東京都知事（4）第87002号～2023年11月 第50号～

弊社管理物件入居率98.43%(2023年10月現在）

コロナ以前と現在の家賃変動について～今月の主な内容～
P.1 代表挨拶
P.1 弊社客付け力強化の取り組み
P.2 業界ニュース
P.3 業界ニュース

P.4
P.5
P.6
P.7

【東和開発の心得】

相続相談コーナー
ソリューションコーナー
東和開発のサービス
空室募集依頼方法

かけがえのない不動産に確かな価値を創造
お問い合わせ先:東和開発株式会社 担当:辻田（つじた）TEL.03-3928-8881
FAX.03-6279-7455
東和開発

練馬区

代表挨拶
平素はご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。弊社
は、総合以来54年間、東京都練馬区・西東京市・武蔵野市で不動産の賃貸業、管理業、売買及び賃貸の仲介業を通じ、「この地域に少しでも役に立ちたい」「恩返しがしたい」という思いで多くの不動産オーナー様方に寄り添い、サポートさせて頂いております。
お蔭様で今期は、前期比較で入居率が上昇し続けており、2022年11月現在で管理物件の年間稼働率は95％を越えました。これは「一室あたりの1年間の空室期間が約18日」であるということです。お部屋を貸すことができない原状回復などの期間を踏まえます
東和開発株式会社と、とても好調な数字であるということをご理解頂け代表取締役 岩﨑 聡子
るのではないでしょうか。
これからも、入居者ニーズにフォーカスした空室対策を徹底し、オーナー様・入居者・私たちのそれぞれがWin-Win-Winの関係を続けられるよう、社員一同尽力してまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

弊社の客付け力強化の取り組み
練馬区初!初期費用0円の「すみはじめゼロ」とは?
弊社の賃貸仲介部門では「sumica」という自社ブラ多き年となりますよう、お祈り申し上げます。
ンドを立ち上げ、ご依頼いただいたオーナー様の空室を埋める、賃貸仲介業を行っております。

弊社店舗

また練馬区では初の初期費用無料の「すみはじめゼロ」という物件でお部屋探しのお客様の集客をしています。お客様の初期費用無料を実現するため、弊社でも費用を一部負担をしております。
「家賃は下げたくない」「リフォ―ム・リノベーションなどの大きな出費はしたくない」「それでも早く決めたい」というオーナー様のためにご用意したプランです。
すみはじめゼロをするためには、弊社へ一度お問合せください。

初期費用圧倒的低額プランです！！
すみはじめゼロのお問合せ・ご質問は下記まで!
℡ 03-3928-8881
担当:辻田（つじた）-1-

業界ニュース
コロナ以前と現在の家賃変動について

東和開発㈱

代表取締役
岩﨑 聡子

新型コロナウイルスの感染拡大やロシア・ウクライナ戦争などの影響によって、2022年から円安・インフレが続き日本では歴史的な円安水準、またインフレを引き起こしていました。今現在もインフレは加速しておりますが、これは賃貸経営にも大きな影響を与えております。
今回はその中でも、家賃の変動状況について見ていきましょう。
下の表は、コロナ以前の2019年8月と、2023年8月の全国の平均家賃を表しております。

【5年間の全国平均家賃】
都道府県
北海道
青森県
秋田県
岩手県
山形県
宮城県
福島県
群馬県
栃木県
埼玉県
茨城県
千葉県
東京都
神奈川県
山梨県
⾧野県
新潟県
富山県
石川県
福井県
静岡県
愛知県
岐阜県
三重県
滋賀県
奈良県
和歌山県
京都府
大阪府
兵庫県
鳥取県
岡山県
島根県
広島県
山口県
徳島県
香川県
愛媛県
高知県
福岡県
佐賀県
⾧崎県
大分県
熊本県
宮崎県
鹿児島県
沖縄県
全国

2018年8月:総平均賃料
47,77845,37544,08351,60747,921
52,46648,45446,047
46,69259,93848,202
56,38672,186
66,177
49,824
49,84249,60844,63048,26450,63954,88553,25348,48950,334
52,66451,04946,78655,627
59,164
57,844
43,14748,80549,00054,13945,36748,49746,002
45,67347,99454,74845,36854,787
46,79349,336
46,79951,17851,89554,712

2023年8月:総平均賃料
48,044
46,77944,47650,27344,75454,06848,42746,04146,50660,65347,051
58,711
71,76567,52151,50950,39950,83046,40348,03050,09555,24355,331
49,63549,96853,921
54,39846,98058,39160,50357,18243,07451,864
51,79253,19048,08447,02346,89345,50747,64455,541
47,122
56,97945,312
48,901
47,11553,86954,08355,154

賃料差額
266
1,404
393
-1,334-3,167
1,602-27-6-186
715-1,151
2,325-421
1,344
1,685
557
1,222
1,773-234-544
358
2,078
1,146-366
1,257
3,349
194
2,764
1,339-662-73
3,059
2,792-949
2,717-1,474891-166-350
793
1,754
2,192
-1,481
-435
316
2,691
2,188
442

出典:全管協少額短期保険(株)契約実績より▼全国平均442円の上昇▼上昇・3,000円以上
奈良県:3,349円
岡山県:3,059円
・2,000円以上
島根県、京都府、山口県、鹿児島県
千葉県、⾧崎県、沖縄県、愛知県
地方都市での上昇は、県庁所在地や、特需(工場地帯など)エリアに限ると想定されます。
▼下落
山形県:－3,167円
人口減少に起因する部分も少なからずあると予測されますので、人口減少傾向のあるエリアの皆様は今後の家賃下落リスクに留意しましょう。
▼東京都
下落傾向です。土地や分譲マンションの価格は上がり続けていますが、家賃と土地価格には、そこまでの相関関係がないことがわかります。
家賃の維持方法については、是非弊社までご相談ください。

空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡

03-3928-8881

担当:辻田（つじた）-2-業界ニュース
2023年12月施行～空家等対策推進法の改正について～
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

皆様もご存知のとおり、空家の増加が社会問題となっており、この20年間でその数は約1.9倍となり今後さらに増加することが見込まれています。この対策として、空家等対策推進法の改正法が施行され、本年12月から施行予定です。その内容を確認しておきましょう。

空家の「①活用拡大」「②管理の確保」「③特定空家の除却」の3本柱で対応が強化されます。
①活用拡大（1）空家等活用促進区域
・接道規制の合理化（建築基準法）
前面に接する道が幅員4m未満でも、安全確保策を前提に、建替え、改築等を特例認定
・用途規制の合理化（建築基準法）※各用途地域で制限された用途でも、指針に定めた用途への変更を特例許可
・市街化調整区域内の空家の用途変更
・用途変更許可の際､指針に沿った空家活用が進むよう知事が配慮（2）所有者不在の空家の処分（3）自治体や所有者等へのサポート体制②管理の確保（1）特定空家化の未然防止 ※周囲に著しい悪影響を与える空家（2）管理不全建物管理制度の活用（3）所有者把握の円滑化③特定空家の除却（1）代執行の円滑化
1.緊急代執行制度（創設）
2.代執行費用の徴収円滑化（2）相続放棄、所有者不明･不在の空家への対応（3）状態の把握「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（国土交通省住宅局資料より作成）①空家を活用しやすくするために、接道規制や用途規制が合理化されます。これまで接道義務を満たさないために建替えができなかったケースでも特例により建替えができたり、用途変更ができる可能性があります。
②管理の確保の制度が整います。放置すれば特定空家となるような空家について、勧告された場
合には、固定資産税の住宅用地特例が解除され、固定資産税の負担が大きくなるなどの可能性があります。
③特定空家の除却といって、取り壊しのルールが改正されます。崩落しかけた建物などで緊急時にはより代執行(取り壊し)が行いやすくなり、また、その代執行費用の徴収についても円滑化されます。
今回の改正により、空家活用の可能性が広がるとともに、空家を放置したことでの負担も大きくなる点に留意しましょう。
-3-

相続相談コーナー
年内の贈与を検討するなら、そろそろご準備を税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

年末まで残り3か月を切りました。この時期から多くなるご相談が、親族間で贈与するか否かについてです。年末までに確認すべきことや、贈与と贈与税制度について見ていきましょう。

贈与について民法上での贈与は、贈与者が財産を受贈者に無償で与えることをいい、当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる契約であるとしています。（民法第549条）

税法上の贈与について

税法上の贈与は、何かを無償で与えることのほかに、贈与の額が時価より著しく安いような場合のその差額や、親が子の住宅ローンを立て替えてしまった場合の金額などは、贈与税の課税対象としております。そのため、日常の金銭のやりとりで思わぬ贈与税が発生することもよくあり、税務署から指摘を受けることも多いです。

暦年贈与について贈与税は、1人が1月1日から12月31日までの間にもらった財産などの金額を対象として、基礎控除額110万円を差し引いて残額がある場合は、翌年の3月15日までに申告と納税が必要となります。
受贈者(貰う側)が1年間の贈与で110万円まで非課税となりますが、贈与者(渡す側)一人当たり110万円ではありませんのでご注意ください。

暦年贈与について上記の通り、贈与には、渡す側が「あげるよ」と意思表示し、貰う側は「いただきます」と意思表示することが必要です。口頭契約も成立しますが、撤回もできますので、書面を交わすことが大切です。贈与契約書を作成し、自署押印をしておけば万全だと思われますが、最も確z
実な手続きは、公証人役場で作成してもらい、確定日付をもらっておくことです。贈与契約をせずに、贈与税の申告をして、少しだけ納税すれば、税務署からお咎めなしといった都市伝説もあるようですが、これは法律的も成立しませんので十分お気を付けください。
具体的な手続きは、税理士・税務署にて詳細をご確認の上、進めていただくようお願いいたします。
各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様:相続＆不動産ご相談窓口℡ 03-3928-8881

担当:岩﨑（いわさき）-4-不動産ソリューションコーナー空室を埋めるために必要な知識と具体策
賃貸経営で最も大事なことは、物件の収益性を維持することです。そのためには各部屋の稼働率を維持することが重要になります。空室が増えると収益性が下がりますので、どういった視点で空室対策を行うべきかポイントと具体策を整理しておきましょう。

エリアの賃貸需要を知りましょう

賃貸物件に住んでいる方は、平均で4～5年に1回引っ越すと言われています。平成30年に総務省にて実施された『住宅土地統計調査』によると、日本全国で民営借家に住んでいる世帯数は、19,064,700世帯となっております。この方々が4～5年に1回引っ越すと考えると、19,064,700世帯÷4.5年＝4,236,600世帯/年 の需要が見込めます。
更に月間の需要を考えると、19,064,700世帯÷4.5年÷14か月＝302,614世帯/月 となります。※繁忙期の2～3月は倍の需要があるため1年間を14か月と換算する。
ご自身の所有物件所在地の民営借家世帯数は下記サイトよりご確認いただけます。
【総務省統計局:住宅土地統計調査】
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003355563
この302,614世帯の方々は、賃貸物件への引っ越しだけを選択されるわけではなく、家を購入する方も一定数おりますが、要はこの方々に選ばれる物件づくりが、賃貸オーナーの皆様に求められます。空室対策の基本となりますので、是非押さえておきましょう。

所有物件の競合となる物件を把握しましょう
所有物件の近隣のエリアで、同じくらいの築年数、間取り、広さの物件をピックアップし、比較してみましょう。具体的な比較項目は、家賃、初期費用、外観、室内設備ですが、お部屋探しをしている方の目線で見て、競合より選ばれやすい商品化がされているかがポイントです。
左の図は、大手ポータルサイトのSUUMOで、お部屋探しをする際の条件を指定する画面です。これは一部ですが、この中で、ご自身の物件の賃料や間取り、設備といった条件にチェックしていくことで、競合物件が検索され表示されます。
家賃や初期費用が適正か、不足している設備はないか等、競合となる物件と比較し劣っている箇所を少しでも減らしていきましょう。中には金銭面的な問題や、物理的な問題で不可能なこともあるかと思いますが、できる対策から始めていくことが大切です。
2024年の繁忙期に向けて、そろそろ物件づくりの準備を始めていかなければならない時期になってきました。競合との比較のご依頼や、ご相談事がございましたら、是非一度弊社までご相談いただけますと幸いです。

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