FP直伝！

フラッ ト35がお得！

全期間固定の住宅ローン【フラット3 5 】の 金 利超低金利の今、新築も！中古も！住宅ローンははかつてないほど低い。
ファイナンシャル・プラン
ナーの小島淳一さんにその魅力を語ってもらった。

今、【フラット35】で借りるべき４つの理由

2016年5月2日現在

金融機関名

商品名

【フラット35】
S（金利 A プラン）

住宅金融支援機構と民間金融機関

返済期間21年以上35年以下（※2）

２理由【フラット35】S の対象物件であれば、5年または10年間、 0.3％の金利が減免される

理由

どんな人にもやさしい【フラット35】は民間金融機関より借りやすい！

住宅ローン金利プラン（※4）

87,396円

年1.192％住信 SBI ネット銀行

ネット専用8疾病保障付住宅ローン

90,102円

年1.380％

りそな銀行

りそな住宅ローン＜超長期（全期間）固定金利型＞

91,855円

年1.500％みずほ銀行

みずほ住宅ローン
全期間固定プラン

92,296円

年1.530％

ネット de ホーム（新規借入コース）

93,183円

年1.590％3.00

超長期固定35年

93,331円

年1.600％2.00

96,237円

年1.800％1.00

融資率9割以下の場合※3 【フラット35】を取り扱う金融機関のうち、最も低い金利。※4４【フラット35】の金利は過去最低水準！
（%）

4.00

2014年7月

3.57％

1.50

0.50
0

2016年5月※返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下で取扱金融機関で取扱金融機関の提供する金利で最も多い金利※2008年2月～同年11月はフラット35の平均金利は非公表

1.08％

出所：住宅金融支援機構（年）

金利だけを見て住宅ローンを選ぶな！

どの住宅ローンを選べばいいのかと途方に暮れる人は少なくありません。そこでファイナン

シャル・プランナー（ＦＰ）の小島淳一さんに今借りるならど2016の住宅ローンがいいのかを聞いてみました。

「金利が低いほど支払う利息は2014少なくなりますが、金利だけ見て変動金利の住宅ローンを選ぶ最も金利が低いのは変動金利

ペ ー ジ 参 照 ） で す が、 あ く40のは危険です」と小島さん。

2012（までもそれは現時点での話。長丁場となる返済期間中に金利が2010上昇すれば、支払総額は大幅に増える可能性があるのです。

金利上昇前に借り換えればいいと考える人もいますが、小島

2008

さんは「そんな簡単な話ではない」と言います。

「 想 像 し て く だ さ い。 ０・５ ％2006の 変 動 金 利 が 上 昇 し て、 １・０％になったとします。その時点で固定金利も上昇している

た め、 お そ ら く ２・５ ％ 程 度 に

2004なっています。このとき毎月の返済額が増える固定金利に借り換える決断をできるでしょうか。結局、借り換えができずに返済が苦しくなり、家計が破綻する人も増えるはずです」

最悪の場合、変動金利は毎月ちゃんと返済しても元金がまっ46

2016年5月のフラット35は史上最低金利！

2.50

新規購入で自己資金10％以上の場合たく減らない「未払い利息（ページ参照）」が発生する可能性もあります。「民間金融機関は変動金利の住宅ローンの審査％まで上昇す

4

時に金利４％と仮定して審査します。つまり、る可能性があるという前提です 」 と 小 島 さ ん が 言 う よ う に、借りる側も４％になる想定をしたほうがいいということです。

こうした将来の返済の不安を減らせるのが全期間固定の住宅ローンです。なかでも小島さんが す す め る の は、 住 宅 金 融 機構と民間金融機関が提携して35】。 そ の】Ｓの場合。

35

年全期間固定でも０・35

提 供 す る【 フ ラ ッ ト魅力は７８０％（【フラット年 ５ 月 実 行 金 利） と １ ％ を 切 る

金利で借りられる点にあります。民間金融機関の長期固定の住宅ローンに比べ、金利が低いのです（上表参照）
。

16

※2

３3.50

パワースマート住宅ローン

元利均等払い、ボーナス払いなしの場合

7

P001_016.indd

年0.780％（※3）

ソニー銀行

※1

民間金融機関の35年ローンよりも圧倒的に低い金利で借りられる！

81,644円

年1.110％

新生銀行

理由186,232円

横浜銀行

35年全期間固定金利が、史上最低水準の金利で借りられる！

金利

超長期固定金利住宅ローン～ずーっと固定金利コース

三井住友銀行

理由

3,000万円借り入れた場合の毎月返済額（※1）

三菱東京 UFJ 銀行＜当初引下げプラン＞

変動金利は上昇する可能性大。
固定金利で不安要因を排除！

【フラット35】は、 ほかの35年固定ローンよりも圧倒的に金利が低い！

66-7

2016/06/02

20:39:27

「 ２ ０ １ ６ 年 ５ 月 に、
【フラッ

考えなくてもいいといっても過の住宅ローンも多くなっていま

間、 金 利 が ０・３ ％ 減 免 さ れ ると、 当 初 ５ 年 間 も し く は

年一定の住宅性能の条件を満たすしました。そのうえ購入物件がもうひとつは、ローン契約者上昇するのです（表Ⓐ参照）。

１割以上の頭金がないと金利がます。融資率が９割超、つまりとはいえ、デメリットもありし、加入した場合、３０００万られる点はメリットです。しかめ、健康に問題があっても借り】は団信の加入が任意のた

場 合 が あ り ま す が、【フラット入れず、住宅ローンが組めないす。健康に問題があると団信に】Ｓを利用できるが死亡または高度障害になった言ではありません」

年５月現円を】は、史上最低金利を更新の で ０・７ ８ ０ ％（場合に、そのときの住宅ローン料は最高３００万円程度になりト在）で借りられます。住宅購入残高に相当する保険金でローンます（残債に応じて、毎年支払フラット は借り手にやさしいいでしょう。

ようなFPに相談したほうがい品を比較してくれる小島さんのが多くあるので、複数の保険商うが保険料が割安になるケース

じつは、最近は民間保険のほ35】はⒷの％なの万 円（ 月は転職しの返済に遅滞があるなど個人信の提出も求めないなど、申込者たばかりでも関係なし、決算書】 で も、 自 己 破の属性の融通が利きます。
「【 フ ラ ッ トてください。そして借入額を減らうなどして借金は全部返済し用したり、親から借りるか、も「まず積立保険の貸付制度を利ばいいのでしょうか。

すだけでなく、金融機関との交ば、貸してくれる金融機関を探どの専門家に相談してもらえローンに強い私のようなＦＰな人もいます。そんなときに住宅中身が悪いため、審査に落ちる産していたり、個人信用情報のらすこと。配偶者の収入を合算渉の代行も依頼できます」
ことで、より有利な条件で借りＦＰに交渉を代行してもらう
た っ て い な く て も、【 フ ラ ッ トられることもあるそうです。に をかけて、それを年収として計算してくれます。万人にやで、プロに頼ることで失敗を避けるのも一つの手です。

1970 年生まれ。早稲田大学を卒業後、93 年、出光興産に入社。その後、2000 年にヘッドハンティングされソニー生命に入社。現在は独立系 FP 会社ライフワークの代表として、リスクマネジメントコンサルティ
ングを中心に、各種セミナー講師などとしても活躍中。
ホームページ：http://lifeworkfp.com/
お問い合わせ先：junichi_kojima@lifeworkfp.com

さしい住宅ローンです」

ファイナンシャル・プランナー（日本 FP 協会認定）、相続診断士

一方、民間金融機関の審査では、公務員や大企業に勤務する人が有利で、全労働者の６割強を占める中小・零細企業に勤める人には見る目が厳しいとされます。また自営業者や経営者は決算書の提出を求められ、経営状態が悪ければ審査に通らないことも。勤続年数も見られるため、転職したばかりだと審査に住宅ローンは複雑で難しいの】なら、最初の月のパート代がパートを始めて１カ月しかするのもひとつの方法です。妻が満たせない場合は、どうすれそれでは総返済負担率の基準り、基本的に借りられます。

用情報に大きな傷がないかぎ

しかし、フラット通らないことも多いのです。

７・５ 万 円 ） ま で 借 り 入 れ 可 能で、 年 間 返 済 額 がれ ば、 総 返 済 負 担 率と え ば、 年 収 ３ ０ ０ 万 円 で あ済 負 担 率 を 示 し て い ま す。 た表のように、年収に対する総返せ ん が、【 フ ラ ッ ト宅ローンの審査基準を明示しま

民間金融機関は、基本的に住35

こ じまじゅんいち【フラット時に【フラット 】Ｓの対象物が完済となる団体信用生命保う）。

年で借り入れると、保険件 か は 必 ず 確 認 し て く だ さ い。
険（団信）の保険料が高いこと技術基準のレベルです。もちろん審査はあります【フラット35】が、この基準を満たせば、借金35309035

当初5年間

基準金利から－0.3％

対象物件なら民間金融機関の長▲457,434円【フラット35】S（金利 B プラン）です。民間金融機関では団信加▲847,392円

基準金利から－0.3％

期固定ローンと比べて低金利な－【フラット35】S（金利 A プラン）入は必須ですが、保険料が無料【フラット35】との比較( 総返済額 )

より高い

】Ｓ以外は

35,582,083円

当初10年間の で、【 フ ラ ッ ト注）試算結果の数値は概算。上記の総返済額には融資手数料、物件検査手数料、火災保険料などは含まれず、別途負担が必要。また、団体信用生命保険に加入する場合は、団体信用生命保険特約料は別途負担が必要になる。

1610

耐久性があり良好な状態で長期使用できる措置が講じられた住宅④耐久性・可変性

35,192,125円③バリアフリー性
36,039,517円

高齢者の日常生活を行いやすくした住宅

35

総返済額

強い地震で倒壊、崩壊などしない程度の性能が確保された住宅
高い水準の断熱性を実現した住宅

85,232円

35

35

②耐震性
①省エネルギー
6年目以降

84,649円

11年目以降35

小島 淳 一81,644円

20:39:28
2016/06/02
8-9
P001_016.indd

8
9

35

当初5年間
当初10年間35

話を聞いた人

1.08％

1.08％

1.08％

【フラット35】S で求められる住宅の技術基準のレベル
35

12

年

借入金利

81,644円
85,808円

0.78％

当初10年間【フラット35】S で対象となる4分野の住宅性能
全期間毎月の返済額

当初5年間

0.78％
年

年

年

教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入を含む）などの借り入れをいう。		

全期間

6年目以降
11年目以降年

年1.400％
年1.400％～
年2.090％9割超

年0.960％
年0.960％～
年1.650％

9割以下

35%
30%
総返済負担率（金利 B プラン）（金利 A プラン）

【フラット35】※フラット３５による借入れのほか、フラット３５以外の住宅ローン、自動車ローン、

年2.210％※

年1.080％400万円未満 400万円以上
年収

返済期間
20年以下

年1.520％
年1.520％～9割超【フラット35】
S【フラット35】
S負担率）
が次の基準以下であること		

年1.080％～
年1.770％9割以下
返済期間21年以上35年以下※2016年5月の返済期間が21年以上35年以下、融資率9割以下の場合で取扱金融機関が提供する最も多い【フラット35】の金利取扱金融機関の提供する 取扱金融機関の提供する金利の範囲
金利で最も多い金利
融資率
年収に占めるすべての借入れ（※）の年間合計返済額の割合（＝総返済【試算例】借入額 3,000万円（融資率9割以下）、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利 年1.08％※の場合Ⓐ【フラット35】の金利水準Ⓑ【フラット35】の借入条件（2016年5月現在）【フラット35】の3タイプの返済額の違い