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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2022年３月25日【計算期間】

第37期（自【発行者名】

インヴィンシブル投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区六本木七丁目12番２号Ｒ７ビルディング【事務連絡者氏名】

コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社

2021年７月１日

福田代表取締役社長

至

2021年12月31日）

直樹

福田

直樹

【連絡場所】

東京都港区六本木七丁目12番２号Ｒ７ビルディング【電話番号】

03-5411-2731【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

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有価証券報告書（内国投資証券）

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】
ａ. 主要な経営指標等の推移
期別

第28期

第29期

第30期

第31期

第32期

計算期間

自 2017年１月１日
至 2017年
６月30日

自 2017年
７月１日
至 2017年
12月31日自 2018年
１月１日
至 2018年
６月30日

自 2018年
７月１日
至 2018年
12月31日自 2019年１月１日
至 2019年
６月30日

12,647,270

13,104,841

14,451,005

27,339,670

営業収益

（千円）

9,260,917（うち賃貸事業収益）（千円）(9,260,917) (11,403,236) (11,122,481) (13,604,224) (12,153,399)

営業費用

（千円）

3,916,456

4,423,618

4,671,320

4,936,248

5,154,599（うち賃貸事業費用）（千円）(3,518,684)(3,962,183)(4,136,619)(4,450,676)(4,490,658)

成 営業利益(千円)

5,344,461

8,223,652

8,433,520

9,514,756

22,185,070

績 経常利益(千円)

4,702,678

7,303,702

7,722,553

8,384,676

21,240,482（千円）

4,702,073

7,303,097

7,721,948

8,384,071

21,239,877（千円）

306,421,050

371,758,254

374,512,988

455,362,796

467,931,975（千円）

163,990,000

186,983,000

189,415,000

229,873,000

228,774,000（千円）

139,062,593

181,320,466

181,523,263

221,364,900

233,046,414（千円）

128,984,946

168,798,455

168,798,455

211,092,540

211,092,540（千円）

4,880,081

7,496,535

6,854,248

9,537,291

9,384,287

（％）

102.1

100.3

88.8

110.3

44.2

(ｄ)

（口）

3,860,824

4,793,181

4,793,181

5,666,840

5,666,840(ｂ)/(ｄ)（円）

36,01937,82937,87139,063

41,125

（円）

1,241

1,712

1,611

1,504

3,748

(ｃ)/(ｄ)

（円）

1,264

1,564

1,430

1,683

1,656

の （うち１口当たり利益分配金額）（円）(1,243)(1,528)(1,430)(1,632)(1,656)

（円）

(21)

(36)

(-)

(51)

(-)

1.6
(3.2)
3.5
(7.0)

2.2
(4.3)
4.6
(9.0)

2.1
(4.2)
4.3
(8.6)

2.0
(4.0)
4.2
(8.3)

4.6
(9.3)
9.3
(18.9)

（％）

45.4

48.8

48.5

48.6

49.8

（千円）

8,023,607

10,008,268

9,758,373

12,192,581

11,247,273

営
業

当期純利益
財
産
等
の
状
況

総資産額

(ａ)

有利子負債額
純資産額

(ｂ)

出資総額
分配金総額

(ｃ)

配当性向（注１）
発行済投資口の総口
数
１口当たり純資産額（注２）

１口当たり当期純利益
そ１口当たり分配金額（うち１口当たり利益超過分配
金額）
他
総資産経常利益率（注３）（年換算値）
自己資本利益率（注３）（年換算値）
自己資本比率（注３）(ｂ)/(ａ)

賃貸ＮＯＩ（Net Operating Income）

（％）
（％）

（注３）

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有価証券報告書（内国投資証券）

期別

第33期

計算期間

第34期

第35期

第36期

第37期

自

2019年
７月１日
至 2019年12月31日

自

2020年
１月１日
至 2020年
６月30日

自

2020年
７月１日
至 2020年
12月31日

自

2021年
１月１日
至 2021年
６月30日

自

2021年
７月１日
至 2021年
12月31日

営業収益（千円）

18,587,253

9,410,225

8,340,593

3,806,176

8,406,334（うち賃貸事業収益）（千円）(14,545,826)(5,838,836)(5,738,249)(3,806,176)(5,837,847)

営業費用

（千円）

5,728,269

7,913,247

6,649,749

6,147,595

6,113,994（うち賃貸事業費用）（千円）(4,673,007)(6,801,584)(5,044,533)(4,720,815)(4,777,042)

営業利益又は営業損失（△）（千円）

12,858,984

1,496,977

1,690,843△2,341,419

2,292,339

績 経常利益又は経常損失（△）（千円）

11,639,553

424,522624,333△3,599,083

1,014,799

当 期 純 利 益 又 は 当 期 純 損 失 （千円）（△）

11,638,948

423,917623,728△3,599,688

1,014,194

総資産額

（千円）

522,431,999

516,663,418

516,490,350

497,899,915

494,819,805（千円）

259,174,000

263,468,000

262,588,000

249,198,000

244,945,000（千円）

259,730,758

249,538,194

249,641,218

245,113,891

246,130,354（千円）

235,701,512

235,701,512

235,701,512

235,701,512

235,701,512（千円）

10,517,049

420,6811,018,172

91,452

1,012,075

（％）

90.4

99.2

163.2

-

99.8

(ｄ)

(口)

6,096,840

6,096,840

6,096,840

6,096,840

6,096,840(ｂ)/(ｄ)（円）

42,60140,92940,94640,20340,370

１口当たり当期純利益又は当期純損失（△）

（円）

1,910

70

102

△590

166

１口当たり分配金額

（円）

1,725

69

167

15

166

の （うち１口当たり利益分配金額） （円）(1,725)

(69)

(167)

(15)

(166)

(-)

(-)

(-)

(-)

(−)

2.4
(4.7)
4.7
(9.4)

0.1
(0.2)
0.2
(0.3)

0.1
(0.2)
0.2
(0.5)

△0.7
(△1.4)△1.5(△2.9)

0.2
(0.4)
0.4
(0.8)

（％）

49.7

48.3

48.3

49.2

49.7

（千円）

14,490,677

3,392,004

3,703,215

2,090,413

4,201,550

営
業
成

財
産
等
の
状
況

(ａ)

有利子負債額
純資産額

(ｂ)

出資総額
分配金総額

(ｃ)

配当性向（注１）
発行済投資口の総口
数
１口当たり純資産額
（注２）

そ

他

(ｃ)/(ｄ)（うち１口当たり利益超過分配
金額）
総資産経常利益率（注３）（年換算値）
自己資本利益率（注３）（年換算値）
自己資本比率(ｂ)/(ａ)（注３）

ＮＯＩ（Net Operating Income）

（円）
（％）
（％）

（注３）
（注１） 配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を除く）÷当期純利益×100
なお、配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷配当可能利益×100で算出した、第30期の配当性向は90.1%です。
また、第32期は当期純利益の一部を内部留保し、分配金総額（利益超過分配金は含まない）と当期純利益との間に差額が生じたため、配当性向は44.2％となりました。
（注２） １口当たり純資産額については表示単位未満を四捨五入により表示しています。
（注３） 記載した指標は以下の方法により算定し、比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。なお、日数により年換算した数値を括弧内に併記しております。
総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100
自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100
ＮＯＩ＝賃貸事業収益−賃貸事業費用＋運営委託収益−運営委託費用＋当期減価償却費

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有価証券報告書（内国投資証券）

ｂ. 事業の状況① 当期の概況（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき2002年１月に設立され、2004年５月に大阪証券取引所（2007年８月に上場廃止申請を行っています。）、2006年８月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄
コード：8963）。
2010年２月１日にエルシーピー投資法人と合併した後、2011年７月29日付でFortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。）の関係法人であるCalliope合同会社（以下「カリオペ」といいます。）（以下、ＦＩＧ及びその関係法人と併せて「フォートレス・グループ」と総称します。）を主な割当先とする第三者割当による新投資口の発行及びリファイナンスを実施し、フォートレス・グループへスポンサー変更を行いました。
2017年12月27日（注１）付でソフトバンクグループ株式会社（以下「ソフトバンクグループ」といいます。）によるＦＩＧの買収が効力を生じ、ＦＩＧはソフトバンクグループの子会社となりました。ＦＩＧの関係法人であり、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マ
ネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の発行済株式の全てを保有していたカリオペ
は、2017年９月７日付で締結した基本合意書に基づき、2018年３月29日付で、保有する本資産運用会社の発行済株式総数の80.0％をソフトバンクグループの子会社であるFortress CIM Holdings L.P.に、20.0％をソフト
バンクグループに譲渡しており、かかる譲渡により、ＦＩＧは、本資産運用会社の間接親会社ではなくなっていますが、引き続きスポンサーとして本投資法人へのサポートを行っています。
フォートレス・グループによるスポンサー参画（注２）以降、本投資法人はポートフォリオの収益力の向上
及び安定的に分配を実施するための収益基盤の構築に注力し、新規借入れや既存借入金のリファイナンスを通じてバンクフォーメーションの強化を図り、外部成長に向けた財務基盤を確立しました。このような基盤構築を背景に、需要拡大が見込まれるホテルセクターへの投資拡大に向けて、2014年６月に、本資産運用会社における運用ガイドラインを変更し、ホテルを住居と並ぶコアアセットと位置付けポートフォリオの拡大を実現しています。
また、2018年７月に、本資産運用会社における運用ガイドラインを変更し、海外不動産投資に係る投資方針を定めるとともに、国内ホテルについては、①利益率が相対的に高く、宿泊需要の増大による収益の成長が見込める宿泊特化型ホテル、②宿泊・料飲・物販等、多様な収益源を有することでホテル収益全体の安定的な成長が見込めるフルサービス型ホテル・リゾートタイプホテルを中心に投資する方針に投資方針を変更しています。かかる投資方針の変更も踏まえ、本投資法人は、2018年７月、J-REIT初となる英領ケイマン諸島のグラン
ドケイマン島に所在する海外不動産である海外ホテル２物件、「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマ
イルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」（以下「本海外ホテル」ということがあります。）を裏付不動産とする匿名組合出資持分の取得を決定し、グローバル・オファリングによる公募増資及び新規借入れによる資金調達等を通じて、同年９月に本海外ホテルへの投資を実行しました。収益性と季節的な収益変動の緩和を期待できる本海外ホテルへの投資を含むかかる投資により、本投資法人は、ポートフォリオの収益性及び安定性の双方の向上を図っています。
2021年12月期（以下「当期」といいます。）においては2021年７月２日付で商業施設１物件を譲渡しました。また、2021年12月８日付で住居13物件の譲渡を決定し、そのうち７物件を2021年12月22日付で譲渡しました。その結果、期末時点におけるポートフォリオは134物件（うちホテル86物件（注３）（注４）、住居47物
件、その他１物件）、取得価格合計（注５）は494,766百万円、このうちホテルポートフォリオの資産規模は
450,609百万円（86物件、ホテル客室数15,597室）と、ホテル・旅館特化型の投資法人を含む全J-REITのホテル
ポートフォリオの中で最大の資産規模（注６）になっています。
（注１） 米国東部標準時間。
（注２） 2011年７月、カリオペは本資産運用会社の発行済株式総数の97.35％を取得しており、2013年10月に出資比率は100％となりました。その後、カリオペは2018年３月29日付で保有する本資産運用会社の発行済株式総数の80.0％をソフトバンクグルー
プの子会社であるFortress CIM Holdings L.P.に、20.0％をソフトバンクグループに譲渡しており、本書の日付現在、ソフ
トバンクグループが直接・間接保有をあわせて本資産運用会社の発行済株式総数の100％を保有しています。
（注３） 本投資法人が保有する優先出資証券をホテル１物件として計算しています。なお、当該優先出資証券は、本投資法人が保有する、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）（「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る信託受益権を保有）が発行する優先出資
証券178,458口（当該発行後の発行済優先出資証券の49.0％相当）であり、以下「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・
ホテル（優先出資証券）」ということがあります。なお、当該資産については、裏付不動産の用途区分に基づき「ホテル」に分類し、別段の記載がない限り、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を取得価格として記載しています。また、

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有価証券報告書（内国投資証券）「裏付不動産」とは、本投資法人が取得する又は保有する匿名組合出資持分に係る匿名組合営業者又は優先出資証券を発行する事業体が取得する又は保有する不動産関連資産又は不動産関連資産の対象となる不動産であり、本投資法人の収益の源泉となる不動産又は不動産関連資産をいいます。以下同じです。
（注４） 本投資法人は、2018年９月28日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2018年９月29日）より、本海外ホテルの土地及び建物に係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた英領ケイマン諸島の特別目的会社であるSeven Mile Resort
Holdings Ltd.（以下「資産保有SPC」といいます。）に対する匿名組合出資持分（持分割合100.0％）（以下「本海外不動産
匿名組合出資持分」といいます。）を保有していましたが、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019
年５月10日）付の本海外ホテルに対する投資ストラクチャーの変更（以下「本ストラクチャー変更」ということがあります。）により、本投資法人は、本海外ホテルのLeasehold等を直接保有しています。本投資法人は、本ストラクチャー変更の前後を通じて、本海外不動産匿名組合出資持分も本海外ホテルも２物件と扱っています。なお、「Leasehold等」とは、Leasehold Interest（土地及び建物に係る英領ケイマン法上の長期不動産賃借権に相当する権利）並びに家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。以下同じです。
（注５） 本ストラクチャー変更の実施に伴い、本海外ホテルに係る取得価格は、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルに係るLeasehold等を資産保有SPCより承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間
では2019年５月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の資産保有SPCにおける帳簿価額を、本投資法人の匿名組合出資
に際し実行した為替予約取引（2018年７月26日付で為替予約契約締結、2018年９月26日付で実行）により固定された為替レートである１米ドル＝110.45円を用いて邦貨換算して算出しています。以下同じです。
（注６） 「全J-REITのホテルポートフォリオの中で最大の資産規模」との記載は、2021年12月31日現在において、本投資法人が保有するホテル86物件の取得価格合計及び本投資法人以外の各上場投資法人が保有するホテル（旅館その他の宿泊施設を含みます。）の取得価格合計の比較に基づくものです。

（ロ）投資環境と運用実績
当期におけるわが国経済は、引き続き新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響を大きく受けました。
感染第５波に伴う４回目の緊急事態宣言の発令及びまん延防止等重点措置の適用がなされたこと等により、個人消費が落ち込み、2021年７〜９月期の実質ＧＤＰ（２次速報）は前期比△0.9％とマイナス成長となりました。一方でワクチン接種の普及もあり、その後は持ち直しの兆しが見られました。
わが国における検疫の強化や各国の渡航制限により、2021年１〜12月の累計訪日外国人旅行者数は、新型コ
ロナウイルス感染症の影響のなかった2019年比で99.2％減の24万人（政府観光局推計値）と、前年に続いて大幅な減少が継続しており、わが国の経済全般、特にホテルセクターに甚大な影響を与えました。雇用面では、2021年11月の完全失業率は2.8％と前月比0.1ポイント上昇しましたが、有効求人倍率は1.15倍と前月と同水準であり、雇用調整助成金の特例措置等の政策により、雇用情勢の極端な悪化は見られていません。
不動産投資市場においては、６か月ごとに実施される一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査（2021年10月）によると、今後１年間で新規投資を積極的に行うとの回答は95％と、前回調査（2021年４月）
時よりも１ポイント上昇しています。不動産投資家の投資姿勢は、2020年４月の緊急事態宣言を受けて意欲が一時減退したものの、世界的な金融緩和等を背景に前々回調査（2020年10月）時点で大きく回復し、金融緩和の下、今回も積極的な投資姿勢が維持されました。
期待利回りに関しては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響が大きい宿泊特化型ホテルについては「東京」「札幌」「京都」「大阪」「那覇」では前回比横ばいとなったものの、「仙台」「名古屋」「福岡」では0.1ポイント低下し、市場に変化が見られました。一方、賃貸住宅のうち、ワンルームについては、「東京・城南」地区で0.2ポイント低下し、その他の地域でも0.1〜0.3ポイントの低下が多く見られました。ファミリータイプでも多くの地域で0.1〜0.2ポイント低下しています。
上記の様な運用環境の中で、当期の実績は以下の通りです。
新型コロナウイルス感染症の甚大な影響を踏まえ、本投資法人は2021年９月10日付及び同年12月８日付で主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。）及びその関連会社（以下、ＭＨＭと併せて「ＭＨＭグループ」といいます。）との間で、2021年７月１日から同年９月末日まで及び同年10月１日から同年12月末日までの賃料等につき、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国
内ホテルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約（以下、「本ＭＬＰＭ契約」といいます。）の変更覚書（以下、「本覚書」と総称します。）を締結しました。本覚書に基づき、本投資法人は本ＭＬＰＭ契約における賃料の支払条件を一部変更し、固定賃料の支払金額、変動賃料の計算方法、賃料の支払方法及び支払期日を変更しました。
当期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩ（注１）は前年同期比13.5％（498百万円）増の4,201百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオにおいて872百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて資産譲渡等による373百万円の減少でした。新型コロナウイルス感染症の影響がなかった前々年同期との比較では、ポートフォリオ全体のＮＯＩは72.3％（10,962百万円）減となり、かかるＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオにおいて10,390百万円の減少、住居及びその他ポートフォリオにおいて資産譲渡等による571百万円の減少でした。
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有価証券報告書（内国投資証券）

当期のホテル及び住居ポートフォリオの実績については以下のとおりです。
2021年12月末時点で保有の国内ホテル84物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料物件を除いた取得
済国内ホテル75物件（注２）の当期におけるＮＯＩは前年同期比で40.0％増加しました。同国内ホテル75物件の当期における客室稼働率（注３）は52.4％（前年同期比4.1ポイント増)、ＡＤＲ（注４）は7,667円（同8.5％減）、RevPAR（注５）は4,020円（同0.7％減）となりました。新型コロナウイルス感染症の影響がなかった前々年同期との比較では、ＮＯＩは76.7％減、客室稼働率は35.9ポイント減、ＡＤＲは27.8％減、RevPARは57.1％減となりました。
「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイー
ツ・リゾート」の当期における客室稼働率は14.9％（前年同期比10.4ポイント増)、ＡＤＲは193米ドル（同11.3％増）、RevPARは29米ドル（同270.8％増）となりました。新型コロナウイルス感染症の影響がなかった
前々年同期との比較では、客室稼働率は57.4ポイント減、ＡＤＲは41.1％減、RevPARは87.9％減となりました。
ホテルセクターについては、日本国内において、前記のとおり訪日外国人旅行者数の大幅な減少や、緊急事
態宣言等の影響による出張・旅行の自粛等により、新型コロナウイルス感染症の影響のなかった時期と比較して、ホテル需要の大幅な低下が続きました。そうした中、主として市場での様々なイベント開催や自治体独自の宿泊割引施策を背景としたレジャー需要の他、団体宿泊需要やビジネス需要を獲得することができたホテルを中心に高稼働率を記録し、月によっては客室稼働率が90％を超えたホテルも複数見られました。なお、東京
オリンピックは大半が無観客での開催となったため、本投資法人が首都圏や北海道に多数保有するホテルの宿泊需要への波及効果は限定的でした。
本海外ホテルについては、米国や英国との商業便の運航が限定的に再開され、さらにワクチン接種が完了した観光客に対して義務付けられていた入国後の自己隔離措置も2021年11月に解除されましたが、一方でワクチン接種が完了していない子供は引き続き14日間の自己隔離が必要とされたことや、米国疾病予防管理センター（ＣＤＣ）がケイマン諸島における感染リスクを最上位のレベル４（非常に高い）に引き上げ、渡航を回避すべき地域に分類したことなどから、ホテル需要の本格的な回復には至りませんでした。その後、ケイマン諸島
では観光客に対する防疫措置の緩和が徐々に進み、本書の日付現在、前述のワクチン未接種の子供に対する隔離措置は緩和されています。また、入国後に複数回義務付けられていた抗原・抗体検査が解除されたほか、大手航空会社による米国との商業便も再開していることから、今後ホテル需要は本格的な回復に向かうことが期待されます。
住居ポートフォリオについては、取得済住居54物件（注６）の稼働率（注７）は前期末時点の95.4％から1.3
ポイント減少し、当期末時点で94.1％となりました。また、期中平均稼働率（注７）は前年同期比0.1ポイント増の94.7％となりました。当期におけるＮＯＩ（注８）は2021年12月22日付の住居７物件の売却等により同2.4％減少となり、売却物件を除く47物件の当期におけるＮＯＩは同0.9％減少となりました。
当期は新規契約の31.5％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現しましたが、新規契約賃料は従前契約賃料比（注９）で1.5％減少しました。更新契約においては、前年同期比で4.5ポイント減少しましたが、79.6％と高い更新率（注10）を維持しながら、更新契約の33.5％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現
し、更新契約賃料は従前契約賃料比で1.4％増加しました。新規契約・更新契約合計の賃料は、従前契約賃料比
で0.3％増加しました。当期の平均月額賃料坪単価（注11）は前年同期比1.0％減の9,004円となりました。
当期末において保有する134物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた133物件の鑑定評価額合計
は523,699百万円となり、含み益（注12）は71,895百万円、含み益率（注12）は15.9％となりました。2021年６月期末から当期末にかけて保有していた133物件の鑑定評価額合計は522,888百万円から523,699百万円へと0.2％の増加となりました。
国内ホテル75物件（注２）の主要指標
2021年12月期

前年同期比

前々年同期比客室稼働率（注３）52.4%+4.1pt△35.9pt

ＡＤＲ（円）（注４）

7,667

△8.5%

△27.8%

RevPAR（円）（注５）

4,020

△0.7%

△57.1%ＧＯＰ（百万円）（注13）

3,315

△0.9％

△74.3％

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

海外ホテル２物件の主要指標
2021年12月期

前年同期比

前々年同期比客室稼働率（注３）

14.9％+10.4pt△57.4pt

ＡＤＲ（米ドル）（注４）

193+11.3％△41.1％

RevPAR（米ドル）（注５）29+270.8％△87.9％

ＧＯＰ（米ドル）（注13）△1,151,126-（注14）-（注14）

2021年12月期

前年同期比

稼働率（注７）94.7％+0.1pt

平均月額賃料坪単価（円）（注11）

9,004

△1.0％

ＮＯＩ（百万円）（注８）

1,338

△2.4％

住居54物件（注６）の主要指標（注１） 「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入−不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋本海外ホテルにかかる運営
委託収益−運営委託費用（注２） 2021年12月末時点で保有のホテル84物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料９物件を除いた75物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、「D29スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33コンフォートホテル富山駅前」、「D36スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39コンフォートホテル黒崎」、「D40コンフォート
ホテル前橋」、「D41コンフォートホテル燕三条」、「D42コンフォートホテル北見」及び「D48高松 東急REIホテル」となります。2019年７月以降に取得した物件については、2019年７月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。以下同じです。
（注３） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。 以下同じです。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注４） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
（注５） 「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、ＡＤＲに客室稼働率を乗じた値と同値となります。以下同じです。
（注６） 2021年12月期の期初時点で保有の住居54物件のデータに基づき記載しています。なお、当該54物件のうち「インボイス新神戸レジデンス」、「コスモコート元町」、「ヴァンデュール浜大津駅前」、「サルボサーラ」、「ウィンテージ神戸元町」、「コーポ東洞院」、「HERMITAGE NANBA WEST」の７物件は2021年12月22日付で譲渡したため、当該７物件については、期初から譲渡日の前日である2021年12月21日までの実績値に基づいており、2021年12月21日時点の賃貸面積及び賃貸可
能面積を2021年12月末時点の賃貸面積及び賃貸可能面積とみなして各数値を算出しています。以下同じです。
（注７） 「稼働率」及び「期中平均稼働率」は、対象期間における対象物件の各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出しています。以下同じです。
（注８） 住居のＮＯＩの比較に当たっては、一時的な収益である保険金収入とそれに対応する費用を除外しています。また、2021年
12月22日付で譲渡済みの「インボイス新神戸レジデンス」、「コスモコート元町」、「ヴァンデュール浜大津駅前」、「サルボサーラ」、「ウィンテージ神戸元町」、「コーポ東洞院」、「HERMITAGE NANBA WEST」の７物件については、譲渡前日
までのＮＯＩデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注９） 新規契約若しくは更新契約の対象となった契約又はそれらを合わせた全契約において、月額賃料の総額を従前契約の総額と比較しています。以下同じです。
（注10） 「更新率」は、当期における期中更新件数を期中更新対象件数で除して算出しています。
（注11） 「平均月額賃料坪単価」は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます）合計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注12） 「含み益」は、当期末の鑑定評価額−当期末の帳簿価額により算出しています。
「含み益率」は、含み益÷当期末の帳簿価額により算出しています。
（注13） 「ＧＯＰ」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。2020年６月期以降のＧＯＰは、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、雇用調整助成金の受給額の確定には一定の時間を要するため、今後、雇用調整助成金の受給額確定に伴い、遡って修正されることがあります。なお、雇用調整助成金の修正によるＧＯＰの変動によって変動賃料が発生することになった場合については、その取り扱いに関して別途テナントと協議します。また、「シェラトン・グラン
デ・トーキョーベイ・ホテル」については、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する49.0％を乗じて算出しています。以下同じです。
（注14） 海外ホテル２物件のＧＯＰは、前年同期においては△3,775,766米ドル、前々年同期においては13,277,720米ドルでした。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（ハ）資金調達の概要
以下の取組みの結果、本投資法人の当期末時点における有利子負債残高は244,945百万円、有利子負債比率（注１）及びＬＴＶ（鑑定評価ベース）（注２）はそれぞれ49.5％及び45.4％となり、平均借入利率は0.49％（注３）となりました。
（注１） 有利子負債比率の計算は、以下の計算式を用いています。
有利子負債比率＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷総資産額×100（注２） ＬＴＶ（鑑定評価ベース）の計算は、以下の計算式を用いています。
ＬＴＶ（鑑定評価ベース）＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷鑑定評価額合計（※）×100（※）優先出資証券については、鑑定評価額が存在しないため、本投資法人による取得価格（17,845百万円）を鑑定評価額として算出しています。また、海外不動産の鑑定評価額については、2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算した金額により算出しています。
（注３） 平均借入利率（年率）は、借入残高に基づく加重平均により算出し、小数点以下第３位を四捨五入しています。

(ⅰ) 資金の借入れ
本投資法人は、2021年７月16日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｒ）27,429百万円、ニューシンジケートローン（Ｉ）のうち2021年７月17日に返済期限を迎えた9,660百万円、2021年７月20日に返済期限を迎えたタームローン（Ｅ）1,582百万円、2021年７月20日に返済期限を迎えたタームローン（Ｏ）
666百万円及びニューシンジケートローン（Ｊ）のうち2021年８月２日に返済期限を迎えた2,359百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（Ｖ）（借入金額合計：40,024百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.25000％（期間１年））による借入れを2021年７月16日、2021年７月19日、2021年７月20日及び2021年８月２日付でそれぞれ実行し、株式会社東京
スター銀行からのタームローン（Ｗ）（借入金額：1,582百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋
0.35000％（期間３年））による借入れを2021年７月20日付で実行しました。
次に、2021年９月14日に返済期限を迎えたタームローン（Ｐ）3,000百万円の返済資金に充当するため、株式会社三井住友銀行からのタームローン（Ｘ）（借入金額：3,000百万円、借入金利：全銀協１か月日本円
TIBOR＋0.25000％（期間１年））による借入れを2021年９月14日付で実行しました。
また、ニューシンジケートローン（Ｊ）のうち2021年９月26日に返済期限を迎えた10,761百万円、ニューシンジケートローン（Ｈ）のうち2021年10月13日に返済期限を迎えた1,867百万円、2021年10月13日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｓ）1,539.5百万円及び2021年10月13日に返済期限を迎えたターム
ローン（Ｑ）328.5百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするニューシン
ジケートローン（Ｗ）（借入金額合計：11,851百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.25000％（期間１年））による借入れを2021年９月27日及び2021年10月13日付でそれぞれ実行し、株式会社みずほ銀
行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（Ｘ）（借入金額：639百万円、借入金利：全銀協１か月
日本円TIBOR＋0.25000％（期間１年））による借入れを2021年10月13日付で実行し、シティバンク、エヌ・
エイ東京支店からのタームローン（Ｙ）（借入金額：1,256百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋
0.25000％（期間１年））による借入れを2021年10月13日付で実行しました。
さらに、2021年11月29日に返済期限を迎えたタームローン（Ｇ）7,164百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行からのタームローン（Ｚ）（借入金額：4,321百万円、借入金利：全銀協１か月日本円
TIBOR＋0.25000％（期間１年））による借入れを2021年11月29日付で実行しました。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（ニ）資産譲渡の概要
本投資法人は、2021年７月２日付で下表に記載の商業施設１物件に係る信託受益権の譲渡を完了しました。
物件
番号

物件名称

B17

レキシントン・プラザ八幡

取得価格
（百万円）

帳簿価額
（百万円）

譲渡価格
（百万円）

譲渡損益
（百万円）

（注１）

（注２）

（注３）

3,280

2,982

3,660

590

譲渡先
（注４）

株式会社久保田
ホールディングス（注１） 帳簿価額は、譲渡日時点の帳簿価額を記載しています。
（注２） 譲渡価格は、売買契約に記載された売買価格を記載しており、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注３） 譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
（注４） 本投資法人と譲渡先の間に資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、譲渡先は本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当せず、さらに譲渡先の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しま
せん。また、譲渡先は、投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
（注５） 金額は単位未満を切り捨てています。

また、本投資法人は、2021年12月８日付で下表に記載の住居13物件に係る信託受益権の譲渡を決定し、2021
年12月22日付で７物件（「インボイス新神戸レジデンス」、「コスモコート元町」、「ヴァンデュール浜大津
駅前」、「サルボサーラ」、「ウィンテージ神戸元町」、「コーポ東洞院」、「HERMITAGE NANBA WEST」）、
2022年１月12日付で６物件（「レーベスト本陣」、「レーベスト松原」、「アルバ則武新町」、「レーベスト
名駅南」、「ルナコート江戸堀」、「リトルリバー本町橋」）の譲渡をそれぞれ完了しました。譲渡した資産の概要は以下のとおりです。
物件
番号

物件名称

A77

インボイス新神戸レジデンス

A78

取得価格
（百万円）

帳簿価額
（百万円）
（注１）

1,260

1,097

コスモコート元町

973

833

A85

ヴァンデュール浜大津駅前

581

478

A86

サルボサーラ

544

468

A89

ウィンテージ神戸元町

512

435

A91

コーポ東洞院

446

390

A95

HERMITAGE NANBA WEST

355

310

A79

レーベスト本陣

674

569

A80

レーベスト松原

657

559

A82

アルバ則武新町

608

509

A83

レーベスト名駅南

597

498

A88

ルナコート江戸堀

525

457

A98

リトルリバー本町橋

310

272

合計

8,042

6,881

譲渡価格
（百万円）
（注２）
（注３）

6,150

（想定）
譲渡損益
（百万円）
（注２）
（注４）

譲渡先
（注５）

1,977

カンサイ
レジデンス
特定目的会社

4,450

1,454

10,600

3,432-（注１） 帳簿価額は、2021年12月22日付で譲渡した７物件については譲渡日時点、2022年１月12日付で譲渡した６物件については2021年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。
（注２） 個々の物件の譲渡価格については、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。そのため、個々の物件の（想定）譲渡損益についても非開示としています。
（注３） 譲渡価格は、売買契約に記載された売買価格を記載しており、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注４） （想定）譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び譲渡費用（2022年１月12日付で譲渡した６物件については想定譲渡費用）を差し引いた金額を記載しています。
（注５） 本投資法人と譲渡先の間に資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、譲渡先は本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当せず、さらに譲渡先の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しま
せん。また、譲渡先は、投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
（注６） 金額は単位未満を切り捨てています。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（ホ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の実績として営業収益は前期比4,600百万円(同120.9％）増の8,406百万円、当期純利益は前期比4,613百万円増の1,014百万円となり、前期繰越利益8,662百万円を加味した当期未処分利益は9,676百万円となりました。また、投資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を166円とし、前期繰越利益の取崩しは行いません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）② 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、2011年７月のフォートレス・グループによるスポンサー参画以降、投資主価値の向上を実現するために、ポートフォリオの収益力向上と財務基盤の強化に注力してまいりました。
また、2017年12月にスポンサーであるフォートレス・グループがソフトバンクグループの子会社となったこと及び2018年３月29日付でソフトバンクグループが直接・間接保有をあわせて本資産運用会社の発行済株式総数の全てを取得したことにより、本投資法人の長期的な成長のためのスポンサーサポートがさらに強化されました。本投資法人は、フォートレス・グループが有するグローバルな不動産投資運用に関する知見に基づくサポートを活用することに加え、様々な技術分野において最先端の専門性を有するソフトバンクグループ関係会
社とのシナジー追求を企図しています。
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症の影響により宿泊需要が大幅に低下した状況でお客様の安心・安全を重視した運用に配慮すると共に、ホテル収益回復に向けたオペレーション戦略の見直しに注力してまいります。今後も、更なる成長戦略及び財務基盤の強化を企図し、以下の施策を含む様々な戦略を継続的に実践していく方針です。
・資産入替え（物件売却による取得資金の創出とそれを活用した物件取得）
・ホテルオペレーターとの協働によるコスト削減、既存需要の喚起と新規需要の創出を通じたホテル物件の内部成長
・住居物件の更なる内部成長
今後の成長戦略の詳細は以下のとおりです。
(イ) 外部成長戦略
新規物件取得について
本投資法人は、基本戦略として、ポートフォリオ収益の成長が期待されるホテル物件及び賃料上昇が見込める住居物件を中心に取得を進め、成長性と安定性のバランスのとれたポートフォリオの構築を目指してまいりましたが、新型コロナウイルス感染症による宿泊需要の低迷により多大な影響を受けているホテル物件の取得については、魅力的な価格で購入できる可能性も模索しながら、当面の間、慎重に検討する必要があると考えています。
ホテル物件に関しては、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形
態等を総合的に勘案し、ＧＯＰ及び賃料収入の安定性と成長性が見込まれる物件について取得を検討していきます。
住居物件に関しては、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有し、賃料上昇が期待できる物件の取得を検討していきます。
物件売却について
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症の影響により宿泊需要が低迷している中で、ポートフォリオのセ
クター構成や、エリア分散、個別物件の競争力等を考慮した上で、ポートフォリオの最適化についても適宜検討します。
(ロ) 内部成長戦略（ホテル物件）
本投資法人が当期末で保有している国内ホテル84物件（注１）のうち75物件については、変動賃料スキームを採用しています。変動賃料スキームのもと、本投資法人は、原則として、ホテル収益からホテルオペレー
ターに対するマネジメントフィーを支払い、当該支払額を控除した後の売上高営業粗利益（ＧＯＰ）の全てを賃料として収受します。また、75物件のうち73物件については、ＭＨＭ及びＭＨＭの子会社が、洗練されたレ
ベニューマネジメントを実施することにより、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益の最大化を追求しています。その結果、当該変動賃料スキームにより、ホテル収益のアップサイドを本投資法人が直接取り込める仕組みとなっている点に特徴があります。
新型コロナウイルス感染症の影響による宿泊需要の大幅な低下を受け、ＭＨＭグループはオペレーション戦
略の見直しに取り組み、ホテル営業費用の削減と収益の回復に努めています。費用削減策として、ＭＨＭグ
ループは人件費の削減、雇用調整助成金の活用、清掃等の外部委託業者に対する費用の減額、宣伝広告費や水光熱費等の大幅削減を実施しています。
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有価証券報告書（内国投資証券）

また、「ウイズ・コロナ」の環境下における顧客需要の変化を捉え、感染予防を徹底した新しい会議プラン
を含む多様なプランの提供等による国内既存顧客の需要喚起を図ることに加え、日中利用や連泊プランでのテレワーク環境の提供や、自主隔離客の受入れ、ホテル内直営レストランによるデリバリー・テイクアウトサー
ビスの拡大等をはじめとする新たな需要創出に注力しています。
また、ホテルにおいて、客室の改装や什器備品の入替えは収益の維持向上、安定運営には欠かせないものであるため、上記のとおり需要が大幅に低下しているホテル収益状況を踏まえつつ、本投資法人はこれらを計画的に実施します。
（注１） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」を含みます。

（住居物件他）
引き続きプロパティ・マネジメント（ＰＭ）会社・仲介会社との連携を強化することで保有物件の稼働率及び収益性を更に高めてまいります。住居物件につきましては、保有物件毎に稼働率、新規契約及び更新契約の賃料上昇に向けた取組み並びにネットリーシングコスト削減の方針を策定し、引き続き実質賃料の最大化を図ります。
なお、適切な改修・修繕計画の実施は、物件の競争力及び市場価値の維持・向上並びにテナント満足度の向上のために重要であることから、戦略的な計画策定と機動的な実施を徹底します。
(ハ) 財務戦略
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）から取得している長期発行体格付及び債券格付は、2022年２月１日付で以下のとおり変更となりました。
格付対象

変更前

変更後

長期発行体格付

Ａ＋Ａ（格付の見通し）（ネガティブ）

（安定的）

債券格付

Ａ＋

Ａ

新型コロナウイルス感染症の収束が見通しにくい中、短期的には既存借入金のリファイナンスについて利払
い負担の上昇を抑制し、確実な借り換えを実現することを優先した取り組みを実施していきます。中長期的には、調達コストの引き下げ、返済期間の長期化・分散化、及び資金調達方法の多様化などの財務戦略を実施してまいります。
(ニ) コンプライアンス・リスクマネジメントについて
本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の代表取締役を兼任していますが、２名の監督役員（弁護士、公認会計士各１名）が本投資法人役員会を通じて、執行役員の業務執行の監督を行っています。また、本資産運
用会社においては、法令等の遵守及びスポンサー関係者取引等の管理統括責任者としてコンプライアンス・オ
フィサーを設置し、当該コンプライアンス・オフィサーを委員長として法令等遵守及びスポンサー関係者取引等の審議を行うコンプライアンス委員会を設置しています。当該コンプライアンス委員会には、コンプライア
ンス委員として１名の社外専門家（弁護士）が出席し、スポンサー関係者取引等における利益相反の有無を含め厳正な審議を行い、当該社外専門家が賛成しなければ決議は採択されない仕組みとする等、法令及びコンプ
ライアンス遵守のための厳格な審査を実施しています。
本投資法人がスポンサー関係者との間で資産取得等の一定の取引を行う際には、利益相反に関する審議の第三者性を確保するために投資法人役員会の事前承認を必要とし、資産運用会社の代表取締役を兼任している執
行役員は特別利害関係人に該当するため議決に加わらず、監督役員２名による議決がなされます。
本投資法人は、引き続きコンプライアンス体制の一層の強化に取り組みます。
(ホ) サステナビリティへの取組みについて
本投資法人及び本資産運用会社は、経済・社会の発展、地球環境の保全への貢献といったサステナビリティの観点から、不動産の投資運用における環境・社会・ガバナンス（ＥＳＧ）に関する配慮の重要性を認識し、サステナビリティの向上を重要な経営課題の一つと位置付けています。また、本投資法人及び本資産運用会社
は、主たる事業である不動産投資運用業の中で、ＥＳＧの要素を事業全体に組み込んでいくことが、中長期的
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有価証券報告書（内国投資証券）

な投資主価値の最大化に不可欠であり、本投資法人の投資リターンの最大化に資するものと考えています。
こうした考えの下、本投資法人及び本資産運用会社では、サステナビリティに係る基本的な取組み方針を定
め、日々の業務において実践していくための「サステナビリティ方針」を策定しています。この方針に基づ
き、本資産運用会社において、不動産投資運用業務における環境負荷低減に向けた取組みについて定めた「省エネルギーポリシー」、「温室効果ガス排出削減ポリシー」、「節水ポリシー」及び「廃棄物管理ポリシー」を策定しています。また、本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産ポートフォリオのバリューチェー
ン全体におけるＥＳＧ配慮の取組みを推進するための「サステナブル調達ポリシー」の策定や、ＬＥＤ照明等の省エネ設備の積極的な導入等の不動産の環境配慮に関する施策等にテナントと協働して取組むための「グリーンリース」の採用等、保有物件に係る環境・社会への取組みを積極的に推進しています。さらに、本資産運用会社の全役職員へのＥＳＧ研修を少なくとも年１回実施し、実務に即したサステナビリティ配慮の知識の習得、意識啓発を図っています。この他、本資産運用会社の従業員への取組みとして、従業員の働きやすさの向上を目的とした、３年に１度の従業員満足度調査や、役職員が安心して新型コロナウイルス感染症のワクチンの接種を受けられるようにワクチン接種特別休暇制度の導入等を実施しています。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大が続く中、社会への貢献として、一部の保有ホテル（アパホテル横浜
関内及びホテルマイステイズ大分）を新型コロナウイルス感染症の軽症者受け入れ施設や海外からの帰国者の待機施設として提供しています。また、ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンターでは、会議室をワクチン接種会場として提供しました。
本投資法人は、今後もホテル及び住居をコアアセットとするJ-REITとして環境や地域社会に対する社会的責任を認識し、ＥＳＧに配慮した投資運用と資産特性を活かしたサステナビリティへの取組みによって、積極的な社会貢献活動を行っていきます。
(ヘ) 投資主優待制度
本投資法人は、投資主の満足度の向上及び投資主のすそ野の拡大を企図して、投資主優待制度を導入しています。なお、かかる投資主優待制度における本投資法人の負担は、優待制度の運営費用（投資主宛の通知に関する費用等）のみとなります。
本投資法人が、本書の日付現在で実施している投資主優待制度の概要（注１）は、以下のとおりです。

（注１）上記の投資主優待制度は、本書の日付現在において実施しているものであり、今後内容が変更又は廃止される可能性があります。後記「３．投資リスク(１)リスク要因⑦その他(ホ)投資主優待制度に関するリスク」をご参照ください。

（注２）ＭＨＭが運営するマイステイズブランドの全てのホテルをいい、ＭＨＭグループ公式サイトに掲載されているホテルが対象となります。
（注３）「利用可能期間」は、上記優待制度を利用して宿泊できる期間を意味し、実際の宿泊日が当該期間内であることが必要です。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）③ 決算後に生じた重要な事実(イ) 資産の譲渡
本資産運用会社は、下表に記載の住居６物件に係る信託受益権を譲渡することを2021年12月８日付で決定
し、本投資法人は2022年１月12日付で譲渡を完了しました。
物件
番号

物件名称

取得価格
（百万円）

帳簿価額
（百万円）

想定譲渡損益
（百万円）

（注２）
（注３）

（注２）
（注４）

（注１）

A79

レーベスト本陣

674

569

A80

レーベスト松原

657

559

A82

アルバ則武新町

608

509

A83

レーベスト名駅南

597

498

A88

ルナコート江戸堀

525

457

A98

リトルリバー本町橋

310

272

3,371

2,867

合計

譲渡価額
（百万円）

譲渡先
（注５）

4,450

1,454

カンサイ
レジデンス
特定目的会社

4,450

1,454

-

（注１） 帳簿価額は、2021年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。
（注２） 個々の物件の譲渡価格については、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。そのため、個々の物件の譲渡損益についても非開示としています。
（注３） 譲渡価格は、売買契約に記載された売買価格を記載しており、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注４） 想定譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。本日時点における見積額であり、2022年６月期の決算確定時に変動する可能性があります。
（注５） 本投資法人と譲渡先の間に資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、譲渡先は本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当せず、さらに譲渡先の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しま
せん。また、譲渡先は、投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
（注６） 金額は単位未満を切り捨てています。

(ロ) 主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結
本投資法人は2022年３月11日付で主要テナントであるＭＨＭグループとの間で、ＭＨＭグループが運営する
本投資法人保有国内ホテル73物件に係る本ＭＬＰＭ契約の変更覚書（以下「2022年３月覚書」といいます。）
を締結しました。2022年３月覚書に基づき、本投資法人は本ＭＬＰＭ契約の内容を一部変更し、2022年１月１日から同年６月末日までの期間（以下「2022年上半期」といいます。）の暫定的な措置として、大要、①2022
年上半期の固定賃料を2022年３月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約に基づく金額の約18％の金額となる９億円に減額するとともに、②2022年上半期の変動賃料について、各ホテル単位ではなく73物件全体を一つの単位として６ヶ月通算で算出し、また、③2022年上半期の固定賃料及び変動賃料について73物件の合算ベースで2022年８月10日にまとめて支払いを受けることに合意しました。

（参考情報）(イ) 資金の借入れ
本投資法人は、2022年１月22日に返済期限を迎えたタームローン（Ｉ）4,250百万円、タームローン（Ｒ）
3,400百万円及びタームローン（Ｓ）850百万円の返済資金に充当するため、新規借入れ（タームローン（001）及びタームローン（002））を行うことを2022年１月20日付で決定しました。
また、（ⅰ）2022年３月14日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｇ）4,750百万円、（ⅱ）
ニューシンジケートローン（Ｋ）残存金額 11,284百万円のうち2022年３月29日に返済期限を迎える7,922百万円及び（ⅲ）2022年３月30日に返済期限を迎えるニューシンジケートローン（Ｔ）3,057百万円の返済資金に充当するため、新規借入れ（ニューシンジケートローン（001））を行うことを2022年３月10日付で決定しました。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）(i) タームローン（001）
借入先

借入実行日

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2022年
１月24日

借入金額

利率

元本返済

（百万円）

（年率）

期日

変動金利

2023年

無担保・

（注１）

１月24日

無保証

借入金額

利率

元本返済

（百万円）

（年率）

期日

変動金利

2023年

無担保・

（注１）

１月24日

無保証

1,700

借入方法

（注１）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.25000％）。

(ii) タームローン（002）
借入先

借入実行日

三井住友信託銀行株式会社

2022年
１月24日

6,800

借入方法

（注１）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.25000％）。

(iii) ニューシンジケートローン（001）
借入先
株式会社みずほ銀行

借入実行

借入金額

利率

元本返済

（予定）日

（百万円）

（年率）

期日

変動金利

2023年

無担保・

（注１）

３月14日

無保証

2022年

株式会社静岡銀行

３月14日

株式会社福岡銀行

借入方法

2,266

株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社

2022年

株式会社新生銀行

３月29日

6,328

株式会社日本政策投資銀行
株式会社静岡銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社

2022年

野村信託銀行株式会社

３月30日

3,562

株式会社静岡銀行
株式会社福岡銀行
合計

12,156（注１）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.25000％）。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（２）【投資法人の目的及び基本的性格】
ａ. 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的として設立された法人です。本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）第９条に基づき、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
ｂ. 投資法人の特色
本投資法人は、投資主の請求による払戻しが求められないクローズド・エンド型の投資法人です。本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
（３）【投資法人の仕組み】
ａ. 本投資法人の仕組図（本書の日付現在）

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

(注１)

番号

契約名

①

資産運用委託契約②

一般事務委託契約（機関運営）③

スポンサー・サポート契約④

一般事務委託契約（会計等）⑤

資産保管業務委託契約⑥

投資主名簿等管理人委託契約及び特別口座の管理に関する契約⑦

特別口座の管理に関する契約⑧

財務代理契約本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。以下同じです。）はFortress CIM Holdings L.P.（本資産運用会社の直接の親会社）、Fortress CIM Holdings GP LLC（Fortress CIM Holdings L.P.のジェネラル・パートナー）、Principal Holdings I
LP（Fortress CIM Holdings L.P. の 100％ 親 会 社 ） 、 Foundation Holdco LP（Principal Holdings I LP の 100％ 親 会 社 ） 、 SB
Foundation Holdings LP（Foundation Holdco LP の 100％ 親 会 社 ） 、 Foundation Holdings LP（SB Foundation Holdings LP の100％ 親 会 社 ） 、 SB Foundation Holdings (GP) LLC（Foundation Holdco LP 、 SB Foundation Holdings LP 及 び Foundation
Holdings LPのジェネラル・パートナー）及びソフトバンクグループ株式会社（Foundation Holdings LPの100％親会社）です。

ｂ. 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
名称

インヴィンシブル投資法人

コンソナント・インベストメン
ト・マネジメント株式会社

運営上の役割関係業務の概要

投資法人

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を運用資産に投資することにより、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。

資産運用会社／
一般事務受託者（機関運営）

本資産運用会社は、2005年９月21日付でＬＣＰとの間で資産運用委託契約を締結しており、投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、ＬＣＰの定める規約及び本資産運用会社の社内規程である運用ガイドライン等に従い、資産の運用にかかる業務を行ってきました。本合併に伴い、本投資法人は同契約を承継しています。本資産運用会社に委託された業務は①運用資産の運用にかかる業務、②本投資法人が行う資金調達にかかる業務、③運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、④運用資産にかかる運営計画の策定業務及び⑤その他本投資法人が随時委託する上記①乃至④に付随し又は関連する業務です。
また、本資産運用会社は、2011年10月31日付で本投資法人との間で機関運営事務委託契約を締結しています。
上記機関運営事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４号）として、①本投資法人の投資主総会の運営に関する事務（投資主総会関係書類の発送並びに議決権行使書の受理及び集計に関する事務を除きます。）、②本投資法人の役員会の運営に関する事務及び③上記①又は②に付随し又は関連する事務を行います。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

名称

三井住友信託銀行株式会社

三井住友信託銀行株式会社

運営上の役割関係業務の概要

一般事務受託者（会計等）

一般事務受託者は、2019年４月25日付で本投資法人との間で一般事務委託契約を締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第５号及び第６号）として、①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、③納税に関する事務及び④その他上記①乃至③に準ずる業務又は付随する業務を行います。

資産保管会社

資産保管会社は、2005年９月20日付でＬＣＰとの間で資産保管業務委託契約を締結しています。本合併に伴い、本投資法人は同契約を承継しています。
上記資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社（投信法第208条）として、①本投資法人の保有する資産（投信法第67条の規定に基づいて作成された本投資法人の規約に定められた範囲内で、投信法第193条の規定に基づいて取得する一切の資産を意味します。）に関して、それぞれの資産にかかる権利行使をする際に必要とする当該資産にかかる権利を証する書類等（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類等の保管、②預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、③帳簿等の作成事務、④上記①乃至③に関して必要となる配送及び輸送事務、⑤本投資法人の印鑑の保管事務並びに⑥その他上記①乃至⑤に準ずる
業務又は付随する業務を行います。

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有価証券報告書（内国投資証券）

名称

三井住友信託銀行株式会社

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

株式会社三井住友銀行

運営上の役割関係業務の概要

投資主名簿等管理人／
特別口座管理機関

投資主名簿等管理人は、2010年１月19日付で本投資法人との間
で投資主名簿等管理人委託契約を締結しています。投資主名簿
等管理人は、同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者として、①投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務、②投資主名簿への記録及び投資口の質権の登録又はその抹消に関する事務、③投資主等の氏名及び住所の登録に関する事務、④投資主等の提出する届出の受理に関する事務、⑤投資主総会の招集
通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成等に関する事務、⑥金銭の分配（分配金）の計算及びその支払いのための手続に関する事
務、⑦分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務、⑧投資口に関する照会応答及び諸証明書の発行に関する事務、⑨委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事務、⑩募集投資口の発行に関する事務、⑪投
資口の併合又は分割に関する事務、⑫投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務（上記①乃至⑪の事項に関連するものに限ります。）、⑬法令又は同契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務、⑭その他振替機関との情報の授受に関する事務、⑮
行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号。以下「マイナンバー法」といいます。）に係る個人番号関係事務等並びに⑯上記①乃至⑮に掲げる事項のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事務を行います。
また、2008年11月18日付で特別口座の管理に関する契約をＬＣ
Ｐとの間で締結し、本合併に伴い、本投資法人は同契約を承継しています。同契約に基づき、本合併前のＬＣＰの投資主に係る特別口座に関して、振替口座簿の作成、管理及び備置に関する事務その他振替口座簿に関する事務等並びにマイナンバー法に係る個人番号関係事務等を行います。

特別口座管理機関

特別口座管理機関は、2011年８月31日付で特別口座の管理に関する契約書を本投資法人との間で締結し、同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者として、本合併以前の本投資法人の投資主に係る特別口座に関して、振替口座簿の作成、管理及び備置に関する事務その他振替口座簿に関する事務等並びに加入者
等の個人番号等の収集及び登録並びに保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務を行います。

一般事務受託者（投資法人債に係る財務代理等）

2018年５月18日付で本投資法人との間で第１回無担保投資法人
債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第１回投資法人債」といいます。）に係る財務代理契約を締結し、同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者として、第１回投資法人
債に関して、①発行代理人事務、②支払代理人事務、③投資法
人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事
務並びに④投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います。

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名称

運営上の役割関係業務の概要

株式会社みずほ銀行

一般事務受託者（投資法人債に係る財務代理等）

本投資法人との間で、2018年５月18日付で第２回無担保投資法
人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第２回投資法人債」といいます。）に係る財務代理契約、同年10月４日付で第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第３回投資法人債」といいます。）に係る財務代理契約、2019年10月18日付で第４回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第４回投資法人債」といいます。）及び第５回無担保投資法人債（特定投資法人債
間限定同順位特約付）（以下「第５回投資法人債」といいます。）に係る財務代理契約並びに2020年３月６日付で第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第６回投資法人債」といいます。）に係る財務代理契約をそれぞれ締結し、同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者として、第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人
債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債に関して、①発行代理人事務、②支払代理人事務、③投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務並びに④投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います。

Fortress CIM Holdings L.P.

本資産運用会社の親会社

本資産運用会社の発行済株式の80.0％を直接保有する本資産運用会社の親会社

Fortress CIM Holdings GP LLC

Fortress
CIM
Holdings L.P. のジェネラル・パートナー

Fortress CIM Holdings L.P.のジェネラル・パートナー

Principal Holdings I LP

Fortress
CIM
Holdings L.P. の親会社

Fortress CIM Holdings L.P.の100％親会社

Foundation Holdco LP

Principal
Holdings I LP の親会社

Principal Holdings I LPの100％親会社

SB Foundation Holdings LP

Foundation
Holdco LP の 親 会
社

Foundation Holdco LPの100％親会社

Foundation Holdings LP

SB
Foundation
Holdings LP の 親会社

SB Foundation Holdings LPの100％親会社

SB Foundation Holdings (GP)
LLC

Foundation
Holdco LP 、 SB
Foundation
Holdings LP 及 びFoundation
Holdings LP のジェネラル・パートナー

ソフトバンクグループ
株式会社

Foundation
Holdings LP の 親
会社

Foundation Holdco LP 、 SB Foundation Holdings LP 及 びFoundation Holdings LPのジェネラル・パートナー

Foundation Holdings LPの100％親会社
本資産運用会社の発行済株式の20.0％を直接保有する本資産運用会社の株主20/337

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ｃ. 上記以外の本投資法人の主な関係者
名称

運営上の役割

業務の概要

スポンサー・サポート会社

フォートレス・インベストメント・グループ・
ジャパン合同会社（以下「スポンサー・サポー
ト会社」といいます。）は、2015年６月３日付
で、本資産運用会社との間で「スポンサー・サ
ポート契約」を締結しています。同契約は、①スポンサー・グループが開発又は運用する不動産等を売却しようとする場合に、本投資法人の投資基準に適合するとサポート会社において合理的に判断するとき又はスポンサー・グループ以外の第三者から売却情報が提供されたときに、サポート会社が、その完全な裁量により、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を開示すること等を内容とする物件情報の提供、並びに、②人材確保に関する協力、各種ア
ドバイザリー業務の提供及び不動産等の売買・賃貸マーケット等に関する情報交換等を内容とするものです。その詳細については、後記「２ 投資方針 （１）投資方針 ③成長戦略（イ）外部成長」をご参照ください。

フォートレス・インベストメ
ント・グループ・ジャパン合同会社（４）【投資法人の機構】
ａ. 投資法人の機構
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に１を加えた数以上とします（規約第28条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役
員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
（イ）投資主総会
Ⅰ．投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、原則として、投信法又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行うものとします（規約第21条）が、規約の変更（投信法第93条の２第２項第３号、第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、執行役員又は監督役員の解任等の一定の議案を除き、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします（投信法第93条第１項、規約第25条）。本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約第３章に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合を含
め、規約の変更には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要です。
Ⅱ．本投資法人の投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の決議に基づき執行役員が１名の場合は当該執行役員が、執行役員が２名以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の１名がこれを招集します（規約第18条）。投資主総会を招集するには、会日から２ヶ月前までに会日を公告し、会日から２週間前までに投資主に対して通知します（投信法第91条第１項、規約第19条）。
Ⅲ．また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要です（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
（ロ）執行役員、監督役員及び役員会
Ⅰ．執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一
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有価証券報告書（内国投資証券）切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年
法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、資産運用会
社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委
託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
Ⅱ．役員会の決議は、投信法又は規約に別段の定めがない限り、執行役員及び監督役員の過半数が出席の上、その過半数の議決によって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第31条）。
Ⅲ．投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
（ハ）会計監査人
本投資法人は、本書の日付現在、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人
は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２、第115条の３等）。
（ニ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その役員会規程に基づき、役員会を３ヵ月に１回以上開催しています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席するほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用会社による資産運用状況等について執行役員が報告を行い、必要に応じて本資産運用会社の役職員から資産運用状況の詳細等に関して報告が行われており、このような役員会を通じた内部管理体制がとられています。
また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士１名及び公認会計士１名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
（ホ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。
一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち、監査内容を執行役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、その事実を監督役員に報告する義務を負います。
（ヘ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
執行役員又は監督役員は、必要と認める場合には、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、資産運用状況等について説明をさせることができます。本資産運用会社が、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされ、利害関係人等との取引規則等の重要な規程類の改廃を行った場合には本投資法人の執行役員及び役員会への報告がなされます。投資主名簿等管理人、一般事務受託者及び資産保管会社においては、定期的に受託した業務の処理状況を書面にて執行役員に報告し、執行役員又は監督役員は、必要と認める場合には、その役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。

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ｂ. 投資法人の運用体制
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に全て委託しています。本資産運用会社は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。
（イ）本資産運用会社の組織
本資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社の組織体制は、以下のとおりです。
本資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社は、取締役会からの権限委譲を受けて規約に定める投資方針の具体化、資金調達及び分配政策、運用資産の取得及び売却並びに運用資産の管理方針を審議するための合議体として投資委員会を設置しています。また、法令等遵守の統括責任者としてコンプライアンス・オフィサーを設置し、また、コンプライアン
ス・オフィサーを委員長として法令等遵守にかかる基本的事項及び重要事項につき審議、決定するコンプライ
アンス委員会を設置しています。資産運用業務は、運用部、企画部及び財務部の分掌によって実施されています。なお、本資産運用会社において新たな組織単位が必要となったときは、取締役会の承認によってこれを設置します。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ロ）本資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は、以下のとおりです。
組織名称

各組織の業務の概略

投資委員会（１）本投資法人の資産の運用にかかる基本的な投資方針の策定及び変更（２）本投資法人の資金調達及び分配政策にかかる基本的な方針の策定及び変更（３）本投資法人の運用資産の取得又は売却及びその条件等の決定及び変更（４）本投資法人の運用資産の管理にかかる基本的な方針の策定及び変更（５）その他投資方針又は資産運用にかかる重要事項の決定及び変更

コンプライアンス
委員会（１）コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの審議・承認と進捗状況の報告（２）投資方針にかかる審議・承認（３）運用資産の取得及び売却並びに管理にかかる審議・承認（４）資金調達にかかる審議・承認（５）スポンサー関係者取引（注１）にかかる審議・承認（６）法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定（７）その他運用にかかるスポンサー関係者との利害関係に関連する事項など必要事項の審議・承認・報告等

コンプライアンス・
オフィサー（１）法令等遵守に関する基本方針の策定及び実施（２）コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定
及び見直し（３）コンプライアンス委員会に対して行う法令等の遵守状況に関する報告業務（４）内部監査に関する計画の策定及び実施（５）法令等遵守に関しての勧告及び報告の要求（６）法令・市場ルール・社内規程等及び法令遵守体制に関する社内への啓蒙活動（７）内部者取引及びそれに類する情報の適切な管理及び指示（８）事故・クレーム等に対する対応及び処理の統括に関する業務（９）広告等の表示の審査に関する事項の統括（注１）スポンサー関係者（（ａ）投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の変更を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）で定義される利害関係人等、（ｂ）本資産運用会社の株主全て及び（ｃ）上記（ｂ）に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社を意味します。以下同じです。）との取引をいいます。

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組織名称

各組織の業務の概略

運用部（１）運用ガイドライン等の投資方針の起案（２）取得候補物件の選定及び調査による取得計画案の策定・起案（３）運用資産の売却及び管理に関する業務案の策定・起案（４）運用資産の取得及び売却並びに関連契約締結に関する業務（５）不動産の管理・維持に関する業務（６）不動産市場等の調査・分析（７）資産運用実績の分析・評価（８）投資委員会運営に伴う事務支援

財務部（１）運用資産に関する資金計画案の策定・変更（２）本投資法人の資本政策及び財務戦略に関する業務（３）本投資法人の金銭の分配に関する業務（４）投資口発行に関する業務（５）投資法人債の発行及び償還に関する業務（６）本投資法人の借入金の借入れ及び返済に関する業務（７）本投資法人の格付取得に関する業務（８）経済状況及び市場動向の調査分析（９）本投資法人の会計及び税務並びに資金管理に関する業務（10）本投資法人の決算の分析及び評価に関する業務

企画部（１）本資産運用会社の人事に関する業務（２）本資産運用会社の経理及び出納並びに予算に関する業務（３）本資産運用会社の株主総会及び取締役会運営に関する業務（４）本投資法人のＩＲ及びディスクロージャー並びに広報活動に関する業務（５）本投資法人の投資主総会及び役員会運営に関する業務（６）規程の策定及び変更並びに廃止に関する業務（７）経営計画策定に関する業務（８）官公署及び関係団体等への対応業務（９）ＲＥＩＴ業界動向分析（10）コンプライアンス・オフィサー支援業務（11）法務に関する業務（12）各種契約の精査業務（13）情報システム機器の管理に関する業務（14）コンプライアンス委員会運営に伴う事務支援（15）問合せ、苦情・クレームの受付に関する業務（16）機密情報等の保管及び管理に関する業務

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有価証券報告書（内国投資証券）（ハ）委員会本資産運用会社には、本書の日付現在、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下のとおりです。
Ⅰ．投資委員会（ⅰ）構成員
投資委員会は、代表取締役社長、運用部長、財務部長、企画部長及びコンプライアンス・オフィサーで構成されます。但し、コンプライアンス・オフィサーは議決権を有しません。また、代表取締役社長が投資委員会の委員長となります。
（ⅱ）審議方法等
投資委員会は委員長の招集により原則として３ヶ月に１回開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。投資委員会の決定は、原則として対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。
（ⅲ）決定事項
ａ．本投資法人の資産の運用にかかる基本的な投資方針の策定及び変更
ｂ．本投資法人の資金調達及び配当政策にかかる基本的な方針の策定及び変更（但し、新投資口又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認されたスポンサー関係者関連取引を含む年度資金調達計画に従った借入れについて
は、財務部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｃ．本投資法人の運用資産の取得又は売却及びその条件等の決定及び変更
ｄ．本投資法人の運用資産の管理にかかる基本的な方針の策定及び変更（但し、本投資法人又は本投資法
人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、ビルマネジメント
契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、
上記業務運営体制に従い事前に承認されたスポンサー関係者関連取引を含む年度管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｅ．その他投資方針又は資産運用にかかる重要事項
Ⅱ．コンプライアンス委員会（ⅰ）構成員
コンプライアンス委員会は、コンプライアンス・オフィサー、代表取締役社長、常勤取締役、企画部長及び外部の専門家で構成されます。コンプライアンス・オフィサーは、必要に応じ、指名により委員以外の役
職員をコンプライアンス委員会に参加させることができることとしますが、かかる場合、当該役職員は議決権を有さないものとします。外部の専門家とは、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の公的資格を持った者をいい、コンプライアンス委員会の開催には、最低１名以上の外部の専門家の参加を必要とするものとします。また、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の委員長となります。
（ⅱ）審議方法等
コンプライアンス委員会は委員長の招集により原則として３ヶ月に１回開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。コンプライアンス委員会の決定は、コンプライアンス・オフィサー及び外部の専門家が賛成し、かつ、対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。なお、コンプライアンス委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅲ）決定事項
ａ．コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの審議・承認と進捗状況の報告
ｂ．投資方針にかかる審議・承認
ｃ．運用資産の取得及び売却並びに管理にかかる審議・承認（但し、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認されたスポンサー関係者関連取引を含む年度管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｄ．資金調達にかかる審議・承認（但し、新投資口又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行について意思決定する場合を除き、上記業務運営体制に従い事前に承認されたスポンサー関係
者関連取引を含む年度資金調達計画に従った借入れについては、財務部長のみの決裁で行うことができるものとします。）
ｅ．スポンサー関係者との取引にかかる審議・承認
ｆ．法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定
ｇ．その他運用にかかる利害関係人等の特定など必要事項の審議・承認・報告等（ニ）コンプライアンス・オフィサー
Ⅰ．選任方法コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、非常勤取締役を含む取締役全員の同意による取締役会決議によりなされるものとします。下記に記載のコンプライアンス・オフィサーの職責の重大性に鑑み、本資産運用会社におけるコンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス業務を専任に取り扱うものとします。また、コンプライアンス・オフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
Ⅱ．業務
コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社における法令等遵守の統括責任者として、社内のコンプ
ライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を高めることに努めるものとします。このため、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会を通じてコンプライアン
ス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムを制定するとともに、本資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても法令等遵守状況の監視監督を行います。コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会に対し、原則として前回のコンプライアンス委員会開催時以降の法令等の遵守状況に関する報告を行うものとします。
ｃ．投資運用の意思決定機構
Ａ．投資方針（運用ガイドライン、資産管理計画及び資産の運用にかかるその他の計画）の決定プロセス
本資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のために行う資産の運用についての基本的な投資方針等を規定する運用ガイドライン、資産管理計画書及び資産の運用にかかるその他の計画を作成します。かかる運用ガイドライン等に基づく投資方針の決定については、本資産運用会社の運用部により原案が起案され、コンプライアンス委員会での審議・承認の後、本資産運用会社の投資委員会において内容を審議・決定し、その後、本資産運用会社の取締役会において最終的に審議の上決定されます。また、スポンサー関係者との取引制限に関する場合には、取締役会決議を経て最終的に本投資法人の役員会における承認が必要となります。

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有価証券報告書（内国投資証券）投資法人の資産の運用にかかる投資方針の決定手続の具体的な流れ及びその詳細は以下のとおりです。

（ⅰ）運用部による起案
まず、運用部が、部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等の投資方針案を起案し、運用部長が当該投資方針案をそれに付随関連する資料とともにコンプライアンス委員会に提出します。
（ⅱ）コンプライアンス委員会による審議及び決定
運用部により起案された投資方針案をそれに付随関連する資料とともに提出を受けたコンプライアンス
委員会は、当該投資方針案に関する法令等（法律、政省府令、地方公共団体の定める条例、その他の命令、一般社団法人投資信託協会の諸規則、本資産運用会社と資産運用委託契約を締結する投資法人が上場する金融商品取引所の諸規則、本資産運用会社と資産運用委託契約を締結する投資法人の規約、本資産運用会社の定款及びその他の社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用会社が締結した諸契約（資産運用
委託契約を含みます。）等を総称したものをいいます。以下同じです。）の遵守（役職員が法令等の趣旨及び内容を正確に理解し、これらを遵守し、誠実かつ公正な企業活動を遂行することをいいます。以下同
じです。）上の問題の有無を審議します。コンプライアンス委員会は、当該投資方針案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該投資方針案を承認する決定を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、上記の決定を受けた投資方針案については、かかる決定がなされた
旨を運用部長に伝達します。運用部長は、当該投資方針案を投資委員会に議案として提案するとともに、
当該投資方針案に関する資料を提出します。
これに対して、コンプライアンス委員会が当該投資方針案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス委員会は運用部長に対して当該投資方針案の中止又は内容の変更を命じます。中止の命令を受けた投資方針案については、運用部長はこれを投資委員会に提出することができず、内容の変更の命令を受けた投資方針案については、運用部担当者による内容の変更後に再度、運用部
長がコンプライアンス委員会に提出し、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審議を受け、その承認を得た後でなければ、運用部長がこれを投資委員会に議案として提出することはできないものとします。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅲ）投資委員会による審議及び決定
投資委員会は、コンプライアンス委員会の決定を経て運用部長から提出された投資方針案について、本投資法人の規約との整合性、不動産市場の動向、金融市場の動向、その他一般的な経済動向等の、投資法
人の資産運用における投資戦略等の観点から、投資方針案の内容を検討し、投資方針案の採否につき決定します。投資委員会の承認が得られない場合は、投資委員会は運用部長に問題点等を指摘し、投資方針案の修正及びコンプライアンス委員会への再提出又は廃案等の指示を出します。投資委員会の承認が得られた投資方針案については、投資委員会の委員長が、当該投資方針案を取締役会に議案として付議するとともに、当該投資方針案に関する資料を取締役会に提出します。
（ⅳ）取締役会による審議及び決議
取締役会は、投資委員会の委員長から付議された投資方針案について、不動産市場の動向、本投資法人の投資戦略及び法令・諸規則の遵守状況等を総合的に勘案し、当該投資方針案を承認するか否かを決議します。取締役会での承認が得られない場合、取締役会は投資委員会に問題点等を指摘し、当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合は、再度コンプライアンス委員会及び投資委員会の決定を経て、取締役会に対して付議されることが必要となります。スポンサー関係者との取引制限に関する投資方針の場合を除き、取締役会の承認が得られたことをもって、当該投資方針案が本資産運用会社の投資方針となります。
（ⅴ）投資法人役員会による審議及び承認
スポンサー関係者との取引制限に関する投資方針の策定又は改定の場合には、代表取締役社長は、取締役会の決議の後に当該投資方針案を本投資法人の役員会の審議に付議し、役員会は、当該投資方針案を承認するか否かを決議します。役員会での承認が得られない場合、役員会は取締役会に問題点等を指摘し、当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様にコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決定をした上で本投資法人の役員会に対して付議されることが必要となります。役員会の承認が得られたことをもって、当該投資方針案が本資産運用会社の投資方針となります。
Ｂ．個別物件取得の決定プロセス
運用資産の取得に関する具体的な決定手続きの流れ及びその詳細は以下のとおりです。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅰ）運用部による取得候補の運用資産の選定、取得計画案の起案
運用部は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する詳細な物件デュー・ディリジェンス（鑑定価格調査、建物診断調査、地震リスク調査、法務調査等）を行い、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を策定し、運用部長が当該取得計画案をコンプライアンス委員会に提出します。
（ⅱ）コンプライアンス委員会による審議及び決定
コンプライアンス委員会は、運用部長から提出された当該取得計画案における法令等遵守上の問題の有無を審議します。コンプライアンス委員会は、当該取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断した場
合には、当該取得計画案を承認する決定を行います。上記の決定を受けた取得計画案については、コンプ
ライアンス・オフィサーは、かかる決定がなされた旨を運用部長に伝達し、運用部長は、当該取得計画案
を投資委員会に議案として提案するとともに、当該取得計画案に関する資料を提出します。
コンプライアンス委員会が当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、運用部長に対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を命じます。中止の命令を受けた取得計画案
については、運用部長はこれを投資委員会に提出することができず、内容の変更の命令を受けた取得計画案については、運用部担当者による内容の変更後に再度、運用部長がコンプライアンス委員会に提出し、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審議を受け、その承認を得た後でなければ、運用部長は、投資委員会に当該取得計画案を提出することができないものとします。
（ⅲ）投資委員会による審議及び決定
投資委員会では、運用部長から提出された当該取得計画案及び取得候補の運用資産が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格の審議を行い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決定を行います。投資委員会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等を運用部長に指示することができます。再提出の場
合、再びコンプライアンス委員会の審議及び決定を経て投資委員会で審議されることが必要となります。
投資委員会の承認が得られた場合は、投資委員会の委員長が、当該取得計画案を取締役会に議案として付議するとともに、当該取得計画案に関する資料を取締役会に提出します。
取得価格の決定については、当該運用資産の売主がスポンサー関係者である場合には、鑑定評価額を取得価格（消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。）の上限とします。
（ⅳ）取締役会による審議及び決議
取締役会は、投資委員会の委員長により付議された取得計画案を承認するか否かを決議します。取締役
会が当該取得計画案の承認を決議しない場合、取締役会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等を投資委員会に指示することができます。再提出の場合、再びコンプライアンス委員会及び投資委員会において審議及び決定をした上で取締役会に対して付議されることが必要となります。スポンサー関係者から物件を取得する場合を除き、取締役会の承認が得られたことをもって、当該取得計画案が本資産運用会
社の取得計画となります。
（ⅴ）投資法人役員会による審議及び承認
スポンサー関係者から物件を取得する場合には、代表取締役社長は、取締役会の決議の後に当該取得計
画案を本投資法人の役員会の審議に付議し、役員会が当該取得計画案を承認するか否かを決議します。役
員会での承認が得られない場合、役員会は本資産運用会社の取締役会に問題点等を指摘し、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様にコンプライアンス委
員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決定をした上で本投資法人の役員会に対して付議されることが必要となります。役員会の承認が得られたことをもって、当該取得計画案が本資産運用会社の取得計画となります。
（ⅵ）取得計画の実行
当該取得計画案が取締役会において承認された場合（スポンサー関係者から物件を取得するケースにおいては、本投資法人の役員会の承認を得た場合）、当該運用資産の取得にかかる取締役会（又は役員会）の決議内容に従って、運用部は、当該運用資産の取得業務を行います。

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Ｃ．運用資産の売却及び運営管理並びに資金調達の決定プロセス
運用資産の売却及び運営管理に関する業務についても、運用資産の取得と同様の決定手続で実行されます。但し、売却価格の決定については、当該運用資産の買主がスポンサー関係者である場合には、鑑定評価額を売却価格（消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。）の下限とします。また、運営管理に関しては、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、運用資産の取得と同様の手続に従い事前に承認されたスポンサー関係者関連取引を含む年度
管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行います。
運用資産取得のための資金調達については、その計画案が財務部において起案されますが、それ以外の決定手続については、運用資産の取得の場合と同様です。但し、新投資口又は投資法人債の発行について意思決定する場合を除き、上記手続に従い事前に承認されたスポンサー関係者関連取引を含む年度資金調達計画に従った借入れについては、財務部長のみの決裁で行います。
ｄ．コンプライアンス体制
Ａ．体制
本資産運用会社は、本資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、コンプライアンス規程等の社内規程を整備するとともに、法令等遵守の統括責任者としてコンプライアンス・オフィサーを設置し、他の部署に対する社内牽制機能の実効性を確保します。コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任について
は、非常勤取締役を含む取締役全員の同意による取締役会決議によりなされるものとします。
コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社における法令等遵守の統括責任者として、社内規程体系の整備を含むコンプライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を高めることに努めるものとします。また、本資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても法令等遵守状況の監視監督を行います。
また、コンプライアンス・オフィサーを委員長として法令等遵守にかかる基本的事項及び重要事項につき審議、決定するためのコンプライアンス委員会を設置しています（詳細は前記「ｂ．投資法人の運用体制」のとおり。）。
コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会に対し、原則として前回のコンプライアンス
委員会開催時以降の法令等の遵守状況に関する報告を行うものとします。
運用の意思決定に係るコンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会の役割は極めて重要であり、個別物件の取得及び売却並びに管理に係る審議・承認の他、投資方針においても、コンプライアンス
委員会の審議・承認が不可欠となり、コンプライアンス委員会の承認を受けない限り投資委員会、取締役
会、投資法人の役員会にそれぞれ審議を進めることができない体制となっており、社内牽制機能の実効性を確保しています。
Ｂ．社内規程体系
法令等遵守の実現を目的として、本資産運用会社は、法令等遵守にかかる基本方針及び法令等遵守体制の整備にかかる基本的な社内規程であるコンプライアンス規程を定めており、また、法令等遵守を実現させるための具体的な手引書としてのコンプライアンス・マニュアル及び具体的な実践計画としてのコンプライア
ンス・プログラムを、コンプライアンス・オフィサーが起案し、コンプライアンス委員会の承認を経た後、取締役会の承認を経て制定します。
Ｃ．投資判断における法令等遵守
前記「ｃ．投資運用の意思決定機構」に記載のとおり、投資方針の決定、個別物件の取得・売却の決定プ
ロセス、運営管理及び資金調達の決定プロセス等の重要な意思決定手続において、コンプライアンス・オ
フィサー及びコンプライアンス委員会が関与して、法令等遵守上の問題の有無の確認をします。法令等遵守上の問題が確認された場合には当該問題の指摘がなされ、当該投資方針案や個別物件の取得・売却案等について、中止又は内容の変更が求められます。

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Ｄ．内部監査主体・実施等
本資産運用会社の業務が法令、社内規定等に従って、適正かつ効率的に遂行されているか否かを検証し、その結果を本資産運用会社の代表取締役社長及び取締役会に報告するとともに、監査対象組織に対して必要な改善勧告・改善指導を行い、それをもって業務の改善及び経営の健全性を測ることを目的に行います。
（ⅰ）主体
本資産運用会社における内部監査は、コンプライアンス・オフィサーが担当し、コンプライアンス・オ
フィサーが内部監査責任者となります。但し、コンプライアンス・オフィサーに対する内部監査は企画部長が行います（以下、コンプライアンス・オフィサー（コンプライアンス・オフィサーに対する内部監査に関しては企画部長）を「内部監査部門」といいます。）。
内部監査部門は、監査対象部門から独立し、また監査役及び監査法人（公認会計士）と連携して内部監査を進めることができます。
本資産運用会社は、内部監査が適切に行われることの重要性を認識し、内部監査の実施に必要十分な経営資源を配分するものとします。
内部監査部門は、本資産運用会社の職員の中から臨時監査員を任命し、代表取締役社長の承認を得た上で、当該臨時監査員により内部監査の補助を行わせることができ、また、必要があると認められる場合には、代表取締役社長の承認を得た上で、内部監査の一部を社外の第三者に委託することができます。
但し、臨時監査員及び内部監査の委託先による監査結果に依拠するかの最終的な判断は内部監査部門が行う
ものとします。
内部監査は、原則として１年に１回の割合で本資産運用会社の全ての組織を対象として実施するものとし、時期・項目・方法は、内部監査部門が策定し、代表取締役社長及び取締役会の承認を得た内部監査計画に基づきます。内部監査は、原則としてあらかじめ監査対象組織に通知の上行うものとしますが、必要がある場合は、予告なしに行うことができるものとします。
（ⅱ）内部監査の内容
内部監査の内容は以下のとおりとします。
ａ．監査対象組織の業務及び運営の法令及び社内規程等の遵守状況（個人情報管理監査を含みます。）
ｂ．不正又は過失によるミス等の発見及びそれらの未然防止の状況
ｃ．内部監査等により認識した課題の再発防止策の定着状況
ｄ．内部監査態勢（コンプライアンス態勢及びリスク管理態勢を含みます。）の適切性・有効性の確保状
況ｅ．その他必要な事項（ⅲ）内部監査の結果に基づく監査報告及び改善勧告等
ａ．内部監査部門は、内部監査実施後、遅滞なく内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを監査対象組織に通知するとともに、代表取締役社長及び取締役会に報告し、併せてコンプライ
アンス委員会にも報告するものとします。
ｂ．内部監査部門は、内部監査において、事故又は不正・不祥事の疑いがある事象を発見した時には、速やかにその概要を代表取締役社長に報告するものとします。
ｃ．内部監査部門は、内部監査の結果、改善すべき事項がある場合は、その内容を内部監査報告書に記載
し、監査対象組織に対し、改善勧告及び改善指導を行うことができるものとします。
d．改善勧告及び改善指導を受けた監査対象組織は、内部監査部門が定める期限までに内部監査部門あてに改善計画及び改善状況を報告しなければならず、内部監査部門は、当該報告を取り纏めの上、その結果を代表取締役社長及び取締役会に報告するものとします。
ｅ．投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
後記「３

投資リスク

（２）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

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有価証券報告書（内国投資証券）（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は以下のとおりです。
出資総額

235,701百万円

発行可能投資口総口数

10,000,000口

発行済投資口の総口数

6,096,840口

最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
年月日

発行済投資口の総口数(口)増減

出資総額（円）

残高

増減

残高

備考

2017年２月22日―

3,675,824

224,225,264

120,591,496,700 （注１）2017年３月13日

185,000

3,860,824

8,393,450,000

128,984,946,700 （注２）2017年10月12日

887,959

4,748,783

37,917,625,218

166,902,571,918 （注３）2017年11月１日

44,3984,793,181

1,895,883,396

168,798,455,314 （注４）2018年８月１日

909,524

5,702,705

40,280,089,388

209,078,544,702 （注５）2018年８月21日

45,476

5,748,181

2,013,995,612

211,092,540,314 （注６）2018年12月28日△81,341

5,666,840―

211,092,540,314 （注７）2019年７月18日

409,524

6,076,364

23,317,887,036

234,410,427,350 （注８）2019年８月15日

20,476

6,096,840

1,165,882,964

235,576,310,314 （注９）2019年８月22日―

6,096,840

125,201,855

235,701,512,169 （注10）（注１）2017年２月22日開催の本投資法人役員会において、一時差異等調整引当額の戻入れを決議し、出資総額への組入れを行いました。
（注２）１口当たり発行価格46,897円（引受価額45,370円）にて、新規物件の取得資金の一部に充当することを目的として公募新投資口の発行を行いました。
（注３）１口当たり発行価格44,118円（引受価額42,702円）にて、新規物件の取得資金の一部に充当することを目的として公募新投資口の発行を行いました。
（注４）１口当たり発行価額42,702円にて、手元資金として将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当増資
による新投資口の発行を行いました。
（注５）１口当たり発行価格45,776円（引受価額44,287円）にて、新規物件の取得資金の一部に充当することを目的として公募新投資口の発行を行いました。
（注６）１口当たり発行価額44,287円にて、新規物件の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当増資による新投資口の発行を行いました。
（注７）2018年12月13日から2018年12月18日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口については、2018年12月25日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2018年12月28日に消却しました。また、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はございません。
（注８）１口当たり発行価格58,898円（引受価額56,939円）にて、新規物件の取得資金の一部に充当することを目的として公募新投資口の発行を行いました。
（注９）１口当たり発行価額56,939円にて、特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当増資による新投資口の発行を行いました。
（注10）2019年８月22日開催の本投資法人役員会において、一時差異等調整引当額の戻入れを決議し、出資総額への組入れを行いました。

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有価証券報告書（内国投資証券）（６）【主要な投資主の状況】
2021年12月31日現在の本投資法人の主要な投資主は以下のとおりです。

氏名又は名称住日本マスタートラスト信託銀行株式会
社（信託口）
株式会社日本カストディ銀行（信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口）
STICHTING PENSIOENFONDS ZORG ENWELZIJN
株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口）
DEUTSCHE BANK AG, SINGAPORE A/C
CLIENTS (TREATY)
THE BANK OF NEW YORK MELLON 140044
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNTFJODF GP INV HOLDINGS LLC
STATE STREET BANK WEST CLIENT TREATY 505234

発行済投資口の総口数に対する所有
所有投資口数
投資口数の割合
(口)
（％）
（注１）

所

東京都港区浜松町２丁目11番３号

1,141,747

18.72

東京都中央区晴海１丁目８−12653,254

10.71

東京都千代田区大手町２丁目２−２

284,686

4.66

UTRECHTSEWEG 91 ZEIST NL 3702 AA

278,484

4.56

東京都中央区晴海１丁目８番12号

224,473

3.68

194,900

3.19

157,489

2.58

149,580

2.45

115,931

1.90

94,225

1.54

3,294,769

54.04

ONE RAFFLES QUAY, 16TH FLOOR, SOUTH
TOWER, SINGAPORE 048583
240 GREENWICH STREET, NEW YORK, NY
10286, U.S.A.
ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA
02111
CORPORATION TRUST CENTER 1209 ORANGE
STREET WILMINGTON, DE 19801 U.S.A.
1776 HERITAGE DRIVE, NORTH QUINCY,
MA 02171, U.S.A.
合計（注１） 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて記載しています。
（注２） FJODF GP INV HOLDINGS LLCは、本資産運用会社の親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社であって本投資法人のスポンサーであるＦＩＧの関係法人であるFIG LLCから委託を受けて保有するカストディアンとして、上記投資口（115,931口）を保有しています。

（参考）
所有者区分別の投資主数及び投資口数は、以下のとおりです。
投資主数（人）

投資口数（口）区分
投資主比率（％）
個人・その他

投資口比率（％）

30,32997.09

664,274

10.89

金融機関
（証券会社を含む）

73

0.23

2,623,167

43.02

その他国内法人

406

1.29

79,062

1.29

外国個人・外国法人

430

1.37

2,730,337

44.78

31,238100.006,096,840

100.00

合計（注１） 比率は、小数点以下第３位を切り捨てて記載しています。

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有価証券報告書（内国投資証券）

２【投資方針】（１）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的として、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。本資産運用会社
は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり
定めています。運用ガイドラインは、「収益性」及び「安定性」の追求を考慮し、また、不動産市場のほか、金融市場、資本市場及び一般的経済情勢の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、本資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。

②

ポートフォリオ構築方針
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、刻々と変化する国内外の不動産市場動向、地域経済動
向、金融情勢、資本市場動向及び税制・法規制の変化並びに本投資法人の財務内容、さらには必要に応じてテナントの信用力及び賃貸借契約の内容等を十分に考慮し、かつ、各種のリスク軽減を図りながら、以下の方針により上記基本方針の実現のために最適なポートフォリオの構築を目指します。本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、日本国内での投資を中心に据えつつ、海外への投資も行います。
海外不動産投資については、地理的な分散投資による収益安定性（本投資法人のポートフォリオ全体の季節的な収益変動性の緩和を含みます。）が期待されること、地域や対象物件のクオリティ等によっては高い収益性が期待できることから、安定的な需要が見込まれる先進国・地域に所在する海外のホテルについて厳選して投資を検討します。なお、海外不動産投資に関しては、当該物件が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動
向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、当該国の不動産市場動向、法制度、会計、税制、取引慣行等を含む所在地域の市場を総合的に分析するとともに、投資スキームの妥当性並びに法務・会計・税務等に関するリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク・カントリーリスク等も総合的に勘案し、慎重に投資判断を行います。

（イ）投資対象の選定方針
主としてホテル又は住居が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（以下「コアアセッ
ト」といい、不動産等及び不動産対応証券を総称して以下「不動産関連資産」といいます。）に対して投資します。また、ホテル又は住居以外の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産（以下「サブアセット」といいます。）に対しても分散投資を行うものとします。サブアセットとは、コアアセット
であるホテル及び住居を補完するものとして、オフィスビル、商業施設、高齢者向け居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅のいずれかに該当する施設（以下併せて「シニア物件」といいます。）、時間貸し駐車場その他の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産をいいます。
本投資法人は、上記のとおりホテル及び住居をコアアセットとしてこれらに重点的に投資しつつ、サブアセットにも分散投資を行うことにより、ポートフォリオの拡大を図りながらそれぞれの用途特性に基づくリスクの分散を追求したポートフォリオ（総合型ポートフォリオ）を構築することを目指します（用途別投資比率
については、後記「（ロ）用途別分散投資

Ｄ．用途別投資比率」に規定します。）。

但し、海外については、当面の間、ホテルのみに投資します。
上記投資対象を図で表したものは以下のとおりです。

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有価証券報告書（内国投資証券）（注１）海外については、当面の間、ホテルのみとします。

また、本投資法人は、幅広い地域に対して分散投資することにより地域的なリスク分散による安定的な資産運用を目指します。本投資法人は、上記のとおり用途別分散投資及び地域的分散投資によるリスク分散を通じて、中長期的な観点から着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を目指すという本投資法人の資産運用の基本方針の実現を図るものとします。
（ロ）用途別分散投資
Ａ．コアアセット（ホテル）
ホテルは、各テナントとの賃貸借契約又は運営委託契約の期間が長期にわたる傾向にあり、特にホテルのオペレーターの運営能力や賃料負担力に影響を受けるという特色があります。国内においては、①利益率が相対的に高く、宿泊需要の増大による収益の成長が見込める宿泊特化型のホテル、②宿泊・料飲・物販等、多様な収益源を有することでホテル収益全体の安定的な成長が見込めるフルサービス型ホテル・リゾートタ
イプホテルを中心に投資する方針です。なお、宿泊特化型ホテルとは、客室収入をより重視し、食事、宴会、スパ又はジム施設等については限定的なサービスの提供に留めるホテルをいい、客室収入をより重視することにより、多くの場合営業利益率は相対的に高くなります。また、フルサービス型ホテルとは、宿泊・料飲・宴会部門を有するホテルをいいます。リゾートタイプホテルとは、観光地や保養地に立地し、宿泊・料飲部門及び付帯施設を有するホテルをいいます。
海外においては、主要先進国・地域に所在し、宿泊・料飲その他の需要獲得能力が高いホテルに投資する方針です。
かかる国内・海外への分散投資により、ホテルポートフォリオ全体の収益の安定と成長を実現していく方針です。
Ｂ.

コアアセット（住居）住居は、各テナントとの賃貸借契約期間が２年程度と比較的短期間ではあるものの、個人のテナントが占める割合が高く、また、その潜在的なテナント数が多いことから、他の用途の不動産に比べ、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、中長期的に安定した運用に適しているものと考えます。
また、住居はテナントが小規模かつ多数となることから、１テナントの信用事由が本投資法人の資産運用全体に及ぼす影響が小さくなるという点においてテナントの信用リスクの分散が図られます。
但し、当面の間、海外への投資は行いません。
Ｃ.

サブアセット（その他の用途物件）
コアアセットであるホテル及び住居を補完するものとして、その他の用途物件（オフィスビル、商業施

設、シニア物件、時間貸し駐車場等）についても、そのリスク要因その他の特徴を勘案しつつ投資するものとします。具体的には、投資対象とする不動産等の以下の用途毎に、それぞれ以下の方針により投資対象とします（但し、以下は例示であり、これらと異なる用途の不動産等に対して投資を行うこともあります。）。
但し、当面の間、海外への投資は行いません。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅰ）オフィスビル
主に三大都市圏の中心部及びそれに準じる地域のビジネスエリアで利便性の良い立地条件の優れたもののうち、収益性、建物規模、建築及び建物スペック、耐震性、入居テナント属性、環境等を総合的に判断し、十分な賃貸需要が見込めると判断されるものを投資対象とします。
（ⅱ）商業施設
都市近郊の汎用性の高い複合施設や郊外所在の総合大型スーパー等を投資対象とし、周辺のマーケット
動向等も勘案して、立地条件の優れたものとします。
（ⅲ）シニア物件
本投資法人は、高齢者向けの居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅をシニア物件と定義し、投資対象として投資するものとします。
また、シニア物件の運営に当たっては、かかる運営に実績のあるオペレーターのノウハウを活用し、その効率的な運営に努めます。
なお、シニア物件となる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅の定義、特徴は以下のとおりです。
種類

有料老人ホーム

サービス付き高齢者向け住宅

定義・特徴等
有料老人ホームとは、老人福祉法第29条に定義される有料老人ホームを指し、老人を入居させ、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜であって厚生労働省令で定めるものの供与をする事業を行う施設であって、同法上の老人福祉施設、認知症対応型老人共同生活援助事業を行う住居その他厚生労働省令で定める施設でないものをいいます。
有料老人ホームは、要介護状態となっている老人に対し介護サービスを提供できることが特徴であり、設置に当たっては各都道府県への届出が必要となり、その監督下に置かれます。
サービス付き高齢者向け住宅とは、住宅の設計や構造に関する基準、入居者へのサービスに関する基準、契約内容に関する以下の三つの基準のそれぞれの要件を満たし、都道府県に登録された住宅をいいます。
（住宅）・床面積（原則25㎡以上）
・便所・洗面設備等の設備構造が一定の基準を満たすこと・バリアフリー（サービス）
・サービスを提供すること（少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供）（契約）・高齢者の居住の安定が図られた契約であること
・敷金・家賃・サービス対価以外の金銭を徴収しないこと
・前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること（ⅳ）時間貸し駐車場
駐車場管理会社の経験と実績、信用力等を考慮して投資対象を検討します。また、路面の接地状況、看板の設置状況、地域特性、最寄駅からの距離等を総合的に考慮した上で駐車場としての立地条件の優れたものとします。
なお、時間貸し駐車場を取得対象とする主な理由は以下のとおりです。すなわち、交通規制の強化、違法駐車の取締りの強化などにより、時間貸し駐車場のニーズは底堅く、一定の収益が期待できます。また、一部の大規模駐車場を除き、物件規模が小さいことから、自己資金での取得が可能です。さらに、駐車場設備はテナント負担であり、管理もテナントが行うことから管理コストを低く設定できます。その上、立地が繁華街の一角に多いことから転用も比較的容易です。

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有価証券報告書（内国投資証券）

Ｄ．用途別投資比率
上記の観点から、本投資法人は、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保に最適と考える運用資産の用途別割合につき、国内外の合算で以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うものとします。
なお、着実な成長と安定した収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な運用資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
＜用途別投資比率＞
不動産関連資産の用途

組入比率（取得価格ベース）

ホテル及び住居50％以上

その他の用途物件（オフィスビル、商業施設、シニア物件、時間貸し駐車場等）

50％未満（ハ）住居賃料帯別の投資姿勢
住居は、一般に賃貸需要及び賃料相場は比較的安定していますが、高額賃料帯の物件に関しては需要者層が限られ、賃料の上昇幅も大きい一方、不況時の下落幅も大きく、経済情勢の変動の影響を受け易いという特徴を有しています。
このため、景気の変動を受けにくく需要の底堅い月額平均賃料10万円未満の物件に重点的に投資し、住居の持つ特徴である安定性を追求するとともに、立地・グレードに優れた高額物件も組み入れることによって、収益性も意識した投資を行うことといたします。
（ニ）地域別分散投資
本投資法人の投資対象地域は、主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。）及び政令指定都市としますが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含むものとします。
本投資法人は、特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所
在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指します。
なお、海外については、一般社団法人投資信託協会の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則第24条の２所定の要件を満たす国・地域のみとします。具体的な投資対象国・地域は、北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域とします。
上記の観点から、本投資法人は、運用資産における不動産関連資産の投資地域の割合につき、以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うこととします。なお、国内ホテルについては、首都圏以外の地域においても安定的な需要や成長性が見込まれる地域があることに鑑み、エリア別の投資比率は定めません。また、海外不動産投資特有のリスクに鑑み、本投資法人の運用資産に占める海外不動産投資の割合（取得価格ベース）は、15％未満に限定する方針です。
なお、着実な成長と中長期的な安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。

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有価証券報告書（内国投資証券）＜地域別投資比率＞

エリア
首都圏
地方主要
都市部

海外

具体的なエリア
東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県
首都圏の周辺地域並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びこれらの周辺地域
北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・
金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナ
ダ・英国・英領ケイマン諸島・
シンガポール等）

組入比率（取得価格ベース）
国内ホテルを除く国内組入比率：
70％以上
全体の組入比率：85％以上

全体の組入比率：15％未満（当面の間、ホテルのみ）

国内ホテルを除く国内組入比率：
30％未満

―

（注１） 海外不動産の取得価格については、当該海外不動産への投資実行時における為替レートにより円換算した金額によります。

③

成長戦略
本投資法人は、中長期的な観点から着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針の一つとしており、かかる方針を実現するために、以下の成長戦略に基づき運用資産の規模の拡大（外部成長）と、運用資産からの収益の拡大（内部成長）を目指します。
（イ）外部成長
本投資法人は、中長期的な収益の安定性を重視した外部成長を目指します。中長期的な収益の安定性のために、ホテル及び住居をコアアセットと位置付け、取得の中心としてまいります。国内のホテル物件に関しては、外国人旅行客の動向、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形
態等を総合的に勘案し、ポートフォリオ収益の安定的な成長が期待される物件及び固定賃料スキームを採用し収益の安定性の寄与する物件の双方について取得を検討していきます。海外のホテルについては、地域的分散投資による収益安定性の向上及び収益性の高い物件への投資を通じた収益性向上を実現するため、グローバルベースで広範なオペレーション実績を有し、卓越したマーケティング・販売能力を発揮できるインターナショ
ナルホテルオペレーターが運営し、又は運営ノウハウ・システム・ブランドネーム等を提供し、安定的な需要が期待できるハイクオリティホテルに厳選投資します。住居物件に関しては、大都市圏のスモールタイプ物件
を中心に、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有する物件の取得を検討していきます。また、オフィスビル・商業施設・シニア物件・時間貸し駐車場等に関しては、コアアセットを補完する意味でサブアセットと位置付け、マーケット状況、ポートフォリオの構成比率、エリア分散効果等を勘案しながら、幅広い用途の物件の取得を検討していきます。
また、物件売買情報収集力の更なる向上のため、幅広く市場での取得機会を探求しつつ、本資産運用会社独自の情報ルート拡大に鋭意努めます。また、本投資法人のスポンサー（本資産運用会社の発行済株式の100％を
直接的・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社）であり、国内外の不動産投資に関する知見及びネットワークを有する、Fortress Investment Group LLC及びその関係法人（フォートレ
ス・グループ）とも定期的な情報交換等の機会を設け、多角的に市場の情報を収集します。なお、海外のホテルについては、投資判断に必要となる情報が十分かつ確実に入手可能であり、また、取得後の運営においても的確なサポートを得ることが期待できることから、原則として、本投資法人のスポンサーであるフォートレ
ス・グループが開発、所有、又は運営に携わっているホテルを投資対象とします。なお、本資産運用会社は、
2015年６月３日付で、サポート会社（フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社）との間で、これまでサポート会社が提供してきたサポートの内容を踏まえ、その位置付け及び双方の権利義務を確認するとともに、これを明確化するために「スポンサー・サポート契約」を締結しています。

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有価証券報告書（内国投資証券）＜スポンサー・サポート契約の概要＞
上記スポンサー・サポート契約における、外部成長に関連するサポートの概要は以下のとおりです。
（情報提供サービス）
サポート会社は、① Fortress Investment Group LLC及びその関係法人が、保有、開発又は運用する不動産等を売却しようとする場合に、本投資法人の投資基準に適合するとサポート会社において合理的に判断するとき、又は②スポンサー・グループ以外の第三者から売却情報が提供されたときに、その完全な裁量により、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を開示できるものとされています。
（各種アドバイザリー業務）
サポート会社は、本資産運用会社に対し、各種アドバイザリー業務を提供できるものとされています。
（情報交換）
本資産運用会社とサポート会社は、不動産等の売買・賃貸マーケット等に関する情報を交換するものとされています。
（ロ）内部成長
本投資法人は以下の方針に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、運用資産からの収益の拡大を図り、着実な内部成長を目指します。
Ａ．収入の維持・向上
本投資法人は、下記の施策により、その保有物件の稼働率や収入の維持・向上を目指します。
（ⅰ）投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとの関係の充実を図る
ことにより、テナント満足度の向上を図ります。
（ⅱ）テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
（ⅲ）国内のホテルについては、そのテナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントのホテ
ルの法人営業力・運営能力を活かし、収益の向上を図るとともに、同社を含むオペレーターを適切に管理し、ホテル収益及び賃料収入の安定化・最大化を図るものとします。海外のホテルについては、
フォートレス・グループのサポートを活用して、現地のホテル運営事業に精通した優良なオペレー
ターを適切に選定・管理し、又は適切な選定・管理がなされるよう運用し、ホテル収益の安定化・最大化を図るものとします。
（ⅳ）取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
Ｂ．運営・管理コストの低減
本投資法人は、下記の施策により、運営・管理コストの低減を目指します。
（ⅰ）妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について
可能な限り低減を図り、その収益の極大化を図ります。管理水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持・向上に必要とされる水準とのバランスを勘案しながら行います。
（ⅱ）プロパティ・マネジメント会社からの報告事項等を効率的に管理することを目的とするプロパティ・
マネジメントシステムを活用し、取得資産の運営・管理の効率化を図っています。

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Ｃ．プロパティ・マネジメント業務の効率的な管理
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定の資産における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で決定します。
④

投資態度
本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう資産運用を行う
ものとします。

⑤

運用方針
本資産運用会社は、上記の基本方針、ポートフォリオ構築方針及び投資態度に基づき、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を通して投資主価値の極大化を目指し、以下の運用方針により、本投資法人の資産の運用を行います。
（イ）取得基準
本投資法人の投資対象となる不動産関連資産に投資を行う場合、以下の取得基準により投資を行うこととします。
Ａ．規模（ホテル・オフィスビル・その他（住居及びシニア物件以外））
規模及び投資価値等を勘案して物件毎に取得を決定します。
（住居及びシニア物件）
原則として、１物件当たりの投資規模は建物の専有延床面積500㎡以上を基準とします。但し、区分所有物
件については基準を設けません。
Ｂ．投資金額（ⅰ）投資金額の下限原則として１物件当たりの投資金額は３億円以上とします。海外資産の場合には、原則として１物件当たりの投資金額は取得時における邦貨換算額10億円以上とします。
（ⅱ）投資金額の上限
ポートフォリオの分散を確保するため、１物件当たりの投資金額の当該物件取得後のポートフォリオ全体に対する割合は、原則として40％以内とします。
Ｃ．設備施設（ホテル・住居及びシニア物件）
戸数、客室数（ホテル）、間取り、客室タイプ（ホテル）、内装、天井高、防犯設備、空調設備、放送受
信設備、インターネット設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様、ロビー仕様（ホテル）、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性あるいは取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
（オフィスビル・その他（ホテル・住居及びシニア物件以外））
貸付床の形状、間取り、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、ＯＡフロア、防犯設
備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、その他共用設備等の状況に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性又は取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
Ｄ．耐震性能建物への投資につき、原則として新耐震基準（昭和56年改正後の建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。）又はそれと同水準以上の性能を有しており、かつ、予想最大損失率（以下「地震ＰＭＬ値」といいます。）（注１）が20％以下の物件を原則とします。なお、地震ＰＭＬ値が20％を超える場合又は個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震ＰＭＬ値が10％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
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有価証券報告書（内国投資証券）

但し、海外不動産については、所在する国・地域における耐震性の法令上の基準を遵守しているかどうかを基準とするものとし、地震ＰＭＬ値は、当該国・地域での建物への投資の実務において参考とすることが取引慣行上一般的である場合にのみ参考とするものとします。
（注１）地震ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）値とは、地震による予想最大損失率を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。地震PML値についての統一された厳密な定義はないが、本投資法人の投資方針においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間475年、50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。

Ｅ．環境・地質等
以下を勘案の上、投資の可否を判断するものとします。
（ⅰ）アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況（ⅱ）地質状況、土地利用履歴及び土壌汚染状況等
但し、海外不動産については、所在する国・地域における環境・地質等の法令上の基準を遵守し、かつ地域での実務を勘案し総合的な判断の上投資の可否を判断します。
Ｆ．築年数
建物への投資につき、原則として新耐震基準が採用された昭和56年６月以降に建築された物件を投資対象とします。但し、新耐震基準を満たしていること等投資適格と判断した場合には、昭和56年６月以前に建築された物件を投資対象とすることがあります。
海外不動産については、築年数に関する基準は設けません。
Ｇ．未稼働物件への投資
本投資法人は、原則として、引渡し時点において稼働物件（注１）である不動産等を取得します。引渡し時点において未稼働物件である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、取得することができるものとします。但し、かかる場合においても当該未稼働物件の引渡し直後において、引渡し済みの未稼働物件の契約上の取得価格の合計
が、直近の決算期における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えないことを条件とします。
（注１）建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能である不動産等をいいます。但し、本投資法人が保有する不動産等のうちある時点において稼働物件となった不動産等については、その後の稼働状況（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。）にかかわらず引き続き稼働物件とみなします。なお、かかる稼働物件に該当しない物件を、「未稼働物件」といいます。

Ｈ．開発案件への投資
第三者が開発中の不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、工事完成と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができるものとします。また、既に取得している物件の増築については、既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、法令の範囲内で、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び工事完成と引渡しのリスクが極小化されていることを確認の上、実施することができるものとします。
Ｉ．権利関係（ⅰ）共有の場合
ａ．共有持分割合が50％以下であっても当該物件を取得することができるものとします。
ｂ．処分の自由度を確保するため、共有者間特約等による共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約
条件の有無やその内容を確認します。
ｃ．収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性、信用力を十分確認の上可能な限り仕組み上の手当（共有持分不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。）を行います。
（ⅱ）区分所有の場合ａ．処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等による区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限
等の制約条件の有無やその内容を確認します。
ｂ．収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（本投資法人内の積立金増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますがこれらに限りません。）を講じます。
また、区分所有権の住宅（一棟全体にかかる区分所有権を全て保有する場合を除きます。）について
は、住居への投資額（注１）のうち原則33％を超えないこととします。
（注１）投資額とは、既保有物件の取得価格累計及び取得予定の区分所有物件の取得予定価格の合計額をいいます。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅲ）借地の場合
ａ．借地を投資対象とする場合には、原則として、旧借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。）上の借地権を対象とします。
ｂ．借地上の建物に投資する場合には、原則として、借地上の建物の所有権登記によって当該借地権にかかる第三者対抗要件を具備し、又は、借地権について仮登記を経る等の順位保全策をとること等を慎重に検討し、それが確認された場合にのみ投資の対象とします。但し、借地の地権者又は転貸人（転借地上の建物に投資する場合）の了解が得られない場合において、地権者及び転貸人の属性等から判断してリスクが許容範囲内にあると判断できるときには、借地権について第三者対抗要件又は仮登記等を経ずに、他の保全策を講じた上で投資の対象とすることがあります。
ｃ．底地権者や借地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。
（ⅳ）担保権・用益権の場合
ａ．購入予定不動産上の抵当権等の担保権の有無や購入時の抵当権抹消の可能性等を確認します。
ｂ．第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。
（ⅴ）海外不動産の場合ａ．所在する国・地域における権利関係等の調査を行い、当該国・地域における実務を勘案し、総合的に判断します。
ｂ．所在する国・地域における法制度又は税制度上の制約、会計処理、投資リスクの限定その他の理由により適切と判断した場合には、海外不動産を所有する海外法人の発行する又は海外不動産を裏付けとする不動産対応証券、株券、社債券その他の有価証券（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則
第221条の２第１項に規定する法人の発行する株式を含みます。）の取得を通じて、海外不動産への投資を行うことができます。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ロ）投資不動産のデュー・ディリジェンス
本資産運用会社は、投資物件の取得に当たっては、公正かつ調査能力・経験のある専門の第三者による、不動産鑑定評価書（価格調査書を含む。また、海外不動産については、国土交通省の定める「海外不動産鑑定評
価ガイドライン」に準拠して作成されたものとします。）、建物状況調査報告書による分析評価を行うとともに、以下の項目についての経済的、物理的及び法的調査を行った上で総合的に判断します。
Ａ．運用不動産等の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査を実施します。
評価項目

調査事項

テナント調査＜法人の場合＞
テナントの業種、業歴、規模、上場／非上場の別、財務状
況、株価動向、格付等＜個人の場合＞① テナントの職業、年齢、世帯状況、所得水準、資産状況等② テナントの数、利用目的、賃料収納状況等③ 賃貸借期間、過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し④ テナントの占有割合、分布割合等

市場調査

市場賃料、稼働率、商圏分析、競合物件・テナント需給動向等

収益関係

①
②
③
④

テナント誘致・処分性等の競争力調査
賃料水準、賃貸借契約内容及び更新の可能性
適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性
修繕計画との比較における実際の資金積立状況①

街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通
機関の乗降客数
利便施設、経済施設、官公署、教育施設、娯楽施設の配置
及び近接性
周辺土地の利用状況並びに将来の動向
日照、眺望、景観、騒音等の状況
地域の知名度、評判、規模等の状況
都市計画及び地域計画
前面道路の幅員、開口と奥行の形状と広さ

経済的
調査

②
立地要因

物理的
調査

建築・設備・仕様概要

耐震性能診断
（注１）

③
④
⑤
⑥
⑦

＜各用途共通＞① 意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等② 内外装の部材のグレード＜住居及びシニア物件＞
戸数、間取り、内装、天井高、防犯設備、空調設備、放送受
信設備、インターネット設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性への適合及び取得後における変更の可能性等＜ホテル＞
客室数、客室タイプ、客室面積、ベッド等什器備品、無線LANの有無等インターネット設備、空調設備、給排水設備、昇降機設備、コインランドリー、自動販売機、駐車場、ロビー仕様、レストラン、宴会場、会議室、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、宿泊客層・地域性への適合及び取得後における変更の可能性等＜オフィスビル・その他（住居及びシニア物件以外）＞
貸付床の形状、間取り、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、ＯＡフロア、防犯設備、放送受信設
備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、その他共用設備等の状況に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性への適合及び取得後における変更の可能性等①②

新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保
地震リスク分析及び耐震診断実施

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評価項目

調査事項
①

建物・管理診断（注１）

関係法規（消防法（昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）その他建築法規）の遵守状
況等② 建物状況調査報告書における将来（12年程度）の修繕費見込み③ 管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社の質と
信用力
①

法的
調査

環境・土壌等

アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状
況② 地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等

権利関係への対応

前所有者等の権利の確実性を検討します。特に共有・区分所
有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独で所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
① 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する
他の権利の有無② 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況③ 敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置④ 共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及
び共有持分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係⑤ 区分所有の区分性⑥ 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無⑦ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容⑧ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性⑨ 信託受益権については信託契約の内容

テナント属性①②

境界調査

境界確認の状況、越境物の有無とその状況

テナントの使用目的及び契約形態
テナントとの紛争の有無（注１）本投資法人は、国内物件を取得するに当たり、独立した第三者である専門家に、構造計算書を含む耐震構造に問題がないことについての確認の調査を委託し、建築基準法で定める耐震性能についての確認を行っています。
（注２）海外不動産については、当該物件の所在する現地国・地域につき、一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信
託及び不動産投資法人に関する規則」に定める要件を踏まえ、不動産等の使用・収益・処分に係る権利、第三者
対抗要件、取引契約の締結・履行、紛争処理制度等に関する法制及び司法制度全般、外国為替、資金決済及び送金等に関する制度等の状況、カントリーリスク並びに取引実務・慣行等についての調査・確認を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。カントリーリスクの評価については、短期・中長期の政治・経済の安定性、法令・ビジネス関連の規制等の変更リスク、ビジネス関連コストの高騰リスク、クロスボーダーの送金停止
リスク、不動産の収用リスク、リスク顕在化時の司法の安定性・独立性等、幅広いリスクを慎重に分析します。
また、気候変動に対する脆弱性、土地の利用制限、水資源・食物の希少性等、気候・環境関連のリスク、交通・通信等ビジネスインフラの整備状況、安定性等のリスク（保険の活用によってリスクを軽減することができるか否かを含みます。）についても慎重な分析を実施します。その他、原則として上記に準じた事項について調査を行うものとしますが、所在する国・地域における実務等を勘案し、上記調査項目の一部を行わない場合があります。

Ｂ．個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査レベルの均一化を図るとともに、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
Ｃ．専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査（地震ＰＭＬ値を含みます。）、環境調査、マーケット調
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有価証券報告書（内国投資証券）査、鑑定評価については、利害関係を有しない独立した外部の専門業者へ調査を委託します。
（ハ）保有期間
原則として中長期保有を目的として資産の運用を行い、資産価値の安定的な成長を図ります。但し、戦略的な理由、ポートフォリオ構成上の理由等により個別資産を売却する場合もあります。
（ニ）物件の管理運営方針
Ａ．基本方針本資産運用会社は、運用対象不動産の管理について、中長期にわたる稼働率の維持・向上、費用の低減及び計画的な修繕・改善工事を行うことにより、安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図ることを基本方針とします。具体的には、以下の方針によることとします。
Ｂ．テナント営業・リーシングの実施に当たって、営業期間毎に本投資法人の運用資産毎のリーシング計画を策定します。
・リーシング計画には、周辺地域又は商圏における新築賃貸不動産の供給動向、業種別テナント動向及び他物件成約事例等を反映し、新規募集賃料及び既存テナントの継続的な賃料の設定、既存テナントの満足度の向上、新規テナント候補への継続営業等の方針を定め、リーシングにつき機動的な対応を図ります。
Ｃ．リーシング活動の展開（周辺地域又は商圏の動向）
・マーケットレポート及び不動産仲介業者等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属する周辺地域又は商圏におけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、周辺地域又は商圏において構造的変化（新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業、新駅の設置等）が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
（重点営業先の選定）
・周辺地域又は商圏におけるテナントの動き及びその理由（企業統合、事業転換、リストラクチャリング等）を調査及び分析し、営業活動の重点先とすべきテナント（又は業種）を選定します。
（最適な賃貸条件の検討）
・個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、ポートフォリオ全体の収入に対する当該テナントからの賃貸収入の割合、契約形態（定期建物賃貸借契約であるか否か等）を総合的に判断します。
（既存テナント動向の把握）
・既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、当該テナントの動向、ニーズや不満、増床希望等をいち早く把握することに努めます。
Ｄ．リーシング方針
本資産運用会社は取得した投資不動産について賃貸を行うときは、以下の方針により、中長期的な収入の安定化を図ります。
・優良テナントを選別すること。
・新規テナントとして入居を希望する法人・個人の業種、業容、業績、財務状況等の信用情報を調査して十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結すること。
（テナントの審査基準）
本資産運用会社は、入居が見込まれるテナント（ホテルテナントを除きます。）については、プロパ
ティ・マネジメント会社の協力の下で以下の項目について審査を行い、社会的属性及び信用力の良好なテ
ナントとの賃貸借契約の締結に努めます。なお、ホテルテナント及びオペレーターの選定・管理については、後記Ｈをご参照ください。

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有価証券報告書（内国投資証券）＜審査項目＞
法人テナント

個人テナント

属性

・業種
・業歴
・企業規模
・上場／非上場の別・職業− 勤続年数− 勤務先の規模・業種− 勤務先の上場／非上場の別・年齢・入居家族構成

業績

・財務状況
・株価動向

・所得水準

信用力

・企業信用調査会社の評価内容
・格付

・資産状況

契約内容

・使用目的
・定期借家契約／普通借家契約の別・賃料、敷金、保証金
・賃貸借期間・中途解約条項・賃料改定条項
・連帯保証人の有無及び状況

・使用目的
・定期借家契約／普通借家契約の別・賃料、敷金、保証金
・賃貸借期間・中途解約条項・賃料改定条項
・連帯保証人の状況

その他

・テナントミックス（オフィスビル・商業施設の場合）

Ｅ．テナント管理方針（ⅰ）テナント管理
・プロパティ・マネジメント会社の協力の下、テナントの要望・クレーム等については迅速かつ誠実に対応します。
・テナントへのコミュニケーションを図り、感想や不満を迅速・的確に把握し、かつ対応することにより、テナントの満足度の向上に努めます。
・安全対策には万全の対応をとることとし、物件によっては、オートロック・防犯カメラの設置等を行います。
（ⅱ）賃料回収保全策
・本資産運用会社は、賃料延滞の発生時には、早期に督促を行い延滞解消に努めます。
・原則として保証人のない個人テナントとの賃貸借契約においては、保証会社による賃料保証を付すこととします。
Ｆ．建物管理方針（ⅰ）日常の建物管理
本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力の下に、資産の共用部分及び専有部分の各種設備の管理状態を定期的に確認し、不具合の発見されたものについては、迅速に修繕を行います。
（ⅱ）修繕計画
中長期的な視野から物件の競争力維持向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、設備投資を行います。
（ⅲ）建物管理費用の低減
各項目別に建物管理費用を検証し、費用低減の余地がある場合には、テナントへの影響等に留意しつつ費用の低減を図ります。
Ｇ．プロパティ・マネジメント会社の選定・管理（ⅰ）プロパティ・マネジメント会社の利用
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅱ）プロパティ・マネジメント会社の選定基準
本資産運用会社は、安定的な収益の確保及び収益の向上を図るため、以下の点を考慮し、プロパティ・
マネジメント会社を業務委託先として選定します。
・不動産運営管理の経験・能力・取得を予定する資産における実績
・関係業者とのネットワーク
・本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否
・新規テナントの募集能力
・組織体制
・財務体質
・当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験・当該不動産関連資産に関するレポーティング能力・報酬及び手数料の水準（ⅲ）物件の管理運営状況の把握
本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から原則として毎月、以下の報告を受けることにより、物件の管理運営状況を把握し、運用対象不動産の運営計画と実績の差異の分析を行うとともに、プロ
パティ・マネジメント会社に必要な指図を行い、安定した収益の確保を目指します。
・テナントからの入金状況
・経費等の支出状況
・テナントの入退居の状況
・建物管理の状況
・テナントからの要望、クレームとそれに対する対応状況
・当該運用対象不動産所在地近隣の賃貸市場動向（ⅳ）プロパティ・マネジメント会社の管理・評価
プロパティ・マネジメント会社とはコミュニケーションを密にし、物件の管理状況を逐次把握することを基本とし、住居及びオフィスビル・商業施設に関しては週次の報告を通じてリーシング施策の策定・実施・管理を実行し稼働率の向上・賃料収入の増大を図ります。
また、本資産運用会社は、日々の資産運用を行う過程でプロパティ・マネジメント会社の業務遂行状況についてチェックを行います。その結果、本資産運用会社の期待する水準に満たない場合には、プロパ
ティ・マネジメント会社の変更を行うことがあります。
Ｈ. ホテルテナント及びオペレーターの選定・管理
ホテルについては、定期会議等を通じてオペレーターの運営状況、管理ホテルの稼働・収益等の動向を適切に管理し、投資法人賃料収入の安定化及び最大化のための各種対応を実行します。
（ⅰ）ホテルテナント及びオペレーターの選定基準
本資産運用会社は、安定的な収益の確保及び収益の向上を図るため、以下の点を考慮し、ホテルオペ
レーターを選定します。
・ホテル運営の経験・能力
・ブランドを含めた運営に対する評価
・取得を予定する資産（又はその周辺地域）における実績
・集客力・宿泊その他の需要獲得能力・関係業者（エージェント、法人顧客等）とのネットワーク
・本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否
・組織体制
・財務体質
・当該物件所在地域のホテル市場に関する知識・経験・当該物件に関するレポーティング能力・報酬及び手数料の水準

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅱ）ホテルテナント及びオペレーターの管理
定期会議等を通じてオペレーターの運営状況、管理ホテルの稼働・収益等の動向を適切に管理し、投資法人賃料収入の安定化及び最大化のための各種対応を実行するものとします。海外のホテルについては、
フォートレス・グループの海外におけるホテルチーム及び現地外部委託先と緊密に連携し、定期的な電話会議等を通じて詳細な報告を受けること等により、適切な管理を行います。
Ｉ．海外不動産投資に関する管理運営
海外不動産投資にあたっては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専門的な知見を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取得するなど、海外不動産等への投資に関して必要な情報を取得した上で、現地法・制度と日本法・制度との違いについて、日本の弁護士、会計士、税理士、不動産鑑定士、エンジニア等の各分野の専門家に対して、必要に応じて検証を依頼します。
期中の物件の管理については、フォートレス・グループとのアドバイザリー契約又はサポート契約等を活用して適切に情報を収集することで適切な管理を行います。
海外不動産に係る情報開示については、投資ストラクチャーに関わらず、現行の本投資法人の国内不動産に係る開示と同レベルの開示を行うとともに、投資ストラクチャーの概要、為替リスクヘッジ等、当該海外不動産投資特有の情報につき適切に開示を行います。対象物件が所在する国・地域における時差や言語の違い等にかかわらず、適時・適切に必要な情報を取得し、対応・対策その他の適切な管理を行うことができる
よう、当該海外不動産等のテナント又はオペレーターとの間で緊密な連絡体制を構築し、現地国・地域におけるテナント又はオペレーターとの業務連絡に際しては、その記録等の適切な保管を行うことができるよ
う、その記録等の保管体制について当該テナント/オペレーターとの間で適切に取り決めます。
（ホ）付保の方針
Ａ．損害保険の付保に関しては、当該建物の火災や事故等を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、適正とされる火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
Ｂ．地震保険の付保に関しては、災害による影響と損害保険料とを比較検討して、付保の判断を行います。な
お、地震ＰＭＬ値が20％を超える物件及び個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震ＰＭＬ
値が10％を超過する場合には、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
Ｃ．海外不動産についても原則として同様とします（但し、地震ＰＭＬ値については、当該国・地域での建物への投資の実務において参考とすることが取引慣行上一般的である場合にのみ参考とします。）が、所在する国・地域における自然災害等の特有のリスクの調査を行い、当該国・地域における実務を勘案して総合的に判断します。
（ヘ）売却方針
本投資法人は、本資産運用会社によるポートフォリオの見直し等により、以下のＡ．乃至Ｆ．の各事項を考慮の上、以下のａ．乃至ｃ．の場合に個別不動産の売却について検討します。
Ａ．中長期的な不動産市況
Ｂ．将来における収益予測
Ｃ．資産価値の上昇・下落の見通し
Ｄ．所在立地地域の将来性・安定性
Ｅ．劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み
Ｆ．ポートフォリオの構成における重要性
ａ．戦略的重要性が失われた場合
例）老朽化等により物件の収益性が低く、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断される場合
ｂ．魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例）立地地域において、潜在価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示された場合
ｃ．戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合例）空室率の改善・賃料のアップ・コストの改善等によりバリューアップが図れた場合

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有価証券報告書（内国投資証券）⑥

財務方針（イ）基本方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金手当てを目的として、資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行をすることができるものとします。但
し、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ5,000億円を上限とし、かつ、その合計額が5,000億円を超えないものとします。
（ロ）借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（以下「適格機関投資家」といいます。但し、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。また、借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。
リファイナンスリスクを軽減するため、借入先の分散及び返済期限の分散に努めます。
（ハ）総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の残高の割合（以下「有利子負債比率」といいます。）
は、原則として60％を上限の目処として運用します。但し資産の取得に伴い、有利子負債比率が一時的に60％を超えることがあります。
（ニ）本投資法人は、本投資法人の負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジするため、デリバ
ティブ取引を行うことがあります。また、海外不動産への投資を行う場合においては、為替リスクをヘッジするため、デリバティブ取引を行うことがあります。
（ホ）本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預かり金等の返還又は運転資金等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度枠設定又は随時借入れの予約契約を締結す
ることがあります。
（ヘ）借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
（ト）投資口の追加発行を行う場合、本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長、金融環境及び投資法人の財務状態を考慮した上で、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口１
口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ、これを行います。
本投資法人は、引き続き、より安定した財務体質構築を目指します。
（チ）本投資法人は、海外不動産への投資を行う場合には、現地通貨建てで借入れを行う場合があります。また、調達時における市場環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。

⑦

開示方針（イ）資産運用については、投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示に努めます。
（ロ）情報開示に関しては、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等が要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、財務情報及び運用状況に関する情報のほか、本投資法人への投資判断に際し有用と考えられる情報について、自主的に開示を行う方針です。
（ハ）利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関して、プレスリ
リース等により自主的に開示を行います。

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有価証券報告書（内国投資証券）（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類（イ）規約に規定する本投資法人の投資対象は以下の特定資産とします（規約第11条第１項）。
ａ .

不動産、不動産の賃借権又は地上権

ｂ .

外国の法令に基づく上記ａ.に掲げる資産ｃ .

不動産、不動産の賃借権、地上権又は上記ｂ.に掲げる資産を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みます。）の受益権
ｄ .

信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権又はｂ.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｅ .

当事者の一方が相手方の行う上記a.乃至d.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
ｆ .

信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｇ . 外国の法令に準拠して組成された上記ｃ.乃至ｆ.に掲げる資産と同様の性質を有する資産
ｈ . 投信法第194条第２項に規定する場合において、海外不動産保有法人のうち、資産のすべてが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資
ｉ .

特定目的会社に係る優先出資証券（但し、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）
ｊ .

特定目的信託に係る受益証券（但し、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限り、上記ｃ.、ｄ.又はｆ.に掲げる資産に該当するものを除きます。）
ｋ .

投資信託の受益証券（但し、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）
ｌ .

投資証券（但し、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）
ｍ .

外国の法令に準拠して組成された上記ｉ.乃至ｌ.に掲げる資産と同様の性質を有する資産（ロ）本投資法人は、資金の効率的な運用に資するため、次に掲げる特定資産に投資することがあります（規約第11条第２項）。
ａ.

有価証券(金融商品取引法第２条第１項に規定する有価証券又は同条第２項の規定により有価証券とみなされる権利をいいます。以下同じです。但し、下記ｄ.及び（ハ）ｉ.に該当するものを除きます。)ｂ.

金銭債権（投信法施行令に定めるものをいい、普通預金、大口定期預金及び譲渡性預金も含みます。但し、下記ｅ.に該当するものを除きます。）

ｃ.

コールローンｄ.

外国又は外国の者の発行する証券または証書で上記ａ.に掲げる有価証券の性質を有するもの

ｅ.

海外不動産保有法人に対する金銭債権ｆ.

上記ａ．乃至ｅ.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託受益権及びかかる信託受益権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託受益権

ｇ.

金融先物取引に係る権利

ｈ.

金融デリバティブ取引に係る権利（ハ）本投資法人は、上記（イ）及び（ロ）に定める特定資産のほか、不動産等への投資にあたり必要がある場
合には、次に掲げる資産に投資することがあります（規約第11条第３項）。
ａ.

商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）で定める商標権、専用使用権若しくは通常使用権（但し、不動産等への投資に付随するものに限ります。）ｂ.

温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）で定める温泉の源泉を使用する権利及び当該温泉に関する設備（但し、不動産等への投資に付随するものに限ります。）

ｃ.

地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定
割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
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有価証券報告書（内国投資証券）ｄ.

著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等ｅ.

民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）第667条に定める組合（不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権等を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたものに限ります。）の出資持分

ｆ.

動産（民法で規定される動産をいいます。）

ｇ.

地役権

ｈ.

資産流動化法第２条第６項に定める特定出資ｉ.

専ら国外の資産に係る資産運用を行うことを目的とする国内外の法人の発行する株式（その他の出資を含みます。但し、上記で該当するものを除きます。）

ｊ.

上記ａ.乃至ｉ.のほか、不動産等又は不動産対応証券の投資に付随して取得が必要又は有用なものｋ.

上記ａ.乃至ｊ.に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｌ.

会社法に定める合同会社の社員たる地位ｍ.

一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成18年法律第48号、その後の改正を含みます。）に定める一般社団法人の基金拠出者の地位（基金返還請求権を含みます。）（ニ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（イ）乃至（ハ）を適用するものとします（規約第11条第４項）。
②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合（イ） 投資基準については、前記「（１） 投資方針

⑤運用方針 （イ）取得基準」をご参照ください。

（ロ） 種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「（１） 投資方針 ②ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

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有価証券報告書（内国投資証券）（３）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行います。
①

利益の分配
本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法又は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される利益（投信法第136条第１項に規定されるものをいいます。）の金額とします（規約第17条第１号）。
分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。但し、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りでなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金
及び引当金等を積み立てることができます（規約第17条第２号）。
分配金に充当せず留保した利益については、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第17条第３号）。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人による資産取得及び資金調達が１口当たり分配金額に及ぼす影響等を勘案し本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、投信法の規定に従い、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、一般社団法人投資信託協会規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます（規約第17条第４号）。
（イ）基本方針
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、以下の基本方針に基づき、毎期継続的にではなく、各期ごとの判断で、一時的に利益を超える金銭の分配（以下「利益超過分配」といいます。）を行うことができるものとします。
（ⅰ）本投資法人は、以下のａ.又はｂ.の場合に利益超過分配を実施することを検討することとし、それ以外の場合には原則として利益超過分配を行わないものとします。
ａ.

経済環境、不動産市場、賃貸市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人による資産取得及び資金調達が１口当たり分配金額に及ぼす影響等を勘案し本投資法人が適切と判断する場合。

ｂ.

本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合。

（ⅱ）利益超過分配の金額は、当該分配を実施する計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60（注１）に相当す
る金額を限度として決定します。
（注１）クローズド・エンド型の投資法人は、税会不一致が生じた場合における一時差異等調整引当額の増加額に相当する
分配についてはその全額、それ以外の利益超過分配（通常の利益超過分配）については、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度として利益超過分配を行うことが可能とされています（一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」）。

（ⅲ）利益超過分配の実施及びその金額の決定にあたっては、（ａ）本投資法人の運用資産の価値維持等のために必要な資金の確保、（ｂ）利益超過分配実施後のＬＴＶ水準（注１）が60％を上回らないこと、及び（ｃ）利益超過分配実施後の手元流動性の確保等について十分考慮するものとします。
（注１）ＬＴＶ水準（％）＝ａ／ｂ×100（％）
ａ＝期末有利子負債残高ｂ＝期末総資産額−予定分配金額

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有価証券報告書（内国投資証券）（ロ）利益超過分配を行う場合の承認手続
本資産運用会社は、本投資法人が利益超過分配を実施する場合、執行役員に対して、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間の計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書の案を提示するものとします。かかる案の提示にあたっては、財務部長が前記「（イ）基本方針」に従い、長期修繕計画等の中長期的な資金需要等のキャッシュ・フローに影響を及ぼす事項その他必要な事項を勘案の上で起案し、代表取締役社長の承認を得るものとします。また、利益超過分配を行う場合には、本投資法人の役員会における決算承認決議は、次の順序で行うこととします。
（ⅰ）計算書類一式に係る承認（ⅱ）利益の分配額に係る承認（ⅲ）一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過分配額に係る承認（当該利益超過分配を行う場合に限る。）（ⅳ）その他の利益超過分配額に係る承認（当該利益超過分配を行う場合に限る。）③

分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期現在の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資
口質権者を対象に、投資口の保有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します（規約第17条第５号）。

④

分配金の除斥期間等
投資主又は登録投資口質権者に対する分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときに、本投資法人
はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします（規約第17条第６号）。
本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人投資信託協会の定める規則等に従うものとします。

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有価証券報告書（内国投資証券）（４）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
（イ） 前記「（２） 投資対象

①投資対象とする資産の種類（ロ）」のａ.及びｂ．に掲げる有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は前記「（２） 投資対象

①投資対象とす

る資産の種類（イ）」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします（規約第12条第１項）。
（ロ） 前記「（２） 投資対象
前記「（２） 投資対象

①投資対象とする資産の種類（ロ）ｇ.」に掲げる金融先物取引に係る権利及び①投資対象とする資産の種類（ロ）ｈ.」に掲げる金融デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクヘッジを目的とした運用に限るものとします（規約第12条第２項）。
②

金融商品取引法及び投信法による制限
本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
（イ）資産運用会社による運用の制限
登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社
は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、「第二部
第３投資法人の詳細情報

管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人との取引制限を除く主なものは次のとおりです（金融商品取引法第42条の２、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
ａ. 自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条及び投信法施行規則第265条で定めるものを除きます。
ｂ. 運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条及び投信法施行規則第266条で定めるものを除きます。
ｃ. 第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標、オプション又は対象資産（投資信託及び投資法人に関する法
律施行令第３条第３号から第12号までに掲げるものをいいます。）に関し、取引に基づく価格、指標、数値
又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
ｄ. 投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
ｅ. その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）。
（ⅰ） 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、業府令第128条に掲げる行為を除きます。）。
（ⅱ） 資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと。
（ⅲ） 第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと。
（ⅳ） 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと。
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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅴ） 有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと。
（ⅵ） 第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社が予め個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする
理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）。
（ⅶ） その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
（ロ）同一株式の取得制限
本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定又は慣行その他やむを得ない理由により取得若しくは譲渡、貸借又は管理の委託を自ら行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、この限りではありません（投信法第194条第２項、投信法施施行令第116条の２）。
（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、投信法施行規則第129条）。
a.

合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

b.

投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

c.

当該投資法人の投資口を無償で取得する場合

d.

当該投資法人が有する他の法人等（法人その他の団体をいいます。下記ｅ.について同じです。）の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記ｅ.について同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合

e.

当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合（ⅰ）組織の変更（ⅱ）合併（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含
みます。）

f.

その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（上記ａ.乃至ｅ.に掲げる場合を除きます。）

g.

投資主との合意により有償で取得する場合（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
子法人（投資法人が他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を有する場合における当該他の投資法人をいいます。以下同じ。）は、次に掲げる場合を除くほか、その親法人（他の投資法人を子法人とする投資法
人をいいます。）である投資法人の投資口（以下「親法人投資口」といいます。）を取得することができません（投信法第81条第１項、第２項、投信法施行規則第131条）。
a.

合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合

b.

他の法人等（法人その他の団体をいいます。本（ニ）において同じです。）が行う株式交付（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交付に相当する行為を含みます。）に際して親法人
投資口の割当てを受ける場合

c.

親法人投資口を無償で取得する場合

d.

その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記ｅ.において同じです。）
につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）
により親法人投資口の交付を受ける場合

e.

その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合
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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅰ）組織の変更（ⅱ）合併（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）（ⅳ）株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含
みます。）
f.

その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（上記ａ.乃至ｅ.に掲げる場合を除きます。）③

その他の投資制限（イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ロ）借入れ及び投資法人債
ａ. 本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）を発行することができます。な
お、資金を借入れる場合は、適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第14条第１項、第３項）。
ｂ. 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ5,000億円を上限とし、かつ、その合計額が5,000億円を超えないものとします（規約第14条第２項）。
（ハ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、投資不動産の所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針 ②ポートフォリオ構築方針（ニ）地域別分散投資」をご参照ください。
（ニ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について規約上制限はありません。

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３【投資リスク】（１）リスク要因
以下には、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）を表示する証券（以下「本投資証券」といいます。）及び本投資法人の発行する投資法人債（短期投資法人債を含み、以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券
又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の資産についてもほぼ同様にあてはまります。
本投資法人は、対応可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、投資額に係る欠損又は損失が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで本投資証券又は本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

一般的なリスク（イ）投資法人の法律上、税制上、その他の諸制度の取扱いに関するリスク（ロ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク（ハ）本投資証券の払戻しがないことに関するリスク（ニ）本投資証券又は本投資法人債の市場性に関するリスク（ホ）本投資証券又は本投資法人債の価格変動に関するリスク（ヘ）投資口の希薄化に関するリスク（ト）本投資法人債の償還・利払いに関するリスク（チ）有利子負債比率に関するリスク（リ）金銭の分配に関するリスク（ヌ）本投資法人の登録が取消されるリスク（ル）本投資法人の倒産リスク②

商品設計及び関係者に関するリスク（イ）収入及び支出、キャッシュ・フローの変動に関するリスク（ロ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク（ハ）本投資法人の関係者への依存に関するリスク（ニ）役員の職務遂行に係るリスク（ホ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク（ヘ）インサイダー取引規制等に関するリスク（ト）敷金・保証金の利用に関するリスク（チ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク③

不動産に関するリスク（イ）不動産の流動性に関するリスク（ロ）物件取得の競争に関するリスク（ハ）テナント獲得競争に関するリスク（ニ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（ヘ）区分所有建物に関するリスク（ト）共有物件に関するリスク（チ）借地物件に関するリスク（リ）不動産の鑑定評価等に関するリスク（ヌ）不動産の賃貸借契約に関するリスク
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有価証券報告書（内国投資証券）（ル）賃料の減額に関するリスク（ヲ）不動産の運用費用の増加に関するリスク（ワ）テナントの建物使用態様に関するリスク（カ）建物の毀損、滅失及び劣化に関するリスク（ヨ）不動産に係る所有者責任に関するリスク（タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（レ）投資対象不動産の偏在に関するリスク（ソ）テナントの集中に関するリスク（ツ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（ネ）開発物件に関するリスク（ナ）オペレーターに関するリスク（ラ）フォワード・コミットメント等にかかるリスク（ム）固定資産の減損に係る会計基準の適用にかかるリスク（ウ）ホテルに関するリスク④

信託受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク（ロ）信託受益権の流動性に係るリスク（ハ）信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク（ニ）信託受託者の債務負担に伴うリスク（ホ）信託受益権に関する法律上の瑕疵に係るリスク（ヘ）信託内借入れに係るリスク⑤

海外不動産等への投資に関するリスク（イ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用等に関するリスク（ロ）外国法人税の発生により分配金が減少するリスク（ハ）外国為替についての会計処理等に関するリスク（ニ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク（ホ）英領ケイマン諸島への投資に関するリスク⑥

税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク⑦

その他（イ）投資法人の資金調達に関するリスク（ロ）一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク（ハ）特定目的会社の優先出資証券・特定出資への投資に係るリスク（ニ）匿名組合出資持分への投資に係るリスク（ホ）投資主優待制度に関するリスク（ヘ）新型コロナウイルスに関するリスク

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有価証券報告書（内国投資証券）①

一般的なリスク（イ）投資法人の法律上、税制上、その他の諸制度の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い及び解釈は、今後、大幅に変更され、又は新たな法令が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口及び投資証券は、それぞれ株式会社における株式及び株券に類似する性質を持ち、投資資金の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができない場合があります。また、本投資法人にかかる通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、本投資法人の債権者（一般債権者及び担保権者を含みます。）の債権の配当に劣後する最劣後の地位となり、投資額の全部又は一部の回収ができない可能性があります。投資証券は、投資額が保証される商品ではなく、預金保険等の対象にはなっていません。
（ハ）本投資証券の払戻しがないことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、本投資証券の売却（金融商品取引所を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資証券の売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できないことになります。
（ニ）本投資証券又は本投資法人債の市場性に関するリスク
本投資証券は、2006年８月１日に東京証券取引所に上場しましたが、東京証券取引所の定める「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資法人の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の東京証券取引所における売却が困難若しくは不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があります。
さらに、将来の不動産投資信託の市場規模や本投資証券がどの程度活発に取引されるかを予測することはできません。
また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性が低く、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより本投資法人債の債権者（以下「本投資法人債権者」といいます。）が損害を被る可能性があります。
（ホ）本投資証券又は本投資法人債の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情勢等様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れる可能性があります。特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルスの影響により、経済活動が停滞し、本投資証券を含む不動産投資信託証券の市場価格も悪影響を受けています。また、2020年４月以降、全国に緊急事態宣言の発出及び解除が繰り返され、また、2022年１月27日以降も、いわゆる新型コロナウ
イルス第６波と称される感染拡大を受けて、幅広い地域でまん延防止等重点措置が実施されるなど、引き続き先行き不透明な状況が継続しています。経済活動が新型コロナウイルス感染症拡大前の状態に早期に回復することは見込めず、今後の展開によっては、更なる経済活動の抑制が生じるとの懸念や事態の収束時期が見通せない状況などから、金融商品市場や本投資証券の市場価格に更に悪影響が及ぶ可能性があり、また、これらの悪影響が長期化・深刻化する可能性もあります。
また、本投資法人債についても、金利情勢や不動産市場その他の経済情勢、信用格付の変更等によりその価値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。
また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資証券の価格形成や本投資法人債の価値に影響を及ぼす可能性があります。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ヘ）投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び本投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としており、かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、その規模によっては、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口総数に対する割合が大幅に希薄化する可能性があります。また、営業期間中において追加発行された投資口に対して、その期の保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。
（ト）本投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるおそれがあります。
（チ）有利子負債比率に関するリスク
本投資法人の有利子負債比率は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60％を上限の目処としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。一般的に、有利子負債比率の値が高まるほど、分
配可能金額が金利変動の影響を受けやすくなり、その結果投資主への分配額が減少する可能性があります。
（リ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針 （３） 分配方針」に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。
本投資法人は、ポートフォリオ収益の安定性及び成長性の向上並びに借入コストの一層の低減を図っていま
すが、今後の運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生を含む種々の要因により、利益及び分配金水準の維持・向上を実現できるとの保証はありません。他方、本投資法人は、中期的な観点で従来からの分配金水準維持の安定性を高めるため、当該水準を維持した上で当期純利益のうち一部を分配準備積立金等として留保することがあります。このような場合、分配金水準は安定的に維持される一方、１口当たり純利益の増加に拘わらず、１口当たり分配金は増加しないこととなり、利回りが低下することとなる結果、投資口の市場価格がかかる方針が採用されない場合に比べ低くなる可能性があります。
また、本投資法人は、前記「２ 投資方針 （３） 分配方針」に記載のとおり、一時的な利益超過分配を実施することがありますが、利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しに相当するため、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、想定外の事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出を行う必要が生じた場合などに手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。さらに、本投資法人は、投資口の希薄化又は多額の費用計上等により、１口当たり分配金額が一時的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化するために、利益を超えた金銭の分配を行うことができる旨の分配方針を採用していますが、かかる一時的な利益超過分配を実施する保証はなく、投資口の希薄化や多額の費用計上等により１口当たり分配金の額が減少する可能性があります。
（ヌ）本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針です
が、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります（投信法第216条）。その場合、本投資法
人の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ル）本投資法人の倒産リスク
本投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続に服します。本投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主又は本投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
②

商品設計及び関係者に関するリスク（イ）収入及び支出、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として投資対象不動産からの賃料収入及び運営委託による不動産運用収入に依存しています。投資対象不動産に係る投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の履行遅滞・不履行、ホテル事業の不振による運営委託による不動産運用収入の減少等により大きく減少する可能性があります。当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料や運営委託契約に基づく運営委託料が、一般的な賃料・運営委託料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働（又は低稼働）の投資対象不動産の取得等による支出の増加は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額又は投資法人債権者への償還若しくは利払いに悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、投資対象不動産の売却により収入が発生することがありますが、かかる収入は、恒常的に発生する
ものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境等に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。また投資対象不動産に関する費用としては、減価償却費、公租公課、保険料、管理組合費、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費等があります。かかる費用の額は、個々の投資対象不動産によって異なる上、投資対象不動産の状況のみならず市況その他の一般的な状況によっても増大する可能性があります。
このように、投資対象不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、投資対象不動産に関する費用が増大する可能性があり、これらの双方又は一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額又は投資法人債権者への償還若しくは利払い等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び本投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、借入金及び本投資法人債発行の限度額をそれぞれ5,000億円を上限とし、かつ、その合計額が5,000億円を超えないものとしています。
借入れ及び本投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢、本投資法人債に係る信用格付その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。また、借入れ及び本投資法人債の金利は、借入れ時及び本投資法人債
発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。市場金利が上昇した場
合、本投資法人の利払額が増加し、分配可能金額が減少する可能性があります。税法上の利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を適格機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は本投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は本投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される場合もあります。このような場合、本投資法人の運営に支障をもたらすほか、分配金額に重大な悪影響を及ぼす場合があります。また、金銭の借入れ又は本投資法人債の発行に関連して、既に担保が設定されている運用資産の場合、又は今後運用資産に担保を設定した場合（当初無担保であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が当該担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できないか又は希望する価格で売却できない可能性があります。
また、収益の悪化等により運用資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合、又は他の借入れを行う
場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、評価額が引き下げられたりした場合には、借入62/337

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有価証券報告書（内国投資証券）

先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなった
り、借入先より運用資産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人が、本投資法人の資産の売却により借入資金の期限前返済を行う場合にも、違約金等がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主又は本投資法人
債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分しなければ借入れ及び本投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、運用資産の処分を余儀なくされる場合には、運用資産の処分による売却損により本投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があるほか、必要な時期に運用資産を売却することができず、借入れの返済が困難となる可能性があります。
本投資法人の借入れには、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状況（有利子負債比率（ＬＴＶ）及び元利金支払能力を判定する指標（ＤＳＣＲ）に係る財務制限条項を含みます。）が一定の条件を下回った場合における担保の提供及びキャッシュリザーブ積立額の付加、資産売却の制限、追加借入制限その他本投資法人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限が課されています。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配
額又は投資法人債権者への償還若しくは利払い等に悪影響を及ぼすおそれがあります。また、これらに違反した場合、本投資法人は借入金について期限の利益を失うことがあります。
本投資法人が借入れ又は本投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
（ハ）本投資法人の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者にそれぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき、投信法上の投資法人からの受任者として、善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）及び法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者のそれぞれが、破産手続、再生手続又は更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人によるそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあります。さらに一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務
受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。このような場合に新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があるほか、場合によっては、本投資証券が上場廃止になる可能性も
あります。
前記「１

投資法人の概況（１）主要な経営指標等の推移

ｂ.事業の状況① 当期の概況（イ）投資法人の主な推移」記載のとおり、本投資法人は、2011年12月期よりフォートレス・グループからのスポンサー支援を受けています。本投資法人は、本投資法人独自の各戦略・リサーチ・分析等に加え、フォートレス・グルー
プのサポートも得ることにより本投資法人の投資主価値の向上を目指しますが、フォートレス・グループから必要なサポートを十分に受けられない場合その他の理由により、企図している成長戦略が実現できる保証はありません。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受けている業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物管理会社等があります。本投資法人の収益性向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。また、これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社、建物管理会社等が、破産又はそ63/337

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有価証券報告書（内国投資証券）の他の法的倒産手続等により業務執行能力を喪失する場合においては、当該不動産の管理状況が悪化し、本投資法人が損失を被るおそれがあります。ホテルにおいては、不動産の保守管理、転借人の管理等の業務についてホテル賃借人、オペレーター、アセット・マネージャー又はホテル運営支援会社等に大きく依存することがあり、このような場合に、これらの関係者が何らかの理由により適切な管理を行えなくなった場合、本投資法
人の収益や運用資産であるホテルの資産価値等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、本資産運用会社は、2015年６月３日付で、フォートレス・グループの関係法人との間で、物件情報の提供、並びに人材確保に関する協力、各種アドバイザリー業務の提供及び不動産等の売買・賃貸マーケット
等に関する情報交換等を内容とするスポンサー・サポート契約を締結しましたが、実際にいかなる物件情報が提供されるか及び本投資法人が情報提供を受けた資産を取得するかは、当該フォートレス・グループの裁量及び市場状況、情報提供後の交渉等によりますので、本投資法人が期待するサポートが得られる保証はありません。また、スポンサー・サポート契約による人材確保に関する協力、各種アドバイザリー業務の提供及び不動産等の売買・賃貸マーケット等に関する情報交換等により、本投資法人の資産運用につき一定の成果が上がるとの保証はありません。また、本海外ホテルへの投資に際し、本資産運用会社は、本海外ホテルを2014年及び2015年に取得しその後運用してきたフォートレス・グループの関係法人（Fortress Credit Advisors LLC）との間でアドバイザリー契約を締結し、本海外ホテルの運営に関連するマーケット情報の収集やこれを踏まえた
本海外ホテルの運営に係る分析、ノウハウの提供等につき助言等のサポートを受けていますが、かかるサポートが本資産運用会社の意図する効果を十分に発揮する保証はありません。
また、本投資法人が保有するホテル物件のうちの多くの運営（本書の日付現在保有するホテル物件85物件（シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）は除きます。）中73物件）は、ＭＨＭ又はその子会社の運営に委ねられていますが、ＭＨＭ又はその子会社が期待通りの運用成績を実現できる保証はなく、また、何らかの理由でホテル運営をＭＨＭ又はその子会社以外の第三者に委託する必要が生じた場合には、円滑にホテル運営の移管がなされる保証はなく、また、ＭＨＭ又はその子会社と同等以上の運営を期待できる代替テナントを確保できる保証もないため、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、2017年12月27日付でＦＩＧに対するソフトバンクグループの買収が効力を生じ、2018年３月29日付
で、ＦＩＧの関係法人であったカリオペは、本資産運用会社の発行済株式総数の80.0％をソフトバンクグルー
プの子会社であるFortress CIM Holdings L.P.に、20.0％をソフトバンクグループにそれぞれ譲渡しており、その結果、ＦＩＧは、本資産運用会社の間接親会社ではなくなっています。ソフトバンクグループとＦＩＧの間では、ＦＩＧが、引き続きＦＩＧの経営陣の主導の下で、ソフトバンクグループのグループ会社の中で独立した経営を行うことにつき合意されていますが、今後、ＦＩＧ及びフォートレス・グループによるサポートの内容や程度等に変更が生じた場合には、本投資法人の成長戦略の実現や本投資法人の資産運用に影響を及ぼす可能性があります。また、フォートレス・グループの関係法人による本投資法人の投資口保有比率は、2018年
４月18日付で行われた本投資法人の投資口の一部の売却等の結果、本書の日付現在2.0％まで減少しています。
本投資法人はフォートレス・グループから当該投資口売却後も本投資法人及び本資産運用会社に対するサポートを継続する旨、及び本資産運用会社に対する人的サポートにも何ら変更は生じない旨の通知を受けています。しかしながら、フォートレス・グループの関係法人による投資口保有比率の減少が、今後のフォートレ
ス・グループとの関係又はスポンサー・サポートの継続やその内容に影響を及ぼす可能性は否定できません。
また、本資産運用会社は、ソフトバンクグループとの間で、ＭＨＭにおけるホテル運営に関し協業を行っておりますが、かかる協働により期待される成果が得られる保証はありません。
（ニ）役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員
は、善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務及び忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主又は本投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
（ホ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
投信法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用にかかる業務を遂行することが義務付けられているほか、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています。
しかしながら、資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管
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有価証券報告書（内国投資証券）注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定をする可能性を否定できません。
また、利害関係人等は、資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、ＦＩＧを含む利害関係人等は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第一に、資産運用会社が、利害関係人等に有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させたり、当該取得した資産の管理を利害関係人等に不合理に有利な条件で委ねたりすることにより、利害関係人等の利益を図る可能性があり、第二に、本投資法人と利害関係人等が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、利害関係人等又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
（ヘ）インサイダー取引規制等に関するリスク
投資法人の発行する投資口及び本投資法人債は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対象となっています。当該規制においては、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係法人（資産運用会社の親会社及び投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人）の役職員が会社関係者として上記規制の対象者に含まれるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として規定されており、本投資口につきインサイ
ダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
（ト）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コ
ストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる場合もあります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイ
ドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
③

不動産に関するリスク（イ）不動産の流動性に関するリスク
不動産の構成要素として不可欠である土地は他の一般の諸財と異なり、地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、不増性、個別性（非同質性、非代替性）等の特徴を有しています。これらの特徴のために、不動産は一般的に、市場性を有する有価証券等の金融資産等に比べ流動性が低い資産として認識されています。
また不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかも経済
環境、不動産需給状態等のみならず個別的な事情等によっても左右されるものであるため、本投資法人が希望する時期・条件で不動産を取得又は売却できない可能性があり、借入金の返済のために保有資産の売却を余儀なくされる場合には、大幅な売却損が発生する可能性があるほか、保有資産の売却により借入金の返済資金を調達することも困難となる可能性があります。
さらに、対象不動産が共有の場合、区分所有建物の場合、又は土地と建物が別個の所有者に属する場合等権
利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが増大することがあります。
これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ロ）物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行う方針ですが、不動産投資
信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合には、不動産の取得競争が激化し、物件取得ができない可能性又は投資採算の観点から希望した価格で取引を行えない可能性等があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。
（ハ）テナント獲得競争に関するリスク
近隣地域又は同一需給圏内において、競合する不動産の新築、リニューアル等が行われることにより、テナント獲得競争が激化し、賃料引下げや稼働率の低下等を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する可能性があります。
（ニ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
一般に不動産には、地質、地盤、建物の杭や梁等の構造、材質等に関して欠陥、瑕疵（免震装置や制震装置を含む建物の素材の強度・機能の不具合、基準への不適合を含みます。）等が存在している可能性や、種類、
品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）等が存在する可能性があります。そこで本投資法人が、不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合等により思わぬ損害を被ることがないよう、本資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該物件について利害関係のない専門業者から建物状況調査報告書等を取得するなどの物件精査を行うとともに、原則として当該物件の売主から譲渡時点における一定の表明及び保証を取得し、状況に応じては、担保責任を負担させることとしています。
しかし、建物状況調査報告書等の作成に係る専門業者による調査においては、所有権移転時期との関係から調査可能な範囲が限定されたり、時間的制約や収集可能な資料等に一定の限界があり、完全な報告が行われているとは限りません。また、一般的に、建物の施工を請負った建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合や施工報告書において施工データの転用・加筆がなされている場合もありえ、建築基
準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準法等の求める安全性又は構造耐力等を有するとの保証はありませんし、不動産に想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵又は契約不適合等が取得後に判明するおそれもあります。そして、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うべき不動産の売主又は建物の建築請負人等が倒産した場合、事実上、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の追及が困難になります。また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、瑕疵
担保責任及び契約不適合による担保責任の期間及び責任額も一定範囲に限定されるのが通例です。加えて、当該不動産の売主との間で、契約上、瑕疵担保責任及び契約不適合による担保責任を制限する、又はこれを負担しない旨の特約がなされる場合もあります。
また、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不動産の売買においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項
等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。買主は、瑕疵があることを知った日から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができますが、かかる期間制限を超えて瑕疵担保責任を追及することはできません。また、本投資法人が売主となる場合、瑕疵担保責任を追及されるおそれがあります。
他方で、民法改正法の施行日である2020年４月１日以後に締結された不動産の売買においては、民法改正後の民法の規定が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うことになります。買主は、契約不適合を知った時から１年以内に、売主に対して契約不適合であることについて通知をした場合、責任を追及することができ、また、売主が不動産の引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を追及することができます。買主は、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものである場合を除き、責任の追及として、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものであるか否かを問わず、履行の追完請求権や代金減額
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有価証券報告書（内国投資証券）請求権を行使することができます。また、買主は、不履行の程度が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときを除き、契約を解除することができます。さらに、買主は、契約不適合について売主の責めに帰すべき事由がある場合、履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。したがって、本投資法人
が特定の不動産の買主となる場合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約不適合による担保責任を追及することができますが、上記一定の場合を除き期間制限を超えて責任を追及することはできません。
さらに、本投資法人が買主であるときに、売主がＳＰＣ（特別目的会社）である等売主の資力が十分でない
場合や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任、契約不適合による担保責任又は売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、旧民法上の瑕疵
担保責任又は民法上の契約不適合の担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。
したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
さらに、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性や、不動産登記には公信力が認められていないために、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。また、不動産の売主又はその前所有者が、当該不動産売買契約を締結し、かつこれを履行するにあたり、会社法、会社法施行による改正前の商法（明治32年法律第48号、その後の改正を含みます。以下「商法」といいます。）又は会社法施行による廃止前の有限会社法（昭和13年法律第74号、その後の改正を含みます。以下「有限会社法」といいます。）により必要とされる社内の授権手続（当該不動産売買契約締結時に有効であった商法又は有限会社法による事後設立手続を含みます。）について適式に完了していないこと等が後になって判明する可能性があります。加えて、投資不動産を取得するまでの時間的制約等から隣接地権者との間で境界確認ができない、若しくは境界確定同意が得られない場合、又は隣地から当該土地に建物等の一部が越境している、若しくは当該建物等の一部が隣地に越境している場合も考えられ、状況によっては、係争に発展し、権利面積の減少、損害賠償責任の負担等を余儀なくされる可能性があります。
その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築基準法等の建築関係法令の規定に服しますが、物件取得後の建築基準法等の改正により変更後の規制のもとで投資対象不動産が不適格（いわゆる既存不適格建物）となる可能性、又は取得時において既存不適格建物である場合があります。この場合、建物の建替え等を行う場合には、現行の規定に合致するよう、追加的費用等の負担が必要となる恐れがあります。
その他、不動産に係る様々な行政法規や各地方公共団体の条例による規制が投資対象不動産に適用される可能性があります。条例による規制の例として、住宅付置義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務等が挙げられます。このような義務が課せられた場合、投資対象不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりするおそれがあります。
さらに、投資対象不動産を含む地域が道路整備、公共施設設置等都市計画等の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、将来不動産の建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、環境保護を目的とする法令等の規制により、投資対象不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。加えて、消防法その他不動産の建
築・管理・運営に影響する関係法令や条例の改正等により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権などを取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。また、都市計画法、
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建築基準法等の不動産に関する行政法規の改正、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。この場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
また、シニア物件に関しては、有料老人ホームの運営は各都道府県の監督下にあり、サービス付き高齢者向け住宅についての認定を維持するためには財団法人高齢者住宅財団の設定する基準を満たす必要があります。
これらの監督機関におけるシニア物件の監督方針の変更や要求される基準の変更又はその解釈若しくは適用の変更によっては、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
（ヘ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）第２条第３項に規定する専有部分（居室等）並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分（エントランス部分等）及び同条第６項に規定する敷地利用
権をいいます。
不動産が区分所有建物である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められた管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更することができず（区分所有法第31条第１項）、また建替決議等をする場合には更なる多数決要件が加重されています。本投資法人が決議要件以上の議決権を有していない場合には、区分所有建物の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。この場合、新区分所有者の資力、属性、使用収益の状況等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益が減少する可能性があります。この点に関し、管理規約等において区分所有者が専有部分（共用部分の共有持分及び敷地利用権を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合には、本投資法人の知らない間に他の区分所有者が現れるリスクは減少しますが、本投資法人が専有部分を処分する場合に制約を受ける可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。
その結果、本投資法人の投資対象不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立を履行しない場
合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
なお、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを禁止し（区分所有法第22条）、不動産登記法（平成16年法律第123号、その後の改正を含みます。）には、「敷地権の登記」の制度が用意されています。したがって、敷地権の登記がされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処理されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、専有部分のみ、又は敷地利用権のみを有する所有者が出現する可能性等があります。そのような場合には、区分所有者と敷地の権利関係が複雑になり、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
（ト）共有物件に関するリスク
投資対象不動産が第三者との間で共有されている場合、単独で所有している場合に比べ、法的に様々な側面
で制約を受けるとともに、種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定するものとされています（民法第252条）。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者による権利行使によって、本投資法
人の投資対象不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりな
く他の共有者が変更される可能性があります。この場合、新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益に影響を与える可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務
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少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望す
る時期及び条件で売却できないおそれがあります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、合意の有効期間は５年以内とされています（民法第256条第１項但書）。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できません。また、共有者が破産し、又は会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となったほかの共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり、敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押さえられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。
（チ）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権付建物に投資することがあります。ここで借地権とは、借地借家法（平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。また、廃止前の借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）及び借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。）を含みます。以下「借地借家法」といいます。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいい、借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいいます。借地権付
建物は、土地建物ともに所有権を有する場合に比べて特有のリスクがあります。
借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場
合）、又は期限到来時に借地権設定者が正当事由をもって更新を拒絶した場合（普通借地権）に消滅します。
このほか借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により消滅する可能性もあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権（借地借家法第13条、借地法第４条第２項）が確保されている場合を除き、借地上に存する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。仮に建物買取請求権が認められても、本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する
土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法
令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、仮に承諾を得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
（リ）不動産の鑑定評価等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑
定士等、評価方法又は調査方法若しくは時期によっては、鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。
また、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証
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又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
また、本投資法人が海外不動産に投資するに際しては、国土交通省の定める「海外不動産鑑定評価ガイドラ
イン」（2008年１月25日策定）に沿って、現地鑑定補助方式（現地鑑定人に、鑑定評価を行うために必要となる基礎資料等の収集・提供その他の不動産鑑定士が行う鑑定評価の補助作業（現地鑑定補助作業）を依頼し、不動産鑑定士が現地鑑定補助作業に係る役務の提供を受けて鑑定評価を行う方式）又は現地鑑定検証方式（現地鑑定人に、鑑定評価の報告を依頼し、現地鑑定人が行った鑑定評価を不動産鑑定士が検証することにより鑑定評価を行う方式）による鑑定評価を取得しますが、かかる鑑定評価は、現地鑑定人との連携・共同作業や、不動産鑑定士による現地の不動産市場動向及び鑑定評価基準に対する十分な理解を前提とするものであり、これらが不十分であった場合には、適正な評価が得られない可能性があります。
（ヌ）不動産の賃貸借契約に関するリスク
日本におけるオフィスビル及び居住用不動産の賃貸借契約では、その契約期間は２年が一般的であり、契約
期間満了後に契約が更新される保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、賃借人が一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合も多く見られます。賃貸借契約が更新されず
又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たな賃借人が入居する保証はなく、賃料収入が減少する可能性があります。なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、かかる規定が場合によっては裁判所により無効とされ又は一部減額される可能性があります（定期賃貸借契約の場合も含みます。）。
これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解除及び更新拒絶は、正当事由が認められる等の特段の事情がある場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
定期賃貸借契約においては、賃借人の賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。また、定期賃貸借契約の有効期間中は、契約中に定められた賃料を賃借人に対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約において賃借人が早期解約した場合、残存期間全体についての賃借人に対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期賃貸借契約において契約期間中の賃料改定を行わない旨の契約がなされた場合、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
（ル）賃料の減額に関するリスク
投資対象不動産の賃借人が支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、その時々における賃料相場等を参考にして賃借人との協議により減額される可能性があります。また、新型コロナウイルスの感染拡大の影響による賃借人からの賃料減額請求により、賃料減額を余儀なくされる可能性もあります。さらに賃借人が賃貸人に対し、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。
また、本投資法人が賃貸している投資対象不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が賃貸条件と同一である保証はなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
（ヲ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、水道光熱費等の高騰、不動産管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
（ワ）テナントの建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントが建物の変更工事、内装の変更等を行ったり、道路上に建物の造作を越境させたりすることにより、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる場合があります。このような場合には、本来、テナントが違反状態を解消する義務を負いますが、事情によっては、本投資法人がその改善のための費用を負担する可能性があります。
また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なく行われる可能性があります。さらに、テナントにより風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法
律（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業が開始されたり、反社会的勢力により不動産が占有される可能性があります。このような場合には、建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
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有価証券報告書（内国投資証券）（カ）建物の毀損、滅失及び劣化に関するリスク
突発的な事故、火災、地震、津波、大雨、洪水、又は落雷等の天災地変によって、建物が毀損、滅失又は劣化し、その価値が消滅又は減少する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失又は劣化した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料水準が低下し又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。また、民法改正後の民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています。かかる修繕権を、賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行うおそれがあり、かかる費用の請求を受けるおそれがあります。
但し、本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険又は賠償責任保険等を付保する方針であり、このような複数の保険を付保することによって、災害等が発生した場合にも、かかる保険による保険期間及び保険金の範囲内において、原状回復措置が期待できます。このような付保方針は、災害等の影響と保険料負担を比較衡量して決定します。また、本投資法人は、地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に対応するため、地震ＰＭＬ値を基準に予想される損害と保険料等を比較衡量の上、地震保険の付保を検討するものとします。しかし、対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる保険金の限度額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅延する場合には、本投資法人
は著しい悪影響を受ける可能性があります。
保険金が支払われた場合であっても、行政法規その他の理由により当該不動産を災害等の発生前の状態に回復させることができない場合があります。
また、東日本大震災のような大規模な地震や津波が発生した場合、投資不動産の所在地の周辺地域経済が大きな影響を受け、当該投資不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。
（ヨ）不動産に係る所有者責任に関するリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償責任を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、本投資法人の投資不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、投資不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の限度額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
（タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
投資不動産に係る土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要とな
り、予想外の費用や時間が必要になる可能性があります。また、投資不動産に係る建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合又はＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、投資不動産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
また、原子力発電所の事故等により、投資不動産又はその所在地周辺が放射能汚染を受けた場合にはその価値が消滅又は大幅に減少する可能性や、長期間建物が不稼働を余儀なくされること等により、賃料収入が減少
し又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。
（レ）投資対象不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２投資方針 （１） 投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、投資不動産が、一定の用途又は地域に偏在しているため、当該地域における地震その他の災害、市況低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性がありま
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す。
一般に、資産総額に占める割合が大きい投資不動産に関して上記リスクが発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に顕著な影響を与えます。
（ソ）テナントの集中に関するリスク
不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合は、マスターリース、とりわけ固定賃料型の場合も含めて、特定のテナントの退去、支払能力の悪化、利用状況その他の事情により、当該不動産の収益が大きく影響を受ける可能性があります。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のために一度に多額の資金を要し、また大きな面積の空室が生じ当該不動産の収益が急激に悪化することがあるとともに、新テナントを誘致するのに時間を要し、かつ、場合によってはテナントに有利な条件での契約を求められ、本投資法
人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
（ツ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産を売却した後にその売主が倒産手続に入った場合、当該不動産の売買が管財人により否認されることがあります。また、債務超過の状況にあるなど財務状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債権者により詐害行為として取消されることがあります（いわゆる否認及び詐害行為のリスク）。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格付けることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若しくは民事再生債務者である売主の財産に属するとみなされることがあります（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）。本投資法人は、取得する不動産について、売主等についての信用状況や諸般の事情等を慎重に調査し、可能な限りかかるリスクを回避するよう努める予定ですが、このリスクを完全に排除することは困難です。
（ネ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、開発中の不動産への投資を原則としては行いませんが、建物竣工後のテナントが確保されており、完工・引渡し及びテナント入居に関するリスクが軽微であると判断する場合、建物竣工後の取得を条件に取得のための契約を締結できるものとしています。この場合、予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があり、その結果本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人は、本投資法人の保有資産のうち英領ケイマン諸島に所在するホテルについて、ホテルの建物や駐車場の増改築工事（以下「本増改築」といいます。）を検討しており、現地当局の許認可取得に向けて準備を進めていましたが、本書の日付現在、新型コロナウイルスの影響もあり工事の実施及びその開始時期については決定するに至っていません。今後、本増改築の工事が開始したとしても、本増改築は、不動産の開発にかかる各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク並びに大規模な自然災害発生リスク等）を伴い、需給その他の経済環境の変化、ケイマン諸島における建築関連法制等の改正、地中埋設物等の発見、土壌汚染の存在、近隣との紛争の発生、ハリケーンなどの自然災害その他様々な事由により、本増改築が遅延し、計画の変更や追加の費用負担を余儀なくされ、又は中止される可能性があります。本投資法人は適切な工事監理者、プロジェクトマネージャーその他の関係者を選定することや保険の活用等によりこれらのリスクを極小化する方針ですが、これらのリスクが顕在化した場合、本投資法人は、予定どおりに本増改築を実施・完了できない可能性があります。本増改築の実施期間
中は、既存ホテルの客室等について一部稼働が中止となるため、ホテル営業収入の減少による運営委託収入の減少が見込まれています。また、本増改築により、中長期的には十分なホテル営業収入の向上を見込んでいる
ものの、本増改築後に得られるホテル営業収入は、需給の状況その他の経済環境の影響を受けることから、期待どおりの収益を得られない可能性もあります。また、本増改築工事は海外において行われるものであるた
め、為替変動リスクや現地における物価や賃金等の上昇に伴う費用増加等のリスクが存在します。これらについては、為替オプション契約などのヘッジ取引や請負代金に上限を設ける方式の導入等により対応することを想定していますが、リスクを完全に回避できる保証はありません。
（ナ）オペレーターに関するリスク
投資対象不動産の中には、ホテル物件やシニア物件をはじめとして、物件の特性上、その物件の運用に当たり利用者又はエンドテナントに対し、そのオペレーターが一定のサービスを提供することが必要とされる物件があります。このような物件については、当該物件の運営管理に適するオペレーターに対して賃貸し、かかるオペレーターによりその運営管理がなされますが、その運営管理が適切に行われなかった場合、本投資法人のレピュテーションを害し、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼすおそれがあります。加えて、かかるオペ
レーターに倒産事由その他の一定の事由が生じた場合には、本投資法人や受託者等がサービスの提供を行うこ
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有価証券報告書（内国投資証券）とが業法規制上困難であり、あるいは、十分な経験及びノウハウを有していないことなどから、当該物件の運営管理が一時的に停止し、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼすおそれがあります。
（ラ）フォワード・コミットメント等にかかるリスク
本投資法人は、本書の日付においていわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を有していませんが、今後、不動産等を取得するにあたりフォワード・コミットメント等を行う可能性があります。その場合、不動産売買
契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法
人の財務状態が悪化する可能性があります。
（ム）固定資産の減損に係る会計基準の適用にかかるリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会

平成14年８月９日））及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針（企業会計基準委員会

準適用指針第６号

企業会計基

平成15年10月31日）によれば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動

産等については、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととされています。本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があり、この結果本投資法人の財務状態や収益が悪化する可能性があります。
また、本投資法人は、海外の不動産に投資するに際して、海外不動産保有法人の発行済株式又は出資の総数
又は総額の過半数の取得を通じて行うことがありますが、当該株式又は出資は子会社株式又は関係会社株式並
びにその他有価証券として取り扱われ、その評価及び会計処理については、金融商品に関する会計基準（企業会計基準第10号

企業会計審議会

平成11年１月22日）が適用されます。子会社株式又は関係会社株式並びにその他有価証券のうち市場価格のない株式等については、発行会社の財政状態の悪化により実質価額が著しく低下したときは、相当の減額を行い、評価差額は当期の損失として処理（減損処理）しなければならないものとされており、減損処理された場合は、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）ホテルに関するリスク（i）ホテル賃借人等が行うホテル営業に関するリスク
本投資法人がコアアセットとして主たる投資対象の一つとしているホテルについては、賃貸料収入をホテルの営業収益に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料部分については、運用資産からのホテル
営業収益に大きく左右されます。また、運営委託方式による運用の場合、ホテル収益に直接依拠します。
ホテル事業については、以下のようなリスクがあります。ホテル事業は、主として宿泊売上げに依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業がその大部分を占めます。本投資法人が主たる投資対象の一つとする宿泊特化型ホテルについては、相対的に安定した収益を見込めると考えていますが、ホテル収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテル収益に関しては、上記の要因等により、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いといえます。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高い
ため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益落ち込みリスクが比較的高いといえます。
海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間の競争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。また、2018年６月の住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）の施行以降も、住宅を活用して宿泊サービスを提供する住宅宿泊事業者との競争は継続しています。
ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、消費者の嗜好性の変化による影響を受け
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有価証券報告書（内国投資証券）る可能性があります。
戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災害、ＳＡＲＳ（重症急性呼吸器症候群）やＭＥＲＳ（中東呼吸器症候群）、2019年末に中国で確認され、日本を含む世界的に流行が拡大している新型コロナウイルスなどの伝染病・疫病の国内外における流行及びこれに伴う各国の移動・渡航制限等の政策措置のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブ
ルや運行停止、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。特に、本投資法人が保有する日本国内のホテル物件は、アジアを中心とした訪日外国人
旅行客の宿泊需要を取り込むことに重点を置いて運用されているため、アジア諸国の社会情勢、経済状況、旅行客の嗜好の変化、伝染病等の流行や為替相場等に強い影響を受ける可能性があります。また、英領ケイマン
諸島のホテル物件は、米国を中心とした外国人旅行客の宿泊需要を取り込むことに重点を置いて運用されているため、これらの外国の社会情勢、経済状況、旅行客の嗜好の変化、ジカ熱などの伝染病等の流行、ハリケー
ン等の自然災害等に強い影響を受ける可能性があります。
（ⅱ）テナントの集中に関するリスク
本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つのホテル賃借人に賃貸することが多く、本書の日付現在において保有するホテル物件85物件（シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）は除きます。）中64物件はいずれもＭＨＭがシングルテナントとなっており、また、残りのホテルのうち17物件についてもシングルテナント物件となっています。さらに、当該ホテル17物件のうち、ホテルマイステイズプレミア堂島、アートホテル上越、アートホテル弘前シティ、アートホテル石垣島、
アートホテル新潟駅前、アートホテル旭川及びアートホテル盛岡については、１棟全体が１つのホテル賃借人に賃貸され、ＭＨＭにその運営が委託されており、また、ホテルエピナール那須については、ＭＨＭの子会社である株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジメントがシングルテナントとなっています。また、マルチテナ
ント物件においても、ホテル賃借人に賃貸する部分からの収益が不動産全体の収益において大きな割合を占めています。このため、本投資法人は特定のホテル賃借人の支払能力や特定のホテル運営受託者の運営能力、これらのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の退去その他の事情により大きな影響を受けます。
一般的に、シングルテナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のホテル賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテル賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテル賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるホテル賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
特に、本書の日付現在保有する国内ホテル物件については、上記のとおりその大部分がＭＨＭ又はその子会社に賃貸されており、ＭＨＭ又はその子会社の支払能力やホテル運営能力に依存することとなります。したがって、ＭＨＭ又はその子会社の支払能力や同社グループのホテル運営に重大な悪影響を及ぼす事由が生じた
場合や、同社グループとの間の契約が何らかの理由で解約されることとなった場合には、本投資法人の財務状
態や収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
新型コロナウイルスの感染拡大及びこれに伴う世界各国の渡航制限、政府及び地方自治体による各種措置や要請等に伴い、足元ではホテルの利用客数は日本全国において大幅に減少し、ＭＨＭ及びその子会社をはじめとするホテルオペレーターの収益の悪化が継続しています。本投資法人は、2020年５月にＭＨＭ及びその子会
社との間で、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国内ホテルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約（本ＭＬＰＭ契約）の変更覚書（2020年５月覚書）を締結し、本投資法人が信託受益権の形態で保有する国
内ホテル83物件のうち、ＭＨＭ又はその子会社が運営する73物件に関して、2020年６月末までの暫定的な措置として、①本ＭＬＰＭ契約における賃料の支払条件を一部変更して固定賃料の支払いを免除するとともに、変動賃料の計算方法を変更し、②グループが従来負担していた対象物件に係る物件管理費（なお、ＭＨＭグルー
プの人件費や営業費等の一般管理費はこれに含まれません。）の負担緩和を図り、本投資法人の負担とするとともに、③グループに対して支払う管理業務受託手数料の金額をホテル営業を継続するために必要な金額として別途合意する金額に引き上げることを合意しました。
また、2020年５月以降も、市況には一定の改善は見られるものの、依然として出張利用や旅行客の激減は継続し、ＭＨＭグループをはじめとするホテルオペレーターの収益は落ち込んだままの状態が継続しており、今後も、ホテル物件の稼働が回復するまでには一定の期間を要するものと想定されます。このような状況を踏まえて、本投資法人は、本投資法人の財務状況に配慮するとともに、本投資法人の利益を最大限考慮した上で、74/337

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対象物件の運営継続のためのさらなる暫定的な措置として、ＭＨＭ及びその子会社との間で、本ＭＬＰＭ契約の変更覚書を締結し、2020年７月１日から2022年６月末日までの期間につき、３か月又は６か月ごとの暫定的な措置として、①本ＭＬＰＭ契約における賃料の支払条件を一部変更して固定賃料額を引き下げ、②変動賃料の計算方法を変更し、③賃料の支払い方法を変更することに合意しています。
新型コロナウイルスの影響の継続により、2022年７月以降の賃料についても一定の条件変更が必要になる可能性があり、その結果、本投資法人の財務状態や収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、本ＭＬＰＭ契約は、固定賃料及び変動賃料によって、ホテル営業粗利益のほぼすべてを本投資法人に支払うことを想定した賃貸条件となっており、ＭＨＭグループにおいてコロナ禍のようにその運営するホテルの宿泊需要が大幅に減少するような事態が生じた場合に固定賃料の支払を継続できるような内部留保を可能とするものとはなっていないことから、新型コロナウイルスの影響が継続する状況下においては、今後も同様の条件変更を行うことが必要となり、本投資法人が受領する賃料の減額を余儀なくされる可能性があります。
（ⅲ）季節的要因により本投資法人の収益等が変動するリスク
宿泊特化型ホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無や夏期・冬期休暇シーズンなど、季節によりホテル収益が変動します。観光地に位置するホテルのホテル収益は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。このような季節的要因により、本投資法人の収益等は大きく変動する可能性があります。本投資法人の営業期間は１月１日から６月30日までの６か月間と、７月１日から12
月31日までの６か月間であるため、ホテル収益の季節性により、営業期間ごとの収益に大幅な変動が生じる可能性があります。本投資法人は、国内ホテル物件とは需要が高まる時期が異なる海外ホテル物件にも投資することにより、かかる季節的要因による収益の変動リスクを一定程度緩和することが可能であると考えていますが、各国・地域のホテルの季節別の収益は、政治・経済情勢や自然災害などを含む様々な要因に影響を受ける
ため、ホテル収益の季節的な変動につき期待された緩和が実現できる保証はありません。
（ⅳ）施設及び設備等の維持に関するリスク
ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはトータルのグレードとイメージがあり、これを維持するために相応の資本的支出が求められる場合があります。
施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、施設及び設備の更新投資がホテルの売上若しくはホテル収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合があります。また、ホテル賃借人及びホテル運営支援会
社が運営維持費や更新投資を負担する場合であっても、当該ホテルのホテル賃借人及びホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ⅴ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
ホテルに関する市場評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。存在した場合にも、第三者によるホテル関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、実際の供給・需要等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（ⅵ）フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
ホテル賃借人やオペレーターはホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的であり、これらの基準・条件が満たされない場合には、当該契約を解除され、ホテルの収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ライセンスの条件として、ホテルの譲渡やホテルへの担保権の設定にライセンサーの同意が要求されるなど、物件の処分権が制限される可能性があります。
また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性
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有価証券報告書（内国投資証券）があります。
（ⅶ） 周辺施設への依存に関するリスク
近隣に大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりホテル営業収入が減
少し、その結果変動賃料部分若しくは運営委託による不動産運用収入が減少し、又は物件価値が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。
（ⅷ）ホテル賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテル賃借人等による建物への変更工事、内装の変更、賃借人等による設備（看板等）の設置、その他のホテル賃借人等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。
本投資法人は、かかる事態が生じないようホテル賃借等に要請、指示等をしていく所存ですが、ホテル賃借人等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当該資産についての管理処分権限を持たないため、上記要請、指示等が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用や事故により発生した損害の負担を余儀なくされる可能性も否定できません。
さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテル賃借人等の属性が悪化
し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
（ⅸ）ホテル賃借人又はオペレーターへの投資に関するリスク
ホテル物件に投資するに際しては、当該ホテル物件の取得後の運営等に関連して、マスターリース会社又はオペレーターの株式又は出資持分の全部又は一部を取得することがあり、本投資法人は、本書の日付現在、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を収益の源泉たる裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券の保有に伴い「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」のマスターリース会社の出資持分をその持株会社である合同会社の出資持分の取得を通じて間接的に保有しています。
かかる株式又は出資持分の保有については、当該マスターリース会社等の業績によりその価値が下落する可能性があるほか、契約上の義務を負っていない場合であっても、当該ホテル物件の運営上の必要性等から、当該マスターリース会社等に対する追加の出資その他の資金拠出を余儀なくされる可能性があります。マスター
リース会社がオペレーターに対してホテルの運営委託をしている場合、オペレーターによって本投資法人の意
図しないホテル運営がなされることがあり、また、ホテル運営が運営委託契約に規定された制約及び負担に服するほか、運営委託契約の契約期間が長期間であること等によってオペレーターの変更が制限されることがあります。運営委託契約が解除、期間満了その他の事由により終了する場合、マスターリース会社はホテルブランドの変更を余儀なくされるほか、後継のオペレーターに運営委託できない場合、ホテルの運営に支障を来すことがあります。また、当該ホテル物件の譲渡に際しては、当該マスターリース会社等の株式又は出資持分を併せて譲渡する必要が生じる場合があり、この場合、当該ホテル物件の円滑な売却に支障が生じる可能性があります。
マスターリース会社に関して、本投資法人以外に共同投資家が存在する場合には、本投資法人の保有割合によっては、当該マスターリース会社の各種意思決定について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
（ⅹ）ホテルの運営委託に関するリスク
本投資法人は、その保有するホテルをオペレーターに運営委託し、又は運営委託方式が採用されているホテルに匿名組合出資などを通じて間接投資する場合があります。本投資法人が保有する「ウェスティン・グラン
ドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」について
は、運営委託方式を採用しています。ホテルの運営委託契約に関しては、以下のようなリスクがあります。
運営委託方式の場合、原則として、ホテル収益が本投資法人の収入に直接反映されるため、ホテル収益の上昇局面においては収益向上の成果を直接本投資法人に取り込むこととなる一方、ホテル収益の下降局面においては本投資法人の収益が大幅に減少する可能性があります。したがって、ホテル事業が不振となった場合、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
ホテルの運営委託契約の場合、運営委託契約の解除又は終了により、ホテル運営を行うオペレーターが不在となると、ホテルの運営ができなくなるだけでなく、当該ホテルからの収益が全く得られなくなります。運営
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有価証券報告書（内国投資証券）委託契約が終了する場合、新たなオペレーターを選定する必要がありますが、優れたホテル運営能力を有する
新たなオペレーターを選定できる保証はなく、これができない場合、ホテル運営に重大な支障を来し、本投資法人の収益に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
本投資法人は、オペレーターのホテル事業から生じるホテル収益の成果を、運営委託による不動産運用収入
又は本投資法人が実施する間接投資に係る配当として受け取ることになります。したがって、オペレーターの業績悪化その他の要因によりオペレーターの信用状況が悪化した場合又は倒産手続の対象になった場合、不動産運用収入が本投資法人に支払われない可能性があり、これにより投資主に損害を与える可能性があります。
また、運営委託契約において利益保証を得る場合がありますが、オペレーターにそれを履行するための十分な
資力がない場合も想定され、利益保証により想定されていた収益が確保される保証はありません。
運営委託料については、定期的に見直しが行われる場合があり、実際に、2020年５月には新型コロナウイル
スの影響のため、2020年５月覚書の締結により、2020年６月までの暫定的な措置としてＭＨＭグループに支払う管理業務受託手数料を引き上げました（もっとも、2020年７月以後は従前の条件に戻っています。）。したがって、当初の運営委託料が、それ以後維持される保証はなく、運営委託料が増額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
④

信託受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク
本投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のよ
うな信託受益権特有のリスクがあります。なお、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を以下「信託法」といい、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を以下「旧信託法」といいます。信託契約に別段の定めのない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。信託受益者とは、信託の利益を享受する者ですが（旧信託法第７条）、他方で受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条、第37条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。信託法の下においても、信託受託者と受益者との間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い、信託受託者から受益者に対し、信託費用等の請求がなされることがあります（信託法第48条第５項、第54条第４項）。したがって、本投資法人が不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する
場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があります。また、一旦、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主又は本投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ロ）信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については、金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり（信託法第93条、第94条）、株券や社債券のような有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託の受益権の流通市場が存在するわけではありません。このように信託の受益権も、株券や社債券のような有価証券を比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合の担保責任を負った上での信託不動産の売却を行わないた
め、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ハ）信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
旧信託法上、信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合に、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属するか否かに関し
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有価証券報告書（内国投資証券）ては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産である不動産その他の資産が信託受託者の破産財団、再生債権者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属すると解釈される可能性は低いものと考えられます。信託法においては、信託受託者について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続が開始された場合に、信託財産が信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記（信託法第14条）をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、本投資法人は、この信託設定登記がなされるものに限り取得する予定ですが、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
（ニ）信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託受託者が、信託契約又は信託受益者の意思に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等により、不動産を信託する信託の受益権を保有する
本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めており（旧信託法第31条）、信託法も同様に信託受託者が信託財産のためにした行為がその権限に属しない場合において取消権を受益者に認めています（信託法第27条）。しかるに、常にかかる権利の行使により損害を回避できるとは限りません。
（ホ）信託受益権に関する法律上の瑕疵に係るリスク
本投資法人が取得した信託受益権について、当該信託受益権の売主又はその前所有者が本投資法人に当該信託受益権を譲渡する以前にこれを第三者に二重譲渡をしていたことが後に判明する等、本投資法人が取得した
信託受益権が第三者の権利により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。また、当該信託受益権の売主又はその前所有者が、当該信託受益権売買契約を締結し、かつこれを履行するにあたり、会社法、商法又は会社法施行による廃止前の有限会社法により必要とされる社内の授権手続（当該不動産売買契約締結時に有効であった商法又は有限会社法による事後設立手続を含みます。）
について適式に完了していないこと等が後になって判明する可能性があります。
（ヘ）信託内借入れに係るリスク
本投資法人は、本投資法人が受益者である不動産を信託財産とする信託の一部において、信託内借入れの方法で資金を調達する場合がありますが、信託内借入れについては、信託の受益権に対する配当及び元本交付に優先して信託内借入れの元利金の支払い等が行われるため、信託財産である不動産の価格が下落し又は賃料等の収益が減少した場合には、当該不動産の売却代金や賃料等の収益が信託内借入れの元利金の返済に充当された結果、信託の受益権に対する配当及び元本交付が信託内借入れが無い場合に比して減少し、さらに、信託内借入れの借入額や信託財産である不動産の価格の下落及び収益の減少等により、信託配当及び信託元本の交付が受けられなくなる可能性もあります。また、信託内借入れの引き当てとなる財産は、信託財産に限定される
ため、信託内借入れにおいては、信託財産である不動産からのキャッシュ・フロー等を勘案して信託内借入れの返済余力を示す一定の財務指標を基準とした財務制限条項が付されることが一般的です。この場合、信託財産である不動産の価格の下落及び収益の減少等により、上記財務制限条項に抵触した場合には、信託配当の支払いが停止されること等によって、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
⑤

海外不動産等への投資に関するリスク（イ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用等に関するリスク
本投資法人は、英領ケイマン諸島に所在するホテルを保有しています。また、将来的に、海外不動産等（海外不動産保有法人や匿名組合出資を通じた投資を含みます。）を追加で取得する可能性があります。
本資産運用会社は、海外における不動産等の取得並びに管理及び運用の経験が浅く、その結果、本投資法人
は、日本国内における一般的な取扱いとの相違等により、本投資法人が保有し、又は将来投資する海外不動産等を取得し又は管理若しくは運用する上で予期せぬ問題に直面し、取得を実行できない、あるいは取得した海外不動産等の管理上の問題を抱える又は想定外の損害（損害賠償義務の負担を含みます。）を被る可能性があります。また、時差や言語の問題により、国内不動産投資と比較して、海外不動産等に関する情報収集により多くの時間や費用を要する可能性があります。
本投資法人が現時点において保有する本海外ホテルについては、ホテルのオペレーターはホテル運営会社に

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委託していますが、同社の運営状況の監督は、当該ホテルの運営を受託するSPCのアセット・マネージャーであるフォートレス・グループに負うところが大きく、本資産運用会社が十分な管理を行うことができないおそれがあり、また、オペレーターの運営に問題がある場合においても海外での代替オペレーターとの独自のリレー
ションを有しないことから、オペレーターの変更が必要な場合であってもこれを実行できないおそれがあり、また、フォートレス・グループによるサポートが期待された成果を上げられない可能性があります。
不動産法制（外国投資規制を含みます。）は、現地国の政府が、現地における経済的な側面において様々な形で実質的な管理をしているのが通例です。このため、海外における本投資法人の資産の運用及び管理は、現地国における政治、法制度（政策の変更に起因する税法を含む各種の法令等の改正又はその解釈の変更を含みます。）、経済成長及びこれらに関連する要素により重大な影響を受ける可能性があります。海外の政府当局や行政機関が、規制、政策その他許認可の付与に関し、新たな手続や負担を課し又は既存の規制の解釈変更を行う可能性があり、これにより、本投資法人がかかる規制等を確実に遵守するために、更なる支出及び対策を余儀なくされる可能性があります。また、許認可、登記、登録の取得が遅延する可能性もあり、この結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。さらに、将来行われる海外政府の政策が、現地国の経済状況に著しい影響を及ぼす可能性があり、地域や地方により経済政策の実施が多様化することで、保有する海外不動産等又はその裏付け資産が所在する地域の経済状況に著しい影響が及ぶ可能性があります。
本投資法人は、海外不動産等への投資に対する当該海外不動産等が所在する外国政府の統制、外国投資規制、収益を日本国内に送金することができないリスク、経済情勢の悪化、地方の政治姿勢の変化、為替レートの変動（一定の通貨との間の固定相場制からの変動相場制への移行を含みます。）、複数の管轄権で課税されるリスク、現地インフラの故障や悪化並びに交通の遅延及び遮断等のリスクや現地特有の自然災害等にさらされ、かかる国際的要因に伴う一般的なリスクが顕在化した場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、本投資法人は、日本との文化的相違等から、海外における旅行者その他のホテル利用者の行動パターンの変化に適切に対応できない可能性があります。
さらに、日本と海外不動産等の所在する国又は周辺国との関係が悪化した場合には、本投資法人の当該国での投資が制限又は禁止される可能性があります。本投資法人がこれらのリスクを適切に管理できない場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。 また、海外不動産等が所在する国において、紛争等が生じ、現地の不動産等の価値が減損し、又は金融市場や経済環境が悪化するおそれがあります。
（ロ）外国法人税の発生により分配金が減少するリスク
本投資法人が海外不動産等へ投資を行う場合、現地の法令に基づき、不動産の賃貸収益や売却益に対して法人税等が課税されることがあり、また、海外子会社等のビークルへ出資する場合、そのビークルから受け取る
利益の配当等に対して源泉税が徴収されることがあります。これらの現地で発生した税金（以下「外国法人税」と総称します。）については、原則として、投資法人が投資主へ支払う利益の分配に係る源泉所得税の額から控除（以下「外国法人税の源泉控除」といいます。）することが認められており、控除される外国法人税の額はその源泉所得税の額が限度となります。したがって、外国法人税の源泉控除の適用によりその源泉所得税の額から控除することができない外国法人税の額が生じた場合には、投資主への分配金額がその分減少する可能性があります。
詳細については、後記「４手数料等及び税金（５）課税上の取扱い③

外国法人税の源泉控除」をご参照ください。
なお、本海外ホテルに関しては、英領ケイマン諸島の税制上、不動産の賃貸収益や売却益に対する法人税課
税はなく、また、利益の配当に対する源泉税の徴収もありません。
（ハ）外国為替についての会計処理等に関するリスク
本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。本投資法人は通貨
プットオプションやスワップその他の適切と考える方法により為替変動リスクを低減させる方針ですが、為替変動リスクを完全に回避できる保証はなく、外国為替相場の変動が本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て収益の円
換算額が減少し、本投資法人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。本投資法人が保有する本海外ホテルからの収益に関し、本投資法人は、原則として６ヶ月又は随時決定する期間における円と米ドルの為替レートを固定するための為替ヘッジ取引を行うことを予定していますが、かかるヘッジ取引により完全に為替変動リスクを回避できる保証はなく、また、当該ヘッジ期間終了後に新たなヘッジ取引を行う
際の為替レートが本投資法人にとって不利となる場合もあり得ます。
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また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それらの一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。これらの項目は、為替変動により本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ニ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、固定資産の減損会計及び有価証券の減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関するリスクについては前記「③不動産に関するリスク（ム）固定資産の減損に係る会計基準の適用にかかるリスク」に記載のとおりです。なお、外国為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性があります。
（ホ）英領ケイマン諸島への投資に関するリスク
英領ケイマン諸島はカリブ海に位置し、ハリケーンによる自然災害のリスクが高い地域です。大型のハリケーンが襲来した場合、旅行客の減少が生じるだけでなく、本投資法人が保有する海外不動産等や裏付不動産に対して大規模な損害が生じ、ホテルの運営自体が不可能又は困難となる結果、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、現地国の委託先のホテルのオペレーターを通じて、適切な保険の活用によりかかるリスクの低減に努めていますが、保険により全損害がカバーされる保証はありません。
また、本投資法人は、英領ケイマン諸島の政治的・経済的安定性や、税制優遇制度、米ドルとの固定相場制の導入による為替相場の安定性等を勘案して、本海外ホテルへの投資を行っていますが、これらの制度に重大な変更があった場合、本海外ホテルへの投資から本投資法人が得られる収益等に重大な悪影響が生じる可能性があります。

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税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件
国内50％超募集要件
借入先要件
所有先要件
非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口
総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除く）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因に
より導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができな
かった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a. 会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
b. 資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c. 借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
d. 投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件ある
いは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場
合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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有価証券報告書（内国投資証券）（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第10条第１項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑦

その他（イ）投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は、現在保有している資産の取得のための資金を本投資証券の発行によって調達したほか、資金の借入れを行うことで調達しており、また、投資法人債の発行によって資金を調達しています。今後借入金利が著しく変更される等、また資金の借入れに時間を要する等の場合、投資主又は本投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が資産を売却することにより借入資金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢によって決定される期限前返済手数料（違約金等）が発生する等、予測しがたい経済状況の変更により投資主又は本投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、世界的な金融市場の混乱等により、金融機関が新規貸出について慎重になり、金利、担保提供等の点において現状より不利な条件での借入れを余儀なくされる可能性があります。また、借り換えや新規借入れによる既存借入金の返済ができなくなる可能性は否定できません。
（ロ）一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク
本投資法人が貸借対照表の純資産の部に一時差異等調整引当額を計上している場合、一時差異等調整引当額の計上は、会計と税務における損益の認識のタイミングの調整のために行われるものであるため、当該引当額の計上に起因した税会不一致が解消したタイミングでその戻入れが求められます。当該戻入れは本投資法人の利益をもって行われることから、当期未処分利益が一時差異等調整引当額の戻入れに充当される結果、分配可
能金額が減少する可能性があります。
なお、純資産控除項目（主に繰延ヘッジ損益のマイナス）に起因する一時差異等調整引当額に関しては、その戻入れの原資となる利益が過年度から繰り越されるため、当該戻入れによって当期の利益に対応する利益分配金が減少することはありません。
（ハ）特定目的会社の優先出資証券・特定出資への投資に係るリスク
本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社が不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする場合、特定目的会社の発行する優先出資証券又は特定出資への投資を行うことがあり、本書の日付現在、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を収益の源泉たる裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券及び特定出資を保有しています。これら特定目的会社への投資については、契約上、その譲渡禁止又は譲渡制限が付されることや法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売しようとしても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。また、これら特定目的会社への投資
は、新規物件に係る優先交渉権の取得を目的とする場合もありますが、優先交渉権を獲得できるとの保証も、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できるとの保証もありません。
特定目的会社が当該出資金をもって不動産等を取得するのに先立って、本投資法人が特定目的会社の発行する優先出資証券又は特定出資へ投資する場合、他の出資者からの出資がなされず又は特定目的会社が予定していた借入れが実行されない等の理由により特定目的会社において取得資金が不足する場合や、取得に係る契約

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有価証券報告書（内国投資証券）に定められた一定の条件が成就しない場合等には、特定目的会社が投資対象とした不動産等を取得できない可能性があります。かかる場合、本投資法人が払い込んだ出資金につき払戻しを受けることとなりますが、かかる払戻しが受けられず又は遅延したときは、投資主に損害を与える可能性があり、また、払戻しを受けられた
場合においても、優先出資証券等への投資により期待した収益と同等の収益が期待できる代替投資先を適時に確保することは容易ではなく、かかる収益に期待して投資した投資主の利益を害するおそれがあります。
また、特定目的会社が借入れ又は特定社債の発行を行って不動産等に投資する場合、特定目的会社が保有する資産又は本投資法人が保有する関連資産に担保を設定することを要求されることがあり、特定目的会社において借入債務又は特定社債の債務の債務不履行等の一定の事由が生じた場合、担保権の実行等により収益の源
泉たる特定目的会社の投資不動産等が失われる結果として、特定目的会社に対する優先出資証券等の出資価値が毀損するだけでなく、本投資法人が保有する関連資産を担保実行により失うなど、本投資法人が損害を被る可能性があります。また、借入れ又は特定社債に係る契約に定める期限の利益喪失事由、財務制限事由等が生じた場合、借入金若しくは特定社債の弁済のため配当が停止され若しくは著しく減少し、又は投資不動産等に対する担保実行がなされ、本投資法人が多額の損害を被る可能性もあります。
特定目的会社の投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、特定目的会社の保有する不動産等が想定していた価格で売却できない場合、又は一定の条件下で税務上の導管体である特定目的会社において導管性が失われ（借入れ又は特定社債に係る契約における配当停止事由により特定目的会社の税務上の導管性が失われる場合を含みます。）、意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券又は特定出資に投資した本投資法人が、当該優先出資証券又は特定出資より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。特に、特定目的会社が借入れ又は特定社債の発行を行って不動産等に投資する場合、当該不動産等の収益の増加や価値の上昇による利益は直接当該不動産に投資する場合に比べて増加しますが（いわゆるレバレッジ）、当該不動産等の収益の減少による影響はより大きくなり、また、当該不動産等の価値の下落が生じた場合には、優先出資証券又は特定出資の保有者は当該借入れに係る貸主及び特定社債権者に劣後するため、直接当該不動産に投資する場合に比べて、多額の損害を被る可能性があります。また、本投資法人が、特定目的会社の借入れ又は特定社債の発行に際して、貸主又は特定社債権者に対して一定の約束をすることがあり、本投資法人がこれに違反した場合には、損害賠償請求等を受けることがあります。
また、本投資法人が保有する優先出資証券に関して、本投資法人以外に優先出資社員が存在する場合には、
本投資法人の保有割合によっては、当該特定目的会社の社員総会において、優先出資社員が議決権を有する事項について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があり、また優先出資社員間の契約等において、優先出資証券の譲渡に際し、他の優先出資社員の承諾の取得、先買権、優先交渉権又は共同売却請求権の付与といった譲渡処分に関する一定の制約が課される場合があります。共同投資家との間で不動産等の運営方
針、投資方針等について合意できない場合、不動産等に対する適時適切な追加投資が行われないおそれがあり、また、かかる状態を解消するため、本投資法人は、その保有する優先出資証券を共同投資家に売却する、共同投資家の保有する優先出資証券を購入する等の対応を、余儀なくされる可能性があります。また、導管性要件を維持するための配当資金の供給その他の理由により特定目的会社に追加で出資する必要性が生じた場合
において、本投資法人以外の優先出資社員と同水準の投資ができない場合には、出資比率の希薄化に伴う議決権割合の低下（追加出資を行わないことによる比例的な割合を超えた懲罰的な低下が生じる場合もあります。）や配当の減少等の不利益を被る可能性があります。
（ニ）匿名組合出資持分への投資に係るリスク
本投資法人は、その規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿
名組合員は、法令及び匿名組合の法的性格上、営業者の業務を執行し、営業者を代表することができず、営業者の匿名組合事業についてのコントロール権を原則として有しません。したがって、本資産運用会社が匿名組合出資を通じた投資対象不動産の運用に十分に関与できず、結果として投資主又は本投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。また、匿名組合性が維持される場合は、匿名組合員たる本投資法人は営業者の行為について、第三者に対して義務を負いませんが、本投資法人による営業者の匿名組合事業へのコントロール等の関与の仕方によっては、匿名組合性が否定され民法上の組合であるとして、民法上の組合員としての連帯責
任を負うこととなる可能性があります。匿名組合出資持分については、契約上、その譲渡禁止又は譲渡制限が付されることや法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売しようとしても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、新規物件に係る優先交渉権
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有価証券報告書（内国投資証券）の取得を目的とする場合もありますが、優先交渉権を獲得できるとの保証も、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できるとの保証もありません。
本投資法人が匿名組合に出資する場合、匿名組合の営業者が本投資法人による出資金額を不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、匿名組
合財産に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合、又は意図されない課税が生じた場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により、本投資法人が営業者に対して出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。
（ホ）投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び想定される利用状況に基づくＭＨＭ及び本投資法人が取得したホテル物件に係るオペレーターとの合意の上で、投資主優待制度を実施しています。これらの前提条件に変更がある場合、本投資法人が投資主優待制度を導入せず、又は導入する投資主優待制度の内容等が変更され、若しくは導入した制度が廃止される場合があります。
（ヘ）新型コロナウイルスに関するリスク
新型コロナウイルスの感染が世界的に拡大しており、感染症の拡大やその阻止のための政府や地方公共団体の施策により様々な影響が生じています。特に、ホテル物件に関しては、新型コロナウイルスの感染拡大及びこれに伴う世界各国の渡航制限、政府による緊急事態宣言の発令や、世界的な移動制限等に伴い、利用客数が日本全国において大幅に減少しており、今後もこの傾向が継続する可能性があります。本投資法人が保有する
国内ホテルの客室稼働率の実績は、2020年３月以降は前年同月比で大幅に低下しており、国内旅行客による需要は徐々に回復しつつあるものの、海外旅行客による需要の回復が見られないことから、現時点において2019
年レベルに回復する目途は立っていません。本投資法人が保有する海外ホテルについても、2020年３月以降のグランドケイマン島のオーウェン・ロバーツ国際空港の閉鎖に伴い、ケイマン２物件についても休館していましたが、サンシャイン・スイーツ・リゾートは、オーウェン・ロバーツ国際空港での入国者受け入れの限定的な再開により、入国者による一時隔離のための宿泊需要を獲得し、2020年10月より営業を再開しています。また、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパは、主として居住者を対象とした夏休み時期のステイケーション需要に応えるため、2021年６月から限定的に営業を再開しました。2021年秋になり、米国や英国との商業便の運航が限定的に再開されましたが、観光客に対する厳しい防疫措置も影響し、ホテル需要の本格的な回復には至りませんでした。本書の日付現在、防疫措置は緩和され、大手航空会社
による米国との商業便も再開していることから、ホテル需要は本格的な回復に向かうことが期待されます。しかし、ケイマン２物件についても、依然として、現時点において稼働率が2019年レベルに回復する目途は立っていません。
このような影響により、本投資法人がホテルの売上げ又は利益に連動して受領する変動賃料は大幅に減少しており、また、前記「③ 不動産に関するリスク（ウ）ホテルに関するリスク」に記載のとおり、本投資法人が信託受益権の形態で保有する国内ホテル83物件のうち73物件を運営するＭＨＭ及びその子会社との間で、①2020年５月覚書を締結し、2020年６月までの固定賃料の支払い免除に加え、本投資法人が一定の費用を負担す
ることに合意し、また、②その後も2022年６月までの３か月又は６か月ごとの期間につき固定賃料を引き下げるとともに、変動賃料の計算方法及び賃料の支払い方法を変更することに合意するなど、重大な影響を受けています。経済活動が新型コロナウイルス感染症拡大前の状態に早期に回復することは見込めず、今後も条件変更を余儀なくされる可能性があるほか、テナントの営業停止・退去等の様々な事象の発生により、本投資法人の財務状態や収益に重大な影響を及ぼすおそれがあります。
（２）投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記の様々なリスクに関し、以下のような体制により、可能な限り、本投資証券及び本投資法人
債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針です。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき３ヶ月に１回以上役員会を開催し、本資産運用会社から運用状況の報告を受けるほか、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況の聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督等を行います。本資産運用会社が、その利害関係人等との取引を行う場合には、本資産運用会社の内部規則である利害関係人等との取引規則に従ってなされ、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付
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するものとされており、かかる事項が本投資法人の執行役員に定期的に報告されることによって、利益相反にかかるリスクの管理に努めています。
②

本資産運用会社の体制（イ）本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、リスクの種類毎に管理部門を定めてリスクをモ
ニタリングし、かつ管理を行います。
（ロ）本資産運用会社は、利害関係人等と本投資法人の間の物件の購入、売却、仲介、賃貸、管理等の取引について、自主ルールを定めており、当該自主ルール上、これらの取引については、コンプライアンス・オフィ
サーによる法令遵守の確認を経た上で、コンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会による審議及び決議を経た後、本投資法人の役員会による審議及び承認を要するものとしています。かかる自主ルールを遵守す
ることにより利益相反にかかるリスク管理を行います。
（ハ）本資産運用会社は、内部者取引の未然防止についての社内規程を定め、役職員のインサイダー取引防止に努めています。
（ニ）本資産運用会社は、コンプライアンスを所管するコンプライアンス・オフィサーが委員長となるコンプラ
イアンス委員会を設け、コンプライアンス委員会規則に定める重要な法令遵守に関する事項は投資委員会による審議の前にこれを開催し法令遵守の状況を監視します。
(ホ）本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対応を講じています。また、コンプライアンス規程に法令遵守を実現させるための具体的な手引を定め、役職員による法令遵守の徹底を図るとともに、法令遵守を実現させるための具体的な実践計画であるコン
プライアンス・プログラムを策定し、これに従って法令遵守の実践に努めます。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、これらの体制が十分に機能する保証、及びこれらの機能が万全であるとの保証はありません。

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４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】①

執行役員及び監督役員
執行役員報酬は１名につき月額80万円を上限とし、監督役員報酬は１名につき月額40万円を上限とし、それぞれの報酬月額は役員会で決定し、当月分を当月末までにそれぞれ指定の口座への振込みにより支払います。（規約第34条）
本書の日付現在、本投資法人は執行役員１名に対する報酬を月額０円、及び監督役員２名に対する報酬を月額
１人当たり40万円とする旨を役員会の決議を経て決定しています。

②

会計監査人
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に2,500万円を上限として役員会で決定します。その支払時期
は、会計監査人から監査報告書を受領後、会計監査人の請求を受けてから、３箇月以内に会計監査人の指定する口座への振込みにより支払うものとします。（規約第39条第１項）③

資産運用会社
資産運用会社に対する報酬は、運用報酬、取得報酬及び譲渡報酬から構成され、具体的な金額又は計算方法並
びに支払い時期は以下のとおりとします。（規約第41条）
運用報酬
2022年１月以降2022年12月までは半期（３箇月）毎報酬として、本投資法人の運用する資産の当該半期末総資産額に0.4％を乗じた金額を４で除した金額（１円未満切捨て）又は金15,000万円のいずれか低い方の金額を上限とした金額を、2023年１月以降は月額報酬として本投資法人の運用する資産の月末総資産額に応じて、0.4％を乗じた金額の合計額を12で除した金額（１円未満切捨て）又は金2,500万円のいずれか高い方の金額の合計額を、それぞれ当該各半期毎に、当該各半期末日経過後６箇月以内に支払います。
取得報酬
本投資法人が運用の対象たる不動産等及び不動産等を裏付けとする信託の受益権その他資産を取得した場合、当該取得代金（建物に係る消費税相当分を除きます。）のうち本投資法人が拠出した金額の0.5％を上限とした金額を、当該資産を取得した日の属する月の月末後３箇月以内に支払います。
譲渡報酬
本投資法人が運用の対象たる不動産等及び不動産等を裏付けとする信託の受益権その他資産を譲渡した場合、当該譲渡代金（建物に係る消費税相当分を除きます。）のうち本投資法人が受領した金額の0.5％を上限とした金額を、当該資産を譲渡した日の属する月の月末後３箇月以内に支払います。

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有価証券報告書（内国投資証券）④

投資主名簿等管理人
本投資法人は、投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社（以下「投資主名簿等管理人」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。
（イ）投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務（ロ）投資主名簿への記録及び投資口の質権の登録又はその抹消に関する事務（ハ）投資主等の氏名及び住所の登録に関する事務（ニ）投資主等の提出する届出の受理に関する事務（ホ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成等に関する事務（ヘ）金銭の分配（分配金）の計算及びその支払いのための手続に関する事務（ト）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務（チ）投資口に関する照会応答及び諸証明書の発行に関する事務（リ）委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事務（ヌ）募集投資口の発行に関する事務（ル）投資口の併合又は分割に関する事務（ヲ）投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務（上記（イ）乃至（ル）の事項に関連するものに限ります。）（ワ）法令又はこの契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務（カ）その他振替機関との情報の授受に関する事務（ヨ）マイナンバー法に係る次の各号に掲げる個人番号関係事務等（ⅰ）支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」という。）について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務（ⅱ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務（ⅲ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄又は削除に関する事務（ⅳ）行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務（ⅴ）その他マイナンバー法に基づく上記（ⅰ）乃至（ⅳ）に附随する事務（タ）上記（イ）乃至（ヨ）に掲げる事項のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事
務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、委託事務手数料として、下表により計算した金額を投資主名簿等管理人に支払います。但し、下表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上定めます。

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有価証券報告書（内国投資証券）

Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１．基本手数料（１)直近の総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１。
但し、月額の最低料金は200,000円とする。

投資主名簿等の管理平常業務に伴う月報等諸報告
期末、中間一定日及び四半期一定日
現在（臨時確定除く）における投資主の確定と諸統計表の作成

5,000名まで
10,000名まで
30,000名まで
50,000名まで
100,000名まで
100,001名以上

480円
420円
360円
300円
260円
225円

（２)除籍投資主

除籍投資主データの整理
１件につき２．分配金事務手数料70円（１)基準日現在における総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計
算した合計額。
但し、最低料金は350,000円とする。
5,000名まで
10,000名まで
30,000名まで
50,000名まで
100,000名まで
100,001名以上（２)指定振込払いの取扱

３．分配金支払手数料

４．諸届・調査・
証明手数料

120円
110円
100円
80円
60円
50円
１件につき

150円

（３)ゆうちょ分配金領収証の分割
１枚につき（４)特別税率の適用
１件につき

100円
150円

（５)分配金計算書作成

15円

１件につき

分配金の計算及び分配金明細表の作
成
分配金領収証の作成
印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成
分配金振込通知及び分配金振込テー
プ又は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適用
分配金計算書の作成（１)分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき
450円
（２)毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき３円

取扱期間経過後の分配金の支払

（１)諸届
（２)調査
（３)証明
（４)投資口異動証明（５)個別投資主通知（６)情報提供請求（７)個人番号等登録

投資主情報変更通知データの受理及び投資主名簿の更新
口座管理機関経由の分配金振込指定の受理
税務調査等についての調査、回答
諸証明書の発行
投資口異動証明書の発行
個別投資主通知の受理及び報告
情報提供請求及び振替口座簿記載事
項通知の受領、報告
株式等振替制度の対象とならない投資主等及び新投資口予約権者等の個
人番号等の収集、登録

１件につき
１件につき
１件につき
１件につき
１件につき
１件につき
１件につき

300円
1,200円
600円
1,200円
300円
300円
300円

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未払分配金の管理

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手数料項目
５．諸通知発送手数料

手数料計算単位及び計算方法（１)封入発送料（機械封入）

事務範囲

封入物２種まで
１通につき１種増すごとに25円５円加算

封入物２種まで
１通につき１種増すごとに（３)葉書発送料
１通につき（４)宛名印書料
１通につき（５)照合料
１照合につき（６)資料交換等送付料
１通につき

40円
10円加算
８円
15円
10円
60円

（２)封入発送料
（手封入）

封入発送料

葉書発送料
宛名印書料
照合料
資料交換等
送付料

６．還付郵便物
整理手数料

１通につき

200円

７．投資主総会関係手数料（１） 議決権行使書作成料
議決権行使書
１枚につき…招集通知、決議通
知等の封入、発送、選別及び書留
受領証の作成…葉書の発送…諸通知等発送のための宛名印書…２種以上の封入物についての照合…資料交換及び投信資料等の宛名印
書、封入、発送投資主総会関係書類、分配金、その他還付郵便物の整理、保管、再送
議決権行使書用紙の作成

15円（２） 議決権行使集計料
ａ.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき70円
議決権不統一行使集計料
１件につき

70円加算

投資主提案等の競合議案集計料
１件につき

70円加算

但し、最低料金は70,000円とする。
ｂ.本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書
１枚につき但し、最低料金は30,000円とする。
（３） 投資主総会受付補助等
１名につき１日

議決権行使書の集計
議決権不統一行使の集計

投資主提案等の競合議案の集計

35円

10,000円

投資主総会受付事務補助（４） データ保存料
１回につき70,000円
書面行使した議決権行使書の表裏イ
メージデータ及び投資主情報に関す
るCD-ROMの作成

８．投資主一覧表
作成手数料（１)全投資主を記載する場合
１名につき大口投資主一覧表等各種投資主一覧
20円 表の作成（２)一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき20円

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手数料項目
９．CD-ROM 作 成 手
数料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲（１） 全投資主対象の場合

CD-ROMの作成
1名につき

15円

（２） 一部の投資主対象の場合
該当投資主１名につき20円

但し、（１）（２）ともに最低料金は50,000円とする。
（３） 投資主情報分析CD-ROM作成料
30,000円加算（４） CD-ROM複写料
１枚につき27,500円
10．複写手数料

複写用紙

１枚につき

30円

投資主一覧表及び分配金明細表等の複写

11．分配金振込投
資主勧誘料

投資主

１名につき

50円

分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送Ⅱ．振替制度関係手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１．新規住所氏名
データ処理手数料

新規住所氏名データ

１件につき100円 新規住所氏名データの作成

２．総投資主通知
データ処理手数料

総投資主通知データ１件につき150円 総投資主通知データの受領及び投資主名簿への更新

３． 個 人 番 号 等
データ処理手数料

総投資主通知データ１件につき300円 個人番号等の振替機関への請求
個人番号等の振替機関からの受領
個人番号等の保管及び廃棄、削除
行政機関等に対する個人番号等の提供Ｂ．経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、上記Ａ．の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本
投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上これを変更することができます。
Ｃ．投資主名簿等管理人は、上記Ａ．の手数料を毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法
人はその月中にこれを支払うものとします。

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有価証券報告書（内国投資証券）⑤

特別口座管理機関（イ） 本投資法人は、本合併前の本投資法人の投資主に係る特別口座に関して、特別口座管理機関である三菱Ｕ
ＦＪ信託銀行株式会社（以下本⑤において「三菱ＵＦＪ信託銀行」といいます。）に対して、振替口座簿の作
成、管理及び備置に関する事務その他振替口座簿に関する事務等並びに加入者等の個人番号等の収集及び登録並びに保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務を委託しています。
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、口座管理事務手数料として、下表により計算した金額を三菱ＵＦＪ信託銀行に支払います。
但し、下表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人及び三菱ＵＦＪ信託銀行が協議のうえ決定
します。

項

目

特別口座管理料

料率

対

１.月末現在特別口座管理投資主１名につき下記段階により区分計算した合計額（月額）3,000名まで150円
10,000名まで
125円
30,000名まで
100円
30,001名以上75円
但し、月額の最低額を20,000円とする

象

事

務

２.各口座管理事務につき下記（１）〜（５）の手数料
但し、乙が甲の投資主名簿等管理人であるときは、下記（１）〜（５）の手数料を適用しない（１） 総投資主報告料
報告１件につき150円（２） 個別投資主通知申出受理料
受理１件につき250円（３） 情報提供請求受理料
受理１件につき250円（４） 諸届受理料
受理１件につき250円（５） 分配金振込指定取次料
取次１件につき130円

振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
総投資主通知に係る報告に関する事務
新規記載又は記録手続及び抹消手
続又は全部抹消手続に関する事務
個別投資主通知及び情報提供請求に関する事務
振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
特別口座の開設及び廃止に関する事務
加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更及び加入者情報の機
構への届出に関する事務振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務
投資口の併合・分割、合併に関す
る事務個人番号関係手数料

１．個人番号等の登録１件につき250円
２．個人番号の保管月末現在１件につき５円
但し、投資主名簿等管理人であるときは、上記
１．及び２．の手数料を適用しない。

個人番号等の収集及び登録に関する事務
個人番号等の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務

調査・証明料

１．発行異動証明書１枚、又は調査１件１名義につき
1,600円
２．発行残高証明書１枚、又は調査１件１名義につき800円

振替口座簿の記載等に関する証明書の作成及び投資口の移動（振替、相続等）に関する調査資料の作成事
務

振替請求受付料振替請求１件につき特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事務

1,000円Ｂ．三菱ＵＦＪ信託銀行は、上記Ａ．の手数料を毎月末に締切り翌月中に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（ロ）また、本投資法人は、本合併前のＬＣＰの投資主に係る特別口座に関して、特別口座管理機関である三井住友信託銀行株式会社（以下本⑤において「三井住友信託銀行」といいます。）に対して、振替口座簿の作
成、管理及び備置に関する事務その他振替口座簿に関する事務等並びにマイナンバー法に係る個人番号関係事務等を委託しています。
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、口座管理事務手数料として、下表により計算した金額を三井住友信託銀行に支払います。但し、下表に定めのない事務にかかる手数料は、その都度本投資法人及び三井住友信託銀行が協議の上定めま
す。
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１．特別口座管理料

毎月末現在における該当加入者数を基準として、加入者１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。
但し、月額の最低料金は、20,000円とする。
5,000名まで150円
10,000名まで
130円
10,001名以上110円

特別口座の管理
振替・取次の取扱の報告
証券保管振替機構との投資口数残高照合
取引残高報告書の作成

２．振替手数料振替請求１件につき800円

振替申請書の受付・確認
振替先口座への振替処理

３．諸届取次手数料

諸届１件につき300円

住所変更届、分配金振込指定書等の受付・確認変更通知データの作成及び証券保管振替機構宛通知

４．個人番号等登録手
数料

個人番号等の登録１件につき300円

個人番号等の収集、登録
個人番号等の保管及び廃棄、削除
振替機関に対する個人番号等の通知

Ｂ．経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記Ａ．の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び三井住友信託銀行が協議の上これを変更することができます。
Ｃ．三井住友信託銀行は、上記Ａ．の手数料を毎月末に締め切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法
人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。
⑥

資産保管会社
本投資法人は、資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社（以下「資産保管会社」といいます。）に対して、本投資法人の資産の保管にかかる業務を委託しています。
本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、上記の業務に対して以下のとおり資産保管会社に報酬を支払います。
Ａ．委託報酬は、資産総額に年率0.02％を乗じた額を上限として別途定めるものとし、資産保管会社が別途指定する資産保管会社の口座に振込により支払います。
Ｂ．資産保管会社は、上記Ａ．の委託報酬を、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は資産保管会社から請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払います。

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有価証券報告書（内国投資証券）⑦

会計事務等に関する一般事務受託者
本投資法人は、会計事務等に関する一般事務受託者である三井住友信託銀行株式会社（以下「会計事務等に関する一般事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。
（イ）計算に関する事務（ロ）会計帳簿の作成に関する事務（ハ）納税に関する事務（ニ）その他付随関連する事務
本投資法人は、上記の業務に対して、以下のとおり報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、委託業務の対価として、会計事務等に関する一般事務受託者に対し、以下に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払います。但し、一般事務委
託契約に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人と会計事務等に関する一般事務受託者が協議の上決定するものとします。
ある暦月（以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料（但し、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金50万円に満たなかった場合は金50万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び会計事務等に関する一般
事務受託者間で別途書面による合意の上で算出した金額とします。
各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09％÷12
なお、計算対象月における会計事務等に関する一般事務受託者の委託業務日数が１か月に満たない月の業務
手数料（月額）の上限については、当該月の実日数中における会計事務等に関する一般事務受託者の委託業
務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料（月額）の上限金額に１円未満の端数が生じた場合
は、これを切り捨てるものとします。
Ｂ．会計事務等に関する一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、上記Ａ．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに会計事務等に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

⑧

機関運営に関する一般事務受託者
本投資法人は、機関運営に関する一般事務受託者である本資産運用会社（以下「機関運営に関する一般事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。
（イ）本投資法人の投資主総会の運営に関する事務（投資主総会関係書類の発送、並びに議決権行使書の受理及び集計に関する事務を除きます。）（ロ）本投資法人の役員会の運営に関する事務（ハ）前各号の行為に付随又は関連する事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．委託事務報酬は、月額金10万円とし、本投資法人は、３月、６月、９月及び12月の各末日を最終日とする各
四半期毎に、当該各四半期分を当該各四半期末日経過後２ヶ月以内に機関運営に関する一般事務受託者に支払うものとします。また、本投資法人は、投資主総会を開催した場合は、上記のほか、開催ごとに金50万円を機
関運営に関する一般事務受託者に対する追加的な委託事務報酬として、当該投資主総会を開催した日の属する月の月末後３ヶ月以内に機関運営に関する一般事務受託者に支払うものとします。
Ｂ．上記各報酬の支払い方法は、機関運営に関する一般事務受託者の指定する口座へ振込む（振込手数料は本投資法人の負担とします。）方法によります。報酬にかかる消費税等は、本投資法人の負担とし、各報酬にあわせて支払うものとします。

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有価証券報告書（内国投資証券）⑨

投資法人債（第１回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）
本投資法人は、投資法人債（第１回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）である株式会社三井住友銀行（以下本⑨において「一般事務受託者」といいます。）に対して、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務並びに投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等に係る業務を委託しています。
本投資法人が一般事務受託者に対して支払う元利金支払事務に関する元利金支払手数料は次の通りです。当該
手数料に賦課される消費税等は、本投資法人が負担します。
①元金支払の場合 支払元金の10,000分の0.075②利金支払の場合 未償還元金の10,000分の0.075
本投資法人が一般事務受託者に対して支払うその他の事務に関する手数料は、600万円を上限として本投資法人と一般事務受託者が別途合意の上定める金額（消費税等は本投資法人が負担）であり、本投資法人債の払込日に、払込金から手数料及び消費税等を控除した金額を一般事務受託者から受領することにより、支払済みです。
なお、本投資法人の新規記録に関する手数料については、一般事務受託者を経由して振替機関に支払われています。

⑩

投資法人債（第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）
本投資法人は、投資法人債（第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）である株式会社みずほ銀行（以下本⑩において「一般事務受託者」といいます。）に対して、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務並びに投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等に係る業務を委託しています。
本投資法人が一般事務受託者に対して支払う元利金支払事務に関する元利金支払手数料は、第２回投資法人
債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債のいずれについても、次の通りです。当該手数料に賦課される消費税等は、本投資法人が負担します。
①元金支払の場合 支払元金の10,000分の0.075②利金支払の場合 未償還元金の10,000分の0.075
本投資法人が投資法人債に関する一般事務受託者に対して支払うその他の事務に関する手数料は、第２回投資法人債について550万円（消費税等は本投資法人が負担）、第３回投資法人債について450万円（消費税等は本投資法人が負担）、第４回投資法人債について425万円（消費税等は本投資法人が負担）、第５回投資法人債について575万円（消費税等は本投資法人が負担）、第６回投資法人債について560万円（消費税等は本投資法人が負担）であり、本投資法人債の払込日に、払込金から手数料及び消費税等を控除した金額を一般事務受託者から受領することにより、支払済みです。なお、本投資法人の新規記録に関する手数料については、一般事務受託者を経由して振替機関に支払われています。

⑪

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
東京都港区六本木七丁目12番２号Ｒ７ビルディング
電話番号03-5411-2731

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有価証券報告書（内国投資証券）（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた業務を処理す
るに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利
息又は損害金の請求があった場合には、かかる遅延利息又は損害金を負担します。
上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します。
①

投資証券及び投資法人債の発行、自己投資口の取得並びに新投資口予約権の無償割当てに関する費用（券面の作成、印刷及び交付にかかる費用を含みます。）②

有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用③

目論見書の作成及び交付にかかる費用④

法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤

本投資法人の公告にかかる費用及び広告宣伝等に関する費用⑥

専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）⑦

執行役員、監督役員にかかる実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用⑧

運用資産の取得又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、
水道光熱費等を含みます。）⑨

借入金及び投資法人債にかかる利息⑩

本投資法人の運営に要する費用⑪

その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。な
お、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
①個人投資主の税務（イ）利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。
（ⅰ）源泉徴収税率
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日〜2037年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税５％）

2038年１月１日〜

20％（所得税15％

住民税５％）（注１） 2014年１月１日〜2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（注２） 配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）に対しては、
上記税率ではなく、所得税20％（2014年１月１日〜2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ⅱ）確定申告
大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確
定申告不要制度）。
ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。
・ 総合課税による累進税率が上記(ⅰ)の税率より低くなる場合
・ 上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記（ニ）(ⅱ)をご参照ください。）
確定申告をする（下記のいずれか一方を選択）
総合課税

申告分離課税

借入金利子の控除

あり

あり

税率

累進税率

上記(ⅰ)と同じ

配当控除なし（注２）

なし

上場株式等に係る譲渡損失との損益通算なし

あり

扶養控除等の判定

合計所得金額に含まれる合計所得金額に含まれる（注３）

確定申告をしない（確定申告不要制度）（注１）―

合計所得金額に含まれない（注１） 大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。
（注２） 投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
（注３） 上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。
（ⅳ）少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ：ニーサ）
金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「一般ＮＩＳＡ口座」といいます。）に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日
から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。なお、2018年に一般ＮＩＳＡとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（つみたてＮＩＳＡ）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ＥＴＦ）に限定されているため、つみたてＮＩＳＡでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
また、現行の一般ＮＩＳＡの非課税管理勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年からつみたてＮＩＳＡとの選択制で、特定非課税累積投資契約に係る非課税制度(新ＮＩＳＡ) が導入されます。新ＮＩＳＡにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてＮＩＳＡと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが定められている公社債投資信託以外の証券投資信託の受益権や投資法人の投資口、その他一定の上場株式等は除きます。）に係る配当等で、その特定累積投資勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

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有価証券報告書（内国投資証券）

新ＮＩＳＡ(特定非課税管理勘定)−

年間投資上限額

一般ＮＩＳＡ

ジュニアＮＩＳＡ

2014年〜2015年

100万円

−

2016年〜2023年

120万円

80万円

−

2024年〜2028年

−

−

102万円

※

一般ＮＩＳＡ及び新ＮＩＳＡはその年の１月１日において成年者である者、ジュニアＮＩＳＡはその年の１月１日において未成年者である者が非課税口座の開設が可能です。

（ロ）一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）
は、所得税法上本則配当として扱われ、上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。
（ハ）その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法
人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各
投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記（ニ）における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
（注１）

譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※

純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

（注２）

譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額−譲渡原価の額（注３）

調整後の取得価額＝従前の取得価額−譲渡原価の額（ニ）投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた
場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
（ⅰ）税率
譲渡日

申告分離課税による税率

2014年１月１日〜2037年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税５％）

2038年１月１日〜

20％（所得税15％

住民税５％）（注１） 2014年１月１日〜2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した
上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
（ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記(ⅰ)と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を上記（イ）(ⅲ)により源泉徴収選
択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の97/337

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有価証券報告書（内国投資証券）

金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。
（ⅳ）少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ：ニーサ）
一般ＮＩＳＡ口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般ＮＩＳＡ口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ⅱ)及び(ⅲ)の損益通算や繰越控除は適用できません。
※※

一般ＮＩＳＡの年間投資上限額については上記（イ）(ⅳ)をご参照ください。
新ＮＩＳＡにおいても、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その特定非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、一般ＮＩＳＡと同様の課税関係が適用されます。

②

法人投資主の税務（イ）利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われま
すが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日〜2037年12月31日

15.315％ （復興特別所得税0.315％を含む）

2038年１月１日〜

15％（ロ）一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
（ハ）その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法
人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
（ⅱ）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各
投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
※譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

（ニ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

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有価証券報告書（内国投資証券）③

外国法人税の源泉控除
本投資法人が海外不動産等へ投資を行う場合に現地で発生した外国法人税は、利益の分配に係る源泉所得税の額から控除されます。このとき控除される外国法人税の額はその源泉所得税の額が限度となります。なお、
ＮＩＳＡ口座に設けられた非課税管理勘定で取得した投資口について利益の分配を受け取る場合には、外国法
人税の源泉控除の適用はありません。

④

投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件
国内50％超募集要件
借入先要件
所有先要件
非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していな
いこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除く）（ロ）不動産流通税の軽減措置（ⅰ）登録免許税
本投資法人が2023年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。
2012年４月１日〜2023年３月31日

不動産の所有権の取得日
土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産

2023年４月１日〜

2.0％（原則）

1.3％（ⅱ）不動産取得税
本投資法人が2023年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
（注１） 共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。
（注２） 倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。
（注３） 介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

５【運用状況】（１）【投資状況】

資産の種類

地域区分

用途区分

（注１）

第37期
（2021年12月31日）
保有総額（百万円）
対総資産比率（％）
（注２）

不動産等

ホテル

首都圏（注３）10.0

地方主要都市部--

34,3096.934,311

6.9

34,311

6.9

28,7795.8

地方主要都市部

8,913

1.8

小計

37,693

7.6

-

-

1,649

0.3

海外（注４）
小計

不動産等合計
首都圏
住居

首都圏
信託
不動産等

オフィスビル・
商業施設

地方主要都市部
小計

ホテル

1,649

0.3

首都圏

168,54034.1

地方主要都市部

209,60942.4

小計

378,149

76.4

信託不動産等合計

417,49284.4

優先出資証券（注５）

17,856

3.6

預金・その他の資産

25,1595.1

494,819100.0(451,804)(91.3)

資産総額計（注６）（注１） 首都圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を表しています。

（注２） 「保有総額」は、期末日時点の貸借対照表計上額（不動産、Leasehold及び信託不動産については、償却後の帳簿価額）です。なお、ホテルの保有総額には原則として付随するＦＦ＆Ｅの帳簿価額を含めて算出しています。
（注３） 「ホテルマイステイズ羽田」は信託受益権の形で保有していますが、付随するＦＦ＆Ｅの一部を現物で保有しており、その部分が該当します。
（注４） 「海外」の「不動産等」には、本海外ホテルのLeasehold等が該当します。なお、Leaseholdは、建物及び土地に係る英領ケイマン
法上の長期不動産賃借権に相当する権利（期間：99年、年間賃借料：１米ドル又は１ケイマン諸島ドル）です。
（注５） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産（キングダム特定目的会社が取得する信託受益権の信託財産であり、キングダム特定目的会社の収益の源泉となる不動産）とするキングダム特定目的会社が発行する優先出資証券です。
（注６） 「資産総額計」の（）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分（優先出資証券の保有額は含まれません。）を記載しています。

第37期（2021年12月31日）
金額（百万円）

対総資産比率（％）

負債総額

248,689

純資産総額246,130

49.7

資産総額

494,819100.0

100/33750.3

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有価証券報告書（内国投資証券）（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
当期末現在において、本投資法人が保有する投資有価証券の明細は、以下のとおりです。
資産の
種類

数量
（口）

優先出資証券

178,458

銘柄名
キングダム特定目的会社
優先出資証券

合

帳簿価額
（百万円）
単価

計

評価額
（百万円）

金額

単価

評価損益
（百万円）

金額

備考

-

17,856-

17,320△536-

17,856-

17,320

△536

（注１）
（注２）

（注１）当該優先出資証券は、関連会社株式に区分していますので、取得原価をもって貸借対照表計上額としております。
（注２）本投資法人は、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社が発行する優先出資証券178,458口（当該発行後の発行済優先出資証券の49.0%相当）を保有しています。

②【投資不動産物件】
当期末現在において、本投資法人の保有する不動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は後記「③ その他投資資産の主要なもの」に一括表記しており、同項記載の物件以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
Ａ 投資資産の概要及び価格と投資比率
下記の表は、当期末時点における本投資法人の保有にかかる投資資産の概要を一覧表にまとめたものです。
個々の投資資産については、下記「Ｂ 個別不動産関連資産に係る概要」をご参照ください。
物件
番号
(注１)

不動産等の名称

所在地
(注２)

所有形態

取得価格
(百万円)
(注３)

貸借対照表
計上額
(百万円)

投資比率
(％)
(注４)

期末算定
価額
(百万円)
(注５)

A26

日神パレステージ代田橋

東京都杉並区和泉一丁目31
番２号

信託受益権
(注８)

1,251

1,076

0.3

1,250

Ａ

A28

グロースメゾン五反田

東京都品川区西五反田二丁目26番６号

信託受益権

888

821

0.2

1,060

Ａ

A29

グロースメゾン亀戸

東京都江東区亀戸六丁目58
番16号

信託受益権

1,070

941

0.2

1,210

Ａ

A30

エメラルドハウス東京都板橋区板橋三丁目27
番18号

信託受益権

1,505

1,313

0.3

1,410

Ａ

A32

サンクレスト石神井公園

東京都練馬区高野台三丁目
15番35号

信託受益権
(注８)

1,088

1,044

0.2

1,160

Ａ

A33

グロースメゾン新横浜

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目16番２号

信託受益権
(注８)

1,059

918

0.2

1,210

Ａ

A34

ベルファース上野御徒町

東京都台東区東上野一丁目
27番５号

信託受益権
(注８)

1,023

908

0.2

1,090

Ａ

A35

グランリール亀戸

東京都江東区亀戸三丁目39
番12号

信託受益権
(注８)

906

776

0.2

1,030

Ａ

A37

グロースメゾン用賀

東京都世田谷区岡本一丁目
15番15号

信託受益権
(注８)

795

716

0.2

803

Ａ

A38

ルート立川

東京都立川市錦町三丁目７
番６号

信託受益権

676

634

0.1

675

Ａ

A39

渋谷本町マンション

東京都渋谷区本町二丁目35
番２号

信託受益権
(注８)

651

706

0.1

685

Ａ

A40

シティハイツ砧

東京都世田谷区砧四丁目13
番15号

信託受益権

646

651

0.1

577

Ａ

A41

アクシーズタワー川口並木

埼玉県川口市並木二丁目５
番13号

信託受益権
(注８)

620

502

0.1

766

Ａ

A43

カレッジスクエア町田

東京都町田市中町三丁目４
番４号

信託受益権
(注８)

589

556

0.1

507

Ａ

A44

ベレール目黒東京都目黒区目黒一丁目２
番15号

信託受益権
(注８)

589

545

0.1

640

Ａ

A45

ワコーレ綱島Ⅰ

神奈川県横浜市港北区樽町
二丁目７番47号

信託受益権
(注８)

572

518

0.1

543

Ａ

A46

フォロス中村橋

東京都練馬区向山一丁目６
番６号

信託受益権
(注８)

566

493

0.1

604

Ａ

A47

グロースメゾン海神千葉県船橋市海神五丁目29
番51号

信託受益権
(注８)

557

529

0.1

527

Ａ

A48

カレッジスクエア町屋

東京都荒川区荒川七丁目３
番１号

信託受益権
(注８)

510

434

0.1

580

Ａ

101/337

鑑定評価
機関
（注７）

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有価証券報告書（内国投資証券）
物件
番号
(注１)

不動産等の名称

所在地
(注２)

所有形態

取得価格
(百万円)
(注３)

貸借対照表
計上額
(百万円)

投資比率
(％)
(注４)

期末算定
価額
(百万円)
(注５)

鑑定評価
機関
（注７）

A59

藤和シティコープ
新大塚Ⅱ

東京都豊島区東池袋五丁目
49番７号

信託受益権

866

790

0.2

1,340

Ｂ

A61

ビクセル武蔵関

東京都練馬区関町北一丁目
22番７号

信託受益権

577

567

0.1

856

Ｃ

A63

藤和シティコープ浅間町

神奈川県横浜市西区浅間町
四丁目338番２号

信託受益権

1,110

1,001

0.2

1,470

Ｂ

A64

ロイヤルパーク大町

宮城県仙台市青葉区大町二丁目11番10号

信託受益権

415

383

0.1

701

Ｂ

A65

レキシントン・スクエア
萩野町

宮城県仙台市宮城野区萩野
町一丁目15番16号

信託受益権

330

260

0.1

441

Ｂ

A66

ヴィスコンティ覚王山

愛知県名古屋市千種区御棚町二丁目44番

信託受益権

255

229

0.1

303

Ｄ

A72

レキシントン・スクエア
本所吾妻橋

東京都墨田区東駒形四丁目
20番６号

信託受益権

511

407

0.1

703

Ｄ

A73

ＡＭＳ
南６条

北海道札幌市中央区南六条
西二丁目５番15号

信託受益権

1,180

875

0.2

1,230

Ｄ

A79

レーベスト本陣（注９）愛知県名古屋市中村区鳥居通二丁目13番

信託受益権

674

569

0.1

878

Ｂ

A80

レーベスト松原（注９）愛知県名古屋市中区松原三丁目13番12号

信託受益権

657

559

0.1

867

Ｂ

A82

アルバ則武新町（注９）

愛知県名古屋市西区則武新町三丁目６番８号

信託受益権

608

509

0.1

797

Ｂ

A83

レーベスト名駅南（注９）愛知県名古屋市中村区名駅
南二丁目13番33号

信託受益権

597

498

0.1

834

Ｂ

A84

レーベスト平安

愛知県名古屋市北区平安二丁目13番17号

信託受益権

595

502

0.1

809

Ｂ

A87

エクセレンテ神楽坂

東京都新宿区山吹町128番１
ほか１筆

信託受益権

543

491

0.1

761

Ｂ

A88

ルナコート江戸堀（注９）大阪府大阪市西区江戸堀三丁目４番11号

信託受益権

525

457

0.1

641

Ｂ

A90

クイーンズコート福住

東京都江東区福住一丁目３
番10号

信託受益権

456

411

0.1

737

Ｂ

A92

ベレール大井町

東京都品川区東大井五丁目
14番17号

信託受益権

412

379

0.1

619

Ｂ

A93

シエテ南塚口

兵庫県尼崎市南塚口町３番
18号

信託受益権

374

334

0.1

496

Ｂ

A94

プライムライフ
三宮磯上公園兵庫県神戸市中央区磯上通
四丁目３番23号

信託受益権

373

328

0.1

522

Ｂ

A96

センチュリーパーク
新川１番館

愛知県名古屋市港区新川町
四丁目１番２

信託受益権

335

297

0.1

490

Ｂ

A97

ウエストアベニュー

東京都国立市西一丁目５番
17号

信託受益権

331

308

0.1

369

Ｂ

A98

リトルリバー本町橋（注９）大阪府大阪市中央区本町橋
１番34号

信託受益権

310

272

0.1

437

Ｂ

A99

プライムライフ御影

兵庫県神戸市東灘区御影塚町二丁目25番11号

信託受益権

297

262

0.1

379

Ｂ

A101

リエトコート向島

東京都墨田区向島五丁目45
番10号

信託受益権

1,683

1,609

0.3

2,180

Ｂ

A102

リエトコート西大島

東京都江東区大島二丁目41
番14号

信託受益権

1,634

1,558

0.3

2,130

Ｂ

A103

ロイヤルパークス桃坂

大阪府大阪市天王寺区筆ヶ崎町５番38号

信託受益権

2,910

2,573

0.6

3,330

Ｃ

A104

ロイヤルパークス新田

東京都足立区新田三丁目35
番20号

信託受益権

5,024

4,630

1.0

6,010

Ｃ

A106

ロイヤルパークス
シーサー南千住

東京都荒川区南千住三丁目
41番７号

信託受益権

2,683

2,530

0.5

3,150

Ｂ

41,836

37,6938.5

49,807

2,320

1,649

0.5

2,380

2,320

1,649

0.5

2,380

ＴＯＷＥＲ

小計(計47物件)
B18

イオンタウン須賀川

福島県須賀川市古河105番

信託受益権

小計(計１物件)

102/337ＣEDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
物件
番号
(注１)

不動産等の名称

所在地
(注２)

所有形態

取得価格
(百万円)
(注３)

貸借対照表
計上額
(百万円)

投資比率
(％)
(注４)

期末算定
価額
(百万円)
(注５)

D01

ホテルマイステイズ神田

東京都千代田区岩本町一丁
目２番２号

信託受益権

2,851

2,849

0.6

4,900

Ｂ

D02

ホテルマイステイズ浅草

東京都墨田区本所一丁目21
番11号

信託受益権

2,584

2,474

0.5

4,400

Ｂ

D03

ホテルマイステイズ
京都四条

京都府京都市下京区四条通
油小路東入ル傘鉾町52

信託受益権

6,024

5,606

1.2

9,080

Ｂ

D04

マイステイズ新浦安
コンファレンスセンター

千葉県浦安市明海二丁目１
番４号

信託受益権

4,930

4,452

1.0

7,200

Ｂ

D05

ホテルマイステイズ舞浜

千葉県浦安市鉄鋼通り三丁
目５番１号

信託受益権

4,870

4,576

1.0

6,800

Ｂ

D06

ホテルマイステイズ
プレミア堂島大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目４番１号

信託受益権

3,845

3,607

0.8

6,410

Ｂ

D07

ホテルマイステイズ
名古屋栄

愛知県名古屋市中区東桜二丁目23番22号

信託受益権

2,958

2,531

0.6

5,520

Ｂ

D08

ホテルマイステイズ
堺筋本町

大阪府大阪市中央区淡路町
一丁目４番８号

信託受益権

2,514

2,278

0.5

3,590

Ｂ

D09

ホテルマイステイズ横浜

神奈川県横浜市中区末吉町
四丁目81番

信託受益権

2,119

2,184

0.4

3,890

Ｂ

D10

ホテルマイステイズ
日暮里

東京都荒川区東日暮里五丁
目43番７号

信託受益権

1,898

1,752

0.4

2,510

Ｂ

D11

ホテルマイステイズ
福岡天神南

福岡県福岡市中央区春吉三丁目14番20号

信託受益権

1,570

1,415

0.3

5,550

Ｂ

D12

フレックステイイン飯田橋

東京都新宿区新小川町３番
26号

信託受益権

1,381

1,320

0.3

2,090

Ｂ

D13

ホテルマイステイズ
上野稲荷町

東京都台東区松が谷一丁目
５番７号

信託受益権

1,331

1,198

0.3

2,000

Ｂ

D14

フレックステイイン品川

東京都品川区北品川一丁目
22番19号

信託受益権

1,242

1,176

0.3

1,980

Ｂ

D15

フレックステイイン
常盤台

東京都板橋区常盤台一丁目
52番５号

信託受益権

1,242

1,178

0.3

2,120

Ｂ

D16

フレックステイイン巣鴨

東京都豊島区巣鴨三丁目６
番16号

信託受益権

1,192

1,083

0.2

2,200

Ｂ

D17

ホテルマイステイズ
大手前

大阪府大阪市中央区徳井町
一丁目３番２号

信託受益権

1,192

1,125

0.2

2,410

Ｂ

D18

ホテルマイステイズ
清澄白河

東京都江東区常盤一丁目12
番16号

信託受益権

749

858

0.2

1,460

Ｂ

D19

フレックステイイン
中延Ｐ１

東京都品川区二葉四丁目27
番12号

信託受益権

589

550

0.1

803

Ｂ

D20

フレックステイイン
中延Ｐ２

東京都品川区二葉四丁目27
番８号

信託受益権

283

277

0.1

387

Ｂ

D21

アパホテル横浜関内

神奈川県横浜市中区住吉町
三丁目37番2号

信託受益権

8,350

7,380

1.7

9,930

Ｂ

D22

ホテルマイステイズ
函館五稜郭

北海道函館市本町26番17号

信託受益権

2,792

2,665

0.6

3,910

Ｂ

D23

フレックステイイン白金

東京都港区白金五丁目10番
15号

信託受益権

2,119

2,063

0.4

2,360

Ｂ

D24

ホテルマイステイズ羽田

東京都大田区羽田五丁目１
番13号

信託受益権

7,801

7,070

1.6

8,380

Ｂ

D25

ホテルマイステイズ
亀戸Ｐ１

東京都江東区亀戸六丁目32
番１号

信託受益権

5,594

5,258

1.1

7,200

Ｂ

D26

ホテルマイステイズ
上野入谷口

東京都台東区東上野五丁目
５番13号

信託受益権

3,821

3,602

0.8

3,760

Ｂ

D27

ホテルマイステイズ
亀戸Ｐ２

東京都江東区亀戸六丁目７
番８号

信託受益権

3,742

3,488

0.8

4,810

Ｂ

D28

ホテルマイステイズ清水

静岡県静岡市清水区真砂町
１番23号

信託受益権

2,198

2,043

0.4

2,390

Ｂ

D29

スーパーホテル
新橋・烏森口

東京都港区新橋五丁目16番
４号

信託受益権

1,624

1,571

0.3

1,930

Ｂ

D30

フレックステイイン
東十条

東京都北区中十条二丁目10
番２号

信託受益権

1,277

1,258

0.3

1,300

Ｂ

D31

ホテルマイステイズ
宇都宮

栃木県宇都宮市東宿郷二丁
目４番１号

信託受益権

1,237

1,179

0.3

2,010

Ｂ

D32

フレックステイイン
川崎貝塚

神奈川県川崎市川崎区貝塚
一丁目13番２号

信託受益権

980

874

0.2

1,110

Ｂ

D33

コンフォートホテル
富山駅前

富山県富山市宝町一丁目３
番２号

信託受益権

979

889

0.2

1,160

Ｂ

103/337

鑑定評価
機関
（注７）

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
物件
番号
(注１)

不動産等の名称

所在地
(注２)

所有形態

取得価格
(百万円)
(注３)

貸借対照表
計上額
(百万円)

投資比率
(％)
(注４)

期末算定
価額
(百万円)
(注５)

鑑定評価
機関
（注７）

D34

フレックステイイン
川崎小川町

神奈川県川崎市川崎区小川町15番９号

信託受益権

906

862

0.2

889

Ｂ

D35

フレックステイイン
江古田

東京都練馬区栄町８番６号

信託受益権

5,069

4,754

1.0

4,580

Ｂ

D36

スーパーホテル
東京・ＪＲ立川北口

東京都立川市曙町二丁目21
番９号

信託受益権

1,170

1,071

0.2

1,240

Ｅ

D37

スーパーホテル
ＪＲ上野入谷口東京都台東区上野七丁目９
番14号

信託受益権

1,130

1,058

0.2

1,180

Ｅ

D38

ホテルマイステイズ
心斎橋

大阪府大阪市中央区西心斎
橋一丁目９番30号

信託受益権

3,160

2,969

0.6

2,340

Ｂ

D39

コンフォートホテル黒崎

福岡県北九州市八幡西区黒崎三丁目13番13号

信託受益権

1,148

1,016

0.2

1,240

Ｅ

D40

コンフォートホテル前橋

群馬県前橋市表町二丁目18
番14号

信託受益権

1,128

969

0.2

1,120

Ｅ

D41

コンフォートホテル
燕三条

新潟県三条市須頃二丁目115
号

信託受益権

1,010

906

0.2

1,080

Ｅ

D42

コンフォートホテル北見

北海道北見市大通西三丁目
４番

信託受益権

851

758

0.2

915

Ｅ

D43

ホテルマイステイズ
五反田駅前（注10）東京都品川区西五反田二丁
目６番８号

信託受益権

26,523

26,231

5.4

23,700

Ｃ

D44

ホテルエピナール那須

栃木県那須郡那須町大字高久丙海道上１番10他59筆

信託受益権

20,981

18,847

4.2

22,600

Ｃ

D45

ホテルマイステイズ
福岡天神

福岡県福岡市中央区天神三丁目５番７号

信託受益権

8,059

7,741

1.6

7,990

Ｃ

D46

ホテルマイステイズ
浜松町

東京都港区浜松町一丁目18
番14号

信託受益権

7,959

7,814

1.6

6,120

Ｃ

D47

ホテルマイステイズ
プレミア金沢石川県金沢市広岡二丁目13
番１号

信託受益権

13,761

12,5822.8

12,700Ｃ

D48

高松 東急REIホテル

香川県高松市兵庫町９番地
９

信託受益権

2,139

2,078

0.4

2,240

Ｅ

D49

ホテルマイステイズ
プレミア浜松町

東京都港区浜松町１丁目８
番５号

信託受益権

8,000

7,946

1.6

10,300Ｂ

大阪府大阪市淀川区西中島
六丁目２番19号

信託受益権

13,06812,8282.6

12,800Ｄ

東京都品川区南大井六丁目
19番３号

信託受益権

9,781

9,687

2.0

9,640

Ｄ

D50
D51

ホテルマイステイズ
新大阪コンファレンス
センター
ホテルマイステイズ
プレミア大森

D52

別府亀の井ホテル

大分県別府市中央町５番17
号

信託受益権

8,870

7,785

1.8

8,670

Ｄ

D53

ホテルマイステイズ
札幌駅北口

北海道札幌市北区北八条西
四丁目15番

信託受益権

7,880

7,562

1.6

8,180

Ｄ

D54

ホテルマイステイズ
横浜関内

神奈川県横浜市中区尾上町
五丁目65番他３筆

信託受益権

5,326

5,114

1.1

5,250

Ｄ

D55

アートホテル上越

信託受益権

2,772

2,601

0.6

2,690

Ｄ

D56

アートホテル弘前シティ

信託受益権

2,723

2,504

0.6

2,740

Ｄ

D57

ホテルマイステイズ大分

信託受益権

1,604

1,467

0.3

1,560

Ｄ

D58

ホテルマイステイズ五反田

東京都品川区東五反田二丁
目５番４号

信託受益権

4,068

4,043

0.8

3,930

Ｄ

D59

ホテルマイステイズ立川

東京都立川市錦町一丁目８
番14号

信託受益権

3,257

3,180

0.7

3,320

Ｅ

D60

ホテルマイステイズ
プレミア赤坂東京都港区赤坂二丁目17番
54号

信託受益権

20,691

20,286

4.2

23,100

Ｂ

D61

ホテルマイステイズ
プレミア札幌パーク

北海道札幌市中央区南九条
西二丁目２番10号

信託受益権

16,731

16,044

3.4

16,200

Ｄ

D62

ホテルマイステイズ
上野イースト

東京都台東区東上野五丁目
５番６号

信託受益権

5,286

5,151

1.1

5,110

Ｄ

D63

ホテルマイステイズ
御堂筋本町

大阪府大阪市中央区本町三丁目２番10号

信託受益権

5,039

4,839

1.0

3,520

Ｂ

D64

ホテルマイステイズ
札幌アスペン

北海道札幌市北区北八条西
四丁目５番１他７筆

信託受益権

15,543

15,2893.1

15,000Ｄ

D65

アートホテル石垣島

沖縄県石垣市字大川西真地
554番２他４筆

信託受益権

9,731

9,515

2.0

9,310

Ｂ

新潟県上越市本町五丁目１番11号
青森県弘前市大字大町一丁目１番２、１番６、１番
７、２番１
大分県大分市荷揚町一丁目
32番

104/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
物件
番号
(注１)

不動産等の名称

所在地
(注２)

所有形態

取得価格
(百万円)
(注３)

貸借対照表
計上額
(百万円)

投資比率
(％)
(注４)

期末算定
価額
(百万円)
(注５)

鑑定評価
機関
（注７）

D66

ホテルマイステイズ
富士山 展望温泉

山梨県富士吉田市新倉字出口2654番他15筆

信託受益権

9,405

8,883

1.9

9,760

Ｂ

D67

ホテルソニア小樽

北海道小樽市色内一丁目４
番20号

信託受益権

5,930

5,637

1.2

5,700

Ｄ

D68

ホテルマイステイズ
金沢キャッスル

石川県金沢市此花町10番17
号

信託受益権

5,682

5,613

1.1

5,410

Ｄ

D69

アートホテル新潟駅前

新潟県新潟市中央区笹口一
丁目１番

信託受益権

5,524

5,352

1.1

5,350

Ｄ

D70

ホテルマイステイズ
名古屋錦

愛知県名古屋市中区錦三丁目８番21号

信託受益権

5,197

5,091

1.1

5,000

Ｃ

D71

ホテルノルド小樽

北海道小樽市色内一丁目４
番16号

信託受益権

4,296

4,167

0.9

4,050

Ｄ

D72

ホテルマイステイズ
鹿児島天文館

鹿児島県鹿児島市山之口町
２番７号

信託受益権

3,445

3,358

0.7

3,400

Ｅ

D73

アートホテル旭川

北海道旭川市七条通六丁目
29番２

信託受益権

3,197

2,948

0.6

3,090

Ｄ

D74

ホテルマイステイズ松山

愛媛県松山市大手町一丁目
10番10

信託受益権

3,098

2,887

0.6

3,160

Ｅ

D75

ホテルマイステイズ
札幌すすきの北海道札幌市中央区南七条
西五丁目１番６他１筆

信託受益権

3,059

2,996

0.6

2,920

Ｃ

D76

ホテルマイステイズ
札幌中島公園北海道札幌市中央区南十四条西一丁目１番20号

信託受益権

2,118

2,037

0.4

1,970

Ｃ

D77

ホテルマイステイズ
札幌中島公園別館

北海道札幌市中央区南十一条西一丁目４番３号

信託受益権

1,584

1,526

0.3

1,520

Ｄ

D78

フレックステイイン
桜木町

神奈川県横浜市中区花咲町
二丁目72番２他４筆

信託受益権

1,425

1,399

0.3

1,420

Ｅ

D79

MyCUBE by MYSTAYS
浅草蔵前

東京都台東区蔵前二丁目６
番７号

信託受益権

1,287

1,267

0.3

1,240

Ｅ

D80

ホテルマイステイズ
鹿児島天文館２番館

鹿児島県鹿児島市呉服町１
番20号

信託受益権

1,168

1,153

0.2

1,190

Ｅ

D81

ホテルマイステイズ名寄

北海道名寄市西三条南五丁目11番他１筆

信託受益権

957

894

0.2

926

Ｃ

D82

ホテルマイステイズ
プレミア成田千葉県成田市大山字横峯40
番他14筆

信託受益権

10,593

10,167

2.1

10,100Ｄ

D83

アートホテル盛岡

岩手県盛岡市大通三丁目３18

信託受益権

5,643

5,407

1.1

5,370

Ｃ

36,461(317,000
千
米ドル)
（注12）
6,671
(58,000千
米ドル)
（注12）

D200

ウェスティン・グランド
ケイマン・セブンマイル
ビーチ・リゾート＆スパ

英領ケイマン諸島 グランド
ケイマン島セブンマイル
ビーチロード 30620

Leasehold等（注11）30,061(272,171千米ドル)

28,832

6.1

D201

サンシャイン・スイー
ツ・リゾート英領ケイマン諸島グランド
ケイマン島 エスタリーチ
ベッツハイウェイ1465

Leasehold等
（注11）

5,842
(52,898千
米ドル)

5,476

1.2

小計(計85物件)

432,763

412,46187.5

471,512-中計(計133物件)

476,920451,804

96.4

523,699-

17,845

17,856

3.6-（注５）

特定目的会社優先出資証券小計(計１物件)

17,845

17,8563.6--

合計(計134物件)

494,766

469,660

100.0

-

-

−

シェラトン・グランデ・
トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）-特定目的会社
優先出資証券（注13）

ＦＦ（注１） 「物件番号」とは、本投資法人の保有資産について、その用途区分により住居をA、オフィスビル・商業施設をB、時間貸し駐車場
等をC、ホテルをDとして分類し、物件毎に番号を付したものです。A、B、C、Dにおける番号は、取得時期が早いもの、取得時期が同じものについては、取得価格が大きいものから番号を付しています。
（注２) 「所在地」は原則として住居表示を記載していますが、住居表示が未実施の物件については地番を記載しています。
（注３) 「取得価格」は、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」、「ウェスティン・グランドケイマン・
セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」を除き、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書等に記載された売買価格を記載しています。「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」については、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を記載し、キングダム特定目的会社の特定出資及びマスターリース会社である合同会社の社員持分の取得価格は含みません。「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」については、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当によりLeasehold等を資産保有ＳＰＣより承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の資産保有SPCにおける帳簿価額を記載し、円建ての金額は、ドル建ての金額を邦貨換算して記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。
（注４) 「投資比率」とは、本投資法人の全取得資産の取得価格の総額に対する取得価格の比率をいい、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。
（注５) 「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、決算日を価格時点とする鑑定評価

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）額又は調査価額を記載しています。「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の鑑定評価においては、現地鑑定検証方式（注６）を採用しています。なお、「サンシャイン・ス
イーツ・リゾート」は、当該ホテル隣接の未使用地部分を含めた鑑定評価額を記載しています。委託先は、後記（注７）に記載のとおりです。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」については優先出資証券であるため、期末算定価額はありません。但し、決算日時点における裏付不動産に係る鑑定評価額は以下のとおりです。
不動産等の名称

鑑定評価額

シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル

鑑定評価機関（注７）

98,100百万円

Ｄ（注６) 「現地鑑定検証方式」とは、日本の不動産鑑定士が、現地鑑定人の行う鑑定評価の手法、鑑定評価の作業に活用される海外現地の取引事例、市場動向等鑑定評価を行うために必要となる現地基礎資料等を理解・分析し、不動産鑑定士として、現地鑑定人による鑑定評価に係る報告書における判断の妥当性及び鑑定評価額の適正性を検証することにより、鑑定評価を行う方式をいいます。本
投資法人は、ケイマン諸島において専門職業家として認定・公認された資格・称号を有するCBRE, Inc.を現地鑑定人に選任し、鑑定評価を行わせ、現地鑑定評価書を取得した上で、日本における不動産鑑定士として選任したシービーアールイー株式会社に当該現地鑑定評価書を検証させ、鑑定評価検証報告書を取得しています。
（注７) 「鑑定評価機関」は、上表においては略号により記載しています。各略号が示す鑑定評価機関は以下のとおりです。
鑑定評価機関
Ａ：株式会社アセッツアールアンドディー
Ｂ：一般財団法人日本不動産研究所
Ｃ：JLL森井鑑定株式会社
Ｄ：株式会社谷澤総合鑑定所
Ｅ：大和不動産鑑定株式会社
Ｆ：シービーアールイー株式会社「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の鑑定
評価については、現地鑑定検証方式を採用し、シービーアールイー株式会社が鑑定評価をCBRE, Inc.に委託しています。また、「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の鑑定評価額には、当該ホテル隣接の未使用地の取得価格を含みます。
（注８） 本信託受益権は、本投資法人が2011年７月に信託内借入を実施した際に、他の信託受益権とともに３つのグループに併合されました。当期末時点において、各グループに属する信託受益権は以下のとおりです。
第一グループ「日神パレステージ代田橋」、「グロースメゾン新横浜」、「ベルファース上野御徒町」、「グロースメゾン用賀」、「渋谷本町マンション」、「フォロス中村橋」
第二グループ「カレッジスクエア町田」、「ベレール目黒」、「ワコーレ綱島Ⅰ」
第三グループ「サンクレスト石神井公園」、「グランリール亀戸」、「アクシーズタワー川口並木」、「グロースメゾン海神」、「カレッジス
クエア町屋」（注９） 「レーベスト本陣」、「レーベスト松原」、「アルバ則武新町」、「レーベスト名駅南」、「ルナコート江戸堀」、「リトルバー
本町橋」の信託受益権は、2022年１月12日付で譲渡しました。
（注10） 期末算定価額については既保有部分と増床部分を一体として算定した鑑定評価額を記載しています。
（注11） Leaseholdは、建物及び土地に係る英領ケイマン法上の長期不動産賃借権に相当する権利（期間：99年、年間賃借料：１米ドル又は１ケイマン諸島ドル）です。本投資法人は、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間）付で、「ウェスティン・グランドケイ
マン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」に対する投資ストラクチャーを、匿名組合契約に基づく出資からその裏付不動産である本海外ホテルのLeasehold及びＦＦ＆Ｅなどの動産（Leasehold等）を直接保有する形態へ変更しました。
（注12） 期末算定価額については、決算日（2021年12月31日）の為替レートである１米ドル=115.02円を用いて邦貨換算しています。
（注13） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とするキングダム特定目的会社が発行する優先出資証券
178,458口（当該発行後の発行済優先出資証券の49.0％相当）であり、１物件として計上しています。

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Ｂ 個別不動産関連資産に係る概要
本投資法人が2021年12月末日現在保有する不動産関連資産の個別の概要は以下のとおりです。なお、特段の記載のない限りは本書の日付現在の情報に基づいています。
「個別不動産関連資産に係る概要」に関する説明
物件番号とは、本投資法人の保有資産について、その用途区分により住居をA、オフィスビル・商業施設をB、時間貸し駐車場等をC、ホテルをDとして分類し、物件毎に番号を付したものです。A、B、C、Dにおける番号は、取得時期が早いもの、取得時期が同じものについては、取得価格が大きいものから番号を付しています。
駐車場については平面駐車場等であり、対象不動産上に建物は存在していません。
ａ. 「特定資産の種類、所在地等」欄の記載について
・「特定資産の種類」については、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。

・「信託受託者」については、本書の日付現在を基準としています。

・「所在地（住居表示を除きます。）」、土地の「地積」、並びに建物の「構造・階数」、「延床面積」、「用途」、及び「建築時期」については、登記簿上に表示されているものを記載しています。なお、「延床面積」
は床面積の合計を記載しており、特に注記のない限り附属建物に係る床面積は含みません。建物の「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初新築時点を記載していますが、不詳のものは他の資料に基づき記載しています。

・「交通条件」については、不動産鑑定評価書の記載に基づく最寄り駅までの徒歩分数（不動産鑑定評価書に所
要時間の記載がないものは、不動産の表示に関する公正競争規約（平成15年公正取引委員会告示第2号、その後の改正を含みます。）（以下「公正競争規約」といいます。）及び公正競争規約施行規則に基づき、道路距
離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値によっています。）を記載しています。

・「取得価格」については、消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。

・「用途地域」については、都市計画法第８条第１項第各号に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・「建蔽率」については、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載しています。

・「容積率」については、建築基準法第52条に定める、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合を記載しています。

・「業態」（ホテル物件）については、以下の分類に従っています。
・「宿泊特化型」ホテルとは、客室収入をより重視し、料飲、宴会、スパ又はジム施設等については限定的なサービスの提供に留めるホテルをいいます。

・「フルサービス型」ホテルとは、宿泊・料飲・宴会部門を有するホテルをいいます。
・「リゾート型」ホテルとは、観光地や保養地に立地し、宿泊・料飲部門及び付帯施設を有するホテルをいいます。
・ 「マスターリース会社/プロパティ・マネジメント会社」欄の記載について、マスターリース契約が締結されている物件については、その種別（パス・スルー型、賃料保証型）を「契約形態」に記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されたマスターリース契約に従い、マスターリー
ス会社とエンドテナントとの転貸借契約に基づく賃料と同額を本投資法人又は信託受託者に支払うものを「パス・スルー型」、マスターリース会社とエンドテナントとの転貸借契約に基づく賃料に関わらず一定金額の賃料を支払うものを「賃料保証型」と定義しています。
b. 「収支状況等」欄の記載について・2021年７月１日から2021年12月31日までの事業期間について記載しています。また、これらは将来における収支を保証するものではありません。

・

金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても、合計値とは必ずしも一致しません。なお、特に注記のない限り、金額については消費税等は含まれておりません。

・「貸室賃料・共益費」には、賃料、共益費が含まれています。

・

ホテル物件の場合には固定賃料と変動賃料の内訳を記載しています。なお、各物件の変動賃料の計算期間（３か月）が決算期を跨いで設定されていることがあるため、会計上、計算期間（３か月）における変動賃料が確定する前に、各期の決算を確定しなければならない場合があります。この場合、変動賃料の計算期間が終了
し、当該計算期間における変動賃料の総額が確定した段階で、決算において計上した変動賃料が、確定した変107/337EDINET提出書類
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動賃料の総額を超過している場合には、翌期において当該超過額に相当する金額をマイナスの変動賃料として計上することにより調整を行うことがあります。そのため、変動賃料計算期間における変動賃料がマイナスになることはありませんが、各決算期において計上される変動賃料がマイナスとなることがあります。
・「その他収入」には、礼金、更新料、駐車場使用料、駐輪場使用料、ＰＨＳ無線基地局設置料等の上記「貸室賃料・共益費」項目に属さない項目が含まれています。

・「公租公課」に含まれる、固定資産税及び都市計画税は、原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。本投資法人が取得した不動産関連資産に関して前所有者が負担した固定資産税、都市計画税等のう
ち、本投資法人の運用期間に帰属する分については、取得時に精算の上、その精算額を取得原価に算入しており、「公租公課」には含まれていません。

・「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。

・「ＮＯＩ」（Net Operating Income）とは、賃貸事業収益から賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）を差し引いた額をいいます。

c. 「地域特性等」欄の記載について
・「地域特性等」は、各不動産に係る不動産鑑定評価書又はマーケットレポート等に基づき記載しています。

d. 「特記事項」欄の記載について
・「特記事項」は、各資産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）
・

テナントとの間の賃貸借契約に基づき記載しています。

・「契約形態」には、オペレーターから収受する賃料の種別（固定賃料型、固定賃料プラス変動賃料型）を記載
しています。なお、ホテル営業の状況にかかわらず一定金額の賃料を受け取る契約を「固定賃料型」、固定賃料のほかホテル営業の売上高粗利益(ＧＯＰ: Gross Operating Profit）に連動する変動賃料を受け取る契約
を「固定賃料プラス変動賃料型」と定義しています。

・「管理業務委託手数料」とは、契約上テナントが提供する管理業務の対価として賃貸借契約における規定に従って賃借人が享受する手数料のことをいいます。なお、管理業務委託手数料については、開示につきテナン
トの同意が得られていないため開示していません。但し、株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントについては、原則として(i)月間売上高の２％相当額、(ii)テナントの本社営業部門及びテナントが管理運営する
自社ホームページを経由した送客実績に基づく月間売上高の０％から６％相当額の送客手数料、並びに(iii)
月間ＧＯＰから上記(i)及び(ii)の金額を控除した金額の４％から６％相当額のマネジメントフィー合計額を手数料として収受することとなっています。

・「賃貸借による賃料設定」は、月額については一万円未満を切り捨て、年額については百万円未満を切り捨てています。

・ 本投資法人は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間について、以下のとおり７度にわたり、ＭＨＭ
グループとの間で、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国内ホテル73物件（対象物件）に係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約（本ＭＬＰＭ契約）の変更覚書を締結し、以下のとおり、本ＭＬＰＭ契約の内容を変更しています。
・ 2020年５月11日付の変更覚書（2020年５月覚書）による変更内容
本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2020年５月覚書を締結することにより、①本ＭＬＰＭ契約における賃料の支払条件を一部変更して2020年３月１日から同年６月30日までの期間については、対象物件の固定賃料（合計約35億円）を全額免除し、また、2020年２月１日から同年６月30日までの期間における変動賃料の計算方法を変更し、月間ＧＯＰに相当する変動賃料のみ（月間ＧＯＰが正の値の場合にのみ発生）の支払いを受けることとするとともに、②ＭＨＭグループが従来負担していた対象物件に係る物件管理費（なお、物件管理費とは、対象物件の建物・設備の保守・点検等に係る費用、修繕費等であり、ＭＨ
Ｍグループの人件費や営業費等の一般管理費はこれに含まれません。）を本投資法人の負担とするとともに、③ＭＨＭグループに対して支払う管理業務受託手数料の金額をホテル営業を継続するために必要な金額に引き上げることについて合意しました。
・ 2020年９月10日付の変更覚書（2020年９月覚書）による変更内容

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本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2020年９月覚書を締結することにより、2020年７月１日から
同年９月末日までの期間（2020年第３四半期）の暫定的な措置として、大要、①2020年第３四半期の固定
賃料を2020年９月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約に基づく金額の約21％の金額となる8.0億円に減額す
るとともに、②2020年第３四半期の変動賃料について、各ホテル単位ではなく73物件全体を一つの単位として３ヶ月通算で算出し、また、③2020年第３四半期の固定賃料及び変動賃料について73物件の合算ベースで2020年11月11日にまとめて支払いを受けることに合意しました。
・ 2020年12月11日付の変更覚書（2020年12月覚書）による変更内容
本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2020年12月覚書を締結することにより、2020年10月１日から
同年12月末日までの期間（2020年第４四半期）の暫定的な措置として、大要、①2020年第４四半期の固定
賃料を2020年12月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約に基づく金額の約30％の金額となる8.06億円に減額するとともに、②2020年第４四半期の変動賃料について、各ホテル単位ではなく73物件全体を一つの単位として３ヶ月通算で算出し、また、③2020年第４四半期の固定賃料及び変動賃料について73物件の合算
ベースで2021年２月11日にまとめて支払いを受けることに合意しました。
・ 2021年３月11日付の変更覚書（2021年３月覚書）による変更内容
本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2021年３月覚書を締結することにより、2021年１月１日から
同年６月末日までの期間（2021年上半期）の暫定的な措置として、大要、①2021年上半期の固定賃料を2021年３月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約に基づく金額の約20％の金額となる10億円に減額するとともに、②2021年上半期の変動賃料について、各ホテル単位ではなく73物件全体を一つの単位として６ヶ月通算で算出し、また、③2021年上半期の固定賃料及び変動賃料について73物件の合算ベースで2021年８月
11日にまとめて支払いを受けることに合意しました。
・ 2021年９月10日付の変更覚書（2021年９月覚書）による変更内容
本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2021年９月覚書を締結することにより、2021年７月１日から
同年９月末日までの期間（2021年第３四半期）の暫定的な措置として、大要、①2021年第３四半期の固定
賃料を2021年９月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約に基づく金額の約26％の金額となる10億円に減額す
るとともに、②2021年第３四半期の変動賃料について、各ホテル単位ではなく73物件全体を一つの単位として３ヶ月通算で算出し、また、③2021年第３四半期の固定賃料及び変動賃料について73物件の合算ベースで2021年11月11日にまとめて支払いを受けることに合意しました。
・ 2021年12月８日付の変更覚書（2021年12月覚書）による変更内容
本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2021年12月覚書を締結することにより、2021年10月１日から
同年12月末日までの期間（2021年第４四半期）の暫定的な措置として、大要、①2021年第４四半期の固定
賃料を2021年12月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約に基づく金額の約35％の金額となる9.5億円に減額す
るとともに、②2021年第４四半期の変動賃料について、各ホテル単位ではなく73物件全体を一つの単位として３ヶ月通算で算出し、また、③2021年第４四半期の固定賃料及び変動賃料について73物件の合算ベースで2022年２月10日にまとめて支払いを受けることに合意しました。
・ 2022年３月11日付の変更覚書（2022年３月覚書）による変更内容
本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2022年３月覚書を締結することにより、2022年１月１日から
同年６月末日までの期間（2022年上半期）の暫定的な措置として、大要、①2022年上半期の固定賃料を2022年３月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約に基づく金額の約18％の金額となる９億円に減額するとともに、②2022年上半期の変動賃料について、各ホテル単位ではなく73物件全体を一つの単位として６ヶ月通算で算出し、また、③2022年上半期の固定賃料及び変動賃料について73物件の合算ベースで2022年８月10日にまとめて支払いを受けることに合意しました。
f. 「参考情報」欄の記載について（ホテル物件）
・「ホテル売上高」には、ホテルの「客室収入」及び「その他客室以外の収入」が含まれています。

・「ホテル費用」には、ホテル営業に係る諸費用（人件費、水道光熱費、広告費等）が含まれています。

・「客室収入」には、客室利用料、賃貸利用料が含まれています。

・「その他客室以外の収入」には、駐車場使用料、ランドリー利用料、自販機手数料等の上記「客室収入」項目に属さない項目が含まれています。

・「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。

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有価証券報告書（内国投資証券）

・「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入合計（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率にＡＤＲを乗じた値と同値となります。

・「ＧＯＰ」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額をいいます。

・「ＧＯＰ比率」は、ＧＯＰ÷売上高の式により算出しています。

・「客室稼働率」は、対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）の式により算出しています。

・

宿泊形態（デイリー/ウィークリー/マンスリー）の割合は、各運用期間における各宿泊形態の客室収入合計を同期間の総客室収入合計で除した値に100を乗じて算出しています。但し、日割によるデータの集計を行っていないため、期中において取得した物件は、取得月の月初から期末までの数値を記載しています。

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A26：日神パレステージ代田橋
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都杉並区和泉一丁目42番５、42番23、42番24、43番11（住居表示）

東京都杉並区和泉一丁目31番２号

交通条件

京王線「代田橋」駅

徒歩11分

取得年月日

2005年７月28日

収支状況等

取得価格

土地

建物

1,251百万円
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

地積

賃貸事業収入①
673.55㎡

建蔽率/容積率80％/400％、80％/300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、事務所、店舗

延床面積

事業期間

2,135.76㎡

2,859

賃貸事業費用②

17,730

維持管理費

4,722

公租公課

1,620

建築時期

1992年12月

減価償却費③

パス・スルー型

34,792
31,932

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

その他収入

構造・階数

株式会社ベスト・プロパティ（単位：千円）
2021年７月１日〜

貸室賃料・共益費

鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付５階建

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

55
9,862
1,469

賃貸事業損益（①-②）

17,062

ＮＯＩ（①-②+③）

26,924

地域特性等
対象不動産は京王線「代田橋」駅から北方徒歩11分に位置する賃貸可能戸数98戸の単身者向けマンションです。代田橋駅からは都内有数の繁華街である新宿駅まで10分、また隣駅である明大前駅乗り換えで若年層に人気の高い渋谷駅まで９分とアクセスが良く、若年単身者の安定的な賃貸ニーズが見込まれます。
特記事項なし

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A28：グロースメゾン五反田
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都品川区西五反田二丁目26番６（住居表示）

東京都品川区西五反田二丁目26番６号

交通条件

ＪＲ山手線、東急池上線、都営浅草線「五反田」駅 徒歩５分

取得年月日

2006年１月30日

収支状況等

取得価格

土地

建物

888百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

賃貸事業収入①
270.61㎡

建蔽率/容積率80％/700％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

事業期間

1,193.40㎡

みずほ信託銀行株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
28,494

貸室賃料・共益費

26,916

その他収入

1,578

賃貸事業費用②

9,221

維持管理費

2,182

公租公課

1,350

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
11階建

損害保険料

建築時期

2005年７月

減価償却費③34
5,106

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

パシフィック・ディベロップメントアンドマ
ネージメント株式会社

賃貸事業損益（①-②）

19,272

契約形態

パス・スルー型

ＮＯＩ（①-②+③）

24,379

その他費用

547

地域特性等
対象不動産はＪＲ線「五反田」駅の南西方徒歩約５分に位置する賃貸可能戸数48戸の単身者向けマンションです。五反田エリアは新たなビジネスエリアとして注目されている品川駅まで５分程度でアクセスでき、また渋谷エリアへも７分でアクセスできることから若年単身者の安定的は賃貸ニーズが見込まれます。現状は民間企業の社宅として賃貸しています。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A29：グロースメゾン亀戸
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都江東区亀戸六丁目58番15（住居表示）

東京都江東区亀戸六丁目58番16号

交通条件

ＪＲ総武線、東武亀戸線「亀戸」駅

取得年月日

2006年３月30日

土地

建物

徒歩２分
収支状況等

取得価格

1,070百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積
80％/700％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

事業期間
賃貸事業収入①

206.00㎡

建蔽率/容積率1,787.22㎡

2,089

賃貸事業費用②

13,438

維持管理費

3,180

公租公課

1,683

建築時期

2005年10月

減価償却費③

パス・スルー型

34,39132,302

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

その他収入

構造・階数

三井ホームエステート株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

貸室賃料・共益費

鉄筋コンクリート造陸屋根
12階建

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

48
6,382
2,142

賃貸事業損益（①-②）

20,953

ＮＯＩ（①-②+③）

27,335

地域特性等
対象不動産はＪＲ線「亀戸」駅の南方徒歩約２分に位置する賃貸可能戸数66戸の単身者向けのマンションです。駅至近距離に立地するため生活利便性が高く、都心ビジネスエリアへのアクセスも良好なことから単身社会人、企業の社宅として安定的な賃貸ニーズが見込ま
れます。
特記事項
なし

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A30：エメラルドハウス
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都板橋区板橋三丁目27番１、27番９、27番10、27番11、27番12、27番13（住居表示）

東京都板橋区板橋三丁目27番18号

交通条件

都営三田線「新板橋」駅 徒歩８分

取得年月日

2006年８月１日

収支状況等

取得価格

土地

みずほ信託銀行株式会社

1,505百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種住居地域、商業地域

地積

1,028.88㎡

建蔽率/容積率60％/300％、80％/600％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、車庫、駐輪場

延床面積
建物

3,550.46㎡

事業期間
賃貸事業収入①（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
41,506

貸室賃料・共益費

39,402

その他収入

2,104

賃貸事業費用②

17,158

維持管理費

5,141

公租公課

2,548

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根・コンクリート屋根地下
１階付５階建

損害保険料

建築時期

1995年２月

減価償却費③

8,690

その他費用

689

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社東京学生ライフ

契約形態

パス・スルー型

88

賃貸事業損益（①-②）

24,347

ＮＯＩ（①-②+③）

33,038

地域特性等
対象不動産は都営線「新板橋」駅の西方徒歩約８分に位置する賃貸可能戸数96戸の学生専用マンションです。対象不動産から徒歩約10分の位置に東京家政大学が存していることから安定的な需要が見込まれるほか、都営三田線沿いの大学等へのアクセスも良好なため底堅い需要が見込まれます。
特記事項なし

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A32：サンクレスト石神井公園
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都練馬区高野台三丁目2357番106（住居表示）

東京都練馬区高野台三丁目15番35号

交通条件

西武池袋線「練馬高野台」駅 徒歩７分

取得年月日

2006年８月３日

収支状況等

取得価格

土地

建物

1,088百万円
所有形態

所有権

用途地域

準住居地域

地積

賃貸事業収入①
1,287.65㎡

建蔽率/容積率60％/300％

所有形態

所有権

用途

駐車場、店舗、共同住宅

延床面積

事業期間

4,430.36㎡

2,579

賃貸事業費用②

15,129

維持管理費

3,969

公租公課

3,113

建築時期

1990年３月

減価償却費③

パス・スルー型

38,54335,964

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

その他収入

構造・階数

三井ホームエステート株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

貸室賃料・共益費

鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付６階建

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

92
7,276
678

賃貸事業損益（①-②）

23,413

ＮＯＩ（①-②+③）

30,689

地域特性等
対象不動産は西武線「練馬高野台」駅の北方徒歩約７分に位置する店舗併用タイプのマンションです。対象不動産は賃貸住宅としては広めの４ＬＤＫを中心とし、２ＬＤＫ、３ＬＤＫの間取りからなるファミリー向けのマンションで、周辺に小中学校・病院・スーパー
マーケットが存することから都心勤務のファミリー層に安定的な需要が見込まれます。
特記事項なし

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A33：グロースメゾン新横浜
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目16番２（住居表示）

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目16番２号

交通条件

ＪＲ横浜線、横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅

取得年月日

2006年８月３日

土地

建物

徒歩７分

収支状況等

取得価格

1,059百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積
80％/800％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

事業期間
賃貸事業収入①

439.83㎡

建蔽率/容積率2,365.71㎡

みずほ信託銀行株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
38,135

貸室賃料・共益費

34,111

その他収入

4,024

賃貸事業費用②

15,201

維持管理費

3,289

公租公課

2,405

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
11階建

損害保険料

建築時期

2006年３月

減価償却費③62
6,480

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

パシフィック・ディベロップメントアンドマ
ネージメント株式会社

賃貸事業損益（①-②）

22,934

契約形態

パス・スルー型

ＮＯＩ（①-②+③）

29,415

その他費用

2,963

地域特性等
対象不動産はＪＲ線「新横浜」駅の北方徒歩約７分に位置する賃貸可能戸数68戸の単身者向けのマンションです。対象不動産の徒歩10分圏内に横浜アリーナ、ラーメン博物館、日産スタジアム、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等が存し利便性が高いうえ、横浜駅、品川駅、東京駅等へのアクセスが良好なため、横浜方面、東京方面勤務の単身社会人から安定的な需要が見込まれます。
特記事項なし

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A34：ベルファース上野御徒町
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都台東区東上野一丁目８番６（住居表示）

東京都台東区東上野一丁目27番５号

交通条件

都営大江戸線「新御徒町」駅

取得年月日

2006年８月１日

徒歩３分
収支状況等

取得価格

土地

建物

1,023百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積
80％/500％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

事業期間
賃貸事業収入①

280.95㎡

建蔽率/容積率1,619.01㎡

1,281

賃貸事業費用②

14,421

維持管理費

6,440

公租公課

1,667

建築時期

2006年２月

減価償却費③

パス・スルー型

31,89130,609

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

その他収入

構造・階数

株式会社東京学生ライフ（単位：千円）
2021年７月１日〜

貸室賃料・共益費

鉄筋コンクリート造陸屋根
12階建

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

44
5,698
570

賃貸事業損益（①-②）

17,470

ＮＯＩ（①-②+③）

23,168

地域特性等
対象不動産は都営線「新御徒町」駅の北方徒歩約３分に位置する賃貸可能戸数64戸の学生専用マンションです。対象不動産から徒歩10分圏内にはＪＲ線「御徒町」駅、東京メトロ「新御徒町」駅も存し、上野周辺、御茶ノ水・水道橋周辺の大学・短大・専門学校への通学利便性が高く、上野・秋葉原等商業エリアも至近なことから安定的な需要が見込まれます。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A35：グランリール亀戸
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都江東区亀戸三丁目107番１、107番３（住居表示）

東京都江東区亀戸三丁目39番12号

交通条件

ＪＲ総武線、東武亀戸線「亀戸」駅

取得年月日

2006年８月３日

土地

建物

徒歩14分
収支状況等

取得価格

906百万円
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

事業期間
賃貸事業収入①

地積

726.09㎡

建蔽率/容積率60％/300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、駐輪場

延床面積

貸室賃料・共益費
その他収入
賃貸事業費用②

1,721.58㎡

26,619
8,363
495

建築時期

2006年３月

減価償却費③

賃料保証型

26,619

1,734

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

公租公課

鉄筋コンクリート造陸屋根
５階建

株式会社ジェイ・エス・ビー（単位：千円）
2021年７月１日〜

維持管理費

構造・階数

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

49
5,547
536

賃貸事業損益（①-②）

18,256

ＮＯＩ（①-②+③）

23,803

地域特性等
対象不動産はＪＲ線「亀戸」駅の西方徒歩約14分に位置する賃貸可能戸数72戸の学生専用マンションです。亀戸駅からは御茶ノ水・水道橋周辺の大学・短大・専門学校へのアクセスが良好で、山手線内の大学・短大・専門学校への通学が可能なことから安定的な需要が見込まれます。また、至近距離に大型スーパーマーケットが存し生活利便性が高いうえ、東京スカイツリーが徒歩15分圏内にあり、新入学生への誘引性の高いマンションです。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A37：グロースメゾン用賀
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都世田谷区岡本一丁目1278番13、1278番32（住居表示）

東京都世田谷区岡本一丁目15番15号

交通条件

東急田園都市線「用賀」駅 徒歩13分

取得年月日

2006年８月３日

収支状況等

取得価格

土地

795百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域、
第一種低層住居専用地域

地積

建物

731.06㎡

事業期間
賃貸事業収入①

みずほ信託銀行株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
23,816

貸室賃料・共益費

22,463

その他収入

1,352

所有権

賃貸事業費用②

9,299

共同住宅

維持管理費

2,187

公租公課

1,364

建蔽率/容積率60％/200％、50％/100％

所有形態
用途
延床面積

1,380.16㎡

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根地
下１階付３階建

損害保険料

建築時期

2006年３月

減価償却費③

4,190

その他費用

1,520

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

36

賃貸事業損益（①-②）

14,516

ＮＯＩ（①-②+③）

18,706

地域特性等
対象不動産は東急線「用賀」駅の西方徒歩約13分に位置する賃貸可能戸数39戸の単身者向けのマンションです。東急線は東京メトロ線に乗り入れていることから大手町等のビジネスエリアへのアクセスが良好なうえ、対象不動産の至近距離には砧公園が存していることから都心通勤者、休日にスポーツ・散策等を楽しむ社会人単身者を中心に安定的な需要が見込まれます。
特記事項なし

119/337EDINET提出書類
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有価証券報告書（内国投資証券）

A38：ルート立川
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都立川市錦町三丁目45番１（住居表示）

東京都立川市錦町三丁目７番６号

交通条件

ＪＲ中央線・青梅線・南武線「立川」駅 徒歩11分

取得年月日

2006年８月３日

収支状況等

取得価格

土地

建物

676百万円
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

賃貸事業収入①
675.46㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、事務所、店舗

延床面積

事業期間

1,439.57㎡

みずほ信託銀行株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
21,958

貸室賃料・共益費

19,861

その他収入

2,096

賃貸事業費用②

8,580

維持管理費

1,638

公租公課

1,065

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
６階建

損害保険料

建築時期

1997年３月

減価償却費③36
4,856

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

パシフィック・ディベロップメントアンドマ
ネージメント株式会社

賃貸事業損益（①-②）

13,377

契約形態

パス・スルー型

ＮＯＩ（①-②+③）

18,233

その他費用

983

地域特性等
対象不動産はＪＲ線「立川」駅南東方徒歩約11分に位置する店舗・事務所併用のマンションです。住居部分の間取りは２ＤＫで、良好な住環境から都心勤務の単身会社員・DINKSを中心に安定的な需要が見込まれます。
特記事項
対象不動産南東側の都市計画道路の拡幅に伴い、対象不動産の売主が対象不動産の建物竣工時の敷地（786.12㎡）の一部（122㎡）を道路拡幅予定地として東京都に売却しています。この結果、容積率超過により建築基準法の既存不適格となっています。

120/337EDINET提出書類
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有価証券報告書（内国投資証券）

A39：渋谷本町マンション
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権
（地番）

信託受託者
東京都渋谷区本町二丁目35番２、35番15（住居表示）

東京都渋谷区本町二丁目35番２号

交通条件

京王線「初台」駅

徒歩８分

取得年月日

2006年８月３日

収支状況等

取得価格

土地

建物

みずほ信託銀行株式会社

651百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種住居地域

地積

賃貸事業収入①
744.18㎡

建蔽率/容積率60％/300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、物置

事業期間

貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
20,167
19,493

その他収入674

賃貸事業費用②

6,995

維持管理費

1,627

公租公課

956

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
３階建

損害保険料

30

建築時期

1986年12月

減価償却費③

延床面積1,265.13㎡

2,853

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

パシフィック・ディベロップメントアンドマ
ネージメント株式会社

賃貸事業損益（①-②）

13,172

契約形態

パス・スルー型

ＮＯＩ（①-②+③）

16,026

その他費用

1,527

地域特性等
対象不動産は京王線「初台」駅の北方徒歩約８分に位置する賃貸可能戸数25戸のマンションです。対象不動産は閑静な住宅街に位置しており住環境は良好であり、間取りはワンルーム、２Ｋ、２ＬＤＫ、３Ｋ、４ＬＤＫとバラエティーに富んでいます。初台エリアは新宿から至近距離にあり、通勤・通学、ショッピングゾーンへの利便性を志向する幅広い需要者層から安定的な需要が見込まれます。
特記事項なし

121/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A40：シティハイツ砧
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都世田谷区砧四丁目219番１（住居表示）

東京都世田谷区砧四丁目13番15号

交通条件

小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅

取得年月日

2006年８月３日

徒歩９分
収支状況等

取得価格

土地

建物

みずほ信託銀行株式会社

646百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域

地積900.00㎡

事業期間
賃貸事業収入①（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
19,116

貸室賃料・共益費

17,912

その他収入

1,204

賃貸事業費用②

5,538

維持管理費

1,759

公租公課

996

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
３階建

損害保険料

30

建築時期

1983年３月

減価償却費③

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,370.62㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

その他費用

2,053
698

賃貸事業損益（①-②）

13,577

ＮＯＩ（①-②+③）

15,631

地域特性等
対象不動産は小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅の南東方徒歩約９分に位置する賃貸可能戸数19戸のファミリー向けマンションです。小田急
線は東京メトロ線に乗り入れていることから新宿のみならず都心ビジネスエリアへのアクセスも良好であり、周辺の住環境が良好なことから都心勤務のファミリー層に安定的な需要が見込まれます。
特記事項なし

122/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A41：アクシーズタワー川口並木
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

埼玉県川口市並木二丁目５番６（住居表示）

埼玉県川口市並木二丁目５番13号

交通条件

ＪＲ京浜東北線「西川口」駅

取得年月日

2006年８月３日

土地

建物

徒歩７分
収支状況等

取得価格

620百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積
80％/400％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

事業期間
賃貸事業収入①

320.00㎡

建蔽率/容積率1,316.83㎡

1,002

賃貸事業費用②

10,607

維持管理費

2,889

公租公課

1,106

建築時期

2006年２月

減価償却費③

パス・スルー型

25,53524,533

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

その他収入

構造・階数

グッドワークス株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

貸室賃料・共益費

鉄筋コンクリート造陸屋根
12階建

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

38
5,301
1,272

賃貸事業損益（①-②）

14,927

ＮＯＩ（①-②+③）

20,228

地域特性等
対象不動産はＪＲ線「西川口」駅の北東方徒歩約７分に位置する賃貸可能戸数57戸の単身者向けのマンションです。対象不動産近隣にはスーパーマーケット・コンビニエンスストア等の生活利便施設が充実しており、最寄駅からは東京駅のほか池袋駅、新宿駅へのアクセスも良好であり、また、さいたま新都心駅、大宮駅への利便性も高いため、幅広い単身社会人からの需要が見込まれます。
特記事項なし

123/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A43：カレッジスクエア町田
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都町田市中町三丁目1571番１、1571番２、1571番３（住居表示）

東京都町田市中町三丁目４番４号

交通条件

小田急線「町田」駅

徒歩10分

取得年月日

2006年８月１日

収支状況等

取得価格

土地

589百万円
所有形態

所有権

用途地域

第二種中高層住居専用地域、
近隣商業地域

地積

建物

1,213.28㎡

事業期間
賃貸事業収入①
貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
16,60916,609

建蔽率/容積率60％/200％、80％/300％

所有形態

所有権

賃貸事業費用②

4,472

用途

寄宿舎

維持管理費

235

公租公課

1,527

延床面積

1,499.59㎡

その他収入

みずほ信託銀行株式会社

-

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根３
階建

損害保険料

建築時期

1984年３月

減価償却費③

2,138

その他費用

536

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社毎日コムネット

契約形態

賃料保証型

35

賃貸事業損益（①-②）

12,137

ＮＯＩ（①-②+③）

14,275

地域特性等
対象不動産は小田急線「町田」駅の北東方徒歩約10分に位置する賃貸可能戸数62戸の学生専用マンションです。対象不動産は全室防音
サッシ、防音扉、空気清浄機を取り入れており設備面が充実しているほか、町田駅周辺にはLUMINE、東急ハンズ等の商業施設が集積しており利便性の高い住環境となっています。また、小田急線沿線には玉川大学、和光大学等が存し安定的な需要が見込まれます。
特記事項
対象不動産の隣地（町田市中町三丁目1570番８）所有者との間で境界確認書が未取得です。

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A44：ベレール目黒
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都目黒区目黒一丁目５番33、５番64（住居表示）

東京都目黒区目黒一丁目２番15号

交通条件

ＪＲ山手線、東急目黒線、東京メトロ南北線、都営三田線「目黒」駅

取得年月日

2006年８月１日

建物

徒歩６分

収支状況等

取得価格

土地

みずほ信託銀行株式会社

589百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域

地積

360.90㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、車庫、駐輪場

事業期間
賃貸事業収入①
貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
14,625
13,810

その他収入815

賃貸事業費用②

7,340

維持管理費

2,407

公租公課

907

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付４階建

損害保険料

23

建築時期

2005年10月

減価償却費③

2,477

その他費用

1,523

延床面積

748.19㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

パシフィック・ディベロップメントアンドマ
ネージメント株式会社

賃貸事業損益（①-②）

7,284

契約形態

パス・スルー型

ＮＯＩ（①-②+③）

9,762

地域特性等
対象不動産はＪＲ線「目黒」駅の北西方徒歩約６分に位置する賃貸可能戸数25戸の単身者向けのマンションです。目黒エリアは城南の人気エリアの一つであり最寄駅はＪＲ線のほか東京メトロ線も利用可能で、都心へのアクセスも良好なことから単身社会人からの安定的な需要が見込まれます。
特記事項なし

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A45：ワコーレ綱島Ⅰ
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

神奈川県横浜市港北区樽町二丁目755番２、783番２、783番３（住居表示）

神奈川県横浜市港北区樽町二丁目７番47号

交通条件

東急東横線「綱島」駅

取得年月日

2006年８月３日

徒歩９分
収支状況等

取得価格

土地

建物

みずほ信託銀行株式会社

572百万円
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

賃貸事業収入①
561.71㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

事業期間

貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
17,20016,439

その他収入760

賃貸事業費用②

9,129

維持管理費

2,294

公租公課

919

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
５階建

損害保険料

28

建築時期

1991年２月

減価償却費③

4,708

その他費用

1,177

延床面積

983.18㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

パシフィック・ディベロップメントアンドマ
ネージメント株式会社

賃貸事業損益（①-②）

8,070

契約形態

パス・スルー型

ＮＯＩ（①-②+③）

12,779

地域特性等
対象不動産は東急線「綱島」駅の南東方徒歩約９分に位置する賃貸可能戸数50戸の単身者向けのマンションです。東急東横線は賃貸需要の根強いエリアであり、対象不動産周辺にはスーパーマーケット、コンビニエンスストア、ファミリーレストランのほか複合型商業施設も存しており、単身社会人を中心に安定した需要が見込まれます。相鉄・東急直通線「新綱島」駅の開業（2023年３月予定）により東
海道新幹線「新横浜」へ１駅とアクセス力が高まり、駅前再開発による生活利便性向上により、一段と需要が高まることが期待されてい
ます。
特記事項
なし

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A46：フォロス中村橋
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都練馬区向山一丁目65番８（住居表示）

東京都練馬区向山一丁目６番６号

交通条件

西武池袋線「中村橋」駅

取得年月日

2006年８月３日

徒歩７分
収支状況等

取得価格

土地

建物

みずほ信託銀行株式会社

566百万円
所有形態

所有権

用途地域

準住居地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①

330.57㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
18,784

貸室賃料・共益費

16,781

その他収入

2,003

賃貸事業費用②

9,461

維持管理費

2,113

公租公課

974

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

損害保険料

28

建築時期

2001年９月

減価償却費③

5,291

その他費用

1,053

建蔽率/容積率60％/300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

948.09㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

9,322

ＮＯＩ（①-②+③）

14,614

地域特性等
対象不動産は西武線「中村橋」駅北東方徒歩約７分に位置する賃貸可能戸数37戸の単身者向けのマンションです。対象不動産からは徒歩12分程度で都営線「豊島園」駅も利用可能で、池袋駅、新宿駅へのアクセスも良好なことから単身社会人を中心に安定した需要が見込
まれます。
特記事項
対象不動産の土地については、私道に関する負担（10.95㎡）があります。

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A47：グロースメゾン海神
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

千葉県船橋市海神五丁目193番１、193番17、193番20、193番49（住居表示）

千葉県船橋市海神五丁目29番51号

交通条件

京成本線「海神」駅、東武野田線「新船橋」駅

取得年月日

2006年８月１日

建物

徒歩10分
収支状況等

取得価格

土地

みずほ信託銀行株式会社

557百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域

地積

1,703.62㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

2,813.81㎡

事業期間
賃貸事業収入①（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
23,348

貸室賃料・共益費

21,316

その他収入

2,031

賃貸事業費用②

15,596

維持管理費

3,826

公租公課

2,031

構造・階数

鉄筋コンクリート造亜鉛メッ
キ鉄板葺地下１階付４階建

損害保険料

建築時期

1993年10月

減価償却費③

8,000

その他費用

1,668

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

69

賃貸事業損益（①-②）

7,751

ＮＯＩ（①-②+③）

15,752

地域特性等
対象不動産は京成本線「海神」駅及び東武野田線「新船橋」駅まで徒歩約10分に位置する賃貸可能戸数34戸のファミリー向けマンションです。対象不動産周辺は閑静な住宅街であり、幼稚園・保育園にも至近であり、またスーパーマーケット等への利便性も高いことから
都心勤務、船橋エリア勤務のファミリー層に安定的な需要が見込まれます。
特記事項
対象不動産の土地については、私道に関する負担（151.06㎡）があります。

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A48：カレッジスクエア町屋
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都荒川区荒川七丁目３番１、３番12、３番14、３番16、３番17、８丁目32番103（住居表示）

東京都荒川区荒川七丁目３番１号

交通条件

京成本線、東京メトロ千代田線「町屋」駅

取得年月日

2006年８月３日

建物

徒歩４分
収支状況等

取得価格

土地

みずほ信託銀行株式会社

510百万円
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

賃貸事業収入①
382.74㎡

建蔽率/容積率80％/300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

事業期間

貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
14,924
14,706

その他収入

218

賃貸事業費用②

7,551

維持管理費

2,188

公租公課

929

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
５階建

損害保険料

26

建築時期

2006年３月

減価償却費③

延床面積965.04㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社毎日コムネット

契約形態

賃料保証型

その他費用

3,871
536

賃貸事業損益（①-②）

7,372

ＮＯＩ（①-②+③）

11,244

地域特性等
対象不動産は京成線「町屋」駅の東方徒歩約４分に位置する賃貸可能戸数43戸の学生専用マンションです。至近に荒川自然公園が存し住環境が良好で、町屋駅周辺には生活利便施設が充実しています。またＪＲ線「日暮里」駅経由で山手線内の大学、短大、専門学校等へのアクセスが良好なことから底堅い需要が見込まれます。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A59：藤和シティコープ新大塚Ⅱ
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権
（地番）

東京都豊島区東池袋五丁目3500番４（住居表示）

東京都豊島区東池袋五丁目49番７号

交通条件

東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅

取得年月日

2010年２月１日

徒歩７分

866百万円（単位：千円）
2021年７月１日〜

所有形態

所有権（敷地権持分約
65.98％）

事業期間

用途地域

商業地域

賃貸事業収入①

地積440.91㎡

貸室賃料・共益費

2021年12月31日
35,70534,475

建蔽率/容積率100％/500％

その他収入

1,229

所有形態

区分所有権

賃貸事業費用②

12,879

用途

居宅

維持管理費

4,149

公租公課

1,415

延床面積

建物

徒歩２分、ＪＲ山手線「大塚」駅
収支状況等

取得価格

土地

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

信託受託者

2,646.81㎡

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建

損害保険料

建築時期

1993年５月

減価償却費③

5,391

その他費用

1,864

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

57

賃貸事業損益（①-②）

22,826

ＮＯＩ（①-②+③）

28,218

地域特性等
対象不動産は東京メトロ線「新大塚」駅より北西方に徒歩約２分の距離に位置する分譲マンション（58戸の区分所有住戸を賃貸）です。最寄り駅から「池袋」駅まで５分、「東京」駅まで15分程度と都心部へのアクセスに優れ、高い利便性を有します。
特記事項
１．隣接地との境界の一部について、書面による境界確認がなされていません。
２．対象不動産の土地については、私道に関する負担（約30.1㎡）があります。
（注１）本物件は区分所有物件ですが、土地の「地積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄には、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、65,981／100,000であり、建物の登記専有面積は1,484.7㎡（58戸／60戸）です。

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有価証券報告書（内国投資証券）

A61：ビクセル武蔵関
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都練馬区関町北一丁目117番１（住居表示）

東京都練馬区関町北一丁目22番７号

交通条件

西武新宿線「武蔵関」駅 徒歩３分

取得年月日

2010年２月１日

収支状況等

取得価格

土地

577百万円
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第一種住居
地域

地積

建物

621.22㎡

建蔽率/容積率90％/300％、70％/200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

1,515.23㎡

事業期間
賃貸事業収入①
貸室賃料・共益費
その他収入

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
22,89622,286609

賃貸事業費用②

10,243

維持管理費

2,605

公租公課

1,190

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付５階建

損害保険料

建築時期

1992年２月

減価償却費③

3,667

その他費用

2,738

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

41

賃貸事業損益（①-②）

12,652

ＮＯＩ（①-②+③）

16,319

地域特性等
対象不動産は西武線「武蔵関」駅より徒歩約３分の距離に位置するワンルームタイプの賃貸マンションです。近隣は、区画が整然と整備された商住混在地域です。周辺には閑静な住宅街が広がっており、比較的落ち着いた環境が形成されています。建物の維持管理状態は良好で、周辺のワンルームマンション等と比べて比較的建物のグレードも高く、高い需要が見込まれます。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A63：藤和シティコープ浅間町
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

神奈川県横浜市西区浅間町四丁目338番２他５筆（住居表示）

神奈川県横浜市西区浅間町四丁目338番２号

交通条件

相鉄本線「天王町」駅

取得年月日

2010年２月１日

徒歩９分
収支状況等

取得価格

1,110百万円

土地

所有形態

事業期間

用途地域

商業地域

賃貸事業収入①
1,105.52㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜

所有権（敷地権持分約88.63％）

地積

貸室賃料・共益費

2021年12月31日
58,60755,344

建蔽率/容積率100％/400％

その他収入

3,262

所有形態

区分所有権

賃貸事業費用②

25,531

用途

居宅・店舗

維持管理費

13,387

公租公課

3,022

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造陸屋根９階建

損害保険料

122

建築時期

1992年10月

減価償却費③

7,388

その他費用

1,610

延床面積

建物

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

4,229.25㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

パシフィック・ディベロップメントアンドマ
ネージメント株式会社

賃貸事業損益（①-②）

33,076

契約形態

パス・スルー型

ＮＯＩ（①-②+③）

40,464

地域特性等
対象不動産は相鉄線「天王町」駅より北東方に徒歩約９分に位置するワンルームタイプ中心の分譲マンション（154戸の区分所有住戸を賃貸）です。最寄り駅から市内最大の商業集積地の「横浜」駅まで約４分と都心への近接性に優れています。建物は築後25年以上経過しているものの、適切な維持管理がなされています。
特記事項なし（注１） 本物件は区分所有物件ですが、土地の「地積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄に
は、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、8,863,528／10,000,000であり、建物の専有面積は3,080.2㎡（154戸／162戸）です。

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有価証券報告書（内国投資証券）

A64：ロイヤルパーク大町
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

宮城県仙台市青葉区大町二丁目11番16他２筆（住居表示）

宮城県仙台市青葉区大町二丁目11番10号

交通条件

仙台市営地下鉄東西線「大町西公園」駅

取得年月日

2010年２月１日

土地

建物

徒歩３分
収支状況等

取得価格

415百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域
572.35㎡

建蔽率/容積率80％/400％

所有形態

所有権

用途

共同住宅・事務所

延床面積

事業期間
賃貸事業収入①

地積

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

2,123.39㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
26,587

貸室賃料・共益費

23,762

その他収入

2,825

賃貸事業費用②

12,266

維持管理費

4,735

公租公課

1,585

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

損害保険料

建築時期

1993年２月

減価償却費③

4,334

その他費用

1,552

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

58

賃貸事業損益（①-②）

14,320

ＮＯＩ（①-②+③）

18,655

地域特性等
対象不動産は仙台市営地下鉄東西線「大町西公園」駅より北東方へ徒歩約３分の距離に位置する主として単身者向けの店舗・事務所付
賃貸マンションです。また、最寄り駅から「仙台」駅まで２駅と利便性の高い地域です。周辺にはコンビニエンスストアや飲食店等が充実しており、中心部への利便性の高さと相俟って単身社会人を中心に安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

133/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A65：レキシントン・スクエア萩野町
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

宮城県仙台市宮城野区萩野町一丁目15番16他１筆（住居表示）

宮城県仙台市宮城野区萩野町一丁目15番16号

交通条件

ＪＲ仙石線「宮城野原」駅

取得年月日

2010年２月１日

徒歩９分
収支状況等

取得価格

土地

建物

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

330百万円
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①805.00㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
18,091

貸室賃料・共益費

16,460

その他収入

1,631

建蔽率/容積率80％/300％

所有形態

所有権

賃貸事業費用②

7,727

用途

共同住宅

維持管理費

1,794

公租公課

1,163

延床面積

1,500.16㎡

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
６階建

損害保険料

建築時期

2005年８月

減価償却費③

3,885

その他費用

848

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

36

賃貸事業損益（①-②）

10,364

ＮＯＩ（①-②+③）

14,249

地域特性等
対象不動産はＪＲ仙石線「宮城野原」駅より東方へ徒歩約９分の距離に位置する１ＬＤＫタイプの賃貸マンションです。周辺一帯は区画整理事業により基盤整備が行われ、共同住宅も多く建設され、仙台中心市街地へ通勤する会社員のベッドタウンとして安定した需要が見込まれる地域です。
特記事項なし

134/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A66：ヴィスコンティ覚王山
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

愛知県名古屋市千種区御棚町二丁目44番（住居表示）

愛知県名古屋市千種区御棚町二丁目44番

交通条件

名古屋市営地下鉄東山線「覚王山」駅

取得年月日

2010年２月１日

徒歩８分
収支状況等

取得価格

255百万円

土地

所有形態

事業期間

用途地域

第一種中高層住居専用地域

賃貸事業収入①

608.80㎡

2021年12月31日
8,634

貸室賃料・共益費

7,586

建蔽率/容積率60％/200％

その他収入

1,047

所有形態

区分所有権

賃貸事業費用②

5,910

用途

居宅

維持管理費

2,729

公租公課

914

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
４階建

損害保険料

25

建築時期

2003年９月

減価償却費③

1,619

その他費用

622

延床面積

建物

（単位：千円）
2021年７月１日〜

所有権（敷地権持分約
77.07％）

地積

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

1,048.87㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

2,723

ＮＯＩ（①-②+③）

4,342

地域特性等
対象不動産は名古屋市営地下鉄東山線「覚王山」駅の南西方へ徒歩約８分の距離に位置する高級分譲マンション（８戸の区分所有住戸を賃貸）です。対象不動産の存する覚王山エリアは八事エリア等とともに名古屋市を代表する高級住宅地として著名で、丘陵地に質の高い建物が連坦する閑静な住宅街が形成されています。また教育水準の高い学校が多く、当該学区も人気があります。
特記事項なし（注１） 本物件は区分所有物件ですが、土地の「地積」欄には、一棟の建物全体にかかる土地の敷地面積を、建物の「延床面積」欄に
は、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。本物件に含まれる土地の共有持分の割合は、70,575／91,564であり、建物の登記専有面積は656.9㎡（８戸／10戸）です。

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有価証券報告書（内国投資証券）

A72：レキシントン・スクエア本所吾妻橋
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都墨田区東駒形四丁目１番10（住居表示）

東京都墨田区東駒形四丁目20番６号

交通条件

都営浅草線「本所吾妻橋」駅

取得年月日

2010年２月１日

徒歩２分
収支状況等

取得価格

土地

建物

511百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

地積

賃貸事業収入①
200.33㎡

建蔽率/容積率100％/500％

所有形態
用途

事業期間

貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
18,01017,582

その他収入

427

所有権

賃貸事業費用②

9,334

共同住宅

維持管理費

1,753

延床面積

公租公課

818

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
12階建

952.50㎡

損害保険料

27

建築時期

2006年10月

減価償却費③

5,335

その他費用

1,400

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井ホームエステート株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

8,675

ＮＯＩ（①-②+③）

14,011

地域特性等
対象不動産は、都営線「本所吾妻橋」駅から徒歩約２分に位置する中高層の賃貸マンションです。当該エリアは、最寄駅から「日本橋」駅まで10分、「新橋」駅まで15分と、都心中心部へのアクセスは良好で、また、区役所、スーパー、銀行等の生活利便施設も充実した都心近接性、生活利便性に優れた地域であり、これらを志向する都心通勤者や若年単身者を中心に人気のエリアとして比較的安定した居住需要が見込まれます。
特記事項
１．対象不動産の土地については、私道に関する負担（22.8㎡）があります。
２．対象不動産の土地の一部が都市計画道路（前面道路の拡幅）に約49㎡かかっています。

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有価証券報告書（内国投資証券）

A73：ＡＭＳ

ＴＯＷＥＲ

南６条

特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

北海道札幌市中央区南六条西二丁目５番15他３筆（住居表示）

北海道札幌市中央区南六条西二丁目５番15号

交通条件

札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅

取得年月日

2010年２月１日

土地

建物

徒歩１分
収支状況等

取得価格

1,180百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積
100％/800％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
599.81㎡

建蔽率/容積率

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

貸室賃料・共益費

43,754
41,612

その他収入

2,142

賃貸事業費用②30,512

維持管理費

5,755

公租公課

6,472

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
21階建

損害保険料

110

建築時期

2007年２月

減価償却費③15,095

その他費用

3,079

延床面積

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社ビッグ

契約形態

パス・スルー型

5,879.73㎡

賃貸事業損益（①-②）

13,242

ＮＯＩ（①-②+③）

28,337

地域特性等
対象不動産は札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅７番出口に隣接する、高層賃貸マンションです。対象不動産の存する「すすきの」エリアは、北方において官公庁、企業の本社・支社、百貨店等の商業施設等が集積し、札幌市商業の中心となっている「大通」エリ
アと、公共施設も多く文化的側面を有する「中島公園」エリアに隣接するエリアです。最寄り駅である「豊水すすきの」駅は官公庁・企業等の都心中心である「大通」駅まで１駅２分、ターミナル駅である「さっぽろ」駅まで２駅４分と近接し、交通利便性は極めて良好であるため、近接性を志向する社会人単身者等を中心に、比較的安定した居住需要が見込まれるものと考えられます。
特記事項
対象不動産の土地の一部（38.92㎡）につき、高速鉄道構築物の所有を目的とする地上権が無償で設定されています。

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有価証券報告書（内国投資証券）

A79：レーベスト本陣
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

愛知県名古屋市中村区鳥居通二丁目13番（住居表示）

住居表示は未実施です。

交通条件

名古屋市営地下鉄東山線「本陣」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地

建物

徒歩２分
収支状況等

取得価格

674百万円
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

地積

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

事業期間
賃貸事業収入①

677.68㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
28,932

貸室賃料・共益費

26,982

その他収入

1,949

建蔽率/容積率80％/300％

所有形態

所有権

賃貸事業費用②

15,917

用途

共同住宅

維持管理費

5,592

公租公課

1,830

延床面積

2,046.34㎡

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
11階建

損害保険料

建築時期

2007年３月

減価償却費③

7,767

その他費用

669

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社ミニテック

契約形態

パス・スルー型

57

賃貸事業損益（①-②）

13,014

ＮＯＩ（①-②+③）

20,782

地域特性等
対象不動産は、名古屋市営地下鉄東山線「本陣」駅から徒歩約２分に位置し、最寄駅からの近接性は良好です。同駅から「名古屋」駅までの乗車時間は４分、「栄」駅までは８分と交通利便性も良好です。
「本陣」駅周辺は古くからの商住混在地域で、従前は地元居住者が中心でしたが、交通アクセスが良好なことから近時は単身者向けの賃貸マンションも増えてきています。
対象不動産は、１Ｋ80戸からなる単身者向け賃貸マンションです。コンビニエンスストア、スーパーマーケット、ドラッグストア等にも近いことから生活利便性は良好です。主たる需要者層は、名古屋駅まで自転車通勤圏にあることから同駅周辺のオフィスに勤務する単身者層（社宅利用を含みます。）、さらには栄をはじめとする名古屋市中心部へのアクセスも良好なことから同地区へ通勤する単身者層が見込まれます。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A80：レーベスト松原
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

愛知県名古屋市中区松原三丁目1308番（住居表示）

愛知県名古屋市中区松原三丁目13番12号

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

交通条件

名鉄名古屋本線「山王」駅 徒歩10分、名古屋市営地下鉄名城線「東別院」駅 徒歩12分

取得年月日

2012年９月28日

収支状況等

取得価格

土地

建物

657百万円
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

賃貸事業収入①

地積

520.06㎡

建蔽率/容積率90％/400％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、駐輪場

延床面積

事業期間

2,229.55㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
25,013

貸室賃料・共益費

22,491

その他収入

2,522

賃貸事業費用②

16,656

維持管理費

4,547

公租公課

1,918

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
11階建

損害保険料

建築時期

2007年３月

減価償却費③

7,502

その他費用

2,635

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社ミニテック

契約形態

パス・スルー型

53

賃貸事業損益（①-②）

8,356

ＮＯＩ（①-②+③）

15,859

地域特性等
対象不動産は、名鉄名古屋本線「山王」駅から徒歩約10分、名古屋市営地下鉄名城線「東別院」駅から徒歩約12分、名古屋市営地下鉄
鶴舞線「大須観音」駅から徒歩約13分に位置しています。「山王」駅から「名鉄名古屋」駅までの乗車時間は３分、「東別院」駅から「栄」駅まで同５分と百貨店等が建ち並ぶ名古屋市の２大繁華街へのアクセスは良好です。周辺は、マンション・事業所・戸建住宅が混在する地域で、コンビニエンスストア、スーパーマーケット、スポーツジム、病院、公園、郵便局等の施設がそろっており生活利便性に優れています。
対象不動産は、ワンルーム・１ＬＤＫ70戸からなる単身者、少人数世帯向けの賃貸マンションです。全戸南向きの配置となっています。名古屋市中心部（名駅、栄エリア）へのアクセスが良好なことから、同地区へ通勤する単身者を中心とした需要が見込まれます。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A82：アルバ則武新町
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

愛知県名古屋市西区則武新町三丁目605番（住居表示）

愛知県名古屋市西区則武新町三丁目６番８号

交通条件

名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地

建物

徒歩６分
収支状況等

取得価格

608百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①

446.45㎡

建蔽率/容積率80％/400％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、駐車場、駐輪場

延床面積

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

1,993.90㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
26,309

貸室賃料・共益費

25,038

その他収入

1,270

賃貸事業費用②

12,501

維持管理費

2,549

公租公課

1,755

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
９階建

損害保険料

建築時期

2006年11月

減価償却費③

7,197

その他費用

945

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社ミニテック

契約形態

パス・スルー型

54

賃貸事業損益（①-②）

13,807

ＮＯＩ（①-②+③）

21,004

地域特性等
対象不動産は、名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅から徒歩約６分に位置し、最寄駅からの近接性は良好です。主要駅である「名古屋」駅へも徒歩圏内であり、交通利便性にも優れています。
「名古屋」駅周辺は、「栄」地区と並び愛知県の経済の中心地であり、高層のオフィスビルが建ち並び大手企業の事業所が立地するビ
ジネスエリアです。同時に、駅周辺には百貨店や大型家電量販店等の商業施設、各種飲食店も集積しており繁華性の高い地域となっています。
対象不動産は、１Ｋ64戸からなる単身者向け賃貸マンションです。「名古屋」駅のほか、「栄」駅へのアクセスにも優れていることから、主たる需要者は、市内に通勤する単身者層、特に名駅エリアへ通勤する単身者層（社宅利用を含みます。）が見込まれます。
特記事項なし

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A83：レーベスト名駅南
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

愛知県名古屋市中村区名駅南二丁目1302番１他１筆（住居表示）

愛知県名古屋市中村区名駅南二丁目13番33号

交通条件

名古屋市営地下鉄東山線他「名古屋」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地

建物

徒歩10分
収支状況等

取得価格

597百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①

345.74㎡

建蔽率/容積率100％/500％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、駐車場、駐輪場

延床面積

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

1,893.60㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
22,598

貸室賃料・共益費

20,385

その他収入

2,213

賃貸事業費用②

13,195

維持管理費

3,298

公租公課

1,682

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
15階建

損害保険料

建築時期

2007年２月

減価償却費③

7,163

その他費用

997

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社ミニテック

契約形態

パス・スルー型

53

賃貸事業損益（①-②）

9,402

ＮＯＩ（①-②+③）

16,566

地域特性等
対象不動産は、「名古屋」駅から徒歩約10分に位置しています。「名古屋」駅は、ＪＲ各線のほか、近鉄、名鉄、名古屋市営地下鉄も乗り入れているターミナル駅であり名古屋市内及び愛知県内各方面への交通利便性は良好です。
「名古屋」駅周辺は、「栄」地区と並び愛知県の経済の中心地であり、高層のオフィスビルが建ち並び大手企業の事業所が立地するビ
ジネスエリアです。同時に、駅周辺には百貨店や大型家電量販店等の商業施設、各種飲食店も集積しており繁華性の高い地域となっています。
対象不動産は、１Ｋ61戸からなる単身者向け賃貸マンションです。周辺の名駅エリアは、オフィスビル、マンション、ビジネスホテ
ル、商業ビル等が混在する地域で、利便性に優れていることから、主たる需要者層としては名駅エリアのビジネス街に通勤する単身者層（社宅需要を含みます。）が見込まれます。
特記事項なし

141/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A84：レーベスト平安
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

愛知県名古屋市北区平安二丁目1304番（住居表示）

愛知県名古屋市北区平安二丁目13番17号

交通条件

名古屋市営地下鉄名城線「平安通」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地

建物

徒歩２分
収支状況等

取得価格

595百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

事業期間
賃貸事業収入①

地積

409.91㎡

建蔽率/容積率100％/400％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、教習所

延床面積

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

貸室賃料・共益費
その他収入

1,715.15㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
23,73823,161577

賃貸事業費用②

10,458

維持管理費

1,928

公租公課

1,409

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
９階建

損害保険料

建築時期

2006年11月

減価償却費③

6,575

その他費用

504

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

株式会社ミニテック

契約形態

パス・スルー型

40

賃貸事業損益（①-②）

13,280

ＮＯＩ（①-②+③）

19,856

地域特性等
対象不動産は、名古屋市営地下鉄名城線「平安通」駅から徒歩約２分に位置し、最寄駅からの近接性は良好です。同駅から名古屋市営
地下鉄「栄」駅までの乗車時間は10分、「名古屋」駅までの乗車時間は19分（「栄」駅で地下鉄東山線に乗換え）と、名駅エリア、栄エ
リアまでのアクセスは良好です。
周辺はマンション・事業所・戸建住宅が混在する地域で、北区の主要駅である「大曽根」駅からも地下鉄で乗車時間２分と近く、コンビニエンスストア等日用品店舗なども揃っていることから生活利便性の高い地域です。
対象不動産は、低層階に店舗（学習塾）を併設する店舗付賃貸マンションです。住戸部分は単身者向けの１Ｋ39戸から構成されています。最寄駅への近接性・交通アクセスに優れていることから名駅及び栄地区に勤務する単身者層からの需要が見込まれます。
特記事項なし

142/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A87：エクセレンテ神楽坂
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都新宿区山吹町128番１ほか１筆（住居表示）

住居表示は未実施です。

交通条件

東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地建物

徒歩５分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅
収支状況等

取得価格

543百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積
100％/500％

所有形態
用途

事業期間
賃貸事業収入①

157.11㎡

建蔽率/容積率

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

貸室賃料・共益費

徒歩８分（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
18,167
17,698

その他収入

468

所有権

賃貸事業費用②

8,870

共同住宅

維持管理費

1,659

延床面積

公租公課

774

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
12階建

776.81㎡

損害保険料

27

建築時期

2007年１月

減価償却費③

4,537

その他費用

1,871

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

9,296

ＮＯＩ（①-②+③）

13,834

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ線「江戸川橋」駅から徒歩約５分、東京メトロ線「神楽坂」駅から徒歩約８分に位置し、最寄駅からの近接性は良好です。「江戸川橋」駅から主要ターミナルである「池袋」駅までの乗車時間は７分、「永田町」駅までの乗車時間は９分です。
また、「神楽坂」駅から「大手町」駅までの乗車時間は８分と、都心ビジネスエリアへの近接性にも優れています。
周辺には商店街等各種利便施設が整備され生活利便性は良好です。また対象不動産前面の「早大通り」沿いには街路樹が立ち並び居住環境は良好です。
対象不動産は、１Ｋを中心とし、１ＬＤＫタイプ１戸を併設する総戸数33戸の単身者向け賃貸マンションです。需要者層としては、都心への近接性に優れ、また、徒歩圏内に早稲田大学も存することから、単身社会人、学生が見込まれます。
特記事項
対象不動産の土地については、私道に関する負担（約1.5㎡）があります。

143/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A88：ルナコート江戸堀
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

大阪府大阪市西区江戸堀三丁目31番１（住居表示）

大阪府大阪市西区江戸堀三丁目４番11号

交通条件

Osaka Metro千日前線・中央線「阿波座」駅 徒歩５分

取得年月日

2012年９月28日

収支状況等

取得価格

土地

建物

525百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①

334.73㎡

貸室賃料・共益費

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
20,107
19,190

建蔽率/容積率100％/400％

その他収入

所有形態

区分所有権

賃貸事業費用②

11,100

用途

居宅、車庫、駐輪場

維持管理費

3,445

公租公課

1,223

延床面積

1,407.84㎡

916

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
11階建

損害保険料

建築時期

2004年２月

減価償却費③

5,673

その他費用

719

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

38

賃貸事業損益（①-②）

9,006

ＮＯＩ（①-②+③）

14,680

地域特性等
対象不動産は、Osaka Metro千日前線・中央線「阿波座」駅から徒歩約５分に位置し、最寄駅からの近接性は良好です。
阿波座エリアは大阪市内有数の商業地である梅田エリア・難波エリアのちょうど中間地点に位置しており、両地区へは自転車での通勤も可能であるなど、生活利便性の面で優位性が認められます。周辺地域においては、近年、単身者向け賃貸用マンションのほかファミリー向け分譲マンションの建設も数多く見受けられます。
対象不動産は、１Ｋ50戸から構成されている単身者向け賃貸マンションです。全戸南向きの配置となっています。交通利便性に優れているため、梅田、本町、心斎橋・難波等のビジネスエリアに通勤し、生活の利便性を求める単身者層（社宅利用を含みます。）からの需要が見込まれます。
特記事項なし（注１） 建物の所有形態は区分所有ですが、建物にかかる全ての区分所有権を取得しています。

144/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A90：クイーンズコート福住
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都江東区福住一丁目３番26（住居表示）

東京都江東区福住一丁目３番10号

交通条件

東京メトロ東西線、都営大江戸線「門前仲町」駅

徒歩５分

取得年月日

2012年９月28日

収支状況等

取得価格

土地

建物

456百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

賃貸事業収入①
284.99㎡

建蔽率/容積率100％/400％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、事務所

延床面積

事業期間

827.14㎡

貸室賃料・共益費

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
16,976
16,271

その他収入704

賃貸事業費用②

6,749

維持管理費

1,446

公租公課

739

構造・階数

鉄骨造陸屋根６階建

損害保険料

51

建築時期

2006年９月

減価償却費③

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

その他費用

3,391
1,119

賃貸事業損益（①-②）

10,227

ＮＯＩ（①-②+③）

13,618

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ線及び都営大江戸線「門前仲町」駅から徒歩約５分に位置しています。同駅から「日本橋」駅まで東京メト
ロ線を利用して乗車時間４分、「大手町」駅まで同６分と都心ビジネスエリアへのアクセスも良好です。
「門前仲町」駅周辺は、「富岡八幡宮」、「深川不動尊」など寺社仏閣が多く、歴史ある下町情緒溢れる街であり、また、同駅周辺は活気のある商店街が広がり生活利便施設が充実しており、居住環境は良好です。
対象不動産は、１階に店舗を併設する店舗付賃貸マンションです。住戸部分は、１Ｋ23戸を中心に１ＬＤＫ１戸を併設しており、単身者及び少人数世帯向けとなっています。交通アクセスも良く、周辺環境も整っていることから、生活の利便性等を求める都心へ通勤する
単身者層、少人数世帯の需要が見込まれます。
特記事項
対象不動産の土地については、私道に関する負担（①14.1㎡（道路提供部分）、②21.9㎡（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分））があります。

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A92：ベレール大井町
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都品川区東大井五丁目573番１（住居表示）

東京都品川区東大井五丁目14番17号

交通条件

ＪＲ京浜東北線、東急大井町線、りんかい線「大井町」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地

建物

徒歩２分

収支状況等

取得価格

412百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①

145.79㎡

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
15,491
14,707

建蔽率/容積率100％/500％

その他収入

784

所有形態

区分所有権

賃貸事業費用②

7,160

用途

居宅、駐輪場、ゴミ置場、
車庫

維持管理費

1,655

延床面積

公租公課

700

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
10階建

649.77㎡

損害保険料

21

建築時期

2006年４月

減価償却費③

2,881

その他費用

1,900

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

8,331

ＮＯＩ（①-②+③）

11,213

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線、東急大井町線及びりんかい線「大井町」駅から徒歩で約２分に位置し、最寄駅からの近接性は良好です。同駅からＪＲ「品川」駅までの乗車時間は３分（ＪＲ京浜東北線を利用）、ＪＲ「新橋」駅までの乗車時間は11分（同）、ＪＲ「東京」駅までの乗車時間は15分（同）であり、ＪＲ「川崎」駅までの乗車時間は11分（同）、ＪＲ「渋谷」駅までの乗車時間は10分（東京臨海高速
鉄道りんかい線・ＪＲ埼京線利用）です。また、ＪＲ京浜東北線・東京臨海高速鉄道りんかい線のほか、東急大井町線「大井町」駅も利用できます。
ＪＲ「大井町」駅周辺は、品川区役所が所在するほか、大型家電量販店等の商業施設、各種飲食店が集積する等、利便性の優れた地域です。
対象不動産は、１Ｋ26戸から構成されている単身者向け賃貸マンションです。品川・新橋・東京・川崎等のビジネスエリアへの近接性に優れていることから、主たる需要者層は品川駅周辺、東京駅周辺のオフィス、川崎駅周辺のオフィスに勤務し、生活の利便性等を求める単身者層が見込まれます。
特記事項
対象不動産の土地については、私道に関する負担（約10.62㎡）があります。
（注１） 建物の所有形態は区分所有ですが、建物にかかる全ての区分所有権を取得しています。

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A93：シエテ南塚口
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権
（地番）

兵庫県尼崎市南塚口町三丁目673番１他１筆（住居表示）

兵庫県尼崎市南塚口町３番18号

交通条件

ＪＲ福知山線「塚口」駅

取得年月日

2012年９月28日

徒歩８分、阪急神戸線・伊丹線「塚口」駅

建物

徒歩９分

収支状況等

取得価格

土地

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

信託受託者

374百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域

地積

758.96㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、車庫

延床面積1,212.17㎡

事業期間
賃貸事業収入①
貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
16,99316,019

その他収入973

賃貸事業費用②

7,493

維持管理費

1,908

公租公課

989

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
５階建

損害保険料

34

建築時期

2007年１月

減価償却費③

3,428

その他費用

1,133

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

9,499

ＮＯＩ（①-②+③）

12,927

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ福知山線「塚口」駅から徒歩約８分、阪急神戸線「塚口」駅から同約９分に位置しています。ＪＲ「塚口」駅から
ＪＲ「大阪」駅までの乗車時間は12分（新快速利用時）、阪急「塚口」駅から阪急「大阪梅田」駅までの乗車時間は12分です。
阪急「塚口」駅周辺は、ショッピングセンター・日用品店舗・病院等の生活利便施設が集積しており、またＪＲ「塚口」駅は大阪市中心部への近接性に優れています。周辺は低層の共同住宅、専用住宅からなる住宅地域です。
対象不動産は、１Ｋ40戸から構成されている単身者向け賃貸マンションです。ＪＲ「塚口」駅周辺には大手企業の工場・事業所も存していることから、主たる需要者は、周辺の工場・事業所に勤務する単身社会人層（社宅需要を含みます。）が見込まれます。
特記事項
対象不動産の土地については、私道に関する負担（①16㎡（公衆用道路）、②約4.2㎡（建築基準法第42条第2項により道路としてみなされる部分(セットバック部分）））があります。

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A94：プライムライフ三宮磯上公園
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

兵庫県神戸市中央区磯上通四丁目326番（住居表示）

兵庫県神戸市中央区磯上通四丁目３番23号

交通条件

神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地建物

徒歩６分、ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅
収支状況等

取得価格

373百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積
100％/600％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、車庫

延床面積

事業期間
賃貸事業収入①

347.53㎡

建蔽率/容積率

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

947.82㎡

貸室賃料・共益費

徒歩９分（単位：千円）

2021年７月１日〜
2021年12月31日
14,955
14,058

その他収入896

賃貸事業費用②

7,109

維持管理費

1,658

公租公課

856

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
９階建

損害保険料

25

建築時期

2006年11月

減価償却費③

3,555

その他費用

1,014

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

7,845

ＮＯＩ（①-②+③）

11,401

地域特性等
対象不動産は、神戸市営地下鉄「三宮・花時計前」駅から徒歩約６分及びＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩約９分に位置しています。同駅からはＪＲ各線のほか、阪急線、阪神線、山陽線、神戸市営地下鉄等により大阪市・兵庫県各方面への交通利便性は良好です。
ＪＲ「三ノ宮」駅周辺は、同県の行政及び経済の中心地で、大手企業の事業所が立地しています。また、商店街や百貨店等の商業施
設、各種飲食店が集積するなど繁華性の高い地域です。
対象不動産は、１Ｋ32戸から構成されている単身者向け賃貸マンションです。周辺には高層マンションやオフィスビル、商業ビル等が混在しています。三宮のビジネスエリア至近で利便性の高い地域に立地していることから、主たる需要者層は、三宮周辺に勤務し交通及び生活の利便性等を求める単身社会人層が見込まれます。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A96：センチュリーパーク新川１番館
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

愛知県名古屋市港区新川町四丁目１番２（住居表示）

住居表示は未実施です。

交通条件

名古屋市営地下鉄名港線「東海通」駅

取得年月日

2012年９月28日

土地

建物

徒歩８分
収支状況等

取得価格

335百万円
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

地積

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

事業期間
賃貸事業収入①

550.31㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
18,035

貸室賃料・共益費

15,215

その他収入

2,820

所有権

賃貸事業費用②

8,548

共同住宅

維持管理費

2,099

建蔽率/容積率90％/300％

所有形態
用途
延床面積

公租公課

842

構造・階数

鉄骨造陸屋根11階建

1,560.94㎡

損害保険料

40

建築時期

2001年９月

減価償却費③

4,500

その他費用

1,065

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

9,487

ＮＯＩ（①-②+③）

13,987

地域特性等
対象不動産は、名古屋市営地下鉄名港線「東海通」駅から徒歩約８分に位置しています。同駅から、「金山」駅までの乗車時間は６分、「栄」駅までの乗車時間は13分、また「名古屋」駅までの乗車時間は10分（「金山」駅でＪＲ中央本線乗換え）です。
対象不動産周辺は大型家電量販店や大型ショッピングセンター等が立地し、生活利便施設の整備された地域です。
対象不動産は、専有面積31.95㎡〜33.67㎡（平均専有面積33.58㎡）の１ＤＫ44戸から構成されている単身者向け賃貸マンションです。名古屋港に近い立地条件から、主たる需要者は、周辺の港湾施設、工場、事業所に勤務し、勤務地からの通勤利便性、賃料の値頃感、生活利便性を求める単身者層が見込まれます。
特記事項なし

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有価証券報告書（内国投資証券）

A97：ウエストアベニュー
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都国立市西一丁目５番17（住居表示）

東京都国立市西一丁目５番17号

交通条件

ＪＲ南武線「西国立」駅

取得年月日

2012年９月28日

徒歩12分、ＪＲ中央線「国立」駅

土地

331百万円
所有形態

所有権

用途地域

第二種中高層住居専用地域/
第一種低層住居専用地域

地積

建物

徒歩18分

収支状況等

取得価格

534.99㎡

建蔽率/容積率60％/200％、50％/100％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社

事業期間
賃貸事業収入①
貸室賃料・共益費（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
12,763
12,185

その他収入577

賃貸事業費用②

5,320

維持管理費

1,568

公租公課

556

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根４
階建

損害保険料

21

建築時期

1991年10月

減価償却費③

2,354

その他費用

819

延床面積

817.66㎡

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

7,443

ＮＯＩ（①-②+③）

9,797

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「西国立」駅から徒歩約12分（ＪＲ線「国立」駅から徒歩約18分）に立地しています。最寄り駅である「西国立」駅から「立川」駅までの乗車時間は２分、「新宿」駅までの乗車時間は31分（「立川」駅でＪＲ中央線特快に乗換え）です。同駅周辺にはスーパー、コンビニエンスストア等の生活利便施設が揃っており、生活環境面は良好です。
対象不動産は、１Ｋ40戸から構成されている単身者向け賃貸マンションです。対象不動産から徒歩約15分（約1,200ｍ）に一橋大学が存していること、また東京女子体育大学も通学圏内であることから、新宿方面の都心部に通勤する社会人の他にも同大学の学生からの需要も見込まれます。
特記事項なし

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A98：リトルリバー本町橋
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

大阪府大阪市中央区本町橋36番丙の１（住居表示）

大阪府大阪市中央区本町橋１番34号

交通条件

Osaka Metro中央線・堺筋線「堺筋本町」駅 徒歩９分

取得年月日

2012年９月28日

収支状況等

取得価格

土地

建物

310百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

賃貸事業収入①
129.95㎡

建蔽率/容積率100％/800％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、店舗

延床面積

事業期間

1,081.98㎡

貸室賃料・共益費

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
13,99013,527

その他収入463

賃貸事業費用②

7,508

維持管理費

2,723

公租公課

964

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
ルーフィングぶき11階建

損害保険料

27

建築時期

2007年６月

減価償却費③

2,782

その他費用

1,010

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

6,481

ＮＯＩ（①-②+③）

9,264

地域特性等
対象不動産は、Osaka Metro中央線・堺筋線「堺筋本町」駅から徒歩約９分に位置しています。同駅から「心斎橋」駅までの乗車時間は３分（「本町」駅でOsaka Metro御堂筋線に乗換え）、「梅田（大阪）」駅までの乗車時間は７分（同）であり、「本町」駅、「谷町四丁目」駅は徒歩圏であることから大阪市ビジネス・ショッピングエリアへの近接性にも優れています。
周辺はオフィスビル中心のビジネス街ですが、賃貸マンション等共同住宅も混在しています。
対象不動産は、１階に店舗を併設する店舗付賃貸マンションです。住戸部分は、単身者向けワンルーム・１Ｋ30戸から構成されています。主要ビジネス・ショッピングエリアへの近接性にも優れているため、梅田・本町・北浜等のビジネスエリアへの交通利便性を重視す
る単身者層、職住接近を志向する単身社会人層の需要が見込まれます。
特記事項なし

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A99：プライムライフ御影
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

兵庫県神戸市東灘区御影塚町二丁目179番２他１筆（住居表示）

兵庫県神戸市東灘区御影塚町二丁目25番11号

交通条件

阪神本線「石屋川」駅 徒歩５分

取得年月日

2012年９月28日

収支状況等

取得価格

土地

建物

297百万円
所有形態

所有権

用途地域

第一種住居地域

地積

賃貸事業収入①
266.79㎡

建蔽率/容積率70％/300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅、店舗、車庫、駐
輪場

延床面積

事業期間

854.70㎡

貸室賃料・共益費

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
12,033
11,892

その他収入

140

賃貸事業費用②

6,169

維持管理費

1,313

公租公課

771

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
８階建

損害保険料

23

建築時期

2007年１月

減価償却費③

3,184

その他費用

876

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

賃貸事業損益（①-②）

5,863

ＮＯＩ（①-②+③）

9,048

地域特性等
対象不動産は、阪神本線「石屋川」駅から徒歩約５分に位置し、最寄駅からの近接性は良好です。同駅から阪神電鉄「三宮」駅までの乗車時間は10分です。また、阪神電鉄「大阪梅田」駅までの乗車時間は30分（直通特急・特急利用時）と神戸・大阪両方面への交通利便性が良好です。
「石屋川」駅周辺は、戸建住宅や共同住宅が建ち並び、日用品店舗や医院等も立地する生活利便性の良好な地域です。
対象不動産は、１階に店舗を併設する店舗付賃貸マンションです。住戸部分は、単身者向け１Ｋ・１ＬＤＫ27戸から構成されています。至近距離にコンビニエンスストア、スーパーマーケットが存し、生活利便性は良好です。主たる需要者は、三宮エリアを中心に神戸市内に勤務し、交通の利便性等を求める単身者層が見込まれます。
特記事項なし

152/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A101：リエトコート向島
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都墨田区向島五丁目45番２（住居表示）

東京都墨田区向島五丁目45番10号

交通条件

東武スカイツリーライン「曳舟」駅徒歩８分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

土地

建物

1,683百万円
所有形態

借地権

用途地域

商業地域

地積

賃貸事業収入①
817.71㎡

建蔽率/容積率80％/400％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

事業期間

3,170.99㎡

2,947

賃貸事業費用②

26,678

維持管理費

5,347

公租公課

2,490

建築時期

2008年２月

減価償却費③

パス・スルー型

56,29353,346

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

その他収入

構造・階数

三井ホームエステート株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

貸室賃料・共益費

鉄筋コンクリート造コンク
リート屋根８階建

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

85
15,961
2,794

賃貸事業損益（①-②）

29,614

ＮＯＩ（①-②+③）

45,576

地域特性等
対象不動産は、東武スカイツリーライン「曳舟」駅徒歩約８分に位置しており、最寄駅からの近接性は良好です。周辺はマンションやアパート、戸建住宅が混在する住宅地であり、コンビニエンスストア・スーパーマーケット等の施設も近く、生活利便性は良好です。また、江戸の文化・伝統を色濃く残している東京を代表する観光地浅草やさらにランドマーク東京スカイツリーも徒歩圏にある下町情緒あふれた地域です。最寄りの「曳舟」駅からは「日本橋」駅へ22分、「大手町」駅へ20分と都心のビジネスエリアへのアクセスに優れています。対象不動産は、専有面積25.12㎡〜32.51㎡の１Ｋ、42.87㎡〜51.30㎡の１ＬＤＫ、44.31㎡の２Ｋ、50.30㎡〜58.30㎡の２ＬＤ
Ｋ、及び73.60㎡の３ＬＤＫ合計82戸から構成される賃貸マンションです。主たる需要者層は、日本橋・大手町周辺のビジネスエリアへの通勤利便性を求める単身者、少人数世帯（DINKS等）で、都心へのアクセスの良さから幅広い層の安定的な需要が見込まれます。
特記事項
本物件は、一部借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は信託受益権の譲渡に際し、土地所有者の承諾又は承諾料の支払が必要となります。

153/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

A102：リエトコート西大島
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都江東区大島二丁目500番５他３筆（住居表示）

東京都江東区大島二丁目41番14号

交通条件

都営新宿線「西大島」駅徒歩１分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

土地

建物

1,634百万円
所有形態

所有権／借地権

用途地域

商業地域、準工業地域

地積

440.07㎡

建蔽率/容積率80％/500％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

60％/300％

2,210.45㎡

事業期間
賃貸事業収入①
貸室賃料・共益費
その他収入

48,613
651

5,306

公租公課

2,159

建築時期

2008年２月

減価償却費③

パス・スルー型

49,265

維持管理費

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

21,441

構造・階数

三井ホームエステート株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業費用②

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

みずほ信託銀行株式会社

その他費用

68
12,6301,276

賃貸事業損益（①-②）

27,823

ＮＯＩ（①-②+③）

40,454

地域特性等
対象不動産は、東京都営地下鉄新宿線「西大島」駅徒歩約１分、ＪＲ総武本線「亀戸」駅徒歩約11分に位置しており、最寄駅からの近接性は良好です。周辺は事業所・マンション等が混在する地域であり、コンビニエンスストアや24時間営業のスーパーマーケット等の施設も近く、生活利便性は良好です。最寄りの「西大島」駅からは「神保町」駅へ13分、「大手町」駅へ12分、また「新宿」駅へ23分と都
心のビジネスエリアへのアクセスに優れています。対象不動産は、専有面積20.64㎡〜23.72㎡の１Ｋ合計91戸から構成される賃貸マンションです。主たる需要者層は、大手町・日本橋周辺のビジネスエリアへの通勤利便性を求める単身者で、立地の良さから安定的な需要が見込まれます。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産の土地の一部について、都市計画道路（補助線街路116号線）計画が決定されています。収用予定地（約43.92㎡）が収用された場合、容積率超過により、既存不適格になる可能性があります。
本物件は、一部借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は信託受益権の譲渡に際し、土地所有者の承諾又は承諾料の支払が必要となります。

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有価証券報告書（内国投資証券）

A103：ロイヤルパークス桃坂
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

大阪府大阪市天王寺区筆ヶ崎町50番18（住居表示）

大阪府大阪市天王寺区筆ヶ崎町５番38号

交通条件

近鉄奈良線・大阪線、阪神なんば線「大阪上本町」駅徒歩８分

取得年月日

2016年１月22日

収支状況等

取得価格

土地

建物

2,910百万円
所有形態

借地権

用途地域

第二種住居地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①

3,043.89㎡

三井住友信託銀行株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
161,517

貸室賃料・共益費

145,175

その他収入

16,341

所有権

賃貸事業費用②

110,213

共同住宅

維持管理費

52,297

公租公課

7,627

構造・階数

鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根地下１階付14階建

損害保険料

247

建築時期

2007年６月

減価償却費③

建蔽率/容積率80％/300％

所有形態
用途
延床面積

10,257.72㎡（注１）

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

その他費用

46,0224,018

賃貸事業損益（①-②）

51,303

ＮＯＩ（①-②+③）

97,326

地域特性等
対象不動産は、近鉄奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩約８分、Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩約８分、ＪＲ
大阪環状線「鶴橋」駅徒歩約８分に位置しており、最寄駅へのアクセスは良好です。また、「なんば」、「天王寺」、「梅田」及び「新大阪」エリアへの交通アクセスにも優れています。周辺は分譲・賃貸マンションを中心とする地域であり、隣接地にスーパーマーケッ
ト、総合病院等の施設が存し、生活利便性は良好です。対象不動産は、専有面積37.07㎡〜82.84㎡のワンルーム、37.07㎡〜74.86㎡の１
ＬＤＫ、59.94㎡〜153.51㎡の２ＬＤＫ及び82.84㎡〜198.97㎡の３ＬＤＫ並びに１階店舗（３戸）の合計147戸から構成される地上14階建ての店舗付賃貸マンションです。主たる需要者層は、大阪駅周辺のビジネスエリアへ通勤する単身者から少人数世帯（DINKS等）、ファミリー層であり、多彩な間取りと立地の良さ、また、コンシェルジュをはじめとする充実したサービス等から幅広い層の安定的な需要が見込まれます。
特記事項
・借地権の種類：一般定期借地権
・目的：賃貸借契約の用に供する建物所有目的
・地代：76百万円 （月額６百万円）
・借地期間：2005年５月27日から2057年11月２日まで
対象不動産は借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権譲渡に際し土地所有者の承諾が必要となります。
（注１） この他、附属建物として駐車場棟（283.97㎡）があります。

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A104：ロイヤルパークス新田
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都足立区新田三丁目19番39（住居表示）

東京都足立区新田三丁目35番20号

交通条件

東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩19分

取得年月日

2016年３月31日

収支状況等

取得価格

土地

建物

5,024百万円
所有形態

借地権

用途地域

第一種住居地域

地積

賃貸事業収入①
9,905.57㎡

建蔽率/容積率60％/300％

所有形態

所有権

用途

共同住宅・駐輪場・店舗・
物置

延床面積

事業期間

18,368.19㎡（注１）21,084

賃貸事業費用②

119,347

維持管理費

30,848

公租公課

13,933

建築時期

2007年６月

減価償却費③

固定賃料（住居）及びパス・スルー型（店舗）221,351
200,266

損害保険料

契約形態

2021年12月31日

その他収入

構造・階数

グッドワークス株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

貸室賃料・共益費

鉄筋コンクリート造陸屋根
14階建

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井住友信託銀行株式会社

その他費用

476
73,679409

賃貸事業損益（①-②）

102,004

ＮＯＩ（①-②+③）

175,683

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩約19分、ＪＲ京浜東北線・東京メトロ南北線「王子」駅より都営バス「新田一丁目」行バス乗車約９分「ハートアイランド南」バス停下車徒歩約１分に位置しています。最寄のバス停からＪＲ線「池袋」駅、「北千住」駅、「赤羽」駅を利用することで都心アクセスへの利便性は比較的良好（ＪＲ「東京」駅までは最寄駅から25分でアクセス可能）であり、人気のある住宅街です。
対象不動産の存する地域は「新田地区地区計画」により整備された一団の住宅地域であり、地域内には公園なども併設されています。
至近にはスーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、病院等の施設が徒歩５分圏内に所在しており、生活利便性及び居住快適性の点から良好な住環境が整備されています。
対象不動産はワンルーム38.00㎡〜38.44㎡（18戸）、１Ｋ38.00㎡（10戸）、１ＬＤＫ53.06㎡〜58.90㎡（60戸）、２ＬＤＫ60.25㎡〜
97.82㎡（115戸）、３ＬＤＫ74.18㎡〜110.52㎡（40戸）と単身者からDINKS及びファミリー層までを対象とした多様なタイプの間取りで構成される住戸総数243戸の大型賃貸マンションとなります。
また、対象不動産は、コンシェルジュを配置している等、各入居者への充実したサービスにより幅広い層の安定的な需要が見込めます。
特記事項
・借地権の種類：一般定期借地権
・目的：賃貸住宅経営の用に供する建物を所有するため使用するものとする。
・地代：49百万円（月額４百万円）
・借地期間：2005年８月31日から2065年８月30日まで
対象不動産は借地物件であり、対象建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は信託受益権の譲渡、対象建物の賃借人による転貸の承諾等に際し、土地所有者の承諾が必要とされています。
土地所有者との協定により、現テナントとのマスターリース兼プロパティ・マネジメント契約の変更（賃料等の変動による変更を除きます。）、新たな定期建物賃貸借契約若しくはプロパティ・マネジメント契約の締結又は信託受益権への担保設定等には土地所有者の承諾が必要とされています。
（注１） この他、附属建物として駐車場棟（2,912.96㎡）があります。

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A106：ロイヤルパークスシーサー南千住
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

東京都荒川区南千住三丁目192番６（住居表示）

東京都荒川区南千住三丁目41番７号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

東京メトロ日比谷線・ＪＲ常磐線・つくばエクスプレス線「南千住」駅徒歩10分

取得年月日

2017年３月14日

収支状況等

取得価格

土地

建物

2,683百万円
所有形態

借地権

用途地域

第一種住居地域

地積

事業期間
賃貸事業収入①

3,570.00㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
119,893

貸室賃料・共益費

106,332

その他収入

13,560

賃貸事業費用②

77,037

維持管理費

23,910

公租公課

5,719

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
10階建

損害保険料

210

建築時期

2006年８月

減価償却費③

建蔽率/容積率80％／200％

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積

7,248.10㎡(注１)

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

グッドワークス株式会社

契約形態

パス・スルー型

その他費用

42,1365,059

賃貸事業損益（①-②）

42,855

ＮＯＩ（①-②+③）

84,992

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ日比谷線、ＪＲ常磐線、つくばエクスプレス線の３路線が利用可能な「南千住」駅より徒歩10分に位置しています。「南千住」駅周辺は1987年以降、大規模な再開発がなされており20〜30階建て規模の超高層マンションや「LaLaテラス南千住」・「BiVi南千住」などの複合商業施設が建設・開業されています。また、保育園・幼稚園、小中学校、病院、警察、銀行、郵便局等の施設も整備され新興住宅市街地として賑わいを見せています。対象不動産は、専有面積40.23㎡〜42.01㎡の１Ｋ、77.48㎡の１ＬＤ
Ｋ、61.86㎡〜88.28㎡の２ＬＤＫ、121.90㎡〜126.44㎡の３ＬＤＫの合計113戸から構成され、コンシェルジュによるフロントサービスを備えるハイグレードな賃貸住居物件として、周辺の物件と比較しても高い競争力を有します。また、生活利便性の高さから単身者、
DINKS及びファミリー層といった幅広い層からの安定的な需要が見込まれます。
特記事項
・借地権の種類：一般定期借地権
・目的：賃貸住宅経営の用に供する建物を所有するため使用するものとする。
・地代：24百万円（月額２百万円）
・借地期間：2005年４月１日から2065年３月31日まで
対象不動産は借地物件であり、対象建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は信託受益権の譲渡、対象建物の賃借人による転貸の承諾等に際し、土地所有者の承諾が必要とされています。
また、土地所有者との協定により、現テナントとのマスターリース兼プロパティ・マネジメント契約の変更（賃料等の変動による変更を除きます。）、新たな定期建物賃貸借契約若しくはプロパティ・マネジメント契約の締結又は信託受益権への担保設定等には土地所有者の承諾が必要とされています。
（注１） この他、附属建物として駐車場棟（1,383.65㎡）があります。

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B18：イオンタウン須賀川
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

（地番）

福島県須賀川市古河105他130筆（住居表示）

福島県須賀川市古河105番

交通条件

ＪＲ東北本線「須賀川」駅

取得年月日

2010年２月１日

徒歩14分
収支状況等

取得価格

土地

建物

2,320百万円
所有形態

借地権

用途地域

工業地域

地積
60％/200％

所有形態

所有権

用途

店舗

延床面積

事業期間
賃貸事業収入①

73,591.97㎡

建蔽率/容積率

貸室賃料・共益費
その他収入

18,440.58㎡

141,434-

56,124

公租公課

6,826

損害保険料

2005年10月

減価償却費③

賃料保証型

141,434

維持管理費

鉄骨造１階

契約形態

2021年12月31日

93,253

建築時期

イオンタウン株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業費用②構造・階数

マスターリース会社/
プロパティ・マネジメント
会社

三井住友信託銀行株式会社

その他費用

248
29,438615

賃貸事業損益（①-②）

48,180

ＮＯＩ（①-②+③）

77,619

地域特性等
対象不動産は福島県須賀川市のほぼ中心部に位置するショッピングセンターで、南西部の一部が市道東部環状線に接面しており、須賀川市内で最も店舗集積性の高まりつつある路線の一つに存しています。同一需給圏内において、対象不動産は駐車場整備の状況、車によるアクセスの容易さ、出店しているエンドテナント等に鑑み、比較的安定的な集客が期待できます。
特記事項
１．対象不動産にかかる土地の借地権は、イオンタウン株式会社が土地所有者から借り受ける借地権に基づきこれを信託受託者に転貸するものです。なお、転借権について、須賀川市所有の土地（2,968.4㎡）及び下記２．記載の「中宿区」所有の土地の転借権を除き、仮登記を具備していますが、本登記は具備していません。
２．対象不動産にかかる土地の一部（67.0㎡）の所有者であり、イオンタウン株式会社に対する賃貸人である「中宿区」は、須賀川市を財産管理者とする団体です。なお、当該土地の不動産登記表題部には、「中宿区」が所有者として記載されていますが、所有権保存
登記はなされていません。
（注１） 本物件については、2006年９月27日付で、その土地の建物（Ｉ棟及びＫ棟）を取得しています。

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D01：ホテルマイステイズ神田
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都千代田区岩本町一丁目45番１(住居表示)

東京都千代田区岩本町一丁目２番２号

みずほ信託銀行株式会社

交通条件

ＪＲ総武線快速「新日本橋」駅 徒歩４分、ＪＲ山手線・中央線・京浜東北線、東京メトロ銀座線「神田」駅
徒歩６分

取得年月日

2014年５月23日

収支状況等

取得価格

2,851百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①

3,279

348.12㎡

賃料収入（固定賃料）

827

建蔽率/容積率80％/800％、 80％/600％

賃料収入（変動賃料）

2,202

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

250
29,767

維持管理費（借地料）
2,585.72㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根10階建

損害保険料

建築時期

2005年12月

減価償却費③

4,856
71
24,329

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2016年５月〜８月

508

賃貸事業損益（①−②）-26,487

ＮＯＩ（①−②＋③）-2,157

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ山手線より徒歩約４分、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩約６分に位置するビジネスホテルです。また、ＪＲ総武線「新日本橋」駅、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅も徒歩圏内であり、東京の主要各地へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。周辺は繊維関連の卸問屋等を中心としたオフィス街で、駅前は飲食店や商店街が連なり、コンビニエンスストアも至近で宿泊者の利便性に優れています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年５月23日から2024年５月22日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額72百万円（１月〜12月：
月額６百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入44,720その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,893

RevPAR（円）

1,929

客室稼働率

49.5%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

93.1%

ウィークリー（７〜29泊）

6.2%

マンスリー（30泊〜）

0.8%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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D02：ホテルマイステイズ浅草
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都墨田区本所一丁目７番２他３筆(住居表示)

東京都墨田区本所一丁目21番11号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

都営大江戸線「蔵前」駅 徒歩７分、都営浅草線「蔵前」駅 徒歩９分、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、東武伊勢崎線「浅草」駅12分

取得年月日

2014年５月23日

収支状況等

取得価格

2,584百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域
近隣商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
827.53㎡

1,135

賃料収入（固定賃料）-

賃料収入（変動賃料）

1,135

建蔽率/容積率80％/500％、80％/300％
80％/400％、80％/400％

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

19,327

維持管理費（借地料）
3,327.38㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建

損害保険料

建築時期

1990年１月

減価償却費③

3,578
93
15,138

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2012年11月〜12月

516

賃貸事業損益（①−②）-18,191

ＮＯＩ（①−②＋③）-3,052

地域特性等
対象不動産は、都営大江戸線「蔵前」駅より徒歩約７分、都営浅草線「蔵前」駅より徒歩約９分に位置し、ＪＲ総武線両国駅や東京メト
ロ銀座線・東武伊勢崎線浅草駅も徒歩圏内にある好立地のビジネスホテルです。また、東京の主要観光地である浅草に所在し、東京スカイツリー（1.8km）、浅草寺（1.4km）、両国国技館、江戸東京博物館（1.0km）などの観光名所への近接性に優れています。
客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年５月23日から2024年５月22日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額75百万円（１月〜12月：
月額6.25百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入30,812

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,541

RevPAR（円）

1,047

客室稼働率

29.6%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

95.2%

ウィークリー（７〜29泊）

3.2%

マンスリー（30泊〜）

1.6%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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D03：ホテルマイステイズ京都四条
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

京都府京都市下京区四条通油小路東入傘鉾町52番ほか３筆(住居表示)

京都府京都市下京区四条通油小路東入ル傘鉾町52

交通条件

京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩７分
収支状況等

取得価格

6,024百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,021.70㎡

17,667

賃料収入（固定賃料）

6,546

建蔽率/容積率80％/700％

賃料収入（変動賃料）

8,615

所有形態

所有権

その他収入

2,505

用途

ホテル

賃貸事業費用②

72,229

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

維持管理費（借地料）
7,145.53㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根14階建

損害保険料

建築時期

2008年１月

減価償却費③

リノベーション
時期

2018年５月〜2018年７月

10,744
188
60,780

その他費用（信託報酬等）

515

賃貸事業損益（①−②）-54,562

ＮＯＩ（①−②＋③）

6,217

地域特性等
対象不動産は、市営地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩約７分、阪急京都線「阪急烏丸」駅徒歩約６分、京福嵐山線「四条大宮」駅徒歩約７分という立地に位置するビジネスホテルです。市営地下鉄烏丸線にて「京都」駅へ４分、リムジンバスにて「大阪国際空港（伊丹空港）」へ
55分、ＪＲ特急はるかにて「関西空港」へ75分と各地域へのアクセスが良好です。また「二条城」「清水寺」「金閣寺」等への人気観光ス
ポットへも至近であり、京都市内のビジネス拠点である「四条烏丸」からも徒歩圏内であることから交通利便性に優れています。ビジネス
利用のみならず、レジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件は、現行の高度地区規制の限度が定められる前に建築確認の申請がなされているため、建物の高度の点で既存不適格の状態にあります。
本物件の土地は、道路提供部分（建築基準法第42条第１項第５号により道路としてみなされる部分）（約10.4㎡）を含みます。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額190百万円（１月〜６月：
月 額 14.89 百 万 円 ／７ 月 〜12 月 ： 月 額
16.85百万円））にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入68,544

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,672

RevPAR（円）

1,663

客室稼働率

35.6%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

161/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D04：マイステイズ新浦安コンファレンスセンター
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

千葉県浦安市明海二丁目１番１他１筆(住居表示)

千葉県浦安市明海二丁目１番４号

交通条件

ＪＲ京葉線・武蔵野線「新浦安」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩15分
収支状況等

取得価格

4,930百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

第2種住居地域

地積

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
3,287.50㎡

27,070

賃料収入（固定賃料）

13,722

建蔽率/容積率60％/200％

賃料収入（変動賃料）

13,347

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・会議室

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

賃貸事業費用②

55,316

維持管理費（借地料）
6,232.30㎡

-

公租公課

8,265

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根７階建

損害保険料

172

建築時期

2009年3月

減価償却費③

46,372

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期2018 年 ２ 月 〜2018 年 ３月、2018年５月

505

賃貸事業損益（①−②）-28,246

ＮＯＩ（①−②＋③）

18,126

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ東京駅から乗車20分、ＪＲ京葉線「新浦安」駅より徒歩約15分の立地で、千葉県浦安市の新町地域に所在する多目的会議室を兼ね備えたビジネスホテルです。周辺環境は、シンボルロードの街路樹や白を基調にした高層の住宅街が立体的にデザインされた
アーバンリゾート風の街並みに、明海大学のキャンパスやサッカーグランドが配置され、閑静でありながら躍動的なイメージも残る環境
で、粛清と活気の両方が求められる若手を対象にした企業の宿泊研修に最も適した立地です。また、国内を代表するテーマパーク「東京ディズニーリゾート」へ隣接するエリアでもあり、アクセスも良好であることから、宿泊研修の誘致のほかに、東京ディズニーリゾート来園者の宿泊需要も主要ターゲットとして位置づけ、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額149百万円（１月〜６月：
月 額 11.16 百 万 円 ／７ 月 〜12 月 ： 月 額
13.78百万円））にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入92,685

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

6,291

RevPAR（円）

2,878

客室稼働率

45.8%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

162/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D05：ホテルマイステイズ舞浜
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

千葉県浦安市鉄鋼通り三丁目187番(住居表示)

千葉県浦安市鉄鋼通り三丁目５番１号

交通条件

ＪＲ京葉線・武蔵野線「舞浜」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩12分
収支状況等

取得価格

4,870百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,322.99㎡

41,642

賃料収入（固定賃料）

23,156

建蔽率/容積率70％/200％

賃料収入（変動賃料）

18,486

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

みずほ信託銀行株式会社

維持管理費（借地料）
2,456.36㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根７階建

損害保険料

建築時期

2005年６月

減価償却費③2018 年 １ 月 〜2018 年 ４
月 、 2018 年 ５ 月 〜2018 年
６月

その他費用（信託報酬等）

リノベーション
時期

46,5283,491
85
42,442508

賃貸事業損益（①−②）-4,885

ＮＯＩ（①−②＋③）

37,557

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ京葉線「舞浜」駅徒歩約12分という立地に位置するリゾートホテルです。「東京ディズニーランド」へは徒歩15分、「東京ディズニーシー」へは徒歩６分と至近であり、最も重要なターゲットとして位置づけられます。また、近隣施設の「鉄鋼団地」や「浦安マリーナ」「浦安市斎場」等の利用者による宿泊も閑散期におけるターゲットとなります。東京ディズニーリゾートとホテルを結ぶ
無料シャトルバスを朝夜運航しており、レジャー利用を中心に、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額141百万円（１月〜６月：
月 額 11.02 百 万 円 ／７ 月 〜12 月 ： 月 額12.56百万円））にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入107,129

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

10,125

RevPAR（円）

6,469

客室稼働率

63.9%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

163/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D06：ホテルマイステイズプレミア堂島
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目７番１他１筆(住居表示)

大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目４番１号

交通条件

ＪＲ東西線「北新地」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩３分、Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅
3,845百万円

所有形態

転借地権/所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,767.16㎡

35,926

賃料収入（固定賃料）

28,380

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

7,396

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩３分

収支状況等

取得価格

土地

みずほ信託銀行株式会社

9,445.32㎡

維持管理費（借地料）

8,928

公租公課

11,993構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

損害保険料

建築時期

1990年８月

減価償却費③
その他費用（信託報酬等）

リノベーション
時期

2018年１月〜３月
2018年５月〜７月

149
59,699242
35,261
3,272

賃貸事業損益（①−②）-23,772

ＮＯＩ（①−②＋③）

11,488

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ東西線「北新地」駅より徒歩約３分に位置するビジネスホテルです。ＪＲ「大阪」駅より徒歩約10分、Osaka Metro
御堂筋線「梅田」駅より徒歩約10分、地下鉄四つ橋線「西梅田」駅より徒歩約３分と好立地と、周辺企業へのビジネスのみならず大阪北エリアへのレジャーにも最適な立地となります。レストランにおいては、テイクアウト可能なパニーニを中心とした朝食を提供し、24時間オープンのコンビニエンスストアやバー、レストランなどの各種テナントが入居し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件は、転借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際し土地所有者の承諾が必要となります。また、信託受益権の譲渡においても、将来の借地権の譲渡につき、あらかじめ土地所有者の承諾が必要となります。
本物件の土地のうち、東側前面道路及び南側前面道路に接する部分（約185㎡）は、歩道等に整備されており、一般の通行の用に供されています。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社エムジーエイチ・マスターリー
ス（注１）

契約形態

固定賃料プラス変動賃料及びパス・ス
ルー賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額94百万円（１月〜12月：
月額7.88百万円））にオペレーターによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料及びサブテナントからテナントが受領するパス・スルー賃料を加えた額とします（注２）。

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入
その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）

6,120

RevPAR（円）

3,957

客室稼働率

64.7%

開示につきオペレーターの同意が得られていないため開示しません。

ＧＯＰ比率（注４）

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

宿泊形態

賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項なし-

ＡＤＲ（円）

管理業務委託手数料

賃料の改定について

102,648

デイリー（１〜６泊）

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 株式会社エムジーエイチ・マスターリースは、建物所有者であるみずほ信託銀行株式会社から本物件を一括で賃借し、３階の一部
から９階について株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと運営委託契約を締結し、地下２階から３階の一部をサブテナン
トに転貸しています。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

164/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D07：ホテルマイステイズ名古屋栄
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

愛知県名古屋市中区東桜二丁目2307番１他３筆(住居表示)

愛知県名古屋市中区東桜二丁目23番22号

交通条件

名古屋市営地下鉄名城線・東山線「栄」駅
分

取得年月日

2014年７月17日

徒歩７分、名古屋市営地下鉄東山線ほか「新栄町」駅
収支状況等

取得価格

2,958百万円

土地

所有形態

借地権/所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

徒歩７

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,142.41㎡

35,781

賃料収入（固定賃料）

21,15014,380

建蔽率/容積率80％/800％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・店舗業態

宿泊特化型

賃貸事業費用②250
47,318

維持管理費（借地料）

17,363

公租公課

3,980

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付16階建

損害保険料

228

建築時期

1979年11月

減価償却費③

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

9,064.71㎡

25,240

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2013年４月〜６月

505

賃貸事業損益（①−②）-11,537

ＮＯＩ（①−②＋③）

13,703

地域特性等
対象不動産は、地下鉄名城線・東山線「栄」駅徒歩約７分に位置するビジネスホテルです。また、名古屋市最大の繁華街であり、地下鉄
東山線にて「名古屋」駅へ６分、中部国際空港へは電車で50分とビジネス、レジャーに最適な立地です。商業繁華性が高い栄に位置し、好立地なホテルであることから、ビジネス利用のみならず、レジャー利用においても年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件は、借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際し土地所有者の承諾が必要となります。借地部分の一部は境界確認不明です。
本物件は、名古屋市景観計画に定める広小路・大津通都市景観形成地区に存しているため、建物外壁から道路境界線までの距離制限、駐車場出入口の位置等の点で既存不適格の状態にあります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額133百万円（１月〜６月：
月 額 10.95 百 万 円 ／７ 月 〜12 月 ： 月 額11.35百万円））に株式会社マイステイ
ズ・ホテル・マネジメントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入

129,616

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,272

RevPAR（円）

2,609

客室稼働率

61.1%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

165/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D08：ホテルマイステイズ堺筋本町
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

大阪府大阪市中央区淡路町一丁目13番１他１筆(住居表示)

大阪府大阪市中央区淡路町一丁目４番８号

交通条件

Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩７分、Osaka Metro堺筋線「北浜」駅 徒歩７分
収支状況等

取得価格

2,514百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
736.23㎡

5,502

賃料収入（固定賃料）

2,206

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

3,156

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

140
29,332

維持管理費（借地料）
4,188.83㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根11階建

損害保険料

建築時期

2008年７月

減価償却費③6,684
96
22,045

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期―

504

賃貸事業損益（①−②）-23,829

ＮＯＩ（①−②＋③）-1,783

地域特性等
対象不動産は、Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅徒歩約７分、同線「北浜」駅徒歩約７分、Osaka Metro御堂筋線「本町」駅「淀屋橋」駅徒歩約12分、京阪本線「北浜」駅徒歩約９分という立地に位置するビジネスホテルです。また、「本町」駅からOsaka Metro
御堂筋線にて東海道・山陽新幹線駅の「新大阪」駅へ12分、同線にて「梅田（大阪）」駅へ５分、南海特急ラピートで「関西国際空港」へ
約１時間と各地域へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。周辺は、製薬会社が集まる道修町や金融街として知られる北浜、総合商社が集中している本町というビジネス街にあり、また、人気観光スポットの「大阪城公園」「通天閣」「道頓堀」「海遊館」「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」などへも至近である事から交通利便性に優れています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件の土地は、道路後退部分（建築基準法第42条第１項第５号により道路としてみなされる部分）（約38㎡）を含みます。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額88百万円（１月〜６月：
月額7.34百万円／７月〜12月：月額7.39百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入46,013

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,171

RevPAR（円）

1,316

客室稼働率

41.5%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

78.5%

ウィークリー（７〜29泊）

16.3%

マンスリー（30泊〜）

5.2%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D09：ホテルマイステイズ横浜
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

神奈川県横浜市中区末吉町四丁目79番１他３筆(住居表示)

神奈川県横浜市中区末吉町四丁目81番

交通条件

京浜急行本線「黄金町」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩１分、横浜市営地下鉄ブルーライン「阪東橋」駅
2,119百万円

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
845.77㎡

58,208

賃料収入（固定賃料）

36,533

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

21,025

所有形態

所有権

その他収入

用途

旅館

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩３分

収支状況等

取得価格

土地

みずほ信託銀行株式会社

650
45,077

維持管理費（借地料）
7,379.43㎡

-

公租公課

4,404

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付12階建

損害保険料

171

建築時期

1974年10月

減価償却費③39,991

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2006年６月〜11月
2019年５月〜７月

509

賃貸事業損益（①−②）

13,131

ＮＯＩ（①−②＋③）

53,123

地域特性等
対象不動産は、京浜急行本線「黄金町」駅徒歩約１分、横浜市営地下鉄ブルーライン「阪東橋」駅徒歩約３分に位置するビジネスホテル
です。また、京浜急行にて「横浜」駅へ６分、横浜市営地下鉄にて「関内」駅へ４分、また新幹線発着駅でもある「新横浜」駅へも20分と各地域へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。また「みなとみらい」「山下公園」「中華街」等への観光スポットへも比較的近く、交通利便性に優れています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみ
ならず、豊富な部屋タイプからインバウンド団体と、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件は、現行の容積率規制及び駐車場附置義務規制が定められる前に建築確認の申請がなされているため、容積及び駐車場附置義務の点で既存不適格の状態にあります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額83百万円（１月〜６月：
月額6.87百万円／７月〜12月：月額6.99
百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入151,494

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,664

RevPAR（円）

4,244

客室稼働率

74.9%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

167/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D10：ホテルマイステイズ日暮里
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都荒川区東日暮里五丁目43番２他１筆(住居表示)

東京都荒川区東日暮里五丁目43番７号

交通条件

ＪＲ山手線・京浜東北線・常磐線、京成電鉄本線「日暮里」駅

取得年月日

2014年７月17日
1,898百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
254.09㎡

2,637

賃料収入（固定賃料）841

賃料収入（変動賃料）

1,546

建蔽率/容積率80％/700％

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩４分

収支状況等

取得価格

土地

三井住友信託銀行株式会社

250
15,676

維持管理費（借地料）
1,719.29㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建

損害保険料

建築時期

1987年４月

減価償却費③1,712
51
13,406

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2011年２月〜３月

賃貸事業損益（①−②）

505-13,038

ＮＯＩ（①−②＋③）

368

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線、京成電鉄本線、日暮里・舎人ライナー線「日暮里」駅から徒歩約４分に位置するビジネスホテルです。また、上野駅も徒歩圏内であり、東京の主要各地へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込
まれます。
特記事項
本物件は、東京都駐車場条例改正前に建築されたため、駐車場附置義務の点で既存不適格の状態にあります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額60百万円（１月〜６月：
月額5.05百万円／７月〜12月：月額4.95
百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入28,848

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,703

RevPAR（円）

1,686

客室稼働率

45.5%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

76.7%

ウィークリー（７〜29泊）

18.1%

マンスリー（30泊〜）

5.2%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

168/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D11：ホテルマイステイズ福岡天神南
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

福岡県福岡市中央区春吉三丁目9号25番他６筆(住居表示)

福岡県福岡市中央区春吉三丁目14番20号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

福岡市営地下鉄七隈線「天神南」駅 徒歩５分、西鉄天神大牟田線「西鉄福岡（天神）」駅 徒歩９分、福岡市営地下鉄空港線「天神」駅 徒歩11分

取得年月日

2014年７月17日

収支状況等

取得価格

1,570百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
899.15㎡

7,332

賃料収入（固定賃料）

2,168

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

4,164

所有形態

所有権

その他収入

1,000

用途

ホテル

賃貸事業費用②

21,192

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

維持管理費（借地料）
3,412.71㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根８階建

損害保険料

建築時期

2008年２月

減価償却費③

5,383
87
15,217

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

504

賃貸事業損益（①−②）-13,859

ＮＯＩ（①−②＋③）

1,357

地域特性等
対象不動産は、福岡市営地下鉄七隈線「天神南」駅 徒歩約５分、西鉄天神大牟田線「西鉄福岡（天神）」駅 徒歩約９分、福岡市営地下
鉄空港線「天神」駅徒歩約11分という立地に位置するビジネスホテルです。また、市営地下鉄空港線にて「博多」駅へ乗車５分、「福岡空港」へ徒歩９分と各地域へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。また「キャナルシティ博多」「福岡PayPayドーム」「アクロス福岡」「マリンメッセ福岡」「太宰府天満宮」等への人気観光スポットへも至近であり、福岡市内のビジネス拠点である「天神」からも徒歩圏内である事から交通利便性に優れています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応
し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額57百万円（１月〜６月：
月額4.76百万円／７月〜12月：月額4.81百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入56,090その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,228

RevPAR（円）

1,722

客室稼働率

40.7%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

99.7%

ウィークリー（７〜29泊）

0.3%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

169/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D12：フレックステイイン飯田橋
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都新宿区新小川町104番１他５筆(住居表示)

東京都新宿区新小川町３番26号

交通条件

ＪＲ中央線・総武線「飯田橋」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩７分、都営大江戸線ほか「飯田橋」駅
1,381百万円

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
898.62㎡

5,606

賃料収入（固定賃料）

3,328

建蔽率/容積率60％/300％

賃料収入（変動賃料）

2,027

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・店舗

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩５分

収支状況等

取得価格

土地

三井住友信託銀行株式会社

賃貸事業費用②250
14,152

維持管理費（借地料）
2,953.38㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造ス
レート葺地下１階付７階
建

損害保険料

建築時期

1990年12月

減価償却費③

リノベーション
時期

−

4,350
81
9,216

その他費用（信託報酬等）
賃貸事業損益（①−②）

504-8,546

ＮＯＩ（①−②＋③）

669

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ・東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅から徒歩約７分の場所に位置するビジネスホテルです。また、新宿や後楽園・東京ドームに行くにも抜群のアクセスであり、ビジネスや観光、受験、通院等全てに便利な立地であり、観光地として
歴史と文化に彩られた街「神楽坂」に隣接しており、飲食やショッピングにも適しています。物件周辺はビジネス街で、またコンビニエン
スストアや各商店が徒歩圏内にあり、客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレ
ジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額53百万円（１月〜６月：
月額4.45百万円／７月〜12月：月額4.46百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入33,159その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,913

RevPAR（円）

3,055

客室稼働率

62.2%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

69.1%

ウィークリー（７〜29泊）

17.0%

マンスリー（30泊〜）

13.9%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

170/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D13：ホテルマイステイズ上野稲荷町
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都台東区松が谷一丁目68番２(住居表示)

東京都台東区松が谷一丁目５番７号

交通条件

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩３分
収支状況等

取得価格

1,331百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①775

294.35㎡

賃料収入（固定賃料）-

建蔽率/容積率80％/600％、 80％/500％

賃料収入（変動賃料）

525

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

250
13,636

維持管理費（借地料）
1,150.76㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート造陸屋
根地下１階付９階建

損害保険料

建築時期

1986年12月

減価償却費③

リノベーション
時期

2012年11月〜12月

1,416
37
11,677

その他費用（信託報酬等）

504

賃貸事業損益（①−②）-12,860

ＮＯＩ（①−②＋③）-1,183

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ銀座線「稲荷町」駅から徒歩約３分に位置するビジネスホテルです。対象不動産は上野駅も徒歩圏内であり、東京の主要各地へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件の土地は、私道負担部分及びセットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約78㎡）を含みます。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額42百万円（１月〜６月：
月額3.60百万円／７月〜12月：月額3.52百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入14,583

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,535

RevPAR（円）

1,101

客室稼働率

31.1%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

74.5%

ウィークリー（７〜29泊）

21.2%

マンスリー（30泊〜）

4.3%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

171/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D14：フレックステイイン品川
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都品川区北品川一丁目16番15他１筆(住居表示)

東京都品川区北品川一丁目22番19号

交通条件

京浜急行線「北品川」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩２分
収支状況等

取得価格

1,242百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域
第１種住居地域

地積

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
441.71㎡5,900

賃料収入（固定賃料）

3,348

建蔽率/容積率80％/400％、60％/300％

賃料収入（変動賃料）

2,302

所有形態

所有権

その他収入

250

用途

ホテル

賃貸事業費用②

8,778

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

維持管理費（借地料）
1,134.52㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造ルー
フィング葺４階建

損害保険料

建築時期

1986年10月

減価償却費③

1,614
31
6,628

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2011年11月〜12月

505

賃貸事業損益（①−②）-2,878

ＮＯＩ（①−②＋③）

3,750

地域特性等
対象不動産は、京浜急行線「北品川」駅徒歩約２分、ＪＲ「品川」駅徒歩約10分に位置するビジネスホテルです。品川駅は東海道線、山手線、京浜東北線、横須賀線等のＪＲ各線や京浜急行線に接続するターミナル駅であり都内各所へのアクセスに優れています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額39百万円（１月〜６月：
月額3.31百万円／７月〜12月：月額3.29百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入33,425

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,748

RevPAR（円）

3,303

客室稼働率

69.6%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

82.0%

ウィークリー（７〜29泊）

18.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D15：フレックステイイン常盤台
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都板橋区常盤台一丁目52番３他１筆(住居表示)

東京都板橋区常盤台一丁目52番５号

交通条件

東武東上線「ときわ台」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩５分
収支状況等

取得価格

1,242百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域
第１種中高層住居専用地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①

1,200.61㎡

2,685

賃料収入（固定賃料）

1,453

建蔽率/容積率80％/300％、60％/200％

賃料収入（変動賃料）

981

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

250
10,961

維持管理費（借地料）
2,539.75㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
６階建

損害保険料

建築時期

1989年12月

減価償却費③

3,328
69
7,058

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2013年３月

504

賃貸事業損益（①−②）-8,276

ＮＯＩ（①−②＋③）-1,217

地域特性等
対象不動産は、東武東上線「ときわ台」駅から徒歩約５分に位置するビジネスホテルです。都心へのアクセスは池袋へ10分、新宿へ15分、渋谷へ25分と交通利便性に優れています。周辺には「常盤台銀座」などの商業施設や、公共施設・医療施設・金融機関なども徒歩圏内に控え、都市生活を快適に過ごせる環境が整っており、住宅街は田園調布をモデルにしていることから、木々の多い閑静な街並みとなっています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件の建物は、「板橋区環状７号線沿道地区計画」の決定日以前に着工されたため、同計画の制限に適合していない既存不適格事項が存する可能性があります。
本物件は、東京都駐車場条例改正前に建築されたため、駐車場附置義務の点で既存不適格の状態にあります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額48百万円（１月〜６月：
月額4.09百万円／７月〜12月：月額４百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入27,252

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,406

RevPAR（円）

1,148

客室稼働率

26.1%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

46.5%

ウィークリー（７〜29泊）

18.2%

マンスリー（30泊〜）

35.3%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

173/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D16：フレックステイイン巣鴨
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都豊島区巣鴨三丁目1109番10他18筆(住居表示)

東京都豊島区巣鴨三丁目６番16号

交通条件

都営三田線「巣鴨」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩４分、ＪＲ山手線「巣鴨」駅
1,192百万円

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域
第１種住居地域

地積

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
683.47㎡

2,739

賃料収入（固定賃料）

1,260

建蔽率/容積率80％/400％、60％/400％

賃料収入（変動賃料）

1,229

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩７分

収支状況等

取得価格

土地

三井住友信託銀行株式会社

250
12,176

維持管理費（借地料）
2,089.86㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根地下１階付７階建

損害保険料

建築時期

1992年１月

減価償却費③

2,758
57
8,856

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2013年３月

504

賃貸事業損益（①−②）-9,436

ＮＯＩ（①−②＋③）

-580

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ山手線・都営三田線「巣鴨」駅から徒歩約４分に位置するビジネスホテルです。都心へのアクセスは池袋へ５分、都営地下鉄三田線で大手町12分と交通利便性に優れています。周辺には店舗数約180を数える専門店が軒を連ねる「巣鴨地蔵通り商店街」が至近距離であり、観光地として「とげぬき地蔵尊」で有名な高岩寺まで徒歩３分、桜の名所として知られる「染井霊園」も「とげぬき地蔵尊」から徒歩１分に位置しています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレ
ジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件の土地は、私道負担部分及びセットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約65.69㎡）を含みます。
本物件は、東京都駐車場条例改正前に建築されたため、駐車場附置義務の点で既存不適格の状態にあります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額45百万円（１月〜６月：
月額3.83百万円／７月〜12月：月額3.67百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入22,933

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,778

RevPAR（円）

1,198

客室稼働率

31.7%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

33.3%

ウィークリー（７〜29泊）

45.2%

マンスリー（30泊〜）

21.4%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

174/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D17：ホテルマイステイズ大手前
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

大阪府大阪市中央区徳井町一丁目21番(住居表示)

大阪府大阪市中央区徳井町一丁目３番２号

交通条件

Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅

徒歩４分

取得年月日

2014年７月17日

収支状況等

取得価格

三井住友信託銀行株式会社

1,192百万円

土地

所有形態

所有権（敷地権持分約96.70％）

事業期間

用途地域

商業地域

賃貸事業収入①

地積

667.83㎡

建物

2021年12月31日
6,249

賃料収入（固定賃料）

2,640
3,468

建蔽率/容積率80％/800％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・店舗・車庫

業態

宿泊特化型

延床面積

（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業費用②140
15,151

維持管理費（借地料）
4,956.66㎡

-

公租公課

3,425
101

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根11階建

損害保険料

建築時期

1986年12月

減価償却費③

11,120

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2012年12月〜2013年１月

503

賃貸事業損益（①−②）-8,902

ＮＯＩ（①−②＋③）

2,217

地域特性等
対象不動産は、Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅より徒歩約４分に位置するビジネスホテルです。「東梅田」駅へ７分、なんばへ15分、「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」、「海遊館」へ25分と、ビジネス、買い物、レジャーと多彩な目的で利用可能な立地です。周辺環境はビジネスビルや賃貸マンションが立ち並ぶ閑静な住宅街で住環境として良好と言えます。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件は、一棟の建物のうちの２個の専有部分からなる区分所有建物及びその敷地です。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額48百万円（１月〜６月：
月額3.31百万円／７月〜12月：月額4.69百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入50,946

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,973

RevPAR（円）

2,517

客室稼働率

63.3%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

59.3%

ウィークリー（７〜29泊）

18.7%

マンスリー（30泊〜）

22.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

175/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D18：ホテルマイステイズ清澄白河
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都江東区常盤一丁目12番４他13筆(住居表示)

東京都江東区常盤一丁目12番16号

交通条件

都営大江戸線、東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅
分

取得年月日

2014年７月17日
749百万円
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

事業期間

870.77㎡（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日
7,274

賃料収入（固定賃料）

4,417
2,607

建蔽率/容積率60％/300％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・駐車場

業態

宿泊特化型

延床面積

徒歩５

賃貸事業収入①

地積

建物

徒歩５分、都営大江戸線・新宿線「森下」駅

収支状況等

取得価格

土地

三井住友信託銀行株式会社

賃貸事業費用②250
16,923

維持管理費（借地料）
2,673.64㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根地下１階付６階建

損害保険料

建築時期

1992年５月

減価償却費③3,598
67
12,753

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2019年６月〜９月

503

賃貸事業損益（①−②）-9,648

ＮＯＩ（①−②＋③）

3,104

地域特性等
対象不動産は、都営大江戸線・東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅徒歩約５分、都営大江戸線・新宿線「森下」駅徒歩約５分の場所に位置するビジネスホテルです。都心へのアクセスは大手町へ６分、汐留まで８分、渋谷まで21分と交通利便性に優れており、東京ディズニーランドへも車で40分と観光にも利用しやすいロケーションにあります。周辺には商店街やスーパーが徒歩圏内にあり、長期滞在に伴う生活必需品の購入も容易な環境に位置しています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみ
ならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額32百万円（１月〜６月：
月額2.72百万円／７月〜12月：月額2.71
百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入28,885

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,818

RevPAR（円）

2,754

客室稼働率

47.3%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

176/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D19：フレックステイイン中延Ｐ１
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都品川区二葉四丁目1422番５他１筆(住居表示)

東京都品川区二葉四丁目27番12号

交通条件

東急大井町線、都営浅草線「中延」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩５分、ＪＲ横須賀線「西大井」駅 徒歩８分
収支状況等

取得価格

589百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
395.33㎡973

賃料収入（固定賃料）

445

建蔽率/容積率60％/200％

賃料収入（変動賃料）

278

所有形態

所有権

その他収入

250

用途

ホテル

賃貸事業費用②

5,552

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

維持管理費（借地料）
770.56㎡

-

公租公課

978

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根５階建

損害保険料

20

建築時期

1986年９月

減価償却費③4,049

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

502

賃貸事業損益（①−②）-4,578

ＮＯＩ（①−②＋③）

-528

地域特性等
対象不動産は、東急大井町線・都営地下鉄浅草線「中延」駅徒歩約５分、ＪＲ横須賀線「西大井」駅徒歩約８分と３線２駅利用可能な場所に位置するビジネスホテルです。浅草線「中延」駅からはＪＲ「五反田」駅乗換えで「渋谷」駅まで11分、横須賀線「西大井」駅からは「東京」駅へ13分、「横浜」駅へ16分と交通利便性に優れています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応
し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
本物件と東側隣接地との間に、隣接地利用者も利用できる通路があります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額17百万円（１月〜６月：
月額1.47百万円／７月〜12月：月額1.48百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入15,209その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,887

RevPAR（円）

2,120

客室稼働率

54.5%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

31.9%

ウィークリー（７〜29泊）

21.3%

マンスリー（30泊〜）

46.8%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

177/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D20：フレックステイイン中延Ｐ２
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都品川区二葉四丁目1422番６他２筆(住居表示)

東京都品川区二葉四丁目27番８号

交通条件

東急大井町線、都営浅草線「中延」駅

取得年月日

2014年７月17日

徒歩５分、ＪＲ横須賀線「西大井」駅 徒歩８分
収支状況等

取得価格

283百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
213.00㎡907

賃料収入（固定賃料）

537

建蔽率/容積率60％/200％

賃料収入（変動賃料）

369

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

3,150

維持管理費（借地料）
391.49㎡

-

公租公課

550

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根地下１階付３階建

損害保険料

12

建築時期

1989年３月

減価償却費③2,084

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

502

賃貸事業損益（①−②）-2,243

ＮＯＩ（①−②＋③）

-158

地域特性等
対象不動産は、東急大井町線・都営地下鉄浅草線「中延」駅徒歩約５分、ＪＲ横須賀線「西大井」駅徒歩約８分と３線２駅利用可能な場所に位置するビジネスホテルです。浅草線「中延」駅からはＪＲ「五反田」駅乗換えで「渋谷」駅まで11分、横須賀線「西大井」駅からは「東京」駅へ13分、「横浜」駅へ16分と交通利便性に優れています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応
し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2014年７月17日から2024年７月16日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額９百万円（１月〜12月：
月額0.82百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入

9,554

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,509

RevPAR（円）

2,360

客室稼働率

67.3%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

41.5%

ウィークリー（７〜29泊）

27.8%

マンスリー（30泊〜）

30.6%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

178/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D21：アパホテル横浜関内
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

神奈川県横浜市中区住吉町三丁目38番他４筆(住居表示)

神奈川県横浜市中区住吉町三丁目37番２号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅 徒歩１分、ＪＲ横浜線・根岸線「関内」駅 徒歩４分、みなとみらい線「馬車道」駅 徒歩５分

取得年月日

2015年２月６日

収支状況等

取得価格

8,350百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①（注１）245,859831.88㎡

賃料収入（固定賃料）

212,500

建蔽率/容積率100％/800％、80％/700％

賃料収入（変動賃料）

33,359

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・駐車場・
ボンベ室

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業費用②

88,747

維持管理費（借地料）
6,462.48㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根14階建

損害保険料

建築時期

2005年４月

減価償却費③

11,167287
76,787

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2017年９月〜2017年12月

504

賃貸事業損益（①−②）

157,111

ＮＯＩ（①−②＋③）

233,899

地域特性等
対象不動産は、横浜市営地下鉄「関内」駅徒歩約１分、ＪＲ「関内」駅徒歩約４分に位置するビジネスホテルです。関内駅前には横浜市
役所等行政機関が存しており、対象不動産からはみなとみらい地区へも徒歩圏である他、周辺には横浜中華街・横浜スタジアム・山下公園も存しています。客室はシングルタイプを中心に451室を有しています。シングルタイプの客室は９㎡と効率的なつくりとなっています。
対象不動産は人工温泉大浴場・サウナ・露天風呂を備えており、宿泊客から評価を得ていることから、ビジネス・レジャー双方の宿泊需要が見込まれます。
特記事項
対象不動産は第７種高度地区に存在しており、建物の高さについて既存不適格となっています。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注２）

賃貸借契約の概要
テナント

アパホテル株式会社

ホテル売上高（千円）-

固定賃料プラス変動賃料型

客室収入

-

2008年12月５日から2028年12月４日まで

その他客室以外の収入-

固定賃料（年額425百万円（１月〜12月：
月額35.42百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

ＧＯＰ（千円）-

ＡＤＲ（円）-

管理業務委託手数料なし

RevPAR（円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項なし

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件では、賃貸借契約に基づき『固定賃料プラス変動賃料の合計』を本投資法人の賃貸事業収入として収受しています。
変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰが基準額（112.5百万円）を超えた場合にＧＯＰ（消費税込）の５パーセント相当額とします。但し、年間のＧＯＰ（消費税込）が450百万円を下回る場合は変動賃料は０円となります。
（注２） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

179/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D22：ホテルマイステイズ函館五稜郭
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道函館市本町91番２他２筆(住居表示)

北海道函館市本町26番17号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

函館市電「五稜郭公園前」駅 徒歩１分、ＪＲ函館本線「函館」駅 2.8km（車10分）、函館空港 7.2km(車15
分)

取得年月日

2015年２月６日

収支状況等

取得価格

2,792百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,843.03㎡

36,338

賃料収入（固定賃料）

22,013
13,057

建蔽率/容積率80％/600％、80％/400％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

1,267

用途

ホテル

賃貸事業費用②55,707

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

維持管理費（借地料）
7,830.62㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付14階建

損害保険料

建築時期

2008年２月

減価償却費③15,705151
39,343

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2018年２月〜2018年４月

506

賃貸事業損益（①−②）-19,369

ＮＯＩ（①−②＋③）

19,974

地域特性等
対象不動産は、市電「五稜郭公園前」駅から徒歩約１分、ＪＲ「函館」駅から車で10分、函館空港より車で15分にある函館中心部五稜郭地区に位置するビジネスホテルです。2016年３月には北海道新幹線が函館まで開通し、道南の拠点として、レジャー及びビジネスに最適な立地です。宿泊客からは、清潔で快適な客室や充実したアメニティ等のハード面に加え、スタッフの対応の良さといったソフト面においても、高い評価を得ています。レストランにおいては、新鮮な魚介類や北海道産の野菜など、地元食材をふんだんに使った食事が好評です。
北海道新幹線開通により東京・函館間が最速４時間10分で結ばれ、交通利便性が大幅に向上しました。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年２月６日から2025年２月５日まで賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額96百万円（１月〜３月：
月額４百万円、４月〜６月：８百万円、７月〜９月：16百万円、10月〜12月：４百万円））に株式会社マイステイズ・ホ
テル・マネジメントによるホテル営業の
ＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきオペレーターの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入106,262

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

6,428

RevPAR（円）

2,777

客室稼働率

43.2%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

180/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D23：フレックステイイン白金
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都港区白金五丁目150番１他１筆(住居表示)

東京都港区白金五丁目10番15号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩11分、東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅 徒歩13分

取得年月日

2015年２月６日

収支状況等

取得価格

2,119百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、準工業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①

528.73㎡

1,755

賃料収入（固定賃料）291

賃料収入（変動賃料）

1,214

建蔽率/容積率60％/300％、80％/400％

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

250
10,305

維持管理費（借地料）
1,754.06㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付４階建

損害保険料

建築時期

1984年12月

減価償却費③

1,582
45
8,174

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2013年３月

503

賃貸事業損益（①−②）-8,550

ＮＯＩ（①−②＋③）

-375

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩約11分の場所に位置するビジネスホテルです。都営バス利用によりＪＲ「田町」駅、「恵比寿」駅及び「渋谷」駅にもアクセス可能であり、渋谷や六本木といった人気スポットにも極めて近い距離に位置しているため、ビジネスのみならずレジャーにおいても需要があります。また、客室構成・仕様は、ミニキッチン、冷蔵庫、電子レンジ等備えており、短期だ
けでなく中長期の利用者まで幅広く対応しています。法人契約比率が高く、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年２月６日から2025年２月５日まで賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額57百万円（１月〜６月：
月 額 4.5 百 万 円 、 ７ 月 〜12 月 ：5 百 万円））にテナントによるホテル営業のＧ
ＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入20,235

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,278

RevPAR（円）

1,309

客室稼働率

30.6%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

61.0%

ウィークリー（７〜29泊）

12.1%

マンスリー（30泊〜）

26.8%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

181/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D24：ホテルマイステイズ羽田
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都大田区羽田五丁目１番１(住居表示)

東京都大田区羽田五丁目１番13号

交通条件

京浜急行空港線「穴守稲荷」駅 徒歩４分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

7,801百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域、準工業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①

2,226.95㎡

83,899

賃料収入（固定賃料）

60,687

賃料収入（変動賃料）

22,961

建蔽率/容積率80％/400％、60％/300％、60％/200％

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

新生信託銀行株式会社

250
66,682

維持管理費（借地料）
5,400.16㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根５階建

損害保険料

建築時期

2001年４月

減価償却費③

リノベーション
時期

2013年11月〜2014年８月

7,894
152
58,227

その他費用（信託報酬等）

407

賃貸事業損益（①−②）

17,217

ＮＯＩ（①−②＋③）

75,445

地域特性等
対象不動産は、京浜急行「穴守稲荷」駅徒歩約４分、東京モノレール「天空橋」駅徒歩約10分に位置する宿泊特化型ホテルです。「羽田空港第３ターミナル」駅へ３分、「羽田空港第１・第２ターミナル」駅へ６分、品川駅へ20分とアクセスも良好で、羽田空港間の無料シャ
トルバスもあり、ビジネス・レジャー両方に最適な立地です。客室は、21㎡〜22㎡のダブルルームを中心に全室が18㎡以上の広さを有し、幅広いニーズに対応しています。また、２〜５階には、ライブラリーやフィットネスジムなどの付帯設備を有しています。エアポートホテ
ルとして、羽田空港利用者の宿泊需要に支えられており、レジャー需要も見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額200百万円（１月〜６月：
月額15.3百万円、７月〜12月：月額18.1
百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入

207,836

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

7,476

RevPAR（円）

6,492

客室稼働率

86.8%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態

デイリー（１〜６泊）

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D25：ホテルマイステイズ亀戸Ｐ１
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都江東区亀戸六丁目32番８他１筆(住居表示)

東京都江東区亀戸六丁目32番１号

交通条件

ＪＲ総武線、東武亀戸線「亀戸」駅

取得年月日

2015年７月16日

徒歩５分、都営新宿線「西大島」駅

5,594百万円
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,615.30㎡

20,930

賃料収入（固定賃料）

15,691

建蔽率/容積率60％/300％

賃料収入（変動賃料）

4,988

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩10分

収支状況等

取得価格

土地

三井住友信託銀行株式会社

250
39,553

維持管理費（借地料）
4,338.47㎡

-

公租公課

6,143

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建

損害保険料

148

建築時期

1991年３月

減価償却費③32,856

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2012年１月〜３月

405

賃貸事業損益（①−②）-18,623

ＮＯＩ（①−②＋③）

14,233

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ総武線、東武亀戸線「亀戸」駅徒歩約５分、都営新宿線「西大島」駅徒歩約10分と３線２駅利用可能な場所に位置す
る宿泊特化型ホテルです。亀戸駅からは秋葉原へ８分、東京駅へ11分と主要ビジネスエリアへ至近であることに加え、東京スカイツリーへのアクセスも良好と、ビジネス、レジャー両方に最適な立地です。客室仕様は、ミニキッチン、冷蔵庫、電子レンジ等備えており、短期だ
けでなく中長期の利用者まで幅広く対応しています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要

契約形態

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント
固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

テナント

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額178百万円（１月〜６月：
月額14.9百万円、７月〜12月：月額14.8百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入74,927

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,108

RevPAR（円）

1,537

客室稼働率

37.4%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

65.7%

ウィークリー（７〜29泊）

12.9%

マンスリー（30泊〜）

21.3%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D26：ホテルマイステイズ上野入谷口
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都台東区東上野五丁目61番(住居表示)

東京都台東区東上野五丁目５番13号

交通条件

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅 徒歩３分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

3,821百万円

土地

所有形態

借地権

用途地域

商業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

2,161

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

1,161

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

2,611

延床面積

2,247.92㎡
鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート造陸屋
根10階建
1985年11月

公租公課

1,018

構造・階数
建築時期

402.21㎡

3,573

250
25,750

損害保険料
減価償却費③73
21,640

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2014年１月〜３月

賃貸事業損益（①−②）

406-22,176

ＮＯＩ（①−②＋③）

-535

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩約３分、ＪＲ山手線・東京メトロ日比谷線「上野」駅から徒歩約５分、京成線「京成上野」駅から徒歩約13分に位置する宿泊特化型ホテルです。上野駅から秋葉原駅へ３分、東京駅へ７分と主要ビジネスエリアへのアクセスも良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。客室仕様は、ミニキッチン、冷蔵庫、電子レンジ等備えており、ダブルルーム・ツイン
ルームの割合が約８割と、インバウンドを中心に幅広に宿泊ニーズに対応しています。外国人旅行者に人気の秋葉原へのアクセスが良い点
から、今後の更なるレジャー需要も見込まれます。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
本物件は、借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は信託受益権の譲渡に際し、土地所有者の承諾又は承諾料の支払が必要となります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要

契約形態

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント
固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

テナント

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額117百万円（１月〜６月：
月額9.5百万円、７月〜12月：月額10.1百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰ に 連 動 す る 変 動 賃 料 を 加 え た 額（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入32,010その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,027

RevPAR（円）

1,793

客室稼働率

35.7%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

97.9%

ウィークリー（７〜29泊）

0.6%

マンスリー（30泊〜）

1.5%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

184/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D27：ホテルマイステイズ亀戸Ｐ２
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都江東区亀戸六丁目７番２他２筆(住居表示)

東京都江東区亀戸六丁目７番８号

交通条件

ＪＲ総武線、東武亀戸線「亀戸」駅

取得年月日

2015年７月16日

徒歩５分、都営新宿線「西大島」駅

3,742百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

徒歩10分

収支状況等

取得価格

土地

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

9,901

建蔽率/容積率80％/500％

賃料収入（変動賃料）

6,224

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

2,793.99㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建
1991年３月

公租公課

構造・階数
建築時期

652.82㎡

16,376250
31,2973,636

損害保険料
減価償却費③92
27,163

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2013年１月〜2013年３月

405

賃貸事業損益（①−②）-14,921

ＮＯＩ（①−②＋③）

12,242

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ総武線・東武亀戸線「亀戸」駅徒歩約５分、都営地下鉄新宿線「西大島」駅徒歩約10分と３線２駅利用可能な場所に位置する宿泊特化型ホテルです。亀戸駅からは秋葉原へ８分、東京駅へ11分と主要ビジネスエリアへ至近であることに加え、東京スカイツ
リーへのアクセスも良好と、ビジネス、レジャー両方に最適な立地です。客室仕様は、ミニキッチン、冷蔵庫、電子レンジ等備えており、
短期だけでなく中長期の利用者まで幅広く対応しています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額119百万円（１月〜６月：
月額9.5百万円、７月〜12月：月額10.4百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰ に 連 動 す る 変 動 賃 料 を 加 え た 額（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入53,339その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,786

RevPAR（円）

1,657

客室稼働率

43.8%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

67.6%

ウィークリー（７〜29泊）

22.0%

マンスリー（30泊〜）

10.3%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

185/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D28：ホテルマイステイズ清水
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

静岡県静岡市清水区真砂町101番２(住居表示)

静岡県静岡市清水区真砂町１番23号

交通条件

ＪＲ東海道本線「清水」駅徒歩３分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

2,198百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

23,551

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

14,009

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

3,559.81㎡
鉄筋コンクリート造陸屋
根11階建
2007年１月

公租公課

構造・階数
建築時期

999.17㎡

37,561

29,1204,188

損害保険料
減価償却費③82
24,446

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

403

賃貸事業損益（①−②）

8,441

ＮＯＩ（①−②＋③）

32,887

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ「清水」駅より徒歩約３分に位置する宿泊特化型ホテルです。駅前の商業地に立地しており、日本でも有数の水揚げ量を誇る清水港に隣接しています。清水港の近隣及び東名高速道路清水インター周辺には水産加工物や精密機器等の工場群があり、ビジネ
ス客の底堅い需要があります。加えて、サッカーを中心としたスポーツ団体による、安定した宿泊需要が存在しています。また、富士山の世界遺産登録及び三保松原の富士山世界文化遺産の構成資産登録によって、外国人観光客を含めたレジャー需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2019年４月１日から2029年３月31日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について固 定 賃 料 （ 年 額 79.8 百 万 円 （１ 月 〜６
月：月額6.1百万円、７月〜12月：月額7.2百万円））にオペレーターによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入108,052

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,981

RevPAR（円）

3,863

客室稼働率

64.6%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態

デイリー（１〜６泊）

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

186/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D29：スーパーホテル新橋・烏森口
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都港区新橋五丁目112番７(住居表示)

東京都港区新橋五丁目16番４号

みずほ信託銀行株式会社

交通条件

ＪＲ山手線ほか、東京メトロ銀座線、都営浅草線、東京臨海新交通臨海線（通称：ゆりかもめ）「新橋」
駅 徒歩５分取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

土地

1,624百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
234.96㎡

39,426-80％/600％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）
1,403.89㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付14階建

損害保険料

建築時期

2008年２月

減価償却費③
その他費用（信託報酬等）

リノベーション
時期

2018年10月〜2018年12月

39,426

賃料収入（固定賃料）

建蔽率/容積率

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

9,023
702
3,156
39
4,717
407

賃貸事業損益（①−②）

30,402

ＮＯＩ（①−②＋③）

35,120

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線、東京メトロ銀座線、都営浅草線、東京臨海新交通臨海線「新橋」駅から徒歩約５分に位置する宿泊特化型ホテルです。ビジネスエリアである新橋に立地している他、「新橋」駅から「東京」駅へ３分と主要ビジネスエリアへ至近であることに加え、「浅草」駅へ13分と、ビジネス、レジャー両方に最適な立地で年間を通じて安定した需要があります。宿泊客が自分にあった枕を選べた
り、有機野菜を使用した朝食を提供したりと宿泊客の健康を考慮した運営を行っていることに加え、環境省認定の「エコ・ファースト」企
業に選定されるなど環境に配慮した運営を行っており、宿泊客から高い評価を得ています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)(注１)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社スーパーホテル

契約形態

固定賃料型

契約期間

ホテル売上高（千円）

-

客室収入

-

2008年３月28日から2028年３月27日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額78百万円（１月〜12月：
月額6.5百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料なし

ＧＯＰ（千円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

賃料の改定について

中途解約について

その他特記事項

賃貸借期間内は改定不可
やむを得ない理由により中途解約する場
合は、貸主からは６か月の予告で、借主からは６か月前の予告に加え契約経過期間に応じて一定の違約金を支払うものとする。
修繕費相当額として貸主は借主に毎月
117,083円を支払う。

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

187/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D30：フレックステイイン東十条
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都北区中十条二丁目25番６他１筆(住居表示)

東京都北区中十条二丁目10番２号

交通条件

ＪＲ京浜東北線「東十条」駅徒歩１分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

1,277百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域、第一種住居地域

地積

建物

事業期間

826.31㎡

1,287
151

賃料収入（変動賃料）

885

用途

ホテル

業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

1,714.53㎡
鉄筋コンクリート造陸屋
根４階建
1986年６月

公租公課

建築時期

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

所有形態

構造・階数

（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

80％/300％
60％/200％
所有権

建蔽率/容積率

三井住友信託銀行株式会社

その他収入

250

賃貸事業費用②

9,158
1,968

損害保険料

43

減価償却費③6,742

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2013年３月

403

賃貸事業損益（①−②）-7,870

ＮＯＩ（①−②＋③）-1,128

地域特性等
I 対象不動産は、ＪＲ京浜東北線「東十条」駅より徒歩約１分、ＪＲ埼京線「十条」駅より徒歩約８分に位置する宿泊特化型ホテルです。「東十条」駅からは「東京」駅へ21分、「十条」駅からは「池袋」駅へ６分、「新宿」駅へ12分と主要ターミナル駅へのアクセスも良
く、交通利便性に優れています。客室仕様は、ミニキッチン、冷蔵庫、電子レンジ等備えており、短期だけでなく中長期の利用者まで幅広く対応しています。池袋、新宿及び成田空港へのアクセスの拠点となる上野駅へのアクセスが良好であることから、今後の更なるレジャー
需要が見込まれます。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
本件建物建築後の都市計画決定に伴い、本物件土地上にはホテル用途の建物を建築することができないこととなっており、既存不適格となっています。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額44百万円（１月〜12月：
月額3.7百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入20,601

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,511

RevPAR（円）

1,272

客室稼働率

36.2%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

65.9%

ウィークリー（７〜29泊）

32.9%

マンスリー（30泊〜）

1.2%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

188/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D31：ホテルマイステイズ宇都宮
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

栃木県宇都宮市東宿郷二丁目４番１(住居表示)

栃木県宇都宮市東宿郷二丁目４番１号

交通条件

ＪＲ東北新幹線・東北本線・日光線他「宇都宮」駅 徒歩４分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

1,237百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,430.78㎡

40,274

賃料収入（固定賃料）

19,241

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

21,033

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

フルサービス型

延床面積
建物

みずほ信託銀行株式会社

33,795

維持管理費（借地料）

11,660.10㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根・亜鉛メッキ鋼板
葺地下２階付12階建

損害保険料

建築時期

1990年１月

減価償却費③

リノベーション
時期

2013年11月〜2014年１月

12,941286
20,155

その他費用（信託報酬等）

412

賃貸事業損益（①−②）

6,479

ＮＯＩ（①−②＋③）

26,635

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ「宇都宮」駅徒歩約４分に位置する婚礼宴会施設を有した総合ホテルです。客室仕様は、ダブルルーム・ツインルー
ムの割合が９割で、婚礼施設、バンケット、会議室、フィットネスジムなどの付帯設備を有しています。周辺には宇都宮工業団地、清原工業団地等がありビジネス客の安定的な需要が見込めるほか、世界文化遺産登録された日光の社寺への中継地点ともなることから、レジャー需要も見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要

契約形態

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント
固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

テナント

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額81百万円（１月〜６月：
月額6.3百万円、７月〜12月：月額7.2百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰ に 連 動 す る 変 動 賃 料 を 加 え た 額（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入105,083

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

6,466

RevPAR（円）

4,923

客室稼働率

76.1%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

189/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D32：フレックステイイン川崎貝塚
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

神奈川県川崎市川崎区貝塚一丁目13番２(住居表示)

神奈川県川崎市川崎区貝塚一丁目13番２号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅

徒歩11分、京浜急行本線「京急川崎」駅

徒歩14分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等（単位：千円）

取得価格

980百万円

土地

所有形態

借地権

用途地域

商業地域、近隣商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①

785.94㎡

1,423

賃料収入（固定賃料）493

賃料収入（変動賃料）

527

所有形態

80％/500％
80％/300％
区分所有権

用途

ホテル

業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

924

延床面積

1,190.57㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根9階建1990年４月

公租公課

827

建蔽率/容積率

建物

事業期間2021年７月１日〜

構造・階数
建築時期

その他収入
賃貸事業費用②403
11,086

損害保険料

34

減価償却費③8,894

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2014年１月〜３月

406

賃貸事業損益（①−②）-9,662

ＮＯＩ（①−②＋③）

-768

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「川崎」駅から徒歩約11分、京浜急行線「京急川崎」駅から徒歩約14分に位置する宿泊特化型ホテルです。川崎駅
から横浜駅へ７分、品川駅へ17分と主要ビジネスエリアへのアクセスも良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。客室仕様は、ミニ
キッチン、冷蔵庫、電子レンジ等備えており、短期だけでなく中長期の利用者まで幅広く対応しています。京浜工業地帯や周辺の大規模工場へもアクセスが良い点から、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
本物件は、借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際し、土地所有者の承諾が必要となります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要

契約形態

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント
固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

テナント

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額37百万円（１月〜12月：
月額3.1百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入22,390その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,534

RevPAR（円）

1,901

客室稼働率

53.8%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊
形態

なし

-

デイリー（１〜６泊）

28.7%

ウィークリー（７〜29泊）

33.5%

マンスリー（30泊〜）

37.8%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

190/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D33：コンフォートホテル富山駅前
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

富山県富山市宝町一丁目３番13他２筆(住居表示)

富山県富山市宝町一丁目３番２号

みずほ信託銀行株式会社

交通条件

ＪＲ北陸新幹線・北陸本線・高山本線、あいの風とやま鉄道線 「富山」駅 徒歩４分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

土地

979百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
547.81㎡

35,928

賃料収入（固定賃料）

35,928

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

-

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

13,705

維持管理費（借地料）
3,305.64㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根11階建

損害保険料

建築時期

2007年３月

減価償却費③

3,709
75
9,512

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

408

賃貸事業損益（①−②）

22,222

ＮＯＩ（①−②＋③）

31,735

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ「富山」駅から徒歩約４分に位置する宿泊特化型ホテルです。富山地方鉄道・富山ライトレール・バス路線も富山駅から出ており各地へのアクセスに便利な立地です。客室構成はダブルルーム・ツインルームが全体の約２割を占めており、ビジネス利用のみならずレジャー需要への対応も可能です。北陸新幹線の開通による宿泊需要の増加により、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社グリーンズ

契約形態

固定賃料型

契約期間

ホテル売上高（千円）

-

客室収入

-

2007年４月25日から2027年４月24日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額71百万円（１月〜12月：
月額5.9百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料なし

ＧＯＰ（千円）-

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
３年毎に協議の上改定することができます。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

賃貸借期間中の解約不可

ＧＯＰ比率

-

期間満了時の更新について
賃料の改定について
中途解約について
その他特記事項なし

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

191/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D34：フレックステイイン川崎小川町
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

神奈川県川崎市川崎区小川町15番９(住居表示)

神奈川県川崎市川崎区小川町15番９号

交通条件

ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅 徒歩８分

取得年月日

2015年７月16日

収支状況等

取得価格

906百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
319.56㎡592

賃料収入（固定賃料）-

賃料収入（変動賃料）

189

建蔽率/容積率80％/800％

所有形態

所有権

その他収入

403

用途

ホテル

賃貸事業費用②

7,122

業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積725.60㎡
鉄筋コンクリート造陸屋
根７階建
1989年４月

公租公課

構造・階数
建築時期

920

損害保険料

23

減価償却費③5,773

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2014年２月〜３月

404

賃貸事業損益（①−②）-6,530

ＮＯＩ（①−②＋③）

-757

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「川崎」駅から徒歩約８分、京浜急行線「京急川崎」駅から徒歩約12分に位置する宿泊特化型ホテルです。「川崎」駅から「横浜」駅へ７分、「品川」駅へ17分と主要ビジネスエリアへのアクセスも良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。客室仕様は、ミニキッチン、冷蔵庫、電子レンジ等備えており、短期だけでなく中長期の利用者まで幅広く対応しています。京浜工業地帯や周辺の大規模工場へもアクセスが良い点から、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年７月16日から2025年７月15日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額30百万円（１月〜６月：
月額2.5百万円、７月〜12月：月額2.6百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰ に 連 動 す る 変 動 賃 料 を 加 え た 額（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入15,283

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,216

RevPAR（円）

1,340

客室稼働率

41.7%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

50.6%

ウィークリー（７〜29泊）

25.5%

マンスリー（30泊〜）

24.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

192/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D35：フレックステイイン江古田
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都練馬区栄町８番20他４筆(住居表示)

東京都練馬区栄町８番６号

交通条件

西武池袋線「江古田」駅

取得年月日

2015年８月28日

徒歩４分
収支状況等

取得価格

5,069百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

12,510

建蔽率/容積率80％/500％

賃料収入（変動賃料）

4,323

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

3,932.93㎡
鉄筋コンクリート造陸屋
根９階建
1989年１月

公租公課

構造・階数
建築時期

761.18㎡

16,83431,3664,454

損害保険料
減価償却費③98
26,409

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2013年１月〜2013年３月

404

賃貸事業損益（①−②）-14,532

ＮＯＩ（①−②＋③）

11,877

地域特性等
対象不動産は、西武池袋線「江古田」駅徒歩約４分、都営大江戸線「新江古田」駅徒歩約７分に位置する宿泊特化型ホテルです。「江古田」駅から「池袋」駅へ電車で７分、「新江古田」駅から「新宿」駅へ電車で16分と、主要ビジネスエリアへのアクセスも良好で、ビジネス及びレジャーに最適な立地です。客室仕様として、ミニキッチン、冷蔵庫、電子レンジ等を備えており、短期の利用者から中長期の利用者まで幅広い宿泊需要に対応可能です。
特記事項
対象土地の隣接地との境界の一部について、境界確認書が未取得です。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2015年８月28日から2025年８月27日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額122百万円（１月〜６月：
月額10.1百万円、７月〜12月：月額10.2百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入60,242

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,917

RevPAR（円）

1,559

客室稼働率

31.7%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

61.0%

ウィークリー（７〜29泊）

13.6%

マンスリー（30泊〜）

25.4%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

193/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D36：スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都立川市曙町二丁目244番２(住居表示)

東京都立川市曙町二丁目21番９号

交通条件

ＪＲ中央線・青梅線・南武線「立川」駅

取得年月日

2015年８月28日
1,170百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
379.63㎡

31,787-

80％/600％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型
1,832.97㎡

31,787

賃料収入（固定賃料）

建蔽率/容積率

延床面積
建物

徒歩６分
収支状況等

取得価格

土地

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

13,064

維持管理費（借地料）

1,391

公租公課

2,731

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根14階建

損害保険料

建築時期

2007年11月

減価償却費③508,482

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2018年３月

407

賃貸事業損益（①−②）

18,723

ＮＯＩ（①−②＋③）

27,205

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「立川」駅北口より徒歩約６分、多摩都市モノレール「立川北」駅より徒歩約７分に位置する宿泊特化型ホテルです。「立川」駅は多摩地区の主要なターミナル駅であり、ＪＲ各線、多摩都市モノレールの利用により多摩地区各所へのアクセスが良好なことに加えて、駅周辺には大型商業施設が立ち並んでおり、ビジネス及びレジャーに最適な立地です。また、ホテルオペレーターである株式会社スーパーホテルは、炭酸泉浴「うたたねの湯」の設置や有機野菜を使用した無料朝食の提供、宿泊客が自分に合った枕を選べるサービスの提供など、健康に配慮した運営を行っており、宿泊客から高い評価を得ています。2018年３月には全館改装工事により、大浴場・朝食会場がさらに充実しました。多摩地区各所へのアクセスの良さからビジネス利用を中心に安定的な需要が期待できます。
特記事項
北側前面道路の市道認定に伴い、対象土地の一部につき立川市より寄付の要請を受ける可能性があります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社スーパーホテル

契約形態

固定賃料型

客室収入

-

契約期間

2007年12月６日から2027年12月５日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額63百万円（１月〜12月：
月額5.2百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料なし

ＧＯＰ（千円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

賃料の改定について
中途解約について
その他特記事項

賃貸借期間内は改定不可
借主は貸主に対して６か月前の予告に加え契約経過期間に応じて一定の違約金を支払うものとする。
修繕費相当額として貸主は借主に毎月
181,875円を支払う。

ホテル売上高（千円）

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

194/337-EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D37：スーパーホテルＪＲ上野入谷口
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都台東区上野七丁目64番５他１筆(住居表示)

東京都台東区上野七丁目９番14号

交通条件

ＪＲ山手線・京浜東北線他「上野」駅

取得年月日

2015年８月28日
1,130百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
178.49㎡

27,275

賃料収入（固定賃料）

27,275

建蔽率/容積率80％/700％

賃料収入（変動賃料）

-

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩４分
収支状況等

取得価格

土地

三菱UFJ信託銀行株式会社

1,279.16㎡

10,038

維持管理費（借地料）

1,070

公租公課

2,177

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根10階建

損害保険料

建築時期

2006年３月

減価償却費③366,346

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

407

賃貸事業損益（①−②）

17,237

ＮＯＩ（①−②＋③）

23,583

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「上野」駅入谷口より徒歩約４分、東京メトロ日比谷線・銀座線「上野」駅より徒歩約５分に位置する宿泊特化型ホテルです。「秋葉原」駅へ電車で３分、「東京」駅へ電車で７分と、主要ビジネスエリアへの交通利便性に優れています。また、周辺に上野動物園やアメ横など観光客に人気のあるスポットが位置することに加え、東京スカイツリーや東京ディズニーリゾートへのアクセスも良好です。さらに、羽田空港へは電車で33分、成田空港へは京成電鉄スカイライナーを利用すれば46分と、利用しやすいロケーションにあるため、ビジネス及びレジャーに最適な立地です。また、ホテルオペレーターである株式会社スーパーホテルは、有機野菜を使用した無料朝食の提供や宿泊客が自分に合った枕を選べるサービスの提供など、健康に配慮した運営を行っており、宿泊客から高い評価を得ていま
す。
特記事項
なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社スーパーホテル

契約形態

固定賃料型

契約期間

ホテル売上高（千円）

-

客室収入

-

2006年４月25日から2026年４月24日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額54百万円（１月〜12月：
月額4.5百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料なし

ＧＯＰ（千円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

賃料の改定について
中途解約について
その他特記事項

賃貸借期間内は改定不可
借主は貸主に対して６か月前の予告に加え契約経過期間に応じて一定の違約金を支払うものとする。
修繕費相当額として貸主は借主に毎月128,479円を支払う。

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

195/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D38：ホテルマイステイズ心斎橋
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

大阪市中央区西心斎橋一丁目24番(住居表示)

大阪市中央区西心斎橋一丁目９番30号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

Osaka Metro御堂筋線「心斎橋」駅 徒歩２分、 Osaka Metro長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅 徒歩３分

取得年月日

2016年１月22日

収支状況等

取得価格

3,160百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
413.96㎡

1,655

賃料収入（固定賃料）466

賃料収入（変動賃料）

1,188

建蔽率/容積率80％/500％

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

22,922

維持管理費（借地料）
1,942.01㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンク
リート造陸屋根地下１階
付10階建

損害保険料

建築時期

1984年９月

減価償却費③

リノベーション
時期

2015年１月〜2015年３月

2,581
52
19,884

その他費用（信託報酬等）
賃貸事業損益（①−②）
ＮＯＩ（①−②＋③）

404-21,267-1,382

地域特性等
対象不動産は、Osaka Metro御堂筋線「心斎橋」駅徒歩約２分、同四つ橋線「四ツ橋」駅徒歩約４分に位置する宿泊特化型ホテルです。
また、「心斎橋」駅から御堂筋線にて東海道・山陽新幹線の「新大阪」駅へ13分、同線にて「梅田（大阪）」駅へ７分、南海特急ラピート
で「関西国際空港」駅へ約１時間と各地域へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。周辺には、心斎橋筋商店街や大型家電量販店等が所在し、レジャー需要が高いエリアです。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2016年１月22日から2026年１月21日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について固 定 賃 料 （ 年 額 85.2 百 万 円 （１ 月 〜６
月：月額6.2百万円、７月〜12月：月額８百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入19,811

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,554

RevPAR（円）

1,994

客室稼働率

43.8%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

97.0%

ウィークリー（７〜29泊）

2.5%

マンスリー（30泊〜）

0.6%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

196/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D39：コンフォートホテル黒崎
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

福岡県北九州市八幡西区黒崎三丁目144番４他１筆(住居表示)

福岡県北九州市八幡西区黒崎三丁目13番13号

交通条件

ＪＲ鹿児島本線「黒崎」駅 徒歩４分

取得年月日

2016年１月22日

収支状況等

取得価格

土地

1,148百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
826.45㎡

35,271

賃料収入（固定賃料）

35,271

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

-

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

18,327

維持管理費（借地料）
3,207.60㎡

600

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根10階建

損害保険料

建築時期

2009年２月

減価償却費③3,404
72
13,842

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

408

賃貸事業損益（①−②）

16,943

ＮＯＩ（①−②＋③）

30,786

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「黒崎」駅徒歩約４分に位置する宿泊特化型ホテルです。周辺には四大工業地帯の一つである北九州工業地帯があり、安定したビジネス需要が見込まれます。また、官営八幡製鉄所の世界遺産登録により今後はレジャー客の増加が期待されます。対象不動産は2009年築と競合ホテルと比較して築年数が浅く、また、朝食を無料で提供している等の点で宿泊客から高い評価を得ています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社グリーンズ

契約形態

固定賃料型

契約期間

ホテル売上高（千円）

-

客室収入

-

2009年６月30日から2029年６月29日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額75百万円（１月〜12月：
月額6.3百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料-

ＧＯＰ（千円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について借主は貸主に対して６か月前の予告に加え契約経過期間に応じて一定の違約金を支払うものとします。

その他特記事項なし

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

197/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D40：コンフォートホテル前橋
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

群馬県前橋市表町二丁目18番５(住居表示)

群馬県前橋市表町二丁目18番14号

交通条件

ＪＲ両毛線「前橋」駅 徒歩３分

取得年月日

2016年１月22日

収支状況等

取得価格

土地

1,128百万円
所有形態

借地権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
874.39㎡

43,811

賃料収入（固定賃料）

43,811

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

-

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三菱UFJ信託銀行株式会社

3,653.96㎡

29,316

維持管理費（借地料）

5,669

公租公課

4,802

構造・階数

鉄骨造陸屋根10階建

損害保険料

建築時期

2009年３月

減価償却費③

リノベーション
時期−

83
18,346

その他費用（信託報酬等）

415

賃貸事業損益（①−②）

14,494

ＮＯＩ（①−②＋③）

32,841

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「前橋」駅徒歩約３分に位置する宿泊特化型ホテルです。対象不動産が所在する前橋市は群馬県の中核都市であり、県庁所在地です。また、周辺には前橋一号工業団地等市内各所に17の工業団地が造成されており、ビジネス及び官公庁需要が見込まれます。対象不動産は2009年築と競合ホテルと比較して築年数が浅く、また、朝食を無料で提供している等の点で宿泊客から高い評価を得て
います。
特記事項
・借地権の種類：一般定期借地権
・目的：建物所有目的
・地代：10百万円 （月額844千円）
・借地期間：2007年６月３日から2047年６月２日まで
本物件は借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権譲渡に際し、土地所有者の承諾が必要となります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社グリーンズ

契約形態

固定賃料型

契約期間

ホテル売上高（千円）

-

客室収入

-

2009年６月３日から2029年６月２日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額75百万円（１月〜12月：
月額6.3百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料−

ＧＯＰ（千円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について借主は貸主に対して６か月前の予告に加え契約経過期間に応じて一定の違約金を支払うものとします。

その他特記事項なし

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

198/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D41：コンフォートホテル燕三条
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

新潟県三条市須頃二丁目115番１他１筆(住居表示)

新潟県三条市須頃二丁目115号

交通条件

ＪＲ上越新幹線・弥彦線「燕三条」駅 徒歩３分

取得年月日

2016年１月22日

収支状況等

取得価格

土地

1,010百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,936.96㎡

賃料収入（固定賃料）

34,94932,861

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

2,088

用途

ホテル、店舗

賃貸事業費用②

15,147

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

みずほ信託銀行株式会社-

維持管理費（借地料）
3,098.07㎡

458

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根８階建

損害保険料

建築時期

2007年６月

減価償却費③

リノベーション
時期

−

3,650
69
10,558

その他費用（信託報酬等）

412

賃貸事業損益（①−②）

19,801

ＮＯＩ（①−②＋③）

30,359

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「燕三条」駅徒歩約３分に位置する宿泊特化型ホテルです。「燕三条」駅は、上越新幹線の停車駅であり、各地へのアクセスに優れています。対象不動産が所在する三条市は金物工業などの製造業が盛んであり、安定したビジネス需要が見込まれます。
対象不動産は2007年築と競合ホテルと比較して築年数が浅く、また、朝食を無料で提供している等の点で宿泊客から高い評価を得ていま
す。
特記事項
なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社グリーンズ

契約形態

固定賃料型

客室収入

-

契約期間

2007年７月１日から2027年６月30日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額64百万円（１月〜12月：
月額5.3百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料−

ＧＯＰ（千円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

賃料の改定について

３年毎に協議の上改定

中途解約について借主は貸主に対して6か月前の予告に加え契約経過期間に応じて一定の違約金を支払うものとします。

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

199/337-EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D42：コンフォートホテル北見
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道北見市大通西三丁目４番１他５筆(住居表示)

北海道北見市大通西三丁目４番

交通条件

ＪＲ石北本線「北見」駅 徒歩４分

取得年月日

2016年１月22日

収支状況等

取得価格

土地

851百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
926.30㎡

26,103

賃料収入（固定賃料）

26,103

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

-

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三菱UFJ信託銀行株式会社

18,363

維持管理費（借地料）
3,009.50㎡

889

公租公課

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根地下１階付９階建

損害保険料

建築時期

2008年３月

減価償却費③4,881
65
12,117

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

409

賃貸事業損益（①−②）

7,740ＮＯＩ（①−②＋③）

19,857

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「北見」駅徒歩約４分に位置する宿泊特化型ホテルです。対象不動産が所在する北見市はオホーツク地方の基幹都市であることから、医療施設が充実しており、医療・製薬関連を中心としたビジネス宿泊需要が見込まれます。対象不動産は2008年築と競合ホテルと比較して築年数が浅く、また、朝食を無料で提供している等の点で宿泊客から高い評価を得ています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社グリーンズ

契約形態

固定賃料型

契約期間

ホテル売上高（千円）

-

客室収入

-

2008年３月25日から2028年３月24日まで

その他客室以外の収入-

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額60百万円（１月〜12月：
月額5.0百万円）

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

管理業務委託手数料−

ＧＯＰ（千円）-

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について借主は貸主に対して６か月前の予告に加え契約経過期間に応じて一定の違約金を支払うものとします。

その他特記事項なし

宿泊形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

200/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D43：ホテルマイステイズ五反田駅前（注１）
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都品川区西五反田二丁目６番１他３筆(住居表示)

東京都品川区西五反田二丁目６番８号

交通条件

ＪＲ山手線、都営浅草線「五反田」駅

取得年月日

2016年３月31日、2017年10月31日

取得価格

土地

徒歩３分

収支状況等

26,523百万円（単位：千円）
2021年７月１日〜

所有形態

所有権（共有持分含む）/
地上権（敷地権割合約75.55％）

事業期間

用途地域

商業地域

賃貸事業収入①

地積

1,630.40㎡（敷地全体）（注２）

2021年12月31日
120,840

賃料収入（固定賃料）

79,18540,426

建蔽率/容積率80％/800％、80％/700％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権/区分所有権

その他収入

1,228

用途

ホテル

賃貸事業費用②

68,723

業態

宿泊特化型

延床面積

建物

徒歩２分、東急池上線「五反田」駅

三井住友信託銀行株式会社

構造・階数

建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

11,893.00㎡（建物全体）（注３）
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付14階建
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付14階建
1984年８月
1974年３月

維持管理費（借地料）

8,381

公租公課

16,957

損害保険料

減価償却費③
その他費用（信託報酬等）

2015年３月〜2015年11月/
2017年６月〜2017年10月（客室増設工事）

318

42,457608

賃貸事業損益（①−②）

52,116

ＮＯＩ（①−②＋③）

94,574

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ山手線、都営浅草線「五反田」駅から徒歩約２分、東急池上線「五反田」駅から徒歩約３分に位置する宿泊特化型ホテルです。「五反田」駅から「東京」駅・「新宿」駅へ15分と主要ビジネスエリアへ至近であることに加え、新幹線停車駅・主要ターミナ
ルである「品川」駅から２駅及び「羽田空港第３ターミナル」駅へ約40分とアクセスも良好でビジネス・レジャー両方に最適な立地です。
客室は2015年11月に全館リノベーションを実施しており、スタイリッシュでモダンな仕様となっています。池袋・新宿及び秋葉原・浅草へのアクセスが良い点から、レジャー需要も見込まれます。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2017年10月31日〜2026年３月30日

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額561.6 百万円（1 月〜6
月：月額45.45 百万円/7 月〜12 月：月
額48.15 百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注４）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注６）
客室収入275,427

その他客室以外の収入（注６）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注６）-

ＧＯＰ（千円）（注６）-

ＡＤＲ（円）

5,998

RevPAR（円）

3,898

客室稼働率

65.0%

ＧＯＰ比率（注６）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 2017年10月31日付で当該物件の本投資法人が保有する専有部分（以下「既保有部分」といいます。）に追加して、客室増設工事が施工された専有部分（以下「増床部分」といいます。）を取得しています。特段の記載がない限り、既保有部分と増床部分を併せた情報を記載しています。
（注２） 本物件の敷地は４筆からなっており、土地の「地積」欄には、４筆の敷地面積の合計を記載しています。本投資法人は、４筆のう
ち３筆について敷地権として地上権の準共有持分を取得します（なお、本投資法人は、敷地権の対象となる３筆のうち、１筆については所有権を、２筆については共有持分を保有しています）。増床部分の追加取得により、当該敷地権の割合は約47.04％から約75.55％へ増加しました。
（注３） 本物件は、本館と新館の２棟で構成されており、建物の「延床面積」欄には、２棟の建物全体の延床面積の合計を記載しています。本投資法人は、2017年10月31日付で新館の１階の一部並びに２階及び３階の全部である1,385.46㎡を追加取得しました。その結果、本投資法人の専有面積は、2016年３月31 日付で取得済みの既保有部分8,752.42 ㎡と合計し10,137.88㎡となりました。
（注４） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注５） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注６） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

201/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D44：ホテルエピナール那須
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

栃木県那須郡那須町大字高久丙海道上１番10他59筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

ＪＲ東北新幹線「那須塩原」駅 17.2km（車31分）、東北自動車道那須I.C

取得年月日

2016年３月31日
20,981百万円
所有形態

所有権/借地権

用途地域

地域指定外

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

497,669

60％/200％

賃料収入（変動賃料）

223,750

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

リゾート型

維持管理費（借地料）

9,335

延床面積

36,308.50㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根13階建、鉄骨鉄筋
コンクリート造陸屋根14階建
1992年２月
1995年６月

公租公課26,828

損害保険料

1,052

減価償却費③289,657

建築時期
リノベーション
時期

126,403.51㎡

721,419

建蔽率/容積率

構造・階数

建物

6.5km（車11分）

収支状況等

取得価格

土地

三井住友信託銀行株式会社

2014年４月〜2014年６月、2015年１月〜2015年４月、2017年１月〜７月

327,290

その他費用（信託報酬等）

418

賃貸事業損益（①−②）

394,128

ＮＯＩ（①−②＋③）

683,786

地域特性等
対象不動産は、東北自動車道那須ＩＣから車で約11分、「東京」駅から新幹線及び無料送迎バスを利用して約１時間40分に位置するリ
ゾートホテルです。客室は全て２名定員以上で構成されており、家族で楽しめるレジャー施設や温泉施設・宴会場・婚礼施設・リラクゼー
ションサロン等を有する他アクティビティ（ゴルフ、テニス、カヤック、乗馬、トレッキング、スキー等）も充実しておりファミリー・シ
ニア層の需要が見込まれます。
また、旅の計画から予約までをサポートする旅行サイト「トリップアドバイザー」より「トラベラーズチョイス」（トリップアドバイザーの口コミで一貫して高評価を獲得し、かつトリップアドバイザーに掲載されている施設の上位10％にランクインした宿泊施設などに授与）を過去に受賞するなど宿泊客の人気も高く、レジャー需要の増加が期待されます。
特記事項
対象土地の一部は借地であり、対象建物の一部は借家です。当該借地及び借家対象建物の各所有者との間の賃貸借契約により、かかる借
地権又は借家権の譲渡、信託受益権の譲渡、当該借地又は借家対象建物の転貸等に際し、当該各所有者の承諾が必要とされています。
隣接地との境界の一部について、書面による境界画定がなされていません。
対象土地の一部は共有地です。
対象土地の一部（3,371㎡及び地番404番100、404番125等（面積不詳））については、私道に関する負担があります。
近隣地権者と定めた「メイプルの森工事規定」による開発制限があります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要

契約形態

株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジ
メント
固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2016年３月31日〜2026年３月30日

テナント

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額771百万円（１月〜３月：
月額10百万円、４月〜６月：月額54百万円、７月〜９月：月額153百万円、10月〜
12月：月額40百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入

1,236,710

その他客室以外の収入（注３）
ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）
ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

30,692

RevPAR（円）21,681

客室稼働率

70.6%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

202/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D45：ホテルマイステイズ福岡天神
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

福岡県福岡市中央区天神三丁目90番他４筆(住居表示)

福岡県福岡市中央区天神三丁目５番７号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

福岡市営地下鉄空港線「天神」駅 徒歩４分、西鉄天神大牟田線「西鉄福岡（天神）」駅 徒歩７分、福岡市
地下鉄七隈線「天神南」駅 徒歩11分

取得年月日

2016年３月31日

収支状況等

取得価格

8,059百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,243.44㎡

23,715

賃料収入（固定賃料）

10,258

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

11,957

所有形態

所有権

その他収入

1,500

用途

ホテル

賃貸事業費用②54,359

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

維持管理費（借地料）
5,083.06㎡

-

公租公課

7,449

構造・階数

鉄筋コンクリート造陸屋
根７階建

損害保険料

134

建築時期

2008年８月

減価償却費③46,369

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2020年１月〜５月

405

賃貸事業損益（①−②）-30,643

ＮＯＩ（①−②＋③）

15,725

地域特性等
対象不動産は、市営地下鉄空港線「天神」駅から徒歩約４分、西鉄天神大牟田線「天神」駅から徒歩約７分に位置する2008年竣工の築浅の宿泊特化型ホテルです。市営地下鉄空港線にて「博多」駅へ乗車６分、「福岡空港」駅へ乗車11分と各地へアクセスが良好でビジネス・
レジャー両方に最適な立地であり、国内外旅行者の需要も見込まれます。また「キャナルシティ博多」「福岡PayPayドーム」「マリンメッ
セ福岡」「太宰府天満宮」等への人気観光スポットへのアクセスも至近であり福岡市内の交通利便性に優れています。
客室仕様は、全室ダブルルーム以上と幅広い宿泊客へ対応可能であり、ビジネス利用・レジャー利用双方の幅広いニーズに対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2016年３月31日〜2026年３月30日

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について

固定賃料（年額201百万円（１月〜６月：
月額14.7百万円/７月〜12月：月額18.8百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入80,050その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,765

RevPAR（円）

2,005

客室稼働率

42.1%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

99.8%

ウィークリー（７〜29泊）

0.1%

マンスリー（30泊〜）

0.1%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

203/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D46：ホテルマイステイズ浜松町
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都港区浜松町一丁目101番６他１筆(住居表示)

東京都港区浜松町一丁目18番14号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

都営浅草線・大江戸線「大門」駅 徒歩２分、ＪＲ山手線・京浜東北線「浜松町」駅「御成門」駅 徒歩７分

取得年月日

2016年３月31日

収支状況等

取得価格

7,959百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
273.86㎡

12,359

賃料収入（固定賃料）

6,793

建蔽率/容積率80％/700％

賃料収入（変動賃料）

5,316

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

徒歩６分、都営三田線

250
40,087

維持管理費（借地料）
1,951.90㎡

-

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根14階建

損害保険料

建築時期

2008年10月

減価償却費③

リノベーション
時期

2020年１月〜３月

7,056
66
32,559

その他費用（信託報酬等）

403

賃貸事業損益（①−②）-27,727

ＮＯＩ（①−②＋③）

4,831

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ山手線「浜松町」駅、東京モノレール「モノレール浜松町」駅より徒歩約６分、都営浅草線、都営大江戸線「大門」
駅より徒歩約２分に位置する宿泊特化型ホテルです。対象不動産は都心立地のホテルであり、汐留等のオフィスエリア（全日空、電通、富士通等の大手企業本社）に近接していることに加え、「浜松町」駅から「東京」駅へ６分、「品川」駅へ５分と主要ビジネスエリアへのアクセスも良好であるとともに、「モノレール浜松町」駅から「羽田空港第３ターミナル」駅へも19分とアクセスが良好で、ビジネス・レ
ジャー両方に最適な立地です。客室仕様は、全室ダブルルームとビジネス利用・レジャー利用双方の幅広いニーズに対応しています。また、秋葉原・浅草等へのアクセスが良い点から今後の更なるレジャー需要も見込まれ、年間を通じて安定した需要が見込まれます。「浜松町」駅及び近隣オフィス開発プロジェクトが進行中であり、今後の需要の継続も見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2016年３月31日〜2026年３月30日

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額164.4百万円（月額13.7百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入69,788

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,168

RevPAR（円）

3,612

客室稼働率

69.9%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

204/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D47：ホテルマイステイズプレミア金沢
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

石川県金沢市広岡二丁目1301番２他４筆(住居表示)

石川県金沢市広岡二丁目13番１号

交通条件

ＪＲ北陸新幹線・北陸本線「金沢」駅 徒歩６分

取得年月日

2016年６月15日

収支状況等

取得価格

13,761百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
2,191.67㎡

108,700

賃料収入（固定賃料）

66,930

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

39,025

所有形態

所有権

その他収入

2,745

用途

ホテル・事務所

賃貸事業費用②

126,647

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

維持管理費（借地料）
13,121.00㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根11階建

損害保険料

建築時期

2014年10月

減価償却費③

13,786
303
112,150

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期−

406

賃貸事業損益（①−②）-17,947

ＮＯＩ（①−②＋③）

94,203

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ北陸新幹線「金沢」駅徒歩約６分に位置する宿泊特化型ホテルです。金沢市は兼六園をはじめ多数の観光資源を有する歴史ある都市であり、2015年３月の北陸新幹線の開業に伴い首都圏からのアクセスが飛躍的に向上したことからレジャーを中心に今後も宿泊需要の伸びが期待されています。また、北陸地方のビジネス拠点として出張者による安定的な宿泊需要も見込まれます。対象不動産は2014年10月竣工と築浅であり、全室シティホテル並みの30㎡を超える客室面積を有しており、フィットネスルームを備えるなど設備面でも優位性を有しています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2016年６月15日から2026年６月14日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額365百万円（１月〜３月：
月額19.5百万円、４月〜６月：月額29百万円、７月〜９月38.9百万円、10月〜12
月：34.3百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入167,686

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

7,251

RevPAR（円）

3,735

客室稼働率

51.5%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D48：高松 東急REIホテル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

香川県高松市兵庫町９番１他７筆(住居表示)

香川県高松市兵庫町９番地９

交通条件

ＪＲ予讃線・高徳線「高松」駅 徒歩８分

取得年月日

2016年６月15日

収支状況等

取得価格

土地

2,139百万円
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,178.28㎡

賃料収入（固定賃料）

96,94972,000

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

区分所有権

その他収入

24,949

用途

ホテル

賃貸事業費用②

57,196

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

維持管理費（借地料）

28,404

公租公課

7,704

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付13階建

損害保険料

180

建築時期

1982年４月

減価償却費③2016年１月・2016年12月
2017年12月〜2018年１月
2018年12月

その他費用（信託報酬等）

リノベーション
時期

7,251.64㎡-

20,452455

賃貸事業損益（①−②）

39,753

ＮＯＩ（①−②＋③）

60,206

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ線「高松」駅徒歩約８分に位置する宿泊特化型ホテルです。高松市は四国の玄関口として国の出先機関や企業の四国
支社・支店などが多く置かれています。対象不動産は、高松市のビジネス街中心部に存していることから官公庁・企業の出張ニーズにより安定的な運営が可能です。
特記事項
本物件に係る賃貸借契約において、賃貸人の地位の譲渡に際し、賃借人の書面による承諾が必要とされています。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)（注１）

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社東急ホテルズ

契約形態

固定賃料型

契約期間

2020年４月25日から2023年４月24日まで（当初契約開始日1982年４月25日）

賃貸借による賃料設定

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

期間満了時の更新について

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

賃料の改定について

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

中途解約について開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）

-

客室収入

-

その他客室以外の収入-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）-

ＧＯＰ（千円）-

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率

-

宿泊
形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本物件のテナントにより開示について了承を得られていないため、非開示としています。

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有価証券報告書（内国投資証券）

D49：ホテルマイステイズプレミア浜松町
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都港区浜松町１丁目７番４他13筆(住居表示)

東京都港区浜松町１丁目８番５号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

ＪＲ山手線・京浜東北線、東京モノレール「浜松町」駅、都営地下鉄浅草線・大江戸線「大門」駅 徒歩５分

取得年月日

2017年５月29日

収支状況等

取得価格

8,000百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,070.53㎡

45,784

賃料収入（固定賃料）

32,739

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

12,794

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・共同住宅

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業費用②250
36,868

維持管理費（借地料）
6,151.93㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付11階建

損害保険料

建築時期

1994年６月

減価償却費③

10,519201
25,741

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2016年８月〜2016年11月

406

賃貸事業損益（①−②）

8,915

ＮＯＩ（①−②＋③）

34,656

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ山手線・京浜東北線、東京モノレール「浜松町」駅、都営地下鉄浅草線・大江戸線「大門」駅 徒歩５分に位置する
宿泊特化型ホテルです。「浜松町」駅から「東京」駅へ６分、「大門」駅から「新宿」駅へ17分と都内主要地へのアクセスが良好であることに加え、「羽田空港第３ターミナル」駅から東京モノレールで13分と利便性の高い立地です。客室は全室がシティホテル並みの28㎡を超える客室面積を有しており、レジャー需要の取り込みにより更なる収益の増加が見込まれます。また、「港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づく付置義務住宅として、延床面積の10％相当分のサービスアパートメント（全14室）を設置しており、ビジネスでの長期滞在者の需要にも対応が可能です。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2017年５月29日〜2027年５月28日

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

固定賃料（年額214.8百万円（月額17.9百万円）にテナントによるホテル営業のＧ
ＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示いたしません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

なし

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入115,819

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

8,527

RevPAR（円）

5,245

客室稼働率

61.5%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態

デイリー（１〜６泊）

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

207/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D50：ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンター
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

大阪府大阪市淀川区西中島六丁目２番４他２筆(住居表示)

大阪府大阪市淀川区西中島六丁目２番19号

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

交通条件

ＪＲ東海道新幹線・山陽新幹線・東海道本線「新大阪」駅より徒歩７分、Osaka Metro御堂筋線「新大阪」駅より徒歩４分取得年月日

2017年10月13日

収支状況等

取得価格

13,068百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
2,935.97㎡

建蔽率/容積率80％/800％

所有形態

所有権

用途

ホテル・会議室

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）

69,590

賃料収入（固定賃料）

40,966

賃料収入（変動賃料）

28,344

その他収入
賃貸事業費用②280
47,121

維持管理費（借地料）
13,026.99㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付14階建

損害保険料

建築時期

1974年６月

減価償却費③

11,526475
34,693

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2015年11月〜2016年３月

賃貸事業損益（①−②）
ＮＯＩ（①−②＋③）

426
22,46857,162

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ東海道・山陽新幹線及び東海道本線の「新大阪」駅より徒歩７分、Osaka Metro御堂筋線「新大阪」駅及び「西中島
南方」駅より徒歩４分に位置し、大阪市内全域に好アクセスであり、会議施設を有した宿泊特化型ホテルです。「新大阪」駅は東海道新幹線の終点及び山陽新幹線の起点であり関西圏の玄関口といえます。東海道新幹線で「京都」駅へは約15分、「東京」駅へは約２時間半でアクセスが可能であり、ビジネス・レジャーに最適な立地です。会議室を有することで会議・研修・講習会・総会等、ビジネスユースの需要の取り込みが期待できます。また、「海遊館」や「大阪城」、「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」等の観光スポットへのアクセスに優れ、京都への日帰り旅行も可能という立地の良さから、レジャー需要の増加が期待されます。全館改装工事により洗練されたデザインを実現し、多様な客層に適した客室の提供が可能です。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2017年10月13日から2027年10月12日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額399.0百万円（１〜３月：
月額28.3百万円/４〜６月：月額36.1百万円 /７〜９ 月 ： 月 額 32.8 百 万 円 /10〜12
月：月額35.8百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入112,972

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,125

RevPAR（円）

1,547

客室稼働率

37.5%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

208/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D51：ホテルマイステイズプレミア大森
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都品川区南大井六丁目11番２他13筆(住居表示)

東京都品川区南大井六丁目19番３号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

ＪＲ京浜東北線「大森」駅より徒歩７分、京浜急行本線「大森海岸」駅より徒歩８分

取得年月日

2017年10月13日

収支状況等

取得価格

9,781百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,775.19㎡

76,102

賃料収入（固定賃料）

58,638

建蔽率/容積率80％/500％

賃料収入（変動賃料）

17,323

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・共同住宅・駐車
場

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業費用②140
58,365

維持管理費（借地料）
11,849.61㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根地下２階付
18階建

損害保険料

建築時期

1995年２月

減価償却費③

14,178379
43,397

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2016年８月〜2016年11月

409

賃貸事業損益（①−②）

17,737

ＮＯＩ（①−②＋③）（注１）

61,134

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ京浜東北線「大森」駅徒歩７分、京浜急行本線「大森海岸」駅徒歩８分に位置する宿泊特化型ホテルです。「大森」駅からは「品川」駅、羽田空港、「横浜」駅へのアクセスに優れ、「品川」駅からは約６分、羽田空港からは無料シャトルバスで約25分、「横浜」駅へは約25分と利便性の高い立地です。客室は、全室22.5㎡を超える快適な滞在空間を提供しており、ビジネス需要及びレジャー
需要の更なる取り込みによる収益の増加が見込まれます。また、15階から18階部分にはサービスアパートメント（全24戸）を併設しており、ビジネスでの長期滞在者の需要にも対応が可能です。レストランでは朝食及び昼食を提供しています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

テナント
契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2017年10月13日から2027年10月12日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額280.8百万円（１〜３月：
月額20.4百万円/４〜６月：月額25.6百万円/７〜９月：月額23.3百万円/10〜12
月：月額24.3百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入

181,676

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

6,758

RevPAR（円）

4,256

客室稼働率

63.0%

ＧＯＰ比率（注３）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

99.8%

ウィークリー（７〜29泊）

0.2%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

209/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D52：別府亀の井ホテル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

大分県別府市中央町2160番１他12筆(住居表示)

大分県別府市中央町５番17号

交通条件

ＪＲ日豊本線「別府」駅より徒歩４分、大分自動車道 別府ＩＣより車で12分

取得年月日

2017年10月13日

収支状況等

取得価格

8,870百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
5,709.02㎡

175,622

賃料収入（固定賃料）

91,309

建蔽率/容積率80％ /500％・400％

賃料収入（変動賃料）

84,313

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

リゾート型

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

126,734

維持管理費（借地料）

19,422.08㎡(注１)

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根17階建

損害保険料

建築時期

1997年５月

減価償却費③

11,164
697
114,469

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2015年５月〜2015年７月

404

賃貸事業損益（①−②）

48,887

ＮＯＩ（①−②＋③）（注２）

163,356

地域特性等
対象不動産は、様々な温泉が堪能できる日本有数の温泉地である別府に所在する宴会施設と温泉施設を備えるリゾートホテルです。ＪＲ
日豊本線「別府」駅より徒歩４分、大分自動車道別府ＩＣから車で12分に位置し、また、大分空港から別府駅まではリムジンバスで51分であり、市内やその他のエリアへのアクセスに優れています。シングルベッドの客室から家族での滞在に最適な６人まで宿泊できるゆとりのある客室まで様々なタイプの客室を備えています。一人旅、カップル、家族及びグループでの幅広い宿泊需要に対応できます。ホテル内には、３つのレストランを有し、その１つでは別府の郷土料理を提供しています。また、別府エリアで観光地としてトップの人気を誇る高崎山自然動物園へのアクセスに優れていることから、レジャー需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・
マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2017年10月13日から2027年10月12日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額391.2百万円（１〜３月：
月額32.1百万円/４〜６月：月額27.6百万円/７〜９月：月額35.5百万円/10〜12
月：月額35.2百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入

272,279

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

10,614

RevPAR（円）

4,596

客室稼働率

43.3%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１) このほか、付属建物として駐車場棟（4,519.91㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

210/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D53：ホテルマイステイズ札幌駅北口
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道札幌市北区北八条西四丁目15番(住居表示)

北海道札幌市北区北八条西四丁目15番

交通条件

ＪＲ函館本線「札幌」駅より徒歩４分

取得年月日

2017年10月13日

収支状況等

取得価格

7,880百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,043.24㎡

27,148

賃料収入（固定賃料）

16,155

建蔽率/容積率80％/700％

賃料収入（変動賃料）

10,723

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

みずほ信託銀行株式会社

269
84,911

維持管理費（借地料）
7,267.88㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根14階建

損害保険料

建築時期

2007年10月

減価償却費③20,091261
64,148

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2019 年 10 月 〜2019 年 12月、2020年３月〜５月

411

賃貸事業損益（①−②）-57,763

ＮＯＩ（①−②＋③）
（注１）

6,384

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ函館本線他「札幌」駅北口より徒歩４分、地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ」駅徒歩５分という札幌市の中心に位置
する宿泊特化型ホテルです。「札幌」駅は北海道の玄関口であり、「新千歳空港」駅から37分、「小樽」駅から32分と各地からのアクセスが良好で、ビジネス・レジャーに最適な立地です。安定したビジネス需要に加え、さっぽろ雪まつりの会場として知られる大通公園へは徒歩圏内であり、サッポロビール園、すすきのエリア、札幌市時計台及びモエレ沼公園をはじめとする国内外からの旅行客に人気の観光ス
ポットへのアクセスにも優れることから、レジャー需要の取り込みも見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジ
メント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

2017年10月13日から2027年10月12日まで

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料

固定賃料（年額241.9百万円（１〜２月：
月額18.0百万円/３月：月額9.0百万円/４
月：月額6.0百万円/５〜10月：月額27.0
百万円/11月：月額9.0百万円/12月：月額
19.9百万円）にテナントによるホテル営
業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入103,766

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,293

RevPAR（円）

2,330

客室稼働率

44.0%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D54：ホテルマイステイズ横浜関内
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

神奈川県横浜市中区尾上町五丁目65番他３筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅徒歩１分、ＪＲ横浜線・根岸線「関内」駅徒歩４分

取得年月日

2018年２月７日

収支状況等

取得価格

5,326百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

31,056

建蔽率/容積率80％/800％

賃料収入（変動賃料）

19,766

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

4,501.18㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付10階建
2016年８月

公租公課

8,521

損害保険料

147

構造・階数
建築時期

519.32㎡

51,472

減価償却費③650
39,450-30,376

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期-

404

賃貸事業損益（①−②）

12,022

ＮＯＩ（①−②＋③）

42,399

地域特性等
対象不動産は、横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅より徒歩約１分、ＪＲ根岸線「関内」駅より徒歩約４分に位置しています。関内
エリアは、神奈川県庁、横浜市役所等の官公庁や、事務所ビル、飲食店舗等のビルが立ち並ぶ横浜市の商業中心地であり、安定したビジネ
ス需要が見込まれるとともに、県立歴史博物館を始めとした歴史的建造物、赤レンガ倉庫、山下公園、横浜中華街などへの観光の拠点となることから、観光利用時の滞在先としての利便性に優れ、底堅いレジャー需要が見込まれます。
特記事項
本物件の土地は、セットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約0.65㎡）を含みます。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

2018年２月７日から2028年２月６日まで
固定賃料（年額151.5百万円（１〜３月：
月額11.0百万円/４〜６月：月額12.5百万円/７〜９月：月額13.7
百万円/10〜12月：月額13.3百万円）にテ
ナントによるホテル営業のＧＯＰに連動す
る変動賃料を加えた額とします（注１）
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項―

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入150,641

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

6,007

RevPAR（円）

4,962

客室稼働率

82.6%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D55：アートホテル上越
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権
(地番)
(住居表示)

信託受託者
三菱UFJ信託銀行株式会社
新潟県上越市本町五丁目182番２、183番１、183番２、183番３、183番４、183番
５他14筆（注１）
新潟県上越市本町五丁目１番11号

交通条件

えちごトキめき鉄道妙高はねうまライン「高田」駅から徒歩約４分

取得年月日

2018年２月７日

収支状況等

取得価格

土地

建物

2,772百万円
所有形態

所有権（注１）

用途地域

商業地域

事業期間

2021年12月31日

賃貸事業収入①
3,321.81㎡（注１）

地積（単位：千円）
2021年７月１日〜
44,034

賃料収入（固定賃料）

24,941
17,143

建蔽率/容積率80％/500％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

1,950

用途

ホテル

賃貸事業費用②

40,449業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

7,563.60㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
1993年11月

公租公課

5,788

損害保険料

220

構造・階数
建築時期

減価償却費③
その他費用（信託報酬等）

リノベーション
時期--

34,034406

賃貸事業損益（①−②）

3,585ＮＯＩ（①−②＋③）

37,619

地域特性等
対象不動産は、えちごトキめき鉄道妙高はねうまライン「高田」駅徒歩約４分に位置しており、北陸新幹線「上越妙高」駅から「高田」駅までは妙高はねうまライン利用で約８分でアクセスできます。上越市は新潟県第３位の人口を有する都市であり、上越地方の基幹都市としての機能に加え、日本三大夜桜の一つとして知られる高田公園を始め、上杉謙信ゆかりの地としての史跡や古い町並み・旧家等の観光名所が存在しており、ビジネス、レジャー両面での需要が見込まれます。
特記事項
対象不動産の土地の一部について、都市計画道路（五分一高田新田線）の計画が決定されています。
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
本物件の土地のうち、各駐車場の一部（約115㎡）に歩道等が整備されており、一般の通行の用に供されています（上越市との間で使用貸借契約を締結している部分を含みます。）。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社エイチエル・インベストメンツ（注２）
固定賃料プラス変動賃料型
2018年２月７日から2028年２月６日まで
固定賃料（年額120.1百万円（１月：月額0百万円/２月：月額7.0百万円/３月：月額6.2百万円/４月：月額17.7百万円/５月：
月額7.5百万円/６月：月額10.0百万円/７
月：月額10.0百万円/８月：月額14.8百万円/９月：月額14.8百万円/10月：月額18.4
百万円/11月：月額13.7百万円/12月：月額0百万円）にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注３）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注５）
客室収入148,549

その他客室以外の収入（注５）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注５）-

ＧＯＰ（千円）（注５）-

ＡＤＲ（円）

7,375

RevPAR（円）

4,077

客室稼働率

55.3%

ＧＯＰ比率（注５）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） その他駐車場用地（６筆、合計591.7㎡）の借地権を保有しています。なお、本投資法人の負担する地代（年間約６百万円）はオ
ペレーターが支払うため、テナントにおけるホテル営業のＧＯＰは当該地代相当額が控除された金額となります。
（注２） ＭＨＭとホテル営業に係る運営委託契約を締結し、ホテル運営を委託しています。
（注３） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注４） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注５） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

213/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D56：アートホテル弘前シティ
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

青森県弘前市大字大町一丁目１番２、１番６、１番７、２番１(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

ＪＲ奥羽本線、弘南鉄道弘南線「弘前」駅徒歩１分

取得年月日

2018年２月７日

取得価格
所有形態
土地

用途地域
地積

収支状況等
2,723百万円
所有権（共有持分含む）
（注１）
商業地域
3,195.86㎡(敷地全体)（注１）（単位：千円）
2021年７月１日〜

事業期間

2021年12月31日

賃貸事業収入①

66,565

賃料収入（固定賃料）

27,592

賃料収入（変動賃料）

34,703

建蔽率/容積率80％/600％

所有形態

区分所有権

その他収入

4,269

用途

ホテル/店舗

賃貸事業費用②

56,931

業態

フルサービス型
14,806.73㎡（注２）
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
1989年８月

延床面積
建物

三井住友信託銀行株式会社

(地番)

構造・階数
建築時期

維持管理費（借地料）
公租公課

14,764

損害保険料
減価償却費③
その他費用（信託報酬等）

リノベーション
時期

2008年３月-

547
41,213405

賃貸事業損益（①−②）

9,634ＮＯＩ（①−②＋③）

50,847

地域特性等
対象不動産は青森県第３位の人口を有する弘前市に所在し、ＪＲ奥羽本線、弘南鉄道弘南線「弘前」駅前（徒歩１分）に位置する好立地物件です。弘前市は津軽地方の中心都市としての一定のビジネス需要が見込まれるとともに、桜の名所で知られる弘前公園、弘前城跡を始めとする歴史的遺産や世界遺産に登録される白神山地等、豊かな観光資源に恵まれる他、弘前ねぷたまつり等の有名なイベントが開催されており、安定的なレジャー需要が見込まれます。
特記事項
本物件に係る区分所有者間の管理規約において、区分所有者がその区分所有権の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合は、事前に他の区分所有者に通知するものとし、各区分所有者は第三者に優先して譲受けを申し出ることができることとされています。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

弘前ホテル・マネジメント合同会社（注３）
固定賃料プラス変動賃料型
2018年２月７日から2028年２月６日まで
固定賃料（年額122.4 百万円（１月：月額0 百万円/２月：月額3.5 百万円/３月：月
額5.2 百万円/４月：月額23.0 百万円/５
月：月額13.2 百万円/６月：月額7.6 百万円/７月：月額7.9 百万円/８月：月額25.6
百万円/９月：月額11.8 百万円/10 月：月
額15.8 百万円/11 月：月額8.6 百万円/12
月：月額3.5 百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注４）
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注６）
客室収入151,749

その他客室以外の収入（注６）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注６）-

ＧＯＰ（千円）（注６）-

ＡＤＲ（円）

8,144

RevPAR（円）

6,155

客室稼働率

75.6%

ＧＯＰ比率

（注６）

デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 本物件の敷地は４筆からなり、本投資法人は、うち３筆については所有権を、１筆については所有権の共有持分（持分割合1000000分の817568）を保有しています。なお、「地積」欄には４筆の登記上の敷地面積の合計を記載しています。
（注２） 本投資法人が保有する専有部分における登記上の面積を記載しています。なお、一棟全体の延床面積は17,953.43㎡です。本投資法人が保有する専有部分の面積が本物件建物の専有部分全体の面積に占める割合は、約98.95％です。
（注３） ＭＨＭとホテル営業に係る運営委託契約を締結し、ホテル運営を委託しています。
（注４） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注５） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注６） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

214/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D57：ホテルマイステイズ大分
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

大分県大分市荷揚町１番(住居表示)

大分県大分市荷揚町一丁目32番

交通条件

ＪＲ日豊本線「大分」駅から徒歩10分

取得年月日

2018年２月７日

収支状況等

取得価格

1,604百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

38,97480％/600％

賃料収入（変動賃料）

23,153

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル/店舗

業態

宿泊特化型

構造・階数
建築時期

537.96㎡

62,128

建蔽率/容積率

延床面積
建物

みずほ信託銀行株式会社

賃貸事業費用②

27,745

維持管理費（借地料）

3,254.69㎡（注１）
鉄筋コンクリート造陸屋根
14階建
2007年７月

-

公租公課

5,795

損害保険料
減価償却費③

115
21,427

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期-

407

賃貸事業損益（①−②）

34,382

ＮＯＩ（①−②＋③）

55,809

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ日豊本線「大分」駅徒歩８分に位置しています。周辺は大分市役所等官公庁の他、金融機関等の各種企業が集積する
大分市の中心エリアであり、ビジネス客の底堅い需要が見込まれます。また、大分城や高崎山といった観光スポットに加え、別府温泉などの著名な温泉地にも近接し、「日本一のおんせん県」として観光客誘致に力を入れており、今後のレジャー需要の拡大が期待されます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

ホテル売上高（千円）（注４）

2018年２月７日から2028年２月６日まで
固定賃料（年額60.9百万円（１〜３月：月
額4.9百万円/４〜６月：月額4.3百万円/
７〜９月：月額4.9百万円/10〜12月：月額6.2百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項

-

-

客室収入

-

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）-

RevPAR（円）

-

客室稼働率

-

ＧＯＰ比率（注４）

-

宿泊
形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） このほか、附属建物として駐車場棟（38.68㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

215/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D58：ホテルマイステイズ五反田
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都品川区東五反田二丁目512番１(住居表示)

東京都品川区東五反田二丁目５番４号

交通条件

ＪＲ「五反田」駅徒歩６分

取得年月日

2018年６月27日

収支状況等

取得価格

4,068百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域/準工業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①

17,302439.74㎡

賃料収入（固定賃料）

9,615

建蔽率/容積率80％、60％/500％、300％

賃料収入（変動賃料）

7,437

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

1,839.77㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建1988年６月

公租公課

構造・階数
建築時期

250
10,542
3,989

損害保険料

69

減価償却費③6,081

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2016年８月

402

賃貸事業損益（①−②）

6,760

ＮＯＩ（①−②＋③）

12,841

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ山手線「五反田」駅東口より徒歩６分に位置する宿泊特化型ホテルです。山手線のほか、都営地下鉄浅草線及び東急
池上線「五反田」駅も利用可能であり、東京駅又は新宿駅から15分程度、羽田空港から１時間以内、成田空港からも２時間以内と、交通ア
クセスに恵まれた立地特性を有します。東京都心部に位置するため安定したビジネス需要が見込まれ、各方面へのアクセス性に優れることから、観光拠点としてのレジャー需要も十分に取り込み可能です。客室は、12.8㎡のセミダブル又はダブルのみ（計110室）とシンプルな構成ですが、コストパフォーマンスの高い料金設定などから、ビジネス・レジャー双方に高い訴求力を有するものと考えられます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間
賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

2018年６月27日から2028年６月26日まで
固定賃料（年額112.5百万円（月額9.3百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯ
Ｐに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入82,755

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,336

RevPAR（円）

4,089

客室稼働率

76.6%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

216/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D59：ホテルマイステイズ立川
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都立川市錦町一丁目355番地(住居表示)

東京都立川市錦町一丁目８番14号

交通条件

ＪＲ中央本線他「立川」駅南口徒歩８分

取得年月日

2018年６月27日

収支状況等

取得価格

3,257百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物（注１）

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

26,088

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

12,229

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

3,844.64㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
1991年５月

公租公課

6,087

損害保険料

131

構造・階数
建築時期

1,179.52㎡

38,568

減価償却費③250
21,821-

15,197

その他費用（信託報酬等）
リノベーション
時期

2016年４月〜６月

404

賃貸事業損益（①−②）

16,746

ＮＯＩ（①−②＋③）

31,944

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ中央本線・南武線・青梅線「立川」駅南口より徒歩８分に位置する宿泊特化型ホテルです。ＪＲ「立川」駅のほか、
多摩都市モノレール「立川南」駅も利用可能であり、「立川」駅から「新宿」駅まで30分弱と、交通アクセスに恵まれた立地特性を有します。立川市は東京都多摩エリアの基幹都市として一定のビジネス需要が見込まれるとともに、約165haの緑地を誇る昭和記念公園や豊かな自然を残しインバウンドにも人気の高い高尾山へもＪＲ等を利用して30分程度でアクセス可能であることから、多摩エリアに係るレジャー需要を取り込める環境を有します。客室は13〜35㎡のダブル・ツインの計121室となっており、ビジネス・レジャー双方の多様な顧客ニーズに対応可能な客室構成となっています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間
賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

2018年６月27日から2028年６月26日まで
固定賃料（年額93百万円（月額7.8百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯ
Ｐに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入119,059

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

6,519

RevPAR（円）

5,348

客室稼働率

82.0%

ＧＯＰ比率（注４）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

99.3%

ウィークリー（７〜29泊）

0.4%

マンスリー（30泊〜）

0.3%（注１） この他、登記済の駐車場棟(60.67㎡)が信託財産に含まれますが、記載を省略しています。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

217/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D60：ホテルマイステイズプレミア赤坂
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都港区赤坂二丁目1767番他３筆(住居表示)

東京都港区赤坂二丁目17番54号

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩４分、東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅から徒歩７分

取得年月日

2018年８月２日

収支状況等

取得価格

20,691百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

47,059

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

25,812

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

8,620.69㎡
鉄骨造陸屋根地下１階付き
12階建
2016年６月

公租公課

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2,024.64㎡

73,012

140
88,472
23,286

損害保険料
減価償却費③282
64,498

その他費用（信託報酬等）−

404

賃貸事業損益（①−②）-15,459

ＮＯＩ（①−②＋③）

49,038

地域特性等
対象不動産は、都内主要駅の１つである東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩４分の位置にある、2016年７月開業のスタイリッシュな
宿泊特化型ホテルです。東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅からも徒歩７分の位置にあり、「東京」駅や「新宿」駅から10分〜15分
程度、羽田空港から45分程度、成田空港から１時間30分程度と、交通アクセスに優れた立地特性を有します。また、東京を散策するのに便利なロケーションであり、六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、赤坂のレストランや商業施設の近くに立地しており、東京都心部に位置するため安定したビジネス需要が見込まれるとともに、各方面へのアクセス性に優れることから、東京観光等の拠点としてレジャー需要も十分に取り込み可能です。このように、本物件は観光客、ビジネス客の双方に便利なエリアに立地しています。ダブル（15.6㎡〜17.1㎡）とツイン（23.1㎡）を標準とした全327室の客室構成で、全室２名利用も可能なことから、ビジネス・レジャー双方の様々な顧客ニーズにマッチする客室構成といえます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

2018年８月２日から2028年８月31日まで
固定賃料（年額432.5百万円（１月：月額
24.5百万円/２月：月額34.7百万円/３月：月額40.0百万円/４月：月額52.0百万円/５
月：月額36.8百万円/６月：月額29.2百万円/７月：月額33.0百万円/８月：月額30.3
百万円/９月：月額31.3百万円/10月：月額
42.6百万円/11月：月額41.5百万円/12月：
月額36.6百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入147,802

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

6,578

RevPAR（円）

2,456

客室稼働率

37.3%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D61：ホテルマイステイズプレミア札幌パーク
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

札幌市中央区南九条西二丁目５番８他26筆(住居表示)

札幌市中央区南九条西二丁目２番10号

交通条件

札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅から徒歩３分

取得年月日

2018年８月２日

収支状況等

取得価格

16,731百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

36,941

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

35,461

所有形態

所有権

その他収入

1,916

用途

ホテル

賃貸事業費用②

158,023

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

21,670.64㎡（注１）
鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造陸屋根地下１階付26階
建
1998年３月

公租公課

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

3,451.54㎡

74,31841,826

損害保険料
減価償却費③

638
115,152

その他費用（信託報酬等）
2017年11月〜2018年４月

406

賃貸事業損益（①−②）-83,704

ＮＯＩ（①−②＋③）

31,447

地域特性等
対象不動産は、札幌市の中心部に位置し、札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅から徒歩３分とアクセスも良好な立地に位置する、2018
年４月にリノベーションが完了した、種類が豊富な客室タイプと天然温泉大浴場等の充実した施設を完備するフルサービスホテルです。
「中島公園」駅は「札幌」駅から約５分、新千歳空港からも「札幌」駅経由で約40分と良好なアクセス環境にあり、ビジネス・レジャーに最適な立地です。安定したビジネス需要が見込まれるほか、中島公園や豊平川など周辺環境も良好で、大通公園、サッポロビール園、すすきのエリア及び札幌市時計台をはじめとする国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスも優れることから、レジャー需要の取り込みも可能です。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

2018年８月２日から2028年８月31日まで
固定賃料（年額444.9百万円（１月：月額
22.9百万円/２月：月額45.1百万円/３月：月額12.5百万円/４月：月額0百万円/５
月：月額30.9百万円/６月：月額60.7百万
円/７月：月額75.8百万円/８月：月額79.5
百万円/９月：月額52.1百万円/10月：月額
29.8百万円/11月：月額10.3百万円/12月：
月額25.3百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入

219,557

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

7,510

RevPAR（円）

2,848

客室稼働率

37.9%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） この他、附属建物として駐車場棟（91.83㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

219/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D62：ホテルマイステイズ上野イースト
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都台東区東上野五丁目59番６他１筆(住居表示)

東京都台東区東上野五丁目５番６号

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

交通条件

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅から徒歩２分、ＪＲ山手線・京浜東北線他「上野」駅から徒歩９分

取得年月日

2018年８月２日

収支状況等

取得価格

5,286百万円

土地

所有形態

所有権・借地権（注１）

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
856.48㎡（注１）3,502

賃料収入（固定賃料）-

賃料収入（変動賃料）

3,252

建蔽率/容積率80％/600％

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

5,182

延床面積

4,396.02㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
1991年９月

公租公課

4,350

損害保険料

147

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

減価償却費③250
32,28822,200

その他費用（信託報酬等）
2015年12年〜2016年５月

408

賃貸事業損益（①−②）-28,785

ＮＯＩ（①−②＋③）-6,585

地域特性等
対象不動産は、東京メトロ銀座線「稲荷町」駅から徒歩２分、ＪＲ「上野」駅から徒歩９分の位置に所在する宿泊特化型ホテルです。Ｊ
Ｒ山手線他「上野」駅も利用可能であり、「東京」駅から18分程度、「新宿」駅から20分程度、東京国際空港（羽田空港）から50分程度、成田空港から１時間10分程度と、両空港へのアクセスに優れています。また、2016年５月に全館リノベーションを完了しています。上野動物園や東京国立博物館、国立科学博物館、国立西洋美術館、東京都美術館などが所在する上野恩賜公園やアメヤ横丁などの人気観光スポッ
トへのアクセスも良好であり、また、東京都心部に位置するため安定したビジネス需要が見込まれ、各方面へのアクセス性に優れることから、観光拠点としてのレジャー需要も十分に取り込み可能です。11㎡のダブルから28㎡のトリプルまで計150室を擁し、全室２名利用が可
能な客室構成は、ビジネス・レジャー双方の様々な顧客ニーズにマッチする構成といえます。
特記事項
本物件の土地は、一部は宗教法人からの借地であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際し、土地所有者の承諾又は承諾料の支払が必要となります。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

2018年８月２日から2028年８月31日まで
固定賃料（年額138.7百万円（１月：月額7.9百万円/２月：月額10.1百万円/３月：月額14.0百万円/４月：月額17.8百万円/５
月：月額11.4百万円/６月：月額8.5百万円/７月：月額11.2百万円/８月：月額10.4
百万円/９月：月額9.5百万円/10月：月額
13.8百万円/11月：月額12.7百万円/12月：
月額11.4百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入40,737

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

4,187

RevPAR（円）

1,476

客室稼働率

35.3%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 本物件の敷地は２筆からなり、本投資法人は、うち１筆について所有権を取得しており、１筆については借地です。なお、「地積」欄には２筆の登記上の敷地面積合計を記載しています。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

220/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D63：ホテルマイステイズ御堂筋本町
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権
(地番)

所在地

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

大阪府大阪市中央区本町三丁目24番１他１筆(住居表示)
大阪府大阪市中央区本町三丁目２番10号
Osaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅から徒歩３分、Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅から徒歩４分
2018年８月２日
収支状況等（単位：千円）

交通条件
取得年月日
取得価格

5,039百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
398.37㎡

1,374

賃料収入（固定賃料）-

建蔽率/容積率80％/800％

賃料収入（変動賃料）

1,234

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

宿泊特化型

延床面積
建物

事業期間

140
41,212

維持管理費（借地料）
3,429.43㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根14階建

損害保険料

建築時期

2017年10月

減価償却費③

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

−

8,990
108
31,709

その他費用（信託報酬等）

402

賃貸事業損益（①−②）-39,837

ＮＯＩ（①−②＋③）-8,127

地域特性等
対象不動産は、Osaka Metro御堂筋線、中央線、四つ橋線「本町」駅から徒歩３分の位置にある客室108室の宿泊特化型ホテルです。
Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅も利用可能であり、また、「本町」駅は、「梅田」駅から５分程度、「新大阪」駅から10分程度、大阪国際空港（伊丹空港）から35分程度、関西国際空港から50分程度と、交通アクセスに優れた立地特性を有します。中之島や大阪城、水族館「海遊館」も電車で30分圏内とアクセスに優れています。大阪中心部に位置するため安定したビジネス需要が見込まれるとともに、各方面へのアクセス性に優れることから、観光拠点としてのレジャー需要も十分に取り込み可能です。ダブル（14.5㎡）とツイン（18㎡）のほかに４名での利用が可能なフォース（４ベッドルーム）（35㎡）で構成され、ビジネスやファミリー層を含むレジャー双方の顧客ニーズをも満たし得る客室構成といえます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2018年８月２日から2028年８月31日まで
固定賃料（年額115.6百万円（１月：月額
5.6百万円/２月：月額9.3百万円/３月：月
額11.4百万円/４月：月額11.3百万円/５
月：月額7.0百万円/６月：月額7.8百万円/
７月：月額10.2百万円/８月：月額13.2百万円/９月：月額7.9百万円/10月：月額
10.9百万円/11月：月額10.6百万円/12月：
月額10.4百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入

31,136

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,620

RevPAR（円）

1,567

客室稼働率

33.9%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D64：ホテルマイステイズ札幌アスペン
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道札幌市北区北八条西四丁目５番１他７筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

ＪＲ函館本線「札幌」駅徒歩４分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

15,543百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
2,551.69㎡

50,626

賃料収入（固定賃料）

13,77133,753

建蔽率/容積率80％/700％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

3,101

用途

ホテル

賃貸事業費用②

96,087

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

15,313.17㎡（注１）
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建
1995年12月

公租公課

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

30,544

損害保険料
減価償却費③546
64,590

その他費用（信託報酬等）
2017年３月〜2017年６月

405

賃貸事業損益（①−②）-45,461

ＮＯＩ（①−②＋③）

19,129

地域特性等
対象不動産は、北海道最大の交通拠点であるＪＲ函館本線「札幌」駅北口から徒歩４分、札幌市営地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ」
駅から徒歩７分に位置する、会議・宴会機能を有するフルサービス型ホテルです。ＪＲ「札幌」駅から、ＪＲ「新千歳空港」駅まで快速
で37分、「小樽」駅まで快速で32分と、各地へのアクセスが良好です。さっぽろ雪まつりの会場として知られる大通公園や北海道随一の繁華街であるすすきのエリア、サッポロビール園、札幌市時計台及びモエレ沼公園等の国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスにも優れ、ビジネス利用に加え、市内の観光にも優れた利便性を誇ります。ダブルルーム（16㎡〜25㎡）とツインルーム（22㎡〜
50㎡）を標準とした全305室の客室構成で、さらに３名・４名での宿泊も可能な客室も20室と豊富なルームタイプを有し、ビジネス・レ
ジャー双方の様々な顧客ニーズにマッチする客室構成といえます。近接する北海道大学の有名なポプラ並木をシンボルマークとして、随所に木のぬくもりが感じられる内装を有しています。加えて、大小複数の宴会場・会議室を備えており、北海道大学に関連した需要獲得が期待されます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額453.5百万円（１月：月額
29.9百万円/２月：月額54.6百万円/３月：月額25.7百万円/４月：月額19.4百万円/５
月：月額29.9百万円/６月：月額44.6百万
円/７月：月額54.4百万円/８月：月額60.7
百万円/９月：月額46.8百万円/10月：月額
30.7百万円/11月：月額25.3百万円/12月：
月額31.5百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入132,096

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

6,388

RevPAR（円）

2,354

客室稼働率

36.8%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） このほか、附属建物として駐車場棟（43.55㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D65：アートホテル石垣島
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

沖縄県石垣市字大川西真地554番２他４筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

新石垣空港から車で25分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

9,731百万円
所有形態

建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

地積

所有権
準工業地域/第一種住居地域
16,670.32㎡

賃料収入（固定賃料）

7,457

建蔽率/容積率60％/200％

賃料収入（変動賃料）

9,221

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

17,247.54㎡（注１）
鉄筋コンクリート造陸屋根
14階建
1984年１月

公租公課

9,615

損害保険料

592

用途地域

土地

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

賃貸事業収入①

減価償却費③

16,803125
65,592-

54,973

その他費用（信託報酬等）
2016年10月〜2017年５月

410

賃貸事業損益（①−②）-48,788

ＮＯＩ（①−②＋③）

6,184

地域特性等
対象不動産は、新石垣空港から車で25分、石垣港離島ターミナルから車で５分の立地にあり、リゾートとして人気の高い沖縄県石垣島での観光の拠点に適したフルサービス型ホテルです。観光客をメインターゲットとしながらも地域のコミュニティ・ホテルとしての機能も有しています。対象不動産は、アーバンリゾートをコンセプトに、客室、共用部の全館リノベーションが2017年５月に完了し、大浴場完備、フォースルームも備え、ファミリーからカップルに加え、ビジネス利用の顧客ニーズも満たす客室構成です。2019年３月にリノ
ベーションが完了した屋外プールのほか、スパ、宴会場、石垣牛を楽しめる３つのレストラン、最上階には島内を見渡す美しい夜景が楽しめるバーも備えています。ビーチ及び大規模な屋外プールを有する「フサキビーチリゾート ホテル＆ヴィラズ」へシャトルバスを運行
し、レジャーを目的とした利用者への訴求力を高めています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社琉球ホテルリゾート八重山

契約形態
契約期間

固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額329.4百万円（１月：月額
10.7百万円/２月：月額11.0百万円/３月：月額25.7百万円/４月：月額26.0百万円/５
月：月額17.3百万円/６月：月額19.2百万円/７月：月額53.3百万円/８月：月額83.6
百万円/９月：月額34.7百万円/10月：月額
23.8百万円/11月：月額14.3百万円/12月：
月額9.8百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入279,195

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

14,953

RevPAR（円）

6,193

客室稼働率

41.4%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） このほか、附属建物として倉庫・事務所・機械室（245.34㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

223/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D66：ホテルマイステイズ富士山 展望温泉
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

山梨県富士吉田市新倉字出口2654番他15筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

三井住友信託銀行株式会社

交通条件

富士急行線「富士急ハイランド」駅徒歩５分、中央自動車道河口湖ＩＣから車で10分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

9,405百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

地域指定外

地積

86,961

賃料収入（固定賃料）

62,91024,051

建蔽率/容積率70％/200％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

リゾートタイプ

118,125

維持管理費（借地料）

5,498.49㎡

公租公課

構造・階数

鉄骨造陸屋根７階建

損害保険料

建築時期

2016年11月

減価償却費③

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃貸事業収入①
4,281.05㎡

延床面積
建物

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜

6,942
196
110,583

その他費用（信託報酬等）−

403

賃貸事業損益（①−②）-31,163

ＮＯＩ（①−②＋③）

79,419

地域特性等
対象不動産は、マイステイズブランド初のリゾートタイプホテルとして2016年12月に開業した、富士急行線「富士急ハイランド」駅から徒歩５分に位置する温泉付のリゾートタイプホテルです。ＪＲ「新宿」駅から最寄りの「富士急ハイランド」駅までは約２時間20分、高速バスであれば新宿駅バスターミナルより「河口湖」駅まで約１時間45分（「河口湖」駅から「富士急ハイランド」駅は電車で約３分）と、都心部からの良好なアクセスに恵まれた立地特性を有します。対象不動産は世界文化遺産の富士山を望み、半数以上の客室や最上階にある天然温泉の展望大浴場から富士山の眺めを楽しむことができます。また国内有数のテーマパークである富士急ハイランドまで
徒歩５分であり、同施設への来場者の需要獲得において有利な立地です。客室はツインルーム（120室）をメインに、トリプルルーム、
フォースルームも備え、ファミリー層にも対応した客室構成で、多様な顧客ニーズに応えることが期待できます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額302.6百万円（１月：月額
13.3百万円/２月：月額13.5百万円/３月：月額28.1百万円/４月：月額33.3百万円/５
月：月額25.0百万円/６月：月額15.7百万
円/７月：月額28.9百万円/８月：月額49.2
百万円/９月：月額23.0百万円/10月：月額
24.2百万円/11月：月額26.0百万円/12月：
月額22.4百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入224,674

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

14,780

RevPAR（円）

7,680

客室稼働率

52.0%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

224/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D67：ホテルソニア小樽
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道小樽市色内一丁目209番他８筆(住居表示)

北海道小樽市色内一丁目４番20号

交通条件

ＪＲ函館本線「小樽」駅徒歩９分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

5,930百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

事業期間

2,604.45㎡

58,32540,27917,533

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

リゾートタイプ

維持管理費（借地料）

延床面積

6,509.41㎡
鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建、鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建、鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付７階建
1992年４月、1998年３月、2018年11月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

60％/300％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

建物

三井住友信託銀行株式会社

513
75,984
12,352

損害保険料

減価償却費③218

63,009

その他費用（信託報酬等）
2016年12月〜2017年５月

404

賃貸事業損益（①−②）-17,658

ＮＯＩ（①−②＋③）

45,350

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ函館本線「小樽」駅から徒歩９分、小樽の街の中心地に位置し、小樽運河沿いの美しい街並みに調和する外観が印
象的なリゾートタイプホテルです。小樽は道内有数の観光地であり、ＪＲ「札幌」駅から快速で32分、ＪＲ「新千歳空港」駅から快速で約75分とアクセスも良く、レジャーに最適なエリアに立地しています。情緒ある街並みと、海産物、ガラス工芸品、オルゴール等で知られ、国内外からの観光需要が期待できます。歴史的な町並みが残る市街地の観光に加え、おたる水族館、ニッカウヰスキー余市蒸留所、近隣の山々や、スキーリゾート、積丹半島など、国内外の旅行客に人気の観光スポットへもアクセスがよく、今後もレジャー需要の増加が期待されます。全部屋が20㎡を超えるゆとりある客室であり、ツインルームを中心に運河を望む部屋も多数あります。2017年５月に全室リノベーションを完了し、2018年12月には最上階に天然温泉大浴場を完備した新築棟をオープンし、客室も55室増室しています。
特記事項
対象不動産の土地の一部（約78.51㎡）が、歴史的価値のある建物の保存のための利用に供されています。
対象不動産の土地は、セットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約12.12㎡）を含みます。
対象不動産の土地の一部（約９㎡）について、都市計画道路（本通線）の計画が決定されています。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額180.9百万円（１月：月額
5.3百万円/２月：月額18.1百万円/３月：
月額0百万円/４月：月額0百万円/５月：月
額15.1百万円/６月：月額18.9百万円/７
月：月額34.6百万円/８月：月額40.8百万
円/９月：月額18.1百万円/10月：月額11.8
百万円/11月：月額3.3百万円/12月：月額
14.9百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入151,296

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

13,418

RevPAR（円）

5,519

客室稼働率

41.1%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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D68：ホテルマイステイズ金沢キャッスル
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

石川県金沢市此花町393番他６筆(住居表示)

石川県金沢市此花町10番17号

交通条件

ＪＲ北陸新幹線他「金沢」駅徒歩６分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

5,682百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業/近隣商業地域

地積

事業期間

（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①

1,951.82㎡

18,868

賃料収入（固定賃料）

7,933
8,219

建蔽率/容積率80％/339.61％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

2,716

用途

旅館・店舗・事務所

賃貸事業費用②

24,030業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

5,931.84㎡（注１）
鉄骨造陸屋根10階建、鉄骨造陸屋根７階建、鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建
1982年６月、1991年２月、1997年１月

公租公課

3,899

損害保険料

204

構造・階数

建物

三井住友信託銀行株式会社

建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

減価償却費③-

19,523

その他費用（信託報酬等）
2015年11月〜2016年３月

403

賃貸事業損益（①−②）-5,162

ＮＯＩ（①−②＋③）

14,361

地域特性等
対象不動産は、金沢市の玄関口として機能するＪＲ北陸新幹線他「金沢」駅兼六園口から徒歩６分と駅至近の便利なロケーションにある宿泊特化型ホテルです。2015年３月に北陸新幹線（長野-金沢間）が開業し、東京-金沢間の所要時間が約２時間30分と従前より約１時間20分短縮され、金沢市では、北陸地方の基幹都市としてのビジネス需要に加え、金沢21世紀美術館、金沢城、兼六園、ひがし茶屋街、
近江町市場といった多数の観光スポットが所在することでレジャー需要が活性化しています。対象不動産も、金沢21世紀美術館、金沢城、兼六園といった豊富な観光スポットを擁するエリアに立地しています。対象不動産は、29室のトリプルルームを有する等、多様な客層に適した客室の提供が可能である上、宿泊者専用の大浴場も完備しています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額185.5百万円（１月：月額4.8百万円/２月：月額9.5百万円/３月：月
額13.2百万円/４月：月額19.6百万円/５
月：月額18.0百万円/６月：月額11.4百万円/７月：月額11.3百万円/８月：月額25.0
百万円/９月：月額20.4百万円/10月：月額
20.0百万円/11月：月額23.0百万円/12月：
月額9.3百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入91,867

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

5,781

RevPAR（円）

2,424

客室稼働率

41.9%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） このほか、附属建物としてポンプ室・物置（11.63㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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有価証券報告書（内国投資証券）

D69：アートホテル新潟駅前
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

新潟県新潟市中央区笹口一丁目１番(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

ＪＲ上越新幹線他「新潟」駅直結

取得年月日

2019年７月19日

取得価格
所有形態
土地

用途地域

収支状況等
5,524百万円
所有権（共有持分）（注
１）
商業地域

地積

建物

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（単位：千円）
2021年７月１日〜

事業期間

2021年12月31日

賃貸事業収入①
賃料収入（固定賃料）

53,755

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

35,834

所有形態

区分所有権

その他収入

5,700

用途

ホテル

賃貸事業費用②

87,143業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

12,556

延床面積10,403.01㎡（注２）
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付12階建
1985年４月

公租公課

5,823

損害保険料

484

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

4,631.67㎡（注１）95,290

減価償却費③
その他費用（信託報酬等）

2007年５月〜2007年８月

67,872405

賃貸事業損益（①−②）

8,146

ＮＯＩ（①−②＋③）

76,019

地域特性等
対象不動産は、2016年10月にアートホテルとしてリブランドオープンしたホテルであり、ＪＲ上越新幹線他「新潟」駅南口に連絡通路
等を通じて直結する優れたロケーションに位置し、「新潟」駅は上越新幹線の終点であり、北陸・信越エリアの基幹都市である新潟市の玄関口として機能しています。「東京」駅からは上越新幹線を利用して約１時間40分でアクセスが可能であり、国内外の観光客やビジネ
ス客の双方に便利なエリアに立地しています。シングルルーム、ツインルーム中心の客室に加え、最大600名超を収容可能な宴会場を含む
複数の宴会場を備えたフルサービス型ホテルであり、会議、研修、学会、展示会等に関連したビジネス利用の取り込みが期待できます。
また、新潟県は米どころ・酒どころとして定評を得ており、日本海の恵みである海産物とあわせてグルメを満喫できるとともに、上杉謙
信の歴史情緒あふれる史跡・旧跡巡りや佐渡島渡航の拠点、豪農の館や広大な田園風景・棚田といった日本の原風景を有するエリアとしてレジャー需要の取り込みも見込まれます。
特記事項
本物件に係る区分所有者間の管理規約において、区分所有者がその区分所有権を譲渡する場合は予め管理者に届け出なければならず、他の区分所有者は第三者に優先して譲受けの交渉ができるとされています。
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

新潟ホテル・マネジメント合同会社

契約形態
契約期間

固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額221.9百万円（１月：月額
11.8百万円/２月：月額14.1百万円/３月：月額20.7百万円/４月：月額17.8百万円/５
月：月額19.0百万円/６月：月額19.3百万円/７月：月額21.0百万円/８月：月額26.6
百万円/９月：月額17.8百万円/10月：月額
21.4百万円/11月：月額18.2百万円/12月：
月額14.2百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注３）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注５）
客室収入

205,990

その他客室以外の収入（注５）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注５）-

ＧＯＰ（千円）（注５）-

ＡＤＲ（円）

6,303

RevPAR（円）

3,683

客室稼働率

58.4%

ＧＯＰ比率（注５）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 本物件の敷地は１筆からなり、本投資法人は、所有権の共有持分（持分割合100億分の18億9173万6672）を取得しました。なお、「地積」欄には一棟の建物全体に係る地積を記載しています。
（注２） 本物件は区分所有物件であり、本投資法人による専有部分の面積を記載しています。なお、一棟の建物全体の延床面積は27,874.87㎡です。本投資法人が取得した専有部分の面積が本物件建物の専有部分全体の面積に占める割合は、約46.5％です。
（注３） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注４） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注５） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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D70：ホテルマイステイズ名古屋錦
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

愛知県名古屋市中区錦三丁目821番他３筆(住居表示)

愛知県名古屋市中区錦三丁目８番21号

交通条件

名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅徒歩４分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

5,197百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

561.72㎡

21,12912,6698,209

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

6,077.99㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付12階建
1974年３月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

80％/600％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

250
28,3224,103

損害保険料
減価償却費③

183
23,632

その他費用（信託報酬等）
2017年５月〜2018年７月

402

賃貸事業損益（①−②）-7,193

ＮＯＩ（①−②＋③）

16,439

地域特性等
対象不動産は、2018年７月にマイステイズブランドのホテルとしてリブランドオープンした、名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅より徒歩４分に位置する宿泊特化型ホテルです。客室は、リブランド時に、ダブルルームを中心に、ツインルーム、トリプルルームなど全169室をリノベーションし、機能的かつ清潔感のある内装となっています。周辺は商業繁華性が高く、複数の地下鉄路線にアクセスが可能であることから、ビジネス客を中心に底堅い需要が見込まれます。また、名古屋を代表する繁華街、栄／錦の中心に位置し、観光名所である名古屋テレビ塔や繁華街まで徒歩圏内、名古屋城まで車で10分と好立地なホテルであることから、観光客の需要も見込まれます。
特記事項
対象不動産は、建蔽率規制及び容積率規制が定められる前に建築確認の申請がなされているため、建蔽率及び容積率の点で既存不適格の状態にあります。
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額140.3百万円（１月：月額8.3百万円/２月：月額7.8百万円/３月：月
額11.9百万円/４月：月額14.7百万円/５
月：月額13.2百万円/６月：月額9.0百万円/７月：月額10.6百万円/８月：月額14.2
百万円/９月：月額13.2百万円/10月：月額
12.4百万円/11月：月額13.8百万円/12月：
月額11.2百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入74,096

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

4,160

RevPAR（円）

2,383

客室稼働率

57.3%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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有価証券報告書（内国投資証券）

D71：ホテルノルド小樽
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

交通条件

(地番)
北海道小樽市色内一丁目205番１他５筆(住居表示)
北海道小樽市色内一丁目４番16号
ＪＲ函館本線「小樽」駅徒歩９分

取得年月日

2019年７月19日

所在地

収支状況等

取得価格

4,296百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,944.77㎡

31,881

賃料収入（固定賃料）

18,782
12,974

建蔽率/容積率60％/300％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

リゾートタイプ

維持管理費（借地料）

延床面積

6,047.43㎡
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根７階建
1996年３月

公租公課

9,577

損害保険料

220

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

減価償却費③125
45,626907

34,514

その他費用（信託報酬等）
2016年11月〜2017年４月

407

賃貸事業損益（①−②）-13,744

ＮＯＩ（①−②＋③）

20,769

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ函館本線「小樽」駅より徒歩９分、歴史ある小樽の街の中心地に位置するリゾートタイプホテルです。ホテル外観
は大理石でできており、ヨーロッパ調のエレガントな雰囲気が眼下の小樽運河と調和しています。小樽は道内有数の観光地であり、ＪＲ「札幌」駅から快速で32分、ＪＲ「新千歳空港」駅から快速で約75分の位置にあり各地からアクセスも良く、レジャーに最適なエリアに立地しています。情緒ある街並みと、海産物、ガラス工芸品、オルゴール等で知られ、国内外からの観光需要が期待できます。歴史的な町並みが残る市街地の観光に加え、おたる水族館、ニッカウヰスキー余市蒸留所、近隣の山々や、スキーリゾート、積丹半島など、国内外の旅行客に人気の観光スポットへのアクセスも良好であり、今後もレジャー需要の増加が期待されます。対象不動産の宿泊者は、追加料金を支払うことによりホテルソニア小樽の天然温泉大浴場を利用可能です。
特記事項
対象不動産の土地の一部は、一般社団法人からの借地であり、建物の譲渡に伴う借地権譲渡、借地権への担保権の設定又は借地の第三者への転貸に際し土地所有者である一般社団法人の承諾が必要となります。
対象不動産の土地は、セットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約7.74㎡）を含みます。
対象不動産の隅切り部分（約16㎡）が都市計画道路の計画地に含まれています。当該計画道路は整備済みですが、当該隅切り部分が収用された場合、容積率超過により、既存不適格になる可能性があります。
隣接地との境界（借地部分）の一部について、書面による境界確定がなされていません。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額154.2百万円（１月：月額8.7百万円/２月：月額12.4百万円/３月：
月額0百万円/４月：月額0百万円/５月：月
額12.7百万円/６月：月額17.0百万円/７
月：月額28.5百万円/８月：月額37.7百万円/９月：月額13.5百万円/10月：月額10.4
百万円/11月：月額3.9百万円/12月：月額
9.4百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入95,770その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

13,208

RevPAR（円）

5,311

客室稼働率

40.2%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

229/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D72：ホテルマイステイズ鹿児島天文館
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

鹿児島県鹿児島市山之口町２番７他３筆(住居表示)

鹿児島県鹿児島市山之口町２番７号

交通条件

鹿児島市電「高見馬場」駅徒歩３分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

3,445百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

1,407.04㎡

65,30533,394
31,910

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

7,659.55㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
1990年９月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

80％/500％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

34,204
10,204

損害保険料
減価償却費③

223
23,370

その他費用（信託報酬等）
2018年１月〜2018年４月

405

賃貸事業損益（①−②）

31,100

ＮＯＩ（①−②＋③）

54,471

地域特性等
対象不動産は、2018年３月にマイステイズブランドのホテルとしてリブランドオープンした、６つの宴会場とレストランを備えるフルサービス型ホテルです。鹿児島県を代表する繁華街である天文館に位置し、ＪＲ鹿児島本線「鹿児島中央」駅から鹿児島市電で約12分の「高見馬場」駅から徒歩３分に立地し、観光にもビジネスにも便利な立地です。桜島、いおワールドかごしま水族館、仙巌園（通称磯庭園）をはじめとする国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスも優れることから、レジャー利用を中心とした需要が見込まれます。また、2018年に全館リノベーションが完了し、セミダブル／ツイン／ダブル／トリプル／クイーンルームの客室構成となっています。
特記事項
対象不動産は、鹿児島市における建築物に付置する駐車施設に関する条例制定前に建築されたため、駐車場附置義務の点で既存不適格の状態にあります。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額117.8百万円（１月：月額4.8百万円/２月：月額6.7百万円/３月：月
額10.9百万円/４月：月額9.6百万円/５
月：月額11.8百万円/６月：月額7.6百万円/７月：月額7.4百万円/８月：月額14.2
百万円/９月：月額8.4百万円/10月：月額
14.1百万円/11月：月額13.0百万円/12月：
月額9.3百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入138,044

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

5,947

RevPAR（円）

3,828

客室稼働率

64.4%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 対象不動産のホテル部分と店舗部分を別のテナントに賃貸していますが、店舗部分のテナントからの賃貸事業収入が対象不動産全体の賃貸事業収入に占める割合は小さいため、賃貸借契約の概要の賃貸事業収入については、ホテル部分のテナントとの賃貸借契約に基づくもののみを記載しています。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D73：アートホテル旭川
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道旭川市七条通六丁目29番２(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

ＪＲ函館本線・宗谷本線「旭川」駅徒歩15分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

3,197百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

4,284.18㎡

16,102
1,972

賃料収入（変動賃料）

13,480

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

25,131.84㎡
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下１階付15階
建
1987年10月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

80％/600％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

650
88,85024,386

損害保険料
減価償却費③785
63,271

その他費用（信託報酬等）
2017年12月〜2018年１月

406

賃貸事業損益（①−②）-72,747

ＮＯＩ（①−②＋③）-9,475

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ函館本線・宗谷本線「旭川」駅から車で５分の好立地で、ツイン／トリプル／クイーン／キングルーム、和室と豊富なルームタイプを揃え、結婚式場、宴会場、サウナ＆スパを備えたフルサービス型ホテルです。30年以上の営業実績を有し、地域のコミュニティ・ホテルとして確固たる地位を築いている一方、一定の競争力を維持するため随時リニューアルを実施しています。旭川市内を一望できる最上階のビュッフェスタイルレストラン「ミノリ」は北海道の地産品を用いた料理で高い評価を得ています。その他、北海道産の原料、食材にこだわったブラッスリーや日本料理と新感覚中華「モダンチャイニーズ」などの豊富なレストランのラインアップを有しています。旭川市は北海道のほぼ中央に位置し、札幌に次ぐ道内第２位の人口（約34万人）を擁する北海道の中核都市であり、周辺には人気の観光スポットである旭山動物園や層雲峡があり、冬には旭川冬まつりが開催されるなど、観光需要が期待できます。
特記事項
対象物件は、旭川市建築物における駐車施設の附置等に関する条例改正前に建築されたため、駐車場附置義務の点で既存不適格の状態にあります。
対象不動産の土地の一部（約32㎡）について、都市計画道路（６・７条間仲通２号線）の計画が決定されています。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社アートホテルズ旭川

契約形態
契約期間

固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額161.9百万円（１月：月額5.2百万円/２月：月額9.8百万円/３月：月
額4.3百万円/４月：月額0百万円/５月：月
額1.2百万円/６月：月額21.7百万円/７
月：月額49.3百万円/８月：月額43.9百万円/９月：月額12.9百万円/10月：月額7.2
百万円/11月：月額0百万円/12月：月額6.4
百万円）にテナントによるホテル営業のＧ
ＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について
賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入215,491

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

7,817

RevPAR（円）

4,419

客室稼働率

56.5%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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有価証券報告書（内国投資証券）

D74：ホテルマイステイズ松山
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

愛媛県松山市大手町一丁目10番10(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

ＪＲ予讃線「松山」駅徒歩10分、伊予鉄「松山市」駅徒歩９分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

3,098百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
1,744.08㎡

24,021

賃料収入（固定賃料）

10,167
12,787

建蔽率/容積率80％/500％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

1,067

用途

ホテル

賃貸事業費用②

56,059業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

8,274.37㎡（注１）
鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付12階建
2000年７月

公租公課

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

8,262

損害保険料
減価償却費③269
47,121

その他費用（信託報酬等）
2018年５月〜2018年７月

405

賃貸事業損益（①−②）-32,037

ＮＯＩ（①−②＋③）

15,084

地域特性等
対象不動産は、四国初のマイステイズブランドのホテルとして2017年７月にリブランドオープンした、ＪＲ予讃線「松山」駅より徒歩10分という松山市中心の好立地に位置し、宴会場を併設するフルサービス型ホテルです。また、松山空港よりバスで約17分、松山観光港
よりバスで約25分、伊予鉄「松山市」駅より徒歩９分と、交通アクセスに恵まれた立地特性を有しています。松山市中心部に位置するためビジネス利用に便利なことから安定したビジネス需要が見込まれることに加え、日本最古の温泉といわれる道後温泉まで路面電車で20分と観光の利便性も高く、レジャー需要も十分に見込まれます。対象不動産は松山城の麓に位置し、客室からお堀と路面電車の往来を眺めることができ、中には松山城が一望できる客室もあります。16.25㎡のダブルルームから77.04㎡のスイートルームまで計162室を擁し、ビジネス・レジャー双方の顧客ニーズを満たす客室構成となっています。また、2018年７月までに宴会場と上層階の客室を、同年11月にレストランをリノベーション済みです。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額126.0百万円（１月：月額4.5百万円/２月：月額7.3百万円/３月：月
額17.6百万円/４月：月額11.2百万円/５
月：月額11.8百万円/６月：月額4.2百万円/７月：月額12.1百万円/８月：月額13.7
百万円/９月：月額8.5百万円/10月：月額
10.2百万円/11月：月額14.5百万円/12月：
月額10.4百万円）にテナントによるホテル
営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入

101,674

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

7,085

RevPAR（円）

3,411

客室稼働率

48.1%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） このほか、附属建物として駐車場棟（42.78㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

232/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D75：ホテルマイステイズ札幌すすきの
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道札幌市中央区南七条西五丁目１番６他１筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

札幌市営地下鉄南北線「すすきの」駅徒歩７分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

3,059百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

745.14㎡

5,426-

賃料収入（変動賃料）

5,426

所有形態

区分所有権

用途

ホテル

業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

2,853.26㎡（注１）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根11階建
1981年５月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

80％/600％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

その他収入
賃貸事業費用②

18,1953,111

損害保険料
減価償却費③90
14,589

その他費用（信託報酬等）
2018年４月〜2018年７月

403

賃貸事業損益（①−②）-12,768

ＮＯＩ（①−②＋③）

1,821

地域特性等
対象不動産は、札幌市営地下鉄南北線「すすきの」駅から徒歩７分、札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅から徒歩10分に立地
し、繁華街として有名なすすきの中心部へのアクセスも良好な利便性の高い宿泊特化型ホテルです。最寄りの札幌市営地下鉄南北線「すすきの」駅は札幌市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅から約３分、新千歳空港からもＪＲ「札幌」駅経由で約40分と良好なアクセス環境にあり、ビジネス・レジャーに最適な立地です。立地の良さから安定したビジネス利用に加え、国内外からのレジャー需要の増加が期待されます。2018年７月にマイステイズブランドのホテルとしてリブランドオープンしており、ダブル／ツインルームを中心に全104室をリノ
ベーションしています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額87.1百万円（１月：月額3.4百万円/２月：月額10.6百万円/３月：
月額0百万円/４月：月額2.2百万円/５月：
月額6.3百万円/６月：月額8.8百万円/７
月：月額15.8百万円/８月：月額15.6百万円/９月：月額7.6百万円/10月：月額7.0百万円/11月：月額3.8百万円/12月：月額6.0
百万円）にテナントによるホテル営業のＧ
ＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入25,885

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

4,428

RevPAR（円）

1,353

客室稼働率

30.5%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 本物件は区分所有物件ですが、建物に係る全ての区分所有権を取得しており、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

233/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D76：ホテルマイステイズ札幌中島公園
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道札幌市中央区南十四条西一丁目１番３他３筆(住居表示)

北海道札幌市中央区南十四条西一丁目１番20号

交通条件

札幌市営地下鉄南北線「幌平橋」駅徒歩４分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

2,118百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

1,421.30㎡

2,728-

賃料収入（変動賃料）

2,579

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

5,473.41㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
1991年２月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

80％/400％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

149
29,945
10,043

損害保険料
減価償却費③200
19,295

その他費用（信託報酬等）
2016年１月〜2016年５月

404

賃貸事業損益（①−②）-27,216

ＮＯＩ（①−②＋③）-7,920

地域特性等
対象不動産は、札幌市営地下鉄南北線「幌平橋」駅より徒歩４分とアクセス良好な、中島公園至近に所在するデザイン性の高いフルサービス型ホテルです。最寄りの札幌市営地下鉄南北線「幌平橋」駅は同「さっぽろ」駅から約６分、新千歳空港からもＪＲ「札幌」駅経由で約50分と良好なアクセス環境にあり、ビジネス・レジャーに最適な立地です。2016年５月に全館リノベーションが完了しており、現代的な内装デザインとコンクリート打ち放しの重厚な外観が融合したホテルです。客室の窓の外には「日本の都市公園100選（注２）」にも選定されている中島公園の自然美が広がっており、近隣の緑豊かな中島公園は、都市部のホテルには珍しい閑静な憩いの場をもたらしています。客室構成は、ダブルルーム（14㎡）とツインルーム（21㎡）を標準とした全86室であり、全室リニューアル工事が実施されており、ビジネスからレジャー利用まで対応できる客室ラインアップとなっています。対象不動産が所在する札幌中島公園エリアは、繁華街であるすすきのエリア、札幌市時計台、大通公園、サッポロビール園等、国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスにも優れることから、ビジネスのみならず、レジャー需要も見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額71.7百万円（１月：月額3.8百万円/２月：月額8.6百万円/３月：月額0百万円/４月：月額0百万円/５月：月額
5.5百万円/６月：月額7.9百万円/７月：月額12.6百万円/８月：月額15.1百万円/９
月：月額7.5百万円/10月：月額3.6百万円/11月：月額3.4百万円/12月：月額3.7百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯ
Ｐに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入20,499その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

6,040

RevPAR（円）

1,295

客室稼働率

21.4%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 「日本の都市公園100選」とは、1989年に一般社団法人日本公園緑地協会によって選ばれた都市公園百選をいいます。また、「都市公園」とは、都市内に存在し、地域の住民に緑や憩いの場を提供することを目的に運営されている公園をいいます。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D77：ホテルマイステイズ札幌中島公園別館
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道札幌市中央区南十一条西一丁目１番19他１筆(住居表示)

北海道札幌市中央区南十一条西一丁目４番３号

交通条件

札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅徒歩７分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

1,584百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

437.71㎡

3,397-

賃料収入（変動賃料）

3,397

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

1,775.21㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
1991年９月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

80％/400％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

16,5782,675

損害保険料
減価償却費③69
13,429

その他費用（信託報酬等）
2017年３月〜2017年６月

賃貸事業損益（①−②）

403-13,180

ＮＯＩ（①−②＋③）

249

地域特性等
対象不動産は、札幌市の中心部に位置し、札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅から徒歩７分と、ビジネス・観光に便利な立地にある
宿泊特化型ホテルです。同「中島公園」駅は札幌市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅から約５分、新千歳空港からも「札幌」駅経由で約40分と良好なアクセス環境にあり、ビジネス・レジャーに最適な立地です。札幌市の中心部に位置することから、安定したビジネス需要が見込まれるほか、中島公園や豊平川など周辺環境も良好であり、特に近隣の緑豊かな中島公園は、都市部のホテルには珍しい閑静な憩いの場をもたらしています。対象不動産が所在する札幌中島公園エリアは、繁華街であるすすきのエリア、札幌市時計台、大通公園、サッ
ポロビール園等、国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスにも優れることから、レジャー需要も見込まれます。2017年６月に全館リノベーションが完了し、明るく現代的なデザインで、機能美を追求した白を基調としたシンプルな客室は、心地よい空間を提供しています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額50.0百万円（１月：月額1.1百万円/２月：月額6.3百万円/３月：月額0百万円/４月：月額0百万円/５月：月額3.9百万円/６月：月額7.1百万円/７月：月
額9.2百万円/８月：月額9.7百万円/９月：
月額6.2百万円/10月：月額2.6百万円/11
月：月額2.0百万円/12月：月額1.9百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入14,693

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

3,858

RevPAR（円）

998

客室稼働率

25.9%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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D78：フレックステイイン桜木町
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

神奈川県横浜市中区花咲町二丁目72番２他４筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

JＲ根岸線「桜木町」駅徒歩５分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

1,425百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
402.28㎡

12,995

賃料収入（固定賃料）

7,860
4,731

建蔽率/容積率80％/400％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

区分所有権

その他収入

403

用途

ホテル

賃貸事業費用②

9,548

業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

1,308.61㎡（注１）
鉄筋コンクリート造陸屋根
８階建
1991年11月

公租公課

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

1,415

損害保険料
減価償却費③467,683

その他費用（信託報酬等）
2016年７月〜2016年９月

403

賃貸事業損益（①−②）

3,446ＮＯＩ（①−②＋③）

11,129

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ根岸線「桜木町」駅西口から徒歩５分に位置する宿泊特化型ホテルです。ＪＲ根岸線「桜木町」駅のほか、横浜市
営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅や京急本線「日ノ出町」駅も利用可能であり、東京国際（羽田）空港や東京の主要駅へも１時間以内
でアクセス可能な交通利便性を有する優れた立地です。横浜の商業の中心の一つである桜木町・関内エリアに位置するため安定したビジネス需要が見込まれ、また、パシフィコ横浜、横浜ランドマークタワー、赤レンガ倉庫等が位置する横浜みなとみらいエリアへのアクセスが良好であり、ビジネス・レジャー双方の需要獲得が期待できます。１日当たりの宿泊料金を抑えた連泊、中長期滞在プランも実施し
ています。
特記事項
対象不動産は、横浜市駐車場条例の改正前に建築されたため、駐車場設置義務の点で既存不適格の状態にあります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額40.8百万円（１月：月額2.1百万円/２月：月額2.9百万円/３月：月
額4.2百万円/４月：月額3.9百万円/５月：
月額3.7百万円/６月：月額3.7百万円/７
月：月額3.1百万円/８月：月額4.4百万円/
９月：月額2.6百万円/10月：月額3.8百万円/11月：月額3.3百万円/12月：月額3.1百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯ
Ｐに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入

43,112

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

4,405

RevPAR（円）

3,347

客室稼働率

76.0%

ＧＯＰ比率（注４）
宿泊形態-

デイリー（１〜６泊）

58.5%

ウィークリー（７〜29泊）

26.8%

マンスリー（30泊〜）

14.7%（注１） 本物件は区分所有物件ですが、建物に係る全ての区分所有権を取得しており、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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有価証券報告書（内国投資証券）

D79：MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

東京都台東区蔵前二丁目１番３(住居表示)

東京都台東区蔵前二丁目６番７号

交通条件

都営地下鉄浅草線「蔵前」駅徒歩１分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

1,287百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

302.38㎡

2021年12月31日
3,377-

賃料収入（変動賃料）

3,377

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

2,156.70㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
1991年９月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年７月１日〜

賃料収入（固定賃料）

80％/700％

建築時期（単位：千円）

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

9,822
3,665

損害保険料
減価償却費③665,689

その他費用（信託報酬等）
2015年11月〜2016年５月
（注１）

402

賃貸事業損益（①−②）-6,444

ＮＯＩ（①−②＋③）

-755

地域特性等
対象不動産は、都営地下鉄浅草線「蔵前」駅から徒歩１分、都営地下鉄大江戸線「蔵前」駅から徒歩４分と複数路線へのアクセスに優れる、宿泊特化型ホテルに分類される「キューブ」型宿泊施設（簡易宿所)です。東京都内の著名な歴史的地域であり、都内を訪れる観光
客に最も人気の高い地域の１つである浅草から至近の好立地です。東京スカイツリーや浅草寺をはじめとする国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスにも優れることから、レジャー需要の取り込みが見込まれます。「キューブ」と呼ばれる空間で区切られたカプセルは２段構造で、ベッドの下に十分な収納スペースを設置し、その他、テレビ、折り畳み式テーブル、セーフティボックス、コンセント、ＵＳＢ充電ポート等を完備しています。宿泊客のコミュニティスペースとなるロビーラウンジも備えており、幅広い客層から支持を得ています。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額40.3百万円（１月：月額1.6百万円/２月：月額1.3百万円/３月：月
額4.9百万円/４月：月額4.8百万円/５月：
月額4.1百万円/６月：月額2.3百万円/７
月：月額2.8百万円/８月：月額3.4百万円/
９月：月額3.5百万円/10月：月額3.9百万円/11月：月額4.2百万円/12月：月額3.5百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯ
Ｐに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入

10,218

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

2,392

RevPAR（円）

345

客室稼働率

14.4%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） コンバージョン（用途転換）工事を実施していた期間を記載しています。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

237/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D80：ホテルマイステイズ鹿児島天文館２番館
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

鹿児島県鹿児島市呉服町１番17(住居表示)

鹿児島県鹿児島市呉服町１番20号

交通条件

鹿児島市電「天文館通」駅徒歩２分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

1,168百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

483.23㎡

16,8378,849
7,987

100％/700％

賃料収入（変動賃料）

所有権

その他収入

用途

ホテル・立体駐車場

業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

2,047.70㎡
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造陸屋根10階建
1985年２月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

所有形態

建築時期

（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

賃貸事業費用②

9,949
2,584

損害保険料
減価償却費③776,883

その他費用（信託報酬等）
2018年２月〜2018年４月

403

賃貸事業損益（①−②）

6,888

ＮＯＩ（①−②＋③）

13,771

地域特性等
対象不動産は、2018年３月にマイステイズブランドのホテルとしてリブランドオープンした、鹿児島県を代表する繁華街である天文館の中心に位置し、ＪＲ鹿児島本線「鹿児島中央」駅から鹿児島市電で約14分の「天文館通」駅から徒歩２分に位置する宿泊特化型ホテルです。西郷隆盛銅像、鶴丸城跡、天璋院篤姫像など周辺散策ができ、桜島、いおワールドかごしま水族館、仙巌園（通称磯庭園）をはじめとする国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスも優れることから、レジャー需要が見込まれます。2018年４月にリノ
ベーションを完了し、同エリアに所在する「ホテルマイステイズ鹿児島天文館」の別館として営業しています。全室リニューアルが施された客室は、セミダブル／ダブル／クイーン／ツインルームで構成されており、居住性の高い仕様となっています。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額39.8百万円（１月：月額2.8百万円/２月：月額2.4百万円/３月：月
額3.4百万円/４月：月額2.7百万円/５月：
月額4.7百万円/６月：月額2.6百万円/７
月：月額3.0百万円/８月：月額4.6百万円/
９月：月額3.4百万円/10月：月額4.2百万円/11月：月額4.1百万円/12月：月額1.9百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯ
Ｐに連動する変動賃料を加えた額とします（注１）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注３）
客室収入57,153

その他客室以外の収入（注３）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注３）-

ＧＯＰ（千円）（注３）-

ＡＤＲ（円）

5,507

RevPAR（円）

4,255

客室稼働率

77.3%

ＧＯＰ比率（注３）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注２） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注３） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

238/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D81：ホテルマイステイズ名寄
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

北海道名寄市西三条南五丁目11番他１筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

ＪＲ宗谷本線「名寄」駅徒歩10分

取得年月日

2019年７月19日

収支状況等

取得価格

957百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

事業期間

1,031.40㎡

30,05821,5928,232

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②業態

宿泊特化型

維持管理費（借地料）

延床面積

1,985.27㎡（注１）
鉄筋コンクリート造陸屋根
７階建
2014年11月

公租公課

リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年12月31日

賃料収入（固定賃料）

80％/400％

建築時期（単位：千円）
2021年７月１日〜

賃貸事業収入①

建蔽率/容積率

構造・階数

三井住友信託銀行株式会社

234
18,9074,131

損害保険料
減価償却費③52
14,319

その他費用（信託報酬等）−

404

賃貸事業損益（①−②）

11,151

ＮＯＩ（①−②＋③）

25,471

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ宗谷本線「名寄」駅から徒歩10分という立地にあり、道北圏一円エリアのビジネス・観光の拠点に適した宿泊特化型ホテルです。2014年竣工と比較的新しく、2017年９月にマイステイズブランドのホテルとしてリブランドオープンした清潔感のあるホテルであり、大浴場を有し、ビジネス客を中心に高い支持を得ています。名寄市は旭川市より北へ80kmに位置し、道北圏一円エリアのビ
ジネス・観光の拠点エリアであり、また、冬には「シルキースノー」と呼ばれる雪質でのスキー、夏には市内を取り囲んで広がるひまわ
り畑が有名であることから、ビジネス・観光客両方の底堅い需要が見込まれます。
特記事項なし

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント
契約形態
契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型
2019年７月19日から2029年７月31日まで
固定賃料（年額36.4百万円（１月：月額3.0百万円/２月：月額3.6百万円/３月：月
額3.2百万円/４月：月額0百万円/５月：月
額2.8百万円/６月：月額3.6百万円/７月：
月額4.6百万円/８月：月額4.9百万円/９
月：月額3.6百万円/10月：月額3.2百万円/11月：月額2.3百万円/12月：月額1.6百万円）にテナントによるホテル営業のＧＯ
Ｐに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入79,511

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

7,639

RevPAR（円）

6,173

客室稼働率

80.8%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） このほか、附属建物として物置（2.00㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D82：ホテルマイステイズプレミア成田
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

千葉県成田市大山字横峯40番他14筆(住居表示)

住居表示は未実施です。

交通条件

成田国際空港から車で10分

取得年月日

2020年１月６日

収支状況等

取得価格

10,593百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

無指定

地積

建物

三井住友信託銀行株式会社

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
25,129.24㎡

279,103

賃料収入（固定賃料）

184,428
94,675

建蔽率/容積率60％/300％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

延床面積

36,519.70㎡（注１）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト・鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付11階建
1985年５月

公租公課

12,297

損害保険料

1,079

減価償却費③130,761

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

144,548-

その他費用（信託報酬等）
2017年８月〜2018年１月

409

賃貸事業損益（①−②）

134,554

ＮＯＩ（①−②＋③）

265,316

地域特性等
対象不動産は、成田国際空港より車で10分の距離に位置する、料飲施設、宴会施設等を付帯したフルサービス型ホテルです。成田国際空港を有し、日本の玄関口として機能する成田市は、宿泊面において、空港に関連したビジネス・レジャー双方の需要や航空会社クルーの需要が年間通じて安定的に見込まれます。
特記事項
該当事項はありません。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメ
ント
固定賃料プラス変動賃料型

テナント
契約形態
契約期間

賃料の改定について2020年１月６日から2030年１月31日まで
固定賃料（年額358.7百万円（１月：月額
10.2百万円/２月：月額14.9百万円/３月：
月額37.9百万円/４月：月額45.4百万円/５
月：月額25.8百万円/６月：月額17.2百万円/７月：月額54.8百万円/８月：月額50.9
百万円/９月：月額15.6百万円/10月：月額
29.2百万円/11月：月額22.9百万円/12月：
月額33.9百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間内は改定不可

その他特記事項-

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

ホテル売上高（千円）（注４）
客室収入602,922

その他客室以外の収入（注４）-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

6,826

RevPAR（円）

4,609

客室稼働率

67.5%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） このほか、附属建物として倉庫３棟（合計36.36㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

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有価証券報告書（内国投資証券）

D83：アートホテル盛岡
特定資産の種類、所在地等
特定資産の種類
所在地

信託受益権

信託受託者

(地番)

岩手県盛岡市大通三丁目３-３他５筆(住居表示)

岩手県盛岡市大通三丁目３-18

交通条件

ＪＲ東北新幹線他「盛岡」駅徒歩８分

取得年月日

2020年１月６日

収支状況等

取得価格

5,643百万円

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

建物

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

事業期間（単位：千円）
2021年７月１日〜
2021年12月31日

賃貸事業収入①
2,703.59㎡

82,664

賃料収入（固定賃料）

29,34953,088

建蔽率/容積率80％/600％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル

賃貸事業費用②

業態

フルサービス型

維持管理費（借地料）

23,400

延床面積16,727.08㎡（注１）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地
下１階付15階建
1981年３月

公租公課

7,888

損害保険料

456

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

減価償却費③

226
105,357

73,206

その他費用（信託報酬等）
2018年12月〜2019年４月

406

賃貸事業損益（①−②）-22,692

ＮＯＩ（①−②＋③）

50,513

地域特性等
対象不動産は、は岩手県盛岡市の中心市街地に位置する、宴会施設、婚礼機能等を附帯したフルサービス型ホテルです。岩手県の県庁所在地であり、北東北の基幹都市として機能する盛岡市は、ビジネスに係る宿泊需要、宴会需要が比較的安定して発生するほか、「チャグチャグ馬コ」や「さんさ踊り」といったイベントを訪れる観光客の宿泊需要も見込まれます。
特記事項
該当事項はありません。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要

ホテル売上高（千円）（注４）

-

テナント

株式会社ホテル東日本

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

客室収入

-

ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）（注４）-

賃料の改定について2020年１月６日から2030年１月31日まで
固定賃料（年間220.8百万円（１月：月額8.7百万円/２月：月額12.4百万円/３月：月額22.8百万円/４月：16.9百万円/５月：21.0百万円/６月：20.3百万円/７月：20.9
百万円/８月：22.1百万円/９月：21.7百万円/10月：23.3百万円/11月：16.4百万円/12月：14.3百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。
開示につきテナントの同意が得られていな
いため開示しません。
定期建物賃貸借であり、再契約しない限り
期間満了時に終了します。
賃貸借期間内は改定不可

その他客室以外の収入（注４）

中途解約について賃貸借期間内は改定不可

その他特記事項-

契約期間

賃貸借による賃料設定

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

179,285

ＧＯＰ（千円）（注４）-

ＡＤＲ（円）

6,934

RevPAR（円）

4,553

客室稼働率

65.7%

ＧＯＰ比率（注４）
デイリー（１〜６泊）
宿泊
形態

100.0%

ウィークリー（７〜29泊）

0.0%

マンスリー（30泊〜）

0.0%（注１） このほか、附属建物として駐車場（80.50㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注３） 上記の賃貸借契約は、2020年３月１日から2022年６月30日までの期間において、一時的に条件が変更されています。当該期間における条件変更の概要については、前記「e. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について（ホテル物件）」をご参照ください。
（注４） 2020年６月期以降のＧＯＰには、オペレーターが各期に受給する雇用調整助成金を含みますが、本書の日付現在、オペレーターが受給する雇用調整助成金の金額（「その他客室以外の収入」に計上されます。）が未確定であるため、記載していません。

241/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D200：ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ
特定資産の種類、所在地等

交通条件

ウェスティン・グランドケイマン・セブンマ
信託受託者
イルビーチ・リゾート＆スパ
West Bay Beach North Registration Section Block 11D Parcel 45(地番)30620 Seven Mile Beach Road, Grand Cayman, Cayman Island (英領ケイマン諸島 グラ(住居表示）
ンドケイマン島セブンマイルビーチロード 30620)
グランドケイマン島にあるオーウェン・ロバーツ国際空港は北米各都市より直行便が就航

取得年月日

2019年５月９日（注１）（注２）

特定資産の名称
所在地

取得価格（注３）
所有形態
土地

用途地域
地積
建蔽率/容積率
所有形態
用途
業態
延床面積

建物

収支状況等

（単位：千円）（注４）

272,171,191米ドル（30,061百万円）

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

2021年７月１日〜
事業期間

Leasehold( 長 期 不 動 産 賃
借権)
ホテル/観光地区
7.249エーカー（約29,336㎡）
Leasehold( 長 期 不 動 産 賃
借権)
ホテル

2021年12月31日

運営委託収益/損失①-186,087

運営委託収益/損失-186,087

その他収入
運営委託費用②

リゾートタイプ
231,728平方フィート（約21,528㎡）
鉄骨鉄筋コンクリート造
５階建
1994年

419,311

維持管理費

-

公租公課

-

損害保険料

84,232

減価償却費③335,079

その他費用
2016年５月〜2017年12月--

運営委託損益（①-②）-605,399

ＮＯＩ（①-②+③）-270,319

地域特性等
対象不動産はケイマン諸島の中心であるグランドケイマン島に所在するリゾートホテルであり、同島の中でも特に人気の高いリゾート地であるセブンマイルビーチに面する４つ星ホテルです。セブンマイルビーチは透明度の高さからダイビングスポットとしても有名で、欧米客から高い人気を誇っています。対象不動産の正面には、セブンマイルビーチ上に所在するホテルの中で最長を誇る700フィート(約200m)のプライベートビーチを有し、ウォーターアクティビティが充実しており家族連れを中心としたレジャー客を中心に高い支持を得ています。客室は36㎡のツインルームから140㎡のスイートルームまで343室で構成されており、６つのレストラン・バー、同島最大級の宴会場、同島最大のプールや13室の個室を擁するスパを備えています。客室及び共用部は競争力向上のため2016年-2017年に約4,200万米ドルをかけたフルリノベーションを実施しており、競争力を高めています。グランドケイマン島にあるオーウェン・ロバーツ国際空港は北米各都市より直行便が就航しており、2019年３月には同空港の拡張工事が完了し、今後も観光客の増加が見込まれます。
特記事項
本 投 資 法 人 、 運 営 受 託 者 で あ る Seven Mile Resort Management Ltd. 及 び Westin Hotel Management, L.P. が 締 結 し て い る Owner
Agreement（オーナー契約）、並びに運営受託者であるSeven Mile Resort Management Ltd.及びWestin Hotel Management, L.P.が締結しているFranchise Agreement（フランチャイズ契約）により、本投資法人が資産を譲渡し、又は資産に担保権を設定する場合には、Westin
Hotel Management, L.P.の承諾を得る必要があります。
対象不動産のLeasehold Interestの譲渡には、ケイマン諸島法上、ケイマン諸島政府の承認が必要となります。
参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

運営委託契約の概要
運営受託者

Seven Mile Resort Management Ltd.

ホテル売上高（米ドル）5,436,768

契約期間

2019年５月９日（注２）より10年間

客室収入

1,218,591

運営委託報酬

実費相当額
期間満了の75日前までに運営委託会社と運営受託者が契約終了について合意しない限
り、５年ごとの自動更新が行われます。
-

期間満了時の更新について
運営委託報酬の改定について

その他特記事項

運営委託会社及び運営受託者ともに60日前までに書面で通知することにより、いつでも理由を問わず本契約を解除することができます。
運営委託会社は初期費用として、343,000
米ドルを運営受託者に支払います。

その他客室以外の収入

4,218,177

ホテル費用（上記「運営委託費用②」は含みません）（米ドル）6,764,077

ＧＯＰ（米ドル）-1,327,309

ＡＤＲ（米ドル）

306

RevPAR（米ドル）

19

客室稼働率

6.3%

ＧＯＰ比率

-

宿泊
形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本投資法人が、合意解約による匿名組合契約の終了に伴い、匿名組合の営業者である資産保有ＳＰＣより当該資産（本海外ホテルのLeasehold Interest及びＦＦ＆Ｅなどの動産。）の現物配当を受けた日を記載しています。
（注２） ケイマン諸島の現地時間を記載しており、日本時間では2019年５月10日です。
（注３） 本投資法人が、資産保有ＳＰＣから本ホテルに係るLeasehold等を承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間
では2019年５月10日）時点の、資産保有ＳＰＣにおける当該資産の帳簿価額を、2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年
９月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算した金額を記載しています。
（注４） 取引発生時の為替レートを用いて円貨に換算しています。

242/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

D201：サンシャイン・スイーツ・リゾート
特定資産の名称、所在地等
特定資産の名称

サンシャイン・スイーツ・リゾート

所在地

信託受託者

-

West Bay Beach North Registration Section Block 11D Parcel 37

(地番)

交通条件

1465 Esterley Tibbetts Highway, Grand Cayman, Cayman Islands (英領ケイマン諸島
グランドケイマン島 エスタリーチベッツハイウェイ1465)
グランドケイマン島にあるオーウェン・ロバーツ国際空港は北米各都市より直行便が就航

取得年月日

2019年５月９日（注１）（注２）(住居表示）

取得価格（注３）

土地（単位：千円）（注５）

52,898,822米ドル（5,842百万円）

2021年７月１日〜
事業期間

所有形態

Leasehold( 長 期 不 動 産 賃
借権)

用途地域

ホテル/観光地区

運営委託収益/損失①

9,817

運営委託収益/損失

9,817

地積（注４）
建蔽率/容積率
所有形態
用途
業態
延床面積
建物

収支状況等

構造・階数
建築時期
リノベーション
時期/
コンバージョン
期間

6.290エーカー（約25,454㎡）
Leasehold( 長 期 不 動 産 賃
借権)
ホテル

2021年12月31日

その他収入
運営委託費用②

リゾートタイプ
72,367平方フィート（約6,723㎡）
鉄筋コンクリート造３階
建
1999年

114,193

維持管理費

-

公租公課

-

損害保険料

19,678

減価償却費③

94,514

その他費用
運営委託損益（①-②）

2016年10月-

ＮＯＩ（①-②+③）-104,375-9,860

地域特性等
対象不動産はグランドケイマン島でも特に観光客に人気の高いリゾート地であるセブンマイルビーチ近くに位置するリゾートホテルです。全室に大型冷蔵庫、２口コンロ、電子レンジ、トースター、コーヒーメーカー、調理器具一式を備えたキッチンを完備しており、スーパーマーケットに隣接するため、長期滞在にも最適で、比較的手ごろな料金のホテルであることから安定的な需要が見込まれます。また、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパに近接する姉妹リゾートホテルとして運営されており、プライ
ベートビーチを含む同ホテルの施設・サービスを一部利用することができることも人気の要因となっています。また、当該ホテル内にも開放的なプール、ハイクオリティなレストランなど様々な施設を有しています。客室は25㎡から37㎡の131室あり、人気のレストランやプールを併設しています。グランドケイマン島にあるオーウェン・ロバーツ国際空港は北米各都市より直行便が就航しており、2019年３月には同空港の拡張工事が完了し、今後も観光客の増加が見込まれます。
特記事項
対象不動産のLeasehold Interestの譲渡には、ケイマン諸島法上、ケイマン諸島政府の承認が必要となります。

参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

運営委託契約の概要
運営受託者

Seven Mile Resort Management Ltd.

ホテル売上高（米ドル）1,854,727

契約期間

2019年５月９日（注２）より10年間

客室収入

1,287,093

運営委託報酬
期間満了時の更新について
運営委託報酬の改定について

その他特記事項

実費相当額
期間満了の75日前までに運営委託会社と運営受託者が契約終了について合意しない限
り、５年ごとの自動更新が行われます。
運営委託会社及び運営受託者ともに60日前までに書面で通知することにより、いつでも理由を問わず本契約を解除することができます。
運営委託会社は初期費用として、250,000
米ドルを運営受託者に支払います。

その他客室以外の収入

567,634

ホテル費用（上記「運営委託費用②」は含みません）（米ドル）

1,678,544

ＧＯＰ（米ドル）

176,183

ＡＤＲ（米ドル）

143

RevPAR（米ドル）

53

客室稼働率

37.4%

ＧＯＰ比率

9.5%

宿泊
形態

デイリー（１〜６泊）-

ウィークリー（７〜29泊）-

マンスリー（30泊〜）-（注１） 本投資法人が、合意解約による匿名組合契約の終了に伴い、匿名組合の営業者である資産保有ＳＰＣより当該資産（本海外ホテルのLeasehold Interest及びＦＦ＆Ｅなどの動産。）の現物配当を受けた日を記載しています。
（注２） ケイマン諸島の現地時間を記載しており、日本時間では2019年５月10日です。
（注３） 本投資法人が、資産保有ＳＰＣから本ホテル（（注４）記載の隣接地を含みます。）に係るLeasehold等を承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）時点の、資産保有ＳＰＣにおける当該資産の帳簿価額を、2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算した金額を記載しています。
（注４） 隣接の未使用地（3.089エーカー（約12,500㎡））を含みます。なお、Meow Limitedに対して対象不動産の西側境界に沿って南北に10フィート幅の通路用の土地のサブリース権（Sub Leasehold）を設定しています。
（注５） 取引発生時の為替レートを用いて円貨に換算しています。

243/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）＜参考＞（裏付不動産の概要）
裏付不動産の名称、所在地等
裏付不動産の名称
所在地

シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホ
テル（地番）

千葉県浦安市舞浜１番９(住居表示）

千葉県浦安市舞浜１番９号

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

交通条件

ディズニーリゾートライン「ベイサイド・ステーション」駅より徒歩１分、ＪＲ京葉線「舞浜」駅より2,600
ｍ

取得年月日

2017年10月13日

取得価格

土地

事業期間

所有権

用途地域

準工業地域

地積

51,263.00㎡

賃料収入（固定賃料）

建蔽率/容積率60％/200％

賃料収入（変動賃料）

所有形態

所有権

その他収入

用途

ホテル・結婚式場・駐車
場（注２）

延べ床面積

構造・階数

建築時期

リノベーション
時期

2021年７月１日〜
2021年12月31日

所有形態

業態

建物

収支状況等（注４）

17,845百万円（優先出資持分49.0％相当）（注１）

賃貸事業収入①

フルサービス型
118,186.86㎡（注３）
鉄骨・鉄筋コンクリー
ト・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造陸屋根地下２階付12階建・鉄骨造陸屋根鋼板葺４階建・鉄骨造スト
レート葺平家建・鉄骨造
陸屋根ストレート葺２階
建 ・ 鉄 骨 造 陸 屋 根 11 階建・鉄骨造陸屋根６階建（注２）1988年３月
1996年５月
2002年２月
2016年10月（注２）2014 年 ９ 月 〜2015 年 ７
月 、 2018 年 ６ 月 〜2018 年
７月（チャペル）

賃貸事業費用②
維持管理費（借地料）
公租公課

非開示（注４）
損害保険料

減価償却費
その他費用（信託報酬等）
賃貸事業損益（①-②）
ＮＯＩ（①-②+③）

地域特性等
対象不動産は、2016年12月オープンのアネックス棟（175室）を含む、東京ディズニーリゾート・オフィシャルホテル中最多の1,016室を有するフルサービス型ホテルであり、宴会・婚礼会場を併設しています。東京ディズニーランド・東京ディズニーシーのテーマパークを核とした東京ディズニーリゾートエリアの一角にオフィシャルホテルとして所在し、東京ディズニーリゾートには多くの観光客が訪れています。また、東京ディズニーリゾートエリアでマリオット・インターナショナルが運営する唯一のホテルです。
2020年９月には東京ディズニーランド内に新エリアが開業し、2023年度には東京ディズニーシーにおいて、大規模な拡張計画による新エリアが開業予定であり、今後も安定的な訪問者数が期待され、平時には年間約3,000万人の来園者数を誇る東京ディズニーリゾートにおける高水準かつ安定した来園者の宿泊需要があります。最寄りの「ベイサイド・ステーション」駅へは、ＪＲ京葉線「舞浜」駅に隣接する「リゾートゲートウェイ・ステーション」からは約４分、「舞浜」駅へは「東京」駅から約20分でアクセス可能であり、対象不動産へは、
羽田空港、成田空港からは、リムジンバスでそれぞれ約50分、約80分でアクセスが可能です。
特記事項
対象不動産の土地の譲渡に際し、千葉県企業庁の事前の承認が必要とされています。
対象不動産の土地上で建設及び運営される事業について、米国カリフォルニア州法人ウォルト・ディズニー・プロダクションズと協議を行うこととされています。
一般社団法人都市ガス振興センターから補助金の交付を受けていることに伴い、対象不動産に係る信託受益権の売買に際し、当該一般社
団法人の承認が必要となります。

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参考情報 (2021年７月１日〜2021年12月31日)

賃貸借契約の概要
テナント

ケーヨーリゾート開発合同会社

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間

1988年３月22日から2047年12月31日

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額720百万円（月額60百万円））にテナントによるホテル営業のＧ
ＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。

ホテル売上高（千円）
客室収入

賃料の改定について

開示につきテナントの同意が得られていないため開示いたしません。
信託契約の信託期間が延長された場合には、本契約の賃貸借期間も延長されます。
-

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

管理業務委託手数料
期間満了時の更新について

その他客室以外の収入
ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません）（千円）
ＡＤＲ（円）
RevPAR（円）

非開示（注４）

ＧＯＰ（千円）
ＧＯＰ比率
客室稼働率
宿泊
形態

デイリー（1〜6泊）
ウィークリー（7〜29泊）
マンスリー（30泊〜）（注１） 優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。また、本優先出資証券の取得と併せて、キングダム特定目的会社の特定出資（24.0％相当）を24,000円で、またマスターリー
ス会社であるケーヨーリゾート開発合同会社の社員持分の100％を保有する持株会社である合同会社の社員持分（49.0％相当）を980万円で取得しましたが、いずれも僅少であるため、取得価格には含めていません。
（注２） 敷地内に所在する11棟の建物のうち、代表的な建物について記載しています。
（注３） 建物の面積については敷地内に所在する11棟の建物の床面積の合計を登記簿の記載に基づき記載しています。
（注４） 開示につき関係者の同意が得られていないため開示いたしません。

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Ｃ 運用資産の資本的支出（イ） 資本的支出の予定
保有不動産関連資産に関し、当期末現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。
工事予定金額（千円）
不動産等の名称

所在地

目的

実施予定期間総額

当期支払額 既支払額

D21 アパホテル横浜関内

神奈川県横浜市 空調室外機更新

自2022年１月
至2022年６月

125,000――

D48 高松東急REIホテル

香川県高松市

受水槽更新工事

自2022年１月
至2022年６月

69,950――

ホテルエピナール
那須

栃木県那須郡オークレール・エピドール改装

自2022年１月
至2022年６月

50,000――

D73 アートホテル旭川

北海道旭川市

井水浄化設備更新
工事

自2022年１月
至2022年６月

36,500――A45 ワコーレ綱島Ⅰ

神奈川県横浜市 外壁改修工事

自2022年１月
至2022年６月

32,630――

D44（ロ） 当期中に行った資本的支出
保有不動産等において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は486,798千円であり、当期費用に区分された修繕費22,561千円と合わせ、509,360千円の工事を実施しています。
工事金額
不動産等の名称
所在地
目的
実施期間
(千円)
ウェスティン・グランドケイマ
自2021年７月
英領ケイマン諸D200 ン・セブンマイルビーチ・リリノベーション工事
19,893
島
至2021年12月
ゾート＆スパ
自2021年７月
A30 エメラルドハウス
東京都板橋区 インターホン設備更新
10,120至2021年12月
自2021年７月
D73 アートホテル旭川
北海道旭川市 非常用放送設備更新
9,727
至2021年12月
自2021年７月
ホテルマイステイズプレミア堂D06
大阪府大阪市 空調設備更新
8,500
島
至2021年12月
D44 ホテルエピナール那須

栃木県那須郡

消防設備改修自2021年７月
至2021年12月

その他の工事7,800
430,758

合計

486,798（ハ） 長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
第33期

第34期

第35期

第36期

第37期

自 2019年７月１日
至 2019年12月31日自 2020年
１月１日
至 2020年
６月30日

自 2020年
７月１日
至 2020年
12月31日自 2021年
１月１日
至 2021年
６月30日

自 2021年
７月１日
至 2021年
12月31日当期首積立金残高

2,039,622千円

2,543,226千円

5,485,363千円

2,610,671千円

2,749,724千円

当期積立額（注１）

1,621,422千円

3,908,773千円

565,299千円

546,287千円

645,507千円

当期積立金取崩額（注１）1,117,818千円

966,636千円

3,439,991千円

407,235千円

603,652千円

次期繰越額

2,543,226千円

5,485,363千円

2,610,671千円

2,749,724千円

2,791,578千円

営業期間

(注１)

当期積立額には取得物件の積立額を含み、当期積立金取崩額には譲渡物件の積立額を含みます。

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Ｄ エンジニアリングレポート等の概要
建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価は投資物件毎に調査業者に委託し、報告を受けています。但し、報告内容については、調査業者の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。
なお、当期末時点ポートフォリオ予想最大損失率（ＰＭＬ）（注１）は、シェラトン・グランデ・トー
キョーベイ・ホテルを含む128物件について、2022年２月付東京海上ディーアール株式会社「地震リスク評価報
告書−ポートフォリオ評価版−（128物件）」により1.6％となっています。本投資法人は、ＰＭＬ値が20％を超える場合又は個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体のＰＭＬ値が10％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討することとしていますが、本書の日付現在、これに該当する物件を保有していないため、付保していません。
（イ） エンジニアリングレポート及びＰＭＬの概要は以下のとおりです。
物件
番号

物件名

建物調査業者（注２）

エンジニアリング
レポート
報告書日付

早期修繕費
（注３）

長期修繕費
(千円)
（注４）

ＰＭＬ
評価者
（注２）

ＰＭＬ(％)（注１）

A26

日神パレステージ代田橋Ａ

2019年９月-

60,784

Ａ

10.8

A28

グロースメゾン五反田Ａ

2019年９月-

51,398

Ａ

8.0

A29

グロースメゾン亀戸Ａ

2019年９月-

83,846

Ａ

4.7

A30

エメラルドハウスＡ

2019年９月-

145,068

Ａ

9.0

A32

サンクレスト石神井公園

Ａ

2019年９月-

86,007

Ａ

11.5

A33

グロースメゾン新横浜

Ａ

2019年９月-

52,911

Ａ

6.7

A34

ベルファース上野御徒町

Ａ

2019年９月-

54,767

Ａ

5.2

A35

グランリール亀戸

Ａ

2019年９月-

35,727

Ａ

6.4

A37

グロースメゾン用賀Ａ

2019年９月-

36,601

Ａ

10.7

A38

ルート立川

Ａ

2019年９月-

48,497

Ａ

9.1

A39

渋谷本町マンションＡ

2019年９月-

18,740

Ａ

11.8

A40

シティハイツ砧Ａ

2019年９月-

24,391

Ａ

12.7

A41

アクシーズタワー川口並木Ａ

2019年９月-

36,573

Ａ

4.5

A43

カレッジスクエア町田

Ａ

2019年９月-

44,411

Ａ

11.3

A44

ベレール目黒Ａ

2019年９月-

31,054

Ａ

14.3

A45

ワコーレ網島ⅠＡ

2019年９月-

41,988

Ａ

10.3

A46

フォロス中村橋Ａ

2019年９月-

39,412

Ａ

5.3

A47

グロースメゾン海神Ａ

2019年９月-

42,617

Ａ

8.9

A48

カレッジスクエア町屋

Ａ

2019年９月-

28,530

Ａ

3.1

A59

藤和シティコープ新大塚ⅡＡ

2019年９月

-

7,359

Ａ

5.4

A61

ビクセル武蔵関Ａ

2019年９月-

32,223

Ａ

10.6

A63

藤和シティコープ浅間町Ａ

2019年９月-

27,307

Ａ

11.0

A64

ロイヤルパーク大町Ａ

2019年９月-

21,887

Ａ

5.9

A65

レキシントン・スクエア萩野町

Ａ

2019年９月-

46,292

Ａ

9.1

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物件
番号

物件名

建物調査業者（注２）

エンジニアリング
レポート
報告書日付

早期修繕費
（注３）

長期修繕費
(千円)
（注４）

ＰＭＬ
評価者
（注２）

ＰＭＬ(％)（注１）

A66

ヴィスコンティ覚王山

Ａ

2019年９月

-

3,617

Ａ

8.8

A72

レキシントン・スクエア
本所吾妻橋

Ａ

2019年９月-

22,006

Ａ

4.9

A73

ＡＭＳ

Ａ

2020年11月-

91,276

Ａ

2.4

A79

レーベスト本陣Ａ

2015年６月-

23,664

Ａ

9.4

A80

レーベスト松原Ａ

2015年６月-

25,670

Ａ

7.1

A82

アルバ則武新町Ａ

2015年６月-

42,261

Ａ

9.3

A83

レーベスト名駅南Ａ

2015年６月-

23,779

Ａ

6.6

A84

レーベスト平安Ａ

2015年６月-

30,739

Ａ

9.1

A87

エクセレンテ神楽坂Ａ

2015年６月-

13,384

Ａ

6.2

A88

ルナコート江戸掘Ａ

2015年６月-

26,780

Ａ

9.4

A90

クイーンズコート福住Ａ

2015年６月-

20,301

Ａ

10.0

A92

ベレール大井町Ａ

2015年６月-

17,017

Ａ

10.3

A93

シエテ南塚口Ａ

2015年６月-

15,331

Ａ

13.2

A94

プライムライフ三宮磯上公園

Ａ

2015年６月-

19,024

Ａ

10.5

A96

センチュリーパーク新川１番館

Ａ

2015年６月-

43,014

Ａ

7.3

A97

ウエストアベニューＡ

2015年６月-

13,655

Ａ

13.0

A98

リトルリバー本町橋Ａ

2015年６月-

11,028

Ａ

11.8

A99

プライムライフ御影Ａ

2015年６月-

10,468

Ａ

11.9

A101 リエトコート向島

Ａ

2015年６月-

33,830Ａ

6.3

A102 リエトコート西大島Ａ

2015年６月-

35,315Ａ

4.1

A103 ロイヤルパークス桃坂Ａ

2016年１月-

75,589Ａ

10.0

A104 ロイヤルパークス新田Ａ

2016年２月-

170,653

Ａ

3.8

ＴＯＷＥＲ 南６条

A106

ロイヤルパークスシーサー
南千住Ａ

2016年12月-

149,074

Ａ

4.5

B18

イオンタウン須賀川

Ａ

2020年10月-

194,043

Ａ

0.6

D01

ホテルマイステイズ神田Ａ

2019年９月-

95,728Ａ

7.5

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物件
番号

物件名

建物調査業者（注２）

エンジニアリング
レポート
報告書日付

早期修繕費
（注３）

長期修繕費
(千円)
（注４）

ＰＭＬ
評価者
（注２）

ＰＭＬ(％)（注１）

D02

ホテルマイステイズ浅草

Ａ

2019年９月-

116,644

Ａ

7.6

D03

ホテルマイステイズ京都四条Ａ

2019年９月-

135,231

Ａ

13.0

D04

マイステイズ新浦安
コンファレンスセンターＡ

2019年９月-

203,739

Ａ

8.4

D05

ホテルマイステイズ舞浜

Ａ

2019年９月-

106,369

Ａ

9.4

D06

ホテルマイステイズプレミア
堂島Ａ

2019年９月-

441,609

Ａ

10.7

D07

ホテルマイステイズ名古屋栄

Ａ

2019年９月-

274,304

Ａ

7.5

D08

ホテルマイステイズ堺筋本町

Ａ

2019年９月-

83,580

Ａ

14.4

D09

ホテルマイステイズ横浜

Ａ

2019年12月-

86,457

Ａ

12.3

D10

ホテルマイステイズ日暮里

Ａ

2019年９月-

57,610

Ａ

7.2

D11

ホテルマイステイズ福岡天神南Ａ

2019年９月-

125,378

Ａ

6.6

D12

フレックステイイン飯田橋

Ａ

2019年９月-

98,562

Ａ

14.0

D13

ホテルマイステイズ上野稲荷町

Ａ

2019年９月-

55,297

Ａ

7.4

D14

フレックステイイン品川Ａ

2019年９月-

28,048

Ａ

17.6

D15

フレックステイイン常盤台

Ａ

2019年９月-

97,397

Ａ

13.9

D16

フレックステイイン巣鴨Ａ

2019年９月-

76,250

Ａ

9.3

D17

ホテルマイステイズ大手前

Ａ

2019年９月-

122,678

Ａ

13.7

D18

ホテルマイステイズ清澄白河Ａ

2019年12月-

52,759

Ａ

10.3

D19

フレックステイイン中延Ｐ１

Ａ

2019年９月-

37,395

Ａ

14.9

D20

フレックステイイン中延Ｐ２

Ａ

2019年９月-

37,490

Ａ

15.5

D21

アパホテル横浜関内

Ａ

2021年１月-

188,354

Ａ

8.1

D22

ホテルマイステイズ函館五稜郭

Ａ

2015年１月-

162,218

Ａ

2.5

D23

フレックステイイン白金Ａ

2015年１月-

88,614

Ａ

10.4

D24

ホテルマイステイズ羽田Ａ

2015年５月-

60,876

Ａ

8.0

D25

ホテルマイステイズ亀戸Ｐ１

Ａ

2015年５月-

268,594

Ａ

6.7

D26

ホテルマイステイズ上野入谷口Ａ

2015年５月-

142,407

Ａ

6.8

D27

ホテルマイステイズ亀戸Ｐ２

Ａ

2015年５月-

183,950

Ａ

6.3

D28

ホテルマイステイズ清水Ｂ

2015年５月-

89,770

Ａ

12.6

D29

スーパーホテル新橋・烏森口

Ｂ

2015年５月-

18,270

Ａ

4.8

D30

フレックステイイン東十条

Ａ

2015年１月-

103,752

Ａ

8.4

D31

ホテルマイステイズ宇都宮Ａ

2015年５月-

453,947

Ａ

2.7

D32

フレックステイイン川崎貝塚

Ａ

2015年５月-

60,639

Ａ

10.9

D33

コンフォートホテル富山駅前

Ｂ

2015年６月-

74,290Ａ

8.9

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物件
番号

物件名

建物調査業者（注２）

エンジニアリング
レポート
報告書日付

早期修繕費
（注３）

長期修繕費
(千円)
（注４）

D34

フレックステイイン川崎小川町

Ａ

D35

フレックステイイン江古田

D36

ＰＭＬ
評価者
（注２）

2015年５月-

43,413Ａ

10.7

Ａ

2015年８月-

119,755

Ａ

7.2

スーパーホテル東京・
ＪＲ立川北口Ａ

2015年８月-

18,967

Ａ

4.8

D37

スーパーホテルＪＲ上野入谷口Ａ

2015年８月

-

4,857

Ａ

5.6

D38

ホテルマイステイズ心斎橋

Ａ

2016年１月-

63,521

Ａ

14.7

D39

コンフォートホテル黒崎

Ａ

2016年１月-

42,262

Ａ

1.7

D40

コンフォートホテル前橋

Ａ

2016年１月-

31,746

Ａ

0.8

D41

コンフォートホテル燕三条

Ａ

2016年１月-

64,880

Ａ

7.4

D42

コンフォートホテル北見Ａ

2016年１月-

42,514Ａ

1.0

ホテルマイステイズ五反田駅前（注５）Ａ

2016年２月-

128,231

D43

Ａ

10.8

Ａ

2017年７月-

15,383

ＰＭＬ(％)（注１）

D44

ホテルエピナール那須Ａ

2020年11月-

1,297,547

Ａ

2.4

D45

ホテルマイステイズ福岡天神

Ｂ

2016年２月-

96,000

Ａ

6.8

D46

ホテルマイステイズ浜松町

Ａ

2016年２月-

43,151

Ａ

4.3

D47

ホテルマイステイズプレミア
金沢

Ｂ

2016年５月-

33,060

Ａ

6.0

D48

高松 東急REIホテル

Ａ

2016年６月-

234,067

Ａ

5.7

D49

ホテルマイステイズプレミア
浜松町Ａ

2017年５月-

194,181

Ａ

6.7

D50

ホテルマイステイズ
新大阪コンファレンスセンターＡ

2017年８月-

769,239

Ａ

7.2

D51

ホテルマイステイズプレミア
大森Ａ

2017年８月-

426,511

Ａ

2.9

D52

別府亀の井ホテルＡ

2017年８月

1,900,000

1,250,779

Ａ

11.0

D53

ホテルマイステイズ札幌駅北口

Ａ

2017年８月-

371,229

Ａ

2.5

D54

ホテルマイステイズ横浜関内Ａ

2018年１月-

55,071

Ａ

10.2

D55

アートホテル上越

Ａ

2018年１月-

366,300

Ａ

13.3

D56

アートホテル弘前シティ

Ａ

2018年１月-

356,601

Ａ

2.8

D57

ホテルマイステイズ大分

Ａ

2018年１月-

99,849

Ａ

8.7

D58

ホテルマイステイズ五反田

Ａ

2018年５月-

101,612

Ａ

10.1

D59

ホテルマイステイズ立川

Ａ

2018年５月-

101,522

Ａ

6.5

D60

ホテルマイステイズプレミア
赤坂Ａ

2018年６月-

149,089

Ａ

3.8

D61

ホテルマイステイズプレミア
札幌パーク

Ｂ

2018年６月-

215,010

Ａ

1.5

D62

ホテルマイステイズ
上野イーストＡ

2018年６月-

202,710

Ａ

6.7

D63

ホテルマイステイズ御堂筋本町

Ａ

2018年６月-

77,276

Ａ

9.7

D64

ホテルマイステイズ
札幌アスペンＡ

2019年５月-

477,340Ａ

2.8

250/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
建物調査業者（注２）

エンジニアリング
レポート
報告書日付

早期修繕費
（注３）

長期修繕費
(千円)
（注４）

ＰＭＬ
評価者
（注２）

アートホテル石垣島

Ａ

2019年５月-

670,180

Ａ

2.2

D66

ホテルマイステイズ
富士山 展望温泉Ａ

2019年５月-

73,122

Ａ

5.2

D67

ホテルソニア小樽

Ａ

2019年５月-

285,312

Ａ

3.6

D68

ホテルマイステイズ
金沢キャッスルＡ

2019年５月-

229,122

Ａ

10.1

D69

アートホテル新潟駅前

Ａ

2019年５月-

688,072

Ａ

9.7

D70

ホテルマイステイズ名古屋錦Ａ

2019年４月-

92,609

Ａ

8.4

D71

ホテルノルド小樽Ａ

2019年５月

100,000

338,256

Ａ

4.4

D72

ホテルマイステイズ
鹿児島天文館Ａ

2019年４月-

347,353

Ａ

8.8

D73

アートホテル旭川

Ａ

2019年５月-

670,458

Ａ

1.5

D74

ホテルマイステイズ松山Ａ

2019年５月-

323,662

Ａ

4.9

D75

ホテルマイステイズ
札幌すすきのＡ

2019年５月-

98,681

Ａ

5.8

D76

ホテルマイステイズ
札幌中島公園Ａ

2019年５月

510,000

137,733

Ａ

4.3

D77

ホテルマイステイズ
札幌中島公園別館

Ａ

2019年５月-

75,818

Ａ

4.7

D78

フレックステイイン桜木町

Ａ

2019年５月-

52,844

Ａ

12.6

D79

MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前

Ａ

2019年５月

1,020,000

51,365

Ａ

9.3

D80

ホテルマイステイズ
鹿児島天文館２番館

Ａ

2019年５月

260,000

106,029

Ａ

9.1

D81

ホテルマイステイズ名寄Ａ

2019年５月-

31,705

Ａ

2.6

D82

ホテルマイステイズ
プレミア成田Ａ

2019年11月-

617,753

Ａ

3.9

D83

アートホテル盛岡

Ａ

2019年11月-

412,943

Ａ

9.0

Ｃ

2018年６月-

3,846,750
米ドル

Ａ

0.6

Ｃ

2018年６月

3,750米ドル

1,343,894
米ドル

Ａ

0.3

物件
番号

物件名

D65

ウェスティン・グランドケイマ
D200 ン ・ セ ブ ン マ イ ル ビ ー チ ・ リ
ゾート＆スパサンシャイン・スイーツ・リ
D201
ゾート

ＰＭＬ(％)（注１）（注１） 「予想最大損失率（ＰＭＬ）」とは、地震による予想最大損失率をいいます。ＰＭＬには個別物件に関するものと、ポートフォリ
オ全体に関するものとがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用
期間（50年）中に、想定される最大規模の地震（再現期間475年の大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予定復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいい、東京海上ディーアール株式会社による2022年２月付「地震リスク評価報告書−ポートフォリオ評価版−（128物件）」に基づいて記載しています。なお、ポートフォ
リオ全体のＰＭＬについては、当該報告書において、優先出資証券の裏付不動産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・
ホテルを含む128物件を対象として算出された数値を記載しています。
（注２） 「建物調査業者」及び「ＰＭＬ評価者」に記載されている「Ａ」は東京海上ディーアール株式会社、「Ｂ」は株式会社東京建築検査機構、「Ｃ」はEBI Consultingを表しています。
（注３） 「早期修繕費」とは、調査時点において劣化が著しく最低限必要となる機能を維持していない項目、又は法規上の違反項目、指摘
項目等で１年以内に修繕や更新をした方が良いと判断できるものの修繕費用を示したものです。
（注４） 「長期修繕費」は、資本的支出と修繕費に分けられます。資本的支出とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用の内、対象建築仕上、建築設備の使用可能期間を延長させるため及び全面的更新のための費用をいい、修繕費とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用の内、資本的支出以外の費用をいいます。
（注５） 2017年10月31日付で既保有物件の客室増設工事による増床部分を追加取得しました。そのため、本物件については上段に既保有物
件の取得時に取得した既保有物件を対象としたエンジニアリングレポートの概要を、下段に増床部分の追加取得時に取得した増床部分に係るエンジニアリングレポート等の概要を記載しています。

251/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

Ｅ 賃貸借等の概要（イ）投資法人全体の最近５年の賃貸借等の概況（注１）2017年６月末

2017年12月末

2018年６月末

2018年12月末

2019年６月末

物件数（件）

127

125

125

129

129

テナントの総数（件）

144

141

135

133

133

461,690.56

508,518.23

530,163.68

568,280.46

549,623.43

97.7

98.2

98.6

98.5

99.1

総賃貸可能面積の合計（㎡）
稼働率（％）（注２）

2019年12月末

2020年６月末

2020年12月末

2021年６月末

2021年12月末

物件数（件）

146

147

141

141

133

テナントの総数（件）

151

152

145

145

137

677,285.53

727,168.31

707,952.20

707,952.20

686,894.91

99.2

99.2

99.1

99.2

99.2

総賃貸可能面積の合計（㎡）
稼働率（％）（注２）（注１） 表の各数値には、優先出資証券及び匿名組合出資持分の裏付不動産に関するものは含みませんが、本投資法人が運営を委託する物件に関するものは含みます。
（注２） 「稼働率」は、総賃貸面積÷総賃貸可能面積の式により算出しています。なお、総賃貸面積及び総賃貸可能面積には、運営委託対
象面積及び運営委託面積を含みます。また、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

252/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（ロ）個別不動産に関する賃貸状況の概要（2021年12月31日現在）
物件
番号

不動産等の名称

賃貸可能面積
(㎡)
(注１)

敷金等
(千円)
（注７）

稼働率(％)（注８）

A26

日神パレステージ代田橋

1,771.13

1,329.84

98

73

1

34,792

0.6%

3,622

75.1

A28

グロースメゾン五反田

1,051.50

1,051.50

48

48

1

28,494

0.5%

4,462

100.0

A29

グロースメゾン亀戸

1,367.96

1,305.52

66

63

1

34,391

0.6%

6,559

95.4

A30

エメラルドハウス

2,152.31

2,087.02

96

93

1

41,506

0.7%

8,084

97.0

A32

サンクレスト石神井公園

3,029.16

3,029.16

29

29

1

38,5430.7%

22,842

100.0

A33

グロースメゾン新横浜

1,858.44

1,774.64

68

65

1

38,135

0.7%

7,008

95.5

A34

ベルファース上野御徒町

1,351.11

1,290.55

64

61

1

31,891

0.5%

5,909

95.5

A35

グランリール亀戸

1,562.26

1,562.26

72

72

1

26,619

0.5%

8,873

100.0

A37

グロースメゾン用賀

1,015.34

989.4139

38

123,816

0.4%

4,216

97.4

A38

ルート立川

1,368.57

1,368.57

24

24

1

21,9580.4%

11,320100.0

A39

渋谷本町マンション

1,167.50

1,144.80

25

24

1

20,167

0.3%

3,949

98.1

A40

シティハイツ砧

1,235.93

1,235.93

19

19

1

19,116

0.3%

3,627

100.0

A41

アクシーズタワー川口並木

1,210.74

1,103.60

57

52

1

25,535

0.4%

712

91.2

A43

カレッジスクエア町田

1,047.75

1,047.75

62

62

1

16,609

0.3%

6,089

100.0

A44

ベレール目黒557.05423.3225

19

114,625

0.3%

2,531

76.0

A45

ワコーレ綱島Ⅰ

907.46744.5350

41

117,200

0.3%

2,320

82.0

A46

フォロス中村橋

815.77744.283734

118,784

0.3%

2,808

91.2

A47

グロースメゾン海神2,040.27

2,040.27

34

34

1

23,348

0.4%

3,621

100.0

A48

カレッジスクエア町屋

871.35871.354343

114,924

0.3%

4,902

100.0

A59

藤和シティコープ新大塚Ⅱ

1,627.13

1,548.23

58

54

1

35,705

0.6%

5,460

95.2

A61

ビクセル武蔵関

1,220.24

1,186.15

70

68

1

22,896

0.4%

2,230

97.2

A63

藤和シティコープ浅間町

3,426.36

3,079.72

154

137

1

58,607

1.0%

7,044

89.9

A64

ロイヤルパーク大町

1,929.59

1,892.59

51

50

1

26,587

0.5%

4,273

98.1

A65

レキシントン・スクエア萩野町

1,528.58

1,528.58

39

39

1

18,091

0.3%

1,815

100.0

A66

ヴィスコンティ覚王山

705.75463.59

8

5

1

8,634

0.1%

1,078

65.7

A72

レキシントン・スクエア
本所吾妻橋

784.74784.743330

118,010

0.3%

3,588

100.0

A73

ＡＭＳ

4,460.56

4,110.64

120

110

1

43,754

0.7%

2,240

92.2

A77

インボイス新神戸レジデンス（注
９）

-

-

-

-

-

48,036

0.8%

-

-

A78

コスモコート元町（注９）

-

-

-

-

-

35,049

0.6%

-

-

A79

レーベスト本陣

1,933.80

1,548.36

80

64

1

28,932

0.5%

2,867

80.1

A80

レーベスト松原

1,955.40

1,623.09

70

57

1

25,013

0.4%

2,040

83.0

A82

アルバ則武新町

1,731.68

1,683.48

64

62

1

26,309

0.5%

3,086

97.2

A83

レーベスト名駅南

1,634.60

1,265.08

61

47

1

22,598

0.4%

2,721

77.4

A84

レーベスト平安

1,554.03

1,479.03

40

37

1

23,7380.4%

10,68895.2

A85

ヴァンデュール浜大津駅前（注
９）

-

-

-

-

-

33,073

0.6%

-

-

A86

サルボサーラ（注９）

-

-

-

-

-

22,333

0.4%

-

-

A87

エクセレンテ神楽坂

701.92660.5833

31

118,167

0.3%

1,861

94.1

A88

ルナコート江戸堀

1,185.50

1,019.11

50

43

1

20,107

0.3%

1,940

86.0

A89

ウィンテージ神戸元町（注９）

-

-

-

-

-

20,205

0.3%

-

-

A90

クイーンズコート福住

765.18686.3125

22

116,976

0.3%

3,121

89.7

A91

コーポ東洞院（注９）

-

-

-

-

-

15,688

0.3%

-

-

A92

ベレール大井町

530.60491.2026

24

115,491

0.3%

2,074

92.6

ＴＯＷＥＲ

南６条

賃貸面積
(㎡)
(注２)

賃貸可能戸数
(戸)
(注３)

賃貸戸数
(戸)
(注４)

テナント
の総数
(注５)

253/337

賃貸事業収入対総賃貸事業
(千円)
収入比率
(注６)

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
物件
番号

不動産等の名称

賃貸可能面積
(㎡)
(注１)

賃貸面積
(㎡)
(注２)

賃貸可能戸数
(戸)
(注３)

賃貸戸数
(戸)
(注４)

テナント
の総数
(注５)

賃貸事業収入対総賃貸事業
(千円)
収入比率
(注６)

1,020.86

995.5840

39

1

16,993

敷金等
(千円)
（注７）

稼働率(％)
（注８）

0.3%

1,985

97.5

A93

シエテ南塚口A94

プライムライフ三宮磯上公園

789.12764.4632

31

1

14,955

0.3%

1,022

96.9

A95

HERMITAGE NANBA WEST（注９）

-

-

-

-

-

13,924

0.2%

-

-

A96

センチュリーパーク新川１番館

1,477.62

1,343.15

44

40

1

18,035

0.3%

940

90.9

A97

ウエストアベニュー

794.80735.1640

37

112,763

0.2%

244

92.5

A98

リトルリバー本町橋

974.81

944.563130

113,990

0.2%

537

96.9

A99

プライムライフ御影

761.18685.6128

25

112,033

0.2%

1,124

90.1

A101 リエトコート向島

2,940.20

2,866.77

82

80

1

56,293

1.0%

13,635

97.5

A102 リエトコート西大島

2,048.28

2,024.64

91

90

1

49,2650.8%

14,18898.8

A103 ロイヤルパークス桃坂

8,776.26

8,399.39

147

140

1

161,517

2.8%

14,945

95.7

A104 ロイヤルパークス新田

15,797.29

15,797.29

248

248

1

221,351

3.8%

0

100.0

A106 ロイヤルパークスシーサー南千住

6,496.86

6,036.52

113

104

1

119,893

2.1%

20,573

92.9

-

-

-

-

-

6,288

0.1%

-

-

B17

レキシントン・プラザ八幡（注
10）

B18

イオンタウン須賀川

18,440.58

18,440.58

11

1

141,434

2.4%

159,970

100.0

D01

ホテルマイステイズ神田

2,585.72

2,585.72

126

126

1

3,279

0.1%

0

100.0

D02

ホテルマイステイズ浅草

3,327.38

3,327.38

161

161

1

1,135

0.0%

960

100.0

D03

ホテルマイステイズ京都四条7,241.51

7,241.51

225

225

1

17,667

0.3%

800

100.0

D04

マイステイズ新浦安
コンファレンスセンター

6,232.30

6,232.30

175

175

1

27,070

0.5%

0

100.0

D05

ホテルマイステイズ舞浜

2,456.36

2,456.36

90

90

1

41,642

0.7%

0

100.0

D06

ホテルマイステイズプレミア堂島

9,445.32

9,445.32

153

153

1

35,9260.6%

75,935100.0

D07

ホテルマイステイズ名古屋栄

9,064.71

9,064.71

279

279

1

35,781

0.6%

9,350

100.0

D08

ホテルマイステイズ堺筋本町

4,188.83

4,188.83

191

191

1

5,502

0.1%

635

100.0

D09

ホテルマイステイズ横浜

7,379.43

7,379.43

194

194

1

58,208

1.0%

1,000

100.0

D10

ホテルマイステイズ日暮里

1,719.29

1,719.29

93

93

1

2,637

0.0%

0

100.0

D11

ホテルマイステイズ福岡天神南3,412.71

3,412.71

178

178

1

7,332

0.1%

0

100.0

D12

フレックステイイン飯田橋

2,953.38

2,953.38

62

62

1

5,606

0.1%

3,842

100.0

D13

ホテルマイステイズ上野稲荷町

1,150.76

1,150.76

72

72

1

775

0.0%

0

100.0

D14

フレックステイイン品川

1,134.52

1,134.52

55

55

1

5,900

0.1%

0

100.0

D15

フレックステイイン常盤台

2,539.75

2,539.75

130

130

1

2,685

0.0%

0

100.0

D16

フレックステイイン巣鴨

2,089.86

2,089.86

105

105

1

2,739

0.0%

0

100.0

D17

ホテルマイステイズ大手前

4,956.66

4,956.66

112

112

1

6,249

0.1%

2,160

100.0

D18

ホテルマイステイズ清澄白河

2,673.64

2,673.64

58

58

1

7,274

0.1%

1,800

100.0

D19

フレックステイイン中延Ｐ１

770.56770.56

39

39

1

973

0.0%

0

100.0

D20

フレックステイイン中延Ｐ２

391.49391.49

22

22

1

907

0.0%

0

100.0

D21

アパホテル横浜関内

6,568.51

6,568.51

452

452

1

245,859

4.2%

318,750

100.0

D22

ホテルマイステイズ函館五稜郭

7,961.26

7,961.26

211

211

1

36,3380.6%

10,229100.0

D23

フレックステイイン白金

1,754.06

1,754.06

84

84

1

1,755

0.0%

0

100.0

D24

ホテルマイステイズ羽田

5,400.16

5,400.16

174

174

1

83,899

1.4%

0

100.0

D25

ホテルマイステイズ亀戸Ｐ１4,349.67

4,349.67

266

266

1

20,930

0.4%

860

100.0

D26

ホテルマイステイズ上野入谷口

2,247.92

2,247.92

97

97

1

3,573

0.1%

0

100.0

D27

ホテルマイステイズ亀戸Ｐ２2,793.99

2,793.99

177

177

1

16,376

0.3%

1,275

100.0

D28

ホテルマイステイズ清水3,559.81

3,559.81

152

152

1

37,561

0.6%

0

100.0

254/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
物件
番号

不動産等の名称

賃貸可能面積
(㎡)
(注１)

賃貸面積
(㎡)
(注２)

賃貸可能戸数
(戸)
(注３)

賃貸戸数
(戸)
(注４)

1,403.89

1,403.89

74

74

1

D29

スーパーホテル新橋・烏森口

D30

フレックステイイン東十条

1,714.53

1,714.53

89

89

D31

ホテルマイステイズ宇都宮

11,733.23

11,733.23

125

125

D32

フレックステイイン川崎貝塚

1,190.57

1,190.57

64

D33

コンフォートホテル富山駅前

3,305.64

3,305.64

D34

フレックステイイン川崎小川町

725.60D35

フレックステイイン江古田

D36

スーパーホテル東京・
ＪＲ立川北口

D37

テナント
の総数
(注５)

賃貸事業収入対総賃貸事業
(千円)
収入比率
(注６)

敷金等
(千円)
（注７）

稼働率(％)（注８）

19,713100.0

39,426

0.7%

1

1,287

0.0%

900

100.0

1

40,2740.7%

21,224

100.0

64

1

1,423

0.0%

0

100.0

150

150

1

35,9280.6%

35,928100.0

725.60

62

62

1

592

0.0%

0

100.0

3,932.93

3,932.93

210

210

1

16,834

0.3%

0

100.0

1,832.97

1,832.97

96

96

1

31,7870.5%

43,650100.0

スーパーホテルＪＲ上野入谷口

1,279.16

1,279.16

69

69

1

27,2750.5%

30,835100.0

D38

ホテルマイステイズ心斎橋

1,942.01

1,942.01

57

57

1

1,655

0.0%

7,209

100.0

D39

コンフォートホテル黒崎

3,207.60

3,207.60

151

151

1

35,271

0.6%

37,894100.0

D40

コンフォートホテル前橋

3,660.96

3,660.96

154

154

2

43,8110.8%

47,883100.0

D41

コンフォートホテル燕三条

3,099.90

3,099.90

133

133

2

34,9490.6%

42,344100.0

D42

コンフォートホテル北見

3,009.50

3,009.50

127

127

1

26,1030.4%

30,300100.0

D43

ホテルマイステイズ五反田駅前

10,137.88

10,137.88

386

386

1

120,840

2.1%

27,300100.0

D44

ホテルエピナール那須

37,702.33

37,702.33

310

310

1

721,419

12.4%

0

100.0

D45

ホテルマイステイズ福岡天神

5,083.06

5,083.06

218

218

1

23,715

0.4%

2,400

100.0

D46

ホテルマイステイズ浜松町

1,951.90

1,951.90

105

105

1

12,359

0.2%

0

100.0

D47

ホテルマイステイズプレミア金沢

13,250.03

13,250.03

261

261

1

108,700

1.9%

62,917100.0

D48

高松 東急REIホテル

7,148.17

6,847.11

193

192

2

96,9491.7%

165,76295.8

6,151.93

6,151.93

134

134

1

45,784

0.8%

1,180

100.0

D49
D50

ホテルマイステイズプレミア
浜松町
ホテルマイステイズ
新大阪コンファレンスセンター

13,026.99

13,026.99

397

397

1

69,590

1.2%

1,550

100.0

D51

ホテルマイステイズプレミア大森

11,849.61

11,849.61

256

256

1

76,102

1.3%

2,442

100.0

D52

別府亀の井ホテル

19,422.08

19,422.08

323

323

1

175,622

3.0%

300

100.0

D53

ホテルマイステイズ札幌駅北口

7,267.88

7,267.88

243

243

1

27,148

0.5%

3,010

100.0

D54

ホテルマイステイズ横浜関内

4,501.18

4,501.18

166

166

1

51,472

0.9%

3,000

100.0

D55

アートホテル上越

7,563.60

7,563.60

198

198

1

44,034

0.8%

700

100.0

D56

アートホテル弘前シティ

14,826.30

14,826.30

158

158

1

66,565

1.1%

41,267100.0

D57

ホテルマイステイズ大分

3,254.69

3,254.69

145

145

1

62,128

1.1%

0

100.0

D58

ホテルマイステイズ五反田

1,839.77

1,839.77

110

110

1

17,302

0.3%

0

100.0

D59

ホテルマイステイズ立川

3,844.64

3,844.64

123

123

1

38,568

0.7%

1,720

100.0

D60

ホテルマイステイズプレミア赤坂

8,620.69

8,620.69

328

328

1

73,012

1.3%

3,087

100.0

D61

ホテルマイステイズプレミア
札幌パーク

21,670.64

21,670.64

419

419

1

74,318

1.3%

0

100.0

D62

ホテルマイステイズ上野イースト

4,396.02

4,396.02

150

150

1

3,502

0.1%

45

100.0

D63

ホテルマイステイズ御堂筋本町

3,429.43

3,429.43

108

108

1

1,374

0.0%

0

100.0

D64

ホテルマイステイズ札幌アスペン

15,313.17

15,313.17

307

307

1

50,6260.9%

14,270100.0

D65

アートホテル石垣島

17,247.54

17,247.54

245

245

1

16,803

0.3%

750

100.0

D66

ホテルマイステイズ
富士山 展望温泉

5,498.49

5,498.49

159

159

1

86,961

1.5%

0

100.0

D67

ホテルソニア小樽

6,509.41

6,509.41

149

149

1

58,325

1.0%

0

100.0

D68

ホテルマイステイズ
金沢キャッスル

5,931.84

5,931.84

209

209

1

18,868

0.3%

2,595

100.0

D69

アートホテル新潟駅前

10,403.01

10,403.01

304

304

1

95,290

1.6%

0

100.0

D70

ホテルマイステイズ名古屋錦6,077.99

6,077.99

172

172

1

21,1290.4%

11,409100.0

255/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
物件
番号

不動産等の名称

賃貸可能面積
(㎡)
(注１)

賃貸面積
(㎡)
(注２)

賃貸可能戸数
(戸)
(注３)

賃貸戸数
(戸)
(注４)

テナント
の総数
(注５)

賃貸事業収入対総賃貸事業
(千円)
収入比率
(注６)

敷金等
(千円)
（注７）

6,047.43

6,047.43

98

98

1

31,881

0.5%

0

100.0

稼働率(％)（注８）

D71

ホテルノルド小樽

D72

ホテルマイステイズ鹿児島天文館

7,659.55

7,659.55

197

197

2

65,305

1.1%

9,500

100.0

D73

アートホテル旭川

25,131.84

25,131.84

266

266

1

16,102

0.3%

600

100.0

D74

ホテルマイステイズ松山

8,274.37

8,274.37

163

163

1

24,021

0.4%

1,000

100.0

D75

ホテルマイステイズ札幌すすきの2,853.26

2,853.26

105

105

1

5,426

0.1%

931

100.0

5,473.41

5,473.41

86

86

1

2,728

0.0%

0

100.0

1,775.21

1,775.21

80

80

1

3,397

0.1%

0

100.0

D76
D77

ホテルマイステイズ
札幌中島公園
ホテルマイステイズ
札幌中島公園別館

D78

フレックステイイン桜木町

1,308.61

1,308.61

70

70

1

12,995

0.2%

0

100.0

D79

MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前

2,156.70

2,156.70

162

162

1

3,377

0.1%

300

100.0

D80

ホテルマイステイズ
鹿児島天文館２番館

2,047.70

2,047.70

74

74

1

16,837

0.3%

1,722

100.0

D81

ホテルマイステイズ名寄

1,985.27

1,985.27

70

70

1

30,058

0.5%

0

100.0

D82

ホテルマイステイズ
プレミア成田

36,519.70

36,519.70

713

713

1

279,103

4.8%

9,500

100.0

D83

アートホテル盛岡

16,727.08

16,727.08

217

217

1

82,664

1.4%

4,487

100.0

合計

658,643.57

653,195.88

17,106

16,909135

5,837,847

100.0%

1,519,983

99.2（注１） 「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産の本投資法人の所有部分における賃貸が可能な客室、住宅、事務所及び店舗等の合計面積を記載しています。
（注２） 「賃貸面積」は、「賃貸可能面積」のうち、実際にエンドテナントと賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載されている数値)の合計を記載しています。但し、賃料保証型のマスターリース契約が締結されている場合は、マスター
レッシーが賃借している面積を記載しています。
（注３） 「賃貸可能戸数」は、ホテル物件については、個々の不動産又は信託不動産における客室の数及び賃貸が可能な店舗等の数の合計を、それ以外の物件については、個々の不動産又は信託不動産について賃貸が可能な戸数及び店舗等の数の合計を記載しています。
（注４） 「賃貸戸数」は、ホテル物件については、実際にテナント又はエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸されている客室の数及び店舗等の数の合計を、それ以外の物件については、実際にテナント又はエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸されている戸数及び店舗等の数の合計を記載しています。
（注５） 「テナントの総数」は、本投資法人又は信託受託者と直接賃貸借契約を締結している賃借人を１テナントとして算出し、１テナン
トが同一物件において複数の貸室を賃借している場合も、１テナントとして算出しています。
（注６） 「賃貸事業収入」は、各物件の当期の総賃料収入を示しており、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注７） 「敷金等」には、賃貸借契約に基づく償却後の敷金額・保証金額を記載しています。
（注８） 「稼働率」には、2021年12月の月末の稼働率を記載しており、小数点以下第２位を四捨五入しています。
（注９） 2021年12月22日に譲渡したため、2021年12月31日時点では、本投資法人が保有する物件ではありません。なお、賃貸事業収入については2021年12月期当初から譲渡日までの実績値を記載しています。
（注10） 2021年７月２日に譲渡したため、2021年12月31日時点では、本投資法人が保有する物件ではありません。なお、賃貸事業収入については2021年12月期当初から譲渡日までの実績値を記載しています。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（ハ）個別不動産に関する運営委託状況の概要（2021年12月31日現在）
運営委託対象運営委託可能運営委託面積
面積
客室数
(㎡)
(㎡)
(室)
(注２)
(注１)
(注３)

運営委託
客室数
(室)
(注４)

テナント
の総数
(注５)

運営委託収益 対総運営委託
(千円)
収益比率
(注６)
(％)

物件
番号

不動産等の名称

D200

ウェスティン・グランドケイマ
ン・セブンマイルビーチ・リゾー
ト＆スパ

21,528.23

21,528.23

345

345

1

-

-

100.0

D201

サンシャイン・スイーツ・リゾー
ト6,723.11

6,723.11

131

131

1

9,817

-

100.0

28,251.34

28,251.34

476

476

2

-

-

100.0

合計

稼働率(％)（注7）（注１） 「運営委託対象面積」は、個々の不動産の本投資法人の所有部分における運営委託が可能な客室、事務所及び店舗等の合計面積を記載しています。
（注２） 「運営委託面積」は、「運営委託対象面積」のうち、実際に運営受託者と運営委託契約が締結され運営委託が行われている面積の合計を記載しています。
（注３） 「運営委託可能客室数」は、個々の不動産における客室の数を記載しています。
（注４） 「運営委託客室数」は、実際に運営受託者との間で運営委託契約が締結され、運営委託されている客室の数を記載しています。
（注５） 「テナントの総数」は、本投資法人と運営委託契約を締結している運営受託者を１テナントとして記載しています。
（注６） ホテル費用がホテル売上高を上回る場合は運営委託収益を0円とし、当該費用超過額を運営委託費用として計上しております。
（注７） 「稼働率」は、2021年12月の月末における運営委託面積を運営委託対象面積で除して算出しており、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

Ｆ 主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人のポートフォリオに係る不動産関連資産のうち、不動産賃貸事業収益の合計額の10％以上を占めることとなる物件はありません。

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有価証券報告書（内国投資証券）

Ｇ 主要テナントに関する情報（イ）主要テナントの一覧
当期末現在において総賃貸面積の10％以上を占める主要テナントの概要は、以下のとおりです。
（2021年12月31日時点）
テナント名

株式会社マイステ
イズ・ホテル・マ
ネジメント

業種

ホテル運営業

物件
番号
D01
D02
D03
D04
D05
D07
D08
D09
D10
D11
D12
D13
D14
D15
D16
D17
D18
D19
D20
D22
D23
D24
D25
D26
D27
D28
D30
D31
D32
D34
D35
D38
D43
D45
D46
D47
D49
D50
D51
D52
D53
D54
D57
D58
D59
D60
D61
D62
D63
D64
D66
D67
D68
D70
D71
D72
D74
D75
D76
D77
D78
D79
D80
D81
D82

物件名
ホテルマイステイズ神田
ホテルマイステイズ浅草
ホテルマイステイズ京都四条
マイステイズ新浦安コンファレンスセンター
ホテルマイステイズ舞浜
ホテルマイステイズ名古屋栄
ホテルマイステイズ堺筋本町
ホテルマイステイズ横浜
ホテルマイステイズ日暮里
ホテルマイステイズ福岡天神南
フレックステイイン飯田橋
ホテルマイステイズ上野稲荷町
フレックステイイン品川
フレックステイイン常盤台
フレックステイイン巣鴨
ホテルマイステイズ大手前
ホテルマイステイズ清澄白河
フレックステイイン中延P1
フレックステイイン中延P2
ホテルマイステイズ函館五稜郭
フレックステイイン白金
ホテルマイステイズ羽田
ホテルマイステイズ亀戸P1
ホテルマイステイズ上野入谷口
ホテルマイステイズ亀戸P2
ホテルマイステイズ清水
フレックステイイン東十条
ホテルマイステイズ宇都宮
フレックステイイン川崎貝塚
フレックステイイン川崎小川町
フレックステイイン江古田
ホテルマイステイズ心斎橋
ホテルマイステイズ五反田駅前
ホテルマイステイズ福岡天神
ホテルマイステイズ浜松町
ホテルマイステイズプレミア金沢
ホテルマイステイズプレミア浜松町
ホテルマイステイズ
新大阪コンファレンスセンター
ホテルマイステイズプレミア大森
別府亀の井ホテル
ホテルマイステイズ札幌駅北口
ホテルマイステイズ横浜関内
ホテルマイステイズ大分
ホテルマイステイズ五反田
ホテルマイステイズ立川
ホテルマイステイズプレミア赤坂
ホテルマイステイズプレミア札幌パーク
ホテルマイステイズ上野イースト
ホテルマイステイズ御堂筋本町
ホテルマイステイズ札幌アスペン
ホテルマイステイズ富士山 展望温泉
ホテルソニア小樽
ホテルマイステイズ金沢キャッスル
ホテルマイステイズ名古屋錦ホテルノルド小樽
ホテルマイステイズ鹿児島天文館
ホテルマイステイズ松山
ホテルマイステイズ札幌すすきの
ホテルマイステイズ札幌中島公園
ホテルマイステイズ札幌中島公園別館
フレックステイイン桜木町
MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前
ホテルマイステイズ鹿児島天文館２番館
ホテルマイステイズ名寄
ホテルマイステイズプレミア成田

賃貸面積
（㎡）

総賃貸面積に占める
当該テナントの
賃貸面積の比率（％）（注１）

370,705.13（注１） 総賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率は、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

258/337

54.4

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（ロ）主要テナントへの賃貸条件
当期末現在においてポートフォリオの総賃貸面積の10％以上を占める主なテナントへの賃貸条件について
は、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５ 運用状況 （２）投資対象 ③その他投資資産の主要なもの Ｂ 個別不動産関連資産に係る概要」をご参照ください。

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有価証券報告書（内国投資証券）（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
2021年12月期の直近６計算期間末日における本投資法人の総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できない
ため、各月末における推移を記載していません。
期別

年月日

第32期

2019年６月30日

第33期

2019年12月31日

第34期

2020年６月30日

第35期

2020年12月31日

第36期

2021年６月30日

第37期

2021年12月31日

総資産額（千円）

純資産額（千円）

467,931,975（458,547,687）
522,431,999（511,914,950）
516,663,418（516,242,736）
516,490,350（515,472,178）
497,899,915（497,808,462）
494,819,805（493,807,730）

233,046,414（223,662,127）
259,730,758（249,213,709）
249,538,194（249,117,512）
249,641,218（248,623,046）
245,113,891（245,022,439）
246,130,354（245,118,278）

１口当たりの純資産額（円）（注２）
41,125（39,469）
42,601（40,876）
40,929（40,860）
40,946（40,779）
40,203（40,118）
40,370（40,204）（注１） 各計算期間末に分配を行った後の分配落後の額を括弧内に記載しています。
（注２） １口当たりの純資産額については、各期末時点の発行済投資口総数を用いて算出し、表示単位未満を四捨五入して記載しています。

また東京証券取引所における本投資証券の取引所価格及び売買高は以下のとおりです。
東京証券取引所不動産投資信託証券市場

各計算期間の最高・最低投資口価格（単位:円）及び投資証
券売買高（単位：口）

月別最高・最低投資口価格（単位:円）及び投資証券売買高（単位：口）

期別

第32期

第33期

第34期

第35期

第36期

第37期

最高

60,70070,60062,30039,80047,65045,800

最低44,30055,70018,87023,50031,40034,450

売買高3,247,498

4,710,537

11,723,347

6,437,585

5,416,328

3,796,024

月別

2021年７月

2021年８月

2021年９月

2021年10月

2021年11月

2021年12月

最高45,80044,80044,50045,75045,00040,650最低41,85038,55040,40041,00037,85034,450

売買高779,539

750,832

514,659545,993442,460

762,541（注１） 最高・最低投資口価格は東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の取引値によります。

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有価証券報告書（内国投資証券）②【分配の推移】
2021年12月期の直近６計算期間の本投資法人の分配総額、１口当たり分配金の額は以下のとおりです。
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第32期

2019年１月１日〜2019年６月30日

9,384,287

1,656

第33期

2019年７月１日〜2019年12月31日

10,517,049

1,725

第34期

2020年１月１日〜2020年６月30日

420,68169

第35期

2020年７月１日〜2020年12月31日

1,018,172

167

第36期

2021年１月１日〜2021年６月30日

91,452

15

第37期

2021年７月１日〜2021年12月31日

1,012,075

166③【自己資本利益率（収益率）の推移】
2021年12月期の直近６計算期間の本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。
計算期間

自己資本利益率（注１）

年換算値

第32期

2019年１月１日〜2019年６月30日

9.3％

18.9％

第33期

2019年７月１日〜2019年12月31日

4.7％

9.4％

第34期

2020年１月１日〜2020年６月30日

0.2％

0.3％

第35期

2020年７月１日〜2020年12月31日

0.2％

0.5％

第36期

2021年１月１日〜2021年６月30日

△1.5％

△2.9％

第37期

2021年７月１日〜2021年12月31日

0.4％

0.8％

（注１） 自己資本利益率＝当期純利益（損失）／（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100
自己資本利益率の年換算値は、当該計算期間の日数の年間の日数（365日）に対する割合により年換算したものを示しています。
なお、財務指標上の比率の記載については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

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第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2002年１月８日

設立企画人（株式会社東京リート投信）による投信法第69条に基づく設立に係る届出

2002年１月18日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立

2002年２月５日

投信法第188条に基づく登録の申請

2002年２月26日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号

関東財務局長第15号）

2004年５月17日

大阪証券取引所不動産投資信託証券市場上場（銘柄コード：8963）

2006年８月１日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場2007年10月６日

大阪証券取引所不動産投資信託証券市場上場廃止

2010年２月１日

エルシーピー投資法人と合併
商号をインヴィンシブル投資法人へ変更

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２【役員の状況】
役職名

氏名

主要略歴
1985年４月
1998年４月
2000年４月
2004年４月
2006年４月
2008年４月

執行役員

福田

直樹

2011年４月
2012年４月
2013年４月

2013年４月
2013年５月
2013年５月
2013年６月
1996年４月

監督役員

田村

佳弘

2011年10月
2013年９月
2017年８月
2018年12月
1996年10月

監督役員

藤元

拓志

1999年４月
2001年８月
2004年11月
2005年９月
2010年２月
2017年１月
2017年７月（本書の日付現在）
所有投資口数

第一生命保険相互会社（現第一生命保険株式会社）入社
第一ライフ・キャピタル・プロパティーズ株式会
社 出向 プレジデント
第一生命保険相互会社 運用関連事業部 課長
同社 不動産部 不動産企画グループ 次長
第一ライフ・インターナショナル（U.S.A.）株式
会社 出向 プレジデント
ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社 出向 取締役不動産投資本部長
相互住宅株式会社 出向 執行役員
プロロジス社 入社 シニアバイスプレジデン
ト ファイナンスディレクター、アジア
フォートレス・リアル・エステート・アジア合同会社（現フォートレス・インベストメント・グ
ループ・ジャパン合同会社）入社 マネージング
ディレクター
コンソナント・インベストメント・マネジメント
株式会社 顧問
Calliope 合同会社 出向
コンソナント・インベストメント・マネジメント
株式会社 出向 代表取締役社長（現任）
本投資法人 執行役員（現任）―

弁護士登録（東京弁護士会）
芝大門法律事務所入所（現職）
株式会社ベックワンパートナーズ監査役（現任）
文部科学省原子力損害賠償紛争審査会特別委員（現任）
株式会社ミカサ・アセット・マネジメント コンプ
ライアンス委員会外部委員
本投資法人監督役員（現任）―監査法人トーマツ（現有限責任監査法人トーマツ）入所
公認会計士登録
藤元公認会計士事務所開業（現職）
税理士登録
エルシーピー投資法人監督役員
本投資法人監督役員（現任）
株式会社ブライセン 社外監査役（現任）
株式会社ネオマーケティング社外取締役（監査等委員）（現任）―（注１）本投資法人の執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2021年12月17日に開催された投資主総会において、補欠執行役員として市來直人を選任しました。なお、市來直人は本資産運用会社の取締役会長です。

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３【その他】①

役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第96条、規約第29条）。執行役員及び監
督役員の任期は、選任後２年以内です。但し、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第30条）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口数の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有する者に限ります。）は30
日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。もっとも、一定の事由がある場合には、役員会は執行役員を解任することができます（投信法第114条第２項）。

②

規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項（イ）規約等の重要事項の変更
規約の変更等の手続については、後記「第３ 管理及び運営

１ 資産管理等の概要（５）その他（ハ）

規約の変更等」をご参照ください。その他該当事項はありません。
（ロ）事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
（ハ）出資の状況その他の重要事項
出資の状況については、前記「第一部 ファンド情報第１ ファンドの状況

１ 投資法人の概況 （５）投資法人の出資総額」をご参照ください。その他該当事項はありません。
③

訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
なお、本投資法人は、法令で認められる範囲内で、投資主との合意又は市場取引その他法令に定める方法により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとされています（規約第６条の２）。
また、本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、東京証券取引所に上場されており、東京証券取引所を通して売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】（イ）１口当たり純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口１口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」記載の計算期間の末日毎に、以下の算式で算出します。
１口当たりの純資産額＝（総資産の資産評価額−負債総額）÷発行済投資口総数
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記（ロ）のとおりとす
るほか、投信法、投資法人計算規則、一般社団法人投資信託協会規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従います。
（ロ）資産評価の方法（規約第15条）
a.

不動産、不動産の賃借権又は地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算定します。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。

b.

不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託財産がａ．に掲げる資産の場合は、ａ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。

c.

信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産がａ．に掲げる資産の場合は、ａ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。

d.

不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が、ａ.乃至ｃ.に掲げる資産の場合はそれぞれに定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額をもって評価します。

e.

不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権信託財産である匿名組合出資持分についてｄ.に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。

f.

有価証券
満期保有目的の債券に分類される場合は取得原価により評価します。但し、当該債券を債券金額より低い価
額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債券金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは償却原価法に基づいて算定された価額とします。子会社株式又は関連会社株式に分類される場合は取得原価により評価します。その他有価証券に分類される場合は時価により評価します。但し、市場価格のない
株式等は取得原価により評価します。

g.

金銭の信託の受益権
信託財産構成物を上記に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。

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h.

金銭債権
取得価額から貸倒引当金を控除した金額とします。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。

i.

金融先物取引に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利ⅰ

金融先物取引及び金融デリバティブ取引により生じる債権及び債務は時価により評価します。

ⅱ

上記にかかわらず、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計を適用することができるものとします。但し、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。

j.

その他

ⅰ

上記に定めがない場合については、一般社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行により付されるべき評価額をもって評価します。

ⅱ

資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
①不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額又は調査価額②不動産、地上権又は土地の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が①に掲げる資産の場合は①に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額

ⅲ

資産評価の基準日は、原則として計算期間の末日とします。

（ハ）投資口１口当たりの純資産額についての投資者による照会方法
投資口１口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
東京都港区六本木七丁目12番２号Ｒ７ビルディング
電話番号03-5411-2731（２）【保管】
本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年１月１日から６月末日までと７月１日から12月末日まで（以下、計算期間の末日をそれぞれ「決算日」といいます。）の各６箇月間とします（規約第16条）。

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有価証券報告書（内国投資証券）（５）【その他】（イ）増減資に関する制限
ａ. 投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。本投資法人の執行役員は、かかる発行可能投資
口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上でその発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができるものとします。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受の申込をした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口当たりの発行価額は、発行日毎に均等に定めるものとし、本投資法人の保有する資産（以下「運用資産」といいます。）の内容に照らし公正な金額として執行役員が決定し、役員会が承認する金額とします。（規約第６条第１項、第３項）。但し、後記「（ハ）規約の変更等」に記載の方法によって、規約を変更することにより追加発行の口数の上限が変更されることがあります。
なお、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハ（投資法人に係る課税の特例規定）に規定される要件を満たすため、本投資法人の投資口発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
は100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
ｂ. 最低純資産額の変更
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円とします（規約第８条）。今後、最低純資産額を増加又は減少させる可能性がありますが、最低純資産額を減少させることを内容とする規約の変更を行う場合には、後記「（ハ）規約の変更等」に記載の方法によるほか、投資法人の債権者に対する異議申述手続を行う必要があります（投信法第142条）。なお、5,000万円を下回る最低純資産額を定めることはできません（投信法第67条第４項、投信法施行令第55条）。
（ロ）解散条件
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
ⅰ．規約で定めた存立時期の満了又は解散事由の発生
ⅱ．投資主総会の決議
ⅲ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
ⅳ．破産手続開始の決定
ⅴ．解散を命ずる裁判
ⅵ．投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人には、解散又は償還事由の定めはありません。
（ハ）規約の変更等
ａ． 規約変更の手続
規約を変更するには、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会
において、出席者の議決権の３分の２以上により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第93条の２第２項第３号）。但し、議決権の代理行使及び書面による議決権行使が認められていること並
びに投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき後記「３投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ①投資主総会における議決権」をご参照ください。
ｂ． 規約を変更した場合における開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示される
ほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ニ）関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
ａ． 本資産運用会社との間の資産運用委託契約
Ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日に効力を生ずるものとし、その有効期間は効力発生の日（2005年10月21日）から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）本投資法人又は本資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得た上で、本資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、当該契約を解約することができます。
（ⅱ）上記（ⅰ）の記載にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により当該契約を解約することができるものとします。
ａ．本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
ｂ．上記ａ．に掲げる場合の他、資産の運用にかかる業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（ⅲ）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該契約を解約しなければなりません。この場合、本資産運用会社は当該契約の解約に同意するものとします。
ａ．金融商品取引業者（投信法第199条各号に掲げる場合にあっては、当該各号に定める金融商品取引業者）でなくなったとき
ｂ．投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
ｃ．解散したときＣ．契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
Ｄ．解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、本資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
ｂ． 機関運営に関する一般事務受託者（本資産運用会社）との間の一般事務委託契約
Ａ．契約期間機関運営に関する一般事務委託契約の有効期間は、2011年11月１日から2012年10月31日とします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。

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Ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）本投資法人又は本資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の通知（以下「解約通知」といいます。）をし、一般事務委託契約を解約することができます。但し、本資産運用会社が一般事務委託契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき一般事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が本運用会社以外の者（ｂ.において以下「後任一般事務受託者」といいます。）との間で委託事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）より更に90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおりとします。
ａ．解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されている場合は、当該解約日で一般事務委託契約は終了します。
ｂ．解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されていない場合
は、当初の解約日より90日間経過時に一般事務委託契約は終了します。但し、本投資法人が当該90日の期間内に後任一般事務受託者との一般事務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと本資産運用会社が合理的に判断する事由がない場合には、本資産運用会社は、解約の効力発生時を更に延長することにつき、本投資法人と誠実に協議するものとします。
（ⅱ）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書
による通知により、直ちに一般事務委託契約を解約することができます。
ａ．本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
ｂ．ａ．の場合のほか、機関の運営に関する事務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるときＣ．契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
Ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
また、本資産運用会社に対する一定の事務の委託の内容に変更があったときは、その内容を投資主に通知します（投信法施行規則第169条第２項、第３項）。
ｃ． 会計等に関する一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
Ａ．契約期間一般事務委託契約の期間は、2019年８月29日から５年を経過した日までとします。但し、この期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び一般事務受託者のいずれかからも文書による別段の申し出がなされなかった
ときは、一般事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
一般事務委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失うものとされています。
（ⅰ）契約期間満了後に自動延長がされた場合の契約有効期間に限り、当事者のいずれか一方からの失効日の３か月前の応当日（同日を含みます。）までの文書による解約通知。この場合には一般事務委託契約
は、当該解約通知で指定した３か月後以後の日から失効します。
（ⅱ）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（ⅲ）当事者のいずれか一方が一般事務委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び一般事務受託者は一般事務委託契約失効後においても一般事務委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げられません。
（ⅳ）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立（その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続きが創設された場合、当該手続きの開始
申立を含みます。）がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。
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Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人が役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、変更することができます。
Ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
また、一般事務受託者に対する一定の事務の委託の内容に変更があったときは、その内容を投資主に通知します（投信法施行規則第169条第２項、第３項）。
ｄ． 投資主名簿等管理人（三井住友信託銀行株式会社）との間の投資主名簿等管理人委託契約
Ａ．契約期間投資主名簿等管理人委託契約は、契約期間を定めていません。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
投資主名簿等管理人委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
（ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。この場合には投資主名簿等管理人委託契約は当事者間の合意によって定めるときに終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託
契約はその通知到達の日から３ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します。
（ⅲ）当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき、他方が行う文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知において指定する日に終了します。
（ⅳ）当事者のいずれか一方が投資主名簿等管理人委託契約に違反し、かつその違反が引き続き投資主名簿等管理人委託契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。
この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
投資主名簿等管理人委託契約の変更その他投資主名簿等管理人委託契約に定めのない事項については、全て本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上これを定めます。
Ｄ．契約の変更の開示方法
投資主名簿等管理人委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、投資主名簿等管理人委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対して変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
さらに、投資主名簿等管理人に対する一定の事務の委託の内容に変更があったときは、その内容を投資主に通知します（投信法施行規則第169条第２項、第３項）。

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ｅ． 特別口座管理機関（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の特別口座の管理に関する契約
Ａ．契約期間特別口座の管理に関する契約は、契約期間を定めていません。
Ｂ.

契約期間中の解約に関する事項
特別口座の管理に関する契約は、次に掲げる事由が生じた場合、それぞれにおいて定めるときに終了します。
（ⅰ）特別口座の加入者が存在しなくなった場合。特別口座管理機関は速やかに全ての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに終了します。
（ⅱ）社債株式等振替法に定めるところにより、本投資法人の発行する全ての振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合。特別口座管理機関は速やかに全ての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに終了します。
（ⅲ）当事者のいずれか一方が特別口座の管理に関する契約に違反し、かつその違反が引き続き特別口座の管理に関する契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められたときに、他方が文書によって解約の通知をした場合。当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
（ⅳ）当事者間に投資口事務代行委託契約が締結されており、当該契約について契約の失効事由又は特別口座管理機関が解約権を行使しうる事由が発生したときに、特別口座管理機関が文書によって解約の通知をした場合。当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
（ⅴ）経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、既存の口座管理事務の手数料に関する定めによ
り難い事情が生じたにもかかわらず、本投資法人及び特別口座管理機関の間で口座管理事務手数料の変更の協議が整わなかったとき、特別口座管理機関が文書によって解約の通知をした場合。当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
特別口座の管理に関する契約について、法令の変更、監督官庁及び保管振替機構の指示又はその他特別口座の管理に関する契約の変更が必要な事由が生じた場合は、本投資法人及び特別口座管理機関が協議の上速やかに変更します。
Ｄ．契約の変更の開示方法
特別口座の管理に関する契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対して変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
さらに、特別口座管理機関に対する一定の事務の委託の内容に変更があったときは、その内容を投資主に通知します（投信法施行規則第169条第２項、第３項）。
ｆ．特別口座管理機関（三井住友信託銀行株式会社）との間の特別口座の管理に関する契約
Ａ．契約期間特別口座の管理に関する契約は、契約期間を定めていません。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
特別口座の管理に関する契約は、次に掲げる事由が生じた場合、それぞれにおいて定めるときに終了します。
（ⅰ）特別口座の加入者が存在しなくなった場合。特別口座管理機関は速やかに全ての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに終了します。
（ⅱ）社債株式等振替法に定めるところにより、本投資法人の発行する全ての振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合。特別口座管理機関は速やかに全ての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに終了します。
（ⅲ）当事者のいずれか一方が特別口座の管理に関する契約に違反し、かつその違反が引き続き特別口座の管理に関する契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められたときに、他方が文書によって解約の通知をした場合。当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
（ⅳ）上記ｃ．Ｂ．に記載された投資主名簿等管理人委託契約の終了事由又は投資主名簿等管理人が解約権を行使しうる事由が発生したときに、特別口座管理機関が特別口座の管理に関する契約の解約を本投資法
人に文書で通知した場合。当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
（ⅴ）経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変更等により、既存の口座管理事務の手数料に関する定めによ
り難い事情が生じたにもかかわらず、本投資法人及び特別口座管理機関の間で口座管理事務手数料の変272/337EDINET提出書類
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更の協議が整わなかったとき、特別口座管理機関が特別口座の管理に関する契約の解約を本投資法人に文書で通知した場合。当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
特別口座の管理に関する契約について、法令の変更、監督官庁及び保管振替機構の指示又はその他特別口座の管理に関する契約の変更が必要な事由が生じた場合は、本投資法人及び特別口座管理機関が協議の上速やかに変更します。
Ｄ．契約の変更の開示方法
特別口座の管理に関する契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対して変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
さらに、特別口座管理機関に対する一定の事務の委託の内容に変更があったときは、その内容を投資主に通知します（投信法施行規則第169条第２項、第３項）。
ｇ． 資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約
Ａ．契約期間資産保管業務委託契約の有効期間は、契約締結日（2005年９月20日）から５年間とします。但し、この期間満了の３ヶ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。但し、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までとします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）資産保管業務委託契約を解約する場合は、双方いずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。但し、資産保管会社が資産保管業務委託契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき資産保管業務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が資産保管会社以外の者（以下「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管業務の委託に関する契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）より更に90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおりとします。
ａ．解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されている場合は当該解約日で資産保管業務委託契約は終了します。
ｂ．解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されていない場合は、当初の解約日より90日間経過時に資産保管業務委託契約が終了するものとします。但し、本投資法人
が当該90日の期間内に後任保管会社との資産保管業務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断する事由がない場合には、資産保管会社は、解約の効力発生時を更に延長することにつき、本投資法人と誠実に協議するものとします。
（ⅱ）本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに資産保管業務委託契約を解約することができます。
ａ．資産保管業務委託契約の各条項に違背し、かつ引き続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合
ｂ．破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
資産保管業務委託契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきた
すに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、これを改定することができます。改定に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含みます。）をもって行うものとします。

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Ｄ．契約の変更の開示方法
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
h．投資法人債（第１回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）（株式会社三井住友銀行）との間の財務代理契約
Ａ．契約期間
第１回投資法人債に係る財務代理契約については、契約期間の定めはありません。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
本投資法人は、60日前までに書面通知することにより、一般事務受託者を解任することができます。一般
事務受託者は、60日前までに書面通知し、本投資法人の同意を得ることにより、財務代理人を辞任することができます。これらの場合において、本投資法人が後任の財務代理人を選定する場合には、本投資法人は解任又は辞任の30日前までに一般事務受託者に書面にて通知することとしています。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
第１回投資法人債に係る財務代理契約について、契約内容に変更の必要が生じたときは、そのつど変更に関する協定を締結することとしています。
Ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務受託者の変更については、本投資法人は、投資法人債要項に従い、公告を行います。
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
また、一般事務受託者に対する一定の事務の委託の内容に変更があったときは、その内容を投資主及び投資法人債権者に通知します（投信法施行規則第169条第２項、第３項、第４項）
i．投資法人債（第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）（株式会社みずほ銀行）との間の財務代理契約
Ａ．契約期間
第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債に係る財務代理契約については、契約期間の定めはありません。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債に係る財務代理契約については、契約期間中の解約の定めはありません。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人債に係る財務代理契約について、契約内容に変更の必要が生じたときは、そのつど変更に関する協定を締結することとしています。
Ｄ．契約の変更の開示方法
財務代理人の変更については、本投資法人は、投資法人債要項に従い、公告を行います。
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
また、一般事務受託者に対する一定の事務の委託の内容に変更があったときは、その内容を投資主又は投資法人債権者に通知します（投信法施行規則第169条第２項、第３項、第４項）。
j．会計監査人（EY新日本有限責任監査法人）との間の監査契約
本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第37条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会で再任されたものとみなします（規約第38条）。

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有価証券報告書（内国投資証券）（ホ）公告方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

２【利害関係人との取引制限】（１）法令に基づく制限（イ）利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していること
その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４第３項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
ａ. 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
ｂ. 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号）。
ｃ. 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方
針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号）。
ｄ. ａ.からｃ.までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定めるその他の行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。）。
（ⅰ）通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
（ⅱ）当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
（ロ）利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第203条第２項、第４項、第５条第２項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます。
（ハ）資産の運用の制限（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）
本投資法人は、①本投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③本投資法人の執行役員又は監督役
員の親族、④資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を
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行ってはなりません。
ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借
ｅ．不動産の管理の委託（但し、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせることが認められています（投信法施行令第117条第１号）。）
ｆ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引及び商品の生産、製造、加工その他これらに類するもの
として投信法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ニ）特定資産の価格等の調査（投信法第201条、投信法施行令第122条の２、第16条の２）
投信法第201条及びこれに関連する法令等により定められた特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権
利若しくは資産であって投信法施行令第16条の２各号で定めるものに限ります。）について取得又は譲渡が行われた場合は、不動産鑑定士であって、資産運用会社の利害関係人等でない者による当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を受けるものとします。但し、当該取得又は譲渡に先立って鑑定評価を取得している場合は改めて取得する必要はありません。
また、ここで規定する価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意します。
（２）利害関係人との取引における自主ルール（利害関係人等との取引規則）①

一般原則
本資産運用会社は、スポンサー関係者との取引にかかる自主ルールとして、スポンサー関係者との取引にかかる基準及び手続を定め、利益相反行為を排することにより適切な投資法人の資産運用を行い、本投資法人の投資主の利益に資することを目的として、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者関連取引管理マニュアルを定めています。

②

手続の概要
本資産運用会社は、スポンサー関係者との取引等に関する投資方針の策定若しくは改定を行う場合又はスポンサー関係者との間で下記③記載の取引（以下、「スポンサー関係者関連取引」といいます。）を行う場合には、投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会における審議及び決定又は決議に加えて、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。但し、本投資法人の役員会による承認については、本資産運用会社の社内規程に定める以下の基準を遵守しているか否かとの観点からのみなされるものとします。なお、本投資法人又は本投資法人の保有する信託受益権にかかる受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、ビルマネジメント契約又は大規模修繕にかかる請負契約等その他重要な契約の締結について意思決定する場合を除き、本資産運用会社のコンプライアンス委員会規程、投資委員会規程及び取締役会規程等の規定する業務運営体制に従い事前に承認されたスポンサー関係者関連取引を含む年度管理計画に従った運用資産の管理については、運用部長のみの決裁で行うことができるものとします。
また、本資産運用会社は、スポンサー関係者関連取引管理マニュアルにおいて、スポンサー関係者関連取引にかかる管理体制を定め、コンプライアンス・オフィサーの所管により、スポンサー関係者を特定し、特定されたスポンサー関係者にかかる「スポンサー関係者の状況表」の作成及び備置き並びにその社内周知を図ることにより、スポンサー関係者との取引を行おうとする各部署においてスポンサー関係者関連取引の特定が適切になされるようにし、上記スポンサー関係者との取引にかかる手続の実効性の確保を図っています。

③

基準
スポンサー関係者との以下の取引に関しては、それぞれ以下の基準に基づいて行うものとします。
（イ）スポンサー関係者からの不動産関連資産の取得
購入価格（但し、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託報酬ほか受益権の譲渡にかかる費用、信託勘定内の積立金等を含みません。）としては、適正価格調査のために取得した鑑定評価額（但し、開発中の物
件を竣工を条件として取得する場合は、当該物件の購入に係る売買契約の締結時における、不動産鑑定業者が鑑定評価と同様の手法を用いて算定した調査価格その他の合理的かつ客観的に算定された評価額）を上限とします。
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また、本投資法人の運用ガイドラインに定める投資基準に合致しない投資不適格物件ではないこと、投資不適格物件との抱き合わせではないことを条件とします。
（ロ）スポンサー関係者への不動産関連資産の売却
売却価格（但し、税金、売却費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金等を含みません。）は、適正価格調査のために取得した鑑定評価額を下限とします。また、売却先の選定に際し、正当な理由なくスポン
サー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先して売却先として選定しておらず、かつ仲介業者にかかる指示をしていないことを条件とします。
（ハ）スポンサー関係者への不動産関連資産の賃貸
不動産関連資産の類似不動産の賃料相場を基準として、当該賃料が運用部で設定した適正賃料水準に見合うことを条件とします。また、テナントの選定に際し、正当な理由なく、スポンサー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先してテナントとして選定しておらず、かつ、テナント仲介業者にかかる指示をしていないことを条件とします。
（ニ）スポンサー関係者へのプロパティ・マネジメント業務の委託
報酬額が物件の仕様に応じた適正な水準であることを要するものとし、また、プロパティ・マネジメント会
社の選定に際し、正当な理由なく、スポンサー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先して選定していないことを条件とします。
（ホ）スポンサー関係者による売買の媒介又は仲介手数料
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法に定める報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。）であることを要するものとします。また、仲介手数料収受を目的とした不必要な売買ではないことを条件とします。
（へ）その他の取引スポンサー関係者に対する一般事務、資産保管若しくは信託にかかる業務を委託する場合、スポンサー関係者から融資を受ける場合又はスポンサー関係者が本投資法人の投資口若しくは投資法人債を引き受ける場合等には、その報酬及び取引条件が適正であることを要するほか、その選定に際し、スポンサー関係者以外の者よりもスポンサー関係者を優先していないことを条件とします。
（３）スポンサー関係者との取引状況等
本投資法人は、投信法上の利害関係人等に該当する売主、自主ルール上のスポンサー関係者に該当する売主、又はこれに準ずる関係を有する売主から資産を取得する場合、投信法又は前記「（２）利害関係人との取引における自主ルール（利害関係人等との取引規制）」に記載の自主ルールに従い、以下の審議・決議を経ています。
Ａ

コンプライアンス委員会による審議及び決定

Ｂ

投資委員会による審議及び決定

Ｃ

取締役会による審議及び決議

Ｄ

本投資法人の役員会による審議及び承認

本投資法人は、その保有資産のうち、住居及びその他の用途物件の不動産の一部について、本資産運用会社の株
主又はその関連会社をマスターリース会社としてこれに賃貸し、かつ、プロパティ・マネジメント業務を委託しています。また、本資産運用会社の株主又はその関連会社をエンドテナントとしてこれに賃貸する場合があります。
かかる取引についても、前記利害関係人との取引における自主ルールに従い、マスターリース契約その他の賃貸借契約についてはその賃料が類似不動産の賃料相場を基準として適正賃料水準に見合うことなど、また、プロパ
ティ・マネジメント業務の委託についてはその報酬額が物件の仕様に応じた適正な水準であることなどを確認しており、上記の資産の取得にかかる決定、決議及び承認に準じた手続を経ています。
また、本投資法人は、その保有資産のうち、ホテル物件の一部について、本資産運用会社の株主又はその関連会
社をマスターリース会社、ホテルオペレーター、プロパティ・マネジメント会社としてこれに業務を委託しています。また、本資産運用会社の株主又はその関連会社をエンドテナントとしてこれに賃貸する場合があります。かかる取引についても、前記同様、利害関係人との取引における自主ルールに従い、前記各業務の委託についてその報酬額が物件の仕様に応じた適正な水準であることなど、賃貸借契約についてその賃料が類似ホテル物件の賃料相場を基準として適正賃料水準であることなどを確認しており、上記の資産の取得にかかる決定、決議及び承認に準じた手続を経ています。

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当期における利害関係人等との特定資産の売買取引等については以下のとおりです。
ａ. 取引状況
該当事項はありません。
ｂ. 利害関係人等への支払手数料等の金額
該当事項はありません。

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３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利①

投資主総会における議決権（イ）本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
ａ. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（但し、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第96条、第104条、第106条）
ｂ. 資産運用会社との資産運用委託契約の締結（但し、規約に記載されている成立時に締結される資産運用会社との資産運用委託契約の締結を除きます。）及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第206条第１項）
ｃ. 投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項）
ｄ. 投資法人の解散（投信法第143条第３号）
ｅ. 規約の変更（投信法第140条）
ｆ. その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）（ロ）投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ａ. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行うものとします（規約第21条）。
ｂ. 投信法第140条の決議は、発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもって決します（投信法第93条の２第２項第３号）。
ｃ. 投資主総会に出席しない投資主（代理人を出席させる投資主は除きます。）は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第92条第１項、規約第23条第１項）。
ｄ. 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項、規約第23条第２項）。
ｅ. 投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第92条の２、規約第24条第１項）。
ｆ. 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、①執行役員又は監督役員の解任、②資産運用会社による資産の運用に係る委託契約の解約への同意、③投資法人による資産の運用に係る委託契約の解約、④規約の変更（但し、みなし賛成に関連する規定の制定又は改廃に限ります。）、⑤投資法人の解散に係る議案を除き、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第25条第１項及び第２項）。
ｇ. 前記ｆ．の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第25条第３項）。
ｈ. 投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議によって、法令に従い予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主とします（投信法第77条の３第２項乃至第４項、会社法第124条第２項、第３項、規約第26条）。
②

その他の共益権(イ)

代表訴訟提起権（投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条第１項、第３項）
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事

務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴訟の提起を請求することができます。本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請求をした投資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
(ロ)

投資主総会決議取消請求権（投信法第94条第２項、会社法第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。

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執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内でない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に回復できない損害が発生するおそれがある場合には、６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主
は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(ニ)

新投資口発行差止請求権等及び投資口発行無効訴権（投信法第81条の２第２項、第84条第１項、第２項、
会社法第182条の３、会社法第210条、第828条第１項第２号、第２項第２号）

投資主は、新投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合
において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対して、その差止を請求することができます（投信法第84条第１項、会社法第210条）。さらに、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、投資主は、本投資法人に対して、当該投資口の併合をやめることを請求することができます（投信法第81条の２第２項、会社法第182条の３）。
また、投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(ホ)

合併差止請求権及び合併無効訴権（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２、第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）

投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、一定の場合を除き、投資法人に対して、当該合併をやめることを請求することができます（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２）。また、投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、
本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます（投信
法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）。
(ヘ)

投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文、第４項、第５項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前までに書面をもって、①一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、②会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主総会の招集通知又は記録に記載することを請求することができます。
投資主が上記②の請求をする場合において、当該投資主が提出しようとする議案の数が10を超えるときは、10を超える数に相当することとなる数の議案については、上記請求権は適用されません。
(ト)

投資主総会招集請求権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て投資主総会を招集することができます。
(チ)

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
(リ)執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず、投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、30日以内に裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
(ヌ)

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じ又は生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。

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有価証券報告書（内国投資証券）③

分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条、規約第17条）
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方法に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有します。分配金は、毎決算期最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録投資口質権者を対象として投資口の所有口数に応じて、分配されます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口についてした金銭の分配についても、本投資法人は当該分配にかかる金額の返還を求めることができません。この場
合、本投資法人は、当該分配にかかる金額の限度において、投資主の口座管理機関に対する損害賠償請求権を取得します（社債株式等振替法第228条、第149条）。

④

残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、所有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。

⑤

払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（クローズド・エンド型）。

⑥

投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）
が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第228条、第140条）。但し、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。

⑦

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます。
本振替投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第227条第１項）。但し、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継するものが存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法
第227条第２項）。

⑧

帳簿閲覧権（投信法第128条の３第１項）
投資主は、執行役員に対して、理由を付した書面により、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。

⑨

少数投資主権の行使手続（社債株式等振替法第228条、第154条）
振替投資口にかかる少数投資主権等の行使については、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替機構が個別投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。
投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権を行使することができます。

（２）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、以下のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

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有価証券報告書（内国投資証券）②

投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債
券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に振替投資法人債の振替が行われることにより、当該振替投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第73条）。なお、振替投資法人債については、本投資法人は、原則として、投資法
人債券を発行することができません（社債株式等振替法第115条、第67条第１項）。但し、投資法人債権者は、株式会社証券保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって株式会社証券保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は当該振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第115条、第67条第２項）③

投資法人債権者集会における議決権（イ）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723
条第１項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。
（ロ）投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条第１項、第２項）。
a. 法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
b. 投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
（ハ）投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債
権者は、本投資法人、投資法人債管理者又は投資法人債管理補助者に対し、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第2項、会社法第718条第１項）。かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人
債権者集会を招集することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
（ニ）投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。

④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合は、この限りではありません（投信法第139条の８）。

⑤

投資法人債管理補助者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理補助者を定め、投資法人債権者のために、投資法人債の管理の補助を行うことを委託することができます。但し、当該投資法人債が担保付社債である場合
は、この限りではありません（投信法第139条の９の２第１項）。
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有価証券報告書（内国投資証券）（３）短期投資法人債権者の権利
短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、以下のとおりです。
①

元金支払請求権
短期投資法人債権者は、短期投資法人債の要項に従い、元金の支払いを受けることができます。

②

短期投資法人債の譲渡
本投資法人が短期投資法人債について社債株式等振替法に基づく短期社債振替制度において振替機関が取り扱うことに同意した場合には、振替投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に短期投資法人債の振替が行われることにより、当該短期投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第66条第１項第１号、第73条）。

③

短期投資法人債権者集会
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の10の適用を受けないことから、投資法人債権者集会は組織されません。

④

短期投資法人債管理者・短期投資法人債管理補助者
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の８及び同法第139条の９の２の適用を受けないことから、短期投資法人債の管理を行う投資法人債管理者及び投資法人債管理補助者は設置されません。

⑤

担保提供制限条項
短期投資法人債は投信法第139条の12の規定により、担保付社債信託法（明治38年法律第52号、その後の改正を含みます。）の規定に基づき担保を設定することができません。

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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
英文名称: Consonant Investment Management Co., Ltd.

②

資本金の額
本書の日付現在③

１億9,000万円

事業の内容
金融商品取引法第28条第４項に規定する投資運用業を行います。

④

沿革
年月日

事項

2004年３月15日

会社設立

2004年６月25日

宅地建物取引業者免許取得（免許番号 東京都知事（４）第83288号）

2005年５月27日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第36号）

2005年６月28日

証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）による改正前の投
信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第48号）

2005年９月16日

社団法人投資信託協会（現「一般社団法人投資信託協会」）に入会

2007年９月30日

金融商品取引業みなし登録

2007年12月４日

金融商品取引業登録申請書類提出

2010年２月１日

商号をエルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社からコンソナント・イ
ンベストメント・マネジメント株式会社へ変更

関東財務局長（金商）第314号（注１）本資産運用会社は、証券取引法等の一部を改正する法律附則第159条第１項の適用を受け、2007年９月30日付で金融商品取引業（投資運用業）の登録を行ったものとみなされています。

⑤

株式の総数及び資本金の額の増減（イ）発行可能株式の総数（本書の日付現在）
10,000株（ロ）発行済株式の総数（本書の日付現在）
8,372株（ハ）最近５年間における資本金の額の増減
最近５年間における資本金の額の増減はありません。

⑥

その他（イ）役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成により選任されます。取締役の選任については、累積投票によりません。取
締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。但し、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者又は現任者の残任期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は、前任者の残任期間とします。本資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、その日から２週間以内に、その旨を関東財務局長に届け出ます（金融商品取引法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、本資284/337EDINET提出書類
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有価証券報告書（内国投資証券）

産運用会社の取締役又は執行役が他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役又は執行役に就任し又はこれらを退任した場合には、遅滞なく、その旨を監督当局に届け出ます（他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役
又は執行役が本資産運用会社の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合も同様です（金融商品取引法第31条の４第１項））。
（ロ）訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
⑦

関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は次のとおりです。
（イ）本投資法人の資産の運用にかかる業務（ロ）本投資法人が行う資金調達にかかる業務（ハ）本投資法人の資産の状況についての本投資法人への報告業務（ニ）本投資法人の資産にかかる運営計画の策定業務（ホ）その他本投資法人が随時委託する前記（イ）乃至（ニ）に付随し又は関連する業務（２）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況（４）投資法人の機構」をご参照ください。
（３）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

所有株式数
（株）

住所

比率（％）

Fortress CIM Holdings L.P.

c/o Maples Corporate Services Limited, Ugland
House, Grand Cayman, KY-1-1104 Cayman Islands

6,698

80.0

ソフトバンクグループ株式会社

東京都港区海岸一丁目７番１号

1,674

20.0

8,372

100.0

合計

285/337EDINET提出書類
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有価証券報告書（内国投資証券）（４）【役員の状況】
役職名

氏名
1985年４月
1998年４月
2000年４月
2004年４月
2006年４月
2008年４月

代表取締役
社長

福田

直樹

2011年４月
2012年４月
2013年４月

2013年４月
2013年５月
2013年５月
2013年６月
1983年４月
1990年８月
1996年６月
1998年５月
2006年８月

2012年２月
取締役会長

市來

直人

2012年３月
2012年５月
2016年３月
2018年11月

2018年12月（本書の日付現在）
所有
主要略歴
株式数
第一生命保険相互会社（現第一生命保険株式会社）入社
第一ライフ・キャピタル・プロパティーズ株式会
社 出向 プレジデント
第一生命保険相互会社 運用関連事業部 課長
同社 不動産部 不動産企画グループ 次長
第一ライフ・インターナショナル（U.S.A.）
株式会社 出向 プレジデント
ジャパンエクセレントアセットマネジメント
株式会社 出向 取締役不動産投資本部長
相互住宅株式会社 出向 執行役員
プロロジス社 入社 シニアバイスプレジデント―
ファイナンスディレクター、アジア
フォートレス・リアル・エステート・アジア
合同会社（現フォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社）入社 マネージング
ディレクター
コンソナント・インベストメント・マネジメント
株式会社 顧問
Calliope合同会社 出向
コンソナント・インベストメント・マネジメント
株式会社 出向 代表取締役社長（現任）
本投資法人 執行役員（現任）
マッキンゼー・アンド・カンパニー日本支社 入社
モルガン銀行東京支店 入社
モルガン信託銀行 出向 不動産部長
JP モルガン証券株式会社 出向 不動産ファイナン
ス部長
バブコック・アンド・ブラウン株式会社（現株式会社スプリング・インベストメント）入社 代表取締役ＣＯＯ
株式会社シンプレクス・インベストメント・アド
バイザーズ 入社 代表取締役会長ＣＥＯ
シンプレクス不動産投資顧問株式会社 代表取締役
会長ＣＥＯ
株式会社シンプレクス・リート・パートナーズ 取
締役
株式会社ピコント 入社 チーフ・フィナンシャ
ル・オフィサーフォートレス・インベストメント・グループ・
ジャパン合同会社 入社 マネージング ディレクター（現任）
コンソナント・インベストメント・マネジメント
株式会社 出向 取締役会長（現任）

286/337―EDINET提出書類
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役職名

氏名

主要略歴
1975年４月
1990年４月
1991年３月
1997年９月
1998年４月

取締役
コンプライ
アンス・
オフィサー

横山

伸

1999年10月
2005年６月
2007年４月
2009年４月
2013年６月

2001年１月

取締役
クリスト（非常勤） ファー・リード

2001年３月
2006年４月
2012年９月

2012年10月
2013年５月

監査役
（非常勤）

青柳

曻司

1964年４月
1990年１月
1994年６月
1998年６月
2000年６月
2003年６月
2004年３月

2010年２月
2010年６月

所有
株式数

株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）
入行
同行 金融商品開発部 課長
同行 ロンドン支店 為替チーフディーラー
同行 外国債券部 副部長
和光証券株式会社（現みずほ証券株式会社） 出
向 外国為替部長
第一生命保険相互会社（現第一生命保険株式会社）入社 有価証券部 審議役
同社 債券部長
同社 外国債券部長
相互住宅株式会社 出向 常勤監査役
コンソナント・インベストメント・マネジメント
株式会社 入社 取締役コンプライアンス・
オフィサー（現任）―

プロスペクト・アセット・マネージメント・
インク 入社株式会社プロスペクト 出向 取締役
同社 入社 取締役
フォートレス・リアル・エステート・アジア
合同会社（現フォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社） 入社 ディレクター（現任）
コンソナント・インベストメント・マネジメント
株式会社 顧問
同社 取締役（非常勤）（現任）―

日立キャピタル株式会社 入社
極東証券株式会社 入社 経理部部付部長
同社 取締役経理部長・資金部長
同社 参与・経理部長・資金部長
同社 監査役
同社 顧問
エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社（現コンソナント・インベストメント・マネジメ
ント株式会社）監査役
同社 退任
同社 監査役（非常勤）（現任）―（５）【事業の内容及び営業の概況】
本資産運用会社は金融商品取引法上の金融商品取引業者として投資運用業を行っています。本書の日付現在、本資産運用会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。

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２【その他の関係法人の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①機関運営に関する一般事務受託者
機関運営に関する一般事務受託者は本資産運用会社です。前記「１資産運用会社の概況（１）名称、資本金の額及び事業の内容」をご参照ください。
②会計等に関する一般事務受託者（イ）名称
三井住友信託銀行株式会社（ロ）資本金の額
2021年９月30日現在

342,037百万円（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営に関する法律に基づき信託業務を営んで
います。
（ニ）住所
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号③資産保管会社、投資主名簿等管理人兼特別口座管理機関（イ）名称
三井住友信託銀行株式会社（ロ）資本金の額
2021年９月30日現在

342,037百万円（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営に関する法律に基づき信託業務を営んで
います。
（ニ）住所
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号④特別口座管理機関（イ）名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（ロ）資本金の額
2021年９月30日現在

324,279百万円（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営に関する法律に基づき信託業務を営んで
います。
（ニ）住所
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号⑤投資法人債（第１回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）（イ）名称
株式会社三井住友銀行（ロ）資本金の額
2021年９月30日現在

1,770,996百万円（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（ニ）住所
東京都千代田区丸の内一丁目１番２号

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有価証券報告書（内国投資証券）⑥投資法人債（第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人
債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）（イ）名称
株式会社みずほ銀行（ロ）資本金の額
2021年９月30日現在

1,404,065百万円（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（ニ）住所
東京都千代田区大手町一丁目５番５号（２）【関係業務の概要】①機関運営に関する一般事務受託者
機関運営に関する一般事務受託者としての業務（投資主総会関係書類の発送並びに議決権行使書の受理及び集計に関する事務を除きます。）②会計等に関する一般事務受託者
会計等に関する一般事務受託者としての業務③資産保管会社、投資主名簿等管理人兼特別口座管理機関
資産保管会社、投資主名簿等管理人及び本合併前のＬＣＰの投資主に係る特別口座管理機関としての業務④特別口座管理機関
本合併前の本投資法人の投資主に係る特別口座管理機関としての業務⑤投資法人債（第１回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）
投資法人債（第１回投資法人債）について、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法人債原簿の作成及び備
置きその他の投資法人債原簿に関する事務並びに投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等に係る一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）としての業務⑥投資法人債（第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人
債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）
投資法人債（第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法
人債）について、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務並びに投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等に係る一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）としての業務（３）【資本関係】①機関運営に関する一般事務受託者
該当事項はありません。
②会計等に関する一般事務受託者
該当事項はありません。
③資産保管会社、投資主名簿等管理人兼特別口座管理機関
該当事項はありません。
④特別口座管理機関
該当事項はありません。
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有価証券報告書（内国投資証券）⑤投資法人債（第１回投資法人債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）
該当事項はありません。
⑥投資法人債（第２回投資法人債、第３回投資法人債、第４回投資法人債、第５回投資法人債及び第６回投資法人
債）に関する一般事務受託者（財務代理人、発行代理人及び支払代理人）
該当事項はありません。

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第５【投資法人の経理状況】
１

財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。以下「財務諸表等諸規則」といいます。）及び同規則第２条の規定により「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
なお、当計算期間（2021年７月１日から2021年12月31日まで）は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（令和３年９月24日内閣府令第61号）附則第２条第１項ただし書きにより、改正後の財務諸表等規則に基づいて作成しています。

２

監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第37期計算期間（2021年７月１日から2021年12月31日まで）の財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人の監査を受けています。

３

連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

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１【財務諸表】（１）【貸借対照表】(単位：千円)
前期(2021年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
預け金
前払費用
未収還付法人税等
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
建物附属設備
減価償却累計額
建物附属設備（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託建物附属設備
減価償却累計額
信託建物附属設備（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
信託借地権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
差入保証金
長期前払費用デリバティブ債権
その他
投資その他の資産合計
292/337

当期(2021年12月31日)

6,311,545
6,528,498
1,239,770
441,992
498,14414
268,549-

12,759,582
6,766,557
2,293,736
153,517642,21910259

15,288,515

22,615,883

19,406,379△931,763

19,428,985△1,150,408

18,474,616

18,278,576

5,294,556△647,543

5,294,556△800,261

4,647,013

4,494,295

1,458
△85

1,458
△118

1,373

1,340

1,187,082△233,535

1,191,356△292,045

953,547

899,310

637,580
164,167,367△21,027,435

690,038
160,525,440△22,562,657

143,139,931

137,962,783

33,384,159△10,817,809

32,459,003△11,144,094

22,566,350

21,314,908

235,988△104,094

206,135△100,953

131,893

105,182

2,800,865△1,286,332

2,876,215△1,461,143

1,514,532
245,560,970
437,627,809

1,415,071
242,197,743
427,359,252

10,637,811
14,536,494

10,637,811
14,497,257

25,174,306

25,135,069

17,856,387
1,362,721
494,637
16,216
22,667

17,856,387
1,372,719
379,42228,054
22,667

19,752,630

19,659,251

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有価証券報告書（内国投資証券）

固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
デリバティブ債務
資産除去債務
固定負債合計482,554,746

472,153,573

56,65250,34956,652497,899,915

50,349494,819,805

917,33144,228,000
53,315,000
26,843
249,410605
597,790
11,083774,133
71,786,000
48,667,000
6,235
291,883
605
540,868
558,777
8,813

99,346,064

122,634,316

8,200,000
143,455,000
1,657,369
94,39233,1978,200,000
116,292,000
1,519,983
9,729
33,422

153,439,959

126,055,134

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
出資剰余金
出資剰余金控除額
一時差異等調整引当額
その他の出資剰余金控除額
出資剰余金控除額合計
出資剰余金（純額）
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
純資産合計
負債純資産合計

252,786,023

248,689,451

235,701,512

235,701,512

6,264,432

6,264,432※2※1△6,130△6,130△5,524,006△5,524,006△5,530,137
734,294
8,753,480
9,487,774
245,189,287△5,530,137
734,294
9,676,221
10,410,516
246,112,028△75,395

18,325△75,395
245,113,891
497,899,915

293/337※2※1

18,325
246,130,354
494,819,805

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（２）【損益計算書】(単位：千円)当期(自 2021年７月１日
至 2021年12月31日)

前期(自 2021年１月１日
至 2021年６月30日)
営業収益
賃貸事業収入不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
運営委託費用
資産運用報酬
役員報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
その他営業費用
営業費用合計営業利益又は営業損失（△）
営業外収益
受取利息
還付加算金
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
為替差損
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
融資関連費用デリバティブ損失
営業外費用合計
経常利益又は経常損失（△）
税引前当期純利益又は税引前当期純損失（△）
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計当期純利益又は当期純損失（△）
前期繰越利益又は前期繰越損失（△）
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）※1

3,806,176

※1

-

※3

3,806,176

5,837,847
2,568,486

4,720,815※2884,731※1

294/337

8,406,334
4,777,042※2
709,774※1

300,000
4,800
25,20349,087
162,956

300,000
4,800
24,73254,720242,924

6,147,595△2,341,419

6,113,994
2,292,339

96
8,327

70
1,118
5,887

8,423

7,076

624,616
34,513
27,7696,200
508,348
64,638602,398
40,71828,2306,303
596,446
10,5201,266,088△3,599,083△3,599,083
605
605△3,599,688
12,353,168
8,753,480

1,284,617
1,014,799
1,014,799
605
605
1,014,194
8,662,027
9,676,221EDINET提出書類
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有価証券報告書（内国投資証券）（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自2021年１月１日

至2021年６月30日）(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資剰余金

出資総額

出資剰余金控除額
出資剰余金

当期首残高

一時差異等
調整引当額

その他の
出資剰余金控除額

出資剰余金
（純額）

出資剰余金
控除額合計

235,701,512

6,264,432△6,130△5,524,006△5,530,137

734,294

-

-

-

-

-

-

235,701,512

6,264,432△6,130△5,524,006△5,530,137

734,294

当期変動額
剰余金の配当当期純利益又は当期純損失（△）
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

投資主資本

評価・換算差額等剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）
当期首残高

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益△165,929

剰余金合計

評価・換算
差額等合計

△165,929

純資産合計

13,371,340

14,105,635

249,807,147

249,641,218△1,018,172△1,018,172△1,018,172△1,018,172△3,599,688△3,599,688△3,599,688△3,599,688

当期変動額
剰余金の配当当期純利益又は当期純損失（△）
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

90,53390,53390,533△4,617,860△4,617,860△4,617,860

90,53390,533△4,527,327

8,753,480

9,487,774

245,189,287△75,395△75,395

245,113,891

295/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

当期（自2021年７月１日

至2021年12月31日）(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資剰余金

出資総額

出資剰余金控除額
出資剰余金

当期首残高

一時差異等
調整引当額

その他の
出資剰余金控除額

出資剰余金
（純額）

出資剰余金
控除額合計

235,701,512

6,264,432△6,130△5,524,006△5,530,137

734,294

-

-

-

-

-

-

235,701,512

6,264,432△6,130△5,524,006△5,530,137

734,294

当期変動額
剰余金の配当当期純利益又は当期純損失（△）
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

投資主資本

評価・換算差額等剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）
当期首残高

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益△75,395

剰余金合計

評価・換算
差額等合計

△75,395

純資産合計

8,753,480

9,487,774

245,189,287

245,113,891△91,452△91,452△91,452△91,452

1,014,194

1,014,194

1,014,194

1,014,194

当期変動額
剰余金の配当当期純利益又は当期純損失（△）
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

93,72093,72093,720922,741

922,741

922,741

93,72093,7201,016,462

9,676,221

10,410,516

246,112,028

18,32518,325

246,130,354

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（４）【金銭の分配に係る計算書】
自至Ⅰ

当期未処分利益

Ⅱ 分配金額（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ 次期繰越利益又は次期繰越損失（△）
分配金の額の算出方法

前期
2021年１月１日
2021年６月30日
8,753,480,137円
91,452,600円
（15円）

自
至

当期
2021年７月１日
2021年12月31日
9,676,221,880円
1,012,075,440円（166円）

8,662,027,537円

8,664,146,440円

本投資法人の規約第17条第１号に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、
租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益」の金額の90％に相当する金額を超えるものとしております。但し税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合は、本投資法人が合理的に決定する額としております。当期においては、当期純損失となりました
が、利益剰余金の取り崩しにより投資口１口当たり利益分配金を15円としています。

本投資法人の規約第17条第１号に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、
租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益」の金額の90％に相当する金額を超えるものとしております。但し税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合は、本投資法人が合理的に決定する額としております。かかる方針により、当期純利益1,014,194,343
円のうち1,012,075,440円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人規約第17条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（５）【キャッシュ・フロー計算書】
前期(自 2021年１月１日
至 2021年６月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益又は税引前当期純損失（△）
減価償却費
投資法人債発行費償却
融資関連費用
受取利息
支払利息
為替差損益（△は益）デリバティブ損益（△は益）
営業未収入金の増減額（△は増加）
預け金の増減額（△は増加）
未収還付法人税等の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出
定期預金の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
敷金及び保証金の差入による支出
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
融資関連費用の支払額
利益分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

298/337(単位：千円)当期(自 2021年７月１日
至 2021年12月31日)△3,599,083
3,889,784
6,200
508,348△96
652,386
51
64,638478,137△85,4581△268,549
17,621△578,858
16,542△89,059
17,773△590
129,029

1,014,799
3,850,520
6,303
596,446△70
630,628
9,934
10,520△1,053,965
288,4753
365,052△91,712444,366△17,672
39,458△39,012△2,2706,996,756△100,064

1,159,352

12,948,498

96△655,468△605

70△627,312△605

503,374

12,320,651△2,000,000
1,328,500△53,356△453,398△53,590
38,922-△1,430,000
630,000△79,337△511,405△183,308
46,056△9,998△23,203△1,192,923△1,561,196

11,835,000△2,454,000△22,771,000△237,904△1,019,396

61,091,000△33,533,000
1,582,000△33,393,000△527,105△93,221△14,647,300△51△15,336,901
26,176,945※1
10,840,044△4,873,327△32
5,886,095
10,840,044
16,726,139※1

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（６）【注記表】（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
１．資産の評価基準及び評価方法（1）関連会社株式
移動平均法による原価法を採用しております。
（2）デリバティブ取引により生ずる債権及び債務時価法を採用しております。
２．固定資産の減価償却の方法（1）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

16〜50年

建物附属設備

５〜29年

構築物

20年

工具、器具及び備品

３〜18年

信託建物

７〜67年

信託建物附属設備

３〜33年

信託構築物

10〜55年

信託工具、器具及び備品

２〜20年（2）無形固定資産
国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。
（3）長期前払費用定額法を採用しております。
３.繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
５．外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
６．収益及び費用の計上基準（1）固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のう
ち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

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有価証券報告書（内国投資証券）（2）収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
７．ヘッジ会計の方法（1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利（3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（4）ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
８．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
９．その他財務諸表作成のための基礎となる事項(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物
信託建物附属設備
信託構築物
信託工具、器具及び備品
信託土地③信託借地権④信託預り敷金及び保証金(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（重要な会計上の見積りに関する注記）
１.固定資産の評価（1）当期の財務諸表に計上した金額
（百万円）
減損損失

-

固定資産（賃貸等不動産）

451,804

当期において減損損失を計上しておりませんが、翌期の財務諸表に重要な影響を及ぼすリスクに鑑みて開示
項目として認識しております。
（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人が保有する賃貸等不動産について、減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には減損損失の認識の要否を判定する必要があります。本投資法人の賃貸等不動産については、割引
前将来キャッシュ・フローが賃貸等不動産の帳簿価額を上回っており、減損損失の認識はしておりません。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響について、2022年においても当該影響が継続し、2023年以降、徐々に収束に向かい事業環境が回復すると仮定しております。ただし、新型コロナウイルス感染症拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、感染拡大状況に変化が生じた場合には、上記の見積りに影響し、減損損失が発生する可能性があります。
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期（自2021年１月１日

至2021年６月30日）

至2021年12月31日）

該当事項はありません。
当期（自2021年７月１日

該当事項はありません。
（会計方針の変更に関する注記）
収益認識に関する会計基準等の適用「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号

2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。）等を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしています。これによる当期の財務諸表への影響はありません。
なお、収益認識会計基準第89−３項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載しておりません。
時価の算定に関する会計基準等の適用「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号

2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」といいます。）等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号

2019年７月４日）第44−２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針

を、将来にわたって適用することとしました。これによる、当期の財務諸表への影響はありません。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（内閣府令第61号
2021年９月24日 ）附則第２条第５項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則
第８条の６の２第１項第３号に掲げる事項の記載を省略しております。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（貸借対照表に関する注記）※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額（単位：千円）
前期

当期

2021年６月30日

2021年12月31日
50,00050,000※２．一時差異等調整引当額
前期（自2021年１月１日

至2021年６月30日）

１. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額（単位：千円）
発生した
資産等引当ての事由

当初発生額

前期末残高

当期引当額

当期戻入額

当期末残高

信託借地権

借地権償却額の発生△131,332△ 6,130--△ 6,130△131,332△ 6,130--△ 6,130

合計
２. 戻入れの具体的な方法(１) 信託借地権

該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期（自2021年７月１日

至2021年12月31日）

１. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額（単位：千円）
発生した
資産等引当ての事由

当初発生額

前期末残高

当期引当額

当期戻入額

当期末残高

信託借地権

借地権償却額の発生△131,332△ 6,130--△ 6,130△131,332△ 6,130--△ 6,130

合計
２. 戻入れの具体的な方法(１) 信託借地権

該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（損益計算書に関する注記）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）当期

前期
自2021年１月１日

自2021年７月１日

至2021年６月30日

至2021年12月31日

Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料・共益費（注）その他収入
合計

3,599,611
206,564
3,806,176

5,636,467
201,380
5,837,847

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費
公租公課
損害保険料
減価償却費
その他費用
合計

497,596603,133
19,0123,460,619
140,454
4,720,815

465,075
753,548
20,2563,420,925
117,236
4,777,042

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）△914,639

1,060,805

37,496

1,280,015（注）うち、ホテル変動賃料収入※２．運営委託損益の内訳（単位：千円）
当期

前期

Ａ．ホテル運営収益
Ｂ．ホテル運営費用
Ｃ．運営委託収益（Ａ−Ｂ）
Ｄ．運営委託費用
運営委託損失（Ａ−Ｂ）（注）
損害保険料
減価償却費
その他費用
合計
Ｅ．運営委託損益（Ｃ−Ｄ）

自2021年１月１日

自2021年７月１日

至2021年６月30日
388,076
740,915-

至2021年12月31日
819,087995,357-

352,838
101,793429,164934
884,731△884,731

176,269
103,910429,594
709,774△709,774（注）ホテル運営費用がホテル運営収益を上回った場合に、当該費用超過額を運営委託損失として計上しております。

303/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）※３．不動産等売却益の内訳
前期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
該当事項はありません。
当期（自2021年７月１日

至2021年12月31日）（単位：千円）レキシントン・プラザ八幡

不動産等売却収入

3,660,000

不動産等売却原価

2,982,382

その他売却費用

86,632

不動産等売却益

590,985（単位：千円）インボイス新神戸レジデンス、コス
モコート元町 、ヴァンデュール浜大
津駅前 、サルボサーラ、ウィンテージ神戸元町、コーポ東洞院及びHERMITAGE NANBA WEST（注）不動産等売却収入

6,150,000

不動産等売却原価

4,014,374

その他売却費用

158,123

不動産等売却益

1,977,501（注）個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。
（投資主資本等変動計算書に関する注記）発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
前期

当期

自

2021年１月１日

自2021年７月１日

至2021年６月30日

至2021年12月31日

発行可能投資口総口数

10,000,000口

10,000,000口

発行済投資口の総口数

6,096,840口

6,096,840口（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）前期

当期

自2021年１月１日

自2021年７月１日

至2021年６月30日

至2021年12月31日

現金及び預金6,311,545

12,759,582

信託現金及び信託預金

6,528,498

6,766,557△ 2,000,000△ 2,800,000

10,840,044

16,726,139

預入期間が３ヶ月を超える定期預金
現金及び現金同等物

304/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料（単位：千円）
前期

当期

2021年６月30日

2021年12月31日

１年内319,859

319,859１年超8,686,455

8,526,526

合計

9,006,315

8,846,385

オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料（単位：千円）
前期

当期

2021年６月30日

2021年12月31日

１年内13,055,492

12,867,086

１年超

64,085,583

56,997,263

合計

77,141,076

69,864,350（金融商品に関する注記）
１.

金融商品の状況に関する事項（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。
資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。
デリバティブ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金（購入に伴う付随費用も含みます。）若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている
財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。
（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

２.

金融商品の時価等に関する事項

貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることか
ら、注記を省略しています。「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期（2021年６月30日）
貸借対照表計上額（１） 投資有価証券（単位：千円）
差額

時価-17,856,387-

17,856,387--（２） １年内返済予定の長期借入金(53,315,000)(53,315,000)-（３） 投資法人債(8,200,000)(7,556,240)

643,760（４） 長期借入金(143,455,000)(143,455,000)-

負債計(204,970,000)(204,326,240)

643,760（５） デリバティブ取引(78,176)(78,176)-

資産計

当期（2021年12月31日）
貸借対照表計上額（１） 投資有価証券（単位：千円）
差額

時価17,856,387

17,320,018△536,369

17,856,387

17,320,018△536,369（２） １年内返済予定の長期借入金(48,667,000)(48,667,000)-（３） 投資法人債(8,200,000)(7,657,040)

542,960（４） 長期借入金(116,292,000)(116,292,000)-

負債計(173,159,000)(172,616,040)

542,960（５） デリバティブ取引

18,32518,325-

資産計（注１）負債に計上されている項目については、（ ）で示しています。
（注２）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（
ています。

）で示し

（注１）金融商品の時価の算定方法（１）投資有価証券
優先出資証券については、出資先の資産及び負債を時価評価し、得られた時価純資産の持分相当額を優先出資証券の時価としています。
（２）１年内返済予定の長期借入金（４）長期借入金
変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）投資法人債
投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
（５）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

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有価証券報告書（内国投資証券）（注２）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2021年６月30日）（単位：千円）
４年超
５年超
５年以内

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

１年内返済予定の長期借53,315,000
入金

-

-

-

-

-

1,000,000

2,000,000

1,000,000

投資法人債

-

-

4,200,000

長期借入金- 44,807,000 44,589,000 40,661,000 12,437,000

961,000

53,315,000 45,807,000 46,589,000 41,661,000 12,437,000

5,161,000

合計

当期（2021年12月31日）（単位：千円）
４年超
５年超
５年以内

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

１年内返済予定の長期借48,667,000
入金

-

-

-

-

-

3,000,000

1,000,000

投資法人債

-

-

-

4,200,000

長期借入金- 42,405,000 34,127,000 38,799,000-

961,000

48,667,000 45,405,000 35,127,000 38,799,000-

5,161,000

合計（有価証券に関する注記）
前期（自2021年１月１日

至2021年６月30日）

子会社株式及び関連会社株式（単位：千円）
区分

貸借対照表計上額

時価差額

関連会社株式17,856,387

-

-

計

17,856,387

-

-

当期（自

2021年７月１日

至2021年12月31日）

子会社株式及び関連会社株式（単位：千円）
区分

貸借対照表計上額

時価差額

関連会社株式17,856,387

17,320,018△536,369

計17,856,387

17,320,018△536,369

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有価証券報告書（内国投資証券）（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2021年６月30日）
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
区分

通貨オプション取引売建
米ドル・コール
市場取引以外の取引

契約額等

デリバティブ取引の種類等(オプション料）
通貨オプション取引買建
米ドル・プット（オプション料）

時価（注）

うち１年超

952,820-(△ 23,788)(-)

952,820-(39,407)

(-)

評価損益

(△ 15,962)(7,825)(13,181)(△ 26,226)（注）時価の算定方法
通貨オプション取引 取引先金融機関から提示されたオプション料等の時価評価を記載しております。

当期（2021年12月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2021年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の
種類等

主なヘッジ
対象

原則的処理方法

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

借入金

契約額等（注１）
うち１年超64,648,000

50,476,000

時価（注２）△75,395（注１）金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価の算定方法
金利スワップ取引

取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。

当期（2021年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の
種類等

主なヘッジ
対象

原則的処理方法

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

借入金

契約額等（注１）
うち１年超64,648,000（注１）金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価の算定方法
金利スワップ取引

取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。

（退職給付に関する注記）
該当事項はありません。

308/337

50,476,000

時価（注２）

18,325EDINET提出書類
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有価証券報告書（内国投資証券）（資産除去債務に関する注記）
１. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「コンフォートホテル前橋」の土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務に関して資産除去債務を計上しております。
２. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該定期借地権契約満了までの期間より、43年と見積り、割引率は1.342％を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
３.当該資産除去債務の総額の増減（単位：千円）自至前期
2021年１月１日
2021年６月30日

期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
期末残高309/337

自至当期
2021年７月１日
2021年12月31日

32,97733,197

-

-

219

224

33,19733,422

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（収益認識に関する注記）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期（自2021年７月１日

至2021年12月31日）（単位：千円）

顧客との契約から生じる収益（注１）
不動産等の売却

3,660,000（注２）590,985

27,8707,815,349

3,687,870

8,406,334

その他
合計

外部顧客への売上高（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等、企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」の対象となる受取配当金及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は、収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
（注２）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
当期（自2021年７月１日

至2021年12月31日）

重要な会計方針にかかる事項に関する注記に記載のとおりです。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報（1）契約資産及び契約負債の残高等

顧客との契約から生じた債権（期首残高）（単位：千円）
当期
2021年７月１日
2021年12月31日
1,534

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

2,114

自
至

契約資産（期首残高）-

契約資産（期末残高）-

契約負債（期首残高）-

契約負債（期末残高）-（2）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。

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有価証券報告書（内国投資証券）（セグメント情報等に関する注記）
Ⅰ．セグメント情報
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
Ⅱ．関連情報前期（自2021年１月１日

至2021年６月30日）

１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報（１） 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
（２） 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称または氏名

営業収益関連するセグメント

株式会社マイステイズ・
ホテル・マネジメント
当期（自2021年７月１日

至867,619

不動産投資事業

2021年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報（１） 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
（２） 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称または氏名
株式会社マイステイズ・
ホテル・マネジメント
カンサイレジデンス
特定目的会社

営業収益

関連するセグメント
2,182,504

不動産投資事業

1,977,501

不動産投資事業

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
（単位：千円）
前期

住居

貸借対照表
計上額

自

2021年１月１日

自2021年７月１日

至2021年６月30日

至2021年12月31日

期首残高

42,293,729

41,998,033

期中増減額△ 295,696△ 4,304,561

期末残高

41,998,033

37,693,472

55,024,000

49,803,000

期首残高

4,689,226

4,661,429

期中増減額△ 27,797△ 3,011,821

期末残高

4,661,429

1,649,608

6,040,000

2,380,000

期首残高

418,570,646

415,505,072

期中増減額△ 3,065,573△ 3,043,871

期末残高

415,505,072

412,461,201

471,486,268

471,512,500

期首残高

465,553,602

462,164,535

期中増減額△ 3,389,066△ 10,360,253

期末残高

462,164,535

451,804,282

532,550,268

523,695,500

期末時価

商業施設

貸借対照表
計上額
期末時価

ホテル

貸借対照表
計上額
期末時価

合計

貸借対照表
計上額

当期

期末時価

（注１）貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）前期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における期中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は住居及び商業施設の売
却並びに減価償却費の計上によるものです。
（注３）期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑
定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE,Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、当期について2021年12月8日付で譲渡契約を締結した住居６物件に関しては譲渡価格としております。

なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。

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有価証券報告書（内国投資証券）（税効果会計に関する注記）１.

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳（単位：千円）
前期

当期

2021年６月30日

2021年12月31日（繰延税金資産）
未払事業所税615

615

建物等（合併）

307,217

186,136

土地（合併）

472,381

116,724

繰越欠損金

1,662,026

1,810,135

資産除去債務

10,443

10,514

借地権償却額125,223

137,567

取得価格調整（海外物件）

461,428

457,4823,039,336

2,719,176△1,662,026△1,810,135△1,377,309△909,041△3,039,336△2,719,176

-

-

（注１）

繰延税金資産小計
税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額
将来減算一時差異等の合計に係る評価性
引当額
評価性引当額小計（注２）繰延税金資産合計（注１）税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期（2021年６月30日）（単位：千円）
１年超
２年以内

１年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

合計

税務上の繰越欠損金(a)-

522,444---

1,139,582

1,662,026

評価性引当額-△522,444---△1,139,582△1,662,026

繰延税金資産

-

-

-

-

-

-

-

(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当期（2021年12月31日）（単位：千円）
１年超
２年以内

１年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

合計

税務上の繰越欠損金(a)

201,072

320,467---

1,288,595

1,810,135

評価性引当額△201,072△320,467---△1,288,595△1,810,135

繰延税金資産

-

-

-

-

-

-

-

(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
（注２）評価性引当額が320,159千円減少しております。この減少の主な内容は、建物等及び土地の売却に伴い、評価性
引当額が減少したことによるものです。

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

２.

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳（単位：％）
前期

当期

2021年６月30日

2021年12月31日

法定実効税率-31.46

評価性引当額の増減-△31.46

その他

-

0.06

税効果会計適用後の法人税等の負担率

-

0.06

（注）前期は、税引前当期純損失であるため注記を省略しております。
（持分法損益等に関する注記）
前期（自2021年１月１日

至2021年６月30日）

関連会社に対する投資の金額

17,856,387千円

持分法を適用した場合の投資の金額

17,555,222千円

持分法を適用した場合の投資利益の金額
当期（自2021年７月１日

至△65,738千円

2021年12月31日）

関連会社に対する投資の金額

17,856,387千円

持分法を適用した場合の投資の金額

17,487,459千円

持分法を適用した場合の投資利益の金額△67,763千円

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有価証券報告書（内国投資証券）（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自

属性

2021年１月１日

名称

株式会社ナ
クアホテ
ル＆リゾー
ツマネジメ
ント
資産運用会 （注２）
社の利害関 株式会社マ
係人等
イステイ
ズ・ホテ
ル・マネジ
メント
（注２）

至

2021年６月30日）

議決権等
関係内容
事業の の所有
資本金
所在地
内容又 (被所有)(百万円)
は職業 割合 役員の 事業上（％） 兼任等 の関係

東京都
港区

東京都
港区

10

ホテル
業

ホテル
100
業

-

-

取引の
内容

取引金額
（千円）
（注１）

科目

期末残高
（千円）
（注１）

-

ホテル
賃借人
賃貸事業
兼オペ
収入
レー
ター

38,627

営業未
収入金

42,489

-

ホテル
賃借人
賃貸事業
兼オペ
収入
レー
ター

867,619

営業未
収入金

945,735（注１） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
（注２） 株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載
すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、ＦＩＧ（本資産運用会社の発行済株式の100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社）の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテ
ル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。

当期（自

属性

2021年７月１日

名称

株式会社ナ
クアホテ
ル＆リゾー
ツマネジメ
ント
資産運用会 （注２）
社の利害関 株式会社マ
係人等
イステイ
ズ・ホテ
ル・マネジ
メント
（注２）

至

2021年12月31日）

議決権等
関係内容
事業の の所有
資本金
所在地
内容又 (被所有)(百万円)
は職業 割合 役員の 事業上（％） 兼任等 の関係

東京都
港区

東京都
港区

10

ホテル
業

ホテル
100
業

-

-

取引の
内容

取引金額
（千円）
（注１）

科目

期末残高
（千円）
（注１）

-

ホテル
賃借人
賃貸事業
兼オペ
収入
レー
ター

721,419

営業未
収入金

422,909

-

ホテル
賃借人
賃貸事業
営業未
兼オペ
2,182,504
1,436,837
収入
収入金
レー
ター

（注１） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
（注２） 株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載
すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレーターは、ＦＩＧ（本資産運用会社の発行済株式の100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社）の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテ
ル・マネジメントを利害関係人に準ずるものとして取り扱っております。

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有価証券報告書（内国投資証券）

２．関連会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自

属性

2021年１月１日

2021年６月30日）

議決権等
の所有
事業の内容又は職業
(被所有)
割合（％）

氏名

役員及び
そ の 近 親 福田直樹
者

同上

至

同上

本投資法人執行役員
兼コンソナント・イ
ンベストメント・マ
ネジメント株式会社代表取締役社長

同上

取引内容

取引金額
（千円）
（注３）

科目

期末残高
（千円）
（注３）

−

コンソナント・イン
ベストメント・マネ
ジメント株式会社への資産運用報酬の支払（注１）300,000

未払費用

165,000−

コンソナント・イン
ベストメント・マネ
ジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払（注２）

600

未払費用

330

（注１） 福田直樹が第三者（資産運用会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
（注２） 福田直樹が第三者（資産運用会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
（注３） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

当期（自
属性

2021年７月１日

氏名役員及びそ の 近 親 福田直樹
者

同上

同上

至

2021年12月31日）

議決権等
の所有
事業の内容又は職業
(被所有)
割合（％）
本投資法人執行役員
兼コンソナント・イ
ンベストメント・マ
ネジメント株式会社代表取締役社長

−

同上

−

取引内容
コンソナント・イン
ベストメント・マネ
ジメント株式会社への資産運用報酬の支払（注１）コンソナント・イン
ベストメント・マネ
ジメント株式会社への機関運営委託報酬の支払（注２）

取引金額
（千円）
（注３）

科目

期末残高
（千円）
（注３）

329,430

未払費用

185,295

1,100

未払費用

880

（注１） 福田直樹が第三者（資産運用会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
（注２） 福田直樹が第三者（資産運用会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した「機関運営事務委託契約書」に定められています。
（注３） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

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有価証券報告書（内国投資証券）（親会社又は重要な関連会社に関する注記）
１．親会社情報
該当事項はありません。
２．重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務情報は以下のとおりであります。
（単位：千円）

特定資産合計その他の資産合計

キングダム特定目的会社
2020年10月１日〜 2021年４月１日〜
2021年３月31日
2021年９月30日
100,129,595
100,199,285
2,191,726
1,713,274

流動負債合計固定負債合計356,926
66,158,918

86,50866,158,866

純資産合計

35,805,477

35,667,184

営業収益
税引前当期純利益
当期純利益

547,658△ 133,555△ 134,160

525,288△ 137,687△ 138,292（１口当たり情報に関する注記）
前期

当期

自

2021年１月１日

自2021年７月１日

至2021年６月30日

至2021年12月31日

１口当たり純資産額

40,203円

40,370円

１口当たり当期純利益又は当期純損失

△590円

166円

１口当たり当期純利益又は当期純損失は、当期純利益又は当期純損失を期中平均投資口数で除することにより算出しています。なお、前期の潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、１口当たり当期純損失であり、また、潜在投資口がないため記載していません。当期の潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注）１口当たり当期純利益又は当期純損失の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期

当期純利益又は当期純損失（千円）

当期

自2021年１月１日

自2021年７月１日

至2021年６月30日

至2021年12月31日△3,599,688

1,014,194--△3,599,688

1,014,194

6,096,840

6,096,840

普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益又は当期純損失（千円）
期中平均投資口数（口）317/337EDINET提出書類
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有価証券報告書（内国投資証券）（重要な後発事象に関する注記）
１．資産の譲渡
本投資法人は、2022年１月12日付で下表記載の６物件の譲渡を完了しました。
物件番号：A79

物件名称：レーベスト本陣

売却日

2022年１月12日

所在地

愛知県名古屋市

帳簿価額（注１）

569百万円

譲渡価格（注２）

非開示

想定譲渡損益（注３）

非開示

譲渡先

カンサイレジデンス特定目的会社

資産の種類

信託受益権

物件番号：A80

物件名称：レーベスト松原

売却日

2022年１月12日

所在地

愛知県名古屋市

帳簿価額（注１）

559百万円

譲渡価格（注２）

非開示

想定譲渡損益（注３）

非開示

譲渡先

カンサイレジデンス特定目的会社

資産の種類

信託受益権

物件番号：A82

物件名称：アルバ則武新町

売却日

2022年１月12日

所在地

愛知県名古屋市

帳簿価額（注１）

509百万円

譲渡価格（注２）

非開示

想定譲渡損益（注３）

非開示

譲渡先

カンサイレジデンス特定目的会社

資産の種類

信託受益権

物件番号：A83

物件名称：レーベスト名駅南

売却日

2022年１月12日

所在地

愛知県名古屋市

帳簿価額（注１）

498百万円

譲渡価格（注２）

非開示

想定譲渡損益（注３）

非開示

譲渡先

カンサイレジデンス特定目的会社

資産の種類

信託受益権

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有価証券報告書（内国投資証券）

物件番号：A88

物件名称：ルナコート江戸堀

売却日

2022年１月12日

所在地

大阪府大阪市

帳簿価額（注１）

457百万円

譲渡価格（注２）

非開示

想定譲渡損益（注３）

非開示

譲渡先

カンサイレジデンス特定目的会社

資産の種類

信託受益権

物件番号：A98

物件名称：リトルリバー本町橋

売却日

2022年１月12日

所在地

大阪府大阪市

帳簿価額（注１）

272百万円

譲渡価格（注２）

非開示

想定譲渡損益（注３）

非開示

譲渡先

カンサイレジデンス特定目的会社

資産の種類

信託受益権

（注１）帳簿価額は、2021年12月31日時点での帳簿価額を記載しています。
（注２）譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。な
お、個々の物件の譲渡価格については、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。そのため、個々の物件の譲渡損益についても非開示としています。上記6物件の譲渡価格の合計は4,450百万円、想定譲渡損益の合計は1,454百万円です。
（注３）想定譲渡損益は、譲渡価格から帳簿価額及び想定譲渡費用を差し引いた金額を記載しています。
（注４）譲渡資産の詳細については、前記「第一部 ５．運用状況（２）投資資産」をご参照ください。

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有価証券報告書（内国投資証券）

２．主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結
前記「第一部 ３.投資リスク（１）リスク要因 ⑦その他」に記載のとおり、新型コロナウイルス感染症拡大の影
響の下、主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。）及びその関連会社（以下、ＭＨＭと併せて「ＭＨＭグループ」といいます。）の倒産を回避し、ＭＨＭグループによるホテル運営を維持することを目的として、本投資法人は、2022年３月11日開催の本投資法人役員会において、ＭＨ
Ｍグループとの間で、2022年１月１日から同年６月末日までの期間の賃料等につき、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国内ホテル73物件に係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約（以下「本ＭＬＰＭ契約」といいます。）の変更覚書（以下「2022年３月覚書」といいます。）の締結を決議し、同日付で2022年３月覚書を締結しました。
2022年３月覚書に基づき、本投資法人は2022年１月１日から同年６月末日までの期間の暫定的な措置（以下「本暫定措置」といいます。）として、以下のとおり本ＭＬＰＭ契約の内容（以下「原賃貸条件」といいます。）を変更することと致しました。

変更対象
固定賃料

原賃貸条件に基づいて計算した場合
4,970百万円

本暫定措置
900百万円（原賃貸条件の約18％）（以下「固定賃料総額」という。）（73物件・６か月分合計）
変動賃料

各ホテル単位、３ヶ月単位で算出。

73物件全体を一つの単位とし、６ヶ月①当該ホテル物件の月間総売上の合計

通算で算出。

額から、②当該ホテル物件の諸費用、①各月の各ホテルの月間ＧＯＰ（月間管理業務受託手数料及び固定賃料額の総売上から各ホテル物件の諸費用を控

合計額を控除した金額（計算の結果マ除して算出される営業総利益）から同イナスとなる場合は、０円とする。）

月の当該ホテルの管理業務受託手数料を控除した金額を73物件で合算した金額を、６ヶ月で通算し、②固定賃料総額（73物件・６ヶ月分合計）を控除した金額（計算の結果マイナスとなる場
合は、０円とする。）（以下「変動賃料総額」という。）

賃料の支払方法

各ホテル単位での支払。

73物件の合算ベースでの支払。

支払期日は、計算期間（固定賃料は1ヶ2022年８月10日に上記の固定賃料総額

月毎、変動賃料は３ヶ月毎）の末日の及び変動賃料総額の合計額を支払う。

翌々月11日。
2022年３月覚書の締結により、2022年６月期において、営業収益に計上される固定賃料が4,070百万円減少する見込みです。また、営業収益に計上される変動賃料は、2022年１月１日から同年６月末日までの期間のＧＯＰにより確定するため、現時点においてその影響額を見積もることはできません。

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有価証券報告書（内国投資証券）（７）【附属明細表】①

有価証券明細表(イ)株式
該当事項はありません。
(ロ)株式以外の有価証券(単位：千円)

種類

銘柄

優先出資
証券
合計

未収
利息

前払
経過利子

券面総額

帳簿価額

キングダム特定目的会社優先出資証券-

17,856,387

-

-

-

17,856,387

-

評価額

評価損益

備考

-

17,320,018△536,369

（注１）
（注２）

-

17,320,018△536,369-（注１）当該優先出資証券は、関連会社株式に区分していますので、取得原価をもって貸借対照表計上額としております。
（注２）本投資法人は、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社が発行する優先出資証券178,458口（当該発行後の発行済優先出資証券の49.0%相当）を保有しております。
②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
2021年12月31日現在、本投資法人における特定取引の契約額及び時価の状況は次のとおりです。
(単位：千円)区分

デリバティブ取引の種
類等

市場取引
以外の取引

金利スワップ取引
変動受取・固定支払契約額等（注１）
うち１年超64,648,000

50,476,000

時価（注２）

18,325（注１）金利スワップ取引に係る契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価の算定方法
金利スワップ取引
取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。

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有価証券報告書（内国投資証券）③

不動産等明細表のうち総括表(単位：千円)
当期首
残高

資産の種類

当期末
残 高

又は償却
累計額

差 引
当期末
残 高

当期償却額

19,406,379

22,605-

19,428,985

1,150,408

218,645

18,278,576

建物附属設備

5,294,556--

5,294,556

800,261

152,717

4,494,295

1,458

-

-

1,458

118

32

1,340

1,187,082

4,273

-

1,191,356

292,045

58,509899,310

637,580

59,4336,974

690,038--

690,038

信託建物

164,167,367

97,3803,739,307

160,525,440

22,562,657

2,260,023

137,962,783

信託建物附属設備

33,384,159

262,734

1,187,891

32,459,003

11,144,094

928,719

21,314,908

235,988

1,180

31,032

206,135

100,953

5,448

105,182

2,800,865

98,624

23,2742,876,215

1,461,143

187,185

1,415,071

信託土地

245,560,970-

3,363,226

242,197,743--

242,197,743

合計

472,676,409

546,232

8,351,707

464,870,935

37,511,682

3,811,282

427,359,252

借地権

10,637,811--

10,637,811--

10,637,811

信託借地権

14,934,534--

14,934,534

437,277

39,237

14,497,257

合計

25,572,346--

25,572,346

437,277

39,237

25,135,069

工具、器具及び備品
建設仮勘定

信託構築物
信託工具、器具及び備
品

無
形
固
定
資
産

当 期
減少額

建物

構築物

有
形
固
定
資
産

当 期
増加額

減価償却累計額④

摘要その他特定資産の明細表
不動産信託受益権については、「③ 不動産等明細表のうち総括表」に含めて記載しています。

⑤

投資法人債明細表（単位:千円）銘柄

第１回無担保投資法人債（注１）
第２回無担保投資法人債（注１）
第３回無担保投資法人債（注１）
第４回無担保投資法人債（注１）
第５回無担保投資法人債（注１）
第６回無担保投資法人債（注１）
合計

当期減少額 当期末残高

利率
(％)

発行年月日

当期首残高

当期増加額

償還期限

2018年５月25日

1,000,000--

1,000,000

0.400 2023年５月25日 （注２）2018年５月25日

1,000,000--

1,000,000

0.800 2028年５月25日 （注２）2018年10月12日

2,000,000--

2,000,000

0.550 2023年10月12日 （注３）2019年10月28日

1,000,000--

1,000,000

0.480 2024年10月28日 （注４）2019年10月28日

2,000,000--

2,000,000

0.900 2029年10月26日 （注４）2020年３月13日

1,200,000--

1,200,000

0.850 2030年３月13日 （注３）-8,200,000--

8,200,000--（注１）特定投資法人債間限定同順位特約付です。
（注２）資金使途は、不動産信託受益権の購入資金です。
（注３）資金使途は、借入金の返済に充当するための資金です。
（注４）資金使途は、資本的支出の一部に充当するための資金です。
（注５）貸借対照表日後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
１年以内
１年超２年以内
２年超３年以内３年超４年以内
（千円）
（千円）
（千円）
（千円）
投資法人債

-

3,000,000

1,000,000

322/337

使途

-

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
-

４年超５年以内
（千円）
-

担保

-

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有価証券報告書（内国投資証券）⑥

借入金明細表（単位:千円）

区分
借入先

当期首
残 高

株式会社みずほ銀行

5,992,000-

5,992,000-

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

6,660,000-

6,660,000-

株式会社三井住友銀行

4,442,000-

4,442,000-

三井住友信託銀行株式会社

2,670,000-

2,670,000-

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

3,000,000-

3,000,000-

株式会社新生銀行

3,330,000-

3,330,000-

株式会社りそな銀行

1,335,000-

1,335,000-

666,000-

666,000-

0.335

株式会社三井住友銀行

3,000,000-

3,000,000

-

0.335

株式会社みずほ銀行

328,500-

328,500-

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

355,000-

355,000-

株式会社新生銀行

355,000-

355,000-

株式会社日本政策投資銀行

当 期
増加額

当 期
減少額

平 均
利 率
(％)
(注１)

当期末
残 高

0.335

0.335

短
期
借
入
金

株式会社りそな銀行

334,000-

334,000-

野村信託銀行株式会社

167,000-

167,000-

三井住友信託銀行株式会社

328,500-

328,500-

三井住友信託銀行株式会社

3,400,000--

3,400,000

0.335

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

850,000--

850,000

0.335

1,215,500--

1,215,500

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

199,000--

199,000

三井住友信託銀行株式会社

447,500--

447,500

株式会社新生銀行

25,000--25,000

株式会社福岡銀行

525,000--

525,000

野村信託銀行株式会社

270,000--

270,000

株式会社静岡銀行

375,000--

375,000

株式会社みずほ銀行

902,000--

902,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

692,000--

692,000

株式会社三井住友銀行

681,000--

681,000

三井住友信託銀行株式会社

617,000--

617,000

株式会社日本政策投資銀行

147,000--

147,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

349,000--

349,000

0.335

株式会社りそな銀行

570,000-

570,000-

0.325

株式会社みずほ銀行

323/337

返
期

済
限

2021年
７月16日

2021年
７月20日
2021年
９月14日

2021年
10月13日

2022年
１月22日
2022年
１月22日

使

途

摘要

（注２）

無担保
無保証

（注２）
（注２）

（注２）

（注２）
（注２）

無担保
無保証
無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証
無担保
無保証

0.335

2022年
３月30日

（注２）

無担保
無保証

0.335

2022年
３月30日

（注２）

無担保
無保証

2022年
６月15日
2021年
12月30日

（注２）
（注２）

無担保
無保証
無担保
無保証

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有価証券報告書（内国投資証券）
区分
借入先

短
期
借
入
金

当期首
残 高

当 期
増加額

当 期
減少額

当期末
残 高

株式会社みずほ銀行-

5,992,000-

5,992,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行-

6,660,000-

6,660,000

株式会社三井住友銀行-

4,442,000-

4,442,000

三井住友信託銀行株式会社-

2,670,000-

2,670,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店-

3,000,000-

3,000,000

株式会社新生銀行-

3,330,000-

3,330,000

株式会社りそな銀行-

1,335,000-

1,335,000

株式会社みずほ銀行-

2,442,000-

2,442,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行-

2,220,000-

2,220,000

株式会社三井住友銀行-

1,998,000-

1,998,000

三井住友信託銀行株式会社-

890,000-

890,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店-

1,000,000-

1,000,000

株式会社新生銀行-

1,110,000-

1,110,000

株式会社日本政策投資銀行-

666,000-

666,000

株式会社みずほ銀行-

766,000-

766,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行-

467,000-

467,000

株式会社三井住友銀行-

766,000-

766,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店-

120,000-

120,000

株式会社新生銀行-

150,000-

150,000

株式会社三井住友銀行-

3,000,000-

3,000,000

株式会社みずほ銀行-

2,521,500-

2,521,500

株式会社三菱ＵＦＪ銀行-

2,133,000-

2,133,000

株式会社三井住友銀行-

2,521,500-

2,521,500

三井住友信託銀行株式会社-

1,000,000-

1,000,000

株式会社新生銀行-

684,000-

684,000

株式会社日本政策投資銀行-

500,000-

500,000

野村信託銀行株式会社-

137,000-

137,000

株式会社みずほ銀行-

328,500-

328,500

三井住友信託銀行株式会社-

328,500-

328,500

株式会社新生銀行-

560,000-

560,000

株式会社りそな銀行-

667,000-

667,000

野村信託銀行株式会社-

320,000-

320,000

株式会社福岡銀行-

150,000-

150,000

324/337

平 均
利 率
(％)
(注１)

返
期

済
限

使

途

摘要

0.335

2022年
７月16日

（注２）

無担保
無保証

0.335

2022年
７月16日

（注２）

無担保
無保証

0.335

2022年
７月16日

（注２）

無担保
無保証

0.335

2022年
７月16日

（注２）

無担保
無保証

0.335

2022年
９月14日

（注２）

無担保
無保証

0.335

2022年
９月27日

（注２）

無担保
無保証

0.335

2022年
９月27日

（注２）

無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分
当期首
残 高

借入先

短
期
借
入
金

当 期
減少額

平 均
利 率
(％)
(注１)

当期末
残 高

株式会社みずほ銀行-

190,000-

190,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行-

146,000-

146,000

株式会社三井住友銀行-

143,000-

143,000

三井住友信託銀行株式会社-

130,000-

130,000

株式会社日本政策投資銀行-

30,000-30,000シティバンク、エヌ・エイ
東京支店-

1,256,000-

1,256,000

0.335

株式会社みずほ銀行-

4,321,000-

4,321,000

0.335

44,228,000

61,091,000

33,533,000

71,786,000

株式会社東京スター銀行

1,582,000-

1,582,000-

株式会社みずほ銀行

1,733,000--

1,733,000

株式会社りそな銀行

333,000--

333,000

株式会社福岡銀行

333,000--

333,000

野村信託銀行株式会社

333,000--

333,000

株式会社イオン銀行

900,000--

900,000

株式会社東和銀行

253,000--

253,000

株式会社静岡銀行

200,000--

200,000

第一生命保険株式会社

500,000--

500,000

株式会社群馬銀行

165,000--

165,000

株式会社みずほ銀行

4,321,000-

4,321,000

-

小計

長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

当 期
増加額

第一生命保険株式会社

2,843,000-

2,843,000-

株式会社新生銀行

355,000-

355,000-

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

355,000-

355,000-

株式会社りそな銀行

333,000-

333,000-

株式会社福岡銀行

300,000-

300,000-

株式会社イオン銀行

190,000-

190,000-

野村信託銀行株式会社

167,000-

167,000-

株式会社広島銀行

167,000-

167,000-

325/337

0.335

返
期

済
限

2022年
９月27日

2022年
９月27日
2022年
11月29日

使

途

摘要

（注２）

無担保
無保証

（注２）
（注２）

無担保
無保証
無担保
無保証

0.685

2021年
７月20日

（注２）

無担保
無保証

0.685

2022年
３月14日

（注２）

無担保
無保証

0.625

2021年
11月29日

（注２）

無担保
無保証

0.485

2021年
10月13日

（注２）

無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分
借入先
株式会社みずほ銀行

500,000--

500,000

三井住友信託銀行株式会社

500,000--

500,000

株式会社三井住友銀行

500,000--

500,000

株式会社新生銀行

355,000--

355,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

355,000--

355,000

株式会社りそな銀行

333,000--

333,000

株式会社日本政策投資銀行

長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

当 期
増加額

当 期
減少額

平 均
利 率
(％)
(注１)

当期首
残 高

当期末
残 高

1,500,000--

1,500,000

株式会社福岡銀行

300,000--

300,000

株式会社イオン銀行

190,000--

190,000

野村信託銀行株式会社

166,000--

166,000

株式会社広島銀行

166,000--

166,000

第一生命保険株式会社

500,000--

500,000

株式会社みずほ銀行

1,250,000--

1,250,000

三井住友信託銀行株式会社

1,065,000--

1,065,000

株式会社三井住友銀行

1,250,000--

1,250,000

株式会社みずほ銀行

1,250,000--

1,250,000

三井住友信託銀行株式会社

1,060,000--

1,060,000

株式会社三井住友銀行

1,250,000--

1,250,000

株式会社新生銀行

1,000,000--

1,000,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

500,000--

500,000

株式会社みずほ銀行

2,442,000-

2,442,000-

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2,220,000-

2,220,000-

株式会社三井住友銀行

1,998,000-

1,998,000-

株式会社新生銀行

1,110,000-

1,110,000-

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000-

1,000,000-

三井住友信託銀行株式会社

890,000-

890,000-

株式会社みずほ銀行

2,443,000--

2,443,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2,220,000--

2,220,000

株式会社三井住友銀行

1,997,000--

1,997,000

株式会社新生銀行

1,110,000--

1,110,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000--

1,000,000

三井住友信託銀行株式会社

890,000--

890,000

326/337

返
期

済
限

使

途

摘要

0.685

2022年
10月13日

（注２）

無担保
無保証

0.785

2023年
10月13日

（注２）

無担保
無保証

0.885

2024年
10月11日

（注２）

無担保
無保証

0.750

2023年
６月27日

（注２）

無担保
無保証

0.385

2021年
７月17日

（注２）

無担保
無保証

0.485

2022年
７月17日

（注２）

無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分

長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

当 期
増加額

当 期
減少額

平 均
利 率
(％)
(注１)

借入先

当期首
残 高

当期末
残 高

株式会社みずほ銀行

2,442,000--

2,442,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2,220,000--

2,220,000

株式会社三井住友銀行

1,997,000--

1,997,000

株式会社新生銀行

1,110,000--

1,110,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000--

1,000,000

三井住友信託銀行株式会社

890,000--

890,000

株式会社みずほ銀行

766,000-

766,000-

株式会社三井住友銀行

766,000-

766,000-

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

467,000-

467,000-

株式会社新生銀行

150,000-

150,000-

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

120,000-

120,000-

野村信託銀行株式会社

30,000-30,000-

株式会社イオン銀行

60,000-60,000-

株式会社みずほ銀行

2,521,500-

2,521,500-

株式会社三井住友銀行

2,521,500-

2,521,500-

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2,133,000-

2,133,000-

三井住友信託銀行株式会社

1,000,000-

1,000,000-

684,000-

684,000-

株式会社新生銀行
シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

546,000-

546,000-

株式会社日本政策投資銀行

500,000-

500,000-

株式会社りそな銀行

445,000-

445,000-

野村信託銀行株式会社

137,000-

137,000-

株式会社イオン銀行

273,000-

273,000-

株式会社みずほ銀行

3,287,000--

3,287,000

株式会社三井住友銀行

3,287,000--

3,287,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2,600,000--

2,600,000

三井住友信託銀行株式会社

1,000,000--

1,000,000

833,000--

833,000

株式会社新生銀行
シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

667,000--

667,000

株式会社日本政策投資銀行

500,000--

500,000

株式会社りそな銀行

445,000--

445,000

野村信託銀行株式会社

167,000--

167,000

株式会社イオン銀行

334,000--

334,000

327/337

返
期

済
限

使

途

摘要

0.585

2023年
７月14日

（注２）

無担保
無保証

0.385

2021年
８月２日

（注２）

無担保
無保証

0.385

2021年
９月26日

（注２）

無担保
無保証

0.485

2022年
９月26日

（注２）

無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分
借入先

当期首
残 高

株式会社みずほ銀行

3,287,500--

3,287,500

株式会社三井住友銀行

3,287,500--

3,287,500

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2,600,000--

2,600,000

三井住友信託銀行株式会社

1,000,000--

1,000,000

833,000--

833,000

株式会社新生銀行

当 期
減少額

当期末
残 高

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

667,000--

667,000

株式会社日本政策投資銀行

500,000--

500,000

株式会社りそな銀行

445,000--

445,000

野村信託銀行株式会社

166,000--

166,000

株式会社イオン銀行

333,000--

333,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

850,000--

850,000

三井住友信託銀行株式会社
長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

当 期
増加額

3,400,000--

3,400,000

386,000--

386,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,275,000--

1,275,000

三井住友信託銀行株式会社

2,100,000--

2,100,000

株式会社新生銀行

500,000--

500,000

株式会社りそな銀行

500,000--

500,000

株式会社みずほ銀行

株式会社日本政策投資銀行

平 均
利 率
(％)
(注１)

済
限

使

途

摘要

0.585

2023年
９月26日

（注２）

無担保
無保証

0.373

2022年
１月22日

（注２）

無担保
無保証

0.361

2022年
３月29日

（注２）

無担保
無保証

0.594

2024年
３月29日

（注２）

無担保
無保証

1,000,000--

1,000,000

株式会社福岡銀行

333,000--

333,000

株式会社静岡銀行

1,270,000--

1,270,000

野村信託銀行株式会社

270,000--

270,000

株式会社池田泉州銀行

288,000--

288,000

株式会社あおぞら銀行

1,000,000--

1,000,000

株式会社西日本シティ銀行

921,000--

921,000

株式会社栃木銀行

480,000--

480,000

株式会社きらぼし銀行

961,000--

961,000

0.885

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000--

1,000,000

0.340

株式会社日本政策投資銀行

1,000,000--

1,000,000

0.334

328/337

返
期

2029年
３月29日
2022年
６月17日
2022年
６月17日

（注２）
（注２）
（注２）

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分

長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

借入先

当期首
残 高

当 期
増加額

当 期
減少額

当期末
残 高

株式会社みずほ銀行

571,400--

571,400

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,464,800--

1,464,800

株式会社三井住友銀行

1,331,200--

1,331,200

三井住友信託銀行株式会社

628,600--

628,600

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000--

1,000,000

株式会社新生銀行

200,000--

200,000

株式会社りそな銀行

600,000--

600,000

株式会社みずほ銀行

571,400--

571,400

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,464,800--

1,464,800

株式会社三井住友銀行

1,331,200--

1,331,200

三井住友信託銀行株式会社

628,600--

628,600

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000--

1,000,000

株式会社新生銀行

200,000--

200,000

株式会社りそな銀行

600,000--

600,000

株式会社みずほ銀行

1,171,400--

1,171,400

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,464,800--

1,464,800

株式会社三井住友銀行

1,331,200--

1,331,200

三井住友信託銀行株式会社

628,600--

628,600

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000--

1,000,000

株式会社新生銀行

200,000--

200,000

株式会社みずほ銀行

2,171,400--

2,171,400

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,464,800--

1,464,800

株式会社三井住友銀行

1,331,200--

1,331,200

三井住友信託銀行株式会社

628,600--

628,600

株式会社新生銀行

200,000--

200,000

329/337

平 均
利 率
(％)
(注１)

返
期

済
限

使

途

摘要

0.400

2023年
１月16日

（注２）

無担保
無保証

0.499

2024年
1月16日

（注２）

無担保
無保証

0.563

2024年
7月16日

（注２）

無担保
無保証

0.635

2025年
1月16日

（注２）

無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分

長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

借入先

当期首
残 高

当 期
増加額

当 期
減少額

当期末
残 高

株式会社みずほ銀行

2,170,400--

2,170,400

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,464,800--

1,464,800

株式会社三井住友銀行

1,331,200--

1,331,200

三井住友信託銀行株式会社

628,600--

628,600

株式会社新生銀行

200,000--

200,000

株式会社みずほ銀行

1,085,000--

1,085,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

987,000--

987,000

株式会社三井住友銀行

987,000--

987,000

三井住友信託銀行株式会社

684,000--

684,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

500,000--

500,000

株式会社日本政策投資銀行

300,000--

300,000

株式会社イオン銀行

300,000--

300,000

野村信託銀行株式会社

100,000--

100,000

株式会社みずほ銀行

712,000--

712,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

986,000--

986,000

株式会社三井住友銀行

986,000--

986,000

三井住友信託銀行株式会社

684,000--

684,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

500,000--

500,000

株式会社日本政策投資銀行

300,000--

300,000

株式会社イオン銀行

300,000--

300,000

野村信託銀行株式会社

100,000--

100,000

株式会社あおぞら銀行

237,000--

237,000

株式会社みずほ銀行

712,000--

712,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

986,000--

986,000

株式会社三井住友銀行

986,000--

986,000

三井住友信託銀行株式会社

684,000--

684,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

500,000--

500,000

株式会社日本政策投資銀行

300,000--

300,000

株式会社イオン銀行

300,000--

300,000

野村信託銀行株式会社

100,000--

100,000

株式会社あおぞら銀行

375,000--

375,000

330/337

平 均
利 率
(％)
(注１)

返
期

済
限

使

途

摘要

0.785

2025年
7月16日

（注２）

無担保
無保証

0.413

2023年
１月16日

（注２）

無担保
無保証

0.525

2024年
１月16日

（注２）

無担保
無保証

0.580

2024年
７月16日

（注２）

無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分

長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

借入先

当期首
残 高

当 期
増加額

当 期
減少額

当期末
残 高

株式会社みずほ銀行

1,212,000--

1,212,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

986,000--

986,000

株式会社三井住友銀行

986,000--

986,000

三井住友信託銀行株式会社

684,000--

684,000

株式会社日本政策投資銀行

300,000--

300,000

株式会社イオン銀行

300,000--

300,000

野村信託銀行株式会社

100,000--

100,000

株式会社あおぞら銀行

375,000--

375,000

株式会社みずほ銀行

1,211,000--

1,211,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

986,000--

986,000

株式会社三井住友銀行

986,000--

986,000

三井住友信託銀行株式会社

684,000--

684,000

平 均
利 率
(％)
(注１)

使

途

摘要

2025年
１月16日

（注２）

無担保
無保証

0.785

2025年
７月16日

（注２）

無担保
無保証

0.785

2025年
７月16日

（注２）

無担保
無保証

0.462

2024年
１月16日

（注２）

無担保
無保証

300,000--

300,000

株式会社イオン銀行

300,000--

300,000

野村信託銀行株式会社

100,000--

100,000

株式会社あおぞら銀行

375,000--

375,000

株式会社東京スター銀行

700,000--

700,000

株式会社みずほ銀行

2,882,000--

2,882,000

株式会社三十三銀行

662,000--

662,000

株式会社三十三銀行

1,700,000--

1,700,000

0.486

株式会社三十三銀行

1,000,000--

1,000,000

0.635

株式会社西日本シティ銀行

1,000,000--

1,000,000

0.785

三井住友信託銀行株式会社

1,550,000--

1,550,000

0.417

三井住友信託銀行株式会社

3,050,000--

3,050,000

株式会社もみじ銀行

961,000--

961,000

株式会社紀陽銀行

480,000--

480,000

株式会社みずほ銀行

634,000--

634,000

株式会社りそな銀行

300,000--

300,000

1,000,000--

1,000,000

株式会社福岡銀行

333,000--

333,000

野村信託銀行株式会社

333,000--

333,000

株式会社静岡銀行

200,000--

200,000

株式会社山口銀行

411,000--

411,000

331/337

済
限

0.635

株式会社日本政策投資銀行

株式会社日本政策投資銀行

返
期

2024年
４月15日
2025年
４月15日
2025年
10月15日
2023年
1月6日

（注２）
（注２）
（注２）
（注２）

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

0.643

2025年
1月6日

（注２）

無担保
無保証

0.487

2025年
3月16日

（注２）

無担保
無保証

EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）
区分

長
期
借
入
金
(注３)
(注４)

当 期
増加額

当 期
減少額

平 均
利 率
(％)
(注１)

借入先

当期首
残 高

当期末
残 高

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

850,000--

850,000

三井住友信託銀行株式会社

1,090,000--

1,090,000

株式会社福岡銀行

333,000--

333,000

株式会社みずほ銀行

582,000--

582,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

628,000--

628,000

三井住友信託銀行株式会社

1,090,000--

1,090,000

株式会社新生銀行

570,000--

570,000

株式会社りそな銀行

500,000--

500,000

野村信託銀行株式会社

270,000--

270,000

株式会社あおぞら銀行

1,000,000--

1,000,000

株式会社静岡銀行

270,000--

270,000

株式会社香川銀行

500,000--

500,000

株式会社山口銀行

550,000--

550,000

株式会社中京銀行

961,000--

961,000

シティバンク、エヌ・エイ
東京支店

1,000,000--

1,000,000

0.335

株式会社東京スター銀行

600,000--

600,000

0.335

株式会社東京スター銀行-

1,582,000-

1,582,000

0.435

小計

196,770,000

1,582,000

33,393,000

164,959,000

合計

240,998,000

62,673,000

66,926,000

236,745,000

返
期

済
限

使

途

摘要

0.385

2023年
3月16日

（注２）

無担保
無保証

0.585

2025年
3月16日

（注２）

無担保
無保証

2022年
６月17日
2022年
７月20日
2024年
７月20日

（注２）
（注２）
（注２）

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

（注１）平均利率は、ローン契約毎の期末時点における借入利率を小数点第４位で四捨五入しています。また、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金については、金利スワップの効果を勘案した利率を記載しています。なお、当期中に弁済した
借入金については、弁済時点のローン契約毎の借入利率を小数点第４位で四捨五入しています。
（注２）資金使途は主に不動産信託受益権等の購入資金及び借入金の弁済資金です。
（注３）1年内返済予定の長期借入金を含みます。
（注４）長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下の通りです。
１年超２年以内（千円）
長期借入金

42,405,000

２年超３年以内（千円）
34,127,000

332/337３年超４年以内（千円）
38,799,000

４年超５年以内（千円）-

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インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（2021年12月31日現在）
Ⅰ

資産総額

494,819,805千円

Ⅱ

負債総額

248,689,451千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）

246,130,354千円

Ⅳ

発行済数量

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

6,096,840口
40,370円

333/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日

第32期
（2019年１月１日〜
2019年６月30日）―

第33期（2019年７月１日〜
2019年12月31日）

2019年７月18日
2019年８月15日

発行口数（口）
0409,524(215,000)
20,476(−)

買戻し口数（口）発行済口数（口）05,666,840（1,956,088)

00

6,076,364(2,171,088)
6,096,840(2,171,088)

第34期（2020年１月１日〜
2020年６月30日）

―

0

0

6,096,840（2,171,088)

第35期（2020年７月１日〜
2020年12月31日）

―

0

0

6,096,840（2,171,088)

第36期（2021年１月１日〜
2021年６月30日）

―

0

0

6,096,840（2,171,088)

第37期（2021年７月１日〜
2021年12月31日）

―

0

0

6,096,840（2,171,088)（注）括弧内の数は本邦外における販売口数です。

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有価証券報告書（内国投資証券）

第７【参考情報】

当計算期間の開始日から、本有価証券報告書提出日までの間に以下の書類を関東財務局長に提出しています。

１ 有価証券報告書及びその添付書類
計算期間第36期（自2021年１月１日

至2021年６月30日）に係る有価証券報告書を2021年９月24日に関東財務局長に提出

２ 発行登録書及び訂正発行登録書並びに発行登録追補書類
発行登録書を2021年７月26日に関東財務局長に提出

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有価証券報告書（内国投資証券）

独立監査人の監査報告書
２０２２年３月２５日
インヴィンシブル投資法人
役

員

会

御

中
EY新日本有限責任監査法人
東 京 事 務 所
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

竹

之

内

和

徳

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

大

久

保

照

代

監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているインヴィンシブル投資法人の２０２１年７月１日から２０２１年１２月３１日までの第３７期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・
フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、インヴィ
ンシブル投資法人の２０２１年１２月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

336/337EDINET提出書類
インヴィンシブル投資法人(E13833)
有価証券報告書（内国投資証券）財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がな
いかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以(※)１．上記の監査報告書の原本は本投資法人（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

337/337上