［題字］故 野田卯一 会長［ 特集1 ］

住みたい街、魅力ある街

小田原市［ You Tubeで学ぶ宅建士講座 ］
権利関係編-9

MONTHLY
RE AL E STATE［ 建築基礎知識 ］
屋根の基礎知識20189［ 不動産会社経営術 ］
管理が仲介件数の先行要件となる時代［ 空き家管理ビジネス ］
ビジネスとして成立させる集客方法

S E P T E M BE R

［ＩＴ重説実施レポート ］

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成30年9月15日（毎月1回15日発行） 第46巻第9号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

MONTHLY RE AL E STATE
COVER PHOTO
や ぶ さめ流鏑馬
小田原市の北東部に位置する「曽我梅林（別所・中河
原・原の３つの梅林の総称）」
では、毎年２月から３月初旬
にかけて「小田原梅まつり」が開催される。
その中心的行事となるのが「流鏑馬」である。
これは天下泰平・五穀豊穣を祈願した神事で、平安時代末期から鎌倉時代初期の相模国の武士・曽我太郎祐信が、源頼朝より褒賞を受けるほどの弓馬の達人だったことが起源であるといわれている。

CONTENTS

2018

9

PAGE

04

特集 1

住みたい街、魅力ある街
特集 2

08

SEPTEMBER

ニュースの解説

小田原市

社内でのハラスメント対策

クオレ・シー・キューブ

稲尾 和泉

不動産お役立ち Q＆A＜法律相談＞

10

賃貸事業のための建物建築請負契約における説明義務 弁護士 渡辺 晋

＜賃貸仲介営業＞12

アナログな仕入れを強化してオーナー直物件を増やす方法 船井総合研究所 宮下 一哉＜賃貸管理ビジネス＞

14

良い人材を見極める採用選考基準 オーナーズエージェント 今井 基次
You Tubeで学ぶ宅建士講座

16

権利関係編－9 合格請負人 氷見 敏明
連載＜建築基礎知識＞

18

屋根の基礎知識

タクミプランニングサポート
一級建築士事務所

溝渕 匠＜不動産会社経営術＞

20

管理が仲介件数の先行要件となる時代 住まい総研 上野 典行

21

ビジネスとして成立させる集客方法 不動産鑑定士・一級建築士 中山 聡

22

IT重説実施レポート

プリンシプル＜空き家管理ビジネス＞

その他

23

新入会員名簿24

新機能満載!ラビーネットのご紹介

26

地方本部の動き28

新任本部長をご紹介します! ／協会からのお知らせ

29

保証のお知らせ30

NEWS FILE

人気の街の魅力を探る

Vol.15

住みたい街、魅力ある街

小田原市
小田原市といえば、戦国時代は後北条氏の城下町。江戸時代は東海道の宿場町。明治以降は風光明媚な自然環境と温暖な気候から、著名人たちの別荘・居住地としても愛されている街です。

小田原城の天守閣からは相模湾が一望できるのね

巻頭特集 1

小田原市
Odawarashi

1 小田原城址公園

人口減少と空き家増加による移住促進
都心から小田原市までの距離はおよそ80㎞。神奈川県にある小田原市は、横浜や川崎のような大都市ではないものの、国道１号や小田原厚木道路、西湘バイパスなどの道路網が充実しており、鉄道も東海道新幹線や東海道本線、小田急線など多市民と行政が手を取り合って地域を支える街くの路線が乗り入れています。JR小田原駅を降りる人の流れを観察すると、伊豆箱根鉄道大雄山線や箱根登山鉄道へと乗り継ぐ観光客が多いのも特徴です。
小田原市の人口は1999年の約20万人をピークに徐々に減少し、2013年度の住宅・土地統計調査では、空き家が約１万2,000戸あることが判明しました。
それらの有効活用を図ることで人を呼び込もうと、全日神奈川県本部西湘支部も協力し、2015年より「空き家バンク」の取組みを始めています。
一方で市は、駅を通過する観光客を市内に呼び込むことはもちろん、移住に関心を示す人たちへのアプローチに力を入れ始めました。

04 月刊不動産 ｜ 2018.09

巻頭特集 1

小田原市

Odawarashi

移住希望者の動向を探るためのバスツアー
移 住 関 連に目を移すと、ふるさと回 帰 支 援センター（東京）にある神奈川県の移住相談窓口では、小田原市に関する問合せが多く寄せられています。
そこで市は2017年度、広報広聴課が主体となり「バス
でめぐる小田原ライフ体感イベント」
を５回実施しました。

小田急ロマンスカー

実施に際しては希望者の動向を探る目的もあり、１回目と２回目がファミリー向け、
３回目と４回目が単身者向け、
５
回目はファミリーとシニア向けに設定。市内の公共施設を
マイクロバスで巡り、先輩移住者との懇談も行いました。
結果、合計44組、76名の参加者があったものの、年齢層や世帯構成、ニーズはかなりバラバラ。
ファミリーで移住したい方、単身で移住して店を開きたい方など、案内を希望する物件やエリアが異なるため、集団を対象に小田原ライフ体感イベント

したイベント開催の難しさが浮き彫りになりました。
また、アンケート結 果や先 輩 移 住 者との意 見 交 換から、どの層からも大きな反響があることがわかったため、市では「移住サポーター」制度を開始。今年度は個別対応に力を入れ、さらなるニーズの掘り起こしを考えています。

オーダーメイド型の移住相談

小田原ライフ体感イベント

小田原市では、ふるさと回帰支援センターで県主催の「神奈川県移住セミナー」へ市の職員を派遣し、市の情報を積極的に発信するなど、都内でのPRも行っています。
さらに、働き方改革を進めるヤフー（株）および、移住専門誌『TURNS』とコラボし、小田原での働き方を実際の移住者がスピーカーとなって魅力を語る「Yahoo!×TURNS×

小田原ライフ体感イベント

小田原暮らしのススメセミナー

小田原 市 小田原 暮らしのス
スメセミナー」
を実施し、移住促
進を図りました。
移 住 希 望 者は相 談があれば市に連絡をし、ニーズに合った担当部署やサポーター（全日神 奈 川 県 本 部 西 湘 支 部をはじめとした地元不動産業者
や先輩移住者）に案内等を依頼する方式です。
そのほか、「オダワラボ」というW E Bマガジンに移 住 者の暮らしを紹介する記事を掲載するなど、暮らしイメージの醸成を図っています。

「TURNS」ウェブサイト
（https://turns.jp/）

WEBマガジン「オダワラボ」（http://odawalab.com/）

2018.09 ｜ 月刊不動産05

独自ルートによる移住・活性化も進んでいる
小田原に興味を持つ人は移住希望者だけではありません。
ここで何か新しいことをしたいと、起業を視野に入れた問合せもあります。
そのようなケースでは、市内中心部、駅前周辺の商店街の空き家がターゲットになることもあります。
ところが、１階の店舗は空いていても２階にオーナーが住んで

1 小田原城址公園

2 小田原駅

3 北条早雲公像

4 小田原城いる場合、見知らぬ人には簡単に貸したくないとの考え方も根強く、両者のマッチングはかなり難しいといわれています。
そんななか、移住や起業に特化した業務により地域を支えているのが、全日会員である株式会社旧三福不動産の渡邊実さんです。地元の商店主や地主と親交を深める目的
で、市内の別の地域から小田原の中心地に引っ越し、会社も昭和38年に建てられた古い建物をリノベーションして使っているといいます。渡邊さんが移住や起業を考えている
人たちに物件を紹介するとき、小田原の魅力をわかってもらうために、時には２時間ほどかけて周辺を共に歩き、「ここに○○の老舗があります」「ここから海がよく見えます」と、雰
囲気を感じてもらうことも重視しているとのこと。
「 周辺の街なかには大型スーパーなどなく、魚は鮮魚店、野菜は青果店で買う。
そんな日常生活を楽しみながら、城下町の風情と四季を感じていただきたい」と語る渡邊さん。小田原に根付いた活動が各方面から注目されています。

5 錦通り商店街

城下町の雰囲気も満喫できるんだね
32

4
1

06 月刊不動産 ｜ 2018.09
2017.05

5

巻頭特集 1

小田原市

Odawarashi

将来を見据えたまちづくりの動き
さて、ここまでは移住促進の紹介ですが、将来を見据えたまちづくりについての取組みもご紹介しましょう。
まず、注目されるのは、「おだわらTRYプラン」と呼ばれるよって創り出していこう」というものです。地元企業と市民の協力（出資）により生まれた「ほうとくエネルギー株式会社」の運営により、小田原メガソーラー市民発電所や屋根貸し
太陽光発電などを稼働。今後は小水力発電やバイオマスなどの事業にも参入していく予定になっています。

第５次小田原市総合計画です。2011～2016年度までを
前期、2017～2022年度までを後期とし、向こう50年、100年と歩み続けていくことのできる地域モデルをつくる道筋を明確にして、その実現に向けて市民と行政が目標を共有、ともに取り組んでいこうというものです。
計画の中の、４つのまちづくりの目標と９つの重点テーマの中にある「豊かな自然や環境の保全・充実」に、再生可能エネルギーの取組みがあります。
これは東日本大震災の影響による計画停電が断続的に続いた経験などから、「 地域の安心安全を自分たちの手に小田原メガソーラー
取材協力・写真提供：小田原市

地方本部長からひとこと

東京駅から電車に15分ほど乗れば、東京との境目、多摩川を越え、たどりつく神奈川県。
そこは都会と自然が融合した独特な土地で、全国２位の人口約918万人（2018年7月1日現在）
がスタイリッシュで多様なライフスタイルを営んでいます。
東は東京湾、南は相模湾に面した海岸線が430Kmにも及び、国際港湾都市
横浜や京浜工業地帯がある一方で、緑豊かな丹沢、足柄山地、城下町の小田

神奈川県本部長

秋山 始氏

教 え てくだこの 街 の ことを原、東京の奥座敷と呼ばれる箱根や武家の古都・鎌倉、憧れのマリンライフのメッ
カ湘南と、様々なエリアを有します。皆様も神奈川県に来ていただき、ぜひ移住を!!

さい

小田原市に詳しい人にお聞きしました。
Recommend（株）旧三福不動産

地域密着の活動で小田原の活性化を〒250-0011
神奈川県小田原市栄町3-12-8
tel：.0465-24-9329
fax：0465-24-9331

弊社は小田原の中心部、栄町・本町・南町・浜町でのリノベーション工事と店舗改装工事を手がけながら、仲介や

旧三福2F
代表取締役

渡邊 実さん

関して、アドバイスも行っています。
これは私自身が信用金庫に勤めていた経験を生かしています。

売買を行っています。
また、県外からの移住希望者の方へ

また、小田原の活性化ということを常に考えているので、の対応も大きな割合を占めています。
そのため、新築や建周辺の商店街には積極的に足を運び、様々なオーナーと売を扱うことはほとんどありません。小田原らしい古民家を会い、話をすることを心がけています。
たとえ今、店を閉めて希望される方が多いのも特徴です。金銭的な例もあげて説いても、そこを借りたいと思ってもらえるようなリノベーション

明すると、中 古で1 , 0 0 0～2 , 0 0 0 万 円の物 件を買い、を提案する。同時に移住や創業支援のための塾も開き、1,000万円でリノベーションをし、諸費用込みで3,500万

オーナーと借りたい人をつなぐことにも力を入れています。

円となります。
ただし、単にこれを流れ作業で行うのではな「ごきげん時々いいかげん」
を経営理念にしつつ、常に「オく、弊社が物件の引き渡しとリノベーションにかかる費用にダワラをごきげん」にしたいと、社員一同、思っています。
2018.09 ｜ 月刊不動産

07

社内での
ハラスメント対策

巻頭特集 2

ニュースの解説
Explanation of News

近年、世の中を席捲しているハラスメント問題。誰もがハラスメントの当事者にはなりた
くないにもかかわらず、被害の報告が後を絶ちません。そして、行為者として訴えられることを恐れて、部下とのコミュニケーションを避ける上司も出てきました。ここではハラスメ
ントを予防する職場づくりのヒントをお伝えします。
（株）クオレ・シー・キューブ

稲尾和泉

パワハラと指導は大きな違いがあるのですね！

セクハラ問題はなくなっていない
皆さんの会社でも「職場のセクハラは許さない」
といす。2017年に公表された調査でも、３割の女性が今もう告 知や 教 育 研 修が 繰り返し行われていると思いま

セクハラ被害に苦しんでいます。
また、セクハラ被害者す。
しかし、残念ながらセクシュアルハラスメント（以下セは女 性だけではありません。男性も被 害を受けますし、

クハラ）問題はなくなっていません。

ゲイやレズビアンといった性的マイノリティ（LGBT）
も2017年秋、米国ハリウッドの著名プロデューサーが被 害に遭っています。セクハラ問 題について「もうわ

犯した性犯罪やセクハラ発言を告発する「＃MeToo」

かっている」「これ以上の教育研修は必要ない」などとのムーブメントにより、日本でも「体に触る」「しつこく食考えていると、世の中の変化から取り残され、裁判で訴事に誘う」などのセクハラ被害の告発が相次いでいまえられてしまうことにもなりかねません。

パワハラと指導の違いを理解する
パワーハラスメント（以下パワハラ）という言葉を弊社

業務の適正な範囲を超えて、精神的・身体的苦痛を与えが作ったのは、2001年です。
それ以来さまざまな調査やる又は職場環境を悪化させる行為」※という概念がまとま防止活動を経て、2012年に厚労省主催の円卓会議でり、現在に至っています。

「職場のパワハラとは、同じ職場で働く者に対して、職務

パワハラ＝厳しい指導、と誤解している人が多いので上の地位や人間関係などの職場内の優位性を背景に、すが、私たちは元々、「 時にはしっかりと厳しい指導が必図表

パワハラと指導の違い
パワハラ

指

導

・自分の目的の達成＝自分の思いどおりにしたい・相手の成長を否定し、排除する

・相手の考え、立場、価値観、状況、気持ちを確認し、尊重する・相手の成長を促し、支援する

業務上の
必要性

・業務上の必要性がない個人生活や人格まで否定
・業務上の必要性があっても不適切な内容や長時間の叱責

・仕事上必要性があることの指摘、修正
・健全な職場環境を維持するために必要な叱責

態

威圧的、攻撃的、否定的、批判的

肯定的、受容的、見守る、自然体

タイミング

・過去のことを繰り返す ・相手の状況や立場を考えない・タイムリーにその場で指摘 ・受け入れ準備ができているときに指摘

誰の利益か

短期的な視点のみで、組織や自分の利益を優先する＝自分の気持ちや都合が中心

長期的な視点を踏まえて、組織と相手に利益が得られること＝組織の利益と相手の利益との接点を見いだす

目

的

度

自分の感情
結

果

いらいら、怒り、嘲笑、冷徹、不安、嫌悪感、見下す

穏やか、温かい、きりっとした、好感、期待・部下が萎縮して指示待ちになる ・職場がぎすぎすして生産性が低下
・退職者が多くなり、利益を圧迫・部下が責任をもって発言、行動する ・職場に活気がある
・生産性が上がり、利益に貢献する

08 月刊不動産 ｜ 2018.09

巻頭特集 2

ニュースの解説

Explanation of News要」と考えています。パワハラとは、指導というスタイルをい指導の結果、部下が成長したり問題行動が改善したり装いながら、部下や同僚が自分の思いどおりに動かないするなどの効果がもたらされているかどうかをしっかり確認

イライラを発散することが目的で行われる人格否定や、能し、効果がなければ指導法を変えなければなりません（図

力や成長を否定する行為です。

表参照）。社長をはじめとするマネジメント層は、部下の成一方で、指導とは部下や同僚の成長につなげること、
または問題行動の改善を促すことが目的です。つまり厳し長を支援する存在であることを自覚する必要があります。
※出典：「職場のパワーハラスメント防止対策についての検討会」報告書より（2018年3月）

ライフイベントにまつわるハラスメント
マタニティハラスメント（以下マタハラ）やケアハラスになります。

メント（以下ケアハラ）は、出産や育児、介護などのライ

日本では長時間労働が高評価につながる傾向があ

フイベントに関連するハラスメントです。時短勤務や休りますが、そのような風土はハラスメントを引き起こしま

業 制 度を利 用する人に対して「自分ならそんな制 度はす。突然親が倒れて要介護になれば、恒常的な長時間使わない」「 早く帰る人は迷惑」などの嫌がらせを行うこ

勤 務は困 難ですし、出 張や転 勤にも制 約が 発 生しまとで、行 為 者は経 営 者や上司とは限りません。時 短 勤す。
ライフイベントに左右されず、誰もが安心して仕事を務や 休 業によって業 務 量が 増えた周 囲 の 人 の 不 満

続けられる会社を作らなければ、優秀な人材も転職してが、制度を利用する人に向かうと、マタハラやケアハラ

しまい、企業の存続にも悪影響が出てしまいます。

ハラスメントの根底にあるものに気づく
職場のハラスメント問題は、それぞれが独立しているわ

りする過程でハラスメントが行われるのです。
それは不正けではありません。
その根底にあるものは「多様性の否

行為や労働紛争といったコンプライアンス上の問題に定」です。
自分とは異なる考え方や価値観、仕事の仕方発展するだけでなく、生産性の低下や人材の流出などのやライフスタイルを異質なものとして否定したり、排除した企業の存続を脅かす事態に発展してしまいます。

会社として行うべき対策
セクハラやマタハラ、
ケアハラなどは、
すでに企業に問日本は高度経済成長を通じて、男性、正社員、長時間

題解決を義務づけており、企業は相談窓口を設置して労働や転勤OKという同質な集団でいわば「忖度」
し合相談を受け付ける体制づくりが必要です。被害者、行為

いながら仕事をする風土が醸成されています。
しかし、す者それぞれから中立的に事実を確認し、必要に応じて懲でにビジネスはグローバル化し、少子高齢化により女性

戒処分や異動などの措置をとらなければなりません。
まや非正規社員、障がい者など、
これまで労働市場ではマた、世の中の変化に合わせた実態調査や教育研修のイノリティとされてきた人たちの意見や価値観を生かし実施も不可欠でしょう。パワハラについても将来的にはて、新しいサービスを創造していく時代になっています。

措置義務化される可能性があり、職場のハラスメント問

多様性を排除せず、経営者も社員も、ともに企業を成長

題を包括して対策を応じることが求められます。

させるために協働する風土づくりを目指しましょう。

●ハラスメントにおける各制度のお問い合わせ
厚生労働省 東京労働局 ０３－３５１２－１６１１●ハラスメントにおける具体的相談については
厚生労働省HP
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/soudanmadogutitou/「相談窓口等一覧」
より各都道府県へ（株）クオレ・シー・キューブ
執行役員・シニアコンサルタント
いなお

いずみ

稲尾 和泉
厚労省「パワーハラスメント対策企画委員会」委員。ハラスメントフリー®な職場づくりを目指し、研修・コンサルテーションを行う。

2018.09 ｜ 月刊不動産09

不動産お役立ち

Q &A

法律
相談
Vol.30Q
質 問

私が駐 車 場として貸していた土 地に、賃 貸 住 宅を建てる
事業を建設会社から提案され、多額の借り入れを行って賃貸事業を始めました。
しかし事業開始後、シミュレーションよりもはるかに多額の修繕費用がかかることがわかり、やむなく土地と建物を売却しました。建設会社に対して、損害賠償請

賃 貸 事 業のた めの建 物 建 築 請 負 契 約にお ける
説明義務

求をすることができるでしょうか。

A

回 答

１．損害賠償請求できる
修 繕 費 用のシミュレーションに誤りがあり、不正確な説明によって的確な判断ができないまま請負契約を締結して賃貸事業を実施し、そのために損害を被ったのであれば、損害賠償請求をすることができます。

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。日本大学
理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017
年6月、住宅新報出版）など多数。

10 月刊不動産 ｜ 2018.09

建物は平成12年３月に完成し、ＸとＹは、完成後の建物の管理委託契約を締結した。
② 建物完成後、賃貸住宅として賃貸を始めたが、実際にＸが取得する賃料は予想を下た裁 判 例として、東 京 地 裁 平 成28年10月14とすることが判明したために、Ｘは不安を感じ日判決（ウエストロー・ジャパン）があります。

て賃 貸 経 営を断 念して、平 成23年４月20日、
土地と建物を代金２億4,500万円で売却した。

２．東京地裁平成２８年
１０月１４日判決

を所有し、これを駐車場として貸していた。

Watanabe Susumu

ない金額しか計上されていなかった。

回り、かつ、将来的に多額の修繕費用を必要① Ｘは、大分県大分市内で、847㎡の土地

渡辺 晋て、一般的に想定される金額よりもはるかに少ご質問のケースと類似の事案が問題となっ（１）事案の概要

山下・渡辺法律事務所
弁護士

後11年目以 降に必 要となる修 繕 費用につい③Ｘは、Ｙから誤った説明を受け、そのために、銀 行から借り入れを行い、建 物を建 築して事 業を行うことになって損 害を受けたとして、Ｙに対して説明義務違反による損害賠償を請 求した。裁 判 所はＹが 不 正 確な説 明を行ったことを認め、説明義務違反による損害

Ｙは建設会社であり、賃貸住宅を建設した

賠償を肯定した。

後の賃貸管理の事業も行っている。
Ｘに対し（２）裁判所の判断て、土 地の上に賃 貸 住 宅を建 設 する提 案を判決では、Ｙの示した修繕費用の見通しが行い、建設後の収支計算のシミュレーションを不十分だったことについて、「提案書では、40

示してＸに説 明を行ったところ、Ｘがこれを了年間のシミュレーションが行われているが、11年解し、ＸとＹは、平 成９年10月16日、請 負契 約目から40年目にかけても、年間32万5,000円のを契 約した。建 物 施 工 床 面 積は2,310㎡、請修繕費のみを計上しているところ、実際に必要負金額は３億4,083万円であった。
Ｘは、請負となりうる修繕費との乖離は著しいものといわざ

代金支払いのため、銀行から３億6,000万円

るを得ない」
として、修繕費の見積もりの不十分の借り入れをした。なお、
ＹがＸに事業を提案

さを指摘した上で、「いかなる程度の修繕費用するにあたってのシミュレーションでは、建 築の支出が見込まれるかは、
３億6,000万円もの不動産お役立ち

Q &A 法 律

相談

ローン債務を負担した上で、大規模建物報を提供した上で、適切な説明を行うべ

ハウスへの投資に関して、土地建物のを建築し、これに係る賃貸事業を開始す

き信義則上の義務があったとして、Ｙの所 有 者や投 資 家 が、当 初 予 定されたべきかを検討していたＸにとって、重要な説明義務違反を肯定しました。

収入を得られずに損失を被ったとして、事項であったというべきである。そして、損害額は、借入れ額（３億6,000万円）

賃貸住宅の事業者等が責任を問われＸは、賃貸事業を実施しなくても、建物のから、事業開始後建物を売却するまでのる例が相次いでおり、社会問題の様相

敷地部分に係る駐車場経営による年間

約11年２カ月間に返 済したローン元 本を呈しています（図表）。

約500万円の収益を得ていたところ、そ（１億602万3,240円）、従前の駐車場経不動産業者は、賃貸事業について、の経営に係る負担は、大規模建物の建営を継続した場合と比べてより多く得た

責 任を負うべき立 場にある専 門 家の１築及び管理に伴う負担に比して相当程

収 入 分（2,978万4,348円）、および 土 地人です。ここで紹 介した裁 判 例は、建度軽度であることがうかがわれるところ、建物の売却代金のうち、建物の売却代

築 計 画 時の修 繕 計 画についての誤っＹから修繕費について正確な説明がな

金部分（１億7,115万円）を控除し、5,304

た説 明が問われたケースであって、直されていた場合は、多額のローン債務を万2,412円とされています（なお、この判

接には建築請負契約に関する法律問負担してまで賃貸事業を実施するとの選決は控訴されている）。

題ではありますが、不動産事業に携わ択に至らなかった可 能 性が高い」と述べ、Ｙには、請負契約の勧誘や説明に際し、Ｘに対し、契約を締結するか否かについて的確な判断ができるよう正確な情図表

るみなさまにおいても、十分にその内容事案だと思われます。

賃貸住宅のサブリース契約やシェア

シェアハウスへの投資に関する問題

シェアハウス会社を理 解しておくべき重 要な内 容を含む

3．
まとめ

融資
（書類のかいざん）投資家（多くは一般の会社員）

銀行

建設工事

建設会社
融資金で
建設代金支払い
管理を依頼
シェアハウス会社が破綻し賃料が支払われない

今回のポイント●賃貸住宅事業を行うための建築の請負契約では、建設会社において、発注者（土地所有者）と建設会社の双方の属性や利益状況を踏まえた上で、勧誘や説明に際し、発注者（土地所有者）が契約を締結するか否かについて
的確な判断ができるよう正確な情報を提供し、適切な説明を行うべき信義則上の義務が生じる場合がある。
●建物の修繕費用の支出がどのように見込まれるかは、多額のローン債務を負担した上で、大規模建物を建築し、これに係る賃貸事業を開始すべきかを検討する発注者（土地所有者）にとって、重要な事項である。
●建物の修繕費用について、建設会社が不正確な説明をすることによって発注者（土地所有者）に損害を与えた
場合には、建設会社は、不正確な説明によって生じた損害を賠償する義務を負う。

2018.09 ｜ 月刊不動産11

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
仲介営業
Vol.9

アナログ な 仕 入 れ を 強 化 し て
オーナー直 物 件 を 増 や す 方 法
株式会社船井総合研究所
不動産支援部 チーフ経営コンサルタント

Q
質 問

A

こ のコラム で、賃 貸 仲 介ビジネスで 勝 つ た め に は「ユニーク物件を増やそう」「管理物件を増やそう」と教わりました。そこで「オーナー 直 物 件 の 仕 入 れ」から始めていま
すが、なかなかうまく回っていない感じがしています。どのような手順・方法で行うとよいのでしょうか？

回 答

大事なことは「仕入れ業務の日常化」です。しっかり「時間割」に入れて実行しましょう。その際、「月初に仕入れを行う」「管理受託は空室対策から入る」という２つを意識することが重要です。

デジタルが常識をつくる
マトリックスのような社会情 報があふれているインターネットには「 世の中のすべての情報」が載っていて、「 そこに載っていないもの＝世の中に存在しないもMicrosoft社のWindowsの登場、の」という認識なのかと感じることもあるほど

Google社の設立から20年超が経過。いまやです。社会は享受するものであって、自らが目の前の世界への入口は「インターネット」が提供するものではない。逆に言えば、「どうし主体であり、あらゆる基礎情報はインターネッてわざわざ、
インターネットに載っていないも

トを通じて検索することが「当たり前」「 前提」のを検索する必要があるのか？」「どうしてそとなっています。
さらにはApple社のiPhone

んな面倒で非生産的なことをしなくてはならが登場して既に10年を超え、スマホを使ってないのか？」ということが無意識的な前提でインターネットにアクセスすることのほうが「当あり、「 常 識 」になっているようにさえ感じま然」となり、大多数のユーザーの日常生活です。私の好きな映画に「マトリックス」という作はパソコンは過去のものとなりつつあります。

品があります。内容は「目の前に広がる世界

もう１つ付け足すなら、メールもすでに過去のはすべてデジタルで造られた世界」という主ものとなっており、S N Sを利 用したチャットが旨で、現代はまさにそのような状況になってコミュニケーションツールとして主力になってしまっているとさえ感じることがあります。

います。
「１クリックで世界の情報へアクセスする」

非常識な仕入れを徹底することで他社と差別化する

宮下 一哉

ことが社会の常識にあって、仕事においてもMiyashita Kazuya

プライベートにおいても、私たちはインターネッ「地域密着型マーケティング」「人財を育てるマネジメント」の導入などにより、中小の賃貸仲介管理会社の業績アップを支援。1年300日以上を現場で費やし、全国各地で業績アップのコンサ
ルティングを行う一方、全国賃貸管理
ビジネス協会、不動産業界団体などでの講演を多数行っている。

トからあらゆるものを享受することを前提としそれは賃貸仲介における仕入れでも同じて暮らしています。生まれたときからインター

で、店 舗で働く仲 介スタッフが 物 件 情 報をネットが存在していた世代にとっては、膨大な仕入れるための「元情報」は、
インターネット

12 月刊不動産 ｜ 2018.09

不動産お役立ちで検索して取得することが当たり前になっています。逆に言えば、仲 介スタッフは、
インターネットに掲 載されていない物

Q &A

賃貸
仲介 営 業①オーナーリストを準備する

件 情 報にアプローチ することを考えもしないという状 況に②オーナーに電話する時間を決めて実践するなっているということです。ですから、①店舗の周りの住宅街③空室をスピーディーに満室化する武器を持つを歩いて物 件を探すとか、②ブルーマップを広げて賃 貸 住宅をピックアップし、謄本からオーナー住所を調べ、104サー
ビスなどで電話番号を調べてリスト化して電話するとか、そ①については前述しましたので、ここでは説明不要ですね。

ういった2 0 年 前までは当たり前だったことが「 非 常 識 」な業

注意点は１つ。
オーナーリストをつくるための人員の手配です。

務になっています。それらは、ジュースを飲むのに果 物から外注するとか、
アルバイトや派遣の人に来てもらうとか、もしくは作るような、あるいは家を作るのに材 料を探してから作り始

残業代を支給して正社員が担当してもよいでしょう。大事なことめるような、それくらいの「 面 倒さ」「 非 常 識さ」だと、現 場のは、通常の業務の中でやらないということです。時間を要するう

若 手スタッフのみなさんが思ってしまうようなものかもしれま

えに中途半端になり、最終的には頓挫してしまうことが多いでせん（言いすぎでしょうか？ 笑）。
しかしながら、デジタルシす。
目の前の業務に追われて後回しになりがちな仕入れ業務

フトが超進んだ時代だからこそ、「アナログな仕入れ」が効いを、会社として推進していく方針づくりと環境づくりが重要です。

てきます。私が経営コンサルティングでお邪魔させてもらって②のポイントは、「 毎月第１週にリストすべてに電話をかけ切いる不動産会社では、そういうアナログな仕入れを徹底してること」「 毎日の午前・夕方で30分ずつ程度の仕入れのためのいます。その効果は、所属するフランチャイズで全国NO.1を

電話タイムを設けて営業スタッフ全員で実施すること」「 電話を取るくらいのレベルです。考えてみれば当然で、周りと違うこする際のコールスクリプトを準備して行うこと」が重要です。
「毎とをすることが、商売がうまくいくコツなわけで、周りと同じこと

月第１週」にやり切る意味は、月末に多くの退去が出ることが多をしていたら競争に巻き込まれ、割引き合戦になったり、販促

いなかで、いち早くその情報を取り切る必要があるからです。
イ

費がどんどん増えていったりして、利益率が下がってしまい

ンターネット時 代には、物 件 問 合 せから１週 間 程 度で成 約にますよね。だからこそ、いまや「非常識」であり、多くの不動産なっていくため、４週に分けて電話をすると、既に成約になって会 社で実 施されなくなった「アナログな仕 入れ」を徹 底してしまった物件は取扱いができず、チャンスを逃してしまいます。

実施することが、業界で圧倒的に勝つコツになっているわけ

スピード重視で実施することが成果への道です。
③については、７月号でお伝えした家賃だけで入居できるよです。

うな手っ取り早く成果につながる物件をもつことです。2016年

アナログな仕入れ・実践編

以降再び空室が増え、オーナーに対する空室対策の提案が求められている状況で、「 早く成約する方法」
を持っておくことは
大きな武器になります。

前置きがだいぶ長くなりましたが、「アナログな仕入れ」の実施すれば成果につながるのですが、実際はなかなか徹底

重要性を改めて共有したく、
しつこくお伝えしました。
ここかできていることが少ないのが「アナログな仕入れ」です。今ではら実践編に入ります。
「アナログな仕入れ」を強化する上で大「非常識」になってしまった方法だからこそ、他社と差をつける

事なことは３つです。

戦略になるため、ぜひ実施してみてください。

今回のポイント●インターネットの外にこそ「 他 社と差をつける物件がある」ということを社内で共有する。
●アナログな仕 入れは、外 注をするか、もしくはアルバイトや派遣社員に頼むなど、通常の業務外で行う。
● 経 営 者自ら、アナログな仕 入れを徹 底できる環境整備を行う。
●オーナーリストを準 備し、決まった曜日・時 間に仕入れのための電話をかける。
● 空 室をスピーディーに満 室 化 する武 器を持 つ。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸仲介営業」となります。
2018.09｜ 月刊不動産13

不動産お役立ち

Q &A

賃貸管理
ビジネス
Vol.21

Qに選考をしてよいのかわかりません。これまでは採用面接

質 問

キルがないことに気づくことが多々あります。何かアイデ採用選考をするとき、部署により基準が異なり、どのようのみで人を選んできましたが、入社後に、思っていたほどスアがあれば教えてください。

良い人 材 を 見 極 め る
採用選考基準A

回 答

試験や面接などの選考基準を明確にしましょう。作成した基準を「採用選考のマニュアル」とすることで、誰が採用面接を行っても一定の基準で評価ができるようになります。

絶対評価の基準を作って選考ミスを防ぐ
ここ最 近、人 材を募 集しても反 響 が 少ない。一 昔 前の就 職 難はどこへやら、ニュースいる。ここでのポイントは、まず採用側として「選考のための事前準備（基準づくり）」をしっかりと行うことである。この事前準備をしておかなけ
れば、選考の基準が曖昧になり、経営者の「カンとノリ」だけで採用してしまうことになる。

でも報道されているように、有効求人倍率が例えば当社であれば、一次と二次の最低２「1.59倍」（2018年４月現 在）という結 果が出

回の選考を行う。この選考に関して、毎回同じていて仕事余りの状況になっている。応募数人が行うというわけではないので、一定の基準が少ない場合でもせっかくコストを掛けたのだ

で評価をするために、内容を体系化している。

からと、その限られた応募者の中から選んでしまいがちだが、そこには「採 用のリスク」が潜んでいる。この入口で選考ミスをすると、本来 採 用してはいけないような人を雇ってしま

筆記試験や実務的な記述問題で一般常識のレベルを判断

い、将来の火種を会社内に投げ入れてしまう

まず一次選考（図表）では、簡単な筆記試ことになる。そのような事態をできるだけ防ぐた

験から始める。漢字の読み取り、簡単な計算

めには、どんなときでも一定の評価ができるよ問題、常識問題などで、漢字では70点を取れう、相対評価ではなく絶対評価の基準を作っなければ、どんなに他が良くても採用しないとておく必要がある。そして、それらをマニュアいう絶対評価基準がある。日常的に新聞や書ル化することがポイントになる。

籍を読んでいればわかるような常識問題ばかりだが、それが読めないということは、社会人とオーナーズエージェント株式会社
コンサルティング事業部部長

今井 基次
Imai Mototsugu

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支
援を行う一方、個人のファイナンシャル
プランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

14 月刊不動産 ｜ 2018.09

選考のための事前準備を行う

しての常識がないと判断できる。それから、タ採用の際、どの会社でも必ず何かしらの方

パフォーマンスを測ることが可能だ。さらに、実法で選考をするはずである。一般的にはペー

務的な記述問題を実施している。それが「おパー試験、適性検査、面接などが用いられて

詫び文章（メール）」の作成である。“オーナー

イピングテストも行う。特に事務系の募集の場
合は、入 力スピードがどれくらいであるのか、

不動産お役立ちの物件でトラブルが発生し、さらにオーナーと連絡がとれない
状況下において、費用がかかる処置をしなければならなかった”。その事後報告のお詫びをする際、どのような文章を作成

Q &A 賃 貸管理

ビ ジネス

自社の良いところも課題も伝え、妥協しないことがポイントできるかをジャッジする。
しっかりした文章をかける人もいれば、ほとんどの場合で、面接では採用されたいがために真実よ

お詫び文章であるにもかかわらず「謝ることができない」人もいりも大げさに伝えようとする。会社側も採用したい場合、良いこ

るので、ここでも社会人としての一般常識が判断できる。

とばかり伝えるが、これでは双方にとって「入社したけれど思っていた人（会社）と違う」ということになってしまう。これを防ぐには、まず面接官がしっかりと心を開くことが重要である。自社決められた質問から対話形式で質問を繰り返すの良いところも、課題となっている点もしっかりと伝えること。伝えられないような真実があれば、入社しても早々に退社してし筆記試験を終えると、いよいよ面接となる。面接時にも面接官まうだろう。

が何気なく思ったことをただ聞くだけでは、評価基準が不明確でそれらを根本的に回避するには、会社のインフラや問題点をある。当社では面接官が最低限聞く質問が決められている。20

1つずつ良くしていくことが重要なのだが…。人材不足のとき

種類ほどの質問をもとに、面接官は質問を繰り返していくことにな

は、
１日でも早く人を入れてほしいと現場からの声が上がる。しり、誰が面接をしても一定の基準のもとで評価ができる。ここでのかし慌てて入れると、問題社員を抱えてしまうリスクが生じる。

ポイントは、質問をしてただ答えさせるだけでは意味がないこと「今までの採用で最大のポイントは？」と聞かれたら、「妥協してだ。答えさせた上に、「それはなぜですか？」「どうしてそのように採らないことです（笑）」と言ってしまう。長い目で見たとき、社したのですか？」など、自由回答式の質問を繰り返していくことで風に合った人材に出会うまで待つことこそ、よりよい組織を作るある。曖昧なことを言う人や、嘘をついている人は、
「なぜ？」
「どう

ためには重要だ。良い人材がやってくるときまで、「採用は我慢して？」の質問を２～３回繰り返すことで、必ずほころびが生じる。

との戦い」なのである。

図表

一次選考の流れ採用試験 当日フロー（正社員）
段階

区分

筆記試験
一次選考
面接

種類

内容

所要時間

①

漢字・算数テスト

漢字の読み取り・計算問題（電卓使用可）

20 分

②

PC（エクセル）入力

お詫び文章（メール）・関数（SUM・AVERAGE）

10 分

③

タイピング

タイピング速度（昔話入力）

5分※①～③の説明何をするのか・制限時間・操作方法

10 分

※

待機時間

筆記試験の解答を、面接担当へ渡す

5分

求人部署のマネージャーと応募者にて面談

60 分

質疑・応答

1 人あたりの合計所要時間

TOTAL 約 1 時間 50 分

50 分

60 分

110 分

今回のポイント●募集コストを考えて選ぶと選考ミスをしかねないため、選考基準をマニュアル化しておく必要がある。
●採用側として「選考のための事前準備（基準づくり）」
をしっかりと行う。
●漢字の読み取り、簡単な計算問題、常識問題、
タイピングテスト、実務的な記述問題を実施すると、一般常識や入力のスピード、文章力などが判断できる。
●最低限聞く質問を決めて、自由に対話をすることで、回答内容の曖昧さや嘘を見極められる。
●自社の良い点と課題をしっかり伝え、妥協して採用しないことが最も重要である。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。
2018.09 ｜ 月刊不動産

15

で学ぶ宅建士講座 ［ Vol.18 ］

権利関係編 - 9

（Y ou Tubeでは権利関係全15回の第13回）

You Tubeで『楽学宅建士基本書』
を使って無料動画（WEB講座）を配信しています。
今回は、借地借家法について勉強します。借地借家法の問題は、民法の賃貸借との混合問題がよく出題されます。

１．借地権とはPOINT

民法と借地借家法

借地借家法は、民法の特別法（内容を変更する法）であるため、内容が異なるときは、借地借家法が優先される。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいい、借地借家法が適用されます。
したがって、建物の所有を目的としない資材置場などの土地に賃借権を設定する場合には、民法が適用されるので、存続期間は20年を超えることはできません。民法によれば、賃貸借期間は20年を超えることはできず、20年を超える期間を定めた場合には、その期間は、20年になります。

２. 借地権の存続期間
POINT

契約による
存続期間の違い

借地契約を締結する場合に、存続期間の定めのない場合と定めのある場合とで存続期間が異なる。

借地権を設定する契約（借地契約）を締結する場合、次の（１）存続期間を定めない場合と、（２）存続期間を定める場
合があります。
（１）存続期間を定めない場合（２）存続期間を
定める場合

(1)

最初の借地契約30年

１回目の更新20年

最初の借地契約30年以上 １回目の更新20年以上2回目の更新10年

3回目の更新10年

4回目の更新10年

2回目の更新10年以上3回目の更新10年以上4回目の更新10年以上存続期間を定めない場合

最初に借地契約を締結する際、存続期間を定めない場合には、30年となります。すなわち、最初の借地契約で当事者が期間を定めなければ、自動的に30年の存続期間が与えられます。
最初の借地契約が終了し、１回目の更新契約を締結した場合、期間を定めなければ自動的に20年の期間が与えられます。
さらに、２回目の更新契約を締結し、期間を定めなければ自動的に10年となり、その後の更新の場合も、期間を定めなければ10年となります。

動画公開中！
！
16 月刊不動産 ｜ 2018.09

楽学宅建士講座

検索合格請負人氷見 敏明
Himi Tosiaki

宅建士試験指導歴20年、専門学校、不動産会社、金融機関、大学、財団法人、社団法人、住宅新報などで延べ１万人以上を指導。
また、宅建士以外の国家試
験の民法の論文指導・解説を行う。
『楽学宅建士基本書』など著書も多数。

(2)

存続期間を定める場合

最初に借地契約を締結する際、存続期間を定める場合には、30年以上でなければなりません。
もし、30年未満の期間を定めた場合には、借地権者にとって不利な契約であり、その期間は無効となります。期間が無効となるとは、期間がないものとなる
わけですから、
自動的に30年となります。
その後、１回目の更新契約で期間を定める場合には、20年以上としなければなりません。
もし、20年未満の期間を定めた場合には、借地権者にとって不利な契約であり、その期間は無効となります。期間が無効となるとは、期間がないものとなるわけですから、
自動的に20年となります。
さらに、２回目の更新契約を締結し、期間を定める場合には、10年以上でなければなりません。
その後の更新の場合で、期間を定める場合にも10年以上でなければなりません。
もし、10年未満の期間を定めた場合には、借地権者にとって不利な契約であり、その期間は無効となります。期間が無効となるとは、期間がないものとなるわけですから、
自動的に10年となります。

最初の借地契約

１回目の更新２回目以降の更新

25年と定めたら30年となる15年と定めたら20年となる5年と定めたら10年となる短い期間を定めた場合

３. 借地権の対抗力

賃借権の登記なしに新地主に対抗できるか?
図1

POINT

土地賃借権者（借地権者）は、建物登記をすれば、土地が売却されても新地主に土地賃借権（借地権）を対抗できる。

②賃借権の登記B

図2④土地賃借権を
対抗できる

B

①賃借権

A
地主

②建物登記（B名義）④土地賃借権を
対抗できる

①賃借権
③売却

C

A

新地主

地主

③売却

C
新地主

地主ＡがＢに建物所有を目的とする土地賃借権（借地権）
を設定し、Ｂが賃借権の登記を取得した場合、ＡがＣに当該土地を売却しても、Ｂは土地賃借権をＣに対抗することができます（図１）。
しかし、地主Ａには、賃借権の登記に協力する義務はないので、土地賃借権者は、通常、賃借権の登記を取得できません。賃借権の登記がないまま、ＡがＣに当該土地を売却した場合、
ＣはＢに明渡しを請求できます。
そこで、借地借家法は、土地賃借権者Ｂが建物を建築してＢ名義で建物登記をすれば、
その後、土地がＣに売却されても、新地主Ｃに土地賃借権を対抗できるとして、土地賃借権者を保護しました（図２）。建物登記は、
Ｂ単独で登記でき、地主Ａの協力はいりません。

2018.09 ｜ 月刊不動産17

不動産業者が知っておきたい

Vol.3

建築基礎知識屋根の基礎知識
溝渕 匠（タクミプランニングサポート一級建築士事務所）

屋根は雨だけでなく、ヒョウや雷、風、太陽光の熱などから住人を守る大切な役割を果たしています。
「既存住宅状況調査」でも建物を見るうえで屋根の知識は必要不可欠。そこで今回は屋根の基礎知識について解説します。

的ですが、最近は若年層が好むデザイ

家屋では一般的です。昔は瓦の下に葺ンを反映して、片流れの屋根なども増加

き土を設ける「土葺き瓦」が用いられてしています。屋根のデザインは建物の印

いましたが、現代では本格和風住宅以象に大きく影響を与えるため、切妻や寄外で見ることは少なくなりました。今は瓦棟、片流れ等を組み合わせて設計される桟と呼ばれる部材を設けてそこに瓦をこともありますし、最近は太陽光発電のパ引っ掛ける「 桟 瓦 葺き」が一 般 的です

ネルを数多く並べることができるように片（写真２）。瓦葺き以外では彩色平板ス

雨が多い日本において屋根は重要な流れが採用されることも多いようです（写レート葺き（最も一般的なのは、カラーベ部分です。屋根の不具合による雨漏り

真１）。
ただ屋根の形状が複雑になると、ストコロニアル）や金属板葺きが増加しや、直射日光による劣化もあるため、適防水や板金の施工が難しい部分が生じています。屋根葺き材は外観やコスト、切な維持管理が必要となります。
「 既存

るため、新築ではその部分の施工中のあるいは雪が積もる等、地域性などを考

住宅状況調査」では「雨水の浸入を防チェックは重要ですし、中古住宅の場合

慮して選択されますが、近年は耐震性止する部分」
として屋根材の劣化につは漏水が生じたことがないかをしっかりとの視点から屋根の重さが重要なポイント

いて調 査することが求められています

所有者に確認する必要があります。

となっています。耐震診断を行う場合、屋根材の形状

既存住宅状況調査で調査事項となる
屋根材の劣化が、劣化以外にも建物を見るうえで屋根

建物の必要耐力を設定するうえで、彩についての知識は必要です。

屋根葺き材と勾配

中古住宅では漏水の有無を所有者へ確認

耐震性の視点で重要となる屋根の重さ

屋根の形状は、最もシンプルな「切妻」
や周囲にすべて軒が回る「寄棟」が一般

写真 1

屋根葺き材については、瓦葺きが日本

デザイン性の高い住宅が増加（片流れ屋根採用例）

18 月刊不動産 ｜ 2018.09

色平板スレート葺きは「軽い建物」、桟瓦葺きは「重い建物」、土葺き瓦は「非常に重い建物」とされています。中古住宅で
現 行の耐 震 基 準を満 足していない場
合、内部の壁を補強する方法が一般的ですが、屋根の軽量化も耐震性能を上

写真 2 桟瓦葺きの施工の様子（葺き土を用いず、瓦桟と呼ばれる横方向の部材に瓦を引っ掛ける）

不動産業者が知っておきたい
建築基礎知識げる１つの手法です。瓦は粘土瓦が主

勾 配 不 足となることがあります。一 方 、ます。野地板を支えるのが垂木で、その流で長持ちする材料ですが、地震対策

勾 配は屋 根のメンテナンスにも影 響が垂木を支えるのが母屋、母屋は小屋束として軽量の材料に葺き替えるケースもあります。
５寸勾配を超える急勾配の屋によって支えられていて、小屋束は小屋

近年増加しています。

根の場合、危険で人が立つことができ

梁の上に載っています。断熱材が天井ず、仮設の足場等が必要となります。点裏に設けられている場合、小屋裏空間

検、維持管理の面からも屋根勾配を検は外部の空気を取り入れて十分換気を討する必要があります。

行う必要があります。換気が不 十 分で屋根葺き材の変更には勾配の検討が必要
屋根の勾配は、屋根葺き材によってあれば湿気が滞留して結露を引き起こ

決まっています 。
日本では屋 根の勾 配すことが考えられます。床下も換気が重を「 ○ 寸 勾 配 」と呼びます。例えば３寸

屋根を支える部材の構成要でしたし、外壁についても通気工法を

勾 配は３／ 1 0の勾 配（ 水 平 距 離 1 0に取り入れることで壁内部の結露を防止

対して立ち上 がりが３という意 味 ）でしていましたが、小屋裏も軒部分に換気の場合３／10以上、金属板葺きの場合

勾配と小屋裏空間を換気する換気口の有無に着目

１／10以上が目安となっています。屋根

屋根の点検は小屋裏からも行います

から建物を守るかが重要です。屋根を葺き材を変 更 する場 合は注 意が必 要

が、点検を行ううえで、屋根を支える部

見るときは、形状、屋根葺き材に応じたです。瓦葺きから軽量化する場合は問材の構成（写真3）について知っておくこ

適 切な屋 根 勾 配 、小 屋 裏 空 間を換 気

題ありませんが、金 属 板 葺きから彩 色

とも大切です。屋根は屋根葺き材の下する換気口（写真4・5）の有無等に着目

平 板スレート葺きに変 更する場 合にはに防水層、その下に野地板が設けられするとよいと思います。

す。必 要 勾 配の目安は、桟 瓦 葺きの場
合４／ 1 0 以 上 、彩 色 平 板スレート葺き

口、屋根の棟部分に棟換気を設けることで通気を確保するのが近年の主流です。木 造 住 宅の場 合 、いかに水 、湿 気

野地板
垂木

小屋束
母屋

小屋梁
写真 3

屋根を支える部材の構成

写真 4

小屋裏換気のための換気口

タクミプランニングサポート
一級建築士事務所

溝渕 匠

Mizobuchi Takumi

写真 5

寄棟の屋根の棟部分に棟換気が設けられている（少し飛び出た部分）

一級建築士、既存住宅現況検査技術者、公認ホームインスペクター（住宅診断士）
1990年（株）巴組鐵工所［現（株）巴コーポレー
ション］入社。2003年に建築設計事務所として独立。現在は住宅の検査・診断を中心に活動。

2018.09 ｜ 月刊不動産

19

TM

Tactics of Management

管理が仲介件数の先行要件となる時代

不動産会社

経営術

多くの不動産会社で賃貸仲介と管理の両方を行っているなか、今までは仲介件数が伸びると、大家様から客付力の高さを評価され、管理が伸びる傾向にあり

Vol.18ました。しかし今は、魅力的な管理物件の有無が仲介を引っ張っています。

単 体での収 益 力は落ちてきます 。一

強い仲介力を背景に管理物件を獲得した時代

方、
ネット上に物件があふれ、お客様の訪問店舗数が減るようになると、お客新築案件を逃さない。
管理提案力を磨く

これまでの賃貸経営の成功プロセ

様と対面することにより成約率を高め

特に管理力においては、土地活用

スは、強い仲介力でした。周囲の店舗てきた「会ったら決められる」という仲介の案 件や相 続 案 件を見 逃さないようよりも成約率が高く、入居促進に寄与

力は、優位性を次第に失ってきました。

にすることが大事です。大家様との日する会 社が高く評 価され、大 家 様から
「客付力が高いのだから、管理もお願いしよう」と管理物件を増やしてきました。

ごろのお付き合いを大切にし、何気な反響のとれる
管理物件を持てるかい会話から提案につなげる対話力や細やかに気配りするなど、奥深い折衝力が必要となります。大家様のニーズ

おとり広 告に対 する規 制 が 厳しくをつかんで反響の取りやすい新築等なっており、
ネット上で反響を集めるにの物件広告を、時には専任で出すこと

は、
「 新築」
「リフォーム済み」「 設備強も可能です。
また、築古物件において化されている」などの管理力のある物

は、
リフォームの提案力も重要となってところが人口が減ると、空室が増え、件をいち早く掲載する力にかかっていいます。

家賃が下がり、仲介手数料も仲介件ます。
これは、仲介力よりも管理力が問数も減る傾向にあります。
となると仲介われている時代ともいえます。

仲介単体での収益が難しい時代に

これまで強い顧客折衝力で仲介件数を伸ばし続ける会社

仲介力から

仲 介 件 数を引き上げていくためにも、管理力を磨く必要性が高まっているといえるのではないでしょうか。

これから大家様の土地活用
ニーズを知り、
新築案件にからむ

築古物件の
設備強化や
リフォーム提案

管理力から

プリンシプル住まい総研所長

管理力へ

仲介力へ

仲介力を背景に
管理物件数も増やしていく魅力的な物件をいち早くネットに載せることで仲介件数も増やしていく

20 月刊不動産 ｜ 2018.09

上野 典行
Ueno Noriyuki

慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルートで『住宅情報タ ウ ン ズ』等 の 編 集 長 や 現「SUUMO」等の開発責任者として従 事。退 職 後、現 在は講 演・執筆活動等を行っている。

今、注目の

空き家管理ビジネス

Vol.3

ビジネスとして成立させる集客方法

誰でもすぐに空き家管理ビジネスを始められますが、空き家管理業者の９割は案件数10件未満という数字もあります。
単純に広告をすれば依頼が増えるわけでもありません。空き家管理のビジネスに応じた宣伝の方法を考えます。

集客に苦労するのはなぜ？

ん。筆者も全国で空き家管理のセミナー

前号では、簡単に空き家管理ビジネ

聞いたことがありません。お金を払ってスを始められると説明しましたが、集客楽しくないことを宣 伝しても効 果が期には苦 労 するはずです 。統 計によれ待できないのです。

の講師をしている際にいろいろと聞きますが、有 料 広 告で効 果 があった例をば、空き家管理業者の９割ほどは案件数10件未満、開店休業状態のところも案件獲得のためのヒントについて説明

社会性をアピールする

します。

では、どうすればよいのでしょうか？

多くあります。最終回ではその理由や社会的に有意義なことをしているので老朽化した空き家

すから、
メディアに取材してもらいます。

空き家管理と病院ビジネス

レビや新聞では定期的に特集をしてい空き家管理は病院ビジネスと似ているため、そこで紹介される方法を考えます。
「 お金を払っても楽しくない」のでるのです。
しかも取 材は無 料 、見た人す。病 院で健 康 診 断を受ければ受けの心には長く残ります。

空き家が社会問題となっている今、テるほど、多くの病 気 が 見 つかるでしょう。病 気を治 すのに痛い思いをし、退費用がしっかりかかります。同じお金をホームページは必須

払うにしても、買い物や遊園地やレスト

それだけではありません。テレビやランで楽しい時間を過ごすのとは根本新聞で見た人は、必ずネットで検索し的に異なります。
「 空き家なんてなかっます。そして、嘘偽りがないことがわかたことにしたい」「 そんなこと忘れて人れば 、そこではじめて電 話をしてきま

生を過ごしたい」
これが空き家所有者

す 。本 当に空き家 管 理をしているのの正直な気持ちです。

か、自分の生まれた実家を頼んで大丈屈な入院生活を過ごせば過ごすほど、

夫かどうか。そんな疑問を受け答えの中で確認して、はじめて人は信用して積極的な広告宣伝は無意味

メールで問い合わせてもわからないの

そして、広告宣伝は効果がありませです。

依 頼しようとなるのです 。このことは、

空き家の活用について地元テレビが取材

わくわく法人rea東海北陸不動産鑑定・
建築スタジオ
（株）
代表取締役

中山 聡

Nakayama Satoshi

不動産鑑定士・一級建築士。空き
家管理の著書に『新訂 闘う! 空き
家術（プラチナ出版）』『 空き家管理ビジネスがわかる本（ 同 文 舘 出 版
DO BOOKS）』がある。

2018.09 ｜ 月刊不動産

21

Ｉ
Ｔ重説実施レポート

Vol.2

時代のニーズをふまえ、外国籍のお客様対応を想定した取組みIT重説の社会実験に参加した株式会社イチイでは、昨年11月にIT重説を行いました。
実際の対応を通じて感じたメリット・デメリット、現場での様子などについて、担当したエリアマネージャーの髙野友博さんにお話を伺いました。

地方在住者から「メリットを感じた」の声
社会実験に協力してくれたお客様

また使用したシステムについても、一般的なテレビ電話プラスαの仕組みがあったことで、スムーズな対応ができたといいます。

今回の社会実験を通じて、髙野さは、宮城県在住の50歳前後の男性で、転勤のため都内に引っ越す予定でした。お客様がカメラ内蔵のノートパソコ
ンを使うということで、同社はカメラとマイクを準備し、IT重説に臨みました。

普及のカギは“プロセス全体のオンライン化”

準備に手間、
外国籍のお客様は対面重視傾向んは「例えばiPhoneならFaceTime（音声／ビデオ通話）、
スカイプならテ
レビ通 話のような、カジュアルな感 覚でできれば、お客様も気軽に利用できるのでは？」と感じたといいます。

お客様のインターネット環境がISDN

一方で、実施する側のインターネッ（電話線を使用するデジタル回線）
だっト環境の整備や重要事項説明書・添さらに現法下ではできませんが、重たことで、一部通信状況に不備があり付資料の事前郵送業務などが発生

要 事 項 説 明 書や契 約 書の電 子 交

ましたが、大きなトラブルはなく終了。おし、結果的に手間・時間がかかったこ

付、各種確認項目のオンラインチェッ

客様からは「店舗に出向く必要がなく、と、お客様側のインターネット環境・所

クなどの仕組みができれば、「 お客様

自分の都合のいい時間で対応してもら

有設備に依存する点などが課題とし側の選択肢が広がり、忙しい単身者えたことがよかった。質問もできて安心て残ったといいます。

や遠方在住者、外国籍の人も利便性した」との感想が聞かれました。

また、同社には在任外国人の増加を感じてもらえるのではないか」と指摘しています。

担当者も、画面上でお客様の表情に伴う賃 貸ニーズに対 応する「国際がわかるため、その都度確認ができ、部」があり、韓国・台湾にも支店があ

今回は、通常業務と平行して社会しっかりと理解してもらえたことを実感

るということで、外国籍のお客様から

実 験を実 施したことで人 的・時 間 的したようです。

のIT重説ニーズの可能性も想定。実余 裕 がなかったため、結 果として本際、社会実験期間中に２件のトライア

格導入は見送ることになりました。

ルがありましたが、実施には至りませ株式会社イチイ 高田馬場店

22 月刊不動産 ｜ 2018.09

髙野さんは「さまざまな業界でオンんでした。

ライン取引が行われているように、不「来日したときに対面で受けたいと

動 産 業 界においてもV Rによる物 件

いう希 望が強かったですね。一 度も内 覧など、I T 化が進んでいるため、現地を見ることなく契約するのはやは

今 後 は 弊 社 でも時 代 や 消 費 者 のり不 安 があったのだと思います 」と、ニーズに合った形で取り組んでいき髙野さんは振り返ります。

たい」と意気込みを語っていました。

Initiate Member List

新入会員名簿 ［平成 30年 7月］
都道府県 市区町村
北海道

商号名称

都道府県 市区町村
品川区

東京管財

Ｉｎｆｉｎｉｔｙ Ｃａｐｉｔａｌ Ｇｒｏｕｐ Ｊａｐａｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

千代田区

グレートネイチャー

株式会社

渋谷区

札幌きたエステート虻田郡株式会社 ＡＲＲＹＺ ＮＩＳＥＫＯ

虻田郡
札幌市
札幌市

株式会社

東京都

商号名称

都道府県 市区町村

株式会社

大阪府

商号名称

大阪市

株式会社 エースプロジェクト

東京ハース 株式会社

大阪市

エフトラスト 株式会社

東京Ｌａｗｙｅｒｓ不動産

大阪市

エンプラス 株式会社

渋谷区

株式会社 ＴＯＰ ＨＩ
ＬＬ

大阪市

株式会社

OKI

青森県

五所川原市 ピットイン 合同会社

渋谷区

株式会社 ｔｏｍｏｒｕ

大阪市

株式会社

享和プロパティ

宮城県

仙台市

三鷹市

ＴＯＲＥＮＴ 株式会社

高槻市

株式会社 ケイトアール

秋田県

由利本荘市 岩城不動産

港区

ハウスキー

大阪市

株式会社 ジージェイマネージメント

山形県

酒田市

株式会社

目黒区

株式会社 ハチ大阪市

株式会社 タモツコーポレーション

山形市

TY アシスト 株式会社

品川区

株式会社 ハブネットエステート

大阪市

株式会社 ＤＴ Ｓｗｉ
ｆ
ｔ

斉藤工匠店

港区

株式会社 ＰＩＰＩ

大阪市

ドリームリンク 株式会社

大一商事

株式会社
善しょう

株式会社

福島県

二本松市 有限会社

茨城県

古河市

アーバンネット不動産

港区

株式会社 Ｂ・Ｅｆ
ｆｅｃｔ Ａｓｓｅｔ

大阪市

株式会社 ネクステージ

古河市

株式会社

北区

フィーニックス 株式会社

守口市

株式会社 ひかり不動産

坂東市

むしろや産業杉並区

富士山エステート 株式会社

大阪市

株式会社

町屋くらぶ

株式会社

唯場管財

坂入建設

群馬県

伊勢崎市 株式会社 エムズ・コンサル

立川市

株式会社 フロンティア

大阪市

埼玉県

児玉郡

株式会社 アシスト

港区

Ｈｏｐｅｗｉｌｌ Ａｓｓｅｔ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ 株式会社

東大阪市 株式会社

坂戸市

新井総合コンサルティング事務所

渋谷区

株式会社 ポンドマム

さいたま市 株式会社 Ｅｓｘｅｅｄ

東京都

RISO

PLUS

神戸市

合同会社 オフィスケーイーワイ

港区株式会社 マイニングアーツ

西宮市

株式会社 ティーエイスタジオ

葛飾区

マルショーホーム伊丹市

株式会社 ＬＵＡＲＣＨ

さいたま市 大福ホームズ 株式会社

新宿区

株式会社

海南市

不動産管理「柚瀬」

東松山市 ふえき不動産

渋谷区

株式会社 ｒｕｄｄｅｒ江戸川区

株式会社 ワールドプランニング東京

横浜市

株式会社

久喜市

千葉県

兵庫県

株式会社

栗田建装

優宅不動産

和歌山県

和歌山市 MOCCOS

所沢市

株式会社

結不動産

市原市

株式会社

GOLD 土地建物

船橋市

合同会社

潤和

横浜市

株式会社 ＳＴ企画

千葉市

スマート・プラス 株式会社

横浜市

株式会社 エフエージェンシー

広島県

松戸市

株式会社

Retir

小田原市

有限会社 おしうみ建築

新宿区

株式会社 Ｒ・トラスティア

横浜市

株式会社 Ｋ’ｓ

千代田区 株式会社 アイセルネットワークス

横浜市

株式会社

サンクス

港区

アクアロッドインベストメント 株式会社

川崎市

株式会社

時空奏

渋谷区

株式会社 ＡＸＩＡ

横浜市

株式会社

太平洋エネルギー

高松市

創和工房

町田市

株式会社 アクセルワン

海老名市

株式会社 ハッピータウン

高松市

フォンホーム 株式会社

川崎市

フィールドプラン

高知県

高知市

克建

川崎市

株式会社 ミタテヤ創建

福岡県

福岡市

Alvis アセットマネジメント 株式会社

福岡市

株式会社

World

神奈川県

千代田区 明川総合サービス 株式会社渋谷区

アドバンスト・ストラテジー 有限会社

三鷹市

株式会社 ＡＭＡＭＩ
・ＴＲＵＳＴ

杉並区

株式会社 アミス

新宿区

株式会社 アルティメット総研

豊島区

株式会社 アローズ

渋谷区

株式会社 ＥＳＣ

新潟県
富山県

青栁地建横浜和歌山市 ルート開発
岡山県

株式会社

岡山市

グリーンマネジメント 株式会社

津山市

森山建設

福山市

株式会社 アイリー

山口県

周南市

ほのぼの不動産

徳島県

小松島市 グリーンホーム

香川県

丸亀市

株式会社 アストラスト

高松市

株式会社 ウィズライフホーム

株式会社

株式会社

株式会社
A-smile横浜市

リビングアップル

十日町市

サンライフ

北九州市 日本アールイー

新潟市

株式会社 リノベ住販

福岡市

プラス不動産販売

滑川市

株式会社 アイネット

福岡市

プラネット・アカデミー

高岡市

ＳＨＯＭＥ

福岡市

株式会社 リーガルプラン

福岡市

株式会社 リノ BEST

福岡市

株式会社

唐津市

株式会社 中山エンジニアリングサービス

佐賀市

ホームエステート

熊本市

株式会社
株式会社
株式会社

港区

株式会社 イーエム・ラボ

石川県

金沢市

不動産パートナー

杉並区

株式会社 ウェイマーク

長野県

北佐久郡

株式会社 軽井沢ランドスケープリサーチ

港区株式会社 ウェルスワン

岐阜県

岐阜市

株式会社 システムショップもり中央区

株式会社 エクステンド

岐阜市

株式会社 ミライエ不動産

新宿区

株式会社 エノン

田方郡

有限会社 イズクラフト

株式会社

猪本ホールディングス

港区

ＦＯＤ 株式会社

御殿場市

株式会社

みくりや企画

合志市

有限会社

上田工務店

港区

Ｅｍｉ
ｎｅｎｃｅ Ｐａｒｔｎｅｒｓ 合同会社

静岡市

ゆず不動産

株式会社

熊本市

株式会社 トレーズ

江東区

ＬＰＰ 株式会社

菊池市

合同会社

玉名市

理佐不動産

静岡県

御殿場市 リアル

株式会社
佐賀県
熊本県

株式会社

MUSASHI

名古屋市

株式会社 Ｉｍａｅｄａ Ｄｅｓ
ｉ
ｇｎ

名古屋市

エベレスト工業

名古屋市

有限会社

鳳建築

東村山市 株式会社 ＫＡＺコーポレーション

名古屋市

株式会社

大日

中央区

株式会社 ＣＲＥＡＴＡＳ

名古屋市 トラストプラス 株式会社

港区

グローバル・ソリューションズ・コンサルティング 株式会社

名古屋市

株式会社 日光マネジメント

鹿児島県 鹿児島市 しんわ地所

一宮市

株式会社 ハウスメンテナンス

沖縄県

ｉ
千代田区 株式会社 Ｅｎｒ
東久留米市 大野不動産
練馬区

株式会社

愛知県

株式会社
折茂熱学

中央区

ケイアイ不動産

新宿区

ＳＡＮＡＤＡ投資設計

株式会社

台東区

株式会社 シークベスト

目黒区株式会社 ジェイランド

町田市

株式会社 シティビルディング

三重県

員弁郡

有限会社

大鷹

荒川区

株式会社 シンフォニー

京都府

久世郡

中央区

シンワクリエイト 株式会社

大阪府

町田市

株式会社 スポッター

世田谷区 株式会社 すむたす

株式会社

株式会社

work３

大分県

大分市

有限会社 インテリアしが

宮崎県

宮崎市

エール

宮崎市

ジーピー

株式会社

宮崎市

合同会社

長岡興産

株式会社

那覇市

沖縄グッドライフサポート 株式会社

名古屋市 ミレットプラン 合同会社

那覇市

オリオン電機ｔｙ 株式会社
名古屋市 ＵⅠｃｉ

浦添市

合同会社 チーム石敢當

ｉ
ｎｇ ｐ
ｌ
ａｎｎｅｒ 株式会社
名古屋市 Ｌｅａｓ

沖縄市

株式会社 ジャパン開発

那覇市

全保連

タイガーホーム 株式会社

那覇市

株式会社 Tプラス不動産総合コンサルタント

大阪市

株式会社 アート不動産

宮古島市 株式会社 ナカソネアルミ

大阪市

株式会社 アール

中頭郡

有限会社

大阪市

株式会社 アラタアセットマネジメント

浦添市

ルミエル不動産

浦添市

ＷＯＲＬＤＸ 株式会社

渋谷区

蒼樹

株式会社

大阪市

株式会社

豊島区

株式会社 Ｔ
ＩＡＡ

大阪市

永昇プランニング 株式会社

一丸舎

株式会社

株式会社

龍球ホールディングス

2018.09 ｜ 月刊不動産23

新機能満載！
ラビーネットのご紹介

平成30年４月施行「建物状況調査（インスペクション）」の制度概要と改正事項－６
平成30年４月より建物状況調査に関連する改正宅地建物取引業法が施行されています。今回は、建物状況調査に関して５回にわたって解説してきたまとめと「田園住居地域」の創設について解説します。

１．
まとめ◆実際にどんなことをすればいいの？
①媒介契約締結時：建物状況調査を実施する者のあっせん可否を示し、媒介依頼者（売主・買主）の意向に応じてあっせん。
②重要事項説明時：宅建業者が建物状況調査の実施の概要、書類の保存の状況等について記載し、説明を行う。
③売買契約締結時：建物状況調査の実施の有無および基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付。

売却相談

❶

❶

媒介契約

媒介契約時に売主様・買主様にインスペクション業者のあっせん

売却活動

❷

購入申込

重要事項説明重要事項説明時に買主様にインスペクション結果を説明

❸

宅建業者

❸

売買契約時に物件の現況について書面を交付
宅建業者

書面交付

宅建業者

売主

買主

説明

引渡し

売買契約

当物件の
建物状況調査の結果はこのようになっています当社は○○○という検査会社を紹介できますよ

斡旋

❷

買主

売主

確認

買主

出典：ジャパンホームシールド株式会社※資料より抜粋・編集※

全日本不動産協会では、建物状況調査を実施しているジャパンホームシールド株式会社、アットホーム株式会社と提携しています。

２．都市計画法改正に伴う「田園住居地域」の創設について◆田園住居地域の概要と用途規制
・平成30年４月に都市計画法が改正され、田園住居地域という住居系の用途地域が追加されました。
・田園住居地域は「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する用途地域」です。

24 月刊不動産 ｜ 2018.09

・田園住居地域の規制内容は、現行の第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域を基にし、農業用施設の立地を限定的に認めようとするものです。
・田園住居地域における用途規制は、低層住居専用地域に建築可能なものに加え、一定の農業用施設（農業の利便増進に必要な店舗・飲食店や、農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの、生産資材の貯蔵に供するもの）が認められます。
これらの農業用施設は従来の低層住居専用地域の規定で原則的に認められないものです。店舗・飲食店などは500㎡以内（かつ２階以下）に制限されますが、田園住居地域の指定を受けることにより、農産物直売所、農家レストランなどの開業が可能となります。

◆田園住居地域内に建築することができる店舗、飲食店など
・田園住居地域およびその周辺の地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗
・農産物を材料とする料理の提供を主たる目的とする飲食店
・農産物を原材料として自家販売のために食品製造業を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋その他これらに類するもの(2) 建築基準法に基づく制限□ 1.第1種低層住居専用地域① □ 2.第2種低層住居専用地域
用
途 □ 3.第1種中高層住居専用地域
地域 □ 4.第2種中高層住居専用地域□ 5.第1種住居地域（※法：建築基準法）□ 6.第2種住居地域□ 11.準工業地域□ 7.準住居地域□ 12.工業地域□ 8.田園住居地域□ 13.工業専用地域□ 9.近隣商業地域□ 14.用途地域の指定なし□ 10.商業地域
ラビーネット「重要事項説明」の「建築基準法に基づく制限」より抜粋「田園住居地域」ができたことにより、各自治体の都市計画図が変更になっている
場合がありますラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金 10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

TEL：03-5338-0370《相談日時》 月～金 13時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

2018.09 ｜ 月刊不動産25

Activit� Condition

地方本部の動き

宮城県本部

REPORT

Miyagi

東日本大震災復興支援 海岸林再生プロジェクト10カ年計画

植樹祭に参加して2018年５月19日（土）、東日本大震

近の海岸線から奥行き約250m、長クロマツ林を再 生し、後 世に残して災の津波で失われた海岸林を取りさ約５kmの100ha余りに、50万本をいくことが大事だと思います。今回、戻そうと、名取市の沿岸部で今年も植える壮大なプロジェクトで、これま海岸林の現場を訪れ、活動に参加

植樹祭が開かれました。地元の「海でに35万本を植え終えました。育苗したことで、復興が行われていること

岸林再生の会」および（公財）
オイス

から植栽、その後の下草刈り、間伐を認識できる良い機会となりました。

カ（東京）が主催し、宮城中央森林も行い、成長を見るまでに20年余り

体力に自信があり、心地よい汗を流組合、林野庁東北森林管理局の後を要します。

したいと思われる方は積極的にご参援により、県内外から530名が参加。

個人、企業、団体からの寄付金を県産クロマツを実から育て、20cmに原資に、その活動が大きな輪となっ育った苗を、唐鍬で掘った穴に１本ています 。
４～ 1 1月の 毎月の 土 曜

ずつ丁寧に植え付けていく作業で、日、また日曜日は植林の日として、多根気が要るものです。

くのボランティアによって支えられて

今年は一昨年以来３回目で、県本います。

部からは12名が参加。
２haに9,000

これ からも育 林に関わって、潮本を植 えました 。この 植 樹 祭 は 、風、塩害から農作物を守り、伊達藩

2011～2020年までに、仙台空港付時代から砂防の役目を果たしてきた法被を着て植栽に取り組んだ全日会員

香川県本部

クロマツの苗を 1 本ずつ植え付けている

TOPIC

Kagawa加ください。

名取市の海岸でクロマツを植栽

前日までの雨が上がった植樹祭当日

青年部会を設立、会員資格は「青年の心を持つ者」

2018 年６月16日（土）、青 年 部

県 青 年 部 会の最 大の特 徴は、会

しみやすく、新入会員や女性会員

会 の 発 足 式を13 名 で 開 催しまし員 資 格に「青 年の心を持 つ者」とが参 加しやすい状 況となっていまた。式では会則の承認や役員の選

規 定し、特 に 年 齢 制 限を設 けなす。

出、今 後の活 動 方 針など、活 発な

かったことです。県 本 部に若い会

今 後 の 活 動としては、勉 強 会、議論が交わされ、青年部会への関

員 が 少ない現 状に則した苦 肉のチャリティーやボランティア、他県の心と期 待 が 感じられました。香 川

規 定でしたが、それがかえって親青年部との交流を考えています。

26 月刊不動産 ｜ 2018.09

大分県本部REPORTOita

平成30年度 第７回全日本不動産協会杯争奪「ラビットカップ」開催

大分県本部は、大分県サッカー協

繰り広げられました。各 地 区 予 選を

開催時期がサッカーワールドカップと会に特別協賛し、毎年、ラビットカップ

勝ち抜いた24チームが６月24日（日）

重なったこともあり、気 分 が 盛り上を開催しています。今年は、７回目のの予選リーグで戦い、勝ち上がった８

がったのか、関係者、特に保護者のラビットカップでした。本大会は昨年か

チームが、
７月８日
（日）
に
「大分スポー

みなさんの声援に熱が入っていましら県 大 会になり、今 回は1 0 1チーム

ツ公 園だいぎんサッカー・ラグビー

た。
また、本大会の模様はテレビの特1,500名余りの選手が参加し、熱戦が場」で決勝トーナメントに臨みました。

別番組として放送されました。

白熱した試合が繰り広げられたラビットカップ

京都府本部

24 チーム中、８チームが決勝に進んだ

優勝チームの「ＦＣ ＵＮＩＴＥ」
（宇佐市）

うち わ

REPORT

Kyoto

毎年恒例「全日広報団扇配り」を実施

祗園祭（前祭）の宵山、2018年７月の団扇の表には、かわいいうさぎ一度を超え、大変厳しい暑さとなりまし

16日(月・祝）に四条通の歩行者天国

家のイラスト、裏には前祭りと後祭りたが、それでも四条通は大勢の観光において、毎年恒例となっている「全

両方の山鉾配置・巡行コース図がデ客や見物客で埋まるほど、たくさんの日広報団扇配り」を行いました。坊本

ザインされていて、受け取った人たち

人出があったため、用意した１千本の部長をはじめ役職員がそろいの赤いは大いに喜んでいました。

団扇もまたたく間になくなり、「 全日」
を法被を着て、団扇を配布しました。
こ

役員と職員がそろいの法被を着て配布

配布当日は、京都市内の気温が37

大いにアピールすることができました。

四条通にて記念撮影

2018.09 ｜ 月刊不動産27

新任 本部長をご紹介します！
沖縄県本部●会員の増強と資質向上

容で行っていきます。
不動産業を取り巻く環境や制度が変

沖縄県本部長

土田 英明 氏沖縄県那覇市久茂地３－１－１
日本生命那覇ビル９階
TEL: 098-867-6644 FAX: 098-867-6671

沖縄県本部は設立から13年目を迎化していく中で、安心して、安全な取引

え、平成30年7月上旬に会員数300社とを行うには、会員へのタイムリーな啓発なりました。

活動がより重要だと思います。
これから引き続き、県内における協会の認知も、会員相互の親睦と情報交換の機会度を高めて、会員数の増強を進めていを増やしつつ、会員の皆様が健全に事きます。
また、会員の資質の向上に寄与

業を継続していくために、活発な協会活すべく、宅地建物取引士法定講習、全動を推進します。

日ステップアップトレーニング、流通研修、あわせて、地域における公益活動のその他の研修事業を、各種・各層の会

支援を拡充し、地域・社会貢献活動にも員からの要望をできるだけ取り入れた内積極的に取り組んでいきたいと思います。

! 協会からのお知らせ Information
ラビーちゃんがゆるキャラグランプリに出場します！
平 成30年11月17日（土）・18日（日）、大 阪 府 東 大 阪 市の
花園中央公園特設会場にて「ゆるキャラグランプリ2018」が開催されます。当協会のマスコットキャラクターであるラビー
ちゃんも参 加します。昨 年は、三 重 県 桑 名 市にて行われた「ゆるキャラグランプリ2017」に参加し、投票の結果、皆様のご声援のおかげで「企業・その他ランキング」で477体中15位（77,672票）を獲得することができました。
本年は昨年以上の人気を獲得するため、当協会としても全力でラビーちゃんと全日ブランドを普及させるべく積極的に活動していきますので、会員の皆様もラビーちゃんへの応援・
投票をぜひよろしくお願いいたします。

「ゆるキャラグランプリ」
ウェブサイト（http://www.yurugp.jp/）
右のQRコードから「ラビーちゃん」投票画面にアクセス可能

平成30年度国土交通大臣表彰で５名が受賞
７月10日（火）、国土交通省にて建設事業関係功労者等に対する大臣表彰が行われました。全日本不動産協会および不動産保証協会からは、多年にわたり宅建業に精励し、関係団体の役員として業界の発展に寄与したとして、５名の方々が受賞されました。
写真左より
・千北政利 不動産保証協会理事（佐賀県本部本部長）
・髙木剛俊 全日本不動産協会常務理事（新潟県本部本部長）
・堀田健二 全日本不動産協会副理事長（大阪府本部本部長）
・南村忠敬 不動産保証協会理事（兵庫県本部本部長）
・及川昇一 全日本不動産協会東京都本部理事

28 月刊不動産 ｜ 2018.09

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物
件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

協会■ 制度の詳細

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）■ 制度に関するお問い合わせ（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦不動産保証協会済（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権

弁※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の

総本部

認証審査

ができます。

地方本部

苦情解決業務ることで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けること

一般消費者からの申出情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証す

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2018.09 ｜ 月刊不動産29

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE
若年層の持ち家意識

50㎡未満でも「満足度低くない」

不動産情報
ニュースファイル

主流となる半面、35％の人は50㎡未満の物件も視野に入れている。

FRK調査

不動産流通経営協会（FRK、榊真二理事長）は７月●50㎡未満の住宅にも適用されれば25日、「 50㎡未満の住宅の居住満足度・住宅購入がラ

購入意欲が高まる

イフスタイルに与える影響に関する調査」の結果を公表

居住面積と住まいに関する満足度の関係についてした。前回の「『ひとり住まい』の持ち家ニーズ調査」で、は、性別や未・既婚、年齢、世帯年収等の個人属性を住宅ローン減税の対象外となる50㎡未満住宅で一定考慮したプロビット分析で検証。その結果、50㎡を境とのニーズが見られたため、今回は「50㎡未満の住宅でした持ち家の居住満足度に統計的な差は見られない暮らす居住者の主観的満足度」と「若年シングル・カッ

ことが明らかになった。
また、住宅政策との関連に着目

プル層のライフイベントの備えや持ち家の意味」
を探る

すると、新 築 マンションの 購 入 意 向 の ある若 年 層ことに主眼を置いた。

（2,060人）の５割強が「50㎡未満の物件に住宅ローン

調査は、2018年４月28日～５月９日にインターネットで減税が適用される場合、50㎡未満の住宅の購入意欲行い、２万 1 , 2 7 9 人（ 全 国の2 5 歳 以 上 4 9 歳 以 下の男が高まる」と回答。FRKでは「若年層の大半は結婚・出女）の回答を得た。25～35歳を若年、36～49歳を中年産などライフイベントの経験を望んでおり、住宅取得意と分 類し、2 0 1 5 年 国 勢 調 査の構 成 比と一 致 するよう欲との関連性が見られた。50㎡未満住宅も許容していデータ補正を実施した。

る中で居住満足度も決して低くない」としている。

●ライフイベント時期に高まる購入意向●住宅ローン減税の拡充が住宅購入者全体（1,523人）
を見ると、「 結婚前後・一次取得者のハードルを下げる

長子の誕生・小学校入学まで」の期間で６割弱が購入

F R Kでは長らく税 制 改 正 要 望で特 例 床 面 積 要 件に至っている。他方、若年全体（8,054人）の４～５割はの引き下げを提言してきたが、「 住宅ローン減税制度を「自分・パートナーのどちらかが持ち家なら安心して結拡充することで一次取得者のハードルが低くなり、結果婚できる」「 安心して子供がつくれる」と考えており、実として結 婚 、出産の意 欲を高めることにつながるはず

際の購入者と同様、
ライフイベント時期で購入意向がだ。1993年に面積要件が引き上げられて以降、40㎡台高くなった。

のストックは不足したまま。新築と中古の両輪で回すこ

また、結婚・出産を経験しないと考える若年層は全とで、10～20年後の多様なライフスタイルに対応したス

体の10%（結婚）、16.5%（出産）にすぎず、８割以上はトックの厚みが増すのではないか」（ 桑田俊一専務理

経験済みか、今後意向があると回答した。若年層の購事）としている。

入 意 向 者 全 体（ 4 , 2 0 1 人 ）の希 望 面 積は5 0㎡以 上が（『住宅新報』2018年７月31日号より抜粋・編集）

30 月刊不動産 ｜ 2018.09

開催会場等につきましては、協会ホームページをご覧ください。
開催会場等につきましては、協会ホームページをご覧ください。

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2018年9月号

平成30年9月15日発行
定価500円（本体価格463円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

小田原市

絶 品グ ルメ ＶＳ ご 当 地グ ルメ
ble

nable

Reaso

かまぼこかき揚げそば

片浦レモンサイダー

MONTHLY
REAL ESTATEValua

SEPTEMBER

2018

VS

9
発行人

千世倭樓

農商工が連携して地域活性化を推進している

原嶋 和利

鈴廣かまぼこの里

ち ょう わ ろ う

‘

み くら

美藏

Cafe 小田原柑橘倶楽部
市内片浦地区の農家が30年以上にわたりノウハウを共有し、栽培しているノーワックス・防カビ剤不使用の
片浦レモンをベースにしたサイダー。
そのままでも良し、ビールで割ればパナシェ、
日本酒で割ってミントを添えればモヒート風になり、お酒との相性も抜群。
さまざまなア
レンジが楽しめます。222円（税別）。

［住所］神奈川県小田原市風祭50［電話］0465-24-3456 ［定休日］年末年始［営業時間］月～金：11:00 ～ 17:00(ラストオーダー 16:00)
土・日・祝：11：00 ～ 19：00(ラストオーダー 18:00)［住所］神奈川県小田原市城内8-10（報徳二宮神社内）［電話］0465-23-3246（報徳会館）［定休日］不定休［営業時間］月～金：11:00 ～ 16:00
土・日・祝：10：00 ～ 16：30

至市ヶ谷

新宿通り

2018 September
発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

全日会館

所 在 地

●

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198

中央線・総武線：「四ッ谷駅」から徒歩 15 分

都バス：
（橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間）●

JA共済ビル

●砂防会館

青山通り
赤坂見附駅

半
蔵
門
駅
通
り

永田町駅
至国会議事堂至三宅
坂

500 円（本体463円）

南北線：「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分

東
京
会
舘

●ホテル ルポール麹町●東京ガーデンテラス●都道府県会館
紀尾井町

至
青
山

●

平一中央通り 全日秋

定価

丸ノ内線・銀座線：「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分

東京FM通り●都市センターホテル

アクセス

有楽町線・半蔵門線：「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分

プ
リ
ン
● ス
文 通 ●厚生会館
藝
春 り●全国都市会館

公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159
有楽町線：「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分

半蔵門駅

麹町駅

至
皇
居

2018年9月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

北海道産のそば粉を石臼で丁寧に挽き、名水「箱根百年水」で打った蕎麦と、
かまぼこの名店ならではのかき揚げのセット。かき揚げの中のかまぼこの弾力が独 特 の 食 感を演 出。1,500円（税 別）。そばは温かい、冷たい、どちらにも対応。登録文化財の建物も必見です。