マンションにおけるトラブルとその解決事例（第 21 回新任役員研修会

2018 年 6 月 17 日）

テーマ「新任役員の心得」第 6 項補足資料（片山 次朗）先日（6 月 17 日）はお忙しい中、千葉市新任役員研修会へのご参加ありがとうございました。今後の役員の活動に少しでもお役立ていただければ幸いです。
さて、講演では、時間の関係もあり、組合活動で出会うトラブル事例については、課題をあげさせていただいただけで、対応策や考え方につて詳しく説明をいたしませんでした。つきましては、以下に、問題解決方法の一例をあげましたので、参考にしていただければと思います。
なお、これらは考え方の一例であって、法文等を例示したものを除き、法律等で規定されている等、絶対的に保証されているものではありません。また、問題の背景や進展状況により全く異なった考え方をする必要がある場合もあります。答えが一つではないことは十分にお含み置きください。もし、理事会で他の役員から異議があった場合などは、十分に論議を行うとともに、対応についての合意が得られない場合には、千葉市の相談会などで、専門家や役員の諸先輩方の意見を参考にされるなど、柔軟な対応が必要になります。
特にトラブル事例については、実際に発生した場合にはそれぞれのマンションの実態に応じた対応が求められます。しかし、一つの問題解決は、必ず一つの「自信」と、そのマンションの一つの「伝統」となって行きます。マンションの役員になられた以上、できるだけ楽しいこととして任期を全うされることを願います。

（１）居住者から、夜、隣室のテレビと思われる音がうるさくて寝られない。何とかして欲しい。隣室の居住者は高齢者でおひとりのようだが、どんな人わからず、直接は頼みにくい。との相談が組合に寄せられました。
高齢の一人暮らしをされている方のお隣の方から時々ある事例です。
夜間のテレビや楽器の音は特に窓を開けている時などに苦情のものになることがあります。決して大きな音とは言えないことが多いのですが、周りが静かになると、実際より大きな音に感じることがよくあるものです。特に夜寝ようとしている（子供を寝かしつけている）時とかには何とかして欲しいですね。
近所からの不快な音が騒音と感じられる主因は、日頃から近所（左右や上下の隣室など）に「誰が住んでいて、それがどのような人なのかわからい」という不安が、特に就寝時など落ち着きたいときにより増長され、結果大きな騒音に感じるものです。
本来、管理組合は、個人間の私的なトラブルには関与しないものです。でも、居住者の安心はマンションのブランド力に関わるものですから放っておくことも得策ではありあません。ということで、こういった場合は、とりあえず役員または管理員に騒音元のお宅を訪問してもらい、実情を伺うことと、夜は音を少し絞ってもらえるようにお願いすること、そして、可能であれば、そして支障がないようでしたら、当事者に会ってもらってお話しをしていただくことです。
多くの場合は、これだけで解決になります。
「大きな音」と言っても、実査に騒音計で測ってみると小さな音であることが多いものです。音の発生源を当事者が理解することで、互いに安心し、そのままでも音が小さくなったように感じるものです。あと、楽器などであれば、使用する時間を 21 時までとか決めてもらうといいでしょう。
マンションは隣接するお宅が非常に近くにあります。音の発生が日中であれば、多少は我慢する必要はあるでしょう。また、申出された方もお年寄りだと実際には聞こえていない音を騒音と言ってくることもあります。それぞれ対応は異なります。また、音源が特殊で、音量を下げるようお願いしても協力してもらえないこともあります。この場合は弁護士等を紹介し、調停などに進めることもあります。

（２）組合員の高齢化が進み、役員の改選にあたって引き受けてもらえる人が見つけられません。比較的若い居住者も数人は住んでいるようですがあまり顔を合わせることもなく、なかなかお願いができません。特に次年度は大規模工事を予定しています。どう対応すればいいでしょうか。
高経年のマンション（団地）では、区分所有者の方、居住されている方の高齢化も進み、役員の引受手を探すのも大変だというケースが増えてきました。分譲当初は役員を「輪番」制によって円滑に回せることが多かったのですが、最近では途中入居された方とのコミュニケーションがうまく取れなかったり、空室なのか住んでおられるかがわからない部屋があったりと、役員をお願いしたいとお話することにも苦労するというお話も聞くことがあります。高齢になられて少し体が不自由になって一人でお住いの方には役員をお願いすること自体無理があることも理解できます。更には、折角役員に選任された方も、その後理事会に出席せず、他の役員に迷惑をかけたりとか、あるいは理事会そのものの不成立とかの課題を抱えたりというところもあるようです。
では、どういう対応をすればいいでしょうか。マンションでの役員資格については各マンションの管理規約に従っています。適用が多い例は標準管理規約に従い「組合員」とし、中には旧標準管理規約の「現に居住する区分所有者」としている例です。
これに従うと、外部居住の区分所有者の増加や、ご家族（子供）と一緒に居住していてもご本人は高齢者施設に入居されているとかで、役員資格のある人は限られてしまい、若いお子さんが同居されていても就任ができず、高齢（居住）の区分所有者から選任せざるをえなくなり、結果限られた人から選ぶしかなくなります。これはひとつの役員のなり手不足の 1 つの要因（ネック）となっています。
この場合は、管理規約の役員資格を「区分所有者」から「区分所有者の配偶者」や「現に居住している 1 親等の親族」等に広げることで、役員候補者は若い世代にまで広がっていきます。最近「第三者管理」ということがよく言われていますが、安易に当該のマンションに利害を持たない専門家等に「管理者」を任せる制度を利用すると、組合の能力が高ければ（でもそうならば一般的に第三者管理は不要かもしれません）、円滑に進む例もありますが、「外部管理者」が「標準」ベースでマンションの実態に合わない運営をしてしまうことも散見されています。
人材不足の対応で外部専門家を役員に加える（規約整備は要）こと自体には問題ありませんが、理事長（＝管理者）に利害関係の希薄な外部の専門家等を安易に選任すると、本当に保守的な運用をするか、規約に明確に書かれている対応以外は行わないとかになることが多くなり、自由が利かず、管理組合活動が後ろ向きになってしまう可能性もあります。ですので、専門家は、顧問か相談窓口としての活用か、担当理事、監事等で理事会に参加してもらうことをまず考えた方がよいと考えます。もちろん、既に組合員に管理者の適任者がおらず運営できないのであれば、一時的な手段として後継者の確保までの３～５年位の期間で考える事はあってよいと思います。
外部専門家の上手な活用は、役員の精神的な負担軽減や管理コストの適正化（ただ下げるだけではありません）にもつながりますが、これも組合理事の皆さんのやる気にかかっているものです。
先ほどの、「家族」の役員の選任も配偶者でなく子供さん（といっても働き盛りの方が多いですが）に役員に入ってもらい、若い世代の意向をまとめる活動を行ってもらえれば、一部のマンションですが数年で理事会が大きく若返ったという話もあります。あまり昼間に顔は見られなくても若い世代の区分所有者、家族の数は結構いるものですので、こういう活動でマンションの伝統を次世代に受け継いでいかないと、いつまでたっても後継者不足は避けられません。理事をお子さんに譲っても、親御さんは部屋に籠る必要はありません。役員が関わる理事会以外の行事（一斉清掃など）は忙しいお子さんに代わり、お孫さんを連れて積極的に参加すればいいだけで、「理事の負担」も家族で分ける仕組みができれば随分と軽くなります。
是非、皆さんのマンションにあったスタイルの「管理方法の継承」を考えてください。これは立派な中小企業の事業継承と同じなのですから。管理組合は利益を追うものではないとよく言われますが、「お金」の利益ではなく「居住環境の向上」と「マンションとしての競争力」という利益を追い詰める立派な企業だと考えてもよいと思います。そして、企業と違う所は安易な「解散」ができないことです。

（３）先日行った各室内の給水管の工事について、総会決議のうえで修繕積立金から取り崩して充当することにしたが、ある組合員から、修繕積立金を専有部の工事に使用するのは規約違反なので費用は別に徴収するように、でも、管理組合が勝手に工事をやったので自分は払わない、との異議が出されたので困っている。どうしたらよいのか。
高経年のマンションの改修工事で時折起こる問題です。高経年マンションでは給排水管について、共有部の改修を適切に行うだけでは、漏水事故のリスクは改善しません。
専有部についても必要な手当てを行うことが重要なことを十分に説明してください。
現行の標準管理規約をベースとした管理規約では、修繕積立金の使途は、28 条で「計画的に行う修繕」「不測の事故その他の特別な事由により必要となる修繕」があげられています。区分所有法によるマンションの管理組合は共有部を管理する団体と解されています。この視点では、ここに規定されている「修繕」は共用部を指すと考えられます。ただ、（五）として「敷地及び共有部の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」に支出することができるとしています。この条項で、前後の「管理」が同じでは意味がありませんから、敷地外や専有部に関わることでも、区分所有者全体の利益につながれば支出はできそうです。また、共用部の工事と一体で行う工事であれば、専有部の修繕であっても、修繕積立金からの支出は問題ないようです。
この場合、異議を申し出た区分所有者が、すでに専有部の給排水管を、自費で、必要な性能と耐用年数のものに更新していたのなら、異議の理由になると思いますが、老朽化したままで改修不要と言い張るのであれば、これは、組合員の共同の利益に反する行為になることとも考えられます。前者であれば、実施した工事の仕様や金額等を確認し、妥当な金額を工事費として支払う（還付する）ことも検討しなければなりません。
給排水管の修繕工事では、共有部と専有部とは配管は常識としてつながっていて、一部を改修すればすむというものではありません。このことも含めて、事前に工事の目的や仕様を組合員に十分に説明し、合意を得て行う必要があります。この事例の場
合でも、十分な理解を得たうえで改修工事実施を総会決議したのであれば、管理組合としては厳粛に対応していけばいいものと考えます。事前に対応しておくのであれ
ば、修繕積立金の使途について「計画的に行う修繕（必要な場合は専有部も含む）」と明確化しておくか、給排水管の改修に対応するために別に積立金を設定することも考えられます。どちらにしても、組合員の合意と規約の整備は必要になります。

（４）ある居住者から、フロアの特定の居室で、最近見慣れない外国人が出入りして、よく夜遅くまで騒いでいる。生活ルールを守れない人には住んでもらいたくない、ちゃんと注意してほしいとの申し出があった。調べてみると、その部屋は賃貸にしているようだが、借りている人は住んでいないようです。
昨今話題になってる「民泊」による被害の様です。昨年国会で「住宅宿泊事業法」（いわゆる民泊新法）が成立し、先日 6 月 15 日より正式に施行されました（スタートしました）。ただ、実際の事業者の登録は難しく、まだ、登録事業者数も僅少で、あまり事業は進んでいないようです。
これまでは、いわゆる民泊について、二つの形態がありました。旅館業法の簡易宿所としての民泊と、国家戦略特区の規定に基づいた民泊です。どちらも「住宅」としての利用ではありませんでしたが、今回の住宅宿泊事業法では年間 180 日以内であれば、「住宅」としての用途のままで民泊事業が行えるようになりました。ただ、実際に行われている「民泊」事業では、違法（の可能性が高い）に行われているものが多く、事業者も区分所有者ではなく賃借人である場合が多い（約 8 割）と言われています。
適法に事業を行うには、事業者が直接行政の窓口（保健所）に必要な登録（届出）を行えば可能で、ここに管理組合が関わることはできません。ただし、分譲マンションの場合は、管理規約等で「民泊禁止」の方針が明記されていれば、窓口である保健所は申請を受理しない方針であり厳格に運用されているようです。ただし、これで民泊問題が完全に解決したものでもなく、今後違法民泊が行われないというものではありません。
「民泊」は、国内でも以前から各地の体験型宿泊などで行われていましたが、近年Ａｉｒｂｎｂなどのネット仲介業者の登場で世界的に広まってきました。そして文化や生活習慣の異なる外国人旅行者の利用が増えたこと、単なる宿泊施設としての利用が広まったこと、適切な管理が行われてないことで、事件の発生や近隣住戸からの苦情の訴えも増加しています。一方で、規制緩和の施策として政府も積極的に後押しをしています。これに抵抗しているのは宿泊事業者という構図で、来訪者との交流のための健全な民泊の実施とか、近隣の住戸への悪影響などはあまり考えられていません。
民泊のすべてが悪というわけではありませんし、行われている民泊のすべてが「事業」としてとらえられるものでもありません。しかし、多くの居住型マンションでは国土交通省の通知等に従った機械的な規制を行っていく方向にあります。
従来型の民泊では、標準管理規約型の管理規約があれば第 12 条の「専ら住宅として使用する」ことの条文により民泊事業者（多くは賃借人）に事業の差し止めを求めることができました。また用途地域は住宅専用地域の場合は事業ができませんでしたが、今回、住宅宿泊事業法により、一定の条件を満たせば「住宅」用途のままで、住居用途の地域でも民泊事業ができるようになっています。もちろん、マンションの場合には管理規約に禁止規定がないことが必要条件ですが。さらに、従来型の旅館業法による民泊、特区民泊も併存しています。千葉市もこの国家戦略特区に指定されており、条例が制定され、現在は緑区、若葉区での事業が可能になっています。今後については、3 つの民泊の上に、従来の違法な事業者によるものも加わり民泊事業はさらに拡大していくことも考えられます。この中で、マンションは悪質な民泊事業者（区分所有者、賃借人とも）の被害にあわないよう今後も十分な対策を行っていくことが必要です。
マンションでは、一昨年 10 月の国土交通省からの通知の通り、民泊禁止か容認かの態度を決めておく必要があります。禁止する場合は特に管理規約を早期に整備し、区分所有者や賃借人に対し十分に広報を行っておくことが欠かせません。仮に違法であったとしてもマンション内で民泊事業が始まってしまえば、これを停止させるには多大なエネルギーが必要になることもあります。また、すでに違法なものを含め民泊が行われている様であれば、事業者を特定し警告を行う必要があります。従わなければ監督官庁である保健所に通告することで、対策が取られることになります。ですが、まず「事業」として認定されることが条件でもあり、事業者を特定できず対応ができないケースも多くあるのが実態です。他方で、たとえ民泊を容認する場合でも、その条件などを詰めて、区分所有者等に十分に説明し、その理解を得ておくことが必要です。
今後も民泊トラブルを避けるためには、規約の整備だけでなく、日頃から管理員や清掃員の協力を求めながら、管理組合で十分なチェックを行っておく必要があります。しっかりとした管理が行われているマンションには、悪質な民泊事業者は近寄らないと思います。一方で、空き室の増加しているマンションでは、十分に管理ができている状
況での民泊事業であれば、そのマンションのコミュニティの活性化や滞納金発生の防止につながる可能性もあります。マンションとしては、今後の民泊事業の実態を把握しつつ、十分に方向性や対応方法の検討を続けていかなければなりません。

（５）ある区分所有者の管理費、修繕積立金の未納金が６か月分あります。管理会社は「請求はしているが返事がない」と言っています。どう対応すればよいでしょう。
滞納管理費等の問題について、高経年のマンションでは特に多くの組合で頭を痛めているようです。でも、実際は早い時期に適切な督促がされず、金額が大きくなっていることがわかっていても特に注意せず、管理組合の理事長や会計担当理事が見過ごしていることもよくあります。滞納についての管理会社の対応方法は一般的に管理委託契約書で決められていて、「管理会社で 6 か月請求を行うが納付がなければ管理組合に移管する」等のような内容になっていることが多くなっています。この場合も、期限が近くなり管理会社から事前の連絡があって気が付いたというのではないでしょうか。
このような事例の場合、まずは管理規約、細則類を確認、延滞利息や損害金、回収費用の請求などができるのかどうか確認することが必要です。そして、延滞金および請求費用等を整理しておく必要があります。この作業は延滞の期間が長いほど大変になります。まず、延滞されている方の状況を確認します。その住戸に住んでいるのかどうか、外部に居住されている場合でも近所であれば同じです。そして理事など複数で訪問して面談を試みるのが一般的です。この上で、「請求」です。理事長（管理者）名で延滞内容（元金＋利息・費用）を記入した内容証明郵便を作成し送付します。作業の事務は管理会社にも委託はできますが、管理会社の側の判断で自動的に行ってもらえる事ではありません。なお、差出人や連絡先について、弁護士に委託できるのであればその名義にすることもできます。この方が一般的にこの段階での回収ができる可能性は高くなります。
商事以外の債権の取立などの法律行為については、法律上その当事者でなければ、代理は弁護士しかできません。管理会社の職員が代理して行うことは一般的にできないことです（事務作業は別ですので対応方法のアドバイス等は受けることがかのうですが）。これは、その後に想定される訴訟や、強制執行についても同様です。この点も注意が必要です。
管理費等の延滞分については、時効は 5 年とされていますし、その住戸の継承人（相続人や購入者）からの請求もできることになっています。しかし、対応は早くすることに越したことはありません。延滞金額が増えれば増えるほど回収することは難しくなります。また、延滞の状態を放っておくことで他にも延滞者を作ることになる可能性もあります。60 万円までであれば少額訴訟での対応もできます。しかし勝訴の判決があったとしても債務者に資力がなければ払ってもらうことができません。物件を競売にかけてという流れになりますが、先順位の抵当権等があれば、回収できる可能性は低くなりますし、物件の評価額等の理由で競売を行ってもらえないこともあります。滞納については早期から的確に対応することが重要なポイントとなります。
マンションでは、管理費等の滞納金については安易に放棄することはできません。日常の請求事務を怠って長期滞納となり回収ができないとなると、更に大きな負担を次の役員に、あるいはきっちりと管理費等を支払っている組合員の皆さんにかけてしまうことになります。この点にはご留意ください。