平成 23 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 23 年 3 月 17 日
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

森ヒルズリート投資法人
3234
執行役員 森 寛

資 産 運 用 会 社 名
代
表者
問 合 せ 先 責 任 者

森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表取締役社長 礒部 英之
総務部長
西別府 好美ＴＥＬ （03）6234－3234

有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

上場取引所
Ｕ Ｒ Ｌ

東証
http://www.mori-hills-reit.co.jp/

平成 23 年 4 月 28 日
平成 23 年 4 月 15 日
（百万円未満切捨て）

１．平成 23 年 1 月期の月期の運用、
運用、資産の資産の状況（状況（平成 22 年 8 月 1 日～平成 23 年 1 月 31 日）（１）運用状況（％表示は対前期増減比）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円

23 年 1 月期
22 年 7 月期％

百万円

5,483 ( 1.8)
5,388 (△2.4)

％

１口当たり
当期純利益

自己資本
当期純利益率円

23 年 1 月期
22 年 7 月期

百万円

2,957 ( 10.4)
2,679 (△5.0)％％

1,839 ( 20.8)
1,522 (△11.9)

総 資 産
経常利益率

営業収益
経常利益率

％

7,947
7,229

百万円

1,840 ( 20.8)
1,523 (△11.9)

％

1.8
1.6

％

0.8
0.7

33.6
28.3

（２）分配状況
１ 口 当 た り
分配金(利益超過分
配金は含まない)円

23 年 1 月期
22 年 7 月期

7,947
6,577

分配金総額

1 口 当 た り
利益超過分配金百万円

利益超過分配金
総
額

円

1,839
1,522

百万円

0
0

純 資 産
配 当 率

配当性向
％

－
－

99.9
99.9

％

1.8
1.3

（注）配当性向は、次の算式により計算し小数第 1 位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝（分配金総額÷当期純利益）×100（３）財政状態
総資産

純資産
百万円

23 年 1 月期
22 年 7 月期

220,630
221,366（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
23,8722,421

１口当たり純資産％円

103,843
103,52047.1
46.8

448,530
447,135

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期
末
残
高

百万円

23 年 1 月期
22 年 7 月期

自己資本比率
百万円

百万円△22,954△10,137

百万円△1,62910,626

1

百万円

10,870
11,581２．平成 23 年 7 月期の月期の運用状況の運用状況の予想（
予想（平成 23 年 2 月 1 日～平成 23 年 7 月 31 日）（％表示は対前期増減比）
営業収益
百万円 (％)

通 期

5,251(△4.2)

営業利益

経常利益

百万円 (％)

3,024(2.3)

当期純利益

百万円 (％)

1,899(3.2)

百万円 (％)

1,898(3.2)

１ 口 当 た り
分配金(利益超過分配金は含まない)円

1 口 当 た り
利益超過分配金

8,200

円

0

（参考）１口当たり予想当期純利益（通期） 8,200 円

３．その他
その他
（１）会計方針の変更① 会計基準等の改正に伴う変更

有・無② ①以外の変更

有・無（注）詳細については、25 ページ「会計方針の変更に関する注記」をご覧ください。

（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）平成 23 年 1 月期 231,520 口

平成 22 年 7 月期 231,520 口② 期末自己投資口数

平成 22 年 7 月期

平成 23 年 1 月期

0口

0口

（注）1 口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、37 ページ「1 口当たり情報に関する注記」
をご覧ください。

※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
平成 23 年 7 月期の運用状況の予想値は 15 ページ記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利
益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

2

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
１．投資法人投資法人の法人の関係法人（１）森ヒルズリート投資法人の仕組図
資産保管会社機関の運営に関する
一般事務受託者

投資法人(ロ)

森ヒルズリート投資法人

住友信託銀行株式会社
投資主総会
会計事務等に関する
一般事務受託者(ハ)
役員会

税理士法人平成会計社

執行役員：森 寛
執行役員：齋藤 敏文

投資主名簿等管理人(ニ)

監督役員：箭内 昇

特別口座管理機関

監督役員：小杉 丈夫

投資法人債に関する
一般事務受託者

監督役員：田村 誠邦

三菱UFJ信託銀行株式会社

(ホ)

会計監査人

サポート会社
ブランドライセンス会社

新日本有限責任監査法人(リ)プロパティ・マネジメント会社
森ビル株式会社

森ビル株式会社(イ)(ヘ)（ト）

資産運用会社
森ビル・インベストメント
マネジメント株式会社(チ)＜契約の名称＞(イ) 資産運用委託契約(ロ) 資産保管委託契約／機関の運営に関する一般事務委託契約(ハ) 会計事務等に関する業務委託契約(ニ) 投資口事務代行委託契約／特別口座の管理に関する契約／財務代理契約(ホ) 商標使用許諾契約(へ) サポート契約(ト) 情報提供に関する契約(チ) アドバイザリー業務委託契約(リ) 物件運営管理委託契約 (注)（注）森ヒルズリート投資法人が不動産を信託財産とする信託受益権（以下、「信託受益権」といいます。
）を保有する場合には、契約当事者は不動産管理処分信託の受託者と森ビル株式会社となります。

3

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（２）森ヒルズリート投資法人及び森ヒルズリート投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
運営上の役割名

称

投資法人

森ヒルズリート投資法人

資産運用会社

森ビル・インベストメント

関係業務の内容
規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等
及び不動産対応証券に投資することにより運用を行います。

マネジメント株式会社

平成 18 年 2 月 2 日付で森ヒルズリート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。
）との間で資産運用委託契約を締結しました。
金融商品取引法上の金融商品取引業者として、同契約に基づき、本投資法人の規約に従い、資産の運用に係る業務を行います（投資信託及び投資法人に関する法律（以下、「投信法」といいます。
）第 198 条第1 項）。
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます。
）に委託された業務の内容は、(イ)本投資法人の資産運用に係る業務、(ロ)本投資法人が行う資金調達に係る業務、(ハ)本投資法人への報告業務及び(ニ)その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務です。

資産保管会社

住友信託銀行株式会社

平成 18 年 2 月 2 日付で本投資法人との間で資産保管委託契約及び機機関の運営に関する関の運営に関する一般事務委託契約を締結しました。

一般事務受託者

投信法上の資産保管会社として、資産保管委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第 208 条第1 項）。
また、投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 4 号）として、機関の運営に関する一般事務委託契約に基づき、本投資法人の機関の運営に関する事務（ただし、投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。
）を行います。

会計事務等に関する税理士法人平成会計社

一般事務受託者

平成 18 年 2 月 2 日付で本投資法人との間で会計事務等に関する業務
委託契約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 5 号及び第 6 号、同法施行規則第 169 条第 2 項第 6 号及び第 7 号）として、(イ)計算に関する事務、(ロ)会計帳簿の作成に関する事務及び(ハ)納税に関する事務の補助等を行います。

投資主名簿等管理人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 20 年 12 月 26 日付で本投資法人との間で投資口事務代行委託契特別口座管理機関

約及び特別口座の管理に関する契約を締結しました。

投資法人債に関する投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 2 号、第 3 号及び第 6

一般事務受託者号、同法施行規則第 169 条第 2 項第 1 号及び第 3 号。ただし、投資法
人債に関する事務を除きます。
）として、投資口事務代行委託契約及び特別口座の管理に関する契約に基づき、(イ)投資主名簿に関する事
務、(ロ)本投資証券の発行に関する事務、(ハ)投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、(ニ)投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。
平成 19 年 11 月 22 日付で本投資法人との間で第 1 回無担保投資法人
債に係る財務代理契約及び同日付第 2 回無担保投資法人債に係る財務代理契約を、平成 22 年 5 月 20 日付で第 3 回無担保投資法人債に係る財務代理契約及び同日付第 4 回無担保投資法人債に係る財務代理契約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 2 号、第 3 号及び第 6号のうち、投資法人債に関する事務並びに同法施行規則第 169 条第 2
項第 4 号及び第 5 号）として、同契約に基づき、本投資法人債券に関4

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信する、(イ)投資法人債原簿に関する事務、(ロ)投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、(ハ)投資法人債券の発行に関する事務等を行います。

（３）上記以外の本投資法人の主な関係者
運営上の役割
サポート会社

名 称
森ビル株式会社

業務の内容
平成 18 年 8 月 10 日付で本投資法人及び本資産運用会社との間でサポート契約を、同日付で本資産運用会社との間でアドバイザリー業務委
託契約を、それぞれ締結しました。森ビル株式会社は、かかる契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社に対して、自社保有物件売却
時の優先交渉権の付与、外部物件情報の提供、リサーチ関連業務、不動産の取得及び運用に関する助言及び補助業務等を行います。
平成 19 年 5 月 24 日付で本投資法人及び本資産運用会社との間で情報提供に関する契約を締結しました。本投資法人及び本資産運用会社に提供された物件情報で、本投資法人で取得しない旨決定した物件情報について、森ビル株式会社に対し物件情報を提供します。

ブランドライセンス

森ビル株式会社

会社

平成 18 年 6 月 29 日付で本投資法人との間で、商標使用許諾契約（以下「ブランドライセンス契約」ということがあります。
）を締結しました。本投資法人に対して、「森ヒルズリート／MORI HILLS REIT」及び「m」マークの商標の使用を許諾しています。

プロパティ・
マネジメント会社

森ビル株式会社

本投資法人が、本書の日付現在信託受益権の形態で保有している信託
不動産のうち、赤坂溜池タワーを除く各物件については、森ビル株式会社及び信託受託者との間で、平成 18 年 3 月 22 日、平成 20 年 3 月
28 日付で物件運営管理委託契約を、平成 18 年 4 月 13 日付で物件運営管理委託変更契約を、平成 23 年 1 月 31 日付で建物賃貸借兼賃貸管理運営業務委託変更契約書【アーク森ビル（パススルー型の固定化、及び固定型Ⅰ）】を締結しています。赤坂溜池タワーについては、森ビル株式会社及び信託受託者との間で建物賃貸借契約（PM 業務（以下に定義します。
）の委託を含みます。
）を平成 20 年 9 月 30 日付で締結しています。また、六本木ヒルズ森タワー及びアーク森ビル（固定型Ⅱ）については、森ビル株式会社との間で、建物賃貸事業及び管理運営業務に関する共有者間合意書を平成 22 年 3 月 5 日付で締結しています。本投資法人は、これらのかかる契約に基づき、以下の業務（以下、総称して「PM 業務」といいます。
）を森ビル株式会社に委託します。このような PM 業務の委託は、各物件毎に行われます。
(イ) リーシング業務(ロ) 建物運営管理業務（信託受益権に係る不動産（以下「信託不動産」といいます。
）を含みます。
）(ハ) 工事施工管理業務(ニ) 会計経理補助業務、経費支払補助業務(ホ) その他補助業務(ヘ) その他上記に付随する業務

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森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
２．運用方針及び運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成 22 年 10 月 29 日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況① 当期の概況
a.投資法人の主な推移
本投資法人は、投信法に基づき、本資産運用会社を設立企画人として、平成 18 年 2 月 2 日に出資金 100 百万円（200 口）で設立され、同年 3 月 6 日に投信法第 187 条に基づく内閣総理大臣の登録を受けました（登録番号関東財務局長 第 51 号）。そして、平成 18 年 11 月 30 日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。
）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3234）。その後、平成 20 年 9 月 29 日付第三者割当による新投資口の発行（29,400 口）、平成 22 年 3 月 23 日付公募による新投資口の発行（67,000 口）及び
平成 22 年 4 月 23 日付第三者割当（オーバーアロットメント）による新投資口の発行（5,320 口）を実施し、平成 23 年 1 月期（平成 22 年 8 月 1 日から平成 23 年 1 月 31 日まで）
（以下「第 9 期」又は「当期」といいます。
）
末日現在における発行済投資口の総口数は 231,520 口となっています。この度、第 9 期の決算を終了しました。
b.投資環境と運用実績
ⅰ）投資環境当期の日本経済は、アジア向けを中心とした輸出が堅調に推移し、引き続き景気回復の兆しが見られたものの、円高の進行や景気浮揚施策の終了等により 10 月以降は個人消費が再び減少に転じ、平成 22 年 10-12 月の
実質 GDP 成長率は下振れしました。しかしながら、生産や設備投資等については、引き続き持ち直しの傾向となっています。
このような経済環境下において、賃貸オフィスビル市場は、東京都心部を中心に空室率改善の兆しが見えつつあるものの、賃料は下方調整が継続しました。一方、高級賃貸住宅市場は、日本人需要を中心に空室率の改善が図られつつあり、賃料水準も下げ止まりの兆候が見られました。不動産流通市場は、資金調達環境の改善等により投資家の取得意欲が顕在化し、不動産取引件数も増加傾向にありますが、大型物件の取引事例は限定的でした。
ⅱ）運用実績
本投資法人は、ポートフォリオ構築戦略の中核として掲げる「プレミアム物件」に該当する資産として、スポンサーである森ビル株式会社から新たにラフォーレ原宿（底地）を取得するとともに、ポートフォリオの利回り向上のため、虎ノ門 35 森ビル及び元麻布ヒルズ（42 区画）を譲渡する物件相互売買を実施しました。なお、保有物件については、きめ細かな運営管理や計画的な修繕工事などにより顧客満足度の向上に努めるとともに、テナントの質を考慮しながら、柔軟な価格政策の下で、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開し、稼働率の維持・向上を図りました。
当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで 11 物件（注 1）、既投資額で211,899 百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積 96,233.88 ㎡（29,110.7 坪）、期末稼働率（注 2）は 89.5％となっています。
（注 1）六本木ファーストビル及び六本木ビュータワーについては、平成 18 年 3 月 22 日にその共有持分 6％に係る信託受益権を、平成 18 年 4 月 13日にその共有持分 40％に係る信託受益権を取得しましたが、本投資法人は、ポートフォリオにおける物件数としては、いずれも 1 物件として取扱っています。以下同じです。また、アーク森ビルについては、賃貸方式の別に応じて物件名称を区別しています。固定型マスターリース方式を採用している物件（「アーク森ビル（固定型Ⅰ）」といいます。以下同じです。
）として平成 18 年 3 月 22 日に 13 階部分の区分所
有権に係る信託受益権を取得、パススルー型マスターリース方式を採用している物件（「アーク森ビル（パススルー型）」といいます。以下同じです。
）として平成 20 年 3 月 28 日に 12・22 階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分 75％を取得、平成 20 年 9 月 30 日に準共有持分の残り 25％を追加取得、賃貸権限を付与する方式を採用している物件（「アーク森ビル（固定型Ⅱ）」といいます。以下同じです。
）
として平成 22 年 3 月 23 日に区分所有権に係る不動産を取得していますが、本投資法人は、ポートフォリオにおける物件数としては 1 物件

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森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信として取り扱っています。以下同じです。
（注 2）稼働率は、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

c.資金調達の概要

本投資法人は当期において、既存の短期借入金 5,500 百万円、長期借入金 8,000 百万円及び 5,000 百万円の借換えのため、5,500 百万円の短期借入れと 2,000 百万円、7,100 百万円及び 3,900 百万円の長期借入れを行いました。また、当期中に既存の長期借入金について 112 百万円の約定返済を行いました。
その結果、当期末現在の借入金残高は 88,735 百万円（長期借入金 43,000 百万円、1 年内返済予定の長期借入
金 37,225 百万円、短期借入金 8,510 百万円）
、投資法人債残高は 20,000 百万円となり、有利子負債残高は 108,735
百万円となっています。
これらの借入れのうち、固定金利である長期借入金 7,900 百万円及び 1 年内返済予定の長期借入金 225 百万円に加えて、変動金利である長期借入金 35,100 百万円のうち 16,500 百万円及び 1 年内返済予定の長期借入金 37,000
百万円のうち 27,000 百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行いました。なお、本投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期日を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減するとともに、長期借入れによる資金調達の比率を高めることで借入金の平均残存期間の長期化を目指します。
また、本投資法人は当期末現在、ムーディーズ・ジャパン株式会社より Baa1（格付の見通し：ネガティブ）の
発行体格付及び無担保長期債務格付、株式会社日本格付研究所（JCR）より AA－（格付の見通し：ネガティブ）の長期優先債務格付を取得しています。
（注）長期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が 1 年超、短期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が 1 年以下の借入をいいます。以下同じです。

d.業績及び分配の概要
上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は 5,483 百万円、営業利益は 2,957 百万円、経常利益は
1,840 百万円、当期純利益は 1,839 百万円となりました。
分配金については、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含みます。)第 67 条の 15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口 1 口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口 1 口当たりの分配金は 7,947 円となりました。
② 次期の見通し
a.今後の運用方針
本投資法人は、投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値のさらなる向上を目指しています。具体的には、森ビルグループが長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリア（港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区並びにその周辺地区）に所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり競争力が維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設（プレミアム物件）をコアとした都市型ポートフォリオを構築していきます。
保有物件の運用については、テナントの満足度を高め幅広い信頼を獲得し、合理的かつ効率的、そして計画的な資産運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
また、物件入替によるポートフォリオ NOI 利回りの向上、借入コストの抑制、その他営業費用の低減に努める
等、配当重視の運用を行うことで投資主利益の最大化を目指します。
物件入替については、引き続き主にスポンサーとの物件相互売買を行い低利回りの物件を売却し、従来より高利回りなプレミアム物件若しくは高利回りのプレミアム物件以外の物件を取得することで、NOI 利回りの改善を目指します。
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森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
財務面においては、金融、資本市場の動向を注視しつつ、投資法人債発行等による資金調達手段の多様化、借入期間の長期化を図るとともに、借入コストを抑制し、財務体質の強化を目指します。
その他営業費用の低減については、運用資産の運営にあたり森ビル株式会社の持つ付加価値の高いノウハウやサービスを活用しながら、本投資法人が保有する運用資産のプレゼンスを維持できる水準でのコスト削減に努めます。
b.決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(参考情報)
ⅰ）投資法人債の発行
本投資法人は、平成 23 年 1 月 31 日開催の本投資法人役員会における決議に基づき、平成 23 年 2 月 10 日に以下のとおり投資法人債の発行を決定し、平成 23 年 2 月 25 日に払込が完了しました。
投資法人債の名称 ： 森ヒルズリート投資法人第 5 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「本投資法人債」といいます。
）
発行総額： 50 億円
利率： 年 1.29%
払込期日： 平成 23 年 2 月 25 日
担保等
： 本投資法人債に担保及び保証は付されておらず、また本投資法人債のために特に留保されている資産はありません。
償還方法及び期限 ： 平成 26 年 2 月 25 日に本投資法人債の総額を償還します。
取得格付： ＡＡ－ 株式会社日本格付研究所
財務代理人、発行代理人及び支払代理人：
住友信託銀行株式会社
引受証券会社： 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
みずほ証券株式会社
日興コーディアル証券株式会社
大和証券キャピタル・マーケッツ株式会社
資金使途： 借入金の返済資金（平成 23 年 2 月 28 日返済期限到来の長期借入金 50 億円の返済に
充当。
）

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森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信

ⅱ）資産の取得
本投資法人は、平成 23 年 3 月 1 日開催の本投資法人役員会において、アーク森ビル（固定型Ⅲ）及び赤坂
溜池タワーを取得することを決議しました。
なお、取得先である森ビル株式会社は資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、取得価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
（イ）取得の概要（１）アーク森ビル
１） 取得予定資産 ： 信託受益権（注1）２） 資 産 名 称 ： アーク森ビル（固定型Ⅲ）３） 取得予定価格 ： 9,770百万円（注2）４） 鑑 定 評 価 額 ： 11,300百万円
５） 契 約 締 結 日 ： 平成23年3月18日
６） 取 得 予 定 日 ： 平成23年3月18日
７） 取得

先 ： 森ビル株式会社

８） 取 得 資 金 ：自己資金（平成23年3月1日付で公表した不動産の譲渡に伴い取得する資金を充
（注3）
当予定）

（注 1） 本投資法人は、23 階を対象とする区分所有権の 50％の共有持分及び 25 階を対象とする区分所有権を信託財産とする信託受益権を取得する予定です。また、平成 23 年 3 月 18 日付で、本投資法人が既に保有している 23 階を対象とする区分所有権の 50％の共有持分（「アーク森ビル（固定型Ⅱ）」）を、本件信託契約に基づく信託財産に追加するために、信託受託者との間で追加信託契約を締結する予定です。
（注 2） 取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税等を除いた額を記載しています。以下同じです。
（注 3） 平成 23 年 3 月 1 日付で別途公表している「資産の譲渡に関するお知らせ 元麻布ヒルズ：一部譲渡」をご参照下さい。

（２）赤坂溜池タワー（住宅）１） 取得予定資産 ： 信託受益権（注1）２） 資 産 名 称 ： 赤坂溜池タワー
３） 取得予定価格 ： 6,730百万円
４） 鑑 定 評 価 額 ： 6,870百万円
５） 契 約 締 結 日 ： 平成23年3月18日
６） 取 得 予 定 日 ： 平成23年3月18日
７） 取得

先 ： 森ビル株式会社

８） 取 得 資 金 ：自己資金（平成23年3月1日付で公表した不動産の譲渡に伴い取得する資金を充
当予定）
（注2）

（注 1） 本投資法人は、全 130 住戸のうち 87 住戸を対象とする区分所有権及び 1 住戸を対象とする区分所有権の 84.8％の共有持分並びに駐車場
及び駐輪場を対象とする区分所有権の約 31.2％の共有持分を信託財産とする信託受益権を取得する予定です。
（注 2） 平成 23 年 3 月 1 日付で別途公表している「資産の譲渡に関するお知らせ 元麻布ヒルズ：一部譲渡」をご参照下さい。

9森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（ロ）取得資産の内容【アーク森ビル】
不動産信託受益権の内容
物
信
信
信
信

件
託
託
託
託

名
受
受
設
満

託
益
定
了

称
者
者
日
日

アーク森ビル（固定型Ⅲ）
みずほ信託銀行株式会社
本投資法人
平成23年3月18日
平成33年1月31日

信託財産である不動産の内容
地番 東京都港区赤坂一丁目 1 番・東京都港区六本木一丁目 1 番
住 居 表 示 東京都港区赤坂一丁目 12 番 32 号
土地 39,602.42 ㎡
面積（注 1）
建物 177,486.95 ㎡
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 4 階付
構
造
37 階建
用
途 事務所
建
築
時
期 昭和 61 年 3 月
設
計者 森ビル株式会社一級建築士事務所、株式会社入江三宅設計事務所
鹿島建設株式会社・戸田建設株式会社・フジタ工業株式会社共同企業
施
工
者
体
建
築
確
認
機
関 東京都
土
地 所有権（注 2）
所 有 形 態建
物 区分所有権（注 3）
評 価 機 関 財団法人日本不動産研究所
鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 11,300,000,000 円
価 格 時 点 平成 23 年 2 月 25 日
Ｐ Ｍ Ｌ （ 注4 ） 0.38％
担
保
権
の
設
定 なし
賃
貸
方
式 固定型マスターリース
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 森ビル株式会社
プロパティ・マネジメント会社 森ビル株式会社
テナントの内容（平成 23 年 3 月 18 日時点）
テ ナ ン ト の 総 数 1（注 5）
総
賃
料
収
入
472,990,716 円（ 年 間 賃 料 ）敷 金 ・ 保 証 金 394,158,930 円
総 賃 貸 可 能 面 積 （ 注 6 ） 4,343.36 ㎡
総 賃 貸 面 積 （ 注 7 ） 4,343.36 ㎡
・土地の共有持分について、他の共有者の持分に根抵当権が設定されています。
・建物の天井・界壁等の柱・梁等において、アスベストを含有している湿式吹付ロックウールが使用されています。現在のところ飛散はそ の 他 特 筆 す べ き 事 項
確認されておらず安定した状態であり、売主の負担により適宜除去等の措置を講じる予定です。
・信託受託者と森ビル株式会社との間で建物賃貸借兼賃貸管理運営業
務委託契約を締結する予定です。
所

在

地

10

-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（注 1） 面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。以下、同じです。
（注 2） 土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得予定の信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面
積は 851.42 ㎡であり、敷地権持分比率は約 2.1%です。なお、本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は 2,708.37 ㎡であり、敷地権持分比率は約 6.8%です。
（注 3） 本投資法人が取得予定の信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 4,285.65 ㎡であり、専有面積持分比率は約 3.1%です。
なお、本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 13,625.22 ㎡であり、専有面積持分比率は約 9.8%です。
（注 4） 「PML」は地震による予想最大損失率を意味しますが、統一された厳密な定義ではなく目的や用途に応じて様々に定義されています。ただし、本書においては「50 年間での超過確率 10％の損失を生じる地震による 90％非超過損失」と定義しています。また、株式会社東京
建築検査機構による平成 23 年 2 月 18 日付の地震 PML 評価報告書による数値を記載しています。以下、同じです。
（注 5） 本物件については、森ビル株式会社に建物賃貸借業務を委託し、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社から受領します。
そのため、森ビル株式会社をテナントと看做しています。
（注 6） 「総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。以下、同じです。
（注 7） 「総賃貸面積」は、エンドテナントに対して賃貸している面積を記載しています。以下、同じです。

【赤坂溜池タワー】
不動産信託受益権の内容
物
信
信
信
信

件
託
託
託
託

名
受
受
設
満

託
益
定
了

称
者
者
日
日

赤坂溜池タワー
住友信託銀行株式会社
本投資法人
平成23年3月18日
平成38年3月31日

信託財産である不動産の内容
地番 東京都港区赤坂二丁目 1701 番 1・1705 番 1
住 居 表 示 東京都港区赤坂二丁目 17 番 1 号
土地 5,694.16 ㎡
面
積
建物 46,971.43 ㎡
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付
構
造
25 階建
用
途 居宅・駐車場・駐輪場
建
築時
期 平成 12 年 8 月
設
計者 清水建設株式会社一級建築士事務所
施工者 清水建設・竹中工務店企業共同体
建
築
確
認
機
関 東京都
土
地 所有権（共有）（注 1）
所 有 形 態建
物 区分所有権（注 2）
評 価 機 関 財団法人日本不動産研究所
鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 6,870,000,000 円
価 格 時 点 平成 23 年 2 月 25 日
Ｐ
Ｍ
Ｌ 2.15％
担
保
権
の
設
定 なし
賃
貸
方
式 固定型マスターリース
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 森ビル株式会社
プロパティ・マネジメント会社 森ビル株式会社
テナントの内容（平成 23 年 3 月 18 日時点）
テ ナ ン ト の 総 数 1（注 3）
総
賃
料
収
入
544,243,200 円（ 年 間 賃 料 ）敷 金 ・ 保 証 金 181,414,400 円
総 賃 貸 可 能 面 積 9,370.62 ㎡
所

在

地

11

-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
総

賃

貸

面

積 9,370.62 ㎡
・土地の共有持分について、他の共有者の持分に抵当権及び根抵当権が設定されています。
・信託受託者と森ビル株式会社との間で建物賃貸借兼賃貸管理運営業
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項
務委託契約を締結する予定です。
・信託受託者と赤坂溜池タワー管理株式会社との間で専有部分管理委
託変更契約（ビルメンテナンス・マネジメント変更契約）を締結する予定です。
（注 1） 土地については 1701 番 1 及び 1705 番 1 と分有されており、本投資法人はそのうち 1701 番 1 の共有持分を信託財産とする信託受益権を取得する予定です。本投資法人が取得予定の信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は 1,200.64 ㎡であり、共有持分比
率は約 36.9％です。
なお、
本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は 3,211.94 ㎡であり、敷地権持分比率は約 98.6%です。
（注 2） 本投資法人が取得予定の信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 9,580.88 ㎡であり、専有面積持分比率は約 30.0%です。なお、本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 20,919.00 ㎡であり、専有面積持分比率は約 65.5%です。
（注 3） 本物件については、森ビル株式会社に建物賃貸借業務を委託し、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社から受領します。
そのため、森ビル株式会社をテナントと看做しています。

詳細については、平成 23 年 3 月 1 日付で別途公表している「資産の取得に関するお知らせ アーク森ビ
ル：追加取得 赤坂溜池タワー：追加取得（住宅）」をご参照ください。
ⅲ）資産の譲渡
本投資法人は、平成 23 年 3 月 1 日開催の本投資法人役員会において、元麻布ヒルズの一部を譲渡することを決議しました。
なお、譲渡先である森ビル株式会社は資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、譲渡価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
（イ）譲渡の概要
元麻布ヒルズ１） 譲渡予定資産 ： 不動産（注1）２） 資 産 名 称 ： 元麻布ヒルズ
３） 帳 簿 価 額 ： 15,876百万円（注2）４） 譲 渡 価 格 ： 16,240百万円（注3）５） 譲 渡 損 益 ： 335百万円（注4）６） 契 約 締 結 日 ： 平成23年3月18日
７） 譲 渡 予 定 日 ： 平成23年3月18日
８） 譲

渡先 ： 森ビル株式会社（注 1） 本投資法人が、平成 23 年 1 月 31 日時点において信託受益権を保有する元麻布ヒルズの信託財産である不動産のうち、86 区画に係る区分所有権について、本投資法人の指図に基づき信託受託者が譲渡する予定です。譲渡代金は一旦信託財産に帰属し、信託契約に従って本投資法人に交付されます。
（注 2） 帳簿価額は、
平成 22 年 12 月 31 日時点の帳簿価額を元に、譲渡予定日時点における譲渡予定資産の帳簿価額の試算額を記載しています。
最終的には譲渡予定日までの減価償却費が反映された金額となります。以下同じです。
（注 3） 譲渡価格は、譲渡対象に係る諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いた額を記載しています。以下同じです。
（注 4） 譲渡損益は、譲渡価格から上記記載の帳簿価額及び譲渡費用概算額を控除した金額を記載しています。以下同じです。

12-森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（ロ）譲渡資産の内容
元麻布ヒルズ
不動産全体の内容
物
所
用

件

名

称
地
途
地
物

在

面積（注 1）

土建

建 設 時 期 （ 注

2

）

構

3

）

造 （ 注

所 有 形 態

土建地物

元麻布ヒルズ
東京都港区元麻布一丁目 3 番 1 号―3 号（住居表示）
居宅・倉庫他
12,199.65 ㎡（注 4）54,006.76 ㎡（注 5）
平成 14 年 5 月、平成 14 年 9 月
鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造地下４階付 29 階建
所有権（注 4）
区分所有権（注 5）（注1） 面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物 1 棟全体の延床面積を記載しています。
（注2） 各建物の竣工年月は、フォレストタワー及びフォレストテラスイーストが平成 14 年 5 月、フォレストテラスウエストが平成 14 年 9 月です。
（注3） 不動産登記簿上は一棟の建物として登記されていますが、建築基準法上はフォレストタワー（鉄骨鉄筋コンクリート造地下 3 階／29 階）、
フォレストテラスイースト（鉄筋コンクリート造地下 1 階／6 階）及びフォレストテラスウエスト（鉄筋コンクリート造地下 1 階／5 階）の 3 棟で構成されています。
（注4） 本投資法人が譲渡前に保有する不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は 4,554.64 ㎡であり、敷地権持分比率は約 37.3%です。
（注5） 本投資法人が譲渡前に保有する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 16,513.83 ㎡であり、専有面積持分比率は約 42.6%です。なお、エンドテナントに対して賃貸が可能である賃貸可能面積は 12,640.51 ㎡です。

譲渡予定部分（86区画）の内容
4,079.02㎡
2 ） 15,263.68㎡
居宅・倉庫・管理室・事務室・保育所・集会所・休憩室・機械室・駐用
途 （ 注 3 ）車場・自転車置場帳
簿
価
額 15,876百万円
譲渡価
格 16,240百万円
譲渡損
益 335百万円
評
価
額 12,200 百万円（注 4）
鑑 定 評 価 価 格 時 点 平成 23 年 2 月 25 日
評 価 機 関 財団法人日本不動産研究所
譲
渡年
月日 平成 23 年 3 月 18 日（予定）
エンドテナントの内容（注 5）（平成 23 年 1 月 31 日時点）
エ ン ド テ ナ ン ト の 総 数 61
総
賃
料
収
入
791,670,828 円（ 年 間 賃 料 ）敷 金 ・ 保 証 金 311,057,000 円
総 賃 貸 可 能 面 積 11,315.21 ㎡
総賃
貸面
積 10,680.80 ㎡
平成 21 年
平成 21 年
平成 22 年
平成 22 年
平成 23 年
1 月末
7 月末
1 月末
7 月末
1 月末
稼 働 率 の 推 移

敷 地 面 積 （ 注
専 有 面 積 （ 注

1

）

90.7％

90.8％

94.6％

100.0％

94.4％

そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 特にありません（注1） 本投資法人が譲渡後に保有する不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は 475.62 ㎡であり、敷地権持分比率は約 3.9%です。
（注2） 本投資法人が譲渡後に保有する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 1,250.15 ㎡であり、専有面積持分比率は約 3.2%です。なお、エンドテナントに対して賃貸が可能である賃貸可能面積は 1,325.30 ㎡です。
（注3） 各用途における区画数は、居宅 63、倉庫 14、管理室 2、事務室 1、保育所 1、集会所 1、休憩室 1、機械室 1、駐車場 1、自転車置場 1 です。

13

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（注4） 本鑑定評価における価格の種類は、正常価格（現実の社会情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場
価値を表示する適正な価格）であり、特定価格（投資家に示すための投資採算価値を表す価格）ではありません。
（注5） 譲渡予定部分のうち居宅区画、事務室区画及び保育所区画を算定対象としています。

詳細については、平成 23 年 3 月 1 日付で別途公表している「資産の譲渡に関するお知らせ 元麻布ヒル
ズ：一部譲渡」をご参照ください。
ⅳ）テナントの異動
本投資法人は、本投資法人が保有している後楽森ビルのテナントより平成 23 年 2 月 2 日付で貸室賃貸借契約の解約予告通知（平成 23 年 8 月 2 日解約予定）を受領いたしました。
詳細については、平成 23 年 2 月 4 日付で別途公表している「テナントの異動に関するお知らせ」をご参照ください。
ⅴ）規約の一部変更及び役員選任の予定
本投資法人は、平成 23 年 2 月 23 日開催の役員会において、規約の一部変更及び役員選任に関し、平成 23
年 4 月 8 日に開催予定の本投資法人の投資主総会に付議することを決議しました。
詳細については、平成 23 年 2 月 23 日付で別途公表している「規約の一部変更及び役員選任に関するお知らせ」をご参照ください。
c.運用状況の見通し
次期（平成 23 年 7 月期 平成 23 年 2 月 1 日～平成 23 年 7 月 31 日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の見通しの前提条件については、以下に記載する＜平成 23 年 7 月期（平成 23 年 2 月 1 日～
平成 23 年 7 月 31 日）運用状況の予想の前提条件＞をご参照ください。
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
1 口当たり分配金
1 口当たり利益超過分配金

5,251 百万円
3,024 百万円
1,899 百万円
1,898 百万円
8,200 円
0円

(注)上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

14-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信＜平成 23 年 7 月期（平成 23 年 2 月 1 日～平成 23 年 7 月 31 日）運用状況の予想の前提条件＞
平成23年7月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果前記「c．運用状況の見通し」の予想数値につき一定以上の変動が予想されることとなった場
合には、予想の修正を行います。
項 目
運用資産

前 提 条 件•

平成23年1月期末現在保有している11物件のうち、平成23年3月18日（予定）に「元麻布ヒルズ」の一部を譲渡し、新たに「アーク森ビル（固定型Ⅲ）」及び「赤坂溜池タワー」を取得する予定です。

•

平成23年2月1日から平成23年3月17日までは、平成23年1月期末現在保有している11物件を前提とし、平成23年3月18日以降は、「元麻布ヒルズ」の一部を譲渡し、「アーク森ビル（固定型Ⅲ）」及び「赤坂溜池タワー」を取得して、その後は平成23年7月期末までの間に運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の譲渡等）がないことを前提としています。

•
営業収益

•

実際には運用資産の異動等により予想が変動する可能性があります。
賃貸事業収入については、平成23年1月期末現在有効な賃貸借契約（「アーク森ビル（固定型Ⅲ）」及び「赤坂溜池タワー」については本投資法人による物件の取得と同時に締結される予定の賃貸借契約）等をもとに、市場環境、個別物件の競争力、個別テナントの動向等を考慮しています。

•

テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

•

営業収益のうち、平成23年1月期末現在保有している物件にかかるものとして4,539百万円を、平成23
年3月18日付の取得資産「アーク森ビル（固定型Ⅲ）」及び「赤坂溜池タワー」にかかるものとして376百万円を見込んでいます。

•

営業収益は上記「運用資産」に記載の物件の譲渡が行われることを前提として算出しており、資産譲渡にかかる売却益として、335百万円を見込んでいます。

営業費用

•

主たる営業費用である賃貸事業費用は、1,909百万円を見込んでいます。下記以外の費用については、
過去の実績値を基準に費用の変動要素を反映して算出しています。
A)

固定資産税及び都市計画税等については、平成 23 年 7 月期中に納税する額として 285 百万円（6か月分）を見込んでいます。なお、平成 22 年 3 月 23 日付の取得資産「六本木ヒルズ森タワー」、「アーク森ビル（固定型Ⅱ）」及び平成 22 年 9 月 15 日付の取得資産「ラフォーレ原宿（底地）」に係わる固定資産税、都市計画税等は、30 百万円（3 か月分）の費用計上を見込み、平成 23 年 3月 18 日付の取得資産「アーク森ビル（固定型Ⅲ）」及び「赤坂溜池タワー」に係わる固定資産税、都市計画税等は、取得原価に算入されるため、平成 23 年 7 月期の営業費用には計上されません。

B)

建物の修繕費については、計算期間において必要と想定される額を費用として計上しています（64百万円）。なお、予期し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、及び定期的に発生する費用ではなく、年度による金額の差異が大きくなる傾向があること等の理由により、各営業期間における実際の修繕費は、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。

C)

減価償却費については、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、平成 23
年 7 月期に 674 百万円を見込んでいます。

D)•

管理委託費については、549 百万円を見込んでいます。

賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）については、
317百万円を見込んでいます。そのうちの資産運用報酬については、平成23年7月期に料率の引下げを見込んでいます。

15-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
営業外費用

•

有利子負債

•

支払利息として866百万円、融資手数料として243百万円を見込んでいます。
借入金は、平成23年1月期末現在における残高88,735百万円より、残額5,000百万円である長期借入金（返済期限：平成23年2月28日）について以下に記載する5,000百万円の投資法人債発行により返済し、
残額3,010百万円である短期借入金（返済期限：平成23年3月29日）及び残額10,000百万円である長期借入金（返済期限：平成23年5月31日）について、全額借換えを行うことを前提としています。また、
残額1,850百万円である長期借入金（返済期限：平成24年3月27日）について50百万円、残額2,375百万円である長期借入金（返済期限：平成25年11月30日）について62百万円の約定返済を行い、平成23年7月期末に残高83,622百万円となることを前提としています。

•

投資法人債は、平成23年1月期末現在における残高20,000百万円に加え、5,000百万円を新規発行しており、平成23年7月期末に残高25,000百万円となることを前提としています。

投資口の発行•

平成23年1月期末現在発行済である231,520口から、平成23年7月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

1口当たり分配金（利益超過分配金は除きます。）
1口当たり••

本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動、新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

•

利益を超える金銭の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。

•

法令、税制、会計基準、上場規則、社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を

利益超過分配金その他与える改正が行われないことを前提としています。
•

一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

16-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(平成22年 7月31日現在)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金

当期(平成23年 1月31日現在)

6,093,351

3,644,923

5,488,095

7,225,291

営業未収入金98,38392,656

前払費用

377,714395,005

繰延税金資産

8,472

4,626

未収消費税等

67,217

-

168

345

12,133,402

11,362,849

その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物

2,013,883

2,023,533

減価償却累計額△ 29,058△ 63,991

建物（純額）

1,984,824

1,959,542

構築物

12,804

12,933

減価償却累計額△ 652△ 1,440

構築物（純額）12,152

11,492

機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
土地
信託建物

20,407

20,407

△ 290

△ 639

20,117

19,7688,278,386

30,363,849

48,702,240

43,905,819

減価償却累計額△ 5,162,728△ 5,180,189

信託建物（純額）

43,539,512

38,725,629

信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）

695,404

550,278△ 279,738△ 250,221

415,666

300,056

信託機械及び装置

885,015

802,416

減価償却累計額△ 106,171△ 108,159

778,843694,257

信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計

70,82567,994△ 17,088△ 20,771

53,73747,223

135,404,662

118,350,594

1,935

449

190,489,838

190,472,863

無形固定資産信託借地権

18,409,956

18,409,956

信託その他無形固定資産

3,800

3,035

その他

3,780

3,703

18,417,538

18,416,695

無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金

10,00010,000

長期前払費用

231,675

300,901

投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
創立費
投資法人債発行費
繰延資産合計資産合計

17

241,675

310,901

209,149,052

209,200,460

5,111

-

78,61566,727

83,726

66,727221,366,182

220,630,037-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
前期

当期(平成22年 7月31日現在)(平成23年 1月31日現在)

負債の部
流動負債
営業未払金

212,897

203,639

短期借入金

8,510,000

8,510,000

１年内返済予定の長期借入金

28,225,000

37,225,000

未払金

19,561

26,735

未払費用

263,173

245,022

未払法人税等655

653

未払消費税等

22,631

347,231

前受金

711,762

537,089

預り金

301,827

45,425デリバティブ債務

21,491

11,71538,289,000

47,152,512

投資法人債

20,000,000

20,000,000

長期借入金

52,112,500

43,000,000

流動負債合計固定負債

預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計

454,440

454,440

6,989,513

6,179,242

79,556,453

69,633,682

117,845,453

116,786,194

102,010,939

102,010,939

純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

1,522,828

1,840,011

剰余金合計

1,522,828

1,840,011

投資主資本合計

103,533,767

103,850,950

繰延ヘッジ損益△ 13,038△ 7,107

評価・換算差額等合計△ 13,038△ 7,107

純資産合計

103,520,729

103,843,842

負債純資産合計

221,366,182

220,630,037

評価・換算差額等

18-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）前期
自 平成22年 2月 1日

自当期
平成22年 8月 1日

至 平成22年 7月31日

至

平成23年 1月31日

営業収益
賃貸事業収入※1,2

4,922,890

4,755,213

その他賃貸事業収入※1

465,319445,878

不動産等売却益※3-

282,589

5,388,209

5,483,681

2,299,970

2,114,307

314,994

299,040

役員報酬

7,200

7,200

資産保管手数料

5,483

5,526

一般事務委託手数料

14,543

15,514

営業収益合計営業費用
賃貸事業費用

※1,2

資産運用報酬

その他営業費用※2

66,08384,7482,708,275

2,526,338

2,679,933

2,957,343

受取利息

2,291

3,442

未払分配金除斥益

2,430

1,128

還付加算金

26

633

その他

388

16

5,136

5,220

支払利息

758,091

714,388

投資法人債利息

110,800

164,400

投資法人債発行費償却

8,515

11,888

創立費償却

5,111

5,111

融資手数料

206,114224,135

投資口交付費70,736

-

その他

1,955

1,753

営業費用合計営業利益
営業外収益

営業外収益合計
営業外費用

営業外費用合計

1,161,325

1,121,676

経常利益

1,523,745

1,840,886

税引前当期純利益

1,523,745

1,840,886

1,011

995

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

19

1

0

1,012

996

1,522,732

1,839,890

95

121

1,522,828

1,840,011-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）
自前期
平成22年 2月 1日

当期
自 平成22年 8月 1日

至

平成22年 7月31日

至 平成23年 1月31日

投資主資本
出資総額
前期末残高

87,371,418

102,010,939

当期変動額
新投資口の発行

14,639,520-

当期変動額合計

14,639,520-

102,010,939

102,010,939

1,728,530

1,522,828

当期末残高
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配△ 1,728,434△ 1,522,707

当期純利益

1,522,732

1,839,890

当期変動額合計△ 205,701

317,183

1,522,828

1,840,011

89,099,949

103,533,767

当期末残高
投資主資本合計
前期末残高
当期変動額
新投資口の発行

14,639,520-

剰余金の分配△ 1,728,434△ 1,522,707

当期純利益

1,522,732

1,839,890

当期変動額合計

14,433,818

317,183

103,533,767

103,850,950△ 17,973△ 13,038

当期末残高評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
前期末残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

4,934

5,930

当期変動額合計

4,934

5,930

△ 13,038△ 7,107△ 17,973△ 13,038

当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

4,934

5,930

当期変動額合計

4,934

5,930

△ 13,038△ 7,107

89,081,975

103,520,729

新投資口の発行

14,639,520-

剰余金の分配△ 1,728,434△ 1,522,707

1,522,732

1,839,890

当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額

当期純利益
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

20

4,934

5,930

14,438,753

323,113103,520,729

103,843,842

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
期 別
項 目
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

前期
自 平成 22 年 2 月 1 日
至 平成 22 年 7 月 31 日

当期
自 平成 22 年 8 月 1 日
至 平成 23 年 1 月 31 日

1,522,828,374
1,522,707,040（6,577）
121,334
本投資法人の規約第 37 条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第 67 条の 15 に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 231,520 口の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
1,522,707,040 円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第 37 条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

1,840,011,405
1,839,889,440（7,947）
121,965
本投資法人の規約第 37 条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第 67 条の 15 に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 231,520 口の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
1,839,889,440 円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第 37 条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いま
せん。

21

-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）科目

前期
自 平成22年 2月 1日

当期
自 平成22年 8月 1日

至 平成22年 7月31日

至 平成23年 1月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

1,523,745

1,840,886

減価償却費

747,463699,502

創立費償却

5,111

5,111

投資法人債発行費償却

8,515

11,88870,736-

受取利息

投資口交付費△ 2,291△ 3,442

未払分配金除斥益△ 2,430△ 1,128

支払利息

868,892

878,788

営業未収入金の増減額（△は増加）△ 4,2965,726

未収消費税等の増減額（△は増加）△ 63,630

67,217

営業未払金の増減額（△は減少）△ 14,705677

未払金の増減額（△は減少）△ 2,5392,690

未払費用の増減額（△は減少）

1,027

△ 285

△ 33,118

324,600

前受金の増減額（△は減少）△ 957△ 174,673

預り金の増減額（△は減少）

22,818△ 256,402

前払費用の増減額（△は増加）

22,620△ 17,290

長期前払費用の増減額（△は増加）

144,499△ 69,225

未払消費税等の増減額（△は減少）

信託有形固定資産の売却による減少額-

21,451,382

信託無形固定資産の売却による減少額

-

128

その他

966

515

3,292,427

24,766,668

小計

利息の受取額

2,291

3,442

利息の支払額△ 871,860△ 896,654

法人税等の支払額△ 1,014△ 997

営業活動によるキャッシュ・フロー

2,421,842

23,872,457

有形固定資産の取得による支出△ 10,325,382△ 22,095,341

無形固定資産の取得による支出△ 2,522△ 375

信託有形固定資産の取得による支出△ 46,306△ 48,206

投資活動によるキャッシュ・フロー

信託無形固定資産の取得による支出

△ 445

-

預り敷金及び保証金の受入による収入

454,440-

信託預り敷金及び保証金の返還による支出△ 787,420△ 1,565,923

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

569,844755,652△ 10,137,792△ 22,954,194

投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出

3,010,000

5,500,000△ 5,060,000△ 5,500,000-

13,000,000△ 10,112,500△ 13,112,500

投資法人債の発行による収入

9,947,228-

投資口の発行による収入

14,568,784-△ 1,726,674△ 1,516,994

10,626,838△ 1,629,494

分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

2,910,888△ 711,231

現金及び現金同等物の期首残高

8,670,558

11,581,446

11,581,446

10,870,215

現金及び現金同等物の期末残高

※1

22

-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（６）注記表（開示の省略）
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、有価証券及び退職給付に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
（継続企業の前提に関する注記）
前期

当期

自 平成22年 2月 1日

自 平成22年 8月 1日

至 平成22年 7月31日

至 平成23年 1月31日

該当事項はありません。

同左（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日

期 別項 目
1.固定資産の減価償却の方法①有形固定資産（信託財産を含みます）
定額法を採用しています。

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日①有形固定資産（信託財産を含みます）
同左

なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

3～66 年

構築物

3～45 年

機械及び装置8～31 年

工具器具及び備品

3～15 年②無形固定資産（信託財産を含みます）
定額法を採用しています。
③長期前払費用

同左③長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法②無形固定資産（信託財産を含みます）

①創立費

同左
①創立費

5 年間で定額法により償却しています。
②投資法人債発行費

同左②投資法人債発行費

償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
③投資口交付費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成 22 年 3 月 23 日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契
約（「スプレッド方式」といいます。
）によっ
ています。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券
会社への引受手数料の支払いはありません。
平成 22 年 3 月 23 日付一般募集による新投資

23

同左

-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
口発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、507,726 千円であり、引受証券会
社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格
で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」といいます。
）による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、投資口交付費は、507,726 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前
当期純利益は同額多く計上されています。
3.収益及び費用の計上基準

4.ヘッジ会計の方法

固定資産税等の処理方法

固定資産税等の処理方法

保有する不動産にかかる固定資産税、都市保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決

計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用

貸事業費用として費用処理する方法を採用

しています。

しています。

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

る信託受益権の取得に伴い、精算金としてる信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動

当額については、費用に計上せず当該不動

産等の取得原価に算入しています。当期に産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定

おいて不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は 20,548 千円です。

資産税等相当額は 24,803 千円です。

①ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法

金利スワップ取引については、繰延ヘッジ

同左

処理を採用しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象②ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

③ヘッジ方針同左③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投同左

資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。
ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。

24④ヘッジの有効性評価の方法
同左-森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
5．その他財務諸表作成のための①不動産等を信託財産とする信託受益権に関①不動産等を信託財産とする信託受益権に関基本となる重要な事項する会計処理方法

する会計処理方法

保有する不動産等を信託財産とする信託

同左

受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産(3) 信託預り敷金及び保証金②消費税等の会計処理方法②消費税等の会計処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、税同左抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得
原価に算入しています。
なお、上記固定資産の減価償却の方法、繰延資産の処理方法、収益及び費用の計上基準、ヘッジ会計の方法及びその他財務諸表作成のための基本となる重要な事項以外は、最近の有価証券報告書（平成 22 年 10 月 29 日提出）における記載から重要な変更がな
いため開示を省略します。

（会計方針の変更に関する注記）
当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日

当期より「資産除去債務に関する会計基準」（企業会計基準
第18号 平成20年3月31日）及び「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第21号 平成20年3月31日）を適用しています。
これによる損益に与える影響はありません。

25-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（損益計算書に関する注記）
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日※1 不動産賃貸事業損益の内訳

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日（単位：千円）※1 不動産賃貸事業損益の内訳

Ａ.不動産賃貸事業収益（単位：千円）Ａ.不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入賃料共益費収入

4,868,113

賃料共益費収入4,702,308

その他賃料収入54,776

その他賃料収入52,904計

4,922,890

計

その他賃貸事業収入

4,755,213

その他賃貸事業収入

駐車料収入

166,558

駐車料収入

145,734

付帯収益

283,958

付帯収益

298,678

解約違約金

14,702

解約違約金

1,195

礼金収入
計
不動産賃貸事業収益合計

98

礼金収入

465,319

計5,388,209

不動産賃貸事業収益合計

Ｂ.不動産賃貸事業費用

270
445,878
5,201,091

Ｂ.不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

管理委託費

784,866

管理委託費

659,096

水道光熱費

189,650

水道光熱費

211,966

公租公課等

297,778

公租公課等

264,437

賃借料

75,673

賃借料

75,673

信託報酬

9,370

信託報酬

9,104

修繕費

96,204

修繕費

105,642

損害保険料

14,286

損害保険料

12,983

減価償却費

747,065

減価償却費

699,049

85,073

その他賃貸事業費用

その他賃貸事業費用

76,352

不動産賃貸事業費用合計

2,299,970

不動産賃貸事業費用合計

2,114,307

Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

3,088,239

Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

3,086,784※2 主要投資主との取引（単位：千円）※2 主要投資主との取引

営業取引によるもの（単位：千円）営業取引によるもの

賃貸事業収入313,434

賃貸事業費用531,617

賃貸事業収入378,282

不動産等売却益

282,589

賃貸事業費用469,259※3 不動産等売却益の内訳（単位：千円）虎ノ門35森ビル（オムロン東京本社ビル）
不動産等売却収入

12,680,000

不動産等売却原価

12,542,402

その他売却費用

24,619

不動産等売却益

112,977

元麻布ヒルズ26

不動産等売却収入

9,110,000

不動産等売却原価

8,909,108

その他売却費用

31,279

不動産等売却益

169,611

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記され※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係ている科目の金額との関係（単位： 千円）（単位： 千円）（平成22年7月31日現在）（平成23年1月31日現在）

現金及び預金6,093,351

現金及び預金3,644,923

信託現金及び信託預金

5,488,095

信託現金及び信託預金

7,225,291

現金及び現金同等物

11,581,446

現金及び現金同等物

10,870,215（リース取引に関する注記）
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

オペレーティングリース取引（貸主側） （単位：千円）

オペレーティングリース取引（貸主側） （単位：千円）

未経過リース料

未経過リース料

1年内5,092,968

1年内4,802,752

1年超

1,522,599

1年超

25,122,328

合計

6,615,567

合計

29,925,081（金融商品に関する注記）前期 (自 平成 22 年 2 月 1 日 至 平成 22 年 7 月 31 日)（1）金融商品の状況に関する事項① 金融商品に対する取組み方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

27

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（2）金融資産の時価等に関する事項
平成22年7月31日（当期の決算日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額①現金及び預金時

6,093,351

差額－

5,488,095

5,488,095－

11,581,446

11,581,446－②信託現金及び信託預金
資産計

価6,093,351①短期借入金8,510,000

8,510,000－②1年内返済予定の長期借入金

28,225,000

28,215,813△9,186③投資法人債20,000,000

20,132,500

132,500④長期借入金52,112,500

52,159,635

47,135

負債計

108,847,500

109,017,949

170,449(21,491)(21,491)－

デリバティブ取引（注1）（注1）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しています。
（注2）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債①短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、
当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。）また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）
1年以内
現金及び預金6,093,351

信託現金及び信託預金

5,488,095

合計

11,581,446（注4）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
1年以内

1年超

2年超

3年超

4年超

2年以内

3年以内

4年以内

5年以内

5年超

短期借入金

8,510,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

12,000,000－

8,000,000

－

長期借入金

28,225,000

36,925,000

13,125,000

2,062,500

－

－

合計

36,735,000

36,925,000

25,125,000

2,062,500

8,000,000－（追加情報）
当期より「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第 10 号 平成 11 年 1 月 22 日、平成 20 年 3 月 10 日改正）及び「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第 19 号 平成 20 年 3 月 10 日）を適用しています。

28

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
当期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)（1）金融商品の状況に関する事項① 金融商品に対する取組み方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
（2）金融資産の時価等に関する事項
平成23年1月31日（当期の決算日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時

価

差

額

①現金及び預金3,644,923

3,644,923－②信託現金及び信託預金

7,225,291

7,225,291－

資産計

10,870,215

10,870,215－①短期借入金8,510,000

8,510,000－②1年内返済予定の長期借入金

37,225,000

37,229,758

4,758③投資法人債20,000,000

20,153,400

153,400④長期借入金43,000,000

43,081,472

81,472

負債計

108,735,000

108,974,630

239,630(11,715)(11,715)－

デリバティブ取引（注1）（注1）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しています。
（注2）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債①短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、
当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。）また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。

29-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-

デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）
1年以内
現金及び預金3,644,923

信託現金及び信託預金

7,225,291

合計

10,870,215（注4）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
1年以内
短期借入金

1年超

2年超

3年超

4年超

2年以内

3年以内

4年以内

5年以内

8,510,000

－

5年超

－

－

－

－

投資法人債

－

7,000,000

5,000,000

3,000,000

5,000,000

－

長期借入金

37,225,000

27,875,000

15,125,000

－

－

－

合計

45,735,000

34,875,000

20,125,000

3,000,000

5,000,000－

30

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（デリバティブ取引に関する注記）前期 (自 平成 22 年 2 月 1 日 至 平成 22 年 7 月 31 日)（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
該当するものはありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法
原則的処理方法

デリバティブ取引の種類等
金利スワップ取引
変動受取・固定支払

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理

変動受取・固定支払

契約額

主なヘッジ対象

時価

うち1年超

長期借入金

5,000,000

－

長期借入金

51,500,000

33,500,000△21,491

当該時価の算定方法
取引先金融機関から提示された金額によっている。

※※ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 （2）金融商品の時価等に関する事項」（注2）金融商品の時価の算定方法及びデリバティ
ブ取引に関する事項 負債②、④参照）。

当期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
該当するものはありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法
原則的処理方法

デリバティブ取引の種類等
金利スワップ取引
変動受取・固定支払

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理

変動受取・固定支払

契約額

主なヘッジ対象

時価

うち1年超

長期借入金

5,000,000

－

長期借入金

38,500,000

16,500,000△11,715

当該時価の算定方法
取引先金融機関から提示された金額によっている。

※※ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 （2）金融商品の時価等に関する事項」（注2）金融商品の時価の算定方法及びデリバティ
ブ取引に関する事項 負債②、④参照）。

31

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（関連当事者との取引に関する注記）前期 (自 平成22年2月1日 至 平成22年7月31日)
1.親会社及び法人主要投資主等
会社等
の名称

種類

その他の
関係会社

森ビル
株式
会社

所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

東京都
港区

65,000

事業の
内容

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

不動産業

関連当事者
との関係

不動産等の
賃貸及び
管理

被所有
直接21.1

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

物件の取得
(注2)
(注5)

10,210,000

－

－

物件の賃貸
（注3）
（注6）

313,434

物件運営
管理費
の支払
（注7）

533,163
（注4）

営業
未収入金

367

前受金

65,819

信託預り
敷金及び
保証金
預り敷金
及び
保証金

297,483

454,440

前払費用

472

営業
未払金

129,790(注 1) 上記金額には消費税等が含まれていません。
(注 2) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル（固定型Ⅱ）(注 3) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル（固定型Ⅰ）、アーク森ビル（固定型Ⅱ）、後楽森ビル及び元麻布ヒルズの一部(注 4) 費用として処理されていない資産計上された施工管理報酬（1,545 千円）が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】(注 5) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、取得の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注 6) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て対処しています。
(注 7) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

その他
森ビル・インベス
東京都の関係
トメントマネジメ
港区
会社のント株式会社
子会社

その他
の関係
会社の
子会社

種類

会社等
の名称

赤坂溜池タワー
管理株式会社

東京都
港区

事業の内容

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

200

不動産、信託受益権、その他金融資産の
運用業務

なし

資産運用
の委託

運用委託報酬の支払(注2) (注3)314,994－－

10

赤坂溜池タワーの利用・運営・管理に関する業務の受託なし

物件運営管理の委託

物件運営管理費の支払（注4）

14,956－－（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】

32

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（注 3) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
（注 4）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

4.役員及び個人主要投資主等
種類

会社等
の名称
又は氏名

役員
及びそ
の近親
者

森 寛
(注2)

所在地

事業の内容
又は職業

議決権等
の所有
（被所有）
割合（％）

本投資法人執行役員兼
森ビル･インベストメン
トマネジメント株式会社代表取締役社長

なし

資本金
又は
出資金
（百万円）

関連当事者
との関係

取引の内容

取引金額
期末残高
（千円） 科目（千円）（注1）

本投資法人執行役員兼 森ビル･インベストメン
森ビル･インベストメン トマネジメント株式会社
250,603
トマネジメント株式会社 への運用委託報酬の支払
代表取締役社長(注3) (注4)－－（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）森寛は、平成 22 年 6 月 24 日をもって森ビル・インベストメントマネジメント株式会社の代表取締役社長を退任し、同社の取締役会長に就任
し、関連当事者に該当しないことになったため、取引金額は関連当事者であった期間について記載しています。なお、森寛の退任に代わり礒
部英之が同社の代表取締役社長に就任しました。
（注 3）森寛が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 4）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。

当期 (自 平成22年8月1日 至 平成23年1月31日)
1.親会社及び法人主要投資主等
種類

その他の
関係会社

会社等
の名称

森ビル
株式
会社

所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

東京都
港区

65,000

事業の
内容

不動産業

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

不動産等の
賃貸及び
管理

被所有
直接21.1

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

物件の取得
(注2)
(注6)

21,820,000

－

－

物件の譲渡
(注3)
(注7)

21,790,000

－

－

物件の賃貸
（注4）
（注8）

物件運営
管理費
の支払
（注9）

378,282

470,351
（注5）

営業
未収入金

407

前受金

65,819

信託預り
敷金及び
保証金
預り敷金
及び
保証金

297,483

454,440

前払費用

472

営業
未払金

114,336(注 1) 上記金額には消費税等が含まれていません。
(注 2) ラフォーレ原宿（底地）(注 3) 虎ノ門 35 森ビル（オムロン東京本社ビル）、元麻布ヒルズの一部(注 4) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル（固定型Ⅰ）、アーク森ビル（固定型Ⅱ）、後楽森ビル及び元麻布ヒルズの一部(注 5) 費用として処理されていない資産計上された施工管理報酬（1,092 千円）が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】(注 6) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、取得の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。

33

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-(注 7) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、譲渡の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注 8) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て対処しています。
(注 9) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

その他
森ビル・インベスの関係
東京都
トメントマネジメ
港区
会社のント株式会社
子会社

その他
の関係
会社の
子会社

種類

会社等
の名称

赤坂溜池タワー
管理株式会社

東京都
港区

事業の内容

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

200

不動産、信託受益権、その他金融資産の
運用業務

なし

資産運用
の委託

運用委託報酬の支払(注2) (注3)299,040－－

10

赤坂溜池タワーの利用・運営・管理に関する業務の受託なし

物件運営管理の委託

物件運営管理費の支払（注4）

14,956－－（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 3) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
（注 4）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

4.役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。

34

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（税効果会計に関する注記）
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）（繰延税金資産）

流動資産
未払事業税損金不算入額

流動資産
19千円

未払事業税損金不算入額

19千円

繰延ヘッジ損益

8,452千円

繰延ヘッジ損益

4,607千円

繰延税金資産合計（流動）8,472千円

繰延税金資産合計（流動）4,626千円（繰延税金資産（流動）の純額）

8,472千円（繰延税金資産（流動）の純額）

4,626千円

2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間

2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要なに重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な

項目別の内訳

項目別の内訳

法定実効税率39.33 ％

（調整）支払分配金の損金算入額

法定実効税率39.33 ％

（調整）
△39.30 ％支払分配金の損金算入額△39.31 ％その他

0.04 ％

その他

0.03 ％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.07 ％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.05 ％（セグメント情報等に関する注記）
当期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)【セグメント情報】
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
【関連情報】
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の 90％を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称または氏名
営業収益関連するセグメント
日本中央競馬会
707,061
不動産賃貸事業
森ビル株式会社
661,414
不動産賃貸事業（追加情報）
当期より「セグメント情報等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第 17 号 平成 21 年 3 月 27 日）及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 20 号 平成 20 年 3 月 21 日）を適用しています。

35

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
なお、本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、当該会計基準等に準拠した場合の前期のセグメント情報については、記載を省略しています。

（賃貸等不動産に関する注記）前期 (自 平成 22 年 2 月 1 日 至 平成 22 年 7 月 31 日)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産（主たる用途はオフィスビル及び住宅）を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
前期末残高
199,279,393

当期増減額
9,624,203

当期末残高

当期末の時価208,903,596

182,050,000(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期増減額のうち、増加額の主な要因は、2物件（六本木ヒルズ森タワー及びアーク森ビル（固定型Ⅱ））の取得（10,325,482千円）によるものです。
(注3)

当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定
評価額（決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。）を記載しています。

また、賃貸不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
（追加情報）
当期より「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第 20 号 平成 20 年 11 月 28 日）及び「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 23 号 平成 20 年 11 月 28 日）
を適用しています。

当期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産（主たる用途はオフィスビル、住宅及び商業施設）を所有しています。これら
賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
前期末残高
208,903,596

当期増減額△17,740

当期末残高

当期末の時価208,885,855

177,660,000(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期増減額のうち、増加額の主な要因は、1物件（ラフォーレ原宿（底地））の取得（22,074,160千円）によるものであり、減少額の主な要因は、2物件（虎ノ門35森ビル及び元麻布ヒルズ（42区画））の譲渡（21,451,511千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注3) 当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評
価額（決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。）を記載しています。

また、賃貸不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

36-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（1 口当たり情報に関する注記）
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

1口当たり純資産額

447,135 円

1口当たり純資産額

448,530 円

1口当たり当期純利益

7,229 円

1口当たり当期純利益

7,947 円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数
で除することにより算定しています。

1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数
で除することにより算定しています。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日
当期純利益（千円）

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日
1,522,732

普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）―1,522,732
210,631

当期純利益（千円）

1,839,890

普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）（重要な後発事象に関する注記）
前期
自 平成22年 2月 1日
至 平成22年 7月31日

該当事項はありません。

当期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

同左

37

―
1,839,890
231,520

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（７）発行済投資口数の増減
当期及び前期以前の発行済投資口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
年月日

摘 要

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減

増減

残高

備 考

残高

平成18年 2月 2日

私募設立

200

200

100

100

（注1）

平成18年 3月20日

私募増資

24,77024,97012,385

12,485（注2）

平成18年 4月13日

私募増資

61,88286,85230,941

43,426（注3）

平成18年 7月31日

私募増資

8,398

95,2504,239

47,665（注4）

平成18年11月29日

公募増資

34,550129,800

25,00572,671（注5）

平成20年 9月29日

私募増資

29,400159,200

14,70087,371（注6）

平成22年 3月23日

公募増資

67,000226,200

13,562

100,934(注7)

平成22年 4月23日

私募増資

5,320

231,520

1,076

102,010(注8)（注 1）1 口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました。
（注 2）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 3）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 4）1 口当たり発行価格 504,865 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 5）1 口当たり発行価額 723,750 円にて、短期借入金の返済を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注 6）1 口当たり発行価額 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 7）1 口当たり発行価額 202,427 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注 8）1 口当たり発行価額 202,427 円にて、借入金返済等を目的とする私募新投資口を発行しました。

38

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信

-

４．役員の
役員の異動
（１）本投資法人の役員
当期における役員の異動はありません。
平成 23 年 1 月 31 日現在、本投資法人の役員の状況は以下のとおりです。
役職名

氏名

主

執行役員

森

寛

昭和 57 年 4 月
平成 11 年 6 月
平成 14 年 4 月
平成 15 年 6 月
平成 16 年 4 月
平成 16 年 10 月
平成 19 年 4 月
平成 19 年 6 月
平成 19 年 10 月
平成 22 年 6 月

執行役員

齋藤 敏文

昭和 52 年 4 月
平成 6 年 5 月
平成 8 年 4 月
平成 11 年 11 月
平成 13 年 8 月
平成 17 年 4 月
平成 19 年 12 月
平成 21 年 1 月
平成 21 年 9 月
平成 21 年 10 月
平成 22 年 7 月

監督役員

箭内 昇

監督役員

小杉 丈夫

監督役員

田村 誠邦

平成 23 年 1 月
昭和 45 年 4 月
昭和 63 年 4 月
平成 9 年 6 月
平成 9 年 10 月
平成 10 年 4 月
平成 10 年 9 月
平成 15 年 6 月
平成 15 年 6 月
平成 18 年 2 月
昭和 43 年 4 月
昭和 47 年 9 月
昭和 49 年 6 月
平成 8 年 10 月
平成 11 年 4 月
平成 13 年 9 月
平成 16 年 11 月
平成 17 年 1 月
平成 18 年 2 月
平成 19 年 1 月
平成 21 年 3 月
平成 21 年 6 月
平成 22 年 6 月
昭和 52 年 4 月
昭和 61 年 10 月

要

略

歴

阪急電鉄株式会社 入社
同社 総合企画室調査役
阪急不動産株式会社 出向 経営統括室長
同社 取締役経営統括室長
阪急リート投信株式会社 出向 取締役財務企画部長
同社 取締役財務企画部長兼投資運用部長
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 入社
同社 代表取締役社長
本投資法人 執行役員（現任）
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
取締役会長（現任）
森ビル株式会社 入社 財務センター
フォレストオーバーシーズ株式会社 出向 課長
上海森茂国際房地産有限公司 出向 総経理
六本木６丁目再開発組合事務局 出向 課長
フォレストオーバーシーズ株式会社 出向 開発企画部 参事
上海環球金融中心有限公司 出向 副総経理
森大厦（上海）有限公司 出向 副総経理
森ビル株式会社 中国事業本部 調査企画部 部長
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 出向
業務管理ユニット担当執行役員
本投資法人 執行役員（現任）
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
執行役員兼総務部長
同社 執行役員（現任）
株式会社日本長期信用銀行 入社
同社 ニューヨーク支店副支店長
同社 取締役営業第二部長
同社 取締役新宿支店長
同社 執行役員新宿支店長
アローコンサルティング事務所 代表（現任）
株式会社りそな銀行 取締役
株式会社りそなホールディングス 取締役
本投資法人 監督役員（現任）
大阪地方裁判所 判事補
釧路地方・家庭裁判所 判事補
松尾法律事務所
金融法学会 監事（現任）
船員中央労働委員会 公益委員
日米法学会 理事（現任）弁護士法人松尾綜合法律事務所 社員弁護士（現任）
船員中央労働委員会 会長代理
本投資法人 監督役員（現任）
船員中央労働委員会 会長
国土交通省交通政策審議会 委員（現任）
株式会社東芝 社外取締役（現任）
富士フイルムホールディングス株式会社 社外監査役（現任）
三井建設株式会社 入社
株式会社シグマ開発計画研究所 入社

39

所有
投資口数
0

0

0

0

0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
平成 2 年
平成 9 年
平成 18 年
平成 21 年

9月
4月
2月
5月

-

同社 取締役
株式会社アークブレイン 代表取締役（現任）
本投資法人 監督役員（現任）株式会社エクスナレッジ 取締役（現任）(注) 森寛及び齋藤敏文は、本資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株式会社の取締役会長及び執行役員と本投資法人の執行役員を兼職しています。なお、森寛は、証券取引法等の一部を改正する法律（平成 18 年法律第 65 号）による改正前の投信法第 13 条に基づき、平成 19 年 9 月 28 日付で金融庁長官から兼職の承認を得ています。また、監督役員は、上記記載以外の法人の役員である場合がありますが、いずれも本投資法人と利害関係はありません。

（２）本資産運用会社の役員
当期における役員の異動はありません。
平成 23 年 1 月 31 日現在、本資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。
役職名
代表取締役社
長

氏名
礒部 英之

主
平成 5 年 4 月
平成 14 年 5 月
平成 14 年 6 月
平成 15 年 11 月
平成 17 年 4 月
平成 17 年 10 月
平成 19 年 7 月
平成 19 年 11 月
平成 20 年 4 月
平成 22 年 6 月

取締役会長
社外取締役

社外監査役
（非常勤）

森 寛
髙野 利雄

柴山 高一

昭和 43 年 4 月
昭和 62 年 3 月
平成 元 年 4 月
平成 4 年 4 月
平成 5 年 4 月
平成 8 年 12 月
平成 10 年 2 月
平成 11 年 12 月
平成 12 年 11 月
平成 13 年 11 月
平成 16 年 1 月
平成 17 年 4 月
平成 17 年 4 月
平成 18 年 2 月
平成 18 年 9 月
平成 19 年
平成 19 年
平成 19 年
平成 20 年

5月
6月
6月
2月

平成 20 年
平成 20 年

6月
6月

平成 22 年 6 月
昭和 35 年 4 月
昭和 41 年 10 月
平成 14 年 7 月

要

略

歴

三井不動産株式会社 入社
ペンシルバニア大学ウォートンスクール 経営学修士（ＭＢＡ）
コロニーキャピタル・アジアパシフィック 入社
森ビル・アーバンファンド株式会社（現：森ビル・インベストメ
ントマネジメント株式会社）入社
同社 事業開発部長
同社 投資開発部長
同社 投資顧問部長
森ビル株式会社 財務本部財務企画部 担当部長
同社 財務本部事業開発部長
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表取締役社長（現任）前記「(1)本投資法人の役員」をご参照下さい。
札幌地方検察庁 検事
東京地方検察庁 特別捜査部副部長
東京地方検察庁 刑事部副部長
東京地方検察庁 総務部長
東京地方検察庁 刑事部長
最高検察庁 検事
東京高等検察庁 次席検事
最高検察庁 刑事部長
東京地方検察庁 検事正
仙台高等検察庁 検事長
名古屋高等検察庁 検事長
ブレークモア法律事務所 弁護士
財団法人国際研修協力機構 理事長
髙野法律事務所 弁護士（現任）
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
社外取締役（現任）
アイング株式会社 社外取締役
年金記録確認中央第三者委員会 委員（現任）
株式会社リヴァンプ 非常勤監査役（現任）
シグマ・ゲイン株式会社（現：ユートピアキャピタル株式会社）
非常勤監査役
長瀬産業株式会社 非常勤監査役（現任）
ダイワ精工株式会社（現：グローブライド株式会社）
非常勤監査役（現任）
株式会社カカクコム非常勤監査役（現任）
山一證券株式会社 入社
プライスウォーターハウス
税理士法人中央青山（現：税理士法人プライスウォーターハウス

40

所有
投資口数
0

0

0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信

平成 15 年
社外監査役
（非常勤）

大橋 宗夫

1月

昭和 55 年 6 月
昭和 56 年 6 月
昭和 57 年 11 月
昭和 59 年 6 月
昭和 60 年 6 月
昭和 61 年 6 月
昭和 62 年 8 月
平成 元 年 6 月
平成 8 年 6 月
平成 14 年 7 月
平成 17 年 4 月

クーパース）顧問（現任）
森ビル・アーバンファンド株式会社（現：森ビル・インベストメ
ントマネジメント株式会社） 非常勤監査役（現任）
大蔵省 国際金融局 総務課長
同省 中国財務局長
同省 近畿財務局長
同省 大臣官房審議官（銀行局担当）
日本銀行政策委員会 大蔵省代表委員
大蔵省 関税局長
日本輸出入銀行 理事
日本電信電話株式会社 常務取締役
株式会社安田総合研究所 理事長
株式会社損保ジャパン総合研究所 顧問
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
非常勤監査役（現任）

41

-

0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-

５．参考情報（１）投資状況前期（平成 22 年 7 月 31 日現在）
資産の種類

主用途

地域

保有総額
（百万円）
(注 1)

東京都心 5 区及びその周辺地区
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
住宅
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
商業施設
東京圏
地方主要都市部
小計
東京都心 5 区及びその
周辺地区
オフィス
ビル
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
住宅
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
商業施設
東京圏
地方主要都市部
小計
預金等のその他の資産
資産総額
オフィス
ビル

不動産

信託不動産

資産総額に
対する比率
（％）(注 2)

当期
（平成 23 年 1 月 31 日現在）
保有総額
（百万円）
(注 1)

資産総額に
対する比率
（％）(注 2)

10,295

4.7

10,280

4.7

10,295－

4.7－

10,280
－

4.7
－

－

－

－

－

－
－

－
－

－
－

－
－

－

－

22,07410.0－－
10,295－－
4.7

22,074－32,354

10.0
－
14.7

160,661

72.6

147,624

66.9

160,661－

72.6－

147,624－

66.9－

37,94617.1

28,90713.1

37,946－17.1－

28,907
－

13.1
－

－

－

－

－

－
－
198,608
12,462
221,366

－
－
89.7
5.6
100.0

－
－
176,531
11,744
220,630

－
－
80.0
5.3
100.0

(注 1) 保有総額は、前期は平成 22 年 7 月 31 日現在、当期は平成 23 年 1 月 31 日現在の貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額）によります。なお、
百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注 2) 小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

負債総額
純資産総額
資産総額

前期
（平成 22 年 7 月 31 日現在）
貸借対照表計上額
資産総額に対する比率（百万円）(注 1)（％）(注 2)
117,84553.2
103,52046.8
221,366
100.0

(注 1)

百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 2)

小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

42

当期（平成 23 年 1 月 31 日現在）
貸借対照表計上額
資産総額に対する比率（百万円）(注 1)（％）(注 2)
116,78652.9
103,84347.1
220,630
100.0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-（２）投資資産① 投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
② 投資不動産物件
本投資法人が保有する投資不動産物件についての概要等は、下記「③その他投資資産の主要なもの」にまとめて記載しています。
③ その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、平成 23 年 1 月 31 日現在、以下（イ）の表に掲げる不動産及び不動産を主たる信託財産とする
信託受益権を保有しています。なお、以下のすべての不動産は、森ビル株式会社が主体となり開発したものです。
（イ）不動産及び信託不動産の概要
平成 23 年 1 月 31 日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産は、以下のとおりです。
a.用途別の資産概要
主用途

資産の
種類

物件番号
(注 1)

所在地
(注 2)

物件名称

不動産

O-0
プレミアム

竣工年月
(注 2)

構造・階数
(注 2)

敷地面積
（㎡）
(注 2)(注 3)

延床面積
（㎡）
(注 2)(注 3)

57,177.66

442,150.70

S･SRC
B6F／54F

帳簿
価額
(百万円)
(注 6)

取得
価格
(百万円)
（注 7）

投資
比率
(％)
(注 8)

7,420

6,852

6,810

3.2

3,620

3,428

3,400

1.6

7,060

6,499

6,600

3.1

13,52021,90222,00010.4

32,00035,78936,500

17.2

港区
六本木

O-2
プレミアム

港区
六本木

平成 13 年
10 月

S･SRC
B2F／15F

4,560.15

29,111.78

O-3
プレミアム

六本木
ファーストビル(注 11)

港区
六本木

平成 5 年
10 月

S･SRC･RC
B4F／20F

6,947.83

45,753.86

共共20,40020,33721,000

9.9

文京区
後楽
港区
赤坂

平成 12 年
3月
平成 12 年
8月

SRC･S
B6F／19F
S･SRC･RC
B2F／25F

6,611.58

46,154.65

借区

23,280(注 12)

26,28527,20012.8

5,694.16

46,971.43

共(注 19)

区

23,70036,80937,20017.6

120,593.80

787,629.37－－

131,000

157,904

160,71075.8

12,199.65

54,006.76

共
(注 9)

区

14,00017,581

17,9698.5

1,370.30

9,125.29

所区(注 10)

3,560

5,171

5,300

2.5

4,357.88(注 14)

22,906.74(注 14)

共区(注 14)
共
共(注 14) (注 16)

1,720

2,200

2,100

1.0

3,180

3,953

4,000

1.9

17,927.83

86,038.79－－

22,46028,90729,36913.92,565.06－

所－

24,20022,074

21,82010.3

2,565.06－－－

24,20022,074

21,82010.3

141,086.69

873,668.16－－

177,660

208,885

211,899

100.0

O-1-3
プレミアム

オフィスビル

期末算
定価額
(百万円)
(注 5)

六本木ヒルズ森タワー
アーク森ビル(固定型Ⅱ)
アーク森ビル(固定型Ⅰ)
アーク森ビル(パススルー型)(注 17)
六本木ヒルズ
ゲートタワー

O-1-1
プレミアム
O-1-2
プレミアム

信託不動産

O-4
プレミアム
O-6
プレミアム

後楽森ビル
赤坂溜池タワー

港区
赤坂

平成 15 年4月

昭和 61 年
3月

RC･SRC･S
B4F／37F

39,602.42

小計
港区
元麻布

住宅

R-1
プレミアム

元麻布ヒルズ(注 18)

R-2
プレミアム

アークフォレストテラス

R-3
プレミアム

六本木ファーストプラザ
六本木ビュータワー(注 15)

R-4

港区
六本木
港区
六本木
港区
六本木

平成 14 年
5月
平成 14 年9月
(注 13)
平成 13 年
1月
平成 5 年
10 月
平成 5 年
10 月

S･SRC･RC
B4F／29F(注 13)
S･RC
B2F／11FRC
B1F／20FRC
B1F／20F

小計
商業施設

不
動
産

所有形態
(注 4)
土地
建物

S-1
プレミアム

ラフォーレ原宿（底地）（注 24）

渋谷区
神宮前

－

－

小計
ポートフォリオ合計(注 1)

177,486.95

共共(注 9) (注 20)
区(注 21)
共区(注 9) (注 22)
区(注 23)
区所(注 10)「物件番号」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産を次の主用途毎に分類し、番号を付したものです。左のアルファベットは主たる用途を表し、O はオフィスビルを、R は住宅、S は商業施設を表します。またプレミアム物件とは、森ビルグループのブランド力、営業力及び施設運
営能力等が十分に発揮できるプレミアムエリア（東京都心 5 区及びその周辺地区）に所在し、その中でもクオリティ、規模、スペック等から見て、

43

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信
将来にわたり競争力を維持できる物件を指し、これらプレミアム物件を「プレミアム」として表記しています。以下同じです。
(注 2)

「所在地」
、
「竣工年月」、「構造・階数」、「敷地面積」及び「延床面積」は、不動産登記簿の記載に基づいて記載しています。なお、「構造・階数」については、下記の略称を用いて記載しています。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、B：地下、F：階数(注 3)「敷地面積」及び「延床面積」は、本投資法人及び信託受託者による所有形態にかかわらず、登記簿上の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。

(注 4)「所有形態」の欄には、本投資法人又は信託受託者が保有する不動産又は信託不動産に係る権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」
は共有持分の所有権、「区」は区分所有建物の専有部分の所有権（区分所有権）、「借」は借地権を示しています。

(注 5)「期末算定価額」は、平成 23 年 1 月 31 日を価格時点とする財団法人日本不動産研究所作成の鑑定評価書に基づき記載しています。

(注 6)「帳簿価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 7)「取得価格」は、本投資法人による取得価格（消費税及び地方消費税相当額を除きます。
）を百万円未満を四捨五入して記載しています。

(注 8)「投資比率」は、各物件の取得価格のポートフォリオ合計に対する比率です。算定にあたっては、小数第 2 位を四捨五入しています。

(注 9)

六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル（固定型Ⅰ）及びアーク森ビル（固定型Ⅱ）（以下「アーク森ビル（固定型）」といいます。
）、アーク森ビル（パススルー型）並びに元麻布ヒルズに係る土地については、六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル（固定型）、アーク森ビル（パススルー型）及び元麻布ヒルズのための敷地権がそれぞれ設定されています。

(注 10) 六本木ヒルズゲートタワー及びアークフォレストテラスに係る建物は区分所有建物となっていますが、信託受託者はそのすべての区分所有権を保有
しています。
(注 11) 平成 18 年 3 月 22 日付で取得した六本木ファーストビルの共有持分 6％に係る信託受益権及び平成 18 年 4 月 13 日付で取得した六本木ファーストビ
ルの共有持分 40％に係る信託受益権に係る不動産の共有持分を合わせて記載しています。以下同じです。
(注 12) 後楽森ビルに係る期末算定価額は、鑑定評価書に基づく算定価額に本投資法人が保有する当該信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を記載しています。
(注 13) 元麻布ヒルズは、登記簿上は一棟の建物として登記されていますが、建築基準法上はフォレストタワー（SRC B3F／29F）、フォレストテラスイースト（RC B1F／6F）及びフォレストテラスウエスト（RC B1F／5F）の 3 棟で構成されており、各建物の竣工年月は、フォレストタワー及びフォレストテ
ラスイーストが平成 14 年 5 月、フォレストテラスウエストが平成 14 年 9 月となります。
(注 14) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、敷地を共通とし、登記簿上一棟の建物として登記されているため、両物件に係る敷地面積及び延床面積は纏めて記載しています。なお、本物件土地については、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、また、六本木ファーストプラザに係る土地については、六本木ファーストプラザのための敷地権が設定されています。
(注 15) 平成 18 年 3 月 22 日付で取得した六本木ビュータワーの共有持分 6％に係る信託受益権及び平成 18 年 4 月 13 日付で取得した六本木ビュータワーの共有持分 40％に係る信託受益権に係る不動産の共有持分を合わせて記載しています。以下同じです。
(注 16) 区分所有権の共有となります。
(注 17) 平成 20 年 3 月 28 日付で取得したアーク森ビル（パススルー型）に係る信託受益権の準共有持分（75％）及び平成 20 年 9 月 30 日付で取得したアーク森ビル（パススルー型）に係る信託受益権の準共有持分（25％）を合わせて記載しています。なお、本物件は、平成 23 年 2 月 1 日より、賃貸方式
をパススルー型マスターリースより、固定型マスターリースへと変更しています。詳細については、平成 23 年 1 月 31 日付で別途公表している「利害関係人等（森ビル株式会社）との取引に関するお知らせ」をご参照ください。以下同じです。
(注 18) 平成 20 年 10 月 31 日付及び平成 22 年 9 月 15 日付で売却した信託財産を除く信託受益権に係る不動産を記載しています。以下同じです。
(注 19) 赤坂溜池タワーに係る土地は、他の所有者の所有する土地（1705 番）と信託受託者である住友信託銀行株式会社他 4 者の共有する土地（1701 番 1）からなり、分有となっています。土地（1701 番 1）の面積は 2,011.30 ㎡であり、住友信託銀行株式会社の共有持分比率は約 61.7％です。以下同じです。
(注 20) 六本木ヒルズ森タワーのうち 1 フロアを対象とする区分所有権の 50%の共有持分となります。
(注 21) アーク森ビルのうち 1 フロアを対象とする区分所有権の 50%の共有持分となります。
(注 22) アーク森ビルのうち 1 フロアを対象とする区分所有権に係る信託受益権となります。
(注 23) アーク森ビルのうち 2 フロアを対象とする区分所有権に係る信託受益権となります。
(注 24) ラフォーレ原宿は、昭和 53 年 10 月に開業した都市型商業施設で、地上 6 階/地下 2 階、延床面積 14,757.13 ㎡です。本投資法人は同施設の底地を取得するとともに、同施設を所有する森ビル流通株式会社との間で、20 年間の事業用定期借地権設定合意書を締結しています。

44-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信-

b.賃貸状況の概要（平成 23 年 1 月 31 日現在）
物件
番号

物件名称

O-0

六本木ヒルズ森タワー

賃貸方式－（注 6）
固定型
マスターリース
パススルー型
マスターリース

総賃貸可能
面積
（㎡）
(注 1)

総賃貸面積
（㎡）
(注 1)

稼働率
（％）
(注 2)

エンド
テナント
総数
(注 3)

総賃料収入
（年間賃料）
（百万円）
(注 4)

敷金・
保証金
（百万円）
(注 5)

2,249.04

2,249.04

100.0

1

302

302

2,728.96

2,728.96

100.0

1

297

297

5,223.59

4,927.06

94.3

11

595

438

O-1-1

アーク森ビル（固定型Ⅰ）

O-1-2

アーク森ビル（パススルー型）

O-1-3

アーク森ビル（固定型Ⅱ）－（注 6）

1,399.60

1,399.60

100.0

1

152

152

O-2

六本木ヒルズゲートタワー

パススルー型
マスターリース

16,657.52

16,181.01

97.1

43
(注 7)

1,884

1,689

O-3

六本木ファーストビル－（注 8）

11,525.55

8,609.00

74.7

12

822

667

O-4

後楽森ビル

16,197.46

12,996.28

80.2

13

1,366

1,353

O-6

赤坂溜池タワー

10,498.94

8,539.87

81.3

10

945

711

R-1

元麻布ヒルズ12,640.51

12,006.10

95.0

68

922

364

R-2

アークフォレストテラス

5,246.04

4,996.61

95.2

36

289

116

R-3

六本木ファーストプラザ

2,956.77

2,569.24

86.9

37

136

45

R-4

六本木ビュータワー

6,344.84

6,344.84

100.0

1

219

-

S-1

ラフォーレ原宿（底地）

2,565.06

2,565.06

100.0

1

1,294

-

96,233.88

86,112.67

89.5

235

9,222

6,134

パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
固定型
マスターリース
事業用定期借地

ポートフォリオ合計(注 1)「総賃貸可能面積」は、各不動産及び信託不動産に関して、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。
「総賃貸
面積」は、各不動産及び信託不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産及び本投資法人が共有している不動産については、当該信託不動産及び当該不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸
面積に共有持分割合を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。また後楽森ビルについては、当該信託不動産に係る総賃貸可能
面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有する信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た面積を、赤坂溜池タワーについては、
信託建物を含む一棟の建物のうち用途が居宅又は集会所以外の部分における、(ⅰ)信託受託者及び株式会社朝日新聞社がそれぞれ単独で所有する専有部分、（ⅱ）信託受託者、森ビル株式会社及び株式会社朝日新聞社が共有する専有部分、（ⅲ）森ビル株式会社及び株式会社朝日新聞社が共有する専有部分、並びに（ⅳ）規約共用部分（以下「賃料対象部分」といます。なお、（ⅰ）のうち、信託受託者が所有する専有部分の面積は 11,338.12 ㎡です。
）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有する信託受益権に対する配分比率（信託受託者及び森ビル株式会社との間の平成
20 年 9 月 30 日付建物賃貸借契約に定める比率をいいます。以下同じです。
）（65.9％）を乗じて得た面積を、それぞれ小数第 3 位を四捨五入して記載しています。総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有物件について共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合を除き、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。

(注 2)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、ポートフォリオ合計には、総賃貸(注 3)「エンドテナント総数」は、オフィス・店舗テナントに関して同一テナントが複数の貸室を賃借している場合それを 1、また住宅テナントに関して可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記入しています。
は 1 住戸につき 1 とそれぞれ数えてテナントの数を記載しています。また、テナントに対して、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場
合及び共有物件について共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は、当該テナント又は共有者をエンドテナントと看做しています。以下同じです。なお、ポートフォリオ合計には、エンドテナントの延べ数を記載しています。また、赤坂溜池タワーについては、
賃料対象部分に係るテナントの数を記載しています。
(注 4)「総賃料収入（年間賃料）」は、各不動産及び信託不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている月間賃料（売上歩合賃料は、
平成 23 年 1 月 1 日から同年 1 月 31 日におけるエンドテナントへの請求額）及び月間共益費収入の合計値（駐車場収入、水道光熱費収入等のその他の収入は含まれていません。
）を 12 倍した金額を、百万円未満を四捨五入して記載しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産については、四捨五入する前の当該信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）に共有持分割合を乗じて得た金額を、本投資法人が共有している物件で共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる不動産については、共有者との間の賃貸権限の付与に関する合意書に表示されている１ヶ月当たりの賃貸権限を付与することの対価の額を 12 倍した金額（以下、「賃貸権限対価」といいます。
）を、本投資法人が共有している不動産については、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。また後楽森ビルについては、四捨五入する前の当該信託不動産に係る総賃料

45

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信収入（年間賃料）に本投資法人が保有する信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を、赤坂溜池タワーについては、賃料対象部分に係る総賃料収入（年間賃料）に本投資法人が保有する信託受益権に対する配分比率（65.9％）を乗じて得た金額を、それぞれ百万円未
満を四捨五入して記載しています。なお、ポートフォリオ合計には、本投資法人が平成 23 年 1 月 31 日現在保有している各不動産及び信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）の合計（各不動産及び信託不動産における百万円未満を四捨五入する前の月間賃料並びに賃貸権限対価の合計値を 12 倍
した金額）を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注 5)「敷金・保証金」は、各物件に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている金額の残高を百万円未満を四捨五入して記載しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産については、四捨五入する前の当該信託不動産に係る敷金・保証金に共有持分割合を乗じて得た金額を、本投資法人が共有している物件で共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる不動産については、共有者との間の賃貸権限の付与に関する合意書に表示されている預託金の残高を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。また後楽森ビルについて
は、四捨五入する前の当該信託不動産に係る敷金・保証金に本投資法人が保有する信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を、赤坂溜池タワーについては、賃料対象部分に係る四捨五入する前の敷金・保証金に、本投資法人が保有する信託受益権に対する配分比率（65.9％）を乗じて得た金額を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。

(注 6)

本投資法人は、共有者である森ビル株式会社に賃貸権限を付与し、同社が賃貸人として当該不動産をテナントに賃貸しています。また、テナントが森ビル株式会社に支払う賃料にかかわらず、同社は賃貸権限付与の対価として固定額を本投資法人に支払っているため、上記(注 3)記載のとおり、
森ビル株式会社をエンドテナントと看做しています。なお六本木ヒルズ森タワーについては、本投資法人は 1 フロアに相当する部分のみに係る区分所有建物の共有持分を取得していますが、森ビル株式会社は当該区分所有建物と同社が所有する他の区分所有建物とを合わせて同一のエンドテナン
トに賃貸し、一つの賃貸借契約を締結しています。

(注 7)

エンドテナント総数 43 のうち住戸部分に係るエンドテナント数は 39 です。

(注 8)

信託受託者を含む共有者 6 者から森ビル株式会社及び住友不動産株式会社に賃貸権限が付与されており、 同社らが賃貸人として本信託不動産をエンドテナントに賃貸しています。

ｃ.収支の状況（平成 22 年 8 月 1 日～平成 23 年 1 月 31 日）（単位：千円）
物件番号
物件名称
期(注 1)
日数
賃貸事業収入その他賃貸事業収入

O-0
プレミアム

O-1-1
プレミアム

六本木ヒルズ

アーク森ビルアーク森ビルアーク森ビル森タワー(注 2)（固定型Ⅰ）（パススルー型）（固定型Ⅱ）(注 2)

第8期

第9期

第8期

O-1-2
プレミアム

第9期

第8期

O-1-3
プレミアム

第9期

第8期

第9期

131

184

181

184

181

184

131

184

107,987

151,020

148,591

148,591

296,492

273,19354,487

76,200－－－－17,954

18,572－－

107,987

151,020

148,591

148,591

314,446

291,766

54,487

76,200

管理委託費

858

1,200

1,200

1,200

59,726

68,213

214

300

水道光熱費

－

－

－

－

6,460

6,570

－

－

公租公課等

－

－

8,326

8,562

16,45916,863

－

－

修繕費

－

－

133

－

1,844

2,439

－

－

損害保険料

112

158

301

235

512

413

57

81

減価償却費

22,621

27,18912,063

12,076

46,203

46,250

7,379

8,880

その他費用

110

－

519

1,019

1,302

1,805

113

－

不動産賃貸事業費用合計

23,70228,54822,54323,094

132,509

142,556

7,765

9,261

NOI

106,906

149,661

138,111

137,573

228,140

195,460

54,10175,818

不動産賃貸事業収益合計

46-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信

物件番号
物件名称
期(注 1)

O-4
プレミアム

六本木ヒルズ

六本木

ゲートタワー

ファーストビル

第8期

日数

O-3
プレミアム

O-2
プレミアム

第9期

181

184

第8期

第9期

181

184

第8期

O-6
プレミアム

O-5
虎ノ門 35 森ビル

後楽森ビル（オムロン東京本社ビル）(注 3)

第9期

181

第8期

184

-

第8期

第9期

181

赤坂溜池タワー

第9期

45

181

184
486,916

賃貸事業収入969,344953,924

492,766

438,415794,325

780,396

421,421103,014607,289

その他賃貸事業収入

116,155

127,039

55,75657,88994,081

104,988

9,240

2,258

100,355

80,240567,156

不動産賃貸事業収益合計
管理委託費

1,085,500

1,080,964

548,523496,305

888,407885,385

430,661

105,272

707,644

160,976

158,42172,29362,274

88,62478,08465,44815,99895,643

93,201
26,570

水道光熱費

46,39856,53026,711

28,64370,07577,836－－25,728

公租公課等

70,63571,86444,03444,611

34,421

34,444

23,690490

31,56531,671

修繕費

11,333

12,538

－

－

7,233

16,254

－

－

3,883

8,855

損害保険料

2,344

2,141

1,949

1,780

2,196

2,007

654

506

1,709

1,519

減価償却費

118,321

118,380

65,02660,395126,001

126,087

34,729

11,576135,370

135,423

その他費用

33,85034,543

1,206

1,209

76,48377,158

1,471

189

897

1,431

不動産賃貸事業費用合計

443,860

454,421211,222

198,914405,037

411,872

125,992

28,761

294,799

298,672

NOI

759,961

744,922402,327

357,786

609,371599,599

339,397

88,087548,216

403,907

Ｒ-2
プレミアム

物件番号

Ｒ-1
プレミアム

物件名称

元麻布ヒルズ(注 4)

期(注 1)

第8期

日数

181

第9期
184

Ｒ-3
プレミアム

Ｒ-4

Ｓ-1
プレミアム
ラフォーレ原宿

アーク

六本木

六本木

フォレストテラスファーストプラザ

ビュータワー

第8期
181

第9期
184

第8期

第9期

181

第8期

184

（底地）(注 5)

第8期

第9期

181

第9期

184

－

139
488,693

賃貸事業収入724,230

541,702130,243

137,639

66,28366,077

109,426

109,426－

その他賃貸事業収入

63,206

46,738

8,569

8,151

－

－

－

－

－

－
488,693

不動産賃貸事業収益合計

787,436

588,441

138,813

145,790

66,28366,077

109,426

109,426－

管理委託費

181,339

122,934

43,52440,267

11,277

13,263

3,738

3,738

－

－

－

－

－

10,739

－

－

－

－

－

444

－

－

13,055

－

－

905

－

4
4
488,688

水道光熱費
公租公課等
修繕費

4,484
41,962
52,627

損害保険料
減価償却費
その他費用

2,929
123,979
41,732

4,861
28,80642,081
2,748
96,64531,396

9,585
9,393
14,409710
32,7597,739

10,7039,430
22,334650
33,353
7,688

206
6,762
4,739
322
9,424
3,784

250
6,952
1,138
294
9,734
3,779

－
10,528－
485
13,183905

不動産賃貸事業費用合計

449,057

329,474

118,122

124,427

36,51735,414

28,84028,882－

NOI

462,359

355,61253,45054,71639,19040,397

93,76993,598－(注 1) 第 8 期は平成 22 年 2 月 1 日から平成 22 年 7 月 31 日、第 9 期は平成 22 年 8 月 1 日から平成 23 年 1 月 31 日です。
(注 2) 平成 22 年 3 月 23 日付で取得しており、平成 22 年 3 月 23 日から平成 23 年 1 月 31 日までの収支を記載しています。
(注 3) 平成 22 年 9 月 15 日付で譲渡しており、平成 22 年 2 月 1 日から平成 22 年 9 月 14 日までの収支を記載しています。
(注 4) 平成 22 年 9 月 15 日付で一部譲渡しています。
(注 5) 平成 22 年 9 月 15 日付で取得しており、平成 22 年 9 月 15 日から平成 23 年 1 月 31 日までの収支を記載しています。

「収支の状況」欄に関する説明
本投資法人の収支の状況については、原則として発生主義による数値を記載しています。
金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても合計値と必ずしも一致しません。
本投資法人の収支の状況に関する各項目は、以下のとおりです。
i.
「賃貸事業収入」欄には、賃料及び共益費が含まれています。
ii. 「その他賃貸事業収入」欄には、貸室清掃料、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。
iii. 「管理委託費」欄には、管理会社への委託費、プロパティ・マネジメントフィー等が含まれています。
iv. 「水道光熱費」欄には、対象期間に支払った水道光熱費の金額を計上しています。

47

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信「公租公課等」欄には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税が含まれています。
「修繕費」欄には、固定資産に損傷、汚損及び経年による使用価値の減価が生じた場合における原状回復に要した通常の維持のために支出された費用を記載しています。
vii. 「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
viii. 「減価償却費」欄には、固定資産を定額法で償却した金額を計上しています。
ix. 「その他費用」欄には、賃借料、信託報酬、その他賃貸事業費用（住宅運営経費等、賃貸事業全般に要する諸費用）が含まれています。
x. 「NOI」欄には、不動産賃貸事業収益合計から不動産賃貸事業費用合計（ただし、減価償却費を除きます。
）を控除した額を記載しています。

v.
vi.

d.テナントの概要
賃貸面積上位 10 テナント
本投資法人が平成 23 年 1 月 31 日現在保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位 10 社を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
エンドテナント名称

物件名称

日本中央競馬会

六本木ヒルズゲートタワー

森ビル株式会社

アーク森ビル（固定型Ⅰ、固定型Ⅱ）

賃貸面積
（㎡）
（注 1）

面積比率
（％）
（注 2）

9,821.62

11.4

6,721.16

7.8

6,344.84

7.4

3,637.32

4.2

六本木ヒルズ森タワー
後楽森ビル 元麻布ヒルズ

独立行政法人都市再生機構
森ビル流通システム株式会社(注 3)

六本木ビュータワー
ラフォーレ原宿（底地）
六本木ファーストビル

日本リージャス株式会社

アーク森ビル（ﾊﾟｽｽﾙｰ型）

2,673.21

3.1

日本アルコン株式会社

赤坂溜池タワー

2,635.02

3.1

後楽森ビル

2,116.88

2.5

六本木ファーストビル

1,894.92

2.2

伊藤忠テクノソリューションズ
株式会社
メルセデス・ベンツ日本株式会社
日本エリクソン株式会社(注 4)

後楽森ビル

1,851.87

2.2

社団法人日本労働者信用基金協会

後楽森ビル

1,851.87

2.2

39,548.71

45.9

上位 10 社を占めるエンドテナントの合計(注 1) 「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積を記載しています。ただし、本投資法人又は信託受託者が第三者と共有している物件については、当該賃貸面積に共有持分割合を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。また、
後楽森ビルについては、当該面積に本投資法人が保有する信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た面積を、赤坂溜池タワーについては、当該面積に本投資法人が保有する信託受益権に対する配分比率（65.9％）を乗じて得た面積を、それぞれ小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
(注 2) 「面積比率」は、本投資法人が平成 23 年 1 月 31 日現在保有している各物件の総賃貸面積の合計に占める各エンドテナントの賃貸面積の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 3) ラフォーレ原宿（底地）の賃貸面積 2,565.06 ㎡が含まれます。
(注 4) 日本エリクソン株式会社より、平成 23 年 2 月 2 日付で貸室賃貸借契約の解約予告通知（平成 23 年 8 月 2 日解約予定）を受領しています。

48-

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 1 月期決算短信（ロ）信託受益権の概要
主用途

オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

住
宅

物件番号

物件名称

信託受託者

信託設定日

信託期間満了日

O-1-1
プレミアム

アーク森ビル（固定型Ⅰ）

みずほ信託銀行株式会社

平成 18 年 3 月 22 日 平成 28 年 3 月 31 日

O-1-2
プレミアム

アーク森ビル（パススルー型） みずほ信託銀行株式会社

平成 20 年 3 月 28 日 平成 30 年 3 月 31 日

O-2
プレミアム

六本木ヒルズゲートタワー

平成 15 年 3 月 4 日

O-3
プレミアム

六本木ファーストビル

住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社

平成 35 年 3 月 03 日

摘要

－
－
－

六本木ファーストビルの共有持分40％に係る信託受益権です。
六本木ファーストビルの共有持分
平成 18 年 3 月 22 日 平成 35 年 3 月 03 日
6％に係る信託受益権です。
平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日

当該信託受益権は、信託財産に対する 80％の権利を表するものであり、
平成 35 年 3 月 03 日 信託財産に対する残りの 20％の権利を表する信託受益権は森ビル株
式会社が保有しています。

O-4
プレミアム

後楽森ビル

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

O-6
プレミアム

赤坂溜池タワー

住友信託銀行株式会社

平成 20 年 9 月 30 日 平成 38 年 3 月 31 日－

元麻布ヒルズ

住友信託銀行株式会社

平成 18 年 3 月 22 日 平成 38 年 3 月 31 日－

アークフォレストテラス

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日－

六本木ファーストプラザ

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日

－

R-1
プレミアム
R-2
プレミアム
R-3
プレミアム

住友信託銀行株式会社
R-4

六本木ビュータワー
住友信託銀行株式会社

六本木ビュータワーの共有持分
平成 15 年 3 月 4 日 平成 35 年 3 月 03 日
40％に係る信託受益権です。
六本木ビュータワーの共有持分 6％
平成 18 年 3 月 22 日 平成 35 年 3 月 03 日に係る信託受益権です。

49-