競合物件と比較し『一番化』を行う空室対策手法【設備編】

98.16
2024年4月現在

2024．5 NO．56

代表挨拶
平素はご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。弊社
は、総合以来54年間、東京都練馬区・西東京市・武蔵野市で不動産の賃貸業、管理業、売買及び賃貸の仲介業を通じ、「この地域に少しでも役に立ちたい」「恩返しがしたい」という思いで多くの不動産オーナー様方に寄り添い、サポートさせて頂いております。
お蔭様で今期は、前期比較で入居率が上昇し続けており、2022年11月現在で管理物件の年間稼働率は95％を越えました。これは「一室あたりの1年間の空室期間が約18日」であるということです。お部屋を貸すことができない原状回復などの期間を踏まえます
東和開発株式会社と、とても好調な数字であるということをご理解頂け代表取締役 岩﨑 聡子
るのではないでしょうか。
これからも、入居者ニーズにフォーカスした空室対策を徹底し、オーナー様・入居者・私たちのそれぞれがWin-Win-Winの関係を続けられるよう、社員一同尽力してまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

弊社の客付け力強化の取り組み
練馬区初!初期費用0円の「すみはじめゼロ」とは?
弊社の賃貸仲介部門では「sumica」という自社ブラ多き年となりますよう、お祈り申し上げます。
ンドを立ち上げ、ご依頼いただいたオーナー様の空室を埋める、賃貸仲介業を行っております。

弊社店舗

また練馬区では初の初期費用無料の「すみはじめゼロ」という物件でお部屋探しのお客様の集客をしています。お客様の初期費用無料を実現するため、弊社でも費用を一部負担をしております。
「家賃は下げたくない」「リフォ―ム・リノベーションなどの大きな出費はしたくない」「それでも早く決めたい」というオーナー様のためにご用意したプランです。
すみはじめゼロをするためには、弊社へ一度お問合せください。

初期費用圧倒的低額プランです！！
すみはじめゼロのお問合せ・ご質問は下記まで!
℡ 03-3928-8881
担当:辻田（つじた）-1-業界ニュース
競合物件と比較し『一番化』を行う
空室対策手法【設備編】
東和開発㈱

代表取締役
岩﨑 聡子

今年も繁忙期が終わりましたが、オーナー様にとっても、管理会社にとっても空室対策に終わりはありません。
今回は、前回に引き続き、競合物件と比較し一番化を行う空室対策手法の設備編をお伝えいたします。

【競合物件と設備面を比較し一番化を行う】
以下は、競合物件との設備比較表です。
物件名

エアコン

ネット無料

対
＊＊ハイツ A101
象○○○○ハイツ 202○○競 □□タウン＊＊ 203合物
件 △△ハイツ 205○

××ロワイヤル B102○○●●ヴィレッジ 101○

成約
カーサ★★ 202
物件☆☆ウッド 102

高速回線

独立洗面台

ＴＶ
モニターホン

温水洗浄便座

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浴室乾燥機

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室内洗濯機
置場

システム
キッチン

LED
照明デザイン
リフォーム

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追焚

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▼＊＊ハイツA101が競合物件と比較して不足している設備『人気の設備ランキング』上位の設備
・TVモニターホン・温水洗浄便座
・高速回線
・室内洗濯機置場

その他の設備・LED照明

昨年10月に発表された『人気の設備ランキング』上位の設備は、もはやこれがないと決まらないと言える設備です。
動画配信サービスやネットゲーム需要が高まる今、インターネット無料化をしていても、高速回線でないと選択肢から外されてしまうことも少なくありません。また、室内洗濯機置場がない点は致命的ですので、可能な限り設置することをお勧めいたします。
その他の設備については、近年備え付け照明をLEDにして差別化を図るケースが見られます。
工事は必要になりますが、⾧期的に見ると費用対効果の高い設備投資になると考えられます。
この繁忙期で空室が残り、お困りのオーナー様は、是非この機会に弊社までご相談ください。
空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡

03-3928-8881

担当:辻田（つじた）-2-業界ニュース
空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 田上 博也 氏

使用目的のない空き家は、ここ20年ほどで1.9倍にもなり、今後も増加することが見込まれています。（1998年:182万戸→2018年:349万戸→2030年見込み:470万戸）
空き家は周囲の環境に悪影響を与えるだけでなく、老朽化が進むことにより、賃貸や売却が難しくなり、空き家を処分することが困難となります。

そこで、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（以下「本法」といいます。）が、令和5年12月13日に施行されました。
本法は、以下の3点を柱に、所有者に対し、国や自治体の施策に協力する努力義務が課せられます。

１ 空家活用を拡大（１）「空家等活用促進区域」を創設し、用途変更や建替等を促進します。
（２）財産管理人の選任を市町村が裁判所に請求できます。
財産管理人は所有者に代わって所有者不在の空家の処分を行います。
（３）空家等管理活用支援法人を創設します。
所有者向けの相談対応などを行います。

２ 空家管理を確保（１）特定空家化の未然防止措置が行われます。
国が「空家の管理指針」を告示しました。
放置すれば特定空家となるおそれのある空家「管理不全空家」に対し、市区町村が指導・勧告します。
勧告された空家は固定資産税の軽減措置である住宅用地特例が解除されます。
（２）「管理不全建物管理人」の選任を市区町村が裁判所に請求できます。
管理不全建物管理人は、所有者に代わって建物管理を行います。
（３）市区町村が電力会社等にある所有者情報を提供するよう要請できます。

３ 周囲に著しい悪影響を与える空家「特定空家」を除去（１）緊急時の代執行制度が創設されました。
（２）市区町村が裁判所に財産管理人（相続財産の清算人など）の選任を請求し、空家の管理・処分を実施します。
（３）市区町村に空家所有者への報告徴収権を付与し、勧告・命令等を円滑化します。
報告徴収権は、調査のために行政機関が資料の提出などを求める権限です。

-3-相続相談コーナー【住宅取得資金贈与の改正と期限延⾧】
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

縮小傾向にありました直系尊属（父母、祖父母）から住宅を取得する際の資金の贈与を受ける場合の優遇税制の改正について見ていきます。
今回の改正では、適用期限を令和8（2026）年の年末まで延⾧し、条件として省エネ等住宅の等級要件に少し改正がありました。

どのような制度か?
父母などから、自分が住む家屋の新築や中古物件の取得等に充てる資金の贈与を受けた時に、条件を満たす場合は、一定の金額まで贈与税を非課税とする制度です。

条件は?
住宅取得資金贈与の非課税の条件は複雑ですので、必ず税務署、税理士にご確認ください。大まかな条件だけ示しますと、以下の通りです。
・贈与者は父母などで受贈者は18歳以上で贈与年の所得金額の制限があること
・過去にこの特例の適用を受けたことがないこと
z
・贈与年の翌年3月15日までに全額を家屋等の新築等に充てていること
・贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住していること
特に最後2つの条件については、資金の動きや引き渡し時期等を考慮しなければならないた
め、慎重に対応しなければなりません。
＊詳細については、国税庁タックスアンサーNo.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税をご確認ください。

何をしないといけない?
この制度は上の条件の通り、贈与した年内に、家屋の取得をし、通帳等を含めて資金の流れを整理しておく必要があります。翌年の申告時期に対応すれば何とかなるというものではありません。また、翌年の贈与税申告時に、所得制限にも気を付けないといけません。所得税の申告がある方は、年内から株式譲渡、仮装通貨等の所得についてもケアをしておきましょう。

不動産屋さんでご案内する場合の注意事項
住宅資金贈与は取り扱いの難易度があり、年間での管理が必要です。特に、建築の工z
期が伸びていて年内に住めない場合、資金の贈与が適正にできていない場合等、様々な要因で制度が適用できなくなることがあります。具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細をご確認の上進めていただくようお願いいたします。
各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様:相続＆不動産ご相談窓口℡ 03-3928-8881

担当:岩﨑（いわさき）-4-不動産ソリューションコーナー

賃貸経営を黒字で終えるためには適切なタイミングでの売却を賃貸経営を行っている目的は人それぞれですが、物件単体での経営を黒字化するということが非常に重要です。黒字化できるか否かは、正直なところ、建築時・購入時にほぼ答えが出ています。そのため経営を途中でドロップアウトするという考え方も必要です。つまりは、売却も視野に入れて経営を行っていくということです。
以下は、収益物件の取引動向のグラフです。スルガ銀行の不正融資事件から新型コロナウイルスの蔓延によって、一時的に落ち込んだ収益物件の売却件数が2022年には過去最高水準にまで増加しつつあります。物件を売るという話は「あまり人に知られたくない」と思うオーナー様が多いかと思いますが、これだけ売却を選択した方がいるというのが実情です。
取引数
過去最高水準収益物件取引動向
35,00031,07927,73625,11425,00020,00029,65528,34530,00032,38132,441
28,98225,54322,03818,945
15,634 16,270

不動産投資
ブーム

15,000

スルガショック

コロナショック

10,000
2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1棟物件
売却件数

2018

2019

2020

2021

2022

国土交通省「不動産取引件数・面積」を基に船井総研にて作成【売却することで黒字で経営を終える選択】
物件の売却には、最適なタイミングがあります。タイミングを間違えると、収支が赤字になってしまったり、支払う税金が増えてしまったりと、本来得られるはずの利益を失う恐れもあります。物件売却の最適なタイミングは、経営状況を詳しく調べてみないとわかりません。なぜな
ら、物件の収益や稼働状況、修繕履歴を確認して、損の出ないタイミングを見極める必要があるからです。
また、賃貸経営を行う際、最終的な利益は、「購入した物件を売却し、経営が終了した時」に確定します。所有中に得た家賃収入＋売却価格が、物件の購入費用と運営中にかかった経費を上回れば、利益確定できるので、その経営は成功だったと言えるでしょう。

【利益確定の考え方】
購入費用＋運営中経費＜売却価格＋累計キャッシュフロー
いきなり「物件を売却したい!」と決断するのは難しいかと思いますので、まずはご自身の物件が今いくらで売れるのかを把握しておきましょう。売却価格の査定をご希望の方は、是非弊社までお問い合わせください。
-5-入居者募集
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