編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

77 号
第●

「犯罪による収益の移転防止に関する法律」と宅地建物取引業
弁護士 渡辺 晋
弁護士 布施 明正

平成20年3月1日、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」（以下、「犯罪収益移転防止法」または「法」という）が施行されました。
この法律により、宅地建物取引業者（以下、「宅建業者」という）に、①本人確認および本人確認記録の作成と保存、②取引記録の作成と保存、③疑わしい取引の届出、という3つの義務が課されています。
今回の紙上研修では、制度のあらましを述べたうえで、宅建業者が実務において確実にこの法律に基づく義務を果たすための留意点を解説します。

Ⅰ 法律の目的

Ⅱ 特定事業者

私たちは、米国における同時多発テロによって、テロ行為がど従前から、金融機関に対しては、マネー・ローンダリング対策とこにでも起こりうることを、知らされました。あの衝撃的な映像を目して、本人確認や疑わしい取引の届出などの義務が課されていの当たりにして、テロ行為の脅威はすべての人の脳裏に焼き付ました。

いていると思います。また日本でも、拳銃発砲事件や振り込め詐

しかし、犯罪者の手口は年々巧妙になり、金融機関の取引だ欺など、反社会的勢力が身近な生活を破壊する事件が続いていけではなく、ファイナンスリース取引、宅地建物取引、宝石・貴金ます。テロリストや反社会的勢力から、平穏で安全なくらしを守ら属取引などもまた、マネー・ローンダリングに利用されるようになっなければなりません。てきています。そこで、今般、犯罪収益移転防止法により、より広テロリストや反社会的勢力の活動には資金が必要です。テロ

い範囲にわたって、義務が課されることとなったわけです。本人リストや反社会的勢力がその資金を調達するために、マネー・ロ確認などの措置が義務づけられる事業者を、特定事業者といいーンダリング（犯罪収益について、その出所を隠し、あたかも正当ます（図表1参照）。

な取引で得た資金であるかのようにみせかけること）という手法が、しばしば利用されます。

犯罪収益移転防止法が、特定事業者と定めているのは、銀行、保険会社、金融商品取引業者、不動産特定共同事業者、ファ

マネー・ローンダリングの防止には、国際的な協調が不可欠でイナンスリース業者、クレジットカード業者、宅建業者、宝石・貴す。そのためわが国を含む31の国と地域および2つの国際機関金属等取扱事業者など43の業種です（法2条2項）。宅建業者により設立されたFATF（Financial Action Task Force onも特定事業者とされています（同項36号）。

Money Laundering）という政府間部会により、マネー・ローンダリングを防止するためのさまざまな勧告がなされており、広く事業者に本人確認を義務づけることが求められていました。今般、FATFの勧告に基づき、マネー・ローンダリングを防止し、テロと反社会的勢力の資金源を絶つため、犯罪収益移転防止法が制定され、施行されました。平穏で安全なくらしを守るため、宅建業者にも、この法律の遵守が、強く求められます。

12 Apr. 2008 Real Partner

図表1●特定事業者の3つの義務

123

本人確認を実施し、本人確認記録を作成し、保存する取引記録を作成し、保存する

疑 わし い 取引については行政庁に届け出る

図表3●本人特定事項

Ⅲ 特定事業・特定取引本人確認などの義務は、特定事業者が、特定業務における特本人
特定事項

個人の場合

①氏名、②住居、③生年月日

法人の場合①名称、②本店または主たる事務所の所在地

定取引を行う場合に課せられます。宅建業者の場合、宅地建物の売買および、その代理・媒介に係る業務が特定業務、宅地建

図表4●法人が顧客となる場合、本人確認には2つの段階が必要！

物の売買契約の締結および、宅地建物の売買契約の締結の代理・媒介が特定取引です。したがって、売買に関して、当事者となったり、代理・媒介として取引に携わったりした場合に、本人確認などの義務が生じます（図表2参照）。

法人が顧客となる場合の本人確認

＝

法人の本人
特定事項の確認

取引担当者
個人の本人特定事項の確認＋

図表2●宅建業者に犯罪収益移転防止法による本人確認などの義務が生じる場合
図表5●本人確認の方法
宅地・建物の交換
宅地・建物の交換の代理・媒介
賃貸借の代理・媒介宅地・建物の売買契約の締結
宅地・建物の売買契約の締結の代理・媒介

宅地建物取引業法の適用

対面取引

非対面取引

犯罪収益移転防止法による本人確認などの義務『提示のみ法』『提示・送付法』『受理・送付法』『電子証明法』

合には、法人そのものの本人確認に加え、取引担当者個人についても、その本人特定事項（氏名、住居、生年月日）の確認を行

本人確認および本人確
Ⅳ 義務①… 認記録の作成と保存わなければなりません。
もっとも、法人の取引のうちでも、顧客が国・地方公共団体、外国政府、独立行政法人、上場会社等の場合には、取引担当者だけについて本人確認をすればよいことになっています〔犯罪（1）本人特定事項
特定事業者には、本人確認が義務づけられます（法4条1項）。
本人確認とは、本人特定事項を確認することをいいます。本人による収益の移転防止に関する法律施行令（以下、令という）12条〕。顧客が人格のない社団・財団である場合も、取引担当者についてだけの本人確認で足ります（法4条3項）。

特定事項は、図表3のとおりで、顧客が個人であれば、①氏名、なお、顧客本人と取引担当者が異なるという意味では、代理②住居、③生年月日の3つ、顧客が法人であれば、①名称と②人による売買契約締結も、法人が行う売買と類似しています。そ本店または主たる事務所の所在地の2つです。のため、代理人が取引をするケースについても、法人の取引と同様に、顧客の本人確認と代理人の本人確認との両方が必要と（2）個人の本人確認と法人の本人確認されています。

まず、個人が顧客となる場合は、その個人の本人特定事項を確認することが本人確認です。犯罪収益移転防止法では、氏名、（3）本人確認の方法と本人確認書類

住居とともに、生年月日が個人を識別するための要素として本人本人確認の方法と本人確認書類の種類は、対面取引（契約特定事項とされており、宅建業者として、この点を十分に留意し関係者がひとつの場に同席して行う取引）と非対面取引（契約ておく必要があります。

関係者がひとつの場に同席して行うのではなく、書面の郵送や次に、法人が顧客となる場合、本人確認には、2つの段階があります（法4条2項、図表4参照）。
第1段階は、法人そのものの本人確認です。法人について、その名称と本店または主たる事務所の所在地を確認します。
第2段階は、取引担当者個人の本人確認です。法人では、代インターネットの利用などによって行う取引）で異なっています。
対面取引の場合、『提示のみ法』または『提示・送付法』、非対面取引の場合、『受理・送付法』または『電子証明法』によって、本人特定事項を確認します（図表5参照）。
①『提示のみ法』

表者が直接に契約締結に携わるか、あるいは、従業員が取引行書類の提示を受けることによって、本人確認をする方法です〔犯為を担当することによって、実際の取引行為が行われます。代表罪による収益の移転防止に関する法律施行規則（以下、「規則」

者が直接に取引を行う場合の代表者や、権限を与えられて取引という）3条1項1号イ、同項2号イ〕。この方法に利用できる書類を担当する従業員などが取引担当者です。法人が顧客となる場

は、個人については、運転免許証、外国人登録証明書、旅券（パApr. 2008 Real Partner 13スポート）、取引に使用している印鑑に係る印鑑登録証明書、宅地建物取引主任者証などであり、法人については、登記事項証明書や印鑑登録証明書などです（規則4条1号、2号イ）。
②『提示・送付法』（6）本人確認記録の作成と保存
特定事業者は、本人確認を行ったときに、本人特定事項、本人確認のためにとった措置などを記録した本人確認記録を作書類の提示を受けるとともに、書類に記載されている顧客の成しなければなりません（法6条1項、規則10条1項）。本人確認

住居宛に取引に係る文書を書留郵便等により、転送不要郵便記録は、7年間の保存が義務づけられています（法6条2項）。

物として送付する方法です（規則3条1項1号ロ）。この方法に利用できる書類は、取引に印鑑登録証明書の印鑑を使用していない場合の印鑑証明書、戸籍の謄本・抄本（戸籍の附票の写しが添付されているもの）、住民票の写しまたは住民票の記載事項証明書などです（規則4条1号ロ）。
③『受理・送付法』
書類の送付を受けるとともに、書類に記載されている顧客の住居宛に取引に係る文書を書留郵便等により転送不要郵便物として送付する方法です（規則3条1項1号ロ）。
『提示のみ法』
または『提示・送付法』において利用可能な書類について、
どⅤ 義務②…取引記録の作成と保存
特定事業者は、取引を行ったときに、顧客の本人確認記録を検索するための事項、取引の期日・内容などを記録した取引記録を作成しなければなりません（法7条1項、規則14条）。
取引記録は、本人確認記録と同様、7年間の保存が義務づけられています（法7条3項）。
宅建業法においても、事務所ごとに、その業務に関する帳簿の書類でもこの方法をとることができます。

を備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地建④『電子証明法』

物の所在・面積などの事項を記載しなければならないものとされ個人については、電子署名法または公的個人認証法に基づていますが（宅建業法49条）、宅建業法に基づく帳簿の保存

く電子証明書および電子証明書により確認される電子署名が期間は5年間です（宅建業法施行規則18条3項）。犯罪収益行われた取引に関する情報の送信を受ける方法（規則3条1項

移転防止法に基づく取引記録と、宅建業法に基づく帳簿を兼1号ホないしト）、法人については、商業登記法に基づき登記官ねるものとすることもできますが、その場合には、保存期間が異が作成した電子証明書および電子証明書により確認される電なることに留意が必要です。

子署名が行われた取引に関する情報の送信を受ける方法を利用することができます（規則3条1項3号ハ）。

（4）媒介・代理における本人確認の時期

過去に取引をしたことのある

Ⅵ 顧客について（図表6参照）

宅建業者は、自ら売買の当事者となる場合だけではなく、売過去に取引をしたことのある顧客のうち、すでに本人確認を買の媒介をする場合や売買当事者の代理人となる場合にも、行い、かつ、本人確認記録を保存している顧客については、顧本人確認を行わなければなりません。

客の同一性を確かめる措置をとれば、再度の取引をする際の本売買の媒介をする場合や売買当事者の代理人となる場合人確認は必要がありません（令8条1項本文かっこ書、令11条1の本人確認の時期についても、犯罪収益の移転を防止すべき項1号）。このような顧客との取引を、「本人確認済みの顧客となのが売買契約締結の局面であることに鑑み、自ら売買の当の取引」といいます。

事者となる場合と同様に、売買契約締結のときだとされています。

（5）媒介において本人確認をなすべき顧客
売買の媒介は、売買の両当事者から依頼を受ける場合と、売買の一方当事者だけから依頼を受ける場合があります。

「本人確認済みの顧客との取引」における顧客の同一性を確かめる措置とは、本人確認記録に記録されている顧客と同一であることを示す書類などの提示・送付を受けること、あるいは、顧客しか知り得ない事項など顧客と同一であることを示す事項の申告を受けることのいずれかをいいます（規則7条1項1号、2号）。

売買の両当事者から依頼を受けた場合に、売買の両当事者宅建業者に顧客との面識があるときは、顧客の同一性を確かめの本人確認を必要とすることはいうまでもありませんが、売買のる措置をとらないでも、差し支えはありません（規則7条1項ただ一方当事者だけから依頼を受けた場合であっても、本人確認は、し書）。

売買の両当事者について行わなければなりません。本人確認「本人確認済みの顧客との取引」については、①本人確認が犯罪収益の移転を阻止するという目的をもつことから、宅建記録を検索するために必要な事項、②取引の日付、③取引の業者は、直接の契約関係にない売買当事者についても、本人種類を記録し、その記録を取引の日から7年間保存しておかなけ確認を行わなければならないということになります。

ればなりません（規則7条1項本文、同14条1号ないし3号）。

14 Apr. 2008 Real Partner

77 号
第●

なお、
「本人確認済みの顧客との取引」に該当するケースで特定事業者は、業務遂行の過程において、収受した財産があっても、なりすましの疑いがある場合には、本人確認が必要で犯罪による収益である疑いがあるなどの事実が判明したときには、す（規則7条2項）。

速やかに届け出なければならないものとされました（法9条1項）。
たとえば、収入、資産等の属性に見合わない高額の物件を購入しようとする場合、売買契約を架空名義または借名で締結し図表6●本人確認済みの顧客との取引たとの疑いが生じた場合、顧客が取引の秘密を不自然に強調する場合などが、届出をするべきケースに該当する可能性があ過去に取引をしたことがない顧客ります。
本人確認を行ったことがないか、または、本人確認記録を保存していない
すでに本人確過去に認を行い、かつ、取引を本人確認記録をしたことが 保存している
ある顧客

顧客の同一性を確かめる措置をとっておらず、かつ、顧客との面識がない

届出をするべき疑わしい取引になるか否かについては、顧客の属性、取引時の状況その他宅建業者の保有している取引に本人確認が必要

顧客の同一性を確かめる措置を本人確認とっているか、または、顧客との は不要
面識がある

係る具体的な情報を総合的に勘案して、宅建業者自ら判断せざるを得ませんが、宅建業者が判断する際のガイドラインとして、国土交通省により、不動産の売買における疑わしい取引の参考事例（宅建業者）が制定され、公表されています。
URLは―

http://www.mlit.go.jp/pubcom/07/pubcomt124/01.pdf
届出先は、免許をした国土交通大臣または都道府県知事です（法20条1項14号）。
なお宅建業者は、届出の事実を顧客や関係者に漏らしてはなりません（法9条2項）。届出をしなかったことも伝えてはならないと解されています。

複数の宅建業者が関与する

Ⅶ 場合の本人確認

Ⅸ まとめ

買主と売主の両方にそれぞれ媒介業者がいる場合や、売主宅地建物は、財産的価値が高く、多額の現金との交換を容と売主代理人の両方が宅建業者である場合など、ひとつの売易に行うことができるほか、その利用価値、利用方法等によって買に際して、複数の宅建業者が取引に関与する場合は少なく大きく異なった評価をすることができるため、実際の価格に上乗ありません。そのような場合には、売買に関係する複数の宅建せする形で犯罪による収益を移転できるなど、マネー・ローンダリ業者のうちの1者が、複数業者を代表して、本人確認を行い、本ングに利用されるリスクが高い財産です。

人確認記録の作成および保存を行えば足りるとされています。

本人確認などが宅建業者に義務づけられたことを顧客に理

もっともこのようなケースでも、代表業者以外の宅建業者の解してもらうことは容易ではないかもしれません。しかし法令遵守義務が免除されるわけではありません。取引に関与するすべては事業活動の出発点です。宅建業者は、平穏で安全なくらしをの宅建業者の責任の下で、代表業者が本人確認などの事務を守るために、犯罪収益移転防止法に基づく義務を、確実に履行うということになりますから、実際に本人確認を行わなかった行しなければなりません。

宅建業者についても、たとえば、取引記録において、どの宅建業者が代表して本人確認を行ったのかを明記するなどの措置をとり、自らの営業所で取引記録を保存しているのと同様に本人確認記録を検索できる状態を確保しておかなければなりません。

ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。

Ⅷ 義務③…疑わしい取引の届出

なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会

特定事業者に課された3つめの義務は、疑わしい取引の届出義務です。

紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Apr. 2008 Real Partner 15