Vol.508
平成31年4月15日発行

おもな内容
建築条件付売買予定地に係る農地転用許可の取扱いについて…………………………………………………… 2
仲介に係る消費税の経過措置の適用の有無について… 4「宅地建物取引業法施行令」及び「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について…………… 6
１月新設住宅着工………………………………………… 7
協会からのおしらせ……………………………………… 8
身近な法律相談…………………………………………… 9
不動産取引判例集………………………………………… 10
協会の動き・支部だより・会員の異動 ……………… 12

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2

建築条件付売買予定地に係る農地転用許可の取扱いについて
平成３１年３月２９日に、農林水産省農村振興局長から各地方農政局長及び各都道府県知事等宛てに、建築条件付売買予定地に係る農地転用許可の取扱いについて通知（平成３１年３月２９日３０農振第４００２号）され、同日、農林水産省農林振興局農村政策部農村計画課長から各地
方農政局農村振興部長及び各都道府県農地担当部長等宛てに、農地転用許可を伴う建築条件付売買予定地等に係る転用事実の証明の取扱いについて通知（平成３１年３月２９日３０農振第４００３号）されました。
これにより、従来、宅地を造成し、住宅を建築した上で、土地及び建物を一体的に売却（いわゆる建売）する場合に限り農地転用が認められていたものが、販売残余区画において自ら建売住宅を建設するなど一定要件を満たす場合には、建築条件付きで土地を売買するケースであっても転用が認められることとなりましたのでお知らせします。
詳細につきましては、全宅連ホームページ（https://www.zentaku.or.jp/news/3820）をご覧ください。
建築条件付売買予定地に係る農地転用許可関係事務取扱要領
１

趣旨 （略）

２

定義 （略）

３

建築条件付売買予定地に係る農地転用許可の取扱い
建築条件付売買予定地とするため農地転用許可を受けようとする場合であって、次の要件を全て満たすことが確実と認められるときには、当該土地は、宅地造成のみを目的とするものに該当しないものとして取り扱うものとする。
(１ ) 当該土地について、農地転用事業者と土地購入者とが売買契約を締結し、当該農地転用事業者
又は当該農地転用事業者が指定する建設業者（建設業者が複数の場合を含む。(２) において同じ。
）と土地購入者とが当該土地に建設する住宅について一定期間内（おおむね３月以内）に建築請
負契約を締結することを約すること。
(２) (１) の農地転用事業者又は農地転用事業者が指定する建設業者と土地購入者とが、(１) の一定期間内に建築請負契約を締結しなかった場合には、当該土地を対象とした売買契約が解除されることが当事者間の契約書において規定されていること。
( ３) 農地転用事業者は、農地転用許可に係る当該土地の全てを販売することができないと判断した
ときは、販売することができなかった残余の土地に自ら住宅を建設すること。
４

農地転用許可申請
特定建築条件付売買予定地とするための農地転用許可申請に当たっては、次に留意するものとする。
(１ ) 当該許可申請書中の「その他参考となるべき事項」欄等に、３の (１ ) から (３ ) までの事項を記載するものとする。
(２) 当該許可申請書には、次の書類を添付するものとする。
ア 農地法施行規則（昭和２７年農林省令第７９号。以下「則」という。
）第３０条第３号又は第４号の書類として、当該許可申請に係る土地の全てに関する標準的な建物の面積、位置等を表示する図面、当該事業の全てを実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面
等（３の (３) の状況となった場合において必要となるものを含む。
）
イ 則第３０条第７号又は第５７条の２第２項第５号に規定する「その他参考となるべき書類」
として、農地転用事業者と土地購入者との間における売買契約の一般的な契約書案

５

農地転用許可の判断等(１ ) 農地転用許可権者は、特定建築条件付売買予定地に供するための農地転用許可申請があった場
合には、農地転用許可をし得るものとする。ただし、農地転用事業者について、これまでに、次に掲げる事実があることその他の事情がある場合であって、これらを総合的に勘案した上で、当該土地を申請に係る用途に供することが確実と認められないと判断されるときは、３を適用

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しないこととすることができるものとする。
ア 農地転用許可に付した条件を履行しなかったこと。
イ 住宅等の建設を行うために農地転用許可を受けたにもかかわらず、住宅等の建設を行わず造成した土地を放置し、又は必要な許可を得ずに転売したこと。
ウ 関係法令を遵守しなかったこと。
（ ２ ） 農地転用許可権者が発行する許可指令書については、転用事由が特定建築条件付土地とするための農地転用であることを明記すること。
６ 農地転用許可に付ける条件
特定建築条件付土地に係る農地転用許可について、法第４条第７項又は法第５条第３項において準用する法第３条第５項の規定に基づき付ける条件は、農地法関係事務に係る処理基準について（平成１２年６月１日付け１２構改Ｂ第４０４号［農林水産］事務次官通知。）及び農地法関係事務処理要領の制定について（平成２１年１２月１１日付け２１経営第４６０８号・２１農振第１５９９号農林水産省経営局長・農村振興局長通知）の定めによるほか、次のとおりとする。
（ １） 許可に係る工事（住宅の建設工事を含む。）が完了するまでの間、当該許可の日から３月後及
び１年ごとに当該工事の進捗状況を報告するとともに、当該工事が完了したときは、遅滞なくその旨を報告すること。
（ ２ ） 農地転用事業者から土地購入者への土地の引渡しについては、当該土地に住宅が建設されたことを確認した後又は当該土地の宅地造成後に建築確認が行われた後に行うこと。
７ 農地転用許可後の措置
特定建築条件付土地に係る転用事業について、農地転用許可権者は、住宅が建設されるまでの間、農地転用許可に付けた条件の履行状況を確認する必要がある。
このため、６の (１ ) の報告の際に、①売買契約締結の状況、②建築請負契約締結の状況、③建築確認の状況、④土地の引渡しの状況、⑤農地転用事業者自らが住宅を建設することとなった状況等についても併せて確認すること。

建築条件付土地売買の農地転用許可制度等の取扱いに係るフローチャート〇建物完成後に引き渡すケース〇建物完成前に引き渡すケース

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仲介に係る消費税及び地方消費税の経過措置の適用の有無について「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律」等による消費税法の一部改正に伴い、平成３１年１０月１日より消費税及び地方消費税（以下「消費税等」といいます。
）の税率が１０％に引き上げられ、あわせて所要の経過措置が設けられることになりました。
仲介に係る消費税等についても経過措置が適用対象となりますので、当該経過措置の取扱いに関し、国土交通省において国税庁に確認した内容についてお知らせします。
不動産仲介契約に係る消費税率に関する経過措置の適用の有無等について（Ｑ＆Ａ）（不動産仲介契約に係る経過措置の適用の有無）
Ｑ１ 不動産の売買、交換又は貸借の代理又は媒介の契約（以下「不動産売買等の仲介契約」という。）は、改正令附則第４条第５項に規定する「その他の請負に係る契約」に該当し、同項に規定する経過措置の適用対象となりますか。
A １ 不動産売買等の仲介契約は、改正令附則第４条第５項に規定する契約に該当するため、平成３１年４月１日（３１年指定日）前に締結した契約は、同項に規定する経過措置の適用対象となります。
（施行日以後に仲介料の残額を収受する場合）
Ｑ２ 平成３１年４月１日（３１年指定日）以後に締結した不動産売買等の仲介契約に基づき
平成３１年１０月１日（一部施行日）前に不動産売買の仲介をした場合において仲介時（例：
不動産売買契約の締結時）に仲介料の５０％相当額を領収し売上げに計上し、残額を平成３１年１０月１日（一部施行日）以後の物件の引渡完了の日（所有権移転登記時）に収受し売上げに計上するときにおいても、その残額には旧税率（８％）が適用されると解してよいでしょうか。
A ２ 事例のように不動産売買等の契約締結時に仲介料の５０％相当額を領収し売上げに計上し、物件の引渡完了時に仲介料の残額（５０％相当額）を売上げに計上する経理を継続している
場合は、それぞれの売上げを計上した時の税率が適用されます。
したがって、平成３１年１０月１日（一部施行日）以後の物件の引渡完了（所有権移転登記）時に収受する仲介料は、平成３１年１０月１日（一部施行日）以後の役務提供に係る対価であり、１０％の税率が適用されます。
ただし、不動産売買等の契約成立時にその仲介につき収受すべき仲介料の全額を売上計上する経理を継続しており、平成３１年１０月１日（一部施行日）以後の物件の引渡完了（所
有権移転登記）時に収受する仲介料部分についても旧税率を適用して請求をしているときは、その仲介料部分についても旧税率が適用されます。
（仲介契約を更新した場合）
Ｑ３ 仲介契約は当初３月間を契約期間として締結し、その間に売買契約の仲介ができなかった場合には、当事者合意の上当初の契約を更に３月間単位で延長できることとなっています。この場合において、仲介契約の更新日が平成３１年４月１日（３１年指定日）以後のときにも、その後の売買契約の仲介契約について改正令附則第４条第５項に規定する経過措置の適用はありますか。

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A３

更新日が平成３１年４月１日（３１年指定日）前である場合を除いて、経過措置の適用はありません。なお、契約時期等による具体的な税率の適用関係を示すと別表「契約時期と適用税率等」のとおりとなります。

（仲介料率のみが定められている場合）
Ｑ４ 不動産売買等の仲介契約では、「仲介料は、仲介した不動産売買の契約金額の○○％とする。」とその料率のみを定める場合があり、このような仲介契約にあっては、仲介料の額は売買契約が成立して初めて具体的に確定することになります。このような場合においても仲介契約が平成３１年４月１日（３１年指定日）前である場合には、売買契約成立時に具体的に確定することになる仲介料の全額について、経過措置が適用されると解してよろしいでしょうか。
A４ 平成３１年４月１日（３１年指定日）前に仲介契約を締結している場合でも、具体的な仲介料の額が確定するのが平成３１年４月１日（３１年指定日）以後であるときには、その全額が対価の増額分となりますから、経過措置の対象となる金額はないことになります。
ただし、仲介に係る契約書において、依頼者の希望売買金額が記載されるような場合には、その希望売買金額に料率を乗じて計算される金額の範囲内の仲介料については、経過措置の適用の対象となります。
【別表】契約時期と適用税率等
仲介契約
年月日

売買契約
年月日

引渡完了
年月日

平成31年４月 平成31年４月 平成31年10月
１日前
１日前
１日前
平成31年４月
平成31年10月
平成31年４月 １日以後
2
１日前
平成31年10月 １日前
１日前
平成31年４月
平成31年10月
平成31年４月 １日以後
3
１日前
平成31年10月 １日以後
１日前

1

適用税率
売買契約時
収受分

引渡時
収受分

８％

８％

８％

８％

８％

８％
（経過措置）

平成31年４月 平成31年10月 平成31年10月 媒介契約は３月単位であり、こ の よ う な ケ ー ス は
１日以後
１日以後
１日前
想定されない。
平成31年４月 平成31年４月 平成31年４月
１日以後
１日以後
１日以後
８％
８％
5
平成31年10月 平成31年10月 平成31年10月
１日前
１日前
１日前

１日前
１日前
平成31年４月
１日以後
平成31年10月 平成31年10月
7
１日以後
平成31年10月 １日以後
１日前
平成31年10月 平成31年10月 平成31年10月
8
１日以後
１日以後
１日以後

それぞれ、売買契約の日又は引渡完了の日の属する課税期間の課

4

平成31年４月 平成31年４月
平成31年10月
１日以後
１日以後
6
平成31年10月 平成31年10月 １日以後仲介料を計上すべき
課税期間

税売上げに計上する。
なお、ケース６の場
合で１０％の税率が適用される部分について、物件の引渡し前に収受したときは、その収受した日に適用されている税率により、その収受した日の属する課税期間の課税売上げ

８％

１０％

と す る。ま た、Ｑ２ の答のただし書に該当する場合は、８％の税率

１０％

１０％

１０％

１０％

となる。

6

「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律の一部を改正する法律」及び「森林経営管理法」の施行に伴う「宅地建物取引業法施行令」及び「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について
平成３０年５月２５日に、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の一層の促進を図ることを目的として「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律の一部を改正する法律」が公布され、その一部規定が、平成３１年４月１日に施行されることに伴い公布された「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律施行令の一部を改正する政令」において、宅地建物取引業法施行令が下記１. (1)のとおり改正され、平成３１年４月１日より施行されました。
また、平成３０年６月１日に、林業経営の効率化及び森林の管理の適正化の一体的な促進を図り、もって林業の持続的発展及び森林の有する多面的機能の発揮に資することを目的として「森林経営管理法」が公布され、平成３１年４月１日から施行されることに伴い公布された「森林経営管理法施行令」において、宅地建物取引業法施行令が下記１. (2)のとおり改正され、平成３１年４月１日より施行されました。
今般、上記の改正を踏まえ、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（以下「ガイドライン」という。）についても下記２.のとおり改正され、平成３１年４月１日から施行されましたのでお知らせします。
１. 宅地建物取引業法施行令の改正点⑴

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律関係
高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律の一部を改正する法律による改正

後の高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（以下「改正バリフリ法」という。）
第５１条の２では、移動等円滑化促進地区内又は重点整備地区内の一団の土地の土地所有者
等は、その全員の合意により、高齢者、障害者等が円滑に利用することができる案内所その他の当該土地の区域における移動等円滑化に資する施設の整備又は管理に関する協定（以下「移動等円滑化施設協定」という。
）を締結することができることとされた。この場合において、
改正バリフリ法第５１条の２第３項の規定において準用する同法第４６条等の規定では、公告があった移動等円滑化施設協定については、その公告後に当該協定の対象である土地の所有者等となった者に対しても当該協定の効力が及ぶと規定されているところである。
宅地建物取引業法第３５条第１項においては、宅地又は建物の使用等について法令上の制限がある場合に、購入者等が不測の損害を被ることを防止するため、宅地建物取引業者に宅地建物取引業法施行令第３条第１項で定める法令に基づく制限を重要事項として説明するよう義務付けている。
改正バリフリ法第５１条の２第３項に規定する法令上の制限を知らなかった場合には、宅地又は建物の購入者等が不測の損害を被るおそれがあることから、今般、当該規定を新たに説明すべき重要事項として位置づける改正を行った。
⑵

森林経営管理法関係
森林経営管理法第４条では、市町村は、その区域内に存する森林の全部又は一部について、

当該森林についての経営管理の状況、当該森林の存する地域の実情その他の事情を勘案して、当該森林の経営管理権を当該市町村に集積することが必要かつ適当であると認める場合に

7は、経営管理集積計画を定めるものとされた。この場合において、同法第７条第３項の規定
では、その公告後に当該経営管理権に係る森林の所有者となった者に対しても当該計画の効力が及ぶと規定されているところである。また、同法第３５条では、市町村は、経営管理権を有する森林について、民間事業者に経営管理実施権の設定を行おうとする場合には、経営管理実施権配分計画を定めるものとされた。この場合において、同法第37条第３項では、その公告後に当該経営管理実施権に係る森林の所有者となった者に対しても当該計画の効力が及ぶと規定されているところである。
森林経営管理法第７条第３項及び第３７条第３項に規定する法令上の制限を知らなかった
場合には、宅地又は建物の購入者等が不測の損害を被るおそれがあることから、今般、これらの規定を新たに説明すべき重要事項として位置づける改正を行った。
※

その他表現の適正化等の観点から所要の改正を行った。

２.「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正点
森林管理経営法において新たに宅地建物取引業が説明すべき法令上の制限が追加されることを踏まえ、ガイドライン別添３「重要事項説明の様式令」のうち、記載要領③の「法令名」の欄に記載する法律名として森林経営管理法を追加するための所要の改正を行う。

1月新設住宅着工
国土交通省がまとめた1月の新設住宅着工戸数は、貸家が前年同月比12.3%減の2万4,776戸と5カ月連続の減少となったものの、持ち家が同3.3%増の2万925戸と4カ月連続の増加、分譲住宅
でも同19.8%増の2万911戸と6カ月連続の増加となったため、1月の新設住宅着工戸数全体では、
同1.1%増の6万7,087戸と2カ月連続の増加となり、着工床面積でも、同3.0%増の548万4千㎡と4カ月連続の増加となった。
着工戸数の季節調整済年率換算値は、同9.3%

9,368戸と6カ月連続の増加、戸建て住宅でも同減の87万2千戸となり、4カ月ぶりの減少となっ4.2%増の1万1,190戸と2カ月連続の増加となった。

たため、全体でも増加となった。

持ち家では、民間資金分が同3.7%増の1万

岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、貸家

8,478戸と7カ月連続の増加、公的資金分でも同が同3.9%減の199戸と減少となったものの、持0.2%増の2,447戸と3カ月連続の増加となった

ち 家 が 同8.5%増 の436戸、分 譲 住 宅 で も 同ため、全体でも増加となった。

38.1%増の174戸と増加となったため、岐阜県

貸 家 で は、民 間 資 金 分 が 同11.9%減 の2万
2,499戸と20カ月連続の減少、公的資金分でも同16.0%減の2,277戸と3カ月ぶりの減少となったため、全体でも減少となった。
分譲住宅では、マンションが同43.6%増の

全体では、同9.8%増の809戸と2カ月連続の増加となった。
三大都市圏をみると、首都圏では、分譲住宅
が同14.3%増の9,304戸と増加となったものの、持ち家が同1.4%減の4,420戸、貸家でも同

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20.2%減の9,171戸と減少となったため、首都たため、全体では、同10.6%減の9,480戸と5カ

圏全体では同4.4%減の2万3,230戸となった。

月連続の減少となった。

中部圏では、持ち家が同2.2%増の3,391戸、2×4では、持ち家が同7.6%増の2,447戸と増分譲住宅でも同19.2%増の2,438戸と増加と加となったものの、貸家が同17.4%減の4,251

なったものの、貸家が同17.4%減の2,459戸と戸、分譲住宅でも同2.2%減の1,144戸と減少と減少となったため、中部圏全体では同0.5%減のなったため、全体では、同8.5%減の7,862戸と8,311戸となった。

先月の増加から再び減少となった。

近畿圏では、持ち家が同0.8%増の2,525戸、貸家が同17.0%増の4,350戸、分譲住宅でも同

1,371戸となった。

着工戸数

100

15.0

前年同月比（伸び率）

10.0
80

5.0
0

60

▲5.0

建築工法別では、戸建て系商品を中心とする

40

プレハブの持ち家が同1.0%増の3,546戸と増加20となったものの、貸家が同19.3%減の5,433戸、分譲住宅でも同29.7%減の234戸と減少となっ

infomation（前年同月比）なったため、近畿圏全体では同23.7%増の1万

（％）

（千戸）
（着工戸数）

55.0%増の4,475戸と全利用関係別で増加と●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
120

▲10.0
▲15.0
▲20.0

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

（年・月）

インフォメーション

協 会 か ら の お 知 ら せ
不動産市況ＤＩ調査へのご協力のお願い
本会では不動産流通の活性化及び安心・安全な不動産取引を図るため、(公社）岐阜県不動産鑑定士協会と共同で不動産市場の推移に関する実感と、この先半年の予測について、毎年４月と１０
月に会員業者に対するアンケート調査を実施し、調査結果を宅建協会のホームページ及び報道機
関等を通じて公表しています。
この度、平成３１年４月時点のアンケート用紙を会員の皆様へお送りしておりますので、同調査の趣旨をご理解頂き、アンケートへのご協力をお願い申し上げます。
「業務研修受講済店ステッカー」の配布について
平成３０年度、年３回開催する県下統一研修会を全て受講（各回において、代表者又は協会届出の政令使用人、専任の宅地建物取引士のいずれかの方が受講）された事業所に対し「業務研修受講
済店ステッカー（店頭用）」を配布する旨ご案内しておりました平成３０年度配布対象事業所が３２２社となりましたのでお知らせします。
なお、対象事業所には、本号にステッカーを同封しましたのでご査収ください。

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身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

今回は、身近な法律相談として前回に引き続き、「民法の債権法（契約法）の改正」についてお話します。２０２０年４月１日から改正民法は施行されますが、現時点において売買契約書や賃貸借契約書を作成する際には、契約の内容につき改正民法の考えを理解した上で対応された方が良いと考えます。
１．売買契約における瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
２．売買契約における売主の表明保証責任について
３．請負契約における瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
４．賃貸借契約における改正点について
１．について⑴ 改正民法では、売主の契約不適合責任の定めがされ、「契約不適合」のポイントとして、「合意の内容や契約書の記載内容だけでなく、契約の性質、契約をした目的、契約に至る経緯をはじめとする契約をめぐる一切の事情につき、取引通念を考慮して評価判断されるべき」とされています。
⑵ そして、契約不適合が「隠れた」ものであることは不要となり、この点で従前の担保責任と異なります。
⑶ 契約不適合責任において、買主が損害賠償請求をするには、売主の帰責性（過失）が必要とされます。現行民法における瑕疵担責任は、売主の無過失責任であるとされていますが、改正民法での売主の契約不適合責任は、過失責任とされます。
⑷ 買主の救済方法が多様化され、契約不適合の状態に応じて①追完請求権（改正民法５６２条１項）及び②代金減額請求権（改正民法５６３条１、２項）が規定されています。
２．について売主の表明保証とは、契約当事者の一方が他方当事者に対し、契約の目的物等に関連する一定の事項について事実かつ正確であることを表明し、その表明した内容を保証するものです。そして、表明保証条項が契約に規定される場合には、通常、一方当事者により表明保証された事項が真実か
つ正確ではなかった場合の損害補償義務等が定められます。例えば、土地の売主が契約書において「土壌汚染がない」と表明保証をし、これに反した場合には、損害補償するという定めをおくなどです。
３．について請負契約においても瑕疵担保責任から契約不適合責任へとされています。
⑴ 改正民法では、請負についても売買と同様に、瑕疵担保責任の規定を削除し、新たに「種類又は品質に関して契約内容に適合」する仕事の目的物を引き渡す責任、すなわち契約不適合責任を規定しました。
⑵ また、改正民法では、建築請負の対象となる目的物の全体が完成していない場合であっても、一定の要件を満たせば、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求できることが明文化されました（改正民法６３４条）。この点で現行民法の定めと異なります。
４．について賃貸借契約における主な改正点は次のとおりです。
⑴ 改正民法の施行日（２０２０年４月１日）以降に契約締結された場合に改正民法が適用され、施行日前は現行民法の定めによります。但し、普通賃貸借の場合、施行日以降に更新された場合には期間を最大５０年間とする改正民法６０４条２項の規定適用となります。
⑵ 賃借人の義務として、賃貸借の終了によって目的物返還義務が生じることが明記されました。
⑶ 賃貸借の存続期間の伸長が定められ、５０年とされました（更新は可）。建物所有を目的としない土地の賃貸借は借地借家法の適用がなく、現行民法では上限は２０年（定期借地権等を除く）
ですが、これを５０年に伸長しました。これにより大型プラント、太陽光パネル、ゴルフ場等２０
年を超える賃貸借契約の締結が可能となります。なお、この点借地借家法や農地法が適用される
賃貸借については、現行のまま変わりはありません。
⑷ また、賃貸人が修繕義務を果たさない場合には賃借人に修繕権が認められました。
以上

10

判例集

不動産取引
判例集

本件は、宅建業者が媒介契約に基づき買主に未払仲介手数料の支払を求めた本訴に対し、買主は、宅建業者が買換特約の存在を説明、助言する義務及び同特約を売買契約に盛り込む義務、建物の買換えにあたり購入時のリスクを具体的に説明する義務等を履行しなかったため違約金の請求を受けたとして、違約金相当の損害金と媒介契約解除による支払済仲介手数料の支払を求めた反訴において、買主の請求は棄却され、宅建業者の請求が認容された事例（東京地裁 平成26年７月８日判決 本訴認容反訴棄却）【事案の概要】
父親名義のマンション（以下「本件旧建物」という。
）を相続したＹ（被告）は、別途居住用物件の購入を考え、媒介業者Ａと本件旧建物売却の媒介契約を締結した。
平成23年11月１日、
Ｙは、媒介業者Ｘ（原告）の担当者Ｃに依頼し、多数の物件を内見後、
Ｄ所
有の物件
（以下
「本件建物」という。
）を購入することとした。
同月20日、
Ｃは、
Ｙ及びＹの母親Ｂから本件旧建物を売却して資金に充てる旨聞いたので、本件建物の売主側媒介業者Ｅの担当者Ｆに電話し、できれば買換特約を付けてほしいことを伝えた。
Ｆは、Ｄと相談の上、買換特約の付保は難しいことをＣに伝えた。
同月21日、
Ｙは、Ｘと本件建物の媒介契約を締結したが、一般媒介契約約款第17条１号、２号には、Ｘが媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき、Ｘが媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず又は不実のことを告げる行為をしたときは媒介契約を解除できる旨定められていた。
同月23日、
Ｃは、本件旧建物を内見し、販売価格は5000万円ほどが妥当であると考える旨Ｙ及びＢに報告した。
同月24日、
Ｙは、売買代金6600万円、違約金は売買代金の10％、引渡日は平成24年２月17日とする売買契約書（以下「本件売買契約」という。
）に署名、押印した。同席したＦは買換特約を付けないという趣旨の説明をし、Ｃは、Ｙに買換特約を付けないので本件旧建物が売れなかった場合は違約金を支払う必要がある旨説明した。
Ｙは、最終的には業者による本件旧建物の買取りで資金を調達するので問題ない旨答え、本件旧建物が5000万円以上で売れなければ本件建物を購入できないといった話はしなかった。同日、
Ｙは、Ｘに仲介手数料に関する支払約定書を提出し、２日後同半金を支払った。
同年12月15日、
Ｙは、Ｘと本件旧建物につき、一般媒介契約を締結した。
平成24年２月３日、
Ｃは、本件旧建物を買い取る申出があるが、手取金額は4000万未満となる
旨、
Ｙにメール送信した。
同月６日、
Ｙは、
Ａが手取金額4000万円以上となる買取りを提案しており、そちらを利用したいと思うので、申出を断ってほしい旨Ｃにメールを返信し、同月８日、
Ｙは本件旧建物を代金4700万円で売却した。その後、
Ｙは、Ｇから平成24年３月30日、代金5880万円で別のマンションを購入した。
同年２月25日、
Ｄは、Ｙに、本件売買契約を解除し、違約金660万円の請求を記載した土地建物
売買契約解除通知書を発送した。
同年３月９日、
Ｙは、
Ｘが買換特約の存在を説明して本件売買契約の契約書に反映させる等の適切な説明義務の履行を怠ったとして、媒介契約を解除するとの意思表示をした。

11【判決の要旨】
裁判所は、次のように判示してＹの請求を全て棄却し、Ｘの請求を認容した。
Ｘが、Ｙに対して買換特約の存在を説明、助言する義務及び買換特約を契約書に盛り込む義務に違反したかについては、
Ｘも、Ｙが本件旧建物の売却代金を本件建物の購入資金に充てることを認識していたといえるが、Ｙは、最終的には業者に買い取ってもらうことを考えている旨、Ｘに伝えていた上、売却条件としても、Ｙが主張する5000万円以上という前提があったとは認められない。
そのような事情の下では、Ｘにおいて、本件売買契約に買換特約を敢えて盛り込む義務が課されるとは認められず、また、Ｙに対して買換特約について説明する義務が課されるとも認められないというべきである。
Ｘが、Ｙの建物の買換えにあたり購入時のリスクを具体的に説明する義務に違反したかについて
は、
Ｘは、本件売買契約の内容について、Ｙの不動産購入申込からわずか３日後の契約当日に、Ｙに見せただけという事実から、直ちに、Ｘが信義則に反しており、又は本件約款第17条１号、２号に違反していると認めることはできない。
Ｘは、Ｙに対して売主の事情を説明する義務に違反したかについては、Ｙが本件売買契約書に署名、押印した際、買換特約については話題に上っており、かつ、
Ｙ及びＢは本件旧建物の売却による資金調達に特に不安があるような態度を示していなかったのであるから、Ｄが買換特約付保を承諾しないことを、Ｙに事前に説明する必要があったとまではいえず、Ｘの信義則違反及び本件約款
第17条１号、２号の違反を認めることはできない。
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

既に自宅を所有している顧客が家を買換える場合、自宅の売却代金を購入代金に充当する場合が多く、自宅売却の可否は、購入契約において極めて重要である。
特に、自宅の売却契約締結前に購入物件の契約を行う、いわゆる買い先行の場合で、購入物件の決済日時までに自宅の契約が決まっていない場合、①購入物件の決済を延期する、②購入物件の決済の延期が不可の場合、つなぎ融資を利用する、③媒介業者の買取保証を利用する、④購入契約を解除するといった様々なケースが予想される。
買い先行である本件においては、契約締結時の媒介業者からの説明等の事実から、買換特約の説明義務違反等を理由とする買主の請求は棄却されたが、宅建業者は、買い先行の契約の媒介を行う際、契約前に買換顧客に対し起こりうるケースを事前説明するとともに、買換特約を付さず買主が残金決済できない場合、媒介契約上の信義誠実義務違反、宅建業法31条（業務処理の原則）、65条（指示及び業務の停止）等の違反を問われる可能性もあるので、充分留意すべきである。なお、媒介業者において、買換特約を設けなかったことに違法はないとされた事例として、最高裁平８・11・８もあるので参考とされたい。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆（一財）
不動産適正取引推進機構発行「RETIO」
より抜粋

免許更新の手続きはお早めに！！
免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

12

協

会

動

の

３月１日

⑶

・岐阜県アスベスト対策に係る連絡会議

決議事項

岐阜市：山本会長、林副会長、加納事務局長出席
３月４日

桑名市：山本会長、田中常務理事出席

資産取得資金の保有について⑵

不動産会館修繕計画の一部変更について⑶ 協会版ビジョンの策定について⑷

平成３１年度事業計画及び収支予算に
ついて

３月６日
・第３回県下統一研修会（西濃地域）⑸

標準入会審査手続要綱の一部改正について３月７日
・第７回常任理事会・常任幹事会⑹

事務局職員就業規則の一部改正について３月８日
・第３回県下統一研修会（飛騨地域）

中継サーバの更新について⑴

・第９回法定講習会
・(公社)中部圏不動産流通機構理事会⑺

平成３１年度定時総会の招集について

３月１１日

３月１９日

・第３回県下統一研修会（岐阜地域）

・支部職員研修会

・岐阜県県営住宅退去者滞納家賃回収委託業務

３月２０日

プロポーザル評価会議

・弁護士相談

岐阜市：山本会長出席

３月２２日

３月１２日
・第４回岐阜地区調査指導委員会
・全宅連第３回常務理事会
東京：山本会長出席

き・全宅連・全宅保証第５回理事会
東京：山本会長、加納事務局長出席・全宅管理第５回理事会
東京：東常務理事出席

３月１４日

・士業連絡協議会「なんでも相談フェア」

・下期基礎教育研修会

・岐阜県士業連絡協議会第２回協議会

岐阜産業会館

岐阜市：末永副会長、堀部常務理事出席

３月１５日

３月２６日

・第３回県下統一研修会（中濃地域）

・全宅連不動産総合研究所運営委員会

・宅建ぎふVol．
５０７発行

東京：山本会長出席

３月１８日

３月２８日

・第５回理事会・幹事会

・東海不動産公正取引協議会理事会

報告事項⑴

入退会状況について⑵

財務状況について

名古屋市：山本会長、
林副会長出席

13

支

だ

部

り

よ

岐阜中支部
３月１日
第３回役員会
３月５日
巡回相談（岐阜市役所）
３月１９日
新規入会者事務所調査
入会審査会
３月２０日
第９回幹事(監査)会
巡回相談(岐阜市役所)

第３回人材育成委員会
３月１２日
巡回相談(岐阜市役所)
３月１９日
新規入会者事務所調査
３月２０日
巡回相談(羽島市役所)
３月２５日
入会審査会
３月２９日
新規入会者事務所調査

３月５日
無料相談会(養老中央公民館)
３月１６日
無料相談会(池田町中央公
民館)
３月２５日
不動産無料相談会総括会議
３月２８日
神戸町空き家バンク事業協
定書調印式

岐阜南支部
３月１日
第３回広報誌担当者会議
３月５日
第４回広報誌担当者会議「宅建ぎふみなみ」
VOL.22発行
３月６日
巡回相談(各務原市役所)
３月８日
入会審査会
３月１１日

岐阜北支部
３月１５日
新規入会者事務所調査
第４回入会審査会
瑞穂市公共施設予約システ
ム利用者説明会
３月１９日
巡回相談(岐阜市役所)

中濃支部
３月５日
巡回相談(美濃市福祉会館)
３月１２日
巡回相談(関市総合福祉会
館)
東濃支部
３月８日
支部研修会

西濃支部
３月３日
無料相談会(垂井町長浜屋)

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者

商号又は名称（政令使用人）専任の宅建取引士

福

福

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒羽島市福寿町本郷370

5016254【岐阜南支部】⑴ 5023
31. 2.19

退支会

フ ロ ン テ ィ ア ㈱

商

岐阜中

賛

岐阜中

高

岐阜中

丸

岐阜南

敦

代

表

嗣

岡

美佐枝

058-372-3335

058-372-3336

者

部

岐阜南

岡

号

顕

企

山
一

画
住

産

業

者

事務所所在地宇佐見 悦 子 岐阜市入舟町3-10

廃

業

10

宅

高 山 栄 治 岐阜市上竹屋町3

期間満了

10

㈱

国 井 敏 明 岐阜市弁天町3-30

廃

業

12

廃

止

19

破

産

23

森 岡 為 章岐阜羽島店

( 大 橋 友 則 )建

中 田 博 久 各務原市蘇原早苗町40

中

田

頁

㈱

㈱アパマンショップリーシング
㈱

備考

設

羽島市竹鼻町丸の内1-12-2

14

岐阜北

㈱

新

明

商

事

北 川 寛 康 岐阜市鷺山北町1-4

廃

業

29

岐阜北

㈲

朝

日

開

発

樋 渡 一 輝 本巣市三橋2-103

廃

業

35

西

濃

桑

所

桑 原 政 実 大垣市番組町2-32

廃

業

39

中

濃

可 茂 都 市 開 発 ㈱

渡 辺

廃

業

60

東

濃

匠

毅 可児市下恵土5173
瑞浪市寺河戸町1169-16
松 岡 宏 充 ザ・ハーツレジデンシア瑞浪1F

廃

業

78

東

濃

㈲ニッソエンタープライズ

磯 村 清 秀 恵那市大井町204-11

廃

業

79

東

濃

大

㈱

土 本 知 宏 土岐市土岐津町土岐口1985-1

期間満了

80

東

濃

ヤ

㈱

加 納 孝 之 土岐市土岐津町土岐口1372-1

期間満了

80

原

地

不

動

産

和
マ

ゴ

建

設

変更事項（３月）
支

部

商

号

岐阜中

㈱

岐阜中

㈱アルミックエステート

岐阜中

㈱

ア

ト

ル

マ

ミ

ッ

ト

住

変

変更事項
ク

宅

㈱

岐阜南

㈱カワサキライフコーポレーション

岐阜北㈱ 岐 阜 西 武 不 動 産

西

㈱

濃

オ

グ

リ

開

発

岐阜不動産部

森

住

建

中

濃

東

濃

東

濃

※

「訃

㈱ ア ス ナ ロ ｅ ｓ ｔ ８㈱ ワ タ ケ ン ・ ホ ー ム
㈱
カ
チ
タ
ス

多治見店

㈲ニッソエンタープライズ

頁

新

8

Ａ

Ｘ 058-271-9907

058-277-7447

代

表者 加納昭義川瀬龍也

ＴＥ

Ｌ 058-252-0125

058-252-0123

8
11

大場康之

者 小栗信夫

小栗欣孝

16

専任取引士 杉山廣己

田中優太

21

者 長尾美高

上道浩司

代

代

表

表

33

専任取引士 長尾美高
髙澤希美

専任取引士
号 ㈱旭洋不動産

52㈱アスナロｅｓｔ８

者 武藤岩雄〒501-3761
所 在 地 美濃市横越351-5
専任取引士 武藤岩雄
代

濃

容

Ｆ

商

中

内

専任取引士 所希実子

専任取引士 森大示
岐阜南

更

旧

表

永田真隆
〒501-3905
関市神明町1-8-10-102
永田真隆

57

Ｔ

Ｅ

Ｌ 0575-33-1824

0575-29-6755

ＦＡ

Ｘ 0575-33-1824

0575-29-6756

代

表

者 渡辺守

渡邉貴史

59

久郷歩人

74

専任取引士

磯村清秀

在

者 柴田みゆき
地 恵那市大井町271

ＴＥ

Ｌ 0573-22-9344

0573-25-5600

ＦＡ

Ｘ 0573-22-9344

0573-25-5607

代

表

所

愛夢第2ビル

恵那市大井町204-11

79頁の欄は、「平成30・31年度会員名簿」の掲載ページです。

報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

部

商

号

代表者

中

濃

平 田 不 動 産 事 務 所

平田 幹雄

平田

岐阜南

㈱ パ ナ ホ ー ム 愛 岐

鷲住 修一

鷲住

続柄

逝去年月日

みち子

妻

平成31年３月４日

ひさ子

母

平成31年３月８日

逝去者

15

ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２－５－３ 岐阜県不動産会館
電話番号058－275－1551
実施日時
毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00～12：00 午後１：00～４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30～４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30～12：00 午後１：00～３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５－２６－５

058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３－４７058-274-8899

岐阜市福光東１－２５－１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５－１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１－１－２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２－９－２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

高山市昭和町２－31－19

0577-36-1396

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
h t t p : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r . j p
平成31年3月31日現在
所属会員 1,117名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）
8833
（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

山

本

武

久

臼

井

博

幸