宅地建物取引の実務と安全な取引 のための2012
秋
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

マンガで学ぶ
不 動 産トラブル事 例特集【マンガによる解説】
築20年の中古住宅を競落した
お買い得物件です

現況有姿の売買ですので、じっくりごらんください

リフォームするからここでいいな

内覧中

後日
仲介業者の事務所にてあの住宅にはシロアリ被害があった！

シロアリ駆除工事と補修工事費用100万円を払ってくれ

本件は競売の落札物件であるため現況有姿売買が
条件です

04

これは説明
義務違反だ

私どもはシロアリの件は知り得ませんでした

そのためお客様にはじっくり見学していただいたのです

リフォーム業者にみてもらったらシロアリ駆除と補修に100万円かかるというあなたたちが知らなかったとしても契約では引渡しから 2 年間の瑕疵担保責任がついているわ

床下の専門的なことまでわかる
わけないだろ！

仲介業者である私どもに瑕疵
担保責任はありませんマンガ で 学ぶ

不動産トラブル事例

どうしました？

あ、宅建協会の鳩間さんだ

ふーん、仲介業者の説明義務違反と売主としての瑕疵担保責任が問われるかどうかね

はい、私どもはシロアリのことは知りませんでした

たしかにシロアリ被害の発見は通常の目視では難しいですね。
知らなかった場合は説明違反にはなりません

宅建業者の我々が、通常の瑕疵調査でシロアリ被害を発見することは困難です「隠れた瑕疵」に対する売主の瑕疵担保責任は無過失責任です

不動産トラブルについて
アドバイスしてほしいのです

そうなん
ですか？

解決！

私に
まかせて

でも、現に買主は発見していますよ

一方、売主業者にはシロアリ被害を知らなくても瑕疵担保責任があります

売主業者はその瑕疵を知っていても、知らなかったとしても責任を負います05

CASE

02 物件以外の場所での前所有者の自殺

中古戸建住宅のオープンハウスの広告を見て現地に行き、売主業者の担当者から「本物件は競売物件で、安く落札できたのでリフォームをしたうえで格安で販売している。 絶対に買得だ」などと説明を受け、気に入った。しかし、競売物件は 曰(いわ)く付き であることも多いので注意したほうがよいと聞いたことを思い出し、担当者にそのことを話し、「この物件では、何か問題になるようなことはな い か 。 過 去に事 故や 事 件 は起きて い な い か 」と質 問した。 これに対し、営業担当者は「競売で家を手放さなければならなくなったのには、それぞれ事情があるが、 事情は千差万別であり、 本物件でどのような事情があったのかは知らない。 本物件内で過去に事故や事件があったことは聞いていない。 心配するようなことは何もない」と答えた。 重要事項説明においても特に心配するような説 明はなかったので、 契 約を締 結した。 入 居 後しばらくして 、 知り合 いになった近所の人から「建物の前所有者は、商売がうまくいかなくなり、家族は離散し、自宅も競売になり、すべての財産を失ってしまったようだ。 気の毒にそこの公園（取引物件から数十メートルのところにある）で焼身自殺を図った。 落札した業者は知っているはずだ」と聞いた。 買主は売主業者に対し「過去に事故も事件もないと説明したではないか。 前所有者の自殺事故を知っていたら当然に買わなかった。 不実告知は重大な宅建業法違反だ」として、契約解除と損害賠償を求めた。
これに対し、 売 主 業 者 は 「 前 所 有 者 の 自 殺 の 話 は聞 い て 知って いた 。しかし、 取 引 物 件とは関 係 の な い場所での自殺 の 場 合 、 説 明 義 務はない の で 説 明する必 要 はな い 。 確 かに質 問も受けたが 、『 本 物 件 内 では何 もな い 』と答えた。 物 件 外での 事 故について説 明する必 要はない 。 不 実 告 知はなく、 宅 建 業
法違反はない。 契約の解除には応じられない」と主張した。
① 心理的な瑕疵となる範囲は？
② 売主業者に説明義務違反を問えるか？

【マンガによる解説】
オープンハウス

気に入った

競売物件を安く落札しリフォームして販売しております

内覧中

08

でも、競売物件は何かワケありだったりすることも多いらしいけど、本当に大丈夫なの？

マンガ で 学ぶ

不動産トラブル事例

あの家の持主は自殺したというじゃないか！

それなら
安心だわ

あなたたちは知っていながら隠していたのね！

自殺のあった物件なら買わなかった

また問題ですか？

契約しよう

ありがとう
ございます

自殺はありましたが近くの公園でのことで、本物件内
ではありません

これは明らかに宅建業法違反だから
契約解除と損害賠償を求める

契約解除には応じられません

元所有者が自殺したことでトラブルになっています

後 日
売主業者の事務所にて

本物件内 では過去に何か問題になるようなことや、事件・事故はありません

解決！

説明でも
「本物件内では…」と申しましたいや、不実告知による
宅建業法違反だ！

自殺物件ですか？

鳩間さん

09いえ、物件から数十メートル離れた公園で自殺されました

本物件自体に心理的瑕疵が生じているとは言えませんね

だから本物件との影響はないと
考えました

よかった〜

本件では、自殺行為が取引物件外で行われたとしても、近くの公園であることも考慮すると告知すべき
特段の事情があると判断されるかもしれません

たしかに、取引物件外での自殺事故については、特段の事情がない限り、告知義務はないと言えます

でも、買主は競売物件ということで不安があったから質問していますよね？

何かワケありだったりすることも多いらしいけど…

公園での自殺は知り得た事実として説明したほうがよかったと思います

判断は難しいですが、説明しなかったことが説明義務違反に当たるとして、宅建業者が責任を負わされる可能性は
あります

はあ…

ううっ…

【詳細な解説】（１）心理的な瑕疵に関する調査・説明義務の考え方
宅建業者には、自殺事故等の心理的な瑕疵についての積極的な調査義務まではありません。しかし、
CASE0１のとおり、宅建業者が自ら売却や売買の仲介を行うに際し、知り得た「買主の契約の判断に重要な影響を及ぼす事項」は、 重要な事項 として説明することが義務付けられています（宅建業法35条、47条 1 号）。
裁判所は、過去の自殺事故の存在について「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥も瑕疵に当たる」（大阪高裁S37 . 6 . 21、H18 . 12 . 19、横浜地裁H 1 . 9 . 7 ）と判示しています。したがって、取引物件における自殺事故の存在は「買主の契約の判断に重要な影響を及ぼす事項」に当たり、宅建業者がその事実を知っているときには「重要な事項」として説明しなければなりません。
10マンガ で 学ぶ

不動産トラブル事例

解決！

しかし、すべての過去の自殺事故が瑕疵に当たるわけではなく、説明義務があるわけではありません。裁判所は、次のように判示しています。
瑕疵と言い得るためには、単に買主において同事由の存する不動産への居住を好まないだけでは足らず、それが通常一般人において、買主の立場に置かれた場合、当該事由があれば、住み心地を欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断される程度に至ったものであると解すべきである（大阪高裁H18 . 12 . 19、横浜地裁H 1 . 9 . 7 、大阪高裁S37 . 6 . 21）。
「瑕疵」に当たるか否かについて、裁判所は、①経過年数、②事故後の利用状況、③建物の所在する地域（都市部、郊外、山村など）、④周辺環境、⑤建物の種類・利用形態、⑥近隣住民の関心の度
合、⑦利用目的、⑧取引の経緯、⑨契約の目的などを総合的に考慮して判断します。また、通常以上に強い嫌悪感を生じさせる凄惨なものであるときは、そのことも判断に影響を与えます。なお、殺人事件の場
合はより嫌悪感の強いものですので、自殺事故よりも厳しい判断になります。

（２）宅建業法上の説明義務違反の行政処分等に関する判断
考え方は一様ではなく、様々な見解があり得ます。説明していないことが宅建業法上の重要事項説明義
務違反に当たるか否かの行政処分等に関する判断は、免許権者である国・都道府県の宅建業法所管課
であることに留意します。

（３）事例に対する考え方
前所有者等が取引物件内ではなく、取引物件以外の場所で自殺をした場合、取引物件である土地・建物自体に嫌悪感が生じたわけではありませんので、当該取引物件には、それが原因による心理的欠陥と言われる瑕疵は生じていないと言えます。したがって、取引物件外での前所有者等の自殺事故については、特段の事情のない限り、売主に告知義務はないと考えるのが相当と言えます。本事案も取引物件外の場所
における自殺事故ですので、その点では、原則として、売主業者に告知義務はないと考えることができます。
しかし、本物件が競売の落札物件であることから買主は一抹の不安を感じ、「この物件では、何か問題になるようなことはないか。過去に事故や事件は起きていないか」と尋ねています。まさしく事案の事情・事故のようなことを心配しての質問です。売主業者は「本物件内の事故について質問を受けたのであり、本物件外での自殺事故は説明義務がない」と主張していますが、買主の質問・不安に対しては答えていません。本件では、売主業者は買主から特に上記の質問を受けていることから、自殺事故が取引物件外であったとしても告知すべき特段の事情がある場合に該当し、売主業者には前所有者が近隣の公園で自殺した事実について説明義務があったのではないかと考えられます。売主業者は瑕疵担保責任を免れたとしても、買主が求めた情報を秘匿し、説明しなかったことについての債務不履行責任、または不法行為責
任を買主から問われる可能性があります。買主が購入するか否かの判断に影響を及ぼすと思われる事案については、説明義務があると判断される場合もありますので、宅建業者として注意が必要です。
なお、
民事上の争いとなった場合には、説明義務違反やその責任の有無について裁判所の判断を仰ぐことになると思われます。

回

答

者

財団法人 不動産適正取引推進機構

調査研究部上席主任研究員

村川 隆生（むらかわ たかお）

不動産適正取引推進機構は、不動産に係わる紛争の未然防止と、適正迅速な処理の推進を図り、消費者の保護と宅地建物取引業の健全な発展に寄与することを目的として、昭和59年 4 月に発足。主な業務は、 1 ．特定紛争処理、 2 ．宅地建物取引主任者試験の実施、 3 ．
調査研究・広報出版、 4 ．
講演・研修会、 5 .助言・支援（相談回答）など。
11法律相談

Q&
不動産法律知識 A

押さえておきたい

瑕疵担保責任と宅建業者の責任Q

仲介した物件、または売主として売買した物件に隠れた瑕疵があった
場 合 、宅 建 業 者の調 査 説 明 義 務 違 反が問われるのはどのような場合ですか？

A.
１ 瑕疵担保責任の内容
目的物に隠れた瑕疵がある場合、売主の過失の有無を問わず、買主は契約を解除でき、または損害賠償の責めを追及できるのが「瑕疵担保責任」です。
例えば、売買契約において、当事者が仮に1,000万円という代金で合意し、その支払いがなされ、売買の目的物の所有権の移転等がなされたとします。ところが、契約時点では存在が判明しなかった
瑕疵が見つかり、目的物の価値が想定した価値の70％しかなかった場合、単純計算すれば700万円
相当の価値でしかなかったことになります。
このような事態が発覚した場合、買主は、「払い過ぎた300万円を返せ」（代金減額請求、損害賠償請求）、あるいは、「そもそも、 その程度の価値しかないのであれば、 買った目的が達せられないので契約はなかったことにする」（契約解除と1,000万円の代金返還請求）と、売主に対して主張することができます。
2 瑕疵担保責任発生の要件（1）瑕疵とはここでいう「瑕疵」とは、目的物が通常備えなければならない性質、取引通念上通常有すべき性
状を欠いていることをいいます。この「瑕疵」には、目的物として通常有すべき機能等を有していないなどの「物理的瑕疵」、法令等によりその物件を取得した目的に従った使用が制限されているなどの「法令上の瑕疵」、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景などの「心理的瑕疵」、日照、眺望等が阻害されることなどの「環境の瑕疵」があるとされています。

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（2）「隠れた」 瑕疵
そして、瑕疵担保責任が問われるのは、この瑕疵が「隠れた」瑕疵であること、すなわち、買主が瑕疵の存在を知らなかったことと、そのことについて買主に過失がないことが必要とされます。あらかじめ瑕疵が判明しているのであれば、瑕疵の存在を前提に価格が設定され（前記の例で言えば、70％の価値で設定）、買主もこれを納得して物件を取得している以上、前記のような事後処理を考える必要はありません。
（3）瑕疵の存在に対する売主側の過失は不要
瑕疵担保責任は、目的物の価値が契約時に当事者間で前提としたものに比べ客観的に少ないか否かが問題となるのであって、売主が故意または過失により当該価値の減少をもたらしたかは問題とされません。この点において、「瑕疵担保責任は無過失責任である」と言われるところであり、買主側は、客観的に瑕疵の存在（契約の前提となった価値よりも低いこと）
さえ主張すれば、責任追及できることになります。
3 瑕疵担保責任の効果
瑕疵担保責任が認められた場合、買主は売主に対し、損害賠償請求か、瑕疵の存在によって契約の目的を達せられない場合には、契約解除を求めることができます。ただし、解除の場合は、瑕
疵の程度が大きいことを要しますので、事案によっては損害賠償は認められるが、解除は認められないとされる場合もあります。
4 宅建業者の責任（1）宅建業者が売主の場合
宅建業者自らが売主の場合には、売買当事者として、上記の瑕疵担保責任が問題となります。さらに売主が宅建業者である場合には、宅建業法により、瑕疵担保責任の存続期間を引渡しから 2年以上とする特約を除き、民法の規定の取扱いよりも買主に不利な特約をすることはできません。
したがって、宅建業者が売主の場合には、瑕疵担保責任の存続期間内は、隠れた瑕疵があれば、調査説明義務違反等の過失の有無を問わず、瑕疵担保責任を負うことになります。その意味でも、取引の際には瑕疵の存在を十分に調査し、把握したうえで代金設定することが必要となります。
（2）宅建業者が仲介・代理の場合宅建業者が仲介や代理で売買契約に関与した場合で、目的物件に瑕疵があった際に問題となる可能性があるのは、瑕疵担保責任ではなく、売買当事者との間の契約に基づく債務不履行責任な
いし不法行為責任です。これらは、瑕疵担保責任と異なり、宅建業者側の過失が要求されます。したがって、宅建業者が仲介・代理の場合には、瑕疵に対する宅建業者としての注意義務違反があったかが問題となります。そして、裁判実務では、宅建業者が負っている注意義務の程度は、瑕
疵の種類によって異なるとされています。
物理的瑕疵については、宅建業者も建築の専門家ではないことから、通常の一般人の注意義務を基本として考えれば足りるというのが基本的スタンスです。したがって、目視や売主等の情報からは
瑕疵の存在を認識できない場合には、法的責任まではつながりにくい傾向にあります。
一方、法令上の瑕疵については、専門家としての高度な注意義務が問われます。したがって、最新の法令内容等をもとに、役所調査などを十分にしておかないと、法的責任が問われる可能性が高いと言えます。
心理的瑕疵や環境の瑕疵については、まだ瑕疵の概念自体も新しく、今後の判例の蓄積を待つ必要がありますが、基本的には物理的瑕疵の考え方をベースにしつつ、個々のケースごとに、当事者の要望を十分に把握し、それに影響を及ぼすような要因については可能な限り調査をしておくことが望まれます。
17

賃貸借契約において無効となる特約条項

Q

居住用の賃貸借契約書を作成しようと思いますが、どのような内容の特約（契約条文）が法律上無効とされるのでしょうか。また、無効とされないようにするには、どのような注意が必要でしょうか。

A. 契約書の意義と契約条文
契約書とは、契約（相対立する当事者間の合意）を書面化したものです。そして、私法上の契約は、一般に契約自由の原則により、方式・内容は自由に定めることができるとされています。
ところが、不動産賃貸借、とりわけ居住用不動産の賃貸借においては、このような原則が修正され、借地人・借家人保護の要請により、借地借家法や判例理論によって契約自由の原則が修正され、一定の契約条件等は無効などとされる場合があります。
このような、契約書に一定の合意内容を特約として定めたとしても、その効力が否定されるものとして、その根拠ごとに、次の 4 つが考えられるところです。
１ 明確な合意の不存在（判例）
仮に契約書に規定があるとしても、借主に一方的に不利な内容である場合、借主がその意義等を明確に認識したうえで意思表示したものではないとして、当該契約条項については契約（特約）が成立しないとするものです。
これは、原状回復に関し、通常損耗（通常の利用によって生じるような損耗や自然損耗）の補修につき借主の負担とする特約の効力が争われた事案などで、裁判所が示している考え方です（最高裁
平成17年12月16日判決など）。
したがって、特約内容が借主側により多くの義務を課すようなものである場合には、事前に十分な説明があり、借主側も認識のうえで契約がなされたという点を、重要事項説明も含め、契約手続
きにおいてしっかりと対応することが大切でしょう。
2 公序良俗違反（民法90条）
契約内容が公の秩序、または善良な風俗に反する事項を目的とするものにつき無効とするものです。不動産の賃貸借では、借主の債務不履行に際し、自力救済が認められる特段の事情がないにも関わらず、貸主が明渡し（鍵の交換、物件内の動産の処分等）を自ら行うことができる旨の条項などが、これにより無効とされます（東京高裁平成 3 年 1 月29日判決など）。
したがって、上記のような自力救済の禁止等の法理に関係する条項については、例外として認められる特段の事情がある場合に限って適用されるような条項にすることが大切です（上記判決では、借主の占有に対する侵害を伴わない態様における搬出等に適用される限りにおいて有効とされる、としています）。

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3 借地借家法の（片面的）強行法規違反
借地借家法により借主の保護を図っている規定につき、特約で当該規定内容に反して借主側に不利な特約は無効とされます。例えば、貸主側からの更新拒否の要件（ 6 ヶ月前までの通知・正当事由）がなくても更新拒否ができる旨の特約などがこれに該当します。
このように、法令の規定に反する特約の効力を認めない取扱いをする規定を「強行規定」といい、例外はありませんので、特約を定める場合には借地借家法の規定をしっかりと確認することが大切です。
4 消費者契約法
消費者契約法は、「事業者」と「消費者」との間で締結される契約（これを「消費者契約」といいます）につき、事業者と消費者では、情報の質・量、交渉力に大きな差があるという前提に立ち、一定の条項を無効とします。
消費者契約法は、不動産賃貸借では「居住用で個人が借主の賃貸借契約」に適用されますので、設問の場合、消費者契約法の次の条項に注意しなければなりません。
① 損害賠償責任の免除特約の無効（ 8 条）
事業者の債務不履行、不法行為に基づく損害賠償責任の全部を免除する特約などが無効とされます。これには例外がありませんので、特約を定める場合には、これらに該当していないかをしっかりと確認することが大切です。
② 損害賠償の予定の制限（ 9 条）
ア 契約解除に伴う損害賠償の予定または違約金を定めた条項について、それらを合算した額が、解除事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い事業者に生ずべき平均的な損害額を超える部分は無効とされます。契約解除の場合の明渡し遅延損害金が、この条項により無効とされてしまう可能性があります。
イ 遅延損害金について、年14.6％を超える部分は無効とされます。
滞納賃料等の利息につき、この条項により、利息が14.6％を超えている場合には、14.6％に引き直し計算されます。例外はありません。
③ 消費者の利益を一方的に害する特約の無効（10条）
ある契約条項が、法律の規定よりも消費者（この場合は借主）の権利を制限したり、義務をより多く課すような内容で、それが当事者間の信義則に反し、消費者に一方的に不利である場合には、その契約条項は無効とされます。
この規定に基づき、更新料特約や敷引特約の有効性が最高裁まで争われました。最高裁は、「一定の合理性のある金銭であり、契約書に一義的かつ具体的な記載があり、契約期間や賃料等、地域の慣行などに比して金額が高額すぎなければ消費者契約法上無効とはされない」としたところです。
したがって、例えば、月額賃料以外の金銭授受の特約をする場合には、当該金員の趣旨を整理し、その趣旨に見合うとともに、地域の相場等を勘案して借主に当該物件の賃貸借に伴う全体的な負担につき誤解がないよう、契約書への具体的かつ明確な記載と金額設定を行うことが大切です。
また、それ以外の条項についても、この規定に基づき、消費者契約法により無効とされるか否かが争われていることが予想されますので、最新の判例の動向等を今後も注視しておく必要があります。

回答者

佐藤 貴美
（さとう たかよし）

佐藤貴美法律事務所 全宅管理顧問弁護士。総理府（現内閣府）、建設省（現国土交通省）での勤務を経て、平成11年に司法試験合格。平成14年に弁護士登録。賃貸管理、マンション管理などを中心に弁護士活動をしている。 主な著書は、『基礎からわかる賃貸住宅管理』（住宅新報社）、『わかりやすい賃貸住宅標準契約書の解説』（大成出版社・共著）など。

19全宅保証の業務

全宅保証は、 公益社団法人として、 色々な公益目的事業を行っておりますが、その業務のうち、 本会会員と宅地建物取引をした一般消費者等を保護する制度である苦情解決業務及び弁済業務、 取引を安心して進めるための制度である手付金等保管業務及び手付金保証業務について紹介します。

1 苦情解決業務と弁済業務（1）苦情解決業務
まず、苦情解決業務の対象となる範囲は、「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情」と宅建業法に規定されています。すなわち、宅地建物取引以外の取引などの苦情は業務対象となりません。
そして、全宅保証は、本会会員の取引の相手方等から苦情の解決の申出を受けた場
合には、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、その苦情に係る事情を調査するとともに、当該会員に対して当該苦情の内容を通知して、迅速な処理を求めなければなりません。そのため全宅保証は、必要に応じ、当該会員に対して、文書もしくは口頭による説明や資料の提出を請求することができます。当該会員はこの請求を正当な理由なく拒むことはできず、拒んだ場合には全宅保証の除名対象となります（業法第64条の 5 、全宅保証
定款第11条、苦情解決業務処理規定第 5 条）。
当該苦情が当事者間での自主解決もしくは撤回されない場合には、後述する弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張する債権を弁済認証すべきか否かの判断をすることになります。

ポイント① 会員には、 保証協会の資料提出や事案の説明要請に応じる義務がある② 自主解決できない場合には、 弁済業務（認証申出）に移管して処理される（2）弁済業務
弁済業務とは、簡単に言えば、宅地建物取引業に関する取引により会員が負った債務（取引の相手方の債権）を、認証限度額＊の範囲内で全宅保証が会員に代わり取引の相手方等に弁済する業務です。弁済業務の対象となる債権は、宅地建物取引上の債権に限られ、それ以外の取引により生じた債権は対象外です。また、不動産取引 ＝ 宅地建物取引ではなく、 不動産取引すべてが宅地建物取引に該当するわけではありません。
全宅保証は、認証申出を受けたならば、申出債権について審査のうえで認証の可否を決定しますが、認証決定され、申出人への弁済金の還付（＝支払）が完了すると、当該会員に対して還付充当金納付請求書により、還付充当金の納付を請求します。つまり、認証額と同額の金員を会員は全宅保証へ支払わなければなりません。納付期限である「納付請求書を受け取った日から 2 週間以内」に納付できない場合には、全宅保証の会員資格を喪失します（業法第64条の10）。分割払いや納付期限の猶予等は一切認められません。なお、会員資
格を失うこととなれば、１週間以内に営業保証金を供託しなければ宅地建物取引業を営むことはできなくなります（業法第64条の15）。
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弁済制度は、本来会員が支払うべき宅地建物取引により生じた債務を、全宅保証がいわば「立替え払い」するものであり、「立替え払い」である以上は全宅保証は当該会員に対しその「立替え金」を請求することになりますので、「保険」ではありません。 2 週間以内に還付充当金の納付ができず、会員資格を喪失したのちも（認証決定時点で既に会員資格を喪失していた場合でも同様に）、引続き全宅保証には求償権（還付充当金の支払請求権）があり、会員には支払義務は残ったままとなりますので、当該会員より支払が無い場
合には、債権回収のため、会員及び連帯保証人に対して、必要に応じて差押や強制執行などの法的手段を講じる場合もあります。
＊ 認証限度額……会員が保証協会会員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金に相当する額。
現在は、本店のみの場合1,000万円、支店が有る場合には 1 支店につき500万円ずつ加算。
1 会員あたりの限度額で、申出 1 件あたりの限度額ではない。

ポイント① 弁済金が支払われた場合には、 それについて会員は全宅保証に返金（還付充当金の納付）をしなければならない。
② 請求から 2 週間以内に還付充当金の納付ができなければ、全宅保証の社員
資格を喪失する。
③ 社員資格喪失後も、還付充当金の納付義務は残る。会員や連帯保証人から法的手段による債権回収もあり得る。
2 手付金保管制度と手付金保証制度について
全宅保証は、取引を安全に進めるための手助けとして、下記の業務を実施しております。
（1）手付金等保管制度
全宅保証は、国土交通大臣の「指定保管機関 」として、完成物件の手付金等保管事業を行っています。
手付金等保管制度は、宅建業法第41条の 2 による手付金等の保全措置として、全宅保証会員が自ら売主となる「完成物件 」の宅地建物の売買で、その手付金等が売買代金の10％または1,000万円を超える場合に利用することができます。
この手付金等保管制度を利用した場合、買主が支払う手付金等は、取引が完了するまで全宅保証で保管することになりますので、買主である消費者は万一のときには手付金等を取り戻すことができます。
なお、「未完成物件」に対する手付金等保管制度はありませんので、「未完成物件」について、宅建業法41条の手付金等の保全措置を講じる場合には、国土交通大臣指定の指定保証機関等による手付金等保証制度を利用することとなります（※全宅保証では実施しておりません）。
※完成物件の取引とは……契約時点の状態から取引目的物に一切手を加えないで引き渡す契約のことをいいます。例えば、土地のみの取引であったとしても、契約後に造成等を実施したうえで引き渡す内容の契約であれば、その土地は 「完成物件」とはならず、「未完成物件」となりますので、手付金等 「保管」 制度は利用できません。また、全宅保証会員のみが利用可能で、保管料は無料となっております。
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全宅保証の業務利用の要件のまとめ① 本会会員が売主となる宅地建物の売買契約② 制度の対象となる取引物件は 「完成物件」 のみ③ 買主が支払う手付金等の額が売買代金の10％または1,000万円を超えている。
（2）「媒介物件のための」 手付金保証制度
この制度は、宅建業法第41条の手付金の保全措置ではありません。
全宅保証の任意の制度であり、媒介（仲介）物件についても、買主が支払った手付金の保証を他に先駆けて行っています。
指定流通機構に登録された一戸建てやマンション、宅地を全宅保証会員業者の媒介（客付）により購入する場合の買主が支払った手付金の安全確保を図るためにこの制度を実施しております。「手付金保証付証明書」があれば、万一、契約が解除され、売主が手付金を返還しないような事故が起こった場合にも、売主に代わって全宅保証が手付金を保証します。保証の限度額は、 1 件の取引に
件の取引につき、1,000万円または売買価格の20％相当額のうき、1,000万円または売買価格の20％相当額のうちいずれか低い方で、手付金の元本のみとなります。
なお、本制度の利用につきましては、下記の要件を全て満たしていることが必要であり、一つでも要件を満たさない取引は適用とはなりません。また、例外も一切ありません。保証料につきましては無料となっております。

保証の対象となる物件と要件① 流通機構に登録している国内所在の媒介物件で、 全宅保証の会員業者が、買主の媒介をして取引が成立したもの※全宅保証会員が、 買主の媒介業者となっていない場合には対象外です。
② 建物または660㎡以下の宅地（地目も宅地）③ 物件の登記簿記載の抵当権の額もしくは根抵当権の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと※登記簿記載の金額で判断しますので、実際の残債務額が下回っていても、設定額（登記簿記載額）が上回れば対象外となります。
④ 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと⑤ 売主、 買主とも宅建業者（全宅保証会員であるか否かを問わず）およびその役員以外の者であること⑥ 宅建業者の従業員または親族等、 その名義に関係なく営業目的の売買で
ないこと

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⑦ 宅地建物取引業者以外の者が業とした売買ではないこと⑧ 宅地建物取引業者が売主の代理となってないこと⑨ 売主と登記名義人が同一（または、 相続・贈与の場合）であること⑩ 売主と抵当権等の債務者が同一である。または相続等の場合でそれを証する書類があること（3）利用申込み「手付金等保管制度」 「（媒介物件の）手付金保証制
度」は全宅保証地方本部が業務の受付窓口となっておりますので、利用希望の全宅保証会員の皆様は、所属する地
方本部担当窓口までお問い合わせ下さい。利用案内書や方本部担当窓口までお問い合わせ下さい
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紙上研修

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