ファイル名:000̲header̲0457800101809.doc

更新日時:9/27/2006 12:04:00 PM 印刷日時:06/09/27 18:13【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年９月27日【計算期間】

第７期(自 平成18年１月１日 至 平成18年６月30日)【発行者名】

東京グロースリート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員 角替【本店の所在の場所】

東京都千代田区九段北四丁目１番９号【事務連絡者氏名】

グロースリート・アドバイザーズ株式会社

隆志(旧会社名 株式会社パワーインベストメント)(注)

平成18年５月29日より会社名を上記のとおり変更しました。
取締役運用管理部長 大塚 雅一【連絡場所】

東京都千代田区九段北四丁目１番９号【電話番号】

03‑3238‑5341【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所(東京都中央区日本橋兜町２番１号)
株式会社大阪証券取引所(大阪市中央区北浜一丁目８番16号)

ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1)【主要な経営指標等の推移】①主要な経営指標等の推移
期別

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

計算期間

自平成14年
１月18日
至平成14年
12月31日自平成15年
１月１日
至平成15年
６月30日

自平成15年
７月１日
至平成15年
12月31日自平成16年
１月１日
至平成16年
12月31日自平成17年
１月１日
至平成17年
６月30日

自平成17年
７月１日
至平成17年
12月31日自平成18年
１月１日
至平成18年
６月30日

(千円)

−

−

−

769,314

1,041,571

1,089,878

1,103,630

(千円)

−

−

−

769,314857,891

983,936

1,007,825(千円)

14,983

9,882

11,238416,845519,643599,622646,414

(千円)

−

−

−

300,239

404,034

476,138

497,363(千円)△14,983△9,882△11,238

352,469

521,927

490,255

457,215(千円)△25,660△14,324△15,750

246,021355,137

399,781360,715(a)(千円)△25,926△14,469△16,225

243,603354,135

398,778

359,882(b)(千円)

175,633

161,200

1,159,501

15,938,155

23,703,193

25,410,281

25,984,671

(千円)

−

−

−

8,180,000

11,500,000

13,150,000

13,806,400(千円)

174,073

159,604

1,155,878

7,082,607

11,187,430

11,232,080

11,212,294(千円)

200,000

200,000

1,212,500

6,895,625

10,833,292

10,833,292

10,833,292

(d)

(千円)

−

−

−

186,979

354,128

398,777

359,879(d)/(a)

(％)

−

−

−

76.7

99.9

99.9

99.9

(e)

営業収益(注2)

営

うち不動産賃貸事
業収入
営業費用

業
成
績

財
産
等
の
状
況

うち不動産賃貸事
業費用
営業利益金額又は営業損失金額(△)
経常利益金額又は経常損失金額(△)
当期純利益金額又は純損失金額(△)
総資産額
有利子負債額
純資産額
出資総額
分配金総額
配当性向(注4)
発行済投資口総数

そ

の

他

(c)

(口)

400

400

3,100

18,24928,89928,89928,899１口当たり純資産額(c)/(e)(基準価額)(円)

435,184

399,011

372,864

388,109387,121388,666

387,982

１口当たり分配金額

(円)

−

−

−

10,246

12,254

13,79912,453

うち１口当たり利
益分配金額

(円)

−

−

−

10,246

12,254

13,79912,453

うち１口当たり利益超過分配金額

(円)

−

−

−

−

−

−

−

(％)

△13.6
(△14.3)△8.5(△17.1)△2.3(△4.7)

2.9
(3.7)

1.8
(3.6)

1.6
(3.2)

1.4
(2.8)

(％)

△13.8
(△14.5)△8.6(△17.4)△2.4(△4.8)

5.9
(7.5)

3.9
(7.8)

3.6
(7.1)

3.2
(6.5)

期末自己資本比率(c)/(b)
(注3)

(％)

99.1

99.0

99.6

44.4

47.2

44.2

43.1

賃
貸
NOI(NetOperating Income)
(注3)

(千円)

−

−

−

622,581629,863

717,415

723,951(d)/(e)

総資産経常利益率又は総資産経常損失率(△)(注3)(年換算額)
自己資本利益率又は自己資本損失率(△)(注3)(年換算額)― 1 ―ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更(注１) 記載した数値は、特に記載のない限りいずれも記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。
(注２) 営業収益等には、消費税等は含まれていません。
(注３) 記載した指標は以下の方法により算定しています。なお、日数により年換算した数値を括弧内に併記しておりますが、第４期については実質的な資産運用期間である平成16年３月19日からの288日を年換算しております。
総資産経常利益率＝経常利益(損失)／(期首総資産額＋期末総資産額)÷２×100
自己資本利益率＝当期純利益(損失)／(期首純資産額＋期末純資産額)÷２×100
期末自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100
賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費(注４) 財務指標上の比率の記載については、小数点第２位を四捨五入により表示しています。（但し、配当性
向のみ小数点第２位を切捨て）②事業の状況
(1) 当期の概況
イ 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社東京リート投信（現グロースリ
ート・アドバイザーズ株式会社）を設立企画人として、平成14年１月18日に出資総額200百万円（400口）で設立されました。
また、平成16年５月17日に公募による新投資口の追加発行（9,000口）を実施し、3,377百万円の資金を調達して、同日、大阪証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8963）。さらに、平成17年２月７日、公募による新投資口の追加発行（10,650口）により3,937百万円の資金を調達した結果、当期末時点の発行済投資口総数は28,899口、出資総額は10,833百万円となっております。

ロ 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、前期に引き続き原油価格の高騰等懸念事項はあるものの、企業収益の回復が進展し、雇用情勢の改善、国内民間需要の増加を背景に、日本銀行による量的金融緩和政策の解除が実施されました。
不動産流通市場においては、不動産ファンドやJ‑REITへの資金流入が継続しており、活発な売買が見られました。平成18年１月１日時点の公示地価は東京、大阪、名古屋の３大都市圏の商業地が15年ぶりに上昇に転じる等、一部地域において地価回復傾向が鮮明になっています。
また、居住用不動産賃貸市場ではライフスタイルの変化や住宅に対する意識の多様化等により賃貸住宅需要は堅調に推移しています。また、企業の財務健全化等に伴う寮・社宅の削減が一巡した結果、社宅や学生マンションに対する新たな需要が見られるようになってきました。
オフィスビル賃貸市場は、全国的には賃料水準に関して厳しい調整局面が続いていますが、日本経済全体の景気回復を受け、東京都区部を中心に増床・統合等の需要および空室率の改善
傾向が現れ始めています。

― 2 ―ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更このような状況において、本投資法人は平成18年１月30日に「グロースメゾン五反田」を、また、平成18年３月30日に「グロースメゾン亀戸」を合わせて1,959百万円で取得しました。一方で、物件の入れ替えによる収益力の向上を目指し、平成18年１月27日に「クラウンパレス」
を、また、平成18年３月29日に「ジョイ尾山台」を譲渡しました。
これらの結果、当期末時点における本投資法人の保有物件数は居住用不動産23件及びオフィ
スビル等６件の合計29件となり、取得価額合計は24,026百万円、総賃貸可能面積は49,151.46㎡となりました。
なお、本投資法人の当期中におけるポートフォリオ全体の稼働率は、当期末時点で93.6％となっています。
ハ 資金調達の概要
本投資法人は、借入先の多様化、金利上昇リスク抑制および資金調達コストの低減を図りな
がら資金調達を実施してまいりました。また、物件取得に機動的な対応を行うため、複数の金融機関との間で極度ローン基本契約を締結しています。当期は新規物件取得にあたり極度ローンを利用し２件（計1,200百万円）の短期借入を行いました。一方で物件譲渡に伴う期限前弁済として長期借入金450百万円、短期借入金93百万円をそれぞれ返済しました。
この結果、当期末時点における本投資法人の有利子負債残高は13,806百万円（うち1年以内返済予定長期借入金10,517百万円、短期借入金3,288百万円）、有利子負債比率は56.0％（注）となっております。
（注） 有利子負債比率の計算は、以下の計算式を用いています。
有利子負債比率＝有利子負債÷（有利子負債＋出資総額）×100
ニ 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益1,103百万円、営業利益457百万円、経常利益360百万円、当期純利益は359百万円を計上しました。分配金につきましては、租税特別措置法第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを目的として、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金を12,453円としました。

― 3 ―ファイル名:010_a_0457800101809.doc更(2) 今後の運用方針及び対処すべき課題
イ 今後の運用全般の基本方針
長・短期金利、地域人口、空室率の動向など、経済情勢を捕捉し、将来のリスク及び収益機
会を見据えた機動的な運用を目指していきます。今後、当面の間は過度な物件取得競争を避け、十分な将来性と収益性を有する優良不動産のみを取得対象として検討してまいります。また、ポートフォリオのリバランスを考慮するとともに、ポートフォリオ全体の収益力の向上を図る
ため、保有物件の入れ替え等も引き続き検討してまいります。内部成長の観点から、管理運営
コストの見直しは随時行う所存ですが、品質の低下を避けるために過度なコストダウンは避け、
賃料単価及び稼働率の上昇による収益上昇を目指した運営を行っていく所存です。

ロ 新規物件取得について
a. 地域
産業・人口の集積地である東京23区に所在する物件を主な投資対象とし、東京周辺部に所在する物件をそれに準じる投資対象とします。ポートフォリオとしての収益力を向上させるためにその他の地域に所在する物件についても取得を検討しますが、地方都市部などは居住用不動
産・事業用不動産ともに市場規模が小さく需要の減退等のリスクが高い場合があることも勘案した上で、立地・品質・将来性等を十分に精査した上で選別的に取得を検討します。
b. 用途
市場動向やポートフォリオ構成等を勘案した上で、居住用不動産及びオフィスビル、商業施
設等幅広い用途の物件について取得検討いたします。物件取得にあたっては、立地優位性・テ
ナント信用力等を十分に精査し、ポートフォリオの収益力の向上に繋がる優良物件の確保に努
めていきます。
c. 物件情報本投資法人は、資産運用会社の株主である株式会社パレックス（旧社名

株式会社東京リート）からのサポートを強化するため、平成18年２月17日付で同社と不動産等売却情報の提供等に関する覚書を締結しました。本覚書の概要は以下のとおりです。
株式会社パレックスが入手した不動産等売却情報に係る情報提供
株式会社パレックスの保有不動産等に係る優先交渉権の付与
株式会社パレックスによるウエアハウジング
本覚書に基づく株式会社パレックスのサポートにより、優良な物件の取得機会の確保を図ってまいります。また、今後は、取得競争力向上のため、資産運用会社独自の情報ルートの拡大を図ることに特に努めてまいります。

― 4 ―ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更ハ 物件売却について
本投資法人では、物件の取得と売却による保有物件の入れ替えは資産の成長性を確保するために必要であると考え、機動的な物件取得を通じ収益性の確保と安定性の維持を図る一方、売却を通じ保有物件の入れ替えによるポートフォリオ全体の収益力の向上を図っていく所存です。
本投資法人は、一定期間（３年以上７年未満の期間を目途とする）後の売却を基本として物件を取得していることから、不動産市況、物件の将来における収益性と資産価値の増減、物件の劣化又は陳腐化等に対する資本的支出の見込み、ポートフォリオ構成などを総合的に勘案し、売却を判断します。なお、一定期間経過前であっても、上記内容等を総合的に勘案した結果、当該物件を売却することが本投資法人の利益になると判断した場合には、小規模物件（居住用
不動産については取得価格５億円未満、オフィスビル等については取得価格７億円未満）又は築年数の古い物件を中心に売却を実施し、管理運営の効率性の向上及びポートフォリオ収益力の維持向上を図ってまいります。

ニ 管理運営について
テナントのニーズに合致する物件の管理運営を目指し、各テナントとの良好な関係の発展を目指すとともに、満足度調査の実施や管理会社へのヒアリング等の施策を継続してまいります。
また、改修やリニューアル工事等による物件競争力の確保、エリア特性や市況に応じた機動的なテナント募集活動、賃貸借契約更新時における機動的な活動など、賃料単価の上昇及び稼働率の維持向上を図る各施策を随時検討し、内部成長に努めていきます。

ホ 資金調達について資金調達につきましては、引き続き調達先の多様化を図り、資金調達コストの低減に努める
とともに、金利ヘッジ等による金利の固定化及び満期分散に留意した資金調達を図ってまいります。また、将来の金利上昇等を考慮した上でレバレッジコントロールを行い、金利動向に対し適切な対応をすべく、努めてまいります。

(3) 決算日後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた重要な事実は以下のとおりです。

イ 新投資口の発行
平成18年７月７日開催の役員会において、下記新投資口の発行を決議し、平成18年7月20日開
催の役員会において下記の発行価格等を決定しました。平成18年７月31日に払込が完了し、下記の条件にて発行しました。
この結果出資総額は、19,134,417,100円、発行済投資口数は53,899口となっています。

― 5 ―ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更一般募集による投資口の発行
発行新投資口数:25,000口

発行価格(募集価格) :１口につき348,740円
発行価格の総額:8,718,500,000円

発行価額(引受価額) :１口につき332,045円
発行価額の総額:8,301,125,000円

払込期日:平成18年７月31日

ロ 資産の取得
平成18年８月１日及び８月３日付けで、以下の資産を取得しました。概況等は以下のとおりです。なお、「取得価格」とは、信託受益権譲渡に関する売買契約書等に記載された売買価格をいい、価格には消費税等は含まれず、百万円未満は切り捨てています。

― 6 ―ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更A30 エメラルドハウス
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物
取得日

東京都板橋区板橋三丁目27番1、27番9、27番10、27番11、27番12、27番13
東京都板橋区板橋三丁目27番18号

都営三田線「新板橋」駅まで徒歩約8分
所有形態

所有権

用途地域

地積

1,028.88㎡

建ぺい率/容積率

第一種住居地域、商業地域
60%

所有形態

所有権

用途

共同住宅、車庫、駐輪場

延床面積

3,550.46㎡

建築時期

平成7年2月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根・コンクリート屋根地下1階付5階建/300%、80%/

平成18年８月１日

取得先

ピー・アール・エー有限会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

1,505百万円

鑑定評価額

1,570百万円

鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A31 アルモニー御茶ノ水
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

交通条件
土地

建物
取得日

東京都文京区湯島二丁目94番4、95番1、95番2、95番4、95番5
東京都文京区湯島二丁目5番5号

JR中央線「御茶ノ水」駅まで徒歩約8分
所有形態
所有権

用途地域

地積

588.79㎡

建ぺい率/容積率

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,995.59㎡

建築時期

平成9年3月

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建

商業地域、近隣商業地域
80％ / 600％、80％ / 400％

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

1,428百万円

鑑定評価額

1,710百万円

鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A32 サンクレスト石神井公園
特定資産の種類
所在地
交通条件
土地

建物

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

東京都練馬区高野台三丁目2357番106
東京都練馬区高野台三丁目15番35号

西武池袋線「練馬高野台」駅まで徒歩約7分
所有形態
地積
所有形態
延床面積
構造・階数

所有権
用途地域
1,287.65㎡
建ぺい率/容積率
所有権
用途
4,430.36㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建

取得日

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

1,088百万円

鑑定評価額

1,220百万円

鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

― 7 ―

準住居地域
60％ / 300％
駐車場、店舗、共同住宅
平成2年3月600%

ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更A33 グロースメゾン新横浜
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物
取得日

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目16番2
神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目16番2号

JR横浜線「新横浜」駅まで徒歩約7分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

439.83㎡

建ぺい率/容積率

80％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

2,365.71㎡

建築時期

平成18年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根11階建

/

800％

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

1,059百万円

鑑定評価額

1,110百万円

鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A34 ベルファース上野御徒町
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物
取得日

東京都台東区東上野一丁目8番6
東京都台東区東上野一丁目27番5号

都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅まで徒歩約3分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

280.95㎡

建ぺい率/容積率

80％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,619.01㎡

建築時期

平成18年2月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

/

500％

平成18年８月１日

取得先

オリックス・リアルエステート株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

1,023百万円

鑑定評価額

1,100百万円

鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A35 グランリール亀戸
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物
取得日

東京都江東区亀戸三丁目107番1、107番3
東京都江東区亀戸三丁目39番12号

JR総武線「亀戸」駅まで徒歩約14分
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

726.09㎡

建ぺい率/容積率

60％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、駐輪場

延床面積

1,721.58㎡

建築時期

平成18年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根５階建

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

906百万円

鑑定評価額

930百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

― 8 ―

/

300％

ファイル名:010_a_0457800101809.doc

更A36 グロースメゾン池袋
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物
取得日

東京都豊島区西池袋三丁目31番2
東京都豊島区西池袋三丁目31番14号

JR山手線「池袋」駅まで徒歩約5分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

209.65㎡

建ぺい率/容積率

80％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,080.95㎡

建築時期

平成18年1月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

/

600％

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

825百万円

鑑定評価額

856百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A37 グロースメゾン用賀
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件

東京都世田谷区岡本一丁目1278番13、1278番32
東京都世田谷区岡本一丁目15番15号

東急田園都市線「用賀」駅まで徒歩約14分
所有権

用途地域

地積

731.06㎡

建ぺい率/容積率

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,380.16㎡

建築時期

平成18年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建

土地

建物

第一種中高層住居専用地域

所有形態

取得日

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

795百万円

鑑定評価額

831百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

第一種低層住居専用地域
60％

/

200％、

40％

/

80％

A38 ルート立川
特定資産の種類
所在地
交通条件
土地

建物
取得日

不動産信託受益権番）

東京都立川市錦町三丁目45番1（住居表示）（地

東京都立川市錦町三丁目7番6号

JR中央線「立川」駅まで徒歩約11分
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

675.46㎡

建ぺい率/容積率

60％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、事務所、店舗

延床面積

1,439.57㎡

建築時期

平成9年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根6階建

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

676百万円

鑑定評価額

749百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

― 9 ―

/

200％

ファイル名:010_b_0457800101809.doc

更A39 渋谷本町マンション
特定資産の種類

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

所在地
交通条件

京王線「初台」駅まで徒歩約8分
所有形態
地積
所有形態

土地

建物

東京都渋谷区本町二丁目35番2、35番15
東京都渋谷区本町二丁目35番2号

延床面積
構造・階数

所有権
744.18㎡
所有権1,265.13㎡

用途地域
建ぺい率/容積率
用途

第一種住居専用地域
60％ / 300％
共同住宅、物置

建築時期

昭和61年12月

鉄筋コンクリート造陸屋根3階建

平成18年８月３日

取得日
取得先

有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

651百万円

鑑定評価額

678百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A40 シティハイツ砧
特定資産の種類

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

所在地
交通条件

小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅まで徒歩約9分
所有形態
地積
所有形態
延床面積
構造・階数

土地

建物

東京都世田谷区砧四丁目219番1
東京都世田谷区砧四丁目13番15号
所有権
用途地域
900.00㎡
建ぺい率/容積率
所有権
用途
1,370.62㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根3階建

取得日

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

646百万円

鑑定評価額

707百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

第一種中高層住居専用地域
60％ / 200％
共同住宅
昭和58年3月

A41 アクシーズタワー川口並木
特定資産の種類
所在地
交通条件
土地

建物

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

埼玉県川口市並木二丁目5番6埼玉県川口市並木二丁目5番13号

JR京浜東北線「西川口」駅まで徒歩約7分
所有形態
地積
所有形態
延床面積
構造・階数

所有権
用途地域
320.00㎡
建ぺい率/容積率
所有権
用途
1,316.83㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

取得日

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

620百万円

鑑定評価額

698百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー― 10 ―

商業地域
80％ / 400％
共同住宅
平成18年2月

ファイル名:010_c_0457800101809.doc

更A42 キャピタルハイツ神楽坂
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物

取得日

東京都新宿区榎町71番地1
東京都新宿区東榎町10番地4
東京都新宿区榎町71番1

東京メトロ東西線「神楽坂」駅まで徒歩約5分
所有形態

所有権

用途地域

地積

360.50㎡

建ぺい率/容積率

所有形態

所有権

用途

延床面積

1,282.03㎡

建築時期

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付7階建

商業地域、準工業地域
80％

/

500％、

60％

/

400％

居宅、事務所、教習所、店舗、倉庫
昭和62年5月

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

604百万円

鑑定評価額

647百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A43 カレッジスクエア町田
特定資産の種類

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

所在地
交通条件

東京都町田市中町三丁目1571番1、1571番2、1571番3
東京都町田市中町三丁目4番4号

小田急小田原線「町田」駅まで徒歩約10分
所有形態

所有権

用途地域

地積

1,213.28㎡

建ぺい率/容積率

所有形態
延床面積
構造・階数

所有権
用途
1,499.59㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根3階建

土地

建物
取得日

平成18年８月１日

取得先有限会社グロース・ワン

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

取得価格

589百万円

鑑定評価額

597百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

第二種中高層住居専用地域、近隣
商業地域
60％ / 200％、80% / 300％
寄宿舎
昭和59年3月

A44 ベレール目黒
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物
取得日

東京都目黒区目黒一丁目5番33、5番64
東京都目黒区目黒一丁目2番15号

JR山手線「目黒」駅まで徒歩約6分
所有形態

所有権

用途地域

第1種中高層住居専用地域

地積

360.90㎡

建ぺい率/容積率

60％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、車庫、駐輪場

延床面積748.19㎡

建築時期

平成17年10月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建

平成18年８月１日

取得先有限会社ジュピター・プロパティーズ

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

589百万円

鑑定評価額

608百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー― 11 ―/

200％

ファイル名:010_d_0457800101809.doc

更A45 ワコーレ綱島Ⅰ
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物
取得日

神奈川県横浜市港北区樽町二丁目755番2、783番2、783番3
神奈川県横浜市港北区樽町二丁目7番47号

東急東横線「綱島」駅まで徒歩約9分
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

561.71㎡

建ぺい率/容積率

60％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

983.18㎡

建築時期

平成3年2月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根５階建

/

200％

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

572百万円

鑑定評価額

665百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A46 フォロス中村橋
特定資産の種類

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

所在地
交通条件

西武池袋線「中村橋」駅まで徒歩約7分
所有形態
地積
所有形態
延床面積
構造・階数

土地

建物

東京都練馬区向山一丁目65番8東京都練馬区向山一丁目6番6号
所有権
用途地域
330.57㎡
建ぺい率/容積率
所有権
用途948.09㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

準住居地域
60％ / 300％
共同住宅
平成13年9月

平成18年８月３日

取得日
取得先

有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

566百万円

鑑定評価額

634百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

A47 グロースメゾン海神
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件
土地

建物

千葉県船橋市海神五丁目193番1、193番17、193番20、193番49
千葉県船橋市海神五丁目29番51号

京成電鉄本線「海神」駅まで徒歩約10分
所有形態

所有権

用途地域

第1種中高層住居専用地域

地積

1,703.62㎡

建ぺい率/容積率

60％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

2,813.81㎡

建築時期

平成5年10月

構造・階数

鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺地下1階付4階建

取得日

平成18年８月１日

取得先

プレ・リート投資ファンド有限会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

557百万円

鑑定評価額

603百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー― 12 ―/

200％

ファイル名:010_e_0457800101809.doc

更A48 カレッジスクエア町屋
特定資産の種類所在地

不動産信託受益権（地番）（住居表示）
交通条件

東京都荒川区荒川七丁目3番1、3番12、3番14、3番16、3番17、8丁目32番103
東京都荒川区荒川七丁目3番1号

京成電鉄「町屋」駅まで徒歩約4分

土地

建物
取得日

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

382.74㎡

建ぺい率/容積率

80％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

965.04㎡

建築時期

平成18年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根5階建

/

300％

平成18年８月３日

取得先有限会社シリウス・キャピタル

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

取得価格

510百万円

鑑定評価額

521百万円鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー

B8

近代科学社ビル

特定資産の種類
所在地
交通条件
土地

建物

不動産信託受益権（地番）（住居表示）

東京都新宿区市谷田町二丁目7番15
東京都新宿区市谷田町二丁目7番15号

東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅まで徒歩約2分
所有形態
地積
所有形態
延床面積
構造・階数

所有権
用途地域
商業地域
468.14㎡
建ぺい率/容積率80％ / 600％
所有権
用途
事務所
2,136.31㎡
建築時期
平成3年6月鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建

取得日

平成18年８月１日

取得先有限会社イーグルスカイ

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得価格

1,301百万円

鑑定評価額

1,340百万円

鑑定機関

株式会社アセッツアールアンドディー― 13 ―

ファイル名:010_f_0457800101809.doc

更ハ 資金の借入
平成18年７月25日付けにて、平成18年７月27日に期限が到来する短期借入金の借換を行うため、以下のとおり金銭消費貸借契約を締結し、資金の借入を行いました。
①借入先：

中央三井信託銀行株式会社④借入方法：

有担保・無保証②借入金額：

1,700百万円⑤借入実行日：平成 18 年７月 27 日

③利率：1.45455％（平成18年７月27日から平成18年８月25日までの期間）
変動金利⑥返済期日：

平成 18 年８月 25 日（注）⑦返済方法：

期限一括弁済（注）下記記載の借入契約の締結に伴い、平成18年８月３日全額返済致しました。

また、平成18年８月１日付けにて、不動産信託受益権（上記ロ 20物件）の購入及びその付随費用に充当すること、また、短期借入金を長期借入金に借り替えることを目的に、以下のとおり金銭消費貸借契約を締結し、資金の借入を行いました。
①借入先：

中央三井信託銀行株式会社
株式会社あおぞら銀行
株式会社りそな銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社武蔵野銀行②借入金額：

12,000百万円③利率：

1.15226％（平成18年８月３日から平成18年９月28日までの期間）
変動金利④借入方法：

有担保・無保証⑤借入実行日：平成 18 年８月３日⑥返済期日：

平成 21 年８月３日⑦返済方法：

期限一括弁済（追加情報）
以下の資産について、決算日以降に譲渡しています。

所在地

特定資産
の種類

パインセンターハイツ大塚

東京都豊島区

信託受益権

悠裕館

東京都江東区

信託受益権

物件名称

売買契約
締結日

譲渡日

譲渡価格
510百万円
724百万円

平成18年
６月６日

平成18年
８月30日

西片グリーンマンション

東京都文京区

信託受益権

コスモスパジオ池上

東京都大田区

信託受益権

382百万円
284百万円アセントマウンテン容湖

神奈川県横浜市

信託受益権

400百万円

なお、当該譲渡に伴い平成18年８月30日に1,135百万円の期限前弁済を実施しています。

― 14 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更(2)【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき、主として不動産及び不動産対応証券等の特定資産に対する投資として運用を行うことを目的として設立された法人です。本投資法人は本投資法人の規約（以下単に「規約」といいます。）第９条で、資産運用の基本方針として東京及び東京周辺都市部の不動産等を主たる運用対象とし資産の成長を目指して運用を行うことを目的としています。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき資産を特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが求められないクローズド・エンド型の投資証券を発行します。本投資法人の資産運用は、投信法上の投資信託委託業者である資産運用会社に全て委託してこれを行います。
投資法人に関する法的枠組みは、大要は以下の通りです。
投資法人は、投資信託委託業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行する投資口の口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができます。すなわち、投資主は、投信法又は規約に定める事項について、保有する投資口数に応じて投資主総会における議決権を有しているほか（投信法第77条第2項第3号）、代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第116条、第119条第３項、会社法（平成17年法律第86号。以下「会社法」といいます。）第847条第1項、第3項）、投資主総会決議取消請求権（投信法第94条第2項、会社法第831条）、分配金請求権（投信法第77条第2項第1号、第137条、
規約第17条）等の権利を有しています。なお、本投資法人の投資主は払戻請求権は有していません（クローズド・エンド型）。
投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。
また、執行役員の職務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役
員は、役員会を構成し、かかる役員会は執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選出されます（但し、設立の際には投資口申込証に記載された者が選任されたものとみなされます。）。投資
主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4)投資法人の機構①

投資法人の機構」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資証券を発行する投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。

― 15 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、
内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針 (1)
投資方針」及び「(2)投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２ 投資方針 (3)分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、内閣総理大臣の認可を受け投資法人資産運用業を営む投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人
は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事
務、名義書換に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会
社、資産保管会社、投資主名簿管理人及び一般事務受託者については、後記「(3)投資法人の仕組
み」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要」をご参照下さい。

― 16 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更(3)【投資法人の仕組み】① 本投資法人の仕組図

資産保管会社

会計監査人

会計事務等にかかる

本投資法人

（注2）

一般事務受託者

新日本監査法人

中央三井信託銀行

東京グロースリート投資法人

株式会社
投資主総会

役員会

投資主名簿等管理人
名義書換等にかかる

執行役員：角替隆志

一般事務受託者（注3）

株式会社だいこう
証券ビジネス

監督役員：染井法雄
監督役員：三木正志

（注4）

（注1）

スポンサー
サポート会社

資産運用会社

株式会社パレックス(旧会社名 株式会社東京リート)

グロースリート・
アドバイザーズ株式会社（注1）

資産運用委託契約（注2）

一般事務委託契約／資産保管業務委託契約（注3）

一般事務委託契約（注4）

不動産等売却情報の提供等に関する覚書― 17 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
社名

運営上の役割業務内容

東京グロースリート
投資法人

本投資法人

主として不動産及び不動産対応証券等の特定資産に投資し、本投資法人に属する資産の成長を目指して運用を行います。

資産運用会社

平成14年1月24日付で本投資法人との間で締結した資産運用委託契約（平成16年3月30日一部変更）に基づ
き、本投資法人規約で定める資産運用の基本方針、投資態度、投資制限等の方針に従い、資産の運用にかかる業務を行います。

株式会社だいこう証券
ビジネス

投資主名簿等管理人(注)
名義書換等にかかる一般事務
受託者

平成14年1月24日付で本投資法人との間で締結した一般事務委託契約及び同日付覚書に従って、平成16年3月31日に再締結した一般事務委託契約に基づき、下記の業務を行います。
・発行する投資口の名義書換に関する事務
・投資主名簿の作成及び管理に関する事務
・投資証券の発行に関する事務
・機関の運営に関する事務
・投資主に対して分配する金銭の支払に関する事務
・投資主総会及び役員会の機関運営に関する事務
・投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務・以上の業務に付随する業務

中央三井信託銀行
株式会社①平成14年2月4日付で本投資法人との間で締結した資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の資産の保管にかかる業務を行います。
②平成14年2月4日付で本投資法人との間で締結した一資産保管会社
会計事務等にかかる一般事務
般事務委託契約に基づき、会計事務等にかかる一般
受託者
事務受託者として下記の業務を行います。
・計算に関する事務・会計帳簿の作成に関する事務
・納税に関する事務

グロースリート・アド
バイザーズ株式会社（注）「投資主名簿等管理人」とは、投資法人に代わって投資主名簿及び投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務を行う者をいいます(投信法第166条第2項第8号)。

③ 上記以外の本投資法人の主な関係者
社名

株式会社パレックス(旧会社名 株式会社東京リート)

運営上の役割業務内容

スポンサーサポート会社

平成18年2月17日付で、本投資法人との間で締結した不動産等売却情報の提供等に関する覚書に基づき、本投資法人に対し以下のサポート業務を行います。
・不動産等売却情報に係る情報提供
・保有不動産等に係る優先交渉権の付与
・ウエアハウジング
業務の内容は、後記「２ 投資方針 （1） 投資方針
② 投資不動産の投資及び運用方針 （リ） 株式会社
パレックスのサポート」をご参照ください。

④ 会計監査人
本投資法人は、本書の日付現在、新日本監査法人を会計監査人とします。なお、平成18年1月12日開催の本投資法人の投資主総会において、会計監査人は、中央青山監査法人から新日本監査法人へ変更になりました。平成18年6月期の計算期間（平成18年1月1日から平成18年6月30日まで）の計算書類等については、新日本監査法人より監査を受けております。

― 18 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更(4)【投資法人の機構】①投資法人の機構
本投資法人の執行役員は２名以内、監督役員は３名以内とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に１を加えた数以上とします（規約第25条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役
員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
（イ）投資主総会
a.

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、原則として、投信法又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第21条）が、規約の変更（投信法第93条の２第２項第３号、第140条）等一定の重要事項について
は、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします（投信法第93条
第１項、規約第23条）。本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約第３章に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合を含め、規約の変更には、上記の通り投資主総会の特別決議が必要です。
b.

本投資法人の投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の決議に基づき執行役員が１名の場合は当該執行役員が、執行役員が２名の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の１名がこれを招集します（規約第18条）。投資主総会を招集するには、会日から２ヶ月前までに会日を公告し、会日から２週間前までに投資主に対して通知します（投信法第91条第１項）。
c.

また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要です（投信法第34条の９）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

― 19 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更（ロ）執行役員、監督役員及び役員会a.

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法第349条第４項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する前
記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
b.

役員会の決議は、投信法又は規約に別段の定めがない限り、執行役員及び監督役員の過半数が出席の上、その過半数の議決によって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第28条）。
c.

投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に参入しないことが定められています。
（ハ）会計監査人
本投資法人は、本書の日付現在、新日本監査法人（注）を会計監査人に選任しています。会
計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督
役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２、第115条の３等）。

（注）平成18年1月12日開催の本投資法人の投資主総会において、会計監査人は、中央青山監査法人から新日本監
査法人へ変更になりました。平成18年6月期の計算期間（平成18年1月1日から平成18年6月30日まで）の計算書類等については、新日本監査法人より監査を受けております。

― 20 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更②投資法人の運用体制
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。資産運用会社は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。資産運用会社
であるグロースリート・アドバイザーズ株式会社の組織体制は、以下の通りです。

資産運用会社組織図
株主総会

監査役

取締役会

投資戦略委員会
コンプライアンス委員会
投資委員会

代表取締役社長

業務監査室

運用管理部

投資運用部

企画総務部

取締役会は資産運用会社の基本的な経営方針について決定を行うとともに、代表取締役の職務の執行を監督します。取締役会には非常勤取締役(本書の日付現在、資産運用会社の株主の代表取締役を兼任しています。)を1名迎えており、非常勤取締役による経営に対する監視機能が導入されています。
資産運用会社は本投資法人より委託をうけた資産の運用業務を行うに当たり、その運用資産の取得、売却、管理等に関する方針、計画、実施の方法を審議・策定ないし決定するために投資戦略委員会及び投資委員会を設置しています。またそれら委員会における審議の状況や具体的な取引内容の適合性・遵法性について、コンプライアンス委員会は法令諸規則、規約及び投資方針並
びに運用ガイドライン等に照らして審議を行い、その結果を取締役会に答申します。

― 21 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更各委員会の審議・運営のために必要となる議案や各種資料の作成は、運用管理部、投資運用部、企画総務部がそれぞれの業務分掌に応じて分担します。また各部は委員会の決定に従ってその業務を遂行します。
各委員会の委員の構成、目的、決議の方法等は各委員会規則において、また各部の業務等については業務分掌規程ほかの社内諸規程が定められていますが、その概略は以下の表に示すとおりです。
投資戦略委員会委員長

代表取締役社長

委員

代表取締役社長(1名)、取締役(1名)、非常勤取締役(1名)、運用管理部長(1名) (注)、投資運用部長(1名)、外部委員(2名)

目的投資戦略委員会は、運用ガイドライン及び資産運用計画等、主に運用資産全体の資産配分について審議・承認し、取締役会に対し答申します。
①資産運用にかかる基本方針②運用ガイドライン③中長期資産運用計画案④各期資産運用計画案、修正案⑤各期の資金計画、増資計画⑥PM業務の選定基準⑦大規模修繕計画
⑧上記進捗状況の報告の受理・計画の見直し⑨運用業務に関する諸規程案及びこれらの変更案

決議方法

運用管理部長から付議され、外部委員2名を含む委員の3分の2以上が出席し、外部委員2名を含む出席委員の3分の2以上の賛成により答申すべき意見が採択されます。決議結果は、委員長から取締役会に報告されます。

開催時期

3か月に1度、必要あれば随時

事務局

運用管理部
(注) 本書の日付現在、取締役が運用管理部長を兼務しております。

投資委員会
委員長

代表取締役社長

委員

代表取締役社長(1名)、取締役(1名)、非常勤取締役(1名)、運用管理部長(1名) (注)、投資運用部長(1名)、外部委員(1名)

目的投資委員会は、各期の資産運用計画をもとに、個別運用資産の取得・売却、PM業務運営方法を具体的に審議・承認し、取締役会に答申します。
①月次運用実績の報告の受理②運用資産の取得及び売却③資金調達、増資等の実施④個別運用資産についてのPM業務受託者の選定・変更⑤個別運用資産のリーシング方針

決議方法

投資運用部長から付議され、外部委員1名を含む委員の3分の2以上が出席し、外部委員を含む出席委員の3分の2以上の賛成により採択されます。決議結果は、委員長から取締役会に報告され
ます。

開催時期

毎月、必要あれば随時

事務局

投資運用部
(注) 本書の日付現在、取締役が運用管理部長を兼務しております。

― 22 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更コンプライアンス委員会
委員長

非常勤取締役委員

非常勤取締役(1名)、外部委員(1名)
外部委員は本書の日付現在、外部の司法書士です。

目的①各委員会の議事等に関するリスク管理及び遵法性等の審議②利害関係人取引に関するリスク管理及び遵法性等の審議③業務監査室による監査報告の受理及び臨時監査実施の命令

審議方法

全員の出席をもって開催。議案は、企画総務部長より付議され、審議後、その審議結果を委員
長が取締役会へ報告します。

開催時期

毎月、必要があれば随時

事務局

企画総務部

②

業務分掌
各部の業務分掌体制は以下のとおりです。

各部の業務の分掌
担当役員

部

担当業務

代表取締役社長

運用管理部

・運用ガイドラインの起案
・投資法人の資産運用に係る基本方針の起案
・投資法人の中期(2か年)資産運用計画案及び各期資産運用計画案の起案
・投資法人の財務計画の作成及び財務に関する業務運営
・大規模修繕計画案の起案
・投資法人の運用管理報告書及び資産運用報告書の作成
・投資法人の情報開示のための資料の作成
・投資主からの資産運用状況に関する問い合わせへの対応

投資運用部

・投資法人に運用資産の取得、売却に関する調査等の実施
・投資法人の運用資産の取得、売却に係る業務・投資法人の運用資産の評価
・上記調査・評価等に必要な業務のための外部業者の選定
・個別運用資産の管理計画の作成・PM業務受託者の選定基準の作成及びPM業務受託者の選定
・個別運用資産のリーシング計画案の作成
・修繕計画案の作成及び実施(大規模修繕を除く)
・市場統計、調査全般に関する事項の調査等

企画総務部

・会社の総務・財務会計業務
・取締役会及び株主総会の運営企画
・会社の株式事務・法定帳票等の作成及び管理・投資法人の会計業務の補助的業務
・有価証券報告書の作成の補助的業務
・投資法人の投資主総会及び役員会の運営の補助的業務
・投資法人及び会社のIR業務・社内規程や規則等の制定改廃
・その他の各部に属さない事項

業務監査室

・法令諸規則及び社内規程や規則等の遵守状況の点検及び管理・コンプライアンス態勢の整備と実施状況の評価
・内部監査計画策定と実施― 23 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更③ 投資運用の意思決定機構
資産運用会社における資産運用方針は、投資戦略委員会において協議のうえ承認されます。投資運用部は決定された運用方針に従って運用資産全体の資産配分を決定し、運用対象資産を選定
し、投資委員会での協議と決定を経て投資又は資産の処分に係る業務を行います。
また投資戦略委員会、投資委員会についてはそれぞれ別に運営規則を定めています。
（イ）投資運用の意思決定プロセス
運用ガイドライン及び資産運用計画は、資産運用会社の取締役、運用管理部長、投資運用部
長、外部委員により構成される投資戦略委員会において審議・承認された後、取締役会にて決定されます。そのプロセスは以下の通りです。
a.

運用ガイドライン
運用ガイドラインとは資産運用会社が委託された運用業務を行うに当たり、運用会社として必要な投資方針、投資基準及び投資手順を具体的に規定するものです。
運用管理部が、運用ガイドラインを作成し、投資戦略委員会に付議します。投資戦略委員
会は運用管理部より付議された運用ガイドラインを審議し、内容を審議・承認します。
投資戦略委員会により承認された運用ガイドラインは、コンプライアンス委員会の審議に諮られます。コンプライアンス委員会では、法令諸規則等への適合性を審議し、答申書としてその結果を取締役会に報告します。
取締役会は、投資戦略委員会の委員長である代表取締役社長から報告及びコンプライアン
ス委員会からの報告をもとに、運用ガイドラインを決定します。
b.

資産運用計画資産運用計画とは物件の取得計画、運用する資産の修繕計画、リーシング計画を含む管理

計画及び資金調達計画等を意味します。
運用管理部は、運用ガイドラインにおける基本方針に従い、投資運用部における市場環境の分析を参考として、中期（２ヵ年）及び各期の資産運用計画を作成します。なお、中期計
画は、各期計画作成の度に見直されるローリング方式により作成されます。
取締役会は、投資戦略委員会の委員長である代表取締役社長からの報告及びコンプライア
ンス委員会からの報告をもとに、資産運用計画を審議・承認します。
（ロ）運用実行のプロセス
a.

運用資産の取得
運用ガイドライン及び資産運用計画に基づき、投資運用部は、投資不動産に関する情報を収集します。個別運用資産の取得交渉の過程においては、外部の専門家の調査や助言を得ながら、デューデリジェンスを行い、法令適合性や収益性を検証します。
投資運用部は、本投資法人による対象運用資産の取得が、運用ガイドラインに合致し、かつ、資産運用計画の実行に資すると判断された場合、運用資産取得の稟議書を作成します。
稟議書は、コンプライアンス委員会での審議にかけられ、コンプライアンス委員会は答申書又は意見書を投資委員会に提出します。
投資委員会は、投資運用部からの稟議書について、コンプライアンス委員会からの答申書又は意見書に基づき、審議・承認します。投資委員会での承認を経た稟議書は、再度コンプ
ライアンス委員会で審議されます。
コンプライアンス委員会で審議された稟議書は、取締役会において投資委員会の委員長である代表取締役社長からの報告をもとに、決定されます。

― 24 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc

更なお、運用資産の取得に関してコンプライアンス委員会、投資委員会又は取締役会において議案が棄却される可能性があります（但し、当該議案について2度のコンプライアンス委員会が開催されますが、第1回目のコンプライアンス委員会では答申書及び意見書を投資委員会に提出するために開催されるものであり、第1回目のコンプライアンス委員会において議案が棄却されることはありません。）。コンプライアンス委員会又は投資委員会において当該議案が棄却された場合、当該議案は投資運用部に差戻されますが、取締役会の段階で棄却された場合は、当該議案は廃案となります。
b.

運用資産の売却
運用ガイドライン及び資産運用計画に基づき、投資運用部は、運用資産全体における対象

運用資産の選定と最低売却価格を決定し、投資委員会による事前承認を受けた上で、売却先の選定作業に当たります。
投資運用部は、売却先が確定された段階において、対象運用資産売却の稟議書を作成します。稟議書案は、コンプライアンス委員会の審議にかけられ、コンプライアンス委員会は答申書又は意見書を付して、投資委員会に付します。
投資委員会は、投資運用部からの稟議書について、コンプライアンス委員会からの答申書又は意見書に基づき、審議・承認します。投資委員会での承認を経た稟議書は、再度コンプ
ライアンス委員会で審議されます。
コンプライアンス委員会で審議された稟議書は、取締役会において投資委員会の委員長である代表取締役社長からの報告をもとに、決定されます。
なお、運用資産の売却に関してコンプライアンス委員会、投資委員会又は取締役会において議案が棄却される可能性があります（但し、当該議案について2度のコンプライアンス委員会が開催されますが、第1回目のコンプライアンス委員会では答申書及び意見書を投資委員会に提出するために開催されるものであり、第1回目のコンプライアンス委員会において議案が棄却されることはありません。）。コンプライアンス委員会又は投資委員会において当該議案が棄却された場合、当該議案は投資運用部に差戻されますが、取締役会の段階で棄却された場合は、当該議案は廃案となります。
c.

運用資産の管理運営
運用ガイドライン及び資産運用計画に基づき、投資運用部は、本投資法人が保有する運用資産につき、管理運営業務を行います。投資運用部は、PM業務受託者の選定等を行い、PM業
務受託者の決定にあたっては、コンプライアンス委員会による審議を経た後、投資委員会の審議・承認経て、代表取締役社長により決定されます。なお、管理運営業務についても、コ
ンプライアンス委員会又は投資委員会それぞれにおいて議案が棄却される可能性があります。
コンプライアンス委員会又は投資委員会において当該議案が棄却された場合、当該議案は投資運用部に差戻されますが、代表取締役社長の段階で棄却された場合は、当該議案は廃案となります。
また、投資運用部長は、投資委員会において個別運用資産の管理運営状況について報告を行います。
（ハ）コンプライアンス体制
資産運用会社は、コンプライアンス委員会を設置し、投資戦略委員会及び投資委員会における承認の手続き及び取引の内容について、法令諸規則、規約及び運用ガイドライン並びに社内の諸規程に則って行われているかどうかの調査を行います。

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ファイル名:011_0457800101809.doc

更取締役会は、コンプライアンス委員会による意見を尊重し、答申書、意見書の内容を吟味して決議を行います。またコンプライアンス委員会は利害関係人等との個別の取引について必ず意見書を作成しますが、個別の取引について強制力を持ってその取引を停止若しくは中止させること、又は各委員会での審議に関し、コンプライアンス上の問題を発見した場合は取締役会への上程を拒否できるなど、単独で機能することができます。
コンプライアンス委員会は業務監査室に指示して臨時に内部監査を行わせ、また内部監査の結果やその他の報告をうけて臨時に委員会を開催することができます。

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ファイル名:011_0457800101809.doc

更(5)【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、投資口総数及び発行済投資口総数は以下の通りです。
出資総額

19,134百万円

投資口総数

2,000,000口

発行済投資口総数

53,899口

最近５年間における発行済投資口総数及び出資総額の増減は、以下の通りです。
発行投資口総数(口)出資総額(円)

年月日

備考
増減

残高

増減

残高

平成14年１月18日

400

400

200,000,000

200,000,000(注1)

平成15年12月26日

2,700

3,100

1,012,500,000

1,212,500,000(注2)

平成16年１月９日

1,350

4,450

506,250,000

1,718,750,000(注2)

平成16年１月21日

1,333

5,783

499,875,000

2,218,625,000(注2)

平成16年１月27日

267

6,050

100,125,000

2,318,750,000(注2)

平成16年１月28日

800

6,850

300,000,000

2,618,750,000(注2)

平成16年１月31日

266

7,116

99,750,000

2,718,500,000(注2)

平成16年２月５日

800

7,916

300,000,000

3,018,500,000(注2)

平成16年２月７日

1,333

9,249

499,875,000

3,518,375,000(注2)

平成16年５月17日

9,000

18,2493,377,250,000

6,895,625,000(注3)

平成17年２月７日

10,65028,8993,937,667,100

10,833,292,100(注4)

平成18年７月31日

25,00053,8998,301,125,000

19,134,417,100(注5)(注1) １口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
(注2) １口当たり発行価格375,000円にて新規物件の取得資金の調達を目的として私募投資口の追加発行を行いました。
(注3) １口当たり発行価格395,000円(引受価額375,250円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募新投資口の発行を行いました。
(注4) １口当たり発行価格385,140円(引受価額369,734円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募新投資口の発行を行いました。
(注5) １口当たり発行価格348,740円(引受価額332,045円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募新投資口の発行を行いました。

― 27 ―

ファイル名:011_0457800101809.doc更(6)【主要な投資主の状況】
平成18年６月30日現在の本投資法人の主要な投資主は以下の通りです。
所有投資口数(口)

発行済投資口数の総数に対する所有
投資口数の割合(%)

4,091

14.16

エイチエスビーシー バンク ピーエ
ルシー クライアンツ ノンタックス 8 CANADA SQUARE, LONDON E14 5HQ
トリーティ

803

2.78

株式会社ドン・キホーテ

東京都江戸川区北葛西四丁目14番１号

800

2.77

大和生命保険株式会社

東京都千代田区内幸町一丁目１番７号

600

2.08

株式会社南日本銀行

鹿児島県鹿児島市山下町１番１号

596

2.06

510

1.76

400

1.38

366

1.27

357

1.24

ドイチェ バンク アーゲー ロンドン
WINCHESTER HOUSE 1 GREAT WINCHESTER
ピービー ノントリティー クライアン
STREET LONDON EC2N 2DB, UK
ツ 613

332

1.15

合計

8,855

30.64

氏名又は名称住所

モルガン スタンレー アンド カンパ 1585 BROADWAY NEW YORK, NEW YORK
ニー インク
10036, U.S.A.

エイチエスビーシー バンク ピーエ
2 COPTHALL AVENUE, LONDON,
ルシー アカウント アトランティス
EC2R 7DA UK
ジャパン グロース ファンド
ステート ストリート バンク アンドトラスト カンパニー 505041
ゴールドマン サックス インターナ
ショナル

12 NICHOLAS LANE LONDON EC4N 7BN
U.K.
133 FLEET STREET LONDON EC4A 2BB,
U.K.

株式会社福邦銀行

福井県福井市順化一丁目６番９号(注)

発行済投資口数の総数に対する所有投資口数の割合は、小数点第２位を四捨五入により表示しています。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

ファイル名:020_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16

２【投資方針】(1)【投資方針】
本投資法人は、主として東京及び東京周辺都市部の不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資することによって、本投資法人に属する資産の成長を目指して運用を行います（規約第9条）。
本投資法人は、本書の日付現在、その資産の運用を資産運用会社たるグロースリート・アドバイ
ザーズ株式会社に全て委託しています。資産運用会社は、本投資法人の規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、本投資法人の基本方針を踏まえ、その社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産に係る運用方針を定めています。なお、かかる運用ガイドラインは、一般経済情勢や不動産市況等を総合的に勘案して定められた、本投資法人の資産運用に係る基本方針を示した社内規程であり、今後一般経済情勢や不動産市況等の変化に応じて、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定に反しない限度において、資産運用会社の判断により機動的に変更されることがあります。
①

基本方針
本投資法人は、「成長性」の確保を目指した資産運用を基本方針として位置づけています。

「成長性」を確保することで、本投資法人の資産価値向上並びに一投資口当たり利益の上昇につなげることを目指します。
投資法人の「成長性」の要因は、「外部成長要因」と「内部成長要因」に分類されます。
＜外部成長要因＞
・新たな投資不動産の取得
・保有物件の入れ替えによる収益力の向上
・運営経費率の引き下げ＜内部成長要因＞
・稼働率の上昇
・賃料単価の上昇
・管理費の削減― 29 ―

更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

ファイル名:020_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16

成長性の確保

当面の間、外部成長要因を重視

外部成長要因内部成長要因１. 新たな投資不動産の取得
２. 保有物件の入れ替えによる収益力の向上
３. 運営経費率の引き下げ

１. 稼働率の上昇
２. 賃料単価の上昇
３. 管理費の削減

本書の日付現在での本投資法人が所有する資産規模においては、「成長性」に対する「内部成長要因」の寄与は小さいため、本投資法人は当面の間、外部成長要因、特に新たな投資不動産の取得に重点を置いた運用を行い、「外部成長要因」と「内部成長要因」の両立が可能となる資産
規模に早期に達することを目指します。
本投資法人は、投資不動産の賃貸収入を主たる収益源として位置付けておりますが、物件の取得と売却による保有物件の入れ替えは「成長性」を確保するために必要であると考えられますので、機動的な物件取得を通じ収益性確保と安定性の維持を図る一方、売却を通じ保有物件入れ替
えによるポートフォリオ全体の収益力の向上を図ってまいります。このように、本投資法人は当面の間、外部成長要因、特に新たな投資不動産の取得、及び保有物件の入れ替えによる収益力の向上に重点を置いた運用を行いますが、保有物件の入れ替えのために、物件を売却することが本投資法人の利益になると判断した場合には、小規模物件又は築年数の古い物件を中心に売却を実施します。
②

投資不動産の投資及び運用方針（イ）ポートフォリオ構築方針
資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに従い、以下の通りポートフォリオを構築すべ
く投資を行います。
a.

投資地域・用途
早期に新たな投資不動産を取得し、資産規模を拡大させるために、本投資法人は、産業・人口の集積地である東京23区に所在する物件を主な投資対象とし、当該地域に所在する物件の投資額比率を資産総額の67%以上とすることを目標とした、特化戦略による投資を行います。
また、東京周辺部に所在する物件をそれに準ずる投資対象としています。その他の地域についても、収益性が高い物件については、投資を行いますが、取得後の維持管理コストを削減するには、なるべく投資対象地域を集中させる方が望ましいことから、東京周辺部及びその他の地域に所在する物件の投資額比率は資産総額の33％未満に抑えることを目標とします。

― 30 ―

更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16

また、本投資法人は、当面の間、新たな投資不動産の取得に重点を置いた運用を行う方針
であることから、取得される投資不動産は、取得後の管理・運用に比較的手がかからない用途のものが向いていると言えます。本投資法人としては、居住用不動産を保有することにより、安定運用を図る可能性が最も高くなると判断していることから、居住用不動産に対する投資額が資産総額の50%超となることを目標に投資を行います。本投資法人が居住用不動産を保有することにより、安定した運用を図る可能性が最も高くなると判断している理由は、居住用不動産が、生活の基本要素である「衣食住」の「住」としての生活基本コストである「賃料」を収益源とすることから、他の用途に供される不動産に比べて相対的に安定した収益を期待することができる等の特性があり、かつ、管理に関しても、規模がそれほど大きくないことから、オペレーションコストの変動が少なく、かつ、手間が少ないと考えられるからです。
その反面、居住用不動産は他の用途に供される不動産に比べ、収益性が相対的に低く(収益の上振れが見込めない)、物件規模も小さいと考えられることから、資産総額の50%に満たない限度で、オフィスビル等についても、個別に収益性、キャッシュ・フロー変動リスク等を総合的に勘案した上で投資を行います。これを簡単にまとめると、次のようになります。

［居住用不動産］
メリット① 人間生活において基本的な要件である「住居」そのものであることから、一般的にその需要は経済動向等に左右されることが少ない。
② 対象不動産が、小規模かつ多数のテナントに賃貸されるため、特定のテナントの退去、支払能力の悪化、利用状況その他の事情による収益変動リスクを避けることができるため、他の用途に供される不動産に比べて相対的に安定した収益を期待することができる。
③ 物件・テナント規模が小さいことから管理が容易。

デメリット① 収益性が相対的に低い（収益の上振れが見込めない）② 物件規模が小さいため、資産を増加させるためには時間がかかる。

［オフィスビル］① 収益性が相対的に高い。
② 物件規模が大きいことから、容易に運用資産を増加させることができる。

メリット① 一又は少数のテナントに賃貸される場合は、特定のテナントの退去、支払能力の悪化、利用状況その他の事情により、当該不動産の収益が大きく影響を受ける可能性がある。
② 需給状況が、経済動向の影響を受ける傾向が比較的高く、収益が変動する可能性が高
い。

デメリット

b.

投資不動産の規模
本投資法人は、前記の地域・用途の中で、ポートフォリオの分散を図ることを目指し、一運用資産当たりの最高投資額を以下の通り制限します。
(ⅰ)一運用資産当たりの最高投資額は、原則として運用資産への投資額累計の40％以下とします。投資額累計とは、前期末における保有運用資産の最新の不動産鑑定士による評価額の総額に当期に取得した運用資産の取得時における鑑定評価額を加算して求めた額とします。

― 31 ―

更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(ⅱ)上記(ⅰ)に加えて、本投資法人の総資産額が前期末において300億円以上となるまでは、
資産総額の67％以上の運用資産について、一運用資産当たりの最高投資額が原則として40億円未満となるよう投資を行います。
c.

保有期間
本投資法人の「成長性」の主たる要因となる「外部成長要因」には、「保有物件の入れ替えによる収益力の向上」があります。「入れ替え」を行う可能性を勘案し、本投資法人は、原則として一定期間(３年以上７年未満の期間を目途とする)後の売却を基本として物件を取得します。しかしながら、本投資法人は、このような一定期間経過前であっても、物件を売却することが本投資法人の利益になると判断した場合には、小規模物件又は築年数の古い物件を中心に売却を実施します。
d.

開発中の不動産
本投資法人は、開発中の不動産への投資は原則として行わないものとします。但し、建物竣工後のテナントが確保されており、完工・引渡し及びテナント入居に関するリスクが軽微であると判断する場合、建物竣工後の取得を条件に取得のための契約を締結できるものとします。
（ロ）投資不動産の取得基準a.

投資不動産のデューデリジェンス
本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、投資対象不動産に関して、物理的側面、法律的側面、経済的側面について広域かつ詳細な調査を行います。主要な調査項目は、下表の通りとします。
項目内容
都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)・建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)等関連法令に対する遵守状況
建物主要構造・規模・築年数・設計・施工業者等
建物調査

物

外部仕様(屋根、外壁、付属物等)、内部仕様(床、壁、天井)
電気設備、空調設備、衛生設備、搬送機、防災・防火設備、駐車場等の

理

状況

的

修繕計画及び管理計画の良否及びその実施の状況

調

緊急・短期修繕費用、長期修繕費用の見込み

査
環境・土壌等

アスベスト・PCB等の有害物質の使用・管理状況
土地利用履歴・土壌汚染状況等環境調査
新耐震基準(注)に基づく建物等又はそれと同水準以上の性能の確保

地震リスク調査

地震PML値(予想最大損失率)は、ポートフォリオ全体で10%未満を原則とし、ポートフォリオ全体で10%以上となる場合は、15%以上となる各物件については耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討― 32 ―

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所有権及び所有権以外の権利関係
賃貸借契約・転貸借契約等の状況
土地の境界確認書や越境に係る覚書等
信託受益権については信託契約の内容

法
律
的

借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約・協定
権利関係調査等の内容
借地権に関する対抗要件具備の状況、借地権譲渡時の承諾料の有無及び

調

金額

査

共有物不分割特約及びその旨の登記の有無、共有者間における債権債務関係
敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分禁止の措置
境界調査

隣接地との境界確定の状況
一般的要因(人口の状態、経済動向、土地利用計画及び規制等)
地域要因(周辺不動産の利用状況、利便性・快適性等)

市場調査

取引市場の動向(地価水準、投資利回り等)
賃貸市場の動向(賃料水準、稼働率等)

経済的

テナントの信用力
テナント調査テナントの賃料支払状況及びその他の契約内容の履行状況
総賃貸可能面積に占める各テナントの賃貸面積の割合

調

収益(賃料、一時金、共益費、その他収入)の適正性

査
キャッシュ・フロー調査

長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置
費用(委託管理費、水道光熱費、修繕費等)の適正性
テナント誘致の競争力の有無
対象不動産の処分可能性(注) 新耐震基準とは、昭和55年に改正(翌56年施行)された建築基準法に基づく建物等の耐震基準をいいます。

資産運用会社は、投資対象不動産等の取得に当たり、投資対象不動産等の投資価値を見極めるため、第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書・地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にすることがあります。不動産鑑定評価書、
建物状況調査報告書の作成については以下の基準に該当する専門家に依頼します。
(ⅰ)不動産鑑定評価書
・ 鑑定事務所代表者が国土交通省地価公示評価員、社団法人日本不動産鑑定協会役職・委員、裁判所評価人等の公的職務に携わっており、当該職務に就くための公的機関の審査を経ていること。
・ 鑑定評価受注実績が過去５年間継続して年間30件以上あること。
・ 鑑定評価を行う者について、不動産鑑定評価の実務経験が５年以上あり、特に不動産の証券化のための鑑定評価の実績が過去10件以上あること。
・ 機動的な鑑定評価依頼及び最終の鑑定評価額の把握が可能となるように、３名以上の不動産鑑定士を擁する事務所であること― 33 ―

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印刷日時:06/09/27 18:16(ⅱ)建物状況調査報告書
・ 不動産投資信託運用会社、不動産投資ファンド運用会社等からの調査依頼実績が年間20件以上あり、建物状況調査業者としての実績が豊富にあること。
b.

取得価格
不動産又は信託受益権に投資する場合の取得価格については、投資利回りを重視し、鑑定評価額等を加味して、総合的に判断します。
c.

取得時期
本投資法人は当面、外部成長要因、特に新たな投資不動産の取得に重点を置いた運用を行うものとし、投資不動産を積極的に取得して行きます。
（ハ）投資不動産のリーシング方針
資産運用会社は、運用ガイドラインに従い投資対象不動産について賃貸を行う場合には、下記の方針により、収益の安定化を図ります。
a.

テナントの選定

入居を希望する新規テナントについて、法人か個人かの別、業種、業態、資力等を、充分に精査した上で、賃貸借契約を締結します。
b.

賃貸借契約の締結及び更新

可能な限り長期にわたる賃貸借契約（定期借家契約を含みます。）の締結又は更新を図ります。既存テナントに対しては、投資不動産の良好な管理状態を保つことにより、満足度を向上させ、中長期にわたり賃貸借契約が更新できるように努めます。
（ニ）投資不動産の管理・運営方針
資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、投資対象不動産の競争力の維持・向上、資産価値の向上を図ります。
a.

基本方針

資産運用会社は、投資対象不動産等への建物保守管理・テナント管理業務（以下「PM業務」といいます。）を、第三者（以下「PM業務受託者」といいます。）に委託します。
b. PM業務受託者の選定方針
資産運用会社は以下の観点から最適なPM業務受託者を選定します。
・業務内容及び実績
・組織及び体制
・財務基盤
・当該地域を含む不動産市場への精通度
・物件に関するレポーティング（事業計画・報告書作成）能力・報酬手数料の水準― 34 ―

更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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c. PM業務受託者の管理方針及び指導・監督
資産運用会社は、原則として毎月一回、以下の事項に関する状況確認及び対応についての協議を行います。
・前月の収支状況
・投資不動産の稼動状況
・既存テナントの状況（賃料支払状況、利用状況、クレーム等）
・新規テナントの営業活動の状況
・建築物・設備等の状況（維持修繕の要否）
d. PM業務受託者の評価
資産運用会社は、定期的に（原則として一年ごとに）PM業務受託者の運営実績（テナントの満足度、計画の達成度等）を評価し、その結果によっては、PM業務受託者を変更することを検討します。また、更新時の報酬手数料水準については、他のPM業務受託者からも見積りを取得することで、妥当性を判断します。
（ホ）投資不動産の付保方針
投資不動産に対する損害保険等の付保の判断は、各投資不動産の特性、内在するリスク等を考慮の上決定するものとし、リスク発生時において本投資法人及び投資主への損害の軽減が図られるように努めます。
a.

災害及び事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、個別の物件の特性に応じて適切と判断される内容の火災保険及び賠償責任保
険等の損害保険の付保を行うこととします。

b. 地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に対応するために、PMLを基準に、予想される損害と保険料等を比較考慮の上、地震保険の付保を検討するものとします。ポートフォリオ全体のPMLが10％を超える場合は、原則として個別の対象不動産でPMLが15％を超える物件については地震保険の付保を行う方針です。
（注）「PML」とは、不動産・保険業界等において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関す
る地震リスクの評価指標として用いられています。但し、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。
本書においては、株式会社イー・アール・エス、及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「再調達価格」で除した値の百分率を算出し、これを「PML(予想最大損失率)」と定義しています。
分析においては、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェア
RiskLinkを用いました。また建物の地震時脆弱性評価にあたり、詳細分析（レベル3）においては現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、構造検討による建物に固有な損失率曲線を評価し、簡易分析（レベル1）においては過去の地震における建物被害を統計処理したデータベースに基づく損失率曲線を用いています。ここで再現期間475年とは、建物の使用期間50年に10％の確率で起こる事象に相当します。
但し、予想損失には、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16（ヘ）投資不動産の売却方針
本投資法人は、投資不動産の賃貸収入を主たる収益源として位置付けておりますが、物件の取得と売却による保有物件の入れ替えは「成長性」を確保するために必要であると考えられますので、機動的な物件取得を通じ収益性確保と安定性の維持を図る一方、売却を通じ保有物件
入れ替えによるポートフォリオ全体の収益力の向上を図ってまいります。このような観点から、
本投資法人は次のような方針により投資不動産の売却を実施します。まず、本投資法人は、一定期間(3年以上7年未満の期間を目途とする)後の売却を基本として投資不動産を取得していることから、売却については、以下の内容を総合的に勘案した上で判断します。また、本投資法人
は、このような一定期間経過前であっても、以下の内容を総合的に勘案した結果、投資不動産を売却することが本投資法人の利益になると判断した場合には、小規模物件又は築年数の古い物件を中心に売却を実施します。なお、資産規模に応じて本投資法人における小規模物件の定義は変更される可能性がありますが、本書の日付現在、取得価格が、居住用不動産については５億円未満、オフィスビル等については７億円未満の物件を小規模物件と定義しております。
a.

不動産市況
・ 当該投資不動産の評価額と市場価格に乖離が見られる場合は、当該投資不動産を売却する場合があります。

b. 当該投資不動産の将来における収益性と資産価値の増減
・ 当該投資不動産の賃料収入などに基づき計算される評価額と市場価格に乖離が見られる場
合は、当該投資不動産を売却する場合があります。
c.

当該投資不動産の劣化又は陳腐化等に対する資本的支出額の見込み
・ 当該投資不動産の資本的支出額を考慮した評価額と市場価格に乖離が見られる場合は、当該投資不動産を売却する場合があります。

d.

ポートフォリオ構成
・ 保有投資不動産の用途・地域構成を調整するため、投資不動産を売却する場合があります。

（ト）財務方針
本投資法人は、安定収益の実現と運用資産の成長に資するため、以下に掲げる方針に従い、機動的かつ効率的に財務戦略を立案し、実行します。
a.

エクイティ・ファイナンス

新規の投資口発行は、新たに取得する不動産等の取得価格及び取得時期、LTV、経済状況等を勘案して決定します。なお、LTVとは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合をいいます。
b.

デット・ファイナンス

(ⅰ) 本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金手当てを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行をすることができるものとします。但し、借入金及び投資法人債の発行限度額は、それぞれ5,000億円を上限とし、かつその合計金額は5,000億円を超えないものとします（規約第14条第１項、第２項）。
(ⅱ) 借入れを行う場合、借入先は証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家に限るものとします（規約第14条第３項）。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(ⅲ) 借入れその他の資金調達に際しては、LTV水準は、最大65％を目安とします。但し、新たな投資不動産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に65％を超えることがあります。
(ⅳ) 借入れ又は投資法人債の発行に際しては、本投資法人は運用資産に担保を設定することがあります。
（チ）情報開示方針
本投資法人は、投信法、証券取引法、東京証券取引所、大阪証券取引所、社団法人投資信託協会（以下「投資信託協会」といいます。）等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って迅速かつ正確な開示を行います。また、法定開示以外についても、できる限りの情報開示に努めると共に、投資家にわかりやすい情報の提供に努めます。

（リ）株式会社パレックスのサポート
a.

会社概要

資産運用会社の発行済み株式総数の81.0%を保有する株式会社パレックス(旧会社名

株式会社東京リート)は、「金融・証券・不動産が複合するビジネス環境の育成と安定的な市場の拡大に貢献することをとおして、日本経済の活性化と国民経済の発展に資する。」という理念を掲
げ、不動産証券化市場を構成するプレーヤーに対してサービスを提供すると同時に、自らもプレーヤーとして事業を展開してきました。
株式会社パレックスの行うアセットマネジメント業務は、豊富な知識と経験を有するスタッ
フが物件の選定から、調査、ファイナンスアレンジ、コンストラクションマネジメント等の業
務を一貫して行い、着実に実績を積み上げております。
b. 不動産等売却情報の提供等に関する覚書の内容
本投資法人及び株式会社パレックスは、平成18年2月17日付で、不動産等売却情報の提供等に関する覚書を締結しています。その概要は以下のとおりです。
(ⅰ) 株式会社パレックスが入手した不動産等売却情報に係る情報提供
株式会社パレックスは、株式会社パレックス、本投資法人及び資産運用会社以外の者(本b.において、以下「第三者」といいます。)により保有し又は開発・保有を予定する不動産等の売却・仲介情報(以下「不動産等売却情報」といいます。)を知った場合、原則として、出来る限り速やかに、当該不動産等売却情報を、資産運用会社に対して書面により通知するものとします。
(ⅱ) 株式会社パレックスの保有不動産等に係る優先交渉権の付与
株式会社パレックスが、自ら保有又は運営する不動産等を、第三者に売却しようとするとき
は、原則として、当該売却に係る情報(以下「保有不動産情報」といいます。)を資産運用会社
に対して他に優先して提供するものとします。
資産運用会社は、当該保有不動産情報に係る不動産等の取得を希望する場合、当該保有不動
産情報の提供を受けた後10営業日以内に株式会社パレックスに対して書面により回答するものとし、この場合、株式会社パレックスは、当該不動産等の売買契約の締結に向けて、資産運用
会社と誠実に交渉するものとします。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(iii) 株式会社パレックスによるウエアハウジング
資産運用会社は、将来における本投資法人による取得を目的として、第三者が所有する不動産等の取得及び一時的な所有を株式会社パレックスに依頼することができます。株式会社パレックスは、資産運用会社からかかる依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。
資産運用会社の依頼に基づき、株式会社パレックスが自ら又はその指定する法人において不動産等を取得した場合、当該不動産等の売却に関し上記(ii)の規定の適用はありません。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(2)【投資対象】①

投資対象とする資産の種類（イ）規約に規定する本投資法人の投資対象は以下の特定資産とします（規約第11条第１項）。
a.

不動産、不動産の賃借権及び地上権b.

不動産、地上権及び土地の賃借権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託す
る包括信託を含みます。）の受益権

c. 当事者の一方が相手方の行うa.及びb.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
d.

特定目的会社に係る優先出資証券（証券取引法第２条第１項第５号の３で定めるものをいいます。但し、a.及びb.を裏付けとするものに限ります。）

e.

特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２で定めるものをいいます。但し、a.及びb.を裏付けとするものに限ります。）f.

特定目的信託に係る受益証券（証券取引法第２条第１項第７号の４で定めるものをいいます。
但し、a.及びb.を裏付けとするものに限ります。）

g.

投資信託の受益証券（証券取引法第２条第１項第７号で定めるものをいいます。但し、主としてa.及びb.を裏付けとするものに限ります。）h.

投資証券（証券取引法第２条第１項第７号の２で定めるものをいいます。但し、主としてa.
及びb.を裏付けとするものに限ります。）

i.

金銭の信託の受益権（信託財産を主としてa.に対する投資として運用するものに限ります。）（ロ）本投資法人は、上記（イ）に掲げる特定資産のほか、資金の効率的な運用に資するため、次に掲げる特定資産に投資することがあります（規約第11条第２項）。
a.

次に掲げる有価証券(ⅰ) 国債証券(ⅱ) 地方債証券(ⅲ) 特別の法律により法人の発行する債券(ⅳ) 社債券（転換社債及び新株引受権付債券を除きます。）(ⅴ)

特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２で定めるものをいいます。但し、上記（イ）e.で定めるものを除きます。）(ⅵ) コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号で定めるものをいいます。）(ⅶ)

外国又は外国法人の発行する証券又は証書で、上記(ⅰ)から(ⅵ)までの証券又は証書の性質を有するもの(ⅷ)

投資信託の受益証券（証券取引法第２条第１項第７号で定めるものをいいます。但し、
上記（イ）g.に定めるものを除きます。）(ⅸ)

投資証券（証券取引法第２条第１項第７号の２で定めるものをいいます。但し、上記（イ）h.に定めるものを除きます。）(ⅹ) 投資法人債券（投信法第２条第25項に定めるものをいいます。）(xi) 外国投資証券（投信法第220条第１項に定めるものをいいます。）(xⅱ) 外国貸付債権信託受益証券（証券取引法第２条第1項第10号で定めるものをいいます。）(xⅲ)

オプションを表示する証券又は証書（証券取引法第２条第１項第10号の２で定めるものをいいます。）― 39 ―

更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

ファイル名:020_0457800101809.doc(xⅳ)

印刷日時:06/09/27 18:16

預託証書（証券取引法第２条第１項第10号の３で定めるもので、上記(ⅰ)から(ⅳ)までの証券の性質を有する本邦通貨建のものとします。）(xⅴ) 外国法人が発行する本邦通貨建の譲渡性預金証書(xⅵ) 貸付債権信託受益権（証券取引法第２条第２項第１号で定めるものをいいます。）(xⅶ) 外国法人に対する権利で、上記(xⅵ)の権利の性質を有するもの(xⅷ)

株式（但し、実質的に不動産等に投資するもの又は不動産等への投資に付随するものに限ります。）b.

金銭債権（「投資信託及び投資法人に関する法律施行令」（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第１号、第12号及び第14号に該当するものを除きます。）

c.

金融デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第３条第14号において定義される意味を有し
ます。）

d.

商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）で定める商標権、専用使用権もしくは通常使用権（但し、不動産等への投資に付随するものに限ります。）e.

温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）で定める温泉の源泉を使用する
権利及び当該温泉に関する設備（但し、不動産等への投資に付随するものに限ります。）②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ) 投資基準については、前記「(1) 投資方針 ②投資不動産の投資及び運用方針 (ロ) 投資不動産の取得基準」をご参照ください。
(ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針 ②投資不動産の投資及び運用方針 (イ) ポートフォリオの構築方針」をご参照ください。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

ファイル名:020_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16(3)【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録投資口質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行います。
①

利益の分配
本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、不動産(本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。)から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、及びこれらに類する収益に資産の売買損益及び償還差損益を加減し、諸費用(減価償却費を含みます。)、支払利息、資産運用報酬等を控除し、繰越欠損金のあるときはその全額を補填した
後の金額とします。なお、損失が生じた場合は次期へ繰り越すものとします(規約第17条第(1)号)。
分配金額は、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15(以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)に規定される本投資法人の配当可能所得の金額(以下「配当可能所得」といいます。)の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします(但し、分配可能金額を上限とします。)。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積
立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます(規約第17条第(2)号)。
分配金に充当せず留保した利益又は決算期までの分配可能利益については、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします(規約第17条第(3)号)。
②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の100分の90に相当する金額に満たない場合又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当該決算期に係る利益の金額に営業期間の末日に計上する減価償却額に相当する金額を加算した金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的を持って本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます(規約第17条第(4)号)。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。但し、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。

― 41 ―

更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

ファイル名:020_0457800101809.doc③

印刷日時:06/09/27 18:16

分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期現在の投資主名簿に記載のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の保有口数に応じて分配します(規約第17条第(5)号)。
④

分配金の時効等
投資主又は登録投資口質権者に対する分配金は、その支払開始の日から満3年を経過したときに、

本投資法人がその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします(規約第17条第(6)号)。

本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配にあたっては、投資信託協会の定める規則等に従うものとします。

― 42 ―

更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(4)【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下の通りです。

(イ) 前記「(2) 投資対象

①投資対象とする資産の種類(ロ) a.及び b.」に掲げる有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとします（規約第12条第１項）。
(ロ) 前記「(2) 投資対象①投資対象とする資産の種類(ロ) c.」に掲げる金融デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクヘッジを目的とした運用に限るものとします（規約第12条第２項）。
②

投信法による制限
本投資法人は投信法による投資制限に従います。主なものは次の通りです。
（イ）資産運用会社による投資制限
登録を行った投資法人は、投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、「７ 管理及び運営の概要 (2) 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人との取引制限を除く主なものは次の通りです。
a. 投資法人相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第５号）。但し、双方の投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の取引を除きます（投信法施行令第33条）。
(ⅰ) 次に掲げる要件の全てを満たす取引（a）次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること
Ⅰ. 資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ. 投資口の払戻しに伴う払戻金の支払に応ずるために行うものである場合
Ⅲ. その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ. 投資法人相互間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合（b）有価証券の売買その他の「投資信託及び投資法人に関する法律施行規則」（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること(ⅱ) 個別の取引毎に双方の投資法人の全ての投資主の同意を得て行う取引(ⅲ) その他投資主の保護に欠けるおそれのないものとして金融庁長官の承認を受けて行う取引
b. 投資信託財産と投資法人の取引資産運用会社がその運用の指図を行う投資信託財産と資産の運用を行う投資法人との間において取引を行うことを受託会社に指図すること（投信法第15条第１項第３号）。但し、投資信託財産に係る受益者又は投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の取引を除きます（投信法施行令第18条）。
(ⅰ) 投資信託財産について、次に掲げる要件の全てを満たす取引（a）次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること
Ⅰ. 投資信託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ. 投資信託契約の一部解約に伴う解約金の支払に応ずるために行うものである場合― 43 ―

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印刷日時:06/09/27 18:16

Ⅲ. 法令の規定又は投資信託約款に定められている投資の割合を超えるおそれがある場
合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ. 投資法人との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合（b）有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること(ⅱ) 投資法人について、次に掲げる要件の全てを満たす取引（a）次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること
Ⅰ. 資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ. 投資口の払戻しに伴う払戻金の支払に応ずるために行うものである場合
Ⅲ. その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ. 投資信託財産との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合（b）有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること(ⅲ) 個別の取引毎に全ての受益者及び全ての投資主の同意を得て行う取引(ⅳ) その他受益者及び投資主の保護に欠けるおそれのないものとして金融庁長官の承認を受けて行う取引
c. 第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の有価証券等に関し、当該投資法人の資産の運用としての取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号）。
d. 投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第７号）。
e. その他投信法施行規則で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資主の保護に欠け、若しくは投資法人の資産の運用の適正を害し、又は投資法人の信用を失墜させるおそれのあるものとして投信法施行規則で定める以下の行為（投信法第34条の３第１項第８号、投信法施行規則第52条）。
(ⅰ) 資産の運用の範囲及びその実行に関する事項、報酬の額又は支払の時期その他の資産運用
委託契約の内容の重要な部分の変更を、投信法第34条の７において準用する有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律（昭和61年法律第74号。その後の改正を含みます。
以下「投資顧問業法」といいます。）第15条第１項に規定する書面に準ずる書面を交付しないで行うこと（当該書面の交付に代えて、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供する場合にあっては、当該事項を提供しないで行うこと）(ⅱ) 資産運用会社が資産運用委託契約を締結した投資法人以外の者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと(ⅲ) 他人から不当な制限又は拘束を受けて投資法人の資産の売買その他の取引を行い、又は行
わないこと(ⅳ) 特定の銘柄の有価証券等について、不当に売買高若しくは取引高を増加させ、又は作為的に値付けを行うことを目的とした取引を行うこと― 44 ―

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印刷日時:06/09/27 18:16(ⅴ) 投資法人のために投資顧問業法第２条第13項に規定する証券取引行為を行う場合において、当該証券取引行為の相手方の代理人となること（但し、資産運用会社が証券業を営んでいる場合を除きます。）（ロ）同一株式の取得制限
本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません、投信法施行規則第129条）。
a. 合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
b. 投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
c. 当該投資法人の投資口を無償で取得する場合
d. 当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記e.
について同じ。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合
e. 当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合
(i)

組織の変更

(ii) 合併(iii) 株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）
f. その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第80条第１項第１号及び第２号並びに上記c.乃至e.に掲げる場合を除きます。）（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
子法人（投資法人が他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を有する場合における当該他の投資法人をいいます。以下同じ。）は、次に掲げる場合を除くほか、その親法人（他の投資法人を子法人とする投資法人をいいます。）である投資法人の投資口（以下「親法人投資口」といいます。）を取得することができません（投信法第81条第１項、第２項、投信法施行規則第131条）。
a. 合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合
b. 親法人投資口を無償で取得する場合
c. その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記d.において同じ。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行
為を含みます。）により親法人投資口の交付を受ける場合
d. その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合
(i)

組織の変更

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ファイル名:020_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16(ii) 合併(iii) 株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）(iv)

株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）

e. その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第81条第２項第１号 及び上記b.乃至d.に掲げる場合を除きます。）③

その他の投資制限（イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ロ）借入れ及び投資法人債
a. 本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ又は投資法人債を発行することができます。なお、資金を借り入れる場合は、適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第14条第１項、第３項）。
b. 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ5,000億円とし、かつ、その合計額が5,000億円を超えないものとします（規約第14条第２項）。
（ハ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、投資不動産の所在地域による分散投資に関する方針について、前記「(1) 投資方針 ①基本方針」をご参照下さい。
（ニ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について規約上制限はありません。

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３【投資リスク】（1）リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の資産についてもほぼ同様にあてはまります。
本投資法人は、対応可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方
針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①

一般的なリスク(イ) 投資法の法律上、税制上、その他の諸制度の取扱いに関するリスク(ロ) 投資口・投資証券の商品性に関するリスク(ハ) 本投資証券の払戻しがないことに関するリスク(ニ) 本投資証券の市場性に関するリスク(ホ) 本投資証券の価格変動に関するリスク(ヘ) 投資口の希薄化に関するリスク(ト) LTVに関するリスク(チ) 金銭の分配に関するリスク(リ) 本投資法人の登録が取消されるリスク(ヌ) 本投資法人の倒産リスク②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ) 収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク(ロ) 借入れ及び投資法人債に関するリスク(ハ) 本投資法人の関係者への依存に関するリスク(ニ) 役員の職務遂行に係るリスク(ホ) 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(ヘ) 本投資法人や資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク(ト) インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク(チ) 敷金・保証金の利用に関するリスク(リ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク③

不動産に関するリスク(イ) 不動産の流動性に関するリスク(ロ) 物件取得の競争に関するリスク― 47 ―

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ファイル名:020_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16(ハ) テナント獲得競争に関するリスク(ニ) 不動産の瑕疵に関するリスク(ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ) 区分所有建物に関するリスク(ト) 共有物件に関するリスク(チ) 借地物件に関するリスク(リ) 不動産の鑑定評価等に関するリスク(ヌ) 不動産の賃貸借契約に関するリスク(ル) 賃料の減額に関するリスク(ヲ) 不動産の運用費用の増加に関するリスク(ワ) テナントの建物使用態様に関するリスク(カ) 建物の毀損、滅失及び劣化に関するリスク(ヨ) 不動産に係る所有者責任に関するリスク(タ) 有害物質に関するリスク(レ) 投資対象不動産の偏在に関するリスク(ソ) テナントの集中に関するリスク(ツ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(ネ) 開発物件に関するリスク④

信託受益権特有のリスク(イ) 信託受益者として負うリスク(ロ) 信託受益権の流動性に係るリスク(ハ) 信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク(ニ) 信託受託者の債務負担に伴うリスク(ホ) 信託受益権に関する法律上の瑕疵⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク(ロ) 減損会計の適用に関するリスク(ハ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ニ) 投資法人が同族会社に該当するリスク(ホ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ヘ) 一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他(イ) 投資法人の資金調達に関するリスク― 48 ―

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投資リスクに対する管理体制について(イ) 資産運用会社の体制(ロ) 本投資法人の体制

本項に記載されている各リスク項目の内容は以下のとおりです。

①

一般的なリスク(イ) 投資法人の法律上、税制上、その他の諸制度の取扱いに関するリスク
不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主たる運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに投信法施行令及び投信法施行規則の改正により平成12年11月以降可能になりました。
かかる投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い及び解釈は、今後、大幅に変更され、又は新たな法令が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営
形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ) 投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口及び投資証券は、それぞれ株式会社における株式及び株券に類似する性質を持ち、投資資金の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができない場
合があります。また、本投資法人にかかる通常の清算又は倒産手続きの下における清算においては、
本投資法人の債権者(一般債権者及び担保権者を含みます。)の債権の配当に劣後する最劣後の地位となり、投資額の全部又は一部の回収ができない可能性があります。投資証券は、投資額が保証される商品ではなく、預金保険等の対象にはなっていません。
(ハ) 本投資証券の払戻しがないことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。
したがって、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却(証券取引所を通じた売却を含みます。)に限られます。本投資証券の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できないことになります。
(ニ) 本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、大阪証券取引所に上場しており、また、平成18年８月１日に東京証券取引所に上場しましたが、「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資法人の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の東京証券取引所若しくは大阪証券取引所における売却が困難若し
くは不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、
全く換価できない可能性があります。

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印刷日時:06/09/27 18:16

さらに、将来の不動産投資信託の市場規模や本投資証券がどの程度活発に取引されるかを予測することはできません。本書の日付現在、本投資証券以外の他の不動産投資信託証券が東京証券取引所又は大阪証券取引所に上場されるとの保証はなく、さらに、東京証券取引所又は大阪証券取引所の不動産投資信託市場の存続も保証されているものではありません。東京証券取引所又は大阪証券取引所の不動産投資信託が廃止された場合、東京証券取引所又は大阪証券取引所における本投資証
券の売却は不可能となり、投資家の換価手段が大きく制限されます。
(ホ) 本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関係資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情勢等様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れる可能性があります。
また、東京証券取引所又は大阪証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資証券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
(ヘ) 投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを随時必要としており、かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口総数に対する割合は希薄化する可能性があります。また、営業期間中において追加発行された投資口に対して、その期の保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行う予定であり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口一口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。
(ト) LTVに関するリスク
本投資法人のLTV水準は、資産運用会社の運用ガイドラインにより最大65％を目安としますが、資産の取得等に伴い一時的に65％を超えることがあります。一般的に、LTVの値が高まるほど、分配可能金額が金利変動の影響を受けやすくなり、その結果投資主への分配額が減少する可能性があります。
(チ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、前記「1 投資法人の概況 (9) 分配方針」に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。
(リ) 本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります(投信法第216条)。
その場合、本投資法人の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続きに入ることになります。

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印刷日時:06/09/27 18:16(ヌ) 本投資法人の倒産リスク
本投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）及び投信法上の特別清算手続に服します。本投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主が損害を受ける可能性があります。

②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ) 収入及び支出、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として投資対象不動産からの賃料収入に依存しています。投資対象不動産に係る投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の履行
遅滞・不履行等により大きく減少する可能性があります。当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼動(又は低稼働)の投資対象不動産の取得等による支出の増加は、キャッシュ・フローを減ずる
効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、投資対象不動産の売却により収入が発生することがありますが、かかる収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境等に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
また投資対象不動産に関する費用としては、減価償却費、公租公課、保険料、管理組合費、水道
光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費等があります。
かかる費用の額は、個々の投資対象不動産によって異なる上、投資対象不動産の状況のみならず市
況その他の一般的な状況によっても増大する可能性があります。
このように、投資対象不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、投資対象不動産に関する費用が増大する可能性があり、これらの双方又は一方の事由が生じた場合、投資主への分配金
額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ) 借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人
債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、借入金及び投資法人債発行の限度額をそれぞれ5,000億円を上限とし、かつ、その合計額が5,000億円を超えないものとしています。

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印刷日時:06/09/27 18:16

借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受ける為、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市
場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。市場金利が上昇した場
合、本投資法人の利払額が増加し、分配可能金額が減少する可能性があります。税法上、利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を適格機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ
又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される場合もあります。このような場合、本投資法人の運営に支障をもたらすほか、分配可能金額に重大な悪影響を及ぼす場合があります。また、金銭借入れ又は投資法
人債の発行に関連して、既に担保が設定されている運用資産の場合、又は今後運用資産に担保を設定した場合(当初無担保であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。)、
本投資法人が当該担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できないか又は希望する価格で売却できない可能性があります。
また、収益の悪化等により運用資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合、又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、評価額が引下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より運用資産の売却による返済を強制され、
本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人が、本投資法人の資産の売却により借入資金の期限前返済を行う場合にも、違約金等がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の強制執行が行われることがあると共に、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。

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印刷日時:06/09/27 18:16(ハ) 本投資法人の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者にそれぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき、投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者のそれぞれが、破産手続、再生手続又は更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人によるそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあります。さらに一定の場合には、資産運用
会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。このような場合に新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があるほか、場合によっては、本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託
者から委託を受けている業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物管理会社等があります。
本投資法人の収益性向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。また、これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社、建物管理会社等が、破産又はその他の法的倒産手続き等により業
務執行能力を喪失する場合においては、当該不動産の管理状況が悪化し、本投資法人が損失を被る
おそれがあります。
(ニ) 役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う
監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)、及び法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務(以下「忠実義務」といいます。)を負っていますが、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務及び忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
(ホ) 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
投信法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用にかかる業務を遂行することが義務付けられているほか(投信法第34条の2)、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することとな
る取引を行うことが明示的に禁止されています(投信法第34条の3第2項第1号、第2号)。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16

しかしながら、資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定をする可能性を否定できません。
また、利害関係人等は、資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場
において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、利害関係人等は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第一に、資産運用会社が、利害関係人等に有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させたり、当該取得した資産の管理を利害関係人等に不合理に有利な条件で委ねたりすることにより、利害関係人等の利益を図る可能性があり、第二に、本投資法人と利害関係人等が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸
借若しくは管理委託に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、利害関係人等又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
なお、本投資法人は、本書の日付現在、資産運用会社の発行済み株式の81.0%を保有している株式
会社パレックスが前信託受益者となっている信託受益権、又は株式会社パレックスの意向を受けて設立された特例有限会社である特別目的会社を売主とする信託受益権を取得しております。
(ヘ) 本投資法人や資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ平成14年1月18日及び平成13年4月12日に設立されましたが、未だ実績が乏しく、過去の実績を的確に評価すること及び将来の運用成果等を予測することは困難です。
(ト) インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、上場投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法第166条に定める会社関係者の禁止行為(いわゆる「インサイダー取引規制」)の対象ではありません。したがって、本投資法人の関係者や取引先が本投資法人に関する重要な事実をその立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引上はインサイダー取引規制に抵触しません。本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
このような取引が行われることを未然に防止するため、資産運用会社は、社内規則においてインサイダー取引の類似取引の防止規程を設けています。但し、かかる社内規則は証券取引法の定めるインサイダー取引規則と一致するとは限らず、かつ当該規程違反のみでは刑事罰は課されないため、法令と同じ程度の実効性が確保されるとの保証はありません。なお、本投資法人が借入れを行っている場合において、借入先である適格機関投資家は、融資の条件として、本投資法人に対し公表されていない重要事実の開示を要求できる立場にたつことがあります。
また、上場投資証券については、上場株券等と異なり、大量保有報告書制度に関する規制は設けられていません。したがって、本投資証券につき支配権獲得を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があり、支配権獲得後の投資主総会での決議等の結果として、本投資法人の運用方針、運営形態等が投資主の当初想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。

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印刷日時:06/09/27 18:16(チ) 敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(リ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な
投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性が
あります。

③

不動産に関するリスク(イ) 不動産の流動性に関するリスク
不動産の構成要素として不可欠である土地は他の一般の諸財と異なり、地理的位置の固定性、不動性(非移動性)、永続性(不変性)、不増性、個別性(非同質性、非代替性)等の特徴を有しています。
これらの特徴のために、不動産は一般的に、市場性を有する有価証券等の金融資産等に比べ流動性が低い資産として認識されています。
また不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかも経済環境、不動産需給状態等のみならず個別的な事情等によっても左右されるものであるた
め、本投資法人が希望する時期・条件で不動産を取得又は売却できない可能性があります。
さらに、対象不動産が共有の場合、区分所有建物の場合、又は土地と建物が別個の所有者に属する場合等権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが増大することがあります。
これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ロ) 物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行う方針ですが、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合には、不動産の取得競争が激化し、物件取得ができない可能性又は投資採算の観点から希望した価格で取引を行えない可能性等があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。
(ハ) テナント獲得競争に関するリスク
近隣地域又は同一需給圏内において、競合する不動産の新築、リニューアル等が行われることにより、テナント獲得競争が激化し、賃料引下げや稼働率の低下等を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する可能性があります。

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印刷日時:06/09/27 18:16(ニ) 不動産の瑕疵に関するリスク
一般に不動産には、地質、地盤、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。そこで本投資法人が、不動産の欠陥、瑕疵等により思わぬ損害を被ることがないよう、資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うにあたっては、不動産の欠陥、瑕疵等の当該不動産について利害関係のない専門業者から建物状況調査報告書等を取得するなどの物件精査を行うとともに、原則として当該不動産の売主から譲渡時点における一定の表明及び保証を取得し、状況に応じては、瑕疵担保責任を負担させることとしています。
しかし、建物状況調査報告書等の作成に係る専門業者による調査においては、所有権移転時期との関係から調査可能な範囲が限定されたり、時間的制約や収集可能な資料等に一定の限界があり、完全な報告が行われているとは限りません。また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準法等の求める安全性又は構造耐力等を有するとの保証はありませんし、不動産に想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。そして、瑕疵担保責任を負うべき不動産の売主又は建物の建築請負人等が倒産した場合、事実上、瑕疵担保責任の追及が困難になります。また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、瑕疵担保責任の期間及び責任額も一定範囲に限定されるのが通例です。加えて、当該不動産の売主との間で、契約上、瑕疵担保責任を制限する、又はこれを負担しない旨の特約がなされる場合もあります。
さらに、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性や、不動産登記には公信力が認められていないた
めに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。また、不動産の売主又はその前所有者が、当該不動産売買契約を締結し、かつこれを履行するにあたり、会社法、商法(明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。)又は会社法施行による廃止前の有限会社法(昭和13年法律第74号)により必要とされる社内の授権手続（当該不動産売買契約締結時に有効であった商法又は有限会社法による事後設立手続を含みます。）について適式に完了していないこと等が後になって判明する可能性があります。加えて、投資不動産を取得するまでの時間的制約等から隣接地権者との間で境界確認ができない、若しくは境界確定同意が得られない場合、又は隣地から当該土地に建物等の一部が越境している、若しくは当該建物等の一部が隣地に越境している場合も考えられ、状況によっては、係争に発展し、権利面積の減少、損害賠償責任の負担等を余儀なくされる可能性があります。
その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築基準法等の建築関係法令の規定に服しますが、物件取得後の建築基準法等の改正により変更後の規制のもとで投資対象不動産が不適格(いわゆる既存不適格建物)となる
可能性、又は取得時において既存不適格建物である場合があります。この場合、建物の建替え等を行う場合には、現行の規定に合致するよう、追加的費用等の負担が必要となる恐れがあります。

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その他、不動産に係る様々な行政法規や各地方公共団体の条例による規制が投資対象不動産に適用される可能性があります。条例による規制の例として、住宅付置義務、駐車場設置義務、福祉配
慮設備設置義務、緑化推進義務等が挙げられます。このような義務が課せられた場合、投資対象不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守する
ための追加的な負担が生じたりするおそれがあります。
さらに、投資対象不動産を含む地域が道路整備、公共施設設置等都市計画等の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、将来不動産の建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、環境保護を目的とする法令等の規制により、投資対象不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。加えて、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)その他不動産の建築・管理・運営に影響する関係法令や条例の改正等により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。
消防法その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。また、都市計画法、建築基準法等の不動産に関する行政法規の改正、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。この場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ヘ) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。)第2条第3項に規定する専有部分(居室等)並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分(エントランス部分等)及び同条第6項に規定する敷地利用権をいいます。
不動産が区分所有建物である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められた管理規約
等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決によらなければ変更することができず(区分所有法第31条第1項)、また建替決議等をする場合には更なる多数決要件が加重されています。本投資法人が決議要件以上の議決権を有していない場合には、
区分所有建物の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、本投資法
人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。この場合、新区分所有者の資力、属性、使用収益の状況等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益が減少する可能性があります。この点に関し、管理規約等において区分所有者が専有部分(共用部分の共有持分及び敷地利用権を含みます。)を処分する場合に他の区分所有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合には、本投資法人の知らない間に
他の区分所有者が現れるリスクは減少しますが、本投資法人が専有部分を処分する場合に制約を受ける可能性があります。

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また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。
その結果、本投資法人の投資対象不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況
によって影響を受ける可能性があります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立を履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
なお、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを禁止し(区分所有法第22条)、不動産登記法(明治32年法律第24号。その後の改正を含みます。)には、「敷地権の登記」の制度が用意されています。したがって、敷地権の登記がされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処理されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。
その結果、専有部分のみ、又は敷地利用権のみを有する所有者が出現する可能性等があります。そのような場合には、区分所有者と敷地の権利関係が複雑になり、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
(ト) 共有物件に関するリスク
投資対象不動産が第三者との間で共有されている場合、単独で所有している場合に比べ、法的に様々な側面で制約を受けるとともに、種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し(民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。)第251条)、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定するものとされています(民法第252条)。
したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者による権利行使によって、本投資法人の投資対象不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。この場合、新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益に影響を与える可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。

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また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求(民法第256条)を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場
合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります(民法第258条第2項)。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが(民法第256条)、合意の有効期間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できません。また、共有者が破産し、又は会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合
は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となったほかの共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52条、会社更生法(平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。)第60条、民事再生法第48条)。
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり、敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押さえられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。
(チ) 借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権付建物に投資することがあります。ここで借地権とは、借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。なお、廃止前の借家法(大正10年法律第50号。その後の改正を含みます。以下「借家法」といいます。)及び借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。)を含みます。)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいい、借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいいます。借地権付建物は、土地建物共に所有権を有する場合に比べて特有のリスクがあります。
借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し(定期借地権の場合)、又は期限到来時に借地権設定者が正当事由をもって更新を拒絶した場合(普通借地権)に消滅します。このほか借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により消滅する可能性もあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権(借地借家法第13条、借地法第4条)が確保されている場合を除き、借地上に存する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。仮に建物買取請求権が認められても、本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

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また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、仮に承諾を得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
(リ) 不動産の鑑定評価等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査方法若しくは時期によっては、鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
(ヌ) 不動産の賃貸借契約に関するリスク
日本におけるオフィスビル及び居住用不動産の賃貸借契約では、その契約期間は2年が一般的であり、契約期間満了後に契約が更新される保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、賃借人が一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合も多く見られます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たな賃借人が入居する
保証はなく、賃料収入が減少する可能性があります。なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、かかる規定が場合によっては裁判所により無効とされ又は一部減額される可能性があります(定期賃貸借契約の場合も含みます。)。
これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解除及び更新拒絶は、正当事由が認められる等の特段の事情がある場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
定期賃貸借契約においては、賃借人の賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。また、定期賃貸借契約の有効期間中は、契約中に定められた賃料を賃借人に対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約において賃借人が早期解約した場合、残存期間全体についての賃借人に対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期賃貸借契約において契約期間中の賃料改定を行わない旨の契約がなされた場合、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
(ル) 賃料の減額に関するリスク
投資対象不動産の賃借人が支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、その時々における賃料相場等を参考にして賃借人との協議により減額される可能性があります。さらに賃借人が賃貸人に対し、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。
また、本投資法人が賃貸している投資対象不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が賃貸条件と同一である保証はなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約を有す
ることとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(ヲ) 不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、水道光熱費等の高騰、不動産管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
(ワ) テナントの建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントが建物の変更工事、内装の変更等を行ったり、道路上に建物の造作を越境させたりすることにより、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる場合があります。このような場合には、本来、テナントが違反状態を解消する義務を負いますが、事情によっては、本投資法人がその改善のための費用を負担する可能性があります。
また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃借権の譲渡が本投
資法人の承諾なく行われる可能性があります。さらに、テナントにより風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第22号。その後の改正を含みます。)に定める風俗営業が開始されたり、反社会的勢力により不動産が占有される可能性があります。このような場合には、建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(カ) 建物の毀損、滅失及び劣化に関するリスク
突発的な事故、火災、地震、洪水、又は落雷等の天災地変によって、建物が毀損、滅失又は劣化
し、その価値が消滅又は減少する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失又は劣化した個所を修復するため一定期間建物が不稼動を余儀なくされることにより、賃料水準が低下し又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。
但し、本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険又は賠償責任保険等を付保する方針であり、このような複数の保険を付保することによって、災害等が発生した場合にも、かかる保険による保険期間及び保険金の範囲内において、原状回復措置が期待できます。このような付保方針は、災害等の影響と保険料負担を比較衡量して決定します。また、本投資法人は、地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に対応するため、PMLを基準に予想される損害と保険料等を比較衡量の上、地震保険の付保を検討するものとします。しかし、対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる保険金の限度額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅延する場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。
また、保険金が支払われた場合であっても、行政法規その他の理由により当該不動産を災害等の発生前の状態に回復させることができない場合があります。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(ヨ) 不動産に係る所有者責任に関するリスク
土地の工作物(建物を含みます。)の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償責任を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています(民法第717条)。したがって、本投資法人の投資不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、
本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、投資不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の限度額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
(タ) 有害物質に関するリスク
投資不動産に係る土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替
えや洗浄が必要となり、予想外の費用や時間が必要になる可能性があります。また、投資不動産に係る建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、投資不動産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
(レ) 投資不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、前記「２投資方針 (1) 投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、投資不動産が、一定の用途又は地域に偏在しているため、当該地域における地震その他の災
害、市況低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
一般に、資産総額に占める割合が大きい投資不動産に関して上記リスクが発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に顕著な影響を与えます。
(ソ) テナントの集中に関するリスク
不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合は、マスターリース、とりわけ固定賃料型の場合も含めて、特定のテナントの退去、支払能力の悪化、利用状況その他の事情により、当該不動産の収益が大きく影響を受ける可能性があります。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のために一度に多額の資金を要し、また大きな面積の空室が生じ当該不動産の収益が急激に悪化することがあるとともに、新テナントを誘致するのに時間を要し、かつ、場合によってはテナントに有利な条件での契約を求められ、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。

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更新日時:9/27/2006 4:04:00 PM

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印刷日時:06/09/27 18:16(ツ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産を売却した後にその売主が倒産手続きに入った場合、当該不動産の売買が管財人により否認されることがあります。また、債務超過の状況にあるなど財務状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債権者により詐害行為として取消されることがあります(いわゆる否認及び詐害行為のリスク)。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格付けることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若し
くは民事再生債務者である売主の財産に属するとみなされることがあります(いわゆる真正譲渡でな
いとみなされるリスク)。本投資法人は、取得する不動産について、売主等についての信用状況や諸般の事情等を慎重に調査し、可能な限りかかるリスクを回避するよう努める予定ですが、このリスクを完全に排除することは困難です。
(ネ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、開発中の不動産への投資を原則としては行いませんが、建物竣工後のテナントが確保されており、完工・引渡し及びテナント入居に関するリスクが軽微であると判断する場合、建物竣工後の取得を条件に取得のための契約を締結できるものとしています。この場合、予期せぬ事
情により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があり、その結果本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。

④

信託受益権特有のリスク(イ) 信託受益者として負うリスク
信託受益者とは、信託の利益を享受するものですが(信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。以下「信託法」といいます。)第7条)、他方で受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った
場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています(信託法第36条、第37条)。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、
本投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューデリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があります。また、一旦、不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

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印刷日時:06/09/27 18:16(ロ) 信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については、証券取引上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託の受益権の流通市場が存在するわけではありません。
このように信託の受益権も、有価証券を比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負った上での信託不動産の売却を行わないため、
本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
(ハ) 信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合に、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産である不動産その他の資産が信託受託者の破産財団、再生債権者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属すると解釈される可能性は低いものと考えられます。信託受託者が破産した場合、信託法第42条第1項に基づき受託者の任務は終了し、信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産
は破産財団に属さないと説明する見解があります(破産法第34条第1項)。また、信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押さえは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、本投資法人は、この信託設定登記がなされるものに限り取得する予定ですが、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
(ニ) 信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託受託者が、信託契約又は信託受益者の意思に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等により、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消の発生権を受益者に認めていますが(信託法第31条)、常にかかる権利の行使により損害を回避できるとは限りません。

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ファイル名:020_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16(ホ) 信託受益権に関する法律上の瑕疵本投資法人が取得した信託受益権について、当該信託受益権の売主又はその前所有者が本投資法人に当該信託受益権を譲渡する以前にこれを第三者に二重譲渡をしていたことが後に判明する等、
本投資法人が取得した信託受益権が第三者の権利により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。また、当該信託受益権の売主又はその前所有者が、当該信託受益権売買契約を締結し、かつこれを履行するにあたり、会社法、商法又は会社法施行による廃止前の有限会社法により必要とされる社内の授権手続（当該不動産売買契約締結時に有効であった商法又は有限会社法による事後設立手続を含みます。）について適式に完了していない
こと等が後になって判明する可能性があります。

⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件(以下「導管性要件」といいます。)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主に対する二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすように努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資口の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。
(ロ) 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損にかかる会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設置に関する意見書」(企業会計審議会

平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準

適用指針第6号

平成15年10月31日)が、平成17年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第6期計算期間より減損会計が適用されています。
減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識することができない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。)ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。

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ファイル名:020_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16(ハ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に対する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ニ) 投資法人が同族会社に該当するリスク
導管性要件のうち、事業年度の終了日において同族会社に該当していない(発行済投資口総額の50％超が3人以下の投資主又はその特殊関係者により保有されていない)こととする要件については、投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思に関わらず、結果として満たされなくなる
リスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなる結果、本投資法
人の税負担が増大し、投資主への分配金等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること(規約第10条第1項)としています。本投資法人は、
上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、
本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(ヘ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少したり、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥

その他(イ) 投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は、現在保有している資産の取得のための資金を本投資証券の発行によって調達した
ほか、資金の借入れを行うことで調達しています。今後借入金利が著しく変更される等、また資金の借入れに時間を要する等の場合、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が資産を売却することにより借入資金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢によって決定される期限前返済コスト(違約金等)が発生する等、予測しがたい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。

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印刷日時:06/09/27 18:16

投資リスクに対する管理体制

本投資法人は、上記の様々なリスクに関し、以下のような体制により、可能な限り、本投資証券への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針です。
(イ) 資産運用会社の体制
資産運用会社は、本投資法人の規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、本投資法
人の基本方針を踏まえ、その社内規程として運用ガイドラインを制定しています。かかる運用ガイ
ドラインを遵守することにより、不動産や信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
資産運用会社は、運用管理部において本投資法人の資産運用に係る基本方針及び計画の策定等を行い重要事項の決定プロセスを明確化するほか、投資運用部において不動産等の調査、取得、管理
運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスク管理に努めます。
資産運用会社は、コンプライアンス委員会において、投資戦略委員会及び投資委員会の各委員会の議事に関するリスク管理及び遵法性の審議、利害関係人取引に関するリスク管理及び遵法性等の審議を行い、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めます。
資産運用会社は、業務監査室において、社内規程や規則等の制定改廃及びその遵守状況のチェッ
ク、法令等の遵守状況の点検、管理を行うことにより役員及び従業員によるインサイダー類似取引の防止等に努めます。
(ロ) 本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき3か月に1回以上役員会を開催し、資産運用会社から運用状況の報告を受けるほか、執行役員は適宜資産運用会社の運用状況の聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施
し、資産運用会社の管理・監督等を行います。

以上のように、本投資法人及び資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、これらの体制が十分に機能する保証、及びこれらの機能が万全であるとの保証はありません。

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印刷日時:06/09/27 18:16

４【手数料等及び税金】(1)【申込手数料】
該当事項はありません。
(2)【買戻し手数料】
該当事項はありません。
(3)【管理報酬等】①

執行役員及び監督役員
執行役員報酬は１名につき月額30万円を上限とし、監督役員報酬は1名につき月額20万円を上限とし、それぞれの報酬月額は役員会で決定し、当月分を当月末までにそれぞれ指定の口座への振込みにより支払います。（規約第31条）
本書の日付現在、本投資法人は執行役員１名に対する報酬を月額15万円とし、監督役員２名に対する報酬を月額1人当たり10万円とする旨を役員会の決議を経て決定しています。
②

会計監査人
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に1,500万円を上限として役員会で決定します。

その支払時期は、決算期後３箇月以内に会計監査人の指定する口座への振込みにより支払うものとします。（規約第34条）③

資産運用会社
資産運用会社に対する報酬は、運用報酬1、運用報酬２及び取得・譲渡報酬から構成され、具体的な金額又は計算方法並びに支払い時期は以下の通りとします。（規約第37条第2項(6)）
運用報酬１
本投資法人の運用する資産の月末純資産額に応じて、以下の料率を乗じた金額の合計額を12で除した金額（１円未満切捨て）を月額報酬として、毎月、当該月の翌月末までに支払います。
100億円以下の部分に対して1.0％
100億円超300億円以下の部分に対して0.8％
300億円超500億円以下の部分に対して0.6％
500億円超の部分に対して0.5％
運用報酬２
本投資法人の決算期間ごとに計算される運用報酬2控除前の分配可能金額（規約第17条に定めるものをいいます。）に対し、３％を上限として役員会が決定した料率を乗じた金額（１円未満切捨て）を決算期後３箇月以内に支払います。
取得・譲渡報酬
本投資法人が運用の対象たる不動産等及び信託の受益権その他資産の裏付けとなる不動産等を取得又は譲渡した場合、その売買代金（建物に係る消費税相当分を除く）の0.5％を上限とした金額を、当該資産を取得又は譲渡した日の属する月の翌月末までに支払います。

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投資主名簿等管理人、名義書換等にかかる一般事務受託者
本投資法人は、投資主名簿等管理人、名義書換等にかかる一般事務受託会社に対して、a.名義

書換委託事務手数料及びb.機関運営委託事務報酬を支払います。その具体的な金額又は計算方法
及び支払時期は以下の通りです。
(イ) 名義書換委託事務手数料として、別表１の委託事務手数料表により計算した金額を支払うものとする。但し、別表1に定めのない事務手数料は、その都度協議のうえ定めるものとする。
(ロ) 上記(イ)にかかる委託事務手数料は、請求により当月請求分を毎月末から１ヶ月以内に、名義書換等にかかる一般事務受託者の指定する口座へ振込むものとする。
(ハ) 上記(イ)にかかわらず、１月から６月及び７月から12月における各期間（以下「計算期間」といいます）の名義書換委託事務手数料の累計額（以下「累計額」といいます）が、計算期間末日（６月末日及び12月末日）における本投資法人の貸借対照表上出資の部合計金額の0.15％に相当する金額（以下「上限額」といいます）を超える場合においては、計算期間末の翌月末までに、本投資法人に対し、累計額と上限額の差額を返還するものとする。
(ニ) 機関運営委託事務報酬として、別表２の委託事務報酬表により計算した金額を支払うものとする。但し、別表２に定めのない事務報酬は、その都度協議のうえ定めるものとする。
(ホ) 上記(ニ)にかかる委託事務報酬は、名義書換等にかかる一般事務受託者の請求により当月請
求分を毎月末から１ヶ月以内に、名義書換等にかかる一般事務受託者の指定する口座へ振込
むものとする。
(ヘ) 上記(イ)及び(ニ)にかかわらず、委託契約効力発生日から本投資法人の発行する投資証券の証券取引所上場日の属する月の前月までの委託事務手数料及び報酬は、本投資法人の毎月末
貸借対照表上出資の部合計金額の0.1％に相当する額を12で除した金額（１円未満切捨て）を月額報酬（日割計算は行わない）とする。

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ａ．名義書換委託事務手数料
別表１−①
項目

料率

事務の内訳

基本料

①毎月末現在投資主（端投資主含みます。投資主と実質投資主の名寄せ後の投資主数。）につき下記段階の料率により区分計算した合計額の６分の１（月額）
但し、月額の最低料金は200,000円とする。

(1)投資主名簿、投資証券不所持
台帳、投資主票及びその他投資口に関する帳簿書類の備置
維持管理(2)期末現在における投資主及び実質投資主の確定並びに投資口諸統計表の作成(3)投資口事務取扱報告等の諸報
告(4)除籍投資主名簿、同投資主票の整理保管及び新規投資主名
簿の作成等

5,000名まで
5,000名超過 10,000名まで
10,000名超過 30,000名まで
30,000名超過 50,000名まで
50,000名超過②月中の失格及び新規投資主

１名につき
１名につき
１名につき
１名につき
１名につき
１名につき

470円
410円
350円
290円
240円
40円

登録料

①名義書換投資口数 月間投資口数②名義書換投資証券

投資証券交換分合料①回収投資証券②交付投資証券70円
80円

除権判決、毀損、汚損、分割、併合、満欄、投資証券不所持の申出並びに交付、返還等による投資証券の回収、交付分配事務手数料①分配金を受領する投資主（投資主と実質投資主の名寄
せ後の投資主数）につき下記段階の料率により区分計算した合計額
但し、最低料金は345,000円とする。

(1)分配金の計算、分配金支払原簿及び分配金領収証、郵便振替支払通知書等の作成(2)外人投資主等の特別税率適用者に対する分配金の計算(3)分配金口座振込関係書類の作成(4)分配金支払調書の作成(5)支払済分配金領収証又は郵便振替支払通知書の整理保管(6)未払分配金の確定及び同一覧
表の作成

5,000名まで
5,000名超過 10,000名まで
10,000名超過 30,000名まで
30,000名超過 50,000名まで
50,000名超過②分配金振込口座指定料

１口につき 100円
１枚につき
90円

１枚につき
１枚につき

１名につき
115円
１名につき
110円
１名につき
95円
１名につき
80円
１名につき
60円
１名につき 130円加算

投資口の名義書換並びに質権の登録、信託財産の表示及び抹消に関し、投資証券、投資主名簿等への記載
なお、諸届のうち投資証券面の投資主名表示の変更を含みます

未払分配金支払手数料

分配金領収証又は郵便振替支払通知書

諸届処理料

諸届

１件につき

500円

(1)住所変更、商号変更、代表者
変更、改姓名、法定代理人、常任代理人等の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）の変更を要する諸届の受付並びに処理(2)投資証券事故届、改印届、分配金口座振込指定書及び特別税率適用届等投資口に関する諸届の受付並びに処理(3)投資証券不所持申出並びに交付（返還）請求の受付並びに
処理

証明調査料

名義人

１件につき

500円

投資証券発行証明、投資口登録
証明及び分配金支払証明その他投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）の記載事項に関する諸証明書の作成及び投資口の取得、移動（譲渡、相続、贈与等）、投資証券事故等に関する調査資料の作成並びにその他投資口に関する各
種照会に対する調査

１枚につき500円― 70 ―

銀行（郵便局）取扱期間経過後の分配金の支払更新日時:9/27/2006 4:05:00 PM

ファイル名:021_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16

別表１−②
項目
投資主一覧表作成
料

料率①一部の投資主を記載する場合

事務の内容②全投資主を記載する場合
作成
集計

該当投資主
１名につき
１名につき
１通につき
１通につき

50円
15円

大口投資主一覧表、法人投資主
一覧表の作成全投資主一覧表の作成

議決権行使書作成
及び集計料

①作成料
②集計料

20円
50円

議決権行使書の作成及び同提出
投資主の議決権の集計

諸通知封入発送料①封入料（1)機械封入 封入物２種まで
１通につき
12円
３種以上１種増すごとに５円加算（2)手作業封入料 封入物２種まで１通につき24円
３種以上１種増すごとに10円加算②発送料 １通につき8円③書留郵便物受領証（配達記録郵便物引受証）作成料
１通につき
12円
④宛名印刷料
１通につき
10円
⑤照合料
１通につき
10円
⑥送付先変更、発送差止料
１通につき
120円

(1)投資主総会招集通知書、同決議通知書、議決権行使
書、資産運用報告書、分配金領収証等の封入発送並びにこれらに付随する事務(2)各種資料等の封入発送並びにこれらに付随する事務

返戻郵便物処理料

返戻郵便物１通につき180円

返戻郵便物の記帳、整理、保管及び再発送本表に定めのない新規恒常事務（投資主総会及び開示書類等の電磁化等）、臨時事務（新投資口の発行、臨時に行う投資主確定事務等）については別に手数料を定めます。

別表１−③（保管振替制度関係）
項目

料率

事務の内訳

実質投資主管理料①毎月末現在実質投資主につき下記段階の料率により区分計算した合計額。
但し、月額の最低料金は45,000円とする。
5,000名まで１名につき45円
5,000名超過 10,000名まで １名につき40円
10,000名超過 30,000名まで １名につき35円
30,000名超過 50,000名まで １名につき30円
50,000名超過
１名につき20円②失格及び新規実質投資主
１名につき
40円

(1)実質投資主名簿及び実質投資主票の備置維持管理(2)実質投資主間及び実質投資主と投資主との名寄せ事務(3)抹消・減少通知による実質投資主名簿の変更の記載(4)除籍実質投資主名簿、同投資主票の整理保管及び新規実質投資主名簿の作成

実質投資主関係データ受理料①実質投資主票受理料②実質投資主通知受理料(1)実質投資主票に基づく実質投資主の仮登録(2)実質投資主通知及び照合用実質投資主データの受理並びに
処理

１件につき
１件につき

160円
140円

ｂ．機関運営事務報酬
別表２
項目

料率

事務の内訳

役員会運営報酬

役員会の運営に関する事務の報酬月額

投資主総会運営
報酬

投資主総会の運営に関する事務の報酬
１開催につき

84,000円

1,000,000円(1)役員会招集通知の作成及び役
員への通知(2)役員会事務局運営管理(3)役員会議事録の作成(1)投資主総会招集通知及び決議
通知の作成(2)投資主総会事務局運営管理(3)投資主総会議事録の作成

本表に定めのない臨時事務（開示資料等の作成、投資法人説明会等の開催、新聞広告等の掲載）については別に手数料を定めます。

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ファイル名:021_0457800101809.doc⑤

印刷日時:06/09/27 18:16

資産保管会社（イ）資産保管会社に支払う報酬は、以下のa.及びb.の合計額となります。
ａ. 基本報酬として、年額500万円を支払います。
ｂ. 残高比例報酬として、本投資法人の月末総資産額に応じた下記計算式により算出した月額報酬を支払います(なお、①超とは②の月末純資産額のうち100億円を超える部分、②超とは③の月末純資産額のうち200億円を超える部分を意味し、他も同様です)。
月末総資産額①〜100億円以下

月額報酬計算式（総資産額×0.04％）÷12② 100億円超〜200億円以下（4百万円＋①超の総資産額×0.035％）÷12③ 200億円超〜300億円以下（7.5百万円＋②超の総資産額×0.025％）÷12④ 300億円超〜400億円以下（10百万円＋③超の総資産額×0.02％）÷12⑤ 400億円超〜500億円以下（12百万円＋④超の総資産額×0.015％）÷12⑥ 500億円超〜（13.5百万円＋⑤超の総資産額×0.01％）÷12（ロ）支払時期
ａ. に関しては、月割り計算した当該月の支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を資産保管会社からの請求により当該月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込みにより支払うものとします。
ｂ. に関しては、上記(イ)のb.により計算した当該月の支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を資産保管会社からの請求により当該月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込みにより支払うものとします。
⑥

会計事務等にかかる一般事務受託者（イ）会計事務等に係る一般事務受託会社に支払う報酬は、以下のa.からb.の合計額となりますａ. 基本報酬として、年額500万円を支払います。
ｂ. 残高比例報酬として、本投資法人の月末総資産額に応じた下記計算式により算出した月額報酬を支払います。
月末総資産額①〜100億円以下

月額報酬計算式（総資産額×0.04％）÷12② 100億円超〜200億円以下（4百万円＋①超の総資産額×0.035％）÷12③ 200億円超〜300億円以下（7.5百万円＋②超の総資産額×0.025％）÷12④ 300億円超〜400億円以下（10百万円＋③超の総資産額×0.02％）÷12⑤ 400億円超〜500億円以下（12百万円＋④超の総資産額×0.015％）÷12⑥ 500億円超〜（13.5百万円＋⑤超の総資産額×0.01％）÷12（ロ）支払時期
ａ．に関しては、月割り計算した当該月の支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を会計事務等に係る一般事務受託会社からの請求により当該月の翌月末日までに会計事務等に係る一般事務受託会社の指定する銀行口座へ振込みにより支払うものとします。

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ファイル名:021_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16

ｂ．に関しては、上記(イ)のb.により計算した当該月の支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を会計事務等に係る一般事務受託会社からの請求により当該月の翌月末日までに会計事務等に係る一般事務受託会社の指定する銀行口座へ振込みにより支払うものとします。
(4)【その他の手数料等】
以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。
①

運用資産の取得及び売却に関する費用(イ) 運用資産の取得及び売却に係る公租公課(ロ) 仲介手数料(ハ) デューデリジェンス等に係る費用(ニ) 不動産信託受託者の信託報酬(ホ) 鑑定評価費用(ヘ) 法律顧問、税務・会計顧問、司法書士等の専門家に対する報酬②

運用資産の運営に関する費用(イ) 運用資産の保有に係る公租公課(ロ) 運用資産に係る水道光熱費、借地借家料、維持修繕費用（改修等を含みます。）、保険料、外部管理会社に対する報酬(ハ) テナント誘致費用（媒介手数料、広告宣伝費等）(ニ) 不動産信託受託者の信託報酬(ホ) 法律顧問、税務・会計顧問、司法書士等の専門家に対する報酬③

借入金及び投資法人債に関する費用(イ) 借入金利息、借入れ等に係る諸費用(ロ) 格付取得及び維持に係る諸費用④

本投資法人の運営に関する費用(イ) 分配金支払に係る費用（取扱手数料、領収書作成交付費用等）(ロ) 投資主総会招集に係る費用（公告費用、招集通知作成交付、会場設置運営費用等）(ハ) 役員会招集に係る費用(ニ) 執行役員及び監督役員に係る費用（保険料、旅費等）(ホ) 本投資法人の広告宣伝、IRに係る費用⑤

運用報告書等の作成に関する費用(イ) 運用報告書等（資産運用報告書、財務諸表、有価証券報告書、臨時報告書等）の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）(ロ) 不動産等の定期的な評価に係る費用⑥

投資証券又は投資法人債の発行に関する費用(イ) 有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場
合の提出費用も含みます。）(ロ) 投資口申込証及び投資証券等の作成、印刷及び交付に係る費用（印紙税を含みます。）(ハ) 投資証券の上場に関する費用― 73 ―

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印刷日時:06/09/27 18:16(ニ) 投資口募集に係る広告宣伝費等(5)【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。
①

個人投資主の税務（イ）利益の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。但し、本上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、個人投資家
は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。また、利益の分配にかかる源泉徴収税率は、特例により平成20年３月31日までに受取る利益の分配に関しては所得税７％、住民税３％、平成20年４月１日以後に受取る利益の分配に関しては所得税15％、住民税５％となります。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の5％以上を保有）はこの特例の対象とはならず、原則どおり20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。
（ロ）利益を超えた金銭の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして取扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応す
る譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記(ハ)における投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様となります。
（ハ）投資口の譲渡にかかる税務
個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益については、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として原則20％の申告分離課税（所得税15％、地方税5％）の対象となります。
譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所
得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但し、本上場投資口を証券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
ａ. 申告分離課税の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成20年１月１日以後の譲渡等に関しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。
ｂ. 本投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、一定の要件のもとにこの損失を翌年以後３年間にわたり、株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます。

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更新日時:9/27/2006 4:05:00 PM

ファイル名:021_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:16

ｃ. 証券会社における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては、源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源
泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）、
平成20年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。
②

法人投資主の税務（イ）利益の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益の分配は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金に計上され、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。但し、本上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉徴収税率は、平成20年３月31日までに受取るものに関しては７％、平成20年４月１日以後に受取るものに関しては15％となります。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
（ロ）利益を超えた金銭の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは、下記(ハ)における投資口の譲渡の場合と同様となります。
（ハ）投資口の譲渡にかかる税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定
日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額−投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（注２）投資口の譲渡にかかる収入金額は、以下の通り算定されます。
投資口の譲渡にかかる収入金額 ＝ 出資の払戻し額 − みなし配当金額（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
投資法人の出資払戻し総額

出資払戻し直前の投資口の取得価額×※投資法人の税務上の前期末の簿価純資産価額※この割合は、小数点第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額 − 譲渡原価の額― 75 ―

更新日時:9/27/2006 4:05:00 PM

ファイル名:021_0457800101809.doc③

印刷日時:06/09/27 18:16

投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入要件
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人が支払う利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために満たすべき導管性要件の主たる事項は次の通りです。
ａ. 配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること。
ｂ. 他の法人の発行済株式総数又は出資金額の50％以上を有していないこと。
ｃ. 借入れは、適格機関投資家（証券取引法第２条第３項第１号）からのものであること。
ｄ. 事業年度の終了時において同族会社に該当していない（発行済投資口総額の50％超が3人以下の投資主又はその特殊関係者により保有されていない）こと。
ｅ. 発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載されていること。
ｆ. 事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の投資主又は適格機関投資家のみによって所有されていること。

（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ. 登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準の2％（平成18年３月31日までは１％に軽減。平成18年４月１日から平成20年３月31日までの間に取得した土地の所有権移転登記については１％。）の税率により課されます。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人は、平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.8％に軽減されます。
ｂ. 不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準の４％（住宅及び土地については平成21年３月31日までは３％に軽減。住宅以外の家屋については平成20年３月31日まで
3.5％に軽減）の税率により課税されます。但し、上記a.の要件を満たす投資法人が平成19年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準が３分の１に軽減されます。

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ファイル名:030_a_0457800101809.doc

更

５【運用状況】(1)【投資状況】

資産の種類

用途等による区分

居住用不動産
不動産
信託受益権
オフィスビル等

地域等による区分

第７期(平成18年６月30日現在)
保有総額
対資産総額
(百万円)(注1)
比率(%)

東京23区

14,836

57.0

その他

2,298

8.8

小計

17,135

65.9

東京23区

5,818

22.3

その他

1,210

4.6

小計

7,029

27.0

1,819

7.0

預金・その他の資産

25,984100.0(24,164)(92.9)(注1)「保有総額」は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額であり、期末日時点の貸借対照表計上額です。
(注2)「資産総額」の（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。

資産総額(注2)

第７期(平成18年６月30日現在)
金額(百万円)

対資産総額比率(%)

負債総額

14,772

56.8

純資産総額

11,21243.1

資産総額

25,984100.0(2)【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。

②【投資不動産物件】
Ａ 投資資産の概要及び価格と投資比率
下記の表は、平成18年６月30日現在時点における本投資法人の保有にかかる投資資産の概要を一
覧表にまとめたものです。個々の投資資産については、下記「Ｂ 個別信託不動産に係る概要」をご参照下さい。なお下記投資資産はいずれも不動産を信託する信託の受益権です。

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ファイル名:030_a_0457800101809.doc

用途

居
住
用
不
動
産

貸借対照表
計上額
(百万円)

投資
比率
（％）
(注2)

期末算定
価額
(百万円）
(注3)

期末
稼働率
(％)
(注4)

414

430

1.7

458

94.8

650

665

2.7

686

82.5

1,740

1,806

7.2

2,040

100.0

629

654

2.6

696

100.0

ライフテック川崎

389

396

1.6

443

100.0

A10

西片グリーンマンション

288

299

1.2

359

100.0

A12

コスモスパジオ池上

225

237

0.9

254

100.0

A14

アビタシオンクレール

1,317

1,318

5.5

1,450

98.5

A15

コートコア百合丘

423

415

1.8

464

100.0

A16

アセントマウンテン容湖

355

354

1.5

388

97.0

A17

コンフォート中目黒

1,086

1,088

4.5

1,140

97.1

A18

グロースメゾン早稲田鶴巻

971

982

4.0

1,010

96.0

A19

グロースメゾン銀座

734

743

3.1

723

90.2

A20

クレールメゾン

678

686

2.8

726

100.0

A21

稲毛大永マンション

621

631

2.6

627

88.2

A22

メゾン・ド・クレイン

600

609

2.5

693

89.8

A23

ファインコート立石

502

508

2.1

526

88.5

A24

エーデルローゼン

496

501

2.1

569

84.5

A25

ベルメゾン池上

293

296

1.2

327

100.0

A26

日神パレステージ代田橋

1,251

1,253

5.2

1,330

95.8

A27

日神パレステージ東長崎

1,229

1,234

5.1

1,350

98.1

A28

グロースメゾン五反田

888

916

3.7

1,000

100.0

A29

グロースメゾン亀戸

1,070

1,105

4.5

1,120

100.0

16,855

17,13570.2

18,379

95.3

443

458

1.8

515

100.0

2,950

2,805

12.3

3,290

100.0

物件
番号

物件名称

A1

パインセンターハイツ大塚

A2

悠裕館

A4

パークビラ八雲A6

ジェイ・ステージ若林

A8

小計
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
等

取得価格
(百万円)
(注1)

B1

アサヒビル

B3

日本橋第二ビル

B4

中野NKビル

913

940

3.8

1,150

100.0

B5

上野東相ビル

1,625

1,614

6.8

1,670

100.0

B6

インペリアル東久留米Ｄ棟

349

332

1.5

371

100.0

B7

IWATAビル

890

877

3.7

961

53.4

小計
合計

更

7,170

7,029

29.8

7,957

89.2

24,02624,164100.0

26,336

93.6(注1) 「取得価格」とは、信託受益権譲渡に関する受益権譲渡契約書等に記載された売買価格をいいます。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満は切り捨てています。
(注2) 「投資比率」とは、本投資法人の全取得資産の取得価格の総額に対する当該信託受益権の取得価格の比率をいい、小数点第２位を四捨五入しています。
(注3) 「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、決算日を価格時点とする鑑定評価額又は不動産鑑定士による鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査の結果を記載しています。なお、株式会社アセッツアールアンドディーに調査を依頼しています。
(注4) 期末稼働率は小数点第２位を四捨五入しています。

― 78 ―

ファイル名:030_a_0457800101809.doc

更Ｂ 個別信託不動産に係る概要
本投資法人が平成18年６月30日現在保有する特定資産及び特定資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」、両者を併せて「信託不動産」又は「対象不動産」といいます。）は、以下の通りです。

「個別信託不動産に係る概要」に関する説明
a. 「特定資産の種類、所在地等」欄の記載について
・「所在地（住居表示を除きます。）」、土地の「地積」、並びに建物の「構造・階数」、「延床面積」、「用途」、及び「建築時期」については、登記簿上に表示されているものを記載しています。なお、「延床面積」は床面積の合計、建物の「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初新築時点にて記載しておりますが、不詳のものは他の資料に基づき記載しております。
・ 「用途地域」については、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「建ぺい率」については、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
・「容積率」については、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
・「信託受託者」については、本書の日付現在を基準としています。

― 79 ―

ファイル名:030_a_0457800101809.doc

更b. 「賃貸借の概況」欄の記載について
・ 平成18年６月末日現在を基準としています。
・「テナント総数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして記載しています。本書においては、賃借人が信託受託者との間で、エンドテナント(実際の利用者)に転貸することを目的に一括賃貸借契約を締結し、一括管理する方式を「マスターリース」と定義し、マスターリース物件については、テナント数を１テナント扱いにしています。なお、一括管理とは、資産運用会社の委託を受けて、賃貸借管理、建物管理等を集約管理することをいいます。当該マスターリース会社(サブリース会社)が信託受託者に支払う賃料については、後記の「サブリースの種類」がパス・スルー型の物件については、エンドテナント(実際の利用者)の賃料に連動することから、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。なお、平成18年4月末日現在、賃貸面積の少なくとも90%及び年間賃料の少なくとも90%にかかるエンドテナントについては、上記のマスターリース会社を通じた転貸がなされています
が、従前の所有者又は賃貸人と直接の賃貸借契約を締結している一部のエンドテナントについて
は、賃貸人の変更に対する同意が取得されていないため、上記のマスターリース会社からかかるエンドテナントへの転貸ではなく、信託受託者とかかるエンドテナントとの間で直接の賃貸借契約が維持されています。また、本書において「エンドテナント」とはマスターリース会社から転貸を受けている転借人及び信託受託者との間で直接賃貸借契約が締結されている賃借人(マスター
リース会社を除きます。)を併せた実際の利用者をいいます。マスターリース物件にかかる「賃貸面積」及び「賃貸戸数」については、賃借人に賃貸している面積及び戸数ではなく、賃借人がエンドテナントに対して転貸している面積及び信託受託者が直接エンドテナントに対して賃貸している面積を記載しています。
・「月額賃料」は、賃料・共益費等が含まれています。

・「敷金等」は、賃貸借契約に基づく償却後の敷金額が記載されています。

・「稼働率」は、賃借面積の賃貸可能面積に占める割合を表しており、小数点第２位を四捨五入しています。
・「賃貸可能戸数」は、賃借人が転貸可能な賃貸戸数を記載しています。

・「賃貸戸数」は、賃貸可能戸数のうち実際に賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸が行われている戸数を記載しています。
・「賃貸可能面積」は、信託建物毎の総賃貸可能面積を意味し、土地（平面駐車場）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書及び当該物件の図面に表示されているものを記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸が行われている建物毎の総賃貸借面積を意味し、土地の賃貸借面積を含まず、賃貸借契約書に表示されているものを記載しています。

― 80 ―

ファイル名:030_a_0457800101809.doc

更c. 「収益状況等」欄の記載について
・

平成18年１月１日〜平成18年６月30日までの事業期間について記載しています。なお、上記期間中に取得した物件については本投資法人が信託不動産を取得した日から記載しています。また、これらは将来における収支を保証するものではありません。
・

金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても、合計値とは必ずしも一致しません。なお、特に注記のない限り、金額については消費税等は含まれておりません。
・「貸室賃料・共益費」には、賃料、共益費が含まれています。

・ 「その他収入」には、礼金、更新料、駐車場使用料、駐輪場使用料、PHS無線基地局設置料等の上記「貸室賃料・共益費」項目に属さない項目が含まれています。
・「公租公課」に含まれる、固定資産税及び都市計画税は、原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。本投資法人が取得した不動産関連資産に関して現所有者又は前所有者が取得した際に負担した固定資産税、都市計画税等については、その精算額を取得原価に算入しており、「公租公課」には含まれていません。
・「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。

・「減価償却費」は、賃貸事業費用には含まれていません。

・ 「NOI」（Net Operating Income）とは、賃貸事業収益から賃貸事業費用を差し引いた、賃貸事
業損益をいいます。

d. 「取得年月日及び取得価格」欄の記載について
・「取得価格」については、消費税等は含まれず、百万円未満を切捨てています。

e. 「取得時の鑑定評価価額」欄の記載について
本投資法人は、取得資産に関して、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）（以下「不動産の鑑
定評価に関する法律」といいます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社アセッツア
ールアンドディー、トーエイ不動産鑑定株式会社及び株式会社アイレックスに投資対象不動産の鑑定評価を依頼しました。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示した
ものにとどまります。
不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

― 81 ―

ファイル名:030_a_0457800101809.doc

更f. 「期末算定価額の概要」欄の記載について
本投資法人の規約及び社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、鑑定評価額又は不動産鑑定士による鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査の結果を記載しています。なお、株
式会社アセッツアールアンドディーに調査を依頼しています。

g. 「建物状況調査報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、取得資産に関して、建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を、株式会社
イー・アール・エス、日本不動産総合評価トラスト株式会社及び有限会社マスターデザイナーズに委託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。また、地震リスク分析を、
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に委託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・「予想最大損失率（PML）」とは、不動産・保険業界等において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられています。但し、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。本書においては、株式会社イー・アール・エス、及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「再調達価格」で除した値の百分率を算出し、これを「PML(予想最大損失率)」と定義しています。分析においては、
応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLinkを用いました。
また建物の地震時脆弱性評価にあたり、詳細分析（レベル3）においては現地調査、建物状況の評
価、設計図書との整合性の確認、構造検討による建物に固有な損失率曲線を評価し、簡易分析（レベル1）においては過去の地震における建物被害を統計処理したデータベースに基づく損失率曲線を用いています。ここで再現期間475年とは、建物の使用期間50年に10％の確率で起こる事象に相当します。但し、予想損失には、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
・ 「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
・ 「早期修繕費」とは、調査時点において劣化が著しく最低限必要となる機能を維持していない項
目、又は法規上の違反項目、指摘項目等で1年以内に修繕や更新した方が良いと判断できるものの修繕費用を示したものです。
・ 「長期修繕費用」は、資本的支出と修繕費に分けられます。資本的支出とは、設定した建築物機
能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用の内、対象建築仕上、建築設備の使用可能期間を延長させるため及び全面的更新のための費用をいい、修繕費とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用の内、資本的支出以外の費用をいいます。

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ファイル名:030_a_0457800101809.doc

更個別資産に係る概要

物件番号A1：パインセンターハイツ大塚
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都豊島区南大塚三丁目39番4（住居表示）
交通条件

東京都豊島区南大塚三丁目39番7号

JR線「大塚」駅から徒歩約3分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

242.47㎡

建ぺい率/容積率80% / 500%

所有形態

所有権

用途

店舗、共同住宅

延床面積865.01㎡

建築時期

平成2年11月

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数30

月額賃料

2,727千円 賃貸戸数

敷金等

5,432千円 賃貸可能面積

769.82㎡

稼働率

94.8% 賃貸面積730.14㎡

収益状況等

29

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

414百万円

17,990千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

16,601千円 価格時点

その他収入

平成16年2月9日

1,388千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

4,414千円 期末算定価額の概要

維持管理費

2,622千円 調査の基準となる時点

公租公課705千円 期末算定価額

損害保険料

119千円

その他支出

966千円

③ＮＯＩ

平成16年3月19日(①−②)

420百万円

平成18年6月30日
458百万円

13,576千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
23.3% 早期修繕費（1年以内）

198,600千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年2月23日
210千円
35,520千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「大塚」駅の南方約200ｍに位置する中高層の店舗・事務所ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域です。
対象不動産付近はJR山手線大塚駅背後の、区画整理がなされた商業地域であり、大塚駅から徒歩3分程度に位置し利便性が高いことから店舗、事務所、共同住宅等が密集している地域です。
特記事項
南西側隣地より駐車場屋根が対象不動産に越境していますが、当該越境物については再建築時に是正する旨の覚書が締結されています。

― 83 ―

ファイル名:030_a_0457800101809.doc

更物件番号A2：悠裕館
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都江東区冬木28番8、28番9（住居表示）
交通条件

東京都江東区冬木11番16号

東京メトロ線「門前仲町」駅から徒歩約6分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

650.45㎡

建ぺい率/容積率60% / 300%

所有形態

所有権

用途

居宅、集会所

延床面積1,987.04㎡

建築時期

昭和63年2月

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数

17

月額賃料

3,447千円 賃貸戸数

敷金等

7,672千円 賃貸可能面積

1,754.40㎡

稼働率

82.5% 賃貸面積

1,447.29㎡

収益状況等

14

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

650百万円

25,712千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

22,229千円 価格時点

その他収入

平成16年3月10日

3,483千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

665百万円

13,716千円 期末算定価額の概要

維持管理費

9,826千円 調査の基準となる時点

公租公課

1,477千円 期末算定価額

損害保険料

143千円

その他支出

2,268千円③ＮＯＩ

平成16年4月14日(①−②)

平成18年6月30日
686百万円

11,996千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
13.4% 早期修繕費（1年以内）

511,500千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年3月25日
0千円
73,380千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「門前仲町」駅の北東方約470ｍに位置します。対象不動産が南西側で接面している区道沿いに、中層共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ住宅地域です。
土地の利用状況は、中層共同住宅としての利用が中心的です。
特記事項なし― 84 ―

ファイル名:030_b_0457800101809.doc

更物件番号A4：パークビラ八雲
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都目黒区八雲三丁目142番1、142番7（住居表示）
交通条件

東京都目黒区八雲三丁目12番10号

東急線「都立大学」駅から徒歩約12分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第1種住居地域、第1種低層住居専用地
域

地積

1,761.06㎡

建ぺい率/容積率60% / 300%、60% / 150%

所有形態

所有権

用途

共同住宅、店舗、駐車場

延床面積

3,933.63㎡

建築時期

平成1年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数14

月額賃料

11,937千円 賃貸戸数

敷金等

58,704千円 賃貸可能面積

3,061.03㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

3,061.03㎡

収益状況等

14

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

1,740百万円

85,978千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

71,623千円 価格時点

その他収入

14,355千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

17,364千円 期末算定価額の概要

維持管理費

10,340千円 調査の基準となる時点

公租公課

4,126千円 期末算定価額

損害保険料

平成16年2月12日
1,770百万円

平成18年6月30日
2,040百万円

199千円

その他支出
③ＮＯＩ

平成16年5月18日

2,698千円(①−②)

68,613千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付

平成16年2月26日

11.3% 早期修繕費（1年以内）
801,800千円 長期修繕費（今後15年間）

103千円
90,650千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「都立大学」駅の南西方約920ｍに位置し、目黒通り沿いに中層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業・住宅混在地域です。
土地の利用状況は、1〜2階を店舗、事務所等とし、3階以上を住宅としての利用が中心的です。
特記事項
北側隣地所有のブロック塀が、対象不動産に越境していますが、当該越境に関する覚書等は締結されていません。

― 85 ―

ファイル名:030_c_0457800101809.doc

更物件番号A6：ジェイ・ステージ若林
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都世田谷区若林四丁目342番1、347番1、347番3（住居表示）
交通条件

東京都世田谷区若林四丁目38番4号

東急線「若林」駅から徒歩約5分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第1種中高層住居専用地域

地積

743.76㎡

建ぺい率/容積率60％ / 200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、駐車場

延床面積1,699.18㎡

建築時期

平成3年5月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数20

月額賃料

3,663千円 賃貸戸数

敷金等

4,996千円 賃貸可能面積

1,280.55㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

1,280.55㎡

収益状況等

20

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

629百万円

23,632千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

20,879千円 価格時点

その他収入

平成16年2月29日

2,752千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

8,620千円 期末算定価額の概要

維持管理費

5,324千円 調査の基準となる時点

公租公課

1,430千円 期末算定価額

損害保険料

122千円

その他支出

1,743千円③ＮＯＩ

平成16年5月18日(①−②)

640百万円

平成18年6月30日
696百万円

15,011千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

有限会社マスターデザイナーズ

レポート日付

平成16年3月9日

10.2% 早期修繕費（1年以内）
445,027千円 長期修繕費（今後15年間）

2,930千円
65,980千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「若林」駅の西方約360ｍに位置し幅員約6ｍ舗装区道沿いに中層共同住宅と一般住宅が混在する住宅地域です。
対象不動産の存する地域及びその周辺地域は、幅員約4〜6ｍの街路により区画され、規模の大きい画地はマンションとして、200㎡以
下の画地は一般住宅として利用されています。一部に区画が細分化された場所もみられますが、全体としては区画整然とした閑静な住宅
地域です。
特記事項
対象不動産の塀の一部が北西側隣地へ越境していますが、当該越境に関しての覚書等は締結されていません。

― 86 ―

ファイル名:030_d_0457800101809.doc

更物件番号A8：ライフテック川崎
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

交通条件

番）

神奈川県川崎市川崎区旭町一丁目13番11（住居表示）

神奈川県川崎市川崎区旭町一丁目13番5号

京急線「港町」駅から徒歩約3分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

準住居地域

地積

372.53㎡

建ぺい率/容積率60％ / 300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,137.56㎡

建築時期

平成3年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根6階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数

月額賃料

443,344千円 賃貸戸数

敷金等

44

− 賃貸可能面積

稼働率

867.68㎡

100.0% 賃貸面積

収益状況等

867.68㎡

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

389百万円

20,088千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

20,064千円 価格時点

その他収入

平成16年3月11日

24千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

5,465千円 期末算定価額の概要

維持管理費

4,121千円 調査の基準となる時点

公租公課

972千円 期末算定価額

損害保険料

111千円

その他支出

259千円

③ＮＯＩ

平成16年5月18日(①−②)

404百万円

平成18年6月30日
443百万円

14,623千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

有限会社マスターデザイナーズ

レポート日付
11.8% 早期修繕費（1年以内）

285,934千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年3月9日
230千円
66,790千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「港町」駅の南西方約200ｍに位置し、国道409号線沿いに中低層の共同住宅を中心として一般住宅、事務所等が混在する地域です。
土地の利用状況は、住宅としての利用が中心的です。
特記事項
エンドテナント（実際の利用者）は１テナントです。

― 87 ―

ファイル名:030_e_0457800101809.doc

更物件番号A10：西片グリーンマンション
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都文京区西片一丁目29番1（住居表示）
交通条件
土地

建物

信託受託者

東京都文京区西片一丁目19番9号

都営地下鉄線「春日」駅から徒歩約7分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

120.49㎡

建ぺい率/容積率80％ / 600％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、店舗

延床面積835.09㎡

建築時期

昭和62年2月

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根8階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数15

月額賃料

2,228千円 賃貸戸数

敷金等

5,939千円 賃貸可能面積

736.24㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積736.24㎡

収益状況等
事業期間

15

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

取得年月日〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

平成16年5月18日

取得価格

288百万円

13,555千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

12,616千円 価格時点

その他収入

平成16年3月5日

938千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

4,870千円 期末算定価額の概要

維持管理費

2,988千円 調査の基準となる時点

公租公課620千円 期末算定価額

損害保険料

90千円

その他支出

1,171千円③ＮＯＩ (①−②)

295百万円

平成18年6月30日
359百万円

8,684千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

有限会社マスターデザイナーズ

レポート日付

平成16年3月9日

23.0% 早期修繕費（1年以内）
203,830千円 長期修繕費（今後15年間）

600千円
62,570千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「春日」駅の北方約500ｍに位置し、白山通り沿いに中層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業・住宅混在地域です。
土地の利用状況は、1〜2階を店舗、事務所等として、3階以上を住宅としての利用が中心的です。
特記事項
南側隣地所有の屋根梁及び扉鉄柱の一部が対象不動産に越境していますが、当該越境に関しては合意書を締結しています。

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ファイル名:030_f_0457800101809.doc

更物件番号A12：コスモスパジオ池上
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都大田区池上四丁目914番3、914番9（住居表示）
交通条件
土地

建物

信託受託者

東京都大田区池上四丁目6番3号

東急線「池上」駅から徒歩約9分
所有形態

所有権

用途地域

第1種住居地域

地積

359.14㎡（注）建ぺい率/容積率60％ / 200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

624.96㎡

建築時期

平成1年8月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根5階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数

16

月額賃料

1,699千円 賃貸戸数

敷金等

2,494千円 賃貸可能面積

603.60㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積603.60㎡

収益状況等
事業期間

16

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

取得年月日〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

平成16年5月18日

取得価格

225百万円

10,635千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

10,067千円 価格時点

その他収入

平成16年3月5日

567千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

3,634千円 期末算定価額の概要

維持管理費

2,229千円 調査の基準となる時点

公租公課

534千円 期末算定価額

損害保険料

68千円

その他支出

803千円

③ＮＯＩ (①−②)

235百万円

平成18年6月30日
254百万円

7,000千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社

株式会社イー・アール・エス

予想最大損失率
再調達価格

レポート日付
8.4% 早期修繕費（1年以内）

150,600千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年3月17日
170千円
21,820千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「池上」駅の北東方約650ｍに位置し、幅員約5.5ｍ舗装区道沿いに、駐車場、戸建住宅、共同住宅の建ち並ぶ住宅地域です。
土地の利用状況は、規模の大きい画地は共同住宅として、200㎡以下の画地は主として戸建住宅等としての利用が標準的です。
特記事項なし（注）私道部分の共有持分を含んでいません。

― 89 ―

ファイル名:030_g_0457800101809.doc

更物件番号A14：アビタシオンクレール
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都大田区西糀谷一丁目2696番1、2696番2、2697番2、2697番3、2697番4、2703番4（住居表示）
交通条件

東京都大田区西糀谷一丁目8番3号

京急線「京急蒲田」駅から徒歩約12分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

1,899.17㎡

建ぺい率/容積率60％ / 200％

所有形態

所有権

用途

居宅

延床面積

3,904.23㎡

建築時期

平成4年1月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根7階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数60

月額賃料

7,947千円 賃貸戸数

敷金等

12,211千円 賃貸可能面積

3,407.19㎡

稼働率

98.5% 賃貸面積

3,357.69㎡

収益状況等

59

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

1,317百万円

52,054千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

45,846千円 価格時点

その他収入

平成16年9月1日

6,208千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

19,600千円 期末算定価額の概要

維持管理費

11,404千円 調査の基準となる時点

公租公課

3,694千円 期末算定価額

損害保険料

229千円

その他支出

4,271千円③ＮＯＩ

平成16年9月30日(①−②)

1,420百万円

平成18年6月30日
1,450百万円

32,454千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付

平成16年8月17日

15.6% 早期修繕費（1年以内）
707,900千円 長期修繕費（今後15年間）

0千円
77,680千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、幅員約7.6ｍ舗装区道沿いに一般住宅、共同住宅、店舗併用住宅等が混在する地域です。
土地の利用状況は、規模の大きい画地は共同住宅として、200㎡以下の画地は主として一般住宅等としての利用が標準的です。
特記事項なし― 90 ―

ファイル名:030_h_0457800101809.doc

更物件番号A15：コートコア百合丘
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

神奈川県川崎市麻生区百合丘一丁目16番41、16番44、16番37（住居表示）
交通条件

神奈川県川崎市麻生区百合丘一丁目16番41号

小田急線「百合ヶ丘」駅から徒歩約4分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

地積

336.97㎡

建ぺい率/容積率80％ / 300％

所有形態

所有権

用途

店舗、共同住宅

延床面積916.99㎡

建築時期

平成5年1月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根6階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数22

月額賃料

2,858千円 賃貸戸数

敷金等

21,825千円 賃貸可能面積

901.67㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積901.67㎡

収益状況等

22

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

423百万円

17,325千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

17,148千円 価格時点

その他収入

平成16年9月1日

177千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

3,363千円 期末算定価額の概要

維持管理費

1,974千円 調査の基準となる時点

公租公課

737千円 期末算定価額

損害保険料

81千円

その他支出

570千円

③ＮＯＩ

平成16年9月30日(①−②)

458百万円

平成18年6月30日
464百万円

13,961千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
18.0% 早期修繕費（1年以内）

196,900千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年8月17日
0千円
28,890千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、幅員約11.6ｍ舗装市道沿いに店舗併用住宅、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域です。
土地の利用状況は、規模の大きい画地は店舗付共同住宅として、200㎡以下の画地は主として店舗併用住宅としての利用が標準的で
す。
特記事項
なし

― 91 ―

ファイル名:030_i_0457800101809.doc

更物件番号A16：アセントマウンテン容湖
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

神奈川県横浜市南区吉野町五丁目27番2、27番14（住居表示）
交通条件

神奈川県横浜市南区吉野町五丁目27番2号

横浜市営地下鉄線「吉野町」駅から徒歩約3分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

424.72㎡

建ぺい率/容積率80％ / 400％

所有形態

所有権

用途

店舗、事務所、共同住宅

延床面積

1,598.78㎡

建築時期

昭和59年11月

構造・階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数28

月額賃料

2,786千円 賃貸戸数

敷金等

10,630千円 賃貸可能面積

1,269.97㎡

稼働率

97.0% 賃貸面積

1,231.82㎡

収益状況等

27

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

355百万円

17,503千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

16,804千円 価格時点

その他収入

平成16年9月1日

698千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

5,386千円 期末算定価額の概要

維持管理費

3,586千円 調査の基準となる時点

公租公課

1,009千円 期末算定価額

損害保険料

110千円

その他支出

679千円

③ＮＯＩ

平成16年9月30日(①−②)

373百万円

平成18年6月30日
388百万円

12,116千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
12.4% 早期修繕費（1年以内）

324,200千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年3月29日
300千円
47,360千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「吉野町」駅の南西方に位置し、鎌倉街道沿いに、中層共同住宅、店舗付共同住宅、店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業・住宅混在地域です。
土地の利用状況は、概ね店舗付共同住宅、共同住宅等の敷地としての利用が主であり、一部店舗・事務所ビルが見られます。
特記事項なし― 92 ―

ファイル名:030_j_0457800101809.doc

更物件番号A17：コンフォート中目黒
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権

所在地

（地

番）

（住居表示）
交通条件

東京都目黒区中目黒一丁目37番地2、37番地6、37番地7、37番地9、37番地10、37番地
11、37番地12、37番地13、37番地14、37番地15
東京都目黒区中目黒一丁目1番45号

東急線「中目黒」駅から徒歩約7分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第2種中高層住居専用地域

地積

1,043.75㎡

建ぺい率/容積率

60％ /

300％

所有形態

所有権

用途

事務所、共同住宅

延床面積1,913.40㎡

建築時期

平成3年5月

構造・階数(建物①)鉄筋コンクリート造陸屋根3階建(建物②)鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建

みずほ信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数

22

月額賃料

5,592千円 賃貸戸数

敷金等

14,807千円 賃貸可能面積

1,575.68㎡

稼働率

97.1% 賃貸面積

1,529.70㎡

収益状況等

21

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

1,086百万円

37,742千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

33,302千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

4,440千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

9,174千円 期末算定価額の概要

維持管理費

6,434千円 調査の基準となる時点

公租公課

969千円 期末算定価額

損害保険料

151千円

その他支出

1,619千円③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

1,100百万円

平成18年6月30日
1,140百万円

28,568千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
8.1% 早期修繕費（1年以内）

406,400千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年10月15日
25千円
35,630千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「中目黒」駅の東方約500ｍに位置し、幅員約5.3ｍ舗装区道沿いに共同住宅、戸建住宅、学校等の建ち並ぶ住宅地域です。
土地の利用状況は、共同住宅を核として、戸建住宅の混在利用が標準的です。
特記事項なし― 93 ―

ファイル名:030_k_0457800101809.doc

更物件番号A18：グロースメゾン早稲田鶴巻
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都新宿区早稲田鶴巻町523番17（住居表示）
交通条件

東京都新宿区早稲田鶴巻町523

東京メトロ線「早稲田」駅から徒歩約5分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第2種住居地域

地積

350.82㎡

建ぺい率/容積率

60％ /

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,432.30㎡

建築時期

平成16年8月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根8階建400％

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数28

月額賃料

4,770千円 賃貸戸数

敷金等

7,646千円 賃貸可能面積

1,256.07㎡

稼働率

96.0% 賃貸面積

1,205.39㎡

収益状況等

27

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

971百万円

29,528千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

29,104千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

424千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

5,476千円 期末算定価額の概要

維持管理費

3,345千円 調査の基準となる時点

公租公課

139千円 期末算定価額

損害保険料

177千円

その他支出

1,814千円③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

985百万円

平成18年6月30日
1,010百万円

24,051千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
6.5%(注) 早期修繕費（1年以内）

328,900千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年9月27日
0千円
18,220千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「早稲田」駅の北東方約380ｍに位置し、幅員約8.0ｍ舗装沿いに共同住宅、店舗併用住宅、戸建住宅等の建ち並ぶ住宅地域です。
土地の利用状況は、中低層の共同住宅が標準的です。
特記事項なし(注)平成18年5月実施の地震リスク分析 詳細分析（レベル3）によります。

― 94 ―

ファイル名:030_l_0457800101809.doc

更物件番号A19：グロースメゾン銀座
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

（住居表示）
交通条件

東京都中央区銀座一丁目221番5
東京都中央区銀座一丁目27番10号

東京メトロ線「新富町」駅から徒歩約4分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

147.97㎡

建ぺい率/容積率

80％ /

所有形態

所有権

用途

共同住宅

建物

延床面積

1,035.78㎡

建築時期

平成16年9月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根11階建

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

土地

200％

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数

月額賃料

202,904千円 賃貸戸数

18

敷金等

985千円 賃貸可能面積

821.40㎡

稼働率

90.2% 賃貸面積740.58㎡

収益状況等

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

734百万円

19,607千円 鑑定評価額

貸室賃料・共益費

19,555千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

52千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

3,381千円 期末算定価額の概要

維持管理費

2,024千円 調査の基準となる時点

公租公課

106千円 期末算定価額

損害保険料

131千円

その他支出

1,119千円③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

756百万円

平成18年6月30日
723百万円

16,225千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
5.9%(注) 早期修繕費（1年以内）

261,500千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年11月15日
0千円
17,500千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「新富町」駅の北西方約270ｍに位置し、幅員約8ｍ舗装区道沿いに中層事務所ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域です。
土地の利用状況は、中層事務所、自社ビル、店舗付共同住宅となっています。
特記事項
北側隣地より建物設備の一部及びコンクリートたたき部分が対象不動産へ越境していますが、北側隣地建物（家屋番号221番5の4）所有者より建物一部が越境していることの確認および隣地建て替え時に撤去する旨の念書があります。
(注)平成18年5月実施の地震リスク分析 詳細分析（レベル3）によります。

― 95 ―

ファイル名:030_m_0457800101809.doc

更物件番号A20：クレールメゾン
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

（住居表示）
交通条件

東京都練馬区関町南一丁目8番35
東京都練馬区関町南一丁目7番12号

西武線「上石神井」駅から徒歩約9分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第1種住居地域、第1種低層住居専用地
域

地積

1,677.16㎡

建ぺい率/容積率60％ /200％、50%

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

2,033.92㎡

建築時期

平成2年2月

構造・階数

鉄筋コンクリート造ルーフィング葺5階建/ 100%

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数29

月額賃料

4,250千円 賃貸戸数

敷金等

9,224千円 賃貸可能面積

1,803.80㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

1,803.80㎡

収益状況等

29

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

678百万円

28,005千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

25,317千円 価格時点

その他収入

2,687千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

4,586千円 期末算定価額の概要

維持管理費

2,523千円 調査の基準となる時点

公租公課776千円 期末算定価額

損害保険料

164千円

その他支出
③ＮＯＩ

平成17年2月8日

平成16年12月31日
696百万円

平成18年6月30日
726百万円

1,120千円(①−②)

23,419千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
7.6% 早期修繕費（1年以内）

351,722千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年9月17日
0千円
40,060千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「上石神井」駅の南方約650ｍに位置し、幅員約7.3ｍ舗装区道沿いに中層共同住宅と一般住宅が混在する住宅地域です。
土地の利用状況は、規模の大きい画地はマンションとして、200㎡以下の画地は一般住宅としての利用が標準的です。
特記事項
対象不動産の開発許可時に練馬区宅地等開発指導要綱に基づき設置した公園施設（対象不動産の北東側に位置する「区立関町南ぺんぎ
ん児童遊園」）で使用する水道の水道管が対象不動産に埋設されています。

― 96 ―

ファイル名:030_n_0457800101809.doc

更物件番号A21：稲毛大永マンション
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

交通条件

番）

千葉県千葉市稲毛区小仲台六丁目953番7（住居表示）

千葉県千葉市稲毛区小仲台六丁目3番17号

JR線「稲毛」駅から徒歩約5分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第1種住居地域

地積

1,672.04㎡

建ぺい率/容積率

60％ /

所有形態

所有権

用途

共同住宅、車庫

延床面積2,737.45㎡

建築時期

平成1年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付7階建

200％

みずほ信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数34

月額賃料

3,577千円 賃貸戸数

敷金等

6,167千円 賃貸可能面積

2,151.41㎡

稼働率

88.2% 賃貸面積

1,897.66㎡

収益状況等

30

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

621百万円

24,669千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

21,631千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

3,038千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

7,947千円 期末算定価額の概要

維持管理費

5,164千円 調査の基準となる時点

公租公課946千円 期末算定価額

損害保険料

229千円

その他支出

1,606千円③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

640百万円

平成18年6月30日
627百万円

16,721千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

日本不動産総合評価トラスト株式会社

レポート日付

13.9% 早期修繕費（1年以内）
591,200千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年11月30日
1,500千円
160,100千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「稲毛」駅の北方約400ｍに位置し、幅員約6ｍ舗装市道沿いに一般住宅、共同住宅のほか駐車場等も存す
る住宅地域です。
土地の利用状況は、規模の大きい画地は共同住宅として、150㎡程度以下の画地は主として戸建住宅としての利用が標準的です。
特記事項なし― 97 ―

ファイル名:030_o_0457800101809.doc

更物件番号A22：メゾン・ド・クレイン
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

交通条件

番）

東京都練馬区石神井台三丁目1709番22（住居表示）

東京都練馬区石神井台三丁目20番9号

西武線「大泉学園」駅から徒歩約13分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第1種中高層住居専用地域、第1種低層
住居専用地域

地積

2,056.16㎡

建ぺい率/容積率

60％ /

所有形態

所有権

用途

店舗、共同住宅

延床面積2,282.80㎡

建築時期

昭和62年11月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根4階建200％、50%/ 100%

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数39

月額賃料

3,916千円 賃貸戸数

敷金等

7,797千円 賃貸可能面積

2,210.62㎡

稼働率

89.8% 賃貸面積

1,985.98㎡

収益状況等

35

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

600百万円

26,282千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

24,763千円 価格時点

その他収入

1,519千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

6,303千円 期末算定価額の概要

維持管理費

4,738千円 調査の基準となる時点

公租公課

726千円 期末算定価額

損害保険料

117千円

その他支出
③ＮＯＩ

平成17年2月8日

平成16年12月31日
650百万円

平成18年6月30日
693百万円

721千円

(①−②)

19,978千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
7.2% 早期修繕費（1年以内）

392,206千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年8月30日
0千円
56,390千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「大泉学園」駅の南方約1,000ｍに位置し、幅員約10ｍ舗装区道沿いに共同住宅、店舗併用住宅、戸建住宅等の建ち並ぶ住宅地域です。
土地の利用状況は、共同住宅を核として、店舗付住宅、戸建住宅の混在利用が標準的です。
特記事項
北側隣地（地番1709番8及び9）所有の建物の一部が対象不動産の一部に越境していますが、合意書が交わされています。
北側隣地（地番1741番3及び4）所有のブロック塀の一部が対象不動産の北側の一部に越境していますが、合意書が交わされています。
東側隣地（地番1709番1及び35）所有の埋設管(ガス・上水道)が対象不動産の敷地北側を経由して引き込まれていますが、合意書が交わされています。
東側隣地（地番1709番39）所有者が、対象不動産の敷地東側の一部を駐車場通路として利用していますが、対象不動産の所有者または将来対象不動産を取得した者が、その都合によってその通行・利用を禁じたときには、何ら一切の異議を唱えることなく従うことを確約する旨の合意書が交わされています。

― 98 ―

ファイル名:030_p_0457800101809.doc

更物件番号A23：ファインコート立石
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都葛飾区立石五丁目201番1、202番4（住居表示）
交通条件

東京都葛飾区立石五丁目4番6号

京成線「京成立石」駅から徒歩約12分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

799.92㎡

建ぺい率/容積率

60％ /

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,426.29㎡

建築時期

平成9年3月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根7階建

200％

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数26

月額賃料

2,725千円 賃貸戸数

敷金等

5,327千円 賃貸可能面積

1,358.93㎡

稼働率

88.5% 賃貸面積

1,202.41㎡

収益状況等

23

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

502百万円

18,434千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

16,863千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

1,570千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

5,206千円 期末算定価額の概要

維持管理費

3,422千円 調査の基準となる時点

公租公課

651千円 期末算定価額

損害保険料

147千円

その他支出

984千円

③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

508百万円

平成18年6月30日
526百万円

13,227千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
14.5% 早期修繕費（1年以内）

311,700千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年9月15日
60千円
42,450千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「京成立石」駅の北方約900ｍに位置し、幅員約11ｍ舗装区道沿いに共同住宅、戸建住宅が建ち並ぶなかに、事業所等が見受けられる混在地域です。
土地の利用状況は、規模の大きい画地は共同住宅として、200㎡以下の画地は主として戸建住宅等としての利用が標準的です。
特記事項
本書の日付現在において、地番213番4の南西側隣地との境界確認手続きが完了していません。
対象不動産のコンクリートブロック塀の基礎が南西側隣地（地番214番4）へ越境していますが、南西側隣地所有者との間で、コンクリ
ートブロック塀の基礎が越境していること及び将来隣地所有者がボイラー室の建て替え等の事由によりコンクリートブロック塀の基礎を撤去するにあたっては、本物件所有者がその撤去費用を全て負担する旨を確認する覚書があります。当該覚書は信託受託者または信託受託者が指定する者に承継されます。

― 99 ―

ファイル名:030_q_0457800101809.doc

更物件番号A24：エーデルローゼン
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

千葉県市川市富浜三丁目15番4、15番5、15番6（住居表示）
交通条件

千葉県市川市富浜三丁目15番5号

東京メトロ線「妙典」駅から徒歩約7分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

第2種中高層住居専用地域

地積

954.31㎡

建ぺい率/容積率

60％ /

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,870.64㎡

建築時期

昭和63年4月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根6階建

200％

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数32

月額賃料

3,023千円 賃貸戸数

敷金等

4,149千円 賃貸可能面積

1,712.77㎡

稼働率

84.5% 賃貸面積

1,447.22㎡

収益状況等

27

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

496百万円

21,782千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

19,428千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

2,354千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

7,223千円 期末算定価額の概要

維持管理費

5,519千円 調査の基準となる時点

公租公課605千円 期末算定価額

損害保険料

108千円

その他支出

990千円

③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

555百万円

平成18年6月30日
569百万円

14,559千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
13.5% 早期修繕費（1年以内）

397,497千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年8月30日
210千円
55,720千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「妙典」駅の南西方約500ｍに位置し、幅員約16ｍ舗装市道沿いに共同住宅のほか一般住宅もみられる住宅地域です。
土地区画整理済みの地域であり、街区は6m〜16mの街路により整然と区画されています。
特記事項なし― 100 ―

ファイル名:030_r_0457800101809.doc

更物件番号A25：ベルメゾン池上
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

交通条件
土地

建物

信託受託者

番）

東京都大田区池上三丁目593番6（住居表示）

東京都大田区池上三丁目38番1号

東急線「池上」駅から徒歩約7分
所有形態

所有権

用途地域

第1種住居地域

地積

294.24㎡

建ぺい率/容積率

60％ /

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

539.35㎡

建築時期

平成5年9月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

200％

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数30

月額賃料

2,250千円 賃貸戸数

敷金等

4,620千円 賃貸可能面積

495.00㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積495.00㎡

収益状況等
事業期間

30

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

取得年月日〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

平成17年2月8日

取得価格

293百万円

14,071千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

13,500千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

571千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

4,974千円 期末算定価額の概要

維持管理費

3,021千円 調査の基準となる時点

公租公課

214千円 期末算定価額

損害保険料

83千円

その他支出

1,654千円③ＮＯＩ (①−②)

301百万円

平成18年6月30日
327百万円

9,097千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
9.3% 早期修繕費（1年以内）

122,044千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年9月6日
3,000千円
21,520千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「池上」駅の北西方約550ｍに位置し、幅員約9ｍ舗装区道沿いに共同住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域です。
土地の利用状況は、規模の大きい画地は共同住宅として、200㎡以下の画地は主として戸建住宅等としての利用が標準的です。
特記事項
南側隣地への引込電線が対象不動産に越境しているほか、南側隣地より建物の屋根・ひさしの一部が対象不動産へ越境していますが、南側隣地593番7所有者より建物一部が越境していることの確認並びにこちらの要請もしくは隣地建て替え時に撤去すること及びこれらの内容を対象不動産を取得した第三者に承継する旨の念書があります。
対象不動産北西部にて東電電線が本件地へ越境していますが、当該越境に関して覚書等は締結されていません。
対象不動産の北東部ブロック塀基礎が東側隣地へ越境していますが、当該越境に関しての覚書等は締結されていません。

― 101 ―

ファイル名:030_s_0457800101809.doc

更物件番号A26：日神パレステージ代田橋
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

（住居表示）
交通条件

東京都杉並区和泉一丁目42番5、42番23、42番24、43番11
東京都杉並区和泉一丁目31番2号

京王線「代田橋」駅から徒歩約10分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

地積

673.55㎡

建ぺい率/容積率80% / 400%、80% / 300%

所有形態

所有権

用途

共同住宅、事務所、店舗

延床面積

2,135.76㎡

建築時期

平成4年12月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建

みずほ信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数98

月額賃料

6,885千円 賃貸戸数

敷金等

11,481千円 賃貸可能面積

1,771.13㎡

稼働率

95.8% 賃貸面積

1,696.85㎡

収益状況等

94

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

平成17年7月28日

取得価格

1,251百万円

45,313千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

41,201千円 価格時点

その他収入

平成17年6月6日

4,112千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

1,300百万円

11,763千円 期末算定価額の概要

維持管理費

8,851千円 調査の基準となる時点

公租公課

平成18年6月30日

755千円 期末算定価額

損害保険料

−

その他支出

2,156千円

③ＮＯＩ

(①−②)

1,330百万円

33,549千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
8.0% 早期修繕費（1年以内）

481,500千円 長期修繕費（今後15年間）

平成17年6月20日
2,975千円
54,810千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、幅員約5.4m舗装区道沿いに店舗、店舗付共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業・住宅混在地域です。
土地の利用状況は、店舗、店舗付共同住宅が標準的です。
特記事項なし― 102 ―

ファイル名:030_t_0457800101809.doc

更物件番号A27：日神パレステージ東長崎
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

（住居表示）
交通条件

東京都豊島区長崎五丁目27番1、27番2、27番6
東京都豊島区長崎五丁目4番1号

西武池袋線「東長崎」駅から徒歩約6分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第1種中高層住居地域

地積

911.56㎡

建ぺい率/容積率80% / 400%、60% / 200%

所有形態

所有権

用途

共同住宅、店舗、車庫

延床面積

3,780.59㎡

建築時期

平成1年3月

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建

みずほ信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数60

月額賃料

7,155千円 賃貸戸数

敷金等

14,918千円 賃貸可能面積

2,681.94㎡

稼働率

98.1% 賃貸面積

2,631.55㎡

収益状況等

59

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

1,229百万円

47,910千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

42,799千円 価格時点

その他収入

平成17年6月6日

5,111千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

15,955千円 期末算定価額の概要

維持管理費12,554千円 調査の基準となる時点

公租公課

1,390千円 期末算定価額

損害保険料

−

その他支出

2,010千円③ＮＯＩ

平成17年7月28日(①−②)

1,300百万円

平成18年6月30日
1,350百万円

31,955千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付

平成17年6月20日

10.8% 早期修繕費（1年以内）
777,300千円 長期修繕費（今後15年間）

1,325千円
58,366千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、幅員約11m舗装都道沿いに、共同住宅、一般住宅、店舗等が建ち並ぶ商業・住宅混在地域です。
土地の利用状況としては、マンション・一般住宅等を中心として、低層店舗の混在利用が標準的です。
特記事項なし― 103 ―

ファイル名:030_u_0457800101809.doc

更物件番号A28：グロースメゾン五反田
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

（住居表示）
交通条件

東京都品川区西五反田二丁目26番6
東京都品川区西五反田二丁目26番6号

JR線「五反田」駅から徒歩約5分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

270.61㎡

建ぺい率/容積率

80%

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,193.40㎡

建築時期

平成17年7月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根11階建/ 700%

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃貸借の概況
テナントの総数

1 賃貸可能戸数48

月額賃料

4,462千円 賃貸戸数

敷金等

4,462千円 賃貸可能面積

1,051.50㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

1,051.50㎡

収益状況等

48

取得年月日及び取得価格
平成18年1月30日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

888百万円

23,052千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

22,597千円 価格時点

その他収入

平成17年12月15日

454千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

2,783千円 期末算定価額の概要

維持管理費

2,148千円 調査の基準となる時点

公租公課− 期末算定価額

損害保険料

−

その他支出

634千円

③ＮＯＩ

平成18年1月30日(①−②)

991百万円

平成18年6月30日
1,000百万円

20,269千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
8.3%(注) 早期修繕費（1年以内）

264,100千円 長期修繕費（今後15年間）

平成17年9月9日
0千円
26,325千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、JR山手線「五反田」駅まで約400ｍの距離で、幅員が約6ｍ舗装区道沿いに共同住宅、事業所等が混在する
商住混在地域です。
特記事項なし(注)平成18年5月実施の地震リスク分析 詳細分析（レベル3）によります。

― 104 ―

ファイル名:030_v_0457800101809.doc

更物件番号A29：グロースメゾン亀戸
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都江東区亀戸六丁目58番15（住居表示）
交通条件

東京都江東区亀戸六丁目58番16号

JR線「亀戸」駅から徒歩約2分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

206.00㎡

建ぺい率/容積率

80%

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,787.22㎡

建築時期

平成17年10月

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根12階建/ 700%

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況
テナントの総数

1 賃貸可能戸数

月額賃料

66

5,500千円 賃貸戸数

66

敷金等

0千円 賃貸可能面積

1,367.96㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

1,367.96㎡

収益状況等

取得年月日及び取得価格
平成18年3月30日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

1,070百万円

21,399千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

16,854千円 価格時点

その他収入

平成17年10月18日

4,544千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

2,067千円 期末算定価額の概要

維持管理費

1,546千円 調査の基準となる時点

公租公課− 期末算定価額

損害保険料

−

その他支出

520千円

③ＮＯＩ

平成18年3月30日(①−②)

1,110百万円

平成18年6月30日
1,120百万円

19,332千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
14.0% 早期修繕費（1年以内）

347,700千円 長期修繕費（今後15年間）

平成17年11月1日
0千円
33,571千円

地域特性等
対象物件の存する地域は、JR総武本線「亀戸」駅の南方約130ｍに位置し幅員約40ｍ舗装国道沿いに店舗、事務所、共同住宅等の建ち並ぶ商住混在地域です。
近隣地域における標準的な土地の利用形態は、店舗、事務所又は共同住宅としての利用です。
特記事項なし― 105 ―

ファイル名:030_w_0457800101809.doc

更物件番号B1：アサヒビル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都中央区日本橋二丁目9番1、9番2（住居表示）
交通条件

東京都中央区日本橋二丁目9番5号

東京メトロ線「日本橋」駅から徒歩約1分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

105.65㎡

建ぺい率/容積率80％ / 800％

所有形態

所有権

用途

店舗、事務所

延床面積818.39㎡

建築時期

昭和63年6月

構造・階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数

11

月額賃料

4,091千円 賃貸戸数

敷金等

27,889千円 賃貸可能面積

808.35㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積808.35㎡

収益状況等

11

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

443百万円

26,160千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

23,386千円 価格時点

その他収入

平成16年3月12日

2,773千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

9,101千円 期末算定価額の概要

維持管理費

5,444千円 調査の基準となる時点

公租公課

2,366千円 期末算定価額

損害保険料

68千円

その他支出

1,221千円③ＮＯＩ

平成16年4月14日(①−②)

450百万円

平成18年6月30日
515百万円

17,058千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

日本不動産総合評価トラスト株式会社

レポート日付

12.7% 早期修繕費（1年以内）
219,500千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年3月19日
29,700千円
54,000千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「日本橋」駅の南方約60ｍに位置し、昭和通り沿いに、中高層店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域です。
土地の利用状況は、50㎡程度から200㎡超程度までの画地中心です。
特記事項なし― 106 ―

ファイル名:030_x_0457800101809.doc

更物件番号B3：日本橋第二ビル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都中央区日本橋箱崎町41番3（住居表示）
交通条件

東京都中央区日本橋箱崎町41番12号

東京メトロ線「水天宮前」駅から徒歩約1分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

971.83㎡

建ぺい率/容積率80％ / 700％、80％ / 500％

所有形態

所有権

用途

事務所、駐車場

建物

延床面積

6,332.48㎡

建築時期

平成5年11月

構造・階数

鉄筋鉄骨コンクリート造陸屋根地下1階付10階建

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

土地

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数10

月額賃料

20,766千円 賃貸戸数

敷金等

182,333千円 賃貸可能面積

3,992.60㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

3,992.60㎡

収益状況等

10

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

2,950百万円

128,452千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

120,390千円 価格時点

その他収入

平成16年3月16日

8,061千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

35,555千円 期末算定価額の概要

維持管理費

19,032千円 調査の基準となる時点

公租公課

13,088千円 期末算定価額

損害保険料

772千円

その他支出

2,662千円③ＮＯＩ

平成16年5月18日(①−②)

3,033百万円

平成18年6月30日
3,290百万円

92,896千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

日本不動産総合評価トラスト株式会社

レポート日付

15.3% 早期修繕費（1年以内）
1,834,000千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年3月19日
3,500千円
250,000千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「水天宮前」駅の南東方至近に位置し、10ｍ前後と比較的幅員の広い区道（表通り）と5ｍ程度の幅員の狭い区道（裏通り）とが入り乱れ、表通り沿いには中高層のマンション・事務所ビルが目立つ一方、裏通り沿いには店舗兼用住宅等の小規模画地もみられる住宅・商業混在地域です。
特記事項なし― 107 ―

ファイル名:030_y_0457800101809.doc

更物件番号B4：中野NKビル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

交通条件

番）

東京都中野区中野四丁目660番22（住居表示）

東京都中野区中野四丁目4番11号

JR線「中野」駅から徒歩約5分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

403.02㎡

建ぺい率/容積率80％ / 600％

所有形態

所有権

用途

事務所、駐車場

延床面積2,430.93㎡

建築時期

昭和61年6月

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数12

月額賃料

8,096千円 賃貸戸数

敷金等

61,724千円 賃貸可能面積

2,128.84㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

2,128.84㎡

収益状況等

12

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

913百万円

57,572千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

47,986千円 価格時点

その他収入

平成16年3月2日

9,585千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

17,713千円 期末算定価額の概要

維持管理費

11,187千円 調査の基準となる時点

公租公課

4,239千円 期末算定価額

損害保険料

99千円

その他支出

2,187千円③ＮＯＩ

平成16年5月18日(①−②)

940百万円

平成18年6月30日
1,150百万円

39,859千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

日本不動産総合評価トラスト株式会社

レポート日付

13.1% 早期修繕費（1年以内）
718,000千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年3月12日
7,600千円
148,600千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「中野」駅の北方約350ｍに位置し、中野通り沿いに、中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域です。
土地の利用状況は、50㎡程度から1,000㎡超程度までばらつきがありますが、大半が店舗・事務所ビルとして利用されています。
特記事項なし― 108 ―

ファイル名:030_z01_0457800101809.doc

更物件番号B5：上野東相ビル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

東京都台東区上野一丁目60番1（住居表示）
交通条件

東京都台東区上野一丁目20番1号

東京メトロ線「上野広小路」駅から徒歩約1分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

347.37㎡

建ぺい率/容積率

80％ /

所有形態

所有権

用途

店舗、事務所

延床面積2,599.74㎡

建築時期

昭和56年8月

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

800％

中央三井信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数10

月額賃料

11,252千円 賃貸戸数

敷金等

90,194千円 賃貸可能面積

2,579.48㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

2,579.48㎡

収益状況等

10

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

1,625百万円

76,833千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

67,515千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日

9,317千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

16,082千円 期末算定価額の概要

維持管理費

12,423千円 調査の基準となる時点

公租公課

2,539千円 期末算定価額

損害保険料

216千円

その他支出

902千円

③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

1,660百万円

平成18年6月30日
1,670百万円

60,750千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
10.7% 早期修繕費（1年以内）

620,600千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年9月2日
0千円
49,670千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「上野広小路」駅の西方に位置し、中央通りからの視認性が良い中層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域です。
土地の利用状況は、1階が店舗、2階以上が事務所としての利用が中心的です。
特記事項
北西側隣地（地番409番4）への引込電線が対象不動産に越境していますが、当該越境に関して覚書等は締結されていません。
対象不動産の東側万年塀等が東側隣地（地番59番）へ越境しており、当該越境に関して覚書等が締結されています。
対象不動産の西側屋上アンテナが西側隣地（地番409番2）へ越境していますが、当該越境に関して覚書等は締結されていません。
西側隣地（地番409番2）より鉄製のポール等が対象不動産に越境していますが、当該越境に関して覚書等は締結されていません。
公道に設置された看板について、設置許可手続が完了しておりません。

― 109 ―

ファイル名:030_z02_0457800101809.doc

更物件番号B6：インペリアル東久留米Ｄ棟
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

（住居表示）
交通条件

東京都東久留米市八幡町一丁目1096番2（注）東京都東久留米市八幡町一丁目9番28号

西武線「清瀬」駅から徒歩約20分

土地

建物

信託受託者

所有形態

所有権敷地権

用途地域

準工業地域

地積

17,478.77㎡（注）建ぺい率/容積率

60％ /

所有形態

区分所有権

用途

店舗、駐車場

延床面積1,845.97㎡

建築時期

平成1年1月構造・階数

店舗：鉄筋コンクリート造2階建、駐車場：鉄筋コンクリート造1階建

200％

みずほ信託銀行株式会社

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数１

月額賃料

3,150千円 賃貸戸数

敷金等

35,000千円 賃貸可能面積

1,445.24㎡

稼働率

100.0% 賃貸面積

1,445.24㎡

収益状況等

１

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

349百万円

18,900千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

18,900千円 価格時点

その他収入

平成16年12月31日‑千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

3,077千円 期末算定価額の概要

維持管理費

1,756千円 調査の基準となる時点

公租公課

636千円 期末算定価額

損害保険料

61千円

その他支出

622千円

③ＮＯＩ

平成17年2月8日(①−②)

360百万円

平成18年6月30日
371百万円

15,822千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社

株式会社イー・アール・エス

予想最大損失率
再調達価格

レポート日付
4.9% 早期修繕費（1年以内）

178,700千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年10月8日
325千円
44,860千円

地域特性等
対象不動産の存する地域は、「清瀬」駅の南方約1,550ｍに位置し、小金井街道沿いに、沿道サービス系の店舗、工場、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域です。
特記事項
本書の日付現在において、東側公道、北側公道、西側公道及び南側公道との境界確定手続きが完了していません。
本書の日付現在において、地番1100番1、1102番1、1131番1、1135番2、1133番1、1096番4の各隣地所有者との境界確定手続きが完了していません。
(注)敷地権の目的たる土地の表示です。

― 110 ―

ファイル名:030_z03_0457800101809.doc

更物件番号B7：IWATAビル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
（地

所在地

番）

（住居表示）
交通条件

神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目17番12神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目17番12号

JR線「新横浜」駅から徒歩約13分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

634.00㎡

建ぺい率/容積率

80％ /

所有形態

所有権

用途

事務所、店舗、駐車場

建物

延床面積

3,854.65㎡

建築時期

平成3年9月

構造・階数

鉄骨造陸屋根8階建

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

土地

600％

賃貸借の概況（平成18年6月30日）
テナントの総数

1 賃貸可能戸数9

月額賃料

4,804千円 賃貸戸数

敷金等

36,351千円 賃貸可能面積

3,286.59㎡

稼働率

53.4% 賃貸面積

1,754.26㎡

収益状況等

5

取得年月日及び取得価格
平成18年1月1日

事業期間

取得年月日

〜平成18年6月30日①賃貸事業収益

取得価格

890百万円

44,132千円 取得時の鑑定評価額

貸室賃料・共益費

32,614千円 価格時点

その他収入

11,517千円 鑑定評価額②賃貸事業費用

18,676千円 期末算定価額の概要

維持管理費

14,352千円 調査の基準となる時点

公租公課

2,399千円 期末算定価額

損害保険料

193千円

その他支出

1,731千円③ＮＯＩ

平成17年5月31日(①−②)

平成16年12月7日
923百万円

平成18年6月30日
961百万円

25,455千円

建物状況調査報告書の概要
調査会社
予想最大損失率
再調達価格

株式会社イー・アール・エス

レポート日付
14.0% 早期修繕費（1年以内）

985,200千円 長期修繕費（今後15年間）

平成16年10月8日
170千円
121,150千円

地域特性等
対象物件の存する地域は、「新横浜」駅の南西方約1,000ｍに位置し、環状２号沿いに、中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域です。
土地の利用状況は、1階が店舗、2階以上が事務所としての利用が中心的です。
特記事項なし― 111 ―

更新日時:9/27/2006 4:16:00 PM

ファイル名:030_z04_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:22

Ｃ 運用資産の資本的支出(イ)資本的支出の予定
本投資法人が投資する信託不動産について、現在計画されている改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の予定は特にありません。

(ロ)今期中に行った資本的支出
保有不動産等において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は27,787千円であり、当期費用に区分された修繕費等56,332千円と合わせ、84,119千円の工事を実施しています。

不動産等の名称
B07

IWATAビル

B07

IWATAビル

A06
A06

所在地

ジェイ・ステージ若林
ジェイ・ステージ若林

神奈川県横浜市
神奈川県横浜市
東京都世田谷区
東京都世田谷区

目的

実施期間
自平成18年５月27日
至平成18年６月11日
自平成18年３月４日
至平成18年３月27日
自平成18年１月６日
至平成18年１月20日
自平成18年１月６日
至平成18年１月20日

2、5Fトイレ改修工事
5F改修工事
駐車場防水工事
最上階防水工事

その他の工事

工事金額
(千円)
4,855
2,308
1,646
1,093
17,884

合計

27,787(ハ)修繕費の積み立て
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。

営業期間

(注)

自
至

第７期
平成18年１月１日
平成18年６月30日

前期末積立金残高

179,129千円

当期積立額

51,245千円

当期積立金取崩額（注）12,547千円

次期繰越額

217,826千円

譲渡物件の積立額を当期積立金取崩額に記載しています。

― 112 ―

更新日時:9/27/2006 4:16:00 PM

ファイル名:030_z05_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:22

Ｄ エンジニアリングレポートにおける数値
建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質
含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価は各投資物件ごとに調査業者に委託し、報告を受けております。ただし、報告内容については、調査業者の意見に過ぎず内容の正確性については保証されておりません。
(イ)エンジニアリングレポートの担当調査委託業者、報告書日付及び長期修繕の費用見積合計は以下のとおりです。
物件
物件名
番号
A1

パインセンターハイ
ツ大塚

A2

悠裕館

A4

パークビラ八雲A6

ジェイ・ステージ若林A8

ライフテック川崎

A10

西片グリーンマンションA12

コスモスパジオ池上

A14

アビタシオンクレール

A15

コートコア百合丘

A16

アセントマウンテン
容湖

A17

コンフォート中目黒

A18

グロースメゾン
早稲田鶴巻

A19

グロースメゾン銀座

A20

クレールメゾン

A21

稲毛大永マンション

A22

メゾン・ド・クレイン

A23

ファインコート立石

A24

エーデルローゼン

A25

ベルメゾン池上

A26
A27
A28
A29

日神パレステージ代
田橋
日神パレステージ東長崎
グロースメゾン五反田
グロースメゾン亀戸

委託調査業者

報告書日付

株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
有限会社マスターデザイ
ナーズ
有限会社マスターデザイ
ナーズ
有限会社マスターデザイ
ナーズ
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
日本不動産総合評価トラスト株式会社
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス

長期修繕の費用
見積合計(千円)

平均値(１年当たり)(千円）

平成16年２月23日

35,5202,368

平成16年３月25日

73,3804,892

平成16年２月26日

90,6506,043

平成16年３月９日

65,9804,399

平成16年３月９日

66,7904,453

平成16年３月９日

62,5704,171

平成16年３月17日

21,8201,455

平成16年８月17日

77,6805,178

平成16年８月17日

28,8901,926

平成16年３月29日

47,3603,157

平成16年10月15日

35,6302,375

平成16年９月27日

18,2201,214

平成16年11月15日

17,5001,166

平成16年９月17日

40,0602,670

平成16年11月30日

160,100

10,673

平成16年８月30日

56,3903,759

平成16年９月15日

42,4502,830

平成16年８月30日

55,7203,714

平成16年９月６日

21,5201,434

平成17年6月20日

54,8103,654

平成17年6月20日

58,3663,891

平成17年9月9日

26,3251,755

平成17年11月1日

33,571

2,238― 113 ―

更新日時:9/27/2006 4:16:00 PM

ファイル名:030_z06_0457800101809.doc

物件
物件名
番号
B1 アサヒビル
B3 日本橋第二ビル
B4 中野NKビル
B5 上野東相ビル
B6

インペリアル
東久留米Ｄ棟B7 IWATAビル

委託調査業者

報告書日付

日本不動産総合評価ト
平成16年３月19日
ラスト株式会社
日本不動産総合評価ト
平成16年３月19日
ラスト株式会社
日本不動産総合評価ト
平成16年３月12日
ラスト株式会社
株式会社イー・アー
平成16年９月２日
ル・エス
株式会社イー・アー
平成16年10月８日
ル・エス
株式会社イー・アー
平成16年10月８日
ル・エス― 114 ―

印刷日時:06/09/27 18:23

長期修繕の費用
見積合計(千円)

平均値(１年当たり)(千円）

54,0003,600

250,000

16,667

148,600

9,907

49,6703,311

44,8602,990

121,150

8,076

更新日時:9/27/2006 4:16:00 PM

ファイル名:030_z06_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:23(ロ)地震リスク診断報告の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューデリジェンスとして、株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エム・エス株式会社に調査を依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該調査においては、設計図書(建築一般図面、構造図面、構造計算書等を指します。)を用
い、独自の構造評価手法による検討によって、個々の建物の構造性能の評価を行います。本投資法人は、各取得予定資産について、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株
式会社の地震リスク分析の過程で行われた建物の構造評価において「(概ね)適切に設計されており、設計基準(注1)に照らして(又は「耐震基準(注1)で求められる」)必要な耐震性能を有すると判断される。」旨の報告を受けています。
加えて、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により、地震ハザ
ード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML(予想最大損失率)(注2)を算定しています。
なお、本投資法人は、運用資産のうち８物件(注3)については、株式会社ハイ国際コンサルタン
トに対し、建物の構造設計の妥当性について検証を依頼し、株式会社ハイ国際コンサルタントから、「調査対象物件の中、一部には若干の書類上の不備が見受けられるものの、構造計算書と構造設計図に意図的に偽装(改竄)された痕跡は見受けられず、調査対象の全物件において建築基準法上適合する耐震強度と耐震性能を有している構造設計であることが確認された。」旨の報告を受けております。また、運用資産のうち７物件(注4)については、株式会社竹中工務店に対し、建物の耐震設計の妥当性について検証を依頼し、平成18年5月及び同年6月提出のエンジニアリング
レポートにおいて提示された設計図書(注5)について、株式会社竹中工務店が、構造耐震性能について検討の上、PML数値を算定しており、その検討範囲においては申請時の建築基準法に則った耐震設計がなされていることが確認できる旨の報告を受けております。

物件
番号

物件名称

PML 評価者

PML(％)
(注 2)

調査年月

A1

パインセンターハイツ大塚(注6)

応用アール・エム・エス株式会社

23.3

平成16年２月

A2

悠裕館(注6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

13.4

平成16年３月

A4

パークビラ八雲(注6)

応用アール・エム・エス株式会社

11.3

平成16年２月

A6

ジェイ・ステージ若林(注6)

応用アール・エム・エス株式会社

10.2

平成16年３月

A8

ライフテック川崎(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

11.8

平成16年３月

A10

西片グリーンマンション(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

23.0

平成16年３月

A12

コスモスパジオ池上(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

8.4

平成16年３月― 115 ―

更新日時:9/27/2006 4:17:00 PM

ファイル名:030_z07_0457800101809.doc

物件
番号

物件名称

印刷日時:06/09/27 18:23

PML 評価者

PML(％)
(注 2)

調査年月

A14

アビタシオンクレール(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

15.6

平成16年８月

A15

コートコア百合丘(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

18.0

平成16年８月

A16

アセントマウンテン容湖(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

12.4

平成16年３月

A17

コンフォート中目黒(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

8.1

平成16年10月

A18

グロースメゾン早稲田鶴巻(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

6.5

平成18年５月

A19

グロースメゾン銀座(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

5.9

平成18年５月

A20

クレールメゾン(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

7.6

平成16年９月

A21

稲毛大永マンション(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

13.9

平成16年11月

A22

メゾン・ド・クレイン(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

7.2

平成16年８月

A23

ファインコート立石(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

14.5

平成16年９月

A24

エーデルローゼン(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

13.5

平成16年８月

A25

ベルメゾン池上(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

9.3

平成16年９月A26

日神パレステージ代田橋(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

8.0

平成17年６月A27

日神パレステージ東長崎(注 6)

応用アール・エム・エス株式会社

10.8

平成17年６月

A28

グロースメゾン五反田(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

8.3

平成18年５月

A29

グロースメゾン亀戸(注 6)

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

14.0

平成17年11月

B1

アサヒビル

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

12.7

平成16年２月

B3

日本橋第二ビル

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

15.3

平成16年３月

B4

中野 NK ビル

応用アール・エム・エス株式会社

13.1

平成16年２月

B5

上野東相ビル

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

10.7

平成16年３月

B6

インペリアル東久留米 D 棟

応用アール・エム・エス株式会社

4.9

平成16年３月

B7

IWATA ビル

株式会社イー・アール・エス
応用アール・エム・エス株式会社

14.0

平成16年３月― 116 ―

更新日時:9/27/2006 4:17:00 PM

ファイル名:030_z07_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:23(注1) 「設計基準」とは、建築基準法に基づく設計基規準をいいます。また、耐震基準とは、建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成7年法律第123号。その後の改正を含みます。)に基づく耐震基規準をいいます。
(注2) 「PML」とは、不動産・保険業界等において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられています。但し、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。
本書においては、株式会社イー・アール・エス、及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」
を「再調達価格」で除した値の百分率を算出し、これを「PML(予想最大損失率)」と定義しています。
分析においては、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLinkを用いました。また建物の地震時脆弱性評価にあたり、詳細分析（レベル3）においては現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、構造検討による建物に固有な損失率曲線を評価し、簡易分析（レベル1）においては過去の地震における建物被害を統計処理したデータベースに基づく損失率曲線を用いています。ここで再現期間475年とは、建物の使用期間50年に10％の確率で起こる事象に相当します。
但し、予想損失には、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注3) 本投資法人は、株式会社ハイ国際コンサルタントに対し、運用資産のうち、「パークビラ八雲」「ジェイ・ステージ若林」「コートコア百合丘」「コンフォート中目黒」「クレールメゾン」「ベルメゾン池上」「日神パレステージ代田橋」及び「日神パレステージ東長崎」について、建物の構造設計の妥当性について検証を依頼しています。
(注4) 本投資法人は、株式会社竹中工務店に対し、運用資産のうち、「パインセンターハイツ大塚」「西片グリーンマンション」「アビタシオンクレール」「稲毛大永マンション」「メゾン・ド・クレイン」「中野NKビル」及び「インペリアル東久留米D棟」について、建物の耐震設計の妥当性について検証を依頼しています。
(注5) 株式会社竹中工務店は、物件ごとに取得可能な諸資料（意匠図、構造図、構造計算書等）から建物の構造を確認し、さらに建物の配置等も検証し、かかる報告を提出しております。
(注6) 本書の日付現在、地震保険に加入しております。

― 117 ―

更新日時:9/27/2006 4:18:00 PM

ファイル名:030_z08_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:23

Ｅ テナント等の概要(イ)個別不動産に関する賃貸状況の概要(平成18年６月30日現在）
用途

居
住
用
不
動
産

賃貸可能
面積(㎡)
(注1)

賃貸面積
(㎡)
(注2)

賃貸
可能
戸数
(戸)

稼
働
率
(%)

サブリース
の種類
(注5)

769.82730.1430

29

1

株式会社武翔総合管理

17,990

1.7

94.8

パス・ス
ルー型

悠裕館

1,754.40

1,447.29

17

14

1

株式会社武翔総合管理

25,712

2.5

82.5

パス・ス
ルー型

A4

パークビラ八雲3,061.03

3,061.03

14

14

1

株式会社城西企業

85,9788.5 100.0

パス・ス
ルー型

A6

ジェイ・ステージ若林

1,280.55

1,280.55

20

20

1

株式会社城西企業

23,632

2.3 100.0

パス・ス
ルー型

A8

ライフテック川崎

867.68867.6844

44

1

株式会社武翔総合管理

20,0881.9 100.0

パス・ス
ルー型

A10

西片グリーンマ
ンション

736.24736.2415

15

1

株式会社武翔総合管理

13,555

1.3 100.0

パス・ス
ルー型

A12

コスモスパジオ
池上

603.60603.6016

16

1

株式会社武翔総合管理

10,635

1.0 100.0

パス・ス
ルー型

A14

アビタシオンク
レール

3,407.19

3,357.69

60

59

1

株式会社城西企業

52,054

5.1

98.5

パス・ス
ルー型

A15

コートコア百合丘

901.67901.672222

1

株式会社武翔総合管理

17,325

1.7 100.0

パス・ス
ルー型

A16

アセントマウン
テン容湖

1,269.97

1,231.82

28

27

1

株式会社城西企業

17,503

1.7

97.0

パス・ス
ルー型

A17

コンフォート中
目黒

1,575.68

1,529.70

22

21

37,742

3.7

97.1

パス・ス
ルー型

A18

グロースメゾン
早稲田鶴巻

1,256.07

1,205.39

28

27

29,528

2.9

96.0

パス・ス
ルー型

A19

グロースメゾン
銀座

821.40740.5820

18

19,607

1.9

90.2

パス・ス
ルー型

A20

クレールメゾン

1,803.80

1,803.80

29

29

28,005

2.7 100.0

パス・ス
ルー型

A21

稲毛大永マンション

2,151.41

1,897.66

34

30

24,669

2.4

88.2

パス・ス
ルー型

A22

メゾン・ド・クレイン

2,210.62

1,985.98

39

35

1

株式会社城西企業

26,282

2.6

89.8

パス・ス
ルー型

A23

ファインコート立石

1,358.93

1,202.41

26

23

株式会社長谷1 工ライブネッ
ト18,434

1.8

88.5

パス・ス
ルー型

A24

エーデルローゼン

1,712.77

1,447.22

32

27

1

株式会社武翔総合管理

21,782

2.1

84.5

パス・ス
ルー型

A25

ベルメゾン池上

495.00495.003030

株式会社長谷1 工ライブネッ
ト14,071

1.3 100.0

パス・ス
ルー型

A26

日神パレステージ代田橋

1,771.13

1,696.85

98

94

1

株式会社城西企業

45,313

4.4

95.8

パス・ス
ルー型

A27

日神パレステージ東長崎

2,681.94

2,631.55

60

59

1

株式会社城西企業

47,910

4.7

98.1

パス・ス
ルー型

A28

グロースメゾン
五反田

1,051.50

1,051.50

48

48

23,052

2.2 100.0

パス・ス
ルー型

A29

グロースメゾン
亀戸

1,367.96

1,367.96

66

66

21,3992.1 100.0

パス・ス
ルー型

物件
番号

物件名称

A1

パインセンター
ハイツ大塚

A2

賃貸
戸数
(戸)

テナン
トの
総数
(注3)

― 118 ―

テナント

株式会社長谷1 工ライブネット
株式会社長谷1 工ライブネット
株式会社長谷1 工ライブネット
株式会社長谷1 工ライブネット
株式会社長谷1 工ライブネットスターツアメ1 ニティー株式会社
スターツアメ1 ニティー株式会社

総賃料収入 対総賃料
(千円） 収入比率(注4)(%)

更新日時:9/27/2006 4:18:00 PM

ファイル名:030_z09_0457800101809.doc

用途

オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
等

合計

物件名称

賃貸可能
面積(㎡)
(注1)

賃貸面積
(㎡)
(注2)

賃貸
可能
戸数
(戸)

賃貸
戸数
(戸)

テナン
トの
総数
(注3)

B1

アサヒビル

808.35808.3511

11

1

株式会社城西企業

B3

日本橋第二ビル

3,992.60

3,992.60

10

10

1

B4

中野NKビル2,128.84

2,128.84

12

12

B5

上野東相ビル2,579.48

2,579.48

10

B6

インペリアル東
久留米Ｄ棟(注6)

1,445.24

1,445.24

B7

IWATAビル

3,286.59

物件番号

印刷日時:06/09/27 18:23

稼
働
率
(%)

サブリース
の種類
(注5)

26,1602.5 100.0

パス・ス
ルー型

三幸エステート株式会社

128,452

12.7 100.0

パス・ス
ルー型

1

株式会社城西企業

57,572

5.7 100.0

パス・ス
ルー型

10

1

三幸エステート株式会社

76,833

7.6 100.0

パス・ス
ルー型

1

1

1

株式会社コジマ

18,9001.8 100.0−(注7)1,754.26

95

1

三幸エステート株式会社

44,132

4.3

53.4

パス・ス
ルー型

49,151.46 45,982.08

851

816

29

−

994,326

98.6

93.6

−

テナント

総賃料収入 対総賃料
(千円） 収入比率(注4)(%)(注1) 「賃貸可能面積」は、個々の不動産の本投資法人の所有部分における貸付けが可能な住宅、事務所及び店舗の合計面積を意味します。
(注2) 「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、実際にエンドテナントと賃貸借契約が締結され貸付けが行われている面積（契約書に記載されている数値）の合計を意味します。
(注3) 「テナントの総数」は、信託受託者とマスターリース会社の間でマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている物件については、テナント数を1として記載しております。その場合、当該マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと想定してテナント数を計算しております。なお、「インペリアル東久留米Ｄ棟」を除き、賃借人はいずれも信託受託者との間でマスターリース契約（一括賃貸借契約）を締結しているマスターリース会社です。
(注4) 「総賃料収入」は、各物件の当期の総賃料収入を示しており、貸室賃料・共益費及び礼金、駐車場使用料、駐輪所使用料、PHS無線基地局設置料等のその他収入を含みます。千円未満を切り捨てています。また、合計欄には売却物件による総賃料収入を含んでいないため損益計算書上の数値と一致しません。
(注5) 「サブリースの種類」は、信託受託者とマスターリース会社 (サブリース会社)との間で締結されたマスターリース契約に従いマスターリース会社とエンドテナントとの転貸借契約に基づく賃料と同額を信託受託者に支払うものをパス・スルー型、一定金額の賃料を支払うものを固定賃料型と定義しています。
(注6) 「インペリアル東久留米Ｄ棟」は、商業施設です。
(注7) 「インペリアル東久留米Ｄ棟」については、信託受託者とマスターリース会社の間でマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されておらず、エンドテナントとの間で直接賃貸借契約が締結されています。

― 119 ―

更新日時:9/27/2006 4:19:00 PM

ファイル名:030_z10_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:24(ロ)稼働率の推移（単位：％）
第４期

第５期

第６期

第７期

平成16年
12月末日

平成17年
6月末日

平成17年
12月末日

平成18年
１月末日

平成18年
２月末日

平成18年
３月末日

平成18年
４月末日

平成18年
５月末日

平成18年
６月末日

物件
番号

物件名称

A1

パインセンターハイツ
大塚

86.2

100.0

97.4

94.9

94.9

94.9

100.0

100.0

94.8

A2

悠裕館

100.0

87.3

87.3

93.4

93.4

92.2

93.9

82.9

82.5

A4

パークビラ八雲

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A6

ジェイ・ステージ若林

74.4

94.8

95.7

85.4

90.6

95.7

100.0

100.0

100.0

A7

ジョイ尾山台

95.2

95.8

100.0

100.0

100.0

−

−

−

−

A8

ライフテック川崎

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A9

クラウンパレス

88.8

86.9

96.3

−

−

−

−

−

−

A10

西片グリーン
マンション

81.6

88.3

94.4

88.3

82.2

93.9

100.0

100.0

100.0

A12 コスモスパジオ池上

93.4

93.4

84.5

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A14 アビタシオンクレール

93.3

96.7

87.4

87.4

95.2

96.3

100.0

100.0

98.5

A15 コートコア百合丘

94.0

94.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A16

アセントマウンテン
容湖

97.0

91.4

100.0

100.0

98.0

98.0

98.0

97.0

97.0

A17

コンフォート中目黒

−

79.3

94.2

94.2

97.1

97.1

97.1

97.1

97.1

A18

グロースメゾン
早稲田鶴巻

−

95.1

95.4

95.4

100.0

100.0

100.0

100.0

96.0

A19

グロースメゾン銀座

−

90.0

100.0

100.0

100.0

95.1

95.1

95.1

90.2

A20

クレールメゾン

−

86.2

100.0

100.0

100.0

100.0

96.6

100.0

100.0

A21

稲毛大永マンション

−

91.2

91.4

88.4

88.4

91.2

88.4

91.4

88.2

A22

メゾン・ド・クレイン

−

97.5

100.0

97.5

97.5

94.9

89.8

89.8

89.8

A23

ファインコート立石

−

96.1

96.4

96.4

92.4

92.4

92.4

84.5

88.5

A24

エーデルローゼン

−

93.8

93.8

93.8

93.8

90.7

90.7

84.5

84.5

A25

ベルメゾン池上

−

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A26

日神パレステージ
代田橋

−

−

96.8

94.7

94.7

97.6

96.6

94.6

95.8

A27

日神パレステージ
東長崎

−

−

98.6

97.2

98.8

97.9

99.1

98.4

98.1

A28

グロースメゾン五反田

−

−

−

−

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A29

グロースメゾン亀戸

−

−

−

−

−

100.0

100.0

100.0

100.0

― 120 ―

更新日時:9/27/2006 4:19:00 PM

ファイル名:030_z11_0457800101809.doc

物件
物件名称
番号

印刷日時:06/09/27 18:24

第４期

第５期

第６期

第７期

平成16年
12月末日

平成17年
6月末日

平成17年
12月末日

平成18年
１月末日

平成18年
２月末日

平成18年
３月末日

平成18年
４月末日

平成18年
５月末日

平成18年
６月末日

B1

アサヒビル

100.0

100.0

100.0

100.0

90.7

90.7

100.0

100.0

100.0

B3

日本橋第二ビル

100.0

78.6

89.3

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

B4

中野NKビル

91.2

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

B5

上野東相ビル

−

90.4

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

B6

インペリアル東久留米
Ｄ棟

−

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

B7

IWATAビル

−

80.1

73.3

73.3

80.1

93.4

53.4

53.4

53.4

合計

95.3

91.8

94.3

94.9

95.9

97.0

94.6

93.9

93.6

(注) 稼働率は、「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式によります。なお、小数点第２位を四捨五入しています。

― 121 ―

更新日時:9/27/2006 4:19:00 PM

ファイル名:030_z11_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:24

Ｆ 主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の保有にかかる不動産等資産のうち、当期の総賃料収入の合計額の10％以上を占める
物件は、以下の通りです。

物件番号B3：日本橋第二ビル
テナント総数1

総賃料収入（千円）

128,452

総賃料収入の合計に占める割合（％）

12.7

賃貸可能面積（㎡）

稼働率の推移（％）

3,992.60
平成18年１月31日

100.0

平成18年２月28日

100.0

平成18年３月31日

100.0

平成18年４月30日

100.0

平成18年５月31日

100.0

平成18年６月30日

100.0(注) 稼働率は、「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式によります。なお、小数点第２位を四捨五入しています。

― 122 ―

更新日時:9/27/2006 4:19:00 PM

ファイル名:030_z12_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:24

Ｇ 主要テナントに関する情報（イ）主要テナントの一覧
平成18年６月30日現在において総賃貸面積の10％以上を占める主要テナントの概要は、以下の通りです。

テナント名

業種

株式会社

不動産

城西企業

管理業

物件名

A4

パークビラ八雲A6

ジェイ・ステージ若林

A14

アビタシオンクレール

A16

アセントマウンテン容湖

A22

メゾン・ド・クレイン

A26

日神パレステージ代田橋

A27

日神パレステージ東長崎

B1

アサヒビル

B4

中野NKビルB3

日本橋第二ビルB5

上野東相ビルB7IWATAビル

A17

コンフォート中目黒

A18

グロースメゾン早稲田鶴巻

A19

グロースメゾン銀座

A20

クレールメゾン

A21

稲毛大永マンション

A23

ファインコート立石

A25

ベルメゾン池上A1

パインセンターハイツ大塚

A2

悠裕館

A8

ライフテック川崎

A10

西片グリーンマンション

A12

コスモスパジオ池上

A15

コートコア百合丘

A24

エーデルローゼン

賃貸面積（㎡）

総賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率（％）

18,619.62

37.9

9,858.65

20.1

9,462.29

19.3

7,346.18

14.9

主なテナントの合計

45,286.74

92.1

ポートフォリオ全体の総賃貸面積49,151.44

100.0

三幸エステート

不動産

株式会社

管理業

株式会社

不動産

長谷工ライブネット

管理業

株式会社

不動産

武翔総合管理管理業(注) 総賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率は、小数点第２位を四捨五入しています。

― 123 ―

更新日時:9/27/2006 4:20:00 PM

ファイル名:030_z13_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:24（ロ）主要テナントへの賃貸条件
平成18年６月30日現在においてポートフォリオの総賃貸面積の10％以上を占める主なテナントへの賃貸条件は、以下のとおりです。なお、年間賃料については、平成18年６月30日における月額賃料を年換算（12倍）し、千円未満を切捨てた金額を記載しています。
(a) 株式会社城西企業(注1) (注2)
物件
番号

物件名

契約期間

契約更改の方法

年間賃料
（千円）

敷金等
（千円）

A4

パークビラ八雲平成16年3月31日より
平成21年3月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

143,246

58,704

A6

ジェイ・ステージ若林

平成16年5月18日より
平成21年5月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

43,9604,996

A14

アビタシオンクレール（注3）

平成16年8月31日より
平成21年8月31日より賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

95,364

12,211

A16

アセントマウンテン容湖

平成16年6月30日より
平成21年6月30日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

33,43910,630

A22

メゾン・ド・クレイン

平成16年9月28日より
平成21年9月30日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

47,0007,797

A26

日神パレステージ代田橋

平成17年7月7日より
平成22年7月6日まで

82,620

11,481

A27

日神パレステージ東長崎

平成17年7月7日より
平成22年7月6日まで

85,86014,918

B1

アサヒビル

平成16年4月14日より
平成21年4月30日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

49,102

27,889

B4

中野NKビル

平成16年5月18日より
平成21年5月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

97,15561,724

信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。
信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。

(注1) 株式会社城西企業は、本書の日付現在、資産運用会社の発行済み株式総数の7.0%を保有している株主であり、投信法第15条第2項に定める資産運用会社の利害関係人等には該当しませんが、資産運用会社の利害関係人等との取引規制に定めるスポンサー関係者に該当します。
(注2) 株式会社城西企業は、株式会社パレックスに対して、各物件のPM業務のうち、建物管理業務及びテナント
管理業務の一部を再委託しています。
(注3) 「アビタシオンクレール」について、株式会社城西企業は、平成17年7月1日、旧賃借人株式会社オール商会より賃借人の地位を承継しております。

(b) 三幸エステート株式会社
物件
番号

物件名

B3

年間賃料
（千円）

敷金等
（千円）

契約期間

契約更改の方法

日本橋第二ビル

平成18年1月1日より
平成22年12月31日まで信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。

249,198

182,333

B5

上野東相ビル

平成16年10月25日より 賃貸人と賃借人との協議により、契約期間
平成21年10月31日まで を延長することができるものとします。

135,031

90,194B7IWATAビル

平成16年12月8日より
平成21年12月31日まで

信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。

57,65736,351― 124 ―

更新日時:9/27/2006 4:20:00 PM

ファイル名:030_z14_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:24(c) 株式会社長谷工ライブネット
物件
番号

物件名

契約期間

契約更改の方法

A17

コンフォート中目黒

平成16年12月3日より
平成21年11月30日まで

信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。

67,11014,807

A18

グロースメゾン早稲田鶴巻

平成16年9月30日より
平成21年9月30日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

57,240

7,646

A19

グロースメゾン銀座

平成16年11月30日より
平成21年11月30日まで

34,848985

A20

クレールメゾン

平成16年10月28日より
平成21年10月31日まで

51,0029,224

A21

稲毛大永マンション

平成16年12月28日より
平成21年12月31日まで

42,927

6,167

A23

ファインコート立石

平成16年9月30日より
平成21年9月30日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

32,700

5,327

A25

ベルメゾン池上平成16年9月30日より
平成21年9月30日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

27,0004,620

信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。
信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。
信託契約が延長された場合には、信託期間の延長に合わせて賃貸借期間が延長される
ものとします。

年間賃料
（千円）

敷金等
（千円）

(d) 株式会社武翔総合管理(注1) (注2)
物件
番号

物件名

契約期間

契約更改の方法

A1

パインセンターハイツ
大塚

平成16年4月1日より
平成21年3月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

32,726

5,432

A2

悠裕館

平成16年4月14日より
平成21年4月30日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

41,364

7,672

A8

ライフテック川崎

平成16年5月18日より
平成21年5月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

40,128−A10

西片グリーンマンショ
ン

平成16年3月30日より
平成21年3月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

25,736

5,939

A12

コスモスパジオ池上

平成16年3月30日より
平成21年3月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

20,392

2,494

A15

コートコア百合丘

平成16年8月31日より
平成21年8月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

34,296

21,825

A24

エーデルローゼン

平成16年9月7日より
平成23年3月31日まで

賃貸人と賃借人との協議により、契約期間を延長することができるものとします。

36,276

4,149

年間賃料
（千円）

敷金等
（千円）

(注1) 株式会社武翔総合管理は、本書の日付現在、資産運用会社の発行済み株式総数の7.0%を保有している株主であり、投信法第15条第2項に定める資産運用会社の利害関係人等には該当しませんが、資産運用会社の利害関係人等との取引規制に定めるスポンサー関係者に該当します。
(注2) 株式会社武翔総合管理は、株式会社パレックスに対して、各物件のPM業務のうち、建物管理業務及びテナント管理業務の一部を再委託しています。

― 125 ―

更新日時:9/27/2006 4:20:00 PM

ファイル名:031_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:25③【その他投資資産の主要なもの】
平成18年６月30日現在において、本投資法人の保有する不動産を主な信託財産とする信託受益権は
前記「② 投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載の物件以外に本投資法人によるその他投資
資産の組入れはありません。

― 126 ―

更新日時:9/27/2006 4:20:00 PM

ファイル名:032_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:25(3)【運用実績】①【純資産等の推移】
本投資法人の総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額は以下の通りです。なお、総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移を記載していません。
年月日

総資産額(千円)

純資産額(千円)

１口当たりの純資産額(円)

平成14年12月31日

175,633

174,073435,184

平成15年６月30日

161,200

159,604

399,011平成15年12月31日

1,159,501

1,155,878

372,864

15,938,155
7,082,607(15,751,176)(6,895,628)
23,703,193
11,187,430
平成17年６月30日(23,349,065)(10,833,302)
25,410,281
11,232,080
平成17年12月31日(25,011,503)(10,833,303)
25,984,671
11,212,294
平成18年６月30日(25,624,792)(10,852,415)(注) 各計算期間末に分配を行った後の分配落の額を括弧内に記載しています。

388,109(377,863)
387,121(374,867)
388,666(374,867)
387,982(375,529)

平成16年12月31日

また大阪証券取引所における第７期中の月別の市場相場は以下の通りです。
月別最高・最低投資口価格(単位:円)及び投資証券売買高(単位：
口)

月別

１月

２月

３月

４月

５月

６月

最高

422,000

460,000

445,000

445,000

443,000

431,000

最低

410,000

423,000

432,000

438,000

425,000

406,000

売買高

2,749

3,463

1,731

996

767

3,726

(注) 最高・最低投資口価格は大阪証券取引所の不動産投資信託証券市場の終値によります。

②【分配の推移】
平成18年６月期の直近７計算期間の本投資法人の分配総額、１口当たり分配の額は以下の通り
です。
計算期間

分配総額(千円)

１口当たり分配金(円)

第１期

平成14年１月18日〜平成14年12月31日

−

−

第２期

平成15年１月１日〜平成15年６月30日

−

−

第３期

平成15年７月１日〜平成15年12月31日

−

−

第４期

平成16年１月１日〜平成16年12月31日

186,979

10,246

第５期

平成17年１月１日〜平成17年６月30日

354,128

12,254

第６期

平成17年７月１日〜平成17年12月31日

398,777

13,799

第７期

平成18年１月１日〜平成18年６月30日

359,879

12,453― 127 ―

更新日時:9/27/2006 4:20:00 PM

ファイル名:032_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:25③【自己資本利益率（収益率）の推移】
平成18年６月期の直近７計算期間の本投資法人の自己資本利益率は以下の通りです。
計算期間

自己資本利益率(注)

年換算値

第１期

平成14年１月18日〜平成14年12月31日△13.8％△14.5％

第２期

平成15年１月１日〜平成15年６月30日△8.6％△17.4％

第３期

平成15年７月１日〜平成15年12月31日

△2.4％

△4.8％

第４期

平成16年１月１日〜平成16年12月31日

5.9％

7.5％

第５期

平成17年１月１日〜平成17年６月30日

3.9％

7.8％

第６期

平成17年７月１日〜平成17年12月31日

3.6％

7.1％

第７期

平成18年１月１日〜平成18年６月30日

3.2％

6.5％

(注)自己資本利益率＝当期純利益又は当期純損失／(期首純資産額＋期末純資産額)÷２×100
第１期から第３期および第５期から第７期における自己資本利益率の年換算値は、当該計算期間の日数の年間の日数(365日)に対する割合により年換算したものを示しています。
第４期における自己資本利益率の年換算値は、実質的な資産運用期間の日数288日の年間の日数(366日)に対する割合により年換算したものを示しています。
なお、財務指標上の比率の記載については、小数点第２位以下を四捨五入により表示しています。

― 128 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】

１【投資法人の沿革】
平成14年１月８日

設立企画人（株式会社東京リート投信（現・株式会社パワーインベストメント））による投信法第69条に基づく設立に係る届出

平成14年１月18日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立

平成14年２月５日

投信法第188条に基づく登録の申請

平成14年２月26日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第15号）

平成16年３月30日

規約の変更(注)平成16年４月14日

規約の変更(注)平成16年５月17日

大阪証券取引所不動産投資信託証券市場上場（銘柄コード：8963）

平成18年１月12日

規約の変更(注)平成18年５月２日

規約の変更(注)平成18年５月29日

本店の所在場所を東京都千代田区九段北四丁目1番9号に移転

平成18年８月１日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場（注）後記「３ その他 ②規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項（イ）規約等の重要事項の変更」をご参照下さい。

２【役員の状況】
本投資法人において平成18年１月17日付で、守田孝一が執行役員を退任し、平成18年１月18日付で土屋孝樹が就任しました。さらに、平成18年５月２日付で土屋孝樹が執行役員を退任し、角替隆志が執行役員に就任し、また、同日付で、角替隆志が監督役員を退任し、三木正志が監督役員に就任しました。
なお、平成18年６月30日現在における本投資法人の役員は以下のとおりです。
役職名
執行役員

氏名
角替

隆志

主要略歴
昭和53年４月

富士ゼロックス株式会社入社

昭和57年９月

等松・青木監査法人(現監査法人トーマツ)入所

昭和60年９月

アスカコンサルティング株式会社入社

平成３年９月角替隆志税理士事務所（現麹町税理士法人）開業（現任）

平成16年１月

本投資法人監督役員

平成18年５月

本投資法人執行役員（現任）― 129 ―

所有投資口数0

ファイル名:040_0457800101809.doc

役職名
監督役員

監督役員

氏名
染井

三木

法雄

正志

更新日

主要略歴
昭和62年４月

弁護士登録

昭和62年４月

海老原茂法律事務所入所

平成３年４月染井法律事務所（現染井・前田・中川法律事務所）開業（現任）

平成16年１月

本投資法人監督役員（現任）

昭和50年４月

山一證券株式会社入社

昭和55年１月

株式会社システムハウスミルキーウェイ代
表取締役専務

昭和57年10月

公認会計士登録

平成10年10月

株式会社ユニシンク代表取締役社長

平成16年４月
平成18年４月
平成18年５月

株式会社ミロク情報サービス執行役員営業副本部長
同社執行役員営業本部会計事務所チャネル
事業部長（現任）
本投資法人監督役員（現任）― 130 ―

所有投資口数00

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日

３【その他】①

役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第96条、規約第26条本文）。執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です。但し、任期の満了前に退任した執行役
員又は監督役員の補欠として選任された執行役員又は監督役員の任期は、退任した執行役員又は監督役員の任期の満了すべき時までとします（規約第27条）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口数の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監
督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は30日以内に当該執
行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。もっとも、一定の事由がある場合には、役員会は執行役員を解任することができます（投信法第114条第２項）。
②

規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項（イ）規約等の重要事項の変更
規約の変更等の手続きについては、後記「第３ 管理及び運営

１ 資産管理等の概要(5)その他 (ハ)規約の変更等」をご参照下さい。
本投資法人は、以下の通り規約を変更しました。
a. 平成16年３月30日開催の投資主総会における規約の変更
変更の理由及び変更の箇所は以下になります。
（1）本投資法人の投資証券の取引所上場に備え、英文商号を表示するようにしました。
（2）資産運用会社の移転に伴い、平成16年５月28日をもって本投資法人の本店所在地を現在の東京都渋谷区から東京都新宿区に変更します。
（3）将来における投資規模の拡大などに備え、本投資法人の発行する投資口の総口数を200,000
口から2,000,000口に増加しました。
（4）将来における投資規模の拡大などに備え、本投資法人の借入金限度額を1,000億円から5,000億円に増加し、投資法人債の発行限度額を5,000億円に定めました。
（5）執行役員及び監督役員の本投資法人に対する責任について、投信法の改正に伴い、執行役
員及び監督役員が期待された役割を十分に発揮できるように、執行役員及び監督役員の責
任免除規定を新設しました。
（6）本投資法人の投資証券の取引所上場に備え、上場後の本投資法人の規模や本投資法人内の事務量などに見合う報酬額とするため、資産運用会社及び会計監査人の報酬額について変更をしました。
（7）その他条文の整備及び表現の明確化を図るため、所要の変更並びに条数の繰上げ等を行いました。
b. 平成16年４月14日開催の投資主総会における規約の変更
条文の整備及び表現の明確化を図るため、所要の変更を行いました。
C．平成18年１月12日開催の投資主総会における規約の変更
変更の理由及び変更の箇所は以下になります。
（1）設立の際に定めた規定、または削除期日経過の為に不要となった条項を削除しました。
（2）本投資法人の資産運用会社の移転に伴い、所要の変更を行いました。

― 131 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日（3）株式会社大阪証券取引所の規則改正に伴い、本投資法人が主たる投資対象とする不動産等への投資に付随して生ずる株券の取得を可能とし、また、本投資法人が主たる投資対象とする不動産等への投資に付随する商標権、専用使用権もしくは通常使用権、ならびに温泉の源泉を使用する権利および当該温泉に関する設備の取得を可能とし、投資機会の確保を図る為、条文の新設を行いました。
（4）特定の期間に開催される投資主総会を想定し、所要の変更を行いました。
（5）条文の簡素化および表現の明確化をはかり、その他字句の修正を行いました。
C．平成18年５月２日開催の投資主総会における規約の変更
変更の理由及び変更の箇所は以下になります。
（1）本投資法人の移転に伴い、本店所在地「東京都新宿区」を「東京都千代田区」に変更し、
本投資法人の役員会において本店移転日を決議し、本店移転を実施したときから適用する
ものとしました。
（2）商法改正、会社法施行並びにこれに伴う投資信託及び投資法人に関する法律の改正に伴い、字句や表現等所要の変更を行いました。
（3）店頭売買有価証券市場の取引所有価証券市場への組織変更に伴い、所要の変更を行ないました。
（4）投資主総会の開催において、柔軟な運営を可能にするため、投資主総会を東京都23区内のいずれかにおいて招集する旨の条項の新設を行うものであります。
（5）本投資法人の資産運用会社の名称変更及び移転に伴い所要の変更を行い、平成18年５月において、名称及び住所がそれぞれ変更されたときから適用するものとしました。
（6）表現の明確化をはかり、その他字句の修正を行いました。
（ロ）営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。
（ハ）出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
③

訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

第２【手続等】

１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人の発行する投資証券はクローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
なお、本書の日付現在、本投資法人は、東京証券取引所及び大阪証券取引所に上場されており、同証券取引所を通して売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

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更新日

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1)【資産の評価】(イ)純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口１口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式で算出します。
１口当たりの純資産額＝(総資産の資産評価額−負債総額)÷発行済投資口総数
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記(ロ)の通りとするほか、投信法、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号。その後の改正を含みます。）、投資信託協会規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従います。
(ロ)資産評価の方法（規約第15条）
a. 不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方
法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算定します。
b. 不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権
信託財産中の不動産、土地の賃借権及び地上権については、上記a.に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
c. 匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が、a.及びb.に掲げる資産の場合はそれぞれに定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額をもって評価します。
d. 有価証券(ⅰ) 証券取引所に上場されている有価証券
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終市場価格に基づき算出した価格により評価します。
(ⅱ) 上記以外の有価証券証券会社等から気配相場が提示されている場合には、当該気配相場で評価することを原則とします。気配相場が提示されていない場合は、投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額をもって評価することを原則とします。
e. 金銭の信託の受益権
信託財産構成物を上記に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
f. 金銭債権
取得価額から貸倒引当金を控除した金額とします。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
g. その他
上記に定めがない場合については、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評
価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。

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更新日

h. 資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、a.の「取得価額から減価償却累計額を控除した価額」を「不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額」と読み替えるものとします。
(2)【保管】
投資主は証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます。（本投資証券が上場廃止された場合には、保管を委託できない場合があります。）保護預り証券について預かり証を省略し、取引の都度、その時点で残高が記載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、又は当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機構に預託することができます。この場合、保管振替機構はこれらの預託された本投資証券について分別保管せず混蔵保管によって集中保管します。保管振替機構は、これらの預託された本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機構名義への書換えの請求を本投資法人に対して行います。保管振替機
構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管を委託をした証券会社等に申し出ることにより、保管振替機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
また投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することも可能です。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。
(3)【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
(4)【計算期間】
本投資法人の決算期間は、毎年１月１日から６月末日までと７月１日から12月末日まで（以下、決算期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）の各６箇月間とします（規約第16条）。
(5)【その他】(イ) 増減資に関する制限
a. 投資口の追加発行
本投資法人は、既発行の投資口を含み、200万口を上限として、役員会の承認を得たうえで投資口の追加発行を行うことができます（規約第６条）。但し、後記「(ハ) 規約の変更等」に記
載の方法によって、規約を変更することにより追加発行の口数の上限が変更されることがあります。
なお、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハ（投資法人の課税の特例）に規定される要件を満たすため、本投資法人が発行する投資口発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。

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更新日

b. 最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を最低限度の純資産額（以下「最低純資産額」といいます。）として保持します（規約第８条）。今後、最低純資産額を増加又は減少させる可能性がありますが、
最低純資産額を減少させることを内容とする規約の変更を行う場合には、後記「(ハ) 規約の変更等」に記載の方法によるほか、投資法人の債権者に対する異議申述手続きを行う必要があります（投信法第142条）。なお、5,000万円を下回る最低純資産額を定めることはできません（投信法第67条第４項、投信法施行令第55条）。
(ロ) 解散条件
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
ⅰ．規約で定めた存立時期の満了又は解散事由の発生
ⅱ．投資主総会の決義
ⅲ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
ⅳ．破産手続開始の決定
ⅴ．解散を命ずる裁判
ⅵ．投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人には、解散又は償還事由の定めはありません。
(ハ) 規約の変更等
a. 規約変更の手続き
規約を変更するには、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法93条の２第２項第３号）。但し、議決権の代理行使及び書面による議決権行使が認められていること並びに投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき後記「（3）投資主の権利 ①投資主総会における議決権」をご参照下さい。
b. 規約を変更した場合における開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所及び大阪証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
(ニ) 関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。
a. 資産運用会社（グロースリート・アドバイザーズ株式会社）との間の資産運用委託契約ⅰ

契約期間
本投資法人の成立日を契約の効力発生日とし、契約期間は効力発生日から３年間とします。
期間満了日の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間契約期間を延長するものとします。

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ⅱ

更新日

契約期間中の解約に関する事項①

相手方に対して解約日の６ヶ月前までに書面をもって解約の予告を行い、本投資法人は投資主総会の承認を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
② 本投資法人は、資産運用会社が下記の(イ)又は(ロ)のいずれかに該当するときは、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
(イ)資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき。
(ロ)資産の運用に係る業務を引続き委託することに堪えない重大な事由があるとき。
③ 本投資法人は、資産運用会社が下記の(イ)から(ハ)のいずれかに該当するときは、資産運用委託契約を解約しなければなりません。
(イ)投資信託委託業者でなくなったとき。
(ロ)投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
(ハ)解散したとき。
b. 資産保管会社（中央三井信託銀行株式会社）との間の資産保管委託契約ⅰ

契約期間
契約の期間は、契約締結日から２年間とします。但し、この期間満了の３ヶ月前までに当事者のいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。但し、契約期間中に投資法人が解散となった
場合は、その解散日までとします。

ⅱ

契約期間中の解約に関する事項
契約を解約する場合は、当事者双方のいずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。但し、資産保管会社が本契約を解約する場合には、本投資法人が法令に基づき資産保管業務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が中央三井信託
銀行株式会社以外の者との間で資産保管契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。）よりさらに90日間解約の効力発生を延期できるものとします。

１．本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに本契約を解約することができます。
イ．契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場
合ロ．破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
２．契約が解約された場合、本投資法人又は代理人は、資産保管会社所定の解約依頼書に届出の印章により記名押印のうえ、保管品を引取ることとします。なお、印章を失った場合に解約するときは、このほか資産保管会社所定の手続に従うこととします。
３．上記２による資産保管品の引取りが遅延したときには、遅延損害金として解約日又は契約期間の満了日の属する月の翌月から引取りの日の属する月までの委託報酬相当額を月割計算
により、本投資法人は資産保管会社に支払います。なお、資産保管会社はこの委託報酬相当額を引取り日に、本投資法人が指定した預金口座等から普通預金通帳・信託総合口座通帳、同払戻請求書又は小切手によらず自動引落しすることができます。

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更新日

４．上記２による資産保管品の引取り手続きが３ヶ月以上遅延したときは、内容証明郵便により本投資法人に通知した上で、資産保管会社は資産保管品を別途管理若しくは一般に適当と認められる方法、時期、価格等により処分し、又は処分が困難な場合には廃棄することができます。これらに要する費用は本投資法人の負担とします。
５．委託報酬、遅延損害金その他預け主が負担すべき費用が支払われないときは、前項の処分代金をこれに充当することができます。この場合、不足額が生じたときは、資産保管会社からの請求があり次第、当該不足分を本投資法人は支払わなければなりません。
ⅲ

契約内容の変更
資産保管委託契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人と資産保管会社は協議のうえ、これを改定することができます。改定に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含みます。）をもって行うものとします。

c. 投資主名簿等管理人、名義書換等に関する一般事務受託会社（株式会社だいこう証券ビジネス）との間の一般事務委託契約
ⅰ

契約期間
一般事務委託契約締結の日から３年間とします。但し、期間満了の６ヶ月前までに当事者のいずれからも文書による本契約終了の申出がないときは、さらに3年間契約期間を延長するものとします。

ⅱ

契約内容の変更及び解約(イ) 契約の変更又は解約は、当事者間のいずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知し、当事者間が協議のうえ、当事者間の合意によりできるものとします。但し一般事務受託者よりの申出による場合、その契約解除が投資法人業務遂行に与える影響に配慮し相当の猶予期間を設けることができます。
(ロ) 本投資法人は、一般事務受託者が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、上記(イ)に依らず直ちに契約を解除することができます。
・契約の各条項に違反したとき・差押、仮差押、仮処分、競売開始決定、国税滞納処分の手続きが開始されたとき・破産、会社整理、民事再生手続、会社更生の申立をなし、又はそれらの申立があったと
き・振出しにかかる手形、小切手が不渡りになるなど、信用状態が悪化したと相手方が認めたとき・上記のほか、当事者間の信頼関係が著しく損なわれたと認められるとき(ハ) 本投資法人に上記(ロ)の各々の事由が生じた際には、一般事務受託者は契約を解除することができます。但し、本投資法人が供託その他然るべき方法により、一般事務受託者の損失回避に資するべく必要な合理的措置を講じた場合は、一般事務受託者は6ヶ月を上限に当該解除を猶予しなければなりません。
(ニ) 委託報酬が、経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情により不適当となったときは当事者間の協議のうえ、これを変更することができます。但し、報酬の変更は投資主総会の事前の承認を必要とします。

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更新日

d. 会計事務等に関する一般事務受託会社（中央三井信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契
約
ⅰ

契約期間
契約の期間は、契約締結日から２年間とします。但し、この期間満了の３ヶ月前までに当事者のいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。但し、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までとします。

ⅱ

契約の解約
(イ) 契約を解約する場合は、双方いずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。但し、一般事務受託者が契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき一般事務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が一般事務受託者
以外の者（以下「後任一般事務受託者」といいます。）との間で委託事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。
以下同じ。）より更に90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下の通り取り扱います。
(a) 解約日時点で本投資法人が後任一般事務受託者と一般事務委託契約を締結できる場合
は、当該解約日で本契約は終了します。
(b) 解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されていない場合は、当初の解約日より90日間経過時に契約が終了するものとします。
(c) 当該90日経過時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されていない場合で、本投資法人が当該90日の期間内に後任一般事務受託者との一般事務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと一般事務受託者が合理的に判断する事由がない場合には、一般事務受託者は投資法人との協議の上、解約の効力発生時を更に延長することができます。
(ロ) 投資法人及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができます。
(a) 契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合。
(b) 破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき。
(ハ) 上記(ロ)の通知は、相手方の商業登記簿上の本店所在地若しくは相手方が他方当事者に届出た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべきであった日に到達したものとみなします。
(ニ) 一般事務受託者は、契約の終了に当たり、委託事務の引継ぎに必要な事務を行うなど、契約終了後の事務の移行に関して協力する義務を負うものとします。

ⅲ

契約内容の変更
契約は、当事者間の書面による合意並びに法令に従って変更することができます。

e. 会計監査人に関する、会計監査人（新日本監査法人）との間の監査契約
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第32条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会
計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会で再任されたものとみなします（規約第33条）。

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更新日

平成18年１月12日開催の本投資法人投資主総会において、会計監査人は中央青山監査法人より
新日本監査法人へ変更となりました。本投資法人は、前会計期間（平成17年７月1日から平成17
年12月31日まで）の計算書類等について中央青山監査法人より監査を受けております。
(ホ) 公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

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更新日

２【利害関係人との取引制限】① 法令に基づく制限（イ）資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について以下の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の3第2項、投信法施行令第21条、第33条、投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の議決権の過半数を所有している
ことその他当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を意味します（投信法第15条第２項）。
（ⅰ）資産運用会社の利害関係人等である次のa.からg.までに掲げる者の当該a.からg.までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
a.

投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人b.

信託会社

信託の引受けを行う業務に係る受益者

c.

信託業務を営む金融機関

信託の引受けを行う業務に係る受益者

d.

投資顧問業者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客

e.

宅地建物取引業者

宅地建物取引業に係る顧客f.

不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

g. 上記a.からf.までに掲げる者のほか、特定資産に係る業
務を営む者として政令で定めるもの

政令で定める顧客等（ⅱ）資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
（ⅲ）資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
a.

証券会社

b.

登録金融機関c.

宅地建物取引業者

d. 上記a.からc.までに掲げる者の他、政令で定めるもの（ⅳ）資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社である場
合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作
為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
（ⅴ）資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合
において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達していないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
（ⅵ）資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。

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ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日（ⅶ）資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をす
る場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
（ⅷ）資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込
まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
（ⅸ）資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理若
しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。
（ロ）利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第34条の６第２項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定財産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたとき
は、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資産運用会社
は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます。
（ハ）資産の運用の制限（投信法第195条、第193条）
本投資法人は、①本投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③本投資法人の執行役員又は監督役員の親族、④資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借
ｅ．不動産の管理の委託（但し、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせることが認められています（投信法施行令第117条第１号）。）
ｆ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引― 141 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc②

更新日

利害関係人との取引における自主ルール（利害関係人等との取引規制）
資産運用会社は、資産運用会社と一定の利害関係を有する者との取引等に関する自主ルールとして、利害関係人等との取引規制を以下の通り定めています。また、当該利害関係人との間での運用資産の売買等に係る投資委員会及び取締役会の審議・承認については、当該利害関係人の役職員である委員及び取締役はその決議に参加できないこと、並びに、出席した委員及び取締役の数に参入しないこととしています。
（イ）利害関係人等の範囲
投信法上定義されている利害関係人等に加え、資産運用会社の全ての株主及びその株主が過半数以上の議決権を有するなど、支配権が形式的及び実質的に認められる法人を利害関係人等に含めます（以下「スポンサー関係者」と総称します。）。
（ロ）スポンサー関係者との取引の範囲及び取引と実行プロセス
a. スポンサー関係者からの運用資産の取得
スポンサー関係者より運用資産を取得する場合は、下記の手続きに従い、取引を行います。
（ⅰ）コンプライアンス委員会は、スポンサー関係者との当該取引についてコンプライアンスの審査を行ったうえで、その結果を投資委員会に答申書又は意見書として報告します。なお、ス
ポンサー関係者より運用資産を取得する場合の「取得価額」（不動産等資産そのものの取得金額のみとし、不動産鑑定評価額の対象となっていない、税金及び取得費用等は含まないものとします。）は不動産鑑定士の不動産鑑定評価額以下とします。
なお、今後、本投資法人の投資適格物件をスポンサー関係者が本投資法人への譲渡を前提として一時的に取得し、その後本投資法人が取得する場合には、「取得価額」に、スポンサ
ー関係者が当該運用資産取得のために負担した諸費用（仲介手数料、不動産鑑定書作成費用、
建物状況調査報告書作成費用、信託設定費用等）相当額を含めることにより、スポンサー関
係者からの運用資産取得の際の上限価格である鑑定評価額を超過した金額で取得する場合があります。
（ⅱ）投資委員会において、審議対象取引について、事前に（ⅰ）のコンプライアンス委員会による審議が行われ、その結果利益相反取引でないとの報告を受けていることを確認した上で、投資判断に関する審議に入ることとします。
（ⅲ）上記の結果、コンプライアンス委員会がスポンサー関係者との利益相反取引ではないと判断し、かつ投資委員会において実行が妥当と判断した取引について、取締役会にて最終の投資決議が行われます。
（ⅳ）資産運用会社は、（ⅲ）における決議事項が、本投資法人の役員会の事前承認を得て、当該取引を実行することができます。
b. スポンサー関係者への運用資産の売却
スポンサー関係者に対して運用資産を売却する場合は、a.（ⅰ）から（ⅳ）の手続きに従い、
コンプライアンス委員会の審査を行った上で実行します。なお、スポンサー関係者に対して運用資産を売却する場合の「売却価額」（不動産等資産そのものの取得金額のみとし、不動産鑑定評
価額の対象となっていない、税金及び取得費用等は含まないものとします。）は不動産鑑定士の不動産鑑定評価額以上とします。

― 142 ―

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更新日

c. スポンサー関係者への運用資産の取得・売却又は賃貸にかかる媒介手数料の支払
スポンサー関係者との間で不動産売買・賃貸に関する媒介契約を締結する場合は、当該契約は一般媒介契約によるものとします。また、支払うべき手数料の額は、宅地建物取引業法（昭和27年法第176号、その後の改正を含みます。）に規定する報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。）とします。なお、媒介手数料の金額については、期毎に開示します。
d. スポンサー関係者への建物保守管理・テナント管理業務（PM業務）の委託
スポンサー関係者にPM業務を委託する場合は、以下の基準に従って、取引を行います。
（ⅰ）コンプライアンス委員会は、スポンサー関係者との当該取引についてコンプライアンスの審査を行ったうえで、その結果を投資委員会に答申書又は意見書として報告します。なお、ス
ポンサー関係者とPM業務の委託契約を締結する場合の委託報酬については、予めスポンサー
関係者以外の同業２社以上の見積もりを取り、その平均金額を上回らない水準とします。
（ⅱ）投資委員会において、審議対象取引について、事前に（ⅰ）のコンプライアンス委員会による審議が行われ、その結果利益相反取引でないとの報告を受けていることを確認した上で、PM業者選定に関する審議に入ることとします。
（ⅲ）上記の結果、コンプライアンス委員会がスポンサー関係者との利益相反取引ではないと判断し、かつ投資委員会において実行が妥当と判断した後、取締役社長の決裁によりPM業務の委託が決定します。
（ⅳ）資産運用会社は、（ⅲ）における決定事項が、本投資法人の役員会において確認された後、当該取引を実行することができます。
なお、スポンサー関係者への管理委託については、委託決定後速やかに開示します。また、スポンサー関係者への運用資産の賃貸状況につきましては、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）により、有価証券届出書及び有価証券報告書への記載が要求されている「主要なテナント（賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナント）」に加えて、スポンサー関係者への賃貸条件の開示を行います。
e. 利益相反のおそれのある取引に関する本投資法人に対する書面の交付
資産運用会社は、自己又は利害関係人等と本投資法人との間で取引が行われた場合には、投信法第34条の６第２項の規定に基づく当該取引に関する事項を記載した書面を作成し、３ヶ月以内に本投資法人に対して交付します。投信法上の利害関係人等に該当しないスポンサー関係者と本投資法人との間で取引が行われた場合にも、資産運用会社は、これに準じた書面を作成し、本投資法人に対して交付します。
なお、当該書面には、以下の事項を記載します。
（ⅰ）本投資法人の名称（ⅱ）書面を交付する理由（当該取引の相手方と資産運用会社との関係を含みます。)（ⅲ）取引を行った理由
・取引を行った特定資産の種類、銘柄、その他特定資産を特定するために必要な事項
・数量
・取引価格
・取引の方法・取引を行った年月（ⅳ）取引の内容（ⅴ）特定資産の売買に係る価格調査の結果（ⅵ）当該書面の交付年月日（ⅶ）その他参考になる事項― 143 ―

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更新日

f. 特定資産の価格等の調査
投信法第16条の２及びこれに関する法令並びに金融庁事務ガイドラインにより定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合は、資産運用会社のスポンサー関係者を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けます。
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のものをいいます。
（ⅰ）弁護士又は弁護士法人（ⅱ）公認会計士又は監査法人（ⅲ）不動産鑑定士
なお、調査の対象である特定資産が不動産、不動産の賃借権、地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権であるときは、当該調査は、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します。
（ハ）利害関係人等との取引状況等
当期における利害関係人等との特定資産の売買取引等については以下の通りです。
a. 取引状況
本投資法人は平成18年1月30日に「グロースメゾン五反田」に係る信託受益権及び平成18年3月30日に「グロースメゾン亀戸」に係る信託受益権を合計で金1,959百万円にてそれぞれ有限会社ジュピター・プロパティーズから取得しました。有限会社ジュピター・プロパティーズは、信託契約に基づく信託受益権の取得、保有、処分及び売却等を目的として、株式会社パレックスの意向を受けて設立された特例有限会社であり、投信法第15条第2項に定める資産運用会社の利害関係人等には該当しませんが、資産運用会社の利害関係人等との取引規制に定めるスポンサー関係者に該当します。

取得価格
(百万円)
(注)

物件
番号

物件名

売主

取得日

信託受託者

A28

グロースメゾン五
反田

有限会社ジュピタ
ー・プロパティーズ

平成18年1月30日

三菱UFJ信託銀行株式会社

888

A29

グロースメゾン亀戸有限会社ジュピタ
ー・プロパティーズ

平成18年3月30日

中央三井信託銀行株式会社

1,070

合計
(注)

1,959

「取得価格」とは、信託受益権譲渡契約書等に記載された売買価格です。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満は切り捨てています。したがって、記載されている金額を足し合わせても合計額と必ずしも一致しません。

― 144 ―

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更新日

b. 利害関係人等への支払手数料等の金額

区分

支払手数料
総額Ａ
(百万円)

建物管理委託報酬

54

賃貸借媒介手数料等

24

プロパティ・マネジ
メント報酬

26

うち利害関係人等との取引の内訳
支払先

Ｂ/Ａ
(%)

支払額Ｂ
(百万円)

株式会社城西企業（注1）

18

33.8

株式会社武翔総合管理（注2）

9

17.5

株式会社パレックス（注3）

16

66.0

株式会社城西企業（注1）

9

35.5

株式会社武翔総合管理（注2）

3

14.1

(注1) 株式会社城西企業は、本書の日付現在、資産運用会社の発行済み株式総数の7.0%を保有している株主であり、投信法第15条第2項に定める資産運用会社の利害関係人等には該当しませんが、資産運用会社の利害関係人等との取引規制に定めるスポンサー関係者に該当します。株式会社城西企業は、株式会社パレック
スに対して、各物件のPM業務のうち、建物管理業務及びテナント管理業務の一部を再委託しています。
(注2) 株式会社城西企業は、本書の日付現在、資産運用会社の発行済み株式総数の7.0%を保有している株主であり、投信法第15条第2項に定める資産運用会社の利害関係人等には該当しませんが、資産運用会社の利害関係人等との取引規制に定めるスポンサー関係者に該当します。株式会社武翔総合管理は、株式会社パレッ
クスに対して、各物件のPM業務のうち、建物管理業務及びテナント管理業務の一部を再委託しています。
(注3) 株式会社パレックスは、本書の日付現在、資産運用会社の発行済み株式総数の86.0%を保有している株主であり、投信法第15条第2項に定める資産運用会社の利害関係人等に該当します。

― 145 ―

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更新日

３【投資主・投資法人債権者の権利】①

投資主総会における議決権（イ）本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下の通りです。
ａ. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（但し、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第96条、第104条、第106条）
ｂ. 投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結（但し、規約に記載されている成立時に締結される投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結を除きます。）及び解約の承認又は同意（投信法第34条の９第２項、第198条第２項、第206条第１項）
ｃ. 投資口の併合（投信法第81条の２第第2項、会社法第180条第２項）
ｄ. 投資法人の解散（投信法第143条第３号）
ｅ. 規約の変更（投信法第140条）
ｆ. その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）（ロ）投資主の有する議決権の権利行使の手続きは、以下の通りです。
ａ. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第21条）。
ｂ. 投信法第140条の決議は、発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもって決します（投信法第93条の２第２項第３号）。
ｃ. 投資主総会に出席しない投資主（代理人を出席させる投資主は除きます。）は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第90条の２第２項、規約第22条第１項）。
ｄ. 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第３項、規約第22条第２項）
ｅ. 投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第92条の２）。
ｆ. 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第23条第１項）。
ｇ. 前記f.の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第23条第２項）。
ｈ. 本投資法人は決算期から３箇月以内の日を会日とする投資主総会を開催する場合、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第24条第１項）。
ｉ. 前記h.の場合のほか、必要がある場合は、役員会の決議によって、予め公告して、一定の日における投資主名簿に記載されている投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使することができる投資主又は登録投資口質権者とすることができるものとします（投信法第77条の３第２項乃至第４項、会社法第124条第２項、第３項、規約第24条第２項）。

― 146 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc②

更新日

その他の共益権（イ）代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第116条、第119条第３項、会社法第847条第１項、第３項）
６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会
社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができます。
（ロ）投資主総会決議取消請求権（投信法第94条第２項、会社法第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著
しく不公平なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
（ハ）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内でない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に回復できない損害が発生するおそれがある場合には、６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
（ニ）新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の払込期
日の翌日から６ヶ月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
（ホ）合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の日から6ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
（ヘ）投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より8週間前に書面をもって、①一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、②会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主総会の招集通知に記載することを請求することができます。
（ト）投資主総会招集請求権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て投資主総会を招集することができます。

― 147 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日（チ）検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させるた
め投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。また、発行済
投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
（リ）執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為
又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず、投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、30日以内に裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
（ヌ）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じ又は生じるおそれがあるとき
や、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。
③ 分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条、規約17条）
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方法に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有します。分配金は、毎決算期最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録投資口質権者を対象として投資口の所有口数に応じて、分配されます。
④ 残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、所有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。
⑤

払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（クローズド・エンド型）。

⑥ 投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
⑦ 投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます。
⑧

帳簿閲覧権（投信法第128条の３第１項）投資主は、執行役員に対して、理由を付した書面により、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。

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更新日

第４【関係法人の状況】

１【資産運用会社の概況】(1)【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
グロースリート・アドバイザーズ株式会社(旧名称: 株式会社パワーインベストメント)
英文名称: GrowthREIT Advisors, Ltd.
(旧英文名称: Power Investment, Ltd.)(注) 平成18年5月29日より会社名を上記のとおり変更しました。

②

資本の額
本書の日付現在 325,000,000円

③

事業の内容
投信法に基づく投資法人資産運用業

④

沿革

年月日

事項

平成13年４月12日

会社設立

平成13年６月２日

宅地建物取引業免許取得（東京都知事(1)第79708号）

平成13年８月７日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号国土交通大臣認可第10号）

平成13年９月14日

投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号内閣総理大臣第15号）

平成14年４月１日

株式会社東京リート投信からエスビーアイリート投信株式会社に社名変更
本店所在地を東京都渋谷区渋谷から東京都港区西新橋へ移転

平成15年５月31日

エスビーアイリート投信株式会社から株式会社パワーインベストメントに社
名変更

平成15年７月１日

本店所在地を東京都港区西新橋から東京都新宿区西新宿へ移転

平成16年５月６日

本店所在地を東京都新宿区西新宿内において移転

平成18年５月29日

本店所在地を東京都新宿区西新宿から東京都千代田区九段北へ移転

平成18年５月29日

株式会社パワーインベストメントからグロースリート・アドバイザーズ株式
会社に社名変更⑤

株式の総数及び資本の額の増減（イ）発行する株式の総数（本書の日付現在）
26,000株― 149 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日（ロ）発行済株式数の総数（本書の日付現在）
6,500株（ハ）最近５年間における資本の額の増減
年月日

⑥

資本の増減

平成13年７月18日

資本の額を１億円から１億3,000万円に増額

平成13年12月28日

資本の額を１億3,000万円から３億2,500万円に増額

経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下の通りです。
（イ）最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成18年３月31日現在
総資産288,982

総負債

7,296

総資本

281,685（ロ）最近の事業年度における損益の概況

自至⑦（単位：千円）第５期
平成17年４月１日
平成18年３月31日

営業収益

143,502

経常利益

50,056

当期純利益

49,557

その他（イ）役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の３分の１以上に当たる株式を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後１年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内（但し、本書の日付現在の監査役の任期はその就任後3年内）の最終の決算期に関する定時株主総会終結の時までです。但し、補欠又は増員として就任した取締役の任期は前任者の任期が満了すべき時までとします。
資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の３第２項第１号、第８条第１項第３号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。

― 150 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日（ロ）定款の変更
資産運用会社の定款を変更するためには、株主総会の特別決議が必要です（会社法第309条第２項第11号、第466条）。資産運用会社は、平成14年４月１日に商号及び本店所在地、平成14年
５月29日に発行株式の総数等、平成15年５月31日及び平成18年５月29日に商号、並びに、平成15年７月１日、平成16年５月６日及び平成18年５月29日に本店所在地の変更を行っています。

（ハ）訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

⑧

関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は次の通りです。
(イ)本投資法人の資産の取得、運用及び処分に関する業務(ロ)本投資法人が行う資金調達に係る業務(ハ)本投資法人の資産の管理業務、賃貸業務に関わる基本的事項の決定、承認、確認及び審査等に関する業務(ニ)その他本投資法人が随時委託する前記（イ）から（ハ）に関連し又は付随する業務(2)【運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況（4）投資法人の機構」をご参照下さい。

(3)【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

住所

所有株式数
(株)

比率
（注）
（％）

5,590

86.0

株式会社パレックス

東京都千代田区五番町６番地２

株式会社城西企業

東京都練馬区関町南一丁目12番４号

455

7.0

株式会社武翔総合管理

東京都練馬区旭丘一丁目20番７号

455

7.0

6,500

100.0

合計
（注）比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

― 151 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日(4)【役員の状況】
本書の日付現在の役員の状況は以下のとおりです。

役職名
代表取締役

氏名
芝辻

直基

社長

主要略歴
昭和57年４月

株式会社第一勧業銀行（現株式会社みずほ銀行）入行

昭和63年４月

ドイツ銀証券会社東京支店（現ドイツ証券株式会社）入

所有
株式数

社
平成６年７月クレディ・リヨネ証券会社東京支店(現カリヨン証券会社
東京支店)入社

平成13年８月

極東証券株式会社入社

平成13年12月

ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社代表取締役

平成14年４月

同社取締役

平成15年10月

同社チーフ・フィナンシャル・オフィサー

平成18年６月

グロースリート・アドバイザーズ株式会社代表取締役社

0

長(現任)
取締役

大塚

雅一

平成９年４月

運用管理部

日本合同ファイナンス株式会社（現株式会社ジャフコ）
入社

長

平成10年９月

朝日監査法人（現あずさ監査法人）入所

平成13年４月

株式会社東京リート(現株式会社パレックス)入社

平成16年５月

株式会社パワーインベストメント(現グロースリート・ア

0

ドバイザーズ株式会社)運用管理部長

取締役

阿曽

芳樹

(非常勤)

平成18年６月

同社取締役運用管理部長(現任)

昭和50年４月

株式会社ホリプロダクション(現株式会社ホリプロ)入社

平成52年10月

藤和不動産株式会社入社

昭和59年４月

秀和株式会社入社

昭和61年４月

ミサワホーム株式会社入社

平成３年４月株式会社ビジョンクエスト代表取締役

平成12年２月

株式会社東京リート(現株式会社パレックス)取締役

平成14年１月

株式会社東京リート(現株式会社パレックス)代表取締役

0

副社長(現任)平成15年６月

株式会社アドバックス監査役(現任)

平成17年６月

株式会社パワーインベストメント(現グロースリート・ア
ドバイザーズ株式会社)取締役(現任)

監査役
（非常勤）

前川

昌之

平成３年10月

中央新光監査法人（現中央青山監査法人）入社

平成６年３月公認会計士登録

平成13年３月

税理士登録
公認会計士税理士前川昌之事務所開業（現任）

平成17年６月

株式会社パワーインベストメント(現グロースリート・ア
ドバイザーズ株式会社)監査役(現任)― 152 ―

0

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日(5)【事業の内容及び営業の概況】
資産運用会社は投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業のみを行っています。本書の日付現在、資産運用会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。

２【その他の関係法人の概況】(1)【名称、資本金の額及び事業の内容】①投資主名簿等管理人、名義書換等に係る一般事務受託者(イ)名称
だいこう証券ビジネス株式会社(ロ)資本の額
平成18年３月31日現在

5,795百万円(ハ)事業の内容
名義書換代理人業務、名義書換取次業務、有価証券配送業務、有価証券保管業務、証券情報処理業務、メーリング業務、貸金業務及び証券業を営んでいます。

②資産保管会社、会計事務等に係る一般事務受託会社(イ)名称
中央三井信託銀行株式会社(ロ)資本の額
平成18年３月31日現在

356,437百万円(ハ)事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営に関する法律に基づき信託業務を営んでいます。

(2)【関係業務の概要】①投資主名簿等管理人、名義書換等に係る一般事務受託者
一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき下記の業務を行います。
・発行する投資口の名義書換に関する事務
・投資主名簿の作成及び管理に関する事務
・投資証券の発行に関する事務
・機関の運営に関する事務
・投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務
・投資主総会及び役員会の機関運営に関する事務
・投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務・以上の業務に付随する業務― 153 ―

ファイル名:040_0457800101809.doc

更新日②資産保管会社、会計事務等に係る一般事務受託会社(イ)資産保管会社として、資産保管業務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき本投資法人の資産の保管にかかる業務を行います。
(ロ)会計事務等にかかる一般事務受託者として一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき下記の業務を行います。
・計算に関する事務・会計帳簿の作成に関する事務
・納税に関する事務(3)【資本関係】①投資主名簿等管理人、名義書換等に係る一般事務受託者
該当事項はありません。

②資産保管会社、会計事務等に係る一般事務受託会社
該当事項はありません。

― 154 ―

更新日時:9/27/2006 4:21:00 PM

ファイル名:050_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:25

第５【投資法人の経理状況】

１

財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、第６期計算期間（平成17年７月１日から平成17年12月31日まで）について、改正前の「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）に基づいて作成しています。
また、第７期計算期間（平成18年１月１日から平成18年６月30日まで）については、改正後の「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号）に基づいて作成しています。

２

監査証明について監査証明について本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第６期計算期間（平成17年７月１日から平成17年12月31日まで）の財務諸表については中央青山監査法人の監査を受けています。また、第７期計算期間（平成18年１月１日から平成18年６月30日まで）の財務諸表については新
日本監査法人の監査を受けています。
なお、本投資法人の会計監査人は次のとおり交代しております。

３

第６期計算期間（平成17年７月１日から平成17年12月31日まで）

中央青山監査法人

第７期計算期間（平成18年１月１日から平成18年６月30日まで）

新日本監査法人

連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

― 155 ―

更新日時:9/27/2006 4:22:00 PM

ファイル名:051_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:25

１【財務諸表】(1)【貸借対照表】

区分

注記
番号

第６期
（平成17年12月31日現在）
金

構成比
(％)

額(千円)

第７期
（平成18年6月30日現在）
金

構成比
(％)

額(千円)

(資産の部)
Ⅰ

流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金※1

950,817490,171

1,238,702

1,227,052

19,577

15,204

営業未収入金
立替金
前払費用
繰延税金資産デリバティブ資産597

241

2,238,539

19,1098.8

1,787,236

6.8

固定資産
１

有形固定資産信託建物
減価償却累計額※19,705,095
284,999

信託建物附属設備※1

931,398※1

108,546

減価償却累計額
信託構築物
信託器具備品※1

信託土地
有形固定資産合計
２

264,029914,711109,22995,295

19,354

16,48089,87425,48014,506

3,544

12,853,473
23,125,412

21,936
13,216,437

91.0

24,164,942

92.9

無形固定資産信託その他の無形固定資産

３742,0401,974※19,921,983

1,178,740

13,250

減価償却累計額

10,321,535
399,551

9,420,095

189,358

減価償却累計額

121

121

その他の無形固定資産

※1

‑

595

無形固定資産合計

121

0.0

716

0.0

投資その他の資産差入保証金

10,00010,000

長期前払費用8,467‑

繰延ヘッジ損失2,997‑

繰延税金資産188

339

その他の投資その他の資産

16,443

17,381

投資その他の資産合計

38,0970.1

27,7200.1

23,163,631

91.1

24,193,37993.1

固定資産合計
Ⅲ

8,591
26,865‑流動資産合計
Ⅱ

247
28,596

繰延資産
創業費

8,110

繰延資産合計

8,110

0.0

4,055

25,410,281

100.0

25,984,671 100.0

資産合計― 156 ―

4,055
0.0

更新日時:9/27/2006 4:22:00 PM

ファイル名:051_0457800101809.doc

区分

注記
番号

第６期
（平成17年12月31日現在）
金

第７期（平成18年6月30日現在）

構成比
(％)

額(千円)

印刷日時:06/09/27 18:25

金

構成比
(％)

額(千円)

(負債の部)
Ⅰ

流動負債
営業未払金

3,601

74,666

短期借入金※12,182,095

3,288,895

１年以内返済予定長期借入金※1

450,400

10,517,504‑

13,242

120,120

22,336

2,922

625

未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等前受金
預り金

2,930,973※1

14,103,087

10,517,504‑

信託預り敷金保証金

726,725

669,289

デリバティブ債務

2,997‑

固定負債合計
負債合計（純資産の部）Ⅱ

14,547
11.5

54.2

固定負債
長期借入金

Ⅰ

33,133
138,135

23,325

流動負債合計
Ⅱ

2,395
146,112

11,247,227

44.2

669,289

2.5

14,178,200

55.7

14,772,376

56.8

※3

投資主資本
１

出資総額

２

剰余金

‑

当期未処分利益‑

投資主資本合計‑

10,833,292
359,893‑

11,193,185

43.0

評価・換算差額等
１

繰延ヘッジ損益‑評価・換算差額等合計‑

19,109‑19,109

0.0
43.1

純資産合計

‑

‑

11,212,294

負債・純資産合計‑‑

25,984,671 100.0

10,833,292

42.6

‑

‑

10,833,292

42.6

‑

‑

398,788

1.5‑‑(出資の部)
Ⅰ

出資総額
出資総額

Ⅱ

※3
※2

剰余金
当期未処分利益

398,788

1.5

‑

‑

出資合計

剰余金合計

11,232,080

44.2

‑

‑

負債・出資合計

25,410,281

100.0

‑

‑

― 157 ―

更新日時:9/27/2006 4:22:00 PM

ファイル名:052_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(2)【損益計算書】

区分

注記
番号

第７期
(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)
金

百分比
(％)

額(千円)

金

百分比
(％)

額(千円)

１ 営業収益賃貸事業収入※1

983,936

1,007,825

不動産等売却益※2

105,941

95,804
1,089,878

100.0

1,103,630

100.0

２ 営業費用
賃貸事業費用※1

476,138

497,363

役員報酬

2,100

1,950

資産運用報酬

55,02855,005

資産保管委託報酬

6,934

6,982

一般事務委託報酬

20,243

20,980

その他費用

39,176

営業利益金額64,132599,62255.0

646,41458.5

490,25544.9

457,215

41.4

49

0.0

３ 営業外収益
受取利息

18

10

還付加算金

103

‑

雑収入

795

39
916

0.0

４ 営業外費用
支払利息

79,562

83,541

融資関連手数料

6,612

8,352

500

600

4,055

4,055

660

‑

投資口公開関連費用
創業費償却
雑損失

91,391

8.3

96,5498.7

経常利益金額399,78136.6

360,71532.6

税引前当期純利益金額

399,78136.6

360,715

32.6

1,003

0.0

833

0.0

398,77836.5

359,882

32.6

36.5

359,893

法人税、住民税及び事業税

1,532

法人税等調整額△528

当期純利益金額627

前期繰越利益
当期未処分利益

10
398,788― 158 ―

205

11
32.6

更新日時:9/27/2006 4:22:00 PM

ファイル名:052_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(3)【投資主資本等変動計算書】
当期（自 平成18年１月１日 至 平成18年６月30日）(単位：千円)
投資主資本

評価・換算差額等
純資産

剰余金
出資総額

当期未処分

投資主資本

繰延ヘッジ

評価・換算

合計

損益

差額等合計

合計

利益
平成17年12月31日残高

10,833,292

398,788

11,232,080−−

11,232,080

剰余金の分配−△398,777△398,777−−△398,777

当期純利益−

359,882359,882−−359,882繰延ヘッジ損益−−−

19,10919,10919,109

当期変動額の合計−△38,894△38,894

19,10919,109△19,785

10,833,292

359,893

11,193,185

19,10919,109

11,212,294

当期中の変動額

平成18年６月30日残高― 159 ―

更新日時:9/27/2006 4:22:00 PM

ファイル名:052_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(4)【金銭の分配に係る計算書】

区分

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)
金額

当期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)
金額

Ⅰ 当期未処分利益

398,788千円

359,893,665円

Ⅱ 分配金の額

398,777千円

359,879,247円（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法(13,799円)（12,453円）

11千円

14,418円

本投資法人の規約第17条第１号の定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得」の金額の90％に相当する金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期末未処分利益を超えない額で発行済投資口数28,899口の整数倍の最大値となる398,777,301円
を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法
人規約第17条４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

― 160 ―

本投資法人の規約第17条第１号の定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得」の金額の90％に相当する金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数28,899口の整数倍の最大値となる359,879,247円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人
規約第17条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(5)【キャッシュ・フロー計算書】

区分

注記
番号

第６期
(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)
金

額(千円)

第７期
(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)
金

額(千円)

Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

399,781360,715

減価償却費

209,617

213,489500

600

融資関連手数料

6,612

8,352

創業費償却額

4,055

4,055

受取利息

△18

△10

投資口公開関連費用

支払利息

79,562

83,541

信託有形固定資産の売却による減少額

653,182

802,822

信託預り敷金保証金償却額△4,074△705

営業未収入金の増加・減少額(増加：△)△5,9754,372

未収消費税等の増加・減少額(増加：△)

34,006‑

未払消費税等の増加・減少額（減少：△）

2,395

30,738―71,064

営業未払金の増加・減少額（減少：△）
未払金の増加・減少額（減少：△）

―

4,198

未払費用の増加・減少額(減少：△)△14,477△97,508

前受金の増加・減少額(減少：△)

15,670△7,976

預り金の増加・減少額(減少：△)

10,687△8,778

その他△4,165△9,608小計

1,387,360

1,459,363

利息の受取額1810

利息の支払額△80,829△74,684△724△1,5301,305,823

1,383,159

信託有形固定資産の取得による支出△2,549,382△2,055,842

信託無形固定資産の取得による支出

△46

‑

‑

△595

信託預り敷金保証金の支出△38,822△112,840

信託預り敷金保証金の収入

66,426

56,109△2,521,825△2,113,168

短期借入金の借入による収入

2,250,000

1,200,000

短期借入金の返済による支出△67,904△93,200

長期借入金の返済による支出△532,095△450,400

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー

その他の無形固定資産の取得による支出

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー

投資口公開関連費用

△500

△600

融資関連手数料△6,612△8,352

分配金の支払額△348,561△389,732

1,294,325

257,714

財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加・減少額

78,324△472,295

Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高

2,111,195

2,189,519

Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高

2,189,519

1,717,224― 161 ―

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26[重要な会計方針]項目

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)①有形固定資産定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
信託建物 26年〜65年
信託建物附属設備 ３年〜31年
信託構築物 ３年〜20年
信託器具備品 ３年〜８年②無形固定資産定額法を採用しておりま
す。
創業費
同左

１

固定資産の減価償却の方法

有形固定資産定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りであります。
信託建物 26年〜47年
信託建物附属設備 ３年〜18年
信託構築物 ３年〜20年
信託器具備品 ３年〜８年

２繰延資産の処理方法

創業費５年間で均等額を償却しております。

３

収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のう
ち当期に納税する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期においては不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、4,015千円であります。

４

リース取引の処理方法

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイ
ナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

同左

５ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金
③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ヘッジの有効性評価の方法
金利スワップの特例処理の要件を満たしている為、ヘッジの有効性の評価は省略しております。

同左― 162 ―

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のう
ち当期に納税する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期においては不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、3,034千円であります。

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

項目

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

印刷日時:06/09/27 18:26

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

６キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

７

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とす
る信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
① 信託現金及び信託預金② 信託土地、信託建物、信託建物附
属設備、信託構築物、信託器具備品③ 信託その他の無形固定資産④ 信託預り敷金保証金(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
同左(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処
理は、税抜方式によっております。

(2) 消費税等の処理方法
同左― 163 ―

同左

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26[会計方針の変更]
期別
項目
１

第６期
(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)
当計算期間より、「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準」（企業会計基準第５号 平成17
年12月９日）及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」（企業会計基準適用指針第８号 平成17年12月９日）を適用しております。
従来の出資の部の合計に相当する
金額は11,193,185千円であります。

＿＿

これによる損益への影響はありません。
なお、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）の改正により、当期における貸借対照表の純資産の部について
は、、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号）により作成しております。

２

３

株主資本等変動計算書に関する会計基準固定資産の減損に係る会計基準＿＿

当計算期間より、「株主資本等変動計算書に関する会計基準」（企業会 計 基 準 第 ６ 号 平 成 17 年 12 月 27日）及び「株主資本等変動計算書に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第９号 平成17年
12月27日）を適用しております。

当計算期間より、固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準
適 用 指 針 第 6 号 平 成 15 年 10 月 31日））を適用しております。
なお、これによる損益への影響はありません。

＿＿― 164 ―

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26[追加情報]
第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)
資産の譲渡について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、平成18
年６月６日付けで５物件の譲渡契約を締結しています。
パインセンターハイツ大塚
譲渡価格
510,000千円
資産の種類

不動産を信託する信託受益権

譲渡日

平成18年８月30日

悠裕館
譲渡価格

724,000千円

資産の種類

不動産を信託する信託受益権

譲渡日

平成18年８月30日

西片グリーンマンション
譲渡価格
382,000千円
＿＿

資産の種類

不動産を信託する信託受益権

譲渡日

平成18年８月30日

コスモスパジオ池上
譲渡価格
284,000千円
資産の種類

不動産を信託する信託受益権

譲渡日

平成18年８月30日

アセントマウンテン容湖
譲渡価格
400,000千円
資産の種類

不動産を信託する信託受益権

譲渡日

平成18年８月30日

また、当該譲渡に伴い、平成17年５月27日付ターム
ローン契約書第20条１項(36)に基づき、譲渡日に平成17年５月27日付けの借入金10,517百万円のうち1,135百万円の期限前弁済を実施しています。

― 165 ―

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26[注記事項](貸借対照表関係)項目※1 担保に供している資産及び
担保を付して
いる債務

第６期

第７期

(平成17年12月31日現在)(平成18年６月30日現在)

担保に供している資産は次の通りです。

担保に供している資産は次のとおりです。

信託現金及び信託
預金

1,238,702千円

信託現金及び信託
預金

1,227,052千円

信託建物

9,420,095千円

信託建物

9,921,983千円

信託建物附属設備

742,040千円

信託建物附属設備

914,711千円

信託構築物

95,295千円

信託構築物

89,874千円

信託器具備品14,506千円

信託器具備品21,936千円

信託土地信託その他の無形固定資産
合計

12,853,473千円
121千円
24,364,236千円

担保を付している債務は次の通りです。

※2 発行する投資口の総数及び
発行済み投資口数※3

最低純資産額信託土地

13,216,437千円

信託その他の無形
固定資産

121千円

合計

25,392,116千円

担保を付している債務は次のとおりです。

短期借入金

2,182,095千円

短期借入金

3,288,895千円

1年以内返済予定長期借入金

450,400千円

1年以内返済予定
長期借入金

10,517,504千円

合計

13,806,400千円

長期借入金

10,517,504千円

合計

13,150,000千円

発行する投資口の総数

200万口

発行済投資口数

28,899口

投資信託及び投資法人に関する法律第67条
第６項に定める最低純資産額
50,000千円― 166 ―−

投資信託及び投資法人に関する法律第67条
第４項に定める最低純資産額
同左更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(損益計算書関係)
第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

項目※1 不動産賃貸事業
損益の内訳

A 不動産賃貸事業収益

A 不動産賃貸事業収益

不動産賃貸事業収入

不動産賃貸事業収入(賃料・共益費）

874,409(賃料・共益費）

903,594(その他収入)109,527(その他収入)104,231

不動産賃貸事業収益合計※2 不動産等売却益の内訳（単位：千円）（単位：千円）

983,936

不動産賃貸事業収益合計

B 不動産賃貸事業費用

B 不動産賃貸事業費用

不動産賃貸事業費用

不動産賃貸事業費用

1,007,825(維持管理費)177,893(維持管理費)182,617(公租公課)

43,169(公租公課)

53,091(損害保険料)

3,284(損害保険料)4,068(その他支出)42,174(その他支出)44,096(減価償却費)209,617(減価償却費)213,489

不動産賃貸事業費用合計

476,138

不動産賃貸事業費用合計

497,363

C 不動産賃貸事業損益(A‑B)

507,798

C 不動産賃貸事業損益(A‑B)

510,4621.

1.

ワコーレ方南町ビル

クラウンパレス
362,016

不動産等売却収入

782,554

不動産等売却収入

不動産等売却原価

653,182

不動産等売却原価

308,666

その他売却費用

23,430

その他売却費用

10,800

不動産等売却益

105,941

不動産等売却益

42,5492.

ジョイ尾山台

不動産等売却収入

563,414

不動産等売却原価

494,155

その他売却費用

16,004

不動産等売却益

53,254(投資主資本等変動計算書関係)
第７期（自 平成18年１月１日 至 平成18年６月30日）
発行済投資口の総数並びに自己投資口に関する事項

発行済投資口

前期末投資口数

当期増加投資口数

当期減少投資口数

当期末投資口数

（口）

（口）

（口）

（口）

※1

28,899−−28,899

−

−

−

−

自己投資口
※1

発行可能投資口総口数

200万口― 167 ―

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(キャッシュ・フロー計算書関係)
第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係(平成17年12月31日現在)(単位：千円)
950,817

現金及び預金(平成18年６月30日現在)(単位：千円)
490,171

現金及び預金

信託現金及び信託預金

1,238,702

信託現金及び信託預金

1,227,052

現金及び現金同等物

2,189,519

現金及び現金同等物

1,717,224(リース取引関係)

(自
至

第７期
(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

第６期
平成17年７月１日
平成17年12月31日)

1. リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引（借主側）

1. リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引（借主側）(1) リース物件の取得価格相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額(1) リース物件の取得価格相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額

取得価格
相当額

（単位：千円）
減価償却
期末残高
累計額相当額
相当額

取得価格
相当額

（単位：千円）
減価償却
期末残高
累計額相当額
相当額

信託器具備品

6,279

3,536

2,742

信託器具備品

6,279

3,981

2,298

合計

6,279

3,536

2,742

合計

6,279

3,981

2,298

(注)取得価格相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い為、利息相当額の控除を行っておりません。

(注)取得価格相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い為、利息相当額の控除を行っておりません。

(2) 未経過リース料期末残高相当額
1年内 897千円 1年超1,845千円 合計 2,742千円(注)未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い為、利息相当額の控除を行っておりません。
(3) 支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料 452千円 減価償却費相当額 452千円(2) 未経過リース料期末残高相当額
1年内 897千円 1年超 1,400千円 合計 2,298千円(注)未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い為、利息相当額の控除を行っておりません。
(3) 支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料 444千円 減価償却費相当額 444千円(4) 減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価格を零とする定額法によっております。

(4) 減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価格を零とする定額法によっております。

2. オペレーティング・リース取引（貸主側）

2. オペレーティング・リース取引（貸主側）（単位：千円）
未経過リース料

1年内37,800

1年超

387,450

合計

425,250（単位：千円）
未経過リース料― 168 ―

1年内37,800

1年超

368,550

合計

406,350

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_a_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(有価証券関係)
第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

同左(デリバティブ取引関係)
第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

全てヘッジ会計が適用されているため、注記を省略しております。

1. 取引の状況に関する事項(1) 取引の内容
本投資法人の利用しているデリバティブ取引は、金利スワップ取引であります。
(2) 取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行なわない方針であります。
(3) 取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、借入金金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しております。
なお、デリバティブ取引の利用に際してヘッジ会計を適用しております。
①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金
③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理基本方針に基づき投資法
人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ヘッジの有効性評価の方法
金利スワップの特例処理の要件を満たしている為、ヘッジの有効性の評価は省略しております。
(4) 取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。
(5) 取引に係るリスク管理体制
資産運用会社の管理手続きに基づき、リスク管理を行なっております。
2. 取引の時価等に関する事項
全てヘッジ会計が適用されているため、注記を省略しております。

― 169 ―

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_b_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26（退職給付関係）
第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

同左（税効果会計関係）
第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別内訳

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別内訳(繰延税金資産（流動資産）)(繰延税金資産（流動資産）)

未払事業税

48千円

未払事業税

6千円

未払事業所税548千円

未払事業所税

234千円

597千円
(繰延税金資産（固定資産）)241千円(繰延税金資産（固定資産）)一括償却資産20千円

一括償却資産

59千円

繰延資産

168千円

繰延資産

279千円

188千円

339千円

繰延税金資産合計

785千円

繰延税金資産合計

580千円（繰延税金資産の純額）

785千円（繰延税金資産の純額）

580千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

法定実効税率(調整)39.39%

法定実効税率（調整）39.39%△39.29%支払分配金の損金算入額△39.29%支払分配金の損金算入額
その他

0.15%

税効果会計適用後の法人税等の
負担率

0.25%

その他

0.13%

税効果会計適用後の法人税等の
負担率

0.23%

（持分法損益関係）
第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

本投資法人には関係会社が存在しないため、該当事項はありません。

同左（関連当事者との取引）
第６期（自 平成17年７月１日 至 平成17年12月31日）
１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。

― 170 ―

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_b_0457800101809.doc

２．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
３．子会社等
該当事項はありません。
４．兄弟会社等
該当事項はありません。
第７期（自 平成18年１月１日 至 平成18年６月30日）
１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
３．子会社等
該当事項はありません。
４．兄弟会社等
該当事項はありません。

― 171 ―

印刷日時:06/09/27 18:26

更新日時:9/27/2006 4:23:00 PM

ファイル名:053_c_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(１口当たり情報)第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)
１口当たり純資産額

388千円

１口当たり純資産額

387千円

１口当たり当期純利益

13千円

１口当たり当期純利益

12千円

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。

(注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
項目

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

当期純利益(千円)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

398,778

359,882

普通投資主に帰属しない金額(千円)−−

普通投資口に係る当期純利益(千円)

398,778

359,882

期中平均投資口数

28,89928,899― 172 ―

更新日時:9/27/2006 4:24:00 PM

ファイル名:053_d_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:26(重要な後発事象)
第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)
1 新投資口の発行について
平成18年７月７日開催の役員会において、下記新投資口の発行を決議し、平成18年7月20日開催の役員会において下記の発行価格等を決定しました。平成18年
７月31日に払込が完了し、下記の条件にて発行しました。
一般募集による投資口の発行−

発行新投資口数:25,000口

発行価格(募集価格):１口につき348,740円

発行価格の総額:8,718,500,000円

発行価額(引受価額):１口につき332,045円

発行価額の総額:8,301,125,000円

払込期日:平成18年７月31日

1 資産の取得について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、平成18
年１月30日に以下の資産の取得を決定しました。

2 資産の取得について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、平成18
年８月１日及び８月３日に以下の資産の取得を行いました。

①グロースメゾン五反田
取得価格
888百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年１月30日
建築時期
平成17年７月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根11階建①A30 エメラルドハウス
取得価格
1,505百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月１日
建築時期
平成７年２月構造
鉄筋コンクリート造陸屋根・コンク
リート屋根地下１階付５階建②グロースメゾン亀戸
取得予定価格 1,070百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権
取得予定日
平成18年３月31日まで
建築時期
平成17年10月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根12階建②A31 アルモニー御茶ノ水
取得価格
1,428百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成９年３月構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階
建③A32 サンクレスト石神井公園
取得価格
1,088百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成２年３月構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付
６階建④A33 グロースメゾン新横浜
取得価格
1,059百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成18年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根11階建― 173 ―

更新日時:9/27/2006 4:24:00 PM

ファイル名:053_e_0457800101809.doc

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

印刷日時:06/09/27 18:27

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)⑤A34 ベルファース上野御徒町
取得価格
1,023百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月１日
建築時期
平成18年２月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根12階建⑥A35 グランリール亀戸
取得価格
906百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成18年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根５階建⑦A36 グロースメゾン池袋
取得価格
825百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成18年１月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根12階建⑧A37 グロースメゾン用賀取得価格
795百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成18年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付
３階建⑨A38 ルート立川
取得価格
676百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成９年３月構造
鉄筋コンクリート造陸屋根６階建⑩A39 渋谷本町マンション
取得価格
651百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
昭和61年12月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建⑪A40 シティハイツ砧
取得価格
646百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
昭和58年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建⑫A41 アクシーズタワー川口並木
取得価格
620百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成18年２月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根12階建― 174 ―

更新日時:9/27/2006 4:24:00 PM

ファイル名:053_f_0457800101809.doc

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

印刷日時:06/09/27 18:27

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)⑬A42 キャピタルハイツ神楽坂
取得価格
604百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
昭和62年５月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階
付７階建⑭A43 カレッジスクエア町田
取得価格
589百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月１日
建築時期
昭和59年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建⑮A44 ベレール目黒
取得価格
589百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月１日
建築時期
平成17年10月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階
付４階建⑯A45 ワコーレ綱島Ⅰ
取得価格
572百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成３年２月構造
鉄筋コンクリート造陸屋根５階建⑰A46 フォロス中村橋
取得価格
566百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成13年９月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建⑱A47 グロースメゾン海神
取得価格
557百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月１日
建築時期
平成５年10月
構造
鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板
葺地下１階付４階建⑲A48 カレッジスクエア町屋
取得価格
510百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月３日
建築時期
平成18年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根５階建― 175 ―

更新日時:9/27/2006 4:25:00 PM

ファイル名:053_g_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:27

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)⑳B8
近代科学社ビル
取得価格
1,301百万円
資産の種類
不動産を信託する信託受益権取得日
平成18年８月１日
建築時期
平成３年６月構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建2 資金の借入れについて
平成18年１月26日付けにて、不動産信託受益権（上記1 ①グロースメゾン五反田）の購入及びその付随費用に充てるため、平成17年５月27日付「極度ローン基本契約」（その後の変更及び修正を含む）に基づき、以下の通り資金の借入れを行いました。

3 資金の借入れについて
平成18年７月25日付けにて、平成18年７月27日に期限が到来する短期借入金の借換を行うため、以下のとおり資金の金銭消費貸借契約を締結しました。

①借入先
②借入金額
③利率
④借入方法
⑤借入実行日⑥返済期日⑦返済方法：株式会社あおぞら銀行：700百万円：1.17206％：有担保・無保証・変動金利借入：平成18年１月30日：平成19年１月29日：期限一括弁済： 中央三井信託銀行株式会社： 1,700百万円： 1.45455％（平成18年７月27日から平成18年８月25日までの期間）
変動金利
④借入方法
： 有担保・無保証⑤借入実行日： 平成18年７月27日⑥返済期日： 平成18年８月25日（注）⑦返済方法： 期限一括弁済（注）下記記載の借入契約の締結に伴い、平成18年８月３日全額返済致しました。
①借入先
②借入金額
③利率

また、平成18年８月１日付けにて、不動産信託受益権（上記2 20物件）の購入及びその付随費用に充当す
ること、また、短期借入金を長期借入金に借り替えることを目的に、以下のとおり資金の金銭消費貸借契約を締結しました。
①借入先： 中央三井信託銀行株式会社
株式会社あおぞら銀行

②借入金額
③利率

④借入方法
⑤借入実行日⑥返済期日⑦返済方法― 176 ―

株式会社りそな銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社武蔵野銀行： 12,000百万円： 1.15226％（平成18年８月３日から平成18年９月28日までの期間）
変動金利： 有担保・無保証： 平成18年８月３日： 平成21年８月3日： 期限一括弁済

更新日時:9/27/2006 4:25:00 PM

ファイル名:053_h_0457800101809.doc

第７期(自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日)

第６期(自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日)
3 資産の譲渡について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、平成18
年１月27日付けでクラウンパレスの譲渡を行っております。また平成18年１月31日付けでジョイ尾山台の譲渡契約を締結しています。
クラウンパレス
譲渡価格

360,000千円

資産の種類

不動産を信託する信託受益権

譲渡日

平成18年１月27日

ジョイ尾山台
譲渡予定価格−561,803千円

資産の種類

不動産を信託する信託受益権

譲渡予定日

平成18年３月29日まで

印刷日時:06/09/27 18:27

4 借入金の返済について
クラウンパレスの譲渡に伴い、平成17年５月27日付
タームローン契約書第20条１項(36)、平成17年５月27日付極度ローン基本契約書第26条１項(37)に基づき、平成18年１月27日に平成17年５月27日付けの借入金
11,500百万円及び平成17年７月26日付けの借入金2,250
百万円のうち202百万円の期限前弁済を行いました。
またジョイ尾山台の譲渡に伴い、平成17年５月27日
付タームローン契約書第20条１項(36)、平成17年５月27日付極度ローン基本契約書第26条１項(37)に基づ
き、譲渡日予定日に平成17年５月27日付けの借入金
11,500百万円、平成17年７月26日付けの借入金2,250百万円及び平成18年１月26日付けの借入金700百万円のう
ち341百万円の期限前弁済を予定しています。

― 177 ―−

更新日時:9/27/2006 4:25:00 PM

ファイル名:054_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:27(6)【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

特定取引及び為替予約取引の契約等及び時価の状況表

平成18年６月30日現在、本投資法人における特定取引の契約額及び時価の状況は以下の通りです。

契約額等(千円)(注1)
区分
市場取引以外の取引

合計

③

うち１年超

(注2)

8,000,000―

19,1098,000,000―

19,109金利スワップ取引
受取変動・支払固定

(注1)
(注2)

時価(千円)

種類

スワップ取引の残高表示は、想定元本に基づいて表示しております。
当該取引契約の相手方が算出した価額で評価しています。

不動産等明細表のうち総括表(単位：千円)
減価償却累計額
又は償却
累計額

当 期
償却額

差 引
当期末
残 高

10,321,535

399,551

126,350

9,921,983

8,759

1,178,740

264,029

79,296

914,711682−

109,229

19,354

6,104

89,874

16,4809,689

689

25,480

3,544

1,738

21,936

信託土地

12,853,473

947,832

584,868

13,216,437‑‑

13,216,437

合計

23,614,994

2,055,842

819,41324,851,422

686,480

213,489

24,164,942

−

610

−

610

15

15

595

121

−

−

121

−

−

121

121

610

−

732

15

15

716

資産の種類

前期末
残高

当 期
増加額

当 期
減少額

信託建物

9,705,095

841,535

225,095

931,398

256,102108,546

信託建物附属
設備
有形 信託構築物
固定
資産
信託器具備品

その他の無形 無形固定資産
固定 信 託 そ の 他 の資産 無形固定資産
合計

当期末
残 高

摘要

(注1) 当期増加額は、平成18年１月30日に実施した「グロースメゾン五反田」の取得および平成18年３月30日に実施した「グロースメゾン亀戸」の取得によるものです。
(注2) 当期減少額は、平成18年１月27日に実施した「クラウンパレス」の譲渡および平成18年３月29日に実施した「ジョイ尾山台」の譲渡によるものです。

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
該当事項はありません。

― 178 ―

更新日時:9/27/2006 4:25:00 PM

ファイル名:054_0457800101809.doc⑥

印刷日時:06/09/27 18:27

借入金明細表(単位:千円)

区分
借入先

当 期
増加額

当 期
減少額

当期末
残 高

返
期

済
限

短期借入金

中央三井信託銀行株式会社

1,212,275−

43,227

1,169,048

1.210

平成18年
7月27日

三 菱 UFJ 信 託銀行株式会社

969,820−

34,581

935,238

1.210

平成18年
7月27日

使

途

摘要

(注2)

有担保
無保証

株式会社あおぞら銀行−

700,000

15,391

684,608

1.209

平成19年
1月29日

株式会社りそな銀行−

500,000−

500,000

1.231

平成19年
3月29日

2,182,095

1,200,000

93,2003,288,895−−

中央三井信託銀行株式会社

156,660

3,658,262

156,660

3,658,262

0.912

平成19年
5月31日

三 菱 UFJ 信 託銀行株式会社

117,495

2,743,696

117,495

2,743,696

0.912

平成19年
5月31日

株式会社
みずほ銀行

78,3301,829,131

78,3301,829,131

0.912

平成19年
5月31日

株式会社りそな銀行

58,747

1,371,848

58,747

1,371,848

0.912

平成19年
5月31日

株式会社あおぞら銀行

39,165914,565

39,165914,565

0.912

平成19年
5月31日

小計

450,400

10,517,504

450,400

10,517,504−−

中央三井信託銀行株式会社

3,658,262−

3,658,262

−

0.912

平成19年
5月31日

三 菱 UFJ 信 託銀行株式会社2,743,696−

2,743,696

−

0.912

平成19年
5月31日

株式会社
みずほ銀行

1,829,131−

1,829,131

−

0.912

平成19年
5月31日

株式会社りそな銀行

1,371,848−

1,371,848

−

0.912

平成19年
5月31日

株式会社あおぞら銀行

914,565−

914,565

−

0.912

平成19年
5月31日

10,517,504−

10,517,504

−

−

−

−

−

13,150,000

11,717,504

11,061,104

13,806,400

−

−

−

−

小計

１年以内返済予定長期借入金
長期借入金

小計
合計

前期末
残 高

平 均
利 率
(％)
(注1)

−

(注3)

−

有担保
無保証

−

(注3)

−

有担保
無保証

(注1)平均利率は、日数による期中の加重平均を記載しており、小数点第４位で四捨五入しています。
(注2)不動産信託受益権の購入資金に充当しています。
(注3)不動産信託受益権の購入資金及び借入金の返済資金等に充当しています。

― 179 ―

更新日時:9/27/2006 4:25:00 PM

ファイル名:054_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:27

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成18年６月30日現在）
Ⅰ

資産総額

25,984,671千円

Ⅱ

負債総額

14,772,376千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）

11,212,294千円

Ⅳ

発行済数量

28,899口Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

387,982円― 180 ―

更新日時:9/27/2006 4:26:00 PM

ファイル名:060_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:28

第６【販売及び買戻しの実績】

計算期間

販売日

販売口数（口）

買戻し口数（口）第１期（平成14年１月18日〜
平成14年12月31日）

平成14年１月18日
（設立時）

400

0

第２期
（平成15年１月１日〜
平成15年６月30日）

―

0

0

第３期
（平成15年７月１日〜
平成15年12月31日）

平成15年12月25日

2,700

0

平成16年１月９日

1,350

0

平成16年１月21日

1,333

0

平成16年１月27日

267

0

平成16年１月28日

800

0

平成16年１月31日

266

0

平成16年２月５日

800

0

平成16年２月７日

1,333

0

平成16年５月17日

9,000

0

第５期
（平成17年１月１日〜
平成17年６月30日)

平成17年２月７日

10,6500

第６期（平成17年７月１日〜
平成17年12月31日）

―

0

0

第７期
（平成18年１月１日〜
平成18年６月30日)

―

0

0

第４期
（平成16年１月１日〜
平成16年12月31日)（注）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。

― 181 ―

更新日時:9/27/2006 4:26:00 PM

ファイル名:060_0457800101809.doc

印刷日時:06/09/27 18:28

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書提出日までの間に以下の書類を関東財務局長に提出しています。

1 【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間第６期 (自平成17年７月１日 至 平成17年12月31日) 平成18年３月24日関東財務局長に提出

2 【半期報告書】
該当事項はありません。

3 【臨時報告書】
証券取引法第24条の５第４項及び特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条第２項第３号の規定に基づく臨時報告書を、平成18年１月26日及び平成18年７月４日に関東財務局長に提出

4 【訂正報告書】
計算期間第６期 (自 平成17年７月１日 至 平成17年12月31日)平成18年４月14日及び平成18年７月４日に関東財務局長に提出
計算期間第５期（自 平成17年１月１日 至 平成17年６月30日）平成18年７月４日に関東財務局長に提出
計算期間第４期（自 平成16年１月１日 至 平成16年12月31日）平成18年７月４日に関東財務局長に提出
計算期間第４期中（自 平成16年１月１日 至 平成16年６月30日）平成18年７月４日に関東財務局長に提出

5 【有価証券届出書】
平成18年７月７日に関東財務局長に提出

6 【有価証券届出書の訂正届出書】
訂正届出書（上記5 有価証券届出書の訂正届出書）を平成18年７月14日及び平成18年７月20日に
関東財務局長に提出― 182 ―

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
平成１８年３月２３日

東京グロースリート投資法人
役

員

会

御

中

中

央

青

山

監

査

法

人

指 定 社 員
公認会計士
業務執行社員清水毅

指 定 社 員
公認会計士
業務執行社員

吉

田

波 也 人

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている東京グロースリート投資法人の平成１７年７月１日から平成１７年１２月３１日までの計算期間の財務諸表、すなわ
ち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東京グロースリート投資法人の平成１７年１２月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
資産の取得、資金の借入れ、資産の譲渡及び借入金の返済に関する後発事象が財務諸表の注記事項の「重要な後発事象」に記載されている。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

独立監査人の監査報告書
平成１８年９月２７日
東京グロースリート投資法人
役員会

御中
新日本監査法人
指 定 社 員
業務執行社員
指 定 社 員
業務執行社員

公認会計士

樽本修平

㊞

公認会計士

田中清吾

㊞

当監査法人は、証券取引法第 193 条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている東京グロースリート投資法人の平成１８年１月１日から平成１８
年６月３０日までの第７期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主
資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場
から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東京グロースリート投資法人の平成１８年６月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は新投資口の発行、資産の取得及び資金の借入を行った。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき
利害関係はない。
以(※)

上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。