Vol.459
平成27年3月15日発行

おもな内容
宅地建物取引士への名称変更に伴う対応について…… 2「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正について… 4住宅瑕疵担保履行法による届出手続き等について…… 5
12月新設住宅着工 ……………………………………… 6
平成２７年度「宅建取引士法定講習」のお知らせ…… 7
平成２７年度「弁護士相談」のお知らせ……………… 7「手付金等保管制度」
・「手付金保証制度」のお知らせ… 8
身近な法律相談…………………………………………… 10
不動産取引判例集………………………………………… 11
協会の動き・支部だより・会員の異動 ……………… 12

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2

宅地建物取引士への名称変更に伴う対応について「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」に改称する等の宅地建物取引業法の一部を改正する法律（以下「改正法」という。
）の施行期日を平成２７年４月１日とする政令及び宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令が平成２６年１０月１日に公布されたことにより、「宅地建物取引主任者」の名称を用いた様式等が改正されることになります。
これに伴い、変更される様式等について、下記の対応をお願いいたします。
記
１．宅地建物取引業者票（様式第９号）について
本会頒布の業者票に合わせた「修正シール」を３月下旬に全会員に直送いたしますので、４月１日に既存の業者票に「修正シール」を張り付けてください。

この事務所に置かれている専任の宅地建物取引士の氏名

２．従業者名簿（様式第８号の２）
４月１日に既存の従業者名簿の該当欄を加筆修正してください。

宅地建物取引士であるか否かの別3

３．協会頒布の「標準媒介契約書セット（コピー用台紙）」について
１４枚セット中、修正分７枚を差し替えにより対応します。
・専任媒介契約書（2/6､4/6）２枚・専属選任媒介契約書（2/6､4/6､3/6）３枚・一般媒介契約書（2/6､4/6）２枚
既に購入された会員の方には、修正分７枚を郵送いたしますので、協会本部（ＴＥＬ０５８−２７５−１
５５１）までご連絡ください。
４．協会頒布の「免許申請書・変更届出書等（県・国土交通省提出書類）」
３月中は現行の用紙を頒布します。申請・届出が４月以降となる場合には、旧様式に加筆修正することで対応できます。
改

正

後

改

正

前

免許申請書（第三面・第四面）

免許申請書（第三面・第四面）

項番 ４１ 専任の取引主任者に関する事項

項番 ４１ 専任の宅地建物取引士に関する事項
添付書類 (３)専任の宅地建物取引士設置証明書

添付書類 (３) 専任の取引主任者設置証明書
下記の事務所は、宅地建物取引業法第１５条第１項に規下記の事務所は、宅地建物取引業法第３１条の３第１項に規定する要件を備えていることを証明します。

定する要件を備えていることを証明します。

（表中） 専任の宅地建物取引士の数（表中） 専任の取引主任者の数

添付書類 (８)宅地建物取引業に従事する者の名簿

添付書類 (８) 宅地建物取引業に従事する者の名簿

従事する者

名

うち宅地建物取引士

従事する者

名

名

うち取引主任者名（表中） 宅地建物取引士であるか否かの別（表中） 取引主任者であるか否かの別

宅地建物取引業者名簿変更届出書（第一面）

宅地建物取引業者名簿変更届出書（第一面）⑹⑹

専任の宅地建物取引士について変更が〜（第四面）
項番 ４１ 専任の宅地建物取引士に関する事項※

専任の取引主任者について変更が〜（第四面）
項番 ４１ 専任の取引主任者に関する事項

宅地建物取引主任者関係の交付申請・届出用紙他、取引主任者の名称を用いた様式についても改正
されます。

※

４月からは本部・支部での免許申請書様式等の頒布については、プリントアウト（価格：１枚/１０円）する方式に変更いたします。
免許申請書・届出書等の書式については、本会ホームページ（宅地建物取引業の免許→免許申請の手続き（http://www.gifu-takken.or.jp/license/license03.html））からもダウンロードすることが
できます。

※

免許更新予定者には、概ね４ヶ月前に郵送します更新案内に、免許申請書一式を同封します。

５．専任宅地建物取引主任者票（本会策定様式）「専任の宅地建物取引士票」として新たに作成し、業者票修正シールと併せて全会員に直送いたしますので、写真を貼付けのうえ、４月１日に既存の「専任宅地建物取引主任者票」と差し換えてください。
６．「宅地建物取引主任者証」について「宅地建物取引主任者証」については、改正法附則第４条において「宅地建物取引士証」とみなすとされており、改正法施行後も有効期限範囲内においては有効であるとされていますが、

4現に有する「宅地建物取引主任者証」を「宅地建物取引士証」へ切り替えること（以下「切替交付」という。）についても認められることになりました。
（有効期限は旧主任者証の残期間）
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆
なお、不要不急の切替交付申請は控えるよう国土交通省から要請がされています。
岐阜県での切替交付の申請方法・手数料の徴収等については、決定され次第ホームページ等
でお知らせします。

消費税の免税事業者の仕入れに係る消費税の円滑かつ適正な転嫁に係る「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正について
国土交通省土地・建設産業局不動産業課

消費税の簡易課税制度の仕入れに係る概算的な控除率（みなし仕入率）について、消費税法施行令の一部が改正され、平成２７年４月１日より、不動産業は第６種事業（現行：第５種事業）とされた上で、みなし仕入率が４０％（現行：５０％）に変更されます。
これに伴い、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方についても、平成２７年４月１日から次のとおり改正されますのでお知らせします。
○「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の新旧対照表
改

正

後

改

第４６条第１項関係第４６条第１項関係

５５

消費税の免税事業者の仕入れに係る消費税の円滑かつ適正な転嫁について正前

消費税の免税事業者の仕入れに係る消費税の円滑かつ適正な転嫁について

免税事業者については、報酬告示第二から第六までの免税事業者については、報酬告示第二から第六までの規定に準じて算出した額（課税事業者が受けることので規定に準じて算出した額（課税事業者が受けることのできる報酬の額であって、宅地又は建物の売買等の媒介又きる報酬の額であって、宅地又は建物の売買等の媒介又は代理に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当は代理に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額（以下「消費税等相当額」という。）を含むものする額（以下「消費税等相当額」という。
）を含むものをいう。）に１０８分の１００を乗じて得た額（以下「税をいう。
）に１０８分の１００を乗じて得た額（以下「税抜金額」という。）に、仕入れに係る消費税等相当額を抜金額」という。）に、仕入れに係る消費税等相当額をコスト上昇要因として価格に転嫁することができる。

コスト上昇要因として価格に転嫁することができる。

この場合、仕入れに係る消費税等相当額は、税抜金額のこの場合、仕入れに係る消費税等相当額は、税抜金額の０．０３２倍を限度とする。

０．０４倍を限度とする。

なお、当該転嫁される金額は報酬額の一部となるもの

なお、当該転嫁される金額は報酬額の一部となるものであって、この金額を消費税及び地方消費税として別途であって、この金額を消費税及び地方消費税として別途受け取るものではない。

受け取るものではない。

【参考】《免税事業者の計算例》 売買代金
388,800円※ ×

100
108

＋

1,000万円の場合
388,800円※ ×360,000円※報酬告示第二の規定に準じて算出した額

100
108

×3.2％

＝

371,520円（報酬額）

11,520円
消費税
みなし仕入率
8％ ×
40％
＝3.2％

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住宅瑕疵担保履行法による届出手続き等について
住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅を引き渡した事業者は、年２回の基準日ごとに、基準日
前６か月間及び基準日前１０年間に引き渡した新築住宅の戸数や資力確保措置の状況等を許可・免許を受けている行政庁に届出を行う必要があります。
今回、３月３１日の届出基準日が到来しますので、届出が必要となる事業者の方は、基準日から３週間以内に必ず届出を行って頂きますようよろしくお願いします。
住宅瑕疵担保履行法に係る届出手続きについて

１．届出の時期について
年２回の基準日（３月３１日・９月３０日）から３週間以内に届出を行う必要があります。
基 準 日
届 出 期 間
３月３１日
４月１日〜４月２１日
９月３０日
１０月１日〜１０月２１日※ 届出期間の最終日が閉庁日の場合は翌開庁日となります。
２．届出書類について
１）届出様式の種類について① 届出書
住宅建設（販売）瑕疵担保保証金の供託及び住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出書（規則別記第一号様式（建設業）
・第七号様式（宅建業））② 引渡し物件一覧表
住宅建設（販売）瑕疵担保保証金の供託及び住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約の締結の状況の一覧表（規則別記第一号の二様式（建設業）
・第七号の二様式（宅建業））③ 添付書類
・住宅建設（販売）瑕疵担保責任保険契約を証する書面（保険の場合）
・住宅建設（販売）瑕疵担保保証金に係る供託書の写し（供託の場合）※ 保険の場合②③については保険法人より送付される書類を利用することができます。
２）届出書類の様式について
上記①②の様式は国土交通省のホームページよりダウンロード出来ます。
（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.ﬁles/kashitanpocorner/index.html）
３．注意点① 一度届出を行った場合、基準日前６ヶ月間に新築住宅の引き渡しが無い場合でも、最初の届出後１０年間は基準日ごとに届出が必要です。
② 届出を行わない場合や資力確保措置を講じていない場合は新たな新築住宅の売買・請負契約の締結が禁止され、監督処分や罰則が適用されることとなります。
【問い合わせ先】◎大臣免許宅建業者・大臣許可建設業者
中部地方整備局建政局建設産業課 ＴＥＬ ０５２−９５３−８５７２◎岐阜県知事免許宅建業者
岐阜県都市建築部建築指導課 ＴＥＬ ０５８−２７２−８６８０◎岐阜県知事許可建設業者
岐阜県県土整備部建設政策課 ＴＥＬ ０５８−２７２−８５０４

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12 月新設住宅着工
国土交通省がまとめた12月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比25.5％減の2万3,725
戸と11カ月連続の減少、貸家が同8.9％減の3万2,478戸と6カ月連続の減少、分譲住宅でも同
10.5％減の1万9,606戸と2カ月連続の減少となったため、12月の新設住宅着工戸数全体では、
同14.7％減の7万6,416戸と10カ月連続の減少となり、着工床面積では、同19.5％減の626万8
千㎡となり、11カ月連続の減少となった。
着工戸数の季節調整済年率換算値は88万3千戸となった。持ち家では、民間資金分が同

戸 と 減 少 と な っ た た め、中 部 圏 全 体 で は 同
17.0％減の8,447戸となった。

25.9％ 減 の2万1,293戸 と10カ 月 連 続 の 減

近畿圏では、持ち家が同25.1％減の3,093

少、公的資金分でも同21.9％減の2,432戸と戸、貸家が同8.5％減の4,888戸、分譲住宅で20カ月連続の減少となったため、全体でも減も同33.0％減の3,498戸と全利用関係別で減少となった。

少となったため、近畿圏全体では同21.1％減

貸 家 で は、民 間 資 金 分 が 同9.3％ 減 の2万の1万1,625戸となった。

9,197戸と6カ月連続の減少、公的資金分でも建築工法別では、戸建て系商品を中心とす

同5.1％ 減 の3,281戸 と4カ 月 連 続 の 減 少 とるプレハブの分譲住宅が同12.0％増の458戸なったため、全体でも減少となった。

と増加となったものの、持ち家が同20.1％減

分譲住宅では、マンションが同10.5％減のの4,119戸、貸家でも同6.3％減の8,350戸と8,709戸と3カ月ぶりの減少、戸建て住宅でも減少となったため、全体では、同9.4％減の1

同10.5％減の1万763戸と8カ月連続の減少と万3,125戸と2カ月連続の減少となった。

なったため、全体でも減少となった。

2×4では、貸家が同4.2％増の6,868戸と増

岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、分加 と な っ た も の の、持 ち 家 が 同19.5％ 減 の譲住宅が同19.7％増の146戸と増加となった

2,708戸、分譲住宅でも同6.8％減の1,160戸

ものの、持ち家が同21.7％減の502戸、貸家と減少となったため、全体では、同4.0％減ので も 同13.9％ 減 の284戸 と 減 少 と な っ た た

1万758戸と10カ月連続の減少となった。

め、岐阜県全体では、同15.2％減の933戸と12カ月連続の減少となった。
三大都市圏をみると、首都圏では、持ち家戸と全利用関係別で減少となったため、首都圏全体では同10.4％減の2万6,229戸となった。
中部圏では、貸家が同2.3％増の3,308戸と増加となったものの、持ち家が同27.8％減の
3,497戸、分譲住宅でも同26.5％減の1,52225.0

前年同月比（伸び率）

140

20.0
10.0

120

着工戸数

100

5.0
0

80

︵前年同月比︶1万863戸、分譲住宅でも同3.3％減の1万131

（％）

（千戸）
︵着工戸数︶

が同23.2％減の5,188戸、貸家が同9.5％減の●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
160

▲5.0

60

▲10.0
40
▲15.0
20
0

▲20.0

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12 （年・月）

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infomation

インフォメーション

平成２７年度「宅建取引士法定講習」のお知らせ
平成２７年度の宅地建物取引士法定講習の実施日程をお知らせします。
法定講習は宅建試験合格後１年を経過している方、取引士証の有効期限の更新を希望される方（有効期限の満了する前６ヶ月以内に行われるものを受講）の取引士証の交付を目的に行われます。
対象者の方には、講習日の約４０日前を目途に開催通知をご送付しますので、有効期限が失効することのないようご注意ください。
※

平成２７年度から講習時間が概ね５時間から概ね６時間に１時間の延長、受講料が１１，０００円
から１２，０００円に変更となります。
講習時間の延長に伴い、講習時間が午前９時５５分より午後５時３０分まで（受付開始：午前９時３０分）となります。

講

習

日

対象者の有効期限

講習会場

平成27年４月８日(水)平成27年７月４日〜平成27年８月10日

ふれあい福寿会館

平成27年４月15日(水)平成27年８月20日〜平成27年８月25日（登録番号第5220号まで）

ふれあい福寿会館

平成27年６月25日(木)平成27年８月25日〜平成27年９月９日（登録番号第5255号から）ふれあい福寿会館

平成27年７月29日(水)平成27年９月11日〜平成27年10月29日

ふれあい福寿会館

平成27年９月７日(月)平成27年10月２日(金)平成27年11月12日(木)平成27年12月８日(火)平成28年２月23日(火)平成27年11月１日〜平成27年11月16日
平成27年11月19日〜平成28年１月８日
平成28年１月12日〜平成28年３月20日
平成28年３月23日〜平成28年４月25日
平成28年５月１日〜平成28年７月３日

ふれあい福寿会館
ふれあい福寿会館
ふれあい福寿会館
ふれあい福寿会館
ふれあい福寿会館

平 成 ２ ７ 年 度「 弁 護 士 相 談 」の お 知 ら せ
本会では、毎月第３木曜日に本部相談所において顧問弁護士による｢弁護士相談」を実施しています。
相談対象者は、会員、消費者を問いませんので、相談を希望される方は、協会事務局（ＴＥＬ ０５８−２７
５−１５５１）までお電話ください。
※ 予約制で行いますので、定員になり次第締め切りとさせていただきます。
※ 面接による相談のみとなり、電話での相談には応じることができません。
１．相談場所

本部無料相談所（岐阜県不動産会館）

２．実 施 日

毎月第３木曜日（休日の場合は、翌日）

３．相談時間

１３：３０から１６:００（一相談者につき３０分（５名）程度）○平成２７年度開催日程

実

※

施

日

実

施

日

実

施

日

実

施

日

４月16日（木）

５月21日
（木）

６月18日
（木）

７月16日
（木）

８月20日（木）

９月17日
（木）

10月15日（木）

11月19日（木）

12月17日（木）

１月21日
（木）

２月18日
（木）

３月17日
（木）

都合により日程等が変更されることがあります。

8

全宅保証の「手付金等保管制度」のお知らせ
業者自らが売主となる宅地または建物の売買で、次の場合は、手付金等の保全が義務付けられています。
１．完成物件の場合の保全措置（業法第４１条の２）●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第４１条の２に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般
消費者に完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の１０％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。次ページにある取扱機関のほか、完成物件については、保証協会においても保全措置を講じることができます。その制度が手付金等保管制度です。
●手付金等保管制度は、以下のものを対象としています。
① 保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること② 申込証拠金、契約金、手付金、内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること③ 取引物件の引渡しおよび所有権移転登記前に受領する金員であること④ 受領しようとする金員の合計額（すでに受領した金員があるときは、その額を加えた合計額）が、売買代金の１０％または１，０００万円を超える額であること●手付金等保管制度の仕組みは
手付金等は、この制度により保証協会が売主に代わって受け取り、物件の引渡しと所有権移転登記手続
き（登記が必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む）が済むまで保管します。
●手付金等はどうなる
引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証協会へ手付金等の返還請求をしていただくことになります。買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請求権に質権が設定されていますので、その質権を実行することにより手付金等を取り戻すことができます。
●保管料
保管料はかかりません。
●申込方法
この手付金等保管制度を利用する場合は、岐阜本部より手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せてく
ださい。
その他の手付金等保管制度に係わる詳細については、手付金等保管事業マニュアルに記載されています。
同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
●業務フロー⑴ 売主が岐阜本部から手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せる⑵ 売主、買主は、書式ファイルへの記入と各手続きを行う⑶ 買主より保証協会へ手付金等を送金⑷ 保証協会が買主に手付金保管証明書を発行⑸ 物件の引渡しと所有権移転登記を行う⑹ 買主から売主に手付金等返還請求に係る必要書類を渡す⑺ 売主は保証協会へ手付金等の返還請求を行う⑻ 保証協会から売主に手付金等を返還
２．未完成物件の場合の保全措置(業法第４１条)
宅地建物取引業法第４１条に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に未完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の５％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。
取扱機関は、銀行、信託会社、その他政令で定める金融機関、国土交通大臣が指定する者、または保険事業者となっています。
この制度の利用には、保証料、保険料がかかります。
国土交通大臣が指定する者は、以下のとおりです。
○全国不動産信用保証(株) 名古屋営業所
名古屋市中区栄４−３−２６ 昭和ビル内 ＴＥＬ○不動産信用保証(株)東京都港区赤坂２−１７−４７ＴＥＬ

０５２−２４１−６２１００３−５５６２−７１８０

9○住宅産業信用保証(株)東京都新宿区新宿１−２０−１３○東京不動産信用保証(株)東京都渋谷区代々木２−１１−１２○西日本住宅産業信用保証(株)大阪市中央区瓦町４−４−８

ＴＥＬ

０３−５３６８−１３４０ＴＥＬ０３−３３７０−６１８８

ＴＥＬ

０６−４７０６−２１０３

全宅保証の「手付金保証制度」のお知らせ
手付金保証制度は、宅地建物取引業法上義務付けられているものではなく、全宅保証独自のシステムです。
１．手付金保証制度の概要
手付金保証制度は、流通機構に登録している媒介物件に関して、売主が手付金を使い込んだり、担保権を抹消できなくなったなどの事故により、手付金が買主に返還できなくなったときに保証協会が保証する制度で、会員の営業戦略の一環として利用されており、任意的なものです。
保証の限度額は、手付金の元本のみで１，０００万円または売買代金の２０％に相当する額のうち、いずれか低い方の額を限度として取り扱われることになります。
この制度の利用には保証料はかかりません。
２．申込方法
この手付金保証制度を利用する場合は、岐阜本部より申込書（手付金保証付証明書交付申請書・確約書）を取り寄せてください。申し込みに必要な書類が揃いましたら、岐阜本部に郵送または持参してください。
その他の手付金保証制度に係わる詳細については、手付金保証業務マニュアルに記載されています。同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
３．利用条件利用できる物件の主な条件は、以下のとおりです。
⑴ 流通機構に登録されている媒介物件であること⑵ 建物または６６０㎡以下の宅地（登記簿上の地目が宅地）であること⑶ 物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当権の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと⑷ 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと⑸ 全宅保証の会員業者が、客付けした取引であること⑹ 売主、買主とも宅建業者およびその役員以外の者であること⑺ 宅建業者が売主の代理となっていないこと⑻ 売主と登記名義人および売主と抵当権等の債務者が同一であること。ただし、相続等により同一でない場合は、それを証する書類があること
４．業務フロー⑴ 客付け会員は、売買契約の見込みが付いたら「手付金保証付証明書交付申請書・確約書」を岐阜本部より取り寄せ、売買契約締結後、次の書類を添えて申請します。
① 手付金保証付証明書交付申請書・確約書② 売買契約書の写し③ 手付金領収書の写し④ 登記簿謄本の写し⑤ 郵便切手（必要分）⑥ その他地方本部が必要とする書類⑵ 保証協会において審査し、該当するものについては、買主に「手付金保証付証明書」を交付します。

【手付金等保管制度・手付金保証制度に関する問い合わせ先】(公社)全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
ＴＥＬ

０５８−２７５−１１９９

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身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

交通事故における保険制度について
前回に引き続き，交通事故が惹起された場合の民事上の問題について話します。
①
②
③
④
⑤

自賠責保険が強制保険と言われるのはなぜか。
自賠責保険の賠償限度額は幾らか。
被害者の直接請求権とはどのようなものか。
自賠責保険と任意自動車保険とはどう違うのか。
任意保険における人身傷害保険特約とはどのような制度か。

１．①について⑴ 交通事故に遭った被害者が賠償請求しようとしても、その賠償額は場合によっては億単位という高額となる場合があります。しかしながら、実際に加害者に賠償する能力がない限り、賠償金を被害者が十分に受け取れない可能性があります。
⑵ このような問題を克服するために自賠法の定めにより、責任保険制度を義務化しました。自賠法５条において、自賠責保険（共済を含む）が締結されている自動車でなければ、運行のように供してはならないとされているのです。そこで、これを所謂、「強制保険」と呼びます。しかしながら、無保険車が皆無という訳でもありません。無保険車による加害の場合、被害者保護のために政府保証事業による救済制度があることは前回述べました。
２．②について自賠責保険の支払限度額は、現在、死亡につき、３０００万円、障害の場合に一番重い第１級の後遺障害につき、３０００万円（要介護につき４０００万円）等となっています。
３．③について被害者保護の観点から、被害者は、対人賠償責任として契約関係にはない加害車両の自賠責保険
会社に対して直接、賠償請求を行うことができます。これを「被害者の直接請求権」と言います。
４．④について⑴ 損害額が自賠責保険金額を超えた場合、その差額は加害者の自己負担となりますが、こうしたリスクを回避するためには、自動車所有者等は任意保険（対人賠償保険）契約を締結します（実際，８０％以上の普及率となっています）。例えば、強制保険である自賠責保険の支払い限度額は、死亡につき３０００万円であるので、より以上の保障を求めて、任意保険加入をします。また、自賠責保険は、物損事故に対する保障がなく、そこで、対物賠償保険として任意保険制度というものが求められたりしております。
⑵ このように同じ保険であっても、自賠責保険と任意保険とでは、その性質を異にしています。
任意自動車保険は保険会社によって、複数の担保種目がセットになって販売されていますが、主には、対人賠償保険、対物賠償保険、人身傷害保険、車両保険であります。多数の特約が付されるなどしており、保険約款を見ても中々分かりにくいこととなっています。不明な点は、保険会
社並びに代理店等から説明を受けてもらうと良いでしょう。
５．⑤について任意保険における対人賠償責任保険とは別に「人身傷害保険」が附帯されている保険が多く広まっております。すなわち、対人賠償責任保険では、被害者の直接請求権が導入されており、被害者は、加害者の加入している保険会社に対し、賠償請求することができます。しかし、人身傷害保険では、被害者は、加害者が契約する賠償責任保険の保険会社を介すことなく、被害者自身が契約している保険会社から直接に保険金の支払いを受けることもできます。そして、支払保険金額は保険会社の基準によって算定される損害額に基づきます。この保険では、損害の保障は、被害者自身が契約する保険会社から受け取ることができ，加害者側との交渉は不要となります（交渉は被害者に代位した人身傷害保険会社が加害者との間で行うことになります）。
人身傷害保険と対人賠償責任保険との関係の詳細は、次回に論じさせて頂きます。
以上

11

判例集

不動産取引
判例集

建物及びその敷地を約45年間賃借していた者が、建物及びその敷地を賃貸人から購入し、購入から約８年後に建物の建替えをしようとしたところ、建物にアスベストが使用されていたことが判明し、土地に基準を超える濃度のヒ素が存在したとして、売主には、建物のアスベストの存在及び土地のヒ素の現況を調査し、事前に撤去す
るか買主に説明する義務があったとして、売主に対し、不法行為に基づき、除去費用の一部及び遅延損害金の支払を求めた事案において、いずれも棄却された事例（東京地裁 平24年８月９日判決）【事案の概要】⑴ 平成11年４月、医療法人Ｘ（原告）は、鉄鋼の製造加工・販売を目的とする法人Ｙ（被告）から、
ＸがＹより昭和30年頃から賃借して病院、診療所等として利用していた建物（ 約3675㎡）
及びその敷地（約3874㎡）を、現状のままとの約定で、代金15億７千万円で購入した。
⑵ 平成19年７月、Ｘは、建物の建替えを計画し、建物の調査を行ったところ、アスベストが使用されていることが判明した。また、同年12月に行った土壌検査で、土地から基準値の5.5倍のヒ素が検出された。
⑶ 本件土地建物の賃貸借開始前の土地利用状況及び本件建物の建築・増築等の経緯は次のとおりである。
① 昭和14年、Ｙは、本件土地を売買により取得し、昭和16年〜 18年までの間、本件土地上で、船舶や機械の歯車や軸受に利用される銅とアルミニウムの合金の加工・保管を行っていた。
② 昭和29年〜30年頃、Ｙは、本件建物を建築した。なお、この建築工事においてアスベス
トは使用されていなかった。
③ 昭和30年頃、Ｘは、Ｙの出資により発足し、ＸとＹは本件土地建物の賃貸借を開始した。なお、Ｘの歴代の理事長は、Ｙの代表者が兼務し、Ｘの実際の運営はＸが開設する病院の理事・院長が担った。
④ Ｙは、本件建物について、昭和31年〜32年頃に４階部分を増築し、昭和47年頃に建物１階玄関ホール待合室を増築した。なお、当該工事においてアスベストが用いられた。
⑷ 平成23年10月、Ｘは、次のように主張して、Ｙに対し、不法行為に基づき、除去費用の一部及び遅延損害金の支払を求めて提訴した。
① Ｙは、Ｘが、本件建物を病院として使用する予定であること、並びに、建物の建替え計画を有することを認識していたのだから、建物のアスベストの存在を説明する義務があった。
② 本件土地上で製鉄業を営んでいたＹは、ヒ素が、合金の固さを高めるために添加されること、ヒ素が流失し、もしくは、流失している可能性があることを認識していたのだから、土地のヒ素の現況を調査し、事前に除去工事を行うか、または、土地にヒ素が含有されていることを説明する義務があった。
③ 本件土地周辺で、昭和48年頃に六価クロム鉱滓が発見されて社会問題となったことがあるのだから、病院として使用する予定であることを認識していたＹは、本件土地の現況を調査し、六価クロムの除去工事を行うか、または、説明する義務があった。
【判決の要旨】
裁判所は次のように判示し、ＸのＹに対する請求は理由がないとしていずれも棄却した。
⑴ 売買契約がなされた平成11年当時、アスベストを使用した建物を解体する場合、解体業者には、アスベストの飛散防止装置の設置等が規定されていたが、莫大な解体費用を要していたとまでは認められず、建物の取引価格に重大な影響を与える事由であったとは解されない。
⑵ 売買契約当時、昭和30年代に建築された建物について、アスベスト使用の有無を調査するのが通常であったとはいえないことは明らかで、Ｙに、アスベストの現況を調査し、事前にアスベスト除去工事を行うか、または、本件建物がアスベストを含有することを説明する義務があったとはいえない。
⑶ 昭和16年〜18年に、Ｙが製造していた製品のヒ素濃度はごく微量で、本件土地中のヒ素はＹが流出させたものではなく、自然的原因によるものと判断され、保管・加工を行っていたことをもって、本件土地のヒ素の現況を調査し、事前にヒ素除去工事を行うか、または、本件土地にヒ素が含有されていることを説明する義務があったということはできない。

12⑷

Ｘは、売買までの約45年間、本件土地建物において病院を運営し、この間、不都合を感じていた事情は認められない。
ＸとＹは、本件土地建物を現状のままで売買することとして売買契約を締結したこと、Ｘが、六価クロムの状況についてＹに聞き、または、自ら調査するなどして確認することなく本件売買契約を締結していることから、
Ｙに、本件土地の現況を調査し、事前に六価クロム除去工事を行うか、または、本件建物が六価クロムを含有することを説明す
る義務があったとはいえない。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆
本判決は、売買契約締結時の規制及び取引上慣行を検討し、アスベストの存在に関する売主の説明義務を否定し、また、買主が長期間にわたって何の支障もなく使用し、現状のまま売買をすると約定した契約の下では、売主にヒ素を流失させている要因がない以上、売主には説明義務は無いとしたもので、土壌汚染のような隠れた瑕疵についての説明義務に関する実務上の参考になる事例といえる。
ただし、現在において、本件のような来歴を持つ土地については、土壌調査を行わないと、
瑕疵担保責任を問われる可能性が高いので注意が必要である。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

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免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

協

会

の

２月５日
・東海不動産公正取引協議会総務・調査指導
合同委員会
名古屋市：桑原副会長出席
・第３回総務・財務合同委員会
報告事項⑴ 入退会状況について⑵ 財務状況について
協議事項⑴ 平成２７年度事業計画・収支予算(案)について⑵ 倫理規程及び懲戒規程の一部改正について
２月８日
・全宅連中部・近畿地区連絡会合同会議
大阪府：箕浦会長出席
２月１１日
・平成２６年度消費者セミナー（岐阜会場）
２月１３日
・第６回常任理事(常任幹事)会

動

き

報告事項
⑴ 入退会状況について⑵ 財務状況について
協議事項⑴ 平成２７年度事業計画・収支予算(案)について⑵ 宅建業法の改正に伴う定款及び諸規程の改正について・全宅連・全宅保証公益法人制度に関するブロック研修会
東京：岡戸・小島職員出席
２月１４日
・平成２６年度消費者セミナー（多治見会場）
２月１５日
・宅建ぎふ№４５８号発行
２月１７日
・(公社)中部圏不動産流通機構第４回総務・財
政委員会
名古屋市：山本常務理事出席

13

２月１９日
・(公社)岐阜県不動産鑑定士協会との懇談会
・弁護士相談２月２０日
・(公財)不動産流通近代化センター平成２７年度法定講習に関するブロック説明会
大阪府：大橋・磯西職員出席
２月２３日
・第４８回岐阜県国土利用計画審議会
岐阜市：畑佐常務理事出席

支

部

岐阜中支部
２月２日
第３回正副支部長
（財務委
員長）会
２月３日
巡回相談（岐阜市役所）
２月１０日
第９回幹事（監査）会
２月１７日
第１回流通促進委員会
２月２４日
巡回相談（岐阜市役所）
岐阜南支部
２月３日
入会審査会
２月４日
第３回人材育成委員会
巡回相談（各務原市役所）
第５回幹事会
２月５日
第３回広報担当会議
２月１０日
巡回相談（岐阜市役所）
２月１２日
第４回流通促進委員会
ＩＴ研修会
２月１８日
巡回相談（羽島市役所）
２月２６日
第４回人材育成委員会

２月２５日
・(公社)中部圏不動産流通機構第３回企画・事業委員会
高山市：瀬上常務理事出席・空き家等相談窓口運営委員会及び空き家等相談対応マニュアル等検討部会
岐阜市：林常務理事、大橋職員出席・第７回法定講習会
２月２６日
・第３回県下統一研修会（岐阜地域）

だ

よ

２月２７日
第７回広報情報提供委員会
岐阜北支部
２月３日
新規入会者事務所調査
２月４日
第２回研修委員会
２月５日
第２回正副支部長会議
入会審査会
２月９日
第６回幹事会
２月１０日
第４回移動無料相談会（岐阜市西部コミュニティセン
ター、山県市役所、瑞穂市総合センター、本巣市役所糸貫分庁舎、北方町生涯学習
センター）
２月１３日
入会審査会
２月１７日
巡回相談
（岐阜市役所）
西濃支部
２月１７日
正・副支部長会
流通促進委員会
２月２０日
六者協議会役員会

り
中濃支部
２月５日
第５回幹事会
２月１０日
巡回相談（関市総合福祉会
館）
２月１７日
巡回相談
（美濃加茂市生涯学習センター）
２月２６日
第２回中濃支部研修会
東濃支部
２月４日
第２回正副支部長会
２月５日
第６回役員(幹事)会
２月６日
巡回相談
（土岐市役所）
２月１０日
巡回相談（多治見市役所）
２月１９日
巡回相談（瑞浪・恵那市役所）
２月２０日
巡回相談
（中津川市役所）
飛騨支部
２月５日
三役会
第６回役員会

14

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者
（政令使用人）専任の取引主任者

電話番号
ＦＡＸ番号

吉

田

叔

史

吉

田

叔

058-214-4532 岐阜市石切町20058-214-4523 Ａ＆Ｂｅ’
ｓ Ｓ－1

二三江

佐

竹

二三江

501058-322-7266
本巣郡北方町一本松1-27 0432
058-322-7626

児

島

祐

哉

058-322-3030 本巣郡北方町高屋白木
058-322-3033 2-44-2

5010454

井

澤

明

彦

0572-20-2377
多治見市明和町1-70-1
0572-20-2376

5070072

商号又は名称事務所所在地〒【岐阜南支部】⑴ 4836
27. 1.23

Ｔ－ＬＩＮＥ不動産

史5008437【岐阜北支部】⑴ 4834
27. 1. 6

た

宅

佐

竹

⑸ 375925. 3.17㈱ チ ェ ッ ク ハ ウ ス

草

野

正

三

北方店

(児

島

祐

哉)

㈱

玉

木

康

裕

多治見店

(金

子

鷹

也)

い

よ

う

住

【東濃支部】
大⑶6857
26. 4.20

タ

マ

ホ

ー

ム

会員権承継
支

部

岐阜中

退
支

会

旧：
新：

⑴ 4698⑴ 4835

ケ
Ａ

イ

号

ヨ
Ｄ

事務所所在地〒500-8864

商

号

ー

不
Ｋ

代

動

産
㈱

表

者

安 東 信 彦

専任主任者

電話番号

頁

安 東 信 彦058-252-5448
058-215-0474

9

岐阜市真砂町10-16

者

部

岐阜中

商

免許番号

ｓ

ｉ

ａ

ｎ

代
㈱

岐阜支店

表

者

事務所所在地備考

康 成 岐阜市江添2-8-12

森

廃

止

10

廃

業

35

岐阜北

３８サーティエイト㈱

宮 澤

西

濃

オ リ オ ン 土 地 開 発 ㈱山 中 重 明 大垣市南頬町4-4-5

解

散

40

中

濃

西

西 部 俊 夫 関市出来町15

廃

業

57

部

不

動

産

隆 瑞穂市生津内宮町1-66-3頁

変更事項（２月）
支

部

商

号

岐阜中

㈱

岐阜中

岐 阜 住 宅 セ ン タ ー

岐阜中
岐阜南
岐阜南
岐阜南
岐阜北

ア

ル

ミ

ッ

変

変更事項
ク

更

内

容

旧

新

頁
8

専任主任者

藤田実

Ｔ

Ｌ

058-262-1361

058-265-2730

9地〒501-0111
岐阜市鏡島1352〒501-0124
岐阜市鏡島中2-1-27

10Ｅ

ダ イ ユ ー 不 動 産所㈱飛騨プロパティマネジメント

政令使用人

松原孝明

福井正

各務原店

専任主任者

松原孝明

福井正

吉 村 不 動 産 販 売

専任主任者

原口かおり

吉村昌洋

24

原田倍光

26

㈱

ニ

ッ

シ

ョ

ー

岐阜南支店

栃 井 建 設 工 業 ㈱

在

専任主任者
者

栃井清

渡邊浩

専任主任者

栃井清

渡邊浩

代

表

24

31

15

岐阜北

㈱

丸

泰

専任主任者

おうちマルシェアピタ北方店

西

濃

桑

Ｆ

西

濃

ダ

イ

ヤ

地

産

㈱

専任主任者

片桐勝元

西

濃

㈱

フ

ジ

不

動

産

専任主任者

小林修

42

西

濃

㈱ チ ェ ッ ク ハ ウ ス

専任主任者

児島祐哉

53

中

濃

清

産

Ｆ

Ａ

Ｘ

0574-64-2109

0574-25-3278

60

中

濃

Ｄ Ｓ

Ｔ Ｏ Ｋ Ａ Ｉ ㈱

代

表

者

佐藤恒雄

飯干英治

63

中

濃

中

濃

※

頁の欄は、「平成26・27年度会員名簿」の掲載ページです。「−」の表示は、名簿作成後の入会者・支部移転者等です。

水

地

－

所

「訃

原

河村茂樹

不

動

Ａ

Ｘ

0584-75-185041小林修㈱飛騨プロパティマネジメント

政令使用人

福井正

松原孝明

可児店

専任主任者

福井正

松原孝明

発

政令使用人

小林壮六

星屋和輝

中濃営業所

専任主任者

小林壮六

㈲

サ

ン

ワ

開

42

63

67

報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

商

部

代表者

号

逝去者

続柄

逝去年月日

岐阜北

㈲ 中 村 ハ ウ ジ ン グ

中村 洋一

中村

洋一

本人

平成27年2月4日

岐阜南

柴

山

不

動

産

柴山 浄範

柴山

きみ

母

平成27年2月8日

岐阜中

福

住

不

動

産

金森 利朝

金森

利朝

本人

平成27年2月10日

西

濃

㈱

松

岡

不

動

産

川瀬 充弘

川瀬

久子

母

平成27年2月16日

岐阜南

㈱

イ

ト

ー

住

建

伊藤

伊藤

久子

母

平成27年2月24日

博蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

宅建ぎふ№４５８号（２月号）１８・１９ページ掲載の会員の異動において、１月の「入会者」、「変更事項」に誤りがありました。正しくは下記のとおりとなります。謹んでお詫びし上げます。
【誤】【岐阜北支部】⑴ 482726.11.21

ク

レ

オ

㈱

宗

玄

(川原崎

ク

レ

オ

㈱

宗

騨

㈱

ロ

ビ

ン

騨

㈱

玄

奈保子

501058-327-4665
瑞穂市馬場前畑町3-19-2 0202
058-327-4665

玄

奈保子

宗

玄

奈保子

501058-327-4665
瑞穂市馬場前畑町3-19-2 0202
058-327-4665

専任主任者

河田昌代

平腰昌代

87

平腰晶代

87

【正】

変更事項（１月）
飛宗【誤】変更事項（１月）
飛

幸)

【正】

【岐阜北支部】⑴ 482726.11.21

奈保子
保

ロ

ビ

ン

専任主任者

河田晶代

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆
お詫びと訂正蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２−５−３ 岐阜県不動産会館
電話番号058−275−1551
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00〜12：00 午後１：00〜４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30〜４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30〜12：00 午後１：00〜３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５−２６−５058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３−４７058-274-8899

岐阜市福光東１−２５−１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５−１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１−１−２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２−９−２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

高山市昭和町２−31−19

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
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平成27年2月28日現在
所属会員 1,181名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218
0577-36-1396

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
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情報提供委員長

箕

浦

茂

幸

瀬

上

直

樹