紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

高齢者との不動産取引についての留意点
弁護士

渡辺 晋

第●号

宅建業者が、高齢者の不動産取引に関与するには、122格段の注意を払わなければなりません。
本稿では、高齢者が不動産を売却することを想定したうえで、宅建業者が売買に関与するにあたっての留意点を説明します。

Ⅰ

はじめにかの判定においては、意思能力（法律行為の法的な結果や意味を弁識する能力）の有無が重要となります。

日本人の平均寿命は、男性79.44歳、女性85.90歳で（平意思能力は、物を買えば物の自由な使用・処分ができるよう成23年厚生労働省調べ）、諸外国と比較しても、男性は世界になる代わりに代金を支払う義務が生ずること、所有物を売5位、女性は世界2位という高い順位となっています。
この状況れば代金を得られる代わりに物の自由な使用や処分ができなは、医療制度が充実し、高齢者の社会参加率が高いなどの要くなることなどを理解する能力です。一般には、7歳から10歳

因によるものと考えられ、幸福で豊かな社会を目指す人々の努程度の理解力を意味するものとされます。意思能力がなけれ力が実を結んでいるということができましょう。わが国は世界ば、自らの意思決定に拘束されるための前提を欠きますから、に誇るべき長寿社会です。

意思能力を欠く状態でされた法律行為は無効です（大審院判

しかし、人にとって、身体的に成熟した後には老化するという生理機能の衰退は、避けられません。高齢者の中に判断力の低下がみられることも、やむを得ないことです。

決・明治38年5月11日・大審院民事判決録11号706頁）。
また、意思能力については、表意者について画一的に定まるのではなく、法律行為の性質、難易等に関する考慮をも加味

この長寿社会の中で、高齢者が不動産を売却して生活費にした上、個別の契約ごとに判断されます。高齢者の契約につ充てようとする取引なども多くなっていますが、法律上、判断力いても、具体的な状況を勘案し、当事者に法的な結果や意味が低下した場合には、契約の効力が否定され、あるいは単独を弁識する能力が欠けていれば、契約は無効となります。

で契約をすることが制限される仕組がとられています。
以下、宅建業者が高齢者との不動産取引に関与する場合の留意点を説明します。

なお現在、法務省において、民法（債権関係）改正の議論がなされており、平成25年3月11日に中間試案が公表されています。現行民法には意思能力に関する明文はありませんが、中間試案では、意思能力を「法律行為をすることの意味を理Ⅱ 高齢者を保護するための法制度
1 意思能力記する提案がなされています（中間試案第2）。

2 法定後見制度

近代社会においては、誰もが自由に契約を締結することが意思能力は、契約がなされた時点における判断能力を、個できます。
これを「契約自由の法理」といいます。
「契約自由の法別具体的な状況によって検討する仕組です。
しかし、個々の契理」には、自らの意思に基づいて法律関係を形成できるという約について、そのときどきの状況を考慮しなければ契約の効意味とともに、反面、自らの意思で形成した法律関係に拘束さ力の有無を判定できないというだけでは、本人保護のためにれるという意味があります。

十分ではなく、また、取引の相手方にも不測の不利益を与え自らの意思決定への法的な拘束は、意思決定が正常なも20解する能力」と表現し、意思能力がなければ契約は無効と明かねません。のであってはじめて正当化されることです。正常ではない状態

そこで、認知症、知的障害、精神障害などによって物事を判で意思決定されていれば、その意思決定に拘束される理由は断する能力（事理弁識能力）が十分でない本人について、裁ありません。そして、正常ではない状態でなされた契約かどう判所が画一的な基準によって事理弁識能力が低下しているこ

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とを認定し、定型的に法律行為に制限を加える制度が設けらそのような趣旨で、本人と受任者との間で締結されるのが任れています。
これが法定後見の制度です。法定後見の制度に意後見契約です。任意後見契約については、任意後見契約には、図表1のように、①成年後見、②保佐、③補助の3つの種関する法律（任意後見契約法）が制定され、その手続や効力類があります（以下、この3つをあわせて「成年後見等」といいが定められています。本人から財産管理の委任を受ける者をます）。
それぞれ本人の権利を守る者（以下、「 成年後見人等」

任意後見受任者といい（同法2条3号）、家庭裁判所によってといいます）が選ばれ、選ばれた成年後見人等によって法律後見監督人が選任された時点で、任意後見受任者が、任意的な支援がなされます。

後見人となります（同法2条4号・4条1項）。本人が信頼してい成年後見等は登記によって公示されますから、成年後見等る人であれば、親戚・友人であっても、弁護士・社会福祉士なの仕組によって、本人を保護するとともに、取引の安全も図らどの専門家であっても、いずれも任意後見受任者となることれることになります。

が可能です。任意後見も登記によって公示されます。
任意後見契約は、広範な財産管理を他人に委ねるもので

図表1●法定後見あり、契約内容を本人の意思に基づく適正なものにする必要

法定後見

①成年後見

事理弁識能力が失われた場合の制度②保佐

事理弁識能力について、失われるまでには至っていないものの、著しく不十分な場合の制度③補助

事理弁識能力が不十分な場合の制度がありますので、公正証書によって行わなければなりません（同法3条）。契約の効力は、家庭裁判所が任意後見監督人を選任したときに生じます（同法2条1号・4条1項）。
任意後見は、判断能力の低下した人を援助する目的をもつ点においては、法定後見と同様の目的をもちますが、本人と受任者との契約に基づくものである点において、家庭裁判所の審判に基づく法定後見とは、性格を異にしています（図表2参照）。

①成年後見 精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者について、家庭裁判所が審判を行い（民法7条・838条2号）、同時に本人を援助するために、成年後見人を選任する（同法8条・843条1項）。成年後見人は、本人（成年被後見人）を代理して契約などの法律行為をすることができる（同法859条）。
②保佐 精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者について、家庭裁判所が審判を行い（同法11条・876条）、同時に本人を援助する人として保佐人を選任する（同法12条・876条の2第1項）。保佐が開始すると、不動産売買などの重要な行為については、保佐人の同意が必要になる（同法13条1項）。審判によって、保佐人に代理権が付与される場合もある（同法876条の4第1項）。
③補助 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者について、家庭裁判所が審判を行い（同法15条1項・876条の6）、同時に本人を援助するために補助人を選任する（同法16条・876条の7第1項）。補助の制度は、たとえば軽度の認知症であって通常、後見や保佐の審判は認められないものの、本人自らが財産管理について他人の助けを必要とすると判断したような場面で利用されることが想定されている。事理弁識能力が著しく劣っているわけではないので、補助開始の審判に際しては、本人の同意を要する。申立てによって、補助人に、同意権や代理権が与えられる（同法17条1項・876条の9第1項）。

図表2●判断能力が低下した人を保護する仕組の全体のまとめ判断能力が低下した人を保護する仕組

意思能力（Ⅱの1参照）

〈注〉

後見制度

成年後見
法定後見

（Ⅱの2参照）

保佐
補助

任意後見

（Ⅱの3参照）〈注〉東京家庭裁判所は、成年後見等について、インターネット上に「後見（こうけん）サイト」を設けており、裁判所の手続について、詳細な説明がなされている。

URL http://www.courts.go.jp/tokyo-f/saiban/koken/

Ⅲ 高齢者の不動産取引における留意点
1 後見等に関する登記の調査
法定後見（成年後見等）
および任意後見については、後見等に関する登記がなされます（後見登記法4条・5条）。法務局に申請すれば登記事項証明書の交付を受けることができますから（同法10条1項）、成年後見等の審判がなされ、あるいは、任意後見契約が締結されていることは、登記事項証明書に3 任意後見制度

よって、これを知ることができます。後見等の登記には、後見等の種別（同法4条1項1号）に加え、成年後見人等の氏名・名判断能力が低下しておらず、あるいは低下の程度が軽い段称・住所（同条項4号）も記録されています。後見等の登記が階であっても、将来、判断能力が不十分になったときにそなえ、ない場合には「登記されていないことの証明書」の交付を受あらかじめ財産管理を委任しておく契約をすることもできます。

けることができます。

Jul-Aug. 2013 Realpartner21これらの証明書の申請をすることができるのは、本人、その配偶者および四親等内の親族等ですが、代理人による申請も宅建業者としては、売買契約は本人を当事者として、本人の可能ですから、宅建業者が委任を受けて証明書を取得するこ意向に沿って交渉を行いつつ、登記事項証明書によって誰がとも可能です。

保佐人かを確かめたうえで、保佐人の同意が得られるかどう

取引当事者が高齢者であって、判断能力低下の可能性がかを常に念頭において、業務を取り進めなければなりません。

ある場合には、法務局で後見等に関する登記を調べ、後見等保佐人の同意を得ないで不動産売買を行ってしまうと、後の登記がなされていれば登記事項証明書を取得し、後見等に本人または保佐人によって売買契約が取り消されるおそれの登記がなされていなければ「登記されていないことの証明があります（同4項・120条1項）。

書」の交付を受けておく必要があります。

2 後見等の登記がなされている場合①成年後見
成年後見開始の審判がなされていれば、成年後見人が選

なお、家庭裁判所の審判によって、特定の法律行為について、保佐人に代理権を与えることもできます（同法876条の4）。
特定の法律行為についての代理権が与えられた場合、そのことも登記事項ですから、登記によって確かめることができます。

③補助任されています。成年後見人には、包括的に本人の財産を処補助開始の審判がなされた場合にも、本人自らが契約でき分する権限が与えられていますから（民法859条1項）、成年なくなるわけではなく、あくまでも本人自らが不動産売買を行

後見人は、本人の不動産について、自らの判断によって売却うのが原則です。

することができます。登記事項証明書によって成年後見の審

ただ、補助の審判では、補助人の同意権付与や代理権付判がなされた事実と、成年後見人が誰であるかを確かめたな与の申立てがなされており、補助人に同意権が付与されていらば、不動産の売買契約は、その成年後見人を交渉当事者とれば不動産の売買には補助人の同意を要し、補助人に代理して取り進めることになります。

権が付与されていれば補助人が代理権の範囲内で代理人と成年後見人は、本人の意思を尊重し、かつ、その心身の状して不動産売買を行うことができることになります。

態および生活の状況に配慮しながら、事務を行わなければな

補助についても、補助開始の審判がなされていれば、補助りません（同法858条）。住環境の変化は本人の精神状況に人の氏名・住所、補助人の同意を要する行為が定められたと大きな影響を与えますから、居住用不動産を売却する場合にきはその行為、補助人に代理権が付与されたときはその代理は、特に本人保護への配慮が必要です。そのために、成年後権の範囲が登記されますから、本人の所有する不動産の売買

見人が本人の居住用不動産を売却するに際しては、家庭裁にかかわる際にも、宅建業者は、登記事項証明書によって、こ判所の許可を要するものとされています（同法859条の3）。成れらの事項を確実に把握しておかなければなりません。

年後見人が家庭裁判所の許可を得ないで本人の居住用不動産を売却した場合、売買契約は無効です。
高齢者が所有する不動産について、成年後見人の行う取引に関しては、宅建業者としては、不動産が居住用であるかどうかも留意すべき事項となります。
成年後見の審判がなされている場合には、本人が自ら契約を行うことは想定されておらず、仮に本人が契約を締結してしまうと、その契約は後日、取り消されるおそれがあります（民法

補助人の同意が必要なのに同意なくしてなされた売買は、取り消されるおそれがあります（民法17条4項、120条1項）。

④任意後見
任意後見についても、任意後見受任者（任意後見人）の氏名・住所、任意後見受任者（任意後見人）の代理権の範囲などが登記されますから、登記事項証明書によって、これらの事項を確認することを要します。
もっとも、任意後見においては、任意後見契約締結後、本

9条本文・120条1項）。

人の判断能力が低下した段階で、裁判所が任意後見監督人②保佐を選任し、そこではじめて任意後見が開始します。
したがって、保佐の場合には、成年後見とは異なり、保佐開始の審判が任意後見の登記がなされていても、任意後見が開始していななされていても、本人自ら契約をすることができます。本人所ければ、本人の行為が制約されるものではなく、不動産の売有の不動産の売買契約も、原則として、あくまでも本人自らが買は、本人が通常のとおり行うのであり、任意後見が開始した行うわけです。とはいえ、本人単独で完全に有効な契約を締後にはじめて、任意後見人が代理権の範囲内で代理人として結できるものではありません。本人自らが不動産の売買などの売買契約を締結するということになります。

契約をしようとする際には、保佐人の同意を得ることが必要で22す（同法13条1項）。

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3 後見等の登記がなされていない場合宅建業者が、高齢者との取引に関与するにあたっては、「登できませんし、単にイエスかノーかを答えてもらうだけでの質問では、思考過程も判明しません。
ある程度の内容をもった答記されていないことの証明書」の交付を受ければ、成年後見えになる質問をするよう努めるべきです。

等の手続がなされていないことを確認できます。
しかし、成年③否定的な答えの可能性

後見等の手続がなされていないからといって、必ずしも安心し判断能力が衰えてくる高齢者は、現に目の前にいる人に好て取引ができるとは限りません。高齢者が意思能力を欠いた感をもってもらいたいという迎合的な精神状態になりがちであ状態で契約がなされれば、その契約は無効ですから、高齢者るといわれます。
しかし、本人に判断能力があれば、相手にあわの判断能力に少しでも不安がある場合には、取引をするに足せるだけではなく、納得できない問いかけに対しては否定的なりる判断能力があるかどうかを確かめなければなりません。高

答えをするはずです。
そこで、質問の中で、正常な状態ならば当齢者の判断能力の確認には、第三者からの情報収集と宅建然、否定的な答えをするであろうという質問をすることが考えら業者自ら行う面談との2つの方法を併用する必要があります

れます。
目の前にいる人に迎合するのではなく、主体的に財産（図表3参照）。

管理に関する意見を述べることができていれば、判断能力を肯まず、高齢者がどのような日常生活を送っているのかについ定するための有力な手がかりとみることができます。て、家族・親戚・知人、あるいは施設に入所していれば施設の関係者から聴き取る必要があります。
できれば、自分の財産についてどのような会話がなされているのかという情報も入手したいところです。

Ⅳ まとめ
現在、65歳以上の高齢者は3,074万人、総人口に占める割また、本人と直接面談することも重要です。一般的に、宅建合は24.1％となっており、さらに、平成36年（2024年）頃には業者には、面談の機会に、人の同一性や取引の意思を確認し、人口の30％に達すると予想されています。
わが国はすでに長寿かつ、犯罪収益移転防止法上の本人確認義務を果たすこと社会となっているだけではなく、今後さらに高齢化が進むことが求められますが、高齢者との面談については、加えて判断能は確実です。

力の有無を確かめるという目的もありますので、次の点に留意

また、厚生労働省の最近の発表によれば、65歳以上の高すべきです。

齢者のうち認知症の人は推計15％、約465万人で、軽度認知図表3●高齢者の判断能力の確認障害（MCI）と呼ばれる予備軍も約400万人にのぼるとのこと

高齢者の判断能力の確認です。高齢者は、社会の中でのそれぞれの役割に応じてみんな第三者からの情報収集本人との面談

留意点で支えていかなければなりません。
①面談の状況
②質問の方法③否定的な答えの可能性

もっとも、本稿で解説したように、宅建業者が、高齢者を巡る法制度を理解し、実務を適切に取り扱うことは、容易なことではありません。
しかし、資産を有している高齢者は多く、円滑①面談の状況に高齢者の不動産取引を実現するために、宅建業者には大き人の精神状態は、誰とどのような状況で面談するかによっな期待がかかります。宅建業者のみなさまには、高齢者との取て大きく左右されます。初対面の宅建業者と、初めて訪れた場引に習熟していただき、適正な不動産取引の実現に尽力して所で他に誰もいない状態で話をするのと、親しい人が同席していただきたいと思います。

リラックスした状態で話をするのでは、緊張感が違ってきます。
人は、緊張していると必ずしも本来の状態が表現されない場

ご質問について合もあります。宅建業者が高齢者の判断能力を確かめるため

紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先まに面談する場合には、できるだけ親しい人に同席してもらい、でご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール

高齢者に負担をかけない環境で面談したほうがよいでしょう。

②質問の方法
宅建業者が面談する場合には、専門家として宅建業者からの説明を行ったり、内容をかみくだいてイエスかノーかの選択をしてもらう質問をすることが多くなってしまいがちです。
しかし、話を聴くだけの受け身の状態をみる限りでは判断能力を判断によるご質問はお断りさせていただいております）。
また、執筆者に確認のうえご回答申し上げますので、回答には時間を要しますことをご了承ください。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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