Vol.501
平成30年9月15日発行

おもな内容「全宅連安心R住宅」事業について……………………… 2「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」について ……………………………………………… 4
平成３０年度「宅地建物取引士資格試験」受付状況…… 4
６月新設住宅着工………………………………………… 5住宅瑕疵担保履行法による届出手続き等について…… 6「各務原市市有地売却の媒介に関する協定」を締結…… 7「子ども110番の家」に協力頂ける会員を募集中……… 8
身近な法律相談…………………………………………… 9
不動産取引判例集………………………………………… 10
協会の動き・支部だより・会員の異動………………… 12

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2「 全 宅 連 安 心 Ｒ 住 宅 」事 業 に つ い て
買取再販物件を対象に10月から運用開始予定

国土交通省の告示による「安心Ｒ住宅」制度（特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度）の事業者団体に（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が登録され、当面の間、買取再販による物件（宅建業者が既存住宅を買い取り、リフォームを施して販売する物件）に限定して１０月１日から運用開始が予定されていますのでお知らせします。
「安心Ｒ住宅」制度ができた背景
国土交通省は、ストックの有効活用を推進するため、数年前から既存住宅（中古住宅）の流通活性化に力を入れています。様々な施策により、既存住宅への注目度は確実に高まっていますが、それでもまだ国民の新築志向は根強いものがあります。
その原因として、一般的に国民が既存住宅に対して次のようなイメージを持っているからだと考えられています。
＜既存住宅に対する３つのマイナスイメージ＞
１．既存住宅は、新築住宅に比べ（品質的に）「不安」がある。
蟆蟆２．
｢汚い」イメージがある。
３．物件に関する情報が不十分で「わからな蟆蟆蟆蟆い」イメージがある。
蟆
そこで、国土交通省は、上記の３つのイメー
ジを払しょくして、より安全安心な既存住宅の流通を推進するため、今年４月から「安心Ｒ住宅」制度をスタートさせました。
「安心Ｒ住宅」制度とは耐震性があること、既存住宅売買暇庇保険の検査基準に適合していること、リフォームが実施されていること等の基準を満たした既存 住 宅 に 対 し て、国 の
一 定 の 関 与 の も と、国に登録された事業者団
体（登 録 団 体）が、
「安
心Ｒ住 宅」と い う 標 章（ロゴマーク）の使用を許諾するしくみです。
全宅連「安心Ｒ住宅」事業とは
全宅連「安心Ｒ住宅」事業は、全宅連が登録団体となって実施するものです。
全宅連は、国土交通省の定める規程にもとづいて基準を定め、そのルールのもとで、宅建協会の会員業者に対し、標章の使用を許諾します。

標章使用の際の手続き窓口、制度に関する相談対応、会員の指導・管理等について、宅建協会が協力し、ハトマークグループが一丸となって取り組む事業です。
全宅連「安心Ｒ住宅」の標章を使用するには
１．特定構成員・準特定構成員の登録
全宅連安心Ｒ住宅の標章を販売図面、イン
ターネット・新聞等の広告に使用するためには、全宅連に特定構成員の登録を行い、標章使用の許諾を得なければなりません。
（支店で使用する場合は準特定構成員の登録が必要です。この場合、本店は必ず特定構成員でなければなりません。
）≪登録に必要となる条件≫① 宅建協会および全宅保証の会員である宅地建物取引業者であること② 過去に登録を抹消されたことがある者については、抹消後５年を経過していること③ 既存住宅売買瑕疵保険の事業者として登録していること④ 全宅連が定める安心Ｒ住宅事業に係る研修を受講した「全宅連安心Ｒ住宅事業責任者」を最低１名設置すること（研修は全宅
連ホームページ上の動画の視聴により行います）≪登録有効期間と更新手続き≫
登録の有効期間は１年間（登録初年度は３月末日まで）、以後１年ごとに更新手続きが必要です。
≪登録（更新）手数料≫
12,000 円（税別）／年（登録初年度は３月までの月割り）≪登録手続き≫登録に必要な書類に必要事項を記載のうえ、
既存住宅売買瑕疵保険の事業者登録を証する
書面（写し）とともに所属する宅建協会にＦ
ＡＸで提出し、事前確認を受けた後に登録手数料の振込みと申請書類を郵送で提出して下さい。登録後に「登録証」と標章データ等を収録したＵＳＢメモリーが郵送されます。

3２．
「安心Ｒ住宅調査報告書」作成・提出標章を使用する際には、あらかじめ物件ごとに「安心Ｒ住宅調査報告書」を作成しその写しと、既存住宅売買瑕疵保険の検査適合証（写し）を所属の宅建協会に郵送で提出して下さい。
以上の手続きで、標章の使用（広告への掲載）が可能になります。

※※

正式な運用開始時期については、全宅連ホームページ上でご確認下さい。
登録申請書、業務方法書等のダウンロードや研修動画の視聴については、９月下旬に開設予定の「全宅連安心Ｒ住宅事業サイト（会員専用サイト）」から行います。
（ハトサポのＩＤ・パスワー
ド登録が必要です。
）

全宅連安心Ｒ住宅の要件

耐 震 性「不安」の払拭
構造上の
不具合・
雨漏り

共同住宅
の管理

以下の書類にて耐震基準に適合しているかどうかを確認
現行の建築基準法の耐震基準に適合するもの （確認に用いる書類の例）
又はこれに準ずるもの
・確認済証 ・検査済み証 ・台帳記載事項証明※下記のいずれかを満たす住宅
・新築住宅に係る建設住宅性能評価書
・昭和５６年６月１日以降に建築確認を受け （新築）住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書
たもの
・既存住宅に係る建設住宅評価証明書（耐震等級１以上であるもの）
・昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受 ・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書・構造確認書の写しけたもので耐震診断等により安全性が確認 ・耐震診断結果報告書・耐震基準適合証明書
されたもの
・住宅耐震改修証明書 ・固定資産税減額証明書又は耐震改修に関して発行された増改築工事証明書の写し
既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための 〇住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者又は住宅瑕疵担保責検査基準に適合し、かつ保険に加入をする
任保険保人が、保険の加入に必要な検査を実施したものであること
もの※２〇広告時点において保険の加入に必要な検査の有効期限を経過して※構造上の不具合あるいは雨漏りが認められいないことた場合で、広告時点において当該箇所の改 〇特定構成員等が住宅瑕疵担保責任法人の登録事業者であること
修が完了しているものを含む〇広告時点において検査適合証を取得していること
管理規約および長期修繕計画を有するとともに、住宅購入者の求めに応じてそれらの内容 〇内容の開示は、管理組合の承諾が得られた場合に行うが開示されるものであること･ 全宅連が定めた「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」に合致したリフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」イメージが払拭されていること（建築後極めて短いものはリフォーム工事原則不要）
・外装、主たる内装、水廻り（キッチン、浴室、洗面所、トイレ）の現況の画僧等が提供されること。
右記について情報収集を行い、広告するとき「わからない」 に、当該住宅に関する書類の保存状況等を記 建築時の情報、維持保全の状況に係る情報、保険又は保証に係る情報、
イ メ ー ジ の 載した書面「安心Ｒ住宅調査報告書」を作成・ 省エネルギーに係る情報、共用部分の管理に係る情報払拭交付するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示「汚い」イメージの払拭

全宅連安心Ｒ住宅リフォーム実施判断基準
部

屋外
（戸建
のみ）

位

不具合の事象その他

リフォーム工事の例

屋根

著しい変色・色落ち、著しいずれ、ひび割れ、欠損、雨葺き替え、取り替え、塗装、割れ・ずれ等の15年
どいのずれ、ひび割れ、軒裏の著しい割れ・シーリン
補修、雨どいの交換・補修、シーリングの（瓦は20年）
グ劣化
打ち替え

外壁

著しい劣化・ひび割れ、著しい変色、シーリングの劣化

15年

著しい劣化、著しい汚れ、著しい変色

15年

塗装、シーリングの打ち替え、貼り替え、樋の補修
貼り替え、葺き替え、その他補修

壁

著しいカビ、はがれ、著しい汚れ、ペット臭・タバコ臭10年

貼り替え、その他補修

床著しいカビ、はがれ、著しい汚れ、ペット臭・タバコ臭10年

貼り替え、その他補修

天井著しいカビ、はがれ、著しい汚れ、ペット臭・タバコ臭10年

貼り替え、その他補修

外部建具（玄関・勝手口・窓・網戸・サッシ

開閉不良、破損、雨漏りの有無

10年

本体交換、部品交換、その他補修

内供建具
（扉・ふす
ま・障子）

開閉不良、破損10年

本体交換、部品交換、その他補修

浴室

ユニットバスのシーリング劣化、著しいタイルの割
れ・シーリング劣化、著しい汚れ、カビ、排水溝のつまり、換気扇の作動不良

10年

ユニットバスの交換、シーリングの打ち替え、部品交換、その他補修

トイレ

便器・タンクの水漏れ・割れ・著しい汚れ、配管の劣
化、カビ

10年

本体交換、部品交換、その他補修

キッチンユ
ニット

著しい劣化、著しい汚れ、水漏れ、割れ、さび、シーリ
ングの劣化、配管の劣化、加熱器の着火不良

10年

本体交換、部品交換、その他補修

洗面設備

著しい劣化、著しい汚れ、水漏れ、割れ、配管の劣化、シーリングの劣化

10年

本体交換、部品交換、その他補修

給湯器

作動不良、異音、水漏れ

10年

本体交換、その他補修

バルコニー

屋内

メンテナンス
時期の目安

4「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」について所有者不明土地の増加に伴い、公共事業の推進等の様々な場面において円滑な事業実施に支障が生じていることを踏まえ、所有者不明土地（※）の利用の円滑化を図るための「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が、平成３０年６月１３日に公布されました。
なお、施行日は、公布の日から起算して６月を超えない範囲内。
（ただし、一部は公布の日から起算して１年を超えない範囲内）とされています。
※ 不動産登記簿等の公簿情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地◎

法律の概要⑴ 所有者不明土地を円滑に利用する仕組み
反対する権利者がおらず、建築物（簡易な構造で小規模なものを除く。
）がなく、現に利用されていない所有者不明土地について、以下の仕組みを構築。
○ 公共事業における収用手続の合理化・円滑化（所有権の取得）
国、都道府県知事が事業認定した事業について、収用委員会に代わり都道府県知事が裁定○ 地域福利増進事業の創設（利用権の設定）
地域住民等の福祉・利便の増進に資する事業について、都道府県知事が公益性を確認し、一定期間の公告に付した上で、利用権（上限１０年間）を設定（所有者が現れ明渡しを求めた場合は、期間終了後に原状回復、異議がない場合は延長可能）⑵ 所有者の探索を合理化する仕組み○ 土地の所有者の探索のために必要な公的情報について、行政機関が利用できる制度を創設○ 長期間、相続登記等がされていない土地について、登記官が、長期相続登記等未了土地である旨等を登記簿に記録すること等ができる制度を創設⑶ 所有者不明土地を適切に管理する仕組み○ 所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設

平成３０年度「宅地建物取引士資格試験」受付状況
平成３０年度の宅地建物取引士資格試験の受付が、平成３０年７月２日から７月３１日（インターネットによる受付は７月２日から７月１７日）までの間行われました。
同試験の実施機関である(一財)不動産適正取引推進機構による受付状況では、受験申込者総数は、
２６万５，４９１名で、前年度の申込者総数２５万８，５１１名より６，９８０名（対前年度比２．
７％増）増加しました。申込者の内訳は、一般受験者が２０万９，１６８名、登録講習修了者が５万６，３２３名で、一般受験者が、前年度より３，６８４名の増加、登録講習修了者が３，２９６名の増加となりました。
岐阜県の受験申込者は、２，５５５名で、前年度の申込者数２，４８４名より７１名（対前年度比２．９％増）増加しました。
（一般受験者２，１５９名、登録講習修了者３９６名）
平成３０年度宅建試験受付状況
一 般
申込者
岐阜県
全

平成30年度
講 習
修了者

2,159

国 209,168396

平成29年度
講 習
修了者

計

一 般
申込者

2,555

2,089

56,323 265,491 205,482

395

計

対前年度比
増減率
増 減
（％）

2,484

71

53,029 258,511

6,980

受付区分別
送

ネット

1,952

603

2.7 200,892

64,5992.9

郵5

6月新設住宅着工
国土交通省がまとめた6月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比3.4%減の2万5,148戸と5カ月連続の減少、貸家が同3.0%減の3万4,884戸と13カ月連続の減少、分譲住宅でも同
18.8%減の2万281戸と3カ月ぶりの減少となったため、6月の新設住宅着工戸数全体では、同7.1%減の8万1,275戸と3カ月ぶりの減少となり、着工床面積でも、同8.9%減の651万㎡と先月の増加から再び減少となった。
着工戸数の季節調整済年率換算値は、同8.2%

4.6%減の2,237戸と全利用関係別で減少となっ減の91万5千戸となり、3カ月ぶりの減少となったため、中部圏全体では同6.2%減の9,308戸とた。持ち家では、民間資金分が同2.4%減の2万なった。

2,414戸と5カ月連続の減少、公的資金分でも同

近畿圏では、持ち家が同0.4%増の3,124戸、11.3%減の2,734戸と12カ月連続の減少となっ貸家でも同10.7%増の5,593戸と増加となった

たため、全体でも減少となった。

ものの、分譲住宅が同20.7%減の2,992戸と減

貸家では、公的資金分が同14.3%増の3,745
戸と先月の減少から再び増加となったものの、少となったため、近畿圏全体では同2.2%減の1
万1,737戸となった。

民間資金分が同4.7%減の3万1,139戸と13カ月

建築工法別では、戸建て系商品を中心とする連続の減少となったため、全体でも減少となっプレハブの持ち家が同3.6%減の3,894戸、貸家た。

が同8.0%減の7,350戸、分譲住宅でも同6.6%

分譲住宅では、戸建て住宅が同0.7%増の1万減の353戸と減少となったため、全体では、同

1,903戸と3カ月連続の増加となったものの、マ

5.3%減の1万1,820戸と13カ月連続の減少とンションが同36.2%減の8,253戸と3カ月ぶりのなった。

減少となったため、全体でも減少となった。

2×4では、持ち家が同2.3%減の2,922戸、貸岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、持ち家が同8.6%減の6096戸、分譲住宅でも同9.7%

家が同6.1%増の557戸と増加となったものの、減の1,053戸と減少となったため、全体では、

貸 家 が 同9.9%減 の236戸、分 譲 住 宅 で も 同

同7.0%減の1万89戸と2カ月連続の減少となっ9.0%減の181戸と減少となったため、岐阜県全た。

体では、同1.6%減の980戸と3カ月連続の減少となった。

2,362戸、分譲住宅でも同27.9%減の9,802戸と全利用関係別で減少となったため、首都圏全前年同月比（伸び率）

100

15.0
10.0

着工戸数
80

5.0
0

60

▲5.0
40

▲10.0

体では同15.1%減の2万7,399戸となった。
中部圏では、持ち家が同14.6%減の3,441戸、貸家が同2.0%減の3,379戸、分譲住宅でも同（前年同月比）

同4.3%減の4,987戸、貸家が同8.0%減の1万

（％）

（千戸）
（着工戸数）

三大都市圏をみると、首都圏では、持ち家が●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
120

▲15.0

20

▲20.0
0

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6 （年・月）6

住宅瑕疵担保履行法による届出手続き等について
住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅を引き渡した事業者は、年２回の基準日ごとに、基準日
前６か月間及び基準日前１０年間に引き渡した新築住宅の戸数や資力確保措置の状況等を許可・免許を受けている行政庁に届出を行う必要があります。
今回、９月３０日の届出基準日が到来しますので、届出が必要となる事業者の方は、基準日から３週間以内に必ず届出を行って頂きますようよろしくお願いします。
住宅瑕疵担保履行法に係る届出手続きについて

１．届出の時期について
年２回の基準日（９月３０日・３月３１日）から３週間以内に届出を行う必要があります。
基 準 日
届 出 期 間９月３０日
１０月１日～１０月２１日
３月３１日
４月１日～ ４月２１日※ 届出期間の最終日が閉庁日の場合は翌開庁日となります。
２．届出書類について
１）届出様式の種類について① 届出書
住宅建設（販売）瑕疵担保保証金の供託及び住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出書（規則別記第一号様式（建設業）・第七号様式（宅建業））② 引渡し物件一覧表
住宅建設（販売）瑕疵担保保証金の供託及び住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約の締結の状況の一覧表（規則別記第一号の二様式（建設業）
・第七号の二様式（宅建業））③ 添付書類
・住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約を証する書面（保険の場合）
・住宅建設（販売）瑕疵担保保証金に係る供託書の写し（供託の場合）※ 保険の場合②③については保険法人より送付される書類を利用することができます。
２）届出書類の様式について
上記①②の様式は国土交通省のホームページよりダウンロード出来ます。
（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.ﬁles/kashitanpocorner/index.html）
３．注意点① 基準日前６か月間に新築住宅の引き渡しがない場合でも、基準日前１０年間（ただし、平成２１年１０月１日以降に限る）に新築住宅の引き渡し実績がある場合は，「０件」である旨の届出が必要です。
② 届出を行わない場合や資力確保措置を講じていない場合は新たな新築住宅の売買・請負契約の締結が禁止され、監督処分や罰則が適用されることとなります。
【問い合わせ先】◎大臣免許宅建業者・大臣許可建設業者
中部地方整備局建設産業課
ＴＥＬ◎岐阜県知事免許宅建業者
岐阜県都市建築部建築指導課
ＴＥＬ◎岐阜県知事許可建設業者
岐阜県県土整備部技術検査課
ＴＥＬ

０５２－９５３－８５７２
０５８－２７２－８６８０
０５８－２７２－８５０４

7

infomation

インフォメーション「各務原市市有地売却の媒介に関する協定」を締結
本会では、各務原市と平成３０年９月３日付で、「各務原市市有地売却の媒介業務に関する協定」
について再締結しました。
（媒介依頼期間：平成３０年１２月２８日まで）

市有地処分の媒介委託について
公益社団法人岐阜県宅地建物取引業協会会員の皆様へ

公益社団法人岐阜県宅地建物取引業協会と各務原市は、「各務原市市有地売却の媒介に関する協定書（以下「協定書」という。
）」を締結し、同協会の会員の皆様（以下「会員」という。
）に、以下の内容で媒介をお願いしています。
１．媒介依頼対象物件
下記に掲載のとおり。
各物件内容については、関係機関に問い合わせる等、各自調査願います。なお、物件調書、明細図、位置図等を、各務原市管財課において用意しておりますので、必要なものは配布いたします。
２．媒介依頼期間
平成３０年１２月２８日まで
３．媒介依頼の対象外
土地の購入希望者（以下「購入希望者」という。）が会員の場合は、媒介依頼の対象となりませんのでご注意ください。会員へ売却する場合は、市と会員との間で個別に先着順にて契約することになります。
４．手続き等
媒介をしようとする会員は、購入希望者からの申込みを受け付け、下記必要書類を各務
原市企画総務部管財課までご持参願います。先着順の受付となりますので、既に申込済みとなっている場合はご容赦願います。物件が残っているかの確認は電話でお問い合わせいただけますが、その際に申込予約はできません。
・提出・問い合わせ先
各務原市那加桜町一丁目６９番地
各務原市役所企画総務部管財課 ０５８－３８３－１４６７
・提出書類
市有地売払申込書（協定書 様式第３号）
誓約書（平成３０年度第１回各務原市先着順による市有地売払実施要領 様式２）
市有地売却の媒介に関する契約書（協定書 様式第２号）
媒介契約書（購入希望者と会員間）の写しその他必要書類※ 後日、購入希望者の印鑑証明書及び身分証明書等を提出していただきます。

8

５．媒介報酬基準
媒介報酬は、市有地の売却価格に１，０００分の３０を乗じた金額とします。但し、合計額に千円未満の端数が生じた場合は、当該端数を切り捨てるものとします。また、市有地購入者には、一切の報酬を請求できないものとします。
※この報酬には消費税及び地方消費税に係る税率に相当する額を含む。
６．媒介報酬の支払時期
購入者から、市に売買代金が全額納入され、所有権移転登記が完了した後、会員からの請求に基づき媒介報酬を支払うものとします。

＜売払い物件一覧＞
物件
番号

所

在

地

登記地目
畑

実測地積 最低売却価格
（㎡）
（円）
97.52

244,000

地

513.14

8,757,000

各務原市三井東町３－１０１－３・１１０－２、１１１－２

雑種地・
公衆用道路

308.52

3,280,000５各務原市蘇原早苗町３１－７

宅

地

136.51

6,035,000

６

各務原市上中屋４－１２５－３・１２５－４

雑種地・
宅
地

72.66

630,000

７各務原市川島河田町字山神１０２９－２・
１０２９－４４・１０２９－４６・１０３０－１５宅

501.17

19,645,864１各務原市川島松倉町字河原屋敷１６７９－１

3

各務原市各務山の前町２－２７５－１

宅

4

地

「子ども110番の家」の活動に協力頂ける会員を募集中です!!
宅建協会では、近年増加する子どもを狙った犯罪の防止に努めるとともに「安全で安心して暮らせる岐阜県づくり」を推進することを目的とした「子ども１１０番の家」の活動に参画し、地域の安全性の確保及び業界の信頼性の向上を目指しています。
事務所に「子ども１１０番の家」協力店のステッカーを掲
示頂き、子どもたちが助けを求めてきた際の店内での保護、警察・学校・自宅等への連絡などをお願いしています。
「子ども１１０番の家」にご協力頂ける会員の方は、所属支部までお申出ください。
平成３０年８月末現在、会員事業所４７９社にご協力いた
だいています。

9

身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

前回に引き続き、身近なモメ事、離婚を巡る係争についてお話を致します。
今回は、財産分与請求のお話し致します。
１．財産分与請求権とは何か
２．財産分与の対象となる財産とは何か
３．対象となる財産の確定時とその評価時について
４．財産分与の清算割合について
１．について財産分与請求権とは、離婚したものの一方が、他方に対して、財産の分与を求める権利です（民法第７６８条第１項）。例えば、離婚に際して、夫婦間の経済的格差を調整するために、一定額の財産給付を求めることができるとするのが財産分与の制度です。
２．について⑴ 夫婦間の財産は、次の３つに分かれます。
① 特有財産例えば、夫の父親が死亡し、夫が相続した財産は、夫婦が婚姻中に築き上げた財産とはいえず、
名実ともに夫が所有する財産のことをいいます。
② 共有財産夫婦がお金を出し合い、購入した土地等の夫婦共有名義の不動産は、名実ともに夫婦の共有に属する財産です。
③ 実質的共有財産
婚姻期間中に、例えば、夫の名義で取得した土地等、名義は夫婦の一方である夫に属しますが、夫婦が協力して取得した財産のことをいいます。
⑵ 上記のうち、①の特有財産は、原則として財産分与の対象とはなりません。②の共有財産は、当然のことながら、財産分与の対象となりますが、問題は、③の実質的共有財産であり、夫の名義であっても、実質的な共有財産であれば、名義の如何を問わず、財産分与の対象となります。
また、夫婦以外の子供名義の預貯金、学資保険であっても、夫婦が協力して預けたものであれば、これも財産分与の対象となります。
⑶ 夫婦のいずれに属するか不明な財産はどうなるかというと、民法の規定で共有財産と推定するとされ、これも財産分与の対象とすることができます。
３．について財産分与の対象となる財産の範囲につき、いつの時点で確定させるか、という問題があります。
例えば、預貯金であれば引き出してなくなってしまうこともあります。
財産分与は、夫婦で協力して形成した財産をその対象としますから、一般的には夫婦の協力関係が終了した時点、すなわち、別居時までに形成された財産を対象とすべきとされていて、対象となる財産の範囲の基準時は別居時となります。
次に、財産分与の対象となった財産の価格評価の基準時（例えば、不動産については、いつの時
点の評価額とするか）は、裁判まで至れば裁判時（訴訟であれば口頭弁論終結時）とされています。
もっとも、財産分与の額については、裁判等に至れば、一切の事情を考慮して定められるのであり、裁判所の裁量の余地もなくはありません。
４．について財産分与の清算割合については、財産の形成、維持への寄与度によって決するのが実務ですが、
従前は、働き頭の夫の方がより多い割合を得ていましたが、仮に、専業主婦であっても、家事労働を高く評価する方向に動いており、現在の実務としては、原則的に２分の１ずつの割合で清算される、とされることが多いことはご認識ください。
以上

10

判例集

不動産取引
判例集

残金決済の場で手付解除の意思表示をした買主に対し、売主が当該手付解除は売主の履行の着手後に行われたものであり手付解除は認められないとして、債務不履行による契約解除を主張し、買主に対し売買契約の違約条項に基づく違約金と受領済金員の差額の支払いを請求した事案において、売主の請求が認容された事例（東京地裁 平成25年9月4日判決 認容）【事案の概要】本件は、不動産売買契約を締結したが購入について家族の同意が得られず、契約解除を考え始めた買主Ｙ（被告）が、決済日直前の仲介業者との打合せにおいて手付解除ができると誤解し、残金決済日当日、決済の場で手付放棄による契約解除の意思表示したところ、売主Ｘ
（原告

不動産

業者）が履行に着手していることを理由にこれを認めず、最終的にＸがＹの債務不履行を理由に契約を解除し、Ｙに対し違約金と受領済金員との差額の支払いを請求した事案である。
Ｙは、①手付金相当額で補填可能な実損しか生じない行為は履行の着手とは言えない、②仲介業
者が介在したとしても、売主業者には違約金に関する説明義務があり、Ｘはこれを果たしていない、③所有権移転時に抵当権を同時抹消すること（以下「同時処理方式」という。
）でリスク回避を図ったこと、対象物件を第三者に売却し利益を上げたこと、違約金の説明がなかったこと等を理由に、違約金請求が信義則違反又は権利濫用となる等を主張したが、いずれも認められず、Ｘが根抵当権者、司法書士と共に決済に必要な書類一式を持参し残金決済の場に赴いている点は履行の着手と認められるとしてＸの請求を認容した。
【判決の要旨】
裁判所は、次の通り判示し、Ｘの請求を認容した。
①

手付解除の有効性について
本件手付解除条項において、
Ｘ及びＹは、その相手方が本件売買契約の履行に着手するまでは、互いに書面により通知して本件売買契約を解除することができるとされているところ、
この「履行に着手」とは、債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合をさすと解するのが相当である（昭和40年11月24日最高裁大法廷判決参照）。
本件において、
Ｙは、Ｘから本件売買契約の決済日を前倒しする旨の申入れを受け、本件売買契約の残代金の支払、所有権移転及び根抵当権抹消各登記手続、並びに本件土地の引渡しを行う決済日を平成24年３月27日とすることに同意したことから、
Ｘは、前記各手続を行うための準備をして、同日、本件土地の登記簿謄本、印鑑証明書、所有権移転登記手続等のための委任状、測量図面、国税の精算書、資格証明及び領収書等を準備して決済場所に赴いた
こと、同日、Ｘから依頼を受けた本件土地の根抵当権抹消登記手続に必要な書類等を持参した
根抵当権者であるＭ銀行の担当者並びにＸが本件土地の所有権移転及び根抵当権抹消各登記手続を委任した司法書士も本件決済場所に赴いたことが認められ、これらは、客観的に外部から認識し得る本件売買契約の所有権移転及び根抵当権抹消各登記手続並びに本件土地の引渡義務の履行の提供と認めることができる。
Ｙは、Ｘが前記履行の提供をした状態において、Ｘに本件売買契約を解除したい旨を伝えたというのであるから、Ｘは、Ｙが手付解除の意思表示をする前に、履行の着手をしたと認めら

11

れる。
なお、
Ｙは、手付金相当額ではてん補できない不測の損害を生じさせない行為は、履行の着手には当たらないと主張するが、履行の着手後に、履行の着手をした相手方に対する手付解除が許されないのは、履行の着手に要した費用の損害をてん補するためだけではなく、契約が履行されるものとして行動した者の期待を保護し、売買契約が履行されなかったことによって不測の損害が生じ得ることを防止するためであるから、履行の着手の有無は、手付解除の意思表示をするまでの相手方の行為から客観的に判断すべきであり、結果として、手付金相当額を超える損害が生じたか否かを判断基準とすべきではないと解するのが相当である。
②

Ｘの説明義務違反の有無について（Ｙは仲介業者から、違約金について説明を受けたと認められる以上、Ｘが業者であったとしても、改めてその内容を説明する義務はなく、解除意思表示の際も同様に解されるとして、Ｙの主張は採用されなかった。
）③

信義則違反・権利濫用の有無について（同時処理方式自体は売買契約に反する担保権抹消方法とは言えないこと、Ｘの違約金に関する説明義務がないこと、宅建業法に照らしても売買金額の20%の違約金が過大とは言えないことを踏まえ、本件違約条項に基づく請求が信義則違反や権利濫用に該当し許されないとは認められないとした。
）
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

本件は、売主の履行の着手が認められた事例である。売主は必要な準備を整えて決済の場に臨んだのであるから、履行の着手として争いようのない内容であり、当判決の判断は疑問の余
地のないものと言える。当然の結果であるが今後の参考としていただきたい。
紙面の関係で割愛したが、本件では、決済前日に買主が買側業者に対し、「本契約を解除した場合に手付金以外に費用が掛かるか」と質問し、解約意思があると思いもしなかった担当者
が、「手付金以外に必要ない」と回答したことが認定されている。担当者が買主の意向を認識し得なかった点はやむを得ないが、決済日前日の段階で売主側の履行の着手による手付解除の制限について全く言及していない点には疑問を感じる。この点について言及していれば、買主もそれを踏まえて判断したであろうし、本件もここまでの争いにならず、仲介業者としても無蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

用な争いに巻き込まれず済んだと思われる。同様の事案を扱う場合には十分ご注意いただきたい。
なお、本件では抵当権の同時処理方式について「本件売買契約における担保権抹消登記手続
は所有権移転の時期までに行うとされており、所有権移転は売買代金の支払がなされたときとされていることから、同方式が本件売買契約に反するものとはいえない。
」としている。同時処理方式について疑問を感じていた方には参考となる意見と思われるので加えて紹介しておく。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆（一財）
不動産適正取引推進機構発行「RETIO」
より抜粋

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免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

12

協

会

の

８月２日

動

き

東京：山本会長、大橋・吉益職員出席

・全宅連第１回ビジョン策定ワーキンググルー
プ

８月２７日
・全宅連安心Ｒ住宅説明会

東京：山本会長、大橋・吉益職員出席

東京：加納事務局長出席

８月６日

・第３回宅建試験事務説明会

・第１回県下統一研修会（飛騨地域）

東京：磯西・吉益職員出席

８月１５日

・東海公取協調査指導広報合同委員会

・宅建ぎふ vol.500 発行

名古屋市：土屋常務理事出席

８月２０日

・東海公取協調査指導業務に関する研修会

・第４回常任理事（幹事）会

名古屋市：土屋常務理事、川出・足立理事

報告事項

出席

(1) 入退会状況について

８月２８日(2) 財務状況について・相談業務研修会(3) 宅建試験の受付状況等について

岐阜産業会館

協議事項

８月２９日

(1) 全宅連安心Ｒ住宅事業への参加につい・全宅連都道府県会長会議て

東京：山本会長

８月２３日

８月３０日

・弁護士相談・第１回苦情解決業務委員会

８月２４日

協議事項

・全宅連第２回ビジョン策定ワーキンググルー

苦情解決申出「第３０－１号」について

プ

支
岐阜中支部
８月１日
第３回人材育成員会
８月８日
巡回調査員説明会
８月２１日

部

だ
巡回相談(岐阜市役所)
８月２８日
巡回相談(岐阜市役所)
岐阜南支部
８月１日

よ

り
巡回相談
（各務原市役所）
８月３日
第２回人材育成委員会
８月７日
新規入会者事務所調査
巡回相談(岐阜市役所)

13

８月１５日

新規入会者事務所調査

巡回相談(羽島市役所)

第４回幹事会

第３回幹事(監査・地区委員)

８月２０日
第３回広報情報提供委員会
８月２３日

会

東濃支部

垂井町空家バンク協力事業

８月７日

者説明会

入会審査会

新規入会者事務所調査

８月２８日

８月１０日

入会審査会

入会審査会

岐阜北支部

８月２４日

８月６日
第４回幹事会
８月１４日

中濃支部

役員及び地区委員合同役員

８月７日

会

巡回相談
（美濃市福祉会館）

巡回相談(岐阜市役所)

飛騨支部

８月１４日

８月２０日

巡回相談
（関市総合福祉会

新規入会者事務所調査

８月３日

館）

入会審査会

第３回役員会

８月２１日

８月３０日

巡回相談
（美濃加茂市生涯西濃支部

流通広報委員会

学習センター）

８月２３日

８月２８日

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者

商号又は名称（政令使用人）専任の宅建取引士

タ

古

田

正

仁

古

㈱

政

井

忠

彦

木戸脇

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒羽島郡岐南町三宅6-5-1

5016002【岐阜南支部】⑴ 4996
30. 7.13

㈱

コ

コ

エ

オ

イ

ス

田

正

058-213-5333

仁

058-213-5332【飛騨支部】⑴ 4994
30. 6.27

退
支

会

レ

5060058

0577-34-6255

敦0577-34-9078 高山市山田町295-1

者

部

商

号

代

表

者

事務所所在地備考頁

岐阜南㈱プランニングＳＡＳＡＫＩ

佐々木 久 紀 各務原市つつじが丘1-87-1

廃

業

23

岐阜北

千

馬 渕 俊 道 瑞穂市本田204-1

廃

業

33

中

濃

松 森 建 設 工 業 ㈱石 原 康 公 美濃市松森785

廃

業

57

中

濃

古

山 下

廃

業

58

勝

井

建

建

設

設

㈱

㈱

融 美濃加茂市森山町3-1-25

14

変更事項（８月）
支

部

商

号

岐阜中

㈱

岐阜中

㈱

岐阜中

㈱

松

由

岐阜中

六

原

建

岐阜南

岐阜南

ア

ル

ミ

カ

変更事項

ッ

変

更

内

容

旧

新

ク

専任取引士

井上恵理

8

チ

専任取引士 平野稔昭

横山隆

9

建

設

代

表

者 松原直俊

舩坂圭一郎

12

設

㈱

代

表

者 六原里志

石神寛

13

政令使用人 水端良太

杉山恵ン

す み れ リ ビ ン グ ㈱

22

各務原店

㈱

ゼ

ロ

頁

開

専任取引士 水端良太

杉山恵

政令使用人 三輪真嗣

中武義兼

発

25
専任取引士 三輪真嗣

岐阜南
岐阜南

総 合 都 市 開 発 ㈱
㈱

ニ

ッ

シ

ョ

ー

岐阜南支店

岐阜北

㈱

岐阜北

ダイトーコンサルタント

西

中

中

東

濃

濃

濃

濃

㈱

東

ア

海

イ

建

ダ

設

設

計

大垣モデル店

す み れ リ ビ ン グ ㈱
可児店

大

脇

建

設

㈱

専任取引士 白木広文

岩井英夫

25

専任取引士 木下由佳
〒502-0814
地 岐阜市福光西3-1-1

25〒502-080
岐阜市上土居1-5-2

29

専任取引士

堀友子

35

専任取引士 成宮奈帆子

宮川義弘

38

政令使用人 脇阪昭平

小平達三

専任取引士 脇阪昭平

鈴木芳秀

所

在

60

代

表

者 大脇康司

大脇健太郎

代

表

者 大木重正

大木規史

69

80

愛 岐 木 材 住 建 ㈱
専任取引士

大木規史
永田里美

80

佐合隆治

84

東

濃

名 岐 プ ロ ジ ェ ク ト ㈲

専任取引士

飛

騨

御嶽鈴蘭高原観光開発㈱

代

表

者 近藤清

※ 頁の欄は、「平成30・31年度会員名簿」の掲載ページです。

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毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00～12：00 午後１：00～４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30～４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30～12：00 午後１：00～３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５－２６－５

058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３－４７058-274-8899

岐阜市福光東１－２５－１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５－１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１－１－２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２－９－２
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西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
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平成30年8月31日現在
所属会員 1,139名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）
8833
（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

山

本

武

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