連載

都市計画の効用 Vol.3

歴史都市、ボストンの都市計画とビッグ・ディグ（後編）小櫃 秀夫 （ 都市プランナー）
1：はじめに小櫃 秀夫（おびつ・ひでお）
1954 年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒業。
1976 年株式会社大林組入社、開発本部等勤務、現・開発事業本部担任副本部長。
1987 年 MIT DUSP 都市計画修士（MCP）修了。
認定都市プランナー、一級建築士、一級建築施工管理技士、宅地建物取引士。
東京大学非常勤講師、慶應義塾大学非常勤講師、都市計画学会理事、区画整理促進機構理事等歴任。
編著に『ビルを建てる！』（日経 BP）がある。

２：ボストンの概要
図１ ボストンの位置

図３ ビッグ・ディグ以前の状況

http://greeninfrastructurejapan.blogspot.com/

図４ 高速道路跡地に整備されたグリーンウェイ

http://greeninfrastructurejapan.blogspot.com/

ボストンにはMITやハーバードといった都

ボストンの市域は、125㎢（陸上面積）で、市計画のトップスクールがある。そのためか、

人 口は約66万 人、 人 口 密 度は52人/haで公社(BRA)が設立され、都市部の再開発をや家賃の高騰も進んだ。 中堅所得者向け住最初のページにボストン中心部と、高級住宅

ボストンの都市計画には、日本の制度を考え東京23区の約1/3である。地形的制約もあ進めた。60年 代、70年 代には高 速 道 路 建宅供給不足による住宅問題は、全米の中で地区のウエスト・ロックスベリー、中級住宅地る上で参考となる事が実に多い。

り、米国を代表するコンパクトシティの1つで設やスラムクリアランスなどのアーバン・リも悪いほうに属する。のロスリンデールが出てくる。ウエスト・ロッ

ボストンはマサチューセッツ州の州都で広ある。 人口トレンドは、この20年で約10万ニューアルを進めたが、強引な土地買収によまた、住宅の郊外スプロールとともに、深クスベリーの用途地域は、1Fｰ6000または域都市圏人口約600万人、米国北東地域の人（約19%）増加している。住宅の平均延床るコミュニティの破壊という大きな傷跡を残刻化した交通渋滞が大きな課題となり、メト1Fｰ8000が指定されている。1Fｰ8000とは、ニューイングランドを代 表する都 市である

面積と価格は、約98㎡に対して5,900万円

すこととなり、再開発手法の見直しが必要とロなどの鉄道やバスといった公共交通の導入

戸 建 てのワン・ファミリー、 最 少 敷 地 面 積（図1）。 都市の建設は17世紀前半から始ま（Zillow調べ）である。

された。 その後の動きとしては、70年代にも盛んに行われたが、改善に至らず、一方

8,000スクエアフィート（約225坪）、容積率り、米国の中でも最も古い歴史都市の1つでボストンは米国の建国の地と言われる歴史

おいては公民権運動が盛んとなり、居住権で港湾機能の変化とともに荒廃が進んだウ

30％、高さ35フィート（約10.7ｍ）、階高2.5ある。マサチューセッツ州の標語であるように、ある港湾都市であり、また米国を代表する教を含む人種差別の排除が進んだ。同様に80

オーターフロント(WF)の再生も課題となっ階、その他敷地形状やセットバックなどが定め「アメリカ精神」の中心都市である。 観光都

育機関が立地していることから、観光都市、年代には「全米歴史保存協会」が開発したメた。これらの問題解決のため、都心部の高られている。2Fｰ5000とは、戸建てのツー・市であり、学術文化都市であり、金融、医学術文化都市として人気が高く、国内のみなイン・ストリート・プログラムが市内の複数架高速道路を地下化し、交通容量を拡充する

ファミリー、最少敷地面積は5,000スクエア

療や先端産業都市でもある。

らず世界中から多くの人を惹きつけている。

地区に適用され、中心市街地の活性化を図っ「ビッグ・ディグ事業」（前回紹介）に踏み切る

フィート（約141坪）、容積率80％、その他、てきた。

こととなった（図3、図4）。

高さ、階数、敷地形状、セットバックが 定め

ダウンタウンにオフィスやホテルなどが高

歴 史 的には、17世 紀 中 頃から19世 紀 後

密度集積し、地下鉄などのインフラも集中す

半にかけて、埋立てによって市域を広げ、旧都市計画規制としてのゾーニングは、20る高層高密のニューヨークタイプの都市であ市街と言われる中心市街地は19世紀には形世紀前半から導入されていたが、年々詳細り、都市計画の制約も厳しい。 近年、中心成されていたが、20世紀初頭から1960年化し、現在では米国内でも最も緻密な規制

部の高速道路の老朽化の対策として、高架代にかけて工業力の低下とハイウエイの発達がされている都市の1つとなっている。しかボストン市は、ニューヨーク市とは表記がへ約8㎞の地区で、隣接するウエスト・ロック

道路を地下化して、拡幅した米国最大級の（1956年以降）による郊外化に伴い、旧市街しながら、住宅の郊外スプロールの傾向は止異なるが、類似なゾーニングを市の全域に設

スベリー地区は中心部より約10㎞である。

公共事業（ビッグ・ディグ）が完成した（図2）。

は衰退した。旧市街では、インナーシティ問まらず、成長管理政策、ハウジング・リンケー定している。中心部の業務集積部は、業務地ウエスト・ロックスベリーの東に近接するの

本稿では、主にボストンの都市計画とビッ題と呼ばれるスラム発生や犯罪多発、さらにジ・プログラム、レント（家賃）コントロールや、区として最大容積率1,000％（Bｰ10）が設定がロスリンデール地区で、最も治安が悪いとはコミュニティの崩壊が発生した。

アフォーダブル（低中所得者購入・賃貸可能

されている。

されるロックスベリー地区はロスリンデールのグ・ディグを紹介し、それらの我々に示唆するものを考えていきたい。

これに対して、1958年にボストン再開発な）住宅政策の推進にも関わらず、住宅価格られている。中堅サラリーマンが住めるのは、

３：ボストンの都市計画制度

この2F-5000辺りが限界と言われている。
ロスリンデールはボストン中心部より南西

ボストンのゾーニング地図を検索すると、北東、ダウンタウン寄りの地区である。名称

図５ ロスリンデール ゾーニング 2Fｰ5000
google Street View編集

図２ ボストン周辺状況 , Googleマップ編集

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図６ ウェスト・ロックスベリー ゾーニング 1Fｰ8000
google Street View編集

図７ ボストンの住宅地 , Googleマップ編集
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連載都市計画の効用 Vol.3

歴史都市、ボストンの都市計画とビッグ・ディグ（後編）

良し悪しなどは、犯罪率マップで確認できるし、ハード面のグレードは、概ねゾーニングの指定状況によって想定できる。
先に説明したが、高級住宅地、ウエスト・ロッ
クベリーは、1Fｰ6000と1Fｰ8000で過半を占め、中級住宅地のロスリンデールでは2Fｰ5000が一般的である（図11）。 一方、貧困地区のロックスベリーやドーチェスターは3Fｰ4000や3Fｰ5000が多く、幹線沿道はMFRである。かつての貧困地区で近年住宅価格が上昇しているサウスボストン地区の住宅地は、MFRやMFR/LSの指定がされている。
ゾーニングの指定状況は、沿道から見た目とほぼ一致しているが、住宅の価格や家賃に

図11

ロスリンデールのゾーニングマップ

http://www.bostonplans.org/

図12

ボストンとヒューストンのＣＢＤの規制比較

図13

ボストンとヒューストンの住宅地の規制比較

ついては、見た目や場所の利便性とは乖離している場合がある。ボストンでは鉄道駅の近図８ ボストンのゾーニングマップ

くが便利であっても、犯罪率が高い場合があ

http://www.bostonplans.orggetattachment9e688bc4-e107-4da5-8d06-06047f183fef/

り、必ずしも住宅地として人気があるわけではない。
CBD（中心業務地区）と住宅地に分けて、主に土地利用制限について調査を行った。ボストンの特徴がよく分かるように、規制の緩いヒューストンと比較しながら述べてみたい。
1）CBDの駐車場対策が極端に異なる。ボス
トンは駐車場台数の上限を定めて駐車場を増やさないようにしている。ヒューストンは最小値を定めて、必要台数を設置させている。
2）規制の厳しいボストンでも、CBDでは計画開発区域という制度により、個別審査によ図９ ゾーニングコード , アーティクル３より作成

図10

ボストンの住居地域数値制限項目る開発を可能としている。ヒューストンは用途容積の規制はない（図12）。

は類似しているが、ウエストが付くと付かない集合住宅の容積率200％、高さ65フィート（約ルの略で、戸建て風の1棟に4世帯以上入居3）住宅地の規制は類似している。ボストンのかで再貧困地区と高級邸宅地区との差がでる19.8ｍ）の制限がある。現状の物理的環境をが許可されている。 戸建ての用途地域には、方が（駐車場以外）厳しい基準値を設定してい（図5、図6）。

守るための指定である（図8）。

全て最少敷地面積や敷地形状、セットバックるが、実態に大きな差はない。一般的な郊外等について数値が定められている（図10）。

住 宅 の 敷 地 サ イ ズ は 間 口 が 約50フィート

なお、ボストンの郊外型高級住宅地区と言ボストンのゾーニングコードのアーティクル

われているのは、この中心部より10㎞圏が多3にゾーニング記号の定義がある（図9）。住Hはアパート形式の集合住宅である。戸建（15m）、奥行きが１００フィート（約30m）からく、ウエスト・ロックスベリーのほか、時計回居の戸建てと一般住宅地区がSとRで設定さての住宅地として最もグレードが高いのが1F１３０フィート（約40m）である。ゾーニングがりに、ニュートン、ベルモント、レキシントン、れている。先に示したように、郊外の住宅地で、最も低いのがMFR/LS、（LSはローカルないヒューストンであるが、住宅の不動産売ウィンチェスターなど、美しい邸宅地区としてではさらに詳細な指定がされている。アーティ

サービスとしての小売店など）となっている。

買契約の付帯条件（Deed）に将来の使い方が知られている（図7）。

クル50以下に、各地区の1F、2F、3F、RH、連載第1回目のヒューストンの紹介でも説（アパート禁止、敷地分割不可など）規定され都心部の最高級住宅地のビーコンヒルはH

MFR、MFR/LSの 内 容 が 定 義されている。

明したが、アメリカの住宅地のグレードは、ハーていて、ゾーニングに近 い 効 果 が ある（ 図ｰ2ｰ65、それに次ぐ高級住宅地のバックベイ

RHはRow Houseでタウンハウス風4世帯住

ド面だけでなく、管理状態や住んでいる人た13）。見方によっては、形態や用途変更に対ちの所得階層等によって左右される。治安のしてゾーニングより硬直的と言える。（続く）

はHｰ3ｰ65が指定されている。Hｰ2ｰ65とは、
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宅。MFRはマルチファミリー・レジデンシャ

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