連 載

紙上研修vol.153

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

最近の家賃滞納問題と最善対策③
弁護士 柴田 龍太郎

弁護士 関根 究

今回は、家賃の滞納問題でも他の法律関係を理解しておかないと対応に苦慮する問題をいくつか取り上げましたので参考にしてください。

ケース 1

内縁の夫が死亡後、内縁の妻に賃料督促等は可能か

賃借人 Aの内縁の妻Bが、賃借人であった内縁の夫 Aの死亡を理由に立ち退いてもらうことになります。契約解除の場合も含めてですが、内縁の妻Bが任意に立ち退かない場合には、賃貸人としては法的手続きを要することになることはいうまでも後、経済的な困窮を理由に賃料を支払ってきません。賃貸人ありません。

は、賃料の督促を内縁の妻 Bにすることができるのですか。ま〈賃借人に相続人がいる場合〉た、契約の解除もできるのですか。
回答 1

賃借人 Aに相続人が存在するか否かにより結論が変わってそれでは、相続人がいる場合はどうなるのでしょうか。最高裁は、「建物賃借人と同居しているその内縁の妻は、夫が死亡した場合、他に居住している相続人が承継した賃借権を援用して、賃貸人に対し右建物に居住する権利を主張することがきます。

できるが、賃借人となるわけではないから賃料支払の義務は〈賃借人に相続人がいない場合〉

負 わ な い」（最 高 裁・昭 和 42 年2 月21日 判 決・民 集 21巻1号

賃借人 Aに相続人が存在しない場合に、借地借家法に特別な定めがあります。

155頁）としています。
このように判例はいわゆる援用説を採用しているのですが、借地借家法36 条（居住用建物の賃貸借の承継）

建物は内縁の妻が利用し、賃料は賃借人である相続人に対し1居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡したて請求するという奇妙な関係になります。そこで、引き続き居場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、住を認める場合でも関係者で話し合い、元の賃貸借契約を解

建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった除し、新たに建物利用者と同一条件で賃貸借契約を締結する

同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義方がよいのですが、内縁の妻Bに支払能力がない場合には、賃務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後借人 Aの相続人に賃料を請求する他ありません。もし相続人1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、このが支払ってこない場合には相続人を相手に契約を解除するこ限りでない。とになり、裁判では相続人に対しては、賃料を支払わなかった

2

賃借人として被告とし、内縁の妻 Bに対しては不法占拠者とし

前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属する。て、被告とすることになります。
なお、相続人に賃料督促や契約解除をすることが面倒なのとし、相続人がいない場合には、内縁の妻 Bは借家権を承継すで、賃貸人と賃借人となった相続人間で話合いをなし、賃貸借る、と規定しています。

契約を合意解約して、それを理由に内縁の妻 Bに立ち退いてしたがって、この場合には、賃貸人としては、内縁の妻 Bにもらうことはできるでしょうか。残念ながら、それはできない借家権の承継を確認した上で、承継するというのであれば、賃と解されています。すなわち、賃貸人と賃借人相続人が賃貸借料の支払を督促し、それに応じない場合には、契約解除を行契約を合意解約しても内縁の妻には対抗できないとする判例

い、立ち退いてもらうことになります。承継しないという場合があるからです（東京地裁・昭和 63 年 4月25日判決・判例時には、そもそも内縁の妻 Bは不法占拠者になりますから、それ報1327号51頁）。

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〈関連事項〉「賃貸家屋の僅かな一部が破損したが、その余の部分に著・相続人の借家権を援用する者がいる場合でも、賃借人はあくしい支障もなく居住の目的を達することができ、また、賃料がまで相続人なので賃料は相続人に請求することになります

地代家賃統制令の統制に服している等原判決判示の事情のも（民法 428、430 条）。とにおいては、賃借人は賃貸人の賃貸家屋修繕義務の不履行・相続開始前に発生した賃料債務については、一般の金銭債を理由に賃料全部の支払を拒むことはできない」

務と同様に「法律上当然に分割され、各相続人が相続分に応じてこれを承継する」ことになりますが（最高裁・昭和34 年 6月19日判決・民集13 巻 6 号757 頁）、相続開始後に発生した賃料は、不可分債務の規定（民法 430 条）に従って共同相続人のひとりに対して全額請求することができます（大審院・大正11年11月24日判決・民集1巻 670頁）。
・ただし、賃貸借契約の解除もしくは解約の申し入れの意思表示は、共同相続人全員に対してしなければなりません（最高裁・昭和36 年12月22日判決・民集15 巻12号289頁）。
・賃借人が死亡して解約する場合は、解約の申し入れ、敷金の返還にあたっては申し入れてきた者の言葉を信じるだけでなく、戸籍謄本、除籍謄本等の提供を受けて、相続人の範囲を確認しなければなりません。

2. 家屋賃貸人の修繕義務と賃借人の賃料支払義務に関する同時履行の抗弁権の成否（消極）（東京地裁・昭和31年5月19日判決、下級民集7巻5号1292頁、判例時報82号16頁）
3. 建物の賃借人が落剥した側壁を修理するために支出した必要費の償還請求権と賃料債務とは同時履行の関係に立つものとはいえないとした事例（東京高裁・昭和36 年9月18日判決・東高民時報12巻 9 号183頁）〈一定限度で支払の拒絶を認めた判例〉

1. エアコン、ガスオーブン等が設置されている状態で建物居室の賃貸借契約を締結した場合には、それらが故障していても賃貸人が修理しない旨明示した場合でなければ、備品が通常の機能を有するものとしてそれらの設備付の貸室として賃貸したものと解するのが相当であるとされた事例（東京地裁・平成12年7月18日判決・判例マスター）「賃貸借契約の賃貸人が修繕義務を負う場合において、賃ケース 2

借人の要求にもかかわらず賃貸人が義務を履行しないとき賃貸人が修繕義務を怠った場合賃貸人が修繕義務を怠った場合、賃借人はそれを理由に賃料の支払を拒絶できますか。
回答 2

この問題については下記の賃料支払義務と修繕義務に関する判例がありますが、結論が分かれています。古い判例では賃貸人の修繕義務と賃借人の支払義務の同時履行を否定するものが多く、新しい判例では一部支払の拒絶を認めています。
いずれにしても、賃貸人が修繕義務を履行しないことを理由に、賃借人が賃料全額の支払を拒絶する場合、裁判所が契約解除を認める場合もあるとは思います。ただし、賃貸人の解除が認められるか否かに関して明確な基準を示すことは難しいのですが、賃借人側において、賃貸人に対し、支払拒絶の根拠を明確に書面で通告し、使用できない損害がどのようなものかを明確にしているか否か、また、割合的に支払拒絶をしているかがポイントになると思います。
●賃料支払義務と修繕義務の関係に関する判例

は、賃借人は同時履行の抗弁権に基づき修理されるまでは、少なくとも修理費用の限度で賃料の支払を拒絶することができるとされた事例」
2. マンションの排水管の閉塞について賃借人に責任がある

場合でも賃貸人において合理的な期間内に修繕すべきであるとして、賃料の3割相当額の支払拒絶を認めた事例（東京地裁・平成7年3月16日判決・判例タイムズ885号203頁）「本件建物の排水に支障を生じさせたことについては、被告管理組合には責任がなく、被告Aに責任があつたものと認めることができる。しかし、建物の賃貸人は、賃貸建物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うから、賃借人の責任で修繕を必要とする状態に至った場合においても、合理的な期間内に修繕を行うべきであり、したがつて、右期間内に修繕が行われなかつたときは、賃借人は信義則上、以後の賃料の支払を建物の使用収益に支障を生じている限度において拒絶し、あるいは減額の請求をすることができると解すべきである。本件において、平成 3年9月8日時点の排水状態は本件建物の使用収益に支障を生じる程度に達しており、かつ、同被告は原告に〈支払の拒絶を認めない判例〉

対し、右状態にあることを指摘して修繕を要求し、賃貸人の原きないとされた事例（最高裁第二小法廷・昭和 40 年9月10

遅くとも11月末までに（弁論の全趣旨により、本件排水管の修1. 賃貸家屋修繕義務の不履行を理由に賃料支払を拒絶で日判決・裁判集民 80 号251頁）告も調査をして右状況を認識するに至っていたのであるから、繕には2か月程度の調査、施工を要したものと認める。）修繕

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紙上研修を行うべき義務があつたものと認めるべきである。したがって、被告Aは、同年12月分以降の賃料について、本件建物の使用収益に支障を生じていた程度に応じた部分の支払を拒むことができるところ、前記認定の排水状態からすれば、最大限賃料の30パーセント相当額の支払を拒むことができるものと解すべきである」●賃貸人の義務①使用・収益させる義務＝賃借人に対し建物を使用・収益させる義務（民法 601条）②修繕義務＝建物を賃借人の使用及び収益に必要な修繕をする義務（民法 606 条）

建物の賃貸借契約は、建物の所有者が賃借人から賃料を受け取り建物を使用収益させるという契約ですから、賃貸借

ケース 3

大量の水が降り注ぐ天井の修理を拒否し、損害を要求

ある日、賃貸物件の賃貸人のところに賃借人がやって来て、「今、突然賃貸物件の天井から大量の水が降り注ぎ、私のパソコンや着物が水浸しになった。すぐに見に来て欲しい。なんとかして欲しい」と言ってきました。そこで、管理会社は賃貸人とともに賃借人の部屋に行ってみると、確かに大量の水が降り注いで部屋中が水浸しになっていました。水が漏れた天井の箇所を見ると、水の影響で黒く変色していて、天井の全体は長年の水の重みのためかかなり下方にたわんでいました。要するに、水は突然降り注いできたものではなく、かなりの時間をかけて天井裏にたまり、その重みに耐えかねて天井がやぶれ、大量の水が落下した様子が見受けられました。
しかし、そうは言っても天井から水が降り注ぎ、賃借人に迷惑をかけたことは間違いのないことなので、賃貸人は、①翌日、業者を連れて再度来訪すること、②水漏れの原因を究明して、全て修繕することを約束して帰宅しました。ところが、翌日、業者を伴って賃借人方を再来訪したところ、賃借人は昨日とはうって変って、「私のプライバシーがあるので、部屋には入れない。損害は100万円を下らないので、それを支払えばよい」といって、部屋への入室を拒否し、修繕も拒否してきました。そして、その後の3 ヵ月以上の賃料も支払ってこなかった場合、賃貸人はどのような対応ができるでしょうか。
回答 3

この問題に対応するためには、まず、賃貸人と賃借人の権利・義務関係を正確に理解しておく必要があります（右表参照）。
次に、このケースで、賃貸人には、修繕義務（民法606条1項）がありますが、一方で賃貸人が自己の所有物件を修繕することは権利でもありますから、賃借人は「賃貸人が借家の保存に必要な修繕をすることを拒むことはできない」（同 606 条 2項）とされています。本件の場合、まだ、水漏れの原因も究明できていない状態なのに、プライバシーを理由に修繕を拒むのは正当な行為とは言えません。
また、水は突然降り注いできたものではなく、かなりの時間

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Realpartner 2016.9の目的である建物が使用収益できる状態となっていることが前提条件とされます。したがって建物がこの条件を満たさないときには「家主は、借家の使用及び収益に必要な修繕義務を負う」（民法 606 条1項）ことになります。同時に賃借人
は「家主が借家の保存に必要な修繕をすることを拒むことはできない」（同 606 条 2項）とされています。
③必要経費の償還＝屋根のふきかえ等建物の保存に必要な費用を賃貸人の都合で賃借人が立て替えて費用を支払った
場合には、賃貸人はその必要経費を賃借人に償還しなければなりません（民法 608 条1号）。
④有益費の償還＝建物を改良し価値を増やすことに役立った費用を賃借人が支出した場合には、建物の明渡しの際に賃貸人は賃借人に費用を償還しなければなりません（民法608 条）。

●賃借人の義務①賃料支払義務（民法 601条）②保管義務＝賃借建物を賃貸人に返還するまで善意の管理者の注意をもって保存する義務（民法 400 条）③通知義務＝賃借建物に修 繕を必要とする箇所があるとき、または、第三者が権利を主張してきた場合に遅滞なく賃貸人に通知する義務（民法 615条）④原状回復義務（条文なし）＝「通常の使用収益に伴って生じる自然の損耗は別として、賃借人の保管義務違背等その責任に帰すべきことで加えた毀損について毀損前の原状に回復する義務」（東京高裁・昭和 31年 8月31日・下級民集 7巻 8号2318頁、東高民時報7巻 9 号187 頁、判例タイムズ62号70頁）

をかけて天井裏にたまり、その重みに耐えかねて天井がやぶれ、大量の水が落下した様子が見受けられたということは、賃借人は、賃貸物件の異変に気づいていたはずですから、賃借建物に修繕を必要とする箇所があるときにあたり、賃借人は、その旨を遅滞なく賃貸人に通知する義務を果たしたとも言えず（民法 615条）、損害の具体的な根拠や理由を明示しないま
ま、賃料の支払をしないことも正当な行為とは認められないと思います。賃借人は、賃貸人との任意の協議にも根拠なく応じないということですから、賃貸人としては何とか法的な場に持連 載

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ち込みたいところでしょう。類似の案件で、賃貸人が上記賃借

そこで、この問題に備えるために、当初の契約書に「賃貸人人の義務違反を理由に契約解除をなし、その後、裁判所におに手形の不渡り、破産、民事再生、会社更生等の申立、あるいける和解によって問題を解決したという事案があります。

は本件賃貸物件に競売申立、公売手続等による差し押さえがあった場合には、賃貸人は、敷金、保証金返還の期限の利益をケース 4滞納賃料を敷金から差し引いて欲しいと要求された場合賃借人から滞納賃料を差し入れている敷金から差し引いて欲しいと要求された場合の対応について。

失い直ちに返還するものとし、賃貸人が返還できない場合には賃借人は敷金、保証金額に満るまで月々の賃料と相殺できるものとする」という特約が記載されることがあります。そのような特約がなくとも差し押さえ等を契機に賃貸人と賃借人が協議して、毎月の賃料と敷金を相殺合意する例もあります。
このような特約は、賃貸人が納得すれば有効です。したがっ回答 4て、賃借人としては、まず防衛策としてはこのような特約を入賃借人はそのような要求はできません。
「敷金を差し入れたれることを要求するようになるでしょう。

場合、賃借人は、債務不履行がないことを条件に、その返還をしかし、金融機関が物上代位等によって家賃差し押さえをす請求しうる」（大審院・大正15年7月12日判決・民集5巻616頁）、

ると言い出すと困ってしまいます。すなわち、金融機関は「賃貸「建物の賃借人から賃貸人に対し敷金が差し入れられていて借契約に先立つ抵当権に基づいて賃料を物上代位によって差も、特段の事情のない限り、賃借人が賃料を延滞したときは、し押さえたから、相殺の効力は金融機関に対抗できないので、これを理由に賃貸人は賃貸借契約を解除することができ、延当行に支払え」といいます。

滞賃料額から差し入れ敷金額を差し引くと賃料の延滞分が一これについては現実に訴訟が多発しました。下級審では相か月分にも満たないとしても、右契約解除が信義則に反し権殺が優先するのか抵当権の物上代位が優先するのか結論が利濫用となるものではない」（最高裁・昭和45年9月18日判決・分かれていましたが、平成13年3月13日、最高裁判決は次のよ

判例時報 612号57頁）との判例があり、賃借人側より敷金からうに判示しました。
「抵当権者が差し押さえた後においては、賃差し引いて欲しいということはできません。

借人は抵当権設定後に賃貸人と合意していた賃料との相殺はところで、賃貸人からは、滞納賃料と敷金を相殺することは対抗できない」、つまり物上代位の差し押さえ後は、差し押さできますが、賃借人が建物を明渡すまで相殺などしないで、でえがされた後に発生する賃料債権との相殺はダメで賃料を銀きる限り全額預かっておくべきです。滞納したときは滞納分ま行に払わなくてはならないとしたものです。

で取り立て、敷金をなるべく多く預かっておくことが必要です。
賃貸人にとって敷金は最後の砦であるからです。

ただし、その後の平成14 年3月28日の最高裁第一小法廷判
決は、「敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合におケース 5

短期賃貸借制度廃止で敷金はどうなる？

いて、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、それまでの賃料債権は、敷金の充当によりその限度で消滅する」とし判示しましたので、賃借人が物上代位により賃料平成16 年 4月1日の民法改正により、短期賃貸借制度が廃を差し押さえられた場合に、敷金に満る頃まで賃料を滞納し止され、以後賃貸物件の競落人は敷金を承継するということた後で、建物を明け渡した場合には、賃借人は、滞納賃料分をがなくなりました。そこで賃借人が何らかの特約を賃貸人とす金融機関に支払う必要がないという結論になりそうです。

ることで、敷金に満るまでの賃料の滞納を正当化できますか。
回答 5

平成16 年の改正により、敷金の返還を受けることができるとされていた短期賃借人についても、競落人からの敷金返還請求はできないことになりました。このようなことから、「賃借人は競売手続開始後は敷金の範囲内で賃料の支払を拒める」との条項も追加すべきとの意見も審議過程で出されましたが、結局立法化されませんでした。

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