ファシリティマネジメントフォーラム2024

ＦＭ戦略企画研究部会￥

まちづくりを支える公民連携
2024年1月26日(金)ＦＭ戦略企画研究部会長 （T-FMコラボレーションLab）
高藤眞澄

テーマの背景2◆テーマ：まちづくりを支える公民連携◆テーマの背景：①ＦＭ戦略企画研究部会：2016年頃より継続して 「都市・地域の持続可能性とFM戦略」 について研究し、持続可能なまちづくりを実現する要件を明らかにし、都市経営の今後の取り組みに貢献したいと考えて、持続可能なまちづくりに関して、様々な切り口から研究を行ってきた。
②自治体は地域固有の社会的環境的課題等に直面しつつも持続可能なまちづくりを進めているが、自治体の現状では財政・人材・技術など経営リソースが逼迫しており、地域課題解決に向けて自前で公共サービスを提供するのは、困難な為、民間企業等の協力を得て様々な「公民連携」」を実施している。
③地域課題解決のための公民連携の活動は、「まちづくり」にも関係すると考え、今回は、公民連携の切り口からまちづくりにどのように影響するのか検証することとしたものである。
④検証の進め方：公共サービス施策のなかでも施策効果がまちづくりに及ぶ可能性の大きい事例（公共施設等マネジメント（インフラマネジメント含む）、都市公園の整備、エリアマネジメント）を取り上げ、公民連携の状況、成果、まちづくりへの影響を検証する。

◆今後の予定／ 持続可能なまちづくりの推進に向けて、より効果的な公民連携の在り方や整備された公会計情報の公民連携の導入評価への活用検討など行ないたい。
2024/1/26

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検証の進め方3◆ 地域経営施策の中でまちづくりと関わりの強い3つの施策業務（公共施設マネジメント・Park-PFI・エリアマネジメント）の公民連携の事例研究、更に機能,施策成果、まちづくりへの効果などを分析する。公民連携の成果は、「まちづくり」への効果を生むこともあるのでその点も検証する。
・公共施設マネジメント：事例研究／旧保田小の活用(道の駅) 有効活用を機にまちの再生・活性化：公共施設の見直しによる効率的施設保有と有効利活用によるまちづくり

持続可能なまちづくり実現【多様な公民連携の事業等】

・Park-PFI：事例研究／旧広島市民球場跡公園整備
利用者増加、公園環境の改善、周辺地域の賑わい：都市公園機能強化、周辺地域の再生・活性化によるまちづくりへ：

多様な公民連携(地域のリソース活用)【地域経営と施策：まちづくりに影響する取組み】
公共施設マネジメント

Park-PFI【まちづくりの起点】

時代の変化に対応し様々な地域課題・社会課題の解決を目指した施策や活動(公共・民間)

2024/1/26

エリアマネジメント

公共サービス・エリアマネジメント：事例研究／日本のエリマネ現状・道路美化活動：特定の地域や街をより魅力的で持続可能な場所にする地域のブランド化と資産価値向上を目指す管理活動／日本のエリマネ現状、道路協力団体の活動、神山町アドプトプログラ
ム 道路河川の清掃美化からまちの「手入れ」：まちづくり人材

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１．公民連携に関する基本事項

2024/1/26

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公民連携(PPP)の様々な事業手法

5◆公民連携とは、自治体と民間事業者等が連携して公共サービスの提供を行う仕組み、公共施設等の建設、維持管理、運営等を公民が連携することにより、民間の創意工夫等を活用し、財政資金の効率的使用や行政の効率化等を図るものであり、維持管理・運営に関する事業の包括的管理業務委託・指定管理者業務委託や建設・運営に関するPFI（Private Finance Initiative）事業など、様々な方式があります。
公民連携の事業手法◆維持管理
PPP＝ Public Private Partnership
包括的管理業務委託
指定管理者業務委託◆建設+維持管理：

PFI事業
民間の経営・技術力活用◆運営権制度を活用のPFI事業(コンセッション事業)【注】次ページにて、代表的な事業手法のPFIについて説明◆公的不動産利活用

PPP/PFIとは？―考え方や特徴を解説 (bonperson-civil.com)
https://bonperson-civil.com/ppp-pfi/
2024/1/26

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PPP/PFI手法の分類（契約方式）

6■事業費回収方法による分類①サービス購入型 発注者が事業期間にわたって、民間事業者に対してサービス対価を◆ＰFIとは PFI法に基づき、支払う方法です。民間事業者は自ら調達した資金（銀行からの融資など）で施設を新設
公共施設の整備や運営を効果的 し、その後長期間にわたって管理し、発注者である公的機関から事業期間にわたって定額かつ効率的に行うために、民間のの業務委託料を受け取る仕組みです。
資金や能力・ノウハウを活用する②独立採算型 民間事業者が利用料金を直接収受し、利用料金収入のみで費用手法です。と利益を回収する方法。
③混合型（ジョイント・ベンチャー型）◆PFIの特徴
基本的には独立採算型であるものの、公的支援制度を活用するなどして一部施設を整備① 民間資金とノウハウ活用。
する方法。
② トータル契約：LCC縮減④コンセッション方式■施設の所有形態で分類③ 性能発注：CD の可能性
水道事業などで最近話題にもなっている方式。
④ 事業リスク：行政と事業者の コンセッション方式では、民間事業者が経営主リスク分担の明確化体となるのに対し、前述のそれ以外の方式では⑤ 可能性調査から契約までの公的機関が経営主体となります。
事務手続き：時間と労力が必要。

2024/1/26

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公共施設マネジメントにおいて、公民連携がどのように機能しているかをみる。
事例研究として、旧保田小学校廃校の活用のプロジェクトを通じて、公共施設マネジ
メントと公民連携の関係性を確認

2．公共施設マネジメントと公民連携

2024/1/26

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公共施設マネジメント：事例‐旧保田小学校(廃校)の活用計画と経緯

8■計画経緯：2014年3月廃校、の決定を受けて2012年度 「鋸南町都市交流施設整備 基本調査」都市部住民と地域住民との交流拠点として再生・活用方針
2013年10月 「鋸南町都市交流施設整備事業設計業務プ ロポーザル募集」公開。
2015年12月 改修オープン（教室棟竣工後48年経過） 2023年現在 竣工後56年経過既存校舎竣工：(教室棟)1967年(屋内運動場) 1976年【プロポーザル結果】 “学校らしさ”を残すことにした、廃校活用のコンセプトが話題を呼び、全国から応募あり。
最終選定設計者：NASA設計共同体（４事業所5大学連携・代表：古谷誠章氏：建築学会第55代会長）、【鋸南町都市交流施設整備プロジェクト：目的】【道の駅】登録：「道の駅保田小学校プロジェクト」が始動。
① 地域を元気にする事業をつくる
・経済活性化の起爆剤となる事業を創造、② 町に人と仕事を呼び込む、町民のステージをつくる
・町に人と仕事を呼び込む、新たなコミュニティの核を創る③ 廃校を活用し、新たな人々の交流する場所をつくる ・保田地区全域の広域避難場所の整備

施設名称：「地域住民と都市部の来訪者が交流する【たまり場】をつくる」プロジェクト目的から「都市交流施設」に「道の駅」の登録：必要施設・設備の装備、先行プロジェクト「農村漁村活性化プロジェクトとの連携、揺らがない
コンセプトは「廃校活用の全面アピール」。校舎の面影を残したままリノベーションして「学校らしさを貫く」ことであった。
まちづくりへのアプローチ：プロジェクトの目的にまちづくりへの目標が示され施設名称がそのシンボルとなる■建物概要：敷地面積：14,235㎡、用途変更後－建築面積：2,660㎡、建物延床面積：3,486㎡
出典：東洋大学 天神良久客員教授 部会講演資料
2024/1/26

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公共施設マネジメント：事例‐旧保田小学校(廃校)の活用計画(資産価値活用)

9◆資産活用上のポイントによる道の駅

出典：東洋大学 天神良久客員教授 部会講演資料2024/1/26◆

立地条件：東関東自動車道
ICに近い立地を活かす◆ 活用コンセプト：都市部住民と地域住民との交流拠点◆ デザイン：廃校を逆手/学校らしさ・「懐かしさ」の印象◆ まちの中心＝シンボルの場を再構築：複合用途◆ 長寿命化と改修のコスト効果
長寿命化∔改修による建築費のコストダウン（新築比８５％）◆ 災害時の避難所運営：運営維持会社の協力◆ 道の駅の徹底的な事業計画(成功要因の徹底)◆公共施設マネジメントとしての「廃校舎」の資産有効活用 学校らしさを活かす◆まちづくりの布石：住民の交流拠点・複合施設・道の駅事業計画 鋸南町活性化実現
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公共施設マネジメント：事例‐旧保田小学校(廃校)の活用－道の駅運営

10【建物運営：指定管理者方式】
運営は（株）共立メンテナンス。2015年12月のオー プン後、初年度目標の年商2億7,000万円は半年で達成。
その後も、「年間来場者数100万人、年商約6億円」を維持、コロナ禍でも営業継続
都市部から人を呼び込む拠点として持続を可能にしているには、(株)共立メンテナンスの巧みな施設運営が貢献。
営業以外に、災害時に道の駅に保管している食品等を避難者に提供支援など。教室棟2階の宿泊室バルコニー前面の「まちの縁側」と呼ぶピロティ空間を多目的に利用（災害時の避難場所）などにより、利用者に好評。
【施設整備費】
合計
約１２億円
鋸南町負担額
約 ８億円（町債 5.３億円 一般財源 2.7億円）
国庫補助・県補助約 ４億円
上記内の単体建物改修工事費、 9 億円
【主な財源の内訳】（東洋大学PPPセンター天神客員教授試算算）※整備費全体の鋸南町財源費割合
は、67％【経済貢献分析】 新築建替えコストの83％のコストで、廃校になった保田小学校の有効利活用として、旧教室棟の１階はテナントスペース、２階が 屋内運動場をまるまる利用してリノベーションした「道の駅」を建設したことになる。 宿泊室、２階の既存バルコニーの前面に「ま 「きょなん 楽市」では、地元の新鮮な朝どれ野菜
出典：東洋大学 天神良久客員教授 部会講演資料
2024/1/26

ちの縁側」を増設。１階部分は雨よけが可能 や花などの特産品を 直売している。
なピロティに変身
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公共施設マネジメント：(次ステップ)まちづくりの基礎づくり◆公共施設マネジメントの全体像とまちづくりへ
公共施設マネジメントによる施設の量・質・利用の見直しと有効活用の促進 有効活用計画がまちの再生と活性化を促す契機となる

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公共施設マネジメントの次ステップ：まちづくりの基礎◆公共施設総合管理計画の将来の施設群に対して、個別施設計画・再配置計画作成
検討事項：集約化・複合化・転用・活用・除却への方向付け◆まちづくりと都市計画の重合わせ
公共施設マネジメント 都市計画
・用途規制（立地適正化）
・交通アクセス・災害エリアなど◆公共施設マネジメントと公民連携
・公共施設の「所有と使用」分離協力
・集約化複合化拠点形成の協力
・余剰物件(廃校)の利活用促進
・公共施設の運営管理において、サービス向上、コスト削減のために指定管理制度の検討、など
出典：JFMA編 松成和夫著 公共ファシリティマネジメント戦略2024/1/26

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1. 都市における都市公園の存在は大きく、その品質や整備状況・利用状況は都市全体の印象に影響する。

３．Park-PFI：公園整備からまちづくり

2024/1/26

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公園PFI事例：広島市中⼼部の顔となる市⺠公園

13◆事業認定計画提出者（グループ名：NEW HIROSHIMA GATEPARK /代表法人：NTT 都市開発株式会社、大成建設株式会社、広島電鉄株式会社、株式会社中国新聞社、株式会社広島バスセンター、NTT アーバンバリューサポート株式会社、株式会社 NTT ファシリティーズ、株式会社シーケィ・テック、株式会社 NSP 設計）◆位置図

当公園は既存の中央公園に接するとともに、中心市街地にも接し活性化に貢献を期待◆事業概要

出典：NTT US総合研究所のFM部会での講演資料

2024/1/26

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公園PFI事例：広島市中⼼部の顔となる市⺠公園

14◆公園のコンセプト◆公園各所の名称① 旧広島市民球場の“かたち”を継承する 2
つのリボンと平和軸上のプロムナードにより、旧球場の記憶と周辺環境をつなぎ、イベント広場の中心性・祝祭性を生み出す。

② 都心に新しい人の流れと賑わいをつくり、公園と一体的に利用できる⽊造店舗群
ー公園との一体感を生み出す並⽊をイメージした⽊造建築
ー公園と一体になったオープンスペース◆まちづくりへの効果（当部会の見解）
１、市民に愛された球団の活躍の場であり、市民自身の応援の記憶の地が公園として公開され、記憶が継承される。まちづくりの価値＝歴史・文化・生活の継承となる。
２．立地がまちづくりへの影響を大きくする要因でもあり、新たな人々の流れを多面的に引き起こすものと想定する。
2024/1/26

FMフォーラム2024③ SHIMINT HIROSHIMA(シミントひろしま）ー広島都心部において貴重な「屋外環境×滞在型」の施設
出典：NTT©ＦＭ戦略企画研究部会

US総合研究所のFM部会での講演資料

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Park-PFI（公募設置管理制度）【Park-PFI の狙い】
◆Park-PFIによる都市公園の整備・利用の増進◆都市問題への都市公園の貢献◆グリーンインフラの貢献
・防災減災・地域振興
・地域環境◆都市公園の整備・利用
運用方法改善で、グリーンインフラの機能を発揮し得るレジリエントなまちづくりをすすめる。
公園とみどり：Park-PFI等の活用 - 国土交通省(mlit.go.jp)
https://www.mlit.go.jp/toshi/park/toshi_parkgreen_fr_000059.html
2024/1/26

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16Park-PFIと従来のPFIの比較

Park－PFIの特例措置
1.設置管理許可期間の延長

2.建ぺい率の緩和
3.占用物件の緩和■期待される効果

・公園整備の推進
・環境品質の向上.住民満足度向上
・周辺地域資産価値向上
出典：https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/kanminrenkei/content/001329492.pdf
001329492.pdf (mlit.go.jp)
2024/1/26

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まちづくりの原型とも言える「エリアマネジメント」について、活動や組織、実績・成果など実態を見てみる。
また、、エリアマネジメントの道路版ともいうべき「道路協力団体」について、紹介する。

4.エリアマネジメントとまちづくり

2024/1/26

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エリアマネジメント事例：官民連携まちづくりポータルサイト 18◆エリアマネジメント団体による賑わい創出イベント（福岡市）【事例集の一部】

福岡市地域まちづくり推進要綱等に基づく計画策定により、登録された公開空地等において賑わいに資するまちづくり活動が可能。地区施設と道路を利活用し、エリマネ団体が賑わい創出に向けファッションショーやダンスイベント等「Fukuoka Street Party」を開催。

◆公開空地等におけるエリアマネジメント団
体によるイベントの企画 ・実施（福岡市）

出典：民間空地等の多様な利活用に関する事例集：国交省

出典：官民連携まちづくりポータルサイト
2024/1/26

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日本のエリアマネジメントの現況19◆エリアマネジメント団体の組織形態。
任意組織：協議会等の「人格のない社団等
法人組織：社団法人 ／ 財団法人／ 特定非営利活動法人／NPO法人／株式会社2024/1/26

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エリアマネジメントの体制(都市再生推進法人)

20◆エリアマネジメント（Area Management）は、特定の地域や街をより魅力的で持続可能な場所にするための戦略的なアプローチです。これは、地域社会、自治体、事業団体、市民、企業などの関係者が連携して、地域全体の発展や改善を促進するために行われる管理プロセス，地域のブランド化と資産価値向上を目指す。
◆ 都市再生推進法人
都市再生特別措置法に基づき、地域のまちづくりを担う法人として、市町村が指定するもの。
市町村は、まちづくりの新たな担い手として行政の補完的機能を担いうる団体を指定できます。36法人指定（H29年末）
・郊外住宅地におけるエリアマネジメントの活動団体
リスト（64地区、76団体）
・エリアマネジメント団体にとって都市再生整備計画は活動目標である。
都市再生整備計画策定済市町村(950市町村)※策定済都市再生整備計画数 約2300・市町村数：８２６/・地区数 :１５２４
・団体数 ： ５７４

出典：保井美樹法政大教授のFM部会での講演資料

2024/1/26

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エリアマネジメントの評価

21◆ エリアマネジメント活動の評価
エリアマネジメント活動がエリアにどのような効果を及ぼし，どの程度価値を高めているかを示すことが求められるようになってきている。同時にどのような評価手法を使うのかも課題となっている。
一方で，エリアマネジメント活動の効果を短期間で期待することは筋違いで，海外でも基本的には最低5年の期間をかけて評価することが一般的である。

◆ エリアマネジメントの費用便益分析①ヘドニック法(HPM：Hedonic Price Method)
環境条件の違いがどのように地価 等に反映されているかを観察し，それをもとに環境の便益を推定する。
施設の整備により社会資本が高まった結果，土地からの収益が増加し，地価上昇につながるというキャピタリゼイション仮説を背景に持つ。

②仮想評価法(CVM：Contingent ValuationMethod) アンケート調査を用いて人々に支払意思額 等を尋ね，市場で取引されていない財(効果)の価値を推定する。 評価対象の持つ個々の属性を個別に評価することが困難で，相当数のサンプルを確保する必要がある。エリアマネジメントの効果測定・把握の学術的研究は少ない。

③コンジョイント分析法(Conjoint Analysis)
コンジョイント分析は，複数の属性を記入したプロファイルを回答者に提示し，好ましい 順番に並べてもらったり，選択してもらい，これにより評価対象全体の価値の評価ではなく，評価対象の属性別の評価を行う。

出典：NTT US総合研究所 大島一夫氏のFM部会での講演資料
2024/1/26

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道路を通じたまちづくり：道路協力団体制度22

2016年3月に道路法が改正され「道路協力団体制度」が創設された。
道路協力団体は，活動から得られた収益を用いて、道路清掃・植栽等の活動を充実させることができる。
道路協力団体が行うオープンカフェ等は、道路におけるにぎわいの創出、交流の促進にもつながる。
2019年度より、団体指定期間が3年から5年に延長され、活動から得られた収益を充てることができる活動の範囲が「道路の工事または維持」から「活動全般」に拡大され、道路協力団体の活動のために必要な道路占用に係る占用料を免除（直轄国道）されるなど「道路協力団体制度」がより活用しやすくなった。
道路協力団体は、2022年3月末時点で40団体、管理道路長は延157.4kmある。
収益を還元

2024/1/26

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道路を通じたまちづくり：神山町のアドプトプログラム•

神山町は地方創生のロールモデルとして有名で、中心として活躍しているのがNPO法人グリーンバレー→ 設立のきっかけの一つが「アドプト・プログラム」
1991年 アリス里帰り推進委員会（青い目の人形の米国への里帰り）
1992年 神山町国際交流協会 ・1997年_国際文化村委員会
・1998年_アドプト・プログラム（道路清掃ボランティア事業）
・1999年_国際芸術家村（神山アーティスト・イン・レジデンス）
2004年 NPO法人グリーンバレー設立
アドプト・ア・ハイウエイ神山会議「すき」な場所に「手」を入れると「すてき」になる。 アメリカのテキサス州で誕生した住民主体の道路の清掃活動である「アドプト・ハイウェイ・プログラム」を手本に、1998年に神山が日本ではじめて実践した。1999
年に「徳島県OURロードアドプト事業」が県の正式な事業となるまで、日本の道路法では商業的な活動での道路利用を禁じていたことから前例のない活動に対する壁は大きかったが、今では神山から全国の自治体に広がっている。
公的なインフラに対する「民」の活動が、「まちづくり」のきっかけとなった。
写真出所：「イン神山」https://www.in-kamiyama.jp/2024/1/26

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様々なまちづくりに影響のある３つのプロジェクト分野の事例研究を通じて、公民連携とまちづくりの関係性を確認【まとめ】まちづくりを支える公民連携
2024/1/26

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まちづくりを支える公民連携【まとめ】

25◆各種の事例研究を通じて、公共サービス提供維持のために、様々な事業において、資金、技術能力、情報、経験実績、人材など民間企業の多面的な協力と公共サービス領域におけるビジネスチャンス拡大意向を背景に、公民連携の多様なビジネスモデルを構成し、成果を上げていることが理解できた。しかし、公民連携の中で下記事項に関して、更に重要事項として取組みを強化する必要があるだろう。地域経営の目的は【公共サービスの継続的提供と持続可能な地域社会の実現】であり、そのために今後もより良い公民連携の形を開発せねばならない。今後のまちづくりを支える公民連携について下記に示す。

１．持続可能性の追求: 持続可能なまちづくりは、最重要事項であり、地球環境に配慮し、資源の効率的な利用、エネルギーの削減、 廃棄物削減など「サーキュラーエコノミー」「地産地消」の原則に従うことが必要です。
また、持続可能な交通手段の促進、再生可能エネルギーの導入などが含まれます。
環境保護と持続可能性のためには、 地元の環境保護団体等と提携して、緑地の保護、廃棄物管理、エネルギー効率の向上など、環境に配慮したまちづくりプロジェクト・エリアマネジメントを推進することが必要である.

2. 地域社会の参加と住民主体の確立: まちづくりは、地域社会の住民、地方自治体、企業、非営利団体、地域団体などの協力が重要である。特に、公民連携の形で事業を展開する場合は、住民意見を十分踏まえた「公共による検証」が必要である。そ, 住民の声を聞き、彼らのニーズや希望に合致する公共サービス/プロジェクトを共同で計画・実施・実現することが、公民連携の新しい形であり、まちづくりの成功につながるであろう。
３ レジリエントな公共施設とサービスの実現: まちづくりには、公共の施設やサービスの提供も含まれる。高齢化と人口減少による新たな地域社会形成のため公共サービスと公共施設の在り方を変えて、レジリエントなコンパクトシティに向けた都市構造・都市インフラの整備計画の作成、実現への公民連携が期待される。
2024/1/26

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ご清聴ありがとうございました。
ＦM戦略企画研究部会
FM戦略企画研究部会 部会メンバー（順不同）

部会への新規入会ー大歓迎！

部会長：高藤 眞澄 （T-FMC Lab.）
部会員：安蘓 秀徳（東京美装興業）
上倉 秀之（FM防災Lab.）
宮下 昌展（エムケイ興産）
重富 賢太郎（個人会員）
野呂 弘子（日本郵政）
萩原 芳孝（久米設計）
⽊村 稔（ナイキ）
原山 坦（原山総合研究所）
塚田 敏彦（NTTアーバンソリューションズ総合研究所）
小永井 耕一（東京都環境公社）
野村 唯彦（パスコ）
吉田 淳・ 鎌田 佳子（ザイマックス不動産総合研究所）
事務局：天津 健太郎（JFMA）
計 15 名2024/1/26

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