連載 第 183 回

所有者不明土地、土地所有権の検討課題について（前編）弁護士

日弁連所有者不明土地に関するワーキンググループ副座長

大桐 代真子 国交省所有者不明土地法ガイドライン検討会委員

所有者不明土地は、利活用されず長年放置されて近隣住民へ悪影響を及ぼしたり、共有私道の場合、他の共有者の土地利用の妨げになる等様々な問題が指摘されています。近年、これらの問題を解決して土地の利活用を促進するため、様々な法整備やガイドライン公表といった動きがあります。紙上研修ではそれらの動きを２回に分けて解説します。

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すなど、問題は山積みです。

はじめに

1. 最近の流れ

3. 政府の重要課題
政府は「経済財政運営と改革の基本方針2017」（6

筆者が所有者不明土地の検討に関与したきっかけ月9日閣議決定）を公表し、それ以降、毎年、各省庁

は、日弁連の所有者不明土地に関するワーキンググにおいて、所有者不明土地および空き家の有効活用のループ委員に就任してまもなく、平成29年8月、法取り組みを進めています。次に、主な動きをご紹介い務省で共有私道ガイドラインに関する研究会が開かれたします。ているので様子を見てくるという任務を仰せつかったのが最初でした。それは現行民法の範囲内でのガイドライン作成にとどまりましたが、その後次々と、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法、表2

共有私道ガイドライン

題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する共有私道の補修やライフライン工事等に関して、同法律といった新しい法が成立し、筆者は、国交省にお意要件を明確化するため、基本的な考え方や事例集をける地域福利増進事業ガイドライン検討会委員を務め掲載した「所有者不明私道への対応ガイドライン」ました。現在、法務省で法制審議会の部会が開かれ、が、法務省により平成30年2月1日公表されました。

不動産登記法と民法（物権法）の重要箇所の見直しが私道の種類には、私道の持ち分を複数人が保有する検討されているところです。

共同所有型と、私道付近の宅地所有者が通路として土地を提供し、数筆からなる私道を相互に持ち合う相互

2. 所有者不明土地とは持合型とがありますが、そのような私道の共有者ある所有者不明土地とは、「不動産登記簿等の所有者台

いは所有者の一部に所在不明者があって、工事の同意帳により所有者が直ちに判明せず、または判明してもを取りつけられない場合の方策等が、詳しく紹介され所有者に連絡がつかない土地」という広義の意味と、ています。

「探索しても最終的に所有者が不明、または所在が不当ガイドラインは、所有者不明土地に焦点を当てた明な土地」という狭義の意味があります。平成29年

研究結果ですので、積極的な反対者がある場合は法的

度地籍調査によれば前者が約22％、後者が0.44％を手続を要する場合もあることに留意が必要です。

占めています。
東日本大震災で復興事業の障害になる事例が多発

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Q1.

共有私道のアスファルト舗装が陥没し、通行に支障が生じており、通行人がつまずくし、所有者不明土地問題が注目されました。所有者不可能性があるので、補修工事を要する場合に、共有者明土地は、全国的に存在し、土地の利活用を阻害し、の一部が所在不明であったとしても、補修工事はでき管理されないことによって近隣住民への悪影響を及ぼますか（＊法務省ガイドライン、事例 1）。

A1.

共有物の現状を維持する保存行為にあたるの で、 民 法 252 条 但 し 書 き を 根 拠 と し

Q1

舗装の陥没事例（共同所有型）

事例

要補修箇所

①〜③の共同所有型私道

要舗装箇所て、共有者の一人は、他の共有者の同意を得ることな公道

く、必要な補修工事ができます。

公道

Q2.

①所在不明

Q1 のケースで、相互持合型の場合はどうなりますか。右下図のように、アスファル居宅（私道と無関係）②賛成

トの陥没箇所が所在不明者①の所有する私道であって③賛成も、その同意なく、所有者②、③は補修工事ができますか（＊同、事例 2）。

A2.

公道

相互持合型私道においては、宅地部分を要役地として、他の者が所有する私道敷を通行のための承役地として、地役権（民法 280 条）が相互に黙示的に設定されていると考えられます。すると、要役地所有者は、その全体を通路として自由に使Q2

舗装の陥没事例（相互持合型）

事例

要補修箇所

要舗装箇所
公道用することができるところ、一部に陥没が生じて通行③所有が阻害されている場合は、要役地所有者②、③は、承公道役地所有者①の同意がなくても、私道全体の通行を確保するために補修工事ができると考えられています。

Q3.

①所有

居宅（私道と無関係）

②賛成
②
所有

ガス管が設置されていなかった地域において、共同所有型私道下にガス管（本支管・

①所在不明

③賛成

公道供給管）を新設する場合、共有者の一部が所在不明のとき、他の共有者だけで工事を実施できますか。ガス管設置のためには、必要な範囲でアスファルトを剥がして掘削し、ガス管を設置した後、再度アスファルト

Q3

ガス管の新設事例（共同所有型）

事例①〜⑦の共同所有型私道舗装工事を実施するという順序をたどります。

機能に変更は生じませんし、私道共有者自身もガス管

①賛成

⑤賛成

⑥賛成

支管本管

れ、共有物の持分価格に従い、その過半数で決するこ③賛成

供給管を使用することから、私道の地下にガス管を設置する
行為は、共有物の管理に関する事項にあたると考えら

②賛成

内管

行き止まりの状態は物理的に変更されますが、私道の公道

A3.

ガス管を私道の地下に設置した場合、地下④賛成とにより、ガス管の新設工事が可能です（民法 252条本文）。なお、不在者財産管理人の選任を申し立て⑦は区域外で居住していたが所在不明て、その管理人の協力を得るという方法もあります（＊同、事例 23）。

Q4.

右図の宅地内に新たに水を引き込むため、共同所有型私道下に給水管を設置する場

Q4

事例

給水管の新設事例〜給水管を配水管に接続（共同所有型）

合、所在不明者②の同意は必要でしょうか。
共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができるため（民法 249 条）、共同所有型私道について共有持ち分

給水管

A4.

⑤

①〜⑤の共同所有型私道②所在不明④賛成を有する共有者は、それぞれ、その持ち分に応じて私道敷を使用できます。給水管を設置することにより、③賛成①賛成

他の共有者が持ち分に応じた使用収益を侵害されるものではないので、他の共有者②の同意を得る必要はないとされています（＊同事例 11）。

公道

配水管

REAL PARTNER September 201915

3号、6月13日公布、令和元年6月1日全面施行）が制

所有者不明土地法の制定定されました。
従前は、公共的事業を行おうとしても、所有者が不1．所有者不明土地の利用の円滑化

明な土地や、所有者が判明しても行方がわからない場

国交省の国土審議会土地政策分科会特別部会におい合は、私法上の契約ができず、土地を適切に利用できて土地所有権と公共の福祉との関係や土地所有者の責ないとか、所有者不明であるために適切な管理がされ務に関する検討がなされ、平成30年6月6日、所有者ず周辺に悪影響を及ぼすなどの悩みがありました。

不明土地の活用を目的とした「所有者不明土地の利用この法律ができたことにより、公共的事業のため、の円滑化等に関する特別措置法」（平成30年法律第49

つまり地域住民のためであれば、所有者不明土地（狭16

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国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/001292924.pdf）

義）であって、不明者の同意がなくても、知事の裁定備された学習塾、地域文庫、テニスコート・ゲートを受けて、10年間の利用権を設定できるようになりボール場など主としてスポーツに使用する運動場、農ました。それが地域福利増進事業です。

産物直売所、日用品購買施設、コンビニ、家電販売店、書店、体験学習施設などがあります。

2．地域福利増進事業

また、保育園、学校、病院などを建て替える場合の地域福利増進事業の制度とは、公共的な事業（道仮設施設の設置も対象になり得ます。

路、各種学校、公民館、図書館、病院、公園、広場、

ただし、購買施設と教養文化施設については、法2

緑地、運動場、被災者居住用住宅、購買施設、教養文条3項8号ロにおいて、「周辺の地域において同種の化施設等）を実施しようとする者が、所有者の探索を施設が著しく不足している」という要件が付加され、経て、事業計画書等を添付して都道府県知事に裁定申ガイドラインでは判断目安となる距離および時点が記請を行い、知事が裁定することにより、所有者不明土載されました。施設へ徒歩で来訪することが通常想定地に10年を限度（延長申請可）として使用権を設定される施設は半径500m、車で来訪することが通常想することを可能とする制度で、補償金の供託、期間満定される施設は半径５kmに同種施設が存在しないこ了における原状回復が想定されています。とを目安としています。
食品スーパーマーケット、衣料品小売店が不足する

3．事業の種類および内容

地域で所有者不明土地を利用して店舗を建てようとす

地域福利増進事業として実施できる事業としては、「第2条3項各号に掲げる事業であって、地域住民そる場合、同種の施設がどのくらい離れているか確認しておく必要があります。の他の者の共同の福祉又は利便の増進を図るために行

不動産業界との関係では、マンション敷地の隣接地われるもの」が法律上の定義であるので、一時的・暫が所有者不明土地で緑地として利用したいというよう定的な土地利用が想定される事業に限られます。

な場合に、この制度を利用することも考えられます。

この制度は、知事が裁定した利用権設定期間中に所ただし、所有者が現れた場合には10年を超えて利用有者が現れた場合は、期間満了までの間に原状回復をすることはできないので、マンションが建築基準法上して所有者へ返還しなければならないからです。一の規制に違反しないように留意することが必要です。

方、所有者が現れず、10年以降も引続き利用を希望

このように、利用権が設定できる公共的事業は多種する場合には延長申請が可能です。

多様ですので、積極的な利活用が望まれます。

所有者の同意なく知事の裁定で利用権を設定できる
一方で、所有者が現れた場合は期間満了時に返還しな（※3−4以降は、10月号に続く）ければならないという所有権保護と公共の福祉との調整の観点から、事業の種類が法律上で列挙されているのです。

ご質問についてとはいえ、地域住民のためになる事業であれば幅広く対象となり、営利性があるものも排除されません。
たとえば、市民農園、ポケットパーク（公園）、飲食店等便益施設が整備された公園、景観向上を目的とする公共空地、イベントスペース（広場）、まちなか防災空地、緑地、一般の交通の用に供される駐輪場、自治体が設置する集会所、劇場、公民館類似施設が整ご存じですか？
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