編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

紙

不動産取引における契約の有効性

上研修

消費者契約法関連の裁判例を中心として その①
弁護士

佐藤貴美

平成13年4月1日に消費者契約法が施行されてから4年強が経過しました。この間、不動産取引についても消費者契約法を適用して紛争解決を図ろうとする動きも増えてきており、とりわけ賃貸借の場面では、原状回復や一時金の扱いなどにつき、耳目を集める裁判例も散見されるような状況にあります。今回及び次回の誌上研修では、消費者契約法施行4年の間の不動産取引における消費者契約法の適用事例を中心に、不動産取引における契約の有効性等につき概観し、消費者契約法及び契約手続きにおける情報提供のあり方の重要性を再確認いただきたいと考えます。

第 54 号

Ⅰ 法施行4年間の消費者契約法をめぐる相談及び裁判の実態
1 相続件数国民生活センターや全国の消費者センターにおける消ぐる消費者契約法の問題は、ある程度のシェアを占めているということができるでしょう。

費者契約法に関連する消費者相談件数については、毎
年、国民生活センターの方から発表されています。その内容を見てみると、4年間で6,774件の相談が寄せられ、そのうちの85.4％が契約締結手続きに係る問題（不実告２裁判例

そして、最近では、司法の場で積極的に消費者契約法を活用しようとする動きも多くなってきています。

知、断定的判断の提供など）についてであり、13.9％

国民生活センターで収集した消費者契約法に関連した（940件）が契約条項の問題となっています。そして、そ訴訟のうち、判決があったのは、平成17年8月31日現在の契約条項に係る相談では、「賃貸アパート」「教室・講で71件（控訴されたものは、原審と控訴審をあわせて1座」「電話情報提供サービス」「結婚式」などが目立って件とカウント）となっており、そのうち9件が不動産取いるとされています。

引をめぐる紛争です。その内訳は、次のとおりです。

しかも、このデータはあくまでも国民生活センター、①賃貸借における敷金返還関係（敷引きを含む）……7件

消費者センターに寄せられたものに限るため、自治体や②中途解約における敷金返還関係………………………1件業界団体への相談件数などを考えれば、不動産取引をめ③売買の仲介における不利益事実の不告知……………1件

Ⅱ 消費者契約法の概要
ここで、改めて消費者契約法の概要を整理しておきます。

もってなされる同種の行為の反復継続的遂行」と理解されますので、不動産賃貸借においては、経営規模や専門

1 消費者契約法とは（図表1参照)的知識の有無を問わず、オーナーは事業者に該当しま

消費者契約法は、「事業者」と「消費者」との間で締結す。また、売買の当事者が法人その他の団体であれば事される契約（これを「消費者契約」といいます。）につき、業の目的を問わず、個人であれば事業目的で取引する場

事業者と消費者では、情報の質・量、交渉力に大きな差合に、事業者に該当します。

があるという前提に立ち、消費者側に契約を取り消せる②消費者は、「個人（事業として又は事業のために契約権利を与えることと、不当な内容の条項を無効とするこの当事者となる場合におけるものを除く。）」と定義されとにより、消費者の利益を護ることを目的としています。

ます。したがって、当事者が法人である場合、または事２しますので、たとえば居住用物件の取引で、売買当事者業目的で取引する個人である場合を除き、消費者に該当不動産取引は消費者契約か？

消費者契約は、「事業者」と「消費者」との間の契約です。

12 page又は賃借人が個人である場合には、一般的に消費者契約①事業者は、「法人その他の団体及び事業として又は事法上の消費者ということになります。

業のために契約の当事者となる場合における個人」と定③したがって、消費者契約法が適用される取引は、以下義されます。ここでいう「事業」とは、「一定の目的をのようなものになります。

売買

個人（事業目的）対個人（事業目的）

×

ア 重要事項について不実の告知により契約を締結した場合

個人（事業目的）対個人（事業目的なし）○

イ 断定的判断の提供により契約を締結した場合

個人（事業目的なし）対個人（事業目的なし）

×

法人対個人（事業目的）×

法人対個人（事業目的なし）○

賃貸借 賃借人が個人（事業目的）

×

賃借人が個人（事業目的なし）○

賃借人が法人×※○適用あり×適用なし

ウ 不利益事実の故意の不告知により契約を締結した場合
エ 不退去又は監禁により消費者が困惑し、それにより契約を締結した場合
そして、これは、事業者本人が行った場合だけでな
く、契約の締結について媒介を委託された者や、代理

３

消費者契約法による規制（１）特約の内容にかかる規制人が行った場合も、同様に、消費者は契約を取り消すことができるとしている点にも注意が必要です。

不動産取引、とりわけ賃貸借契約について、とくにこれらの事項は宅建業法上でも業務に関する禁止事項と注意が必要なのが消費者契約法第10条です。この規定して規定されているところですが、宅建業法上は、直接は、ある契約条項が、法律の規定よりも消費者（このは、当該規定に反すれば行政監督の対象となるなどの業場合は賃借人）の権利を制限したり、義務をより多く者へのペナルティが生じるのみですが、消費者契約法を通課したりするような内容で、それが当事者間の信義則にすことにより、不動産取引契約そのものが容易に取消さ反し、消費者に一方的に不利である場合に、その契約れることになり、その場合あらたに依頼者との関係で、民条項を無効とするものです。

事上の責任問題が生じかねないことにも注意が必要です。

したがって、例えば原状回復に係る負担区分の特約や敷金返還に係る特約などで、それがガイドラインや過去の判例に比べて賃借人に不利であり、それを正当化す●図表1 消費者契約法の概要

る理由がないと考えられる場合には、当該特約は無効で保護されるある、という形で主張されることとなります。
（２）契約手続にかかる規制
さらに、消費者契約では、契約締結の際の手続面に着目し、次のような場合には、消費者は契約を取り消事業者

消費者契約法‖↓法人、事業目的の個人すことができるとしています。

不動産売買・賃貸借契約

消費者
‖
事業目的
ではない個人

不動産取引をめぐる消費者契約法の裁判例①
Ⅲ （消費者契約法第10条）
１

原状回復特約にかかるもの

現在も、イ・ウの部分で特約の有効性につき決着が居住用の賃貸借契約における原状回復については、国図られる例も少なくありません。ただ、最近は、契約時土交通省が示しているガイドラインにおいて、通常損耗の説明を十分に行うこと等により、少なくてもイ、ウの分は貸主負担が原則であるとしています。しかし、実際ところでは有効性を否定しえないケースも多くなってい上は、それを超えて借主負担とする契約内容も多くあり、るように思われます（例えば東京ルールによる説明がな

その点をめぐって司法の場で争われることがあります。

された場合には、賃借人が、「認識していなかった」ともともとこの問題は、消費者契約法施行以前から裁反論することは困難であると考えられます。）

判例が集積されてきました。その際の判断枠組みは、概そうすると、今後は必然的にこの問題は、アの部分でね、借主が負うべき原状回復の範囲は通常損耗分を超争われることが多くなり、その際に、消費者契約法第えたものに限るとし、それを超えて賃借人に負担を求め10条が使われることが予想されます。

るには、特約を設ける必要があるとしています。そして、その特約が有効であるためには、次の要件が必要でそういった中で、最近、高裁で次のような判決がでました。

あるとしています。
○大阪高裁平成16年12月17日判決
ア 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること（事案の概要）賃貸マンションの解約時にクロスの汚れなどの自然消耗

イ 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた部分の原状回復費用を賃借人に負担させる特約のもと、当修繕等の義務を負うことについて認識していること

該費用を差し引いたところ敷金全額に充ちたために敷金をウ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

返還しなかったところ、賃借人が、当該規定は消費者契約法第10条により無効であるとして、賃貸人に対し、敷金の従前は、このうちのイ、ウの要件を欠くことから特約は無効であるという形で判断がなされていました。

返還を求めた事件です。
これは、原審の京都地裁でも、消費者契約法第10条に反page 13紙上研修
し無効との判断がなされました（この判決については、リ裁判所は、本件敷引金の性質を分析してその合理性を検アルパートナー紙上研修編第44号でも紹介されています）。

討した結果、「賃借人に本件敷引金を負担させることに正（裁判所の判断）当な理由を見出すことはできず、一方的で不合理な負担を控訴審である大阪高裁は、①通常の使用による損耗（自強いていると言わざるを得ない。
」としています。

然損耗）による原状回復費用を賃借人に負担させること

また、あわせて、敷引特約は、「賃貸目的物件については、賃借人の二重の負担の問題が生じ、賃借人に一方的にあらかじめ付されているものであり、賃借人が敷引金の減不利であり、信義則にも反すること、②居住用賃貸借の場額交渉をする余地はあるとしても、賃貸事業者（又はその合、当事者間に情報力及び交渉力に差があるのが通常であ仲介業者）と消費者である賃借人の交渉力の差からすれることを前提に、原状回復義務負担の合意は、賃借人に必ば、賃借人の交渉によって敷引特約自体を排除させること要な情報が与えられず、賃借人が自己に不利益であることは困難である」こと、「関西地区における不動産賃貸借にが認識できないままされたものであって、賃借人に一方的おいて、敷引特約が付されることが慣行となっている」こに不利であり信義則にも反することから、当該契約条項はとを考えれば、「賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引消費者契約法第10条により無効として、賃貸人に敷金全額特約を一方的に押し付けている状況にあるといっても過言を返還するよう命じました。

でない。
」と述べて、「本件敷引特約は、信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものと認められる。
」とし、これは、原状回復特約の内容面を中心にその効力を消費者契約法第10条に違反し、無効としました。

否定したものです。ただし、単に内容だけではなく、賃借人において十分に契約の損得を判断できる材料がなか②一部肯定するもの（大阪地裁平成17年4月20日判決）

ったといった、契約締結時の手続き面での情報開示、説（事案の概要）

明内容の不備等もとらえて、信義則に反するとしている点（②の点）にも注意が必要です。
すなわち、消費者契約法の適用の前提が、当事者間11か月居住した建物を退去した際、敷引特約と補修費用のため敷金が返金されなかったため、賃借人が、当該敷引
特約は消費者契約法第10条により無効であることを主張の情報量、交渉力の差にあるわけですから、契約締結し、返還を求めた事案です。

時の情報提供量のあり方、交渉の余地の有無等につき、（裁判所の判断）手続き面のあり方を再整理することが必要と考えられま

裁判所は、入居者の入居期間の長短にも関わらず一律にす。一方で、この問題の根幹は、「通常損耗分の修復費保証金50万円から40万円を差し引くことは、本件敷引特約用は家賃に含まれているのだから、それを退去時に求めの趣旨が、通常損耗分の修繕費に充てるためのものである

るのは、費用の二重取りである」というところをどうクとしても、金額が大きく敷引特約の趣旨を逸脱しており、リアするかにあります。したがって、家賃に何が含まれ消費者契約法第10条に反するとしました。

るのか、その金額はその構成要素との関係で妥当なのかといった分析も必要となるでしょう。

しかし一方で、京阪神地方における敷引の慣行は、敷金の額が相当で、賃料額が敷引金を考慮して適正額に抑えられている限り、長年の慣行であることから必ずしも不当と

２

敷引特約にかかるもの

最近は、原状回復とからめて、関西地方の商慣習である敷引きについても、消費者契約法による裁判が散見は言えず、本件敷引特約条項の全部を無効とするのは当事者の合理的意思に反するものと考えられるとし、敷引分40万円のうち30万円につき無効としました。

されます。地裁レベルでは、全面的に否定するものと、一部は認めるものとに分かれているようです。

①の判決は、敷引金の合理性を論じる中で、礼金や更新料にも通じる根拠も否定しており、一時金一般に①全面的に否定するもの（神戸地裁平成17年7月12日判決）（事案の概要）ついても波及しうる内容にもなっています。
ただ一方で、この判決も、契約内容のみならず、消居住用賃貸借契約につき、契約期間を2年間とし、賃借費者契約法が当事者間の情報量、交渉力の差を前提と人は契約締結の際、契約終了時に敷引金として25万円を差しているため、契約内容とともに、賃借人に契約内容し引いた残額の返還を受ける旨の合意のもと、保証金としの有利不利の十分な情報が提供されているか否かや、契て30万円を預け入れました。賃借人が契約期間7か月目で約段階での交渉手続きの余地などの手続面も問題とし、中途解約し本物件を明渡したので、賃貸人が本件敷引特約それらを総合的に判断して「信義則」に反するとしていに基づき、保証金30万円から本件敷引金25万円を差し引いることにも注意が必要です。

た残額である5万円を返還したところ、賃借人が、本件敷引特約が消費者契約法第10条により無効であるとして、敷引金に対応する保証金25万円などの返還を求めた事案です。
（裁判所の判断）

14 page３

中途解約に伴う敷金返還にかかるもの

中途解約の際のペナルティ特約の内容につき、消費者契約法違反とされた例があります。

○東京簡裁平成16年7月5日判決に当たって民法や借地借家法の適用上は存在しない更新（事案の概要）

料の支払義務を借主（消費者）に課すものであって合賃貸アパートの入居に際し、賃貸人に対し内部の修理性はなく、賃貸借の期間が1年であるのに賃料の2か繕を求めたが、補修されなかったために契約を解除し、月分という高額の更新料を課すという暴利的なものであ支払った敷金の返還を求めた事件です。

り,貸主が一方的に作成した賃貸借契約書に記載されて賃貸人側は本契約において、賃借人の都合により解いるものであるから信義則に反するものであると主張し約するときには「解約日の3か月前に書面により賃貸人ていました。今後も同様の問題について同じような主張に解約届」を提出しなければならず、「これに従った解がなされることが十分予想されます。

約をしない場合には、賃借人は、賃貸人に対し、賃料と共益費の合計6か月分を補償する」旨の合意がなされており、賃借人はこれに沿った解約をしていないので、

５

裁判例の傾向と対策

以上のように、賃貸借関係をめぐっては、司法におい返還義務はないと主張した事案です。ても消費者契約法第10条関係での踏み込んだ判断も増（裁判所の判断）えてきています。

裁判所は、当該条項は消費者契約法第10条により無効とし、手付金以外の一時金の返還を命じました。

裁判例の傾向としては、消費者契約法第10条違反で無効とする場合、「信義則に反し消費者に一方的に不利である」とする要件を満たすため、単に契約条項・内容

４

更新料に関するものだけではなく、契約締結段階における情報提供や交渉の裁判所が別な論点で結論を出したため、消費者契約法により無効となるかの判断はなされませんが、賃借人が消費者契約法違反を問題としたものとして、更新料あり方などの手続面の配慮も考慮に入れて判断していると評価することも可能であるように思われます。
したがって、原状回復特約のところでも述べたように、賃貸借契約における賃借人の金銭的負担につき賃特約の事例があります。
これは、法定更新につき更新料を請求したところ、そ料とそれ以外の金銭とを十分に整理し根拠づけを行うとの支払を拒否されたので、賃貸人が更新料の支払等をともに、契約締結段階における情報提供や交渉のあり方請求した事件です。などの手続面についても、そのあり方を十分に再検討し裁判所は、法定更新においては更新料特約の規定はておくことが必要であるということができるでしょう。

適用されないとして、消費者契約法につき判断すること・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・なく賃貸人側の請求を退けました。（京都地方裁判所平次回は、売買関係をめぐっての消費者契約法の適用を成16年5月18日判決）。

見た上で、不動産取引に係る契約条項の有効性につきしかし、その過程で賃借人側が、更新料約定は,更新整理していきます。

●図表2（参考）本文で取り上げなかった消費者契約法第10条関係の裁判例
事案の概要
原状回復特約 大阪高裁
平成17年1月28日判決

裁判所の判断通常の使用方法に伴う自然損耗も含め賃借 裁判所は、本件特約は、民法の任意規定による賃借人の目人負担で原状回復する特約を理由に敷金を 的物返還請求義務を加重し、信義則に反する程度に消費者返還しないのは、消費者契約法第10条に の利益を一方的に害するものと認め、消費者契約法第10条反し無効とし、敷金の返還を求めた事件

敷引特約

大阪簡裁により無効としました。

6か月間入居した物件の解約をしたところ、 裁判所は、入居の長短にかかわらず一律に保証金を差し引

平成15年10月16日判決 本件賃貸借契約の特約に基づき、敷金40 くこととなる敷引特約は、民法等他の関連法規の適用によ万円のうち30万円を差し引かれた賃借人 る場合に比し、消費者の利益を一方的に害する条項であり、が、敷金の返還を求めた事件
敷引特約

佐世保簡裁

法第10条により無効であるとし、敷金の返還を命じました。

賃貸借契約終了後、敷引特約による未返 裁判所は、契約締結時に十分な説明がないまま、敷金4か月

平成16年11月19日判決 還分の敷金の返還を求めた事件分のうち一律に3,5か月分の敷引を行う旨の本件敷引特約は、消費者契約法第10条に反するとし、請求を認めました。

敷引特約

堺簡裁

賃貸借契約が終了し、明渡が済んだ後、敷 裁判所は、敷引条項は、賃借人の損害の有無にかかわらず、平成17年2月17日判決

金の返還を求めた事件

敷金の約83％を控除して返還する内容であり賃借人にとって不当に不利であること、賃借人が敷引条項を削除して、若しくは、同条項の有無を選択して賃貸借契約を締結することは事実上極めて困難であるから、賃借人が敷引条項を承知の上納得して契約したとは認められず、消費者契約法第10条により無効にしました。

※国民生活センターHP掲載の資料をもとに作成「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。
●ご質問について● リアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当／〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
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