Vol.464
平成27年8月15日発行

おもな内容
宅地建物取引業法施行令等の一部改正について……… 2５月新設住宅着工………………………………………… 3
平成27年度「マンション管理士・管理業務主任者試験」のお知らせ ………………………………………… 4
全宅連「あなたの不動産税金は」訂正のお知らせ…… 5「代替地情報提供依頼」のお知らせ……………………… 6｢宅地建物取引士賠償責任補償制度」新規加入募集のお知らせ…………………………………………………… 6
全宅保証「手付金等保管・手付金保証制度」のお知らせ… 7
身近な法律相談…………………………………………… 9
不動産取引判例集………………………………………… 10
協会の動き・支部だより・会員の異動 ……………… 12「国勢調査2015」ご協力のお願い……………………… 15

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2「水防法等の一部を改正する法律」の施行に伴う宅地建物取引業法施行令及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について
国土交通省土地・建設産業局不動産業課「水防法等の一部を改正する法律（以下「改正法」という。
）」が公布され、平成２７年７月１９日に施行されたことに伴い、水防法等の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備等に関する政令において宅地建物取引業法施行令が下記１．のとおり改正され、改正法と同様、平成２
７年７月１９日に施行されました。
また、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（以下「ガイドライン」という。
）についても下記２．
のとおり改正され、平成２７年７月１９日より施行されました。
記
１．「宅地建物取引業法施行令」の改正点
改正法による改正後の下水道法第２５条の３及び第２５条の４においては、公共下水道
管理者と所有者等は雨水貯留施設の協定を締結することができるとされており、同法第２５条の９において同法第２５条の７に規定する公示があった管理協定については、その公示後に当該管理協定の対象である雨水貯留施設の所有者等となった者等に対してもその協定の効力が及ぶとされている。
宅地建物取引業法第３５条第１項においては、宅地又は建物の使用等について法令上の制限がある場合に、購入者等が不測の損害を被ることを防止するため、宅地建物取引業法
施行令第３条第１項で定める法令に基づく制限を重要事項として説明するよう義務付けている。
今般、改正法による改正後の下水道法第２５条の７に規定する公示があった管理協定の対象とされる雨水貯留施設が含まれる宅地又は建物を購入等する者が、その管理協定の効力を知らなかった場合、不測の損害を被るおそれがあることから、同法第２５条の９を新たに説明すべき重要事項として位置づけ、宅地建物取引業法施行令について所要の改正を行う。
２．「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正点
１．のとおり、宅地建物取引業法第３５条第１項第２号の法令に基づく制限として、新たに下水道法第２５条の９を追加すること等を踏まえ、ガイドラインについて所要の改正を行う。
○「水防法等の一部を改正する法律」の概要等
国土交通省ホームページ
http://www.mlit.go.jp/river/suibou/suibouhou.html○「宅地建物取引業法施行令」
・「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正等
国土交通省ホームページ
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1̲6̲bt̲000268.html#saikin

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5 月新設住宅着工
国土交通省がまとめた5月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比1.1％増の2万2,542戸と16カ月ぶりの増加、貸家が同2.8％増の2万8,208戸と先月の減少から再び増加、分譲住宅でも同18.1％増の2万594戸と2カ月連続の増加となったため、5月の新設住宅着工戸数全体では、同5.8％増の7万1,720戸と3カ月連続の増加、着工床面積でも、同3.5％増の598万6千㎡となり、16カ月ぶりの増加となった。
着工戸数の季節調整済年率換算値は91万1

も同21.1％増の2,184戸と全利用関係別で増千戸となった。持ち家では、民間資金分が同加となったため、中部圏全体では同5.5％増の0.4％減の1万9,968戸と15カ月連続の減少と8,411戸となった。

な っ た も の の、公 的 資 金 分 が 同15.3％ 増 の

近 畿 圏 で は、持 ち 家 が 同4.1％ 減 の2,452

2,574戸と3カ月連続の増加となったため、全戸、貸 家 で も 同1.1％ 減 の3,812戸 と 減 少 と体でも増加となった。

な っ た も の の、分 譲 住 宅 が 同 16.3 ％ 増 の貸 家 で は、民 間 資 金 分 が 同3.0％ 増 の2万5,479戸と3カ月連続の増加、公的資金分でも同0.9％ 増 の2,729戸 と9カ 月 ぶ り の 増 加 となったため、全体でも増加となった。

4,084戸と増加となったため、近畿圏全体では同3.2％増の1万416戸となった。
建築工法別では、戸建て系商品を中心とするプレハブの持ち家が同7.5％減の3,471戸と分譲住宅では、戸建て住宅が同8.8％減の減 少 と な っ た も の の、貸 家 が 同7.2％ 増 の9,148戸 と13カ 月 連 続 の 減 少 と な っ た も の

6,849戸、分譲住宅でも同175.0％増の1,155の、マンションが同54.9％増の1万1,322戸と戸と増加となったため、全体では、同7.7％増

2カ月連続の増加となったため、全体でも増加の1万1,490戸と3カ月連続の増加となった。

となった。

2×4では、分譲住宅が同17.1％減の886戸

岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、貸と減少となったものの、持ち家が同2.8％増の家が同6.7％減の168戸と減少となったもの

2,560戸、貸家が同4.1％増の4,810戸と増加の、持ち家が同2.3％増の498戸、分譲住宅でとなったため、全体では、同1.2％増の8,281

も同27.3％増の191戸と増加となったため、戸と4カ月連続の増加となった。

岐阜県全体では、同4.9％増の858戸と3カ月連続の増加となった。

の、貸家が同1.6％増の1万174戸、分譲住宅
でも同25.9％増の1万686戸と増加となったた
め、首都圏全体では同9.5％増の2万5,258戸となった。
中 部 圏 で は、持 ち 家 が 同2.6％ 増 の3,441
戸、貸家が同2.0％増の2,719戸、分譲住宅で

25.0
20.0

140

前年同月比（伸び率）

120

10.0

着工戸数

100

5.0
0

80

︵前年同月比︶が同2.8％減の4,366戸と減少となったもの

（％）

（千戸）
︵着工戸数︶

三大都市圏をみると、首都圏では、持ち家●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
160

▲5.0

60

▲10.0
40
▲15.0
20
0

▲20.0

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5 （年・月）4

infomation

インフォメーション

平 成 2 7 年 度「 マ ン シ ョ ン 管 理 士 試 験 」の お 知 ら せ■試験日時■受験申込方法

平成27年11月29日(日)午後１時〜午後３時

受験手数料を、郵便振替又は銀行振込により納付し、受験申込書類を平成27年９月１日■試験地(火)〜平成27年９月30日(水)（ 当日消印有

札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪市、

効）までの間に(公財)マンション管理セン

広島市、福岡市及び那覇市並びにこれら周辺

ターへ特定記録郵便にて郵送してください。

地域※詳細については、(公財)マンション管理センターのホームページをご覧ください。

■受験手数料

９，
４００円

■合格発表
平成28年１月中旬に合格者の氏名及び受験■受験案内・申込書

番号を官報で公告するほか、(公財)マンショ

平成27年９月１日(火)から平成27年９月30

ン管理センターから各受験者へ合否通知書

日(水)までの間、(公財)マンション管理センを送付するとともに、ホームページ上に合格

ター本部・大阪支部、都道府県及び政令指定者の受験番号を掲載します。

都市等において配布します。
※郵送等その他の入手方法については、(公財)マンション
管理センターのホームページをご覧ください。

(公財)マンション管理センター
ＴＥＬ 03-3222-1611（試験案内専用）
ＵＲＬ http://www.mankan.org

平 成 2 7 年 度「 管 理 業 務 主 任 者 試 験 」の お 知 ら せ■試験日時
平成27年12月６日(日) 午後１時〜午後３時

込書等を②の受付期間内に受験申込案内書に記載された宛先に簡易書留郵便にて郵送してください。

■試験地
北海道、宮城県、東京都、愛知県、大阪府、広島県、福岡県、沖縄県※詳細については、(一社)マンション管理業協会のホームページをご覧ください。

■受験申込手続①受験申込案内書
平成27年９月30日(水)までの間、(一社)マンション管理業協会本部・支部、国土交通省（各
地方整備局等を含む）、
都道府県庁及び政令指定都市市役所等において配布します。
※郵送等その他の入手方法については、(一社)マン
ション管理業協会のホームページをご覧ください。

②受付期間
平成27年９月１日(火)〜平成27年９月30日(水)（当日消印有効）③受験申込方法
受験申込案内書に同封されている受験申■受験手数料

８，
９００円

■合格発表
平成28年１月22日(金)に、(一社)マンショ
ン管理業協会から試験の全受験者宛に合否通知を送付するともに、合格者については合格証書及び合格証明書を併せて送付するほか、官報で公告します。また、ホームページ上に合格者の受験番号、合格基準点、試験問題の正解を掲載します｡(一社)マンション管理業協会
ＴＥＬ 03-3500-2720（試験研究部）
ＵＲＬ http://www.kanrikyo.or.jp

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全宅連「平成２７年版 あなたの不動産 税金は」訂正のお知らせ
本誌６月号に同封し、各会員の方に配布しました全宅連「平成２７年版 あなたの不動産 税金は」につきまして、全宅連より訂正の連絡がありましたのでお知らせします。
相続時精算課税において、
平成２７年１月１日以後の贈与から適用の範囲が拡大され、贈与者の年齢要件が６０歳以上に引き下げられるとともに、その贈与者に祖父母が加えられました。
上記記載の内容について、本書において下記のとおり誤りがございました。
内容を訂正すると共に、ご迷惑をおかけしたことを深くお詫び申し上げます。
恐れ入りますが、本正誤表をご確認の上、ご利用いただきますようお願い申し上げます。
正
頁

正誤箇所

37頁 相続時精算課税制度の表【選択ができる場合】
1行目

誤

表

誤

正

財産を贈与した人（贈与者）→60 財産を贈与した人（贈与者）→60
歳以上（平成26年12月31日まで 歳以上（平成26年12月31日まで
は65歳以上）の父母又は祖父母は65歳以上）の親

37頁 相続時精算課税制度の表 ｛その親からの贈与により取得し ｛その父母又は祖父母からの贈与【贈与税額の計算】た財産の価格の合計額−2,500万 により取得した財産の価格の合計額−2,500万までの･･･までの･･･
37頁 相続時精算課税制度の表 （注）贈与者（父又は母）ごとに「届 （注）贈与者（父、母、祖父、祖母）【適用を受けるための手 出書」の提出が必要です。
ご と に「届 出 書」の 提 出 が 必 要
続き】6行目です。
37頁 税金なんだぱんだ
1行目

・相続時精算課税制度は、贈与者 ・相続時精算課税制度は、贈与者が60才以上の親（住宅取得等の が60才以上の親又は祖父母（住ための資金の贈与では60才未満 宅取得等のための資金の贈与では60才未満でもよい。）で･･･でもよい。）で･･･

38頁 （1）相続時精算課税制度 「住宅取得等のための資金」の贈 「住宅取得等のための資金」の贈の選択の特例与を受けた場合には、その贈与者 与を受けた場合には、その贈与者（原則として父又は母）が60歳未 （父母又は祖父母）が60歳未満であっても･･･
満であっても･･･
42頁 税金なんだぱんだ
受贈者の父母（祖父母等は対象 受贈者の父母又は祖父母
相続時精算課税の住宅取 となりません）
得等資金の特例【贈与者】
43頁 税金なんだぱんだ
6行目

相続時精算課税制度は贈与財産 削除
を相続財産に加算することを前提にしているため贈与者も父、母に限定しているところも非課税
特例と違う点です。

43頁 Case Study
13行目

相続時精算課税の適用を受けまた、相続時精算課税の適用を受 また、けた親からの贈与については･･･ た親等からの贈与については･･･

6「 代 替 地 情 報 提 供 依 頼 」の お 知 ら せ「公共事業の施行に伴う代替地の情報提供及び媒介に関する協定」に基づき、国土交通省中部地方整備局岐阜国道事務所より代替地の情報提供依頼がありましたのでお知らせします。
会員の方で条件に該当する物件がある場合は、代替地情報届出書（所属支部より入手）に添付書類（案内図、公図、実測図、登記事項証明書、媒介契約書の写し）を添えて、所属支部に提出してください。（実測図が無い場合は不要です。
）
。
情報依頼№
地
種

先
別

面
価

第１３５号

額

第１希望

岐阜市
（則武、鷺山、学園町、長良福光、早田、日野南）

第２希望

岐阜市長良

等

住宅用地

積

約１６５㎡
（約５０坪）

等総額

岐阜市駅付近１５，０００，０００円

情報の提供期限

特記事項

第３希望

平成２７年１０月３１日｢宅地建物取引士賠償責任補償制度」新規加入募集のお知らせ
宅地建物取引士賠償責任保証制度の平成２７年度新規加入募集を行いますので、まだご加入されていない方は、この機会にご加入を検討頂きますようご案内します。
なお、申込み方法等詳細につきましては、宅建ぎふ７月号（Vol.４６３号）に同封の募集パンフレッ
トをご覧ください。
○補償の対象となる業務とは、宅地建物取引士が適正に遂行した次の業務です。
①宅地建物取引業法第３５条に定める「重要事項の説明等」②宅地建物取引業法第３７条に定める「書面の交付」○補償内容①損害賠償金 ②訴訟、仲裁、和解または調停に関する費用○補償期間

平成27年12月１日午後４時から平成28年12月１日午後４時までの１年間③損害防止軽減費用○保険金と免責金額（宅地建物取引主任者１名あたり）○１事故につき

５千万円○補償期間中の総てん補限度額

１億円○免責金額（自己負担額） ３万円○保 険 料

５，０００円（宅地建物取引士１名あたり）※次年度以降の契約更新は事前にご案内の上、平成２８年１２月１日から１年ごとに継続します。
○申込期限

平成27年８月３１日（月）まで【問い合わせ先】 (公社)岐阜県宅地建物取引業協会

ＴＥＬ０５８−２７５−１５５１

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全 宅 保 証「 手 付 金 等 保 管 制 度 」の お 知 ら せ
業者自らが売主となる宅地または建物の売買で、次の場合は、手付金等の保全が義務付けられています。
１．完成物件の場合の保全措置（業法第４１条の２）●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第４１条の２に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の１０％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。次ページにある取扱機関のほか、完成物件については、保証協会においても保全措置を講じることができます。その制度が手付金等保管制度です。
●手付金等保管制度は、以下のものを対象としています。
① 保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること② 申込証拠金、契約金、手付金、内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること③ 取引物件の引渡しおよび所有権移転登記前に受領する金員であること④ 受領しようとする金員の合計額（すでに受領した金員があるときは、その額を加えた合計額）が、売買代金の１０％または１，０００万円を超える額であること●手付金等保管制度の仕組みは
手付金等は、この制度により保証協会が売主に代わって受け取り、物件の引渡しと所有権移転登記手続き（登記が必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む）が済むまで保管します。
●手付金等はどうなる
引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証協会へ手付金等の返還請求をしていただくことになります。買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請求権に質権が設定されていますので、その質権を実行することにより手付金等を取り戻すことができます。
●保管料
保管料はかかりません。
●申込方法
この手付金等保管制度を利用する場合は、岐阜本部より手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せてください。
その他の手付金等保管制度に係わる詳細については、手付金等保管事業マニュアルに記載されています。同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
●業務フロー(1) 売主が岐阜本部から手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せる(2) 売主、買主は、書式ファイルへの記入と各手続きを行う(3) 買主より保証協会へ手付金等を送金(4) 保証協会が買主に手付金保管証明書を発行(5) 物件の引渡しと所有権移転登記を行う(6) 買主から売主に手付金等返還請求に係る必要書類を渡す(7) 売主は保証協会へ手付金等の返還請求を行う(8) 保証協会から売主に手付金等を返還
２．未完成物件の場合の保全措置(業法第４１条)
宅地建物取引業法第４１条に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に未完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の５％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。
取扱機関は、銀行、信託会社、その他政令で定める金融機関、国土交通大臣が指定する者、または保険事業者となっています。
この制度の利用には、保証料、保険料がかかります。
国土交通大臣が指定する者は、以下のとおりです。
○全国不動産信用保証(株) 名古屋営業所
名古屋市中区栄４−３−２６ 昭和ビル内 ＴＥＬ ０５２−２４１−６２１０

8○不動産信用保証(株)東京都港区赤坂２−１７−４７○住宅産業信用保証(株)東京都新宿区新宿１−２０−１３○東京不動産信用保証(株)東京都渋谷区代々木２−１１−１２○西日本住宅産業信用保証(株)大阪市中央区瓦町４−４−８

ＴＥＬ

０３−５５６２−７１８０ＴＥＬ０３−５３６８−１３４０ＴＥＬ０３−３３７０−６１８８

ＴＥＬ

０６−４７０６−２１０３

全 宅 保 証「 手 付 金 保 証 制 度 」の お 知 ら せ
手付金保証制度は、宅地建物取引業法上義務付けられているものではなく、全宅保証独自のシステムです。
１．手付金保証制度の概要
手付金保証制度は、流通機構に登録している媒介物件に関して、売主が手付金を使い込んだり、担保権を抹消できなくなったなどの事故により、手付金が買主に返還できなくなったときに保証協会が保証する制度で、会員の営業戦略の一環として利用されており、任意的なものです。
保証の限度額は、手付金の元本のみで１，０００万円または売買代金の２０％に相当する額のうち、いずれか低い方の額を限度として取り扱われることになります。
この制度の利用には保証料はかかりません。
２．申込方法
この手付金保証制度を利用する場合は、岐阜本部より申込書（手付金保証付証明書交付申請書・確約書）を取り寄せてください。申し込みに必要な書類が揃いましたら、岐阜本部に郵送または持参してください。
その他の手付金保証制度に係わる詳細については、手付金保証業務マニュアルに記載されています。
同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
３．利用条件利用できる物件の主な条件は、以下のとおりです。
(1) 流通機構に登録されている媒介物件であること(2) 建物または６６０㎡以下の宅地（登記簿上の地目が宅地）であること(3) 物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当権の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと(4) 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと(5) 全宅保証の会員業者が、客付けした取引であること(6) 売主、買主とも宅建業者およびその役員以外の者であること(7) 宅建業者が売主の代理となっていないこと(8) 売主と登記名義人および売主と抵当権等の債務者が同一であること。ただし、相続等により同一でない場合は、それを証する書類があること
４．業務フロー⑴ 客付け会員は、売買契約の見込みが付いたら「手付金保証付証明書交付申請書・確約書」を岐阜本部より取り寄せ、売買契約締結後、次の書類を添えて申請します。
① 手付金保証付証明書交付申請書・確約書② 売買契約書の写し③ 手付金領収書の写し④ 登記簿謄本の写し⑤ 郵便切手（必要分）⑥ その他地方本部が必要とする書類⑵ 保証協会において審査し、該当するものについては、買主に「手付金保証付証明書」を交付します。

【手付金等保管制度・手付金保証制度に関する問い合わせ先】(公社)全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
ＴＥＬ

０５８−２７５−１１９９

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身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

会社と従業員との労働法上の問題について③
前回、会社が従業員を解雇する基準につき「使用者の解雇権の行使につき、①客観的に合理的な理由を欠き、②社会通念上、相当として是認することができない場合には、権利の濫用として無効になります」と述べました。この旨、裁判例は勿論、労働契約法１６条でも規定されています。その上で、次の点について考えます。
質問１ 解雇はどのような要件を満たせば有効とされるか
質問２ 就業規則がない場合もしくは就業規則があってもそこに掲げる解雇事由以外の事由によって普通解雇はできるのか否か、また、懲戒解雇の場合はどうか
質問１ 解雇に際しては次の要件を満たす必要があります。
⑴ 就業規則や労働協約の解雇事由に該当すること。
解雇は、従業員及びその家族の生活に与える影響が大きいものです。そこで、解雇事由は就業規則の必要的記載事項とされています。従って、常時、１０人以上の従業員を使用する事業場では、必ず、就業規則の作成義務があり、その中に「解雇事由」を記しておく必要があります。また、労働組合との労働協約で解雇に関する事項を定めている場合もあります（労働組合法１６条）但し、全く例
外がないわけではなく、質問２を参照ください。
⑵ 解雇手続を遵守すること。
手続きについて、就業規則等で定められていれば、それに従わなければなりません。
⑶ ３０日前に予告するか、解雇予告手当（３０日分以上の平均賃金）を支払うこと。
但し、労働基準監督署長の除外認定があれば不要です。例えば、懲戒解雇事由があるような事業場内における盗取、横領等に該当する行為があった場合には、労働基準監督署に対し、認定申請をして、解雇予告の除外認定を受ければ、必要ありません。
⑷ 法律上の解雇禁止に該当しないこと。
例えば、従業員が労働組合員で労働組合として正当な行為をしたことの故をもってする解雇は許されません。また、業務上の負傷疾病または産前産後による休業中及びその後の３０日間、解雇はできません。更には、男女雇用均等法によって、男女差別となる解雇も許されません。
⑸ 解雇理由に相当な事由があること。
事案を総合的に判断し、前述のとおり、
相当な理由のない解雇は解雇権の濫用として無効とされます。
質問２ 前記１⑴に関連して、就業規則がない場合、もしくは就業規則があってもそこに掲げる解雇事
由以外の事由によって解雇できるか否かについて⑴ 就業規則や労働協約のない場合、またはあっても解雇事由の定めに該当しない事由による場合、解雇できないのかについてお話させて頂きます。
⑵ 普通解雇の場合について述べます。就業規則や労働協約のない場合、またはあっても解雇事由の定めに該当しない場合にも、もともと民法上は、「解雇の自由」の建前がとられているので「やむを得ない事由」があれば当然解雇ができるとする例示列挙説と、もともと自由なところを労働者保護のため就業規則の必要記載事項を定めたのであるから就業規則の解雇事由に該当しない解雇は無効とする限定列挙説の争いがあります。前者によれば、解雇の余地はあるのですが、後者によれば、解雇は無効になります。この点、最近の判例については、一般に例示列挙説を採っているものもありますが、限定列挙説的な考えに立っているものもあります。前述の解雇権濫用の法理に基づいて、慎重に解決されるべきであり、例示列挙だとしても、どんな事由でも許される訳ではないこと
は注意しなければなりません。
⑶ 懲戒解雇の場合、有効とされるためには、懲戒の理由となる事由とこれに対する懲戒の種類・程度が就業規則上明記されていなければならないことになるので、限定列挙説となります。
以上

10

判例集

不動産取引
判例集

住宅ローンの借入れが拒絶され、売買代金を支払うことができず、売主から売買契約を解除されて違約金等を支払った買主が、媒介業者に対しては債務不履行に基づき、金融機関に対しては不法行為に基づいて損害賠償を請求した事案において、媒介業者に対する損害賠償請求が認容された事例（東京地裁 平成24年11月７日判決）【事案の概要】本件は、住宅ローン借入れにより土地建物を購入しようとした買主（原告）（Ｘ１及びＸ２、併せて「Ｘら」という）が、借入れを拒絶され、代金を支払うことができなくなり、売主Ａ株式会社（以下「Ａ」という）から売買契約を解除され、違約金（解決金）等を支払ったことにつき、媒介を行った宅地建物業者Ｙ１株式会社（被告）（以下「Ｙ１」という）に対して、債務不履行に基づき、Ｘらから借入れの事前審査申込みを受けていたＹ２銀行（被告）（以下「Ｙ２」という）に対して、不法行為に基づき、損害賠償金（Ｘ１につき271万円余、Ｘ２につき250万円）等を求めた事案である。
⑴

売買契約の締結
Ｘらは、平成20年９月７日、Ａから土地及び同土地上の建物（以下、両者を併せて「本件物件」という）を以下の内容で買い受ける旨の契約（以下「本件売買契約」という）を締結した。
①

売買代金

4500万円②

支払方法

契約時に手付金225万円、平成20年11月21日に残金4275万円を支払う。

③

特約

Ｘらは、本件売買契約締結後、住宅ローンの借入れの申込みをし、その全部又は一部につき同年10月２日までに借入れを受けられないときは、同月13日までの間、本件売買契約を解除することができる（以下「本件住宅ローン特約」という）。
⑵

Ｙ１との媒介契約の締結
Ｘらは、平成20年９月７日、本件売買契約に先立ち、Ｙ１との間で、本件物件の購入に関する媒介契約（以下「本件媒介契約」という）を締結し、Ｙ１に対し、媒介報酬の半金75万円を
支払った。

⑶

本件売買契約の解除
Ｘらは、Ｘ１の団体信用生命保険への加入が認められず、被告Ｙ２から住宅ローンの借入れをすることができなかったため、残代金の支払の遅滞に陥り、平成21年６月９日、Ａから本件売買契約を解除された。

⑷

ＡとＸらとの間の訴訟及び解決金の支払
Ａは、Ｘらに対し、本件売買契約に係る違約金として各112万5000円の支払を求める訴えを提起し、Ｘらは、Ａに対し、既払の手付金各112万5000円の返還を求める反訴を提起した（横浜地裁平成21年(ワ)第3376号違約金請求本訴事件、同年(ワ)第4155号手附金返還請求反訴事件）。同裁判所は、平成23年３月９日、Ａの本訴請求を全て認容し、Ｘらの反訴請求を棄却した。
Ｘらは上記判決について控訴し、控訴審において、ＸらがＡに対し連帯して解決金200万円を支払う旨の訴訟上の和解が成立した。

⑸

これを受け、Ｘらは、Ｙ１及びＹ２に対し、損害賠償を請求する訴訟を提起した。

【判決の要旨】
裁判所は、次のとおり判示して、Ｘらの媒介業者Ｙ１に対する請求を認容した。
⑴

Ｙ１の責任について
本件媒介契約に係る契約書には、Ｙ１が行う業務として、売買契約の相手方との間で契約条

11

件の調整等を行い、契約の成立に向けて努力することのほか、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行う旨が記載されており、宅地建物取引業者に対して不動産の購入の媒介を依頼する顧客としても、住宅ローンを利用して不動産の購入代金を支払う場合には、
宅地建物取引業者としての専門的知識に基づき、住宅ローン利用のために必要な手続の補助を受けることを期待しているのが通常である。そして、本件売買契約には平成20年10月13日を買主からの解除権行使の期限とする本件住宅ローン特約が付されていたのであるから、
Ｙ１は、住宅ローンの借入れができず、売買代金の決済が不可能となった場合に備えて、本件住宅ロー
ン特約上の解除権を行使して、Ｘらにおける損害の発生・拡大を防止する機会を確保するために、可能な限り借入れの可否についての判断が上記期限までに示されることを目指して、Ｙ２と交渉し、借入れに必要な手続をＸらに促すなどの助言を与える義務を負っていたというべきである。
認定事実に照らせば、
Ｙ１において、Ｘらが速やかに借入れの申込みを行うよう助言を与える
ことは容易であり、それを行っていれば、
Ｙ２から借入れができないことが上記期限までに判明し、Ｘらは本件住宅ローン特約に基づく解除権を行使することが可能であったにもかかわらず、平成20年11月11日頃までの間、Ｘらは借入れの申込みをしておらず、これはＹ１がＹ２との折衝の状況や必要な手続を正確に説明せず、必要な助言等も行っていないことに起因するものと認めることができ、Ｙ１は、Ｘらが本件住宅ローン特約により本件売買契約を解除する機会を失ったことにより生じた損害について賠償する責めを負うものというべきである。
⑵

Ｙ２の責任について
Ｙ１はＸらの窓口となって住宅ローンに関するＹ２との折衝に当たっていたところであるから、Ｙ２としては、ＸらはＹ１から必要な助言を得ていたものと考えて当然であり、Ｘらに借入れの申込みを積極的に促すなどの義務を負うべき根拠は見当たらない。従って、ＸらのＹ２に対する請求には理由がない。

⑶

損害について認定事実に照らせば、Ｙ１に対して支払った仲介手数料75万円に加えて、本件住宅ローン特約による解除権を行使できず、Ａから返還を受けることができなかった手付金225万円及びＡに対して支払った解決金200万円についても、それぞれＹ１の債務不履行と因果関係のある損害と認めることができる。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

本件は、ローン特約に係る助言義務を怠ったものとして媒介業者の損害賠償責任が認定された事例である。特に、本件の場合は、売買当事者間の契約解除の問題として訴訟になり、高裁で和解が成立した後で、媒介業者への責任追及がなされ、媒介業者の債務不履行による損害賠蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

償責任が認定された事案であり、媒介業者の助言義務について、実務上参考となる事例である。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

免許更新の手続きはお早めに！！
免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

12

会

協

動

の

き

７月３日

・第１回県下統一研修会（岐阜地域）

・第１回県下統一研修会（飛騨地域）

７月２７日

７月６日

・岐阜県空家等対策協議会

・第１回県下統一研修会（東濃地域）
・第１９７回岐阜県都市計画審議会
岐阜市：山本常務理事出席

岐阜市：林常務理事、大橋職員出席
７月２９日
・第２回総務・財務合同委員会

７月１３日

報告事項

・第１回正副会長会議⑴

職員の採用について・岐阜県空家等対策連絡会議⑵

入退会状況について

岐阜市：大橋職員出席⑶

財務状況について

７月１５日

協議事項

・宅建ぎふ№４６３号発行⑴

ハトマークＰＲ活動について

７月１６日

⑵

会員業務支援について

・第１回県下統一研修会（中濃地域）⑶

危険ドラック排除に向けた協定の締結に・弁護士相談

ついて

７月２１日

⑷

・会計指導

岐阜県士業連絡協議会への入会について

・第４回法定講習会

７月２３日「2016年版不動産手帳」頒布のお知らせ
本会では、「2016年版不動産手帳（全宅連版）」を、会員の皆様に一冊を無料配布することとしておりますが、今年度も追加購入を希望される会員には有料で頒布いたしますので、購入を希望される会員の方は、９月４日（金）までに所属支部事務所にお申し込みください。
１．価

格

一冊

５００円
（税込）

２．申込期限平成２７年９月４日（金）

３．納品時期

平成２７年１１月に支部に納品予定「ハトマークバッジ」頒布のお知らせ(公社)全国宅地建物取引業連合会において、新たな「ハトマークバッジ」が作成され、県内に本店が所在する代表者の方には、宅建ぎふ７月号（Vol.463号）に同封させて頂きましたが、従業者の方には、３００円で所属支部において頒布させて頂きますのでお知らせします。

13

支

だ

部

岐阜中支部
７月７日
巡回相談（岐阜市役所）
７月１４日
巡回相談（岐阜市役所）
７月２９日
新規入会者事務所調査
入会審査会

ター、
山県市役所、
瑞穂市総合センター、 本巣市役所
糸貫分庁舎、
北方町生涯学習センター）
７月１５日
第１回研修委員会
入会審査会
７月２３日
第２回研修委員会
７月２４日
新規入会者事務所調査
入会審査会
７月２８日
巡回相談
（岐阜市役所）

岐阜南支部
７月１日
巡回相談（各務原市役所）
７月１４日
新規入会者事務所調査
７月１５日
巡回相談（羽島市役所）
７月２１日
巡回相談（岐阜市役所）
７月２７日
入会審査会

会

入会審査会
中濃支部
７月１４日
巡回相談
（関市総合福祉会
館）
７月２３日
新規入会者事務所調査
入会審査会
７月２８日
新規入会者事務所調査
入会審査会
７月３０日
第1回総務委員会
飛騨支部
７月３日
流通広報委員会
７月９日
流通広報委員会
７月２２日
新規入会者事務所調査
入会審査会

西濃支部
７月２日
総務委員会
７月３日
六者協議会総会
７月２４日
巡回相談（大垣市役所）
７月２９日
新規入会者事務所調査
７月３０日

岐阜北支部
７月９日
第１回移動無料相談会（岐阜市西部コミュニティセン

の

員

り

よ

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

商号又は名称

代 表 者（政令使用人）専任の取引主任者

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒【岐阜中支部】⑴ 4842
27. 4.30㈱ Ｎ － ｔ ｏ ｗ ｎ

吉

田

耕

人

波多野

哲

郎

058-214-8661 岐阜市江添2-7-13
058-214-8662

5008383

栗

本

利

信

栗

利

信

058-231-2355
058-216-2121 岐阜市白菊町3-35020909【岐阜北支部】⑴ 4848
27. 6. 4

グリーン不動産販売

本

14

退
支

会

者

部

商

岐阜北

㈱

中

濃

㈱

東

濃

内

号
タ

カ

代
オ

ハウスドゥ！岐阜北店

タ

カ

オ
可児店

田

橋

住

宅

㈱

岐阜営業所

表

者

事務所所在地備考頁

野 尻 金 博 岐阜市長良2-8-1

廃

止

31

野 尻 金 博 可児市土田2548-561

廃

止

62

馬 場 研 治 多治見市高田町11-5-176

廃

止

76

変更事項（７月）
支

部

商

号

岐阜中

㈲

芥

岐阜中

㈱

ア

岐阜中

㈱

カ

岐阜中

㈱

岐阜中

㈱

岐阜南

見
ル
チ

タ
大

地

所

所

ッ

ク

専任取引士

タ

ス
岐阜店

政令使用人

オ

ミ

カ

日

不

動

在

地

ミ サ ワ ホ ー ム 東 海 ㈱

岐阜南

㈱

岐阜南

岐阜名古屋北営業部

ズ

ワ〒501-3154
岐阜市岩田東3-18-2

内容新〒501-3134
岐阜市芥見5-6

ン

頁
8
8

渡辺容子

中村守孝

8

専任取引士

野尻大名

飯島春香・安藤健二
黒川幸子

10

政令使用人

大場康之

可児勝美

専任取引士

大場康之

支

部

岐阜南

岐阜北

10

産

岐阜南

イ

旧

更

清尾洋一・山本洵也

所

在地〒500-8352
岐阜市六条107-4〒502-0911
岐阜市北島7-16-14

Ｔ

Ｅ

Ｌ

058-272-3133

058-297-7177

Ｆ

Ａ

Ｘ

058-271-1337

058-297-7176

支

店

名

岐阜・尾張営業部

岐阜名古屋北営業部㈲ピー・シー・オネスト

ラ

変

変更事項

18

18
18

専任取引士

堀正志

ト ラ ス ト ホ ー ム ㈱Ｆ058-322-4373

岐阜南

ア パ ー ト セ ン タ ー ㈱

専任取引士

中島大介

㈱

政令使用人

川村昌彦

栗山直人

岐阜北

専任取引士

川村昌彦

栗山直人

専任取引士

西脇通陽

芝輝

34

代

赤石健司

今井範嗣

35

大町美穂子

37

岐阜店

岐南支店

タ

カ

オ

ハウスドゥ！岐阜北店

岐阜北

高

岐阜北

㈱ ジ ャ パ ン デ ン タ ル

岐阜北

諭

不

動

産

西

濃

㈱

カ

チ

タ

西

濃

西 美 濃 農 業 協 同 組 合

西

濃

㈱

富

不

動

産

㈲

朝日大学内営業所

Ｘ

058-337-7281

20
26

31

表

者

㈱

専任取引士

ス

専任取引士

清水錦

代

表

者

坂英臣

小林徹

代

表

者

三間幸雄

林敬治

大垣店

明

Ａ

40
42
43

星
小川秀樹・井本大介

専任取引士
中

濃

㈱ タ ツ ケ ン ホ ー ム

専任取引士

上田孝大

石川貴子

63

飛

騨

日

代

栃井政文

島秀太郎

90

※

頁の欄は、「平成26・27年度会員名簿」の掲載ページです。

産

工

業

㈱

表

者

15

平成

年国勢調査にご協力ください●国勢調査は日本の最も重要な統計調査です○ 調 査 日：平成 年 月１日○ 調査対象：我が国に常住するすべての人○ 調査項目：男女の別、出生年月、住居の種類など
公表：「人口集計速報」は平成
調査結果の詳細は平成

項目

年 月予定
年 月末予定●調査の実施方法
１…調査員がみなさまのお宅に伺います。

２…調査員から配布された「 ・パスワード」で、インターネット
でご回答いただけます。
（ 月
日～
日）

３…インターネット回答されなかった場合は、調査員が紙の調査票
日～）をお持ちし、後日回収に伺います。（ 月

経済界・労働界のみなさまへ○国勢調査から得られるさまざまな統計は、企業活動の活性化及び日本経済の成長のために不可欠な公共データです。
円滑な調査へのご協力をお願いします。
総務省・岐阜県・市町村

ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２−５−３ 岐阜県不動産会館
電話番号058−275−1551
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00〜12：00 午後１：00〜４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30〜４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30〜12：00 午後１：00〜３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５−２６−５058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３−４７058-274-8899

岐阜市福光東１−２５−１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５−１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１−１−２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２−９−２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

高山市昭和町２−31−19

0577-36-1396

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
h t t p : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r. j p
平成27年7月31日現在
所属会員 1,181名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）8833（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

箕

浦

茂

幸

瀬

上

直

樹