省エネ性能表示制度に関するポータルサイトの取り組み「省エネ再エネの家をみんなが買えるために（2023年8月17日）〜行政と銀行にできることを考えよう〜」

LIFULL HOME’S総研

もっと、住むことの自由

http://www.homes.co.jp/souken/
0自己紹介島原万丈（しまはらまんじょう）
株式会社LIFULL

LIFULL HOME’S総研所長

・1989年株式会社リクルート入社。グループ内外のクライアントのマーケティングリサーチおよびマーケティング戦略策定に携わる。2005年よりリクルート住宅総研へ移り、2013年3月リクルートを退社。
・同年7月、株式会社LIFULL（旧株式会社ネクスト）に設置された社内シンクタンク
LIFULL HOME’S総研所長に就任。独自の調査研究レポートを元に、ユーザー目線での住宅市場の調査研究と提言活動に従事。
・一般社団法人リノベーション協議会設立発起人・エグゼクティブアドバイザー、内閣
府地方創生推進アドバイザーほか、国土交通省、地方自治体、業界団体の各種アドバイザー・委員を歴任。
・主な著書『本当に住んで幸せな街 全国官能都市ランキング』（光文社新書）1

省エネ性能表示制度はじまります2もしもこんなクルマがあったら？

客：このクルマの燃費は？
セールスマン： わかりませんが、フツウだと思います。説明要ります？
国内メーカー：高くなるけど、いいですか？
自動車評論家：私有財産に介入すべきではない3

住宅の省エネ政策のロードマップ

今ココ

2025年度

断熱性能等級４適合義務化予定
ようやく、やっと4今後の住宅の省エネ政策のロードマップ

ここから上での競争に↑最高等級が最低等級に5

今後の住宅の省エネ政策のロードマップ※2023年以降の内容はすべて年度表記（4月スタート想定）

2022

2023

2024

2025

2030

2025.4 省エネ基準適合義務化

各種基準引き上げ・新等級追加・長期優良住宅認定基準引き上げ（適合しないと建確とれない！）

2024.4 住宅販売・賃貸時の省エネ性能表示努力義務化
2023.8～9 住宅販売・賃貸時の省エネ性能表示ガイドライン発表

2050
中古含めた全体平均でZEH水準住宅が一般的である世界

2030年
新築はすべてZEH相当に基準引き上げ
2030年
新築一戸建ての6割に太陽光発電を搭載

6

「努力義務化」の対象と対象領域◆努力対象となる住宅◆努力対象となる事業者

2024年4月以降に建築確認申請を行う以下の建築物

建築物の販売 又は賃貸を行う事業者

下記は努力義務対象外だが、
＜住宅＞
＜非住宅＞
将来の売買取引時にはあるほうが・貸し事務所ビル
・新築分譲住宅
望ましいので取得を推奨
・貸しテナントビル
・新築分譲マンション
・注文住宅
・賃貸住宅
・自社ビル
・民泊施設
・買取再販住宅

・売主/事業主
・貸主/サブリース事業者

2024年
以前
新築
既存再販
（＝中古）
再賃貸

2024年
4月

※反復継続的に行う事業者のみ

下記は努力義務対象外だが、消費者に伝達する上で重要なステークホルダーと位置づけ・仲介事業者

2024年
4月以降

努力義務対象① 2024年4月以降の新築建築物
新築時に省エネ計算されたラベルを掲載しようと思えば可能

努力義務対象②
上記①の対象の建築物の再販、再賃貸時※
出典：国土交通省 建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度ガイドライン（仮称）案（2023年6月16日）

7

不動産情報サイト事業者連絡協議会
省エネ表示のルール告示を受け、2019年より調査研究開始、現在、表示/入力に向けたサイト改修に向けて開発中

8

省エネ性能表示① ラベルの広告掲載「エネルギー消費性能」「断熱性能」「目安光熱費」などを表示した「省エネ性能ラベル」を 広告時に表示することを努力義務化

出典：国土交通省 住宅の省エネ性能の光熱費表示検討委員会資料より（2022年度）

9

省エネ性能表示② 物件概要欄への項目追加
ポータルサイトにおける物件概要欄への追加は、24年の夏から秋を計画■売買一戸建ての例

■賃貸の例

10

ラベルに関わるルールの概要【新築マンション】【新築戸建て多棟現場】【賃貸住宅】「住棟ラベル」を掲載。 販売対象住戸の「代表住ただし残１戸の場合は 戸ラベル」を掲載「住戸ラベル」に「各住戸ラベル」を表示することを原則とする。

※多棟現場では「本ラベルは特定の住戸の性能を示すものであり、全ての住戸の性能を示すものではない」の注記をCL入稿にて担保※ポータル上では賃貸は各住戸ごとの広告になるため※住棟ラベルでは「本ラベルは共同住宅の住棟全体の性能を示すものであり、各住戸の性能を示すものではない」の注記が必要11

ポータルサイトで省エネ性能を表示する役割

12

ロードマップ実現に向けて需要な伝達フロー

出典：国土交通省 住宅の省エネ性能の光熱費
表示検討委員会資料より（2022年度）

事業主→仲介/販売→ポータル→消費者にちゃんと情報が届くフローやツールの整備★あるべき情報伝達フロー①販売・賃貸事業者③ポータルサイト
チラシ・各社HP等

➁仲介会社

REINS

入稿

BtoBサイトコンバーター④一般消費者
住み替え検討者

メール①省エネ計算し、ラベル発行等を全物件で行う➁情報を仲介会社とのやりとりツールで伝達★残念な情報伝達フロー①販売・賃貸事業者①省エネ計算、ラベル発行を行わない➁仲介会社に情報提供がなされない①省エネ性能の表示率を高め➁比較検討しやすいように同じ位置に掲載①ツールで得た情報を広告媒体にすべて入稿する➁仲介会社③ポータルサイト
チラシ・各社HP等①情報が来てないから掲載しない➁何も言われないので掲載しない①省エネ性能の表示率が低くて消費者が気づかない➁情報少なく比較検討できない①省エネ気にしなきゃの意識が芽生える➁省エネ視点で比較検討できる④一般消費者
住み替え検討者①省エネ意識が高まりにくい➁省エネ視点で比較検討できない

13

消費者の省エネ性能へのニーズ

14性能は物件決定の決め手になってない

株式会社リクルート「2021年度 賃貸契約者動向調査(首都圏)」

15

別に妥協したわけでもない→検討条件になっていない

株式会社リクルート「2021年度 賃貸契約者動向調査(首都圏)」

16

断熱性能は入居後に不満噴出、退去理由にも株式会社リクルート「賃貸契約者にみる部屋探しの実態調査 全国版」(左:2016年6月、右2015年6月)」

17最近の住宅で育った若年層は「実家のほうがよかった」

18

新築戸建でも状況は同じ

株式会社リクルート「2022年首都圏 新築分譲一戸建て契約者動向調査」

19

ZEH認知率：注文住宅では7割が認知（賃貸は２割に留まる）

20

ZEHの魅力度

21やっと性能で競争する当たり前の市場に建材（窓）

家電製品

給湯器

パソコン

自動車

タイヤ

22

EUの消費者23

EUは10年先行している24インセンティブ

25

各国の罰則規定と実際の運用状況

26

街角での体感値
店頭広告へのEPC表示状況

法体系

広告表示
（ EUと 国レ ベル）
広告標示方法（ 国レ ベルのみ）

仲介店舗の数（ 訪問調査の印象）

フ ラ ンスポルト ガル

ド イツ

義務化
（ 法令）

義務化
（ 法令）

義務化
（ 法令）

義務化
（ 法令）

任意なし

（ ガイ ド ラ イ ン ）よ く 見かけた

見かけた

見かけなかっ た

パリ
リスボン

49
出所：訪問調査、ヒアリングに基づく

27

省エネ表示（EPC）の認知状況28

省エネ表示の参考度

29省エネ表示から得ている情報

30

次回の住み替えの際の参考度

31年齢層別の認知度・関心度

32地球環境のためエコはとても大事
カ スタ マー事例集

ジャ ン ヌ さ ん

居住国パリ

年齢/ 性別2 4 歳/ 女性

ラ イ フ スタ イ ル

恋人と 二人で暮ら し ている探している間に、EPCはたし かに見た。
最近の環境意識が高まりを受けてのことだと理解している。ただし不動産会社から EPCを 説明さ れたこ と は一度も ない
地球環境のためエ コ はと ても 大事。 暖房は節約（ 本当に寒く なる ま では使わない、長期不在の時は消す）

お肉を 食べる のを 減ら す、 個人でク ルマを 所有する つも り はない、 新品は買わない。 若い世代のほうが上の世代よりも環境意識が高いとは思うけど、年齢の高い人でも意識が高い人はいるので、あまり一般化はしたくない
40
出所：訪問調査のヒアリングに基づく

33

自分から「EPCを見たい」と要求
フ ァ ビアンさ ん居住国/ 出生

ド イ ツ / ブ ラ ジ ル生ま れ

年齢/ 性別3 2 歳/ 男性

ラ イ フ スタ イ ル

既婚＋子供３ 人

今の家を選ぶ時は、EPCを表示するもの、表示しないものあった。写真を多く 掲載する 広告場合、 そのなかにEPCの書類も あっ た。
不動産屋を 通じ て買っ た。 不動産屋
は、 詳し く な く て、 説明し て く れな
かっ た。 自分から 「 EPCを 見たい」と お願いし た。
この建物は、石油暖房システムで、将来石油がなくなると…使えないことを心配。地球環境を気にしている。
エネルギーの研究者で気候変動など関係あるので、そういうことは意識している。
36
出所：訪問調査のヒアリングに基づく

34

「言われたら出します」業者や物件は無視
カ スタ マー事例集

リ ナさ ん国/ 住ま いド イ ツ / ベルリ ン

年齢/ 性別1 9 歳/ 女性

ラ イ フ スタ イ ル

未婚/ 女優（ 1 4 歳から ）選択の優先順位 １番バルコニー、2番広さ、３番 EPC。場所は、それより優先度低い物件を探す際には、EPCを注目した。
「 頼めば出し ま す」 と いう 人・ 物件は、無視し た。 なぜなら ち ゃ んと し た人・
物件と 思えなかっ たから 。リノベーシ
ョンで性能を上げられることを知っていた（環境負荷が小さい）地域熱の地域、あるいは将来地域熱になる地域かということを調べた。
私たち の世代は、 環境への意識、 未来のための金曜のデモ に参加し ている 。

38
出所：訪問調査のヒアリングに基づく

35

ランクが低いと市場競争力が低い
カ スタ マー事例集

不動産投資家： イ ヴァ ン さ ん（ 6 0 代男性）

ポルトガル

賃借人がDPEを と ても 気にする よ う になっ た。 光熱費が変わる から 。 こ こ 5
年く ら いで 明確に市場の常識になっ た。

貸している物件の賃借人から 、 エ ネル
ギー性能が低いのでラ ジ エ ータ ーを 交
換し てく れと 言われたある 程度の収入のある 層が気にする （低所得者や移民では借りられたら御の字で、気にする余裕はない）また、若い人ほど気にしているランクが低いと市場競争力が低くなる。環境問題というより経済的な理由以外は考えられない42
出所：訪問調査のヒアリングに基づく

36

長期的な展望で37

2050年にストック全体平均をZEHに？
※2023年以降の内容はすべて年度表記（4月スタート想定）

2022

2023

各種基準引き上げ・新等級追加・長期優良住宅認定基準引き上げ

2024

2025

2030

2025.4 省エネ基準適合義務化（適合しないと建確とれない！）

既存ストックのうち、現行基準を満たすのは約10％2050
中古含めた全体平均でZEH水準住宅が一般的である世界

新築への建替え更新でストック全体をZEH化するには、80万戸／年でも60年以上必要
2050年にストック全体でのカーボンニュートラルを実現するためには、

１．新築は速やかにZEH以上
２．年に100万戸超の既存のZEH化改修

38

脱炭素化の本丸は既存住宅
民間団体独自の取り組みも始まっている
一般社団法人リノベーション協議会ラベリング制度（2022〜）

YKK AP性能向上リノベの会（2021〜）

39