2020年3月2日

コロナショックで急落した豪州REITの投資魅力を再考コロナショックの影響が豪州REIT急落に波及。金利低下が進む中、配当利回りの面での豪州REITの投資妙味高まる。



2月の決算発表では、大方の豪州REITは底堅い増益を達成。豪州REITの収益は今後も安定拡大が見込まれる。

豪州REITの保有不動産の評価向上が近年の株高を正当化。19年には豪州REITの増資と不動産投資が活性化。

主要豪州REITは20年度に安定増配を計画。不透明感が残る低金利環境では、豪州REITが再評価される可能性。

図1：豪州REITの株価とVIX指数の推移

19年の豪州REITは堅調なパフォーマンスを記録
2019年の豪州REIT（S&P/ASX300REIT指数）は株価（2017年末＝100）125

上昇率で+14.2％、配当込のトータル・リターンで+19.6％

120と堅調なパフォーマンスとなりました。2020年初も好調な

115

流れを引き継ぎ、2月上旬～中旬の決算発表などが好材

110料視され、豪州REITは底堅い推移が続いてきました。

105

世界的株安の影響が豪州REITの急落にも波及
しかし、2020年2月下旬に入り、新型コロナウイルスの世界的感染への市場の不透明感が高まると、世界的株安の流れの中、豪州REITにも調整圧力が及びました（図1）。
豪州REITは年初来高値を付けた2月20日から2月28日までの下落率が8.6％となり、年初来の上昇分をほぼ失う結果となりました（2月28日時点の年初来での株価上昇率は+0.9％、トータル・リターンは+1.3％）。

金利低下によって豪州REITの投資妙味高まる
一方、世界的な市場の不透明感の高まりから、豪10年国債利回りは2月28日には過去最低の0.82％へ低下しま

959085
2018年1月

実際、足元の株安により豪州REITの予想配当利回りは2018年7月

2019年1月

2019年7月

2020年1月

504037.32

VIX指数36.0740.11

株式市場の不透明感の高まり

3020
100
2018年1月2019年1月

2018年7月

2019年7月

2020年1月（出所）ブルームバーグ （期間）2018年1月2日～2020年2月28日（注）VIX指数は、オプション市場で織り込まれるS&P500指数の今後30日間の変動率予想を示す。

図2：豪州REITの配当利回りと豪10年国債利回りますが、ひとたび市場が落ち着きを取り戻せば、再びイーが形成され始めたことを示唆しています。

豪州株（S&P/ASX200指数）100

した。こうした低金利の進行はリスクオフ相場の現れと言えルド・ハンティング（利回り追求）の投資需要が高まる素地

豪州REIT（S&P/ASX300REIT指数）

8（％）①豪州REIT
予想配当利回り（12ヵ月先）

7
6
54.86％4.86％へ上昇しており、インカム収益の面で豪州国債と比44.04％

較した豪州REITの投資妙味が高まっています（図2）。

3

短期的には新型コロナウイルスを巡る世界の市場環境

2には慎重な評価が必要とみられます。しかし、今後、新型

1ウイルスの感染一巡や各国の景気支援策などをきっかけに市場の混乱が終息に向かう道筋が見えれば、豪州REITへの投資の好機が生まれる可能性もありそうです。

②豪10年国債利回り

0-10.82％

利回り格差（①－②）
1011121314151617181920 （年）（出所）ブルームバーグ （期間）2010年1月4日～2020年2月28日●当資料は、説明資料としてレッグ・メイソン・アセット・マネジメント株式会社（以下「当社」）が作成した資料です。●当資料は、当社が各種データに基づいて作成したものですが、その情報の確実性、完結性を保証するものではありません。●当資料に記載された過去の成績は、将来の成績を予測あるいは保証するものではありません。また記載されている見解、目標等は、将来の成果を保証するものではなく、また予告なく変更されることがあります。●この書面及びここに記載された情報・商品に関する権利は当社に帰属します。したがって、当社の書面による同意なくして、その全部もしくは一部を複製し又その他の方法で配布することはご遠慮ください。●当資料は情報提供を目的としてのみ作成されたもので、証券の売買の勧誘を目的としたものではありません。

1

豪州REITの決算では大方の銘柄が増益を達成

図3：主要な豪州REITの決算結果のまとめ【中間決算】

豪州REITのファンダメンタルズに関しては、直近の決算発表において豪州REITの底堅い収益が確認されています。
図3は主要な豪州REIT（海外不動産を主要資産とするREITは除く）の中間決算および本決算の結果をまとめたものです。9銘柄中7銘柄の主要な豪州REITは、決算での利益が前年を上回る増益を達成しました。

決算で好調な収益を出した主要な豪州REIT
以下は、今回の決算発表において好調な収益を出した大手の豪州REITの例です。

公表日

銘柄

セクター

デクサス・プロパティ・

2月6日

グループ

2月10日
2月18日

利益

295

4.7%

複合

①346

37.3%

複合

③5267.8%

複合②673.1%

商業施設

②337

-3.6%

複合

①338-4.2%

複合③226110.0%

ロング・ウェール・リート
アバカス・プロパティ・グループ

 【デクサス・プロパティ・グループ】 主力のオフィス事業を中心に、賃料引き上げや開発物件の竣工、新規の物件取得などにより収益が堅調に拡大。

2月19日 ストックランド
2月19日

チャーター・ホール・グループ

 【ミルバック・グループ】 住宅販売の好調やオフィス賃【本決算】

貸事業の安定したキャッシュフローが業績を下支え。
 【チャーター・ホール・グループ】 グループ傘下の各種不動産ファンドの資産拡大が収益をけん引。
 【GPTグループ】 物件取得・開発を進める物流部門が収益の押し上げに寄与。オフィス部門の収益も安定。
一方、ビシニティ・センターとストックランドの決算では、いずれも非中核資産の売却を主要因に減益となったものの、基調的な収益基盤は底堅さを維持しているとみられます。
 【ビシニティ・センター】 非中核資産の売却が減益要因。
主力の商業施設ではテナント売上高は堅調に拡大。
 【ストックランド】 非中核資産の売却が減益要因。住宅公表日5550複合①4988.0%

商業施設

②

1,3450.4%

50.0

53.3

57.7

56.1

62.7

63.6

20

21

65.3

51.9

4035
30

評価ポイントになると考えられます。

増益率
（前年比）

45ています（図4）。

安定したキャッシュフローが見込まれる点は豪州REITの再利益（億豪ドル）
70

転換した後、2021年度以降も高水準の収益が見込まれ理悪化により売り込まれているものの、保有不動産からの項目

2019年
1-12月期

図4：主要豪州REITの営業キャッシュフローの見通し

60

足元の豪州REITの株価は新型ウイルス要因の市場心利益（出所）各社公表資料（注）利益の単位は100万豪ドル。各社の利益項目は以下の通り。
①調整後FFO、②FFO、③営業利益
FFOはファンズ・フロム・オペレーションの略で、本業の不動産賃料収入等からのキャッシュフロー（現金収入）を示すもの。に収益改善を見込む。

REITの営業キャッシュフローは2020年度に大幅な増益へ

セクター

2月18日 センター・グループ65

ファクトセット集計の市場コンセンサスでは、主要豪州

銘柄

2月10日 GPTグループ

市場の回復を追い風に、2020年には住宅事業を主導

豪州REITの収益は今後も安定拡大が見込まれる

増益率
（前年比）

①

チャーター・ホール・

2月19日 ビシニティ・センター

項目

2019年
7-12月期オフィス

ミルバック・グループ

2月6日

利益

15（年度）

1617
実績

181922

市場予想（出所）ファクトセット（注）予想は2月28日時点。主要な豪州REIT16銘柄の合計。年度は各銘柄の会計年度に基づく。2020年度は2020年6月期（2019年7月～2020年6月）または2020年12月期（2020年1～12月）。

●当資料は、説明資料としてレッグ・メイソン・アセット・マネジメント株式会社（以下「当社」）が作成した資料です。●当資料は、当社が各種データに基づいて作成したものですが、その情報の確実性、完結性を保証するものではありません。●当資料に記載された過去の成績は、将来の成績を予測あるいは保証するものではありません。また記載されている見解、目標等は、将来の成果を保証するものではなく、また予告なく変更されることがあります。●この書面及びここに記載された情報・商品に関する権利は当社に帰属します。したがって、当社の書面による同意なくして、その全部もしくは一部を複製し又その他の方法で配布することはご遠慮ください。●当資料は情報提供を目的としてのみ作成されたもので、証券の売買の勧誘を目的としたものではありません。

2図5：主要な豪州REITのNTA倍率の推移

豪州REITの保有不動産価値が株高を正当化
一方、豪州REITのバリュエーションの面では、主要豪州
REITの純有形資産（NTA）倍率は2019年末時点で20（％）

15.9

16.7

16.6

15NTAに対して株価が割高（プレミアム）10.810.8％へ上昇しています。しかし、NTA倍率は2014～2016年の水準（15～16％）をなお下回る水準にあり、豪州REITの株価の割高感は限定的とみられます（図5）。
豪州REITの本源的価値である保有不動産の評価向上
が、近年の豪州REITの株価上昇を正当化する要因になっていると考えられます。例えば、豪州REIT（主要13銘柄）の2015年末から2019年末までの一株当たりNTAの平均上昇率は+31.2％（年率+6.9％）であったのに対して、同期間の平均株価上昇率は+29.4％（年率+5.9％）でした。
純有形資産（NTA、Net Tangible Asset）
REITが保有する不動産などの有形資産の時価評価額から負債を差し引いたもの。NAV（Net Asset Value）に類似したREITの保有資産価値を測る指標。豪州ではNTAが一般的に使用される。

105.0

50-5

純有形資産（NTA）に対して株価が割安（ディスカウント）
2014

2015

2016

-1.4

2017

（出所）各社公表資料、ブルームバーグ（注）NTA倍率はREITの株価が一株当たりNTA（純有形資産）に対してどれだけ割高か/割安かを測るバリュエーション指標。時価総額加重平均値。対象は主要豪州REIT13銘柄。

図6：2019年の豪州REITによる株式調達額
31.8

複合REIT

豪州REITの株式資金調達と投資が活性化

15.5

オフィスREIT

また、豪州REITは2019年の株価上昇局面を活用し、総額53.1億豪ドル（約3,700億円*）の積極的な株式資金調その他REIT（商業・住宅・物流等）達を実施しました（図6）。こうした豪州REITによる2019年

合計
53.1億豪ドル

5.8
100の株式資金調達は、リーマンショック直後の2009年以来

20（出所）各種資料・報道の活発な取引となった模様です。
大規模な資金調達を背景に、豪州REITによる新たな物銘柄豪州REITの収益押し上げ要因になると期待されます。

主要豪州REITは20年度に安定した増配を計画
最後に、図7は今回の決算発表期において2020年度の配当ガイダンス（会社予想）を公表した主要豪州REITです。
銘柄によって配当成長率に差はあるものの、大半の豪3040（億豪ドル）

図7：主要豪州REITの配当ガイダンスと配当利回り件取得や開発の動きが活性化しつつあることは、今後の（*）換算レート：1豪ドル＝70円

2019
（年末）

2018

チャーター・ホール・

セクター

2020年度の配当ガイダンス

予想配当利回り(配当成長率）（今年度）

複合

前年比+6.0％

2.94%

オフィス+5.5%

4.36%

ミルバック・グループ

複合+5.2%

3.98%

GPTグループ

複合+3.5％

4.71%

商業施設

+3.0％

6.68%

複合+2.0～3.0%

5.11%

グループ

デクサス・プロパティ・グループ

州REITが2020年度に前年比+1～6％程度の安定した増センター・グループ

配を計画していることが分かります。「期待トータル・リター

アバカス・プロパティ・ン≒配当成長率+配当利回り」と考えると、主要な豪州

グループ

REITは5～10％程度のトータル・リターンが期待される投BWPトラスト

商業施設

+1.0％

4.80%資対象であると考えられます。

ストックランド

複合+0.0％5.90%

新型ウイルスに関わる不透明感が増し、低金利が進む
市場環境では、安定した利益や配当が見込まれる豪州
REITは市場から再評価される可能性もありそうです。

期待トータル・リターン ≒ 配当成長率 ＋ 配当利回り（出所）各社決算資料、ブルームバーグ（注）予想配当利回りは2月28日時点（市場コンセンサス・ベース）。

●当資料は、説明資料としてレッグ・メイソン・アセット・マネジメント株式会社（以下「当社」）が作成した資料です。●当資料は、当社が各種データに基づいて作成したものですが、その情報の確実性、完結性を保証するものではありません。●当資料に記載された過去の成績は、将来の成績を予測あるいは保証するものではありません。また記載されている見解、目標等は、将来の成果を保証するものではなく、また予告なく変更されることがあります。●この書面及びここに記載された情報・商品に関する権利は当社に帰属します。したがって、当社の書面による同意なくして、その全部もしくは一部を複製し又その他の方法で配布することはご遠慮ください。●当資料は情報提供を目的としてのみ作成されたもので、証券の売買の勧誘を目的としたものではありません。

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