編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

第●号

景観法と不動産の実務
不動産鑑定士、不動産カウンセラー 吉野 伸

最近は元気がなさそうな不動産をよく見かけます。
しかし、もともと活気がなかったわけではなく、今から20年前までは元気がありました。
そう考えてみると、不動産というものは、動かないという反面、長期的にみると変わるという重要な性質のあることがわかります。
つまり、可変、可動ということから捉えてみることが、不動産を取扱う上で必要だといえます。

Ⅰ 不動産の正体見たり可動産（1）いま街はどうなっているか
街は不動産として捉えると、「住」「商」「工」に分けることができます。

街は長い間に変わります。街は、不動産そのものからつくられていますので、不動産の変わるという性質から街を捉えてみると、街が変わるということは当然といえば当然といえます。

それぞれの用途区分について、バブル崩壊後は不動産として不動産は、土地と建物その他工作物の組み合わせであるといみると動きが鈍く、ひどい地域では仮死的状態に落ち込んでいる

えますから、街の変革は不動産そのものと不動産の集まり（集合ところもあります。いくつかの典型的な具体例を出してみます（例体）の変化と理解することができます。

示地の地名は支障があるので示しませんが、身近なところで次の例示を当てはめてみてください）。
a

ところで、街づくりの基本的な法律といえば都市計画法ということになりましょう。ただし、街の衰退は都市計画法だけではどう住宅地やら限界があるようです。この法律は、不動産と直接関係するもある建売住宅の一団地では、分譲後30年以上経過しており、のであり、したがって不動産業と密接に関連するものといえます。

住宅のほとんどは老朽化が目立っています。また、バブル直前

しかし、都市計画法などのような法律は、適用範囲が限られていに工事が完了した土地区画整理事業施行地区では空地が目立ち、ます。

空地は雑草が生い茂ったままになっています。
b

商業地

都市計画法は、原則として都市計画区域と準都市計画区域に指定されている土地について適用されることになっています。

ある駅前商店街では、約3割の商店がシャッターを下ろしたま都市計画区域や準都市計画区域に指定されていない土地はどまで、それが何年も続いています。また、昼は、人通りがなく、夕うなるのでしょう。また、都市計画法には、地域の特性を活かすた方6時頃にはほとんどの店がクローズにしています。

めに地区計画という都市計画が今から26年も前からありますが、ある商業地では、以前核店舗として出店していたショッピングセンターが退店し、周辺の商店も活気がなくなっています。
ｃ 工業地
ある工業団地では、企業の進出が多いときで約5割程度であったものが、工場を海外に移したために、現在稼働しているのは、2工場だけになっています。また、ある中小工場の多い工業地では、後継者がいないために、会社自体を解散し工場を売りに出していますが、反応はまったくありません。

12 page（2）街の変革は不動産業と無関係ではない

いずれにしても街というものをどのようにしたいのかという「街づく〈注〉があることが前提となります。
りのコンセプト」〈注〉 街づくりコンセプトとは、街づくりをどのような方針のもとに進めるか、その方針のことをいいます。街づくりのコンセプトは、行政だけがつくるのではなく、地域の人達もつくるのです。不動
産業者として地域に密着しているときは、地域の業者自身もコンセプトづくりに積極的に参加することが期待されます。街は、不動産の集合体だからです。

Ⅱ 景観法のポイント（1）新しい街づくりの法律
では、街づくりの法律としてキメ手になるものにどんなものがあるのでしょうか？

（3）景観法の重要な規定
景観法は平成17年から全面的に施行されており、条文数も100以上あって難解なものといえます。また、都市計画法などの他の法律との関連がありますので、その点からも難しいといえます。
不動産業務を取扱う上でこの法律の多くの条文が関係してきますので、調査上注意が必要です。

これまでの街づくりの法律は、市街地の中でも商業活性化に

ここでは、景観計画区域に指定されているときのいろいろな制重点を置くものでしたが、景観法は、都市部はもちろん、農村、漁限を整理してみます（次ページ図表2参照）。

村、山村などの集落にも適用可能なものです。

①景観計画区域（法第16条、第18条など）

したがって、都市計画法の都市計画区域や準都市計画区域

次の行為は、事前に景観行政団体の長（知事、指定都市やに指定されていない区域についても景観法を適用することがで中核市の市長など）に届け出なければなりません。届出の受理きます。

日から30日間は、原則として届出をした行為をしてはならないこと

都市部以外の過疎になっている市町村の街づくりは、誰がするのでしょうか？になっています。
（a）建築物または工作物について中心市街地の街おこしに一生懸命であるのは結構なことです

新築・新設・増築・改築・移転・外観変更となる修繕・模様が、それよりも一層力を注がなければならない地方の町村は、都替え・色彩の変更〈注〉

市部よりも深刻な問題を抱えています。

〈注〉これらの行為を「建築等」といいます。

このような集落こそ、不動産に精通している不動産業者の方々（b）開発行為が力を貸すことが求められているのでしょう。シャッター通りならま（c）
その他条例で定める行為

だしも櫛の歯が欠けた状態になっているのが現実です。

②景観地区（法第62条、第63条、第72条、第73条など）（2）景観法の基本的な区域
では、これから街づくりの基本法となる景観法を不動産のメガネを通してみるとき、どこに焦点を合わせばよいのでしょうか？
法律の適用される範囲に着目することが、物件調査の基本になります。景観法では、区域、地区が手がかりになります。図表1
では、区域と地区の分類、景観地区と準景観地区等を示していますので、参照してください。

（a）建築物の建築等について建築物の形態意匠は、都市計画に定められた制限に適合するものであることについて、事前に市町村長の認定を受けなければなりません。
（b）工作物の設置について市町村が「景観地区工作物制限条例」を定めているときは、その条例の制限が適用されます。
③地区計画等の区域内の建築物と工作物

このほか、単体として重要な建造物や樹木もあります。

市町村が「地区計画等形態意匠条例」を定めているときは、建築物や工作物はその制限に適合するものとしなければなりま

図表1●景観分類表

景観計画区域（写真・右上）せん。
景観法が適用される最も基本となる区域で、景観計画に定められます。なお、都市計画法には都市計画区域があります。

区域
地区計画等の区域景観法では、都市計画法の地区計画等の区域内で建築物等の形態意匠条例が定められているときは、景観計画区域に指定され、かつ風致地区にもその定めに適合するようにしなければなりません。
指定されている地域

景観地区（写真・右下）景観地区は、都市計画に定められます。景観地区
は良好な景観の形成を図るためのものですから、この地区内での不動産利用はかなりの制限を受けます。

地区
準景観地区

都市計画区域および準都市計画区域外の景観計画区域で、良好な景観を保全するために準景観地区が指定されます。この地区内での不動産の利用は、 景観計画区域に指定され、かつ景観地区に景観地区と同様にかなりの制限を受けます。
指定されている地域

page 13

図表2●景観法の重要な規定

Ⅲ 不動産取引と景観法

景観計画区域内でのいろいろな制限（届出及び勧告等）
第十六条 景観計画区域内において、次に掲げる行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令（第四号に掲げる行為にあっては、景観行政団体の条例。以下この条において同じ。）で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届け出なければならない。
一 建築物の新築、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更（以下「建築等」という。）
二 工作物の新設、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更（以下「建設等」という。）
三 都市計画法第四条第十二項に規定する開発行為その他政令で定める行為
四 前三号に掲げるもののほか、良好な景観の形成に支障を及ぼすおそれのある行為として景観計画に従い景観行政団体の条例で定める行為
2 前項の規定による届出をした者は、その届出に係る事項のうち、国土交通省令で定める事項を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を景観行政団体の長に届け出なければならない。
3 景観行政団体の長は、前二項の規定による届出があった場合において、その届出に係る行為が景観計画に定められた当該行為についての制限に適合しないと認めるときは、その届出をした者に対し、その届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。
4 前項の勧告は、第一項又は第二項の規定による届出のあった日から三十日以内にしなければならない。

（1）重要事項の説明
重要事項の説明は、宅地建物取引業者にとって必ずしなければならない業務です。景観法についても、図表3のように重要事項説明項目に入っており、該当条文もかなりあります。景観計画区域に指定されている不動産がある場合は、注意が必要です。
重要事項説明の業務は、次の3つに大分類することができます。
(a) 物件調査と取引条件の確認

→

調査・確認

(b) 重要事項説明書の作成

→

書面作成

(c) 相対（あいたい）
して書面等により説明

→

対面説明

調査はまず、市町村の景観法の担当課（係）に行きます。現在のところ都市計画課で担当しているところが多いようですが、大都市になると景観計画を担当する課（例：京都市）が新設されているところもあります。
ただし、都市計画区域や準都市計画区域に指定されていない市町村については、役所には都市計画課（係）はありませんが、都市計画区域および準都市計画区域に指定されていないとこ
ろでも景観法が適用されることがあります。
調査については、次の点がポイントになります。
(a) 景観計画区域に指定されているか(b) 重要な建造物や樹木の指定はあるか（行為の着手の制限）
第十八条 第十六条第一項又は第二項の規定による届出をした者
は、景観行政団体がその届出を受理した日から三十日（特定届出対象行為について前条第四項の規定により同条第二項の期間が延長された場合にあっては、その延長された期間）を経過した後でなければ、当該届出に係る行為（根切り工事その他の政令で定める工事に係るものを除く。第百二条第四号において同じ。）に着手してはならない。ただし、特定届出対象行為について前条第一項の命令を受け、かつ、これに基づき行う行為については、この限りでない。
2 景観行政団体の長は、第十六条第一項又は第二項の規定による届出に係る行為について、良好な景観の形成に支障を及ぼすおそれがないと認めるときは、前項本文の期間を短縮することができる。

(c) 景観地区または準景観地区に指定されているか(d) 地区計画などの区域指定はあるか、景観法との関係はあるのか(e)景観協定が締結されている区域か
調査は、建ぺい率や容積率などの数値の問い合わせとは違って、意匠や色彩それに外観の変更などは微妙なことも含まれていますので、できるだけ具体的に教えてもらいます。
調査の次は、書面作成そして対面説明となります。調査内容によっては、その後の業務に影響することがありますので、理解不十分であったり、調査もれがあったりするときは面倒がらずに何度も問い合わせることです。

図表3●景観法の重要事項説明

14 page

制限を受ける区域、地域地区、土地等制限を受ける行為・不動産手続・制限

条・項

景観計画区域
景観重要建造物

建築物の建築、工作物の建設、外観変更の修繕、模様替、色彩の変更

届出

16①②

増改築、移転、除却、外観変更（修繕、模様替、色彩）

許可

22①

景観重要樹木

樹木の伐採、移植許可

31①

景観協定の対象建造物、対象樹木

協定建造物、協定樹木の所有者に管理協定の効力が及ぶ

規制

41

景観地区

都市計画に定められた建築物の形態意匠に適合

規制

63①

景観地区

工作物について市町村が条例に定めた形態意匠、高さ、壁面後退区域内の設置

規制

72①

景観地区

市町村が開発行為等の期限として条例に定めた良好な景観形成のための基準

規制

73①

準景観地区

市町村が条例に定めた建築物等の形態意匠、形態その他の行為、開発許可基準

規制

75①②

地区計画等の区域

市町村が条例に定めた建築物等の形態意匠に適合

規制

76①

景観協定区域

景観協定は土地所有者等に効力が及ぶ

規制

86

景観一人協定設定の区域

一定の要件充足により土地所有者等に効力が及ぶ

規制

90④

第●号

（2）条例に要注意
物件調査で気をつけなければならないことは、条例の調査です。
景観法は、他の法令と違って地域の固有の特性により良好な景観を形成するために市町村にいろいろな条例を定めることを認めています。
条例の定めについては、重要事項説明に関係するものとして次の制限があります。
(a)景観計画区域内における届出（法第16条第1項第4号）……

〈注〉街づくりに関心のあるときは、大きな書店やインターネットで調べてみてください。選択に迷うほどたくさんあります。

（2）売買等の取引業務街づくりに参加することは、知識のみならず経験も必要とします。
したがって、街づくりに参加することは難しいことですが取引の面で協力することは従前からの業務とは変わることがないと思われます。
しかし、これまで詳しく説明した景観法の適用がある区域や地景観行政団体の条例で定める行為も届け出なければなりません。

区での取引については、いろいろ注意しなければならないことが(b)景観重要建造物と景観重要樹木の管理（法第25条第2項、あります。それは、経験を積み重ねてきた法令上の制限に関する第33条第2項）……管理基準を景観行政団体の条例で定めることができます。
(c)景観地区における建築物の建築等（法第67条）……計画適合の認定の審査手続を市町村の条例で定めることができます。
(d)景観地区内における工作物の設置（法第72条）……工作物の形態意匠等の制限を市町村の条例で定めることができます。
(e)景観計画区域内における開発行為（法第73条第1項）……

こととはかなり違っているという点です。

（3）まとめ
そこで、いくつかの注意点をまとめておきましょう。
①景観計画区域は、都市計画区域とは別に指定されます。
②良好な景観形成という観点から、意匠や色彩に関する制限があります。

都市計画法の開発行為を良好な景観形成のための規制を、③建築物だけでなく工作物についても制限があります。

市町村の条例で定めることができます。

④市役所等の景観法の窓口は、都市計画課に併設されている(f)準景観地区内の建築物、工作物（法第75条第1項）………
良好な景観保全のための規制を、条例で定めることができます。
(g)地区計画等の区域内の建築物、工作物（法第76条第1項）……

ところもありますが、別組織になっているところもあります。
⑤景観法に基づく条例以外に、景観に関する条例が定められているところもあります。

市町村は、条例で、地区計画等において定められた形態意匠⑥景観法やこの法律に基づく条例に違反した宅地建物取引業の制限に適合するものでなければならないと定めることができ者は、宅地建物取引業法上の監督処分（業務停止処分など）ます。

を受けることがあります（法第65条第2項など）。

Ⅳ これからの課題とまとめ（1）街づくりの仕事●訂正とお詫び●本誌リアルパートナー2006年8-9月号・紙上研修に2ヵ所誤りがあったので、①景観行政団体の取組み
現在、いくつかの大都市では、景観計画区域や景観地区の指定がすでになされており（例：大阪市）、それ以外の都市でも準備が進んでいるようです。
また、人口の少ない市町村でも関心を持っているところが多く、訂正してお詫び致します。
・15ページ左段「ⅩⅢ 境界確定訴訟が提起された場合の筆界特定制度の位置づけ」の2行目に「しかし、境界確定訴訟の審理において、境界特定制度を活用することができるよう」とあるのは、「しかし、境界確定訴訟の審理において、筆界特定制度を活用することができるよう」の誤りです。
・15ページ右段「ⅩⅣ 境界確定訴訟の判決と筆界特定の関係」の5行目にこれからの地域活性化や街おこしに景観法の適用を契機として「また、筆界確定訴訟の確定判決により筆界が確定された後は」とあるのは、期待しているところがあります。

「また、境界確定訴訟の確定判決により筆界が確定された後は」の誤りです。

②不動産業者としての参加
このような現状からみて、街おこし、街づくりの役割分担として、ご質問について不動産業者の積極的参加が期待されることであろうし、一方業

リアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではござ者の側にとっては、新しいビジネスチャンスとなることが考えられいますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。

ます〈注〉。

なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんの

なお、景観法は、住民からの提案を認めています（法第11条）。
最初に述べたように、いま街は大変なことになっており、このままでご了承ください。
ご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会

放置しておくと当然不動産業にもマイナスとなってくることは、
ま

紙上研修担当ちがいないでしょう。

〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

page 15