Vol.484
平成29年4月15日発行

おもな内容
宅建業法の一部を改正する法律等の施行について…… 2
11月新設住宅着工 ……………………………………… 6
協会からのお知らせ……………………………………… 7
多治見市からのお知らせ………………………………… 8
身近な法律相談…………………………………………… 9
不動産取引判例集………………………………………… 10
協会の動き・支部だより・会員の異動 ……………… 12

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2

宅地建物取引業法の一部を改正する法律及び関係法令の施行について
宅地建物取引業法の一部を改正する法律が、平成２９年４月１日（一部の規定については平成
３０年４月１日）より施行されるに伴い、宅地建物取引業者営保証金規則の一部を改正する省令
が平成２９年３月２４日に、宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令及び標準媒介契約
款の一部を改正する件等が平成２９年３月２８日に公布され、平成２９年４月１日（一部の規定については平成３０年４月１日）から施行されました。
これらの改正を踏まえ、宅地建物取引業法の解釈・運用考え方の一部が改正され、平成２９年
４月１日（一部の規定については平成３０年４月１日）より施行されましたのでお知らせします。
なお、改正等の詳細につきましては、国土交通省ホームページ（http://www.mlit.go.jp/totiken
sangyo/const/sosei̲const̲tk3̲000132.html）をご覧ください。
◎

宅地建物取引業法の改正内容（平成２９年４月１日施行分）⑴ 宅地建物取引業の業務の適正化及び効率化① 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。（法第３４条の２第８項関係）②①の規定に反する特約は、無効とする。（法第３４条の２第１０項関係）③

宅地又は建物の取得者又は借主となる者が宅地建物取引業者である場合における重要事項の説明については、説明を要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りる。
（法３５条第６項関係）⑵

営業保証金制度及び弁済業務保証金制度の改善①

宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をし、その取引により生じた債権に関し、営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅地建物取引業者を除く。
（法
第２７条第１項及び第６４条の８第１項関係）② 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者が宅地建物取引業者である場合は、営業保証金を供託した供託所等についての説明を不要とする。（法第３５条の２関係）⑶ 宅地建物取引士等に対する研修の充実 （略）⑷ 従業者名簿の記載事項の変更
宅地建物取引業者が事務所ごとに備えるべき従業者名簿の記載事項から、住所を削除する。
（法第４８条第３項関係）⑸

経過措置① 平成２９年４月１日前に宅地建物取引業者との宅地建物取引業に関する取引（以下「宅地建物取引業に関する取引」という。）がされた場合におけるその取引により生じた債権に係る営業保証金の還付及び弁済業務保証金の還付については、⑵①の規定にかかわらず、なお従前の例による。
（附
則第２条第１項関係）②⑴①の規定は、平成２９年４月１日前に締結された宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約（以下「媒介契約」という。）については、適用しない。（附則第２条項関係）③

平成２９年４月１日前に締結された媒介契約については、⑴②の規定にかかわらず、なお従前の例による。（附則第２条３項関係）◎

宅地建物取引業法施行規則の改正内容（平成２９年４月１日施行分）⑴ 様式の改正①

従業者名簿
法第４８条第３項を踏まえ、従業者名簿の様式を規定する別記様式第８号の２を改正する。
（別記様式第８号の２関係）

3◎

標準媒介契約約款の改正内容（平成２９年４月１日施行分（抜粋））一

標準専任媒介契約約款⑴

専任媒介契約書
専任媒介契約書

１

成約に向けての義務
一・二 （略）三乙は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対し、遅滞なく、その旨を報告します。

四 （略）

(新設)
三

備考
※１ （略）※２ 宅地建物取引業法第３４条の２第９項に定める頻度（２週間に１回以上）の範囲内で具体的な頻度を第８項記入すること。
※３・４ （略）２〜６ （略）⑵

専任媒介契約約款
専任媒介契約約款（宅地建物取引業者の義務等）
第４条

乙は、次の事項を履行する義務を負います。

一・二 （略）三

目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対して、遅滞なく、その旨を報告すること。

四・五 （略）

(新設)
三・四

２ （略）
（反社会的勢力の排除）
第17条
一

(新設)

甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の事項を確約します。

自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下これらを総称して「反社会的勢力」といいます。）でないこと。
二

自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。
）が反社会的勢力

でないこと。
三

反社会的勢力に自己の名義を利用させ、専任媒介契約を締結するものでないこと。

四専任媒介契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
イ

相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

ロ

偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

２ 専任媒介契約の有効期間内に、甲又は乙が次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、専任媒介契約を解除することができます。
一

前項第１号又は第２号の確約に反する申告をしたことが判明した場合

二

前項第３号の確約に反し契約をしたことが判明した場合

三

前項第４号の確約に反する行為をした場合

３ 乙が前項の規定により専任媒介契約を解除したときは、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（既に約定報酬の一部を受領している場合は、その額を除いた額とします。なお、この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を違約金として請求することができます。
第18条 （略）二第17条

標準専属専任媒介契約約款⑴

専属専任媒介契約書
専属専任媒介契約書

１

成約に向けての義務
一・二（略）

4

三乙は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対し、遅滞なく、その旨を報告します。

四 （略）

（新設 )
三

備考
※１ （略）※２ 宅地建物取引業法第３４条の２第９項に定める頻度（１週間に１回以上）の範囲内で具体的な頻度を第８項記入すること。
※３・４ （略）２〜６ （略）(2) 専属専任媒介契約約款
専属専任媒介契約約款（宅地建物取引業者の義務等）
第４条

乙は、次の事項を履行する義務を負います。

一・二 （略）三

目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対して、遅滞なく、その旨を報告すること。

四・五 （略）( 新設 )
三・四

２ （略）（反社会的勢力の排除）( 新設 )

第16条 （専任媒介契約約款第17条と同文（同条中「専任媒介契約」は「専属専任媒介契約」に）
第17条 （略）三第 16 条標準一般媒介契約約款⑴

一般媒介契約書
一般媒介契約書

３

成約に向けての乙の義務( 新設 )

一乙は、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。

二乙は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対し、遅滞なく、その旨を報告します。

４

媒介に係る乙の業務

３

乙は、３に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。

( 新設 )

一〜四 （略）
５〜９（略）

４〜８(2) 一般媒介契約約款
一般媒介契約約款（宅地建物取引業者の義務等）
第５条

乙は、次の事項を履行する義務を負います。
契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力すること。

二

目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対して、遅滞なく、その旨を報告すること。

２

一( 新設 )

乙は、前項に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。
一〜五 （略）（反社会的勢力の排除）( 新設 )

第18条 （専任媒介契約約款第17条と同文（同条中「専任媒介契約」は「一般媒介契約」に）
第19条 （略）第 18 条5◎

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の改正内容（平成２９年４月１日施行分（抜粋））

第３４条の２関係（略）
１・２ （略）
３ 標準媒介契約約款について⑶ 標準媒介契約約款の運用について① 宅地建物取引業者の成約に向けての義務について
専属専任媒介契約及び専任媒介契約の依頼を受けた場合には専属専任媒介契約及び専任媒介契約の依頼を受けた場合には、成約へ向けて積極的に努力するに当たって、具体的に行う措置（指定流通機構への登録のほか、広告、他の宅地建物取引業置（指定流通機構への登録のほか、広告、他の宅地建物取引業者との連携等）を依頼者に明示することとする。
イ （略）ロ 売買又は交換の申込みがあったときの報告について
購入申込書等の売買又は交換の意思が明確に示された文書による申込みがあったときは、依頼者に対して遅滞なく、その旨を報告することとする。依頼者の希望条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある。
ハ （略）②〜⑩ （略）
４〜７ （略）第３５条第１項第８号関係
建築条件付土地売買契約について
宅地建物取引業者が、いわゆる建築条件付土地売買契約を締結しようとする場合は、建物の工事請負契約の成立が土地の売買契約の成立又は解除条件である旨を説明するとともに、工事請負契約が締結された後に土地売買契約を解除する際は、買主は手付金を放棄することになる旨を説明することとする。なお、買主と建設業者等の間で予算、設計内容、期間等の協議が十分に行われていないまま、建築条件付土地売買契約の締結と工事請負契約の締結が同日又は短期間のうちに行われることは、買主の希望等特段の事由がある場合を除き、適当でない。
第３５条第１項第１４号関係法第３５条第１項第１４号の省令事項（規則第１６条の４の３）について宅地の売買又は交換の契約に当たっては以下の１から３を、建物の売買又は交換の契約に当たっては１から６までの事項を、宅地の貸借の契約に当たっては１から３まで及び８から１３までの事項を、建物の貸借の契約に当たっては１から５まで及び７から１２までの事項を説明することとする。
１から４ （略）５ 建物の耐震診断の結果について（規則第１６条の４の３第５号関係）
次の書類を別添することとして差し支えない。
・ 住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価書の写し（当該家屋について平成１３年国土交通省告示第１３４６号別表２−１の１−１耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価を受けたものに限る。）
・ 租税特別措置法施行規則に規定する国土交通大臣が財務大臣と協議して定める書類又は地方税法施行規則に規定する国土交通大臣が総務大臣と協議して定める書類であって所定の税制特例を受けるために必要となる証明書（耐震基準適合証明書、住宅耐震改修証明書、固定資産税減額証明書又は耐震改修に関して発行された増改築等工事証明書）の写し
・ 指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が作成した建築物の耐震診断結果報
告書の写し
・ （略）
６〜 13（略）第７５条の２関係
宅地建物取引士等の宅地建物取引業の業務に従事する者が、不動産取引に関連する制度やサービスに関する最新の知識及びこれを消費者に対して適切に説明や提案をすることができる能力を効果的かつ効率的に習得することができるよう、宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人は、その組織力を活かし、法令、金融等の不動産取引に関連する多様な分野に係る体系的な研修を実施するよう努めるものとする。なお、
宅地建物取引業者を間接の社員とする一般社団法人とは、宅地建物取引業者を社員とする一般社団法人が社員である一般社団法人を指す。

( 新設 )

ロ( 新設 )( 新設 )( 新設 )

6

１月新設住宅着工
国土交通省がまとめた1月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比0.2%減の2万228戸と12カ月ぶりの減少となったものの、貸家が同12.0%増の3万1,684戸と15カ月連続の増加、分譲住宅でも同27.3%増の2万4,061戸と2カ月連続の増加となったため、1月の新設住宅着工戸数
全体では、同12.8%増の7万6,491戸と7カ月連続の増加となった。着工床面積は、同14.5%増の625万5千㎡となり、7カ月連続の増加となった。
着工戸数の季節調整済年率換算値は、同8.4%
増の100万1千戸となり、4カ月ぶりの増加となっなったため、中部圏全体では同0.1%減の7,741戸となった。

た。持ち家では、民間資金分が同0.2%減の1万

近畿圏では、持ち家が同3.2%増の2,688戸、7,686戸と11カ月ぶりの減少、公的資金分でも貸家が同18.9%増の4,783戸、分譲住宅でも同

同0.1%減の2,542戸と4カ月ぶりの減少となっ2.2%増の3,879戸と全利用関係別で増加となったため、全体でも減少となった。

たため、近畿圏全体では同7.8%増の1万1,409

貸家では、公的資金分が同24.6%減の2,196戸となった。

戸と3カ月連続の減少となったものの、民間資金

建築工法別では、戸建て系商品を中心とする分が同16.2%増の2万9,488戸と15カ月連続のプレハブの持ち家が同6.8%減の3,547戸、貸家増加となったため、全体でも増加となった。

が同2.6%減の7,516戸、分譲住宅でも同19.3%

分譲住宅では、マンションが同56.2%増の1減の288戸と減少となったため、全体では、同万3,098戸と2カ月連続の増加、戸建て住宅でも4.1%減の1万1,396戸と2カ月連続の減少となっ

同4.9%増の1万863戸と15カ月連続の増加とた。

なったため、全体でも増加となった。

2×4では、持ち家が同6.6%増の2,260戸、貸岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、持ち家 が 同2.0%増 の4,901戸、分 譲 住 宅 で も 同

家が同10.7%増の445戸、貸家が同42.9%増の6.6%増の1,129戸と増加となったため、全体で223戸、分譲住宅でも同3.8%増の189戸と増加

は、同4.0%増の8,308戸と7カ月連続の増加ととなったため、岐阜県全体では、同15.9%増のなった。

858戸と2カ月連続の増加となった。
●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）

三大都市圏をみると、首都圏では、持ち家が家が同21.4%増の1万2,983戸、分譲住宅でも同100

都圏全体では同25.5%増の3万1,700戸となった。
中部圏では、貸家が同5.3%増の2,775戸と増加となったものの、持ち家が同3.6%減の3,207
戸、分譲住宅でも同5.6%減の1,676戸と減少と前年同月比（伸び率）
着工戸数

15.0
10.0

80

5.0
0

60

︵前年同月比︶（千戸）︵着工戸数︶

同1.5%減の4,464戸と減少となったものの、貸42.1%増の1万4,212戸と増加となったため、首

（％）

120

▲5.0
40

▲10.0
▲15.0

20

▲20.0
0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1 （年・月）7

infomation

インフォメーション

協 会 か ら の お 知 ら せ
不動産市況ＤＩ調査へのご協力のお願い
本会では不動産流通の活性化及び安心・安全な不動産取引を図るため、(公社 )岐阜県不動産鑑定士協会と共同で不動産市場の推移に関する実感と、この先半年の予測について、毎年４月と１０
月に会員業者に対するアンケート調査を実施し、調査結果を宅建協会のホームページ及び報道機
関等を通じて公表しています。
この度、平成２９年４月時点のアンケート用紙を会員の皆様へお送りしておりますので、同調査の趣旨をご理解頂き、アンケートへのご協力をお願いします。

宅建業法改正に伴う対応について
宅建業法改正により、「従業者名簿の記載事項から住所欄を削除（現在の名簿は閉鎖し１０年間保存）」、「宅建業者間取引における重要事項説明書は説明を省き交付のみで足りる」、「弁済に関する認証申出人の範囲から宅地建物取引業者を除外」、「標準媒介契約約款の改正（依頼者への報告義
務・反社会的勢力の排除条項の追加）」等が平成２９年４月１日より施行されています。
会員の方には、平成２９年度不動産市況ＤＩ調査票送付の際に、従業者名簿（新様式）・全宅連版「重要事項説明書の書き方（追補）」を同封させて頂いておりますので対応方お願いします。また、標準媒介契約約款の改正に対応した媒介契約書は、全宅連会員専用サイトからのダウンロード・本
支部事務所での用紙頒布をご利用ください。
なお、平成２９年４月１日の改正法の施行に伴う「重要事項説明書」の改訂はありません。

「業務研修受講済店ステッカー」の配布について
平成２８年度、年３回開催する県下統一研修会を全て受講（各回において、代表者又は協会届出の政令使用人、専任の宅地建物取引士のいずれかの方が受講）された事業所に対し「業務研修受講
済店ステッカー（店頭用）」を配布する旨ご案内しておりました平成２８年度配布対象事業所が３１３社となりましたのでお知らせします。
なお、対象事業所には、本号にステッカーを同封しましたのでご査収ください。

8

多 治 見 市 か ら の お 知 ら せ〜「多治見市空き家再生補助事業」の対象要件を拡大しました〜
多治見市では、空き家のリフォームや取壊し（建替えが条件）に対する補助制度である「空き家再生補助事業」の対象要件を平成２９年４月より拡大しました。
なお、詳細につきましては、多治見市担当課へお問い合わせください。
区
地

分
域

対象区分

従

前

モデル地区３地区内の空き家※

戸建て住宅のみ

見直し後
市街化区域内の空き家
戸建て住宅及び分譲マンション
（追

※

加）

子育て世帯（中学校卒業前の子と同居し①子育て世帯ていること）②新婚世帯（追加）【住所要件は子育て世帯のみ】

住所要件
※申込時

①市外在住者（条件は従前と同じ）

市外在住者
※

市外居住期間が、継続して１年以上あることが条件②市内在住者（追加）申込時から遡って１年以内に転入した方で、かつ、転入前の住所地での居住期間が１年以上ある方

他補助金

耐震診断、耐震補強、バリアフリー補

岐阜県が実施する「空き家改修事業」ととの併用

助以外は不可の併用可①子育て世帯 … １００万円

補

助

上 限 額

７５万円＋
（子の数×２５万円）②新婚世帯 … ７５万円
（子どもがいる※など諸条件を満たす場合、子育て世帯

対象は子育て世帯のみでの申請も可）そ の 他〇

耐震補強工事を行う場合、同工事によ耐震補強工事で耐震基準を満たす事がり耐震基準を満たした後にリフォーム

明らかな場合、補助事業の同時申請及工事を行う

び工事の同時施工が可能

その他要件等

・空き家の期間が１年以上で、かつ、築１０年以上である物件
・対象物件の所有者となり、かつ、リフォーム等の事業実施後に居住すること
・市税等の滞納がなく、反社会的勢力等でない者【問い合わせ先】 多治見市都市計画部都市政策課
ＴＥＬ

０５７２−２２−１３２１
（直通）

9

身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

使用者（会社の代表者等）の責任について
最近、暴力団の組織トップの組長（Ａ）も使用者に該当するとして、傘下にある組の組員（Ｂ）によるみかじめ料（縄張り内での営業を認める対価もしくは用心棒代）の徴収につき、それが不法行為にあたりＢのみならずＡにつき使用者としての賠償責任を認める判決が出されました。これを機会に不法行為における使用者責任について述べます。
１．不法行為における使用者責任とは何か
２．経営者はどういう根拠に基づいて従業員の不法行為につき責任を負うのか
３．どういう場合に責任を問われるか
４．何故暴力団の組織トップの組長も使用者責任を負わされたのか
１．例えば喫茶店（経営者Ａ）の店員Ｂが、コーヒーを飲みに来た客Ｃと代金の支払についてもみ合い、ＢがＣを殴り、傷害を負わせた。
刑事事件の話はさておくとして、民事上、ＢがＣを殴るという不法行為をおかしていて、Ｃに生じた損害につきＢが賠償責任を負うことがあります（民法７０９条）。
ところがＢが無資力の場合にはＣが救済されない事態も生じます。そこで直接の加害者Ｂが使用
者（経営者でありＢの雇用主）であるＡのために仕事をしていたという点を捉え、Ｃは、Ｂとは別にＡ（法人の場合もあります）の責任を問いうる制度を設けました。これを不法行為における使用者責任といいます（民法７１５条）。
この様にＡが雇用している従業員Ｂが業務等に関連して第三者Ｃに不法行為をはたらいた場合、被害者である第三者Ｃに生じた損害につきＢは勿論のこと、
Ａも賠償責任を負うというものです。
２．何故に経営者が従業員の不法行為についてまで責任を負うかと言えば、分かりやすく言えば従業員を介して利益を得ている以上、事業の執行に関連して生じた損失も経営者に帰するという理屈に基づいています。
３．上記使用者責任が認められるためには①雇用者の関係（ＢはＡの営む喫茶店の店員）にある者（Ｂ）
が、②事業の執行について（ＢがＡの仕事に従事していた）、③不法行為（Ｂにつき不法行為が成立する）をなしたことが必要です。
そして使用者Ａは「被害者（Ｂ）の選任及びその事業の監督について相当の注意をした」こと又は「相当の注意をしても損害が生ずべきであった」ことを立証しない限り責任を免れません。
４．事案は名古屋市で飲食店を経営していた女性に対し、平成１０年から２２年までの１２年間、暴力団員が毎月３万〜１０万円のみかじめ料の支払いを求め、総額で１０８５万円を徴収したというものです。女性が飲食店経営を辞めた後に、当該暴力団員（Ｂ）と組織トップの組長（Ａ）に対し、
１０８５万円及び慰謝料請求を含め総額１７００万円余りの賠償請求を求めて訴えを提訴しました。
判決は「みかじめ料の支払につき、暴力団の威力を利用し畏怖させて自由な意思決定を阻害し財産を侵害した」として、まずＢの不法行為を認定しました。
そして組織トップの組長Ａについて「下部組織の構成員（Ｂ）を、直接間接の指揮監督の下、（暴力団の）資金獲得活動に従事させていた」として民法上の使用者責任を認定しました。その結果としてＢのみならずＡに対しても、１０８５万円全額と精神的苦痛に対する慰謝料を損害とし、合計で１３５５万円を支払うよう命じました。
使用者責任は通常、会社の代表者とその社員、個人営業主とその従業員の間にて、認定されるのが通常です。しかし、暴力団の組織トップと傘下の組の組員との間にも使用者関係の存在を認め、組員によるみかじめ料の徴収も事業の執行にあたるとして、組織のトップの人物にも民法上の使用者責任を認めたものです。
以上

10

判例集

不動産取引
判例集

宅建業者が、締結された不動産売買契約において売買交渉から排除されたとして売主と買主に対し、仲介報酬の支払を請求した事案において、媒介契約の成立が認められず、また媒介（仲介）行為をしたとは認められないとして、請求が棄却された事例（東京地裁 平成24年12月19日判決）【事案の概要】Ｙ１（被告：宅建業者）所有不動産とＹ２（被告：宅建業者）所有不動産は隣接しており、Ｙ１とＹ２の間で、平成22年１月頃まで、各不動産を単独事業あるいは共同事業等どのようにするか検討が行われたが、合意に達しなかった。
平成22年３月初旬、Ｘ（原告：宅建業者）は、Ｙ１より所有不動産が売却対象になっている情報を入手し、Ｙ２に売却活動を行うことの了解を得た。
同年４月７日、Ｘは、
Ｙ２に対して、Ｙ１の売却の意向を伝えたところ、Ｙ２よりＹ１との面談期日の調整を依頼された。
同年５月17日、Ｘが同席しＹ１とＹ２の間で交渉が行われたが、Ｙ１から提示された売却希望価格に対し、Ｙ２からは買取価格の提示はなかった。
同年６月15日のＹ１とＹ２の間での交渉においてもＹ２より具体的な買取価格の提示はなかった。
その後Ｙ２は、同社所有不動産を単独で事業化する方針であったが、同年11月１日、Ｙ２の社内会議で、本件各不動産についてＹ１と共同事業化に向け協議を始めることに決定した。
平成23年４月25日、Ｙ１とＹ２の間で本件各不動産について、等価交換に関する基本協定、土地売買契約が締結された。
Ｘは、Ｙ１とＹ２それぞれに対し、媒介契約が成立している、また、Ｘが仲介して尽力した結果、売買契約が成立したにもかかわらず、売買交渉から排除されたとして、民法130条（条件の成就の妨害）及び商法512条（商人の行為の有償性）に基づき、Ｙ１、Ｙ２それぞれに金１億6858万8000
円の仲介報酬、遅延損害金の支払いを求めて提訴した。
【判決の要旨】
裁判所は、次のように判示して、Ｘの請求を棄却した。
⑴

ＸとＹ１の間での売却媒介契約の成立の可否について
Ｘは、これまでＹ１がＸの仲介した不動産を買い取る買取媒介契約を締結したことがあるが、その際にも最終的に売買契約等が成立する段階で媒介契約書が作成され、所定の報酬が支払われてきた。本件のＹ１所有不動産の売却媒介については、これまで行われてきたような媒介契
約は作成されていない。
平成22年３月初旬にＸがＹ１より、所有不動産の売却を依頼された段階では、売却を媒介するについての売却条件、仲介報酬に関する事項等の定めがないことから、不動産業者同士の情報交換にすぎなく、Ｙ２に売却を働きかけることを承諾したことについても営業活動の１つに過ぎず、ＸとＹ１の間に売却媒介契約が成立したとは認められない。

⑵

ＸとＹ２の間での買取媒介契約の成立の可否について
Ｘは平成22年４月７日のＹ２との面談で買取媒介契約が成立したと主張しているが、この11

日はＹ２よりＹ１との面談期日の調整を依頼したにすぎず、また、平成22年５月17日、
Ｙ１とＹ２の間で行われた交渉についても、
Ｙ１に対する価格提示もないことから、ＸとＹ２の間の買取媒介契約の成立は認められない。
⑶

Ｘの仲介活動について
Ｘは、平成22年５月17日に行われたＹ１とＹ２の間の交渉の席に立ち会っているが、同日の交渉は、
Ｙ１・Ｙ２いずれも担当者間での交渉にすぎない上、Ｙ１側の担当者より提示した60
億円での単純売買についてのＹ２からの価格提示はなく、同日の交渉で、Ｙ１とＹ２の間に売買契約が成立するために、Ｘが仲介活動をしたとは認められない。
Ｘは、平成22年６月15日に行われたＹ１とＹ２の間の交渉に立ち会っているが、同日の交渉においてもＹ１・Ｙ２担当者同士の交渉にすぎず、
Ｙ１の売却希望価格に対するＹ２からの価格提示はなかった。Ｘは同日にＹ１とＹ２の間で、売買契約及び等価交換の基本協定について合意したと主張するが、合意が成立したとは認められない。その後、
Ｘは、本件各不動産についてＹ１・Ｙ２との売買交渉をしていない。
以上から、Ｘの主張する媒介契約の成立、売買契約に関し仲介行為をしたとも認められない。
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

本件は、媒介契約書が未作成であること、交渉経過等から黙示の媒介契約の成立は認められないとされた事例である。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

媒介契約書未作成であっても、媒介契約の成立及び仲介報酬請求が認められた判例はあるが、本件では宅建業者が交渉の場に数回立ち合い、資料を売主から入手し買主に交付したに留まり、取引物件の権利関係等の調査、取引条件の交渉等、契約締結に至るまでの調整を斡旋、尽力する等、契約の成立に向けて積極的な努力が行われておらず、媒介行為として要求される行為が成されていないことが裁判所の判断根拠と思われる。
本件は、媒介行為とは、宅建業者が売買物件や買手などをみつけ、代金の額、引渡しの時期等の契約条件の交渉をとりもつことによって、売手と買手が売買契約を締結するように誘引することが中心的な役務であり、宅建業者が売買の成立に向けて媒介行為をしたのでなければ、報酬請求権は発生しないということ、また、紛争防止の観点からも、宅建業者は宅建業法上34条の２に基づく書面の交付義務を遵守することが再認識された事案である。
なお、宅建業者の請求が容認された事例（平成25年７月３日判決 東京地裁）も併せて参考とされたい。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

免許更新の手続きはお早めに！！
免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

12

協

会

動

の

３月１日

・宅建ぎふ№４８４発行

・全宅連第３回政策推進委員会

３月１６日

東京：箕浦会長出席

・弁護士相談

３月２日

３月１７日

・第７回常任理事（常任幹事）
会

・下期基礎教育研修会

報告事項⑴

入退会状況について⑵

宅地建物取引業法の改正に伴う対応にき

岐阜産業会館

ついて協議事項⑴

平成29年度事業計画・収支予算（案）
に
ついて

３月６日
・(公社)中部圏不動産流通機構第４回理事会
志摩市：箕浦会長出席・東海公取協第４回岐阜地区調査指導委員会
協議事項⑴

広告表示に関する一般調査（１１月〜１月）について⑵

平成２９年度事業計画・予算（案）につ・平成２９年度第１回試験事務説明会
東京：加納事務局長出席
３月２１日
・第３回苦情解決業務委員会
協議事項⑴

苦情解決申出「２８−４号」
について

３月２２日

いて

・全宅管理第５回理事会

３月９日

東京：東常務理事出席

第３回県下統一研修会（岐阜地区）
３月１０日
第３回県下統一研修会（西濃地区）
３月１３日

３月２３日
・全宅連全宅保証第５回理事会
東京：箕浦会長、加納事務局長出席
第３回県下統一研修会（飛騨地区）

岐阜県都市計画審議会

３月２４日

岐阜市：林副会長出席

・士業連絡協議会「何でも相談フェア」

３月１４日
・第２回苦情解決業務委員会
協議事項

・岐阜県士業連絡協議会第２回協議会
岐阜市：箕浦会長、山本・林副会長、
畑佐常務
理事出席

⑴

苦情解決申出「第２８−２号」
について

３月２７日

⑵

苦情解決申出「第２８−３号」
について

・東海不動産公正取引協議会理事会

３月１５日
・第５回理事会

名古屋市：箕浦会長、山本・林副会長出席

13

支

だ

部

岐阜中支部
３月１４日
巡回相談(岐阜市役所)
３月２１日
巡回相談(岐阜市役所)
３月２２日
第１０回幹事(監査)会

会

３月１１日
六士協議会研修会
３月１２日
無料相談会(池田町中央公
民館)
無料相談会（垂井宿旧旅籠
長浜屋）
３月２３日
不動産無料相談会総括会議
３月３１日
大垣市都市計画部との協議会

３月２２日
第２回支部研修会
３月２８日
巡回相談(岐阜市役所)
３月３０日
行政懇談会担当者会議
岐阜北支部
３月７日
巡回相談(岐阜市役所)
３月８日
第３回空き家バンク推進委
員会
３月３０日
第４回空き家バンク推進委
員会

岐阜南支部
３月１日
巡回相談(各務原市役所)
３月９日
入会審査会
３月１４日
第３回広報担当会議
３月１５日
第４回広報担当会議「宅建ぎふみなみ」Vol.18
発行
巡回相談(羽島市役所)
３月１６日
第３回流通促進委員会
第４回人材育成委員会
羽島商工会議所「企業フェア」
参加会議
３月１８日
羽島商工会議所「企業フェア」

中濃支部
３月７日
巡回相談(美濃市福祉会館)
３月１４日
巡回相談(関市総合福祉会
館)

西濃支部
３月２日
第７回幹事(監査)会
３月３日
新規入会者事務所調査
３月８日
入会審査会
３月９日
無料相談会(養老町中央公
民館)

の

員

り

よ

東濃支部
３月１０日
支部研修会
飛騨支部
３月９日
三役・総務委員長会

異動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

商号又は名称

代 表 者（政令使用人）専任の宅建取引士

阿

阿

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒【岐阜中支部】⑴ 4931
29. 2. 9

ア ス キ ー ホ ー ム ㈱

部

真

明

部

真

明

058-240-7076

岐阜市芋島2-3-3

500823414【岐阜南支部】㈱

大⑺417928. 8.21

ア

イ

計

會

田

貞

光

各務原モデル店

ダ

設

(山

本

雅

仁)

ジ

藤

本

和

孝

代

表

小

塚

規

行

050-3173-2488
各務原市入会町3-116
050-3153-3539

5040833

藤

本

拓

希

0575-46-3165 関市武芸川町宇多院
0575-46-2816 1258-2

5012607【中濃支部】⑴ 493029. 2. 7

退
支

会

㈲

フ

モ

ト

者

部

商

号

岐阜中

徹

明

不

岐阜中

㈲

西

岐阜中

八

創

岐阜中

レ

ン

ダ

岐阜南

㈱

小

石

岐阜南

者

事務所所在地

備考

頁

動

産

大 橋 敏 之 岐阜市徹明通4-5-1

廃

業

11

動

産

西 野 峰 子 岐阜市伊奈波通2-9

解

散

11

設

㈱

吉 村 正 義 岐阜市熊野町33-2

廃

業

12

不

動

産

蓮 田 忠 弘 岐阜市桜通4-4-1

期間満了

13

不

動

産

小 石 良 夫 岐阜市西川手1-103

廃

業

16

セフリーファーム住宅

柴 山 晴 司 各務原市各務おがせ町2-152

廃

業

22

岐阜北

丸

永

建

設

㈱

永 井 秀 樹 岐阜市旦島5-12-11

廃

業

30

岐阜北

丸

義

不

動

産

川 島 義 弘 岐阜市打越568

廃

業

30

岐阜北

ＧＥＯＣＲＥＷ合同会社

林

真 人 瑞穂市十八条742

廃

業

33

岐阜北

リ ー フ 不 動 産 販 売 ㈱本 田 吉 宏 瑞穂市馬場春雨町1-44

廃

業

33

西

濃

ミ

臼 井 俊 一 大垣市矢道町3-6

廃

業

41

西

濃

名神フドーサン・サービス川 合

尚 大垣市新田町2-919

死

亡

41

中

濃

㈱

東

東

濃

㈲

ふ

飛

騨

㈲

野

不
建

ド

リ

開

海
じ

興

業

森

さかゑ 関市武芸川町跡部1077-1

廃

業

55

動

産

藤

恵 美 恵那市大井町2087-221

廃

業

79

ジ

山 田 伸 夫 高山市岡本町2-265-1

解

散

85

不

ノ

発

ブ

変更事項（３月）
支

部

商

号

変更事項
代

表

㈲

岐阜南

㈱ ト ラ イ 不 動 産

専任取引士

岐阜南

㈱

店

専任取引士 有嶋勇治

岐阜南

㈱

本

専任取引士

岐阜南

す み れ リ ビ ン グ ㈱

岐阜南

大

丸

開

発

㈱

岐阜北

丸

永

建

設

㈱

阿

野

不

部

工

動

務

橋

産

各務原店

更

内

容

旧
西野峰子

11

渡邉義江

17
21
23

萩野満德

号 ㈱飛騨プロパティマネジメント す み れ リ ビ ン グ ㈱

商

各務原店

各務原店

専任取引士 村山英隆
代頁

新者 西野洋一

岐阜中

西

変

表

者 永井義秋

23
25

永井秀樹
30

専任取引士 永井美里

15政令使用人 石原照男
岐阜北―㈱ リ ン ク ス ホ ー ム
専任取引士

稲葉貴博

岐阜北

カ ト リ 不 動 産 ㈱ＦＡ

Ｘ 058-327-4455

058-337-1803

―

岐阜北

グ

Ｆ

Ａ

Ｘ

050-6865-6274

―

中

濃

㈱ ア ル フ ハ ウ ジ ン グ

専任取引士 熊﨑慎也

橋本英昭

60

政令使用人 浅野寛康

中村伊左弥

濃

ハートフルマンション㈱専任取引士 浅野寛康

東山真一

中

レ

イ

セ

ル

㈱

ハートフルマンション㈱

61

濃

中

濃

東

濃

ア イ ズ エ ス テ ー ト ㈱

所

東

濃

マ ル イ 不 動 産 ㈱

飛
飛
※

騨
騨

ハートフルステーション

す み れ リ ビ ン グ ㈱
可児店

中津川支店

61

専任取引士 東山真一

中

す み れ リ ビ ン グ ㈱ 61
号 ㈱飛騨プロパティマネジメント
可児店
可児店

商

〒508-0001
中津川市中津川3385-7〒509-9132
中津川市茄子川2077-475

76

専任取引士

加藤有

76

商

す み れ リ ビ ン グ ㈱在地

号 ㈱飛騨プロパティマネジメント

85

す み れ リ ビ ン グ ㈱
丸

越

商

事

㈱

専任取引士

岡崎知子

専任取引士

山越大輔

85

頁の欄は、「平成28・29年度会員名簿」の掲載ページです。「―」表示は、名簿作成後の入会者・支部移転者等です。

「訃報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

部

商

号

代表者

西

濃

名神フドーサン・サービス

川合

尚

川合

飛

騨

㈲エッチアンドシーホーム

山下

勇

山下

続柄

逝去年月日

尚

本人

平成29年３月19日

のぶ母

平成29年３月27日

逝去者「ハトマークサイト（全宅連統合サイト）」は、全宅連と宅建協会が運営するインターネット上の物
件広告サイトです。
◎ハトマークサイトに登録した物件は、「中部レインズ」へ登録ができます。
◎ハトマークサイトに公開した物件は、「不動産ジャパン」にも自動的に公開されます。
◎利用申込み等は、協会事務局までお問い合せ下さい。TEL.058-275-1551

ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２−５−３ 岐阜県不動産会館
電話番号058−275−1551
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00〜12：00 午後１：00〜４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30〜４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30〜12：00 午後１：00〜３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５−２６−５058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３−４７058-274-8899

岐阜市福光東１−２５−１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５−１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１−１−２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２−９−２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

高山市昭和町２−31−19

0577-36-1396

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
h t t p : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r . j p
平成29年3月31日現在
所属会員 1,146名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）
8833
（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

箕

浦

茂

幸

瀬

上

直

樹