令和３年度 民間事業者研究会活動■活動方針
新型コロナウィルス感染拡大は、1 年半という短期間に私たちのライフスタイルに大きな変化をもたらしました。感染拡大終息後も、起きた変化が元には戻らないことは想像に難くありません。インターネットが不可欠のインフラとなり、多くの社会活動が移動せずに仮想空間で行われる、通勤地獄やベッドタウンは昭和・平成の象徴になるのかもしれません。こうした急速な変化
は、個人でも組織でも、恩恵を受ける人・損害を被る人、ついていける人・ついていけない人を生み、人々の格差が広がっています。「誰一人取り残さない」社会を掲げる「SDGｓ（持続可能な開発目標）」実現の道のりは、遠く険しいように見えます。
まちづくりに携わる様々な分野の民間事業者で構成される当研究会では、その特徴を活かして、事業環境の急変に対して各社がどのように対応し、どのような展望を持つのか、そして民間事業者はこれからどのようなまちづくりを目指すのかについて研究してまいります。

■活動概要
総会
役員会
活動報告会
幹事会

令和３年７月１６日開催、１２社２６名参加（他 web 参加４名）
第１回：令和３年７月１６日開催、９社８名参加（他 web 参加２名）
第２回：令和４年１月１４日開催、９社１２名参加（他 web 参加５名）※第２回については幹事会との合同会議
令和３年７月１６日開催、１２社２６名参加（他 web 参加５名）
６回開催「新型コロナ危機により顕在化した民間事業者の課題と展望（その２）」検討分科会

分科会

講演会

意見交換会

１７社３０名参加、５回開催（各回の概要は後述）【テーマ】
令和２年度は、外部有識者の講演を通じて「新型コロナ危機を契機とした意識の変化」や「感染拡大防止と社会経済活動の両立を図る新しいまちづくりの必要性」などインプット中心の活動を行いました。その領域は区画整理の枠を超え、社会学的視点に始まり「住まい」や「物流」からみたまちづくりの視点など、多岐に渡る内容となり大変有意義なものでした。
今年度は同テーマの「その２」として、「民間事業者の課題と展望」について
コロナ危機の先にあるゼロカーボン社会や SDGｓの実現も含め研究を進めます。
具体的には「住まい方（住宅）」「働き方（オフィス）」「購買の仕方（商業・物流）」のテーマ毎にワークショップを行うなど、コロナ禍で生まれた商品やサービスなどより具体的な題材を通して、民間事業者がまちづくりにどのような「展望」を描いていくか、それをどう「社会実装」していくか、手法として「区画整理」をどう生かすか等々、自由闊達に議論をしてアウトプットにつなげたいと思います。オンライン参加も可能ですので、多くの会員の参加をお待ちしております。
「気候変動と民間事業者」
国立環境研究所気候変動適応センター 主任研究員 岡 和孝 氏
日 時：令和３年１２月１７日（金） １５：００～１７：００
参加者：５９名（民間研２４名、外部参加２８名）
民間研：会場３名＋Web 参加２１名
外部参加：Web 参加２８名
国土交通省都市局市街地整備課（令和３年１２月３日）

Ⅰ■

分科会活動報告
令和３年度民間事業者研究会活動方針

新型コロナウィルス感染拡大は、1 年半という短期間に私たちのライフスタイルに大きな変化をもたらしました。感染拡大終息後も、起きた変化が元には戻らないことは想像に難くありません。インタ
ーネットが不可欠のインフラとなり、多くの社会活動が移動せずに仮想空間で行われる、通勤地獄や
ベッドタウンは昭和・平成の象徴になるのかもしれません。こうした急速な変化は、個人でも組織でも、恩恵を受ける人・損害を被る人、ついていける人・ついていけない人を生み、人々の格差が広がっています。「誰一人取り残さない」社会を掲げる「SDGｓ（持続可能な開発目標）」実現の道のりは、
遠く険しいように見えます。
まちづくりに携わる様々な分野の民間事業者で構成される当研究会では、その特徴を活かして、事
業環境の急変に対して各社がどのように対応し、どのような展望を持つのか、そして民間事業者はこれからどのようなまちづくりを目指すのかについて研究してまいります。

■

令和３年度分科会活動方針◆テーマ：新型コロナ危機により顕在化した民間事業者の課題と展望（その２）◆調査研究趣旨
令和２年度は、外部有識者の講演を通じて「新型コロナ危機を契機とした意識の変化」や「感染拡大防止と社会経済活動の両立を図る新しいまちづくりの必要性」などインプット中心の活動を行いました。その領域は区画整理の枠を超え、社会学的視点に始まり「住まい」や「物流」からみたまちづくりの視点など、多岐に渡る内容となり大変有意義なものでした。
今年度は同テーマの「その２」として、「民間事業者の課題と展望」についてコロナ危機の先にあるゼロカーボ
ン社会や SDGｓの実現も含め研究を進めます。具体的には「住まい方（住宅）」「働き方（オフィス）」「購買の仕方（商業・物流）」のテーマ毎にワークショップを行うなど、コロナ禍で生まれた商品やサービスなどより具体的な題
材を通して、民間事業者がまちづくりにどのような「展望」を描いていくか、それをどう「社会実装」していくか、手法として「区画整理」をどう生かすか等々、自由闊達に議論をしてアウトプットにつなげたいと思います。オンライ
ン参加も可能ですので、多くの会員の参加をお待ちしております。

■

令和３年度分科会メンバー

１

分科会参加者（１８社３２名）
座
副

座

長

清

㈱

居 波

賢 司

長

イオン不動産サービス㈱

前 田

史 彦

鹿

島

建

設

㈱

遠 藤

剛

㈱

安

藤

・

間

高 野

修

〃
構

成

員

水

※参加登録をしたが１回も参加していない方は除く

建

設

〃

㈱

大

林

組

郷

〃

㈱

大

林

組

山 田

知 之

〃

㈱

大

林

組

高 橋

育

〃

㈱

奥

村

組

藤 井

靖 也

〃

㈱

奥

村

組

米 崎

幸 雄

〃

鹿

島

建

設

㈱

西 村

真

〃

清

水

建

設

㈱

四 位

直 樹

〃

㈱相鉄ｱｰﾊﾞﾝｸﾘｴｲﾂ

阪 口

陽 一

〃

大

成

建

設

㈱

石 島

克 浩

〃

大

成

建

設

㈱

平 澤

徹

〃

大

日

本

土

木

㈱

前 田

芳 宏

〃

大

日

本

土

木

㈱

友 永

雄 斗

〃

大 和 ハ ウ ス 工 業 ㈱

粟 山

正 基

〃

東

㈱

中村

真理子

〃

戸

田

建

設

㈱

佐 川

克 典

〃

戸

田

建

設

㈱

川 村

操 太

〃

西

松

建

設

㈱

松 永

和 久

〃

野

村

不

動

産

㈱

渡 辺

賢 二

〃

野

村

不

動

産

㈱

柳 澤

俊 豪

〃

阪 急 阪 神 不 動 産 ㈱

神 谷

晋 也

〃

阪 急 阪 神 不 動 産 ㈱

小 寺

正 洋

〃

阪 急 阪 神 不 動 産 ㈱

山 田

啓 治

〃

㈱

フ

ジ

タ

髙橋

清太郎

〃

㈱

フ

ジ

タ

菊 地

明 彦

〃

㈱

フ

ジ

タ

樋 口

遊 土

〃

三 井 住 友 建 設 ㈱

谷 岡

叶

〃

三 井 住 友 建 設 ㈱

矢 澤

慎 也

〃

三

小 野 寺

急

井

不

動

産

㈱

健 太 朗

博

２

幹事会メンバー
幹
副

事

長

東

㈱

小川

隆夫

長

大 和 ハ ウ ス 工 業 ㈱

齋藤

征孝

事

鹿

島

建

設

㈱

長井

俊明

〃

清

水

建

設

㈱

居波

賢 司 ※分科会にも登録〃㈱相鉄ｱｰﾊﾞﾝｸﾘｴｲﾂ

青山

崇

〃

大

㈱

平澤

徹 ※分科会にも登録〃

大 和 ハ ウ ス 工 業 ㈱

小林

義範

〃

野

㈱

小林

和人

幹

事

幹

３

急

成
村

建
不

設
動

産

ファシリテーター・事務局
ファシリテーター

東

都

阪井

暖子

事

(公財)区画整理促進機構

藤崎

和久

〃

〃

浦野

義晴

〃

〃

寺島

伸一

〃

〃

佐藤

元昭

〃

〃

遠藤

竜博

〃

玉野総合ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ㈱

加塚

政彦

〃

〃

吉野

優芽

務

局

京

■

令和３年度分科会活動の概要

１

令和３年度分科会の実施経緯
令和３年度は、以下のとおり６回の分科会を開催した。

Ⅰ．ガイダンス＆進め方検討（9/7）
1.今年度の進め方の確認
2.メンバー各位が with コロナ時代のまちづくりを考える上で必要と思われる「キーワード」等の確認○事前アンケート実施
・「キーワード」及び講演（テーマ、講師）について

Ⅱ.インプット＆メインテーマ（10/13）
1.講演：「国土交通省における ProjectPLATEAU の取組について」
2.WS：本年度の検討のメインテーマについて

Ⅲ．メインテーマについてワークショップ（11/16）
1.テーマ・サブテーマの確認
2.考え方、アウトプットに向けて検討すべき内容 等

Ⅳ．サブテーマについてワークショップ（12/15）○各サブテーマの深掘り

Ⅴ．とりまとめについてワークショップ（1/25）○各サブテーマの深掘り

Ⅵ．とりまとめのワークショップ（3/1）
1.取りまとめに向けた考え方の確認
2.取りまとめ案の策定○とりまとめ
・報告書の作成※今年度の分科会は COVID19 の感染拡大防止のため、会場参加と WEB 上での参加を併用（Zoom＆Strap を使用）。

２

令和３年度活動成果

２－１

事前アンケートに基づくテーマ設定と分科会の進め方等検討

本年度の分科会では、新型コロナウィルス禍における今後のまちづくりに必要な考え方を研究し、どのように
市街地整備として実現していくかを検討するため、分科会の開始に先立って、参加メンバーに下記のような設問のアンケートを実施し、「本年度の分科会のテーマと進め方」及び「講演テーマ」を検討した。
・設問１：アフターコロナ時代のまちづくりを考える上で必要と思われる「キーワード」
・設問２：（第 3 回分科会での開催を想定）希望する「講演テーマ」及び「講演者」（１）本年度の分科会のテーマと進め方◆アフターコロナ時代のまちづくりを考える上で必要と思われる「キーワード」
設問１の回答結果は下図の通りである。

◆本年度の分科会のテーマと進め方
上記の回答を参考に、本年度の分科会のテーマと進め方を参加メンバーで検討した結果、本年度の分科会は下記のように行うこととなった。
①メインテーマ・サードプレイス・ウォーカブル
②検討の進め方・３つの班に分かれて一つのメインテーマについて検討する
・各班はメインテーマの下にそれぞれ設定した以下のサブテーマについて検討する③３つのサブテーマ
・第 1 班：サードプレイス
・第 2 班：冗長性・第 3 班：マネタイズ-5-（２）本年度の講演テーマ
本年度もインプットとして 1 回講演を開催することとなった。
講演の内容について、アンケートの設問２の結果は以下の通りである。

この結果からは一昨年度に拝聴した「未来年表」が、昨今の状況によってどのように変化したかを聞いてみた
いという希望が最も多かったが、調整の結果、本年度の講演は、2 番目に多かった回答から昨今のデジタル社会の進展に係るテーマとして、国土交通省が展開している日本全国の 3D 都市モデルの整備・オープンデータ化プ
ロジェクトである「ProjectPLATEAU」について国土交通省都市局都市政策課の内山課長補佐に講演いただくこととなった。講演は第 2 回の分科会で実施された。

-6-

２－２

令和３年度分科会の検討概要

第 3 回から第 6 回の分科会で行われた班別のワークショップ（以下、「WS」という。
）や全体での意見交換により得られた意見から、メインテーマである「サードプレイス・ウォーカブル」の展開・整備にあたっての考え方を整理した。
（１）サードプレイスについて分科会で示された主な意見
1) コロナ禍で求められる“場所”
・職場でも自宅でもない自分の居場所（単独のハコモノは除く）
・一人にもなれるし集うことも可能な場所
・デザイン性に富み、利用する人の年齢・性別を問わない場所
・災害時は避難場所にもなりうる場所
・整備されるべき目的や必要性がある場所
2) 冗長性（ムダ）とは・非日常（日常から開放された時間・空間）
・災害・ウィルス対策（防災・減災）にも繋がるもの
・Well-being（心と体の健康・幸福感）を感じるもの
・曲線的なイメージを感じるもの
・子供や老人が集える場所である
3) 「サードプレイス」のイメージ【既存施設の活用等】
・公園、道路、公開空地、地下街、空き地
・昔ながらの街並み（例：日本橋）・カフェ
・昭和レトロな居酒屋街
・キッチンカーが出店する公開空地
・海・山・川・田畑【新規に整備が考えられる施設・場所等】
・木造密集地・屋根の上（施設建築物と一体な公園整備等）
・計画的路地・路地裏（ただし防災に要配慮）
・都心部の中の自然公園、街なか菜園、誰でも利用可能な家庭菜園
・空地（公園に限定されない、公共用地、道路でもなく宅地でもない、地権者が皆で提供する多目的用地
・自然をそのまま取り込む、残す（一定の用地（広場？）が必要）
・地域特性に合わせた広幅員道路
・農園（自給自足）
4) 求められる、必要とされる「機能」や「場所」など【欲しい機能】
・コミュニティが構築できる（ソフト＋何らかの取組による）・ふらりと立ち寄れる（誰かがいる）
・時間を過ごせる、時間の流れを気にしない空間-7-

・規制がない、音や声を気にしなくても良い空間
・グランピングやハイキング、アウトドアのできる場所
・配達用ドローンの待機所（災害時はヘリポートになる）
・災害時避難シェルター設置空間【考えられる場所】
・地元の良い場所 100 選
・災害時の AI による最適な避難所となること
・（キーワードとして）天水、井戸水、防災活動、水まき、温暖化、エリマネ
・時代の流れの中で使用しなくなった施設利用（廃校等）
・人の集まる拠点の変化：交通機能の多様化で駅前に戻る動き → その場所のデザインがポイントになる
5) サードプレイスの実現に向けて（整備手法等）【場所の確保・作り方（整備手法）】
・公民連携による複合化（公開空地、公園・道路、都市の中の自然公園、グリーンインフラ整備、公共用地ではない緑地空間（地権者供出等））
・公園面積や緑地率等の運用
・民間事業として容積獲得の貢献施設として整備・運営（サードプレイスの価値向上）
・公共施設（ハコ）としてサードプレイス設置と設置による規制緩和
・公共整備→無償譲渡 or 運営委託（地元組織による整備）・※規格外施設整備（例：道路構造令に基かない空間の利用可能な道路）
・※調整池を親水性のある公園化し収益をあげる構造（キッチンカー・展示販売等）【面積確保】
・既存用途の転用（駐車場等）
・公園面積の拡充
・公共用地の民間利用（例：公園・道路→休日に道路占有）イニシャルコストが発生しないサードプレイ
ス利用【持続性・運営（組織化の必要性）】
・エリアマネジメント組織の組成・地権者で法人組成→提供した換地に応じて収益配分
・地権者法人組成に対する補助・支援
・指定管理者制度の拡充、Park-PFI など（公共空間の活用）
6) 「サードプレイスの実現に必要なマネタイズ」とは【サードプレイス・冗長性から見た「マネタイズで実現できそうなこと」】
・イニシャルコストを軽減できるため道路や公開空地、路地等の整備についても道路と同様の補助対
象に→

民間で活用するスペースか、公共スペースを民間が使えるようにするのかによって異なる
が、いずれにしても整備段階での金銭的なフォローを補助対象としてもらえたらインセンティ
ブになる・公共用地で収益を上げることは難しい中で民間化が必要。補助は収益が上がらない場合の長期的管
理に充当。
-8-

・公園・道路・公共空地などに補助金活用期待。都市の中の自然公園やグリーンインフラ整備も対象に。
・クラウドファンディングなどで農園業者など活用可能
・ディベロッパーの収益として容積率のボーナス付与のほか、ランニングコストに関する一定の税控除が有効
・サードプレイスが定義されマップ化（スマホ）などで最寄りやコスト情報などが分かるとよい・サードプレイスをあまり充実させると行政が心地いい空間をタダで提供しているようなイメージになるため、課金する仕組みを作ったほうが良い→

公共空間でありながらみんなが使える利益を上げていくというかたちが良い→

建物など公園整備に目に見えてお金が回っていることが分かれば理解を得やすい

・無料開放でもそこで民間がお金を稼いでくれるみたいな仕組みがあればよい（自由に解放していつでも誰でも利用できその運営を一緒にできる仕組み）
・もともと供出している面積や緑地率などを一般的ではない形で（例えば細長く）活用して運用すればよい
・少しずつ土地を出し合った共有地を緑地（サードプレイス）として活用することで自らの土地だという意識が生まれる・サードプレイスは収益力が弱いのでイニシャルを負担せずに現状あるものを有効活用して採算性を確保 → 公園・道路を開放 → 例えば「軽トラ市」の出店料や購買者の周辺商店での買い物などの周辺への波及効果も狙う
・調整池は大雨の時以外は活躍できないので公園を併用するスペースを設けキッチンカーなどで収益することが考えられる（大雨の時は移動できるようなもの）。収益が上げられればサードプレイスとして魅力ある空間が作れる・整備手法として既存施設の用途転用や公共用地の民間利用が現実的【マネタイズから見た「サードプレイス・冗長性で実現できそうなこと」】
・（再掲）クラウドファンディングなどで農園業者など活用可能。
・ふるさと納税やクラウドファンディングが可能ならサードプレイス整備や運営面では有利だが、立地や事業の知名度による格差解消が問題 → サードプレイスを運営する担い手が明確でサードプ
レイス整備のメリットの大義の部分を評価するシステムなど、それを下支えする補助制度が必要なのではないか・“デジタルサイネージを気持ちのゆとり（冗長性）に活用できないか → 市街地整備は①ハードと空間整備、②その他整備は運営（ランニング）費用ということを前提として“冗長性を購入する”という発想がエンドユーザーに出来るのではないか（価値観など、形のないものがお金を払う対価の対象になるという発想）・民地で平面を時間貸しとして使える空間を考えている。藤沢 SST のような、会費を払った人が使える特権があると良いのではないか。極論だが富裕層エリアに行くとその人たちだけが使える公園が
あるなど。

-9-

（２）サードプレイス実現に向けてこれまでの制度でできること、できないこと
1)できること
・あくまでも公共の施設としてハコを作り運営を民間に委託する形であれば現行規制でもいけるのではな
いか→例えば設置すれば再開発の場合は容積率のボーナスを付与するという貢献要素なら現行規制でも実現可能であり、公開空地でも同様でもう少し店舗などのハードでも対応可能
・貢献要素として事業の採算の範囲内であれば、例えば Park-PFI では公共がサードプレイスの整備をする代わりに民間が運営するということも事業の中でできる事として考えられる。しかし、それだけでは収益力が弱い→サードプレイスの施設そのものから収益を上げるという議論と同時に、サードプレイスがある
まちの価値が評価されることも考えられ、それが価格や人気等どのような基準で選ばれる場所なのかが重要

・時間貸しの共用空間などは法規制ではないため、これまでの行政の指導の変更など考え方次第
2)できないこと・区画整理の歳入に（ある程度目途のたっている）クラウドファンディング等を含められると良い
・サードプレイスの民間所有についてある程度の税の減免措置などがあると良いのではないか
・サードプレイスで収益の上がった際の優遇措置、減免措置があると民間も手を伸ばしやすい・サードプレイスの運営を担う組織が必要で、税の減免などが認められると運営しやすくなり参入も進んでいく（ふるさと納税に限らず民間の組合施行などで収入源の一つとして多様な資金確保方策が使えると良い）・売り上げ歩合賃料のように一定ラインは課税されずにそれ以上のみ課税されるという税の優遇策を提案
・ふるさと納税やクラウドファンディングを歳入に入れる話で考えると公共が整備して運営団体に無償譲渡できないか（区画整理と考えずに床を買ってもらえれば解決できるとも考えられる）・サードプレイスの整備・運営のためにエリマネ組織を組成し運営を行った場合に既存制度で実施すると柔軟性が確保しづらいため新しいルール作りが必要（容積緩和のために地区計画を使って利便施設を設置・運用したら利用可能な日数が限られた）・サードプレイスの定義を決め容積緩和や補助などの支援メニューの方針を定める
・クラウドファンディングありきとして、サードプレイスがどういう役割を果たし、どのような貢献性があるのか、若しくは、そのような担い手がいてどのような運営をしていくか等含めて、サードプレイスの価値を測るシステムがあると、利用者の投資対象になっていくと考える。もう少し広げて、利用者が自分で投資しつつ一緒に育てていくなど、いい循環ができると良いと思う。行政の税制優遇や補助金についてもサードプレイスの価値を測るシステムがあった方が大義はつきやすい。
・サードプレイスと冗長性に対する評価軸がない。公共団体から民間に運営委託する際に評価軸が必要だ
が、サードプレイスや冗長性は回転率を求めているわけではないため評価プロセスが必要。再開発や区画整理で成果を見るために路線価評価以外の指標も測れるようにする必要がある。
・調整池を公園化しショールームのような利用をさせて収益化できると良いが現行制度だと難しい
・一定のルールの中で利用できる道路や駅前広場の委託制度があるとよい（道路にはコロナ特例はあるが駅前広場まで及んでいない）
・左右で全然違う幅員の歩道の道路や曲線の道路など、一定のルールの下で今までの枠をはみ出たようなものが作れると今までと違うサードプレイス、余白が作れるのではないか→

基盤整備において最低ライン+α（プラスアルファ）の部分について（この街の価値を上げるた
めに作っていく）という理論武装ができればより豊かで楽しいまちができる- 10 -

（３）サードプレイス実現に向けた課題と対応方向
1)課題①サードプレイス整備・運用上の課題
・事業性の確保・都市部での空間の捻出・担い手、管理の負担
・新たなサードプレイスを住宅に隣接して作ることで発生する近隣とのハレーション→

商業・オフィスと隣接してサードプレイスになり得る空間（公園・倉庫と一体となっているような場所等）を作る（音が出せ、人が集まる）→災害時にも活用可能とする・公園でどう稼ぐか・（冗長性における）自己責任
・サードプレイスの定義を決める→容積率緩和、整備費補助など支援メニューの方針決め
・サードプレイスの用途は何なのか、店舗にして自由度を上げたいが立地法に掛かるとか関連法規を整理
・サードプレイス整備の大義、運営方針などの評価システム、見える化⇒利用者が投資したいと思わせる、
愛着が湧く（利用者の投資対象に育てていくイメージ、評価方法・評価プロセスの検討が必要）
・サードプレイスやその運営のためのエリマネ組織組成・運営を行った場合に既存制度に当てはめること
で、利用の柔軟性が確保しづらい→新しいルールづくり②マネタイズに関する課題
・公共空間で稼ごうとしたときにおこるハレーション対策（地元の既存ステークホルダーとの調整・お墨付き）
・サードプレイスへの課金に対する行政からのお墨付き・担い手の明確化、サードプレイス整備の大義下支えする補助制度等が必要
2)対応方向
①整備に係る収入等
・ ※ふるさと納税・クラウドファンディング（サードプレイス整備・運営）②サードプレイスからの直接利益確保
・公共空間で収益を上げる（お金が回っていることが見える必要がある）
・公共空間の委託制度導入、空間提供による使用料徴収、利用者からの入場料徴収、広告料等
・証券化③公的支援（減税・補助等：イニシャル及びランニングへの支援）
・ ※民間事業者所有時の減税・行政側で一定程度負担確約
・ ※税の減免措置（公共用地でない緑地空間、戸建て版公開空地、サードプレイスからの売上）
・ ※道路整備（例）として補助項目創設、公共用地民間化（整備等に補助活用）④その他
・公共空間での商売容認（占用基準の緩和）・アプリ等を活用した空間と利用者のマッチングサービス、マップ・コスト情報のスマホ検索- 11 -

（４）国・制度に対する意見等
1)個々の意見・サードプレイスは元々稼ぐための場所ではなく色々な多様性を使って地域に貢献していく場所であることが最優先されるべきで、地域貢献を優先した場合に管理運営費等の収支がマイナスになった場合の補助の在り方を考える必要
・民間の投資を呼び込む意味でもサードプレイスとしての価値がわかりやすく見えるシステムがあると良い
サードプレイスや冗長性に対する CASBEE みたいなものがあると良いかもしれない→

・サードプレイスを運営する側が儲けられなくて困らずに続けていくために広告を出せるようにするなど稼ぐ方法が最初からセットされている状態（ルール）が必要
・整備後のランニングのところに人的支援（特に若い人）が無いところは難しい。ノウハウとか人貸しが整
備後の活動の実態になり整理も参加できれば若い人も出てくるのではないか。
・公共空間の占用基準を少し見直し、ある程度の幅員のあるようなところで利用者の迷惑にならないよう限定的なら空間を使わせてもらってもいいのではないか（カフェの運営など）
・全国一律で受け入れられる施設もあれば、都心もしくは、地方でしか通用しないそれぞれの地域特性があるため、議論を深めるにはこういったものを分けて考える必要があると考える。これからの時代、広げすぎたものをコンパクトシティみたいに集約した時に跡地になるような場所がサードプレイスに繋がっていくと綺麗だと感じる。
・まずサードプレイスの定義がありそれに対しての補助を国がやれば一番良いのではないか
・行政が求める図書館やギャラリーの公設民営など以外でもう少し規制緩和をしてもらいたいがそれに必要なのはサードプレイスの定義付けなどの理論武装である・公共用地の遊休地を民間で活用することはすぐできるので、それを民間提案、民間からの応募で（例えば、清掃業務とかも含めて委託するので自由に使って良い）など、気軽に委託できると良い→

この使い方が良いとなったらその後もずっと続けていくために皆でこの場所の使い方を投票するのもありなのではないか・スペースの捻出の仕方、お金の捻出の仕方として、面積確保への支援、イニシャルコストへの支援が重要
2)まとめ・サードプレイスの定義づけから始めるべき・イニシャルコストだけでなくランニングコストに対する補助などの支援を受けるためにはサードプレイスとそれの価値が評価されるシステムが必要
・全国一律で受け入れられるもの、都心部、郊外、地方などそのエリアでしかできないものについて検討が必要
・サードプレイスをエリアマネジメント団体が運営する場合の運営面に関する補助が必要- 12 -

図８ 民間事業者研究会が考えるサードプレイスのイメージ
ゆとりある道路空間

街中の冗長空間

公共用地の多目的利用- 13 -

２－３ 令和３年度分科会活動報告（概要版）- 14 -

- 15 -

■各回分科会の活動内容（要約）１

第１回分科会（ガイダンス・進め方検討）【日 時】令和３年 9 月 7 日(金) 15 時 00 分～17 時 30 分
【場 所】公益財団法人区画整理促進機構 会議室＋オンライン参加【参加者】３１名◆議事次第(1)開会挨拶
・小川幹事長・藤崎理事(2)令和 3 年度民間事業者研究会テーマ、主旨について（小川幹事長）
・資料 1 により、小川幹事長より今年度の活動方針を説明(3)分科会メンバー自己紹介・分科会、幹事、ファシリテーター、コンサルタント、機構を紹介(4)座長・副座長の選任
・座長（立候補）→居波氏（清水建設㈱）・副座長（立候補）→遠藤氏（鹿島建設㈱）、前田氏（イオン不動産サービス㈱）(5)座長挨拶・居波座長の挨拶
・遠藤副座長、前田副座長の挨拶(6)令和２年度の取組み状況の概要
・令和２年度の活動について、資料 3 により前年度座長の郷氏（㈱大林組）から報告(7)令和３年度民間事業者研究会分科会スケジュール（案）について
・居波座長より今年度の活動方針について説明◆意見交換等概要(1) 今年度の進め方の確認
・会場開催と Web 開催（Zoom ソフト使用）の併用
・事前アンケートを実施し、with コロナ時代のまちづくりを考える上で必要と思われる「キーワード（メインテーマ）」を決めてワークショップ（WS）を実施
・メインテーマを複数（班ごとに別テーマ）とするか絞り込むか意見交換(2) 次回の講演テーマ・講演者について・事前アンケートを参考に、国交省より Project PLATEAU について講演してもらうことに決定(3) 実施内容及び主な意見等①

事前アンケート【設問】・with コロナ時代のまちづくりを考える上で必要と思われる「キーワード」
・聞きたい講演内容と講演者- 16 -

②

面整備と組み合わせるテーマについて意見交換より考えられるキーワード（主な意見）

・AI・PLATEAU・DX などの新技術
・未来都市
・オムニチャネル・物流
・ESG 投資・サードプレイス、ウォーカブル
・防災
・ウェルネス
・持続性・人間中心・防災性とデジタルの融合 等(4) まとめ等
・テーマのあり方について意見交換（複数か 1 つに絞り込むか）→ メインテーマを 1 つに絞り込んで進めることに決定→

次回にメインテーマを決めてワークショップの班分けを実施- 17 -

２ 第２回分科会（インプット＆メインテーマの検討）【日 時】令和３年１０月１３日(水) 15 時 00 分～17 時 30 分
【場 所】公益財団法人区画整理促進機構 会議室＋オンライン参加【参加者】２２名
会
清水建設㈱

場（１０名）

居波 賢司（座長・幹事）
四位 直樹

鹿島建設㈱
イオン不動産サービス㈱遠藤 剛（副座長）
前田 史彦（副座長）

㈱安藤・間
㈱大林組

オンライン（１２名）

高野 修
郷 健太朗、高橋 育

山田 知之

㈱奥村組

米崎 幸雄

大成建設㈱

石島 克浩、平澤 徹

東急㈱小川 隆夫（幹事長）

戸田建設㈱佐川 克典、川村 操太

西松建設㈱

松永 和久

阪急阪神不動産㈱中村 真理子

山田 啓治

㈱フジタ

高橋 清太郎、菊地明彦

三井住友建設㈱谷岡 叶

三井不動産㈱小野寺 博

大和ハウス工業㈱齋藤 征孝（副幹事長）

ファシリテーター等
東京都

阪井 暖子

事務局
(公財)区画整理促進機構

藤崎 和久、佐藤 元昭、
遠藤 竜博

浦野 義晴、寺島 伸一

コンサルタント
玉野総合コンサルタント㈱加塚 政彦、吉野 優芽◆議事次第(1)開会挨拶
・居波座長(2)講演
・演題：国土交通省による Project PLATEAU の取組について～３Ｄ都市モデルの整備・活用・オープンデータ化
プロジェクト～・講師：国土交通省 都市局 都市政策課 課長補佐 内山裕弥氏
講師の内山裕弥氏- 18 -

(3)ワークショップ①メインテーマの決定
②班分け
◆講演概要
(1)説明概要・PLATEAU はプロジェクト名で、まちづくりにデジタル（３D）の技術を応用して新しい価値創出などを目的としたもの。
・Project PLATEAU は、日本全国の 3D 都市モデルのデータを作り、オープンデータとして流通させる取組み。また、そのデータのユースケース（例：民間のサービスやプロダクトへの活用）の開発も同時に実施。
・短周期でまちづくりを実現するためにデータ活用していくプロジェクト。
・PLATEAU の 3D モデルは全国の都市空間等の情報をデータにして再現したもの。そこに人流や災害リスク等のデータを入れ、都市スケールでの解析、シミュレーションが可能。
・PLATEAU の 3D モデルは建物の壁、高さ、材質、建築年等を情報としてデータ化している（1つ 1 つのオブジェクトが属性情報データを持つことにより、形が表現されている）
・PLATEAU の 3D 都市モデルのデータは行政機関が有している既存データ（都市計画基本図、測量データ、GIS データ等）を活用して作成（低コスト）
・データ作成とともにユースケース（データのプラクティス）を一緒に提案する取組み
・PLATEAU のデータは、建築スケール、人間スケール、都市スケールを包括しているデータ（cf.：BIM/CIM データは建築スケール情報のみ）
・BIM/CIM、CAD 等の建物スケールのデータとの連携も可能。
・PLATEAU の 3D モデルの中にリアルタイムの人流データを流し込むことも可能。
・データの作り手と使い手の間を国交省が取り持つ仕組みで、３D モデル整備についての支援（補助）も用意（自動運転導入やエリマネの効果の可視化など）。
・データを使ったまちづくりが目的であり、それに民間情報と連携するアイデア等を募集中(２)質疑応答・学ぶ機会が必要←

研修や啓発活動を実施中。民間事業者が営業する際にセットで覚えてもらうと良い・登記情報とのリンクの可否←可能。建物情報の一部はすでに入っている。

・再開発の権利変換や区画整理の換地計画に活用可能か←可能。住民等との合意形成にも活用可能。

・計画変更に合わせて道路幅員や公園面積の変更も可能か←可能だがシステム構築が必要

・人間中心のまちづくりにおける PLATEAU の使用イメージは←

現在経験則で設計しているものを一人一人の属性データを作ってシミュレーションしながらまちづくりできる。自治体ごとにシミュレーションモデルは異なり網羅的なデー
タ収集でモデルが精緻になっていく。
・アバターの使用は想定しているか
←

考えられる

- 19 -

・３D 都市モデルのデザイナーは如何に←

３D 都市モデルは地図であるため、現実の忠実な再現を重視。ソリューションはデザイ

ン重視で専門デザイナーを起用。
・データ構築にコストがかかるが既存データ活用でどこまで可能か←

都市計画基本図ベースで低コスト・建築で公共に提出されたデータをすべて取り込むことは可能か←

今後の BIM/CIM の普及でデータは常に最新となることが考えられる

・開発計画で周辺への影響を早期に把握して対応する方法の考え方←

建蔽・容積の現状と MAX の可視化のシステム構築予定。その他様々な検討をしているが、国交省はアルゴリズムなどのベース作りまでで民間活用支援を想定。
・地下空間も表現可能か←可能（CAD データの位置合わせは手動、BIM/CIM で座標データがあれば設計図から再現可能）
・道路整備の事前交通量調査等をシミュレーションに置き換え可能か←

都市局分は可能だが道路局分は不明

・ウォーカブルに向けた街路等のプランニングに活用すべく人の情報をどこまで取り入れ可能か←

移動のカメラ監視は技術的に可能だが使用に至っておらず、今後の社会的な期待次第◆ワークショップ概要(1)メインテーマの決定・新技術、ESG 投資、物流、サードプレイス・ウォーカブルからメインテーマを検討→ サードプレイス・ウォーカブルに決定(2)サブテーマの検討と班分け（主な意見等）
・ステイホームで公園や川等の自然資源に目を向けることが多く、ウォーカブル等を含めて議論したい
・今まで無駄を省いてきた話が逆に冗長性があるまちが選ばれるという話が出てきたので、選
ばれるまちがサードプレイスに発展していくという点について議論したい・オフィスや家以外の場所の利用が多くなってきたのでまちづくりの中での取り入れ方を議論したい・サードプレイスが精神的にもリフレッシュされ、新しい働き方を皆意識しているのではないかと感じているが、事業採算性が難しい問題。心理的な満足感を得ながらどのようにマネタ
イズしていくか興味がある・新型コロナ禍でロボットが働き人間の時間が余るという話が現実化。余った時間の消費をどう商売にするか。
・これからは無駄なスペースの利用（無駄の価値）が大事になってくると思えるが、民間だけでは無駄なスペースをつくるのは難しく行政を含めた取組が必要
・無駄が重要という認識はあるが事業化にあたっての課題や民間事業者としての展開方向を議論したい⇒ 以下のサブテーマで申出により班分け①サードプレイス…自宅周辺、職場とは違った場所- 20 -

②まちづくりにおける冗長性…“無駄“価値の追求③マネタイズ…どのようにサービスから利益を得るか(3)まとめ等①メインテーマの決定
・下記のように「サードプレイス・ウォーカブル」に決定
メインテーマ候補
新技術（ビックデータ、AI、DX、デジタルツイン）
ESG 投資物流
サードプレイス・ウォーカブル
その他

会場

オンライン

合計

3名

2名

5名

1名
3名
4名
0名

1名
1名
2名
0名

2名
4名
6名
0名

②サブテーマの検討と班分け
・サブテーマを検討
・申出結果から当日の出席者で意思表明のあった人は以下のグループで決定（欠席のメンバー
については基本的に事務局側で割振る）
班（サブテーマ）
申出者数①サードプレイス
3名…自宅周辺、職場とは違った場所②冗長性
５名…“無駄“の価値の追求③マネタイズ
８名…どのようにサービスから利益を得るか- 21 -

３ 第３回分科会（班ごとに検討テーマの深掘り）【日 時】令和３年１１月１６日(火) 15 時 00 分～17 時 00 分
【場 所】公益財団法人区画整理促進機構 会議室＋オンライン参加【参加者】１８名
会
清水建設㈱

場（６名）

居波 賢司（座長・幹事）①
四位 直樹③

鹿島建設㈱イオン不動産サービス㈱遠藤 剛（副座長）③
前田 史彦（副座長）②

㈱安藤・間
㈱大林組

高野 修③
郷 健太朗②、高橋 育①
石島 克浩①
平澤 徹（幹事）②

大成建設㈱
東急㈱

オンライン（１２名）

中村 真理子①戸田建設㈱佐川 克典③阪急阪神不動産㈱神谷 晋也②㈱フジタ

高橋 清太郎③、樋口 遊土①

野村不動産㈱柳澤 俊豪③、渡辺 賢二①

三井住友建設㈱谷岡 叶③

三井不動産㈱小野寺 博②

ファシリテーター等
東京都

阪井 暖子

事務局
(公財)区画整理促進機構

藤崎 和久、佐藤 元昭、
遠藤 竜博

コンサルタント
玉野総合コンサルタント㈱加塚 政彦、吉野 優芽※①…サードプレイス班、②…冗長性班、③…マネタイズ班◆議事次第(1)開会挨拶
・居波座長①

テーマ及び各班のサブテーマの確認②

各班のファシリテーター他(2)ホワイトボード（Strap）の使用方法説明(3)ワークショップ
・進め方確認、検討結果のイメージの共有化
・班ごとにワークショップを実施後、取りまとめ発表◆ホワイトボード（Strap）の使用方法説明
・この回よりオンラインボードツール「Strap」を使用- 22 -

・実施に先立って提供元のグッドパッチ㈱から使用方法のレクチャーを受ける
図１

Strap 説明用ボード①

図１

Strap 説明用ボード②◆ワークショップ概要(1)実施内容
・進め方の確認、検討結果のイメージの共有(2)各班のとりまとめ内容（発表）
1)マネタイズ班「テーマを選んだ理由」「テーマで議論してみたい内容」について意見出し①テーマを選んだ理由
・ボランティアではないため収益性がないとできない
・今までの方法では出来ないため、例えば区画整理であれば、それをどのように使い、どのように収益性を上げコストを負担していくかを考える人が多い
・自分の業務とつなぎ合わせて考えている人が多い 等②テーマで議論してみたい内容
・区画整理上におけるサードプレイスの創出
・ニューノーマル時代の事業形態の検討
・民間の活力の活用
・公共性の高いものを民間で実施するための方法
2) サードプレイス班
サードプレイスについての認識確認- 23 -

等

・サードプレイスについて大きな認識違いはない
・自宅でもない、職場でもない、居心地が良い、ほっとする、場所という認識
・サードプレイスは都市部のイメージが強いが、郊外の自然を活かしたほっとできる場所としてのサードプレイスもあり、両面から掘り下げて議論していくのも良い、という意見もあり
・サードプレイスを掘り下げていくと、ウォーカブルも自然に出てくるのではないかと考えている
・固有の施設について議論はしなかったが、公共用地を上手く使えないか、地域ならではの
自然を活かせないか 等の議論はあり、箱モノではなく、大きなエリアの創出というイメージ3) 冗長性班
冗長性のイメージについての意見・冗長性とは“特色付け”、“ブランディング”
・コスト面から民間では取り組めない、人々の共用スペース（例えば、公園など）について、どれほど気持ちの良い空間をつくれるか
・交流の場としての具体的な空間としては井戸端、喫煙スポット、カフェ＆ブックなどが考えられる(3)まとめ等
1)マネタイズ班について
・マネタイズというと負担をしなければいけないという基本があるが、サードプレイスやウォーカブルをやることによって、不動産や区画整理の価値が上がるという考え方もあるのではないか・ウォーカブルの空間やサードプレイスで稼ぐのもあるかとは思うがその点は今後メンバー
で検討する
2)サードプレイス班について・今後は“なぜ居心地がよいのか”という共通項を探しながら、まちづくりにどのようなものを入れたらよいのかを探していく
3)冗長性班について・冗長性というテーマを選んだモチベーションや、思いを整理すると、このテーマで実現したいことが見えてくるのではないか
・冗長性というのが、他テーマの２つを繋ぐ要になると思うので、議論を深めたい- 24 -

図２

第 3 回分科会で活用した Strap の書込例

写真１：オンラインでの発表の様子①

写真２：オンラインでの発表の様子②

写真４：オンライン開催の様子

写真３：オンラインでの発表の様子③- 25 -

４ 第４回分科会（班ごとに検討テーマの深掘り）【日 時】令和３年１２月１５日(水) 15 時 00 分～17 時 00 分
【場 所】公益財団法人区画整理促進機構 会議室【参加者】１５名
会
清水建設㈱

場（３名）

居波 賢司（座長・幹事）①

鹿島建設㈱イオン不動産サービス㈱㈱大林組

オンライン（１２名）
四位 直樹③
遠藤 剛（副座長）③

前田 史彦（副座長）②
郷 健太朗②

山田 知之③
米崎 幸雄②
藤井 靖也③
友永 雄斗①
前田 芳宏②㈱奥村組
大日本土木㈱東急㈱小川 隆夫(幹事長)②

戸田建設㈱佐川 克典③㈱フジタ

菊地 明彦②
高橋 清太郎③

野村不動産㈱柳澤 俊豪③

ファシリテーター等
東京都

阪井 暖子

事務局
(公財)区画整理促進機構

藤崎 和久、佐藤 元昭、
遠藤 竜博

コンサルタント
玉野総合コンサルタント㈱加塚 政彦、吉野 優芽※①…サードプレイス班、②…冗長性班、③…マネタイズ班◆議事次第(1)開会挨拶
・居波座長(2) 各班の検討状況及び本日の予定
・第 3 回における各班の検討内容を全体で共有(3)ワークショップ
・各班でテーマについて深掘り（イメージ、整備方法など）◆各班の検討状況の確認(1)サードプレイス班
・サードプレイスやウォーカブルは場所への位置づけが必要。ウォーカブルは線的、サードプ
レイスは点的。
・新しく市街地整備で生み出すものと既にまち中にあるものはアプローチの仕方が違う
・“面整備で何ができるか”、“その他の方法では何ができるか”を中心に検討してはどうか- 26 -

(2)冗長性班
・“サードプレイスと冗長性の違い”が 1 つの論点になるのではないか
・冗長性はまちの中の「遊び」「レジリエンス」等の余白的なものを位置付け、サードプレイス
は日々の日常の中の豊かさについてまとめていくと整理しやすい
・時間的な冗長性について、例えば「暫定利用」などを組み込みながら、“冗長性をどのように事業の中で設けられるのか”、“まちの中で冗長性を設けるにはどのようなことが必要か”について検討すれば、サードプレイスとの違いも明らかになってくるのでは(3)マネタイズ班
・マネタイズは「冗長性」と「サードプレイス」を繋ぐキーワード
・他の班で出た内容を“どのように実現させていくか”についての検討もありうる・仕組みの中で実現していく（事業性の中で成り立たせる）ということをエリアマネジメントのようにその空間で利益を得る仕組みを考えるということもありうる◆ワークショップ概要（各班のとりまとめ内容（Strap 上の主な意見））(1) サードプレイス班【参加者 ※ファシリテーターは◎】◎居波 賢司

清水建設㈱

友永 雄斗

大日本土木㈱・都市部と郊外に分けて意見出し①サードプレイスがあったら良い場所とは【都市部】
・客先や職場の近く、通勤途中・交通結節点、交通の便が良いところ、駅近・通信環境が良いところ、
・公園の中
【郊外】
・ロケーションの良いところ、大自然、落ち着ける場所
・家族で行きやすいところ、便利なところ、家の近く・混雑していないところ、通信環境の良いところ、運動できる場所
・大きな公園②心地よい場所の共通点【都市部】
・適度な明るさ、人の目が気にならない、落ち着く、静か・非日常、適度な生活感、他人と干渉しない・体感ができる
・例：明治神宮【郊外】
・開放感、適度な距離感、景色が良い、自然の光、空気が良い、世代を問わない、水・緑・太陽・長居ができる、緑が多い、静か、リフレッシュできる
・今ある自然を残す・取り込む- 27 -

③サードプレイスになり得る既存施設【都市部】
・公園、道路（歩道）、公開空地、地下街、公園とビルの調和
・機能：災害時の避難場所
・例：久屋大通、日本橋【郊外】
・海岸、山、川、田畑、空地
・機能：ワーケーション
・例：カフェ
④サードプレイスになり得る新たな施設【都市部】
・施設建築物と一体的な公園整備、長屋の上の公園化、木造密集地を解消して公園化
・（郊外と同様）公園用地の利用、施設を連動してウォーカブルに【郊外】
・自然を取り入れる、景色の見え方でサードプレイスに、広幅員道路
・（都市と同様）公園用地の利用、施設を連動してウォーカブルに(2)冗長班【参加者 ※ファシリテーターは◎】
菊地 明彦

㈱フジタ

小川 隆夫

米崎 幸雄

㈱奥村組

◎前田 史彦前田 芳宏

大日本土木㈱郷 健太朗

東急㈱イオン不動産サービス㈱㈱大林組

・「あったらいいな」という無駄（冗長性）は？
①全体的なイメージ等【施設等の例】
・災害時の備蓄庫、避難スペース
・歩道・ベンチ、誰でも書斎、縁日、青空マルシェ、１F の解放など（利益に反するが）【特質例】
・政府専用機が不測の事態に備えて 2 機同時に行動
・街を回遊するパーソナルモビリティ・自動運転車など
・心の豊かさに資する無駄、利益を生み出すものではなく生産性があるものではないが全く無駄ではないもの②区画整理の場合【整備内容例】
・避難区域までの避難用エスカレーター、防災用一時避難スペース、蓄電装置
・歩車道完全分離の道路、キッチンカーなどが出店する公開空地、イベント広場・空間、
お手軽に農業体験できる農地【整備水準等】
・必要な機能以上の公共空間、インスタ映えするオシャレな空間
・全国一律ではなく地域ならではの整備水準- 28 -

【整備の方向性と課題等】
・選ばれる街・他の街との差別化のための顔としての機能・ブランディング機能（憩い・潤い・コミュニティ形成 → Well-being）、防災対策、ウィルス対策↓
・運用収益面への効果の測定方法（企業内での有用性の捉え方）
・空間の在り方・空間活用の担い手→

商業地、オフィス街、住宅地等の立地による性格の違いの出し方→

画一的にならないようにする方法

・自由度の高い空間活用手法（公開空地・公園・道路など）③時間・空間の場合
テレワークで通勤時間が減少している中で余った時間をどのような場所でどのように使うか→ その中で何が人の幸せに繋がるか【浮いた通勤時間の有効利用】
・趣味の時間・家庭菜園・子供と遊ぶ・地元良いもの発見
・青空テレワークゾーン
・囲碁将棋ゲームのサークル活動【内容・性格等】
・大きな公園の存在意義
・ボケーッとする時間と場所
・家族とのコミュニケーションの時間・場所
・居住地でのコミュニティ形成・楽しい地元
・ランニングなどスポーツできる場所【課題】
・利用者・出身者など街のステークホルダーからの賛同と受益者負担
・会社の中での見える化・エリア価値向上の評価基準
・ふるさと納税的な仕組み
・無駄な空間の永続的管理・担い手（管理できなくなると価値がなくなり合理的判断になる）④サードプレイスの場合【都市部の場合】
・施設例：核シェルター、公園ベンチ、災害時の備蓄庫、都心でグランピング、スーパー
堤防予定地でのスケートボード練習場【地方・郊外の場合】
・施設例：災害時の備蓄庫、配達偵察用ドローン待機所
・機能例：AI 搭載で最適な避難場所への避難誘導【その他】
・施設例：オープンテラスのあるカフェバーなど、昔ながらの居酒屋街（新宿ゴールデン街的）(3) マネタイズ班【参加者 ※ファシリテーターは◎】- 29 -

柳澤 俊豪野村不動産㈱高橋 清太郎

㈱フジタ

藤井 靖也

㈱奥村組

山田 知之

㈱大林組

佐川 克典
◎遠藤 剛
四位 直樹

戸田建設㈱
鹿島建設㈱
清水建設㈱

①「場所」に関するイメージ等
・施設等の例：図書館・公園・道路の一部・河川の一部、スポーツ広場、高速 IC・SA、交通広場・公共結節点、調整池の上空利用、道の駅・キャンプ場、ネットカフェ、カフ
ェ、本屋、シェアハウス、シェアオフィス、ルーフトップバー、プール
・機能等：道路の新たな利用方法、シェアモビリティの基地、家族を繋げる、農業体験や産業体験できる、仕事中のちょっと休憩、仕事終わりの娯楽、E スポーツ、ワーケーショ
ン・整備方法等：新たに設ける図書館に機能・位置づけを与える、公園整備の面積を減じて整備、駐車場活用（カーシェアリングの進展により需要減）、公開空地、ビルの屋上、空き家利用
・考えるべき内容：道路の収益化（歩行者天国）、エリアマネジメント、カーボンニュート
ラル、スマートシティ②問題点、課題、理想形
理想形＝サードプレイス整備に関する資金面の問題解決、課題＝問題点の解決に向けた手段や手法、問題点＝現状置かれている状況 として【理想とする結果】
・まちづくり（区画整理等）におけるサードプレイス整備の資金調達が容易になる【問題解決のための課題・手法】
・サードプレイス整備面積の確保：公園面積充当の仕組み、公共用地の民間化、既存用途転用（駐車場等）
・サードプレイス運用の事業形態創出：想定収入先（キャッシュポイント）としてディベ
ロッパー・サービス事業者・エンドユーザー等を想定、アプリ等を活用した空間と利用者のマッチングサービス、地権者法人組成、地権者法人に換地を提供
・サードプレイスに対する税負担減免：行政側での一定程度負担の確約
・サードプレイス整備の補助金の創設：道路整備の一環としての補助
・サードプレイスから直接収益を上げる：利用者からの入場料収入、空間提供による使用料徴収、公共空間での商売を認める、公共空間での公告・デジタルサイネージの設置による広告料収入確保、YouTube・インスタグラムなどによる宣伝・口コミ、施工会社のショールームの場とする（工事費減）
・手法案： IoT 技術（センシング・人流把握）と連携、地権者法人への補助・支援、地権者法人に提供した換地内容等に応じて収益配分【サードプレイス整備に関する問題点】
・税負担、減歩負担増、イニシャルコスト・ランニングコスト増、人件費、施設管理費、・事業性に欠ける- 30 -

◆まとめ等・各班でテーマについて深める議論ができていた・今後は収束に向けた検討を行う
図４

第４回分科会（オンライン分）の様子- 31 -

５ 第５回分科会（班ごとに検討テーマの深掘り）【日 時】令和４年１月２５日(火) 15 時 00 分～17 時 00 分
【場 所】公益財団法人区画整理促進機構 会議室＋オンライン参加【参加者】１５名
会
清水建設㈱

場（５名）

居波 賢司（座長・幹事）①

オンライン（１０名）
四位 直樹③
遠藤 剛（副座長）③
西村 真①

鹿島建設㈱
㈱大林組

郷 健太朗②

イオン不動産サービス㈱前田 史彦（副座長）②

大和ハウス工業㈱齋藤 征孝③㈱奥村組

藤井 靖也③㈱相鉄アーバンクリエイツ

阪口 陽一③東急㈱小川 隆夫②

中村 真理子①

三井住友建設㈱谷岡 叶③

阪急阪神不動産㈱神谷 晋也②

野村不動産㈱柳澤 俊豪③西松建設㈱松永 和久①

ファシリテーター等
東京都

阪井 暖子

事務局
(公財)区画整理促進機構

藤崎 和久、佐藤 元昭、
遠藤 竜博

コンサルタント
玉野総合コンサルタント㈱加塚 政彦、吉野 優芽※①…サードプレイス班、②…冗長性班、③…マネタイズ班◆議事次第(1)開会挨拶
・居波座長(2) 各班の検討状況及び本日の予定①サードプレイス班の検討状況を居波座長より報告②冗長性班の検討状況を前田副座長より報告③マネタイズ班の検討状況を遠藤副座長より報告(3)ワークショップ
・各班でとりまとめに向け現場視点でテーマについて深掘り（イメージ、整備方法など）- 32 -

◆各班の検討状況の確認(1)第４回における各班の検討内容を全体で共有(2)検討の進め方等
・冗長性はサードプレイスを検討する際の 1 つの概念であり関係しているため、サードプレイ
ス班と冗長性班を今回から合同でワークショップを行う
・取りまとめに入っていく段階であるが、このワークショップを通して、現場ならではの視点をまとめられると良いのではないか◆ワークショップ概要（各班の検討状況（Strap 上の主な意見））(1)サードプレイス＋冗長性班【参加者 ※ファシリテーターは◎】
居波 賢司

清水建設㈱◎

神谷 晋也

阪急阪神不動産㈱

西村 真

鹿島建設㈱

小川 隆夫

東急㈱

中村 真理子

東急㈱前田 史彦

イオン不動産サービス㈱

松永 和久

西松建設㈱

郷

㈱大林組

健太朗

前回の意見を確認・深掘り（冗長性について、余裕を持たせるものについて議論・意見出し、「市街地整備でできること（ で表記）」と「できないこと（ で表記）」「どちらかわからな
いもの」に仕分け）
1)冗長性とは①（第 4 回の検討結果の再整理）サードプレイスになり得る既存施設【都市部】
・公園、道路（歩道）、公開空地、地下街、公園とビルの調和
・昔ながらの街並み（例：日本橋）
・災害時の避難場所（例：久屋大通）【郊外】
・海岸、山、川、田畑、空地②（第 4 回の検討結果の再整理）サードプレイスになり得る新たな施設【都市部】
・施設建築物と一体的な公園整備、長屋の上の公園化、木造密集地を解消して公園化
・（郊外と同様）公園用地の利用、施設を連動してウォーカブルに【郊外】
・自然を取り入れる、景色の見え方でサードプレイスに、広幅員道路
・（都市と同様）公園用地の利用、施設を連動してウォーカブルに③今回意見
・地元良い場所 100 選
・災害時 AI による最適な避難所、災害時避難シェルター設置空間、核シェルター
・配達用ドローン待避所（災害時ヘリポート）
・サグラダファミリア的なもの
・誰でも利用できる家庭菜園- 33 -

・日常から解放された時間・空間（非日常）、災害・ウィルス対策、心と体の健康・幸福感（Well-being）
・自然の恩恵（天水・井戸水）
・キーワード：曲線的、防災・減災、子供・老人、自己責任、安全・安心
2)サードプレイスとは前提を「職場でも自宅でもない自分の居場所（単独のハコモノは除く）」で、「年齢・性別を問わない、一人にもなれるし集うこともできる、デザイン性に富む、整備される目的・必要性がある」場所と定義①（第 4 回の意見に対して）サードプレイスになり得る既存施設について補足意見
・イメージ（あったらいいな）：コミュニティ（ソフト面＋取組：既存団体も含め）、予定がなくても行けば誰かがいて時間つぶし可能な空間、時間を気にせずにすむ空間、規制がなく音や声を気にしなくても良い空間②（第 4 回の意見に対して）サードプレイスになり得る新たな施設について補足意見
・計画的路地裏、公園に限定されない公共用地、道路でもない宅地でもない余白、地権者皆で提供する多目的用地、目的や用途制限のない土地（イベントできる土地）、そのま
まの自然・駅前再開発のオープンスペースのデザイン、駅前回帰・交通機能の多様化、人の集まる拠点が変化する可能性（デザインがポイントに）・キーワード：公民連携・複合化（稼げない公園での成立方法）③その他
・課題：事業性、空間の捻出（特に都市部）、担い手・管理の負担
・住宅に隣接して整備した場合のハレーション→商業・オフィスと隣接した公園・倉庫一体型のサードプレイス整備（音が出せる・人が集まれる、災害時にも活用可能）・サスティナブルな場所とするための費用負担（利用者への課金、労働提供（清掃等））
・時代の流れの中で使われなくなった場所を使うルールの創設（廃校等）(2)マネタイズ班【参加者 ※ファシリテーターは◎】
柳澤 俊豪

野村不動産㈱谷岡 叶

三井住友建設㈱阪口 陽一㈱相鉄アーバンクリエイツ

遠藤 剛

鹿島建設㈱◎

藤井 靖也

㈱奥村組

四位 直樹

清水建設㈱

齋藤 征孝

大和ハウス工業㈱1)（第 4 回の検討結果から）市街地整備にかかるものと別途整備によるものに仕分け【市街地整備で行うこと】①サードプレイス整備面積の確保
・サードプレイス整備面積の確保：公園面積充当の仕組み、公共用地の民間化、既存用途転用（駐車場等）②サードプレイスに対する税負担減免
・行政側での一定程度負担の確約
・ふるさと納税- 34 -

・民間事業者所有時の税負担減③サードプレイス整備の補助金等の創設
・道路整備費の一環として補助・行政側での一定程度負担の確約④サードプレイス運用の事業形態創出
・クラウドファンディング
・公共空間での商売の容認⑤サードプレイスから直接収益を上げる
・空間提供による使用料徴収【別途整備すること】①サードプレイス整備面積の確保②サードプレイスに対する税負担減免
・ふるさと納税
・民間事業者所有時の税負担減③サードプレイス整備の補助金等の創設④サードプレイス運用の事業形態創出
・クラウドファンディング
・アプリ等を活用した空間と利用者のマッチングサービス
・IoT 技術（センシング、人流把握）と連携・地権者で法人組成し、提供した換地に応じて収益配分
・地権者法人組成の補助・支援・エリアマネジメント組織の組成
・指定管理者制度の拡充⑤サードプレイスから直接収益を上げる
・施工会社のショールームの場（工事費減）
・公共空間での広告・デジタルサイネージの設置（広告料収入）
・立体換地使用者からの入場料徴収
・YouTube 、インスタグラムによる宣伝・口コミ
・証券化
2) 1)をベースに必要な要望等について意見出し（民間事業者から国への意見等）
・サードプレイスの定義づけ（空間提供・商業・防災機能）
・サードプレイス設置に特化した補助金制度の創設、道路状に整備した場合に道路の一種として認めて補助対象化
・税の減免措置：サードプレイス所有者への固定資産税等、運営組織への出資・協賛金への課税・整備及び運営（エリアマネジメント組織）の資金源としてクラウドファンディング・ふる
さと納税・スペースの証券化を認めて欲しい
・公園整備面積を公園以外のサードプレイスに充当することを認めて欲しい
・既存用途の転用を柔軟に認めて欲しい- 35 -

・公園等の公共施設における商業活動をしやすくする仕組み（飲食店・商業施設等の建築行為の許可制度の見直し）
・公共的なサードプレイス整備をした場合の容積割増
・先進的なサードプレイス整備に対する表彰制度（認知度アップ、宣伝効果）
・サードプレイス整備のガイドライン策定◆まとめ等（意見のまとめ）(1)サードプレイス、冗長性班
・サードプレイスはサグラダファミリアのように作り続けるものである
・面整備として作れないものは自然に由来するものである
・サードプレイスはどこでもできるものではない(2)マネタイズ班
・サードプレイスの定義づけがなされて、はじめて補助適用になる・支援として減税（出資金への課税・固定資産税等）や運営法人の組成への支援が必要
・事業開始時の資金の確約を取得することが必要
・補助がない場合の収入等には、容積アップや規制緩和、表彰制度などが有効⇒

サードプレイスとマネタイズを合わせてとりまとめ案を策定していく

図５

第５回分科会（オンライン分）の様子

写真１：Ｚoom の様子

写真２：Ｚoom

写真３：会場の様子

写真４：オンラインＷＳの様子- 36 -

発表の様子

６ 第６回分科会（全員で取りまとめについて検討）【日 時】令和４年 3 月 1 日(火) 15 時 00 分～17 時 00 分
【場 所】公益財団法人区画整理促進機構 会議室＋オンライン参加【参加者】１９名
会
清水建設㈱

場（４名）

居波 賢司（座長・幹事）①

オンライン（１５名）
四位 直樹③
遠藤 剛（副座長）③
西村 真①

鹿島建設㈱
㈱大林組

郷 健太朗②

イオン不動産サービス㈱前田 史彦（副座長）②

大和ハウス工業㈱齋藤 征孝（副幹事長）③

小林 義範（幹事）①㈱奥村組

藤井 靖也③㈱相鉄アーバンクリエイツ

阪口 陽一③
中村 真理子①
小川 隆夫（幹事長）②

東急㈱三井住友建設㈱谷岡 叶③

阪急阪神不動産㈱神谷 晋也②
山田 啓治③

野村不動産㈱柳澤 俊豪③大成建設㈱石島 克浩①
平澤 徹（幹事）②

㈱安藤・間

高野 修③

ファシリテーター等
東京都

阪井 暖子

事務局
(公財)区画整理促進機構

佐藤 元昭、
遠藤 竜博

コンサルタント
玉野総合コンサルタント㈱加塚 政彦、吉野 優芽※①…サードプレイス班、②…冗長性班、③…マネタイズ班◆議事次第(1)開会挨拶
・居波座長①前回の分科会を踏まえた本日の取組み、今後の作業予定について居波座長より共有②とりまとめイメージ（案）、報告書はコアメンバーでまとめることについて研究会メンバーと共有(2)各班の検討状況及び本日の予定①サードプレイス班、②冗長性班の検討状況を居波座長より報告③マネタイズ班の検討状況を遠藤副座長より報告- 37 -

(3)ワークショップ
・出席者全員で 1 つのボードを使用し合同でワークショップを実施
・参加者で意見を出し合い、議論、項目ごとに整理◆テーマ設定(1)両サイド（班別）から見た可能性①サードプレイス・冗長性からみた「マネタイズでできそうなこと」②マネタイズからみた「サードプレイス・冗長性でできそうなこと」(2)これまでの整備で「できること」「できないこと」(3)意見等（国、制度…etc.に対して）◆ワークショップ概要（Strap への記載内容と補足の意見等）(1)両サイドからみた可能性
1)サードプレイス・冗長性から見た「マネタイズで実現できそうなこと」
・イニシャルコストを軽減できるため道路や公開空地、路地等の整備についても道路と同様の補助対象に→民間で活用するスペースか、公共スペースを民間が使えるようにするのかによって異なるが、いずれにしても整備段階での金銭的なフォローを補助対象としてもらえたらインセンティブになる・公共用地で収益を上げることは難しい中で民間化が必要。
補助は収益が上がらない場合の長期的管理に充当。

・公園・道路・公共空地などに補助金活用期
待。都市の中の自然公園やグリーンイン
フラ整備も対象に。
・クラウドファンディングなどで農園業者など活用可能。

・ディベロッパーの収益として容積率のボーナス付与のほか、ランニングコストに関する一定の税控除が有効。

- 38 -

・サードプレイスが定義されマップ化などで最寄りやコスト情報などが分かるとよい・サードプレイスをあまり充実させると行政が心地いい空間をタダで提供しているようなイメージになるため、課金する仕組みを作ったほうが良い→

公共空間でありながらみんなが使える利益を上げていくというかたちが良い→

建物など公園整備に目に見えてお金が回っていることが分かれば理解を得やすい

・無料開放でもそこで民間がお金を稼いでくれるみたいな仕組みがあればよい（自由に解放していつでも誰でも利用できその運営を一緒にできる仕組み）

・もともと供出している面積や緑地率などを一般的ではない形で（例えば細長く）活用して運用すればよい・・少しずつ土地を出し合った共有地を緑地（サードプレイス）として活用することで自らの土地だという意識が生まれる- 39 -

・サードプレイスは収益力が弱いのでイニシャルを負担せずに現状あるものを有効活用して採算性を確保 →公園・道路を開放→ 例えば「軽トラ市」の出店料や購買者の周辺商店での買い物などの周辺への波及効
果も狙う

・調整池は大雨の時以外は活躍できないので公園を併用するスペースを設けキッチンカーなどで収益することが考えられる（大雨の時は移動できるようなもの）。収
益が上げられればサードプレイスとして魅力ある空間が作れる・整備手法として既存施設の用途転用や公共用地の民間利用が現実的

2)マネタイズから見た「サードプレイス・冗長性で実現できそうなこと」
・（再掲）クラウドファンディングなどで農園業者など活用可能

・ふるさと納税やクラウドファンディン
グが可能ならサードプレイス整備や運営面では有利だが、立地や事業の知名度による格差解消が問題

→

サードプ

レイスを運営する担い手が明確でサードプレイス整備のメリットの大義の部
分を評価するシステムなど、それを下支えする補助制度が必要なのではないか- 40 -

・“デジタルサイネージを気持ちのゆとり（冗長性）に活用できないか→

市街地整備は①ハードと空間整備、②その他整備は運営（ランニング）費用ということを前提として“冗長性を購入する”という発想がエンドユーザーに出来るのではないか（価値観など、形のないものがお金を払う対価の対象になるという発想）・民地で平面を時間貸しとして使える空間を考えている。藤沢SST のような、会費を払った人が使える特権があると良いのではないか。極論だが富裕層エリアに行くとその人たちだけが使える公園があるなど。

(2)これまでの整備でできること、できないこと
1)できること
・あくまでも公共の施設としてハコを作り運営を民間に委託する
形であれば現行規制でもいけるのではないか →例えば設置すれば再開発の場合は容積率のボーナスを付与するという貢献
要素なら現行規制でも実現可能であり、公開空地でも同様でもう少し店舗などのハードでも対応可能
・貢献要素として事業の採算の範囲内であれば、例
えば Park-PFI では公共がサードプレイスの整備をする代わりに民間が運営するということも事業の中でできる事として考えられる。しかし、それだけでは収益力が弱い→

サードプレイスの施設そのものから収益を上げるという議論と同時に、サードプレイスがあるまちの価値が評価されることも考えられ、それが価格や人気等どのような基準で選ばれる場所なのかが重要- 41 -

・時間貸しの共用空間などは法規制ではないため、これまでの行政の指導の変更など考え方次第

2)できないこと・区画整理の歳入に（ある程度目途のたっている）クラウドファン
ディング等を含められると良い

・サードプレイスの民間所有についてある程度の税の減免措置などがあると良いのではないか

・サードプレイスで収益の上がった際の優遇措置、減免措置があると民間も手を伸ばしやすい・サードプレイスの運営を担う組織が必要で、税の減免などが認められると運営しやすくなり参入も進んでいく（ふるさと納税に限らず民間の組合施行などで収入源の一つとして多様な資金確保方策が使えると良い）・売り上げ歩合賃料のように一定ラインは課税されずにそれ以上のみ課税されるという税の優遇策を提案

・ふるさと納税やクラウドファンディングを歳入に入れる話で考えると公共が整備して運営団体に無償譲渡できな
いか（区画整理と考えずに床を買ってもらえれば解決できるとも考えられる）- 42 -

・地域利便施設を作って容積緩和受けた例があるが、地区計画を使って実施したので利用可能な日数が限られた。既存制度を使ったからこそやりやすくなる事もあるが、もっと使いやすい施設にできたのではな
いかと思う・地域ごとにサードプレイスをつくる方法は官民で答えを出しつつあると考えており、民間が運営できる仕組みをどう作るかという意味で「サードプレイスの定義を決める」と補助の方針が決まってくるのではなないか・クラウドファンディングありきとして、サードプレイスがどういう役割を果たし、どのような貢献性があるのか、若しくは、そのような担い手がいてどのような運営をしていくか等
含めて、サードプレイスの価値を測るシステムがあると、利用者の投資対象になっていくと考える。もう少し広げて、利用者が自分で投資しつつ一緒に育てていくなど、いい循環ができると良いと思う。行政の税制優遇や補助金についてもサードプレイスの価値を測るシステムがあった方が大義はつきやすい・サードプレイスと冗長性に対する評価軸がない。公共団体から民間に運営委託する際に評価軸が必要だが、サードプレイ
スや冗長性は回転率を求めているわけではないため評価プロ
セスが必要。再開発や区画整理で成果を見るために路線価評
価以外の指標も測れるようにする必要がある。
・調整池を公園化しショールームのような利用をさせて収益化できると良いが現行制度だと難しい

・一定のルールの中で利用できる道路や駅前広場の委託制度があるとよい（道路にはコロナ特例はあるが駅前広場まで及んでいない）- 43 -

・左右で全然違う幅員の歩道の道路や曲線の道路など、一定のルールの下で今までの枠をはみ出たようなものが作れると今までと違うサードプレイス、余白が作れるのではないか→

基盤整備において最低ライン+α（プラスアルファ）の部

分について（この街の価値を上げるために作っていく）という理論武装ができればより豊かで楽しいまちができる(3) 意見等（国、制度…etc.に対して）
1)意見のまとめ・サードプレイスの定義づけから始めるべき・イニシャルコストだけでなくランニングコストに対する補助などの支援を受けるためには
サードプレイスとそれの価値が評価されるシステムが必要
・全国一律で受け入れられるもの、都心部、郊外、地方などそのエリアでしかできないものについて検討が必要
・サードプレイスをエリアマネジメント団体が運営する場合の運営面に関する補助が必要
2)個々の意見（Strap への記載内容と補足の意見等）
・サードプレイスは元々稼ぐための場所ではなく色々な多様性を使って地域に貢献していく場所であることが最優先されるべきで、地域貢献を優先した場合に管理運営費等の収支がマイナスになった場合の補助の在り方を考える必要
・民間の投資を呼び込む意味でもサードプレイスとしての価値がわかりやすく見えるシステムがあると良い
サードプレイスや冗長性に対する CASBEE みたいな→ものがあると良いかもしれない
・サードプレイスを運営する側が儲けられなくて困らずに続けていくために広告を出せるようにするなど稼ぐ方法が最初からセットされている状態（ルール）が必要

・整備後のランニングのところに人的支援（特に若い人）が無いところは難しい。ノウハウとか人貸しが整備後の活動の実態になり整理も参加できれば若い人も出てくるのではないか。

- 44 -

・公共空間の占用基準を少し見直し、ある程度の幅員のあるよ
うなところで利用者の迷惑にならないよう限定的なら空間を使わせてもらってもいいのではないか（カフェの運営など）・全国一律で受け入れられる施設もあれば、都心もしくは、地方でしか通用しないそれぞれの地域特性があるため、議論を深めるにはこういったものを分けて考える必要があると考える。これからの時代、広げすぎたものをコンパクトシティ
みたいに集約した時に跡地になるような場所がサードプレイスに繋がっていくと綺麗だと感じる。

・まずサードプレイスの定義がありそれに対しての補助を国がやれば一番良いのではないか

・行政が求める図書館やギャラリーの公設民営など以外でもう少し規制緩和をしてもらいたいがそれに必要なのはサードプレイスの定義付けなどの理論武装である・公共用地の遊休地を民間で活用することはすぐできるので、それを民間提案、民間からの応募で（例えば、清掃業務とかも含めて委託するので自由に使って良い）など、気軽に委託できると良い→この使い方が良いとなったらその後もずっと続けていくために皆でこの場所の使い方を投票するのもありなのではないか・スペースの捻出の仕方、お金の捻出の仕方として、面積確保への支援、イニシャルコストへの支援が重要- 45 -

◆まとめ等
・それまでの意見等を踏まえ、コアメンバーで最終まとめを行う。
・イメージを反映したパースを作成する。
図６ 第 6 回分科会時の取りまとめイメージ

図７

第６回分科会（オンライン分）の様子

写真１：オンライン WS の様子

写真 2：Zoom の様子- 46 -