土地区画整理事業相談記録
事業立ち上げ2020

事業運営【権利者不明の場合の同意】【審議会委員の改選請求制度】【組合設立認可の要件【小規模宅地の減歩緩和】

同意率 90％について】【公共団体が施行する個人施行（敷地整序区画整理）につい【事業の重複制限（法 128 条）について】て】【小宅地の取扱いに関する審議会同意について】【コロナ禍を考慮した組合設立総会の開催方法について】【市街化区域編入のタイミングについて】【工業団地造成を目的とする事業における公園を確保する必要性】【市街化区域編入後の生産緑地の指定について】

保 留地

直接施行・補償【76 条許可と仮換地指定】【底地と仮換地が重なる部分にある地下構造物の除却補償】【仮住居補償費の算定方法】【直接施行で伐採した自然林の補償】【保留地売買契約の決済】【建物所有者が死亡している場合の移転補償契約】【保留地の区分所有建物】【火災で焼失した建物の移転補償】【不法占拠】

業務代行方式【公共団体施行の包括委託契約】【業務代行に係る随意契約】

換

地

立体換地

【公共用地率が減少する区画整理】【大きい地積の宅地の 90 条による換地不交付】【仮換地指定に伴う体育施設の移転と用途廃止】【物流拠点を整備する事業の照応の考え方について】【換地計画認可と事業計画変更の関係について】【国道内の登記漏れ民有地の処理】

そ包括委託方式の他【個人施行の土地所有者が不明の場合の同意】【審査請求・訴訟と組合の解散について】【交付清算金の受領の時効と供託の選択について】【立体換地手法等の一般論】

◇事業立ち上げ【権利者不明の場合の同意】【組合設立認可の要件 同意率 90％について】【公共団体が施行する個人施行（敷地整序区画整理）について】【コロナ禍を考慮した組合設立総会の開催方法について】【市街化区域編入のタイミングについて】【工業団地造成を目的とする事業における公園を確保する必要性】【市街化区域編入後の生産緑地の指定について】◇事業立ち上げ
相談内容【権利者不明の場合の同意】
・地図上の地番があるが未登記の土地があり、地権者が確知できない場合法 8 条 2 項※を適用できま
すか
事業立上げ

※（事業計画に関する関係権利者の同意）
第八条

第四条第一項に規定する認可を申請しようとする者は、その者以外に施行地区となるべき区域内の宅地について権利を有する者がある場合においては、事業計画についてこれらの者の同意を得なければならない。但し、その権利をもつて認回答
・8 条 2 項は、所有権者、借地権者以外の権利者の同意についての記述である。地番があって未登記の土地については、登記官と相談されたし。誤記の場合地図訂正することもある。

可を申請しようとする者に対抗することができない者については、この限りでない。
２

前項の場合において、宅地について権利を有する者のうち所有権又は借地権を有する者以外の者について同意を得られないとき、又はその者を確知することができないときは、その同意を得られない理由又は確知することができない理由を記載した書面を添えて、第四条第一項に規定する認可を申請する

・土地に抵当権がある場合は抵当権者の同意は不要。建物に抵当ことができる。

権がある場合は同意必要。
・法 8 条 1 項の解釈で、借地権者が認可申請するに、抵当権が設定されていたら同意が必要か【組合設立認可の要件

同意率 90％について】

・○○県では、組合設立認可に際して、権利者の ・法 18 条では、組合の設立認可をしようとするものは宅地のす90％の同意を求めている。90％の根拠や他事例を べての所有者及び借地権者の３分の２以上の同意を得なければ教えてほしい。

ならないされております。
一方で、設立認可後、事業進捗が滞っている組合もあり、認可

事業立上げ

後のスムーズな事業運営を指導する観点から、認可申請にあたって、90％等同意率を求める運用を行っている認可権者もあるようです。
90％未満であっても３分の２以上の同意があるのであれば、法要件を満たしている以上認可しないことの正当な理由とはならないと考えます。
組合を設立しようとするものは、賛同されない権利者の状況

や見通しなど認可権者によく説明し理解を求めることが必要と考えます。
【公共団体が施行する個人施行（敷地整序区画整A1 個人施行の区画整理については都市計画決定の必要はあり

理）について】ません。よって、公共団体が個人施行の施行者となる場合にも都

Q1 敷地整序区画整理を公共団体が施行する場合、 市計画決定の必要はありません。
土地区画整理事業の施行区域について都市計画決定しなくても良いでしょうか。
事業立上げ

A2 個人施行では権利者全員の同意を得るので事業計画縦覧の必要はありません。個人施行の施行者が公共団体であっても同Q2 個人施行者となるため事業計画の縦覧等は行 様です。
わなくても良いでしょうか。
A3 市役所内の開発行為担当及び公共施設管理者との調整が欠Q3 敷地整序区画整理ではどのような点に注意す かせません。「公園面積の基準の調整」「公共用地が減る場合のれば良いでしょうか。

管理者調整」「公共貢献の考え方」「公共用地充足度など」について調整します。

事業立上げ【コロナ禍を考慮した組合設立総会の開催方法について】

法 32 条 7 項により設立認可から 1 か月以内に総会を開催しなければなりませんが、今日のような事態を法は想定していま

新型コロナウイルス感染拡大に伴う緊急事態宣 せん。しかし、開催しない場合、知事は法 125 条 4 項により、言中に組合の設立認可を受けました。そこで、法 32 組合の認可を取消すことも可能です。
条 7 項により設立認可から 1 か月以内に総会を開 〈適法な方法として〉催しなければなりませんが、権利者から総会開催は 法 38 条 3 項により、「書面」及び「代理人」により総会を開控えるべきとの意見がでています。どのように対処 催する方法があります。

すれば良いでしょうか。

「書面」による場合は、事前に議決権を行使できるので、組合の役員の提案を書面で提示した上で過半数の信任を得て決定します。この場合、総会で新たな立候補者が現れる場合も想定し、役員案の賛否を問うなどの方法を検討します。
「代理人」による場合は、法 38 条 6 項により 9 人までの代理が認められるので、例えば 10 人の準備会役員がそれぞれ 9人の代理を行えば 90 人分の総会参加者を確保できます。
「書面」及び「代理人」の併用も可能です。

事業立上げ【市街化区域編入のタイミングについて】
組合施行の土地区画整理事業を検討しています。 A1 市街化区域編入のタイミングについて明確なルールはあり
現在は市街化調整区域ですが市街化区域に編入し、 ません。
その後、組合設立の認可申請を行う予定です。

A2 区画整理の事業計画の内容が市街化区域編入を前提として

そこで、市街化区域編入後に認可申請を行う場合 いる可能性が高いので、組合設立認可を先行させる事は難しいを想定すると、市街化区域編入から認可までの期間 でしょう。よって、基本的なルールは、市街化区域編入後に組合に、地権者が事業の支障となる土地利用に着手する 設立認可を得ることです。
恐れがあります。そのため、市街化区域編入前に認

これまで、同時決定で進めた事例もありましたので、都市計画

可申請を行い、市街化区域編入と同時に認可を受け 決定及び組合認可の部局と相談し、できるだけ早期に組合設立
るスケジュールで進めたいと考えています。

認可が受けられるように調整してください。また、国費を導入す

そこで、る事業の場合は、都市計画の内容が国費の採択に左右される場

Q1 そもそも、市街化区域への編入を前提とした土 合もあるので、事前に十分に調整しておいてください。
地区画整理事業において、組合設立の認可申請のタイミングに法的な制約はありますか？
Q2 法的な制約がなければ、どのようなタイミング

で認可申請を行うのが良いですか？
事業立上げ【工業団地造成を目的とする事業における公園を確保する必要性】

記載の理由により、公園の整備を必須としないことは法令に

土地区画整理法施行規則９条 6 項における公園 違反しません。
の整備について、公園の整備を必須としないとして良いか。
市の企業立地計画に基づき、市と地権者等が協働

しかし、区画整理を担当する部所の了解が得られても環境や公園部所の了解が得られない場合が多々あります。
「その他特別の事情により健全な市街地を造成するのに支障して工業団地の造成を目的に組合事業を計画して がないと認められる場合」に該当することがだれにでも明確にいます。土地区画整理事業では、その地区の存する 説明できる必要があるからです。
用途地域が工業専用地域である場合や、既存の公園

また、このような方針が本地区に限定されるとのことだが、等の誘致距離内である場合などを除き、「施行地区 「工場を誘致するのだから緑は不要」という思想が万人に理解
面積の３％の公園の整備」が義務付けられますが、 が得られるとは限りません。
企業立地計画に基づく土地区画整理事業において「広域的な緑の確保」及び「敷地内での緑の保全など」の考えは、その効果を最大限発揮させるため、公園の整備 もできる限り盛り込んだ方が良いと思います。
を必須としないこととして整理を行いたい。

今回の判断が、今後の事業に前例となり影響を与えることに当該地区は将来の用途地域が、「工業専用地域」 なります。
に加え、地区計画において居住系の土地利用が禁止

かつて工業地域であったある地域では、環境問題などの理由され、かつ居住人口が想定されない「工業地域」並 で工場が撤退し土地活用が困難になりました。そのため、新たにびに「準工業地域」となる。よって、土地区画整理 区画整理事業を施行し道路や公園を新たに整備し、今では小中法施行規則９条第 6 号ただし書きの「健全な市街地 学校やマンションが建ち並んでいます。また、区画整理事業が立を造成するのに支障がない」と考えます。

ち上がらなかったエリアでは、道路や公園を増設することに困難を極めています。

公園の確保に関しては、「開発許可における公園の基準との整合を図る」「環境保全、温暖化、CO2 削減問題との整合を図る」「公園緑地の将来計画との整合を図る」ことなども念頭に調整を進めてください。
事業立上げ【市街化区域編入後の生産緑地の指定について】
組合施行の土地区画整理事業の事業認可及び市

生産緑地地区の追加指定は、追加指定方針及び追加指定基準

街化区域編入を同時期に予定している地区の件で に適合することが必要です。また、追加指定には、都市計画決定
相談します。

手続が必要となり、市役所及び関係機関との調整が必要です。市

一部の農家土地所有者は農業の継続を希望して 街化区域編入エリアにおいて、区画整理事業が施行され追加指おり、市街化区域編入後は生産緑地とすることを希 定を行った事例もあります。
望しています。施行者としては権利者の希望に沿っ各市の事例をみると、生産緑地追加指定基準は概ね次のようた事業を検討していますが、市は農地を残すことは な内容であると思われます。
望ましくないとしています。

（1）市街化区域内の一団の農地等で、公害又は災害の防止、農施行者としては、生活の糧として営農が必要不可 林漁業と調和した都市環境の保全等有効な生活環境の確保に相欠な権利者の農地は守りたいと考えます。

当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地とし

そこで、生産緑地指定を行う方法についてお尋ね て適していること。
します。

（2）一団の農地等で面積が３００㎡以上であること。
（3）用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められること。
（4）現状が農地であり、今後も農地として継続していく土地であること。
（5）指定する土地に関する権利（所有権・賃借権・抵当権等）を有する者全員の同意が得られること。

（6）公道に接していること。
（7）主要な都市施設の整備や合理的な土地利用に支障がないこと。
（8）土地の境界が明確であることなど。
以上を確認のうえ当該市町村に詳細をご相談することをお勧めします。

◇事業運営【審議会委員の改選請求制度】【小規模宅地の減歩緩和】【事業の重複制限（法 128 条）について】【小宅地の取扱いに関する審議会同意について】

◇事業運営
相談内容

回答

【審議会委員の改選請求制度】
・区画整理法 58 条 7 項、8 項について、審議会が ・改選請求は、政令 45 条で、最も近く作成された確定選挙人名
事業運営

発足後、土地売買によって小規模土地所有権者が多 簿に記載されものによりカウントするとなっていますので、そ数生じたとき、1/3 以上の発意により審議会改選請 の名簿に基づき 1/3 以上の発意があれば可能です。
求ができるか【小規模宅地の減歩緩和】
・小規模宅地の減歩緩和の主旨はどのようなこと
か。

事業運営

従前の宅地地積が小さい場合、減歩によっていっそう小さくなることは良好なまちづくりの主旨に反するので、事業後に一
定面積以下の小規模な宅地が発生しないように、換地を定める（いわゆる増し換地）ことを可能としています（区画整理法 91条）。この場合、権利者間の公平性を確保するためその分清算金徴収となり、また、他の権利者が減歩を多く負担することになり
ます。

事業運営

【事業の重複制限（法 128 条）について】約 20 年前に清算金事務を含め、完全に終了し

法 128 条 重複施行の制限は、事業が完了している地区にはた土地区画整理事業の施行地区の一部を含んで、新 適用されないので、事業完了地区の変更及び事業廃止手続きのたな土地区画整理事業を行う予定です。法 128 条 必要はありません。
事業の重複の制限が適用され、終了した事業の施行

ただし、完了地区の都市計画が残存している場合には問題が地区の変更もしくは事業の廃止手続きが必要にな あります。法 6 条 9 項に「施行地区は施行区域の内外にわたらりますか。

ないように定める」とあります。また、法 3 条の 4 に「施行区既に事業を完了している地区の都市計画決定が 域の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業としてまだ残っている状況です。

施行する」と定めています。
戦災復興事業のように広大な都市計画が存する場合は、何らかの都合で施行地区の一部を地区除外したケースなどで都市計画が残存している場合があります。
対応策として以下の 2 通りがあります。
①完了地区の都市計画決定を取り消す②施行区域内外で施行地区を分けて同時に施行する。
（又は優先順位が高いエリアを先行して施行する。）
都市計画決定権者である市町村または都道府県に相談し、まず①をお願いしてください。ただし、①の場合は、単に都市計画を削除するだけではなく、都市計画の変更を伴う事が多いので、そう簡単ではない場合が多く時間を要する作業になります。
その場合は②の方法を選択します。

事業運営【小宅地の取扱いに関する審議会同意について】
法律に基づかない小宅地の取扱いについての審例えば『100 ㎡まで無減歩、100～170 ㎡まで傾斜減歩』

議会対応の在り方について教えてください。

とする場合は、法 91 条の宅地の適正化の規定には該当しません。よって、施行者は審議会に意見を聞き又は同意を得る義務はありません。
法定外の小宅地対策は法 91 条の取扱いと同様に、結果として小宅地以外の減歩を増加させます。そのため、多くの自治体では審議会の了解を得ているのが実情です。（「同意」「意見」にはこだわりません。）
案件ごとに審議会に諮るのではなく「換地設計方針」などに記載し審議会に諮る場合もあります。

◇保留地【保留地売買契約の決済】【保留地の区分所有建物】

◇保留地
相談内容

回答

【保留地売買契約の決済】・組合がハウスメーカーに対して、保留地売買契約 ・ハウスメーカーとエンドユーザーの保留地売買契約に基づきを締結し、残金決済が完了しています。現在ハウス 保留地証明を発行することは可能(一般的）であろうと考えます。
保留地

メーカーがエンドユーザーと保留地売買契約を締 融資審査のために必要であれば発行してもよろしいのではない
結しましたが、残金決済は済んでいません。この状 でしょうか。残金決済まで求めることは少ないものと思います。
況で、組合はエンドユーザーに保留地証明を発行することはできますか？
【保留地の区分所有建物】
Q

保留地に分譲マンションを建築した場合の区分 ・保留地上に区分所有マンションが建つ例はたくさんあると思所有について教えてほしい。
保留地

います。
・組合、公共団体施行に限らず保留地は換地処分まで登記ができないので、マンションの個々の建物登記に際して、土地の共有持
ち分について不動産業者が保留地譲受権を有することを記載
し、マンション売却にともなって個々の部屋ごとの保留地譲受

権の購入者への移転(持ち分)を記載するとされています。保留地の原始取得は施行者が行いますが、その後の移転登記は不動産業者が行うとされています。

◇直接施行・補償【76 条許可と仮換地指定】【底地と仮換地が重なる部分にある地下構造物の除却補償】【仮住居補償費の算定方法】【直接施行で伐採した自然林の補償】【建物所有者が死亡している場合の移転補償契約】【火災で焼失した建物の移転補償】【不法占拠】◇直接施行・補償
相談内容

回答【76 条許可と仮換地指定】
・法 76 条許可の取扱いについて質問します。

・法 76 条許可をした時点で仮換地予定地が不明などの状況がある土地について、法 76 条許可をしたままで、 想像できますが、他の場所に仮換地指定をすることになった場
その土地の仮換地指定を他の場所にできるか。76 合、76 条を取り消すことが考えられるますが、取消手続きの例
直接施行

条を取消したうえで仮換地指定すべきでしょうか。 は存じ上げません。自主的に取り壊すことで事業を進めること
また、76 条許可の効果は仮換地先にも移転すると ができるものと考えます。（この場合 76 条許可したものの補償考えるか。

が必要となることが考えられます。
）
・なお、76 許可は当該地についての許可であり、仮換地指定先に移転することはないと考えます。
（法論理上移転するという解釈も一部にあります）

【底地と仮換地が重なる部分にある地下構造物の除却補償】

・地下構造物でも、従前の機能効用を換地先で回復するために要・ある権利者の従前地と仮換地が重なっており、か する費用相当分を補償することになります。よって、地下構造物
つ移転補償費の算定において、再築工法や除却工法 が建物と一体不可分の場合はすべての構造物の移転(撤去）費用が認定されている場合、従前地と仮換地が重なって を補償します。区画整理法 77 条の主旨から、仮換地指定を原因
補償いる部分に存している物件を一度撤去する必要が として、敷地の使い方の変更が必要になった場合は、その費用をあるか補償することになります。
・ただし、地中障害物の場合は補償しません。所有者が明らかな場合は所有者本人が撤去。所有者不明の場合は、施行者整地工事などで撤去する例が多いと思います。

【仮住居補償費の算定方法】
・使用収益の開始、停止にともなうアパート住人の ・仮住居費に交付金は充てられます。補償の適正な期間は、仮住
補償

仮住居費の家賃補償に交付金を充てられますか。

居への引っ越し～仮換地での新たなアパート建設後復帰するまでの期間。金額は、同等の水準の家賃までとするのが基本です。
・交付金が単年度主義であれば、単年度ごとに契約を結ぶ必要があります。

【直接施行で伐採した自然林の補償】・法 77 条 1 項による直接施行で伐採した自然林は ・伐採した樹木は、特別の事情がない限り土地所有者に所有権が補償保管する必要があるかあると考えられます。保管し相手方に引き取りをお願いするこ・樹木の価値を算定し補償すべきかとが望ましい。発生材に価値があれば金銭にかえ、価値がなければ処分することになる。
・価値については、専門業者にヒアリングし価値を算定して損失

補償すべきと考えます。
【建物所有者が死亡している場合の移転補償契約】
・移転補償契約に関して、遺産分割協議書に基づい ・移転補償契約に関しては、必ずしも登記までは必要ない。通常補償て補償対象者(相続人）を決定するということは理 は、相続登記がなされていない場合は、遺産分割協議書(写し）解できるが、相続登記は絶対必要な要件にあたるか と印鑑証明の提出を求めています。
【火災で焼失した建物の移転補償】
・区画整理地内の物件で、建物の一部が火災により ・従前宅地に存する建築物等は、焼失まえに結ばれた損失補償契焼失した。火災による焼失は施行者又は権利者が実 約に表示されている建物等ではなく、火災で焼失した残存物と補償施した移転・除却によって生じた損失とは言えない 考えます。契約変更が必要でしょう。
ので、補償契約締結後の焼失であっても、補償しな ・法の規定は、事前補償ではなく、事後補償です。本件の場合はいことについていかがか。

通常生ずる損失は、残存物の(移転等）費用に通常要する費用相・権利者は今回の火災で保険金を受領している。

当分と考えるべきでしょう。

【不法占拠】
・ある権利者 A が、従前地の隣地（施行者管理地） ① 施行者管理地に無断で、建築物等を設置した場合は、補償にビニールハウスを許可なく設置した。

７６条違反による対応と、民事による対応の方法となります。

・ビニールハウスは補償の対象となるのか② 7６違反については、移動の容易なものかの確認、是正命令

・Ａ氏が自主移転しない場合の措置が行えるか等の条件が必要と考えます。
③民事(民事訴訟、民事保全)による方法が妥当かと考えますが、
不当性、緊急性等について整理することが肝要です。弁護士との相談が必要です。
④ また、施行者管理地と従前地に跨っている建築物等が存在す
ると直接施行とあわせた実施の検討となります。

⑤ なお、施行者管理地内の建築物等は、補償の対象になりません。

◇業務代行方式【業務代行に係る随意契約】◇業務代行方式
相談内容

回答【業務代行に係る随意契約】
本年度中に組合設立認可を予定している準備組

工事監査、住民監査請求、議会対応等を考えると確かに不安が合と業務代行契約について話を進めています。補助 あります。
金には市の補助金が含まれますが、市の担当者から全て随意契約で問題ないと言われています。
それで大丈夫でしょうか。

国又は地方公共団体の補助金等がその対価に充てられる業務については、原則として補助金等を受領する組合が競争入札*に付する必要があります。
しかし、業務代行者が事業の実施について包括的な責任を有業務代行方する特別な立場にあり、また、組合業務の総合的な調整と効率的

式

執行、組合員の事務負担の軽減等を図るために必要であることから、随意契約*によることが認められる場合もあると考えます。また、業務代行によれば工事は一括発注が可能であるため、管理費が大幅に縮減でき事業費を節減できるメリットがある事は見逃せません。さらに、積算に当たって、市や公益団体等の内容確認を受けるなど市の担当者が異動しても継続的な取扱いができるようにしている事例もあります。
このように、随意契約による適法性についていつでも説明できるように準備しておく必要があります。
*〈根拠法令〉
補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律（昭和三十年
法律第 179 号）
土地区画整理補助事業実施細目（平成 15 年 5 月 27 日）・・・
契約の締結は競争入札による。随意契約による場合は地方自治法施行令 167 条の 2 の定めにより行う。

◇包括委託方式【公共団体施行の包括委託契約】◇包括委託方式
相談内容

回答【公共団体施行の包括委託契約】
・〇〇地方 県庁所在地の北方 20 ㎞に存する〇〇 ・法 108 条に、公共団体施行区画整理の場合は、「保留地を、町にて、市街化区域に編入を前提に区画整理の検討 当該保留地を定めた目的のために、当該保留地を定めた目的に地区がある。公共団体施行を想定しているが、技術 適合し、かつ、施行規程で定める方法に従って処分しなければな
者や区画整理専門家もいないことから、包括方式も らない。この場合において、・・・（略）・・・市町村の財産の処
包括委託方式

話題になっている。包括方式では、保留地処分（引 分に関する法令の規定は適用しない。」とあります。
き取り）について包括契約に含まれると考えてよい ・このことから、定める予定の保留地の目的、処分方法、等の内のか。

容を施行規程に定めることが可能なのか議論が必要と考えます。
・通常公共団体の財産処分については、競争入札を原則としますが、この方法では保留地を定める目的が達成できないので包括受託者に随契する必要がある等の理論構築が必要でしょう。

◇換地【公共用地率が減少する区画整理】【大きい地積の宅地の 90 条による換地不交付】【仮換地指定に伴う体育施設の移転と用途廃止】【物流拠点を整備する事業の照応の考え方について】【換地計画認可と事業計画変更の関係について】【国道内の登記漏れ民有地の処理】
◇換地
相談内容

回答

【公共用地率が減少する区画整理】
・区画整理によって、大街区化にともない公共用地 ・敷地整序型土地区画整理事業では、公共用地を減少させること換地が減少する事例を教えてほしい。

も可能と解釈されていますが、公共施設管理者と十分協議することが必要です。
・促進機構で発行している区画整理年報で検索しますと、 13地区ほど事例があるようです。

【大きい地積の宅地の 90 条による換地不交付】・権利者から従前地買取要望があり、市としては買 ・法 90 条について法律では地積の上限は記されていなません。
換地い取ることができない旨お断りした。法 90 条の申 一般的には過小宅地対策として適用していると思います。
し出による換地不交付で対応できるか検討中。過去 ・従前地が面積大である場合の換地不交付は、他の権利者の換地の交渉では○○㎡を上限としている旨説明済。事業 面積が本来の換地面積より増えることになり、清算金（徴収金）
上の支障の有無について意見を伺いたい。

の対応に課題があると考えます。

・また、換地不交付の清算金単価は他の換地の過不足調整の清算金単価とは取扱いが異なるとの議論もあり、清算金徴収と交付のバランスについて十分調整する必要があります。
・なお、物件補償はなしとするのが筋でしょう。民間同士での売買が一番素直と考えます。
【仮換地指定に伴う体育施設の移転と用途廃止】

・体育施設の土地は、区画整理法では「宅地」として扱われます。

・行政財産としての位置づけがある体育施設につい 「宅地」は仮換地指定により、減歩はありますが新しい仮換地をて、仮換地指定に伴い行政財産の土地の減歩などが 使用収益することができるようになります（法 99 条）。逆に、換地

生じ道路工事を行うこととなるようですが、行政財 減歩された土地や仮換地から外れた土地は、他の権利者の仮換産たる建物も仮換地指定とともに従後の土地に移 地や公共用地となり、使用できなくなります。この使用できなくるのでしょうか。地方自治法に基づく用途廃止が行 なる部分について、地方自治法に基づく行政財産→普通財産のわれないとすればそのまま道路工事を行うことは 変更手続きは求められておりません。なお、新しく指定された仮不適切ではないでしょうか

換地は、「換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる」(法 104 条）こととなっています。

換地【物流拠点を整備する事業の照応の考え方について】物流拠点の整備という整備目的がある事業であっても照応の物流拠点を整備する土地区画整理事業であって 原則が基本になります。そのため換地の位置は、例えば、売却エも、照応の原則が基本となるのでしょうか。業務代 リア、借地エリア、換地エリア毎に希望をとるなど地区に応じた行者でない者の用地買収が進んでしまった場合、そ 対応策が必要です。
（エリア内での位置は照応の原則により定めの者の換地を集約換地するなどが考えられますが、 ます。）
その換地に対する不服申し立てがあると事業が止まるようなことはありますか。

権利者が概ねどのような希望があるかを把握したうえで、進出企業がどれだけ土地を買収できるか、又は、借地できるか等を調整します。また、事業計画書の参考図などに集合換地のエリアを明記しておくなどの工夫も必要になります。
換地【換地計画認可と事業計画変更の関係について】
組合施行の区画整理事業で、事業施行期間が来年 換地計画認可にあたり「換地計画が事業計画に抵触しないことの３月までであり、換地総会を近々開催しますが、 （法 86 条 4 項）」が必要となります。よって、換地計画と事換地計画を申請する時期が法務局の繁忙期と重な 業計画の整合を図るため、できれば換地計画の総会議決までにるため、今後の工程を考えると期間内の解散が難し 換地計画に定める従前登記地積、出来形確認測量にもとづく換い状況です。

地の地積及び公共用地の確定地積などに合わせて、事業計画を換地総会と同日に施行期間延伸の議決を行うこ 変更します。
とは、施行期間が事業計画の軽微な変更に当たるた

よって、土地調書及び施行期間延伸に関する事業計画を同時め縦覧等の手続きの省略が可能です。しかし、事業 に変更することをお勧めします。しかし、事業計画の縦覧等の手計画書には土地調書も含まれますので換地計画認 続きを行うと事業施行期間を経過してしまう恐れがある場合可に当たり、土地調書は最新のものにする必要があ は、施行期間のみを軽微な変更により先行して変更する事も検るのでしょうか。

討します。

土地調書まで変更する場合は、軽微な変更にあた
らず、縦覧の手続きが伴うことになり、換地総会と事業期間の延伸を同時に行うことができなくなってしまいます。
法的には、土地調書を最新のものにすることまでは規定しておりませんが、どのように考えれば良いのでしょうか。
換地【国道内の登記漏れ民有地の処理】①国道内に登記漏れの民有地が発見され、そのまま ① 《国道敷地内に換地》公共施設内に換地することはできませに国道敷地内に換地することについてん。
国道管理者が約束しているのであれば国道管理者の宅地に隣接②換地計画の従前・従後の宅地と公共用地の対照が 換地することが考えられます。
整合しなくても可となるか② 《事業計画と換地計画の不整合》法 86 条に反し認可は得ら
れません。
《その他》
・地区内の公共施設整備は区画整理施行者の責務なので、国道管理者による対応は将来的に期待できない。
・公共施設としてみなすにはかなりの時間と労力を要するので、事業計画変更を視野に宅地として扱う方が良い。
（権利者が判明
していればより一層宅地が良い。）
・宅地とし換地を設ける場合、地積は 1/10～1/2 となる。
（法
95 条 1 項 6 号）
・最も相応しいの処理は法 95 条 6 項処分による方法と思われます。

◇立体換地【立体換地手法等の一般論】

◇立体換地
相談内容

回答

【立体換地手法等の一般論】
・区画整理の施行面積の下限はあるか

・施行面積の法律上の下限はありません。

・木密の借地が多い地区で立体換地の活用

・木密地区での区画整理は、移転補償費が多額になり事業費が高・借地権者７名以上いれば組合事業で立体換地が 騰する可能性が高いので、事業採算性の検討が必要ですが、法律
可能か、
立体換地

上、立体換地を適用することは出来ます。

・税制の観点から区画整理でマンションを建てる ・組合区画整理事業は、借地権者を含め 7 名以上で実施できます
ことにメリットがあると思うがどうかので、立体換地も適用可能です。
・土地所有持分、借地権持分を立体換地に無税で権利変換できる
点はメリットがあります。既存建物は除却するのでその分の補償がされます。権利変換される床面積など生活再建の視点で十分検討が必要です。

◇その他【個人施行の土地所有者が不明の場合の同意】【審査請求・訴訟と組合の解散について】【交付清算金の受領の時効と供託の選択について】

◇その他
相談内容

回答

【個人施行の土地所有者が不明の場合の同意】
・未登記の土地があり、所有者が不明。
・法 8 条 1 項の解釈～「ただしその権利をもって認可申請するものに対応できない。
」とは？

個人・共同
施行

第八条

第四条第一項に規定する認可を申請しようとする者は、その者以外に施行地区となるべき区域内の宅地について権利を有する者がある場合
においては、事業計画についてこれらの者の同意を得なければならない。但し、その権利をもつて認可を申請しようとする者に対抗することができない者については、この限りでない。

行 政 不 服 ・ 【審査請求・訴訟と組合の解散について】

・無地番の土地の同意は国。
・相続人が見つからない場合は、相続人探査の努力をし、その過程を聞いて（説明して）認めるしかないものと考えます。
・不突合案件は施行者が処理しなければならないので、事業の停滞を招く恐れあるため、あらかじめ地図訂正等の方策を登記官と協議をしておくべきと考えます。
・土地に未登記の抵当権がある場合は、申請者には対応不可能であるので、同意不要。建物に未登記抵当権がある場合同意が必要です。
・そのほか法 8 条 1 項、2 項に同意の範囲の記載があるので参照
されたし。

訴訟

本組合は既に換地処分を行い、清算金の徴収・ ①

全面敗訴を想定した費用が確保されていれば解散できる可能

交付も完了していますが、裁判を理由に解散がで 性があります。
きていません。

②

清算結了は組合が支出の必要性がなくなった時点であり、全これまでの裁判はいずれも原告敗訴であり、残 ての判決の確定後と考えます。
り 1 つの裁判も地裁において既に棄却の判決が出 ③《解散に当たっての留意事項》ており、高裁の手続きが進められています。

・ 組合が解散しても組合の責任がなくなる訳ではないことを理法 45 条 1 項に、総会の議決または事業の完成 事（将来の清算人）が十分に理解していること。
により組合を解散することができることになって ・ 裁判の結果、換地処分の変更が必要となる場合は、新たな処分
おり、この「事業の完成」には、審査請求の採決、 に対する審査請求や訴訟が可能となること。
訴訟の判決まで求められていないことから、組合 ・ 勝訴した場合は訴訟用に準備している費用が残余財産として
では高裁判決をもって解散の認可をお願いしたい 処分が必要となること。
と考えています。

・ 残余財産の処分（法 48 条）は定款の定める方法又は総会（又審査請求や訴訟の結果によっては組合が新たな は総代会）の議決によること。
処分を行わなければならない可能性や、組合員に ・ 定款に「残余財産の処分方法」の定めがない場合は解散の総会
新たな負担が生じる可能性は否定できませんが、 （又は総代会）を開催すること（事業の完成を理由に解散する場
認可権者は事業が完成していないとして解散が認 合には必ずしも総会（又は総代会）の議決が必要ではないため。）。
められないのが一般的なのでしょうか。

・ 財産の処分は「権利者に均等に分配する」「地元公共団体に寄付するなど」の方法がある。

①

仮に組合の処分が取り消されても、新たな処 ・ 権利者に均等に分配する場合は事務手続きを行うための委託分に必要な財源が確保されており、組合員に負担 料が必要となる場合がある。
が生じなければ解散認可が認められる可能性はありますか。
②

組合の解散が認められた場合は、その後の事

務は清算法人に引き継がれますが、清算結了は現在の裁判が完了し、その後裁判が起こされていない事が確認できた時点になりますか。
③

解散に当たり他に気を付ける事はありますか。
清算金【交付清算金の受領の時効と供託の選択について】清算金を交付する権利の消滅時効については法の規定はありま

2015 年に換地処分を行いましたが、2020 年 せんが 5 年とされています。（参考;法 110 条 8 項 法 42 条 1
時点において未払い交付清算金が 90 件ありま 項）
す。

また、居所不明または受領拒否の場合の交付清算金は、民法「時効」と「供託」の取扱いのどちらを選択すべ 494 条により供託により施行者は債務を免れることができます。
きですか。

こちらは 5 年に限らずいつでも可能です。
従って、換地処分から 5 年経過すれば「時効」と「供託」はどちらも選択可能です。しかし、一般的には 5 年経過の制約がない「供託」が選択されているようです。
本件の様に 90 軒に及ぶ未払い交付清算金は、多すぎるのではないかと思われます。「時効」または「供託」のどちらを選択するにしても、施行者がどれだけ調査したかが問われる可能性があります。相手方からクレームや訴訟があった場合でも、客観的に認められるだけの積み上げが大切でしょう。