紙上研修編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

現場案内・重要事項説明の留意すべきポイント［第2回目］

第●号

弁護士

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柴田 龍太郎前回（4月号）
は、現場案内と重要事項説明について解説しました。
今回はコンプライアンス遵守の点からも欠かせない「登記調査」と「法令上の制限」の2つに焦点をあて、判例を紹介しながら、その重要性を解説します。

Ⅰ

登記の調査に関する十箇条

登記は物件の権利関係を知るために必要最低限度の調査です。調査のポイントは次のとおりです。
1 建物賃貸借契約の重要事項説明でも建物登記の調査は観点から、直接その権利の登記を備えない場合でも、一定の義務づけられている要件があれば対抗できるとされています。
このため、登記簿に登記の項目を省略した独自の重要事項説明書式を使用しは何ら登記された第三者の権利がない場合であっても、第三た場合、最低7日の業務停止となります。
また、登記の調査をし者の（対抗できる）権利が存在し、自己の権利行使が阻害されなかったため差押え登記に気づかず仲介した結果、7万円のる事態も生じます。

仲介手数料で387万円の損害賠償責任を認めた事例があり①借家権…借家権は、賃借権の登記がない場合であっても、ます（東京地裁・平成4年4月16日判決・判例時報1428号

引渡しがなされていれば、対抗できます（借地借家法第31条107頁）。

第1項）。

2 登記の調査は、①重要事項説明の直前と、②重要事項説②借地権…借地権については、土地の上に借地権者が登記明が契約の日より前に行われた場合には契約直前に、③された建物を所有するときは第三者に対抗できることから、宅売買契約の場合は残金決済時に行われる必要がある

地建物取引業者は、当該宅地上に建物が存する場合には、建（東京地裁・平成8年7月12日判決・判例タイムズ926号

物と当該宅地の権利関係を確認し、借地権の存否及び借地197頁）権の内容について説明しなければなりません。

3 更地売買でも建物の登記が残存していないか調査する必要がある新しい建物の登記ができなかったり、借地権が残存してい6 抵当権に関する調査事項・説明方法は特に留意が必要
抵当権については、抵当権者の住所氏名、債権額等を説明する必要があります。
また、共同抵当については、抵当権者の住たりするようなトラブルがあるからです。

所氏名、債権額に加えて、共同抵当であること、共同抵当の対4 登記名義人と売主が異なる場合にはその理由を十分確象を説明する必要があります。

認する必要がある

抵当権設定登記がなされている不動産は、買主が取得して特に遺産分割が未了で被相続人名義の場合には、相続人移転登記を行っても、抵当権はそのまま存続することになりま全員に会って本人確認と意思を確認するとともに、現実に遺す。
このために、当該抵当権が担保する被担保債権が弁済さ産分割が決済時までにできるのか慎重に確認する必要がありれない場合には、抵当権者により抵当不動産が競売に付され、ます。

買主が当該不動産の所有権を失います。

5 登記簿に現れない権利もある
借地権・借家権など債権の一部については、社会政策等の一般の不動産取引においては、抵当権は、売主の負担と責任で、取引対象不動産の引渡期日までには抹消されるのが原May. 2015 Realpartner

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則となっています。
また、一般の多くの不動産取引では、売却に差押えておいて下さい」という申し立てをするのです。
これを代金により借入金が返済されています。

保全処分に基づく仮差押えと言います。実際に裁判に勝つとそこで、抵当権の説明においては、代金支払と抵当権抹消手続の具体的な手順の口頭説明を併せて行う必要があります。

本差押えに移行しますが、その場合、仮差押登記以降の権利移転手続きはいっさい競落人に対抗できなくなるのです。

そのほか、不動産取引の専門家である宅地建物取引業者とし以上のように差押え、仮差押えが登記されている物件は、残ては、抵当権抹消の予定の有無を、取引条件として事前に確代金決済時、所有権移転時期までに抹消できる可能性がな認することが必要です。特に、売主の抵当権の抹消を予定していかぎり、取得者にとって極めて危険な登記ですから、原則といる場合で、被担保債務の残高が売却代金を上回る場合にして取引の対象とすべきではありませんし、賃貸物件であるとは、売却代金では不足する抵当権抹消に要する資金の調達方しても賃借人は競落人には賃借権を対抗できないので、賃貸法について、慎重に確認する必要があります。
また、共同担保物件として仲介すべきではありません。に供されている物件の一部抹消の場合についても、慎重に確

9 差押物件、そうでなくても代位弁済で抵当権が移転してい認しておくことが望ましいでしょう。

る、あるいは債権譲渡に伴い「保証会社」
あるいは「債権7 担保目的の仮登記もある回収機構」に抵当権が移転している賃貸物件には手を出町の金融業者は担保目的で賃借権の仮登記等をつけている場合もありますから、抹消するためにはいくら必要かを確認

すのは危険抵当権の登記からさらに進んで、「 差押登記」にまで至ってしておく必要があります。

いる場合は、抵当権が実行されて競売手続が開始されている

8 差押登記、仮差押登記が付いている物件は、差押登記・仮状態になっていますから、貸借の媒介をすべきではないでしょ

差押登記以降の権利移転手続きはいっさい競落人に対う。
また、代位弁済で抵当権が移転している、あるいは債権譲抗できなくなるので手を出さない

渡に伴い「保証会社」
あるいは「債権回収機構」に抵当権が移

甲区欄を見ると「所有権に関する事項」というのがあります。

転している場合も競売手続が近々に始まることを意味し、いつ最近増えているのが差押登記や仮差押登記がなされている物差押えが入ってもおかしくない状態になっていることですから件です。差押原因には次のように3つあります。

貸借の媒介は差し控えるべきでしょう。なお、短期賃貸借の保①任意競売に基づく差押え…任意競売が開始されたときに護の廃止の結果、平成16年4月1日以後の建物賃貸借契約の付けられる差押登記です。任意競売というのは、銀行からお賃借人は抵当権を実行した任意競売の競落人に賃借権を対金を借りて返済ができなくなったとき、銀行が抵当権を実行抗できなくなりました。

する手続きです。
この場合、裁判所の書記官が職権で「この10 インターネットでも登記の調査はできるが、登記情報を土地・建物はこれから抵当権の競売手続きが進んでいきまプリンターで印刷したものは登記官の証明がないのです」ということを誰でも分かるようにするのが任意競売の差謄本としては使用できない押登記です。
②強制競売に基づく差押え…強制競売が開始されたときに付けられる差押登記です。判決や公正証書に基づいてお金を返してくれない人の不動産を差押えて競売をすることをⅡ

法令上の制限等の調査・説明に関する十箇条強制競売といいます。
③公売手続に基づく差押え…公売は税金を払わない人に対見落とし、あるいは誤りが生じがちな法令上の調査・説明項して、財務省がその人の財産を裁判所と関係なく自分の権目をまとめてみました。

限で差押え競売する手続きです。国が公売手続きを開始し

1 市街化調整区域の説明については、「原則として、一般住た場合に、東京都など地方公共団体が参加して差押えてく宅など建物を建築することができず、開発行為も原則としることを参加差押えと言います。て許可されません」という不動文字の意味を具体的に説

仮差押えは強制競売と密接に関係があります。貸したお金明することが必要を返してくれない人の財産を差押えて強制競売をするために市街化調整区域については、トラブルが絶えません。
「 原則は、まず判決を取る必要がありますが、判決をとるまでの間にとして、一般住宅など建物を建築することができず、開発行為不動産の持ち主が不動産の名義を第三者に移転してしまうかも原則として許可されません」と、不動文字で強調してもトラブもしれません。万一、移転されてしまうと、せっかく勝訴判決をルが多いのです。
その原因の1つは、買主に対して、どういう意取っても差押えることができなくなります。

味か説明していないからです。
そのため、現実に建物をつくろ

そこで、訴えを提起する前に、「こういう証拠がありますので、うとしたり、建て替えようとしたりすると、建物が建てられないとこの事件は勝てます。保証金も積みますから裁判所の力で仮いうことが初めて発覚することになるので、市街化調整区域の20May. 2015 Realpartner

売買には十分気をつけてよく説明してください。

用途地域にまたがる場合の建ペい率・容積率の扱いについまた、例外的に開発行為の許可が下りているということであては、昭和51年の建築基準法改正によって、過半主義から面るなら、開発許可取得済みということと、許可番号を書くことに積加重平均に改正されております。例えば、敷地が建ぺい率のなります。
ただし、市街化調整区域では、不動産業者の誤解に異なる複数の地域にわたる場合、それぞれの地域の建ぺい率基づくトラブルもあります。に、その地域に属する敷地部分の敷地全体に対する面積の割1つは、開発許可が申請者のみを対象とした一身専属である場合が多いことについての誤解です。例えば、農家の次男が合を乗じた数値を合計（加重平均）したものが、敷地全体に適用される建ぺい率の最高限度になります。

自宅として建物を建てればそのときは適法です。
しかし、それを敷地の3/5（60㎡/100㎡）が建ぺい率80%の地域に、敷許可申請した人が自宅目的であれば適法に使えるという一身地の2/5（40㎡/100㎡）が建ぺい率60%の地域に属してい専属的許可であって、その後、農家の次男がアパートなどの他たとします。の目的で使用することもできません。
いわんや譲受人が自宅用

この場合の建ぺい率は建物やアパートとして使うこともできないのです。
こういう基本（60㎡×80%+40㎡×60%）
÷（60㎡+40㎡）

的で初歩的なところにも誤解があるので十分気をつけてくだ=（48+24）
÷100=72%

さい。
もう1つは、市街化調整区域ではあるが既に建物が現実となります。に建っているし、登記もある、所有権移転登記も何回かなされ5 傾斜地付近の土地の売買には「がけ条例」の適用がないているということから、通常の建物として仲介しても大丈夫とか十分調査が必要思い込んでしまうケースです。
ところが、実際に建て替えようと買主は、住宅建設の目的で、宅地を媒介業者の媒介で購入したり、水道を引こうとしたら違法建築だと分かって大騒ぎにしましたが、その後、買主が建築確認の申請をしたところ、そのなります。
どうしてこういうことになるかというと、市街化調整区

土地はがけ地に近接しているため、県の建築基準法施行条例

域の建物でも違法に建てることはできるし、建ててしまえば、登（がけ条例）により、買主が考えていた住宅は現状のままでは記もできるのです（むしろ、不動産登記法上は登記が義務づけ建築できないこと、建築するためには擁壁の設置が必要なこられています）。大事な点は、登記があるから適法とは言えなとが判明し、がけ条例についての重要事項説明が不十分でいということなのです。

あったとして、指示処分を受けた事例があります。

2 市街化調整区域内の建物賃貸借の仲介も十分な調査が必要

建築基準法第40条は、「地方公共団体は、その地方の気候、借主Aは、仲介業者Xの仲介（仲介手数料15万円）により市風土の特殊性により、条例で、建築物の敷地に関して安全上街化調整区域内の元ドライブインの建物を熱帯魚店舗として必要な制限を付加することができる」と規定しています。
これを賃借し、営業を開始しようとしたところ、町から当該建物はドラ受けて、多くの県で、がけ条例を定めています。

イブインとして開発許可をしたものだから、熱帯魚店の営業はがけ条例の内容は、多くの場合、がけ地においては擁壁を許されないとの警告を受け、AはXに対し、Xがもっとよく調査し設置するか、そうでなければ、がけからがけの高さの2倍以上説明していればこのような契約はしなかったとして、Xに対し、の距離をおかなければ建築してはならない、というものです。

仲介手数料、投下した設備費、営業不能損害等の損害賠償

この建築基準法第40条に基づく条例は、宅地建物取引業を請求してきました。結局、保証協会は判決に基づいて975万法施行令第3条各号には列挙されていませんが、買主にとって円を認証しています。

は、各号列挙の制限と異なるところはありません。判例でも、が市街化調整区域における法令制限、特に開発許可の効力け条例により建物を建築できないことは、「民法第570条にいについて正確な理解をしていない業者が多いのが現実です。

う瑕疵にあたる」としています（千葉地裁・昭和62年7月17日

ドライブインで許可を得た建物は、他の目的には流用できない判決・判例時報1268号126頁）。
この点からもがけ条例につことを明確に認識すべきです。

いては、説明が必要です。

3 「既存不適格物件」は正式な法律用語ではないが、①現行6 開発指導要綱等についても調査・説明が必要の法令に適合しないこと、②過去の法令に適合していた買主業者Eは、共同住宅を建設するため、第一種住居専用こと、または過去に現行の法令は存在しなかったことを意

地域内の開発分譲地6筆を媒介業者の媒介で購入し、その後、味すると言われている買主業者が市の建築確認窓口を訪れ、アパート建設にあたっ

従って、一般に、現在のまま使用することについてはそのままて事前相談をしたところ、本件分譲地は、市の開発指導要綱でよいのですが、建て替えるときには建築基準法に適合させるに基づいて開発者と市で事前協議され、戸建住宅用地として必要のあるようにしなければならない物件を言います。

開発されたもので、共同住宅の建設は認められないことが判

4 売買物件が2つの用途地域に近接して存在する場合、建ぺ明したため、媒介業者に損害賠償を求めた事例があります。

い率・容積率の説明に誤りが生じがちなので注意が必要

本件は、開発指導要綱に基づく規制の説明義務に関するもMay. 2015 Realpartner21紙上研修 第● 号のです。判例は、開発指導要綱に基づく行政指導による規制も、買主にとっては重大な制約となりますから、説明義務があ140るとされています（東京地裁・昭和59年12月26日判決・判例
時報1152号148頁）。

＜説明義務について＞

7 地元の申合せによる建築制限についても調査・説明が必要

宅建業法35条1項2号は、「 都市計画法、建築基準法その買主は、市の中心商店街に面した宅地（170㎡、3億円）を、他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が媒介業者の媒介で購入したところ、隣人からこの宅地を含む宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若付近一帯は、未だ都市計画決定はされていないが、市街地開しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をい発事業施行の予定があり、近隣の宅地所有者の申合せにより、う。以下この条において同じ）に応じて政令で定めるものに関当該区域内に建築される建築物は道路から1.5m後退しなけする事項の概要」
を説明すべき重要事項としていますが、これればならないことが判明したことから、媒介業者が報酬額の一は、最小限度に説明すべき事項を同条で定型化したものにす部を買主に返還することとなった事例があります。

ぎず、同法施行令3条に直接規定されていない法令上の制限

このような申合せによる制限は、法律上の強制はありません

についても業務上の注意義務として調査・説明すべき事項はが、現実には拘束されます。加えて、地元の宅地建物取引業者あるとされています（改訂版・詳解宅地建物取引業法178頁、にとっては公知の事実といっていいでしょうから、説明する必340頁）。

要があると考えられます。
8 土地区画整理地内の土地売買で最近、深刻なトラブルがたとえば、都市計画区域指定の可能性の説明義務が争われた事例で、厳密には同条1項2号にいう重要事項に含まれ多発しているので十分注意をないとしても、「 被告らは、いずれも不動産仲介業に従事するトラブルの1つは、買主は、重要事項説明で「土地区画整理者であり、本件売買契約を成立させるに当たっては実質的に地の予定地域（現在計画確定前）内」との説明を受けましたが、仲介人としての立場にたち、また、原告会社の本件土地の買現在都市計画案の縦覧期間中であり、近く都市計画が決定さい受けの意図についても十分に知悉していたものと認められれる予定であること、本件土地は遊水池の予定地とされているから、売買契約の仲介を行う業者として、当然、本件土地付ること等の説明がなかったためにトラブルとなった事例です。

近の地域に対する都市計画区域指定の可能性及び本件土地「土地区画整理地の予定地域（現在計画確定前）内」と説自体が市街化区域もしくは市街化調整区域のいずれに含まれ明するだけでは明らかに説明が足りません。少なくとも、現在るか等について事前に十分調査し、その結果を買主である原都市計画案の縦覧期間中であり、近く都市計画が決定される告会社に伝えるべき義務があったものというべきである」と判予定であること、本件土地は遊水池の予定地とされていること、示しています（東京地裁・昭和54年10月30日判決・判例時報

従って土地区画整理事業が施行されれば、換地に移行せざる946号78頁）。

を得ないこと等を説明しなければ、説明義務を尽くしたとはい

10 位置道路の申請図面と実際の道路の形状が異なることえません。

がよくあり、申請図面の縮尺を現場でメジャーで確認す

もう1つのトラブルは、保留地の売却で事業費の捻出を計る必要がある。
また、いわゆる「二戸一建物」で一棟だけ画していた区画整理組合の組合員から施行地区内の宅地をでは建て替えができないケースもあるので注意が必要

購入した買主が多額の賦課金の徴収を受けてトラブルになったものです。
施行地区内の宅地について組合員の有する所有権または借地権の全部または一部を承継した者がある場合では、そのABFので（区画整理法26条1項）、買主は賦課金（組合施行の土地区画整理事業で，保留地の処分が予定価格で売れなかったりして事業費が不足したときに組合員に賦課する追加の負担金）（ 同法40条）を徴収されることになります。従って、組合事務局に対し、賦課金徴収の可能性についても調査が必要です。
9 買主から購入動機を聞いた宅建業者には、宅建業法施行令3条に直接規定されていない法令上の制限についても調査・説明義務を負う場合がある

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May. 2015 Realpartner

C

指定

組合員がその所有権または借地権の全部または一部について組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転する

位置

E道路

D

位置指定道路の奥行きが深く安全条例
等でA・Bの土地には一棟しか建たない場
合に一棟で建築確認申請を取り一棟を建てた後、一棟の間を分離してA・Bの敷地に一棟ずつの形状にする「二戸一建物」の場合、AあるいはBの建物だけでは建て替えができません。

公道

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ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

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