JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

BIM・ＦＭ研究部会
BIMとの連携によるFMの高度化とビジネスモデルの創出をめざして●keywords

BIM

FM

サマリー

CAFM

IT ライフサイクル ビジネスモデル

猪里 孝司（部会長）
大成建設株式会社

認定ファシリティマネジャー
一級建築士

BIM(Building Information Modeling) は建築のライフサイクルにわたって建物情報を活用する手法である。さまざまな関係者、職能の情報共有・情報統合の基盤といえる。設計や施工期間中に蓄積された情報を、運用段階で活用することによりコストを低減やサービス向上が期待できる。日本型 BIM・FM連携による FM の高度化とビジネスモデルの創出をめざして活動している。

活動内容

2017 年 3 月に JFMA 版 BIM・FM ガイドラインを発行することをめざして活動を始めた。ガイドラインはより具体的で実用性の高いものを目指している。そのためにはより多くの事例、実例から学ぶことが必要である。研究部会を月に一度開催し、国内外の BIM・FM 連携事例を調査し情報共有を行うとともに、ガイドラインの内容や構成について検討している。

成果2015 年 4 月に「ファシリティマネジャーのための BIM 活用ガイドブック」を発行した。FM と BIM との関係、FM で BIM を活用することのメリットや可能性について、国内外の事例を交えて分かりやすく説明している。このガイドブックは、ファシリティマネジャーにとっての BIM 入門書ともいえるものである。FMに BIM を活用するきっかけとなり、さまざまな事例が現れることを期待している。

メンバー

部会長：猪里 孝司（大成建設）
副部会長：飯田 千恵（大塚商会） 溝上 裕二（ジョンソンコントロールズ） 志手 一哉（芝浦工業大学）
部会員：似内 志朗・奥村 潤・東川 久孝・土田 真一郎・波多野 弘和（日本郵政） 添川 光雄（森ビル）
村松 弘治・小堤  卓・繁戸 和幸（安井建築設計事務所） 深田 治男（プロプラン） 髙松 稔一・山田 晴久（シェルパ）
柴田 英昭・石曽根 栄之（FM システム） 堀  雅木（第一生命保険） 山田  稔（国土交通省）
松岡 辰郎（NTT ファシリティーズ） 福士 正洋・焼山  誠（大林組） 山梨 知彦（日建設計） 平林 裕治（清水建設）
木村 謙（エーアンドエー） 小長谷 哲史（サトウファシリティーズコンサルタンツ） 牧  幹夫（東京流通センター）
大西 康伸（熊本大学） 山口 浩二・八田 裕成（住友セメントシステム開発） 上坂  脩（竹中工務店） 今野 一富（高砂熱学工業）
野口 順二（日本メックス） 定末 凡人・高橋 将幸（構造計画研究所） 足達 嘉信・井上 雅子（セコム）
吉田 日都士・下川  弘（安藤ハザマ） 森田 悠介・小林  光（芝浦工業大学大学院） 磯部 博史（日本 IBM）
古橋 秀夫（東京美装興業） 羽田野 信吾（豊通ファシリティーズ） 塚本 卯郎・紙本 俊也（福井コンピュータアーキテクト）
友景 寿志（大成建設） 成田 一郎（JFMA）
事務局：鈴木 克己（JFMA）

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BIM・FM研究部会

1. はじめに

1 章「FM と BIM について」では、BIM とは何かを分BIM・FM 研究部会は 2012 年 9 月に発足し、JFMAかりやすく解説している。特に国際標準化が進んでいるこ版「BIM・FM ガイドライン」の策定と新たなビジネスと、建物のライフサイクルにわたる情報マネジメントといモデ ル の 構 築 を 目 標 に 活 動して いる。BIM(Buildingう観点から BIM を説明している。

Information Modeling) は 建 築 のライフサイクル にわ

２章「FM にとっての BIM」では、FM からみた BIM

たって建物情報を活用しようという手法である。建物をの特質や効果、可能性について述べている。どのような作り出す過程（設計段階・施工段階）では、BIM は一FM 分野で BIM が活用できるかを挙げている。

般化しつつある。建物を使う段階（ファシリティマネジメ

3 章「海外事例」では、BIM 利用に積極的に取り組んント）での活用により、BIM の真価が発揮されると考えでいる米国、ヨーロッパ、オーストラリアでの FM におけている。

る BIM 活用事例と BIM を活用するためのガイドラインをBIM モデルの最大の特徴は、3 次元の形状情報とさまざまな属性情報を併せてもっていることである。それにより、コンピュータ内部で建築を再現することが可能紹介している。
4 章「日本の事例」では、国内の先進的な事例と BIMに関する国内のガイドラインを紹介している。となり、さまざまな用途に利用できる。設計・施工の段

5 章「BIM を活用する」は、FM で BIM を活用するた

階では図面作成、構造計算、環境シミュレーション、積めに何が必要か、注意すべき点は何かなど、実際に BIM算、施工計画、出来高の可視化などさまざまな目的で利を活用するための手引となる内容である。FM で BIM を用されている。米国や欧州では、BIM と FM を連携させ、活用するには、何をすればいいかを解説している。

ライフサイクルコストを削減させる取り組みが目立ってい6 章「課題と提言」では、FM で BIM を活用するためる。本研究部会では、ライフサイクルコストの低減だけの現状の課題とそれに対する提言を述べでいる。BIM はではなく、ライフサイクルの全ての過程で利用できる建大きな可能性をもっているが、よりスムースな活用のため物情報という点に注目し、それを活用した新たなビジネには、業界や社会としてその環境を整備する必要があるスモデルの構築をめざしている。

ので、そのことを提言としてまとめている。
7 章「BIM を活用したビジネスモデル」では、BIM を

2. 「 ファシリティマネジャーのための BIM 活用ガイドブック」
2015 年 4 月に『ファシリティマネジャー のため の活用した新たなビジネスモデルを提案している。BIM そのものや建物情報を利用することの可能性を感じていただける内容となっている。

BIM 活用ガイドブック』を発行した。FMと BIMとの関係、FM で BIM を活用することのメリットや可能性について、国内外の事例を交えて分かりやすく説明している。ファシリティマネジャーにとっての BIM 入門書といえるものである。BIM と FM は共通点が多い。BIM モデルは建物情報のデータベースといえ、FM の活動には情報は必要不可欠である。BIM モデルには FM で利用できる情報が数多く含まれている。しかし、そのまますぐに利用できるかというと、そうではない。FM でどのような情報が必要かを BIM にかかわる人たちに伝えなければならない。このガイドブックは BIM と FM が近づく第一歩である。

図表 1 ファシリティマネジャーのために BIM 活用ガイドブック

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付録では、BIM に関する用語やツール、参考文献を挙げ、BIM の理解と活用の一助になるものである。

3. ガイドブック発行記念シンポジウム
2015 年 5 月 20 日に出版記念シンポジウムを開催しこのガイドブックのもうひとつの目玉がコラムである。コ

た。ガイドブックの執筆と取りまとめを行った足達嘉信氏

ラムは章と章の間に掲載している。正確さを期すために、（IAI 日本）、石曽根栄之氏（FM システム）、飯田千恵

ともすると単調で説明的、難解になりがちな本文を中和す氏（大塚商会）、松岡辰郎氏（NTT フォシリティーズ）、るために BIM や FM に造詣の深い識者の方々にコラムを福士正洋氏（大林組）、 志手一哉氏（芝浦工業大学）お願いした。本文とは異なった視点や実際に利用した経にガイドブックの要点を解説していただき、パネルディス験などがもとになり、読みやすく示唆に富む内容となってカッションを行った。ゴールデンウィークをはさみ、4 月いる。全体を俯瞰した意見など、余所ではお目にかかる末の告知から実質２週間程度の周知期間しかなかったことができない。ぜひ、ガイドブックを手に取りご一読いが、130 名を超える方に参加いただき、大盛況であった。

ただきたい。

通常、このような BIM に関する講演会やイベントでは、BIM 関係者の出席が多数を占める。今回は FM に関係オーナメリットにつながる BIMを－建物維持管する方も数多く参加され、BIM 関係者と FM 関係者のバ理・保全の立場から」ランスがとれていた。BIM と FM の連携についての期待米川 清水 （日本メックス代表取締役）の高さを表しているといえる。

「MOTTAINAI、勿体ない！
山田稔 （国土交通省大臣官房官庁営繕部整備課施設評価室長）「BIM雑感モデルは建築生産フェイズとその担い手を越えられるか？」
山下 純一 （IAI日本代表理事）「シンガポールでの BIM政府シンポジウムに見る世界の BIM動向」
寺本 英治 （建築保全センター専務理事）「法務省における BIMの活用と FMへの可能性」
那花 弘行 （法務省大臣官房施設課施設設計調整官）

写真 1

出版記念シンポジウム会場風景「第二世代の BIMは、LBIM？を目指す」
山梨 知彦 （日建設計執行役員設計部門副統括 兼 デジタルデザイン担当）「少しずつ、わがままに」構築

添川 光雄 （森ビル 設計統括部設計推進部専門部長）

本研究部会発足当初は、FM で BIM を活用するための「不動産運用での BIM活用への期待」

ガイドラインの発行をめざしていた。しかし、BIM と FM

川本 健治 （前 三菱 UFJ信託銀行 不動産コンサルティング部 次席コンサルタント）を連携させている事例が少なく、ガイドラインを作成する「事前に手にとって確かめることのできる建築をには時期尚早と判断し、FM に携わる方々に BIM につい買う」て知ってもらい、新たな可能性を発見してもらえるようガイ

似内 志朗 （日本郵政不動産部門不動産企画部長）

ドブックとしてまとめることにした。このガイドブックがきっ「建物健康診断のツール」

かけとなり、BIM と FM の連携事例が増えることを期待し

松岡 利昌ている。さまざまな事例を通して、共通項、一般解を抽出（名古屋大学大学院

図表 2 コラム一覧

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4. 「ガイドライン」の作成とビジネスモデルのJFMA JOURNAL - R2 ● 2015

施設・環境計画推進室 特任准教授）しガイドラインとしてまとめたいと考えている。ガイドライ

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ンでは BIM と FM 連携の BIM 実施計画や BIM モデルのである場合と、その空間で行われるアクティビティがサー要求仕様などのひな形を提示し、それぞれの組織やプロビスとである場合がある。どちらにしてもサービスと同時ジェクトで調整して利用できるようにする。そうすることでに、建物や空間に関する情報を提供することで、サービスFM での BIM 活用の敷居が下がるものと考えている。

レベルが向上する。オフィス内の涼しい場所や温かい場

米国では、GSA（米国連邦調達庁）が 2003 年から所、静かな場所など個人の好みに合ったエリアを提示す2011 年にかけて BIM ガイドライン（第 1 ～ 8 集）をる、ビル内の施設や周辺の公園など、そのビルをよく利発行し、BIM を建設プロジェクトに活用するための技術、用する人は知っているが、初めてそのビルを利用する人にノウハウを公開している。この第 8 集『BIM Guide For

とっては有益な情報を提供するなど、さまざまなアイデア

Facility Management』が FM のためのガイドとなっていがある。商業施設で目的とする商品がある店舗を案内する。ペンシルバニア州立大学は発注者向けのガイドライる、飲食店やトイレの空き状況を知らせるといったこともンのひな型を発行し、NASA やニューヨーク市、南カリフォ考えられる。BIM だけで実現するものではないが、さまざルニア大学などさまざまな組織や機関が自ら発注する建設

まなセンサーや通信技術、スマートフォンなどのデバイスプロジェクトで利用するための BIM ガイドラインを発行しと組み合せることで実現できる。ている。

このようにサービスレベルを向上させることが、建物価ビジネスモデルの構築という目標についても、ガイドブッ値に向上につながる。一般的に考えられている BIM やクでその一端を披露した。7 章で「FM 領域における新しFM の延長にあるビジネスではなく、こんな建物、こんないビジネスのありかた」を提案している。

サービスがあればいいのにという思いを起点として創造されたビジネスモデルである。本研究部会では、これからも新たなビジネスモデルの構築に向けた活動を続けていく。

5. 最後に
BIM と FM の連携には種々の可能性と課題がある。本
研究部会では、さまざまな立場の部会員が多数参加し、議論を重ねている。ガイドラインの作成、ビジネスモデルの構築には、もっと多くの知恵、特にファシリティマネジメントに携わる方々の知恵と経験が必要だと感じている。
図表 3 ビジネスモデルキャンバスの例

FM での BIM 活用を考えている方だけでなく、FM の新たな可能性を模索している方や BIM による新たな建築を探「カバーストーリー」、「ビジネスモデルキャンバス」、「ス求している方にもご参加いただきたい。

トーリーテリング」というフレームワークを用いて、6 つのビジネスモデルが考案された。その中にサービス提供という観点から発想されたものがある。FM が対象としている施設は何らかのサービスを提供するために空間といえる。たとえば、宿泊施設は休む・泊まるというサービスを提供しており、オフィスは知的生産にかかわるサービスを提供する場所であり、医療施設は患者に医療というサービスを提供するための器である。空間そのものがサービス2015 ● JFMA JOURNAL - R293