「証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針（改正案）」ご意見とその回答
注：類似のご意見は集約し、またご意見は概要（簡略化）としている場合があります。なお、「頁番号」はパブリックコメント募集時に公表した指針（改正案）に対応しています。

整理
番号

意見箇所
（章名）

頁

ご意見とその理由

回

答

1

全体

地方都市においては、証券化対象不動産の鑑定評価を ・ 本実務指針は、p.1「目的」に記載があるとおり、不依頼される場合は少ないので、都心部中心の鑑定士が主
動産鑑定士が「証券化対象不動産」の価格に関する鑑として必要とする研修の傾向が強い。地方としては、具定評価の実務を行うにあたり準拠すべき実務指針で体的に公共用地等の鑑定評価と本改正との係わり合いにす。
ついて説明してもらわないと、本改正が地方の公共用地 ・ 「証券化対象不動産」については不動産鑑定評価基等の鑑定評価の場合、どれに該当するケースがあるのか
準各論第 3 章第 1 節「Ⅰ証券化対象不動産の範囲」を、判断が困難である。
本実務指針の適用範囲については p.3「Ⅰ適用範囲」をそれぞれご確認ください。

2

価格調査のガイドライン

公共での評価について意見を記する場合においても、本会が別途策定する『「価格等調査ガイドライン』の取考え方としては同様であるといえるが、依頼者内部にお 扱いに関する実務指針」の「2 適用範囲及び用語の定義」
ける資料にとどまるか否か、その都度役所等に利用範囲 「6 鑑定評価基準に則らない価格等調査への対応指針」の承諾書をもらうということなのか。
等をご確認ください。

3

Ⅲ 受付時確認事項
1 ⑴ 2）利用者の範囲

10

Ⅲ 受付時確認事項
1 ⑶ 2）鑑定評
価の条件 イ

11

Ⅲ 受付時確認事項
1 ⑷ 3）資料の収集及び整理
の方法

15

4

5

＜意見＞「イ 依頼者」は「イ 依頼者以外の者」？

ご指摘をふまえ修正いたします。

＜理由＞「ア 依頼者」に続く項であるため。

＜意見＞注記の「21」で「当該賃貸条件の標準的かつ妥当性が認められる場合には……」とあるが、「標準的」という言葉は削除するか、他の言葉に置き換えるべき。

ご指摘をふまえ修正いたします。

＜理由＞日本語として文章の流れがよくないため。
＜意見＞未竣工建物等の鑑定評価を行うに当たり徴求すべき資料として「建築確認申請時等の設計図書」が挙げられているが、この採用資料を鑑定評価書に正確に記載し、また附属資料として添付することを義務づけるべきと考える。

ご指摘をふまえ修正いたします。

＜理由＞開発前は頻繁に図面に変更が生じるため、どの図面に基づいているのか、依頼者･投資家等と認識を共有する必要があり、後日のトラブルを防ぐため。
6

Ⅲ 受付時確認事項
1 ⑷ 3）資料の収集及び整理の方法

16＜意見＞未竣工建物等鑑定評価の条件を設定する場合にこれらの資料は、本会が別途策定する「不動産鑑定評
依頼者から受領することが望ましい資料として「発注 価基準に関する実務指針」において、未竣工建物等鑑定者の財務諸表」「請負業者の施工実績資料等」が挙げら 評価の条件を設定する場合に、依頼者から受領することれているが、「入手可能性」と「検証可能性」の 2 つの が望ましい資料として例示されているものです。
面から懸念を感じるため、この例示は不要と考える。
＜理由＞実務上、「発注者の財務諸表」の提示を求めることが現実に可能か疑問。それを求めることにより、発注者が財務的に信用できないと鑑定士が考えているという疑念を抱かせないか。
また、これらの資料を読み込んで、鑑定士が適正に判断できるのか疑問。提示を求めるからには鑑定士側
も相応の能力を備えている必要がある。

7

Ⅳ 鑑定評価手法の適用
3 ⑵ ② ⅷその他費用（ⅲ）管理組合費

42＜意見＞「管理組合費」が「その他費用」の項目とされ管理組合費は主に共用部分の維持管理費に充当するもているが、実務上は「維持管理費」に含めるべき。
のではありますが、管理規約等により定められ、区分所＜理由＞「管理組合費」は「支払地代」や「占用使用料」 有者単独でこれを変更できないことや、必ずしも維持管といった他の区分に含めにくい費用とは違い、「維持管 理費にあたらない費用が含まれている場合もあることか理費」とする方が鑑定評価書等の利用者にも受け容れ ら、その他費用として維持管理費とは区別して計上することにより当該費用を明確化しているものです。
やすいと推察するため。

8

Ⅳ 鑑定評価手法の適用
3 ⑵ ② ⅷその他費用
（ⅳ）修繕積立金

42＜意見＞「修繕積立金」が「その他費用」の項目とされ修繕積立金は、主に共用部分の修繕費や資本的支出にているが、実務上は「修繕費・資本的支出」に含める 充当するものではありますが、管理規約等により定めらことも認めるべき。
れ、区分所有者単独でこれを変更できないことから、そ＜理由＞「修繕積立金」は「支払地代」や「占用使用料」 の他費用として修繕費・資本的支出とは区別して計上すといった他の区分に含めにくい費用とは違い、「修繕 ることにより当該費用を明確化しているものです。
費・資本的支出」の構成要素とする方が鑑定評価書等の利用者にも受け容れやすいと推察するため。

1/6

整理
番号

意見箇所
（章名）

9

Ⅳ 鑑定評価手法の適用
3 ⑶ ③ ⅰ土
地取得費用

46

＜意見＞「DCF 法（開発賃貸型）」においては、費用の中 ・ ご指摘をふまえ修正いたします。
に土地取得費用（仲介手数料・不動産取得税・登録免 ・ ただし、土地の取得費用については、対象地の最有許税）は含めないとされているが、一般のマンション
効使用を前提とした市場の実態を考慮する必要があり開発を想定する「開発法」との関係で、どのように説ます。マンションなどの開発素地は、市場参加者がデ明すべきか。
ィベロッパーであるため、投資採算性に基づく価格形＜理由＞一般の更地価格を求める「開発法」においては、 成が定着しており、開発法における費用として土地の開発事業収支に着目するため、こうした土地取得費用
取得費用を考慮するという考え方が一般的です。一方、を販売費及び一般管理費の構成要素として捉える考え
開発賃貸型を適用する場合には、開発後の不動産の販方がある。建物及びその敷地の DCF 法と上記更地価格
売価格に取得費用を含めた取引が行われるという市場を求める場合の「開発法」は従来より異なる手法とし実態が認められるならば、当該手法適用において取得て区別されていたが、「開発賃貸型」の DCF 法は、よ費用を控除する形となります。
り「開発法」に近い手法と思われるため。

10

Ⅳ 鑑定評価手法の適用
3 ⑶ ③ ⅱ開発期間中の費用

47＜意見＞「DCF 法（開発賃貸型）」において、いわゆるプロジェクトマネジメントフィーは、ディベロッパーの利潤として投下資本収益率等で考慮されるため、費用
項目には計上しないとされているが、この取り扱いでよいか。

頁

ご意見とその理由

回

答

ご指摘をふまえ修正いたします。

＜理由＞開発型のスキームを検討する側は、プロジェク
トマネジメントフィーを経費項目として認識している感があるが、鑑定士がこれを投下資本収益率に含めて査定することによって、鑑定評価書等の利用者にとって分かりにくくなる懸念があるため。
11

12

Ⅳ 鑑定評価手法の適用
3 ⑶ ③ ⅳ売却費用

47

Ⅵ.鑑定評価手法の適用
2. 原価法34

Ⅵ 鑑定評価手法の適用
2. 原価法
Ⅶ 鑑定評価報告書
6. 鑑定評価額⑶ 土地建物の内訳価格を記載する場合

14

Ⅵ 鑑定評価手法の適用
2. 原価法
Ⅶ 鑑定評価報告書
6. 鑑定評価額⑶ 土地建物の内訳価格を記載する場合ご指摘をふまえ修正いたします。

＜理由＞不動産鑑定評価基準の表記に合わせることが望ましいため。

61

Ⅶ鑑定評価報告書
6. 鑑定評価額⑶ 土地建物の内訳価格を記載する場合

13＜意見＞「名義書換料」は「名義書替料」とすべき。

33
34
61

＜意見＞原価法で、「建物引渡しまでの資金調達費用・開 ・ 内訳価格における配分方法については、原価法にお発リスク相当額・発注者利益等」が付帯費用として、「建
ける土地建物価格の合計額と鑑定評価額との間の乖離物及びその敷地」の再調達原価を構成することとなっについて、土地建物の寄与に応じて適切な配分方法をたが、鑑定評価額を割合法にて土地建物に按分する場採用すべき旨規定しておりますが、乖離の原因は、対合に、当該部分が土地建物のどちらに帰属するか明ら
象不動産の個別性により様々だと考えられますので、かにされたい。もしくは帰属を検討するにあたっての一概に基準を示すことは困難です。
考え方を示されたい。
・ なお、整理番号 24 をふまえ、内訳価格に係る実務指＜理由＞利回りを重視する J-REIT 等の不動産ファンド
針の記載については、採用する配分方法を例示する形
では、減価償却を通じて、損益に直接影響する土地建に修正いたしますので、そちらをご参照ください。
物の比率は非常にセンシティブである。明確に土地建物に分けられない構成要素について、ある程度指針がないと、按分法を適用した場合でも、恣意的になる可能性があるため。
＜意見＞「付帯費用」について、①土地又は借地権の付 ・ 整理番号 12 の回答をご参照ください。
帯費用と建物の付帯費用を別々に加算する方法と②土地建物一体の価格に加算する方法の 2 つの方法が提示されているが、鑑定評価額を割合法にて土地建物に按分する場合に、両者に差異が出ないように配慮されたい（どこかに明文化するだけで十分と考える）。
＜理由＞同

34
61

上

＜意見＞「土地に帰属する付帯費用であっても…減価修土地に帰属する付帯費用の減価修正については、本会正を行う必要がある」とあるが、このうち「開発期間 が別途策定する「不動産鑑定評価基準に関する実務指針」
中の公租公課や金利相当額等のように」の箇所の削除 において、「建物との関係で発生し、一体として把握されを検討されたい。
る費用（資金調達費用や開発リスク相当額等）のうち土＜理由＞鑑定評価額を割合法にて土地建物に按分する場 地に配分された費用は、対応する建物等の減価修正の考合に、付帯費用部分も土地として按分されることにな え方に準ずるものとする。」と記載されております。
るが、会計上、土地は非償却であるため、按分後の土地価格に時間の経過によって価値が減耗するような部分が含まれているような表現は望ましくない。このため、具体的な項目への言及は避けた方がよい。

2/6

整理
番号

意見箇所
（章名）

15

Ⅵ 鑑定評価手法の適用
2. 原価法頁

ご意見とその理由回

34＜意見＞頁中央付近「また、対象不動産に係る取得費用…」の段落で、「会計上も単年度の費用として処理されるものが多い」の箇所を削除されたい。

答

ご指摘をふまえ修正いたします。

＜理由＞不動産取得税、登録免許税は税務上損金算入できるが、必ずしも費用処理されることが多いわけではない（特に抵当権設定費用やローン費用は財務費用である）。特に節税メリットのない J-REIT 等の不動産フ
ァンドでは、利回り向上のため、取得原価に算入することの方が多い。
16

Ⅶ 鑑定評価報告書
注 64 公認会計士が参考にする監査基準委
員会報告書第14 号について

51＜意見＞注 64 の内容について、全面的に改正されたい。

利害関係等に係る判断基準は、平成 22 年の改正により、「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」に記載されて＜理由＞監査基準委員会報告書第 14 号は、「新起草方針に基づく品質管理基準委員会報告書及び監査基準委員 いることから、当該脚注は削除することといたします。
会報告書の体系及び調整作業について」に基づき、全面改訂され、廃止されている。現在は、監査基準委員会報告 500、620 に含まれているので、その文章に合わせられたい。

17

Ⅲ 受付時確認事項
1 ⑶ 鑑定評価の基本的事項4）価格の種類12＜意見＞法令等による社会的要請を背景とした証券化対 ・ 今回の不動産鑑定評価基準の改正におきましても、
象不動産に係る鑑定評価においては、基準にあるとお証券化対象不動産の鑑定評価について、投資家保護にり、特定価格を求めることが原則である。正常価格は、 係る特段の社会的要請を考慮し、対象不動産の運用方
市場価値との乖離を確認するため・鑑定評価書に併記
法を前提とした収益力の的確な把握に基づく投資採算するために求めるものであり、運用方法による使用が価値を求めることに、何ら変更はございません。
最有効使用と異なるかどうかに関係なく、特定価格を ・ 当該投資採算価値を表す価格が正常価格と一致する求めることに変わりないか。
場合は、求める価格の種類としては正常価格となりま＜理由＞不動産鑑定評価基準では、特定価格を求める場
す。他方、正常価格と一致しない場合は、求める価格
合の例示として、「⑴各論第 3 章第 1 節に規定する証券
は特定価格となります。
化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示 ・ なお、投資家等に開示された運用方法に関しては、すための投資採算価値を表す価格を求める場合」があ
その妥当性や実現性等について、不動産鑑定士が検げられている。同基準に従えば、運用方法による使用証・判断を行った上で鑑定評価を行うものであると考が最有効使用と異なるかどうかに関係なく、投資家にえます。
開示される対象不動産の運用方法を所与として特定価格を求めなければならない。
第 31 回国土審議会における資料 3 によれば、結果として正常価格と相違がない場合に「正常価格」と表示することとされており、受付時において最有効使用を判定し、運用方法による使用との比較によって、求める価格の種類を正常価格とするとはされていない。
※ その他類似意見有。

18

Ⅲ 受付時確認事項
1 業務の目的と範囲等の確定8＜意見＞契約締結までに「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」（確認書）を依頼者に交付することが義務づけられているが、証券化不動産の鑑定評価について新規に依頼を受けた場合、依頼内容確認の段階では最有効使用を判定できないため、第一義的には基本的事
項「価格の種別」は「特定価格を求める」と確定して確認書を交付しなければならないと考えるが、このような理解でよいか。また、鑑定評価を行った結果、鑑定評価額を「特定価格」ではなく「正常価格」と表示することとなった場合、依頼内容確認の段階で確定した「価格の種別」も特定価格から正常価格に変更する必要があると考えるが、求める価格の種類を「正常価格」に変更した確認書を再交付するという理解でよいか。この場合の鑑定評価の手順の流れを具体的に示し
てほしい。

3/6

ご指摘をふまえ修正いたします。

意見箇所
（章名）

19

Ⅵ 鑑定評価手
法の適用

頁
33

～

整理
番号

Ⅶ 鑑定評価報
告書

ご意見とその理由

回

答＜意見＞実務指針に、特定価格を求める鑑定評価の手順 ・ 今回の不動産鑑定評価基準の改正におきましても、等（たとえば、「所与」と「査定」の意味の違い、所与証券化対象不動産の鑑定評価について、投資家保護に条件の記載内容・項目、依頼者との確認方法、所与条
係る特段の社会的要請を考慮し、対象不動産の運用方
件の確認日、AM 会社の運用方法を所与とする DCF 法
法を前提とした収益力の的確な把握に基づく投資採算の適用方法、特定価格と正常価格の併記の方法等）を価値を求めることに、何ら変更はございません。
整理してほしい。
・ 本実務指針も、当該証券化対象不動産の運用方法を＜理由＞前提とした投資採算価値を求めるに当たっての指針で① 例えば、オフィス街に所在する一棟貸のホテルがああることについて、改正前と変わるところはありませり、テナントから解約予告が出ていたとする。現テナん。
ント退去後の家賃額を予測しなければならない状況で ・ 証券化対象不動産の鑑定評価を行うに当たりましてある。資産運用会社（AM 会社）は、新テナントと一棟は、その手順や鑑定評価報告書の記載内容等について、貸前提で坪 3 万で交渉中であり、成約が確実視されて不動産鑑定評価基準及び同留意事項等をふまえ、本実いるとする。一方、市場分析等により鑑定士が判断し務指針に準拠の上ご対応頂ければと考えます。
たリーシング計画は坪 2 万が上限だとする。このような場合は、不動産鑑定評価基準に従えば、坪 3 万を所 ・ また、投資家等に開示された運用方法に関しては、その妥当性や実現性等について、不動産鑑定士が検与として特定価格（投資採算価値）を求め、坪 2 万で証・判断を行った上で鑑定評価を行うものであると考
正常価格（市場価値）を求めなければならないと理解
えます。
している。
② また、投信法は、投資信託に組み込まれた不動産の運用権限を資産運用会社（AM 会社）にしか与えていな
いわけで、AM 会社の運用を所与としてはじめて投資家保護に資する投資採算価値（鑑定上の特定価格）が求められると理解している。不動産投信制度上、鑑定士の査定した坪 2 万で評価対象不動産が運用されることはいっさい想定されてない。投資家は実質的には AM
会社に資金を預託して AM 会社の運用に期待して投資しているわけですから、上記の例でいうと、AM 会社が立案する坪 3 万を所与とした価格こそが投資家にとっての投資採算価値で、鑑定士が査定した坪 2 万の運用を前提とした価格はあくまでも市場価値（正常価格）
で投資採算価値とはまったく異なる概念と理解している。

20

Ⅵ 鑑定評価手法の適用
4 試算価格の調整

49＜意見＞前段「3 収益還元法」は、収益費用項目のほと ・ 今回の不動産鑑定評価基準の改正におきましても、んどが「査定する」とされ、正常価格を求める場合の証券化対象不動産の鑑定評価について、投資家保護に指針が示されている。この場合（正常価格を求める場
係る特段の社会的要請を考慮し、対象不動産の運用方合）の鑑定評価額の決定は、「収益価格を標準とし、積法を前提とした収益力の的確な把握に基づく投資採算算価格及び比準価格を比較考量して決定する」である。 価値を求めることに、何ら変更はございません。
運用方法を「所与とする」特定価格を求める場合の鑑 ・ 本実務指針も、当該証券化対象不動産の運用方法を
定評価額の決定と正常価格を求める場合の鑑定評価額前提とした投資採算価値を求めるに当たっての指針での決定を明確に区別すべきである。
あることについて、改正前と変わるところはありませ＜理由＞「運用方法を所与とする」指針が示されずに、「証ん。
券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に ・ 証券化対象不動産の鑑定評価を行うに当たりまして示すための投資採算価値を表す価格を求める場合」のは、その手順や鑑定評価報告書の記載内容等について、鑑定評価額の決定が記載されている。
不動産鑑定評価基準及び同留意事項等をふまえ、本実
特定価格を求める場合と正常価格を求める場合で務指針に準拠の上ご対応頂ければと考えます。
は、試算価格の調整、鑑定評価額の決定が異なるものであるから、明確に区別し、以下の順で記載すべきで ・ また、投資家等に開示された運用方法に関しては、その妥当性や実現性等について、不動産鑑定士が検ある。
証・判断を行った上で鑑定評価を行うものであると考（特定価格）「運用方法を所与とする」指針→「証券化えます。
対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合」の鑑定評価額の決定（正常価格）市場価値を求める指針（＝実務指針のⅥ.3.
収益還元法）→「貸家及びその敷地」の鑑定評価額の決定※ 「大規模修繕計画」の取扱いなど、その他類似意見有。

4/6

整理
番号

意見箇所
（章名）

21

Ⅵ 鑑定評価手法の適用頁
50

ご意見とその理由

回

答＜意見＞基準改正によって、特定価格の定義に「正常価 ・ 当該証券化対象不動産の運用方法を前提とした投資格と同一の市場概念の下において形成されるであろう
採算価値を表す価格が、正常価格と一致する場合は、市場価値と乖離することとなる場合」が追加された。
求める価格の種類としては正常価格となります。他方、乖離判定の基準と具体的な実務指針を示してほしい。
正常価格と一致しない場合は、求める価格は特定価格となります。
＜理由＞通常、1～2％程度の違いは乖離とは認識せず、
少なくとも 5～10％以上の差がある場合に「乖離」と認 ・ 証券化対象不動産の鑑定評価において求める投資採識するケースが多い。
算価値が、正常価格と同一の市場概念の下において形
しかし、実務指針（改正案）のⅠ.1.⑵不動産証券化成されるであろう市場価値と乖離するか否かは、ご指における鑑定評価の目的に記載されているとおり、「対摘のような、鑑定評価額の乖離の大小ではなく、本実象不動産からどの程度のキャッシュフローが期待でき
務指針案に記載のとおり、「当該運用方法が対象不動産
るかという観点から求められる鑑定評価額、その判断の最有効使用と異ならないと判断され、また、対象不資料、判断過程等は投資家の投資判断の重要な指標と動産の属する市場が投資採算価値を標準として価格形なる。」ことを考慮すれば、例え 1～2％程度の違いであ成されているものと判断される」か否かに着目して判れ、その差は「乖離」と認識し、特定価格として表示
断をすることになります。
すべきものと考える。
乖離判定の基準、言い換えれば投資家保護の基準が鑑定士によって異なるのは好ましくないことから、具体的な乖離判定の基準と実務指針を示していただきたい。

22

Ⅵ 鑑定評価手法の適用

50＜意見＞不動産鑑定評価基準の改正によって、特定価格 ・ 今回の不動産鑑定評価基準の改正におきましても、の定義に「正常価格と同一の市場概念の下において形証券化対象不動産の鑑定評価について、投資家保護に成されるであろう市場価値と乖離することとなる場
係る特段の社会的要請を考慮し、対象不動産の運用方合」が追加された。これによって、市場価値と乖離し法を前提とした収益力の的確な把握に基づく投資採算ない場合には鑑定評価書に「正常価格」と表示され、「特価値を求めることに、何ら変更はございません。
定価格」については付記・併記されないものと考えら ・ 本実務指針も、当該証券化対象不動産の運用方法をれるが、この場合においても「特定価格」を求めた過前提とした投資採算価値を求めるに当たっての指針で程については記載が必要と考える。
「特定価格」を求めあることについて、改正前と変わるところはありませ
た過程の記載について示してほしい。
ん。
＜理由＞実務指針（改正案）のⅠ.1.⑵不動産証券化にお ・ 対象不動産の運用方法と最有効使用とが一致する場
ける鑑定評価の目的に記載されているとおり、「対象不合は、両者のキャッシュフローには相違がないものと動産からどの程度のキャッシュフローが期待できるか考えられます（整理番号 21 の回答もご参照ください）。
という観点」は投資家にとって「投資判断の重要な指標となる」ものである。価格の乖離だけを問題とし、 ・ なお、不動産鑑定評価基準及び同留意事項等をふまえ、本実務指針に準拠の上証券化対象不動産の鑑定評
キャッシュフロー収入の違いを反映させない鑑定評価
価を行う場合には、求める価格の種類が正常価格であでは、投資家に必要な情報が欠落しており、投資家保るか特定価格であるかに関わらず、対象不動産の投資
護にならない。また、物件取得時の利害関係者間取引
採算価値を表す価格を求めた過程を記載することとなだけでなく、運用期間中においても利害関係者への賃ります。
貸、PM 業務委託や工事の発注など利益相反懸念が存在することから、「特定価格」を求めた過程のうち、特に運用方法を所与とした DCF 法については記載を義務づけるべきであり、その記載方法を示していただきたい。

23

Ⅶ 鑑定評価報
告書
4 鑑定評価手法の適用

59＜意見＞実務指針（改正案）「4. 鑑定評価手法の適用」で ・ 証券化対象不動産の鑑定評価を行うに当たり、当初は、「例えば、貸室賃料収入について、初年度から 2 年の運用方法を所与とすることは当然ですが、収益・費度までの予測は、依頼者から入手したレントロール記
用の将来見通しについては、不動産鑑定士が市場分析
載の数値が継続するものとして予測するが、翌期以降の結果をふまえて判断することが必要となります。
については、自ら入手した資料（市場賃料、空室率、 ・ また、投資家等に開示された運用方法に関しては、需給動向に係る資料）に基づき、依頼者から入手した
その妥当性や実現性等について、不動産鑑定士が検レントロール記載の数値を修正し、年間変動率を予測
証・判断を行った上で鑑定評価を行うものであると考する旨記載することがあげられる。
」とされているが、えます。
例示として適切でない。
＜理由＞運用方法を所与とすれば、「レントロール記載の数値が継続するものとして予測する」ことは誤りであり、また、「翌期以降については、……依頼者から入手したレントロール記載の数値を修正」することは所与とすることとは明らかに異なるものである。

5/6

整理
番号

意見箇所
（章名）

24

Ⅶ 鑑定評価報
告書
6 鑑定評価額⑶ 土地建物の内訳価格を記載する場合

61＜意見＞「特に、証券化対象不動産の場合においては、 ・ 控除法を採用する場合の留意点を中心とした記載と～控除法を採用して土地建物いずれかに恣意的に配分なっておりましたので、ご指摘をふまえ、採用する配するようなことがあってはならない」という記載部分
分方法を例示する形に修正いたします。
について削除されたい。
・ なお、ご意見の理由に、「どちらの方法を採用しても＜理由＞土地建物の内訳価格については、土地建物の寄本旨に沿えるものと理解している」とありますが、採与度に応じ、当該乖離を適切に配分することが本旨で用する方法は、あくまで原価法における土地建物価格あると理解しているが、留意事項において 2 つの配分の合計と鑑定評価額との間に生じている乖離を、土地方法（割合法、控除法）が理論上認められ、価格の三建物の寄与度に応じて適切に配分しうることが必要と面性に基づきこれらの方法が適切に適用される以上、なります。
どちらの方法を採用しても本旨に沿えるものと理解している。この点、上記記載部分は控除法の適用を排除するようにも思われる表現であり、かえって利害関係者の誤解を招く恐れがあるため、削除頂く等対応法につきご検討願いたい。
なお、土地建物の内訳価格の配分方法の取扱いに関しては、税務や会計の実務に及ぼす影響を鑑み、依頼者自らが鑑定評価書の分析過程において記載される積算価格や収益価格を用いて、控除法により土地建物の内訳価格を算定することを妨げるものではないという点について確認する観点からも、特に慎重な配慮をお願いしたく意見を提出するものである。

25

Ⅲ 受付時確認事項
1 業務の目的と範囲等の確定⑴ 依頼目的、利用者の範囲等
2）利用者の範
囲
イ 依頼者

10

「投信法に基づく資産運用報告等各種開示資料……」とした方がよい。

26

Ⅷ 継続評価における留意事
項
欄外 68

63

頁

ご意見とその理由

回

決済期→決算期 の方がよい。

答

ご指摘をふまえ修正いたします。

ご指摘をふまえ修正いたします。

6/6