円安で需要が拡大する
不動産活用とは！？

98.62
2024年6月現在

2024．7 NO．58

代表挨拶
平素はご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。弊社
は、創業以来54年間、東京都練馬区・西東京市・武蔵野市で不動産の賃貸業、管理業、売買及び賃貸の仲介業を通じ、「この地域に少しでも役に立ちたい」「恩返しがしたい」という思いで多くの不動産オーナー様方に寄り添い、サポートさせて頂いております。
お蔭様で今期は、前期比較で入居率が上昇し続けており、2022年11月現在で管理物件の年間稼働率は95％を越えました。これは「一室あたりの1年間の空室期間が約18日」であるということです。お部屋を貸すことができない原状回復などの期間を踏まえます
東和開発株式会社と、とても好調な数字であるということをご理解頂け代表取締役 岩﨑 聡子
るのではないでしょうか。
これからも、入居者ニーズにフォーカスした空室対策を徹底し、オーナー様・入居者・私たちのそれぞれがWin-Win-Winの関係を続けられるよう、社員一同尽力してまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

弊社の客付け力強化の取り組み
練馬区初!初期費用0円の「すみはじめゼロ」とは?
弊社の賃貸仲介部門では「sumica」という自社ブラ多き年となりますよう、お祈り申し上げます。
ンドを立ち上げ、ご依頼いただいたオーナー様の空室を埋める、賃貸仲介業を行っております。

弊社店舗

また練馬区では初の初期費用無料の「すみはじめゼロ」という物件でお部屋探しのお客様の集客をしています。お客様の初期費用無料を実現するため、弊社でも費用を一部負担をしております。
「家賃は下げたくない」「リフォ―ム・リノベーションなどの大きな出費はしたくない」「それでも早く決めたい」というオーナー様のためにご用意したプランです。
すみはじめゼロをするためには、弊社へ一度お問合せください。

初期費用圧倒的低額プランです！！
すみはじめゼロのお問合せ・ご質問は下記まで!
℡ 03-3928-8881
担当:辻田（つじた）-1-業界ニュース
円安で需要が拡大する
不動産活用とは!?
東和開発㈱

代表取締役
岩﨑 聡子

先月もお伝えした通り、世の中はインフレで円安が進み、建築部材・人件費の高騰も相まって、アパート・マンションを新築するハードルが上がってきております。有効活用したい土地があっても、なかなか踏み出せない方や、既存の物件の賃料下落でお悩みの方もいるのではないでしょうか。今回は、円安でもできる不動産活用方法や、収益性を高める手法についてお伝えいたします。

【工場・倉庫建築】
アパートやマンションに比較して安価で建築ができるのが倉庫です。円安になると輸出品は海外での価格が下がるため、よく売れるようになります。輸出品が売れると国内で大量生産する動きが強まり、新たな工場や商品在庫を保管するための倉庫の需要が高まります。
2023年には、熊本県菊陽町や北海道千歳市に半導体の大型工場が建設されたことで、副効果として周辺地域の賃貸住宅需要が増加し、地価が大きく上昇した事例もあります。
円安が続けば、広い土地を確保できる地方へ大規模な工場や倉庫を新設する企業は増えると考えられます。今まで賃貸住宅需要が見込めなかった土地でも、円安による工場建設を起点として、周辺地域に新たな経済の流れが生まれ、賃貸需要の発生が期待できます。

【外国人需要・マンスリー・民泊】
円安になると、日本に来るための資金面でのハードルが下がり、外国人観光客が増えるというメリットもあります。
外国人観光客が増えると、ホテルや旅館、民泊・マンスリーなどの宿泊需要が高まるため、宿泊施設の土地活用を行いやすくなるでしょう。
特に、民泊の特区内に土地をお持ちの方は、民泊での土地活用がおすすめです。民泊業には、国が定める国家戦略特別区に限り運営が認められる「特区民泊」という特例があります。通常の民泊業では180日の営業日数制限が設けられていますが、特区民泊なら365日営業可能です。また、特区以外の方でもマンスリー運用を上手に活用することで、法に触れることなく180日以上の宿泊需要の受け入れが可能になります。
空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡

03-3928-8881

担当:辻田（つじた）-2-業界ニュース液化石油ガス法の改正について

弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 田上 博也 氏

令和6年4月2日、経済産業省が、LPガスの商慣行是正に向け、液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律施行規則の一部を改正する省令を公布しました。改正内容は大きく下記の3点です。

1 過大な営業行為の禁止
2 三部料金制の徹底
3 ＬＰガス料金等の情報提供
1及び3は令和6年7月2日に施行され、2は令和7年4月2日に施行されます。
三部料金制の徹底により、電気エアコンやWi-Fi等のLPガス消費と関係のない設備費用のLPガス料金への計上が禁止され、これらの費用は家賃に加算するか、オーナーで負担することが必要になります（改正省令第16条第15号の8） 。
また、LPガス料金の情報提供についてはオーナーにも一定の努力義務が課されることがあります。
賃貸集合住宅の場合、入居後は事実上LPガス事業者を変更できないといった実態を踏まえ、入居前にLPガス料金等の情報を入手できるよう、事業者に対し、下記の措置を講じることとされています（改正省令第16条第15号の2）。
・入居希望者へのLPガス料金の事前提示の努力義務（入居希望者に直接又はオーナー、不動産管理会社、不動産仲介業者等を通じて提示）・入居希望者からLPガス事業者に対して直接情報提供の要請があった場合は、それに応じることを義務付け
液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律施行規則
第16条第15号の2液化石油ガスの販売契約を締結しようとする一般消費者等と消費設備が設置された又は設置される施設又は建築物の所有者とが異なる場合において、当該一般消費者等と当該施設又は建築物の所有者等との間で賃貸借契約が締結される前に、当該一般消費者等に対し、直接液化石油ガスの供給に係る料金表等を提示し、又は当該施設又は建築物の所有者等を通じて当該料金表等を提示するよう努めること
１）経済産業省「液化石油ガス法 「改正省令」の概要」
https://www.meti.go.jp/press/2024/04/20240402001/202404020012r.pdf
令和6年4月2日公布
２）LIFULLHOME'S「LPガスの制度改正は2025年から! 影響について詳しく解説」
https://biz.homes.jp/column/topics00109#663d9ec337c56d3dedbb592d-1715315411044 令和6年5月28日
参照-3-

相続相談コーナー【夫婦間の居住用不動産の贈与について】
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

不動産を贈与すると聞くと、すぐに贈与税がかかると想定してしまいます。
贈与税の扱いは一般の方々からしますと分かりづらく、税務署からそのうち課税する通知がくるのではないかなど不安を持つ方も多いようです。特に不動産の課税関係は複雑で心配もあるでしょう。今回は、夫婦間の自宅の贈与についてみていきましょう。

結婚20年以上になると優遇される?!
贈与税では、居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための資金の贈与を配偶者に行う場合は、配偶者控除という優遇税制があります。これは、「おしどり贈与」とも呼ばれており、婚姻期間が20年以上のご夫婦間での贈与についてのみ適用があります。

条件
適用を受けるための条件は次の５つです。
１．民法上の婚姻をされて20年を経過した後にした贈与であること。
２．居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための資金の贈与であること。
z３．その贈与された配偶者が取得した不動産に贈与年の翌年3月15日までに居住していて、その後も引き続き住むこと。
４．以前にこの制度の適用を受けていないこと。
５．贈与年の翌年3月15日までに、一定の書類を添付して贈与税の確定申告を行うこと。

注意点
この制度での注意点は、次の通りです。
・土地建物の評価は、相続税法の評価（路線価など）にて行うこと。
・配偶者の住宅ローンの返済を行うことは対象外であること。
・贈与税の申告を忘れないこと。
z
・贈与の手続きについて、法律通り（契約書・登記など）に行うこと。
・一連の手続きに事務コスト及び税金（登記、申告）が発生すること。
ご結婚から20年を過ぎたところで配偶者への感謝の気持ちを表して、ご自宅を贈与される方もいらっしゃるようです。うまく活用したいですね。
具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細をご確認のうえ進めていただくようお願いいたします。
各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様:相続＆不動産ご相談窓口℡ 03-3928-8881

担当:岩﨑（いわさき）-4-不動産ソリューションコーナー
空き地・空き家の有効活用について
2024年4月30日に、総務省統計局より「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計(速報集計)」が公表されました。2023年には国内の空き家が900万戸を超え、国も対策に本腰を入れ、空き家の管理・活用・除却を円滑化するための法整備が進んでいます。
空き家は放置されると、衛生・治安面で地域に悪影響を及ぼすことから、倒壊の恐れなどがある空き家への対応のため、 空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、特措法)が2014年に制定されました。

出典:令和 5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果（総務省）

2023年には、特定空家の除却促進に加え、早期の空き家の管理や活用を推進するため、特措法が改正されました。放置すれば特定空家になる恐れがある空き家を「管理不全空家」と定義し、市区町村は管理不全空家に対して指導・勧告を行う義務があります。勧告を受けた管理不全空家は、固定資産税評価額が6分の1になる住宅用地の特例を解除され、固定資産税は3～4倍ほどになってしまいます。
そういったことから、空き家に対する処置や対策は必須で行うべきといえるでしょう。具体的には、「売る」、「貸す」、「解体する」等の方針を決める必要があります。空き家の主な原因は、相続発生後に放置されているものです。ご両親等、被相続人が元気なうちによく話し合い、方針を決めておくことが重要です。親が住まなくなった後の家をどうしたいのか、親の考えや想いを伝えないまま、こどもが実家を相続すると、空き家になった実家をどうするか方針がなかなか決まらず、そのまま放置されてしまうケースが珍しくありません。
所有の空き家や空き地の利用方針が定まらず、お困りの方がいらっしゃいましたら、是非、一度弊社までご相談ください。所有者様の想い等も考慮しつつ、最適な運用方法を一緒に考えさせていただきます。
-5-入居者募集
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