連 載

紙上研修vol.165

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

新しい時代の高齢者との不動産取引（後編）
弁護士

渡辺 晋

前号の続きで、「法定後見制度」「任意後見制度」

さらには「サ高住」「住宅セーフティネット法」等々、宅建業者としての留意点について解説します。

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はじめに

平 成 28（2016）年 10 月現 在、65 歳以上 の 高 齢 者 は、総 人
口中 27.2% を占めています（総人口 1 億 2,693 万人、そのうち高齢者人口は 3,459 万人。平成 29 年版高齢社会白書）。この割合は、近年中に 30％を超え、平成 77（2065）年には 38.4％、約 2.6 人に 1 人が 65 歳以上になります。このような高齢化の状況に鑑みれば、不動産取引において、高齢者を保護する仕組みを確かなものとし、また、高齢者の居住の安定を図ることは、社会的な最重要課題です。
本稿では引き続き、「新しい時代の高齢者との不動産取引」

成年後見人を選任する仕組みです（同法 8 条・843 条 1 項）。の後編として、まず、法定後見および任意後見を解説したうえ

成年後見人は、本人（成年被後見人）を代理して契約などので、高齢者の居住を守る仕組みとしてのサ高住、住宅セーフ法律行為をすることができます（同法 859 条）。

ティネット法の概要について説明します。

（3）保佐

精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分で２

法定後見・任意後見（図表1参照）

1 法定後見

（1）概説

法定後見の制度は、認知症、知的障害、精神障害などのため、判断力が十分でない人を保護するため、裁判所が画一的ある者について、家庭裁判所が審判を行い（同法 11 条・876条）、保佐人を選任する仕組みです（同法 12 条・876 条の 2 第1 項）。保佐が開始しても本人（被保佐人）自ら契約をすることはできますが、不動産売買などの重要な行為については、保佐人の同意が必要になります（同法 13 条 1 項）。

（4）補助

精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分であるな基準によって判断力低下を認定し、定型的に法律行為に制者について、家庭裁判所が審判を行い（同法 15 条 1 項・876

限を加える制度です。成年後見、保佐、補助の 3 つの種類（以条の 6）、補助人を選任する仕組みです（同法 16 条・876 条の下、「成年後見等」という）があります。それぞれ本人の権利を7）。補助の制度は、たとえば軽度の認知症であって通常後見守る者（以下、「成年後見人等」という）が選ばれ、成年後見人や保佐の審判は認められないものの、本人（被補助人）自ら等によって本人に対する法律的な支援がなされます。

が財産管理について他人の助けを必要とすると判断したよう（2）成年後見精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者について、家庭裁判所が審判を行い（民法7条・838条2号）、

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な場面で利用されることが想定されています。事理弁識能力が著しく劣っているわけではないので、補助開始の審判に際しては、本人の同意を要します。

見等の登記がない場合には、「登記さ図表1●法定後見と任意後見の違い目的れていないことの証明書」の交付を受

仕組み

認 知 症、知 的 障 害、精 神 障害などのため判断力が十分でない人を保護すること。

成年後見、保佐、補助の3つの種類。

裁 判 所 の 審 判 により、決定される。

（本人の判 断力が現 実に低下しないうちに）将来、判断任意後見能力が不十分になったときに備えること。

本人と受任者が任意後見契約を締結する。

（本人の判断能力が現実に低下し）裁判所が後見監督人を選任した時点で受任者が、任意後見人となる。

法定後見

けることができます。
これらの証明書の申請をすることができるのは、本人、その配偶者及び四親等内の親族等ですが、代理人による申請も可能ですから、宅建業者が委任を受けて証明書を取得することが2 任意後見できます。取引当事者が高齢者であって、判断能力低下の可判断能力が低下しておらず、あるいは低下の程度が軽い段能性がある場合には、法務局で後見等に関する登記を調べ、階であっても、将来判断能力が不十分になったときに備え、後見等の登記がなされていれば登記事項証明書を取得し、あらかじめ財産管理を委任しておく契約をすることもできま

後見等の登記がなされていなければ「登記されていないことす。そのような趣旨で、本人と受任者との間で締結されるのの証明書」の交付を受けておく必要があります。

が任意後見契約です。任意後見契約については、任意後見契約に関する法律（任意後見契約法）が制定され、その手続や効力が定められています。

（2）後見等の登記がなされている場合①成年後見

成年後見開始の審判がなされていれば、成年後見人が選本人から財産管理の委任を受ける者を任意後見受任者と任されています。成年後見人には、包括的に本人の財産を処いい（同法 2 条 3 号）、家庭裁判所によって後見監督人が選任分する権限が与えられていますから（民法 859 条 1 項）、本人された時点で、任意後見受任者が、任意後見人となります（同の不動産について、成年後見人は、自らの判断によって売却法 2 条 4 号・4 条 1 項）。任意後見の制度は、本人と受任者とのすることができます。

契約に基づくものである点において、家庭裁判所の審判に基とはいえ、成年後見人は、本人の意思を尊重し、かつ、そのづく法定後見とは、性格を異にしています。親戚、友人であっ心身の状態及び生活の状況に配慮しながらその事務を行うても弁護士などの専門家であっても、本人が信頼している人ことが職責です（同法 858 条）。住環境の変化は、本人の精神であれば、任意後見受任者となることができます。

状況に大きな影響を与えますから、居住用不動産を売却する

任意後見契約は、広範な財産管理を他人に委ねるもので場合には、特段の配慮が求められます。そのために、成年後あり、契約内容を本人の意思に基づく適正なものにする必要

見人が本人の居住用不動産を売却するに際しては、家庭裁がありますので、公正証書によって行わなければなりません

判所の許可を要するものとされています（859 条の 3）。成年（同法 3 条）。契約の効力は、家庭裁判所が任意後見監督人を後見人が、家庭裁判所の許可を得ないで本人の居住用不動選任したときに生じます（同法 2 条 1 号・4 条 1 項）。

産を売却した場合、売買契約は無効です。
宅建業者としては、登記事項証明書によって成年後見の審3 高齢者から委任を受けた時の宅建業者としての対応判がなされた事実と、成年後見人が誰であるかを確かめた法定後見（成年後見等）および任意後見については、後見として取り進めることになり、その際には、高齢者が所有する等に関する登記がなされます（後見登記等に関する法律 4

不動産が居住用であるかどうかを確認しなければなりません。

条・5 条）。法務局に申請すれば、登記事項証明書の交付を受後見の審判がなされている場合には、本人自らは契約を締けることができますから（同法 10 条 1 項）、後見等の審判がな結することはできません。仮に契約を締結してしまうと、そのされ、あるいは、任意後見契約が締結されていることは、登記契約は取り消されることになります（民法9条本文・120条1項）。

事項証明書によって、これを知ることができます。後見等の登②保佐（1）概説

記には、後見等の種別（同法 4 条 1 項 1 号）に加え、成年後見人等の氏名・名称・住所（同項 3 号）も記録されています。後ならば、不動産の売買契約は、その成年後見人を交渉当事者保佐の場合には、成年後見とは異なり、保佐開始の審判がなされていても、本人自ら契約をすることができます。本人所

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有の不動産の売買や賃貸借の契約も、原則として、あくまでときには、任意後見人が代理人として、代理権の範囲内で契も本人自らが行います。もっとも、本人単独で完全に有効な約を行うことになります。

契約を締結できるものではありません。本人自ら契約をしようとする際には、保佐人の同意が必要です（同法 13 条 1 項）。
宅建業者が保佐人の取引に関与するには、契約は本人を当事者として、本人の意向に沿って交渉を行いつつ、登記事項証明書によって誰が保佐人かを確かめたうえで、保佐人の同意が得られるかどうかを常に念頭において、業務を進めなければなりません。
保佐人の同意を得ないで契約を行ってしまうと、後に本人または保佐人によって契約が取り消されます（同4項・120条1項）。

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サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

次に、高齢者の安定した居住を確保する住環境をつくるための様々な法律（仕組み）について解説します。

1 高齢者居住安定確保法

高齢者居住安定確保法（正式名称は、高齢者の居住の安③補助定確保に関する法律）は、高齢者が安心して生活できる居住補助開始の審判がなされた場合にも、本人自ら契約でき環境をつくるため、平成 13 年 4月に制定された法律です（同なくなるわけではなく、あくまでも本人自らが契約を行うのが年 10月施行）。①高齢者の居住の安定確保のために国土交原則です。

通大臣および厚生労働大臣が共同して高齢者の居住の安定

ただ、補助の審判では、補助人の同意権付与や代理権付の確保に関する基本的な方針（基本方針）を策定する、②基与の申立てがなされており、補助人に同意権が付与されるこ本方針に基づき、都道府県が高齢者の居住の安定の確保にとがあり、そのような場合には契約を行うには補助人の同意関する計画を立案する、③サービス付き高齢者向け住宅（以を要し、また、補助人に代理権が付与されていれば補助人が下、「サ高住」という）の登録制度を設けるなどが定められて代理権の範囲内で代理人として不動産の売買や賃貸借を行います。

うこととなります。
補助についても、補助開始の審判がなされていれば、補助人の氏名・住所、補助人の同意を要する行為が定められたと

2 サ高住の概要と業務規制

かつて、高齢者の住居を確保するための制度は、高専賃

きはその行為、補助人に代理権が付与されたときはその代（高齢者専用賃貸住宅）、高円賃（高齢者円滑入居賃貸住宅）、理権の範囲が登記されます。宅建業者が、被補助人の所有す高優賃（高齢者向け優良賃貸住宅）の 3 つに分かれていまし

る不動産の契約にかかわる際にも、宅建業者は、登記事項証た。しかし、これらが併存することによって、仕組みが複雑で明書によって、これらの事項を確実に把握しておかなければわかりづらく、利用者にとって不便を感じる状況となっていまなりません。

した。

補助人の同意が必要なのに同意なくしてなされた契約は、高齢者居住安定確保法は、平成 23 年 4月、制度を利用しや取り消されます。

すくするため、それまで 3 つに分かれていた制度を一本化し、④任意後見サービス付き高齢者向け住宅（以下、「サ高住」という、図表 2

任意後見についても、任意後見受任者（任意後見人）の氏参照）の登録制度を創設しました（同年 10月施行）。

名・住所、代理権の範囲などが登記されますが、任意後見にサ高住は、居住のための専用部分に高齢者を入居させ、状おいては、任意後見契約締結後、本人の判断能力が低下した

況把握サービス、生活相談サービスその他の高齢者が日常生段階で、裁判所が任意後見監督人を選任し、そこではじめて活を営むために必要な福祉サービスの提供がなされる賃貸任意後見が開始するという仕組みになっています。したがっ住宅または有料老人ホームです。都道府県知事（または、政て、任意後見の登記がなされていても、任意後見が開始して令市・中核市）が、建築物ごとに登録を行います（同法5条1項）。

いなければ、本人の行為が制約されるものではなく、不動産

サ高住の登録がなされると、高齢者向け住宅の供給促進の売買や賃貸借は、本人が通常どおり行うことになります。のため、補助・税制・融資による支援が実施され、また、登録裁判所が任意後見監督人を選任し、任意後見が開始した

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される住宅等の建設・改修費に対し、国による補助を受ける

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図表 2●高齢者の住居を確保するための制度

高専賃（高齢者専用賃貸住宅）

平成 23 年 4 月
高齢者居住安定確保法

高円賃（高齢者円滑入居賃貸住宅）

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）

高優賃（高齢者向け優良賃貸住宅）

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住宅確保要配慮者
円滑入居賃貸住宅

住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）は、高齢者、低額所得者、子育て世帯、障害者、被災者等の住宅確保に特に配慮を要する者のために、公的な機関が協力する仕組みを定めた法律です。
平成19年7月に制定され、平成29年4月に改正されました（同年 10月施行）。
今般改正された新たな住宅セーフティネット制度では、地ことができるようになります。登録は国土交通省・厚生労働方公共団体による住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の供給促省の共管です。

進計画が策定されるとともに、住宅確保要配慮者の入居を拒

サ高住については、高齢者居住安定確保法によって、登録事業を行う者（以下、「登録事業者」という）に対して、（1）誇大まない賃貸住宅（住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅）の登録制度が創設されました。

広告の禁止（同法 15 条）、（2）登録事項の公示（同法 16 条）、この制度は、①住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅事業契約締結前の書面の交付及び説明（同法 17 条）、高齢者生活を行う者は、住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅を構成する支援サービスの提供（同法 18 条）、帳簿の備付け等（同法 19建築物ごとに、都道府県知事の登録を受ける（同法 8 条）、②条）などの業務規制が課されています。

住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅については、床面積や宅建業者も、自らサ高住の登録をして登録事業を行う場合には、これら法定のルールを遵守しなければなりません。

3 終身建物賃貸借と重要事項説明

高齢者居住安定確保法は、登録事業者による高齢者のための住宅供給を促進するために、終身建物賃貸借の制度を設けました。
終身建物賃貸借の制度では、まず、提供される賃貸住宅が、規模および設備が所定の基準に適合するものであること、加構造設備、賃貸の条件等について、定めが設けられる（同法10 条）、③住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅の登録簿は一般の閲覧に供される（同法 13 条）などを内容とするものです。
登録事業者は、登録住宅に入居を希望する住宅確保要配慮者に対しては、住宅確保要配慮者であることを理由として、入居を拒んではならないものとされます（同法 17 条）。

５まとめ

齢対応構造等が、段差のない床、浴室等の手すり、介助用の高齢者との不動産取引には、法定後見や任意後見について車いすで移動できる幅の廊下その他の加齢にともなって生十分に理解しておくとともに、最新の法律（仕組み）についてもずる高齢者の身体の機能の低下を補い、高齢者が日常生活知識を備えておかなければなりません。この機会に、不動産業を支障なく営むために必要な所定の基準に適合するもので者の方々は、人々の日々の住まいの確保に責任のある立場にあることを要します（同法 54 条）。

あることを改めて確認しておいていただきたいと思います。

次に、終身建物賃貸借契約は公正証書等の書面で行うことが必要とされ、賃貸借期間は借主の死亡に至るまで存続し、かつ、借主が死亡したときに終了します（同法 52 条）。
宅建業者が終身建物賃貸借に関して代理または媒介を行う場合には、「高齢者の居住の安定確保に関する法律第五十二条の規定の適用を受けるものであること」が、重要事項説明事項となります（宅地建物取引業法施行規則第 16 条の 4 の3 第 9 号）。

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