Vol.500
平成30年8月15日発行

おもな内容
宅地建物取引業法施行令の一部改正について………… 2
印紙税の非課税措置について…………………………… 2
平成30年7月豪雨による災害に伴う宅地建物取引業法の特例措置について……………………………………… 3５月新設住宅着工………………………………………… 4
マンション等管理業者に対する協力依頼について…… 5「2019年版不動産手帳」頒布のお知らせ……………… 5
平成30年度「マンション管理士・管理業務主任者試験」のお知らせ………………………………………………… 6
全宅保証「手付金等保管・手付金保証制度」のお知らせ… 7
岐阜県暴力追放だより ………………………………… 9
身近な法律相談…………………………………………… 10
不動産取引判例集………………………………………… 11
協会の動き・支部だより・会員の異動………………… 13

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律」の施行に伴う宅地建物取引業法施行令の一部改正について「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（以下「改正法」という。
）」が、平成３０年７月
１５日に施行されたことに伴い、「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関するする政令」において宅地建物取引業法施行令についても改正され、平成３０
年７月１５日より施行されましたのでお知らせします。
なお、今般の改正による全宅連版「重要事項説明書」書式自体の改訂はありませんが、都市再生特別措置法に係る「重要事項説明書説明資料」が改訂されています。
〇「宅地建物取引業法施行令」の改正点
改正法により、都市再生特別措置法第１０９条の２第１項においては、立地適正化計画に記載された同法第８１条第８項に規定する区域（居住誘導区域又は都市機能誘導区域内の一定の区域）内の一団の土地の所有者
及び借地権等を有する者は、その全員の合意により、立地誘導促進施設の一体的な整備又は管理に関する協定（以下「立地誘導促進施設協定」という。）を締結することができるとされた。この場合において、都市再生特別措置法第１０９条の２第３項において準用する同法第４５条の７等の規定では、公告があった立地誘導促進
施設協定については、その公告後に当該協定の対象である土地の所有者等となった者に対しても当該協定の効力が及ぶとされている（いわゆる「承継効」）。
宅地建物取引業法第３５条第１項においては、宅地又は建物の使用等について法令上の制限がある場合に、購入者等が不測の損害を被ることを防止するため、宅地建物取引業法施行令第３条第１項で定める法令に基づ
く制限を重要事項として説明するよう義務付けている。
都市再生特別措置法第１０９条の２第３項において準用する同法第４５条の７等の規定に基づく承継効の効力が及ぶ宅地又は建物を購入等する者が、その効力を知らなかった場合、不測の損害を被るおそれがあることから、宅地建物取引業法施行令を改正し、これらの規定を新たに説明すべき重要事項として位置づける改正を行った。

〇 「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律」の概要等
国土交通省ホームページ
http://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000122.html

自然災害により被災された方が作成する契約書に係る印紙税の非課税措置について
平成２９年度の税制改正において「租税特別措置法」の一部が改正され、平成２８年４月１日
以後に発生した自然災害により滅失し、又は損壊したため取り壊した建物の代替建物を取得する
場合等において、その被災をされた方（被災者）が作成する「不動産の譲渡に関する契約書」又は「建設工事の請負契約書」の印紙税を非課税とする措置が設けられましたが、今般、当該非課税措置の対象となる自然災害として、次の地域が適用となりましたのでお知らせします。
災害発生日

被災者生活再建支援法適用「自然災害」

30・７・５

平成３０年７月豪雨による災害

該当区域（平成30年7月26日現在）
京都府綾部市、兵庫県神戸市・宍粟市、岡山県（県内全域）、広島県（県内全域）、愛媛県（県内全域）、
福岡県飯塚市・嘉麻市

30・７・６

平成３０年７月豪雨による災害

島根県江津市・邑智郡川本町、山口県岩国市30・７・８

平成３０年７月豪雨による災害

岐阜県関市、高知県幡多郡大月町

3

○適用要件
租税特別措置法で非課税とされる「不動産の譲渡に関する契約書」又は「建設工事の請負契約書」は、次の①から③のすべての要件を満たすもので、自然災害の発生した日から５年を経過する日までの間に作成されるものです。
①

自然災害の「被災者」が作成するものであること②

次のいずれかの場合に作成されるものであること
イ

自然災害により滅失した建物又は損壊したため取り壊した建物（滅失等建物）が所在した土地を譲渡する場合

ロ

自然災害により損壊した建物（損壊建物）を譲渡する場合

ハ滅失等建物に代わる建物（代替建物）の敷地のための土地を取得する場合

ニ代替建物を取得する場合

ホ

代替建物を新築する場合

へ損壊建物を修繕する場合③

当該契約書に、自然災害により所有建物に被害を受けたことついて市町村長が証明した書類（「り災証明書」等）を添付していること※

被災者と被災者以外の者（例えば不動産業者や建設業者）が共同で作成する契約書の場合、被災者が保存するものは被災者が作成したものとみなして非課税とされますが、被災者以外が保存するものは被災者以外が作成したものとみなして課税されます。

平成３０年７月豪雨による災害に伴う宅地建物取引業法の特例措置について

岐阜県都市建築部建築指導課

平成３０年７月豪雨による被災地域の災害の被害者の権利利益の保全等を図るため、特定被災地域内における宅地建物取引業の免許等の有効期間の延長及び変更の届出等の不履行の場合の免責について、下記のとおり措置されました。
＜岐阜県内の特定被災地域＞
岐阜市、高山市、関市、中津川市、美濃市、恵那市、美濃加茂市、可児市、山県市、飛騨市、本巣市、郡上市、下呂市、坂祝町、富加町、川辺町、七宗町、八百津町、白川町、東白川村、白川村
１．宅地建物取引業者免許の有効期間の延長について以下の条件を満たす「宅地建物取引業者の免許有効期間」が「平成３０年１１月３０日まで延長」されました。
＜対象となる宅地建物取引業者＞
免許の有効期間満了日が「平成３０年６月２８日から平成３０年１１月２９日」までの宅地建物取引業者のう
ち、主たる事務所の所在地が特定被災地域内にある宅地建物取引業者（ただし、平成３０年７月２６日時点で、岐阜県において免許更新処理済の者を除く。
）＜更新申請の受付について＞「交付されている免許証に記載されている有効期間満了日の９０日前」から「平成３０年１０月３１日」まで行うことができます。窓口の混雑が予想されるため、早めの申請をお願いします。
２．宅地建物取引士証の有効期間の延長について以下の条件を満たす「宅地建物取引士証の免許有効期間」が「平成３０年１１月３０日まで延長」されました。
＜対象となる宅地建物取引士＞
宅地建物取引士証の有効期間満了日が「平成３０年６月２８日から平成３０年１１月２９日」までの宅地建物取引士のうち、特定被災地域内に住所を有する宅地建物取引士（ただし、平成３０年７月２６日時点で、宅地建物取引士証の交付を受けた者を除く。
）

4

３．宅地建物取引業者の変更等の届出等の不履行の場合の免責について
宅地建物取引業者の変更の届出等、履行期限が設けられているものについて、宅地建物取引業者が平成３０年
７月豪雨により当該期限までに義務の履行ができなかったと認められるときは、平成３０年９月２８日までに履行すれば、行政上及び刑事上の責任は問われないこととされました。
４．問い合わせ先
岐阜県都市建築部建築指導課宅建係

ＴＥＬ

０５８－２７２－８６８０

5月新設住宅着工
国土交通省がまとめた5月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比2.2%減の2万3,321戸と4カ月連続の減少、貸家でも同5.7%減の3万1,083戸と12カ月連続の減少となったものの、分譲住宅が同12.2%増の2万3,944戸と2カ月連続の増加となったため、5月の新設住宅着工戸数全体では、同1.3%増の7万9,539戸と2カ月連続の増加となり、着工床面積でも、同0.1%増の641万5千㎡と11カ月ぶりの増加となった。
増加となったため、中部圏全体では同19.1%
増の9,860戸となった。
近畿圏では、貸家が同1.4%減の4,905戸と減少となったものの、持ち家が同1.4%増の
2,891戸、分譲住宅でも同89.4%増の6,215
戸 と 増 加 と な っ た た め、近 畿 圏 全 体 で は 同
27.2%増の1万4,140戸となった。
建築工法別では、戸建て系商品を中心とするプレハブの分譲住宅が同17.4%増の453戸と増加となったものの、持ち家が同10.7%減の3,318戸、貸家でも同15.9%減の5,914戸と減少となったため、全体では、同11.5%減の9,870戸と12カ月連続の減少となった。
2×4では、分譲住宅が同6.0%増の1,264戸と増加となったものの、持ち家が同2.4%減の
2,564戸、貸家でも同20.4%減の4,614戸と減少となったため、全体では、同12.2%減の
8,464戸と先月の増加から再び減少となった。
●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
（％）

120

（千戸）
前年同月比（伸び率）

100

15.0
10.0

着工戸数
80

5.0
0

60

（前年同月比）（着工戸数）

着工戸数の季節調整済年率換算値は、同0.4%
増の99万6千戸となり、2カ月連続の増加となった。持ち家では、民間資金分が同2.1%減の2万715戸と4カ月連続の減少、公的資金分でも同2.9%減の2,606戸と11カ月連続の減少となったため、全体でも減少となった。
貸 家 で は、民 間 資 金 分 が 同5.6%減 の2万8,457戸と12カ月連続の減少、公的資金分でも同6.6%減の2,626戸と先月の増加から再び減少となったため、全体でも減少となった。
分譲住宅では、マンションが同20.7%増の
1万1,861戸と2カ月連続の増加、戸建て住宅
でも同5.8%増の1万1,944戸と2カ月連続の増加となったため、全体でも増加となった。
岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、持ち家が同25.9%増の530戸と増加となったものの、貸家が同29.1%減の234戸、分譲住宅
でも同8.5%減の236戸と減少となったため、岐阜県全体では、同0.6%減の1,003戸と2カ
月連続の減少となった。
三大都市圏をみると、首都圏では、持ち家が同1.9%減の4,470戸、貸家が同3.5%減の1
万1,359戸、分 譲 住 宅 で も 同11.9%減 の1万20戸と全利用関係別で減少となったため、首都圏全体では同4.2%減の2万6,574戸となった。
中部圏では、持ち家が同10.9%増の3,605
戸、貸家が同17.9%増の3,416戸、分譲住宅
でも同35.0%増の2,759戸と全利用関係別で

▲5.0
40

▲10.0
▲15.0

20

▲20.0
0

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5 （年・月）5

infomation

インフォメーション

マンション等管理業者に対する協力依頼について
岐阜県警察本部地域部地域課
近年、県民の皆さまの防犯意識や個人情報

また、交番（駐在所）の勤務員が巡回連絡を

保護意識等が向上している一方で、警察の巡実施する際に、事前に管理業者（管理人）の皆回連絡活動に対する御理解や御協力が得らさまに協力依頼を行う場合がありますので、れにくくなっております。

可能な限りの協力をお願いします。

特にオートロック式のマンションについては、インターホン越しにお話しすることとなりますが、どうしても巡回連絡の趣旨等を御理解いただけないことが多く、皆さまの平～岐阜県警察からのお知らせ～
巡回連絡にご理解とご協力を！
巡回連絡って何？

穏な生活を守る警察活動に支障をきたしております。
こうした厳しい状況を踏まえて、県警察では、住民の皆さまに対して巡回連絡に対する

巡回連絡カードって何？

御理解や御協力をいただけるよう、マンショ
ン管理業者の皆さまに対しまして、住民の方々に「巡回連絡とは何か？」ということを少しでも知っていただくため、県警察ホーム

管理者の皆様へのお願いです！！

ページに掲載している「岐阜県警察からのお知らせ」のパンフレット（http://www.pref.
gifu.lg.jp/police/kurashi-anzen/chiiki-anz

個人情報の保護は大丈夫？

en/koban/index.data/00.pdf）をマンショ
ン等の掲示板に可能な限り掲示していただ
くようお願いします。

「 ２ ０ １ ９ 年 版 不 動 産 手 帳 」頒 布 の お 知 ら せ
本会では、「2019年版不動産手帳（全宅連版）」を、会員の皆様に一冊を無料配布することとしておりますが、今年度も追加購入を希望される会員には有料で頒布いたしますので、購入を希望される会員の方は、９月２１日（金）
までに所属支部事務所にお申し込みください。
１．価

格

一冊

５００円（税込）

２．申込期限平成３０年９月２１日（金）３．納品時期

平成３０年１１月に支部に納品予定

6

平 成 3 0 年 度「 マ ン シ ョ ン 管 理 士 試 験 」の お 知 ら せ■試験日時■受験申込方法

平成30年11月25日(日) 午後１時～午後３時

受験手数料を、郵便振替又は銀行振込により納付し、受験申込書類を平成30年９月３日■試験地(月)～平成30年10月２日(火)（ 当日消印有

札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市、那覇市及びこれら周辺地域■受験手数料

９，４００円

効）までの間に(公財)マンション管理セン
ターへ特定記録郵便にて郵送してください。
※詳細については、(公財)マンション管理センターのホームページをご覧ください。

■合格発表■受験案内・申込書

平成3１年１月11日(金)に合格者の氏名及平成30年10月２日(火)までの間、(公財)マン

び受験番号を官報で公告するほか、(公財)マション管理センター本部・支部、都道府県及ンション管理センターから各受験者へ合否び政令指定都市等のマンション管理行政窓

通知書を送付するとともに、ホームページ上

口、一部主要書店で配布します。

に合格者の受験番号を掲載します。

※郵送等その他の入手方法については、(公財)マンション
管理センターのホームページをご覧ください。

(公財)マンション管理センター
ＴＥＬ 03-3222-1611（試験案内専用）
ＵＲＬ http://www.mankan.org

平 成 3 0 年 度「 管 理 業 務 主 任 者 試 験 」の お 知 ら せ■試験日時
平成30年12月２日(日) 午後１時～午後３時

込書等を②の受付期間内に受験申込案内書に記載された宛先に郵送してください。

■試験地
北海道、宮城県、東京都、愛知県、大阪府、広島県、福岡県、沖縄県、計８地域■受験申込手続①受験申込案内書■受験手数料

８，
９００円

■合格発表
平成31年１月18日(金)に、(一社)マンショ

平成30年10月２日(火)までの間、(一社)マン

ン管理業協会から試験の全受験者宛に合否ション管理業協会本部・支部、
国土交通省
（各

通知を送付するともに、合格者については合地方整備局等を含む）、
都道府県及び政令指格証書及び合格証明書を併せて送付するほ定都市等で配布します。

か、官報で公告します。また、ホームページ上※郵送等その他の入手方法については、(一社)マン
ション管理業協会のホームページをご覧ください。

に合格者の受験番号、合格基準点、試験問題②受付期間の正解を掲載します｡

平成30年９月３日(月)～平成30年10月２日(火)（当日消印有効）③受験申込方法
受験申込案内書に同封されている受験申(一社)マンション管理業協会
ＴＥＬ 03-3500-2720（試験研究部）
ＵＲＬ http://www.kanrikyo.or.jp

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全宅保証の「手付金等保管制度」のお知らせ
業者自らが売主となる宅地または建物の売買で、次の場合は、手付金等の保全が義務付けられています。
１．完成物件の場合の保全措置（業法第４１条の２）●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第４１条の２に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の１０％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。次ページにある取扱機関のほか、完成物件については、保証協会においても保全措置を講じることができます。その制度が手付金等保管制度です。
●手付金等保管制度は、以下のものを対象としています。
① 保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること② 申込証拠金、契約金、手付金、内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること③ 取引物件の引渡しおよび所有権移転登記前に受領する金員であること④ 受領しようとする金員の合計額（すでに受領した金員があるときは、その額を加えた合計額）が、売買代金の１０％または１，０００万円を超える額であること●手付金等保管制度の仕組みは
手付金等は、この制度により保証協会が売主に代わって受け取り、物件の引渡しと所有権移転登記手続き（登記が必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む）が済むまで保管します。
●手付金等はどうなる
引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証協会へ手付金等の返還請求をしていただくことになります。買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請求権に質権が設定されていますので、その質権を実行することにより手付金等を取り戻すことができます。
●保管料
保管料はかかりません。
●申込方法
この手付金等保管制度を利用する場合は、岐阜本部より手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せてください。
その他の手付金等保管制度に係わる詳細については、手付金等保管事業マニュアルに記載されています。同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
●業務フロー(1) 売主が岐阜本部から手付金等保管制度書式ファイルを取り寄せる(2) 売主、買主は、書式ファイルへの記入と各手続きを行う(3) 買主より保証協会へ手付金等を送金(4) 保証協会が買主に手付金保管証明書を発行(5) 物件の引渡しと所有権移転登記を行う(6) 買主から売主に手付金等返還請求に係る必要書類を渡す(7) 売主は保証協会へ手付金等の返還請求を行う(8) 保証協会から売主に手付金等を返還
２．未完成物件の場合の保全措置(業法第４１条)
宅地建物取引業法第４１条に定められているように、宅建業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に未完成物件を売却する場合、買主への所有権移転登記、または買主が所有権の登記をするまでの間に、売主業者が受け取る金員の合計が、売買代金の５％または１，０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。
取扱機関は、銀行、信託会社、その他政令で定める金融機関、国土交通大臣が指定する者、または保険事業者となっています。
この制度の利用には、保証料、保険料が掛かります。
国土交通大臣が指定する者は以下のとおりですが、制度の利用には条件があります。
○全国不動産信用保証(株) 名古屋営業所
名古屋市中区栄４－３－２６ 昭和ビル内 ＴＥＬ ０５２－２４１－６２１０

8○不動産信用保証(株)東京都港区赤坂２－１７－４７○住宅産業信用保証(株)東京都新宿区新宿１－２０－１３○東京不動産信用保証(株)東京都渋谷区代々木２－１１－１２○西日本住宅産業信用保証(株)大阪市中央区瓦町４－４－８

ＴＥＬ

０３－５５６２－７１８０

ＴＥＬ０３－５３６８－１３４０

ＴＥＬ

０３－３３７０－６１８８

ＴＥＬ

０６－４７０６－２１０３

全 宅 保 証 の「 手 付 金 保 証 制 度 」の お 知 ら せ
手付金保証制度は、宅地建物取引業法上義務付けられているものではなく、全宅保証独自のシステムです。
１．手付金保証制度の概要
手付金保証制度は、流通機構に登録している媒介物件に関して、売主が手付金を使い込んだり、担保権を抹消できなくなったなどの事故により、手付金が買主に返還できなくなったときに保証協会が保証する制度で、会員の営業戦略の一環として利用されており、任意的なものです。
保証の限度額は、手付金の元本のみで１，０００万円または売買代金の２０％に相当する額のうち、いずれか低い方の額を限度として取り扱われることになります。
この制度の利用には保証料はかかりません。
２．申込方法
この手付金保証制度を利用する場合は、岐阜本部より申込書（手付金保証付証明書交付申請書・確約書）を取り寄せてください。申し込みに必要な書類が揃いましたら、岐阜本部に郵送または持参してください。
その他の手付金保証制度に係わる詳細については、手付金保証業務マニュアルに記載されています。
同マニュアルは、岐阜本部にございますので、ご希望の方はご連絡ください。
３．利用条件利用できる物件の主な条件は、以下のとおりです。
(1) 流通機構に登録されている媒介物件であること(2) 建物または６６０㎡以下の宅地（登記簿上の地目が宅地）であること(3) 物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当権の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと(4) 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと(5) 全宅保証の会員業者が、客付けした取引であること(6) 売主、買主とも宅建業者およびその役員以外の者であること(7) 宅建業者が売主の代理となっていないこと(8) 売主と登記名義人および売主と抵当権等の債務者が同一であること。ただし、相続等により同一でない場合は、それを証する書類があること
４．業務フロー(1) 客付け会員は、売買契約の見込みが付いたら「手付金保証付証明書交付申請書・確約書」を岐阜本部
より取り寄せ、売買契約締結後、次の書類を添えて申請します。
① 手付金保証付証明書交付申請書・確約書② 売買契約書の写し③ 手付金領収書の写し④ 登記簿謄本の写し⑤ 郵便切手（必要分）⑥ その他地方本部が必要とする書類(2) 保証協会において審査し、該当するものについては、買主に「手付金保証付証明書」を交付します。

【手付金等保管制度・手付金保証制度に関する問い合わせ先】(公社)全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
ＴＥＬ

０５８－２７５－１１９９

9

岐阜県
暴力追放だより公益財団法人岐阜県暴力追放推進センター発行「岐阜県暴力追放だより」より抜粋

あなたの職場を、暴力団等から守るため『不当要求責任者講習』受けましょう。
暴追センターでは、暴力団対策法に基づき、岐阜県公安委員会から委託を受けて、一般市民の方が、暴力団等からの被害を防止するため、各事業所から選任された不当要求防止責任者に対して、「不当要求防止責任者講習」を無料で実施しています。
〇

不当要求防止責任者とは
不当要求防止責任者とは、事業者 ( 所 ) の業務を統括管理するものであって、暴力団員による不当要求による事業者 ( 所 ) 及び使用人等の被害を防止するために必要な業務を行う人のことをいいます。原則として、事業者 ( 所 ) ごとに各１名ですが、希望により複数名を選任する場合は、選任した責任者ごとに責任者選任届出書を提出してください。
※

不当要求防止責任者は、暴力団員の不当要求による事業者 ( 所 ) 及び従業員等の被害を防止するために、不当要求に対応する体制整備や職場内の指導教育等を行ってください。

〇

講習手続き（新規）①

不当要求防止責任者選任届出書を所轄警察署へ提出する。

②

後日、往復はがきで講習日、場所が通知されるので、指定の日に参加してください。

※

届出書の様式は、ホームページからダウンロードできるほか、最寄りの警察署にも備え付けてあります（ホームページからダウンロードした場合は、同じものを２部作成し提出
してください。
）。
責任者に変更が生じた場合は、速やかに責任者を選任し、上記同様届出書に記載のうえ、所轄する警察署に提出してください。
事業所の名称、所在地、電話番号等に変更を生じた場合は、警察本部組織犯罪対策課暴力団排除係（０５８－２７２－４４９９）に連絡してください。

★

責任者講習日程（予定）
１０月～１１月の責任者講習については下記の日程で実施する予定です。
開

催

日

開

場

開

催

日

開

場

10月４日
（木）

飛騨・世界生活文化センター

11月６日
（火）

岐阜産業会館

10月19日（金）

岐阜産業会館

11月19日（月）

飛騨・世界生活文化センター

10月22日（月）

ＪＡめぐみの本店

11月29日（木）

大垣市民会館※

開始時間は、午後１時３０分より（全会場共通）【責任者講習に関する問い合わせ先】〇( 公財 ) 岐阜県暴力追放推進センター

ＴＥＬ

058-277-1613〇

岐阜県警察本部

ＴＥＬ

058-272-4499

組織犯罪対策課暴排係

10

身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

「身近な法律相談」ということですから、身近なモメ事、
つまり離婚を巡る係争について、お話しします（皆様にとっては身近にならないことを望みますが）。
１．調停前置主義とは
２．調停を申し立てる裁判所は、申立人又は相手方の住所地を管轄する裁判所か。
訴訟の場合はどうか。
３．親権を巡る争いについて①

家庭裁判所調査官による調査とは②

面会交流とは

４．婚姻費用の請求について
１．について夫婦間の離婚を巡る係争は、お金の賃借のトラブルのような民事訴訟事件と異なり、人事訴訟事件とされています。この人事訴訟事件については、離婚を求めて訴えを提起するという訴訟手続きに入る前に調停手続きを先行しなければならないという調停前置主義が採られています。
その趣旨は、訴訟に先立つ調停を充実させて、法廷ではなく調停室において、調停委員が個別に話を聞くなどして、できるだけ話合いでの解決を図ることが、家庭に関する紛争の特質に照らして望ましいという考えにあります。
２．について例えば、夫婦が別居していて、夫が岐阜市、妻が大垣市に居住しているような場合、仮に妻から離婚を求めて調停申立をする場合には、岐阜家庭裁判所もしくは岐阜家庭裁判所大垣支部のどちらに申立てるかの問題があります。この点、調停の場合、原則として相手方の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てる定めになっており、従って、妻は岐阜家庭裁判所に申し立てることになります。
但し、調停事件の場合、当事者すなわち夫と妻の合意によって、その管轄を定めることができるとされていて、双方で合意すれば、大垣支部でも可能となります。
これに対して、調停が不成立となり、離婚訴訟に至った場合は、夫又は妻の住所地を管轄する家
庭裁判所に申し立てる定めになっていて、妻は、大垣支部に提起可能となります。
３．の①について
夫婦間において、離婚自体は合意していても、夫、妻ともに未成年の子につき「自分が親権者となる」として譲らずに争われる場合、家庭裁判所にいる調査官によって調査を行うことがあります。
調査官が別居している夫及び妻の居宅に出向いたり、子供が通う保育園や幼稚園に出向いて子供の状況を聴取するなどして、事実関係を調査し報告書にまとめる作業が行われます。
３．の②について夫婦が別居して、一方の例えば妻の方で、子供を看ているような場合、妻が夫と子供との面会を拒否している時には、夫は、妻を相手方として家庭裁判所に面会交流を求める調停申立を行うことができます。時には、裁判所の面会室において試行的に面会交流を行ったりもしています。
４．について離婚が認められれば、未成年の子供がいる場合は、養育費の支払いが問題になります。では、離婚が成立していない間、別居して子供を面倒みている妻から夫に対し、婚姻費用の分担を求めて金員請求することができます。話合いで解決ができない場合には、離婚調停の申立と併せて、婚姻費用分担の調停申立も行うことが肝要であります。額について、争いがある場合には、子供が何歳で何名いて、また、夫と妻の収入の格差等を考慮して、「養育費・婚姻費用算定表」が定められていて、主にこれに従って額が決められます。調停が不成立の場合、審判手続に移行して決定されます。
以上

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判例集

不動産取引
判例集

賃貸マンションの売買契約において、融資が得られず、結果手付金の放棄及び解決金の支払いを余儀なくされた買主が、媒介業者に融資特約を付すべき義務違反等があった等として損害賠償等を請求した事案において、買主は融資利用特約がないことを媒介業者より説明を受け、了承し売買契約を締結したと認められるとして、買主の請求を棄却した事例（東京地裁 平成25年10月22日判決）【事案の概要】平成23年11月26日、買主Ｘ１（原告

個人契約時88歳、のちＸ２がその地位を相続）は、買主側の媒介業者Ｙ１（被告）及び売主側の媒介業者Ｚ（訴外）の媒介にて、売主Ｙ２（被告解のちに和賃貸マンション経営業）と、「売買代金：１億2400万円、手付金:1000万円、違約金：売買代金の10％、融資利用：無し、手付解除期日：平成23年12月22日、残代金支払期限：平成24年１月20日」の条件にて賃貸マンションの売買を行い、Ｙ１に媒介手数料392万円余を支払った。
契約後、
Ｘ１は金融機関に融資の申し込みを行ったが、平成23年12月２日に同金融機関より融資を拒絶された。
Ｘ１は、平成23年12月９日及び平成24年１月11日頃、
Ｙ１に対し本件売買契約を融資利用特約付き契約として再締結するよう求めた。
Ｙ１はＸ１の要求をＹ２に伝えたがＹ２はこれに応じなかった。
Ｘ１は平成24年12月27日、
Ｙ１及びＹ２に対し、「①融資利用特約が付されていない錯誤があっ
た、②売買契約当時軽度認知機能障害により意思無能力状態であった、③Ｙ１らに、
Ｘ１の高齢による判断能力の減退に乗じ契約を成立させた公序良俗違反があった」により、売買契約は不成立又は無効であるとして、またＹ１には「①融資利用特約の説明を十分に行わなかった義務違反、②Ｘ
１の資産状況を把握せず、本件売買契約に融資利用特約を付さなかった媒介業者の誠実義務違反、③残代金履行前に融資利用特約を付すよう努力すべき義務違反」等があったとして、
Ｙ１に対し媒
介手数料の、
Ｙ２に対して手付金の返還等を求め訴訟を提起した。
Ｙ２は、支払期限においてもＸ１の残代金の支払いがなかったことから、平成24年２月７日に売買契約の解除を、同年３月９日にＸ１に対して違約金の残額240万円及び遅延損害金の支払いを求めて反訴を提起した。
平成25年５月の相続によりＸ１の地位を承継したＸ２は、同年６月にＹ２と、Ｘ２が手付金返還請求権を放棄し解決金200万円を支払うことにより和解をした。
同年８月Ｘ２は、媒介手数料の返還請求等に加え、Ｙ２に支払った1,200万円及び遅延損害金の請求をＹ１に対し行った。
【判決の要旨】
裁判所は、次の通り判示し、Ｘ２の請求をすべて棄却した。
⑴

本件売買契約の不成立、無効について
Ｘ１は、本件契約締結当時88歳で、平成24年２月付で自己の財産の管理処分には常に援助が必要である旨の診断がされている。
しかし、Ｘ１は自ら訪れて不動産の購入を申し込み、銀行と融資交渉し、
Ｙ１より説明を受けた上で、資金計画書、不動産購入申込書、本件売買契約書等に署名押印し本件契約を成立させていることから、年齢及び軽度の認知機能障害による判断能力のやや低下は認められる

12

ものの、事理弁識能力がなく意思無能力であったとまではいえず、またＹ１らがＸ１の判断
能力の減退に乗じて本件売買契約を急ぎ締結させたことも認められない。
よって、Ｘ２の本件売買契約の不成立、錯誤、意思無能力、公序良俗違反の主張には理由がない。
⑵

融資利用特約に関する説明義務違反等
Ｘ１は、融資が受けられなくても手持ち資金で購入する旨述べ、融資利用予定なしと購入申込書に署名押印をしてＹ１に提出しており、また２度にわたって融資利用特約がないことの説明を受け、契約時にはＹ２が融資利用特約が付されていないことについてＸ１に確認をしていることが認められる。また、
Ｘ１に本件売買代金支払いの資力を疑わせるような事情も特になかったことから、
Ｘ１が高齢であったことを考慮しても、媒介業者であるＹ１に、融資利用特約に関する説明義務違反、誠実義務違反は認められない。
また、融資利用特約のない契約として本件売買契約が有効に成立している以上、契約締結後の契約条件変更の申入れにＹ２が応ずべき法的義務はなく、よってＹ１はＸ１の申入れをＹ２に伝えれば足り、それ以上積極的に交渉する義務はないことから、残代金履行前に融資利用特約を付す努力義務がＹ１にあったとするＸ２の主張には理由がない。
蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

個人の買主にとって融資が得られなければ購入は実質不可能となることから、融資利用特約
は売買契約における重要な要素であり、媒介業者は買主に対し、媒介契約上の注意義務に基づ
き説明・助言を行う必要があると解されている。（媒介業者にローン特約を付すべき注意義務が認められた事例

大阪高裁

H12.５ .19、住宅ローン特約による解除期限内の融資可否につき助言を怠った媒介業者に債務不履行責任が認められた事例

東京地裁 H24.11.７）

本件は、買主の資金計画及び融資利用の必要性について書面にて確認を行い、重要事項説明及び売買契約書の読み合わせにより再度その意思を確認し、また売主の賃貸業者も契約時において融資利用の可否につき確認していたこと等からその責任を果たしていたと立証された事例であるが、融資特約を付さない契約でのトラブルは多く見られることから、買主の意思確認は
慎重かつ確実に行う必要があること、また万が一の後日の紛争防止対策として、顧客との交渉記録（営業日誌等）を残すことが重要であることに留意されたい。
また、売主宅建業者の融資利用特約に関する裁判例として「不動産業者売主との中古住宅の売買契約において、買主が予定の財形融資が受けられなかったことは錯誤に当たるとされた事
例 東京高裁 H２.３.27」があり、あわせて参考とされたい。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆（一財）
不動産適正取引推進機構発行「RETIO」
より抜粋

免許更新の手続きはお早めに！！
免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

13

協

会

動

の

き

７月２日

・宅建ぎふ Vol.４９９発行

・第２０６回岐阜県都市計画審議会

７月１７日

岐阜市：林副会長出席

・全宅連中部地区連絡会第２回運営協議会

７月４日

名古屋市：山本会長、加納事務局長、磯西・第１回県下統一研修会（中濃地域）

職員出席

７月５日

７月１９日

・第１回岐阜県居住支援協議会

空き家等相談窓口運営委員会

岐阜市：山本会長、大橋職員出席

岐阜市：東常務理事、内藤・柴田理事、大

７月６日

橋職員出席

・東海不動産公正取引協議会ポータルサイト

・弁護士相談事務打ち合わせ

７月２３日

名古屋市：磯西職員出席

・第１回県下統一研修会（東濃地域）

７月９日

７月２５日

・第１回県下統一研修会（岐阜地域）

・第４回法定講習会

７月１１日

７月３０日

・岐阜県士業連絡協議会総会

・全宅連・全宅保証第３回理事会

岐阜市：山本会長、林・末永副会長出席

東京：山本会長、加納事務局長出席

７月１３日

・全宅管理第３回理事会

・第１回県下統一研修会（西濃地域）

東京：東常務理事、加納事務局長出席

７月１５日

支

部

岐阜中支部
７月９日
岐阜地区暴力団排除連絡協
議会総会
７月１０日
巡回相談(岐阜市役所)
７月１１日
新規入会者事務所調査
入会審査会
７月１７日
巡回相談(岐阜市役所)

だ

よ

７月１８日
第４回幹事(監査)会
岐阜南支部
７月３日
入会審査会
７月４日
巡回相談(各務原市役所)
７月９日
第１回人材育成委員会
７月１７日

り
第２回広報情報提供委員会
７月１８日
巡回相談(羽島市役所)
７月２４日
巡回相談(岐阜市役所)
７月２６日
新規入会者事務所調査
７月３１日
入会審査会

14

岐阜北支部

放推進協議会総会

７月３日

巡回相談(関市総合福祉会

７月１９日

巡回相談(岐阜市役所)

館)

第２回研修委員会

７月９日

東濃支部

７月１９日

第１回研修委員会

第４回正副支部長会議

７月１０日

７月１２日

新規入会者事務所調査

第１回移動無料相談会

西濃支部(岐阜市西部コミュニティ

７月２７日

センター、山県市役所、瑞穂

７月１９日
入会審査会

巡回相談(大垣市職員会館)

市本田コミュニティセン

飛騨支部

７月３０日

ター、本巣市役所糸貫分庁

垂井町空き家バンク事業協

舎 、北 方 町 生 涯 学 習 セ ン

定書調印式(垂井町役場)

７月２６日
新規入会者事務所調査

ター)

入会審査会
中濃支部

７月１８日
瑞穂・本巣・北方地区暴力追

７月１０日

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者

商号又は名称（政令使用人）専任の宅建取引士

森

口

和

巳

髙

橋

保

和

Ｗ

岩

本

成

剛

岩

本

成

剛

東

中

村

岐阜笠松店

(中

村

友

章)

中

村

友

章

中

島

(西

村

太

作)

西

村

太

作

輝

浩

原

輝

浩

善

也

石

善

也

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒岐阜市木ノ本町2-85008867【岐阜中支部】⑴ 4992
30. 6.21

矢 島 建 設 興 業 ㈱058-252-1292

058-252-1208【岐阜南支部】⑴ 498330. 5. 9⑴ 4981
30. 4.23

㈱

Ｉ

㈱

極

誠

058-216-3568 岐阜市領下3-4

058-216-3566
058-322-8811

058-322-8821

ＤＯＭＥ01.201号

5008241

羽島郡笠松町緑町151

5016093

大垣市荒尾町1707-16

5030034

可児市下恵土1117-1

5090203【西濃支部】⑴ 4987
30. 6. 4

㈱

岐

阜

住

建

ン

㈱

原

イ

ズ

石

孝

0584-93-1234

0584-93-1234【中濃支部】⑴ 498830. 6. 7

ホ

ー

ム

イ

0574-42-9198

0574-42-9209【東濃支部】⑴ 498930. 6. 7

㈱

プ

ラ

田

田

0573-67-7711 中津川市茄子川1984-67 5099132
0573-67-7733 2Ｆ

15

退
支

会

者

部

商

岐阜北

㈱

中

Ｄ Ｓ

濃

号

青

木

不

代

動

産

Ｔ Ｏ Ｋ Ａ Ｉ ㈱表者

事務所所在地備考頁

青 木 敏 彦 本巣市石神396

廃

業

35

大 野 貴 章 可児市今渡1155-1

廃

業

61

変更事項（７月）
支

部

商

号

岐阜中

㈱

岐阜中

共栄ライフパートナーズ㈱

代

表

岐阜中

共栄ライフパートナーズ㈱

代

表

岐阜南

カ

チ

タ

変

変更事項
ス

不動産営業部㈱ ド リ ー ム ホ ー ム
岐阜加納店

更

内

容

旧

新

頁

澤田七海

9

者 堀聡郎

水野友範

9

者 堀聡郎

水野友範

9

専任取引士

政令使用人 八田比奈子
17
専任取引士 八田比奈子

臼井博幸

岐阜南

マ ル ト 後 藤 建 設 ㈱代者 後藤信幸

松久茂彦

23

岐阜北

㈲ 岐 阜 大 学 前 不 動 産

専任取引士 川副和奈

久世和奈

28

者 畦﨑弘之冨永正英

政令使用人 川野孝之

土井恵祐

専任取引士 川野孝之・松原直也・田村武士

土井恵祐・山内雄介代西濃㈱ハウスドゥ住宅販売
大垣店

表

表

40

西

濃

㈲

ア

イ

ケ

ン

専任取引士

飯沼亜希子

47

中

濃

見

行

木

材

㈱

専任取引士

田口和行

58

政令使用人

關きよみ

中

濃

㈱ ユ ニ オ ン 不 動 産
専任取引士

堀部望美

58
地 〒509-0203
可児市下恵土2996

中濃㈱ カ メ ヤ 不 動 産

所

飛

騨

す み れ リ ビ ン グ ㈱専任取引士 三井千鶴

飛

騨

東

Ｆ

進

商

工

㈲

在

Ａ

Ｘ 0577-33-4871〒509-0203
可児市下恵土2910-1

60

岩本政英

84

0577-33-4880

84※ 頁の欄は、「平成30・31年度会員名簿」の掲載ページです。

「訃報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

部

西

濃

商
㈱

中

村

号
不

代表者
動

産

中村 隆男

逝去者
中村

照子

続柄

逝去年月日

母

平成30年6月28日

ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２－５－３ 岐阜県不動産会館
電話番号058－275－1551
実施日時
毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00～12：00 午後１：00～４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30～４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30～12：00 午後１：00～３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５－２６－５

058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３－４７058-274-8899

岐阜市福光東１－２５－１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５－１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１－１－２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２－９－２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

高山市昭和町２－31－19

0577-36-1396

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
h t t p : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r . j p
平成30年7月31日現在
所属会員 1,141名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）
8833
（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

山

本

武

久

臼

井

博

幸