連 載

紙上研修vol.168

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成 29 年度版］
（公社）全国宅地建物取引業保証協会

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「本会」）の業務は、宅地建物取引業法（以下「業法」）第 64 条の 3 に規定されています。

その中で「苦情解決業務」「弁済業務」は消費者を保護するための大事な業務です。
ここでは、苦情解決業務と弁済業務の内容をご説明するとともに、平成 29 年度に実施した事例をいくつかご紹介いたしますので、宅地建物取引をするうえでご参考にしていただければと思います。

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苦情解決業務と弁済業務（1）苦情解決業務

苦情解決業務は、業法で「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決」を適正かつ確実に実施しなければならないと規定されています。
そして、苦情解決の申出があったとき、本会は「その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査認証決定され申出人への弁済金の支払い（還付）が完了すするとともに、当該会員に対し当該苦情の内容を通知してそると、当該会員に対して「還付充当金納付請求書」により、還の迅速な処理を求めなければならない」とされ、本会は必要付充当金の納付を請求します。
「納付請求書を受け取った日に応じ「当該会員に対し、文書若しくは口頭による説明を求から2 週間以内」に納付できない場合には、本会の会員資格め、又は資料の提出を求める」
ことができ、当該会員は「正当を喪失します（業法第 64 条の 10）。また、いかなる理由があな理由がある場合でなければ、これを拒んではならない」とろうとも、分割払いや納付期限の猶予等は一切認められてお定められています。

らず、会員資格を失うと、1 週間以内に営業保証金を供託し当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合には、後述する弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張する債権について弁済認証すべきか否かの判断をすることになります。

（2）弁済業務なければ宅地建物取引業を営むことはできなくなります（業法第 64 条の 15）。
弁済制度は、本来会員が支払うべき申出人との宅地建物取引により生じた債務を本会があくまで「立替え払い」するものであり、本会は当該会員に対しその「立替金」を請求するこ弁済業務とは、「会員と宅地建物取引業に関し取引をしたとになりますので「保険」
ではありません。2 週間以内に還付者（申出人）の有するその取引により生じた債権」に関し、認充当金の納付ができず、会員資格を喪失した後も（認証決定証限度額の範囲内で当該申出に係る債権を弁済する業務を時点で既に会員資格を喪失していた場合も同様）、引き続きいいます。

本会には求償権（還付充当金の支払請求権）があり、会員に弁済を受けるためには認証申出書を提出し、本会の認証は支払義務が残ったままとなりますので、当該会員より支払を受けなければならないことになっており、また、認証に関いがない場合には、債権回収のため会員及び連帯保証人にする事務を処理する場合には、認証申出書の受理の順序に対し、必要に応じて差押えや強制執行などの法的手段を講じ従って認証の可否を審査することになっています。

る場合もあります。

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２

苦情解決申出→「解決」事例

解決事例 4

申出人：買主会員：媒介◆申出人買主は、売買契約決済後、申出人がリフォームをす

業法第 64 条の 5 により本会が実施する「苦情の解決業務」

るためにキッチンの壁紙を剥がしたところ、壁・天井が真っの対象となる事案は「会員の取り扱った宅地建物取引業に係黒で柱も腐っていた。申出人が調査したところ、当該物件にる取引に関する苦情」となっています。

は過去に火災が発生しており、会員はこれを知りつつ説明をそれらの苦情のうち、本会の自主解決の要請により「解決」に至った事例について紹介します。

しなかったことが判明した。そこで申出人は修繕費用を会員に求めたが、何の対応もないため当会の苦情解決申出に至った。

解決事例1

申出人：買主会員：媒介◆申出人買主は、平成 26 年 6月、会員に対し取引物件（旅館3 棟、価 格 6,500 万 円）の 買 付 申 込 み を 行 い、翌 日、申 込 金300 万円を送金した。ところが、同年 7月、会員より『不動産購■申出人・会員双方協議の上、合意書を作成し、その後、合意内容に基づき改修工事費用 85 万 9,633 円について、会員より申出人に支払われたため、解決に至った。

解決事例5

申出人：買主

会員：媒介入に関する誓約書』が郵送され、当該書面の中に「ローンが◆申出人買主は、中古マンションの購入を会員から勧められ通過しなかった場合、代金 5％を支払う」旨の記載があり、事たため、当該物件を購入するための申込金として、100 万円

前に全く説明のない内容であったため、取引を中止したが、を媒介業者である会員に支払った。申出人は会員に対し、不申込金が返還されないため、苦情解決を申し出た。

審な点が多かったこともあり、内容証明郵便にて解約を申し■会員より申出人に対し、申込金 300 万円全額が返還された

出たが支払期限までに返還されなかったため、本会に苦情ため、解決に至った。

解決の申し出を行った。

解決事例2

申出人：買主

会員：売主■会員は申込金 100 万円の返還に応じ、申出人への入金も確認できたため、苦情解決申出の解決届が提出された。

◆申出人買主は、会員を売主として土地売買契約を締結し手付金 108 万円を支払った。その後、会員が当該土地を第三者へ転売したことにより、土地の引き渡しを受けることが不可能になった。そこで、手付金の返還を求めて苦情解決の申し出を行った。
■会員が申出人へ手付金108万円を返還したため、解決した。

解決事例3

申出人：買主

会員：売主◆平成 28 年 10 月、申出人買主は、会員を売主として中古マンションを購入した。当該マンションの配水管に錆びが発生しており、その修理のために 43 万 5,682 円の費用がかかった。
当該費用を瑕疵担保に基づく損害賠償請求として会員に請求したが、対応してくれないため苦情解決を申し出た。
■苦情委員会より、会員に自主解決を要請したところ、申出人の請求額全額の支払いがなされ、その後申出人より解決届が提出された。

Realpartner 2018.317

紙上研修

３

弁済認証申出→認証決定事例

本会になされた認証申出の中から、認証決定された事案を紹介します（※実際の認証申出事案を元にしていますが、申出内容や債権額等は簡略化しています）。

認証事例1

申出人：買主

会員：売主★手付金の返還請求事例●事案の概要申出人買主は、会員の本社ビル物件を 6,800 万円で買い受け、1階部分を会員に賃貸することで合意し、平成27年6月、平成 29 年 2月中旬頃、申出人が室内リフォームを実施した

申出 人 宅 にて売 買 契 約を締 結し、申出 人 は 会員へ 手 付 金際、雨漏りしていたことがわかった。申出人はこの事実を会350 万円を振り込んだ。

員に通知し、会員は修繕工事を実施した。

決済日は 8 月末の予定であったが、抵当権の抹消が間にしかし、その後も雨漏りは収束せず、被害が拡大したため合わないと会員から申し入れがあったことから延期となり、再度、会員に対応を求めたが、会員は音信不通になってしその後、会員から連絡を受けて決済予定日を 9 月15日に変まった。

更した。

そこで、申出人は、雨漏り工事費用の請求を求めて当協会

9 月15日、会員から「債権者のうちの 1 社が抹消に応じない」と説明されたため、決済は中止となった。
9 月20日、会員が同月24日までに抵当権を抹消できないへ認証申出を行った。

●結論

認証 378万0,400 円

本件取引の瑕疵担保責任期間は 2 年であるが、その期間場合は、会員の債務不履行による契約解除として、同月25日内の請求である。雨漏りの事実については、室内リフォームまでに手付金 350 万円を支払う内容の覚書を会員との間での際に初めて判明しており、隠れた瑕疵と判断できる。
雨漏りの修繕工事費用相当額である378 万 0,400 円を認交わした。
しかし、期日を過ぎても支 払わ れ な かった た め、手 付 金証と判断した。

350 万円の返還を求める催告書を会員に送付したが連絡がつかず、手付金 350 万円の弁済を求め、本会へ認証申出を行った。

●結論

認証 350万円

本件取引の解除の原因が会員の債務不履行によることが明らかであり、手付金 350 万円を認証と判断した。

認証事例2

申出人：買主会員：売主★瑕疵担保責任に基づく雨漏り修繕費用を求める事例●事案の概要平成 29 年 1 月、申出人買主は会員を売主として中古物件を 2,560 万円で購入する契約を締結し、同月末日に決済が完了し引き渡しを受けた。

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ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

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vol.168

ご注意を！

「あなたの土地を高く買い取ります！」はトラブルのはじまり！
過去に原野商法の被害に遭った消費者が再びターゲットに！
1970年代から1980年代にかけて、無価値な原野やめの費用」「税金対策」等と称して様々な金銭の請求を山林を値上がり確実などと欺き、不当に高額な価格でした挙げ句、別の原野等を購入させられてしまう、と販売する「原野商法」が社会問題となりましたが、近いったものが目立ち始めています。

年、その被害に遭った消費者やその相続人が、「原野商法の二次被害」にあうケースが急増しています。
その代表的な手口として、被害者の所有する原野等を「高く買い取る」などと電話勧誘をし、「買取りのた被害者は高齢者が圧倒的に多く、子や孫に無価値な土地を残したくないという心理につけ込む手口により被害が深刻化しています。原野や山林などの買い取り話には絶対に応じないようにして下さい。

「土地を高く買い取ります」
等と言葉巧みに勧誘

原野商法の二次被害イメージ図（独立行政法人 国民生活センター資料を基に作成）

消費者（過去の原野商法被害者）
だまされて購入した無価値な土地を数十年保有している

原野商法の相手方業者

二次被害発生●相談事例（独立行政法人を支払わせる（土地の交換契約という形式をとる場合国民生活センター資料を基に作成）もある）という「下取り型」と、売却のために必要だとトラブルの内容としては、電話勧誘により土地の買して、支払う必要のない調査費用や整地費用等を請求い取りや売却を持ちかける「売却勧誘型」の事例が多する「サービス提供型」に分けられます。
特に最近の事例としては、「下取り型」の被害が多発く見受けられます。
この「売却勧誘型」は、消費者の所有する土地を買いしています。また、これら以外の手口として、数十年前取る条件として、別の原野等（この土地は高く売れる土に購入した原野等の管理費用を突然請求してくるとい地であるとウソの説明をする）を購入させて、その差額う「管理費請求型」も見受けられます。

近年多発している原野商法の手口「土地を高値で買い取る」等と持ちかける

売却勧誘型

数十年前に購入した原野等の管理費用を突然請求する

管理費請求型

新たな原野等の購入が売却とセットになっている下取り型（近年、多発しているトラブル）

売却のための各種費用が必要と請求する

サービス提供型

以上のような勧誘に対しては、きっぱり断ることが肝心です。またこれらの勧誘をしてくる相手方業者に対しては絶対にお金を支払わないことと、不審な点を感じた場合は放置せず、家族や信頼できる第三者等に相談することをお勧めいたします。

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