神宮外苑再開発は
いかに都市計画の仕組を捻じ曲げて可能になったのか35

神宮外苑再開発のための都市計画の変更と許可基準の緩和36

1. 都市計画公園区域から一部の土地をはずして、
à オフィスビルが建てられるようにする

37

施設の更新と一体的に再整備を行う必要性が低い建築物の敷地であるため、本計画区域には含めない。
再開発等促進区を定める地区計画の地区整備計画の提案区域との整合を右図の通り図る。

「公園まちづくり制度」の濫用•

る新たな仕組み」について基本方針と実施要綱を定めました | 東京都都市整備局「公園まちづくり制度」のイメージ

神宮外苑地区における「公園まちづくり制度」の濫⽤

公園まちづくり制度活用要件

園まちづくり制度活用要件

地区整備計画の2022/04/04 14:33〇都市計画公園から削除する区域

Before

公園まちづくり及びb区域、地区整備計画との整合

本計画では、スポーツ施設の更新を一体的に行うために、密接不可分の一団の区域であるb区域の全域及び関連して一体的に再整備を行う区域を含めた、形状が整った一団の区域を下図の通り定める。
なお、青山OMスクエア（平成20年竣工）敷地については、都市計画公園区域外で、かつ、比較的新しい建築物でありスポーツ
施設の更新と一体的に再整備を行う必要性が低い建築物の敷地であるため、本計画区域には含めない。
再開発等促進区を定める地区計画の地区整備計画の提案区域との整合を右図の通り図る。

従前

Before

公園まちづくり計画の区域
ｂ区域

未供用区域
（約47,180㎡※）

地区整備計画の区域※測量図から算出した面積

Designated Park Zone

都市計画公園から削除する区域〇現在の都市計画公園区域

従前〇将来の都市計画公園区域(予定)

従後

After

〇都
主

〇緑地等の確保

AMer

公園まちづくり計画の区域

未供用区域（約47,180㎡※）※測量図から算出した面積

現在の都市計画公園区域

都市計画公園を削除する区域（約33,750㎡＜約47,180㎡※）

約4.7ha約3.4ha※測量図から算出した面積

基盤整備によって供用となる面積：約5,970㎡

公園まちづくり計画の区域〇将来の都市計画公園区域(予定)〇緑地等の確保 <https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/ko
緑地 A：公園削除区域<https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kouen_2.htm>
38
確保する地区施設
都市計画公園区域・主な未供用①
都市計画公園から削除する区域
約33,750㎡
公園まちづくり計画の区域内における
uen_teian_gaiyo_02.pdf>
基本とします。
都市計画公園を削除する区域
都市計画公園の区域
都市計画公園区域・供用（宅地・公園）

神宮外苑再開発における「公園まちづくり制度」の変則的な適用

2. 再開発等促進区・地区計画を使って① 超高層ビル敷地の容積を割増す② 公園区域内の余剰容積を超高層ビル敷地に移転集約する③ ビルや施設の高さ制限を緩和する④ ビルや施設の用途規制（第２種中高層住居専用地域・第２種住居地域）を緩和する＊ただし、再開発等促進区では緩和できない
制限もある à 後で詳述

再開発等促進区・地区計画による過剰な規制緩和：公園区域内の空中権をオフィスビル開発地に移転集約

250%

150%
200
%

185m
80m
55m
190m

60m

450%

15m

450%

200%

150%

190m

185m

60m

80m

50%

900%
1150%

令和３年７月２１日 （港区）建設常任委員会 資料No.1、p.2. に大方が容積率や高さ制限を加筆

3. 高さが15m以下に規制される
風致地区内の建築許可の特例的許可の運用基準を
行政内部でひっそりと変更して超高層ビルが建てられるようにする

42

風致地区における許可審査基準の地域別緩和の状況（2016年）

C
S乙

B
C

S甲
A
S乙

B

C

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_kentou01_08.pdf

43

風致地区における許可審査基準の緩和状況（2020年）：S丙地域の指定
東京都風致地区条例(許可の基準)第五条 知事等は、第三条第一項各号に掲げる行為で次に定める基準に適合しないものについては、同項の許可をしてはならな
い。

C
S乙

B

（中略）

S甲

C
A
S丙

S乙

C
B

神宮外苑地区企画提案書より

五 建築物(仮設の建築物及び地下に設ける建築物を除く。)の建築については、次に該当するもので あること。ただし、イ、ロ又はハについては、当該建築物の敷地について風致の維持に有効な措置が行われることが確実と認められる場合であつて、当該建築物の位置、規模、形態、意匠、建ぺい 率及び容積率が、当該建築物の敷地の規模及び形態並びに当該建築物の敷地及びその周辺の土地の 区域における風致と著しく不調和でないと認められる場合は、この限りでない。
イ 当該建築物の建ぺい率が、第一種風致地区にあつては十分の二以下、第二種風致地区にあつては十分の四以下であること。
ロ 当該建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離が、道路に接する部分では第一種風致地区にあつては三メートル以上、第二種風致地区にあつては二メートル以上であり、その他の部分では一・五メートル以上であること。
ハ 当該建築物の高さが、第一種風致地区にあつては十メート
ル以下、第二種風致地区にあつては十五メートル以下であること。
ニ 当該建築物の位置、形態及び意匠が当該建築物の敷地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でないこ
と。
（後略）

44

風致地区指定状況 （2022年4月）：港区におけるS丙地域の指定

https://www.city.minato.tokyo.jp/keikanshidou/kankyo-machi/toshikekaku/documents/jinguugaien.pdf

45

この再開発事業によって神宮外苑の緑環境はどれだけ劣化するか

46

この開発がもたらす緑地環境・市街地環境の決定的な劣化①建国記念文庫の森の毀損

絵画館前広場に会員制
テニスコートを移設

４列の銀杏並木ラグビー場
移設④絵画館前広場の樹齢百年の樹木の毀損と公共広場の囲い込み③４列の銀杏並木を圧迫
神宮球場
移設②ラグビー場前の銀杏並木の滅失⑤超高層ビルの開発による景観の悪化

Preserved Trees

現存する1904本の樹木のうち、半分以下の886本しか保存されない。
しかも、それらの樹木も、ラグビー場や野球場の建物に圧迫されて枯損するおそれが大きい。

[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]47

綠環境の劣化：樹冠緑被率の大幅な低下

48

緑地面積算定についての疑問

この白い部分は土の地面（緑地に準ずるもの）[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green/> ]49

オープンスペース面積算定についての疑問

ここは実際にはオープンスペース

新設とはいえない。オープンスペースの面積はむしろ減っている。

[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green/> ]50

４列の銀杏並木の保全の問題

TEPIA

51
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]４列の銀杏並木の保全の問題[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]52

４列の銀杏並木の保全の問題[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]53

ここまでの「まとめ」• 公園区域を減らして、超高層オフィスビルを建て、競技を継続しながら、ラグビー場と野球場を場所を移しながら順次建て替える、という事業スキームは、神宮外苑の緑やオープンスペースを大きく劣化させない限り実現不可能です。
• 都民・国民の共通資産であり、東京の大きな魅力の一つでもある、緑豊かな空間と歴史的建造物を潰して、どこにでもあるようなオフィス街や遊園地のような街に変えるというのは、先人が創り育て護ってきた、かけがえのないものを失う、
まことに愚かなことです。
• 歴史的建造物である、神宮球場とラグビー場は、今の建物をリノベーション（大幅改修）して、バリアフリー化などを進めつつ、保全すれば、緑やオープンスペースをほとんど損なうことなく、施設を近代化することができます。改修なので、費用もさほどかからないでしょう。
• 神宮外苑再整備計画は、神宮球場とラグビー場の現地改修保全（リノベーション）を基本に据えたものに抜本的に変更することを提言いたします。
H185m
H80m
H190m

Complex A
Complex B

Rugby Stadium

tennis club

ITOCHU Bldg.
New Jingu Stadiumindoor tennis club<https://www.jingugaienmachidukuri.jp/planning/>

では、これからどうするか？
この事業には、
まだまだ厳しい関門が控えている
55

2022年3月
都市計画決定現在<https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/kankyo/23-4-27_jingu_setumei1>

都からの要請 23.9.12
５都市政土第 634 号
５環総政 第 345 号
令和５年９月 12 日

での審議等を踏まえ、令和５年１月20日に公示された環境影響評価書では、「ラ

三井不動産株式会社代表取締役社長 植田 俊 様

グビー場の詳細な形状については、今後、新ラグビー場設計者に対して、既存樹独立行政法人日本スポーツ振興センター
理事長 芦立 訓 様

木の保全等に留意したデザインなどについて、引き続き検討することを要請す

宗教法人明治神宮
宮司 九條 道成 様る。今後、改めて既存樹木について設計、施工の両面からの工夫により、保存ま責任役員 収益部門統括担当
明治神宮外苑苑長 石井 拓藏 様

たは移植を検討する。
」とされています。
事業者の皆様におかれましては、令和５年２月17日付で第一種市街地再開発事

伊藤忠商事株式会社代表取締役社長 石井 敬太 様業の施行認可を得た後、まず、新ラグビー場の整備に向け、神宮第二球場の解体
東京都都市整備局長
谷崎 馨一
東京都環境局長
栗岡 祥一

工事に着手するとともに、解体工事の支障となる樹木の伐採等について、東京都
風致地区条例に基づく新宿区への許可手続を進めており、今月以降伐採に着手する予定とのことです。
一方、前述の環境影響評価書で事業者から示された既存樹木の保全等の検討結

神宮外苑地区のまちづくりにおける樹木の保全について（要請）果は未だ示されていない状況にあります。
新ラグビー場敷地の既存樹木の伐採に着手する前までに、環境影響評価書で示された検討を行った結果として樹木の保全に関する具体的な見直し案をお示しく

神宮外苑地区のまちづくりの推進にあたっては、多くの都民の理解と共感を得ることが極めて重要であり、都は、既存樹木について、設計の工夫などにより極力保存又は移植するなど、一本一本を大切に扱い、神宮外苑の豊かな自然環境のださい。
併せて、その他の区域についても、施設の設計の工夫等による更なる樹木の保全策を検討し、お示しいただくよう要請します。

質の保全に努めることなどを令和４年５月26日付文書で事業者の皆様に要請しました。
この要請に対し、令和４年８月18日付文書で皆様から「具体的な整備計画の検討に際しては、設計・施工者、樹木医、事業者が一体となり環境・樹木保全への配慮を確実に遂行していく」との報告がありました。また、環境影響評価審議会

572023 年 9 ⽉ 29 ⽇

事業者からの「報告」

三井不動産株式会社
独⽴⾏政法⼈⽇本スポーツ振興センター
宗教法⼈明治神宮
伊藤忠商事株式会社

東京都への「神宮外苑地区のまちづくりにおける樹⽊の保全について（要請）」に係る報告について
2023 年 9 ⽉ 12 ⽇付で要請のありました標記の件について、三井不動産株式会社、独⽴⾏政法⼈⽇本
スポーツ振興センター、宗教法⼈明治神宮、伊藤忠商事株式会社の４社で構成するコンソーシアムとして（以下「事業者」）、2023 年 9 ⽉ 29 ⽇付で下記の通り東京都都市整備局⻑および環境局⻑へ報告を⾏いました。今後、新ラグビー場敷地の既存樹⽊の伐採に着⼿する前までに、環境影響評価書で⽰した検討を⾏った結果としての樹⽊の保全に関する具体的な⾒直し案を⽰し、⾒直し案を含め環境影響評価審議会に変更届として報告いたします。
記＜東京都の要請内容＞
新ラグビー場敷地の既存樹⽊の伐採に着⼿する前までに、環境影響評価書で⽰された検討を⾏った結果として 樹⽊の保全に関する具体的な⾒直し案をお⽰しください。
併せて、その他の区域についても、施設の設計の⼯夫等による 更なる樹⽊の保全策を検討し、お⽰しいた
だくよう要請します。
＜事業者からの報告内容＞
事業者として、2023 年 1 ⽉ 20 ⽇に公⽰された環境影響評価書において、「ラグビー場の詳細な形状については、今後、新ラグビー場設計者に対して、既存樹⽊の保全等に留意したデザインなどについて、引き続き検討することを要請する。今後、改めて既存樹⽊について設計、施⼯の両⾯からの⼯夫により、保存または移植を検討し、⾃然環境の保全に努めるよう要請する。」こととし、事業者および新ラグビー場設
計者において既存樹⽊の保全等にむけ鋭意検討を進めてまいりました。新ラグビー場敷地の既存樹⽊の伐採に着⼿する前までに、環境影響評価書で⽰した検討を⾏った結果としての樹⽊の保全に関する具体的な⾒直し案を⽰し、⾒直し案を含め環境影響評価審議会に変更届として報告いたします。
絵画館前テニス場計画及び絵画館前広場計画の設計にも着⼿し、新ラグビー場同様に、既存樹⽊の更なる保全等にむけ検討を進めているところであり、まとまり次第、改めてご報告をさせて頂きます。
さらに今後、絵画館前広場以外のエリアについても、既存樹⽊の更なる保全等に向けて検討してまいり
ます。
以 上

58

環境アセスメントの手続き
東京都環境影響評価条例：
第67条 (事後調査報告書の作成等)
事業者は、対象事業に係る工事に着手した後において、第６５条第１項の規定により提出した事後調査計画書に基づき事後調査を行い、その結果を記載した
事後調査報告書(以下「事後調査報告書」という。)を作成し、規則で定めるところにより知事に提出しなければならない。
2 知事は、前項の規定による事後調査報告書の提出があつたときは、その内容を公表するとともに、 当該事後調査報告書の写しを事業段階関係区市町村長に送付しなければならない。
3 知事は、第１項の規定による事後調査報告書の提出があつた場合において、必要があると認めると きは審議会の意見を聴いた上、当該事後調査報告書の内容を審査し、当該対象事業が環境に著しい影響を及ぼすおそれがあると認めるときは、直ちに、当該事業者に対し、環境の保全について必要な措置を講ずることを求めるとともに、当該対象事業に係る環境に著しい影響を及ぼすおそれがあると認める行為について法令又は条例に基づく規制その他の措置をとる権限を有する者に対し、当該法令又は条例に基づく規制その他の措置をとるよう要請しなければならない。
59

環境アセスメントの手続き
東京都環境影響評価条例：(変更の届出等)第六十二条 事業者は、第四十条第一項の規定により調査計画書を提出してから (第二十五条及び第四十条第四項の規定の適用を受けた場合にあつては第四十八条第一項の規定により評価書案等を提出して から、第三十三条第四項の規定の適用を受けた場合にあつては第三十五条において準用する第二十四 条の規定により書面を提出してから) 第六十八条第一項の規定による工事完了の届出がなされるまでの 間に、第四十条第一項第一号若しくは第二号に掲げる事項を変更しようとするとき、又は対象事業の実施を中止し、若しくは廃止しようとするときは、規則で定めるところにより、その旨を知事に届け出なければならない。ただし、対象事業の目的又は内容の変更をしようとする場
合において、当該変更が軽微な変更その他の規則で定める変更に該当するときは、この限りでない。
2 知事は、前項の規定による届出があつたときは、遅滞なく、当該届出の内容を公表しなければなら
ない。
（以下略）
(事業内容の変更による手続の再実施)
第六十三条 知事は、前条第一項の規定による変更の届出があつた対象事業について、当該変更が環境に著しい影響を及ぼすおそれがあると認めるときは、審議会の意見を聴いた上で、当該事業者に対 し、既に完了している手続の全部又は一部を再度実施するよう求めるものとする。

60

都市再開発法（施行の認可の基準）（権利変換計画の決定及び認可）第七条の十四 都道府県知事は、第七条の九第一項の規定による認可の申請があつた場合において、次の各号のいずれにも該当しないと認めるときは、その認可をしなければならない。
一 申請手続が法令に違反していること。
二 規準若しくは規約又は事業計画の決定手続又は内容が法令に違反していること。
三 施行地区が、第一種市街地再開発事業の施行区域の内外にわたつており、又は第三条第二号から第四号までに掲げる条件に該当しないこと。
四 事業計画の内容が施行地区内の土地に係る都市計画に適合せず、又は事業施行期間が適切でないこと。
五 当該第一種市街地再開発事業を遂行するために必要な経済的基礎及びこれを的確に遂行するために必要なその他の能力が十分でないこと。

第七十二条 施行者は、前条の規定による手続に必要な期間の経過後、遅滞なく、施行地区ごとに権利変換計画を定めなければならない。この場合においては、国土交通省令で定めるところにより、都道府県（第二条の二第四項の規定により市街地再開発事業を施行する場合に限る。以下同じ。）又は機構等（市のみが設立した地方住宅供給公社を除く。）にあつては国土交通大臣の、個人施行者、組合、再開発会社、市町村（同項の規定により市街地再開発事業を施行する場合に限る。第百九条を除き、以下同じ。）又は市のみが設立した地方住宅供給公社（第二条の二第六項の規定により市街地再開発事業を施行する場合に限る。以下同じ。）にあつては都道府県知事の認可を受けなければならない。
（以下略）

（中略）
（規準又は規約及び事業計画の変更）
第七条の十六 個人施行者は、規準若しくは規約又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の認可を受けなければならない。
（以下略）（権利変換計画の決定の基準）

第七十四条 権利変換計画は、災害を防止し、衛生を向上し、その他居住条件を改善するとともに、施設建築物、施設建築敷
地及び個別利用区内の宅地の合理的利用を図るように定めなければならない。
２ 権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に十分の考慮を払つて定めなければならない。
＊注）権利変換計画とは、要するに、誰が、どの土地と建物床の権利を取得するのかを詳細に示したもの。
神宮外苑再開発の場合、関係権利者は、明治神宮、JSC、伊藤忠、および三井不動産。
JSCが権利変換計画に同意するためには、独立行政法人の通則法に則り、文科省から財産処分の認可が必要となる。
61

建築の許認可手続

再開発等促進区内の制限の緩和
建築基準法：（再開発等促進区等内の制限の緩和等）
第六十八条の三 地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区（都市計画法第十二条の五第三項に規定する再開発等促進区をいう。以下同じ。）又は沿道再開発等促
進区（沿道整備法第九条第三項に規定する沿道再開発等促進区をいう。以下同じ。）で地区整備計画又は沿道地区整備
計画が定められている区域のうち建築物の容積率の最高限度が定められている区域内においては、当該地区計画又は沿道地区計画の内容に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十二条の規定は、適用しない。

６ 地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区又は沿道再開発等促進区内の建築物に対する第四十八条第一項から第十三項まで（これらの規定を第八十七条第二項又は第三項において準用する場合を含む。）の規定の適用については、第四十八条第一項から第十一項まで及び第十三項中「又は公益上やむを得ない」とあるのは「公益上やむを得ないと認め、又は地区計画若しくは沿道地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、
当該地区計画若しくは沿道地区計画の区域における業務の利便の増進上やむを得ない」と、同条第十二項中「工業の利便上又は公益上必要」とあるのは「工業の利便上若しくは公益上必要と認め、又は地区
計画若しくは沿道地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画若しくは沿道地区計画の区域における業務の利便の増進上やむを得ない」とする。

（中略）
４ 地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進
区又は沿道再開発等促進区（地区整備計画又は沿道地区整備計画が定められている区域に限る。第六項において同じ。）
内においては、敷地内に有効な空地が確保されていること等
により、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、第五十六条の規定は、適用しない。
（中略）

63

文教地区における建築許可
東京都文教地区建築条例：（総則）
第一条 都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第八条第一項第二号の規定により定められた文教地区内の建築物の建築の制限又は禁止に関する規定は、建築基準法(以下「法」という。)第四十九条第一項の規定によりこの条例で定めるところによる。
(文教地区)
第二条 文教地区は、建築制限の程度により、第一種文教地
区及び第二種文教地区に分ける。
(第一種文教地区内の建築制限)
第三条 第一種文教地区内においては、法第四十八条の制限によるほか、別表一に掲げる用途に供するために建築物を建築し、又は用途を変更してはならない。ただし、知事が文教上必要と認め又は文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない。
(第二種文教地区内の建築制限)
第四条 第二種文教地区内においては、法第四十八条の制限によるほか、別表二に掲げる用途に供するために建築物を建築し、又は用途を変更してはならない。ただし、知事が文教上必要と認め又は文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない。
（以下略）

別表一(第三条関係)
一 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和二十三年法律第百二十二号)第二条第一項第一号から第三号まで及び同条第六項各号のいずれかに該当する営業に係るもの
二 ホテル又は旅館(前号に該当するものを除く。)
三 劇場、映画館、演芸場、観覧場又はナイトクラブその他客にダンスをさせ、かつ、客に飲食をさせる営業を営む施設(第一号に該当するものを除く。)
四 マーケット(市場を除く。)
五 遊技場又は遊戯場(学校附属のものを除く。)
六 旧工場公害防止条例(昭和二十四年東京都条例第七十二号)別表に掲げられていた作業を常時行う工場
七 勝馬投票券発売所、場外車券売場及び勝舟投票券発売所
八 前各号の建築物に類するもので、環境を害し、又は風俗を乱すおそれがあると認めて知事が指定するもの
別表二(第四条関係)
一 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第二条第一項第一号から第三号まで及び同条第六項各号のいずれかに該当する営業に係るもの
二 ホテル又は旅館(前号に該当するものを除く。)
三 劇場、演芸場、観覧場又はナイトクラブその他客にダンスをさせ、かつ、客に飲食をさせる営業を営む施設(第一号に該当するものを除く。)
四 勝馬投票券発売所、場外車券売場及び勝舟投票券発売所
五 前各号の建築物に類するもので、環境を害し、又は風俗を乱すおそれがあると認めて知事が指定するもの
64

風致地区における建築許可
東京都風致地区条例：(許可を要する行為)
第三条 風致地区内において、次に掲げる行為をしようとする者は、あらかじめ知事(当該風致地区が特別区又は市(以下「区市」という。)の区域内に存する場合にあつては、当該区市の長。以下「知事等」という。)の許可を受けなければならない。
一 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更(以下「宅地の造成等」という。)
二 木竹の伐採
三 土石の類の採取
四 水面の埋立て又は干拓
五 建築物その他の工作物(以下「建築物等」という。)の新築、改築、増築
又は移転(以下「建築」という。)
六 建築物等の色彩の変更
七 屋外における土石、廃棄物(廃棄物の処理及び清掃に関する法律(昭和四十五年法律第百三十七号)第二条第一項に規定する廃棄物をいう。
以下同じ。)又は再生資源(資源の有効な利用の促進に関する法律(平成三年法律第四十八号)第二条第四項に規定する再生資源をいう。以下同じ。)の堆積（中略）(許可の基準)第五条 知事等は、第三条第一項各号に掲げる行為で次に定める基準に適合しないものについては、同項の許可をしてはならない。
一 宅地の造成等については、次に該当するものであること。
イ 植栽その他必要な措置を行うこと等により変更後の地貌が当該土地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和とならないこと。
ロ 変更を行う土地及びその周辺の土地の区域における木竹の生育に支障を及ぼすおそれが少ないこと。
ハ 木竹が保全され、又は適切な植栽が行われる土地の面積の宅地の造成等に係る土地の面積に対する割合が、十パーセント以上であること。

ニ 面積が一ヘクタールを超える宅地の造成等にあつては、高さが三メートルを超えるのりを生ず る切土若しくは盛土又は都市の風致の維持に特に必要な森林で知事等があらかじめ指定したもの の伐採を伴わないこと。
二 木竹の伐採のうち森林の皆伐については、伐採後の成林が確実であると認められるものであり、かつ、伐採区域の面積が一ヘクタールを超えないこと。
（中略）五 建築物(仮設の建築物及び地下に設ける建築物を除く。)の建築については、次に該当するもので あること。ただし、イ、ロ又はハについては、
当該建築物の敷地について風致の維持に有効な措置が行われることが確実と認められる場合であつて、当該建築物の位置、規模、形態、意匠、
建ぺい 率及び容積率が、当該建築物の敷地の規模及び形態並びに当該建築物の敷地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調
和でないと認められる場合は、この限りでない。
イ 当該建築物の建ぺい率が、第一種風致地区にあつては十分の二以下、第二種風致地区にあつては十分の四以下であること。
ロ 当該建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離が、道路に接する部分では第一種風致地区にあつては三メートル以上、第二種風致地区にあつては二メートル以上であり、その他の部分では一・五メートル以上であること。
ハ 当該建築物の高さが、第一種風致地区にあつては十メートル
以下、第二種風致地区にあつては十五メートル以下であること。
ニ 当該建築物の位置、形態及び意匠が当該建築物の敷地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でないこと。
六 工作物の建築については、当該工作物の位置、規模、形態及び意匠が当該建築の行われる敷地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でないこと。ただし、仮設の工作物及び地下に設ける工作物については、この限りでない。
七 建築物等の色彩の変更については、変更後の色彩が当該変更に係る建築物等の敷地及びその周辺の土地の区域における風致と調和すること。

65

S丙地域の許可審査基準（港区のS地域も同じ）

別表（２⑴③関係）
第６緑化基準等

１ 緑化基準

地域名：S 丙地域

本基準において許可の基準若しくは条件又は行政指導の内容となる緑化基準について

は、次に定めるとおりとする。
緩和要件⑴ 緑化基準Ⅰ

要件説明

高さの
緩 和

他の緩和との併用
壁
面
後退距離

建蔽率

緑地率 30 パーセントとする。

緩和の条件（緑化基準）〇：緩和を認める ×：緩和を認めない
緩和の上限等・高さの緩和は、特に上限を定めないが、再開発等促進区を定める地区計画運用基準の範囲内。
⑵ 緑化基準Ⅱ
・建蔽率の緩和との併用は、都市計画で定める建（昭和 43 年法律第 100① 緑地率都市計画法20 パーセントとする。
蔽率（角地（建築基準法第 53 条第 3 項第 2 号に号）第 12 条の 5 第 3 項の規定に再開発等促進区〇〇
×Ⅱ＋
該当する場合）の場合は、建築基準法で認めら② 緑化基準Ⅱにおける特例
より再開発等促進区に関する都
れる建蔽率）まで。
市計画決定がされている場合
芝等地被植物のみが植栽される土地については、その面積に0.3 を乗じて得た・壁面後退距離の緩和との併用は認めない。ただ
数値を緑地面積として算定することができるものとする。ただし、緑地面積のし、地区計画において壁面の位置の制限の対象2分外とされる部分は除く。

の 1 を限度とする。
⑶ 緑化基準Ⅱ＋① 緑地率 15 パーセントとする。
② 緑化基準Ⅱ＋における特例
芝等地被植物のみが植栽される土地で、まとまった広場的空間（都市計画（再開
発等促進区を定める地区計画等（以下同じ。））において、地区施設等として位置づけられたもの及びそれと一体的な空間）については、その面積に応じて、以下の表‐１に示す係数を乗じて得た数値を緑地面積として算定することができるものとする。ただし、緑地面積の 2 分の 1 を限度とする。
＜表‐１＞
面積

1,000 ㎡以下

1,000 ㎡超10,000 ㎡超15,000 ㎡超

係数

0.3

0.4

0.5

0.6

⑷ 緑化基準Ⅲ

66

【参考】B地域の高さ緩和基準
別表Ⅱ（第４－１（５）⑤関係）
地

域

区

分

他の緩和との併用 緩和の条件
要

要
Ａ

Ｂ

地

件

説

明

件

和

の

上

限

等

域

文 化 財 等

文化財保護法に規定する文化財又はこれに準ずる文化財の保全のために建築する場合、あるいは寺社城郭等のうち文化財的価値を有するもので過去に存在した建築物の復元を図る場合

否

可

無

特に上限を定めないが、文化財等の保全のために客観的に必要な範囲まで。
また、後退距離の緩和との併用は、後退距離の緩和要件が別表Ⅰの「環境配慮等」の場合に限る。

教育文化施設国及び地方公共団体の設置する博物館、美術館等を建替する場合

否

可Ⅰ

既存の高さの範囲内。また、後退距離の緩和との併用は、後退距離の緩和要件が別表Ⅰの「環境配慮等」の場合に限る。

地域

文 化 財 等Ａ地域と同じ否可無

特に上限を定めないが、文化財等の保全のために客観的に必要な範囲まで。
後退距離の緩和との併用は、別表Ⅰの「環境配慮等」の場合のほかは、同表の「文化財等」の例による。

教育文化施設Ａ地域と同じ否

可Ⅰ

原則として既存の高さの範囲内。また、後退距離の緩和との併用は、後退距離の緩和要件が別表Ⅰの「環境配慮等」の場合に限る。

否

可

Ⅰ

公共性かつ公益性が認められる規模。また、後退距離の緩和との併用は、後退距離の緩和要件が別表Ⅰの「環境配慮等」の場合に限る。

可

可

Ⅰ

既存の高さの範囲内。また、建ぺい率及び後退距離の緩和との併用は、別表Ⅰの「環境配慮等」の場合のほかは、同表の「建て替え」の例による。

否

可

Ⅰ

特に上限を定めないが、再開発等促進区を定める地区計画運用基準の範囲内。また、後退距離の緩和との併用は、後退距離の緩和要件が別表Ⅰの「環境配慮等」の場合に限る。

公共性かつ公益性が認められる建築物等で特 別 用 途 あって、当該位置以外ではその機能が十分に果たせない場合第６
建 て 緑化基準等
替 え 既存不適格の建築物等
１

緩
建ぺい率 後退距離 (緑化基準)

緑化基準

都市計画法（昭和43年法律第100号）第12条の再 開 発 等５第３項の規定により再開発等促進区に関する促
進区
都市計画決定がされている場合

本基準において許可の基準若しくは条件又は行政指導の内容となる緑化基準について

は、次に定めるとおりとする。
⑴ 緑化基準Ⅰ
緑地率 30 パーセントとする。

B地域でも再開発促進区内なら高さの緩和は可能。
S地域との違いは緑化基準！

⑵ 緑化基準Ⅱ① 緑地率 20 パーセントとする。

1567

風致地区建築許可において「周辺の土地の区域における風致と著しく不調和」をどう判断するかが鍵
東京都風致地区条例 第５条
知事等は、第三条第一項各号に掲げる行為で次に定める基準に適合しないものについては、同項の許可をしてはならない。
（中略）
五 建築物(仮設の建築物及び地下に設ける建築物を除く。)の建築については、次に該当するもの
で あること。ただし、イ、ロ又はハについては、当該建築物の敷地について風致の維持に有効な措置が行われることが確実と認められる場合であつて、当該建築物の位置、規模、形態、意匠、建ぺい 率及び容積率が、当該建築物の敷地の規模
及び形態並びに当該建築物の敷地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でな
いと認められる場合は、この限りでない。
イ 当該建築物の建ぺい率が、第一種風致地区にあつては十分の二以下、第二種風致地区にあつては十分の四以下であること。
ロ 当該建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離が、道路に接する部分では第一種風致地区にあつては三メートル以上、第二種風致地
区にあつては二メートル以上であり、その他の部分では一・五メートル以上であること。
ハ 当該建築物の高さが、第一種風致地区にあつては十メートル以下、第二種風致地区にあつては十五メートル以下であること。
ニ 当該建築物の位置、形態及び意匠が当該建築物の敷地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でな
いこと。
（後略）

第２種風致地区とは、高さ15m以下、建蔽率40%以下の建物等が、道路から2m以上後退し、隣地境界線からは1.5m以上後退して建ち並ぶ街並みが、高さ約15m以上の高木等の樹木に囲まれ、その合間に建物が見え隠れするような、緑豊かで良好な自然的景観を保全するための地域地区であるから、高さ185mの複合棟Aや高さ80mの複合棟Bは「その周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でない」とは到底いえない。
また、建国記念文庫の森（保全緑地１号）の南側直近に位置する高さ46mの新ラグ
ビー場棟は「その周辺の土地の区域における風致と著しく不調和」である。ホテル併Ƶ Ēá°Ą
設野球場棟についても、高さ60mのホテル棟や、４列いちょう並木に隣接する高さ約20m野球場の壁面やフェンス等の工作物は「その周辺の土地の区域における風致とÉňƁMĔňŠ
著しく不調和」であるといえる。
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「周囲の土地の風致との調和」の基準を定めている風致地区の運用事例
月-- 静岡市役所 緑地政策課「静岡市風致地区条例許可等審査基準の考え方」平成25年468Ü+Ʃ

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新宿区の事業計画の同意について「神宮外苑再開発施行認可申請書類」（2022.12.27提出）から

69

港区の事業計画の同意について（２列銀杏並木問題）「神宮外苑再開発施行認可申請書類」（2022.12.27提出）から

70

まとめ

• 私は、神宮外苑地区の再開発をするなといっているのではありません。貴重な綠環境を犠牲にして、どこにでもあるようなオフィスビルやスタジアムを建て込めるのではなく、日本の優れた建築デザインとランドスケープデザインの粋を結集し、多様な市民の要望を十分に満たす、もっともっと上質で高度な再開発計画を作り直して、それを実現することが、東京の国際競争力を高めることになるのです。目先の利益に惑わされて、安かろう悪かろうの開発ばかりを進めるのでは東京の魅力は、ますます低下
する一方でしょう。
•

このことは、日比谷公園や葛西臨海公園の再整備についても、築地の再開発についても、その他の各地で現在進行中の、公園緑地における安易な施設建設事業について、いえることです。建築物が50年で取り壊されてしまう現代においては、パブリックな（コモンとしての）綠と水辺の環境こそが、都市の魅力の源泉であり、都市の持続性の鍵といえるでしょう。

• 繰り返しになりますが、神宮外苑地区の再開発＝都市計画公園「明治公園」の再整備事業については、野球場とラグビー場は今ある施設を保全改修するものとし、また、本来、風致地区内には建築が許されない超高層ビルの開発は取りやめ、明治神宮にとって、どうしても新たな収益施設の開発が必要というならば、公園区域かつ風致地
区にふさわしい用途と形態の施設を（既に、ほぼ解体されてしまった）第二球場の跡地に建てるという計画に見直すのが賢策であると考えています。