【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年11月27日【計算期間】

第１期（自平成17年９月20日 至平成18年８月31日）【発行者名】

エルシーピー投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区日本橋一丁目５番３号【事務連絡者氏名】

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社

宮崎 俊司

取締役財務部長

久保 裕司【連絡場所】

東京都中央区日本橋一丁目５番３号【電話番号】

03－3272－7311【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_010_wk_06341536_表紙_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】
ａ．主要な経営指標等の推移
期別

単位

決算年月

営業成績

百万円

944

営業費用

百万円

403

営 業利益

百万円

541

経 常利益

百万円

344

当期純利益

百万円

342

円

5,780

不動産賃貸事業収益

百万円

944

不動産賃貸事業費用

百万円

362

減価償却費

百万円

168

賃貸ＮＯＩ（注２）

百万円

751

資本的支出

百万円

10

ＦＦＯ（注３）

百万円

511

円

8,627

百万円

51,055

百万円

22,932

％

44.9

百万円

26,547１口当たり純資産額円

447,675

期末自己資本比率

％

52.0

百万円

26,204

口

59,300

１口当たりＦＦＯ（注４）
総資産額
有利子負債額期末総資産有利子負債比率
財産等の状況

純資産額

出資総額
発行済投資口数
分配金総額
分配金の状況

百万円

342

配当性向（注５）％

99.9

１ 口当たり分配金額

円

5,780

１口当たり利益分配金額

円

5,780

１口当たり利益超過分配金額

円

－

％

0.7

年換算（注６）％2.5

自己資本利益率（注６）％1.3

年換算（注６）％

4.7

ＤＳＣＲ（注７）

倍

8.5

総資産経常利益率（注６）
経営指標

平成18年８月

営業収益

１口当たり当期純利益

事業収支

第１期

－ 1 －
(1) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

期別

単位

決算年月
当期運用日数日

不動産等の帳簿価額
ポートフォリオ

百万円

第１期
平成18年８月
101
47,988

期末投資物件数件

33

期末総賃貸可能面積㎡

101,053.6

期末稼働率

％

96.3

（注１）本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月31日まで及び９月１日から翌年２月28日までの各６ヵ月間です。但し、第１期の営業期間は平成17年９月20日から平成18年８月31日までです。
（注２）賃貸ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費（注３）ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費（注４）１口当たりＦＦＯ＝ＦＦＯ／発行済投資口数（注５）配当性向については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。
（注６）第１期は実質的な運用開始日（平成18年５月23日）を期首とみなして計算を行っており、年換算に際しては、
実質的な運用日数101日により算出しています。また、期首総資産額には、実質的な運用開始日時点での出資総額、借入金及び預り敷金保証金の合計額を使用し、期首純資産額には実質的な運用開始日時点での出資総額を使用しています。
総資産経常利益率＝経常利益／（期首総資産額＋期末総資産額）÷２×100（年換算）総資産経常利益率＝経常利益／（期首総資産額＋期末総資産額）÷２÷運用日数×365×100
自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100（年換算）自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２÷運用日数×365×100（注７）ＤＳＣＲ＝金利償却前当期純利益÷支払利息（注８）上表中のパーセント表示の数値は、いずれも小数第２位を四捨五入しています。

－ 2 －(2) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ｂ．当期の資産運用の経過
本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した資産の運用を基本方針とし、主として、不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の特定資産に投資して運用します。当期の資産運用の経過については、以下の通りです。
(イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づきエルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社を設立企画人として平成17年９月20日に出資金１億5,000万円（300口）で設立され、平成17年10月21日に投信法第187条に基づく
関東財務局への登録が完了し（登録番号関東財務局長 第43号）、平成18年５月23日に発行
済投資口数59,300口で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8980）。
本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した資産の運用を基本方針とし、特定地域・特定用途への集中投資に対するリスクの分散を追及した総合型ポートフォリオの構築を目指して、首都圏並びに地方主要都市部の住居、オフィスビル、商業施設、また、高齢化社会の進展にともなうマーケットの拡大とその社会的意義に着目し、上場投資法人初となる高齢者向けの居住施設（シニア物件）への投資を行い運用を行っています。
(ロ）運用環境
平成14年初より回復に転じたわが国の経済は、息の長い回復を続けています。好調な企業
収益、高水準の設備投資、堅調な個人消費に支えられ、この景気回復は当期中の本年６月に「バブル景気」を超え、戦後最長の「いざなぎ景気」に次ぐ戦後２番目の長さとなりました。
不動産市況については、平成18年都道府県地価調査に基づく地価動向によれば、三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では住宅地、商業地とも16年ぶりに地価は上昇に転じ、東京都区部、大阪市、名古屋市といった各圏域の中心都市の都心部においては上昇傾向を強めています。特に環境立地等の優れたマンション適地や稼働状況の良好なオフィスビル等は取得競争が激しく上昇傾向は顕著となっています。
また地方圏では住宅地・商業地とも引き続き下落していますが下落幅は減少し、地方圏の中核都市では上昇地点が増加しています。このように、総じて見れば地価は下落傾向が継続しているものの、三大都市圏及び地方圏の中核都市の都心部を中心に地価の持ち直し傾向が鮮明となっています。
賃貸市場は、景気の回復を受け総じて堅調に推移し、特に東京都心の優良物件には不動産投資信託や各種不動産ファンド等の積極的な投資による取得競争が激しさを増しています。
一方で賃貸住宅の供給も大量に行われており、過熱感の出始めた地域もあり立地・環境・グレード等による選別が行われる兆しが見受けられる地域もあります。
(ハ）運用実績
本投資法人は、新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（平成18年４月）に「取得予定資産」として記載された33物件（以下「当初取得資産」といいます。このうち信託受益権は30物件であり、現物不動産は３物件です。また、これら当初取得資産の取得価格の合計は45,508百万円です。）のうち16物件（取得価格の合計23,940百万円）を平成18年５月23日に、
17物件（取得価格の合計21,568百万円）を同年５月25日に取得し、実質的な運用を開始しました。当期末現在で合計33物件（取得価格の合計45,508百万円）を運用しています。なお、取得価格に基づく用途別の割合は、住居用不動産55.1％、シニア物件5.0％、その他の用途物件（オフィスビル、商業施設等）39.9％となっています。また、ポートフォリオ全体の稼－ 3 －(3) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

働率は、当期末時点で96.3％の水準であり、安定的に推移しております。
ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、平成18年５月22日の公募による投資口の追加発行（59,000口）により、26,054百万円の資金を調達し、これにより平成18年５月23日に当初取得予定資産のうち16物件を取得しました。また、平成18年５月25日に複数の適格機関投資家から総額22,700百万円のタームローン（長期借入金）による借入を行い、同日当初取得予定資産のうち17物件を取得しました。
また、機動的な資金調達を実現するため、平成18年７月28日付けで株式会社あおぞら銀行との間で500百万円のコミットメントライン契約を締結しております。
なお、当期末における借入金の残高は22,700百万円となっています。これらの借入のうち、
11,350百万円については、今後の金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質金利を固定化しています。期末の総資産に占める有利子負債比率は44.9％となっております。
ｄ．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、本投資法人は、当期の実績として営業収益944百万円、営業利益
541百万円、経常利益344百万円、当期純利益342百万円を計上しました。
分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することにし、この結果、投資口１口当たりの分配金を5,780円としました。
ｅ．構造計算書の偽造問題に関する取り組み
本投資法人は、建物の耐震性能評価について第三者専門家から地震リスク診断（ＰＭＬ算定）報告書を取得してこれを確認するだけではなく、構造設計について第三者専門家に確認を依頼しています。かかる確認においては、取得資産にかかる建物の全て（建築基準法上構造計
算書の作成が不要とされている建物を除きます。）について、独自の構造評価手法による検討
によって、構造設計の再評価を行っています。かかる第三者専門家により、各取得資産の建物について、構造計算書に意図的な改ざん操作が見受けられず、建築基準法に概ね適合した設計がなされており、設計当時の同法に基づく必要な強度が確保されていること若しくは構造計算書に記載されている耐震性能を有していること、又は構造図面の耐震性能は、現行法規で定められた耐震性能を満たしていることについて報告を受け、これを確認しています。
ｆ．今後の運用方針及び対処すべき課題(イ）運用環境の見通し
米国景気のスローダウン、原材料の高止まり等の不透明感はあるものの、わが国経済は、
依然として企業業績が好調であり、設備投資も高水準に推移し個人消費も堅調なことから息の長い回復基調がしばらくは続くものと思われます。
不動産市況は、平成18年３月発表の公示地価・同９月発表の基準地価のいずれからも明らかなように、東京・大阪・名古屋の三大都市圏では地価上昇傾向が強く、地方圏の中核都市
でも上昇地点が増え、地価の持ち直しが鮮明となっています。このため、東京・大阪・名古屋の三大都市圏のみならず地方圏の中核都市においても不動産投資信託や各種不動産ファン
ドによる物件取得競争が一層の厳しさを増しています。ただ一方では、供給過剰感の出始めている地域もあり、物件の選別が一層進むものと思われます。

－ 4 －(4) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ロ）外部成長
本投資法人は、基本方針において、首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市をはじめとする全国の主要都市並びにそれらの周辺地域において、用途別の投資比率を住居用不動産を35％以上65％未満、シニア物件を35％未満、その他用途（オフィスビル、商業施設、物流施設及びホテル等）を50％未満と定め、中長期的な観点から着実かつ安定的な成長を目指します。これらを実現するため、「不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書」を締結している全国各地域の不動産会社・ディベロッパー各社（以下「パイプラインサポート会社」といいます。詳細は後記「２ 投資方針 (1）投資方針 ③
成長戦略 (イ）外部成長 Ａ．パイプラインサポート会社との協働」をご参照ください。）と協働し、過当な取得競争に巻き込まれることなく、開発案件を含む物件取得の機会の確保を図るとともに、資産運用会社の独自ネットワークを活用して物件取得に努めてまいります。
(ハ）内部成長
本投資法人は、保有物件個々の持つ特性（立地、建物仕様、賃貸マーケット動向、テナン
ト属性、集客力、賃料動向等）に基づき、それぞれに最も適したリーシング活動を実施し稼働率の向上と賃料収益の安定・向上に努めます。また、管理の現場を担当するプロパティマ
ネジメント会社との連携を密にし、修繕等を適切に実施するなど管理面の充実を図ります。
さらに、システム化の推進及びプロパティマネジメント会社・建物管理会社のサービスの質・仕様内容・コストのチェックにより、運営管理コストの低減に努めてまいります。
(ニ）財務戦略本投資法人は、今後の金利上昇に備え、借入金につきましては引き続き金利ヘッジ等により金利の固定化を行います。また、リファイナンスリスクを低減するために返済期日を分散するとともに、有利子負債比率を一定の範囲内にとどめるなど適切なレバレッジ管理を行います。また、本投資法人は、将来的に投資法人債の発行により長期固定金利による資金調達を拡大するために、格付けの取得を検討します。
(ホ）一層の適時開示の推進
本投資法人は、常に投資者の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことを旨としております。従って、本投資法人の資産運用を行う資産運用会社にも、同旨に基づいた情報開示を行うことを要請しております。資産運用会社におきましては、不動産投資信託証
券に関する情報の適時開示に係る体制を構築しております。資産運用会社の情報取扱責任者
は、社内各部門から報告される情報の集約を行います。情報取扱責任者は、これらの情報に関し、必要に応じて、弁護士、監査法人及び税理士法人等に意見を求め、適時開示の要否、時期及び内容等について検討したうえで、資産運用会社の代表者の承認（場合によっては報告）後、開示の決定を行います。適時開示の実施については、適時開示情報伝達システム（ＴＤｎｅｔ：Timely Disclosure network）に登録する方法により行います。また、ＴＤ
ｎｅｔへの登録後速やかに、記者クラブへの適時開示資料の配布及び本投資法人のホーム
ページへの適時開示資料の掲載を行います。

－ 5 －(5) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ｇ．決算日後に生じた重要な事実(イ）資金の借入れ
ⅰ．不動産信託受益権（Ｒ－23レキシントン・スクエア伏見）の取得資金及び関連費用に充当するため、以下の通り資金の借入れを行いました。
［極度ローン１］①借入先： 株式会社あおぞら銀行（エージェント）、東京海上日動火災保険株式会
社及び株式会社りそな銀行②借入れ金額： 32億４千万円③利率： 0.95091％（年率換算、平成18年10月31日から平成19年１月31日まで）（注）④借入実行日： 平成18年10月31日⑤利払日： 平成19年１月31日を初回とし、以後３ヶ月ごとの各末日（但し、営業日でない場合には、前営業日）及び極度ローン元本弁済期日⑥元本返済方法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑦元本返済期日 ： 平成19年10月31日⑧担保の有無： 有担保（注）初回利払日後の利息計算期間における適用利率はいずれも未定です。初回利払日後の利息計算期間における適用利率は、３ヶ月日本円ＴＩＢＯＲ＋0.5％です。

ⅱ．不動産（Ｓ－４ボンセジュール武蔵新城）及び不動産信託受益権（Ｏ－９レキシント
ン・プラザ広島大手町）の取得資金及び関連費用に充当するため、以下の通り資金の借入れを行いました。
［極度ローン２］①借入先： 株式会社あおぞら銀行（エージェント）及び株式会社東京スター銀行②借入れ金額： 32億５千万円③利率： 0.92727％（年率換算、平成18年11月24日から平成18年12月29日まで）（注）④借入予定日： 平成18年11月24日⑤利払日： 平成18年12月29日を初回とし、以後３ヶ月ごとの各末日（但し、営業日でない場合には、前営業日）及び極度ローン元本弁済期日⑥元本返済方法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑦元本返済期日 ： 平成19年11月22日⑧担保の有無： 有担保（注）初回利払日後の利息計算期間における適用利率はいずれも未定です。当該利息計算期間における適用利率は、３ヶ月日本円ＴＩＢＯＲ＋0.5％です。但し、初回利払い及び最終利払いに関する基準金利は、２ヶ月日本円ＴＩＢＯＲを適用します。

－ 6 －(6) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ロ）資産の取得
本投資法人は、当期決算日後の平成18年９月１日から本書の日付現在に至るまでの間に、以下の不動産及び不動産を信託する信託受益権を取得し、本書の日付現在に至るまで運用を行っています。
用途：その他物件（商業施設）
物件番号：Ｏ－６
物件名称：ロックタウン須賀川（Ｉ棟・Ｋ棟）
取得日：平成18年９月27日
物件特性対象不動産は福島県須賀川市のほぼ中心部に位置するショッピングセンターで、南西部の一部が市道東部環状線に接面しており、須賀川市内
で最も店舗集積性の高まりつつある路線の一つに存しています。同一需要圏内において、対象不動産は駐車場整備の状況、車によるアクセスの容易さ、出店されているエンドテナント等に鑑み、比較的安定的な集客が期待できます。本投資法人が取得済みのロックタウン須賀川物件の別棟で、当該取得済み物件と同一のショッピングセンターを構成しています。
住居表示福島県須賀川市古河105番
所在地
地番
福島県須賀川市古河105他130筆
所有形態
借地権
用途地域
工業地域
面積
74,076.2㎡
建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
Ｉ棟及びＫ棟以外：株式会社竹中工務店
土地
容積率200％ 調査会社（Ｉ棟及びＫ棟：東京海上日動リスクコ
ンサルティング株式会社）
Ｉ棟及びＫ棟以外：平成18年１月
建蔽率
60％ 調査時点（Ｉ棟及びＫ棟：平成18年８月）
所有形態
所有権
緊急
－
用途
店舗
１年以内
－
修繕費
18,440.6㎡
1,392千円
延床面積
12年間平均（Ｉ棟：171.1㎡、Ｋ棟：116.2㎡）（Ｉ棟：28千円、Ｋ棟：34千円）
Ｓ、１Ｆ等
10.6％
構造・階数
地震ＰＭＬ値（Ｉ棟：8.7％、Ｋ棟：8.7％）（Ｉ棟：Ｓ、１Ｆ、Ｋ棟：木造、１Ｆ）
建物
Ｉ棟及びＫ棟以外：平成17年10月
建築時期
不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）（Ｉ棟：平成18年４月、Ｋ棟：平成18年３月）
確認検査機関日本ＥＲＩ株式会社 鑑定評価機関
森井総合鑑定株式会社
大和ハウス工業株式会社／有限会社
設計者
価格時点
平成18年９月27日
羽藤厚之建築工房（Ｋ棟のみ）
工事施工者
大和ハウス工業株式会社 鑑 定評価額
2,570
Ｉ棟及びＫ棟以外：ロック開発株式会社
前所有者
収益価格
2,570
（Ｉ棟及びＫ棟：該当ありません。）
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社
直接還元法による収益価格
2,340
信託期間満了予定日
平成27年12月30日
総収益
318
ＰＭ業者
－
マスターリース会社
ロック開発株式会社
賃貸収入
315
ネットリース、長期契約、賃料固定型マスター
契約の種類
その他収入
3
リース
代表的なテナント
イオン株式会社
総費用
159
賃貸借の状況（単位：千円）
純収益（ＮＯＩ）
164
月額賃料及び敷金・保証金以外：
平成18年８月31日
調査時点
純収益（ＮＣＦ）
159
月額賃料及び敷金・保証金：
平成18年９月25日
テナント総数１
還元利回り
6.8％
18,440.6㎡
賃貸可能面積ＤＣＦ法による収益還元価格
2,570（Ｉ棟：171.1㎡、Ｋ棟：116.2㎡）
18,440.6㎡
賃貸面積
割引率
5.1％
（Ｉ棟：171.1㎡、Ｋ棟：116.2㎡）
月額賃料
24,166
ターミナルキャップレート
7.0％
敷金・保証金159,971
積算価格
1,870
100.0％
稼働率（面積ベース）
土地価格
221（Ｉ棟：100.0％、Ｋ棟：100.0％）
建物価格
1,650
2,563
取得価格（単位：百万円）（Ｉ棟及びＫ棟：53）
特記事項
１．本物件にかかる土地の借地権は、ロック開発株式会社が土地所有者から借り受ける借地権に基づきこれを信託受託者に転貸するものです。
なお、転借権について、須賀川市所有の土地（3,651.4㎡）及び下記２．記載の「中宿区」所有の土地の転借権を除き、仮登記を具備していますが、本登記は具備していません。
２．本物件にかかる土地の一部（67.0㎡）の所有者であり、ロック開発株式会社に対する賃借人である「中宿区」は、須賀川市を財産管理者とする団体です。なお、当該土地の不動産登記表題部には、「中宿区」が所有者として記載されていますが、所有権保存登記はなされていません。

※本投資法人が当期決算日後に取得した物件はロックタウン須賀川のＩ棟及びＫ棟です。なお、上表では特段の記載のない限り当期において取得済みであった部分とＩ棟及びＫ棟を含めたロックタウン須賀川全体に関する情報を記載しています。なお、Ｉ棟及びＫ棟のみに関する内訳は表中の括弧内に記載しています。

－ 7 －(7) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

用途：住居用不動産
物件番号：Ｒ－23

物件名称：レキシントン・スクエア伏見

取得日：平成18年10月31日

物件特性
対象不動産は、地下鉄桜通線「国際センター」駅の南東方へ徒歩６分の距離に位置する高級賃貸マンションです。地下鉄「名古屋」駅まで徒歩12分、地下鉄東山線「伏見」駅まで徒歩７分と高い交通利便性を有しています。名古屋駅周辺には百貨店、地下街等の商業施設が充実し、更に対象不動産周辺には文化施設も集積しています。また、名古屋のもうひとつの商業の中心である栄地区へも好アクセスであり、立地条件において優位性が認められ、都心生活を希望する層に高い需要が見込まれます。
所在地

住居表示

愛知県名古屋市中区錦一丁目８番49号

地番

愛知県名古屋市中区錦一丁目801番２号

所有形態
土地

住戸数

住戸比率

用途地域

商業地域

所有権 物件タイプの内訳
コンパクト

－

－

－

面積

1,260.8㎡

スペーシャス

123

100％

100％

その他

－

－

－

容積率

600％

建蔽率

80％

所有形態

所有権

調査会社

東京海上日動リスクコンサルティング株
式会社

共同住宅

調査時点

平成18年９月22日

用途

建物

面積比率

延床面積

7,884.6㎡

構造・階数

ＲＣ、15Ｆ

建築時期

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

修繕費

平成18年９月

確認検査機関日本ＥＲＩ株式会社

工事施工者

矢作建設工業株式会社－－

12年間平均904千円

地震ＰＭＬ値

矢作建設工業株式会社
一級建築士事務所

設計者

緊急
１年以内

6.9％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）
鑑定評価機関株式会社谷澤総合研究所

前所有者

豊田通商株式会社

価格時点

平成18年９月30日

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

鑑定評価額

3,030

信託期間満了予定日

平成28年１月31日

収益価格

3,030

ＰＭ業者

エスビーエーマネジメント株式会社

マスターリース会社

エスビーエーマネジメント株式会社

マスターリース種別

パススルー

直接還元法による収益価格
総収益

調査時点

222
賃貸収入

賃貸借の状況（単位：千円）

その他収入
平成18年10月31日

183

純収益（ＮＯＩ）

賃貸可能戸数123戸

純収益（ＮＣＦ）

賃貸可能面積賃貸面積
月額賃料（満室想定）

7,022.7㎡－
17,599

敷金・保証金－稼働率（面積ベース）

－

20
55

１
－

202

総費用

テナント総数
賃貸戸数

3,040

還元利回り
ＤＣＦ法による収益還元価格

167
5.5％
3,020

割引率

5.5％

ターミナルキャップレート

5.8％

積算価格

2,150

土地価格

570

建物価格

1,580

取得価格（単位：百万円）

2,990

特記事項
マスターリース会社であるエスビーエーマネジメント株式会社とは、エンドテナントに対する満室想定月額賃料総額（共益費、駐車場使用料等は除く）の90％相当額を賃料とする賃料固定型マスターリース（賃料保証期間平成18年11月１日から６ヶ月間、２年契約）を締結していま
す。

－ 8 －
(8) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

用途：シニア物件（有料老人ホーム）
物件番号：Ｓ－４
物件名称：ボンセジュール武蔵新城

取得日：平成18年11月24日

物件特性対象不動産はＪＲ南武線「武蔵新城」駅より徒歩約13分の距離に位置する有料老人ホームです。当該ホームに至るまでの道のりには、商店街や集合住宅が立ち並び、遊歩道には水と緑あふれている環境で、半径１km以内に18ヶ所の病院等医療施設が立地するなど、立地面の優位性が認められます。建物は平成17年２月に老人ホームへのコンバージョンに伴う大規模な改修が行われていることから、築浅物件と同等の競争力を有しており、また、付帯設備やサービスの充実から、類似施設と比較して高い競争力を有していると考えられます。
所在地

土地

住居表示

神奈川県川崎市高津区千年773番２号

地番

神奈川県川崎市高津区千年字北浦773番２号

所有形態

所有権

用途地域

第１種住宅地域

面積

1,233.5㎡

容積率

建物

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

60％

調査会社

建蔽率

200％

調査時点

所有形態

所有権

用途

寄宿舎

延床面積

1,710.4㎡

構造・階数

ＲＣ、４Ｆ

建築時期

昭和60年２月

確認検査機関行政（川崎市）

設計者

大木建設株式会社一級建築士事務所

工事施工者

大木建設株式会社

現所有者

株式会社ゼクスコミュニティ

前所有者

住友生命保険相互会社

信託受託者

－

ＰＭ業者

株式会社ゼクスコミュニティ

マスターリース会社

－

契約の種類

ネットリース、長期契約、一括貸し

平成18年８月31日
緊急

－

１年以内

－

12年間平均1,400千円

地震ＰＭＬ値

11.9％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）
鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成18年８月31日

鑑 定評価額

610

収益価格

610

直接還元法による収益価格
総収益
その他収入
総費用

平成18年11月末日（予定）テナント総数１

入居可能戸数46戸

入居戸数（９月末時点）

42戸

賃貸可能面積1,710.4㎡

賃貸面積1,710.4㎡

月額賃料

3,507

敷金・保証金19,980

稼働率（面積ベース）

100％

615
44

賃貸収入

賃貸借の状況（単位：千円）
調査時点

修繕費

東京海上日動リスクコンサルティング株
式会社

44
0
3

純収益（ＮＯＩ）

41

純収益（ＮＣＦ）

40

還元利回り
ＤＣＦ法による収益還元価格

6.5％
604

割引率

6.2％

ターミナルキャップレート

6.8％

積算価格
土地価格
建物価格
取得予定価格（単位：百万円）

特記事項
該当事項はありません。

－ 9 －(9) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

598
359
239
610

用途：その他物件（ホテル）
物件番号：Ｏ－９
物件名称：レキシントン・プラザ広島大手町

取得日：平成18年11月24日

物件特性対象不動産は広島市役所、中区役所、広島中央郵便局等官庁街の中心に位置しており、広島電鉄「中電前」徒歩２分、バスセンターへ930ｍと交通の便もよく、ビジネスホテルとしては良好な立地といえます。また広島市の政治・経済の中心地であり、ビジネス・市内観光の利便性が良好であることから、広島市内ホテル施設の46.9％が対象不動産を含む中区に位置しており、対象不動産は、ビジネスホテルとして十分な需要があることから安定収益が確保できる物件であると考えます。
所在地

土地

住居表示

広島県広島市中区大手町三丁目７番９号

地番広島県広島市中区大手町三丁目７番地10他１筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

819.7㎡

調査会社
調査時点

容積率

800％

建蔽率

100％

所有形態

所有権

用途

建物

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

修繕費

ホテル、店舗

延床面積

6,997.1㎡

構造・階数

Ｓ、14Ｆ

建築時期

平成18年８月

確認検査機関日本ＥＲＩ株式会社

設計者

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
平成18年８月31日
緊急

－

１年以内

－

12年間平均4,126千円

地震ＰＭＬ値

8.3％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）
鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成18年９月15日

矢作建設工業株式会社一級建築士事務所

鑑 定評価額2,450

矢作建設工業株式会社

収 益価格

2,450

工事施工者
現所有者

株式会社ゼクス

前所有者－

直接還元法による収益価格

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

信託期間満了予定日

平成28年11月30日

2,420

総収益

ＰＭ業者

エスビーエーマネジメント株式会社

マスターリース会社

東西アセット・マネジメント株式会社（１．２Ｆのみ）

182
賃貸収入

175

その他収入

7

総費用

30

契約の種類

長期契約、一括貸し

純収益（ＮＯＩ）

157

代表的なテナント

株式会社グリーンズ

純収益（ＮＣＦ）

152

賃貸借の状況（単位：千円）
調査時点

還元利回り

平成18年11月末日（予定）テナント総数２

賃貸可能面積6,395.5㎡

賃貸面積6,395.5㎡

ＤＣＦ法による収益還元価格
割引率
ターミナルキャップレート
積算価格

6.3％
2,460
6.3％
6.8％
2,110

月額賃料

14,579

土地価格

650

敷金・保証金69,461

建物価格

1,460

稼働率（面積ベース）－％

取得予定価格（単位：百万円）

2,450

特記事項
（注）１．２Ｆは、東西アセットマネジメント株式会社の賃料保証マスターリース。ホテル部分は株式会社グリーンズと20年定期借家契約。
１．２Ｆ部分の敷金は、パススルーであり、記載の敷金はホテル部分の金額。

－ 10 －(10) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

上記各表の記載事項の説明：
１「物件特性」欄の記載は、原則として個々の不動産又は信託不動産にかかる鑑定機関の鑑定評
価書における記載に基づき作成しています。また、駅からの徒歩による所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。「所在地（地番）」「面積」「用途」「延床面積」「構造・階数」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているものを記載しています。また、「所在地（住居表示）」欄には物件概要書又は重要事項
説明書上表示されている住居表示を記載しています。また、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、Ｆ：階２

土地及び建物の「所有形態」欄には、不動産に関して本投資法人が保有する権利又は信託不動
産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。

３

土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しており、土地の「容積率」欄には、建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。また、土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。

４「契約の種類」欄には、ＬＣＰスタイルの要素である、「ネットリース」、「長期契約」、「賃料固定型マスターリース」、「一括貸し」の種別をそれぞれ記載しています。

５

ロックタウン須賀川の「賃貸借の状況」欄の数値及び情報は、Ｉ棟及びＫ棟については、ロック開発株式会社から提供を受けた数値及び情報を基に記載しており、レキシントン・スクエア
伏見、ボンセジュール武蔵新城及びレキシントン・プラザ広島大手町については前所有者から提供を受けた数値及び情報を基に記載しています。なお、ロックタウン須賀川の「月額賃料」、「敷金・保証金」欄については、Ｉ棟及びＫ棟の追加取得に伴い締結したマスターリース契約の変更契約による変更後の月額賃料及び敷金・保証金の平成18年９月27日現在の金額を記載しており、当該変更前の月額賃料は23,883千円、敷金・保証金は156,355千円です。

６「建物状況調査報告書の概要」欄の記載は、株式会社竹中工務店及び東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社がそれぞれ当該物件に関して作成した「建物状況調査報告書」と題する報告書の記載に基づいて記載しています（金額は千円未満を切り捨てています。）。建物状況
調査報告書の記載は調査時点における報告者の意見を示したにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。

７「地震ＰＭＬ値」欄の記載については、建物状況調査報告書中の地震ＰＭＬ値の記載に基づいて記載しています。当該記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。「地震ＰＭＬ値」については、想定される最大規模の地震（再現期間475年の地震動の強さ）に対し、当該物件に予想される物的損失について、再調達価格に対する損失額の比の90％非超過値として同報告書に記載された数値を記載しています。

８「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載は、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合研究所及び財団法人日本不動産研究所がそれぞれ当該物件に関して作成した不動産鑑定評価書の記載に基づいて（ロックタウン須賀川についてはＩ棟及びＫ棟を含めたロックタウン須賀川全体について一体として）記載しています。鑑定評価を行った各鑑定評価機関と本投資法人との間には、利害関係はありません。なお、ロックタウン須賀川にかかる土地は借地であるため、借地権に－ 11 －(11) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ついての積算価格となっています。
９

不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う
不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

－ 12 －(12) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(2）【投資法人の目的及び基本的性格】
ａ．投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としています（規約第25条）。
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と資産運用会社との間で平成17年９月21日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産にかかる運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドラ
イン」といいます。）を制定しています。
ｂ．投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。（規約第５条）－ 13 －(13) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(3）【投資法人の仕組み】
ａ．本投資法人の仕組図
情報提供会社

本投資法人
ザ・エルシーピー・
グループ・エルピー②

エルシーピー投資法人④

一般事務受託者・資産保管会社
中央三井信託銀行
株式会社

資産運用会社

エルシーピー・リー
ト・アドバイザーズ
株式会社

①

③

パイプライン
サポート会社
株式会社ビッグ
株式会社サンシティ
株式会社ゼクス
日神不動産株式会社
矢作建設工業株式会社
北建設株式会社
株式会社創建穴吹興産株式会社
株式会社ディックスクロキ

番号

投資主総会
⑤

投資主名簿等管理人
中央三井信託銀行
株式会社

役員会
執行役員：宮崎俊司
監督役員：平岩正史
監督役員：藤元拓志

会計監査人
新日本監査法人

契約名①

資産運用委託契約②

情報提供契約③

不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書④

一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約⑤

名義書換事務委託契約－ 14 －(14) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ｂ．本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の概要
運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の概要

エルシーピー投資法人

規約に基づき、投資主より募集した資金等を運用資産に投資することにより、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。

資産運用会社

エルシーピー・リート・アドバ
イザーズ株式会社

資産運用会社は、平成17年９月21日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しており、投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づき、本投資法人の定める規約及び資産運用会社の社内規程である運用ガイドライン
等に従い、資産の運用にかかる業務を行います。資産運用
会社に委託された業務は①運用資産の運用にかかる業務、②本投資法人が行う資金調達にかかる業務、③運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、④運用資産にかかる運営計画の策定業務及び⑤その他本投資法人が随時委託する上記①ないし④に付随し又は関連する業務です。

一般事務受託者／
資産保管会社

中央三井信託銀行株式会社

一般事務受託者／資産保管会社は、平成17年９月20日付
で本投資法人との間で一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受
託者（投信法第117条第４号ないし第６号）として、①本投資法人の機関の運営に関する事務、②計算に関する事
務、③会計帳簿の作成に関する事務、④納税に関する事務
及び⑤その他上記①ないし④に準ずる業務又は付随する業
務を行います。
また、上記資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社（投信法第208条）として、①本投資法人の保有する資産（投信法第67条の規定に基づいて作成された
本投資法人の規約に定められた範囲内で、投信法第193条の規定に基づいて取得する一切の資産を意味します。）に関して、それぞれの資産にかかる権利行使をする際に必要とする当該資産にかかる権利を証する書類等（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類等の保管、②預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、③帳簿等の作成事務、④上記①
ないし③に関して必要となる配送及び輸送事務、⑤本投資法人の印鑑の保管事務並びに⑥その他上記①ないし⑤に準ずる業務又は付随する業務を行います。

－ 15 －(15) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

運営上の役割
投資主名簿等管理人

名称
中央三井信託銀行株式会社

関係業務の概要
投資主名簿等管理人は、平成17年９月20日付で本投資法
人との間で名義書換事務委託契約を締結し、同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号及び第３号）として、①投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項、②投資口の名義書換及び質権の登録又はその抹消に関する事項、③実質投資主通知
及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事項、④
投資証券不所持の取扱に関する事項、⑤投資主等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項、⑥投資主等の提出する届出の受理に関する事項、⑦投資証券の交付に関する事
項、⑧投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項、⑨投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成に関する事項、⑩金銭の分配の計算及びその支払いのための手続きに関する事項、⑪分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項、⑫投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項、⑬委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項、⑭新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項、⑮投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申し出の受理に関する事項（上記①ないし⑭の事項に関連するものに限ります。）、⑯法令又は名義書換事務委
託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項並びに⑰上記①ないし⑯に掲げる事務のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上定める事項を行います。

－ 16 －(16) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ｃ．上記以外の本投資法人の主な関係者
運営上の役割情報提供会社名称

業務の概要

ザ・エルシーピー・グループ・
エルピー

情報提供会社は、平成17年11月１日付で資産運用会社との間で情報提供契約（Information Advisory Agreement）
を締結しています。同契約は、情報提供会社が、資産運用会社に対して、ＬＣＰスタイルに関するノウハウ、情報及びアドバイスの提供を行うこととしています。その詳細については、後記「２投資方針(1）投資方針②

ポートフォリオ構築方針(ロ）ＬＣＰスタイル」をご参照下

さい。
各パイプラインサポート会社は、平成17年11月８日付でパイプラインサポート

株式会社ビッグ会社

株式会社サンシティ

本投資法人及び資産運用会社との間で、それぞれ「不動産株式会社ゼクス等取得のサポート（情報提供）に関する協定書」を締結し

日神不動産株式会社ています。同協定は、各パイプラインサポート会社が、概矢作建設工業株式会社

ね①本投資法人の運用ガイドラインに規定される投資方針

北建設株式会社

及び投資基準に合致する不動産等について自ら売却しよう

株式会社創建とする場合や、第三者による売却に自らが関与し得る場

穴吹興産株式会社

合、実務的に情報提供が困難な場合を除き、資産運用会社

株式会社ディックスクロキ

に対して優先的に情報提供を行い、資産運用会社が当該不動産等の購入を希望する場合には、売買の条件について誠実に協議し、又は、その取得に向けて誠意をもって交渉すること（情報提供サービス）、また、②本投資法人及び資産運用会社に対し、国内及び一定の地区における不動産市
場の動向、不動産需要の現状及び将来の動向、新規不動産供給の現状と将来の見通し並びにテナント・ニーズ及び賃料相場などを中心とした不動産市場にかかる情報について報告すること（マーケットリサーチサービス）としています。その詳細については、後記「２
方針

③

成長戦略

投資方針

(1）投資

(イ）外部成長」をご参照下さい。

－ 17 －(17) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(4）【投資法人の機構】
ａ．投資法人の機構
本書の日付現在、本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第15条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。
また、本投資法人の会計監査人は新日本監査法人です。
(イ）投資主総会
Ａ．本投資法人の投資主総会は、東京都23区内において開催されます（規約第９条第２項）。
Ｂ．投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会において決定されます。投資主総会の決議は、原則として、出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数決による決議（特別決議）を経なければなりません。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第13条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章）ので、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。
Ｃ．また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用にかかる業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第34条の９）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条）。
(ロ）執行役員、監督役員及び役員会
Ａ．執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければな
りません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）他、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
Ｂ．役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員たる執行役員及び監督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第20条第１項）。
Ｃ．投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について
特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及び－ 18 －(18) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

その場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
(ハ）会計監査人
Ａ．会計監査人は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会において選任します（投信法
第96条、規約第22条）。
Ｂ．本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。
Ｃ．会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第23条第１項及び第２項）。
ｂ．投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託されています。資産運用会社
は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ）資産運用会社の組織
資産運用会社の組織は、以下に記載のとおりです。
資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社は、取締役会からの権限委譲を受けて規約に定める投資方針の具体化、資金調達及び分配政策、運用資産の取得及び売却並びに運用資産の管理方針を審議するための合議体として投資委員会を設置しています。また、法令等遵守の統括責任者としてコンプライアンス・オフィサーを設置し、また、コンプライアンス・オフィサーを委員長として法令等遵守にかかる基本的事項及び重要事項につき審議、決定するコンプライアンス委員会を設置しています。資産運用業務は、運用部、財務部及び企画部の分掌によって実施されています。なお、資産運用会社において新たな組織単位が必要となったときは、取締役会の承認によってこれを設置します。
組織
株主総会
監査役
取締役会

コンプライアンス・オフィサー
代表取締役社長
コンプライアンス委員会

投資委員会

運用部

財務部

企画部

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(ロ）資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は、以下の通りです。
組織名称
投資委員会

各組織の業務の概略(1）本投資法人の資産の運用にかかる基本的な投資方針の策定及び変更(2）本投資法人の資金調達及び分配政策にかかる基本的な方針の策定及び変更(3）本投資法人の運用資産の取得又は売却及びその条件等の決定及び変更(4）本投資法人の運用資産の管理にかかる基本的な方針の策定及び変更(5）その他投資方針又は資産運用にかかる重要事項の決定及び変更コンプライアンス委員会(1）コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアン
ス・プログラムの審議・承認と進捗状況の報告(2）投資方針にかかる審議・承認(3）運用資産の取得及び売却並びに管理にかかる審議・承認(4）資金調達にかかる審議・承認(5）スポンサー関係者取引（注）にかかる審議・承認(6）法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定(7）その他運用にかかるスポンサー関係者との利害関係に関連する事項など必要事項の審議・承認・報告等

コンプライアンス・オフィサー(1）法令等遵守に関する基本方針の策定及び実施(2）コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアン
ス・プログラムの策定及び見直し(3）コンプライアンス委員会に対して行う法令等の遵守状況に関する報告業務(4）コンプライアンス・チームの任命及び内部検査の実
施(5）法令等遵守に関しての勧告及び報告の要求(6）法令・市場ルール・社内規程等及び法令遵守体制に関する社内への啓蒙活動(7）インサイダー情報及びそれに類する情報の適切な管理及び指示(8）苦情・クレームの処理の統括に関する業務（注）スポンサー関係者（(a）投信法で定義される利害関係人等、(b）資産運用会社の株主全て及び(c）上記(b）に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社を意味します。以下同じです。）との取引をいいます。

－ 20 －(20) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

組織名称
運用部

各組織の業務の概略(1）運用ガイドライン等の投資方針の起案(2）取得候補物件の選定及び調査による取得計画案の策
定・起案(3）運用資産の売却及び管理に関する業務案の策定・起案(4）運用資産の取得及び売却並びに関連契約締結に関する業務(5）不動産の管理・維持に関する業務(6）不動産市場等の調査・分析(7）資産運用実績の分析・評価(8）投資委員会運営に伴う事務支援

財務部(1）運用資産に関する資金計画案の策定・変更(2）本投資法人の資本政策及び財務戦略に関する業務(3）本投資法人の金銭の分配に関する業務(4）投資口発行に関する業務(5）投資法人債の発行及び償還に関する業務(6）投資法人借入金の借入れ及び返済に関する業務(7）本投資法人及び投資法人債券の格付取得に関する業
務(8）経済状況及び市場動向の調査分析(9）投資法人の会計及び税務並びに資金管理に関する業
務(10)投資法人の決算の分析及び評価に関する業務(11)投資法人のＩＲ及びディスクロージャー並びに広報活動に関する業務

企画部(1）資産運用会社の人事に関する業務(2）資産運用会社の経理及び出納並びに予算に関する業
務(3）資産運用会社の株主総会及び取締役会運営に関する業務(4）本投資法人の投資主総会及び役員会運営に関する業
務(5）規程の策定及び変更並びに廃止に関する業務(6）経営計画策定に関する業務(7）官公署及び関係団体等への対応業務(8）ＲＥＩＴ業界動向分析(9）コンプライアンス・オフィサー支援業務(10)法務に関する業務(11)各種契約の精査業務(12)情報システム機器の管理に関する業務(13)コンプライアンス委員会運営に伴う事務支援(14)問合せ、苦情・クレームの受付に関する業務(15)機密情報等の保管及び管理に関する業務－ 21 －(21) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ハ）委員会
資産運用会社には、本書の日付現在、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下のとおりです。
Ａ．投資委員会(ⅰ）構成員
投資委員会は、代表取締役社長、企画部長、運用部長、財務部長及びコンプライアン
ス・オフィサーで構成されます。但し、コンプライアンス・オフィサーは議決権を有しません。また、代表取締役社長が投資委員会の委員長となります。
(ⅱ）審議方法等
投資委員会は委員長の招集により原則として３ヶ月に１回開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。投資委員会の決定は、原則として対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。
(ⅲ）決定事項
ａ．本投資法人の資産の運用にかかる基本的な投資方針の策定及び変更
ｂ．本投資法人の資金調達及び分配政策にかかる基本的な方針の策定及び変更（但し、新投資口又は投資法人債の発行について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年度資金調達計画に従った借入れについては、財務部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｃ．本投資法人の運用資産の取得又は売却及びその条件等の決定及び変更
ｄ．本投資法人の運用資産の管理にかかる基本的な方針の策定及び変更（但し、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネ
ジメント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年度管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｅ．その他投資方針又は資産運用にかかる重要事項
Ｂ．コンプライアンス委員会(ⅰ）構成員
コンプライアンス委員会は、代表取締役社長、常勤取締役、コンプライアンス・オ
フィサー、企画部長、監査役及び外部の専門家で構成されます。コンプライアンス・オ
フィサーは、必要に応じ、運用部長及び財務部長をコンプライアンス委員会に参加させることができることとしますが、運用部長及び財務部長は議決権を有さないものとします。外部の専門家とは、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の公的資格を持った者をいい、コンプライアンス委員会の開催には、最低１名以上の外部の専門家の参加を必要とするものとします。また、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の委員長となります。
(ⅱ）審議方法等
コンプライアンス委員会は委員長の招集により原則として１ヶ月に１回開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。コンプライアンス委員会の決定は、コンプ
ライアンス・オフィサー及び外部の専門家が賛成し、かつ、対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。なお、コンプラ
イアンス委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。但し、対象となる議案－ 22 －(22) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。
(ⅲ）決定事項
ａ．コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの審議・承認と進捗状況の報告
ｂ．投資方針にかかる審議・承認
ｃ．運用資産の取得及び売却並びに管理にかかる審議・承認（但し、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年度
管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｄ．資金調達にかかる審議・承認（但し、新投資口又は投資法人債の発行について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年度資金調達計画に従った借入れについては、財務部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｅ．スポンサー関係者取引にかかる審議・承認
ｆ．法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定
ｇ．その他運用にかかるスポンサー関係者の特定など必要事項の審議・承認・報告等(ニ）コンプライアンス・オフィサー
Ａ．選任方法コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、非常勤取締役を含む取締役全員の同意による取締役会決議によりなされるものとします。下記に記載のコンプライア
ンス・オフィサーの職責の重大性に鑑み、資産運用会社におけるコンプライアンス・オ
フィサーは、コンプライアンス業務を専任に取り扱うものとします。また、コンプライア
ンス・オフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
Ｂ．業務
コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社における法令等遵守の統括責任者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社
内の規範意識を高めることに努めるものとします。このため、コンプライアンス・オフィ
サーは、コンプライアンス委員会を通じてコンプライアンス・マニュアル及びコンプライ
アンス・プログラムを制定するとともに、資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても法令等遵守状況の監視監督を行います。コンプライアンス・オフィサーは、コンプライ
アンス委員会に対し、原則として１ヶ月に１回、必要があれば随時、法令等の遵守状況に関する報告を行うものとします。

－ 23 －(23) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ｃ．投資運用の意思決定機構
Ａ．投資方針（運用ガイドライン、資産管理計画及び資産の運用にかかるその他の計画）の決
定プロセス
資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のために行う資産の運用についての基本的な投資方針等を規定する運用ガイドライン、資産管理計画書及び資産の運用にかかるその他の計画を作成します。かかる運用ガイドライン等に基づく投資方針の決定については、資産運用会社の運用部により原案が起案され、コンプライアンス委員会での審議・承認の後、資産運用会社の投資委員会において内容を審議・決定し、その後、資産運用会社の取締役会において最終的に審議の上決定されます。また、スポンサー関係者との取引制限に関する場合には、取締役会決議を経て最終的に本投資法人の役員会における承認が必要となります。
投資法人の資産の運用にかかる投資方針の決定手続きの具体的な流れ及びその詳細は以下のとおりです。
運用部による起案

変更又は中止の指示

コンプライアンス委員会による審議及び決定

問題点等の指摘
修正又は廃案等の指示

投資委員会による審議及び決議

取締役会による決議（スポンサー関係者との取引制限に関する投資方針の決定及び変更の場合）投資法人の役員会による承認(ⅰ）運用部による起案
まず、運用部が、部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等の投資方針案を起案し、運用部長が当該投資方針案をそれに付随関連する資料とともにコンプライアンス
委員会に提出します。
(ⅱ）コンプライアンス委員会による審議及び決定
運用部により起案された投資方針案をそれに付随関連する資料とともに提出を受けたコンプライアンス委員会は、当該投資方針案に関する法令等（法律、政省府令、地方公共団
体の定める条例、その他の命令、社団法人投資信託協会の諸規則、資産運用会社と資産運用委託契約を締結する投資法人が上場する証券取引所の諸規則、資産運用会社と資産運用委託契約を締結する投資法人の規約、資産運用会社の定款及びその他の社内諸規程並びにこれらに基づき資産運用会社が締結した諸契約（資産運用委託契約を含みます。）等を総称したものをいいます。以下同じです。）の遵守（役職員が法令等の趣旨及び内容を正確－ 24 －(24) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

に理解し、これらを遵守し、誠実かつ公正な企業活動を遂行することをいいます。以下同
じです。）上の問題の有無を審議します。コンプライアンス委員会は、当該投資方針案に
法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該投資方針案を承認する決定を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、上記の決定を受けた投資方針案については、かかる決定がなされた旨を運用部長に伝達します。運用部長は、当該投資方針案を投資委員会に議案として提案するとともに、当該投資方針案に関する資料を提出します。
これに対して、コンプライアンス委員会が当該投資方針案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス委員会は運用部長に対して当該投資方針案の中止又は内容の変更を命じます。中止の命令を受けた投資方針案については、運用部長はこれを投資委員会に提出することができず、内容の変更の命令を受けた投資方針案
については、運用部担当者による内容の変更後に再度、運用部長がコンプライアンス委員会に提出し、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審議を受け、その承認を得た後でなければ、運用部長がこれを投資委員会に議案として提出することはできないものとします。
(ⅲ）投資委員会による審議及び決定
投資委員会は、コンプライアンス委員会の決定を経て運用部長から提出された投資方針
案について、本投資法人の規約との整合性、不動産市場の動向、金融市場の動向、その他
一般的な経済動向等の、投資法人の資産運用における投資戦略等の観点から、投資方針案の内容を検討し、投資方針案の採否につき決定します。投資委員会の承認が得られない場
合は、投資委員会は運用部長に問題点等を指摘し、投資方針案の修正及びコンプライアン
ス委員会への再提出又は廃案等の指示を出します。投資委員会の承認が得られた投資方針
案については、投資委員会の委員長が、当該投資方針案を取締役会に議案として付議するとともに、当該投資方針案に関する資料を取締役会に提出します。
(ⅳ）取締役会による審議及び決議
取締役会は、投資委員会の委員長から付議された投資方針案について、不動産市場の動向、本投資法人の投資戦略及び法令・諸規則の遵守状況等を総合的に勘案し、当該投資方針案を承認するか否かを決議します。取締役会での承認が得られない場合、取締役会は投資委員会に問題点等を指摘し、当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合は、再度コンプライアンス委員会及び投資委員会の決定を経て、取締役会に対して付議されることが必要となります。スポンサー関係者との取引制限に関する投資方針の場合を除き、取締役会の承認が得られたことをもって、当該投資方針案が資産運用会社の投資方針となります。
(ⅴ）投資法人役員会による審議及び承認
スポンサー関係者との取引制限に関する投資方針の策定又は改定の場合には、代表取締役社長は、取締役会の決議の後に当該投資方針案を本投資法人の役員会の審議に付議し、役員会は、当該投資方針案を承認するか否かを決議します。役員会での承認が得られない
場合、役員会は取締役会に問題点等を指摘し、当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様にコンプライアンス委員会、投資委
員会及び取締役会において審議及び決定をした上で本投資法人の役員会に対して付議されることが必要となります。役員会の承認が得られたことをもって、当該投資方針案が資産運用会社の投資方針となります。

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(5）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額26,204,400千円

発行可能投資口総数

2,000,000口

発行済投資口総数59,300口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口数の増減は、以下の通りです。
出資総額（千円）
発行日

発行済投資口数（口）

摘要

備考
増減額

残高

増減数

残高

平成17年９月20日

私募設立

150,000

150,000

300

300

（注１）

平成18年５月23日

公募増資

26,054,400

26,204,400

59,00059,300（注２）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格460,000円（発行価額441,600円）にて、上場時取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。

－ 26 －(26) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(6）【主要な投資主の状況】
ａ．平成18年８月31日現在の主要な投資主は、以下の通りです。
名称

住所

所有投資口
数（口）

発行済投資口総口数
に対する所有投資口数の比率（％）

日興シティ信託銀行株式
会社（投信口）東京都品川区東品川二丁目３番14号

4,216

7.10

ユービーエス エージー
ロンドン アイピービー
クライエント アカウン
ト

東京都品川区東品川二丁目３番14号
常任代理人 シティバンク・エヌ・エイ東京
支店

2,048

3.45

日本トラスティ・サービ
ス信託銀行株式会社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番11号

1,712

2.88

株式会社三井住友銀行

東京都千代田区有楽町一丁目１番２号

1,581

2.66

株式会社北都銀行

秋田県秋田市中通三丁目１番41号

1,159

1.95

株式会社山形銀行

山形県山形市七日町三丁目１番２号

1,089

1.83

資産管理サービス信託銀
行株式会社（金銭信託課税口）

東京都中央区晴海一丁目８番12号
晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタ
ワーＺ棟

1,035

1.74

ザ エルシーピーグルー
プエルピー

711 Westchester Avenue White Plains, NY
10604 U.S.A

1,026

1.73

株式会社ゼクス

東京都新宿区四谷四丁目28番４号

924

1.55

モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・イ
ンターナショナル・リミ
テッド

東京都渋谷区恵比寿四丁目20番３号
恵比寿ガーデンプレイスタワー
常任代理人 モルガン・スタンレー証券株式
会社

840

1.41

15,63026.35

合計（注１）発行済投資口総口数に対する所有投資口数の比率は、記載未満の桁数を切り捨てて表示しています。

ｂ．所有者別状況（平成18年８月31日現在）
投資口の状況
区分

政府及び地
方公共団体

金融機関

証券会社

その他の国 外国法人等
個人その他
内法人
（うち個人）

投資主数（人）

－

55

10

198

38
(3)

8,630

8,931

所有投資口数（口）－17,963

1,032

9,744

8,953
(6)

21,60859,300

所有投資口数の割合
（％）

－

30.29

1.74

16.43

15.10
(0.01)

36.44

100.00（注）所有投資口数の割合は、記載未満の桁数を四捨五入して表示しています。

－ 27 －(27) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_020_wk_06341536_第一部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

計２【投資方針】(1）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した資産の運用を基本方針とし、主として、不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の特定資産に投資して運用します。資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、資産運用会社の社内規程として運用
ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり
定めています。なお、運用ガイドラインは、「収益性」及び「安定性」の追求を考慮し、また、不動産市場のほか、金融市場、資本市場及び一般的経済情勢の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。
②

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は資産運用において、刻々と変化する不動産市場動向、地域経済動向、金融情勢、

資本市場動向及び税制・法規制の変化並びに本投資法人の財務内容、さらには必要に応じてテ
ナントの信用力及び賃貸借契約の内容等を十分に考慮し、かつ、各種のリスク軽減を図りながら、以下の方針により上記基本方針の実現のために最適なポートフォリオの構築を目指します。
(イ）投資対象の選定方針
本投資法人は、主として住居の用に供される不動産又は高齢者向け居住施設若しくは宿泊施設等が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産に対して投資します。また、これらの投資対象のほか、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテルその他の用に供される不動産（以下併せて「その他の用途物件」といいます。）が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産に対しても分散投資を行うものとします（規約第26条第２項）。なお、本書において、住居の用に供される不動産を「住居用不動産」といい、また、高齢者向け居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びシニア住宅のいずれかに該当する施設を併せて「シニア物件」といいます。なお、有料老人ホーム及びシニア住宅については、後記「(ハ）用途別
分散投資 Ｂ．シニア物件」をご参照下さい。また、本書において「高齢者向け居住施設」という場合、宿泊施設等を含むものとします。本投資法人は、上記のとおり分散投資を行う
ことにより、それぞれの用途特性に基づくリスクの分散を追求したポートフォリオ（総合型
ポートフォリオ）を構築することを目指します。用途別投資比率については、後記「(ハ）用途別分散投資 Ｄ．用途別投資比率」をご参照下さい。
本投資法人は、後記「(ハ）用途別分散投資」に記載のとおり、住居用不動産については
賃貸需要及び賃貸相場が比較的安定しており、また、テナントの小口化に基づくテナントの信用リスクの分散を図ることができることから、中長期的に安定した運用が見込めるものと考えています。他方、シニア物件及びその他の用途物件については、原則として「ＬＣＰス
タイル」への適合を取得の条件とすることにより、賃料収入の安定、物件管理負担の軽減等のメリットを追求するとともに、一般の住居用不動産とは異なる用途の物件への分散投資によるリスクの分散を図ります（ＬＣＰスタイルについては、後記「(ロ）ＬＣＰスタイル」
をご参照下さい。）。
上記投資対象の選定方針を図で表すと以下のとおりとなります。

－ 28 －(28) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

<投資対象物件の概念図>
LCPスタイルの適用
その他の住居用不動産シニア

用途物件（Ｏ）（Ｒ）

物件

オフィスビルコンパクト
スペーシャス

（Ｓ）

商業施設
物流施設
ホテル等

（注）上図において「コンパクト」とは１戸当たりの賃貸可能面積が35㎡未満の住戸をいい、「スペーシャス」とは１戸当たりの賃貸可能面積が35㎡以上の住戸をいいます。

また、本投資法人は、全国各地域において不動産の開発、販売又は仲介の実績を有し、安定的な取引基盤を有するパイプラインサポート会社各社との協働を通じ、幅広い地域に対して分散投資することにより地域的なリスク分散による安定的な資産運用を目指します。地域
的投資比率については、後記「(ニ）地域的分散投資」をご参照下さい。
本投資法人は、上記のとおり用途別分散投資及び地域的分散投資によるリスク分散に加え、投資対象不動産の用途に応じてＬＣＰスタイルによる補完を行うことを通じて、中長期的な観点から着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を目指すという本投資法人の資産運用の基本方針の実現を図ります。
(ロ）ＬＣＰスタイル
Ａ．ＬＣＰスタイルの内容「ＬＣＰスタイル」とは、資産運用会社の主要な株主であるザ・エルシーピー・グルー
プ・エルピー（The LCP Group L.P.）（以下「米国ＬＣＰ」といいます。）及び米国ＬＣＰが設立に関与し、現在米国ニューヨーク証券取引所に上場している米国のＲＥＩＴであるＬＸＰが培ったネットリースやマスターリース等を活用した長期的、安定的な資産の運用手法を指し、賃貸借契約の内容やその形態に着目した以下の４手法の少なくともいずれ
かの手法を採用するものをいいます。なお、ＬＸＰはオフィス、商業施設、物流施設等を主としてネットリース方式にて運用する米国のＲＥＩＴで、平成５年10月に米国ニューヨーク証券取引所にその株式を上場し、平成17年12月末日現在の資産総額は2,160百万米ドル（百万米ドル未満切り捨て）であり、米国の中小型株の代表的な指数であるS&P
Small Cap 600 Indexにも採用されています。
区分

採用手法(ⅰ）ネットリース

契約内容(ⅱ）長期契約（注）(ⅲ）賃料固定型マスターリース
契約形態(ⅳ）一括貸し（注）原則として契約期間が10年以上の契約のことをいいます。以下同じです。
－ 29 －(29) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ⅰ）ネットリース
ネットリースとは、賃料だけでなく、固定資産税、保険料、修繕費・資本的支出等賃貸にかかわる管理費支出の一部又は全部を実質的にテナントに負担させる内容を有する賃貸借契約を指し、これによりかかる費用及び管理にかかる負担を外部化ないし不要化することができます。ネットリースは、主に商業施設や物流施設等で用いられます。
ネットリースを長期契約で締結する場合、貸主にとって賃貸事業収益の見通しが容易
かつより確実となり、投資にかかるリスクが減少するメリットが考えられます。他方、ネットリースを長期契約で締結する借主にとっては、自らの必要性に応じて建物管理を行うことが可能になり、管理費支出を賃料に含めて賃貸借条件を決定する場合に比べ、管理費を含む総費用を抑えやすいというメリットがあります。このため、結果的に貸主にとってもテナント獲得上のメリットが得られる場合があります。
以上の観点から、本投資法人は、ネットリースについては原則として長期契約を締結することにより、安定したキャッシュフローの確保を図ります。
(ⅱ）長期契約（解約禁止特約付又は定期建物賃貸借契約）
解約禁止特約を設定した長期賃貸借契約や定期建物賃貸借契約（借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第38条に定める定期建物賃貸借にかかる契約をいいます。以下同じです。）は、一般的な賃貸借契約と比べてテナントの退去リスクや賃料の下落リスクが低いと考えられます。なお、
ＬＣＰスタイルとしての長期契約については、原則として契約期間が10年以上の契約をいうものとします。
(ⅲ）賃料固定型マスターリース
マスターリースとは、第三者に転貸することを目的とした建物全体の賃貸借契約のことで、一般に商業施設やオフィスビル等に対して用いられます。この契約形態のうち、マスターリース契約上の賃借人から受け取る賃料を物件の稼動状況等にかかわらず定額とするものを賃料固定型マスターリースといいます。これにより、物価等の経済変動やその他の環境変化に対応した賃料変動が約定される場合があるものの、貸主が直接エンドテナントに賃貸する場合と比べて、空室リスクや賃料下落リスクが軽減され、安定した賃料収入が得られると考えられます。
(ⅳ）一括貸し
一括貸しとは、転貸を伴わない建物全体の一括賃貸借契約のことで、企業の本社ビル等に対して用いられます。一般に複数のテナントが入居する物件と比べて、賃料固定型
マスターリースと同様、空室リスクや賃料下落リスクが軽減され、安定した賃料収入が得られると考えられます。
Ｂ．ＬＣＰグループとのノウハウの共有
資産運用会社は米国ＬＣＰとの間で「情報提供契約（Information Advisory
Agreement）」を平成17年11月１日付で締結しており、米国ＬＣＰからＬＣＰスタイルに関するノウハウ、情報及びアドバイスの提供を受けています。また、米国ＬＣＰのマネー
ジング・パートナーであるロバート・ラスキン氏は、ＬＸＰの受託者委員会会長を務めており、また資産運用会社の非常勤取締役に就任しています。資産運用会社は、これらの米国ＬＣＰとの契約関係及び人的ネットワークを通じて、米国ＬＣＰ及びＬＸＰが米国で培った運用ノウハウを本投資法人の資産運用に活用してまいります。
Ｃ．テナントの選定基準
一括貸しや賃料固定型マスターリースのような単独テナントの物件は、一般的に多数のテナントが入居する物件と比較して、リスク分散の観点からリスクが高いと考えられるこ－ 30 －(30) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

とがあります。本投資法人ではこのようなリスクを極小化するため、一括貸しや賃料固定
型マスターリース等のＬＣＰスタイルを採用する物件のテナントの選定に当たっては、①
テナントの本社機能や事業戦略上の重要性を有する施設である等、テナントにとって対象物件が一定の重要性を持ち退出リスクが低いと判断されること、及び、② 下記調査項目等に重点を置いたテナント選定を行い、テナント信用力が一定の基準を満たしていると判断されること等を総合的に検討します。
＜テナント選定に当たっての重点調査項目＞
定量的事項

財務内容、資本構成

定性的事項

業歴、営業基盤、業界動向

その他

格付、株価の動向

Ｄ．ＬＣＰスタイル採用物件
本投資法人の保有資産のうち、上記ＬＣＰスタイルを採用する物件の賃貸借契約の内容
及び形態は以下のとおりとなっています。
＜ＬＣＰスタイル採用物件＞
物件
番号

物件名

用途

ネット
リース

長期
契約

賃料固定型
マスター
リース

一括貸し

Ｓ－１

ボンセジュール千歳船橋

シニア

○

○

○（注１）

Ｓ－２

ボンセジュール四つ木

シニア

○

○

○（注１）

Ｓ－３

ボンセジュール日野

シニア

○

○

○（注１）

Ｏ－１

大塚セントコアビル

事務所

○

○

Ｏ－２

上野フジタエステート１

事務所

○

○

Ｏ－３

クロス・スクェアＮＡＫＡＮＯ

事務所

Ｏ－４

レキシントン・プラザ八幡

商業

○

Ｏ－５

大木青葉ビル

事務所

○

○

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

商業

○

○

Ｏ－７

レキシントン・プラザ栄南

事務所

Ｏ－８

バロー滝ノ水店

商業

○

○

○（注２）
○

○

○

（注１）株式会社ゼクスコミュニティは、本物件のオペレーターとしてこれを賃借し、運営します。なお、オペレーターとの賃貸借契約上の賃料は本物件の入居状況にかかわらず定額となっています。
（注２）レキシントン・プラザ栄南については、マスターリース契約（パススルー型）を介していますが、１つのエンドテナントに一括して賃貸しています。

(ハ）用途別分散投資
Ａ．住居用不動産(ⅰ）住居用不動産の特徴
本投資法人は、住居用不動産及びシニア物件を投資対象の主体とします。主な投資対象の一つである住居用不動産は一般に、各テナントとの賃貸借契約期間が２年程度と比較的短期間ではあるものの、テナントの大部分が個人であり、また、その潜在的なテナ－ 31 －(31) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ント数が多いことから、他の用途の不動産に比べ、経済情勢の変動の影響を受けにくく、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、中長期的に安定した運用に適しているものと考えています。
下記のグラフは、下記に示す期間における消費者物価と民間賃貸マンション家賃（全
国及び東京）につき、平成２年を100とした場合の推移をそれぞれ指数で表したものです。
＜消費者物価と民間賃貸マンション家賃の推移（指数）＞（出所）総務省統計局「消費者物価指数月報（平成17年７月）」中、「第１表：中分類指数（全国）」、「第２表：中分類指数（東京都区部）」、「第９表：時系列総合指数（全国・東京都区部）」
同局「消費者物価指数」の長期時系列データ／「品目別価格指数（昭和45年１月～最新
月）」（注）上図は、出所記載の資料から抽出したデータをもとに、平成２年を100とした場合の指数に置き換え、グラフ化しています。

上記のグラフによれば、民間賃貸マンションの家賃は消費者物価の推移と同様の動向を示しますが、比較的安定的に推移しており、特に民間賃貸マンション（全国）の家賃
は、より安定しているといえます。
また、住居用不動産はテナントが小規模かつ多数となることから、１テナントの信用事由が本投資法人の資産運用全体に及ぼす影響が小さくなるという点においてテナントの信用リスクの分散が図られます。

－ 32 －(32) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ⅱ）住居タイプ分類
本投資法人は、住居用不動産に対する投資において、種々のタイプの住居用不動産に分散して投資します。これにより本投資法人は幅広いテナント・ニーズに対応するとともに、テナント属性の分散化を図ります。かかる観点から、住居用不動産については各住戸の床面積に基づき以下の分類を行うことを通じ、住居タイプの分類を把握します。
＜住居タイプ分類＞
住居タイプ

特徴＜想定される入居者＞
単身居住者＜重視される立地環境＞
最寄り駅、商業地及びオフィス街等への利便性＜居室の標準的な間取り＞

コンパクト

１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ等の部屋数を有する物
件＜物件特性＞
人口・世帯数が増加している首都圏や地方主要都市での需要は高く、単位面積当たりの賃料は比較的高くな
る傾向にあります。
＜想定される入居者＞
家族数２～４名程度の一般的家族形態＜重視される立地環境＞
オフィス街及び最寄り駅への利便性に加え、良好な周辺住環境

スペーシャス＜居室の標準的な間取り＞
２ＤＫ以上の部屋数を有する物件＜物件特性＞
持家志向から賃貸志向へという居住ニーズの変化や企業社宅に代替する物件としてのニーズがあること等、需要は堅調に推移するものと考えられます。

（注）「コンパクト」とは１戸当たりの賃貸可能面積が35㎡未満の住戸をいい、「スペーシャス」とは１戸当たりの賃貸可能面積が35㎡以上の住戸をいいます。

－ 33 －(33) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ｂ．シニア物件
本投資法人は、高齢者向けの居住施設のうち、シニア物件を主な投資対象の一つとして、投資総額の35％未満を上限として投資することを特徴とします。
なお、シニア物件については以下の特徴を有するものと考えています。
＜シニア物件の特徴＞＜想定される入居者＞
60歳以上の単身者・夫婦＜重視される立地環境＞
シニア物件

住宅街に近く、良好な周辺住環境＜物件特性＞
老齢人口の増加を受けて首都圏や地方主要都市での需要は増加傾向にあります。

(ⅰ）投資対象とするシニア物件
本投資法人は、高齢者向けの居住施設のうち原則として有料老人ホーム及びシニア住宅のいずれかに該当する施設（シニア物件）への投資を行うこととします。シニア物件についての定義、特徴は以下のとおりです。
種類

定義・特徴等
有料老人ホームとは、老人福祉法（昭和38年法律第133号、その後の改正を含みます。以下「老人福祉法」といいます。）第29条に定義される有料老人ホームを指し、常時10人以上の老人を入居させ、食事

有料老人ホームの提供その他日常生活上必要な便宜を供与することを目的とする施設で同法上の老人福祉施設でないものをいいます。
有料老人ホームは、要介護状態となっている老人に対し介護サービスを提供できることが特徴であり、設置に当たっては各都道府県への届出が必要となり、その監督下に置かれます。
シニア住宅とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年
法律第26号、その後の改正を含みます。以下「高齢者居住法」といいます。）上の高齢者居住支援センターとして国土交通大臣の指定を受けている財団法人高齢者住宅財団により「シニア住宅」として認定をシニア住宅

受けた施設を指します。本施設の認定を受けるには、同財団が設ける
以下の基準を満たす必要があります。
・高齢者の生活特性に配慮した仕様・設備の採用
・高齢者の日常の安心を確保するサービスの提供
・高齢者に配慮した家賃等の支払い方式の採用

なお、高齢者向けの居住施設としては、上記のほかに、老人福祉法上の老人デイサー
ビスセンター、老人短期入所設備、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、老人福祉センター及び老人介護支援センター等の老人福祉施設、介護保険法（平成９年法律第123号、その後の改正を含みます。）上の介護老人保健施設及びいわ
ゆるグループ・ホーム、公営住宅法（昭和26年法律第193号、その後の改正を含みます。）上のいわゆるシルバー・ハウジング、高齢者居住法上の高齢者向け優良賃貸住宅
等がありますが、本投資法人はこれらについては原則として投資対象とは致しません。
(ⅱ）シニアマーケットの拡大－ 34 －(34) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

総務省統計局によるとわが国では65歳以上の老人の人口（以下「老齢人口」といいます。）が年々増加しており、平成17年には25,600千人、総人口の20.0％となっています。
総人口及び老齢人口比率の推移及び今後の予想を図で示すと以下のとおりであり、総人
口は将来的に減少していき、老齢人口比率は増加していくものと予想されています。
＜総人口及び老齢人口比率の推移＞
総人口（百万人）

老齢人口比率

150

50.0%

125

40.0%

100
30.0%
75
20.0%
50
10.0%

25
0

0.0%
平成
9

10

11

12

13

14

15

16

17

総人口

22

27

32

37

42

47

52

57

62

老齢人口比率（注）平成16年分までは総務省統計局「人口推計」各年版に基づく実績値を記載しています。
平成17年分については、総務省統計局「人口推計月報」による平成17年10月１日現在における確定値を記載しています。
平成18年分以降は国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成14年１月推計）」に基づく予想値を記載しています。

老齢人口の増加を受けて、高齢者向けの居住施設に対する需要は高まっており、有料
老人ホームの設置施設数も下表のとおり増加しています。
＜全国の有料老人ホーム設置施設数の推移＞

設置施設数

平成11年

平成12年

平成13年

平成14年

平成15年

平成16年

298

350

400

508

694

1,045

（出所）厚生労働省「社会福祉施設等調査（平成16年）」

また、財団法人高齢者住宅財団によると、シニア住宅については、その認定が開始された平成７年以後平成18年２月までに14件が認定されています。老齢人口の今後のさらなる増加を受け、シニア物件への需要は拡大していくものと考えられます。シニア物件
を含む高齢者向け居住施設の運営管理には独自のノウハウが必要ですが、資産運用会社
は、高齢者向け居住施設の運営管理のノウハウを有するパイプラインサポート会社である株式会社ゼクスとの協働を通じて、拡大の見込まれるシニア物件の取得機会を確保することができるものと考えています。また、シニア物件への投資については、以下のと－ 35 －(35) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

おり原則としてＬＣＰスタイルへの適合性を条件として投資することによって、安定したキャッシュフローを確保することが可能であると考えています。
(ⅲ）シニア物件の管理方針
本投資法人ではシニア物件への投資に当たっては、一括貸しを活用したＬＣＰスタイ
ルによる運営を行うことを原則とします。
シニア物件の運営に当たっては資産運用会社の株主であるゼクス不動産投資顧問株式
会社の親会社であり、シニア物件の運営に実績のある株式会社ゼクスのノウハウを活用し、その効率的な運営に努めます。なお、平成18年８月31日現在、株式会社ゼクスはその連結子会社を通じて、健常高齢者者向けシニア住宅である「チャーミングシリーズ」
３物件、要介護者向け有料老人ホームである「ボンセジュールシリーズ」15物件及びその他１物件のシニア物件計19物件の運営を行っています。また、本投資法人ではシニア
物件の運営の公共性、社会性に鑑み運営の安定性を向上させるため、シニア物件のオペ
レーターに一定期間の賃料不払いや倒産その他の一定の事由が生じた場合にこれに代わりシニア物件を賃借し、その運営に当たる者としてバックアップオペレーターを設置することを原則としています。これらにより、居住者にとってより安定したサービスを提供できるものと考えています。なお、保有資産中のシニア物件であるボンセジュール千歳船橋、ボンセジュール四つ木及びボンセジュール日野については、いずれもジャパン
ケアサービス株式会社との間で締結された覚書に基づき、同社がバックアップオペレー
ターとなっています。
なお、ジャパンケアサービス株式会社は、ジャスダック証券取引所に上場しています。
Ｃ．その他の用途物件
本投資法人は、住居用不動産及びシニア物件とは異なるその他の用途物件（オフィスビ
ル、商業施設、物流施設、ホテルその他の用に供される不動産）等へ投資を行うことにより、住居用不動産及びシニア物件に対する賃貸需要や賃料相場が何らかの理由により減少又は下落するリスクを分散させるメリットが得られると考えています。一方、その他の用途物件のテナントは基本的に企業であり、その数は比較的少数となることから、景気変動の影響等を受け易いという特徴がありますが、本投資法人は、その他の用途物件の取得については、原則としてＬＣＰスタイルへの適合性を条件とすることとしており、これにより安定したキャッシュフローを確保することが可能と考えています。
このように、本投資法人及び資産運用会社は、その他の用途物件についても、そのリス
ク要因その他の特徴を勘案しつつ、原則としてＬＣＰスタイルへの適合性を条件として投資します。具体的には、投資対象とする不動産等の以下の用途毎に、それぞれ以下の方針
により投資対象とします。但し、以下は例示であり、これらと異なる用途の不動産等に対して投資を行うこともあります。
(ⅰ）オフィスビル
テナント退去リスクを極小化するため、① テナントの本社機能が入居している、又はテナントの事業戦略上重要である施設であること等、テナントにとって対象物件が一定の重要性を持ち退出リスクが低いと判断されること、② 定期建物賃貸借契約を取り入れる等テナントとの契約関係の安定化が確保されていること、又は③ 賃料固定型マスターリース契約を締結することが可能であることを原則として投資対象とします。
(ⅱ）商業施設
都市近郊の汎用性の高い複合施設や郊外所在の総合大型スーパー等を投資対象としま
すが、周辺のマーケット動向等も勘案して、立地条件の優れたもので、かつ、10年以上の解約禁止特約を設定した長期賃貸借契約又は定期建物賃貸借契約の契約形態にあるも－ 36 －(36) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

のを原則とします。
(ⅲ）物流施設
消費地、生産地への近接性や高速道路、港湾、空港へのアクセスを考慮して投資対象を検討しますが、10年以上の解約禁止特約を設定した長期賃貸借契約又は定期建物賃貸
借契約の契約形態にあるものを原則とします。
(ⅳ）ホテル
10年以上の解約禁止特約を設定した長期賃貸借契約又は定期建物賃貸借契約を締結することが可能であり、ホテルの経営・運営に伴うリスクを回避できる物件のみに投資するものとします。またホテル・マネジメント会社の経験と実績、信用力等を考慮します。
Ｄ．用途別投資比率
上記の観点から、本投資法人は、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保に最適と考える運用資産の用途別割合につき、以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うこととします。
なお、着実な成長と安定した収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な運用資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
＜用途別投資比率＞
不動産関連資産の用途

組入比率（取得価格ベース）

住居用不動産（Ｒ）

35％以上65％未満

シニア物件（Ｓ）

35％未満

その他の用途物件（オフィスビル、商業施設、物流施設及びホテル等）（Ｏ）

50％未満(ニ）地域的分散投資
本投資法人は、その規約により、主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。）及び政令指定都市をはじめとする全国の主要都市並びにそれらの周辺地域を
その投資対象地域とします（規約第26条第３項）。また、本投資法人は、特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を図るため、各地域におけるパイプラインサポート
会社との協働を通じて、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指します。各地域及び各地域におけるパイプラインサポート会社については、後記「③ 成長戦略 (イ）外部成長 Ａ．パイプラインサポート会社との協働」をご参照下さい。
以下の図は、県内総生産を各地域ごとに合算してグラフにしたものです。総生産額で見た場合、首都圏以外の地域においても、相当程度の経済規模があるということができ、首都圏以外の地域に分散投資を行う意義が認められると考えられます。

－ 37 －(37) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

＜各地域における総生産の推移＞（単位：10億円）
十
180,000

平成2年

160,000

平成6年

平成10年

平成14年

140,000
120,000
100,000
80,00060,00040,00020,0000
北海道東北（出所）内閣府

その他関東

経済社会総合研究所

首都圏

中部

関西

中国・四国

九州

「県民経済計算」

上記の観点から、本投資法人は、運用資産における不動産関連資産の投資地域の割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行うこととします。
なお、着実な成長と中長期的な安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
＜地域別投資比率＞
エリア

具体的なエリア

組入比率（取得価格ベース）

首都圏

東京都、神奈川県、千葉県及び埼
玉県

50％以上

地方主要都市部

首都圏の周辺地域並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都
市及びこれらの周辺地域

50％未満
１地域（注）当たりの投資額：25％以下（注）後記「③(イ）外部成長

成長戦略

Ａ．パイプラインサポート会社との協働＜地域毎のパイプラ

インサポート会社＞（注１）」をご参照下さい。

③

成長戦略
本投資法人は、中長期的な観点から着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針の一つとしており、かかる方針を実現するために、以下の成長戦略に基づき運用資産の規模の拡大（外部成長）と、運用資産からの収益の拡大（内部成長）を目指します。
(イ）外部成長
Ａ．パイプラインサポート会社との協働
本投資法人は、物件の取得機会の拡大を図るため、下表に記載の各地域において、それぞれ以下の不動産会社・ディベロッパー各社（以下「パイプラインサポート会社」といいます。）との間で「不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書」を締結しています。

－ 38 －(38) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

＜地域毎のパイプラインサポート会社＞
地域（注１）

パイプラインサポート会社
株式会社ビッグ

北海道地域

本社所在地

：札幌市中央区

代表者氏名：代表取締役 村上 幸三

設立：昭和62年１月

上場の有無

：非上場

概要

：札幌市内を中心に独自の不動産管理システムを活用した不動産管理が主力事業（平成17年11月末日現在又は同日に終了した決算期）（注２）
資本金：48百万円

売上：2,152百万円

経常利益：256百万円

総資産：4,441百万円

純資産：428百万円

株式会社サンシティ

東北地域

本社所在地

：仙台市青葉区

代表者氏名：代表取締役社長 小出 泰啓

設立：平成４年２月

上場の有無：東京証券取引所第一部上場

概要：東北・北関東を基盤に首都圏にも販売網を構築している。分譲
マンション、賃貸マンション、商業施設等の企画・開発・販売
及び不動産流動化事業が主力。

（平成17年12月末日現在又は同日に終了した決算期）
資本金：3,503百万円

売上：35,178百万円

経常利益：2,932百万円

総資産：35,233百万円

純資産：10,852百万円－ 39 －(39) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

地域（注１）

パイプラインサポート会社
株式会社ゼクス
本社所在地：東京都新宿区

代表者氏名：代表取締役 平山 啓行

設立：平成８年６月

上場の有無：東京証券取引所第一部上場

概要：不動産コンサルティングを事業の柱とし、高齢者向け住宅の運営にも注力（平成18年５月末日現在又は同日に終了した決算期）（注４）
資本金：1,067百万円

売上：23,058百万円

経常利益：2,255百万円

総資産：99,306百万円

首都圏及びその他

純資産：12,097百万円

関東地域

日神不動産株式会社
本社所在地：東京都新宿区

代表者氏名：代表取締役社長 荒 一雄

設立

：昭和50年３月

上場の有無：東京証券取引所第一部上場

概要：東京・神奈川を中心としたマンション分譲事業とともに、管理・建設等も展開（平成18年３月末日現在又は同日に終了した決算期。）（注４）
資本金：10,104百万円

売上：53,330百万円

経常利益：6,109百万円

総資産：62,806百万円

純資産：34,182百万円－ 40 －(40) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

地域（注１）

パイプラインサポート会社
矢作建設工業株式会社

中部地域

本社所在地

：名古屋市東区

代表者氏名：取締役社長 山田 文男

設立：昭和24年５月

上場の有無：東京証券取引所第一部上場

概要：愛知県内最大手（注３）の総合建設会社。民間建築工事に強みを持ち、全額出資子会社の矢作地所株式会社、矢作葵ビル株式会社等と連携して不動産開発にも注力。

（平成18年３月末日現在又は同日に終了した決算期）（注４）
資本金：6,808百万円

売上：90,747百万円

経常利益：3,961百万円

総資産：81,595百万円

純資産：21,722百万円

北建設株式会社
本社所在地：大阪府吹田市

代表者氏名：代表取締役 北 靖久

設立

：昭和39年11月

上場の有無

：非上場

概要
：大阪市内北部にエリアを限定し賃貸マンション事業を展開（平成17年９月末日現在又は同日に終了した決算期）（注２）

関西地域

資本金

：80百万円

売上：2,468百万円

経常利益：373百万円

総資産：26,011百万円

純資産：5,914百万円

株式会社創建本社所在地：大阪市淀川区

代表者氏名：代表取締役 吉村 孝文

設立：昭和61年９月

上場の有無

：非上場

概要

：関西地区を中心として、戸建分譲を主体に、マンション開発・
分譲事業・賃貸事業も展開（平成18年５月末日現在又は同日に終了した決算期）
資本金：40百万円

売上：21,252百万円

経常利益：2,642百万円

総資産：41,594百万円

純資産：3,741百万円－ 41 －(41) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

地域（注１）

パイプラインサポート会社
穴吹興産株式会社

中国・四国地域

本社所在地：香川県高松市

代表者氏名：代表取締役社長 穴吹 忠嗣

設立：昭和39年５月

上場の有無：大阪証券取引所第一部上場

概要：中国・四国地域を中心とした分譲マンション事業を核に、ホテ
ルやゴルフ場などの再生ビジネスにも注力（平成18年６月末日現在又は同日に終了した決算期）（注４）
資本金：755百万円

売上：47,047百万円

経常利益：1,835百万円

総資産：36,076百万円

純資産：5,450百万円

株式会社ディックスクロキ

九州地域

本社所在地

：福岡市中央区

代表者氏名：代表取締役 黒木 透

設立

：平成３年３月

上場の有無：ジャスダック証券取引所上場概要：福岡市を中心にマンション等賃貸不動産の企画・開発・販売及び管理運営を展開（平成18年３月末日現在又は同日に終了した決算期）
資本金：350百万円

売上：22,474百万円

経常利益：1,136百万円

総資産：19,954百万円

純資産：2,016百万円（注１）本書において「北海道地域」とは北海道を、「東北地域」とは東北地方６県を、「首都圏地域」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「その他関東地域」とは茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県を、「中部地域」とは中部地方９県を、「関西地域」とは近畿地方２府４県を、「中国・四国地域」とは中国地方５県及び四国地方４県を、「九州地域」とは九州地方８県を、それぞれ指すものとし、また、これらの各地域を「地域」又は「投資対象地域」ということがあります。以下同じです。
（注２）株式会社ビッグ及び北建設株式会社の資本金、売上、経常利益、総資産及び純資産の記載数値につき、各社は公認会計士又は監査法人による監査を受けていません。
（注３）平成18年３月期の完成工事高をベースとしています。
（注４）株式会社ゼクス、日神不動産株式会社、矢作建設工業株式会社及び穴吹興産株式会社の資本金、売上、経常利
益、総資産及び純資産の記載数値は連結決算数値を記載しています。

各パイプラインサポート会社は、「不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書」に基づき、大要以下に掲げる役務を本投資法人に提供するものとされています。
このように、本投資法人は全国各地域において不動産の開発、販売又は仲介において実績を有し、安定した取引基盤を有する各パイプラインサポート会社を通じて、本投資法人の投資基準に合致した不動産に関する情報を幅広く取得する機会の確保を図っています。
（情報提供サービス）
各パイプラインサポート会社は、資産運用会社の運用ガイドラインに規定される投資方
針及び投資基準に合致する不動産等について自ら売却しようとする場合や、第三者による売却に自らが関与し得る場合、実務的に情報提供が困難な場合を除き、資産運用会社に対－ 42 －(42) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

して優先的に情報提供を行うものとされています。資産運用会社がその情報を受領した後７営業日以内に購入の希望をパイプラインサポート会社に通知した場合は、① かかる情報が、パイプラインサポート会社が保有する不動産等に関する不動産売却情報である場合、パイプラインサポート会社は当該不動産等の売買の条件について誠実に協議することとされており、また、② かかる情報が第三者保有の不動産等である場合、パイプラインサ
ポート会社は本投資法人による当該不動産等の取得に向けて、当該不動産等の売主との間で誠意をもって交渉することとされています。
（マーケットリサーチサービス）
本投資法人及び資産運用会社に対し、国内及び一定の地区における不動産市場の動向、
不動産需要の現状及び将来の動向、新規不動産供給の現状と将来の見通し並びにテナン
ト・ニーズ及び賃料相場などを中心とした不動産市場にかかる情報について報告することとされています。
Ｂ．パイプラインサポート会社との協働による取得実績
上記のとおり、本投資法人はパイプラインサポート会社との協働を通じて、物件の取得機会の確保を図ります。なお、保有資産のうち、パイプラインサポート会社又はその親会
社、子会社若しくは関連会社又はこれらが運用を受託する特別目的会社やこれらの役員等から取得した物件（但し、本投資法人が資産を取得するに当たり、本投資法人に譲渡する目的で当該資産を一時的に保有する場合は含みません。）は以下のとおりです。

－ 43 －(43) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

＜パイプラインサポート会社との協働による取得資産＞
取得価格
（百万円）

保有資産に占
める比率
（％）
（注１）

411

0.9

4,760

10.5

小計

5,171

11.3

ピュアシティ六本木

525

1.2

モンセラート四谷

557

1.2

ホメストイーストヒルズ

521

1.1

ホメスト池尻806

1.8

ボンセジュール千歳船橋

791

1.7

ボンセジュール四つ木

765

1.7

ボンセジュール日野

699

1.5

大塚セントコアビル

2,540

5.6

上野フジタエステート１

1,840

4.0

クロス・スクェアＮＡＫＡＮＯ

1,038

2.3

847

1.9

10,929

24.0

397

0.9

397

0.9

632

1.4

632

1.4

パイプラインサポート会社との協働による取得資産合計

17,12937.6

保有資産合計45,508100.0

パイプライン
サポート会社

物件名

レキシントン・スクエア萩野町
株式会社サンシティ

レキシントン・プラザ八幡

株式会社ゼクス大木青葉ビル
小計
矢作建設工業株式会社

ヴィスコンティ覚王山
小計
ルナコート塚本株式会社創建小計（注１）「保有資産に占める比率」欄には、本投資法人のポートフォリオ全体の取得価格の総額に対する上記各取得資産の取得価格の占める比率を記載しています。なお、小数点第二位を四捨五入しています。

(ロ）内部成長
本投資法人は以下の方針に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、運用資産からの収益の拡大を図り、着実な内部成長を目指します。
Ａ．収入の維持・向上
本投資法人は、下記の施策により、その保有物件の稼働率や収入の維持・向上を目指し－ 44 －(44) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ます。
(ⅰ）投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとの関係の充実を図ることにより、テナント満足度の向上を図ります。
(ⅱ）テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
(ⅲ）取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
Ｂ．運営・管理コストの低減
本投資法人は、下記の施策により、運営・管理コストの低減を目指します。
(ⅰ）妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、維持費・管理費・各種業者への支払
経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を図ります。管理水準の見直
しや費用の低減に当たっては、収入の維持・向上に必要とされる水準とのバランスを勘案しながら行います。
(ⅱ）ネットリースを積極的に導入することによる運営・管理負担の極小化を推進します。
(ⅲ）全国に分散した多数のプロパティ・マネジメント会社からの報告事項等を効率的に管理することを目的とするプロパティ・マネジメントシステムの導入の検討及び物件追加
購入・テナント入替等が本投資法人に与える影響につき適正かつ多様に試算することが可能なシミュレーションシステム等の統一的・効率的な管理システムの導入を検討しています。
Ｃ．プロパティ・マネジメント業務の効率的な運営
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い全国に分散した多数の取得資産のプロパティ・マネジメント業務を効率的かつ経済的に行うため、各投資対象地域毎にその地域に精通し、運営管理実績のある会社を選定し、原則として当該会社に集中してプ
ロパティ・マネジメント業務を委託する方針です。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定資産における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管
理遂行の可否等を総合的に勘案した上で決定します。
また、資産運用会社は、首都圏地域等独自に十分な情報を収集できる地域を除き、各地
域におけるプロパティ・マネジメント会社の選定に関して、必要に応じて各地域の資産運用会社の株主の協力を得る予定であり、これにより、正確かつ適切な情報を収集することができるものと考えています。
④

投資態度(イ）本投資法人が取得する特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう運用します。
(ロ）本投資法人の資産の総額のうちに占める租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第９項に規定する不動産等の価額の割合として、財務省令で定める割合を100分の75以上とします。
⑤

運用方針
資産運用会社は、上記の基本方針、ポートフォリオ構築方針及び投資態度に基づき、着実な－ 45 －(45) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

運用資産の成長と安定した収益の確保を目指し、以下の運用方針により、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ）取得基準
本投資法人の投資対象となる不動産関連資産に投資を行う場合、以下の取得基準により投資を行うこととします。
Ａ．規模（住居用不動産・シニア物件）
原則として、１物件当たりの投資規模は建物の専有延床面積500㎡以上を基準とします。
但し、区分所有物件については基準を設けません。
（その他）
規模及び投資価値等を勘案して物件毎に取得を決定します。
Ｂ．投資金額(ⅰ）投資金額の下限原則として１物件当たりの投資金額は３億円以上とします。
(ⅱ）投資金額の上限
ポートフォリオの分散を確保するため、１物件当たりの投資金額の当該物件取得後のポートフォリオ全体に対する割合は、原則として40％以内とします。
Ｃ．設備施設（住居用不動産・シニア物件）
戸数、間取り、内装、天井高、防犯設備、空調設備、放送受信設備、インターネット設
備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性あるいは取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
（その他）
貸付床の形状、間取り、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、ＯＡ
フロア、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、その他共用設備等の状況に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性又は取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
Ｄ．耐震性能建物への投資につき、原則として新耐震基準（昭和56年改正後の建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。）又はそれと同水準以上の性能を有しており、
かつ、予想最大損失率（地震ＰＭＬ値）（注）が20％以下の物件を原則とします。なお、
地震ＰＭＬ値が20％を超える場合又は個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震ＰＭＬ値が10％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
（注）予想最大損失率（地震ＰＭＬ値）については、後記「５

運用状況

②

投資不動産物件(ヘ）

建物状況調査報告書等の概要」をご参照下さい。

Ｅ．環境・地質等
以下を勘案の上、投資の可否を判断するものとします。
(ⅰ）アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況(ⅱ）地質状況、土地利用履歴及び土壌汚染状況等
Ｆ．築年数
建物への投資につき、原則として新耐震基準が採用された昭和56年６月以降に建築された物件を投資対象とします。但し、新耐震基準を満たしていること等投資適格と判断した－ 46 －(46) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

場合には、昭和56年６月以前に建築された物件を投資対象とすることがあります。
Ｇ．未稼働物件への投資
本投資法人は、原則として、引渡し時点において稼動物件（注）である不動産等を取得します。引渡し時点において未稼動物件である不動産等については、投資額、稼動予定時
期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、取得することができるものとします。但し、かかる場合においても当該未稼動物件の引渡し直後において、引渡し済みの未稼動物件の契約上の取得価格の合計が、直近の決算期における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えないことを条件とします。
（注）建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能である不動産等をいいます。但し、本投資法人が保有する不動産等のうちある時点において稼動物件となった不動産等については、その後の稼動状況（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。）にかかわらず引続き稼動物件とみなします。なお、かかる稼動物件に該当しない物件を、以下「未稼働物件」といいます。

Ｈ．開発案件への投資
各地域のパイプラインサポート会社によるサポートを得ることが可能な物件を中心に、第三者が開発中の不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、工事完成と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができるものとします。また、既に取得している物件の増築については、既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、法令の範囲内で、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び工事完成と引渡しのリスクが極小化されていることを確認の上、実施することができるものとします。
Ｉ．権利関係(ⅰ）共有の場合
ａ．共有持分割合が50％以下であっても当該物件を取得することができるものとします。
ｂ．処分の自由度を確保するため、共有者間特約等による共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
ｃ．収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性、信用力を十分確認の上可能な限り仕組み上の手当（共有持分不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。）を行います。
(ⅱ）区分所有の場合ａ．処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等による区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
ｂ．収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（投資法人内の積立金増額、管理組合とは別
途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますがこれらに限りません。）を講じます。
また、区分所有権の住宅（一棟全体にかかる区分所有権を全て保有する場合を除きます。）については、住居用不動産への投資額（注）のうち原則33％を超えないこととします。
（注）投資額とは、既保有物件の取得価格累計及び取得予定の区分所有物件の取得予定価格の合計額をいいます。

(ⅲ）借地の場合
ａ．借地を投資対象とする場合には、原則として、旧借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法上の借地権を対象とします。
ｂ．借地上の建物に投資する場合には、原則として、借地上の建物の所有権登記によっ－ 47 －(47) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

て当該借地権にかかる第三者対抗要件を具備し、又は、借地権について仮登記を経る等の順位保全策をとること等を慎重に検討し、それが確認された場合にのみ投資の対象とします。但し、借地の地権者又は転貸人（転借地上の建物に投資する場合）の了解が得られない場合において、地権者及び転貸人の属性等から判断してリスクが許容範囲内にあると判断できるときには、借地権について第三者対抗要件又は仮登記等を経ずに、他の保全策を講じた上で投資の対象とすることがあります。
ｃ．底地権者や借地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新
時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。
(ⅳ）担保権・用益権の場合
ａ．購入予定不動産上の抵当権等の担保権の有無や購入時の抵当権抹消の可能性等を確認します。
ｂ．第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。
(ロ）投資不動産のデュー・ディリジェンス
資産運用会社は、投資物件の取得に当たっては、公正かつ調査能力・経験のある専門の第三者による、不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書による分析評価を行うとともに、以下の項目についての経済的、物理的及び法的調査を行った上で総合的に判断します。
Ａ．運用不動産等の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査を実施します。
評価項目

調査事項
＜法人の場合＞
テナントの業種、業歴、規模、上場／非上場の別、財務状況、株価動向、格付等＜個人の場合＞

テナント調査① テナントの職業、年齢、世帯状況、所得水準、資産状
況等② テナントの数、利用目的、賃料収納状況等③ 賃貸借期間、過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通

経済的

し

調査

④ テナントの占有割合、分布割合等
市場調査

市場賃料、稼働率、商圏分析、競合物件・テナント需給動
向等① テナント誘致・処分性等の競争力調査② 賃料水準、賃貸借契約内容及び更新の可能性

収益関係③ 適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能
性④ 修繕計画との比較における実際の資金積立状況－ 48 －(48) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

評価項目

調査事項
① 街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数② 利便施設、経済施設、官公署、教育施設、娯楽施設の配置及び近接性

立地要因③ 周辺土地の利用状況並びに将来の動向④ 日照、眺望、景観、騒音等の状況⑤ 地域の知名度、評判、規模等の状況⑥ 都市計画及び地域計画⑦ 前面道路の幅員、開口と奥行の形状と広さ＜各用途共通＞① 意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等② 内外装の部材のグレード＜住居用不動産・シニア物件＞
戸数、間取り、内装、天井高、防犯設備、空調設備、放送受信設備、インターネット設備、給排水設備、昇降機

建築・設備・仕
物理的

様概要

調査

設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性又は取得後における変更の可能性等＜その他＞
貸付床の形状、間取り、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、ＯＡフロア、防犯設備、放送
受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、その他共用設備等の状況に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性又は取得後における変更の可能性等

耐震性能診断① 新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保（注）② 地震リスク分析及び耐震診断実施① 関係法規（消防法、都市計画法その他建築法規）の遵
守状況等

建物・管理診断（注）② 建物状況調査報告書における将来（12年程度）の修繕
費見込み③ 管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社の
質と信用力① アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管環境・土壌等理状況② 地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等－ 49 －(49) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

評価項目

調査事項
前所有者等の権利の確実性を検討。特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独で所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
① 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無② 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況③ 敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・権利関係への対法的調

応措置④ 共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請
求及び共有持分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係

査⑤ 区分所有の区分性⑥ 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況
や契約の内容とその承継の有無⑦ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容⑧ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性⑨ 信託受益権については信託契約の内容
テナント属性境界調査① テナントの使用目的及び契約形態② テナントとの紛争の有無
境界確認の状況、越境物の有無とその状況（注）本投資法人は、物件を取得するに当たり、独立の第三者である専門家に、構造計算書を含む耐震構造に問題がないことについての確認の調査を委託し、建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）で定める耐震性能についての確認を行っています。

Ｂ．個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査レベルの均一化を図るとともに、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
Ｃ．専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査（地震ＰＭＬ値を含みます。）、環境調
査、マーケット調査、鑑定評価については、利害関係を有しない独立した外部の専門業者へ調査を委託します。
(ハ）保有期間
原則として中長期保有を目的として資産の運用を行い、資産価値の安定的な成長を図ります。但し、戦略的な理由、ポートフォリオ構成上の理由等により個別資産を売却する場合もあります。
(ニ）物件の管理運営方針
Ａ．基本方針－ 50 －(50) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

資産運用会社は、運用対象不動産の管理について、中長期にわたる稼働率の維持・向上、費用の低減及び計画的な修繕・改善工事を行うことにより、安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図ることを基本方針とします。具体的には、以下の方針によることとします。
Ｂ．テナント営業・リーシングの実施に当たって、営業期間毎に本投資法人の運用資産毎のリーシング計画を策定します。
・リーシング計画には、周辺地域又は商圏における新築賃貸不動産の供給動向、業種別テ
ナント動向及び他物件成約事例等を反映し、新規募集賃料及び既存テナントの継続的な賃料の設定、既存テナントの満足度の向上、新規テナント候補への継続営業等の方針を定め、リーシングにつき機動的な対応を図ります。
Ｃ．リーシング活動の展開（周辺地域又は商圏の動向）
・マーケットレポート及び不動産仲介業者等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属する周辺地域又は商圏におけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、周辺地域又は商圏において構造的変化（新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業、新駅の設置等）が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
（重点営業先の選定）
・周辺地域又は商圏におけるテナントの動き及びその理由（企業統合、事業転換、リスト
ラクチャリング等）を調査及び分析し、営業活動の重点先とすべきテナント（又は業種）を選定します。
（最適な賃貸条件の検討）
・個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、ポートフォリ
オ全体の収入に対する当該テナントからの賃貸収入の割合、契約形態（定期建物賃貸借契約であるか否か等）を総合的に判断します。
（既存テナント動向の把握）
・既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、当該テナントの動向、ニーズや不満、増床希望等をいち早く把握することに努めます。
Ｄ．リーシング方針
資産運用会社は取得した投資不動産について賃貸を行うときは、以下の方針により、中長期的な収入の安定化を図ります。
・優良テナントを選別すること。
・新規テナントとして入居を希望する法人・個人の業種、業容、業績、財務状況等の信用情報を調査して十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結すること。
(ⅰ）テナントの審査基準
資産運用会社は、入居が見込まれるテナントについては、プロパティ・マネジメント
会社の協力の下で以下の項目について審査を行い、社会的属性及び信用力の良好なテナ
ントとの賃貸借契約の締結に努めます。

－ 51 －(51) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

＜審査項目＞

属性

法人テナント

個人テナント

・業種

・職業

・業歴

－ 勤続年数・企業規模－ 勤務先の規模・業種

・上場／非上場の別－ 勤務先の上場／非上場の別・年齢・入居家族構成

業績

・財務状況

・所得水準

・株価動向
信用力

・企業信用調査会社の評価内容

・資産状況

・格付
契約内容

・使用目的

・使用目的

・賃料、敷金、保証金

・賃料、敷金、保証金

・賃貸借期間・賃貸借期間・連帯保証人の有無及び状況

・連帯保証人の状況

Ｅ．テナント管理方針(ⅰ）テナント管理
・プロパティ・マネジメント会社の協力の下、テナントの要望等については迅速かつ誠実に対応します。
・テナントへの入居指導・管理を行うことにより、物件を常に良好な管理状態に保ち、テナントの満足度の向上に努めます。
・安全対策には万全の対応をとることとし、物件によっては、オートロック・防犯カメ
ラの設置等を行います。
(ⅱ）賃料回収保全策
・資産運用会社は、賃料延滞の発生時には、早期に督促を行い延滞解消に努めます。
・原則として保証人のない個人テナントとの賃貸借契約においては、保証会社による賃料保証を付すこととします。
Ｆ．建物管理方針(ⅰ）日常の建物管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力の下に、資産の共用部分及び専有部分の各種設備の管理状態を定期的に確認し、不具合の発見されたものについては、迅速に修繕を行います。
(ⅱ）修繕計画
中長期的な視野から物件の競争力維持向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、設備投資を行います。
Ｇ．プロパティ・マネジメント会社（ＰＭ会社）を通じた管理運営(ⅰ）プロパティ・マネジメント会社の利用
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い全国に分散した多数の取得
資産のプロパティ・マネジメント業務を効率的かつ経済的に行うため、各投資対象地域
毎にその地域に精通し、運営管理実績のある会社を選定し、原則として当該会社に集中してプロパティ・マネジメント業務を委託する方針です。
(ⅱ）プロパティ・マネジメント会社の選定基準－ 52 －(52) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

資産運用会社は、安定的な収益の確保を図るため、以下の点を考慮し、プロパティ・
マネジメント会社を業務委託先として選定します。
・不動産運営管理の経験・能力・取得予定資産における実績
・関係業者とのネットワーク
・本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否
・新規テナントの募集能力
・組織体制
・財務体質
・当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験・当該不動産関連資産に関するレポーティング能力・報酬及び手数料の水準
また、資産運用会社は、首都圏地域等独自に十分な情報を収集できる地域を除き、各地域におけるプロパティ・マネジメント会社の選定に関して、正確かつ適切な情報を収集するため、必要に応じて各地域の資産運用会社の株主の協力を得る予定です。
(ⅲ）物件の管理運営状況の把握
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から原則として毎月、以下の報告を受けることにより、物件の管理運営状況を把握し、運用対象不動産の運営計画と実績の差異の分析を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社に必要な指図を行い、安定した収益の確保を目指します。
・テナントからの入金状況
・経費等の支出状況
・テナントの入退居の状況
・建物管理の状況
・テナントからの要望、クレームとそれに対する対応状況
・当該運用対象不動産所在地近隣の賃貸市場動向(ⅳ）プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、日々の資産運用を行う過程でプロパティ・マネジメント会社の業務遂行状況についてチェックを行います。その結果、資産運用会社の期待する水準に満たない場合には、プロパティ・マネジメント会社の変更を行うことがあります。
(ホ）付保の方針
Ａ．損害保険の付保に関しては、当該建物の火災や事故等を原因とする第三者からの損害賠
償請求による損害等に対応するため、適正とされる火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
Ｂ．地震保険の付保に関しては、災害による影響と損害保険料とを比較検討して、付保の判断を行います。なお、地震ＰＭＬ値が20％を超える物件及び個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震ＰＭＬ値が10％を超過する場合には、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
(ヘ）売却方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針としていますが、資産運用会社による定期的なポートフォリオの見直し等により、以下のＡ．ないしＦ．の各事項を考慮の上、以下のａ．ないしｃ．の場合に個別不動産－ 53 －(53) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

の売却の検討をすることがあります。
Ａ．中長期的な不動産市況
Ｂ．将来における収益予測
Ｃ．資産価値の上昇・下落の見通し
Ｄ．所在立地地域の将来性・安定性
Ｅ．劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み
Ｆ．ポートフォリオの構成における重要性
ａ．戦略的重要性が失われた場合
例）老朽化等により物件の収益性が低く、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断される場合
ｂ．魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例）立地地域において、潜在価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示された場合ｃ．戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合例）空室率の改善・賃料のアップ・コストの改善等によりバリューアップが図れた場合⑥

財務方針(イ）基本方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行します。但し、借入金と投資法人債をあわせた限度額は１兆円を超えないこととします。
(ロ）借入れを行う場合、借入先は適格機関投資家に限るものとします。また、借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。リファイナンスリスクを軽減する
ため、借入先の分散及び返済期限の分散に努めます。
(ハ）総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の残高の割合（以下「有利子負債比率」といいます。）は、原則として60％を上限の目処として運用します。但し資産の取得に伴い、有利子負債比率が一時的に60％を超えることがあります。
(ニ）本投資法人は、本投資法人の負債から生じる金利変動リスク及びその他のリスクをヘッジするため、金融デリバティブ取引（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第３条第14号において定義されます。）を行うことがあります。
(ホ）本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預かり金等の返還又は運転資金等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメントライン契約等の、事前の融資極度枠設定
又は随時借入れの予約契約を締結することがあります。
(ヘ）借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。

－ 54 －(54) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ト）投資口の追加発行を行う場合、本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長、金融環境及び投資法人の財務状態を考慮した上で、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ、これを行います。
⑦

開示方針(イ）資産運用については、投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示に努めます。
(ロ）情報開示に関しては、投信法、証券取引法、東京証券取引所、社団法人投資信託協会等が要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、財務情報及び運用状況に関する情報のほか、本投資法人への投資判断に際し有用と考えられる情報について、自主的に開示を行う方針です。
(ハ）利害関係人との取引の透明性を確保するために、利害関係人との間で行う取引に関して、プレスリリース等により自主的に開示を行います。
⑧

その他(イ）本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を100分の75以上とします（規約第26条第５項第１号）。
(ロ）本投資法人は、資産総額のうちに占める不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権及び土地の賃借権のみを信託するものに限ります。）及び投信法施行令第３条第16号に規定する匿名組合出資持分（不動産、不動産の賃借権及び地上権のみに運用す
るものに限ります。）の価額の割合として租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含みます。）に定める割合を100分の75以上とします（規約第26条第５項第２号）。

－ 55 －(55) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
以下、本投資法人による投資対象（規約第27条）を示します。

(イ）不動産等
本投資法人はその規約で、主として以下に掲げる特定資産に投資するものとしています。
Ａ．不動産
Ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」といい、不動産と不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）(ⅰ）不動産の賃借権(ⅱ）地上権(ⅲ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みますが、有価証券に該当するものを除きます。）(ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）(ⅴ）当事者の一方が相手方の行う上記Ａ．又は上記(ⅰ)ないし(ⅳ)に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）(ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
Ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲
げるもの（以下併せて「不動産対応証券」と総称します。）(ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資証券をいいます。）(ⅱ）受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）(ⅲ）投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）(ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券（上記Ｂ．
(ⅲ)、(ⅳ)又は(ⅵ)に掲げる資産に該当するものを除きます。）(ロ）その他の特定資産
本投資法人は、上記に掲げる特定資産のほか、以下の資産に投資します。
Ａ．次に掲げる特定資産(ⅰ）預金(ⅱ）コールローン(ⅲ）有価証券（投信法に定めるものをいいます。）(ⅳ）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）(ⅴ）信託財産を主として上記(ⅰ)ないし(ⅳ)に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
Ｂ．金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）(ハ）特定資産以外の資産
本投資法人は、実質的に不動産等への投資を目的とする場合又は不動産等への投資に付随するものに限り、上記(イ)及び(ロ)に定める特定資産のほか、以下に掲げる資産に投資することがあります。

－ 56 －(56) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ａ．商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
Ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
Ｃ．資産流動化法において定める特定出資
Ｄ．民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）上の組合の出資持分
Ｅ．民法上の動産
Ｆ．信託財産として上記Ａ．ないしＥ．を信託する信託の受益権
Ｇ．上記Ａ．ないしＦ．のほか、東京証券取引所が定める「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」において定める「不動産関連資産」のうち特定資産以外の資産②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ）投資基準については、前記「(1）投資方針 ⑤ 運用方針」をご参照下さい。
(ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1）投資方針 ② ポート
フォリオ構築方針」をご参照下さい。

－ 57 －(57) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(3）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録質権者に対して、原則として以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
①

利益の分配

(イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（投信法に規定される、本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額及び出資剰余金の合計額を控除して算出した金額をいいます。
以下同じです。）の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします（規約第33条第１項第１号）。
(ロ）利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は租税特別措置法第67条の15（以下「投資法人にかかる課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能所
得の金額（以下「配当可能所得金額」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金等を積み立てることができるものとします（規約第33条第１項第２号）。
(ハ）利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第33条第１項第３号）。
②

利益を超えた金銭の分配(イ）本投資法人は、利益の金額が配当可能所得金額の100分の90に相当する金額に満たない場
合その他経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により、役員会において適切と判断した
場合、投信法の規定に従い、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配にかかる計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします（規約第33条
第１項第４号）。
(ロ）本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る利益の金額に、当該営業期間に計上する減価償却額に相当する金額を加算した金額を上限とします。但し、当該金銭の分配金額が投資法人にかかる課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的で役員会が決定した金額をもって金銭の分配をすることができるものとします（規約第33条第１項第４号）。
(ハ）本投資法人は、安定的な分配金の支払いを重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。但し、本投資法人が租税特別措置法第67条の15に規定される課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。
③

分配金の支払方法
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、原則として決算期から３ヶ月以内に投資口の所有口数に応じて分配します（規約第33条第１項第５号）。

－ 58 －(58) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

④

金銭の分配の除斥期間等分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第33条第２項）。
⑤

投資信託協会規則
上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第33条第１項第６号）。

－ 59 －(59) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(4）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

(イ）前記「(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ）その他の特定資産」に定める有価証券及び金銭債権等は、積極的に投資を行うものでなく、安全性及び換金性又は前記「(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ）不動産等」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします（規約第28条第１項）。
(ロ）前記「(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ）その他の特定資産」に掲げる金融デリバティブ取引に関する権利は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リス
クその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約第28条第２項）。
(ハ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。なお、資金を借入れる場合は、適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第34条第１項）。その場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第34条第２項）。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第34条第３項）。
②

投信法による制限
本投資法人は投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

(イ）資産運用会社による運用制限
登録を行った投資法人は、投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用にかかる業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用にかかる業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部 投資法人の詳細情報
第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制
限を除く主なものは次のとおりです。
Ａ．投資法人相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第５号）。但し、双方の投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の場合を除きます（投信法施行令第33条）。
(ⅰ）次に掲げる要件の全てを満たす取引
ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応じるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場
合Ⅳ．投資法人相互間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ｂ．有価証券の売買その他の投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総－ 60 －(60) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）
で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
(ⅱ）個別の取引毎に双方の投資法人の全ての投資主の同意を得て行う取引(ⅲ）その他投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引
Ｂ．投資信託財産と投資法人の取引資産運用会社が投資信託委託業者として運用の指図を行う投資信託財産と資産の運用を行う投資法人との間において取引を行うことを受託会社に指図すること（投信法第15条第１項第３号）。但し、投資信託財産にかかる受益者又は投資法人の投資主の保護に欠ける
おそれが少ないと認められる以下の取引を除きます（投信法施行令第18条）。
(ⅰ）投資信託財産について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．投資信託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資信託契約の一部解約に伴う解約金の支払いに応ずるために行うものである場
合Ⅲ．法令の規定又は投資信託約款に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ．投資法人との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ｂ．有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、投信法施行規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
(ⅱ）投資法人について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応ずるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場
合Ⅳ．投資信託財産との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ｂ．有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、投信法施行規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
(ⅲ）個別の取引毎に全ての受益者及び全ての投資主の同意を得て行う取引(ⅳ）その他受益者及び投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引
Ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の有価証券等に関し、当該投資法人の資産の運用としての取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号）。
Ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第７号）。
Ｅ．その他投信法施行規則で定める取引－ 61 －(61) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

上記の他、資産運用会社が行う行為のうち、投資主の保護に欠け、若しくは投資法人の資産の運用の適正を害し、又は投資法人の信用を失墜させるおそれのあるものとして投信
法施行規則で定める以下の行為（投信法第34条の３第１項第８号、投信法施行規則第52条）。
(ⅰ）資産の運用の範囲及びその実行に関する事項、報酬の額又は支払いの時期その他の資産運用委託契約の内容の重要な部分の変更を、投信法第34条の７において準用する有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律（昭和61年法律第74号、その後の改正を含みます。以下「投資顧問業法」といいます。）第15条第１項に規定する書面に準ずる書面を交付しないで行うこと（当該書面の交付に代えて、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供する場合にあっては、当該事項を提供しないで行うこと。）。
(ⅱ）資産運用会社が資産運用委託契約を締結した投資法人以外の者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号
及び第７号並びに第２項第１号ないし第３号に掲げる取引に該当する場合を除きます。）。
(ⅲ）他人から不当な制限又は拘束を受けて投資法人の資産の売買その他の取引を行い、又は行わないこと。
(ⅳ）特定の銘柄の有価証券等について、不当に売買高若しくは取引高を増加させ、又は作為的に値付けを行うことを目的とした取引を行うこと。
(ⅴ）投資法人のために投資顧問業法第２条第13項に規定する証券取引行為を行う場合において、当該証券取引行為の相手方の代理人になること（但し、資産運用会社が証券業を営んでいる場合（資産運用会社が証券取引法第２条第12項に定める証券仲介業者又は外国証券業者に関する法律（昭和46年法律第５号、その後の改正を含みます。）第２条第２号の２に定める許可外国証券業者である場合を除きます。）はこの限りではありません。）。
(ロ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式にかかる議決権の総数が、当該株式にかかる議決権の総数の100分の50を超えることとなる場
合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
(ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
Ａ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
Ｂ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
Ｃ．その他投信法施行規則で定める場合。
(ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法
人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項及び第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。

－ 62 －(62) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合。
Ｂ．投資法人の権利の実行にあたりその目的を達成するため必要かつ不可欠であるとき。
Ｃ．その他投信法施行規則で定める場合。
③

その他の投資制限(イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「(1）投資方針 ② ポートフォリオ構築方針」をご参照下
さい。
(ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

－ 63 －(63) ／ 2006/11/27 9:24 (2006/11/17 10:57) ／ F13952_e1_030_wk_06341536_第１－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

３【投資リスク】(1）リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人の保有資産である個別の不動産及び不動産信託の受益権の信託財産である不動産特有のリスクについては、後記「５ 運用状況 (2）投資資産 ②

投資不動産物件 (リ）各物件の概要」を併せてご参照下さい。

本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落すると考えられ、その結果、元本の欠損が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本「３ 投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本「３ 投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

一般的なリスク(イ）投資口及び投資証券の商品性に関するリスク(ロ）本投資証券の払戻しがないことに関するリスク(ハ）本投資証券の市場性に関するリスク(ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク(ホ）投資口の希薄化に関するリスク(ヘ）金銭の分配に関するリスク(ト）有利子負債比率に関するリスク(チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク(リ）本投資法人の登録が取消されるリスク②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク(ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク(ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク(ニ）資産運用会社に関するリスク(ホ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク(ヘ）役員の職務遂行にかかるリスク(ト）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(チ）本投資法人や資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク(リ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク(ヌ）敷金・保証金の利用に関するリスク(ル）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ヲ）運用不動産の取得方法に関するリスク③

不動産関連資産－不動産に関するリスク(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク(ロ）物件取得の競争に関するリスク(ハ）テナントの獲得競争に関するリスク－ 64 －(64) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク(ホ）土地の境界紛争等に関するリスク(ヘ）不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク(ト）法令等の変更に関するリスク(チ）区分所有物件に関するリスク(リ）共有物件に関するリスク(ヌ）借地物件に関するリスク(ル）専門家報告書等に関するリスク(ヲ）賃貸借契約に関するリスク(ワ）賃料の減額に関するリスク(カ）不動産の運用費用の増加に関するリスク(ヨ）入居者の建物使用態様に関するリスク(タ）不動産の毀損等に関するリスク(レ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ソ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク(ツ）有害物質にかかるリスク(ネ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク(ナ）テナントの支払能力に関するリスク(ラ）売主等の倒産等の影響を受けるリスク(ム）転貸・マスターリースに関するリスク(ウ）借家物件に関するリスク(ヰ）開発物件に関するリスク(ノ）テナントの集中に関するリスク(オ）テナントの業種の偏りに関するリスク(ク）オペレーターに関するリスク④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク(イ）信託受益者として負うリスク(ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク(ハ）信託受託者にかかるリスク⑤

税制に関するリスク(イ）導管性要件にかかるリスク(ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ニ）一般的な税制の変更にかかるリスク①

一般的なリスク(イ）投資口及び投資証券の商品性に関するリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業績又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人にかかる通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部－ 65 －(65) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

又は一部の支払いが行われない可能性があります。
(ロ）本投資証券の払戻しがないことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。従って、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却（証券取引所に上場されている場合には取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資証券の売却が困難となった場合、特に本投資証券が証券取引所に上場されなくなった場合には、本投資証券を希望する時期及び条件で換価することが困難となります。
(ハ）本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、上記特例に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
上記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測することはできず、本投資証券がどの程度活発に取引されるかも予測できません。さらに、不動産投資信託の上場市場の存続も保証されていません。
本投資証券の上場市場における売却が困難若しくは不可能となった場合には、本投資証券の売却を希望する投資主は、相対取引による売却によるほかなく、本投資証券を希望する時
期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
(ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れないとの保証はありません。
本投資証券が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
本投資法人は、不動産及び不動産を主たる信託財産とする信託受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び不動産信託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資証券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資証券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
(ホ）投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行
済投資口総数に対する割合は希薄化する可能性があります。
また、期中において追加発行された投資口に対して、その期の保有期間が異なるにもかか－ 66 －(66) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.docわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行う予定であり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口あたりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。
(ヘ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 (3）分配方針」に記載の分配方針に従い、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。
(ト）有利子負債比率に関するリスク
本投資法人の有利子負債比率の上限は、資産運用会社の運用ガイドラインにより60％としますが、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により一時的にこの数値を超えることがあります。有利子負債比率の値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配額が減少するおそれがあります。
(チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(リ）本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資証券の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。
②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産又はその裏付けとなる不動産からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、物件の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。テナントの入居時に支払能力又は信用状態を審査しますが、これらは入居後に悪化する可能性もあります。また、当該物件に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
本投資法人は、資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の物件の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分
配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。

－ 67 －(67) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

また、売却に伴い損失が発生する場合もあります。
他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産に関して課される公租公課、不動産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務にかかる費用、維持修繕費
用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
これらの要因により、投資主への分配金額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件並びにその後の金利負担は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法
人債の発行を行うことができるという保証はなく、また、変動金利により調達した場合には、その後の金利変動により利払額が増加する可能性があります。
借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。金利が上昇しても本投資法人の受け取る賃料収入等が連動して上昇するわけではないので、分配可能金額は減少する可能性があります。
税法上、導管性要件のうち、投資法人による借入金の借入先を適格機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、有利子負債比率等に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や敷金・保証金に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、導管性要件（後記「⑤ 税制に関するリスク (イ）導管性要件にかかるリスク」をご参照下さい。）
を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
借入れ又は投資法人債の発行において不動産関連資産に担保を設定した場合、借入先による担保の解除手続の遅延その他の事情により、希望どおりの時期に売却できず、又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、不動産関連資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合等、一定の条件の下に不動産関連資産に対して追加して担保を設定する
ことを要求される可能性もあります。
さらに、借入れ又は投資法人債の返済資金を調達するために、本投資法人の希望しない時
期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得ない可能性もあります。また、本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、
本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
(ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク－ 68 －(68) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会
社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現は
これらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの関係者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。
資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき投信法上の善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、
法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があるほか、場合によっては本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。さらに、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が破産等により投信法における認可又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、上記と同様のリスクがあります。
資産運用会社は米国ＬＣＰを含む株主より多くの人材を受け入れ（本書の日付現在、資産運用会社の従業員の多くは資産運用会社の株主からの出向者です。）、また米国ＬＣＰとの間で締結した情報提供契約に基づき、同社より不動産運用にかかるノウハウ、情報、アドバ
イスの提供を受けています。また、本投資法人は物件の取得機会の拡大を図るために、資産運用会社の株主等でもあるパイプラインサポート会社との間で不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書を締結しています。このように、本投資法人の資産運用は、これらの関係者に依存している側面を有しています。資産運用会社の株主がその株式を売却することなどにより、期待どおりに人材やノウハウ等の供給・提供を受けることができなくなり、あるいはパイプラインサポート会社との契約が解除され若しくは更新されず、又は期待どおりの成果をあげない場合や、これらの関係者がその期待される業務遂行に必要な人的・財政的基盤を失うような場合には、本投資法人の収益及び存続にも悪影響が出るおそれがあります。
(ニ）資産運用会社に関するリスク
本投資法人が適切な不動産関連資産を確保し、これを適切に運用するためには、特に資産運用会社の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、資産運用会社
においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に資産運用会社との資産運用委託
契約を解約又は解除することができるほか、資産運用会社が投信法上の投資信託委託業者でなくなったときその他一定の場合には資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。資産運用会社との資産運用委託契約が解約又は解除された場合、現在の資産運用会社との資産運用委託契約においては一定の手当てがなされていますが、一般的には上記(ハ)に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変更は、－ 69 －(69) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
(ホ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
本投資法人は、個別の不動産の態様に応じて、当該不動産につきプロパティ・マネジメン
ト会社を選定することがあります。
一般に、テナント・リーシング、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、プロパティ・マネジメント会社の能力、経験、ノウハウによるところが大き
く、本投資法人は、各不動産又は各信託不動産の管理については、管理を委託するプロパ
ティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マ
ネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。よってプロパティ・マネジメント会社の業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社が破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
(ヘ）役員の職務遂行にかかるリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善管注意義務及び忠実義務を負っています。
本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
(ト）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
投信法上、資産運用会社は、本投資法人に対する善管注意義務及び忠実義務を負っている
ほか、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています。
また、投信法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定され、さらに社内規程に基づく自主的なルールも定めています。
資産運用会社の株主は、資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。そのため、資産運用会社が、株主に有利な条件で、本投資法人にかかる資産を取得させることにより、株主の利益を図るおそれがあり、また、本投資法人と株主が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若し
くは管理委託に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、株主又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害するおそれがあります。
投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせること
で、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかしながら、資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない
場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
(チ）本投資法人や資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ平成17年９月及び平成16年３月に設立されたば－ 70 －(70) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.docかりであり、未だ実績が乏しく、過去の実績を的確に評価し、将来の運用成果等を予測することは困難であるといえます。
(リ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、上場投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法第166条に定める会
社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。従って、
本投資法人の関係者が本投資法人にかかる一定の重要な事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上はインサイダー取引規制に抵触しません。本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
なお、資産運用会社は、社内規程においてインサイダー取引の類似取引の防止規程を設けています。但し、かかる社内規程は法令に基づかないものであり、刑事罰の対象とならないた
め、法令と同程度の実効性が確保されるわけではありません。
また、上場投資証券については、上場株券等と異なり、大量保有報告書制度等に関する規制は設けられていません。従って、本投資証券につき支配権獲得を意図した取得・買収が情報開示なしに行われる可能性があり、支配権を獲得した後の投資主総会での決議等の結果として、本投資法人の運用方針、運営形態等が投資主の当初想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
(ヌ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合において賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じたときは、
本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をその投資利回りよりも調達コストの高い借入れ
等により調達せざるを得なくなることもあります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。
(ル）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク規約に規定されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社がこれを具体化するために制定した運用ガイドラインについては、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、投資方針の詳細が変更される可能性があります。
(ヲ）運用不動産の取得方法に関するリスク
本投資法人は、税制上の軽減措置を受けるために必要な場合など、信託受益権の形式ではなく、直接に不動産を取得することがあります。本投資法人が直接に土地を取得する場合、また、当該土地を信託受益権の形式によらずに有償で譲渡する場合には、公有地の拡大の推進に関する法律（昭和47年法律第66号、その後の改正を含みます。）の適用対象となる場合があります。この場合、一定期間、当該土地の取得又は譲渡をすることができなくなる場合があり、また、当該土地の購入を地方公共団体が希望する場合には当該土地を取得できず、
又は、当該地方公共団体に売却することとなる可能性があります。
また、本投資法人が今後不動産を取得するに当たり、税制上の軽減措置を受けること等を目的として譲渡代金支払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行－ 71 －(71) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

わない場合があります。この場合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が運用不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。
③

不動産関連資産－不動産に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 (2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載の不動産又は不動産信託受益権です。不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「④ 不動産関連資産－信託受益権特有のリスク」をご参照下さい。
(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特徴の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、一般的に流動性が相対的に低い資産と考えられています。
経済環境や不動産需給関係の影響によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ロ）物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンドを含む様々な投資家等による不動産投資は活発化しており、物件取得の競争は激化しています。このような状況下にあって、投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオを実現できない可能性があります。
(ハ）テナントの獲得競争に関するリスク
通常、特定の不動産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等の競争条件の変化により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。
また、オフィスビルや商業施設等の住居以外の用に供される不動産については、一般の賃貸住宅に比べて相対的に需要が限定されており、その地域や商圏も限定されていることから、
テナント獲得競争が相対的に激しい傾向にあります。特に周辺地域ないし商圏において他のオフィスビルや商業施設が新設された場合等には、これらとの競合によって本投資法人の保有する物件のテナント獲得にかかる競争力が相対的に低下し、その結果賃料減額を余儀なく－ 72 －(72) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

され、あるいは既存テナントが退去するおそれがあります。また、商業施設においては、周辺商業施設に入居するテナントとの競合により本投資法人の保有する商業施設のテナントの業績が急激に悪化し、賃料支払いの遅延又は不払いが生ずるおそれがあります。また、既存テナントが退去した場合には、これらの不動産の賃貸需要が相対的に低いことや、代替テナ
ントの利用目的のための転用が容易でない場合もあり、代替テナント入居までの空室期間が長期化するおそれがあり、その間不動産の稼働率が大きく低下する可能性があるため、各テナントからの賃料への依存が賃貸住宅に比べて高いこととあいまって、本投資法人の賃料収入を大幅に低下させる可能性があります。また、企業をテナントとすることから、経済情勢の変化等により需要が大きく減少し、稼働率や賃料水準の低下を招くおそれがあります。
シニア物件については、老齢人口の増加に伴い今後も需要が伸びるものと考えられますが、
ａ）高齢者向け居住施設に対する参入も増加傾向にあり、また、その提供する設備・サービ
スも多様化していること、ｂ）介護保険制度の改正により、オペレーターの受け取る介護報
酬減による収益性の悪化、入居者の負担金額増による入居者（利用者）減が生じる可能性があること、及びｃ）高齢者向け居住施設に関する新しい制度が創設され既存よりも設備等に関する基準や補助金等の面で優良な物件が出現する可能性があることなどから、需要の伸びにかかわらず、これらの競争環境の変化によっては、本投資法人の保有するシニア物件のテ
ナント獲得にかかる競争力が相対的に低下するおそれがあります。
(ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤・地質、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制の不遵守や、周辺の土地利用状況等が、瑕疵や欠陥となる可能性もあります。さらに、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産であっても、建築基準関係法規の求める安全性や耐震強度等を有し、あるいは不適正な設計施工等が存在しないとの保証はありません。そこで、
資産運用会社が不動産又は不動産信託受益権の取得の判断を行うに当たっては、対象となる不動産について利害関係のない第三者の建設会社等の専門業者から建物状況調査報告書等を取得し、また、構造設計についても、第三者専門家に確認の調査を委託し、建築基準法で定める耐震性能に照らして問題がないか等につき、確認を行います。さらに、原則として当該
不動産関連資産の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任を負担させることとしています。
しかし、不動産関連資産の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、
本投資法人の取得後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されることもあります。さらに、不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産関連資産を取得する可能性があります（なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません）。
不動産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他にかかる予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である
等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。

－ 73 －(73) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされる（宅地建物取引業法第77条の２第２項）ため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他にかかる予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与えるおそれがあります。
不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない
一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえない
ため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及できることもありますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。
(ホ）土地の境界紛争等に関するリスク
不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず
又は境界標の確認ができないまま、不動産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。従って、状況次第では、後日当該物件を処分するときに事実上の障害が発生し、また保有中においても境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
(ヘ）不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築確認取得時点においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の下では不適格になることがあります。
その他、不動産は、消防法や都市計画法等の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による種々の規制に服します。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、敷地の一部が道路として指定されることにより敷地面積が減少し、その結果、建ぺい率・容積率の規制において悪影響が生ずることもあります。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替え自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がる可能性があります。

－ 74 －(74) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

また、本投資法人が取得を予定する資産のうちには、地方公共団体の定める条例上の駐車場の付置義務を満たしていないものが存在します。これらにつき本投資法人は、売主の負担と責任において上記付置義務を満たした上で引渡しを行うよう要請し、又は各地方公共団体との協議を通じて義務の緩和等の措置を要請する等、可能な限りの対応を行う所存ですが、引渡しまでに上記義務を満たせないおそれがあります。また、本投資法人としては、少なく
とも上記義務違反がテナント及び近隣の居住者の迷惑とならないよう配慮します。その他、かかる義務を満たせない場合、多くの条例では特に制裁を定めていないことがありますが、違反への措置については予め慎重な検討を行います。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用や用途に規制が加えられ、収用、再開発若しくは区画整理等が行われ、又は不動産の保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
(ト）法令等の変更に関するリスク
消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的に不動産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開
発、区画整理等の事業により、不動産に関する権利が制限され、あるいは、一定の負担金等の負担を求められる可能性があります。さらに、環境保護を目的とする現行法令等又は将来制定・施行される新法令等により、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課され、又は義務が強化される可能性もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、シニア物件に関しては、有料老人ホームの運営は各都道府県の監督下にあり、シニ
ア住宅についての認定を維持するためには財団法人高齢者住宅財団の設定する基準を満たす
必要があります。これらの監督機関におけるシニア物件の監督方針の変更や要求される基準の変更又はその解釈若しくは適用の変更によっては、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
(チ）区分所有物件に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有法及び区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません（区分所有法第31条）。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。
また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。従って、本投資法人又は信託受託者が議決権の４分の３を有していない場合はもとより、これを保有している場合でも頭数において劣るため、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができ、本投資法人の意
向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。この場合、新区分所有者の資－ 75 －(75) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

力、数、属性等の如何によっては、不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合にほかの区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前にほかの区分所有者と優先的に売却交渉を行う等の制約を受けます。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。
なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。不動産登記の実務では「敷地権」ということもあります。）の一体性を保持するために、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（但し、管理規約で別段の定めをすることはできます。）。そ
して、敷地権の登記がなされている場合（敷地利用権が専有部分の登記事項として登記されていることをいいます。）には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて善意の第三者に処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていな
い場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
(リ）共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有者は、法令上、共有物の分割を請求する権利があり、これにより分割後の不動産の単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、その場合であっても、合意の有効期間（法令により５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場
合は共有物の分割が行われる可能性があります（但し、共有者は、破産手続、会社更生手続
又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産にかかる賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性がある他、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資－ 76 －(76) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

法人が共有不動産の一部又は全部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。従って、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意
向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。この場合、新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。
これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に他の共有者と優先的に売却交渉を行う等の制約を受ける可能性があります。
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。従って、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還
債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。
また、他の共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となり、又は劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
(ヌ）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。本投資法人が借地権者である場合には、借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場
合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地にかかる借地権もともに譲渡することとなるため、原則として借地権設定者の承諾が必要となります。か－ 77 －(77) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

かる承諾が適時に得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うことがありますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べ上記のような制限やリスクを伴うことから、減価要因となり、また、売却が困難となるおそれがあります。
また、借地上の建物に投資する場合には、原則として、借地上の建物の所有権登記による
当該借地権にかかる第三者対抗要件の具備や、借地権について仮登記を経る等の順位保全策
等を慎重に検討し、それが確認された場合にのみ投資の対象としますが、仮登記等に関し借地の地権者又は転貸人（転借地上の建物に投資する場合）の了解が得られない場合において、転借地上の建物の所有権登記等、転借地の転借地権を地権者に対抗できない可能性のあるような場合であっても、地権者及び転貸人の属性等から判断してリスクが許容範囲内にあると判断できるときには、借地権について第三者対抗要件及び仮登記等を経ずに投資の対象とすることがあります。この場合、想定を超えるリスクが顕在化した場合には、第三者対抗要件
その他の権利保全策が有効に機能せず、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
その他、地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、普通地方公共団
体の長はその契約を解除できるとされています（地方自治法（昭和22年法律第67号、その後の改正を含みます。）第238条の５第３項）。従って、地方公共団体から普通財産である土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ル）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、これを行う不動産鑑定士等や評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額又は調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買が可能であることを保証又は約束するものではありません。
建物状況調査報告書及び地震リスク診断（ＰＭＬ算定）報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載するものであり、また、提供される資料の内容や時間的制約等から一定の限界があり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される地震ＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。地震ＰＭＬ値は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

－ 78 －(78) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ヲ）賃貸借契約に関するリスク
賃貸用住居やオフィスビル等の建物賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場
合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。また、賃貸借契約において敷金の一部を借主に返還しない旨のいわゆる敷引の規定や、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金、かかる違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があり、敷引の金額、違約金や敷金・保証金の没収の金額によっては本投資法人の収益が大幅に変動するおそれがあります。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
(ワ）賃料の減額に関するリスク
不動産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナン
トが賃貸人に対し、借地借家法（又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。））に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、本投資法人が保有する不動産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
上記のような通常の建物賃貸借に対して、定期建物賃貸借は、一定の要件を満たすことにより、契約有効期間中、賃料増減額請求権に服さないものとすることができます。なお、定期建物賃貸借においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。さらに、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物
賃貸借には、通常の賃貸借に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人又は信託受託者が賃貸している不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人又は信託受託者が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
(カ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理にかか－ 79 －(79) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
一方で、不動産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
(ヨ）入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更
工事、内装の変更、入居者所有資産の設置、その他の入居者による建物の使用方法により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。なお、資産の種類又は設置の経緯により、建物所有者の資産であるか、入居者の資産であるか不明なものもあるため、入居者の建物使用による違反と思われるものであっても、実際は建物所有者による違反とみなされる可能性もあります。
また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人又は信託受託者の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(タ）不動産の毀損等に関するリスク
不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となり、多額の費用を要する場合があります。また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、将来的に不動産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、
本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(レ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化
又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。
本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や包括賠償責任保険等を付保する方
針ですが、不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制
その他の理由により不動産を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。

－ 80 －(80) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ソ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク
本投資法人又は信託受託者の保有する不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する利益が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、
民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています。
本投資法人は、不動産に関しては、施設賠償責任保険等の適切な保険を付保する予定です。
しかし、不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行わ
れず若しくは遅れる可能性は否定できません。
(ツ）有害物質にかかるリスク
取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵され又は地下水が汚染されている場
合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。本投資法人は、取得を検討する物件については専門家に依頼して環境調査を行います。土地や地下水に有害物質が含まれているか否かは、当該土地の使用歴の確認、土壌や地下水のサンプリング等で調査しますが、調査が完全であるとの保証はなく、例えば、環境調査にて汚染の可能性がない、又は低いと報告された場合でも、後日汚染の存在が判明することがあります。
また、取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。本書の日付現在、アスベスト等を使用している若しくは使用している可能性のある建物が、取得する予定の不動産に含まれています。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産の所有者に損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
(ネ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２投資方針 (1）投資方針」に記載された投資方針に基づき資産の運用を行いますが、その投資対象とする不動産が一定の地域に偏在する場合、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法
人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象とする不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産
に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、
本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
(ナ）テナントの支払能力に関するリスク
賃借人（テナント）の財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があり－ 81 －(81) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

ます。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が小さ
くない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。本投資法人では、かかるリスクを低減するために、
テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、
投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
(ラ）売主等の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合や、建物の建築請負業者が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買若しくは完成建物の移転又はそれらについての対抗要件具備が当該売主又は建築請負業者の管財人等により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売却した場合、又は、財産状態が健全でない建築請負業者が建物の建築を請け負っていた場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は当該建物の請負が当該売主又は建築請負業者の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
(ム）転貸・マスターリースに関するリスク
本投資法人は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に投資対象不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人又は信託受託者は、投資対象不動産に入居するテナントを自己の意
思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。
また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状
態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、賃借人が転貸借契
約上の転貸人としての債務の履行を怠った場合には、転借人は賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、テナントが賃借人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなるため、投資主に損害を与える可能性があります。
一方、ＬＣＰスタイルの契約形態の一つである賃料固定型マスターリース契約においては、
投資対象不動産の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結するマスターリース会社が、エンドテナントに対して当該不動産を転貸することになり、
本投資法人の保有する資産のうち、一部の物件についてはかかる賃料固定型マスターリース契約が締結されています。この場合、マスターリース会社の財務状態の悪化等により、マス
ターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
加えて、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスター
リース契約（以下「新マスターリース契約」といいます。）を締結し、エンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定される場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信－ 82 －(82) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

託受託者に対して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。また、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知す
る前に、エンドテナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテナントに対して賃料を請求できなくなります。
(ウ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は（信託受益権の場合は）信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて結んだ賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は信託受託者とテナン
トの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(ヰ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「２

投資方針(1）投資方針⑤

運用方針(イ）取得基準

Ｈ．

開発案件への投資」に記載のとおり、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、次に例示するような固有のリスクが加わります。ａ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となり売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性。ｂ）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止され、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性。ｃ）開発コストが当初の計画を大きく上回ることになり、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性。ｄ）天変地異により、開発が遅延、変更又は中止され、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性。ｅ）行政上の許認可手続きにより、開発が遅延、変更又は中止され、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性。ｆ）
開発過程において事故が生じ、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性。ｇ）竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない可能性。
ｈ）その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性。
この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
(ノ）テナントの集中に関するリスク
投資対象不動産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナントの退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸面積の大きなテナントが退去した場合には、稼働率が低くなる上に、他のテナントを探し稼働率－ 83 －(83) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントの賃料の支払能力が低下し、又は失われた場合には、総賃料収入に与える影響が大きくなります。本投資法人は、かかるリスクを低減するために、テナントの信用力について厳格に審査するとともに、投資対象及びテナントが過度に集中することのないよう適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
(オ）テナントの業種の偏りに関するリスク
商業施設の場合、その立地条件や建物の構造により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、投資対象不動産のテナントの業態が、特定の業態に偏った場合には、当該業態全般の収益が悪化したような場合には、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があるなど、当該テナントの業種にかかる事業上のリスクの影響を受けるおそれがあります。
(ク）オペレーターに関するリスク
投資対象不動産の中には、シニア物件をはじめとして、物件の特性上、その物件の運用に当たり利用者又はエンドテナントに対し、そのオペレーターが一定のサービスを提供することが必要とされる物件があります。このような物件については、当該物件の運営管理に適す
るオペレーターに対して賃貸し、かかるオペレーターによりその運営管理がなされますが、その運営管理が適切に行われなかった場合、本投資法人のレピュテーションを害し、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼすおそれがあります。加えて、かかるオペレーターに倒産事由その他の一定の事由が生じた場合には、本投資法人や受託者等がサービスの提供を行う
ことが業法規制上困難であり、あるいは、十分な経験及びノウハウを有していないことなどから、当該物件の運営管理が一時的に停止し、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼすおそれがあります。このような悪影響を回避又は軽減するため、本投資法人は、シニア物件については、オペレーターに一定期間の賃料不払いや倒産その他の一定の事由が生じた場合に、これに代わってシニア物件の運営に当たることを目的とするバックアップオペレーターを予め選定し、これに関してバックアップオペレータとの間で覚書等を締結することを原則としています。しかしながら、バックアップオペレーターによる承継が円滑に行われる保証はな
く、また、当該物件の運営管理に特有の経験及びノウハウが必要とされる場合には、バックアップオペレーターによる業務の承継がなされたとしても、当該バックアップオペレーターが当該物件の運営管理を従前のオペレーターと同等に行うことができない可能性があります。
④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク(イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、－ 84 －(84) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産信託受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。
(ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。
さらに、不動産信託受益権については証券取引法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、平成16年12月の信託業法（平成16年法律第154号、その後の改正を含みます。）の改正に伴い、信託受益権販売業が新たに規定され、信託の受益権の明確な仲介業務ルールが定められており、かかる法令改正により、信託の受益権の流動性が従来より高まる可能性がありますが、有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
なお、信託業法に基づき、信託の受益権の販売又はその代理若しくは媒介を行う営業については、内閣総理大臣の登録を受けた者でなければ、営むことができないとされています。
(ハ）信託受託者にかかるリスク
Ａ．信託受託者の破産・会社更生等にかかるリスク
信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。以下「信託法」といいます。）上、受託者が破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられます。また、信託法によれば、信託財産に対する信託受託
者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられます。但し、不動産が信託財産であることを破産管
財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産信託受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
Ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産信託受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
不動産信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、ａ）信託契約上、当該信託の目的が受益者のために信託財産を管理処分することであることが明確にされていること、ｂ）信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、信託受託者に厳しい制約を課されていること、との要件が満たされているもののみ
を投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担－ 85 －(85) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。
⑤

税制に関するリスク(イ）導管性要件にかかるリスク
税法上、「投資法人にかかる課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、借入金等の定義にかかる不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 (5）
課税上の取扱い ② 投資法人の税務 (イ）利益配当等の損金算入」をご参照下さい。
(ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第26条）としています。本
投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(ニ）一般的な税制の変更にかかるリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券にかかる利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

－ 86 －(86) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(2）投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した様々なリスクに鑑み、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守すると共に、資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、実効性のあるリスク管理体制を構築し、かつ、かかる管理体制が最大限の効力を発揮するよう努めています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、３ヶ月に１回以上役員会を開催し、資産運用会社の運用状況の報告を受ける

他、執行役員は適宜資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、資産運用会社の管理・監督を行います。
②

資産運用会社の体制(イ）資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、リスクの種類毎に管理部門を定めてリスクをモニタリングし、かつ管理を行います。
(ロ）資産運用会社は、利害関係者と本投資法人の間の物件の購入、売却、仲介、賃貸、管理等の取引について、自主ルールを定めており、当該自主ルール上、これらの取引については、
コンプライアンス・オフィサーによる法令遵守の確認を経た上で、コンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会による審議及び決議を経た後、本投資法人の役員会による審議及び承認を要するものとしています。かかる自主ルールをを遵守することにより利益相反にかかるリスク管理を行います。
(ハ）資産運用会社は、内部者取引の未然防止についての社内規程を定め、役職員のインサイダー取引の類似取引防止に努めています。
(ニ）資産運用会社は、コンプライアンスを所管するコンプライアンス・オフィサーが委員長となるコンプライアンス委員会を設け、コンプライアンス委員会規則に定める重要な法令遵守に関する事項は投資委員会による審議の前にこれを開催し法令遵守の状況を監視します。
(ホ）資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対応を講じています。また、コンプライアンス規程に法令遵守を実現させるための具体的な手引を定め、役職員による法令遵守の徹底を図るとともに、法令遵守を実現させるための具体的な実践計画であるコンプライアンス・プログラムを策定し、これに従って法令遵守の実践に努めます。
以上のように、本投資法人及び資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備しています
が、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないこと
によりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。

－ 87 －(87) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_040_wk_06341536_第１－３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（証券保管振替制度に関する実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第５条）、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の状況です。
①

役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします（規約第17条）。
(イ）執行役員の報酬は、１人当たり月額100万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(ロ）監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（注）本投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第18条）。

②

資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して委

託業務報酬を支払います。当該報酬は、運用報酬１ないし３からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務
報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。
(イ）運用報酬１
各計算期間内において本投資法人が保有する各物件の保有期間に応じて、当該各物件の資産額に年率0.35％を上限とする料率を乗じた金額（１年を365日とする実日数による日割計算。１円未満切捨て。）を、運用報酬１とします。なお、ここでの「計算期間」とは、本投資法人の決算期の翌日（同日を含みます。）から３ヶ月目の月末日（同日を含みます。）まで、及び、当該末日の翌日（同日を含みます。）から決算期（同日を含みます。）までの各期間を意味します。但し、最初の計算期間は、本投資法人の設立日（同日を含みます。）から最初に到来する決算期の３ヶ月前の月末日（同日を含みます。）までとします。また、各物件の「資産額」とは、計算期間中に本投資法人が取得した物件については取得時の当該物件にかかる鑑定評価額を、それ以外の物件については直前の決算期を調査の時点として鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査等による価格を、それぞれ意味します。
運用報酬１は、各計算期間の終了日から１ヶ月以内に支払うものとします。
(ロ）運用報酬２
本投資法人の各営業期間毎に算定される運用報酬２控除前の処分可能金額に3.0％を上限－ 88 －(88) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

とする料率を乗じた金額（１円未満切捨て。）を運用報酬２とします。なお「処分可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される
税引前当期純利益に、繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額を意味するものとします。
運用報酬２は、当該営業期間にかかる決算書類の確定後１ヶ月以内に支払うものとします。
(ハ）運用報酬３(ⅰ）本投資法人が特定資産を取得した場合において、(a）スポンサー関係者から取得した場合はその取得価額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下同じです。）の0.7％を上限とする料率を乗じた金額を、(b）スポンサー関係者以外の者
から取得した場合はその取得価額の1.0％を上限とする料率を乗じた金額を、また、(ⅱ）本投資法人が特定資産を譲渡した場合において、(a）スポンサー関係者に対して譲渡した場合はその譲渡価額（但し、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。以下同じです。）の0.4％を上限とする料率を乗じた金額を、(b）スポンサー関係者以外の者に対して譲渡した場合はその譲渡価額の0.7％を上限とする料率を乗じた金額を、それぞれ運用報
酬３とします。
運用報酬３は、本投資法人が当該特定資産を取得した日又は譲渡した日が属する月の翌月末日までに支払うものとします。
③

一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者である中央三井信託銀行株式会社（以下「一般事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。
(イ）本投資法人の機関の運営に関する事務(ロ）計算に関する事務(ハ）会計帳簿の作成に関する事務(ニ）納税に関する事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．委託報酬は、資産総額に年率0.085％を乗じた額を上限として別途定める報酬を支払うものとします。
Ｂ．一般事務受託者は、上記Ａ．の委託報酬を、各決算期の末日の属する月の翌月末までに本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は一般事務受託者から請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払います。
④

投資主名簿等管理人への支払報酬
本投資法人は、投資主名簿等管理人である中央三井信託銀行株式会社（以下「投資主名簿等管理人」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。
(イ）投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項(ロ）投資口の名義書換及び質権の登録又はその抹消に関する事項(ハ）実質投資主通知及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事項(ニ）投資証券不所持の取扱に関する事項(ホ）投資主等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項(ヘ）投資主等の提出する届出の受理に関する事項(ト）投資証券の交付に関する事項(チ）投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項－ 89 －(89) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(リ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成に関する事項(ヌ）金銭の分配の計算及びその支払いのための手続きに関する事項(ル）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項(ヲ）投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項(ワ）委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項(カ）新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項(ヨ）投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申し出の受理に関する事項（上記(イ)ないし(カ)の事項に関連するものに限ります。）(タ）法令又はこの契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項(レ）上記(イ)ないし(タ)に掲げる事務のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上定める事項
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、委託事務手数料として、下表により計算した金額を投資主名簿等管理人に支払います。但し、下表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上定めます。
Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１．基本手数料(1）毎月末現在における投資主及び実質投資主

投資主名簿等の管理の名寄せ合算後投資主数を基準として、投資投資主票及び実質投資主票の主１名につき下記段階に応じ区分計算した合管理

計額の６分の１。

平常業務に伴う月報等諸報

但し、月額の最低料金は200,000円とする。

告、期末現在における投資主

5,000名まで

480円

10,000名まで

420円

30,000名まで

360円

50,000名まで

300円

100,000名まで

260円

100,001名以上

225円

及び実質投資主の確定と各名簿を合算した諸統計表の作成
新規及び除籍の投資主票、実質投資主票の整理(2）除籍の投資主票及び実質投資主票
２．名義書換手数
料

１件につき

70円

(1）書換等の投資証券１枚につき110円

投資証券の名義書換(2）書換等の投資口数１口につき120円

質権の登録及び抹消
改姓名、商号変更、その他投資証券の表示変更に関する投資証券及び投資主名簿への記
載－ 90 －(90) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

３．投資証券不所(1）投資証券不所持申し出取扱料

持取扱手数料投資証券１枚につき事務範囲
投資証券不所持制度に基づく
80円(2）投資証券発行又は返還料

不所持申し出の受理
投資証券寄託先への寄託又は投資証券１枚につき80円

投資証券の廃棄不所持取扱中の投資主より交付請求があった場合の投資証
券交付及びそれに付随する事
務

４．分配金事務手
数料(1）期末現在における投資主及び実質投資主の分配金の計算及び分配金明細

名寄せ合算後投資主数を基準として、投資主表の作成

１名につき下記段階に応じ区分計算した合計

分配金領収証及び郵便振替支額。

払通知書の作成

但し、最低料金は350,000円とする。

印紙税の納付手続

5,000名まで120円

10,000名まで

110円

30,000名まで

100円

50,000名まで

80円

100,000名まで60円

100,001名以上50円(2）指定振込払いの取扱１件につき150円

分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分
配金明細表の作成
分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成一般税率以外の源泉徴収
税率の適用分配金計算書の作成(3）郵便振替支払通知書の分割
１枚につき

100円

１件につき

150円

(5）分配金計算書作成 １件につき15円

５．投資証券分合(1）回収投資証券

１枚につき

80円

分割、併合等による投資証券

交換手数料(2）交付投資証券

１枚につき

80円

の回収、廃棄及び新投資証券(4）特別税率の適用の交付
６．分配金支払手(1）分配金領収証及び郵便振替支払通知書

数料

１枚につき

取扱期間経過後の分配金及び450円(2）毎月末現在における未払の分配金領収証及分配金の支払未払分配金及び分配金の管理

び郵便振替支払通知書
１枚につき

３円

７．諸届・調査・

(1）諸届

１件につき

600円

住所変更届、特別税率適用届

証明手数料

(2）調査

１件につき

600円

及び銀行振込指定書並びに実

(3）証明

１件につき

600円

質投資主管理番号変更届等諸届出の受理
税務調査等についての調査、回答
分配金支払証明書等諸証明書の発行－ 91 －(91) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

手数料項目
８．諸通知発送手
数料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1）封入発送料 封入物２種まで（機械封入）

１通につき封入発送料 …招集通知、決議
25円

通知等の封入、１種増すごとに５円加算

発送、選別及び(2）封入発送料 封入物２種まで
（手封入）

１通につき

書留受領証の作
40円

成１種増すごとに10円加算

葉書発送料 …葉書の発送(3）葉書発送料

１通につき

８円

宛名印書料 …諸通知等発送の(4）宛名印書料

１通につき

15円

ための宛名印書(5）照合料

１照合につき10円

照合料…２種以上の封入物についての照合９．還付郵便物整

１通につき

200円

理手数料

投資主総会関係書類、分配金、投資証券その他還付郵便物の整理、保管、再送

10．投資主総会関係手数料(1）議決権行使書（委任状）作成料
行使書（委任状）

１枚につき議決権行使書（又は委任状）
15円(2）議決権行使書（委任状）集計料
行使書（委任状）

１枚につき

の作成
議決権行使書（又は委任状）

70円

の集計

但し、最低料金は70,000円とする。
(3）投資主総会受付補助

投資主総会受付事務補助

派遣者１名につき
11．投資主一覧表
作成手数料

10,000円(1）全投資主を記載する場合
１名につき大口投資主一覧表等各種投資
20円

主一覧表の作成(2）一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき12．複写手数料20円

複写用紙１枚につき30円

投資主一覧表及び分配金明細
表等の複写

13．分配金振込投投資主１名につき

50円

資主勧誘料
14．投資証券廃棄手数料

分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送

投資証券１枚につき15円

予備投資証券等の廃棄

但し、最低料金は30,000円とする。

－ 92 －(92) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ⅱ．保管振替制度関係手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１．実質投資主管

毎月末現在における名寄せ後の実質投資主１

実質投資主の実質投資主管理

理料

名につき、下記段階に応じ区分計算した合計

番号単位の管理額。

投資主と実質投資主及び実質

但し、月額の最低料金は50,000円とする。

２．新規預託投資5,000名まで50円

10,000名まで

45円

30,000名まで

40円

50,000名まで

30円

50,001名以上25円

新規預託投資口数データ１件につき200円

投資主間の名寄せ
実質投資主の抹消・減少通知にかかる処理

新規預託投資口数データの作口数データ処成及び仮実質投資主名簿への

理手数料

登録

３．投資主通知

実質投資主通知データ１件につきデータ処理手150円

データの入力及び実質投資主
名簿への登録数料
Ｂ．経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、上記Ａ．の定めによりがたい事情が生じた場合は、随時本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上これを変更することができます。
Ｃ．投資主名簿等管理人は、上記Ａ．の手数料を毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月中に投資主名簿等管理人が別途指定する口座に振込により支払うものとします。
Ｄ．上記Ａ．の記載にかかわらず、本投資法人の発行する投資証券が上場される日の属する月（以下本Ｄ．において「上場月」といいます。）の末日（但し、上場月が本投資法人の期末の属する月と同一の場合は、上場月の前月末日）までの間については、名義書換事務委託契約の締結日の属する月については月額０円とし、同契約締結日の属する月の翌月から月額10,000円とするものとします。但し、公募による新投資口発行及び売出しに関する事務手数
料はこの適用範囲外とし、本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意された金額が本投資法人から投資主名簿等管理人に別途支払われるものとします。
⑤

資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社である中央三井信託銀行株式会社（以下「資産保管会社」といいます。）に対して、本投資法人の資産の保管にかかる業務を委託しています。
本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、上記の業務に対して以下のとおり資産保管会
社に報酬を支払います。
(イ）委託報酬は、資産総額に年率0.02％を乗じた額を上限として別途定めるものとし、資産保管会社が別途指定する資産保管会社の口座に振込により支払います。
(ロ）資産保管会社は、上記(イ)の委託報酬を、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は資産保管会社から請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払います。

－ 93 －(93) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

⑥

会計監査人報酬
会計監査人の報酬は、１営業期間につき金1,500万円を上限として役員会で決定する金額とします。その支払いは当該営業期間の決算期から３ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により行います（規約第24条）。
(4）【その他の手数料等】
本投資法人は、設立費用として以下の費用を負担するものとし設立企画人に5,000万円を支払いました。
①

設立登記の登録免許税②

金融機関の取扱手数料③

本投資法人の設立にかかる専門家（弁護士、公認会計士及び税理士等）に対する報酬④

投資証券の作成・印刷費等その他設立事務に必要な費用⑤

その他設立のために必要となる費用
本投資法人は、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた業務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合には、かかる遅延利息又は損害金を負担します。
上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します。
①

投資証券の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付にかかる費用を含みます。）②

有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用③

目論見書の作成及び交付にかかる費用④

法令に定める財務諸表、運用報告書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤

本投資法人の公告にかかる費用及び広告宣伝等に関する費用⑥

専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）⑦

執行役員、監督役員にかかる実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催

に伴う費用
⑧

運用資産の取得又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑨

借入金及び投資法人債にかかる利息⑩

本投資法人の運営に要する費用⑪

その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務(イ）個人投資主の税務
Ａ．利益の分配にかかる税務－ 94 －(94) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。但し、本投資法人から受け取る利益の分配は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。また、利益の分配にかかる源泉税率は、特例により平成20年３月31日までに受け取る利益の分配に関しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成20年４月１日以後に受け取る利益の分配に関しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有する投資主）はこれらの特例の対象とはならず、原則どおりの20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。
Ｂ．利益を超えた金銭の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして取り扱われ、この出資の払戻し額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記Ｃ．の投資口の譲渡における本投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡等する場合と原則として同様になります。
Ｃ．投資口の譲渡にかかる税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等の譲渡所得等として原則20％（所
得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場
合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但し、本投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
(ⅰ）申告分離課税の上記20％の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。
(ⅱ）本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件にこの損失を翌年以降３年間にわたり、株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます。
(ⅲ）証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税
３％）、平成20年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。
(ロ）法人投資主の税務
Ａ．利益の分配にかかる税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。但し、本投資法人から受け取る利益の分配
は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は平成20年３月31日までに受け取るものに関しては７％、平成20年４月１日以後に受け取るものに関しては15％となります。この源泉
税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。

－ 95 －(95) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ｂ．利益を超えた金銭の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして取り扱われ、この出資の払戻し額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。
Ｃ．投資口の譲渡にかかる税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約
定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資金等の額（注２）投資口の譲渡にかかる収入金額は、以下のとおり算定されます。
投資口の譲渡にかかる収入金額＝出資の払戻し額－みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額 ×投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額※※この割合は、小数点第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、
本投資法人からお知らせします。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額（注２）－譲渡原価の額（注３）②

投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人にかかる課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下のとおりです。
Ａ．配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
Ｂ．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（注）Ｃ．適格機関投資家（証券取引法第２条第３項第１号）以外の者から借入れを行っていない
こと
Ｄ．事業年度の終了時において同族会社に該当していない（発行済投資口総数の50％超が３人以下の投資主あるいはその特殊関係者により保有されていない）こと
Ｅ．発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
Ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（注）一定の要件を満たすことにより、平成19年３月31日までに特定目的会社の優先出資証券の全部を取得した際においては、特定の事業年度において、Ｂ．の要件の除外事項となります。

(ロ）不動産流通税の軽減措置
Ａ．登録免許税－ 96 －(96) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額に対して２％の税率により課されますが、土地に対しては平成18年４月１日から平成20
年３月31日までは１％とされています。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.8％に軽減されます。
Ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額に対して４％の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては平成18年４月１日から平成21年３月31日までは３％、また住宅用以外の建物に対しては平成18年４月１日から平成20年３月31日までは3.5％とされています。但し、上記Ａ．の要件を満たす投資法人が平成19年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が３分の１に軽減されます。

－ 97 －(97) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_050_wk_06341536_第１－４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

５【運用状況】(1）【投資状況】
第１期（平成18年８月31日）
資産の種類

用途

地域
貸借対照表計上額（千円）（注１）

住居用不動産対総資産比率（％）

首都圏

23,205

45.4

地方

3,206

6.3

小計

26,412

51.7

首都圏

5,710

11.2

地方

13,47226.4

小計

19,183

37.6

首都圏

2,393

4.7

地方

－

－

小計

2,393

4.7

3,067

6.0

51,055100.0(47,988)(94.0)

信託不動産
その他の用途物
件

不動産

シニア

預金・その他の資産
資産総額合計（注２）（注１）貸借対照表計上額は不動産等については、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注２）「資産総額合計」の（）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。

第１期（平成18年８月31日現在）
金額（百万円）

総資産に対する比率
（％）

負債総額

24,50848.0

純資産額

26,54752.0

資産総額

51,055100.0－ 98 －(98) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】(イ）保有資産について
本投資法人は、平成18年８月31日現在、以下の30物件の不動産を信託する信託受益権及び３物件の不動産を取得し、本書の日付現在に至るまで運用を行っています。
物件番号

物件名称

資産形態

物件番号

物件名称

資産形態

Ｒ－１

シティハウス東京新橋

信託受益権

Ｒ－18

レキシントン・スクエア萩野町

信託受益権

Ｒ－２

ピュアシティ六本木

信託受益権

Ｒ－19

ヴィスコンティ覚王山

信託受益権

Ｒ－３

ウィンベル神楽坂

信託受益権

Ｒ－20

レキシントン・スクエア北堀江

信託受益権

Ｒ－４

西早稲田クレセントマンション

信託受益権

Ｒ－21

レキシントン・スクエア新町

信託受益権

Ｒ－５

レキシントン・スクエア曙橋

信託受益権

Ｒ－22

ルナコート塚本

信託受益権

Ｒ－６

モンセラート四谷

信託受益権

Ｓ－１

ボンセジュール千歳船橋

不動産

Ｒ－７

カーザエルミタッジオ

信託受益権

Ｓ－２

ボンセジュール四つ木

不動産

Ｒ－８

ホメストイーストヒルズ

信託受益権

Ｓ－３

ボンセジュール日野

不動産

Ｒ－９

レキシントン・スクエア下北沢

信託受益権

Ｏ－１

大塚セントコアビル

信託受益権

Ｒ－10

ホメスト池尻

信託受益権Ｏ－２

上野フジタエステート１

信託受益権

Ｒ－11

藤和シティコープ新大塚Ⅱ

信託受益権

Ｏ－３

クロス・スクェアＮＡＫＡＮＯ

信託受益権

Ｒ－12

藤和シティコープ飛鳥山公園

信託受益権

Ｏ－４

レキシントン・プラザ八幡

信託受益権

Ｒ－13

ビクセル武蔵関

信託受益権

Ｏ－５

大木青葉ビル

信託受益権

Ｒ－14

レクセルマンション上野松が谷

信託受益権

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

信託受益権

Ｒ－15

コスモ西大島グランステージ

信託受益権

Ｏ－７

レキシントン・プラザ栄南

信託受益権

Ｒ－16

藤和シティコープ浅間町

信託受益権

Ｏ－８

バロー滝ノ水店

信託受益権

Ｒ－17

ロイヤルパーク大町

信託受益権－ 99 －(99) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ロ）保有資産の概要
物件
番号

名称

所在地
（注１）

構造・階
数
（注２）

建築時期
（注２）

所有形態
（注３）
土地

建物

敷地面積
（㎡）
（注２）

延床面積
（㎡）
（注２）

Ｒ－１

シティハウス東京新橋

東京都港区新橋六丁目
19番１号

ＳＲＣ、
ＲＣ、12
Ｆ

平成16年８月19日

所有権

区分所有

729.7

5,727.5

Ｒ－２

ピュアシティ六本木

東京都港区六本木七丁目11番12号

ＲＣ、４Ｆ

昭和63年７月29日

所有権

区分所有

431.4

707.1

Ｒ－３

ウィンベル神楽坂

東京都新宿区新小川町
６番15号

ＲＣ、６
Ｆ／Ｂ１
Ｆ

平成16年２月13日

所有権

区分所有

2,742.6

6,695.1

Ｒ－４

西早稲田クレセント
マンション

東京都新宿区西早稲田
三丁目18番９号

ＲＣ、６Ｆ

昭和62年７月１日

所有権

所有権

2,378.5

5,013.7

Ｒ－５

レキシントン・スク
エア曙橋

東京都新宿区余丁町３
番８号

ＲＣ、９
Ｆ

平成16年12月１日

所有権

所有権

512.5

2,237.1

Ｒ－６

モンセラート四谷

東京都新宿区荒木町７
番３号

ＲＣ、７
Ｆ

昭和63年３月31日

所有権

所有権

316.5

839.7

Ｒ－７

カーザエルミタッジ
オ

東京都目黒区中根一丁目14番15号

ＲＣ、９
Ｆ／Ｂ１
Ｆ

平成15年12月６日

所有権

所有権

433.3

1,523.5

Ｒ－８

ホメストイーストヒ
ルズ

東京都目黒区東山一丁目21番13号

ＲＣ、５
Ｆ

昭和61年５月22日

所有権

所有権

575.2

1,286.7

Ｒ－９

レキシントン・スク
エア下北沢

東京都世田谷区羽根木
一丁目９番14号

ＲＣ、11
Ｆ／Ｂ１
Ｆ

平成17年２月28日

所有権

所有権

1,694.3

5,287.2

Ｒ－10

ホメスト池尻東京都世田谷区三宿一丁目４番７号

ＲＣ、５Ｆ

昭和62年12月25日

所有権

所有権

865.2

1,542.6

Ｒ－11

藤和シティコープ新
大塚Ⅱ

東京都豊島区東池袋五丁目49番７号

ＳＲＣ、
11Ｆ／Ｂ
１Ｆ

平成５年５月24日

所有権

区分所有

440.9

2,646.8

Ｒ－12

藤和シティコープ飛鳥山公園

東京都北区滝野川一丁目63番６号

ＳＲＣ、
ＲＣ、13
Ｆ／Ｂ１
Ｆ

平成５年８月４日

所有権

区分所有

883.9

4,007.0

Ｒ－13

ビクセル武蔵関

東京都練馬区関町北一丁目22番７号

ＲＣ、５
Ｆ／Ｂ１
Ｆ

平成４年２月19日

所有権

所有権

621.2

1,515.2

Ｒ－14

レクセルマンション
上野松が谷

東京都台東区松が谷三丁目10番２号

ＳＲＣ、
12Ｆ

平成17年１月15日

所有権

所有権

438.6

2,196.5

Ｒ－15

コスモ西大島グラン
ステージ

東京都江東区北砂三丁目５番20号、21号

ＳＲＣ、
13Ｆ

平成８年２月22日

所有権

区分所有

6,777.7

20,663.9

Ｒ－16

藤和シティコープ浅
間町

神奈川県横浜市西区浅間町四丁目338番２号

ＳＲＣ、
Ｓ、９Ｆ

平成４年10月16日

所有権

区分所有

1,105.5

4,229.3

Ｒ－17

ロイヤルパーク大町

宮城県仙台市青葉区大町二丁目11番10号

ＳＲＣ、
10Ｆ

平成５年２月25日

所有権

所有権

572.4

2,167.4

Ｒ－18

レキシントン・スク
エア萩野町

宮城県仙台市宮城野区
萩野町一丁目15番16号

ＲＣ、６Ｆ

平成17年８月５日

所有権

所有権

805.0

1,500.2

Ｒ－19

ヴィスコンティ覚王山

愛知県名古屋市千種区
御棚町二丁目44番

ＲＣ、４
Ｆ

平成15年９月18日

所有権

区分所有

608.8

1,048.9

Ｒ－20

レキシントン・スク
エア北堀江

大阪府大阪市西区北堀
江二丁目３番26号

ＲＣ、10
Ｆ

平成16年３月16日

所有権

所有権

273.1

1,488.7

Ｒ－21

レキシントン・スク
エア新町

大阪府大阪市西区新町
三丁目７番９号

ＲＣ、10Ｆ

平成16年１月15日

所有権

所有権

219.6

1,105.7

Ｒ－22

ルナコート塚本

大阪府大阪市西淀川区
歌島一丁目２番６号

ＲＣ、11Ｆ

平成16年２月23日

所有権

所有権

482.6

1,495.2－ 100 －
(100) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件
番号

名称

所在地
（注１）

構造・階
数
（注２）

建築時期
（注２）

所有形態
（注３）
土地

建物

敷地面積
（㎡）
（注２）

延床面積
（㎡）
（注２）

Ｓ－１

ボンセジュール千歳
船橋

東京都世田谷区船橋一丁目37番３号

ＲＣ、６
Ｆ／Ｂ１
Ｆ

昭和63年３月８日

所有権

所有権

1,020.9

2,342.2

Ｓ－２

ボンセジュール四つ木

東京都葛飾区東四つ木
三丁目１番11号

ＲＣ、５
Ｆ

平成元年３月28日

所有権

所有権

1,106.1

1,962.9

Ｓ－３

ボンセジュール日野

東京都日野市落川438
番１号

ＲＣ、３
Ｆ

平成２年５月２日

所有権

所有権2,211.3

1,984.2

Ｏ－１

大塚セントコアビル

東京都豊島区南大塚三丁目46番３号

ＳＲＣ、
８Ｆ

平成元年３月10日

所有権

所有権

976.8

4,573.1

Ｏ－２

上野フジタエステー
ト１

東京都台東区上野一丁
目４番８号

ＲＣ、６
Ｆ／Ｂ１
Ｆ

昭和61年９月８日

所有権・借
地権

所有権

703.1

2,957.5

Ｏ－３

クロス・スクェアＮ
ＡＫＡＮＯ

東京都中野区中野五丁目24番21号

ＳＲＣ、
１０Ｆ

平成５年１月25日

所有権・借
地権

所有権

639.8

2,487.8

Ｏ－４

レキシントン・プラ
ザ八幡

宮城県仙台市青葉区八幡三丁目１番50号

Ｓ、４Ｆ
／Ｂ１Ｆ

平成17年12月８日

所有権

所有権

10,990.0

15,148.5

Ｏ－５

大木青葉ビル

宮城県仙台市青葉区二日町９番７号

ＲＣ、７Ｆ

平成９年７月29日

所有権

所有権

653.2

3,288.0

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

福島県須賀川市古河
105番

Ｓ、１Ｆ

平成17年10月５日

借地権

所有権

74,076.2

18,153.3

Ｏ－７

レキシントン・プラ
ザ栄南

愛知県名古屋市中区大須四丁目11番58号

ＳＲＣ、
８Ｆ／Ｂ
１Ｆ

平成６年３月17日

所有権

所有権

628.1

4,173.2

Ｏ－８

バロー滝ノ水店

愛知県名古屋市緑区滝ノ水五丁目1401番

Ｓ、３Ｆ
／Ｂ１Ｆ

平成元年11月２日

所有権

所有権

8,451.9

11,265.3

125,365.6

143,260.8

合計（注１）「所在地」欄には、物件概要書又は重要事項説明書上表示されている住居表示を記載しています。但し、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、登記簿上表示されている地番を記載しています。
（注２）「構造・階数」、「建築時期」、「敷地面積」及び「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、面積については小数点第二位を四捨五入しています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産又は信託不動産の現況とは一致しない場合があります。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、建物の「構造・階数」欄には、所有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造、Ｓ：鉄骨造、Ｆ：階、Ｂ：地下（注３）「所有形態」欄には、本投資法人が直接に不動産を保有する場合は本投資法人が保有する権利の種類を、また、信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
（注４）以下の区分所有物件については、「敷地面積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、「延床面積」欄には、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。保有資産に含まれる土地の共有持分の割合及び建物の専有面積は以下のとおりです。専有面積については小数第二位を四捨五入しています。

－ 101 －
(101) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

土地の共有持分の割合

建物の専有面積合計

シティハウス東京新橋：336,400／406,967

3,103.4㎡

藤和シティコープ新大塚Ⅱ：

65,981／100,000

1,484.7㎡

藤和シティコープ飛鳥山公園：

46,816／100,000

1,253.7㎡

コスモ西大島グランステージ：245,576／1,876,503

2,327.7㎡

8,863,528／10,000,000

3,080.2㎡

70,575／91,564

656.9㎡

藤和シティコープ浅間町：
ヴィスコンティ覚王山：（注５）以下の区分所有物件については、建物にかかる区分所有権の全てが保有資産に含まれています。
ピュアシティ六本木
ウィンベル神楽坂－ 102 －
(102) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ハ）保有資産に関する信託受益権及び不動産の概要及び投資比率
用途

物件
番号

名称

地域
（注２）

信託受託者
（注１）

信託期間満了日

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

取得価格
（百万円）

貸借対照表
計上額
（百万円）

投資比率
（％）
（注４）

住居

Ｒ－１

シティハウス東京新橋

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

2,810

2,790

2,931

6.1

住居

Ｒ－２

ピュアシティ六本木

首都圏

中央三井信託平成28年１月31日

526

525

552

1.2

住居

Ｒ－３

ウィンベル神楽坂

首都圏

中央三井信託平成28年１月31日

3,690

3,690

3,876

8.1

住居

Ｒ－４

西早稲田クレセント
マンション

首都圏

中央三井信託平成28年１月31日

2,190

2,190

2,299

4.8

住居

Ｒ－５

レキシントン・スク
エア曙橋

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

1,610

1,600

1,680

3.5

住居

Ｒ－６

モンセラート四谷

首都圏

中央三井信託平成28年１月31日

557

557

588

1.2

住居

Ｒ－７

カーザエルミタッジ
オ

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

1,240

1,240

1,304

2.7

住居

Ｒ－８

ホメストイーストヒ
ルズ

首都圏

中央三井信託平成28年１月31日

528

521

553

1.1

住居

Ｒ－９

レキシントン・スク
エア下北沢

首都圏

中央三井信託平成28年１月31日

2,680

2,700

2,837

5.9

住居

Ｒ－10

ホメスト池尻

首都圏

中央三井信託平成28年１月31日

806

806

848

1.8

住居

Ｒ－11

藤和シティコープ新
大塚Ⅱ

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

958

937

989

2.1

住居

Ｒ－12

藤和シティコープ飛
鳥山公園

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

544

529

561

1.2

住居

Ｒ－13

ビクセル武蔵関

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

703

703

740

1.5

住居

Ｒ－14

レクセルマンション
上野松が谷

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

1,110

1,130

1,165

2.5

住居

Ｒ－15

コスモ西大島グラン
ステージ

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

906

909

961

2.0

住居

Ｒ－16

藤和シティコープ浅間町

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

1,300

1,240

1,313

2.7

住居

Ｒ－17

ロイヤルパーク大町

東北

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

568

564

599

1.2

住居

Ｒ－18

レキシントン・スク
エア萩野町

東北

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

411

411

437

0.9

住居

Ｒ－19

ヴィスコンティ覚王
山

中部

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

403

397

421

0.9

住居

Ｒ－20

レキシントン・スク
エア北堀江

関西

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

630

596

632

1.3

住居

Ｒ－21

レキシントン・スク
エア新町

関西

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

446

421

447

0.9

住居

Ｒ－22

ルナコート塚本

関西

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

628

632

667

1.4

25,24425,08826,41255.1

小計－ 103 －
(103) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

取得価格
（百万円）

貸借対照表
計上額
（百万円）

投資比率
（％）
（注４）

－

820

791

842

1.7

－

－

777

765

810

1.7

－

－

720

699

741

1.5

2,317

2,255

2,393

5.0

用途

物件
番号

名称

地域
（注２）

信託受託者
（注１）

信託期間満了日シニア

Ｓ－１

ボンセジュール千歳
船橋

首都圏

－

シニア

Ｓ－２

ボンセジュール四つ
木

首都圏

シニア

Ｓ－３

ボンセジュール日野

首都圏
小計

事務所

Ｏ－１

大塚セントコアビル

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

2,540

2,540

2,674

5.6

事務所

Ｏ－２

上野フジタエステー
ト１

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

1,890

1,840

1,938

4.0

事務所

Ｏ－３

クロス・スクェアＮ
ＡＫＡＮＯ

首都圏

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

1,038

1,038

1,097

2.3

商業

Ｏ－４

レキシントン・プラ
ザ八幡

東北

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

4,690

4,760

5,008

10.5

事務所

Ｏ－５

大木青葉ビル

東北

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

778

847

901

1.9

商業

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

東北

中央三井信託平成27年12月30日

2,510

2,510

2,664

5.5

事務所

Ｏ－７

レキシントン・プラ
ザ栄南

中部

三菱ＵＦＪ信託

平成38年１月31日

2,434

2,400

2,533

5.3

商業

Ｏ－８

バロー滝ノ水店

中部

中央三井信託平成27年12月30日

2,230

2,230

2,364

4.9

小計

18,11018,165

19,18339.9

合計45,67145,50847,988100.0（注１）「信託受託者」の欄については、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を「三菱ＵＦＪ信託」、中央三井信託銀行株式
会社を「中央三井信託」と記載しています。
（注２）「地域」欄に記載されている「東北」とは東北地方６県を、「首都圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「中部」とは中部地方９県を、「関西」とは近畿地方２府４県を、それぞれ表します。
（注３）鑑定評価額の価格時点は平成18年８月31日であり、鑑定評価額は百万円未満を四捨五入しています。
（注４）「投資比率」欄には、保有資産の取得価格の総額に対する当該保有資産の取得価格の比率を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。

－ 104 －
(104) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ニ）保有資産の賃貸の状況
物件
番号

名称

賃貸可能面
積（㎡）
（注１）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

賃貸可能戸
数（戸）
（注３）
（注５）

賃貸戸数
（戸）
（注４）
（注５）

年間賃料
（千円）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

テナント総
数（注８）

Ｒ－１

シティハウス東京新橋

3,364.0

3,126.7

86

81

188,459

92.9

1

Ｒ－２

ピュアシティ六本木

678.2

484.4

7

5

22,451

71.4

1

Ｒ－３

ウィンベル神楽坂

4,032.7

3,934.2

118

115

195,192

97.6

1

Ｒ－４

西早稲田クレセントマンション

4,310.8

3,986.969

64

133,332

92.5

1

Ｒ－５

レキシントン・スクエア曙橋

1,987.9

1,943.8

88

86

100,684

97.8

1

Ｒ－６

モンセラート四谷

865.4

738.0

33

27

32,532

85.3

1

Ｒ－７

カーザエルミタッジオ

1,211.3

977.5

17

14

58,281

80.7

1

Ｒ－８

ホメストイーストヒルズ

763.0

592.9

12

9

31,591

77.7

1

Ｒ－９

レキシントン・スクエア下北沢

3,892.2

3,766.5

116

112

167,304

96.8

1

Ｒ－10

ホメスト池尻

1,377.8

1,101.828

22

46,572

80.0

1

Ｒ－11

藤和シティコープ新大塚Ⅱ

1,627.1

1,545.2

58

54

67,212

95.0

1

Ｒ－12

藤和シティコープ飛鳥山公園

1,370.3

1,254.636

33

41,496

91.6

1

Ｒ－13

ビクセル武蔵関

1,220.2

1,027.070

59

43,632

84.2

1

Ｒ－14

レクセルマンション上野松が谷

1,969.5

1,845.029

27

60,120

93.7

1

Ｒ－15

コスモ西大島グランステージ

2,455.8

1,978.737

30

61,226

80.6

1

Ｒ－16

藤和シティコープ浅間町

3,426.4

3,146.7

154

142

121,218

91.8

1

Ｒ－17

ロイヤルパーク大町

1,929.6

1,518.051

41

38,369

78.7

1

Ｒ－18

レキシントン・スクエア萩野町

1,528.6

1,528.6

39

39

32,436

100.0

1

Ｒ－19

ヴィスコンティ覚王山

705.8

552.8

8

6

23,580

78.3

1

Ｒ－20

レキシントン・スクエア北堀江

1,340.8

1,340.828

28

46,680

100.0

1

Ｒ－21

レキシントン・スクエア新町

938.5

938.5

19

19

33,399

100.0

1

Ｒ－22

ルナコート塚本

1,302.4

1,223.548

45

39,444

93.9

1

Ｓ－１

ボンセジュール千歳船橋

2,342.2

2,342.242

4252,974

100.0

1

Ｓ－２

ボンセジュール四つ木

1,962.9

1,962.962

59

54,756

100.0

1

Ｓ－３

ボンセジュール日野1,984.2

1,984.2

56

51

51,162

100.0

1

Ｏ－１

大塚セントコアビル

3,761.9

3,761.9－－

166,845

100.0

1

Ｏ－２

上野フジタエステート１

2,535.4

2,535.4－－

121,338

100.0

1

Ｏ－３

クロス・スクェア ＮＡＫＡＮ
Ｏ

2,101.1

2,101.1－－

83,211

100.0

1

Ｏ－４

レキシントン・プラザ八幡

8,787.7

8,787.7－－

298,267

100.0

1

Ｏ－５

大木青葉ビル2,178.4

2,178.4－－

75,220

100.0

1

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

18,153.3

18,153.3－－

286,600

100.0

1

Ｏ－７

レキシントン・プラザ栄南

3,683.1

3,683.1－－

191,912

100.0

1

Ｏ－８

バロー滝ノ水店

11,265.3

11,265.3－－

152,760100.0

1

101,053.6

97,307.6

1,311

1,210

3,120,255

96.3

33

合計

（注１）「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な面積を意味し、平成18年８月31日時点の情報をもとに記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
（注２）「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、平成18年８月31日現在、実際に現所有者とエンドテナントとの間で賃－ 105 －
(105) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約（又は入居者との入居契約（シニア物件に限ります。以下同じです。））に表示されている賃貸面積を記載しています。
但し、商業施設であるレキシントン・プラザ八幡、ロックタウン須賀川及びバロー滝ノ水店、オフィスビルである大塚セントコアビル、上野フジタエステート１及び大木青葉ビルについては、マスターリース会社との間のマスターリース契約に表示された賃貸面積を記載しています。なお、駐車場の面積が契約上明確に区分されている場合は、これを除いて記載しています。
また、記載は小数点第二位を四捨五入しています。
（注３）「賃貸可能戸数」欄には、平成18年８月31日現在、個々の不動産又は信託不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。但し、シニア物件については、入居可能戸数を記載しています。
（注４）「賃貸戸数」欄には、平成18年８月31日現在、実際にテナント又はエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸されている戸数を記載しています。但し、シニア物件については、平成18年８月31日現在、実際に入居契約が締結され、入居されている戸数を記載しています。
（注５）以下の区分所有建物にかかる「賃貸可能戸数」及び「賃貸戸数」欄には、取得資産に含まれる戸数を記載しています。
シティハウス東京新橋、藤和シティコープ新大塚Ⅱ、藤和シティコープ飛鳥山公園、コスモ西大島グランス
テージ、藤和シティコープ浅間町、ヴィスコンティ覚王山（注６）「年間賃料」欄には、平成18年８月31日現在有効な現所有者と賃借人との間の賃貸借契約における月額賃料（管理費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を記載しており、千円未満を切り捨てています。
（注７）「稼働率」欄には、平成18年８月31日現在の各取得資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の比率を記載しています。比率は、小数点第二位を四捨五入しています。なお、ボンセジュール千歳船橋、ボンセジュール四つ木及びボンセジュール日野については、一括貸しのため、稼働率を100％としています。
（注８）「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マス
ターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は１として記載しています。

－ 106 －
(106) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ホ）不動産鑑定評価書の概要
概要（注１）
物件
番号

名称

Ｒ－１

シティハウス東京新
橋

取得価格
鑑定評
（百万円） 価機関 鑑定評価額（注１） （注２） （百万円）

2,790

不動研

2,810

収益還元法
直接還元 直接還元価格
利回り（百万円） （％）
2,820

5.4

原価法

ＤＣＦ価
格
（百万円）

割引率
（％）

ターミナ
ルキャッ
プレート
（％）

2,790

5.2

5.6

積算価格
（百万円）
2,720

Ｒ－２

ピュアシティ六本木

525

森井

526

532

4.9

519

4.6

5.1

673

Ｒ－３

ウィンベル神楽坂

3,690

森井

3,690

3,700

4.7

3,670

4.5

4.8

3,030

Ｒ－４

西早稲田クレセント
マンション

2,190

森井

2,190

2,200

5.0

2,170

4.7

5.2

2,120

Ｒ－５

レキシントン・スク
エア曙橋

1,600

谷澤

1,610

1,640

5.1

1,590

5.2

5.4

890

Ｒ－６

モンセラート四谷

557

森井

557

557

5.2

556

4.9

5.3

337

Ｒ－７

カーザエルミタッジ
オ

1,240

不動研

1,240

1,250

4.9

1,220

4.7

5.1

1,030

Ｒ－８

ホメストイーストヒ
ルズ

521

森井

528

537

5.0

518

4.7

5.1

557

Ｒ－９

レキシントン・スク
エア下北沢

2,700

谷澤

2,680

2,730

5.1

2,660

5.2

5.4

2,230

Ｒ－10

ホメスト池尻

806

森井

806

817

5.1

795

4.8

5.2

727

Ｒ－11

藤和シティコープ新
大塚Ⅱ

937

不動研

958

960

5.6

955

5.4

5.8

667

Ｒ－12

藤和シティコープ飛
鳥山公園

529

不動研

544

545

6.0

543

5.8

6.2

476

Ｒ－13

ビクセル武蔵関

703

森井

703

708

5.2

697

4.9

5.4

579

Ｒ－14

レクセルマンション
上野松が谷

1,130

谷澤

1,110

1,140

5.2

1,090

5.2

5.5

730

Ｒ－15

コスモ西大島グラン
ステージ

909

谷澤

906

913

5.9

903

6.1

6.2

678

Ｒ－16

藤和シティコープ浅
間町

1,240

不動研

1,300

1,320

6.2

1,270

6.0

6.5

1,110

Ｒ－17

ロイヤルパーク大町

564

不動研

568

578

6.4

557

6.2

6.7

414

Ｒ－18

レキシントン・スク
エア萩野町

411

中央

411

419

6.0

411

5.7

6.5

341

Ｒ－19

ヴィスコンティ覚王
山

397

谷澤

403

409

5.3

401

5.3

5.6

311

Ｒ－20

レキシントン・スク
エア北堀江

596

不動研

630

631

5.5

629

5.3

5.8

545

Ｒ－21

レキシントン・スク
エア新町

421

不動研

446

447

5.5

445

5.3

5.8

410

Ｒ－22

ルナコート塚本

632

谷澤

628

639

5.6

623

5.6

5.9

457

Ｓ－１

ボンセジュール千歳
船橋

791

不動研

820

828

6.1

811

5.8

6.4

849

Ｓ－２

ボンセジュール四つ
木

765

不動研

777

784

6.5

769

6.2

6.8

694

Ｓ－３

ボンセジュール日野

699

不動研

720

726

6.6

714

6.3

6.9

722

Ｏ－１

大塚セントコアビル

2,540

森井

2,540

2,550

5.2

2,520

4.9

5.5

1,380

Ｏ－２

上野フジタエステー
ト１

1,840

森井

1,890

1,920

5.1

1,860

4.8

5.4

940

Ｏ－３

クロス・スクェアＮ
ＡＫＡＮＯ

1,038

森井

1,038

1,068

5.9

1,038

5.6

6.4

794

Ｏ－４

レキシントン・プラ
ザ八幡

4,760

森井

4,690

4,530

6.3

4,690

5.3

6.5

2,880

Ｏ－５

大木青葉ビル

847

谷澤

778

783

6.5

776

6.6

6.8

771

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

2,510

森井

2,510

2,290

6.8

2,510

5.1

7.0

1,840

Ｏ－７

レキシントン・プラ
ザ栄南

2,400

中央

2,434

2,607

6.0

2,434

5.7

6.5

1,189

Ｏ－８

バロー滝ノ水店

2,230

森井

2,230

2,020

6.2

2,230

5.0

6.0

45,67145,598

合計

45,50845,364（注１）「取得価格」欄及び「概要」欄に記載の金額については、百万円未満を四捨五入しています。

－ 107 －
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2,260
35,351

（注２）「鑑定評価機関」の欄については、財団法人日本不動産研究所を「不動研」、森井総合鑑定株式会社を「森井」、株式会社谷澤総合鑑定所を「谷澤」、株式会社中央不動産鑑定所を「中央」と記載しています。
なお、鑑定評価を行った財団法人日本不動産研究所、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社中央不動産鑑定所と本投資法人との間には、利害関係はありません。

－ 108 －
(108) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ヘ）建物状況調査報告書等の概要
修繕費（千円）（注２）

建物再調達価格（百万円）（注２）

地震ＰＭＬ値
（％）
（注３）

9,508

1,238

13.8

（注１）390

3,509

166

9.1

－

－

5,871

1,332

12.8

西早稲田クレセントマンション－（注１）500

13,382

1,052

12.3

Ｒ－５

レキシントン・スクエア曙橋

－

－

3,434

506

13.5

Ｒ－６

モンセラート四谷－（注１）480

4,845

190

10.0

Ｒ－７

カーザエルミタッジオ

－

－

2,035

451

12.0

Ｒ－８

ホメストイーストヒルズ－（注１）170

5,192

215

9.3

Ｒ－９

レキシントン・スクエア下北沢

－

－

3,858

1,031

10.2

Ｒ－10

ホメスト池尻－（注１）1,970

8,510

386

8.0

Ｒ－11

藤和シティコープ新大塚Ⅱ

－

1,330

8,012

667

8.5

Ｒ－12

藤和シティコープ飛鳥山公園－

250

10,183

926

11.1

Ｒ－13

ビクセル武蔵関（注１）100（注１）160

6,316

341

7.2

Ｒ－14

レクセルマンション上野松が谷

－

－

1,478

533

12.6

Ｒ－15

コスモ西大島グランステージ－

100

26,047

4,192

14.2

Ｒ－16

藤和シティコープ浅間町

－

1,050

21,443

1,098

14.6

Ｒ－17

ロイヤルパーク大町（注１）250（注１）780

7,154

520

10.6

Ｒ－18

レキシントン・スクエア萩野町

－

―

1,217

341

4.4

Ｒ－19

ヴィスコンティ覚王山

－

50

970

251

6.3

Ｒ－20

レキシントン・スクエア北堀江

－

－

1,288

325

10.1

Ｒ－21

レキシントン・スクエア新町

－

－

799

233

14.2

Ｒ－22

ルナコート塚本

－

－

2,141

358

13.0

Ｓ－１

ボンセジュール千歳船橋

－

100

8,159

488

10.0

Ｓ－２

ボンセジュール四つ木

－

270

8,385

397

16.9

Ｓ－３

ボンセジュール日野－（注１）2,950

5,426

385

11.9

Ｏ－１

大塚セントコアビル－（注１）1,020

13,888

1,066

10.7

Ｏ－２

上野フジタエステート１（注１）200（注１）240

15,926

715

14.9

Ｏ－３

クロス・スクェアＮＡＫＡＮＯ（注１）20（注１）590

6,575

607

6.9

Ｏ－４

レキシントン・プラザ八幡

－

－

741

1,313

7.3

Ｏ－５

大木青葉ビル（注１）50（注１）2,220

7,058

730

1.0

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

－

－

1,330

1,684

10.7

Ｏ－７

レキシントン・プラザ栄南－（注１）1,000

9,678

1,541

7.8

Ｏ－８

バロー滝ノ水店－（注１）2,010

2,700

1,219

15.3

合計

620

17,630227,071

26,511

8.0

物件
番号

名称

Ｒ－１

シティハウス東京新橋

－

－

Ｒ－２

ピュアシティ六本木－

Ｒ－３

ウィンベル神楽坂

Ｒ－４

緊急12年間平均（注４）

１年以内（注１）これらの「緊急」及び「１年以内」の修繕費については売主の負担によりその修繕工事を完了しています。
（注２）「修繕費」及び「建物再調達価格」については、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
（注３）「地震ＰＭＬ値」の合計欄には、ポートフォリオ全体の地震ＰＭＬ値を記載しています。
（注４）「12年間平均」欄については、調査時点以後12年間の修繕費を合計し12で除した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。

－ 109 －(109) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ト）運用資産の資本的支出①

資本的支出の予定
既存保有物件に関し、本書の日付現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下の通りです。なお、工事金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
支出予定金額（百万円）
不動産等の名称
（所在）

目的

予定期間
総額

当期支
出額

既支払
総額

ピュアシティ六本木（東京都港区）

エレベーター工事等

自 平成18年12月
至 平成18年12月

2

－

－

ホメスト池尻
（東京都世田谷区）

インターホン工事等

自 平成19年２月
至 平成19年２月

6－－上野フジタエステート１（東京都台東区）

立体駐車場機器更新等

自 平成19年２月
至 平成19年２月

1－－

レキシントン・プラザ八幡（仙台市青葉区）

駐車場看板・ミラー修繕等

自 平成19年２月
至 平成19年２月

2－－レキシントン・プラザ栄南（名古屋市中区）

連結送水管増設等

自 平成19年２月
至 平成19年２月

5

－

－

17

－

－

合計
（注）百万円未満を切り捨てています。

②

期中に行った資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は10百万円であり、当期費用に区分された修繕費９百万円と合わせ、19百万円の工事を実施しています。
不動産の名称（所在）

目的

期間

支出金額
（百万円）

西早稲田クレセントマンション（東京都新宿区）

受水槽開口部工事等

自 平成18年５月
至 平成18年５月

1

モンセラート四谷（東京都新宿区）

消防設備改修工事等

自 平成18年５月
至 平成18年５月

1

ホメストイーストヒルズ（東京都目黒区）

地下駐車場補修工事等

自 平成18年５月
至 平成18年５月

4

合計

7

（注）百万円未満を切り捨てています。

－ 110 －
(110) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

③

長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、将来の中長期的な大規模修繕工事等の資金支払に充当することを目的として、修繕積立金を期中のキャッシュ・フ
ローの中から以下の通り積立てています。
（単位：百万円）
当期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

営業期間
前期末積立金残高

－

当期積立額

29

当期積立金取崩額

－

次期繰越額

29

（注）百万円未満を切り捨てています。

(チ）主要なテナントの概要及び主要なテナントへの賃貸条件①

主要なテナントの概要
平成18年８月31日現在における保有資産にかかる不動産又は信託不動産における主要な

テナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。
面積比率
（％）
（注２）

年間賃料総額
（千円）
（注３）

賃料比率
（％）
（注２）

20,372.2

20.9

851,00727.3

大塚セントコアビル
上野フジタエステート１
クロス・スクェアＮＡＫＡＮＯ
大木青葉ビル

10,576.8

10.9

446,616

14.3

不動産業

ロックタウン須賀川

18,153.3

18.7

286,600

9.2

株式会社サンシティ

不動産業

ロイヤルパーク大町
レキシントン・スクエア萩野町
レキシントン・プラザ八幡

11,834.3

12.2

369,073

11.8

株式会社バ
ロー

小売業

バロー滝ノ水店

11,265.3

11.6

152,760

4.9

主要なテナントの合計

72,201.9

74.2

2,106,056

67.5

全体ポートフォリオの合計

97,297.1

テナント名

賃貸面積
（㎡）
（注１）

業種

物件名称

トータルハウ
ジング株式会社

不動産業

ピュアシティ六本木
ウィンベル神楽坂
西早稲田クレセントマンション
レキシントン・スクエア曙橋
モンセラート四谷
ホメストイーストヒルズ
レキシントン・スクエア下北沢
ホメスト池尻レクセルマンション上野松が谷
コスモ西大島グランステージ

東西アセットマネジメント株式会社

不動産業

ロック開発株式会社

3,120,263（注１）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契－ 111 －
(111) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。但し、商業施設であるロックタウン須賀川、レキシント
ン・プラザ八幡及びバロー滝ノ水店、オフィスビルである大塚セントコアビル、上野フジタエステート１及び
大木青葉ビルについては、マスターリース会社との間のマスターリース契約に表示された賃貸面積（契約上で駐車場の面積が明確に区分されているものはこれを除く面積）を記載しています。なお、数値については小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注２）全体ポートフォリオの合計に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料がエンドテナ
ントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件（以下に記載の商業施設並びにオフィスビ
ル以外の上記物件）については、エンドテナントとの間の平成18年８月31日現在の賃貸借契約における月額賃料（管理費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を記載しています。商業施設であるロックタウン須賀川及びバロー滝ノ水店、オフィスビルである大塚セント
コアビル、上野フジタエステート１及び大木青葉ビルについては、エンドテナントからの賃料にかかわらず賃料が定額となっているため、マスターリース会社との間の平成18年８月31日現在のマスターリース契約における月額賃料（管理費を含みます。）を12倍して得られた金額を記載しています。なお、数値については千円未
満を切り捨てて年間賃料総額として記載しています。

②

主要なテナントへの賃貸条件
前記①記載の主要なテナントは、マスターリース会社であり、かかるテナントとの間の賃貸借契約は、第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約（マスターリース契約）です。当該マスターリース会社から収受する賃料は、以下に記載の商業施設及びオフィスビル以外の各物件については、マスターリース会社が転借人（エンドテナント）から収受する賃料と同額となっており（パススルー型マスターリース）、賃料の保証はされていません。他方、商業施設であるロックタウン須賀川及びバロー滝ノ水店、オフィスビルである
大塚セントコアビル、上野フジタエステート１及び大木青葉ビルについては、転借人（エンドテナント）から収受する賃料にかかわらずマスターリース会社が定額の賃料を支払うこととなっています（賃料固定型マスターリース）。但し、レキシントン・プラザ八幡及びクロス・スクエアＮＡＫＡＮＯについては、平成18年８月31日現在でパススルー型マス
ターリースになっています。
平成18年８月31日現在において、かかるマスターリース会社へ賃貸している物件名、賃貸借契約の契約期間その他の主要な条件は、それぞれ以下のとおりです。

－ 112 －
(112) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

テナント名：トータルハウジング株式会社
物件番号

物件名称

Ｒ－２

ピュアシティ六本木

Ｒ－３

Ｒ－４

Ｒ－５

Ｒ－６

Ｒ－８

Ｒ－９

Ｒ－10

Ｒ－14

Ｒ－15

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成21年１月31日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年１月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年３月29日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年６月28日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

ウィンベル神楽坂

西早稲田クレセントマンション

レキシントン・スクエア曙橋

モンセラート四谷

ホメストイーストヒルズ

レキシントン・スクエア下北沢

ホメスト池尻レクセルマンション上野松が谷

コスモ西大島グランステージ

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）5,350千円

32,699千円

15,695千円

8,407千円

5,061千円

7,572千円

13,098千円

7,368千円

10,376千円

10,154千円（注）テナントが信託受託者との間で締結しているマスターリース契約に基づきマスターリース敷金として信託受託者に預け入れられている、各物件にかかるエンドテナントからテナントが預託を受ける敷金合計額を記載しており、千円未満を切り捨てています。

－ 113 －
(113) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

テナント名：東西アセットマネジメント株式会社
物件番号

物件名称

Ｏ－１

大塚セントコアビル

Ｏ－２

Ｏ－３

Ｏ－５

契約期間満了日

平成28年５月24日

契約更新の方法

期間満了の３ケ月前までに意思表示がなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成27年12月26日

契約更新の方法

期間満了の３ケ月前までに意思表示がなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成27年12月26日

契約更新の方法

期間満了の３ケ月前までに意思表示がなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成28年５月24日

契約更新の方法

期間満了の３ケ月前までに意思表示がなければ２年間自動更新されます。

上野フジタエステート１

クロス・スクェアＮＡＫＡＮＯ

大木青葉ビル

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）185,479千円

80,308千円

26,428千円

23,129千円（注）テナントが信託受託者との間で締結しているマスターリース契約に基づきマスターリース敷金として信託受託者に預け入れられている、各物件にかかるエンドテナントからテナントが預託を受ける敷金合計額を記載しており、千円未満を切り捨てています。
テナント名：ロック開発株式会社
物件番号

物件名称

Ｏ－６

ロックタウン須賀川

契約期間満了日

平成38年１月12日

敷金・保証金（注）156,355千円

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

（注）テナントが信託受託者との間で締結しているマスターリース契約に基づきマスターリース敷金として信託受託者に預け入れられている敷金額を記載しており、千円未満を切り捨てています。
テナント名：株式会社サンシティ
物件番号

物件名称

Ｒ－17

ロイヤルパーク大町

Ｒ－18

Ｏ－４

契約期間満了日

平成19年１月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

契約期間満了日

平成19年12月26日

契約更新の方法

期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ２年間自動更新されます。

レキシントン・スクエア萩野町

レキシントン・プラザ八幡

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）6,844千円

4,795千円

240,154千円（注）テナントが信託受託者との間で締結しているマスターリース契約に基づきマスターリース敷金として信託受託者に預け入れられている、各物件にかかるエンドテナントからテナントが預託を受ける敷金合計額を記載しており、千円未満を切り捨てています。
テナント名：株式会社バロー
物件番号
Ｏ－８

物件名称
契約期間満了日

平成37年12月26日

敷金・保証金（注）

契約更新の方法

不更新（定期建物賃貸借契約）

38,190千円

バロー滝ノ水店（注）テナントが信託受託者との間で締結しているマスターリース契約に基づきマスターリース敷金として信託受託者に預け入れられている敷金額を記載しており、千円未満を切り捨てています。
－ 114 －
(114) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(リ）各物件の概要
保有資産である不動産及び信託受益権にかかる信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
①「物件特性」欄に関する説明

Ａ．「物件特性」欄の記載は、原則として個々の不動産又は信託不動産にかかる鑑定機関の鑑定評価書における記載に基づき作成しています。
Ｂ．駅からの徒歩による所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年
公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
②

特定資産（不動産及び信託受益権）の概要に関する説明

Ａ．「所在地（住居表示）」欄には物件概要書又は重要事項説明書上表示されている住居表示を、「所在地（地番）」欄には登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。）上表示されている地番をそれぞれ記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他
物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、「所在地（住居表示）」欄に地番を記載しています。
Ｂ．「所有形態」欄には、不動産に関して本投資法人が保有する権利又は信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
Ｃ．土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
Ｄ．土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積について、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
Ｅ．土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
Ｆ．土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
Ｇ．建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
Ｈ．建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物又は信託建物の床面積の合計を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。また、建物又は信託建物が区分所
有建物の専有部分である場合には、１棟の建物の床面積を記載しています。
Ｉ．建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている建物又は信託建物の構造を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく、１棟の建物全体の構造・階数を記載しています。また、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造、Ｓ：鉄骨造、Ｆ：階、Ｂ：地下
Ｊ．建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
Ｋ．「前所有者」欄には、保有資産である信託受益権を平成18年８月31日現在において保有する本投資法人の前の所有者又は平成18年８月31日現在信託されていない不動産につ－ 115 －
(115) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

いては平成18年８月31日現在における当該不動産の所有者である本投資法人の前の所有者を記載しています。
Ｌ．「前所有者」欄に記載の以下の会社は、いずれもスポンサー関係者である極東証券株
式会社又は同社の関連会社が出資を行っている特別目的会社であり、本投資法人による取得に先立ち一時的に取得資産を保有するために設立されたものです。
有限会社六本木インベストメント
茅場町インベストメント有限会社
有限会社八丁堀インベストメント
また、「前所有者」欄に記載の以下の会社は、いずれもスポンサー関係者であるゼク
ス不動産投資顧問株式会社又は同社と資本関係にある①株式会社ゼクス及び②株式会社
ゼクスコミュニティ並びに③これらの会社又はその関連会社が出資を行っている特別目的会社又は株式会社ゼクスが運用の委託を受けている特別目的会社です。なお、有限会
社東銀座インベストメント、有限会社日比谷インベストメント、有限会社銀座インベス
トメント及び有限会社ニューエクセレントアセットは、いずれも本投資法人による取得に先立ち一時的に取得資産を保有するために設立されたものです。
有限会社東銀座インベストメント
有限会社ゼット・エフ・ワン
有限会社日比谷インベストメント
有限会社ゼット・コア
有限会社ゼット・イー・エヌ
有限会社クロス・スクェア
有限会社銀座インベストメント
有限会社ニューエクセレントアセット③「ＰＭ会社」、「マスターリース会社」及び「マスターリース種別」欄に関する説明

Ａ．「ＰＭ会社」欄には、平成18年８月31日現在において、個々の不動産又は信託不動産について本投資法人による取得後にプロパティ・マネジメント業務を委託するプロパ
ティ・マネジメント会社を記載しています。
Ｂ．「マスターリース会社」欄には、平成18年８月31日現在において、個々の不動産又は信託不動産のマスターリース会社を記載しています。
Ｃ．「マスターリース種別」欄には、平成18年８月31日現在において、個々の不動産又は信託不動産についてのマスターリース契約における賃料の収受方法を記載しています。
かかる収受方法には、本投資法人又は信託受託者がエンドテナントの支払う賃料と同額の賃料を受領することとされている「パススルー型」と、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている「賃料固定型」があります。
Ｄ．「ＰＭ会社」、「マスターリース会社」に記載されている株式会社サンシティ及び株式会社創建及び東西アセットマネジメント株式会社は、いずれも資産運用会社が本投資法人の資産運用にかかる利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者に該当します。また、株式会社ゼクスコミュニティ及び矢作葵ビル株式会社は、それぞれスポンサー関係者に該当するゼクス不動産投資顧問株式会社及び矢作建設工業株式会
社と資本関係を有します。従って、これらの保有資産にかかるプロパティ・マネジメン
ト業務の委託及びマスターリース会社に対する賃貸に当たっては、自主ルールに従った
審議・決議を経ています。

－ 116 －(116) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

④

住居用不動産にかかる「物件タイプの内訳」欄に関する説明

Ａ．「コンパクト」とは１戸当たりの賃貸可能面積が35㎡未満の住戸、「スペーシャス」とは１戸当たりの賃貸可能面積が35㎡以上の住戸、「その他」とは住居の用に供される部分以外の賃貸部分をそれぞれ指します。
Ｂ．「戸数」欄には、コンパクト、スペーシャス及びその他に区分して当該物件中に存在する住居の個数を記載しています。
Ｃ．「住戸比率」欄には、コンパクト、スペーシャス及びその他に区分して当該物件中に存在する全住戸数に占める当該タイプの住居の個数の比率を、小数点以下を四捨五入して記載しています。
Ｄ．「面積比率」欄にはコンパクト、スペーシャス及びその他に区分して当該物件の賃貸可能面積に占める当該タイプの住居の賃貸面積の比率を、小数点以下を四捨五入して記載しています。
⑤「賃貸借の状況」欄に関する説明

Ａ．「調査時点」欄には、「賃貸借の状況」欄の記載の基準となる一定の日付を記載しています。
Ｂ．「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナ
ントより取得し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は１として記載しています。
Ｃ．「賃貸可能戸数」欄には、個々の不動産又は信託不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。但し、シニア物件については、入居可能戸数を記載しています。
Ｄ．「賃貸戸数」欄には、調査時点においてエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結されている戸数を記載しています。但し、シニア物件については調査時点において入居者との間で入居契約が締結されている戸数を記載しています。
Ｅ．「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産について賃貸が可能な面積を意味
し、平成18年８月31日現在の情報をもとに記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
Ｆ．「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、原則としてエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、賃貸借契約に記載された賃貸面積を記載しています（但し、賃料固定型マスターリースが行われている物件及びシニア物件については、賃料固定型マスターリース契約又はシニア物件の一括貸しに関する賃貸借契約に記載された賃貸面積を記載しています。）。なお、駐車場の面積が、契約上明確に区分されている場合は、これを除いて記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
Ｇ．「月額賃料」欄には、原則として、調査時点において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）に表示された月間賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、賃料固定型マスターリースが行われている物件及びシニア物件については、賃料固定型マスターリース契約又はシニア物件の一括貸しに関する賃貸借契約に記載された月額賃料を記載し、千円未満を切り捨てています。
Ｈ．「敷金・保証金」欄には、原則として、調査時点において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃－ 117 －
(117) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

借人の敷金・保証金等の調査時点における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、賃料固定
型マスターリースが行われている物件及びシニア物件については、賃料固定型マスター
リース契約又はシニア物件の一括貸しに関する賃貸借契約に基づく敷金・保証金等の調査時点における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）を記載
し、千円未満を切り捨てています。
Ｉ．「稼働率」欄には、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
Ｊ．「契約の種類」欄には、ＬＣＰスタイルの要素である、「ネットリース」、「長期契約」、「賃料固定型マスターリース」、「一括貸し」の種別を記載しています。
⑥「建物状況調査報告書の概要」欄に関する説明

Ａ．「建物状況調査報告書の概要」欄の記載は、株式会社竹中工務店が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した「建物状況調査報告書」と題する報告書（以下「建物状況調査報告書」といいます。）の記載に基づいて記載しています（金額は千円未満を切り捨てています。）。建物状況調査報告書の記載は調査時点における報告者の意見を示し
たにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
Ｂ．「地震ＰＭＬ値」欄の記載については、第三者専門家が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した地震リスク診断（ＰＭＬ算定）報告書中の地震ＰＭＬ値の記載に基づいて記載しています。当該記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。「地震ＰＭＬ値」については、想定される最大規模の地震（再現期間475年の地震動の強さ）に対し、各建物又は信託建物に予想される物的損失について、再調達価格に対する損失額の比の90％非超過値として同報告書に記載された数値を記載しています。
Ｃ．「12年間平均」の欄には、調査時点以後12年間の修繕費を合計し12で除した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
⑦「損益の状況」欄に関する説明

Ａ．「損益の状況」における金額は、本投資法人の準拠すべき会計方針を元に記載しております。なお、物件に直接帰属しない収支については含めていません。
Ｂ．金額は、千円未満を切り捨てています。従って、記載されている金額を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。
Ｃ．収支金額は、原則として発生主義にて計上しています。
Ｄ．「運用期間」欄及び「運用日数」欄には、「損益の状況」の記載の対象となる期間及びその日数を記載しています。
Ｅ．「賃貸事業収益」は、以下の「賃貸収入」欄及び「その他収益」欄の各金額の合計額を意味します。
「賃貸収入」欄には、賃料、共益費、駐車場収入の合計額を記載しています。
「その他収益」欄には、賃貸収入以外の賃貸事業による収入を記載しています（原状回復費用収入等が含まれています）。
Ｆ．「賃貸事業費用」は、管理委託費、公租公課、水道光熱費、修繕費、保険料及びその他の各金額の合計額を意味します。なお、不動産等の減価償却費は、賃貸事業費用に計上されていません。また、固定資産税等については、該当期間内の実払額を計上しています。

－ 118 －
(118) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ｇ．「管理委託費」には、プロパティマネジメント会社に対するプロパティマネジメント
業務の受託に対する対価として支払う報酬、管理委託料及び仲介手数料等の合計を記載
しています。
Ｈ．「修繕費」欄には、運用期間における修繕費を記載しています。
Ｉ．「賃貸事業損益」欄には、「賃貸事業収益」欄に記載された金額から「賃貸事業費用」欄に記載された金額を差し引いて算出された損益の金額を記載しています。
⑧「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明

Ａ．「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載は、財団法人日本不動産研究所、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社中央不動産鑑定所が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
Ｂ．不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
Ｃ．同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
Ｄ．不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
Ｅ．鑑定評価を行った財団法人日本不動産研究所、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤
総合鑑定所及び株式会社中央不動産鑑定所と本投資法人との間には、利害関係はありません。
Ｆ．金額は、百万円未満を四捨五入しています。
⑨「取得価格」欄に関する説明「取得価格」欄には、停止条件付譲渡契約に記載された売買代金（消費税等相当額は含みません。）を記載しており、百万円未満を四捨五入しています。
⑩「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、取得資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、取得資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
Ａ．法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
Ｂ．権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの
Ｃ．不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
Ｄ．共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの－ 119 －
(119) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_060_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－１

物件名称：シティハウス東京新橋
物件特性

対象不動産は都営地下鉄三田線「御成門」駅から北東方へ徒歩約３分の距離に位置する分譲マンション（86戸の区分所有住戸を賃貸）です。
建物のエントランスホール等には天然石が使用されているなどグレード感の高い仕上げが施されており、また、高い防犯性と高機能の設備水準を備えた物件であることから、立地条件及び建物条件ともに優位性が認められ、代替競争等の関係にある物件との比較において、一定の優位性を有しています。
所在地

土地

住居表示

東京都港区新橋六丁目19番１号

地番

東京都港区新橋六丁目12番13他２筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

所有形態

面積

729.7㎡

容積率

600％

構造・階数

建蔽率

100％

建築時期

区分所有

用途
建物

居宅

延床面積

5,727.5㎡
ＳＲＣ、ＲＣ、12Ｆ
平成16年８月

前所有者

有限会社東銀座インベストメント

ＰＭ業者

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社

コンパクト

19

22％

15％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

67

78％

85％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

86

調査会社

81

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積3,364.0㎡

賃貸面積3,126.7㎡

月額賃料

15,704

敷金・保証金30,519稼働率（面積ベース)

93.0％

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

13.8％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

99日間

賃貸収入
50,02449,498

賃貸事業費用
管理委託費

2,810

直接還元法による収益価格

賃貸収入
その他収益

2,810

収益価格

賃貸事業収益

－
9,508

その他収入

2,820
205
190
15

総費用

53

525

純収益（ＮＯＩ）

158

10,261

純収益（ＮＣＦ）

9,370

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

8

信託報酬

509

修繕費

202

保険料

78

土地価格

1,578

その他

91

建物価格

1,142

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

39,763

ＤＣＦ法による収益還元価格

152
5.4％
2,790

割引率

5.2％

ターミナルキャップレート

5.6％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

2,720

2,790

－
39,763

減価償却費

8,875

賃貸事業損益30,887
特記事項

該当事項はありません。
（注）本物件は区分所有物件ですが、土地の「面積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄は、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、336,400／406,967であり、建物の専有面積は3,103.4㎡（86戸／106戸）です。

－ 120 －
(120) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－２

物件名称：ピュアシティ六本木
物件特性

対象不動産は東京メトロ日比谷線、都営地下鉄大江戸線「六本木」駅より徒歩約４分の距離に位置し、最寄り駅から都内各所へのアクセスは良好で利便性に優れ人気の高いエリアに所在しています。周辺は六本木通り及び外苑東通りの背後に位置し、前面道路は車の通行量も少な
く、比較的閑静な住環境が形成されています。
所在地

土地

住居表示

東京都港区六本木七丁目11番12号

地番

東京都港区六本木七丁目162番１

所有形態

所有権

用途地域

第一種住居地域

所有形態

区分所有

用途
建物

居宅

面積

431.4㎡

延床面積707.1㎡

容積率

160％

構造・階数

ＲＣ、４Ｆ

建蔽率

60％

建築時期

昭和63年７月

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

7

100％

100％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

7

調査会社

5

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積678.2㎡

賃貸面積484.4㎡

月額賃料

1,870

敷金・保証金5,350

稼働率（面積ベース)

71.4％

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

390

12年間平均3,509

地震ＰＭＬ値

9.1％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

面積比率

526

収益価格

526

直接還元法による収益価格
総収益

101日間

賃貸収入

36
30

賃貸事業収益

7,442

賃貸収入

5,920

総費用

10

その他収益

1,522

純収益（ＮＯＩ）

29

2,142

純収益（ＮＣＦ）

1,416

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

－

水道光熱費

186

その他収入

532

ＤＣＦ法による収益還元価格

6

26
4.9％
519

割引率

4.6％

ターミナルキャップレート

5.1％

信託報酬

332

修繕費

120

保険料

18

土地価格

569

その他

68

建物価格

104

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

5,300

積算価格

取得価格（単位：百万円）

133
5,167

減価償却費

746

賃貸事業損益4,420
特記事項

該当事項はありません。
（注）建物の所有形態は区分所有ですが、建物にかかる全ての区分所有権を取得しています。

－ 121 －
(121) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

673

525

物件番号：Ｒ－３

物件名称：ウィンベル神楽坂
物件特性

対象不動産はＪＲ中央線、総武線と東京メトロ東西線、有楽町線、南北線、都営地下鉄大江戸線が交叉する「飯田橋」駅より徒歩約８分の距離に位置する118戸の比較的規模の大きい高級マンションです。前面道路は交通量が少なく比較的良好な居住環境が形成されています。建物に関しても新築でグレードも高く、居室の専有面積、間取りも近年の需要者の嗜好に適合しており、同一需給圏における平均以上の競争力を有するものと考えられます。
所在地

土地

住居表示

東京都新宿区新小川町６番15号

地番

東京都新宿区新小川町111番１他４筆

所有形態

所有権

用途地域

第二種住居地域

面積

2,742.6㎡

所有形態
建物

区分所有

用途

共同住宅

延床面積

6,695.1㎡

容積率

300％

構造・階数

建蔽率

60％

建築時期

ＲＣ、６Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成16年２月

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

79

67％

58％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

39

33％

42％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

118

調査会社

115

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積4,032.7㎡

賃貸面積3,934.2㎡

月額賃料

16,266

敷金・保証金32,699稼働率（面積ベース)

97.6％

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

12.8％

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

－
5,871

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

損益の状況（単位：千円

面積比率

3,690

収益価格

3,690

直接還元法による収益価格
総収益

101日間

賃貸収入

217
205

賃貸事業収益57,757

賃貸収入

54,497

総費用

43

その他収益

3,259

純収益（ＮＯＩ）

178

6,901

純収益（ＮＣＦ）

5,339

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費

その他収入

3,700

174
4.7％

公租公課

－

水道光熱費

560

割引率

4.5％

信託報酬

332

ターミナルキャップレート

4.8％

修繕費

424

保険料

143

土地価格

1,810

その他

101

建物価格

1,220

ＮＯＩ
資本的支出

50,855

積算価格

取得価格（単位：百万円）－

ＮＣＦ

50,855

減価償却費

10,035

賃貸事業損益ＤＣＦ法による収益還元価格

1240,820
特記事項

該当事項はありません。
（注）建物の所有形態は区分所有ですが、建物にかかる全ての区分所有権を取得しています。

－ 122 －
(122) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

3,670

3,030

3,690

物件番号：Ｒ－４

物件名称：西早稲田クレセントマンション
物件特性

対象不動産は東京メトロ東西線「高田馬場」駅より北東方へ徒歩約８分の距離に位置するファミリータイプ中心の賃貸マンションです。周辺は閑静な住宅街で甘泉公園や戸山公園など良好な住環境が形成され、最寄り駅の東京メトロ東西線「高田馬場」駅は大手町・日本橋、ＪＲ山
手線「高田馬場」駅は渋谷・新宿・池袋方面へのアクセスも良く都心接近性は良好です。建物規模と設計で外観に高級感があり、各住戸も採光の配慮等がなされています。
所在地

土地

住居表示

東京都新宿区西早稲田三丁目18番９号

地番

東京都新宿区西早稲田三丁目18番１

所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域

面積2,378.5㎡

所有形態
建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

5,013.7㎡

容積率

300％

構造・階数

ＲＣ、６Ｆ

建蔽率

70％

建築時期

昭和62年７月

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

69

100％

100％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

69

調査会社

64

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積4,310.8㎡

賃貸面積3,986.9㎡

月額賃料

11,111

敷金・保証金15,695

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

500

12年間平均地震ＰＭＬ値

92.5％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数13,382
12.3％

マスターリース会社

損益の状況（単位：千円）

面積比率

2,190

収益価格

2,190

直接還元法による収益価格
総収益

101日間

賃貸収入

149
144

賃貸事業収益40,443

賃貸収入

36,677

総費用

39

その他収益

3,766

純収益（ＮＯＩ）

121

6,406

純収益（ＮＣＦ）

4,479

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費

その他収入

2,200

110
5.0％

公租公課

－

水道光熱費

310

割引率

4.7％

信託報酬

332

ターミナルキャップレート

5.2％

修繕費

1,111

保険料

111

土地価格

1,480

その他

61

建物価格

639

ＮＯＩ

34,037

資本的支出

1,078

ＮＣＦ

32,958

減価償却費

4,122

賃貸事業損益28,836

ＤＣＦ法による収益還元価格

5

積算価格

取得価格（単位：百万円）

特記事項
該当事項はありません。

－ 123 －
(123) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

2,170

2,120

2,190

物件番号：Ｒ－５

物件名称：レキシントン・スクエア曙橋
物件特性

対象不動産は都営地下鉄新宿線「曙橋」駅より北西方へ徒歩約10分の距離に位置する88戸のワンルーム型の賃貸マンションです。「曙橋」エ
リアは都心オフィスエリア、特に新宿方面への接近性が良好で、都心接近性・交通利便性が高いため、これらを志向する都心通勤者及び若年単身者を中心に安定した需要が見込まれます。
所在地

土地

住居表示

東京都新宿区余丁町３番８号

地番

東京都新宿区余丁町７番８

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第一種住居地域

面積512.5㎡

所有形態
建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

2,237.1㎡

容積率400％／300％

構造・階数

ＲＣ、９Ｆ

建蔽率

80％／60％建築時期

平成16年12月

前所有者

有限会社東銀座インベストメント

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

88

100％

100％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

－

－

－

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

88

調査会社

86

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,987.9㎡

賃貸面積1,943.8㎡

月額賃料

8,390

敷金・保証金8,407

稼働率（面積ベース)

97.8％

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

13.5％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

－
3,434

1,610

収益価格

1,610

直接還元法による収益価格
総収益

99日間

賃貸収入

104
98

賃貸事業収益28,034

賃貸収入

26,848

総費用

21

その他収益

1,185

純収益（ＮＯＩ）

90

3,285

純収益（ＮＣＦ）

2,611

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費

その他収入

1,640

83
5.1％

公租公課

－

水道光熱費

198

割引率

5.2％

信託報酬

325

ターミナルキャップレート

5.4％

修繕費

80

保険料

56

土地価格

400

その他

13

建物価格

490

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

24,749

ＤＣＦ法による収益還元価格

6

積算価格

取得価格（単位：百万円）－
24,749

減価償却費

3,710

賃貸事業損益21,038
特記事項

該当事項はありません。

－ 124 －
(124) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

1,590

890

1,600

物件番号：Ｒ－６

物件名称：モンセラート四谷
物件特性

対象不動産は東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅より徒歩約５分、また都営地下鉄新宿線「曙橋」駅より徒歩約５分の距離に位置する店舗付賃貸マンションです。周辺は中低層の店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商住混在地域です。対象不動産の大半を占める住宅部分に対する賃貸需要は堅調であり、今後も比較的安定した賃貸借関係が継続し得る物件として概ね平均的な競争力を有するものと考えられます。
所在地

土地

住居表示

東京都新宿区荒木町７番３号

地番

東京都新宿区荒木町７番３

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

面積

316.5㎡

容積率

288％

構造・階数

ＲＣ、７Ｆ

建蔽率

100％

建築時期

昭和63年３月

用途
建物

共同住宅、店舗

延床面積839.7㎡

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

27

82％

63％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

1

３％

８％

その他

5

15％

29％

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

33

調査会社

27

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積865.4㎡

賃貸面積738.0㎡

月額賃料

2,711

敷金・保証金5,061

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

480

12年間平均地震ＰＭＬ値

85.3％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

4,845
10.0％

マスターリース会社

損益の状況（単位：千円）

面積比率

557

収益価格

557

直接還元法による収益価格
総収益

101日間

賃貸収入

39
36

賃貸事業収益10,213

賃貸収入

8,271

総費用

10

その他収益

1,941

純収益（ＮＯＩ）

32

3,033

純収益（ＮＣＦ）

2,274

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

－

水道光熱費

128

その他収入

557

ＤＣＦ法による収益還元価格

3

29
5.2％
556

割引率

4.9％

ターミナルキャップレート

5.3％

信託報酬

332

修繕費

190

保険料

23

土地価格

221

その他

85

建物価格

116

ＮＯＩ

7,179

資本的支出

1,922

ＮＣＦ

5,256

減価償却費

1,289

賃貸事業損益

積算価格

取得価格（単位：百万円）

3,966
特記事項

該当事項はありません。

－ 125 －
(125) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

337

557

物件番号：Ｒ－７

物件名称：カーザエルミタッジオ
物件特性

対象不動産は東急東横線「都立大学」駅より南西方へ徒歩約８分の距離に位置する賃貸マンションです。当該エリアは東急東横線を利用する
ことにより、渋谷方面へのアクセスが良く高い利便性を有しています。また、当該建物は総住居17戸及び店舗・事務所からなるデザイナーズ
マンションで、各種雑誌やＴＶ番組でも取り上げられるなど、外観の仕上げ及び内装等のグレードは周辺類似マンションと比較しても高い優位性を有しています。
所在地

土地

住居表示

東京都目黒区中根一丁目14番15号

地番

東京都目黒区中根一丁目197番１

所有形態

所有権

用途地域

第一種住居地域

所有形態

所有権

用途
建物

共同住宅、店舗面積

433.3㎡

延床面積

容積率

300％

構造・階数

建蔽率

70％

建築時期

1,523.5㎡
ＲＣ、９Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成15年12月

前所有者

有限会社六本木インベストメント

ＰＭ業者

アルファホームズ株式会社

コンパクト

2

18％

９％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

13

70％

71％

その他

2

12％

20％

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

17

調査会社

14

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積977.5㎡

月額賃料

4,856

敷金・保証金7,518

稼働率（面積ベース)

住戸比率

株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

－

12年間平均地震ＰＭＬ値

80.7％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

アルファホームズ株式会社

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

99日間

賃貸収入

賃貸収入

17,919

賃貸事業費用
管理委託費

1,240

直接還元法による収益価格

18,473

その他収益

1,240

収益価格

賃貸事業収益

2,035
12.0％

マスターリース会社

損益の状況（単位：千円）

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

1,211.3㎡

賃貸面積

住戸数

その他収入

1,250
76
72
4

総費用

15

554

純収益（ＮＯＩ）

63

2,683

純収益（ＮＣＦ）

1,293

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

253

割引率

4.7％

信託報酬

325

ターミナルキャップレート

5.1％

修繕費

752

保険料

44

土地価格

487

その他

13

建物価格

543

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

15,789

ＤＣＦ法による収益還元価格

61
4.9％

積算価格

取得価格（単位：百万円）－
15,789

減価償却費

4,588

賃貸事業損益11,201
特記事項

該当事項はありません。

－ 126 －
(126) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

1,220

1,030

1,240

物件番号：Ｒ－８

物件名称：ホメストイーストヒルズ
物件特性

対象不動産は東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅より徒歩約10分の距離に位置しており、北方200ｍで山手通りに接続し、交通アクセスは比較的良好です。周辺は中層共同住宅が建ち並ぶ中、戸建住宅も見られる住宅地域であり、住宅地として人気のある目黒区に所在する
ため、安定した賃貸需要が期待できます。
所在地

土地

住居表示

東京都目黒区東山一丁目21番13号

地番

東京都目黒区東山一丁目1389番11

所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域、
第一種低層住居専用地域

面積575.2㎡

所有形態

所有権

用途
建物

共同住宅、事務所

延床面積

1,286.7㎡

容積率200％／150％

構造・階数

ＲＣ、５Ｆ

建蔽率

60％／60％建築時期

昭和61年５月

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

12

100％

100％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

12

調査会社

9

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積763.0㎡

賃貸面積592.9㎡

月額賃料

2,632

敷金・保証金7,572

稼働率（面積ベース)

77.7％

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

170

12年間平均5,192

地震ＰＭＬ値

9.3％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間
運用日数

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

528

収益価格

528

直接還元法による収益価格
総収益

101日間

賃貸収入

賃貸事業収益

9,059

賃貸収入

9,059

その他収益
賃貸事業費用
管理委託費

面積比率

1,668
－
205

33
5

総費用

11

純収益（ＮＯＩ）

32

純収益（ＮＣＦ）

888

水道光熱費

38

その他収入

－

公租公課

537

還元利回り
ＤＣＦ法による収益還元価格

27
5.0％
518

割引率

4.7％

ターミナルキャップレート

5.1％

信託報酬

332

修繕費

143

保険料

24

土地価格

417

その他

73

建物価格

140

ＮＯＩ

7,390

資本的支出

4,896

ＮＣＦ

2,494

減価償却費

1,114

賃貸事業損益

積算価格

取得価格（単位：百万円）

557

521

1,380
特記事項

１．本物件の建物及び昇降機についての検査済証が確認されていません。なお、建物状況調査報告書においては、建築基準法等の法令への適合性について、特段指摘はなされていません。
２．本物件に関し締結されているゼクス不動産投資顧問株式会社及びマスターリース会社との覚書において、マスターリース会社とエンドテ
ナントとの間で転貸借契約が締結されている部分における賃料総額（以下「テナント賃料総額」といいます。）が、同覚書に定める満室
想定賃料総額の80％に満たない場合、平成18年12月31日までの間、満室想定賃料総額の80％以上となるよう、ゼクス不動産投資顧問株式
会社が、本物件の貸室を転借することとされています。なお、当該期間中にテナント賃料総額が満室想定賃料総額の80％以上となる場合には、当該覚書及び当該覚書に基づく転貸借契約を解除することができることとされています。

－ 127 －
(127) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－９

物件名称：レキシントン・スクエア下北沢
物件特性

対象不動産は、京王井の頭線「新代田」駅の北西方へ徒歩約６分の距離に位置する単身者又は少人数世帯向けを中心タイプとする賃貸マンションです。当該エリアは京王線及び井の頭線を利用することにより、新宿及び渋谷へのアクセスがそれぞれ20分程度と都心へのアクセスが良く高い利便性を有しています。また、近隣には教育施設や公園等の公共施設が数多く存在して生活利便性も高いため、世田谷区の中でも比較的選好性の高いエリアです。
所在地

土地

住居表示

東京都世田谷区羽根木一丁目９番14号

地番

東京都世田谷区羽根木一丁目1690番１他５筆

所有形態

所有権

用途地域

準住居地域

面積

1,694.3㎡

所有形態
建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

5,287.2㎡

容積率

300％

構造・階数

建蔽率

80％

建築時期

ＲＣ、11Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成17年２月

現所有者

有限会社日比谷インベストメント

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

77

66％

52％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

39

34％

48％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

116

調査会社

112

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積3,892.2㎡

賃貸面積3,766.5㎡

月額賃料

13,942

敷金・保証金

13,098

稼働率（面積ベース)

96.8％

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

10.2％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

－
3,858

2,680

収益価格

2,680

直接還元法による収益価格
総収益

99日間

賃貸収入

182
165

賃貸事業収益49,892

賃貸収入

46,108

総費用

43

その他収益

3,783

純収益（ＮＯＩ）

151

6,561

純収益（ＮＣＦ）

5,106

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費

その他収入

2,730

139
5.1％

公租公課

－

水道光熱費

473

割引率

5.2％

信託報酬

325

ターミナルキャップレート

5.4％

修繕費

482

保険料

113

土地価格

1,240

その他

59

建物価格

990

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

43,331

ＤＣＦ法による収益還元価格

17

積算価格

取得価格（単位：百万円）－
43,331

減価償却費

8,101

賃貸事業損益35,229
特記事項

該当事項はありません。

－ 128 －
(128) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

2,660

2,230

2,700

物件番号：Ｒ－10

物件名称：ホメスト池尻
物件特性

対象不動産は東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩約11分の距離に位置し、渋谷など都心への接近性は良好です。また南方約300ｍで玉川通りに接続し、首都高速３号線へのアクセスも良好です。周辺には小規模なマンション、戸建住宅等の建ち並ぶ閑静な住宅街が形成されていま
す。
所在地

土地

住居表示

東京都世田谷区三宿一丁目４番７号

地番

東京都世田谷区三宿一丁目47番２他１筆

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第一種住居地域

面積865.2㎡

所有形態
建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,542.6㎡

容積率240％／164％

構造・階数

ＲＣ、５Ｆ

建蔽率

80％／60％建築時期

昭和62年12月

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

28

100％

100％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

28

調査会社

22

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,377.8㎡

賃貸面積1,101.8㎡

月額賃料

3,881

敷金・保証金7,368

稼働率（面積ベース)

80.0％

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内

1,970

12年間平均8,510

地震ＰＭＬ値

8.0％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間
運用日数

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

面積比率

806

収益価格

806

直接還元法による収益価格
総収益

101日間

賃貸収入

58
53

賃貸事業収益

13,890

賃貸収入

12,674

総費用

16

その他収益

1,216

純収益（ＮＯＩ）

47

3,308

純収益（ＮＣＦ）

2,052

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

－

水道光熱費

223

その他収入

817

ＤＣＦ法による収益還元価格

5

42
5.1％
795

割引率

4.8％

ターミナルキャップレート

5.2％

信託報酬

332

修繕費

596

保険料

41

土地価格

492

その他

63

建物価格

235

ＮＯＩ

10,582

資本的支出取得価格（単位：百万円）

71

ＮＣＦ

10,511

減価償却費

1,604

賃貸事業損益

積算価格

8,907
特記事項

本物件の土地については、私道に関する負担（約35.5㎡）があります。

－ 129 －
(129) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

727

806

物件番号：Ｒ－11

物件名称：藤和シティコープ新大塚Ⅱ
物件特性

対象不動産は東京メトロ丸の内線「新大塚」駅より北西方に徒歩約２分の距離に位置する分譲マンション（58戸の区分所有住戸を賃貸）です。最寄り駅から「池袋」駅まで約５分、「東京」駅まで約15分程度と都心部へのアクセスに優れ、高い利便性を有します。
所在地

土地

住居表示

東京都豊島区東池袋五丁目49番７号

地番

東京都豊島区東池袋五丁目3500番４

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

所有形態

面積

440.9㎡

容積率

500％

構造・階数

建蔽率

100％

建築時期

区分所有

用途
建物

居宅

延床面積

2,646.8㎡
ＳＲＣ、11Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成５年５月

前所有者

茅場町インベストメント有限会社

ＰＭ業者

藤和不動産流通サービス株式会社

コンパクト

37

64％

45％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

21

36％

55％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

58

調査会社

54

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,627.1㎡

賃貸面積1,545.2㎡

月額賃料

5,601

敷金・保証金10,750

稼働率（面積ベース)

95.2％

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内

1,330

12年間平均8,012

地震ＰＭＬ値

8.5％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

藤和不動産流通サービス株式会社

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

99日間

72

賃貸収入

賃貸収入

18,222

管理委託費

960

総収益
18,335

賃貸事業費用958

直接還元法による収益価格

賃貸事業収益
その他収益

958

収益価格

66

その他収入

6

総費用

18

113

純収益（ＮＯＩ）

57

2,872

純収益（ＮＣＦ）

2,103

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

－

54
5.6％

ＤＣＦ法による収益還元価格

955

割引率

5.4％

ターミナルキャップレート

5.8％

信託報酬

325

修繕費

401

保険料

41

土地価格

334

その他

1

建物価格

333

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

15,462

積算価格

取得価格（単位：百万円）

667

937

322
15,140

減価償却費

3,783

賃貸事業損益11,356

特記事項
１．隣接地との境界の一部について、書面による境界確認がなされていません。
２．本物件の土地については、私道に関する負担（約30.1㎡）があります。
（注）本物件は区分所有物件ですが、土地の「面積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄には、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、65,981／100,000であり、建物の登記専有面積は1,484.7㎡（58戸／60戸）です。

－ 130 －
(130) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－12

物件名称：藤和シティコープ飛鳥山公園
物件特性

対象不動産はＪＲ京浜東北線及び東京メトロ南北線「王子」駅より南西方へ徒歩約８分の距離に位置する単身者及びＤＩＮＫＳ向けの分譲マンション（36戸の区分所有住戸を賃貸）です。立地条件において比較的優位性が認められ、設備面において現在の入居者のニーズを満たす水準となっており、当面は安定した需要が見込まれます。
所在地

土地

住居表示

東京都北区滝野川一丁目63番６号

地番

東京都北区滝野川一丁目62番10

所有形態

所有権

用途地域

商業地域、第一種中高層住居専用地域

面積883.9㎡

所有形態

区分所有

用途
建物

居宅

延床面積

容積率

500％／200％

構造・階数

建蔽率

100％／70％

建築時期

4,007.0㎡
ＳＲＣ、ＲＣ、13Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成５年８月

前所有者

茅場町インベストメント有限会社

ＰＭ業者

藤和不動産流通サービス株式会社

コンパクト

16

44％

31％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

20

56％

69％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

36

調査会社

33

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,370.3㎡

賃貸面積1,254.6㎡

月額賃料

3,458

敷金・保証金6,916

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

250

12年間平均地震ＰＭＬ値

91.6％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

藤和不動産流通サービス株式会社

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

545

総収益

99日間

46

賃貸収入

賃貸収入

11,510

管理委託費544

直接還元法による収益価格

12,431

賃貸事業費用544

収益価格

賃貸事業収益その他収益

10,183
11.1％

43

その他収入

3

総費用

13

920

純収益（ＮＯＩ）

36

3,266

純収益（ＮＣＦ）

2,749

還元利回り

公租公課

0

水道光熱費

－

33
6.0％

ＤＣＦ法による収益還元価格

543

割引率

5.8％

ターミナルキャップレート

6.2％

信託報酬

325

修繕費

166

保険料

24

土地価格

208

その他

1

建物価格

268

ＮＯＩ
資本的支出

9,164

取得価格（単位：百万円）

476

529

116

ＮＣＦ

9,048

減価償却費

2,832

賃貸事業損益

積算価格

6,216
特記事項

該当事項はありません。
（注）本物件は区分所有物件ですが、土地の「面積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄には、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、46,816／100,000であり、建物の登記専有面積は1,253.7㎡（36戸／65戸）です。

－ 131 －(131) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－13

物件名称：ビクセル武蔵関
物件特性

対象不動産は西武新宿線「武蔵関」駅より徒歩約３分の距離に位置するワンルームタイプの賃貸マンションです。近隣は、区画が整然と整備された商住混在地域です。周辺には閑静な住宅街が広がっており、比較的落ち着いた環境が形成されています。建物の維持管理状態は良好で、周辺のワンルームマンション等と比べて比較的建物グレードも高く、高い需要が見込まれます。
所在地

土地

住居表示

東京都練馬区関町北一丁目22番７号

地番

東京都練馬区関町北一丁目117番１

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第一種住居地域

面積621.2㎡

所有形態
建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,515.2㎡

容積率300％／200％

構造・階数

建蔽率

90％／70％建築時期

ＲＣ、５Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成４年２月

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

東急リロケーション株式会社

コンパクト

70

100％

100％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

－

－

－

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

70

調査会社

59

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,220.2㎡

賃貸面積1,027.0㎡

月額賃料

3,636

敷金・保証金7,278

稼働率（面積ベース)

84.2％

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

100

１年以内

160

12年間平均6,316

地震ＰＭＬ値

7.2％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

東急リロケーション株式会社

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

101日間

賃貸収入

賃貸収入

12,510

管理委託費703

直接還元法による収益価格

12,595

賃貸事業費用703

収益価格

賃貸事業収益
その他収益

面積比率

その他収入

697
51
49
2

総費用

14

84

純収益（ＮＯＩ）

42

1,786

純収益（ＮＣＦ）

1,120

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

136

ＤＣＦ法による収益還元価格

37
5.2％
708

割引率

4.9％

ターミナルキャップレート

5.4％

信託報酬

332

修繕費

143

保険料

37

土地価格

354

その他

17

建物価格

225

ＮＯＩ
資本的支出

10,808

取得価格（単位：百万円）

128

ＮＣＦ

10,680

減価償却費

2,434

賃貸事業損益

積算価格

8,245
特記事項

該当事項はありません。

－ 132 －(132) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

579

703

物件番号：Ｒ－14

物件名称：レクセルマンション上野松が谷
物件特性

対象不動産は東京メトロ日比谷線「入谷」駅より南東方に徒歩約８分に位置するファミリータイプの賃貸マンションです。対象不動産の存す
る松が谷エリアは、丸の内・大手町等を中心とした都心への近接性・利便性が高く、また地縁的選好性の認められるエリアであるため、これらを志向する都心通勤者及び若年単身者を中心に人気があります。
所在地

土地

住居表示

東京都台東区松が谷三丁目10番２号

地番

東京都台東区松が谷三丁目409番２

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

所有形態

面積

438.6㎡

容積率

500％

構造・階数

ＳＲＣ、12Ｆ

建蔽率

100％

建築時期

平成17年１月

建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

2,196.5㎡

現所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

29

100％

100％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

29

調査会社

27

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,969.5㎡

賃貸面積1,845.0㎡

月額賃料

5,010

敷金・保証金10,376

稼働率（面積ベース)

93.7％

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

12.6％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

101日間

賃貸収入

賃貸収入

17,460

賃貸事業費用
管理委託費

1,110

直接還元法による収益価格

18,344

その他収益

1,110

収益価格

賃貸事業収益

－
1,478

その他収入

1,140
75
68
7

総費用

16

884

純収益（ＮＯＩ）

64

3,381

純収益（ＮＣＦ）

1,729

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

241

割引率

5.2％

信託報酬

332

ターミナルキャップレート

5.5％

修繕費

1,009

保険料

56

土地価格

210

その他

12

建物価格

520

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

14,963

ＤＣＦ法による収益還元価格

59
5.2％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

306
14,656

減価償却費

3,025

賃貸事業損益11,631
特記事項

該当事項はありません。

－ 133 －
(133) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

1,090

730

1,130

物件番号：Ｒ－15

物件名称：コスモ西大島グランステージ
物件特性

対象不動産は都営地下鉄新宿線「西大島」駅より南東方に徒歩約８分に位置する分譲マンション（37戸の区分所有住戸を賃貸）です。最寄りの「西大島」駅から都営地下鉄新宿線を利用することにより、都心までのアクセスが良く、交通利便性に優れています。さらに当該地域は、明治通りの背後地に位置し、北側で運河（小名木川）に接しているため交通騒音等の問題はなく、住環境としては概ね良好といえます。
所在地

土地

住居表示

東京都江東区北砂三丁目５番20号、21号

地番

東京都江東区北砂三丁目１番

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

面積

6,777.7㎡

所有形態

区分所有

用途
建物

居宅

延床面積

20,663.9㎡

容積率

300％

構造・階数

ＳＲＣ、13Ｆ

建蔽率

70％

建築時期

平成８年２月

前所有者

有限会社八丁堀インベストメント

ＰＭ業者

トータルハウジング株式会社

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

37

100％

100％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

37

調査会社

30

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積2,455.8㎡

賃貸面積

1,978.7㎡

月額賃料

5,102

敷金・保証金10,154

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

100

12年間平均地震ＰＭＬ値

80.6％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

トータルハウジング株式会社

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

913

総収益

99日間

71

賃貸収入

賃貸収入

16,859

管理委託費906

直接還元法による収益価格

17,606

賃貸事業費用906

収益価格

賃貸事業収益その他収益

26,047
14.2％

68

その他収入

3

総費用

17

747

純収益（ＮＯＩ）

61

3,743

純収益（ＮＣＦ）

2,712

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

－

54
5.9％

ＤＣＦ法による収益還元価格

903

割引率

6.1％

ターミナルキャップレート

6.2％

信託報酬

325

修繕費

645

保険料

55

土地価格

314

その他

4

建物価格

364

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

13,862

積算価格

取得価格（単位：百万円）

678

909

－
13,862

減価償却費

3,520

賃貸事業損益10,342
特記事項

本物件の敷地東側駐車場の脇の植栽スペースはバイク置場として使用されており、折板屋根が設置されており、建築確認通知書及び検査済証等の記載と相違が見られますが、本物件の建蔽率、容積率は許容値の範囲内であり、その他遵法性に特段問題がないことを確認しています。
（注）本物件は区分所有物件ですが、土地の「面積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄には、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、245,576／1,876,503であり、建物の専有面積は2,327.7㎡（37戸／274戸）です。

－ 134 －
(134) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－16

物件名称：藤和シティコープ浅間町
物件特性

対象不動産は相鉄線「天王町」駅より北東方に徒歩約９分に位置するワンルームタイプ中心の分譲マンション（154戸の区分所有住戸を賃貸）です。最寄り駅から市内最大の商業集積地の「横浜」駅まで約４分と都心への接近性に優れています。建物は築後約13年を経過しているものの、管理人が常駐し、適切な維持管理がなされています。
所在地

土地

住居表示

神奈川県横浜市西区浅間町四丁目338番２号

地番

神奈川県横浜市西区浅間町四丁目338番２他５筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

1,105.5㎡

所有形態

区分所有

用途
建物

居宅、店舗、事務所

延床面積

容積率

400％

構造・階数

建蔽率

100％

建築時期

4,229.3㎡
ＳＲＣ、Ｓ、９Ｆ
平成４年10月

現所有者

茅場町インベストメント有限会社

ＰＭ業者

藤和不動産流通サービス株式会社

コンパクト

152

99％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

－

－

－

その他

2

１％

２％

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

154

調査会社

142

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積3,426.4㎡

賃貸面積3,146.7㎡

月額賃料

10,101

敷金・保証金

20,051

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

91.8％

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

鑑定評価額

総収益

99日間

賃貸収入
35,28434,402

賃貸事業費用
管理委託費

1,300

直接還元法による収益価格

賃貸収入
その他収益

1,300

収益価格

賃貸事業収益21,443

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

藤和不動産流通サービス株式会社

第１期

1,050
14.6％

マスターリース会社

損益の状況（単位：千円）

98％

1,320
133
126

その他収入

7

総費用

52

881

純収益（ＮＯＩ）

91

9,092

純収益（ＮＣＦ）

8,078

還元利回り

公租公課

0

水道光熱費

6

信託報酬

336

修繕費

598

保険料

68

土地価格

389

その他

2

建物価格

721

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

26,192

ＤＣＦ法による収益還元価格

82
6.2％
1,270

割引率

6.0％

ターミナルキャップレート

6.5％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

1,110

1,240

600
25,592

減価償却費

8,333

賃貸事業損益17,258
特記事項

該当事項はありません。
（注）本物件は区分所有物件ですが、土地の「面積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄には、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、8,863,528／10,000,000であり、建物の専有面積は3,080.2㎡（154戸／162戸）です。

－ 135 －
(135) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－17

物件名称：ロイヤルパーク大町
物件特性

対象不動産は仙台市営地下鉄南北線「広瀬通」駅より南西方へ徒歩約12分の距離に位置するワンルームタイプ中心の店舗付賃貸マンションです。最寄り駅から「仙台」駅まで約１分と市中心部へのアクセスに優れた利便性の高い地域です。将来的には共同住宅の増加も予想されます
が、当該地域においては中心部への利便性の高さを反映して当面は安定した需要が見込まれるものと予測されます。
所在地

土地

住居表示

宮城県仙台市青葉区大町二丁目11番10号

地番

宮城県仙台市青葉区大町二丁目11番16他２筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

面積

572.4㎡

容積率

400％

構造・階数

ＳＲＣ、10Ｆ

建蔽率

80％

建築時期

平成５年２月用途
建物

共同住宅、事務所

延床面積2,167.4㎡

前所有者

有限会社東銀座インベストメント

ＰＭ業者

株式会社サンシティ

コンパクト

32

63％

53％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

14

27％

29％

その他

5

10％

18％

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

51

調査会社

41

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,929.6㎡

賃貸面積

1,518.0㎡

月額賃料

3,197

敷金・保証金6,844

稼働率（面積ベース)

78.7％

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

250

１年以内

780

12年間平均7,154

地震ＰＭＬ値

10.6％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

株式会社サンシティ

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

99日間

賃貸収入

賃貸収入

12,111

管理委託費568

直接還元法による収益価格

12,878

賃貸事業費用568

収益価格

賃貸事業収益
その他収益

面積比率

その他収入

578
55
43
12

総費用

18

767

純収益（ＮＯＩ）

41

2,612

純収益（ＮＣＦ）

1,334

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

618

ＤＣＦ法による収益還元価格

37
6.4％
557

割引率

6.2％

ターミナルキャップレート

6.7％

信託報酬

325

修繕費

276

保険料

40

土地価格

120

その他

15

建物価格

294

ＮＯＩ
資本的支出

10,266

取得価格（単位：百万円）－

ＮＣＦ

10,266

減価償却費

4,388

賃貸事業損益

積算価格

5,878
特記事項

該当事項はありません。

－ 136 －
(136) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

414

564

物件番号：Ｒ－18

物件名称：レキシントン・スクエア萩野町
物件特性

対象不動産はＪＲ仙石線「宮城野原」駅より東方へ徒歩約９分の距離に位置するワンルームタイプの賃貸マンションです。周辺一帯は区画整理事業により基盤整備が行われ、共同住宅も多く建設され、仙台中心市街地へ通勤する会社員のベッドタウンとして安定した需要が見込まれる地域です。
所在地

土地

住居表示

宮城県仙台市宮城野区萩野町一丁目15番16号

地番

宮城県仙台市宮城野区萩野町一丁目15番16他１筆

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

所有形態
建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,500.2㎡

面積805.0㎡

容積率

300％

構造・階数

ＲＣ、６Ｆ

建蔽率

80％

建築時期

平成17年８月

現所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

株式会社サンシティ

コンパクト

1

３％

２％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

38

97％

98％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

39

調査会社

39

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,528.6㎡

賃貸面積

1,528.6㎡

月額賃料

2,703

敷金・保証金4,795

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

100.0％

4.4％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

株式会社サンシティ

鑑定評価機関株式会社中央不動産鑑定所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

101日間

賃貸収入

賃貸収入

9,447

その他収益

206

管理委託費

411

直接還元法による収益価格

9,653

賃貸事業費用411

収益価格

賃貸事業収益

－
1,217

その他収入

1,231

35
32
3

総費用

10

純収益（ＮＯＩ）

26

純収益（ＮＣＦ）

688

419

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

88

信託報酬

332

修繕費

－

保険料

36

土地価格

75

その他

85

建物価格

266

ＮＯＩ
資本的支出

8,422
8,422

減価償却費

2,186

411

割引率

5.7％

ターミナルキャップレート

6.5％

積算価格

取得価格（単位：百万円）－

ＮＣＦ
賃貸事業損益ＤＣＦ法による収益還元価格

25
6.0％

6,236
特記事項

該当事項はありません。

－ 137 －
(137) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

341

411

物件番号：Ｒ－19

物件名称：ヴィスコンティ覚王山
物件特性

対象不動産は名古屋市営地下鉄東山線「覚王山」駅の南西方へ徒歩約７分の距離に位置する高級分譲マンション（８戸の区分所有住戸を賃貸）です。対象不動産の存する覚王山エリアは八事エリア等と共に名古屋市を代表する高級住宅地として著名で、丘陵地に質の高い建物が連坦する閑静な住宅街が形成されています。また教育水準の高い学校が多く、当該学区も人気があります。
所在地

土地

住居表示

愛知県名古屋市千種区御棚町二丁目44番

地番

愛知県名古屋市千種区御棚町二丁目44番

所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域

所有形態

区分所有

用途
建物

居宅

面積

608.8㎡

延床面積

1,048.9㎡

容積率

200％

構造・階数

ＲＣ、４Ｆ

建蔽率

60％

建築時期

平成15年９月

前所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

ＳＢＡマネジメント株式会社

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

8

100％

100％

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

8

調査会社

6

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積705.8㎡

賃貸面積552.8㎡

月額賃料

1,965

敷金・保証金0

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月

修繕費

緊急

－

１年以内

50

12年間平均地震ＰＭＬ値

78.3％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

ＳＢＡマネジメント株式会社

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

409

総収益

101日間

31

賃貸収入

賃貸収入

6,762

管理委託費

403

直接還元法による収益価格

6,831

賃貸事業費用403

収益価格

賃貸事業収益
その他収益

970
6.3％

28

その他収入

3

総費用

9

69

純収益（ＮＯＩ）

24

1,822

純収益（ＮＣＦ）

1,421

還元利回り

22
5.3％

公租公課

－

水道光熱費

49

信託報酬

332

修繕費

－

保険料

17

土地価格

124

その他

2

建物価格

187

ＮＯＩ
資本的支出

5,009

401

割引率

5.3％

ターミナルキャップレート

5.6％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

311

397

－

ＮＣＦ

5,009

減価償却費

1,845

賃貸事業損益ＤＣＦ法による収益還元価格

3,163
特記事項

該当事項はありません。
（注）本物件は区分所有物件ですが、土地の「面積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄には、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、70,575／91,564であり、建物の登記専有面積は656.9㎡（８戸／10戸）です。

－ 138 －
(138) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｒ－20

物件名称：レキシントン・スクエア北堀江
物件特性

対象不動産は大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西大橋」駅より南方へ徒歩約４分の距離に位置する店舗付き賃貸マンションです。周辺地域は最寄り駅から「梅田」駅まで、地下鉄で約13分と都心部への接近性に優れています。また、建物外観はコンクリート打放を中心にデザイン性の高い仕上げがなされており、内装グレードも高いことから、安定的・継続的な需要が見込まれます。
所在地

土地

住居表示

大阪府大阪市西区北堀江二丁目３番26号

地番

大阪府大阪市西区北堀江二丁目17番２

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

面積

273.1㎡

容積率

636％

構造・階数

ＲＣ、10Ｆ

建蔽率

100％

建築時期

平成16年３月

用途
建物

共同住宅、店舗

延床面積

1,488.7㎡

現所有者

有限会社八丁堀インベストメント

ＰＭ業者

株式会社アロー建物管理

コンパクト

1

４％

３％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

26

92％

89％

その他

1

４％

８％

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

28

調査会社

28

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,340.8㎡

賃貸面積1,340.8㎡

月額賃料

3,890

敷金・保証金8,150

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

100.0％

10.1％

株式会社アロー建物管理

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

99日間

賃貸収入

賃貸収入

12,546

賃貸事業費用
管理委託費630

直接還元法による収益価格

13,164

その他収益

630

収益価格

賃貸事業収益－1,288

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

損益の状況（単位：千円）

面積比率

その他収入

631
46
44
2

総費用

11

617

純収益（ＮＯＩ）

37

1,844

純収益（ＮＣＦ）

1,073

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

105

ＤＣＦ法による収益還元価格

35
5.5％
629

割引率

5.3％

ターミナルキャップレート

5.8％

信託報酬

325

修繕費

250

保険料

31

土地価格

144

その他

55

建物価格

401

ＮＯＩ
資本的支出

11,319

取得価格（単位：百万円）－

ＮＣＦ

11,319

減価償却費

3,105

賃貸事業損益

積算価格

8,214
特記事項

該当事項はありません。

－ 139 －
(139) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

545

596

物件番号：Ｒ－21

物件名称：レキシントン・スクエア新町
物件特性

対象不動産は大阪市営地下鉄千日前線、長堀鶴見緑地線「西長堀」駅より北東方へ徒歩約４分の距離に位置する店舗付き賃貸マンションです。周辺は若者に人気のある「堀江」、「新町」エリアです。また、建物外観はコンクリート打放を中心にデザイン性の高い仕上げがなされており、内装グレードも高いことから、安定的・継続的な需要が見込まれます。
所在地

土地

住居表示

大阪府大阪市西区新町三丁目７番９号

地番

大阪府大阪市西区新町三丁目56番

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

面積

219.6㎡

容積率

600％

構造・階数

ＲＣ、10Ｆ

建蔽率

100％

建築時期

平成16年１月

用途
建物

共同住宅、事務所

延床面積

1,105.7㎡

現所有者

有限会社八丁堀インベストメント

ＰＭ業者

株式会社アロー建物管理

コンパクト

－

－

－

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

18

95％

93％

その他

1

５％

７％

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

19

調査会社

19

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積938.5㎡

賃貸面積938.5㎡

月額賃料

2,783

敷金・保証金6,230

稼働率（面積ベース)

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内

－

12年間平均799

地震ＰＭＬ値

100.0％

14.2％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

株式会社アロー建物管理

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

99日間

賃貸収入
9,237

賃貸収入

8,580

その他収益

657

管理委託費

446

直接還元法による収益価格

賃貸事業収益賃貸事業費用

446

収益価格

その他収入

1,770

公租公課

－

水道光熱費

126

33
32
1

総費用

8

純収益（ＮＯＩ）

26

純収益（ＮＣＦ）

985

447

還元利回り
ＤＣＦ法による収益還元価格

25
5.5％
445

割引率

5.3％

ターミナルキャップレート

5.8％

信託報酬

325

修繕費

231

保険料

25

土地価格

103

その他

75

建物価格

307

ＮＯＩ
資本的支出

7,467

取得価格（単位：百万円）

－

ＮＣＦ

7,467

減価償却費

2,303

賃貸事業損益

積算価格

5,163
特記事項

該当事項はありません。

－ 140 －
(140) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

410

421

物件番号：Ｒ－22

物件名称：ルナコート塚本
物件特性

対象不動産はＪＲ神戸線「塚本」駅より徒歩北西方約４分の距離に位置するワンルームタイプの賃貸マンションです。当地域は、同駅からＪ
Ｒ「大阪」駅まで１駅と都心接近性に優れた立地にある他、駅周辺には金融機関、近隣店舗、ショッピングセンター、病院等の施設が整い生活利便性に恵まれた状況にあり、居住需要は旺盛です。
所在地

土地

住居表示

大阪府大阪市西淀川区歌島一丁目２番６号

地番

大阪府大阪市西淀川区歌島一丁目98番１

所有形態

所有権

用途地域

準住居地域

所有形態
建物

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,495.2㎡

面積

482.6㎡

容積率

300％

構造・階数

ＲＣ、11Ｆ

建蔽率

80％

建築時期

平成16年２月

現所有者

有限会社ニューエクセレントアセット

ＰＭ業者

株式会社創建

コンパクト

48

100％

100％

賃貸借の状況（単位：千円）

スペーシャス

－

－

－

その他

－

－

－

調査時点

物件タイプの内訳

平成18年８月31日

テナント総数1

賃貸可能戸数

48

調査会社

45

調査時点

賃貸戸数
賃貸可能面積1,302.4㎡

賃貸面積1,223.5㎡

月額賃料

3,287

敷金・保証金4,300

稼働率（面積ベース)

93.9％

住戸数

住戸比率

面積比率

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）
株式会社竹中工務店
平成18年１月
緊急
修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

13.0％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

マスターリース会社

株式会社創建鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

マスターリース種別

パススルー

価格時点

平成18年８月31日

損益の状況（単位：千円）

鑑定評価額

第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

総収益

101日間

賃貸収入

賃貸収入

10,533

賃貸事業費用
管理委託費628

直接還元法による収益価格

11,513

その他収益

628

収益価格

賃貸事業収益

－
2,141

その他収入

639
48
41
7

総費用

12

979

純収益（ＮＯＩ）

39

2,657

純収益（ＮＣＦ）

1,404

還元利回り

公租公課

－

水道光熱費

302

ＤＣＦ法による収益還元価格

36
5.6％
623

割引率

5.6％

ターミナルキャップレート

5.9％

信託報酬

332

修繕費

559

保険料

38

土地価格

121

その他

20

建物価格

336

ＮＯＩ
資本的支出

8,856

取得価格（単位：百万円）

－

ＮＣＦ

8,856

減価償却費

2,840

賃貸事業損益

積算価格

6,015
特記事項

該当事項はありません。

－ 141 －
(141) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_070_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

457

632

物件番号：Ｓ－１

物件名称：ボンセジュール千歳船橋
物件特性

対象不動産は小田急線「千歳船橋」駅より西方へ徒歩約５分の距離に位置する有料老人ホームです。周辺には商店街や病院等の生活利便施設も揃っており、所得水準も比較的高いなど、立地面の優位性が認められます。建物は平成16年に老人ホームへのコンバージョンに伴う大規模な改修が行われており、築浅物件と同等の競争力を有しており、また、専有居室の広さや付帯設備の充実度の面から、類似施設と比較して高い競争力を有していると考えられます。
所在地

土地

住居表示

東京都世田谷区船橋一丁目37番３号

地番

東京都世田谷区船橋一丁目97番13他１筆

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第一種中高層住居地域

面積1,020.9㎡

所有形態
建物

店舗・共同住宅

延床面積

容積率300％／200％

構造・階数

建蔽率

80％／60％

建築時期

前所有者
ＰＭ業者

所有権

用途

2,342.2㎡
ＲＣ、６Ｆ／Ｂ１Ｆ
昭和63年３月

株式会社ゼクス
株式会社ゼクスコミュニティ
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

入居可能戸数

42

入居戸数

42

賃貸可能面積2,342.2㎡

賃貸面積2,342.2㎡

月額賃料

4,414

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内

100

12年間平均8,159

地震ＰＭＬ値

10.0％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

敷金・保証金24,600

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

稼働率（面積ベース)100.0％

価格時点

平成18年８月31日

マスターリース会社

－

契約の種類

ネットリース、長期契約、一括貸し

鑑定評価額

820

収益価格

損益の状況（単位：千円）

直接還元法による収益価格

第１期
運用期間
運用日数

820
総収益

自

平成18年５月25日

賃貸収入

至

平成18年８月31日

その他収入

99日間

純収益（ＮＯＩ）

14,240

純収益（ＮＣＦ）

176

還元利回り
ＤＣＦ法による収益還元価格

管理委託費

135

公租公課

－

水道光熱費

－

修繕費

－

土地価格

保険料

38

建物価格

その他

2

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

2
56

14,621

賃貸事業費用

58
9

賃貸収入

380

60

総費用

賃貸事業収益
その他収益

828

51
6.1％
811

割引率

5.8％

ターミナルキャップレート

6.4％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

849
468
381
791

14,444－
14,444

減価償却費

3,595

賃貸事業損益10,848
特記事項

本物件の土地は、公有地の拡大の推進に関する法律（昭和47年法律第66号、その後の改正を含みます。）の適用対象となっています。
（注）株式会社ゼクスコミュニティは、本物件のオペレーターとしてこれを賃借し、運営します。なお、オペレーターとの賃貸借契約上の賃料
は本物件の入居状況にかかわらず定額となっています。

－ 142 －(142) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｓ－２

物件名称：ボンセジュール四つ木
物件特性

対象不動産は京成線「四つ木」駅より南東方に徒歩約９分の距離に位置する有料老人ホームです。類似施設との比較において、立地条件で優れた水準を維持している他、当該不動産の存する葛飾区は厳格な「有料老人ホーム設置指導要綱」を設けており、既存施設にとって高い参入障壁となること等から、介護付有料老人ホームとして高い競争力を有するものと考えられます。
所在地

土地

住居表示

東京都葛飾区東四つ木三丁目１番11号

地番

東京都葛飾区東四つ木三丁目149番４

所有形態

所有権

用途地域

工業地域

面積

1,106.1㎡

所有形態

所有権

用途
建物

寄宿舎

延床面積

1,962.9㎡

容積率

200％

構造・階数

ＲＣ、５Ｆ

建蔽率

60％

建築時期

平成元年３月

前所有者
ＰＭ業者

株式会社ゼクス
株式会社ゼクスコミュニティ
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

入居可能戸数

62

入居戸数

59

賃貸可能面積1,962.9㎡

賃貸面積

1,962.9㎡

月額賃料

4,563

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内

270

12年間平均

8,385

地震ＰＭＬ値

16.9％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

敷金・保証金25,500

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

稼働率（面積ベース)100.0％

価格時点

平成18年８月31日

マスターリース会社

－

契約の種類

ネットリース、長期契約、一括貸し

鑑定評価額

777

収益価格

損益の状況（単位：千円）

直接還元法による収益価格

第１期
運用期間

777
総収益

自

平成18年５月25日

賃貸収入

至

平成18年８月31日

その他収入

運用日数

99日間

純収益（ＮＯＩ）

14,719

純収益（ＮＣＦ）

賃貸事業費用184

還元利回り
ＤＣＦ法による収益還元価格

管理委託費

140

公租公課

－

水道光熱費

－

修繕費

－

土地価格

保険料

44

建物価格

その他

－

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

0
55

14,719
－

58
7

５

その他収益

58

総費用

賃貸事業収益
賃貸収入

784

51
6.5％
769

割引率

6.2％

ターミナルキャップレート

6.8％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

694
351
343
765

14,534－
14,534

減価償却費

2,539

賃貸事業損益11,995
特記事項

該当事項はありません。
（注）株式会社ゼクスコミュニティは、本物件のオペレーターとしてこれを賃借し、運営します。なお、オペレーターとの賃貸借契約上の賃料
は本物件の入居状況にかかわらず定額となっています。

－ 143 －
(143) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｓ－３

物件名称：ボンセジュール日野
物件特性

対象不動産は京王線「百草園」駅より北方へ徒歩約３分の距離に位置する有料老人ホームです。周辺には各種生活関連施設も揃っており、立地面の優位性が認められます。建物は平成17年に老人ホームへのコンバージョンに伴う大規模な改修が行われており、築浅物件と同等の競争力を有しており、また、専有居室の広さや付帯設備の充実度の面から、類似施設と比較して相応の競争力を有するものと考えられます。
所在地

土地

住居表示

東京都日野市落川438番１号

地番

東京都日野市落川438番１他６筆

所有形態

所有権

用途地域

第一種低層住居専用地域

面積2,211.3㎡

建物

所有形態

所有権

用途

寄宿舎

延床面積

1,984.2㎡

容積率

80％

構造・階数

ＲＣ、３Ｆ

建蔽率

40％

建築時期

平成２年５月

前所有者
ＰＭ業者

株式会社ゼクスコミュニティ
株式会社ゼクスコミュニティ
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

入居可能戸数

56

入居戸数

51

賃貸可能面積1,984.2㎡

賃貸面積1,984.2㎡

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

4,263

敷金・保証金

24,000

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

稼働率（面積ベース)100.0％

価格時点

平成18年８月31日

－

契約の種類

ネットリース、長期契約、一括貸し

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

鑑定評価額

720

収益価格

損益の状況（単位：千円）

720

直接還元法による収益価格

第１期
運用期間

総収益

自

平成18年５月25日

賃貸収入

至

平成18年８月31日

その他収入

運用日数

99日間

純収益（ＮＯＩ）

13,753

純収益（ＮＣＦ）

173

還元利回り
ＤＣＦ法による収益還元価格

管理委託費

130

公租公課

－

水道光熱費

－

修繕費

－

土地価格

保険料

42

建物価格

その他

－

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

55
0
52

13,753

賃貸事業費用

55

7

賃貸収入

－

726

総費用

賃貸事業収益
その他収益

5,426
11.9％

月額賃料

マスターリース会社

2,950

48
6.6％
714

割引率

6.3％

ターミナルキャップレート

6.9％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

722
406
316
699

13,580－13,580

減価償却費

1,785

賃貸事業損益11,794
特記事項

該当事項はありません。
（注）株式会社ゼクスコミュニティは、本物件のオペレーターとしてこれを賃借し、運営します。なお、オペレーターとの賃貸借契約上の賃料
は本物件の入居状況にかかわらず定額となっています。

－ 144 －
(144) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｏ－１

物件名称：大塚セントコアビル
物件特性

対象不動産はＪＲ山手線「大塚」駅から徒歩約４分の距離に位置する賃貸オフィスビルです。近隣は中層店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ
商住混在地域です。基準階賃貸面積が約180坪と周辺地域の中で希少な大型ビルであり、維持管理も良好で、個別空調等、設備の面でも通常期待される性能を有していることから、平均的な競争力を有すると判断されます。
所在地

土地

住居表示

東京都豊島区南大塚三丁目46番３号

地番

東京都豊島区南大塚三丁目46番１

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

976.8㎡

容積率

480％

構造・階数

ＳＲＣ、８Ｆ

建蔽率

100％

建築時期

平成元年３月

前所有者
ＰＭ業者

所有形態

所有権

用途
建物

事務所

延床面積

4,573.1㎡

有限会社ゼット・コア
東西アセット・マネジメント株式会社
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積3,761.9㎡

賃貸面積3,761.9㎡

月額賃料

13,903

敷金・保証金（注２)

185,479

稼働率（面積ベース)100.0％

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内

1,020

12年間平均13,888地震ＰＭＬ値

10.7％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

契約の種類

賃料固定型マスターリース

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース会社

東西アセット・マネジメント株式会社

価格時点

平成18年８月31日

代表的なテナント

科研製薬株式会社

鑑定評価額

損益の状況（単位：千円）
第１期
運用期間

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

運用日数

2,540

収益価格

2,540

直接還元法による収益価格
総収益
賃貸収入

99日間

その他収入

2,550
182
178
4

賃貸事業収益53,455

総費用

49

賃貸収入

48,966

純収益（ＮＯＩ）

146

その他収益

4,489

純収益（ＮＣＦ）

11,233

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費

5,417

公租公課

ＤＣＦ法による収益還元価格

－

2,520

割引率

4.9％

ターミナルキャップレート

5.5％

水道光熱費

5,117

信託報酬

463

修繕費

－

土地価格

保険料

86

建物価格

その他

148

ＮＯＩ

133
5.2％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

1,380
707
669
2,540

42,222

資本的支出

－

ＮＣＦ

42,222

減価償却費

6,888

賃貸事業損益35,334
特記事項

該当事項はありません。
（注１）マスターリース会社である東西アセット・マネジメント株式会社とは、エンドテナントに対する満室想定月額賃料総額の90％相当額を賃料とする賃料固定型マスターリース契約（賃料は２年毎の見直し、10年契約）を締結されています。
（注２）敷金・保証金には駐車場にかかるものも含まれています。

－ 145 －
(145) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｏ－２

物件名称：上野フジタエステート１
物件特性

対象不動産は東京メトロ千代田線「湯島」駅より東方へ徒歩約１分、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅より徒歩約４分の距離に位置する賃
貸オフィスビルです。近隣は中小規模の事務所ビル、店舗、共同住宅等が混在する商業地域です。建物の維持管理の状態も良好で、築年数の古さをさほど感じさせず、また、比較的大きな賃貸床面積を確保しています。
所在地

土地

住居表示

東京都台東区上野一丁目４番８号

地番

東京都台東区上野一丁目10番１他４筆

所有形態

所有権・借地権

用途地域

商業地域

面積

703.1㎡

容積率

480％

構造・階数

建蔽率

100％

建築時期

前所有者
ＰＭ業者

所有形態

所有権

用途
建物

事務所

延床面積

2,957.5㎡
ＲＣ、６Ｆ／Ｂ１Ｆ
昭和61年９月

有限会社ニューエクセレントアセット
東西アセット・マネジメント株式会社
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積2,535.4㎡

賃貸面積2,535.4㎡

月額賃料

10,111

敷金・保証金80,083

稼働率（面積ベース)100.0％

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

200

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

14.9％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

契約の種類

賃料固定型マスターリース

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース会社

東西アセット・マネジメント株式会社

価格時点

平成18年８月31日

代表的なテナント－

鑑定評価額

損益の状況（単位：千円）

運用期間

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

1,890

収益価格

第１期
自

240
15,9261,890

直接還元法による収益価格
総収益
賃貸収入

101日間

その他収入

1,920
136
134
2

賃貸事業収益38,813

総費用

38

賃貸収入

36,749

純収益（ＮＯＩ）

108

その他収益

2,063

純収益（ＮＣＦ）

8,572

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

5,046

ＤＣＦ法による収益還元価格

－

4.8％

ターミナルキャップレート

5.4％

1,827

信託報酬

394

修繕費

－

土地価格

保険料

76

建物価格

借地料

1,180

その他

46

資本的支出
ＮＣＦ

積算価格

取得価格（単位：百万円）

30,240－30,240

減価償却費

6,412

賃貸事業損益23,828

1,860

割引率

水道光熱費

ＮＯＩ

98
5.1％

特記事項
該当事項はありません。

－ 146 －
(146) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

940
523
417
1,840

物件番号：Ｏ－３

物件名称：クロス・スクェアＮＡＫＡＮＯ
物件特性

対象不動産はＪＲ中央線「中野」駅から徒歩約10分の距離に位置する店舗兼事務所ビルです。周辺は中高層の店舗兼事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地区です。１階店舗はコンビニエンスストア、２、３階は事務所、４～10階はＳＯＨＯとして賃貸され、安定収益をあげている物件です。
所在地

土地

住居表示

東京都中野区中野五丁目24番21号

地番

東京都中野区中野五丁目183番４他３筆

所有形態

所有権・借地権

用途地域

近隣商業地域

所有形態

所有権

用途
建物

事務所

面積

639.8㎡

容積率

400％

構造・階数

ＳＲＣ、10Ｆ

建蔽率

80％

建築時期

平成５年１月

前所有者
ＰＭ業者

延床面積

2,487.8㎡

有限会社ニューエクセレントアセット
東西アセット・マネジメント株式会社
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積2,101.1㎡

賃貸面積2,101.1㎡

月額賃料

6,934

敷金・保証金26,428

稼働率（面積ベース)100.0％

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

20

１年以内

590

12年間平均6,575

地震ＰＭＬ値

6.9％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

契約の種類

パススルー／賃料固定型マスターリース

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース会社

東西アセット・マネジメント株式会社

価格時点

平成18年８月31日

代表的なテナント

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

鑑定評価額

損益の状況（単位：千円）
第１期
運用期間

1,038

収益価格

1,038

直接還元法による収益価格

自平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

賃貸収入

101日間

その他収入

運用日数

総収益

1,068
96
84
12

賃貸事業収益25,875

総費用

33

賃貸収入

24,658

純収益（ＮＯＩ）

69

その他収益

1,216

純収益（ＮＣＦ）

4,175

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

1,905

水道光熱費

1,135

信託報酬

332

修繕費

188

保険料

64

借地料

222

その他

327

ＮＯＩ
資本的支出
ＮＣＦ

ＤＣＦ法による収益還元価格

－

63
5.9％
1,038

割引率

5.6％

ターミナルキャップレート

6.4％

積算価格
土地価格
建物価格
取得価格（単位：百万円）

794
501
293
1,038

21,699－21,699

減価償却費

5,552

賃貸事業損益16,147
特記事項

該当事項はありません。
（注）マスターリース会社である東西アセット・マネジメント株式会社とは、パススルー型のマスターリース契約が締結されています。同社はさらに、２、３階部分につき株式会社ゼクス、４～10階部分につき伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社との間で、それぞれ賃料固定型
マスターリース契約を締結しています。

－ 147 －(147) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｏ－４

物件名称：レキシントン・プラザ八幡
物件特性

対象不動産は仙台市街地の西端にあって、中心市街地から約２㎞に位置するショッピングセンターです。国道48号沿道にあって周辺からのアクセスも良好であり、地域の人が集まる施設形成に相応しい立地といえます。半径１㎞～２㎞圏の商圏が想定され、１㎞圏の商圏人口は
18,979人（平成17年住民基本台帳）で、スーパーマーケットなどの展開には十分なマーケットボリュームが想定できます。また、商圏内では複数のマンション建設が進んでおり、地域的に購買層の増加が期待できるのに対して、競合店舗は現状ほとんど見受けられず、対象不動産は同一需給圏においては平均以上の競争力を有するものと考えられます。
所在地

土地

住居表示

宮城県仙台市青葉区八幡三丁目１番50号

地番

宮城県仙台市青葉区八幡三丁目25番２他26筆

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第二種中高層住居地域

所有形態
建物

店舗

面積

10,990.0㎡

容積率300％／200％

構造・階数

建蔽率

80％／60％

建築時期

前所有者
ＰＭ業者

所有権

用途
延床面積

15,148.5㎡
Ｓ、４Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成17年12月

有限会社ニューエクセレントアセット
株式会社サンシティ
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積8,787.7㎡

賃貸面積8,787.7㎡

月額賃料

24,855

敷金・保証金240,154

稼働率（面積ベース)100.0％

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内

－

12年間平均741

地震ＰＭＬ値

7.3％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

契約の種類

パススルー型マスターリース

鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

マスターリース会社

株式会社サンシティ

価格時点

平成18年８月31日

代表的なテナント

みやぎ生活協同組合

鑑定評価額

損益の状況（単位：千円）
第１期
運用期間

自

平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

4,690

収益価格

4,690

直接還元法による収益価格
総収益
賃貸収入

101日間

その他収入

4,530
381
377
4

賃貸事業収益114,509

総費用

95

賃貸収入

91,352

純収益（ＮＯＩ）

286

その他収益

23,157

純収益（ＮＣＦ）

30,828

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

5,017

水道光熱費

23,429

信託報酬

1,326

修繕費

－

保険料

175

その他

878

ＮＯＩ
資本的支出

5.3％

ターミナルキャップレート

6.5％

積算価格

減価償却費

12,765

2,880

土地価格

1,620

建物価格

1,260

取得価格（単位：百万円）－
83,681

4,690

割引率

83,681

ＮＣＦ
賃貸事業損益ＤＣＦ法による収益還元価格

－

286
6.3％

70,915
特記事項

該当事項はありません。

－ 148 －
(148) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

4,760

物件番号：Ｏ－５

物件名称：大木青葉ビル
物件特性

対象不動産は仙台市営地下鉄南北線「北四番丁」駅より徒歩約５分の距離に位置する賃貸オフィスビルです。宮城県庁、仙台市役所、合同庁舎、青葉区役所まで徒歩約５分に位置し、オフィスビルとして良好な立地環境です。
所在地

土地

住居表示

宮城県仙台市青葉区二日町９番７号

地番

宮城県仙台市青葉区二日町９番３

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

653.2㎡

容積率

500％

構造・階数

ＲＣ、７Ｆ

建蔽率

100％

建築時期

平成９年７月

前所有者
ＰＭ業者

所有形態

所有権

用途
建物

事務所

延床面積

3,288.0㎡

株式会社ゼクス
東西アセット・マネジメント株式会社
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積2,178.4㎡

賃貸面積2,178.4㎡

月額賃料

6,268

敷金・保証金23,129稼働率（面積ベース)100.0％

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

50

１年以内

2,220

12年間平均7,058

地震ＰＭＬ値

1.0％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

契約の種類

賃料固定型マスターリース

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

マスターリース会社

東西アセット・マネジメント株式会社

価格時点

平成18年８月31日

代表的なテナント

株式会社日立空調システム

鑑定評価額

損益の状況（単位：千円）
第１期
運用期間

778

収益価格

778

直接還元法による収益価格

自平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

賃貸収入

99日間

その他収入

運用日数

総収益

783
83
75
8

賃貸事業収益24,323

総費用

32

賃貸収入

22,606

純収益（ＮＯＩ）

58

その他収益

1,717

純収益（ＮＣＦ）

6,492

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

3,565

ＤＣＦ法による収益還元価格

－

6.6％

ターミナルキャップレート

6.8％

2,383

信託報酬

325

修繕費

－

土地価格

保険料

63

建物価格

その他

154

資本的支出
ＮＣＦ

776

割引率

水道光熱費

ＮＯＩ

51
6.5％

積算価格

取得価格（単位：百万円）

771
194
577
847

17,831－
17,831

減価償却費

6,903

賃貸事業損益10,928
特記事項

該当事項はありません。
（注）マスターリース会社である東西アセット・マネジメント株式会社とは、エンドテナントに対する満室想定月額賃料総額の90％相当額を賃料とする賃料固定型マスターリース契約（賃料は２年毎の見直し、10年契約）を締結されています。

－ 149 －
(149) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｏ－６

物件名称：ロックタウン須賀川
物件特性

対象不動産は福島県須賀川市のほぼ中心部に位置するショッピングセンターで、南西部の一部が市道東部環状線に接面しており、須賀川市内
で最も店舗集積性の高まりつつある路線の一つに存しています。同一需給圏内において、対象不動産は駐車場整備の状況、車によるアクセスの容易さ、予定されているエンドテナント等に鑑み、比較的安定的な集客が期待できます。
所在地

土地

住居表示

福島県須賀川市古河105番

地番

福島県須賀川市古河105他130筆

所有形態

借地権

用途地域

工業地域

面積

74,076.2㎡

所有形態
建物

店舗

延床面積

容積率

200％

構造・階数

建蔽率

60％

建築時期

前所有者
ＰＭ業者

Ｓ、１Ｆ
平成17年10月－

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積18,153.3㎡

賃貸面積18,153.3㎡

月額賃料

23,883

敷金・保証金156,355

稼働率（面積ベース)100.0％

契約の種類

ネットリース、長期契約、賃料固定型マスターリース

マスターリース会社
代表的なテナント株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内
12年間平均地震ＰＭＬ値

10.7％

森井総合鑑定株式会社

ロック開発株式会社価格時点

平成18年８月31日

イオン株式会社

鑑定評価額

自平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

2,510

収益価格

第１期

－
1,330

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）
鑑定評価機関

損益の状況（単位：千円）

運用日数

18,153.3㎡

有限会社ニューエクセレントアセット
賃貸借の状況（単位：千円）

運用期間

所有権

用途

2,510

直接還元法による収益価格

2,290

総収益

315

賃貸収入

101日間

312

その他収入

3

賃貸事業収益78,583

賃貸収入

78,583

純収益（ＮＯＩ）

161－

純収益（ＮＣＦ）

156

その他収益
賃貸事業費用

総費用

35,232

還元利回り

6.8％

管理委託費

－

公租公課

－

割引率

5.1％

水道光熱費

－

ターミナルキャップレート

7.0％

信託報酬

332

修繕費

－

土地価格

220

保険料

73

建物価格

1,620

借地料

34,781

その他
ＮＯＩ
資本的支出

積算価格

取得価格（単位：百万円）

2,510

1,840

2,510

45
43,351
94

ＮＣＦ

43,257

減価償却費

16,828

賃貸事業損益ＤＣＦ法による収益還元価格

159

26,429
特記事項

１．本物件にかかる土地の借地権は、ロック開発株式会社が土地所有者から借り受ける借地権に基づきこれを信託受託者に転貸するものです。なお、転借権について、須賀川市所有の土地（3,651.4㎡）及び下記２．記載の「中宿区」所有の土地の転借権を除き、仮登記を具備していますが、本登記は具備していません。
２．本物件にかかる土地の一部（67.0㎡）の所有者であり、ロック開発株式会社に対する賃貸人である「中宿区」は、須賀川市を財産管理者とする団体です。なお、当該土地の不動産登記表題部には、「中宿区」が所有者として記載されていますが、所有権保存登記はなされていません。
（注）本物件にかかる土地は借地であるため、借地権についての積算価格となっています。

－ 150 －
(150) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｏ－７

物件名称：レキシントン・プラザ栄南
物件特性

対象不動産は名古屋市営地下鉄鶴舞線「上前津」駅の北方へ徒歩約１分の距離に位置する中高層事務所ビルです。駅を起点に縦横に配置される大津通、前津通、大須通沿いの地域には、駅への接近性を活かした事務所テナントを中心とする中規模ビルが多く見受けられる状況にあり
ます。
所在地

土地

住居表示

愛知県名古屋市中区大須四丁目11番58号

地番

愛知県名古屋市中区大須四丁目1121番他１筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

628.1㎡

容積率

600％

構造・階数

建蔽率

100％

建築時期

前所有者
ＰＭ業者

所有形態

所有権

用途
建物

事務所

延床面積

4,173.2㎡
ＳＲＣ、８Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成６年３月有限会社銀座インベストメント
矢作葵ビル株式会社
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積3,683.1㎡

賃貸面積3,683.1㎡

月額賃料

15,992

敷金・保証金304,547

稼働率（面積ベース)100.0％

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内

1,000

12年間平均9,678

地震ＰＭＬ値

7.8％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）

契約の種類

パススルー（一括貸し）

鑑定評価機関株式会社中央不動産鑑定所

マスターリース会社

矢作葵ビル株式会社価格時点

平成18年８月31日

代表的なテナント

ＵＦＪニコス株式会社

鑑定評価額

損益の状況（単位：千円）
第１期
運用期間
運用日数

自

平成18年５月25日

至

平成18年８月31日

2,434

収益価格

2,434

直接還元法による収益価格
総収益
賃貸収入

99日間

2,607
199
196

その他収入

3

賃貸事業収益61,214

総費用

43

賃貸収入

54,666

純収益（ＮＯＩ）

166

その他収益

6,547

純収益（ＮＣＦ）

13,677

還元利回り

賃貸事業費用
管理委託費
公租公課

4,122

ＤＣＦ法による収益還元価格

－

5.7％

ターミナルキャップレート

6.5％

6,547

信託報酬

437

修繕費

892

土地価格

保険料

130

建物価格

その他

1,546

資本的支出

積算価格

取得価格（単位：百万円）

1,189
508
681
2,400

47,536－

ＮＣＦ

47,536

減価償却費

11,498

賃貸事業損益

2,434

割引率

水道光熱費

ＮＯＩ

156
6.0％

36,038
特記事項

本物件にかかる建物の４階部分と８階部分に、南側隣接土地上の建物との間の連絡通路が設けられています。かかる連絡通路は、当該隣接土
地上の建物に現在入居しているテナント（ＵＦＪニコス株式会社）が退去する場合には、同テナントの負担により撤去するものとされています。
（注）マスターリース会社である矢作葵ビル株式会社とは、パススルー型のマスターリース契約を締結しており、同社からの転貸により、ＵＦ
Ｊニコス株式会社へ一括貸しされております。

－ 151 －(151) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

物件番号：Ｏ－８

物件名称：バロー滝ノ水店
物件特性

対象不動産は名古屋市緑区に所在するショッピングセンターです。同区の人口は名古屋市全体の9.8％を占め（平成17年３月末現在）、名古屋
市内最大の人口規模を有する区であり、また、直近５年間の人口増加率は中区に次ぐ高さです。一世帯当たり人員は2.70人で、名古屋市内で最も多い区です。当該不動産の半径１㎞圏の常住人口は29,586人（平成17年７月１日現在）であり、同地域の一世帯当たり人員は2.81人と、ファミリー型の消費特性がより高く見込まれます。
所在地

土地

住居表示

愛知県名古屋市緑区滝ノ水五丁目1401番

地番

愛知県名古屋市緑区滝ノ水五丁目1401番他１筆

所有形態

所有権

用途地域

第一種低層住居専用地域、第二種住居地域

所有形態
建物

店舗

面積

8,451.9㎡

容積率80％／200％

構造・階数

建蔽率

50％／70％

建築時期

前所有者
ＰＭ業者

延床面積

11,265.3㎡
Ｓ、３Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成元年11月

有限会社ニューエクセレントアセット－
賃貸借の状況（単位：千円）

調査時点

建築状況調査報告書の概要（単位：千円）

平成18年８月31日

調査会社

テナント総数1

賃貸可能面積11,265.3㎡

賃貸面積11,265.3㎡

月額賃料

12,730

敷金・保証金38,190

稼働率（面積ベース)100.0％

契約の種類

ネットリース、長期契約、賃料固定型マスターリース

マスターリース会社
代表的なテナント株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年１月
緊急

修繕費

－

１年以内

2,010

12年間平均2,700

地震ＰＭＬ値

15.3％

不動産鑑定評価書の概要（単位：百万円）
鑑定評価機関森井総合鑑定株式会社

株式会社バロー

価格時点

平成18年８月31日

株式会社バロー

鑑定評価額

損益の状況（単位：千円）
自平成18年５月23日

至

平成18年８月31日

運用日数

2,230

収益価格

第１期
運用期間

所有権

用途

2,230

直接還元法による収益価格
総収益
賃貸収入

101日間

その他収入

152
151
1

賃貸事業収益41,885

賃貸収入

41,885

純収益（ＮＯＩ）

128－

純収益（ＮＣＦ）

125

その他収益
賃貸事業費用

総費用

2,020

510

還元利回り

6.2％

管理委託費

－

公租公課

－

割引率

5.0％

水道光熱費

－

ターミナルキャップレート

6.0％

信託報酬

332

修繕費

－

保険料

132

その他

45

ＮＯＩ

ＤＣＦ法による収益還元価格

27

積算価格

1,130

建物価格

1,130

取得価格（単位：百万円）

416

ＮＣＦ

40,959

減価償却費

9,296

賃貸事業損益31,662

2,260

土地価格

41,375

資本的支出

2,230

特記事項
該当事項はありません。
（注）平成16年10月に建物の大半を取壊しのうえ改修されています。

－ 152 －
(152) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

2,230

③【その他投資資産の主要なもの】
不動産を主な信託財産とする信託受益権は前記「② 投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載の物件以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。

－ 153 －
(153) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
本書の日付の直近の計算期末の本投資法人における純資産等は、以下の通りです。当期は第１期に当たるため、直近６計算期間の推移は記載しておりません。なお、本書の日付の前月末
現在及び同日前１年以内における各月末の本投資法人の総資産額、純資産総額及び１単位当たりの純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載して
いません。
年月日

総資産額（千円）

第１期計算期間末（平成18年８月31日）

51,055,975

純資産総額（千円）

１単位当たりの純資
産額（円）26,547,178

447,675

また、本投資証券は、東京証券取引所に平成18年５月23日以降上場されており、同所における計算期間別の市場相場並びに第１期後の月別の市場相場は以下の通りです。

計算期間別最高・最低投資口
価格及び売買高

第１期中の月別
最高・最低投資口価格及び売買高第１期後の月別
最高・最低投資口価格及び売買
高

回次
決算年月

第１期
平成18年８月

最高（円）446,000

最低（円）

391,000

売買高（口）

39,079月別

平成18年５月

平成18年６月

平成18年７月

平成18年８月

最高（円）436,000

446,000

423,000

407,000

最低（円）

423,000

406,000

391,000

392,000

売買高（口）

10,331

20,724

3,307

4,717

月別

平成18年９月

平成18年10月

最高（円）413,000

410,000

最低（円）

399,000

405,000

売買高（口）

3,590

3,048

（注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値（終値）によります。

－ 154 －
(154) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_080_wk_06341536_第１－５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

②【分配の推移】
本書の日付の直近の計算期末の分配等は以下の通りです。当期は第１期に当たるため、直近６計算期間の推移は記載しておりません。
計算期間

分配総額（千円）

第１期（平成17年９月20日～平成18年８月31日）

１単位当たりの分配金額（円）342,7545,780③【自己資本利益率（収益率）の推移】
本書の日付の直近の計算期末の本投資法人における自己資本利益損失率（収益率）は以下の通りです。当期は第１期に当たるため、直近６計算期間の推移は記載しておりません。
計算期間

自己資本利益率（％）（注１）

第１期（平成17年９月20日～平成18年８月31日）

1.3

年換算（％）
（注１）
4.7

摘要
（注２）

（注１）自己資本利益（損失）率は、以下の算式により計算し、小数点第２位を四捨五入しています。
自己資本利益率又は損失率＝当期純利益又は純損失／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100（年換算）自己資本利益率又は損失率＝当期純利益又は純損失／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２÷運用
日数×365×100（注２）第１期は実質的な運用開始日（平成18年５月23日）を期首とみなして計算を行っており、年換算に際しては、
実質的な運用日数101日により算出しています。また、期首純資産額には実質的な運用開始日時点での出資総額を使用しています。

－ 155 －
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第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年９月８日

設立企画人（エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社）による投信法第69条に基づく設立にかかる届出

平成17年９月20日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立

平成17年９月21日

投信法第188条に基づく登録の申請

平成17年10月21日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号関東財務局長 第43号）

平成18年５月23日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場への本投資証券の上場－ 156 －
(156) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_090_wk_06341536_第二部_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

２【役員の状況】
本書の日付現在の役員の状況は、以下の通りです。
（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和61年４月

所有投資口数

三井信託銀行（現中央三井信託銀行）株式会
社入社 福岡支店
宅建主任者資格取得

平成２年10月

同社 名古屋駅前支店
融資業務

平成５年７月同社 証券部
証券投資信託受託営業業務

執行役員

宮崎 俊司

平成10年９月

中央三井アセットマネジメント株式会社出向

0

不動産投信向けファンド他のシニア・ファン
ドマネージャー業務
平成16年３月

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社出向・転籍
常務執行役員企画部長

平成17年９月

同社 代表取締役社長（現職）

平成17年11月

エルシーピー投資法人執行役員（現職）

昭和56年４月

東京弁護士会登録・弁護士
大原法律事務所所属

監督役員

監督役員

平岩 正史

藤元 拓志

平成元年１月米国カリフォルニア州
LILLICK＆McHOSE法律事務所勤務

平成３年４月大原法律事務所 復職（現職）

平成17年９月

エルシーピー投資法人監督役員（現職）

平成８年10月

監査法人トーマツ入所

平成11年４月

公認会計士登録

平成13年８月

藤元公認会計士事務所開業（現職）

平成16年12月

税理士登録

平成17年９月

エルシーピー投資法人監督役員（現職）00（注）執行役員宮崎俊司は、資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき平成17年10月31日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

－ 157 －
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３【その他】(1）役員の変更
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めのない限り、投資主総会において選任されます（投信法第72条、第96条、規約第16条第１項）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第16条第２項）。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第16条第２項但書）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決されたときには、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有する者に限ります。）は、30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
(2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
本投資法人は、平成17年11月７日開催の第１回投資主総会において、執行役員の改選及び本投資法人の設立に伴い不要となった規定を削除する等の規約の変更を行いました。また、平成18年３月31日開催の第２回投資主総会において、投資対象とする資産の種類を追加すること等を目的とする規約の変更を行うとともに、整備法の施行を規約変更の効力発生条件として、投信法の改正に対応すること等を目的とする規約の変更を行いました。なお、規約の変更手続については、後記「第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要 (5）その他 ③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
なお、資産運用会社は、本投資法人の第２回投資主総会に基づく上記規約変更を受け、運用対象とする資産の種類を追加することを目的として、金融庁に対し、平成18年３月31日付で、投信法第10条の２に基づき業務の方法の変更認可申請を行い、平成18年６月27日付で認可を受けています。
②

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

－ 158 －
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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、同証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

－ 159 －
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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】①

１口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4）計算期間」記載の決算

期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たりの純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数②

資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配にかかる計算書及び附属明細書に関する規則（平成12年総理府令第134号、その後の改正を含みます。）、社団法人投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、以下のとおり運用資産の種類毎に定めます（規約第31条）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第27条第１項第１号、第２号①又は②に定めるもの）取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法により算定します。但し、設備等については正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上問題ないと合理的に判断できる場合に限り、他の評価方法に変更することができるものとします。
(ロ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第27条第１項第２号③に定めるもの）
信託財産が(イ)に掲げる資産の場合は(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ハ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約27条第１項第２号④に定めるもの）
信託財産の構成資産が(イ)に掲げる資産の場合は、(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ニ）不動産に関する匿名組合出資持分（規約第27条第１項第２号⑤に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産が(イ)ないし(ハ)に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
(ホ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第27条第１項第２号⑥に定めるもの）－ 160 －
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信託財産である匿名組合出資持分について(ニ)に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ヘ）有価証券（規約第27条第１項第３号、第２項第１号③に定めるもの）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価
格、証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場
合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
(ト）金銭債権（規約第27条第２項第１号④に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
(チ）金銭の信託の受益権（規約第27条第２項第１号⑤に定めるもの）
信託財産の構成資産が上記(ヘ)、(ト)又は(ヌ)の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
(リ）金融デリバティブ取引に関する権利（規約第27条第２項第２号に定めるもの）
Ａ．取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り
気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、基準日において最終価格がない場
合には、基準日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
Ｂ．取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、時価評価に当たっては、最善の見積り額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
Ｃ．一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについてはヘッジ会計が適用できるものとします。
(ヌ）その他
上記に定めがない場合は、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額
又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記② と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約第31条第２項）。

－ 161 －
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(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額(ロ）不動産、地上権又は土地の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記(イ)に掲げる資産の場合は上記(イ)に従った評価
を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額④

資産評価の基準日は、本投資法人の各決算期としますが、規約第27条第１項第３号及び第２項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第31条第３項）。
⑤

公表方法及び投資者による照会方法
１口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（以下「投資法人計算規則」といいます。平成18内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）第58条、第68条）。貸借対照表を含む計算書類等は、営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信
法第131条）。
(2）【保管】
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点で残高が記載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。）。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を機構に預託することができます。この場合、機構は預託された本投資証券について分別管理せず混蔵保管によって集中管理します。機構は、預託された本投資証券について預託後相当の時期に機構名義
への名義書換えの請求を本投資法人に対して行います。機構に預託され機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。なお、機構に本投資証券を預託した投資主は、本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申出ることにより、機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わず直接保有する場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。
(3）【存続期間】
本投資法人には規約に存続期間の定めはありません。
(4）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日ま－ 162 －
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でとし、各計算期間の末日をそれぞれ決算期とします。但し、本投資法人の第１期の計算期間
は、本投資法人設立の日（平成17年９月20日）から平成18年８月末日までとします（規約第32条）。
(5）【その他】①

増減資に関する制限(イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総数は、200万口とします（規約第６条第１項）。本投資法
人は、かかる発行可能投資口総数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、投資口の追加発行ができます。投資口の追加発行における１口当たりの発行価額は、本投資法人に属する資産の内容に照らして公正な価額として役員会で決定した価額とします（規約第６条第３項）。
(ロ）国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします（規約第６条第２項）。
(ハ）最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。なお、投信法第67条第４項により、現在のところ5,000万円を下回る額を最低純資産額とする
規約変更はできません。
②

解散事由
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。

(イ）規約で定めた存立時期の満了又は解散事由の発生（なお、規約において存立時期又は解散事由の定めはありません。）(ロ）投資主総会の決議(ハ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）(ニ）破産手続開始の決定(ホ）解散を命ずる裁判(ヘ）投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。但し、書面による議決権行使及び議決権の代理行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利(1）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権」をご参照下

さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示される他、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は金銭の分配方針
に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書
により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価－ 163 －
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証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定の概要は、以下のとおりです。
(イ）資産運用会社（エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社）との間の資産運用委託
契約
Ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日に効力を生ずるものとし、その有効期間は効力発生の日（平成17年10月21日）から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項(ⅰ）本投資法人又は資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、当該契約を解約することができます。
(ⅱ）上記(ⅰ)の記載にかかわらず、本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により当該契約を解約することができるものとします。
ａ．資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
ｂ．上記ａ．に掲げる場合の他、資産の運用にかかる業務を引続き委託することに堪えない重大な事由があるとき(ⅲ）本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該契約を解約しなければなりません。この場合、資産運用会社は当該契約の解約に同意するものとします。
ａ．投資信託委託業者でなくなったとき
ｂ．投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
ｃ．解散したときＣ．契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
Ｄ．解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。

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(ロ）一般事務受託者（中央三井信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
Ａ．契約期間一般事務委託契約の有効期間は、契約締結の日（平成17年９月20日）から２年間とします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに１
年間延長されるものとし、以後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項(ⅰ）一般事務委託契約を解約する場合は、いずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。但し、一般事務受託者が一般事務委託契約を解約する
場合は、本投資法人が法令に基づき一般事務の委託を義務付けられていることを鑑み、
本投資法人が一般事務受託者以外の者（以下「後任一般事務受託者」といいます。）との間で委託事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）より更に90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおりとします。
ａ．解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されている場合は、当該解約日で一般事務委託契約は終了します。
ｂ．解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されていない場合は、当初の解約日より90日間経過時に一般事務委託契約は終了します。
但し、本投資法人が当該90日の期間内に後任一般事務受託者との一般事務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと一般事務受託者が合理的に判断する事由がない場合には、一般事務受託者は、解約の効力発生時を更に延長することにつき、本投資法人と誠実に協議します。
(ⅱ）本投資法人及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場
合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに一般事務委託契約を解約することができます。
ａ．一般事務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き一般事務委託契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合
ｂ．破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人及び一般事務受託者の書面による合意並びに法令に従って変更することができます。
Ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
(ハ）投資主名簿等管理人（中央三井信託銀行株式会社）との間の名義書換事務委託契約－ 165 －
(165) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_100_wk_06341536_第３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ａ．契約期間
名義書換事務委託契約は、契約期間を定めていません。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
名義書換事務委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
(ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。この場合には名義書換事務契約は当事者間の合意によって定めるときに終了します。
(ⅱ）当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には名義書
換事務契約はその通知到達の日から３ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します。
(ⅲ）当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、
会社整理開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき、他方が行う文書による解約の通知。この場合には名義書換事務契約はその通知において指定する日に終了します。
(ⅳ）当事者のいずれか一方が名義書換事務契約に違反し、かつ引続き名義書換事務契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。
この場合には名義書換事務契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
名義書換事務契約の変更その他名義書換事務契約に定めのない事項については、全て本投資法人及び名義書換等にかかる一般事務受託者が協議の上これを定めます。
Ｄ．契約の変更の開示方法
名義書換事務委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対して変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
(ニ）資産保管会社（中央三井信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約
Ａ．契約期間資産保管業務委託契約の有効期間は、契約締結日（平成17年９月20日）から２年間とします。但し、この期間満了の３ヶ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。但し、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までとします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項(ⅰ）資産保管業務委託契約を解約する場合は、双方いずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。但し、資産保管会社が資産保管業務委託契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき資産保管業務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が資産保管会社以外の者（以下「後任保管会社」といいま－ 166 －
(166) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_100_wk_06341536_第３_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

す。）との間で資産保管業務の委託に関する契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）より更に90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおりとします。
ａ．解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されている場合は当該解約日で資産保管業務委託契約は終了します。
ｂ．解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されていない場合は、当初の解約日より90日間経過時に資産保管業務委託契約が終了する
ものとします。但し、本投資法人が当該90日の期間内に後任保管会社との資産保管業
務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断する事由がない場合には、資産保管会社は、解約の効力発生時を更に延長することにつき、
本投資法人と誠実に協議するものとします。
(ⅱ）本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに資産保管業務委託契約を解約することができます。
ａ．資産保管業務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合
ｂ．破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
資産保管業務委託契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、これを改定することができます。改定に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役
員会での承認があったことを示す書類を含みます。）をもって行うものとします。
Ｄ．契約の変更の開示方法
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
(ホ）会計監査人：新日本監査法人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します。但し、本投資法人設立時の投資口引受申込人に通知された設立時会計監査人の候補者は、当該投資口の割当てが終了したときに、設立時会計監査人に選任されたものとみなされます（規約第22条、投信法第72条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第23条）。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

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２【利害関係人との取引制限】(1）法令に基づく制限①

資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について以下の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を意味します（投信法第15条第２項第１号、投信法施行令第20条）。
(イ）資産運用会社の利害関係人等である次のＡ．からＧ．までに掲げる者の当該Ａ．からＧ．
までのそれぞれに定める顧客等の利益を得るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
Ａ．投資信託委託業者

投資信託委託業にかかる受益者又は投資法人資産運用業にかかる投資法人

Ｂ．信託会社

信託の引受けを行う業務にかかる受益者

Ｃ．信託業務を営む金融機関

信託の引受けを行う業務にかかる受益者

Ｄ．投資顧問業者

投資顧問業にかかる顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約にかかる顧客

Ｅ．宅地建物取引業者

宅地建物取引業にかかる顧客

Ｆ．不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

Ｇ．上記Ａ．からＦ．までに掲げる投信法施行令で定める顧客等

者の他、特定資産にかかる業務を営む者として投信法施行令で定めるもの(ロ）資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
(ハ）資産運用会社の利害関係人等である以下に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
Ａ．証券会社等
Ｂ．登録金融機関
Ｃ．宅地建物取引業者
Ｄ．上記Ａ．からＣ．までに掲げる者の他、投信法施行令で定める者(ニ）資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けにかかる主幹事会社（投信法第15条第２項第４号に規定する主幹事会社をいいます。）である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
(ホ）資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が他の有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲－ 168 －
(168) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
(ヘ）資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結にかかる勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事
業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約にかかる匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
(ト）資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結にかかる勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約にかかる匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
(チ）資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結にかかる勧誘をする場合
において、当該信託契約にかかる信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約にかかる受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
(リ）資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理
若しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引にかかる事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第34条の６第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令で定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う
他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する
方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の６第４項、第26条第３項）。
③

資産の運用の制限
登録投資法人は、ⅰ）当該投資法人の執行役員又は監督役員、ⅱ）資産運用会社、ⅲ）当該投資法人の執行役員又は監督役員の親族、ⅳ）資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくは－ 169 －
(169) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

これらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはな
りません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条ないし第118条）。
(イ）有価証券の取得又は譲渡(ロ）有価証券の貸借(ハ）不動産の取得又は譲渡(ニ）不動産の貸借(ホ）不動産の管理の委託(ヘ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことにかかる取引以外の特定資産にかかる取引
なお、投信法施行令第117条において、ⅰ）資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、ⅱ）資産運用会社が投信法第34条の10第２項の届出をしている
場合において資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。資産運用会
社は、本書の日付現在投信法第34条の10第２項の届出を行っていません。
(2）投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）① 一般原則
資産運用会社は、スポンサー関係者（① 投信法において定義される利害関係人等に該当する者、② 資産運用会社の全ての株主及び③ ②に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。）との取引にかかる自主ルールとして、スポンサー関係者との取引にかかる基準及び手続きを定め、利益相反行為を排することにより適切な投資法人の資産運用を行い、本投資法人の投資主の利益に資することを目的として、資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連
取引管理マニュアルを定めています。
②

手続の概要
資産運用会社は、スポンサー関係者との取引等に関する投資方針の策定若しくは改定を行う

場合又はスポンサー関係者との間で下記③記載の取引を行う場合には、投資委員会、コンプラ
イアンス委員会及び取締役会における審議及び決定又は決議に加えて、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。但し、本投資法人の役員会による承認については、資産運用会社の社内規程に定める以下の基準を遵守しているか否かとの観点からのみなされるものとします。
なお、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・
マネジメント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、資産運用会社のコンプライアンス委員会規程、投資委員会規程及び取締役会規程等の規定する業務運営体制に従い事前に承認された年度管理計
画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。
また、資産運用会社は、スポンサー関係者関連取引管理マニュアルにおいて、スポンサー関係者関連取引にかかる管理体制を定め、コンプライアンス・オフィサーの所管により、スポン
サー関係者を特定し、特定されたスポンサー関係者にかかる「スポンサー関係者の状況表」の作成及び備置き並びにその社内周知を図ることにより、スポンサー関係者との取引を行おうとする各部署においてスポンサー関係者関連取引の特定が適切になされるようにし、上記スポンサー関係者との取引にかかる手続きの実効性の確保を図っています。
③

基準－ 170 －
(170) ／ 2006/11/27 10:17 (2006/11/27 10:17) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

スポンサー関係者との以下の取引に関しては、それぞれ以下の基準に基づいて行うものとします。
(イ）スポンサー関係者からの不動産関連資産の取得
購入価格（但し、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託報酬ほか受益権の譲渡にかかる費用、信託勘定内の積立金等を含みません。）としては、適正価格調査のために取得した鑑定評価額を上限とします。
また、本投資法人の運用ガイドラインに定める投資基準に合致しない投資不適格物件ではないこと、投資不適格物件との抱き合わせではないことを条件とします。
(ロ）スポンサー関係者への不動産関連資産の売却
売却価格（但し、税金、売却費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金等を含みません。）は、適正価格調査のために取得した鑑定評価額を下限とします。また、売却先の選定に際し、正当な理由なくスポンサー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先して売却先として選定しておらず、かつ仲介業者にかかる指示をしていないことを条件とします。
(ハ）スポンサー関係者への不動産関連資産の賃貸
不動産関連資産の類似不動産の賃料相場を基準として、当該賃料が運用部で設定した適正賃料水準に見合うことを条件とします。また、テナントの選定に際し、正当な理由なく、ス
ポンサー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先してテナントとして選定しておらず、
かつ、テナント仲介業者にかかる指示をしていないことを条件とします。
(ニ）スポンサー関係者へのプロパティ・マネジメント業務の委託
報酬額が物件の仕様に応じた適正な水準であることを要するものとし、また、プロパ
ティ・マネジメント会社の選定に際し、正当な理由なく、スポンサー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先して選定していないことを条件とします。
(ホ）スポンサー関係者による売買の媒介又は仲介手数料
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法に定める報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。）であることを要するものとします。また、仲介手数料収受を目的とした不必要な売買ではないことを条件とします。
(ヘ）その他の取引スポンサー関係者に対する一般事務、資産保管若しくは信託にかかる業務を委託する場合、スポンサー関係者から融資を受ける場合又はスポンサー関係者が本投資法人の投資口若しく
は投資法人債を引き受ける場合等には、その報酬及び取引条件が適正であることを要するほか、その選定に際し、スポンサー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先していないことを条件とします。
(3）スポンサー関係者との取引状況等
本投資法人は、取得資産について、投信法上の利害関係人等に該当する売主、自主ルール上のスポンサー関係者に該当する売主、若しくはこれに準ずる関係を有する売主から取得する場合、投信法又は前記(2）「投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）」に記載の自主ルールに従い、以下の審議・決議を経ています。
Ａ

コンプライアンス委員会による審議及び決定－ 171 －
(171) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ｂ

投資委員会による審議及び決定

Ｃ

取締役会による審議及び決議

Ｄ

本投資法人の役員会による審議及び承認
また、本投資法人は、その取得し又は保有する資産のうち、シニア物件の全て及び住居用不動産及びその他用途の不動産の一部について、資産運用会社の株主又はその関連会社をマスター
リース会社としてこれに賃貸し、かつ、プロパティ・マネジメント業務を委託しています。また、資産運用会社の株主又はその関連会社をエンドテナントとしてこれに賃貸する場合があります。
かかる取引についても、前記利益相反対策にかかる自主ルールに従い、マスターリース契約その他の賃貸借契約についてはその賃料が類似不動産の賃料相場を基準として適正賃料水準に見合うことなど、また、プロパティ・マネジメント業務の委託についてはその報酬額が物件の仕様に応じた適正な水準であることなどを確認しており、上記の取得資産にかかる決定、決議及び承認に準じた手続を経ています。

－ 172 －
(172) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

３【投資主・投資法人債権者の権利】(1）投資主の権利①

投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号）
投信法又は規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます。投資主は投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会においては、規約に別段の定めがある場合を除き原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項）、規約の変更その他一定の重要事項
に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、決議されなければなりません（投信法第93条の２第２項）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、役員会の決議を経て法令に従い予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載されている投資主とします（投信法第77条の３
第３項、会社法第124条第３項、規約第14条）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第１項）。また、投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。但し、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する投資主に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主又はその代理人は、投資主総会毎に代理権を証する書面を予め本投資法人に提出しなけ
ればなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第11条第３項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第13条第１項）。
②

その他の共益権(イ）代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第116条、第119条、会社法第847条）
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
(ロ）投資主総会決議取消請求権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会につき、① 招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、② 決議の内容が規約に違反するとき、又は③ 決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます。
(ハ）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）－ 173 －
(173) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合があるにおいて、当該行為によって本投資法人に著しい損害が生ずるおそれがあるときは、６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(ニ）新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(ホ）合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
(へ）設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して
本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。
(ト）投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が投資主総会で決議すべきものでない場合はこの限りではありません。
(チ）投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
(リ）検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会に係る招集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を監督官庁に申し立てることができます。
(ヌ）執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督－ 174 －
(174) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

役員の解任を裁判所に請求することができます。
(ル）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求をすることができます。
③

分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）
投資主は、投信法及び規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、保有投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有します。
④

残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。
⑤

払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。

⑥

投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡できます。

⑦

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後遅滞なく当該投資口に係る投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
⑧

帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。

－ 175 －
(175) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_110_wk_06341536_第３－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社（英文ではThe LCP REIT Advisors Co.,Ltd.と表示します。）

②

資本金の額
４億3,000万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
投信法第２条第17項に規定する投資法人資産運用業を行います。

(イ）会社の沿革
年月日事項

平成16年３月15日

会社設立

平成16年６月25日

宅地建物取引業者免許取得（免許番号 東京都知事(1)第83288号）

平成17年５月27日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第36号）

平成17年６月28日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第48号）

平成17年９月16日

社団法人投資信託協会に入会(ロ）株式の総数及び資本金の額の増減
Ａ．発行する株式の総数（本書の日付現在）
10,000株
Ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）
8,600株Ｃ．最近５年間における資本金の額の増減
年月日

資本金の増減平成16年３月30日

資本金の額を2,000万円から１億円に増額

平成16年８月19日

資本金の額を１億円から２億円に増額

平成17年３月10日

資本金の額を２億円から３億8,000万円に増額

平成18年３月24日

資本金の額を３億8,000万円から４億3,000万円に増額－ 176 －
(176) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ハ）経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
Ａ．最近の事業年度における主な資産と負債の概況
平成17年３月31日現在

平成18年３月31日現在

総資産（円）

328,101,471

157,200,569

総負債（円）

12,441,305

17,580,138

純資産（円）

315,660,166

139,620,431

Ｂ．最近の事業年度における損益の概況
第２期
自 平成16年４月１日
至 平成17年３月31日

第３期
自 平成17年４月１日
至 平成18年３月31日

営業収益（円）

132,341,931

50,000,000

経常利益又は経常損失（円）

64,312,230△202,422,553

当期純利益又は当期純損失（円）

64,603,930△226,039,735(ニ）その他
Ａ．役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成により選任されます。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。但し、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者又は現任者の残任期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は、前任者の残任期間とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の３第２項第１号、第８条第１項第３号）。
また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。
Ｂ．訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
(ホ）関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
Ａ．本投資法人の資産の運用にかかる業務
Ｂ．本投資法人が行う資金調達にかかる業務
Ｃ．本投資法人の資産の状況についての本投資法人への報告業務
Ｄ．本投資法人の資産にかかる運営計画の策定業務
Ｅ．その他本投資法人が随時委託する上記Ａ．ないしＤ．に付随し又は関連する業務－ 177 －
(177) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(2）【運用体制】①

資産運用会社の組織
資産運用会社の組織は、以下に記載のとおりです。
資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社は、取締役会からの権限委譲を受けて規約に定める投資方針の具体化、資金調達及び分配政策、運用資産の取得及び売却並びに運用資産の管理方針を審議するための合議体として投資委員会を設置しています。また、法令等遵守の統括責任者としてコンプライ
アンス・オフィサーを設置し、また、コンプライアンス・オフィサーを委員長として法令等遵守にかかる基本的事項及び重要事項につき審議、決定するコンプライアンス委員会を設置しています。資産運用業務は、運用部、財務部及び企画部の分掌によって実施されています。なお、
資産運用会社において新たな組織単位が必要となったときは、取締役会の承認によってこれを設置します。
組織

株主総会
監査役
取締役会

コンプライアンス・オフィサー
代表取締役社長
コンプライアンス委員会

投資委員会

運用部

財務部

企画部

－ 178 －
(178) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

②

資産運用会社の各部の業務の概要
組織名称
投資委員会

各組織の業務の概略(1）本投資法人の資産の運用にかかる基本的な投資方針の策定
及び変更(2）本投資法人の資金調達及び分配政策にかかる基本的な方針の策定及び変更(3）本投資法人の運用資産の取得又は売却及びその条件等の決定及び変更(4）本投資法人の運用資産の管理にかかる基本的な方針の策定
及び変更(5）その他投資方針又は資産運用にかかる重要事項の決定及び変更

コンプライアンス委員会(1）コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プ
ログラムの審議・承認と進捗状況の報告(2）投資方針にかかる審議・承認(3）運用資産の取得及び売却並びに管理にかかる審議・承認(4）資金調達にかかる審議・承認(5）スポンサー関係者取引（注）にかかる審議・承認(6）法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定(7）その他運用にかかるスポンサー関係者との利害関係に関連する事項など必要事項の審議・承認・報告等

コンプライアンス・(1）法令等遵守に関する基本方針の策定及び実施

オフィサー(2）コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プ
ログラムの策定及び見直し(3）コンプライアンス委員会に対して行う法令等の遵守状況に関する報告業務(4）コンプライアンス・チームの任命及び内部検査の実施(5）法令等遵守に関しての勧告及び報告の要求(6）法令・市場ルール・社内規程等及び法令遵守体制に関する
社内への啓蒙活動(7）インサイダー情報及びそれに類する情報の適切な管理及び指示(8）苦情・クレームの処理の統括に関する業務

運用部(1）運用ガイドライン等の投資方針の起案(2）取得候補物件の選定及び調査による取得計画案の策定・起案(3）運用資産の売却及び管理に関する業務案の策定・起案(4）運用資産の取得及び売却並びに関連契約締結に関する業務(5）不動産の管理・維持に関する業務(6）不動産市場等の調査・分析(7）資産運用実績の分析・評価(8）投資委員会運営に伴う事務支援－ 179 －
(179) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

組織名称
財務部

各組織の業務の概略(1）運用資産に関する資金計画案の策定・変更(2）本投資法人の資本政策及び財務戦略に関する業務(3）本投資法人の金銭の分配に関する業務(4）投資口発行に関する業務(5）投資法人債の発行及び償還に関する業務(6）投資法人借入金の借入れ及び返済に関する業務(7）本投資法人及び投資法人債券の格付取得に関する業務(8）経済状況及び市場動向の調査分析(9）投資法人の会計及び税務並びに資金管理に関する業務(10）投資法人の決算の分析及び評価に関する業務(11）投資法人のＩＲ及びディスクロージャー並びに広報活動に
関する業務

企画部

(1）運用会社の人事に関する業務(2）運用会社の経理及び出納並びに予算に関する業務(3）運用会社の株主総会及び取締役会運営に関する業務(4）本投資法人の投資主総会及び役員会運営に関する業務(5）規程の策定及び変更並びに廃止に関する業務(6）経営計画策定に関する業務(7）官公署及び関係団体等への対応業務(8）ＲＥＩＴ業界動向分析(9）コンプライアンス・オフィサー支援業務(10）法務に関する業務(11）各種契約の精査業務(12）情報システム機器の管理に関する業務(13）コンプライアンス委員会運営に伴う事務支援(14）問合せ、苦情・クレームの受付に関する業務(15）機密情報等の保管及び管理に関する業務（注）スポンサー関係者との取引をいいます。

③

委員会
資産運用会社には、本書の日付現在、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下のとおりです。
(イ）投資委員会
Ａ．構成員
投資委員会は、代表取締役社長、企画部長、運用部長、財務部長及びコンプライアン
ス・オフィサーで構成されます。但し、コンプライアンス・オフィサーは議決権を有しません。また、代表取締役社長が投資委員会の委員長となります。
Ｂ．審議方法等投資委員会は委員長の招集により原則として３ヶ月に１回開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。投資委員会の決定は、原則として対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。
Ｃ．決定事項－ 180 －
(180) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ⅰ）本投資法人の資産の運用にかかる基本的な投資方針の策定及び変更(ⅱ）本投資法人の資金調達及び分配政策にかかる基本的な方針の策定及び変更（但し、新投資口又は投資法人債の発行について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年度資金調達計画に従った借入れについては、財務部長のみの決裁で行うことができるものとします。）(ⅲ）本投資法人の運用資産の取得又は売却及びその条件等の決定及び変更(ⅳ）本投資法人の運用資産の管理にかかる基本的な方針の策定及び変更（但し、本投資法
人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメ
ント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年
度管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。）(ⅴ）その他投資方針又は資産運用にかかる重要事項(ロ）コンプライアンス委員会
Ａ．構成員
コンプライアンス委員会は、代表取締役社長、常勤取締役、コンプライアンス・オフィ
サー、企画部長、監査役及び外部の専門家で構成されます。コンプライアンス・オフィ
サーは、必要に応じ、運用部長及び財務部長をコンプライアンス委員会に参加させることができることとしますが、運用部長及び財務部長は議決権を有さないものとします。外部の専門家とは、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の公的資格を持った者をいい、コン
プライアンス委員会の開催には、最低１名以上の外部の専門家の参加を必要とするものとします。また、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の委員長となります。
Ｂ．審議方法等
コンプライアンス委員会は委員長の招集により原則として１ヶ月に１回開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。コンプライアンス委員会の決定は、コンプライア
ンス・オフィサー及び外部の専門家が賛成し、かつ、対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。なお、コンプライアンス委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。
Ｃ．決定事項(ⅰ）コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの審議・承認と進捗状況の報告(ⅱ）投資方針にかかる審議・承認(ⅲ）運用資産の取得及び売却並びに管理にかかる審議・承認（但し、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、
ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年度管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。）(ⅳ）資金調達にかかる審議・承認（但し、新投資口又は投資法人債の発行について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認された年度資金調達計画に従った借入については、財務部長のみの決裁で行うことができるものとします。）－ 181 －
(181) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(ⅴ）スポンサー関係者取引にかかる審議・承認(ⅵ）法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定(ⅶ）その他運用にかかるスポンサー関係者の特定など必要事項の審議・承認・報告等④

コンプライアンス・オフィサー(イ）選任方法
コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、非常勤取締役を含む取締役全員の同意による取締役会決議によりなされるものとします。下記に記載のコンプライアン
ス・オフィサーの職責の重大性に鑑み、資産運用会社におけるコンプライアンス・オフィ
サーは、コンプライアンス業務を専任に取り扱うものとします。また、コンプライアンス・
オフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
(ロ）業務
コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社における法令等遵守の統括責任者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を高めることに努めるものとします。このため、コンプライアンス・オフィサーは、
コンプライアンス委員会を通じてコンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プ
ログラムを制定するとともに、資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても法令等遵守状
況の監視監督を行います。コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会に対し、原則として１ヶ月に１回、必要があれば随時、法令等の遵守状況に関する報告を行うものとします。
⑤

資産運用会社の意思決定手続(イ）投資方針（運用ガイドライン、資産管理計画及び資産の運用にかかるその他の計画）の決
定プロセス
資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のために行う資産の運用についての基本的な投資方針等を規定する運用ガイドライン、資産管理計画書及び資産の運用にかかるその他の計画を作成します。かかる運用ガイドライン等に基づく投資方針の決定については、資産運用会社の運用部により原案が起案され、コンプライアンス委員会での審議、承認の後、資産運用会社の投資委員会において内容を審議・決定し、その後、資産運用会社の取締役会において最終的に審議の上決定されます。また、スポンサー関係者との取引制限に関する場合には、取締役会決議を経て最終的に本投資法人の役員会における承認が必要となります。
投資法人の資産の運用にかかる投資方針の決定手続きの具体的な流れ及びその詳細は以下のとおりです。
Ａ．運用部による起案
まず、運用部が、部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等の投資方針案を起案し、運用部長が当該投資方針案をそれに付随関連する資料とともにコンプライアンス
委員会に提出します。
Ｂ．コンプライアンス委員会による審議及び決定－ 182 －
(182) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

運用部により起案された投資方針案をそれに付随関連する資料とともに提出を受けたコンプライアンス委員会は、当該投資方針案に関する法令等（法律、政省令、地方公共団体の定める条例、その他の命令、投資信託協会の諸規則、資産運用会社と資産運用委託契約を締結する投資法人が上場する証券取引所の諸規則、資産運用会社と資産運用委託契約を締結する投資法人の規約、資産運用会社の定款及びその他の社内諸規程並びにこれらに基づき資産運用会社が締結した諸契約（資産運用委託契約を含みます。）等を総称したものをいいます。以下同じです。）の遵守（役職員が法令等の趣旨及び内容を正確に理解し、これらを遵守し、誠実かつ公正な企業活動を遂行することをいいます。以下同じです。）
上の問題の有無を審議します。コンプライアンス委員会は、当該投資方針案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該投資方針案を承認する決定を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、上記の決定を受けた投資方針案については、かかる決定がなされた旨を運用部長に伝達します。運用部長は、当該投資方針案を投資委員会に議案として提案するとともに、当該投資方針案に関する資料を提出します。
これに対して、コンプライアンス委員会が当該投資方針案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス委員会は運用部長に対して当該投資方針案の中止又は内容の変更を命じます。中止の命令を受けた投資方針案については、運用部長はこれを投資委員会に提出することができず、内容の変更の命令を受けた投資方針案
については、運用部担当者による内容の変更後に再度、運用部長がコンプライアンス委員会に提出し、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審議を受け、その承認を得た後でなければ、運用部長がこれを投資委員会に議案として提出することはできないものとします。
Ｃ．投資委員会による審議及び決定
投資委員会は、コンプライアンス委員会の決定を経て運用部長から提出された投資方針
案について、本投資法人の規約との整合性、不動産市場の動向、金融市場の動向、その他
一般的な経済動向等の、投資法人の資産運用における投資戦略等の観点から、投資方針案の内容を検討し、投資方針案の採否につき決定します。投資委員会の承認が得られない場
合は、投資委員会は運用部長に問題点等を指摘し、投資方針案の修正及びコンプライアン
ス委員会への再提出又は廃案等の指示を出します。投資委員会の承認が得られた投資方針
案については、投資委員会の委員長が、当該投資方針案を取締役会に議案として付議するとともに、当該投資方針案に関する資料を取締役会に提出します。
Ｄ．取締役会による審議及び決議
取締役会は、投資委員会の委員長から付議された投資方針案について、不動産市場の動向、本投資法人の投資戦略及び法令・諸規則の遵守状況等を総合的に勘案し、当該投資方針案を承認するか否かを決議します。取締役会での承認が得られない場合、取締役会は投資委員会に問題点等を指摘し、当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合は、再度コンプライアンス委員会及び投資委員会の決定を経て、取締役会に対して付議されることが必要となります。スポンサー関係者との取引制限に関する投資方針の場合を除き、取締役会の承認が得られたことをもって、当該投資方針案が資産運用会社の投資方針となります。
Ｅ．投資法人役員会による審議及び承認
スポンサー関係者との取引制限に関する投資方針の策定又は改定の場合には、代表取締役社長は、取締役会の決議の後に当該投資方針案を本投資法人の役員会の審議に付議し、役員会は、当該投資方針案を承認するか否かを決議します。本投資法人の役員会での承認が得られない場合、役員会は取締役会に問題点等を指摘し、当該投資方針案の修正及び再－ 183 －
(183) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様にコンプライアンス委
員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決定をした上で役員会に対して付議されることが必要となります。役員会の承認が得られたことをもって、当該投資方針案が資産運用会社の投資方針となります。
(ロ）個別物件取得の決定プロセス
運用資産の取得に関する具体的な決定手続きの流れ及びその詳細は以下のとおりです。
Ａ．運用部による取得候補の運用資産の選定、取得計画案の起案
運用部は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する詳細な物件デュー・ディリジェンス（鑑定価格調査、建物診断調査、地震リスク調査、法務調査等）を行い、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を策定し、運用部長が当該取得計画案をコンプ
ライアンス委員会に提出します。
Ｂ．コンプライアンス委員会による審議及び決定
コンプライアンス委員会は、運用部長から提出された当該取得計画案における法令等遵守上の問題の有無を審議します。コンプライアンス委員会は、当該取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該取得計画案を承認する決定を行います。上記の決定を受けた取得計画案については、コンプライアンス・オフィサーは、かかる決定がなされた旨を運用部長に伝達し、運用部長は、当該取得計画案を投資委員会に議案として提案するとともに、当該取得計画案に関する資料を提出します。
コンプライアンス委員会が当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、運用部長に対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を命じます。中止の命令を受けた取得計画案については、運用部長はこれを投資委員会に提出することができず、内容の変更の命令を受けた取得計画案については、運用部担当者による内容の変
更後に再度、運用部長がコンプライアンス委員会に提出し、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審議を受け、その承認を得た後でなければ、運用部
長は、投資委員会に当該取得計画案を提出することができないものとします。
Ｃ．投資委員会による審議及び決定
投資委員会では、運用部長から提出された当該取得計画案及び取得候補の運用資産が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格の審議を行い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決定を行います。投資委員会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等を運用部長に指示することができます。再提出の場合、再びコンプライアンス委
員会の審議及び決定を経て投資委員会で審議されることが必要となります。投資委員会の承認が得られた場合は、投資委員会の委員長が、当該取得計画案を取締役会に議案として付議するとともに、当該取得計画案に関する資料を取締役会に提出します。
取得価格の決定については、当該運用資産の売主がスポンサー関係者である場合には、鑑定評価額を取得価格（消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。）の上限とします。
Ｄ．取締役会による審議及び決議
取締役会は、投資委員会の委員長により付議された取得計画案を承認するか否かを決議します。取締役会が当該取得計画案の承認を決議しない場合、取締役会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等を投資委員会に指示することができます。再提出の場合、再びコンプライアンス委員会及び投資委員会において審議及び決定をした上で取締役会に対して付議されることが必要となります。スポンサー関係者から物件を取得する場合を除き、取締役会の承認が得られたことをもって、当該取得計画案が資産運用会社の取得計画となります。

－ 184 －
(184) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

Ｅ．投資法人役員会による審議及び承認
スポンサー関係者から物件を取得する場合には、代表取締役社長は、取締役会の決議の後に当該取得計画案を本投資法人の役員会の審議に付議し、役員会が当該取得計画案を承認するか否かを決議します。役員会での承認が得られない場合、役員会は資産運用会社の取締役会に問題点等を指摘し、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様にコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決定をした上で本投資法人の役員会に対して付議されることが必要となります。役員会の承認が得られたことをもって、当該取得計画案が資産運用会社の取得計画となります。
Ｆ．取得計画の実行
当該取得計画案が取締役会において承認された場合（スポンサー関係者から物件取得するケースにおいては、本投資法人の役員会の承認を得た場合）、当該運用資産の取得にかかる取締役会（又は役員会）の決議内容に従って、運用部は、当該運用資産の取得業務を行います。
(ハ）運用資産の売却及び運営管理並びに資金調達の決定プロセス
運用資産の売却及び管理に関する業務についても、運用資産の取得と全く同様の決定手続
きで実行されます。但し、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、上記手続きに従い事前に承認された年度管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行います。
売却価格の決定については、当該運用資産の買主がスポンサー関係者である場合には、鑑定評価額を売却価格（消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。）の下限とします。
運用資産取得のための資金調達については、その計画案が財務部において起案されますが、それ以外の決定手続きについては、運用資産の取得と全く同様です。但し、新投資口又は投資法人債の発行について意思決定する場合を除き、上記手続きに従い事前に承認された年度
資金調達計画に従った借入れについては、財務部長のみの決裁で行います。
⑥

コンプライアンス体制(イ）体制
資産運用会社は、資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、コンプライアンス規程等の社内規程を整備するとともに、法令等遵守の統括責任者としてコン
プライアンス・オフィサーを設置し、他の部署に対する社内牽制機能の実効性を確保します。
コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、非常勤取締役を含む取締役全員の同意による取締役会決議によりなされるものとします。
コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社における法令等遵守の統括責任者として、
社内規程体系の整備を含むコンプライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を高めることに努めるものとします。また、資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても法令等遵守状況の監視監督を行います。コンプライアンス・オ－ 185 －
(185) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

フィサーは、コンプライアンス委員会に対し、原則として１ヶ月に１回、必要があれば随時、法令等の遵守状況に関する報告を行うものとします。
(ロ）社内規程体系
法令等遵守の実現を目的として、資産運用会社は、法令等遵守にかかる基本方針及び法令等遵守体制の整備にかかる基本的な社内規程であるコンプライアンス規程を定めており、また、法令等遵守を実現させるための具体的な手引書としてのコンプライアンス・マニュアル
及び具体的な実践計画としてのコンプライアンス・プログラムを、コンプライアンス・オ
フィサーが起案し、コンプライアンス委員会の承認を経た後、取締役会の承認を経て制定します。
(ハ）投資判断における法令等遵守前記「⑤ 資産運用会社の意思決定手続」に記載のとおり、投資方針の決定、個別物件の取得・売却の決定プロセス、運営管理及び資金調達の決定プロセス等の重要な意思決定手続において、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会が関与して、法令等遵守上の問題の有無の確認をします。法令等遵守上の問題が確認された場合には当該問題の指摘がなされ、当該投資方針案や個別物件の取得・売却案等について、中止又は内容の変更が求められます。
(ニ）内部検査の方法
Ａ．主体
資産運用会社における内部検査は、コンプライアンス・オフィサーが統括するコンプラ
イアンス・チームが行います。コンプライアンス・チームとは、コンプライアンス・オ
フィサーにより任命される、内部検査を行う担当者の総称です。
Ｂ．内部検査の内容
内部検査の内容は以下のとおりとします。
(ⅰ）十分な牽制機能が働く独立した組織を整備するとともに適正な人員配置、人材育成のための態勢整備ができているか否かについての検査(ⅱ）各組織の業務及び運営が適正かつ有効に行われているか否かについての検査(ⅲ）法令等遵守についての検査(ⅳ）その他必要な事項についての検査
内部検査は、１営業期間に１回以上資産運用会社の全ての組織を対象として実施するものとし、時期・項目・方法はコンプライアンス・オフィサーが決定します。内部検査は、
内部検査計画に基づき、効率的かつ実効性のある方法で行われなければならないものとします。なお、内部検査計画はコンプライアンス・オフィサーが各営業期間の初めに概要を起案し、コンプライアンス委員会で決定されるものとします。その後該当時期において具体的な実施日及び検査内容をコンプライアンス・オフィサーが別途指示するものとします。
但し、コンプライアンス・オフィサーは、抜打ち実施を予定する内部検査の抜打ち実施の実効性の確保を図るものとします。
内部検査の実施にあたり、各部署は、求められる書類・帳簿等を提示して説明を行い、検査の円滑な実施に協力しなければならないものとします。
Ｃ．内部検査の結果に基づく是正措置
コンプライアンス・オフィサーは、是正勧告事項の内容を取り纏めた業務是正勧告書を作成し、代表取締役の承認を得た後、同勧告書を検査の対象となった部署の部長に送付す－ 186 －
(186) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

るとともに、同勧告書に記載された是正勧告事項に基づく改善計画の作成を求め、さらに、改善計画及び改善状況についての報告を求めなければならないものとします。
(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

比率（％）
（注）

ザ・エルシーピー・グループ・エ
ルピー

711 Westchester Avenue White
Plains, NY 10604

4,000

46.51

極東証券株式会社

東京都中央区日本橋茅場町一丁目４
番７号

1,104

12.84

ゼクス不動産投資顧問株式会社

東京都千代田区内幸町一丁目１番７
号

608

7.07

日神不動産株式会社

東京都新宿区新宿五丁目８番１号

608

7.07

矢作建設工業株式会社

名古屋市東区葵三丁目19番７号

608

7.07

株式会社ディックスクロキ

福岡市中央区高砂二丁目11番11号

380

4.42

北建設株式会社

大阪府吹田市南正雀四丁目５番６号

304

3.53

株式会社創建大阪市淀川区塚本二丁目８番14号

304

3.53

穴吹興産株式会社

香川県高松市鍛冶屋町７番地12

228

2.65

株式会社サンシティ

仙台市青葉区一番町四丁目６番１号

228

2.65

株式会社ビッグ

札幌市中央区南十条西十五丁目１番
８号

228

2.65

8,600

100.00

合計（注）上表中における「比率」は、発行済株式総数に対する所有株式数の比率を表しており、小数点第三位を四捨五入しています。

－ 187 －
(187) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和61年４月

所有株
式数

三井信託銀行（現中央三井信託銀行）株式会社入社

福岡支店

宅建主任者資格取得
平成２年10月

同社 名古屋駅前支店
融資業務

平成５年７月代表取締役
社長

同社 証券部
証券投資信託受託営業業務

宮崎 俊司

平成10年９月

中央三井アセットマネジメント株式会社出向

0

不動産投信向けファンド他のシニア・ファンドマ
ネージャー業務
平成16年３月

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社
出向・転籍
同社 常務執行役員企画部長

取締役
財務部長

平成17年９月

同社 代表取締役社長（現職）

平成17年11月

エルシーピー投資法人 執行役員（現職）

昭和62年４月

センチュリー・リーシング・システム株式会社

平成６年６月スコシア・キャピタル株式会社 東京事務所

平成９年３月ＢＮＰ証券株式会社東京支店 金融商品部

平成12年７月

バンク・オブ・アメリカ証券株式会社東京支店

久保 裕司

資金・金融商品本部
平成16年２月

極東証券株式会社本社 法人本部

平成16年４月

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社へ出向・転籍
同社 取締役財務部長（現職）－ 188 －
(188) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc0（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和48年４月

所有株
式数

伊藤忠商事株式会社入社 住宅部
マンション事業企画、販売業務
宅建主任者資格取得

昭和53年10月

同社 東京不動産開発部
大規模マンション開発企画、販売統括各業務

昭和61年７月

建設本部
米国ホテル事業融資

昭和62年４月
取締役
運用部長

梅沢 芳幸

設備建材部
ログハウス輸入会社設立企画

平成３年４月建設開発２部課長

0

ゴルフ場開発、ホテル工事等土地買収、企画・販
売
平成７年４月海外建設部インドネシア担当課長
同社 インドネシア合弁会社社長

平成13年９月

伊藤忠都市開発㈱地域開発事業部長代行

平成16年７月

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社
執行役員運用部長（現職）
不動産コンサルティング技能登録

昭和47年２月

リーマン・ブラザーズ証券（米国）

昭和48年１月

ルパーク・キャピタル・コーポレーション（米
国）

取締役
（非常勤）

イー・ロ

取締役（現ザ・エルシーピーグループ・エルピー

バート・ラ

マネージング・パートナー）（現職）スキン

平成５年10月

0レキシントン・コーポレート・プロパティーズ・
トラスト（米国） 受託者委員会会長（現職）

平成16年７月

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社
取締役（現職）

監査役
（非常勤）

青柳 曻司

昭和39年４月

日立キャピタル株式会社入社

平成２年１月極東証券株式会社入社 経理部部付部長

平成６年６月同社 取締役経理部長就任

平成10年６月

同社 監査役就任

平成13年６月

同社 参与

平成15年６月

同社 顧問（現職）

平成16年３月

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社0

監査役（現職）（注１）本書の日付現在、資産運用会社の従業員は12名（うち、資産運用会社の株主等からの出向者は４名）です。
（注２）代表取締役社長宮崎俊司は、本投資法人の執行役員と資産運用会社の代表取締役を兼務しており、投信法第13条に基づき平成17年10月31日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

－ 189 －
(189) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_120_wk_06341536_第４_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

なお、資産運用会社の取締役及び監査役以外の重要な役職者は、以下のとおりです。
（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
平成10年４月

株式会社千葉銀行入社 鎌ヶ谷支店

平成13年１月

個人渉外、融資業務

所有株
式数

宅建主任者資格取得
平成13年６月

株式会社グラックス＆アソシエイツ嘱託勤務
邦銀不良債権のデューデリジェンス業務

企画部長

鈴木 健仁

平成14年10月

株式会社ゼクス入社 不動産事業開発部
不動産投資、不動産コンサルティング・有効活用

0

提案、シニア物件組成業務
平成16年12月

同社 財務部

平成16年12月

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社
出向 企画部マネージャー

平成17年９月

同社 企画部長（現職）

昭和50年４月

三井信託銀行（現中央三井信託銀行）株式会社入社
国内支店及び外国業務部、国際資金部勤務

昭和62年１月

同社 豪州現地法人、ロンドン支店 チーフ・
ディーラー、融資課長

コンプライ
アンス・オ

生島 直温

フィサー

平成６年４月

同社 外国営業部 営業課長

平成７年４月同社 証券部、受託資産運用部 証券売買室長
有価証券売買業務担当

平成12年７月

同社 静岡支店次長（内部担当）

平成13年７月

中央三井アセットマネジメント株式会社出向・転籍

平成16年６月

0

トレーディング部長

エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社
出向・転籍
同社 コンプライアンス・オフィサー（現職）(5）【事業の内容及び営業の概況】
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、投資法人資産運用業を行っています。
本書の日付現在、資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

－ 190 －
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２【その他の関係法人の概況】
Ａ．一般事務受託者、資産保管会社兼投資主名簿等管理人(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
中央三井信託銀行株式会社

②

資本金の額
356,437百万円（平成18年３月31日現在）

③

事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。
(2）【関係業務の概要】
一般事務受託者及び資産保管会社並びに投資主名簿等管理人としての業務(3）【資本関係】該当事項はありません。

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第５【投資法人の経理状況】
財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、第１期計算期間（平成17年９月20日から平成18年８月31日まで）について、改正後の「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。）（以下「財務諸表等規則」といいます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第１期計算期間（平成17年９月20日から
平成18年８月31日まで）の財務諸表について、新日本監査法人により監査を受けています。
連結財務諸表について
本投資法人には子会社がないため、連結財務諸表は作成していません。

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１【財務諸表】(1）【貸借対照表】
第１期（平成18年８月31日現在）

区分

金額（千円）

構成比（％）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金

141,646＊１

2,071,509

営業未収入金61,848

未収消費税等

600,952

前払費用

16,075

繰延税金資産38

その他の流動資産616

流動資産合計Ⅱ

2,892,686

5.7

固定資産

１．有形固定資産
建物＊１

1,123,968

減価償却累計額

7,920

土地

＊１

信託建物

＊１

減価償却累計額
信託機械及び装置

1,277,217
22,631,814
151,562

＊１

9,347
＊１

259,638

1,310

減価償却累計額
信託土地

22,480,252

268,985

減価償却累計額
信託器具及び備品

1,116,048

27
＊１

1,283
22,854,330

有形固定資産合計

47,988,770

94.0

２．投資その他の資産差入敷金保証金

10,008

長期前払費用118,909

投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ

128,9170.2

48,117,687

94.2

繰延資産
創業費

45,601

繰延資産合計
資産合計

45,601

0.1

51,055,975

100.0－ 193 －
(193) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第１期（平成18年８月31日現在）

区分

金額（千円）

構成比（％）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
営業未払金

46,572

未払金

221,097

未払費用

93,104

未払法人税等1,839

前受金

59,647

預り金20,037

流動負債合計Ⅱ442,299

0.9

固定負債
長期借入金

＊１

22,700,000

預り敷金保証金

74,100

信託預り敷金保証金

1,292,397

固定負債合計24,066,497

47.1

24,508,797

48.0

26,204,400

51.3

342,778

0.7

26,547,178

52.0

26,547,178

52.0

51,055,975

100.0

負債合計
（純資産の部）
Ⅰ

投資主資本

１．出資総額
２．剰余金
当期未処分利益
投資主資本合計
純資産合計＊２

負債・純資産合計－ 194 －
(194) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(2）【損益計算書】
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

区分

金額（千円）

百分比（％）

１．営業収益賃貸事業収入＊１

880,606

その他賃貸事業収入＊１

64,259＊１

362,448

944,865

100.0

403,37142.7

541,49457.3

16,2061.7

213,076

22.5

経常利益

344,62436.5

税引前当期純利益

344,624

36.5

1,845

0.2

当期純利益

342,77836.3

当期未処分利益

342,778２．営業費用
賃貸事業費用
資産運用委託報酬

5,403

資産保管委託報酬

1,686

一般事務委託報酬

15,235

役員報酬

7,410

その他営業費用

11,187

営業利益
３．営業外収益
受取利息

222

その他営業外収益

15,983４．営業外費用
支払利息

69,613

融資関連費用

19,941

投資口交付費50,310

投資口公開関連費用

60,719

創業費償却

10,660

その他営業外費用

1,830

法人税、住民税及び事業税

1,884

法人税等調整額△38－ 195 －
(195) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(3）【投資主資本等変動計算書】
第１期（自 平成17年９月20日 至 平成18年８月31日）（単位：千円）

投資主資本
純資産合計

剰余金
出資総額＊１

投資主資本合計
当期未処分利益

当期首残高

剰余金合計

－

－

－

－

－

26,204,400－－

26,204,400

26,204,400－

342,778

342,778

342,778

342,778

当期変動額合計

26,204,400

342,778

342,778

26,547,178

26,547,178

当期末残高

26,204,400

342,778

342,778

26,547,178

26,547,178

当期変動額
投資口の発行
当期純利益(4）【注記表】（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

区分
１．固定資産の減価

①

償却の方法

有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

②

建物

３～49年

信託建物

３～64年

信託機械及び装置

３～14年

信託器具及び備品

６年

長期前払費用定額法を採用しています。

－ 196 －
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第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

区分
２．繰延資産の処理

①

方法

創業費
５年間で定額法により償却しています。

②

投資口交付費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成18年５月22日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっています。「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は引受証券
会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払はありません。平成18年５月22日付一般募集による新投資口発行に際し、発行価格と発行価額との差額は、1,085,600千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。このため「スプレッド方式」では「従来方式」に比べ、投資口交付費は、1,085,600千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。
３．収益及び費用の固定資産税等の処理方法

計上基準

保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず
当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は102,226千円です。

４．ヘッジ会計の方①

法

ヘッジ会計の方法
特例処理を採用しています。

②

ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利

③

ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④

ヘッジの有効性評価方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省

略しています。

－ 197 －
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区分

第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

５．キャッシュ・フ

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許

ロー計算書にお現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金ける資金の範囲

可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

６．その他財務諸表①

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

作成のための基保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財本となる重要な

産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費事項

用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1）信託現金及び信託預金(2）信託建物、信託機械及び装置、信託器具及び備品、信託土地(3）信託預り敷金保証金②

消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
但し、固定資産に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

－ 198 －
(198) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

（貸借対照表に関する注記）
第１期（平成18年８月31日現在）＊１．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。
（単位：千円）
信託現金及び信託預金

2,071,509

建物

1,116,048

土地

1,277,217

信託建物

22,480,252

信託機械及び装置

259,638

信託器具及び備品

1,283

信託土地

22,854,330

合計

50,060,279

担保を付している債務は次のとおりです。
長期借入金

22,700,000＊２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
50,000千円－ 199 －
(199) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

（損益計算書に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

793,136

共益費収入

50,022

駐車場収入

37,448880,606

64,25964,259その他賃貸事業収入
その他雑収入不動産賃貸事業収益合計

944,865

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費

85,716

修繕費

9,469

水道光熱費

44,665

保険料

2,058

信託報酬

11,371

減価償却費

168,857

その他賃貸事業費用

40,309362,448

不動産賃貸事業費用合計

362,448

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ―Ｂ）

582,417（投資主資本等変動計算書に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日＊１発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口数

59,300口－ 200 －
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（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）（平成18年８月31日現在）
現金及び預金141,646

信託現金及び信託預金

2,071,509

現金及び現金同等物

2,213,155（リース取引に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
オペレーティング・リース取引（借主側）（単位：千円）

未経過リース料
１年内

126,850

１年超3,562,388

合計

3,689,239（貸主側）
未経過リース料
１年内885,870

１年超

10,400,377

合計

11,286,247（有価証券に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

－ 201 －
(201) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

（デリバティブ取引に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
１．取引の状況に関する事項(1）取引の内容
本投資法人のデリバティブ取引は、金利スワップ取引です。
(2）取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(3）取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、借入金金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引の利用においてヘッジ会計を適用しています。
①

ヘッジ会計の方法
特例処理を採用しています。

②

ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利

③

ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的

でデリバティブ取引を行っています。
④

ヘッジの有効性評価方法
金利スワップ取引は特例処理によっているため、有効性の評価は省略しています。

(4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しています。
(5）取引に係るリスク管理体制
資産運用会社の管理手続に基づき、リスク管理を行っています。
２．取引の時価等に関する事項
すべて特例処理が適用されているため、注記を省略しています。
（退職給付に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

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（税効果会計に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額

38

繰延税金資産合計

38（繰延税金資産の純額）

38

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別内訳（単位：％）
法定実効税率39.39（調整）支払分配金の損金算入額△39.17

その他

0.32

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.54（持分法損益等に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
（関連当事者との取引に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
３．子会社等
該当事項はありません。
４．兄弟会社等
該当事項はありません。

－ 203 －
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（一口当たり情報に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
１口当たり純資産額

447,675円

１口当たり当期純利益

19,562円（5,780円）

１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定していますが、実際に運用を開始した日である平成18年５月23日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した１口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。
また、潜在投資口調整後１口当たりの当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
当期純利益（千円）

342,778

普通投資主に帰属しない金額（千円）－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

342,778

期中平均投資口数（口）17,522－ 204 －
(204) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc（重要な後発事象に関する注記）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日
１．資金の借入
新たな特定資産の取得を目的に、以下のとおり資金の借入れを行いました。
(1）極度ローン１（借入先）

株式会社あおぞら銀行
東京海上日動火災保険株式会社
株式会社りそな銀行（借入金額）

3,240百万円（借入条件）

年金利３ヶ月日本円ＴＩＢＯＲ＋0.5％ 期限一括返済（実施時期）

平成18年10月31日（返済期限）

平成19年10月31日（担保の有無）有担保(2）極度ローン２（借入先）

株式会社あおぞら銀行
株式会社東京スター銀行（借入金額）

3,250百万円（借入条件）

年金利３ヶ月日本円ＴＩＢＯＲ＋0.5％（注） 期限一括返済（実施時期）

平成18年11月24日（返済期限）

平成19年11月22日（担保の有無）有担保（注）初回利払い及び最終利払いに関する基準金利は、２ヵ月日本円ＴＩＢＯＲを適用します。

２．資産の取得規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、第１期の決算日後、以下の物件を取得しています。
(1）ロックタウン須賀川 Ｉ棟・Ｋ棟 （建物の追加取得）（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権

取得価格：53百万円取得日：平成18年９月27日（取得資産の概要）
所在地：福島県須賀川市古河105番

用途

：店舗

面積

：土地74,076.2㎡：建物18,440.6㎡（うち今回取得分Ｉ棟171.1㎡、Ｋ棟116.2㎡）

構造・階数：Ｉ棟 Ｓ造・１Ｆ，Ｋ棟 木造・１Ｆ

建築時期：Ｉ棟 平成18年４月、Ｋ棟 平成18年３月

総賃貸可能面積：18,440.6㎡（Ｉ棟171.1㎡、Ｋ棟116.2㎡）－ 205 －
(205) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日(2）レキシントン・スクエア伏見（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権

取得価格：2,990百万円

取得日：平成18年10月31日（取得資産の概要）
所在地：愛知県名古屋市中区錦一丁目８番49号

用途

：共同住宅

面積

：土地 1,260.8㎡：建物 7,884.6㎡

構造・階数：ＲＣ造、15Ｆ

建築時期：平成18年９月

総賃貸可能面積：7,022.7㎡(3）ボンセジュール武蔵新城（取得の概要）
取得資産

：不動産

取得価格

：610百万円

取得日：平成18年11月24日（取得資産の概要）
所在地：神奈川県川崎市高津区千年773番２号

用途

：寄宿舎

面積

：土地 1,233.5㎡：建物 1,710.4㎡

構造・階数：ＲＣ造、４Ｆ

建築時期：昭和60年２月

総賃貸可能面積：1,710.4㎡－ 206 －
(206) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日(4）レキシントン・プラザ広島大手町（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権

取得価格：2,450百万円

取得日：平成18年11月24日（取得資産の概要）
所在地：広島県広島市中区大手町三丁目７番９号

用途：ホテル、店舗面積：819.7㎡：6,997.1㎡

構造・階数：Ｓ造、14Ｆ

建築時期：平成18年８月

総賃貸可能面積：6,395.5㎡（注）取得価格は、諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書に記載された売買金額）を記載しています。

－ 207 －
(207) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(5）【金銭の分配に係る計算書】（単位：円）
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

区分
Ⅰ当期未処分利益

342,778,697

Ⅱ分配金の額342,754,000（投資口１口当たり分配金額）（5,780）

Ⅲ次期繰越利益

24,697
本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨を基本方針とし、規約第33条第１項第４号に定め分配金の額の算出方法

る利益を超えた金銭の分配を行う場合、個人投資家が利益を超える分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要であることを踏まえ、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額である342,754,000円を利益分配金として分配しております。

－ 208 －
(208) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(6）【キャッシュ・フロー計算書】
第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

区分

金額（千円）
Ⅰ

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

344,624

減価償却費

168,857

受取利息

△222

支払利息

69,613

営業未収入金の増加・減少額△61,848

前払費用の増加・減少額△16,075

未収消費税等の増加・減少額△600,952

長期前払費用の増加・減少額△118,909

創業費の増加・減少額△45,601

営業未払金の増加・減少額

46,572

未払金の増加・減少額

221,097

未払費用の増加・減少額

23,491

前受金の増加・減少額

59,647

預り金の増加・減少額

20,037

その他

△616
小計

109,714

利息の受取額

222

法人税等の支払額△44

営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ

109,893

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出△2,401,186

信託有形固定資産の取得による支出△45,756,440

差入敷金保証金の支出△10,008

預り敷金保証金の収入

74,100

信託預り敷金保証金の収入

1,324,465

信託預り敷金保証金の支出△32,067

投資活動によるキャッシュ・フロー

△46,801,138－ 209 －
(209) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第１期
自 平成17年９月20日
至 平成18年８月31日

区分

金額（千円）
Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入金の借入による収入

22,700,000

投資口の発行による収入

26,204,400

財務活動によるキャッシュ・フロー

48,904,400

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加額

2,213,155

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高－＊１2,213,155－ 210 －
(210) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

(7）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

有価証券先物取引等及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
契約額等（千円）

区分

種類

時価（千円）
うち１年超市場取引以外の取引

5,700,000

5,700,000－

5,650,000

5,650,000－

11,350,000

11,350,000－

金利スワップ取引
受取変動・支払固定
合計（注１）スワップ取引の残高表示は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）当該取引は、金融商品会計基準上の特例処理の要件を満たしておりますので時価は記載していません。

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額

摘要

－

－

－

7,920

7,920

1,116,048（注）1,277,217－－

1,277,217（注）－22,631,814

151,562

151,562

22,480,252（注）

268,985－

268,985

9,347

9,347

259,638

（注）

－

1,310

－

1,310

27

27

1,283

（注）

－

22,854,330－

22,854,330－－

22,854,330（注）－48,157,627－

48,157,627

168,857

168,857

47,988,770

－

－

－

－

－

－

－

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

－

－

－

建物

－

1,123,968

土地

－

信託建物

償却累計額
（千円）

当期償却額
（千円）

－

－

－

1,123,968

1,277,217－－

22,631,814

信託機械及び装置－

信託工具器具備品
信託土地

流動資産

有形固
定資産

差引当期末
残高
（千円）

当期首残高
（千円）

資産の種類

合計
無形固定資産（注）当期増加額は、主に33物件の取得に伴うものです。

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
該当事項はありません。

－ 211 －
(211) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc－

⑥

借入金明細表
区分

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

株式会社あおぞら銀行－

5,400,000－

5,400,000

東京海上日動火災保険株式会社－

2,000,000－

2,000,000

株式会社りそな銀行－

2,000,000－

2,000,000

株式会社西日本シティ銀行－

2,000,000－

2,000,000

株式会社あおぞら銀行－

5,300,000－

5,300,000

株式会社新生銀行－

2,000,000－

2,000,000

株式会社武蔵野銀行－

2,000,000－

2,000,000

株式会社千葉銀行－

1,000,000－

1,000,000

中央三井信託銀行株式会社－

1,000,000－

1,000,000

合計－

22,700,000－

22,700,000

借入先

長期借
入金

平均利率

返済期限

使途

摘要

1.249％
（注１）

平成21年
有担保
（注２）
５月25日
無保証

1.011％
（注１）

平成20年
有担保
（注２）
５月23日
無保証

（注１）平均利率は、日数による期中加重平均を記載しており、また金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金については金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しております。また、小数点第４位を四捨五入しています。
（注２）資金使途は不動産及び不動産信託受益権の購入資金です。
（注３）長期借入金について貸借対照表日後５年以内における１年毎の返済予定額は、下記の通りです。
１年超２年以内
長期借入金（千円）

11,300,000

２年超３年以内
11,400,000

３年超４年以内４年超５年以内－－ 212 －
(212) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_140_wk_06341536_第５_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc－

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成18年８月31日現在）
Ⅰ

資産総額

51,055,975千円

Ⅱ

負債総額

24,508,797千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

26,547,178千円

Ⅳ

発行済数量

59,300口Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

447,675円（注）発行済数量を除く数値は、記載未満の桁数を切り捨てて表示しています。

－ 213 －
(213) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_150_wk_06341536_第５－２_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日

発行口数

買戻し口数

発行済口数

平成17年９月20日
（注１）

300口
(126口)

0口
(0口)

300口
(126口)

平成18年５月23日

59,000口

0口

59,300口(126口)

第１期（平成17年９月20日～平成18年８月31日）（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

－ 214 －
(214) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_160_wk_06341536_第６_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、本投資法人が提出した証券取引法第25条第１項各号に掲げる書類は、以下の通りです。
(1）有価証券届出書及びその添付書類
平成18年４月20日に関東財務局長へ提出しました。
(2）有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成18年５月２日に関東財務局長へ提出しました。
(3）有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成18年５月11日に関東財務局長へ提出しました。
(4）有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成18年５月15日に関東財務局長へ提出しました。
(5）有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成18年７月13日に関東財務局長へ提出しました。

－ 215 －
(215) ／ 2006/11/27 9:23 (2006/11/27 9:23) ／ F13952_e1_170_wk_06341536_第７_os2エルシーピー_エルシーピー投資法人_有報.doc

独立監査人の監査報告書

平成１８年１１月２４日
エルシーピー投資法人
役

員

会

御 中

新 日 本 監 査 法 人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

原 田 昌 平印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

牧 野 明 弘印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているエルシーピー投資法人の平成１７年９月２０日から平成１８年８月３１日までの第１期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、エルシーピー投資法人の平成１８年８月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する
第１期計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示している
ものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以
（注）

上

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2006/11/27 9:22 (2006/11/27 9:22) ／ F13952_e1_010_wk_06341536／当期／エルシーピー投資法人／os2エルシーピー.doc