連載 第 184 回

所有者不明土地、土地所有権の検討課題について（後編）
弁護士

日弁連所有者不明土地に関するワーキンググループ副座長

大桐 代真子 国交省所有者不明土地法ガイドライン検討会委員

前回、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」（平成 30 年法律第 49 号、6 月 13 日公布、令和元年 6 月 1 日全面施行）の制定により、公共的事業のため、つまり地域住民のためであれば、所有者不明土地であっても、知事の裁定を受けて 10 年間の利用権を設定できるという「地域福利増進事業」について解説いたしました。今回はその続きです。

4．事業の主体
地域福利増進事業の主体は、地方公共団体のみならず、民間企業、NPO、自治体、町内会なども申請可
能です。賑わいある観光地づくりなどに利活用が望まれます。

戻ってしまい所在がわからない場合、さらに民法上の親族や地域住民にも調査を要するのか、どこまで探索を行えばよいのかという課題がありました。
この点、近隣住民への聞き取り調査など、法令で定められていない方法は実施する必要がなく、従前の土地収用法に関する平成26年5月策定・平成30年11月

5．対象となる土地使用権の対象となる土地は、所有者不明土地（相当改訂の「不明裁決申請に係る権利者調査のガイドライン」と比較し、探索する側の負担が軽減されました。

な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなお、その所有者の全部7．ガイドライン

または一部を確知することができない土地）であっ

地域福利増進事業制度の効果的かつ適切・円滑な運て、現に建築物が存在せず（床面積20㎡未満で階数用のため、事業を実施しようとする者や、裁定およびが1の小規模な物置などは存在してもかまわない）、情報提供の事務を担う公共団体に向けて、指針となる使われていない土地（特定所有者不明土地）に限定さガイドラインが令和元年6月に公表されました。

れますが、事業で利用する土地は、特定所有者不明土地のみである必要はなく、所有者が判明している土地も含めて事業を行うことができます。

8．モデル的取組みなど
地域福利増進事業の取組みを支援するため、期間限定で国交省では、所有者不明土地の状況把握や利活用

6．土地所有者の効果的な探索事業を行おうとする者は、不動産登記簿で所有者をなどを促進するモデル的な取組みの募集がなされ（国交省HP参照）、成果が公表される予定です。

確認するところからスタートとなりますが、そもそも各地方整備局用地部には所有者不明土地連携協議会

登記簿に記載されている登記名義人と住所が最新でなが設置され、税制上の特例措置も準備されています。

いことが多く、登記名義人が死亡していて相続が発生していたり、住所変更が反映されていなかったりして、民間事業者は住民票や戸籍謄本を調査することができませんでした。
しかし、地域福利増進事業を実施しようとする者は、実際の所有者および住所を探索するために、戸籍情報や住民票を取得することが可能となりました。
住民票を取得したとして、手紙を郵送しても不在で

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9．その他
管理不全土地でお困りの際は、地方公共団体へ要請することにより、地方公共団体の長が、不在者および相続財産管理人の選任請求を行えることとなり、財産管理制度の促進が図られています。
また、不動産登記法の特例として、公益事業を実施しようとする者からの求めに応じて、登記官が長期間（30年）相続登記等未了土地である旨を登記に付記でこのような土地の中には、認可地縁団体の不動産登きる制度や、登記官が職権で相続登記等の申請を勧告記申請の特例（地方自治法260条の38および260条できるシステムも盛り込まれました。の39）を活用して変則型登記を解消できるものもありますが、できない場合には、用地取得や民間取引をしようとしても交渉相手がわからず土地取引の支障に4

表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律なったり、管理不全により近隣住民に悪影響を及ぼすという問題があるので、改善すべく新設されました。

（令和元年5月17日成立、5月24日公布、令和元年法律第15号）〜変則型登記問題の解消に向けて

3．登記官による所有者探索制度
まず、登記官が所有者の探索に必要な調査権限を行

1．表題部所有者不明土地とは使し、必要に応じて所有者等探索委員（必要な知識経土地登記簿で、明治時代の者と思われる「○○彦左験を有する者から任命される委員）に調査をさせて、衛門」という氏名だけで住所がなく、相続人を調べよ探索結果を登記簿に反映させることができるようにな

うにも戸籍を追えなくて打つ手無しという経験はありりました（施行は公布後6月以内）。

ませんか。これが、表題部所有者不明土地の一つです。

所有者が判明した場合には、表題部所有者として登表題部所有者不明土地とは、所有権（共有持分を含記され、正規の所有者が保存登記を行えば、市場価値む）の登記がない一筆の土地のうち、表題部に所有者を回復した土地として、取引対象となり、正常な流通の氏名または名称、および住所の全部または一部が登ルートに戻ることが期待されます。

記されていないものをいいます。変則型登記とも呼ばれます。

ただし、登記に不服があれば審査請求や行政訴訟を提起できるほか、所有権の帰属そのものを既判力をもって確定するには所有権確定訴訟などの民事訴訟に2．新設理由旧土地台帳制度下における所有者欄の氏名・住所の変則的な記載が、昭和35年以降の土地台帳と不動産よることになる（研究会資料14−2、5ページ）ため、不安定な要素を含んだ制度であることには留意する必要があります。

登記簿との一元化作業後も引き継がれたことにより、表題部所有者欄の氏名・住所が正常に記録されていない登記が全国に多数存在しています。分類すると次の①〜④の類型があります。

4．所有者等特定不能土地の管理者制度
一方、探索の結果、所有者を特定できなかった土地（所有者等特定不能土地）については、利害関係人の申し立てにより、裁判所の選任する管理者による適切① 氏名のみの土地な管理ができるようになりました。これには保存行為

表題部所有者欄に氏名のみが記録され住所の記録がと利用改良行為が含まれます。たとえば、繁茂した草ない。

木の伐採はこれにあたると考えられます。

② 記名共有地

これにより、所有者等特定不能土地に関しては所有「Aほか50名」と記録され、Aの住所も他の共有者者が判らないままでも、近隣住民への悪影響を及ぼさの氏名住所の記録もない。

ないように管理態勢を整えることが可能となります。

③ 共有惣代地

さらに、裁判所の許可を得れば処分行為も可能にな「共有惣代A」と記載され、Aの住所および他の共りましたので、たとえば裁判所の許可を得て代金を所有者の記録がない。

有者のために供託すれば、管理者が土地を売却できる④ 字持地ようになりました（施行は公布後1年6カ月以内）。

「大字○○」などの大字名や集落名で記録されている。

REAL PARTNER October 2019155

民法・不動産登記法等改正に関する諮問第 107 号と法制審議会

1．所有者不明土地を予防・適正利用するための②土地所有権放棄の是非
遠隔地居住の相続人などが土地を管理することができず、環境悪化が問題となっていることから、管理できない土地が放置される前に、きちんと管理できる者方策へ移行させることが望ましく、土地所有権放棄の是2019年3月から法制審議会の部会が開催され、現非・要件・受皿機関が議論されています。

状ある所有者不明状態の解消と、予防に関する各種提言がなされています。

一定の要件のもとで土地所有権の放棄を認める規定を民法に置くのか、民法ではなく土地所有権放棄プロ

法務省は、2019年12月に中間試案とりまとめ、翌パーの法律を作るのか、要件を誰が審査すべきかなどを年1月から2カ月間パブリックコメントを実施したう

各関係官庁の意向も確認しながら検討がされています。

え、2020年臨時国会の法案提出を目指しています。

土地所有者は管理する責務があるのに、簡単に放棄を認めてしまっては受け皿機関に迷惑がかかるし、国2．改正検討課題

庫帰属となると、国民の税金が管理のために投入され①相続登記の義務化、遺産分割の期間制限ることを意味するので難しい問題を含んでいます。

不動産の所有者死亡後、遺産分割や相続登記が行われず長い間放置されている土地が多く存在し、それが所有者不明土地の要因といわれています。

③共有物の管理のあり方
所有者が不明または所在が不明な共有地は、共有者

長い年月の中で二次相続・三次相続が起きて共有者の一部の者が管理行為や処分行為をしようとしても、の数が増えていき、相続人の一部の者が解決したいと不明者の同意が得られず、適切な管理や売買などが困思ったときには時すでに遅し、共有者間の話し合いを難という問題があります。殊に共有者が多数に及ぶメしようとしても所有者や行方がわからず、手がつけらガ共有ではいっそう事態は深刻です。

れない、こうした土地は通常の流通ルートから排除されてしまいます。
改正によって、このような死んだ土地を増やさないようにする方策や、本来の生きる土地に戻していく方策が議論されています。

そこで、円滑適正に管理可能とするため、共有地の管理のあり方や不在者財産管理制度の見直しが検討されています。
所在不明共有者に対しては公告をした上で、確答をしない共有者の持分以外の持分価格の過半数で管理行

それが、相続登記の申請を所有者に義務づけ、遺産為を可能にしたり、残りの共有者の同意で管理行為を分割の期間制限（たとえば死亡後10年）を設けて遺超える土地利用（持分を喪失する行為は含まない）を産分割および登記申請を促進させる方策や、後記③の可能にしたりする方策が検討されています。

共有制度の見直しです。

共有物の管理者を選任する制度に関しては、管理者法定期間内に登記申請した者には登録免許税面のメ選任の申立権者として共有者のみならず、利害関係のリットを与えるなどのインセンティブ措置や、義務違ある第三者（共有物の抵当権者、迷惑を被っている近反者に対しては過料が検討されています。

隣住民、共有物の購入を希望している者など）も含ま

登記申請時に戸籍謄本類を収集することが大変であることを勘案して、本人の申し出があれば、登記所が戸籍課から死亡情報等を入手して不動産登記情報を更新する連携措置も合わせて議論されています。
一方、個人情報保護の観点から、登記上、住所情報の非公開も検討され、実現された場合には不動産の営業面における影響が懸念されます。

せるべきか、管理者にどこまでの権限を持たせるべきかといった議論がなされています。
共有者の数を減らす方策としては、共有者が不明共有者の持分相当額を供託して、持分を取得するとか、第三者に移転させて共有を解消する方法が検討されています。
不在者財産管理制度は、現行法では人単位で考えられているので、ある不在者の一部の財産を管理する必16要があるだけなのに、その不在者が保有する資産全体良くないから、他人がある程度所有権に手を突っ込んを調査しなければならず、手続面・費用面で重装備にでもよいのではないか、という発想の転換が見られます。

なりすぎて利用しづらいといわれていました。それをこれは、土地基本法において、土地所有者には、土今後は物単位で考えて、不在者の保有する資産全体を地の適切な利用・管理をする第一次的責務（登記・境把握しなくても、その土地だけを管理できるようにし界の明確化を含んだ責務）を負わせ、その責務を果たてはどうかという検討がなされています。

せない場合は、二次的に、地域・住民等に、補完的機能を担わせ、土地を適切な状態へ戻すために悪影響の④相隣関係除去措置を認めるという役割分担を図る方向へプログ

民法の相隣関係に関する規定の見直しとしては、次のものがあります。

ラムされつつあり、その動きが民法改正の議論にも影響しているように思われます。
留意すべきは、議論されている内容が、所有者不明悪臭や害虫の発生、がけ崩れ等の管理不全土地の所土地ではない一般の土地についても大きく影響を及ぼ有者に対して、除去措置を請求できる権利を境界がす事柄であることです。

接している土地所有者のみならず、近傍の土地所有

たとえば、資格者制限のない測量のための立入で者にも認めて管理不全状態を解消する方策

す。そうなると、土地を購入する際には、どのような枝の切除に関して、催告または公告期間中に枝の所隣人なのかが非常に重要な判断要素になってきます。

有者本人が切除しない場合は、司法手続を介在せず導管等設置権に関しては、承諾がなくても、通知にとも隣地所有者が切除できる方策

異議がなければ、みなし承諾となる制度で、意思表明

境界標の調査や測量のためであれば、必要な範囲をしないタイプの人は意識を変えなければ不利益を被で、隣地に立入ったり、土地を掘り起こしたり、建る制度になるかもしれません。また、土地を購入する

造物の基礎を削ったりできる規律

際には、売買対象土地に関する重要事項はさることな他人の土地や他人が設置した導管等を経由しなけれがら、隣接土地のことまで考えて、接道やライフライば生活に必要な導管等（ライフライン）を引き込めン設置に問題ないか、自分の土地を通らせる必要がなない土地について、導管等設置権・接続権を認めるいかといった点にも着目しなければなりません。

規律

部会資料および議事録は公表されていますので、各筆界確定の協力義務、筆界確定訴訟のあり方

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目の付けどころQ

ご質問について従前は、天秤に例えると、所有権の絶対性重視の方向へ大きく傾いていたため、現行法上では所有者不明土地を改善する措置を講ずることが難しかったのに対し、今後は、所有者不明土地の予防および解消という公共の福祉重視の方向へ天秤を少し傾かせて、管理不全で周りに迷惑をかけるような所有権の行使の仕方はご存じですか？
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