JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

ＦＭ財務評価手法研究部会
FM財務評価の22年
洗練を続けるFM財務評価手法の現在●keywords

企業財務 企業会計基準 ROA
ファシリティコスト評価 施設資産評価

サマリー

松成 和夫（部会長）

プロコード・コンサルティング
認定ファシリティマネジャー
一級建築士

FM の財務評価は、FM の品質評価・供給評価と並ぶ FM の目標管理の重要な柱である。当研究部会は、FM の財務評価手法の普及と洗練を図るため、1996 年の研究部会発足当時から活動している。部会活動の報告として、改訂される FM の標準テキストに合わせて、近年の企業財務の変化や新しい世代に継承するための評価技術のあり方などを含めて、FM 財務評価手法の更新案の検討を続けた内容について述べる。

活動内容

FM 財務評価手法は、1994 年の『FM ガイドブック』の発刊以来、評価技術としては確立した状況にある。
近年では、企業財務を中心とした経営環境の変化に関する調査研究活動と FM 財務評価手法の普及に重点を置いた活動を続けている。日本企業の施設資産管理の体制、国際会計基準や新リース会計基準と FM 財務との関連などについて、ファシリティマネジャーへのヒアリングや識者の講演をまじえた研究活動を行っている。

成果

FM の財務評価技術は、1990 年代半ばには確立されている。そのうちファシリティコスト評価は、2003年に新たな評価技術として更新された。施設資産評価、施設投資評価、FCI などによるライフサイクルコスト評価の一環となる保全費用評価は 1997 年には洗練・確立されている。これらの普及啓発のために、FM 財務評価セミナーを 1997 年以来、継続して実施している。そのテキスト『FM 財務評価ハンドブック』は、1999 年の創刊以来 2 回改訂され、来年には 3 回目の改訂が予定されている。来年以降の FM 財務評価セミナーにテキストとして使用される。

メンバー

部会長：松成 和夫（プロコード・コンサルティング）
副部会長：大山 信一（三井住友建設）
部会員：安嶋 義真（富士通） 一箭 憲作（コクヨ） 浦川 誠（新日鉄興和不動産）
河合 義一（JLL） 佐藤 隆良（サトウファシリティーズ） 篠原 由紀（ザイマックス不動産総合研究所） 鈴木 正彦（ヒュークラボ）
田中 淳逸（三幸エステート） 長澤 智也（日本郵政） 仲谷 光司（都市未来総合研究所）
中津 元次（中津エフエムコンサルティング） 永元 久晶・東 裕之（みずほフィナンシャルグループ）
百嶋 徹（ニッセイ基礎研究所） 古阪 幸代 （フルリエゾン） 原田 満（ナイキ） 矢澤 圀雄 他
事務局：清水静男（JFMA）

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1. はじめにでは、 現 在 の 企 業 会 計 基 準 に即して用 語 などを改め

本稿では、2016 年から 2017 年にかけて部会で研ている。その結果、ROE の名称は「自己資本利益率」

究した活動内容について述べる。主なテーマは、新しに、貸借対照表の「資本」は、「純資産」に変更されく改訂される FM の標準テキスト（教科書）に掲載予ている。

定の「FM の財務評価」の内容についての検討である。

また、経費的支出であるファシリティコストは、損益

また、企業会計基準の変更など経営環境をめぐる変化、計算書と関係し、資本的支出となる施設資産は、貸借

これから FM を学ぶ読者の理解のしやすさなどを考慮対照表に関係するなど、 企業の財務諸表との関連は、に入れた。

第 3 章を中心に記述している。しかし、一部分は第 9

その結果、検討のプロセスとして、1994 年の『FMガイドブック』 出版以来の FM の財務評価の歩みをた

章の FM の財務評価とも重複しているが、 以前と比べると重複箇所は減らしている。

どることになった。これまで、FM の財務評価手法の開さらに、ROA、ROE と財務諸表との関連性の図解に発では中心的な役割を果たしてくれた元部会長の中津ついても、現状の財務諸表のどの部分が関係するかを元次氏の功績を改めて認識した次第である。また、検理解しやすく改めた（図表 1）。

討に参加してくれた部会員各位の真摯な努力にも敬意を表したい。
なお、検討した FM の財務評価の新原稿は、新教科書編集会議の審議により、さらに修正・改善がされる途上にある。したがって、 本稿では、 紙数の制限もあるので、主な改訂ポイントだけを紹介する。

2. 経営・企業財務への貢献とFMの財務評価を分離
従来の『総解説ファシリティマネジメント』では、第7 章に企業財務と FM との関連性と FM の財務評価が一括して述べてあった。新教科書では、第 3 章に経営・

図表 1

企業財務との関連を、第 9 章に FM の財務評価を分け（2）FM の経営への貢献は継承て記述する方針とした。

ROA と ROE と企業の財務諸表との関連

FM の経営への貢献として、経営指標 ROA を改善す

これによって、企業財務と FM の関連性については、るために、FM の財務評価がどう関連しているかを示す

経営課題と FM とのかかわりをテーマとする第 3 章に、図表 2 は、『総解説ファシリティマネジメント』をほぼBCM や ICT と並べて記述されることになった。

継承している。

（1）財務諸表は現在の企業会計基準に改訂
企業財務と FM との関連性では、 ①財務諸表と FMがどう関 連するか、 ② ROA、ROE など企 業 経 営の評

小さな改訂だが、ファシリティコスト評価、施設資産評価、 施設投資評価、ライフサイクルコスト評価の 4評価技術を明記してある点などが変更されている。

価指標と FM がどうかかわっており、FM の貢献によっ

FM の経営への貢献は、ファシリティコスト評価によりて ROA、ROE がどう改善されるかの記述が中心である。

経費的支出を削減することは、利益の増大に貢献する。

『総解説ファシリティマネジメント』は 2003 年の発施設資産評価により、活用されていない施設資産や不行で、 当 時 の 企 業 会 計 基 準 によっている。 新 教 科 書

要な施設資産の削減など、資産を効率化すれば貸借対2017 ● JFMA JOURNAL - R3

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照表の資産金額が削減される。以上のような FM の経営への貢献は、変わらない FM の存在意義でもある。

（2）施設資産評価の改訂
施設資産評価は、 本来の骨子である「施設資産の保有妥当性の評価」に徹する内容に改訂した。施設資産については、 資産額の多寡が問題の中心ではなく、不要資産の洗い出しと資産効率化による課題解決を主体とする内容とした。
また、施設資産評価は、多様な局面をもっていることも部会の議論で、改めて確認できた。不要な施設資産の処分による資産効率化のほかに、建設・改修工事での初期投資費用の最適化、用途変更や賃貸化などによる既存施設資産の有効活用、敷金・保証金の削減など施設資産の効率化の施策は多種多様に広がっている。

図表 2

FM の財務評価と効率経営への貢献

日本企業では、施設資産のグローバルなマネジメントという大きな課題がある。連結資産の実質的なマネジ

3. FMの財務評価、改訂の要点
FM の財務評価では、ファシリティコスト評価など 4

メントは、GRE（Global Real Estate）部門の創設などと連係する今後の経営課題であることが確認された。

評価の技術に絞って記述されている。とはいえ、 施設さらに、減損会計、不動産証券化、不動産鑑定評価

投資評価における「現在価値と割引率」「資本コストとの方法などは、「施設資産関連の知識」としてまとめて資本コスト率」「目標利益率（ハードルレート）」などは、掲載する方針とした。これには、新たに「減価償却資付帯する知識として『総解説ファシリティマネジメント』産の会計処理」「資産除去債務」「財務会計と税務会計」と同様になっている。などが加えられている。

（1）ファシリティコスト評価の小改訂
ファシリティコスト評価は、2003 年に管理会計の仕組みを組み込んだ評価方法に変更した。一般的な財務冒頭には、「施設資産とは」の項目が加えられ、 現在の企業会計基準による貸借対照表上に施設資産に該当するものが一覧できるようにしている（図表 3）。

会計では、損益計算書の「販売費および一般管理費」の中に埋没してしまい、ファシリティコストだけを取り出してマネジメントの対象とすることが困難であったからである。現在でも、企業会計の状況は変わらず、管理会計が必要になっている。
今回の小改訂では、 管理会計の標準的な機能別分類科目の一部を以下のように変更した。①「減価償却費（1）」と「減価償却費（2）」をまとめて「減価償却費」とした。現行の定義では、定率法で償却している資産を定額法に計算し直すことを推奨していたものを、 損

図表 3益計算書の記載通りの額とすることに変更した。 ②資（3）施設投資評価の改訂

本コストの科目を削除した。これらの変更は、 損益計算書との整合性を重視した理由からである。

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貸借対照表と施設資産施設投資評価の項では、 大きな変更はない。 従来から、施設投資評価手法は難解だという声を聞くので、JFMA JOURNAL - R3 ● 2017

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極力理解しやすい構成に配慮している。て、なるべく重複を避ける。

そのため『総解説ファシリティマネジメント』では施その結果、①の残存不具合額による計画的な保全費設投資評価の評価事例なども掲載されていたが、紙数用の目標管理をめざした評価手法が、ライフサイクル削減のために、評価技術の骨子解説にとどめている。

コスト評価の項の中心に置かれることになった。 ③の理解しやすさという点では、多数の日本企業が「目重複掲載を避ける課題では、 検討した結果、「運営維標 ROE」を公表するようになり、施設投資評価と関連持」の標準業務に位置付けられる「維持保全」のなかする「株主資本コスト率」について理解しやすい状況での計画的な保全の業務のプロセスで、一部は重複すになっている。

る形になった。とはいえ、大部分は財務評価での記述

また、評価手法の記述順序を変えて、「回収期間法」と「投下資本利益率法」から紹介し、その後に「正味として、計画的な保全業務の項では、保全予算の計画部分のみを記載するようにしている。

現 在 価 値 法（NPV）」と「 内 部 利 益 率 法（IRR）」 を計画的な保全の費用の確保と最適化は、 建物の品記述している。FM の施設投資評価手法では、NPV と質を維持あるいは向上させるために必要である。さらIRR が主体となるが、 割引率と現在価値、 資本コストには、 建 物の長 寿 命 化につながる重 要な FM の課 題と資本コスト率、目標利益率などの解説が必要となる。といえる。中期 5 年間での保全予算の調整・折衝は、その分、ページ数が多くなるので、どうしても回収期間日本企業の単年度での予算査定しか存在しない状況で法と投下資本利益率法の存在が薄くなるので、最初には、実行がむずかしい課題である。

紹介しておこうという意図である。

しかし、 計画的な保全のあるべき姿を考えると、 中（4）ライフサイクルコスト評価の改訂

期 5 年間での保全予算の調整は、ぜひとも必要である

ライフサイクルコスト評価では、 従来の評価項目のという結論に至った。今後、計画的な保全に際しては、中心は、保全費用の最適化を行う残存不具合率（FCI）

単年度予算の稟議と合わせて、 中期 5 年間の予算調評価だったので、「ライフサイクルコスト評価とは何か」整を行うように提言を続けていきたいと考えている。の議論から始めた。結論としては、本来の意味でのライフサイクルコスト評価は、FM の財務評価手法として紹介するまでもないこと、 むしろ竣工後の何十年間におよぶ計画的な保全についての財務的評価が重要であることを確認して、およその記述は継承する方針とした。
ただし、以下のような改訂を行うこととしている。①
FCI の記述は、FCI の算出方法と 5％、10％などの基準値が強調される結果になっているので、「残存不具合額」を中心とする計画的な保全予算の評価を重点とする。 ② PI（改 良 保 全の対 復 成 価 格 率）と NI（FCI

図表 4

残存不具合額による保全費用の目標管理と PI の総和で、建替えの検討の指標となる）については、ファシリティマネジャーの将来活用できる可能性はあるものの、計画的な保全に焦点を絞る意味で削除する。③従来の『総解説ファシリティマネジメント』と『総解説ファシリティマネジメント・追補版』では、FM の財務評価以外に重複して記述されていた部分を整理し2017 ● JFMA JOURNAL - R3

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