条例制定に至った経緯

純

当する建築物については、適用しない。

年法律第２１４

京都市内には、いわゆる京町家などの、歴物などの、景観的、文化的に特に重要なもの

財のみならず、景観法に基づく景観重要建造規定を活用することにより、国宝・重要文化定され、又は仮指定された建築物

記念物又は史跡名勝天然記念物として指重要有形民俗文化財、特別史跡名勝天然号 ） の 規 定 に よ っ て 国 宝、 重 要 文 化 財、文化財保護法（昭和史都市・京都の景観を形成し、生活文化を伝として位置付けられた伝統的な木造の建築物

（中略）

１

える伝統的な木造の建築物が数多く存在してについて、法の適用を除外し、現行の法の下３

そこで、本市では法第３条第１項第３号のい続けることが困難となることがある。

京都市都市計画局建築指導部建築指導課企画基準係長 吉田

京都市伝統的な木造建築物の保存及び活用に関する条例について１いる。これらの建築物は、良好な状態で次世では困難であった建築行為を可能とする、「京その他の条例の定めるところにより現状（１）背景代に継承していかなければならない貴重な景都市伝統的な木造建築物の保存及び活用に関（以下略）が建築審査会の同意を得て指定したもの建築物」という。
）であって、特定行政庁られている建築物（次号において「保存文化財保護法第１８２条第２項の条例

観的、文化的な財産である。

年４月１日に施行した。

変更の規制及び保存のための措置が講じ平成する条例」（以下「条例」という。）を制定し、しかし、建築基準法（以下「法」という。）
では、国宝や重要文化財といった特に価値が【参考】建築基準法（抄）高い建築物を除き、既存の建築物に増築等の建築行為を行おうとする場合、法が定める規

び条例の規定は、次の各号のいずれかに該

この法律並びにこれに基づく命令及第３条24

定に適合させる必要があるため、伝統的な意匠形態を保存しながら、これらの建築物を使61 ◆自治体法務研究 2013・春

京都市内には、京町家などの歴史都市の生活文化を伝える木造建築物が数多く存在している。しかし、国宝や重要文化財といった特に価値が高いと認められた建築物を除き、増築や用途変更を行う場合、建築基準法が定める規定に適合させる必要があり、伝統的な意匠形態を保存しながら使い続けることが困難であった。そこで景観的、文化的に特に重要なものについては建築基準法の適用を除外し、これら伝統的木造建築物に適した安全性を確保するための条例を制定した。

25

京都市
先進・ユニーク条例【解説】（２）伝統的な木造建築物に係る法上の課題
条の８）の創設など、法における対応に時間的な猶予を認める全体計画認定制物に増築等を行うことが可能となってきてい一定の条件下では、既存の伝統的な木造建築既存建築物に対しては増築、改築、大規模の組は、新築を主眼に構築された傾向が強く、様が防火性能が求められる軒裏の仕様としてよく用いられている木材を化粧として使う仕いる。さらに、伝統的な木造建築物の軒裏に既存建築物に対する規定の合理化が行われてするという観点からは不十分な状況にある。

的な木造建築物を良好な状態で次世代に継承とが可能となるケースは限られており、伝統匠形態を保存しながら建築物を使い続けるこる。しかし、これらの取組により伝統的な意度（法第修繕・模様替等の際に性能を現行の建築基準年戦後の復興の一翼を担って登場した法の仕まで高めることを原則としている（以下「法告示化（平成年告示第７９０号（平成の遡及適用」という。
）。この仕組は建築物の条例の概要

年月

的に重要なものとして法令等に位置付けられ条例の対象となる建築物は、景観的、文化（２）対象建築物（第２条第２項第１号）で将来の世代に継承すること」と規定している。

定めることにより、当該建築物を良好な状態び維持を図るための措置に関し必要な事項をし、及び活用し、並びにその安全性の向上及向上に資することに鑑み、当該建築物を保存固有の趣ある市街地の景観の保全及び文化の素であり、当該建築物の保存及び活用が本市他の市民及び地域の文化を形成する重要な要

統的な木造の建築物が、歴史的な町並みそのこ の 条 例 の 目 的 は、 第 １ 条 に お い て、「 伝（１）目的（第１条）

２告示第１３８０号の追加）他）されるなど、築等に伴い求められる改修工事が大掛かりになるなどの理由から既存建築物の改善自体を停滞させる、いわゆる凍結効果をもたらして12（建物内部）
耐震改修を行おうとする場合、間仕切壁を増設する必要から現在の間取を維持できない可能性があります。

全体の安全性の向上に貢献している一方、増建替えを促進し、建築物単体、ひいては都市86
増築部分

16（開口部）
既存の木製建 具を 防火 サッ シに取 替え る必要があり、既存部分の施工が大が かり になる場合があります。

いるとの指摘がある。
特に伝統的な木造建築物に関していえば、増築等の際に現行の建築基準に適合させようと す る と、 伝 統 的 な 意 匠 形 態 が 残 せ な い といった場合も多く、それを避けるために法の遡及適用がされない範囲の小修繕に留める、あるいは適切な手続を経ずに工事を実施する（増築部分）
既存部分がすでに建ぺい率制
限を超過している場合は、生活に必要な水廻りの増築等であっても行うことができません。

（軒先部分）
既存の軒先が道路に出ている場合は、突出している部分を除却する必要があります。という事例も見られる。さらに、所有者が価値ある木造建築物を残そうとしても、現行の建築基準まで建築物の性能を向上させることが難しいことから、結果的に保存をあきらめ、た木造建築物で、法の施行日（昭和11日）前に建築された又は建築中であったも25な 建 築 物 と は、 景 観 重 要 建 造 物（ 景 観 法 ）、のである。ここでいう景観的、文化的に重要23除却・建替えを選択するという残念な話も耳にする。
条の７）や遡及内容への増築等により建築基準法が遡及適用される例
図１

近年、国においては、既存建築物に対する制限の緩和（法第86

自治体法務研究 2013・春◆ 62先進・ユニーク条例

持及び向上に関する法律）、歴史的意匠建造

致形成建造物（地域における歴史的風致の維

登録有形文化財（文化財保護法）、歴史的風（第３条第３項）

場合は、その者の同意を得なければならない。

存する敷地に他の所有権等を有する者がいるすることが必要となる。また、対象建築物が第２項）の意見を聴く ことを規定している。（ 第４条

その旨を公告し、登録の概要を縦覧に供する

ま た、 保 存 建 築 物 の 登 録 を 行 っ た と き は、物（京都市市街地景観整備条例）等を指す。

いないが、これらに準じて、景観的、文化的⑴対象建築物の名称及び概要【保存活用計画に記載する内容】

際に行う際、建築確認申請等の法で義務付けこととしている（第４条第４項）。

価値を有し市民にとって貴重な建築物につい⑵対象建築物の所有者の氏名及び住所られていた手続の代わりに、条例の規定によ

これは、国宝や重要文化財等の指定は受けてては、その保存及び活用に当たって必要があ⑶対象建築物の保存を図りながら、活用する現状変更許可（第７条）や完了検査（第条）等を受けなければならない。

所有者は保存活用計画に沿って増築等を実（５）現状変更の許可等（第３章）

れば法の適用を外し、その景観的、文化的価るために必要な増築等の工事の内容⑷対象建築物の安全性に関する事項

値を残したうえで次世代に継承しようとするものである。

条例の適用を受けることはなく、第４条第１

存及び活用並びに対象建築物が存する敷⑹このほか、市長が対象建築物の良好な保結果を市長に対し報告しなければならない

期的に保存建築物の状態を調査点検し、そのす る 義 務 が 課 せ ら れ（ 第 ９ 条 ）、 日 常 的、 定

また、所有者には保存建築物を適切に管理項の規定により保存建築物として登録される地の周辺の環境の保全を図るために必要⑸対象建築物の維持管理に関する事項

ことによってはじめて条例に基づく制限等が（第条）。と認める事項

条
登録の提案を受けた市長は、法の適用を除条例の規定又はこれに基づく許可等に違反

条、 第対象建築物の所有者は、対象建築物の保存外したうえで保存及び活用を図ることが適当した者に対し、 市長は法と同様に工 事停止、（ ６） 違 反 に 対 す る 措 置 等（ 第及び活用を図るため、法の適用除外建築物とであり、保存活用計画の内容について交通上、又は除却、使用 制限等を命じること ができ、（４）保存建築物の登録（第４条）しての指定（法第３条第１項第３号の規定に安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め及び第５章他）基づく指定）を受けることが必要なときは、きる。

な限度において、立入調査等を行うことがで第５章においては違反者に対する罰則規定を

なお、法の規定に基づき法の適用除外建築るときは、対象建築物を保存建築物登録原簿提案に際し所有者は、対象建築物の現状を物として指定する際には、建築審査会の同意

市長に対し、保存建築物として登録するよう調査したうえで、保存しながら使い続けるたが必要であるため、条例では保存建築物の登設けている。また、市長は条例の施行に必要めの建築計画や、安全性向上、維持管理に関録を行う前に、あらかじめ京都市建築審査会に登録する。（第４条第１項）（３）保存建築物への登録の提案（第３条）課せられることとなる。

また、単に対象建築物に該当するだけで本1421提案することができる。
（第３条第１項）

する計画を記載した「保存活用計画」を立案

63 ◆自治体法務研究 2013・春

1011

３
保存建築物の安全性等（１）最低基準としての建築基準法

法の第１条には「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする」とある。つまり法は、公共条例の流れ「保存活用計画」の立案
対象建築物の価値を残しながら現状を変更しようとする所有者は 、建築物の現況を調査したうえで、保存しながら使い続けるための建築計画や 、建築物の安全性向上、維持管理に関する計画を記載した「保存活用計画」を立案します。
町家の良さを生かしながら、バリアフリーのトイレや浴室を増築できれば…

保存活用計画所有者から市長へ提案
所有者は、保存活用計画を添え、市長に対し、対象建築物を保存建築物として登録するよう提案します。

保存建築物の登録の福祉の見地から、構造耐力上、防火上、衛生上等の安全性及び好ましい市街地環境の確保のための「最低基準」を定めたものであり、建築行政に関わる者は、この最低の基準が当然に遵守されるよう図っていかなければならない。このことは、景観的、文化的に重要な建築物であっても同じであり、法の適用を受けない保存建築物の安全性については、法に市長は、所有者からの提案が適当であると認める場合は、保存建築物に登録し、建築審査会の同意を得たうえで建築基準法の適用を除外します。

現状変更の許可等
所有者は、増築等の工事を行う前に、市長の許可を受ける必要があります。

建築工事開 始検査

増築等の工事が適切に行われているかどうか、完了検査等を受ける必要があります。
住み慣れた町家で快適に生活できるわ…

建物の使用
定期的な維持管理報告

保存建築物の所有者等は、保存活用計画に記載された維持管理を行い、市長に対して、その状況を定期的に報告します。

価値を踏まえ、築物の保存・活

伝統的な木造建用が困難となる築物に適した方場合は法の適用法で安全性等をを除外確保

代わって条例の規定により担保することが必

伝統的な木造建要となる。

条 例

そのため、条例では建築物の状態や市街地建築基準法環境への影響を考慮しながら、建築物の構造文化的価値や 設 備 と い っ た ハ ー ド 面 の 対 応 だ け で な く、

景観的価値

維持管理や施設の利用形態など、ソフト面の伝統的な木造建築物対応も評価しながら、法とは異なる枠組みに条例のイメージよって安全性等の維持・向上を図ることとし

図３

図２

自治体法務研究 2013・春◆ 64

先進・ユニーク条例

登録時に定める保存活用計画には、保存建態に戻すとともに、当初の段階での必須事

該部分の改修を行い、新築当時の健全な状や傾斜等の不具合が見つかった場合は、当現状調査の結果、主要な構造部材の腐朽等）の５つの性能に分けて判断する。なお、止性能（延焼防止のための軒裏の防火改修路に適切に接 すること）、⑤都市火 災の防者の避難の円滑性を支えるため、敷地が道禁 止 ）、 ④ 消 防 支 援 性 能（ 消 防 活 動 や 利 用ている。

築物の現状調査の結果や改修計画、利用計画、項として震度６弱に相当する地震に対するこの５つの性能分類は、それまでの仕様規（２）保存活用計画維持管理に関する内容等をまとめる必要があ耐震性能を確保することとしている。
最終的な目標としては、震度６強から震エ

年の法改正の検討の際に用い敷地周辺の環境保全られていた分類である。

された平成

定中心の基準にかわって、性能規定が導入り、所有者等はその保存活用計画に従って建築物を改修し、利用し、適切な維持管理を行

度７に相当する地震に対する耐震性能を確保することとするが、段階的な対応を許容うこととなる。条例では、この仕組によって、保存建築物の安全性等の維持・向上を図ってし、 建 築 物 を 使 い 続 け る な か で 行 わ れ る

都市における建築物相互間の関係性の適火災に対する安全性法の趣旨を踏まえつつ対象建築物の価値や全 を 図 る、 い わ ゆ る 集 団 規 定 に つ い て も、正化や都市機能の確保及び市街地環境の保防火性能については、外観特性など対象周辺の市街地環境の状況等を加味した対応向上させることとしている。

様々な改修工事の機会を捉えて耐震性能をいる。
以下に保存活用計画に定める内容のうち、保存建築物に求める安全性についての考え方
全性の確保等に関する指針」として定め、当建築物が有する価値を踏まえながら、出火を行う。

を把握する。また、周辺市街地環境への影て耐震診断を行い、対象建築物の構造特性よび耐震診断・耐震改修指針」等を活用し「京町家の限界耐力計算による耐震設計お仕様等について調査するとともに、本市の造部材の腐朽状態及び軒裏や外壁、内装の③構造耐火性能（不特定多数の集まる施設よる迅速かつ安全な避難のための措置等）、知、非常用照明の設置や階段の緩勾配化に動火災報知設備の設置による出火の早期覚発展させない措置等）、②避難安全性能（自火源の最小化、初期消火により火災にまで出火防止性能（火気使用室の限定による出しく影響を及ぼすおそれはないため、基本

防火上、衛生上等の観点で市街地環境に著であり、これらの制限の趣旨である安全上、となる木造建築物のほとんどが低層建築物路斜線制限（法第であるため、法の規定を準用する。

市街地環境の保全等における根幹的な条件

ウ課ウェブページでも公開しているので参照い

拡大防止策に重点を置き、ハードとソフト条）や用途制限（法第ただきたい。

接道要件（法第の両面から対策を講じることとしている。

条）等については、敷地の安全性確保や響を検討するため、敷地内のすべての建築など、法において耐火建築物としての性能

また、道路内建築制限（法第 条）や道物の概要を把握し、図面化する。

具体的には備えるべき火災安全性を、①43的には適用しないこととしている。

対象建築物の傾きや接合部分の緩み、構ア 建築物の現状調査

を 紹 介 す る。 こ の 内 容 は、「保存建築物の安10が求められる用途等へのコンバージョンのイ 地震に対する安全性44条）については、対象

65 ◆自治体法務研究 2013・春

48

56

月には、文久元年（１８６１年）に建てられた京都市伏見区深草にある町家に年不具合を見つけては修繕することで木造建

対 し て、 条 例 施 行 後、 初 め て の 適 用 を 行 い、平成築物の性能を維持してきた。また、住み手保存建築物の第１号として登録を行った。これる特定 の大工が定期的に家 々を訪問し、に集積しないよう、保存建築物以外の建築にも大掃除時の畳上げなど、生活の中で定の町家は、母屋、離れ、中庭、土蔵等で構成

条）、建ぺい率制限（法物（ 以 下「 敷 地 内 建 築 物 」 と い う。
）も含期的に床下 の状況等を知る機会 があった。

される比較的規模の大きな町家で、旧街道で容積率制限（法第平米程度のしかし、時代の移り変わりとともに、これある本町通りに面する厨子二階（※１）の母第 条）については、建築物の密度が過剰

小規模の増築等については、指定建ぺい率

ら住み手と作り手の密接な関係によって成めた敷地単位で検討するが、の超過を一定許容することとしている。
なお、条例では、敷地内建築物を含め敷計画についても、法に基づく建築確認申請

め、敷地内建築物の建替えや増築等の建築物のほとんどはその対象ではなく、これらが準備されているが、京町家等の木造建築平成の場として活用する計画となっている。現在谷大学が借り上げ、学習の場、地域との交流

当該保存建築物は所有者が改修した後、龍地単位で建築計画をコントロールするたを 行 う 前（ 建 築 確 認 申 請 が 不 要 な 場 合 は、の建築物の性能維持に関しては、所有者等

条）

その建築行為の前）に条例に基づく市長のの努力に委ねられている（法第８条）。

年４月のオープンを目指し、改修工事認定を受けることを求めている（第８条）。

12た建築計画や、保存建築物に対して支障の法の規定だけでは周辺と比べ過剰に集積し映されないこととなり、敷地単位でみると、棟間で必要となる延焼防止措置等に関し反は、法に基づき算出する建ぺい率や容積率、その理由は法の適用を受けない保存建築物に、安全性の評価の前提となっている利用建築物の状態を適切に維持させるととも組を設けている。この定期報告制度により、めており、丁寧な維持管理を継続させる仕定め、調査結果を市長に報告することを求

存建築物の状態を定期的に調査する項目をそのため、条例では、保存活用計画に保別のブースや多目的機能を有する大きめの活用するためには便所部分を建て替え、男女を行う必要があった。また、大学施設として物として使用するためには大規模な修繕工事

朽等による構造的な劣化が進んでおり、建築空き家となっていたため、雨漏り、蟻害、腐

この町家は築後１５１年が経過し、近年は適用事例（２）保存・活用の概要

ある建築計画でも実現可能となってしまう

形態や管理方法などのソフト面の対応が保からである。

４（１）龍谷大学深草町家キャンパス

れば、法の規定により、道路上に突出した状分の建て替えといった建築行為を行おうとす

しかし、屋根の全面的な葺き替えや便所部あった。

ブースを増設するなどの機能向上が必要でオ 維持管理木造建築物の性能を継続的に維持するためには、定期的に点検及び修繕を行うなどの、丁寧な維持管理を行うことが不可欠である。古くはいわゆる「出入大工」と呼ばも確認することが可能となる。

存活用計画の通り行われているかについてが進められている。

25

法においては、定期報告制度（法第屋 は、 出 格 子、 通 り 庇、 虫 籠 窓（ ※ ２） 等、12り立ってきた木造建築物の性能を維持する

24

京町家の特徴を備えている。

52

システムも失われつつある。

1053

自治体法務研究 2013・春◆ 66

先進・ユニーク条例

態となっている庇を撤去し、町家特有の木戸

平成
平成月８日

年４月１日

年

条例施行
景観法に基づく景観重要建造物に指定（条例の対象建築物に該や格子の付いた木製の窓を防火サッシに取り替えること等が必要となり、町家の有する伝当）年

統的な構造、意匠を維持できなくなる。その平成ため本条例を適用し、町家の特徴を残しなが物登録
平成年

日

月６日

法に基づく適用除外建法に基づく建築審査会

条例に基づく保存建築

月日

月

築物の指定、条例に基づく現状変更許可

平成の審議・同意

年

らも安全性を向上させ、現代のニーズに応えた整備を行うこととした。具体的には、改変された外観を修復するとともに、柱等の痛んだ部分の修繕や土壁の増設、屋根の軽量化等により耐震性能を向上させ、館内禁煙・火気

保存建築物２（離れ，廊下，便所，蔵１）
延べ面積 １階60.62㎡ ２階20.66㎡ 合計81.28㎡
階
数 地上２階建て
構造 木造

厳禁の徹底、消火器や自動火災報知設備の設建築物の名称 龍谷大学深草町家キャンパス

置等により防火・避難性能の向上を図っている。また、管理については管理マニュアルの合計247.89㎡
保存建築物１（母屋）延べ面積 １階170.15㎡ 2階77.74㎡
階
数 地上２階建て
構造 木造

整備とともに管理日誌を備え管理情報の引き519.20㎡

継ぎやフィードバック等に活用することとし

京都市伏見区深草直違橋６丁目

敷地面積ている。

合計15.50㎡
保存建築物３（蔵２）
延べ面積 １階15.50㎡
階
数 平家建て構造 木造（３）手続等の経過

344.67㎡

この町家は京町家の特徴を有していたもの

延べ面積の、これまでは何ら景観的、文化的な価値付

18256.61㎡

けがされておらす、条例の対象建築物に該当

1212
建築面積

していなかった。そこで、条例の適用に際しては、本市の景観行政部局と建築行政部局が連携して景観法に基づく景観重要建造物の指平成年月下旬以降

12平成

本格的な改修工事

年４月 「龍谷大学深草町家キャン替え等）（屋根の全面葺き替えや便所部分の建て

24パス」開所予定

67 ◆自治体法務研究 2013・春

11
1214

各棟の概要

定を行うとともに、条例に基づく保存建築物の登録の手続を進めた。

外観（改修前の平成２４年５月撮影）

24

所在地

25

24 24
2424

龍谷大学深草町家キャンパス
図４

≀ධ
࿴ᐊ

象となるボリュームは限ら必要不可欠であり、その対かつ継続的に関わることが政が緊密に連携し、積極的、には所有者、使用者及び行法による保存・活用の実現いることとしたが、この手適用除外」という手法を用活用について、今回「法の値 の あ る 京 町 家 等 の 保 存・が重要である。本市は、価欠である。

用を両立させる仕組を充実させることが不可がある一方、法の下で安全性確保と保存・活用除外という手法による対応を検討する必要

ついては、条例の対象拡大を含めた、法の適よりもはるかに多い。これらの保存・活用にの数は本条例が想定している対象建築物の数た、本市にとって重要な課題である。これら

当数存在しており、それらの保存・活用もまい法施行以前に建築された貴重な建築物が相一方、京都市内には条例の対象とはならな物の価値を残したうえで活本条例の制定は、保存建築

想 定 し て い る。）。 し か し、的な木造建築物を含め既存建築物の有効な保する議論や技術的な検討が活発となり、伝統でいくが、この取組を契機に既存建築物に関な木造建築物の保存・活用の促進に取り組ん

本市は今後、条例の運用等を通して伝統的用できるという可能性を示存・活用が進むことを期待している。

れる（おおむね５００軒とした点で大きな意味を持つ（注釈）と考えている。また、本条
例では既存建築物の実質的※１よりも軒高が低い２階建ての町家の様式の厨 子 二 階： 読 み「 つ し に か い 」。 通 常な性能向上を図るため、法が主に規制、評価している

虫 籠 窓： 読 み「 む し こ ま ど 」。 土 で 塗㞄ᆅቃ⏺⥺しており、この仕組は法の遡及適用を原因と※２

歴史都市・京都の景観を形成し、生活文化り込まれた縦格子のこと。虫籠（むしかご）になったといわれている。

する凍結効果等が指摘されている既存建築物こと。階高の低い２階部分は住居用ではな

上段図面：配置図兼１階平面図（整備後）
下段図面：２階平面図（母屋部分。整備後）ハード面だけでなく、管理・運営などのソフ྿ᢤ

く主に倉庫として使用されていた。

≀ධ

ト面も含めて建築物の性能を評価することと྿ᢤを伝える伝統的な木造建築物を継承しようと࿴ᐊのように見えることからこのような呼び方㏻ࡾᗞ

に関する現行の法制度に一石を投じるもので今後の課題と展望

㞄ᆅቃ⏺⥺
㞄ᆅቃ⏺⥺

㐨㊰ቃ⏺⥺
㏻ࡾᗞ
౽ᡤ㐨㊰㸦ᮏ⏫㏻㸧
࿴ᐊ࿴ᐊ࿴ᐊ୰ᗞ㞳ࢀ

する場合、建築物の有する価値を損なわずに５㞄ᆅቃ⏺⥺ⶶ㸯ⶶ㸰ある。

1

将来にわたって建築物として活用できること㞄ᆅቃ⏺⥺

自治体法務研究 2013・春◆ 68