まちなみ塾 2022
設計演習
（第12 期）

B グループ
計画案・講評

まちづくりのテーマ

持続的な発展のために多世代が居住できるまち

設計趣旨■エリアの特徴

つくばみらい市周辺は人口増加傾向にありまカブルかつ開かれたまちなみの形成を進めることで、世代を超えた交流が生まれます。

■ペルソナと建物計画

本計画のペルソナを 3 つ設定しました。

す。特に若い世代の流入が多く、住民の約 3 割

高齢者夫婦は、計画地の北側と東側のアクは10 年以内に転入してきた世代です。市街地でティブシニアレジデンスに住むことを想定しては農業が盛んで、公園整備にも力を入れておりいます。趣味を楽しみながら地域の人と関わっアクティビティの場が豊富です。ただ一方で、ていくアクティブなユーザーを想定し、ゆとり将来的な人口減少や高齢化進行への懸念、空きのあるオープンな平屋建てです。低層なので国家の増加、地域産業の衰退の懸念がまちの課題

道沿いの景観は見通しが良くなります。

コンセプト
1.地域に不足する高齢者や若者向けの住まいの提供
2.地域住民の交流の場・賑わいの拠点としてのシェアエリア
3.道路で分断せず、緩やかにつながる計画・交流を生む歩専道
4.ミクロ視点では敷地内での世代間交流、マクロ視点では地域の核となり周辺住宅地をつなぐ役割を担うとして挙げられています。

建設計画の概要■住宅（アクティブハウス）
：10 戸
構造：木造
建物面積：900 ㎡（平均 90 ㎡）
概算建設費：225,000 千円■住宅（コレクティブハウス）
：20 戸
構造：木造
建物面積：3,200 ㎡（平均 160 ㎡）
概算建設費：800,000 千円■住宅（シェアハウス）
：1 戸
構造：木造
建物面積：745 ㎡
概算建設費：186,250 千円■非住宅（店舗・ワークスペース）
：1戸
構造：木造
建物面積：187 ㎡
概算建設費：46,750 千円が増加し横ばいになっていく中で、このようなエリアに住むことを想定しています。リモート

背景から計画地のポイントは大きく3 つ挙げら

ワーク中心の働き方をしている人、自分なりのれます。一つ目は、駅が近く、将来的にまちの充足感を求めて移住してきた人などを想定して核となり得るポテンシャルがあること。二つ目います。ここは駅方面と交差点方面からアクセ

宅地供給計画区画数：31 区画
面積：7,359.19 ㎡（75.06%）開発道路：1,560.49 ㎡（15.92%）
歩行者専用道路：522.47 ㎡（5.33%）
公園：300.66 ㎡（3.07%）
その他（防災区画・ゴミスペース）：61.7 ㎡（0.63%）
平均宅地面積：アクティブハウス 200.03 ㎡
コレクティブハウス 190.68 ㎡
シェアハウス 1,545.11 ㎡（駐車場含む）
事業計画
平均分譲価格（土地・建物）：
アクティブハウス 55,398 千円
コレクティブハウス 75,071 千円
シェアハウス 498,956 千円

共働き夫婦は、計画地中央部のコレクティブ

市が住民に実施したアンケートでは、車の所ハウスに住むことを想定しています。人が集ま有率が上がらず、コミュニティバスの運行頻度る出会いの場を設けることで、世帯同士の関わは1 時間 1 本未満で、日常生活に対する不便さりが自然と生まれ、他者との距離が自然な形でを指摘しています。

とれるような住まいを提供します。

今後、緩やかな人口減少を迎え、高齢者人口若者の単身者は、計画地南側のシェアハウスは、周辺の住宅が大きく高価格で、これからのスです。交差点側はメインエントランスとして、まちを担う若い世代の住まいが不足しているこ

地域全体の核となるようなエリアをめざしていと。三つ目は、公園や保育園などを整備しています。メインの建物（南棟）2 階に若者向けシェる一方で、店舗等滞在交流の場が少ないことでアハウスを設け、1 階に共有スペースや店舗がす。これらを踏まえて私たちは、「持続的な発展入ることで、人が滞留して消費が生まれる場所のために多世代が居住できるまち」を今回のになります。

テーマにしました。

■道路計画と区画詳細■まちづくりのコンセプト

道路計画は、歩行者の安全確保のために車のまちづくりのコンセプトは 4 つです。

進入路は東側 1カ所のみとしています。道路に一つ目は、地域に不足する高齢者や若者向けは最低限の回転路を確保し、歩専道にて各ゾーの住まいの提供です。周辺は家族向けの戸建てンをつなげます。中央にある蛇行する形の歩専や中高層マンションが多いため、バランスよく道は、緩やかにカーブすることで奥行きを感じ多様なタイプの人が住めるようにします。

させるような空間をつくり出します。これはシェ

二つ目は、様々な世代の人たちが交流したりアハウスエリアと北側の公園を結びながらまち賑わいの場としてのシェアエリアの計画です。の中心を貫く緑道で、憩いの場を形成します。3

三つ目は、緩やかにつながり、交流を生む歩つのエリアを行き来したり人々が滞留すること専道の計画です。計画地を閉じずに周辺一帯を巻き込んだコミュニティの醸成を狙います。

で地域の見守りの目が生まれます。
外構は一体的な計画とし、ウッドデッキや緑四つ目は、ミクロ視点では地域・敷地内での地を通して回遊できるようにしています。南側

世代間交流、マクロ視点では地域の核となり周の道路側はフェンス等で区切らずオープンス

辺住宅地をつなぐ役割を担うことです。ウォーペースとすることで、シェアエリアの店舗への新井 洋（住友林業 ㈱）栗田菜摘（パナソニックホームズ ㈱）高田雅子（大和ハウス工業 ㈱）津久井弘伸（ ㈱ 竹中土木）
中島 慎（積水ハウス㈱）寺澤直道（ ㈱ ミサワホーム総合研究所）

アクセスを導入し開かれたまちとします。
南側の交差点に面したメインゲートのイベン
トエリアにはキッチンカーが集まったりミニコンサートが開かれたり、散歩の休憩場所になるなど、地域のコミュニティパークとなります。
アクティブシニアレジデンスとコレクティブハウス間も同じような外構計画によってつながり、路地空間のような道により横方向のアクセスも可能ですし、隣の既存分譲地ともつながり

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ます。コレクティブハウス内のウッドデッキの通路を通ってシェアエリアにも行くことができます。
道路の各視点の場にフォーカルポイントとして樹木を配置し小さなたまり場を設けることで、人々がまちの風景の一部となるような計画としています。

■住戸プラン

コレクティブハウスは、2LDK ～ 3LDK のオーナー宅と1LDK の単身者世帯向け賃貸を併用した住宅です。緑道に面した棟では、オーナー宅は生活する上でのプライバシーを確保し、賃貸部の動線と分けています。また、緑道に面したところにはフリースペースも設けていて、オーナーや賃貸の住人が使用できます。例えばミニ図書館やギャラリーにするなど、住む人の個性が緑道へにじみ出てきます。
アクティブシニアレジデンスはバリアフリーを考慮した平屋で、夫婦二人の寝室とLDK、プラス1 部屋をまちへ開かれたスペースとして計画しています。外構は縁側をイメージしたウッドデッキをまちへつなげるように計画しています。ウッドデッキで井戸端会議を開いたり、休憩したりするなど、つながりをつくり出します。
シェアハウスエリアには 2 棟の建物を計画しました。北棟にはウッドデッキを設置してコレクティブハウスとつながっています。そのウッドデッキを建物の周囲にも配置して、南側歩専道とも一体的に開放感のある集いの場として計画しました。1 階はカフェで、2 階はワークスペースです。シェアハウスの住民はワークスペースを自由に利用できます。南棟は、1 階がシェアハウスの共有スペースとシェア店舗で、2 階はシェアハウス住民の居室です。ここにもウッドデッキを計画し、各店舗の色が出るような外部空間をつくりました。店舗は北側・南側から出入りでき、まちの内と外をつなげます。
計画地の南東側には有料の駐車場を配置し、来訪者用やカーシェアリングでの利用を想定しています。

講評上井

まず取り組みの仕方がとても良かったと思います。協働ペアになり、かつ異分野同士で一つのことについて取り組む作業は普段なかなかありませんので、我々も今後のまちなみ塾のやり方の参考にしたいと思いました。
今回の計画で疑問に感じたのは、「若者のための住まい不足」という計画地のポイントを最初家とまちなみ 87〈2023.5〉

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に出したにもかかわらず、アクティブシニア住宅を取り入れていることです。今後は広域的に高齢者が増加していくのが予測されているわけですから、そこをあえて若い人だけの計画としたほうがわかりやすくなったのではという気がしました。
20 代～ 40 代の入居者を想定したコレクティ
ブハウスについては、第一次購買層の人が果たして最初にコレクティブハウスを建てるでしょうか。一戸当たりの延床面積も大きすぎると思います。もしコレクティブハウスを建てるとするならば、もう少し小さな空間や、小さなお店に絞っていかないと、金額的にも現実的ではないように思います。
南側のシェアハウスは、まちの内外を分断する城壁に見えてしまいますね。それと、このシェアハウスには階段室が左端に1カ所だけしかないので消防法の避難経路の基準をクリアできませんが、ここの住人はその１カ所から出入りして駅と住まいをただ往復するだけになり、このままだとまちの中に全く入ってきませんよね。
人とまちとのつながりを生み出すためには、例えばシェアハウスの住人たちもこのまちを通過させるような計画にしたり、シェアハウス1階の空間が北側の緑道に連続するようなデザインを考えたほうが良いのではと思いました。
大谷

大きな考え方として、今までの分譲のメインだった 4LDK の子育て住宅から、30 ～ 40年先を見越した住宅地の在り方を考えて、コレクティブハウスやシェアハウス、アクティブシニアハウスという新しいマーケットに積極的に切り込んでいくコンセプトには可能性を感じました。
以前講義した時に、土地の高度利用を図るにはタウンハウスが適しているという話をさせていただきましたが、皆さんはコレクティブハウスのオーナー用と賃貸住宅を設定して、そしてタウンハウスの新しい解き方をされたことが面白いなと思います。戸当たり面積という技術的な部分は今後詰めていくとして、可能性としては、現時点でオーナー宅と若者向けのコンパクトスペースという構成でつくったものが、例えば 30 年後にオーナー夫婦がコンパクトスペースへ移り、若い人が広いスペースに移り住むような現象が起きるかもしれませんよね。そんなことも考えられるかと思います。
一方、もう少し考えて欲しかったのは公園の使い方についてです。公園利用は居住者限定とされていますが、隣の住宅地とつながるフットパスがありますし、行政に帰属するのであれば

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原則誰でも使えるスペースになります。公園の配置も、住民の共有感を高めたいならば、十字路になっている歩専道の辺りにあるほうが良い気がしました。
まちなみ景観上で考えて欲しかったのは集合駐車場の位置です。交差点に面したところに配置されていますが、ここはまちの顔となる場所ですよね。そこに駐車場があると、一番の見せ場のところで樹木や家並みも途切れてしまいます。また、動線計画を明確にするという意味でも中途半端な場所で、例えばシェアハウスと同じ規模くらいの建物が集合駐車場の位置にあって、南側と西側の建物で L 型に囲われた内側に駐車場スペースをつくるほうが全体的な景観計画として良かったのではないかと思いました。
粟井

配置のことで言うと、フォーマルなところから徐々にラフなところに移るグラデーションみたいなものを、コントロールできるようになると、さらに良くなる気がします。
気になったのは、このまちの持続的な発展と多世代居住の描き方です。例えば、平屋のアクティブシニアエリアがありますが、シニアに限定せずに若者が入居しても良さそうだと思いました。若者がいるならば現代的な仕掛けがあってもいいかもしれませんよね。例えば Wi-Fi がまち全体を覆っていて、このまちに来るとまさに学校でありお店であって、シニアと子供の接点がそこで生まれ交流できたりする。そういう現代の生き方や思考を若者がシニアに教えてくれたりすることで新たな交流が生まれるかもしれませんよね。話を聞いているとシニアと第一次取得世帯と若者だけで子供が全然登場していないので、ちょっと気になりました。
いろいろなことが混在することで、面白いまちになっていき、やがてまちのブランドをつくれたりするのかもしれませんが、数年経つと価値が生まれて、適材適所にまちなみをつくり出していくわけです。そして持続と共に資産価値に変わっていきます。そのような長いスパンで見る視点も必要な気がしています。
ミクロなところをうまく想像で吸い取りながら落とし込んで、さらにまちが面白くなるようなことを考えてもらえたら、持続的な発展をしていき、多世代が住むまちになるのではないのかなと思います。

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