賃貸オーナーサポートブック
Owner Support Book創業50年以上の 賃貸経営実績

自らがアパート経営をするからこそ オーナー様の気持ちを理解できます。
賃貸経営は、やっている人間 でなければ、分かりません。

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ご挨拶

管理開始：2013年9月1日
世帯数：69戸(2SLDK)
立体駐車場：32区画
都民住宅終了：2017年3月31日

東和開発は1967年、先代社⾧岩崎功が創業、神奈川県相模原市にて山林を宅地造成、区画分譲、引渡し等の建売販売業からスタートしました。
その後、東京都練馬区を中心にマンション・アパート用地を購入後、基本設計から申請業務、現場監理等を経て自社建物を取得、土地やアパート・マンションの建物総合管理、賃貸管理等の不動産事業に取り組んできました。
現在は城西・城北、都心、東京市部エリア、そして埼玉エリアに広がる賃貸物件を数多く管理させていただいております。オーナー様や居住者の方々のより快適な暮らしを実現すること、そして、様々なニーズにお応えし、満足いただくことが私どもの使命です。
創業より不動産売買等の仲介、不動産の有効活用に関するコンサルティングを始め、40年以上にわたって積み上げてきた独自の経験とノウハウをもとに、さらなるサービスの充実を図り、次なるステージを目指しています。

2013年、老朽化とともに空室が目立ってきた頃にオーナー様より管理を受託いたしました。1年で稼働率を10%近く上昇させ、2016年からは稼働率98%以上を維持しております。

東和開発株式会社

本社のサービスの改善方法

これからもお客様の満足実現のため、挑戦し続ける東和開発がわからないにご期待ください。

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都民住宅終了後は、全く使用していない集会所を事務所として貸出し、隣接ビルにトランクルームを設置、居住部分は賃料UP(10,000円～35,000円)と、物件価値向上に成功しております。
今後、さらなる物件価値向上を考案してまいります。

土地や建物の賃貸借を通じて築いてきたお客様、オーナー様との信頼関係をベースに、今後はより付加価値の高い総合管理サービス、質の高い不動産運用のご提案に力を入れていきます。
お客様と出会い、つながっていけるのが私どもの何よりの喜びです。だからこそ、お客様の立場で不動産という価値ある財産を見つめ、事業に取り組んでいく努力を続けてまいり入居率・家賃UPのためます。

都民住宅管理実績≪都民住宅指定法人とは≫
宅地建物取引業者の免許を有し、かつ賃貸住宅の管理を行うために必要な資力及び信用並びにこれを的確に行うために必要な経験及び能力について、知事が認める法人です。

税金や金融等の専門的な知識を習得・更新するのが難しい
東和開発株式会社

代表取締役

岩﨑 聡子

・経営状況が健全・十分な資力を有する(資本金1,000万円)
・ファミリー向け住宅の管理戸数100戸以上・賃貸管理業3年以上・入退去・募集・更新・家賃収納を含む管理業務を自社及び自社の関連会社で行っている・十分な組織及び人員を有している(管理100戸につき1名)。専任職員最低3名)・耐火構造・準耐火構造の賃貸住宅を管理

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創業50年以上の 賃貸経営実績

困難な状況を乗り越えた 当社だからできる。
⾧年の賃貸経営で培ったさまざまな ノウハウを惜しみなく提供します。

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路面店営業

朝霞台自社マンション稼働実績

訪問した路面店は
実に3,000店舗以上■コンセプトブック■差別化した募集図面■各プランのご案内

所在地：埼玉県朝霞市
アクセス：『朝霞台』駅徒 歩14分
世帯数：103戸(1ルーム、1K、1DK、2K)
築年月：1988年4月
創業者が建設を手掛けたこのマンションは、東洋大学朝霞台キャンパスの徒歩圏内に位置します。当初は、東洋大生の寮として空室待ちになる程の稼働状態でしたが、東洋大学が白山キャンパスへ学部を集中させたことに伴い、稼働率が39%にまで落ち込みました。
そして、この状況を打開すべく、試行錯誤を繰り返した結果、2013年以降、90%以上の稼働率を維持しています。これからも、増々多様化する入居者ニーズに応えるため、新しいサービスを展開してまいります。

プチリフォーム

大胆な間取変更■床(フロアタイルで差をつける)■１R→１DK■壁■１R→２K(オープンキッチン)■キッチン・UB(ウォークインクローゼット付)(クロスで差をつける)(カッティングシートで差をつける)■照明ほか小物(ちょっとした工夫で差をつける)≪稼働率を上げた7つの理由≫

物件が老朽化しているが、修繕・建替・事業停止の判断が難しい
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1 ．PM式募集方法
2 ．広告による差別化
3 ．サービス・ＡＤの適正な活用
入居率・家賃UPのため
税金や金融等の専門的な4 ．モデルルームによる案内のサービスの改善方法
5 ．すみはじめゼロプラン
知識を習得・更新するの
6 ．リフォーム・リノベ・プチリフォームがわからないが難しい
7 ．路面店（駅前不動産屋）の教育

貸し方の工夫■すみはじめゼロプラン(引越し費用を抑えて入居しやすく)■家具付プラン(身ひとつでお引越し)■モデルルーム提案(実物で分かる居住空間のイメージ)4

時代に合わせた 賃貸経営を

賃貸経営を取り巻く環境は 刻々と変化しています。
そのため賃貸経営は、社会の時流に合った 最適な方法で行うことが大切です。

01

オーナー様のお悩み・要望の多様化

投資意欲
投資家
広いネットワーク 事業家系
ビジネスとしてオーナー様

サラリーマン 年金対策
オーナー様 区分所有物件

お悩み

将来の年金作り

地主系
オーナー様

広大な土地を所有
相続問題
物件の老朽化
資産を守りたい
相続したい

お悩み①

お悩み②

お悩み③

物件が老朽化しているが、修繕・建替・事業停止の判断が難しい

入居率・家賃UPのためのサービスの改善方法がわからない

税金や金融等の専門的な知識を習得・更新するのが難しい

市場の変化

空室問題

戸建賃貸

資産を増やしたい502

練馬区の借家推移
平成25年 平成30年

推移

住宅総数

382,100

377,170

98.7%

借家総数

205,048

211,802103.3%

居住中世帯数

178,218

183,012102.7%

民営借家

147,808

157,430

106.5%

入居率

86.9%

86.4%

99.4%

アパートやマンションのような集合型賃貸は、供給過多、飽和状態により、空室の急増、家賃の下落が全国的に広がり、練馬区の賃貸経営も非常に厳しい時代に突入しております。
練馬区の入居率

86.4％

平成30年

物件の老朽化

練馬区の物件は年々老朽化しており、借家の約65%が築20年以上の時代。家賃は築年数と共に年々1%ペースで下落していきます。

6当社の8つの強み
Advantage
大切なオーナー様のために、私たちができること

7

入居者募集

入居者対応

高収益物件

物件巡回

Ｐ．１０

Ｐ．１１

Ｐ．１２

Ｐ．１３

オーナーアプリ

大規模修繕

地域密着サポート通信

Ｐ．１３

Ｐ．１４

Ｐ．１５

Ｐ．１６

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Advantage

01

入居者募集

他社には真似できないか
けがえのない不確
動か
産なに価値を創造
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客付けノウハウで入居率98％を実現
迅速な募集広告

解約通知書の受領後、3日以内に賃料を設定します。退去に先立って、解約日の1ヶ月以上前から物件情報を広く公開します。

段階的な募集戦略

10日間内見が入らない場合は条件変更する等、募集開始前に大まかな募集スケジュールを立てます。募集開始後も反響状況に応じて市況・賃料相場調査を都度行い、需要に見合った条件変更をご提案します。

ポータルサイト

不動産業者専用サイトREINS、ATBBの他、一般の方向けサイトathome、SUUMO、HOME’S、自社HPへ物件情報を掲載します。

プロカメラマン

物件写真・動画はプロカメラマンに撮影依頼をしています。ポータルサイト掲載
時にキレイな写真を載せることが成約を早めるポイントです。

SNS

Instagram、Facebook、Twitter、TikTok、Youtubeを活用し、写真・動画をメインとした視覚的効果の高い広告を実施。ポータルサイトを利用しない層へも訴求します。

デザイン図面

募集図面をデザインソフトで作成します。写真配置やカラーリング、文字のバランスを自在に調整。他との差別化を図り、数多ある募集図面の中で目を惹く1枚に仕上げます。

イタンジBB

イタンジBBはリアルタイムで募集が管理できるサイトです。内見受付～申込はWeb上で完結。入居希望者にとって煩わしい手書き申込書や電話、FAXは不要。
いつでもどこでも簡単に内見予約や連絡ができるので小さな商機も逃しません。

ステージング

特殊な間取やコンパクトなお部屋でも、実際に家具を配置することで、生活のイメージをしやすくします。ステージング写真をWeb掲載することで集客アップ、成約スピードも高まります。

プチリフォーム

低コストな小規模なリフォームで、需要に沿うスペックに仕上げ、賃料アップ、集客アップに繋げます。

すみはじめゼロ

初期費用・退去費用ほぼゼロにできる弊社オリジナル契約プラン。家賃を下げずに、引越のハードルを下げ成約へと導きます。

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Advantage

02

Advantage

入居者対応

入居者に

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高収益物件

不動産保有中から売却時までの永く住んでもらえるような仕組みを収支を考えた戦略提案

法改正に対応した契約書類

オーナー様にとって不動産投資は保有中の収支と売却時の収支の合計となります。しかし、ほとんどの管理会社は出口の事を考えていません。

当社では、オーナー様に安心してご契約いただけるよう、民法その他の法改正や社会情勢に敏感に対応し、適宜、契約書類の内容を更新しています。入居中や退去時に発生しやすいトラブルを、未然に防止いたします。

24時間サポート
入居者のトラブルに24時間365日対応できるように緊急駆け付けセンターと提携しています。常時対応できるようにすることで、入居者に安心してお住まいいただける内容になっています。

なぜかというとノウハウが無いからです。
当社は、土地の仕入れから建築、売買、賃貸、管理をワンストップで行っている為、他社とは異なる考え方を持っています。

オーナー様の資産の組み換えへ例として、1棟10戸それぞれ賃料が3,000円UPできた場合、賃料3,000円×12ヶ月×10戸＝360,000円

督促・クレーム対応
当社では入居者からのクレーム・家賃滞納時の督促を行っております。
また、保証会社の加入も必須にしておりますので、万が一が起きても、自社がしっかりとオーナー様の利益を保証いたします。

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上記を利回り10％で売却した場合、売価は360,000円÷10％＝3,600,000円UPとなります。
不動産投資において出口戦略は、不動産投資の成功・失敗を左右するくらい大きなことです。
当社は売買担当と連携して、オーナー様の利益最大化を目指します。

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Advantage

04

Advantage

物件巡回

オーナー様の物件を巡回点検

空室・満室に関わらず月1回点検報告

空室の場合

いつでも入居希望者に気持ちよく内見いただけるように、室内の空気の入替えや簡易清掃を行い、キレイな状態を保ちます。

満室の場合共用部の簡易清掃を行い、管理上改善すべきことや、修繕が必要な箇所が無いかの確認を行います。

点検後、項目ごとに写真を添付した物件巡回報告書をオーナー様へお送りいたします。
報告書をお送りする際、必要に応じて修繕等もご提案させていただきます。
特に気になる箇所や、時期に応じて追加したい項目がある場合もご対応いたします。
そのため、遠方にお住まいの方でも安心して物件状況をご確認いただけます。

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大規模修繕

事例１ 不要なものを全て撤去しスペースをフル活用、賃料も大幅ＵＰ
築32年。タイルを張替えず塗装の上塗りでデザインを一新！ オートロック･防犯カメラ･ゴミ置場を新設、持て余していた庭を整備し屋根付き自転車置場を新設、受水槽を撤去しバイク置場・駐車スペースを確保。

BeforeAfter

事例２ 外観に特徴ある‟消炭色“を採用したモダンなデザイン
築34年。年代を感じさせる古びた外観からモダンな消炭色に一新！ 防水・補修による建物延命はもちろんの事、宅配ボックス新設で入居者へも配慮、デザインにもこだわった低コストながら自信のある出来栄え。

Advantage05

オーナーアプリWealthPark「Wealth Park」 は、不動産オーナー様と管理会社をつなぐ オーナー様専用アプリです。アプリを利用することで、紙で保管していた収支報告や契約書のペーパーレス化や、チャット機能でいつでも手軽に管理会社とコミュニケーションが取れるようになります。
物件や賃借人情報はもちろん、収支情報や賃貸条件などすべての情報がスマホ・タブレットに一元化されます。
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BeforeAfter

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Advantage

07

Advantage

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地域密着

地元のオーナー様・入居者のお悩みに、いつでも対応

管理物件のほぼ100％がオフィスから車で30分圏内です。

地元のオーナー様のお悩みを1.
2.

オーナー様・入居者のお悩みに迅速に対応
地域の仲介会社との密なコミュニケーション

賃貸経営サポート通信
オーナー通信オーナー様が最新情報を勉強できる環境をご用意共に歩む賃貸経営がコンセプト
毎月発行！

オーナー様向け定期通信「賃貸経営サポート通信」
気になる空室対策事例や、不動産業界最新ニュースをご紹介。
オーナー様なら知っておきたい相続に関する基本情報も盛り込み、社員一同協力して作成しております。
その他、時流に即した情報やお得なキャンペーン情報なども随時お届けいたします。

ワンストップで解決

1516業務内容

賃貸管理プラン・空室募集
オーナー様へ市況に合わせた段階的な募集戦略をご提案します。プロカメラマン撮影の写真、動画、デザインソフトを用いて募集図面を作成し、物件情報サイト及びSNSで視覚マーケティングを実施しています。
・24時間設備故障取次(修繕手配)

項目

プ
ラン
内容

ベーシックプラン

すみはじめゼロプラン

シンプルプラン※3

空室募集

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24時間設備故障取次(修繕手配)

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✕※4

入居者管理●●✕※5

賃料の集金代行／送金

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●

✕

賃料の滞納時対応

●※1

●※1

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年中無休、24時間対応窓口（外部委託）が借主様からの設備に関する連絡に対応。故障・不具合時には速やかに対応いたします。
・入居者管理ご入居者様・近隣住民からのお問合せに対応いたします。ご入居者様からのご依頼事項・申出事項等は東和開発株式会社が受付し、貸主様とのご相談の上、対応いたします。
・賃料等の収納代行/送金
ベーシックプラン・すみはじめゼロプラン：借主様との契約期間中、月末締め翌月20日払いにて賃料等、諸経費を差し引いた金額をお振込みいたします。
シンプルプラン：賃料の収納代行は行えませんが、保証会社加入時には月末までに外部委託の保証会社より、翌月分の賃料を直接ご指定の金融機関にお振込みいたします。
・賃料の滞納時対応
ベーシックプラン・すみはじめゼロプラン：滞納が発生した場合でも、外部委託の保証会社利用により通常通りの金額をお支払いい敷金のお預かり

●

●

✕

解約業務

●●

✕

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●(別途見積)●(別途見積)✕再契約手続き(定期借家契約)
更新手続き(普通賃貸借契約)
日常清掃たします。その督促についても、保証会社にて行います。但し、借主様の滞納が3ヶ月確定した場合は、法的手段に移行させていただきます。
※管理委託前より発生している滞納については別途ご相談させていただきます。
シンプルプラン：滞納期間や状況によって弊社対応、司法書士対応、弁護士対応に分かれますのでお気軽にご相談ください。
・敷金のお預かり貸主様と管理委託契約時にご相談させて決めさせていただきます。※基本的にはオーナー様へ敷金をお渡ししております。
・解約業務
解約時、弊社または外部委託業者にて現場立会いを行い、損傷の有無や修繕が必要な箇所が無いか等の確認作業を行います。

建物管理●(別途見積)●(別途見積)✕退去立会い結果により、ガイドライン（紛争防止条例）に従って、原状回復費用の負担割合を判定し、敷金精算を行います。
・再契約手続き及び更新手続き

費
用
内
訳

契約事務手数料/契約時

賃料の1.1ヶ月分

運営事務手数料/月額

賃料・管理費の5.5％

入居前設備点検費・写真撮影代

サービス※2サービス※222,000円

更新手数料/更新時

新賃料の0.55ヶ月分

新賃料の0.55ヶ月分

新賃料の0.55ヶ月分

新賃料の0.55ヶ月分

新賃料の0.55ヶ月分

新賃料の1.1ヶ月分

運営事務手数料に含む

運営事務手数料に含む

33,000円

再契約事務手数料(定期借家契約の場合)
解約業務手数料

賃料の1.1ヶ月分
賃料・管理費の5.5％+利用料2,200円

賃料の1.1ヶ月分-

借主様との再契約（定期賃貸借契約）・更新（普通賃貸借契約）条件の交渉および書類作成を行います。
・日常清掃
全体の掃き掃除、汚れている箇所の拭き掃除、ゴミ置場の整理整頓、粗大ゴミ･放置自転車のチェック、草取り 等。
※内容は、ご希望に応じて柔軟に対応いたします。お気軽にご相談ください。
・建物管理
東和開発株式会社のスタッフにて毎月巡回点検を行い、建物外観からの目視点検により建物外部の破損等をチェックしてご報告いたします。なお、巡回の結果、建物維持管理上の必要性があると判断した際には、補修等をご提案させていただきます。
※エレベーター、受水槽等の設備点検も対応いたします。お気軽にご相談ください。

すみはじめゼロプランについて■借主が成約時に支払う「初期費用」を“家賃以外0円”にすることで、家賃を下げず“契約数アップ”が見込めます。
■入居者の入れ替えによる家賃減額を最小限に抑えつつ、⾧期空室による「損失」を回避する画期的なプランです。

※１：滞納賃料保証は保証会社(ジャックス、日本セーフティー等)にて行い、ご入居者様負担にて加入します。
但し、すみはじめゼロプランについては初回のみ弊社負担にて保証会社の加入を行います。
また、借主の滞納が3ヶ月確定した場合は貸主様と連携し、法的手続きによる明け渡しを弁護士が行います。
※2：入居前点検時に不良個所が見つかった際には修理費および交換費用は別途ご負担いただきます。
※3：シンプルプランは、基本的にオーナー様ご自身による自主管理の場合のみお受けいたします。
※4：シンプルプランの場合、オーナー様のご希望があればお受けすることも可能ですが、その場合修繕は弊社指定の業者にて行います。
※5：ご入居者様から直接誤って弊社に連絡が入った場合は、すみやかにオーナー様にご連絡いただくよう手配いたします。また、お困りの際はお気軽にご相談ください。

17●仲介手数料：ゼロ●礼金：ゼロ●敷金：ゼロ●保証会社保証料：ゼロ●鍵交換：ゼロ●24時間サービス：ゼロ ●消毒：ゼロ⇒「初月日割家賃・翌月家賃のみで入居可能」とする。
※「入居者負担分の退去時原状回復工事代」は弊社保証※半年以内退去の場合、違約金として入居者から家賃３ヶ月分徴収（オーナー様へ1ヶ月分お渡しいたします）☆オーナー様負担：①入居管理費：家賃3ヶ月分／※成約後3ヶ月間のフリーレントで家賃相殺いたします。
②すみはじめゼロ利用料：2,200円／月☆完全成功報酬です。成約になるためのインターネット掲載などの宣伝費用は、すべて弊社が負担いたします。

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会社概要
About us

商号

東和開発株式会社
TOWA KAIHATSU CO,.LTD

本店〒177-0044

東京都練馬区上石神井4-30-2
所在地
武蔵関支店
〒177-0051

東京都練馬区関町北4-4-17-2F

事業内容

賃貸不動産管理 不動産賃貸仲介・売買仲介
リフォーム/リノベーション 不動産コンサルティング

取得資格

宅地建物取引業者
賃貸住宅管理業者

従業員数15名

加盟団体(公社)全国宅地建物取引業保証協会(一社)全国賃貸不動産管理業協会

連絡先

TEL：03-3928-8881
FAX：03-6279-7455
Mail：kaihatsu@towa-k.co.jp

東京都知事(4)第87002号
国土交通大臣(2)第53714号