お部屋探しニーズにハマらない！
選ばれない物件の特徴とは！？

97.86
2024年7月現在

2024．8 NO．59

代表挨拶
平素はご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。弊社
は、創業以来54年間、東京都練馬区・西東京市・武蔵野市で不動産の賃貸業、管理業、売買及び賃貸の仲介業を通じ、「この地域に少しでも役に立ちたい」「恩返しがしたい」という思いで多くの不動産オーナー様方に寄り添い、サポートさせて頂いております。
お蔭様で今期は、前期比較で入居率が上昇し続けており、2022年11月現在で管理物件の年間稼働率は95％を越えました。これは「一室あたりの1年間の空室期間が約18日」であるということです。お部屋を貸すことができない原状回復などの期間を踏まえます
東和開発株式会社と、とても好調な数字であるということをご理解頂け代表取締役 岩﨑 聡子
るのではないでしょうか。
これからも、入居者ニーズにフォーカスした空室対策を徹底し、オーナー様・入居者・私たちのそれぞれがWin-Win-Winの関係を続けられるよう、社員一同尽力してまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

弊社の客付け力強化の取り組み
練馬区初!初期費用0円の「すみはじめゼロ」とは?
弊社の賃貸仲介部門では「sumica」という自社ブラ多き年となりますよう、お祈り申し上げます。
ンドを立ち上げ、ご依頼いただいたオーナー様の空室を埋める、賃貸仲介業を行っております。

弊社店舗

また練馬区では初の初期費用無料の「すみはじめゼロ」という物件でお部屋探しのお客様の集客をしています。お客様の初期費用無料を実現するため、弊社でも費用を一部負担をしております。
「家賃は下げたくない」「リフォ―ム・リノベーションなどの大きな出費はしたくない」「それでも早く決めたい」というオーナー様のためにご用意したプランです。
すみはじめゼロをするためには、弊社へ一度お問合せください。

初期費用圧倒的低額プランです！！
すみはじめゼロのお問合せ・ご質問は下記まで!
℡ 03-3928-8881
担当:辻田（つじた）-1-業界ニュース
お部屋探しニーズにハマらない!
選ばれない物件の特徴とは!?
東和開発㈱

代表取締役
岩﨑 聡子

賃貸市場は、お部屋探しをしている方が少ない
閑散期になっていますが、時期に関係なく選ばれない物件にはいくつかの共通点があります。今回は、そういった不人気物件の特徴についてまとめてみましたので、お伝えいたします。

①不人気エリア（立地が悪い）物件の購入時、建築時には需要が高かったエリアでも、時代の流れとともに需要が衰退してしまっているケースもあります。しかし、立地に関してはどうすることもできないというのが実情です。相場の成約賃料に合わせて家賃を下げて様子を見るか、もしくは物件を売却し、別の物件に資産を組み替えることも検討してみてください。

②競合物件が多い（供給過多）
ご自身の所有している物件の近隣にハウスメーカーがどんどん新築アパートを建て、供給過多になっているケースも散見されます。この場合は、競合となる物件が多いため、市場の中で埋もれてしまいがちです。競合物件と差別化を図るべく、「オンリーワン」を目指してください。具体的には、「ペット共生ルーム」や「バリアフリー仕様」、「コンセプトルーム」等、ある一定の層にはニーズのある、尖った物件作りがおすすめです。

③メンテナンスが行き届いていない
メンテナンスは、清掃・点検から、設備の刷新まで幅広い分野で考えていただければと思います。物件の見栄えが悪く、募集用の写真がイマイチだと、ポータルサイトで検索された際に、問い合わせ反響が獲得できないだけでなく、詳細ページまで見てもらえないということもあり得ます。
対策としては、まず定期的に物件の清掃を行うことから始めてください。どんなに内装を綺麗に仕上げても、清掃が行き届いていないと内見時に劣勢になってしまいます。その後、優先順位を考えて設備の刷新をしていきましょう。「設置から10年以上経過しているエアコン」や「モニターのないドアホン」等を交換し、ニーズの高い設備へとアップグレードしていくことをおすすめします。
いかがでしょうか。ご自身が所有している物件に一つでも当てはまる項目がある方は、空室を埋めることに苦戦する可能性が考えられます。⾧期的な空室になる前に、是非一度弊社までご相談ください。
空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡

03-3928-8881

担当:辻田（つじた）-2-業界ニュース
不動産業者が受け取る
仲介手数料値上げについて
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 田上 博也 氏

国土交通省は、「不動産業による空き家対策推進プログラム」の一環として、空き家等に係る媒介報酬規制の見直しを行いました。
これによって、以下の通り宅建業者が空き家等を取り扱う際の報酬の上限が見直されることになります。

【売買取引に係る報酬額】
売買取引に係る報酬額は、原則として、物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額が依頼者の一方から受けることのできる報酬額とされています。
200万円以下の金額
200万円を超え400万円以下の金額
400万円を超える金額

取引物件価格×5%＋消費税
取引物件価格×4%＋2万円＋消費税
取引物件価格×3%＋6万円＋消費税

国交省の見直案では、物件価格が800万円以下の低廉な空き家等については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて、30万円の1.1倍を上限として報酬を受領できるとされています。
【賃貸借取引に係る報酬額】
賃貸借取引に係る報酬額は、原則として、1ヶ月分の賃料に1.1を乗じた金額が依頼者双方から受けることのできる報酬額の上限とされています。
一方で、国交省の見直案では、現に⾧期間使用されず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超え、1ヶ月分の賃料の2.2倍を上限として報酬を受領できることになります。
また、上記の報酬の上限については、媒介契約締結の際に、あらかじめ、報酬の上限の範囲内で報酬額について依頼者に対して説明し、合意をする必要があります。
これらの空き家等に係る媒介報酬規制の見直しは、令和6年7月1日から施行されました。
１）国土交通省、「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001
749923.pdf（参照:令和6年6月24日）
２） 国土交通省、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方４４頁」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750344.pdf（参照:令和6年6月24日）-3-

相続相談コーナー【生命保険と贈与税について】
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

生命保険契約は、様々な契約形態があります。今回は、生命保険の契約により贈与税が課税される場合についてみていきましょう。

生命保険に税金が課税されるケースとは?!
生命保険は、一般的には死亡保険金などが遺族に支払われる生命保険契約が多く見られます。この場合は、お亡くなりになった方が保険料を支払ってきた契約ですので死亡保険金の受取人には相続税が課税されます。また、ご自身の契約で保険料を事故で支払い、契約が満期を迎えた時などは、所得税が課税されます。そして、契約者と被保険者、受取人が異なるケースで贈与税が課税されます。次の表をご確認ください。
※相続税では生命保険金について一定の非課税枠が設けられております。

契約パターンによる課税関係課税は次のような関係で発生します。
パターン
契約者
契約者＝被保険者 A（死亡）
契約者＝受取人
B

被保険者
A（死亡）
z
A（死亡）

B
B

課税
Bに相続税
Bに所得税

すべて異なる
契約者≠受取人

A（死亡）
孫

C
孫

Cに贈与税
孫に贈与税

B
祖母

受取人

贈与税は、3つ目4つ目のパターンですね。お孫さんを受取人にしているような契約は確認が必要です。

気を付ける点は?
保険関係の贈与税について気を付ける点は、次の通りです。
z・契約内容を把握しておらず、誰に課税が起きるか検討していない。
・保険料を支払っているつもりが、お金を贈与しているだけだった。
・相続時に特別受益の主張をされる可能性も否めない。
具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細をご確認のうえ進めていただくようお願いいたします。
各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様:相続＆不動産ご相談窓口℡ 03-3928-8881

担当:岩﨑（いわさき）-4-不動産ソリューションコーナー
ブロック塀の安全対策はできていますか?
総務省統計局の建築着工に関する統計データによると、日本国内の賃貸物件のうち約7割が築20年以上となっております。今後も新築は一定数供給されますが、それと同等以上に築古物件も増えてきます。
それに伴って、物件の本体だけではなく、敷地内の駐車場や駐輪場、隣地との境界になるブロック塀等もメンテナンスが必要になります。近年、ブロック塀が倒壊し、歩行者に被害が出る事故が増えております。所有する物件のブロック塀が倒壊して被害が発生した場合、オーナーが責任を問われることもあり得ます。東京都練馬区で行った調査によると、練馬区内で「安全性を確認できなかったブロック塀」が約18,000件にものぼり、そのうち傾きやぐらつきなど特に危険性が高いブロック塀は約1,600件もあるそうです。自治体で調査を行っていないケースはまだまだ多いので、オーナー様ご自身でご確認いただく必要があるかと思います。以下に、ブロック塀の安全性に関するチェックポイントをまとめましたので、ご確認ください。

出典:国土交通省ブロック塀等の安全対策についていかがでしょうか。躯体部分や内装に比べると、ブロック塀の補修や修繕は、どうしても後回しにしがちかと思いますが、自治体によっては、倒壊の危険のあるブロック塀を除去する際に補助金が出るケースもあります。詳しくお知りになりたいという方は、一度弊社にて現場チェックも含め実施させていただきますので、ご相談いただけますと幸いです。
-5-入居者募集
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