論考

都市計画自治地区制度と住宅系用途規制見直しの提案と背景
小櫃 秀夫 （ 都市プランナー）
１：はじめに東京のスカイラインは、2本の電波塔を除

小櫃 秀夫（おびつ・ひでお）
1954 年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒業。
1976 年株式会社大林組入社、開発本部等勤務、現・開発事業本部担任副本部長。
1987 年 MIT DUSP 都市計画修士（MCP）修了。
認定都市プランナー、一級建築士、一級建築施工管理技士、宅地建物取引士。
東京大学非常勤講師、慶應義塾大学非常勤講師、都市計画学会理事、区画整理促進機構理事等歴任。
編著に『ビルを建てる！』（日経 BP）がある。

が出てくるが、マンハッタン・クラスの高層計画とは、工学的側面と社会ニーズの組み合事務所ビルが東京にないのは不思議な感じがわせ」ということができる。

する。

２：都市計画自治地区制度について

１） 究極は、米国のマンハッタンとヒューストン中心部の都市計画の良いとこ取りをする

東京都心のように既に十分な魅力と秩序を東京都心のように経済活動が活発で大企ような、不要な規制を全て取り払い、必要なけば、大変お行儀が良い。マンハッタンやシ技術や資本力が不足しているわけではなもつ地区については、さらに良くする方策は探業の集積している地区では、規制は少ない方開発、再開発が機動的に事業化できる環境

カゴのように個性的な超高層が少ない。近年、

い。 東京の都心部で、例えば東京駅の北側るべきだが、地区の秩序を破壊するほどの用が望ましい。 そこで、ＴＭＯが設立されていを構築することを目的とする。 マンハッタン

森稔氏のリードから始まった個性的な外装の地区などで、もっと大きく高いビルを建てた途地域廃止の様な変革は避けるべきである。

ることを前提に、規制緩和（用途・容積等）をは、厳しいゾーニングがセットされているが、高層ビルが増加してきているが、高さについいと希望するデベロッパーは少なくとも複数ては突出したビルは見当たらない。なぜであ社あるのではないかと思われる。

民間の活動も熟度が上がってきている。既可能とする地区計画制度「都市計画自治地区

東京と同様に都市再生特別地区のような制度

存の都市計画より、レベルの高いまちづくりを制度」を創設し、ＴＭＯによる地区の都市計画により、都心の大型開発は当局とのネゴによろうか？ 福岡のような航空制限が原因かと土地活用の原則として、開発対象地の周辺目指す組織や仕組みとその活動は増えつつあを含む自主管理を可能とさせることを提案す

り既存の規制をある程度外すことができる。

いうと、東京駅付近までは羽田からの航空制地区に悪影響がなければ、何をどれだけ建設る。例えば、銀座ルール、銀座まちづくり会議・る。 都市計画決定権者の知事からの移管をなお、駐車場の附置義務はない。

限があるというものの現状の高さを制約するしても良いのではないか。要点は周辺地区へ

銀座デザイン協議会、○○地区まちづくり協

受け、用途地域指定や、プロジェクト審査を、一方、ヒューストンは、ノーゾーニング都ほどではない。日本のタワーマンションにつの影響を誰がどのように評価するかにある。

議会・委員会等がそれにあたる(図２、３、４)。

その地区の（仮称）まちづくり委員会（都市再市で、用途・容積の制限はない。ただし、敷いてはコンクリートの強度や構造設計上の制ヒューストンのように用途容積は自由にすれ

大変意義のある活動であり、成果も出てい生推進法人の進化版）が行い、結果を知事に地 分 割 等に関する開 発 規 制 の 条 例 が ある。

約で70階には至らないと言われていたが、ば良いという考え方もある。一方、東京都心る。ただし都市計画的には既存の都市計画の報告する運用が考えられる。駐車場法の変更

ヒューストンは車依存都市で、駐車場の附置

鉄骨造のオフィスビルについては、現在より部とヒューストンはマストラの整備状況や、密上に、地区計画と同様な上位の規制、または権限も移管し、自由度を高めるべきである。

義務については東京よりもはるかに厳しい。

高く建てることが可能と聞いている(図１)。

度が大きく異なるうえ、現在に至るまでの歴開発審査を行うものであり、コントロール性「都市計画自治地区制度」は、2040年+の両都市とも、全く異なる制度インフラのもと、実態として、都心部のオフィスビルの高さ史も異なるので、いきなり用途容積をなくすの強いものである。

東京市街地像研究会（伊藤滋会長）において、全米の中では目覚ましく発展を続けている大を制限しているのは、約2,000％を上限としと大きな秩序の混乱が懸念されるという見解

一方、地区の管理ではＴＭＯ（タウン・マネ筆者が提案したもので、東京都心の大丸有、都市である。 用途・容積や、駐車場等につて認可されている容積率（建物の容積対象面もある。ヒューストンですら、厳しい附置義ジメント・組織）が、行政レベルを超える地区

日本橋や虎ノ門の様な地区を念頭に、都市再いて、何処まで規制を緩めるべきかを、その積/敷地面積）に違いない。 なお、1,000％

務駐車場や、敷地の緑化規定、特殊用途の管理（エリアマネジメント）を提供する仕組み

生特別地区をさらに超える、権限の移管によ地区のＴＭＯが中心となり関係者で議論して超の指定容積率は2004年以降東京駅周辺禁止など、地区の混乱を防止する規制はある。

として、近年注目されてきている。

り都市計画を民間によって自治できるように決めるのが良いと考えている。

のみに設定されている。ブルジュ・ハリファ

そもそも、「規制とは科学的側面と社会ニーする制度である。自治する組織として、ＴＭ２） ＴＭＯの構成は、その地区の大型地権者、のように極端に高い建物は縦シャフトや構造ズの組み合わせ」（北海道大学教授・石井哲Ｏを考えている。主にハード面の制約を可能

主要企業、住民がいれば住民代表が主で、の関係から不動産事業上の効率が悪くなる面也氏）と言われている。これによれば、「都市な限り緩和し、今後予測されるＡＩ革命やモビ行政がアドバイザーとして参加することが考リティ革命にも対応可能な世界都市として競えられる。ＴＭＯの事務局には、その地区と争力のある地区の形成を促すことを目的とし縁のある大手デベロッパーや、スーパーゼネている。

コンから経営担当者や都市計画の専門家を派

銀座ルールの基本的仕組みのイメージ
集約建築物
共同荷捌き場

参加建築物

集約駐車場
図1

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東京のスカイライン,http://tokyoskytree.blog.jp/archives/3904799.html
KINDAIKENCHIKU JANUARY 2019

図２ 新しい銀座のルール,中央区

図3

銀座ルールの基本的仕組み,中央区

図4

銀座通り,Wikipedia
KINDAIKENCHIKU JANUARY 2019

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連載

遣してもらうことや、行政経験者を雇うことな京の中心部に、2,000％を超えるオフィスビども考えられる。このＴＭＯは、地区の治安や環境を高レベルで維持することは当然とし都市計画の効用 Vol.4

３：住宅系用途規制の見直しについて都市計画の効用

ニューヨークとヒューストンからの考察

され、都市部の大規模開発に対して既存の都（公共貢献により加算あり）

ル が でき て も 良 い だろうし、 一 戸 あ たり、市計画をいったん白紙とし、実質的にプロジェ

延床面積約26万㎡

100億円を超える超高級コンドミニアムが千クトの個別認可の制度が導入された。

敷地面積

約1.0ha

ここまで、日本の心臓部である都心部の規なったと考えられる。 戦後の社会システムはて、経済・社会環境の変化に対応する投資を代田区や港区にできても良いだろう。 一方、②2002年に「再開発地区計画」が、「再開発容積率約2,500％

制緩和の方策について検討してきたが、日本アメリカ流だが、GHQは小作人という労働呼び込み、再開発などがやりやすい事業環境地区の魅力も維持する必要から、特に制約が等促進区を定める地区計画」に整理された。

＜事例②＞の住宅地の規制については米国より相当緩い者から資本家になった恩恵を強調するあまり、を維持することを目的とする。制度の詳細はなくとも魅力ある緑や空地は維持されるよう、同年、都市再生特別措置法が成立し、都市NYC；ワン・ワールド・トレードセンターことは、あまり知られていない。 東京圏にお他人の利益を害さない範囲で所有地を自由今後詰めるとして、ＴＭＯが主体的に地区内一定のルールは必要であろうが高度のＤＣＰ再生特別地区が導入され、プロジェクトの個用途地域いてもこの規制の緩さのためもあり、戦後のに使えるという、フランス革命以降の重要なの都市計画を定め、開発を審査し、行政に報（災害時事業継続可能地区）性能や、低炭素別認可の方向性が強化された。

指定容積率

1,000％

急な都市化に対応した住宅の量的供給が追制約条件の説明が不十分であった可能性が告するスタイルが良いと思われる。

地区の形成が進むのではないかと期待する。

③その後、2011年に特定都市再生緊急整備

延床面積約24万㎡

いついた面がある。 一方、東京の良好な住ある。23区内の市街地となった多くの農地審査の要諦は地区貢献に応じた規制緩和

東京都心の業務集積地区で、地区が望むよ地域が導入された。

敷地面積

約0.9ha

宅地において、敷地の細分化が進みかつてが虫食いのようにミニ開発されてしまった理（特に容積率）である。 なお、今後は開発負うな方向にルールを決めるようにすることによ④2013年に国家戦略特別区域法が成立、国容積率約2,600％の良さが失われかけている事例も多くなって由の一つであろう。

担金の拠出も公共貢献の一部とされるであろり、今後の東京の競争力が、飛躍的に高まる家戦略特別区域内では、都市計画関連法以外（WTC再開発プロジェクト関連の建物群の配うが、その管理運用については今後の検討課ことを期待する。の諸法律についても緩和制度が導入された。

分による最大値）

先祖伝来の土地とはよく耳にするが、多くは戦 後マッカーサ ーによって土 地 所 有 者と商業地域（C6-4他）きた（図１1)。

余談だが、江戸時代より町屋は小規模なが用途地域の変遷について概略を整理してみら所有権が認められ、沽券という権利証が題である。

「都市計画自治地区制度」を活用する地区と参考に米国の高密度開発の事例を紹介する：＜事例③＞

る。用途地域は1919年の都市計画法（旧法）あった。この頃の町人には、街並みを乱さな

３） 基本はヒューストンのように、市場原理しては、大丸有、日本橋、虎ノ門、西新宿、＜事例①＞

シカゴで3種類創設された。第二次大戦後の復興事いという公共的意識があったようだ。

が極力働きやすいよう開発規制を最小にとど品川駅周辺等が想定される。参考として都心

NYC；エンパイア・ステートビル（旧シアーズ・タワー）

業のため1946年に特別都市計画法が定めらめ、一方マンハッタンのように、世界中から部の大規模開発に対する都市計画の規制緩（容積率制度導入の1961年以前の開発）用途地域れた。その約20年後、国家主導の都市計画投資が集められるような安定的な事業環境を和を含む制度の経緯を整理する。

用途地域

指定容積率きっちり構築することである。 その結果、東①1988年に「再開発地区計画制度」が創設

指定容積率

図5

エンパイアステートビル３Ｄ写真

図8

大手町街路図（地図データ：Google,ZENRIN）

44

KINDAIKENCHIKU JANUARY 2019

Google

図6

ワンWTC ３Ｄ写真

図9

マンハッタン街路図（地図データ：Google）

Google商業地域 （C5-3他）
1,500％

図7

ウィリス・タワー ３Ｄ写真

図10

シカゴ・ループ街路図（地図データ：Google）

ループエリア：ウィリス・タワー
商業地域
1,600％（負担金を含む公共貢献により加算あり）

用途地域・都市計画と住宅政策の関係について述べたい。

から、地方分権の都市計画（68年法）へ変革

筆者は住宅政策の専門家ではないが、住され、用途地域も8種類定められた。その後

宅政策と都市計画は関連するものの、基本的

延床面積約42万㎡の用途地域の変遷の要点は国土交通省資料のに別の分野といえる。住宅の大半は民間によっ

敷地面積約1.5ha「用途地域の変遷」にまとまっている（図１２）。て供給され、民間によって購入されたり、賃容積率約2,800％規制の対象となる宅地について、戦後の農借されたりする。住宅の供給は、税制や、都地改革の影響と土地所有権について整理する。

市計画、ニュータウン建設、公営住宅等によっあわせて、同スケールの街路図を大手町、マ大枠として、戦後の憲法改正からアメリカて一定の影響力は与えられるが、主なメカニンハッタン、シカゴグループと示す。街路密度的民主主義、地方自治制度が導入された。

ズムは需要供給に対応する市場原理によるもの大きな差はない（図5、６、７、８、９、１０)。

同時に、明治の地租改正以来の秩序を変革のである。また、住宅はそこに人が住むことした農地改革によって、大量の自作農が出現で、道路やエネルギーなどのインフラだけでした。

なく警察・消防をはじめ、学校、公園や病院Google

図11成城の航空写真Google

図12

東京の土地利用計画の変遷,国土交通省
KINDAIKENCHIKU JANUARY 201945

などの公的な施設の整備にも影響する。このの戸建てか等についても変更しないように定ため、無秩序な住宅供給は弊害があるが、逆めている。

４：まとめ

この住宅地の用途地域を固定的に運用し過AI革命、モビリティ革命に柔軟な対応のでぎると、ニューヨーク市、ボストン市、サンきる制度環境をつくり、世界都市間競争を勝以上を念頭に、今の東京の住宅市街地をよフランシスコ市のように住宅の供給不足からち抜ける魅力ある東京の成長を期待する。

り良くしていく方策を考えたい。高級住宅地に価格高騰を招き、中堅所得者用住宅の不足

東京都心部は日本を代表する世界都市間競対する規制強化と相続税の緩和について検討という問題が生ずることは、よく知られてい争の最先端地区である。今後予想されるAI革する。

る現象である。に、需要に対応できないほど供給を制約する
厳しい都市計画は問題を複雑化させる。

命、モビリティ革命の荒波の中、世界に先駆少なくとも現在は23区内の中堅所得者用

幸い東京の住宅問題はニューヨークやボスけて柔軟で適切な対応が求められる。まちづ住宅が不足している状態ではない。一方、国トンほど深刻ではない。量的な問題より、今くりにおいても対応力がクリティカルとなる。

際ビジネスマンが住むレベルの住宅は質量と後は良好な住宅地を守るとともに、建替えや需要に応じた空間ができるだけ早く提供さもに不十分という指摘がある。かつての良好再開発をより良い方向に誘導する視点での規れなければ競争に負ける。 最先端の事務所な住宅地も、主に相続税対策のために敷地制の見直しが必要であろう。日影などのわかの整備も当然必要であるが、相当程度不要が細分化され、統一性を失っている地区が増りにくい規制を撤廃しセットバック等に置き換となる駐車場が速やかに他の用途に転用できえてきている。

えることなどを進め、市民に開かれたわかりないような都市では、世界都市から取り残さこれからの住宅地の規制は、高級住宅地のやすい制度への組み換えが期待される。 都

れるであろう。

価値を守りつつさらなるグレードアップを図る

心型の住居として、敷地境界から十分セット

今より、エネルギーだけでなく、人流、物流、目的で、第1種低層住居専用地区などは敷地バックしたタワー型集合住宅と、ヨーロッパ情報など遥かにコントロール可能となる都市面積の最低限度制限の自由度拡張（200㎡未型で４周セットバックなしで、中庭を設ける集空間の整備は、一定程度の行政の関与が必満の指定条件の廃止）など規制強化すべきと合住宅がある。どちらのタイプも日照や日影要であるものの、主体は民間の事業活動の考える。このために、相続税に苦しむ人が出にこだわらないタイプである。従来の極小戸はずである。容積率や、駐車場の整備などをるのは本末転倒であるので、相続人の自己建密集住宅地のコンセプトから、現代的都市始め、地区の意向を優先して設定、運用され使用については支払いの繰り延べなどの緩和型集合住宅 へ の 転 換を図る時ではないか。

るべきである。

措置が用意されるべきである。東京都の第1今後の都市型住宅の規制を考える上で意味

種低層住居専用地域などの最低敷地面積制のあるモデルと思われる（図13、14）。

このため、ほとんど公共空間の整備が終わっている都心地区については、地区の警備や清限 の 事 例 の 大 半 は100㎡ 以 下、 最 大 で も掃といった管理だけでなく、都市計画の運用120㎡で、高級住宅地区の質を保つ目的とも行政からの移管を受けて民間で機動的に取はいえない。

り組むべきである。この趣旨で、「都市計画一方、本格的な外国人労働者の増加に対自治地区制度」を提案している。行政、民間応するべく、健全な低中所得者用集合住宅ともに前向きに議論が進むことを期待する。

が十分に供給できるための中高層集合住宅住宅系用途規制の見直しの主体は行政と考系用途地域の見直しも進める必要がある。

えるが、一部の高級住宅地等では地区計画の健 全な集 合 住 宅を整 備すべき地 区には、活用によって、現在でもその形態を守れる制

敷地の最小面積制限や、緑化条件を設定な度があるが、税制との連動がないと自らの首どし、狭小な戸建て住宅を実質禁止するなどを絞めてしまうことになりかねない。 最先端の制限も加えるべきであろう。の業務地区との相方である住宅地のより良い

米国のユークリッド裁判の判決で法律上のお墨付きを得たゾーニング（地域地区制）の

図13

湾岸タワーマンション群の様子

Google

未来のため、人口圧力のなくなるこれからのパラダイムシフトをこの分野でも期待する。

当初の目的は住宅地区の価値の保全であっ

AI革命や、モビリティ革命により、本格的た。地区内に有害なものをつくらせない、周なビジネスやライフスタイルの変化が待ち受囲へ迷惑となるような形状や用途の変更をさけている。これからは、今と同じような都市せないことなどを制限し、既存の住宅地の価空間でも、従来とは異なる利用方法や管理が値を守ろうとしていた。

されることになるだろう。

現在の米国の住宅地の用途地域について

都市計画分野においても、意味のある規は一般に、敷地の最低面積や、建物の形を制は強化するべきであるし、不要となってい変えないこと、1世帯用の戸建てか2世帯用る規制は大胆に撤廃すべきである。（了）
図1446

KINDAIKENCHIKU JANUARY 2019

NY Upper West Sideの様子Google