341,804+306

698,001

H30.8.1

7,184,656+587 13,723,199▲119341,685▲68697,933

H30.9.1+3,777

7,188,433+3,493 13,726,692+88341,773▲35697,898

H30.10.1+11,502

7,199,935

14,261 13,740,953+566

342,339+656

698,554

H30.11.1

月日 発行元：10

インターネットがパソコンに限らず、▼宅配ボックスで差別化
スマートフォンでも当たり前に使われ楽天やアマゾンなど、インターネッるようになり、モバイル端末の普及率 ト通販が増える中で宅配ボックスの需は年）と、ラ要が高まっています。その需要は単身.％（総務省・イフライン化しています。
者世帯だけでなく、共働きが増加してそれに伴い、大手ディベローッパー いるファミリー世帯でも需要が高まっの新築物件に入居者無料のインターています。
ネット設備が導入されていく中、既存最近ではインターネットを介して、物件の空室対策としてインターネット 配達時の通知がなされるものもありま回線の導入だけでは不十分となってき す。既存住宅においてはまだ設置率がています。では、どのようにして差別 低く、物件の差別化になります。
化を図っていくべきかいくつかポイントを絞ってお伝えいたします。

低い投資で長く使える空室対策設備！
イ ン タ ー ネ ット に 関 す る 設 備

店舗
MAP

宅配ボックス
上：大型 下：小型820
17

スマートフォンが普及し、パソコンにもＬＡＮケーブルの接続部分が無い物も発売されている中で、入居者▼ＩｏＴで差別化が各々でＷｉ Ｆ
インターネット環境の一つとして、-ｉルーターを購入し接続しＷｉ Ｆ-ｉ付物件は増えつつありますているケースも少なくが、ＩｏＴ物件はまだまだ少なく大きありません。
な差別化になります。
しかし、購入品は置特に夏場・冬場に多い話となります
き型タイプのものとなるので、置き場 が、外出先から帰宅時に快適な部屋の所やコードのデッドスペース、購入費 中へ入れたらいいな、と思う入居者がの負担、購入後の接続障害等が発生す 多くいます。
るリスクがあります。
下の画像は、一見すそのような折、宅内の壁に埋め込ま ると、シンプルなシーれ、そのような問題を全て解消してく リングライトなのです
れる物件があったらいかがでしょうか。 が、Ｗｉ Ｆｉ機能をおそらく、物件選びにおいて、同じ築 搭載し、外出先から家年数や金額対の物件と比べて差別化で 電を操作できるスマーきるのではないでしょうか。
ト照明です。
実際、学生を始め単身者世帯だけではなく、ファミリー世帯においても、今回は空室対策の手段として効果の人気設備ランキングにおいて、不動の 高い設備をいくつかご紹介しました。
人気Ｎｏ． となっています。
いずれも将来性の高い設備になります。
近年、インターネット設備が当たり 次の繁忙期に向けて、検討されてはい前になりつつある中、既存物件に対し かがでしょうか。ても比較的安価な投資で付加価値を上げられるサービスとなっています。
㈱ブロードエンタープライズWi-Fiルーター
左：埋め込み型 右：置き型タイプ

94▼高速化・埋め込みＷｉ Ｆ-ｉ

空室対策のあの手この手！！

1

ソニーネットワークコミュニケーションズ社製「マルチファンクションライト」

より良い賃貸経営を目指す情報誌
発行日：２０１８年
住所：：URL+205

賃貸経営ＴＩＭＥＳ12

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。当社では、賃貸業界の最新の情報や賃貸経営にまつわる各界の専門家の執筆によるニュースレターを定期的に発行しております。
今回最新号を発行しましたので、送付いたします。お時間がある時にご一読ください。

+6,574 13,722,612

県・街の人口・世帯増減

H30.7.1

地面師グループは今後も増える？
積 水 ハウ ス の 憶 円 事 件 の 経 過 を 知 る

6・完璧ななりすまし今回の犯行で、なりすまし役の女は公証人役場での「本人確認」をクリアしています。このことが担当社員の油断を生んだ要因の一つです。
地面師は、本物と区別がつかない精
巧な偽造パスポート等を用意し、まず公的機関の目を欺いてから近づいてくるのです。

697,695▲712

昨年、積水ハウスが 億円を地面師グループから騙し取られるというショッキングな事件が発生しました。
事件が動いたのは今年 月。土地の所有者になりすました女を含めて容疑者 人が逮捕され、さらに翌 月には主犯格の男 名が逮捕されました。現
在はフィリピンに出国したもう 人の主犯格とみられる男の行方を追うとともに捜査が続いています。

▲1567,185,368▼地面師ってなに？

341,599+5,049・プロの犯行
今回の犯行は、交渉役、手配役、なりすまし役などの複数人で担当社員を騙しています。いわゆる「劇場型」とよばれる方法です。
また今回逮捕された容疑者の 人は、過去にアパホテル関連会社の地面師グループ事件（被害額約 億円）でも逮捕されたことのある、いわゆるプロの地面師でした。

石田夏▲33+1,328 13,716,038

地面師とは、書類を偽造するなどして土地の所有者になりすまし、勝手に土地を売買してその転売利益を得る詐欺師のことです。
バブル期に多くみられた手口ですが、今後は東京オリンピックによる地価の上昇を狙った被害が懸念されています。

▼事件の経緯ファイナンシャルプランナー

年月7,180,319

1116370月号

人口+1,383

6312増減増減

10

2018年世帯世帯11

なぜ大手住宅メーカーまでもが地面師に騙されてしまうのでしょうか。その理由は地面師グループの巧妙な手口にあります。

55増減
人口増減

128

事件となった取引は、昨年の春に行 ▼どうすれば防げるの？
本人確認が行われている以上、同様われたものです。積水ハウスは犯人グループの手配で売買契約を締結し支払 の被害を防ぐことは極めて困難です。
いを終えました。ところが、同年 月 担当社員の立場でお客さんに疑いを向に法務局から登記を却下する通知が行 けることには限界があります。
われたことで、被害が発覚したのです。 一方、こうした手口があるとわかっ詐欺に使われた土地は、 代女性が た以上、今後は所有者側の自衛策も必所有する都心の 等地で、かねてから 要です。
例えば、空き地や無人状態の家を放注目される優良物件でした。この事件を受けて、積水ハウスは、実質の損害 置しないこと、印鑑登録や登記事項証額である 億 千万円の特別損失を計 明書のこまめな確認は、地面師に乗っ取られないための対策になります。
上しています。
また購入側は、優良物件の取引話をもちかけられても、信頼できる司法書▼なぜ地面師に騙されるの？
士を自分から指定することや、対話の中で不審点がないか探るなど、より慎重な姿勢をとることが大切です。
15○○区
○○都

企業ロ
ゴ
今月の注目ニュース！

31
520 40

所有期間

定義

税率

5年以下

短期39.63％5年超

長期20.315％

22税 理士吉田和義

今回は物件売却の基本のみお伝えしました。相続においては、受け継いだもので細かいことが分からないこともあると思います。次回は、相続物件にありがちな疑問にお答えしていきます。

10

税理士法人吉田会計

拠点

大阪本社
東京 名古屋福岡 京都

株式会社 ブロードエンタープライズ ☎ ０１２０－３９９－４５２

建築の観点から見た

15

賃 貸 住 宅 の 『音 対 策 』に つ い て

5

デザイン
BORDERLESS
一級建築士 田主健二

賃貸住宅で起こる問題のひとつは位置の移動が難しければ排水管への騒音問題ではないでしょうか。
防音対策がありますので配管への防今回は、最近ニーズが高まりつつ音も事前に確認しておくべきだと思ある賃貸住宅の防音対策をいくつかいます。
紹介してみたいと思います
今後は「遮音性」ニーズの高まりに伴い、賃料への影響が出てくる可能性があります。
▼建物の構造における音対策
賃貸住宅の音対▼界壁の重要性策として建物の構造を確認する人は今年の 月頃に大手企業の賃貸管多いと思います。
理物件に『界壁』が足りていなかっ建物の構造には、たというニュースがありました。
木造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造
建築 基準 法 上のなどがあり、木造『界壁』とは、よりも鉄筋コンク【共同住宅や長屋リートや鉄骨造のなどの各住戸の間方がより防音効果が期待できます。
を区切る壁】です。
そして、部屋と部屋の間にある壁
この 『界 壁 』のがコンクリートで造られているかど
役割は、遮音上問題となる隙間のなうかです。その厚みは ㎝以上が望い構造にすると共に、防火区画よりましいです。
もさらに細かい範囲で火炎の拡大をそれでは、木造には防音効果は期防ぐことにより、利用者が安全に避待できないかというところですが、難する時間を確保し、延焼を防ぐこ
必ずしもそうではありません。とにあります。
上下階への防音対策として、吸音耐火構造・準耐火構造・防火構造効果のある材料が入っている場合や（火災時に一般的な作り方よりもよ吊り天井という振動を伝え難くするり燃えにくい構造壁）とし、小屋裏もの、更にはゴム系のマットを敷きまたは天井裏に達するように設けなこむことで防音に配慮している物件ければならないとしています。など様々です。また、部屋同士の間この『界壁』がなければ、遮音性の壁に防音効果を発揮するような作は下がります
り方をされている『界壁』というもこの企業の遮音性に対する疑問はのもあります
噂がでていたので、このニュースのその物件の立地や賃料、その他の後にネット上をはじめ色々と今も話条件などにより当初の作り方に上記題になっています。遮音性の低い賃でご説明したような違いがでてくる
貸住宅は、入居率への影響もあるとと思います。新築感が消えて入居率思われますのでイニシャルコストのが下がってきた時に、設備交換や内削減のし過ぎは後々痛い目にあうか
装リフォームする際には壁や天井のもしれないというケースでした。
内側の再工事はコストもかかる為、また、建築基準法には『界壁』を改修工事ではそこまでするケースは設けなければいけない建物が明記さ少ないでしょう。
れています。『界壁』が義務付けらですので、これか 年後の差別化れている建物に『界壁』がない場合がさらに必要とされるであろう時期には、遮音性ももちろんですが、火に備えて、新築時に工事をしておき、 災時の安全性も法律で定めた基準を早めに工事費用を回収されることを担保できていない違法建築になりまお勧め致します。
す。
万が一の時には大きな問題になりかねませんので、図面・建物を確認▼排水音への対応いただき、今後の新築の際にもご注意願いたいと思います。
10

また、プランニング
上も隣や上階の排水音が気にならないか確認しておく必要があります。どうしても設計上、今月の特集

相 続 で取 得 し た 不 動 産 の“売 却 ”に かか る税 金

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売却益＝収入金額（=売値）－取得費（=物件購入費,購入手数料）－譲渡費用（=売却手数料）

売却益の計算を個別にみて行きます。
収入金額は実際に売却した金額なので問題ないと思います。譲渡費用は仲介業者に支払った手数料や契約書の印紙代がメインになります。
売却益の計算で一番厄介なものが取得費です。例えば土地であればその取得費は購入費と購入当時に仲介業者に支払った手数料の合計になります。
では建物は？不動産オーナーの皆様にはもうお分かりになるかも知れませんが、建物には「減価償却」と言う制度があります。
木造アパートを１億円で建てたとしたら、耐用年数を 年として毎年減価償却費４５０万円を経費として差し引けるあれです。
アパート建築 年経過後に物件を売却するとすれば、毎年経費として４５０万円、 年間で４５００万円を経費として収入から差し引いてきたはずです。経費として引いた見返りに建築費１億円から４５００万円の価値の減少を差引かれ、このアパートの取得費は５５００万円と算定されます。
このように建物の場合には減価償却費分が取得費から差し引かれるので、売却益がその分大きく算定されることになります。

親が無くなり不動産をは変わりません。
相続した場合、相続した物件売却の原価部分は物件を売却することがあ「物件購入費＋購入手数料るかもしれません。その＋売却手数料」と言い換え場合、はたしてどの様なることが出来ます。それぞ税金がかかるでしょうか。
れを税務の専門用語で言え今回はそのような場合ば「売値」＝「収入金額」、の税金についてお話します。
「物件購入費＋購入手数料」＝「取得費」、「売却手数料」＝「譲渡費用」となり▼物件売却にかかる税金の基本ます。
まずは一般的な物件売却に関するお話からしていきます。物件を売却した場合▼取得費が大変です！にありがちな勘違いですが、売却代金に税金がかかると思われている方が多くいらっしゃいます。課税の対象になるのは売却益になりますので、売却損が発生している場合には課税は発生しません。
また、サラリーマンで給与をもらっていたり事業を行っていて収入がある場合に、その収入と合算されると大変と心配される方がいますが、物件売却益の課税は「分離課税」と言って、給与や事業の収入とは切り離して税額が計算されます。

先に述べた給与や事業収入は収入が増えると税率も上がる「累進税率」になっていますが、物件売却に対する税率は物件の所有期間に応じて異なります。
所有期間が５年以下の場合.％、所有期間が５年超の場合は. ％の税率です。この税率には所得税の他、復興特別所得税や県民税・市民税が含まれています。大まかには５年以下の売買では約 ％、５年超の売買では約 ％と覚えておけばよいでしょう。
ちなみに税務上は所有期間５年以下の場合を短期、所有期間５年超の場合を長期と定義します。
63▼売却益の計算方法

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物件売却に当たっては、売却益に課税されるとお話ししましたが、売却益の計算が意外と大変です。
モノの売買は通常「売値 ―原価＝利益」で表されますが、物件売却でもそれ10▼物件売却にかかる税率

相続・土地活用・税金関係のいろはごと！！