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REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 212 回

建築図面で気をつけなければいけないこと知っておくと役に立つこと一口に建築図面といっても、不動産物件の募集図面、確認申請図面、施工図、竣工図等いろいろあります。それぞれの図面の役割を知っておく株式会社 ユニ総合計画

ことは不動産に関わる者にとって重要です。

代表取締役

一級建築士

秋山 英樹

ように、仕上げに基づいた細かい寸法の記述や詳細図ます。実際に施工してみると施工図のようにはいかなも必要になります。設計図は建築工事の請負契約書にい場合もあり、変更するケースも少なくありません。

もなりますので、各所の仕上げ材料や機器の仕様が記

竣工図は最終的にどのように施工されたかの最終形載され、見積もりをするためのものとも言い換えられ態を記載したものになります。建物が完成した後に重ます。確認申請図を設計図と兼用することもあります

要な図面はこの竣工図になります。竣工後に不具合がが、確認申請図以上に詳細に記述されることが一般的生じたときや改修するときに、竣工図があるとない場です。

合では検討するのに大きな差が生じます。竣工図がな

構造図では構造計算書に基づいた柱や梁の大きさやければ、見えない配管がどのようになっているか想像

鉄筋の本数が記載された図面に構造計算書が添付されするしかないため、解体してみたら想像していたルーます。設備図（図表 3）では下図のように設備機器とトと違っていて、修理や改修の計画をやり直しするこ

配管をどのように接続するのか、どの太さの配管を使とさえ出てくる場合があるのです。そのようなことを用するのかが記載されます。電気図も同様にどの場所考慮すれば、法的に必要な確認申請書の次に重要なのにコンセントや電灯が配置されスイッチはどのようには竣工図なのです。

なるのかが記載されます。

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2と契約後に実際に測り違いが出た場合、契約不適合に図面の違いとその必要性なる恐れもあるからでしょう。

① 募集図面

② 確認申請図面「紙上研修」④ 施工図・竣工図

確認申請図面に記載された敷地は信用できない

設計図は建て主が希望する建物を造るための意図が建築工事を行う場合に、事前に建築確認申請した審記載された工事契約の元となる図面ですが、工事を行査後でなければ建築に着手することはできません。不不動産の建築図面というと、ファクトシートなど賃確認申請は意匠図（図表 2）が中心ですが、構造図うに至っては実際に施工する職人に器具の位置や配管動産業界の方でも確認申請図面に記載された内容は完

貸住宅の募集時に作られる広告図面（図表 1）が不動や設備図、その他確認申請に必要な書類（たくさんあルートを詳細に指示しなければ工事は進みません。設成した建物そのものだと思っている方も少なくないの産の図面として掲載されることがほとんどです。しかりますが省略）が必要になります。意匠図というのは計図では検討しきれなかった内容も施工図（図表 4）ではないでしょうか。しかし、確認申請図面は確認検しそこに記載されているのは間取り図であり、ほとん

建物そのものの位置や形状を示す案内図・配置図・仕には詳細に記載されます。

査機関などが提出された申請図面が建築基準法などのどの図面では部屋の広さなどが記載されているだけ上げ表・平面図・立面図・断面図があり、避難や防災で、寸法などの記載がされていません。さらに部屋のに関する事項を記入します。

形も募集広告の画面に合うように縦横が変形されてい確認申請図面では、建築基準法に合致しているかがるものも少なくありません。寸法を正確なものにする

わかる寸法や仕様などが最低限記載してあれば問題な

図表 1

広告図面・間取り図の例

図表 2

確認申請図面・意匠図の例

く、設計図のような詳細な寸法は不要

設計図は見積もりに基づく契約書、施工図はそれを法令に合致しているかを確認するための図面なのでどのように施工するのかの具体的な指示の図面になりす。そのため敷地の大きさや長さが違っていたとして

図表 3

設計図の例

図表 4

施工図の例

もその内容について認証したわけではなく、図面に記載されたものを確認したに過ぎないのです。

です。もちろん詳細に記載された申請

道路に関しては役所が担当にな図でも審査されますが、確認審査機関りますので役所に確認することにでは建築基準法以外の箇所についてはなります。それでは、確認申請図審査も確認もしません。たとえばトイの敷地に記載する寸法は多少ごまレの便器の向きや扉が引き戸か開き戸かして大きくしてよいのかといえかは確認図面と完成後の実際が違ってばそうではなく、確認申請図面にいても竣工検査では問題になりません

は隣地境界線・道路境界線から建が、不動産の募集図面では問題になる物がどのくらい離れているのかをと思います。

記載しなければならないため、完そのため図面は意外とシンプルでよ

成検査時に離れが大きく違っていく、設計図のような細かい寸法の記述れば気づかれることになります。

より建築基準法などの法令に合致してそのため設計時には正確な敷地いるかについての、建物内容の記述が図面が必要ですが、その敷地図面重視されます。の境界が隣地と合意ができている境界とは限りませんので、確認申③ 設計図
設計図は計画する建物が施工できる

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請図面に記載してある境界を盾に権利を主張することはできないの

REAL PARTNER March 2024

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REAL PARTNER「紙上研修」です。たとえばブロック塀の内側が実際の隣地境界だに関する規定のことで、日本全国のどこの場所に建ての会社が各階の鉄筋の配筋などについて検査を行い、りません。住宅において人が寝起きする室を居室といとしても、外側を隣地境界として確認申請を出した確ても適用される法令です。簡単にいえば集団規定は外合格後でないと次の工程に進めないことになっていま

い、居室には採光と2.1ｍ以上の天井高が必要です。

認申請も認可されますし、完成検査も通るということから見ればわかる建物の形態で、近隣から違反ではなす。インスペクターは建物完成まで第三者検査者とししかし狭い敷地や縦長のマンションでは、採光に必です。隣地を借地したことにして敷地を広くして確認いかと通報を受けるのも集団規定違反ですから、行政て機能しているのです。インスペクションが終了しな要な窓が取れないため、いわゆる行燈部屋をサービス申請を行い、完成検査時に借地部分が空地になっていはこの規定に特に目を光らせることになります。

い建物には保険や融資が付かないとされており、わがルームという、あいまいな部屋の名称にしています。

国でもこのような検査の仕組みが義務化されるほうが1LDKという間取りのときに、寝室が1室しかない

あんどん

れば完成検査も通る一方、隣地が確認申請を行う場合

単体規定は建て主が目を光らせるところといってもにその借地部分を敷地に入れて申請すると違反建築とよいでしょう。構造や防災に関わる安全性に違反があなってしまいます。

れば、災害時に被災する可能性もあるからです。特に防災に関する火災報知機や避難に関する消防設備には建築確認申請は通らず、LDKを介して採光が取れ確認審査機関では申請書を15年間保管する義務が建物の構造については確認申請図面や構造計算書で問ついては完成時に消防署が検査に来て法令に合致してるよう引き戸などで寝室の開放性がほどこされていなあり、それを過ぎると廃棄処分されますが、建築概要題がないとしても、完成後ではそのとおりに建物がでいるかを検査するので安心といえるでしょう。

くてはなりません。

書が役所に残され保存されることになるため、違反がきているか確認しようがないのです。建築確認では構発覚することになりかねません。このように境界線の造の実際の検査は2階の床の配筋時だけで、あとは写合否については確認申請上では審査されないというこ

真や書類による検査のみですから、3階以上は、監理とを知っておくとよいでしょう。

者（一般的には設計者がなります）の責任で確認する

不動産業では既存物件の売買や土地の売買時には、ことになりますので、監理者の選定が重要な役割にな対象建物や隣地建物の建築計画概要書を役所に行ってるのです。

入手することも少なくないと思います。

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集団規定と単体規定

建物の品質向上には役立つと考えられます。

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建築計画概要書では何を読み解けるのかにもかかわらず、その寝室がドアで仕切られた場合にロフトに関してはLDKと一体化になっていたとしても、1.4ｍ以下の天井高だから建物面積に入れない解放された天井裏納戸という意味合いで建築確認申請が通っているため、寝室として利用できる旨の表現は基本的には違法です。
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日本では、公共施設に関しては設計者が施工会社と概要書には建築主・設計者・監理者名に続いて敷地

不動産の価値については、昔のように不動産を所有

建築基準法では大きく分けて集団規定と単体規定がは別会社というのが基本で、設計者が監理者を兼業し面積や建物面積など建物概要が記載されていますのしていれば地価が上がり価値が上がった時代から、地あります。集団規定は都市計画区域、準都市計画区域ますが、民間建築では設計施工といって多くが施工会で、物件売買の際には対象物件の内容と合致している

価の上昇で財産価値が上がるのではなく、土地の上になどの特定の区域内の建築物に適用される法令のこと社の中の設計部が設計業務と監理業務を兼業します。のかを確認することは重要です。特に重要と思われる

建てられた建物をいかに有効利用するか、すなわち土で、道路、建築物の高さ、建蔽率、容積率、建築物のアメリカでは一般的に民間建築でも設計と施工は別箇所は、概要書の最後に記載されている配置図（図表地から建物の時代に移行し、今後もその傾向は続くも会社が行い、さらに監理業務に至っては設計者の監理5）です。配置図には縮尺・方位・敷地境界線・敷地のと考えられます。そのためにも不動産業者として建以外にインスペクターという設計会社や工事会社以外

内の建物の位置・敷地の接する道路の位置および幅員物の知識を充実させなければなりません。本稿では各の記載が義務づけられていますが、建物の位置には境種の図面の違いや読み方について解説しましたので、界線と建物の外壁の離れや隣地との高低差の記載も求参考になれば幸いです。

用途などに関する規定のことをいいます。
単体規定とは個々の建築物の安全、防火、衛生など
図表 5

建築計画概要書・配置図の例められます。

令和6年4月30日まで!!

配置図は確認審査機関の竣工検査で一番重要なポイントです。竣工検査では敷地の長さを測ることはせずに、申請された敷地図と建物の離れを気にします。道路の幅員（図表5のような42条2項道路に関しては重要です）や道路から建物の離れや高低差は特に重要視されます。数センチ程度なら施工誤差として問題視されることはありませんが、高さ制限など重要な集団規定に関わるからです。
不動産業で隣地の概要書を見る場合には、隣地境界線の位置や寸法を確かめておくことも重要です。境界線の寸法が測量図と大きく違った場合、後日の争いになる可能性もあるからです。

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間違いやすい室名の使い方

不動産の募集図面では、サービスルームやロフトとキャンペーンの詳細および条件等は、QRコードまたは保証協会HP周知バナーよりご確認ください。

ご質問についてご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・ＦＡＸ・メール等の問合せは対応していません）
個別の取引等のご質問・ご相談にはお答えできません。

（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館２F

記載されている部屋を目にすることもあると思いますが、どちらも建築基準法では納戸であり、居室ではあ18

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