CONFIDENTIAL

ファシリティマネジメントフォーラム 2024

FMプロジェクトマネジメント研究部会
2024年2月

当講演の背景
研究部会の概要

Agenda研究 1

デザインマネジメント

研究 2

コロナ禍を経て変わったことプロジェクトマネジメントを取り巻くトレンド当講演の背景

働き方は個々の企業の考え方により差別化が進んでいる。
実際にオフィスはどう変化したのか？
コロナ前に作ったオフィスを変更した例、変化したことなどを紹介する

デザインマネジメントの視点からオフィスのデザインはどこどこへ行くのか?

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研究部会の概要

4

FMプロジェクトマネジメント研究部会
調査研究部会は18部会。マネジメント研究分野8部会
総会

企画運営委員会
FM推進戦略委員会

理事会

資格制度委員会

調査研究委員会
会

長

18部会

教育研修委員会
広報委員会
ISO/TC267 ファシリティマネジメント国内専門委員会

マネ
ジ
メン
ト
研
究
研施
究設
事
例

コンプライアンス委員会
事務局

日本ファシリティマネジメント大賞JFMA賞審査委員会• インハウス：サプライヤーが50:50• 幅広いメンバーの知見

固有技術研
究• FM戦略企画研究部会• FMプロジェクトマネジメント研究部会• リスクマネジメント研究部会• エネルギー環境保全マネジメント研究部会• CRE マネジメント研究部会• 人と場へのFM投資価値研究部会• こころとからだのウェルビーイング研究部会• インフラマネジメント研究部会

8部会• キャンパスFM研究部会• ヘルスケアFM研究部会• 公共施設FM研究部会• ユニバーサルデザイン研究部会• 運営維持手法研究部会• 品質評価手法研究部会• FM財務評価手法研究部会• オフィス・ワークプレイスの知的生産性研究部会• コンピュータ活用研究部会• BIM・FM研究部会

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FMプロジェクトマネジメント研究の趣旨と手法
趣旨

ワークプレイスを第四の経営基盤とした企業をFMPM力向上に寄与する、調査研究と要請普及をおこなう
手法• 先進ワークプレイスプロジェクトとの事例視察 etc…
• 新たな要求課題への対応策の考察

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FMPM研究部会の調査研究成果
3冊の書籍およびCD-ROMにFMPM知識を網羅しています

小説「総務の山田です。」

オフィス移転業務フロー
完全マニュアル「総務の山田です。」
テンプレート集

Kindle版：123円

一般：1,100円／会員：880円

一般：4,400円／会員：3,300円
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研究 1

デザインマネジメント

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発表レジュメ
概要
Ⅰ．デザインプロセスの潮流
Ⅱ．最新のワークプレイス見学

Ⅲ.まとめ

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研究の目的VUCAの時代に於いてデザインを新しい働き方に対応したワークプレイス構築のための戦略的作業とする手がかりを得る

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デザインとは デザインの拡張
1.デザイン＝設計 課題解決の為の目的を持った創造行為
2.有形（狭義のデザイン）から無形（広義のデザイン）へと範囲が広がりつつある
3.デザインは経済活動と結びついた行為 日本でデザインを推進する所轄官庁は経済産業省（≠文科省）ex.グッドデザイン賞
リチャード・ブッチャーマンによるデザインの分類

グラフィック
サイン、シンボル
印刷

19世紀
第1次デザインインダストリアル製品

インタラクション
インターフェース
インフォメーション

20世紀
第2次デザイン

1980
第3次デザイン有形（狭義のデザイン）

サービス
体験

2000
第3次デザインシステム
ビジネス、組織教育、政治

2010
第4次デザイン無形（広義のデザイン）※図版 デザインリサーチの教科書 木浦幹雄著 BNN より

11社会背景とオフィスつくり
VUCA Volatility・Uncertainty・Complexity・Ambiguity

社会のフォーマットが決まっている

社会のフォーマットが変動し不確実で複雑かつ曖昧ホワイトカラーの働き方のフォーマットが決まっている

働き方のフォーマットがVUCA

企業主導
従業員が一ヶ所に集まって働く組織構造に基いた部屋割り固定化したデスクレイアウト
機能的なバックヤードなどで最適化

オフィスつくりのフォーマットが決まっている
企業主導のオフィスつくりウォーターフォールとしてのデザインプロセス

ユーザー中心（人間中心）
ABW→多様なワークプレイスの組み合わせ
オフィスからワークプレイスへ
ヘッドオフィス
ホームオフィス
サテライトオフィスリゾートオフィス
バーチャルオフィス等々

ワークプレイスつくりのフォーマットは？
仮説
ウォーターフォールからサービスデザインへ
ファシリティマネジャーはデザインマネジャー
ＤＸ

12

Ⅰ．デザインプロセスの潮流
ウォーターフォール
デザインシンキング
サービスデザイン

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ウォーターフォール

ビフォア
プロジェクト

調査
企画

要件定義

設計

施工

チェック

アフター
プロジェクト

引渡

年功序列
ピラミッド型組織
定型的福利厚生
均質な価値観プロジェクト前後の働き方のフォーマットに変更が無いことが前提

定量的調査が主
社員数
会議
近接性
物量

企画および要件定義が間違っていても一旦プロジェクトが動き出すと修正が利き難く、アウトプット（成果物）の評価も運用段階まで行えない当初の企画内容と要件定義が適切であれば、効率的にプロジェクトを進められる

運用

年功序列
ピラミッド型組織
定型的福利厚生
均質な価値観
想定どおりの社員数
会議
近接性
物量

デザインシンキング ヒューマンセンタード
働く人を中心に据えて開発する
アフター
プロジェクト観察＞

共感＞

視点の定義＞

アイデア
発想
共有＞

プロトタ
イプ＞

テスト

運用

プロジェクトメンバーが初期から協働・ユーザーに共感し課題を発見する＝ヒューマンセンタード前提条件も含めて何度でもやり直しながら進める（ビフォアプロジェクト段階が無い）
ユーザー目線で作業が進められ変化にも対応できる

多様な働き方

多様なウェル
ビイング

運用にはタッチしないので、運用に伴って次々に生ずるユーザーエクスペリエンスの変化に即応できない※図版 デザインシンキング・プレイブック参照の上作成

サービスデザイン
開発後も継続してユーザーエクスペリエンスを収集し開発を高速に反復するので、変化に対応可能
高速PDCA
イテレーション（反復）

インプット
定量データ
定性データ
共感

観察

ユーザーDX データドリブン

共＞ 感＞

視点の定
義＞

アイデア
発
想共有＞

プロ
ト
タイプ＞

テス
ト

UX

タッチポイント

フロントステージ

多様なタッチポイントの情報をソフトウェアを使用してデータで取り出す

プロダクト
組織
オペレーション
組織風土

アウトプット

事業
システム

ユーザーは多様なポイントでサービスを受け止める
ユーザーエクスペリエンス
流動的組織
従業員ウェルビイング

デザイン対象はフロントステージからバックステージまでのプロダクトとサービスすべて ヒューマンセンタード※図版 デザインシンキング・プレイブックおよびハイブリッドテクノロジー株式会社H.P.を参照の上作成

デザインプロセスの潮流 まとめ
VUCAへの対応として、前提条件も含めて何度でもやり直しながら進める（ビフォアプロジェクト・アフタープロジェクトが無い）
ユーザーに共感し課題を発見する＝ヒューマンセンタードプロジェクトメンバーが初期から協創する

Ⅱ．最新のワークプレイス見学
A . 電通デジタル： ヒューマンセンタード ワーカーの勝ちパターンをワークプレイス化
B. ザイマックス サテライトオフィスサービスZXY(ジザイ)：
ヒューマンセンタード 協創 色形をペルソナのニーズと事業ニーズに合わせて最適化
C. NECネッツエスアイ： ヒューマンセンタード デジタル技術を使用したサービスデザインの試行電通デジタル ヒューマンセンタード ワーカーの勝ちパターンをワークプレイス化
ワーカーの働き方に注目
ワーカーが結果を出せる勝ちパターンを観察して抽出社員が結果を出せるワークプレイス
都市計画の手法を応用したレイアウト
1年かけてプログラミング

パス・ノード・エッジ・
ディスクリクト

ショッピングモールつくりに実績のあるデザイン事務所を起用

デザインコンサルと協働

写真は電通デジタル様ご提供

社内ファシリティマネジャーがデザインマネジメント

ザイマックス サテライトオフィスサービスZXY(ジザイ)ヒューマンセンタード 協創 色形をペルソナのニーズと事業ニーズに合わせて最適化
色形はニーズに最適化されたモダンミニマム
組織横断で協創し実店舗でテストと修正を繰り返す

企画立上げから建築家の参加を仰いで協創

企画、営業、設計担当がプロジェクトで協創顧客（ペルソナ）のニーズ、スピード感のある多店舗展開、採算性、を基本とする意匠（色形）

写真はザイマックス様ご提供

社内ファシリティマネジャーがデザインマネジメント

NECネッツエスアイ

ヒューマンセンタード デジタル技術を使用したサービスデザインの試行
ビル内のタッチポイントからユーザーエクスペリエンスを常時収集
空間環境を調整 在席状況を把握

自社ソフトを開発
ビルオーナー
ビル管理会社との協創プロジェクト

自社のビジネスドメインであるEXのテスト

社内ファシリティマネジャーがデザインマネジメント※写真は分科会撮影
許可を得て掲載

見学まとめ1.ウォーターフォールからサービスデザインへ前提条件も含めて何度でもやり直しながら進める（ビフォアプロジェクト・アフタープロジェクトが無い）
ユーザーに共感し課題を発見する＝ヒューマンセンタードプロジェクトメンバーが初期から協創する
2.ファシリティマネジャーはデザインマネジャー
デザインについてプロジェクト初期からアウトプットまでファシリティマネジャーが積極的にかかわる

3.DXによる構造変化の兆し
ワークプレイスのオペレーションとユーザーエクスペリエンスの収集分析を統合的に扱うソフトウェア

Ⅲ．まとめ目的
2023年度 研究から得た手がかり

23

まとめ

研究の目的
VUCAの時代に於いてデザインを新しい働き方に対応したワークプレイス構築のための戦略的作業とする手がかりを得る

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まとめ

2023年度 研究から得た手がかり

サービスデザインのプロセス

観察ＤＸ
デジタルトランスフォーメーション

共＞ 感＞

視点の定義＞

アイ
デア
発
想共有＞

プロト
タイ
プ＞

テス
トUX

ファシリティマネジャー＝デザインマネジャー

事業システム※図版 デザインシンキング・プレイブックおよびハイブリッドテクノロジー株式会社H.P.を参照の上作成

参考文献
FUTURE IS NOW フォーブスワークミル プレジデント社
デザインとビジネス 岩嵜博論著 日本経済出版社
アフターデジタル オフラインの無い時代に生き残る 藤井保文 小原和啓著 日経BP
デザインマネジメント論 八重樫文 安藤拓生 著 新曜社
ティール組織 フレデリック・ラルー著 英知出版
デザインマネジメントの教科書 森永泰史著 同文館出版
マーケティング・マネジメント フィリップコトラー著 プレジデント社
デザイン思考が世界を変える ティム・ブラウン 早川書房
ファシリティマネジメントガイドブック FM推進連絡協議会 日本経済新聞社
プロジェクトマネジメント実践講座 伊藤大輔著 日本実業出版社
デザインリサーチの教科書 木浦幹雄著 BNN
デザインシンキング・プレイブック マイケルリューリック他著 翔泳社
THIS IS SERVICE DESIGN THINKING マーク・スティックドーン他著 BNN
Make space スコット・ドーリー著 CCCメディアハウス
アブダクション 米盛裕二 勁草書房
参考H.P.
サービスデザイン ハイブリッドテクノロジー株式会社
https://hybrid-technologies.co.jp/
令和3年度産業経済研究委託事業(創造的思考及び創造的態度に関する調査研究)報告書
https://www.meti.go.jp/policy/economy/jinzai/souzousei_jinzai/pdf/houkokusho_r3.pdf
GOOD DESIGN AWARD
https://www.g-mark.org/gallery/winners/search?years=2023&awardCodes=BEST100
協力（敬称略 順不同）

株式会社ザイマックス
株式会社電通デジタル
NECネッツエスアイ株式会社

研究 2

コロナ禍を経て変わったこと

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質問内容
訪問させていただいた会社様に下記のアンケートをインタビューしました

質問 1【 コロナの影響 】 作ったオフィスが使いきれているか？

質問 2

出勤率の推移と対応策（イベントなど）

質問 3

オフィスを作ってみて想像と違った（人気だった、不人気だった）

質問 4

Web Boothの出勤人数と個数

質問 5

空間への工夫① コミュニケーションを促進する工夫について② 互いに刺激しあえる工夫について

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質問 1

【 コロナの影響 】 作ったオフィスが使いきれているか？
✓ 「使いきれている」かどうかは、企業によって評価が異なると思いますが、昨年度に入居組織や人数の入れ替えなども行っております。
多目的大ミーティングルームについては予約率も高く、非常に活性化しております✓ コロナ明けから徐々に社員は戻ってきているが、月曜日は少なく会議の多い金曜日は混雑している（まんべんなく使い切れている）✓ コロナ前の設計だったため出勤率が上がらず、オフィスも持て余しているオフィスは総じて使い切れている
また、最近の出社率の上昇で一部の企業で手狭感も出てきているようです
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質問 2

出勤率の推移と対応策（イベントなど）

出勤率をあげる試みをされていれば例をお教えください✓ 出社率をあげることを目標としておりません。
従業員が自立的に生産性高く働ける場所を選択できることを制度としております。
出社した際に、よりよいコミュニケーションが充実した時間を過ごせるようなオフィスづくりは大切にしてます✓ 部門別出社が定着しており回っている感覚。今がちょうどよく、出社を促進しようとは思っていない調査を行った会社では出社率をあげる試みは行っておりませんでしたが他の会社ではほとんどが食事、お茶、ビールなどを提供することで出社を促している会社がございます
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質問 3

オフィスを作ってみて想像と違った（人気だった、不人気だった）オフィスを作ってみて想像と違った（人気だった、不人気だった）場所はございますか？

✓ クローズドな会議室を好むことは改めて要望としても上がりました（すでに改善済み）✓ 本社ビルは従業員によって好みのスペースが異なり、自分の好きな場所を選んで仕事をできるという点について高評価を得ています

ABWを行っている会社ではWeb会議が常態化しておりWeb会議環境の充実への要望が強くなっています
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質問 4

Web Boothの出勤人数と個数

Web Boothの出勤人数と個数の割合をお教えください✓ 座席数15個に対して1つ✓ ビル内6台を他社と共用

他のデーターでは出社人数30名～50名に1つ程度のWeb会議施設が必要との結果が出ています
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質問 5

空間への工夫① コミュニケーションを促進する工夫についてコミュニケーションの種類により居心地の良い空間や設備は異なりますので、各シーンに合わせた各種スペースを用意しました• 窓向き席と通路の間に植木などの仕切りを設けることにより集中できる空間を用意している• 通路側に向く席を用意することにより話しかけられてもよい作業環境を作っている② 互いに刺激しあえる工夫について• 協創空間でのイベントの企画を各部ができるかどうか？がカギ• 成果発表会を企画し刺激を醸成している• SDG’S勉強会などをOPENなCaféで企画しているコラボレーションのための空間を作り、そこで行うイベントに工夫を凝らしているようです。
共通の話題や自社の成功事例など積極的に発信することでコミュニケーションの活性化を狙っているようです33プロジェクトマネジメントを取り巻くトレンド

34

オフィスの賃料の推移
東京都心部Aクラスビル 賃料・空室率

2019年3Q（38,048円）▲13,395円▲35.21%
2023年3Q（24,652円）【出所】賃料：三幸エステート・ニッセイ基礎研究所 空室率：三幸エステート
35

令和5年から適用する公共工事設計労務単価について
公共工事設計労務単価 全国全職種平均値の推移
11年連続の上昇

24,00022,22722,00020,00021,084

19,121 19,116

20,214 20,409

建設投資の減少に伴う労働需給の緩和により下降

19,392

18,584

単価算出手法の大幅変更
必要な法定福利費相当額の反映を実施

18,00016,26316,00015,871

15,394

14,75414,00017,704
16,19018,07818,632

16,67815,175
14,166

13,870 13,723

13,577 13,351 13,344

13,154 13,047 13,072

12,00010,000

平
成
9
年
度

平成
10
年
度

平成
11
年
度

平成
12
年
度

平成
13
年
度

平成
14
年
度

平成
15
年
度

平成
16
年
度

平成
17
年
度

平成18年
度

平成
19年
度

平成
20年
度

平成
21
年
度

平成
22
年
度

平成
23
年
度

平成
24
年
度

平成
25
年
度

平成
26
年
2
月

平成
27
年
2
月

平成
28
年
2
月

平成
29
年
3月

平成
30
年
3月

平成
31
年
2
月

令
和
2
年
3月

令
和
3
年
3月

令
和
4
年
3月

令
和
5
年
3月

注1）金額は加重平均値にて表示。平成31年までは平成25年度の標本数をもとにラスパイレス式で算出し、令和2年以降は令和2年度の標本数をもとにラスパイレス式で算出した
注2）平成18年度以前は、交通誘導警備員がA・Bに分かれていないため、交通誘導警備員A・Bを足した人数で加重平均した

令和5年3月から適用する公共工事設計労務単価について：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001587029.pdf
36令和5年から適用する公共工事設計労務単価について
参考：近年の公共工事設計労務単価の単純平均の伸び率の推移
H25H26H27H28H29H30H31R2R3R4R5H24比

全職種+15.1% → +7.1% → +4.2% → +4.9% → +3.4% → +2.8% → +3.3% → +2.5% → +1.2% → +2.5% → +5.2% +65.5%

主 要
12職種

+15.3% → +6.9% → +3.1% → +6.7% → +2.6% → +2.8% → +3.7% → +2.3% → +1.0% → +3.0% → +5.0% +65.5%
注3）伸び率は単純平均値より算出した

令和5年3月から適用する公共工事設計労務単価について：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001587029.pdf
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ご清聴ありがとうございました

参加希望者はJFMAホームページにて申し込み
または部会事務局までメールください
JFMA FMPM部会事務局
佐々木 信
m-sasaki@jfma.or.jp