の執行役員に就任し、関連当事者に該当することになったため、取引金額は関連当事者であった期間について記載しています。
（注 3） 礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル･
インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 4） 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。

30

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
当期 (自 平成 23 年 8 月 1 日 至 平成 24 年 1 月 31 日)
1.親会社及び法人主要投資主等
種類

その他の
関係会社

会社等
の名称

森ビル
株式
会社

所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

東京都
港区

67,000

事業の
内容

不動産業

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

不動産等の
賃貸及び
管理

被所有
直接21.1

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

物件の取得
(注2)
(注6)

35,880,000

－

－

物件の譲渡
(注3)
(注7)

35,920,000

－

－

物件の賃貸
（注4）
（注8）

2,436,503

物件運営
管理費
の支払
（注9）

150,603
（注5）

期末残高
（千円）

営業
未収入金

411

前受金

424,331

信託預り
敷金及び
保証金
営業
未収入金
前払費用
営業
未払金

4,130,758
106
1,575
34,463(注 1) 上記金額には消費税等が含まれていません。
(注 2) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル(注 3) 六本木ヒルズゲートタワー(注 4) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワー及び後楽森ビルの一部(注 5) 費用として処理されていない資産計上された施工管理報酬（768 千円）及び物件譲渡の精算による受取額（101 千円）が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】(注 6) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、取得の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注 7) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、譲渡の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注 8) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て対処しています。
(注 9) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

その他の 森ビル・インベス
東京都
関係会社 トメントマネジメ
港区の子会社
ント株式会社

200

種類

会社等
の名称

事業の内容

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

不動産、信託受益権、その他金融資産の
運用業務

なし

資産運用
の委託

運用委託報酬の支払(注2) (注4)

取引金額
（千円）
（注1）

（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
（注 3）運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬 35,880 千円が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 4）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。

31

科目

258,460
未払費用
（注3）

期末残高
（千円）

233,709

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信

4.役員及び個人主要投資主等
会社等
の名称
又は氏名

種類

役員
及びその
近親者

所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

議決権等
の所有
（被所有）
割合

事業の内容
又は職業

本投資法人執行役員兼
森ビル･インベストメン
トマネジメント株式会社代表取締役社長

礒部 英之

関連当事者
との関係

取引の
内容

本投資法人執行役員兼森ビ 森ビル･インベストメント
ル･インベストメントマネジ マネジメント株式会社へメント株式会社代表取締役 の運用委託報酬の支払
社長(注2) (注3) (注4)

なし

取引
金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

258,460

未払費用

233,709（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル･インベス
トメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
（注 3）運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬 35,880 千円が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 4）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。

（税効果会計に関する注記）
前期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日

当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）（繰延税金資産）

流動資産

流動資産

未払事業税損金不算入額

19千円

未払事業税損金不算入額

18千円

繰延税金資産合計（流動）19千円

繰延税金資産合計（流動）18千円（繰延税金資産（流動）の純額）

19千円（繰延税金資産（流動）の純額）

18千円

2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間

2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要なに重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項

項目別の内訳

目別の内訳

法定実効税率39.33％（調整）支払分配金の損金算入額

法定実効税率39.33％（調整）△39.31％

支払分配金の損金算入額△39.31％

その他

0.03％

その他

0.03％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.05％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.05％

32

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（賃貸等不動産に関する注記）前期 (自 平成23年2月1日 至 平成23年7月31日)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産（主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設）を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
当期首残高

当期増減額

208,885,855

291,377

当期末残高
209,177,233

当期末の時価180,310,000(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期増減額のうち、増加額の主な要因は、2物件（アーク森ビル（23階を対象とする区分所有権の共有持分50％及び25階）及び赤坂溜池タワー（住宅））の取得（16,710,127千円）によるものであり、減少額の主な要因は、1物件（元麻布ヒルズ（86区画））の譲渡（15,877,491千円）及び減価償却費の計
上によるものです。
(注3) 当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額（決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。）を記載しています。

また、賃貸不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期 (自 平成23年8月1日 至 平成24年1月31日)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産（主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設）を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
当期首残高209,177,233

当期増減額△258,611

当期末残高
208,918,622

当期末の時価189,110,000(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期増減額のうち、増加額の主な要因は、2物件（六本木ヒルズ森タワー（23階及び24階を対象とする区分所有権の共有持分50％）及びアーク森ビル（4階、15階及び24階））の取得（36,008,481千円）によるものであり、減少額の主な要因は、1物件（六本木ヒルズゲートタワー）の譲渡（35,678,788千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注3) 当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額（決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。）を記載しています。

また、賃貸不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

（セグメント情報等に関する注記）前期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)【セグメント情報】
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
【関連情報】
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省
略しています。
2.地域ごとの情報（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。

33

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の 90％を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称または氏名
営業収益関連するセグメント
森ビル株式会社
1,377,780
不動産賃貸事業
日本中央競馬会
681,006
不動産賃貸事業森ビル流通システム株式会社
677,328
不動産賃貸事業
当期 (自 平成 23 年 8 月 1 日 至 平成 24 年 1 月 31 日)【セグメント情報】
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
【関連情報】
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省
略しています。
2.地域ごとの情報（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の 90％を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称または氏名
営業収益関連するセグメント
森ビル株式会社
2,626,280
不動産賃貸事業森ビル流通システム株式会社
677,918
不動産賃貸事業34

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（1 口当たり情報に関する注記）
前期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日

当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日

1口当たり純資産額

448,966円

1口当たり純資産額

449,236円

1口当たり当期純利益

8,352円

1口当たり当期純利益

8,622円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数
で除することにより算定しています。

1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数
で除することにより算定しています。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日
当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日
1,933,668

当期純利益（千円）―
1,933,668
231,520

普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）（重要な後発事象に関する注記）
当期
自 平成23年 8月 1日
至 平成24年 1月31日
該当事項はありません。

35

1,996,152―
1,996,152
231,520

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（９）発行済投資口数の増減
当期において発行済投資口数及び出資総額の増減はありません。
なお、当期及び前期以前の発行済投資口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
年月日

摘 要

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減

増減

残高

平成18年 2月 2日

私募設立

200

200

平成18年 3月20日

私募増資

24,77024,970平成18年 4月13日

私募増資

61,88286,852

平成18年 7月31日

私募増資

8,398

95,250平成18年11月29日

公募増資

34,550平成20年 9月29日

私募増資

平成22年 3月23日
平成22年 4月23日

備 考

残高
100

100

（注1）

12,385

12,485（注2）30,941

43,426

（注3）

4,239

47,665（注4）

129,800

25,00572,671（注5）

29,400159,200

14,70087,371（注6）

公募増資

67,000226,200

13,562

100,934

(注7)

私募増資

5,320

231,520

1,076

102,010(注8)（注 1）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、本投資法人が設立されました。
（注 2）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 3）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 4）1 口当たり発行価格 504,865 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 5）1 口当たり発行価額 723,750 円にて、短期借入金の返済を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注 6）1 口当たり発行価額 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 7）1 口当たり発行価額 202,427 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注 8）1 口当たり発行価額 202,427 円にて、借入金返済等を目的とする私募新投資口を発行しました。

４．役員の
役員の異動
（１）本投資法人の役員
当期における役員の異動はありません。
役員の異動については、決定した時点で適時開示します。
（２）本資産運用会社の役員
当期における役員の異動はありません。
役員の異動については、決定した時点で適時開示します。

36

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
５．参考情報（１）投資状況

資産の種類

主用途

地域

前期
（平成 23 年 7 月 31 日現在）

当期
（平成 24 年 1 月 31 日現在）

保有総額
（百万円）
(注 1)

保有総額
（百万円）
(注 1)

東京都心 5 区及びその周辺地区
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
住宅
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
商業施設
東京圏
地方主要都市部
小計
東京都心 5 区及びその
周辺地区
オフィス
ビル
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
住宅
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
商業施設
東京圏
地方主要都市部
小計
預金等のその他の資産
資産総額
オフィス
ビル

不動産

信託不動産

資産総額に
対する比率
（％）(注 2)

資産総額に
対する比率
（％）(注 2)

6,825

3.1

－

－

6,825
－

3.1
－

－
－

－
－

－

－

－

－

－
－

－
－

－
－

－
－

22,07410.1

22,07410.1

22,074－28,899

10.1
－
13.2

22,074－22,074

10.1
－
10.1

167,30276.4

173,91679.4

167,302－76.4－

173,916－

79.4－

12,974

5.9

12,928

5.9

12,974－

5.9－

12,928
－

5.9
－

－

－

－

－

－
－
180,2779,773
218,950

－
－
82.3
4.5
100.0

－
－
186,844
10,200219,119

－
－
85.3
4.7
100.0

(注 1) 保有総額は、前期は平成 23 年 7 月 31 日現在、当期は平成 24 年 1 月 31 日現在の貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額）によります。なお、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注 2) 小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

負債総額
純資産総額
資産総額

前期
（平成 23 年 7 月 31 日現在）
貸借対照表計上額
資産総額に対する比率（百万円）(注 1)（％）(注 2)
115,006
52.5
103,94447.5
218,950
100.0(注 1) 百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注 2) 小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

37

当期（平成 24 年 1 月 31 日現在）
貸借対照表計上額
資産総額に対する比率（百万円）(注 1)（％）(注 2)
115,11252.5
104,00747.5
219,119100.0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（２）投資資産① 投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
② 投資不動産物件
本投資法人が保有する投資不動産物件についての概要等は、下記「③その他投資資産の主要なもの」にまとめて記載しています。
③ その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、平成 24 年 1 月 31 日現在、以下（イ）の表に掲げる不動産及び不動産を主たる信託財産とする
信託受益権を保有しています。なお、以下のすべての不動産は、森ビル株式会社が主体となり開発したものです。
（イ）不動産及び信託不動産の概要
平成 24 年 1 月 31 日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産は、以下のとおりです。
a.用途別の資産概要
主用途

資産の種類

物件番号
(注 1)

物件名称

所在地
(注 2)

竣工
年月
(注 2)

構造・階数
(注 2)

敷地面積
（㎡）
(注 2)(注 3)

延床面積
（㎡）
(注 2)(注 3)

所有形態
(注 4)
土地

建物

帳簿
価額
(百万円)
(注 6)

取得
価格
(百万円)
（注 7）

投資
比率
(％)
(注 8)

オフィスビル
信託不動産

O-0
プレミアム

六本木ヒルズ森タワー

港区
六本木

平成 15 年
4月

S･SRC
B6F／54F

57,177.66

442,150.70

共区(注 9) (注 10)

29,60025,47925,490

12.1

O-1
プレミアム

アーク森ビル

港区
赤坂

昭和 61 年
3月

RC･SRC･S
B4F／37F

39,602.42

177,486.95

共区(注 9) (注 11)

55,30058,70958,970

27.9

O-3
プレミアム

六本木ファーストビル

港区
六本木

平成 5 年
10 月

S･SRC･RC
B4F／20F

6,947.83

45,753.86

共共18,60020,24621,000

9.9

O-4
プレミアム

後楽森ビル

文京区
後楽

平成 12 年
3月

SRC･S
B6F／19F

6,611.58

46,154.65

借区21,680(注 12)

26,117

27,200

12.9

O-6
プレミアム

赤坂溜池タワー

港区
赤坂

平成 12 年
9月

S･SRC･RC
B2F／25F

5,694.16

46,971.43

共(注 13)

区

30,00043,36343,93020.8

155,180

173,916

176,590

83.5

S･SRC･RC
B4F／29F

12,199.65

54,006.76

共
(注 9)

区

1,720

1,668

1,706

0.8

1,370.30

9,125.29

所区(注 16)

2,960

5,127

5,300

2.5

2,204

2,100

1.0

22,906.74(注 17)

共区(注 17) (注 18)

1,620

4,357.88(注 17)

共
共(注 17) (注 18)

3,130

3,927

4,000

1.9

9,430

12,928

13,106

6.2

24,50022,074

21,820

10.3

小計

住宅

R-1
プレミアム

元麻布ヒルズ(注 14)

港区
元麻布

平成 14 年
5月
平成 14 年9月
(注 15)

R-2
プレミアム

アークフォレストテラス

港区
六本木

平成 13 年
1月

S･RC
B2F／11F

R-3
プレミアム

六本木ファーストプラザ

港区
六本木

平成 5 年
10 月

RC
B1F／20F

港区
六本木

平成 5 年
10 月

RC
B1F／20F

R-4

六本木ビュータワー

小計
商業施設

不
動
産

期末算定
価額
(百万円)
(注 5)

S-1
プレミアム

ラフォーレ原宿（底地）

渋谷区
神宮前

－

－

2,565.06

小計
ポートフォリオ合計

(注 1)

－

所

－

24,50022,074

21,82010.3

189,110

208,918

211,516

100.0「物件番号」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産を次の主用途毎に分類し、番号を付したものです。左のアルファベットは主用途を表し、O はオフィスビルを、R は住宅を、S は商業施設を表します。また、プレミアム物件をプレミアムとして表記しています。以下同じです。

38

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
(注 2)

「所在地」
、
「竣工年月」、「構造・階数」、「敷地面積」及び「延床面積」は、不動産登記簿の記載に基づいて記載しています。なお、「構造・階数」については、下記の略称を用いて記載しています。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、B：地下、F：階数(注 3)「敷地面積」及び「延床面積」は、所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。

(注 4)「所有形態」の欄には、権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」は共有持分の所有権、「区」は区分所有建物の専有部分の所有権（区分所有権）、「借」は借地権を示しています。

(注 5)「期末算定価額」は、平成 24 年 1 月 31 日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。

(注 6)「帳簿価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 7)「取得価格」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 8)「投資比率」は、取得価格のポートフォリオ合計に対する比率で、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(注 9)

共有持分を敷地権割合で保有しています。

(注 10) 六本木ヒルズ森タワーのうち 2 フロアを対象とする区分所有権に係る信託受益権となります。
(注 11) アーク森ビルのうち 8 フロアを対象とする区分所有権に係る信託受益権となります。
(注 12) 後楽森ビルに係る期末算定価額は、不動産鑑定評価書に基づく算定価額に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）
を乗じて得た金額を記載しています。
(注 13) 赤坂溜池タワーに係る土地は、他の所有者の所有する土地（1705 番 1）と信託受託者である住友信託銀行株式会社を含む 4 者の共有する土地（1701 番 1）からなり、分有となっています。土地（1701 番 1）の住友信託銀行株式会社の共有持分比率は約 98.6％であり、共有持分比率に相当する面積は 3,211.94㎡です。以下同じです。
(注 14) 平成 20 年 10 月 31 日付、平成 22 年 9 月 15 日付及び平成 23 年 3 月 18 日付で譲渡した信託財産を除く信託受益権に係る不動産を記載しています。以下同じです。
(注 15) 元麻布ヒルズは、フォレストタワー（平成 14 年 5 月竣工）
、フォレストテラスイースト（平成 14 年 5 月竣工）及びフォレストテラスウエスト（平成 14
年 9 月竣工）の 3 棟で構成されていますが、不動産登記簿上は一棟の建物として登記されています。
(注 16) アークフォレストテラスに係る建物は区分所有建物となっていますが、信託受託者はそのすべての区分所有権を保有しています。
(注 17) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、敷地を共通とし、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されているため、両信託不動産に係る敷地面積及び延床面積は纏めて記載しています。なお、両信託不動産の土地については、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、六本木ファーストプラザについては、該当する敷地を敷地権割合で保有しており、六本木ビュータワーについては、該当する敷地の共有持分を保有しています。
(注 18) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されていますが、各々の建物における所有形態は異なっており、六本木ファーストプラザについては、該当する全 90 住戸のうち 42 住戸を対象とする区分所有権を保有しており、六本木ビュータワーについては、該当する全 202 住戸を対象とする区分所有権の共有持分を保有しています。

39

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
b.賃貸状況の概要（平成 24 年 1 月 31 日現在）
総賃料収入
（年間賃料）
（百万円）
(注 4)

敷金・
保証金
（百万円）
(注 5)

1

1,207

1,006

100.0

1

2,327

1,996

9,607.40

83.4

14

805

692

16,197.45

14,464.55

89.3

14

1,147

1,145

19,698.54

19,698.54

100.0

1

1,333

946

1,325.30

1,325.30

100.0

7

131

52

5,246.04

4,630.49

88.3

34

248

98

2,956.77

2,880.84

97.4

41

147

48

6,344.84

6,344.84

100.0

1

218

-

2,565.06

2,565.06

100.0

1

1,293

-

96,223.52

91,886.49

95.5

115

8,863

5,988

総賃貸可能
面積
（㎡）
(注 1)

総賃貸面積
（㎡）
(注 1)

稼働率
（％）
(注 2)

物件
番号

物件名称

賃貸方式

O-0

六本木ヒルズ森タワー

固定型
マスターリース

8,993.45

8,993.45

100.0

O-1

アーク森ビル

固定型
マスターリース

21,376.02

21,376.02

O-3

六本木ファーストビル－（注 6）

11,520.05

O-4

後楽森ビル

O-6

赤坂溜池タワー

R-1

元麻布ヒルズR-2

アークフォレストテラス

R-3

六本木ファーストプラザ

R-4

六本木ビュータワー（注 7）

S-1

ラフォーレ原宿（底地）

パススルー型
マスターリース
固定型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
固定型
マスターリース
事業用定期借地

ポートフォリオ合計
(注 1)

エンド
テナント
総数
(注 3)

「総賃貸可能面積」は、テナント又はエンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、固定型
マスターリースにより一括賃貸をしている場合は、当該テナントをエンドテナントと看做します。以下同じです。
「総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産については、信託不動産に係る総賃貸
可能面積及び総賃貸面積に共有持分割合を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。後楽森ビルについては、信託不動産に係る総賃
貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合を除き、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。

(注 2)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、ポートフォリオ合計には、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(注 3)「エンドテナント総数」は、固定型マスターリースの物件及びラフォーレ原宿（底地）は 1 とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナントに関し、同(注 4)「総賃料収入（年間賃料）」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている月間賃料（ただし、契約期間の最初にフリーレント期間を設定し一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを 1、住宅テナントに関しては 1 住戸につき 1 とそれぞれ数えて記載しています。
ている場合は、フリーレント期間終了後の月間賃料。また、売上歩合賃料は、平成 24 年 1 月 1 日から同年 1 月 31 日におけるエンドテナントへの請求額。
）
及び月間共益費収入の合計値（駐車場収入、水道光熱費収入等のその他の収入は含まれていません。
）を 12 倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載
しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産については、信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）に共有持分割合を乗じて得た金額を、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。後楽森ビルについては、信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）に本投資法人が保有している信託
受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、ポートフォリオ合計には、総賃料収入（年間賃料）の合計を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注 5)「敷金・保証金」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている金額の残高を百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産については、当該信託不動産に係る敷金・保証金に共有持分割合を乗じて得た金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。後楽森ビルについては、信託不動産に係る敷金・保証金に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、ポートフォリオ合計には、敷金・保証金の合計を百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 6)

信託受託者を含む共有者 6 者から森ビル株式会社及び住友不動産株式会社に賃貸権限が付与されており、 同社らが賃貸人として信託不動産をエンドテ(注 7)

六本木ビュータワーのエンドテナントである独立行政法人都市再生機構より、平成 21 年 12 月 4 日付で賃貸借契約（固定型マスターリース）の契約期間

ナントに賃貸しています。
満了に伴う解約予告通知（更新を行わない旨の通知）を受領しています。契約満了日は平成 25 年 10 月 31 日です。詳細については、平成 23 年 11 月 24
日付で別途公表している「（変更）大口テナントの異動に関するお知らせ」をご参照ください。

40

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
ｃ.収支の状況（平成 23 年 8 月 1 日～平成 24 年 1 月 31 日）（単位：千円）
物件番号
物件名称
期(注 1)
日数
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計

O-0
プレミアム

O-1
プレミアム

六本木ヒルズ

アーク森ビル(注 3)

森タワー(注 2)

第 10 期

O-2
プレミアム

O-3
プレミアム

六本木ヒルズ

六本木

ゲートタワー（注 4）

ファーストビル

第 11 期

第 10 期

第 11 期

第 11 期

第 10 期

181

184

181

184

181

－

181

184

151,020

603,955684,686 1,163,923

920,143－

415,767

391,601－－－

105,305－

48,20847,401

687,327 1,163,923

2,641

第 10 期

第 11 期

151,020

603,955

1,025,449－

463,976

439,003

管理委託費

1,200

1,200

1,956

4,800

158,161－

71,64067,825

水道光熱費

－

－

1,160

－

43,706－23,271

27,890

公租公課等

5,130

10,25328,521

31,53473,278－45,12745,691

修繕費

－

－

－

－

16,318

－

－

538

損害保険料

235

1,142

1,110

2,045

2,218

－

1,857

1,942

減価償却費

27,20698,80881,544

123,509

118,811－60,47160,646

その他費用

－

166

2,609

3,387

34,764

－

1,180

2,923

不動産賃貸事業費用合計

33,773

111,570

116,901

165,276

447,259－

203,549

207,457

NOI

144,453

591,192

651,970 1,122,156

697,001－

320,898

292,192（単位：千円）
物件番号
物件名称
期(注 1)
日数
賃貸事業収入

O-6
プレミアム

O-4
プレミアム

赤坂溜池タワー(注 5)

後楽森ビル

第 10 期

第 11 期

第 10 期

181

184

181

第 11 期
184

629,774

578,308

651,026

666,446

その他賃貸事業収入

83,862

93,72173,2996,524

不動産賃貸事業収益合計

713,636

672,029724,326

672,971

管理委託費

83,91361,808144,047

5,899

水道光熱費

67,02375,49324,216

5,308

公租公課等

34,39834,35331,39031,124

修繕費

1,323

7,403

2,206

46

損害保険料

2,080

2,165

2,251

2,576

減価償却費

127,620

128,746

166,058

172,193

その他費用

76,552

76,1862,790

924

不動産賃貸事業費用合計

392,912386,158

372,961

218,072NOI

448,345414,617

517,423

627,09241

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信

物件番号

R-1
プレミアム

物件名称

元麻布ヒルズ(注 6)期(注 1)

R-2
プレミアム

R-3
プレミアム

R-4

（単位：千円）S-1
プレミアム
ラフォーレ原宿

アーク

六本木

六本木

フォレストテラスファーストプラザ

ビュータワー（底地）

第 10 期

第 11 期

第 10 期

第 11 期

第 10 期

第 11 期

第 10 期

第 11 期

第 10 期

第 11 期

181

184

181

184

181

184

181

184

181

184

賃貸事業収入171,316

55,989139,671

130,12167,30571,256

109,426

109,426

646,800

646,800

その他賃貸事業収入

12,124

2,237

8,629

10,420

590

－

－

－

－

－

不動産賃貸事業収益合計

183,440

58,227

148,301

140,542

67,89571,256

109,426

109,426

646,800

646,800

管理委託費

36,703

12,73938,94836,605

12,561

12,217

3,738

3,738

－

－

水道光熱費

1,374

97

9,544

9,255

144

105

－

－

－

－

公租公課等

16,664

4,544

9,465

9,502

7,079

7,228

10,967

11,192

24,982

49,962

修繕費

日数10,198

7,824

12,76010,824

1,631

3,052

－

－

－

－

損害保険料

548

157

671

697

307

321

457

474

－

－

減価償却費

31,8306,325

33,67334,177

10,016

10,096

13,055

13,055

－

－

その他費用

10,740

3,760

8,128

7,506

3,843

3,799

905

455

－

－

不動産賃貸事業費用合計

108,060

35,449113,192

108,570

35,58336,821

29,12428,91624,982

49,962

NOI

107,210

29,10368,782

66,15042,32844,531

93,357

93,565

621,817596,838(注 1) 第 10 期は平成 23 年 2 月 1 日から平成 23 年 7 月 31 日、第 11 期は平成 23 年 8 月 1 日から平成 24 年 1 月 31 日です。
(注 2) 平成 23 年 8 月 1 日付で追加取得しています。
(注 3) 平成 23 年 3 月 18 日及び平成 23 年 8 月 1 日付で追加取得しています。
(注 4) 平成 23 年 8 月 1 日付で譲渡しています。
(注 5) 平成 23 年 3 月 18 日付で追加取得しています。
(注 6) 平成 23 年 3 月 18 日付で一部譲渡しています。

「収支の状況」欄に関する説明
本投資法人の収支の状況については、原則として発生主義による数値を記載しています。
金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても合計値と必ずしも一致しません。
本投資法人の収支の状況に関する各項目は、以下の通りです。
i.
「賃貸事業収入」欄には、賃料及び共益費が含まれています。
ii. 「その他賃貸事業収入」欄には、貸室清掃料、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。
iii. 「管理委託費」欄には、管理会社への委託費、プロパティ・マネジメントフィー等が含まれています。
iv. 「水道光熱費」欄には、対象期間に支払った水道光熱費の金額を計上しています。
v. 「公租公課等」欄には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税が含まれています。
vi. 「修繕費」欄には、固定資産に損傷、汚損及び経年による使用価値の減価が生じた場合における原状回復に要した通常の維持のために支出された費用を記載しています。
vii. 「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
viii. 「減価償却費」欄には、固定資産を定額法で償却した金額を計上しています。
ix. 「その他費用」欄には、賃借料、信託報酬、その他賃貸事業費用（住宅運営経費等、賃貸事業全般に要する諸費用）が含まれています。
x. 「NOI」欄には、不動産賃貸事業収益合計から不動産賃貸事業費用合計（ただし、減価償却費を除きます。）
を控除した額を記載しています。

42

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信
d.テナントの概要
賃貸面積上位 10 テナント
本投資法人が平成 24 年 1 月 31 日現在保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位 10 社を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
エンドテナント名称

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注 1）

面積比率
（％）
（注 2）

六本木ヒルズ森タワー
アーク森ビル

森ビル株式会社

後楽森ビル

50,360.23

54.8

6,344.84

6.9

3,637.32

4.0

赤坂溜池タワー
独立行政法人都市再生機構
森ビル流通システム株式会社

六本木ビュータワー
ラフォーレ原宿（底地）
六本木ファーストビル

昭和リース株式会社

後楽森ビル

2,544.34

2.8

伊藤忠テクノソリューションズ株式会社

後楽森ビル

2,116.88

2.3

社団法人日本労働者信用基金協会

後楽森ビル

1,851.87

2.0

六本木ファーストビル

1,815.99

2.0

サイボウズ株式会社

後楽森ビル

1,712.30

1.9

メルセデス・ベンツ日本株式会社

六本木ファーストビル

1,698.67

1.8

株式会社エヌ・ティ・ティ・データ

後楽森ビル

マッキンゼー・アンド・カンパニー・イン
コーポレイテッド・ジャパン

上位 10 社を占めるエンドテナントの合計

1,458.68

1.6

73,541.12

80.0(注 1) 「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積を記載しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産については、共有持分割合を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。後楽森ビルについては、本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
(注 2) 「面積比率」は、本投資法人が平成 24 年 1 月 31 日現在保有している不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占める各エンドテナントの賃貸面積の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

43

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 24 年 1 月期決算短信（ロ）信託受益権の概要（平成 24 年 1 月 31 日現在）

主用途

物件番号

O-0
プレミアム

O-1
プレミアム

オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

信託設定日

信託期間満了日住友信託銀行株式会社

平成 23 年 8 月 1 日

平成 38 年 7 月 31 日

23・24 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。

みずほ信託銀行株式会社

平成 18 年 3 月 22 日

平成 28 年 3 月 31 日

13 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。

みずほ信託銀行株式会社

平成 20 年 3 月 28 日

平成 30 年 3 月 31 日

12・22 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。

みずほ信託銀行株式会社

平成 23 年 3 月 18 日

平成 33 年 1 月 31 日

23・25 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。

住友信託銀行株式会社

平成 23 年 8 月 1 日

平成 38 年 7 月 31 日

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

住友信託銀行株式会社

平成 18 年 3 月 22 日

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

住友信託銀行株式会社

平成 20 年 9 月 30 日

住友信託銀行株式会社

平成 23 年 3 月 18 日

元麻布ヒルズ

住友信託銀行株式会社

平成 18 年 3 月 22 日

平成 38 年 3 月 31 日－

アークフォレストテラス

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日－

六本木ファーストプラザ

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日－

六本木ヒルズ森タワー

六本木ファーストビル

O-4
プレミアム

後楽森ビル

R-1
プレミアム
R-2
プレミアム
R-3
プレミアム
R-4

信託受託者

アーク森ビル

O-3
プレミアム

O-6
プレミアム

住
宅

物件名称

赤坂溜池タワー

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

住友信託銀行株式会社

平成 18 年 3 月 22 日

六本木ビュータワー

44

摘要

4・15・24 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。
六本木ファーストビルの共有持分
平成 35 年 3 月 03 日
40％に係る信託受益権です。
六本木ファーストビルの共有持分
平成 35 年 3 月 03 日
6％に係る信託受益権です。
当該信託受益権は、信託財産に対する 80％の権利を表するものであり、
平成 35 年 3 月 03 日 信託財産に対する残りの 20％の権利を表する信託受益権は森ビル株
式会社が保有しています。
用途が事務所及び店舗に該当する
平成 38 年 3 月 31 日 区画（倉庫・駐車場等の一部を含みます。）に係る信託受益権です。
用途が居宅に該当する区画（駐車場
平成 38 年 3 月 31 日 等の一部を含みます。）に係る信託受益権です。

六本木ビュータワーの共有持分 40%
平成 35 年 3 月 03 日に係る信託受益権です。
六本木ビュータワーの共有持分 6％
平成 35 年 3 月 03 日に係る信託受益権です。