連載 第 192 回

改正民法（債権法関係）施行後によくある質問について［賃貸編］
深沢綜合法律事務所 弁護士

柴田 龍太郎

債権法に関する改正民法が令和 2 年 4 月 1 日に施行されましたが、今回は会員さんからよくある賃貸借契約の質問について解説したいと思います。

Q1

前回の売買編で改正民法（債権法関係）では特約・容認事項が重視されるとの解説がありまし

たが、賃貸借契約書でも事前の特約・容認事項で一切の紛争を防止できますか。

改正民法はすでに説明したように当事者の合A1 意を重視するという視点を導入したわけです

Q2

建物賃貸借契約で効力が問題となる特約について解説してください。

一般に、入居者を夫婦2名に限定し、「子どもA2 が生まれたら明け渡す」という特約は民法90条の公序良俗に反する無効な特約であるということは広く一般にも公表され＊、話題にもなるせいか、現時が、売買と違って賃貸の場合は借地借家法や消費者契点における通常の契約書にかかる特約を見ることは少約法等の適用で特約の効力について大きな制約がありなくなっています。

ます。結論からいえば特約ですべての問題を防止することはできません。
したがって、紛争が多発する事項について、あえてしかし、本来無効とされ、あるいは有効性に問題があるとされているにもかかわらず、通常の多くの契約書に堂々と登載されている特約があります。

賃貸人の立場を優位にする特約を挿入しても、「公序良俗に関する民法90条」、「自力救済禁止の法理」、借地借家法上の「借主にとって一方的に不利な特約」（借地借家法30条、37条、消費者契約法10条違反）とし≪特約事項≫①賃借人が賃料を 1 カ月でも滞納した場合には、無催告で解除できる。て法的に無効になることが多いからです。この点は多くの判例で裏付けられています。また、「無用なトラブルの発生」、「入居者の減少、転出による空き室率の増加」という悪循環で、結局、賃貸人に不利益に跳ね返ってくるのが現状です。

②賃貸人は契約中であっても 6 カ月前に予告すれば中途解約できる。
③賃借人が賃料を滞納した場合は、連帯保証人が代わって明け渡すことができる。

よって、契約書の特約の定めで事前に一切の紛争を防止するということは、法的にも経済的観点からもで判例では、①について、「家屋の賃貸借において、きないといわざるを得ません。ただし、内容が合理的賃借人が、11カ月分の賃料を支払わず、また、それかつ適法なものであれば、紛争防止のために、できる以前においてもたびたび賃料の支払を遅滞したことがだけ詳細に条項化しておくことは大切なことです。賃あっても、賃貸借を解除するには、他に特段の事情が借人のなかには契約書に書いていないことは守らなくないかぎり、民法第541条所定の催告を必要とする」ていいと平然と主張する人が増えているからです。
「契（最判昭35・6・28民集14−8−1547）とし、上記の約書」のほか「共同生活に関する細則」、「入居のしおり」等を活用している実務例もあります。

14＊ たとえば、一般財団法人不動産適正取引推進機構発行「住宅賃貸借（借家）契約の手引き」（平成 28 年度版）28 ページ

ような文字どおりの無催告解除特約を否定しています。

易な挿入は危険であり、業界としてはコンプライアン②について、「6カ月前に解約の申し入れをし、かス（法令遵守）の観点からも慎重に対応すべきものとつ正当事由が認められなければならない」
（東京地判

考えます。

昭36.5．10下民集12.5．1065）として、少なくとも解約申入れに「正当事由」を要求しています。
③について、「建物の明け渡し債務は賃借人の一身Q3

事業用賃貸借契約では敷金・保証金に譲渡禁止特約がつけられており、譲渡した場合は契約解専属的な債務だから連帯保証人が代わって明け渡すこ除事由とする例を多く見るのですが、一方で改正民法とはできない」（大阪地判昭51.3．12判時838・71参では譲渡禁止特約がある場合でも債権は有効に譲渡で照）とされています。

きるとなっています。それらの関係をどのように理解

上記のような特約の挿入は、賃貸人や仲介業者の法の無知で行われているというよりは、従前、契約書のすればいいですか。

事業用建物賃貸借では、敷金・保証金返還請

伝統的な特約文言として許容されており、賃貸人の賃A3 求権に譲渡禁止特約が付けられることが多い

借人に対する牽制の意味や、賃借人と協議の機会を得のですが、改正民法では、債権に譲渡禁止特約があっるためになされているとみるべきです。ても債権譲渡は有効としています（改正民法466条2

しかしながら、最近、②の類型の特約挿入とそれに項）。これは中小業者の資金獲得を容易にするという基づく明渡交渉が不法行為に当たるとした以下の事例

政策判断に基づく改正です（部会資料74A、2ペー（東京地判平成25年8月20日ウェストロー・ジャパ

ジ）。したがって敷金に譲渡禁止特約が付いていてもン）が現れ、注目されています。

賃借人は譲渡できることになります。

この事例は従前の契約書に関する一般的な実務対応

敷金の譲受人から敷金の返還を求められるのは賃借に警鐘を鳴らすもので、今後は、問題のある特約の安人の明渡後になるわけですが、その場合は賃貸人は同条3項以下に基づいて「譲受人に敷金の返還を拒む」≪事例≫

こと等で対応することになります。ただ、譲受人が譲渡禁止特約を「知り、または重大な過失によって知ら不動産会社である被告会社の仲介により被告
Y1 および同 Y2 が所有する建物について被告Y1 らとの間で定期建物賃貸借契約を締結した
原告が、被告 Y1 らは中途解約を申し入れるにあたり立退料等の提示をするなど誠実に対応せなかった」と立証するのは難しいので、実務では敷金から賃借人の債務を差し引いた差額を改正民法466条の2に基づき供託するのが一般的対処法ということになるでしょう。

ず、また、被告会社は紛争の契機となる基本契

ところで、裁判所が譲渡禁止特約の違反を理由に契約書および特約を作成したなどと主張して、被約解除を認めるかですが、前記改正の趣旨から信頼関

告 Y1 らおよび被告会社に対し、不法行為に基係の破壊がないとして否定する事例も出てくるかもしづく損害賠償を求めた。

れません。改正民法の趣旨を実務上どこまで貫けるか定期建物賃貸借契約である本件契約においては、賃貸人である被告 Y1 らにおいて中途解約権を留保する旨の特約を付しても、当該特約はについては問題提起がなされています（『金融法務事情』№2072．25ページ参照）。

借地借家法 30 条により無効であると解される
ところ、原告および被告 Y1 らに十分な説明をしなかった被告会社の担当者が特約に基づき原告に履行を求めた対応は違法性を否定できず、被告会社は不法行為を免れないが、被告 Y1 らの対応が不法行為を構成することはないなどとし て、 被 告 会 社 に 対 す る 50 万 円 請 求 の 一 部（25 万円）を認容した。

Q4

改正民法第 465 条の 10 が要請する契約締結時の賃借人の保証人に対する情報提供について賃貸人が確認する場合の表明文書例を教えてください。

事業用の賃貸借契約締結時に賃借人は、委託A4 した保証人（法人を除く）に対し、（1）財産および収支の状況、（2）主たる債務（家賃支払債務）以外に負担している債務の有無ならびにその額および履行状況、（3）主たる債務の担保として他に提供し、REAL PARTNER November 202015

または提供しようとするものがあるときは、その旨およびその内容の情報提供をする必要があります。賃借【賃借人の代表者が保証人の場合】人が以上の説明をせず、または事実と異なる説明をし表明書たために委託を受けた者が上記（1）から（3）までに掲げる事項について誤認をし、それによって保証契年おいて、主たる債務者が（1）から（3）の説明をせ貸人）が知り、または知ることができたときは、保証人は、保証契約を取り消すことができるとされていま

日

AB印
印

賃貸人 殿約の申込み、またはその承諾の意思表示をした場合にず、または事実と異なる説明をしたことを債権者（賃月

保証人 B は賃借人 A の代表取締役であり、改正民法 465 条の 10 が情報提供を要請する A の財産及び収支の状況等は当然のことながら十分理解していることを表明致します。

す（改正民法465条の10第2項）。
証契約の締結との間に相当因果関係が否定される結【情報提供がなされたことを表明保証する差入れ文書のイメージ】（文例 1）果、保証契約が取り消される可能性が少ないと思われます。社長が名目ではなく、経営内容を知っている代
表取締役であれば、改正民法465条の10の会社の財甲（賃貸人）〇 〇 〇 〇 殿
乙（賃借人）は丙（連帯保証人）に対し，民法 465 条の 10 の契約締結時の情報提供義務に基づき，乙の（1）財産及び収支の状況，（2）主たる債務（賃料支払債務）以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況，（3）主たる債務（賃料支払債務）の担保として他に提供し又は提供しようとするものがある と き は そ の 旨 及 び そ の 内 容 を， バ ラ ン ス
シート，損益計算書等を示しながら正直に丙に情報提供し，丙はそれに基づき乙の債務を連帯保証するものであります。
令和〇年〇月〇日

乙（賃借人）〇〇〇〇丙（連帯保証人）〇〇〇〇

務内容は知っているはずであるので説明者と被説明者が同一となり、実務的には、このような表明文書を作成することが考えられます。

Q5

改正民法 611 条の「本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合」に新型コロナウイルスで使用できなくなった場合を含みますか。

A5

令和2年4月1日に施行された改正民法611条
1項は、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じそこで、賃貸人としても当該情報提供の事実とそのて、減額される」とあります。改正民法611条は令和

内容について賃借人、保証人から上記のような表明文

2年4月1日以降に締結された賃貸借契約、あるいは書をもらう実務が定着することになると思われます。

更新（法定更新を除く）された賃貸借契約に適用され債権者（賃貸人）は、主債務者（賃借人）が保証人ます（契約締結については附則34条1項で明らかでに対して情報提供したかどうか、また、提供した情報すが、更新については法務省の見解です）。の内容について確認する直接的な法的義務を負ってい旧民法611条では、「滅失」という要件しかなかっるものではありませんが、債権者（賃貸人）は、主債たため、大地震により建物が物理的に損壊したような務者の情報提供義務の履行について積極的に確認すべケースを前提とするとされていましたが、改正民法できであるとされています（株式会社きんざい『Q&A

は「滅失」だけでなく、「その他の事由により使用及改正債権法と保証契約』70ページ）。

び収益することができなくなった場合」が加味され、改正民法465条の10では、賃借人の代表取締役が物理的な場合に限られないと解釈し得る余地ができた保証人となる場合であっても情報提供義務が免除されのです。そこで、今回の行政による施設閉鎖要請が、ているわけではありませんが、情報提供の不提供と保この「使用及び収益をすることができなくなった」と16いう要件に該当するのかがまずは問題となります。今は、危険負担の法理（民法536条）に基づくことにな後、議論は分かれるところだと思いますが、一つの論るとの説が有力であり、賃借人に対する逸失利益の賠点になることは間違いないと思います。新型インフル

償は問題になりません）。

エンザ特別措置法（以下「特措法」といいます）に基づく緊急事態宣言による閉鎖要請（特措法24条9項）は、従わない場合は指示に変わり得ます（特措法45条第3項）。指示に反する場合にも罰則はないとはいえ、法律上、テナントには拒否するという選択肢は事実上与えられていないと思われ、社会通念上は建物を使用・収益できるとはいえないとの見解も強く主張されています。したがって、実務的にはテナントからの申し出があれば、少なくともオーナーは賃料減額の話し合いに応ずるのが妥当と思われます。なお、減額されるのは緊急事態宣言に基づく行政措置により閉鎖している間の賃料に限るという見解が有力ですが、特措法に基づかない都道府県独自の要請（たとえば19時以降の酒類提供禁止要請により営業休止した居酒屋）の場合、減額の問題が発生するかです。この点については、今回問題とされた、いわゆる「自粛警察」の活動や要請に従わなければ四面楚歌にされるとの社会的風潮を考えると、やはり解釈としては、それぞれの個別事情にはよるものの、減額の問題が発生するとの見解もあるかと思います。したがって、実務的にはテナントからの申し出があれば、少なくともオーナー（文例案）2 カ月分についてのみ、月額賃料 20 万円のうち8 万円支払いを免除する場合の例⒈ 賃貸人（甲）、賃借人（乙）間の令和〇年〇月 〇 日 付 け 賃 貸 借 契 約 の 賃 料 は、 従 前 通り、月額金 20 万円（以下「約定賃料」という）であることを相互に確認する。＊⒉ ただし、乙が現在感染拡大中の新型コロナウイルス感染症の流行に伴い収入が減少していること等に鑑み、甲が乙を支援する目
的において、甲は令和 2 年〇月及び〇月分の賃料についてのみ、その一部（各月 8 万円）の支払を免除することとし、乙は、以下のとおり支払う。
令和 2 年〇月末日限り

金 12 万円

令和 2 年〇月末日限り

金 12 万円⒊ 乙は、令和 2 年〇月分以降の賃料については契約書所定の約定賃料を約定通り支払うものとする。
＊ 賃料の減額を単純に合意してしまうと賃料を元に戻すことは法的には増額になるので、借地借家法 32 条の手続きを踏まなければならない可能性があります。したがって従来の月額賃料を相互に確認したうえで、支払を猶予、あるいは免除するというのが妥当です。

は賃料減額の話し合いに応ずるのが妥当と思います。
ただし、この場合の減額の具体的な額ですが、最近の行政からのテナントへの支援制度も充実してきている

本稿の見解はすべて筆者個人の見解であり、（公社）全宅連の見解を示すものではありません。

ことも踏まえると、テナントが取得し得る支援額も視野に入れてオーナーとテナントが話し合いすることになるでしょう。
他方、商業施設のオーナーが緊急事態宣言あるいは自主判断に基づき施設を閉鎖し、テナントが賃貸物件に立ち入れず、これをまったく使用できないようなときは、賃貸人の義務の履行がないものとして、テナン
トは賃料支払義務を負わないことになると考えられます（緊急事態宣言その他行政に基づく自粛要請など賃貸人に閉鎖について責めに帰すべき事由がない場合にご存じですか？
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