2024年１月期

決算短信（ＲＥＩＴ）

不動産投資信託証券発行者名

東急リアル・エステート投資法人

上場取引所

コ

号

8957

Ｕ

者

（役職名）

ー

ド

代
資

表
産

運

代
問

番

用

会

社

名

表
合

せ

先

者
責

任

者

有価証券報告書提出予定日

執行役員

Ｒ

Ｌ

（氏名）

東急リアル・エステート・インベストメント・
マネジメント株式会社（役職名） 代表取締役執行役員社長（氏名）
代表取締役執行役員副社長
（役職名）
（氏名）
兼 経営企画・財務・IR担当
ＴＥＬ(03)5428-5828
分配金支払
開始予定日

2024年４月26日

2024年３月15日
東https://www.tokyureit.co.jp/
木村 良孝

木村

良孝

山上

辰巳

2024年４月16日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有（機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）

１．2024年１月期の運用、資産の状況（2023年８月１日～2024年１月31日）(1）運用状況2024年１月期
2023年７月期

営業収益
百万円
％
8,962
0.4
8,924
△21.2
１口当たり
当期純利益

営業利益
百万円
％
4,843
3.4
4,682
△36.1
自 己 資 本当期純利益率

円
4,511
4,357

2024年１月期
2023年７月期（％表示は対前期増減率）
経常利益
百万円
％
4,411
3.5
4,261
△38.1

総
資
産
経常利益率
％
3.6
3.5

当期純利益
百万円
％
4,410
3.5
4,260
△38.1
営 業 収 益
経常利益率

％
1.8
1.8

％
49.2
47.7

(2）分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額（利益超過分配金は含まない）

１口当たり
利益超過分配金

利益超過
分配金総額

配当性向

純資産配当率

円
百万円
円
百万円
％
％
2024年１月期
3,750
3,666
－
－
83.1
3.0
2023年７月期
3,750
3,666
－
－
86.1
3.0
（注）配当性向は次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
なお、2024年１月期の１口当たり分配金は、当期純利益に買換特例圧縮積立金取崩額60百万円を加算し、当期未処分利益から買換特例圧縮積立金繰入額804百万円を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
また、2023年７月期の１口当たり分配金は、当期純利益に買換特例圧縮積立金取崩額58百万円を加算し、当期未処分利益から買換特例圧縮積立金繰入額652百万円を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
(3）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円
241,413
241,453

百万円
123,562
122,817

％
51.2
50.9

円
126,393
125,631(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2024年１月期
5,912
2023年７月期
7,582

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円
△682
△359

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△3,665△3,948

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
9,615
8,050

2024年１月期
2023年７月期

２．2024年７月期の運用状況の予想（2024年２月１日～2024年７月31日）及び2025年１月期の運用状況の予想（2024年８月１日～2025年１月31日）（％表示は対前期増減率）
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

１口当たり
利益超過分配金

2024年７月期

百万円
9,632

％
7.5

百万円
5,128

％
5.9

百万円
4,694

％
6.4

百万円
4,693

％
6.4

円
3,750

円
－

2025年１月期

7,593

△21.2

3,266

△36.3

2,819

△39.9

2,818

△39.9

3,400

－

（参考）１口当たり予想当期純利益（2024年７月期）4,800円、（2025年１月期）2,883円
発行済投資口の総口数（2024年７月期）977,600口、（2025年１月期）977,600口(注)2024年７月期の１口あたり分配金は、当期純利益から買換特例圧縮積立金の繰入額（1,089百万円）を控除し、買換
特例圧縮積立金の一部（62百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
2025年１月期の１口あたり分配金は、当期純利益に加え、圧縮積立金の一部（440百万円）及び買換特例圧縮積立金の一部（64百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
※ その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数(自己投資口を含む) 2024年１月期
977,600口
2023年７月期
977,600口② 期末自己投資口数
2024年１月期
0口
2023年７月期
0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。

※

特記事項
上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証する
ものではありません。
前提条件の詳細については、５ページ「１.運用状況 （１）運用状況 ②次期の見通し d．運用状況の見通し ＜2024年７月期及び2025年１月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照ください。
以 上

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信

目次
１．運用状況………………………………………………………………………………………………２（１）運用状況…………………………………………………………………………………………２（２）投資リスク………………………………………………………………………………………７
２．財務諸表………………………………………………………………………………………………８（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………８（２）損益計算書………………………………………………………………………………………11（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………12（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………13（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………14（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………15（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………15（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………16（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………27
３．参考情報………………………………………………………………………………………………28（１）投資状況…………………………………………………………………………………………28（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………29（３）その他投資資産の主要なもの…………………………………………………………………29（４）資本的支出の状況………………………………………………………………………………37（５）主なテナントへの賃貸条件……………………………………………………………………39- 1 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信

１．運用状況
（１）運用状況① 当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みます。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロット
メントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割した結果 、2024年１月31日現
在、発行済投資口の総口数は977,600口となっています。
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会
社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、一部で足踏みがみられるものの、緩やかに回復しています。
首都圏経済について、個人消費は、物価上昇の影響はみられるものの、百貨店販売額、スーパー販売額、コ
ンビニエンスストア販売額などが前年を上回っているほか、宿泊や飲食サービスなどは持ち直しており、緩やかに回復しつつあります。雇用情勢では、完全失業率は前年を上回っており、有効求人倍率は足もとで低下しているものの、人手不足を背景に企業の採用意欲が高い状況にあるなか、雇用情勢は改善傾向にあります。
東京圏の人口動態については、2023年１月から12月までの間において、11万人超の転入超過（※）があり、全国との格差は依然として拡大しています。※出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）
このような状況のなか、東京23区のオフィス市場は、新築ビルが空室を抱えて竣工している一方で、既存ビルにおいて移転需要や館内増床等により空室消化が進んだため、空室率は横ばいで推移しています。オフィス
賃料は、競争力のあるビルでは成約が進んだものの、空室を抱えるビルでは賃料調整が続き、全体として緩やかな下落傾向が継続しています。
商業施設賃貸市場は、外出機運の高まりや国内外の旅行客の増加影響により、小売販売額は全体で堅調に推移しています。立地別では、インバウンド客の来館があった大都市ターミナル駅周辺のSCの販売増加が目立っています。百貨店の販売額は継続して増加傾向にありますが、ピーク時と比べると増加ペースは減速しています。
不動産売買市場は、J-REITを含む国内投資家の投資額は増加したものの、海外投資家の投資額は減少し、2023年の総投資額は2022年比で3％減少しています。
日銀の金融政策の変更を受けて金利は上昇しているものの、主要国と比較して利回りスプレッドは高く、国内優良物件に対する国内投資家の需要は堅調であるため、期待利回りは引き続き低水準で推移しています。
（ロ）運用実績(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）（注）」に基づき投資活動を行いました。
当期においては、2024年１月31日に東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合30％を譲渡しました。
当期末現在の本投資法人が保有する31物件の取得価額合計は2,449億7千1百万円、総賃貸可能面積は165,741.12㎡、期末算定価額の合計は3,187億8千6百万円となりました。
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は885億3千7百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。
当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.6％の上昇となりました。
また、期末の空室率は前期末の1.5％から1.5ポイント減少し0.0％となりました。
（注)「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の入- 2 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。

(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅳまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.
ⅱ.
ⅲ.

東急株式会社（以下、「東急㈱」といいます。）
東急㈱の子会社
東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目

ⅳ.

的会社又は特別目的事業体
東急㈱の関連会社

c．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。
当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金55億円の借換を行いました。
また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しています。
当期末現在の有利子負債残高は1,045億円（投資法人債残高110億円、長期借入金残高935億円（１年内返済予定の長期借入金75億円を含みます。））、当期における加重平均利率は、0.77％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下のとおりです。
信用格付業者の商号又は名称格付けの内容株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付：AA－格付の見通し：安定的

株式会社格付投資情報センター（R&I）

発行体格付：A＋
格付の方向性：安定的d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益89億6千2百万円、営業利益48億4千3百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は44億1千1百万円、当期純利益は44億1千万円を計上しました。
当期は、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）に基づき、2024年１月
31日に譲渡した「東京日産台東ビル（準共有持分割合30％）」の譲渡益12億9千5百万円のうち、8億4百万円を「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てます。また、過年度に計上した買換特例圧縮積立金の一部である6千万円を取り崩します。よって、分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、当期純利益に当該圧縮積立金取崩額を加算
し、当期未処分利益から当該圧縮積立金繰入額を控除した上で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる
端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,750円となりました。

- 3 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信②

次期の見通しa．想定される将来動向
景気の先行きについては、雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続く
ことが期待されますが、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっています。また、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。
このような見通しのなか、不動産賃貸市場においては、東京のオフィス市場は2023年に大量の新規供給があったものの、既存ビルを中心にビルのグレードアップや立地改善移転が進んでいるため、懸念されたほどの大幅な需給バランスの緩みには繋がらないと予想されます。
不動産売買市場においては、金融緩和政策の見直しを警戒しつつも、不動産投資家の積極的な投資姿勢は維持されています。しかしながら、今後のオフィス大量供給の影響への懸念や海外投資家の慎重な投資姿勢など
から、投資額は前年比で減少する可能性があります。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区
地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急㈱等（注２）からバランスよく取得していきます。
（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。
（注２）東急㈱等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急㈱（ロ）東急㈱の子会社（ハ）東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、
中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
現在の投資環境判断として、不動産売買市場は不透明な状況ではあるものの、首都圏の不動産価格が高止まりの状況が続いていることから、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」にあたり、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、スポンサーである東急㈱において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、上昇することが期待されます。これらにより、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物件の含み益は増加しています。
このような環境認識のもと、本投資法人は「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注３）、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討します。
（注３）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成されます。

さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。
また、資産運用会社では、2022年３月に「サステナビリティ方針」を制定するとともに、全社的にサステナ
ビリティに関する取り組みを継続的かつ組織的に推進・協議するための体制整備の一環として、サステナビリ
ティ推進委員会を設置しました。2022年８月にはTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明し、国内賛同企業による組織である 「TCFDコンソーシアム」に参加しています。TCFD提言において把握・開示が推奨されている、気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」に基づき、定性的なシナリオ分析を行い、本投資法人ウェブサイトにて開示しています。本投資法人はポートフォリオの価値向上と投資主価値の最大化を目指すとともに、サステナブルな社会の実現に向- 4 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信
けた貢献を進めるべく、資産運用会社と協働して取り組みを推進してまいります。
c.決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下のとおりです。
資産の譲渡
2024年２月29日付で、以下の資産を譲渡しました。
ⅰ.譲渡資産：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称：東京日産台東ビル
ⅲ.譲渡価額（注１）：3,180百万円
ⅳ.契約日
ⅴ.譲渡日

：2023年７月14日：2024年２月29日

ⅵ.譲渡先：国内合同会社（注２）ⅶ.不動産等売却益及び圧縮積立金の計上：2024年７月期において、不動産等売却益1,729百万円を計上する予定です。このうち1,089百万円については「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特
例圧縮積立金として積み立てる予定です。
（注１）「譲渡価額」は準共有持分割合40%の価額です。当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含
まない金額を記載しています。
（注２）国内不動産信託受益権をそれぞれ準共有持分の形式で３回に分けて譲渡するうちの第３回目の譲渡ですが、当該国内合同会社からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、当該国内合同会社との間には、資本関係・人的関係・上記取
引以外の取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
d．運用状況の見通し
2024年７月期（2024年２月１日～2024年７月31日）及び2025年１月期（2024年８月１日～2025年１月31日）の運用状況については以下のとおり見込んでいます。
2024年７月期
自 2024年２月１日
至 2024年７月31日

2025年１月期
自 2024年８月１日
至 2025年１月31日

営業収益

9,632

百万円

7,593

百万円

営業利益

5,128

百万円

3,266

百万円

経常利益

4,694

百万円

2,819

百万円

当期純利益

4,693

百万円

2,818

百万円

１口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない）

3,750

円

3,400

円

－

円

－

円

１口当たり利益超過分配金（注）上記は一定の前提条件をもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。

＜2024年７月期及び2025年１月期

運用状況の予想の前提条件＞

2024年７月期及び2025年１月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正を行い、公表します。

項

目

運用資産

前

提

条

件

・2024年１月31日時点で本投資法人が保有している31物件から、2024年２月29日に東京日産台東ビルの準共有持分割合40％を譲渡することを前提としています。

- 5 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信

営業収益・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・東京日産台東ビルの譲渡により、2024年７月期に不動産等売却益1,729百万円を見込んでいます。
・2024年７月期末の稼働率は99.3％、2025年１月期末の稼働率は97.0％を想定していま
す。

営業費用

・外注委託費は、2024年７月期に541百万円、2025年１月期に552百万円を見込んでいます。
・修繕費は、2024年７月期に395百万円、2025年１月期に178百万円を見込んでいます。
物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施します。ただし、修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2024年７月
期：764百万円、2025年１月期：761百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は、不動産等の取得に係る付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2024年７月期：950百万円、2025年１月期：990百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2024
年７月期に882百万円、2025年１月期に801百万円を見込んでいます。

営業外費用・支払利息等は、2024年７月期に405百万円、2025年１月期に417百万円を見込んでいます。なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息を含んでいます。

有利子負債・2024年１月31日時点の有利子負債残高は1,045億円（長期借入金935億円、投資法人債
110億円）であり、2024年７月期に返済期限が到来する長期借入金50億円及び2025年１月期に返済期限が到来する長期借入金25億円については、すべて借換を行うことを前提としています。
・2024年７月期末及び2025年１月期末の有利子負債残高は1,045億円（長期借入金935億円、投資法人債110億円）を想定しています。
・2024年７月期末のLTVは43.1％、2025年１月期末のLTVは43.3％を想定しています。
（ LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）

発行済投資口の総口数

・本書の日付現在の977,600口から、2025年１月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

１口当たり
分配金

・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・東京日産台東ビルの譲渡により、2024年７月期に計上する不動産等売却益1,729百万円のうち1,089百万円については、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める
買換特例圧縮積立金として積み立てることを前提としています。
・2024年７月期の分配金は、買換特例圧縮積立金の一部（62百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
・2025年１月期の分配金は、圧縮積立金の一部（440百万円）に加え、買換特例圧縮積立金の一部（64百万円）をそれぞれ取り崩して分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金
その他

・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記- 6 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2023年10月27日提出）における「投資リスク」から重要な変更はないため開示を省略して
います。

- 7 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）
前 期(2023年７月31日)

当 期(2024年１月31日)

資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）

5,564,045
2,486,096
183,31241,391
18,50634,127
8,327,479

6,841,688
2,773,386
165,359
43,436
18,50640,852
9,883,230

22,395,084△5,608,354
16,786,729
221,400△94,892
126,508
137,140△69,40767,733
134,498△85,576
48,92278,715,564
3,249
31,840,757△15,310,755
16,530,001

22,582,718△6,021,159
16,561,558
221,400△100,141
121,259
140,568△73,749
66,818134,043△89,219
44,82378,715,556
4,298
31,023,706△15,281,406
15,742,299

信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計

335,183△243,987
91,195945,335△882,905
62,430272,182△239,982
32,200
119,353,328
15,949231,833,814

338,417△250,371
88,045939,533△863,137
76,395265,973△232,514
33,459118,776,445
17,544230,248,502- 8 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（単位：千円）
前 期(2023年７月31日)
無形固定資産信託その他無形固定資産
無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用繰延税金資産その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
１年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計
負債合計

- 9 -

当 期
(2024年１月31日)
173
173

159
159

211,868
613,766
32,326
13
378,043
1,236,019
233,070,007

211,868
595,260
21,914
13
400,675
1,229,731
231,478,394

56,29956,299241,453,786

52,23452,234
241,413,858

886,200
10,500,000
382,185
83,929870
483,221
1,688,750
30,3896,262
14,061,811

611,8227,500,000
391,648
98,470877
198,505
1,478,056
40,233
6,366
10,325,981

11,000,000
83,000,000
4,541,774
5,993,324
39,066
104,574,165
118,635,977

11,000,000
86,000,000
4,588,366
5,901,665
35,793
107,525,825
117,851,807

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（単位：千円）
前 期(2023年７月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
買換特例圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計

110,479,406- 10 -

当 期(2024年１月31日)

110,479,406

1,932,321

1,932,321※２ 6,087,369※２ 6,679,742

8,019,691
4,318,711
12,338,402
122,817,809※３ 122,817,809
241,453,786

8,612,064
4,470,580
13,082,645
123,562,051※３ 123,562,051
241,413,858

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益工事負担金受入額
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
受取保険金
還付加算金
補助金収入
受取補償金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益買換特例圧縮積立金取崩額
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

前 期
2023年２月１日
2023年７月31日※１ 7,097,598- 11 -

自至当 期
2023年８月１日
2024年１月31日※１ 7,213,227※１ 540,629※１ 454,445※２ 1,282,381※２ 1,295,303

3,870
8,924,479－
8,962,975※１ 3,369,725※１ 3,247,607

711,327
17,38938,6786,000
98,3764,241,497
4,682,981

717,386
17,47038,4066,000
92,992
4,119,863
4,843,111

45
505
5,445
696
2,000
－
8,693

27
480
1
－
－
1,559
2,067

366,284
36,672
3,998
23,711
430,668
4,261,006
4,261,006
877
△6
871
4,260,135
50
58,526
4,318,711

369,419
36,981
4,064
23,590434,055
4,411,124
4,411,124
882
△0
881
4,410,242
11
60,326
4,470,580

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2023年２月１日

至2023年７月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

任意積立金
出資総額

当期首残高

110,479,406

当期未処分利益又は当期未
処理損失
（△）

剰余金合計

投資主資本
合計

純資産合計

圧縮積立金

買換特例圧
縮積立金

任意積立金
合計

1,932,321

3,209,900

5,142,221

6,885,549

2,935,995

2,935,995△2,935,995

－

－

－

△58,526△58,526

58,526－－－

12,027,771 122,507,177 122,507,177

当期変動額
買換特例圧縮積立金の積立買換特例圧縮積立金の取崩
剰余金の配当△3,949,504 △3,949,504 △3,949,504 △3,949,504

当期純利益
当期変動額合計

－
※１

当期末残高

110,479,406

当期（自4,260,135

4,260,135

4,260,135

4,260,135

310,631

310,631

310,631－2,877,469

2,877,469△2,566,837

1,932,321

6,087,369

8,019,691

4,318,711

2023年８月１日

至12,338,402 122,817,809 122,817,809

2024年１月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

任意積立金
出資総額

当期首残高

110,479,406

当期未処分利益又は当期未
処理損失
（△）

剰余金合計

投資主資本
合計

純資産合計

圧縮積立金

買換特例圧
縮積立金

任意積立金
合計

1,932,321

6,087,369

8,019,691

4,318,711

652,700

652,700△652,700－－－△60,326△60,326

60,326－－－

12,338,402 122,817,809 122,817,809

当期変動額
買換特例圧縮積立金の積立買換特例圧縮積立金の取崩
剰余金の配当△3,666,000 △3,666,000 △3,666,000 △3,666,000

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

－
※１

110,479,406

4,410,242

4,410,242

4,410,242

4,410,242

744,242744,242744,242－592,373592,373

151,868

1,932,321

6,679,742

8,612,064

4,470,580- 12 -

13,082,645 123,562,051 123,562,051

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
項目
Ⅰ

当期未処分利益

Ⅱ 分配金額（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ 任意積立金
買換特例圧縮積立金繰入額
Ⅳ

自
至

前 期
2023年２月１日
2023年７月31日

当 期
2023年８月１日
2024年１月31日

4,318,711,850

4,470,580,355

3,666,000,000（3,750）3,666,000,000（3,750）652,700,000

804,580,000

次期繰越利益分配金の額の算出方法

自至11,850355

本投資法人の規約第30条第２号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超え

本投資法人の規約第30条第２号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益から租税特別措置法第65条のて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益から租税特別措置法第65条の７で定める買換特例圧縮積立金繰入額を控除し、その残額の概ね全額である

７で定める買換特例圧縮積立金繰入額を控除し、その残額の概ね全額である

3,666,000,000円を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第30条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

3,666,000,000円を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第30条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 13 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
固定資産除却損
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 14 -

前 期
2023年２月１日
2023年７月31日

自
至

当 期
2023年８月１日
2024年１月31日

4,261,006
956,531
3,998
1,375
△45
402,957△66,289
321,454
100,421△66,256483,221△7,363
571,448△10,779
1,096,394△64,042
7,984,033
45△400,593△742
7,582,743

4,411,124
950,253
4,064
2,121
△27
406,400
25,552－△77,287
9,462△284,716
8,619△210,693
6,571
1,085,501△23,235
6,313,711
27△400,479△875
5,912,384△250,965△212,648－
255,905△41,079
50,613△161,100△359,275△294,897△354,744
18,506
108,457△60,377
50,534△149,514△682,035

1,000,000△1,000,000
5,000,000△5,000,000△3,948,518△3,948,518
3,274,949
4,775,191
8,050,141－－
5,500,000△5,500,000△3,665,415△3,665,415
1,564,933
8,050,141
9,615,074

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
償却の方法
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
２～50年
構築物
機械及び装置

２～45年
２～16年

工具、器具及び備品 ２～15年② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
方法

償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

３．収益及び費用の ① 収益に関する計上基準
計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
（１）不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
（２）水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
② 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額
は、前期、当期ともにありません。
４．キャッシュ・フ
ロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託
現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する
短期投資からなっています。

５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産礎となる事項及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金(２) １年内回収予定の信託差入敷金及び保証金(３) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定(４) 信託その他無形固定資産(５) 信託差入敷金及び保証金(６) 信託預り敷金及び保証金- 15 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信② 控除対象外消費税等の処理方法
固定資産等に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しています。
（８）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
〔貸借対照表に関する注記〕
１．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関４行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
前期（2023年７月31日）
コミットメントラインの総額
借入実行残高差引額

当期（2024年１月31日）

18,000,000千円

18,000,000千円

－千円

－千円

18,000,000千円

18,000,000千円※２．投資法人の計算に関する規則第２条第２項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。
項目

内訳
スタイリオフィット武蔵小杉、TOKYU REIT渋谷宮下公園

対象資産

ビル、青山オーバルビル

発生原因と金額

2021年８月の湘南モールフィル（底地）及び2021年12月の世田谷ビジネススクエアの売却に伴う売却益4,039,230
千円

取崩し方針

税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。

当期取崩しについての説明

該当事項はありません。

金額（単位：千円）

前期
2023年７月31日

当期積立て・取崩し前残高

当期
2024年１月31日

3,209,900

3,209,900－－

3,209,900

3,209,900

金銭の分配に係る計算書における積立て－－

金銭の分配に係る計算書における取崩し－－

3,209,900

3,209,900

損益計算書における取崩し
貸借対照表残高

当期積立て・取崩し後残高
項目

内訳

対象資産

二子玉川ライズ

発生原因と金額

2022年11月の東急銀座二丁目ビルの売却に伴う売却益
4,585,843千円

取崩し方針

税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。

当期取崩しについての説明

減価償却に伴う取崩しを行いました。

金額（単位：千円）

前期
2023年７月31日

当期積立て・取崩し前残高

当期
2024年１月31日

2,935,995

2,877,469

58,52660,3262,877,469

2,817,142

金銭の分配に係る計算書における積立て－－

金銭の分配に係る計算書における取崩し－－

2,877,469

2,817,142

損益計算書における取崩し
貸借対照表残高

当期積立て・取崩し後残高- 16 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信

項目

内訳

対象資産

未定

発生原因と金額

2023年７月の東京日産台東ビル（準共有持分割合30%）の売却に伴う売却益1,282,381千円

取崩し方針

税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。

当期取崩しについての説明

該当事項はありません。
前期
2023年７月31日

金額（単位：千円）
当期積立て・取崩し前残高－

652,700－－－

652,700

652,700－

損益計算書における取崩し
貸借対照表残高
金銭の分配に係る計算書における積立て
金銭の分配に係る計算書における取崩し
当期積立て・取崩し後残高

当期
2024年１月31日－－

652,700

652,700※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期（2023年７月31日）

当期（2024年１月31日）

50,000千円

50,000千円〔損益計算書に関する注記〕※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至前期
2023年２月１日
2023年７月31日

自至

当期
2023年８月１日
2024年１月31日

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
月極駐車場収入
その他賃料収入（注１）

6,071,580
582,543
143,909299,565

6,195,728
571,035
145,405
301,058

計

7,097,598

7,213,227

付帯収益（注２）

435,323

374,724

その他雑収入105,306

79,720計

540,629454,4457,638,227

7,667,672

水道光熱費
外注委託費

520,331513,410479,566
530,018

プロパティ・マネジメント報酬

178,597

180,344

修繕費
公租公課

185,942684,314

128,906
675,718

その他賃貸事業収入

不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用

損害保険料

8,824

9,368

減価償却費
固定資産除却損

956,531
1,375

950,253
2,121

その他賃貸事業費用

320,396

291,309

不動産賃貸事業費用合計

3,369,725

3,247,607

4,268,502

4,420,064

C.

不動産賃貸事業損益（A－B）- 17 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（注１）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。

※２．不動産等売却益の内訳
前期（自2023年２月１日

至2023年７月31日）

東京日産台東ビル（準共有持分割合30％）
不動産等売却収入（単位：千円）
2,385,000

不動産等売却原価

1,096,394

その他売却費用

6,223

不動産等売却益

1,282,381

当期（自2023年８月１日

至2024年１月31日）

東京日産台東ビル（準共有持分割合30％）（単位：千円）不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用

2,385,000
1,085,501
4,195

不動産等売却益

1,295,303〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至前期
2023年２月１日
2023年７月31日※１．発行済投資口の総口数

自至977,600口

当期
2023年８月１日
2024年１月31日
977,600口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）自至前期
2023年２月１日
2023年７月31日

自至

当期
2023年８月１日
2024年１月31日

現金及び預金5,564,045

6,841,688

信託現金及び信託預金

2,486,096

2,773,386

現金及び現金同等物

8,050,141

9,615,074- 18 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下のとおりです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン
契約の締結、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV（注）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。

- 19 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「営業未収入金」、「営業未払金」、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期（2023年７月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額

時価

差額

（１）１年内返済予定の長期借入金

10,500,000

10,537,065

37,065（２）投資法人債

11,000,000

10,590,514△409,485（３）長期借入金

83,000,000

82,243,456△756,543

104,500,000

103,371,035△1,128,964

負債計
当期（2024年１月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額

時価

差額

（１）１年内返済予定の長期借入金

7,500,000

7,499,035△964（２）投資法人債

11,000,000

10,407,098△592,901（３）長期借入金

86,000,000

84,911,445△1,088,554

104,500,000

102,817,579△1,682,420

負債計（注１）金融商品の時価の算定方法
負債（１）１年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（２）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。

- 20 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（注２）投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2023年７月31日）（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

投資法人債

－

－

－

－

3,000,000

8,000,000

長期借入金

10,500,000

10,000,000

11,200,000

13,300,000

14,400,000

34,100,000

10,500,000

10,000,000

11,200,000

13,300,000

17,400,000

42,100,000

区分

合計

当期（2024年１月31日）（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

投資法人債

－

－

－

3,000,000－

8,000,000

長期借入金

7,500,000

13,000,000

15,700,000

11,300,000

15,100,000

30,900,000

7,500,000

13,000,000

15,700,000

14,300,000

15,100,000

38,900,000

区分

合計

５年超

〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）
前期（2023年７月31日）

当期（2024年１月31日）

繰延税金資産未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計
繰延税金資産の純額

13
13

13
13

13

13

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項
目別の内訳（単位：％）
前期（2023年７月31日）
法定実効税率（調整）

当期（2024年１月31日）
31.46

31.46

支払分配金の損金算入額△27.07△26.15

買換特例圧縮積立金繰入額
その他

△4.82
0.45

△5.74
0.44

0.02

0.02

税効果会計適用後の法人税等の負担率- 21 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施
設、賃貸住宅、そのいずれかを含む複合施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
（単位：千円）自至

貸借対照表計上額（注２）

前期
2023年２月１日
2023年７月31日

自至

当期
2023年８月１日
2024年１月31日

期首残高233,453,186

231,833,987

期中増減額（注３）△1,619,199△1,585,325

期末残高

231,833,987

230,248,662

320,805,000

319,410,000

期末時価（注４）（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
（注２） 貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３） 期中増減額のうち、前期の主な増加額は各物件において実施した改修工事等の資本的支出（422,862千円）によるものであり、主な減少額は東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合30％（1,096,394千円）の譲渡及び減価償却費（956,531千円）の計上によるものです。
当期増減額のうち、主な増加額は各物件において実施した改修工事等の資本的支出（447,513千円）によるものであり、主な減
少額は東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合30％（1,085,501千円）の譲渡及び減価償却費（950,253千円）の計上によるものです。
（注４） 前期及び当期の期末時価は、譲渡契約締結済みの場合は譲渡価額、その他の不動産等については社外の不動産鑑定士による鑑定評
価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「〔損益計算書に関する注記〕」に記載のとおりです。

〔収益認識に関する注記〕
前期（自 2023年２月１日 至 2023年７月31日）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、（損益計算書に関する注記）の「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入（「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」）が該当します。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報（１）契約資産および契約負債の残高等
該当事項はありません。

- 22 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（２）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基
準第80-22項（2）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期（自 2023年８月１日 至 2024年１月31日）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、（損益計算書に関する注記）の「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入（「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」）が該当します。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報（１）契約資産および契約負債の残高等
該当事項はありません。
（２）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基
準第80-22項（2）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

〔セグメント情報等に関する注記〕（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2023年２月１日

至2023年７月31日）

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。

- 23 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

国内合同会社（注１）

1,282,381

不動産賃貸事業

利害関係者（注２）776,548

不動産賃貸事業（注１）当該国内合同会社からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、当該国内合同会社との間には、資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該国内合同会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（注２）「利害関係者」とは以下のⅰからⅳまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱ⅱ. 東急㈱の子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社
又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の関連会社

当期（自2023年８月１日

至2024年１月31日）

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

国内合同会社（注１）

1,295,303

不動産賃貸事業

利害関係者（注２）765,238

不動産賃貸事業（注１）国内不動産信託受益権をそれぞれ準共有持分の形式で３回に分けて譲渡するうちの第２回目の譲渡ですが、当該国内合同会社からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、当該国内合同会社との間には、資本関係・人的関係・上記取引以外の取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（注２）「利害関係者」とは以下のⅰからⅳまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱ⅱ. 東急㈱の子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社
又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の関連会社- 24 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信〔１口当たり情報に関する注記〕
自至前期
2023年２月１日
2023年７月31日

自至

当期
2023年８月１日
2024年１月31日

１口当たり純資産額

125,631円

126,393円

１口当たり当期純利益

4,357円

4,511円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至前期
2023年２月１日
2023年７月31日

当期純利益（千円）

自至当期
2023年８月１日
2024年１月31日

4,260,135

4,410,242

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

4,260,135

4,410,242

977,600

977,600

期中平均投資口数（口）〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡
2024年２月29日付で、以下の資産を譲渡しました。
（１）譲渡資産：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権（２）物件名称：東京日産台東ビル（３）譲渡価額（注１）：3,180百万円（４）契約日：2023年７月14日（５）譲渡日：2024年２月29日（６）譲渡先：国内合同会社（注２）（７）不動産等売却益及び圧縮積立金の計上：2024年７月期において、不動産等売却益1,729百万円を計上する予定です。このうち1,089百万円については「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てる予定です。
（注１）「譲渡価額」は準共有持分割合40%の価額です。当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
（注２）国内不動産信託受益権をそれぞれ準共有持分の形式で３回に分けて譲渡するうちの第３回目の譲渡です
が、当該国内合同会社からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、当該国内合同会社との間には、資本関係・人的関係・上記取引以外の取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。

- 25 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信〔その他の注記〕
投資法人の計算に関する規則第２条第２項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。
項目

内訳

対象資産

未定

発生原因と金額

2024年１月の東京日産台東ビル（準共有持分割合30％）の売却に伴う売却益1,295,303千円

取崩し方針

税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。

当期取崩しについての説明

該当事項はありません。

金額（単位：千円）

前期
2023年７月31日

当期積立て・取崩し前残高
損益計算書における取崩し
貸借対照表残高

当期
2024年１月31日
－

－

－

－

－

－

金銭の分配に係る計算書における積立て－

804,580

金銭の分配に係る計算書における取崩し

－

－

－

804,580

当期積立て・取崩し後残高- 26 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、前期以前の増資等の状況は以下のとおりです。

年

月

日

摘 要

発行済投資口の総口数
（口）
増減

残高

出資総額（百万円）
備
増減

考

残高

2003年６月20日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

2003年９月10日

公募増資

97,60098,00049,917

50,117（注２）

2004年８月３日

公募増資

42,000140,000

26,481

76,599（注３）

2004年８月25日

第三者割当増資

2,000

142,000

1,261

77,860（注４）

2005年８月１日

公募増資

26,700168,700

19,65897,519（注５）

2005年８月26日

第三者割当増資

680

169,380500

98,019（注６）

2013年８月12日

公募増資

23,764

193,144

11,327

109,346（注７）

2013年９月10日

第三者割当増資

2,376

195,520

1,132

110,479（注８）

2014年２月１日

投資口の分割782,080

977,600－

110,479（注９）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。

（注２）１口当たり発行価格530,000円（発行価額511,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする 公募新投資口を発行しました。

（注３）１口当たり発行価格652,484円（発行価額630,512円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする 公募新投資口を発行しました。

（注４）１口当たり発行価額630,512円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。

（注５）１口当たり発行価格761,950円（発行価額736,292円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする 公募新投資口を発行しました。

（注６）１口当たり発行価額736,292円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。

（注７）１口当たり発行価格493,350円（発行価額476,652円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする 公募新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価額476,652円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。

（注９）2014年１月31日を 基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口 を１口 につき ５口の割合 をもって分割しました。

- 27 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信

３．参考情報（１）投資状況

資産の種類

用

途

地

域

渋谷区
商業施設

東急沿線
（渋谷区除く）小計

渋谷区
東京都心５区
オフィス（渋谷区除く）東急沿線（渋谷区除く）

小

不動産

計

東急沿線
住宅

（渋谷区除く）

小

計

東急沿線
複合施設

（渋谷区除く）

小

計

東急沿線
底地

（渋谷区除く）

小
合

計
計

渋谷区
東京都心５区

そ
の

不動産
等を主
な信託

他
の
資

財産と
する信
託受益

産

権

商業施設

（渋谷区除く）東急沿線（渋谷区除く）小計

渋谷区
東京都心５区
オフィス（渋谷区除く）東急沿線（渋谷区除く）小合

計
計

預金・その他の資産
資産総額計

前 期
（2023年７月31日現在）

当 期（2024年１月31日現在）

保有総額
（千円）

保有総額
（千円）

資産総額に対する比率（％）

資産総額に対する比率（％）

11,211,841

4.6

11,220,236

4.6

2,211,473

0.92,207,567

0.9

13,423,315

5.6

13,427,803

5.6

11,250,683

4.7

11,224,464

4.6

38,491,653

15.9

38,404,144

15.9

8,403,701

3.5

8,393,449

3.5

58,146,038

24.1

58,022,058

24.0

2,645,320

1.1

2,626,098

1.1

2,645,320

1.1

2,626,098

1.1

20,371,693

8.4

20,276,012

8.4

20,371,693

8.4

20,276,012

8.4

1,162,340

0.5

1,162,340

0.5

1,162,340

0.5

1,162,340

0.5

95,748,707

39.7

95,514,313

39.6

39,745,123

16.5

39,681,984

16.4

4,665,520

1.9

4,673,024

1.9

3,176,943

1.3

3,174,276

1.3

47,587,587

19.7

47,529,285

19.7

39,296,121

16.3

39,313,047

16.3

40,090,907

16.6

38,848,489

16.1

9,110,663

3.8

9,043,527

3.7

88,497,692

36.7

87,205,063

36.1

136,085,280

56.4

134,734,348

55.8

9,619,798

4.0

11,165,196

4.6

241,453,786

100.0

241,413,858

100.0

前 期
（2023年７月31日現在）

当 期（2024年１月31日現在）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する比率（％）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する
比率（％）

負債総額

118,635,977

49.1

117,851,807

48.8

純資産総額

122,817,809

50.9

123,562,051

51.2（注１）「地域」については、前記「１．運用状況（１）運用状況 ②次期の見通し b .今後の運用方針及び対処すべき課題（注１）」をご参照ください。
（注２）「保有総額」は、期末日時点の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

- 28 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信（２）投資不動産物件
本投資法人が保有する不動産は、後記「（３）その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。
（３）その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者あわせて「信託不動産」といいます。）により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。（以下「不動産等」といいます。）
以下に記載する事項の説明は次のとおりです。
・・

原則として2024年１月31日を基準としています。
記載した数値は、以下、特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。
・ 「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
・「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、東京日産台東ビル、
TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル、東急番町ビル、青山オーバルビル及び二子玉川ライズ（Ⅲ街区を除く）については、それぞれ他の区分所有者の所有地又は他の共有者の持分を含みます。なお、二子
玉川ライズⅠ-b街区の土地面積には本投資法人の保有対象外であるオークモールの土地部分も含み、二子玉川ライズⅢ街区については、Ⅲ街区全体における土地面積25,180.97㎡に保有部分（プラザモール）の敷地権割合である8,006,098分の94,273を乗じて算出した数値を記載しています。TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、敷地権の設定面積です。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の所有権（分有）に係る敷地の面積です。東急
番町ビル及び青山オーバルビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。二子玉川ライズの括
弧内の数値は、保有部分に係る敷地権割合です。

・「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、東京日産台東ビ
ル、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル、東急番町ビル、青山オーバルビル及び二子玉川ライズ
については、それぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。TOKYU REIT虎ノ門ビルの括弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。東急番町ビル及び青山オーバルビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る区分所有区画の専有面積です。二子玉川ライズの括弧内の数字は、本投資法人の保有部分に係る区分所
有区画の専有面積です。

・・「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という
略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。
「築年数」は、竣工年月日から2024年１月31日までの経過年数を表示しています。

・・「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。
「期末算定価額」は、価格時点を2024年１月31日として、TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア、TOKYU REIT自由が丘スクエア、秋葉原三和東洋ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル、TOKYU REIT恵比寿ビル、渋谷道玄坂スカイビル及び青山オーバルビルについては日本ヴァリュアーズ株式会社、cocoti（ココチ）、CONZE（コンツェ）恵比寿、TOKYU REIT下北沢スクエア、東急池尻大橋ビル、TOKYU REIT新宿ビル、TOKYU REIT第２新宿ビル、東急番町ビル、OKI芝浦オフィス、スタイリオフィット武蔵小杉、TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル及び二子玉川ライズについては大和不動産鑑定株式会社、その他の物件については一般財団法人日本不動産研究所

・により作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額に基づきそれぞれ記載しています。
「テナント数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、
QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している１テナント（東急(株)）を含んでいます。東京日産台東ビル及びメゾンピオニー
都立大学のテナント数には、住居部分の賃借人を含みます。スタイリオフィット武蔵小杉はマスターリース
契約上の賃借人の数を記載しています。二子玉川ライズについては、同一テナントが異なる街区・用途の区画に入居している場合、テナント数では別テナントとして集計しています。

・「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについて- 29 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信
は、駐車場の面積を含みます。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。東京日産台東ビルについては、建物全体の総賃貸面積に信託受益権の準共有持分割合40％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分の一部についても信託受託者が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。
TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。REVE中目
黒（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸
面積に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。青山
オーバルビルについては、建物全体の総賃貸面積に信託受益権の準共有持分割合47.5％を乗じて得た値を記載しています。二子玉川ライズについては、各街区の総賃貸面積に区分所有区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部については東急(株)及び本投資法
・人が賃借の上、所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。
「総賃貸可能面積」は、建物、施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫、住宅及び土地の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。QFRONT（キューフロント）について
は、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。東京日産台東ビルについては、建物全体の総賃貸可能面積に信託受益権の準共有持分割合40％を乗じて得た値を記載しています。TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。REVE中目黒（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸可能面積に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分の一部についても信託受託者が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、建物全体の総賃貸可能面積に信託受益権の準共有持分割合
47.5％を乗じて得た値を記載しています。二子玉川ライズについては、各街区の総賃貸可能面積に区分所有
区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部については東急(株)及び本投資法人が賃借の上、所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分

・・の面積を含みます。
「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第３位を切捨てて記載しています。
「オフィス基準階専有面積」は、２階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。なお、信託受益権の準共有持分割合40％を所有する東京日産台東ビル及び区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を所有する東急番町ビルについては、他の区分所有者持分及び他の準共有者持分を含む１フロアの面積を記載しています。区分所有権割合97.1％の信託受益権の準共有持分割合
47.5％を所有する青山オーバルビルについては、他の準共有者持分を含む１フロアの面積を記載していま・す。二子玉川ライズについては、他の区分所有者持分を含む１フロアの面積を記載しています。
「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、地代、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。「月額賃料総額」は、2024年１月31日時点の情報に基づいて記載しています。なお、TOKYU REIT表参道スクエア及びCONZE（コンツェ）恵比寿の一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。東京日産台東ビルについては、建物全体の月額賃料総額に信託受益権の準共有持分割合40％を乗じて得た値を記載しています。TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。東急番町ビルについては、建物全体の月額賃料総額に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、建物全体の月額賃料総額に信託受益権の準共有持分割合47.5％を乗じて得た値を記載- 30 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信
しています。二子玉川ライズについては、一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。各街区の総
月額賃料総計に各街区の区分所有区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部については東急(株)及び本投資法人が賃借の上、所有する専有部分と併せて・・賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。
「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を12倍して千円未満を切捨てて算出しています。
「敷金・保証金」は、不動産等に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額又は保証金の合計額を記載しています。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。東京日産台東ビルについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に信託受益権の準共有持分割合
40％を乗じて得た値を記載しています。TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。東急番町ビルについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に区分所有権割合95.1％と信託受益権の準共有持分割合である52.6％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に信託受益権の準共有持分割合である47.5％を乗じて得た値を記載しています。二子玉川ライズについては、テナント等から預託を受けている敷金に各街区の区分所有区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部についても東急(株)及び本投資法人が賃借の上、所有する専有部・分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。
「長期修繕の費用見積」は、原則として、不動産等について次表に示す作成者により調査・作成された直近の建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む15年間）の合計金額を記載しています。なお、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、東京日産台東ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に信託受益権の準共有持分割合である40％を乗じて得た値を、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に本投資法人の保有割合を乗じて得た値を、TOKYU REIT渋谷Rビルについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、
東急番町ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合である52.6％を乗じて得た値を、青山オーバルビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に信託受益権の準共有持分割合である47.5％を乗じて得た値を、二子玉川ライズについては各街区の長期修繕費用見積額に区分所有区画の持分を乗じて得た値の合計をそれぞれ記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。また、建物状況評価報告書の作成については、資産運用会社で定める指定業者６社（当期末日現在）の中から選定した業者に委託しています。

- 31 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び直近作成年月＞
作成者

用途

調査対象物件直近作成年月大和不動産鑑定株式会社

オフィス

東急池尻大橋ビル

2023年１月

株式会社竹中工務店

商業施設

TOKYU REIT自由が丘スクエア

2019年８月

QFRONT（キューフロント）

2020年１月

レキシントン青山

2020年１月

商業施設

東京海上ディーアール株式会社

TOKYU REIT表参道スクエア

2022年１月

TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア

2021年１月

cocoti（ココチ）

2023年７月

CONZE（コンツェ）恵比寿

2020年７月

TOKYU REIT下北沢スクエア

2024年１月

東急南平台町ビル

2022年７月

東急桜丘町ビル

2022年７月

東京日産台東ビル

2019年７月

TOKYU REIT蒲田ビル

2021年１月

TOKYU REIT虎ノ門ビル

2021年７月

麹町スクエア2019年７月

TOKYU REIT新宿ビル

2020年１月

秋葉原三和東洋ビル

2020年７月

TOKYU REIT渋谷Rビル

2023年７月

東急虎ノ門ビル

2022年６月

TOKYU REIT第２新宿ビル

2020年７月

オフィス

住宅

複合施設

東急番町ビル

2023年１月

TOKYU REIT恵比寿ビル

2023年１月

渋谷道玄坂スカイビル

2024年１月

OKI芝浦オフィス2020年８月

TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル

2021年３月

青山オーバルビル

2021年11月

目黒東山ビル

2022年２月

メゾンピオニー都立大学

2022年７月

スタイリオフィット武蔵小杉

2020年12月

二子玉川ライズ

Ⅰ－b街区

2022年８月

二子玉川ライズⅡ－a街区

2022年８月

二子玉川ライズⅡ－b街区

2022年８月

Ⅲ街区

2022年８月

二子玉川ライズ・「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。
PML (Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失を意味します。PMLについては統一された定義はありま
せんが、ここでは475年に一度の周期で起こると予想される最大規模の地震に遭遇した場合の損害額・損害率を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の評
価、耐震性能の評価を行ったうえで算出しています。PMLは、東京海上ディーアール株式会社作成の地震リスク評価
報告書に基づいています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しま
せん。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。

- 32 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信
不動産等の概要＜不動産等の概要１＞
物件名

所在地（地番）

地積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

QFRONT

東京都渋谷区

784.26

6,675.52

SRC・S（キューフロント）

宇田川町75番８ほか(728.30)(4,804.46)

B3/8F

776.592,342.21

1,259.21

3,321.20

レキシントン青山

東京都港区南青山
五丁目235番７ほか

TOKYU REIT

東京都渋谷区

表参道スクエア神宮前四丁目３番18＜建物１＞
TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

東京都渋谷区
宇田川町86番２

679.27

1,473.10
＜建物２＞
56.39

S・RC
B1/4F
S・SRC
B1/4F

築年数
（年）

土地

建物

1999年10月

24.3

所有権

区分所有権

1998年１月

26.1

所有権

所有権

1985年10月

38.3

所有権

所有権

所有権

所有権

＜建物１＞
S

所有形態

竣工年月

＜建物１＞

＜建物１＞

25.5
3F
1998年７月＜建物２＞＜建物２＞ ＜建物２＞
28.6
S
1995年６月
2F

cocoti（ココチ）

東京都渋谷区渋谷一丁目23番１

CONZE（コンツェ）

東京都渋谷区恵比寿恵比寿

南二丁目３番５ほか

TOKYU REIT
下北沢スクエア六丁目1058番114ほ
東京都目黒区自由が丘二丁目20番10ほか

東京日産台東ビル
TOKYU REIT蒲田ビル

TOKYU REIT虎ノ門ビル

東急池尻大橋ビル
麹町スクエアTOKYU REIT新宿ビル
秋葉原三和東洋ビル

TOKYU REIT渋谷Rビル

東急虎ノ門ビル

562.072,789.35

489.27

1,306.55

575.54

1,272.60

2,013.28

7,003.88

1,013.03

6,505.39

か自由が丘スクエア

東急桜丘町ビル

11,847.87

東京都世田谷区代田

TOKYU REIT

東急南平台町ビル

1,705.35

東京都渋谷区
南平台町12番３東京都渋谷区
桜丘町109番９東京都台東区元浅草
二丁目120番２ほか
東京都大田区
蒲田五丁目13番７
東京都港区虎ノ門
三丁目45番６
東京都目黒区東山
三丁目1050番ほか
東京都千代田区二番町３番９、３番３
東京都新宿区新宿四丁目２番３ほか
東京都千代田区外神田三丁目50番５ほか
東京都渋谷区渋谷三丁目10番２ほか

東京都港区虎ノ門
一丁目216番２ほか

TOKYU REIT

東京都新宿区新宿

第２新宿ビル

四丁目３番４東急番町ビル

東京都千代田区四番町６番２ほか1,718.45

11,373.20

1,642.86

10,244.51

1,728.38

15,343.73(10,882.65)

2,382.67

7,619.56

1,269.24

6,803.47

1,113.87

8,720.09

795.33

5,704.69

1,077.45(819.41)

2,016.83

7,289.38

S・SRC
B2/12F
S・SRC
B1/9F
RC
B1/4F
SRC
5F
S・SRC
B2/5F
SRC
B3/9F
SRC
B2/10F
S・SRC
B1/9F
SRC・RC
B2/9F
SRC
7F
S・RC
B1/7F
SRC
10F
SRC
B1/8F

(注３)

(注４)
B1/9F

270.052,006.13

2,754.18(2,573.80)

15,834.55(11,431.09)- 33 -

19.3

所有権

所有権

2004年３月

19.9

所有権

所有権

2008年６月

15.6

所有権

所有権

2001年12月

22.2

所有権

所有権

1992年７月

31.5

所有権

所有権

1987年６月

36.7

所有権

1992年９月

31.4

所有権
(注２)

所有権
(注２)

1992年２月

32.0

所有権

所有権

S
10F
S
10F
S
11F

区分所有権
(注１)

所有権
区分所有権及(共有持分
び区分所有権割合の共有
86.116％)

1988年４月

35.8

1989年10月

34.3

所有権

所有権

2003年１月

21.0

所有権

所有権

2003年５月

20.7

所有権

所有権

1985年９月

38.4

所有権

SRC

(4,403.69)

14,033.73

2004年９月

区分所有権(注１)
区分所有権及1990年３月

33.8

所有権

び区分所有権の共有

2010年４月

13.8

2022年６月

1.6

1991年12月

2011年９月

所有権

所有権

32.1

所有権

所有権

12.3

所有権
(注５)

区分所有権
(注６)

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信

物件名
TOKYU REIT恵比寿ビル
渋谷道玄坂スカイビル
OKI芝浦オフィス

所在地（地番）
東京都渋谷区東三丁目２番11
東京都渋谷区円山町
22番１ほか
東京都港区芝浦四丁
目１番６

TOKYU REIT

東京都渋谷区渋谷渋谷宮下公園ビル

一丁目17番５ほか

地積
（㎡）

延床面積
（㎡）

478.402,603.30

721.34

5,644.91

4,646.65

18,102.32

364.742,568.30

4,702.82(4,602.60)

28,629.19(20,801.49)

1,572.38

8,540.29

構造・階数
S・SRC
B1/7F
SRC
B1/11F
SRC
B2/12F
S
12F

所有形態

竣工年月

築年数
（年）

土地

建物

1992年４月

31.8

所有権

所有権

1988年３月

35.9

所有権

所有権

1982年６月

41.6

所有権

所有権

2008年４月

15.8

所有権

所有権
区分所有権及青山オーバルビル

目黒東山ビル東京都渋谷区神宮前
五丁目52番１ほか
東京都目黒区東山一丁目1316番１ほか

メゾンピオニー

東京都目黒区中根一

都立大学

丁目８番１、８番８

スタイリオフィット武蔵小杉

245.61950.36676.262,320.12

神奈川県川崎市中原区上丸子山王町二丁目1324番１ほか

Ⅰ－b街区

Ⅱ－a街区
二子玉川
ライズ
Ⅱ－b街区

Ⅲ街区

REVE中目黒（底地）

東京都世田谷区玉川
二丁目5000番２

東京都世田谷区玉川
一丁目5100番１ほか

東京都世田谷区玉川
二丁目5000番３
東京都世田谷区玉川
一丁目5000番
東京都目黒区上目黒
一丁目202番１

S・SRC
B2/16F
SRC・S・RC
8F
RC
10F
RC
7F

154,232.18(1,000,000分の (118,463.13)
126,480)(注11)3,472.03(1,000,000分の

7,502.36(3,277.59)

21,160)(注12)

296.51

1,385.49(94,273分の(566.94)(注13)

4,516)
497.02－RC
B3/30F

の共有
(注８)

35.3

1995年３月

28.9

所有権

2014年８月

9.5

所有権

所有権

2020年４月

3.8

所有権

所有権

2015年６月

8.7

敷地権
(所有権)
の共有

RC
B1/3F
RC・S
2F
－

2010年４月

13.8

2010年４月

13.8

－

－

（注３）駐車場部分（41.18㎡）を含みます。
（注４）駐車場部分の構造は「S」です。
（注５）信託受益権の準共有持分割合は52.6％です。
（注６）区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合は52.6％です。
（注７）持分割合97.9％の信託受益権の準共有持分割合は47.5％です。
（注８）区分所有権割合97.1％の信託受益権の準共有持分割合は47.5％です。
（注９）一棟の建物のすべての区分所有権を保有しています。
（注10）区分所有区画の専有面積のうち保有持分は10.7％です。
（注11）区分所有区画の専有面積のうち保有持分は12.7％です。
（注12）区分所有区画の専有面積のうち保有持分は4.5％です。
（注13）区分所有区画の専有面積のうち保有持分は7.5％です。
（注14）本投資法人が2024年１月31日現在保有する不動産等に設定されている担保権はありません。

区分所有権
(注９)

13.2

（注１）一棟の建物のすべての区分所有権を信託財産とする信託受益権を保有しています。
（注２）信託受益権の準共有持分割合は40％です。なお、2024年２月29日に準共有持分割合40％を譲渡しています。

- 34 -

び区分所有権(注７)

1988年10月

13,416.66
99,137.30(10,000,000分 (77,290.76) S・RC・SRC
2010年11月
B3/16F
(注10)の1,098,663)
28,082.83

所有権

所有権

区分所有権の共有－東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信＜不動産等の概要２＞

QFRONT（キューフロント）

13,367,643

5.5

38,000,000

2

4,502.93

4,502.93

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）
－

レキシントン青山

4,673,024

1.9

6,460,000

7

2,094.96

2,094.96－

100.0

TOKYU REIT表参道スクエア

5,613,101

2.3

8,420,000

42,669.10

2,669.10－

100.0

6,535,924

2.7

12,500,000

2

1,543.05

1,543.05

－

100.0

物件名

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

貸借対照表
計上額
（千円）

投資
比率
（％）

期末算定
価額
（千円）

テナント数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

稼働率
（％）
100.0

cocoti（ココチ）

20,701,239

8.6

23,400,000

15

8,295.62

8,295.62－

100.0

CONZE（コンツェ）恵比寿

4,684,312

1.9

5,200,000

8

2,327.00

2,327.00－

100.0

TOKYU REIT下北沢スクエア

2,207,567

0.9

2,260,000

91,246.98

1,246.98－

100.0

TOKYU REIT自由が丘スクエア

3,174,276

1.3

3,540,000

5

1,231.80

1,231.80－

100.0

東急南平台町ビル

4,004,161

1.7

7,870,000

1

7,148.18

7,148.18

1,129.66

100.0

東急桜丘町ビル

6,253,539

2.6

12,400,000

24,737.19

4,737.19

504.67100.0

東京日産台東ビル

1,444,344

0.6

2,556,000

17

3,150.97

3,150.97

763.30100.0

TOKYU REIT蒲田ビル

3,689,943

1.5

5,970,000

5

7,337.82

7,337.82

850.71

100.0

TOKYU REIT虎ノ門ビル

9,732,609

4.0

14,300,000

10

10,238.07

10,238.07

1,184.63

100.0

東急池尻大橋ビル

5,353,583

2.2

6,460,000

6

5,710.32

5,710.32

1,064.53

100.0

麹町スクエア8,210,784

3.4

10,100,000

10

5,409.07

5,409.07

839.47

100.0

TOKYU REIT新宿ビル

8,693,025

3.6

13,500,000

76,270.68

6,270.68

746.79100.0

秋葉原三和東洋ビル

4,532,321

1.9

6,760,000

7

4,433.37

4,433.37

564.15

100.0

TOKYU REIT渋谷Rビル

5,249,586

2.2

10,100,000

12

5,246.68

5,246.68

645.86100.0

東急虎ノ門ビル

17,086,517

7.1

25,000,000

13

11,029.27

11,029.27

1,187.18

100.0

TOKYU REIT第２新宿ビル

2,891,992

1.2

3,280,000

2

1,790.46

1,790.46

196.68100.0

東急番町ビル

12,566,547

5.2

16,200,000

8

6,137.50

6,137.50

1,211.81

100.0

TOKYU REIT恵比寿ビル

4,630,460

1.9

4,740,000

7

1,872.80

1,872.80

325.99100.0

渋谷道玄坂スカイビル

5,728,490

2.4

8,640,000

94,136.05

4,136.05

410.97100.0

OKI芝浦オフィス

12,094,490

5.0

13,700,000

118,102.32

18,102.32

1,265.08

100.0

TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル

5,974,878

2.5

6,250,000

92,299.69

2,299.69

206.75100.0

青山オーバルビル

18,696,396

7.7

18,300,000

27

8,496.05

8,527.90

986.8799.6

目黒東山ビル

8,393,449

3.5

8,240,000

13

6,152.43

6,152.43

830.93100.0

メゾンピオニー都立大学

1,179,731

0.5

1,400,000

26

852.16852.16－100.0

スタイリオフィット武蔵小杉

1,446,367

0.6

1,620,000

1

1,830.00

1,830.00－

100.0

二子玉川ライズ20,276,012

8.4

20,400,000

146

18,919.73

18,919.73

4,261.45

100.0

REVE中目黒（底地）

1,162,340

0.5

1,220,000

1497.02497.02－100.0

230,248,662

95.4

318,786,000

392

165,709.27

165,741.12

－

100.0

合

計

（注）不動産の一部につき、次表に示すとおり、2024年１月31日までに解約の通知を受領し、2024年２月１日以降に賃貸借契約が終了するテナン
ト（かかるテナントに係る賃貸面積を、次表 において「解約（予定）面積」といいます。）、及び、2024年１月31日までに新規の賃貸借契約が締結され、2024年２月１日以降に引渡しを行うテナント（かかるテナントに係る賃貸（予定）面積を、次表 において「新規成約面積」といいます。）があります。
また、定期借家契約の終了（期間内解約を含みます。）に伴い再契約したテナントについては記載の対象外としています。

- 35 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信＜解約（予定）面積及び新規成約面積の一覧＞
物件名

解約（予定）面積（㎡） 新規成約面積（㎡）

東京日産台東ビル

305.32－秋葉原三和東洋ビル

1,062.98－

渋谷道玄坂スカイビル

295.21－

5,909.01－

188.576.69

7,761.09

6.69

青山オーバルビル
二子玉川ライズ合計＜不動産等の概要３＞
月額賃料総額（千円）

年間賃料総額（千円）

QFRONT（キューフロント）

124,587

1,495,045

513,169

793,732

地震リスク分析における予想最大損失率（PML）(％）
2.0

レキシントン青山

23,034276,412

255,331

79,774

8.0

TOKYU REIT表参道スクエア

28,481

341,783

230,005

163,406

9.9

TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア

40,680488,160

341,230

60,853

8.5

cocoti（ココチ）

83,801

1,005,613

678,206

427,123

1.8

CONZE（コンツェ）恵比寿

18,649223,799

190,790106,939

4.3

TOKYU REIT下北沢スクエア

8,031

96,37571,781

67,605

7.8

TOKYU REIT自由が丘スクエア

12,528150,338

149,725

87,0005.8

東急南平台町ビル

29,772357,272

164,156

437,9946.4

東急桜丘町ビル

40,389484,671

266,955

193,0083.8

東京日産台東ビル

12,985

155,826

103,839

242,095

1.7

TOKYU REIT蒲田ビル

29,732356,786

200,637

853,442

4.9

TOKYU REIT虎ノ門ビル

60,281

723,376

515,407499,297

3.2

東急池尻大橋ビル

32,020384,247

317,318

375,718

3.8

麹町スクエア35,785429,430

345,555

237,841

3.3

TOKYU REIT新宿ビル

47,293

567,522503,069

319,780

3.9

秋葉原三和東洋ビル

28,492

341,911299,714

199,964

6.2

TOKYU REIT渋谷Rビル

42,235506,830

397,709538,290

3.1

東急虎ノ門ビル

81,825

981,903

965,360

343,305

2.4

TOKYU REIT第２新宿ビル

13,047

156,573

97,324

176,9133.6

東急番町ビル55,295663,550

572,257

239,448

2.2

TOKYU REIT恵比寿ビル

14,969179,631

162,896

199,471

2.8

渋谷道玄坂スカイビル

30,625367,503

307,337

434,698

4.9

OKI芝浦オフィス

66,092

793,110

696,960

792,894

3.4

TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル

19,520234,248

181,614110,320

2.8

青山オーバルビル

67,213

806,559

637,598549,203

2.3

目黒東山ビル34,782

417,389

372,482

624,743

3.6

メゾンピオニー都立大学

4,683

56,196

9,597

27,971

2.9

スタイリオフィット武蔵小杉

6,478

77,736

12,772

43,487

6.3

物件名

敷金・
保証金
(千円)

長期修繕の
費用見積
（千円）

Ⅰ－b街区
二子玉川

Ⅱ－a街区

ライズ

Ⅱ－b街区

3.9
2.5

107,573

1,290,879

897,352

717,422

3,581

42,972

31,875－－

1,204,471

14,453,659

10,490,032

9,943,737

3.4

Ⅲ街区

3.6
3.3

REVE中目黒（底地）
合計- 36 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信(４) 資本的支出の状況① 資本的支出の予定について
保有不動産等に関し、2024年1月31日現在計画が確定している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
今後とも、中長期的な視野から物件の競争力維持及び向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成し、修繕及び資本的支出を行います。
（単位：百万円）
工事予定金額不動産等の名称

所在地

目

的

予定期間

当期
支払額

既支払
総額

825

－

－

総額
QFRONT（キューフロン

東京都

設備更新・リニューアル

自 2022年12月

ト）

渋谷区

工事

至 2024年３月

QFRONT（キューフロン
ト）

東京都
渋谷区

空調設備更新工事

自 2023年６月
至 2024年７月

500

－

－

TOKYU REIT第２新宿ビル

東京都
新宿区

化粧室等リニューアル工事

自 2023年12月
至 2024年５月

99

－

－

渋谷道玄坂スカイビル

東京都
渋谷区

化粧室等リニューアル工事

自 2023年８月
至 2024年６月

95

－

－

TOKYU REIT渋谷Ｒビル

東京都
渋谷区

エレベーター改修工事

自 2024年４月
至 2024年７月

44

－

－

② 期中に行った資本的支出について
保有不動産等において当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。
当期の資本的支出は447百万円であり、費用に区分された修繕費128百万円と合わせ、合計576百万円の工事を実施しています。
（単位：百万円）
不動産等の名称
TOKYU REIT第２新宿ビル

所在地
東京都
新宿区

目

的

化粧室等リニューアル工事

期間

自 2023年７月
至 2023年11月

工事金額
93

青山オーバルビル

東京都
渋谷区

スプリンクラー更新工事

自 2023年５月
至 2023年９月

52

QFRONT（キューフロント）

東京都
渋谷区

冷却塔更新工事

自 2023年10月
至 2023年11月

37

CONZE（コンツェ）恵比寿

東京都
渋谷区

空調設備更新工事

自 2023年11月
至 2023年12月

24

cocoti（ココチ）

東京都
渋谷区

電力設備更新工事

自 2023年11月
至 2023年11月

16

その他

222

合

447

計

- 37 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信③ 計算期間末毎に積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
（単位：百万円）
第37期
自 2021年８月１日
至 2022年１月31日

第38期
自 2022年２月１日
至 2022年７月31日

第39期
自 2022年８月１日
至 2023年１月31日

第40期
自 2023年２月１日
至 2023年７月31日

第41期
自 2023年８月１日
至 2024年１月31日

当期首積立金残高

105

101

180

96

135

当期積立額

573

364

418

297

285

当期積立金取崩額

577

285

503

258

273

次期繰越額

101

180

96

135

146

計算期間

（注）本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内において積立てた積立金を承継しており、当該承継額を当期積立額に含めて記載しています。

- 38 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信(５) 主なテナントへの賃貸条件①主なテナントの一覧
不動産等における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は、次表のとおりです。ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
a．当該テナントの契約上の賃貸面積が、総賃貸面積の合計の10％以上であること
b．当該テナントが利害関係者であること＜主なテナントの賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

業種

物件名

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
（注１)

年間賃料
（千円）

月額
賃料
（千円）

比率
（％）
（注２)

１

沖電気工業株式会社

電気機器

OKI芝浦オフィス

18,102.32

10.9

748,572

62,381

5.2

２

東急株式会社不動産

東急南平台町ビル

7,148.18

4.3

357,272

29,772

2.5

３

東急株式会社

不動産

東急桜丘町ビル

3,878.36

2.3

361,798

30,1492.5

４

東急株式会社

不動産

QFRONT（キューフロント）

（壁面）

－

316,320

26,3602.2

５

その他（注３)－－

5,595.40

3.4

376,423

31,368

2.6

34,724.26

21.0

2,160,386

180,032

14.9

総賃貸面積

165,709.27

100.0

－

－

－

総賃料収入

－

－

14,453,659

1,204,471

100.0

主なテナントの合計
ポートフォリオ合計（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの賃料の比率を記載しています。
（注３） 「その他」は利害関係者のテナントのうち賃貸面積が総賃貸面積の１％未満等のテナントをまとめて記載しています。

＜利害関係者の賃貸面積及び年間賃料＞
名称

番号

１

東急株式会社(注３)

２

その他

比率
（％）
(注１)

比率
（％）
(注２)

業種

賃貸面積
（㎡）

不動産

11,658.34

7.0

1,080,809

7.5－

4,963.60

3.0

331,004

2.3

16,621.94

10.0

1,411,814

9.8

総賃貸面積

165,709.27

100.0

－

－

総賃料収入

－

－

14,453,659

100.0

利害関係者の合計

年間賃料
（千円）

ポートフォリオ合計（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの年間賃料の比率を記載しています。
（注３） 東急株式会社の年間賃料には、QFRONT（キューフロント）の壁面賃料等が含まれています。

- 39 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信②主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下のとおりです。
番号

１

２

テナント名

沖電気工業株式会社

東急株式会社

物件名

OKI芝浦オフィス

東急南平台町ビル

契約期間

自 2015年11月13日
至 2030年３月31日

自 2022年１月１日
至 2031年12月31日
期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させる旨の通知を書面により行わな
い場合、期間満了後更に10年間延長され、その後も同様とされる。

契約更改の方法

更新なし

敷金696,960千円

164,156千円

定期建物賃貸借の特約の有無ありなし
引渡日以降２年毎に以下のとおり改定を行う。

賃料改定条件

更新なし

賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注）による「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」との中間値。
※倉庫部分及び駐車場部分については賃料改定は行わない。

その他特記事項なし

なし(注) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した不動産鑑定業者です。

番号

３

４

テナント名

東急株式会社

東急株式会社

物件名

東急桜丘町ビルQFRONT（キューフロント）

契約期間

自 2022年１月１日
至 2031年12月31日

契約更改の方法

期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させる旨の通知を書面により行わな
い場合、期間満了後更に10年間延長され、その後も同様とされる。

期間満了の日の１年前までに本契約を終了させる旨の通知を書面により行わない
場合、期間満了の日の翌日より６年間延長され、その後も同様とされる。

敷金

157,343千円－

定期建物賃貸借の特約の有無なし

なし

賃料改定条件引渡日より３年後、以降２年毎に以下のとおり改定を行う。
賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注１）による「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」との中間値。
※倉庫部分については賃料改定は行わない。

その他特記事項なし

自 2003年９月10日（注２）
至 2039年12月31日

賃貸借期間中変更されないものとされる。
※一部の壁面賃貸借契約では、著しい経済情勢の変動等により、賃料が不相当になったときは、協議のうえ合意した場合に改定できる。
大型映像装置その他の広告媒体の設置、管理及びこれを用いた宣伝・広告・その他の運営並びに看板の掲出又は宣伝・広告・その他の運営の目的のために使用する。

(注１) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した
不動産鑑定業者です。
(注２) 複数の壁面賃貸借契約のうち、賃料が最も高い契約の開始日を記載しています。

- 40 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信③賃貸面積上位10テナント
a．全テナント中の賃貸面積上位10テナント
業種

物件名

契約終了日

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
(注１)

沖電気工業株式会社

電気機器

OKI芝浦オフィス

2030年３月31日

18,102.32

10.9

楽天グループ株式会社サービス

二子玉川ライズ（注２）2024年３月31日（注３）12,278.49

7.4

東急南平台町ビル

2031年12月31日

7,148.18

4.3

東急桜丘町ビル

2031年12月31日

3,878.36

2.3

REVE中目黒（底地）

2068年９月26日

497.020.3

二子玉川ライズ（注２）2025年３月31日

134.780.1

QFRONT（キューフロント）

2039年12月14日

4,502.93

2.7

二子玉川ライズ（注２）2025年８月31日

907.95

0.5

2024年12月31日

4,660.28

2.8

4,593.33

2.8

順位

テナント名

１
２

３

４

東急株式会社

不動産

カルチュア・コンビニエン

その他金融

ス・クラブ株式会社

５

Sansan株式会社サービス

青山オーバルビル（注４）６

富士通株式会社

電気機器

TOKYU REIT蒲田ビル

７

株式会社リログループ

８

株式会社かんぽ生命保険

９

株式会社THINKフィットネス

10

（注３）

TOKYU REIT新宿ビル

2024年７月31日（注３）

1,955.57

1.2

TOKYU REIT第２新宿ビル

2025年３月31日

1,683.22

1.0

TOKYU REIT虎ノ門ビル

2024年４月30日（注３）3,553.89

2.1

cocoti（ココチ）

2024年11月30日

1,584.79

1.0

TOKYU REIT表参道スクエア

2024年４月30日

1,317.44

0.8

東急虎ノ門ビル

2027年11月30日

2,374.36

1.4

69,172.91

41.7

その他金融

保険

2024年９月30日

サービス

PCIホールディングス株式会社

その他金融

賃貸面積上位10テナントの合計
総賃貸面積165,709.27 100.0（注１）「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 二子玉川ライズのテナントは、所有する区分所有区画の共有持分割合に基づく賃貸面積を記載しています。
（注３） 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。
（注４） 青山オーバルビルのテナントは、建物全体の総賃貸面積に信託受益権の準共有持分割合47.5％を乗じて得た賃貸面積を記載しています。

- 41 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信
b．全テナント中の長期契約テナント（注１）（アンテナ等月額50万円以下のものは除きます。）との間における当該長期契約の概要
テナント名

物件名

沖電気工業株式会社

OKI芝浦オフィス

東急株式会社

東急南平台町ビル

東急株式会社

東急桜丘町ビル

東急株式会社(注５)

REVE中目黒（底地）

カルチュア・コンビニエンス・
クラブ株式会社(注７)

QFRONT（キューフロント）

リスト株式会社

東急虎ノ門ビル

株式会社ジェイ・エス・ビー

スタイリオフィット武蔵小杉

ディーゼルジャパン株式会社

cocoti（ココチ）株式会社ジャックス

東急池尻大橋ビル

株式会社東急レクリエーション

二子玉川ライズ(注10)

株式会社虎ノ門会計

東急虎ノ門ビル

株式会社東急ホテルズ

二子玉川ライズ(注10)

東急スポーツシステム株式会社

二子玉川ライズ(注10)

株式会社ぱぱす

TOKYU REIT虎ノ門ビル

株式会社北陸銀行

TOKYU REIT渋谷Rビル

株式会社セブン－イレブン・ジ
ャパン

TOKYU REIT虎ノ門ビル

株式会社ファミリーマート

渋谷道玄坂スカイビル

医療法人社団公歯会

東急虎ノ門ビル

株式会社ユニマットダイニング

cocoti（ココチ）

まいばすけっと株式会社

TOKYU REIT下北沢スクエア

ビオセボン・ジャポン株式会社

レキシントン青山

株式会社ローソン

東急番町ビル(注13)

株式会社トランジットメキシカ
ンフードオペレーション

青山オーバルビル

東急株式会社

QFRONT（キューフロント）

東急株式会社

QFRONT（キューフロント）

期間

賃料改定
期間

賃貸面積
（㎡）

改定なし

18,102.32

自：2015年11月13日

至：自：2030年３月31日
2022年１月１日

至：2031年12月31日

２年毎
(注３)

7,148.18

自：至：2022年１月１日
2031年12月31日

２年毎
(注４)

3,878.36

自：2018年９月27日

至：
自：
至：

2068年９月26日
2019年12月15日
2039年12月14日

１年毎
（注６）

497.02

３年毎(注８)

4,502.93

自：至：自：2022年７月１日
2029年６月30日
2020年４月30日

改定なし

1,882.00

至：自：至：2040年３月31日
2024年１月１日
2031年12月31日(注９)1,830.00

改定なし

1,083.97

自：至：2021年３月１日
2031年２月28日

改定なし

1,042.85

自：2015年４月１日

至：自：2030年６月30日
2023年10月１日

改定なし

805.08

至：
自：
至：
自：

2029年９月30日
2015年６月16日
2035年３月31日
2015年４月１日

改定なし

694.82(注11)

629.92

至：自：2030年３月31日
2023年６月１日

改定なし

461.72

至：自：至：2033年３月31日
2020年12月１日
2030年11月30日

改定なし

354.65

改定なし

283.17自：至：

2018年４月20日
2034年３月31日(注12)

281.09自：2020年６月１日

至：
自：
至：

2030年５月31日
2022年７月１日
2032年６月30日

改定なし

166.01

改定なし

155.64自：至：
自：2019年４月１日
2029年３月31日
2020年10月13日

改定なし

155.15

至：2030年10月12日

改定なし

154.83

自：
至：
自：
至：

2021年３月10日
2031年３月９日
2021年10月１日
2031年９月30日

改定なし

147.18

改定なし

75.71

自：
至：
自：
至：

2023年９月1日
2029年８月31日
2002年12月20日
2039年12月31日

改定なし

47.79

自：
至：

2020年４月１日
2039年12月31日

改定なし

壁面

改定なし

第三壁面
（屋上）

月額賃料
の合計
（千円）

比率
（％）
(注２)

314,801

26.1

総賃料収入
1,204,471
100.0(注１) 「長期契約テナント」とは、定期建物賃貸借契約であるか否かに拘わらず、2024年２月１日を起点として契約残存期間が５年以上のものをいいます。なお、2024年１月31日時点で契約期間の開始日が到来していない契約については除きます。
(注２) 「比率」は、総賃料収入に対する全長期契約テナントの月額賃料の合計の比率を記載しています。
(注３) 事務所部分の賃料改定期間です。倉庫部分及び駐車場部分は契約期間中、賃料の改定はありません。
(注４) 事務所部分の賃料改定期間です。倉庫部分は契約期間中、賃料の改定はありません。
(注５) 一般定期借地権設定契約のテナントです。
(注６) １年毎に公租公課の変動額分のみ賃料改定を行います。
(注７) 看板及び荷捌き部分等使用料を含みます。
(注８) 2022年12月15日を初回とし、３年毎に改定時の賃料に1.05を乗じた金額へ賃料改定を行います。
(注９) 2030年４月30日まで５年毎、以降は２年毎に賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2024年１月期決算短信(注10) 二子玉川ライズのテナントは、賃貸面積に所有する区分所有区画の共有持分割合を乗じて得た値を記載しています。
(注11) 2035年３月31日以降、契約更新の際賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注12) 2023年４月20日以降、３年毎に賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注13) 東急番町ビルのテナントは、賃貸面積に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。

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