（財)財務会計基準機構会員

平成 20 年 11 月期 決算短信
平成 21 年１月 26 日
上 場 会 社 名 サムティ株式会社
コ ー ド 番 号 ３２４４代
表者 代表取締役社長
森山 茂
問合せ先責任者 取締役経営企画室長小川靖展
定時株主総会開催予定日
平成21年２月26日
有価証券報告書提出予定日
平成21年２月27日

上場取引所
大証ヘラクレス
ＵＲＬ http://www.samty.co.jp
ＴＥＬ(06)6838‑
3616（百万円未満切捨て）

１．20年11月期の連結業績（平成19年12月１日〜平成20年11月30日）(1) 連結経営成績
売上高
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
20 年 11 月期
22,048 △20.8
4,257 △43.8
1,960 △64.7
19 年 11 月期
27,835
64.4
7,572
41.7
5,560
45.3

（％表示は対前期増減率）

当期純利益
百万円
％
△4,522 △241.0
3,206
65.9

１ 株 当 た り 潜在株式調整後 自 己 資 本 総
資
産 売
上
高
当 期 純 利 益 １株当たり当期純利益 当 期 純 利 益 率 経 常 利 益 率 営 業 利 益 率
円 銭
円 銭
％
％
％
20 年 11 月期△34,056 72△33,942 24
△32.2
2.3
19.3
19 年 11 月期
28,158 87
27,484 44
28.0
7.2
27.2
（参考） 持分法投資損益 20 年 11 月期 −百万円 19 年 11 月期 −百万円
(2) 連結財政状態
総資産

純資産
自己資本比率
百万円
百万円％
20 年 11 月期
88,117
11,57813.1
19 年 11 月期
83,936
16,47919.6（参考） 自己資本 20 年 11 月期 11,577 百万円 19 年 11 月期 16,479 百万円

１株当たり純資産円 銭86,904 41
124,630 80(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営 業 活 動 に よ る 投 資 活 動 に よ る 財 務 活 動 に よ る 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期
末
残
高
百万円
百万円
百万円
百万円
20 年 11 月期△13,533△2,2877,546
5,217
19 年 11 月期
5,164△9,871
11,956
13,495２．配当の状況(基準日)
19 年 11 月期
20 年 11 月期
21 年 11 月期
（予想）

中間期末
円 銭
−
−

１株当たり配当金
期末円 銭
3,000 00−

年間円 銭
3,000 00−−

1,000 00

1,000 00

配当金総額
（年間）
百万円
396
−

配当性向
（連結）
％
10.7
−

純資産配当率
（連結）
％
2.4
−

9.5

３．21 年 11 月期の連結業績予想（平成 20 年 12 月１日〜平成 21 年 11 月 30 日）（％表示は、通期は対前期、中間期は対前年中間期増減率）

売上高
中 間 期
通
期

百万円
8,300
15,400

％
12.0
△30.2

営業利益
百万円
1,500
3,000

経常利益

％
△15.0
△29.5

‑1 ‑

百万円
％
300 △51.0
1,000 △49.0

当期純利益
百万円
700
1,400

％
89.7
−

１株当たり
当期純利益
円 銭
5,254 26
10,508 53

４．その他(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更に伴う特定子会社の異動）
有
新規
４ 社（社名 合同会社 SL Department ） （社名 一般社団法人 SL Company１）（社名 コリーナ和泉合同会社） （社名 一般社団法人 TSM フォーティーワン）除外
１ 社（社名有限会社アンビエントを営業者とする匿名組合）(注)詳細は、９ページ「企業集団の状況」をご覧ください。
(2) 連結財務諸表作成に係る会計処理の原則・手続、表示方法等の変更（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更に記載されるもの）① 会計基準等の改正に伴う変更
有② ①以外の変更
無(注)詳細は、21 ページ「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更」をご覧ください。
(3) 発行済株式数（普通株式）①期末発行済株式数（自己株式を含む） 20 年 11 月期
133,225 株 19 年 11 月期
132,225 株②期末自己株式数
20 年 11 月期−株 19 年 11 月期−株(注)１株当たり当期純利益（連結）の算定の基礎となる株式数については、50 ページ「１株当たり情報」をご覧ください。
（参考）個別業績の概要
1.20 年 11 月期の個別業績（平成 19 年 12 月１日〜平成 20 年 11 月 30 日）(1) 個別経営成績(％表示は対前期増減率)

20 年 11 月期
19 年 11 月期

20 年 11 月期
19 年 11 月期

売上高
百万円
％
21,010 △22.2
27,018
63.3

営業利益
百万円
％
3,762 △47.9
7,224
39.0

１株当たり
当期純利益
円 銭
△35,181 04
29,248 89

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益円 銭△35,062 78
28,548 36

総資産

純資産

経常利益
百万円
％
2,189 △61.2
5,644
43.0

当期純利益
百万円
％
△4,671 △22.2
3,330 61.6

(2) 個別財政状態
自己資本比率

百万円
百万円
20 年 11 月期
72,177
11,681
19 年 11 月期
75,283
16,731（参考） 自己資本 20 年 11 月期 11,680 百万円 19 年 11 月期 16,730 百万円
２．21 年 11 月期の個別業績予想（平成 20 年 12 月１日〜平成 21 年 11 月 30 日）

％
16.2
15.7

１株当たり純資産円 銭87,672 93
126,534 20（％表示は、通期は対前期、中間期は対前年中間期増減率）

売上高
中 間 期
通
期

百万円
7,500
13,900

％
7.1
△33.8

営業利益
百万円
1,100
2,300

経常利益

％
△33.1
△38.9

‑2 ‑

百万円
400
1,100

％
△54.1
△49.7

当期純利益
百万円
700
1,500

％
25.9
−

１株当たり
当期純利益
円 銭
5,254 26
11,259 14

１．経営成績(1) 経営成績に関する分析
当連結会計年度におけるわが国の経済は、米国におけるサブプライムローン問題に端を発した世界的な金融資本市場の混乱の中、原油・資源市場の混乱とともに米国景気の後退等の影響を受け、国内景気の先行き不透明感は一層強まりました。
当社の属する不動産業界におきましては、サブプライムローン問題に端を発した世界的な信用収縮が、金融機関の不動産融資案件への審査を一層選別化させ、経営環境は急速に悪化しております。
このような事業環境下におきまして、当社グループは、外部環境の変化に適切に対応すべく、関西を基盤とした収益不動産の投資利回りを重視した安定的ストックビジネスである不動産賃貸業及び不動産分譲事業を中心とする一方で、このような厳しい資金調達環境下においても機動的な資金調達ができるよう、今まで以上に金融機関との関係強化に努めてまいりました。
この結果、当連結会計期間の業績は売上高は 22,048 百万円（前連結会計期間比△5,787 百万円の減少）、営業利益は 4,257
百万円（前連結会計期間比△3,314 百万円の減少、）、経常利益は 1,960 百万円（前連結会計期間比△3,599 百万円の減少）、
当期純損失は△4,522 百万円（前連結会計期間比△7,729 百万円の減少）となりました。
事業のセグメント別業績は以下のとおりであります。
① 不動産流動化事業
不動産流動化事業は、開発流動化として自社ブランド「S‑RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売及び再生流動化として収益不動産等の再生・販売を行っております。
開発流動化として「S‑RESIDENCE 西天満（大阪市北区）」及び「S‑RESIDENCE 名古屋泉（名古屋市東区）」を売却いた
しました。
再生流動化として「サムティ名古屋栄（名古屋市中区）」、「レフィナード京都西大路（京都市南区）」及び「立売堀１丁目（大阪市西区）」等を売却いたしました。
これらの結果、不動産流動化事業における売上高は 10,056 百万円、営業利益は 1,802 百万円となりました。
② 不動産分譲事業
不動産分譲事業は、販売会社向けに投資用マンションの企画開発・販売及びファミリー向け分譲マンションの企画開
発・販売を行っております。
投資用マンションとして「アドバンス西梅田（大阪市北区）」及び「クレアートクラウン天王寺（大阪市阿倍野区）」
等において計 476 戸を販売いたしました。
また、ファミリー向け分譲マンションとして、「アンビエントフレア美章園（大阪市東住吉区）」、「アンビエントノイエ駒川中野（大阪市東住吉区）」等において計 11 戸を分譲しました。
これらの結果、不動産分譲事業における売上高は 6,688 百万円、営業利益は 1,088 百万円となりました。
③ 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業は、賃貸マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル等の賃貸及び管理を行っております。
当該事業におきましては、賃料収入の増加を図る目的で、賃貸マンションとして「サムティ豊中緑丘（大阪府豊中市）」、「アネックス茗荷谷（東京都文京区）」、オフィスビルとして「新大阪星野ビル（大阪市淀川区）」、「本町グランドビル（大阪市中央区）」、商業施設として「サンパーク松阪（三重県松阪市）」の計５物件の賃貸用不動産を新規に取得いたしました。
これらの結果、売上高は 4,876 百万円、営業利益は 2,493 百万円、となりました。
④ その他の事業
その他の事業は、「センターホテル東京（東京都中央区日本橋）」及び「センターホテル大阪（大阪市中央区北浜）」の２棟のビジネスホテルを保有・運営しております。
当該事業の売上高は 427 百万円、営業利益は 45 百万円となりました。
（次期の見通し）
次期の見通しにつきましては、米国のサブプライムローン問題に端を発した金融収縮等による世界経済の不透明感は強まり、依然厳しい経営環境は続くものと予測されます。また、不動産業界におきましては、これらの影響により金融機関の融資姿勢は‑3 ‑一層選別化されることとなり、資金調達難から不動産への投資意欲は減退することが予想されます。
当社グループといたしましては、このような状況を踏まえ、経営資源を有効活用すべく選択と集中を行い、不動産賃貸事業の収益力強化を推し進めてまいります。その一環として、当連結会計年度末に、開発流動化物件及び再生流動化物件のうち、一部の物件（15 物件、11,204 百万円）を販売用不動産から固定資産へ所有目的を変更しております。
また、関係金融機関との連携を強化し、また、物件の早期売却を行うことにより資産及び負債の圧縮を図り、財務基盤の強化にも努めてまいります。
以上により、平成 21 年 11 月期の業績見通しにつきましては、売上 15,400 百万円、営業利益 3,000 百万円、経常利益 1,000 百万円、当期純利益 1,400 百万円を計画しております。

(2) 財政状態に関する分析①資産、負債及び純資産の状況（資産の部）
当連結会計年度末の資産合計は前連結会計年度末と比べ、4,180 百万円増加し、88,117 百万円となっております。このうち流動資産は 7,167 百万円減少し、28,652 百万円となっており、固定資産は 11,353 百万円増加し、59,370 百万円となっております。
流動資産の主な増加要因は、たな卸資産 479 百万円の増加並びに現金及び預金 8,087 百万円の減少であります。固定資産の主な増加要因は、販売用及び仕掛販売用不動産からの振替えが主であり、それぞれ建物 5,477 百万円、土地 5,229 百万円及び建設仮勘定 2,234 百万円の増加であります。
（注）信託建物・信託土地委託者から託された資産のうち不動産（建物・土地）を受託者の名義として、委託者が定めた一定の目的に従って運用を行う財産のことをいいます。
（負債の部）
当連結会計年度末の負債合計は前連結会計年度末と比べ、9,081 百万円増加し、76,538 百万円となっております。このうち流動負債は 1,271 百万円増加し、25,484 百万円となっており、固定負債は 7,809 百万円増加し、51,054 百万円となっております。
流動負債の主な増加要因は短期借入金 5,790 百万円であります。
固定負債の主な増加要因は長期借入金 6,894 百万円であります。
（純資産の部）
当連結会計年度末の純資産合計は前連結会計年度末と比べ、4,900 百万円減少し、11,578 百万円となっております。
②キャッシュ・フロー
当連結会計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。
）は、営業活動により△13,533 百万円減少、投資活動により△2,287 百万円減少、財務活動により 7,546 百万円増加した結果、前連結会計年度末と比べ、△8,277 百万円減少し、当連結会計期間末には 5,217 百万円となりました。
当連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計期間における営業活動により使用した資金は、13,533 百万円となりました。これは、たな卸資産の増加が14,188 百万円であったことが主な要因であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計期間における投資活動により使用した資金は、2,287 百万円となりました。これは、有形固定資産の取得による支出が△8,022 百万円、有形固定資産の売却による収入が 5,064 百万円、建設協力金受入による収入が 1,046 百万円であったことが主な要因であります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計期間における財務活動により得た資金は、7,546 百万円となりました。これは、短期借入による収入が 13,744‑4 ‑百万円、長期借入による収入が 26,509 百万円、短期借入金の返済による支出が△10,253 百万円、長期借入金の返済による支出が△20,993 百万円であったことが主な要因であります。
（参考）キャッシュ･フロー指標のトレンド
平成 18 年 11 月期

平成 19 年 11 月期

平成 20 年 11 月期

自己資本比率（％）

9.2

19.6

13.1

時価ベースの自己資本比率（％）

−

22.2

4.3

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）△2,067.9%

1,152.5%△511.4%

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）△200.7280.1△621.2(注) 自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ･フローは、営業キャッシュ･フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
（３）利益配分に関する基本方針及び当期の配当
当社は、株主の皆様に対する利益配分を経営の重要課題の一つであると認識しております。配当につきましては、業績を反映させるとともに、今後の事業計画、財政状態等を総合的に勘案したうえで実施することを基本方針としております。今後の事業展開、事業拡大ならびに財務体質の強化等、将来に備えた内部留保の充実を図ることで、実績に裏付けされた利益還元を行ってまいります。
当社は、株主総会決議による年１回の期末配当を基本的な方針としております。なお、当社は、取締役会の決議によって、
会社法第 454 条第５項に規定する中間配当をすることができる旨を定款で定めております。
当期の配当につきましては、当連結会計年度の業績を踏まえ、誠に遺憾ではございますが、無配とすることで財務体質の改善を図るものであります。

（４）事業等のリスク
当社グループの事業等に関するリスクについて、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項は以下のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
① 経済情勢の変動によるリスクについて
当不動産業界におきましては、景気動向・経済情勢、金利動向、税制等の影響を受けやすい特性があります。そのため、景気動向・経済情勢等の大幅な悪化や大幅な金利の上昇、税制等の変動等が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 物件の売却時期による業績の変動について
不動産分譲事業の売上高及び利益は、各プロジェクトの規模や利益率に大きく影響を受けるとともに、当該事業の売上は顧客への引渡時に計上されることから、各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建設工事等の遅延による引渡時期の変更により、当社グループの経営成績が変動する可能性があります。
また、一取引当たりの金額が非常に高額となっていること及び年間の売却件数が少ないこと等から、売却時期による業績の変動は大きいものとなっております。従いまして、物件の売却時期により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 販売用不動産の評価に関する会計処理の適用について‑5 ‑当社は、平成 20 年 11 月期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」を早期適用しております。経済情勢の悪化や不動産市況悪化等により販売用不動産としての価値が大きく減少した場合には、たな卸資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度におきましては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産において 4,947 百万円のたな卸資産評価損を計上しております。
④ 継続企業の前提に関する重要な疑義について
当社グループは、サブプライムローン問題に端を発した信用収縮の影響を受け大幅な減収となり、当連結会計年度（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）は 4,522 百万円の当期純損失を計上しております。その結果、金融機関と契約している借入契約に記載されている財務制限条項に抵触する事実が発生しました。当該状況により、継続企
業の前提に関する重要な疑義が存在しております。
当社グループといたしましては、以下施策の実行により業績の回復に努め、継続企業の前提に関する重要な疑義の解消を目指してまいります。
金融機関への対応
当社グループは、現在の厳しい資金調達環境下においても機動的な資金調達ができるよう、今まで以上に金融機関との関係強化に努めてまいります。とりわけ、販売用不動産から固定資産への保有目的の変更に伴う、短期から長期への変更未了の借入金に関しましては、取引金融機関に事業計画の変更を詳細に説明し、可能な限り早期に変更していただけるように努
めてまいります。
不動産賃貸事業の収益性強化並びに事業領域の選択及び経営資源の集中
当社は安定的な収益を見込める賃貸用固定資産を多数保有しておりますが、早期の稼働率の向上、費用の削減等を行い、不動産賃貸事業の収益性の強化を目指してまいります
また、当社はかねてより、不動産流動化事業、不動産分譲事業及び不動産賃貸事業を事業の三本柱としておりましたが、とりわけ厳しい状況となった不動産流動化マーケットを鑑み、不動産流動化事業を一時大幅に縮小し、安定的な収益を計上することのできる不動産賃貸事業及び不動産分譲事業に経営資源を集中し、安定的かつ持続的な収益の計上を目指します。
コスト削減
当社グループとしてコスト削減に努めます。特に、販売費及び一般管理費の中で占める割合が大きい広告宣伝費・支払手数料等を中心にコスト削減を行ってまいります。
⑤ 有利子負債の依存のついて
当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合が高くなる傾向にあるため、経済情勢等により市場金利が上昇した場合には、当社グループの業
績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 不動産の欠陥・瑕疵について
当社は、基準に合った物件に対し自己勘定による投資を行っております。販売用不動産の取得に際しては、当社にてデューデリジェンスを行うほか、第三者機関からエンジニアリングレポート（専門家が建物を診断し、その物理的な状況を評価した報告書）を取得した上で、不動産の欠陥・瑕疵等（権利、地盤地質、構造、環境等）のリスク回避に努めております。
しかしながら、万一、当社取扱物件において何らかの事情によって欠陥・瑕疵が判明した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑦ 偶然不測の事故・自然災害について
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有する物件について滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社の事業が影響を受ける可能性があります。こうした場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
‑6 ‑⑧ 法的規制等について
当社グループは、宅地建物取引業法、建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、借地借家法、信託業法等各種法令の他、各自治体が制定した条例等による規制を受けるとともに、以下の免許・登録等を取得しております。
当社グループでは内部管理体制の強化とコンプライアンス体制の整備に努めており、本書提出日現在を含め過去においても、免許・登録等の取り消しや更新拒否の事由となる事実は発生しておりません。しかし、将来において不本意ながら、これら法令に違反する事実が発生し、免許・登録等の取り消しや行政処分が発せられた場合には、当社の事業活動や経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、関連法令の改正や制定に伴い当社グループの事業活動が制約を受ける場合や当社グループが十分に対応できない場
合には、事業活動や経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
免許･登録等の名称

会社名

宅地建物取引業免許

サムティ株式会社

一級建築士事務所登録

サムティ株式会社

免許・登録等の番号
大阪府知事(8)第 25471 号
大阪府知事登録(ﾛ)第 17835 号

有効期限
平 成 25 年 １ 月 ７ 日
平 成 21 年 ３ 月 ８ 日

一般不動産投資顧問業登録 サムティ株式会社

一般第 796 号

貸金業登録

サムティ株式会社

大阪府知事（01）第 12854 号

平成 23 年５月 16 日

第二種金融商品取引業

サムティ株式会社

近畿財務局長（金商）第 148 号―

旅館業法に基づく許可

株式会社サン・トーア

食品衛生法に基づく許可

株式会社サン・トーア

大阪市指令第 2007 号
10 中日保生環き第 14 号
大阪市指令大保環第 2847 号

平成 22 年 10 月 27 日―
平 成 25 年 ５ 月 31 日

イ 貸金業について
当社は「貸金業法」第３条に基づき、平成 20 年 5 月 16 日付で大阪府知事の貸金業登録を受けております（登録番号大阪府知事（01）第 12854 号）。この貸金業者登録により各種の業務規制と、これらの規制に違反した場合の行政処分（業務の全部又は一部の停止並びに貸金業登録の取り消し等）並びに罰則等の措置が設けられております。更に、「貸金業法」の施行に当たって、監督官庁である金融庁が定める「貸金業者向けの総合的な監督指針」の適用も受けており、貸金業
法における行動指針が定められております。
当社は「貸金業法」及び「貸金業者向けの総合的な監督指針」の遵守を徹底しており、現時点において法令に抵触す
る事実はないものと認識しておりますが、今後何らかの理由により当社並びに当社の役員及び従業員が法令に抵触した
場合、業務の全部又は一部の停止が命ぜられ、又は登録が取消され、当社の事業活動に支障を来たすとともに、当社の財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。今後の法律改正等による業務規制の変更等で業務が制限された場合、当社の財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります
ロ 金融商品取引業者について
平成 19 年９月 30 日施行の金融商品取引法により、当社は第二種金融商品取引業者とみなされていましたが、この度、正式に届出が受理されたことにより第二種金融商品取引業者として国に登録されました。
よって、当社が信託受益権販売等の金融商品取引業を行う際には、同法の規制を受けることとなります。また、逆に、当社は適格機関投資家の届出を行いましたので、自己の責任に基づいて投資判断ができ投資機会が拡大する一方で、当社が金融商品を購入する際には同法の規制による保護を受けることができないこととなります。
⑨ 個人情報保護法について
当社グループは、業務遂行上の必要性から、各事業において多くの個人情報を取り扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ関係する諸法令に則り適正な取得・管理・取扱いの確保に努めておりま‑7 ‑す。しかしながら不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループの信用失墜等及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
⑩ 訴訟の可能性について
本決算短信提出日現在、当社が関係する訴訟の事実はありません。しかしながら、当社が売却した物件における瑕疵の発生、当社が管理する物件における管理状況に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑪ 人材の確保・育成について
当社グループの将来の成長は優秀な人材をはじめとする人的資源に大きく依存するため、不動産及び金融分野における高い専門性と豊富な経験を有するプロフェッショナルな人材の確保と育成が不可欠な条件であります。しかしながら、計画どおりに当社の求める人材が確保できない場合には、当社の業績及び今後の事業推進に影響を及ぼす可能性があります。

‑8 ‑２．企業集団の状況
当社グループは、当社及び連結子会社 13 社により構成されており、主に大阪、京都、神戸を中心とした関西エリアにおいて収益不動産等の企画開発・再生・販売や不動産投資ファンドの投資運用を行う「不動産流動化事業」、ファミリー向け分譲マンション・投資用マンションの企画開発・販売を行う「不動産分譲事業」、マンション・オフィスビル等の賃貸及び管理を行う「不動産賃貸事業」及
びホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。なお、連結子会社は、当社が不動産流動化事業及び不動産賃貸事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立した特別目的会社、一般社団法人及び特別目的会社を営業者とする匿名組合であります。
当社グループの事業の特徴としましては、当社の建築士による、デザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と、保有不動産の賃貸によるプロパティマネジャーとしてのノウハウの蓄積にあります。これら企画開発力とプロパティマネジメント力を活用する
ことにより、事業用地の取得から、マンション・商業施設等の企画開発、入居募集等を行い、賃料収入の獲得を目的とした収益不動産を開発しております。
また、設計業務、建築工事、分譲マンション販売及び不動産流動化に関するアレンジ業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社及びアレンジャー等に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。
当社グループの事業の内容は以下のとおりであり、マンションや商業施設等の開発及び不動産の賃貸等を通じて、不動産投資信託
（J‑
REIT）
、不動産投資ファンド、一般事業法人、個人投資家及びマンション購入者といった幅広い顧客・ニーズに対して商品・サービスの提供を行っております。
なお、次の４部門は、「４ 連結財務諸表」に掲げる事業の種類別セグメント情報の区分と同一であります。
(1) 不動産流動化事業① 開発流動化
当社が事業用地を取得し、自社ブランドである賃貸マンション「S‑RESIDENCE」シリーズ等の企画開発に加え、当該マンシ
ョンへの入居募集を行い、賃料収入の獲得を目的とした収益不動産を開発します。本事業は開発物件を不動産投資信託
（J‑
REIT）
、不動産投資ファンド及び一般事業法人等へ販売することによる売却益を目的としております。
② 再生流動化
当社グループが、建物の経年劣化等の理由により収益性が低下している中古不動産を取得し、当社の企画開発力や再生ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、賃貸募集営業による稼働率の向上及び賃料アップ等を図り、収益性を改善させた後に、投資物件として不動産投資信託（J‑REIT）
、不動産投資ファンド、一般事業法人及び個人投資家等へ販売することによる売却益を目的としております。
③ アセットマネジメント
当社が組成した不動産投資ファンドから、当社がプロパティマネジャーとして、不動産の賃貸管理業務等を受託すること
による手数料収入の他、自ら不動産投資ファンドへの匿名組合出資及び不動産投資ファンドの発行する優先出資証券を引き受けることによる配当の獲得を目的としております。
（事業会社）当社、合同会社船場ＩＳビル、
一般社団法人プロジェクト・アイ、合同会社 SL Department、一般社団法人 SL Company1
コリーナ和泉合同会社、一般社団法人 TSM フォーティーワン(2) 不動産分譲事業① 投資分譲当社が事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンションの企画開発を行い、これらのマンションは投資用マンションとして、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売いたします。当社は、事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、販売会社、顧客のニーズにあった物件を供給しております。
② 住宅分譲当社が事業用地を取得し、物件の立地・購入層のライフスタイルなどを考慮し、主にファミリー層の第一次取得者を対象とした分譲マンションの企画開発を行っております。販売に関しては、販売会社へ業務委託することにより、固定的な販売‑9 ‑コストの抑制を図るとともに機動的かつ弾力的な販売展開のできる体制を構築しております。また、事業機会のある場合は宅地及び戸建分譲を行う場合もあります。
（事業会社）当社(3) 不動産賃貸事業
当社グループは、マンション、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル、駐車場等を一棟または区分所有により保有しており、入居者及びテナントに賃貸しております。賃貸収入の増加を目的として、収益不動産を継続的に取得しておりま
すが、大型の収益不動産の取得・保有については、特別目的会社を活用したスキームにより行っております。
また、収益不動産の所有者から当社がマンション等を賃借してエンドテナントへ転貸するサブリースや、家賃回収、契約の管理及び建物管理等の受託業務を行っております。
（事業会社）当社、有限会社エス・ロジスティックス、有限会社新大阪センタービル、
有限会社彦根エス・シー、一般社団法人プロジェクト・ビィー、
一般社団法人エス・エス・シー、一般社団法人プロジェクト・エイチ(4) その他の事業
当社グループは「センターホテル東京」及び「センターホテル大阪」の２棟のビジネスホテルを運営しております。株式会社サン・トーアがビジネスホテル２棟を所有し、各々のホテルの運営を行っております。
（事業会社）株式会社サン・トーア‑10 ‑〔事業系統図〕

事業法人・個人・不動産仲介業者・金融機関等

開発用地・収益不動産の仕入

サムティ株式会社（当社）
不動産流動化事業

不動産分譲事業

不動産賃貸事業

その他の事業

収 益 不動 産等 の企 画 開ファミリー向け分譲マン

マンション・オフィスビル

ホテル運営

発・再生・販売、ション・投資用マンション

等の賃貸及び管理

不動産投資ファンドの運の企画開発・販売

用・管理・投資（連結子会社）（注）（連結子会社）（注）（連結子会社）

有限会社

株式会社サン・トーア

合同会社船場ＩＳビル
エス・ロジスティックス
一般社団法人有限会社

プロジェクト・アイ

新大阪センタービル
有限会社彦根エス・シー

合同会社 SL Department

一般社団法人

一般社団法人プロジェクト・ビィー

SL Company1

一般社団法人コリーナ和泉合同会社

エス・エス・シー
一般社団法人

一般社団法人TSM フォーティーワン

不動産投資信託（J‑
REIT）
・
不動産投資ファンド等

プロジェクト・エイチ

一般顧客・
マンション販売会社

一般顧客・テナント

一般顧客（注）当社グループが不動産流動化事業及び不動産賃貸事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立した特別目的会社、一般社団法人及び特別目的会社を営業者とする匿名組合であります。

‑11 ‑３．経営方針（１）

会社の経営の基本方針
当社グループは、不動産が生み出すリターンに着目した、不動産業を行うことを目的として設立され、当社の設立以降、経営理念である「倫理」「情熱」「挑戦」そして「夢の実現」のもと、大木たるより銘木を目指し、従来のディベロッパーという枠組みを超えて、豊かな都市生活環境を提供し、社会に貢献することをグループの企業理念としております。
当社グループは、安定した収益を生み出す不動産賃貸事業を軸に、従来の不動産事業にファイナンス企画力を融合した不動
産流動化事業、そして不動産分譲事業の三本の柱をさらに成長させるとともに、３事業のシナジー効果による更なる社業の発展を図ってまいりましたが、昨今の悪化する不動産市況を鑑み、不動産流動化事業を縮小し、不動産賃貸事業を軸とした経営基盤の安定化を図ってまいります。
（２）

目標とする経営指標
当社は、収益性の高い事業展開を目指しております。財務的安定及び継続的事業成長を実現するため、安定した収益基盤の強化を目的とした賃貸資産の効率化に努めてまいります。
（３）

中長期的な会社の経営戦略「資産保有型ディベロッパー」として、不動産賃貸事業を中心に関西を代表する企業を目指しております。今後はさらに関西に特化した事業展開を図り、エリア集中による情報力の優位性を活かし、さらなるマーケットの深堀りを行うことによって、ブランド力の向上と市場シェアの拡大を目指します。
（４）

会社の対処すべき課題
当社の属する不動産業界におきましては、サブプライムローン問題に端を発した世界的な信用収縮が、金融機関の不動産融資案件への審査を一層選別化させ不動産ファンド会社の経営破綻が起きるなど、経営環境は急速に悪化しております。
このような情勢の下、当社グループは、関西を基盤とした収益不動産の投資利回りを重視した安定的ストックビジネスである不動産賃貸業を中心とし、安定的な成長を図る方針であり、そのために当社グループが対処すべき課題及び具体的な取り組
みは以下のとおりであります。
① 不動産賃貸事業の強化
当社グループは、創業以来、安定的に収入を得ることのできる不動産賃貸事業を一つの柱としてまいりました。昨今の急速に悪化する経営環境の中、当該事業は経営の安定性に非常に寄与しております。今後は、さらに不動産賃貸事業を強化すべく、自社開発物件の保有、情報ルートの強化、効率的に固定資産の入れ替え等に取り組んでいきます。
②資金調達力の強化
当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合が高くなる傾向にあるため、経営成績及び財政状態は金利変動により影響を受ける可能性があります。今後は、金融機関との関係性のさらなる強化に加え、自己資本の充実、直接金融等の資金調達手段の多様化を図ることにより、財務体質及び資金調達力の強化に取り組み、様々なプロジェクトの資金要請に機動的に対応できるよう努めていきます。
③ 経営管理体制の強化
不動産投資信託（J‑REIT）
、不動産投資ファンド等の拡大とともに、不動産の金融商品化が進み、不動産事業にかかる法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化、高度化し、その影響は増大しております。また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要になってきております。当社グループは、多様化するリスクを正しく把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組み、いわゆる内部統制システムの構築を進めるとともに、コンプライアンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでいきます。
④ 人材の確保及び育成
今後、当社グループが継続的な成長を図るためには、優秀な人材の採用、社員の業務スキルアップ及び金融・会計・法務等の分野においての外部専門家の活用が必要不可欠であります。そのために様々な採用活動と充実した研修体制を構築するとともに、外部専門家との密接な関係を築き、適切なアドバイスを受けて、迅速な意思決定ができる体制の構築に取り組んでいきます。

‑12 ‑

（５）

その他、会社の経営上の重要な事項
当該事項はありません。

‑13 ‑４．連結財務諸表(1) 連結貸借対照表
前連結会計年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

対前年比
構成比
増減（千円）（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ 流動資産１ 現金及び預金※１

２ 売掛金
３ たな卸資産※１

13,830,010

5,742,525△8,087,485

129,753

147,793

18,04020,750,483

21,229,834

479,351

４ 繰延税金資産

193,023

312,955

119,932

５ その他

924,979

1,225,855

300,876

貸倒引当金△8,174

流動資産合計35,820,076△6,39242.7

28,652,572

1,782
32.5

△7,167,504

Ⅱ 固定資産１ 有形固定資産(1)建物及び構築物※１

減価償却累計額(2)信託建物

20,041,680△3,863,252※１

減価償却累計額

25,803,151
16,178,428△4,147,647

4,327,253△199,181

21,655,503

5,477,075

4,435,607
4,107,583△20,488(3)土地※１

20,863,185

26,092,937

5,229,752(4)信託土地※１

3,149,844

3,150,360

516

3,039,523

2,234,800

87,498△4.522(5)建設仮勘定

4,128,071△328,024

804,723(6)その他

236,835

減価償却累計額△153,858

有形固定資産合計

250,740
82,97645,207,229△163,242
53.9

58,133,406

66.0

12,926,177

２ 無形固定資産(1)のれん101,637

96,036△5,601(2)その他

19,296

17,577△1,719無形固定資産合計

120,933

0.1

113,6130.1△7,320

３ 投資その他の資産(1)投資有価証券

1,969,046

708,524(2)長期貸付金

30,992

18,306△12,686(3)繰延税金資産

312,343

47,761△264,582

376,832

350,896△25,937(4)その他※１※１△1,260,522

貸倒引当金△6,263

投資その他の資産合計

2,682,952

3.2

1,123,488△2,0001.3△1,559,464

4,263

固定資産合計48,011,116

57.2

59,370,509

67.4

11,353,393

Ⅲ 繰延資産
１ 創立費

2,270

2,365

95

２ 開業費

103,430

92,005△11,425

繰延資産合計105,700

0.1

94,3700.1△11,330

資産合計

83,936,893

100.0

88,117,451

100.0

4,180,558‑14 ‑前連結会計年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成20年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前年比
構成比
（％）

金額（千円）

増減（千円）（負債の部）
Ⅰ 流動負債
１ 支払手形及び買掛金

1,799,375

1,265,751△533,624

２ 短期借入金※１

3,141,372

8,931,750

5,790,378

３ １年以内償還予定の社債※１809,200

249,200△560,000

４ １年以内返済予定の
長期借入金

※１

15,574,403

13,384,457△2,189,946

５ 未払法人税等

1,450,453

386,584△1,063,869

６ その他

1,437,918

1,266,710△171,208

流動負債合計24,212,722

28.9

25,484,454

28.9

1,271,732

Ⅱ 固定負債
１ 社債※１4,473,700

4,224,500△249,200

２ 長期借入金※１

35,523,047

42,417,802

6,894,755

３ 繰延税金負債

507,894506,865△1,029４ 退職給付引当金22,75425,581

2,827

５ 役員退職慰労引当金
６ 預り敷金保証金
７ 建設協力金
８ その他

347,128

367,539

20,411

1,767,948

1,994,632

226,684−

1,033,741

1,033,741

601,982

483,556△118,426

固定負債合計43,244,455

51.5

51,054,219

57.7

7,809,764

負債合計

67,457,178

80.4

76,538,673

86.7

9,081,495

１ 資本金

4,465,775

5.3

4,466,275

5.0

500

２ 資本剰余金

4,366,275

5.2

4,366,775

4.9

500

３ 利益剰余金7,689,186

9.2

2,770,323

3.3△4,918,863

16,521,236

19.7

11,603,373

13.3△4,917,863

9,933

0.0

△4,278△0.0△14,211△51,862△0.1△21,254△0.0

30,608△41,929△0.0△25,533△0.0

16,396（純資産の部）
Ⅰ 株主資本株主資本合計Ⅱ 評価・換算差額等
１ その他有価証券評価
差額金
２ 繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
Ⅲ

新株予約権

407

0.0

937

0.0

530

純資産合計

16,479,715

19.6

11,578,778

13.1△4,900,937

負債純資産合計

83,936,893

100.0

88,117,451

100.0

4,180,558‑15 ‑(2) 連結損益計算書
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
区分

注記
番号

金額
（千円）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

百分比
（％）

金額
（千円）

対前年比

百分比
（％）

増減
（千円）

Ⅰ 売上高

27,835,861

100.0

22,048,622

100.0

Ⅱ 売上原価18,176,811

65.3

15,683,043

71.1

9,659,050

34.7

6,365,579

28.9

2,086,550

7.5

2,107,737

9.6

7,572,500

27.2

4,257,841

19.3 △3,314,659

売上総利益
Ⅲ 販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ 営業外収益
１ 受取利息13,30919,848

２ 受取配当金

2,826

3,130

３ 匿名組合投資利益

103,937

127,287

４ 金利スワップ評価益

11,618

11,819５ その他

13,964

145,656

0.5

6,003

168,089

0.7

22,433

2,465,493

11.1

307,387

1,960,438

8.9 △3,599,612

Ⅴ 営業外費用
１ 支払利息1,792,099

1,987,463

２ 株式交付費49,737316

３ 社債発行費79,717−４ 支払手数料−

253,876

５ その他

236,552

経常利益

2,158,106

7.7

5,560,050

20.0

223,837

Ⅵ 特別利益１ 固定資産売却益※２80,673554,65553

5,944

３ 保険解約益

28,14647,654４ 賠償金収入−93,302

５ 投資有価証券売却益−

44,150

６ その他

381

２ 貸倒引当金戻入益

109,2540.4−

745,706

3.4△636,452

6,399,474

29.0

6,258,357

Ⅶ 特別損失１ 固定資産売却損※３55,643

196,541

２ 固定資産除却損※４10,603

12,52474,250−

４ 投資有価証券評価損−465,103

５ 投資有価証券売却損

−

8,353

−

282,398

３ 役員退職金慰労金

６ 減損損失※５

７ 棚卸資産評価損

※６

８ その他

−
620

税金等調整前当期純利益
又は税金等調整前
当期純損失（△）
法人税、住民税
及び事業税

2,368,504

法人税等調整額△47,133

少数株主利益
当期純利益又は当期純損失（△）

4,947,867
141,1170.5

5,528,187

19.9

486,685△3,693,329△16.1 △9,221,516

833,162

3.8 △1,488,209

683,044
2,321,371

8.4

−

−

4,303

3,206,816

11.5△4,522,188‑16 ‑

150,118

0.0

4,303

△20.5 △7,729,004

(3) 連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度(自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日)
株主資本
資本金
平成18年11月30日残高（千円）

資本剰余金

利益剰余金

958,625

859,125

3,507,150

3,507,150

株主資本合計4,598,338

6,416,088

連結会計年度中の変動額
新株の発行

7,014,300

剰余金の配当△115,967△115,967

当期純利益

3,206,816

3,206,816

株主資本以外の項目の連結会
計年度中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）

3,507,150

3,507,150

3,090,848

10,105,148

平成19年11月30日残高（千円）

4,465,775

4,366,275

7,689,186

16,521,236

評価・換算差額等

平成18年11月30日残高（千円）

その他
有価証券
評価差額金

繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

30,085△31,284△1,199

新株
予約権

純資産
合計
−

6,414,889

連結会計年度中の変動額
新株の発行

7,014,300

剰余金の配当△115,967

当期純利益

3,206,816

株主資本以外の項目の連結会
計年度中の変動額（純額）△20,152△20,577△40,730407△40,322

連結会計年度中の変動額合計（千円）△20,152△20,577△40,730407

10,064,826

平成19年11月30日残高（千円）

9,933△51,862△41,929407

16,479,715‑17 ‑当連結会計年度(自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日)
株主資本
資本金
平成19年11月30日残高（千円）

資本剰余金

利益剰余金

4,465,775

4,366,275

500

500

7,689,186

株主資本合計16,521,236

連結会計年度中の変動額
新株の発行

1,000

剰余金の配当△396,675△396,675

当期純損失△4,522,188△4,522,188

株主資本以外の項目の連結会
計年度中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）
平成20年11月30日残高（千円）

500

500

△4,918,863△4,522,863

4,466,275

4,366,775

2,770,323

11,603,373

新株
予約権

純資産
合計

評価・換算差額等
その他
繰延ヘッジ
有価証券
損益
評価差額金
平成19年11月30日残高（千円）

9,933

評価・換算
差額等合計

△51,862△41,929407

16,479,715

連結会計年度中の変動額
新株の発行

1,000

剰余金の配当△396,675

当期純損失△4,522,188

株主資本以外の項目の連結会
計年度中の変動額（純額）△14,21130,607

16,396530

16,926

連結会計年度中の変動額合計（千円）△14,21130,607

16,396530△4,990,936

平成20年11月30日残高（千円）△4,278△21,254△25,533

937

11,578,778‑18 ‑(4) 連結キャッシュ・フロー計算書
前連結会計年度
当連結会計年度（自 平成18年12月１日 （自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日） 至 平成20年11月30日）
区分

注記
番号

金額
（千円）

金額
（千円）

対前年比
増減
（千円）

Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益（又は税金等調整前当期純損失）

5,528,187△3,693,329△9,221,516

減価償却費

763,902906,901

142,999

株式交付費

49,737316△49,421

のれん償却

5,601

5,343

△258

社債発行費

79,717−△79,717

貸倒引当金の増減額

2,294△6,045△8,339

退職給付引当金の増減額

4,530

2,826

△1,704

役員退職慰労引当金の増減額

13,941

20,4116,470

受取利息及び受取配当金△16,136△22,979△6,843

支払利息

1,792,099

2,119,404

327,305

為替差損

172

3,502

3,330

△80,673△554,655△473,982

投資有価証券売却益−△44,150△44,150

損害賠償金収入−△93,302△93,302

固定資産売却損

55,643

196,541

140,898

減損損失−

282,398

282,398

投資有価証券評価損−

465,103

465,103

棚卸資産評価損−

4,947,867

4,947,867

固定資産売却益

売上債権の増減額（△：増加）

12,710△18,040△30,750

たな卸資産の増減額（△：増加）

1,579,966△14,188,319△15,768,285△1,587,308△533,623△1,053,685

預り敷金保証金の増減額

337,834

172,039△165,795

その他

903,807238,228△665,579

小計9,456,634△9,793,559△19,250,193

仕入債務の増減額

利息及び配当金の受取額

15,83022,7596,929

利息の支払額△1,842,591△2,108,578△265,987

法人税等の支払額△2,282,568△1,746,949

535,619△182,769

93,302

276,071

5,164,534△13,533,027△18,697,561△50,000△500,000△450,000

その他
営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出
定期預金の払戻による収入

180,271

310,247

129,976

有形固定資産の取得による支出△10,869,211△8,022,819

2,846,392

有形固定資産の売却による収入

955,590

5,064,608

4,109,018

無形固定資産の取得による支出△11,828△4,9146,914

投資有価証券の取得による支出△165,000△646,148△481,148

投資有価証券の売却による収入

77,790637,968

560,178

新規連結子会社の取得による支出−△203,800△203,800

出資金の取得による支出−△14,000△14,000

出資金の清算等による収入

8,350

−

△8,350

貸付金の回収による収入

7,668

3,223

△4,445

建設協力金受入による収入−

1,046,995

1,046,995△5,504

41,334

46,838その他‑19 ‑

前連結会計年度
当連結会計年度（自 平成18年12月１日 （自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日） 至 平成20年11月30日）
区分

注記
番号

金額
（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー

金額
（千円）

対前年比
増減
（千円）

△9,871,872△2,287,305△7,584,567

13,852,628

13,744,000△108,628△14,160,056△10,253,621

3,906,435

Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入

18,780,535

26,509,000

7,728,465△15,209,371△20,993,860△5,784,489

社債の発行による収入

2,630,282−△2,630,282

社債の償還による支出△624,863△809,343△184,480

株式の発行による収入

7,014,300

1,000△7,013,300

配当金の支払額△115,967△396,675△280,708

長期借入金の返済による支出

その他△210,976△254,192△43,216

11,956,510

7,546,307△4,410,203△172△3,502△3,330

Ⅴ 現金及び現金同等物の増加額

7,248,999△8,277,527△15,526,526

Ⅵ 現金及び現金同等物の期首残高

6,246,087

13,495,087

7,249,000

13,495,087

5,217,559△8,277,528

財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ 現金及び現金同等物に係る換算差額

Ⅶ 現金及び現金同等物の期末残高

※１

‑20 ‑

継続企業の前提に重要な疑義を抱かせる事象又は状況
前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）
当社グループを取り巻く不動産の事業環境は極めて厳しい状況――が続いております。このような状況を鑑み、現時点における不動産価格の下落リスクを反映させるべく、たな卸資産に対する新会
計基準を早期に適用した結果、特別損失として 4,947 百万円を計上し、当期純損失は 4,522 百万円となりました。
その結果、当連結会計年度末において、金融機関と契約している借入契約に記載されている財務制限条項に抵触する事実が発生しました。当該財務制限条項は当期末における純資産が前期末における純資産の 75％未満となった場合に適用されます。当期末における純資産は前期末の 70％となり、金額にして 781 百万円基準を下回っております。期末日現在、対象となる借入実行残高は貸付人２者から 5,450 百万円となっております。
当該状況により、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しております。
当社グループといたしましては、以下施策の実行により業績の回復に努め、継続企業の前提に関する重要な疑義の解消を目指してまいります。
(1)金融機関への対応
財務制限条項の抵触に関しましては、当社より取引金融機関へ
今後の見通しを詳細に説明し、当該条項を適用しない旨の方針であることを確認しております。
また、当社グループは、現在の厳しい資金調達環境下においても機動的な資金調達ができるよう、今まで以上に金融機関との関係強化に努めてまいります。とりわけ、販売用不動産から固定資産への保有目的の変更に伴う、短期から長期への変更未了の借入金に関しましては、取引金融機関に事業計画の変更を詳細に説明し、可能な限り早期に変更いただけるように努めてまいります。
(2)不動産分譲事業及び不動産賃貸事業への経営資源の集中
当社グループは安定的な収益を見込める賃貸用固定資産を多数所有しており、これら賃貸用固定資産を活用した不動産賃貸事業に加え、かねてより安定的な収益事業の一つであった不動産分譲事
業に経営資源を集中させ、それぞれの事業を強化することにより、安定的かつ持続的な収益を計上できる事業運営体制の構築を推進します。
従いまして、連結財務諸表は継続企業を前提に作成されており、このような重要な疑義の影響は連結財務諸表には反映されて
いません。

‑21 ‑

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１．連結の範囲に関する事項

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）(１)連結子会社の数

12社

連結子会社の名称

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）(１)連結子会社の数

13社

連結子会社の名称㈲エス・ロジスティックス㈲エス・ロジスティックス

有限責任中間法人プロジェクト・

一般社団法人プロジェクト・ビィー

ビィー（注）㈲新大阪センタービル㈲新大阪センタービル

有限責任中間法人エス・エス・シー

一般社団法人エス・エス・シー（注）㈲彦根エス・シー㈲彦根エス・シー

有限責任中間法人プロジェクト・

一般社団法人プロジェクト・エイチ

エイチ（注）㈱サン・トーア㈱サン・トーア㈱中央ホテル合同会社船場ＩＳビル

北浜実業㈱一般社団法人プロジェクト・アイ（注）㈲アンビエントを営業者とする匿名合同会社ＳＬ Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ

組合

一般社団法人ＳＬ Ｃｏｍｐａｎ

合同会社船場ＩＳビル

ｙ１（注）

有限責任中間法人プロジェクト・

コリーナ和泉合同会社

アイ

一般社団法人ＴＳＭフォーティー

上記の合同会社船場ＩＳビル、有限責

ワン（注）任中間法人プロジェクト・アイは、当連結 （注）平成20年12月１日施行の「一般社団会計年度において新たに設立されたため、 法人及び一般財団法人に関する法律」によそれぞれ連結の範囲に含めております。
また、平成19年10月１日付けで㈱中央り有限責任中間法人より一般社団法人へ名称変更しております。

ホテル、北浜実業㈱の２社を㈱サン・トー 上記の合同会社ＳＬ Ｄｅｐａｒｔｍｅｎ
アに吸収合併いたしました。
ｔ、一般社団法人ＳＬ Ｃｏｍｐａｎ
ｙ１、コリーナ和泉合同会社、一般社団法
人ＴＳＭフォーティーワン は、当連結会計
年度において新たに設立されたため、それ（２）主要な非連結子会社の名称等
非連結子会社はありません。
２．持分法の適用に関する事項（１）持分法適用の関連会社数
持分法適用の関連会社はありません。

３．
連結子会社の事業年度等に関する事項 （１）㈲アンビエントを営業者とする匿名組合を除くすべての連結子会社の決算日

ぞれ連結の範囲に含めております。
（２）主要な非連結子会社の名称等同左（１）持分法適用の関連会社数
同左
すべての連結子会社の事業年度の末日は、連結決算日と一致しております。

は、連結決算日と一致しております。
（２）連結子会社のうち㈲アンビエントを営業者とする匿名組合の決算日は５月31日であります。連結財務諸表の作成に当たって、当該会社については、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。
４．会計処理基準に関する事項(1) 重要な資産の評価基準及び評価方法(イ) 有価証券(イ) 有価証券

その他有価証券

その他有価証券

時価のあるもの
連結決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法‑22 ‑

時価のあるもの同左

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

項目

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

により算定)を採用しております。
時価のないもの

時価のないもの

同左

移動平均法による原価法を採用しております。
（匿名組合出資金は個別法によっており、詳細は「(８)（ロ）匿名組合への出資と会計処理」に記載しております。）(ロ) デリバティブ(ロ) デリバティブ
時価法を採用しています。

同左(ハ) たな卸資産(ハ) たな卸資産

販売用不動産及び仕掛販売用不動産

販売用不動産及び仕掛販売用不動産

個別法による原価法を採用しております。

個別法による原価法を採用しております。
（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により
算定）
貯蔵品

貯蔵品
最終仕入原価法を採用しております。

同左（会計方針の変更）
当連結会計年度から当社グループは「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準委員会 平成 18 年 7 月 5 日 企業会計基準第9 号）を早期適用しております。平成 20 年後半以降の急速かつ著しい不動産市況の悪化という事態に鑑み、当社グループはコア事業の見直しを行い、保有するたな卸資産の活用方
針を明確にしました。当該会計基準の早期適用は、この事業再構築によるたな卸資産に対する影響を財務諸表にすべて反映させることを目的としたものであり、これに伴い、たな卸資産の保有目的の見直しによる評価損を含
め、4,947,867 千円と総額として多額な評価損を特別損失として計上した結果、税金等調整
前当期純損失及び当期純損失がそれぞれ同額
増加することとなりました。

(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法(イ) 有形固定資産(イ) 有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用

当社及び連結子会社は定率法を採用しております。但し、平成10年４月１

しております。但し、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備

日以降に取得した建物（建物附属設備をを除く）については定額法を採用して除く）については定額法を採用していま

います。

す。

なお、主な耐用年数は以下のとおり
であります。

なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

建物及び構築物

２〜50年

信託建物

14〜38年

建物及び構築物
信託建物

２〜50年
14〜38年（追加情報）
法人税法の改正（（所得税法等の一部を改正する法律 平成19年３月30日 法律第6号）
及び（法人税法施行令の一部を改正する政‑23 ‑前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

項目

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）
令 平成19年３月30日 政令第83号））に伴い、当連結会計年度から、平成19年３月31日以前に取得したものについては、取得価額の５％に到達した連結会計年度の翌連結会計年度より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却
し、減価償却費に含めて計上しております。この変更による損益への影響は軽微であります。

(ロ) 無形固定資産(ロ) 無形固定資産
同左

定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。
(ハ) 長期前払費用(ハ) 長期前払費用
同左

定額法を採用しております。
(3) 重要な繰延資産の処理方法(イ) 開業費(イ) 開業費

同左

５年間の均等償却を行っております。
(ロ) 創立費(ロ) 創立費

同左

５年間の均等償却を行っております。
(ハ) 社債発行費

(ハ)

―――
―――

支出時に全額費用として処理しております。
(ニ) 株式交付費(ニ) 株式交付費

同左

支出時に全額費用として処理しております。
(4）重要な引当金の計上基準(イ) 貸倒引当金(イ) 貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、同左一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
(ロ) 退職給付引当金
同左
従業員の退職給付に備えるため、
自己都(ロ) 退職給付引当金

合退職による当連結会計年度末要支給額から中小企業退職金共済制度からの給付相当額を控除した金額を計上しております(ハ) 役員退職慰労引当金
当社においては役員の退職慰労金の支(ハ) 役員退職慰労引当金
同左出に備えるため、役員退職慰労金規程に基づく当連結会計年度末要支給額を計上しております。
(5）重要な外貨建の資産又は負債の本邦通貨への換算の基準

外貨建金銭債権債務は、連結決算日の直同左

物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

(6) 重要なリース取引の処理方法

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リ
‑24 ‑

同左

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

項目

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

ース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
(7) 重要なヘッジ会計の方法(イ) ヘッジ会計の方法
同左
繰延ヘッジ処理を行っております。な(イ) ヘッジ会計の方法

お、金利スワップについて特例処理の要件を満たしている場合、特例処理を採用しております。
(ロ) ヘッジ手段とヘッジ対象
当連結会計年度にヘッジ会計を適用(ロ) ヘッジ手段とヘッジ対象
同左

したヘッジ手段とヘッジ対象は以下のとおりであります。
（ヘッジ手段） （ヘッジ対象）
金利スワップ

借入金の利息(ハ) ヘッジ方針
デリバティブ取引管理規程に基づき、(ハ) ヘッジ方針
同左

借入金の金利変動リスクを回避する目的
で金利スワップ取引を行っており、ヘッ
ジ対象の識別は個別契約毎に行っております。
(ニ) ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ有効性は、ヘッジ対象とヘッジ(ニ) ヘッジ有効性評価の方法
同左

手段についてそれぞれのキャッシュ・フ
ロー総額の変動額等を比較することにより評価しております。ただし、特例処理によっているスワップについては、有効性の評価を省略しております。
(8) その他連結財務諸表作成のための重要な事項（イ）消費税等の会計処理
税抜方式によっております。

（イ）消費税等の会計処理
同左

なお、固定資産に係る控除対象外消費税
等は、長期前払費用として計上し、５年間で均等償却を行っております。
（ロ）匿名組合への出資と会計処理
レバレッジド・リースに係る匿名組合

レバレッジド・リースに係る匿名組合契約

契約に関しては、出資額を連結貸借対照に関しては、出資額を連結貸借対照表の投表の投資有価証券に含めて計上してお資有価証券に含めて計上しており、出資にり、出資に係る損益は、同組合が定める

係る損益は、同組合が定める計算期間及び計算期間及び当社持分相当額により、当当社持分相当額により、当連結会計年度に連結会計年度に属する匿名組合投資損益属する匿名組合投資損益として処理しておとして処理しております。また、同匿名

ります。また、同匿名組合の累積投資損失

組合の累積投資損失のうち、当社負担分のうち、当社負担分に帰属するものは、平に帰属するものは、平成19年11月30日現
在504,280千円となっており、固定負債の「その他」として連結貸借対照表に計上しております。
５．連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項（ロ）匿名組合への出資と会計処理連結子会社の資産及び負債の評価について、全面時価評価法を採用しており

成20年11月30日現在461,534千円となっており、固定負債の「その他」として連結貸借対照表に計上しております。
同左ます。
６．のれん及び負ののれんの償却に関する事項

のれんの償却については、その効果の発現する期間にわたって均等償却を行う
‑25 ‑

同左

項目

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

こととしております。
７．連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲㈱サン・トーア
20年
連結キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅
少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

‑26 ‑

同左

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）（会計方針の変更）
当連結会計年度より、法人税法の改正（「所得税法等の一部を改正する法律 平成19年３月30日 法律第６号」
及び「法人税法施行令の一部を改正する政令 平成19年
３月30日 政令第83号」）に伴い、平成19年４月１日以降に取得した有形固定資産については、改正後の法人税法に基づく方法に変更しております。なお、これによる損益に与える影響は軽微であります。

‑27 ‑―――――――

表示方法の変更
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）―――――――――

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）（連結損益計算書）
前連結会計年度において営業外費用の「その他」に含めて表示しておりました「支払手数料」（前連結会計年度101,800千円）については、営業外費用の総額の100分の10超となったため、当連結会計年度より区分掲記しており
ます。

追加情報
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）―――（たな卸資産の保有目的の変更）
保有目的の変更によりたな卸資産から11,204,505千円を有形固定資産へ振替えております。

‑28 ‑

注記事項
（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）※１ 担保資産及び担保付債務※１ 担保資産及び担保付債務
（千円）

（千円）

現金及び預金

1,156,389

現金及び預金1,467,670

たな卸資産

19,805,051

たな卸資産

19,485,170

建物及び構築物

15,926,352

建物及び構築物

20,146,445

信託建物

4,128,071

信託建物

4,107,583

土地

20,797,023

土地

25,897,188

信託土地

3,149,844

信託土地

3,150,360

投資有価証券

1,390,756

建設仮勘定

2,207,972

投資有価証券441,896

その他

1,650

合計

66,355,139

その他

1,650

合計

76,905,936

上記のほか、連結消去されている「その他の関係会社有価証券」1,298,465千円を担保に提供しております。
担保付債務は次のとおりであります。
（千円）

上記のほか、連結消去されている「その他の関係会社有価証券」1,380,871千円を担保に提供しております。
担保付債務は次のとおりであります。

短期借入金

短期借入金

2,650,692

１年以内償還予定の社債

809,200（千円）
8,556,872

１年以内償還予定の社債

249,200

１年以内返済予定の長期借入金

15,334,003

１年以内返済予定の長期借入金

社債

4,473,700

社債

4,224,500

長期借入金

35,203,547

長期借入金

42,417,802

合計

58,471,142

合計

68,771,032

２ 偶発債務（1）債務保証13,322,657

２ 偶発債務（1）債務保証

次の債務者について、金融機関からの借入等に対し債務保次の債務者について、金融機関からの借入等に対し債務保証を行っております。

証を行っております。

保証先

金額（千円）

住宅ローン利用者
（５名）
計

内容

保証先

借入債務

住宅ローン利用者

142,143（注）（２名）

142,143―

金額（千円）

計内容
借入債務55,000（注）

55,000―(注) 当社分譲マンション購入者の当社提携銀行に対する住(注) 当社分譲マンション購入者の当社提携銀行に対する住宅ローンにつき、債務保証を行っております。

宅ローンにつき、債務保証を行っております。

なお、各住宅ローン利用者は、各々、購入不動産につきなお、各住宅ローン利用者は、各々、購入不動産につき第１順位の抵当権を設定しているため、当社の負担は抵第１順位の抵当権を設定しているため、当社の負担は抵

当権の実行により回収不能額が生じた場合の当該金額

当権の実行により回収不能額が生じた場合の当該金額に限定されております。

に限定されております。

３ 当社においては、運転資金の効率的な調達を行うため取引

３ 当社においては、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行３行と当座貸越契約及びコミットメントライン契約を銀行２行とコミットメントライン契約を締結しておりま

締結しております。これら契約に基づく当連結会計年度末す。これら契約に基づく当連結会計年度末の借入未実行残の借入未実行残高は次のとおりであります。

高は次のとおりであります。
（千円）

（千円）

当座貸越限度額及びコミットメントラインの総額

740,000

コミットメントラインの総額

6,500,000

借入実行残高差引額

322,692
471,308

借入実行残高差引額5,450,000
1,050,000‑29 ‑前連結会計年度（平成19年11月30日）
４．

当連結会計年度（平成20年11月30日）――――

４．財務制限条項（１）長期借入金 5,000 百万円について財務制限条項がついており、当該条項は以下のとおりであります。
①単体貸借対照表の純資産の部の合計金額を、平成 19 年 11月期の末日における同表の純資産の部の合計金額の 75％以上に維持すること。
②単体損益計算書の営業損益、経常損益及び当期損益を 2 期
連続（1 期目を平成 19 年 11 月期（同期を含む。
）以降に到来する各決算期として算出する。
）で損失としないこと。
（２）長期借入金 450 百万円について財務制限条項がついており、当該条項は以下のとおりであります。
①連結貸借対照表の純資産の部の合計金額を、12,360 百万円
又は平成 19 年 11 月期の末日における同表の純資産の部の合計金額の 75％の何れか大きい金額未満としないこと。
②連結損益計算書の営業損益又は経常損益を損失としない
こと。

‑30 ‑

（連結損益計算書関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）※１ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次の ※１ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
とおりであります。
（千円）

（千円）

販売手数料

137,371

販売手数料

78,786

広告宣伝費

241,500

広告宣伝費

198,218

役員報酬183,900

役員報酬

206,870

給与手当

191,351

給与手当

269,352

賞与

69,691

賞与

71,013

租税公課

320,543

租税公課

352,045

減価償却費

79,037

減価償却費

101,111

支払手数料

136,164

支払手数料

147,675※２ 固定資産売却益の内容は以下のとおりであります。

※２ 固定資産売却益の内容は以下のとおりであります。

（千円）

（千円）

建物

62,898

建物

510,468

土地

17,216

土地

44,187

その他

558

554,655

80,673※３ 固定資産売却損の内容は以下のとおりであります。

※３ 固定資産売却損の内容は以下のとおりであります。

（千円）
建物
土地

（千円）

28,882

建物

26,761

土地

55,643※４ 固定資産除却損

27,783
168,758
196,541※４ 固定資産除却損
（千円）

（千円）

建物附属設備8,245

建物附属設備

7,802

構築物
その他

1,210
1,147
10,603

ソフトウエア

3,676

その他

1,045
12,524‑31 ‑前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）※５ 減損損失

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）※５ 減損損失―――――――

当連結会計年度において、当社グループは以下の資産について減損損失を計上しました。
主な用途

種類

場所

賃貸用不動産建物

大阪市

当社は、賃貸用不動産については物件ごとに資産のグルーピン
グを行っておりますが、営業損益又はキャッシュ・フローが、継続してマイナスとなっているか、又は、継続してマイナスとなる見込みである賃貸用不動産、及び、時価の著しい下落が見られた賃貸用不動産について帳簿価額を回収可能価額まで減額
し、当該減少額を減損損失（282,398千円）として特別損失に計上しております。
① その内訳は下記のとおりであります。
（減損損失の金額）
種 類

金 額（千円）建 物

282,398

計282,398② なお、回収可能価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく正味売却価額により測定しております。
※６ 通常の販売目的で保有する棚卸資産の収益性の低下による簿価切下額
特別損失
4,947,867千円‑32 ‑（連結株主資本等変動計算書関係）
前連結会計年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
前連結会計年度末
株式数(株)

当連結会計年度
増加株式数(株)当連結会計年度
減少株式数(株)当連結会計年度末
株式数(株)

普通株式

21,085111,140−

132,225

合計

21,085111,140−

132,225（注）普通株式の増加の内訳は、次のとおりであります。
株式の分割による増加

84,340 株

公募増資による増加

25,000 株

新株予約権の行使による増加

1,800 株

２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
新株予約権の
目的となる
株式の種類

内訳
ストックオプションとしての新株予約権目的となる株式の数（株）
当連結会計
年度増加

前連結
会計年度末

普通株式

−

当連結会計年度

当連結会計
年度減少
−

当連結
会計年度末
−

末残高（千円）−

407

３．配当に関する事項(1) 配当金支払額
決議

株式の種類

平成19年２月27日
定時株主総会

普通株式

配当金の総額(千円)

１株当たり配当額(円)

115,967

5,500.00

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

配当の原資

配当金の総額(千円)

１株当たり配当額(円)

平成20年２月27日
定時株主総会

普通株式

利益剰余金

396,675

3,000.00

‑33 ‑

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月28日

当連結会計年度（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
前連結会計年度末
株式数(株)

当連結会計年度
増加株式数(株)当連結会計年度
減少株式数(株)当連結会計年度末
株式数(株)

普通株式

132,2251,000−

133,225

合計

132,2251,000−

133,225（注）普通株式の増加の内訳は、次のとおりであります。
新株予約権の行使による増加

1,000 株

２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
新株予約権の
目的となる
株式の種類

内訳
ストックオプションとしての新株予約権目的となる株式の数（株）
当連結会計
年度増加

前連結
会計年度末

普通株式

407

当連結会計年度

当連結会計
年度減少

530

当連結
会計年度末
−

末残高（千円）

937

937

３．配当に関する事項(1) 配当金支払額
決議

株式の種類

平成20年２月27日
定時株主総会

普通株式

配当金の総額(千円)

１株当たり配当額(円)

396,675

3,000.00

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月28日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

配当の原資

配当金の総額(千円)

１株当たり配当額(円)

平成21年２月26日
定時株主総会

普通株式

利益剰余金

−

−

‑34 ‑

基準日

効力発生日

平成20年11月30日

平成21年２月27日

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）※１現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記さ ※１現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係れている科目の金額との関係（平成19年11月30日現在）（平成20年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定
預入期間が３ヶ月を超える定期預金
現金及び現金同等物

13,830,010△

334,923
13,495,087（千円）
現金及び預金5,742,525

預入期間が３ヶ月を超える定期預金
現金及び現金同等物△524,965
5,217,559‑35 ‑（リース取引関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

１．リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以 １．リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引（借主側）
外のファイナンス・リース取引（借主側）(1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び (1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額
期末残高相当額
取得価額
相当額

減価償却
累計額

期末残高
相当額

取得価額
相当額

減価償却
累計額

期末残高
相当額

(千円)

相当額
(千円)

(千円)

(千円)

相当額
(千円)

(千円)

13,518

8,480

5,037

車両運搬具（有形固定資産「その他」）

13,269

8,127

5,141

車両運搬具（有形固定資産「その他」）

ソフトウエア（無形固定資産「その他」）

131,971

29,536

102,434

ソフトウエア（無形固定資産「その他」）

131,971

55,931

76,040

合計

145,240

37,664

107,575

合計

145,489

64,411

81,077(2) 未経過リース料期末残高相当額(2) 未経過リース料期末残高相当額

1年内28,880千円

１年内

29,139千円

1年超79,964千円

１年超

53,700千円

合計

108,844千円

合計

82,839千円(3) 支払リース料、減価償却費相当額及び支払利息相当額(3) 支払リース料、減価償却費相当額及び支払利息相当額

支払リース料

27,929千円

支払リース料

31,690千円

減価償却費相当額

26,304千円

支払利息相当額

2,428千円

減価償却費相当額
支払利息相当額

29,858千円
2,444千円(4) 減価償却費相当額の算定方法(4) 減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法に同左よっております。
(5) 利息相当額の算定方法(5) 利息相当額の算定方法
同左

リース料総額とリース物件の取得価額相当額との差額を利息相当額とし、各期への配分方法については、利息法によっております。
（減損損失について）
リース資産に配分された減損損失はありません。

（減損損失について）
同左

‑36 ‑

（有価証券関係）
前連結会計年度（平成 19 年 11 月 30 日）
１ その他有価証券で時価のあるもの
種類

連結貸借対照表
計上額
(千円)

取得原価
（千円）

差額
(千円)

連結貸借対照表計上額が取得
原価を超えるもの

株式27,31249,45022,137

連結貸借対照表計上額が取得
原価を超えないもの

株式17,96012,556△5,40445,27362,006

16,732合計

２ 当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）
該当事項はありません。
３ 時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額(千円)
その他有価証券
非上場株式

83,000

その他（匿名事業組合及び匿名組合出資金）

1,824,040

計

1,907,040‑37 ‑当連結会計年度（平成 20 年 11 月 30 日）
１ その他有価証券で時価のあるもの
種類

取得原価
（千円）

連結貸借対照表
計上額
(千円)

差額
(千円)

連結貸借対照表計上額が取得
原価を超えるもの

株式27,31230,5903,277

連結貸借対照表計上額が取得
原価を超えないもの

株式

97,034

61,324△35,710

124,347

91,914△32,433

合計

２ 当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
売却額(千円)

売却益の合計額(千円)637,968

売却損の合計額(千円)44,1508,353

３ 時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額(千円)
その他有価証券
非上場株式

44,362

その他（匿名事業組合及び匿名組合出資金）

572,248

計

616,610‑38 ‑（デリバティブ取引関係）
１ 取引の状況に関する事項
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）(1) 取引の内容(1) 取引の内容

利用しているデリバティブ取引は、金利スワップ取引及び金同左

利オプション取引であります。
(2) 取引に対する取組方針(2) 取引に対する取組方針

デリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を同左目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
(3) 取引の利用目的(3) 取引の利用目的

デリバティブ取引は、借入金利等の将来の金利市場における同左

利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しております。
なお、一部のデリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ手段とヘッジ対象（ヘッジ手段）（ヘッジ対象）金利スワップ

借入金の利息②ヘッジ方針デリバティブ取引管理規程に基づき、借入金の金利変動リス
クを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、ヘッジ
対象の識別は個別契約毎に行っております。
③ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジの有効性は、ヘッジ対象とヘッジ手段についてそれぞれのキャッシュ・フロー総額の変動額等を比較することにより評価しています。ただし、特例処理によっているスワップ
については、有効性の評価を省略しております。
(4) 取引に係るリスクの内容(4) 取引に係るリスクの内容

当社グループが利用している金利スワップ取引及び金利オ

同左

プション取引は、将来の市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、当社グループのデリバティブ取引の契約先はいずれも信用度の高い国内の金融機関に限定されているため、信用リ
スクはほとんどないものと認識しております。
(5) 取引に係るリスク管理体制(5) 取引に係るリスク管理体制

デリバティブ取引の執行及び管理については、内部同左規程に従い、財務課が取締役会の承認を得て行っております。
(6) 取引の時価等に関する事項についての補足説明(6) 取引の時価等に関する事項についての補足説明

取引の時価等に関する事項についての契約額等は、あくまでもデリバティブ取引における名目的な契約額、または計算上の想定元本であり、当該金額自体がデリバティブ取引のリス
クの大きさを示すものではありません。

‑39 ‑

同左

２ デリバティヴ取引の契約額等、時価及び評価損益
前連結会計年度（平成19年11月30日）
区分

種類

市場
取引
以外
の取
引

金利スワップ取引
受取固定・支払変動

合計（注）

当連結会計年度（平成20年11月30日）

契約額等
（千円）

契約額等のう
ち１年超
（千円）

時価
（千円）

評価損益
（千円）

契約額等
（千円）

契約額等の
うち１年超
（千円）

4,548,200

4,536,800△21,762△21,762

4,533,000

4,267,800△9,943△9,9434,548,200

4,536,800△21,762△21,762

4,533,000

4,267,800△9,943△9,943

１ 時価の算定方法
取引先金融機関等から提示された価格等に基づき算定しております。
２ ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引は除いております。

‑40 ‑

時価
（千円）

評価損益
（千円）

（退職給付関係）
当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
１ 採用している退職給付制度の概要

１ 採用している退職給付制度の概要
同左
当社グループは、確定給付型の制度として、退職一時金制度を設けております。ただし、確定拠出型の制度である中小企
業退職金共済制度に加入しており、同制度からの支給額を控除した金額を当社グループから退職一時金として支給しております。

２ 退職給付債務に関する事項

２ 退職給付債務に関する事項

退職給付債務

22,754千円

退職給付債務

25,581千円

退職給付引当金

22,754千円

退職給付引当金

25,581千円（注）当社は、退職給付債務の算定にあたり簡便法を採用して （注）当社は、退職給付債務の算定にあたり簡便法を採用しておおります。なお、中小企業退職金共済制度からの支給見込ります。なお、中小企業退職金共済制度からの支給見込額
額24,793千円を控除した残額を退職給付債務として認識
28,432千円を控除した残額を退職給付債務として認識してしております。
おります。
３ 退職給付費用に関する事項
勤務費用

３ 退職給付費用に関する事項
10,564千円

勤務費用

12,891千円

退職給付費用
10,564千円
退職給付費用
12,891千円（注）勤務費用のうち、当連結会計年度における中小企業退職 （注）勤務費用のうち、当連結会計年度における中小企業退職金共金共済制度への拠出額は、4,846千円であります。
済制度への拠出額は、6,207千円であります。

‑41 ‑（ストック・オプション等関係）
前連結会計年度（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日）
１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況(1）ストック・オプションの内容

付与対象者の区分及び数(注２)
ストック・オプションの数(注１、２)
付与日
権利確定条件

平成 17 年
ストック・オプション

平成 18 年
ストック・オプション

平成 19 年
ストック・オプション

当社の取締役２名
当社の従業員18名

当社の取締役１名
当社の従業員８名

当社の従業員20名

普通株式1,000株

普通株式 175株

普通株式 20株

平成17年11月28日

平成18年５月15日

平成19年２月27日

同左

同左①新株予約権は、発行時に割当を受けた新株予約権者において、これを行使することを要する。②新株予約権発行時において当社または当社子会社の取締役および従業員であった者は、新株予約権行使時においても当社、当社子会社または当社の関係会社の役員または従業員であることを要する。ただし、任期満了による退任、定年退職その他正当な理由のある場合で、当社取締役会が承認した場合はこの限りではない。

対象勤務期間定めておりません。

同左

同左

権利行使期間自 平成19年12月１日
至 平成22年11月22日

自 平成20年５月16日

自 平成21年２月28日

至 平成24年11月22日

至 平成24年11月22日（注） １．株式数に換算して記載しております。
２．当連結会計年度末における数を記載しております。

‑42 ‑(2)ストック・オプションの規模及びその変動の状況
当連結会計年度（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。
① ストック・オプションの数
平成 16 年

平成 17 年

平成 18 年

平成 19 年

ストック・オプション ストック・オプション ストック・オプション ストック・オプション
権利確定前 （株）
前連結会計年度末
付与
失効
権利確定
未確定残
権利確定後 （株）
前連結会計年度末
権利確定
権利行使
失効
未行使残

−
−
−
−
−

1,000
−
−
−
1,000

180
−
5
−
175

−
23
3
−
20

2,300
−
1,800
500
0

−
−
−
−
−

−
−
−
−
−

−
−
−
−
−

(注)平成 19 年２月 26 日に株式１株につき５株の株式分割を行っております。
② 単価情報平成 16 年
平成 17 年
平成 18 年
平成 19 年
ストック・オプション ストック・オプション ストック・オプション ストック・オプション
権利行使価格（千円）

50

５

310

290

権利行使時平均株価（千円）

179

−

−

−

公正な評価単価（付与日）
（千円）

−

−

−

53

(注)１．平成 16 年に発行したストック・オプションの単価情報は、平成 16 年 12 月 15 日及び平成 19 年２月 26 日に実施された株式分割の影響を反映させておりません。なお、株式分割につきましては、それぞれ株式１株につき 10 株及び株式１株につき５株の分割を行っております。
２．平成 17 年及び平成 18 年に発行したストック・オプションの単価情報は、平成 19 年２月 26 日に実施された株式分割の影響を反映させておりません。なお、株式分割につきましては、株式１株につき５株の分割を行っております。
３．平成 19 年に発行したストック・オプションの単価情報は、発行後の権利行使価格の調整を反映させておりません。なお、権利行使価格は調整の結果、288,220 円となっております。
③ 本源的価値情報
平成 19 年 ストック・オプション
権利行使

未決済残

権利行使価格（千円）―

290

自社株式の評価単価（千円）―

343

本源的価値（千円）―

53

本源的価値合計（千円）

―

1,060

(注) １ 本源的価値情報は、平成 19 年に交付したストック・オプションのうち当期末時点で権利未確定のもの(20 株)を対象としております。
２ 自社株式の評価単価は、平成 18 年 11 月 30 日時点で評価したものを利用しております。
２．ストック・オプションの公正な評価単価の算定方法
当社株式は、付与時点においては非上場株式であり取引相場等は存在していなかったことから、一般的な企業評価方法である
ディスカウント・キャッシュ・フロー方式を採用して企業評価を実施しました。
３．ストック・オプションの権利確定数の見積方法
基本的には、将来の失効数の合理的な見積りは困難であるため、実数の失効数のみ反映させる方法を採用しております。
４．連結財務諸表への影響額
ストック・オプション制度による株式報酬費用

407 千円‑43 ‑当連結会計年度（自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年 11 月 30 日）
１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況(1）ストック・オプションの内容

付与対象者の区分及び数(注２)
ストック・オプションの数(注１、２)
付与日
権利確定条件

平成 18 年
ストック・オプション

平成 19 年
ストック・オプション

当社の取締役１名
当社の従業員８名

当社の従業員18名

普通株式 175株

普通株式 18株

平成18年５月15日

平成19年２月27日①新株予約権は、発行時に割当を受けた新株予約権者において、これを行使することを要する。
②新株予約権発行時において当社または当社子
会社の取締役および従業員であった者は、新株予約権行使時においても当社、当社子会社または当同左

社の関係会社の役員または従業員であることを要する。ただし、任期満了による退任、定年退職
その他正当な理由のある場合で、当社取締役会が承認した場合はこの限りではない。
対象勤務期間権利行使期間定めておりません。

自 平成19年２月27日
至 平成21年２月27日

自 平成20年５月16日

自 平成21年２月28日

至 平成24年11月22日

至 平成24年11月22日‑44 ‑(2)ストック・オプションの規模及びその変動の状況
当連結会計年度（自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年 11 月 30 日）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。
① ストック・オプションの数
平成 17 年

平成 18 年

平成 19 年

ストック・オプション

ストック・オプション

ストック・オプション

権利確定前 （株）
前連結会計年度末
付与
失効
権利確定
未確定残
権利確定後 （株）
前連結会計年度末
権利確定
権利行使
失効
未行使残

−
−
−
−
−

−
−
−
−
−

20
−
2
−
18

−
1,000
1,000
−
0

−
175
−
−
175

−
−
−
−
−

(注)平成 19 年２月 26 日に株式１株につき５株の株式分割を行っております。
② 単価情報
平成 17 年
ストック・オプション

平成 18 年
ストック・オプション

平成 19 年
ストック・オプション

権利行使価格（千円）

５

310

290

権利行使時平均株価（千円）

−

−

−

公正な評価単価（付与日）
（千円）

−

−

53

(注)１．平成 17 年及び平成 18 年に発行したストック・オプションの単価情報は、平成 19 年２月 26 日に実施された株式分割の影響を反映させておりません。なお、株式分割につきましては、株式１株につき５株の分割を行っております。
２．平成 19 年に発行したストック・オプションの単価情報は、発行後の権利行使価格の調整を反映させておりません。なお、権利行使価格は調整の結果、288,220 円となっております。
③ 本源的価値情報
平成 19 年 ストック・オプション
権利行使

未決済残

権利行使価格（千円）−

290

自社株式の評価単価（千円）−

343

本源的価値（千円）−

53

本源的価値合計（千円）

−

1,060

(注) １ 本源的価値情報は、平成 19 年に交付したストック・オプションのうち当期末時点で権利未確定のもの(20 株)を対象としております。
２ 自社株式の評価単価は、平成 18 年 11 月 30 日時点で評価したものを利用しております。
２．ストック・オプションの公正な評価単価の算定方法
当社株式は、付与時点においては非上場株式であり取引相場等は存在していなかったことから、一般的な企業評価方法である
ディスカウント・キャッシュ・フロー方式を採用して企業評価を実施しました。
３．ストック・オプションの権利確定数の見積方法
基本的には、将来の失効数の合理的な見積りは困難であるため、実数の失効数のみ反映させる方法を採用しております。
４．連結財務諸表への影響額
ストック・オプション制度による株式報酬費用

937 千円‑45 ‑（税効果会計関係）
前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 １．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
（千円）
（千円）
（１）流動資産（１）流動資産繰延税金資産繰延税金資産未払事業税

122,019

未払事業税

34,474

未払賞与否認22,751

見積不動産取得税否認

26,568

見積不動産取得税否認

25,062

その他

23,190計

193,022

中途解約違約金損失否認
棚卸資産評価損否認
その他

34,541
1,944,914
4,842

小計
評価性引当額計（２）固定資産繰延税金資産役員退職慰労引当金否認

141,062

退職給付引当金損金算入限度
超過額

9,246

金利スワップ評価損否認

9,627

減損損失

126,115

その他

33,091

計繰延税金負債と相殺

319,143△6,799

差引

312,343

2,045,341△1,732,386
312,955（２）固定資産繰延税金資産
貸倒引当金
退職給付引当金損金算入限度
超過額
役員退職慰労引当金否認
投資有価証券評価損否認
匿名組合投資損失否認
減損損失否認繰延税金負債

174,915
10,395
149,020
131,819
47,545231,006

その他の有価証券評価差額金

6,799

子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額

507,894

その他
小計
評価性引当額21,534
766,236△717,143

計

514,694

計繰延税金負債と相殺

49,093△1,331

繰延税金資産と相殺△6,799

差引

47,761

差引507,894
繰延税金負債
その他の有価証券評価差額金

1,331

子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額

506,865

計508,197繰延税金資産と相殺△1,331

差引506,865

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主
要な項目別の内訳
要な項目別の内訳（％）
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担

法定実効税率

率との差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。

（調整）
交際費等損金に算入されない項目
住民税均等割
評価性引当額の増減
利子源泉税
所得税額控除その他
税効果会計適用後の法人税等の実効税率
‑46 ‑

40.6
△0.3
△0.1
△63.2
△0.7
0.8
0.3
△22.6

（セグメント情報）【事業の種類別セグメント情報】
前連結会計年度（自 平成 18 年 12 月１日 至

平成 19 年 11 月 30 日）

不動産
流動化事業
（千円）

不動産分譲
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

その他の
事業
（千円）

計
（千円）

消去又は
全社
（千円）

連結
（千円）

(1)外部顧客に対する売上高

14,625,377

8,334,258

4,458,620

417,605

27,835,861−

27,835,861(2)セグメント間の内部売上高又は
振替高

−

−

−

−

−

−

−

計

14,625,377

8,334,258

4,458,620

417,605

27,835,861−

27,835,861

営業費用

9,611,908

6,919,827

2,300,815

334,160

19,166,712

1,096,649

20,263,361

営業利益

5,013,468

1,414,431

2,157,804

83,444

8,669,149（1,096,649）

7,572,500

20,607,769

5,576,370

41,769,628

1,899,601

69,853,370

14,083,523

83,936,893

50,385−

638,923

39,619728,929

34,972

763,902

−

−

−

−

−

−

−

3,147,147−

8,219,674

107,736

11,474,557

119,286

11,593,844

Ⅰ 売上高及び営業損益
売上高

Ⅱ 資産、減価償却費、減損損失及び資
本的支出
資産
減価償却費
減損損失
資本的支出

（注）１ 事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２ 各区分に属する主要な事業
事業区分
不動産流動化事業
不動産分譲事業
不動産賃貸事業
その他の事業

主な事業の内容
不動産投資ファンドの組成及び運営・不動産投資ファンド向けの物件の開発及び売買等
ファミリーマンション・投資マンション・戸建住宅・宅地等の分譲
マンション・ビル・商業施設・老人ホーム及び土地等の賃貸及び運営管理
顧客の宿泊、貸室などを併せたホテルの経営

３ 営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は 1,096,649 千円であり、その主なものは提出会社の一
般管理部門に係る費用であります。
４ 資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は 14,083,523 千円であり、その主なものは提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。
（追加情報）
当連結会計年度より、従来「不動産流動化事業」の売上高及び営業費用に含めていた流動化目的建物の保有期間にかかる賃貸収入
及びその発生費用について、「不動産賃貸事業」の売上高及び営業費用に含めて表示することとしました。これは、当該賃貸収入が増加したことに伴い、事業実態に対応したより有用なセグメント情報を提供することを目的とするものであります。なお、従来と同一の方法によった場合に比べ、当連結会計年度の売上高は、「不動産流動化事業」セグメントが758,477千円減少、「不動産分譲事業」
セグメントが41,924千円減少、「不動産賃貸事業」
セグメントが800,401千円増加、営業費用は「不動産流動化事業」
セグメントが162,336
千円減少、「不動産分譲事業」セグメントが632千円減少、「不動産賃貸事業」セグメントが162,969千円増加しております。

‑47 ‑当連結会計年度（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
不動産
流動化事業
（千円）

不動産分譲
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

その他の
事業
（千円）

計
（千円）

消去又は
全社
（千円）

連結
（千円）

(1)外部顧客に対する売上高

10,056,001

6,688,652

4,876,218

427,750

22,048,622−

22,048,622(2)セグメント間の内部売上高
又は振替高

−

−

−

−

−

−

−

計

10,056,001

6,688,652

4,876,218

427,750

22,048,622−

22,048,622

営業費用

8,253,137

5,600,576

2,832,220

382,563

16,618,497

1,172,283

17,790,780

営業利益

1,802,864

1,088,076

2,493,998

45,1865,430,125(1,172,283)

4,257,841

17,801,913

8,012,747

54,802,418

1,730,778

82,347,856

5,769,594

88,117,451

61,611−

748,756

55,490865,857

41,042906,901−−

282,398

−

−

−

−

1,608,667−

8,223,608

36,487

9,868,763

12,2649,881,028

Ⅰ 売上高及び営
業損益
売上高

Ⅱ 資産、減価償却
費、減損損失及び資本的支出
資産
減価償却費
減損損失
資本的支出

（注）１ 事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２ 各区分に属する主要な事業
事業区分
不動産流動化事業
不動産分譲事業
不動産賃貸事業
その他の事業

主な事業の内容
不動産投資ファンドの組成及び運営・不動産投資ファンド向けの物件の開発及び売買等
ファミリーマンション・投資マンション・戸建住宅・宅地等の分譲
マンション・ビル・商業施設・老人ホーム及び土地等の賃貸及び運営管理
顧客の宿泊、貸室などを併せたホテルの経営

３ 営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は 1,172,283 千円であり、その主なものは提出会社の一
般管理部門に係る費用であります。
４ 資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は 5,769,594 千円であり、その主なものは提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。
５ 当連結会計年度より、従来「不動産流動化事業」に区分していた、たな卸資産の一部を保有目的の変更により、「不動産賃貸事業」の有形固定資産（建物4,491,946千円、土地4,504,585千円、建設仮勘定2,207,972）に振り替えております。

【所在地別セグメント情報】
前連結会計年度(自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日)及び当連結会計年度(自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日)において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。

【海外売上高】前連結会計年度(自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日)及び当連結会計年度(自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日)において海外売上高がないため、該当事項はありません。

‑48 ‑（関連当事者との取引）
前連結会計年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）
該当事項はありません。

当連結会計年度（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
該当事項はありません。

‑49 ‑（１株当たり情報）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

１株当たり純資産額

124,630円80銭

１株当たり純資産額

86,904円41銭

１株当たり当期純利益

28,158円87銭

１株当たり当期純損失△34,056円72銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

27,484円44銭

潜在株式調整後１株当たり当期純損失△33,942円24銭

平成19年１月15日開催の当社の取締役会決議により平成19年２月26日付で普通株式１株を５株に分割しております。なお、当該株式分割が前期首に行われたと仮定した場合の前連結会計年度における１株当たり情報については下記のとおりです。
前連結会計年度
１株当たり純資産額

60,847円89銭

１株当たり当期純利益金額

19,406円71銭

潜在株式調整後１株当たり
当期純利益

―

(注)１．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度（平成19年11月30日）
純資産の部の合計額（千円）

16,479,715

11,578,778

407

937

407） （937）

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）（うち新株予約権）（千円）（

普通株式に係る期末の純資産額（千円）
期末の普通株式の数（株）

当連結会計年度（平成20年11月30日）

16,479,307

11,577,840

132,225

133,225(注)２．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

当期純利益（千円）

3,206,816△4,522,188

普通株式に係る当期純利益（千円）

3,206,816△4,522,188

普通株主に帰属しない金額（千円）−−

113,883

132,783

潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に用いられた当期純利益調整額の主要な内訳
（千円）

−

−

当期純利益調整額（千円）−−

潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に用いられた普通株式増数の主要な内訳
新株予約権（株）

2,795

434.86

普通株式増加数（株）

2,795

434.86

１株当たり当期純利益

普通株式の期中平均株式数（株）

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期 新株予約権
純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要
平成19年２月27日定時株主総会決議に基づく新株予約権
普通株式 20株‑50 ‑−（重要な後発事象）
前連結会計年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）（商業施設開発用地の取得）について

当社は平成 19 年 12 月 19 日開催の取締役会において、下記のとおり特別目的会社への貸付を行うことを決議しました。特別目的会社の損益及び経済的価値が当社に帰属し、特別目的会社を実質的に支配することになるため、平成
20 年 11 月期（平成 19 年 12 月１日〜平成 20 年 11 月 30 日）より特別目的会社は当社の連結子会社に該当することとなります。
１.連結子会社化する会社概要（１）特別目的会社（ＳＰＣ）
商
号
コリーナ和泉合同会社
本店所在地
東京都港区元赤坂一丁目１番７号
代 表 者
野坂 照光
資本金の額
100 万円
主な事業内容商業施設の開発
決 算 期
11 月（２）有限責任中間法人
商号
有限責任中間法人ＴＳＭフォーティーワン
本店所在地
東京都港区元赤坂一丁目１番７号
代 表 者
理事：野坂 照光
監事：山本 耕太郎
資本金の額
300 万円
主な事業内容資産の流動化を目的とした、信託受益権及び不動産の取得、保有及び処分、並びにその開発及び管理にかかる業務等
決 算 期
11 月期
２.金銭消費貸借契約の内容（１）【コリーナ和泉合同会社（ＳＰＣ）】
借 入 人
コリーナ和泉合同会社（ＳＰＣ）
貸 付 人
当社（貸付割合 100％）
借入人が貸付を受け入れる目的
大阪府和泉市いぶき野五丁目の土地を取得し、不動産開発事業を展開するため。
（２）有限責任中間法人ＴＳＭフォーティーワン
基金拠出が高橋カーテンウォール工業株式会社であるため、金銭消費貸借契約はございません。
３．事業計画の内容
当該ＳＰＣは大阪府和泉市いぶき野五丁目の土地を取得し、当社及び高橋カーテンウォール工業株式会社（グループ会社を含む。
）と共同で、商業施設の建設を予定しております。その際、別途資金調達が必要となるため、ノンリコースローン及び匿名組合出資へのリファイナンスを検討しております。
４．子会社化について
ＳＰＣが土地を取得するため、当社が 34 億円（シニアローン 34 億円）の貸付を実施することに加え、高橋カー
テンウォール工業株式会社と共同で、開発業務委託契約を締結することにより、ＳＰＣ及び有限責任中間法人を実質的に支配することになります。従って、平成 20 年 11 月期（平成 19 年 12 月 1 日〜平成 20 年 11 月 30 日）より
ＳＰＣ及び有限責任中間法人は当社の連結子会社に該当することとなります。
当連結会計年度（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
該当事項はありません。

‑51 ‑５．財務諸表(1） 貸借対照表
前事業年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

金額
（千円）

当事業年度
（平成20年11月30日）
構成比
（％）

金額
（千円）

対前年比

構成比
（％）

増減
（千円）

（資産の部）
Ⅰ 流動資産１．現金及び預金※１

２．未収賃貸料

12,534,537

4,314,920△8,219,617

120,478

137,535

17,057３．販売用不動産※１

6,547,384

7,361,092

813,708

４．仕掛販売用不動産※１

14,199,896

6,569,764△7,630,132

５．貯蔵品

2,805

457

△2,348

６．前渡金

503,398

570,391

66,993

７．前払費用137,353

116,487△20,866

5,000,000

5,300,000

300,000

９．繰延税金資産

188,205

311,679

123,474

10．その他

184,939

1,055,775

870,836△8,174△1,182,392△1,174,218

８．一年以内回収予定の関係会社長期貸付金

貸倒引当金
流動資産合計39,410,826

52.3

24,555,710

34.0△14,855,116

Ⅱ 固定資産（１）有形固定資産
１．建物※１

減価償却累計額
２．構築物△2,880,937※１

減価償却累計額

23,100,507
15,738,113△3,101,291

130,506△ 45,133

３．車両運搬具
減価償却累計額△ 1,189

85,373△ 48,284△ 66,388※１６．建設仮勘定844△ 1,639

80,482△4,891

393△451

71,945△1,287

20,655,261

5,200,600

162,492
73,232△ 90,547

15,454,661
1,600

有形固定資産合計△4,261,102

2,033

139,621

減価償却累計額

19,999,215

128,7672,033

４．工具器具備品
５．土地

18,619,050

31,353,824

2,207,972
41.7

43,015,271

2,206,372
59.6

11,661,447（２）無形固定資産
１．ソフトウェア

13,232

11,9891,243

２．電話加入権

1,895

1,720

△175

無形固定資産合計

15,1270.0

13,7100.0△1,417（３）投資その他の資産
１．投資有価証券※１

２．関係会社株式

1,039,046

708,524△330,522

1,172,854

1,172,854―

３．その他の関係会社
有価証券

※１

1,564,463

1,586,979

22,516４．出資金※１44,76058,76014,000５．関係会社出資金

16,50018,0001,500

６．長期貸付金30,992

18,306△12,686

７．関係会社長期貸付金−

1,500,000

1,500,000

８．長期前払費用

172,463

121,283△51,180

９．繰延税金資産

312,21047,302△264,908

10．その他

156,768

155,229△1,539‑52 ‑前事業年度（平成19年11月30日）
区分
貸倒引当金

注記
番号

金額
（千円）

当事業年度
（平成20年11月30日）
構成比（％）△6,263

金額
（千円）

対前年比

構成比
（％）

△794,744

増減（千円）△788,481

投資その他の資産合計

4,503,796

6.0

4,592,496

6.4

88,700

固定資産合計35,872,749

47.7

47,621,478

66.0

11,748,729

資産合計

75,283,575

100.0

72,177,188

100.0△3,106,387‑53 ‑前事業年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

金額
（千円）

当事業年度
（平成20年11月30日）

構成比
（％）

金額
（千円）

対前年比

構成比
（％）

増減
（千円）

（負債の部）
Ⅰ 流動負債
１．支払手形

1,314,600

1,028,640△285,960

２．買掛金

475,774

229,030△246,744

３．短期借入金※１

3,141,372

6,696,000

3,554,628

４．１年以内償還予定の社債※１809,200

249,200△560,000

５．１年以内返済予定の
長期借入金

※１

13,958,403

13,131,457△826,946

６．未払金

260,316354,266

93,950７．未払費用

255,075

290,335

35,2601,435,000

384,104△1,050,896

８．未払法人税等
９．前受金

22,16062,40040,24010．預り金106,172

112,396

6,224

11．前受賃貸料

231,508

218,375△13,133

12．その他

36,504

流動負債合計22,046,087

13,81529.3

22,770,021△22,68931.6

723,934

Ⅱ 固定負債
１．社債※１4,473,700

4,224,500△249,200

２．長期借入金※１

29,748,047

31,335,802

1,587,755

３．退職給付引当金22,75425,581

2,827

４．役員退職慰労引当金

347,128

366,710

19,582

５．長期未払金

535,090

461,534△73,556

1,312,483

1,289,852△22,631

６．預り敷金保証金
７．金利スワップ負債

66,891

22,021△44,870

固定負債合計36,506,095

48.5

37,726,002

52.2

1,219,907

負債合計

58,552,183

77.8

60,496,024

83.8

1,943,841

4,465,775

5.9

4,466,275

6.1

500

（純資産の部）
Ⅰ 株主資本
１．資本金
２．資本剰余金（１）資本準備金

4,366,275

資本剰余金合計

4,366,775
4,366,275

5.8

500
4,366,775

6.0

500

３．利益剰余金（１）利益準備金

21,00021,000―

別途積立金

2,644,107

2,644,107―

繰越利益剰余金

5,275,756

207,602△5,068,154（２）その他利益剰余金

利益剰余金合計

7,940,863

10.6

2,872,709

3.9△5,068,154

株主資本合計16,772,913

22.3

11,705,759

16.2△5,067,154‑54 ‑前事業年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

金額
（千円）

当事業年度
（平成20年11月30日）

構成比
（％）

金額
（千円）

対前年比

構成比
（％）

増減
（千円）

Ⅱ 評価・換算差額等
１．その他有価証券評価
差額金

9,933

0.0

△4,278△0.0△14,211

２．繰延ヘッジ損益△ 51,862△0.1△ 21,254△0.030,608

評価・換算差額等合計△ 41,929△0.1△ 25,533△0.0

16,396

407

0.0

937

0.0

530

純資産合計

16,731,392

22.2

11,681,164

16.2△5,050,228

負債純資産合計

75,283,575

100.0

72,177,188

100.0△3,106,387

Ⅲ 新株予約権‑55 ‑(2) 損益計算書
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
区分

注記
番号

金額
（千円）

当事業年度
（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

百分比
（％）

金額
（千円）

対前年比

百分比
（％）

増減
（千円）

21,010,885

100.0△6,007,976

Ⅰ 売上高
１ 不動産流動化事業収益

14,549,629

9,822,763

２ 不動産分譲事業収益

8,334,258

6,688,652

３ 不動産賃貸事業収益

4,134,973

27,018,861

100.0

4,499,469

Ⅱ 売上原価１ 不動産流動化事業費用

9,290,361

7,896,329

２ 不動産分譲事業費用

6,652,373

5,553,256

３ 不動産賃貸事業費用

2,019,729

売上総利益
Ⅲ 販売費及び一般管理費

※１

営業利益

17,962,464

66.5

15,463,619

73.6△2,498,845

9,056,397

33.5

2,014,033

5,547,265

26.4△3,509,132

1,832,082

6.8

1,784,555

8.5△47,527

7,224,315

26.7

3,762,710

17.9△3,461,605

378,451

1.8

85,752

1,951,401

9.2

78,4662,189,759

10.4△3,454,319

652,404

3.1

543,584

6,702,776

31.9

6,571,700△3,860,612△18.4△9,482,434

810,866

3.9△1,480,004

Ⅳ 営業外収益
１ 受取利息162,330

232,058

２ 受取配当金

2,725

3,130

３ 匿名組合投資利益

103,937

127,287

４ 金利キャップ評価益

11,618

11,819５ その他

12,086292,699

1.1

4,155

Ⅴ 営業外費用
１ 支払利息1,427,148

1,601,027

２ 社債利息122,538

131,940

３ 株式交付費49,737316

４ 社債発行費79,717−

５ その他

193,794

経常利益

1,872,935

6.9

5,644,078

20.9

218,116

Ⅵ 特別利益１ 貸倒引当金戻入益
２ 保険解約益
３ 固定資産売却益※２

４ 投資有価証券売却益

−

5,944

28,14647,65480,673−554,655
108,820

0.4

44,150

Ⅶ 特別損失１ 固定資産除却損

※３

1,183

11,371

２ 固定資産売却損※４55,643

196,541

３ 減損損失※５−282,398

４ 投資有価証券評価損−345,103

５ 投資有価証券売却損

−

8,353

−

3,403,579

６ 棚卸資産評価損※６

７ 中途解約違約金−

486,685

８ 貸倒引当金繰入額−

1,968,743

９ 役員退職慰労金

74,250

税引前当期純利益又は当期純損失
法人税、住民税及び事業税

2,335,605

法人税等調整額△44,735

131,076

0.5

5,621,822

20.8−

663,964
2,290,870
‑56 ‑

8.5

146,901前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
区分
当期純利益又は
当期純損失

注記
番号

金額
（千円）

当事業年度
（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

百分比
（％）

3,330,951

‑57 ‑

12.3

金額
（千円）
△4,671,479

対前年比

百分比
（％）

増減
（千円）

△22.2

△8,002,430

(3) 株主資本等変動計算書
前事業年度(自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日)
株主資本
資本剰余金
資本金

資本準備
金

資本剰余
金合計

利益準
備金

958,625

859,125

859,125

21,0003,507,150

3,507,150

3,507,150

利益剰余金
その他利益剰余金
別途積立
繰越利益剰
金
余金

株主資本合
計

2,060,772

4,725,879

剰余金の配当△115,967△115,967△115,967

当期純利益

3,330,951

3,330,951

3,330,951

平成18年11月30日残高（千円）

2,644,107

利益剰余
金合計

6,543,629

事業年度中の変動額
新株の発行

7,014,300

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）

3,507,150

3,507,150

3,507,150−−

3,214,984

3,214,984

10,229,284

平成19年11月30日残高（千円）

4,465,775

4,366,275

4,366,275

21,0002,644,107

5,275,756

7,940,863

16,772,913

評価・換算差額等
その他有価証券
評価差額金30,085平成18年11月30日残高（千円）

繰延ヘッジ損益評価・換算差額等
合計△△

31,284

1,199

新株予約権

純資産合計
−

6,542,430

事業年度中の変動額
新株の発行

7,014,300

剰余金の配当△115,967

当期純利益

3,330,951

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）△

20,152△

20,577△40,730407△40,322

事業年度中の変動額合計（千円）△

20,152△

20,577△40,730407

10,188,961

9,933

△

51,862△

41,929407

16,731,392

平成19年11月30日残高（千円）‑58 ‑

当事業年度(自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日)
株主資本
資本剰余金
資本金

資本準備
金

資本剰余
金合計

利益準
備金

4,465,775

4,366,275

4,366,275

21,000

500

500

500

利益剰余金
その他利益剰余金
別途
繰越利益
積立金
剰余金
5,275,756

7,940,863

16,772,913

剰余金の配当△396,675△396,675△396,675

当期純損失△4,671,479△4,671,479△4,671,479

平成19年11月30日残高（千円）

2,644,107

株主資本合
計

利益剰余
金合計

事業年度中の変動額
新株の発行

1,000

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成20年11月30日残高（千円）

500

500

500

−

−

△5,068,154△5,068,154△5,067,154

4,466,275

4,366,775

4,366,775

21,0002,644,107

207,6022,872,709

11,705,759

評価・換算差額等
合計

新株予約権

評価・換算差額等
その他有価証券
評価差額金
平成19年11月30日残高（千円）

9,933

繰延ヘッジ損益△51,862△41,929407

純資産合計
16,731,392

事業年度中の変動額
新株の発行

1,000

剰余金の配当△396,675

当期純損失△4,671,479

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）△14,211

事業年度中の変動額合計（千円）△14,211平成20年11月30日残高（千円）△4,27830,607

16,396530

16,92630,607

16,396530△5,050,228△21,254△25,533

937

11,681,164‑59 ‑継続企業の前提に重要な疑義を抱かせる事象又は状況
前事業年度（平成19年11月30日）

当事業年度（平成20年11月30日）
当社を取り巻く不動産の事業環境は極めて厳しい状況が続いて――おります。このような状況を鑑み、現時点における不動産価格の下落リスクを反映させるべく、たな卸資産に対する新会計基準を早期に適用した結果、特別損失として 3,403 百万円を計上し、当期純損失は 4,671 百万円となりました。
その結果、当連結会計年度末において、金融機関と契約している借入契約に記載されている財務制限条項に抵触する事実が発生しました。当該財務制限条項は当期末における純資産が前期末における純資産の 75％未満となった場合に適用されます。当期末における純資産は前期末の 70％となり、金額にして 867 百万円基準を下回っております。期末日現在、対象となる借入実行残高は貸付人２者から 5,450 百万円となっております。
当該状況により、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しております。
当社といたしましては、以下施策の実行により業績の回復に努め、継続企業の前提に関する重要な疑義の解消を目指してまいります。
(1)金融機関への対応
財務制限条項の抵触に関しましては、当社より取引金融機関へ
今後の見通しを詳細に説明し、当該条項を適用しない旨の方針であることを確認しております。
また、当社は、現在の厳しい資金調達環境下においても機動的な資金調達ができるよう、今まで以上に金融機関との関係強化に努めてまいります。とりわけ、販売用不動産から固定資産への保有目的の変更に伴う、短期から長期への変更未了の借入金に関しましては、取引金融機関に事業計画の変更を詳細に説明し、可能な限り早期に変更いただけるように努めてまいります。
(2)不動産分譲事業及び不動産賃貸事業への経営資源の集中
当社は安定的な収益を見込める賃貸用固定資産を多数所有しており、これら賃貸用固定資産を活用した不動産賃貸事業に加え、かねてより安定的な収益事業の一つであった不動産分譲事業に経営資源を集中させ、それぞれの事業を強化することにより、安定的かつ持続的な収益を計上できる事業運営体制の構築を推進します。
従いまして、財務諸表は継続企業を前提に作成されており、このような重要な疑義の影響は財務諸表には反映されていません。

‑60 ‑重要な会計方針項目
１．有価証券の評価基準及び評価
方法

前事業年度
（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）(1)関係会社株式及び関係会社出資金(1)関係会社株式及び関係会社出資金
同左

移動平均法による原価法を採用しております。
(2)その他有価証券(2)その他有価証券

時価のあるもの

時価のあるもの同左

決算日の市場価格等による時価法（評価差額は全部純資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）を採用しております。

時価のないもの

時価のないもの

同左

移動平均法による原価法を採用しております。
２．デリバティブ等の評価基準及び評価方法

デリバティブデリバティブ

同左

時価法によっております。

３．たな卸資産の評価基準及び評 (1) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産(1) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産
価方法
個別法による原価法を採用しておりま
個別法による原価法を採用しております。（貸借対照表価額は収益性の低下にす。

基づく簿価切下げの方法により算定）(2) 貯蔵品(2) 貯蔵品

同左

最終仕入原価法を採用しております。
（会計方針の変更）

当事業年度から当社は「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準委員会 平成 18 年 7
月 5 日 企業会計基準第 9 号）
を早期適用しております。
平成 20 年後半以降の急速かつ著しい不動産市
況の悪化という事態に鑑み、当社はコア事業の見直しを行い、保有するたな卸資産の活用方針を明確にしました。当該会計基準の早期適用は、この事業再構築によるたな卸資産に対する影響を財務諸表にすべて反映させることを目的としたものであり、これに伴い、たな卸資産の保有目的の見直しによる評価損を含め、3,403,597 千円と総額として多額な評価損を特別損失として計上した結果、
税金等調整前当期純損失及び当期純損失がそれぞれ同額増加することとなりました。
４．固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産(1) 有形固定資産定率法を採用しております。但し、平定率法を採用しております。但し、平成10年４月１日以降に取得した建物（建成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）については定額法に物附属設備を除く）については定額法によっております。

よっております。

なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

なお、主な耐用年数は以下のとおりで
あります。

建物

２〜48年

建物

２〜48年

構築物
車両運搬具

３〜41年
２年

構築物
車両運搬具

３〜41年
２年

工具器具備品

２〜15年
‑61 ‑

工具器具備品

２〜15年

項目

前事業年度
（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）（追加情報）
法人税法の改正（（所得税法等の一部を改正する法律 平成19年３月30日 法律第6号）及び（法人税法施行令の一部を改正する政令 平
成19年３月30日 政令第83号））に伴い、当事
業年度から、
平成19年３月31日以前に取得したものについては、
取得価額の５％に到達した事
業年度の翌事業年度より、取得価額の５％相当
額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。
この変更による損益への影響は軽微であります。
(2) 無形固定資産(2) 無形固定資産

同左

定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。
(3) 長期前払費用(3) 長期前払費用

同左

定額法を採用しております。
５．繰延資産の処理方法(1) 社債発行費(1) 社債発行費

同左

支出時に全額費用として処理しております(2) 株式交付費(2) 株式交付費

同左

支出時に全額費用として処理しております。
６．外貨建の資産及び負債の本邦 (1)外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替
通貨への換算基準(1)

同左

相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

７．引当金の計上基準(1）貸倒引当金(1）貸倒引当金

売上債権、貸付金等の貸倒損失に備えるた

同左

め、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
(2) 退職給付引当金(2) 退職給付引当金

同左

従業員の退職給付に備えるため、自己都合退職による当事業年度末要支給額から中小企業
退職金共済制度からの給付相当額を控除した金額を計上しております。
(3) 役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるた(3) 役員退職慰労引当金
同左

め、役員退職慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
８．リース取引の処理方法(1)リース物件の所有権が借主に移転すると

(1)

同左

認められるもの以外のファイナンス・リース
取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
９．ヘッジ会計の方法(1) ヘッジ会計の方法
同左
繰延ヘッジ処理を行っております。なお、金(1) ヘッジ会計の方法

利スワップについて特例処理の要件を満たしている場合、特例処理を採用しております。
(2) ヘッジ手段とヘッジ対象
‑62 ‑

項目

前事業年度
（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）
同左(2) ヘッジ手段とヘッジ対象
当事業年度にヘッジ会計を適用したヘッジ
手段とヘッジ対象は以下のとおりです。
（ヘッジ手段） （ヘッジ対象）
金利スワップ

借入金の利息(3) ヘッジ方針(3) ヘッジ方針
同左

デリバティブ取引管理規程に基づき、借入金の金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、ヘッジ対象の識別は個別契約毎に行っております。
(4) ヘッジ有効性評価の方法(4) ヘッジ有効性評価の方法
同左

ヘッジ有効性は、ヘッジ対象とヘッジ手段についてそれぞれのキャッシュ・フロー総額の変動額等を比較することにより評価しております。
ただし、特例処理によっているスワップについては、有効性の評価を省略しておりま

10．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項す。
(1) 消費税等の会計処理(1) 消費税等の会計処理
同左

税抜方式によっております。なお、固定資産に係る控除対象外消費税等は、長期前払費用として計上し、５年間で均等償却を行っております。
(2) 匿名組合への出資と会計処理
匿名組合出資金は個別法によっており、当(2) 匿名組合への出資と会計処理
匿名組合出資金は個別法によっており、当社が出資する匿名組合の損益のうち当社に社が出資する匿名組合の損益のうち当社に帰属する持分相当損益については、「売上高」
帰属する持分相当損益については、「売上高」 に計上するとともに、「投資有価証券」を加に計上するとともに、「投資有価証券」を加 減する処理を行っております。またレバレッ
減する処理を行っております。またレバレッ

ジド・リースに係る匿名組合契約に関して

ジド・リースに係る匿名組合契約に関しては、出資額を貸借対照表の投資有価証券に含は、出資額を貸借対照表の投資有価証券に含めて計上しており、出資に係る損益は、同組めて計上しており、出資に係る損益は、同組合が定める計算期間及び当社持分相当額に合が定める計算期間及び当社持分相当額により、当期に属する匿名組合投資損益としてより、当期に属する匿名組合投資損益として処理しております。また、同匿名組合の累積処理しております。また、同匿名組合の累積投資損失のうち、当社負担分に帰属するもの

投資損失のうち、当社負担分に帰属するもの

は、平成 20 年 11 月 30 日現在 461,534 千円

は、平成 19 年 11 月 30 日現在 504,280 千円となっており、固定負債の「長期未払金」ととなっており、固定負債の「長期未払金」として貸借対照表に計上しております。

して貸借対照表に計上しております。

‑63 ‑

追加情報
前事業年度
（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）―――（たな卸資産の保有目的の変更）
保有目的の変更によりたな卸資産から11,204,505千円を有形固定資産へ振替えております。

‑64 ‑

注記事項
（貸借対照表関係）
前事業年度（平成19年11月30日）

当事業年度（平成20年11月30日）※１ 担保提供資産及び担保付債務※１ 担保提供資産及び担保付債務（千円）

現金及び預金（千円）

471,041

現金及び預金

500,000

販売用不動産5,955,711

販売用不動産5,444,720

仕掛販売用不動産

13,849,340

仕掛販売用不動産

5,831,875

建物

15,524,169

建物

19,772,433

構築物
土地
投資有価証券
その他の関係会社有価証券
出資金
合計

62,527
15,423,700

構築物

60,643

460,756

土地
建設仮勘定

20,494,713
2,207,972

1,298,465

投資有価証券441,896650
53,046,362

その他の関係会社有価証券
出資金1,380,871
650

合計

56,135,776

短期借入金

2,550,692

短期借入金

5,438,914

１年以内返済予定の長期借入金

11,212,691

１年以内返済予定の長期借入金

11,619,657

１年以内償還予定の社債

809,200

１年以内償還予定の社債

249,200

社債

4,473,700

社債

4,224,500

長期借入金

28,923,547

長期借入金

30,860,802

合計

47,969,830

合計

52,393,073‑65 ‑前事業年度（平成19年11月30日）

当事業年度（平成20年11月30日）

２ 偶発債務債務保証
保証先

２ 偶発債務
債務保証
金額（千円）㈱サン・トーア㈲エス・ロジスティックス

保証先

金額（千円）

内容

借入債務㈱サン・トーア

31,000

借入債務

75,000（注）１

390,000（注）２㈲エス・ロジスティックス

借入債務㈲彦根・エス・シー（注）４

コリーナ和泉合同会社㈲彦根・エス・シー
1,155,000
住宅ローン利用者（５名）

計

内容

（注）１
390,000

（注）２

―

（注）４

5,000,000

借入債務

借入債務
142,143（注）３

1,762,143―（注）５
合同会社SL Department

980,707

借入債務（注）６(注)１ ㈱サン・トーアのみずほ信託銀行㈱からの75,000千円

住宅ローン利用者（５名）

55,000

借入債務の借入金に対して債務保証を行っております。

（注）３２ ㈲エス・ロジスティックスの三菱ＵＦＪリース㈱（旧ダイヤモンドリース㈱）からの390,000千円の借入金に対して平成17年7月29日付匿名組合契約書にもと

計6,456,707―(注)１ ㈱サン・トーアのみずほ信託銀行㈱からの31,000千円の借入金に対して債務保証を行っております。

づき、返済のための追加出資義務があります。

２ ㈲エス・ロジスティックスの三菱ＵＦＪリース㈱から３ 当社分譲マンション購入者の当社提携銀行に対するの390,000千円の借入金に対して平成17年7月29日付

住宅ローンにつき、債務保証を行っております。

匿名組合契約書にもとづき、返済のための追加出資

なお、各住宅ローン利用者は、各々、購入不動産に義務があります。

つき第１順位の抵当権を設定しているため、当社の３ 当社分譲マンション購入者の当社提携銀行に対する負担は抵当権の実行により回収不能額が生じた場合

住宅ローンにつき、債務保証を行っております。

の当該金額に限定されております。

なお、各住宅ローン利用者は、各々、購入不動産に

４ ㈲彦根エス・シーと㈱鴻池組との間の工事請負契約につき第１順位の抵当権を設定しているため、当社の係る㈲彦根エス・シーの支払債務に対して債務保証を行っております。

負担は抵当権の実行により回収不能額が生じた場合の当該金額に限定されております。
４ ㈲彦根エス・シーと㈱鴻池組との間の工事請負契約に係る㈲彦根エス・シーの支払債務に対して債務保証を行っております。
５ コリーナ和泉合同会社の㈱三井住友銀行からの借入金に対して債務保証を行っております。
６ 合同会社ＳＬ Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔのオリックス㈱からの2,000,000千円の借入の内、1,000,000千円の借入金に対して債務保証を行っております。

３ 当社は、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行３行と当座貸越契約及び貸出コミットメントライン契約を締結しております。これら契約に基づく当事業年度末の借入
未実行残高は次のとおりであります。

３ 当社においては、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行１行とコミットメントライン契約を締結しております。これら契約に基づく当連結会計年度末の借入未実
行残高は次のとおりであります。

当座貸越限度額及び貸出コミットメントラインの総額

740,000千円

コミットメントラインの総額

借入実行残高322,692千円

借入実行残高417,308千円

差引額

差引額

‑66 ‑

1,500,000千円
450,000千円
1,050,000千円

前事業年度（平成19年11月30日）

４．財務制限条項

当事業年度（平成20年11月30日）―

４．財務制限条項（１）長期借入金 5,000 百万円について財務制限条項がついており、当該条項は以下のとおりであります。
①単体貸借対照表の純資産の部の合計金額を、平成 19 年 11月期の末日における同表の純資産の部の合計金額の 75％以上に維持すること。
②単体損益計算書の営業損益、経常損益及び当期損益を 2 期
連続（1 期目を平成 19 年 11 月期（同期を含む。
）以降に到来する各決算期として算出する。
）で損失としないこと。
（２）長期借入金 450 百万円について財務制限条項がついており、当該条項は以下のとおりであります。
①連結貸借対照表の純資産の部の合計金額を、12,360 百万円
又は平成 19 年 11 月期の末日における同表の純資産の部の合計金額の 75％の何れか大きい金額未満としないこと。
②連結損益計算書の営業損益又は経常損益を損失としない
こと。

‑67 ‑

（損益計算書関係）
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）※１ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次の ※１ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
（千円）
とおりであります。
（千円）
販売手数料
137,371
販売手数料
78,786
広告宣伝費
246,297
広告宣伝費
198,715
賃貸仲介手数料
175,908
賃貸仲介手数料
174,705
貸倒引当金繰入額2,693
役員報酬
186,980
役員報酬
183,750
給与手当
195,671
給与手当
168,772
賞与
61,883
賞与
66,016
役員退職慰労引当金繰入額
19,582
役員退職慰労引当金繰入額
13,941
租税公課
322,819
租税公課
292,915
減価償却費
45,620
減価償却費
39,417※２ 固定資産売却益の内容は以下のとおりであります。

※２ 固定資産売却益の内容は以下のとおりであります。

（千円）

（千円）

建物

62,853

建物

510,468

土地

17,216

土地

44,187

その他

603

554,655

80,673※３―――※３ 固定資産除却損の内容は以下のとおりです。
（千円）
建物附属設備7,694

ソフトウエア3,676※４ 固定資産売却損の内容は以下のとおりであります。
（千円）
建物
土地

11,371※４ 固定資産売却損の内容は以下のとおりであります。

28,882（千円）

26,761

建物

27,78355,643

土地

168,758
196,541‑68 ‑前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
※５

―――

当事業年度
（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）※５ 減損損失
当事業年度において、当社は以下の資産について減損損失を計上しました。
主な用途

種類

場所

賃貸用不動産建物

大阪市

当社は、賃貸用不動産については物件ごとに資産のグルーピン
グを行っておりますが、営業損益又はキャッシュ・フローが、継続してマイナスとなっているか、又は、継続してマイナスとなる見込みである賃貸用不動産、及び、時価の著しい下落が見られた賃貸用不動産について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（282,398千円）として特別損失に計上しております。
① その内訳は下記のとおりであります。
（減損損失の金額）
種 類

金 額（千円）建 物

282,398

計282,398② なお、回収可能価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく正味売却価額により測定しております。
※６ 通常の販売目的で保有する棚卸資産の収益性の低下による簿価切下額
特別損失
3,403,579千円‑69 ‑（株主資本等変動計算書関係）
前事業年度（自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日）
自己株式の種類及び株式数に関する事項
当事業年度末までに、取得または保有している自己株式はありません。

当事業年度（自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）
自己株式の種類及び株式数に関する事項
当事業年度末までに、取得または保有している自己株式はありません。

‑70 ‑（リース取引関係）
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

１．リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引（借主側）

１．リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引（借主側）(1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び (1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額
期末残高相当額
取得価額
相当額

期末残高
相当額

(千円)

減価償却
累計額
相当額
(千円)

10,495

6,608

3,886

車両運搬具

車両運搬具

取得価額
相当額

(千円)

期末残高
相当額

(千円)

減価償却
累計額
相当額
(千円)

10,744

6,565

4,178

(千円)

工具器具備品

2,774

1,519

1,254

工具器具備品

2,774

1,915

858

ソフトウエア131,971

29,536

102,434

ソフトウエア131,971

55,931

76,040

合計

145,240

37,664

107,576

合計

145,489

64,411

81,077(2) 未経過リース料期末残高相当額(2) 未経過リース料期末残高相当額

１年内28,880千円

１年内

29,139千円

１年超79,964千円

１年超

53,700千円

合計

108,844千円

合計

82,839千円(3) 支払リース料、減価償却費相当額及び支払利息相当額(3) 支払リース料、減価償却費相当額及び支払利息相当額

支払リース料

27,929千円

支払リース料

31,690千円

減価償却費相当額

26,304千円

支払利息相当額

2,428千円

減価償却費相当額
支払利息相当額

29,858千円
2,444千円(4) 減価償却費相当額の算定方法(4) 減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっ同左ております。
(5) 利息相当額の算定方法(5) 利息相当額の算定方法
リース料総額とリース物件の取得価額相当額との差額を利息相同左当額とし、各期への配分方法については、利息法によっております。
（減損損失について）（減損損失について）

リース資産に配分された減損損失はありません。

同左

‑71 ‑

（有価証券関係）
前事業年度（平成 19 年 11 月 30 日）
１ 子会社株式及び関連会社株式で時価のあるもの
当事業年度における子会社株式及び関連会社株式で時価のあるものはありません。
当事業年度（平成 20 年 11 月 30 日）
１ 子会社株式及び関連会社株式で時価のあるもの
当事業年度における子会社株式及び関連会社株式で時価のあるものはありません。

‑72 ‑（税効果会計関係）
前事業年度（平成19年11月30日）

当事業年度（平成20年11月30日）

１．繰越税金資産及び繰越税金負債の発生の主な原因別の内訳 １．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
（千円）
（千円）
（１）流動資産（１）流動資産繰延税金資産306,386

未払事業税

122,019

繰延税金資産
貸倒引当金

未払賞与否認22,751

未払事業税

34,474

見積不動産取得税否認

25,062

見積不動産取得税否認

26,568

その他

18,372

計

188,205

中途解約違約金損失否認
棚卸資産評価損否認
その他

34,541
1,317,361332（２）固定資産繰延税金資産役員退職慰労引当金否認

小計
評価性引当額計

141,062

退職給付引当金損金算入限度
超過額

9,246

金利スワップ評価損否認

9,627

減損損失

126,115

その他

32,957

合計

319,010（２）固定資産繰延税金資産
貸倒引当金
退職給付引当金損金算入限度
超過額
役員退職慰労引当金否認
投資有価証券評価損否認
匿名組合投資損失否認
減損損失否認繰延税金負債
その他有価証券評価差額金△6,799

計△6,799

差引312,210

1,719,664△1,407,985
311,679

その他
小計
評価性引当額計

497,062
10,395
149,020
131,819
47,545231,006
21,075
1,087,924△1,039,290
48,634

繰延税金負債
その他の有価証券評価差額金△1,331

計△1,331

差引47,302

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主
要な項目別の内訳
要な項目別の内訳（％）
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担

法定実効税率

率との差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。

（調整）
交際費等損金に算入されない項目
住民税均等割
評価性引当額の増減
利子源泉税
所得税額控除その他
税効果会計適用後の法人税等の実効税率

‑73 ‑

40.6
△0.2
△0.1
△61.6
△0.7
0.7
0.3
△21.0

（１株当たり情報）
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

１株当たり純資産額

126,534円20銭

１株当たり純資産額

87,672円93銭

１株当たり当期純利益

29,248円89銭

１株当たり当期純損失△35,181円04銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

28,548円36銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利益△35,062円78銭

平成19年１月15日開催の当社の取締役会決議により平成19年２月26日付で普通株式１株を５株に分割しております。なお、当該株式分割が前期首に行われたと仮定した場合の前事業年度における１株当たり情報については下記のとおりです。
前事業年度
１株当たり純資産額

62,057円67銭

１株当たり当期純利益金額

20,687円08銭

潜在株式調整後１株当たり
当期純利益

―

(注)１．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

16,731,392

11,681,164

407

937

407） （937）

純資産の部の合計額（千円）
純資産の部の合計額から控除する金額（千円）（うち新株予約権）（千円）（

普通株式に係る期末の純資産額（千円）
期末の普通株式の数（株）

16,730,984

11,680,226

132,225

133,225(注)２．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

当期純利益（千円）

3,330,951△4,671,479

普通株式に係る当期純利益（千円）

3,330,951△4,671,479

普通株主に帰属しない金額（千円）−−

１株当たり当期純利益

普通株式の期中平均株式数（株）

113,883

132,783

潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に用いられた当期純利益調整額の主要な内訳
（千円）

−

−

当期純利益調整額（千円）−−

潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に用いられた普通株式増数の主要な内訳
新株予約権（株）

2,795

434.86

普通株式増加数（株）

2,795

434.86

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期 新株予約権
純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要
平成19年２月27日定時株主総会決議に基づく新株予約権
普通株式 20株‑74 ‑−（重要な後発事象）
前事業年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）（商業施設開発用地の取得）について

当社は平成 19 年 12 月 19 日開催の取締役会において、下記のとおり特別目的会社への貸付を行うことを決議しました。特別目的会社の損益及び経済的価値が当社に帰属し、特別目的会社を実質的に支配することになるため、平成
20 年 11 月期（平成 19 年 12 月１日〜平成 20 年 11 月 30 日）より特別目的会社は当社の連結子会社に該当することとなります。
１.連結子会社化する会社概要（１）特別目的会社（ＳＰＣ）
商
号
コリーナ和泉合同会社
本店所在地
東京都港区元赤坂一丁目１番７号
代 表 者
野坂 照光
資本金の額
100 万円
主な事業内容商業施設の開発
決 算 期
11 月（２）有限責任中間法人
商号
有限責任中間法人ＴＳＭフォーティーワン
本店所在地
東京都港区元赤坂一丁目１番７号
代 表 者
理事：野坂 照光
監事：山本 耕太郎
資本金の額
300 万円
主な事業内容資産の流動化を目的とした、信託受益権及び不動産の取得、保有及び処分、並びにその開発及び管理にかかる業務等
決 算 期
11 月期
２.金銭消費貸借契約の内容（１）【コリーナ和泉合同会社（ＳＰＣ）】
借 入 人
コリーナ和泉合同会社（ＳＰＣ）
貸 付 人
当社（貸付割合 100％）
借入人が貸付を受け入れる目的
大阪府和泉市いぶき野五丁目の土地を取得し、不動産開発事業を展開するため。
（２）有限責任中間法人ＴＳＭフォーティーワン
基金拠出が高橋カーテンウォール工業株式会社であるため、金銭消費貸借契約はございません。
３．事業計画の内容
当該ＳＰＣは大阪府和泉市いぶき野五丁目の土地を取得し、当社及び高橋カーテンウォール工業株式会社（グループ会社を含む。
）と共同で、商業施設の建設を予定しております。その際、別途資金調達が必要となるため、ノンリコースローン及び匿名組合出資へのリファイナンスを検討しております。
４．子会社化について
ＳＰＣが土地を取得するため、当社が 34 億円（シニアローン 34 億円）の貸付を実施することに加え、高橋カー
テンウォール工業株式会社と共同で、開発業務委託契約を締結することにより、ＳＰＣ及び有限責任中間法人を実質的に支配することになります。従って、平成 20 年 11 月期（平成 19 年 12 月 1 日〜平成 20 年 11 月 30 日）より
ＳＰＣ及び有限責任中間法人は当社の連結子会社に該当することとなります。
当事業年度（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
該当事項はありません。

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