岐路に立つ中国

中国不動産二題
津上俊哉

日本国際問題研究所 客員研究員
現代中国研究家「ホワイトリスト」が動き出す

この制度に対しては、昨今不動産が極度の不況に陥って、デベロッパーに対する融資が「オーバーキル」

中国では、デベロッパーが代金受け取り済みなのに状態になっていたので、「政府の手でリストアップされ資金が底をついて工事が続けられず、買主に住宅を引た事業については、銀行側のデューデリ責任が軽減さき渡せずにいる「未完工物件（保交楼）」問題が深刻れる」結果、ある程度融資が進むだろうという見方が化している。この問題を解決するために、政府は昨年ある一方、ホワイトリストに載っても政府が保証してからデベロッパーに対する運転資金融資を促すためにくれるわけではないから、担保の有無、事業の収支見「融資を支持できる事業」を政府がリストアップする

通し等の審査が甘くなるわけではないという見方もあ「白名単（ホワイトリスト）」制度を検討してきたが、る。全体として、オーバーキルの解消にはなっても、これが最近ようやく動き出した。

「未完工物件」問題を解消できるわけではなさそうだ。

地元政府の住宅・建設部門と金融監管総局の地方それにしても、恒大集団が経営危機に陥ってから、支分機構からなる「不動産融資協調メカニズム」が仲はや３年近い。
「未完工物件」問題は当時から最優先介役となって「金融機関とデベロッパーが平等な立場課題といわれながら、ずるずると先延ばしにされてきた。

で協議し、市場化、法治化の原則に基づいて自主的にいまや不動産の資産価値が目減りしてしまったこと意思決定し実施するよう指導する」という。政府が銀は誰も否定できなくなった。この問題はすでに金融問行にリスクのある融資を無理強いする中身にはならな題というより、「代金を払ったのに物件を引き渡してもかったが、その分どれだけ実効があがるかに疑問が残らえない買主」をどこまで救済する必要があるかといる中身になった。

う社会政策の問題に転化した。投資目的で買った買主「融資支持」の仕方は、事業の状態に応じて二通りは、今となっては物件引き渡しより代金を返してもらい定められている。

たい（できれば全額）だろう。先延ばしが続いた結果、①財務的に正常と認められるプロジェクトには「グリーン・レーン」を用意して審査の簡素化・期間短縮等を図るが、建設が継続している状態である未完工物件問題の解決はいっそう難しくなっている。

「習近平が推進する社会主義的住宅制度」？

こと、融資額に見合う担保物があること等の要件が課されており、ハードルは高い

２月16日付けのウォールストリートジャーナルが「中②一時的に困難に見舞われているが、財務状況が基国、不動産危機に対処するため、社会主義的な住宅観本的にバランスしうるプロジェクトについては、を復活させる」と題する記事を掲載した。副題は「習みだりに貸し剥がし、融資打ち切り等を行わない

近平の目標は低迷する国内不動産市場を再び政府が管ようにし、既往借入の期限延長、弁済資金手配の理することであり、これも民間部門を抑制するための措調整、新規貸付等の方法で支持を与えるという置のひとつである」とある。記事の要旨は次のとおりだ。

報道によると、２月７日時点で、全国170都市で「融(1)習近平はある会議で「不動産発展の新たな模式資協調メカニズム」が設置され、第１陣として3218件の構築を急ぐ」と発言した。狙いはこれまで民の事業がリストアップされたというが、大半は上記①営部門が主導してきた不動産市場で、国がもっのグリーン・レーン組だろう。多数案件を抱える碧桂と大きな役割を引き受けることにある。習近平園（カントリーガーデン）でも、第１陣でリスト入りは民間中心に発展してきた不動産市場に投機マした事業は30にとどまるという。
2024.351

か甚だ疑問である。
ネーが流入したことが金融リスクを高め、貧富実は「保障性住宅」といわれるような公共的な住宅格差を拡大し、資源配分面でも実体経済を押しの整備供給の政策は、これまでもさまざまな形で進め退ける大きさになるなどの弊害を生んだので、られてきたし、この政策が目指すような形態の政策も住宅制度はある程度、社会主義時代に回帰すべ蘇州や上海、鄭州など一部地方で「以旧換新」といっきだと考えているのだ。

た呼び名で現に進んでいる。

(2)国務院はすでに昨年10月、このような考え方の一例をあげれば、上海では、复旦大学にほど近く「老もとに、今後５年間で上海、北京、深圳を含む破小」と呼ばれる老朽アパートが建ち並ぶ一角で建て人口300万人以上の35都市で600万戸の保障性替えを進める試験的事業が行われているという。1K、住宅（公的に整備され、低廉に賃借・購入でき1DKで30 ～ 50㎡、エレベータ無しの古いアパートにる住宅、後述）を試験的に供給し、住宅制度を住む60 ～ 75歳の健康な老人世帯に５年の年限で上海徐々に「保障性住宅と商業住宅」の二本立てに市郊外の3DK程度の新築マンションへの転居（無償）するとうたった。人民銀行はその後、保障性住を勧める、この間に老朽アパートはリニューアルを施宅建設のためにすでに国家開発銀行など政策性して保障性住宅にする。５年が過ぎてリニューアルが銀行に5000億元の資金を提供したという。

済んだら戻ってきてもよいし、転居先に住み続けても(3)しかし、大きな問題が２つある。ひとつは保障性よいというものだ。

住宅の建設に莫大な資金が必要なことだ。過去も上海の中心市街には土地使用権の70年期限が迫る

さまざまなかたちで供給されてきた保障性住宅が老朽アパートが多い。狭いし駐車場もないが、交通至現有住宅ストックに占める割合は５%程度に過ぎ便、場所によっては有名小中校の学区だったりするのず、政府関係者はこれを30%程度に引き上げたい

で、リニューアル後の保障性住宅は地方出身の若い勤とする。しかし、そのためには向こう５年間で毎め人などに歓迎される。保障性住宅にするためには政年2800億ドル、合計１兆4000億ドルが必要にな府の資金投入が欠かせないので、転居者には「老人世るという試算もある。地方財政が巨額な債務を帯」といった条件、買主にも譲渡制限など、公益に着負っているなかで、中央政府がこの資金を負担す眼した条件が付く。

る意思があるのかはハッキリしない。

上海ではほかにも政府支援のもとで公的な住宅を整(4)もうひとつの問題は、目下の不動産不況の中で、備する手法として、老朽アパートを高層化して建て替この計画をどう進めるかだ。供給過剰な商品住える「原拆原建」や、住宅団地開発プロジェクトに宅を買収して保障性住宅に転用するやり方をと10%以内の保障性住宅整備を義務づける「配售住宅」

れば、不動産対策になりそうだが、買収価格をがあるという。

いかに定めるかなど、執行には困難が予想されここからうかがえるのは、保障性住宅の供給は、民る。保障性住宅を新規に建設すれば、この面倒生事情（例：住民の高齢化）、不動産市場の状況といっは避けられるが、ただでさえ過剰な不動産需給た実情に基づいて、すでに地域で進められている事業をさらに悪化させてしまう。

だということだ。つまり習近平政権は、後から地域発の流れに乗ったかたちなのではないか。

「公共的な住宅供給と商業住宅供給の二本立て」は、このような開発が目論見どおり成功するか否かも、「公有制好き」の習近平らしい印象だが、住宅販売が市場経済観念の浸透度合いなどに応じて変わってくるコロナ前の半分以下にまで落ち込んでいる今の時期はずだ。そういう地域性の強い事業は、中央が号令をに、公共住宅の供給を増やす政策が打ち出されたことかけたからといって、全国一斉に進むわけではないだには奇異な印象が拭えない。

ろう。中央が手厚い財政支援を打ち出さないなら、な「住宅の供給過剰を（買収によって）吸収すれば、おさらだ。また、「公的住宅と商業住宅」の二本立て不動産不況対策にもなって一石二鳥」に聞こえるが、の住宅制度は、日本や欧州でも普通にみられる。

「言うは易し行うは難し」だ。今の値段で買収すればその意味で、この記事が「習近平の社会主義回帰」低廉な住宅にならないし、「実勢価格」まで値切れば「民営部門の抑制」と仰々しく報じたのは、やや「脊バブルの損失が表面化してしまう。立地条件は？入居髄反射」気味だったと感じる。

対象者は居るのか？等々、難題山積であり、このよう（2月20日記）な政策を試験的とは言え、全国一律に進められるもの

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