今日から始められる
かんたん不動産投資初めての Jリート

https://j-reit.jp/

一般社団法人 不動産証券化協会（ARES）
住所〒107-0052 東京都港区赤坂1-1-14

URL

https://www.ares.or.jp/

総合情報サイト J-REIT.jp
URL

https://j-reit.jp/●本冊子は、利用者に対する情報提供を唯一の目的としており、いずれの内容も特定の銘柄への投資の推奨等を目的としたもの
ではありません。
●本冊子は、利用者ご自身の判断と責任において利用いただくとともに、利用者ご自身の判断で行った投資の結果に関して、不動産証券化協会は一切責任を負いません。
●本冊子は、一定の公開情報をもとに作成したものであり、不動産証券化協会は、正確性、完全性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。
2018年6月現在

注目のＪリート

01 Ｊリートって何？
Chapter

NISAや、iDeCo など、個人の資産運用・資産形成を後押しする制度が、近年導入されており、国が国民の資産形成を後押ししています。
さらに、低金利時代の今、注目を集める金融商品があります。それが「J リート」です。
資産運用というと株式や投資信託、FX などをイメージされる方が多いと思います
が、不動産を投資対象とした資産運用もあります。不動産投資というとアパート3年勤めても給料ってぜんぜん上がらない…！

うぅぅ…

経営など、投資家が実際の不動産を所有して経営をするという形が一般的でした

節約しても銀行に預けても貯金が増えないっす…

が、経営や不動産の管理など、知識や手間が必要なものでした。

そこで、より不動産に投資をしやすくしようと考えられたのが「J リート」という金融商品です。

今は自分のお金は自分で増やすことが求められる時代ね高田翔（25）Ｊリートの仕組みJ リートは、不動産を投資対象としている金融商品です。J リートは、たくさんの投資家からお金を集めて、複数の不動産を取得し、それらの不動産をテナントに貸して、賃料収入を得ます。その賃料収入や不動産売却収入から得た利益を投資家に分配するのです。

今は投資を考える時代よ！
翔君は投資とかしないの？

上野さやか（29）

近いけどちょっと違うわ

Ｊリートよ

リートは英語で REIT と書き、これは Real Estate Investment Trust の略です。

投資か…
なんだかよくわからないしこわいなぁ〜

不動産だったらわかりやすい
わよ

不動産投資ってもしかして夢の家賃収入ってやつですか!?

Jリートの J はJapanのJです。
つまりJリートは、日本の不動産投資信託という意味です。そもそも「投資信託」とは、投資家から集めたお金を、専門家が運用する仕組みの金融商品ですので、Jリートは不動産を投資対象とした投資信託といえます。

不動産投資との比較
不動産投資と聞くと、大変そうという印象を持たれるかもしれません。たしかに、個人で不動産投資を行う場合は、多額の資金が必要ですし、不動産の管理・運用は自分で行わなければなりません。
しかし、J リートの場合、少額での不動産投資が可能ですし、投資した資金の運用はもちろん、不動産の維持管理もすべて国の登録を受けた不動産運用の専門家（資産運用会社）が行ってくれます。

また、買いたい時に買い、売りたい時に売ることができるという、いわゆる資産の「流動性」の面においても、J リートは優位です。
実物不動産の場合は、購入したい物件がすぐに見つかるとは限りませんし、売るときもすぐに買い手がつくとは限りません
が、Jリートは、証券取引所に上場しているので、証券会社を通じてタイムリーに売買することができます。

Ｊリート??

実物不動産

J リート

必要資金

多額

少額

運用・管理

投資家自身が経営や不動産の管理などを行う

投資した資金の運用はもちろん、不動産の維持管理もすべて国の登録を受けた不動産運用の専門家（資産運用会社）が行う流動性（売買のしやすさ）

低い

高い

動画でわかる J リート
02

P.10
03

02 Ｊリート、どうやって買うの？
Chapter

Ｊリートはいつでも簡単に、気軽に始められる不動産投資
××

３２
○○
不動産
投資
法人

株式と同じように証券会社を通じて買うことができるのJ リートなら、「少額から投資」でき、「管理は専門家にお任せ」できるので、不動産への直接投資よりも「簡単」なのです。

××８９□□
不動
産
投資法人

不動産に直接投資するのと違い、Jリートへの投資は、気軽に始められます！

では、Jリートはどのように買うのでしょうか？

実は株式と同じように売買ができるのです。J リートは証券取引所に上場していますので、証券会社を通じて売買を行うことができます。また、J リートの 価 格 情 報 は、イ ン タ ー ネ ッ ト や、新聞のマーケット欄にも掲載されています。売買を行うには、前提として、翔君はまずは証券口座を作らないとね

先輩
Jリートってどうやって買うんですか？

証券口座を開設する必要があります。
証券口座を開く際には、まず、どの証券会社で口座開設するかを決めます。
そして、お好きな証券会社で、口座開設申込書と本人確認書類のコピーを提出し、口座開設の手続きを行います。
こちらの申し込みは、証券会社によって異なりますが、店頭・郵送・インターネット経由で行うことができます。

口座開設の申し込みはネットでもできるわ

○○不動産
投資法人

申し込み

××

２

３△△不動産投資法人

××

９８□□不動産
投資法人

銘柄を選ぶ

××

４３

証券口座を開設できたら銘柄を選んで買えばOKよ！

J リート投資の方法
J リートに投資する方法は、大きく3 つあります。
1 つ目 は個別銘柄に投資する方法です。約 60 の J リートが証券取引所に上場しており、証券会社を通じて、売買することができます。一口当たり 1 〜 70 万円程度で、自分の好きな銘柄を選んで投資することができます。銘柄選択の際には、J リー

なるほど！

ト各社が WEB サイト等で公表している情報（保有物件情報や投資方針等）を参考にするといいでしょう。
2 つ目 は J リート ETF に投資する方法です。J リート ETF は東証 REIT 指数（東京証券取引所に上場する REIT 全銘柄の動向を表す指数）や、その他指数に価格が連動する仕組みの上場投資信託です。個別銘柄の選択が難しい、面倒だと思われる方や、少額で J リートに分散投資してみたいという初心者の方におすすめです。

でも銘柄がたくさんありすぎて選ぶのが大変だなぁ

少額から買うことができるし銘柄選びや運用も投資のプロにお任せできちゃうわ！

04

え！ もしかして1万円くらいでも始められますか？
そんな翔君にはＥＴＦや投資信託がおすすめよ

3 つ目 は J リートを投資対象に含む投資信託に投資する方法です。投資信託は投資家から集めた資金を専門家（投資信託の運用会社）が運用する商品です。たとえば、ある条件で選ばれた J リートだけに投資している投資信託もあれば、株式・債券などと一緒に J リートに投資しているバランス型の投資信託もあります。J リート ETF と同じように、少額から投資することができ、銘柄選択の手間が省けるため、初心者におすすめの方法です。
以下の表を参考に、自分に合った J リート投資の方法を選びましょう！
購入窓口

手数料

特徴

個別銘柄

証券会社

売買手数料

J リート ETF

証券会社

売買手数料
信託報酬※ など

▶１万円以下の少額から分散投資可能▶手数料が比較的割安

J リート投資信託証券会社、銀行など

購入時手数料
信託報酬※ など

▶１万円以下の少額から分散投資可能▶投信会社の運用ノウハウ活用▶一口当たり 1 〜 70 万円程度
▶自分の欲しい銘柄を選んで投資※信託報酬…投資信託を管理・運用してもらうための手数料で、投資信託を保有している間にかかる

もちろん！
そんなに手軽なのか〜！

Jリートは NISA 口座で買うことができます！
NISAではじめる J リート

P.10
05

03 Ｊリートの収入が安定的な理由
Chapter

Ｊリートが投資する不動産は多種・多様
J リートが投資する不動産は、オフィスビル、住宅（賃貸マンJ リート保有不動産の用途別比率ション等）、商業施設（ショッピングセンター等）、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設などがあります。

オフィス
商業施設
住宅
物流施設
ホテル
ヘルスケア
その他

各Jリートは、運用方針で定められた不動産に投資しますので、オフィスや住宅など単一の用途の不動産に投資する J リートや複数の用途の不動産に投資する J リートといった風に分類が

実はあのビルもあのビルも！

できます。
この運用方針というのは、具体的には、今後取得する不動産の種類、所在地、規模、取得後の管理の方針や売却の方針が42.8 %18.4 %
15.3 %
14.7 %
7.1 %
0.7 %
1.0 %定められているほか、財務に関する方針も定められています。
確認してみると、各 Jリートの特徴がわかります。

私の持っているリートが保有しているのよ2018年6月末時点（注）取得価格ベース（出所）不動産証券化協会

J リートの分類（表）なんとうちの会社のビルもリート物件なのすごい！

すごいな〜
僕の身近にこんなにＪリートの物件があるなんて

P.10

賃料収入は比較的安定安定した
賃料水準

J リートの平均賃料推移（円／坪）25,000

高稼働率を維持J リートの稼働率推移
100%
98%
96%

20,00094%

でもこんなにたくさん物件を持ってるのはどうしてですか？

Ｊリートは複数の不動産に分散して投資しているからリスクを軽減できるし賃料収入を比較的安定させることができるのよ！

15,00092%
90%

10,00088%

5,00084%

86%

82%
0

2006 2007

オフィス

2008
住宅

2009

2010

商業

2011
ホテル

2012

2013
物流

2014

2015

2016

2017

（出所）ARES AJPI Databook

80%

2006 2007

オフィス

2008
住宅

2009

2010

商業

2011
ホテル

2012

2013
物流

2014

2015

2016

2017

（出所）ARES AJPI Databook

J リートが営んでいるのは、主として賃貸事業です。
賃貸事業の特徴は、テナントから定期的な賃料収入を得られることです。賃貸事業にも賃料の引下げや空室等のリスクはありますが、例えば、マンション分譲のような開発事業と比較した場合、収入は相対的に安定しています。
さらに J リートは、空室ばかりで賃料収入が発生しないというリスクを防ぐために多くの不動産に分散して投資しており、収入の安定性はますます高まっています。

ズバリ
分散投資をしているからよ！

なるほど!!

充実しているＪリートの情報開示
J リートの情報開示は、多岐にわたり非常に充実しています。

先輩！
今度僕と一緒に行きましょう！

あとはオフィスビルだけじゃなくて他のタイプの不動産にも投資しているのよ06

決算期ごとに開示される財務情報や運用報告書を元に、株式投資と同等の分析が可能です。
加えて、個別不動産や負債に関する詳細情報など、J リート特有の開示情報から、より詳細な分析を行うことも可能です。
また、J リートが不動産の購入や借入の実施などの重要な決定を行った場合は各社のホームページで適時に開示されます。
さらに、決算ごとに財務状況や保有資産状況（個別物件の収支、鑑定評価額、あそこの商業施設とかもね！

空室率など）も公表されるので、これらの充実した情報を元に、自分に合った J リートを見つけ出すことができます。

銘柄一覧

P.1007

04 Ｊリートの特長・高い配当性向

J リートは利益の 90％超を分配

Chapter

J リートの場合
Jリートの分配金は、株式会社の配当に相当します。

法人税

満たすと法人税がかからない仕組みのため、利益のほぼすべてを分配しています。

事業利益合は、配当可能利益の 90％超を分配する等の条件を90%超分配

内部留保
配当

両者のイメージ比較

J リートの分配金利回り

Ｊリートは出た利益のほとんどを分配しているの！

分配金利回り（10 年間）
9%
8%
7%

分配金の利回りも J リートの魅力のひとつです。

6%

先輩はどれくらいの間Ｊリートに投資してるんですか？

事業費用後利益」から投資家に配当をしますが、J リートの場

事業収益

先パーイ！

ちなみに、株式会社は、法人税を差し引いた「税引き賃貸利益え？
売らないんですか？

賃貸収益引いた利益を投資家に分配します。

賃貸費用

J リートは賃料収入や不動産の売却益から経費を差し新入社員の時からだから7年くらいね

上場企業の場合

私は分配金をコツコツ貯めたいから売らないんだ〜！

分配金利回りとは、「投資家が1年間に受け取る分配金の、J リート5%4%1 口当たりの価格に対する割合」のことです。

3%

Jリートの分配金利回りは国債の利回りや東証 1 部株式の配当利2%1%回りと比べて相対的に高い水準を維持しています。

0%-1%

2008 2009

2010

2011

2012

Jリート分配金利回り

2013

2014

10年国債利回り

2015

2016

2017 2018

東証1部株式配当利回り（出所）不動産証券化協会、日本相互証券、東京証券取引所

コツコツ貯めた
分配金でいつか海外旅行に行くわ！

投資商品は色々あるけど私みたいな人にはＪリートがオススメ！

統計データ

市場動向
J リート保有不動産額・時価総額・銘柄数

J リートの個人投資主数

兆円

先輩
すげ〜！

20
18

運用資産額

時価総額

16

銘柄数（右軸）

1460

820

6
4

ええええっ!!

500,000

510,063531,295

576,703752,746 768,804

622,415 624,213

300,000
200,000
100,000

22002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

※保有不動産額は取得価格ベース （出所）公開情報を元に不動産証券化協会作成

僕も今すぐ買います！

708,647

700,000

400,000

100（人）
800,000

600,000
4012…いったい
これまでいくらくらい分配金を受け取ったんですか？

00

2014年
8月

2015年
2月

2015年
8月

2016年
2月

2016年
8月

2017年
2月

2017年
8月

2018年
2月

（出所）東京証券取引所「REIT投資主情報調査」を元に不動産証券化協会作成

2001年に2銘柄からスタートした J リートですが、グラフのように、大きく成長してきました。世界的な金融危機を乗り越え、J リートの時価総額は 10 兆円を超え、保有不動産額は 17 兆円を超えるまでに拡大しています。また、J リートの個人投資主数は、延べ 75 万人超となりました。

マーケット概況

P.10

資産運用をするならやっぱり J リートです！

あのね…
08P.11

マンガ制作：ad-manga.com

09

もっと「J リート」が身近になる

スマホで QR コードを読み取ってJ リートの情報を入手しよう！

お役立ちサイト
P.03

動画でわかる
Jリート

P.05

ＮＩＳＡではじめる
Jリート

P.07

Jリート
銘柄情報

P.09

P.09

統計データ

マーケット
概況

Jリート
ダイジェストJリートのFacebook

Jリートのリスクを知る

注意事項

P.07

J リートの分類（例）都心の大型オフィスビル
地方都市のオフィスビル等

住宅特化型

賃貸住宅に特化して投資するリート（例）賃貸マンション、学生寮サービスアパートメント等

商業施設特化型

商業施設に特化して投資するリート（例）都市型商業施設
郊外型ショッピングモール等

物流施設特化型物流施設に特化して投資するリート（例）特定企業向け物流施設
複数企業向け物流施設等

ホテル特化型

ホテル・旅館に特化して投資するリート（例）リゾートホテル、シティホテル
旅館、温泉・温浴関連施設等

ヘルスケア施設特化型

ヘルスケア施設に特化して投資するリート（例）有料老人ホーム
サービス付き高齢者住宅等

複合型

2 つの用途の不動産に投資するリート（例）オフィスビル＋住宅
オフィスビル＋商業施設

総合型

3 つ以上の用途の不動産に投資するリート

10（例）住宅＋物流施設＋商業施設
オフィスビル＋ホテル＋商業施設

Ｊリートは元本や分配金が保証されている金融商品ではありません。
J リート及びその関連商品を購入する際には、発行者や販売会社が作成する資料を確認し、商品の詳細やリスク、費用等を十分理解することが必要です。

価格
変動

分配金
変動

自然災害

法制度変更
…

オフィスビルに特化して投資するリート

オフィスビル特化型！など11