紙上研修編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

現場案内・重要事項説明の留意すべきポイント［第1回目］

第●号

弁護士

柴田 龍太郎

4月1日から「宅地建物取引主任者」の呼称が「宅地建物取引士」に変更されま139した。社会的責任が今後いっそう問われることになるのはまちがいありません。
そこで、宅地建物取引士にとってもっとも重要な職務である重要事項説明についての留意すべきポイントを再確認しましょう。特に現場案内時の説明と重要事項説明とが異なってトラブルになるケースが多いので、それについての判例等も紹介しておきます。

Ⅰ

現場案内における物件説明の留意点

現場案内でのオーバートークや説明の誤りは命取りとなることがあります。現実の取引では最初の現場案内から説明が始まり、むしろ現場における説明の方が顧客の購入動機に決定的に影響を与えるのが実情ですから、予想される質問には事前に調査をし、十分に準備してオーバートークにならないよう注意が必要です。

重要事項説明は取引の最後の段階における宅地建物取引士の法的説明ですが、現実の取引では最初の現場案内から説明が始まり、むしろ現場における説明の方が顧客の購入動事例

1

損害賠償が認められた事例（東京高裁・平成11年9月8日判決・確定・判例時報1710号110頁）

機に決定的に影響を与えるのが実情です。前面道路が公道被告となった売主Yは、不動産業を営む株式会社。売買契か私道か、私道である場合、乗用車の乗り入れは可能か、空約締結当時、販売マンションの南側に所在する土地は当時のき地である隣地に建築計画はないのか等です。
これらの問題大蔵省が所有し、建物は建てられていなかったため、マンショについて顧客から矢つぎばやに質問がなされ、咄嗟に説明をンの日照は良好でした。そして原告となった買主Xとの現場案求められることも多々あると思います。
しかし、現場におけるこ内を担当した従業員Aは、私見と断りながらも「南の土地にはれらの説明は宅地建物取引士ではない営業担当が行うことも当分の間建物が建てられることはなく、建てられることがあっ多く、セールストークを交えたものになりがちです。
また、法的たとしても変なものは建たない」との見通しを口頭で買主Xににも必ずしも正確なものとは言えない場合も多いようです。

告げ、買主Xはその説明を前提に契約を締結しました。

そのような状況に警鐘を鳴らすべく、重要事項説明は法的

しかし、契約後間もなく別のマンション業者が、大蔵省からに正確であったにもかかわらず、現場におけるセールストーク南側隣地を買い受け、地下1階地上11階建のマンションを建が問題とされ損害賠償責任や契約の取消が認められた事例

築することを計画し、その旨を買主らに申し入れたことから紛を紹介します。

争に発展しました。

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Apr. 2015 Realpartner

事案は、売主のマンション販売業者から販売委託を受けた宅建業者がマンションの一室を販売するに当たり、買主がマンションギャラリーを訪問した際には、本件建物の眺望・採光・通風といった重要事項の良さを告げました。重要事項説明書
では「周辺環境につきましては、建築物の建築、建替え、増改築等により将来変わる場合があること。
また、本件建物の隣接地は第三者の所有地となっており、将来の土地利用または建築計画に関して売主の権限のおよぶ範囲ではなく、一般的には都市計画法・建築基準法その他の法令等による制限の範囲に該当する建築物であれば建造が許可されるため、将来本物件の日照・眺望・通風・景観等の住環境に変化が生じ、現在と異なる近隣および周辺環境になる場合があること」と説明し売主業者Yは、本件売買契約書および本件重要事項説明ました。

書において「本物件周辺の現在空地となっている用地についところが、当該重要事項に関して本件マンション完成後すぐては、将来、所有者の都合その他により建築基準法その他法に、その北側に隣接する所有地に3階建の建物が建つ計画が令の許認可を得て、中高層建物等が建築される場合があり、あることを知っていたのに、これを説明しなかったのは不利益これに伴う日影等の環境変化が生じうること」が明記されてい事実を故意に告げなかったものであるとして、消費者契約法

たうえ、買主X自身本件マンションを見分しているのであるか

第5条による仲介業者による消費者契約法違反を認め、消費ら、近い将来において、南側隣地に本件マンションと同程度の者契約法第4条第2項に基づく売買契約の取消に基づく売買中高層建物が建築されることを予測できたと主張しました。

代金の返還を建物明け渡しによる引換給付とともに請求し認

ところが、判決は「売主業者Yは、不動産売買に関する専門容しました。

的知識を有している者として、大蔵省において、早晩これを換金処分し、その購入者がその土地上に中高層マンションなど〈チェック〉 仲介業者の消費者契約法違反を建築する可能性があることや南側隣地におけるマンション

売主に消費者契約法違反がなくても、媒介業者に消費などの建築等によって本件建物の日照・通風などが阻害され者契約法違反があった場合、売主・買主間の売買契約ることがあることを当然予想できたというべきであるから、これは取り消されるのか？ →取り消される（法第5条）

を営業社員に周知徹底させるなどする義務があったにもかかわらず、これをしなかったため、従業者Aは、買主Xに対し個人的見解と断りながらも、南側隣地の所有者が大蔵省なので、しばらくは何も建たないし、建物が建てられるにしても変なものは建たないはずである旨説明し、買主Xをして、南側隣地にⅡ重要事項説明について繰り返し確認するための十箇条

建物が建築されることはなく、本件建物の日照が確保される旨の期待を持たせて本件建物の購入を勧誘し、買主Xをして購入させたものであるから、売主Yには告知義務違反の債務不重要事項説明は、消費者が購入あるいは借りたい物件履行があった」と判示し、買主Xの過失割合50％を前提としてについて、自分に代わってプロである宅建業者が調査し、250万円の損害賠償を認容しました。

説明をしてほしい事項です。
インターネット等で物件情報

このように従業者のセールストークは、厳しい結末を招くことになることを留意すべきです。

事例

2があふれている現在社会においては、顧客が宅建業者に期待する最も重要なものになっています。
したがって取引の要となっていますから、その善し悪しがすべてを決めると言っても過言ではありません。以下に重要事項説明を一審で消費者契約法第4条第2項の不利益事実のするにあたっては繰り返し確認しなければならない事項

不告知を理由に契約の取消が認められ、を十箇条にまとめたので、重要事項説明をする際には常控訴審で和解した事例に事前に確認するようお願いします。

（東京地裁・平成18年8月30日判決・ウエストロージャパン）

Apr. 2015 Realpartner17

1 重要事項説明は宅地建物取引士が行う必要がある

7 告知すべきか否かを迷った場合には告知すべき（宅建業法第35条第1項）「宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすことと宅地建物取引士の資格を持たない代表者や従業者が行うなるもの」については重要事項となることが宅建業法47条のと最低7日の業務停止に処せられることになります。

改正（平成18年12月20日施行）
で明記されました。告知すべきか否かを迷った場合には告知するのが妥当です。

2 複数の宅建業者が取引に関与する場合には、売主業者も含め関与するすべての宅建業者が連帯責任を負うことになる

8 説明する相手方に理解をしてもらう
説明するということは、説明する相手方に説明内容を理解宅建業者ごとに複数の重要事項説明をする必要はありましてもらうことが必要です。
「 分からない」ということでは、説明せんが、いずれの宅建業者が行うにしろ重要事項説明に誤りしたとはいえません。専門用語・法令用語を使用して記入するがあれば、原則、連帯責任を負わされることには十分留意が場合も、一般消費者にも分かるように言い換えたりして意味を必要です。

説明してください。例えば、「 建ペい率」と「容積率」の違い、「既存不適格」「セットバック」の意味など、説明者には常識で3 買主、借主が宅建業者の場合でも重要事項説明義務も一般消費者には理解できないことがありますので、「お分かは免除されない（宅建業法第78条第2項参照）りいただけましたか」と念を押すように心掛けてください。
とく

買主、借主が宅建業者の場合でも重要事項説明義務は免に、マイナスとなる内容については、十分説明するように注意除されません。
ただし、重要事項説明に誤りがあった場合の買することが必要です。

主等からの損害賠償請求について過失相殺（請求額の減額）が認められる場合があります。

9 推測や見込みで説明しない十分説明するといっても、つい口が滑って、いわゆる「オー4 売主・貸主にも重要事項説明をバートーク」にならないように注意してください。予定に過ぎな確認してもらうことが妥当

いことは、「 予定ですから変更されることがあります」というよう売主、貸主への重要事項説明義務は課せられていませんに断り書きを入れてください。
また、「 ……と思います」「 ……だが、仲介業者は自らの利益を守るために重要事項説明の内ろうと思います」「 ……でしょう」というように、推測や見込みで容は事前に売主・貸主にも確認しておいてもらうことが望まし説明しないでください。根拠もないのに「大丈夫でしょう」といいと言えます。売主・貸主は最も物件の状況を知り得る立場にうのも危険です。後で保証責任を問われかねません。

あり、重要事項説明の誤りを防止することになるからです。全
宅連版の売買契約の重要事項説明書では、売主にも内容を確認する書式になっています。

10 重要事項説明書を交付して説明する
宅地建物取引業法は、重要事項説明書を「交付しなさい」と規定しているのではなく、「 交付して説明しなさい」と規定し5 重要事項説明をする場合は宅地建物取引士証ているのですから、「書いてある通りです」などというのでは、説（または宅地建物取引主任者証）を提示する必要がある明義務を果たしたことにはなりません。
もちろん顧客が遠方に要求されなくても責任の所在を明らかにするため、宅地建いることを理由に郵送で済ますことも許されません。宅建業法

物取引士証（または宅地建物取引主任者証）を提示しなけれは、宅地建物取引士証（または宅地建物取引主任者証）を顧ばなりません（宅建業法第35条第4項）。
これをきちんとした客に現実に提示して説明することを求めているからです（宅建作法により行えば、顧客からの信頼にもつながります。

業法第35条第4項）。
また、重要事項説明の項目のうち、契約書（いわゆる37条

6 重要事項説明は、宅建業法の要求する事項について書面）の記載事項と重複する事項については、重要事項説明説明する必要があるの際には、適宜、契約書の（案）を添付し内容を必ず説明して宅建業法の要求する事項について説明するためには、最新ください。書式中「別添売買契約書（案）の通り」「 別添賃貸借の全宅連書式等をダウンロードして説明する必要があります。

契約書（案）の通り」としてください。重要事項説明の段階で重要事項説明事項は毎年確実に増加し、慣れているからとは、未だ契約は締結されていませんし、重要事項説明書と契いって古い書式を使用していると、最低7日の業務停止に処せ

約書の内容の食い違いから、しばしば紛争が起きている実態られることになります。にかんがみ、両者の相違をなくすことを意図するとともに、重18

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紙上研修 第● 号

139

要事項説明を契約締結とは別個の機会に行うことで、取引②訂正印の相手方に重要事項と同様に契約書の内容についても理重要事項説明書を訂正する場合には、宅地建物取引士の解・検討する時間的余裕を持ってもらうことがより望ましいか訂正印があればさしつかえがないと解されていますが、宅地建らです。

物取引業者と宅地建物取引士の双方で訂正印を押印するこ

なお、契約日当日に重要事項説明を行い、その説明書中に（案）を入れずに「別添契約書参照」と記載した結果、行政指導を受けた事例があります。とが、原則です。

③重要事項事前説明書
平成15年7月、「 宅地建物取引業法の解釈・運用の考えその他、形式上の注意点は次のとおりです。

方」が改正され、「 宅地建物取引業者は、重要事項の説明に①資料添付の仕方

先立ち、重要事項の説明を受けようとする者に対して、あらか添付資料があるときは、必ず説明書に資料を糊付けし（やじめ重要事項説明の構成や各項目について理解を深めるよ

むを得なければホッチキスどめ）、綴じ目に割り印をしておいてう、重要事項の全体像について書面を交付して説明することください。渡してあるのに「もらっていない」と否定されて説明不が望ましい」とされました。

足の責任を問われた事例がありますから、注意してください。
●参考…国土交通省が公表した重要事項説明義務違反の基準例
違反行為の概要●情状等による主な加重軽減措置①複数の違反行為に対し監督処分をしようとする場合の加重

業務停止期間（1）次のいずれかに該当する場合［（2）のものの2分の3倍とする。
②違反行為を重ねて行った場合の加重場合を除く］

・過去5年間に監督処分を受けていた場合、業務停止期間を①法第35条第1項又は第2項の書面に、同2分の3倍とする。

条第1項各号又は第2項各号に掲げる事③関係者の損害の程度等による加重・軽減

項の一部を記載せず、又は虚偽の記載をした場合

・各違反行為に対する業務停止期間のうち、最も長期である7日②法第35条第1項又は第2項の書面は交・損害の程度が特に大きい場合、違反行為の態様が悪質な場合は、業務停止期間を2分の3倍に加重することができる。

付したものの、説明はしなかった場合・損害の程度が軽微な場合は、業務停止期間を4分の3倍に③宅地建物取引士以外の者が、法第35条

軽減することができる。

第1項又は第2項の規定による重要事項④関係者に対し十分な損害補てんを行った場合の軽減説明をした場合・関係者に損害が発生した場合であっても、直ちに、十分な（2）（1）の①から③までのいずれかに該当する場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合［（3）の場合を損害補てんをした場合は、業務停止処分ではなく、指示処
15日除く］（3）（2）の場合において、当該関係者の損害の程度が大であると認められる場合分とすることを可能とし、業者の誠実な対応（紛争処理、補てん措置等）を促す。

30日（4）法第35条第1項又は第2項の規定に違反して、同条第1項又は第2項の書面を交15日付しなかった場合［（5）の場合を除く］

ご質問について（5）（4）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合［（6）の30日場合を除く］（6）（5）の場合において、当該関係者の損害の程度が大であると認められる場合

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ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

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