欠陥住宅
関 西 ネッ ト通信

VOL.

45

2013 年 5 ⽉ 25 ⽇号
発⾏ ⽋陥住宅関⻄ネット
代表幹事 岩城穣
事務局⻑ 脇⽥ 達也
太平洋法律事務所〒530-0054 ⼤阪市北区南森町 1-2-25
南森町ｉｓビル４階
TEL 06-6365-9183
FAX 06-6365-7293
http://www.kekkan.net/kansai/

欠陥住宅関西ネット 第１６回総会・シンポジウム「いま、長屋を考える」～長屋の法律・建築問題～
2013 年 3 ⽉ 23 ⽇（⼟）13 時 30 分〜17 時
於：⼤阪市⽴中央会館（⼤阪市中央区）

弁護⼠
⿃川慎吾
平成２５年３⽉２３⽇（⼟）、⼤阪市⽴中央会館において、関⻄ネット第１６

がらこの⽇は別の予定があるとのことで、会場にはお越しいただけませんでした。

回総会及びシンポジウムが開催されましたので、その報告をいたします。

【和⽥先⽣】

今回は、「⻑屋」というかなりマニアックなテーマを取り上げ、趣向としても今までにないシンポジウムになりました。
最初に、⼤阪市⽴都島第⼆⼯業⾼等学校建築科の和⽥康由先⽣のお話を録画したものを、ビデオ講演という形で⾒ていただきました。和⽥先⽣は、特に⼤阪の近代⻑屋を研究されている⽅で、⻑屋をテーマにシンポジウムをするなら、講演近代の⼤阪においては、貸家率が圧倒をしていただくにはこの⽅しかいないだ

的で、かつ、そのほとんどが⻑屋だった

ろう、という⽅だったのですが、残念なということです。建築が現代化していくにつれ、⻑屋の数はかなり減少していま⻑屋の現状」が報告されました。都道府

すが、現在も⼤阪にはかなりの⻑屋が残県別に⾒て、住宅総数に占める⻑屋の⼾っています。

数の割合が最も⾼いのは和歌⼭県で、⼤阪府は北海道と並んで２位ということで、少し意外な感じでした。ただ、全国の⻑屋の内１４．３％は⼤阪府にあるということですから、やはり⼤阪には⻑屋が多いんですね。数字を⾒るのも結構楽しいものです。

和⽥先⽣からご紹介いただいた⻑屋の中には、有形⽂化財の登録申請中のものもありました。⽇本で⼀番⽴派な⻑屋だとして紹介されたのは、住之江区に現存しているものでした。実は、私も、この総会に向けて、住之江や昭和町に出かけて、どの程度⻑屋が残っているのかを⾒続いて、⻑屋の切り離しに関して、⼨たり、写真を撮ったりしていました。住

劇が⾏われました。主演⼥優林弁護⼠、之江にも⾊々な⻑屋がありましたが、⼀主演男優向⼭弁護⼠、助演男優平泉弁護⾓にある⻑屋は、和⽥先⽣の⾔われると⼠、⽊津⽥建築⼠、という配役でした。

おり、とても⽴派なものでした。

周々⽊弁護⼠が脚本を書き、三浦弁護⼠が演技指導したという話です。関⻄ネットの総会で⼨劇が⾏われたのは初めてだと思います。来年以降も定着するのかもしれませんね。
【⼨劇】

今は古い建物としての⾵格が漂っていますが、建てられた当時はかなり斬新に映ったのではないかと思われるほどでした。⼤阪の⽂化と⾔ってもよい⻑屋を、より良い形で残していくことができればと思いました。
次に、向⼭弁護⼠から、「統計に⾒る後半に⼊り、まず、⽊津⽥建築⼠から、「⻑屋の建築的特徴と切り離しの実態」について報告いただきました。昭和町に⾒に⾏った時の写真も紹介していただきという事例でした。いわゆるテラスハウました。３⼾が連なっている⻑屋の真んスの事例ですが、中には、接道義務違反中が切り離され、残った建物が明らかにをごまかすために⻑屋として建てられて傾いているものもありました。⻑屋に関いることもあるので、注意しなければなしては切り離しが最も問題になりますが、りません。

切り離されたまま残された建物はかなり危険です。

【⽥中さん】【⽊津⽥さん】

続いて、林弁護⼠、⽯川建築⼠からは、⼤阪⾼裁の平成２３年３⽉３０⽇判決が平 泉 弁 護 ⼠ か ら は 、「 ⻑ 屋 の 法 律 関紹介されました。第三者異議という少し係」について報告をいただきました。現

特殊な事案です。６⼾１棟の⻑屋が借地⾏法において「⻑屋」が定義付されてい上に建っており、端から２番⽬の建物所るわけではなく、権利関係についても登有者が地代を⽀払わなかったため地主が記実務についても法整備がされているわ

明渡訴訟をして勝訴し、強制執⾏をしよけではありません。よって、⼀義的に解うとしたところ、端の建物所有者から異決できない問題が⼭積しているというの議が出され、その異議が認められたといが現状です。

うものでした。強制執⾏ですらストップがかかるのですから、やはり⻑屋の切り【平泉さん】

離しには危険が伴うということですね。
【脇⽥さん】

⽥中厚弁護⼠からは、「⻑屋の説明義務違反の事件」について報告をいただきました。４⼾１棟の建物の内の１⼾を購

さらに、脇⽥弁護⼠と⻑瀬弁護⼠から、⼊した際、将来⼀⼾建てとして建替え可⻑屋に関するＱ＆Ａ（よくある質問・相能だと説明を受けていたものの、実際に談とその回答）が紹介されました。

は接道義務の関係で建替え不能であった

⼀⼝に⻑屋と⾔っても、それが区分所

有建物の場合もあれば共有物の場合もあり、登記が統⼀的になされてはいないことも問題を複雑にしています。切り離しの要件としてどのようなことが必要なのか等、様々な問題が発⽣し、全ての問題がすんなり解決できるわけではありません。
岩城代表幹事が、冒頭のあいさつで、本を書いて儲けましょうと仰っていましたが、⻑屋に的を絞って体系的に書かれた書籍は今までなかったでしょうから、最後に、⽯川建築⼠から、「⻑屋再⽣そんな話が実現できたら１つの⾦字塔となどの事例」が報告されました。⻑屋は⾔っても過⾔ではないと思います。

１つの⽂化であり、⼤切に守っていきたいですね。昭和町に⾏った際にも、住居⽤に改装がなされたり、⻑屋を再⽣して飲⾷店が経営されたりするのを⾒て、伝統的な美しさを感じました。マイナス⾯ばかりを⾒るのもよくないと思います。
以上のとおり、今回の総会は、⻑屋という伝統的なテーマを取り上げつつ、シンポジウムのあり⽅としては新しい流れを作った感があり、とても充実したものとなりました。

「建築訴訟」研究会（第１５回）
2012 年 10 ⽉ 31 ⽇（⽔）18 時〜
於：⼤阪弁護⼠会館
１

はじめに弁護⼠池⽥⽣⼤展開されている箇所です。

第１５回「建築訴訟」（以下、「本書」

当⽇の進⾏ですが、本書で⼗分に整理という。）研究会で、第３部第１章の第されている要件事実については、レジュ４節から第６節（６８３⾴〜７３９⾴）

メに引⽤したものをざっと確認する程度の発表を担当させていただきました。具にして、本書に挙げられている多数の裁体的な担当範囲は、⼯事請負契約関係訴判例につき、特に建築⼠の⽇常業務にも訟のうち、①注⽂者が請負⼈に債務不履直結し関⼼が⾼いと思われる③のものを⾏責任を追及する訴訟、②注⽂者が解除中⼼に、事案の概要や判旨を具体的に紹した場合に請負⼈が損害賠償請求する訴介することに時間を割きました。

訟、③設計・監理契約に基づく責任を追及する訴訟について、攻撃防御の構造が以下、掻い摘んでにはなりますが報告させていただきます。

２①注⽂者が請負⼈に債務不履⾏責任を追及する訴訟についてな解決を導くことができるのは意思解釈説であることを指摘しておきます。この（１）本書では損害額に係る⼀般論のと論点につきましては、新・裁判実務体系ころで⼀⾔触れられている程度でしたが、２の２０３⾴から２１５⾴で詳細に解説

⺠訴法２４８条について、建築訴訟でのされております。

適⽤状況が気になりましたので、いくつ４かの裁判例を参考にしつつ話題にさせて③設計・監理契約に基づく責任を追及する訴訟についていただきました。議論のあるところとし（１）設計契約の成否が争われた事案でては、例えば、費⽤対効果の観点から鑑は、契約の成⽴が否定されても、相当程定まで実施して減価を算定することが困度の事案で商法５１２条に基づく報酬請難である場合に、⺠訴法２４８条の類推求が認められています。訴訟提起段階あ

適⽤が認められるかという点が挙げられるいは訴訟進⾏に応じて、予備的にでもます（福岡⾼判平成２３年３⽉８⽇や東請求をたてるという選択肢を持っておく

京地判平成１０年１０⽉１６⽇に係る判べきと思われます。

例タイムズ解説参照）。なお、⺠訴法２（２）本書に列挙されている、設計契約４８条はあくまで当事者の⼀定の⽴証がの成否に係る「重要な間接事実」（７２前提となるものであり、最低限の⽴証も１⾴〜７２２⾴、第２版７６４⾴）は、なければ請求棄却となりかねないことに設計契約の成否が争点となる事案での主ついては注意が必要です。

張⽴証の参考になりますので、同種事案（２）契約締結上の過失や付随義務違反にあたった際にはぜひご参照下さい。なが認められた裁判例が本書でいくつか挙お、当事者間の打ち合わせに関して付⾔げられていますが（７０２〜７０４⾴、すると、議事録が作成されていたりメー第２版７４４〜７４５⾴）、このうち、ルでのやりとりが保存されていたりすれ

東京地判昭和６１年４⽉２５⽇では、具ば、契約成⽴を基礎づける有効な⽴証⽅体的損害が認定できないとして慰謝料１法となりえましょう。

５０万円の認容にとどまっていること、（３）設計契約の成⽴が認められない場

東京⾼判平成１０年４⽉２２⽇では、⺠合や同契約が途中で終了した場合におけ

訴法２４８条により損害を納税額の３分る報酬額の算定⽅法については、出席者の１とした上で、顧問税理⼠等に全く相より、実務でよく⽤いられている⽅式、談しなかったことにつき２割の過失相殺

⼀般的な事案における基本設計・実施設がなされていること、東京地判昭和６０

計・監理の出来⾼割合、⾒積もり段階で年７⽉１６⽇では、相当部分で債務不履作成された設計等に対応する報酬請求の⾏責任が否定された上、財産上の損害は実 情 （「 概 算 ⾒ 積 も り 」 と 「 精 ⾒ 積 も⼀切認められず慰謝料のみ認容されていり」の区別の有無）等について情報提供ることを指摘しておきます。

いただきました。

３（４）本書では挙げられていませんが、②注⽂者が解除した場合に請負⼈が損害賠償請求する訴訟について予算超過の設計について債務不履⾏解除

注⽂者の債務不履⾏解除時に既に仕事が認められた事案として、東京⾼判平成の⼀部が履⾏されていた場合、請負⼈が２１年４⽉２３⽇（原審東京地判平成２⺠法６４１条の解除に転⽤して主張する０年１０⽉３１⽇）を紹介させていただことが認められるかについては、転⽤否きました。この裁判例の判旨は、同種事定説が多数説であること、具体的に妥当案において主張を組み⽴てる際に参考になると思われます。

は思いの外限られているという印象です。

ちなみに、上記裁判例の事案では、注（７）なお、本年３⽉１５⽇付で本書の⽂者の解除に伴い、請負⼈が約款の解除第２版が刊⾏されております。蛇⾜なが条項に基づいて報酬を請求していました

ら、担当箇所内において第２版で補充さが（②参照）、判決では、当該条項は法れていた内容につき、以下列挙しておき定解除権を制約しないとして請負⼈の請ます（⾴は全て第２版のものです）。

求を否定しています。

・７５９⾴３⾏⽬〜同６⾏⽬（設計契（５）注⽂者の指⽰違反の設計について

約・監理契約の法的性格に関連して、債務不履⾏が争われた事案のうち、東京建築⼠の業務として調査・企画等の業

地判平成３年６⽉１４⽇（７３４⾴、第務もあること、同業務は建築⼠法上建２版７７７⾴）は、注⽂者の強い希望に築⼠の独占業務ではないこと、業務の沿って地下⾞庫を設置したものの、実際

具体的内容は四会連合協定建築設計・には⾞の乗り⼊れができない等の瑕疵が監理等業務委託契約書に整理されていあったという事案ですが、出席者からもることを指摘）

指摘があったとおり、注⽂者の指図があ・７６０⾴１３⾏⽬なお以下〜同１８⾏

ったとの請負⼈の抗弁は排斥され、債務⽬（商法５１２条、契約締結上の過失不履⾏責任が認められておりますので注との関係に関連して、宅建業者が⾮委意が必要です。

託者に対し報酬請求した事案において、また、上記裁判例については、債務不商法５１２条に基づく報酬請求権を取履⾏責任が認められながら慰謝料しか認得するためには、客観的にみて当事者容されなかったことも併せて指摘させてのためにする意思をしたものと認めらいただきました。判旨によると、注⽂者れることを要し、単に委託者のために側は建替請求に固執するあまり、瑕疵にする仲介⾏為の反射的利益が⾮委託者よる建物価値の減少額について鑑定等にに及ぶだけでは⾜りないとした最判昭よる⽴証をしようとしなかったとのこと

和５０年１２⽉２６⽇を紹介）です。経緯等につき詳細は不明ですが、

・７６４⾴２３⾏⽬〜７６５⾴１⾏⽬

いずれにせよ、注⽂者側の訴訟追⾏態度（平成１８年改正後建築⼠法で、設計に注意を促す裁判例です。

契約締結の際に重要事項説明と書⾯交（６）監理の債務不履⾏が争われる事案付が義務づけられていることを指摘）の多くが、施⼯の瑕疵を⾒逃した場合で・７７１⾴７⾏⽬〜同１１⾏⽬（報酬基あると思われます。監理者が何をどの程準として平成２１年に制定された国⼟度すべきかは、監理⽅法に係る合意内容

交通省告⽰第１５条に基づく⽅式を紹に応じて当然異なりますが、⼯事の施⼯介）上の瑕疵が直ちに監理責任に結びつくも５

最後にのでないことは、⼗分に意識しておく必発表のための準備作業は、以前担当し要がありましょう。７３６⾴（第２版７たり現在担当中である類型の事件につい７９⾴）の＜表８＞に掲載されているもて検証の機会になるとともに、未経験ののを含め裁判例を検討すると、監理者が類型の事件についてじっくり学ばせてい⼯事中⼀度も現場に⾏かなかった事案やただくきっかけとなり、⾮常に有益であ監理者が施⼯者を兼ねていた事案は別とったと感じています。

して、債務不履⾏責任が認められる場合

終「建築訴訟」研究会（第１７回）□
2013 年 2 ⽉ 28 ⽇（⽊）18 時〜
於：⼤阪弁護⼠会館

弁護⼠
越智信哉
第１７回「建築訴訟」（松本克美ほか編、⺠事法研究会）研究会において、三はあまりカテゴリカルに判断されているものではないとの指摘がありました。

浦直樹弁護⼠から第３部第４章「損害額なお、売主の瑕疵担保責任に関して、算定に関する諸問題」について発表があ修補請求権や修補とともにあるいは修補りましたので、その概要をご報告いたしに代えてする損害賠償請求権について⺠ます。

法上の規定はありませんが、品確法でこれらが明⽂化されましたので、平成１２年４⽉１⽇以降の新築物件については問題解決が図られています。
債務不履⾏に基づく損害賠償請求については、請負契約の場合、⼯事が未完成であれば、⼀定の範囲につき、⺠法５４１条に解除及び⺠法４１５条による損害賠償請求があり得ます。売買契約の場合、多くは瑕疵担保構成によることになるので、債務不履⾏責任が問題となることは１

損害賠償の範囲少ないですが、説明義務違反のような付訴訟類型に応じて、責任原因・損害賠随的義務違反については債務不履⾏責任償の範囲に差異が⽣じることがあり、複が問題となり得ます。防⽕扉に関する説

数の相⼿⽅を共同被告とする場合でも、明義務違反を認めた事例（最判平成１７

契約の有無・内容、注意義務の内容等に年９⽉１６⽇）が紹介されました。

差異があります。また、瑕疵担保・債務不法⾏為に基づく損害賠償請求につい不履⾏責任と不法⾏為との選択的主張もては、故意・過失を⽴証できれば、他のあるところです。

構成より建替費⽤・逸失利益・拡⼤損請負⼈の瑕疵担保責任の法的性質は、害・弁護⼠費⽤・慰謝料などについて認⺠法５５９条の特則である（ゆえに無過められやすいといえます。この点、別府失責任）であるとともに⺠法４１５条のマンション事件判決（最判平成１９年７

債務不履⾏責任の特則（履⾏利益の賠償⽉６⽇）により、「建物としての基本的も含む）であるとされます。他⽅、売主な安全性を損なう瑕疵」をメルクマールの瑕疵担保責任の法的性質については、とする不法⾏為責任論が確⽴されました。

いわゆる法定責任説から信頼利益の賠償

この範囲をいかに解釈するかが⽬下の課に限る考え⽅と不完全履⾏として履⾏利題です。

益の賠償まで認める考え⽅があり、裁判

２

損害費⽬

例によって認められる損害費⽬は異なっ

裁判所は、原告の請求総額を超える額ているようです。研究会では、実務的には認容できませんが（処分権主義）、費⽬や算定⽅法については拘束されません。

問題が無かった箇所の調査費⽤は出ない

修補費⽤、瑕疵の存在により被った価ので注意を要するとの指摘もありました。

格の減少額、建替費⽤相当額、代替建物慰謝料について、年１００万円の慰謝料の賃料・引越費⽤・代替駐⾞場代、登記を９年間分認めた事例（神⼾地判平成１費⽤等、調査費⽤、営業損害・逸失利益、４年１１⽉２９⽇、判例集３巻２９６

拡⼤損害、弁護⼠費⽤、慰謝料等につい⾴）が紹介されました。て検討しました。

３

雑感

本書では、修補費⽤について、必要か１７回にわたり「建築訴訟」を検討しつ相当な範囲で認められるところ、いくてきましたが、今回が最終回で、これまつかの⽅法を取り得る場合、最も安価なでの総まとめに近い内容となっていまし

⼯事費⽤額の限度で認められるとの⾔及た。今後も、本ネットでこのような研究がありました。しかし、研究会では、本会が開催されることと思いますので、さ当に同じ効果が得られる⼯事なのか吟味らなる研鑽を積んでいきたいと思います。

する必要があるとの指摘がありました。
また、調査費⽤については、検査しても活動報告と今後の予定《前号以降の活動》
２０１３年（平成２５年）
４月 ６日（土）13:30～16:30 定例個別相談会（いきいきエイジングセンター）
４月２４日（水）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
５月２５日（土）～２６日（日） 欠陥住宅全国ネット第３４回福岡大会《今後の活動予定》
５月３１日（金）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
６月１２日（水）18:00～ 「伝えるための鑑定書の書き方」①（大阪弁護士会館）
６月２６日（水）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
７月 １日（月）18:00～ 欠陥住宅１１０番事前研修会（大阪弁護士会館）
７月 ６日（土）10:00～16:00 欠陥住宅１１０番（大阪弁護士会館）
７月１３日（土）13:00～ １１０番後臨時個別相談会（いきいきｴｲｼﾞﾝｸﾞｾﾝﾀｰ）
７月３０日（火）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
８月 ９日（金）18:00～ 「伝えるための鑑定書の書き方」②（大阪弁護士会館）
８月３０日（金）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
９月２７日（金）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
１０月２５日（金）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
１１月２９日（金）19:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
１２月２０日（金）17:00～ 役員事務局会議（太平洋法律事務所）・忘年会

編集後記
私事で誠に恐縮ですが，本号で⿃川さんにご報告いただいた総会の⽇が，たまたま私の誕⽣⽇であったた
め，総会後の懇親会の席でお祝いをしていただきました。本当に感激しました。ありがとうございました。
〒530-0047 ⼤阪市北区⻄天満 3-1-25-401
伊勢⾕法律事務所
向⼭ 知
TEL06-6365-7238 FAX06-6365-7239