2019 年６月 26 日
各 位
インフラファンド発行者名
タカラレーベン・インフラ投資法人
代表者名 執行役員
菊池 正英（コード番号 9281）
管理会社名
タカラアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長
髙橋 衛
問合せ先 代表取締役副社長 兼菊池 正英
インフラファンド本部
投資運用部長TEL：03-6262-6402

国内インフラ資産の取得及び貸借に関するお知らせ
タカラレーベン・インフラ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する管理会社であるタカラアセットマネジメント株式会社（以下「本管理会社」といいます。）は、本日、以下のとおりインフラ資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得及び貸借を行うことについて決定いたしまし
たので、お知らせいたします。
なお、かかる資産の貸借先は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。
）上の利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。
）に該当し、本管理会社の社内規程である「利害関係人等取引規程」
上の利害関係人等に該当することから、本管理会社は、投信法及び「利害関係人等取引規程」に基づき、2019 年
６月 26 日開催の本投資法人の役員会の同意を取得しています。
記
１．取得の概要
物件

物件名称

所在地

番号

（注１）

（注２）

S-26

LS 飯能美杉台発電所

媒介の有無

埼玉県飯能市なし

合計

取得予定価格取得先(百万円)(注３)758

三幸オフィスマネジメント

758

株式会社
―

(注１) 「LS」とは、本投資法人が取得する太陽光発電所のシリーズ名である「レーベンソーラー」の略称です。以下同じです。
(注２) 「所在地」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地（複数あるうちの一つ）の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
ただし、いずれも市町村までの記載をしています。以下同じです。
(注３) 「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約に記載された売買金額（資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画
税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。

(１) 売買契約締結日 ：2019 年６月 26 日

(２) 取得予定日 ：2019 年６月 28 日（引渡決済日）(３) 取得先 ：三幸オフィスマネジメント株式会社(４) 取得資金 ：2019 年６月 26 日開催の本投資法人役員会にて決議された借入金(注)及び自己資金(５) 決済方法 ：引渡時に全額支払1

(注)当該借入金については、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。

２．取得予定資産の内容（１）取得予定資産の概要
取得予定資産の概要は、以下の表にまとめたとおりです。なお、表中の各欄における記載事項及び使用されている用語の説明は、別段の記載がない限り、以下のとおりです。なお、時点の注記がないものについて
は、原則として、2019 年６月 26 日現在の状況を記載しています。
a.「資産の概要」欄について
・ 「特定契約の概要」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備における特定契約の内容を記載しています。
・ 「発電事業者」は、本日現在における特定契約の当事者のうち同契約に基づき電気の供給を約している者を記載しています。また、「買取電気事業者」、「買取価格」及び「受給期間満了日」は、取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
「買取価格」による特定契約上の発電事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
・ 「所在地」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地（複数ある場合にはそのうちの一つ）の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第７条に掲げる
区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第７条に掲げる区
域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・ 「面積」は、原則として登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・

土地の「権利形態」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有する予定の権利の種類を記載しています。

・ 「認定日」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備における認定を受けた日を記載しています。
・ 「供給開始日」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備が運転（ただし、試運転を除きます。
）を開始し、
当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・ 「残存調達期間」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備における、当該資産の取得予定日から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
・ 「調達期間満了日」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・ 「調達価格」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備における調達価格（ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。
）を記載しています。
・ 「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣の記載等に基づき、取得予定資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・ 「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣の記載等に基づき、取得予定資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・ 「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣の記載等に基づき、取得予定資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・ 「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣の記載等に基づき、取得予定資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載してい2ます。
・ 「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣の記載等に基づき、取得予定資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナー（以下「PCS」といいます。
）のメーカーを記載しています。
・ 「EPC 業者」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・ 「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣の記載等に基づき、取得予定資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量と PCS 容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・ 「想定年間発電電力量」は、発電所稼働初年度、10 年度及び 20 年度の、近傍気象官署における 20 年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率 P（パーセンタイル）50 の数値としてイー・アン
ド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣に記載された、取得予定資産に係る太陽光発電設備についての年間の発電電力量を小数第３位を切り捨てて記載しています。ただし、超過確率 P（パーセンタイル）50 は、取得予定資産に係る発電設備等賃貸借契約に基づき本投資法人が賃借人兼オペ
レーターから受領する最低保証賃料の算定の基礎となる超過確率 P（パーセンタイル）とは異なります。
・ 「想定設備利用率」は、発電所稼働初年度、10 年度及び 20 年度の、近傍気象官署における 20 年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率 P（パーセンタイル）50 の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣に記載された、取得予定資産に係る太陽光発電
設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。ただし、超過確率 P（パーセンタイル）50 は、取得予定資産に係る発電設備等賃貸借契約に基づき本投資法人が賃借人兼オペレーターから受領する最低保証賃料の算定の基礎となる超過確率 P（パーセンタイル）とは異なります。なお、「想定設備利用率」は、「年間発電量（kWh）÷（当該太陽光発電設備の定格容量（kW）×8760 時間（h））×100」で表されます。
当該計算式で用いられている太陽光発電設備の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの最大出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
・ 「架台基礎構造」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣の記載等に基づき、取得予定資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・

設備の「権利形態」は、取得予定資産に係る太陽光発電設備に関して本投資法人が保有する予定の権利の種類を記載しています。

・ 「担保設定の有無」は、取得予定資産につき、本投資法人が取得後に負担することが予定されている担保の有無を記載しています。
・ 「オペレーター」は、取得予定資産の取得予定日においてオペレーターとなる予定の会社を記載しています。
・ 「O&M 業者」は、取得予定資産の取得予定日において、主要な O&M 業務に関して有効な保守管理契約を締結する予定の業者を記載しています。
・ 「特記事項」の記載については、原則として、2019 年６月 26 日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
b.「本物件の特徴」について
・ 「本物件の特徴」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の｢テクニカルレポート｣、PwC
サステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及びシービーアールイー株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本管理会社が入手した資料に基づいて、取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見にとどまり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。

3

c.「過年度の発電状況」について
・ 「過年度の発電状況」は、取得予定資産の現所有者等から提供を受けた数値及び情報（会計監査等の手続は経ていません。
）を原則としてそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報にすぎず、当該数値
又は情報は不完全又は不正確であるおそれがあります。「実績売電量」は、買取電気事業者が発行する「購入電力量のお知らせ」等の明細に記載された購入電力量に基づき、当該月の検針日に計量された電力量のうち単純な日数による日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち単純な日数による日割にて計算した当該月内の電力量の合計額を記載しています。なお、かかる売電量は、日本において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定された指標ではありません。また、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、取得予定資産について、前提となる状況が本投資法人による取得後と同一とも限りません。
したがって、過年度の発電状況は、将来の発電量と必ずしも一致せず、それらを担保、保証又は予測する
ものでもなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。

（２）取得の理由
取得予定資産は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に適合した再生可能エネルギー発電設備等です。取得予定資産の取得は、本投資法人の資産規模の拡大を図るものであり、また、本投資法
人の収益性の向上、及び増資による資金調達を行わず取得することによる１口当たりの純利益の増加を目的としたものです。取得予定資産の取得により、本投資法人の目指すべき分配方針に資すると判断したことから、今回の取得を決定いたしました。

4

（３）特定資産の概要
S-26

LS 飯能美杉台発電所

分類

太陽光発電設備等資産の概要
特定資産の種類

再生可能エネルギー発電設備・不動産

取得予定日

2019 年６月 28 日

再生可能エネルギー発電設備の
種類
発電事業者

取得予定価格758,200,000 円
買取電気事業者

発電所の評価額（価格時点）

太陽光発電設備株式会社
タカラレーベン東京電力エナジーパ
ートナー株式会社

750,000,000 円～1,200,000,000 円

特定契約の（2019 年２月 28 日）

概要

買取価格

32 円／kWh2015 年 12 月 10 日

土地の鑑定評価額

460,000,000 円

受給期間満了日（価格時点）（2019 年２月 28 日）（注）（同日を含む。
）から起算して 240 月経過後最初の検針日の前
日

所在地

土地

埼玉県飯能市美杉台６丁目
地番

7 番 1 他６筆

パネルの種類

CIS

用途地域

市街化区域

パネル出力

2,402.40kW

面積48,837m２

パネル設置数

14,560 枚

権利形態

所有権

パネルメーカー認定日2015 年２月 13 日

供給開始日

設備(注)

2015 年 12 月 10 日

設備
残存調達期間

調達期間
満了日
調達価格

16 年５か月

ソーラーフロンティ
ア株式会社

パワコン供給者

富士電機株式会社

EPC 業者

佐田建設株式会社

発電出力

1,990.00kW

想定年

初年度

2,899.15MWh

間発電

10 年度

2,754.20MWh

電力量

20 年度

2,609.24MWh

想定設

初年度

13.78％

備利用

10 年度

13.09％

率20 年度

12.40％

2035 年 12 月９日

架台基礎構造スクリュー杭基礎

32 円／kWh

権利形態

所有権

担保設定の有無

無オペレーター

株式会社タカラレーベン

O&M 業者

東洋ビルメンテナン
ス株式会社

本物件は、本投資法人による単独投資資産であって共同投資資産ではないため、リスク
リスク管理方針への適合状況

管理方針で特定した諸リスクのうち、共同投資者に係るリスクは当てはまりません。それ以 外の、事業リスク、市況、景気、需要変動リスク、特定需要者（電気事業者及び発5

電事業者）の需要リスク・信用リスク（利用者限定リスク）、流動性リスク、制度変更リ
スク、その他のリスクについては当てはまりますが、いずれもリスク管理方針に定める管理方針に適合した運用を行う予定であり、これらのリスクを適切に管理します。
・発電時において温室効果ガスである CO2（二酸化炭素）の発生を抑制する再生可能エ
ネルギーの導入による環境の改善への貢献と、国際社会における日本のプレゼンス向上。
本 資 産 の 公 共 的 性 質

・発電のための化石燃料につき海外からの輸入に大きく依存しているなかでの再生可能エネルギーの普及によるエネルギー自給率の向上。
・再生可能エネルギー関連による地域社会における雇用の創出や、遊休土地の活用を始めとした地域活性化等の効果。

特記事項
・本物件の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
・本物件に存する雨水集水桝 2 個が本物件から西側隣地に越境しています。かかる越境については、飯能市長から当該越境部分の占用に関する許可を取得しています。
・本物件に存するフェンス 2 箇所が本物件から北側隣地に越境しています。かかる越境については、飯能市長から当該越境部分の占用に関する許可を取得しています。
・本物件に存する蛇籠 9 個及び既設集水桝への側溝の接続部分 2 箇所が本物件から西側隣地に越境しています。かかる越境については、飯能市長から当該越境部分の占用に関する許可を取得しています。
・本物件の土地と土地の間において、電線が道路に跨って設置されています。かかる敷設については、飯能市長から道路占用許可を取得しています。
（注）記録型計量器により計量する場合で、買取電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日（以下、本（注）にて「計量日」といいます。）を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。

本物件の特徴■物件特性＜立地＞
本物件は埼玉県飯能市内にあります。西武池袋線「飯能」駅の南西側約 2.8km、「所沢」駅周辺まで約 20km に位置しています。
＜気象条件＞
近傍の気象観測点である、青梅の年間日照時間は 1,888.6 時間であり、全国平均（1,896.5 時間）と同程度の日照時間となっています。
降雪量は少なく、風も強くはなく、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。
＜設備＞
パネルはソーラーフロンティア株式会社、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。
過年度の発電状況
対象期間

実績売電量

自

2018 年５月１日

至2019 年４月 30 日
2018 年５月分

2018 年６月分

2018 年７月分

2018 年８月分

325,842KWh

263,443KWh

305,974KWh

290,790KWh

2018 年９月分

2018 年 10 月分

2018 年 11 月分

2018 年 12 月分

205,233KWh

193,209KWh

176,477KWh

202,196KWh

2019 年１月分

2019 年２月分

2019 年３月分

2019 年４月分

6441,927KWh

481,140KWh

7545,347KWh

619,642KWh

（４）賃貸借の概要
取得予定資産について、取得予定日において効力を有する予定の発電設備等賃貸借契約の内容等を記載していま
す。
「賃借人」
、
「賃貸借期間」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中
途解約について」、「違約金」及び「契約更改の方法」は、取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の発電設備等賃貸借契約の内容等を記載しています。なお、「最低保証賃料」は、当該発電設備等賃貸借契約に定める各月の最低保証賃料額を、各年の６月１日から起算して１年ごとに合計した各年ごとの合計額を記載しています。
ただし、１年目については、2019 年６月 28 日から 2020 年５月 31 日までとし、当該発電設備等賃貸借契約に定める 2019 年６月の最低保証賃料額から日割にて算出された額を用いて各月の最低保証賃料額の合計額を記載し、また、20 年目については、2038 年６月１日から 2039 年６月 27 日までとし、当該発電設備等賃貸借契約に定める
2039 年６月の最低保証賃料額から日割にて算出された額を用いて各月の最低保証賃料額の合計額を記載しています。なお、日割計算には 1 円未満の端数を切り捨てた額を用いています。
S-26

LS 飯能美杉台発電所

賃借人

株式会社タカラレーベン

賃貸借期間2019 年６月 28 日から 2039 年６月 27 日まで
以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料
１. 各月の最低保証賃料は、当該月の想定売電収入の金額と同額（消費税及び地方消費税別途）とする。なお、１か月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、１円未満の端数は切り捨てる。ただし、敷金の算定においては、最低保証賃料として消費税及び地方消費税相当額を含まない
金額を用いるものとする。なお、最低保証賃料を算定する基礎となる発電量予測値の超過確率 P（パーセンタイル）は、超過確率 P（パーセンタイル）75 を基準としている。
２. 各月の実績連動賃料（X）は、以下の算定式により算出される金額（消費税及び地方消費税別途）とする。なお、以下の計算の結果、１円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。
(１) 実績売電収入（x）が想定売電収入（y）以下の場合
X＝0＋z×0.5(２) 実績売電収入（x）が想定売電収入（y）より多い場合
X＝（x－y＋z）×0.5

賃料

上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の想定売電収入の金額とし、「z」は、小売電気事業者に対する卸供給に関して当該月に賃借人が小売電気事業者から受領した金額（もしあれば）とする。
３. 上記２.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。
(１) 当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額(２)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、太陽光発電設備（これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。
）に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額（賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。
）
４. 上記２.に基づき１か月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記３．の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の想定売電収入を用いるものとする。

敷金・保証金賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人8に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の１年分の最低保証賃料の４分の１相当額（なお、１円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。
）を交付するものとする。
期間満了時の更新について賃料改定について賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の６か月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。
インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。
１．賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を 2029 年６月 30 日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、2028
年 12 月 31 日（ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とす

中途解約に

る。
）までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないも

ついて

のとする。
２．上記１.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び（必要となる場合）内容について、誠実に協議するもの
とする。

違約金

特になし。

契約更改の

特になし。

方法

最低保証賃料

１年目

２年目

３年目

４年目

５年目

79,973,127 円

86,425,915 円

85,983,786 円

85,541,658 円

85,099,546 円

６年目

７年目

８年目

９年目

10 年目

84,657,434 円

84,215,323 円

83,773,211 円

83,331,099 円

82,888,987 円

11 年目

12 年目

13 年目

14 年目

15 年目

82,446,875 円

82,004,764 円

81,562,651 円

81,120,539 円

80,678,410 円

16 年目

17 年目

18 年目

19 年目

20 年目

80,236,284 円

55,240,588 円

24,797,512 円

24,659,354 円

26,457,102 円（５）バリュエーションレポートの概要
本投資法人が、投信法等の諸法令、一般社団法人投資信託協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwC サステナビリティ合同会社に取得予定資産の価格評価を委託し作成された
各バリュエーションレポートの概要を記載しています。
「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。
「課税期間」は、2036 年６月１日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評
価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行った PwC サステナビリティ合同会社と本投資法人及び本管理会社との間には、特別の利害関係はありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。

9

① 評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
② 評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
③ 評価の前提となる情報及び資料については、本管理会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
S-26

LS 飯能美杉台発電所

評価価値750,000,000 円～1,200,000,000 円

評価機関

PwC サステナビリティ合同会社

価格時点

2019 年２月 28 日
項目

割引率
（WACC）

内容

非課税期間

1.3％

課税期間

1.1％

概要等
東証上場リートを類似企業とし、各銘柄の TOPIX に対するベータのデータ（2014 年３月から 2019 年２月までの期間）を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値
インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フ

評価価値1,200,000,000 円

ローを現在価値に割引く評価方法（DCF 法）を用いて算定された数値「平成 27 年度調達価格及び調達期間に関する意見」の「参非課税期間考 10 運転開始設備の IRR 水準」に記載された 1,000kW 以

6.0％

上の 2014 年 10-12 月期運転開始設備を対象とした IRR の、

割引率

件数ベースの中央値付近と推測される７％を実績 IRR と推測（IRR）し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で
課税期間

6.0％

調達価格等算定委員会が想定している想定 IRR（税引前）の差である１％で調整して得た数値
インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フ

評価価値750,000,000 円

ローを現在価値に割引く評価方法（DCF 法）を用いて算定された数値

その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項－（６）不動産鑑定評価書の概要
本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、シービーアールイー株式会社に取得予定資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行ったシービーアールイー株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
S-26 LS 飯能美杉台発電所
鑑定評価額（土地）460,000,000 円

不動産鑑定評価機関

シービーアールイー株式会社

価格時点

2019 年２月 28 日
項目

内容

概要等

10

DCF 法による価格

924,000,000 円（設備及び土地）－
リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリ

割引率

4.0％

ング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定

最終還元利回り原価法による積算価格（設備及び土地）
土地積算価格比－－884,000,000 円－

49.75％－

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項－（７）インフラ投資資産の収益性に係る意見書及びインフラ投資資産の収益継続性に係る意見書の概要
取得予定資産は、株式会社東京証券取引所の有価証券上場規程及び同施行規則上当該意見書の取得が不要とされる基準を満たしているため、当該意見書を取得していません。
（８）地震評価報告書の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電
設備の PML 値（予想最大損失率）(注)を算定しています。同社作成の「地震・津波リスク評価報告書－ PML 評価(Phase1) －」に記載された取得予定資産に係る発電設備の PML 値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
地震リスク評価報告書
物件
番号

物件名称

S-26

LS 飯能美杉台発電所

調査業者

PML 値（注）（％）

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

0.1 未満(注)「PML 値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後 50 年間に超過確率が 10％となる地震動（再現期間 475 年相当の地震動）が発生し、その場合の 90％非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。

（９）オペレーター兼賃借人兼発電事業者の概要
取得予定資産のオペレーター兼賃借人兼発電事業者は、株式会社タカラレーベンであり、その概要は以下のとお
りです。
名
所

在

称

株式会社タカラレーベン

地

東京都千代田区丸の内一丁目８番２号

代表者の役職・氏名

代表取締役社長 島田 和一

事

首都圏を中心に新築分譲マンションの販売を行っています。2013 年にメガソーラー事業を開始

業

内

容

しており、それまでの太陽光発電マンションの開発により培った高い事業運営ノウハウを生かし、開発済の資産は、2019 年５月末時点で、33 の太陽光発電所（合計 102.78MW）に至っています。当該運営業務に携わる人員は本日現在 10 名存在し、そのうち責任者の地位にある者
は、２年以上の管理運営業務経験を有しています。

11

資
設

本
立

年

月

金

4,819 百万円（2019 年３月 31 日現在）
（注）日1972 年９月 21 日

純

資

産

47,734 百万円（2019 年３月 31 日現在）
（注）

総

資

産

184,893 百万円（2019 年３月 31 日現在）
（注）

大株主及び持株比率

１.村山 義男 25,633 千株(23.64％)(2019 年３月 31 日現在)

２.日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 4,806 千株(4.43％)（注）

３.JPMC GOLDMAN SACHS TRUST JASDEC LENDING ACCOUNT 2,482 千株(2.29％)

投資法人・管理会社と当該会社の関係
当該会社は、2019 年６月 26 日現在において、本投資法人の発行済投資口数の 14.2％の投資口
資

本

関

係

を保有しています。また、当該会社は、本管理会社の親会社（出資割合 100％）であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。

人

的

関

係

当該会社より本管理会社に２名出向しています。本管理会社の取締役１名、監査役１名が兼職しています。
当該会社は、本投資法人及び本管理会社に対して出資をしています。本投資法人との間で、取

取

引

関

係

得予定資産に関し、発電設備等賃貸借契約書を締結しています。また、本投資法人及び本管理会社との間で、スポンサーサポート契約及び商標使用許諾契約を締結しています。

関 連 当 事 者 へ の

当該会社は、本投資法人の関連当事者に該当します。また、上記のとおり、当該会社は投信法

該に定める本管理会社の利害関係人等に該当します。

当

状

況

（注）資本金、純資産、総資産並びに大株主及び持株比率については、株式会社タカラレーベン作成の 2019 年６月５日付「第 47 期定時株主総会招集ご通知」に掲載されている連結貸借対照表（2019 年３月 31 日現在）に基づき記載しています。ただし、大株主の持株数については千株未満を切り捨てて記載しています。

12

３．資産取得者等の状況（１）取得先の概要
取得予定資産の取得先の概要は以下のとおりです。
名
所

在

称

三幸オフィスマネジメント株式会社地

東京都中央区銀座四丁目６番１号

代表者の役職・氏名

代表取締役社長 御代 元事

容不動産売買仲介、アセットマネジメント、リーシングマネジメント、コンサルティング

金

100 百万円（2019 年４月 30 日現在）

日2011 年 12 月 13 日

業

資
設

内
本

立

年

月

純

資

産

非開示（注）

総資産

非開示（注）

大株主及び持株比率

非開示（注）

投資法人・管理会社と当該会社の関係
資

本

関

係

本投資法人及び本管理会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。

人

的

関

係

本投資法人及び本管理会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。

取

引

関

係

本投資法人及び本管理会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。

関 連 当 事 者 へ の
該

当

状

況

当該会社は、本投資法人及び本管理会社の関連当事者には該当しません。

（注）純資産、総資産並びに大株主及び持株比率については、取得先からの承諾が得られていないため、記載していません。

13

（２）資産取得者等の状況
特別な利害関係にある者に準じると考えられる者（注）からの資産の取得は以下のとおりです。
（注）前所有者は特別な利害関係にある者ではありませんが、前々所有者の売却時期及び本投資法人の取得時期の調整を目的として、特別な利害関係にある者である前々所有者が本投資法人への 1 年以内の譲渡を前提とし前所有者と取引を行いましたので、前所有者を特別な利害関係にある者に準じると考えられる者として取り扱っています。

前所有者
会社名

三幸オフィスマネジメント株式会社

前々所有者
株式会社タカラレーベン

特別な利害
関係にある
ものとの関

前々々所有者
特別な利害関係にあるもの以外――

本管理会社の主要株主に該当します。

係
再生可能エネルギー発電設備運用目

―

取得経緯

投資運用目的で取得

取得価格

非開示（注１）

―（注２）

―

取得時期

2019 年３月

2015 年３月―

的で取得（注１）土地及び発電設備の取得価格については、前所有者からの承諾が得られていないため、記載していません。
（注２）前々所有者が 1 年を超えて所有している物件であるため、前々所有者の取得価格の記載を省略しています。

４．媒介の概要
該当事項がありません。
５．今後の見通し
取得予定資産の取得に伴う 2019 年 11 月期（第８期）（2019 年６月１日～2019 年 11 月 30 日）、2020 年５月期（第９期）（2019 年 12 月１日～2020 年５月 31 日）の運用状況に対する影響は軽微であり、運用状況の予想の修正はありません。なお、2019 年１月 15 日付で公表した 2019 年５月期（第７期）（2018 年 12 月
１日～2019 年５月 31 日）の運用状況の予想については、変更はありません。
以 上※本投資法人のホームページアドレス：http://tif9281.co.jp/＜添付資料＞
参考資料 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧

14

参考資料 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧

保有資産及び取得予定資産の所在地、価格、比率及び取得（予定）日は、以下のとおりです。
物件
番号

物件名称

所在地

S-01

LS 塩谷発電所

栃木県塩谷郡塩谷町

S-02

LS 筑西発電所

S-03

価格

比率

（百万円)

（％）

(注１)

(注２)

取得（予定）日

1,356

4.4

茨城県筑西市575

1.9

LS 千葉若葉区発電所

千葉県千葉市

337

1.1

S-04

LS 美浦発電所

茨城県稲敷郡美浦村

592

1.9

S-05

LS 霧島国分発電所

鹿児島県霧島市

972

3.1

2016 年６月２日

S-06

LS 匝瑳発電所

千葉県匝瑳市

693

2.2

2016 年６月２日

S-07

LS 宮城大郷発電所

宮城県黒川郡大郷町

850

2.7

2016 年６月２日

S-08

LS 水戸高田発電所

茨城県水戸市

1,037

3.3

2016 年６月２日

S-09

LS 青森平内発電所

青森県東津軽郡平内町

734

2.4

2016 年６月２日

S-10

LS 利根布川発電所

茨城県北相馬郡利根町

1,315

4.2

2016 年６月２日

S-11

LS 神栖波崎発電所

茨城県神栖市

491

1.6

2017 年２月７日

S-12

LS つくば房内発電所

茨城県つくば市

1,013

3.3

2017 年６月１日

S-13

LS 鉾田発電所

茨城県鉾田市

760

2.52017 年６月１日

S-14

LS 那須那珂川発電所

栃木県那須郡那珂川町

8,782

28.3

2017 年６月１日

S-15

LS 藤岡 A 発電所

栃木県栃木市

271

0.92017 年６月１日

S-16

LS 稲敷荒沼１発電所

茨城県稲敷市

1,061

3.4

S-17

LS 藤岡 B 発電所

栃木県栃木市1,189

3.8

2017 年６月１日

S-18

LS 稲敷荒沼２発電所

茨城県稲敷市

483

1.62017 年６月１日

S-19

LS 桜川下泉発電所

茨城県桜川市

1,098

3.5

2017 年 12 月１日

S-20

LS 福島矢祭発電所

福島県東白川郡矢祭町

532

1.7

2017 年 12 月１日

S-21

LS 静岡御前崎発電所

静岡県御前崎市493

1.62018 年２月 28 日

S-22

LS 三重四日市発電所

三重県四日市市

805

2.6

2018 年６月１日

S-23

LS 桜川中泉発電所

茨城県桜川市1,165

3.8

2018 年６月１日

S-24

LS 白浜発電所

和歌山県西牟婁郡上富田町

3,146

10.2

2018 年６月１日

S-25

LS 高萩発電所

茨城県高萩市485

1.62018 年６月１日

S-26

LS 飯能美杉台発電所

埼玉県飯能市

758

2.4

2019 年６月 28 日

31,000100. 0

ポートフォリオ合計

2016 年６月２日
2016 年６月２日
2017 年 10 月 12 日
2016 年６月２日
2017 年 11 月 16 日
2016 年６月２日
2017 年 11 月 27 日

2017 年６月１日
2017 年 10 月２日―(注１)「価格」は保有資産についてはその評価価値を、取得予定資産についてはその取得予定価格をそれぞれ用いています。なお、保有資産の評価価値
は、PwC サステナビリティ合同会社より取得した、2018 年 11 月 30 日を価格時点とするバリュエーションレポートに記載の各発電所の評価価値のレンジの中から、本投資法人が規約第 38 条第２項第１号に従い算出した中間値を用いています。
(注２)「比率」は、各物件の価格が保有資産及び取得予定資産の価格の総額に占める割合を小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の比率の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。

15