Vol.446
平成26年2月15日発行

おもな内容「不動産譲渡契約書」の印紙税の軽減措置の拡充等について … 2
11月新設住宅着工 ……………………………………… 3
海外の宅地建物を本邦内において取引する際の購入者の保護等の推進について ………………………………… 4
宅建業法第４６条に基づく報酬額制限、賃貸仲介における広告適正化・重要事項説明の徹底について ………… 4
土砂災害特別警戒区域等のデータの誤りについて …… 5
「不動産コンサルティング技能試験」合格者の発表について… 5「すまい給付金制度」に関する説明会（事業者向け）開催のお知らせ… 6「下期基礎教育研修会」開催のお知らせ………………… 6｢取引主任者賠償責任補償制度(追加募集)」のお知らせ … 8「第3回県下統一研修会」開催のお知らせ ……………… 9
岐阜県暴力追放だより…………………………………… 10
身近な法律相談…………………………………………… 12
不動産取引判例集………………………………………… 13
協会の動き・支部だより・会員の異動 ………………… 15

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の拡充等について
平成２５年４月１日の「所得税法等の一部を改正する法律」の施行により、印紙税法及び租税特別措置法の一部が改正され、印紙税の軽減措置が延長されていますが、平成２６年４月１日から平成３０年３月３１日までの間に作成される契約書の印紙税率については、以下のとおり拡充されますのでお知らせします。
１．軽減措置の概要
軽減措置の対象となる契約書は、「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」のうち、以下のものです。
契約書作成年月日

契約書記載された契約金額

平成 26 年４月１日〜
平成 30 年３月 31 日

不動産譲渡契約書

１０万円を超えるもの

建設工事請負契約書

１００万円を超えるもの※

契約金額が上記の金額以下のものは、軽減措置の対象となりません。
不動産の譲渡契約及び建設工事の請負契約の成立を証明するために作成するものであれば、その文書の名称は問わず、また、土地・建物の売買や建設請負の当初に作成される契約書のほか、売買金額の変更や請負内容の追加等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。
２．平成２６年４月１日から平成３０年３月３１日までの間に作成される契約書の税率
平成２６年４月１日から平成３０年３月３１日までの間に作成される不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書に係る印紙税の税率は、印紙税法別表第一第１号及び第２号の規定に関わらず、下表の「契約金額」欄に掲げる金額の区分に応じ、「軽減後の税率」欄の金額となります。
契約金額

本則税率

軽減後の
税
率

参考
（軽減額）

50万円以下 100万円超 200万円以下

400円

200円

200円 (50%軽減)

50万円超 100万円以下 200万円超 300万円以下

１千円

500円

500円 (50%軽減)

100万円超 500万円以下 300万円超 500万円以下

２千円

１千円

１千円 (50%軽減)

不動産譲渡契約書
10万円超

建設工事請負契約書500万円超１千万円以下

１万円

５千円

５千円 (50%軽減)

１千万円超

５千万円以下２万円

１万円

１万円 (50%軽減)

５千万円超

１億円以下

６万円

３万円

３万円 (50%軽減)

１億円超

５億円以下

１０万円

６万円

４万円 (40%軽減)

５億円超

１０億円以下２０万円 １６万円

４万円 (20%軽減)

１０億円超

５０億円以下４０万円 ３２万円

８万円 (20%軽減)

６０万円 ４８万円

12万円 (20%軽減)

５０億円超

3

11 月新設住宅着工
国土交通省がまとめた11月の新設住宅着工戸数は、分譲住宅が前年同月比1.0％減の2万1,269
戸と2カ月連続の減少となったものの、持ち家が同22.6％増の3万4,580戸と15カ月連続の増加、貸家でも同17.1％増の3万5,266戸と9カ月連続の増加となったため、11月の新設住宅着工戸数
全体では、同14.1％増の9万1,475戸と15カ月連続の増加となった。着工床面積は、同15.2％増の810万9千㎡となり、こちらも15カ月連続の増加となった。
着工戸数の季節調整済年率換算値は103万3

でも同17.7％増の2,118戸と増加と全利用関千戸となった。持ち家では、公的資金分が同係別で増加となったため、中部圏全体では同

11.3％減の3,344戸と7カ月連続の減少となっ

17.3％増の1万629戸となった。

た も の の、民 間 資 金 分 が 同27.8％ 増 の3万

近畿圏では、持ち家が同33.5％増の4,370

1,236戸と15カ月連続の増加となったため、戸、貸家が同50.9％増の4,538戸、分譲住宅

全体でも増加となった。

でも同30.0％増の4,960戸と全利用関係別で貸家では、民間資金分が同17.7％増の3万
1,791戸と9カ月連続の増加、公的資金分でも同12.4％増の3,475戸と3カ月連続の増加となったため、全体でも増加となった。

増加となったため、近畿圏全体では同37.9％
増の1万3,938戸となった。
建築工法別では、戸建て系商品を中心とするプレハブの持ち家が同4.8％増の5,113戸、分譲住宅では、戸建て住宅が同12.1％増の貸家が同20.3％増の8,665戸、分譲住宅でも1万2,111戸と15カ月連続の増加となったもの

同2.9％増の490戸と増加となったため、全体の、マンションが同14.6％減の9,037戸と2カでは、同13.8％増の1万4,332戸と15カ月連

月連続の減少となったため、全体でも減少と続の増加となった。

なった。

2×4では、分譲住宅が同8.7％減の1,374戸

岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、貸と減少となったものの、持ち家が同11.7％増

家が同16.0％減の247戸、分譲住宅が同9.8％の3,648戸、貸家が同1.9％増の6,851戸と増減の138戸と減少となったものの、持ち家が加となったため、全体では、同3.5％増の1万

同40.2％増の841戸と増加となったため、岐1,899戸と15カ月連続の増加となった。

阜県全体では、同17.0％増の1,230戸と15カ
月連続の増加となった。

のの、持ち家が同13.6％増の7,231戸、貸家でも17.0％増の1万2,264戸と増加となったた
め、首都圏全体では同6.8％増の3万315戸となった。
中部圏では、持ち家が同21.6％増の5,365
戸、貸家が同10.5％増の3,132戸、分譲住宅

25.0

前年同月比（伸び率）

140

20.0
10.0

120
100

着工戸数

5.0
0

80

︵前年同月比︶宅が同5.7％減の1万751戸と減少となったも

（％）

（千戸）
︵着工戸数︶

三大都市圏をみると、首都圏では、分譲住●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
160

▲5.0

60

▲10.0
40
▲15.0
20
0

▲20.0

11

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11 （年・月）4

海外の宅地建物を本邦内において取引する際の購入者の保護等の推進について
国土交通省土地・建設産業局不動産業課

宅地建物取引業法は、購入者の保護等のため、宅地建物取引業者に物件に係る重要事項説
明等を義務付けるとともに広告開始や契約締結の時期を制限する等の規制を設けているが、同法の対象は国内に所在する宅地建物に限定され、海外の物件の取引には適用がないことから、国土交通省より、海外の不動産物件を日本国内で取引する際の取扱いについて、下記の要領で業務を行い、購入者の保護等に留意するよう全宅連を通じて要請がありましたのでお知らせします。
記

１．取り扱おうとする物件の所在地法等を十分理解し法令を順守するとともに、所在地法等の本邦内での適用が不明確な場合であっても適切な範囲で所在地法等による規制を尊重して業務を行うよう努めること。
２．購入者等に対しては、物件の内容や取引の条件等について契約の前に丁寧な説明を行うよう努めること。

宅地建物取引業法第４６条に基づく報酬額制限、賃貸仲介における広告適正化・重要事項説明の徹底について
国土交通省中部地方整備局建設産業課
国土交通省中部地方整備局より、宅地建物取引業法第７２条に基づく立ち入り検査において、一部に改善を要する事案が散見されたこと、当整備局に寄せられた賃貸住宅関係相談のうち、契約の入口段階（広告・重要事項説明）にて十分な注意を図ることで防げたであろう
トラブルの数が前年度、前々年度に比べ増加傾向にあることから、以下について注意喚起の要請がありましたのでお知らせします。
記

１．建物の売買時、売主が消費税課税事業者である場合には所定の消費税が課税されるところ、
当該消費税相当額は仲介時の報酬額上限の基礎となる売買価格には計上されないこと。
２．賃貸仲介に係る報酬額上限は賃料の１ヶ月分（税別）であるが、それ以外に貸主に対して広
告料を請求する場合は、貸主依頼に基づく広告を実施し、実際に要した費用のみが対象となること。
３．賃貸仲介業務の実施にあたり、最近生じているトラブルの実情を踏まえ、これらを防止する観点から適切な広告及び十分な重要事項説明を実施すること。

5

土砂災害特別警戒区域等のデータの誤りについて
岐阜県都市建築部建築指導課
岐阜県では、砂防部局において土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警
戒区域等の指定を進めているところですが、区域の一部においてＧＩＳで公開している地図及び告示にデータの誤りがあることが判明しました。
宅地建物取引業者が、宅地及び建物を売買又は交換（自ら当事者となる場合だけではなく代理及び媒介も含みます。
）する場合は、宅地建物取引業法第３５条第１項各号に定める事項について、取引主任者をして書面により説明しなければならないとされており、取引対象となる宅地等が土
砂災害特別警戒区域内にある場合には、その旨の説明をする必要があります（同項第２号及び同法施行令第３条第１項第２３号の２）。よって、土砂災害特別警戒区域の確認に当たっては十分注意されますようお願いします。
なお、正確な土砂災害特別警戒区域の形状や数値等につきましては、所管する県土木事務所又は県土整備部砂防課にお問い合わせください。
また、ＧＩＳデータの誤りに関する詳細については、岐阜県ホームページをご参照ください。
【岐阜県ホームページ】 土砂災害警戒区域等のデータの誤りについて
ＵＲＬ：http://www.pref.gifu.lg.jp/kensei-unei/kocho-kohoh/event-calendar/sonota/
sabo/kuikiayamari.html

平成２５年度「不動産コンサルティング技能試験」
合格者の発表について(公財) 不動産流通近代化センターは、平成２５年度不動産コンサルティング技能試験の合格者
を平成２６年１月１０日（金）に発表しました。同試験は、平成２５年１１月１０日（日）に全国１２会場で実施され、受験申込者１，５０５名のうち１，２７２名（受験率８４．５％）が受験しました。合格者は、８７４名（合格率６８．７％）で、合否判定基準は、択一式試験と記述
式試験の合計２００点満点中１２０点以上の得点の者が合格とされました。
合格者は、１月１０日（金）以降、随時同センターに登録を申請することができ、登録要件を満たした方は、「公認

不動産コンサルティングマスター」として同センターに認定され、「公認

不動産コンサルティングマスター認定証書」及び「同認定証」が交付されます。
平成２５年度不動産コンサルティング技能試験実施結果
試 験 地

受験者数

受験者数

合格率

試 験 地

受験者数 受験者数

合格率

札

幌

23

10

43.5％

大

阪

245

167

68.2％

仙

台

42

30

71.4％

広

島

29

17

58.6％

東

京

520

370

71.2％

高

松

33

20

60.6％

横

浜

142

109

76.8％

福

岡

95

64

67.4％

静

岡

26

14

53.8％

沖

縄

10

5

50.0％

金

沢

19

12

63.2％

合

計

1,272

874

68.7％

名 古 屋

88

56

63.6％

6

infomation

インフォメーション

住宅取得に係る「すまい給付金制度」及び「長期優良住宅化リフォーム推進事業」に関する説明会（事業者向け）開催のお知らせ
国土交通省では、住宅取得者への的確な情報提供を行っていただくため、住宅取得に係る「すまい給付金制度」及び住宅ストックの質の向上を図る「長期優良住宅化リフォーム推進事業」に関する事業者向け説明会を開催いたします。なお、講師は国土交通省職員がつとめます。
記【開催時期】 平成２６年２月５日（水）〜３月２４日（月）【時

間】 １時間３０分程度【開催場所】 全都道府県（計５３回）○岐阜県の開催スケジュール
平成２６年３月７日（金） 午前１０時より 岐阜商工会議所（岐阜市神田町２−２）※ 他県の開催スケジュールについては、国土交通省ホームページ（http://www.mlit.go.jp/
report/press/house04̲hh̲000498.html）内の別紙１「事業者向け説明会開催スケジュール」をご参照ください。
【内容】○住宅取得に係るすまい給付金制度※ 平成２５年７月２５日報道発表「消費税率引上げに伴う住宅取得に係る対応の周知について」において実施した「住宅関連税制とすまい給付金に関する説明会」と比べ、申請方法に重点を置いた内容です。
○長期優良住宅化リフォーム推進事業【参加方法】
ホームページ、ＦＡＸ又は電話により参加申込みを受け付けます。なお、事前申込みがない場合でも参加できますが、この場合、会場定員の関係で参加をお断りする可能性がありますことをご了承ください。
【事業者向け説明会の参加申込・問い合わせ先】
ホームページ：http://jutaku-setsumeikai.jp/
Ｆ
Ａ
Ｘ：０１２０−３３９−６７６（２４時間受付）（ＦＡＸの場合は、国土交通省ホームページ（http://www.mlit.go.jp/report/press/house04̲hh̲000498.html）内の別紙２「事業者向け説明会ＦＡＸ参加申込書」に記載の上で上記までお申し込みください。
）
電
話：０１２０−３３９−１７０（受付時間：９：００〜１８：００（当面、土日祝日も開設いたします。
）「下期基礎教育研修会」開催のお知らせ
宅建協会と保証協会では、宅地建物取引業の実務経験の浅い方・初めて従事される方の今後の業
務に役立つよう、宅建業に従事する者の基本的心得、業務知識、不動産広告の表示規約等についての研修会を開催します。

7

対象となる新規入会者（代表者）及び新規登録従業者の方（平成２５年８月２１日以降に入会された会員の方・登録された従業者の方）には別にご案内させて頂きますが、既存の会員・登録従業者の方も受講頂けますので、受講を希望される方は、下記の受講申込書によりお申込み下さい。
なお、本研修会は、宅建業法第６４条の６に基づき開催するものです。
記
１．開催日時平成２６年３月１８日（火） 午後１時３０分より午後４時３０分まで

２．会

岐阜産業会館 ５階第一会議室
岐阜市六条南２−１１−１場

３．テ ー マ⑴ 「宅地建物取引業務の知識」
講 師
畑 良平 顧問弁護士⑵ 「不動産広告について」講 師
東海不動産公正取引協議会 担当者※ テキストは、(公財）不動産流通近代化センター発刊の「宅地建物業務の知識」を使用して行います。

４．受 講 料会員及び登録従業者 ２，０００円
会員外（受講者１名当たり、テキスト代を含む。
）

５．定

先着８０名
（申込制）

員

６．申込方法

ＦＡＸ

４，０００円

受講申込書により、３月１１日（火）までにＦＡＸにてお申し込み下さい。
（ただし、定員になり次第締切りとさせて頂きます。
）※ 申込方法の詳細については、次ページをご覧下さい。

０５８−２７４−８８３３

基礎教育研修会受講申込書
３月１８日（火）開催の基礎教育研修会の受講を申し込みます。
平成
商号

免許番号 大・知（所属支部事務所所在地
Ｔ

受

Ｅ

講

Ｆ

Ｌ

者

Ａ

Ｘ

①

④

②

⑤

③

⑥

）第

年

月

日
号

8

【申込方法】① 上記受講申込書に必要事項をご記入の上、ＦＡＸでお申込み下さい。
② 本会から受講票をＦＡＸ送信致します。
③ ３月１４日（金）までに、受講票に記載の振込口座に受講料を申込人数分お振込み下さい。（振込手数料は、各自ご負担下さい。
）④ 研修会当日は、受講票を受付に提出願いますので、必ずご持参下さい（研修会テキスト
は受付でお渡しします。
）。
※ 一旦納入されました受講料は、欠席されましても返還できませんのでご留意下さい。
◎問合せ先(公社)岐阜県宅地建物取引業協会

基礎教育研修担当

ＴＥＬ ０５８−２７５−１５５１◎使用テキストの詳細「平成２６年版（別冊

媒介業務がよくわかる 宅地建物取引業務の知識（５３７ページ）」

平成２５年版「税制の手引」付）(公財)不動産流通近代化センター発刊（定価３，０００円）「媒介業務がよくわかる 宅地建物取引業務の知識」は、媒介業務の基本となる実務と法令をわかりやすく解説しコンパ
クトにまとめた媒介実務の基礎本。お客様対応の基本から決済・引渡しまでを網羅し、宅地建物取引業に初めて従事する
方はもちろんのこと、中堅ベテランの皆様の業務チェックにも最適です。巻末には、最新の法令改正を掲載しています。

｢宅地建物取引主任者賠償責任補償制度(追加募集)」のお知らせ
本制度は、本会会員事務所に従事する宅地建物取引主任者が、日本国内において宅地建物取引業法第３５条、第３７条に基づき適正に遂行した業務に起因して提起された損害賠償請求について、法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害に対し保険金をお支払する制度です。
今回、追加募集（補償期間：平成２６年６月１日午後４時から平成２６年１２月１日午後４時までの半年間）を行いますので、この機会にご加入を検討頂きますようご案内します。
※お申込み方法等詳細につきましては、宅建ぎふ１月号（Vol.４４５）に同封の募集パンフレッ
トをご覧ください。
（募集期間：平成２６年２月２８日（金））●

保険金と免責金額（宅地建物取引主任者１名あたり）○保険料（宅地建物取引主任者１名あたり） ２,５００円※

次年度以降の契約更新は、事前にご案内の上、平成２６年１２月１日から１年ごとに継続します。その際の年間保険料は、５，０００円となります。
◎

問い合わせ・申し込み先(公社)岐阜県宅地建物取引業協会

ＴＥＬ

０５８−２７５−１５５１

9

平成２５年度
「第３回県下統一研修会」開催のお知らせ
平成２５年度第３回県下統一研修会を下記の日程により県下５会場で開催しますので、ご都合の付く会場※本研修会は宅地建物取引業法第64において受講くださいますようご案内申し上げます。

条の６に基づくものであり、保証協

また、協会届出の従業者の方にも、受講いただけま会と共催で開催しています。

すようご配慮をお願い申し上げます。
なお、本年度の「義務研修受講済店ステッカー」は、年３回の開催する県下統一研修会に代表者又は協会届出の専任取引主任者が全て出席した事業所に対し交付いたします。
１．開催日程開催日時

地域

開 催 会 場所

在地

２月24日（月）午後１時30分から

東

濃セラトピア土岐大会議室

土岐市土岐津町高山４

２月26日（水）午後１時30分から岐阜

羽島市文化センター
みのぎくホール

羽島市竹鼻町丸の内６−７

２月27日（木）
午後１時30分から中

濃

みのかも文化の森
緑のホール

美濃加茂市蜂屋町上蜂屋
３２９９−１

３月 ７ 日（金）午後１時30分から

飛騨

飛騨・世界生活文化センター
食遊館 地下１階大会議室

高山市千島町９００−１

３月14日（金）午後１時30分から

西

濃

大垣市情報工房
５階スインクホール

大垣市小野４−３５−１０

２．研修科目・講師「知っておけば安心！

売買契約書の解説と特約例」（一財）不動産適正取引推進機構
３．受 講 料
※

調査研究部

担当者

会員及び登録従業者（無料）、会員外（４，０００円）

県下統一研修会は、会員外の宅建業者の方等にも開放（有料による事前申込制）
しています。
（会員の方は、従来どおり無料で受講いただけます。
）「子ども１１０番の家」の活動に協力頂ける会員を募集中です! !
宅建協会では、近年増加する子供を狙った犯罪の防止に努めるとともに「安全で安心して暮らせる岐阜県づくり」を推進することを目的とした「子ども１１０番の家」の活動に参画し、地域の安全性の確保及び業界の信頼性の向上を目指しています。
「みんなを守るハトマーク」をキャッチフレーズに、平成２５年１２月末現在、会員事業所
４７９社にご協力頂いています。
事務所に「子ども１１０番の家」協力店のステッカーを掲示頂き、子どもたちが助けを求めてきた際の店内での保護、警察・学校・自宅等への連絡などをお願いしております。
「子供１１０番の家」にご協力頂ける会員の方は、所属支部までお申出下さい。

10

岐阜県
暴力追放だより公益財団法人岐阜県暴力追放推進センター発行「岐阜県暴力追放だより」より抜粋

詐欺や悪徳業者からの被害等に遭わないために ①
多様化する詐欺の手口や悪徳業者（悪質商法）の甘い勧誘に誘われて大切な財産を騙し取られないために、今一度、詐欺の手口や悪質商法について考えて見ましょう。
まず、皆さんは、詐欺といえば『 オレオレ詐欺』が一番に頭に浮かぶと思います。
「オレオレ詐欺」から「振り込め詐欺」さらに最近は「母さん助けて詐欺」と名称が変化してきましたが、それは同じ詐欺ですが手口の変化によるものです。
振り込め詐欺は、２００３年夏ころから被害が急増し、当初は「おれおれ詐欺」と言われていたが、その後「振り込み詐欺」と呼ばれる様になりました。
最近の手口は、現金自動預払機（ＡＴＭ）でお金を振り込ませる形態や、息子や孫をかたって電話をかけた後、犯人が息子さんの知人などを装って（最近は警察官にも）現金を直接受け取りに来る犯行（手渡し詐欺）が約７割を占め「振り込め」の名称が実態に合わなくなったため、「母さん助けて詐欺」に名称変更されました。親が子供や孫を助けようとして被害に遭う心理を利用した詐欺である事から、この様な名称を選んだもので本質に迫っています。
実際の被害者や手口は多様化しており、また悪徳な業者による悪質商法の被害も増加しており、これらの犯罪集団の背後には必ず暴力団が存在しており、犯罪で得た収益を暴力団の活動資金源としております。
被害の防止や暴力団の資金源遮断のためにも、今月より複数回にわたり詐欺の手口を紹介しますので参考にして、被害を未然に防いで頂きたいと思います。
〇悪質詐欺の手口【給付金詐欺】
定額給付金の支給にともなう「振り込め」誘導や、口座の聞き出し詐欺で、「定額給付金の手続きをするので至急ＡＴＭに向かって下さい。
」との電話があり、キャッシュカードと通帳を手にスーパーのＡＴＭに……
しかし、ＡＴＭの操作を求めることや、受給者から金を振り込んでもらうことは絶対にありません。その様な電話は詐欺の犯人からですから注意して下さい。
（この様な電話があったら、警察に相談を）【床下リフォーム詐欺・点検詐欺】
突然､自宅を訪問し、「点検したところ、床下の柱がシロアリにやられて腐っている。この
ままだと床が腐って落ちる。」等と言って嘘で不安を煽り「今、修理すれば大丈夫」「シロア
リを駆除する。」等と多額の修理代金を騙し取ったり､調湿剤を販売したりして代金を騙し取る手口。（突然事前連絡も無く訪問し、会社名も名乗らず床下を見せてなどと言ったらご用心を）【電気メーター工事代詐欺】
実在の団体名を語る手口もあります。女性宅を訪れた男は、中部電気保安協会（名古屋市）の調査員と名乗り、回転している電気メーターを指して「調子がおかしい。こんなに速く回っていると、電気代が高くなる。取り換えると安くなる。
」と言って、工事代金を騙し取る手口。
（同協会は、「定期調査は無料で、希望があれば補修することもあるが、無料です。
」と言っています。）【融資保証金詐欺】
消費者金融などを装って融資をもちかけ、保証金を名目に現金を騙し取る手口や架空の中小企業支援センターを名乗って「会社に低金利で融資する。
」などと融資を持ちかけたりする手口。（不況にあえぐ中小企業や失業者等を狙う詐欺であり、融資の前に保証金を求められた
ら、１１０番を）11【架空請求詐欺】
すでに退会していた有料サイトの運営会社を名乗る男から、被害者の携帯電話に「未払いのポイント使用料と延滞金を支払って下さい。
」などと、振り込み要求や脅しの電話が相次ぎ、恐怖を感じて言われた通りに現金を振りこんでしまった。
（おかしいと思ったら、安易に振り込まず友人、親、警察や暴追センター、消費者センター等に相談を）【通信講座抹消費詐欺・資格講座詐欺】
通信講座の受講履歴を抹消するには、費用が必要と偽り現金を騙し取る手口。
（紳士録登録の抹消と同様の手口）【弁護士や公的機関を名乗る架空請求詐欺】
実在の弁護士を語ったり、公的な機関を装ったりして、ハガキや電話で裁判の和解に必要な訴訟費用や供託金名目で現金を騙し取る手口。
（住所や電話番号が正しいか、まず弁護士会
や裁判所に確認を）【カード回収詐欺】
警察官や金融機関の関係者を名乗り､「口座から不正に現金が引き出されているので救済する。」等と言って､『被害の救済とキャッシュカード再作成のため』との口実で、暗証番号を聞
き出し、自宅にカードを取りに来る手口。
（警察や金融関係者がカードを回収したり、暗証番号を聞き出すことはありませんから、警察や家族に相談を）【電波検査詐欺】
総務省の関係団体や大手電機店の名をかたり、「電波検査」と称して家に上がり込んで必要のない工事代金を請求したり、ケーブルテレビや受信機購入を契約させたりする手口。
（行政機関や大手電機店が訪問し金銭を要求する事はありませんから、すぐに警察に相談を）【脱原発詐欺・投資詐欺】「これからのエネルギーは黒いダイヤだ。
」…福島第一原発事故以降の脱原発機運の高まりに乗じ、石炭採掘権の購入や太陽光事業への投資を誘ったり、銀行預金の低金利が続き「貯蓄から投資へ」という流れの中、少しでも蓄えを増やそうという心理に巧につけ込んでくる。
自宅の電話が鳴った。「必ず値上がりする」という未公開株の購入の誘いだった。ある程度蓄えのある、お年寄りが狙われる。名目は未公開株のほか社債。外貨、ファンド等様々。
（時流に乗ったセールスは詐欺の常套手段です。安易に誘いに乗らない様に「元本保証」や「必ず儲かる。」という話には必ず裏があることを）【告発詐欺】「児童買春・児童ポルノ禁止法に違反している。
」という告発文書を突然送り付け告発を取り下げる代わりに現金を要求する詐欺。
身に覚えがないのに「被害者の強い意向で告発する。
」「警察からの家宅捜索、事情聴取の出頭要請を受けることになる。」等不安を煽る文書に続き法律の条文も記載してある場合もある。
（指定された番号や､○○法律事務所等と書かれていても、絶対に直接電話をすることなく、弁護士会や警察に相談を）【医療費の還付金詐欺】
年金事務所職員を名乗る男から、「医療費○○万円の還付があるので振り込みをしたい。
」「近
くのＡＴＭで手続きができる。
」と言われ､教えられたフリーダイヤルに携帯から電話。指示通りに操作すると､口座にあった数十万円が相手先に振り込まれて被害に。
「医療費の還付金」とは、医療費が一定額を超えた場合、一部を支給する制度だが、本人の申請が原則。電話で手続きができたり、ＡＴＭを操作して還付金が振り込まれたりすることはありません。公的機関をかたる電話を受けたら､部署と名前や電話番号を聞き「こちらから折り返す。」といったん切り、電話帳等で正しいか調べることも大切。
（ＡＴＭ操作でお金が還付されることはありません。
）◎

いずれにしても、詐欺被害に遭われた場合は、速やかに警察に届けて下さい。

12

身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

破産それとも個人民事再生手続（所有している自宅については何とか守れないか）
１．借金がかさんで家計が立ちゆかなくなったとき、どうしたらいいと思いますか。そんなとき、まず思いつくのは破産ではないでしょうか。しかし、破産してしまうと、家も財産である以上、競売にかけられてしまうなどします。思い出が詰まった我が家が他人に取られてしまっては悲しいですね。そんなときに役に立つのが、民事再生法の特則として認められている個人民事再生手続であり、そこに「住宅資金貸付債権に関する特則」が定められています（住宅資金貸付債権とは住宅ローンのことです）。
２．そもそも、一般の民事再生とは会社の借金を債権者の協力を得て一定率でカットとし、会社の再建を図るというものです。また、その特則として個人の生活の再建を図る制度も定められています。
破産してしまうと、債権者も債務者も不利益を被るためにこのような制度があるのです。
すなわち、破産した場合、債務者は、財産が全てなくなるにとどまらず資格制限等の不利益がありますし、債権者は、破産されてしまっては借金をほとんど回収できなくなってしまうという不利益があるため、双方で協力してこのような不利益を回避します。これにより、債務者は破産することなく借金を清算することができ、債権者は破産されるよりは多くの債権を回収することができるのです。
３．
「住宅資金貸付債権に関する特則」は、そんな個人民事再生手続のなかで、住宅を使い続けられるようにするための特別な制度です。この制度を利用すると、支払いが遅れている分を分割して払うことができ、さらには元本の支払を一部猶予して月々の返済額を減らすこともできるのです。
４．この手続により支払を終えれば、返済の遅れがなかったことになり、個人民事再生の手続をとったとしても、我が家に住み続けられます。分かりやすく言いますと、住宅ローンについては、条例
変更等があるものの、100％の分割支払いを続け、住宅ローン以外の借金については一定率でカッ
トを受けます。再生計画案を作成し、通常、債権者の理解を得た上で住宅ローン以上の借金については減額された分につき、原則３年間（最大５年間）支払っていきます。
しかし、住宅ローンについては、基本的に分割支払いにて100％弁済していきます。
５．この制度を利用できるのは，次のような人です。
①

まず、個人の民事再生手続をすることができる人でなければなりません。つまり、利用する人に定期的な収入があって、住宅ローンや担保付の借金を除いた借金の額が総額5,000万円以下であることが必要です。

②

次に、自分が主として住んでいる家であって、その半分以上を自分の居住用に使っている家について、家を建てたりリフォームしたりしたときのローンが対象です。別荘や、半分以上を他人に貸している家のローンではだめです。

③

最後に、ローンを組んだときに、家に抵当権が設定されていなければなりません。抵当権が設定されていなければ、通常の民事再生手続でも家が競売にかけられることはない一方、抵当権が設定されていると個人民事再生がはじまっても競売にかけられてしまうので、抵当権が設定されている場合に限ってこの特別な規定で保護する必要があるのです。

「住宅資金貸付債権に関する特則」の概要は以上です。家計の資金繰りがどうにもならなくなったら、破産を検討する前に、住宅資金貸付債権に関する特則を使った個人民事再生手続の活用を考え、自宅を守れないか検討されてみては如何でしょう。
以上

13

判例集

不動産取引
判例集

宅建業者から購入した建売住宅の地中にコンクリート製の構造物が埋設されているとして、買主が売主に対し、主位的には瑕疵担保責任に基づき、予備的に説明義務違反に基づき損害賠償請求した事案について、構造物の埋設により居住用建物の敷地としての一般的な利用が大きく妨げられているとはいえず、増改築や建替えの必要性は、直ちに現実化することのない不確定なものであるから、瑕疵にもあたらないとし、売主が積極的に調査探知すべき義務を負っていたともいえな
いとして、買主の請求を全部棄却した事例（東京地裁 平成22年４月８日）【事案の概要】本件は、建売住宅４区画の購入者（Ａ区画：Ｘ１、Ｂ区画：Ｘ２、Ｃ区画：Ｘ３とＸ４、Ｄ区画：Ｘ
５とＸ６）が、売主の宅建業者Ｙに対し、買った土地の地中にコンクリート製の構造物が埋設されていたとして、主位的にＹの瑕疵担保責任に基づき、予備的に説明義務違反の債務不履行責任に基づき、Ｘ１らに生じた損害の賠償と遅延損害金の支払いを求めて提訴がなされた事案である。
本件各契約当時、ＡないしＤ区画の各土地の地中には、西側隣接地との境界に沿って南北に連なるコンクリート製の構造物が埋設されていた。本件構造物の形状は、Ａ区画においては、地下約40㎝から約65㎝まで西側隣地との境界から幅約25㎝の部分、地下約65㎝から約90㎝まで幅約55㎝の部分、その下に捨てコンクリート及び砕石層があり、Ｂ区画においては、地下約35㎝から約60㎝まで幅約25㎝の部分、地下約60㎝から約85㎝まで幅約55㎝の部分、その下に捨てコンクリー
ト及び砕石層があり、Ｃ区画おいては、地下約15㎝から約30㎝まで幅約32㎝の部分、その下に幅約69㎝の捨てコンクリート及び砕石層があり、Ｄ区画においては、地下約10㎝から約25㎝まで幅約32㎝の部分、その下に幅約57㎝の捨てコンクリート及び砕石層があるというものであった。本
件各契約の成立当時、本件構造物は、通常人の普通の注意では発見できないものであった。
【判決の要旨】
裁判所は、次のとおりＸ１らの請求はいずれも理由がないとしてこれを棄却した。
⑴ 本件構造物は、西側隣地との境界に接して内側に存在する幅約12㎝のブロックフェンスの基礎である。同基礎が各区画の地下に浅いところで約10㎝以深、深いところで65㎝以深に位置している。また、同ブロックフェンスの東端から各区画に建築された建物の西側壁芯までの距離は、Ａ、Ｂ、Ｄ区画が約48㎝、Ｃ区画が約58.8㎝である。そして、各建物とブロックフェン
スが近接する部分には、エアコン室外機、ガス給湯器、雨樋（縦樋）及びガスメーターが設置されていること等が認められる。以上によれば、本件各土地のうち本件構造物が埋設されているのは、西側境界沿いのわずかな幅の部分にすぎず、その大部分がブロックフェンスと建物との間の狭い隙間であることからすると、そうではない部分があり、植物の栽培等に影響があり得ることを踏まえても、居住用建物の敷地としての一般的な利用が大きく妨げられることはな
いといえる。また、建物の増改築や建替えの必要性は、新築建物を目的とする本件各契約においては直ちに現実化することのない不確定なものであるから、これらの際に本件構造物が支障

14となり得ることを過大視するのは相当でない。このほか、本件構造物が土壌や建物の安全性に悪影響を及ぼすことを認めるに足りる証拠はない。したがって、本件各契約の目的物たる土地に本件構造物が埋設されていたことをもって、当事者が通常予定している品質、性能を欠くものということはできず、これによる資産価値の下落があり得るとしても、瑕疵には当たらない。
⑵

Ｙは、宅建業者として専門的な知識や経験を有することが期待される立場にあるから、本件各契約の締結に際して、顧客であるＸ１らに対し、仮に目的物たる土地の地中に埋設物があり、これらがＸ１らの契約締結の意思決定に重大な影響を及ぼすものであることを知っていたのであれば、その事実を告知すべき信義則上の義務を負っていたといえるが、そのような埋設物の存在を知らない場合にまで積極的に調査、探知すべき義務を負うものではないと解するのが相当である。これを本件についてみると、証拠及び弁論の全趣旨によれば、
Ｙは、本件各契約の成立前後に、他の複数の専門業者に対し、本件各土地の造成工事、地盤調査及び杭打ち工事、
ブロックフェンスの設置工事並びに建物の建築工事を依頼して行わせており、これらの専門業者は、本件構造物が埋設されているのを知っていたことが認められるが、本件構造物が本件土地の瑕疵に当たらないことからすると、専門業者が本件構造物の存在をＹに報告するとは限らないから、上記認定の事実によってはＹが本件構造物が埋設されていることを知っていた事実を推認するに足りず、他に同事実を認めるに足りる証拠はない。したがって、
Ｙは、
Ｘ１らに対
し、本件土地に本件構造物が埋設されていることを告知すべき義務を負わず、Ｙに債務不履行はない。
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

本判決は、地中の構造物が、敷地境界に沿って位置しており、その埋設状況からして居住用建物の敷地としての一般的な利用が大きく妨げられることはないとしている。また、新築建物を目的とする契約において、建物の増改築や建替えの必要性は、直ちに現実化することのない
不確定なものであるから、これらの際に本件構造物が支障となり得ることを過大視するのは相当でないとも判示しており、実務上買主の損害額の判断に際し参考となるであろう。
地中障害物に関する近年の判例としては、購入した土地について調査をしたところ、地中に建築廃材等大量の廃棄物が埋設されていることが判明したため、売主に対し土地の瑕疵として蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆瑕疵担保責任に基づく損害賠償を請求し、容認された事例（東京地判平成19年７月23日）や、宅地売買においてガソリンスタンドの埋設基礎等が隠れた瑕疵とされた事例（札幌地判平成17年４月22日）などがあり、併せて参考としていただきたい。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

免許更新の手続きはお早めに！！
免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

15

協

会

の

１月６日
・仕事始め
１月１５日
・宅建ぎふ№４４５号発行
１月１６日
・弁護士相談
１月１７日
・(公社)全日本不動産協会岐阜県本部平成２６
年度新年賀詞交歓会
岐阜市：桑原副会長出席
１月２０日
・全宅連・全宅保証都道府県会長・本部長会議・
新年賀詞交歓会
東京：箕浦会長出席
１月２７日
・第３回消費者保護委員会

支

部

岐阜中支部
１月７日
巡回相談（岐阜市役所）
新年互礼会
１月１４日
巡回相談（岐阜市役所）
１月２４日
第３回正副支部長会
岐阜南支部
１月９日
新年互礼会（情報交換会）
１月１０日
第１回役員選考委員会
１月１５日
巡回相談（羽島市役所）
１月２１日
巡回相談（岐阜市役所）
１月２３日
第１回正副支部長・委員長
会議
１月２８日
第１回総務委員会

動

き

協議事項
⑴ 平成２６年度事業計画・予算(案)について
１月２８日
・第３回情報提供委員会
協議事項⑴ 平成２６年度事業計画・予算(案)について
１月３０日
・第４回人材育成委員会
協議事項⑴ 平成２６年度事業計画・予算(案)について⑵ 平成２６年度第１回県下統一研修会について
１月３１日
・支部長会議
議題：支部運営についてだよ第２回広報担当者会議
岐阜北支部
１月７日
第５回幹事会
新年互礼会
１月１０日
第４回広報委員会
１月２８日
巡回相談（岐阜市役所）
１月２９日
第３回総財務委員会
第６回幹事会
西濃支部
１月７日
新規入会者事務所調査
１月１４日
入会審査会
正・副支部長、
総財委員、
監
査会
１月２３日
第６回幹事(監査)会

り
ＩＴ研修会
支部研修会
新年互礼会
１月２４日
巡回相談
（大垣市役所）
中濃支部
１月１４日
巡回相談
（関市総合福祉会
館）
１月１７日
新年互礼会
東濃支部
１月１６日
新年互礼会
１月２９日
ＩＴ研修会
飛騨支部
１月２２日
ＩＴ研修会
新年互礼会

16

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者

商号又は名称（政令使用人）専任の取引主任者

電話番号
ＦＡＸ番号

淺

野

喜実代

058-264-1701
058-264-1702 岐阜市西園町175008105

棚

瀬

仁

志

058-268-7515
058-268-7516 岐阜市城東通2-165008441一

廣058-372-6239
058-323-6936 本巣市政田644-1

5010471勇0584-71-8012
0584-71-8013 大垣市島里1-140-2

5030935

事務所所在地〒【岐阜中支部】
大⑴851525.10. 7

M E R e a l P a r t n e r s㈱

遠

藤

浩

岐阜支店

(淺

野

喜実代)

史

【岐阜南支部】⑴ 478725.12.12

鍛治谷

光

郎

(棚

瀬

仁

志)

Ｌ

名

畑

一

徳

若曽根

ら

湯

浅

利

昭

東海ギャラリー(堀川堀㈱Ａｔｓｕｍｉ ＨＯＭＥ

【岐阜北支部】⑴ 478625.12. 3

㈱

Ｗ

Ｉ

Ｌ

【西濃支部】㈱

大⑵748924. 5.15

さ

く

勇)

川

会員権承継
支

岐阜南

退
支

免許番号

部

会

表

者

専任主任者

（政令使用人）㈱丸事務所所在地〒500-8241

岐阜市領下6-46

商号泰

伊 藤 泰 洋伊 藤 泰 洋加 藤 修 誠電話番号
FAX番号
058-246-5181
058-246-5685

頁

備考

頁

18

者
㈱

鵜

飼

代
組

㈲

飛

㈲

フ

ジ
イ

ハ

ウ

オ

表

者

事務所所在地

鵜 飼 幸 子 岐阜市鏡島西2-16-20

廃

止

8

ス

藤 橋 正 夫 各務原市鵜沼各務原町4-320-1

廃

業

23

ス

松 田 秀 弘 下呂市森191-1

期間満了

88

岐阜鏡島支店

岐阜南
騨

代

号

旧： ⑺ 3246
新：大⑴ 8547

部

岐阜中

商

変更事項（１月）
支

部

岐阜中
岐阜中

商

号

信

友

興

業

㈱

カ

チ

タ

変

変更事項
㈱
ス
岐阜店

旧

更

内

容
新

頁

専任主任者

漆原英典

10

専任主任者

吉田益之

13

17

支

岐阜中

㈱ ワ ン ・ ラ イ フ

部

岐阜南支部

岐阜中支部

所

在

地

〒500-8281
岐阜市東鶉2-20-1〒501-0123
岐阜市鏡島西2-5-17

Ｔ

Ｅ

Ｌ

058-268-1030

058-253-0825

Ｆ

Ａ

Ｘ

058-268-2090

058-253-0826
堀口英樹

専任主任者
岐阜南
岐阜南

岐阜南

岐阜南

岐阜北

中

濃

ミ サ ワ ホ ー ム 東 海 ㈱岐阜・尾張営業部

㈱

番

住

宅

㈲飛騨プロパティマネジメント

18

専任主任者

有川太郎

代

者

番多美子

番太助

政令使用人

平林史好

竹下佳伸

専任主任者

今井桂・福井正

竹下佳伸

政令使用人

青道大

加藤久人

専任主任者

青道大

加藤久人

専任主任者

進藤祐志

政令使用人

竹下佳伸

表

19

23

各務原店

－

総 合 都 市 開 発 ㈱
㈱

ニ

ッ

シ

ョ

ー

岐阜西支店

㈲飛騨プロパティマネジメント
可児店

－

33
平林史好
61

専任主任者

竹下佳伸

今井桂

東

濃

※

頁の欄は、「平成24・25年度会員名簿」の掲載ページです。「−」の表示は、名簿作成後の入会者・支部移転者等です。

「訃㈱ ア イ ギ ハ ウ ジ ン グ

79

藤井謙二

専任主任者

報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

部

飛

騨

飛

騨

代表者

逝去者

続柄

逝去年月日

中 央 不 動 産 販 売 ㈲

田中 知久

田中まつゑ

母

平成26年1月24日

中 道 建 築 開 発 ㈱

中道 保良

中道

妻

平成26年1月28日

商

号

和子

「ハトマークサイト（全宅連統合サイト）」は、全宅連と宅建協会が運営するインターネット上の物
件広告サイトです。
◎ハトマークサイトに登録した物件は、「中部レインズ」へ登録ができます。
◎ハトマークサイトに公開した物件は、「不動産ジャパン」にも自動的に公開されます。
◎利用申込み等は、協会事務局までお問い合せ下さい。TEL.058-275-1551

ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２−５−３ 岐阜県不動産会館
電話番号058−275−1551
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00〜12：00 午後１：00〜４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30〜４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30〜12：00 午後１：00〜３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５−２６−５058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３−４７058-274-8899

岐阜市福光東１−２５−１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５−１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１−１−２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２−９−２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

高山市総和町２−５８−５

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
h t t p : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r. j p
平成26年1月31日現在
所属会員 1,177名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218
0577-36-1396

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）8833（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

箕

浦

茂

幸

瀬

上

直

樹