住宅の確保に配慮が必要な入居者さん

支援者さん 向けの住宅確保要配慮者
入居円滑化マニュアル
第1版

岡山県居住支援協議会

ま

え

が

き

住まいとは、昔から「住宅とは生活の器である」といわれるように、そこに住む人の生活の基盤となる場所です。住まいが無ければ、単純に住宅という箱が無いだけではなく、多くの公的サービスが受けられないなど、人が生きていくうえで大きな制約を受けることになりますので、現代社会において住まいを確保するということは大変重要なこととなっています。さらに、この住まいは、雨風がしのげて住所があれば良いというだけではなく、個々人が一人の人として尊重され、自ら選んだ住まいで安心して、自分らしい暮らしを実現する場所である必要があります。
しかし、民間賃貸住宅を借りたくても、高齢であったり、障がいがあったり、連帯保証人の成り手がいないなどといった入居者さんを取り巻く環境によって、借りることが困難な場合があります。我が国では、このような住まいの確保が困難な高齢者、障がい者、子育て世帯等の住宅の確保に配慮が必要な住宅確保要配慮者が今後も増加する見込みで、生活基盤となる住まいの確保に関する問題は、重要かつ緊急性を帯びています。
この様な状況から、改正住宅セーフティネット法が平成29年10月25日に施行され、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度や登録された住宅の改修、入居者さんへの経済的支援など、民間賃貸住宅を活用した「新たな住宅セ－フティネッ
ト制度」が本格的に始まり、住まいの確保が困難な方々に良質で安心安全な住まいを提供することを支援する取り組みが進められています。
この住宅確保要配慮者の住まいの確保について、誰もが安心して自分らしい住まいを確保できる環境が広がっていくためには民間賃貸住宅の活用が必要であり、そのためには入居者さんや支援者さんが、賃貸住宅を利用する上でのルールやマナー、大家さんなど住宅を貸す側の実情や気持ちなどを知ることが大切です。
本マニュアルは、住宅確保要配慮者の居住環境の改善と、円滑な入居支援の一助となることを願い、身近な手引書として気軽に使っていただけるようにと、住宅の確保に配慮が必要な方やその支援者さんに知っておいていただきたいことを、心構えから入居申し込みや入居中等々の各時点での対応と注意点などを、リアルな事例や体験談とともに記載して作成しました。希望する住まい探しにお役立ていただければ幸いです。
最後になりますが、マニュアルの作成にご協力いただいた関係者の方々にお礼申し上げます。
【住宅確保要配慮者とは】住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティ
ネット法）では、住宅確保要配慮者として「低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子どもを養育している者、その他住宅の確保に特に配慮を要する者」が挙げられています。このような、住宅を自力で確保することが難しい方、手助けが必要な方を本マニュアルでは住宅確保要配慮者と考えています。
−1−

目

次

住まいとは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P４

住宅確保要配慮者が民間賃貸住宅へ入居することを困難にしている背景は？・
・民間賃貸住宅の経営はボランティアではありません・・・・・・・・・・・

P４
P４

不動産（民間賃貸住宅）のしくみを知る・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・
・大家さんとは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・管理業者さんとは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・不動産業者（仲介業者）さんとは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・大家さんと不動産業者さん、管理業者さんの役割分担を確認しよう・・ ・・・

P５
P５
P５
P６
P７

大家さんが不安に思うことを知ろう・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P８

賃貸住宅の入居準備から契約終了までの流れを確認しよう・・・・・・・・・
・入居準備から契約終了までの流れ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・“入居者さん自身が賃貸住宅を借りる”ということを自覚する・ ・・・・・・
・住まい探しに向けての準備をする・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・特性を再確認しよう・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・支援者さんの支援を受けよう・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・希望する住まいを探す・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・住まいの見学と交渉・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・入居の申し込みと入居審査・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・契約を結ぶ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・入居・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・入居期間中・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・お部屋の契約を更新する・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・お部屋の契約を終了する・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P11
P11
P13
P13
P16
P19
P24
P28
P31
P36
P36
P37
P45
P46

大家さん・管理業者さんが困ってしまうトラブル事例・・・・・・・・・・・

P48

各種相談窓口・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・主な総合的な相談窓口・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・主な専門的な相談窓口・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P53
P53
P55

書式・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・「連帯保証人のお引き受けのお願い」「緊急連絡先のお引き受けのお願い」について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・「住まいのチェック項目例」「周辺環境のチェック項目例」について・ ・・・

P60

−2−

P60
P60

用語について本書では、専門家以外の方にも、少しでもわかりやすく読んでいただくために、
特定の部分を除いて各単語を下記のようにまとめています。厳密には意味が異なる表現もありますが、ご了承ください。
要配慮者・賃借人・借主

⇒

入居者さん

支援団体・支援者⇒

支援者さん

宅地建物取引業者⇒

不動産業者さん

賃貸人・貸主・家主⇒

大家さん

賃貸管理業者⇒

管理業者さん

本書に記載している様々な事業やサービスは、岡山県内で提供されているものを事例として取り上げたものです。個々の対処方法やサービス、事業を推奨するもの
ではありません。

−3−

住まいとは
住まいは、人が安心安全に、社会とのかかわりを持ちながら、自分らしい暮らしを実現し生活するための基礎であり基盤です。
ところが、入居者さんによってはその人の特性から、とりあえず雨風がしのげて住所を得られればそれでよいということで、自分の希望に沿わない劣悪な環境の住まいで生活せざるを得ない状況に追い込まれるケースがあります。実際に、トイレやお風呂が使えないお部屋でも、借りられるだけでありがたいからと生活されていた例もあります。
さらに支援する側も、いったん住まいが確保できれば、入居者さんの問題改善のために、より適切な住まいを探す「住み替え」が有効であったとしても、検討事項の選択肢から「住み替え」が無くなってしまうケースがあります。
民間賃貸住宅を利用するにあたって、入居者さん本人の努力が必要ですし、支援者さんの協力が不可欠な場合があります。お部屋だけではなく周辺環境も含め、入居者さん本人が希望する生活しやすい住まいを探しましょう。住まいの最適化によって、入居者さんに起きている色々な問題が改善することも考えられます。
住まいは、入居者さんが自ら選んだ場所で、自分らしい暮らしをする場であるべきです。

住宅確保要配慮者が民間賃貸住宅へ入居することを困難にしている背景は？
高齢者・障がい者・子育て世帯・低額所得者などの住宅確保要配慮者（以下要配

慮者）の民間賃貸住宅への入居を困難にする背景として、収入の不安定さを原因とす
る家賃の支払い能力に対する不安や、老化等による居室内外での転倒事故や火の不始
末による火事などのトラブル、新しい環境への適応の難しさや生活時間等の違いによるトラブル、認知症などによる徘徊や周囲の住人への迷惑行為、亡くなった場合の契約解除や家財道具の撤去などによる労力及び費用の発生、事故を原因とする物件価値
減少のリスクを恐れて、大家さんや不動産業者さん、管理業者さんが賃貸住宅を貸したがらないという現実があります。
しかし、近年では高齢社会を迎えたり、障がい者などが自ら選んだ住まいで安心して自分らしい暮らしを実現する地域移行の取り組みが進み、法律や行政サービスの整備、保険や見守りサービスの商品開発や提供により、要配慮者の受け入れがしやすい
環境整備が進められています。

民間賃貸住宅の経営はボランティアではありません
大家さんをはじめとする、民間賃貸住宅を提供する側にとって、要配慮者の受け入−4−

れはボランティアではなく市場経済における経営方針としての選択肢の一つで、利益を得ることを目的としています。一般の方であろうと、要配慮者の方であろうと関係なく、個別の状況に応じて、大家さんや管理業者さんが想定する金銭的労力的な負担の上限を超えそうな入居者さんには、住宅を提供することは困難です。
あらかじめ大家さんや管理業者さんが負担と考える事項を事前に対処軽減しておけ
ば、円滑に入居できる場合がありますので検討してみましょう。

不動産（民間賃貸住宅）のしくみを知る
まずは、民間賃貸住宅の基本的な制度や仕組みを説明します。
【支援者さんにお願いしたいこと】
民間賃貸住宅の契約やルール、マナーといったことは、要配慮者である入居者さんには分かりにくいことがあります。
トラブルにならないために、特に大事なことなど、ポイントを押さえて補足説明をしたり、分かりやすく紙に書くなどの支援をお願いします。

大家さんとは大家さんとは、民間賃貸住宅の貸主です。「賃貸される不動産の所有者（オーナー）」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことで、賃貸物件の管理業務（賃料の集金・建物の維持管理・共用部分の清掃・入居者さんの管理・相談窓口等）を行います。

管理業者さんとは管理業者さんとは、大家さんから賃貸物件の管理業務（賃料の集金・建物の維持管
理・共用部分の清掃・入居者さんの管理・相談窓口等）を受託して代行する業者です。
管理業者さんが管理業務の内、どの業務を行っているのかは、大家さんと管理業者さんとの契約次第です。
ですから、入居する際には、その建物に管理業者さんがいるのか、いるとすれば大家さんからどの業務を委託されているのかをあらかじめ確
認しておくことが重要です。
なお、賃貸住宅管理業務に関しては、令和２年に新しい法律が成立していますのでご紹介します。
−5−

【賃貸住宅管理業法の概要】
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が令和２年６月12日に国会で成立し、同年６月19日に公布されました。この法律は、特定賃貸借契約（いわゆるサブリース関係における民間賃貸住宅のオーナーさんとサブリース事業者との間の賃貸借契約）の適正化に関する措置については令和２年12月15日から施行され、それ以外は令和３年６月18日までの政令で定める日から施行されます。
この法律では、主に「賃貸住宅管理業者登録制度」と「特定賃貸借契約の適正化に関する措置」の２つの内容が定められています。
○賃貸住宅管理業者登録制度
オーナーさんから委託を受けて、賃貸住宅の維持保全を行う業務及びこれと併せて家賃、敷金等の管理を行う業務を行い、管理戸数が200戸以上であるなどの一定の事業規模を有する管理業者さんは、登録をしなければ建物の維持保全の業務などができないこととされています。
○特定賃貸借契約の適正化に関する措置
住宅の賃貸借では、オーナーさんから事業者が賃貸住宅を借上げ、入居者さんに転貸をする方法が取られることがあります（これを「サブリース」といいます）。
この法律では、サブリースを行うすべての事業者に対し、オーナーさんとの間の契約において、誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止、契約締結前の書面の交付等が義務付けられました。また、入居者さんとの関係では、事業者が実施する建物の維持保全の方法等につき入居者さんに伝えなければならないとされています。また、オーナーさんと事業者との間の契約が終了した場合には、オーナーさんが入居者さんとの間の賃貸借契約を引き継ぐこととされ、入居者さんはそのまま賃貸住宅に住み続けることができます。

不動産業者（仲介業者）さんとは不動産業者（仲介業者）さんとは、大家さんから賃貸物件の仲介業務の委託を受けて、入居者さんを探すための営業活動を行い、契約の締結から入居開始までの業務を行う業者です。

−6−大家さんと不動産業者さん、管理業者さんの役割分担を確認しよう
賃貸住宅に入居してから起こる、設備のトラブルや家賃の相談、退去の連絡や立ち合い確認、敷金精算などについて、入居者さんの対応窓口となるのは、お部屋探しや契約などをしてもらった不動産業者さんとは限りません。
対応する内容によって、大家さんであったり、不動産業者さんであったりします。
また、近年、入居後の管理業務については、大家さんだけでは対応が難しい場合があるため、専門の管理業者さんや、仲介業務を行った不動産業者さんなどに管理業務を委託している場合もあります。
入居後の各窓口（場合によっては総合窓口）がどこになるのか、あらかじめ確認しておくことが必要です。次の分担表で、大家さん（管理業者さん）の業務なのか、それとも不動産業者さんの業務なのかを確認して、適切な人に相談するようにしましょう。
【原則的な不動産賃貸業務の分担表】 ※入居者募集（仲介業務）を不動産業者さんに依頼している場合
仲介業務【不動産業者さん】【大家さん】【管理業者さん】

賃貸管理業務
【入居前】

入居者さんの新規募集
物件案内
入居申し込みの受付
契約条件の交渉
重要事項説明契約締結・初期費用（家賃等）の授受
入居手続きのサポート
鍵渡し

入居者さんの選択（入居審査）

家賃等の授受入居手続き
入居立会い
居室の現況確認や利用方法説明（設備機器等）【入居後】
家賃等の収納や未納者への督促などの対応
入居者さんの管理（利用状況等の確認や各種連絡など）
建物の維持管理や清掃
居室の設備や備付備品の維持管理（退去後の原状回復）
苦情等への対応
緊急時の対応
契約更新・条件の改定
退去手続き
退去立会い
敷金精算
−7−

大家さんが不安に思うことを知ろう
入居者さんが、「空いている部屋があるんなら、お金を払うんだから貸してくれた
らいいじゃないか」と言われることがあります。しかしそうであっても、大家さんにも貸したくないと思う場合があります。どうして貸したくないのか、その理由を知ることによって、断られる理由を事前に解消することができます。
まずは、自分が大家さんの立場であったら、入居を希望する自分自身に、安心してお部屋を貸すことができるか考えてみましょう。
また、まれにトラブルを起こした入居者さんが「家賃を払っているんだから、部屋をどう使おうがこちらの勝手だ」と言われる場合もありますが、通常家賃はお部屋を大事にきれいに使ってもらうことを想定した金額設定で、乱暴に使って傷を付けられる金額まで含まれてはいません。そのため、“借りたものは大事に使う”“壊したら弁償する”ということが原則になります。
ここでは、大家さんにどんな心配があって貸したくない場合があるのか、心配事が実際に起きた場合に大家さんがどのような損害を受けるかを解説します。
大家さんが不安に思うことの主なものとして、入居者さんの家賃の支払い能力に対する不安や、老化等による居室内外での転倒事故や火の不始末による火事などのトラ
ブル、新しい環境への適応の難しさや生活時間等の違いによるトラブル、認知症などによる徘徊や周囲の住人への迷惑行為、亡くなった場合の契約解除や家財道具の撤去などにかかる費用や労力、居室内外での事故等を原因とする物件価値減少リスクなどがあげられます。
これらのこと全てには大家さんの手が回りませんし、そもそも大家さんでは行えない法律行為もあります。そのため民間賃貸住宅では、このような不安を解消するために、次の連帯保証人などが求められることになります。
【大家さんの不安な点】●家賃の支払い能力●病気やケガ●意思疎通●近隣トラブル●契約解除及び家財の撤去など➡
【不安解消のために求める対策】◆連帯保証人の確保【連帯保証人について詳しくはＰ14】◆緊急連絡先の確保【緊急連絡先について詳しくはＰ15】◆相続人の確保（事後処理可能な者の確保） 【相続人について詳しくはＰ43】◆支援者の確保−8−

【孤独死が発生した事例】【概要】
２階建てアパート（全８戸）に、家賃55,000円で単身の高齢者Ｂさんが入居されていましたが、家賃の滞納が発生したため管理業者さんがお住まいを訪問しました。チャイムを鳴らしてもＢさんは出てこられず、近隣のお部屋の入居者さんにお聞きしてみても、Ｂさんの様子は分からないということでした。
そこで、室内での事故の可能性を考えて、警察立ち合いのもと入室すると、Ｂさんが室内で亡くなられていました。
事後処理をしましたが、Ｂさんの親族や連帯保証人とも連絡が取れず、結局裁判により契約の解除と残置物の撤去を行いました。しかし、滞納家賃及び原状回復費用を回収できず、さらにこのお部屋はしばらくの間空室のままとなってしまいました。さらに、このことを原因としてアパート内の他の入居者さんの約半数が退去され、しばらくの間空室になった上、新たな入居者さんを募集するにあたり、家賃の減額が必要になりました。

A

B

C

D

E

F

G

H

【損害①】
Ｂさんの滞納家賃

330,000円（６ヶ月×55,000円）

原状回復リフォーム費用100万円（敷金精算の上）空室による損害
孤独死を原因として、隣接住戸からの退去による空室期間が発生（両隣及び階下３戸）


Ａ室
Ｂ室
Ｃ室
Ｆ室

合

計

６ヶ月
20ヶ月
11ヶ月
９ヶ月



2,530,000円
 330,000円
 1,100,000円
 605,000円
 495,000円
3,860,000円【損害②−１】
家賃の減額

Ａ室
Ｂ室
Ｃ室
Ｆ室

−9−






42,000円
30,000円
40,000円
42,000円

【損害②−２】Ａ

合計家賃（事故前）


月額明細

年

額

5,280,000円

損害（Ａ−Ｂ）

収

支



440,000円

内訳： 55,000円×８室



Ｂ

⇒

合計家賃（事故後）
374,000円

内訳： 55,000円×４室
42,000円×２室
40,000円
30,000円


4,488,000円

792,000円

事故前

事故後

賃

5,280,000円

4,488,000円

ロ ー ン

3,600,000円

3,600,000円

出 修繕積立金

480,000円

480,000円

200,000円

200,000円

支出合計

4,280,000円

4,280,000円

収支差額

1,000,000円

208,000円

入

家その他の費用この大家さんは、アパート建設のために借り入れたローンの返済がなんとかできているものの、空室が発生すると収益が無くなり返済ができなくなる可能性がある
ので不安を感じており、アパートの売却も検討中です。
しかし、アパートを売却してもローンが完済できる金額で売れるか分からず、大変悩まれています。
この事例のように、借り入れをしてアパートの経営を行っている大家さんは、
決して少数派ではありません。どれだけ家賃の滞納や事故発生を不安に思っているか、なぜ入居者さんによっては入居を断るのか、なぜ入居者さんを選ぶのかを、具体的にイメージしていただけるのではないでしょうか。

− 10 −

賃貸住宅の入居準備から契約終了までの流れを確認しよう
まずは、賃貸住宅の募集準備から入居までの流れの中で、入居者さんが住宅の提供を受けるに当たって配慮すべきポイントを確認しましょう。
なお、通常の賃貸の流れでは、大家さんは前の入居者さんの退去後に原状回復やリフォームを行いますが、ここでは原状回復などが終わった後の空室について、大家さんが入居対象者として要配慮者を検討し、実際に要配慮者が入居した場合で確認していきます。

入居準備から契約終了までの流れ“入居者さん自身が賃貸住宅を借りる”ということを自覚する
入居者さんが、「自分が借りる」という当事者意識を持つことから始まります。お部屋を借りるうえでの基本的な心構えを確認しましょう。

住まい探しに向けての準備をする
住まい探しを円滑に行うために、状況確認と事前準備をしましょう。普段の生活から、賃貸住宅への入居に不利な状況を作らないように気を付けることも大事です。そして、自分の特性などを客観的に捉えて、安心安全に生活できる環境を考えましょう。

希望する住まいを探す
入居者さんの希望する住まいを探します。まずは賃貸住宅に住むうえでのルールやマナーを知り、自分の希望条件などを整理して、住まいを探しましょう。また、必要に応じて、支援者さんの支援を受けましょう。

住まいの見学と交渉
実際のお部屋を見学して、生活をイメージしてみましょう。必要に応じて設備の設置や契約について、不動産業者さんと相談しましょう。

− 11 −

入居申込みと入居審査
お部屋が気に入ったら、入居の申込みをして、入居審査を受けます。入居
審査の概要を確認しておきましょう。

契約を結ぶ
お部屋に関する重要な事項の説明を受けて、借りるかどうか判断しましょう。契約の内容はとても大事です。記名押印する前に、しっかり契約内容を確認しましょう。

入居
お部屋での生活が始まります。入居したときに、すぐにお部屋の確認などを行いましょう。

入居期間中
入居期間中にするべきことや、変化が起きたときの対応をあらかじめ準備
しておきましょう。

お部屋の契約を更新する
更新手続きが必要な場合は、更新手続きをします。

お部屋の契約を終了する
契約を終了します。契約終了時の状況によって手続きが変わる部分がありますので、確認しておきましょう。
− 12 −

“入居者さん自身が賃貸住宅を借りる”ということを自覚する
入居者さん自身が当事者意識を持つことは、非常に重要です。入居者さんが、大家さんから、自らお願いして貸してもらっているという気持ちを持つだけで、入居後のトラブル減少が期待できます。
住まいを確保するのに困っている一部の方から、「困ってるんだから、助けるのが当たり前だろう」という趣旨の発言があることがありますが、前述の通り、民間賃貸住宅の経営はボランティアではありません。大家さんにとっては、入居者さんが「きちんと家賃を払ってくれる」「トラブルなく生活してくれる」のが当たり前で、家賃の滞納やトラブルが起きると大変困ることになります。
また、「 お金を払って借りてやってる」という考えを持つ方もいます。こういう方は、お部屋を乱暴に使って、傷をつけたり、壊してしまったりしてトラブルになりがちです。家賃は、部屋を傷めないように使ったときの料金で、雑に使われ、汚されることを考慮した金額ではありません。「借りたお部屋を大切にきれいに使う」という気持
ちを持つことが大切です。
入居者さんが大家さんになったつもりで、家賃の支払いやお部屋の使い方に関して、自分自身に安心して貸せるかイメージしてみましょう。

住まい探しに向けての準備をする
新しい住まいを探す以前の問題として、入居者さんの状態や生活履歴によって、住まい探しに向けて色々な準備が必要な場合がありますので確認しましょう。

入居に不利な状態を作らない
次のような経験がある場合は、入居審査が不利になる場合があります。また、複数の項目に該当する場合は、より困難になる場合がありますので、次のような事項は起
こさないようにしましょう。既に起こしてしまっている場合は、支援者さんや不動産の相談窓口で相談して、対策を検討しましょう。
■クレジットカードでの滞納歴がある 
最近の賃貸住宅の入居審査は、家賃債務保証の審査の結果で可否が決まることが多くなっています。家賃債務保証会社によっては、クレジットカードの滞納歴があると審査が通らない場合があります。
■家賃などで滞納歴がある 
家賃の滞納歴についても、家賃債務保証会社によっては審査が通らない場合があります。
■破産歴がある 
破産歴についても、家賃債務保証会社によっては審査が通らない場合があります。
− 13 −

■反社勢力の構成員である（あったことがある）
反社勢力の構成員であったり、過去に構成員であって一定期間が経過していない場
合、審査が通らない場合があります。
■ペットを飼っている 
ペット可物件の数が少ないため、お部屋を見つけにくい場合があります。

あらかじめ準備しておくものの例（入居申し込みなどで必要なもの）
一般的に必要な「住所を確認できる書類」などの他に、次のようなものが要配慮者の方には求められる場合があります。
●携帯電話（本人のもの）●銀行口座（本人のもの）●連帯保証人
●緊急連絡先※連帯保証人がいない場合など■連帯保証人とは？ 
賃貸借契約に係る連帯保証人とは、入居者さんが賃貸借契約上負うべき債務（家賃の支払、借主が負担すべき原状回復費用、借主が賃貸物件を故意過失により破損した
場合の損害賠償など）について、入居者さんがその支払いをしないときに、大家さんからの請求にもとづき入居者さんに代わって支払う者です。
連帯保証人が負担すべき金額は、入居者さんが賃貸借契約上負うべき債務の元本（たとえば入居者さんが滞納した家賃の金額そのもの）と、その支払いが遅れたことに伴う利息を合わせたものです。
なお、令和２年４月１日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人となる場
合には、負担金額の上限額となる「極度額」を定めることになりました。
《大家さんは、なぜ連帯保証人を必要とするのか？》
大家さんは、連帯保証人がいれば家賃未納に対する不安などの解消につながることから、多くの場合、民間賃貸住宅の入居に際して連帯保証人を条件とする事を求めています。特に入居者さんの特性などで不安なことがある場合、連帯保証人の必要性を強く感じることがあると考えられます。
■家賃の保証・原状回復費用についての不安対策 
大家さんは家賃や原状回復費用などの未払いが発生した場合、連帯保証人に、極度額を上限として、家賃、家賃に相当する損害金、原状回復費用、残置物撤去費用、強制執行費用等、一切の金銭債務を求めることがでますので、連帯保証人を契約の条件とする場合が一般的です。
ただし、入居者さんがお亡くなりになった場合には、連帯保証人は、その時点で入居者さんが負っている債務を元本とする額のみを負担することになりますので、その後に発生する家賃に相当する損害金等を請求されることはありません。
− 14 −

■緊急時対応についての不安対策 
大家さんは、入居者さんに緊急事態が発生した場合、連帯保証人に様々な手続きなどの対応を求めることができれば不安の解消につながります。ただし、連帯保証
人に緊急対応義務はありません。
■居室の契約解除と明け渡し、それに伴う残存家財の撤去 
大家さんは、入居者さんが亡くなったり行方不明になったりした際に、あらかじ
め入居者さんから連帯保証人に対し居室の契約解除や明け渡し、残存家財の撤去などについての代理権が与えられていれば、これらの対応を入居者さんや相続人に代わって連帯保証人に求めることができます。
ただし、これらの行為は本来相続人等が行うものなので、上記のように代理権限が与えられていない限りは、連帯保証人がこれらの行為を行うことはできません。
そのため、特に入居者さんが高齢であるなどの場合、連帯保証人が相続人でもあれ
ば、より大家さんには安心してもらえる場合があります。
■緊急連絡先とは？ 
緊急連絡先とは、入居者さんに家賃の滞納やトラブルが発生したにもかかわらず入居者さんと連絡が取れない際に、大家さんなどから連絡し、相談できる役割を担っていただく者です。滞納家賃などの支払いを請求されることはありません。
連帯保証人の確保が困難な場合で、契約者が十分な資金を有して金銭的な不安が少ない場合や家賃債務保証会社を利用できるときには、緊急連絡先を確保することによって対応することが可能な場合があります。

− 15 −

特性を再確認しよう
誰もが何らかの特性を持っており、特性があることは特別なことではありません。
しかし、賃貸住宅の入居にあたっては、大家さんなどにとっては、その特性が不安要素となるかどうか、特性による影響が大きいのか小さいのか、ということが判断できることが重要になってきます。
ですから、大家さんの立場に立って入居者さんの特性を客観的に考え、不安を与えそうなことには準備や対策を行い、住まい探しをスムーズに進めることが大切です。

隠さない・嘘をつかない

キーワード

個人情報ですので難しい部分ですが、特性等について大家さんや不動産業者さんか
ら質問があった際には、必要な範囲で正直に答えましょう。隠したり嘘をついていると、大家さんとの信頼関係が無くなったり、後になって大きなトラブルにつながったりする場合があります。
ただし、尋ねられたことについて、何でも話さないといけないわけではありません。
尋ねられた情報が必要なのか分からない場合は、支援者さんや相談窓口に相談してみてください。
■高齢者の方 
高齢者の特性としてまず挙げられるのが、身体的な機能や認知機能などの加齢に伴う低下です。心身ともに健康であり続けるためにも、適度な運動やバランスの良い食事をし、地域の活動に参加するなど、生きがいを持てる生活を送ることは、住み慣れた地域でより長く健康的に暮らし続けることにつながります。
また、病気やケガなどをきっかけに健康状態が大きく変化するケースがみられることも特徴的ですので、この点に注意が必要です。
認知症についても心配があります。認知症でトラブルのもとになるのが、本人に自覚症状がない場合が多いことです。入居者さんは自覚がなくても、周りの人から勧められた場合、拒絶せずに病院等を受診するようにしてください。
いずれにしても、状態が変化した際の対応をあらかじめ決めておくと、大家さんに安心してもらえることもあるでしょう。
【大家さんの心配事】●継続的な家賃の支払い能力⇒●健康状態と支援・見守りの状況

対応方法Ｐ31⇒

対応方法Ｐ33●病気や死亡など変化があった際の家族や支援者による対応
●孤独死

⇒

⇒

対応方法Ｐ34

対応方法Ｐ34■子育て世帯の方 
子育て世帯では、子どもの生活音が問題となりやすいです。どれだけ注意しても、赤ちゃんの泣き声や元気な子供が出す声、走り回る音を止めることはできません。こ− 16 −

のような音が出る前提でのお部屋探しをしてもらえれば、トラブルなくのびのびと生
活できると考えられます。
その他にも、壁に落書きをしてしまったり、キズをつけたりしてしまうこともあるでしょうから、原状回復しやすい、費用の掛かりにくいお部屋を探してみることも有効です。
【大家さんの心配事】●子供の騒音問題⇒

対応方法Ｐ35●原状回復費用の支払い能力⇒

対応方法Ｐ32■被災者の方 
被災した場合、土地勘のない避難先のみなし仮設住宅などで生活を送らなければなりません。そのため、近隣にスーパーや商業施設、市役所などの公的機関、公共交通機関などがあるような場所が安心して生活できると考えられます。
なお、被災した場合、金銭的に困窮する場合があるので、家賃が払い続けられるかどうかは大家さんなどから心配されるところです。
その他にも、賃貸住宅に住んだ経験がない場合、賃貸住宅で生活する上でのルール
やマナーの知識があるか心配されますので、知識を得るようにしましょう。
【大家さんの心配事】●継続的な家賃の支払い能力⇒

対応方法Ｐ31●賃貸住宅居住ルール及びマナーの理解●原状回復費用の支払い能力⇒⇒

対応方法Ｐ34

対応方法Ｐ32■外国人の方 
外国人の方が大家さんなどから心配されやすいこととして、まず、言葉の違いによるコミュニケーションの取りづらさがあります。
その他にも、文化や生活慣習が異なることなどを原因とした、賃貸借契約や生活する上でのルール及びマナーの違反によるトラブルがあります。
入居者さんが、日本語での意思疎通が難しい場合は、日本語で通訳ができるお友達や支援者さんを確保することが大事ですし、連帯保証人などが必要なことや入居の人数、住宅の使い方など、日本の賃貸住宅のルールについての知識を得るようにしましょう。
【大家さんの心配事】●継続的な家賃の支払い能力

⇒

●慣習問題

⇒

対応方法Ｐ35●意思疎通⇒

対応方法Ｐ35

対応方法Ｐ31●賃貸住宅居住ルール及びマナーの理解⇒− 17 −

対応方法Ｐ34

■障がいのある方 
障がいの種類は、身体的なことや心のことなど様々です。障がいのことを説明していないために大家さんや管理業者さん、周囲の住民などから誤解を受けてトラブルになることがありますし、無理をして疲れてしまったり、障がいが重くなってしまうことがあります。支援が必要な状態であれば、大家さんなどにあらかじめ障がいの特性などを知っておいてもらえば、トラブルの未然防止につながります。
また、行政サービスや民間サービス、各種支援を積極的に利用することによって、大家さんなどからの心配を解消することができる場合があります。
お部屋内での安全確保や事故防止のために、手すりを付けるなど可能な範囲でお部屋の改修することも有効です。ただし、お部屋の改修は入居者さんが勝手にすることはできません。大家さんなどと、事前によく相談しましょう。
【大家さんの心配事】※次の項目は、障がいの種類などにより変わります。
●継続的な家賃の支払い能力●お部屋での事故⇒⇒対応方法Ｐ31

対応方法Ｐ34●健康状態と支援・見守りの状況
●迷惑行為

⇒

対応方法Ｐ34●意思疎通⇒

対応方法Ｐ35⇒

対応方法Ｐ33●病 気や死亡など変化があった際の家族や支援者さんによる対応⇒

対応方法Ｐ34− 18 −

支援者さんの支援を受けよう
入居者さんだけで問題解決しようとしても、困難な場合があります。適切な支援を受けることによって安心安全に生活できますし、大家さんの理解も得られやすくなります。
要配慮者の入居者さんには、行政サービスなどにより支援者さんが付いてくれる場
合があります。その他にも、社会福祉協議会やＮＰＯなどの団体による支援を受けることができる場合がありますので、相談してみましょう。
また、住まいの地域にある町内会や民生委員さんなどとつながることも重要です。

自治体などの支援制度⇒

詳しくはＰ53

まずは、自治体の福祉窓口に相談してみましょう。入居者さんの状況・状態によって、色々な制度を利用できたり、支援者さんが付いてくれることがあります。

社会福祉協議会⇒

詳しくはＰ53

社会福祉協議会は、民間の社会福祉活動を推進することを目的とした営利を目的としない、地域福祉を推進する民間の団体です。自治体やＮＰＯ、福祉団体などと連携して、国や自治体の福祉制度ではすくいきれない地域の課題解決に取り組み、その連絡調整役を担っています。
福祉に関する質問や困りごとなど、地域の社会福祉協議会に相談してみましょう。

入居者さんを支える色々な団体
平成29年の住宅セーフティネット法改正により、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため、住宅確保要配慮者に対し住宅相談等の入居支援や見守り等の生活支援を行う法人を、都道府県知事が住宅確保要配慮者居住支援法人
として指定する制度が作られました。岡山県内では、現在８法人が指定されています。
詳しい登録情報は、岡山県ホームページでご確認ください。
▷岡山県

住宅確保要配慮者居住支援法人一覧

岡山県ホームページ
岡山県

居住支援法人で検索− 19 −

《岡山県指定居住支援法人》■特定非営利活動法人おかやま入居支援センター
主な支援対象者

高齢者

障がい者

児童虐待

ＤＶ被害者

矯正施設退所者

被災者

高齢者

障がい者

子育て世帯

高齢者

障がい者

子育て世帯

■ホームネット株式会社
主な支援対象者

低額所得者
生活困窮者

■社会福祉法人クムレ
主な支援対象者

低額所得者
生活困窮者

■認定特定非営利活動法人ハーモニーネット未来
主な支援対象者

高齢者

子育て世帯

ＤＶ被害者

■株式会社Ｎ・フィールド
主な支援対象者

障がい者■特定非営利活動法人岡山・ホームレス支援きずな
主な支援対象者

高齢者

障がい者

ＤＶ被害者

矯正施設退所者

低額所得者■特定非営利活動法人おかやまＵＦＥ
主な支援対象者

■株式会社

低額所得者

被災者

高齢者

障がい者

子育て世帯

生活困窮者

児童虐待

ＤＶ被害者

矯正施設退所者

外国人

いこい住宅

主な支援対象者

低額所得者

高齢者

生活困窮者

矯正施設退所者《居住支援活動を行っている団体》
岡山県内には、居住支援法人以外にも住宅確保要配慮者に対して色々な支援を行う
ＮＰＯ等の団体があり、各団体がホームページなどで情報発信を行っています。岡山
県居住支援協議会ホームページから、まとめて調べていただくこともできます。
▷岡山県居住支援協議会

居住支援団体一覧

岡山県居住支援協議会ホームページ
岡山県居住支援協議会

で検索− 20 −

地域とつながる
入居者さんが住んでいる地域にある自治会（町内会）などとつながっていることは、
安心安全に生活するための必要な情報を得ることができますし、何かあった際に円滑な解決ができる可能性があります。
入居者さんの特性や自治会（町内会）の活動状況にもよりますが、自治会（町内会）の関係者や民生委員などに支援が必要な人がそこに住んでいることを知ってもらう
ためにも地域の自治会（町内会）への加入を検討しましょう。
▷町内会に加入しましょう（岡山市）
岡山市ホームページ
岡山市

町内会

で検索

町内会の概要や活動内容、組織などが解説されたパン
フレットが掲載されています。

【実践例】
住んでいるアパートがある地域で、大人や子ども、高齢者や障がい者など、誰でも気軽に参加できる食堂が毎月１回ＮＰＯによって運営されています。
社会福祉士などの専門のスタッフが、楽しい雰囲気づくりや分からないことの相談などをしてくれています。
都合が合う時に参加していますが、地域の一員としてその食堂でお友達を作った
り、日頃から困りごとを相談したりして、楽しく生活しています。

− 21 −

成年後見制度『成年後見制度』は、知的・精神的能力が十分ではない方に対する法的な保護制度のことです。「知的・精神的能力が十分ではない」というのは、知的障がい者だけではなく、未成年者（満20歳未満）や認知症患者等が該当します。
要配慮者の中には、「 成年後見人」や「保佐人」、「 補助人」が付いてくれることによって、入居者さんに難しいことを、代わって適切に行ったり、サポートしてくれること
によって、大家さんなどに安心してもらえる場合があります。
■成年後見人とは 
成年後見制度は精神上の障がい（知的障がい、精神障がい、認知症など）により判断能力を欠いている常況にある方が不利益を被らないように家庭裁判所に申立てをして、その方を援助してくれる人（成年後見人）を付けてもらう制度です（これを「法定後見制度」といいます）。また、あらかじめ本人が、将来成年後見人になってくれる方との間で、本人が判断能力を欠いている状態になったときの事務に関し代理権を与える旨の契約をすることによっても、同じような取扱をすることができます（これを「任意後見制度」といいます）。
いずれの場合であっても、成年後見人が判断能力が低下した人の財産管理と身上監
護をすることが出来ますし、成年後見人には代理権があるので、入居者さんの意向に沿うものである限り、入居者さんに代わって賃貸借契約上の借主としての行為を行う
ことができます。
賃貸の実務では、財産に関する行為は成年後見人が本人に代わって行います。そのため、家賃の支払いも安定しますし、万が一の際の契約解除や家財の取り扱いもス
ムーズになる場合があります。
■保佐人とは 
保佐制度は精神上の障がいにより判断能力が著しく不十分な方が不利益を被らない
ように家庭裁判所に申立てをして、その方を援助してくれる人（保佐人）を付けてもらう制度です。
本人が財産に関する重要な行為を行う場合、保佐人の同意がないと行うことができなくなります。また、本人が保佐人の同意なく行った行為について、保佐人は取り消して、その行為についてなかったことにできます。
成年後見人との差異は、保佐人は原則として同意権を持つだけであり、代理権まで持つためにはその旨の家庭裁判所の審判を受ける必要があるということです。

− 22 −

■補助人とは 
補助制度は精神上の障がいにより判断能力が十分でない方が不利益を被らないように家庭裁判所に申立てをして、その方を援助してくれる人（補助人）を付けてもらう制度です。
家庭裁判所で認められた行為について、本人が財産に関する重要な行為を行う場
合、補助人の同意がないと行うことができなくなります。また、本人が補助人の同意なく行った行為について、補助人は取り消して、その行為についてなかったことにできます。保佐人との違いは、保佐人が重要な行為全てにおいて同意権を持ち、当該全ての行為について同意なくなされた場合に取り消しをすることが可能なことに対して、補助人は家庭裁判所から認められた行為のみ同意権を持ち、当該行為についてのみ同意なくなされた場合に取り消すことが可能となっているところです。

重
要
な
行
為

１．貸したお金を返してもらうこと
２．お金を借り入れること、誰かの保証人になること
３．不動産などの高価な財産を購入すること、売却すること
４．裁判を起こすこと
５．贈与すること
６．遺産の分割の話し合いや相続の放棄をすること
７．贈与を断ること
８．家の新築や増築をすること
９．長期間にわたる賃貸借契約をすること− 23 −

保佐人
重要な行為全て補助人

重要な行為の中から認められた行為のみ

希望する住まいを探す
希望する住まいを得るために、知っておきたいポイントはたくさんあります。ここでは、住まい探しの中で、特に要配慮者の方に知っておいていただきたい情報を掲載します。
住まいを選ぶ際には、使いやすさや外観に意識が向きやすいですが、それら以外にも住む人の命を守る耐震・耐災害性能をはじめとして、健康を守り快適に生活するための室温維持性能などの重要な構成要素がありますので注意しましょう。
なお、住まいの探し方や賃貸借契約の進め方、賃貸住宅でのルールやマナーといった、住まいの確保を円滑に進めるための一般的な情報は、次のサイトに詳しい内容があるので、ご確認ください。
▷不動産ジャパン「不動産基礎知識：借りるときに知っておきたいこと」不動産ジャパンで検索（公財）不動産流通推進センターが管理・運営する総合不動産情報サイト「不動産ジャパン」に、民間賃貸住宅の利用の流れについて詳しい情報がありますので、ご確認ください。
▷はじめての一人暮らしガイドムービー（公社）全国宅地建物取引業協会連合会ＨＰ
全宅連

はじめての一人暮らし

で検索（公社）全国宅地建物取引業協会連合会が、部屋探しから契約までの流れや金銭管理や生活マナーなど、一人暮らしの“いろは”が分かるガ
イドムービーを公開しています。はじめての一人暮らしに必要な基礎知
識を映像でわかりやすく解説されています。
■持ち家（一戸建て）から賃貸住宅（集合住宅）に住み替えする場合の注意点 「これまで持ち家の一戸建てにしか住んだことがない」という人は、アパートやマンションでの生活には気をつけておきたい、集合住宅ならではのルールやマナーがありますので気をつけましょう。コミュニケーションひとつでトラブルが避けられることもありますので、普段からのあいさつや何かある場合は事前に一声かけておくようにしましょう。
集合住宅でのトラブルとして多いのは騒音問題です。例えば室内を歩いたり物を落としたりする音は、自分が思っている以上に下に響く場合があります。また、子供な
どが騒ぐこともトラブルの原因になりますし、楽器の演奏などについても、窓をあけっぱなしにしないなどの気遣いが必要です。
その他にも、駐車場の利用については、決められた場所以外には駐車できません。
ペットについても「ペット可」でなければペットは飼えませんし、飼える場合でも種類や大きさ、数に制限がある場合があります。
− 24 −

民間賃貸住宅か公営住宅かを検討する
賃貸住宅のうち、民間の賃貸住宅を利用するのか、公営の賃貸住宅を利用するのかを検討します。
公営住宅は、低所得者向けに地方公共団体が運営する住宅です。公営住宅法に基づいて運営される住宅なので、特に家賃に関しては収入の少ない人でも払えるように、低めの金額に抑えられています。所在地や間取りの選択肢は狭いですが、家賃を押さえたい場合には検討してください。
民間賃貸住宅は、営利を目的として経営されています。地域によりますが、立地や間取り、築年数、家賃などのバリエーションが豊富なため、自分の希望に沿う住まいが見つかる可能性が高くなります。
このマニュアルでは、民間賃貸住宅を利用する場合の情報を提供します。

住まいの希望内容を整理する
住まいを探す際に、「 間取り」「家賃が安い」「設備が充実している」「バリアフリー」「利用する施設が近い」といった希望があるでしょう。ただし、希望がすべてかなうとは限らないし、住まいの選択肢も限られる場合があるので、希望条件に優先順位を決めておきましょう。
優先すべきことが入居者さん本人では気付かないこともありますので、支援者さんとよく相談することも有効です。
また、希望内容を検討するのにあわせて、一般的には敬遠されがちな条件を可とすることによって、住まいの選択肢が広がる場合があります。例えば「築浅物件でなくてもよい」「１階部分でもよい」などの事項も検討しておきましょう。

家賃等の費用を検討する
収入と生活にかかる費用を確認して、家賃等の新生活に必要な費用を検討します。
住まいを維持していくためには、家賃を滞納することなく払い続けることが非常に重要です。食費・光熱費・通信費・娯楽費などの生活費も踏まえた上で、無理なく家賃を支払えるように、できる限り余力を持った資金計画を立てましょう。
賃貸借契約を結ぶ際に支払う初期費用は、家賃の４～６ヶ月程度必要です。それ以外に引越し費用や家具家電の購入費用も忘れないようにしてください。資金計画については、支援団体や不動産団体が行う無料相談会などで、あらかじめ相談しておくことも有効です。
− 25 −

入居に向けての確認事項と準備
あらかじめ必要なものを確認するとともに、入居者さんが安心安全な生活を送り、大家さんなどの貸す側にも安心してもらうために利用する（利用を希望する）、各種制度やサービスを具体的に確認しましょう。
・連帯保証人や緊急連絡先の確保
・行政サービスの利用（支援・代理納付など）
・民間サービスの利用（安否確認サービスなど）
・ＮＰＯ団体などの支援の利用
・後見制度などの利用・設置を希望する設備の確認（手すりなど）
・自治会（町内会）への加入
・緊急時対応の検討・準備・補助金等の利用

希望する住まいを探す
現在の住まい探しは、インターネットで行うことがほとんどです。まずは、インター
ネットで探してみましょう。インターネットを利用できない場合や探し方が分からない場合は、居住支援法人などの支援者さんや支援団体などに相談してみましょう。
次に、不動産業者さんの店舗を訪問してみましょう。希望する地域にある不動産業者さんであれば、インターネットに出ていない物件情報が見つかるかもしれません。
希望条件に合う住まいを探すことは、時間も手間もかかります。生活の拠点となる住まいですから、住んでから後悔しないためにも、時間的なゆとりをもって探しましょう。
■セーフティネット住宅情報提供システム 
住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の供給を促進することを目的として平
成29年（2017年）に設立された制度に基づくシステムで、住まいにお困りの方が入居できる賃貸住宅が紹介されています。
※必ず入居できる物件という訳ではありません。入居審査等がある場合があります。
▷セーフティネット住宅情報提供システム
セーフティネット住宅

で検索− 26 −

■高齢者入居支援賃貸住宅（『住まいる岡山』）
岡山県内の、高齢者であることを理由に入居を拒まない賃貸住宅を検索できます。
※必ず入居できる物件という訳ではありません。原則入居審査等があります。
▷高齢者入居支援賃貸住宅
岡山県居住支援協議会

で検索■不動産情報サイト『住まいる岡山』
不動産情報サイト『住まいる岡山』は、（ 公社）岡山県宅地建物取引業協会と（一社）
岡山県不動産協会が共同で運営する不動産情報サイトです。岡山県内の賃貸住宅情報が紹介されています。
※必ず入居できる物件という訳ではありません。原則入居審査等があります。
▷不動産情報サイト『住まいる岡山』
すまいるおかやまで検索■岡山県居住支援協議会協力業者リスト 
住宅確保要配慮者の住まい探しに関する相談に対応してくれる不動産業者さんを探すことができます。地図上で店舗の位置が分かりますし、対応可能な要配慮者の範囲も確認できます。
※必ず入居できる物件を紹介してもらえる訳ではありません。
▷協力業者リスト
岡山県居住支援協議会

で検索− 27 −

住まいの見学と交渉
インターネット広告などで気に入ったお部屋が見つかったら、不動産業者さんに連絡してお部屋の見学をしましょう。インターネット広告ではたくさん写真や情報が掲載されていますが、必ず現地でお部屋や周辺環境の確認をしてください。時間帯や曜
日によって様子が変わることがありますので、時間帯や曜日を変えて環境を確認してみることも重要です。
また、お部屋の見学は、原則不動産業者さんが同行します。一般的に大家さんや不動産業者さんは、それぞれの入居者さんが抱える特性や状況に応じて、入居の可否や条件に関して平等に検討されます。貸す側が安心して貸せる状況を作り出せるように、この見学の機会に大家さんなどが不安に思っていることと入居者さんが不安に思われていると考えていることの確認を行い、支援体制などの説明をして理解を得るよ
うにしましょう。許せる範囲で個人の情報を提供することによって、入居への道筋がつけやすくなる場合があります。入居の条件交渉では、例えば契約を「定期借家契約（Ｐ30参照）」で提案することや、設備がガスコンロで火災の心配があれば、入居者さん負担でＩＨクッキングヒーターを利用することなどを提案する方法も考えられます。
その他にも、手すりなどの設備を設置したい場合はその意向を伝え、費用負担や原状回復に関しても、不動産業者さんに相談しましょう。
なお、見学では、あらかじめ確認したい具体的なチェック項目を準備しておきま
しょう。Ｐ63のチェック項目表の例を参考に、しっかり確認しましょう。

お部屋や周辺環境の確認事項
ここでは、要配慮者の方に、見学の時に特に確認していただきたい事項を記載します。原状回復についてなど自分では分からないこともあるので、案内してくれる不動
産業者さんなどに聞いてみましょう。
●原状回復しやすい構造・部材・設備かどうか
床材や壁紙など使っている材料で、補修する際の費用が大きく異なります。
●事故の起こりにくい部屋になっているか
代表例として、バリアフリーであることがあります。その他にも、手すりがある、柔らかく滑りにくい床になっている、持ちやすいドアノブになっているなど、入居者さんの状態に合わせて確認しましょう。
●入居者さんの特性に応じた周辺環境かどうか
買い物やゴミ出しなど、１日だけではなく１週間朝昼晩と実際に生活することをイメージして、生活しにくくないか確認しましょう。また、集合住宅の他の住人と生活の時間が異なるとストレスになる場合がありますので、確認しましょう。

− 28 −

【原状回復について】
賃貸住宅の退去の際に、お部屋の中のキズや汚れの補修の費用を大家さんと入居者さんのどちらが負担するのかといった「原状回復」をめぐるトラブルが問題となっています。
このため、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を作成し、トラブルの未然防止を図るためのルールを示しています。原状回復についての原則的な考え方をよく理解していただくことが、トラブルの未然防止に役立ちますので、ぜひご確認ください。
▷原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
国土交通省ホームページ
国土交通省

原状回復ガイドライン

で検索【トラブル回避のための注意点】
原状回復で起こるトラブルの未然防止のために、以下の点に注意しましょう。
「契約内容の確認（原状回復のルールの確認）」
契約の際には、原状回復の内容を必ず確認しましょう。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でルールは示されていますが、このルールは大家さんと入居者さん双方の合意で変更することができます。そして、このルールは賃貸借契約書に記載されますので、原状回復に関する契約内容がガイドライン沿っているものなのか、変更されているとすればどこがどのように変更されているのか、特約がある場合はどのような内容の特約になっているのかを、必ず確認するようにしてください。
「入居時のお部屋の確認」
原状回復で起こるトラブルの大きな原因は、入居時の確認と記録が不十分であることです。
入居の早い段階で確認しておかないと、退去の時だとお部屋にあるキズや故障などが、入居前から既にあったものなのか、入居者さんが原因でできたものかどうかが分からなくなってしまいます。そして、原状回復にかかる費用が明らかになったとき、誰がその負担をするのかで争いになってしまいます。
そのため、入居時に、お部屋の現況やキズなどを、撮影日の入った写真で記録し、大家さんや管理業者さんと入居者さん双方で確認をしておくことがトラブルの未然防止のためには有効です。

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契約期間と契約形態
賃貸借契約の形式として、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
普通借家契約は、入居者さんが引き続き住むことを希望している場合には、大家さんからの解約や契約期間終了時の更新の拒絶は、大家さんに正当な事由（どうしてもそこに住まなければならないなど）がない限りできません。したがって、普通借家契約の契約期間は、大家さんの事情と入居者さんの意向に左右されることになります。
それに対して定期借家契約は契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、明け渡しをしなければいけません。ただし、双方が合意すれば再契約することは可能です。
定期借家契約は、契約期間で契約が終了するため、契約の継続性という観点からは入居者さんに不利な部分がある契約と考えられます。そこで、あえて入居者さんから、定期借家契約の利用を提案し、お試し的にこの契約を利用して、安心してもらえたら普通借家契約に変更してもらう方法も考えられます。
普通借家契約契

約方

定期借家契約①書面（公正証書等）による契約に限る。
書面でも口頭でも可②「更新がなく、期間の満了により終（ただし、宅建業者の媒介等により契 了する」ことを契約書とは別に、大家法約を締結したときは、契約書が作成さ さんがあらかじめ書面を交付して説明れ交付されます）。
しなければならない。（不動産業者さんが大家さんの代理で説明することもあります）

更 新 の 有 無 原則として、更新される。
契約期間の上限

2000年３月１日より前の契約…20年
2000年３月１日以降の契約…無制限

期間満了により終了し、更新はない（ただし、再契約は可能）
無制限

１年未満の契約 期間の定めのない契約とみなされる。 有効
事情が変更すれば、貸主と借主は賃料 特約の定めに従う。
の額の増額や減額を請求できる。ただ ただし、特約の定めがない場合には、
賃 料 の 増 減
し、一定の期間賃料を増額しない旨の 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料特約がある場合には、その定めに従う。 の額の増額や減額を請求できる。
①床面積200㎡未満の住居用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借借主からの中途 中途解約に関する特約があれば、その主は、特約がなくても中途解約をする
解約 定めに従う。
ことができる。
② ①以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。

− 30 −

入居の申し込みと入居審査見学したお部屋が気に入った場合、契約の前に入居の申し込みを行い、入居審査を受けます。入居審査が通ると、賃貸借契約へ進むことができます。
入居審査とは、大家さんなどが入居の申し込みをした方に安心して貸すことができるかを判断するもので、主に安定した家賃の支払い能力があるか、トラブルを起こす
心配がないかといった点でチェックが行われます。また、家賃債務保証を利用する
ケースでは、家賃債務保証会社による審査もあります。
申し込みの際に、改めて大家さんや管理業者さんに安心してもらうために、支援者さんに立ち会ってもらったり、必要な範囲での情報提供をしてもよいでしょう。
なお、申し込みまでだと契約には至っていないので、原則費用が発生することなくキャンセルできますが、安易なキャンセルは大半の大家さんや不動産業者さんがマナー違反と感じますので注意しましょう。
その他に、住所を確認できる書類など、申し込み及び入居審査で必要になるものは要配慮者の方もそうでない方も概ね同じですが、入居者さんそれぞれの状況によっても異なりますし、大家さんや管理業者さん、不動産業者さんの考え方によっても異なります。何が必要か確認して、準備しておきましょう。
当然、入居を断られることもあります。入居の審査基準は、大家さんや管理業者さん、不動産業者さんの考え方や持っている情報、受け入れのためのノウハウによって異なりますので、入居者さん自身の状況を再確認したり、支援者さんや支援団体に相談して、必要な対策をするなどして他のお部屋にチャレンジしてみましょう。
入居者さんが契約者となる契約が、どのようにしても断られる場合は、親や兄弟に契約者になってもらうことも選択肢の１つです。

審査の概要と対策入居審査の内容は様々です。次の項目はあくまで参考です。また、入居の為に全ての項目に対策が必要なわけではありません。
■継続的に家賃が支払えるか 
入居者さんの家賃支払い能力は、大家さんが最も気になる項目の一つです。就職の状況や収入状況、財産と財産の管理状況などで、家賃の支払いに不安がある場合は敬遠されがちです。
対策としては、就職しやすい資格を取得することや、家賃債務保証を利用する方法、入居者さんの金銭管理に不安がある場合は金銭管理の支援を受けることが有効な場
合があります。
【家賃債務保証とは－家賃債務保証は「保険」ではありません－】

入居者さんが家賃の支払いに不安があったり、連帯保証人を立てることができな
い場合や連帯保証人に金銭的な不安がある場合は、家賃債務保証を利用する方法があります。
− 31 −

家賃債務保証とは、入居者さんが家賃を滞納した際に、家賃債務保証会社が入居者さんに代わって大家さんへ家賃を支払う制度です。商品によっては、滞納家賃の他に訴訟費用や原状回復費用、残存家財の処分費用などを保証するものもあります。現在では、この制度への加入を入居条件とすることが増えています。
しかし、一時的な金銭面の不安はなくなりますが、滞納が原因で入居者さんが退去せざるを得なくなった時には、退去の手続きや原状回復、新しい入居者さんの募
集、空室期間の発生といった問題は残りますので、家賃債務保証の利用ですべての問題が解決しないことを理解しましょう。
また、家賃債務保証の利用には審査があり、審査に通らないと利用することができません。さらに、利用（審査）の申し込みの際に、連帯保証人を求められる場合も多いですが、家賃保証会社によっては連帯保証人ではなく、緊急連絡先で対応可能な場合もありますので、利用の前によく確認してください。
なお、家賃債務保証は、家賃の未払いが発生した場合、保証会社が「立て替え」（代位弁済）て支払い、支払った立て替え金を滞納した入居者さんに「求償」（請求）する制度です。「保険」とは異なりますので注意しましょう。
申込から契約までの例
家賃債務保証会社さん
入居者さん⑥保証料 ②審査 ③審査結果
の支払

①入居の
申し込み

大家さん
（管理会社さん）④審査結果⑤入居の承諾

③滞納家賃（立て替え）
の支払い

②滞納家賃
の請求

不動産業者さん

保証利用の例⑤滞納家賃 ④滞納家賃（立て替え） （立て替え）
の支払い
の請求

入居者さん

家賃債務保証会社さん①家賃滞納の発生

大家さん（管理会社さん）

不動産業者さん■原状回復費用が支払えるか 
金銭面での不安として、基本的には家賃の問題と同様ですが、原状回復費用はお部屋のキズや汚れの状況によって額が異なってきますので、原状回復費用が高額になる
ような、汚したり壊したりといったお部屋の使い方をされる不安がある場合には敬遠されがちです。
対策としては、お部屋の使い方のルールやマナーをよく確認して、大事に使うことをアピールしたり、通常より敷金を多く預けることを入居者さんから提案することが− 32 −

有効な場合があります。
■健康状態と支援・見守り体制はどうか 支援が必要な病気を患っていたり、その病気の状態が賃貸住宅で暮らすことに問題ないかどうか分からないときは、大家さんが不安を感じ、敬遠されがちです。
対策としては、必要に応じて病気の状態及び家族や支援者さんによる支援体制をあらかじめ大家さんに説明することや、病状に変化があったときに支援者さんなどが気付ける見守り体制を構築することが有効な場合があります。
見守り体制としては、支援者さんや民間サービスの利用による見守りや、見守りを兼ねた飲み物やお弁当などの宅配サービスの利用などがあります。このような見守り
サービスを利用することが、大家さんなどの安心につながるか相談してみましょう。
【見守りサービス】
民間企業が色々なサービスや商品を提供しています。「見守り」（入居者さんの安否確認）を目的としたサービスや商品もありますが、「見守り」を目的としていな
くても、そのサービスや商品を利用することによって、副次的に見守りにつながるものもありますので、入居者さんが日常的に利用するサービスや商品を上手に活用することが有効です。
また、企業などによっては自治体と連携して見守り事業をおこなっているところもありますので、その企業のサービスや商品を利用することも方法の一つです。
ただし、お部屋の改修や設備の取り付けが必要なサービスがありますので、そのような場合は事前に大家さんなどとよく相談しましょう。
見守りを目的としたサービスや商品●警備会社の見守りサービス●電気、ガス、水道等の利用状況を活用した見守りサービス●居室内のトイレなどにセンサーを設置し利用者の活動状況を見守るサービス●イ ンターネットに接続された電気機器（電気湯沸かし器など）の利用状況で見守るサービス
●安否確認電話や訪問を定期的に行うサービス
安否確認が目的ではないが、安否確認として利用できるサービスや商品●新聞の購読●飲み物、お弁当などの宅配サービス

新聞は取りたいなぁ

毎日牛乳が届くとうれしいな− 33 −

■病気や死亡など変化があった際の家族や支援者さんによる対応 
入居者さんの健康状態や体調変化のことですから、基本的には「健康状態と支援・見守り体制」の問題と同様ですが、入院や死亡があったときには、家族や相続人でな
いと手続きができないことがあります。
対策としては、入居者さんが病気になったり亡くなった時に、家族や相続人が手続きできる体制を構築することです。
■お部屋での事故の可能性はないか 
入居者さんの特性によって、お部屋で事故が心配される場合に敬遠されがちです。
大きなものは火事から、小さなものでは転倒など、さまざまなケースが考えられます。
対策としては、例えば火事が心配される場合は、ガスコンロなど火を使う機器からＩＨクッキングヒーターに交換したり、転倒が心配される場合は手すりを取り付けることが有効な場合があります。大家さんなどと、よく相談してみましょう。
■迷惑行為をしないか 
認知症や病気によって、深夜や早朝に出歩いたり大きな声を出すことが心配される
場合に敬遠されがちです。
対策としては、加齢による認知症などについては、症状を早期に発見し対応できる
見守りや親族などによる支援体制の構築が、病気による発声などについては、お薬の飲み忘れで起こることなどがあるため、服薬や見守りの支援が有効な場合があります。
■孤独死をしないか 
独居で身寄りが少ない、もしくは身寄りがなく孤独死が心配される場合に敬遠されがちです。
対策としては、定期的な見守り体制を構築することが有効な場合があります。
■賃貸住宅居住ルール及びマナーを理解しているか 
はじめて賃貸住宅で一人暮らしをする人や被災者、外国人など、賃貸住宅に住むうえでのルールやマナーの遵守が心配される場合に敬遠されがちです。
対策としては、ルールやマナーについての資料を確認して、情報を得ることが有効な場合があります。
▷民間賃貸住宅での入居のしおり（公社）全国宅地建物取引業協会連合会ＨＰ
全宅連

民間賃貸住宅での入居のしおりで検索

一般的な賃貸住宅の契約から退去までの流れについて、快適な生活を送るための居住マナーを簡潔にまとめた冊子「民間賃貸住宅での入居のしおり」が作成されていますので、ご確認ください。
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▷「 部屋探しのガイドブック」（日本で部屋探しをする
外国人の方へ）国土交通省ホームページ
国土交通省が、日本で部屋探しをする外国人の方の参 考 と し て い た だ く た め に、14カ 国 語 で「 部 屋 探 しのガイドブック」を作成しています。
▷部屋を借りる人のためのガイドブック（外国人向け）
国土交通省ホームページ
全宅連

部屋を借りる人のためのガイドブック

で検索（公社）全国宅地建物取引業協会連合会が日本で賃貸住宅を借りる際の「部屋探し」から「契約」、「入居中 の 規 制 」、「 退 去 」、「 緊 急 災 害 へ の 備 え 」 な ど を ま
とめ、イラストや平易な文章を用いて５カ国語で作成しています。
■意思の疎通ができるか 
入居者さんが言語の違いや障がいの状態などで、意思の疎通が難しい場合は敬遠されがちです。
対策としては、言語が異なる場合には、日本語で通訳ができるお友達や国際交流を促進する団体などの支援者さんを確保することが有効な場合があります。障がいなどで意思疎通が難しい場合は、身振り手振りを交えてゆっくり落ち着いて話をしたり、文字や絵を書いたり、特性を理解した支援者さんに支援してもらうことが有効な場合があります。
■慣習の違いを理解しているか 
外国人にありがちですが、玄関で靴を脱いでお部屋に入るといった生活様式の違い
によるトラブルが心配される場合に敬遠されがちです。
対策としては、「賃貸住宅居住ルール及びマナーを理解しているか」と同様に、住まい方のルールを知って、分からないことは大家さんや管理業者さんに確認することが有効な場合があります。
■子供が周囲に迷惑をかけないか 
子育て世帯の方は、子供の生活音などによるトラブルが心配される場合に敬遠されがちです。
対策としては、周囲に音が伝わりにくい構造や同じような子育て世帯が多く住んでいる集合住宅を探すこと、戸建ての賃貸住宅を利用することが有効な場合があります。
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契約を結ぶ
民間賃貸住宅を借りるときには、大家さんと入居者さんとの間で賃貸借契約を交わします。この契約を書面で表したのが賃貸借契約書ですが、賃貸借契約書には賃貸の条件に関する項目が記されており、契約に関して最も効力を持つ書類なのでよく確認をしたうえで記名・捺印する必要があります。

重要事項説明を受ける
入居者さんが契約の内容などを理解して、借りるかどうかの判断をするために、不動産会社さんは入居者さんに対して、契約に関する重要な事項について説明しなければなりません。これを重要事項説明と言います。契約の前に、これから借りる住まいのことや特約を含めた条件などについて、よく確認してください。疑問に思うことは遠慮せずに質問するようにしましょう。

入居
お部屋の鍵を受け取って、新しい住まいへ入居します。入居の際にもいくつか注意
点がありますので確認しておきましょう。

入居時のお部屋の確認
入居の際に注意したいことは、お部屋の現状確認です。鍵の受け取りの際に、できれば大家さんと不動産業者さん両者の立会いのもとで、お部屋の現状を確認しましょう。
大家さんや不動産業者さんが立会いできない場合でも、入居者さんは入居後速やかに、確認漏れがないようにチェックリストを作成し、キズや汚れ、設備の破損等気にな る 場 所 を 日 付 入 り で 現 況 写 真 を 撮 影 し て、 大 家 さ ん（管理業者さんがいればそちらにも）に報告しておきましょう。
確認を行わなかったばかりに、後日トラブルになること が あ る の で、 お 部 屋 の 現 状 を 確 認 は 必 ず 行 い ま し ょう。

自治会やご近所へのあいさつ
立会いの機会に大家さんなどに地域の自治会長さんなどへ紹介してもらっておくと、地域とつながりやすくなります。
また、アパートやマンションなどの集合住宅は、上下左右の部屋の人に引っ越しのあいさつをしておくことで、トラブル防止にもつながります。近所の方々と、良好なコミュニケーションを取るように心がけましょう。
円滑な生活を送るために、ごあいさつに支援者さんが同行していただくことも有効です。
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ライフラインの利用手続きと住所の変更
電気・ガス・水道を利用する際は、入居者さん自身が各事業者に連絡して開栓手続
きなどを行います。その他にも新住所への住民票の移転や運転免許証の住所変更など、様々な手続きが必要になります。入居者さん自身ですべての手続きを行うことが困難な場合がありますので、支援者さんは状況に応じて入居者さんをサポートしてあ
げてください。

入居期間中
入居中はルールやマナーを守って、お部屋を大切に使いましょう。入居後に設備等の不具合を発見した場合や、雨漏り、漏水、その他設備に不具合が生じた場合は、まずは応急処置をして大家さんもしくは管理業者さんに連絡しましょう。入居者さんが壊してしまったときも、隠さずに連絡するようにしてください。一般的には賃貸借契約の際に保険に加入していますので、だいたいの不具合等は保険で対応できます。不具合を放置すると、一定期間経過後は保険金が支払われなくなる場合がありますし、保険の更新を忘れてしまうと無保険になるので注意が必
要 で す。 入 居 中 は お 部 屋 の 保 険 を 忘 れ ず に 更 新 し ま し ょう。
また、旅行や入院などで長期間留守にする時は、大家さんもしくは管理業者さんに連絡しましょう。その他にも、何らかの緊急時には、警察や消防に連絡するとともに、大家さんもしくは管理業者さんに連絡しましょう。
支援者さんは、入居者さんに変化が発見された場合は、大家さんもしくは管理業者さんに早めに相談してください。

お金の管理をする
月々きちんと家賃を支払い、滞納を起こさないことは大変重要です。滞納を起こすと、裁判所から支払いを命じられることがありますし、大家さんから契約を解除されることにもなりかねません。そのため、家賃を支払うためのお金の管理を、計画的に行いましょう。
自分自身でお金の管理が困難な場合は、社会福祉協議会などがお金の管理を支援してくれる場合もありますので、相談してみましょう。

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入居者さんの状態変化への備え
入居期間中に、入居者さんの健康状態など色々な変化が予想されますので、いざという時のためにあらかじめ心構えや準備をしておくことが重要です。
基本的には、家族や支援者さん、連帯保証人、緊急連絡先といつでも連絡が取れるようにしておくことや、お部屋の中にかかりつけ病院などが分かるようにしておきま
しょう。
県内では、さまざまな自治体や団体などが要配慮者等の支援事業を行っています。
自治体の担当部署や社会福祉協議会、地域包括支援センターなどで、どのような支援があるか確認して、状況に応じて、相談窓口に連絡できるようにしておきましょう。

入居者さんが旅行などで長期間お部屋を留守にする時の対応
入居者さんがいつの間にか旅行などに出て、大家さんや管理業者さんが知らないま
まに留守の期間が長くなると、お部屋内での事故や行方不明を心配されることにな
り、場合によっては警察による捜索が行われるなど大変な事態になることがあります。
不要なトラブルを回避するために、１週間以上お部屋を開ける
場合は、事前に大家さんや管理業者さんに空室にするおおよその日程などを伝えておくようにしましょう。

【体験談】
私は、高校の英語講師としてカナダから日本へ来て、マンションを借りて生活しています。フランス語と英語を話しますが、まだ日本語が上手くありません。
かつて住んでいたところでは、どのようにしたらいいかよく分かっていなかったので、近隣のトラブルのことや設備の不具合を相談しても対応してもらえず、困っていました。
しかし、時間がかかっても、困ったことを丁寧に伝えれば適切に対応してくれることを理解しましたし、場合によっては日本語が得意な友達に助けてもらっています。
今では私が夏休みなどで一時カナダへ帰国するときには、管理業者さんへ連絡をして不在であることをお知らせし、不在中の対応をお願いしています。帰国後は、お土産を持ってお礼のご挨拶に管理業者さんへお邪魔するなど、とてもいい関係を保って、楽しく暮らしています。
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入居者さんが病気や事故で入院した時の対応
まずは、旅行などと同じように、入居者さんがいつの間にか入院していて、大家さんなどが知らないままに留守の期間が長くなるような事態が起きないようにしま
しょう。大家さんが、入院（しているであろう）先の病院から入居者さんの情報を得ることは、個人情報保護の関係から非常に困難です。緊急でない場合は事前に入居者さんなどから、緊急の場合は家族や支援者さん、連帯保証人、緊急連絡先から、大家さんや管理業者さんに連絡する体制を取りましょう。
大家さんや管理業者さんによっては、滞納家賃の心配などから、家族や支援者さんに対して、賃貸借契約の解除の相談があるかもしれませんが、入居者さんにとってそのお部屋は大事な生活の基盤「自分の住まい」ですので、家族や支援者さんは、病気やケガの状態も考慮して、できる限り継続して利用できるように配慮してあげてください。

入居者さんの加齢への対応
人は必ず年を取り、身体的な機能や認知機能などの低下が起こります。
介護保険サービスを受けていない比較的元気な高齢者等に対して、市町村が実施している「安否確認」や「緊急時の対応」の福祉サービスがありますので、状況に応じて利用を検討しましょう。
大家さんなどから、「安否確認」や「緊急時の対応」の利用を勧められた揚合は、住まいのある市町村へ、サービスの有無やその内容、利用条件等について問い合わせてみましょう。一人暮らしの場合でしか利用できないなど、色々な要件がある場合がありますので確認してください。
どのような福祉サービスが適切かわからない揚合は、地域包括支援センターや社会福祉協議会への相談も有効です。
また、地域のサークル活動（グランドゴルフやカラオケ等）や行事などは健康な生
活につながりますので、積極的に参加しましょう。
【介護保険サービスと活用方法】
介護保険サービスは、加齢により介護が必要になった場合、その方の介護の必要性に応じたサービスを利用して、住みなれた地域や自宅で自立した生活が送れるよ
うに、高齢者を社会全体で支える制度です。
原則65歳以上の人が、訪問介護（ホームヘルプサービス）や通所介護（デイサービス）などの各種サービスを利用することができます。
入居者さんが住んでいる市町村の介護保険窓口や地域包括支援センターヘ相談してみましょう。
なお、介護保険サービスには、入居者さんの自宅に手すりを取り付けるなどの住宅改修を行う場合に費用の一部が支給される制度があります。賃貸住宅でも支給対象となりますが、大家さんの同意が必要ですので、入居者さんと原状回復に関する条件等について、工事前によく話し合い対応しましょう。

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入居者さんが認知症になるなど意思の疎通が困難になったときの対応
認知症の症状に最初に気づくのは、入居者さん本人です。もの忘れによる失敗や、
今まで苦もなくやっていた家事や仕事がうまくいかなくなるといったことが、徐々に多くなり、何となくおかしいと感じ始めます。
もの忘れなどが多くなってきたことを自覚しても、認知症になったのではないかという不安から家族などに言い出しにくいと思います。しかし、時間が経てばたつほど症状が進行しますし、病気が原因で周囲とトラブルになると住み続けることが難しくなる場合がありますので、大家さんなどにも早めに相談して、トラブルの未然防止を図りましょう。
早期治療とともに家族などと対策を相談したり、地域包括支援センターなどの支援
機関に相談して、症状の状況に応じた対応（ケアマネジャーや成年後見制度の利用など）をしてもらいましょう。

入居者さんに障がいが発生したときの対応
障がいが発生したときは、日常生活で困ったことがあった場合や障害福祉サービスを利用したい場合、市町村の障害福祉窓口や相談支援事業所において、相談や必要な支援が受けられます。障害福祉サービスを利用している障がい者には、担当の相談支
援専門員がついて、日常生活に関する様々な相談に応じ、必要な支援を行います。
入居者さんや家族、支援者さんは、大家さんなどに対して障がい特性や支援策とともにかかりつけの病院や緊急時の連絡先を説明するなどの対応を行えば、大家さんの不安も少なくなります。また、必要な設備（手すりやバリアフリーなど）を設置できるかなども相談してみましょう。
【体験談】
私は、訪問看護ステーションの精神障害がある利用者（入居者）さんのところに支援に入っている看護師です。利用者さんは統合失調症で、入院と退院を繰り返しながら、自分らしく生活をされています。家賃は生活保護の代理納付で支払い、共益費と町内会費を生活扶助で管理業者さんへお持ちして支払いをしています。
この利用者さんが入院することになったのですが、事前に入院することを管理業者さんへ伝えておらず、また共益費・町内会費の支払いが遅れていたために、本人に代わって、共益費と町内会費の支払いに行くと、管理業者さんは利用者さんの病気の具合を心配されていました。その様子から、管理業者さんと利用者さんとの間
で「顔が見える関係性の構築」があることに気が付きました。利用者さんが退院して、一緒に共益費と町内会費の支払いに伺いました。我々支援者とは違う立場の人に励ましの言葉をもらい、今は心穏やかにお住まいで生活をされておいでですし、
私たち支援者も設備などで困ったことはすぐに相談させてもらっています。

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入居者さんが寝たきりなど、自立した生活が難しくなったときの対応
単身者が寝たきりになった場合、近所にお世話をしてくれる家族がいたり、手厚い支援体制などがない限り、一般的な賃貸住宅での生活は困難です。入院したり、施設に入所してお部屋を出る場合は、大家さんや管理業者さんに連絡して、賃貸借契約終了の手続きを取りましょう。
なお、突然の事故や病気でなければ、入居者さんが寝たきりの状態に向かう変化に
時間経過を要します。寝たきりになる前に、大家さんや管理業者さんに相談するとともに地域包括支援センターなどと連携を取りましょう。

入居者さんが行方不明になったときの対応
色々な理由で入居者さんが行方不明になることがありますが、高齢者で認知症が進んでいる場合などには、徘徊での行方不明も考えられます。
家族や支援者さんは、事件や事故によって生死にかかわることもありますので、緊急対応として警察に通報しましょう。入居者さんの行方不明が再発しそうな場合や行
方不明のままで発見できない時は、お部屋の契約について大家さんや管理業者さんに相談しましょう。

入居者さんが経済的に困窮したときの対応
生活をしているうちに、病気やケガ、高齢で働けなくなったり、収入が少なくなったりして、生活が苦しくなってしまうことがあります。
このような生活に困窮している人に対し、最低限度の生活を保障するとともに、自分たちの力で生活ができる（自立）ように支援する制度として、生活保護制度があります。
生活保護の相談、申請等は入居者さんがお住まいの福祉事務所、町村役場、県民局
健康福祉部で行っています。
また、生活保護の受給者が「代理納付制度」で、自治体から大家さんに家賃を直接支払うことにより、家賃の滞納を防止する方法があります。ただし、この制度は実施していない自治体がありますので、入居者さんが居住する自治体で、実施状況についてご確認ください。
代理納付制度とは生活保護受給者の家賃相当額の住宅扶助費等について、原則では受給者本人に現金給付され、その後、受給者から大家さんに家賃等が支払われることになりますが、
代理納付制度は受給者本人を経由せず、住宅扶助費等を直接大家さんなどに支払う制度です。

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入居者さんが災害にあったときの対応
災害が起こった時、すばやく安全に避難し被害を最小限にするために、入居者さん
が普段から近所の人と顔なじみになっておくことや、避難の時に助けが必要なことを周囲の住民などに知っておいてもらったり、防災用品を準備しておくなど、日頃の心構えが大切です。地域の自治会などで助けが必要な人を名簿化している場合もありますので、自治会長さんや民生委員さんと連携を取っておきましょう。
また、指定避難場所と、そこへの経路を確認しておくと、いざという時の助けになります。お部屋の分かりやすい場所に地図などを掲示しておくことも有効です。
その他にも、家族や支援者さん、大家さんや管理業者さんなどと、災害時どのように連絡を取るか決めておき、連絡先をわかりやすい所に書くようにしてもらうといいでしょう。

入居者さんが住まいで事故や火災にあったときの対応
お部屋で事故や火災が発生して設備などが破損した場合、大小にかかわらず必ず大家さんや管理業者さんに連絡しましょう。
一般的に、入居に際して個人賠償責任補償のついた家財保険へ加入しているので、事故が起きてから一定期間内は破損などが補償の対象となっていますが、期間を過ぎると保険金が支払われなくなり、自己資金で原状回復の高額な費用を支払わなければならなくなる場合があります。
なお、この保険の更新を忘れると無保険状態になってしまうので、自分自身を守るために必ず更新しましょう。

入居者さんが住まいの中で事故や死亡などが疑われるときの対応
家族や支援者さんなどが入居者さんの安否が確認できず、安否確認としてやむを得ず合鍵で入室するということもあると思いますが、この場合は原則として大家さんや管理業者さんとともに警察の立ち会いのもとでの入室が望まれます。人の生死にかかわる事ですので、警察に立ち合いを強く要請していただいても良いでしょう。

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入居者さんが亡くなられたときのための備え
入居者さんが亡くなられても、自然死で発見も早い場合は、いわゆる事故物件とは考えられませんから、入居者さんが亡くなられたときは安否確認によって早期に発見して事故物件にしないことが重要です。
また、部屋の明け渡し（契約解除）や残置物の撤去は大家さんや管理業者さんが勝手にすることはできませんので、注意が必要です。家族の方が積極的に対応することが望ましいですし、支援者さんはそのような対応をしてもらえるように働きかけをしてください。
■一人暮らしの入居者さんが亡くなられたときの賃貸借契約の終了 
賃借権は相続の対象となるため、賃貸借契約の契約期間中に入居者さんが死亡した
場合、賃貸借契約は終了せずに、賃借権は入居者さんの相続人に相続され、相続人との間で賃貸借契約関係が継続することになります。
したがって、大家さんは、入居者さんの相続人との間で契約終了の合意を得るようにすることが基本的な対応です。相続人が不明の場合、賃貸借契約がどうなるのか、
家賃は誰が払うのかなどが問題となるため、大家さんも入居者さんの戸籍の確認等をして相続人を把握することは、法令上可能とされていますが、大家さんにかなりの負担を強いることになります。あらかじめ相続人となる親族等身寄りの者が対応できるようにしておくとよいでしょう。
また、親族等身寄りの者による対応が困難な場合は、あらかじめ賃貸借契約の解除の権限を第三者に委任していれば、入居者さんが亡くなられた後もその委任の効力は継続し、受任者としての第三者が賃貸借契約を終了させることが可能と考えられています（※参照）。
■一人暮らしの入居者さんが亡くなられたときの残置物の取扱い 
亡くなられた入居者さんの所有する財産がお部屋の中に残っている場合（以下「残置物」といいいます）、これも相続の対象となるため、残置物を大家さんや管理業者さんが自由に処分できることにはなりません。
あらかじめ残置物の処分を第三者に委任していれば、入居者さんが亡くなられた後もその委任の効力は継続し、受任者としての第三者が処分することは可能であると考えられていますが（※参照）、相続人が民法で最低限保証されている相続分（「遺留分」といいます）が侵害される可能性が残ります。
したがって大家さんは、残置物についても、賃貸借契約の終了と同じように、相続人に対して、その引き取りを求めるか、その処分の同意を得ること、あるいはあらか
じめ相続人などを上記委任契約の受任者としておくことが基本的な対応となります。
そして、相続人が不明の場合には、賃貸借契約の終了と同様に、戸籍調査等につき大家さんにかなりの負担を強いることになりますので、あらかじめ相続人となる親族等
身寄りの者が残置物についても対応できるようにしておくとよいでしょう。
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なお、相続人は、これらの対応をしない限りお部屋の明渡しは完了しないことにな
り、家賃や明渡しが遅れたことに伴う損害金を負担することになります。相続人の負担を軽くする意味から、あらかじめ相続人となる親族等に連帯保証人や緊急連絡先などになってもらうことも有効でしょう。
※「死後事務委任契約」の活用
なお、国土交通省は、一人暮らしの高齢者である借主があらかじめ第三者（相続人、居住支援機構などを想定しています）に契約の終了や残置物の処分の事務や権限等を委任しておく場合の委任契約（死後事務委任契約）のひな形を作成しています。
このひな形を参考に、大家さんや不動産業者さんと相談のうえ、相続人などとの間で契約終了及び残置物処分の委任契約をしておけば、大家さんからも安心して賃貸住宅を提供してもらえることが期待されます。
（参考）相続財産管理人選任
民法918条２項は、「家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、いつでも、相続財産の保存に必要な処分を命ずることができる。」と定めています。この「必要な処分」として、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を求めて、その者に戸籍調査を行ったり、賃貸借契約の終了や残置物の処分をしてもらうことができます。
大家さんは、入居者さんの相続人が把握できないようなときや、入居者さんが死後事務委任契約を結んでいないときなどは、この制度を活用することができますが、大家さんの負担がさらに大きくなることに留意してください。

入居者さんが亡くなられたときの対応
入居者さんの死亡を発見したときは、警察に通報したうえで、相続人及び連帯保証人もしくは緊急連絡先に連絡しましょう。
契約を終了し、明け渡しが完了して原状回復を行った際に入居者さんの負担とされている費用が発生した場合は敷金で賄いますが、その費用が敷金を超えてしまう場合や敷金がない場合は、連帯保証人や相続人が負担します。
家賃債務保証に加入している場合は、滞納家賃の他に原状回復費用等も保証範囲に含まれる商品もありますのでご確認ください。

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お部屋の契約を更新する
普通借家契約（一般の賃貸借契約）の場合には、通常は契約を更新することができます。契約を更新する場合、更新の連絡時期や手続きに必要な書類、費用などを事前に確認し、必要な手続きを進めましょう。なお、特段の更新手続きがない場合でも法律の規定により、それまでの契約と同一の条件で更新されたものとみなされますが（これを「法定更新」といいます）、賃貸借関係は大家さんとの信頼関係のうえに成り立つものですから、賃貸借契約書に定められた更新手続きに従い対応するようにしましょう。
定期借家契約の場合は、契約期間が満了したら、契約は終了します。ただし、大家さんとの間で合意すれば、新たな契約（再契約）をして住み続けることができます。

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お部屋の契約を終了する
入居者さんは契約が終了すると、大家さんや管理業者さんにカギを返してお部屋の明け渡しをします。

住み替えなどによる賃貸借契約の終了及び清算処理の対応と流れ契約を終了するためのルールは契約書に記載されていますので、いつどのような方法で解約を申し出なければならないかを確認しましょう。契約期間満了による終了なのか、契約期間中の解約なのかにより、必要な手続が異なる場合があります。
一般的に、入居者さんは○ヶ月前までに、大家さんに対して、書面で解約を申し出なければならないとする契約になっています。契約の内容に基づいて、期日までに解約の申し出をしましょう。
また、退去の際にはお部屋を入居した時の状態に戻すことが原則です。入居時に無かった荷物は全て撤去します。キッチンやお風呂、トイレ、洗面所なども掃除して、お部屋をきれいにして大家さんに引き渡します。
その他にも、設備としてグレードアップしたもの（洗浄機能のないトイレに、大家さんの許可を得て洗浄機能を付けた場合など）も、原則取り外して、元に戻す必要があるので注意が必要です。
お部屋の明け渡しの際には、大家さんや管理業者さんの立会いのもとでお部屋の状
態をチェックします。入居者さんがしてしまった破損や傷は、原状回復費用として敷金を預けていればそこから清算し、不足が出れば費用を支払います（原状回復については、Ｐ29も参照してください）。このお部屋の状況確認と敷金精算でのトラブルが多いため気を付けましょう。
■契約終了の手順
解約の申し出から実際の明渡し、敷金返還までの流れを見ておきましょう。
●大家さんもしくは管理会社さんに契約終了の申出をします。

●引越し日

及び

立ち合い日を決定します。

●お部屋を明け渡します。

●原状回復のうえで、敷金を清算します。
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入居者さんが死亡したときの賃貸借契約の終了及び清算処理の流れ
入居者さんが亡くなった場合は、Ｐ43の「一人暮らしの入居者さんが亡くなられたときの賃貸借契約の終了」を参照してください。
■入居者さんが死亡したときの契約終了の手順●大家さんや管理業者さんから連帯保証人・緊急連絡先・相続人・支援者さんなどに、入居者さんが死亡した連絡が入ります。

●保険の対象になる損害が発生している場合は、損害保険会社へ連絡します。

●相続人が、残置物の撤去す。

及び賃貸借契約を終了してお部屋を明け渡しま●原状回復を行います。

●賃料や敷金の清算を行います。

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大家さん・管理業者さんが困ってしまうトラブル事例
このような事態は決して起こさないようにしましょう！
ここでは、トラブルの実例を紹介します。入居者さんもしくは相続人などから損害の支払いがあったケースもありますが、支払いがなかった場合、どれくらい大家さん
が損害を受けるか、トラブル解決のためにどれくらい労力がかかるかを確認することで、大家さんがリスクの回避を考える気持ちを考えてみましょう。

【事例①】
戸建ての賃貸住宅に入居されていた入居者さんが、慢性的に家賃の滞納を繰り返す状況でした。大家さんは、家賃の滞納額が３ヶ月を超える金額になった時点で「信頼関係の破壊」を理由に契約解除と明渡し請求（訴外）を行いました。
その直後、入居者さんは行方不明となり、しばらくは同居人がそのお部屋に住んでいましたが同居人も行方不明になりました。水道・ガス・電気の使用契約も解約しておらず、荷物も多数残っていました。
およそ２ヶ月の間、契約者の捜索とお部屋の明渡し手続きの準備等に費やしましたが、連帯保証人の協力が得られたため、契約者の所在が判明し、協議を行うことができました。その後、契約条項に基づいた明け渡しを受けました。
◆契約情報・岡山市内の戸建て住宅
・賃料65,000円／月・共益費5,000円／月
・親族個人の連帯保証人あり・家賃債務保証の利用なし◆請求金額
滞納金額210,000円（70,000円×３ヶ月）
明渡し遅延損害金260,000円（65,000円×２ヶ月：契約条項により賃料の倍額）
残置物処分費（原状回復費）250,000円
合計

720,000円

最終的に請求金額について、敷金との相殺や、明渡し損害金の割引等も行い、連帯保証人に支払いをしていただきました。
誠実に対応してくれた連帯保証人に、今後のことを含め、求償等のアドバイスも行いました。親族間での協議がもたれたようでした。

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【事例②】
大家さんは不動産業者さんから、要配慮者さんの入居希望について相談を受けました。３年ほど空室になっていたアパートの一室があったので、そこでよければと２年の定期借家で契約を締結し、ご入居いただきました。
１年ほど経過して、管理業者さんが火災報知器の点検でアパートを訪問したとこ
ろ、お部屋の中には山のように積み上がったゴミが散在していました。入居者さんに片づけをお願いしても全然進まないので、大家さんと管理業者さんが一緒に片付けを行いましたが、一時的にごみが減っても、またゴミをお部屋に溜めることを繰り返し、困っていました。

裁判例には、「社会常識の範囲を遥かに越える著しく多量のゴミを放置する行為
は賃貸借契約を解除する事由に構成するものと言わざるを得ない」と述べているものがあります。大家さんが、この入居者さんに退去を希望された場合、異臭・害虫の発生や火災の危険で近隣に迷惑をかけ続け、何度注意しでも改善がない場合には明け渡し訴訟できますが、弁護士費用などは大家さんの負担となります。
大家さんや管理業者さんは負担が非常に大きかったのですが、入居者さんの事情を知っているだけに退去手続きを取るべきか悩みました。
結局、入居者さんと話し合いをして、現在の賃料に１万円を上乗せしてもらい、
年に一度、業者によるお部屋の清掃作業を行うことで合意しました。

− 49 −

【事例③】
派遣社員をされている入居者さんが、派遣の契約更新の直前に解雇され、大家さんに家賃の支払いや契約更新について相談しました。20万円ほど家賃滞納があることについて、大家さんは管理業者さんと相談して、２年間の家賃を１万円上乗せ
して家賃滞納分も支払うことと、家賃債務保証を利用することを条件に契約更新を行いました。
その後１年ほどして、入居者さんは収入が減っている中、出産で出費が嵩むので家賃の支払いを猶予して欲しいと、大家さんに相談しました。しかし、大家さんはこれ以上滞納額が増えるのは望ましくないため、猶予を認めませんでした。その後、家賃債務保証会社による立替払いがあったため損害は発生しませんでしたが、入居者さんの家賃滞納が再び始まってしまいました。

ある時から、裸で子どもが外に出されている、親がいない状態で子どもが泣き叫
んでいるなどの育児放棄・虐待が疑われる連絡が入りはじめ、管理業者さんが現地へ足を運んだり、行政へ通報するなどの対応が増えていきました。
３回目の契約更新前に、大家さんと管理業者さんは更新するかどうかの協議を行い、家賃の滞納が続いても入居者さんには行くところもないからと、更新手続きを行いました。ところが半年後、無車検の車で入居者さんの妻が接触事故をして、携帯電話が止まり、家賃債務保証会社による大家さんへの家賃立替払いが３ヶ月分に到達したことによって、明け渡し請求の申し立てを裁判所へ行うことになりました。
それから、半年かけて裁判を行い、お部屋の明け渡しに応じていただけましたが、修繕や清掃などの原状回復費用に100万円近くかかってしまい、入居者さんはその費用を支払えず、連帯保証人が支払ってくれたため解決し、家賃滞納分については、入居者さんが大家さんへ支払うことで折り合いがつきました。

− 50 −

【事例④】
入居者さんは、入居当時50代後半で、地元では有名なスーパーチェーンが展開する飲食店の店長をしていました。入居者さんは戸建ての住宅を所有して、そこで家族と生活していましたが、通勤に時間がかかり帰宅が深夜になることから、職場の近くに定期借家契約で家賃25,000円、家賃債務保証会社の連帯保証人無しプラ
ン、職場の同僚を緊急連絡先としてアパートを借りました。
４回目の再契約の後、１年ほど経過して家賃の滞納が発生したため、管理業者さんは入居者さんに連絡しましたが、何度連絡しても連絡が取れず、アパートにも不在でした。そこで、緊急連絡先の同僚に連絡を取ろうとしましたが、この同僚が１年ほど前に退職しており連絡がつかないということが判明しました。
契約当時のアパートの入居申込書を探し出して、入居者さんの元の住所を訪ねると、奥さんと息子さんがいらして、入居者さん本人は１年近く病院に入院していることが分かりました。
結局、家賃の支払いを自動引き落としにしていたので、口座のお金が無くなるまで自動で支払われていましたが、口座のお金が無くなり引き落としができなくなったため滞納になったという顛末で、入居者さんの奥さんと息子さんが積極的に解決に取り組み、アパートの契約解除及び明け渡し、滞納家賃支払い、敷金精算まで行
い解決に至りました。

− 51 −

【事例⑤】
入居者さん（60代男性）は１棟に４戸の木造アパートの内の１部屋に、一人で長く住んでいました。人柄は穏やかで面倒見もよく、そのアパートでは自主的に周辺の清掃をしたり、他の入居者さんへの気配りや声掛けも行って、管理人のような行動をしてくれていたので、大家さんや他の入居者さんに信頼されていました。そんな入居者さんに、急激な変化が表れました。
大家さんに、自分の隣の空き部屋に元配偶者を住まわせたいとの申し出をしてきたのに並行して、その空き部屋が無施錠であったことから、大家さんに事前の許可を得ることなく勝手にリフォームを始めてしまったのです。
早めに気づいた大家さんが、入居の申し込みももらっておらず、本当にそのお部屋に住むのかもわからない状況で、承諾を得ることなくリフォームすることを止めるように警告し、入居希望があるなら申し込みをするように伝えました。
実際には元配偶者は、そのアパートに転居するつもりがないことが分かりました
が、入居者さんは勝手な思い込みでの行為をどんどんエスカレートさせていき、ついには、本人は掃除しているつもりで階段や他の部屋を水浸しにしてしまうトラブ
ルを起こしてしまいました。
問題行動を本人が認識できない状況であったため、すみやかに親族と連絡を取ったところ、施設へ入居されることになりました。
修繕や原状回復の費用の話し合いを入居者さんの親族と協議しましたが、解決までに時間と労力がかかることになりました。

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各種相談窓口
入居者さんに変化や問題が起きた際に、適切な相談・対応窓口につながると円滑な解決につながりやすくなります。入居者さんの年齢や変化の内容、起きている問題によってさまざまな相談窓口がありますのでご案内します。

早期の相談が問題解決のキメテとなります!!
主な総合的な相談窓口《どこへ相談したらいいかわからない場合》
自治体【市町村の相談窓口】
自治体が、各種相談窓口を設けています。その他に、自治体によって、対象者に向けて緊急通報システムの貸与や給付、配食サービス等を実施しています。
ただし、自治体の相談窓口は、専門分野ごとに大変多く分かれている場合があります。問い合わせ先については、各自治体にご確認ください。

社会福祉協議会【地域の福祉サービスやボランティア活動の相談窓口】
社会福祉協議会は、社会福祉法に基づき、地域福祉の推進を図ることを目的とした民間組織で、社会福祉を目的とする様々な事業の企画、運営などを行うとともに、民生委員・児童委員、社会福祉施設・社会福祉法人等の社会福祉関係者、保健・医療・教育など関係機関の参加・協力のもと、地域の人びとが住み慣れたまちで安心して生活することのできる「福祉のまちづくり」の実現をめざしたさまざまな活動を行っています。
岡山県全域を活動範囲とする岡山県社会福祉協議会ほかに、市区町村社会福祉協
議会などがあり、福祉サービスを利用する際の様々な手続きや、生活に必要な利用料などの支払をお手伝いする事業（日常生活自立支援事業）や生活福祉資金の貸付など、それぞれの地域の特性や生活福祉課題に応じて、様々なボランティア活動や在宅福祉サービス等を行っています。
取組内容は社会福祉協議会ごとに異なりますので、詳しくは、市区町村の社会福祉協議会にご確認ください。
下記のホームページで、岡山県内の社会福祉協議会の所在地一覧を閲覧できます。
▷岡山県社会福祉協議会ホームページ
岡山県社会福祉協議会

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福祉事務所【高齢者・障害者・子どもまで社会福祉全般の行政サービスの相談窓口】
福祉事務所は、社会福祉法に基づき設置されている社会福祉全般の窓口です。
岡山市、倉敷市などの市部は各市が設置する福祉事務所が管轄し、町村部は岡山県が設置する福祉事務所（備前・備中、美作）が管轄しています。なお、美咲町、西粟倉村、新庄村では、各町村が福祉事務所を設置しています。
生活保護や介護保険の相談・受付のほか、老人福祉事業（家事援助や緊急通報装置の貸与等）、障害者手帳の発行や自立支援医療の給付、養護老人ホームや母子生活支援施設への入所など、社会福祉に関する様々な事業・給付の相談窓口です。
業務内容は福祉事務所ごとに異なりますので、詳しくは最寄りの福祉事務所にご確認下さい。
下記のホームページで、岡山県内の福祉事務所の所在地一覧を閲覧できます。
▷厚生労働省ホームページ
岡山県

福祉事務所

一覧

で検索

岡山市には、下記の総合相談窓口もあります○保健福祉ネットワーク総合相談窓口【岡山市】
 保健・医療・福祉に関する総合的な相談窓口を北区中央福祉事務所内に設けています。専任の相談員が対応し、必要な支援を判断し、関係部署や機関に引き継ぎますので、お気軽に相談ください。
【開設時間】平日の午前８時30分から午後５時15分（祝日・年末年始は休み）【専用電話】086−803−1238

民生委員・児童委員【地域住民の身近な相談を担うボランティア】
民生委員は、民生委員法に基づき、広く地域の実情に通じ、社会福祉の増進に熱意があるなど一定の要件を満たす者として、都道府県知事の推薦をもとに厚生労働大臣から委嘱された地域のボランティアです。
民生委員の発祥は、大正６年に岡山県で発足した「済世顧問制度」と言われています。現在では、民生委員は全国一律の制度として、岡山県内で4,000人余りが活動しています。
民生委員は、自らも地域住民の一員として、それぞれが担当する区域において、住民の生活上のさまざまな相談に応じ、行政をはじめ適切な支援やサービスへの「つなぎ役」としての役割を果たすとともに、高齢者や障がい者世帯の見守りや安否確認などにも重要な役割を果たしています。
高齢者や障がい者への支援が必要なとき、心配や不安など困ったことがあるときは、それぞれの区域を担当する民生委員に相談してみましょう。なお、民生委員には守秘義務があり、相談した方の秘密は守られます。
地域の民生委員について知りたい場合には、市町村や社会福祉協議会にご確認下さい。
− 54 −

主な専門的な相談窓口《高齢者福祉の総合的な相談をしたい場合》
地域包括支援センター【高齢者の総合相談窓口】
地域包括支援センターは、介護保険法に基づき、市町村が設置する高齢者の介護予防や介護保険・福祉に関する総合相談窓口です。保健師、社会福祉士、主任介護支援専門員が配置されており、住民の健康の保持及び生活の安定のために必要な援助を行います。
高齢者やその家族も相談できます。高齢者で何かあれば、まずは地域包括支援センターへ連絡してみましょう。
地域包括支援センターが行う主な事業○高齢者に関する総合相談 高齢者の総合相談窓口として、介護保険だけでなく、様々な制度や社会資源の情報提供、高齢者の在宅生活や病院からの退院に関することなど様々な相談を受け付け、必要なサービスにつないでいきます。
○介護保険の要介護認定申請
 介護保険のサービスを利用するために必要な要介護認定（新規・更新・区分変更）の申請窓口です。
○予防ケアプランの作成
 要支援１・２と認定された方などは、地域包括支援センターが担当ケアマネー
ジャーとなって、予防ケアプランを作成します。
○権利擁護事業の実施
 成年後見制度の紹介や、消費者被害防止のための弁護士などの専門家とも連携をとりながら支援をしています。
下記のホームページで、岡山県内の地域包括支援センターの所在地一覧を閲覧できます。（地域によって名称が異なる事があります）▷地域包括支援センター
岡山県ホームページ
岡山県地域包括支援センター

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岡山県内の地域包括支援センターの連絡先一覧
県内センター数：７０
市町村

H30.4.1現在

電話番号

市町村

住所

福田

086-455-5132 倉敷市東塚5丁目4-50

連島

086-444-3200 倉敷市神田2丁目3-27

岡山市北区北方1丁目10-20
北方分室 086-201-7201 (対象中学校区：岡北、岡山中央の一部（弘西・南方））琴浦

086-473-9001 倉敷市児島下の町5丁目2-17

平田分室 086-239-9211

北区北086-251-6523

岡山市北区平田407(対象中学校区：御南、吉備）

岡山市北区谷万成2丁目6-33(対象中学校区：京山､中山､香和）

倉
敷
市

岡山市北区門前392-1
高松分室 086-287-9393(対象中学校区：高松、足守）

児島中部

086-473-0847 倉敷市児島柳田町355-1

児島西

086-472-0221 倉敷市児島駅前4-83-2

赤崎

086-472-2941 倉敷市児島阿津2丁目7ｰ53

下津井

086-479-8271 倉敷市下津井吹上2丁目6-4

郷内

086-470-2005 倉敷市串田660

玉島東086-523-6235 倉敷市玉島750-1

御津分室 086-724-4611

岡山市北区御津金川449(対象中学校区：御津）

玉島中部

086-523-5322 倉敷市玉島中央町1丁目4-8*建部分室 086-722-3300

岡山市北区建部町福渡489(対象中学校区：建部）

玉島南086-528-3266 倉敷市玉島勇崎1044

中区086-274-5172

岡山市中区桑野715-2(対象中学校区：操南、富山）玉島北

086-525-1339 倉敷市玉島陶856-1

中区分室 086-206-2871

岡山市中区赤坂本町11-47(対象中学校区：東山、操山）

船穂

086-552-9005 倉敷市船穂町船穂1861-1

高島分室 086-275-3205

岡山市中区国府市場32-12(対象中学校区：高島、竜操）

真備

086-698-5999 倉敷市真備町箭田1130

東区

岡山市東区西大寺中2丁目16-33
086-944-1866 (対象中学校区：旭東、上南、西大寺、
山南、上道）

笠岡市0865-62-6662 笠岡市十一番町1-3

瀬戸分室 086-952-3883

岡山市東区瀬戸町瀬戸45(対象中学校区：瀬戸）

井原市

0866-62-9552 井原市井原町311-1

南区西

岡山市南区妹尾880-1(対象中学校区：妹尾、福田、興除）

中央部北0866-94-5577

総社市中央二丁目2-17（対象地区：総社の一部、池田）

灘崎分室 086-363-5070

岡山市南区片岡159-1(対象中学校区：藤田、灘崎）

中央部南

0866-92-7888

総社市清音三因1074-1（対象地区：常盤、清音）

南区南

岡山市南区福田690-1(対象中学校区：福浜、芳泉、芳田）

東部南0866-90-0201

総社市地頭片山150（対象地区：三須、山手）

086-281-9681

086-261-7301

市場分室 086-239-9151

岡山市南区市場1-1(対象中学校区：福南、光南台）

総
社
市

東部北
西部

玉野市

0863-33-6600 玉野市宇野1丁目8-8
北部

総社市久米48-1（対象地区：総社の一部、阿曽、服部）
総社市秦330-1
0866-96-9066（対象地区：秦、神在、久代、山田、新本）
総社市日羽436-28
0866-99-1943（対象地区：日美、下倉、水内、富山）
0866-92-6987

備前市0869-64-1844 備前市東片上126

高梁市

0866-21-0300 高梁市松原通2043

瀬戸内市0869-24-0001 瀬戸内市邑久町山田庄862－1

新見市

0867-72-6209 新見市新見310-3

赤磐市086-955-1470 赤磐市下市344

浅口市

0865-44-7388 浅口市鴨方町鴨方2244-26

和気町

0869-92-9778 和気郡和気町尺所555

早島町

086-482-2432 都窪郡早島町前潟360-1

0866-54-1320 加賀郡吉備中央町豊野1-2

里庄町

0865-64-7232 浅口郡里庄町里見1107-2

倉敷中部

086-430-6703 倉敷市鶴形1丁目9-7

矢掛町

0866-82-1013 小田郡矢掛町矢掛3018

倉敷南

086-420-1355 倉敷市粒江2500-1

津山市0868-23-1004 津山市山北520

老松・中洲

086-427-1191 倉敷市老松町4-4-7

真庭市

0867-42-1079 真庭市久世2927-2

大高

086-427-8811 倉敷市新田2689

美作市0868-75-3912 美作市北山390-2

倉敷西086-466-3156 倉敷市中島770-1

新庄村

0867-56-2001 真庭郡新庄村1998-1

帯江・豊洲

086-429-2714 倉敷市亀山679-1

鏡野町

0868-54-2984 苫田郡鏡野町竹田660

中庄

086-461-2357 倉敷市徳芳504

勝央町

0868-38-3028 勝田郡勝央町平242-1

奈義町

0868-36-4119 勝田郡奈義町豊沢327-1

吉備中央町

倉
敷
市

住所

岡山市北区鹿田町1丁目1-1
086-224-8755 (対象中学校区：石井、桑田、岡輝、岡山中央の一部（内山下、深柢））

北区中央

岡
山
市

電話番号

天城･茶屋町 086-428-1661 倉敷市藤戸町藤戸1573-1
庄北086-461-0085 倉敷市山地1297

西粟倉村

0868-79-7100 英田郡西粟倉村影石95-3

倉敷北086-463-7760 倉敷市下庄700-1

久米南町

086-728-2090 久米郡久米南町下弓削502-1

水島

086-446-6511 倉敷市水島南春日町13-1

美咲町

0868-66-1119 久米郡美咲町原田2150※倉敷市内の地域包括支援センターの名称は、「○○高齢者支援センター」となっています。

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《障がい者福祉についての相談をしたい場合》
市町村の窓口障がい者の方に対する地域で自立した日常生活を送れるよう支援する福祉サービ
スは、市町村の福祉事務所（福祉事務所を設置していない町村については障がい福祉担当課など）が様々な申請や相談に応じています。
地域の状況に応じて柔軟な事業形態をとれることとなっておりますので、詳細については、最寄りの市町村窓口にお問い合わせください。

保健所及び保健センター
保健所及び保健センターは、地域保健法によって設置されています。保健所は広域的・専門的なサービスを実施し、住民に身近な保健サービスは市区町村の保健セ
ンターにおいて実施されています。
保健所は都道府県、政令指定都市、中核都市などに設置されています。そこには医師、保健師、栄養士、診療放射線技師、臨床検査技師、獣医師、薬剤師、精神保健福祉相談員、理学療法士、作業療法士、言語聴覚士などが配置されています。精神保健、難病対策、感染症対策など地域保険の重要な役割を担っています。
一方、市区町村には保健センターが設置されています。そこには保健師、看護師、栄養士等が配置され、地域住民に対する健康相談、保健指導、予防接種や各種検診
そのほか地域保健に関して必要な事業を行っています。医師、精神保健福祉相談員、保健師、精神保健福祉士による精神障害者に関する相談、指導が受けられます。

岡山県福祉相談センター
岡山県福祉相談センターでは、児童、身体障害者、知的障害者、女性を取り巻く社会環境の変化と、これに伴う福祉サービスへの需要の多様化に的確に対応した総合的な相談、支援を行っています。福祉相談センターでは、中央児童相談所、身体障害者更生相談所、知的障害者更生相談所、女性相談所の４つの機能を兼ね備えています。詳しくは、ホームページでご確認ください。
▷岡山県福祉相談センター
岡山県福祉相談センター

で検索

お問い合わせ先

電話番号

障害者スポーツの推進

086−235−4075

児童に関する相談086−235−4152

身体障害者に関する相談

086−235−4577

知的障害者に関する相談

086−235−4316

女性に関する相談（ＤＶ被害者の支援）

086−235−4808− 57 −

岡山県障害者社会参加推進センター
障害者の権利擁護に係る相談等に対応するため常設相談窓口を設置し、内容に応じて弁護士による相談を行うほか、必要に応じて専門機関（行政機関等）に対応を依頼しています。また、障害者等の結婚に関する各種相談に応じ、必要な助言指導等を行います。
▷岡山県障害者社会参加推進センター
岡山県障害者社会参加推進センター

で検索◆障害者総合相談窓口（身体障害者・知的障害者・精神障害者）◆相談対応は、来所・電話・手紙等どのような方法でも可〒700−0807 岡山市南方二丁目13－１
岡山県総合福祉・ボランティア・ＮＰＯ会館「きらめきプラザ」１階
電 話（086）223－0020
ＦＡＸ（086）223－4597

岡山県精神保健福祉センター
岡山県精神保健福祉センターは、精神保健及び精神障害者の福祉に関し、知識の普及を図り、調査研究を行い、並びに相談及び指導を行う施設であって、総合的技術センターとして地域精神保健福祉活動推進の中核となる機能を担うものです。
精神障害福祉関係について、岡山県内の“岡山市以外”にお住まいの方は、こちらにご相談ください。
▷岡山県精神保健福祉センター
岡山県精神保健福祉センター
電で検索

話（086）201－0850（代表）岡山市こころの健康センター（岡山市精神保健福祉センター）
こころの健康センター（精神保健福祉センター）は市民のみなさんのこころの健康づくりや、精神障害のある方などの社会参加を促すことを目的に、関係機関と連携・協力し、精神保健福祉事業を推進していく技術的中核機関です。
精神障害福祉関係について、岡山市内にお住まいの方は、こちらにご相談ください。
電話（086）803－1274

岡山県精神科救急情報センター
夜間・休日の緊急を要する精神科医療相談を電話相談にて受け付けています。
◆相談時間
月曜日から金曜日 午後５時から翌日８時30分まで
休日（土曜日も含む） 午前８時30分から翌日８時30分まで
電 話（086）225－9080− 58 −

− 59 −

書式
入居者さんなどに向けた、連帯保証人や緊急連絡先のお願い文と、お部屋を検討したり確認するときに利用していただくチェックシートを作成しましたので、ご利用ください。

「連帯保証人のお引き受けのお願い」「緊急連絡先のお引き受けのお願い」について一般の方が、連帯保証人や緊急連絡先の引き受けをお願いしたい相手に対して、連帯保証や緊急連絡先の制度内容を説明することは難しいものです。連帯保証人や緊急連絡先に関する知識が不十分なために、引き受けをお願いされる方が漠然とした不安感から、引き受けを断ることも多いのではないでしょうか。
そのため、「連帯保証人のお引き受けのお願い」及び「緊急連絡先のお引き受けのお願い」は、制度内容やリスクへの対策を文書で読んでいただくことによって、そのような状況が少しでも改善されることを願って作成しました。
入居者さんから、連帯保証人や緊急連絡先の引き受けをお願いしたい相手に対してお渡しいただくなどご利用ください。

「住まいのチェック項目例」「周辺環境のチェック項目例」について一般的な項目に、要配慮者向けの項目を追加した、住まいの見学の際に確認しておきたいポイントのチェック項目例です。入居後に後悔することのないように、しっかりと確認してください。
なお、全ての項目を満たすことは難しいことから、入居者さんにとって譲れない「必須事項」やできるだけ確保したい「優先順位」を事前に検討したうえで、見学の時に確認した事項をチェックできる様式にしています。もちろん、項目例以外にチェックしておきたい項目があれば、追加して確認してください。
住まいのチェックの他に、周辺環境の確認も重要です。住まいの見学の時や、できれば別の曜日や時間帯にも確認しておきましょう。昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違う場合がありますので、注意が必要です。入居者さんの特性や家族構成によっても、確認したい項目は異なるでしょうから、周辺環境も住まいと同じように項
目例以外のチェック項目をあらかじめ検討して確認してください。
また近年、大規模な豪雨災害や地震などにより、大きな被害が発生しています。建物の耐震性の確認をするとともに、ハザードマップなどでエリアの防災に関する情報を調べて、自らの命を守る対策をしておきましょう。

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連帯保証人のお引き受けのお願い
今般私は、下記１の賃貸借契約をしようと考えておりますが、この契約に当たっては、連帯保証人をつけることが条件となっております。下記２の「連帯保証人とは」に記載いたしております連帯保証人の責任の内容などをご確認いただき、貴殿に連帯保証人となることをお引き受けいただきたく、本書面をお送りいたします。ご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。
記
１．連帯保証の対象となる賃貸借契約
物

件

貸

主

借

主

所

在

地

建物名・室
住

所

氏

名

住

所

氏

名

号室

年

契約期間
主な契約条件

賃
共

益

月

日～

料

月額

円

費

月額

円

年

月

日

（

年

月間）

２．連帯保証人とは・連 帯保証人様には、私が借主として賃貸借契約上負うべき債務（家賃の支払、原状回復費用など）について、私がその支払いをしないときにご負担いただくものです。
したがって、私がこれらの支払いをしている限りは、連帯保証人様がその債務の履行を求められることはありません。
・万 が一私の過失等による火災等により物件や設備に損害が生じた場合でも、私が賃貸借に当たり加入している保険金により支払われる分の負担は、求められることはありません。
・連 帯保証人様が負担すべき金額は、私が賃貸借契約上負うべき債務の元本（たとえば私が支払いを怠ってしまった家賃額そのもの）と、その支払いが遅れたことに伴う利息を合わせたものです。また、連帯保証人様が貸主様と結ばれる連帯保証契約に係る書面に記載されている「極度額」が上限です。極度額を超えた部分についてはご負担いただく必要はありません。
・私に代わって貸主様にお支払いいただいた分は、後日私の方にご請求ください。
・も し契約期間中に私の家賃の支払状況等をお知りになりたいときは、貸主様にも確認を求めることができます。
− 61 −

緊急連絡先のお引き受けのお願い
今般私は、下記１の賃貸借契約をしようと考えておりますが、この契約に当たっては、どなたかを緊急連絡先として登録させていただくことが条件となっております。
下記２の「緊急連絡先とは」に記載いたしております内容をご確認いただき、貴殿に緊急連絡先となることをお引き受けいただきたく、本書面をお送りいたします。ご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。
記
１．緊急連絡先となる賃貸借契約
物

件

貸

主

管理業者・
不動産業者

そ

の

他

所

在

地

建 物 名・ 室
住

所

氏

名

号室

住所・所在地会

社

名

電 話 番 号
契 約 期 間

年

月

日～

年

月

日

２．緊急連絡先とは・
「緊急連絡先」とは、貸主様や管理業者さんが私と連絡をとろうとしても一定期間連絡がとれないときや、私に事件や事故があったことが心配されるときなどに、私との連絡方法などの相談に応じてもらう者をいいます。
・貸 主様などが、私が病気や事故等で入院をして私と連絡がつかなかったときや、長期間不在にして連絡がとれないときに、貸主様などからご連絡があります。また、建物に火災などがあったり、私が不在中に室内で水漏れなどのトラブルがあった場
合で、私に連絡がとれないときにも、連絡があります。このような場合には、私の所在や連絡先を貸主様などにお伝えください。
・私 に家賃等の不払いがあったり、物件や設備の破損などによる損害賠償の問題が生じたときなどでも、「連帯保証人」とは異なり、これらの支払いを求められることはありません。
・な お、貸主様などから、契約の終了や部屋内に残っている物の処分などについてもご相談の連絡が入ることがあります。この場合には、私やあらかじめお伝えしている私の相続人などにご連絡ください。撤去費用などを負担いただくことはありません。
− 62 −

【住まいのチェック項目例】
項目

バリアフリー広さ

音・匂い・振
動・傾斜

日当たり
ドア・窓

必須
事項

優先
順位

確認

確

認

内

容

□

外部から室内までの経路がバリアフリーになっているか□

居室・浴室・トイレ・廊下などが、広さが十分でバリアフリーになっているか□

ドアが引き戸になっているか□

住居が２階以上の場合、無理なく移動できるか（エレベーターがあるか）□よく利用する施設までがバリアフリーになっているか□

広さは想像通りか□

玄関・浴室・トイレなどの広さが十分か□

使い勝手が良く、事故等が起こりにくい間取りや動線になっているか□

洗濯物は十分干せるか□

搬入経路は十分か（設置予定の家具・家電が設置場所まで入るか）□気になる音や匂いがないか□

電車・車・トラックなどの騒音や振動がないか□

隣室などとの遮音性はどうか□

住居に傾きがないか□

日差しは入るか、明るいか□

部屋からの眺望はどうか□

ドア・窓は開閉しやすいか（滑らかに動くか）

家具・家電が設置できるか

室内（浴室・キッチン・トイレなど） ・

室外□

窓の断熱・防音性能はどうか

耐震性能

□

建物の耐震性能はどうか

耐火性能

□

耐火性能はどうか

断熱・機密性
能□

断熱・気密性能はどうか

換気・結露

□

結露がないか（カビが発生していないか） 換気はどうか□

浴室やトイレなどの設備の状況□

空調はどうか※備え付けのエアコンなどがある場合、設備なのかどうか（所有権が誰にあるの
か）を確認

□

照明はどうか□

水回りはどうか（水栓機能・温度調整・水圧はどうか）□

設備は事故の起こりにくいものか（ＩＨ調理器・サーモスタット式水栓）□

コンセント・テレビ端子・インターネットの数と位置は十分か□

防犯設備（カギなど）はどうか□

入居前に撤去されるものはないか□

内装の色や素材などが、自分のイメージに合致しているか□

傷や汚れに強い素材になっているか（原状回復しやすいか）□

床は滑りにくい素材か

室内の汚れや不具合□

室内の汚れや設備の不具合などはないか□

気になる汚れ、設備の不具合がある場合、入居までに清掃、修理してもらえるか

電波状況

□

携帯電話などの電波状況はどうか□

奥行きや高さはどうなっているか□

荷物が十分に収納できるか

敷地内にある
設備と位置□

駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などの設備があるか

管理の状態

□

管理の状態は良好か

住民のマナー□

住民のマナーは良好か

敷地周辺の安全性□

敷地内、敷地周辺にゴミや自転車などが違法に放置されていないか□

街灯が切れたままになっていないか

設備の状況

内装

収納

共用部分に物が置かれていないか− 63 −

【周辺環境のチェック項目例】
利便性について確認

確□

市役所など公的機関は近いか、経路は安全か□

普段利用する施設は近いか、経路は安全か□

病院は近いか、経路は安全か□

スーパー・コンビニなどは近いか、経路は安全か□

駅・パス停は近いか、経路は安全か□

学校は近いか、経路は安全か□公園などが近いか、経路は安全か□

銀行・郵便局は近いか、経路は安全か

認

内

容

認

内

容

快適性について確認

確□

近所に騒音や臭いの出る工場・店舗・施設・道路・線路はないか（季節により変わることがあるので注意）□

周辺に日当たりを遮る建物はないか□

周辺に建築予定の建物はないか□

周辺に繁華街（飲屋街）はないか

安全性について
確認

確

認

内

容

□

地震による被害予測・洪水や津波などの被害予測・避難場所をハザードマップなどで確認したか□

治安はどうか

□周辺の交通量はどうか（通勤時間など） 抜け道になっていないか□

周辺の交通事故の発生状況はどうか

防犯性について
確認

確

認

□

周辺の見通しが良いか□

隣の建物や周辺の高い建物などから室内は見えないか□

周辺の夜間の街灯はどうか□

周辺での犯罪発生状況はどうなっているか□

地域の自治会などによる防犯の取組はどうなっているか□

警察署や交番が近くにあるか□

夜間の人通りはどうか□

日中や休日は閑散としていないか□

周辺の建物やビルに落書きがないか

内容

死角や暗がりとなるような場所はないか− 64 −

岡山県居住支援協議会とは
岡山県では、関係団体と連携し、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）に基づく居住支援協議会を設立しています。
居住支援協議会は、地方公共団体、不動産関係団体、居住支援団体等の連携により、高齢者、障がい者、子育て世帯、低額所得者、被災者等の住宅確保に特に配慮を要する者（住宅確保要配慮者）が民間賃貸住宅に円滑に入居できるよう推進する組織です。
そのための相談支援や物件情報支援などを行っています。
このマニュアルも、岡山県居住支援協議会の入居支援事業の一環として作成してい
ます。
構成団体
区

分

団体名

住宅仲介
福祉団体
住宅相談

関係団体

NPO

備前地域

備中地域
市町村

美作地域

県

公益社団法人 岡山県宅地建物取引業協会
一般社団法人 岡山県不動産協会
社会福祉法人 岡山県社会福祉協議会
一般社団法人 岡山県建築士会
ＮＰＯ法人まちづくり推進機構岡山
ＮＰＯ法人おかやま入居支援センター
岡山市
玉野市
備前市
瀬戸内市
赤磐市
和気町
吉備中央町
倉敷市
笠岡市
井原市
総社市
高梁市
新見市
浅口市
早島町
里庄町
矢掛町
津山市
真庭市
美作市
新庄村
鏡野町
勝央町
奈義町
西粟倉村
久米南町
美咲町
岡山県

詳しい内容は、ホームページでご確認ください。
▷岡山県居住支援協議会ホームページ
岡山県居住支援協議会

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住宅の確保に配慮が必要な入居者さんと支援者さん向けの住宅確保要配慮者
入居円滑化マニュアル−第１版−

発 行 日／令和３年２月
編集・発行／岡山県居住支援協議会
公益社団法人 岡山県宅地建物取引業協会（事務局）〒700-0023
岡山市北区駅前町二丁目5番28号（岡山県宅建会館）
TEL:086-222-2131 FAX:086-222-2179
制 作 協 力／弁護士 佐藤貴美
印
刷／旭総合印刷株式会社
岡山市北区内山下2-10-3
TEL:086-232-3311 FAX:086-232-1333− 66 −

住宅の確保に配慮が必要な入居者さん

支援者さん 向けの住宅確保要配慮者
入居円滑化マニュアル
第1版