連 載

紙上研修vol.154

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

違反例から学ぶ
不動産広告の注意点（株）不動産アカデミー代表取締役 明海大学不動産学部特任准教授 不動産鑑定士

中村 喜久夫

おとり広告の問題がTVのニュース番組や新聞で取り上げられたり、建築条件付土地の販売方法に関する監督処分が報道されるなど、不動産トラブルに社会の関心が集まっています。
今回は、違反例をもとに不動産広告ルールについて確認したいと思います。

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おとり広告

■おとり広告が社会問題となっているおとり広告の問題に関心が寄せられています。平成 28 年2月26日、TV 東京系WBS（ワールドビジネスサテライト）で「不動産業界の暗部」と題して賃貸広告のおとり問題が取り上げら■物件概要、取引条件が極端に異なる場合も、おとり広告にあたるれました。また、朝日新聞（7月2日）、日経新聞（7月25日）でもまずは、（1）の「取引することができない物件に関する表示」

賃貸物件のおとり広告が増加していることが大きく報じられまです。いわゆる架空物件はこれに該当します。また、物件が存した。

在していても、広告に表示した物件概要、取引条件などが実際4月には消費者庁から不動産公正取引協議会連合会に対し、おとり広告の取締り強化を要請する通知も行われています。業とは著しく異なり、同一物件とは認められないものもこれに該当します。

界全体の信頼回復のためにも、行政、不動産情報サイト各社と首都圏不動産公取協の広報誌「公取協通信」に、存在する物も連携を取りつつ、おとり広告の撲滅に取り組む必要があります。

件とは同一性のない物件として措置を受けた事例がありました。

■おとり広告は架空物件や成約済物件だけではない

おとり広告というと、架空物件や成約済物件を考える方が多いと思います。TVや新聞でも、成約済物件を広告し、「その物件はさきほど別の人に決まってしまった」といって他の物件に誘導する行為が紹介されています。
このような行為が許されるべきでないのはもちろんですが、表示規約で禁止されているおとり広告は、架空物件や成約済物件だけではありません。不動産の表示に関する公正競争規約第 21条では、次の3つの表示をおとり広告にあたるものとし〈違反例①〉「シェアハウス ドミトリー」と記載してはいるものの、「家賃3.5万円

1DK専有面積30.0㎡」等と記載するとともに、1DKの間取り図を掲載し、あたかも1DKの物件を専用使用できるかのように表示しているが、実際には、30㎡の部屋を5人で共同使用し、また、DKやシャワールーム及びトイレ等は14人で共同使用するものであり、さらに、間取り図も改ざんしていた。て禁止しています。

公取協通信第259号（平成27年10月号）。なおこの広告を行った事（1）物件が存在しないため、実際には取引することができれている。

ない物件に関する表示（2）物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示（3）物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示

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業者は表示規約第 27条の3の規定に基づき事業者名が公表さ30㎡の1DKという物件そのものは存在していたのですが、実際には一つの居室を共同使用するいわゆる「相部屋」でした。
間取り図も実際に存在する物件とは異なります。
「1DKを家賃3.5万円で専用使用できる」という広告は「実際には取引できない物件」にあたるという判断です。

■重大な瑕疵があるのに表示しない場合もおとり広告になるした物件の案内を拒むのは「取引する意思がない」と判断され（2）の「取引の対象となり得ない物件に関する表示」の代表ます。次の違反例があります。

例は成約済物件です。これは、ほぼ毎月、措置事例が上がって〈違反例④〉います。

販売戸数 2戸の新築分譲住宅の広告において以下の理由〈違反例②〉から取引する意思がないと認定した。

新規に情報公開後に契約済となり、取引できないにもか●表示されている価格（2戸とも3,480万円）が、周辺相場かわらず、更新を繰り返し、広告時点まで長いもので2 ヵ（4,000万円台）よりも著しく安い。

月半以上、短いものでも1 ヵ月以上継続して広告した。

●2ヵ月間の掲載期間に顧客から63件もの問い合わせが公取協通信第 269 号（平成 28 年 8月号）A 社など。

成約済物件は当然、「取引の対象となり得ない物件」になります。それ以外にも、「処分を委託されていない他人の不動産を広告した場合」や「物件に重大な瑕疵があるにもかかわらず、それを明瞭に表示しない場合」も（2）に該当します。違反例としては次のものがあります。
〈違反例③〉
広告対象となった物件（マンション）の管理組合が平成 27
年 8月頃に建替えを決議しており、また、建物の外壁が落下する等の危険な状態であるため、実際には、取引の対象とはなり得ないものであった。
公取協通信第 265号（平成 28 年 4月号）D 社。

この物件は平成 27年10月に広告されています。広告時点で築 41年。建替え決議についてはマンション内にも掲示があっあったにもかかわらず、契約に至っていない。
●建築確認番号を記載しているが、この番号は架空であり、建築確認を受けていない。
●「土地面積75㎡～ 80㎡（登記）」と記載しているが、当該物件の土地面積の合計は135.1㎡であり、75㎡と80㎡の区画に分割することは不可能である。
公取協通信第 267号（平成 28 年 6月号）E社。

63件もの問い合わせがありながら2ヵ月間も、広告を続けています。建築確認も受けていないし、面積もいい加減です。安
い物件を広告し、問い合わせした一般消費者を別の物件に振っていると推測されます。広告表示した物件について取引する意思がないとして、おとり広告として措置を受けたのも当然のことでしょう。

■過失でも免責されない上にあげた違反例やニュース番組に取り上げられた事例は、たとのことです。しかも「建物の外壁が落下する等の危険な状故意におとり広告を行ったと思われる悪質な事例です。しかし、態」です。事実上、居住することはできないでしょう。入居希望

故意はなくとも成約済物件を広告してしまう可能性があるの者に来店時点でこのような事実を説明し、他の物件に振っていがネット広告です。新規に広告した時点では取引可能なものでる可能性は否定できません。このように重大な瑕疵を明瞭にあったとしても、成約済となった後に削除を忘れて広告を続け表示しないことも、おとり広告になります。

ると、おとり広告として扱われます。成約済＝取引できない物■理由もなく案内しないこともおとり広告にあたる件を広告掲載していたことになるからです。

（3）は、「取引する意思がない物件に関する表示」です。これ

一般消費者にとっても、広告の物件が取引できないというには、「合理的な理由がないのに広告した物件を案内すること事実が問題なのであって、故意か過失かということはどうでもを拒否する場合」や「表示した物件に関する難点をことさら指いいことです。過失による削除漏れであったとしても、一般消摘するなどして当該物件の取引に応ずることがなく顧客に他費者からは、故意におとり広告をする悪質業者と同じにみられの物件を勧める場合」が該当します。てしまいます。

広告を見て来店した入居希望者に対し、「この物件は若い女性の一人暮らしにはお勧めできない」などと言って賃料の高い■削除漏れを防ぐにはでは、どうすれば成約済物件の削除漏れを防げるのでしょ

別の物件に振ることなどはその例でしょう。もちろん、合理的うか？ 成約済物件を掲載してしまった業者さんの話から、削な理由がある場合には、別の物件を紹介しても問題はありま除漏れが起きる原因とその対策を考えてみました。

せん。単に安い物件を紹介するのではなく、顧客のニーズにあった適切な物件を提案、案内することは仲介業者の重要な役割です。しかし合理的な理由がないのにもかかわらず、広告

ポイント1

確認は、積極的、能動的に行う●いつもは、成約になれば管理会社から連絡が来ていたので、Realpartner 2016.10

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こちらからは積極的に確認しなかった。ところが管理会社の担当変更があり、成約していたのに連絡がもらえなかった。
●新築募集でしばらく空きがあったので、空室確認を怠っていた。
●頻繁に連絡を入れると怒るオーナーだったので、月に1回の確認しかしていなかった。その結果、成約済物件を長期間掲載してしまった。
成約確認は、オーナーや管理会社から連絡を待つのではなく、こちらから積極的、能動的に行う必要があります。また情報更新の必要性についてオーナーの理解を得ることも大切です。

ポイント2

適正な人員を配置するう必要があり、当該期間内に契約済みとなった物件については、更新期限が来ていなくても速やかに削除し、価格や賃料、販売戸数などの取引条件等が変更になった場合も速やかに修正登録を行うなど適切な情報更新をしなければなりません。
下線が旧版にはなかった記述です。
「更新期限が来ていなくても速やかに削除し」が重要です。つまり情報更新予定日の前であっても、成約済であることがわかったり、取引条件が変更になったりすれば、その時点で対応をせよ、ということです。更
新予定日まで放置しておいていいわけではない、というのが今の公取協の見解です。

●似たような物件がたくさんあり、別の部屋を間違えて広告してしまった。
●成約済の連絡を受けた営業担当者と広告掲載するウェブサ
イト担当者との連絡が不十分だった。
ネット広告は多くの物件を、詳細な内容まで広告することができる便利なものです。しかし、多くの物件を広告した場合、それに見合った担当者を配置しないと、削除漏れが起こる可能性も高まります。どれくらいが適正なのかは一概には言えませんが、営業担当が2人しかいないのに1,000 件以上も物件を掲載している、というのでは情報更新作業も追いつかないだろうと思います。

ポイント3

建築条件付き土地■土地購入者が自由にプランニングできるものでなければならない

今年3月、東証一部上場企業が建築条件付土地の販売方法に違反行為があったとして指示処分を受け、新聞等でも報道されました。
「土地売買契約と同日に工事請負契約を締結したこと」「解約に対し手付金放棄または土地売買代金の2割を要求したこと」が、業務に関する取引の公正を害する行為に該当するとされたのです。

部屋番号も確認する●管理会社に「○○マンションはまだ空いていますか」と確認したところ「空いている」ということで広告したが、空室は別のフロアの部屋だった（広告した業者は3階の部屋を掲載していたが、空室は賃料が高い5階の部屋だった）。
安い賃料だと思って問い合わせた一般消費者とは当然、トラブルになります。マンション・アパートの場合には部屋番号を含めて確認することが大切です。

■更新予定日前であっても削除、修正する

ネット広告には、「情報登録日（または直前の更新日）」と「次回の更新予定日」を記載する必要があります。問題は、この「次回の更新予定日」の前に物件が成約したことが分かった場合の対応です。不動産公正取引協議会が発行している「不動産広告ハンドブック 新訂版」
（平成 28 年3月）の107ページには以下の記述があります。
鮮度の高い情報提供ができるというインターネット広告の特性を考えると、最低でも2 週間に1度は情報の更新を行

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Realpartner 2016.10

建築条件付き土地販売において、建築する建物は、買主が自由にプランニングできるものでなければなりません。業者が企画した建物を購入する戸建住宅の売買とは大きく異なる点です。
「土地売買契約と同日に工事請負契約を締結」するのでは、土地購入者が建物プランについて検討することができません。

■建築条件付き土地広告の表示ルール

建築条件付き土地広告については、広告上のルールもあります。表示規約第6 条では、建物プラン例を表示する場合には、以下の事項を表示するよう定めています。
ア

取引の対象が建築条件付土地である旨

イ

建築請負契約を締結すべき期限（土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否かを問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限）

ウ 建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約

連 載vol.154は、解除され、かつ、土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、すべて遅滞なく返還する旨を見た一般消費者は、「保証人も保証会社も両方とも不要」ととらえるのが普通でしょう。広告表示にあたっては、一般消費者がどのように受け取るかを意識することが大切です。

エ 表示に係る建物の設計プランについて、次に掲げる事項（ⅰ）当該プランは、土地の購入者の設計プランの参考に資するための一例であって、当該プランを採用するか否かは土地購入者の自由な判断に委ねられている
旨（ⅱ）当該プランに係る建物の建築代金並びにこれ以外に必要となる費用の内容及びその額イの「建築請負契約を締結すべき期限」については、3 ヵ月程度と考えておけばよいでしょう。数週間程度では、一般消費者にプランを検討する十分な時間を与えていないと判断される可能性があります。ウにあるように、建築条件が成就しない場合においては受領した金銭は返還することとなっています。
また、建築条件付き土地売買はあくまで土地の取引です。仲介会社が建物プラン例の建築価格を土地代金に合算して仲介手数料を請求することはできません。

３

保証人、保証会社の不当表示■一般消費者の視点に立った表示をする

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敷金の不当表示■Half Truth（いいことだけ言う）は許されない敷金に関する不当表示も毎月のように措置されています。

〈違反例⑥〉●｢敷金1 ヵ月」、「ペット可」と表示してあったが、ペットを飼育する場合は、敷金が月額賃料の2ヵ月分となり、ルームクリーニング費用が必要であるのに、その旨表示されていなかった。
●「賃料15.5万円」「敷金15.5万円」「事務所利用相談」と表示していたが、事務所として利用する場 合は、賃料が167,400 円になり、敷金が31万円になる旨、記載されていなかった。
公取協通信第 267号（平成 28 年 6月号）E社。

ペットが飼育できること、事務所として利用できることに嘘はありませんが、敷金が増加することを表示しないのは不当表示です。ペットを飼育可、事務所利用可といったいい面だけを強調し、敷金積み増しという不利益面を表示していないからで最近の措置事例では、保証人、保証会社の不当表示も多くす。こ の ような 表 示 を「Half Truth 表 示」と 言 い ま す。真 実なっています。保証会社の利用が契約条件なのに必要金額が（Truth）の半分（Half）しか伝えていない表示です。Half Truth

記載されていないという、単純な違反もありますが、以下のよ表示は、一般消費者の期待を裏切る表示です。フリーレント契

うな違反もあります。

約などで短期解約違約金が発生する場合なども同様です。不〈違反例⑤〉

利益面である短期解約違約金についても明りょうに表示する「保証会社 利用可」、「保証人不要」と記載し、保証会社のことがトラブル防止につながります。

利用が任意であり、保証人も不要であるかのように表示したが、実際には、保証会社を利用しない場合は、保証人が必要であり、保証人を不要とする場合は、保証会社の利用が取引の条件となっていた。
公取協通信第 269 号（平成 28 年 8月号）A 社。

これと似たような表示をした業者さんは「賃貸契約するにあたって、保証人をたてるか、それができない場合には保証会社を利用するのは常識だ。両方ないなんてありえない」と主張していました。つまり「保証人か保証会社かを選択できる」という意味で広告したのであって、悪気はないと言うのです。しかし、「保証会社 利用可」
「保証人不要」と表示してあれば、それご質問について
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