Vol.566
令和6年２月15日発行

おもな内容「宅地建物取引業法施行規則等」及び「宅地建物取引
業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について…… 2
印紙税の非課税措置について…………………………… 4
令和５年度「不動産コンサルティング技能試験」合格発表について……………………………………………… 4
１１月新設住宅着工……………………………………… 5「下期基礎教育研修会」開催のお知らせ………………

5

全宅保証の「手付金等保管制度」
・「手付金保証制度」のお知らせ………………………………………………… 7
Learn through Legal thinking 顧問弁護士 浦田益之…… 9
不動産取引判例集………………………………………… 10
協会の動き・支部だより・会員の異動………………… 12

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

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地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律の一部の施行に伴う「宅地建物取引業法施行規則等」
及び「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について
地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律（以下「改正法」という。）において、宅地建物取引業法（以下「法」という。
）に定める２以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅地建物取引業を営もうとするとき等の国土交通大臣への免許申請等に係る都道府県知事の経由事務を廃止すること等（以下「経由事務の廃止等」という。）とされており、改正法は令和６年５月２５日から施行されます。
また、平成３０年４月、建物状況調査の活用の促進等を内容とする法の改正が行われ、施行から５年を経て、第４０回社会資本整備審議会産業分科会不動産部会（令和５年３月３０日）において、建物状況調査の更なる普及促進に向けて、関係法令等の見直し（以下「建物状況調査の見直し」という。）の検討が行われました。
これを踏まえ、改正法の施行に伴い、「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令」及び「標準媒介契約約款の一部を改正する件」が令和６年１月２４日に公布され、令和６年５月２５日（建物状況調査の見直し関係については、令和６年４月１日）から施行さます。
また、これらを踏まえ、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（以下「ガイドライン」という。）
についても所要の規定の整備を行い、
令和６年５月２５日（建物状況調査の見直し関係については、
令和６年４月１日）から施行されます。詳細につきましては、全宅連ホームページ（https://www.
zentaku.or.jp/news/9962/）をご覧ください。
なお、今回の改正により、全宅連策定のダウンロード書式等については、施行日にあわせて改訂される予定です。
１．宅地建物取引業法施行規則関係の改正内容について⑴ 建物状況調査の見直し関係の改正（第１６条の２の２関係）
改正前の宅地建物取引業法施行規則（以下「規則」という。）第１６条の２の２において、重要事
項説明の対象となる建物状況調査結果は、調査の実施後１年を経過していないものとしている。
今般、既存住宅状況調査方法基準において共同住宅の住戸内・住戸外における調査を異なる調査者がそれぞれ実施することも可能とされたことを踏まえ、共同住宅に係る重要事項説明の対象となる建物状況調査結果について、その期間を、既存住宅売買瑕疵保険への加入に必要な現場検査結果の要件（共同住宅の場合）と同様に、調査の実施から２年を経過していないものへと見直すこととした。
なお、本改正については、令和６年４月１日から施行する。
⑵ 経由事務の廃止等関係の改正（第１条の２第１項第１号及び第３２条第１項関係）
経由事務の廃止等及び令和６年度中に国及び都道府県において免許申請等の手続きのオンライン化が順次開始される予定であることを踏まえ、免許申請等の手続きの際に必要となる添付書類の合理化のため、規則第１条の２第１項第１号において規定する免許申請等の添付書類から「事務所ごとに置かれる法第３１条の３第１項に規定する宅地建物取引士が法第５条第１項第１号に規定する破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村（特別区を含む。以下同じ。
）の長の証明書」を除くこととした。
また、経由事務の廃止等に伴い、改正後の法第７８条の３の手続きについて、国土交通大臣の権限を地方整備局長等に委任するため、当該手続きを規則第３２条第１項に追加するとともに、所要の改正を行った。
なお、これらの改正については、令和６年５月２５日から施行する。
２．標準媒介契約約款関係の改正内容について
建物状況調査の見直しを踏まえ、標準媒介契約約款における建物状況調査の記載について、建物状況調査を実施する者のあっせんを「無」とする場合における理由の記載欄を設けるとともに、トラブル回避の観点から、建物状況調査の限界（瑕疵の有無を判定するものではないこと等）について明記することとした。
なお、本改正については、令和６年４月１日から施行する。
３．宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方関係の改正内容について⑴ 建物状況調査の見直し関係の改正（第３４条の２関係、第３５条第１項第６号の２関係及びその他の留意すべき事項）3

１．(1) の改正に伴い、所要の改正を行うとともに、２．の改正に伴い、媒介契約の目的物件が既存の住宅である場合において、あっせん「無」とするときの理由の記入例について記載することとした。
また、法第３５条第１項第６号の２ロに規定する建物の維持保全等の状況に関する書類について、現行求められている保存状況の説明のほか、必要に応じ、その概要等についても消費者に情報提供することが考えられる旨を明確化した。
さらに、建物状況調査の活用と併せて、売主等から告知書の提出を求めることにより、買主等への情報提供の充実を図ることの重要性を明確化した。
なお、これらの改正については、令和６年４月１日から施行する。
⑵ 経由事務の廃止等関係の改正（第３条第６項関係、第４条関係、第４条第２項第４号関係、第２１
条関係及び第７８条の２関係）
経由事務の廃止等及び１．(2) の改正に伴い、所要の改正を行った。
また、宅地建物取引士が欠格事由に該当することとなった場合における法第２１条第２号及び第３号の規定による届出義務の履行の徹底を図るため、宅地建物取引業者において、その従業者である宅地建物取引士を指導すべきことを明確化した。
なお、これらの改正については、令和６年５月２５日から施行する。
〇 令和６年４月１日施行部分の改正概要（ガイドライン抜粋）（第３４条の２関係）
７ 建物状況調査を実施する者のあっせんについて
宅地建物取引業者は、媒介契約を締結するときは、媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載することとする。
標準媒介契約約款では、媒介契約の目的物件が既存の住宅である場合において、あっせん「無」とするときは、その理由を記入することとしているが、例えば次のような理由を記入することが考えられる。
・甲が、建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しないため・目的物件の所有者から、建物状況調査の実施の同意が得られないため
・既に建物状況調査が実施されているため
また、依頼者が建物状況調査について認識した上で既存住宅の取引を行えるよう、宅地建物取引
業者は依頼者に対して、建物状況調査に関して説明を行うことが望ましい。
（第３５条第１項第６号の２関係）
１ 重要事項説明の対象となる建物状況調査について
建物状況調査が過去１年（鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等（住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則（平成１２年建設省令第２０号）第１条第４号に規定する共同住宅等をいう。）にあっては、２年。以下この項において同じ。）以内に実施されている場合には、
建物状況調査を実施した者が作成した「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」に基づき、劣化事象等の有無を説明することとする。説明を行うに当たっては、当該建物状況調査を実施した者が既存住宅状況調査技術者であることを既存住宅状況調査技術者講習実施機関のホームページ等
において確認した上で行うよう留意すること。
なお、住戸内における調査と住戸外における調査を、異なる調査者がそれぞれの調査範囲及びその責任分担を明確にした上で、それぞれ実施している場合も、建物状況調査として有効である。この場合、「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」として、住戸内における調査を実施した者が作成したものと住戸外における調査を実施した者が作成したものが分かれているときは、その両方を説明するものとする。
〇 令和６年５月２５日施行部分の改正概要（ガイドライン抜粋）（第４条第２項第４号関係）
４ 「必要と認める書類」について（規則第１条の２第３項関係）規則第１条の２第３項に規定する「必要と認める書類」は、免許申請者及び政令で定める使用人に係る次の (1) 又は (2) とする。
（第２１条関係）欠格事由に該当することとなった場合における届出について
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため、その従業者である宅地建物取引士に対し、いわゆる欠格事由（法第１８条第１項第１号から第８号まで及び第１２号）に該当することとなった場合における法第２１条第２号及び第３号の規定による届出義務の履行を徹底するよう指導することとする。

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印紙税の非課税措置について
租税特別措置法により、平成２８年４月１日以後に発生した自然災害により滅失し、又は損壊したため取り壊した建物の代替建物を取得する場合等において、その被災をされた方（被災者）が作成する「不動産の譲渡に関する契約書」及び「建設工事の請負に関する契約書」について、印紙税を非課税とする措置が設けられています。
下記が当該非課税措置の対象となる自然災害として適用となりましたのでお知らせします。
※※

ご不明な点や詳細につきましては、最寄りの税務署にお問合せください。

災害発生日

被災者生活再建支援法適用「自然災害」

令６・１・１

令和６年能登半島地震

該 当 区 域
・石川県（県内全域）
・富山県氷見市

自然災害とは、被災者生活再建支援法第２条第２号の政令で定める自然災害をいいます。

〇適用要件
租税特別措置法で非課税とされる「不動産の譲渡に関する契約書」又は「建設工事の請負に関する契約書」
は、次の①から③のすべての要件を満たすもので、自然災害の発生した日から５年を経過する日までの間に作成されるものです。
① 自然災害の「被災者」が作成するものであること② 次のいずれかの場合に作成されるものであること
イ 自然災害により滅失した建物又は損壊したため取り壊した建物（滅失等建物）が所在した土地を譲渡する場合ロ 自然災害により損壊した建物（損壊建物）を譲渡する場合
ハ 滅失等建物の代わるもの（代替建物）の敷地のための土地を取得する場合
ニ 代替建物を取得する場合
ホ 代替建物を新築する場合
へ 損壊建物を修繕する場合③ 当該契約書に、自然災害により所有建物に被害を受けたことついて市町村長が証明した書類（「り災証明書」等）を添付していること※ 被災者と被災者以外の者（例えば不動産業者や建設業者）が共同で作成する契約書の場合、被災者が保存するものは被災者が作成したものとみなして非課税とされますが、被災者以外の者が保存するもの
は被災者以外の者が作成したものとみなして課税されます。

令和５年度「不動産コンサルティング技能試験」
合格発表について(公財)不動産流通推進センターは、令和５年度不動産コンサルティング技能試験の合格者を令和
６年１月１２日（金）に発表しました。同試験は、令和５年１１月１２日（日）に全国１２会場で実施され、受験申込者１，３１３名のうち９７７名（受験率７４．４％）が受験しました。合格者は、４４２名（合格率４５．２％）で、合否判定基準は、択一式試験と記述式試験の合計２００点満
点中１１５点以上の得点の者が合格者とされました。
合格者は、令和６年１月１２日（金）以降、随時、同センターに登録を申請することができ、登録要件を満たした方は、
「公認
れ、「公認

不動産コンサルティングマスター」として同センターに認定さ不動産コンサルティングマスター認定証（カード形式）」が交付されます。

511月新設住宅着工
国土交通省がまとめた11月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比17.3％減の1万7,789
戸と24カ月連続の減少、貸家が同5.3％減の2万8,275戸と4カ月連続の減少、分譲住宅でも同
5.2％減の1万9,578戸と6カ月連続の減少となったため、11月の新設住宅着工戸数全体では、同8.5％減の6万6,238戸と6カ月連続の減少となり、着工床面積でも、同11.8％減の511万9千㎡と10カ月連続の減少となりました。

●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
（％）

120

（千戸）
前年同月比（伸び率）

15.0

100

着工戸数

10.0

80

5.0
0

60

︵前年同月比︶infomation

でも同13.9％減の2,203戸と全利用関係別で減少となったため、中部圏全体では同14.8％
減の7,649戸となりました。
近畿圏では、分譲住宅が同13.3％増の3,192戸と増加となったものの、持ち家が同15.9％
減の2,435戸、貸家でも同16.5％減の4,630
戸 と 減 少 と な っ た た め、近 畿 圏 全 体 で は 同8.6％減の1万311戸となりました。
建築工法別では、戸建て系商品を中心とするプレハブの分譲住宅が同21.6％増の569戸と増加となったものの、持ち家が同22.3％減の2,148戸、貸家でも同21.3％減の5,129戸と減少となったため、全体では、同20.0％減の7,880戸と6カ月連続の減少となりました。
2×4では、貸家が同2.2％増の4,872戸と増
加 と な っ た も の の、持 ち 家 が 同7.7％ 減 の
2,366戸、分譲住宅でも同6.4％減の829戸と減少となったため、全体では、同2.1％減の
8,072戸と3カ月ぶりの減少となりました。

︵着工戸数︶

着 工 戸 数 の 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 は、同4.0％減の77万5千戸となり、先月の増加から再び減少となりました。
持ち家では、民間資金分が同16.7％減の1
万6,301戸と23カ月連続の減少、公的資金分でも同23.2％減の1,488戸と25カ月連続の減少となったため、全体でも減少となりました。
貸 家 で は、民 間 資 金 分 が 同1.2％ 減 の2万6,447戸と先月の増加から再び減少、公的資金分でも同41.4％減の1,828戸と2カ月連続の減少となったため、全体でも減少となりました。
分譲住宅では、マンションが同5.2％減の
7,671戸と先月の増加から再び減少、戸建て住宅でも同4.3％減の1万1,835戸と13カ月連続の減少となったため、全体でも減少となりました。
岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、分譲住宅が同1.3％増の156戸と2カ月連続の増加となったものの、持ち家が同8.4％減の405
戸と9カ月連続の減少、貸家でも同22.4％減の266戸と2カ月連続の減少となったため、岐阜県全体では、同11.9％減の830戸と4カ月連続の減少となりました。
三大都市圏をみると、首都圏では、貸家が同3.3％ 増 の1万980戸 と 増 加 と な っ た も のの、持ち家が同9.9％減の3,953戸、分譲住宅
でも同0.0％減の9,710戸と減少となったた
め、首都圏全体では同0.3％減の2万4,751戸となりました。
中部圏では、持ち家が同15.4％減の2,713
戸、貸家が同15.4％減の2,699戸、分譲住宅

▲5.0
40

▲10.0
▲15.0

20

▲20.0
0

11

12

1

2

3

4

5

6

7

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11 （年・月）インフォメーション「 下 期 基 礎 教 育 研 修 会 」開 催 の お 知 ら せ
宅建協会と保証協会では、宅地建物取引業の実務経験の浅い方・初めて従事される方の今後の業務に役立つよう、宅建業に従事する者の基本的心得、業務知識、不動産広告の表示規約等につ6

いての研修会を開催します。
対象となる新規入会者（代表者）及び新規登録従業者の方（令和５年８月１１日以降に入会された会員の方・登録された従業者の方）には別にご案内させて頂きますが、既存の会員・登録従業者の方も受講頂けますので、受講を希望される方は、下記の申込方法によりお申込みください。
なお、本研修会は、宅建業法第６４条の６に基づき開催するものです。
１．開催日時２．会場

令和６年３月１５日（金） 午後１時３０分より午後４時３０分まで
ＯＫＢふれあい会館 ３０２大会議室
岐阜市薮田南５−１４−５３⑴ 「宅地建物取引業務の知識」
講 師(公財)不動産流通推進センター 担当者⑵ 「不動産広告について」講 師
東海不動産公正取引協議会 担当者

３．テ ー マ※ テキストは、(公財)不動産流通推進センター発刊の「宅地建物取引業務の知識」を使用して行います。

４．受 講 料会員及び登録従業者 ２，２００円
会員外 ４，０００円（受講者１名当たり、テキスト代を含む。
）
先着９０名（定員制）
下記の受講申込書により、２月２９日（木）までにＦＡＸにてお申し込みください。（ただし、定員になり次第締切りとさせて頂きます。）

５．定員
６．申込方法ＦＡＸ

０５８−２７４−８８３３

基礎教育研修会受講申込書
３月１５日（金）開催の基礎教育研修会の受講を申し込みます。
商

免許番号 大・知
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講

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月

日
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所属支部

事務所所在地
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令和６年

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①

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②

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【申込方法】① 上記受講申込書に必要事項をご記入の上、ＦＡＸでお申込みください。
② 本会から受付票をＦＡＸ送信致します。
③ ２月２９日（木）までに、受付票に記載の振込口座に受講料を申込人数分お振込みください。
（振込手数料は、各自ご負担ください。
）※ 一旦納入されました受講料は、欠席されましても返還できませんのでご留意ください。
研修会テキストは、当日受付でお渡しします。
◎問合せ先(公社)岐阜県宅地建物取引業協会 基礎教育研修担当
ＴＥＬ ０５８−２７５−１５５１◎使用テキストの詳細(公財)不動産流通推進センター発刊（定価３，３９０円）「２０２２年版 媒介業務がよくわかる 宅地建物取引業務の知識」＋「２０２３年追補版」「２０２３年版 不動産税制の手引」セット

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全宅保証の「手付金等保管制度」のお知らせ
業者自らが売主となる宅地または建物の売買で、次の場合は、手付金等の保全が義務付けられています。
１．完成物件の場合の保全措置（業法第４１条の２）●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第４１条の２に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の１０％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。完成物件については、保証協会においても保全措置を講じることができます（未完成物件については、下記２．のとおり）。その制度が手付金等保管制度です。
●手付金等保管制度は、以下のものを対象としています。
① 保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること② 申込証拠金、契約金、手付金、内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること③ 取引物件の引渡しおよび所有権移転登記前に受領する金員であること④ 受領しようとする金員の合計額（すでに受領した金員があるときは、その額を加えた合計額）が、売買代金の１０％または１，０００万円を超える額であること●手付金等保管制度の仕組みは
手付金等は、この制度により保証協会が売主に代わって受け取り、物件の引渡しと所有権移転登記手続き（登記が必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む）が済むまで保管します。
●手付金等はどうなる
引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証協会へ手付金等の返還請求をしていただくことになります。買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請求権に質権が設定されていますので、その質権を実行することにより手付金等を取り戻すことができます。
●保管料
保管料はかかりません。
●申込方法
この手付金等保管制度を利用する場合は、岐阜本部より手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せてください。
その他の手付金等保管制度に係わる詳細については、手付金等保管事業マニュアルに記載されています。同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
●業務フロー(1) 売主が岐阜本部から手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せる(2) 売主、買主は、書式ファイルへの記入と各手続きを行う(3) 買主より保証協会へ手付金等を送金(4) 保証協会が買主に手付金保管証明書を発行(5) 物件の引渡しと所有権移転登記を行う(6) 買主から売主に手付金等返還請求に係る必要書類を渡す(7) 売主は保証協会へ手付金等の返還請求を行う(8) 保証協会から売主に手付金等を返還
２．未完成物件の場合の保全措置(業法第４１条)
宅地建物取引業法第４１条に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に未完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の５％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。
取扱機関は、銀行、信託会社、その他政令で定める金融機関、国土交通大臣が指定する者、または保険事業者となっています。
この制度の利用には、保証料、保険料が掛かります。

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全宅保証「手付金保証制度」のお知らせ
手付金保証制度は、宅地建物取引業法上義務付けられているものではなく、全宅保証独自のシステムです。
１．手付金保証制度の概要
手付金保証制度は、流通機構に登録している媒介物件に関して、売主が手付金を使い込んだり、担保権を抹消できなくなったなどの事故により、手付金が買主に返還できなくなったときに保証協会が保証する制度で、会員の営業戦略の一環として利用されており、任意的なものです。
保証の限度額は、手付金の元本のみで１，０００万円または売買代金の２０％に相当する額のうち、いずれか低い方の額を限度として取り扱われることになります。
この制度の利用には保証料はかかりません。
２．申込方法
この手付金保証制度を利用する場合は、岐阜本部より申込書（手付金保証付証明書交付申請書・確約書）を取り寄せてください。申し込みに必要な書類が揃いましたら、岐阜本部に郵送または持参してください。
その他の手付金保証制度に係わる詳細については、手付金保証業務マニュアルに記載されています。
同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
３．利用条件利用できる物件の主な条件は、以下のとおりです。
(1) 流通機構に登録されている媒介物件であること(2) 建物または６６０㎡以下の宅地（登記簿上の地目が宅地）であること(3) 物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当権の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと(4) 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと(5) 全宅保証の会員業者が、客付けした取引であること(6) 売主、買主とも宅建業者およびその役員以外の者であること(7) 宅建業者が売主の代理となっていないこと(8) 売主と登記名義人および売主と抵当権等の債務者が同一であること。ただし、相続等により同一でない場合は、それを証する書類があること
４．業務フロー(1) 客付け会員は、売買契約の見込みが付いたら「手付金保証付証明書交付申請書・確約書」を岐阜本部
より取り寄せ、売買契約締結後、次の書類を添えて申請します。
① 手付金保証付証明書交付申請書・確約書② 売買契約書の写し③ 手付金領収書の写し④ 登記簿謄本の写し⑤ 郵便切手（必要分）⑥ その他地方本部が必要とする書類(2) 保証協会において審査し、該当するものについては、買主に「手付金保証付証明書」を交付します。

【手付金等保管制度・手付金保証制度に関する問い合わせ先】(公社)全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
ＴＥＬ ０５８−２７５−１１９９

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第9回

Learn through Legal thinking

善良な管理者の注意
顧問弁護士

浦 田 益 之事例
Ａ社は、Ｂから、土地建物を代金３０００万円で買い受け、これをＸに４０００万円で売却した。
Ａ社・Ｂ間の売買における受渡の日の前に、Ａ社はＸに転売しており、いずれの場合も代金の授受と所有権移転登記を了していた。
ところが、
Ｂは、Ａ社との売買に一切関与しておらず、Ｂの娘Ｃが、勝手に権利証や実印を持ち出し、仲介業者Ｄを代理人に立てその売買を行わせていた。
その後、Ｂは、Ｘを相手取り、所有権移転登記の抹消を求める訴を起こした。
これを受けて、Ｘは、売主の売買意思や代理人の権限につき調査しなかった過失があるとして、①Ａ社の代表取締役甲には取締役の任務懈怠責任を②仲介業者Ｄには債務不履行責任を問い、４０００万円の損害賠償請求の提訴をした。
なお、Ａ社・Ｘ間の売買には弁護士乙が立ち会っており、相被告とされ、立会義務違反の責任を追及された。

１．仲介業者Ｄについては、どこまでの事項につき、調査義務を負っているか。
その調査義務は、第一の売買にも及ぶか。
２．会社法４２９条は、職務を行うに当たって、悪意又は重大な過失があったときは、取締役個人としても、第三者に生じた損害を賠償する責任を負うと定めている。
代表取締役甲の場合、その責任はどうなるか。
＜宅建取引士が不動産会社の重役を兼ねているケースでは、なおさら注意を要する＞
３．弁護士乙が、仲介業者Ｄの権限を調査しなかったとき、立会人としての責任を問われること
があるか。

判決結果
甲・D のみ敗訴

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判例集

不動産取引
判例集

売買対象物件の土地の一部が都市計画道路予定地に指定され、同予定地内において建物の建築時に必要となる都市計画法53条1
項の許可に関し、分離することができるように設計上の配慮をする規定があるにもかかわらず、仲介者が規定を説明しなかったた
め、買主が想定していた本件土地の利用が不可能となったとして、売主及び仲介会社に対して、契約の解除、損害賠償請求等を求めたが、全て棄却された事例（東京地裁 令和２年11月19日判決）【事案の概要】Ⅹ（原告：買主・元宅建業者）は、Ｙ１（被告：売主・個人）との間で、Ｙ２（被告）を仲介業者として、土地（本件土地）および建物（本件建物）の売買契約（本契約）を以下のとおり締結した。
・売買契約日・売買代金

平成31年２月８日

・手付

１億3400万円
金

670万円

本件土地の一部には、都市計画道路予定地が含まれており、本件建物が所在する区域においては、
都市計画法の許可取扱基準として、建築物が下記アないしオに掲げる全ての要件に該当し、かつ容易に移転し、または除去することができるものであることが定められている。
ア．市街地開発事業（区画整理、再開発など）等の支障にならないこと
イ．階数が３以下で、かつ地階を有しないこと
ウ．高さが10m以下であること
エ．建築基準法2条5号に規定する主要構造部が、木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
オ．都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、将来において、都市計画道路区域内に存する部分を分離することができるよう、設計上の配慮をすること
Ｙ２は、本契約の締結の際、Ｘに対する重要事項説明の中で、上記規制のアからエまでは説明したが、オの規制については説明をしていなかった。
Ｘは、Ｙ２が重要事項説明に際し、上記規制オの説明をしなかった重要事項説明義務違反となるため本契約を解除した、あるいは錯誤により無効と主張し、Ｙ１およびＹ２に対して支払済の手付金、仲介手数料等の返還を求める訴訟を提起した。
【判決の要旨】
裁判所は、次の通り判示し、Ⅹの請求を全て棄却した。
⑴

重要事項説明義務違反の有無と解除の可否について
本件契約の重要事項説明書には本件土地の一部が都市計画道路予定区域内に位置していることが明示され、Ｘも本件契約締結前や重要事項説明時にこの点について説明を受け、事業決定がされれば予定区域内に存在する建物の収去の必要が生じることは認識していたのであるか
ら、本件土地と同予定区域の位置関係や制約等の有無及び内容について関心を抱いて然るべきである。
Ｘの業務が不動産の取得、所有、処分等であることや本件契約の３カ月ほど前までは
宅地建物取引業者の免許を有していたことからすればⅩにおいても同予定区域の存在やその内容は極めて容易に把握できるところであり、リスク調査や質問等を行うことが十分可能であった。

11

また、Ｘは本件契約締結前に現地確認等を行わず、契約締結時までに本件建物の解体や再築について言及していないことからすれば、
Ｙ１、
Ｙ２らとしては、
Ｘが当面は本件建物を解体せず利用する前提での契約と想定していたと言わざるを得ない。
その上で、本件土地のうち都市計画道路予定区域外の部分は、約16.66㎡（約５坪）で、地形も三角状であるから、この土地に建物を建築することは事実上困難であり、現実に同予定区
域外の部分に建物を残存させることが客観的に困難である場合は、分離設計配慮の規制について説明する実質的な意味が乏しいといわざるをえない。
以上より、本契約締結に当たって、本件規制の説明を受けることがＸにおいて重要事項であったとまでは認めがたく、Ｙらが本件規制の説明を行わなかったことが重要事項説明義務に違反したと認めることはできない。
したがって、重要事項説明義務違反があることを前提とする本件契約の解除に係るＸの主張
は理由がない。また、同義務違反を理由とする債務不履行または不法行為に基づく損害賠償請
求も理由がない。
⑵

錯誤の成否についてＸが本件契約締結前に本件土地の一部が都市計画道路予定区域内に位置することは認識していたところであり、仮にⅩに何らかの錯誤があるとしても動機に錯誤があるというほかなく、重要事項説明書の記載から本件規制の存在や内容は容易に知ることができ、Ｙ２に何ら建物の再築の可否等について尋ねていない点も勘案すれば、Ｘの動機が契約内容としてＹ１に表示されていたと認めることができず、他にこれを認める客観的証拠もない。

よって、Ｘの請求はいずれも理由が無いから、これを棄却する。
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆
都市計画道路予定地における建築制限は、買主の建築計画に大きな影響を与えることから、仲介業者においては重要事項として説明する必要がある事項である。
本件においては、重要事項説明において仲介業者は建築制限等の説明をしているものの、規制の一部（分離設計配慮）については説明をしていなかった。
仲介業者は、買主の情報判断に重要な影響を及ぼす重要な事項については、重要事項説明を行う必要があるが、本件仲介業者は、買主が既存建物の建替えを予定せず、既存建物を利用することが前提であること、分離設計は不可能であることから、その説明を行わなかったと思われる。
本判決は、仲介業者が説明をしなかった事項が、買主が売買契約を締結するかどうかの判断において、重要な事項にあたらないとした点、目的を明示しなければ買主は錯誤を主張することはできない点で、参考になると思われる。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆（一財）
不動産適正取引推進機構「RETIO」
より抜粋

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免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意下さい。

12

協

会

動

の

１月５日
・仕事始め
１月１５日
・宅建ぎふＶｏｌ．５６５発行
１月１８日
・弁護士相談
１月２２日
・全宅保証第３回苦情解決・研修業務委員会
東京：山本会長出席
１月２５日
・全国指定流通機構連絡協議会第１０回運営
委員会

支

部

き

東京：瀬上常務理事出席
１月２６日
・第２回正副会長会議
１月２９日
・第３回人材育成委員会
１月３０日
・全宅連改正空き家特別措置法説明会
大橋事務局長、岡戸職員出席
１月３１日
・全宅連第４回組織整備・入会促進特別委員会
山本会長出席

だ

岐阜中支部
１月９日
入会審査会
１月１０日
第２回役員会
新年互礼会
１月１６日
巡回相談(岐阜市役所)
第３回役員会
１月２３日
巡回相談(岐阜市役所)

１月２９日
第１回役員選考委員会
１月３０日
総務委員会

岐阜南支部
１月１１日
新年互礼会
１月１７日
巡回相談(羽島市役所)
１月２３日
正副支部長・委員長会議
１月２５日
入会審査会

西濃支部
１月２３日
第６回幹事(監査)会
支部研修会
新年互礼会

よ

岐阜北支部
１月９日
巡回相談(岐阜市役所)
１月１１日
第５回幹事会
新年互礼会

中濃支部
１月９日
巡回相談(関市総合福祉会

り
館)
１月１２日
第２回支部研修会
新年互礼会
１月１５日
第１回総務・財務委員会
１月２６日
ＩＴ研修会
東濃支部
１月１２日
正副支部長会
１月１９日
新年互例会
１月２９日
入会審査会

飛騨支部
１月２４日
新年互礼会

13

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者

商号又は名称（政令使用人）専任の宅建取引士

家

松

下

大

祐

松

下

大

祐

㈱ ナ カ ジ マ 不 動 産

中

島

佳

彦

中

島

佳

大

野

博

文

大

野

雄

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒058-216-0948 岐阜市梅河町2-21-1

5008815彦058-325-8845 羽島郡笠松町江川50-1

5016032人

0574-66-8533 美濃加茂市新池町2-6-24 5050031
0574-66-8534【岐阜中支部】⑴ 5302
6. 1.12福の058-216-0949【岐阜南支部】⑴ 53005.12.22058-325-8846

ラ･カーサ･フェリーチェ3C【中濃支部】⑴ 5303
6. 1.16退支会

アール・イー・オオノ㈱（大 野 雄 人）

者

部

商

号

代

岐阜南

㈱タカオホームソリューションズ

西

濃

中

濃

表

者

事務所所在地

備考

頁

野 尻

大 名

岐阜市六条福寿町3-3

廃

止

17

三 宅 ハ ウ ジ ン グ

三 宅

和 義

安八郡神戸町大字末守35-25

期間満了

44

㈲ ハ ガ 住 宅 産 業

羽 賀徹

可児市下恵土974

廃

59

六条店

業

変更事項（１月）
支

部

岐阜南

岐阜南

岐阜南

商

号

㈱ エ サ キ ホ ー ム
岐阜支店

タ

マ

ホ

ー

ム

㈱

土地買取センター岐阜店

㈱

ア

イ

ダ

設

変

変更事項

計

各務原モデル店

内容

旧政令使用人 加藤繁輝
専任取引士

更

加藤繁輝・林大介
稲垣智成

政令使用人 田中誉人

新

頁

中村哲平
16
中村哲平
磯野春松
17

専任取引士 田中誉人
政令使用人 早川宗必

遠田克則

専任取引士

遠田克則
058-240-0002

25

22

岐阜南

㈱ Ｔ Ｏ Ｗ Ａ Ｉ Ｅ

Ｔ岐阜南㈱ バ ウ ハ ウ ス 丸 栄

専任取引士 渡辺一雄

松波正明

25

岐阜北

㈲ 岐 阜 大 学 前 不 動 産

代安野(久世)和奈

28

Ｅ

表

Ｌ 058-207-9903

者 久世久美子

14

岐阜北

新

岐阜北

㈱ フ ェ イ バ リ ッ ト ホ ー ム 専任取引士

岐阜南

日

本

ガ

ス

㈱ 専任取引士 今井直哉

〒504-0047
各務原市那加岩地町1-68

㈱

岐阜北

㈱

コ

岐阜北

㈱

さ

西

㈱

明

豊

創

29

〒504-0047
各務原市那加岩地町1-90

在

地

Ｔ

Ｅ

Ｌ 058-382-3087

058-260-9905

ＦＡ

Ｘ 058-382-3087

058-260-9906

―

淺野敏也

建 専任取引士 菱田功治

髙橋謙二

30

ム

ズ 専任取引士

浅野幸枝

33

く

ら 政令使用人 鷲見剛男

井川栄太郎

―

岐阜ギャラリー

ア

イ

ダ

設

計

大垣モデル店

西

濃

㈱

西

濃

㈱

西

濃

㈱ 夢 の お て つ だ い

濃

大洞典子

㈱ ア サ ノ 不 動 産

岐阜北

中

29

所

専任取引士

濃

髙井雄三

さ

く

政令使用人 遠田克則

36
専任取引士 遠田克則ら 政令使用人 高畑濱子

宮田千春

37

星 専任取引士 土屋一文

長尾忠明

39

政令使用人 高橋滉人

田宮知幸

専任取引士 高橋滉人・横山莉璃
清水省吾

田宮知幸

商

リーフ不動産

大垣ギャラリー

明

大垣

リ

ー

フ

不

動

早川宗必

号 丸山不動産〒501-3601
関市上之保1315-2

所

在

地

産 Ｔ

Ｅ

Ｌ 0575-47-2550

ＦＡ

Ｘ 0575-47-2550

専任取引士

39

〒501-3256
関市巾3-208-3
0575-22-1890

53

齋藤晋

中

濃

藤

東

濃

ア イ ズ エ ス テ ー ト ㈱ 所

在

地

東

濃

㈲ 中 津 川 不 動 産 Ｆ

Ａ

Ｘ 0573-85-0860

東濃

マ ル イ 不 動 産 ㈱ 専任取引士

東

濃

㈱

東

濃

大

※

頁の欄は、「令和４・５年度会員名簿」の掲載ページです。「―」表示は、名簿作成後の入会者・支部移転者等です。

不

動

産

㈱ 専任取引士 大野雄人
〒508-0001
中津川市中津川3385-5

74

0573-65-8277

74

池戸則之

74

建 専任取引士 伊藤望

大場早苗

―

㈱ 専任取引士 立川公野

古田涼子

―

〒509-9132
中津川市茄子川2077-475

中津川支店

一
丸

開

発

56

ＤＡＩＭＡＲＵパーク

15

全宅管理

全宅管理

「ハトマーク」は、全宅連系ハトマークグループのシンボルマークです。
「ハトマーク」の２羽のハトは、「会員とお客さま」、赤色は「太陽」、緑
色は「大地」、白色は「取引の公正」を表しています。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。

【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２−５−３ 岐阜県不動産会館
電話番号058−275−1551
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00〜12：00 午後１：00〜４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30〜４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30〜12：00 午後１：00〜３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５−２６−５058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３−４７058-274-8899

岐阜北支部

058-295-1982

中 濃 支 部

岐阜市福光東１−２５−１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５−１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１−１−２０
美濃加茂商工会館１Ｆ

東 濃 支 部

土岐市泉北山町 3−30572-55-7218

飛 騨 支 部

高山市昭和町２−31−19

0577-36-1396

西 濃 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト
公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会

h t t p s : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r. j p
令和6年1月31日現在
所属会員 1,135名

0584-73-2300
0574-23-1800

発

行

所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）
8833
（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

山

本

武

久

臼

井

博

幸