連載

都市計画の効用 Vol.4

都市計画の効用

ニューヨークとヒューストンからの考察

小櫃 秀夫 （ 都市プランナー）
１：都市計画と建築を導入した都市で、現在も非常に詳細な都市計画を定めている都市として有名である。一小櫃 秀夫（おびつ・ひでお）
1954 年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒業。
1976 年株式会社大林組入社、開発本部等勤務、現・開発事業本部担任副本部長。
1987 年 MIT DUSP 都市計画修士（MCP）修了。
認定都市プランナー、一級建築士、一級建築施工管理技士、宅地建物取引士。
東京大学非常勤講師、慶應義塾大学非常勤講師、都市計画学会理事、区画整理促進機構理事等歴任。
編著に『ビルを建てる！』（日経 BP）がある。

ンフラと建築物から構成されている。都市計

トへの移動以来、発展し続けているヒュース

画関係者と建築家はそれらの形成に大いに関トンは、連載Vol.1（本誌9月号）で紹介した築物群や地下鉄の駅など拠点性の高い場所

市計画制度がうまく機能しているように見え係しているが、お互いは異なる世界の専門家ように、ゾーニングを設定しない大都市としが多くある。 鉄道駅の集中するミッドタウンる。ハドソンヤーズでは、1,000億円を超えと言えよう。 古より建築家は、芸術性と実用て有名である。 建築家にとって、ヒューストは明らかに便利であり、57番ストリートの上るような投資が多数集中しており、57番スト

下鉄の混雑、高価過ぎる住宅が３大都市問題性を備える空間を目的に合うように創造する、

ンは理想郷の様に見えるかもしれない。

空はセントラルパークを一望できる足元も洗リート周辺では1戸当たり数十億円以上の超と言われている。

高い地区となっている。
NYCでは、インフラの老朽化、道路・地大変魅力ある職業であり、ドラマの主役やコこの２つの都市を比較することで、都市計練された数少ない場所である（図3）。ミッド高級コンドミニアムの建設が続いている。一

ゾーニング図の例にあるように、NYCではマーシャルにも出演する花形職種である。一

画、特にゾーニングの利点、弱点を考察してタウン南西部のハドソンヤーズは鉄道新駅近方、イーストリバー対岸のクィーンズやブルッ

用 途 容 積などが 詳 細に定められている（ 図方、都市計画関係者は、行政関係者、学者、みたいと思う。

接のミッドタウン最後の大規模空間である（図クリンでは、ゾーニングの見直しで建設可能

6）。システムとしては東京と大きく変わらな4）。 魅力ある建築の集積も大変な価値であとなった高層集合住宅の建設ブームの最中でい。 最大基準容積率が1,500％とか、開発るが、特に場所の価値が高く評価されている。

ある（図5）。

権の移転の自由度が高いなどの差はあるが、コンサルタントなど、専門性は高いものの比較的地味で目立たない職種と言える。建築家

２：ニューヨークから見ると、都市計画、特に地域地区制（ゾー

これらの価値の保全にはルールが必要であ

逆に、開発ブームに沸くマンハッタンには一定規模の開発に対しては、（旧）再開発地ニング）は用途や容積率など厳しく規制する

マンハッタンという島に18世紀後半の建国る。ルールの種類では、個々の契約による縛開発がないにもかかわらず、地区の価値が大区計画や、都市再生特別地区の様な当局と制度で、極論すれば「都市計画など無くてもの頃から、人、物、金、情報など全ての要素りより、公的制度による縛りの方が安定性はきく高まった場所も存在する。グリニッジ・ビのネゴベースで既存の規制を解除できる制度

道路と良い建築物が集まれば良い都市はできを引き付けて発展してきたのがNYCである。

高 い とさ れ て い る。 ま た、NYCは、 特 に

レッジは、1960年代からほとんど街路や建もある（図7）。

るはずだ」という考え方も散見される。

高層高密度都市の代表と言える（図2）。

1970年代のスラムの拡大などの都市問題に物が変わっていない。ここは、有名なジェイン・

そこで連載のまとめとして、現代の都市計地下鉄ネットワークが発達しているマンハッ

対して再開発などの都市計画事業で対策してジェイコブスによって良好なコミュニティの優画の必要性やマイナス面について、実際のタン中 心 部では、 駐 車 場 附 置 義 務はない。

きた歴史があり、都市計画の必要性は市民にれた住宅地として道路開発事業から守られ、都市を通して考えてみたい。

地 下 鉄 利 用 のほか、 中 心 部 の 車 移 動には、良く認識されている。このため、詳細なゾーその後ブランド化された経緯がある。ゾーニ

タクシーかウーバーが利用されていて、単独ニングなどを導入し、地域の急激な変化が発ングも当時からほとんど変わっていない。の自家用車利用は多くない。

生しないようにしている。

NYCは1916年に市として初めてゾーニング

KINDAIKENCHIKU DECEMBER 2018

図５ Hunter's Point South Park（整備イメージ図）
http://www.hunterspointsouth.com/

方、1970年頃から始まった産業のサンベル

都市計画的に両極端の都市と言える（図1）。

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図４ ハドソンヤーズ再開発（完成イメージパース）
http:// www.hudsonyardsnewyork.com/

都市のハードは大地に広がる道路などのイ

ニューヨーク市（NYC）とヒューストン市は

図１ ニューヨーク市とヒューストン市の位置図

図３ 111 West57th Street（完成イメージ図）
http://jdsdevelopment.com/111-west-57th-

図２ ニューヨーク市マンハッタン南部 , Googleマップ編集

また、各地区の特徴が顕著で、大規模建景気の波はあるというものの、現状では都

３：ヒューストン
1950年以降、広大なプレーリー（草原地帯）に高速道路のネットワークと果てしなく広当時は中堅所得者の住む住宅地であったが る 住 宅 地と共 に 発 展して き て い る の がが、いまでは富裕層しか住めないほど家賃のヒューストン市である。車依存都市の代表選

図６ セントラルパーク周辺のゾーニングマップ一例
https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/zoning-map-table.page

図７ C6地区の紹介
New York Cityホームページ（一部加筆）
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連載

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都市計画の効用

ニューヨークとヒューストンからの考察

ザ・ウッドランズ

図11

リバーオークス

図８ ヒューストン市ダウンタウン遠景

https://www.curbed.com/2017/11/13シンコンチ

ヒューストン市における開発規制について（原文）, ヒューストン市ホームページより抜粋の見方もある）
安定している社会を維持することは大変重要

ダウンタウンであるが、資本主義の原理（良いものが勝ちメモリアル地区

残り、悪いものは淘汰される）が健全に働く環境では、規制は必要最小限であるべきとの見
テキサスメディカルセンター

解もあり、ヒューストンがそれを実践している。

ヒューストン大学南地区

しかしながら、勝ち組の企業や富裕層だけでは都市は成り立たない。多くの中低所得者ジョンソン宇宙センターも都心部付近に居住する必要がある。 その目的で、富裕層対象の住宅開発事業や大型

シュガーランド
図10

ダウンタウンの高層ビル群 , 筆者撮影

複合開発事業から、一定の中低所得者用住図９ ヒューストン市 , Googleマップ編集

宅事業費を負担してもらうニューヨーク流の方策もある。 高密度都市では、良好な中堅手であり、低層低密度型の大都市だ（図8、の生活やサ ービスの質が重要で、場所（ロある。 仮に街路が計画的につくられたとして所得者向けの住宅供給を促す地区の指定や、

図9）。ダウンタウンでも厳しい駐車場附置義ケーション）の価値は相対的に低くなる。

も、建物は有機的な需要に応じて建設される。

スラムを解消するための公営住宅地区も一定程度は必要となるだろう。

務があり、超高層オフィスの横には大型の駐ヒューストン市では新しい開発事業がしや様々な用途の立地パターンや、流行り廃りな車場ビルが建っており、加えて平面駐車場もすいように、ゾーニングは設定していない。

ど、都市形成の動きについては人体のようにゾーニングによる規制は不動産環境の安定多いことが、中心部がNYCなどより散漫な開発に伴う敷地や街路計画などの最低基準は複雑なシステムで、予測不可能な面も多い。

をもたらすことができるが、自由な経済活動印象となる要因と思われる。

条例で設定しているが、最低基準の開発は魅

これは両都市に共通な点である（図12）。

図12を制限し、不動産市場をゆがめる恐れがある。

ニューヨーク、ヒューストン比較表 , 筆者作成

タクシーは少なく、自家用車による移動が力がなく、中堅所得者用の住宅団地開発は、NYCは鉄道ネットワークの充実した高密度

一方、ゾーニングを解除した場合、経済活動主な移動手段である。 近年では都心居住の最低基準を相当上回る仕様で出来ている。た都市である。スラムの拡大などの都市問題にには良い環境となるが、過剰な開発競争によ良さが見直され、バスのネットワークに加え、だし、この宅地開発条例は、劣悪な住宅地開対し、再開発などの都市計画事業で対策してに応じた中堅所得者用の住宅団地が供給され路や公園などはローマ時代からデザインの対り廃れてしまう地区が多く発生する恐れがあ

LRT（ライトレール）の整備が進み公共交通も発の抑止として、最低基準保証の役割があるきた歴史がある。 一方、ヒューストンは米国ており、住宅問題は軽微であるが、廃墟化し象であった。ヒューストンでも取り組まれてる。さらには、ルール違反に対する対処や不増えつつある。 低密度のため、各地区の特と思われる（図11）。の大都市としては珍しく、当初から車依存のたショッピングセンターやスラム化した住宅地いて、近年人気のあるパブリックデザインは、適合用途の建築同士の紛争などについては、徴があまり明確でなく、高層オフィスの集積

ヒューストン市では、朝晩の交通渋滞、洪都市であり、密度が低いという特徴がある。

が散見され、石油プラント近くの寂れた住宅リバイバルと言えるかもしれない。

行政の関与に限界があり、解決に多くの時間する中心部やガレリア、テキサス・メディカ

水対策の遅れ、不法移民が３大都市問題と言ゾーニングは敷地側への規制手法である。

ルセンターなどを除くと拠点性の高い場所はわれている。と費用が発生する場合もある。

地もある。

５：都市計画の効用

各都市の置かれた状況により、上記のメリッ

ゾーニングにより、各地域の用途構成や建築一方、道路側からの視点として、魅力ある都心部の魅力はNYCより少ないが、都心密度の大枠が設定可能である。 建築密度・多くの都市の景観には適度な統一感がある。

また、人気のない住宅地はスラム化し、余部の外側には中堅所得者が暮らす良好な住宅

容積率の上限は交通容量と深く関係している

意図的に地域の統一感を出そうというデザイ

都市計画、特にゾーニング規制は不動産地区の状況に応じ適切なコントロールレベル

裕のある人々は新しい住宅地に移動してきて地が延々と広がっている。ヒューストン市の宅と言われている。（ヒューストンでは用途規制

ンガイドラインなどの手法があるが、これは価値（土地と建物の価値）や環境の保全などを追求していく政策分野である事が、両都市いる。 人気のないショッピングセンターは、地開発に関する条例では、市の開発・計画局だけでなく容積率設定もしていないが）大型開発の建築設計とは異なる都市の景観民間の要望がルーツであり、この基本に従っの違いから読み取ることができるだろう。

廃墟として放置され、新たなショッピングセンが土地分割計画を審査する。用途制限は存在場所の価値が高くなると、それを守るため形成の手法である。ヒューストンの住宅地のた「まちづくりのツール」として運用されるべ以上、主にゾーニングに関する考察を行っターが別の場所に建設されている。かつて良しないが、敷地面積、敷地形状、道路配置、の制度が必要となり、その副作用として、都景観の良さは大型開発によるデザインコントきであろう。一方、スプロールの防止の観点たが、広域的な総合計画や、道路・街路事業、好であった住宅団地も、分譲50年後となる建築線等をチェックし、敷地内の計画につい市の発展力が抑制される。ゾーニングによっロールによるものだ。 一方、マンハッタンのからの開発規制は合理的な公共投資のため再開発事業等の都市計画事業が良好なまちと不動産契約の付帯条件であるDeed（家屋ては、駐車場、緑化計画、建築線、道路接続て良好な状況が保たれ、資産価値の維持ま高密度感や渾然たる猥雑さは、市が景観を必要な面があるが、ヒューストンのような開づくりには必要であることは両都市に共通しの管理や、地区の管理費などを規定）が期限を審査する。建築単体についてはビルディン

たは増加が見込まれる。 一方、新規供給がチェックするシステムはあるものの、適度な発条例によるコントロールも、良好な開発誘ている。さらに、近年ではゾーニングでは対を迎える。このため、全員合意の更新ができグ・パーミットの取得が着工前に必要である。

阻まれ、新規の需要に対しての供給不足とな統一感とは異なる都市の魅力と思われる。

導につながる点は参考にするべきである。

応できない分野を扱う手法として、まちづく多くない（図10）。

ないと、管理状況が悪くなり、スラム化してしまう場合がある。

４：NYCとヒューストンの比較

通勤、通学、買い物なども車依存で、モビリティが高いが、鉄道駅のような拠点があま

都市とは住民をはじめとする様々な主体にり見当たらない。その結果、施設群とそこでよる政治・経済・文化的活動の歴史的集積で

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ト、デメリットの重みが異なる。 各都市が、るリスクが発生する。NYCでは特に住宅につ適度な統一感のある門前町などは、いくつ

近年の傾向として大都市では、ゾーニングりガイドライン、パブリックデザイン、さらにいて、価格高騰に伴う中低所得者用住宅のかの暗黙のルールにより、自然と形成・維持に代わり地区レベルの意向を反映する地区計

はタウンマネジメント等の採用が増加してき不足が発生し、中長期的に都市の発展が阻されてきたとの説がある。いわゆる、アーバ画や特別目的地区の設定がトレンドになりつている。（了）

害される要因と言われている。

ンデザインに通ずるクラウド的な街並み形成つある。（一方、都心近くの高級住宅地の地で、柔軟性があり永続性がある。 一方、道区計画による低容積率指定は、地区のエゴとゾーニングのないヒューストンでは、需要

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