Vol.477
平成28年9月15日発行

おもな内容「賃貸住宅管理業者登録制度」の改正について ……… 2「マンション標準管理委託契約書・標準管理委託契約書コメント」の改正について…………………………… 3
平成28年度「宅地建物取引士資格試験」受付状況…… 3
６月新設住宅着工………………………………………… 4住宅瑕疵担保履行法による届出手続き等について…… 5
国有地売却のお知らせ…………………………………… 6
危険ドラッグ等の販売等の防止に協力をお願いします… 7
全宅連発刊「家本（インスペクション・瑕疵保険編）」・
改正「犯罪収益移転防止法」ポスター等の配布のお知らせ… 8
新訂版「売買契約書の書き方」の発刊及び価格改定のお知らせ… 8
岐阜県暴力追放だより…………………………………… 9
身近な法律相談…………………………………………… 10
不動産取引判例集………………………………………… 11
協会の動き・支部だより・会員の異動 ……………… 13

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2「賃貸住宅管理業者登録制度」の改正について「賃貸住宅管理業者登録制度」は、任意の登録制度として、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設け、賃貸住宅の管理業務の適正化を図ること等により、借主と貸主の利益の保護に資することを目的として、国土交通省の告示により平成２３年に施行されたものです。
今回、制度創設５年を迎えるにあたり、賃貸住宅管理業務の適正化を一層促進すること等を目的として、「賃貸住宅管理業者登録規程」及び「賃貸住宅管理業者業務処理準則」が改正されました。
主な改正点としては、「一定の資格者の設置の義務化」「貸主への重要事項説明等を一定の資格者が行うよう義務化」など、適切な管理業務の普及のために必要なルールの見直しが行なわれました。
詳細につきましては、国土交通省ホームページ（http://www.mlit.go.jp/report/press/toti
kensangyo16̲hh̲000136.html）をご覧ください。
○

賃貸住宅管理業者登録規程の主な改正事項＜一定の資格者の設置の義務化＞
・賃貸住宅管理業者の登録に関し、事務所ごとに「管理事務に関し６年以上の実務経験者」
又は「同程度の実務経験者」（以下「実務経験者等」という。
）の設置を義務化＜国に対する業務状況報告等の簡素化＞
・業務及び財産の分別管理等の状況の国への報告に関し、「管理実績」の記入項目の削減、「財産の分別管理等の状況」欄に選択肢を記載等
・登録の更新申請に当たって、直前の事業年度に係る業務及び財産の分別管理等の状況の報告を行った者については、「直前の事業年度の業務及び財産の状況に関する書面」の添付を省略○

賃貸住宅管理業務処理準則の主な改正事項＜貸主への重要事項説明等を一定の資格者が行うよう義務化＞
・賃貸人に対する管理受託契約に関する重要事項の説明等及び契約の成立時の書面交付について、実務経験者等であることを示す書面の提示、実務経験者等をして説明、書面の交付及び記名押印することを義務化
・転貸の場合の賃貸人に対する賃貸借契約に関する重要事項の説明等及び契約の成立時の書面交付について、実務経験者等であることを示す書面の提示、実務経験者等をして説明、書面の交付及び記名押印することを義務化＜サブリースの借り上げ家賃等の貸主への重要事項説明の徹底＞
・貸主へ説明等すべき重要事項として、借賃及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項を明記
・サブリース業者から基幹事務の一括再委託を受ける登録業者に対し、貸主への重要事項の説明等、契約の成立時の書面交付及び管理事務の報告を義務化
○

施行期日等

・改正登録規程及び改正業務処理準則は、平成２８年９月１日から施行する。
・ただし、実務経験者等の設置及び実務経験者等による重要事項の説明等に係る規定については、登録業者及び新規登録を申請する業者が実務経験者等を設置するための期間を考慮し、約２年後の平成３０年６月３０日まで経過措置を設ける。

3「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション
標準管理委託契約書コメント」の改正について「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」については、管理組合と管理業者の間でマンションの管理委託契約を締結する際の指針として国土交通省において作成されたものです。
本年３月に「マンション標準管理規約」が改正され、マンションの管理状況などに関する情報の開示に係る規定が整備されたこと等を受け、「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」についても改正が行われました。
今改正では、マンション管理業者が、宅地建物取引業者等からマンションの管理状況など区分所有者が専有部分を売却する際に必要となる情報の提供依頼を受けた場合に、開示する情報項目の充実などが行なわれましたのでお知らせします。
詳細につきましては、国土交通省ホームページ（http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/
sosei̲const̲tk3̲000115.html）をご覧ください。
○

改正の概要
マンション標準管理規約の改正を踏まえ、管理委託契約に基づく管理会社による情報開示規定（マンション標準管理委託契約書第１４条）を改正※

開示対象情報の充実、開示相手方の拡大、開示方法の充実、コメント（解説）の充実等

平成２８年度「宅地建物取引士資格試験」受付状況
平成２８年度の宅地建物取引主任者資格試験の受付が、平成２８年７月１日から８月１日（インターネットによる受付は７月１日から７月１５日）までの間行われました。
同試験の実施機関である(一財)不動産適正取引推進機構による受付状況では、受験申込者総数は、
２４万５，７４２名で、前年度の申込者総数２４万３，１９９名より２，５４３名（対前年度比１．
０％増）増加しました。申込者の内訳は、一般受験者が１９万６，３５８名、登録講習修了者が４万９，３８４名で、一般受験者で、前年度より３７４名の減少、登録講習修了者で２，９１７名の増加となりました。
インターネットによる申込者数は、５４，７４３名（郵送申込者数１９０，９９９名）で、前年度の申込者数５８，２００名より、３，４５７名の減少となり、インターネット申込受付開始以来、初めての減少となりました。
岐阜県の受験申込者は、２，４８４名で、前年度の申込者数２，５２５名より４１名（対前年度比１．６％減）減少しました。
（一般受験者２，１１５名、登録講習修了者３６９名）

一 般
申込者

平成28年度
講 習
修了者

岐阜県

2,115

全国

196,358369

平成27年度
講 習
修了者

計

一 般
申込者

2,484

2,153

49,384 245,742 196,732

372

計

対前年度比
増減率
増 減
（％）

2,525

▲41

46,467 243,199

2,543

受付区分別
送

ネット

1,956

528

1.0 190,999

54,743

▲1.6

郵

4

6月新設住宅着工
国土交通省がまとめた6月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比1.1％増の2万6,944戸と5カ月連続の増加、貸家でも同3.7％増の3万6,910戸と8カ月連続の増加となったものの、分譲住宅が同15.2％減の2万1,617戸と5カ月ぶりの減少となったため、6月の新設住宅着工戸数全体
では、同2.5％減の8万5,953戸と6カ月ぶりの減少となった。着工床面積では、同3.0％減の703万8千㎡となり、5カ月ぶりの減少となった。
着 工 戸 数 の 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 は、同3,458戸、分譲住宅でも同1.1％減の1,880戸

1.3％減の100万4千戸となった。持ち家では、と減少となったため、中部圏全体では同1.4％

公的資金分が同3.4％減の3,036戸と16カ月ぶ減の9,366戸となった。

り の 減 少 と な っ た も の の、民 間 資 金 分 が 同

近畿圏では、持ち家が同4.5％増の3,290戸

1.7％増の2万3,908戸と4カ月連続の増加とと増加となったものの、貸家が同16.0％減のなったため、全体でも増加となった。

4,731戸、分譲住宅でも同15.8％減の4,646

貸 家 で は、民 間 資 金 分 が 同2.0％ 増 の3万
2,863戸と8カ月連続の増加、公的資金分でも同19.7％増の4,047戸と3カ月連続の増加となったため、全体でも増加となった。

戸 と 減 少 と な っ た た め、近 畿 圏 全 体 で は 同
11.5％減の1万2,681戸となった。
建築工法別では、戸建て系商品を中心とするプレハブの持ち家が同1.7％減の4,288戸、分譲住宅では、戸建て住宅が同1.1％増の1分 譲 住 宅 で も 同18.2％ 減 の363戸 と 減 少 と万1,279戸と8カ月連続の増加となったもの

なったものの、貸家が同4.4％増の8,561戸との、マンションが同28.1％減の1万185戸と2増加となったため、全体では、同2.4％増の1

カ月連続の減少となったため、全体でも減少

万3,328戸と4カ月ぶりの増加となった。

となった。

2×4では、持ち家が同1.1％減の3,017戸、岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、貸貸家が同1.9％減の6,263戸、分譲住宅でも同家が同71.1％増の255戸と増加となったもの

0.2％減の1,237戸と減少となったため、全体の、持ち家が同0.8％減の516戸、分譲住宅ででは、同1.8％減の1万529戸と5カ月ぶりの減も同63.2％減の132戸と減少となったため、少となった。

岐阜県全体では、同12.0％減の905戸と2カ月連続の減少となった。

9.2％ 減 の1万1,138戸 と 減 少 と な っ た も の

100

60

なったため、首都圏全体では同3.0％増の2万

40

9,719戸となった。

20と増加となったものの、貸家が同8.2％減の

20.0

着工戸数

10.0

80

の、貸家が同18.3％増の1万3,100戸と増加と中部圏では、持ち家が同2.9％増の3,936戸

25.0

前年同月比（伸び率）

5.00︵前年同月比︶が 同 1.9 ％ 減 の 5,304 戸、分 譲 住 宅 で も 同

（％）

（千戸）
︵着工戸数︶

三大都市圏をみると、首都圏では、持ち家●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
120

▲5.0
▲10.0
▲15.0
▲20.0
0

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6 （年・月）5

住宅瑕疵担保履行法による届出手続き等について
住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅を引き渡した事業者は、年２回の基準日ごとに、基準日
前６か月間及び基準日前１０年間に引き渡した新築住宅の戸数や資力確保措置の状況等を許可・免許を受けている行政庁に届出を行う必要があります。
今回、９月３０日の届出基準日が到来しますので、届出が必要となる事業者の方は、基準日から３週間以内に必ず届出を行って頂きますようよろしくお願いします。
住宅瑕疵担保履行法に係る届出手続きについて

１．届出の時期について
年２回の基準日（９月３０日・３月３１日）から３週間以内に届出を行う必要があります。
基 準 日
届 出 期 間９月３０日
１０月１日〜１０月２１日
３月３１日
４月１日〜 ４月２１日※ 届出期間の最終日が閉庁日の場合は翌開庁日となります。
２．届出書類について
１）届出様式の種類について① 届出書
住宅建設（販売）瑕疵担保保証金の供託及び住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出書（規則別記第一号様式（建設業）
・第七号様式（宅建業））② 引渡し物件一覧表
住宅建設（販売）瑕疵担保保証金の供託及び住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約の締結の状況の一覧表（規則別記第一号の二様式（建設業）
・第七号の二様式（宅建業））③ 添付書類
・住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約を証する書面（保険の場合）
・住宅建設（販売）瑕疵担保保証金に係る供託書の写し（供託の場合）※ 保険の場合②③については保険法人より送付される書類を利用することができます。
２）届出書類の様式について
上記①②の様式は国土交通省のホームページよりダウンロード出来ます。
（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.ﬁles/kashitanpocorner/index.html）
３．注意点① 一度届出を行った場合、基準日前６ヶ月間に新築住宅の引き渡しが無い場合でも、最初の届出後１０年間は基準日ごとに届出が必要です。
② 届出を行わない場合や資力確保措置を講じていない場合は新たな新築住宅の売買・請負契約の締結が禁止され、監督処分や罰則が適用されることとなります。
【問い合わせ先】◎大臣免許宅建業者・大臣許可建設業者
中部地方整備局建設産業課

ＴＥＬ

０５２−９５３−８５７２

ＴＥＬ

０５８−２７２−８６８０ＴＥＬ０５８−２７２−８５０４◎岐阜県知事免許宅建業者
岐阜県都市建築部建築指導課◎岐阜県知事許可建設業者
岐阜県県土整備部技術検査課

6

infomation

インフォメーション

国 有 地 売 却 の お 知 ら せ
財務省東海財務局岐阜財務事務所では、国の厳しい財政事情の中で税外収入を確保するため、未利用国有地の売却を一般競争入札により多数実施しているところです。
今回実施する平成２８年度第２回一般競争入札では、以下の物件の売却を予定しています。
※ 一般競争入札とは、国が定める最低売却価格以上で最高の価格をもって入札した方を落札者とするものです。物件の詳細、ご不明な点等につきましては、下記へお問い合わせください。
１．売却予定物件

所

在

地

登記地目

地積
（㎡）

備

考

中津川市駒場字上宿道下１６３−５

宅地

132.23

揖斐郡大野町大字古川字小川１５８−６

宅

地

1,109.46

都市計画区域内（一種住居）
都市計画区域内（指定なし）

岐阜市日ノ出町２−１７−１

宅地

291.61

商業

岐阜市大字鏡島字大灘１４３５−７

畑

256.55一種住居

岐阜市大字鏡島字村前１５９３−１

田674.36

一種住居

岐阜市大菅南８−１４

畑

264.63一種住居

岐阜市長良城西町２−３３（建物付）

宅

地

940.05二種中高

岐阜市茜部菱野４−７５−１

宅

地

1,039.47

一種住居

岐阜市若福町１−５

宅

地

655.96

一種低層

岐阜市福光西３−１１−９

宅

地

362.53

一種低層

岐阜市福光東２−７−５

宅

地

678.83

近隣商業

大垣市笠縫町字奥屋敷５０９−７

宅

地

1,003.84

一種住居

高山市下切町４３０−５

雑種地

269.03

加茂郡八百津町八百津字東祇園３５７１−１３

宅

195.78

都市計画区域内（一種住居）
都市計画区域内（指定なし）

外１筆

地

２．売却スケジュール
・受付期間
平成２８年１０月３日（月）から１０月１２日（水）まで
・開 札 日平成２８年１１月１日
（火）
３．その他
・入札にあたり、必ず「入札のしおり」をお読みください。（「入札のしおり」等関係書類の入手については、下記にご連絡願います。
）
・入札物件はすべて現況引渡しとなりますので、事前に必ず現地を確認してください。
・一般競争入札で落札されなかった物件は、後日、先着順（申込順）で売払相手方を決定します。
詳細は、東海財務局ホームページをご覧ください。
【問い合わせ先】
財務省東海財務局岐阜財務事務所管財課
ＴＥＬ ０５８−２４７−４２５２

売却担当
ＵＲＬ http://tokai.mof.go.jp蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

国有地の取得に関する架空話にご注意ください
詳しくは、下記ホームページをご覧ください。
ＵＲＬ： http://tokai.mof.go.jp/kanzai/pagetokaihp002000003.html

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆7

危険ドラッグ等の販売等の防止に協力をお願いします
本会では、危険ドラッグの濫用防止を図るため、岐阜県、岐阜県警察と「危険ドラッグ等の販売等の防止に関する協定」を締結しています。
危険ドラッグについては、インターネットを利用した配達等の形態で依然として流通しており、その販売や密造の多くは賃貸借物件を拠点としているとの情報があることから、同協定では、協会会員が賃貸借契約の仲介又は賃貸する際に、貸主の了承を得て建物賃貸借契約書の禁止事項に「危険ドラッグ等の製造、輸入、販売、授与、販売若しくは授与を目的とする貯蔵・陳列又は使用場所の提供のために使用すること」を加え、禁止事項に違反した場合は契約を解除するよう貸主への要請や、定期的な情報交換を行い連携強化に努めることとしています。
以下の記載例を参考にご協力をお願いします。
全宅連版 事業用賃貸借契約書（店舗）の記載例●特約で対応する場合（特約欄に以下の条文を記載する）
第１２条※１第２項第一号の規定にかかわらず、乙が本物件を頭書 (2)記載の事業※２目的に反し、危険ドラッグ等（岐阜県薬物の濫用の防止に関する条例第２条各号に規定する薬物）の製造、輸入、販売、授与、販売若しくは授与を目的とする貯蔵・陳列又は使用場所の提供のために使用したときは、甲は、何らの催告を要せずして、本契約を解除することができるものとする。
●契約条項を修正する場合（※下線部が修正箇所）

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆（契約の解除）第１２条※１２

甲は、（以下略）
一

本物件を頭書(2)記載の事業以外の用に供したとき※３（第４項第二号の場合を除く）

二〜九 （略）４蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

甲は、乙が次のいずれかに該当した場合は、何らの催告を要せずして、本契約を解除す蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

ることができる。
一

第８条第７項第五号から第七号に掲げる行為を行なったとき※４

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆
二 本物件を第１条の規定に定める賃借目的に反し危険ドラッグ等（岐阜県薬物の濫用の防蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆止に関する条例第２条各号に規定する薬物）の製造、輸入、販売、授与、販売若しくは蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆授与を目的とする貯蔵・陳列又は使用場所の提供のために使用したとき
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆（注）全宅連版の事業用賃貸借契約書（事務所）、定期建物賃貸借契約書（事業用）、住宅賃貸借契約書（各種）については※１「第１１条」となります。また、住宅賃貸借契約書については※２「居住の用の」、※３「本物件を居住の用以外に使用したとき」、※４「第８条第３項第七号から第九号に掲げる行為を行なったとき」に置き換えて修正して下さい。
○「全宅連版

賃貸借契約書（会員限定）」は、下記によりダウンロードできます。

１．全宅連会員サイトホームページ（http://www.zentaku.or.jp/index.html）へアクセス
２．サイト内の会員専用サイトから「書式のダウンロード」にログイン（ユーザー名、パスワー
ドが不明な方は、協会本部事務局（ＴＥＬ０５８−２７５−１５５１）までお問い合わせ下さい。）

8

全宅連発刊「家本（インスペクション・瑕疵保険編）」配布のお知らせ
全宅連では、消費者の方が住まいを購入・売却する時に必要となる手続きや関連する税金、法律の知識を解説したガイドブック「家本」を発刊しました。
「家本」は、従来の「住まいの購入ガイド」と「住
まいの売却ガイド」の内容をリニューアルし一冊に合本した本編と、宅建業法にインスペクションや瑕疵保険に係る規定が措置されたことを受けた
別冊「インスペクション・瑕疵保険編」の２冊セッ
トとなります。
本会では、会員の方に別冊「インスペクション・
瑕疵保険編」を１冊無償配布しますのでご活用く
ださい。
なお、同冊子の購入を希望される会員の方は、
全宅連ホームページ会員専用サイトよりお申込みください。

【本編、別冊の２冊セット

１５０円（税込・送料別）】

改正「犯罪収益移転防止法」ポスター等の配布のお知らせ
宅建ぎふ８月号（Ｖｏｌ.４７６）でお知らせしました平成２８
年１０月１日より施行されます改正「犯罪収益移転防止法」のハ
ンドブックと併せて、ポスター、リーフレットを作成しました
のでご活用ください。

新訂版「売買契約書の書き方」の発刊及び価格改定のお知らせ
全宅連版「わかりやすい売買契約書の書き方」については、これまで消費税引き上げの際にも価格を維持し、宅建業法改正に応じた解説の充実等、都度対応が行われてまいりましたが、今般、資材の値上げ等により従来の価格を維持することが困難となり、以下のとおり価格が改訂されました。
購入を希望される会員の方は、全宅連ホームページ、会員専用サイトからお申込みください。
従来価格

１，６５０円（税込、送料別） ⇒新価格

１，８００円（税込、送料別）

9

岐阜県
暴力追放だより公益財団法人岐阜県暴力追放推進センター発行「岐阜県暴力追放だより」より抜粋

あなたの職場を、暴力団等から守るため『不当要求責任者講習』受けましょう。
(公財) 岐阜県暴追センターでは、暴力団対策法に基づき、岐阜県公安委員会から委託を受けて、一般市民の方が、暴力団等からの被害を防止するため、各事業所から選任された不当要求防止責任者に対して、「不当要求防止責任者講習」を無料で実施しています。
○

講習手続き① 事業者は、「不当要求防止責任者」を選任するのが望ましいとされています。会社、
行政機関、自営業等は、事業所ごとに適任者を選任してください。
② 不当要求防止責任者「選任届」の用紙を所轄警察署刑事課へ提出する。
（選任届の用紙は、岐阜県暴力追放推進センターのホームページからもダウンロードできます。
）③ 後日、往復はがきで講習日、場所が通知されるので、指定の日に参加して下さい。

※ 届出書の様式は、ホームページからダウンロードできるほか、最寄りの警察署にも備え付けてあります（ホームページからダウンロードした場合は、同じものを２部作成し提出して下さい。
）
。
○

講習内容
①暴力団情勢、②不当要求に対する対応要領、③ビデオ鑑賞、④相談事例の紹介等○

受講修了書の交付
受講者には、講習終了後に岐阜県公安委員会から「受講終了書」が交付されます。

★

責任者講習日程（予定）
１０月〜１２月の責任者講習については下記の日程で実施する予定です。
開

日

開

７日（金）

岐阜産業会館

午後１時 30 分より

１０月１７日（月）飛騨・世界生活文化センター

午後１時 30 分より

１１月

大垣市民会館

午後１時 30 分より

１１月１８日（金）飛騨・世界生活文化センター

午後１時 30 分より

１１月２８日（月）ＪＡめぐみの本店

午後１時 30 分より

１２月

セラトピア土岐

午後１時 30 分より

岐阜産業会館

午後１時 30 分より

１０月

催

１日（火）

９日（金）

１２月２０日（火）場

開 始 時 間※ 新規に講習受講希望者は事前手続きが必ず必要ですので、暴追センターもしくは警察本
部組織犯罪対策課へご連絡ください。
【責任者講習に関する問い合わせ先】○ ( 公財 ) 岐阜県暴力追放推進センター○ 岐阜県警察本部 組織犯罪対策課暴排係

ＴＥＬ 058-277-1613
ＴＥＬ 058-271-2424 内線 4467

10

身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

「空き家問題」について①
最近、新聞やテレビ等で「空き家問題」について話題となっています。日本は少子高齢化による人口減少や、若年層の都市部への集中、既存の建築物の老朽化、産業構造の変化等の理由によって長期にわたって利用されていない空き家が年々増加しています。その中には適正な管理が行われず、放置状態のものが少なくありません。今回は，この「空き家問題」についてお話します。
１．
「空き家問題」を対処する法律等はありますか。
２．
「空き家」とはどういうものを言うのですか。
３．そもそも、なぜ「空き家」が年々増加しているのですか。
４．「空き家特別措置法」にいう「特定空き家」とは何ですか。また、「特定空き家」に対してはどう
対応するのですか。
１．
「空き家問題」を対処する法律等はありますか。
⑴ この点について、市町村において空き家の適正管理に関する条例が設置されるなどしてきまし
たが、法律においても、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が制定され、平成２７年５月２６日に完全施行されました。この法令は、空き家の倒壊等により地域住民の生命に被害が及ぶことなどを防止すること等を目的としており（法１条）、民法のみならず、この「空き家特別措置法」も、所有者等の責任を認め、空き家等については、第一次的には当該空き家の所有者等が適切に管理をする責務を負うことを明記しています（法３条）。
⑵ また、一方で，同法は市町村の責務も定めており，空き家等の所有者責任を補完するため、空き家等を有効活用する対策を講じ、倒壊等の危険がある空き家等の除却等の措置をとる責務を負わせています（法４条）。
２．上記「空き家特別措置法」にいう「空き家等」とはどういうものを言うのですか。
「空き家等」とは、建物又はこれに附属する耕作地であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいいます。但し、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものは除かれます。
適切な管理が行われていない空き家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、対策が必要とされています。
３．そもそも、なぜ「空き家」が年々増加しているのですか。
その背景には、少子高齢化社会の進行もさることながら、相続がなされた際に手続きが未処理のままであることや、取り壊したくても資金がなく取り壊すことができないという現実が存在しています。また、所有している土地上に、空き家であってもとりあえず建物が建っていれば固定資産税が６分の１となる軽減特例が適用されますが、空き家を取り壊すことにより、従前の６倍もの課税がされるという税制の点でも空き家が放置される原因の一つです。
４．「空き家特別措置法」にいう「特定空き家」とは何ですか。また、「特定空き家」に対してはどう
対応するのですか。
⑴ 同法にいう「特定空き家」とは、次のいずれかの状態にあると認められている空き家等のことを表します。
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態⑵ 同法によって、「倒壊の危険性」や「衛生上有害」などを理由に「特定空き家」と認定されることがあります。「特定空き家」と認定されてしまうと、空き家の所有者に対して撤去等を命令することができるようになり、従わなければ行政が強制的に家屋を解体し、費用を所有者に請求する「代執行」も可能になります。また、前述したとおり、土地にかかる固定資産税の軽減特例が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。
以上

11

判例集

不動産取引
判例集

本件は、賃貸借目的で建物を購入した買主が、建物の容積率および建ぺい率が建築基準法に違反する状態であったとの説明がなかったとして、売主の説明義務違反、媒介業者の債務不履行あるいは不法行為に基づく損害賠償の支払いを求めた事案において、媒介業者の重要事項説明時の説明は、容積率違反の可能性を認識するに十分であり、建ぺい率違反については、違反の有無を明らかにするまでの調査義務を負っていないとして、請求が棄却された事例（東京地裁 平成25年３月６日判決 棄却（確定））【事案の概要】買主Ｘ（原告）は、平成20年６月25日、売主Ｙ１（被告）から建物（以下「本件建物」という。）を、
Ｙ１他２名から土地（以下「本件土地」という。）を、瑕疵担保責任は免責とする条件で、代金合計
3億5425万円（内、建物代金6000万円）で買い受けた。
売買契約にあたり、Ｙ１らは宅建業者Ｙ２（被告会社）に媒介を依頼し、一方、Ｘは訴外宅建業者に媒介を依頼しており、ＸとＹ２との間に契約関係は存在しなかった。
重要事項説明では、適用される建ぺい率・容積率、建築当時に車庫部分（98．66㎡）の容積率緩和があったこと、検査済証が未取得なこと、売買契約当時の現況（車庫部分が事務所・店舗になっていること）の説明とともに、増改築や再建築の際には、現在と同規模の建築物は建築できない場
合があるとの説明がされ、延べ面積828．29㎡（車庫98．66㎡）と記載された建築確認申請時の「建築計画概要書」が交付された。
Ｘは、平成20年９月29日、残代金を支払い、同日、Ｙ１らから本件建物及び本件土地の引渡しを受けた。
Ｘは、契約後の測量等による土地面積ならびに建築面積から、本件建物が建築基準法に違反しているとして、建物代金と、本件建物が建築基準法違反の建築物であることを前提とした適正取引価
格の差額2220万円を、Ｙ１、Ｙ２が連帯して支払うよう提訴した。
【判決の要旨】⑴

本件建物の建築基準法違反の有無
本件建物の容積率・建ぺい率は建築基準法に違反する状態にあったと認められる。

⑵

Ｙ２の損害賠償責任の有無①

債務不履行による損害賠償責任の有無
Ｘが指摘する宅地建物取引業法第31条、同法１条等の趣旨を前提としても、何ら契約関係の存在しないＸとＹ２との間において、契約に基づく債権債務関係の存在を前提とする債
務不履行責任の問題が生じるとは解されず、ＸのＹ２に対する債務不履行を理由とする損害賠償請求は理由がない。

②

不法行為による損害賠償責任の有無
宅建業法35条はその文言から、宅地建物取引業者が調査説明すべき事項を限定列挙した
ものとは解されないから、宅地建物取引業者が、ある事実が売買当事者にとって売買契約を締結するか否かを決定するために重要な事項であることを認識し、かつ、当該事実の有無を知った場合には、信義則上、仲介契約を締結していない売買当事者に対しても、その事実の有無について説明義務を負う場合があると解される。
Ｙ２は、本件建物が建築確認申請時には、車庫とする床面積が98．66㎡であることを理由に容積率の緩和を受けていたこと、売買契約締結当時には、本件建物に車庫部分が存在し12ないため、増改築、再建築の際には、現在と同規模の建築物は建築できない場合があることを、重要事項説明書に記載し、Ｘに対する説明を行っている。
この説明によれば、本件建物が売買契約当時、容積率の制限に違反した状態にある可能性を認識できたというべきであり、Ｘが複数の中古不動産を購入して不動産賃貸業を営む法人であることを併せ考えると、Ｙ２の行った説明は、Ｘが本件建物の容積率違反の可能性を認識するに十分なものであったというべきである。また、
Ｘは本件建物が容積率違反の状態にあるか否かについてＹ２に尋ねたことはないことからすると、
Ｙ２に本件建物の容積率違反の有無を確定するための調査義務があったとは解されない。
したがって、本件建物の容積率違反に関し、
Ｙ２には、調査説明義務の違反はなく、これを理由とする損害賠償請求は理由がない。
建ぺい率に関しても、売買契約締結後の測量等により、土地面積が413．30㎡、本件建物の建築面積が250．11㎡であると判明したのであり、また、Ｘから本件建物の建ぺい率について質問や調査の要請がなかったことからすれば、Y2自らが本件土地の測量や本件建物の建築面積を実測して建ぺい率違反の有無を明らかにするまでの調査義務を負っていたと解することはできない。
以上から、本件建物の建ぺい率違反に関し、
Ｙ２には、調査説明義務の違反はなく、これを理由とする損害賠償請求は理由がない。
⑶

Ｙ１の損害賠償責任の有無
Ｘは、
Ｙ２から本件建物の容積率違反の可能性について十分な説明を受けており、
Ｙ１について説明義務の懈怠の有無を論じるまでもなく、容積率違反に関する説明義務の懈怠を理由とするＹ１に対する損害賠償請求に理由がないことは明らかである。
本件建物が建ぺい率の制限に違反した状態にあることも、売買契約締結後に明らかになったものであり、Ｙ１が所持していた本件建物に関する資料等には建ぺい率違反をうかがわせるものが存在しなかったことからすれば、売買契約当時、
Ｙ１は本件建物が建ぺい率違反の状態にあることを知っていたとは認められず、通常の注意を払えば知り得たとも認められない。
したがって、建ぺい率違反についての説明義務の懈怠を理由とするＹ１に対する損害賠償請求も理由がない。

以上によれば、Ｘの請求はいずれも理由がないから、これを棄却することとする。
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

土地建物売買契約において、土地は公簿売買としたり、建物書類は建築確認申請時の書類のみで検査済証等がない取引では、媒介業者も測量その他の調査をしない限り、容積率等の違反の有無を確定できない。買主からの購入目的の説明や質問によっては、この調査が、宅建業法第35条の列挙項目以外の調査義務と見做され、怠ると媒介業者の調査説明義務違反と判断される可能性も十分ありうる。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

免許更新の手続きはお早めに！！
免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

13

協

会

の

動

き

・東海公取協調査指導業務に関する研修会

８月２日

名古屋市：林副会長、土屋・可児理事、吉・全宅連正副会長会議

益職員出席

東京：箕浦会長出席
８月８日

８月２４日

・全宅連第１回政策推進委員会

・都道府県協会長・全宅保証本部長合同会議
秋田市：箕浦会長出席

東京：箕浦会長出席
８月１０日

８月２９日

・中部圏流通機構正副会長委員長合同会議

・相談業務研修会
岐阜産業会館

名古屋市：箕浦会長出席
８月１５日

８月３０日

・宅建ぎふ№４７６発行

・第３回宅建試験事務説明会
東京：大橋・吉益職員出席

８月２３日

支

だ

部

岐阜中支部
８月２日

８月２５日
第３回広報情報提供委員会

巡回相談（岐阜市役所）
８月１０日
巡回調査員説明会

８月２３日
巡回相談（美濃加茂市生涯学習センター）

巡回相談（岐阜市役所）
８月９日

り

よ

岐阜北支部
８月８日
第４回幹事会
８月２３日

東濃支部
８月１８日
役員・地区委員合同役員会

巡回相談（岐阜市役所）
飛騨支部

岐阜南支部
８月３日
巡回相談（各務原市役所）
８月１６日
巡回相談（岐阜市役所）
８月１７日
巡回相談（羽島市役所）

中濃支部

８月２６日

８月２日

三役会

巡回相談
（美濃市福祉会館）８月９日
巡回相談（関市総合福祉会
館）

８月２８日
第３回役員会

14

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者
（政令使用人）専任の宅建取引士

電話番号
ＦＡＸ番号

髙

田

秀

輔

青

千

津

倉
石

商号又は名称事務所所在地〒【岐阜南支部】⑴ 4892
28. 6. 7㈱プラマイプラスグループ

道大058-242-9844 羽島郡岐南町上印食8058-242-9845 123-1

5016001町

千津

058-214-6094 岐阜市長良森1-9-1
058-214-6137 Ｌａ・Ｓａｌａ 1Ｆ

5020065原照男

058-337-1144
岐阜市旦島中1-1-3
058-337-1148

5020928【岐阜北支部】⑴ 489928. 7.21

倉

産

倉

町

⑴ 490028. 7.22㈱ リ ン ク ス ホ ー ム

稲

葉

貴

博

(石

原

照

男)

退
支

会

町

不

動

者

部

商

号

代

表

者

事務所所在地備考頁

岐阜中

合同会社土岐アクアシルヴァ

片 桐 克 久 岐阜市吉津町1-14-2

廃

業

11

中

ま

尾 関 二 郎 関市小瀬字庄内2032-2

廃

業

55

濃

る

や

土

地

変更事項（８月）
支

部

岐阜中
岐阜中
岐阜南
岐阜南
西

濃

西

濃

中

濃

中

商
㈱

号

Ａ

Ｒ

Ｃ

ＭＥ Ｒｅａｌ Ｐａｒｔｎｅｒｓ ㈱
岐阜支店

㈱

エ

サ

キ

ホ

ー

ム

岐阜支店

㈱ ハ ウ ス サ ポ ー ト
タ

マ

ホ

ー

ム

㈱

大垣店

藤

井

㈱

ニ

建
ッ

シ

変

変更事項

設

㈱

ョ

ー

代

表

者

更

内

容

旧

新

頁

金森英範

8

専任取引士

浅野香織

8

専任取引士

林大介

16

058-379-6031

058-322-7260

―

専任取引士

田中誉人

山田宜孝

39

Ｔ

0584-22-0216

0584-22-1683

45

Ｔ

Ｅ

Ｅ

Ｌ

Ｌ

金英範

可児支店

専任取引士

濃

㈱ ヤ マ シ タ 工 務 店

専任取引士

尾村健太

63

東

濃

マ

ル

イ

不

動

専任取引士

紺野孝之

74

東

濃

マ

ル

イ

不

動

専任取引士

小木曽拓也

76

東

濃

専任取引士

西山浩元

77

産

㈱

産

㈱

中津川支店

宮

島

建

設

㈱

商

東

濃

ジャパンコンサルタント㈱

水野尚博

61

号

㈲三泰

ジャパンコンサルタント㈱
髙橋

代

表

者

鈴木

所

在

地

〒509-7205
恵那市長島町中野1205-74〒509-7201
恵那市大井町157

ＴＥ

Ｌ

0573-26-3136

0573-26-3258

Ｆ

Ａ

Ｘ

0573-26-3137

0573-25-5775

みよ子

秀幸
79

15

東

濃

㈱ オ ー シ マ 不 動 産

政令使用人

田原嘉和

飛

騨

Ｍ

２

飛

騨

三

友

※

頁の欄は、「平成28・29年度会員名簿」の掲載ページです。「―」表示は、名簿作成後の入会者・支部移転者等です。

「訃

ホ

ム

㈱

専任宅建取引士堀之上みち子動

産

Ｆ0577-34-7683

ー
不

岡地洸弥

Ａ

Ｘ

80
84

0577-33-6505

84報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

部

飛

騨

商

号

㈲ ウ エ ダ 工 務 店

代表者
上田 博司

逝去者
上田

清子

続柄

逝去年月日

母

平成28年７月25日「ハトマークサイト（全宅連統合サイト）」は、
全宅連と宅建協会が運営するインターネット上の物
件広告サイトです。
◎ハトマークサイトに登録した物件は、「中部レインズ」へ登録ができます。
◎ハトマークサイトに公開した物件は、「不動産ジャパン」にも自動的に公開されます。
◎利用申込み等は、協会事務局までお問い合せ下さい。TEL.058-275-1551

ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２−５−３ 岐阜県不動産会館
電話番号058−275−1551
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00〜12：00 午後１：00〜４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30〜４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30〜12：00 午後１：00〜３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５−２６−５058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３−４７058-274-8899

岐阜市福光東１−２５−１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５−１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１−１−２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２−９−２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

高山市昭和町２−31−19

0577-36-1396

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
h t t p : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r. j p
平成28年8月31日現在
所属会員 1,169名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）8833（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

箕

浦

茂

幸

瀬

上

直

樹