紙上研修編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

最近の法令上の制限と重要事項説明

第●号

地域再生法と下水道法の改正を中心に
吉野不動産鑑定事務所 不動産鑑定士／不動産コンサルタント 吉野 伸

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地域再生法と下水道法が重要事項説明（以下、重説と略す）の法令に基づく制限（以下、法令制限と略す）の法律に追加されました。
法律の数は相当多くなりましたので、この機会にこれら2つの法律の解説のほかに、法令制限の理解や調査についてのヒントを述べます。

Ⅰ

むずかしい法令制限の調査

不動産に関係する法律は非常に多いのですが、その読み方、調べ方はどの法律にもありません。不動産は必ず現地を調べ

1．
重説の法令制限の法律なければなりませんが、法律と現地照合は、現地を見る人が自重説の法令制限の法律の数は、最近追加された地域再生法と下水道法それに都市計画法施行法を含めると58になります。新規の法律の追加や既存の法律の改正を不動産実務からその傾向をみると、次の2つの流れがあります。
①これからの街づくりの方向づけと手法②自然災害防止のための民間の協力分で法律のチェック方法を考えなければなりません。

(2)チェックの方法58もある法律を一つの現地でどうチェックしたらよいのでしょう。
これには実務経験とノウハウの蓄積を必要とし、その方法を考え作るのは容易ではありません。
ここでは、各法律の基本的なことは一応理解しているというしたがって、最近の法律の追加や改正はこのようなことに重点を置いて調べると理解しやすいと思います。

2．
法令制限の法律のチェック方法

前提で図表１に関係する法律を示しました。
これを参考にして、各自でチェック方法を考えてみるとよいでしょう。

Ⅱ(1)土地を見るときのポイント

地域の再生と街づくり

不動産、とくに土地調査の重要なチェックポイントは次の5

1．
地域の再生と再生計画

つです。
①みち ②みず③みどり ④がけ⑤まち（注）（注）平成26年に「まち・ひと・しごと創生法」という法律ができました。
これらのポイントに、重説の法令制限の法律のうちいくつかを当てはめてみたものを図表1に示してあります。

16Dec. 2015 Realpartner(1)地域の再生とは
地域再生法では「地域再生」は地域の活力を再生することとし、次のことをねらいとしています。
①地域経済の活性化②雇用機会の創出③その他

この法律は、現在の世の中は少子高齢化の進展や社会経図表1●土地のポイントと法令制限の主な法律※法律は例示。◎は追加された法律

・都市計画法・建築基準法・都市再生特別措置法
・道路法
・その他

ち

まち

現地のポイント
道路・経路・通路・鉄道・空路（基本・発展・公共）

ず
がみどり

み・河川法
・海岸法
・港湾法
・津波防災地域づくりに関する法律
◎下水道法
・その他

みけ

・農地法
・生産緑地法・自然公園法・都市緑地法・森林法・その他

基本・宅地造成等規制法
・建築基準法・急傾斜地の崩壊による災害防止に関する法律
・土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
・その他

・都市計画法・建築基準法・景観法◎地域再生法（注）発展・公共は省略済情勢の変化により、元気のない地域が多く、これに活力を与

集落福利等施設とは次の施設をいいます。

え長続きする地域とし、住みよい地域とすることなどをねらいと①教育文化施設

②医療施設

③福祉施設

しています
（法1条、2条）。

設(2)地域再生計画

出の施設（農林水産業振興施設等）

そのためには、地域再生計画を作らなければなりません。
こ目標②再生の事業③計画期間⑥就業機会創（注）地域再生拠点区域で誘導すべき集落福利等施設のことを「誘導施設」と略しています（改正法17条の7・3項）。の計画には次のことが定められます（法5条）。
①計画の区域⑤住民の福祉、利便のため必要な施設④商業施④計画の⑤その他(2)建築等の届出
土地利用計画を実現させるため、集落生活圏の区域内に計画作成は地方公共団体ですが、総理大臣の認定を受けおいては改正法第17条の8第1項、第3項により、次の行為にると法は課税の特例などを受けることができるとしています。
まついてはその着手の「30日前」
までに市町村長に届け出なけた農業、林業、水産業の振興についての規定もあります（改正ればならないことになりました。
また、届出事項の変更も届出

法17条の2以下）。

が必要です（平成27年8月10日から施行）。

現在、地域再生計画が、地方公共団体で一斉に公表され始めました。

なお、地域再生法と届出の要点は図表2に示してあります。
①集落生活圏の区域内
ａ誘導施設のある建築物を建築する目的の開発行為

２．
集落生活圏の区域等における建築等の届出

ｂ誘導施設のある建築物を新築、改築すること(1)集落福利等施設とその誘導ｃ用途変更して誘導施設のある建築物とすること

市町村は地域再生法に基づき集落生活圏について「地域②地域再生拠点区域内再生土地利用計画」を作ります(改正法17条の7)。
この計画

ａ土地の区画形質の変更には集落生活圏の区域、地域再生拠点の形成などいろいろｂ建築物の建築なことが定められますが、地域拠点を形成するために誘導すｃ工作物の建設、土石等堆積等る「集落福利等施設」が定められます。

たいせき

この届出義務は重説の法令制限に入りました。

Dec. 2015 Realpartner

17図表2●地域再生法と届出（★印は重説）
地域再生計画市町村

集落生活圏

地域再生土地利用計画

土地利用の基本方針

地域再生拠点区域

土地の区画形質の変更

集落生活圏区域

建築物の建築等

誘導施設目的の開発行為★ 30日前までに市町村長に届出

地域再生拠点の形成
農地等の保全、農業の効率的総合的利用

農地等保全利用区域

その他

誘導施設の建物の（注）誘導施設は、立地を誘導すべき新築、改築、用途の変更「集落福利等施設」をいう。

★届出事項の変更も届出

Ⅲ 下水道法と浸水被害の防止
図表3●下水関係の定義

1．
下水関係の用語
下水は汚水と雨水に分けられます。下水道法の改正は雨水に関することです。物件調査では必ず下水関係のことを調べますが、これまでは下水道法そのものは重説の法令制限の法律には入っていませんでしたので、法を調べる機会は少なかったようです。下水関係の定義はいくつかあり、下水のこと用語

下水

下水道

他の排水施設（かんがい排水施設を除く）、これに接続しにょう浄化槽を除く）又はこれらの施設を補完するために設けられるポンプ施設その他の施設の総体をいう。

下水道法の定義を図表3にまとめてありますが、ほかにも流域下水道や都市下水路もあります（法2条）。

公共下水道を有するもの又は流域下水道に接続するものであり、公共下水道管理者は、浸水被害対策区域において浸水被害の防止を図るため、浸水被害対策区域内に存する雨水貯留施設を自ら管理する必要があると認めるときは、雨水貯留施設所有者等との間において、管理協定を締結して当該雨水いて管理協定が結ばれている物件は効力が承継されますので、下水道法の協定は重説になっています（平成27年7月19日から施行）。
重説では協定の内容も説明が必要と考えます(改正法25条の5)。

18Dec. 2015 Realpartner

主として市街地における下水を排除し、又は処理するために地方公共団体が管理する下水道で、終末処理場

2．
浸水被害の防止と住民との協定

改正法第25条の9では、これらの施設につはいすいきょ

下水を排除するために設けられる排水管、排水渠そのして下水を処理するために設けられる処理施設（屎尿要になります。

貯留施設のイメージが写真1と写真2です。

生活若しくは事業（耕作の事業を除く）に起因し、若しくは付随する廃水（以下「汚水」という）又は雨水をいう。

を調べるときは、用語の意味を知っておくことも、これからは必貯留施設の管理を行うことができます。雨水

下水道法2条の定義

あんきょ

かつ、汚水を排除すべき排水施設の相当部分が暗渠である構造のものをいう。
（以下、省略）

写真1：住宅団地の調整池（イメージ）

写真2：公園貯留施設（イメージ）紙上研修 第● 号

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Ⅳ

3．
諸協定について重説のポイント

今回の改正では、下水道法の重説に管理協定がありますが、実は法令制限の法律には建築協定をはじめ、たくさんの協定

1．
改正法の理解が規定されています。

改正法を不動産の実務として理解するためには自然災害

その中で街づくりのための安全に関する主な協定を整理しの防止の民間の協力と不動産の街づくりという観点から確認たのが図表4で、重説の項目になっているのはG欄の効力です。
重説とされている協定はほかにまだいろいろありますが、名します。

称だけを記しておきます。

2．
改正法の重説

①建築協定

下水道法は、雨水貯留施設の管理協定の説明が必要で、協定協定の内容を書ききれないときは別紙を作り、説明します。

②緑地協定⑤景観重要建造物・樹木の管理協定

護協定⑦保全調整池管理協定

園一体建物の協定

地域再生法は、集落生活圏の区域（地域再生拠点区域）協定

内での集落福利等施設に関係するような開発や建築等につ協定

また、届出事項の変更も届出の説明が必要です。

④景観

⑥風景地保

⑧立体都市公園の公⑨首都圏近郊緑地保全区域の管理⑩近畿圏近郊緑地保全区域の管理協定

等円滑化経路協定

いては事前（30日前）に届出が必要なことを書いて説明します。

③緑地の管理協定⑫避難経路協定⑪移動⑬道路一体建物⑭利便施設協定 ⑮森林施業実施協定⑯都市再生歩行者経路協定⑰都市再生整備歩行者経路協定⑱樹木等管理協定⑲港湾の共同化促進施設協定

図表4●安全に関する最近の諸協定※Gの効力は重要事項説明（法令制限）

No.

1

2

3

45

A. 協定の名称

津波災害警戒区域
内施設管理協定

退避経路協定退避施設協定管理協定

雨水貯留施設管理協定

B. 根拠法津波防災地域づくりに関する法律

都市再生特別措置法

都市再生特別措置法

都市再生特別措置法

下水道法

C．協定の締結者、認可権者

市町村市町村長

市町村長

地方公共団体公共下水道管理者

D．認可等の主な要件

1. 津波に対する安全な構造のもの
2．避難上有効な経路のあること
3．全員の合意

全員の合意

全員の合意

全員の合意

全員の合意

E．内容、行為制限など市町村が行う協定避難用の部分の管理

大震災が生じた場合安全に退避できる経路の確保

大震災が生じた場合安全に退避できる退避スペースの確保

大震災が生じた場合必要な物資提供のための倉庫等の確保

協定施設の利用を不当に制限すること

F. 有効期間定める定める

定める

定める

定める

G．効 力
（ ）
は、B根拠法の参照条文

新施設所有者等（予 新土地所有者等にも定者も含む。）にも効 効力がある。
力がある。
（45の13）（68）

新土地所有者等にも効力がある。
（45の14）

施設の新所有者等となった者にも効力がある。
（45の20）

新たに施設所有者（ 予 定 者 ）等となった者に効力が及ぶ。
（25の9）

H．違反に対する措置

定める

定める

定める

定める

定める

I．変更と廃止

変更…全員の合意変更…全員の合意廃止…過半数の合意変更…全員の合意廃止…過半数の合意変更…全員の合意変更…全員の合意

J．一人協定の特則その他―――

一人協定あり一人協定あり――――――

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なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

紙上研修担当 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Dec. 2015 Realpartner19