既存住宅取引における住宅かし保険の活用と安全確保に向けた商品の普及
2015年12月9日(株)日本住宅保証検査機構
西山 祐幸

中古・リフォーム用瑕疵保険の誕生 2009年10月の新築瑕疵保険の導入（資力確保の義務化）が無事、一段落する
 中古住宅流通・リフォーム活性化を目的に、履行法19条2号に基づく任意保険の商品化を検討
 2010年より、リフォーム工事瑕疵保険、大規模修繕瑕
疵保険、既存住宅瑕疵保険（宅建業用、個人間用）を相次いで発売
 制度スタート当初、認知度向上のため、補助金の条件として普及を図ったが、補助が終わると利用が減った
 利用者（流通・工事関係者等）が使いやすいように、料金や制度のバリエーションを順次、増やしてきた
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売主が宅建業者用の瑕疵保険の仕組み①
 買主への瑕疵担保責任を負う宅建業者が被保険者になる

保険対象事故が起きた時に被保険者（宅建業者）が倒産・廃業等の場合は、買主が直接、保険法人に保険金を請求できる
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売主が宅建業者用の瑕疵保険の仕組み②
 住宅の引渡し前に宅建業者が申し込む
 保険の引受けにあたり保険法人の検査員が住宅の基本構造部分の現況検査を行う
 保険対象となるのは①構造耐力上主要な部分（耐震性能等）②雨水の侵入を防止する部分③給排水管路（特約で付加。「マンション戸単位保険」では専有部分のみ対象とし標準で付保） ※この扱いは保険法人ごとに異なる
 保険期間・限度額・少額免責・縮小てん補
保険期間 限度額
5年1,000万円
2年1,000万円
2年500万円
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縮小てん補
少額免責
割合
10万円
80%

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個人間売買用の瑕疵保険の仕組み①
 検査事業者が住宅を検査して買主に対して基本構造部分の保証をする（宅建業者は仲介のみ）

保険対象事故が起きた時に被保険者（検査事業者）が倒産・廃業等の場合は、買主が直接、保険法人に保険金を請求できる
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5個人間売買用の瑕疵保険の仕組み②
 住宅の引渡し前に検査事業者が申し込む＋事前に保険基準の検査を行い適合判断したものの申込も可
 保険申込後、検査事業者が住宅の基本構造部分の現況検査を行い、保険法人が審査する（物件や検査事業者によっては保険法人の検査員も現場検査を行う）⇒保険協会に「既存住宅現況検査検査技術者として登録された建築士」が検査事業者検査を行って適合した場合は、その報告書の審査にて保険法人検査に代えることが出来る 保険対象は宅建業用と同じ
 保険期間・限度額・少額免責・縮小てん補
保険期間 限度額
5年1,000万円
1年1,000万円
1年500万円
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縮小てん補
少額免責割合5万円
100%
6瑕疵保険の対象部分①「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」は新築・既存、戸建・共同住宅とも共通。（各社共通対象）

図の「部分」のキズなどの破損が保険対象ではなくて、その部分が担うべき「防水性能の瑕疵」、すなわち、その部分から雨漏りが生じた場合（防止できなかった＝瑕疵）を保険事故とし、修補の費用を支払います。
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7瑕疵保険の対象部分②
当社では既存住宅では給排水管路を特約対象とし、既存のマンション戸単位保険では専有部の給排水管路も標準にマンション戸単位保険の「専有部の給排水管路」部分

マンションの共有部分の瑕疵については、損害額を保険付保住戸の持分割合に応じて計算し支払います
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検査箇所

【戸単位売買かし保険(宅建業者用)】※建築確認が平成11年5月1日以降であれば圧縮強度検査省略。
長期修繕計画に基づき大規模修繕が実施されていれば屋上防水検査を省略。
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9リフォームかし保険の契約関係図
 引渡後にリフォームを行う場合にも利用できる
リフォーム
事業者

リフォーム工事請負契約
瑕疵担保責任に基づく保証書の発行
修補等請求

事業者
登録
保険契約

発注者
（取得者）

倒産時等
直接請求
保険金支払い
（業者営業時）

現場検査

保険金支払い（業者倒産時）ＪＩＯ
工事対象は住宅本体に対するものすべて（外構等、本体以外の工事は対象外）
保険期間は「構造・防水性能の工事部分」は5年、「その他の工事部分」は1年保険金限度額は工事規模により100万円～1,000万円の間
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「引き渡し後リフォーム」タイプも追加
 既存瑕疵保険とリフォームを一体化（３社のみ？）
６ヶ月
保険期間 構造・防水
保険期間
リフォーム工事部分保険契約申込

引渡前
現場
検査

仕組みが複雑なのとＪＩＯ適合現場検査
書類審査

検査事業者
現場検査

不適合

既存
住宅の引
渡
しリフォーム工事部分
現場検査
引渡前現場検査の不適合箇所の工事＋リフォーム工事部分
現場検査

ここで適合になると、標準タイプ（売買瑕疵保険）に切り替えるケースが多く

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リフ
ォーム
工事
完了
保険期間

利用が増えない

構造・防水
リフォーム工事部分

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（参考）保険料比較
共同住宅は1棟分の検査料と付保戸数の組み合わせにより変動するので、戸建住宅120㎡の場合で公表されているものを比較。
・・・目標値はアンケート等で多かった「5万円程度なら利用する」
ＪＩＯ

保険料

5年1000万円
1000万円既存
2年
宅建500万円
検査料
5年 1000万円
1000万円既存
1年
個人間500万円
検査料

まもりすまい

合計

保険料

合計

住宅あんしんハウスジーメン

保険料

保険料

合計

合計

39,600 62,280 40,630 61,450
39,510 58,960
28,000 50,680 23,920 44,740
26,900 49,580 22,780 43,600 24,390 47,070 24,820 44,270
22,68020,82022,68019,45043,700 68,540
46,160 65,610
25,300 50,140
24,700 49,540
21,820 46,660 24,290 43,740
24,84024,84019,450

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12宅建業者用 契約戸数推移
1,300
戸建

1,200

1,100
1,000

中古流通時のリフォーム費用補助金の条件

共同共同戸単位

900
800
700

600
500
400
300
200
1000

2010年度
8月発売

2011年度

事前検査対応2012年度

2013年度

戸単位発売

短期少額発売

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2014年度

2015/4～913

個人間用 契約戸数推移
中古流通時のリフォーム費用補助金の条件

戸建

500

共同共同戸単位

400
300
200
1000
2010年度
10月発売

2011年度

2012年度

戸単位発売

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2013年度

2014年度

2015/4～9

短期少額 現況検査技術 検査事業者の者の検査対応 事前検査対応
発売

14既存瑕疵保険の種別構成比
凡例：5A=5年1,000万円、2A=2年1,000万円、2B=2年500万円
宅建/戸建

2A
12%

宅建/共同 2B
2%

2B
5A
29% 41%
2A
30%

1B 個人間/戸建
5%
1A
5%
5A
90%

5A
86%

個人間/共同5A
35%
1A
65%

宅建/戸単位
2B
24%
5A
50%
2A
26%

個人間/戸単位
5A
1B
39%
46%
1A15%

凡例：5A=5年1,000万円、1A=１年1,000万円、１B=１年500万円
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15瑕疵保険事故発生率：新築の場合
新築の瑕疵保険期間は10年間に対してまだ5～6年しか経過していないので、以前の瑕疵保証10年満了物件における実績

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既存住宅の保険事故発生率
満4年以上経過した物件における発生率

満１年以上経過した物件の各年次の発生率を積み上げたもの

当初は極端に初年度に集中したが、その後はやや平準化した。
それでも新築と比較すると、保険期間初期の事故率は圧倒的に高い。
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17新築住宅と既存住宅の雨水箇所の割合
既存住宅の雨水浸入箇所の割合を新築住宅と比較すると、雨水が直接降りかかる「屋根」が38％と多い。屋根からの雨水浸入は波及範
囲が広く、被害が大きくなりやすい。

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18終りに
 東京工業大学名誉教授・田中享二先生の最終講義「40年間の研究活動の結論」「すべての建築材料は水が苦手である。」
建築材料、特に構造材料は一般的に水が苦手です。土は溶けてしまうし、木材は腐ります。鉄は錆びます。コンクリートでも内部に水が入りますと凍害を起こします。鉄筋コンクリートのコンクリートも程よい水分があると中性化が進みます。そして次に鉄筋が錆びます。
このように構造材料や部材は基本的に水が苦手です。

「木材を腐らせないための伝統木造建築の３点セットは①勾配屋根 ②深い軒の出 ③高い床「防水の役割は建物保護により長寿命化を担保すること」
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ご清聴ありがとうございました。

国宝・瑞龍寺の山門。屋根は入母屋造、杮（こけら）葺き。
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