連 載

紙上研修vol.163

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

宅建業法改正（平成30年4月1日施行）に伴う重要事項説明の留意点
深沢綜合法律事務所 弁護士

柴田 龍太郎

宅地建物取引業法の一部を改正する法律が成立し、前号では平成29年4月1日に施行された内容について解説しました。
今回は、平成30年4月1日に施行される内容について解説します。

1●平成 30 年 4月1日施行の改正内容①媒介契約書面の記載事項に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を追加②重要事項説明の対象に、（1）建物の状況調査の結果の概要、（2）建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況、を追加③宅建業者が売買等の契約当事者に交付する書面の既存建物取引時の情報提供の充実

既存建物取引時に、購入者は、住宅の質に対する不安を抱えています。一方で、既存建物は個人間で売買されることが多く、一般消費者である売主に広く情報提供や瑕疵担保の責任を負わせることは困難です。

記載事項に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を追加

不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引できる市場環境を整備します。
取引成立までの流れは、図 のようになります。

●取引成立までの流れ【取引フロー】【新たな措置内容】【期待される効果】

売却／購入申込み①媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん。

・インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用の促進。

媒介契約締結依頼者の意向に応じインスペクション実施

重要事項説明売買契約締結物件の引渡し②重要事項説明時
・宅建業者がインスペクション結果の概要を買主等に対して説明。
・建物の建築・維持保全の状況に関する書
類の保存状況を買主等に対して説明。
③売買契約締結時
基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付。

・建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に。
・インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕 疵保険の加入が促進。

・建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止。

※建物状況調査（インスペクション）〇成果指標→既存住宅の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の・既存住宅流通の市場規模劣化事象・不具合等の状況を目視、計測等により調査するもの。
4 兆円（H25）→8 兆円（H37）※既存住宅売買瑕疵担保保険
・インスペクションを受けた既存住宅売買瑕疵保険の加入割合→既存住宅に瑕疵があった場合に修補費用等を保証する保険
5％→20％（H37）18

Realpartner 2017.9

２

建物状況調査を実施する者のあっせん

3（改正法第 34 条の2 第 1項）国交省ホームページから抜粋

Q3-1
A3-1

建物状況調査を実施する者の概要に関する重要事項説明（改正法第35条第1項第6 号の2イ）国交省ホームページから抜粋「建物状況調査を実施する者のあっせん」とは何でQ4-6すか。

木造の戸建て住宅の場合も鉄筋コンクリート造のマンションの場合も、「建物状況調査の結果の概要「建物状況調査を実施する者のあっせん」とは、売（重要事項説明用）」は同じものが使われますか。

主又は購入希望者などと建物状況調査を実施する者

A4-6との間で建物状況調査の実施に向けた具体的なやりとり（例

木造・鉄骨造と鉄筋コンクリート造等では、調査対象部位、調査実施の方法が大きく異なるため、「建物えば、建物状況調査を実施する者が作成した建物状況調査

状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」には、木造・鉄骨費用の見積もりを媒介依頼者に伝達すること等）が行われる造用と鉄筋コンクリート造等用の2 種類が用意されています。

ように手配することです。建物状況調査を実施する者に関す〈ここでは、建物状況調査についての重要事項説明書への追加項目る情報を単に提供することは「あっせん」ではありません。

（参 考書式 1）と、「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」（参考書式 2・20～21ページ）を示しておきます。〉●参考書式1

重要事項説明書への追加項目
建物状況調査の結果の概要（既存の住宅のとき）

建物状況調査を実施しているかどうか

実施している・実施していない

建物状況調査の結果の概要

別紙のとおり※※「実施している」場合には、建物状況調査を実施した者が作成した 20～21ページの参考書式 2「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」を添付することを想定。

●参考書式 3

建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況（既存の住宅のとき）確認の申請書及び添付図書並びに確認済証（新築時のもの）

有無検査済証（新築時のもの）

有

無確認申請書及び添付図書並びに確認済証（増築又は改築時のもの）

有無検査済証（増築又は改築時のもの）

有無有無有無有無有無

増築又は改築を行った住宅である場合

建物状況調査を実施した住宅である場合
建物状況調査結果報告書
既存住宅性能評価を受けた住宅である場合
既存住宅性能評価書
建築基準法第12 条第1項の規定による特定建築物である場合
定期調査報告書
昭和 56 年5月31日以前に新築の工事に着手した住宅である場合
昭和 56 年 6月1日以降の耐震基準に適合していることを証する書類
名称（:）

備考：上記で「有」と記載した書類については、本物件の管理組合が保存。

Realpartner 2017.919紙上研修

４ 「書類の保存の状況」に関する重要事項説明（改正法第 35条第1項第 6 号の2ロ）
国交省ホームページから抜粋

Q5-1
A5-1

重要事項説明において保存の状況を説明する書類とはどのような書類ですか。
住宅ローンの 借入、既存住宅売買瑕 疵
保険の付保、居住開始後のリフォームやメンテナンスの実施等のために必要となる書類として、①「建築基準法令に適合していることを証明する書類」、②「新耐震基準への適合性を確認できる書類」、③「新築時及び増改築時に作成された設計図書類」、④「新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類」に該当する書類が重要事項説明の対象となります。具体的な書類は、以下の URLをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html
なお、「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況（既存の住宅のとき）」の参考書式を示しておきます（参考書式 3・19 ページ）。

５ 建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険
国交省ホームページから抜粋

Q8-2
A8-2

建物状況調査を実施した場合には、必ず既存住宅売買瑕疵保険に加入できますか。
既存住宅売買瑕疵保険の加入に当たっては、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者が建物状況調査を実施するなど一定の条件を満たすことが必要です。そのため、既存住宅売買瑕疵保険の加入希望のある売却希望者が建物状況調査を実施する意向がある場
合には、調査実施者として住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者の検査人をあっせんすることが適切です。既存住宅売買瑕疵保険の加入条件の詳細については、各住宅瑕疵担保責任保険法人にお問い合わせください。

20Realpartner 2017.9●参考書式 2

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vol.163

ー裏面ー
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料■建物状況調査の内容本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成 29 年国土交通省告示第 82 号）に適合する既存住宅状況調査であり、調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
①設計図書等との照合をすること②現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること③耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること④劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定すること■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。

２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。

３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。

４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。

５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。

６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。

７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積りならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。

８．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。

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