【寄稿】エンジニアリングレポートの仕組みと役割について

客員研究員（不動産鑑定士）

山縣

株式会社アースアプレイザル

1.

はじめに滋取締役有する際の必須の手続として外資系企業が要求したことから始まったものであり、エンジニアリングレポートは我が国の不動産市場はバブルの崩壊とその後の資産価値それを構成する一部分である。の大幅下落により、長期にわたり低迷し、「買い手不在」

本稿ではこのような投資の意思決定の中核を構成するエという状況が 1990 年代の終盤まで続いた。
これを打開すンジニアリングレポートの仕組みとその役割について整べく不動産についても証券化による流動性の向上が図ら理したものである。

れることが計画され、ようやく 2001 年に至って J-REITが上場され、現在の時価総額は 5 兆円を超えている状況である。

2.

エンジニアリングレポートの位置づけ

デューデリジェンスは法的状況、経済的状況、物的状

不動産市場回復のきっかけとなったのが外資系の投資フ

況の三つの側面において調査され、それぞれ「リーガルァンドや投資銀行の積極的な購買行動であり、それらのレポート」、「アプレイザルレポート」「エンジニアリング投資家は潤沢な資金をもって底値で買い取り、その後のレポート」と称される。これらは弁護士、不動産鑑定士・市況回復において大幅な超過利潤を得たと言われている。 公認会計士、一級建築士が担当して調査作成するが、そそれ以前の不動産市場では収益利回りが金利水準を下回れぞれ独立のものではなく、相互に関連して利用される。
るという理論的には説明のつかない状態であったが、90年代後半においては収益利回りとが理論値との乖離がな

この際に行われる物的調査手続がエンジニアリングレポートである。

くなったので、買い手として参入してきたもので、投資行動としては合理的なものである。巷間言われているように単なる「ハゲタカ」としてだけの存在ではなかったのである。
これらの外資系企業は参入当時から日本の不動産市場は法的調査

リーガルレポート情報を秘匿することで売り手側に有利であるとして取引の前提に当たって情報開示による市場の透明性を確保す経済的調査

物理的調査ることを要求してきた。すなわち、投資対象とする不動アプレイザルレ
ポート

エンジニアリングレポート

産について入念な調査を行った上で意思決定を行うというのが日本の従来の不動産投資慣行とは大きく異なる点であった。

DDにおける３つの側面

この入念な調査がデューデリジェンスと称される「適正手続」であり、現在ではこれを行うことは一般的な取引慣行として定着しつつあるが、前述のように不動産を直接に購入したり、M&A により買収先企業の不動産を保

前述のようにデューデリジェンスは外資系企業が持ち込んできたものであるが、現在では証券化手続においても一般的な評価手続として定着してきており、下記のよ在する有害物質等の調査を行う。地震リスク調査は建物うな典型的な証券化スキームにおける出発点となってい構造及び地盤状況から建物標準耐用年数中に発生する最る。証券化不動産の場合には特に証券化対象とする裏付大規模の地震による被害額をPML 3 という指標で表示すけ資産である不動産の状況が見えにくいので、その状況る。

についての調査結果を証券におけるリスク情報等として開示することになっている。

立地概要調査再調達価格査定

建築概要調査プロパティマネージャー

アセットマネージャー

緊急修繕費② 管運営理・構造概要調査

B/S（

不動産鑑定士
一級建築士③
収益or受益権

ＤＤ

SPV＝デット

賃料等

テナント

⑥
売却
（SPC解散）⑦ 売却代金

不動産市場

長期修繕費

更新改修調査

社債
③投資⑧）

不信
動
託受産
益価権格

エクイティ
①

設備概要調査建物状況調査

機
関投
資家

一
般
投
資家

アスベスト
建物環境リスク調査
ＰＣＢ・フロン他

配当
⑤
証券購入

④
証券化

証券市場

土壌汚染リスク調査

フェーズ１．調査

地震リスク評価

ＰＭＬ調査

3-2

また、本年 7 月 1 日から不動産鑑定評価基準が改定さ

フェーズ２．調査エンジニアリングレポートの範囲れ、証券化対象不動産についてはエンジニアリングレポ

エンジニアリングレポートは建物の耐用年数期間中のートをとってこれに基づいて評価を行うことが義務づけすべてをその調査範囲とするものではなく、中途の一部られた。これによって、証券化される可能性のある一定分（通常は 10 年乃至、12 年）の期間を対象とする。こ規模の不動産についての取引にはデューデリジェンスをの場合調査時点から過去に遡ってどのように修繕や保守行い、物理的調査の結果をエンジニアリングレポートと管理が行われてきたか、現在の状況がどうか、その結果、してまとめて投資判断の参考とすることが必須となった

今後どの時期にどの程度の修繕費や更新費が必要とされといえる。

るかを判断するものである。

なお、エンジニアリングレポートについてはBELCA 1

性能レベル

リングレポート作成に係るガイドライン」を公表しており、これが現在の日本におけるスタンダードとなってい修繕

建物の性能推移

更新竣工時のt

性能レベルる。

修繕

3.

要求される平均的性能レベル

改修

及びBOMAJ2 が「不動産投資・取引におけるエンジニア

修繕

許容最低限の性能レベル

エンジニアリングレポートの構造と範囲
ERの調査対象範囲

3-1

エンジニアリングレポートの構造エンジニアリングレポートの調査事項には下図のように四つの分野がある。
メインとなるのは建物状況調査で、これには立地、建築、設備、構造、更新改修の各調査を行い、これによって、再調達価格を査定したり、緊急修繕費、長期修繕費用を査定したりする。付帯調査として建て替え

標準は１２年

たとえば、上図の通り建物の価値は竣工時から修繕4 を繰り返しながら経年劣化していくが、10 年、20 年といった一定の経過時期に更新5を行い、竣工時点の性能レベルまで回復する。これを繰り返していくとある時期になると更新が効かなくなり一般的に許容最低レベルの性能をは建物環境リスク調査でこれにはアスベスト・PCB・フロン等の有無及び存在状況の調査が行われる。土壌汚染
リスク調査は建物そのものではないが、建物の敷地に存

1
2

社団法人建築・設備維持保全推進協会
社団法人日本ビルジング協会連合会

3 Probable Maximum Lossの略で最大期待損失の意味
4劣化した部材、部品あるいは機器等の性能または機能を原状あるいは実用上支障のない状態までに回復させること。
（BELCA
前掲書P187）
5 劣化した建築材料や設備機器等を新しいものに取り替えること。一般的には機能の向上を目的とはせず従来使用されてきた素材・機器と同等の仕様とする。
（同前）

下回る時機が到来する。この場合にはオーナーは建て替えか改修6（大規模修繕）を選択することになる。このう

エンジニアリングレポートの具体的調査事項としては

ちエンジニアリングレポートは修繕と更新とを調査対象①建物再調達価格の査定、②建物遵法性調査、③建物本とするものであり、改修については対象外である。

体状況調査、④建物設備状況調査、⑤建物環境リスク調

ところで、建物のライフサイクルコストの観点から考査、⑥土壌汚染リスク調査、⑦地震リスク調査、がある。

えると当初の建築コストは全コストの 25%程度に過ぎず、残りのうち 22%は修繕コスト、23%は動光熱費等の運用
7

5-1

建物再調達価格の査定

コスト、26%が修繕コストとされている ことから、エン建物再調達価格は対象不動産と同仕様、同一グレード

ジニアリングレポートによる修繕・更新費用の見積は当の建物を調査時点で建築するとどれほどのコストがかか

該不動産の価値判断に極めて重要であることがわかる。

るかという視点で査定する。査定方法は坪当りいくらという概算ではなく、仮設、建築、電気、給排水、空調、

4.

エンジニアリングレポートの目的と利用者

EV、外構の各工事の直接工事費、間接工事費に一般管理費を加えて積算するものであるが、家具、看板、付帯設エンジニアリングレポートの目的は主として三つある。 備、諸負担金は含まない。
第１にリスクの定量化であり、将来におけるリスクをなお、不動産鑑定評価基準に用いられている同様な用定量化し、これを数値情報として示すことである。たと語に「再調達原価」があるが、これには設計料が含まれえば緊急修繕費用の見積りや長期修繕計画の策定によるているという点が再調達価格とは異なる。

費用負担は現在及び将来の不動産の価値に影響を与え、遵法性検査の不適合や有害物質の存在は将来における修5-2

建物遵法性調査

復・取り壊し費用に影響を与えることになり、これらは建物遵法性調査は現状建物が現行法令に照らして合法具体的に測定可能な数値情報として提供されることになであるかどうかを照合するもので、資料としては登記簿る。

や公図、建物図面の他、建築確認通知書、検査済証、竣第２に定量化されたリスクを対象不動産の現在の評価工図面、都市計画図、建築指導要綱等を収集して検討すに反映させることである。不動産評価の観点からするとる。特に竣工後に増改築や大規模修繕、用途変更が行わ長期修繕費用はCAPEX（資本的支出）として運営純収益れた場合には現行法令に合致していない場合も多く、慎からの控除項目として、地震保険料は運営費用の割増分重な照合が必要とされる。

として把握され、NOIに反映される。また、有害物質の案外、見過ごされがちなのは特殊建築物、EV、電気・存在は将来の改修費用負担として、あるいは取り壊し時消防設備等に関する定期調査報告書で、この中には行政8の除去費用負担として引当計上 することが求められる当局からの指導事項も記載されている場合があり、これようになる。

らについては報告書を見ないとわからない事項も多く、第３に発見されたリスクについて必要な対策を講じる
ことで将来のリスクを除去乃至は極小化させ、これによ重要な判断資料である。したがって、売買においては必ず引継を受ける必要がある書類である。って将来のパフォーマンスを安定させることである。具

また、平成 18 年 12 月に実施されたバリアフリー新法9

体的には緊急修繕による安全性・遵法性の確保、耐震補による遵法性調査の観点からはほとんどの調査対象建物

強による PML 値の引き下げ等、これらの対策実施によが「既存不適格建築物」となってしまう。この場合、現る証券格付けの向上等である。

状のままで使用するについての違法性や支障はないが、将来の改装費が多額となる場合もあるので注意を要する。

5.

エンジニアリングレポートの調査事項
5-3

6

社会的な要求・水準から乖離が顕著になった場合、建築物等の性能、機能を初期の水準以上に改善すること。
（同前）
7 「建築物のライフサイクルコスト平成１７年版」
8 このような会計処理は「資産除却債務会計」と称され、2010年から実施される予定である。なお、電力会社等では原発の取り壊し費用として先行実施済である。

建物本体状況調査

建物本体状況調査は次の部位について実施する。
①外構･･･通路、植栽、雨水排水、擁壁、門扉、屋外駐9 旧ハートビル法と交通バリアフリー法とが併合されたもので学校、病院、劇場、ホテル、事務所、老人ホーム、共同住宅等の特殊建築物が対象となる。5-4

車場等②屋上･･･防水被覆、金物、排水（ルーフドレーン）等③外装･･･シーリング、仕上げ、外部金物、鉄部等④内装･･･エントランス、廊下、EV、WC、階段等⑤躯体･･･柱、梁、床、壁、階段、機械室、EV シャフ

建物設備状況調査

建物設備状況調査については以下の部位について実施する。
①電気設備･･･キュービクル（受変電装置）、照明、中央監視版、空調装置等の屋外機器等②給排水設備･･･受水槽、高架水槽、ポンプ類、配管、ト等

厨房機器等
調査は目視によるものであるが、外観状況からみて将来のリスク要因として判定される実例には次のようなも③空調設備･･･熱源機器、ポンプ類、空調機器、ダクト類等④防災設備･･･避雷針、非常照明誘導灯、火災報知器、のがある。

消火ポンプ、排煙設備、防煙カーテン等⑤搬送設備･･･EV 籠、EV シャフト機械室、制御板等設備についても建物と同様に目視調査によるものであるが、場合によっては実際に稼働させて正常な状態であるか確認する場合もある。リスク要因と考えられる実例を下記に掲載する。

写真１
写真１．は屋上看板の支柱部分であり、発錆がみられる。錆止め塗装が効いているようで緊急の危険性はないものの、接続部分に錆が浸透しており、何らかの手当をしておく必要のある状態にあるといえる。
写真３
写真３．は地下ボイラー室のパイプの状態で、エルボー部分以外は発錆がみられる。

写真２
写真２．は地震直後のビル内部床 P タイルのクラックで亀裂の幅は 7.5 ミリ程度である。外部観察だけではタ
イル下のコンクリート床の状態は不明であるが、全面的にタイルをはがして調査を行う必要があろう。

写真４

写真４．は非常出口の外部からの様子でドア全体に発に使用されていたので、受変電装置内の機器を調査する

錆が見られ、非常時の避難用に円滑に機能するかどうかことになるが、その後は代替物質に切り替えており、PCB懸念される状態である。

を含んだ旧装置が保管されていることが多い。

以上のように建物本体及び設備についての外観調査、アスベストは耐熱性、絶縁性、耐摩耗性に優れた鉱物

修繕履歴および定期検査報告書等から対象不動産についで 1980 年頃までの 40 年間に累計で１千万トンが輸入さての長期修繕計画を策定することとなる。修繕計画の中れ、その約 90%が建材として使用された。鉱物ではあるで金額的に大きな部分を占めるのが更新費用であるが、が、直径数ミクロン単位までの繊維状になるため固化さ過去の修繕履歴と保守管理状況が大きく影響してくる。

れた状態でないと飛散しやすく空中を浮遊し、人肺に突一般的な更新サイクルは次の通りであるが、この通りき刺さる。その結果、30 年程度の潜伏期間をおいて悪性厳格に実施しなくとも使用に耐える状況であることもあ

中皮種やアスベスト肺といった疾患を引き起こすこともるので、修繕計画は柔軟性を有していることも多い。

ある（写真５．は鉄骨吹き付けアスベストのサンプル採・10 年更新･･･給湯器、屋上防水取場面）。

・15 年更新･･･空調機、ボイラー・ポンプ類
・20 年更新･･･衛生機器等
・25 年更新･･･ＥＶ取替等
・30 年更新･･･配水管、給水管、ダクト類

１０年
更新

１５年
更新
１０年
更新

３０年
更新修
繕修
繕

１０年
更新

１５年
更新

２０年
更新

12 ・・・ 101520 ・・・ 25 ・・・ 30

２５年
更新

写真５．
アスベストは鉄骨の耐火被覆だけでなく、熱源装置のある機械室や内部階段室の壁面、天井等に吹き付けられているほか、建材10として建物の各所に使用されている。
t

これらは劣化のない状態であれば健康リスクは生じない

ここで注意すべきはこの更新サイクルは建物経年に伴が、劣化が進むと随所で飛散する可能性があるので、使い、上図のようなサイクルの重複が生じることで、特に用の有無とともに保守管理の状態についても入念に観察

経年 30 年目においては更新費がピークに達することでする必要がある。
（単位：棟）

5-5

建物環境リスク調査

建物環境リスク調査の対象物質等はアスベスト、PCB

東京
愛知（ポリ塩化ビフェニール）、フロン（冷却媒体）、ラドン、仕上げ塗料（鉛等重金属）、貯蔵危険物、害虫、産業廃棄物等の 15 件が指定されている。このうち、主要な物質は

大阪
全国合計

物

み
未内

対

対

応
建

応
済物
建
露
出答
数回

内訳

対

地域

調査である。

象

あり、計画的な更新費用の積立が必要であるということ

実数

10,385

5,677

803

555

248

比率

100%

54.7%

7.7%

5.3%

2.4%

実数

17,756

10,220

1,091

12

1,079

内訳

100%

57.6%

6.1%

0.1%

6.1%

実数

19,87412,009

1,535

0

1,535

内訳

100%

60.4%

7.7%

0.0%

7.7%

実数

253,904

155,806

14,577

1,859

12,718

内訳

100%

61.4%

5.7%

0.7%

5.0%

アスベストと PCB であり、アスベストについては 1975

平成 17 年に国土交通省が実施したアスベスト含有建年以前の鉄骨造建物の耐火被覆（写真５．参照）として物のその後の処理状況についての調査結果があるが、露大量に使用され、建物劣化とともに飛散のリスクがあるのでこれを検査することになる。PCB については 1972
年以前の建物については変圧器及びコンデンサの絶縁油

10

吹き付けアスベストそのものは 1975 年に原則禁止されたが、アスベスト含有建材は最近まで用いられており、全面禁止は2008 年になる。

出アスベストのある建物うち処理済みは 15％程度であただし、エンジニアリングレポートはあくまで諸資料り、大半は未処理のまま放置されているのが現状であり、の分析と目視調査が原則であり、視認範囲における兆候

30 年以上の築年数の建物についての取引については注により覚知できなかったことについては免責となってい意が必要である。

るのが一般的であるので注意を要する。

5-6

5-7

土壌汚染リスク調査

地震リスク評価

土壌汚染リスク調査は対象不動産の敷地について土

地震リスク評価は対象不動産の存する地域の地震活動

壌・地下水汚染の有無について主として地歴調査を行う

予測、建築されている土地の地盤評価、建物脆弱性評価ことで判定するものである。地歴は過去少なくとも 40～を行って PML 値を出すことである。

50 年以前に遡って利用履歴を調査し、汚染物質を取り扱

地震活動評価には活断層地震モデル、海溝型地震モデう施設のあった形跡があるかどうかを調査するものであル、およびこれらを複合した地震活動モデル等がある。

る。
当然、公開されている土壌汚染対策法上の指定区域、地盤評価については N 値 50 までの堆積層の厚みにより水質汚濁防止法の特定施設等の関係情報にもあたること増幅率を計算するもので、建物脆弱性評価は限界耐力にになる。また、これに加えて重要なのが施設管理者からよる方法や被害事例からの統計処理による方法等がある。のヒアリング情報である。工場であれば製造ラインの位

これらの評価モデルには各社様々なものがあり、統一置及び状態、有害物質の保管状況、操業中の事故歴等がされた計算方法というものはなく、調査会社により結果貴重な参考情報となる。にもばらつきがあるのが現状である。

これらの情報を総合した上で建物、施設、製造ライン、地震リスクは自然災害の中でもその影響が極めて大き

貯蔵庫、表土・植栽の情報、隣地の状況等々を観察していところからそれを数値化した PML 値は J-REIT におい総合的に判定することとなる。ても開示必須事項となっており、エンジニアリングレポ

これが一般的にはフェーズ１．というレベルの調査であるが、土壌・地下水汚染は外部観察では知覚することートにおいてもその計算結果を記載することとなっている。

は極めて困難であるので、結果については蓋然性の判断

PMLは建物の耐用期間中（通常は 50 年間）に起こるに過ぎない。土壌・地下水汚染についてはその兆候があ可能性が 10%11（＝再現期間 475 年という）の最大規模

り、リスクを確定するにはやはりサンプル調査をとっての地震が起きたときにどの程度の損害を被るのかを見積

実際に分析を行うフェーズ２．以上のレベルの調査が必り、その予想損害額を再調達価格で割って数値化したも要となる。フェーズ１．程度ではリスクの兆候は把握でのである。数値のおおよその判定目処は次の通りで、こきたとしてもそれを定量化した浄化費用の見積まではでれが 15%を超過すると地震保険を付保するよう要求されきない。下図のようにリスクの確定と調査費用とはトレることが多いようである。

ードオフの関係にあるので、まずは低フェーズの調査を行い、リスクの兆候のあるもののみをピックアップしてPML 数値

危険度判定

予想される被害いき、より高次の調査を行う案件を絞り込んでいくとい

0～10%

極めて低い

軽微な構造体の被害う方法が合理的であろう。

10～20%

低い

局部的な構造体の被害20～30%

中位中破の可能性が高い

30～60%

高い

大破の可能性が高い

60%～

非常に高い

倒壊の可能性が高い

なお、PML 値は建物に対する物的な損害のみを計算対象としており、建物が使用できないことによる休業損失等の事業損失は含まれていないことに留意する必要があ11

この場合は再現期間 475 年といい、50 年の建物耐用期間との関係は 475 = 1 ÷ ⎛ 1 − 1 − 10% 50 ⎞ となる。

⎜⎝

(1) ⎟⎠る。
6-2

前述の通り PML 値の計算にはいくつかのモデルがあ各調査分野の相互関係るが、その一つに地震のシミュレーションから導出されエンジニアリングレポートは建物とそれを取り巻く環るイベントカーブに損失予測過程の不確実性を織り込ん境そのものの包括的調査であるため、調査範囲が多岐にでリスクカーブを導出し、これと再現期間 475 年の場合わたっているが、その相互関係は下図の通りである。の年超過確率 0.21%との交点で損失率を確定する方法が出発点は現地調査とそれを踏まえた再調達価格の査定あり、これが視覚的に見てもわかりやすいようである（図ということになるが、この再調達価格は PML 値の分母の場合には約 10%）。となる数値であるとともに長期修繕費用の基礎数値ともなる。また、建築レポート、設備レポートについては建物環境レポートのリスク判定に関連する。土壌汚染リス
クレポートだけが独立して査定されるものであるが、それでも建物の利用履歴との関係で関連はしてくる。
したがって、これらの調査分析作業を順序よく実行していかないと整合性のとれたレポートにならない可能性があるばかりか、納期に間に合わないといった事態も起こりうるので、レポートの取り纏めはやはり一級建築士が行うこととなろう。
建築レポート6.

6-1

地震リスク分析

現地調
査エンジニアリングレポートの作成
エンジニアリングレポートの作成者

構造・設備レポート

エンジニアリングレポートの作成資格者は法定されて緊急修繕費用

ーいない。メインが建物状況調査であるため、一級建築士

エン
ジニ
ア
リン
グ
レ
ポの仕事と考えられがちであるが、レポートのカバーする長期修繕更新費用

再調
達
価
格
査
定

範囲は広く、それだけでは完結することはできない。また、一級建築士においても建築意匠の他、建築設備、構造を専門とする人員が必要であり、土壌汚染リスクについては環境計量士等の別の資格を有する人員が必要とな

建物環境レポート

ト取り
纏め

土壌汚染レポート

り、これらがチームとなって作業していかないと完成し6-3ないことになる。下図は一般的に考えられる資格者と対エンジニアリングレポート受発注の留意点応する作業分野であるが、専門の知見があれば必ずしもエンジニアリングレポートは目視による書類との照合資格の有無にこだわる必要はないものと考えられる。

が中心となることからその作成には関係書類の整備が最ＢＥＬＣＡガイドラインに基づき作成
建築の業務内容 立

資格・技能

再調
達
価格査定

有害物
質
含有調
査

土性修
繕更
新費用査定

●

○

遵

エンジニアリングレポート

地条件

外構

屋
上外装

設備

内装

躯
体

電気

給排
水法

空調

Ｅ
Ｖ

一級建築士

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

技術士（建設）

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

○

○

●

●

●

●

●

技術士（応用理学）
建築設備士
建築施工管理技士

○

●

●

●

●

●

●

取染

地震
リス
ク
調
査

○○

○

●

○○

○

●

環境計量士
●

●

●

●

●

ファシリティマネージャー

○

○

○

○

○

○

汚

●
○

○

○

○

検期間等に応じて時系列的に整備しておくことが必要である。また、書類上に表示されていない現況との齟齬等について説明に対応できる管理者を確保しておくことも同様に重要である。

○○

○

○

複数物件を発注する場合の留意点としては不動産相互○●の平仄を合わせるという意味で同一の会社に発注するこ●●○：関連する業務内容については建築確認時、竣工時、竣工後改修時、保守点

め

○

○

土壌環境管理士●：特に専門とする業務内容

りも重要となる。特に増改築履歴や用途変更等のあるビル

纏●●

●

質

●

第１種衛生管理者

建築構造士

壌水とが望ましい。また、現地調査を行う専門家がどの程度いるのかを先に聴取して、より高次の調査に対応できる任及び正確性は担保せず、あくまで制約された条件下で先かどうかの見極めを付けておくことも重要である。その専門家としてのオピニオンであるという注意喚起約款のような先は一般的にはより高い知見を有しているはずが付されているのが一般的である。

であり、高品質のレポートが期待できるからである。
また、エンジニアリングレポートを取引に利用するこ

8.

まとめとを前提とする場合に備えて開示できる範囲をあらかじめ確認しておく必要もある。これは取引に際してエンジ以上のような制約があるものの、エンジニアリングレニアリングレポートを買い主に引き継ぐほか、資金調達

ポートは不動産を構成する建物内外部から地下地盤までのために金融機関に提出する必要がある場合があるが、の包括的な調査であり、投資用不動産、証券化対象不動作成会社によっては開示できる先の範囲について過度に産には必須の評価ツールであることには代わりはない。

制約条項を設けている場合もあるからである。
なお、医療分野と同様にエンジニアリングレポートをまた、不動産に内在するリスクを数値化情報として定量化するのに極めて有効である。

他社へ持ち込んでレビューを行ってもらうというセカン

ただし、正確に読み解くには建築基準法や都市計画法ドオピニオンをとることも有効なリスク情報の再確認手等の建築法規の他、環境関連法等の周辺法規の知識やそ段であろう。の制定における歴史的背景を知っていればなお理解が深まるものと考えられる。

7.

エンジニアリングレポートの限界

エンジニアリングレポートはようやく標準型が固まり、一般化しつつある状況であり、これから更に進化を遂げエンジニアリングレポートは対象不動産の物理的状況ていくはずである。その鍵となるのは証券・金融市場かについての包括的な調査であるが、その作成方法から一らの更なる情報開示の要求であり、受注側・発注側とも定の限界がある。にこれを汲み取る方向で改善していくことにより、結果第１にエンジニアリングレポートは目視による調査が中心であり、構造体内部や地下土壌の状態までは正確にとして不動産市場の透明性向上のためのニーズに寄与していくこととなろう。

はわからないということである。たとえば構造体にしてもコンクリート壁に空洞があるかどうかは音響センサー
で、鉄骨にひびが入っているかどうかは X 線検査をそれぞれ実施してみないとわからない。土壌内部にしても地歴上は汚染物質があるはずがない状態であってもサンプル調査で土壌分析を行わなければ確定的なことはいえない訳である。
第２に書類の整備状況に依存しているということである。新築ビルはともかくとして既存の築年数の古いビルでしかも所有権が転々としたようなビルであればその間に設計図書が散逸している場合も少なくない。また、現場管理者が新任者であれば過去の事故歴等の重要な情報が必ずしも引き継がれているとは限らず、これもエンジニアリングレポートの信頼度を左右することになる要因である。
第３にエンジニアリングレポートは純粋に客観的な情報だけではないということである。目視と書類が中心の調査では作成担当者の見解について主観の入り込む余地があるのは否めない。従って、エンジニアリングレポー
トには作成者は説明責任についてはこれを負うが結果責以上