紙上研修編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

トラブルを未然に防ぐ

賃貸借契約書のポイント
弁護士

佐藤 貴美

第●号

大きなトラブルといえば、貸主さんにとっては「賃料滞納問題」、借主さんにとっては退去時の「原状回復問題」です。

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トラブルが起きた場合、「賃貸借契約書」に基づいて解決をしていきます。
そのために、契約締結時に契約書の内容を正しく説明して、十分協議をして貸主さん・借主さんの双方が合意しておくことが大切です。
今回はこの点について勉強していきます。

Ⅰ

はじめに宅建業者が賃貸借契約を仲介等する場合には、物件調査や宅建業法に基づく重要事項説明とともに、賃貸借契約の内容をどうするかを検討し、契約時の説明を含め契約手続きを払う義務があります。そして、この賃料の支払は、契約で決めどのようにするかが重要な業務となります。

られた額を、決められた時期に、決められた方法によってなさ

賃貸借契約では、契約書は、契約後に生じるさまざまな事れなければならず、賃料等の滞納は、借主としての基本的な象（トラブルを含みます）を想定し、それらにつきあらかじめ義務である賃料支払義務に反すること（＝債務不履行）にあルールを書面に明記して、そのような事象が生じた場合に、当たります。

該ルールに基づき具体の手続きを進めたり、問題解決に役立2 賃料滞納等があった場合の貸主の対応てることなどに意義があります。

〜自力救済禁止の法理

したがって、賃貸借契約の仲介等の際には、契約期間中や賃料滞納は借主の債務不履行に当たることから、債権者で契約終了時の諸問題に係る取扱いをしっかりと見据えながらある貸主が、債務者である借主等に対し支払いを促すことは、契約書を作成したり、事前の説明等を行うことが求められて権利として当然に認められる行為です。

いるところです。
そこで、本稿では、まずは賃料滞納および原状しかし、その方法には一定の制限があり、例えば、滞納賃料回復の問題に対応するための契約書や契約手続きのあり方がある場合に、滞納が解消されるまでドアロックなどをして事を検討してみます。

実上の締め出しをするなどの対応は、わが国の法制度上許されません。私人がこのように自らの力で権利の救済を図ること

Ⅱ

賃料滞納問題を想定した契約条項のあり方は禁止されているところであり（これを「自力救済禁止」といいます）、これに反する行為は、不法行為に該当し、債権者側が損害賠償責任を負うことになります。

3 賃料滞納を防止するための契約のあり方
1 借主の賃料支払義務
賃貸借契約上、借主は、物件の利用の対価として賃料を支18

Jul-Aug. 2014 Realpartner

したがって、貸主は、滞納賃料の回収の際には、任意での支払いが図られない場合には、裁判所の力を借りて、判決などの債務名義を得て強制執行により実現することが必要とされ（3）連帯保証人をつける方法ているところです。
しかし、裁判所に対する訴訟提起等は費用

最近は家賃債務保証会社等の家賃保証システム等を活用や時間がかかることなどから、契約において以下のような対応することが多くなっています。
ただし家賃債務保証業に係る業が検討されることがあります。

規制はありませんので、信用できる会社等を見極める必要が（1）
自力救済とされる内容につき、あらかじめ借主の同意がああります。

る旨規定する方法

また、あくまでも家賃債務保証サービスは、その対象が一定自力救済そのものは原則として禁止されますが、契約時点の期間分の滞納賃料に限られますし、通常は契約終了等の対で借主が当該対応をあらかじめ同意している場合はどうでしょ

応はできません（家賃債務保証会社が自ら契約終了手続き等うか。すなわち、契約書中に「乙（借主）は、賃料滞納があったを行うことにつき現在のところ法的根拠がありません。貸主のときは、鍵の交換や室内の動産等を処分されることに同意しま代理をすることも、弁護士法の観点から問題となります）。

す」などの文言があったときには、借主が了解済みであるから、したがって、退去までも見据えた対応を考慮する場合には、不法行為には該当しないということができるかという問題です。

連帯保証人の確保が大切になります。連帯保証人は金銭債

しかし、自力救済禁止に係る考え方は、契約書にあらかじめ務の履行に関し責任を追うだけですが、退去等に際し事実上定めがあった場合でも変わりありません。仮にそのような条項の協力を得ることなども期待できます。

があったとしても、契約条項そのものが無効とされたり、自力救連帯保証契約は、借主が連帯保証人に対し保証を委託し、済禁止に抵触しない例外的な場合に限って有効と評価され貸主と連帯保証人との間で契約をすることになります。
また、こます。の連帯保証契約は書面でなされなければ効力を生じませんのしたがって、当該条項があっても、自力救済に当たる取扱いで（民法446条2項）、契約時には必ず連帯保証人の記名押はできないのが原則であり、基本的に当該条項を入れること印等のある同意書等の書面を提出してもらう必要があります。

は無意味であるばかりか、契約全体への信頼も損なわれかね（4）賃料滞納1ヵ月で催告なく解除するという特約を設けるません。
（2）執行認諾文言付の公正証書で契約する方法
滞納賃料回収の法的手続きには、滞納賃料等が存在し、強制執行ができる資格を得る手続きである債務名義取得の方法
滞納賃料の回収が困難な場合には、契約を終了させることも考える必要があります。
この場合にとるべき方法は、賃貸借契約の解除（債務不履行解除）です。

段階（第1段階。
いわゆる裁判で判決を得ることなど）と、借主債務不履行解除のための要件として、まず借主に債務不履の財産を換価して現実に回収を図る強制執行の段階（第2段行があることが必要です。賃料の支払義務は、借主としての基階）の二つの段階があります。
この2段階を経てはじめて滞納本的義務であり、契約で定められた期日に定められた方法で賃料の回収が現実に図られます。

定められた額を支払わなければ、債務不履行に当たることはしかし、契約書を「執行認諾文言付の公正証書」（ 執行認いうまでもありません。

諾文言とは、債務者が債務の履行を怠った場合には強制執しかし賃貸借契約を解除するためには、当該義務違反行為行されることを認諾する旨の文言をいいます。公正証書を作の存在だけではなく、当該違反行為によって貸主・借主間の成する際に公証人に当該文言を入れてもらうよう要請すれば信頼関係が破壊されていると評価される必要があるとするの対応してくれます）にしておけば、上記の第1段階を省略して、が、裁判所の考え方です。賃料滞納においては、滞納額を支すぐに第2段階の強制執行を裁判所に申し立てることができ払いかつ今後も賃料を支払っていける資力と支払意思があるます。

かどうかがポイントとなります。
したがって、「 1ヵ月滞納」で解

このことは、法的手続きに係る時間と費用を節約できるとと除することは、資力や支払意思がないと客観的に判断できるもに、借主の任意の支払いを促す効果も期待できるところで特段な事情がないと、争われた場合にその有効性を維持するす。
しかし、公正証書にするためには、契約当事者双方が公証ことは困難となります。

役場に出向いて、公証人の面前で書面を作成してもらう必要

また、実際に契約解除をする場合には、まず催告をし、その上があります。
また、公正証書作成にかかる費用も発生しますので解除をするのが民法の原則です（民法541条）。催告なく解で、賃料の額がそれほど高額ではない一般の賃貸借契約で当除するという条項も、直ちに無効とはされませんが、裁判所は、該手続きをすることは、実際問題としてはなかなか難しいとい無催告解除条項は、高度の信頼関係の破壊の場合に適用さえましょう。

れるものとして、その有効性を認めている点に注意が必要です。

Jul-Aug. 2014 Realpartner19したがって、このような条項では効力が争われる可能性がて、個々の契約における原状回復の内容を確定する参考とし大きいといえましょう。契約書において賃料滞納による解除をているところです。

規定する場合には、手続きミスといわれない程度の期間の賃（2）特約のあり方料滞納があること（全宅連書式では2ヵ月の滞納と規定していなお、ガイドラインは、特約で原状回復の内容をあらかじめます）、信頼関係の破壊と評価されることを要件として定めた定めておくことは否定していません。ガイドラインが示す原則

上で、相当の期間を定めて催告をしたにもかかわらず、義務の的な取扱いを修正し、通常損耗についても借主の負担とする履行をしない場合に解除できるとしておくことが考えられます

特約も可能とされているところです（これを通常損耗補修特約（全宅連書式や、国が示している賃貸住宅標準契約書でも同といいます）。

趣旨の規定となっています）。

ただし、特約が有効に成立するためには、以下の三つの要件をあげ、これらを欠く場合にはトラブルとなり得る旨指摘しⅢ

原状回復に係る契約条項・手続きのあり方ています。
（a）特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

1 原状回復とは何か（b）賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修賃貸借契約においてトラブルが多いものとして、原状回復の繕等の義務を負うことについて認識していること。

問題があります。原状回復とは、賃借の目的物件を返還するに当（c）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

たって、借主がその物件を原状に復して返還することをいいます。
民法の規定によれば、借主は、賃借していた目的物の返還

3 契約時における原状回復問題への対応に当たっては、原状に復して、これに付属せしめた物を収去す

ところで、原状回復というのは、退去時に、賃貸借期間内にることができるとされています（民法616条、598条）。
また、判生じた物件の毀損・損耗等の補修費用の負担をどうするかを例でも、原状回復の義務は、賃貸借契約上、借主が一般的に決定するという問題であり、本来であれば契約終了時に生じ負うべき義務であるとしているところです。

る問題です。

しかし、「 原状に復す」という場合の「原状」とはどういうもの

しかし、賃貸借において原状回復をめぐる紛争が多く発生しなのかにつき、法令等に明確な規定がなく、貸主・借主双方た原因の一つに、前述のような、原状回復をめぐる契約当事者の認識も異なりえます。
そこで、国土交通省では、民間賃貸住間の認識の相違があります。
すなわち、貸主も借主も、借主に宅につき「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガ

原状回復義務があること自体に争いはないものの、その「原状」

イドライン」といいます）を作成公表し、借主が義務として負うとは何か、借主の義務の内容は何かに共通認識がないことかべき原状回復の内容等につき、多くの裁判例などを踏まえなら、その認識の差が退去の段階で顕在化してしまうのです。

がら整理しているところです。

そこで、ガイドラインでは、本来契約終了時の問題であった2 ガイドラインの考え方

原状回復につき、契約時の問題に引き直して、契約時点での（1）原則的な取扱い情報共有や、特約等による対応を適切に行うことを示していガイドラインでは、契約により定められた使用方法に従い、ます。
したがって、原状回復にかかるトラブルを防止するためかつ、常識的に考えて普通に使用していればそうなったであろには、宅建業者においては、原状回復の取扱いにつき契約書う状態であれば、仮に使用開始当時の状態よりも悪くなってで定めるとともに、ガイドラインが示す原則的な取扱いと実際いたとしても、それはそのまま貸主に返還すればよいとする前の契約における取扱いの異同を契約時にしっかりと説明する

提に立ちます。
これは、普通の使用に伴って生じるような損耗などの手続きを適切に行うことが必要となります。

（「通常損耗」といいます）に係る原状回復の費用は、減価償

また、原状回復は、賃貸借の前後における賃貸物件の状況却費として一般的に賃料に含まれているものと考えられ、これの相違を前提に、そのうちどの程度借主が費用負担して補修を退去時に請求することは、費用の二重取りに当たると理解しすべきか、という問題ですので、契約時の現状を当事者が認ていることによります。

識し了解しておかないと、議論そのものができないことになり

そして、具体的にどのような損耗等が通常損耗となるのか、それを超えたものとして借主側が負担すべきなのかを例示し

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ます。賃貸借の仲介等においては、入居前の立会確認と、その結果の記録等にも留意する必要があります。

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132Ⅳ

賃貸借契約時の留意点と賃貸借契約に係る宅建業者のかかわり滞納賃料の回収等の業務は媒介契約に基づく業務の範疇外であり、仲介とは別の立場にある管理業者が、貸主との間の取決めに基づき報酬を得て行うのが法制度上の建前といえましょう。

1 賃貸借契約時の留意点

しかし、宅建業者が賃貸物件の管理と密接な連携を図るこ

以上の二つの例からも明らかなように、賃貸借契約では、とは、前述のように、宅建業者が賃貸借契約を仲介等する際契約時の対応が、その後の紛争防止等の観点から重要です。に、実効性あるルールを適切に定めることができるという意味

まずは、契約後に生じるさまざまな事象を想定したルールを明からは積極的に評価すべきものと考えられます。
また、貸主・記し、その有効性にも疑義が生じないような契約とすることが借主の立場からも、賃貸借契約の入口の部分において契約必要です。

手続き等に携わる宅建業者が、その後の管理についても責任契約書に定める内容は、借地借家法などの強行法規に抵をもって対応をするというシステムは、安全・安心な賃貸物件触しないようにすることはもちろん、個人が借主の住宅賃貸借の利用といった観点からは大変有益でしょう。
さらに、最近は、契約では消費者契約法に基づく無効等の争いにならないよ

大規模自然災害等の際に民間賃貸住宅を被災者の住居としうにすることも大切です。たとえば更新料の特約については、て提供する枠組や、いわゆる空き家活用の枠組の検討などに最高裁で平成23年7月に当該事案に係る特約は消費者契約おいても、仲介と管理の密接な連携の必要性に注目が集まっ

法上無効とはいえないとした判断を示しましたが、その際、有ているところです。

効性の一般的な判断基準として、契約書に明記され、額が高したがって、宅建業者は、適切な業務の遂行や、社会のニー額すぎないものであることという内容を示しています。仮にそズへの対応、将来的なビジネス展開などの観点から、いわゆの基準に抵触するような内容の取決めをした場合、無用の混る賃貸管理の分野にも積極的に目を向けることが大切となっ乱を生じさせることになりかねません。ているものと思われます。
ただし、実際の賃貸管理業務には独

また、仮に契約書に上記のような規定があったとしても、民自のノウハウや専門性が要求され、かつ、その業務内容も多様法などの法令の規定よりも借主側に不利益な内容が定めらですので、管理の専門性を高める研修等により知識やノウハれている場合には、借主がそのことを認識したうえで合意がなウを習得し、既存の業務ツール等を積極的に活用していくことされたのかといった点が問われる可能性もあります。
したがっが、今後ますます重要になってくるものといえましょう。て、契約条項の内容とあわせて、当事者も特約内容を把握したうえで明確に合意がなされたと評価できるような説明等のあり方（説明書面の準備、説明を受けたことの確認の署名等）にも留意する必要があります。
さらに、いくら契約が有効であるとしても、その内容が、実際に生じる事象やトラブルの解決に使えないものであっては意味がありません。契約で定めるルールは、実際に使えるもの、実効性のあるものとすることが大切であり、そのためには、宅建業者は、賃貸借契約期間中や契約終了後の取扱いについても精通していることが望ましいということになりましょう。

2 宅建業者の賃貸管理へのかかわり
ところで、宅建業者は、上記のような契約時の対応とあわせ、仲介の延長などとして、賃料滞納等が生じた場合などで、契約書等で定めたルール等にしたがい、その実現のための対応を貸主から求められることがあるようです。
宅建業者は、依頼者との間で媒介契約を結びますが、その契約の対象は、基本的に、物件の紹介をし、重要事項説明や契約書作成と締結などの手続きを行い、物件を引渡し（現実的には鍵を引渡し）を行うまでと考えられています。
したがって、ご質問について
紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

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