紙上研修
第●号

143

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

最近の取引における売買契約の留意点
弁護士

柴田 龍太郎

紙上研修編139号・140号（2015年4月号・5月号）
では現場案内と重要事項説明について解説しました。
今回は、売買契約に関する現場の取引実務について、いくつかの質問があり、それについて解説します。

Q1

契約書を作成することは、どのような目的と効A1

次のような目的と効果があります。

用がありますか？

①契約条件の整理②契約内容の確認③権利義務の明確化による取引の円滑化④紛争の防止⑤証拠としての機能の権利・義務となるものではありません。従って、「本物件以上の目的と効果の中で特に重要なのは、⑤の証拠としには土壌汚染があることを前提に売買代金を決定したものての機能です。万一、紛争が発生しても、契約書があればで、買主は土壌汚染を認識・容認して本物件を購入するも契約の内容を裁判上立証することは容易です。その意味で、のであり、買主は売主に対し、土壌汚染に関し損害賠償、特約も口頭でしたのでは、裁判所は合意に至っていないと解除等その他一切の法的請求をなし得ないものとする。」

認定します。もし、特約をしたのならきちんと誰にでもわかと売買契約書特約事項に明記しておくべきです。

るように書面化しておくべきです。

Q2「本物件には土壌 汚染があります」と重要事

Q3

項説明書や告知書に書いておけば、契約書に売買物件が5筆以上ある場合の記入の仕方を教えてくだ書かなくてもよいですか？

さい。

A2

A3

よく誤 解されるのですが、重要 事 項説明書は仲介業者の説明書であり、告知書は売主の説明書

全宅連版の売買契約書の「売買の目的物の表示」「土地」は5筆しか記入欄がありませんが、「不動産売買契約書」表記の（A）売買の目的物の表示を斜線で抹消し、備考欄に「別紙・売買のであり、当事 者を拘束する合意ではないということです。

目的物の表示」として別紙に全て記入して契約書末尾に編従って、重要事項説明書や告知書に書いてあれば、当事者綴（へんてつ）してください。

Sep. 2015 Realpartner

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Q4

全宅連版土地売買契約書の「土地に関する測量図」にある確定・現況・地積測量図以外の「その他」として想定されるものはどのようなものですか？

A4A6

登記記録は㎡単位で表示されて、全宅連版の売買契約書でも1㎡単位で価格を設定し、清算する方式を採用しています。特にバブルの頃は1坪単位で価格設定したところ、契約後の実測清算の際に1坪を何㎡とす

全宅連版土地売買契約書の「土地に関する測量るか（例えば、3.3㎡とするか3.3057㎡とするか）で大きな図」の書面の様式は次のとおりです。

トラブルが発生したことから、1㎡単位で価格設定することが推奨され 、全宅連 版売買契約書でも現在のように㎡単□ 確定測量図□ 年 月 日付
□ 引渡し日までに測量する□ 現況測量図□ 年 月 日付
□ 引渡し日までに測量する□ 地積測量図

□年月日付

□ その他
たとえば、確 定 測量図作成の場 合の特約を定めるような場合、その他にチェックし、「確定測量図の特約について位で単価設定する方式を採用しました。
「不動産の表示に関する公正 競 争 規 約（平成8年公正取引委員会告示第12号）」でも、面積は㎡を単位として表示すること（1㎡未満は切り捨てることができる）になっています。
ただし、不動産を考えるときは未だ坪単位で考える方がわ か り や す い という方 が 多 い の も 事 実 で す。そこで、「0.3025」の数値で掛けたり、割ったりすることで㎡から坪へ、坪から㎡へ換算することが一般に行われています。
例えば、は特約条項1による。」と記入し、特約条項に「売主は、平① 100㎡であれば100に0.3025を掛けて30.25。
これで坪数。

成○○年○月○日までに確定測量図を作成し、買主に交付② 100坪であれば0.3025で割って330.578･･。これで㎡。

するものとするが、隣地所有者の協力が得られない等、売主の責めに帰さない事由により平成○○年○月○日までに買主に交付できない場合には本契約は当然白紙になるものとし、その場合は、買主は売主に対し、違約金等一切の金銭的請求、法的請求をなし得ないものとする。」などと記入します。

この0.3025の根拠はどこにあるのでしょうか？
10m3360
1間 ＝ 6尺 ＝
m
33
60
60
3,600
1坪 ＝ 1間 × 1間 ＝×㎡＝
㎡
33
33
1,089
1,089
1㎡ ＝
坪 ＝ 0.3025
3,600
1尺 ＝

明治のころ、度量衡を統一するとき、曲尺（かねじゃく）Q5A5を基準にして尺の長さが決められたようです。それは「1ｍ「建物」について取り壊し特約を付する場合の33分の10を1尺とする」というもの。そこから計算をはじの記載の仕方を教えてください。

めると以下のようになります。
1089を3600で割るとぴったり0.3025。したがって普通【取り壊すことを前提とする場合の特約】は、この数値を使って㎡と坪の換算をします。

「本件土地上の建物は現に雨漏りも存在するなど各箇所に経年変化等による老朽化が著しく進んでいるもQ7

特約負担の書き方で、本文と差が出た場合の例えば、瑕疵担保責任を負わない場合、自主ローがあるとしても、それらは隠れたる瑕疵に該当するものでな

A7

く、買主は、売主に対し法的請求および金銭的請求をなしで抹消します。のであるが、買主は本件建物を取得後すみやかに取り壊すもので、居住目的で購入するものではない。そのため、売主は、建物取壊料として売買代金から金○○万円を値引きしている。従って、本件建物に不具合や居住に適さない状況えないことを確認する。」

対応等について教えてください。

ンを使用しない場合は該当欄や該当条項を斜線また、次のように表現することもあります。
「売買契約第4条に関わらず、売主は隣接地との境界に境界標及び隣地

Q6

所有者の境界承諾書がない場合でも、新たに境界標は設「土地代金精算の単価」を坪単価で扱うケー

置せず、隣地所有者（道路およびすべての隣地を含む）のスが多いのですが、㎡単位にした場合、差異が境界承諾書を取得しないものとします。また測量も行わな出ますが、表示の仕方はどうしたらよいでしょうか？

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Sep. 2015 Realpartner

いものとします。」

Q8

契約書には「宅地建物取引士」は自署が必要とは、契約違反の場合の履行利益より額は少額であり、一ですか？

般には、契約を準備してきたことに要した費用等です。

A8

宅建業法37条では記名押印することになっていQ10

契約書に建物・マンションの表 示をする場 合

建物の面積は、登記簿で物件を特定し、代金の書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書A10面に記名押印させなければならない。

簿上の面積と現況が明らかに一致していない場合には、そます。

【参考条文】宅建業法37条（前略）3 宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべきの注意点を教えてください。

額を確定して行う取引が一般的です。なお、登記の旨を明示する必要があります。

Q9A9

マンションも土地部分、建物部分に分けられますが、い買付証明書・売渡承諾書の効果について教えずれも登記簿上の面積により、代金の額を確定して売買すてください。

るのが一般的です。なお、マンションの登記簿上の床面積は、内法（うちのり）面積で表示されます。内法面積とは壁買付証明書・売渡承諾書の交換では、売買契約その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の水平 投 影面が成立したとは言えないとするのが一般的な考積をいいます。しかしながら、新規 分譲マンションでは青え方です（東京地裁・昭和59年12月12日判決・判例タイム

田売りのケースが多いことから、パンフレット等には建 築

ズ548号159頁、奈良地裁葛城支部・昭和60年12月26日

基準法による壁芯（へきしん）面積により表示しています。

判決・判例タイムズ599号35頁）。

壁芯面 積とは外 壁または戸界壁もしくは柱 等の中心線でただし、売買契約が成立しない場合であっても、相当程囲まれた部分の面積をいいます。

度、成熟した契約締結準備段階にあっては、当事者が契約通常、登記面積の方が壁芯面積より6～10％少なくなってを一方的に拒絶し、それによって相手に損害を与えた場合います。登記面積が壁芯面積より少なくても、売主である業は「契約締結上の過 失」として信 頼 利益の損害賠 償 責任者が清算義務を負うことはありませんが、買主に対し、どちが認められる場合もあります。この場合の信頼利益の賠償らの面積を表示したかを事前に説明することが必要です。

●買付証明書●売渡承諾書
買付証明書

売渡承諾書

買付物件の表示

売渡物件の表示

上記物件を下記条項により買い付けることを証明します

上記物件を下記条項により売り渡すことを承諾します

記

記

年

住月日

年

所

住
印

買付者

様

月日

所
印

所有者

様

Sep. 2015 Realpartner

17境界（筆界）の明示についての注意点を教えて

A11

建物境界の明示とは、単に現地において境界標

紙上研修 第● 号

Q11ください。

143や杭、ブロック塀等を基準として隣地との境界を買主に明示すればよいと考えがちですが、トラブル防止のためには隣地所有者が認めている境界標等を示すことが準で帰属するとすることが公平です。

重要です。万一、隣地所有者が認めていないのであれば、なお、公租・公課 の 分担 金 額を計 算するための「起 算境界紛争がある土地ということになり、分筆手続きも直ち日」については、1月1日とする考え方と、4月1日とする考えに実 行できないわけですから、買主に対しては、その旨を方があり、このいずれを採用するかは、取引当事者の合意正直に説明すべきです。

で定めることになります。関東では1月1日説をとることが多実測図がある場合は、その実測図に基づいて明示を行いく、関西では4月1日説をとることが多いといわれています。

ます。なお、媒介業者としては、当該実測図に基づく境界について隣地所有者も了承しているか否かを確認しておく必Q13

危険負担について教えてください。

売買締結 前に目的物件が火 災、地震、台風など界を確定する必要があります。なお、「実測取引」の場合にA13は、測量について確定測量をするのか現況測量とするのか負担し、売買契約に基づく引渡し後に目的物件が火災、地を契約条件に反映しなければなりません。

震、台風などにより損害を受けた場 合の損害の危険は買要があります。
実測図がない場合や現地において境界標がないことなどにより隣地との境界が不明な場合には、土地家屋調査士や測量士等の専門家も交えて、隣地所有者との間で、境その他の注意点として、境界越 境 物があって、これを買主が承継する場合には、その旨を特約で明示する必要があります。特約文例は、次のとおりです。

により損害を受けた場合の損害の危険は売主が主が負担することは明らかです。
ところが、売買契約締結後、引渡し前に目的物件が火災、地震、台風などにより損害を受け、両当事者に責任がない場合、その損害に対して売主、買主どちらが責任を持つか

1.本契約書第11条の規定にかかわらず、本物件の南を定めた条項が危険負担の規定です。民法は、不動産のよ側隣 地の建物（家屋番号○番○号、所有者甲野太

うな特定物に関しては、買主負担（債権者主義）を原則と郎）の屋根の雨樋部分（幅5cm、長さ約5m）が本物していますので、契約書で特に明記していなければ買主が件内に越境していることを買主は容認する。

危険を負担することになりますが（民法第534条）、契約

2.前項の建物を増築・改築・再建築する場合には、当該越境部分を撤去する旨の覚書が売主と建物所有者との間で締結されているので、買主は、その内容を承継する（別紙「覚書」参照）。

書では通常、特約によって売主負担（債務者主義）と定めています。
この売主負担（債務者主義）によると、損害が軽微であれば、売主が目的物件を契約締結時の状態に修復して引き渡すか、あるいは売買代金の減額をします。契約の続行

Q12A12が不可能となれば、買主は契約を解除できる等の規 定を公租・公課等の帰属と分担についての基 本的な考え方を教えてください。
公租・公課とは、固定資産税、都市計画税など土地 建 物に課される税 金です。固定資 産税、都市計画税は1月1日現在の登記 名義人に対して課税されるものですが、年の途中で所有者を変 更した場 合の清算の方法については、両当事者間で決めておく必要があります。
一般的な負担の区分の基準日としては、目的物の引渡日までの期間は売主の負担とし、引渡日当日以降は買主の負担としています。また、収益である賃料等も、これと同じ基18設けておく必要があります。

Sep. 2015 Realpartner

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ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

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