2012 年 11 ⽉ 17 ⽇号

欠陥住宅

発⾏ 欠陥住宅関⻄ネット
代表幹事 岩城穣
事務局⻑ 脇田 達也
太平洋法律事務所〒530-0054 大阪市北区南森町 1-2-25
南森町ｉｓビル４階
TEL 06-6365-7292
FAX 06-6365-7293
http://www.kekkan.net/kansai/

関 西 ネッ ト
通信

VOL.

43

欠陥住宅全国ネット札幌大会
２０１２年５⽉１９⽇（土）、２０⽇（⽇）
於：アスティ４５（札幌市中央区）
弁護士
林

尚美

札幌で開催されました全国大会に参加し

台湾大地震で建物の倒壊で死者が発生てきましたので報告いたします。札幌でのした場合で７件について業務上過失致死

全国大会は、平成９年、１６年に続き３回罪で告訴されたとのこと。⽇本では、刑目となりました。今回の札幌は八重桜が満事責任を問うという発想がない。刑事責開で、我々参加者の目を楽しませてくれま

任も問うべきなのか、考えるべき。
欠陥住宅の被害者と業者とでは証拠のした。

偏在があり、⽴証責任転換の必要性があ【第一⽇目】る。また、⺠法６３４条（過分の費用が１

基調報告（吉岡幹事⻑）かかる場合の担保責任）、６３５条（建平成１５年８⽉、新潟・朱鷺メッセの物に瑕疵と解除）、６３７条（担保の存連絡橋が自然落下した事件で、新潟県が、続期間）などは時代遅れであり、⼾建て

設計・施⼯・監理を⾏った６社に対し損住宅に特化した特別法の制定の必要性が害賠償請求をしたが、原告が主張する事ある。
２

故原因を⽴証できていないとして請求棄特別講演Ⅰ「別府マンション事件の経却された。被害者側に⽴証責任を負わす

緯と平成２３年判決後の判例の動向」

ことは不当である。

（松本克美教授）
皆さんご存知のいわゆる別府マンショ

建築⼠が違法な建築⾏為を勧めて⽊造ン事件です。

３階建てを建築した事案に懲戒処分の申⽴をしたが、国交省は「一級建築⼠の懲

最⾼裁平成２３年７⽉２１⽇判決は、戒処分の基準」を制定し、その処分を保第１次上告審判決にいう「建物としての留し続けているが問題である。

基本的な安全性を損なう瑕疵」について、-1-

現実的な危険をもたらしている場合に限の基本的安全性を損なう瑕疵ある建物」

らず、「当該瑕疵の性質に鑑み、これをと判示している。

放置するといずれは居住者等の生命、身③安全性瑕疵限定論（福岡⾼裁差戻審平成体又は財産に対する危険が現実化するこ

２４年１⽉１０⽇判決「建物としての基とになる場合には、当該瑕疵は、建物と本的な安全性を損なう瑕疵があるか否か、しての基本的な安全性を損なう瑕疵に該ある場合にはそれらにより一審原告らの当する」とし潜在的危険論をとりました。

被った損害があるか等」）を取っており問題である。

さらに、その具体例として、「建物の３

構造耐⼒に関わらない瑕疵であっても、特別講演Ⅱ「⽋陥住宅の不動産鑑定評価」についてこれを放置した場合に、例えば、外壁が剥落して通⾏⼈の上に落下したり、開口部、ベランダ、階段等の瑕疵により建物の利用者が転落したりするなどして⼈身被害につながる危険があるときや、漏⽔、有害物質の発生等により建物の利用者の健康や財産が損なわれる危険があるとき」をあげています。
損害論についても「建物所有者
は、・・・設計・施⼯者等に対し、当該瑕疵の修補費用相当額の損害賠償を請求することができる」、「その所有権を失っ

中村章彦建築⼠より、札幌市内、鉄骨た場合であっても、その際、修補費用相鉄筋コンクリート１１階建で、特に１階当額の補填を受けたなど特段の事情がな

から３階は保有耐⼒が０．７５と低い数

い限り、一旦取得した損害賠償請求権を字だった耐震偽装建物の場合について、当然に失うものではない。」と判断して販売会社に①内部補強案（室内に柱・壁います。

が増設。ただし、キッチンが狭くなり冷蔵庫が置けない、⼯事中に居住できな

同判例で残された課題は、次の３つでい）②外部補強案（外部にプレースやす。
①安全性の瑕疵基準論・・・いずれは危険

柱・梁によるフレームを増設。ただし、が現実化することについて被害者が主張

部屋が暗くなる）など提案をして②で改することは難しい。「居住者の生命身体修⼯事を⾏ったことの報告がなされた。

財産を危険にさらすような瑕疵」で足りる。しかし、判例の動向として「危険が現実化しない」として否定するものが多い。
②法令違反と安全性瑕疵の認定・安全性確保義務違反の過失の推定について、札幌
地裁平成２３年２⽉８⽇判決は、基本構造規定に違反した施⼯がなされた場合、構造上の安全性を損なう施⼯がされたと認めて差し支えないとし、「建物として-2-

山田学弁護⼠より、訴訟では、福岡⾼①仕様・施⼯の追加変更として施⼯され裁平成１８年３⽉９⽇判決を参考に、①た事実を証拠によって認定することが瑕疵担保責任の構成をとって②瑕疵は心困難なもの②施⼯の不具合を是正された疑いのある

理的瑕疵（不安感・不快感）とした、そものして、③価格下落という表現では今後の③施⼯が指示されていたのに⾒積もりが売却時に低廉な価格でしか売却できかねないとの誤解を招きかねないことから、落ちていたもの④打ち合わせ記録がなく、当初予定の仕「購入時に⾼いものを買わされた」とい様の詳細が分からないもの

う考え⽅で論証をすすめたとの報告があ⑤打ち合わせ記録がなく、被告の指示でった。

施⼯されたのかが分からないため、追加変更⼯事代⾦を発生させる⼯事がされたかどうかが分からないもの
また、たとえ商法５１２条による報酬債権を認定する場合であっても「有償での追加⼯事を注文者から委託された」との事実関係を認定する必要があるとして、
商法５１２条により報酬債権の発生を認定できないとした。
吉田仁不動産鑑定⼠より、確認申請当時の構造計算書に偽装が認められ、耐震補強⼯事を⾏った物件について、耐震偽装物件であったという心理的嫌悪感から、代替競争不動産たる築後の経過年数、交通利便性等が類似する他の通常マンションに比較して、競争⼒が大きく損なわれる。競売評価先例では、マイナス２０％の市場性減価を⾏っており、廃棄物事案（２）追加⼯事に関するメモ（吉岡弁護ではマイナス３０％と判定されているこ士）との報告があった。
追加・変更⼯事の問題事例

追加⼯事代⾦請求を３つの類型（ⅰ損（１）札幌地裁平成２４年１⽉１３日判決

害取戻し型、ⅱ受注獲得型、ⅲ利益増加

４

事例報告

の紹介（石川和弘弁護士）型）に分類したうえ、以下の点を指摘さ

追加⼯事代⾦請求について、同判決でれました。

は、追加⼯事の内容を以下のとおり分類①裁判所は、契約は口頭で成⽴するので書し、これらについては追加変更の施⼯が面がなくとも合意が認められれば有効と認定できないか、注文者の指示でなされするが、追加⼯事は本来の契約とは別にたかを認定することができないから、そ新たな請負契約の締結を前提とするもの

もそも、追加変更⼯事代⾦債権が発生しで、契約書がないという事実は「合意がたといえないと判示した。

存在しない」ことの強い間接事実になる-3-

在することが必要であるというべきであと主張すべきである。

る。」と判示した。

②建築の特殊性から後⽇紛争になることが多いことから、素⼈の発注者が専門家のまた、商法５１２条について本件平成一⽅的な主張に対処できず不当な追加⼯

２２年１１⽉２５⽇地裁判決は「追加変事代⾦の請求を受けることのないよう、

更⼯事内容及び追加代⾦の発生を注文者

建設業法は、建築に限っては要式⾏為性が認識していたとは認められないためにを採用したと解すべきである。

追加変更⼯事の合意が認められないもの③裁判所は、書面なく追加⼯事の合意がなであるところ、請負⼈が、本件請負契約

いということになった場合に、「現にその仕事完成義務とは独⽴して別個に相当

こに追加⼯事がなされているのであれば報酬額の支払いを受けるべき⾏為を⾏っ

発注者が利得することになる」として書たことが明らかであるとは認められない。

面がない追加⼯事を有効とする解釈がな

したがって、商法５１２条に基づく報酬

されることがある。しかし、「書面がな請求権の発生は認められない。」としてい限り追加⼯事を認めない」との⽴場をいる。

取れば、裁判所で問題となるのは追加⼯事の書面化を拒絶される場合に限られる【第二⽇目】

ことになるはずである。

１

勝つための鑑定書（中山建築士）（３）追加・変更⼯事の問題事例報告（谷合弁護士）
ホテルの設計監理契約、請負契約を締結したもので、平成１５年、請負⼈から３２３２万６３６１円の追加⼯事代⾦請求をしたのに対し、平成１６年、注文者からの瑕疵に基づき約３億２４８７万円の損害賠償請求をした事案で、平成２３
年１０⽉２７⽇、東京⾼裁は、「建築請負契約において・・・請負代⾦を変更す
鑑定書の構成について、瑕疵一覧表にる必要があるときは、当事者双⽅が協議して書面により定めることが通例であり、合わせて作成している。

請負⼈が⾒積書を作成して注文者に交付

現状について、どこが建築基準法のどし、注文者が⾒積書に基づく追加変更⼯のような関連法令に違反しているか具体

事代⾦額を了承し、請負⼈と注文者との的に指摘する。

間で上記代⾦額で追加変更⼯事を内容と①目視調査：違反内容を分かりやすく表示

する契約が締結されたと認定することが②解体調査できるのは当然のことであるが、そこま③赤外線サーモカメラ調査：筋違の有無調査ができるでの事実が認められない場合に追加変更④放射線透過法撮影調査：⼯業のＸ線装置⼯事を内容とする契約が締結されたと認を用いて１０万円程度。

定するためには、注文者が⾒積書に確認の趣旨のサインをしたことや、そうでな

具体的にどのような形状、状態がある

くても、注文者が追加変更⼯事を了承しべき姿か具体的に図示や写真等で視覚的ていることを客観的に裏付ける事実が存にわかりやすく表現する。
-4-

生じていた事例⑤法令：基準時の法令ⅰ瑕疵担保による契約解除について否⑥改修の必要性・改修の⾒積もり：項目ご

２とに完了させる。単価は、建築施⼯単価、定され、ⅱ補修費用について２４８条に積算ポケット帳など参考にしてみる。

より裁判所が算定をした。

勝訴判決・和解事例（本判決については、このネット通信の８頁以下に、⻑瀬弁護⼠による詳細なご報（１）横浜地裁平成２４年１⽉３１日判決（谷合弁護士）告を掲載し ております 。ご参照く ださ

耐震強度不足のマンションについて、い。）
３

元設計事務所、設計者、⺠間確認審査機

耐震基準適合証明の問題（⻑江建築士、
石川弁護士）関に対して取壊建替費用相当の損害賠償請求をしたもの。
ＥＲＩ（⺠間検査機関）が耐⼒壁の安全率が１未満なのに鉄筋量を増強した記載をした。手書き修正はＥＲＩの指摘に基づくもの。ＥＲＩの過失を認めた。
「手書き修正に対する審査不足」を中心に主張した。本件は、控訴されている。
（２）札幌地裁平成２３年２⽉８日判決（石川弁護士）「基本的な安全性」とは、現実的な危険性を生じさせる安全性ではなく、生改修住宅販売トラブルが増加している。

命・身体・財産を危険にさらすことのな「新築同様」とのセールスで低価格を強調→入居後トラブルとなる。

い施⼯状態を意味するとしている点に意

構造安全の根拠として「耐震基準適合義がある。
また、控訴審判決でも、「居住者等の証明書」を発⾏している。耐震基準を満生命、身体又は財産に対する現実的な危たしていることで減税の対象となるとい険をもたらしている場合に限らず、これうのがウリなのだが、宅建業者が中古住を放置するといずれは居住者等の生命、宅販売のツールの一つとして利用してい身体又は財産に対する危険が現実化するる点が問題である。仲介業者、建築⼠をことになる場合も『建物としての基本的相手として提訴している。
４

安全性を損なう瑕疵』に当たる」と判示

日弁連報告①⽇弁連土地住宅部会の活動報告（三している。

浦弁護⼠）、②中古住宅・リフォームト（３）大阪地裁平成２４年４⽉２４日判決（⻑瀬弁護士）ータルプラン検討会の報告（神崎弁護

混構造建物で建物の擁壁前後で沈下が⼠）がなされた。

日時
会場

関西ネット総会（第１６回）のご案内

２０１３年（平成２５年）３月２３日（土）午後１時から（予定）大阪市立中央会館（大阪市中央区島之内２－１２－３１、電話０６－６２１１－０６３０）

皆さま、ぜひともご予定おきください！！
-5-

「建築訴訟」研究会（第１３回）
平成２４年７⽉１９⽇（⽊）午後６時〜
於：大阪弁護⼠会館

一級建築士（司法修習生）

辻岡信也

平成２４年７⽉１９⽇に大阪弁護⼠会館

権は、瑕疵の種類ごとに訴訟物が異なるで⾏われた、「建築訴訟」（松本克美・齋藤と解されているため、その修補⾦額の特孝・小久保孝雄編

定も瑕疵ごとになされる必要があります。

⺠事法研究会発⾏）研究会で、「第２部第５章

２

判決と和解」及

和解

⼯事請負契約関係訴訟

様々な解決手段の考えられる建築紛争における要件事実と証明責任」のうち「第において、柔軟な解決を図ることが出来

１節

請負⼈の注文者に対する⼯事請負代

る和解は大変有効です。但し、修補につ⾦支払請求訴訟における攻撃防御の構造」

いて和解が成⽴した場合も、修補の内容の項目を担当させて頂きましたので、そのが複雑な場合、後になって和解の範囲に内容についてご報告します。

ついて紛争が再燃することがあります。

び「第３部第１章

なお、「建築訴訟」６０５頁の（イ）にそのため、例えば事実上、当事者間で修ある罫線中の再抗弁「・請負代⾦（報酬）

補内容についての合意文書を作成させたを支払ったこと」は、「・損害賠償⾦を支上で修補を⾏い、一定期間経過後に債権払ったこと」の誤りと思われますので、あ債務を整理した和解を⾏うことも、紛争

らかじめここで指摘させて頂きます。

の事前予防として有効です。
なお、これは調停の場合も全く同様に

第１
１

判決と和解

当てはまるとのご指摘を参加者の⽅から判決頂戴しました。
第２（１）建築訴訟は、当事者及び主張（⼯事

⼯事請負代⾦⽀払請求訴訟の攻撃防御方法

内容）が多数に渡ります。また、細かな
１

⾦額計算が必要となる場合も多くありま狙いす。そこで、事実主張の際に⼯事一覧表

第３部では、典型的な建築紛争類型のや瑕疵一覧表などが活用されていますが、要件事実について解説されています。要

これらの表は⾦額計算の検算にも便利で件事実は裁判所での法律家の共通言語であるため、普段から判決書に使用しうるあるのと同時に、事案整理の強⼒なツーような内容に整理しておくのが望ましい

ルといえます。そのため、要件事実の理と言えます。

解は、弁護⼠にとってのみならず、建築

また、建築専門用語が多く登場すると、紛争解決に関わる建築⼠にとっても大変有用です。

判決理由の難解さにつながります。当事

ところで私、この度「要件事実の箇所

者は可能な限り平易な文言で表現するよ

なら、修習生にも担当できるだろう」とうに心がけるべきです。
（２）瑕疵修補請求の主張がある場合には、のことで発表担当を拝命しました。しか執⾏の関係上、主文に瑕疵修補の内容をし、⽇々建築紛争解決を実践されている特定する必要があります。また、瑕疵修

出席者の⽅々に対して、ご披露できる紙

補請求権及びこれに代わる損害賠償請求

面以上のなにかなどあろうはずもありま-6-

せん。そこで今回私は①弁護⼠の⽅々に引渡と時間が経過するに応じて⾏使でき

対しては、担当箇所の要件事実を出来るる権利が変化することを確認し、その権だけ一覧性よく整理すること、②建築⼠

利ごとに攻撃防御⽅法や要件事実を整理の⽅々に対しては要件事実という概念のしました。

修習生としての理解をご紹介すること、施⼯者の責めに帰すべき事由により後を目標に、発表構成及びレジュメを作成

発的に仕事の完成が履⾏不能になった場しました。ご興味をお持ち頂けた⽅は、合、出来⾼の請求が可能とされており、是非、レジュメの⽅をご覧ください。

実際の訴訟においてもよく主張されるよ２

うですが、この出来⾼すなわち完成部分

⽴証責任

レジュメでは攻撃防御⽅法の説明に先の⾦銭的評価について、その⽴証に大変

⽴ち、要件事実の意味や否認と抗弁の違な苦労を伴うとのご意⾒を頂きました。

いなど、基本的な知識をご紹介しました。

その他、要件事実の根拠となる判例な⽴証責任についても、分配や⽴証の程度

どのご指摘も頂きました。要件事実はレの一般論について触れ、⽴証の程度につジュメで表形式に整理しており、勉強会

いては⾼度な蓋然性説、すなわち⽴証責でのご指摘内容についても追記いたしま

任を負う者が、通常⼈が疑いを差し挟ましたので、そちらをご覧いただければとない程度に真実性の確信を持ちうる程度

思います。
第３

（⼗中八九間違いない程度）にまで⽴証

結び今回、担当者としての作業は、担当箇する必要があるとする通説に依った説明

所の要件事実の整理作業をしたに過ぎなをいたしました。
特に異論の無いところと思われました

いものでしたが、それでも頭がよく整理が、ある参加弁護⼠の⽅から、「訴訟にされ、理解が深まったように感じます。

おける実感としては単に被告と原告のい要件事実は決して絶対的なものではなずれの言い分が確からしいかにより判断

く、法的性質論の変化や個別事案の特殊されているように思う（優越的蓋然性説

事情などで変化しますし、その変化こそに近い）」とのご指摘を頂きました。建が訴訟における勝負所になることも大い築訴訟では瑕疵の有無や出来⾼など、評にあり得ます。原則論を根拠と共に理解

価的な事実の存否が争われることが多くしつつ、自由自在に要件事実というツーなります。そのため、建築訴訟における

ルを使いこなせるよう、研鑽を重ねたい

⽴証活動は、原告被告双⽅が積極・消極と思います。今後、「建築訴訟」には掲の間接事実を積み上げること、すなわち、載されていない旧四会約款を前提とした⽴証反証というプロセスがあまり意識さ場合の要件事実などの整理が出来れば、れない形により⾏われることが多いのでとも考えております。

はないでしょうか。そのような事情から、

この度は、発表の機会を与えて頂き、
ありがとうございました。

実際の⽴証は優越的蓋然性説に近いとの印象をお持ちの⽅がいらっしゃるのではないかと担当者は考えております。
３※辻岡さんのレジュメは、後日、関西ネットのメーリングリストで配信していただく予定です。ご参照ください。

攻撃防御方法全般

契約の締結から仕事の完成、目的物の-7-

「建築訴訟」研究会（第１４回）
平成２４年９⽉１４⽇（⾦）午後６時〜
於：大阪弁護⼠会館
弁護士

美穂

索するために非常に便利なものとなって今回、「建築訴訟」（松本克美・齋藤孝・
小久保孝雄編松下います。

⺠事法研究会発⾏）研究会◆

で、第３部第１章第２節及び第３節を担当

６６１頁には、建築請負契約において、いたしましたので、その内容について報告

反対の意思表示がない限り、建築基準法

いたします。

令（特に単体規定）所定の最低基準が契第３部は、建築訴訟の要件事実を中心に約内容となっていると解釈するのが合理記載されていますが、第１章第２節では、的であると記載されています。集団規定

注文者の請負⼈に対する目的物の引渡しをについては、最判平成２３年１２⽉２６

請求する訴訟における攻撃防御の⽅法、第⽇が参考になります。
◆

３節では、注文者の請負⼈に対する瑕疵担６２４頁の「所有権の帰属」のところ

保責任を追及する訴訟における攻撃防御ので、防音室はどう考えるのかとか、６３構造について記載されています。

７頁の「瑕疵の判断」のところで、マンション管理規約は基準として機能するか

当⽇の議論の一部を紹介しておきたいと思います。

といった実際に担当されている事件につ◆いての具体的な議論があり、非常に勉強

６３８頁から６６０頁には、「瑕疵」になりました。

について、①現状が明確な合意内容に違◆反していることを瑕疵と構成するもの、履⾏遅滞に基づく損害賠償請求権につ②現状が建築基準法令等に違反している

いては、実際には、５％と６％のいずれことを瑕疵と構成するもの、③現状が美の利率を選択して請求しているか、いつ観その他の点で通常有すべき性状を欠いから利息を請求しているか等の貴重な意ていることを瑕疵と構成するものに分類

⾒をお聞きすることができました。

した上で、判例・裁判例を分類したもの

修習中から要件事実は、暗記で乗り切っが表にまとめられています。中味まではていたため、次々と繰り出される議論につ検討できなかったのですが、こういう形

いていけず、冷や汗をかきながら、何とかで一覧にまとめられたものは少なく、検終了しました。

勝訴・和解・示談事例研究会
平成２４年８⽉２２⽇（⽔）午後６時〜
於：大阪弁護⼠会館

弁護士
⻑瀬
１

信明

はじめに

う瑕疵があることを理由に不法⾏為に基平成２４年４⽉２４⽇に大阪地⽅裁判

づく損害賠償請求を認める判決が下され、所で建物としての基本的な安全性を損な確定いたしましたのでご報告いたします。
-8-

２

事案の概要

子が売主の名義欄に書いてある⼈物であ

本件土地・建物は、上の図のように、ると信じて疑わなかった。この点につい大規模造成地の外周の斜面地に擁壁をつては、本件の当事者が誰であるかという

くり、擁壁に鉄骨を載せ、⽊造部分は鉄点で問題となった。
なお、訴訟では父親と息子の双⽅を両骨の上と盛土部分にまたがっており、１⽅を被告とした。

階⻄側と２階床面⻄側は鉄骨造、２階床
３

面東側と３階は⽊造という混構造であっ本件建物の⽋陥現象
原告の入居時から、杜撰な施⼯が⾒受た。
平成５年１２⽉３⽇、売買契約が締結けられただけでなく、⼾が動かなくなる

され、平成６年４⽉５⽇、引渡しがなさ

等の不具合が生じていた。外壁のひび割れた。

れはどんどん増えていったが、被告は何ら誠意ある対応をしなかった。

なお、売買契約の売主は、父親名義になっているが、実際に、売主として、ま原告は消費者センターに相談したりもた、売買契約の後も補修等の対応していしたが、解決には至らなかった。その後たのは一貫して息子だった。原告も、息も、原告は被告と交渉するも、決裂し、-9-

を⾏い、本件建物の１階鉄骨造部分につ当弁護団に依頼することとなった。

４

原告は、⽊津田秀雄建築⼠に本件建物いて、一定の条件の下で構造計算を⾏っの鑑定を依頼し、その結果、本件建物にた結果、部材応⼒度計算等、層間変形角、は以下のような根本的な欠陥原因がある

必要地盤支持⼒、いずれについても、安ことが判明した。

全性が認められず、本件建物の１階の鉄本件建物の瑕疵

骨造部分については、著しく構造耐⼒が本件建物の「瑕疵」は、以下のように不足していることが明らかとなった。また、調査及び構造計算の結果、本件建物多岐にわたる。
まず、本件建物は１階⻄側と２階床面の鉄骨梁を擁壁に固定するだけでは、本⻄側は鉄骨造、２階床面東側と３階は⽊件建物を安全に是正することができない造という混構造となっており、建築基準

ことも明らかとなった。
なお、本件建物を安全に是正するには、

法第３８条の認定を受ける必要があるところ、その認定を取得していない上に、擁壁前に柱を設置して、四周に地中梁を政令で定める基準に従った構造計算によ設けた上に、基礎形状を変更することがっても建物の安全性を確かめていないこ

最低限でも必要であった。そして、安全とから、建物の構造の安全性の確認を定に是正するための⼯事を⾏うには、１階めた建築基準法第２０条に違反がある。

の内装や外壁を全て撤去するとともに、また、本件建物各階の床の⽔平レベル

地盤を採掘して地中梁を設置する他、鉄について測定を⾏った結果、建物中央部

骨柱の増設等を⾏うとともに、地盤沈下

分が⾼く東⻄⽅向へ建物は「へ」の字型の修正⼯事も⾏わなければならないことに沈下する現象が⾒られたこと、内・外が判明した。
このように、本件建物は、構造計算上、壁に多数のひび割れが⾒られること、屋
内階段の有効幅について、建築基準法上安全性は認められず、建築基準法違反以は７５０ｍｍ以上必要であるところ、１外の「瑕疵」も存したのである。

階から２階への階段の有効幅は最小で６

５

原告の主張
原告は、主位的請求として、瑕疵担保

４０ｍｍ（最大で７５５ｍｍ）であるこ

責任に基づいて売買契約の解除並びに瑕と、である。

疵担保責任、債務不履⾏責任及び不法⾏

その他、建築計画概要書（甲８）では、本件建物を北側隣地と一体の⻑屋（⽊造為に基づく損害賠償請求（解除による原２階建）として確認申請するという虚偽状回復と合わせて約４、０００万円）、の確認申請を⾏っている点、本件土地は、予備的主張として（解除が認められない

宅地造成規制区域内であり、盛土や切土場合）、本件建物の建替費用相当額（約を⾏なう場合には、宅造許可が必要であ

３、０００万円）を損害として瑕疵担保るところ（宅地造成等規制法）、本件土責任、債務不履⾏責任及び不法⾏為に基地は宅地造成申請なしに、盛土を⾏い、づく損害賠償請求を主張した。

擁壁をつくり、そこに本件建物を建築し６ている点においても、「瑕疵」が認めら

本件訴訟の展開
訴訟提起後、すぐに調停に付された。
現地での進⾏協議期⽇も⾏われ、裁判官れる。
さらに、構造計算を⾏った結果、構造が現地を視察する機会も得た。本件土地強度について安全性が認めないことも判の地質調査、本件建物の構造計算、補修明した。すなわち、１階の鉄骨造部分の費用、建替費用の計算等も⾏われた後、柱、梁、ブレース、基礎等について調査

調停委員会から和解案を提示されたが、- 10 -

７

被告がこれを拒否したことで和解には至年１１⽉２０⽇ころが⺠法７２４条前段らなかった。

所定の『損害及び加害者を知った時』に争点当たるものと認められる。」と判示し、本件の主な争点は、①本件売買契約の被告の消滅時効の主張は認めなかった。

売主及び本件建物の施⼯者は誰か、②本

８９

判決の問題点

件建物の瑕疵の有無及び内容、③本件建「構造計算によって安全であることを物に瑕疵があるにもかかわらず原告が本確かめることができない。かえって、本件売買契約を締結した目的を達すること件建物 1 階部分については著しく構造耐ができるといえるか、④損害、⑤⺠法７

⼒が不足している。」と認定しているに

２４条前段所定の「損害及び加害者を知もかかわらず、補修可能との判断を⾏っった時」はいつか、であった。

ている点、損害について「⺠事訴訟法２

判決

４８条の趣旨に鑑みて」と判示し、結局判決は、まず、瑕疵担保責任及び債務のところあいまいな判断になっている点
等の問題はある。

不履⾏責任については、消滅時効を理由に認めなかった。なお、原告は、時効完

10

その後

成後の債務承認を主張したが、認められ遅延損害⾦を含めれば、当初、原告がなかった（それゆえ、争点③については、請求した⾦額に近くなるものの、予想さ判断していない）。

れたことではあるが、被告は支払いをせず、原告は、回収に苦慮している。

そして、判決は、予備的請求のうち、預⾦口座を差し押さえたが、認容⾦額

不法⾏為に基づく損害賠償請求権についのごく一部にとどまった。

て検討した。
争点①については、きわめて形式的にまた、被告所有の不動産について仮差判断し、父親を当事者と判断し、息子に押えをしていたが、共有持分である等、対する請求は認めなかった。

仮に競売をしても買い手の⾒込みがつかないものがほとんどである。

争点②については、平成１９年の別府マンション事件の最⾼裁判決を引用した

さらに、被告が宅地建物取引業者であ

上で、「本件建物には居住者等の生命、ったことから、保証協会から保証⾦の支

身体又は財産を危険にさらす構造上の重払いを受ける手続きも⾏っている。

大な瑕疵、すなわち建物としての基本的弁護団は、⽊津田秀雄建築⼠、石川卓

な安全性を損なう瑕疵があるものという

志建築⼠、岩城穣弁護⼠、中森俊久弁護べきである。」と判示した。

⼠、⻑瀬信明弁護⼠でした。

争点④については、「本件建物の瑕疵を修補することは可能であることが認められるのであり、建替えを要するとまで【参考】
⽇経ホームビルダー

認めることはできない」と判示し、最終的には、「⺠訴法２４８条の趣旨に鑑み（Ｎｏ.１５７）て」、本件建物の瑕疵修補費用として合計１、２２８万５０００円を認めた。
争点⑤については、「原告が、本件建物には建築基準法２０条に違反する瑕疵
がある旨の意⾒等が記載された一級建築⼠の鑑定書（甲７）を受領した平成２０- 11 -

２０１２年７⽉号

関西ネットの WEB サイトが新しくなりました！
欠陥住宅関⻄ネットの WEB サイトが新しくなりました。
この関⻄ネット通信のバックナンバーもご覧いただけます（ない号もあります）。
活動記録やよくある質問（Q&A）などの内容を今後も充実させていく予定です。
今後の予定も掲載されていますので是非ご覧ください。
http://www.kekkan.net/kansai/

活動報告と今後の予定《前号以降の活動》
２０１２年（平成２４年）
７月１９日（木）18:00〜 「建築訴訟」研究会⑬（大阪弁護士会館）
７月２６日（木）19:00〜 事務局会議（太平洋法律事務所）
８月 ４日（土）13:30〜16:00 定例個別相談会（いきいきエイジングセンター）
８月２２日（水）18:00〜 勝訴・和解・示談事例研究会（大阪弁護士会館）
８月３１日（金）19:00〜 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
９月１４日（金）18:00〜 「建築訴訟」研究会⑭（大阪弁護士会館）
９月２７日（木）19:00〜 事務局会議（太平洋法律事務所）
１０月 ６日（土）13:30〜16:00 定例個別相談会（いきいきエイジングセンター）
１０月２６日（金）19:00〜 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
１０月３１日（水）18:00〜 「建築訴訟」研究会⑮（大阪弁護士会館）
１１月１７日（土）・１８日（日） 全国ネット和歌山大会《今後の活動予定》
１１月２１日（水）19:00〜 事務局会議（太平洋法律事務所）
１２月 １日（土）13:30〜16:00 定例個別相談会（いきいきエイジングセンター）
１２月２１日（金）18:00〜 役員事務局会議（太平洋法律事務所）、忘年会
２０１３年（平成２５年）
１月２８日（月）19:00〜 事務局会議（太平洋法律事務所）
２月 ２日（土）13:30〜16:00 定例個別相談会（いきいきエイジングセンター）
２月１５日（金）19:00〜 役員事務局会議（太平洋法律事務所）
２月２２日（金）18:00〜 新人歓迎会
３月 ５日（火）19:00〜 事務局会議（太平洋法律事務所）
３月１２日（火）19:00〜 事務局会議（太平洋法律事務所）
３月２３日（土） 関西ネット第１６回総会（大阪市立中央会館）
４月 ６日（土）13:30〜16:00 定例個別相談会（いきいきエイジングセンター）

編集後記
関⻄ネットの WEB サイトが新しくなりました。
また現在、関⻄ネットのパンフレットを作成しようと、事務局会議で検討中です。
写真は「河内ワイン」の醸造樽（大阪府羽曳野市）。
〒530-0047 大阪市北区⻄天満 3-1-25-401
伊勢谷法律事務所
向山 知
TEL06-6365-7238 FAX06-6365-7239- 12 -