FM企画手法研究部会

2002年6月19日/6月25日

研究部会の目的

インハウスのＦＭｅｒが経営者を説得できる効果的な企画のあり方の研究企画研究部会の主な研究対象（１）FM目標の企画（２）FM戦略の企画

FMを支える技術としての「企画立案手法」の研究（３）中長期実行計画の企画
インハウスFM̀erのた（４）プロジェクト管理の企画 めの企画参考ツール作成（５）運営維持の企画

FMにおける企画立案
1章 FMにおける企画立案について
現状調査

FM課題

解決発想

FM施策

施策の具現化評価分析

2章 発想のヒント

3章 サンプル企画書
具現化の事例

1章 FMにおける企画立案
・FMにおける企画立案
・インハウスFM組織を取り巻く状況･アウトソーシングとコアコンピタンス･FM組織ポジショニングチャート･ファシリティマネジャに望まれる資質

FMにおける企画立案
経営理念
戦略意図
戦略領域
経営目標
経営課題

事業別戦略

人事
財務
情報
営業
研究開発

経営施策
機能別戦略

FM戦略

インハウスFM組織を取り巻く状況
業務用施設のオフバランス化圧力556

560
540519万㎡520
500

480

480
460
440

1999

2000

2001

東証上場企業売却土地面積

インハウスFM組織を取り巻く状況
業務用施設のオフバランス化圧力
20
1818

17

16

14件
141210

1999

2000

2001

東証上場企業本社売却件数

インハウスFM組織を取り巻く状況
施設管理機能のアウトソーシング
三菱自動車施設管理部570名の日本管財への転籍インハウスFM組織の位置付け
何をどのレベルで遂行している組織なのか？

総務部？

備品管理？

建築部？

レイアウト計画？

管財部？

維持保全？

施設管理部？

施設保有戦略？

FM組織のポジショニングチャート
機能別広がり日常管理･総務管理 プロジェクト管理
経営貢献

レベルアップ

模範的
変革
活動的模索

変革

資産管理

FM組織ポジショニングチャート
組織ごとに異なる特性
・情報収集
・計画性
・積極性
・他部署とのコミュニケーション
・資源の集中2章 企画発想のヒント
・一般的に用いられる発想方法
・FM企画発想のためのツール
FM企画マトリックス
FM大会梗概集/カレント分析･ファシリティマネージャとのQ&A

FM企画発想のためのツール
FM企画マトリックス
提案書
スペース活用計画
施設活用計画業務改善計画資産運用計画考慮すべきキーワード

検証方法

供給

最優先検証項目

財務

企画立案
方針

品質

検討テーマ

経営者ニーズFM企画発想のためのツール
FM企画マトリックス
・ ＦＭ企画のフローを包括的に捕らえる
・ 経営者の最近の要求に対し検討項目を整理
・ 企画内容のチェックリスト的活用

FM企画発想のためのツール
ＦＭ大会梗概集／カレント記事の分析
第１ 回FM大会梗概集（ 1997）
タイト ル
A B C D E
氏名( 代表者）
第２ 回FM大会梗概集（ １ ９ ９ ８ ）オ フ ィ ス ビ ルのス ケ ルト ン ( コ ア &シ ェ ル) 賃貸の規制緩和と FM
○
○
本田 広昭
タイト ル
A B C D E
氏名( 代表者）
コ ン サルテ ィ ン グ を 利用し た FMの導入に つ い て○○ 首藤 慶一郎
日本ア イ ・ ビ ー ・ エ ムに お け る モ バイ ルワ ー ク 環境のご 紹介○ ○ 高柳 裕則
FMコ ン サルテ第３ィ ン回FMグ マ 大会梗概集（ニ ァ ルの作成 １ ９ ９ ９ ）○○ 中田 冨美子
JR東京駅のオ フ ィ ス ・ ビ ジ ネ ス 中継基地「 DESK@( デ ス カ ッ ト ) 」○ ○ 北野 良彦
FM' er と セ キ ュ リ テ ィ シ ス テ ム○西岡 史仁タイトル
A B C D E
氏名( 代表者）
オフ
ィスの情報化の実例
フ ァ シ リ テ ィ の総合運用評価管理シ ス テ ムの開発○○ 後藤 ○
達雄○ 信太 智秀
な ぜ、 CAFM
活用が難し いのか?総務部のCAFM
活用手法○ ○ 平山 信彦 野崎 浩孝
ス導入・
タイルの支援環境の仮説と評価
NTTフ協調分散型ワァ シ リ テ ィ ーー
ズクのCAFM( CADET-F)について○○ 田村 ○伸夫
CAFM
導入事例にみる
関連情報の活用方法○
山本 直樹「総務部の悩み」-日本の総務部は生き残れるか○FMデ ー タ ベ ー ス の構築と 運用に つ い て○○ 藤吉 秀明○ 住吉 正勝｢賃貸オフィス
ビルが変わる」
日本流の良さと悪さ・進むグローバル化
○
○
○
本田広昭
FM
データ
ベースの構築・活用と維持管理の効率化ーの取組み○田村伸夫
フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト と シ ス テ ムダ イ ナ ミ ッ ク ス○
日高 昇治
東京電力千葉支店のオフ
ィス
リニュ
ーアルにおける
FMへの取組み○赤羽
元
ンムの開発とダード を 活用しづく り 田中
事例 重良
○
平山 朋史
遺伝的ア ルゴ利用者満足度調査、リ ズ ムを 用い た ス タ ッスキペース
ン グ プスロタグラ
実務 たオフ ィ ス○
郵便局ネッグ
トィラワス
イニフュ
サイ
ルマ ネ ジ メ ン ト今後の課題
手法に つ い○て○ 一郎 石蔵 ○陽一 田中 義規
FMに お
け る プオフ
ロ
ミーづく
ンクグのラ
手法の適用
○ ○○
吉田りマ
アク
ル活用の成果と施設管理機能( BMS)を 統合した 総合ビ ル管理シ ス テ ム「 建物性能評価手法」の開発とそ の利用○ ○山岸 ○勝 ○ 豊田 隆志 堀口 かおり
日本におけるFMの傾向
建物故障の受付・処置の迅速化と不動産デー
タ活用の取組み伸夫
電力会社に お倉庫の省エ
け る 効率的な施設管理への取り FM
組み○ ○ ○
武内 修二○ 田村
ネルギ−化改善とS展開
○ 泰久
岡野 眞
完全ノン
テリトリアルオ
フィスを構築する○李○ ○千葉 豊
技術開発セ ン タ ー 建物管理に お け る FM手法の導入事例
財務評価手法で移転メ
リットを分析する○○
企業帰属型ホムオ
ス の損益シミ レ ーシ ョ ン○ 一郎○ 柳父 行二 田中 淳逸
POEの新たな 展開を ーめざしフてィ( 大成レバグ リュ手法)○ ○成田
I BM本社ビルのリュリーアス テ ムの紹介
○ 武夫 関 幸治
ル本館のオ
フ ィニス
ニ ュルとー ア支援シル○ ○POEに東京海上ビ
よ る CSの向上○ ○ 田沢良一 篠崎
建物計画で、ムにビラル管理計画の初期段階からの取組み手法について○○ 安蘓 秀徳
日本ア・ネ
ビジーメ・ ンエト
おイけフるサイ総務サー
レ ス オ○
ペレ ーシ ョファシ
リ テ ィイマとク ルマビ
ネスジ、メ ペンー
ト パー
木俣 信行
ン
FM的視点空の計画・ つ設計論(試案)成田 一郎
建物維持管理業務の効率的運営にいて○ 佐藤 勉 ○ 関○ 幸治
SHELLJAPAN本社ビ
ル移転プ
ロジ
ェクト
支援コンサル○長谷正矩
パソ コン による点検保守管理○長谷川浩
大学キャ ン パス の戦略的施設管理( その2) 国立大学の場合
○ ○
永峰 章
コ ンビ
ュ ー タャ
利用した FMス
テ ルプ
ム○ ○ のス タ○ディ
大沢
大学キパス の戦略的施設管理(の1)
私立大学の場合○ 幸雄 永峰
ビをンル管理シス施設管理支援シ
テ ムのリ ニ ュそーア
ロ ジ ェ ク ト 経験事例から
○ 章
岩佐 義久
NTT建物の水防診断○ 秋山 ○
克巳 北尾 豊FMデ ー タの構築と 運用支援の現場から
エベンー
ドスユーザーの立場から考え た運営維持管理シ ス テ ム○ 日名子 尚三○○
柳父
企業や部門のゴー ルがFM利用者参加型オ
フ ィのゴス プーロルジ ェ ク ト○○ 行二 北村 裕
企業間インン
トタ
ラにネッ利用し支援シ
ス テ ムの紹介 ○ ○○ 天津○ 健太郎 関口 浩司
日本HP八王子ビ
お「けトるをFMを 取り たFM
込んだ
設計の実際
川口 晋 ○
複合ビ ルにジおネ
けスるセ効率的な管理業務立ち上げ」
について
JAST94評価法によるオフ
ィス
移転前後及び改修後の評価○ 勝彦 海野 英晴
Faci l保有施設の"改修・i t y Management 戦略立案から○ ○ ○建替え 判定シ方針計画へス テ ム"○小田○ 毘古 菅生
建物整備計画策定に有効な評価手法の開発と適用○○○ 光明 杉田 吉秀
ライフサイ ク ル評価シの開発よ る オ フ ィ ス 効率の改善 ○ ○栗崎敏夫 下川
府中事業所にお けスるテベム「ン チO・マ LCC」
ー ク 手法に○ ○建物のラ
イ フコサイ
ク 石油㈱様本社オフル評価シ
ス テ ムの構築とLCC・LCAの試算○ ○高井 啓明○ 森本 ○スモィ スス
ペース約40%削減事例
国立N病院でのCAFM導入事例と竣工電子情報のス
タ ン ダ ード 化利彦○ 須佐 尚弘
日本アイ ・アビー ・ァエVerム㈱本社ビ
ル いワークノ ベ ープ
シレ
ョ ン○
CAFM
ルフ
2. 0の開発とそリの利用○井原 秀美○ 中元 ○三郎 籾山 明久
情報流通時代の新しイ 計画
ス の形態と 企画設計手法について
グ ルー プウ ェ ア に よ る CAFMン
デセプ
ー タ 管理と運用○ 北村省吾 伊佐 健二
施設大規模改修コト の内部オフ
ィ ス 計画への展開
○ ○
プロジェ
クト
管理におけるマ
ルチ
メディア
利用
○
籾山明久○ 住吉 正勝
書類整理と 文書のデジ タ ル化
オフ ィ ス
照明評価事例○
須貝謙一 山口 重之
京都工芸繊維大学における FM教育( その1)○
天城町役場のフ ァ イ リ ン グ シ ス テ ム導入事例○ 黒岩 健次

京都工芸繊維大学における FM教育( その2)

○

柳父行二

FM企画発想のためのツール

カレント記事

ＦＭ大会梗概集

24%

10%

11%

方針策定

27%

資産運用

14%

21%
施設計画

17%
34%

25%

17%

スペース活用計画
業務改善FM企画発想のためのツール
ファシリティーマネージャーのためのQ&A
・FMについて理解が無い？
・FMの効果について明確に説明するためには？
・FMを導入するきっかけは？
・企業内での部門の存在価値を高めたい
・限られた人員で業務を遂行するにはどうしたらよいか？

FM企画発想のためのツール
ファシリティーマネージャーのためのQ&AQuestion?

解決のヒント

事例の紹介参考となるツール・参考文献

3章 ファシリティマネジャのためのツール集
・企画書作成の要点解説
・FM導入企画書･施設活用企画書･スペース活用計画書･業務改善計画書･プレゼンテーション

業務改善企画例

対象企業：国内中規模企業[プロジェクトの概要]
切迫する経費削減要求に対して提供品質の低下を防ぎつつ人員削減を可能とする施設管理システムの導入を実現した例

業務改善企画例[プロジェクトの経緯]＊ショッピングセンターを主とした親会社の関連会社としてビル管理業務を行っていた。
＊業務の効率化についてi-modeを利用した業務支援システムの導入のアイディアが経営者から出されその実施案作成と導入がFM担当者に託された。
＊事業所の業務実態調査からはじめ90の事業所を4期に分け順次システムの導入を図り順調に稼動している。

業務改善企画例[誰が主体となって推進したか]
経営者自らがアイディアを提示
FM担当者が自ら推進
実際のプロジェクトメンバーは4名程度＊経営者もFM担当者も主体的にプロジェクトに係わる＊技術は外部協力者を仰いでもプロジェクトの進行は自らの手で行う

業務改善企画例[ポイントとなる企画提案]
プロジェクトの進行に合わせて作成された4回の報告書に基づく経営者との討議[タイムスケジュール]
企画立案から全90事業所への導入が約9ヶ月
経営者との密度の高いコミュニケーション
短期集中（経営資源・時間）

業務改善企画例[事例からのフィードバック：何故うまくいったか？]＊経営者自身に不退転の決意があった＊課題と解決案が整合していた＊企画案に否定的なグループに対しての配慮があった＊企画書の内容は複数の専門家にアドバイスを求めた

施設活用企画例
対象企業： 国内超大型企業〔プロジェクトの概要〕
全社的に施設の計画・建設・運営を統括する部署を立ち上げ、経営の合理化に対して貢献できる新たなファシリティーマネージメント統括部門の立上げを模索した例

施設活用企画例[プロジェクトの経緯]＊企業の規模が大きく、さまざまな機能部署の役割分担が複雑かつ硬直化し「誰も最初から最後まで責任を取らない」仕組みになっていた。
＊経済・機構改革の流れの中で施設経費削減圧力が大変強くなった＊様々な関連部署の中で建設部署が全社横断的統一部署の構築を提唱した

施設活用企画例[プロジェクトの経緯]＊ 「業務が異なるから必要となる施設は異なる」という既成概念を崩し、全社的な施設標準(スペーススタンダード)の作成を行うことを行った。
＊「総投資額抑制による経営への貢献」を大きな説得材料としてイニシャティブをとりプロジェクトをすすめた。
＊統一部署の設立にはいたらなかったが企画部門・財務部門等が参加する共通の審議機関が設立された。

施設活用企画例[ポイントとなる企画提案]＊全社建物建設を共通して審議する機構の設立計画書＊施設標準(スペーススタンダード)の作成＊施設共通評価軸の設定
現状の業務を大幅に変えることを覚悟した上での提案蓄積した情報を生かした説得の切り口

施設活用企画例[タイムスケジュール]
様々な紆余曲折を経て全社的な横断機構が機能し始めるまで約3年[経営トップとの関わり]
当時の部署長（役員レベル）の全面的な支持を得られた。部署長が経営トップレベルを説得するプロセスに参加し、結果的に調整機関の議長となった。
主管部署長のリーダーシップ

施設活用企画例[事例からのフィードバック：何故うまくいったか？]＊コスト削減という誰でも賛成しやすい筋道で説得を続けた。FMと言う言葉はあえて避けた。
＊企画をまとめる事の背景には企業文化や業務に対する理解などインハウスの人間が中心にならなければならない事が多くあり、その点はアウトソーサーを頼らなかった。
＊スペーススタンダードを決める作業は単に空間的問題だけではなく社員の処遇までがかわる側面があることを認識してすすめた。

まとめ：実現する企画案に共通すること＊目的が明確な企画案＊経営者の理解＊FM担当者の前向きな姿勢＊越せるハードルの高さは＝（経営者のリーダーシップ＋FM担当者の積極性）−抵抗要因の強さ