Vol.571
令和6年7月15日発行

おもな内容「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」及び「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について………… 2
ＬＰガス料金等の情報提供に関する要請について …… 7
「第213回国会」で成立した宅地建物取引関連の主な法律について…………………………………………………

8

４月新設住宅着工………………………………………… 9
Learn through Legal thinking 顧問弁護士 浦田益之…… 10
不動産取引判例集………………………………………… 11
協会の動き・支部だより・会員の異動………………… 13

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

2「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」及び「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について〜８００万円以下の売買、報酬最大３３万円（税込）に〜
国土交通省で策定する「不動産業による空き家対策推進プログラム」の一環として、空き家や空き地、
マンションの空き室の流通のビジネス化を支援するため、昭和４５年建設省告示第１５５２号の一部を改正する告示（令和６年国土交通省告示第９４９号）が令和６年６月２１日に公布され、令和６年７月１日
から宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額が改正されました。
これに伴い、
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（「ガイドライン」）についても所要の改正が行われ、令和６年７月１日から施行されました。
細詳につきましては、全宅連ホームページ（https://www.zentaku.or.jp/news/11609/）をご覧ください。
なお、会員の方には、改正報酬額表を本誌６月号に同封し配布済ですので、ご確認をお願いします。
〇 「不動産業による空き家対策推進プログラム」
国土交通省において、近年、喫緊の課題となっている空き家等の流通促進のため、不動産業による空き家等の流通の取組を官民を挙げて強力に推進するため、不動産業による空き家対策推進プログラ
ムが策定・公表されました。
空き家や空き地、マンションの空き室（以下、空き家等）の急増が課題となる一方、二地域居住などの新たな働き方･住まい方へニーズが高まっています。また、空き家等を放置すると、使用困難となり、やがて周辺環境等に様々な悪影響を及ぼすこと等から、「使える」空き家等は、なるべく早く有効に利活用を図ることが効果的と考えられます。
この点、不動産業者は、物件調査や価格査定、売買･賃貸の仲介など、空き家等の発生から流通・利活用まで一括してサポートできるノウハウを有しており、所有者の抱える課題を解決し、また、新たなニーズへの対応のため、そうしたノウハウを発揮できるよう、今般、国土交通省では、「不動
産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました。
・不動産業による空き家等の流通の取組を強力に後押しします！！ 〜不動産業者の媒介報酬に係る規制の見直しや不動産業者による空き家管理受託のガイドラインの策定を含む「不動産業による空き家対策推進プログラム」の策定〜（https://www.zentaku.or.jp/news/11653/）〇宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和６年７月１日施行分抜粋）（※の部分は改正部分）

第３１条の３第１項関係
１・２（略）
３ 「専任の宅地建物取引士」の専任性について「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。ＩＴの活用等により適切な業務ができる体制を確保した上で、宅地建物取引業者の事
務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む。）して、専ら当該事務所に係る宅地建物取引業の業務に従事する状態をいう。ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとする。

3

また、同様に、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に、ＩＴの活用等
により、同一の宅地建物取引業者の他の事務所に係る宅地建物取引業の業務に従事することは差し支えないが、この場合において、当該他の事務所における専任の宅地建物取引士を兼ねることができるわけではないことに留意すること。
さらに、宅地建物取引業の事務所が建築士事務所、建設業の営業所等を兼ね、当該事務所における宅地建物取引士が建築士法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事しようとする場合及び個人の宅地建物取引業者が宅地建物取引士となっている宅地建物取引業の事務所において、当該個人が同一の場所において土地家屋調査士、行政書士等の業務をあわせて行おうとする場合等については、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるものを除き、専任の宅地建物取引士とは認められないものとする。
なお、宅地建物取引業を営む事務所における専任の宅地建物取引士が、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年法律第６０号）第１２条第１項の規定により選任される業務管理者を兼務している場
合において、当該業務管理者としての賃貸住宅管理業に係る業務に従事することや、宅地建物取引業を営む事務所が「第３４条の２関係１１」に従って媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う場合において、当該事務所における専任の宅地建物取引士が、当該業務に従事することは差し支えない。
第３４条の２関係（略）
１〜１０（略）
１１

媒介業務以外の不動産取引に関連する業務との関係について
宅地建物取引業者に対しては、媒介業務のみならず、金融機関、司法書士、土壌汚染調査機関等の不動産取引に関連する他の多くの専門家と協働する中で、消費者の意向を踏まえながら、不動産取引について全体的な流れを分かりやすく説明し、適切な助言を行い、総合的に調整する役割が期待されている。また、宅地建物取引業者自らも積極的に媒介業務以外の不動産取引に関連する業務（以下「媒介以外の関連業務」という。
）の提供に努めることが期待されている。
特に、近年では空き家・空き室等の増加が大きな課題となっているところであり、不動産取引や不動産の利活用の専門家である宅地建物取引業者や宅地建物取引士に対しては、その有するノウハウを活かして、空き家・空き室等の所有者等のニーズに対応し、媒介業務にとどまらない役割を発揮することが強く期待されている。
具体的には、次のような業務について、宅地建物取引業者自らが積極的に取り組むことが考えられる。
・空き家・空き室等の利活用等に係る課題の整理や、空き家・空き室等の相続等の権利関係への助言、空き家・空き室等の利活用の方針の提案など、媒介業務に先立って、又は媒介業務とは別に、空き家・空き室等の所有者等に対して行われる助言、総合調整等の業務
・空き家・空き室等の遠隔地に居住していること等により自ら適切に空き家・空き室等の管理を行うことが困難である等のニーズに対応して、所有者等から受託して行う空き家・空き室等の管理業務
そのうえで、宅地建物取引業者自らが媒介以外の関連業務を行う場合には、上記のような業務又はいわゆる不動産コンサルティング業務を行う場合を含め、媒介業務との区分を明確化するため、あらかじめ契約内
容を十分に説明して依頼者の理解を得た上で、媒介契約とは別に、業務内容、報酬額等を明らかにした書面等により契約を締結し、成果物がある場合には書面で交付等すること。
なお、これらの媒介以外の関連業務について、媒介契約との区分を明確にし、媒介契約とは別に、書面等により締結した契約に基づいて報酬を受けることは、「法第４６条第１項関係６」に定めるとおり、法第４６条第２項の規定による報酬の制限に違反するものではない。
第４６条第１項関係
１

告示の運用について（昭和４５年建設省告示第１５５２号関係）(1) 〜 (5)（略）(6) 告示第七（低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例）関係4①

この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の媒介については、告示第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができることを定めているものである。
② 「低廉な空家等」とは、売買に係る代金の額又は交換に係る宅地又は建物の価額が８００万円以下の金額の宅地又は建物をいい、当該宅地又は建物の使用の状態を問わない。
③ 「当該媒介に要する費用」とは、人件費等を含むものであり、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない。
④

宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける

場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
(7) 告示第八（低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例）関係①

この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の代理については、告示第三の規定にかかわらず、告示第七の規定により算出した金額の２倍以内で報酬を受けることができることを定めているものである。
②

宅地建物取引業者は、この規定に基づき報酬を受ける場合には、代理契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
(8) 告示第九（長期の空家等の貸借の媒介における特例）関係①

この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して受けることのできる報酬額の特例として、長期の空家等の貸借の媒介については、告示第四の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、告示第四の規定により算出した金額を超えて、依頼者の双方から受ける報酬の額の合計額が借賃の１月分の２．２倍に相当する金額を超えない範囲内で報酬を受けることができることを定めているものである。
また、この規定は、長期の空家等の借主である依頼者から受ける報酬の額が、告示第四の規定による通常の上限の範囲内（借賃の１月分の１．１倍（居住用にあっては、媒介の依頼を受けるに当たって当該借主である依頼者の承諾を得ている場合を除き、０．５５倍）に相当する金額以内）である場合に限り、適用されるものであることから、この規定に基づき宅地建物取引業者が通常の上限を超えて依頼者から受けることのできる報酬は、長期の空家等の貸主である依頼者から受けるものに限られる。
② 「長期の空家等」とは、宅地建物取引業者が貸主である依頼者から媒介の依頼を受ける時点において「現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されていないこと」又は「将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがないこと」のいずれかに該当する宅地又は建物をいい、例えば、
前者については、少なくとも１年を超えるような期間にわたり居住者が不在となっている戸建の空き家や分譲マンションの空き室、後者については、相続等により利用されなくなった直後の戸建の空き家や分譲
マンションの空き室であって今後も所有者等による利用が見込まれないものなどが考えられる。なお、入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室については、事業の用に供されているものと解されることから、長期の空家等には該当しない。
③

宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第四の規定により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
(9) 告示第十（長期の空家等の貸借の代理における特例）関係①

この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して受けることのできる報酬額の特例

5として、長期の空家等の貸借の代理については、告示第五の規定にかかわらず、次のとおり報酬を受ける
ことができることを定めているものである。
・長期の空家等の貸主である依頼者から、借賃の１月分の２．２倍に相当する金額を超えない範囲内で報酬を受けることができること（当該貸借の相手方である借主から報酬を受ける場合を除く。）。なお、長期の空家等の借主である依頼者から受ける報酬については、告示第五の規定により、借賃の１月分の１．１倍に相当する金額を超えてはならない。
・当該代理に係る貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の１月分の２．２倍に相当する金額を超えない範囲内で報酬を受けることができること。この規定は、長期の空家等の借主である依頼者から受ける報酬については、その額が告示第五の規定による通常の上限の範囲内（借賃の１月分の１．１倍に相当する金額以内）である場合に限り、適用されるものである。なお、当該代理に係る貸借の相手方である借主から媒介に関して報酬を受ける場合、その額は借賃の１月分の１．１倍（居住用にあっては、媒介の依頼を受けるに当たって当該借主の承諾を得ている場合を除き、０．５５倍）に相当する金額以内である必要がある。
②

宅地建物取引業者は、この規定に基づき報酬を受ける場合には、代理契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。

(10) 告示第十一（告示第二から第十までの規定によらない報酬の受領の禁止）関係①

宅地建物取引業者は、告示第二から第十までの規定によるほかは依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額を除き報酬を受けることはできない。したがって、告示第二から第十までの規定による報酬
及び依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額以外にいわゆる案内料、申込料や依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の報酬を受領することはできない。

②（略）
２

複数の宅地建物取引業者が介在する媒介について(1) 複数の宅地建物取引業者が一個の宅地又は建物の売買又は交換（以下「一個の売買等」という。
）の媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が依頼者の一方から受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額以内（告示第七の規定に基づき報酬を受ける場合にあっては、依頼者の一方から受領する報酬額の総額が告示第七の規定により算出した金額以内）でなければならない。
(2) 複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の代理又は代理及び媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額の２倍以内（告示第八の規定に基づき報酬を受ける場合にあっては、告示第八の規定により算出した金額以内）でなければならない。
３・４（略）
５

消費税の免税事業者の仕入れに係る消費税の円滑かつ適正な転嫁について
免税事業者については、報酬告示第二から第十までの規定に準じて算出した額（課税事業者が受けることのできる報酬の額であって、宅地又は建物の売買等の媒介又は代理に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額（以下「消費税等相当額」という。）を含むものをいう。）に１１０分の１００を乗じて得た額（以下「税抜金額」という。
）に、仕入れに係る消費税等相当額をコスト上昇要因として価格に転嫁することができる。この場合、仕入れに係る消費税等相当額は、税抜金額の０．０４倍を限度とする。
なお、当該転嫁される金額は報酬額の一部となるものであって、この金額を消費税及び地方消費税として別途受け取るものではない。

６

媒介業務以外の不動産取引に関連する業務に係る報酬について
宅地建物取引業者が、「第３４条の２関係１１」に従って、空き家・空き室等の所有者等のニーズに対応
して行う業務又はいわゆる不動産コンサルティング業務など、媒介以外の関連業務を行う場合には、媒介業
務に係る報酬とは別に当該媒介以外の関連業務に係る報酬を受けることができるが、この場合にも、あらか
じめ業務内容に応じた料金設定をするなど、報酬額の明確化を図ること。

6

7

ＬＰガス料金等の情報提供に関する要請について
賃貸集合住宅の入居者は、入居した後になってからＬＰガス料金を知ることが多く、料金に不満があっても受け入れるしかないという状況におかれており、消費者保護の観点から問題となっています。
経済産業省では、このような状況を踏まえ、消費者が賃貸集合住宅の入居前にＬＰガス料金の多寡を知ったうえで入居を可能とする観点から 、「液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律施行規則」（液石法施行規則）を改正し、ＬＰガス事業者において、賃貸集合住宅への入居希望者からＬＰガス事業者に対して直接ＬＰガス料金等の情報提供の要請があった場合は、それに応じることを義務付けするとともに、不動産関係者を通じて入居希望者に対し、ＬＰガス料金を事前提示することとしました 。同施行規則は令和６年４月２日に公布しており、同年７月２日に施行されました。
不動産関係者におかれては、液石法施行規則の改正により、
ＬＰガス事業者から、ＬＰガス料金表等の情報があらかじめ提供されていることが前提となることを踏まえ、一層の消費者利益の擁護、増進の観点から、以下について御協力をお願いいたします 。
①

ＬＰガス料金表等の情報があらかじめＬＰガス事業者から提供されている場合においては、Ｌ
Ｐガス供給をしている（今後供給しようとする場合も含む。
）賃貸集合住宅の入居希望者が 賃貸借契約を締結する前に、当該入居希望者に対しＬＰガス料金等の情報を適切に提供すること② ＬＰガス料金表等の情報があらかじめＬＰガス事業者から提供されていない場合においては、賃貸借契約を締結する前の入居希望者に対し、ＬＰガス事業者に直接要請を行うことによりＬＰ
ガス料金等の情報の提示を受けることができる旨を、必要に応じて情報提供すること

液化石油ガス法「改正省令」の概要 （2024年4月2日公布）
過大な営業行為の制限⇒改正省令の公布から３ヶ月後（2024年7月2日）施行。

正常な商習慣を超えた利益供与の禁止（改正省令第16条第15号の3、4）
消費者の事業者選択を阻害するおそれのある、LP ガス事業者の切替えを制限するような条件付き契約締結等の禁止（改正省令第16条第15の5号、6号）

三部料金制の徹底（設備費用の外出し表示・計上禁止）⇒改正省令の公布から１年後（2025年4月2日）施行。

基本料金、従量料金、設備料金からなる三部料金制（設備費用の外出し表示）の徹底（改正省令第16条第15号の7）

電気エアコンや Wi-Fi 等、LPガス消費と関係のない設備費用のLPガス料金への計上禁止（改正省令第16条第15号の8）

賃貸向けLPガス料金においては、ガス器具等の消費設備費用についても計上禁止（LP ガス料金の算定の基礎となる項目を基本料金、従量料金、設備料金とした上で、設備料金は「該当なし」と記載）（改正省令第16条第15号の9）（注）施行時点における消費者との液化石油ガス販売契約（既存契約）については、投資回収への影響等を鑑み、設備費用の計上自体は禁止。その上で、新制度への早期移行を促していく。
せず、設備費用の外出し表示（内訳表示の詳細化）を求める（改正省令附則第2条）（改正省令附則第3条）

L P ガス料金等の情報提供⇒改正省令の公布から３ヶ月後（2024年7月2日）施行。

入居希望者へのLPガス料金の事前提示の努力義務（入居希望者に直接又はオーナー、不動産管理会社、
不動産仲介業者等を通じて提示）（改正省令第16条第15号の2）（注）入居希望者から LP ガス事業者に対して直接情報提供の要請があった場合は、それに応じることが必要（義務づけ）（同上）※「過大な営業行為の制限」、「三部料金制の徹底」等義務にかかる規律については、罰則規定のある条文に位置づける。

8「第213回国会(常会・令和６年１月26日〜令和６年６月23日)」で成立した宅地建物取引関連の主な法律について
法律名

所

管

成立日

公布日

施行日

備

考

生活困窮者自立支援法等の一部 厚生労働省 Ｒ６.４.17 Ｒ６.４.24
を改正する法律

単身高齢者世帯の増加等を踏まえた安定的な居住の確保の支援、被保護世帯の子どもへの支援の充実等を通じて、生活困窮者等の自立の更なる促進を図るため、生活困
一部を除き、令窮者住居確保給付金及び進学準備
和７年４月１日
給付金の支給対象者の追加、一部から施行の被保護者を対象とした生活困窮者就労準備支援事業等の実施、社会福祉住居施設の適正な運営を図るための規定の整備等の措置を講ずる。

広域的地域活性化のための基盤整備に関する法 国土交通省 Ｒ６.５.15 Ｒ６.５.22
律の一部を改正する法律

公布の日から起算して６月を超
えない範囲内において政令で定める日から施行。た だ し、附則第３条の規定
は、公布の日から施行

広域的地域活性化のための基盤整
備を一層推進するため、広域的特定活動及び拠点施設に特定居住の促進に係る活動及び施設を追加するとともに、市町村による特定居住促進計画の作成及び同計画に定められた事業等の実施に係る関係法律の特例、特定居住促進協議会の設置、特定居住支援法人の指定制度等について定める。

一部を除き、公布の日から起算
して６月を超えない範囲内において政令で定める日から施行

地域の活力の再生を総合的かつ効果的に推進するため、地域住宅団
地再生事業計画について、記載事
項の見直し及びこれに伴う関係法律の規定による許可等の特例の拡
充、地域再生推進法人による提案制度の創設等の措置を講ずるととも に、ま ち・ひ と・し ご と 創 生 交付金を充てて行う事業に係る施設の整備に関する助成についての地方債の特例の創設等の措置を講ずる。

一部を除き、公布の日から起算
して１年６月を超えない範囲内において政令で定める日から施行

住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進及びその居住の安定の確保を一層図るため、居住安定援助計画及び住宅確保要配慮者の家賃債務の保証に関する業務を行う家賃債務保証業者の認定制度の創設、住宅確保要配慮者居住支
援法人の業務の拡大、終身賃貸事
業者が行う事業に係る認可手続の見直し等の措置を講ずる。

地域の自主性及び自立性を高め
一部を除き、令るための改革の内 閣 府 Ｒ６.６.12 Ｒ６.６.19 和７年４月１日
推進を図るためから施行の関係法律の整備に関する法律

地域の自主性及び自立性を高める
ための改革を総合的に推進するため、地方公共団体等の提案等を踏
まえ、地方公共団体に対する義務付けを緩和する等の措置を講ずる。
関連して宅地建物取引業法が一部改正され、宅地建物取引業者名簿等の閲覧制度に係る対象書類の見直しが行われる。

地域再生法の一
部を改正する法 内 閣 府 Ｒ６.４.12 Ｒ６.４.19
律

住宅確保要配慮
者に対する賃貸住宅の供給の促
国土交通省 Ｒ６.５.30 Ｒ６.６.５
進に関する法律等の一部を改正する法律

9４月新設住宅着工
国土交通省がまとめた4月の新設住宅着工戸数は、持ち家が前年同月比3.9％減の1万7,878戸と29カ月連続の減少となったものの、貸家が同20.6％増の3万4,598戸と先月の減少から再び増加、分譲住宅でも同16.5％増の2万2,955戸と4カ月ぶりの増加となったため、4月の新設住宅着工戸数全体では、同13.9％増の7万6,583戸と11カ月ぶりの増加となり、着工床面積でも、同9.1％増の576万6千㎡と15カ月ぶりの増加となりました。
着 工 戸 数 の 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 は、同

中 部 圏 で は、持 ち 家 が 同1.2％ 増 の2,712

15.8％増の88万戸となり、4カ月ぶりの増加

戸、貸家が同25.7％増の3,309戸、分譲住宅となりました。

でも同1.9％増の2,250戸と全利用関係別で増持ち家では、民間資金分が同3.4％減の1万6,353戸と28カ月連続の減少、公的資金分でも同8.7％減の1,525戸と30カ月連続の減少となったため、全体でも減少となりました。

加となったため、中部圏全体では同11.1％増の8,393戸となりました。
近 畿 圏 で は、持 ち 家 が 同1.2％ 増 の2,337
戸、貸家が同51.0％増の7,042戸、分譲住宅

貸 家 で は、公 的 資 金 分 が 同 13.5 ％ 減 のでも同28.0％増の4,258戸と全利用関係別で2,528戸と3カ月連続の減少となったものの、増加となったため、近畿圏全体では同31.8％

民間資金分が同24.5％増の3万2,070戸と先月増の1万3,656戸となりました。

の減少から再び増加となったため、全体でも増加となりました。

建築工法別では、戸建て系商品を中心とするプレハブの持ち家が同1.4％減の2,033戸、分譲住宅では、戸建て住宅が同14.4％減の貸家が同7.0％減の5,306戸、分譲住宅でも同

1万579戸と18カ月連続の減少となったもの

19.8％減の473戸と減少となったため、全体の、マンションが同69.0％増の1万2,226戸とでは、同6.4％減の7,845戸と11カ月連続の減

4カ月ぶりの増加となったため、全体でも増加

少となりました。

となりました。

2×4では、分譲住宅が同22.5％減の746戸

岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、持と減少となったものの、持ち家が同4.1％増の

ち 家 が 同2.5％ 減 の388戸 と2カ 月 連 続 の 減

2,368戸、貸家でも同77.2％増の5,931戸と少、分譲住宅でも同28.6％減の120戸と5 ヶ増加となったため、全体では、同37.4％増の

月 連 続 の 減 少 と な っ た も の の、貸 家 が 同

9,064戸と5カ月連続の増加となりました。

107.4％増の365戸と2カ月ぶりの増加となったため、岐阜県全体では、同19.8％増の890が同2.1％増の3,780戸、貸家が同8.2％増の1
万2,039戸、分譲住宅でも同19.8％増の1万856戸と全利用関係別で増加となったため、前年同月比（伸び率）

100

15.0

着工戸数

10.0
80

5.0
0

60

▲5.0
40

▲10.0
▲15.0

20

首都圏全体では同11.7％増の2万6,747戸となりました。

︵前年同月比︶三大都市圏をみると、首都圏では、持ち家

（％）

（千戸）
︵着工戸数︶

戸と2カ月ぶりの増加となりました。

●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）
120

▲20.0
0

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4 （年・月）10

第 1４回 Learn through Legal thinking

善良な管理者の注意
顧問弁護士

浦 田 益 之事例
売主Ａと買主Ｂは、宅建業者Ｚの仲介により、本件土地建物を代金４０００万円とする売買契約をした。
Ａは、建物について、Ｓ社との間に賃料月額１３万５０００円、期間５年の賃貸借を結んでいたが、契約書の表題は「定期賃貸借契約」となっており、その旨の説明にしても、契約書作成の際口頭でしか行っていない。
また、Ａが本件不動産を売却する場合には、退去の６カ月以内に通知すれば、Ｓ社は退去する旨の覚書を取り付けていた。
Ｓ社は、ＡとＢ間での売買の動きを知り、ＡおよびＺに、「賃貸借契約は定期借家契約ではなく、期間満了によっては終了せず、売却があっても更新拒絶の正当理由に当たらない」と通知した。
そこで、Ａは、Ｚからの説明はなかったが、問題のあることを知り、Ｓ社と協議のうえ、
解決金２８８万円を支払い退去してもらい、Ｂとの受渡しに備えた。
Ｚに対しては、不要の支出は不動産に係る必要な調査、確認や販売取引のリスク説明を怠った結果だとして、この損害の賠償を求める訴えを提起した。
判断のポイント
１．ＡとＳ社間には定期借家契約は成立していない。
Ｚは、どうしてそれが見抜けなかったのか。
２．問題の賃貸借契約は他の宅建業者が仲介し、契約書も作成していた。
その場合でも、Ｚは、善管注意義務違反が問われるか。

判決結果
Ｚは定期借家契約の効力につき判断ができず、説明もしておらず、責任がある。

11

判例集

不動産取引
判例集

原野商法の被害者が、宅地建物取引士に対し、宅建業者と共謀して、詐欺行為を行ったなどとして、共同不法行為に基づき、損害金の支払を求めた事案において、宅地建物取引士に詐欺行為への関与は認められないが、名義貸しにより宅建業者の詐欺行為を幇助したとして、その請求を認めた事例（東京地裁 令和元年7月16日判決）【事案の概要】平成29年10月頃、Ｘ（原告）は、Ａ社（宅建業者）の従業員を名乗る者から、電話により、所有するａ市の土地（本件土地ア）を購入したいとの勧誘を受けた。
Ｘは、検討の上、Ａ社に売却することとし、同年11月22日、未了であった上記各土地の抵当権抹消登記手続をした。
平成29年12月７日、Ｘは、自宅を訪れたＡ社のＢと名乗る者との間で、Ａ社に対し、本件土地アを合計800万円で売却する旨の売買契約を締結した。
その際、Ｘは、Ａ社の所有するｂ市の土地（本件土地イ）を合計838万円で購入する売買契約書にも署名押印させられていた。ＢはＸに対し、差額に相当する38万円の支払を求め、Ｘはこれに応じて支払った。
その後、
Ｘは、Ａ社の従業員を名乗る者から節税名目で金銭の支払を要求され、これに応じて預金300万円を払い戻そうとしたが、金融機関の職員に詐欺を疑われたことを契機として、Ａ社による詐欺行為が発覚した。
平成30年３月16日、Ｘは、Ａ社から、売買契約書等の関係書類の送付を受けた。これにより、
Ｘは、Ａ社から本件土地イを購入させられていた事実を認識した。
平成30年４月21日、Ｘは、Ａ社に対しては本件土地イの抹消登記手続を、
Ａ社、その代表者及びＹに対しては共同不法行為に基づく弁護士費用を含む損害金41万円余等の支払を求める本件訴えを提起した。
本件訴えに対し、Ａ社及びその代表者は、口頭弁論期日に出頭せず、平成30年12月21日、当裁判所は、Ａ社及びその代表者に対し、Ｘの請求を認容する旨の判決が言い渡され、同判決は確定した。
ＸのＹに対する訴えにおいて、Ｘは、① Ａ社は土地売買のための手続費用であるなどと虚偽の説明をして、土地を購入する意思のな
いＸから38万円を詐取したのであるから、Ｘに対し不法行為責任を負う。
② Ｙは、Ａ社の宅建士として、Ａ社が宅建業の免許付与を受けて事業を行う上で必要不可欠な存在であり、Ａ社が行っていた取引をみれば、原野商法詐欺の取引であることは容易に認識できた。
Ｙは、Ａ社と共謀して詐欺を行ったか、宅建士の資格を名義貸しして、Ａ社の詐欺行為を容易にしたのであるから、Ａ社と共に共同不法行為に基づく損害賠償責任を負う。と主張した。
【判決の要旨】
裁判所は、次のとおり判示し、Ｘの請求を認容した。
⑴

不法行為の成否について
認定事実によれば、Ａ社は、Ｘに土地を購入する意思がないにもかかわらず、本件土地イを購入したかのような外観を作出し、Ｘから38万円を詐取した事実が認められる。
したがって、Ａ社はＸに対し不法行為責任を負う。
次に、本件土地アに係る不動産売買契約書及び本件土地イの不動産売買契約書の末尾の各宅

12

地建物取引士欄には、Ｙの記名、登録番号及びＹ名義の印影があるものの、Ｙが本件土地ア、イの各取引に宅建士として関与した事実は認められず、ＹがＡ社と共謀して詐欺行為をしたとは認められない。
しかし、他方で、Ｙは、Ａ社との間で、５万円という安価な報酬で同社の専任の宅建士に就任することを承諾し、５万円を受領したものの、その後、同社の専任の宅建士として稼働した事
実は認められない。
これらの事実によれば、Ｙは、Ａ社との間で、専任の宅建士として稼働しないことを前提に、宅建士の資格につき名義貸しをしたものと認められる。
そして、宅地建物取引業法が、15条において、宅建士は宅地建物取引業の業務に従事する
ときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行わなければならないと規定し、15条の２において、宅建士は、宅建士の信用又は品位を害するような行為をしてはならないと規定していること、68条及び同条の２が、宅建士による名義貸しについて、都道府県知事が必要な指示や登録を消除につき規定していることからすると、宅建士がその資格を名義貸しして、購入者等の利益に反する行為をすることが許されないことは明かというべきである。
本件において、ＹがＡ社の専任の宅建士に就任することを許諾し、名義貸しを行ったことは、Ａ社が宅建業の免許付与を受け違法な営業活動を継続させ、Ｘの利益に反する詐欺行為を容易にしたものであり、Ａ社のＸに対する詐欺行為を幇助したものと認められる。
したがって、Ｙは、Ａ社と共に、Ｘに対し、共同不法行為責任を負う。
⑵

Ｘの損害額について
Ａ社とＹの共同不法行為により、Ｘは38万円を詐取されたものと認められるから、Ｘは同額の損害を被ったと認められる。また、本件に相当する弁護士費用は３万円余と認めるのが相当である。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

専任の宅建士は、宅建業を営む事務所に常勤して従事していることが必要であり（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方第31条の３第１項関係３）、宅建士が宅建業者に専任の宅建士の名義貸しをすることは、宅建業法15条、15条の２、68条、68条の２違反により行政処分の対象となるとともに、民事上も宅建業者に不法行為があった場合には、共同不法行為責任として認められる可能性があることを再度確認して頂きたい。
なお、本件同様宅建士の名義貸しによる賠償責任が認められた事例として東京高判平31・１・９、秋田地判大曲支判平29・９・22などがある。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆（一財）
不動産適正取引推進機構「RETIO」
より抜粋

免許更新の手続きはお早めに！！
免許更新の手続きは、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に申請して下さい。
免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意下さい。

13

協

会

動

の

６月４日
・(公社)中部圏不動産流通機構第１回理事会
名古屋市：山本会長、瀬上常務理事出席
・全宅連中部地区連絡会第１回運営協議会
名古屋市：山本会長出席
６月６日
・第１回正副会長（本部長）会議
６月７日
・第３回常任理事会・常任幹事会
６月１１日
・(一財)土地総合研究所第１回理事会
山本会長出席
６月１２日
・令和６年度岐阜県空家対策協議会
岐阜市：大橋事務局長出席
６月１４日
・第３回理事会・幹事会
６月１５日
・宅建ぎふＶｏｌ.５７０発行
６月１７日
・全宅連・全宅保証正副会長・委員長合同会議

支

部

岐阜中支部
６月４日
巡回相談(岐阜市役所)
６月１１日
第２回幹事(監査)会
６月２１日
第１回人材育成委員会
６月２５日
巡回相談(岐阜市役所)
６月２８日
入会審査会
岐阜南支部
６月５日
巡回相談(各務原市役所)
６月１１日
巡回相談(岐阜市役所)
６月１７日
第２回正副支部長会議
６月１９日

き

神奈川：山本会長出席
６月１８日
・東海不動産公正取引協議会定期総会
名古屋市：山本会長、林・堀部副会長、土屋・菱田常務理事、吉益職員出席
６月２０日
・弁護士相談・第２回法定講習会
６月２１日
・(公社)中部圏不動産流通機構定時総会
名古屋市：山本会長、瀬上常務理事、磯西職
員出席
６月２５日
・全宅連・全宅保証令和６年度定時総会
東京：山本会長、林・堀部副会長、大橋事務局長、磯西職員出席
６月２６日
・(一社)全国賃貸不動産管理業協会第１４回定時社員総会
東京：東常務理事、大橋事務局長出席だよ

巡回相談(羽島市役所)
６月２０日
第３回幹事会
岐阜北支部
６月１０日
第２回入会審査会
６月１８日
巡回相談(岐阜市役所)
西濃支部
６月２０日
養老町空家相談会
６月２１日
大垣市産業振興室との協議
会
６月２７日
入会審査会
６月２８日
西濃土地建物六士協議会総り会
巡回相談(大垣市役所)
中濃支部
６月１１日
巡回相談(関市総合福祉会
館)
第１回研修委員会
６月１３日
入会審査会
６月２１日
入会審査会
東濃支部
６月２０日
第３回役員(幹事)会
飛騨支部
６月２１日
流通広報委員会

14

の

員

会

異

動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

代 表 者

商号又は名称（政令使用人）専任の宅建取引士

㈱

日

髙

功

夫

日

髙

功

夫

㈱ ス カ イ ア ー ス

山

内

智

史

山

内

天

井

上

正

井

上

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒0584-51-3090 大垣市昼飯町884-13

5032216翔

0574-64-1337 可児市松伏4-47-2

5090218

正0577-35-2676 高山市問屋町43

5060002【西濃支部】⑴ 5321
6. 5.13

日

髙

工

房

0584-51-0624【中濃支部】⑴ 53186. 4.230574-64-1337【飛騨支部】
大(届出)29
6. 2.29

す み れ 地 域 信 託 ㈱0577-37-4812

会員権承継
支

部

岐阜中

商

免許番号
旧： ⑴ 5074 ミ
新：大⑴ 10656
事務所所在地

岐阜南

退
支

会

タ

代 表 者

号
カ

不

動

産

㈱

県庁前支店

〒500-8384

旧： ⑴ 5074
ミ
新：大⑴ 10656

タカ

事務所所在地〒501-6001

商

号

岐阜市薮田南1-5-2
不

動

産

㈱

道

青

大） 岩

塚

頁

道 大
翼

058-214-7506
058-240-4103

12晶

058-246-4770
058-240-4103

25

備考

頁

第2松波ビル205号
岩 塚 正 彦羽島郡岐南町上印食8-123-1

岩
岩
久

塚
塚
郷

歩

子
龍
人

フォーカスポーカス19番

者

部

代

表

者

事務所所在地岐阜中㈱ ピ ー ジ ェ ー ピ ー

水 野

淑 枝

岐阜南

㈱ ト ッ プ ・ ス ペ ー ス

木 村

大

岐阜北

㈱

建

足 立

中

コ バ ヤ シ ハ ウ ジ ン グ

小 林

濃岩 塚 正 彦
（青

電話番号
ＦＡＸ番号

専任取引士

（政令使用人）明豊創

岐阜市北一色10-29-11

廃

業

11

岐阜市西明見町18

行政処分

17

佳 角

岐阜市西中島3-11-20

廃

業

30

義 宗

可児市久々利2639

期間満了

58

変更事項（６月）
支

部

商

号

変

変更事項

更

内

容

旧
〒500-8384

新頁〒500-8385
岐阜市下奈良1-13-2-2号

8

積 水 ハ ウ ス 不 動 産 中 部 ㈱ 専任取引士
岐阜営業所

谷健太郎

10

岐阜中

ト ヨ タ ホ ー ム 岐 阜 ㈱専任取引士

鈴木一成・島佳樹
溝口将也・大山彰

11

岐阜中

ケイアイプランニング㈱政令使用人 阿佐響加藤稔樹

専任取引士 阿佐響

加藤稔樹・沼口直樹

政令使用人 津村隼大

松尾佳美

専任取引士 津村隼大

三関智美

岐阜中

あ さ の Ｒ エ ス テ イ ト

所

在地 岐阜市薮田南1-7-14
マルビル501

岐阜中

岐阜中

岐阜営業所

Ａｐａｍａｎ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ㈱
岐阜店

―

―

15

支
岐阜中

㈱ ぱ い ん ほ ー む

部 岐阜北

岐阜中

所

在

地 〒501-2121
山県市大門880-1〒500-8109
岐阜市朝日町23-3

ＴＥ

Ｌ 0581-36-2606

058-201-6787

ＦＡ

Ｘ 0581-78-4787

058-201-6786―

岐阜南㈲ エ コ ・ ハ ウ ス

専任取引士 中川誠仁

岐阜南㈱ エ サ キ ホ ー ム
岐阜支店

専任取引士

林大介

16

岐阜南

㈱ 羽 島 丸 の 内 不 動 産

専任取引士

吉川喬

20

㈱

政令使用人 遠田克則

早川宗必

専任取引士 遠田克則・小塚規行

日比野智文

代

者 飯田清香飯田清孝―

専任取引士 藤本政広

中川誠仁

28

代

渡邊勳

岐阜南

賃貸の窓口ＲＯＯＭＰＩＡ茜部店

ア

イ

ダ

設

計

各務原モデル店

岐阜南

㈱ＬＡＮＤ

岐阜北

㈲ エ コ ・ ハ ウ ス

岐阜北

栃 井 建 設 工 業 ㈱

岐阜北
西

濃

西

濃

西

濃

ＰＯＲＴＥＲ

表

表

16

者 渡邊浩

22

29

専任取引士 渡邊浩

伊藤和宣㈱ Ｏ Ｎ Ａ 不 動 産 販 売専任取引士 田中智晃

仙石健㈱

政令使用人 早川宗必

遠田克則

専任取引士 日比野智文

遠田克則・小塚規行

専任取引士

井奈波郷史

支

建設事業本部

ア

イ

ダ

設

計

大垣モデル店

㈱
矢

真

永

橋

不
林

動
業

産
㈱

建設事業本部店

名 建設事業本部営業部

政令使用人 岩田幸弘

―
36
37

森伸二

42

専任取引士 岩田幸弘
中

濃

藤

㈱

専任取引士

長谷部收

56

東

濃

㈱グッドライフエステート

専任取引士

橋山智彦

72

東

濃

一

政令使用人 竹田昭二

殿垣内直仁

専任取引士 竹田昭二

殿垣内直仁・藤川大作

東

濃

代

阿部護

※

頁の欄は、「令和４・５年度会員名簿」の掲載ページです。「―」表示は、名簿作成後の入会者・支部移転者等です。

「訃

不

動

建

産

設

㈱

多治見営業所

セ ン ト ラ ル 建 設 ㈱表者 阿部伸一郎

72
77

報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

部

飛

騨

商
Ｍ

２

ホ

代表者

号
ー

ム

㈱

中嶋

龍法

逝去者
中嶋

千代子

続柄

逝去年月日

母

令和６年６月13日

本部事務局・支部事務所の夏季休暇について
８月１３日（火）〜１６日（金）は夏季休暇により、岐阜県不動産会館及び各支部事務所は休館（休日）となりますので、よろしくお願いします。

16

17

「ハトマーク」は、全宅連系ハトマークグループのシンボルマークです。
「ハトマーク」の２羽のハトは、「会員とお客さま」、赤色は「太陽」、緑
色は「大地」、白色は「取引の公正」を表しています。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。

【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２−５−３ 岐阜県不動産会館
電話番号058−275−1551
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00〜12：00 午後１：00〜４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30〜４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日〜金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30〜12：00 午後１：00〜３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５−２６−５058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３−４７058-274-8899

岐阜北支部

058-295-1982

中 濃 支 部

岐阜市福光東１−２５−１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５−１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１−１−２０
美濃加茂商工会館１Ｆ

東 濃 支 部

土岐市泉北山町 3−30572-55-7218

飛 騨 支 部

高山市昭和町２−31−19

0577-36-1396

西 濃 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト
公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会

h t t p s : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r. j p
令和6年6月30日現在
所属会員 1,125名

0584-73-2300
0574-23-1800

発

行

所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）
8833
（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

山

本

武

久

瀬

上

直

樹