紙上研修
第●号

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編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

借地借家法について考える―借家編（その1）―
中央大学法科大学院教授・弁護士

升田 純

前号は借地について学びましたが、今号と次号は借家について判例を紹介しながら勉強します。

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Ⅰ 借家の概説

分が周囲を壁等で遮蔽され、独立して使用・収益をすることができるような場合には、借家の対象になります（実際には、デ

借家は、借地と比べると、みなさんの日常の業務により密接に関係する契約です。借家は、日常の言葉としても使用されて16パート等の出店部分が建物かどうかが問題になったことがありますが、原則としては借家が否定されています）。

いますが、法律用語としても使用されています（借地借家法第また、借家契約であると認められるためには、建物の使用・3章参照）。なお、「 借家」
を「しゃくや」と読むか、「しゃっか」と収益と賃借人の経済的な負担とが対価関係にあることが必

読むかは、人によるもののようです。

要です。賃貸借と使用貸借の違いは、前者が有償であり、後借家は、建物の賃貸借のことです（借地借家法1条、26条1

者が無償であることですが、見方を変えれば、対価関係がある項参照）。借家に関する契約は、日常的には借家契約と呼ばれかどうかによる違いです。対価としては、通常は賃料が支払わることが多いのですが、法律上は、建物賃貸借契約と呼ばれてれますが、金銭の支払いに限られません。
もっとも、金銭が支います（借地借家法26条1項等）。他人の建物を使用する契払われるといっても、対価といえるほどの金額でない場合には、約には、賃貸借のほか、使用貸借（民法593条参照）、建物の借家（賃貸借）ではありません。建物の固定資産税等の税金管理受託等がありますが、賃貸借の場合には、借地借家法が程度の金額とか、お礼程度の金額が支払われる場合には、使適用され、賃借人が契約の更新、効力等につき保護されること用貸借と認められ、借地借家法が適用されません。に大きな特徴があります。前回も紹介しましたが、平成4年8月

借家契約は、その用途、目的の観点からさまざまな区分がで1日以降に締結された借家契約には借地借家法が適用されまきますが、賃借人の立場を基準として、居住用の借家・事業用す。それ以前に締結された借家契約には基本的には借家法の借家、賃借人が消費者である借家とそれ以外の借家が重が適用されます。

要な区分です。居住用・事業用の区分は、借地借家法におい借家契約は、賃貸人と賃借人との間で建物の対価を支払って認められているわけではありませんが、行政上、住宅の居住て使用・収益することを認める契約のことですが、建物の意義者の保護の観点から保護が図られることがあります。消費者が問題になることがあります。借家の対象になる建物は、一棟の区分は、借地借家法のほか、消費者契約法が適用され、消の建物全部であることは必要ではありませんし、建物の規模、費者である賃借人が一層保護されることがあり、借家の取引用途を問いません。一棟の建物の一部であっても、使用する部実務に重要な意味をもっています。

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Ⅱ 借家契約の特徴が明らかな場合の借家契約のことであり（借地借家法40条）、賃貸借の目的、動機、契約期間の長短、その他諸般の事情か借家契約は、社会において一般的に認められている契約自ら、借家契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものである

由の原則によって、借家の希望者、仲介業者、代理人が交渉ことが、客観的に判断される場合に認められるものです（契約によって自由に契約の内容を決めることができるのが原則で期間が1年未満であることは必ずしも必要ではありませんし、す。
また、借家契約の内容が明確でなかったり、内容として盛社会においては一時使用目的のための借家の需要も相当にられていなかったりした場合には、民法の賃貸借に関する規あります）。

定（601条ないし621条。なお、これらの規定によって他の規近年、借家取引の実務、訴訟で話題になった種類の借家と定を準用するとされている場合には、これらの規定も準用されして、サブリースがあります。サブリースは、日本語に翻訳するます）が適用されます。借家契約によっては、民法の規定をそと、単に転貸借ということですが、実際にはビル等の建物の一のまま契約の内容とされていることもありますし、個々の事情に棟全体または一部を転貸借自由の特約、賃料増額特約、賃料応じてさまざまな特約が盛り込まれていることもあります。

保証特約等の特約で不動産業者が賃借人となる類型の借家

一方、借地借家法は、借家についても基本的には賃借人ののことを指すものとして使用されています。最近は、不動産業保護のためのいくつかの規定を定め、これらの規定に違反す者が借家管理を拡大させる類型として、建物の一部、一部屋る合意、特約を無効とするものです（30条、37条。
このようなを転貸借自由の特約等を締結してサブリースが利用される事性質を有する規定は、強行規定と呼ばれています）。注意すべ例も見られます。不動産業者は、サブリースによる建物をテナ

きことは、特定の合意、特約が借地借家法上の強行規定に違ントに賃貸することによって（法律上は転貸借になります）、借反し、無効とされる場合には、借家契約全体が無効となるもの家事業を行うものです。

ではなく、問題になった特定の合意、特約が無効とされ、その借家契約は、見方を変えると、継続的な契約に属する契約代わり、借地借家法上の関連規定が適用されることです。

ですが、この性質が契約の解釈、契約の更新、賃料の改定、契消費者契約法も、借家契約が消費者契約である場合には、約の解除等の法律問題に重要な影響を与えています。具体適用され、その中には強行規定（8条ないし10条）があります

的には、信義誠実の原則（信義則。民法1条2項）が比較的広から、みなさんの取引上注意が必要です。賃借人が個人（事く適用されるという特徴があります。

業者でない個人）である借家契約の場合には、消費者契約法が適用されると考えたほうが賢明です。
借家は、建物の種類、規模、用途、目的、当事者の地位等、借家契約においては、賃借人が住居、事務所、店舗等として使用し、生活、事業の基盤となることが多く、いったん紛争が始まると、解決が困難になることが少なくありません。

多様なものがありますし、社会における借家に対する需要の変化によって変化しています。借家に対する需要の変化は、借家の内容・態様を変化させますし、契約の内容に従来見られⅢ借家契約の締結なかった特約が工夫されることになります。
もちろん、借家をめぐる紛争の内容も大きく変化してきます。

借家契約は、賃貸、賃借を希望する者の間で直接、あるい借家契約の種類としては、契約期間（賃貸期間）の定めのは仲介業者を介して交渉をし、その内容に双方が納得し、合あるものとないものがあります。従来は、いずれの契約であっ意すること（「合意すること」は「契約を締結すること」と言い換ても、賃貸人が契約を更新、あるいは解約するには正当事由えることができます）によって成立します。

が必要でしたが、平成3年の借地借家法の改正によって、一借家契約の交渉にあたって、建物の規模等によっては相当定の要件の下に契約期間の満了によって終了する類型の契期間が必要になり、契約の成立を前提として設備の設置、模様約が導入されました（38条、39条）。その後、借家において一替え等がされたりすることがありますが、交渉が最終的に決裂

般的に契約期間の満了によって終了する借家契約を認めるべ

し、契約の締結に至らなかったような場合には、契約締結上のきであるとの議論が強まり、現在、定期借家契約が認められて過失責任が認められ、不当に契約の締結を拒否した者に損害います（借地借家法38条の改正によって導入されましたが、賠償責任が認められることがあり、交渉上の注意が必要です。

法律上の名称は、定期建物賃貸借というもので、定期借家はまた、契約の締結にあたっては、賃貸人、その仲介業者は、俗称です）。

賃借人に対して借家の物理的な性状、機能的な性状、借家のこれらの借家契約のほかに、一時使用目的の借家契約があ

履歴、周囲の環境のほか、各種の特約を含む契約の内容につりますが、これは、一時使用のために建物の賃貸借をしたことき説明すべき義務を負います。賃貸人、仲介業者がこの説明

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義務に違反した場合には、債務不履行責任、不法行為責任義務が生じると解されています。建物の明渡し後、一定の期間等を負うことがありますし、特約の説明が十分にされていないを経た後に返還する旨の特約が使用されていることがあります

ときは、特約の効力が否定されることがあります。

が、期間が数日程度のものであれば不合理ではないでしょうが、近年特に話題になっているのは、原状回復特約（これは、それを超えるような特約は問題が多いでしょう。建物の明渡し敷金の返還特約に密接に関連しています）についての説明のの際、賃借人が原状回復費用を負い、この費用が敷金から控問題ですが、賃借人が特約の内容を理解して合意したことが除されることが多いため、原状回復の範囲（修理・修繕の費用明白でなければ、特約の効力が否定されます。賃貸人、仲介も含みます）、額をめぐるトラブルが生じることが少なくありま業者の説明義務は、近年特に重要性を増している法的な義せん。建物の明渡しにあたっては、賃貸人、賃借人等が建物の務ですから、借家取引の実務において十分に留意すべき事柄現状を確認し（契約締結の際、その当時の建物の状態を確認です。

することは、明渡しの際の確認の前提として重要です）、費用

借家契約においては、契約期間、賃料の額・支払時期、賃の見積もり等を協議することが非常に重要です。

料の改定、敷金、敷金の控除、更新料、模様替え、修理・修繕、

なお、最近は、敷金という名称の一時金に代えて、保証金と建物の使用方法、原状回復等に関する多様な特約が締結さいう名称の一時金が支払われることがありますし、借家によっれることが通常です。各種の特約は、賃借人の重要な権利・ては敷金に加えて保証金が支払われる事例を見かけることが義務を定める内容のものであり、原状回復特約のような複雑あります（事業用の借家で、多額の金額が支払われる場合にな内容のものがありますから、契約締結の際に十分に説明しは、保証金が支払われることが多いようです）。保証金の性質ておくことは、将来のトラブルの防止のためにも重要です。特については、個々の保証金の特約の内容によって判断することに居住用の借家契約の原状回復特約は、トラブルの実情にになりますが、前記の内容の敷金の性質を有する場合には、照らすと、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラ保証金の全部または一部が敷金と認められ、法的には敷金とブルとガイドライン」（「原状回復ガイドライン」と呼ばれること同様に取り扱われることになります。保証金の中には、敷金のが多いようです）を参考にして、その内容を定めることも一つ性質のもの、貸金の性質のもの、礼金の性質のもの等が含まの対策です。

れている可能性があります。
敷金特約の中には、借家期間の途中、あるいは明渡しの際、Ⅳ借家契約に伴う一時金の授受

前記の原状回復費用、修理・修繕費用の控除とは別に、一定の額、一定の割合の敷金を控除する旨の特約を見かけることがあります（借家期間の途中で控除される場合には、そのつど、借家契約が締結された場合、賃借人が契約の内容に従っ必要な額を補充するため、賃借人がその金額を支払うことにて賃料の支払義務を負いますが、これは、賃借人の基本的ななります）。
このような特約は、敷金の当然控除の特約というこ義務です。賃借人は、借家契約に伴って、賃料のほか、地域のとができますが、関西の一定の地域では、敷引特約、敷引きと慣行によって異なりますが、礼金、敷金、保証金、更新料等の呼ばれることがあるようです。敷引特約を含め、敷金の当然控一時金を支払うことがあります。

除の特約の効力については、控除額、趣旨等の事情によるとこ

礼金は、契約締結の際、建物の場所的な対価、賃借権設定ろがありますが、原則として有効と解されています。敷引きにつの対価等として支払われるものですが（支払いの趣旨が明確いては、最近、最高裁の判決が2件公表されましたが、重要なでない場合には、後日、トラブルの元です）、契約が有効に成ものですから、簡単に紹介しておきます。

立した後は、返還されないものです。
敷金は、借家契約上の賃借人の負う債務を担保する金銭です。敷金の額は、居住用の借家の場合には、月額賃料のⅤ最近の判例から学ぶ数ヵ月分として定められることが通常であり（首都圏では、2、3ヵ月程度のことが多いでしょう）、地域等の事情によって金額の基準が異なります。事業用の借家の場合には、建物の種類、最初の事案は、Xは、平成18年8月、Yとの間で、マンション規模、所在地等の事情によって大きく異なりますが、数億円、の一室を賃貸期間を2年間とし、賃料月額9万6,000円、保証数十億円といった金額の敷金を見かけることもあります。

金40万円、明渡しの後は契約経過年数に応じて決められた敷金は、特約がない限り、建物の明渡し後に具体的な返還18＜事案の概要＞

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一定額の金員（敷引金）を控除する、通常損耗、自然損耗の回

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復費用は敷引金でまかなう旨の特約で賃借し、平成20年4月、地裁、高裁の各判決が敷引特約を無効と解したのに対し、最契約が終了し、Xは、本件建物を明け渡したところ、Yが保証金高裁の判決がこれを破棄したところに特徴があります。

から敷引金として21万円が控除され、19万円の返還を受けた＜事案の概要＞ため、Xは敷引特約が消費者契約法10条に該当して無効であ

この事案は、Xは、平成14年5月23日、A株式会社との間で、ると主張し、Yに対して敷金の返還等を請求したものです。

マンションの一室を賃貸期間を平成16年5月31日まで、賃料＜解説＞

月額17万5,000円、保証金100万円（預託分40万円、敷引分

この事件は、居住用の借家につき敷引特約があったこと、敷60万円）とし、明渡しを完了したときは預託分を返還する旨の金の性質を有する保証金（40万円）が交付されたこと、建物の特約で賃借し、その後、Y株式会社にAの賃貸人の地位が移転明渡し後、敷引金として21万円が控除されたこと、賃借人は敷し、契約が更新され、更新時、賃料額を月額17万円とする合意引特約が消費者契約法10条に該当すると主張したことというがされ、平成20年5月、賃貸借契約が終了し、Xは、本件建物特徴があります。すでに紹介した借家契約の特約につき消費を明渡したところ、Yが敷引金60万円を控除し、原状回復費用者契約法10条に該当するかが問題になったわけですが（消費等20万8,074円を控除し、19万1,926円を返還したため、X者契約法10条に該当すると、特約、合意は無効とされます）、が敷引特約が消費者契約法10条に違反して無効であると主

この規定は、抽象的な内容のものであり、事業者は、消費者と張し、Yに対して保証金の未返還分の返還を請求したものです。の取引にあたっては相当に注意を払っておくことが必要なもの

＜解説＞

です。

第一審判決（京都地裁、平成21年7月30日判決、金融・商第一審判決（京都地裁、平成20年11月26日判決、金融・事判例1378号50頁）
は、敷引特約が無効であるとし、原状回

商事判例1378号37頁）は、敷引特約が消費者契約法10条復費用として16万3,996円を控除し、残額の範囲で請求を認に該当しないとし、Xの請求を棄却したわけですが、Xが控訴し容したものですが、Yが控訴しました。

ました。
控訴審判決（大阪高裁、平成21年6月19日判決、金融・商事判例1378号34頁）は、第一審判決と同様に解し、控訴を棄却したのですが、Xは、さらに上告受理を申し立てたものです。

＜実務の対応＞

控訴審判決（大阪高裁、平成21年12月15日判決、金融・商事判例1378号46頁）は、第一審判決と同様に解し、控訴を棄却したため、Yが上告受理を申し立てたものです。
最高裁の判決（最高裁第三小法廷、平成23年7月12日判
決、判例時報2138号43頁）は、本件敷引特約は信義則に反最高裁の判決（最高裁第一小法廷、平成23年3月24日判してXの利益を一方的に害するものということはできず、消費決、民集65巻2号903頁、判例時報2128号33頁）は、敷引者契約法10条により無効であるということはできないとし、控特約は、建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定

訴審判決中、Yの敗訴部分を変更し、Yの控訴に基づき第一審される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びそ判決を変更し、4万4,078円の範囲で請求を認容したものです。の額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきも＜実務の対応＞のである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場

この最高裁の判決は、前記の最高裁の判決と同様な理論に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義を前提とした上、この事件の敷引特約も消費者契約法10条に則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するもの該当せず、有効であるとしたものであり、重要な意義をもつもであって、消費者契約法10条により無効となると解するのがのです。

相当であるとした上、本件では消費者契約法10条に該当せず、敷引特約が無効とはいえないとし、上告を棄却したものであり、ご質問について敷引特約が原則として有効と解したところに、重要な意義があ

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でご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール

なお、
この最高裁の判決は、例外的に敷引特約が無効と解される余地を認めるものですが、無効と解される範囲が抽象的な基準であるため、借家取引の実務においては十分に注意をしておくことが重要です。

によるご質問はお断りさせていただいております）。
また、執筆者に確認のうえご回答申し上げますので、回答には時間を要しますことをご了承ください。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当次の事案は、内容は前記の事案と類似しているのですが、〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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