編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

84 号
第●―全宅連・研修パック 研修会場での質問から―売買契約書、重要事項説明書作成のポイント その2
弁護士

柴田 龍太郎

前号に引続き、研修会で実際にあった質問を中心に、売買契約書と重要事項説明書の作成ポイントについて解説します。

中古物件の瑕疵の対応策
Ⅰ ―白あり被害の判例から考察
Q1 最近、築21年の中古建物を現状有姿売買ということで仲介しましたが、引渡後、白ありが巣を作っていて土台や柱を空洞化させていることがわかり、倒壊の危険もあることが判明しました。売主は、本件建物は本件売買契約当時すでに建築後約21年を経過していた中古建物であるから、瑕疵の有無は建築後約21年を経過した建物として判断すべきである旨主張していますが、この場合、瑕疵は何を基準に判断すべきでしょうか。
また、買主は、白ありの存在に気付いてから1年経過した後に損害賠償を請求してきていますが、買主の請求は認められますか。
このほか、中古物件を売却したり仲介したりする場合の注意点についても教えてください。

事案は、宅建業者である被告Y1が競売で取得した土地建物（以下、このうち建物を「本件建物」という）について、原告である買主Xが被告Y1から購入したところ（以下「本件売買契約」という）、本件建物に白ありの侵食による欠陥があり損害を被ったと主張して、①売主である被告Y1に対して主位的に不法行為〔宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という）32条、47条1号違反〕、予備的に瑕疵担保責任に基づき、②売主の代理人である被告Y2に対して不法行為（宅建業法47条1号違反）に基づき、③原告らとの間で仲介契約を締結した被告Y3に対して主位的に不法行為（宅建業法32条、47条1号違反）、予備的に債務不履行（重要事項説明義務違反）に基づき、それぞれ損害賠償を求めたという事案です。
本判決は、原告らの不法行為および債務不履行の主張をすべて理由がないとする一方で、「本件売買契約は、居住用建物をその目的物の一部とする土地付き建物売買契約であり、そのような売買契約においては、取引通念上、目的物たる土地上の民法570条の「瑕疵」については、「物が通常有すべき品質・建物は安全に居住することが可能であることが要求されるもの性能を欠くこと」と定義づけられているので、築後十数年経過しと考えられるから、本件建物が白ありにより土台を侵食され、そていれば経年変化による劣化・腐蝕そのものはむしろ、その中の構造耐力上、危険性を有していたといえる以上、本件建物が古物件が通常有すべき品質・性能であるので瑕疵にあたらない

本件売買契約当時すでに建築後約21年を経過していた中古との見解もありますが、それにしても、通常有すべき品質・性能と建物であり、また、現況有姿売買とされていたことを考慮しても、いう基準はいささか抽象的すぎ、中古建物の経年変化を瑕疵と本件建物には瑕疵があったといわざるを得ないと思われる」と考えるのか否かはこの定義によって明確に区分することは到底して瑕疵担保責任を明確に肯定し、その上で、本判決は、事実不可能です。に則して、相当因果関係のある信頼利益の範囲での原告らの最近この点を、真っ正面から問題とした判決（東京地裁平成18年1月20日判決、判例タイムズ1240号284頁）が出されましたので紹介します。
12 Nec. 2008 Realpartner

損害賠償請求を認めました。
次に、瑕疵担保責任は瑕疵を知ったあと1年以内に損害賠償や契約解除をしなければならないとされていますが、この点についても上記判決（東京地裁平成18年1月20日判決、判例タイム

う刑事責任を問われかねないからです。

ズ1240号284頁）は、「原告は、平成13年7月15日に本件建物したがって、具体的な瑕疵があればそれを明記するとともに、に立ち入って白あり被害を発見している。
しかしながら、原告が白可能性のある瑕疵については次のような特約で瑕疵をなるべくあり被害について専門的知識を有していると認めるに足りる証顕在化することです。顕在化した瑕疵は、買主もそれを承知で拠はなく、白ありの存在が当然に建物の倒壊の危険性をもたら買っているので、さらに重大な瑕疵が隠れていない限り、瑕疵担すものではなく、その危険性は被害の程度によることからすれば、保の問題にはならないからです。

本件における除斥期間の起算点は、原告らが単に白あり被害その特約としては、次のようなものが考えられます。

を発見してこれを認識した時点でなく、少なくとも白あり被害が「宅建業者である売主は引渡から2年間瑕疵担保責任を負う。

土台の大部分に及んでおり、建物の効用が相当程度減殺されただし、本物件は築20年を経過しており屋根等の躯体・基本的ることを認識した時点であるというべきである。そうすると、原告

構造部分や水道管、下水道管、ガス管、ポンプ等の諸設備につは平成13年7月15日に白あり被害を認識しているものの、この時いては相当の自然損耗・経年変化が認められるところであって買点で白あり被害が土台の大部分に及んでおり、建物の効用が主はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金で本物相当程度減殺されることを認識したとまで認めるに足りる証拠は件を購入するものである（それらの状況を種々考慮、協議して当ない。本件において、証拠上、原告らが上記認識を持ったと認め

初予定していた売買代金から金350万円を値引きしたものである）。

られるのは、原告らが土台に大きな穴があいてふぬけとなってい買主は、それぞれの設備等が引渡時までに正常に稼働しているることを初めて認識した平成14年7月であるといえ、これを起算ことを現地で確認したが、引渡後に自然損耗、経年変化による劣点とすると、前記で認定したとおり、原告らは、平成15年2月13日、化・腐蝕等を原因として仮に雨漏り、水漏れ、ポンプ等の設備の本件訴えを提起しているから、瑕疵担保責任の除斥期間は経過故障等があったとしても、それらは隠れた瑕疵に該当するものでしていない」と判示し、除斥期間の起算日を「白あり被害が土台はなく買主の責任と費用で補修するものとし、売主に法的請求・の大部分に及んでおり、建物の効用が相当程度減殺されること費用負担等を求めないものとする」と明記しておくべきでしょう。

を認識した時点」と明示した点も留意すべき点です。
今回の判例等を踏まえ中古物件を販売する場合、あるいは仲介する場合の注意点を整理しておきましょう。

なお、瑕疵担保責任は負わない旨の特約、あるいは瑕疵担保責任を負わないとの意味を込めた現状有姿売買は売主が宅地建物取引業者で買主が宅地建物取引業者以外の者の場合は宅地建物取引業法40条で無効となります。また、事業者が売■売却する場合
上記判例の言うように、「経年変化」による劣化・腐蝕等は主で買主が消費者の場合は、消費者契約法8条1項5号で無効となったりします。

絶対に「隠れた瑕疵」ではないと言い切れないし、むしろ居住目また、瑕疵担保責任を負わない特約があっても、売主が瑕疵的を達成できない場合には、原則、「隠れたる瑕疵」にあたるとの存在を容易に把握し得る立場にあり、売買契約を締結するに覚悟しなければなりません。

あたり、買主から瑕疵の存在可能性について問い合わせがあっこの点の対応に関する方策として築後十数年を経過したようた時にその説明義務を怠って瑕疵の存在可能性について調査な中古物件の売買で売買引渡後、経年変化を原因として白あをしなかったにもかかわらず、買主に対して問題はないとの意見り被害、水漏れ等があった場合に「隠れた瑕疵」としたくないの表明をした場合は、瑕疵担保責任は負わない旨の特約は適用であれば、予想される瑕疵については専門家による検査を売主されないという判例（東京地裁平成15年5月16日判決、判例時の責任と費用で実施することが妥当でしょう。いずれにしても売報1849号59頁）もあるので、あえて経年変化や専門家による主の瑕疵担保責任は、無過失責任ですから瑕疵が判明すれば調査の未了を買主に認識させ、経年変化による瑕疵を「顕れた後で責任を負わなければなりませんし、裁判沙汰になれば時間瑕疵」とする必要があるものと考えます。

や裁判費用の点でも面倒だからです。
また、現実に裁判を担当して感じることは、裁判の期間中、当該物件は塩漬けになるということです。すなわち多くの場合、買しかし、あくまでトラブルを回避するための次善の方策であり、瑕疵担保責任を常に回避できるかについては残念ながら保証の限りではありません。

主は瑕疵を理由に解除を主張して契約がなかったものとします

なお、具体的ケースにもよりますが、買主が納得するのであれから物件を使用できず、売主の方は契約が有効であったと主張

ば、以上の特約と合わせて耐震・アスベスト・土壌汚染等につしますから、当然物件を転売することもできないからです。

いても次のような確認が効果的なこともあると思われます。

また、隠れたる瑕疵を売主が知っていたと認定されると、告知「また、耐震強度、アスベスト使用の有無、土壌汚染につい義務違反ということで、履行利益の損害賠償や違約金の問題ても専門家による調査は未了であるが、買主はそれを承知してとなり、また、売主が宅建業者の場合には宅建業法47条違反

本件物件を上記金額で購入するものであり、耐震強度不十分、が問題とされ、「2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金アスベストの使用、土壌汚染等を理由として法的請求、その他に処し、又はこれを併科する」「法人は1億円以下の罰金」とい金銭的請求をしないものとする」

Dec . 2008 Realpartner 13■仲介する場合疵や自然損耗、経年変化があるから極めて低い価格設定をした仲介業者には前記のように原則として調査・鑑定の義務はものであるということを明記しておくべきでしょう。その上で、宅建ないといわれていますが、「売主と買主の双方から仲介を依頼業法や消費者契約法の適用されない売買契約であれば「瑕疵された仲介業者は、売主の提供する情報のみに頼ることなく、担保責任を負わない」旨の特約を入れることももちろん有効です。

自ら通常の注意を尽くせば仲介物件の外観（建物内部を含む。）から認識することができる範囲で、物件の瑕疵の有無を調査して、その情報を買主に提供すべき契約上の義務を負うと解すべきである」（東京地裁平成16年4月23日判決、判例時報1866号
65頁）との判決もありますから、仲介業者としても売主を同行の上、買主とともに内覧を徹底し、できるだけ内部のシミ、開閉の不具合、ひびわれの状況、設備の稼働状況等を現地で確認しながらその点を「付帯設備および物件状況確認書（告知書）」
等で引渡時の状況を確定し、また、現況を重要事項説明書で説明することが重要です。

【中古物件売買の場合の手順】

隣人が異常行動をする場合のⅢ 媒介業者の告知義務について
Q3 隣人が異常行動をする場合（騒音、奇声を発する、他人を中傷してまわる等）の媒介業者の告知義
務と告知方法を教えてください。具体的に次の点について教えてください。
①「異常」行動の判断基準は？
②売主の告知義務の有無③重要事項説明書等書面に記載しなければならないか？
④宅地建物取引業法と個人情報保護法との関係

1 引渡時までに買主との内覧の徹底。
2 設備稼働状況を引渡時の「付帯設備および物件状況

この点については、「子供嫌いの隣人が嫌がらせをする」と確認書（告知書）」で確認・確定。その際、専門家によの事実は、不動産売却時に説明が必要とした事例（大阪高裁

る調査によらなければ明らかにならない不明事項は、「不平成16年12月2日判決、判例時報1898号64頁、判例タイムズ

明。ただし、専門家による調査が未了」と明記しておく。

1189号275頁、金融・商事判例1223号15頁）があります。

3 重要事項説明でも以上の点を十分説明する。ただし、事案は、隣人が大の子供嫌いでトラブルを引き起こすことを業者の立場で知った重要事項は説明しなければならな知らされずに住宅を購入させられたとして、大阪府池田市の男い（宅建業法47条）。また、買主から依頼を受けた宅建性が、売主と仲介業者に、購入費など約2,800万円の損害賠

業者は、売主の言動や告知書だけでは調査不十分とい償を求めた訴訟の控訴審判決が2004年12月2日大阪高裁でう上記の判例もあるので留意されたい。

ありました。
「重大な不利益をもたらすおそれがある事項を十分4 事案に合わせて上記のような特約を検討する。に説明しなかった」と認定し、請求を棄却した一審判決を変更し、隣人がいることで不動産価値が少なくとも2割減ったとして被告側に456万円の支払いを命じました。

建物価格0円の場合のⅡ 瑕疵担保責任は？
Q2 建物の価格を0円とすれば、瑕疵担保責任を免れることはできますか？

原告は幼い子供3人を含む5人家族で、2002年3月に被告業者の仲介で兵庫県宝塚市内の中古住宅を2,280万円で購入しましたが、同年6月に引っ越しの下見に行った際、隣人が「あんたのガキ、うるさいんじゃ」「追い出したるわ」などと発言し、ホースで水をまいて新居内を水浸しにするなどしたため、警察官を呼ぶ騒ぎとなり、原告は入居を断念しました。

残念ながら建物の価格を0とするだけでは瑕疵担保責任は免判決は、売主も幼い子供2人がいて、99年に同住宅を購入しれないと思います。人為的に土地の価格に振り替えることも可た後に嫌がらせを受けていた事実があり、契約を結ぶ際に「うる能であり（浦和地裁川越支部平成9年8月19日判決、判例タイさいと言われたことはあるが、今は特に問題はない」などと伝え

ムズ960号189頁）、建物が存在し、建物が存在する限り建物ただけで、説明が不十分だったと認定し、仲介業者については、価格が0ということは、ありえないからです（税務当局の見解でも物件報告書に「騒音などで隣人から苦情がある」と記したものの、あります）。

売主の説明以上のことを伝えなかったのは買手に対する説明それではどのように対応すべきかですが、もし、買主が購入後義務違反にあたると判示しました。

直ちに取り壊すというのであれば、その旨を契約書に明記してお損害については、売主が約2年半暮らしており、「居住できなくことでしょう。Q1で紹介した東京地裁判例も買主が居住目的いとまでは認められない」と判断し不動産価値の減価分だけをで売買をしていることで、「居住の安全性」が瑕疵の基準になる認めたものです。としているからです。
また、居住目的の売買であってもQ1で解説したように内覧を徹底し、瑕疵をできるだけ表に出すことと、さらに、それだけの瑕
14 Dec. 2008 Realpartner

では、具体的な質問項目について解説します。

①「異常」行動の判断基準は？
上記判例によると、「Aが迷惑行為を行う可能性が高く、その84 号
第●程度も著しいなど、購入者が当該建物において居住するのに支障を来すおそれがあるような事情」としています。

全宅連・全宅保証ホームページから売買契約書、重要事項説明書等の書式がダウンロードできます②売主の告知義務の有無
上記判例によると、本判決は、売主の説明義務違反の点については「売主が買主から直接説明することを求められ」かつ「その事項が購入希望者に重大な不利益をもたらすおそれがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される場合」には、売主は、信義則上、当該事項について「買主を誤信させるような説明をすることは許されない」として、売主の契約締結の場での説明は、最近は隣人Aとの間でまったく問題が生じていないという誤信を買主に生じさせたと判断しました。

③重要事項説明書等書面に記載しなければならないか？
隣人のプライバシーにあたることをどこまで公式の重要事項説明書に書くのかは現場での判断では迷うところでしょう。
URL http://www.zentaku.or.jp/

上記判例は、元付け業者の責任を論ずるにあたり、「宅地建物取引業者が説明義務を負う相手方は『宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者』と規定さも信頼利益を賠償すべき法的責任があります。仮に知っていたれていること（宅地建物取引業法35条1項、47条1項1号）、買場合には契約上の履行利益が問われることになります。

主と客付け業者との利害は相反する側面があり、現に本件売買それに対して、媒介業者の責任は調査・説明義務違反という契約の締結に関しても、客付け業者の担当者であるTは、本件過失責任です。判例・通説は、この調査・説明義務違反の注意

売買契約が流れることをおそれて3月3日午前の件、すなわち、本義務について2つの領域で基準を分けています。

件不動産の購入希望者とともに本件不動産を訪れ、同購入希判例等を検討すると、媒介契約の有無に関わらず、①取引当望者に本件不動産の内覧をさせた際、本件隣人は『うるさい』と事者の同一性や代理権の有無、目的物件の権利関係、法律苦情を言い、同購入希望者が本件不動産を購入する話は流れ上の制限の調査等宅地建物取引業者としての専門性に対応たことを説明しなかったこと、元付け業者の担当者Kは客付け業する事項については高度な注意義務を負い、②目的物件の物者の担当者Tが3月3日午前の件を控訴人に説明していない様理的瑕疵のように、宅地建物取引業者としての専門外の事項、子であると考えていたことに照らすと、元付け業者の担当者Kが別途専門家の鑑定が必要な事項については高度の注意義務

客付け業者の担当者Tに対して、3月3日午前の件を控訴人にを負わず、一般的な業務上の注意義務を負うに留まる、とされる伝えるよう連絡したことによって元付け業者の説明義務が尽くさ傾向にあります。

れたとはいえない」としており、必ずしも明確ではありませんが、説また、売主と媒介業者の二者の責任関係について判例は、「売明内容を明確にするためには何らかの書面化はすべきと思います。

主と仲介人との説明義務違反により、売買契約が解除となり、④宅地建物取引業法と個人情報保護法との関係

売主として買主に対して負うべき債務不履行に基づく損害賠

重要事項説明義務がある場合には、個人情報保護法23条1

償義務と、仲介人が買主の被った損害を賠償すべき不法行為

項1号の「法令に基づく場合」に該当し本人の同意は必要あり責任との関係は、売主と仲介人がそれぞれの立場において買ません。

主が被った損害を填補すべきいわゆる不真正連帯債務の関係にあるものというべきである」としています（大阪高裁昭和58年

売主の瑕疵担保責任とⅣ 媒介業者への責任追及について
Q4 売主に「瑕疵担保責任」があるとされた場合、媒介業者への責任追及の可能性については、瑕疵の内容によって異なりますか？ また、媒介業者にも責任があるとされた場合、売主と媒介業者の責任の範囲はそれぞれどこまでで、二者の責任関係はどうなりますか？

7月19日判決、判例時報1099号59頁、判例タイムズ512号
137頁）。

ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会

売主の瑕疵担保責任は、いわゆる無過失責任で、瑕疵の事
実を知らなくても、また、瑕疵の発生について関与していなくて紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
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