旧国鉄田辺駅宿舎跡地活用事業に関する計画書

田辺市
令和４年３月目次

１． 活用目的・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１
２． 計画概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１
３． 活用条件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
４． 位置図及び敷地図・・・・・・・・・・・・・・・・・８
５． 活用計画予想図・・・・・・・・・・・・・・・・・・９

１．活用目的（１）活用目的
田辺市（以下「市」という。）では、平成 29 年７月策定の「第２次田辺市総合計画」において、「中心市街地の活性化」を大きな課題の一つとして位置付け、課題解消に向けた施策を展開しています。
また同様に、令和元年７月策定の「田辺市都市計画マスタープラン」においても、持続可能なまちづくりを目指す上で大きな課題であると位置付けています。
近年では、これらの計画に合わせ、観光資源を生かしたまちづくりを推進し、交流人口の増加を図るため、ＪＲ紀伊田辺駅や世界遺産に追加登録された鬪雞神社周辺において「景観まちづくり刷新支援事業」を実施するなど、個性的で活力のあるまちづくりを進めています。
本募集の対象地である「旧国鉄田辺駅宿舎跡地(田辺市高雄二丁目 1299 番 1)」は、市の中心市街地に位置する約 4,000 ㎡の市有地であり、現在は地域の住民活動を中心に広場として管理、運営されています。
一方、社会全体を見渡すと、新型コロナウィルス感染症の感染の拡大により、「新しい生活様式」や「分散型社会の実現」などが注目され、「リモートワーク」や「ワーケーション」、「サテライトオフィス」、「二地域居住」など、新たな価値観の創出や従来からある価値観の大きな変化が起こっています。
また、アフターコロナ社会における地方の持つ可能性の再評価や新たなニーズの湧出などが予想されている中、市を取り巻く環境も大きく変化していくものと考えています。
こういった現状を踏まえ、地域の賑わいの創出の環境作りの一環として、旧国鉄田辺駅宿舎跡地内に宿泊施設であるホテル、旅館を整備・運営する事業者を募ることとし、旧国鉄田辺駅宿舎跡地のより有効な活用と、更なる中心市街地の活性化を図ることを目的とします。

２．計画概要（１）対象計画①計画名称
旧国鉄田辺駅宿舎跡地活用事業に関する計画②計画内容
旧国鉄田辺駅宿舎跡地内において、中心市街地の活性化に寄与できる、「宿泊施設であるホテルや旅館業を中心とした地域の賑わい創出の環境作りの一環となる施設」を整備・運営する事業者を募ります。

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（２）事業用地の概要
事業用地の概要は、以下のとおり
所在地

和歌山県田辺市高雄二丁目 1299 番 1※賃貸借契約時までに、北側現状道路部及び市道湊宝来町１号線拡幅予定部の分筆を行います。

敷地面積4,053.12 ㎡※面積には、北側現状道路部（約 240 ㎡）及び市道湊宝来町１号線拡幅予定部（約 140 ㎡）を含んでいます。

用途地域

第一種住居地域

形態規制

建蔽率 60％、容積率 200％

周辺道路

県道上万呂北新町線、市道湊宝来町１号線、市道湊 12 号線、北側現状
道路部（工事完了までに分筆予定）
幅員

地目

約 2.0～7.5ｍ

宅地

事 業 に あ た っ 都市計画法て 関 連 す る 法 建築基準法
令など

土壌汚染対策法
消防法
宅地造成等規制法
土砂災害防止法
津波防災地域づくり法
水防法
景観法
文化財保護法
下水道法
水道法

インフラなど上水道：あり（田辺市水道部 13mm）※口径別分担金等が必要になる場合があります。
公共下水道：なし（敷地内に浄化槽の設置が必要）
電力：なし
ガス：なし

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３．活用条件（１）土地賃貸借条件
市を貸し主として当事業用地に借地借家法（平成３年法律第 90 号）で規定する建物の所有を目的とした事業用定期借地権を設定し、事業者（自ら施設を整備し、事業を運営する法人又は法人グループ）へ土地を有償で貸し付け、事業者が施設を整備・運営するものとしま
す。
1)借地形態市を貸し主として、当事業用地に借地借家法（平成３年法律第 90 号）第 23 条第２項の規定に基づく事業用定期借地権を設定します。
2)借地期間
借地期間は、事業用定期借地権 10 年以上 30 年未満の中で提案を求めます。なお借地期間の更新等については、事業者決定以降に協議し定めます。
3)事業用地賃貸借料
賃貸借料については、令和４年４月１日現在の、不動産鑑定士による土地鑑定評価を行い、詳細に算出した賃貸借料をホームページ上に速やかに公表しますので、公表された金額が賃貸借料となります。
なお、賃貸借料は、経済情勢の変動等により、市が必要と認めるときは、協議の上、改定するものとします。
（２）事業提案に関する条件等
1)整備条件
本事業施設は、以下の整備条件を満たすものとします。
機能・空間区分

整 備 条 件

運営業種

・旅館業法に定められるホテル、旅館営業

運営方針

・事業運営の方針として、中心市街地の活性化に寄与できる提案を１つ以上盛り込むこと

主要建築物について・延床面積：3,000 ㎡以内であること
・会議室を確保すること

敷地内構成について・地域住民の憩いの場や、地域活動等に活用できるオープンスペースを確保すること

なお、運営方針中の「中心市街地の活性化に寄与できる提案」については、事業提案書内で事業コンセプトとして、取りまとめていただきます。
32)配慮項目
1)整備条件に加えて、以下の項目について配慮の度合いを提案審査時の評価対象に含みますので、提案時に配慮してもらえるよう促します。
・工事期間中における周辺環境対策を行うこと
・地域の防災面に配慮すること
・地域の交通状況に配慮すること・運営期間中における周辺環境対策を行うこと
・環境対策及び動線の制限のため、使用する敷地内は柵又は塀等で囲むこと（ただし緊急時の動線については制限を除外する）
・同業他社等との協調に努めること
・周辺景観と調和し、威圧感を与えない意匠であること（３）開業時期
本施設について、できるだけ早期の活用を促すため、令和５年度中に活用開始できることを前提に提案を求めていきます。
（４）敷地条件
本事業用地には、現状道路として利用されている北側現状道路部（約 240 ㎡）が含まれています。また南側は市道湊宝来町１号線の拡幅計画があることから、用地南側は現道から約２ｍのセットバック（約 140 ㎡）が必要となります。
賃貸借契約時までに両区域の分筆を行いますので、事業計画は両区域を含まない面積での検討をお願いします。

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（５）事業者の業務範囲
事業者は、本事業の実施について、次の業務を行うものとします。
1)施設整備業務（設計、施工、工事監理）
施設の整備にあたって、事業者は関係法令等を遵守し、安全性や周辺の環境に十分配慮すること。
2)施設運営維持管理業務（保守点検、修理、警備、警戒、清掃）事業者は、事業期間中、安全かつ確実なサービスが提供できるよう、適切な運営維持管理を行うこと。
3)事業に要する費用の負担
事業者は、事業に要する資金を自ら調達し、本施設の整備、運営維持管理に関する費用をまかなうとともに、市に対して土地賃貸借料を支払うこと。
4)業務報告の聴取等
市は、事業者による施設の維持管理及び運営事業について、その業務及び経理の状況に関し定期に又は必要に応じて臨時に報告を求め、実地に調査し、又は必要な指示をすることができるものとする。
5)予想されるリスクとリスク分担
本事業に関し予想されるリスクとリスク分担は、原則として次のリスク分担表によるものとする。

5

リスクリスク分担発生段

リスクの項目リスクの内容市

事業者

階
安全性の確保環境保全

共通

計画・設計・建設・維持管理における安全性の〇確保
計画・設計・建設・維持管理における環境の保〇全

法令等の変更土地所有に関わる法令（税制含む）の変更

許認可等取得事業者の申請等の手続きによる認可等の取得に関するもの〇金利変動

金利の変動によるもの

〇

物価の変動

急激なインフレ・デフレ〇

市の責めに帰すべき事由によるもの〇〇

事業の中止・ 事業者の責めに帰すべき事由によるもの（事業延期放棄、破綻等によるもの等）
不可抗力

事業用地

計画 ・設計 ・建 設段階

設計変更

〇

周辺住民等の反対による事業の中止・延期〇〇

天災・感染症・暴動等不可抗力によるもの〇〇

事業敷地の確保及び地下埋設物に関すること、土壌汚染の発覚等〇

地下埋設物の保全に関すること〇事業者の判断によるもの〇

市の責に帰すべき事由（提示条件・指示の変更や不備等）によるもの〇

事業者の判断によるもの

〇

資金調達

必要な資金の確保に関すること〇

立ち入り許可施設への立ち入り許可

市の責に帰すべき事由（提示条件・指示の変更や不備等）による工事遅延・未完工による事業工事延期・未開始の延期
完工
事業者の責に帰すべき事由による工事遅延・未完工による事業開始の延期
工事費増大

市の責に帰すべき事由（提示条件・指示の変更や不備等）による工事費の増大
事業者の判断によるもの
6〇

○〇

〇〇〇

性能

公募時の要求条件不適合（施工不良を含む）

〇

第三者賠償

建設における第三者への損害賠償義務〇

市による事業内容・用途の変更及びそれらに伴計画変更

う費用の増大に関するもの〇

事業者による計画・用途の変更、テナントの撤〇退及びそれらに伴う費用の増大に関するもの
性能

公募時の要求条件不適合（施工不良を含む）

運営 ・維持管 理段階

市の指示及び責めに帰すべき事由による維持
維持管理費の 管理費の増大
上昇
事業者の責めに帰すべき事由による維持管理

〇
〇
〇

費の増大
市の責めに帰すべき事由による施設の損傷
設備の損傷

第三者賠償

〇

事業者の責めに帰すべき事由による施設の損傷
市の責めに帰すべき事由による運営・保守における第三者への損害〇〇事業者の責めに帰すべき事由による運営・保守における第三者への損害〇（６）今後の予定について
今後の予定については、本計画書を基に、「令和４年度 旧国鉄田辺駅宿舎跡地内宿泊施設の整備・運営 事業者選定募集要項」を策定します。
募集要項については令和４年３月７日（月）に公表し、募集期間は令和４年４月１日（金）から同月 28 日（木）までを考えています。
項

目日

程

募集要項の公表・配布

令和４年３月７日（月）募集期間

令和４年４月１日（金）～同月 28 日（木）7

４. 位置図及び敷地図
⑴

位置図

事業用地

⑵

敷地図

※面積には、北側現状道路部（約 240 ㎡）及び市道湊宝来町１号線拡幅予定部（約 140 ㎡）を含んでいます。

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５. 活用計画予想図(1)

南側俯瞰イメージ(2)北側俯瞰イメージ9