Vol.490
平成29年10月15日発行

おもな内容
改正宅建業法に関するＱ＆Ａの公表について④……… 2「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について… 5「宅地建物取引業法の施行状況」調査結果について…… 6
７月新設住宅着工………………………………………… 7
平成28年度「第2回県下統一研修会」
開催のお知らせ… 8
身近な法律相談…………………………………………… 9
不動産取引判例集………………………………………… 10
協会の動き・支部だより・会員の異動 ……………… 12

公益社団法人 岐阜県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部

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改正宅建業法に関するＱ＆Ａの公表について④
宅建業法の改正については、平成２９年４月１日より一部が施行されており、平成３０年４月
１日からは既存の建物の取引における情報提供に係る改正部分が施行されます。
今回も前回に引き続き、国土交通省が公表した「宅地建物取引業法に関するＱ＆Ａ～宅地建物取引業法に関する新たな制度に関して～」から、平成３０年４月１日より施行される既存の建物の取引における情報提供に係る改正部分についてお知らせします（今回で最終回となります。
）。
なお、Ｑ＆Ａの全文については、国土交通省ＨＰ（http://www.mlit.go.jp/common/001188389.pdf）
をご覧ください。
〇６．３７条書面への「当事者の双方が確認した事項」の記載について（改正法第３７条第１項第２号の２）【平成３０年４月１日施行部分】
Ｑ３－１ 「建物状況調査を実施する者のあっせん」とは何ですか。
Ａ３－１ 「建物状況調査を実施する者のあっせん」とは、売主又は購入希望者などと建物状況調査を実施する者との間で建物状況調査の実施に向けた具体的なやりとり（例えば、建物状況調査を実施する者が作成した建物状況調査費用の見積もりを媒介依頼者に伝達すること等）が行われるように手配することです。
建物状況調査を実施する者に関する情報を単に提供することは「あっせん」ではありません。
Ｑ６－１

当事者とは誰ですか。

Ａ６－１

当事者とは既存住宅の売買又は交換契約を締結した当事者（売買の場合にあっては、売主と買主）です。

Ｑ６－２ 「当事者の双方が確認した事項」となるのはどのような場合ですか。
Ａ６－２

原則として、既存住宅について建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果の概要が重要事項として説明された上で、契約締結に至った場合が該当します。

Ｑ６－３

当事者の双方は、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について確認しなければならないのですか。

Ａ６－３

建物の構造耐力上主要な部分等の状況について確認する義務はありません。ただし、取引後のトラブル防止の観点から、確認することが望ましいです。

Ｑ６－４

宅地建物取引業者は、「当事者の双方が確認」することを促す必要がありますか。

Ａ６－４

当事者の双方が建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の状況について確認する
ことは、取引後のトラブル防止の観点から重要です。そのため、宅地建物取引業者についても、当事者間において確認が行われるよう促すことが望ましいです。

Ｑ６－５

当事者の双方が一緒に確認する必要があるのですか。当事者の双方が違う日時に確認した場合も、「当事者の双方が確認した事項」となりますか。

Ａ６－５

当事者の双方が一緒に確認する必要はありません。
当事者の双方が建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果を違う日時にそれぞれ確認した場
合でも、当事者の双方が「確認した」と認めた場合は「当事者の双方が確認した事項」となります。

Ｑ６－６

当事者の双方が確認した事項が無い場合はどうすればよいですか。確認した事項が無い旨を記載して、３７条書面として交付する必要はありますか。

Ａ６－６

確認した事項が無い旨を記載して、３７条書面として交付します。

Ｑ６－７

建物状況調査報告書の内容を「当事者の双方が確認した事項」として記載しましたが、報告書の内容が誤っていたことが判明した場合、建物状況調査報告書を作成した調査実施者に責任はありますか。

Ａ６－７

建物状況調査の結果に対する責任は、原則として調査実施者が負うこととなります。
調査実施者は、調査実施者の都合による明らかな雨漏り等の見逃し等、不注意により劣化事象等の見逃しがあった場合は依頼者から損害賠償を受ける可能性があります。

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Ｑ６－８

告知書の内容は、当事者の双方が確認した事項に該当しますか。

Ａ６－８

原則として告知書の内容は当事者の双方が確認した事項に該当しません。
ただし、当事者の双方が告知書に記載されている内容を客観的に確認し、価格交渉や瑕疵担保の免責に反映して契約締結に至った場合、その内容を「当事者の双方が確認した事項」として３７条書面に記載することは差し支えありません。

Ｑ６－９

建物状況調査報告書と告知書の両方がある場合、どのように取り扱えばよいですか。

Ａ６－９

建物状況調査報告書と告知書の両方がある場合、原則として、建物状況調査の結果の概要が「当事者の双方が確認した事項」となります。
ただし、建物状況調査を行った時点と告知書を作成した時点が違う場合などにおいて、告知書に記載されている内容に関し客観的に確認し、価格交渉や瑕疵担保の免責に反映して契約締結に至った場合は、その内容も「当事者の双方が確認した事項」として３７条書面に記載することは差し支えありません。
例えば、雨漏りなどの劣化事象や不具合について、建物状況調査の結果の概要と告知書において記載
内容が異なる場合には、契約締結に当たりこれらの情報をどのように扱うか当事者間で確認、合意を行った上で３７条書面に記載することが、トラブル防止の観点から望ましいです。

Ｑ６－10

売買契約書をもって３７条書面とすることができるとガイドラインで規定されていますが、「当事者の双方が確認した事項」についても同様に、売買契約書をもってすることができると考えてよいでしょうか。

Ａ６－10 「当事者の双方が確認した事項」が記載された契約書であれば、当該契約書をもって３７条書面とすることができます。
Ｑ６－11

付帯設備表の内容も「当事者の双方が確認した事項」に該当するのでしょうか。

Ａ６－11

付帯設備表の内容は建物の構造耐力上主要な部分等に該当しませんので、３７条書面に記載する必要はありません。ただし、売買契約書をもって３７条書面とする場合に、付帯設備表の内容を売買契約書に記載することを妨げるものではありません。
付帯設備表：物件に付帯する設備（エアコン、給湯設備、照明器具等）の有無等について記載されたもの。

Ｑ６－12 「当事者の双方が確認した事項」を３７条書面に記載する際にどのようなことに留意するべきですか。
Ａ６－12

既存住宅の現況について、契約当事者間の不確かな認識を基に３７条書面に記載することのないよう、原則として建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果の概要を重要事項として説明した上で契約締結に至った場合に、当該調査結果の概要を３７条書面に記載してください。
ただし、契約当事者の双方が写真や告知書等をもとに客観的に既存住宅の状況を確認し、その内容を価格交渉や瑕疵担保の免責に反映した場合など、既存住宅の状況が実態的に明らかに確認されるものであり、かつ、それが法的にも契約の内容を構成していると考えられる特別な場合には、当該事項を３７条書面に記載することは差し支えありません。

○８．建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険について【平成３０年４月１日施行部分】
Ｑ８－１

既存住宅売買瑕疵保険とは何ですか。

Ａ８－１

既存住宅売買瑕疵保険とは、既存住宅を売買する際に加入することができる保険で、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、修補費用等が支払われるものです。
詳細については、国土交通省の「住まいのあんしん総合支援サイト」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku.ﬁles/kashitanpocorner/index.htmlをご確認く
ださい。

Ｑ８－２

建物状況調査を実施した場合には、必ず既存住宅売買瑕疵保険に加入できますか。

4

Ａ８－２

既存住宅売買瑕疵保険の加入に当たっては、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者が建物状況調査を実施するなど一定の条件を満たすことが必要です。そのため、既存住宅売買瑕疵保険の加入希望のある売却希望者が建物状況調査を実施する意向がある場合には、調査実施者として住宅瑕疵
担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者の検査人をあっせんすることが適切です。
既存住宅売買瑕疵保険の加入条件の詳細については、各住宅瑕疵担保責任保険法人にお問い合わせく
ださい。

Ｑ８－３ 「建物状況調査の結果の概要」に「調査できなかった」、「劣化事象有り」との記載がある場合において、
既存住宅売買瑕疵保険に加入したいときはどのようにすればよいですか。
Ａ８－３ 「調査できなかった」又は「劣化事象有り」の記載がある場合には、そのままの状態では既存住宅売買瑕疵保険に加入することはできません。
調査できなかった部位がある場合には、その部位の劣化事象等の有無を確認するため、再度当該部位についての調査が必要となります。
劣化事象等がある場合には、その内容に応じて修補した上で、再度検査を行い、劣化事象等がないことが確認される必要があります。
詳しくは各住宅瑕疵担保責任保険法人にお問い合わせください。
Ｑ８－４ 建物状況調査結果で劣化事象等があったため、引渡し後にリフォームをするのですが、保険に加入することができますか。
Ａ８－４

引渡し後にリフォームを行う場合には、リフォーム前の申込・検査等の手続きを経て、「リフォーム瑕疵保険」に加入することができます。これは、リフォーム工事を実施した部分について保険の対象となるものです。
また、住宅の引渡し後にリフォームを行うことを予定している場合でも、引渡し前の申込・検査等の手続きを経て「既存住宅売買瑕疵保険（引渡し後リフォーム型）」に加入することができます。
「既存住宅売買瑕疵保険（引渡し後リフォーム型）」は、リフォーム工事を実施した部分に加え、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分も保険の対象となります。
詳しくは住宅瑕疵担保責任保険法人にお問合せください。

Ｑ８－５ 建物状況調査により一定の要件を満たせば加入できる既存住宅売買瑕疵保険と、民間の宅地建物取引業者等が自社保証としてやっている制度は、同じものですか。
Ａ８－５

両者は同じものではありません。
既存住宅売買瑕疵保険は現在、国土交通大臣が指定した５つの住宅瑕疵担保責任保険法人から提供されています。
詳しくはそれぞれのサービス提供者にお問い合わせください。

Ｑ８－６

既存住宅売買瑕疵保険と、ハウスメーカー等が所有者が変更しても対応しているアフターサービスは、何が異なるのですか。

Ａ８－６

既存住宅売買瑕疵保険は、住宅の引渡し後に保険対象部分について瑕疵が見つかった場合に、その修補費用が保証されるものです。
ハウスメーカー等が対応しているアフターサービスの内容は各ハウスメーカーが定めています。詳し
くは、各ハウスメーカーにお問い合わせください。

Ｑ８－７ 店舗併用住宅で建物状況調査を行った結果、住宅部分には劣化事象等がありませんでしたが、店舗部分に劣化事象等がありました。この場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入できますか。
Ａ８－７

保険対象部分となる構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について、住宅部分と店舗部分で共用しているものもあり、状況に応じて既存住宅売買瑕疵保険の加入の可否が異なります。保険加入の可否についての詳細は各住宅瑕疵担保責任保険法人にお問い合わせください。

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宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にＩＴを活用する場合における「宅地建物取引業
法の解釈・運用の考え方」の一部改正について
国土交通省では、平成２９年１０月１日より賃貸取引に係るＩＴ重説の本格運用を開始したことに伴い、「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方（以下「ガイドライン」という。
）」の一部を改正しましたのでお知らせします。また、宅地建物取引業者が円滑かつ適正に賃貸取引に係るＩＴ重説を実施できるためのマニュアル等についても公表されておりますので併せてお知らせします。
なお、実施マニュアルの詳細は、国土交通省ホームページ（http://www.mlit.go.jp/totiken
sangyo/const/sosei_const_fr3_000046.html）をご覧ください。
◎「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正点
平成２７年８月３１日から平成２９年１月３１日まで、宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る取引（以下「賃貸取引」という。
）において、対面に加えてテレビ会議等のＩＴを活用した重要事項の説明（以下「ＩＴ重説」という。
）に関する社会実験を実施した。当該社会実験の実施状
況を検証した結果、賃貸取引については、平成２９年１０月１日より本格運用を開始することとしたため、ガイドラインについて所要の改正を行い、賃貸取引に係るＩＴ重説を実施する際に遵守すべき事項を明確化することとする。
◎「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正内容

部分改正箇所第３５条第１項関係
１

重要事項の説明について（略）

２

宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にＩＴを活用する場合の取扱いについて
宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のＩＴを活用するに当たっては、
次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。
なお、宅地建物取引士は、ＩＴを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し当該状況が解消された後に説明を再開する
ものとする。
⑴ 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
⑵ 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
⑶ 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
⑷ 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。

３

土地区画整理法第１１０条の規定による清算金に関する説明について（略）

４

借地権付建物及び借地権の存する宅地の売買等について⑴～⑶ （略）

５

借地権付建物の賃貸借の代理又は媒介について（略）

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平成２８年度「宅地建物取引業法の施行状況」調査結果について
国土交通省において、宅地建物取引業法に基づく国土交通省（各地方整備局、北海道開発局及び沖縄総合事務局）及び各都道府県における免許、監督処分の実施状況についてとりまとめられ、公表されましたのでお知らせします。
１．宅地建物取引業者の状況
平成２９年３月末（平成２８年度末）現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許が２，４３１業者、知事免許が１２０，９８５業者で、全体では１２３，４１６業者となっている。
対前年度比では、大臣免許業者が７４業者（３．１％）、知事免許業者が９３業者（０．１％）それ
ぞれ増加となっている。全体で１６７業者（０．１％）増加し、３年連続の増加となった。
宅地建物取引業者数の推移（過去１０年間）
区分

大臣免許

年度

法人

個人

知事免許
計

法人

合

個人

計

法人

計
個人

計

19年度

2,319

2

2,321 104,122

23,548 127,670 106,441

23,550 129,991

20年度

2,256

2

2,258 102,885

22,559 125,444 105,141

22,561 127,702

21年度

2,151

2

2,153 102,466

21,963 124,429 104,617

21,965 126,582

22年度

2,123

1

2,124 102,482

21,226 123,708 104,605

21,227 125,832

23年度

2,130

2

2,132 101,611

20,179 121,790 103,741

20,181 123,922

24年度

2,136

1

2,137 101,027

19,346 120,373 103,163

19,347 122,510

25年度

2,197

1

2,198 101,218

18,711 119,929 103,415

18,712 122,127

26年度

2,270

1

2,271 102,233

18,181 120,414 104,503

18,182 122,685

27年度

2,356

1

2,357 103,273

17,619 120,892 105,629

17,620 123,249

28年度

2,430

1

2,431 104,064

16,921 120,985 106,494

16,922 123,416※各年度末時点における業者数として集計
２．監督処分等の実施状況
平成２８年度において、宅地建物取引業法の規定に基づき国土交通大臣又は都道府県知事が行った宅地建物取引業者に対する監督処分の件数は以下のとおりである。
(1) 免許取消処分

１６８件（＋３１件、２２．６％増）(2) 業務停止処分

５５件（－

８件、１２．７％減）(3) 指 示 処 分

２８件（＋

１件、

(4) 合

計

３．７％増）

２５１件（＋２４件、１０．６％増）
監督処分件数等の推移（過去１０年間／大臣＋知事）

19年度 20年度 21年度 22年度 23年度 24年度 25年度 26年度 27年度 28年度
免許取消

191

176

212

228

216

129

184

141

137

168

業務停止

73

86

64

67

54

51

65

74

63

55

指

92

120

104

79

88

78

65

34

27

28

計

356

382

380

374

358

258

314

249

227

251

勧 告 等

665

576

536

594

793

848

840

634

574

697

示

※勧告等

宅建業法第７１ 条の規定に基づく指導等のうち、文書により行った勧告及び指導の件数

7

７月新設住宅着工
国土交通省がまとめた7月の新設住宅着工戸数は、分譲住宅が前年同月比5.7%増の2万1,037
戸と2カ月連続の増加となったものの、持ち家が同5.7%減の2万5,370戸と2カ月連続の減少、貸家でも同3.7%減の3万6,365戸と2カ月連続の減少となったため、7月の新設住宅着工戸数全体では、同2.3%減の8万3,234戸と先月の増加から再び減少となった。着工床面積は、同3.2%減の669万7千㎡となり、先月の増加から再び減少となった。
着工戸数の季節調整済年率換算値は、同3.0%
減の97万4千戸となり、先月の増加から再び減少なったため、中部圏全体では同1.3%減の9,500戸となった。

となった。持ち家では、民間資金分が同6.1%減

近畿圏では、分譲住宅が同1.9%増の4,245戸の2万2,373戸と2カ月連続の減少、公的資金分でと増加となったものの、持ち家が同4.5%減のも同2.7%減の2,997戸と先月の増加から再び減

3,115戸、貸家でも同6.0%減の5,229戸と減少と少となったため、全体でも減少となった。

なったため、近畿圏全体では同3.3%減の1万貸家では、公的資金分が同5.6%増の3,406戸

2,601戸となった。

と5カ月ぶりの増加となったものの、民間資金分

建築工法別では、戸建て系商品を中心とするプが同4.5%減の3万2,959戸と2カ月連続の減少とレハブの分譲住宅が同0.9%増の349戸と増加となったため、全体でも減少となった。

なったものの、持ち家が同10.6%減の4,180戸、分譲住宅では、マンションが同15.2%増の貸家でも同14.8%減の7,386戸と減少となったた

9,059戸と2カ月連続の増加となったものの、戸め、全体では、同13.7%減の1万2,047戸と2カ建て住宅が同1.3%減の1万1,708戸と21カ月ぶ

月連続の減少となった。

りの減少となったため、全体でも減少となった。

2×4では、持ち家が同0.6%減の2,928戸、貸岐阜県の利用関係別着工戸数をみると、貸家が家 が 同10.8%減 の6,202戸、分 譲 住 宅 で も 同

同25.1%増の254戸と増加となったものの、持ち4.5%減の1,138戸と減少となったため、全体で家が同3.4%減の548戸、分譲住宅でも同17.0%

は、同7.3%減の1万290戸と3カ月ぶりの減少と減の161戸と減少となったため、岐阜県全体でなった。

は、同0.2%減の965戸と3カ月ぶりの減少となっ●新設住宅着工戸数の推移（月別。▲はマイナス）た。
同0.7%増の9,262戸と増加となったものの、持100の1万2,077戸と減少となったため、首都圏全体
では同4.6%減の2万6,576戸となった。
中部圏では、貸家が同13.0%増の3,908戸と増加となったものの、持ち家が同9.1%減の3,761
戸、分譲住宅が同12.2%減の1,720戸と減少と前年同月比（伸び率）

15.0

着工戸数

10.0

80

5.0
0

60

（前年同月比）（千戸）（着工戸数）

三大都市圏をみると、首都圏では、分譲住宅がち家が同6.6%減の5,118戸、貸家でも同8.1%減

（％）

120

▲5.0
40

▲10.0
▲15.0

20

▲20.0
0

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6

7 （年・月）8

infomation

インフォメーション

平成２９年度「第２回県下統一研修会」開催のお知らせ
平成２９年度第２回県下統一研修会を下記の日程により県下５会場で開催しますので、代表者及び届出従※本研修会は宅地建物取引業法第64

業者のご都合の付く会場において受講下さいますよう

条の６に基づくものであり、保証協

ご案内致します。

会と共催で開催しています。

なお、宅建業者の従業者教育の義務が宅建業法に規定されています。協会届出の従業者の教育の場としてご活用下さい。
※

年３回開催する県下統一研修会を全て受講（各回において、代表者又は協会届出の政令使用人、専任の宅地建物取引士のいずれかの方が受講）された事業所には、「業務研修受講済店ステッカー（店頭用）」を交付します。

１．開催日程開催日時

地域

開 催 会 場所

在地

11月２日（木）
午後１時30分から

飛騨

飛騨・世界生活文化センター
食遊館２階 会議室１

高山市千島町９００－１

11月７日（火）
午後１時30分から中

濃

みのかも文化の森
緑のホール

美濃加茂市蜂屋町上蜂屋
３２９９－１

11月27日（月）午後１時30分から

東

濃セラトピア土岐大会議室

土岐市土岐津町高山４

11月28日（火）午後１時30分から

西

濃

大垣市情報工房
５階スインクホ―ル

大垣市小野４－３５－１０

11月29日（水）午後１時30分から岐阜

不二羽島文化センター
みのぎくホール

羽島市竹鼻町丸の内６－７

２．研修科目・講師「既存住宅取引における宅建業者の業務のポイント」
弁護士
３．受 講 料
※

中

村

伸

子

氏

会員及び登録従業者（無料）、会員外（４，０００円）

県下統一研修会は、会員外の宅建業者の方にも開放（有料による事前申込制）しています。
（会員の方は、無料で受講いただけます。
）○

宅地建物取引業法抜粋（平成２７年４月１日施行）（知識及び能力の維持向上）
第１５条の３ 宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
（従業者の教育）第３１条の２ 宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない。

9

身近な法律相談（公社）岐阜県宅地建物取引業協会
顧問弁護士

畑

良 平

いわゆる所有者不明の土地について
今回は、最近、話題となるいわゆる所有者不明土地についてお話させて頂きます。会員の皆さんが不動産売買を仲介するに際して相続登記がなされておらず、苦労された方もいらっしゃるかと思います。そこで、その現状と対応の在り方について述べてみたいと思います。
１．所有者不明土地とは何ですか？また現状はどうなっていますか？
２．具体的にどういう問題が惹起されているでしょうか。
３．所有者不明土地が生まれる原因は何ですか？
４．所有者不明土地について売買の仲介をしようとすると、何をしなければなりませんか？
１．所有者不明土地とは何ですか？現状はどうなっていますか？
所有者の居所及び生死が直ちに判明しない土地のことを「所有者不明」の土地といいます。かかる土地は、日本全国で約４１０万ヘクタールに達するとの推測結果も出ていて、これは九州の土地の３６８万ヘクタールを上回るとも言われています。また、国土交通省によると、所有者の所在の把握が難しい土地は私有地の約２割が該当すると考えられ、このまま相続登記が行われないと、今後も増加する見込みと分析されています。
２．具体的にどういう問題が惹起されているでしょうか。
不動産登記制度によって、権利の公示がされ、取引の安全が図られます。ところが、登記の公示と現在の所有権の所在が異なるのでは、不動産の流通が妨げられます。また、社会的には土地が放置され荒廃が進んだり、老朽化した空き家による危険の惹起、更には道路建設、災害復旧等の公共事業に支障をきたしています。
３．所有者不明土地が生まれる原因は何ですか？
⑴ 不動産の所有者が死亡した場合、遺言書がある場合にはそれに従って、又、無い場合には遺産分割協議をして、相続の処理をして、相続登記されるというのが通常の手順です。しかしながら、相続登記は義務ではなく任意であります。資産価値のない不動産において、手続き負担の方が大きくなるケースでは登記せずに放置されることが多々あります。
⑵ 人口減少と高齢化が進む中で、相続を契機に、土地の資産価値に比して相続登記などの手続き負担が大きくなる場合には、登記がなされず放置されてしまうなどして、所有者不明土地は増加の傾向にあります。
⑶ 社会的な理由として、土地の資産価値の低さ等から相続放棄が増加していること及びこれらに加えて親族関係の希薄化に伴う遺産分割協議の困難なことにあります。そもそも、「現在の日本の土地制度は、明治の近代国家成立時に確立し、戦後、右肩上がりの経済成長時代に修正・補完されてきたものです。地価高騰や乱開発など「過剰利用」への対応が中心であり、過疎化や人口減少に伴う諸課題を想定した制度にはなっていません。
「所有者不明化」問題とは、こうした現行制度と社会の変化の狭間で広がってきた問題なのです（Wedge９月号／吉原祥子）」と指摘されています。
４．所有者不明土地について売買の仲介をしようとすると、何をしなければなりませんか？
「所有者不明」土地の売買仲介を行おうとする場合に、まずは法定相続人を特定する必要があります。不動産登記簿を取り寄せて、相続登記の有無を調査する必要があります。場合によっては何代も遡らなければなりません。そして、相続人全員の戸籍謄本及び住民票を取得して親族関係を調べ、相続人関係図を作成し、相続人を特定する必要があります。次に、相続人全員から合意を取り付けなければならず、合意してくれない相続人が出た場合には、遺産分割の調停申立を家庭裁判所にしてもらう必要もでてきます。相続人の中に所在不明者とか海外在住者などで連絡がつかない人がいる場合には、その調査手続きのために時間と費用が更にかかってきます。ツケを次世代に回さないよう、義務ではないにしても相続登記を励行させる方向で注意喚起をしていく必要があると考
えます。
以上

10

判例集

不動産取引
判例集

温泉付きマンションの一室を購入した買主が、その住戸には居住に耐えられない異常な瑕疵があり、売買契約を解除し、売主には代金の返還及び瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めると共に、仲介業者には本件瑕疵の調査義務及び説明義務違反があるとして損害賠償を求めた原審で、各請求が棄却されたため、これを不服として提起された控訴審において、売主が異常な湿気とかびの発生を知りながら買主に告げなかった事実は認められないなど本件事情によれば、売主が瑕疵担保責任を負うことは無く、仲介業者も調査義務及び説
明義務の懈怠は無いとして控訴が棄却された事例（東京高裁 平成21年9月30日判決 棄却）【事案の概要】⑴

平成18年３月29日、買主Ｘ（控訴人）は、昭和50年築の温泉付きマンションの一室（以下「本件住戸」という。）を売主Ｙ１（被控訴人）の了解を得て内覧したうえで、仲介業者Ｙ２（被控訴人）の仲介（仲介手数料12万6000円）により、同年４月23日、売買代金250万円で購入（以下「本件売買契約」という。）、同日、本件住戸の引渡しを受けた。なお、Ｘ以前から同マンションの別の住戸（以下「Ｘ所有別住戸」という。）を所有している。

⑵

本件売買契約には、本件住戸に隠れた瑕疵がある場合、Ｙ１は、引渡しの日から２か月間に限り担保責任を負う旨の定めがある。

⑶

Ｘは、引渡後の平成18年５月下旬頃から同年７月下旬頃までの間、本件住戸の改装工事を行った。その後、本件住戸内に置いた家具等にかびが発生し、湿気が異常なので、１級建築士に本件住戸の調査を依頼、同年８月28日に結露の発生・漏水の進入の可能性がある等と報告
を受けた。

⑷

Ｘは、平成18年９月19日、Ｙ１に対し、本件住戸には、居住に耐えられない異常な湿気が存在する等の瑕疵があるとして、本件売買契約を解除する旨の「契約解除通知書」を発し、翌日、通知書はＹ１に到達した。

⑸

Ｘは、Ｙ１が上記瑕疵を知りながら契約したとして、Ｙ１には、売買代金250万円及び利息、またＹ１・Ｙ２が連帯して544万0704円の損害金及び利息の支払を求めて訴訟を提起したが、原審（平成21年５月26日東京地裁）が各請求を棄却したため、判決を不服として控訴した。
【判決の要旨】
裁判所は、次のとおり原判決を相当と判示し、Ｘの控訴を棄却した。
⑴

本件売買契約においては、売主であるＹ１が瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から２か月に限る旨の定めがあるところ、担保責任に関する規定は強行法規ではなく、特約によってこれを負わないことも軽減することもできるが、信義則に照らして、売主が知っていて買主に告げなかった瑕疵についての責任は免れない（民法第572条参照）とされるから、この（２か月に限る旨の）定めは有効であって、本件では、ＸがＹ１に対して本件住戸の瑕疵を通知した時点
で上記期間が経過しており、Ｙ１は、知りながら告げなかった事実でない限り責任を負うものではないので、Ｙ１が本件売買契約締結当時において本件住戸の瑕疵を認識していたか否かを検討することとする。

⑵

本件売買契約締結後に、本件住戸の平均相対湿度が外気やＸ所有別住戸の居間の平均相対湿度と比較して顕著に高いこと、本件住戸内にかびが発生していることが認められる。

⑶ Ｙ１の家族、親族、友人らは、本件住戸を購入した昭和53年から平成８年頃まで、休日等

11にしばしば本件住戸を訪れ、押し入れに収納しておいた布団を畳や床に敷いて寝るという形態で利用していた。
Ｙ１は医師であり、かびの健康被害を熟知していたが、家族や親族の幼児を連れて本件住戸を訪れていたことも、
Ｙ１が本件住戸にかびの被害があると特に認識していな
かったことを推認させる。
⑷

Ｙ１は、平成２年頃と平成17年11月に本件住戸に改修工事を行っているが、平成２年頃の工事も、Ｙ１が本件住戸の売却を決めた後に行われた平成17年11月の工事もいずれも異常な
湿気やかびの被害に対処するものではなかった。また、施工業者は、改修工事及び工事後の浴室及び居室内の清掃を行っているが、この工事及び清掃の際に異常な湿気や異常な臭いを感じていなかった。
⑸

Ｙ１は、本件住戸のソファ等の家具を昭和53年の購入以来25年以上にわたって使い続け、本件住戸の売却に当たって、これらを取り替えることなく、平成18年３月、買受希望者に室内の内覧をさせている。
⑹

Ｘが自ら行った平成18年５月下旬のリフォーム工事は、本件住戸全体に及ぶ大がかりなものであったが、畳下に防湿防虫シートを敷設、床下ピットへの点検口にポリエチレンフィルムを被せたこと以外に、湿気やかび発生に対する対策は行われていない。よって本件住戸にこのような現象が存在していたとＸが認識していたことを認める証拠はない。
⑺

結局、Ｙ１は、Ｘに対して瑕疵担保責任を負うことはなく、また、
Ｙ２は、Ｘに対して調査義務及び説明義務の懈怠はなく、したがって、Ｘの本件請求はいずれも理由がない。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

本件は、買主が損害賠償請求を提起した時期が、売主の瑕疵担保責任を負う期間を経過していたため、売主における故意の不告知や仲介業者の調査及び説明義務違反にもとづく請求をしたと考えられるが、買主が、その請求を立証することの難しさを示す事例である。
買主が瑕疵担保責任を問う場合、瑕疵担保責任期間内に損害賠償請求するのであれば、契約締結時点の瑕疵の存在を立証すればよいが、その期間経過後は、民法第572条（担保責任を負わない旨の特約）や民法第415条（債務不履行による損害賠償）または民法第709条（不法行為による損
害賠償）などをもとに損害賠償を請求することになる。ただし、この場合は、買主は請求の根拠となる相手方の故意過失等を立証する必要がある。
このため、仲介業者は、売主の瑕疵担保責任の免責特約があるような契約締結の際には、買主に建物の内覧の重要性や免責特約の内容等を十分に説明した上で、媒介業務を行うことが紛争防止の観点から重要と考えられる。

蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆【まとめ】 蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆蟆

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免許更新手続きを忘れて免許が失効しますと、宅建業を営むことができなくなりますのでご注意ください。

12

協

会

動

の

９月７日
・岐阜県士業連絡協議会第１回協議会
岐阜市：山本・林副会長、畑佐常務理事、加納
事務局長出席

岐阜市：箕浦会長、加納事務局長出席・第５２回岐阜県国土利用計画審議会
岐阜市：畑佐常務理事出席
９月２１日

９月１１日

・弁護士相談・第２回岐阜地区調査指導委員会

９月２５日

報告事項
⑴

平成２９年運営方針等について

協議事項⑴

・第２回人材育成委員会
報告事項⑴

第１回県下統一研修会実施結果につい広告表示に関する一般調査（４月～７月）について⑵

東海不動産公正取引協議会よりの情報提供事案について

９月１２日
・第１回綱紀委員会
協議事項⑴

表彰者の選考についてて⑵

第２回県下統一研修会について⑶

上期基礎教育研修会実施結果について

協議事項⑴

宅建試験実施体制について

９月２７日
・全宅連第２回広報啓発委員会
富山：箕浦会長出席

９月１４日

９月２８日

・上期基礎教育研修会

・第1回情報提供委員会

岐阜産業会館
９月１５日

き

協議事項
⑴

・宅建ぎふvol．
４８９発行

税制改正及び住宅政策に関する提言に
ついて

９月２０日

⑵

ＩＴ研修会について

・第４回法定講習会⑶

借上げ仮設住宅に係る情報収集につい・住宅宿泊事業法（民泊新法）に関する意見交て換会「ハトマークサイト（全宅連統合サイト）」は、全宅連と宅建協会が運営するインターネット上の物件広告サイトです。
◎ハトマークサイトに登録した物件は、「中部レインズ」へ登録ができます。
◎ハトマークサイトに公開した物件は、「不動産ジャパン」にも自動的に公開されます。
◎利用申込み等は、協会事務局までお問い合せ下さい。TEL.058-275-1551

13

支

だ

部

岐阜中支部
９月５日
巡回相談(岐阜市役所)
９月６日
第３回幹事(監査)会
９月１５日
新規入会者事務所調査
入会審査会
９月２６日
巡回相談(岐阜市役所)
９月２７日
第２回人材育成委員会

９月６日
第１回正副支部長・委員長
会議
９月１２日
第２回移動無料相談会(岐阜市西部コミュニティーセンター、山県市役所、瑞穂市総合センター、本巣市
役所糸貫分庁舎、北方町生
涯学習センター)
９月１９日
巡回相談（岐阜市役所）
９月２１日
第４回幹事会
９月２２日
支部研修会

岐阜南支部
９月４日
第１回人材育成委員会
９月５日
第２回正副支部長会
９月６日
巡回相談(各務原市役所)
９月８日
第２回幹事会
巡回調査員説明会
第２回広報情報提供委員会
９月１２日
巡回相談(岐阜市役所)
９月１９日
新規入会者事務所調査
９月２０日
巡回相談(羽島市役所)
９月２１日
入会審査会

西濃支部
９月５日
新規入会者事務所調査
９月８日
第 ３回幹事(監査・地区委
員)会
入会審査会
９月１３日
新規入会者事務所調査
９月２０日
関ケ原町空き家対策協議会との打合せ会
入会審査会
中濃支部
９月５日
第３回幹事会

岐阜北支部

会

員

●

●

り

よ

の

●

９月１２日
巡回相談(関市総合福祉会
館)
９月１３日
新規入会者事務所調査
入会審査会
９月２１日
第１回総務委員会
東濃支部
９月１１日
巡回調査
９月１２日
巡回調査
９月１４日
巡回調査
９月１５日
巡回調査
９月２０日
巡回相談(多治見市役所)
９月２１日
巡回調査
巡回相談(土岐市役所)
９月２２日
巡回相談(瑞浪・恵那・中津
川市役所)
９月２８日
巡回調査
飛騨支部
９月５日
流通広報委員会

異●動

入 会 者（会員名簿に貼付けしてご利用頂けます。）
免許番号
免許年月日

商号又は名称

代 表 者（政令使用人）専任の宅建取引士

電話番号
ＦＡＸ番号

事務所所在地〒加
豊058-265-0161 岐阜市神田町6-11-1
058-265-0165 協和第二ビル5F

5008833【岐阜中支部】⑷ 4136
28. 1.16

共栄ライフパートナーズ㈱堀不動産営業部

（加

藤

聡

郎

直

己)

藤
島

直
健

己
太

14

【西濃支部】⑴ 4957
29. 8.29㈲⑴ 4954
29. 8.16

㈱

大

和

不

5031324

産

村

井

みよ子

西

脇

慎一郎

0584-32-1232
0584-32-1233 養老郡養老町大跡53

こ

川

合

敏

博

川

合

敏

博

0584-38-7031 安八郡輪之内町南波505 5030231
0584-38-7031 -1

ス

ト

猪

島

正

司

猪

島

正

司

0575-82-5498 郡上市白鳥町大島2871- 5015124
0575-82-6177 2

産

㈱

藤

田

惠

藤

田

恵

美

0574-67-1126
0574-67-1126 可児郡御嵩町中2442-1

動わ【中濃支部】⑴ 494929. 7.10㈱ア⑴ 4952
29. 8. 3

藤

田

退

会

支

シ
不

動

5050121

者

部

商

岐阜北

藍

岐阜北

㈱

西

㈱

濃

号
川

代

地
新

谷

汲

砕

表

者

事務所所在地所

鷲 見 一 成 岐阜市岩井3-3-26

創

小田切

石

林

昇 岐阜市則武176
久 洋 揖斐郡揖斐川町谷汲名礼1265-9

備考

頁

期間満了

28

廃

業

29

期間満了

50

変更事項（９月）
支

部

商

号
建

変

変更事項

設

㈱

更

内

容

旧

頁

新

政令使用人 森修

坪内秀幸

専任取引士

坪内秀幸

岐阜南

一

岐阜南

㈱

大

岐阜南

岡

本

岐阜南

㈱

岐阜南

㈱ パ ナ ホ ー ム 愛 岐

専任取引士 河村智洋

横幕嘉久

23

岐阜南

㈲

専任取引士 澤井登美子

鷲見公夫

26

岐阜営業所

進

不
住

動

産

建

㈱

岐阜支店

ラ

ハ

イ

ズ

ウ

ワ

ン

岐阜店

ス

小

島

者 鷲見靖国鷲見裕子

専任取引士 鷲見靖国

田村秀次

者 岡本雅量

藤井重広

代

代

表

表

17

17
16
18

専任取引士 後藤てるみ

政令使用人 名古路俊昭
松塚龍一

専任取引士 梶川篤人
岐阜南㈱ ハ ウ ス サ ポ ー ト

Ｌ 058-379-6031

0586-82-0323

ＦＡ

Ｘ 058-379-6032

058-203-0626

所

在

地

Ｆ

Ａ

Ｘ 0584-62-5730

0584-71-7815

㈱

代

表

者 岡本雅量藤井重広㈱

専任取引士 鷲見真宏㈲インテリアワークス

西

濃

岡

本

住

建

中

濃

藤

不

動

産

―

501-6023〒509-0124
各務原市鵜沼山崎町3-146-1 各務原市川島小網町2068-17
後藤由香里

濃

「訃

Ｅ

専任取引士

西

※

Ｔ

38
38
58

頁の欄は、「平成28・29年度会員名簿」の掲載ページです。「―」表示は、名簿作成後の入会者・支部移転者等です。

報」

謹んで哀悼の意を表し、ご冥福をお祈りします。

支

部

東

濃

商
平

和

号
興

代表者
産

㈱

酒井 修二

逝去者
酒井

あき江

続柄

逝去年月日

母

平成29年９月10日

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動
産
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不動産キャリアパーソン®とは■不動産取引実務の基礎知識修得を目的とした通信教育資格講座です。
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公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
くわしくはWebで http://www.zentaku.or.jp/training/career/

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動
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度

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実
務
の
基
礎
を
網
羅

ハトマークは、私達がこれから目指していくべき姿の象徴です。2 羽の鳩は会員とユーザーの信頼と繁栄を意味しています。
また、使用されている色については、赤色は「太陽」を、緑色は「大地」を、そして白色は「取引の公正」を表しています。
マークの上にある“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” は、会員とユーザーが“ＲＥＡＬ ＰＡＲＴＮＥＲ” となり、「信頼の絆」が育まれるようにとの願いをシンボルマークに込めたものです。

不動産に関するご相談は、不動産無料相談所へ
本会では、本部、各支部事務所に不動産無料相談所を設置し、不動産取引に関するご相談、ご質問にお応えしています。
【本部無料相談所】 来館による相談は事前に電話でご予約ください。
所 在 地
岐阜市六条南２－５－３ 岐阜県不動産会館
電話番号058－275－1551
実施日時
毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：00～12：00 午後１：00～４：00
弁護士相談
事前に電話でご予約ください。
毎月第３木曜日 午後１：30～４：00（予約制）【支部無料相談所】 事前に電話でご予約ください。
実施日時
毎週月曜日～金曜日（祝日、本会の指定する日を除く。）
午前 10：30～12：00 午後１：00～３：30
支 部 名

所

在

地

電 話 番 号

岐阜中支部

岐阜市金園町５－２６－５

058-248-6691

岐阜南支部

羽島郡岐南町下印食３－４７058-274-8899

岐阜市福光東１－２５－１
白木ビル２Ｆ
大垣市住吉町５－１１
オノデン住吉ビル２Ｆ
美濃加茂市太田本町１－１－２０
美濃加茂商工会館１Ｆ
土岐市泉梅ノ木町２－９－２
陶都信用農業協同組合 泉梅ノ木支店２Ｆ

058-295-1982

高山市昭和町２－31－19

0577-36-1396

岐阜北支部
西 濃 支 部中 濃 支 部
東 濃 支 部飛 騨 支 部

安心・安全な不動産取引をサポートする不動産の総合情報サイト“ハトマークサイト岐阜”
h t t p : / / w w w. g i f u - t a k k e n . o r . j p
平成29年9月30日現在
所属会員 1,149名

発

0584-73-2300
0574-23-1800
0572-55-7218

行所

岐阜市六条南二丁目５番３号（岐阜県不動産会館）
公益社団法人 岐 阜 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会岐阜本部
電話 058（275）1551 ＦＡＸ 058（274）
8833
（発行人）
会長・本部長（編集責任者）
情報提供委員長

箕

浦

茂

幸

瀬

上

直

樹