鳥取県住宅供給公社経営健全化方針
2019 年 3 月 15 日
鳥取県生活環境部くらしの安心局住まいまちづくり課
この方針は、財政的リスクが存在する鳥取県住宅供給公社（以下「公社」）に全額出資している本県が公社の経営健全化を図るために定めるものである。
１ 作成年月日及び作成担当部署
作 成 年 月 日 2019 年 3 月 15 日
作成担当部署 鳥取県生活環境部くらしの安心局住まいまちづくり課
２ 第三セクター等の概要
法 人 名 鳥取県住宅供給公社
代 表 者 名 理事長 尾坂 英己
所 在 地 鳥取県鳥取市田園町四丁目２０７番地
設 立 年 月 日 1956 年 3 月 19 日
基 本 財 産 県出資金４，０００，０００円（当該地方公共団体の出資割合 100％）
業 務 内 容 宅地分譲、賃貸管理、県営住宅管理受託、崎津住宅団地活用（用地貸付）
３ 経営状況、財政的なリスクの現状及びこれまでの地方公共団体の関与
１）財政的リスクの現状
鳥取県住宅供給公社では、2003 年度に中期的経営計画、2008 年度に再生計画、2012 年度に第二次再生計画を策定し、現在は第二次再生計画に基づき、着実な保有宅地の販売に注力している。
2013 年度以降、保有宅地の販売は概ね順調に推移しているが、2016、2017 年度で約 1 億 5 千万円余りの特別損失を計上したことが経営を圧迫し、2016 年度は 16,102 千円、2017 年度は 122,013 千円と２期連続で債務超過となった。
＜これまでの経営計画の見直し状況＞
年度
2003 年度

経営計画
中期的経営計画

2008 年度

再生計画

2012 年度

第二次再生計画

経営見直し及び県の財政支援の概要
バブル崩壊後の住宅需要の落ち込みにより事業採算が悪化。
2003 年 3 月の住宅供給公社のあり方検討委員会の提言及びこれを受けて定めた住宅供給公社の在り方に関する基本方針を踏まえ、中期的経営計画を策定。当面は保有宅地の処分（宅地分譲）に専念。
経済情勢の悪化及び金利の高騰が経営を大きく圧迫している状況を踏まえ、再生計画を策定。県営住宅の管理代行受託、県貸付金（経営安定化資金約22 億円）による金融機関借入金の返済を実施。
想定を上回る宅地価格の下落により再生計画の達成が困難となり、さらに厳しい経営となる可能性が高いことなどから、今後の経営について点検し、第二次再生計画を策定。
・計画策定に伴い、県貸付金（経営安定化資金）の変更契約
最終返済期日 2023.3.31→2033.3.31
年間償還額
2 億円→1.1 億円
利率
年 0.5%→2013 年度以降無利息＜特別損失の概要＞
時期
2016～2017年度

特別損失額
150,041 千円

内 容
公社が 1999～2001 年度に施工した岩戸団地（鳥取市福部町）の団地内道路の路面に隆起が発生、2015 年度に鳥取市が原因を調査した結果、砕石の代わりに路盤材に使用された鉄鋼スラグの膨張が原因であったことが判明。鳥取市から公社の費用負担による道路改修工事の実施を求められ、公社として責任を認めて、2016、2017 年度に道路改修工事を実施したことにより、その費用を損失として計上。
※鉄鋼スラグは JIS 規格品であり、路盤材に使用することは認められている。ただし、エージング処理（物質が安定するまで一定期間、野ざらしにする作業）が不足した場合に膨張する性質がある。

1

２）県の公社への関与
2003 年度以降、以下の資金貸付により公社経営を財政面で支援する他、県営住宅管理委託を実施。
＜県からの資金貸付＞
項目
経営安定化貸付金

条件等
2,237,000 千円
2009 年 4 月 10 日
2033 年 3 月 31 日（2013 年度から年 110,000 千円を返済）
無利息
1,577,000 千円（2017 年度末）
1,713,738 千円
2006 年 4 月 13 日
2033 年 3 月 31 日
中止し、現在はソフトバンクにメ（メガソーラー用地の賃貸借契約締結により期限を延長）
ガソーラー用地として貸付
貸付利率 無利息
貸付残高 1,713,000 千円（2017 年度末）
貸付金額
金融機関からの借入金の償還資金 貸付期日最終返済
貸付利率
貸付残高
崎津住宅団地開発貸付金
貸付金額
崎津住宅団地用地を取得する際に 貸付期日
県が貸付、崎津住宅団地は開発を 最終返済

＜県営住宅の管理委託＞
管理戸数3,333 戸

年間委託料
委託契約期間
185,690 千円（うち修繕料143,000 千円） 2009 年度から 5 年契約で受託開始（主な業務）入退去事務、修繕業務
2014 年度に更新

４ 経営健全化の取り組みに係る検討
１）第二次再生計画（2012 年度策定）の進捗状況（１）分譲宅地の販売状況
第二次再生計画における販売計画に対して、販売区画数はこれを上回る実績を上げているが、販売額は、分譲価格の見直しの影響、大規模区画の売れ残りもあり、計画を下回っている。
＜販売区画数・販売額の推移＞
2013

2014

2015

2016

（単位：区画、千円）
2017
計

計画

181816161482

実績

131720232295

計画

154,252

160,938

136,094

215,284

134,496

801,064

実績

118,201

140,534

148,500

145,229

184,533

736,997

区分
販 売
区画数販売額（２）分譲価格の見直し
周辺の民間分譲宅地の価格を調査し、かい離が著しい場合は不動産鑑定士に相談し、分譲価格の見直しを行い、販売促進を図っており、2013 年度以降は合計約２億円の引き下げを行っている。
＜分譲価格の見直し状況＞
引下率（単位：千円）
引下額

14.8%・24.7%

115,508

きらりタウン赤碕

8.0%

16,345観音寺

18.3%

32,258福守

15.2%

30,998

北園

29.0%

1,887

船磯

33.3%

3,272

年度

団地名円護寺

2013

2015

渡

45.5%

1,443

2016

深田川

19.2%

2,590

2017

渡

8.3%

937

合 計

205,238※2003 年度以降の分譲資産引下げ累計額は 1,285 百万円

2（３）人件費の削減
平成 2013 年度以降も引き続き人件費の削減を継続している。
＜人件費の削減状況＞
実施時期（単位：千円）理事長（他公社事業団との対比）

正職員（ ）内は管理職
給料月額削減額

報酬月額賞 与賞 与2013

△12.0%△1.17 月△10.0%（△11.0%） △1.20 月

3,334

2014

△12.5%△1.17 月△ 9.3%（△10.0%） △1.05 月

3,470

2015

△12.5%△1.17 月△ 7.8%（△ 9.0%） △1.05 月

3,593

2016

△12.5%△1.17 月△ 6.8%（△ 8.0%） △1.05 月

3,519

2017

△12.5%△1.17 月△ 5.9%（△ 7.1%） △1.05 月

3,650

合 計

17,566２）経営健全化の取り組みに係る検討（１）公社事業の意義について
住宅供給公社は住宅を必要とする勤労者に対して、居住環境の良好な集団住宅及びその用に供する宅地を供給することにより、県民の生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的に設立されたものである。民間事業者による宅地供給が増加した現在、設立当初からはその役割は後退しつつあるが、良好な住環境の宅地供給など民間では困難な分野において公社の果たすべき役割は未だあると考えられる。
（２）公社再生の可能性
公社は 2016、2017 年度に２期連続債務超過となっているが、宅地分譲は概ね販売計画に沿って進めており、特別損失、評価損を除けば事業収益としては黒字である。
下落が続いていた分譲事業資産の価格も落ち着いたところであり、今後は新たな特別損失の発生を防止し、分譲宅地の販売強化、人件費の合理化等の経営改善を行うことで、単年度収支を黒字とし、2025年度には債務超過の解消は可能である。さらに新規事業を展開することができれば経営強化につながるものと考えられる。
５ 経営健全化のための具体的な対応
１）債務超過の解消に向けた対応（2018～2025 年度）
経常利益がプラスになるよう販売経費の削減に努めるなど経営体質の改善を図りつつ、以下の経営努力により、2025 年度までに 2017 年度末の債務超過 122,013 千円を解消する。
（１）分譲宅地の販売（2018～2025 年度）
住宅メーカー、工務店、不動産業者との定期的な情報交換、費用対効果の高い広告手法への見直しなどの販売促進策に取り組むことにより、計画に沿って宅地販売を進め、2030 年度の完売を目指す。
広告については、新聞媒体中心から複数企業による集合広告等の活用、ホームページのリニューアル、モバイル対応サイトの開設などを検討し、広告費用を削減しつつ、集客効果の向上を図る。
また、住宅メーカー等が顧客に公社宅地を紹介した場合の斡旋手数料を販売価格の 3％から 2％に引き下げ、販売経費の削減を図る。
＜販売計画（2018～2025 年度）＞
分譲収入

（単位：千円）
収益額

団地名

区画数

販売数

残区画数

簿価

円護寺

32275356,658338,914

17,744

つのい11030,300

40,103△9,803船 磯101000望 町

1712552,31954,725△2,406福 守

1313068,53368,5330

赤 碕

513021185,206160,22524,981

観音寺

1

10

7,600

5,218

2,382

深田川

2

1

15,439

5,439

0

渡

312

3,437

3,437

0

合計

12186

35

709,492

676,594

32,898※赤碕分譲地の 2022 年度末の残区画は琴浦町により買取り予定。
（次ページ（２）参照）
3

（２）きらりタウン赤碕の琴浦町による買い取り
団地開発に先立つ 2001 年度に当時の赤碕町（現琴浦町）と 2012 年度末時点（2012 年度に 2022 年度末時点まで延期）における分譲未完の宅地を町が買上げる旨の覚書を締結しており、この覚書に基づいて、琴浦町に対して 2023 年度に残区画の買取りを実施するよう引き続き要請していく。
＜琴浦町の買取り予定区画（2022 年度末）＞
区画数

分譲収入

簿価

（単位：千円）
収益額

きらりタウン赤碕

20

123,471

106,817

16,654

赤碕ガイアビレッジ

187,363

75,445

11,91821210,834

182,262

28,572

区分合計（３）人件費の合理化
現行の人件費削減を引き続き維持し、2019 年度以降定年退職となる正職員は再雇用職員に置き換えるなどにより、更に人件費の削減に努めていく。
＜人件費削減計画＞（単位：千円）

職員異動

年度
2018

非常勤退職

2018

補充等

理事長

補充なし

人員体制
正職員 非常勤計

人件費削
減額(年間)

2018～2025
年度削減額計

1

3

13

17

2,000

14,000

正職員（事務局長）定年退職 再雇用

1214

17

3,000

21,0002021

正職員（経理担当）定年退職 再雇用

1

115

17

4,000

16,000

2021

非常勤退職

補充なし

1

11416

2,000

8,000

2023

非常勤退職(赤碕販売所廃止)

補充なし

1

113

15

2,100

4,200

合 計

63,200（４）新規事業の検討
他県公社の取り組み事例を参考にしながら、これまで培ったノウハウを活かし、公社として社会的意義が果たせる新たな事業の実施を検討する。
①市町営住宅管理代行事業
これまで県営住宅管理代行で培ってきたノウハウ、経験を活かし、市町営住宅の管理代行の受託について、2021 年度の事業実施に向けて市町と協議を進めていく。
②空き家除却支援、空き家管理・流通支援事業
今後ますます増加が見込まれる老朽空き家の処分、流動化は市町村だけでは進みづらく、民間事業者も一部収益性の高い案件を除き、労力を要するため取り組みづらい。公社がこれまで培った分譲事業のノウハウを活かし、市町村からの依頼に応じて、市町村が所有者から寄付を受けた老朽空き家を公社が除却し、跡地の分譲を行う空き家除却支援事業の実施を検討していく。
また、危険空き家の増加を抑制するため、公社分譲団地において遠隔地等に居住する所有者向けの空き家管理サービス、空き家に関する相談、売買・賃貸の支援などの事業化を検討していく。
２）2026 年度以降の経営の方向性
2025 年度で分譲宅地の販売は概ね完了するので、分譲事業を縮小し、賃貸住宅管理、県営住宅管理、崎津ソーラーパークの管理を主な事業とする組織として存続させていく。一部赤字となる事業はあるものの単年度の事業収支合計では黒字経営が可能である。
2028 年度までは、県貸付金（経営安定化資金）年 1.1 億円の返還が可能であるが、2029 年度以降は、分譲宅地の販売終了により分譲事業収入が大幅に減収となり、返済が困難になることが見込まれるため、2028年度を目途に各事業の再点検を行い、第二次再生計画の抜本的な改定を含む経営計画の見直しを行う必要がある。
＜2025 年度時点の各事業の年間収支＞（１）宅地分譲事業（単位：千円）

分譲収益
36,219分譲原価
42,300

一般管理費
1,9044

損益△7,985

（２）賃貸管理事業
一般賃貸住宅（吉成、大谷）は、当面必要最小限の修繕にとどめて 2030 年度までは使用する。
＜賃貸物件一覧＞
区分

建設年度

規模

吉成賃貸公社住宅

1970～1971

RC 造４階建

48 戸、耐用年数 50 年(～2022.3)

大谷賃貸公社住宅

1970～1973

RC 造４階建64 戸、耐用年数 50 年(～2024.3)

2001RC 造４階建24 戸、耐用年数 50 年(～2054.3)
貸付期間(～2053.6)、償還終了(2053.12)

2001

木造平屋建

10 戸、耐用年数 35 年(～2038.3)
貸付期間(～2037.10)、償還終了(2038.6)

1991

S 造２階建8 戸、耐用年数 45 年(～2036.3)

青谷町若者向け賃貸住宅

概要※鳥取市が 50 年一括借上げ

日南町なごみの里※日南町が 35 年一括借上げ

北園利便施設＜事業収支＞
区分

賃貸収入

公社賃貸住宅29,696

青谷町、日南町賃貸住宅

10,414

北園利便施設

10,000合 計

50,110（単位：千円）
損益

賃貸原価

一般管理費

29,387

1,547

19,176

29,387

1,547

19,176（３）県営住宅管理受託事業＜事業収支＞（単位：千円）

区分

契約期間

県営住宅管理受託事業

委託料

事業原価

一般管理費

損益

189,400

184,9154,485

0

189,400

184,9154,485

02009.10.1～

合 計（４）崎津住宅団地活用事業（ソフトバンクメガソーラーへの用地貸付）＜事業収支＞（単位：千円）

区分

契約期間

賃借料

事業原価

損益

崎津住宅団地活用事業

2014.2～2034.1

10,000

1,757

8,243

10,000

1,757

8,243

事業収入

事業原価

一般管理費

事業損益

宅地分譲事業
賃貸管理事業

36,21942,300

1,904△7,985

50,11029,387

1,547

19,176

県営住宅管理受託事業

189,400

184,9154,485

0

崎津住宅団地活用事業

10,000

1,757

0

8,243

285,729

258,359

7,936

19,434

合 計（５）事業単年度収支（(1)～(4)合計）（単位：千円）区分

合 計（事業損益計） +（その他経常収益） -（その他経常費用）＝（当期純損益）

19,434＋1,000－8,29412,140※その他経常収益は預金利息、分譲宅地固定資産税還付金、ソフトバンクソーラーパーク自然環境館売電収入※その他経常費用は販売促進助成金（斡旋手数料、きらりタウン赤碕建設助成金）、固定資産税、除草費用等

３）県による経営支援の必要性について2028 年度までは県貸付金（経営安定化資金）を計画どおり年 1.1 億円ずつ返済ができるので、県として新たな財政支援は必要ないが、2029 年度以降は返済が困難になることが見込まれるので、公社による第二次再生計画の改定に合わせて、毎年の返済額の軽減など返済計画の見直しを行う必要がある。

5６ 法人の財務状況

項目
貸借対照表
から

資産総額 ①（うち現金預金）（うち分譲事業資産）（うち賃貸事業資産）（その他)
負債総額 ②（うち鳥取県の借入金）（うち住宅金融支援機構からの借入金）（退職・修繕引当金）（その他）

純資産額 ③（①－②）

項目
損 事業収益 ①益（うち分譲事業収益）計（うち賃貸管理事業収益）算（うち県営住宅管理受託収益）書（その他）
か 事業原価 ②
ら（うち分譲事業原価）（うち賃貸管理事業原価）（うち県営住宅管理受託原価）（その他）
一般管理費 ③
事業利益（損失）④（①-②-③）
その他経常利益 ⑤
その他経常費用 ⑥（うち分譲事業資産評価損）
経常利益（損失）⑦（④＋⑤‐⑥）
特別損失 ⑧
当期純損益（損失）⑨（⑦‐⑧）

2015 年度
4,075,483
212,495
1,276,373
2,429,058
157,557
4,052,699
3,510,737
217,731
199,477
124,754
22,784

金額（千円）
2016 年度
3,891,093
299,866
1,142,273
2,412,242
36,712
3,907,195
3,400,737
214,005
193,119
99,334△16,1022017 年度
3,658,651
297,357
959,125
2,395,427
6,742
3,780,664
3,290,737
210,173
186,087
93,667△122,013

2015 年度
395,904
154,679
52,114
178,731
10,380356,879
139,090
39,537
176,4881,764
8,832
30,193873
41,17528,291△10,109
1,720△11,829

金額（千円）
2016 年度
413,624
161,295
51,930190,094
10,305376,549
146,510
40,426
187,851
1,762
9,408
27,667
2,054
16,312937
13,40952,295△38,8862017 年度
444,177
191,948
51,914
189,683
10,632426,679
196,679
40,798
187,440
1,762
9,271
8,227
969
14,0720△4,876
101,036△105,912

6