令和５年地価調査結果について
令和５年10月20日
不動産鑑定士小森 洋志

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１．令和５年地価調査の概要
本調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、都道府県知事が毎年１回基準地の価格調査を実施し、その結果を公表するものである。
（１）令和５年都道府県地価調査の実施状況①対象区域及び地点数
全国４７都道府県の全域（愛知県内は５４市町村）
宅地 ２０,９４７地点（愛知県内は８８３地点）
林地
計

４３４地点（愛知県内は２０地点）
２１,３８１地点（愛知県内は９０３地点）②価格時点
令和５年７月１日③価格の判定基準地について、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、これに基づいて都道府県知事が正常価格の判定を行ったものである。

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（１）住宅地の概要
都市中心部や生活利便性の優れた住宅地では、住宅需要は堅調。都市中心部の地価上昇に伴い周辺部にも地価上昇の範囲が拡大。
生活スタイルの変化による需要者のニーズの多様化により、郊外部にも上昇の範囲が拡大している。
全国平均では０.７％の上昇、最も上昇率が高い県は沖縄県の４.９％。
（２）商業地の概要
都市部を中心に、コロナ後の人流回復を受け店舗需要は回復し、オフィス需要も底堅く推移。
インバウンドを含めた観光需要の回復により多くの観光地で地価の回復傾向がみられる。
全国平均では１.５％の上昇、最も上昇率が高い県は福岡県の５.３％。
（３）工業地の概要
ｅコマース市場が引き続き堅調であり、大型物流施設用地の需要が強く、交通アクセスに優れた物流適地等では地価上昇が継続している。

3

２．地価変動率の推移

4

（１）住宅地

東京圏の平均変動率は２.６％と３年連続上昇し、上昇率が拡大した。



大阪圏の平均変動率は１.１％と２年連続上昇し、上昇率が拡大した。



名古屋圏の平均変動率は２.２％と３年連続上昇し、上昇率が拡大した。



三大都市圏の平均変動率は２.２％と２年連続上昇し、上昇率が拡大した。

地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）の平均変動率は１１年連続上昇で、上昇率も拡大。

地方四市を除く地方圏の平均変動率は下落を続けているが、下落幅は昨年より縮小。

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（２）商業地の概要

東京圏の平均変動率は４.３％と１１年連続して上昇、上昇率が拡大。

大阪圏の平均変動率は３.６％、 ２年連続して上昇、上昇率が拡大。
名古屋圏の平均変動率３.４％、３年連続上昇し、上昇率が拡大した。

三大都市圏の平均変動率は１１年連続で上昇し、上昇率は拡大。

地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）の平均変動率も１１年連続上昇で、上昇率も拡大。

地方四市を除く地方圏の平均変動率は０.１％と、３２年ぶりに上昇に転じた。
6

３．上昇率順位表（全国） 住宅地

7

（１）大手半導体メーカ進出による影響


千歳市では元々、住宅地の供給不足が続いている中で、令和５年２月に大手半導体メーカーの「ラピダス」進出が決定以降、関連企業も含めた住宅需要が旺盛となっており、地価の高い上昇が継続をしている。
（千歳ー１、ー３、ー１０ ）（２）札幌市周辺地区の住宅需要の高まり

恵庭市の住宅地については、札幌市中心部の地価上昇に伴う需要の波及に加え、北海道ボールパークＦ ビレッジの影響を受けている北広島市の地価上昇の影響やJR 駅徒歩圏内の供給不足による地価上昇が、駅から離れた地域に波及しており、地価の上昇が継続している。
恵庭市の住宅地平均変動率 ２４.８%



北広島市の住宅地については、札幌市の地価上昇による波及に加え、北広島
駅 西口におけるマンション建設計画など需要は堅調であり、地価の上昇が継続している。
北広島市の住宅地平均変動率 ２３.２%

8

北海道

千歳－３9北海道

千歳―１10（３）県内外の別荘需要などによる影響
ダイビング等のスポットである真栄田岬に近い既存集落に存し、県内外からの移住や別荘需要が強く、地価は高い上昇を見せている。
（恩納ー１、２８.９％）



島内外からの需要が継続する中で、観光需要の回復により、県外からの移住や別荘需要が高まったことから、島内中心部以外にも需要が波及しており、地価は高い上昇を見せている。
（宮古島ー１６、２８.０％）



入国制限の撤廃や円安の影響もあり、外国人による別荘やコンドミニアムなどの需要が大幅に回復しており、地価の上昇が拡大している。
（富良野ー３、２０.３％）

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

沖縄県

恩納－１12

沖縄県

宮古島―１６13

北海道

富良野－３14

（４）土地区画整理事業による影響


土地区画整理事業が完了した住宅地域で、付近に令和6年春、小学校が新規開校予定であり、生活利便性の向上が見込まれることから、需要が顕著となり、地価は高い上昇を見せている。
（大分ー１１、１５.３％）

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

大分県

大分ー１１

16

４．上昇率順位表（全国） 商業地

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（１）大手半導体メーカ進出による影響①熊本県大津市、菊陽町
 TSMC の進出決定に伴い、需要が急激に高まっているものの、供給がほとんどなく、地価は高い上昇を見せている。

大津５ー１：３２.４％（全国商業地上昇率１位）
菊陽５ー２：２５.７％（全国商業地上昇率10位）②北海道千歳市
 令和５ 年２ 月の「ラピダス」進出の決定以降、土地取引が活発化。

千歳５ー３：３０.８％ （全国商業地上昇率２位）
千歳５ー１：３０.５％ （全国商業地上昇率３位）

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

熊本県

大津５－１

19



熊本県

菊陽５－２20

北海道

千歳５－３21

５．観光地の地価動向①
国内観光客、インバウンドの回復により地価の上昇が拡大。
 東京都：台東５－２３（浅草）９.９％（４.３％）
 京都府：東山５－１（東山）１１.５％ （４.８％ ） 神奈川県：鎌倉５－１（鎌倉駅） １０.１％ （４.７％）
 長野県：白馬５－２（白馬村） ２７.３％ （１３.３％）

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

神奈川県

鎌倉５－１23

長野県

白馬５－２24

５．観光地の地価動向②
国内観光客、インバウンドの回復により地価が下落から上昇に転じた。
 大阪府：中央５－３（道頓堀地区） ４.３％ （▲ １.６％）
 岐阜県：高山５－４（高山） ９.８％ （▲３.２％ ） 沖縄県：那覇５－１０（那覇） １１.７％ （▲ ０.６％）

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

岐阜県

高山５－４26

沖縄県

那覇５－１０27

６．基準地価格高順位表（全国） 商業地 令和５年28基準地価格順位で、上位１０傑のうち東京都が７地点、大阪府が２地点、愛知県が１地点。
１位、２位は不動の銀座。
東京 中央５－１３（商業地価格順位１位）、富裕層による高額品等の消費が好調であることから店舗の収益性は回復傾向となっている。
今後の訪日外国人観光客の本格的な回復への期待感もあり、地価は上昇に転じた。 （ ▲０.５％ → ２.０％）。
大阪 北５－２ （商業地価格順位６位）、大阪府最高価格地。グランフロント
大阪：大阪駅北口。オフィスの賃貸需要及び投資需要は安定しており、店舗・ホテルの収益性は人流回復により回復傾向である。また、周辺ではうめきた２ 期地区の再開発事業が進展しており、発展期待感もあることから、地価は上昇に転じた。 （ ▲２.２％ → ４.５％）。

大阪 中央５－３（商業地価格順位８位）、道頓堀地区ではインバウンド需要減少の影響が大きく、地価下落が続いていたが、国内外観光客の回復傾向から店舗需要が戻りつつあり、地価は上昇に転じた。
（ ▲１.６％ → ４.３％） 。
29

７．愛知県の地価動向30令和５年地価調査 都道府県別平均変動率（住宅地）

31

令和５年地価調査 都道府県別平均変動率（商業地）

32

住宅地、商業地ともに上昇、上昇幅は拡大。
（１）住宅地

住宅地の平均変動率については、昨年の１.５％から２.１％の上昇となった。全国６位（昨年は全国４位）。

（２）商業地

商業地の平均変動率については、前年の２.３％から３.４％の上昇となった。全国８位（昨年は全国３位）。

住宅地、商業地ともに平均変動率は上昇し、上昇幅は拡大をした。

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８．愛知県内の地域別平均変動率34

（１）住宅地

名古屋市、尾張地域、知多地域、西三河地域で昨年よりも上昇率が拡大、東三河地域では下落から横ばいに転じた。
西三河地域は地場産業の景況や良好な居住環境等を反映して地価は引き続き強含みで推移。
知多の北部地域は名古屋市への利便性や名古屋市中心部の地価高騰、相対的な割安感などを反映して住宅の需要は高い。東三河地域は下落から横ばいに転じたものの豊橋市以外の地域は引き続き下落傾向にある。

（２）商業地

名古屋市では引続き中心部への投資需要や駅周辺のマンション用地の需要もみられ住宅地と同様、上昇幅は拡大。
知多地域は下落から横ばいに転じた。

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９．住宅地の平均変動率上位順位表（市町村別）

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

東海市、大府市、東浦町は名古屋市内へのアクセスや自動車関連産業が集積する西三河地域への通勤も容易であり、住宅需要が強くベッドタウンとして発展をしてきた。
元々、割安感にともなう強い住宅地需要がある中で住宅地の供給が不足してることもあって、価格は大きく上昇をしている。



市内にはトヨタグループの本社機能や主力工場が複数配置され、それらの従業員をはじめとする購買力のあるエンドユーザーの存在を背景として、戸建住宅地への需要は高い。その需要の範囲は、鉄道駅周辺のみならず、その周辺の地域まで及んでいる（刈谷市、安城市） 。

37

１０．住宅地の変動率上位順位表

38

１１．商業地の平均変動率上位順位表（市町村別）

39

１２．商業地の変動率上位順位表

40

１３．中区と中村区の地価動向（商業地）
35.0

中村区、中区の商業地平均変動率の推移

32.7

30.0
25.0
20.0

22.8
21.4

17.9

15.0

17.8

16.2

16.0

11.7

12.2

12.5

10.0

8.1

平均変動率5.04.2

5.7
0.5
-1.3

0.0

5.1

10.8

17.4

13.7
7.2

7.0
5.3

3.4

-5.0

5.4

6.2
5.6

-1.4

-1.0
-6.2

5.9

-2.3

-3.2
-6.4

-10.0
-15.7
-15.0
-20.0
-20.9
-25.0

平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年 平成28年 平成29年 平成30年 令和元年 令和2年 令和3年 令和4年 令和5年

中村区

21.4

32.7

12.5

-15.7

-6.2

-1.3

0.5

4.2

8.1

17.9

17.8

16.2

12.2

13.7

-2.3

5.3

5.4

6.2

中区

22.8

32.7

5.7

-20.9

-6.4

-3.2-1.0

3.4

5.1

7.0

10.8

11.7

16.0

17.4

-1.4

7.2

5.9

5.6

41

名古屋駅、栄駅周辺の今後の大規模開発動向42