会計人の新たな付加価値創造

相続税の最適化の可能性を広げる「不動産鑑定評価」の活用

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正―財産評価の考え方

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方―財産評価との違い

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？
―否認されないための留意点

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例―財産評価の特例

第7回事例による検証―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う

第4回

No.149（JUN.2021）-155（DEC.2021）掲載『Monthly Report』は、MJS税経システム研究所が制作するユーザー向け月刊誌です。

毎号、税務･商事法･会計･経営などの最新トレンドと実務ノウハウをタイムリーにお届けしています。
この冊子は、本誌の記事を抜粋し、1テーマをコンパクトにまとめた特別版です。
ぜひお役立てください。

Monthly Report

特別版

MJS税経システム研究所

Monthly Report

No.149 (JUN.2021) - No.155 (DEC.2021)

Contents5鵽մ鬼会計人の新たな付加価値創造

相続税の最適化の可能性を広げる「不動産鑑定評価」の活用･･････････････････････････････････

経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

髙𣘺

隆明

2

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性 （No.149（2021.6）掲載）

8

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正―財産評価の考え方 （No.150（2021.7）掲載）

14

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方―財産評価との違い （No.151（2021.8）掲載）

20

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？
―否認されないための留意点 （No.152（2021.9）掲載）

28

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則―財産評価の基本原則 （No.153（2021.10）掲載）

34

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例―財産評価の特例 （No.154（2021.11）掲載）

40

第7回

事例による検証―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う （No.155（2021.12）掲載）

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1会計人の新たな付加価値創造

注禈爑‫ס‬僃鸵⴫‫⺎ס‬耆䓪؅䇶‫׾ׅ‬ր┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫ց‫ס‬孨榫
第1靸榤鍐❫٬┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫‫ס‬哭釐‫Ⳃ┘כ‬榤ꗲ㲊鍐❫‫ס‬僗榫䓪回

MJS 税経システム研究所／経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

냕մ꣚伺

相続案件において、相続税額が最適化されておらず納付しすぎている事例が少なくないようです。その理由としては、不動産の評価に関わる財産評価基本通達の減価要因を適切に適用せず過大評価になっている事例があるからです。財産評価基本通達に従うだけではなく、不動産鑑定評価を利用することで評価額が低くなる可能性があるにもかかわらず、あまり活用されていないようです。
大切なクライアントの相続税額を最適化するためにも、財産評価基本通達を正しく理解することは当然のことであり、さらには不動産鑑定評価による鑑定額との違いを理解しておくことも大切です。かかる観点か（注 1）
ら、本連載では、財産評価基本通達による評価と、不動産鑑定評価基準による鑑定について考察します。

相続税における不動産の評価は財産評価基本通達に準拠しています。財産評価基本通達に基づき不動産の評価額を求める業務は税理士の守備範囲です。一方、不動産鑑定評価基準による不動産の鑑定額を求める業務は不動産鑑定士の守備範囲です。評価額と鑑定額に差が生じる原因として、不動産の価値についての考え方の違いを指摘することができます。それぞれの士業が強みを活かせるような協働のあり方を明らかにします。

時価の評価を画一的にかつ迅速に行うために財

1

時価の概念

産評価基本通達が制定されているのであり、財産評価基本通達の総論 1（2）では「それぞれの財産（１）時価の概念の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取相続税における財産の評価は、相続税法 22 条

引が行われる場合に通常成立すると認められる価で「相続により取得した財産の価額は、その財産額をいい、その価額は、この通達の定めによっての取得の時（相続開始時）における時価により評評価した価額による」と明示されています。すな

価する」と規定されています。ではこの時価とはわち相続税法上は時価により評価すると規定しな

何でしょうか。

がらも、財産評価基本通達の定めによって計算す【執筆者】（株 ) 千代田キャピタルマネージメント代表取締役。敬愛大学経済学部客員教授。高崎経済大学地域政策学部非常勤講師。不動
産鑑定士・税理士。博士 ( 経済学 )・博士 ( 経営学 )・修士 ( 不動産学 )。日本交渉学会理事、日本税務会計学会会員。日本不動産鑑定士連合会認定指導鑑定士。実務上の専門領域は組織再編による事業再生で、理論面の研究領域はミクロ理論経済学、行動経済学、
事業再生、地域企業会計。
（注 1）本稿は 2020 年 2 月 18 日から 2021 年 4 月 6 日まで、TVS サイト、GOODWILLPLUS サイトで８回に渡って連載した経営研究リポートに加筆修正しました。

2

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会計人の新たな付加価値創造

連載目次

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方 ―財産評価との違い

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則 ―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例 ―財産評価の特例

第7回

事例による検証 ―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う―財産評価の考え方―否認されないための留意点

ると断言されているのです。いわば命令に近い規

場合に、不動産鑑定評価により求めた鑑定額が財定になっているのです。

産評価基本通達により求めた評価額より低いのでこの時価の概念は鑑定評価における「正常価あれば、納税額を抑えられるという意味で、不動格」の概念とほぼ同様です。時価評価は「財産評

産鑑定がクローズアップされることになります。

価基本通達に従って計算した価額が、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」と乖離する場合に問題

21

財産評価基本通達による評価になるのです。
時価が問題になるのは相続の場合だけではありません、たとえば事業再編を行う場合に、同族企（２）実際の差
毎年 1 月 1 日現在の標準的な土地の価格とし業内で不動産を移転する場合の評価も問題になりて、国土交通省が地価公示価格を公表します。こます。端的には、低廉譲渡ではないのかという疑れを 100 とすると、相続税の路線価は 80 〜 90、いを払拭する必要が生じることが少なくありませ固定資産税評価額は 70 〜 80 を目安に設定されてん。

います。「普通の土地」であるならば、時価は地
価公示価格に近い水準になっています。

（１）財産評価基本通達は税理士の守備範囲
財産評価基本通達の考え方の特徴として、土地100と建物を別々に評価する点をあげることができま

相続税路線評価額

80 〜 90

す。不動産は土地と建物から構成されているとこ

固定資産税評価額

70 〜 80

ろ、これを別々に評価するために土地の評価額の

地価公示価格

如何が時価の評価に大きな影響を与えます。財産
ごく普通の土地の場合であれば、財産評価基本

評価基本通達による評価が常に「正しい時価」を通達に従って計算した評価額は、地価公示価格の示すとは限りませんが、相続税においては「財産80％程度になっているので、そのまま相続税の申評価基本通達の定めによって計算する」と定めが告をしても納税者には有利であるということにな

ある以上、この計算は税理士の本来業務として位ります。これはあくまで「普通の土地」の場合で置づけられます。

あり、「普通でない土地」や「普通でない建物が存在する場合」等には、「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」が、財産評価基本通達で求めた（２）評価の考え方
土地と建物を別々にとらえて評価し、合算することで不動産の評価を行います。

「時価」を下回ることがあるのです。このような

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3

台帳若しくは土地補充課税台帳（同条第 8 項の規① 土地
財産評価基本通達による土地の評価には、「路定により土地補充課税台帳とみなされているもの

線価方式」と「倍率方式」の２つの評価方式があを含む。
）に登録された基準年度の価格又は比準

ります（通達 11）。路線価が定められている地域価格をいう。
）に国税局長が一定の地域ごとにそにある土地については路線価方式により評価し、の地域の実情に即するように定める倍率を乗じてその他の地域にある土地については倍率方式によ計算した金額によって評価する方式をいう。
」とり評価しなければなりません。

されています。

ⅰ）路線価方式② 建物の評価

財産評価基本通達の 13 によると、「路線価方式

自用の建物の場合、その建物は固定資産税評価とは、その宅地の面する路線に付された路線価を額を加算します。貸家の場合、固定資産税評価額

基とし、15（奥行価格補正）から 20 − 7（容積率から借家権の額を控除して求めます。借家権の額の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価）まで

は、借家権割合を乗じて求めることになります。

の定めにより計算した金額によって評価する方式をいう」とされています。（注 2）31

路線価方式は市街地の土地の評価に使うもの
で、その土地が接する道路の標準的な価格から奥不動産鑑定評価基準による鑑定評価

行や間口、地形などの要因を補正して評価額を算（１）不動産鑑定評価基準は不動産鑑定士の守備出する方式です。評価の過程において次のような範囲
不動産鑑定評価において価格の概念は正常価補正が行われます。

格、限定価格、特殊価格、特定価格に大別されま・前面道路側を間口とした場合の奥行による価す。このうち正常価格は「市場性を有する不動産格の補正を行います。

について現実の社会経済情勢の下で合理的と考え・角地、二方路、三方路等の場合は効用の増加られる条件を満たす市場で成立するであろう市場を評価に反映します。
・間口狭小、奥行長大の場合は減価を行います。

価値を表示する適正な価格」と定義されており、・宅地の形状が不整形である場合（不整形地）

この概念がいわゆる市場価格であり、時価の概念であるということになります。不動産鑑定評価基の補正を行います。

準に基づいた鑑定評価は不動産鑑定士の守備範囲

・無道路地、がけ地等の補正を行います。

となります。
ⅱ）倍率方式
倍率方式は固定資産税評価額に評価倍率を乗じ（２）鑑定の考え方（注 3）て宅地の価格を評価する方式です。主に郊外や農① 一体評価と個別評価

村などの宅地や山林、農地等を評価する場合に用いられます。

更地とは「建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地」のこ

財産評価基本通達の 21 によると「倍率方式ととです。実際には土地の上に建物が存在していては、固定資産税評価額（地方税法第 381 条（固定も、当該建物が存在しないことを想定して鑑定評

資産課税台帳の登録事項）の規定により土地課税

価を行うこともあります。一方、この更地評価に（注 2）すべての市街地の道路に路線価が付されているわけではありません。路線価が付されていない道に面している土地の評価にあたっては所轄の税務署に特定路線価の申出をすることになります。
（注 3）不動産鑑定評価の考え方については、拙著『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょうー収益確保と相続対策のための土地活用ー』（ブイツーソリューション、2021）の第Ⅵ章で詳述しました。

4

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対して、地上に存在する建物も含めて、土地・建価格が減少する要因としては、土地の比準を行

物を一体の不動産としてとらえる評価を複合不動う際に個別分析要因を低く判定したり、建物の再産の評価といいます。

調達価格を求める場合の建築費や経年変化の減価

複合不動産にみられるように、土地と建物が一を低く判定したりすることが考えられます。この体となって機能する以上、これらを一体として評ような判断の差異が結果として積算価格を減少さ価すべきであって、両者を切り離して個別に評価せることになります。

したのでは不動産の価値を正しく判断できないのです。

ⅱ）取引事例比較法による比準価格

一体評価と個別評価に乖離が生じる原因として取引事例について事情補正及び時点修正を行っは、建物との適合の状態を指摘することができまた上で各事例と対象不動産との価格形成要因の比す。たとえば建物が最有効の使用状態でない場合較を行い、さらに対象不動産を標準画地と比較しには、更地の価格から建物の取壊費用を控除するて比準価格を求めた後、想定した標準画地と対象形で時価を評価することで一体価格を求めること

不動産の形状・地積等の個別的要因について比較になります。この点、個別評価では建物の取壊費

して対象不動産の比準価格を求めます。具体的に用を減価するという考え方は成り立ちません。

は、標準画地の比準価格に、対象不動産の個別的要因格差率及び地積を乗じて、対象不動産の比準② 鑑定評価の三手法
不動産の価格を求めるにあたっては価格の三面性を考慮することが求められます。すなわち、費価格を試算します。
いずれの取引事例も対象不動産と代替・競争関係にあり、規範性が高いものを採用します。

用性、市場性、収益性です。費用性とはどれほど

時点修正率は、採用した地価公示地の変動率のの費用がかかったか（原価法）、市場性とはどれ

みならず、一般住宅地の変動率も参考に地価動向

ほどの値段で市場で取引されるか（取引事例比較を分析して査定します。比準価格は、現実の市場

法）、収益性とはどれほどの収益が得られるか（収において発生した取引事例に基礎を置くもので、

益還元法）という視点であり、不動産鑑定評価で市場の実態を反映し実証的な価格となります。

はこれら 3 つの視点から鑑定評価の三手法が定められています。

価格が減少する要因としては、土地の比準を行う際に個別分析要因を低く判定することが考えられます。事例の選定時点で特別な事情（売り急ⅰ）原価法による積算価格
土地については、近隣地域の地域要因を備えた標準画地の標準価格を、取引事例比較法を採用しぎ）があるようなものを選択しても、適正な事情補正を行うことができるのであれば価格の減少に直結することはありません。

て求めた価格を標準としつつ、標準地の公示価格を規準（注 4）とした価格等との均衡を十分に考慮しⅲ）収益還元法による収益価格

査定した後、標準画地と形状・地積等の個別的要

対象建物の経済的残存耐用年数に対応する当該因について比較して価格を求めます。建物につい建物及びその敷地の純収益の現価の総和（「純収益ては、対象建物と類似の建物の建築費を参考としの有期還元額」と呼びます）を求め、経済的残存て、新規に再調達する場合の再調達原価を査定

耐用年数満了後に対象建物を取り壊した場合の更し、次に、建物の現況及び地域的特性の推移・動地価格の現価を加えて収益価格を試算しています。

向を判断した後、評価対象建物の築後の経過年数

価格が減少する要因としては、土地の収益と費を勘案して建物の積算価格を求めます。

用を把握する時点で、どの数値を採用するかとい（注 4）対象となる土地の更地としての価格を求めるに際して、類似する利用価値を有すると認められる標準地と比較を行ない、標準地の公示価格と対象となる土地の価格との間に均衡を保たせることを、鑑定評価にあたって『公示価格を規準とする』と表現します。

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5

う点があります。実績地が明らかな異常値（不動られます。「評価通達により算定される土地の評

産を有効活用しようとしていない場合など）であ

価額が客観的交換価値を上回っているといえるたる場合は、そのまま採用することはできません。

めには、これを下回る不動産鑑定評価が存在し、異常値をそのまま採用してしまった場合には不当

その鑑定評価が一応公正妥当な鑑定理論に従って鑑定になりかねませんので適切に補正することにいるというのみでは足りず、同一の土地についてなります。還元利回りの判断は収益価格に直結し他の不動産鑑定評価があればそれとの比較においます。明らかな異常値で還元することはできませて、また、周辺における公示価格や都道府県地価

んが、還元利回りの多寡は収益価格の増減に直結

調査による基準値の標準価値の状況、近隣におけすることになります。収益還元法は理論的な価格

る取引事例等の諸事情に照らして、評価通達等にであるだけに、純収益の把握や還元利回りの設定より算定された土地の評価額が客観的交換価値をの段階での判断の差異が結果として収益価格を減上回ることが明らかであると認められることを要

少させることになります。

するものと解されている」としています。判例
も、相続税の評価額に関する訴訟において、「不動産鑑定士による鑑定評価書による評価額ではな

41

鑑定の有効性く、財産評価基本通達による評価額を採用する（平成 30 年 3 月 13 日、東京地裁）」とした例もあ

財産評価基本通達は時価の算定方法の指針であり、常に拘束されなければならないものではあり
ません。

ります。
否認される例としては「正常価格以外の価格を求めている場合」「時点修正の誤り」「個別補正の誤り」「還元利回りの誤り」「鑑定評価手法が適正（１）鑑定評価書が認容される可能性
不動産鑑定評価の扱いについては、「評価通達に適用されていない」等が考えられます。この点については第 4 回で詳述します。

による評価は一般的に合理性を有すると解される
ところ、評価通達等を適用して評価することが「著しく不適当と認められる特別の事情が存する
場合、すなわち、評価通達により算定される土地

参考文献の評価額が客観的交換価値を上回る場合には他の合理的な評価方法により時価を求めるべき」との考え方が基本になっています（平成 18 年 3 月 15 日
裁決）。
判例も「相続税法 22 条の時価は、不特定多数

鑑定評価基準委員会（2015）『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表の手引き』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表』、住宅新報社
髙𣘺隆明（2017），『事業再生読本』、ファーストプレスの者の間において通常成立すべき客観的な交換価

与良秀雄 , 渡邉正則（2019）『判例・裁決例にみる 評基通に値を意味するから、通達評価額がこの意味におけよらない財産評価』、新日本法規

る時価を上回らない場合には、適法であることは武田秀和（2019）『土地評価実務ガイド〔改訂版〕』
、税務経
理協会

いうまでもないが、他の証拠によって上記時価を鎌倉靖二（2019）『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』、上回ると判断された場合には、これを採用した課

税務研究会出版局

税処分は違法となるというべきである。（平成 16

名和道紀 , 長井庸子（2020）『路線価による土地評価の実務』、
清文社

年 8 月 30 日、名古屋地裁）」と、この考え方を是髙𣘺隆明（2021），『せっかく土地を持っているなら…収益用認しています。

建物を建てましょう』、（近刊）髙𣘺隆明（2021），『余命 3 年となる前にやっておくべき…不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術』、（近刊）（２）鑑定評価書が否認される可能性
鑑定評価書による申告を認めないとの採決もみ6

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M EM O ●会計人の新たな付加価値創造

注禈爑‫ס‬僃鸵⴫‫⺎ס‬耆䓪؅䇶‫׾ׅ‬ր┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫ց‫ס‬孨榫
第2靸榤鍐❫㓹儖鵟鷼‫┘׾ֽׄמ‬丝䎬㏐‫ס‬遨塜մ˓靸榤鍐❫‫ס‬縒ֻ亠回

MJS 税経システム研究所／経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

냗մ꣚伺

相続案件において、相続税額が最適化されておらず納付しすぎている事例が少なくないようです。その理由としては、不動産の評価に関わる財産評価基本通達の減価要因を適切に適用せず過大評価になっている事例があるからです。財産評価基本通達に従うだけではなく、不動産鑑定評価を利用することで評価額が低くなる可能性があるにもかかわらず、あまり活用されていないようです。
大切なクライアントの相続税額を最適化するためにも、財産評価基本通達を正しく理解することは当然のことであり、さらには不動産鑑定評価による鑑定額との違いを理解しておくことも大切です。かかる観点か（注 1）
ら、本連載では、財産評価基本通達による評価と、不動産鑑定評価基準による鑑定について考察します。

相続税における不動産の評価は財産評価基本通達に準拠しています。財産評価基本通達に基づき不動産の評価額を求める業務は税理士の守備範囲です。一方、不動産鑑定評価基準による不動産の鑑定額を求める業務は不動産鑑定士の守備範囲です。評価額と鑑定額に差が生じる原因として、不動産の価値についての考え方の違いを指摘することができます。それぞれの士業が強みを活かせるような協働のあり方を明らかにします。

1

路線価方式にあたっての補正

財産評価基本通達には様々な補正の方法が規定されています。今回は、代表的な補正要因である

減価補正

増加補正

15

奥行価格補正1620

不整形地の評価20-2

地積規模の大きな宅地の評価

20-3

無道路地の評価

20-4

間口が狭小な宅地等の評価

不整形地（通達 20）を取り上げ、その考え方と計

20-5

がけ地等を有する宅地の評価算方法を明らかにします。

20-6

土砂災害特別警戒区域内にあ

財産評価基本通達に規定されている代表的な補る宅地の評価20-7

正要因は下表の通りです。数字は基本通達の番号
で、左側は減価要因となり、右側は増加要因となります。まずは、本稿で取り上げる減価補正要因
を適切に理解し適用することが、相続税を最適化するために必要です。

8

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容積率の異なる 2 以上の地域
にわたる宅地の評価

24-6

セットバックを必要とする宅
地の評価

24-7

都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

側方路線影響加算

17

二方路線影響加算

18

三方又は四方路線影響加算会計人の新たな付加価値創造

連載目次

21

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方 ―財産評価との違い

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則 ―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例 ―財産評価の特例

第7回

事例による検証 ―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う―財産評価の考え方―否認されないための留意点

補正の実際

ここでは減価要因となる補正のうち、不整形地（通達 20）を取り上げ、その計算方法を概説します（国税庁の HP から図を引用して説明します）。
本稿の目的は財産評価と不動産鑑定を比較考量することであり、財産評価基本通達の逐条解説ではありませんので、詳しい解説は専門の解説書に

奥行価格補正率25m = 0.97
20m = 1.00

譲ります。ミロク情報サービスの評価システムを利用することで容易かつ正確な計算ができますので、必要以上に時間をかけて財産評価基本通達の評価方法を研究する必要はないとも考えられます。正確な計算はミロク情報サービスの評価システムに任せれば良いのであり、その計算結果と、計算上の奥行距離400㎡÷ 20m = 20m < 25m

不整形地補正①かげ地割合 （700㎡− 400㎡）÷ 700㎡ = 0.4286②不整形地補正率 地区区分
普通住宅地域
地積区分
Ａ

不動産鑑定評価による鑑定額に差が生じる原因を

かげ地割合
補正率

分析して、不動産鑑定評価を行うべきかどうかを判断すべきです。（注 1）

∴ 20m

路線価
評価額

0.42860.85

100 千円 × 1.00 = 100 千円
100 千円 × 400㎡ × 0.85 = 34,000 千円（１）計算上の奥行距離…通達 20
不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地としての価額に、不整形地補正率を乗じて評価します。

・平成 30 年分以降用の補正率表の①奥行価格補
正率表から 0.97 〜 1.00 を求めます。
・不整形地の地積 400㎡を間口距離 20m で除して計算上の奥行距離を 20m と求めます。
・計算上の奥行距離 20m と想定整形地の奥行距離25m を比べて短い 20m の補正率 1.00 を採用します。

（注 1）ミロク情報サービスのシステムとしては、「ACELINK NX-Pro」で財産評価に対応しており、正確かつ簡単に求められるようになっています。

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9

・かげ地割合 =（想定整形地の地積−不整形地の15m を比べ、短い方の実際の間口距離を使い、

地積）÷想定整形地の地積

旗竿地の地積 750㎡÷間口距離 5m で奥行距離であるため、かげ地割合を 0.4286 と求めます。

を 150m と求めます。このとき、想定整形地の・補正率表の⑤不整形地補正率表から補正率を

奥行距離 50m ＜ 地積÷間口距離 150m となるた

0.85 と求めます。
・土地価格の合計値に、不整形地補正率 0.85 を乗め、短い方である想定整形地の奥行距離の 50mがこの土地の奥行距離となります。

じて評価額を 34,000 千円と求めます。
（２）不整形地の評価① 不整形地区分評価法……通達 20(1)
不整形地を区分して求めた整形地を基として計算した価額の合計額に不整形地補正率を乗じて評
価します。

200

30m

10m

イ

20m

300㎡ 100㎡ 200㎡

このような土地について計算上の奥行距離を10m考察します。不整形地の地積は 800㎡で、間口距

ア

離は 15m なので、800㎡÷ 15m = 53.33m となります。50m ＜ 53.33m なので奥行補正は 50m を基準とします。

奥行補正は 46.66m を基準とすることになります。

10m

10m

奥行価格補正率仮 に 不 整 形 地 の 地 積 が 700 ㎡ だ と、700 ㎡ ÷
15m = 46.66m となります。46.66m ＜ 50m なのでウ

30m = 0.95
20m = 1.00
10m = 1.00

不整形地
想定整形地

ア＋イ＋ウ = 600㎡
30 ×（10+10+10）= 900㎡

路線価
ア 200 千円 × 0.95 × 300㎡ = 57,000 千円
イ 200 千円 × 1.00 × 100㎡ = 20,000 千円
ウ 200 千円 × 1.00 × 200㎡ = 40,000 千円
合計
117,000 千円
不整形地補正かげ地割合（900㎡− 600㎡）÷ 900㎡ = 0.333
不整形地補正率
地区区分
普通住宅地区
地積区分
Ｃ
かげ地割合
補正率

このような、いわゆる旗竿地の奥行は次のように求めます。

評価額

0.333
0.96

117,000 千円 × 0.96 = 112,320 千円

基本的な考え方として、不整形地にかかる想定
整形地の奥行距離を限度として、その不整形地の面積をその間口距離で除して得た数値とします。

・平成 30 年分以降用の補正率表の①奥行価格補
正率表から 0.95 〜 1.00 を求めます。
・正面路線価に補正率と地積を乗じてアイウの各・まず、基礎となる道路からの垂線を引いて想定整形地を作成し、奥行距離を測ります。この旗竿地の想定整形地の奥行距離は 50m となります。
・実際の間口距離 5m と想定整形地の間口距離10MONTHLY REPORT 特別版

土地の路線価を求めます。
・整形地の地積との面積比でかげ地割合 0.333 を求めます。
・補正率表の⑤不整形地補正率表から補正率を会計人の新たな付加価値創造

整形地を基として評価する方法です。近似整形地

0.96 と求めます。
・アイウの土地価格の合計値に、不整形地補正率とは、はみ出す不整形地の部分の地積と近似整形

0.96 を乗じて評価額を 112,320 千円と求めます。

地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむ
ね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求めます。

② 平均奥行距離法……通達 20(2)
不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基にして求めた整形地としての100

価額に、不整形地補正率を乗じて評価します。
600㎡

35m

300

30m
15m
16.67m
250㎡

24m

奥行価格補正率30m = 0.95
35m = 0.9320m

奥行価格補正率

不整形地
600㎡
近似不整形地
750㎡
近似整形地の奥行距離 30m

24m = 0.9717m = 1.00
16m = 1.00

24m>250㎡ ÷ 15m = 16.67m∴ 16.67m = 1.00

不整形地補正①かげ地割合 （480㎡− 250㎡）÷ 480㎡ = 0.479②不整形地補正率 地区区分
普通住宅地域
地積区分
Ａ
かげ地割合 0.479
補正率

0.82

実際の奥行距離35m

奥行補正率
実際の奥行 35m > 近似整形地の奥行 30m ∴ 30m = 0.95
不整形地補正①かげ地割合 （750㎡− 600㎡）÷ 750㎡ = 0.2②不整形地補正率 地区区分
普通住宅地域
地積区分
Ｃ

評価額 300 千円 × 1.00 × 0.82 × 250㎡ = 61,500 千円

かげ地割合
補正率

0.2
0.98

・平成 30 年分以降用の補正率表の①奥行価格補

評価額 100 千円× 0.95 × 0.98 × 600㎡ = 55,860 千円

正率表から 0.97 〜 1.00 を求めます。
・地積を間口の距離で除して想定上の奥行を求め、実際の奥行を比較して短い方の奥行の奥行補正率を採用します。
・想定整形地の地積との面積比でかげ地割合 0.48を求めます。
・補正率表の⑤不整形地補正率表から補正率を0.82 と求めます。
・正面路線価に奥行補正率 1.00 と不整形地補正率0.82 と地積 250㎡を乗じて評価額を 61,500 千円と求めます。

・平成 30 年分以降用の補正率表の①奥行価格補
正率表から 0.95 〜 0.93 を求めます。
・近似整形地の奥行距離を 30m と求めます。
・近似整形地の奥行と実際の奥行を比較して短い方の奥行の奥行補正率 0.95 を採用します。
・整形地の地積との面積比でかげ地割合 0.2 を求めます。
・補正率表の⑤不整形地補正率表から補正率を0.98 と求めます。
・正面路線価に奥行補正率 0.95 と不整形地補正率
0.98 と地積 600㎡を乗じて評価額を 55,860 千円③ 近似整形地法……通達 20(3)と求めます。

不整形地について近似整形地を求め、その近似

MONTHLY REPORT 特別版

11④ 近似整形地控除法……通達 20(4)
不整形地について近似整形地を求め、隣接する・①の部分 150㎡の評価額を 30,000 千円と求めます。

整形地と合わせた全体の整形地の価額を計算して・近似整形地の単価を 186,666 円と求めます。

から、隣接する整形地の価額を差し引いた価額を・想定整形地の地積 700㎡と①の面積比でかげ地

基にして計算した価額に、不整形地補正率を乗じ割合 0.3571 を求めます。
・補正率表の⑤不整形地補正率表から補正率をて評価する方法です。

0.88 と求めます。
・近 似 整 形 地 価 格 186,666 円 に 不 整 形 地 補 正 率

200
10m

0.88 と地積 450㎡を乗じて評価額を 73,919,736 円

15mと求めます。
150㎡

30m
450㎡

本稿では、相続税算定における土地の評価の代表的な補正要因である不整形地の評価の考え方を取り上げました。次回は不動産鑑定評価の考え方

20m

奥行価格補正率30m = 0.95

①不整形地
②隣接整形地
近似整形地
想定整形地

450㎡
150㎡
450㎡
700㎡

を取り上げます。両方を知り、比較考量すること
で、クライアントの最適な相続税額の算定につなげていきましょう。

近似整形地奥行距離 30m

参考文献
奥行補正率
近似整形地の奥行 15m

15m = 1.00

鑑定評価基準委員会（2015）『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』、住宅新報社

200 千円×0.95×600㎡ = 114,000 千円
全体の評価額隣接地の評価額 200 千円× 1.00 × 150㎡ = 30,000 千円

地価調査研究会（2016）『土地価格比準表の手引き』、住宅新

近似整形地の評価額 114,000 千円− 30,000 千円 = 84,000 千円

地価調査研究会（2016）『土地価格比準表』、住宅新報社

84,000 千円÷ 450㎡ = 186,666 円

報社
髙𣘺隆明（2017）『事業再生読本』、ファーストプレス
与良秀雄、渡邉正則（2019）『判例・裁決例にみる 評基通に

不整形地補正率①かげ地割合 （700㎡− 450㎡）÷ 700㎡ = 0.3571②不整形地補正率 地区区分
普通住宅地域
地積区分
かげ地割合
補正率

Ａ
0.35710.88

よらない財産評価』、新日本法規出版
武田秀和（2019）『土地評価実務ガイド〔改訂版〕』、税務経理協会
鎌倉靖二（2018）『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』、
税務研究会出版局
名和道紀、長井庸子（2020）『路線価による土地評価の実務』、
清文社

評価額

186,666 円× 0.88 × 450㎡ = 73,919,736 円髙𣘺隆明（2021）『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょう』、ブイツーソリューション
髙𣘺隆明（2021）『余命 3 年となる前にやっておくべき…不動産と事業（会社）を守る相続術』、ブイツーソリューション

・平成 30 年分以降用の補正率表の①奥行価格補
正率表から 0.95 を求めます。
・近似整形地の奥行距離を 30m と求めます。
・近似整形地の奥行と実際の奥行を比較して短い方の奥行の奥行補正率 0.95 を採用します。
・①と②を併せた全体 600㎡の評価額を 114,000 千円と求めます。

12

MONTHLY REPORT 特別版

奥行価格補正率表（平成 30 年以降用）、不整形地補正率表（平成 19 年以降用）国税庁
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka̲
new/02/07.htm

●

M EM O ●会計人の新たな付加価値創造

注禈爑‫ס‬僃鸵⴫‫⺎ס‬耆䓪؅䇶‫׾ׅ‬ր┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫ց‫ס‬孨榫
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MJS 税経システム研究所／経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

냗մ꣚伺

相続案件において、相続税額が最適化されておらず納付しすぎている事例が少なくないようです。その理由としては、不動産の評価に関わる財産評価基本通達の減価要因を適切に適用せず過大評価になっている事例があるからです。財産評価基本通達に従うだけではなく、不動産鑑定評価を利用することで評価額が低くなる可能性があるにもかかわらず、あまり活用されていないようです。
大切なクライアントの相続税額を最適化するためにも、財産評価基本通達を正しく理解することは当然のことであり、さらには不動産鑑定評価による鑑定額との違いを理解しておくことも大切です。かかる観点か（注 1）
ら、本連載では、財産評価基本通達による評価と、不動産鑑定評価基準による鑑定について考察します。

相続税における不動産の評価は財産評価基本通達に準拠しています。財産評価基本通達に基づき不動産の評価額を求める業務は税理士の守備範囲です。一方、不動産鑑定評価基準による不動産の鑑定額を求める業務は不動産鑑定士の守備範囲です。評価額と鑑定額に差が生じる原因として、不動産の価値についての考え方の違いを指摘することができます。それぞれの士業が強みを活かせるような協働のあり方を明らかにします。

今回は、「更地」と「建物及びその敷地」を取による比準価格及び収益還元法（土地残余法）にり上げ、実際の不動産鑑定評価の手順に従って、よる収益価格を求めて、調整のうえ、対象不動産

不動産鑑定評価書の記載内容を明らかにします。

の鑑定評価額を決定することになります。対象不手順の各段階において、鑑定額に影響を与えるよ

動産が既成市街地内に存する場合は再調達原価のうな判断が行われる個所（＝判断次第で金額が変把握が困難であるため、原価法は適用しないこと

わる箇所）については、本文中に下線を引くことも少なくありません。

で明示しておきます。
（１）取引事例比較法
標準画地の比準価格に対象不動産の個別的要因

1

更地の鑑定評価

格差率及び地積を乗じて、対象不動産の比準価格を試算します。具体的には次の手順により求めま

更地の鑑定評価にあたっては、取引事例比較法

す。

（注 1）本稿は 2020 年 2 月 18 日から 2021 年 4 月 6 日まで、TVS サイト、GOODWILLPLUS サイトで８回に渡って連載した経営研究リポートに加筆修正しました。

14

MONTHLY REPORT 特別版

会計人の新たな付加価値創造

連載目次

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？ ―否認されないための留意点

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則 ―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例 ―財産評価の特例

第7回

事例による検証 ―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う―財産評価の考え方―財産評価との違い① 標準画地の比準価格

形状・地積等の個別的要因について比較する形でまず、標準画地（間口や奥行のバランスが良好

個別的要因を判断し格差率を判定します。

な中間画地）を想定し、取引事例比較法を適用して当該標準画地の比準価格を査定します。この場③ 比準価格の査定

合、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域におけ

最後に、前掲①で査定した標準画地の比準価格

る適切な取引事例を選択し、事情補正及び時点修に、前掲②で判定した対象不動産の個別的要因格正を行い、さらに、各事例と対象土地との価格形

差率及び地積を乗じて、対象不動産の比準価格を成要因の比較を行い、対象不動産の標準画地とし試算します。

ての比準価格を求めます。求めた比準価格を比較考量して標準画地の比準価格を査定します。

このように、対象不動産と取引事例を直接比較するのではなく、一度、標準画地の価格を査定し、その価格を基に対象不動産の格差を勘案して比準価格を求めることになります（注 2）。

② 個別的要因格差率の査定
次に対象不動産について、想定した標準画地と（参考）取引事例比較法（土地）の例

事例 1
190,100 円 /㎡

事例 2
181,910 円 /㎡

事例 3
186,800 円 /㎡

事例 4
178,100 円 /㎡

事例 5
175,000 円 /㎡取引事例から直接的に対象不動産の価格を求めるのではなく、一度、

考え方
近隣地域や同一需給圏の類似地域から適切な事例を収集します。各事例に応じて補正を
標準画地の比準価格 行い想定した標準画地の比準
180,500 円 /㎡
価格を求めます。

標準的画地の価格を求め、その標準的画地と対象不動産を比較することになります。
接道の路線価を面積数に乗じて評価するというような財産評価基本通
達の考え方とは全く異なる考え方であることに留意してください。

次に、標準画地と対象不動産を比較して補正を行い、対象
対象不動産の比準価格 不動産の比準価格を求めます。
170,300 円 /㎡

（注 2）評価の過程において価格を「査定」し、鑑定評価の手法によって求めた価格を「試算」します。最後に各試算価格を比較考量して最終の価格を「鑑定」します。

MONTHLY REPORT 特別版

15

（２）収益還元法（３）公示価格を規準とした価格

対象不動産について最有効使用の賃貸用建物の標準地の公示価格を規準とし、標準画地の規準建設を想定し、土地残余法を適用して求めます。

価格を求めます。求めた規準価格に対象不動産の土地残余法とは「対象不動産が更地である場合

個別的要因格差率及び地積を乗じて、対象不動産において、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の規準価格を査定します。

の建築を想定し、収益還元法以外の手法によって想定建物等の価格を求めることができるときは、（４）試算価格の調整及び鑑定評価額の決定

当該想定建物及びその敷地に基づく純収益から想各試算価格には開差が生じることが一般的で定建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収す。そこで各鑑定評価方式及び採用した資料の有益を還元利回りで還元する手法」と定義されます。

する特徴に応じた斟酌を加え、鑑定評価の手順の具体的には総収益から総費用を差し引いて土地各段階について、客観的・批判的に再吟味するこ･ 建物に帰属する純収益を求め、このうち建物にとにより調整することになります。

帰属する純収益を控除して、最終的に求めた土地

比準価格は、現実の市場において発生した取引に帰属する純収益について土地の還元利回りで還事例に基礎を置くもので、市場の実態を反映し、元して収益価格を求めることになります。

実証的といえます。収益価格は、収益的に優れた

そこで、まず最初に想定される総収益を求めます。次に諸費用を控除します。諸費用の例として利用方法を検討して求めたものであり、論理的といえます。

は修繕費（総収益の 5％程度）、維持管理費（賃料

対象不動産に係る典型的な需要者層を勘案しの 3％程度）、固定資産税・都市計画税、損害保険て、重視すべき試算価格を判断します。たとえば料（建物の 0.1％程度）、空室等損失額（総収益の比準価格を重視するのであれば、比準価格と比較

10％程度）等を挙げることができます（かっこ内

して一般的に低位に導出される傾向がある収益価の数値は参考値です）。経費率は年間賃料の 20 〜

格をどの程度勘案するべきかを判断して最終的に30％程度となることが一般的です。この範囲を超鑑定価格を決定します。

える場合には、検証することが必要です。当然ながら、築年数の古い物件ほど修繕費等の経費が高くなる傾向があります。総収益から総経費を控除

21

建物及びその敷地の鑑定評価して求めた額が純収益となります。
建物に帰属する純収益とは建物を建設した時点

自用の建物及びその敷地の評価にあたっては、の初期投資額に見合う利回り（割引率）と、経済原価法による積算価格と、収益還元法による収益的耐用年数の間に初期投資額を回収する利率を加価格を求め、二試算価格を調整のうえ鑑定評価額

味して求めます。実務的には、建物の躯体、仕上を決定します。土地と建物の適応の状態が対象不げ、設備部分の耐用年数に対応する年賦償還率を動産と類似している土地・建物一体としての取引採用します。

事例の収集は困難なため、複合不動産としての取純利益を還元利回りで除した値が収益価格です。還元利回りは標準的な投資家が要求する利回

引事例比較法を適用しないことも少なくありません（注 3）。

り及び金利水準、対象不動産の立地条件及び規模、地域において一般的に見いだされる類似の不動産の取引利回り、不動産投資家へのヒアリング
調査等を勘案して査定します。

（注 3）一般的な不動産鑑定評価においては複合不動産としての取引事例比較法を適用しないこともありますが、取引事例比較法を適用しないことを理由に鑑定評価書を否認した裁決例もあります。

16

MONTHLY REPORT 特別版

会計人の新たな付加価値創造（１）原価法① 土地（２）収益還元法 ―直接法
現況は自用の建物及びその敷地ですが、対象不

ⅰ）近隣地域の標準的使用における標準価格の査

動産を賃貸借に供することを想定し、想定賃料に定基づく総収益を求め、これから賃貸借を継続する
近隣地域の地域要因を備えた標準的画地の標準のに要する総費用を控除して、建物及びその敷地価格を、取引事例比較法を採用して求めた土地のの純収益を査定します。「純収益の算出」「総合還価格を標準とし、標準地の公示価格を規準とした

元利回りの査定」等の具体的方法は前掲の更地の価格等との均衡を十分に考慮して査定します。こ場合と同様となります。

の段階で、「取引事例比較法（土地）を採用して求めた価格」「標準地の公示価格を規準とした価格」 （３）試算価格の調整及び鑑定評価額の決定「標準画地の比準価格」の求め方は前掲の更地の場合と同じです。

各試算価格には開差が生じることが一般的です。そこで各鑑定評価方式及び採用した資料の有する特徴に応じた斟酌を加え、鑑定評価の手順のⅱ）評価対象不動産の土地価格
続いて、対象不動産の「個別格差率の査定」を行い、標準価格に個別格差率を乗じて対象不動産の土地価格を査定します。

各段階について、客観的・批判的に再吟味することにより調整することになります。
さらに最終的にどの価格を重視するかを判断します。たとえば土地の種別に応じて試算価格の差を見ることもあります。住宅地であれば収益性よ② 建物

りも快適性が求められることから収益価格より比評価対象建物と類似の建物の建築費を参考とし

準価格が重視されるでしょうし、商業地であればて、新規に再調達する場合の再調達原価を査定

快適性より収益性が求められるので収益価格が重し、次に、建物の現況及び地域的特性の推移・動視されることになるでしょう。

向から判断して建物の積算価格を査定します。
ⅰ）再調達価格

3

再調達価格は類似の建物の建築費を参考にして求めます。

不動産鑑定評価を利用する際の留意点

確実なデータとして確認されているわけではありませんが、相続税の申告にあたって不動産鑑定ⅱ）減価額評価が容認される可能性は低くないといわれてい躯体と設備のそれぞれについて経年による減価ます。一方で、不服審判に移行した場合、裁決や率を適用して減価します。この際、外見を観察す

判決においては否認される可能性が高くなるようることで必要に応じて観察減価の増減を行います。

です。
その差として考えられる原因の一つとして、

ⅲ）積算価格（建物）再調達価格から減価額を控除して建物の積算価格を算出します。

金額の多寡と乖離の程度を挙げることができるでしょう。一般に正常価格を 100 とした場合、相続税評価額は 90％〜 80％、固定資産税評価額は80％〜 70％と言われています。その当否は別と③ 積算価格して、実際には固定資産税評価額程度であれば否

土地価格と建物価格を合計し、さらに一体とし認される可能性は低く、これを大きく超えるようての市場性を勘案した増減を行って積算価格を査な評価はたとえ正しい鑑定理論に従ったものであ定します。

るとしても、否認される可能性が高まるようです。現に判例は「不動産鑑定評価が存在し、そのMONTHLY REPORT 特別版

17

鑑定評価が一応公正妥当な鑑定理論に従っている

理士・会計士を別業務に掲げている数は約 100 とというのみでは足らない」としています（平成 30

なっています。データの正確性は別にしても、税年 3 月 13 日、東京地裁）。

務に関わる業務に精通している不動産鑑定士が少我々、会計人としては不動産鑑定士との協働にないことだけは確かだといえるでしょう。

より、説得力のある不動産鑑定評価書を利用することで否認される可能性を少しでも軽減しておく
べきではないでしょうか。

（２）協働の仕方
このような状況の中、会計人としてはどのような形で不動産鑑定士との協働を進めるべきなので
しょうか。

4

不動産鑑定評価を採用すべき場面

まずは会計人として財産評価基本通達によって認められる減価補正を正しく行い、これにより求確たる基準や調査データが存在するわけではあめた評価額を不動産鑑定士に提示することで更なりませんが、財産評価基本通達を正しく適用してる減価が期待できるか否かを見極めることが有効

求めた価格と不動産鑑定評価額との乖離が大きいです。「財産評価基本通達ではどのような理由でと否認リスクが高くなるようです。10％程度の乖

減価補正を適用するのか」「評価額はいくらにな離であればともかく、大きな乖離が認められる場るのか」を不動産鑑定士に説明することで、不動合には否認リスクが高まるようです。単に不動産

産鑑定士は状況を理解しやすくなりますし、鑑定

鑑定評価書を用意すれば良いというものではな

評価額と比較すべき評価額を把握できることにな

く、会計事務所と不動産鑑定士が正しい形で協働ります。

することが求められます。

このとき、単に低い価格を求めるのではなく否認されるリスクを軽減することに配慮しなければ（１）不動産鑑定士と財産評価基本通達
全ての不動産鑑定士が財産評価基本通達を理解

認例を不動産鑑定士に示し、否認されない不動産

しているわけではありません。「存在は知ってい鑑定書を目指すことが求められます。かかる観点

るが具体的な方法を熟知していない」というのがからは、たとえ鑑定理論として正論であり正しい

実際のところでしょう。そもそも財産評価基本通ものであっても、極端に低い価格となるような鑑

達による評価と不動産鑑定評価基準による鑑定で定評価額を採用することは慎重にならざるを得な

は考え方が根本的に異なることについては、本稿

いのです。

の第 1 回で明らかにした通りです。不動産鑑定士

会計人として財産評価基本通達に基づいた評価

にとって財産評価基本通達は、通常の不動産鑑定を主導的に算出し、本稿の内容とともに不動産鑑評価を行う限りにおいて不要なものなのです。

定士に情報を提示することで会計人と不動産鑑定

それでは不動産鑑定士にとって税務はどの程度士の協働を目指してみてはいかがでしょうか。この関連性があるのでしょうか。かかる観点から不のとき、いたずらに評価額を下げることに拘ると動産鑑定士と税理士のダブルライセンスの実態を否認リスクを高めてしまいます。会計人と不動産調べてみましたが、国交省も国税庁も、税理士連

鑑定士の協働により、否認されない評価額を模索

合会も鑑定士協会連合会もデータは公開していますることが求められているのです。

せん。国交省の HP で不動産鑑定業者の別業務を評価額が下がることにより期待できる節税額

公表しており、ここで別業務として税理士・会計と、前掲の鑑定報酬額を比較し、節税額＞鑑定報士を掲げている数を確認できます。このように調酬額となるのであれば不動産鑑定評価を実施する

べた結果、不動産鑑定士として登録している人数

ことを検討すべきでしょう。

は約 8,200 人、鑑定業者として登録している数は
約 3,400 となっており、その 3,400 の業者の中で税18なりません。そのために本稿で指摘したような否MONTHLY REPORT 特別版

会計人の新たな付加価値創造

参考文献
鵜野和夫他（2020）『税務評価と鑑定評価』、日本法令
鑑定評価基準委員会（2015）『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表の手引き』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表』、住宅新報社
髙𣘺隆明（2017）『事業再生読本』、ファーストプレス
与良秀雄、渡邉正則（2019）『判例・裁決例にみる 評基通によらない財産評価』、新日本法規出版
武田秀和（2019）『土地評価実務ガイド〔改訂版〕』、税務経理協会
鎌倉靖二（2018）『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』、
税務研究会出版局
名和道紀、長井庸子（2020）『路線価による土地評価の実務』、
清文社
髙𣘺隆明（2021）『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょう』、ブイツーソリューション
髙𣘺隆明（2021）『余命 3 年となる前にやっておくべき…不動産と事業（会社）を守る相続術』、ブイツーソリューションMJS 税経システム研究所 研究員 髙𣘺隆明氏の本土地を持っていないなら ･･･
中古一戸建てがお得です

せっかく土地を持っているなら ･･･
収益用建物を建てましょう

余命 3 年となる前に ･･･
不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術

ゼロから始める資産形成

収益確保と相続対策のための土地活用

相続人に負担をかけない相続対策（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）

土地を持っていない人を対象に、ゼロから無理なく不動産による資産形成を実現するための本。具体的には、中古一戸建てを取得した後、貸家として運用し、将来は自用の建物として転用する方法を詳述しました。収益還元法、定期借家契約等の関連知識の他、他の類型との違いについても明らかにしました。

土地を持っている人を対象に、収益確保と相続対策のための土地活用を実現するための本。
具体的には、経営計画の作成にあたっての留意点を収益、費用、キャッシュフローに分けて詳述するとともに、相続対策として土地と建物の評価額を少なく評価することで相続税を抑える方法を明らかにしました。

元気なうちに相続対策を済ませておきたい人を対象に、収益獲得と相続税の節税の一石二鳥を実現することで不動産を守り、不採算事業を切り離すことで事業 ( 会社 ) を守ります。余命３年となる前にやっておくべき相続対策を明らかにしました。

MONTHLY REPORT 特別版

19会計人の新たな付加価値創造

注禈爑‫ס‬僃鸵⴫‫⺎ס‬耆䓪؅䇶‫׾ׅ‬ր┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫ց‫ס‬孨榫第4‫ל‬؆‫מ׀כם‬րꗲ㲊鍐❫靸榤鍐❫ց‫־׾םכ‬˓⻖鏀‫ס״גַם׿׈‬槳䙫憠回

MJS 税経システム研究所／経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

냗մ꣚伺

相続案件において、相続税額が最適化されておらず納付しすぎている事例が少なくないようです。その理由としては、不動産の評価に関わる財産評価基本通達の減価要因を適切に適用せず過大評価になっている事例があるからです。財産評価基本通達に従うだけではなく、不動産鑑定評価を利用することで評価額が低くなる可能性があるにもかかわらず、あまり活用されていないようです。
大切なクライアントの相続税額を最適化するためにも、財産評価基本通達を正しく理解することは当然のことであり、さらには不動産鑑定評価による鑑定額との違いを理解しておくことも大切です。かかる観点か（注 1）
ら、本連載では、財産評価基本通達による評価と、不動産鑑定評価基準による鑑定について考察します。

相続税における不動産の評価は財産評価基本通達に準拠しています。財産評価基本通達に基づき不動産の評価額を求める業務は税理士の守備範囲です。一方、不動産鑑定評価基準による不動産の鑑定額を求める業務は不動産鑑定士の守備範囲です。評価額と鑑定額に差が生じる原因として、不動産の価値についての考え方の違いを指摘することができます。それぞれの士業が強みを活かせるような協働のあり方を明らかにします。

財産評価基本通達に準拠して求めた評価額をそのまま利用するのではなく、鑑定額との比較を行

1

評価額と鑑定額の乖離

うことは大切です。今回は、どのような場合に鑑定額＜評価額となるのかを検証するとともに、不財産評価基本通達に基づく評価は全国共通の基

動産鑑定評価を実施するにあたっての留意点を考準であり、一定の補正率をあてはめれば画一的に察します。さらに、否認されない不動産鑑定評価

評価ができるという構成になっています。一方、書のあり方についても考察を加えます。

不動産鑑定評価では各地方自治体の条例までも勘案して、地域別の土地・建物の個別性が反映される形で鑑定を行います。また、財産評価基本通達では補正率が数値で細かく規定されていることから、これに従って評価を行えば誤計算がない限
り誰が評価しても同じ結果となるのに対し、不動（注 1）本稿は 2020 年 2 月 18 日から 2021 年 4 月 6 日まで、TVS サイト、GOODWILLPLUS サイトで８回に渡って連載した経営研究リポートに加筆修正しました。

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会計人の新たな付加価値創造

連載目次

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方 ―財産評価との違い―財産評価の考え方

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？ ―否認されないための留意点

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則 ―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例 ―財産評価の特例

第7回

事例による検証 ―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う

産鑑定評価基準では数値が細かく規定されておらあり、鑑定の減価率が評価の減価率を上回る場合ず、さらに評価人の判断が入ることで乖離が生じには、鑑定額＜評価額となるのです。

る可能性が高くなっています。両者には制度的な違いがあるのです（注 2）。

（２）差が生じる場面
ここでは、財産評価基本通達に従って評価を（１）差が生じる原因
差が生じる原因について、不動産のとらえ方

行った場合と、不動産鑑定評価による鑑定を行った場合とで、具体的にどのような差が生じ得るのと、補正率の位置づけを整理してみます。

かについて、いくつかの例を挙げて整理してみます。

① 不動産のとらえ方①不整形地（通達 20）

財産評価基本通達では土地と建物を別々に評価して、その合算値で不動産を把握します。一方、不動産鑑定評価では、土地と建物を一体としてとらえ、その効用がどのように発揮されているかを勘案します。換言すれば、土地と不動産の適応の・財産評価基本通達……蔭地割合等により一律に減価します。
・不動産鑑定評価基準……不整形の程度・面積・用途等を考慮して個別に減価します。

状態が悪い場合には、土地と不動産を個別にとら

一般に不整形地は活用できない部分が多くなりえる場合に比べ、一体のものとしてとらえる場合ます。宅地は建物と一体になってこそ効用が最大の方が価額が低くなるということができます。

限に発揮できますので、活用できない土地は収益性が劣ることになります。

② 補正率の位置づけ

財産評価基本通達では「不整形地区分評価法…

財産評価基本通達では全国一律の補正表によ

通達 20（1）」「平均奥行距離法…通達 20（2）」「近り、画一的に価格を評価します。一方、不動産鑑

似整形地法…通達 20（3）」「近似整形地控除法…

定評価では、価格の三面性（費用性、市場性、収通達 20（4）」の方法で、蔭地割合に応じて一律に益性）を考慮し、個々の不動産の特性に応じた鑑減価を行います。土地価格比準表には不整形地格定を行います。財産評価基本通達に従った評価は差率が定められており一定の基準となっています

判断の余地が狭く、鑑定評価は判断の余地が広いが、全国一律の減価が強制されるものではありまということができます。両者には差が生じるのでせん。

（注 2）相続税評価と不動産鑑定評価の乖離については、拙著『収益用建物を建てましょう』の第Ⅵ章で詳述してあります。

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不動産鑑定評価の考え方としては、更地の場合③ 無道路地その他接道要件を満たさない宅地には最有効使用の建物を建築することを想定して（通達 20‑3）

収益還元法を適用しますので、どの程度の規模の・財産評価基本通達

建物を建築できるのかを個別に判断することとなります。活用できない土地部分は大きな減価要因になってしまいます。この点、財産評価基本通達
では単に土地の形状に着目して蔭地割合に応じて計算をするだけで、建物を勘案しないところに大きな違いが認められます。

……最大で 40% を減価します。
・不動産鑑定評価基準……個別分析により収益性を考慮して個別に減価します。
宅地については建物が建つか否かが大きな違いとなります。建物を建てるためには接道要件を満たさなければなりません。この点、建築基準法の② 地積規模の大きな宅地（通達 20-2）

第 43 条で、建築物の敷地は、道路に 2 ｍ以上接し・財産評価基本通達

なければならないとされています。さらに、建築……最大 20％の減価となります。

基準法の道路とは原則として幅員 4 ｍ以上のもの
であることが必要です。

・不動産鑑定評価基準……個別に判断して減価します。

従って、接道要件を満たさない場合とは「建築平成 30 年 1 月 1 日まで採用されていた「広大地基準法の道路には接するものの、その幅が 2 ｍ未評価」は地積に路線価の価額と広大地補正率をか満の場合」と「道路に面してはいるが、その道路けるというものでしたが、この補正率には土地のが建築基準法の道路に該当しない場合」の二つが形状が考慮されていないという問題点が指摘され考えられます。

ていました。現在の「地積規模の大きな宅地」に

土地と建物が一体となってこそ不動産の効用を関わる減価は、各種補正率と規模格差補正率を累最大限に発揮できるのであり、無道路地のように乗する形で計算することになりました。規模格差

接道要件を満たさない宅地は建物を建築できない

補正率が適用される条件は下表の通りとなっていため、効用を最大限に発揮できないことになり大ます。

きな減価要因となってしまいます。財産評価基本
通達では道路開設費用等を考慮して最大 40％の要件
地積

地積規模の大きな宅地
三大都市圏 500㎡
その他 1,000㎡以上減価を行います。道路を開設する十分な余地があればともかく、これを満たさない場合には建物の地区区分

普通住宅地区
普通商業・併用住宅地区のみ建築ができないために大幅な減価となります。現

容積率400% 以上の土地は適用されない（東京都 23 区は 300%）に減価率 40％では足りないとの判決（平成 29 年 6面積基準を満たしてはいるものの地積規模の大きな宅地の規模格差補正率の適用ができない土地もあります。たとえば「市街化調整区域に所在する宅地」「指定容積率が基準を超える地域」「大規
模工場用地」等です。この他にも、造成費がかさむなどの理由で、時価が低くなる場合が考えられます。このような場合には財産評価基本通達による評価と比べて、不動産鑑定評価の方が価額が低くなる傾向があります。

月 25 日大阪地裁）もあります。
④ 間口の狭い宅地（通達 20‑4）・財産評価基本通達……間口狭小補正率・奥行長大補正率にあてはめて減価します。
・不動産鑑定評価基準……建築制限にかかる場合には、減価が大きくなります。
不動産は土地と建物が一体となってこそ効用を最大限に発揮できることは既述の通りです。この点、宅地は 2 ｍ以上道路に接していれば建物の建築は可能ですが、2 ｍ以上接していれば自由に建22

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会計人の新たな付加価値創造

築できるわけではありません。隣地境界線から一市計画道路の割合・位置等により個別的に減価す定の距離を確保することで採光が期待されるとこることになります。たとえば、仮に都市計画道路

ろ、単に間口が狭いだけでなく狭小の土地で両側がないとした場合に可能な建物を想定して求めたの隣地と密接しているような場合には、建築基準

価格と、都市計画道路予定地であることを考慮し法が求める十分な採光がとれないため、建築基準た建物を想定して求めた価格の差が実際の減価で法に定める居室を確保できなくなることもありまあると考えることもできます。このような考え方

す。このような場合、不動産鑑定における個別分

は、一律の減価率を適用する方法とは馴染まない析において大きな減価を行うことになります。

ことになります。

⑤ がけ地・傾斜地（通達 20‑5）⑦ その他

・財産評価基本通達……最大 47％の減価となります。
・不動産鑑定評価基準……造成費などを考慮して個別に判断して減価します。
財産評価基本通達では、面積割合や斜面の方位によって最大 47％の減価を行います。

国税庁のホームページには下のような記載があります。
「次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部

不動産鑑定評価においては土地利用の制限の程分の面積に対応する価額に 10％を乗じて計算し度を個別に判定します。たとえば盛土や切土が必た金額を控除した価額によって評価することがで要な場合にはその費用を考慮します。急傾斜地やきます。

造成規制区域の場合には擁壁を造成しなければな

1、道路より高い位置にある宅地又は低い位

らず、費用は膨大になりますので大きな減価要因

置にある宅地で、その付近にある宅地にになります。不動産鑑定評価にあたっては、実際比べて著しく高低差のあるものに必要になる金額を勘案することで時価を算出す

2、地盤に甚だしい凹凸のある宅地るのであって、減価率を適用して一律に減価する

3、震動の甚だしい宅地という方法はとりません。

4、1 から 3 までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第 56 条の 2 に定め⑥ 都市計画道路がかかる土地（通達 24‑7）

る日影時間を超える時間の日照阻害のあ・財産評価基本通達るものとします。
）、臭気、忌み等により、……最大 50％の減価となります。
・不動産鑑定評価基準……都市計画道路の割合・位置等により個別に判断して減価します。
財産評価基本通達では、地区区分や容積率によって最大 50％の減価を行います。

その取引金額に影響を受けると認められるもの」
このように、利用価値が著しく低下していると認められる場合には 10％の減価が認められていることが分かります。この 10％の減価は他の補正率と重複して適用することは認められますが、

都市計画道路が計画決定されると、その部分に利用価値の著しい低下が路線価に反映され、路線建築できる建物は原則として地下室の無い二階以

価そのものが低額になっている場合にはさらに下の堅固ではない建物（木造・鉄骨造・ブロック

10％の減額を適用することは認められません。

造）に限られます。容積率が大きい土地であって利用価値の低下を理由に 10％の減価が認めらも十分な効用を発揮できるような建物を建設できれるのであれば、10％の減価で十分であるかを検ないことになり、大きな減価となります。不動産

討し、不十分であるならば不動産鑑定により時価鑑定評価においてはこのような事情を勘案し、都を求めることも有効な手段となります。不動産鑑

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定によって 10％あるいはそれ以上の減価を客観いえるでしょう。

化するというわけです。
（２）収集した取引事例
取引事例については微妙な面があります。「売21

鑑定評価が否認される可能性

り急ぎの事例」ばかりを集めて比準したのであれ
ば恣意性が認められますが、適正に事情補正して財産評価基本通達を適用して評価することが著いれば売り急ぎの事例であっても問題ないという

しく不適当と認められる特別な事情がある場合こともできるはずです。適正に補正しているにもに、他の合理的な評価方法により時価を求めるこかかわらず、収集した事例を理由に否認されたのとが容認されています。現に「評価通達に定めるではどうしようもありません。

評価方法を確立的に適用するという形式的な平等を貫くことによって、かえって実質的な租税負担（３）鑑定評価手法の適用の公平を著しく害することが明らかであり、評価

さらには鑑定評価の手法そのものを否定する例

通達によらないことが相当と認められる特別の事もあります。収益還元方式を適用するにあたっ情があると認められることから、他の合理的な時て、標準化された適正な「純収益」を適正な「還価の評価方法である不動産鑑定評価に基づいて評元利率」で還元するのですが、「純収益」を過去価することが相当である」との裁決例もありますの実績及び将来の予測等に基づいて標準化すると（平成 29 年 5 月 23 日裁決）。

いうことは極めて困難が伴い、また、「資本還元ただし、「公正妥当な鑑定理論に従った鑑定評

率」を客観的、理論的に算定する方法も見出し難価が存在する」というのみでは足りず、同一の土い状況にあるとした例もあります（平成 15 年 9 月

地について「他の不動産鑑定評価があればそれと2 日裁決）。これでは収益還元法という評価手法の比較」において、また、周辺における「公示価自体を否定することになってしまいます。このよ

格や都道府県地価調査による基準地の標準価格」

うな裁決理由は不動産鑑定士としての視点からみの状況、「近隣における取引事例」等の諸事情にれば全く理解できない論理です。

照らして、評価通達等により算定された土地の評

また、鑑定評価手法の取捨選択を理由に否認し価額が客観的交換価値を上回ることが明らかであた例もあります。自用の建物及びその敷地の鑑定ると認められることを要すると指摘されています

にあたって、取引事例比較法を省略する場合も少（平成 18 年 3 月 15 日裁決）。

なくありません。その理由は土地と建物が類似した複合不動産としての取引事例が入手できないか（１）鑑定評価の大前提24らです。現に本稿の第 3 回において、「自用の建不動産鑑定評価が否認される例を考えてみます。

物及びその敷地」の鑑定評価を取り上げました。

そもそも鑑定評価は鑑定人の判断が入る余地がその際も、土地の評価において原価法を適用する

広いため、否認しようと思えば何とでも理由を付場面では取引事例比較法を適用しましたが、土地けられるという面は否定できません。いわば判断と建物一体としての取引事例比較法は省略しましの違いを理由に鑑定評価を否定することは簡単なた。しかし裁決の中には、「複合不動産は土地とのです。

建物を分離して取引する場合は少なく、むしろ複

もっとも、鑑定評価を行う上での大前提が誤っ合不動産として取引される場合が多いこと、積算ていたのでは否認される可能性が一層高くなって価格を算定する上での土地の比準価格算定の際にしまいます。たとえば、鑑定評価にあたって「想は複合不動産の取引事例から比準価格を算定して定上の条件」を設定したり、「正常価格以外の価いること」等を理由として、比準価格を算定して格」を求めたり、「価格時点を違える」ことは恣

いないことに合理的な理由は認められないと示し

意的な鑑定評価として否認されてもしかたないとた例もあります（平成 16 年 12 月 3 日裁決）
。ここMONTHLY REPORT 特別版

会計人の新たな付加価値創造まで否認されてしまったのでは通常の不動産鑑定に留意が必要です。

では対応できなくなってしまいます。
（４）補正率の適用

31

否認リスクを避ける

補正率についてはさらに見解の相違が目立ちます。そもそも、不動産鑑定にあたっては財産評価

鑑定評価を行う段階で既述のような対策を行う

基本通達に準拠することはありません。これに近ことが不可避ですが、それでもまだ否認される可い基準として土地価格比準表が存在します。

能性がゼロになるわけではありません。

この土地価格比準表とは国土利用計画法の損失補償にあたって、地価公示標準地等からの統一（１）価格の目安

的、合理的な比準方法の確立を目指して制定され確実なデータはありませんが、相続税の申告にたものですが、この土地価格比準表についても多おいて鑑定評価書が利用される例は少なくありまくの裁決例があります。たとえば「確かに標準画せん。争いになるようなケースでは否認率が高ま地より劣るものの土地価格比準表に照らしても最るようですが、そうでない場合には否認率は低い

大格差率は 0.96 とあり、幅員の格差率を 0.85 にまようです。その差はすなわち、申告額の多寡あるで減価する理由は認められない」とした裁決もあいは乖離の多寡にあるといえそうです。

ります（平成 16 年 12 月 3 日裁決）
。換言すれば、

そもそも相続税路線価は時価の 80％程度、固土地価格比準表の 0.96 については一目置いている

定資産税路線価は 70％の水準とされています。

ことになります。

このような状況において、対象不動産をさらに減

また、不動産鑑定評価書の個別補正で条件を価するのであれば、合理的な理由が求められるの「普通」としておきながら格差率を 0.90 とする理は当然です。確かに、過大な造成費用が必要に由はないと指摘した裁決例もあります。確かに、なったり、撤去すべき建造物があったりする場合普通と判定した一方で 0.90 の減価を行うことは根にはそのための費用が必要になりますので時価と拠が曖昧ですが、この考え方によれば格差率の根の乖離が大きくなります。乖離の程度が大きいだ

拠まで問われていることになります。裁量の余地

けに、争いになる可能性も高まります。それではがある以上、否認する立場からは、いくらでも否「争いにならない程度の乖離」とはどの程度なの認できることになってしまいます。格差率に根拠でしょうか。この点についても確固たるデータはが求められていることを考えれば、一つの基準でありませんが、筆者が調査した範囲では、財産評

ある土地価格比準表は無視できないといえるで

価基本通達で評価した額と鑑定評価額の鑑定額のしょう。

差が 10％程度であれば争いに持ち込まれる可能性は低いようです。

（５）注意すべき点
ここまで検証した通り、不動産鑑定評価は鑑定（２）更正の請求人の裁量の余地が大きいため、これを否認しよう

高い評価額で相続税の申告をしてしまうと相続と思えばどのようにでも理由付けをすることがで税を払い過ぎることになります。相続日の翌日かきます。できるだけ争いにならないような鑑定評ら 10 ヶ月以内に申告書を提出し納税した後、5 年価を行うことが求められます。鑑定評価を行う各以内であれば更正の請求によって相続税の還付が段階において判断に差が生じる箇所について、特できるとされています。とりあえず財産評価基本に慎重な判断が求められます。具体的には本稿の通達による評価に基づいて申告納付した後、鑑定

第 3 回で実際の鑑定評価書の解説を行っています

評価を行って金額を算出して更正請求により還付が、その際に慎重な判断をすべき箇所に下線を付を受けるという方法も考えられます。

しておきました。鑑定評価を実施する場合には特現に相続事案を専門に扱って更正請求によってMONTHLY REPORT 特別版

25

還付を受けるというビジネスモデルも存在しま

参考文献

す。大切なクライアントが更正請求を理由に狙われているのかもしれません。会計人としては最低

鵜野和夫他（2020 年）『税務評価と鑑定評価』、日本法令

限のレベルとして財産評価基本通達に従った正し

鑑定評価基準委員会（2015）『要説不動産鑑定評価基準と価い評価を行うことが求められるのであり、必要に格等調査ガイドライン』、住宅新報社

応じて不動産鑑定評価によって相続税の過大納付を回避することが求められます。

地価調査研究会（2016）『土地価格比準表の手引き』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表』、住宅新報社
髙𣘺隆明（2017）『事業再生読本』、ファーストプレス
与良秀雄 , 渡邉正則（2019）『判例・裁決例にみる 評基通によらない財産評価』、新日本法規武田秀和（2019）『土地評価実務ガイド〔改訂版〕』、税務経理協会
鎌倉靖二（2019）『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』、
税務研究会出版局
名和道紀 , 長井庸子（2020）『路線価による土地評価の実務』、
清文社
髙𣘺隆明（2021）『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょう』、ブイツーソリューション
髙𣘺隆明（2021）『余命 3 年となる前にやっておくべき…不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術』、ブイツーソリューションMJS 税経システム研究所 研究員 髙𣘺隆明氏の本26

土地を持っていないなら ･･･
中古一戸建てがお得です

せっかく土地を持っているなら ･･･
収益用建物を建てましょう

余命 3 年となる前に ･･･
不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術

ゼロから始める資産形成

収益確保と相続対策のための土地活用

相続人に負担をかけない相続対策（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）

土地を持っていない人を対象に、ゼロから無理なく不動産による資産形成を実現するための本。具体的には、中古一戸建てを取得した後、貸家として運用し、将来は自用の建物として転用する方法を詳述しました。収益還元法、定期借家契約等の関連知識の他、他の類型との違いについても明らかにしました。

土地を持っている人を対象に、収益確保と相続対策のための土地活用を実現するための本。
具体的には、経営計画の作成にあたっての留意点を収益、費用、キャッシュフローに分けて詳述するとともに、相続対策として土地と建物の評価額を少なく評価することで相続税を抑える方法を明らかにしました。

元気なうちに相続対策を済ませておきたい人を対象に、収益獲得と相続税の節税の一石二鳥を実現することで不動産を守り、不採算事業を切り離すことで事業 ( 会社 ) を守ります。余命３年となる前にやっておくべき相続対策を明らかにしました。

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注禈爑‫ס‬僃鸵⴫‫⺎ס‬耆䓪؅䇶‫׾ׅ‬ր┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫ց‫ס‬孨榫
第5䋦擻ֿ㰆㏇‫׾׌‬㎻㏐‫ס‬鍐❫亠嫎‫˓⯞⸉ס‬靸榤鍐❫‫ס‬㓹儖⸉⯞回

MJS 税経システム研究所／経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

냗մ꣚伺

相続案件において、相続税額が最適化されておらず納付しすぎている事例が少なくないようです。その理由としては、不動産の評価に関わる財産評価基本通達の減価要因を適切に適用せず過大評価になっている事例があるからです。財産評価基本通達に従うだけではなく、不動産鑑定評価を利用することで評価額が低くなる可能性があるにもかかわらず、あまり活用されていないようです。
大切なクライアントの相続税額を最適化するためにも、財産評価基本通達を正しく理解することは当然のことであり、さらには不動産鑑定評価による鑑定額との違いを理解しておくことも大切です。かかる観点か（注 1）
ら、本連載では、財産評価基本通達による評価と、不動産鑑定評価基準による鑑定について考察します。

相続税における不動産の評価は財産評価基本通達に準拠しています。財産評価基本通達に基づき不動産の評価額を求める業務は税理士の守備範囲です。一方、不動産鑑定評価基準による不動産の鑑定額を求める業務は不動産鑑定士の守備範囲です。評価額と鑑定額に差が生じる原因として、不動産の価値についての考え方の違いを指摘することができます。それぞれの士業が強みを活かせるような協働のあり方を明らかにします。

これまでは土地の評価について説明してきました。今回は、土地の上に建物を建築する場合を想定し、その建物を誰がどのように利用するかによって、評価にどのような違いが生じるかについて、原則的な評価方法を明らかにします。今回は

1

不動産を自用するか賃貸するかによる違い

手付かずの更地は自用の土地です。まずはここ
からスタートします。

原則を明らかにし、次回は小規模宅地等の特定を明らかにします。

① 自用の場合……後掲の「原則➊：自用地と自用の建物」
自用の土地の場合、相続税においては財産評価基本通達によって評価を行います。この評価方法の概要については前回までに明らかにした通り、
おおよそ時価の 80％程度に抑えられています。

（注 1）本稿は 2020 年 2 月 18 日から 2021 年 4 月 6 日まで、TVS サイト、GOODWILLPLUS サイトで８回に渡って連載した経営研究リポートに加筆修正しました。

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会計人の新たな付加価値創造

連載目次

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方 ―財産評価との違い

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則 ―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例 ―財産評価の特例

第7回

事例による検証 ―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う―財産評価の考え方―否認されないための留意点

このスタート時点で財産評価基本通達により評

最終頁に一覧表を掲げておきます。この表に照価した額を不動産鑑定によって 10％程度の引きらし合わせながら、どの制度が適用されるのかを下げを狙うことも可能です。

間違えないようにしてください。

自用の建物については固定資産税評価額で課税されますが、これについても建築価格の 50％か
ら 70％に抑えられています。
土地にしても建物にしても、スタートの時点で① 自用の場合
自用の場合には居住するのか、貸家に使用するのかに分かれます。さらに建物を誰が所有するか時価より低く評価されていることになります。

によっても分けられます。

② 賃貸の場合

ⅰ：建物を被相続人本人が所有していた場合で、……後掲の「原則➋：貸家建付地と貸家」

居住用であれば小規模宅地等の特例のうち、収益用の建物を建築することで、土地は自用の

特定居住用宅地等が適用される可能性があり土地ではなく貸家建付地となります。この場合、ます。

借地権や借家権が発生しますので、土地の課税評……後掲の「小規模宅地等の特例➊：特定居

価額を 18％〜 21％程度、引き下げることが可能になります。
建物についても借家権が発生しますので 30％の減少が認められることになります。

住用宅地等と建物」
貸付事業用以外の事業用であれば特定事業用
宅地等が適用される可能性があります。
……後掲の「小規模宅地等の特例➌：特定事
業用宅地等と建物」
ⅱ：親族が建物を所有する場合でも、前掲ⅰ：と21

土地所有者と建物所有者の関係同様になります。
ⅲ：法人が建物を所有する場合は特定同族会社事

土地が自用なのか賃貸なのかという区別に加業用宅地等の特例が適用される可能性がありえ、土地の所有者と建物の所有者の関係を整理すます。

ると、建物を①土地所有者本人（被相続人）が所……後掲の「小規模宅地等の特例➍：特定同有する、②親族（相続人等）が所有する、③将来

族会社事業用宅地等と建物」の相続人が株主である法人で所有する、の 3 通りが考えられます。それぞれの場合において、一定の要件に該当すると小規模宅地等の特例が適用されることになります。

② 賃貸の場合
賃貸の場合には建物を誰が所有しても貸付事業
用宅地等の特例が適用される可能性があります。

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……後掲の「小規模宅地等の特例➋：貸付事業
用宅地等と建物」

41

原則➋：貸家建付地と貸家の評価

貸家建付地とは、土地所有者が建物を他者に賃31

原則➊：自用地と自用の建物の評価貸していた土地のことをいいます。建物がなければ貸家建付地にはなりませんし、人に賃料を取ら① 自用地の評価
自用地とは土地所有者が自由に利用できる土地のことです。更地、駐車場、自宅の敷地等のことずに貸していた場合も貸家建付地にはなりません。建物を他人が持っているような場合も貸家建
付地にはなりません。

です。その評価方法は大きく分けて路線価方式と貸家建付地の評価額は、自用地としての評価額

倍率方式があります。土地の単価に面積を乗じてから借地権割合と借家権割合を乗じた割合を控除評価しますが、土地の間口や奥行き、形状、道路した金額となります。

への接道の状態等々に応じて減額することもあります。

① 貸家建付地の評価

前回までに詳しく説明しましたが、地価公示価
格に比べて相続税評価額も固定資産税評価額も低

相続税路線価×土地面積×（１ ‑ 借地権割合

く抑えられています。

×借家権割合×賃貸割合）

不動産鑑定と税法の評価は考え方が異なります
ので、鑑定額と評価額には乖離が生じます。相続

ⅰ：借 地 権 割 合 は 相 続 税 路 線 価 図 に 30 ％ か ら

税の評価額を少しでも低く抑えるために不動産鑑90％で記載されており一般的には 60％から定評価を行うことも有効です。但し、いかに正し70％で設定されています。商業地のように需い鑑定評価であっても、税法の評価額と 20％や要の多い所は借地権割合が高い傾向にありま

30％もの差があると税務当局に認めてもらうのはす。借地権割合は路線価と同様に国税庁が毎難しいかもしれません。なぜならば相続税法にお年設定を行って公表しています。

いては財産評価基本通達に従うものとされ、行政

ⅱ：借家権割合は全国一律で 30％とされています。

命令の形で規定されているからです。それでも、

ⅲ：賃貸割合は床面積を基準とした入居率で空き

相続税評価は地価公示の 80％〜 90％の水準であ室が多い場合には賃貸割合が下がるため評価るのに対して、固定資産税評価は 70％〜 80％の額が高くなります（満室の場合には賃貸割合水準です。よって固定資産税の評価レベルは相続が上がるため評価額が低くなります）。

税より 10％程度低くなっていますので、10％程

ⅳ：連 乗 計 算 で す の で、60 ％ × 30 ％ で あ れ ば

度の引き下げであれば認容される可能性が高いと18％、70％であれば 21％の減額となります。

いえるでしょう。自用地の価格はスタートとなる
基本の価格です。スタートの時点で 10％の減を実現できれば影響は多大なものになります。

② 貸家の評価
建物は相続税評価額×（1 −借家権割合×賃貸
割合）として計算します。借家権は 30％なので、② 自用の建物の評価
建物については固定資産税評価額によるとこ

建物の評価額を 3 億円とすると次のようになります。

ろ、既に建築価格の 50％から 70％で評価されています。既に大幅に減価されているため、時価を3 億円×（1 − 30％× 100％）＝ 2 億 1,000 万円

下回っている場合が一般的です。
たとえば、1 億円の相続税評価額の土地で借地権割合が 70％であれば次のようになります。

30

MONTHLY REPORT 特別版

会計人の新たな付加価値創造

土地：1 億円×（1 − 70％× 30％× 100％）

課税評価額を減額するという特例です。
被相続人が住んでいたり事業をしていた土地＝ 7,900 万円

は、相続人にとっても非常に重要な財産となりま

建物：3 億円×（1 − 30％× 100％）す。この大切な財産に相続税をかけてしまうと相＝ 2 億 1,000 万円

続人の生活に与える影響が大きくなるので、評価
このように、時価評価として土地 1 億円＋建物を減じるという制度です。大前提として、相続人

3 億円＝ 4 億円の例であっても、貸家建付地となたる親族や生計一親族の事業又は居住の用に供されば評価は 2 億 8,900 万円となるのです。

れていた宅地等であり、宅地等が建物又は構築物の敷地であることが必要です。
そのため、単なる更地の上で駐車場を営んでい

51

小規模宅地等の特例たのでは構築物の敷地になっていないので認められないことになります。仮にアスファルトで舗装

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要されていればアスファルト舗装という構築物の敷地なので認められるということになります。

件を満たす場合には相続発生時に生じる相続税の建物所有者別の評価方法
貸家

自用の建物

【原則の場合】【原則の場合】

・土地＝貸家建付地として評価【原則➋】

・土地＝自用地として評価【原則➊】

・建物＝貸家として評価

・建物＝自用の建物として評価【小規模宅地等の特例の場合】【小規模宅地等の特例の場合】

建物所有者は次の誰ですか

建物所有者は次の誰ですか

土
地
所
有
者

・土地
貸付事業用宅地として評価（200㎡・50％）
【特例➋】
・建物
貸家として評価・収益
本人のまま移転しない

土
地
所
有
者

・土地
貸付事業用宅地として評価
・建物
法人所有であり相続財産ではない・収益
将来の相続人に移転する

相
続
人

・土地
貸付事業用宅地として評価
・建物
法人所有であり相続財産ではない・収益法人に移転する

法
人

相
続
人

法
人

居
住
用

・土地
特定居住用宅地として評価（330㎡・80％）
【特例➊】
・建物
自用の建物として評価

事
業
用

・土地
特定事業用宅地として評価（400㎡・80％）
【特例➌】
・建物
自用の建物として評価

居
住
用

・土地
特定居住用宅地として評価
・建物
相続財産ではない

事
業
用

・土地
特定事業用宅地として評価
・建物
相続財産ではない

居
住
用
事
業
用

・土地
特定同族会社事業用宅地として評価（400㎡・80％）
【特例➍】
・建物
相続財産ではない

MONTHLY REPORT 特別版

31

参考文献
鑑定評価基準委員会（2015）『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表の手引き』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表』、住宅新報社
髙𣘺隆明（2017）『事業再生読本』、ファーストプレス
与良秀雄、渡邉正則（2019）『判例・裁決例にみる 評基通によらない財産評価』、新日本法規武田秀和（2019）『土地評価実務ガイド〔改訂版〕』、税務経理協会
鎌倉靖二（2019）『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』、
税務研究会出版局
名和道紀、長井庸子（2020）『路線価による土地評価の実務』、
清文社
髙𣘺隆明（2021）『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょう』、ブイツーソリューション
髙𣘺隆明（2021）『余命 3 年となる前にやっておくべき…不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術』、ブイツーソリューション

32

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会計人の新たな付加価値創造

注禈爑‫ס‬僃鸵⴫‫⺎ס‬耆䓪؅䇶‫׾ׅ‬ր┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫ց‫ס‬孨榫第6鷨䈱‫ס‬爑靷䥵؅鹴ׄ‫׾‬㵸釨嘗㱝㏐‫ס‬攐❆˓靸榤鍐❫‫ס‬攐❆回

MJS 税経システム研究所／経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

냗մ꣚伺

相続案件において、相続税額が最適化されておらず納付しすぎている事例が少なくないようです。その理由としては、不動産の評価に関わる財産評価基本通達の減価要因を適切に適用せず過大評価になっている事例があるからです。財産評価基本通達に従うだけではなく、不動産鑑定評価を利用することで評価額が低くなる可能性があるにもかかわらず、あまり活用されていないようです。
大切なクライアントの相続税額を最適化するためにも、財産評価基本通達を正しく理解することは当然のことであり、さらには不動産鑑定評価による鑑定額との違いを理解しておくことも大切です。かかる観点か（注 1）
ら、本連載では、財産評価基本通達による評価と、不動産鑑定評価基準による鑑定について考察します。

相続税における不動産の評価は財産評価基本通達に準拠しています。財産評価基本通達に基づき不動産の評価額を求める業務は税理士の守備範囲です。一方、不動産鑑定評価基準による不動産の鑑定額を求める業務は不動産鑑定士の守備範囲です。評価額と鑑定額に差が生じる原因として、不動産の価値についての考え方の違いを指摘することができます。それぞれの士業が強みを活かせるような協働のあり方を明らかにします。

土地所有者の死亡により相続人が過度の税負担（１）小規模宅地等の特例➊：になることを救済するために、一定規模までの不

特定居住用宅地等と建物の評価

動産については相続税を抑える配慮がなされてい（租税特別措置法 69 の 4 ③二）ます。これが小規模宅地等の特例です。建物を誰

特定居住用宅地等の特例とは土地の所有者が死がどのように利用するかによって適用される特例

亡し、土地に居住用の自宅が建っている場合に、が異なりますので注意が必要です。

その土地を配偶者や親族が相続した場合に相続税の課税評価額が引き下げられるという制度です。

小規模宅地等の特例は租税特別措置法により以下の 4 つに大別されています。（注 2）① 要件
特定居住用宅地等をどのような立場の相続人が自宅を相続するかによって異なります。

（注 1）本稿は 2020 年 2 月 18 日から 2021 年 4 月 6 日まで、TVS サイト、GOODWILLPLUS サイトで８回に渡って連載した経営研究リポートに加筆修正しました。
（注 2）小規模宅地等の特例については、拙著『収益用建物を建てましょう』の第Ⅶ章で詳述しました。

34

MONTHLY REPORT 特別版

会計人の新たな付加価値創造

連載目次

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方 ―財産評価との違い

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則 ―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例 ―財産評価の特例

第7回

事例による検証―財産評価の考え方―否認されないための留意点―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う

ⅰ：配偶者
配偶者は無条件でこの特例を受けることができ③ 建物の評価
自用の建物として評価されます。

ます。自宅に住んでいなくても、自宅を申告期限前に売却しても適用を受けられます。

（２）小規模宅地等の特例➋：
貸付事業用宅地等と建物の評価

ⅱ：同居していた親族（租税特別措置法 69 の 4 ③四）被相続人と同居していた親族の場合は、自宅を貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業等の行

相続税の申告期限まで所有し続け、かつ、住み続為で相当の対価を得て継続的に行う事業をいいまけることが条件になります。配偶者のように売却す。但し、土地は建物又は構築物等の敷地である

することはできません。

必要があります。
土地所有者が貸付事業を行っていた土地は貸付

ⅲ：同居していない親族（家なき子特例との呼び名があります）事業用宅地等となります。要件を満たした場合に貸家建付地の評価が 50% になるので有利な制度

配偶者も同居の親族もいない場合に限り、実家です。貸付事業用宅地等として減額を受ける場合を出て同居していない親族でも適用が受けられまとは、二つが考えられます。ひとつは被相続人がすが、この場合は以下の要件を全て満たすことが土地と建物を所有して貸付事業を経営していて、必要です。

その宅地を親族が相続した場合です。もうひとつ

・過去 3 年以内に、自分や自分の配偶者、3 親等は被相続人が土地を所有していて、その土地に同以内の親族、特別の関係にある法人のいずれか

一生計の親族が貸付事業を経営しており、その宅が所有する家に住んだことがないこと。

地を同一生計親族が相続した場合です。ともに貸・相続時に住んでいた家を過去に所有していたことがないこと。

付事業等宅地等の適用を受けることが可能となります。

・相続税の申告期限まで引き続き所有しているこ
① 要件

と。

被相続人等（生計一親族も含みます）が貸付事② 特例の内容
特定居住用宅地等の限度面積と減額割合は以下

業をしていた場合に適用されます。次の要件が必要になります。

のとおりです。端的に言えば、100 坪までであれ
ば 80％引きになるということです。
限度面積 330㎡、減額割合 80％

ⅰ：事業継続要件として、被相続人の貸付事業を
申告期限までに引き継ぎ、かつ、貸付事業をMONTHLY REPORT 特別版

35申告期限まで継続すること。

した場合に評価額の減額が認められる制度です。
特定事業用宅地等により減額を認める趣旨は、

ⅱ：保有継続要件として、その宅地等を申告期限まで保有すること。

相続により承継した事業を保護するとともに、同
一生計の親子が生前に事業承継した場合の事業の保護を実現するところにあります。相続でも生前の事業承継であっても、同じように事業を保護す② 例外
貸付事業用宅地等が適用になるためには相当のるという趣旨ですので、相続人でなくても、被相対価で貸付をしていることが必要です。親族に賃続人と生計を一にする親族が営む事業であれば減貸している物件についても貸家建付地の評価は可額を認めています。但し、この場合の事業には貸能となっています。但し、親族から相当の賃料を付事業は除かれます。

受けとっている必要があり、親族に低額の地代で事業が承継される形としては、被相続人が建物貸していた場合は小規模宅地等の特例が適用できを所有して事業を営んでいる場合の他、親族名義ない可能性があります。

の建物を事業用に使用している場合も認められま

なお、平成 30 年度に租税回避行為を防止する目的で改正があり、亡くなる前 3 年以内に貸し付す。この場合に賃料を受け取っていると貸家になるため特定事業用宅地等にはあたりません。

けた土地については、貸付事業用宅地等に該当しなくなりました。相続が発生することを見込ん① 要件

で、相続人が死亡する直前に賃貸マンション等を被相続人等（生計一親族も含みます）が事業（貸購入することで相続税を減額させることを防止し付事業は除かれます）をしていた場合に適用されようというものです。3 年以内に相続が発生したます。次の要件が必要になります。

場合には適用されませんので、長期的な視野に立った計画が必要になります。

ⅰ：事業継続要件として、被相続人の事業を申告
期限までに引き継ぎ、かつ、事業を申告期限③ 特例の内容

まで継続すること。

貸付事業用宅地等の限度面積と減額割合は次のとおりです。
限度面積 200㎡、減額割合 50％

ⅱ：保有継続要件として、その宅地等を申告期限まで保有すること。

貸家建付地としての評価により既に評価減の恩恵を被っていますので、減額割合は 50％に抑えられています。
なお、居住用敷地と事業用敷地は併用し730㎡までの利用が可能ですが、貸付用宅地は居住用宅地② 例外
なお、相続開始前 3 年以内に新たに事業用に供された宅地等は特定事業用宅地等から除かれることは貸付事業用宅地等と同様です。

や事業用宅地と単純に併用することができません。
③ 特例の内容④ 建物の評価
貸家として評価されます。

特定事業用宅地等の限度面積と減額割合は次のとおりです。
限度面積 400㎡、減額割合 80％（３）小規模宅地等の特例➌：
特定事業用宅地等と建物の評価（租税特別措置法 69 の 4 ③一）
特定事業用宅地等とは、土地所有者やその親族が事業をしていた土地について一定の要件を満た

36

MONTHLY REPORT 特別版④ 建物の評価
自用の建物として評価されます。

会計人の新たな付加価値創造

限度面積 400㎡、減額割合 80％（４）小規模宅地等の特例➍：
特定同族会社事業用宅地等と建物の評価③ 建物の評価（租税特別措置法 69 の 4 ③三）土地が個人名義で、建物が法人名義の場合は特自用の建物として評価されます。

定事業用宅地等ではなく、この場合は特定同族会（５）面積割合で計算する

社事業用宅地に該当します。

特定事業用宅地等の適用ができる土地と、特定居住用宅地等の適用ができる土地の両方がある場① 要件
一定の法人の事業（貸付事業は除かれます）を

合にはダブルで適用できることとされています。

していた場合に適用されます。一定の法人とは、

この場合最大で 730㎡まで 80％減額が可能になり被相続人や被相続人の親族により支配されているます。但し、貸付事業用地等と併用する場合には（50％超所有）法人であり、適用の要件は次のと

面積は 200㎡に換算して計算します。

おりです。
① 貸付事業用地を含まない場合
ⅰ：賃貸借要件として、その法人に対して相当な対価でその宅地又は建物を賃貸していること。
ⅱ：法人役員要件として、その宅地等を取得した親族が申告期限においてその法人の役員であ

特定事業用宅地等（400㎡まで）＋特定居住用宅地等（330㎡まで）② 貸付事業用地を含む場合
この場合は下のような調整計算が必要になります。

ること（この同族会社が事業を行っていた宅地等を取得した親族が、相続税の申告期限に特定事業用宅地等（400㎡まで）× 200/400

おいてその法人の役員であり、かつ、その宅＋特定居住用宅地等（330㎡まで）× 200/330

地を所有していること）。

＋貸付事業用宅地等（200㎡まで）≦ 200㎡

ⅲ：保有継続要件として、その宅地等を申告期限

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等は共に 80％の減額ですが、貸付事業用宅地等だけはまで保有すること。

50％と少なくなっています。そこで特定事業用宅地等と特定居住用宅地等を優先的に適用し、200② 特例の内容
特定同族会社事業用宅地等の限度面積と減額割㎡の枠が残る場合に貸付事業用宅地等にあてることが得策ということになります。

合は次のとおりです。

MJS 税経システム研究所 客員研究員 髙𣘺隆明氏の本土地を持っていないなら ･･･
中古一戸建てがお得です

せっかく土地を持っているなら ･･･
収益用建物を建てましょう

余命 3 年となる前に ･･･
不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術

ゼロから始める資産形成

収益確保と相続対策のための土地活用

相続人に負担をかけない相続対策（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）（令和 3 年 6 月 30 日、ブイツーソリューション）

MONTHLY REPORT 特別版

37評価減のまとめ
態様
原
則

土地建物

自用（原則➊）

賃貸（原則➋）

小 特定居住用宅地
規 （特例➊）
模
宅
地 貸付事業用宅地等 （特例➋）の特 特定事業用宅地例（特例➌）
特定同族会社事業用宅地
（特例➍）

計算方法

土地

相続税路線価で評価−

建物

固定資産税評価−

土地

相続税路線価×土地面積
×（1 −借地権割合×借家権割合
×賃貸割合）△ 18％〜△ 21％

建物

相続税評価額×（1 −借家権割合×賃貸割合）

△ 30％

土地

面積要件：330㎡

△ 80％

建物

自用の建物（原則➊）

土地

面積要件：200㎡

△ 50％

建物

貸家（原則➋）△ 30％

土地

面積要件：400㎡

△ 80％

建物

自用の建物（原則➊）

土地

面積要件：400㎡

建物

自用の建物（原則➊）

参考文献
鑑定評価基準委員会（2015）『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表の手引き』、住宅新報社
地価調査研究会（2016）『土地価格比準表』、住宅新報社
髙𣘺隆明（2017）『事業再生読本』、ファーストプレス
与良秀雄、渡邉正則（2019）『判例・裁決例にみる 評基通によらない財産評価』、新日本法規武田秀和（2019）『土地評価実務ガイド〔改訂版〕』、税務経理協会
鎌倉靖二（2019）『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』、
税務研究会出版局
名和道紀、長井庸子（2020）『路線価による土地評価の実務』、
清文社
髙𣘺隆明（2021）『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょう』、ブイツーソリューション
髙𣘺隆明（2021）『余命 3 年となる前にやっておくべき…不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術』、ブイツーソリューション

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MONTHLY REPORT 特別版

評価減

−

−
△ 80％
−

●

M EM O ●会計人の新たな付加価値創造

注禈爑‫ס‬僃鸵⴫‫⺎ס‬耆䓪؅䇶‫׾ׅ‬ր┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫ց‫ס‬孨榫
第7◄❆‫׾׻מ‬吾錞˓┘Ⳃ榤ꗲ㲊鍐❫٬靸榤鍐❫‫סאכ‬攐❆؅鸵⮉‫ֹ✳מ‬回

MJS 税経システム研究所／経営システム研究会 客員研究員
不動産鑑定士、税理士、博士（経済学）
・博士（経営学）

냗մ꣚伺

相続案件において、相続税額が最適化されておらず納付しすぎている事例が少なくないようです。その理由としては、不動産の評価に関わる財産評価基本通達の減価要因を適切に適用せず過大評価になっている事例があるからです。財産評価基本通達に従うだけではなく、不動産鑑定評価を利用することで評価額が低くなる可能性があるにもかかわらず、あまり活用されていないようです。
大切なクライアントの相続税額を最適化するためにも、財産評価基本通達を正しく理解することは当然のことであり、さらには不動産鑑定評価による鑑定額との違いを理解しておくことも大切です。かかる観点か（注 1）
ら、本連載では、財産評価基本通達による評価と、不動産鑑定評価基準による鑑定について考察します。

相続税における不動産の評価は財産評価基本通達に準拠しています。財産評価基本通達に基づき不動産の評価額を求める業務は税理士の守備範囲です。一方、不動産鑑定評価基準による不動産の鑑定額を求める業務は不動産鑑定士の守備範囲です。評価額と鑑定額に差が生じる原因として、不動産の価値についての考え方の違いを指摘することができます。それぞれの士業が強みを活かせるような協働のあり方を明らかにします。

今回は、広い土地に鉄筋コンクリートの収益用建物を建てる場合と、さほど広くない土地に木造

1

アパートを建てる場合の 2 つを想定し、数値による検証を行います。収支計算と相続税の計算を試みますが、適用する税率は原則に基づいた概算値

鉄筋コンクリート造（土地 4 億円、
建物 6 億円）の例

ここでは鉄筋コンクリート造の大型計画の例を検証します。

となっています。現実にはそれぞれのケースで控面積は 500㎡、容積率は 500%、建ぺい率は 80%

除額等が異なります。ここでは計算過程を明らかの土地を想定します。土地の単価は個々の土地のにするため、概算値を基に説明を加えます。

所在地によって大きく変わりますが、1㎡の時価を 80 万円、500㎡の土地価格を 4 億円と想定します。
特に何らの相続対策をせず、更地のままの状態で相続が発生すると、相続税はどのようになるで（注 1）本稿は 2020 年 2 月 18 日から 2021 年 4 月 6 日まで、TVS サイト、GOODWILLPLUS サイトで８回に渡って連載した経営研究リポートに加筆修正しました。

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会計人の新たな付加価値創造

連載目次

第1回

財産評価・不動産鑑定評価の概要と不動産鑑定評価の有用性

第2回

財産評価基本通達における不整形地の補正

第3回

不動産鑑定評価の鑑定手順と考え方 ―財産評価との違い

第4回

どんなときに「鑑定評価 ＜ 財産評価」となるか？

第5回

建物が存在する土地の評価方法の原則 ―財産評価の基本原則

第6回

過度の税負担を避ける小規模宅地の特例 ―財産評価の特例

第7回

事例による検証 ―不動産鑑定評価・財産評価とその特例を適切に使う―財産評価の考え方―否認されないための留意点

しょうか。相続税が課税される場合の課税評価額

ト造の全国平均値としての建築費である坪 95 万は時価の約 9 割で算出されており、ここでは 4 億円を参考にして坪単価 100 万円、建築費総額 6 億円の 90% で 3 億 6,000 万円となります。この 3 億円の建物を想定することにします。

6,000 万円に税率 50% を適用した後、4,200 万円の控除を行い、課税額は 1 億 3,800 万円となります。

・土地：500㎡、時価 4 億円

このような多額の相続税を軽減するため、収益用

・建物：建築面積 400㎡、延床面積 2,000㎡、建築費 6 億円

建物を建築することが有効な対策になります。
一般社団法人建設物価調査会の調査によると、全国のマンションの建築面積と延床面積は、建築① 収益計画面積については 400㎡から 499㎡のマンションが共用部分を除いた住居部分の割合を 70% と仮多く、延床面積は 2,000㎡から 2,999㎡が多くなっ定すると 2,000㎡× 70%=1,400㎡が賃貸部分となているようです。構造別、地域別によって格差がります。賃料を月額 3,000 円 /㎡と仮定すれば、年ありますが、ここでは建築面積は 400㎡、延床面間の賃料収入は 3,000 円× 1,400㎡× 12 ヶ月 =5,040

積は 2,000㎡の鉄筋コンクリート造りのマンショ万円となります。
この場合、土地と建物の 10 億円に対する表面ンを想定することにします。
建築費については国交省の建築着工統計調査

利回りは 5,040 万円 /10 億円 =5.04% となります。

によって構造別・地域別の建築費を公表していま

投資額である建物だけ 6 億円に対する表面利回り

す。2019 年の建築物総括表から鉄筋コンクリー

は 5,040 万円 /6 億円 = 8.4% となります。

図表 1

鉄筋コンクリート造（土地 4 億円、建物 6 億円）の例

科目

金額

備考

収益

50,400,000 円

資産の価額に対する収益の比率は土地建物 (10 億円 ) を基準にすれば 5.04%となり、建物だけ（6 億円）を基準にすれば 8.4% となります。

費用

15,120,000 円

総収益 30% と仮定します。

支払利息

6,000,000 円

利率 1% での年間概算値。

減価償却費

11,500,000 円

鉄筋コンクリート造で法定耐用年数を 47 年とします。
（6 億円× 0.9）÷ 47 年≒ 11,500,000 円

税引前利益

17,780,000 円

50,400,000 円 ‑15,120,000 円 ‑ 6,000,000 円 ‑11,500,000 円 =17,780,000 円

税金

5,100,000 円

実効税率を 23.2%（800 万円以下）、33.58%（800 万円超）
8,000,000 円× 23.2%+9,780,000 円× 33.58% ≒ 5,100,000 円

税引後利益

12,680,000 円

17,780,000 円 ‑5,100,000 円 =12,680,000 円

手許現金

24,180,000 円

計算上の費用である非支出の減価償却費を加算します。
12,680,000 円 +11,500,000 円 =24,180,000 円

MONTHLY REPORT 特別版

41

図表 1 の収益計画は建物を法人が所有することを想定しています。一定の地代を土地所有者に支3 億 6,000 万円× (1 ‑ 70% × 30% × 100%)= 2 億 8,440 万円

払いますので、経費率は 30% を見込んでいます。
融資を受けるにあたって、土地と建物を担保と建物は法人が所有していますので土地所有者にし、諸費用を自己負担として建築費用の全額 6 億相続が発生しても無関係であり、土地の評価だけ円の融資を受けることを計画してみます。

が問題になります。

6 億円を仮に 40 年返済で借り入れた場合、年間土地は貸付事業に利用されていますので小規模の元金返済額は約 1,226 万円となり、30 年返済で宅地等の特例のうち、貸付事業用宅地等の特例のは約 1,723 万円になります。この返済は税金を支適用を受けることができます。この特例は 200㎡

払った後の最終の手許現金から支払います。図表

まで 50% の減額となります。

1 では税金を支払った後の手許資金は約 2,418 万円になります。
40 年返済として約 1,226 万円の元金返済をした

土地は 500㎡ありますが、そのうちの 200㎡について 50% の減額になりますので、貸家建付地を基準として次のようになります。

としても約 1,192 万円が残ることになりますので返済は可能と判断することができます。30 年返

2 億 8,440 万円× 200㎡ /500㎡× 50%

済として約 1,723 万円の元金返済をしても約 695+ 2 億 8,440 万円× 300㎡ /500㎡× 100%

万円が残ることになりますので返済は可能である= 2 億 2,752 万円と判断することができます。
但し、ここでは初年度を基準に説明しました。

ところで土地を居住用の建物の敷地として利用時の経過とともに賃料は下落し、空室率は上昇していた場合はどうなるでしょうか。この場合はし、経費も上昇します。これに伴って利益は変化

自用地の評価の後、小規模宅地等の特例のうち、しますので、初年度の数値による計画だけではな

特定居住用宅地等の特例の適用を受けることがでく長期計画が必要です。

きます。この特例は 330㎡まで 80% の減額となります。

② 相続税評価額

土地は 500㎡あり、そのうちの 330㎡について

相続税における評価額を検証します。

80% の減額になります。自用地を基準として次の土地の時価は 4 億円、建物建築額は 6 億円です

ようになります。

が、建物を法人に貸与していますので貸家建付地として評価することになります。
土地の相続税評価額は時価の 90% である 3 億
6,000 万円と評価しましたが、これは自用地とし

3 億 6,000 万円× 330㎡ /500㎡× 20%+ 3 億 6,000 万円× 170㎡ /500㎡× 100%
= 1 億 6,992 万円ての評価です。貸家建付地はここから次の様に減額します。

このようにみてくると、居住用建物として利用していると相続税評価額は 1 億 6,992 万円で、貸自用地価格× (1 ‑ 借地権割合×借家権割合
×賃貸割合 )

家建付地として利用していると 2 億 2,752 万円となります。
ここで相続額を検証します。課税対象額の 1 億

ここで借地権割合を 70%、賃貸割合を 100% と6,992 万円に税率 40% を適用した後、1,700 万円の仮定すると、借家権割合は 30% ですので、割引控除を行い、居住用建物の税額を 5,096 万円と求率は次のように 21% となります。

めます。同様に、2 億 2,752 万円に税率 45% を適用した後、2,700 万円の控除を行い、貸家建付地の税額を 7,538 万円と求めます。

42

MONTHLY REPORT 特別版

会計人の新たな付加価値創造

両者の税額の差は 2,442 万円となり、貸家建付の土地を想定します。土地の単価は 1㎡の時価を地の方が税金を約 2,442 万円多く支払うことにな

16 万円、120㎡の土地価格を 2,000 万円と想定し

ります。

ます。

しかし一方で、貸家にすることで毎年約 2,418

特に何らの相続対策をせず、更地のままの状態

万円以上の利益を得ることができますので、初年で相続が発生すると、相続税はどのようになるで度だけで納税資金の差額の大半を確保することがしょうか。相続税が課税される場合の課税評価額できるのです。4 年も経営すれば利益総額は 9,672

は時価の約 9 割で算出されており、ここでは 2,000万円となりますので、納税資金の全額である 7,538

万円の 90% で 1,800 万円となります。この 1,800 万万円を確保することができます。

円に税率 15% を適用した後、50 万円の控除を行

もっとも、借入金返済のための負担があります

い、課税額は 220 万円となります。このような多ので、全額を納税資金に回すことは現実的ではあ額の相続税を軽減するため、収益用建物を建築すりません。貸付事業用宅地等の特例が適用される

ることが有効な対策になります。

要件として 3 年以内に相続が発生しないことが条

ここでは建築面積は 90㎡、延床面積は 180㎡の件ですが、納税資金確保の観点からも、相続発生

軽量鉄骨造りのアパートを想定することにします。

の 5 年前、10 年前から計画的に準備しておくこと

建築費については坪単価を 60 万円とし、建築が求められます。

費総額 2,000 万円の建物を想定することにします。

もし、収益用建物を建築しないで居住用宅地としていた場合、突然の相続発生時に課せられる・土地：120㎡、時価 2,000 万円

5,096 万円にもなる相続税をどのように工面する・建物：建築面積 90㎡、延床面積 180㎡、建築のでしょう。おそらくは途方に暮れてしまうので

費 2,000 万円

はないでしょうか。
ましてや何も対策をせずに更地のまま放置して① 収益計画

おこうものなら、冒頭で明らかにした通り、土地共用部分を除いた住居部分の割合を 70% と仮の相続税評価額である 3 億 6,000 万円に対して 1 億

定すると 180㎡× 70% ≒ 120㎡が賃貸部分となり3,800 万円もの相続税が課せられてしまいます。

ます。賃料を月額 2,000 円 /㎡と仮定すれば、年これでは、せっかく故人が残してくれた土地を、間の賃料収入は 2,000 円× 120㎡× 12 ヶ月 = 288 万

相続税を支払うために手放すことになってしまい

円となります。

かねません。

この場合、土地と建物の 4,000 万円に対する表

このような事態に陥らないようにするために

面 利 回 り は 288 万 円 /4,000 万 円 =7.2% と な り ま

は、できるだけ早くから準備することで収益を法す。投資額である建物だけの 2,000 万円に対する人に移転しておくことが求められます。早めに対表面利回りは 288 万円 /2,000 万円 =14.4% となり策を講じることで、事実上の生前贈与が実現しまます。

すし、移転する利益も多くなります。その中から将来の相続税を確保しておけば良いのです。相続対策を始める時期は、早ければ早い程、効果が高くなるということができるでしょう。

21

木造アパート（土地 2 千万円、建物2 千万円）の例

木造の小型計画の例を検証します。
面積は 120㎡、容積率は 200%、建ぺい率は 80%

MONTHLY REPORT 特別版

43

図表 2

木造アパート（土地 2 千万円、建物 2 千万円）の例

科目

金額

備考

収益

2,880,000 円

資産の価額に対する収益の比率は、土地建物（4,000 万円）を基準にすれば7.2% となり、建物だけ（2,000 万円）を基準にすれば 14.4% となります。

費用860,000 円

総収益 30% と仮定します。

支払利息

200,000 円

利率 1% での年間概算値。

減価償却費

900,000 円

木造で法定耐用年数を 20 年とします。
（2,000 万円× 0.9）÷ 20 年 =900,000 円

税引前利益

920,000 円

2,880,000 円 ‑860,000 円 ‑200,000 円 ‑900,000 円 =920,000 円

税金

210,000 円

実効税率を 23.2%（800 万円以下）とします。
920,000 円× 23.2% ≒ 210,000 円

税引後利益

710,000 円

920,000 円 ‑210,000 円 =710,000 円

手許現金

1,610,000 円

計算上の費用である非支出の減価償却費を加算します。
710,000 円 +900,000 円 =1,610,000 円

図表 2 の収益計画は建物を法人が所有すること

率は次のように 21% となります。

を想定しています。一定の地代を土地所有者に支払いますので、経費率は少し高めの 30% を見込んでいます。

1,800 万円×（1 ‑ 70% × 30% × 100%）= 1,422 万円

融資を受けるにあたって、土地と建物を担保とし、諸費用を自己負担として建築費用の全額

建物は法人が所有していますので土地所有者に2,000 万円の融資を受けることを計画してみます。

相続が発生しても無関係であり、土地の評価だけ

2,000 万円を仮に 20 年返済で借り入れた場合、が問題になります。

年間の元金返済額は約 90 万円になります。この

土地は貸付事業に利用されていますので小規模返済は税金を支払った後の最終の手許現金から支宅地等の特例のうち、貸付事業用宅地等の特例の払います。図表 2 では税金を支払った後の手許資適用を受けることができます。この特例は 200㎡

金は約 161 万円になりますので、ここから 90 万円

まで 50% の減額となります。

を返済したとしても 71 万円が残ることになりま

土地は 120㎡ありますが、200㎡以下なので 50%すので返済は可能と判断することができます。

の減額になります。よって貸家建付地を基準として次のようになります。

② 相続税評価額
相続税における評価額を検証します。

1,422 万円× 50% = 711 万円

土地の時価は 2,000 万円、建物建築額は 2,000 万円ですが、建物を法人に貸与していますので貸家建付地として評価することになります。

ところで土地を居住用の建物の敷地として利用していた場合はどうなるでしょうか。この場合は土地の相続税評価額は時価の 90% と仮定し、自用地の評価の後、小規模宅地等の特例のうち、

1,800 万円となります。これは自用地としての評価

特定居住用宅地等の特例の適用を受けることがでです。貸家建付地はここから次の様に減額します。

きます。この特例は 330㎡まで 80% の減額となります。

自用地価格×（1 ‑ 借地権割合×借家権割合
×賃貸割合）

土地は 120㎡ありますが、330㎡以下なので 80%の減額になります。よって自用地を基準として次のようになります。

ここで借地権割合を 70%、賃貸割合を 100% と仮定すると、借家権割合は 30% ですので、割引

44

MONTHLY REPORT 特別版

1,800 万円× 20% = 360 万円

会計人の新たな付加価値創造

このようにみてくると、居住用建物として利用

少することが予想されます。これらの長期的な観していると相続税評価額は 360 万円で、貸家建付点からの検証は行っていませんので、読者の事情地として利用していると 711 万円となります。

に合わせて計画を作成するようにお願いします。

ここで相続税の税率表にあてはめて税額を検証します。

あくまでも数値を基に説明を加えることで理解を深めるために数値を例示したにすぎませんの

課税対象額の 360 万円に税率 10% を適用し、居で、本稿で例示した数値に近づけたり、参考にし住用建物の税額を 36 万円と求めます。同様に、たりする必要はありません。読者の皆様におかれ711 万円に税率 10% を適用し、貸家建付地の税額

ましては、本稿で例示した数値を、皆様自身の計を 71 万円と求めます。

画値に置き換えることで、皆様自身の計画値の検

両者の税額の差は 35 万円となり、貸家建付地証を試みてください。皆様の計画値を見直すための方が税金を約 35 万円多く支払うことになります。

の一助になれば幸いです。なお、拙著『収益用建しかし一方で、貸家にすることで毎年 161 万円

物を建てましょう』では、様々なケースでのシの利益を得ることができますので、初年度だけでミュレーションを行っております。DCF 法につ

納税資金の全額 71 万円を確保することができる

いても詳述してありますので参考にしてください。

ことになります。
ましてや何も対策をせずに更地のまま放置しておこうものなら、冒頭で明らかにした通り、土地

参考文献の相続税評価額である 1,800 万円に対して 220 万円もの相続税が課せられてしまいます。これで鑑定評価基準委員会（2015）『要説不動産鑑定評価基準と価は、せっかく故人が残してくれた土地を、相続税格等調査ガイドライン』、住宅新報社

を支払うために手放すことになってしまいかねま

地価調査研究会（2016）『土地価格比準表の手引き』、住宅新報社

せん。

地価調査研究会（2016）『土地価格比準表』、住宅新報社

このような事態に陥らないようにするためには、できるだけ早くから準備することで収益を法人に移転しておくことが求められます。早めに対髙𣘺隆明（2017）『事業再生読本』、ファーストプレス
与良秀雄、渡邉正則（2019）『判例・裁決例にみる 評基通によらない財産評価』、新日本法規武田秀和（2019）『土地評価実務ガイド〔改訂版〕』、税務経

策を講じることで、事実上の生前贈与が実現しま

理協会

すし、移転する利益も多くなります。その中から

鎌倉靖二（2019）『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』、
税務研究会出版局

将来の相続税を確保しておけば良いのです。相続

名和道紀、長井庸子（2020）『路線価による土地評価の実務』、

対策を始める時期は、早ければ早い程、効果が高清文社

くなるということができるでしょう。

髙𣘺隆明（2021）『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょう』、ブイツーソリューション
髙𣘺隆明（2021）『余命 3 年となる前にやっておくべき…不動産と事業 ( 会社 ) を守る相続術』、ブイツーソリューション

31

留意点

引用した数値は、考え方を数値に基づいて説明することで読者の皆様の理解を深めるために例示したものです。計画を作成するにあたって、標準的な指標として手本にするためのものではありません。
各計画とも単年度の数値しか示していません。
時の経過とともに建物は劣化しますので、空室率も高まるでしょうし、これに伴って賃料収入も減

MONTHLY REPORT 特別版

45

●

M EM O ●●M EM O ●●M EM O ●［ 執筆者紹介 ］

髙 𣘺

隆 明

（たかはし

たかあき）

MJS 税経システム研究所 客員研究員。
税理士、不動産鑑定士、博士 ( 経済学 )、博士 ( 経営学 )。
専門は事業再生。研究領域はミクロ理論経済学、行動経済学。
早稲田大学法学部卒業。損害保険会社の国際業務部門で活躍した後、融資部に転じ審査課長、業務課長として融資実行審査、不良債権回収の責任者の職を歴任。同社を退職後、事業再生コンサルタントとして活躍。大学の経済学
部の非常勤講師を経て 05 年からは客員教授として実務経験を活かした指導を行うかたわら、税務・不動産鑑定業務も行う。『事業再生読本』、『せっかく土地を持っているなら…収益用建物を建てましょう

収益確保と相続対策のための土地活用』、ほか著書多数。

執筆者について詳しく知りたい方は MJS 税経システム研究所のページをご覧ください。
https://www.mjs.co.jp/outline/zeikei/concept/

特別版
会計人の新たな付加価値創造 相続税の最適化の可能性を広げる「不動産鑑定評価」の活用｜全 7 本（No.149 - No.155 より抜粋）

編

集：MJS税経システム研究所〒160-0004 東京都新宿区四谷 4-30-13 クロスシー新宿御苑前ビル 6 階TEL：03（6626）
9060
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