連載

都市計画の効用 Vol.1

ノーゾーニング都市、ヒューストン
小櫃 秀夫 （ 都市プランナー）
１：ノーゾーニング都市、ヒューストン

小櫃 秀夫（おびつ・ひでお）
1954 年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒業。
1976 年株式会社大林組入社、開発本部等勤務、現・開発事業本部担任副本部長。
1987 年 MIT DUSP 都市計画修士（MCP）修了。
認定都市プランナー、一級建築士、一級建築施工管理技士、宅地建物取引士。
東京大学非常勤講師、慶應義塾大学非常勤講師、都市計画学会理事、区画整理促進機構理事等歴任。
編著に『ビルを建てる！』（日経 BP）がある。

都市である。 開発規制の最も緩いと言われ心の強い性格を有している。 車社会の進展

ら、近年都心回帰の動きが盛んであり、公（Chapter 42）があり、市の計画・開発局

るヒューストン市は、民間の大型開発が住宅と共に郊外に民間開発の大型住宅団地が発園やLRT整備等、都心環境の整備が進んで(The Department of Planning and本誌2017年10月号〜12月号で紹介したの需要に応じて郊外住宅を十分に供給してき展し、1970年代に人口が急増した。郊外へ来ている。2008年にオープンしたディスカDevelopment)が敷地分割（区画割）計画をニューヨーク市に続いて、ヒューストンの最たため、ニューヨークのような中堅所得者がのスプロールとそれをフォローする高速道路

バリーグリーン（公園の再開発）では、多くのチェックする。用途制限はないが、敷地面積、新状況を紹介したい。

住宅を購入できないといった問題はなく、住の整備により、ヒューストンの都市圏が発展

市民が集まり、休日を楽しんでいる様子が見敷地形状、道路配置、建築線等が条例に適

米国は資本主義の実験場と言われている。

宅事情は良好である。 一方、広範囲から都した（図３）。

られた。ディスカバリーグリーンは、約5ha合しているか審査する。 各敷地内の計画に両都市とも典型的な市場経済による民間活

心 業 務 地 区 へ の 車 通 勤に伴う交 通 渋 滞や、21世紀に入る頃から、通勤渋滞の深刻化、の敷地に湖、野外ステージ、ドッグラン、子ついては、駐車場、緑化計画、建築線、道力で成長してきた都市であるが、その形態不十分な開発規制や広域計画等が原因と言行政による都心部の公園や道路の環境改善、どもの遊び場や芝生広場が整備され、市が路接続などが条例に適合しているか審査すは極端に異なる。高層高密度なニューヨーク

われるハリケーンによる洪水災害などのマイLRTの導入などにより、都心居住を望む人が設立したディスカバリーグリーン管理局による。 特に駐車場の附置義務は他都市と比べ市に対して、低密度で広大な市域を持つのナス面がある。

急増している（図４）。

り運営されている。ても厳しいと言える。（事務所床面積当たりがヒューストン市である（図１、図２）。
アーバンプランナーにとって、ヒュースト

２：ヒューストンの概要

ンはゾーニング（地域規制、特に用途容積率ゾーニングの導入については過去5回（最また、近年は都心部での住宅供給が盛んでの附置義務台数は、東京都心の約10倍程度後は1993年）住民投票にかけられたが、すあり、1億円以上のマンションがモデルルームである。なお、マンハッタン中心部では、ハべて否決されている。ただし、最近になるほなしで完売するなど、売り手市場が続いていドソンヤーズを除き駐車場附置義務はない）。

ど賛否の差は縮まって来ている。

るとの事である（図５、図6、図7、図8、図９）。

最近では高さ制限、歴史保存地区やポルノ規制）のないことで有名であり、ニューヨーサンベルトと言われるアメリカ南部を代表

ク市はゾーニング導入の最初の都市であり、する都 市 の1つで、 全 米 第4位224万 人 のヒューストンの都心部では、ゾーニング制2016年に導入100周年を迎えたモデル都人口を擁する。市域（約1,500㎢）は全米第度がないことを背景に、オフィス、住宅、ス市である。 都市計画にとってゾーニングは都2位で低密度の車依存都市として知られる。

タジアム、伝統的建築物など、多様な都市市をコントロールする上での非常に有力な石油産業や宇宙産業をはじめとする工業ビジ機能が混在している。 車社会であること及びツールであるが、ゾーニングを持たないヒューネス都市であるが、中心部には大学や美術視察往訪期間が休日であったことから、私がゾーニングがないという事は、何処にでも、ストン市の長所短所を紹介していきたい。

館などの文化集積もあり、テキサスメディカ

訪れたときは、高層ビルの足元には人影が少どのような用途でも、どのような規模でも建築ゾーニングの目的の1つに、住宅地内に工ルセンターは全米を代表する医療拠点としてなく閑散としていた。

して良いという事であるが、道路もないような場などの異種用途が建設されないようにして前述のとおり、郊外から都心部へ向かう幹所に何を建てても良いというわけではない。

住宅地区の価値を守るという面がある。 住線道路の通勤渋滞が深刻化していることか

ヒューストン市は宅 地 開 発に関する条 例

宅団地内の住宅を購入する人にとっては自分

ヒューストンは自家用車やエアコンが実用化された後に急速に発展した都市であり、車依存、エネルギー消費型の巨大スプロール有名である。
ヒューストンの人々は規制を嫌う自主独立ショップ禁止地区などの制限が増えている。

３：ノーゾーニングと開発規制、ゾーニングの代替『Deed』

これとは別に、建物単体については他都市と同様に、Building Codeに基づくBuildingPermitを建設着手前に事業主が当局より取得する必要がある。

図１ 位置図図２ ヒューストン市ダウンタウンの遠景
https://www.curbed.com/2017/11/13

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図３ ヒューストン周辺地図 , グーグルマップ編集

上／図４ LRT 路線図（計画中含む）, MetroRail HP 筆者加筆
下／図５ 建設中の高層マンション , 筆者撮影

上／図６・下／図７ 都心部オフィスと高層ビル群 , 筆者撮影

上／図８・下／図９ ディスカバリーグリーン（公園の再開発）, 筆者撮影
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連載の財産を守ることは重要であり、販売するデ他に、商業施設、学校、小規模オフィスが都心に近いヒューストンの最高級住宅地。

ベロッパーも変なものが傍に建たないことを立 地している。 良 質な教 育 環 境 が 売り（ 図

住宅は一般には流通しておらず、その購入に保証する必要がある。このため、デベロッパー10、図11）。

はコミュニティによるステータスの審査が厳は販売時にDeedと呼ばれる不動産譲渡証書に、各戸を他の用途にしない事や外観を大きしい。 そ のため、 一 般 人は購 入できな い。
②シュガーランド（中級、郊外）

都市計画の効用 Vol.1 ノーゾーニング都市、ヒューストンて大手のエネルギー企業の本社などを誘致

プ（Ｉ-610）の内側であるので、1950年から変更禁止の縛り等で、大過なく発展してきた。

している。

1960年頃の開発と想定される。Deedの更今後もノーゾーニングのまま、魅力的な都新ができず、徐々に居住者が入れ替わり、ま市整備が進むかもしれない。しかしDeedにち全体が荒れてきたと思われる。

は通常50年期限の問題などがあり、ゾーニ独立した市で、2014年の人口は107,800人。2000年より69％の人口増加。

1920年代に創立され、良質なコミュニティ

ザ・ウッドランズの中でも、高級な住宅地

プ ランニング の モ デ ルとして 知られる（ 図はいわゆるゲーティド・コミュニティを形成しングの今後は予想しづらい。

５：まとめ

く変えず良好に管理する事、管理費を管理

都心から南西に約30㎞の住宅地。20世会社に支払う事などの条件を記載して、団地

紀前半設立の砂糖プランテーション会社の企そのものが大きく変化しないことを担保して業街がルーツの住宅地で、独立の行政市でDeedの更新時期には、コミュニティで弁るゲートを通してのみ行われ、アポのない来ヒューストンは米国大都市の中では最も発制の強化や調整池の増設、河川改修によるいる。この条件は、不動産を転売する場合ある。1960年代から住宅開発が進行し「住護士を雇い、全員合意のうえ更新をしたと言街者は入れないようになっている。学校の教展中の都市である。 低密度都市ならではの、広域排水対策、さらには屋上緑化や駐車場も有効とされる。ヒューストンでは開発規模みやすい郊外住宅地」として高い評価を受けわれている。いわゆるゲーティド・コミュニティ

育レベルは大変高いそうだ（図16、図17）。

どこにでも何でも建てられるノーゾーニング

への透水性舗装の導入促進などが必要とさが小中学校やタウンセンターを含む人口1万ている。人口は2010年で78,800人。価格

ではなく、誰でも地区内に立ち入れ、建物は、活発な経済活動に寄与してきたと思われる。

れる。

人以上の大規模開発が通常であるので、開は3,000万円後半から。 石油・エネルギーの中が見える家も多い。ただしセキュリティ⑤ヒューストン大学南地区（低所得者居住地

発区域内のゾーニングに近い効果がある。

関連企業が立地（図12、図13）。のレベルは非常に高く、盗難などはほとんど区、都心周辺）

以前より指摘されている洪水に対する脆弱ている。その地区の出入りはガードマンのい14、図15）。

性改善のため、ウエットランドなどの開発規

一方、通勤渋滞の悪化と、近年のLRTの一方、テキサス人の独立自尊の風土からく導入、都市公園や緑道の整備などによって都るノーゾーニングに象徴される自由な環境は航空写真で見たところ敷地面積が広く、中心居住の人気が上昇し、都心に高層マンショ規制が少なく、ニュービジネスを起こすのに級住宅地と思い訪問した地区である。しかしンが増加している。市も2015年に長期計画最も魅力的な都市とも言われる。ヒュースト

実情は低所得者居住地区であり、前述の住として、楽しく活気のある中心部の形成と、ンは米国の未来を写す鏡とも言われ、規制

都 心 から 北 に 約 45 ㎞ の ニュー タ ウン。

宅地のような管理が行われていない地区で多様な公共交通ネットワークの整備をまとめの功罪に敏感な市民がどのような選択をして設配置となっており人気がある。（ヒュースト

1974年にまち開き。ジョージ・ミッシェルにあった（図18、図19）。 結果的には、管理た。このように高密度居住が進んでくると、いくのか興味深い。 持続可能エネルギーの地の管理費が不足したり、不良住宅が放置

ンのショッピングセンターは店と店の移動による民間開発でアメリカニュータウン開発のの良い良好な住宅地と、管理不足による荒不適合用途の開発問題が発生しやすくなり、導入に鈍感なところなど違和感のある面はあされたりして急速に地区が荒廃する場合があも車を使うのが一般的）モデルの1つと言われている。5,000万円かれた住宅地を比較することができ、所得格差再びゾーニング導入の議論が始まる可能性るが、 電 気 自 動 車 や 自 動 運 転 車 の 導 入 もら5億円程度。住宅の他に、会議場、ホテル、によるコミュニティの違いを認識する良い機がある。

ヒューストンには大きなプラスに働くことも会となった。

Deedは通常発行後50年有効とされ、更タウンセンターには市庁舎、ショッピング新には一定の範囲内の全員合意が必要とさセンター、レストラン街、ローカルビジネスれる。このため、更新時期を迎えた富裕層

オフィス、教会、病院、スポーツ施設等が設の多い高級住宅地では弁護士を雇い更新さけられている。中心部は歩いて移動できる施れることが多いが、更新されない地区では団るとの事である。Deedの有効期間でも、問ないとのことである。
④ザ・ウッドランズ（中級から高級、郊外）

題発生時にコミュニティに訴訟する力がなけ③リバーオークス/メモリアル（最高級、 都

オフィスパーク、商業モール、学校、ゴルフれば無効である。さらに、Deedは地区外に心周辺）場など、職住遊の機能が揃っている。職とし従来、民間デベロッパーによる大型郊外住この地区の情報は少ないが、インナールー宅団地開発と、Deedによる家屋形状や用途予想され、今後の動向が非常に楽しみな都市と言えよう。（続く）

は無効であるため、団地近接地に想定外の建設計画が起きた場合、市役所に行っても有効な対抗措置が立てにくいという面がある。

４：ヒューストンの住宅事情
今回、種々のグレードの住宅地を調査した。
端的に言って、東京23区内の高級住宅地と言われている所も、 区 画 道 路、 敷 地 規 模、住宅のグレード、植栽等のハード的な環境は、ヒューストンの住宅地で言えば中級以下である。 一方、ヒューストンの高級住宅地は、敷地規模、住宅のグレード、地区の景観、治安など、東京に該当する地区は見当たらない。
①シンコランチ（中級、郊外）
都心から西に約40㎞の住宅地。1990年
代の開発。モダンな雰囲気で、ホワイトカラーの若者に人気が高い。 価格は2,000万円台から。人口は2010年で18,300人。住宅の42

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上／図 10・下／図 11万円）〜 , 筆者撮影

シンコランチ

建売住宅 20 万ドル（約 2,000上／図 12・下／図 13 シュガーランド（約 3,800 万円）〜 , 筆者撮影

市庁舎と建売住宅 38 万ドル

上／図 14・下／図 15 リバーオークス

高級住宅 , 筆者撮影

上／図 16・下／図 17 ウッドランズ円）程度、オフィスパーク , 筆者撮影

住宅 50 万ドル（約 5,000 万

上／図 18・下／図 19 ヒューストン大学南地区の住宅および航空写
真 , 筆者撮影および google マップ
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