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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【根拠条文】

金融商品取引法第24条第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

2024年２月28日【事業年度】

第74期(自【会社名】

トーセイ株式会社【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役社長【本店の所在の場所】

東京都港区芝浦四丁目５番４号【電話番号】

03(5439)8807【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【最寄りの連絡場所】

東京都港区芝浦四丁目５番４号【電話番号】

03(5439)8807【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

2022年12月１日

山口至

2023年11月30日)

誠一郎

平野

平野

昇

昇

(東京都中央区日本橋兜町２番１号)

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】(1) 連結経営指標等
回次

第70期

第71期

第72期

第73期

第74期

決算年月

2019年11月

2020年11月

2021年11月

2022年11月

2023年11月

売上高

(千円)

60,727,704

63,939,781

61,726,449

70,953,486

79,446,329

税引前利益

(千円)

12,090,095

5,901,313

10,302,616

12,753,538

15,310,707(千円)

8,447,032

3,602,339

6,721,305

8,607,088

10,507,095(千円)

8,684,946

3,064,864

7,134,366

8,784,368

10,542,923

資本合計

(千円)

58,306,499

58,969,524

65,958,740

72,290,677

82,319,282

総資産額

(千円)

161,894,056

161,684,503

195,010,899

210,955,801

245,329,690(円)

1,225.27

1,250.00

1,380.36

1,529.65

1,695.98(円)

176.4076.05

142.56

181.66219.74(円)

175.8375.94

142.37181.33219.32

(％)

36.0

36.5

33.8

34.3

33.4

(％)

15.3

6.1

10.8

12.5

13.6

(倍)

7.55

15.29

6.76

7.72

8.20

親会社の所有者に帰属する当期利益
親会社の所有者に帰属する当期包括利益

１株当たり親会社所有者帰属持分
基本的１株当たり
当期利益
希薄化後
１株当たり当期利益
親会社所有者帰属持分比率
親会社所有者帰属持分
当期利益率
株価収益率

営業活動による(千円) △3,799,892
12,509,792
974,603△197,084
5,722,006
キャッシュ・フロー
投資活動による(千円) △2,133,119△4,054,077 △15,448,977△9,081,101 △16,102,356
キャッシュ・フロー
財務活動による(千円)
11,412,129△3,414,376
10,994,264
7,477,196
17,805,721
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の(千円)
31,998,929
37,039,600
33,560,679
31,767,008
39,197,843
期末残高
(人)
457
509
638
663
727
従業員数
〔外、平均臨時雇用数〕
(人)
〔124〕
〔141〕
〔175〕
〔193〕
〔216〕
(注) 国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(2) 提出会社の経営指標等
回次

第70期

第71期

第72期

第73期

第74期

決算年月

2019年11月

2020年11月

2021年11月

2022年11月

2023年11月

売上高

(千円)

48,861,295

51,958,230

47,452,190

43,063,515

46,480,528

経常利益

(千円)

9,770,383

3,382,780

9,690,159

10,678,418

10,906,961

当期純利益

(千円)

7,273,194

2,594,607

7,452,678

8,687,116

8,738,581

資本金

(千円)

6,579,844

6,624,890

6,624,890

6,624,890

6,624,890

発行済株式総数(株)

48,595,300

48,683,800

48,683,800

48,683,800

48,683,800

純資産額

(千円)

52,076,260

51,737,131

59,467,346

65,863,314

73,821,936

総資産額(千円) 149,812,509

148,071,547

171,076,831

189,896,706

217,524,127

１株当たり純資産額(円)

1,093.35

1,095.59

1,243.27

1,393.00

1,525.81

１株当たり配当額(うち１株当たり
中間配当額)

(円)

42.00

19.00

38.00

51.00

66.00

(円)

(−)

(−)

(−)

(−)

(−)

１株当たり当期純利益(円)

151.8954.77

158.08183.35

182.76

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益(円)

151.4054.70

157.86183.02

182.41

自己資本比率

(％)

34.7

34.9

34.7

34.7

33.9

自己資本利益率

(％)

14.7

5.0

13.4

13.9

12.5

株価収益率

(倍)

8.76

21.23

6.09

7.65

9.86

配当性向

(％)

27.7

34.7

24.0

27.8

36.1

(人)
従業員数
(外、平均臨時雇用者数)(人)
株主総利回り(％)(比較指標①：配当込TOPIX)(％)(比較指標②：配当無東証業
種別株価指数（不動産業）） （％）

191
〔−〕
133.4
(104.5)

195
〔2〕
119.0
(110.6)

215
〔2〕
103.2
(124.1)

244
〔−〕
150.8
(131.3)

268
〔−〕
196.0
(161.0)(105.6)(93.4)(95.4)(109.6)(120.1)

最高株価

(円)

1,467

1,572

1,258

1,506

2,040

最低株価

(円)

759

782

950

952

1,308

(注) 最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものであります。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

２ 【沿革】
年月概要

1950年２月
1952年４月

大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)
本社を東京都江東区亀戸に移転

1964年６月

事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加

1968年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

1969年７月

商号を株式会社ユーカリに変更

1973年３月

宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)

1983年３月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

1986年４月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

1994年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始

1995年９月

株式会社神田淡路町ビルを設立

1996年３月

商号を東誠不動産株式会社に変更

1996年４月

不動産流動化事業を開始

1996年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

1997年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
特定建設業許可(東京都知事許可(特−９)第107905号)

1999年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始

2001年２月

アセットマネジメント事業を開始
不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)

2001年３月
2001年４月
2001年11月
2001年12月
2002年８月

LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高
鋼業株式会社の３社を吸収合併
一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニ
ティ株式会社)に分割譲渡
不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

2002年12月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

2004年２月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

2004年９月

不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)

2004年12月

2006年10月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・ロジ・マネジメ
ント株式会社)を設立
東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社)を設立
商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

2006年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2007年９月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)

2009年９月

不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始

2011年９月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2012年１月TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)

2013年３月

シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

2005年３月
2005年４月
2005年９月

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書年月概要

2014年11月

連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人
が東京証券取引所に上場
株式会社アーバンホーム（商号を2019年３月にトーセイ・アーバンホーム株式会社に変更）の株式を取得し連結子会社化（2022年５月清算結了）
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立

2015年12月
2016年２月
2017年６月
2017年12月
2018年５月
2018年７月
2020年４月
2020年７月
2021年４月
2021年９月

トーセイホテル神田株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）
トーセイホテル上野株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立
不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、Tʼs
Logi橋本を竣工）
クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号
世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）
本社を東京都港区芝浦に移転

2022年４月

株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化（連結子会社株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併により株式会社アイ・カンパニー、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社ジー・ピー・アセットおよび株式会社レッツクリエ
イションの４社は2022年11月期中に消滅）
東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行

2023年６月

トーセイ・アール株式会社を設立

2023年７月

トーセイ・プロップテック株式会社を設立

2023年９月

トーセイ・アール株式会社が株式会社LIXILリアルティから事業の一部を吸収分割により承継

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有価証券報告書

３ 【事業の内容】
当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社18社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産
再生事業

不動産開発
事業

不動産賃貸
事業

不動産ファ
ンド・コン
サルティン
グ事業

不動産管理
事業

ホテル事業

事業内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップの
うえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。
(※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業(TʼS BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。
当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。
具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業
務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。
オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警
備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。
ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。
プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。
分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。
当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。

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主要な会社

当社、
㈱プリン
セ ス ス
ク ゥ エ
アー

当社

当社

トーセイ
・アセッ
ト・アド
バイザー
ズ㈱

トーセイ
・コミュ
ニティ㈱

ト ー セ
イ・ホテ
ル・マネ
ジメント
㈱

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当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

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４ 【関係会社の状況】
名称

住所

資本金又は
出資金
(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合(％)

関係内容(連結子会社)100.0

当社保有不動産の管理をしております。
役員の兼任あり100.0

役員の兼任あり100.0

役員の兼任あり

ホテル事業

100.0

役員の兼任あり

10,000

ホテル事業

100.0

東京都港区

96,000

不動産再生事業100.0

役員の兼任ありトーセイ・プロップテック
株式会社

東京都港区

100,000

不動産ファンド・
コンサルティング
事業

100.0

役員の兼任ありトーセイ・アール株式会社

東京都港区50,000

不動産再生事業

100.0

トーセイ賃貸保証合同会社

東京都港区

3,000

不動産管理事業

100.0

TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.

シンガポー
ル

322,787

不動産賃貸事業100.0

岸野商事株式会社

東京都港区

10,000

不動産賃貸事業100.0

株式会社増田建材店

東京都港区

60,500

不動産開発事業

100.0

三起商事株式会社

東京都港区

30,000

不動産再生事業100.0

磯子アセットマネジメント
株式会社

東京都港区

15,000

不動産再生事業

100.0

芝浦レジデンシャル株式会
社

東京都港区

10,000

不動産再生事業100.0

臼井木型工業株式会社

東京都港区

32,000

不動産再生事業

100.0

トーセイ・コミュニティ株
式会社

東京都港区

99,500

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ株式会社

東京都港区

100,000

トーセイ・ロジ・マネジメ
ント株式会社

東京都港区

50,000

不動産ファンド・
コンサルティング
事業
不動産コンサル
ティング事業

トーセイ・ホテル・マネジ
メント株式会社

東京都港区

100,000

トーセイ・ホテル・サービ
ス株式会社

東京都港区

株式会社プリンセススクゥ
エアー

不動産管理事業役員の兼任あり

その他２社(注) １．当連結会計年度中に、芝浦レジデンシャル株式会社および臼井木型工業株式会社の株式を取得し、連結の範囲に含めております。
２．当連結会計年度中に、合同会社トレック・マーズおよび合同会社トレック・ジュピターの匿名組合出資持分を取得し、連結の範囲に含めております。
３．当連結会計年度中に、トーセイ・アール株式会社およびトーセイ・プロップテック株式会社を設立し、連結の範囲に含めております。
４．三起商事株式会社は、2023年12月25日に清算結了しております。
５．株式会社プリンセススクゥエアーについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
主要な損益情報等 （１）売上高
13,421,250千円（２）経常利益
1,918,275千円（３）当期純利益
1,278,160千円（４）純資産額
5,256,221千円（５）総資産額
18,450,270千円

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５ 【従業員の状況】(1) 連結会社の状況
2023年11月30日現在
セグメントの名称

従業員数(人)不動産再生事業131(6)

不動産開発事業61(−)

不動産賃貸事業27(−)

不動産ファンド・コンサルティング事業

154

(1)

不動産管理事業

159

(129)

ホテル事業

97

(80)

全社(共通)

98

(−)

727

(216)

合計

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(2) 提出会社の状況
2023年11月30日現在
従業員数(人)

平均年齢(歳)268

平均勤続年数(年)36.6

平均年間給与(千円)
5.6セグメントの名称

8,478

従業員数(人)不動産再生事業89

不動産開発事業61

不動産賃貸事業11

不動産ファンド・コンサルティング事業

8

ホテル事業

1

全社(共通)98
合計268(注) １．従業員数は、就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(3) 労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異
提出会社
当事業年度
管理職に占める
男性労働者の
女性労働者の割合(％) 育児休業取得率(％)
(注１)
(注２)
6.0

42.9

労働者の男女の賃金の差異(％)(注１)
全労働者

パート・
有期契約社員等

正社員
69.5

70.5

52.7

(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

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第２ 【事業の状況】
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産
シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。
(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題①

経営環境
当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、低金利環境による円安進行やイールドギャップの厚み、地政学的リスクの低さなどから、海外主要都市に比べて相対的に高い優位性を維持しており、引き続き投資資金の流入が期待されています。一方で、2024年度はデフレ脱却に向けた政府の経済対策が推進され、日銀によるマイナス金利解除等の金融政策正常化に向けた動きが予想されることから、不動産投資家の投資意欲や金融機関の融資姿勢、住宅需要の変化、長期化する建築費高騰等に注視する必要があると認識しています。
②

中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題
当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社

会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サス
テナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実
現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。

長期ビジョン2032

多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとしてサステナブルな社会の実現に貢献する

当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント
力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョ
ン2032の実現に取り組んでまいります。
こ の 長 期 ビ ジ ョ ン 実 現 に 向 け た ９ 年 間 の 当 初 ３ 年 間 （ 第 1 フ ェ ー ズ ） と し て 、 新 中 期 経 営 計 画 「 Further
Evolution 2026」（2023年12月〜2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方
針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。

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有価証券報告書＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞
大方針
サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す
基本方針
サステナビリティ

・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進
・グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大
・非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透事業

・事業ポートフォリオの進化と成長
・６事業のシナジー追求による不動産ソリューション力の強化

人材・組織・多様な社員が個性を活かし、力を発揮できる環境の整備
・豊富な経験・知識・強いリーダーシップを持ち、企業理念への深い造詣を併せ持つ人材を育成

DX

・IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進

財務戦略・資本政策

・持続的な成長に向けた資金調達力の強化
・資本コストを上回る資本収益性の維持およびBSマネジメントの継続＜定量計画（連結）＞
初年度

２年目

３年目

2024年11月期

2025年11月期

2026年11月期

連結売上高

921億円

1,178億円

1,232億円

連結税引前利益

165億円

177億円

190億円

ROE

13.0％

12.7％

12.5％

安定事業比率45％以上(営業利益ベース)
自己資本比率35％程度

ネットD/Eレシオ

1.4倍程度配当性向(注)

31.5％

33.0％

35.0％

(注) 株主還元について、配当性向を30％から35％へ３年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。
本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメ
ント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。
不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。
安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティ
ング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホ
テルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。
また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリ
ティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。
成長を支える事業基盤の強化においては、人材育成と多様な社員が個性を活かして力を最大限に発揮できる人事制度・組織体制・職場環境の構築に注力し、社員エンゲージメントを深めてまいります。また、財務面・資本配分については、事業規模および保有資産残高の拡大を下支えすべく資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しな
がら資本効率を意識した成長投資の継続と利益還元の向上を目指してまいります。

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２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社グループは、企業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献すべく、「トーセイグループ ESG方針・ESG行動指針」を定め、サステナビリティ委員会を中心としたESG推進体制を整備してサステナビリティに配慮したESG経営の実践に努めてまいります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) サステナビリティ全般（ガバナンス）
当社グループは、サステナビリティに配慮したESG経営を推進するため、取締役会の直属組織である「サステナビ
リティ委員会」を設置しています。サステナビリティ委員会は、「トーセイグループESG方針」、「ESG行動指針」、「トーセイグループのマテリアリティ」等に基づき、気候変動問題への対応や人的資本経営の推進などをはじめとする当社グループの総合的なサステナビリティ向上に向けた取り組み方針の策定、サステナビリティ推進に係る年間活動計画の立案、各施策や各部門の活動進捗のモニタリング・助言・指導等の機能を担っています。
同委員会は、執行役員社長が任命するサステナビリティ推進責任者(取締役専務執行役員平野 昇)を委員長とし、委員はサステナビリティ推進責任者が指名する者で構成されています。原則年６回開催され、その審議・活動
進捗・報告事項は毎月取締役会に報告される体制となっています。
なお、取締役会は、サステナビリティ委員会が立案し取締役会が承認した各施策に関して、委員会からの報告に基づき、必要に応じて施策の見直しや推進体制の改善指示などを通じて適切にモニタリングを行い、進捗状況について監督します。なお、ESGを所管する常勤取締役の評価・報酬を決定する項目には、気候変動をはじめとするESG推進目標が設定されています。また、取締役会は、気候変動課題への対応を含めた当社グループの総合的なリスク
マネジメントに対し最高責任を負い、必要な組織体制を整備するとともに、これを適切に監督し、必要に応じて指示を行います。
（戦略）
当社グループでは、従前より、環境、社会、ガバナンスに関するさまざまな取り組みを推進してまいりました
が、ESG経営をより一層推進するため、2022年11月期から、サステナビリティ推進における当社グループのマテリア
リティ特定の検討を開始し、2023年11月期にマテリアリティを特定しました。気候変動問題をはじめとする環境、社会課題に対する企業への取組み要請は、今後ますます高まっていくことが確実となる中で、持続可能な社会の発展のため、環境、社会課題の解決に資するとともに、企業の持続的な成長に向けてESG経営を推進するべく、当社グループとして優先的に取り組むべき重要テーマを定め、より一層、取り組みを加速させていきます。
＜トーセイグループのマテリアリティ（重要課題）＞
テーマ

マテリアリティ（当社グループが重要と考える価値づくり）

主な取り組み・省エネ化、再エネ活用

気候変動への対応と循環型社会の推進

・防災、減災対応
・資源の有効活用

環境との共生
環境配慮型のものづくり・
サービスの提供・ハード・ソフト両面の環境性能向上、見える化
・不動産の再生、開発における環境負荷軽減
・多様な人材の活躍
・多様な働き方の推進

多様な人材が個性を生かして健やかに働ける環境

・働きがいの追求
・人権の尊重・心身の健康増進

社会課題への対応
安心安全に配慮した商品・サービスの品質向上

・お客様の安心安全

地域コミュニティの創出・再生・活性化・地域コミュニティの再生や創出、活性化

・従業員、サプライヤーの安心安全

・地域経済の活性化
・ガバナンス高度化

コーポレートガバナンス強化

健全な企業成長を促す
ガバナンス

・コンプライアンス
・リスクマネジメント強化

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SDGsへの貢献

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有価証券報告書（リスク管理）当社グループでは、事業活動の推進及び企業価値の維持・向上を妨げる可能性のあるリスクを最小にするために、平常時より計画的に対策を立案、検証する体制を整備することにより、ステークホルダーの皆様からの信頼を得られる企業集団を目指しています。
当社グループでは、サステナビリティ関連を含む一元的かつ横断的なリスク管理を取締役会直属のリスク・コン
プライアンス委員会が担い、グループ共通または各社ごとのリスク管理に関するプログラム施策の実践を通じて、グループの事業を取り巻く様々なリスクを統括管理するほか、リスクが顕在化した場合には同委員会が中心となって危機対応を行います。また、全社リスクの中で特に重要性が高く、TCFDの提言による枠組みに基づき管理すべき「気候変動リスク及び機会」については、取締役会の監督の下、サステナビリティ委員会が主管します。リスク・コンプライアンス委員会はサステナビリティ委員会による各種施策上の要請に応じて、その実践を補佐、支援する
ことで、全社リスクの統合的な管理をしています。
(2) 気候変動
当社グループは、「気候変動問題は自然環境と社会構造に劇的変化をもたらし、当社の経営とビジネスに重大な影響を与える課題である」と認識し、自然災害による不動産価値の低下や政府の環境規制強化等により、当社グループの事業活動や戦略、財務計画に大きな影響を与える可能性があると考えています。
また、当社は2022年11月に「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に加入し、TCFD提言に基づく情報開示を行っております。
https://www.toseicorp.co.jp/csr/environment/climate/（ガバナンス）
上記（1）サステナビリティ全般（ガバナンス）を参照ください。
（戦略）
将来にわたる気候変動が当社グループの事業に及ぼし得ると想定される影響を把握し、当該影響を当社の事業戦略に反映するため、国際的な機関等が定める将来的な気候変動シナリオを複数選択し、それぞれの世界像におけるリスク・機会の識別を行いました。シナリオ分析の詳細は以下の通りです。
＜主に参照した将来的な気候変動シナリオ＞
分類

公表機関・組織

移行リスク

IEA（国際エネルギー機関）

参考文献
・WEO2020;
Sustainable Development Scenario (SDS)Net Zero Emissions by 2050 case (NZE2050)
・WEO2022;
Net Zero Emissions by 2050 Scenario (NZE2050)
・ETP2017;
Beyond 2℃Scenario (B2DS)

物理的リスク

IPCC（気候変動に関する政府間パネル）

・第６次報告書;
SSP1-2.6
SSP5-8.5

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有価証券報告書＜シナリオ分析の概要＞
移行リスク/機会
分類
規制/政策

内容
＜リスク＞
・炭素税や炭素価格が導入され、GHG排出量に比例して操業コストが上昇する
・炭素税や炭素価格の資材価格への転嫁により建築コストが上昇する
・GHG排出規制強化により、新築するオフィスやマンション、戸建住宅においてZEH(M)/ZEBの義務化が進み、開発コストが増加する
・GHG排出規制強化により、既存ビルの脱炭素対応(ZEB Readyレベルへの改修)が義務化され、改修コストが増加する＜機会＞
・ZEB化対応技術の普及により工事単価が低減されることが想定され、ZEB化対応によるコスト増を緩和できる可能性がある・建物の脱炭素対策を積極的に進めることで、商品の競争力が高まる
＜リスク＞

評判

・環境対策に消極的な企業に対する貸出金利の引上げ等により、金利負担が増加する＜機会＞
・積極的な環境対策の推進により、企業評価・信用が向上し、融資枠拡大や優遇金利獲得が期待できる
・環境仕様不動産の流動性が向上し、販売機会が増加する
物理的リスク/機会
分類

内容
＜リスク＞

急性

・洪水による浸水リスクが高いエリアに立地する物件は、投資家のリスクプレミアム上昇により価格評価（資産価値）が低下する
・洪水被害の発生により、修繕コストが増加する＜機会＞
・建物のBCP対策の強化により、リスクが最小化し、商品の市場競争力が高まる
＜リスク＞

慢性

・海面上昇により、慢性的に既存ビルが浸水・水没する・異常気象の増加によるサプライチェーンの混乱や石油依存による資材価格高騰により、建築コストが上昇する（リスク管理）上記（1）サステナビリティ全般（リスク管理）を参照ください。
（指標及び目標）
当社グループは、世界全体の1.5℃未満目標達成のため、Scope1・２における2050年度温室効果ガス排出量ネットゼロを掲げています。また、中期的な削減目標として、2022年度を基準年として、以下のように削減を進めてまい
ります。
基準年

2022年度（2021年12月〜2022年11月）

削減対象(注)

Scope1：燃料の燃焼等、事業者自らによる温室効果ガス直接排出
Scope2：電気・熱・蒸気使用に伴う温室効果ガスの間接排出目標年・削減割合

長期目標：2050年度ネットゼロ
中期目標：2030年度までに基準年比50％削減（注）当社グループから排出される温室効果ガスは、営業所・自社運営ホテルにおいて使用する都市ガス及び社用車等で使用するガソリンの使用によって当社から直接排出される温室効果ガス（Scope1）と、本社・営業所・自社運
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営ホテルの電気使用、本社の地域熱使用に伴って間接的に排出する温室効果ガス（Scope2）で構成されております。なお、2022年の実績については、以下よりご覧ください。
https://www.toseicorp.co.jp/csr/environment/target/(3) 人的資本
当社グループは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、多様な人材が個性を生かして健やかに働ける環境を構築することを人材戦略のマテリアリティ（重要課題）の一つとし、「多様な人材の活躍、多様な働き方の推進、働きがいの追求、人権の尊重、心身の健康増進」を実現するための人材育成に関する方針、社内環境整備に関する方針を策定しています。
（戦略）①人材育成に関する方針（人材開発基本方針）
・グループ企業理念に基づく人材育成
中長期的な企業価値の向上に向けた人材戦略の重要性に鑑み、グループ企業理念（存在理念、経営理念、行動
理念）及び経営方針の理解の下に、会社の発展に積極的に寄与する人材を育成していくとともに、自己においてプロフェッショナルとしての意識と知識と技術の研鑽をする人材を育成していくことを基本とする。
・人材の多様性
当社グループは、人材の採用、育成、登用においては多様性を重んじ、性別や国籍、採用の経緯等に左右されることなく、企業理念を追求し続ける者に対して、等しく成長と活躍の場を提供する。
②社内環境整備に関する方針（健康経営方針）
当社グループは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、従業員の健康と安全を重要な経営課題と捉え、従業員がいきいきと働ける職場環境を整備し、健康維
持・増進の施策に積極的に取り組む。
（指標及び目標）
当社グループでは、人材戦略のマテリアリティ（重要課題）に基づく計測指標（KPI）を下表のとおり設定し、「As is-To be」ギャップを測定することにより、中長期の課題を捉え、人的資本に関する施策を検討、実行してい
ます。
指標

目標

2023年度実績1

女性管理職比率

10％以上

6.0％

2

男性育児休業等取得率

80％以上

42.9％

3

男女賃金差異（全労働者）

70％以上

69.5％

4

平均残業時間

30時間以下24.3時間

5有給休暇取得率

60％以上

66.1％

6

自己都合退職率

10％未満

8.4％

7

ストレスチェック受検率

90％以上

100％

8

仕事の満足度

80％以上

68.0％

(注) １．１〜８は、トーセイ株式会社を対象範囲としています。
２．８は、定期的に実施している従業員満足度調査における「仕事の満足度」の評価尺度（５段階）の内、上位２項目を選択した割合。

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３ 【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
(1) 経済情勢の動向
当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。
(2) 災害等について
将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。
(3) 有利子負債の依存度および金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリン
グを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。
(4) 法的規制①

法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

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主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融サービスの提供に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・投資信託及び投資法人に関する法律
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律
・貸金業法
・旅館業法
・食品衛生法②

免許、許認可等
当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループ
は、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。

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許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(14)第24043号

2027年３月23日

不動産投資顧問業登録

国土交通大臣一般−第127号

2026年２月28日

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特−４)
第107905号

2027年12月９日

一級建築士事務所登録

東京都知事

（本社）
東京都知事登録第46219号

2026年４月９日

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・
国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可
第102号−

金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)

金融庁

関東財務局長
(金商)
第898号

−

所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(５)第80048号

2026年９月28日

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特−４)第119534号

2028年３月10日

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第49526号

2029年１月14日

マンション管理業登録

国土交通大臣国土交通大臣(５)第030488号

2027年５月21日

建築物環境衛生総合管理
業登録

東京都知事

東京都19総第273号

2025年10月３日

警備業認定

東京都公安委員会

東京都公安委員会認定
第30002591号

2026年10月14日

賃貸住宅管理業

国土交通大臣国土交通大臣（01）第000240
号

2026年７月29日

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産
特定共同事業法第36条)
不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)(トーセイ・コミュニティ㈱)許認可等の名称

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取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)
不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)
不正な手段による登録や賃貸
住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）

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有価証券報告書(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(４)第85736号

2026年４月７日

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・
国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可
第70号−

金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代
理業)

金融庁

関東財務局長
(金商)
第363号

−

取引一任代理等の認可

国土交通大臣国土交通大臣認可第52号−所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(４)第88903号

2028年２月22日

貸金業登録

東京都知事

東京都知事(１)第31891号

2025年３月28日

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産
特定共同事業法第36条)
不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消( 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 67 条 の
２)(トーセイ・ロジ・マネジメント㈱)許認可等の名称取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)＜トーセイホテルココネ神田＞
許認可等の名称
旅館業営業許可書

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

千代田保健所
長

旅館業営業許可−

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

台東保健所長旅館業営業許可−

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消＜トーセイホテルココネ上野＞
許認可等の名称
旅館業営業許可書

20/146EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

旅館業営業許可書

習志野保健所
長

旅館業営業許可−

飲食店営業許可証（レストラン）

習志野保健所
長

飲食店営業許可2026年２月28日

飲食店営業許可証（カフェ）

習志野保健所
長

飲食店営業許可2026年２月28日

取消、解約その他の事由
構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞
許認可等の名称
旅館業営業許可書

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

台東保健所長旅館業営業許可−

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

台東保健所長旅館業営業許可−

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

台東保健所長旅館業営業許可−

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可証

鎌倉保健福祉
事務所長

旅館業営業許可−

営業許可証

鎌倉保健福祉
事務所長

飲食店営業許可2028年９月27日

旅館業営業許可書＜トーセイホテルココネ浅草＞
許認可等の名称
旅館業営業許可書＜トーセイホテルココネ鎌倉＞
許認可等の名称

21/146構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書＜トーセイホテルココネ築地プレミア＞
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

中央区保健所
長

旅館業営業許可−

飲食店営業許可書

中央区保健所
長

飲食店営業許可2029年８月31日

公衆浴場営業許可書

中央区保健所長

公衆浴場営業許可−

所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(８)第59205号

2026年７月20日

賃貸住宅管理業

国土交通大臣国土交通大臣（01）第000376
号

2026年７月30日

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(１)第110075号

2028年11月17日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(１)第109753号

2028年８月25日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）
構造設備基準等に反するとき等は認可の取消(㈱プリンセススクゥエアー)
許認可等の名称取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不正な手段による登録や賃貸
住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）(トーセイ・プロップテック㈱)許認可等の名称

宅地建物取引業免許(トーセイ・アール㈱)許認可等の名称

宅地建物取引業免許22/146EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(岸野商事㈱)
許認可等の名称

宅地建物取引業免許所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(２)第99269号

2026年６月３日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(１)第107826号

2027年５月20日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(１)第109140号

2028年４月７日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)(磯子アセットマネジメント㈱)許認可等の名称

宅地建物取引業免許(芝浦レジデンシャル㈱)許認可等の名称

宅地建物取引業免許23/146EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(5) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グ
ループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。
(6) 新規事業について
当社グループは、既存事業の拡大などを目的とした企業買収、子会社の設立等に加えて、新たにクラウドファン
ディングやセキュリティ・トークンを活用した不動産事業を推進しております。これら事業の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っております
が、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行
い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。
(7) 人事労務に関するリスク
当社グループの事業の特性に鑑み、人材は極めて重要な経営資源であり、事業継続、拡大のためには、優秀な人材を確保し、育成することが不可欠となります。
少子高齢化による人材確保難や労働市場の変化などによって、人材の流出、人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、従業員の健康と安全を重要な経営課題と捉え、従業員がいきいきと働ける職場環境を整備し、健康維持・増進の施策を積極的に取り組んでおります。
(8) サステナビリティについて
サステナビリティに配慮したESG経営の重要性は、年々高まっております。当社グループの取組みが適切に行われず対応に遅れや不備が発生した場合、地域社会や顧客、取引先、従業員、投資家、市場からの信頼を損ない、当社グループの事業戦略や経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。なお、環境分野においては世界的に気候変動の影響がより一層顕著となり、気候変動に伴う物理的な被害や気候関連の規制強化、脱炭素・低炭素社会への移行に対する適切な緩和策と適応策の取り組みに遅れや不備が生じた場合、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、社会分野では人材の多様性の確保を含む人材育成や登用、社内環境整備等、人的資本経営に関する体制整備や実行計画、情報開示等に遅れや不備が生じた場合、企業価値創造の源泉となる中核人材の確保や市場からの評価など、当社グループの人材戦略および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針」、「トーセイグ
ループ人権方針」、「トーセイグループ環境ポリシー」、「トーセイグループ健康経営方針」などを制定の上、「サステナビリティ委員会」を設置し、サステナビリティ推進体制を整備、強化するとともに、ESG経営の実践および地球環境の負荷軽減への取り組みの推進を通じて、サステナビリティ課題のリスク低減に努めております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)①

経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
事業環境と経営成績等の状況に関する認識
当連結会計年度（2022年12月１日〜2023年11月30日）における我が国経済は、社会経済活動の正常化が一段と進んだことに加え、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果も相まって景気は緩やかな回復傾向となりました。
一方、世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念、地政学的リスクの高まり等が景気の下振れリスクとなっており、引き続き動向に注視が必要です。
当社グループが属する不動産業界は、2023年１月〜９月の国内不動産投資額が２兆7,483億円（前年同期比40％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京は４位（2022年通年は16位）となりました。昨年末から世界各国では金利上昇を背景に不動産価格の調整と市場停滞が続いているなか、日本では比較的良好な資金調達環境や円安等により優位性が維持されており、国内不動産への投資需要は底堅く推移しています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場は、2023年１月〜11月の新築発売戸数が20,911戸（前年同期比12.2％減）、2023年11月発売のマンション平均価格は8,250万円（前年同月比36.7％増）となりました。引き続き高価格帯物件の供給が平均価格を押し上げており、用地・建築費の高騰や供給抑制なども相まってマンション価格は引き続き高値圏で推移するとみられています。首都圏中古マンション市場においては、2023年１月〜10月の成約戸数が30,146戸（前年同期比1.2％増）と前年を若干上回る水準で進捗しており、2023年10月時点の成約平均価格は4,765万円（前年同月比8.4％上昇）となりました。また、分譲戸建市場においては、2023年１月〜10月の新設住宅着工戸数は49,042戸（前年同期比0.8％減）となりました（民間調査機関調べ）。
2023年１月〜10月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,183千円/坪（前年同期比17.6％下落）、木造は平均669千円/坪（同15.5％上昇）となりました。資材価格は鋼材・木材ともにピーク時から緩やかな下落傾向となっていますが、物価上昇や人件費高騰等の影響により、建築費は今後も上昇することが懸念されています（国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2023年10月時点の平均空室率は6.1％（前年同月比0.3ポ
イント低下）となりました。オフィス回帰の動きにより2023年に大量供給された新築ビルの空室消化は進んでいるものの、平均賃料は19,741円/坪（同1.9％下落）と緩やかな下落傾向は継続しています。また、2025年には大量供給が予定されていることから引き続き需給動向には注視が必要です（民間調査機関調べ）。
賃貸マンション市場は堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2023年10月時点の平均募集賃料は11,705円/坪（前年同月比7.6％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2023年８月末時点の平均
稼働率は97.5％（前年同月比0.6ポイント上昇）となりました。都心部への人口流入数増加や分譲マンション価格高騰に伴う賃貸マンション選好の高まりなどの影響から、賃料・稼働率ともに堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。
首都圏物流施設賃貸市場では、2023年10月時点の賃貸ストックは950万坪（前年同月比15.8％増）、空室率は6.4％（同2.4ポイント上昇）と需要を上回る供給は続いており、空室率の上昇傾向は継続しています。また、足元2023年10月時点の募集賃料は4,600円/坪（同2.1％下落）となり、所在エリアや物件特性によっては募集賃料動向に変化がみられています（民間調査機関調べ）。
不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2023年10月のJ-REITの運用資産総額は22.5兆円（前年同月比0.8兆円増加）、私募ファンドは運用資産総額33.4兆円（2023年６月末時点、前年同月比6.9兆円増加）となり、両者を合わせた証券化市場規模は55.9兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2023年１月〜９月の平均客室稼働率は78.4％（前年同期は53.9％）、東京
都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は7,054万人（前年同期比82.0％増）となりました。インバウン
ド需要の堅調な回復を受け、今後コロナ禍前水準以上の需要増加が期待されています（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、ホテル事業の業績回復に努めてまいりました。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

以上の結果、当連結会計年度は、売上高79,446百万円(前連結会計年度比12.0％増)、営業利益16,254百万円(同20.3％増)、税引前利益15,310百万円(同20.1％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益10,507百万円(同22.1％増)となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当連結会計年度は、「大塚トーセイビルⅡ」（東京都豊島区）、「柏トーセイビル」（千葉県柏市）、「ステラコート東糀谷」（東京都大田区）等45棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション106戸を販売いたしました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて53棟、土地26件及び中古区分マンショ
ン198戸を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損42百万円及び棚卸資産評価損の戻入
408百万円を計上しております。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は47,535百万円(前連結会計年度比26.8％増)、セグメント利益は8,877百万円(前連結会計年度比45.5％増)となりました。
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、賃貸マンション「THE PALMS町田」（東京都町田市）、賃貸アパート「T's Cuore西荻窪」（東京都杉並区）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート綱島」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）等において、52戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地６件、賃貸アパート開発用地６件、分譲マンション開発用地２
件、220戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損28百万円及び棚卸資産評価損の戻入
33百万円を計上しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は7,246百万円(前連結会計年度比47.5％減)、セグメント利益は1,036百万円(前連結会計年度比65.0％減)となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。
当連結会計年度末の賃貸物件数は、物件取得50棟及び賃貸開始９棟、物件売却31棟及び賃貸終了５棟に伴い、前連結会計年度末の91棟より、23棟増加し114棟となりました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,656百万円(前連結会計年度比9.4％増)、セグメント利益は3,232百万円(前連結会計年度比6.3％増)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,722,896百万円から、ファンドの物件売却等により200,859百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、830,417百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は2,352,454
百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は7,377百万円(前連結会計年度比35.5％増)、セ
グメント利益は4,555百万円(前連結会計年度比41.6％増)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

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有価証券報告書(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で511棟、分譲マンション及び賃貸マンションで347棟、合計858棟（前連結会
計年度末比65棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は6,470百万円(前連結会計年度比3.9％増)、セグメント利益は813百万円(前連結会計年度比7.4％減)となりました。
(ホテル事業)
当連結会計年度は、行動制限の緩和や全国旅行支援の実施による国内需要の回復、入国制限や水際対策の緩和によるインバウンド需要の回復が見られました。これに伴い、客室単価、客室稼働率がほぼコロナ禍前の水準まで改善し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を上回りました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は4,158百万円（前連結会計年度比115.8％増）、セグメント利益は990百万円(前連結会計年度はセグメント損失315百万円)となりました。
②

経営成績等に関する分析・検討内容
当連結会計年度は、世界的なインフレ進行を背景とした欧米の利上げや地政学的リスクの高まり等がありながらも、国内の社会経済活動はコロナ禍からの回復が進み、一段と経済の正常化が進展しました。また、首都圏不動産投資市場では、投資需要が堅調に推移し、人流回復によってオフィスビルやホテル、商業施設の稼働が持ち直し、一部アセットタイプでは投資家の不動産期待利回り圧縮も見られました。また、エンドユーザーによる住宅取得需要は、建築費高騰の影響はありながらも、底堅く推移しています。
このような事業環境のなか、当社は引き続き不動産市場の動向を注視しながら各事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高は794億円（期初計画比6.5％減）、営業利益は162億円（同9.6％増）、税引前利益は153億円（同9.3％増）となりました。不動産再生事業及び不動産開発事業において、一部当期販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことにより売上高が期初計画比で減収となったものの、これら不動産売買の利益率が計画を上回ったことや、ホテル事業の大幅回復、不動産ファンド・コンサルティング事業の収益拡大などにより営業利
益は期初計画を大きく上回り、税引前利益・当期利益ともに過去最高益を達成しました。
2020年に策定した中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月〜2023年11月）は、当連結会計年度
をもって３年間の計画期間が終了となります。
本計画は、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』を大方針とし、当社は、環境・社会的課題への取組みを意識した既存事業の拡大とDX推進による既存事業の拡充、サステナビリティ経営の実践等に取り組んでまいりました。
中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月〜2023年11月）＜大方針＞『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』＜基本方針＞
基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大
基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出
基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略
基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略
基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上
基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進＜定量計画＞
成長性：最終年度連結売上高 850 億円
最終年度連結税引前利益 140 億円

資本効率：最終年度 ROE 12％以上

安定性：安定事業比率（営業利益ベース) 42％以上

財務健全性：自己資本比率 35％程度
ネットD/Eレシオ 1.3倍程度
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有価証券報告書

株主還元：３年間で配当性向 25％から 30％へ段階的に引き上げを目指す
資本効率を意識した自社株買いの実施検討

初年度の2021年度は新型コロナウイルス感染症の終息が見えない中でのスタートとなりましたが、業績回復と成長施策の推進に努めた結果、2022年度は過去最高益を達成し、最終年度には再度最高益を更新し、目標としていた最終年度ROE12％を上回るROE13.6％を達成しました。
基本方針に掲げる各方針における実績は以下の通りです。
基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大
既存事業の拡大に向けた取り組みにおいては、Ｍ＆Ａを活用した不動産取得の推進や、環境・社会課題を意識した不動産ソリューションによって不動産売買における競争力を強化したほか、中古区分MS販売を営むプリンセ
スグループを連結子会社に加え、取り扱いアセットタイプの拡充や機能強化を図りました。また、安定事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、2021年にトーセイホテルココネ浅草とトーセイホテルココネ鎌倉、2023年にトーセイホテルココネ築地銀座プレミアを開業し、宿泊需要回復への対応とともにホテル事業の規模拡大を推進したほか、不動産賃貸事業においては、大型優良物件の取得や保有不動産の環境性能向上、不動産
環境認証取得等の付加価値向上施策に取り組みました。そして不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業では、サービス品質向上と受託拡大に邁進し、なかでも不動産投資家より資産運用管理を受託するトー
セイ・アセット・アドバイザーズ株式会社は、2.3兆円規模の受託資産残高を抱える業界トップのアセットマネジ
メント会社に成長しました。
基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出
不動産とDXの融合による新たな収益モデルの創出を目指す取組みを加速し、不動産セキュリティ・トークンの発行や、不動産クラウドファンディング事業としてトーセイ不動産クラウド TREC FUNDING第２号〜第７号の組
成、不動産投資商品のデジタルマッチング事業「TRESQ」の立ち上げなどを進めました。また、これら３つの事業を当社グループの不動産テック事業と位置づけて集約し、既存事業に縛られることなく戦略的かつ革新的に事業を展開するべく、新会社「トーセイ・プロップテック株式会社」を設立しました。
基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略
事業規模拡大を財務面で支えるべく資金調達力の強化に取り組み、グループ調達枠の引き上げや銀行とのリレーション強化、サステナビリティ・リンク・ローンの獲得等を推進しました。そして、資本効率性を意識した
キャピタルアロケーション方針に沿って財務健全性を維持しつつ優良不動産の仕入を推進した結果、2023年度末の棚卸資産は1,182億円（３年累計528億円増）、固定資産は708億円（同203億円増）まで積み上がり、総資産は2,453億円(同836億円増)と約1.5倍にまで拡大しました。また、利益剰余金の積み上げ等により資本合計は823億円（同233億円増）に成長、株主還元においては、配当性向を３年間で25％から30％へ段階的に引き上げるとする
当初計画通り、中計最終年度30.0％を実現し、３年間累計で総額15億円の自己株式取得も実施しました。
基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略
グループ全体の機能を再整理し、当社及びトーセイ・コミュニティ株式会社の２社で営んでいた賃貸管理業務
を不動産管理会社であるトーセイ・コミュニティ株式会社に集約したほか、トーセイ・アーバンホーム株式会社の戸建事業を当社の開発事業を所管する部署と統合し、ノウハウの承継と業務効率化を図りました。また、M&Aで取得した子会社をはじめとしたグループ各社のコンプライアンス体制、ガバナンス体制、グループ経理体制・人事体制を整備するなど、本社サポートにより各社管理部門の機能強化を推進しました。
基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上
トーセイグループのIT活用促進として本社ビルにおけるグループ統一ネットワーク環境の構築や情報セキュリ
ティレベルの向上などの環境整備を進めたほか、各部門にDX推進リーダーを設置し、各事業部の業務効率化を推進しました。これらの取り組みにより、DX推進の準備が整っていると認められた企業を国が認定する「DX認定」
を2021年10月に取得し、2023年10月に認定更新を行っております。また、多様な働き方の促進や従業員満足度の向上施策として、在宅勤務制度の恒久化や育児休暇の取得支援、人材育成プランの見直し、各種研修制度や福利厚生制度の拡充などに取り組み、2023年３月には健康経営優良法人2023に認定されました。

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有価証券報告書

基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進
ESG経営の推進においては、更なる進化を目指してESG推進規程や人権方針などの諸規程の制定を行い、サステ
ナビリティ推進における当社グループのマテリアリティの特定、人材・組織戦略の推進、非財務情報開示の拡充にも積極的に取り組みました。気候変動課題に対しては、2050年脱炭素目標（Scope１・２）を掲げ、自社グルー
プにおける温室効果ガス排出量（Scope１・２）の算出や自社運営ホテル等への再生可能エネルギーの導入、LED
改修工事、テナント啓蒙の実施などの施策を推進し、TCFD提言に基づく情報開示を行いました。
＜中期経営計画「Infinite Potential 2023」定量計画（連結）＞
初年度

２年目

３年目（最終年度）

2021年11月期

2022年11月期

2023年11月期（2021年１月12日発表）（2022年１月12日発表）（2023年１月12日発表）

連結売上高

695億円

800億円

850億円

連結税引前利益

80億円

120億円

140億円

最終年度 ROE

-

-

12％以上

47.5％

43.5％

42％以上

自己資本比率

35.7％

33.3％

35％程度

ネットD/Eレシオ

1.01倍

1.35倍

1.3倍程度

配当性向

26.2％

28.2％

30.2％

2021年11月期

2022年11月期

2023年11月期

連結売上高

617億円

709億円

794億円

連結税引前利益

103億円

127億円

153億円

ROE

10.8％

12.5％

13.6％

40.7％

43.0％

49.2％

自己資本比率

33.8％

34.3％

33.4％

ネットD/Eレシオ

1.23倍

1.29倍

1.31倍

配当性向

26.7％

28.1％

30.0％

安定事業比率(営業利益ベース)＜当連結会計年度までの実績＞

安定事業比率(営業利益ベース)(2)

生産、受注及び販売の状況① 生産実績
当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事
業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記
載はしておりません。
② 受注実績
当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称

当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度比(％)

金額(千円)
不動産再生事業

47,535,447

29/146

26.8

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不動産開発事業7,246,876△47.5

不動産賃貸事業

6,656,649

9.4

不動産ファンド・コンサルティング事業

7,377,912

35.5

不動産管理事業

6,470,608

3.9

ホテル事業

4,158,835

115.8

79,446,329

12.0

合計

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
前連結会計年度
当連結会計年度(自 2021年12月１日(自 2022年12月１日
相手先至 2022年11月30日)
至 2023年11月30日)
金額(千円)
トーセイ・リート投資法人

割合(％)

6,914,887

30/146

金額(千円)
9.7

1,059,869

割合(％)
1.3

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有価証券報告書(3) 財政状態
当連結会計年度末における財政状態は、総資産245,329百万円(前連結会計年度末比16.3％増)、負債163,010百万円(同17.6％増)、資本82,319百万円(同13.9％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は33.4％(前連結
会計年度末は34.3％)となっております。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産の残高は、162,831百万円となり、前連結会計年度末に比べ25,699百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比22,948百万円増)等によるものであります。
(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、82,498百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,674百万円増加しております。これは主に、有形固定資産10,054百万円の増加等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債の残高は、24,353百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,916百万円増加
しております。これは主に、未払法人所得税等1,333百万円の増加等によるものであります。
(非流動負債)
当連結会計年度末における非流動負債の残高は、138,656百万円となり、前連結会計年度末に比べ22,428百万円
増加しております。これは主に、有利子負債21,696百万円の増加等によるものであります。
(資本)
当連結会計年度末における資本の残高は、82,319百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,028百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。

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有価証券報告書(4) キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ7,430百万円
増加し、39,197百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、5,722百万円(前連結会計年度は、197百万円の使用)となりました。これは主に、税引前利益15,310万円、営業債権及びその他の債権の減少5,065百万円、棚卸資産の増加14,496百万円、法人所得税の支払額4,639百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、16,102百万円(前連結会計年度比77.3％増)となりました。これは主に、子会社の取得による支出2,938百万円、事業譲受による支出10,128百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、17,805百万円(前連結会計年度比138.1％増)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出37,621百万円及び配当金の支払額2,408百万円があったものの、長期借入れによる収入59,501
百万円があったことによるものであります。
キャッシュ・フロー指標のトレンド
2021年11月期

2022年11月期

2023年11月期

親会社所有者帰属持分比率(％)

33.8

34.3

33.4

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)

23.6

31.4

35.5

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

118.0

−

25.6

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

0.8

−

3.6

親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
(注５) 2022年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・
フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。
(5) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５
諸表注記

経理の状況

１

連結財務諸表等(１) 連結財務諸表

連結財務

３．重要な会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

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有価証券報告書(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について
2023年11月期を最終年度とする前中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月〜2023年11月）の計画
数値に対する当連結会計年度の実績及び当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。
(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項
当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社
グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

５ 【経営上の重要な契約等】
当社は、2023年６月26日開催の取締役会において、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務を、当社が新設する子会社トーセイ・アール株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を株式会社LIXILリアルティと締結することを決議し、同日付で契約を締結しております。
詳細については、「第５経理の状況

１．連結財務諸表等結合」に記載のとおりです。

６ 【研究開発活動】
該当事項はありません。

33/146（１）連結財務諸表

連結財務諸表注記

37．企業

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第３ 【設備の状況】
１ 【設備投資等の概要】
当社グループでは、当連結会計年度において総額1,250百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なもの
は、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。
なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。

２ 【主要な設備の状況】(1) 提出会社
2023年11月30日現在
帳簿価額(千円)
事業所名
(所在地)
本社
(東京都港区)
町田事業所(東京都町田市)
賃貸用不動産(東京都千代田区
等22棟)
賃貸用不動産(東京都千代田区
等８棟)

セグメントの名称

設備の内容

統括事務施設事務所設備

4,499,542

不動産開発事業

事務所設備

55,497

不動産賃貸事業

賃貸ビル・店舗等

5,933,760

ホテル事業

ホテル設備
−

合計

−

建物及び
構築物

土地
(面積㎡)

従業員数
(名)

その他

合計

118,243

8,119,195251−

245,695

1729,305,381(24,540.37)

322,573

35,561,715−

10,096,418

11,700,765(11,760.11)

260,732

22,057,916−

20,585,220

44,697,754(39,766.24)

701,550

65,984,524

268

3,501,408(2,472.73)
190,198(993.03)(2) 国内子会社
2023年11月30日現在
事業所名
(所在地)

セグメント
の名称

設備の
内容

岸野商事
㈱

賃貸用不動
産
（東京都豊
島区１棟）

不動産
賃貸事業

賃貸ビ
ル

磯 子 ア
セットマ
ネジメン
ト㈱

賃貸用不動
産
（神奈川県
横 浜 市 １
件）

不動産
賃貸事業

土地

会社名

帳簿価額(千円)
建物及び
構築物

土地
(面積㎡)

その他

合計

従業員数
(名)

14,0822,002,282(160.76)−

2,016,364−−

227,418(991.79)−

227,418−

３ 【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。

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第４ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】(1) 【株式の総数等】① 【株式の総数】
種類

発行可能株式総数(株)普通株式

150,000,000

計

150,000,000② 【発行済株式】
事業年度末現在
発行数(株)(2023年11月30日)

提出日現在
発行数(株)(2024年２月28日)

普通株式48,683,800

48,683,800

計

48,683,800

48,683,800

種類

上場金融商品取引所
名又は登録認可金融
商品取引業協会名
東京証券取引所プ
ライム市場、シンガポール証券取引所メインボード−

内容

単元株式数100株−(2) 【新株予約権等の状況】① 【ストックオプション制度の内容】
決議年月日

2019年４月25日

付与対象者の区分及び人数

当社取締役
７名
(内社外取締役２名)
当社執行役員
５名
当社従業員
264名
当社子会社の取締役 ４名

新株予約権の数（個）2,286［2,046］(注)１※

新株予約権の目的となる株式の種類、内容および数（株） ※普通株式

228,600［204,600］(注)１

新株予約権の行使時の払込金額
1,006(注)２（円） ※新株予約権の行使期間※2021年５月１日〜2024年４月25日

新株予約権の行使により株式を発行する
発行価格
場合の株式の発行価格および資本組入額
資本組入額
（円） ※
新株予約権の行使の条件※

新株予約権の譲渡に関する事項

1,006
503

(注)３
※

譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付(注)４に関する事項 ※※

当事業年度の末日（2023年11月30日）における内容を記載しております。当事業年度末日から提出日の前

月末（2024年１月31日）現在にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を［］内に記載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。
(注) １．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数(以下、「付与株式数」という。)は100株とする。
なお、新株予約権を割り当てる日(以下、「割当日」という。)後、当社が当社普通株式につき、株式分割(当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。)又は株式併合を行う場合、次の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。
調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 株式分割・株式併合の比率
調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効
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力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数
は、当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。
また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。
２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算式(以下、「行使価額調整式」という。)により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれを切り上げる。
(1) 株式分割又は株式併合を行う場合。
１
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
株式分割・株式併合の比率(2) 時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合(会社法第194条の規定(単元未満株主による単元未満株式売渡請求)に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」(平成13年法律第79号)附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」(平成13年法律第128号)の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換される証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権(新株予約権付社債に付されたものを含む。)の行使による場合を除く)。
新規発行株式数×１株当たり払込金額
既発行株式数 ＋
時価
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
既発行株式数＋新規発行株式数① 行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」(以下、「適用日」という。)に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値(気配表示を含む。以下同じ。)の平均値(終値のない日を除く。)とする。なお、「平均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。
② 行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式にかかる自己株式数を控除した数とする。
③ 自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。
(3) 調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。
① 上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日に遡及してこれを適用する。
なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の日までに新株予約権を行使した(かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。)新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。
(調整前行使価額−調整後行使価額)×分割前行使株式数
株式数＝調整後行使価額② 上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日(払込期間が設けられたときは、当該払込期間の最終日)の翌日以降(基準日がある場合は当該基準日の翌日以降)、これを適用する。
(4) 上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他
これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行
使価額の調整を行うことができる。
３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。
(1) 対象者区分による条件① 当社の取締役
新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者
が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。
② 当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役
新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの限りではない。
(2) 対象者全員に対する条件① 新株予約権の相続はこれを認めない。
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有価証券報告書② 新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。
４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。
当社が合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割若しくは新設分割(それぞれ当社が分割会社となる場合に限る。)、株式交換若しくは株式移転(それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。)(以上を総称して以下「組織再編行為」という。)をする場合において、組織再編行為の効力発生日(吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分
割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。)の直前において残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社(以下「再編対象会社」という。)の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移転計画において定めることを条件とする。
(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数
新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。
(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
再編対象会社の普通株式とする。
(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。
(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とする。
(5) 新株予約権を行使することができる期間
前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとする。
(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項
残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。
(7) 譲渡による新株予約権の取得の制限
譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとする。
(8) 新株予約権の行使の条件
前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。
(9) 新株予約権の取得条項
当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合(株主総会決議が不要の場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場
合)は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。
① 当社が消滅会社となる合併契約承認の議案② 当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案③ 当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案④ 当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案⑤ 新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案② 【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
③ 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。

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有価証券報告書(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式
総数増減数
(株)

年月日

発行済株式
総数残高
(株)

資本金増減額
(千円)

資本金残高
(千円)

資本準備金
増減額
(千円)

資本準備金
残高
(千円)

25,704

6,579,844

25,704

6,663,319

45,0466,624,890

45,046

6,708,366

2018年12月１日〜
50,50048,595,300
2019年11月30日(注)2019年12月１日〜
88,50048,683,800
2020年11月30日(注)(注) ストックオプション行使による増加であります。
(5) 【所有者別状況】

2023年11月30日現在
株式の状況(１単元の株式数100株)
区分

株主数(人)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

−

21

金融商品
取引業者

その他の
法人

22

219

外国法人等
個人以外
189

個人
41

個人
その他

計

21,68022,172

単元未満
株式の状況
(株)

−

所有株式数
−
64,314
12,92060,642
135,267155
213,369
486,667
17,100
(単元)
所有株式数
−
13.22
2.65
12.46
27.79
0.03
43.84
100.00−の割合(％)(注) １．自己株式306,765株は、「個人その他」に3,067単元、「単元未満株式の状況」に65株含まれております。
２．「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４単元含まれております。

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有価証券報告書(6) 【大株主の状況】

氏名又は名称山口誠一郎

有限会社ゼウスキャピタル
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店）
株式会社日本カストディ銀行（信
託口）
出口

博俊

きらぼしキャピタル東京Sparkle
投資事業有限責任組合
HOST−PLUS PTY LIMITED−HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION
TRUST HOSKING PARTNERS LLP（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店）
STATE STREET BANK AND TRUSTCOMPANY 505004（常任代理人：株式会社みずほ銀
行決済営業部）
SMBC日興証券株式会社
計

2023年11月30日現在
発行済株式(自己株式を
所有株式数
除く。)の
(株)
総数に対する
所有株式数の割合(％)

住所

東京都渋谷区

12,885,500

26.63

東京都渋谷区上原２丁目22−26−103

6,000,000

12.40

東京都港区浜松町２丁目11番３号

4,203,000

8.68

ONE CONGRESS STREET, SUITE 1, BOSTON,MASSACHUSETTS
（東京都中央区日本橋３丁目11-１）

1,757,902

3.63

東京都中央区晴海１丁目８番12号

1,457,200

3.01

東京都港区

1,030,000

2.12

東京都港区南青山３丁目１０−４３

1,000,000

2.06

LEVEL 9, 114 WILLIAM STREET，MELBOURNE
VICTORIA 3000
（東京都新宿区新宿６丁目27番30号）

804,000

1.66

VICTRIA CROSS NORTH SYDNEY 2060 AUSTRALIA（東京都港区港南２丁目15番1号品川インター
シティA棟）

742,800

1.53

東京都千代田区丸の内３丁目３番１号

639,700

1.32

30,520,102

63.08

―

(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示
しております。
２．上記のほか当社所有の自己株式306,765株があります。
３．2023年２月17日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、2023年２月15日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2023年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。
大量保有者

スパークス・アセット・マネジメント株式会社

住所

東京都港区港南一丁目２番70号

品川シーズンテラス６階

保有株券等の数(株)2,444,400

株券等保有割合(％)

5.02

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４．2023年４月21日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、2023年４月14日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2023年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。
大量保有者

グランサム、マヨ、ヴァン

オッテルロー

アンド

カンパニー

エルエル

シー（Grantham, Mayo, Van Otterloo & Co. LLC）
住所

アメリカ合衆国

マサチューセッツ州02109、ボストン、ステート・ストリー

ト53、スイート3300（53 State Street,Suite3300, Boston, Massachusetts 02109, U.S.A.）
保有株券等の数(株)2,452,200

株券等保有割合(％)

5.04(7) 【議決権の状況】① 【発行済株式】
2023年11月30日現在
区分

株式数(株)

議決権の数(個)内容

無議決権株式−−−

議決権制限株式(自己株式等)

−

−

−

議決権制限株式(その他)

−

−

−

（自己保有株式）
普通株式
306,700
普通株式
48,360,000
普通株式
17,100−−483,600−−−

発行済株式総数

48,683,800−−

総株主の議決権−483,600−

完全議決権株式(自己株式等)完全議決権株式(その他)
単元未満株式(注) １.「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が65株含まれております。
② 【自己株式等】

所有者の氏名又は名称（自己保有株式）
トーセイ株式会社
計

2023年11月30日現在
発行済株式
所有株式数
総数に対するの合計
所有株式数の
(株)
割合(％)

自己名義
所有株式数
(株)

他人名義
所有株式数
(株)

東京都港区芝浦四丁目５番４号

306,700−

306,700

0.62−

306,700−

306,700

0.62

所有者の住所

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２ 【自己株式の取得等の状況】【株式の種類等】

会社法第155条第３号及び会社法第155条第７号による普通株式の取得(1) 【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(2) 【取締役会決議による取得の状況】
株式数（株）

区分

価額の総額（千円）

取締役会（2022年７月５日）での決議状況（取得期間2022年７月６日〜2022年12月31日）

600,000

500,000

当事業年度前における取得自己株式

298,600

386,076

当事業年度における取得自己株式

84,300113,831

残存決議株式の総数及び価額の総額

217,100

91

36.18

0.02

−

−

36.18

0.02

当事業年度の末日現在の未行使割合（％）
当期間における取得自己株式提出日現在の未行使割合（％）(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
株式数（株）

区分

価額の総額（千円）

当事業年度における取得自己株式

4381

当期間における取得自己株式−−(注) 当期間における取得自己株式には、2024年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。
(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
当事業年度
区分

処分価額の総額(千円)

株式数(株)
引き受ける者の募集を行った
取得自己株式
消却の処分を行った取得自己株式
合併、株式交換、株式交付、会社分割に係る移転を行った
取得自己株式その他(ストックオプションの権利行使)
保有自己株式数

当期間処分価額の総額(千円)

株式数(株)

1,000,000

1,538,000

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

201,700

202,91024,00024,144

306,765−

282,765−（注）当期間における保有自己株式には、2024年２月１日から有価証券報告書提出日までに取得した自己株式は含めておりません。

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３ 【配当政策】
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機
関は、株主総会であります。
当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり66円の配当を実施する旨を決定いたしました。
この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は30.0％となりました。
内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。
なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。
当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。
決議年月日

配当金の総額(千円)

2024年２月27日
定時株主総会

１株当たり配当額(円)
3,192,884

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４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】①

コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナン
スの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」
を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制
システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。

②

企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由
当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。
当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。
このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。
このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。
なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③企業統治に関するその他の事項（イ）

会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。
機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎議長または委員長、〇構成員、△出席者）。
指名報酬
諮問委員会

コーポレート
ガバナンス
会議

◎

〇

◎

昇

〇

〇

〇

中西

秀樹

〇

〇

山口

俊介

〇

〇

米田

浩康

〇

〇

大島

均

〇

〇

社外取締役

少德

健一

〇

◎

社外取締役

小林

博之

〇

〇

社外取締役

石渡

真維

〇

〇

社外監査役（常勤）

八木

仁志

△

◎

社外監査役（常勤）

黒田

俊典

△

〇

社外監査役

永野

竜樹

△

〇

社外監査役

土井

修

△

〇

役職名
代表取締役社長
執行役員社長
取締役
専務執行役員
取締役
専務執行役員
取締役
常務執行役員
取締役
常務執行役員
取締役
執行役員

③

氏名

取締役会

山口

誠一郎

平野

監査役会

〇

〇
〇

企業統治に関するその他の事項(イ)会社の機関の基本説明
イ

取締役会の運営
取締役会は取締役９名(うち社外取締役３名)で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の43/146EDINET提出書類
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有価証券報告書決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。加えて、社外取締役（独立役員）は、客観的見地から意見を述べるなど、取締役会の意思決定の妥当性、適正性を確保するための助言・提言を行っております。
取締役会の活動状況
当事業年度において当社は取締役会を月１回開催しており、個々の取締役の出席状況については次のとおりであります。
氏名

開催回数

出席回数

山口

誠一郎

22回

22回

平野

昇

22回

22回

中西

秀樹

22回

22回

渡辺

政明

22回

22回

山口

俊介

22回

22回

大島

均

22回

22回

少德

健一

22回

22回

小林

博之

22回

20回

山中

雅雄

22回

19回

取締役会における具体的な検討事項として、株主総会に関する事項、当社の業務執行に関する事項、株式に関する事項、財務および決算に関する事項、役員等に関する事項、基本方針の制定・改廃および重要な規程の制定に関する事項、重要な規程の改廃に関する事項、取締役の職務の執行が適正を確保するために必要な体制の整備に関する事項および連結経営に関する事項に関する意思決定をするとともに、取締役の職務執行の監督を行っております。
ロ

指名報酬諮問委員会
当社は、株主総会に提出する取締役選任議案にかかる候補者の選定プロセス、および取締役の個別報酬等の配分にかかる取締役会決議等の各々の適正性、透明性を担保することを目的として、取締役会の任意の諮問機関として「指名報酬諮問委員会」を設置しております。委員会は、代表取締役(１名)、常勤取締役(１名)、社外取締役(独立役員、１名以上)および常勤監査役(社外、１名)が構成員となり、委員たる社外取締役が委員長に就任します。取締役会は、本委員会による答申の内容を最大限に尊重したうえで、適切なガバナ
ンス体制を整備し、株主・投資家各位の負託に応えてまいります。
指名報酬諮問委員会の活動状況
当事業年度において当社は指名報酬諮問委員会を２回開催しており、個々の指名報酬諮問委員の出席状況については次のとおりであります。
氏名

開催回数

出席回数

少德

健一

２回

２回

山口

誠一郎

２回

２回

平野

昇

２回

２回

小林

博之

２回

２回

山中

雅雄

２回

２回

八木

仁志

２回

２回

指名報酬諮問委員会における具体的な検討事項として、役員候補者の指名に関する事項、取締役の報酬に関する事項、執行役員の選任・解任および昇級・昇格に関する事項について、その適正性や妥当性の確認を行っております。
ハ監査役監査
当社は監査役制度を採用し、監査役会を設置しております。常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも会社法第２条第16号に規定する社外監査役であります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を決議・協議するほか、常勤監査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。
また、監査役は取締役会に出席する他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会に

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出席（非常勤監査役は陪席）し、執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも陪席しております。
監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携に
より、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。
このような監査役の活動は当社の経営に対する監査機能として有効に作用しており、その効果も得られて
おります。
ニ

執行役員制
当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員が、取締役会の決議による業務のほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。
また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事
前諮問を行うと共に、取締役会決議事項の事前協議を行っております。

ホ

コーポレートガバナンス会議
当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成する
コーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。
同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。

ヘ

内部監査
執行役員社長直属の内部監査部が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については
被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

ト

情報開示
当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく情報の開示に留まらず、IR活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするス
テークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。また、シンガポール証券取引所にも株式を上場しておりますので、当該取引所の定めに従った開示も併せて行っております。

チ

会計監査人監査
当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人
が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。事業年度末の監査に加え、第１四半期末、第２四半期末、第３四半期末のレビューも実施されております。

(ロ)内部統制システムの整備の状況
当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するために必要な体制(いわゆる内部統制システム)の基本方針を以下のとおり定めております。
イ

法令等遵守に関する基本方針
・法令等遵守に対する全役職員の意識を徹底する。
・法令等違反に対するチェック機能を強化する。
・法令等違反が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。
・反社会的勢力との取引を根絶する。

ロ

情報の保存および管理に関する基本方針
・情報保存管理の重要性に対する全役職員の認識を徹底する。
・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。
・重要情報および適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。

ハ

損失の危険の管理に関する基本方針
・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。
・リスク管理状況のモニタリングを強化する。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。
・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

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ニ

取締役の効率的な職務執行に関する基本方針
・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。
・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決定を行う。
・業務権限規程に従い適切かつ効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。

ホ

グループ全体の業務の適正に関する基本方針
・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を強く推し進め、グループ各社の法令等遵守を徹底する。
・グループ各社の事業の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底し、不測の事態に備えるとともに、不測の事態が発生した場合には速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、同予算を策定し、これらの進捗状況を定期的に確認するとともに、新たに発生した課題については適時に報告させ、適切に対処する。
・グループ各社における重要事項および適時開示すべき事項その他のグループ各社の役職員の職務執行に関する事項について、グループ各社から当社に速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。
・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。

ヘ

監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針
・監査役の職務を補助するための使用人を配し、監査役の指揮命令の下、補助業務を行わせる。
・前項の使用人の取締役からの独立性を確保するとともに、その使用人の人事異動・人事評価等、人事に関する事項に関しては監査役会の同意を得る。
・取締役会における議案審議、重要事項の報告に加え、業務執行上の重要会議への監査役の出席、その他
取締役、重要な使用人と監査役の定期的な面談を実施するとともに、重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への速やかな報告および監査役からの求めに対する速やかな報告を徹底する。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグ
ループ各社の役職員又はこれらの者から報告を受けた当社役職員から監査役へ速やかに報告を行わせる体制を確立し徹底させるとともに、監査役から報告を求められた場合には速やかに報告させる。
・当社およびグループ各社の役職員が監査役に前二項の報告をしたことを理由として不利な取扱いを行わないことを周知徹底する。
・グループ全体にわたる内部通報制度を整備し、内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。
・監査役が費用の前払い等の請求をしたときは、職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速やかに当該費用または債務を処理する。
・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的に改善する。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。
当社は、前掲の基本方針の下、関連法令等の改正や当社グループの事業環境の変化、事業の拡大等を踏まえた「内部統制システムの整備運用計画」を毎期定め、継続して内部統制システム構築に取り組んでおります。
当連結会計年度末(2023年11月30日)時点における「当社グループの内部統制システム」の整備・運用状況
は、以下のとおりであります。
※文中の主要会議
会議名

開催頻度

出席者

取締役会

月１回＋臨時取締役、監査役

取締役会事前協議会

月１回＋随時常勤取締役、常勤監査役、管理部門担当執行役員
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コーポレートガバナンス会議

月１回

常勤取締役、常勤監査役

経営会議

月２回＋臨時

執行役員、監査役（陪席）

リスク・コンプライアンス
委員会

月１回

執行役員(執行役員社長を除く)、部署長、グループ各社のリス
ク管理・コンプライアンス担当役員、常勤監査役（陪席）

情報開示委員会

月１回＋臨時

情報開示担当役員、統括執行役員、委員長が指名する執行役員

イ

法令等遵守

・法令等遵守に対する意識の徹底
毎期初に「リスク管理・コンプライアンスプログラム」を策定し、各種法令関連研修、リーガルマイン
ド醸成施策の実施を継続し、併せて、グループの全ての役員および従業員を対象とした「コンプライアン
ス・企業理念アンケート」を毎期実施し、問題点の把握および対応策の検討を行い、次期のプログラムにおける各施策に反映しております。
当連結会計年度においては、顧問弁護士を講師に招き、当社グループの事業に関係の深い法令等の違反事例を中心に研修を実施したほか、ハラスメント防止に資する研修も実施いたしました。また、グループ
理念や内部通報制度に関する常勤の取締役による講話を動画配信するなど、適法・適正な事業活動の推進に傾注いたしました。
また、「リスク・コンプライアンス委員会」（全部署長参加）、「事業法務連絡会」（事業部門の全部
署長参加）を毎月開催し、法改正、所管省庁等からの通達等の周知を図るとともに、同委員会での審議結果は毎月の取締役会において報告させております。
・法令等違反に対するチェック機能の強化
取締役会における社外取締役３名、監査役４名（全員社外監査役）による監視・監督に加え、監査役と社外取締役の意見交換会および監査役と顧問弁護士の意見交換会を定期的に開催し、業務執行を行う取締役の法令等違反の予兆につき確認を行っております。
また、常勤監査役による当社事業に関する業務監査および子会社調査、内部監査部による当社およびグループ各社に対する内部監査に加えて、部署ごとに行う自主点検をそれぞれ実施したほか、社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続するとともに、通報者保護を含めた制度の理解促
進のための研修を継続して実施しております。
・法令等違反に対する迅速な対処と情報開示
取締役会をはじめ、常勤取締役の出席する重要会議や委員会において、法令等違反の予兆、発生の確認、対応指示、状況報告を実施しております。また、重大な違反や事故等が発生した場合には、「クライシス広報マニュアル」に基づき、執行役員社長を本部長とする危機対策本部を設置し、迅速かつ適切な情報開示を行う体制を定めております。
・反社会的勢力との取引根絶
反社会的勢力との一切の関わりを排除すべく、取引開始前の取引先チェックを徹底するほか、継続的な取引先についても定期的なチェックを実施し、取引の継続の是非を確認しております。また、反社会的勢力対応研修（グループ全役員・従業員対象）を継続実施し、反社会的勢力との取引排除の重要性を啓発しております。
ロ 情報の保存および管理・情報保存管理の重要性の認識徹底
当社の全従業員を対象とした個人情報を含む情報資産管理研修（インサイダー取引防止研修を包含）を毎期実施し、重要情報の取扱いルールの啓蒙、徹底を継続しております。また、研修を通じて、ルールに違反した場合の会社の措置等を周知し、情報管理に対する意識の高揚に努めております。
当連結会計年度においても、より複雑化、巧妙化するネットワーク犯罪による情報漏洩や情報隔離のリ
スクを低減すべく、模擬的な標的型攻撃メールの訓練や外部の第三者機関による社内ネットワークの脆弱性診断等を継続して実施いたしました。
・重要情報の漏洩防止への取組み強化
情報資産（紙媒体、データ）の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施するとともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しております。
なお、当連結会計年度においては、特にSNS等を利用した情報漏洩のリスクに着目した従業員のSNS利用
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有価証券報告書に関する自主点検を実施し、従業員に対する啓蒙を実施いたしました。
・重要情報・適時開示情報の把握の徹底、虚偽記載等の防止「情報開示委員会」を月例ならびに臨時で開催し、適時開示情報の把握、開示方法等の確認を実施しております。また、上場規則等の改定に伴う適時開示に関するルール変更等を同委員会において月次で確認し、毎月の取締役会において報告させております。
ハ 損失の危険の管理
・リスクの認識・分析・評価の徹底
毎期初に定める「リスク管理・コンプライアンスプログラム」に従い、当社グループの事業に影響の大
きい約30項目の重要リスクの抽出調査を実施（年1回）することに加えて、外部環境については、不動産市
況や取引実態を把握するため、テーマを定めて主要取引先に対してヒアリングを実施するほか、金融機関の融資状況を踏まえたストレステスト（年2回）を実施し、その結果を取締役会において報告させております。
また、グループ各社に対しても、各社の業容に照らしたリスク管理やコンプライアンス推進上の計画策定を指示し、親会社組織が適切にこれを支援するよう注力しております。
・リスク管理状況のモニタリング強化
毎月開催のリスク・コンプライアンス委員会において、顕在化したリスクへの対応状況の確認、潜在的なリスクの情報収集を継続実施し、その内容を毎月の取締役会において報告させるとともに、対応結果につき、内部監査部によるモニタリングを実施しております。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制の充実
全従業員に対して、全体朝礼や各種研修、会議等を通じて、部署長への迅速な報告の励行を促すとともに、部署長に対しては、常勤取締役および監査役への報告義務につき周知を継続しております。
また、内部監査部が実施する内部監査結果につきましては、定期的に取締役会に報告し、監査を通じて確認された問題点等を共有し、業務品質の改善に活用しております。
・不測の事態等が発生した場合の迅速な対処と情報開示
不測の事態、自然災害等が発生した場合には、執行役員社長を本部長とする危機管理対策本部を設置し、情報収集、事実確認、対応策の検討と実施、適切な情報開示を迅速に行うこととしております。な
お、大規模な地震、火災等を想定した訓練を各事業所において定期的に実施し、不測の事態が生じた場合
でも冷静かつ適切に行動できるように備えております。
ニ 取締役の効率的な職務執行・経営上の重要事項に関する適時適切かつ効率的な審議、意思決定の実施
取締役会（定時および臨時）における審議を効率的かつ充実したものにするために、「経営会議」および「取締役会事前協議会」において、取締役会決議事項の事前協議を実施しております。
・経営計画等における過度な効率性追求の排除、健全性とのバランスの追求
３ヵ年の中期経営計画達成に向けた年度事業計画、年度予算を策定しております。
各連結会計年度の事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、不動産市況等の事業環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう現業部署およびグループ各社との個別協議を実施し、当社取締役会において連結予算として最終決定しております。
なお、当連結会計年度におきましては、当社グループのサステナビリティに重点を置いた、より長期に亘るビジョンを具体化することを目的として、関係各方面のメガトレンド予測に基づく長期経営計画の策
定に取り組みました。また、その策定過程においては、社外取締役と常勤取締役の間で意見交換を実施
し、多角的な視野に基づく計画策定に傾注いたしました。
・適切かつ効率的な業務執行に向けた体制整備
事業内容の変化、新規事業を含めた事業拡大に伴う従業員増加、グループ会社の増加等に対し、適切かつ効率的に業務執行を行うために、必要な組織改定等を実施しております。
なお、当連結会計年度末には、新年度における当社の業務効率の一層の向上を企図した組織改正を機関決定いたしました。
ホ グループ全体の業務の適正・グループ各社の役職員の法令等遵守の徹底
当社およびグループ各社が独自に行う各種研修等を通じて、グループ理念の浸透、コンプライアンス意
識の向上に努めております。また、当社およびグループ各社策定のリスク管理・コンプライアンスプログ
ラムの実践、当社のリスク・コンプライアンス委員会等へのグループ各社の担当責任者の出席を通じて、
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コンプライアンスに関する情報共有を行うとともに、当社が作成する法令等遵守のための社内報「コンプライアンス・マインド」をグループ各社に配布し、周知を図るほか、グループ全役員・従業員対象のコン
プライアンス・企業理念アンケートを毎期継続実施し、グループ各社の問題点の把握および対応策の検討を行っております。
当連結会計年度においては、リスクマネジメントやコンプライアンスに関するグループ会社間の情報共有を標準化すべく、グループ共通のポータルサイトを新設し、各種の情報提供を促進し、グループ共通のルールの浸透やコンプライアンスに対する意識の平準化に活用しております。
・グループ各社の事業に関するリスクの認識・分析・評価の徹底と不測の事態への対応
グループ各社の経営、事業に関する主要なリスク（約30項目）につき、毎期、リスク評価を実施するとともに、当社の常勤取締役、管理部門の執行役員等にグループ各社の取締役または監査役を兼務させることで、グループ各社のリスク対応状況を監視、監督させております。また、グループ各社の経営状況、リ
スク対応状況につき、当社の取締役会または取締役会事前協議会、ならびにリスク・コンプライアンス委
員会において毎月報告させております。加えて、グループ各社の対応状況、結果につき、当社内部監査部
による随時の内部監査、あるいはモニタリングを実施するほか、必要に応じて外部機関によるチェックを実施し、その結果を当社取締役会において報告させております。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、年度予算の策定、進捗管理の実施、新たな課題への適切な対応
当社グループの３ヵ年中期経営計画達成に向けたグループ各社の年度事業計画、年度予算を策定しております。なお、策定に際しては、国内外の経済環境、グループ各社の行う事業を取り巻く環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう、グループ各社との個別協議を実施した後に、当社取締役会において、連結予算として最終決定しております。
なお、当連結会計年度においては、前述のとおり長期ビジョンの策定を行いましたが、その策定作業にはグループ会社各社の幹部、若手社員等も参画し、各社の長期的な事業展開を見据えた計画の策定に注力いたしました。
事業計画および予算の進捗状況につき、毎月、グループ各社の代表取締役より当社取締役会または取締
役会事前協議会において報告させるとともに、半期ごとに実施するグループ各社との成長戦略会議で新たな課題への対応の協議、次半期の注力項目の確認等を行っております。
・グループ各社における重要事項等の当社への迅速な報告体制の確立
グループ各社の経営上の重要事項、潜在的なリスクにつき、当社の取締役会事前協議会、リスク・コン
プライアンス委員会において、月次で報告させております。なお、不測の事態が発生した場合には、当社
リスク・コンプライアンス委員会委員長に速やかに報告させるとともに、当社およびグループ各社の役員を含む対策会議を立ち上げ、グループとしての対応策の協議、実施、ならびに適時適切な情報開示を行うこととしております。
・グループ全体の財務報告の適正性を確保するための体制強化
財務報告の適正性、迅速な連結決算業務の遂行を確保すべく、四半期決算ごとに当社経営管理本部とグ
ループ各社の経理担当部署の会議を実施し、情報共有、指導等を行っております。また、財務報告の適正性を担保すべく、内部統制（J-SOX）年度計画を策定し、当社内部監査部による評価を実施するとともに、監査法人による監査を行っております。
加えて、一部のグループ会社の経理業務を当社が受託するシェアードサービスにより、グループ全体の財務報告の適正性を担保する体制の強化を図っております。
・グループを利用した不正行為、通常でない取引の排除
毎月の取締役会事前協議会におけるグループ各社からの経営報告のほか、当社の社外取締役と監査法人との意見交換会（年２回）、当社常勤監査役と主要なグループ各社の代表取締役との意見交換会（年２回）、および常勤監査役による子会社調査（年１回）を通じて、当社取締役および監査役が不正行為や通常でない取引につき監視しております。なお、当社ならびにグループ各社間の重要な取引は当社取締役会に事前報告させる社内ルールを定めております。
へ 監査役の監査が実効的に行われるための体制
・監査役の職務を補助するための使用人の配置
内部監査部を担当部署と定め、監査役の指揮命令の下、内部監査部員に監査役の職務の補助ならびに監査役会事務局の業務を行わせております。
・前項の使用人の取締役からの独立性の確保
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内部監査部員の人事評価、賞罰や人事異動に関しては、監査役会の事前同意を得て実施しております。
・重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告
常勤取締役・常勤監査役で構成する「コーポレートガバナンス会議」（毎月開催）のほか、常勤監査役が行う代表取締役社長との面談（隔月開催）、他の常勤取締役および各部署長との定期的な面談において適時適切な報告を実施しております。
また、当社常勤監査役、当社内部監査部、監査法人による三様監査意見交換会を定期開催（半期ごとに１回）しております。
また、内部通報制度については、当社の常勤監査役を常設の通報窓口として周知するほか、リスク・コ
ンプライアンス委員会委員長宛の社内窓口および外部委託先宛の社外窓口に寄せられる内部通報は、全て常勤監査役に速やかに報告することとしており、通報事実が速やかに常勤監査役に伝達される仕組みを構築しております。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグルー
プ全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告
当社取締役会事前協議会におけるグループ各社の月次経営報告、主要なグループ各社の代表取締役と当社常勤監査役の定期面談時に、重大な損失の発生および予兆、経営上の重要なリスクにつき報告させております。また、グループの全役員、全従業員に対し、法令等違反や不正行為を発見した場合には速やかに
当社監査役に報告する義務があることを朝礼や研修等の場での周知を継続しております。
・当社およびグループ各社の役員従業員が監査役に報告をしたことによる不利な取扱い禁止の周知徹底
監査役への報告や内部通報を行った者が不利な取扱いを受けないことを規程に明記し、研修等を通じた周知を継続することに加えて、社内イントラ上での制度説明や従業員に配布するリーフレット等にも、その主旨を明記しております。
当連結会計年度に開催したコンプライアンス研修において、当社の取締役による講話を動画として広く配信し、特に内部通報を行った場合の通報者保護に関する会社の姿勢、ハラスメント防止の重要性について、周知することに努めました。
・グループ全体にわたる内部通報制度の整備、内部通報の監査役への速やかな報告
社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しており、社内・社外窓口への内部通報は、速やかに監査役に報告し、通報が無い場合はその旨を月例報告しております。
また、各窓口の連絡先を記載したリーフレットをグループ全役員従業員に配布するとともに、コンプラ
イアンス研修、朝礼での訓示、ポスター掲示等を通じての周知を継続して実施しております。
・監査役の職務執行に関わる費用の手当
監査役の監査活動、研鑽に要する費用を予算計上し、その支出に関しては適時に支払いを実施するとともに、監査活動に必要な予算外の支出についても適切に対応しております。
・監査役監査に対する取締役の理解と協力支援、監査役からの指導事項の積極的な改善
定時株主総会終了後に開催される取締役会において、監査役監査年間計画の説明を受け、その理解と協力に努めております。また、常勤監査役の監査活動につき、月次で報告を受けるほか、会議体等を通じて監査役からなされた指摘事項については、３ヵ月に一度、取締役会において、その対応状況を報告しております。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすための取締役の協力
取締役会、取締役会事前協議会、経営会議、リスク・コンプライアンス委員会において、監査役にグループ全体の経営状況、リスク情報等を報告し、情報共有を図っております。また、代表取締役を始めとする常勤取締役、部署長、主要なグループ会社の代表取締役等と常勤監査役の定期面談の実施、グループ会社監査役連絡会（半期ごと）の開催に際して、常勤取締役は、常勤監査役が必要とする協力を行っております。

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有価証券報告書(ハ)リスク管理体制の整備の状況
当社は、当社グループの一元的かつ横断的なリスク管理およびコンプライアンス推進を実現するため、「リスク・コンプライアンス委員会」を設置しております。当委員会では、リスク管理およびコンプライア
ンスの全社的方針や年次計画等の検討を行うとともに、グループ各社のリスク管理・コンプライアンスの遵
守状況等の把握を行っております。
(ニ)コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の模式図

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有価証券報告書④

当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針
当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等（会社法施行規則第118条第３号に掲げる事項）は次のとおりです。
(イ)基本方針の内容
当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業
価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値
ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする多様な事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総合力でカバーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。
当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。
(ロ)基本方針の実現に資する特別な取組みの概要
当社グループは、企業価値の向上を果たすべく３ヵ年単位の中期経営計画を策定し、事業を推進しております。
2020年に策定した中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月〜2023年11月）では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』ことを大方針とし、環境・社会的課題への取組みを意識した既存事業の拡大とDX推進による既存事業の拡充、サステナビリティ経営の実践等に取り組んでまいりました。
最終年度となる当連結会計年度においては、基本方針に掲げた「環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大」の取組みとして、M&A手法を活用した不動産取得の推進や環境・社会課題を意識した不動産ソリューションに注力し、不動産売買における競争力を強化いたしました。また、安定事業と位置付け
るストック・フィービジネスでは、ホテル事業においてトーセイホテルココネ築地銀座プレミアを開業し、宿泊需要回復への対応とともに事業規模拡大を推進したほか、不動産管理事業や不動産ファンド・コンサル
ティング事業ではサービス品質向上と受託拡大に邁進いたしました。
DX推進においては、不動産とDXの融合による新たな収益モデルの創出を目指す取組みを加速し、国内不動産を裏付けとしたセキュリティ・トークン発行や不動産クラウドファンディング事業での新規組成案件の積み上げ、不動産投資商品のデジタルマッチング事業「TRESQ」の立ち上げなどを進めました。また、これら３つの事業をトーセイグループの不動産テック事業と位置付けて集約し、既存事業に縛られることなく戦略的かつ革新的に事業を展開するべく、新会社「トーセイ・プロップテック株式会社」を設立しました。
ESG経営の推進においては、更なる高度化に向けてサステナビリティ推進における当社グループのマテリア
リティの特定、人材・組織戦略の推進、非財務情報開示の拡充に取組みました。
これらの取組みの結果、過去最高益を更新（税引前利益153億円）し、目標としていた最終年度ROE12％を上回るROE13.6％を達成しました。また、安定事業比率（営業利益ベース）の最終年度実績は49.2％（目標は42％以上）、自己資本比率は同33.4％（目標は35％程度）、ネットD/Eレシオは同1.31倍（目標は1.3倍程
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有価証券報告書度）と、概ね目標を達成しており、安定性および財務健全性においても持続的な成長を実現しております。
なお、当社グループは2024年11月期を初年度とする新中期経営計画『Further Evolution 2026』（2023年
12月〜2026年11月）を策定いたしました。新中期経営計画に掲げる目標を着実に達成すること、適正なコー
ポレート・ガバナンスを実現することを通じて、企業集団としての価値向上に努め、株主共同の利益の確保・向上を図っていく所存であります。
(ハ)基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組み（以下、「本プラン」という。）の概要
本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを目的とするものです。
本プランは、当社株券等に対する買付等（(A)当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割
合が20％以上となる買付その他の取得、(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付け、あるいは(C)上記(A)または(B)に規定される各行為の実施の有無にかかわらず、(i)当社の株券等の取得をしようとする者またはその共同保有者もしくは特別関係者（以下、本(C)において「株券等取得者等」という。）が、当社の他の株主（複数である場合を含む。以下、本(C)において同じ。）との間で行う行為であり、かつ、当該行為の結果として当該他の株主が当該株券等取得者等の共同保有者に該当するに至るような合意その他の行為、または当該株券等取得者等と当該他の株主との間にその一方が他方を実質的に支配し若しくはそれらの者が共同ないし協調して行動する関係を樹立する行為であって、(ii)当社が発行者である株券等につき当該株券等取得者等と当該他の株主の株券等保有割合の合計が20％以上となるような行為のいずれかに該当する当社株券
等の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を自ら単独でまたは他の者と共同ないし協調して行おうとする者（以下、「買付者等」という。）が従うべき手続等について定めております。
具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に対して提出していただきます。
これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討
等、買付者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。
独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会
は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うものとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第74回定時株主総会終結後５年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されるものとします。
(ニ)具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由
当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバ
ナンスの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させる
ための具体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期間が最長約５年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、
当社経営陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足するとともに、経済産業省
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有価証券報告書が2023年８月31日に公表した企業買収における行動指針−企業価値の向上と株主利益の確保に向けて−に沿った内容となっていることなどから、基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
⑤

責任限定契約の内容の概要
当社と社外取締役および社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。

⑥

補償契約
該当事項はありません。

⑦

役員等賠償責任保険契約の内容の概要
当社は、当社の取締役、監査役および執行役員ならびに子会社の取締役および監査役を被保険者とする会社法
第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結しており、保険料は全額当社が負担しております。当該保険契約の概要は、被保険者のその職務の執行に関し責任を負うことまたは当該責任の追及に係る請求を受けることによって生じることのある損害について保険会社が填補するものであり、１年毎に契約更新しております。
なお、被保険者の職務執行の適正性が損なわれないようにするため、被保険者が違法に利益または便宜を得た場合や、犯罪行為、不正行為、詐欺行為または法令違反を認識しながら行った場合は補填の対象外とする等、一定の免責事由があります。

⑧

取締役の定数等に関する定款の定め(イ)取締役の定数
当社の取締役は12名以内とする旨定款に定めております。
(ロ)取締役の選任および解任の決議要件
当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する
株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。
また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。

⑨

株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由(イ)自己の株式の取得
当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる
旨定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。
(ロ)取締役及び監査役の責任免除
当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する取締役及び監査役(取締役及び監査役であった者を含む。)の責任を法令の限度において免除することができる
旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮して、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。

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有価証券報告書(ハ)中間配当の実施
当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。
⑩

株主総会の特別決議要件
当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(2) 【役員の状況】
①役員一覧
男性12名

女性1名(役員のうち女性の比率8％)

役職名

氏名

山口

誠一郎

1961年１月５日生

1986年４月
1990年８月
1994年６月
1995年12月

2004年７月
1982年４月
1991年４月
1995年５月
2001年３月
2002年10月
2004年７月
2005年３月

2005年４月
2005年９月

2006年２月
取締役
専務執行役員管理部門統括

平野

所有株式数
(株)

三井不動産販売株式会社(現 三井不動産リアルティ株式会社)入社
東誠商事株式会社 入社
当社取締役
当社代表取締役社長(現任)
パームス管理株式会社(現トーセ
イ・コミュニティ株式会社)代表
取締役
当社執行役員社長(現任)(注)３12,885,500

国分株式会社 入社
東誠商事株式会社 入社
同社取締役
当社経理部財務担当部長
当社常務取締役
当社取締役常務執行役員
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)監査役
トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
トーセイ・リート・アドバイ
ザーズ株式会社(現トーセイ・ア
セット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役
当社取締役専務執行役員管理部
門統括
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)代表取締役
同社取締役
トーセイ・コミュニティ株式会社取締役
トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社取締役(現任)
当社取締役専務執行役員管理部
門統括人事部担当
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)代表取締役（現任）
当社取締役専務執行役員管理部
門統括（現任）トーセイ・ホテル・マネジメン
ト株式会社取締役(現任)(注)３

54,100略歴
1983年４月

代表取締役
社長
執行役員
社長

任期

生年月日

昇

1959年10月17日生

2007年12月

2013年１月
2013年２月
2016年２月
2017年４月
2020年２月

2023年３月
2024年２月

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
役職名

氏名

2006年４月
2013年３月
2016年２月

中西

秀樹

1967年６月17日生

2017年３月
2018年２月
2018年12月
2021年３月

1988年４月
2007年８月
2008年４月
2012年12月
2013年３月
2018年２月
取締役
常務執行役員
管理部門副統括
総務本部兼人事本部担当

山口

俊介

所有株式数
(株)

安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社） 入行
当社 入社
当社執行役員トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)取締役
当社常務執行役員
当社取締役常務執行役員
当社取締役常務執行役員事業部
門副統括
当社取締役専務執行役員事業部
門統括アセットソリューション
第４本部兼アセットソリュー
ション事業推進部担当(現任)(注)３

33,600東急建設株式会社 入社
当社 入社
トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社取締役
NAI・トーセイ・JAPAN株式会社取締役
当社執行役員トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社監査役
当社取締役執行役員
トーセイ・ホテル・マネジメン
ト株式会社取締役
当社取締役常務執行役員管理部
門副統括
当社取締役常務執行役員管理部
門副統括総務本部兼人事本部担
当（現任）トーセイ・コミュニティ株式会社取締役（現任）
トーセイ・ロジ・マネジメント
株式会社取締役（現任）(注)３

16,200略歴
1990年４月

取締役
専務執行役員事業部門統括アセットソリューション
第４本部兼アセットソリューション
事業推進部担当

任期

生年月日

1964年７月26日生

2020年２月
2023年２月
2023年３月
2023年12月

2024年２月

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
役職名

氏名

生年月日

略歴
1993年４月
2006年８月

2006年10月
2008年４月
2017年12月
2018年３月
2019年２月

取締役
常務執行役員
財務本部兼
M&A・グループ戦略本部担当

2019年２月

所有株式数
(株)

(注)３

12,900

(注)３

2,700

株式会社千葉そごう（現株式会社
そごう・西武） 入社
トーセイ・リバイバル・インベス
トメント株式会社（現トーセイ・
ロジ・マネジメント株式会社）入社
同社取締役（現任）
当社 入社
株式会社増田建材店代表取締役（現任）
三起商事株式会社代表取締役
トーセイ・コミュニティ株式会社
取締役（現任）
Tosei
Singapore
Pte.Ltd.
Managing Director（現任）米田浩康

1970年８月19日生

2020年３月
2021年９月
2022年３月
2023年１月
2023年３月
2023年３月
2023年６月
2023年７月
2024年２月

1988年４月
2011年12月
2012年７月

2014年３月
取締役
執行役員
アセットソリューション
第１本部兼クラウドファンディング
事業部担当

任期

大島

均

1964年11月19日生

2016年12月
2017年３月
2020年２月
2020年12月

2021年９月

2023年７月
2024年１月

当社執行役員
株式会社プリンセススクゥエアー
取締役（現任）磯子アセットマネジメント株式会社代表取締役（現任）
芝浦レジデンシャル株式会社代表
取締役（現任）
当社常務執行役員
臼井木型工業株式会社代表取締役（現任）
トーセイ・アール株式会社代表取締役（現任）
トーセイ・プロップテック株式会社代表取締役（現任）
当社取締役常務執行役員財務本部
兼 M&A ・ グ ル ー プ 戦 略 本 部 担 当（現任）
株式会社三和銀行（現株式会社三菱UFJ銀行） 入行
当社 入社
トーセイ・リバイバル・インベス
トメント株式会社(現トーセイ・
ロジ・マネジメント株式会社)取締役
トーセイ・コミュニティ株式会社
常務取締役
同社取締役
当社執行役員
当社取締役執行役員
当社取締役執行役員アセットソ
リューション第１本部兼クラウド
ファンディング事業部担当(現任)株式会社プリンセススクゥエアー
取締役(現任)株式会社レッツクリエイション取締役
トーセイ・プロップテック株式会社取締役（現任）
トーセイ・アール株式会社取締役（現任）

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有価証券報告書
役職名

氏名

生年月日

略歴
1995年10月
1999年９月
2002年９月

取締役

少德

健一

1971年１月20日生
2003年11月
2005年９月
2010年12月
2012年２月
2013年１月
1987年４月
2002年４月
2003年４月
2005年７月
2006年４月
2006年12月
2008年６月
2011年12月
2014年４月
2015年４月

取締役

小林

博之

1965年３月３日生
2017年４月
2018年２月
2018年４月
2019年６月
2019年８月
2020年12月
2022年６月

2002年４月
2002年10月
2004年７月
2006年６月
2008年１月
2012年１月
2014年４月
取締役

石渡

真維

1977年１月26日生

2014年10月
2014年12月
2021年１月

2023年５月
2024年２月

朝日監査法人(現有限責任あずさ
監査法人)入所
アーサーアンダーセン クアラ
ルーンプール事務所 出向
エス・シー・エス国際会計事務所(現SCS国際コンサルティング株式会社)入所
同社 代表取締役(現任)
株式会社オーリッド取締役
株式会社ロキテクノ社外監査役
当社取締役(現任)
ロキグループホールディングス株
式会社社外監査役(現任)
株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行） 入行
みずほ証券株式会社 出向
同社アドバイザリー第４部長
株式会社ソフィア 入社
同社取締役副社長
みずほ証券株式会社 入社
同社総合企画部副部長
同社コーポレート・コミュニケー
ション部長
同社国内営業部門長付シニアコー
ポレートオフィサー
同社リテール・事業法人部門ウェ
ルスマネジメント本部長
株式会社ソーシャルキャピタルマ
ネジメント代表取締役社長(現任)
当社取締役(現任)株式会社プレスク取締役副社長(現任)
東都水産株式会社社外監査役
有限会社セイワ工業(現株式会社
セイワホールディングス)取締役
株式会社WATASU代表取締役(現任)
太平洋建設工業株式会社社外監査役(現任)
太平洋レミコン株式会社社外監査役(現任)
弁護士登録(第二東京弁護士会)
渥美雅子法律事務所
山田秀雄法律事務所（現山田・尾﨑法律事務所）
オーセンス法律事務所
ポラリス法律事務所
Rajah & Tann LLP, Singapore 外
国法弁護士
ココネ株式会社（現cocone ONE株式会社）入社
ケネディクス商業リート投資法人
監督役員
城山タワー法律事務所パートナー
弁護士（現任）
カカオジャパン株式会社（現株式会社カカオピッコマ）社外取締役（現任）
cocone ONE株式会社取締役（現任）
当社取締役(現任)59/146

任期

所有株式数
(株)

(注)３

―

(注)３

―

(注)３

―

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
役職名

氏名

生年月日

略歴
1982年４月
1999年４月
2000年８月

常勤監査役

八木

仁志

1958年10月２日生

2004年８月
2009年８月
2011年10月
2019年２月
2020年２月

1982年４月
1989年５月
1991年11月
1995年８月
2002年10月
2007年５月
常勤監査役

黒田

俊典

1960年１月９日生
2012年５月
2012年10月
2017年４月
2021年２月
2022年２月
2023年２月
2024年２月
1983年４月
1995年７月
2000年７月

2004年７月

2004年８月

監査役

永野

竜樹

1959年４月16日生

2012年２月
2013年４月

2013年４月

2014年６月
2016年２月

2019年６月
2021年６月

株式会社日本債券信用銀行(現株
式会社あおぞら銀行)入行
同行営業企画第二部不動産調査室長
同行投資銀行部不動産ファイナ
ンスグループ主任調査役
同行営業第五部担当部長
同行人事部担当部長
同行監査部担当部長
当社常勤監査役(現任)
トーセイ・ホテル・マネジメン
ト株式会社監査役(現任)
トーセイ・ホテル・サービス株
式会社監査役
株式会社三和銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)入行
米国パデュー大学経営学修士(MBA)取得
三和ビジネスクレジットコーポ
レーション(米国シカゴ)駐在
加州三和銀行(米国ロサンゼルス)駐在
株式会社UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)公共法人部副部長
株式会社三菱東京UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)監査部業務
監査室次長
三菱UFJニコス株式会社入社
同社コンプライアンス統括部部長
同社内部監査部主査当社常勤監査役(現任)
トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
トーセイ・ロジ・マネジメント
株式会社監査役
トーセイ・コミュニティ株式会社監査役(現任)
中央信託銀行株式会社(現三井住友信託銀行株式会社)入行
同行本店総合企画部・財務企画室長
RGアセット・マネジメント・カ
ンパニーリミテッドマネージン
グダイレクター
レファレンス・グループ・ホー
ルディングス・リミテッド取締役
RG ア セ ッ ト ・ マ ネ ジ メ ン ト ・
サービス株式会社代表取締役
当社監査役(現任)
RG ア セ ッ ト ・ マ ネ ジ メ ン ト ・
サービシーズ・リミテッド(BVI)
取締役
RG ア セ ッ ト ・ マ ネ ジ メ ン ト ・
サービシーズ・リミテッド(HK)ディレクター兼代表パートナー
システム・ロケーション株式会
社社外取締役
オールニッポン・アセットマネ
ジメント株式会社常務取締役 管理本部長
同社代表取締役副社長
同社代表取締役社長(現任)

60/146

任期

所有株式数
(株)

(注)４

―

(注)５

―

(注)５

―

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
役職名

氏名

生年月日

略歴
1987年４月
1993年７月
1998年２月
2002年４月

監査役

土井

修

1964年２月23日生
2005年10月
2006年10月
2007年４月
2013年２月

日興証券株式会社(現SMBC日興証
券株式会社)入社
日興ヨーロッパPLC出向
日興証券株式会社 復職
フィンテックグローバル株式会
社 入社
同社ストラクチャードファイナ
ンス部長
同社投資銀行副本部長
同社投資事業部長
当社監査役(現任)

計

任期

所有株式数
(株)

(注)５

―

13,005,000(注) １．少德健一、小林博之、石渡真維の３名は、社外取締役であります。
２．八木仁志、黒田俊典、永野竜樹、土井修の４名は、社外監査役であります。
３．2024年２月27日開催の定時株主総会終結の時から１年間
４．2023年２月24日開催の定時株主総会終結の時から４年間
５．2021年２月25日開催の定時株主総会終結の時から４年間

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書②

社外役員の状況
当社の社外取締役は３名、社外監査役は４名であります。
当社は、社外取締役の選任に関しては、独立した客観的な立場で経営を監督し、執行役員兼務取締役に対して建設的な助言・提言が期待できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、取締役会の運営、取締役の職務の執行を独立した立場で監査し、かつ、その有する知見の下、企業価値向上に向けた建設的な助言・提言が期待できると判断できる方を社外監査役として選任しております。
当社の定める独立性判断基準は以下のとおりであります。
(イ)

過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと(ロ)

当社グループとの取引額が当社連結売上高の２％以上を占める取引先に所属している者または出身者でないこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから３年以上経過している場合を除く)(ハ)当社の大株主(総議決権の10％以上)またはその業務執行者でないこと(ニ)当社グループが総議決権の10％以上を保有している者またはその業務執行者でないこと(ホ)当社グループから役員報酬以外に年額1,000万円以上の報酬を受けている弁護士、会計士等でないこと(ヘ)その他、独立社外取締役としての職務を遂行する上で独立性に疑いを生じさせる事情がないこと
社外取締役少德健一は、2012年２月に当社の社外取締役に就任後、代表取締役を努めるSCS国際コンサルティング
株式会社の経営に当たるなか、当社の取締役会および監査役との連絡会等の多様な機会における貴重な助言等を通じて、当社および当社グループのガバナンス態勢の強化に協力を仰いでおります。また、当社グループの海外活動等に関しては、公認会計士たる同氏の豊富な海外でのコンサルティング経験等を通じた知見に基づく助言を得ています。海外展開を含めた、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
社外取締役小林博之は、金融商品取引業を行っている当社において、銀行、証券会社での豊富な経験は、取締役会の実効性確保に極めて有用であり、また人事関連、M&A関連の知見は、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
社外取締役石渡真維は、国内外の弁護士事務所における勤務経験から、企業法務に関する高度な専門的知見とグローバルな知見を有しております。また、近年は複数の企業の取締役として会社経営にも携わっており、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
常勤社外監査役八木仁志は、大手金融機関の監査部門における豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
常勤社外監査役黒田俊典は、大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も企業経営に携わっており、その幅広い経験と専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
③

社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携ならびに内部統制部門との関係
社外取締役及び社外監査役は、取締役会等の重要会議への出席を通じ、直接又は間接的に内部監査、監査役監
査、会計監査及び内部統制に関する報告を受け、必要に応じて意見を表明しているほか、随時情報交換を行うこと
で、監督又は監査の実効性を高めております。

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有価証券報告書(3) 【監査の状況】①

監査役監査の状況
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役であります。監査役４名による監査役会は原則として毎月１回開催され、必要事項を協議する他、常勤監査役の監査活動を
非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。また、監査役は取締役会に出席す
る他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会に出席（非常勤監査役は陪席）し、執行役員
社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも陪席しております。

（イ）監査役会の開催回数と各監査役の出席状況
当事業年度において監査役会は16回開催され、各監査役の出席状況は以下のとおりであります。なお、監査役会
１回あたりの平均所要時間は約１時間12分、年間の総議案数は71件（決議事項14件、協議事項８件、報告事項41
件、その他事項８件）となっております。
区分

氏名

開催回数

出席回数

出席率

備考
監査役会議長

社外監査役（常勤）

八木

仁志

16回

16回

100％

社外監査役（常勤）

黒田

俊典

16回

16回

100％

社外監査役（非常勤）

永野

竜樹

16回

16回

100％

社外監査役（非常勤）

土井

修

16回

16回

100％

（ロ）監査役会における主な検討事項
当事業年度において、監査役会における主な検討事項は以下の通りであります。年度の監査方針・監査計画・監査の方法・各監査役の職務分担の決定、会計監査人の評価と再任同意、監査法人からの年度監査計画の説明、監査法人の監査報酬に対する同意、補助使用人の人事評価及び業績評価に対する同意、常勤監査役による月次活動報告に基づく情報共有（内部通報状況を含む）、及び監査上の主要な検討事項（KAM）の協議、等となっております。
また、拡大かつ多様化する事業内容に応じて、グループ内部統制の一層の確立、グループ会社の各監査役監査体制確立へのサポートを、当事業年度の重点監査項目としております。
（ハ）監査活動
当事業年度における常勤監査役の監査役監査活動は、年間監査計画に基づいて取締役会、経営会議出席等による経営方針等の監査、期中監査、会計監査、財務報告に係る内部統制等の監査、期末監査等を実施しており、会計監
査人との連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されています。さらに常勤監
査役は重要書類の閲覧、年間を通じて業務監査実施の他、代表取締役社長、取締役、執行役員及び各部門長との定期的な面談、グループにおけるコーポレート・ガバナンス強化を目的とするコーポレートガバナンス会議への出席、グループの一元的かつ横断的なリスク管理及びコンプライアンス推進を実現するためのリスク・コンプライア
ンス委員会への陪席等により業務執行状況の把握に努め、社外監査役として忌憚のない意見具申を行っております。
また、非常勤監査役は、常勤監査役と同様の、取締役会出席、経営会議陪席等による経営方針の監査、期中監
査、会計監査、財務報告に係る内部統制等の監査、期末監査等に加え、必要に応じて常勤監査役が出席する各種会議に同席し、その専門性等に基づき、社外監査役として忌憚のない意見具申を行っております。
②

内部監査の状況
執行役員社長直轄の独立した組織である内部監査部が部長以下７名体制で年度監査計画に基づき、グループ全体の経営諸活動全般について、適法性・妥当性などの観点から監査を実施しております。監査結果は執行役員社長に報告された後、監査対象部門等に通知されます。監査指摘事項については、監査対象部門等に是正勧告を行い、是正状況をフォローすることで、実効性の高い監査を実施しております。また、半期毎の取締役会への報告と定期に監査役および監査役会に報告する体制としております。

③

監査役と会計監査人との連携状況
監査役は年間監査計画に基づく監査活動において、四半期毎に会計監査人による監査結果の報告を受ける他、会計監査人と定期的な意見交換を行うとともに、適宜会計監査人による監査への立ち会い、会計監査人及び内部監査部との年２回の三様監査意見交換会の開催等、緊密な相互連携をとっております。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書④

監査役と内部監査部との連携状況
監査役会は内部監査部と２ヵ月に１回、定期意見交換会を実施する他、常勤監査役は内部監査部長から内部監査実施の都度報告を受け、意見交換を行っております。
さらに内部監査部の内７名は監査役の補助使用人を兼務しており、適宜に役割を分担し監査役の補助を行う他、常勤監査役が行う会計監査人、各部門長等との面談に陪席することにより、内部監査部の品質向上を図るとともに、効率的な内部監査の実施に取り組んでおります。

⑤

会計監査の状況（イ）監査法人の名称
新創監査法人（ロ）継続監査期間
15年間（ハ）業務を執行した公認会計士の氏名
指定社員

業務執行社員

相川

高志

指定社員

業務執行社員松原寛（ニ）監査業務に係る補助者の構成
公認会計士

６名

その他

４名

（ホ）監査証明の審査体制
当社の会計監査人である新創監査法人では、すべての監査業務について監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査を行っております。監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査は、当該監査業務に係る業務執行社員以外の審査担当社員（レビューパートナー）によって行われております。審査は、監査計画から監査意見形成までの監査業務全般を対象とした審査を行い、監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査の運営に関しては、審査担当社員が所管しております。
（ヘ）監査法人の選定方針と理由
監査役会は、監査法人の選定に際しては、監査役会の定める選定基準（「会計監査人候補の選定基準」）に基づ
き、監査法人の独立性や信頼性等、また、監査の品質基準ほか当社の規模や業務特性等、当社の基準に適合しうる監査体制等の状況を評価したうえで、当該監査法人による具体的な監査計画、監査報酬等の妥当性及び会社法第340条第１項等への抵触の有無等に係る確認等も考慮し、選定することとしております。
（ト）監査役及び監査役会による監査法人の評価
監査役会は、監査法人の評価に際し、毎期、監査役会の定める「会計監査人の評価基準」に基づき、当該監査法
人から品質管理体制、独立性、監査計画、監査結果の概要その他の報告を適宜受けるとともに、関係部署等からも評価について意見の聴取を行い、それらを踏まえたうえで評価を行っております。
⑥

監査報酬の内容等（イ）監査公認会計士等に対する報酬
前連結会計年度
区分

監査証明業務に基づく報酬(千円)

当連結会計年度

非監査業務に基づく報酬(千円)

監査証明業務に基づく報酬(千円)

非監査業務に基づく報酬(千円)

提出会社

45,000−45,000−

連結子会社

17,400−16,800−

合計

62,400−61,800−64/146EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書（ロ）監査公認会計士等と同一のネットワークに属する組織に対する報酬（（イ）は除く）
該当事項はありません。
（ハ）その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容
該当事項はありません。
（ニ）監査報酬の決定方針
当社の監査公認会計士等に対する報酬については、当社の規模や業務の特性を踏まえた監査品質、監査計画に基づく監査日数等の要素を総合的に勘案し、監査公認会計士等と協議を行い、監査役会の同意を得た上で決定しております。
（ホ）監査役会が会計監査人の報酬に同意した理由
監査役会は、公益社団法人日本監査役協会が公表する「会計監査人との連携に関する実務指針」を踏まえ、会計監査人の監査計画の内容、職務遂行状況、監査報酬の推移ならびに報酬等の見積りの算出根拠などを確認し検討した結果、会計監査人の報酬について同意を行っております。
(4) 【役員の報酬等】①

役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項（イ）取締役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限
取締役の報酬限度額は、①2020年２月26日開催の第70回定時株主総会において固定報酬、業績評価報酬及び役員賞与として年額500百万円以内（うち社外取締役分80百万円以内。ただし、使用人分給与は含まれておりま
せん。）、これとは別枠で、②2019年２月27日開催の第69回定時株主総会において、ストック・オプション報
酬額として年額100百万円以内（うち社外取締役分10百万円以内）、また上記①及び②とは別枠で、③2024年２月27日開催の第74回定時株主総会において、株式報酬額として、常勤取締役の株式報酬として割り当てる当社
普通株式100,000株以内かつ総額は年額200百万円以内、社外取締役の株式報酬として割り当てる当社普通株式
10,000株以内かつ総額は年額20百万円以内となっております。なお、取締役の員数は、定款で12名以内と定めております。
常勤取締役の報酬は、その職責に応じて定めた役位別倍率を基にした「固定報酬」、常勤取締役個人の業績等の目標達成度に応じた「業績評価報酬」、連結税引前利益に連動する「役員賞与」の金銭報酬、「株式報酬」、中長期的な企業価値向上への貢献意欲や士気を高めることを目的とした「ストック・オプション」で構成しております。
社外取締役の報酬は、業務執行から独立した立場での監督機能が重視されることから、「業績評価報酬」及び「役員賞与」の支給はなく、「固定報酬」、固定額の「株式報酬」及び「ストック・オプション」で構成しております。
各取締役の報酬については、代表取締役社長が限度額の範囲内において原案を作成し、指名報酬諮問委員会での協議を経て、取締役会の決議により決定しております。
・

固定報酬
外部専門機関が実施している上場企業役員報酬サーベイの結果や当社の調査による同業他社の役員報酬水準との比較、当社従業員の最高報酬額との比較に基づき、取締役の役位、兼務する執行役員の役職に基づく固定
報酬倍率ガイドラインを設け、指名報酬諮問委員会での協議を経て、取締役会で個人ごとに決定しております。

・

業績評価報酬
常勤取締役個人の単年度の業績目標達成度に応じた業績評価報酬は、固定報酬の33％を標準評価報酬額とし毎月の固定報酬とともに支給し、目標達成状況に応じた加減算（標準評価報酬の＋55％〜△50％）がある場合は当該年度の定時株主総会終了後に役員賞与とともに一時金として支給することとしております。
個人ごとの評価については、当社及びグループ全体のガバナンス実践やサステナビリティ推進への貢献度、担当部門の業績達成度、連結経営指標（ROE、株価等）の維持・向上度の要素ごとに指名報酬諮問委員会で協議を実施し、取締役会で評価を決定しております。

・

役員賞与
連結経営に携わる上場会社の取締役として、連結税引前利益水準の維持、向上及び毎期の連結税引前利益目
標達成は重要な使命であり、当該指標を採用しております。
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有価証券報告書

役員賞与は、予め定めた連結税引前利益の水準に応じた金額に、単年度の連結税引前利益目標を達成した場合の追加金額を加算して決定し、当該年度の定時株主総会終了後に支給しております。
・

株式報酬
常勤取締役に対する株式報酬は、取締役の報酬と会社業績及び当社の株式価値の連動性をより明確にし、当社の企業価値の持続的な向上を図るため、指名報酬諮問委員会で協議を実施し、取締役会で予め定めた単年度の連結税引前利益の金額に応じて設定される水準の達成状況に応じて算定される数の当社の普通株式を当該年度の定時株主総会終了後に付与しております。
社外取締役に対する株式報酬は、当社の企業価値の持続的な向上を図るため、指名報酬諮問委員会で協議を実施し、取締役会で予め定めた単年度の連結税引前利益の金額を達成したことを条件として、当社の普通株式を当該年度の定時株主総会終了後に付与しております。
なお、常勤取締役及び社外取締役に付与される普通株式にはいずれも一定の譲渡制限を付しております。
（連結税引前利益の目標、実績）
連結税引前利益

第72期

第73期

第74期

2021年11月期

2022年11月期

2023年11月期

目標

80億円

120億円

140億円

実績

103億円

127億円

153億円

固定報酬と業績連動報酬の比率は概ね60：40としており、当該事業年度（第74期）の比率は53：47であります。
・

ストック・オプション
中長期的な企業価値向上を意識した企業経営を実践するため、中期経営計画ごとに、取締役の役位、兼務する執行役員の役職に基づく付与数を代表取締役社長が提案し、指名報酬諮問委員会での審議を経て、取締役会で個人ごとに決定しております。
また、企業価値向上に向けた経営の監視・監督機能の重要性に鑑み、社外取締役に対し、一定数を付与しております。

・

当事業年度に係る取締役の個人別の報酬等の内容が、決定方針に沿うものであると取締役会が判断した理由
当事業年度に係る取締役の個人別の報酬額の内容については、指名報酬諮問委員会が決定方針との整合性を含めた多角的な協議を行っているため、取締役会も基本的にその協議結果を尊重し、決定方針に沿うものであると判断しております。
なお、当社は、取締役の個人別の報酬等の内容については、取締役会で決議しており、取締役その他の第三者に委任しておりません。

（ロ）監査役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限
監査役の報酬限度額は、2004年２月28日開催の第54回定時株主総会において年額60百万円以内となっております。なお、監査役の員数は、定款で６名以内と定めております。
監査役の報酬は、監査役の役割を考慮し、固定報酬のみとしており、各監査役の報酬については、限度額の範囲内において、監査役会の協議により決定しております。

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有価証券報告書②

提出会社の役員区分ごとの総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数
報酬等の種類別の総額(千円)
報酬等の
総額
(千円)

役員区分

業績連動報酬
固定報酬
業績評価報酬

取締役(社外取締役を除く。)
監査役(社外監査役を除く。)
社外役員③

非金銭報酬等

役員賞与

ストック
オプション

対象となる
役員の員数
(名)

291,964

155,353

51,78484,826

−

6

−

−

−

−

−

−

54,96054,960−−−7

役員ごとの連結報酬等の総額等
報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。

④

使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの
該当事項はありません。

⑤

当事業年度に係る取締役の報酬等の決定過程における提出会社の取締役会及び指名報酬諮問委員会の活動内容
開催日

会議名

協議・決議

内容

2023年２月20日

指名報酬諮問委員会・常勤取締役の報酬に関する基本的な考え方（ガイドライン）の改訂について・2023年３月から2024年２月までの一年間における取締役９名にかかる固定報酬、業績報酬について

2023年２月24日

取締役会

・「常勤取締役の固定報酬・業績評価報酬ガイドライン」の改定
・取締役の報酬配分の決定

2023年12月20日

指名報酬諮問委員会

・第74期（2023年11月期）の常勤取締役各人の業績評価について
・第74期（2023年11月期）にかかる役員賞与の支給について

2023年12月25日

取締役会・第74期（2023年11月期）の常勤取締役各人の業績評価
・第74期（2023年11月期）にかかる役員賞与の支給(5) 【株式の保有状況】①

投資株式の区分の基準及び考え方
当社は、投資株式を以下のとおり区分しております。
(イ) 保有目的が純投資目的である投資株式
専ら株式の価値の変動または配当によって利益を受けることを目的として保有する株式(ロ) 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(ⅰ) 政策保有株式
当社グループの事業上の関係の維持・強化のために政策的に保有する他の上場会社株式(ⅱ) 上記(ⅰ)以外の株式②

保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(イ) 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容
当社は、そのリターンとリスクを踏まえた中長期的な経済合理性を検証し、当社グループの事業上有用であると判断する場合には、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式を保有することがあります。
また、これら株式のうち、政策保有株式を保有した場合は、毎期、取締役会において、保有目的が適切か、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査し、保有の適否に関する検証を行うとともに、その結果を開示します。なお、当事業年度末において、当社は政策保有株式を保有しておりません。

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有価証券報告書(ロ)

銘柄数及び貸借対照表計上額
貸借対照表計上額の合計額(千円)

銘柄数
(銘柄)
非上場株式

1

1,200

非上場株式以外の株式−−（当事業年度において株式数が増加した銘柄）
該当事項はありません。
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）
該当事項はありません。
(ハ) 特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報
該当事項はありません。
③

保有目的が純投資目的である投資株式
当事業年度
区分

前事業年度

貸借対照表計上額の合計額
(千円)

銘柄数
(銘柄)

貸借対照表計上額の合計額
(千円)

銘柄数
(銘柄)

非上場株式

−

−

−

−

非上場株式以外の株式

186,268

1

90,139

当事業年度
区分

④

受取配当金の合計額(千円)

売却損益の合計額(千円)

評価損益の合計額(千円)

非上場株式

−

−

−

非上場株式以外の株式

790

−

−

当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの
該当事項はありません。

⑤

当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの
該当事項はありません。

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有価証券報告書

第５ 【経理の状況】
１

連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第93条の規定により、国際会計基準(以下「IFRS」という。)に準拠して作成しております。
(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２

監査証明について当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2022年12月１日から2023年11月30日まで)の連結財務諸表及び事業年度(2022年12月１日から2023年11月30日まで)の財務諸表について、新創監査法人による監査を受けております。

３

連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成することができる体制の整備について当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであります。
(1) 会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に参加しております。
(2) IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグルー
プ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。

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有価証券報告書

１ 【連結財務諸表等】(1) 【連結財務諸表】① 【連結財政状態計算書】
注記
資産
流動資産
現金及び現金同等物
営業債権及びその他の債権
棚卸資産
その他の流動資産(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)

７
９
10
11

流動資産合計31,767,008
10,038,132
95,303,762
22,64039,197,843
5,348,785
118,252,139
32,256

137,131,544

162,831,025

22,963,356
39,864,258
1,401,740
205,354
1,457,809
7,219,963
698,518
13,25433,018,001
37,805,499
1,401,740
138,9141,440,172
7,826,991
839,334
28,01073,824,257

82,498,665

210,955,801

245,329,690

5,681,615
13,739,325
1,935,664
1,079,970

6,107,625
13,783,385
3,269,414
1,193,060

22,436,575

24,353,486

3,612,629
111,108,220
704,268
15,449787,980

4,207,480
132,804,369
761,387
85,122
798,561

116,228,549

138,656,921

138,665,124

163,010,408

6,624,890
6,775,532
60,029,994△1,533,670
393,9296,624,890
7,200,518
68,139,668△335,327
416,935

72,290,677

82,046,685−

272,596

非流動資産
有形固定資産
投資不動産
のれん
無形資産
営業債権及びその他の債権
その他の金融資産
繰延税金資産

12
13
14
14
９
８
15

その他の非流動資産

11

非流動資産合計
資産合計
負債及び資本負債
流動負債
営業債務及びその他の債務
有利子負債
未払法人所得税等
引当金

16
17
15
18

流動負債合計非流動負債
営業債務及びその他の債務
有利子負債
退職給付に係る負債
引当金

16
17
19
18

繰延税金負債15

非流動負債合計
負債合計
資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式

20
20

その他の資本の構成要素

20

20

親会社の所有者に帰属する持分合計
非支配持分
資本合計
負債及び資本合計

70/146

72,290,677

82,319,282

210,955,801

245,329,690

EDINET提出書類
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有価証券報告書② 【連結包括利益計算書】(単位：千円)
注記
売上高

22

売上原価

23

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)

売上総利益
販売費及び一般管理費
その他の収益その他の費用

24・25
26
27

営業利益

当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

70,953,486
45,686,452

79,446,329
49,161,218

25,267,033
12,107,013
359,807
5,624

30,285,111
14,247,230
264,795
48,097
16,254,578
403,929
1,347,800

金融収益

28

金融費用

28

13,514,203
377,620
1,138,284

15

12,753,538
4,146,450

15,310,707
4,802,515

8,607,088

10,508,192

29

105,128

30,95029△11,680

12,82293,447

43,772

29

38,663

17,901

29

45,168△25,845

83,832△7,944

税引前利益
法人所得税
当期利益
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定
純損益に振り替えられない項目の合計
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
税引後その他の包括利益

177,279

35,827

8,784,368

10,544,020

非支配持分

8,607,088−

10,507,095
1,096

当期利益

8,607,088

10,508,192

非支配持分

8,784,368−

10,542,923
1,096

当期包括利益8,784,368

10,544,020

181.66181.33219.74219.32

当期包括利益
当期利益の帰属
親会社の所有者

当期包括利益の帰属
親会社の所有者

親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円)
希薄化後１株当たり当期利益(円)303071/146EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書③ 【連結持分変動計算書】
前連結会計年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)

注記

2021年12月１日残高

資本金6,624,890

その他の
資本の
構成要素

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

6,790,172

53,250,370△911,662

当期利益

204,969

8,607,088

その他の包括利益
当期包括利益−−8,607,088

−

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

資本合計

65,958,740

65,958,740

8,607,088

8,607,088

177,279

177,279

177,279

177,279

8,784,368

8,784,368

所有者との取引額
自己株式の取得20△1,837△885,972△887,809△887,809

自己株式の処分

20△12,802

263,964

251,161

251,161

剰余金の配当21△1,815,783△1,815,783

11,680−−393,92972,290,677

72,290,677△1,815,783

その他の資本の△11,680

構成要素から
利益剰余金への振替
2022年11月30日残高

6,624,890

当連結会計年度(自6,775,532

2022年12月１日

至60,029,994△1,533,670

2023年11月30日)(単位：千円)

注記

2022年12月１日残高

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

その他の
資本の
構成要素

6,624,890

6,775,532

60,029,994△1,533,670

393,929

当期利益

10,507,095

その他の包括利益
当期包括利益−−10,507,095

−

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

非支配持分

資本合計

72,290,677−

72,290,677

10,507,095

1,096

10,508,192

1,096

10,544,020

35,82735,82735,827

10,542,923

35,827

所有者との取引額
自己株式の取得20△2,619

自己株式の処分

20

427,605

剰余金の配当21△113,913△116,533

1,312,256△2,410,243

新規連結による変動

1,739,862

1,739,862△2,410,243△2,410,243−

額△116,533

271,500

271,500

その他の資本の12,822

構成要素から

△12,822−416,935

82,046,685−

利益剰余金への振替
2023年11月30日残高

6,624,890

7,200,518

68,139,668△335,327

72/146

272,596

82,319,282

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】(単位：千円)注記

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益
減価償却費
引当金及び退職給付に係る負債の増減額(△は減少)
受取利息及び受取配当金
支払利息
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加)
棚卸資産の増減額(△は増加)
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少)
その他

当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

12,753,538
1,589,224

15,310,707
1,593,621

349,256

184,274△377,620
1,138,284△403,929
1,347,800△5,542,772

5,065,872△6,365,535△14,496,604

1,307,604

1,321,595△251,066△107,269

4,600,915
301,923△5,099,923−

9,816,068
392,357△4,639,734
153,315△197,084

5,722,006

有形固定資産の取得による支出
投資不動産の取得による支出△89,098△3,172,982△407,928△802,991

無形資産の取得による支出
貸付金の実行による支出
貸付金の回収による収入
その他の金融資産の取得による支出
その他の金融資産の回収による収入
子会社の取得による支出
事業譲受による支出
その他△79,221△460,300
6,547△2,921,115
364,677△2,764,974−
35,365△39,951△1,219,000
7,950△570,078
8,481△2,938,680△10,128,240△11,919

投資活動によるキャッシュ・フロー

△9,081,101△16,102,356

3,056,646
37,857,089△29,180,363△66,356△432,155−△1,814,599△885,972
251,701△1,308,793△1,504,103
59,501,354△37,621,499△36,356△431,500
271,500△2,408,911△113,913
1,740,910△1,591,758

7,477,196

17,805,721△1,800,990
33,560,679
7,319

7,425,371
31,767,008
5,463

31,767,008

39,197,843

小計
利息及び配当金の受取額
法人所得税の支払額
法人所得税の還付額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の償還による支出
リース負債の返済による支出
非支配持分からの払込による収入
配当金の支払額
自己株式の取得による支出
自己株式の処分による収入

36
36
36
36
36

利息の支払額財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の期末残高

７

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【連結財務諸表注記】
１．報告企業トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所プライム市場並びにシンガポール証券取引所
メインボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産再生事業、不動産開発事
業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を主に展開しております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎(1) 連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに準拠して作成しております。
本連結財務諸表は、2024年２月20日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。
(2) 測定の基礎
連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。
(3) 表示通貨及び単位
連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、
千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。
(1) 連結の基礎①

子会社
子会社とは、当社グループが支配している企業であります。企業への関与により生じる変動リターンに対するエクスポージャーまたは権利を有し、かつ、企業に対するパワーによりそのリターンに影響を及ぼす能力を有している場合、当社グループはその企業を支配しております。
子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。
グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。

②

企業結合
当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。
さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用
は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債
は、当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回る場合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。

(2) 外貨換算①

外貨建取引
外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。
これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算する
ことによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。

②

在外営業活動体
在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均
為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累
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有価証券報告書

積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。
在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営
業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。
(3) 現金及び現金同等物
現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
(4) 金融商品①

金融資産の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融資産に対する投資を、償却原価で測定する金融資産、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類
は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。
（ⅰ）分類（a）償却原価で測定する金融資産
以下の要件をともに満たす場合には、償却原価で測定する金融資産に分類しております。
・契約上のキャッシュ・フローを回収するために資産を保有することを目的とする事業モデルに基づいて、資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが特定の日に生じる。
償却原価で測定する金融資産は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。
（b）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）
以下の要件をともに満たす場合には、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
・契約上のキャッシュ・フローの回収と売却の両方によって目的が達成される事業モデルに基づいて、資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが特定の日に生じる。
当初認識後は、公正価値で測定し、その事後的な変動をその他の包括利益として認識しております。なお、当連結会計年度末において、当社グループは、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）は保有しておりません。
（c）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）
資本性金融資産は、一部を除きその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
当社グループの保有する、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）のうち、上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。
(d) 純損益を通じて公正価値で測定する金融資産償却原価で測定する金融資産及びその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産以外の金融資産を、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。

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有価証券報告書（ⅱ）認識と事後測定
金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。金
融資産は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。
（ⅲ）減損
当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。償却原価で測定する金融資産のうち、営業債権及びその他の債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、減損損失額を金融資
産の帳簿価額から直接減額しております。
以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。
資本性金融資産の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。資本性金融資産について減損の証拠がある場合には、その他の包括利益累計額を直ちに利益剰余金に振り替えております。
（ⅳ）デリバティブ及びヘッジ
当社グループは、金利リスクをヘッジするために、デリバティブ（金利スワップ）を利用しております。なお、デリバティブ及びヘッジについては、「(17)デリバティブ及びヘッジ」に記載しております。
②

金融負債の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融負債を当社グループが当該金融商品の契約の当事者になる取引日に認識しております。
当社グループは、金融負債が消滅した場合、つまり、契約上の義務が免責、取消又は失効となった場合に、金融負債の認識を中止しております。
また、当社グループは、金融負債を公正価値で当初認識し、実効金利法に基づき償却原価で事後測定しております。

(5) 棚卸資産
棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積
売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。
棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。
また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。
(6) 有形固定資産
当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。
有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。
すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
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有価証券報告書

建物及び構築物

３−50年

工具、器具及び備品

３−20年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(7) のれん及び無形資産①

のれん
企業結合により生じたのれんの当初認識及び測定については、「(1）連結の基礎 ②企業結合」に記載しております。
のれんは、取得原価から減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。のれんの償却は行わず、毎期又は減損の兆候が存在する場合にはその都度、減損テストを実施しております。のれんの減損損失は連結包括利益
計算書において認識され、その後の戻入れは行っておりません。
②

無形資産
当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。耐用年数を確定できる無形資産は、見積耐用年数に基づき定額法で償却しております。なお、見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、変更があった場
合は、会計上の見積りの変更として将来に向かって適用します。
主要な資産項目ごとの見積耐用年数は以下のとおりであります。
・ソフトウエア

５年

すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。
それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。
取得したソフトウエアは、購入対価(値引きやリベート控除後の純額)及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。
耐用年数を確定できない無形資産については、償却を行わず、毎期又は減損の兆候が存在する場合にはその都
度、減損テストを実施しております。
(8) リース
当社グループは、契約の締結時に契約がリースであるか又はリースを含んでいるかを判定しております。契約が特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する場合には、当該契約はリースであるか又はリースを含んでいると判定しております。契約がリースであるか又はリースを含んでいると判定した場
合、リース契約はリース開始日に使用権資産及びリース負債を認識しております。
リース負債は未払リース料総額の現在価値で測定し、使用権資産は、リース負債の当初測定の金額に、開始日以前に支払ったリース料等、借手に発生した当初直接コストを調整した取得原価で測定しております。
当初認識後は、使用権資産は耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって、定額法で減価償却を行っております。リース料は、利息法に基づき金融費用とリース負債の返済額に配分し、金融費用は連結包括利益計算書において認識しております。
ただし、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって、定額法により費用として認識しております。
使用権資産は連結財政状態計算書上、「有形固定資産」及び「投資不動産」に、リース負債は連結財政状態計算書上、「有利子負債」に含めて表示しております。

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有価証券報告書(9) 投資不動産
投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。
当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。
投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物

３−50年

工具、器具及び備品

３−10年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(10) 非金融資産の減損
当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候が存在する場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額を見積り、減損テストを行っております。のれん及び耐用年数を確定できない無形資産については、毎年同時期及び減損の兆候が存在する場合にはその都度、当該資産の回収可能価額を見積り、減損テストを行っております。
資金生成単位は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・インフローから概ね独立したキャッシュ・インフ
ローを生み出す最小の資産グループとしております。
回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産又は資金生成単位の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産又は資金生成単位の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。
帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。
のれんに関連する減損損失は戻入れを行っておりません。
のれん以外の資産に関しては、過年度に認識された減損損失について、損失の減少又は消滅の可能性を示す兆候が存在しているかどうかを評価しております。そのような兆候が存在する場合は、当該資産又は資金生成単位の回収可能価額の見積りを行っております。
その回収可能価額が、当該資産又は資金生成単位の帳簿価額を超える場合、減損損失を認識しなかった場合の帳簿価額から必要な減価償却費又は償却費を控除した後の帳簿価額を超えない金額を上限として減損損失を戻入れ、純損益として認識しております。
(11) 営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常
営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。
営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。
(12) 有利子負債
有利子負債は、借入金、社債及びリース負債で構成されています。有利子負債は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。
有利子負債は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。

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有価証券報告書(13) 引当金
引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。
(14) 従業員給付①

確定給付型年金制度
確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人
によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。

②

確定拠出型年金制度
確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。

③

短期従業員給付
短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。
賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。

(15) 収益①

顧客との契約から生じる収益
当社グループは、IFRS第９号「金融商品」に基づく利息及び配当金等、IFRS第16号「リース」に基づく賃貸収入等を除く顧客との契約について、下記の５ステップアプローチに基づき収益を認識しております。
ステップ１：顧客との契約を識別する
ステップ２：契約における履行義務を識別する
ステップ３：取引価格を算定する
ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コン
サルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主な事業としております。これらの事業から生じる収益は顧客との契約に従い計上しており、各事業の履行義務に関する情報、 取引価格の決定方法、収益の認識
時期等は、注記「22．売上収益」に記載のとおりであります。

②

賃貸用不動産のオペレーティング・リース
オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。

③

利息収入
利息収入は、実効金利法により認識しております。

④

配当収入
配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。

(16) 借入コスト
当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。
上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。

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有価証券報告書(17) デリバティブ及びヘッジ
デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。
当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。
当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益で認識されます。
(18) 法人所得税
法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。
当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。
繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産ま
たは負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。
繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。
(19) １株当たり当期利益
当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属)を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。
(20) セグメント情報
事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。
報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。
セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。
(21) 株式報酬
当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストッ
ク・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプ
ションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結
財政状態計算書において資本の増加として認識しております。

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４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。
・棚卸資産の評価(注記10)
・非金融資産の減損(注記12，13，14)・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り(注記12，13，14)・繰延税金資産の回収可能性(注記15)
・引当金の会計処理と評価(注記18)
・従業員給付(注記19)
・金融商品の公正価値測定(注記31)
・リース（注記32）
・株式報酬(注記35)
・企業結合における取得資産及び引受負債の公正価値測定(注記37)
５．未適用の新基準
連結財務諸表の承認日までに新設または改訂が公表された基準書および解釈指針のうち、当社グループが早期適用していない主なものは次のとおりです。新しいIFRS適用による当社グループへの影響は検討中であります。
基準書

基準名

強制適用時期（以降開始年度）

当社グループ
適用時期

新設・改訂の概要

IAS第12号

法人所得税2023年１月１日

2024年11月期

リース及び廃棄義務に係る繰延税金の会計処理を明確化

IAS第1号

財務諸表の表示2024年１月１日

2025年11月期

負債の流動負債又は非流動負債への分類に関する要求事項の明確化及び特約
条項付の非流動負債に関する情報の開示を要求

IFRS第16号

リース

2024年１月１日

2025年11月期

セール・アンド・リースバック取引の取引後の会計処理の明確化

６．セグメント情報(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃
貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント
業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。

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有価証券報告書(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメン
トの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント

不動産
再生事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

37,477,067

13,792,758

6,083,791

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

5,444,022

6,228,354

ホテル事業

調整額

合計

売上高
外部顧客への売上高

1,927,490−

70,953,486−−

156,392

16,8281,318,360

8,960 △1,500,542−

合計

37,477,067

13,792,758

6,240,184

5,460,850

7,546,715

1,936,451 △1,500,542

70,953,486

セグメント利益又は損失

6,102,196

2,958,398

3,041,742

3,218,183

878,838△315,817 △2,369,338

13,514,203

セグメント間の売上高

金融収益・費用(純額)△760,664

税引前利益

12,753,538

その他の項目
減価償却費

147,948

55,853585,705

47,49033,677518,712

199,838

1,589,224(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△2,369,338千円には、セグメント間取引消去406千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,369,745千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額199,838千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
当連結会計年度(自2022年12月１日

至2023年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

6,656,649

7,377,912

6,470,608−

79,446,329

161,216

6,493

1,325,457

21,833 △1,515,000−

7,246,876

6,817,865

7,384,405

7,796,065

4,180,669 △1,515,000

79,446,329

1,036,225

3,232,111

4,555,887

813,945

990,518 △3,251,604

16,254,578

不動産
再生事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

47,535,447

7,246,876

−

−

合計

47,535,447

セグメント利益

8,877,495

ホテル事業

調整額

合計

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の売上高

4,158,835

金融収益・費用(純額)△943,871

税引前利益

15,310,707

その他の項目
減価償却費

124,416

91,586592,637

55,21759,425457,827

212,512

1,593,621(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△3,251,604千円には、セグメント間取引消去△4,913千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,246,691千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額212,512千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

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有価証券報告書(3) 主要な製品及び役務からの収益「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
(5) 主要な顧客に関する情報
前連結会計年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高関連するセグメント

トーセイ・リート投資法人

6,914,887

不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理
事業

当連結会計年度(自2022年12月１日

至2023年11月30日)(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高関連するセグメント

トーセイ・リート投資法人

1,059,869

不動産ファンド・コンサルティング
事業、不動産管理事業

７．現金及び現金同等物
現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
現金及び預金合計

８.

31,767,008

39,197,843

31,767,008

39,197,843

その他の金融資産その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
株式投資信託受益証券
その他
合計

非流動資産

83/14691,33987,4686,964,423

7,417,809

164,201

321,713

7,219,963

7,826,991

7,219,963

7,826,991

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９．営業債権及びその他の債権
営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
売掛金

1,831,472

2,362,757

8,051

7,005

未収入金

5,929,606

968,234

前払費用

467,969

494,849

前渡金

975,502457,283

長期貸付金40,836

33,831

差入敷金保証金

1,115,425

1,061,351

破産更生債権等

2,994

5,588

1,128,765

1,405,674△4,681△7,61911,495,941

6,788,957

流動資産

10,038,132

5,348,785

非流動資産

1,457,809

1,440,172

短期貸付金

その他
貸倒引当金
合計

連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。
10．棚卸資産
棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(2022年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

販売用不動産74,267,531

100,659,348

仕掛販売用不動産

21,036,231

17,592,790

95,303,762

118,252,139

58,634,406

80,003,702

合計12ヶ月を超えて販売される予定の棚卸資産

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ38,592,368千円及び41,454,599
千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の正味実現可能価額で計上した棚卸資産は、それぞれ
3,670,589千円及び3,954,752千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、89,623,916千円及び98,710,148千円が借入金及び社債に対する担保に供されております。
各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。
前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ188,992千円及び149,471
千円であります。

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識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報① 算出方法
販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味実現可能価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味実現可能価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価
損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。
② 主要な仮定
正味実現可能価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。
住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。
当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味実現可能価額の算定の基礎となる賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因等の影響を受けております。
③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味実現可能価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
評価損の金額△502,997△71,458

評価損の戻入金額

1,079,131

442,487

11．その他の資産
その他の資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
原材料

1,737

3,279

貯蔵品

20,902

28,977

会員権

13,25428,01035,89460,267

流動資産

22,64032,256

非流動資産

13,25428,010

合計

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12．有形固定資産(1) 増減表
有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)建物及び構築物

土地

その他

合計

13,756,022

10,312,872

1,945,064

26,013,959

73,5272,425

133,204

209,157△28,940−△191,483△220,424−−△14,395△14,395

13,800,609

10,315,298

1,872,390

25,988,297

取得

268,161−

2,013,912

2,282,074

売却又は処分

△34,208−△153,861△188,070

振替

3,697,680

5,109,076△222,300

8,584,455

2023年11月30日時点の残高

17,732,242

15,424,374

3,510,141

36,666,757

1,715,841−

437,881

2,153,722

減価償却費

605,928−

372,174

978,102

売却又は処分

△2,258−△91,281△93,539−−△13,345△13,3452,319,511−

705,4293,024,940

減価償却費

610,920−331,145

942,066

売却又は処分

△5,905−△41,416△47,322

振替△65,317−△205,610△270,928

2023年11月30日時点の残高

2,859,207−

789,547

3,648,755

2021年12月１日時点

12,040,180

10,312,872

1,507,183

23,860,236

2022年11月30日時点

11,481,098

10,315,298

1,166,960

22,963,356

2023年11月30日時点

14,873,034

15,424,374

2,720,593

33,018,001

2021年12月１日時点の残高
取得
売却又は処分振替
2022年11月30日時点の残高

減価償却累計額及び減損損失累計額
2021年12月１日時点の残高

振替
2022年11月30日時点の残高

帳簿価額

2022 年 11 月 30 日 時 点 及 び 2023 年 11 月 30 日 時 点 に お け る 使 用 権 資 産 の 帳 簿 価 額 は 、 そ れ ぞ れ 611,140 千 円 及 び
2,146,774千円であります。
前連結会計年度の振替及び2022年11月30日時点における「その他」には、建設仮勘定が△1,150千円及び6,385千円
含まれております。
当連結会計年度の振替は、棚卸資産からの振替であります。また、当連結会計年度における振替には建設仮勘定が△6,885千円含まれております。
2022年11月30日及び2023年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、21,485,468千円及び29,873,832千円が借入金に対する担保に供されております。
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。

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有価証券報告書(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報① 算出方法
資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には、資金生成単位の回収可能価額を見積もっています。回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。資金生成単位の回収可能価額が当該単位の帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。
② 主要な仮定
ホテルについては、将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる客室稼働率、平均客室単価等について
は、市場の動向、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。回収可能価額は、将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率に基づく使用価値と処分コスト控除後の公正価値のいずれか大きい方によって測定されます。
ホテル以外については、将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。
③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、処分コスト控除後の公正価値または使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
(3）有形固定資産の減損損失減損テストの内容については、以下の通りです。
前連結会計年度のホテル事業については、主に新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下により継続的に営業損益がマイナスとなっており、前連結会計年度末において、ホテル事業に関する有形固定資産
13,473,514千円が属する資金生成単位に減損の兆候が認められております。減損テストを実施した結果、回収可能価額が帳簿価額を上回ったことから、減損損失は認識されておりません。
当連結会計年度のホテル事業については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室単価が改善されたことから、営業損益がマイナスとならず、減損の兆候は認められません。

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13．投資不動産(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減
前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

取得原価
期首残高

42,650,206

43,126,194

取得

3,248,973

789,155

振替△2,772,985△2,956,597

期末残高

43,126,194

40,958,751

期首残高

2,838,136

3,261,935

減価償却費

551,340

553,315

振替△127,541△661,998

期末残高

3,261,935

3,153,252

期末帳簿価額39,864,258

37,805,499

減価償却累計額及び減損損失累計額

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。
前連結会計年度及び当連結会計年度の振替は、棚卸資産への振替であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ34,025,422
千円及び29,931,784千円が借入金に対する担保に供されております。
(2) 公正価値
前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

公正価値75,206,426

70,251,919

投資不動産からの賃貸収入

3,185,256

2,651,395

賃貸収入に付随して発生した直接的な費用

1,666,377

1,327,420

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法により自社で算定した金額に基づいております。
投資不動産の公正価値ヒエラルキーは、観察可能でないインプットを含むことからレベル３に分類しております。
(3）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報① 算出方法
資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には、資金生成単位の回収可能価額を見積もっています。回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。資金生成単位の回収可能価額が当該単位の帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。
② 主要な仮定
将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似
不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。

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有価証券報告書③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、処分コスト控除後の公正価値または使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
(4）投資不動産の減損損失
該当事項はありません。

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14．のれん及び無形資産
のれん及び無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)ソフトウエアソフトウエア
仮勘定

1,401,740

271,184−

1,889

1,674,814

取得−

47,8161,750

31,00080,566

売却又は処分

−

△300

−

−

△300

振替

−

△14,951−−△14,951

1,401,740

303,749

1,750

32,8891,740,129

取得−

39,876−−39,876

売却又は処分

−

−

−

−

−

振替

−

△5,661△1,750−△7,411

1,401,740

337,963−

32,8891,772,593

2021年12月１日時点の残高−

81,315−−81,315

償却費−

57,408−9,496

66,904

売却又は処分

−

△235

−

−

△235

振替

−

△14,951−−△14,951

2022年11月30日時点の残高−

123,537−

9,496

133,033

償却費−

84,221−

19,836

104,057

売却又は処分

−

−

−

−

−

振替

−

△5,152−−△5,152

2023年11月30日時点の残高−

202,606−

29,332

231,9382021年12月１日時点

1,401,740

189,869−

1,889

1,593,499

2022年11月30日時点

1,401,740

180,211

1,750

23,393

1,607,095

2023年11月30日時点

1,401,740

135,357−

3,557

1,540,655

のれん

その他

合計

取得原価
2021年12月１日時点の残高

2022年11月30日時点の残高

2023年11月30日時点の残高

償却累計額及び減損損失累計額

帳簿価額

無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。
2022年11月期において、企業結合に係る取得資産及び引受負債について暫定的に測定された公正価値の修正を行ったため、2021年11月期ののれんの「取得原価」及び「帳簿価額」の金額を遡及修正しています。遡及修正の内容については、注記「37．企業結合」に記載しています。

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15．繰延税金及び法人所得税(1) 繰延税金
繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)

2021年12月１日

純損益を通じて その他の包括利益
認識において認識

その他

2022年11月30日

繰延税金資産未払事業税否認

199,134

30,917−△10,536

219,516

45

△45

−

−

−

棚卸資産評価損

131,835△131,835−−−

代物弁済による未実現
利益147,998−−−

147,998

賞与引当金

245,92180,437−−326,359

194,228

12,246

5,551−

212,026

12,782△1,153−−

11,628

役員長期未払金

95,814△3,134−−

92,680

繰越欠損金806,218△95,604−

20,206730,820

その他

221,779

2,531△18,920−

205,391

2,055,759△105,639△13,368

9,669

1,946,420△841,280

22,511−−△818,768

1,214,479△83,128△13,368

9,669

1,127,651

その他の金融資産評価
損益△87,719−△45,158−△132,877

固定資産圧縮積立金△679,277−−−△679,277

子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価△366,804

442,663−△391,672△315,813

棚卸資産評価益−△69,624−−△69,624

その他−△19,519−−△19,519△1,133,801

353,519△45,158△391,672△1,217,113

80,677

270,390△58,527△382,003△89,462

概算計上経費否認

従業員に対する退職給付に係る負債
経営幹部に対する退職給付に係る負債

小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債合計
繰延税金資産(負債)(純額)

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当連結会計年度(自2022年12月１日

至2023年11月30日)(単位：千円)

2022年12月１日

純損益を通じて その他の包括利益
認識において認識

その他

2023年11月30日

繰延税金資産未払事業税否認219,516

40,944−△263

260,197

棚卸資産評価損−

164,583−−

164,583

代物弁済による未実現
利益147,998−−−

147,998

賞与引当金

326,359

38,089−−364,449

212,026

24,827△6,839−230,014

11,628△798−−

10,829

役員長期未払金

92,680−−−92,680

繰越欠損金730,820△59,814−−671,005

その他

205,391

47,13911,376△10,529

253,377

1,946,420

254,972

4,536△10,793

2,195,136△818,768

100,730−−△718,038

1,127,651

355,703

4,536△10,793

1,477,098

その他の金融資産評価
損益△132,877−△13,840−△146,717

固定資産圧縮積立金△679,277−−−△679,277

子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価△315,813

310,524−△597,077△602,366

棚卸資産評価益△69,624

69,624

−

−

−

その他

△19,519

11,557−−△7,962△1,217,113

391,706△13,840△597,077△1,436,324△89,462

747,409△9,303△607,870

40,773

従業員に対する退職給付に係る負債
経営幹部に対する退職給付に係る負債

小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債合計
繰延税金資産(負債)(純額)

当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。
上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額(税効果会計適用後)は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
将来減算一時差異134,859

108,110

税務上の繰越欠損金

683,909609,927

合計

818,768

718,038

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有価証券報告書繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
１年目

19,00826,567

２年目

26,567

16,928

３年目

16,92834,429４年目

17,404

6,862

５年目以降

604,000

525,139

683,909609,927

合計

子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。
当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度末9,706,397千円、当連結会計年度末12,954,651千円であります。
(2) 法人所得税
前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これらを基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ30.62％となっております。ただし、海外子会社についてはその所在地における法人税等が課されております。
当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

当期税金費用
当期利益に対する当期税金費用

4,420,357

5,526,538

4,420,357

5,526,538△273,906△724,023

繰延税金費用合計△273,906△724,023

法人所得税

4,146,450

4,802,515

当期税金費用合計
繰延税金費用
一時差異の発生及び解消

当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

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法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ30.62％を適用しております。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
税引前当期利益

12,753,538

15,310,707

3,905,133

4,688,138

54,34570,170△95,745△216,778

274,157

355,738−△82,288

その他

8,559

△12,464

法人所得税

4,146,450

4,802,515

法定実効税率による法人所得税
調整
永久に損金(益金)に算入されない項目
繰延税金資産が認識されなかった一時差異等の増減
子会社の税率差異
税額控除

16．営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
支払手形及び買掛金

1,452,775

1,394,846

未払金

1,521,491

1,276,682

前受金

1,187,749

1,591,619

預り敷金保証金

3,306,370

3,901,743

その他

1,825,858

2,150,213

9,294,245

10,315,105

流動負債

5,681,615

6,107,625

非流動負債

3,612,629

4,207,480

合計

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17．有利子負債
有利子負債の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度(2022年11月30日)

当連結会計年度(2023年11月30日)

平均利率
(％)

返済期限

流動負債
短期借入金

5,509,146

1,864,600

1.75−

１年内返済予定の長期借入金

7,765,588

11,547,536

1.13

−

１年内償還予定の社債

36,356

21,356

0.19

−

リース負債

428,234

349,893

1.15−

13,739,325

13,783,385

110,148,913

130,404,621

1.06

2024年〜2057年

社債

276,186

254,8300.15

2024年〜2047年

リース負債

683,120

2,144,918

1.15

2024年〜2040年

111,108,220

132,804,369

合計
非流動負債
長期借入金

合計

(注) １．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。
２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金及び社債には、担保付の債務がそれぞれ118,911,154千円
及び142,642,456千円含まれております。
一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。
３．社債の発行条件の要約は、以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度
発行
利率
会社名・銘柄
担保
償還期限
年月日
(％)
(2022年11月30日)(2023年11月30日)㈱プリンセススクゥエアー
第12回期限前償還条項付
無担保社債

2017年
３月31日

277,542

266,186

0.15

あり

2047年
３月29日

第３回無担保社債

2018年
３月26日

5,000

−

−

−

−

第４回無担保社債

2018年
12月６日

30,00010,000

0.24

なし

2023年
12月６日

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18．引当金
引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)

賞与引当金
期首残高

2021年12月１日

有給休暇
引当金

資産除去
債務

賃貸事業損失引当金

合計

731,653

56,713

15,284−

803,651

986,624

74,710−18,634

1,079,970△731,653△56,713−−△788,366

期中減少額(戻入)

−

−

−

−

−

割引計算の期間利息費用

−

−

165

−

165

986,624

74,71015,44918,634

1,095,419

期中増加額
期中減少額(目的使用)

期末残高

2022年11月30日

当連結会計年度(自2022年12月１日

至2023年11月30日)(単位：千円)

賞与引当金
期首残高

資産除去
債務

賃貸事業損失引当金

合計

986,624

74,71015,44918,634

1,095,419

期中増加額

1,106,974

75,067106,015−

1,288,057

期中減少額(目的使用)△986,624△74,176△36,900△7,616△1,105,316

期中減少額(戻入)

−

△534

−

−

△534

割引計算の期間利息費用

−

−

557

−

557

1,106,974

75,067

85,122

11,0181,278,183

期末残高

2022年12月１日

有給休暇
引当金

2023年11月30日(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
流動負債

1,079,970

1,193,060

15,44985,122

非流動負債

資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、PCBが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。
これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。
その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。

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19．従業員給付(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
従業員に対する退職給付に係る負債

670,650

730,078

経営幹部に対する退職給付に係る負債

33,61731,309704,268

761,387合計(1) 従業員に対する退職給付
当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額
は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されております。
①

確定給付制度
従業員に対する退職給付に係る負債の内訳(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
確定給付制度債務(制度資産なし)

670,650

730,078

連結財政状態計算書上の確定給付制度債務

670,650

730,078

純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
勤務費用

74,166117,217

利息費用

2,187

5,008

退職給付費用合計(注)76,353

122,226(注)

退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。
確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
期首残高609,561

670,650

当期勤務費用74,166117,217

利息費用

2,187

5,008

△32,496△44,922

17,231△19,661−

1,786

670,650

730,078

給付支払額
財務上の仮定の変更により生じた
数理計算上の差異
企業結合による増加
期末残高

当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それ
ぞれ9.4年及び9.0年であります。

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数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。
(単位：％)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
割引率

0.78

1.13

昇給率

3.89

3.53

当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりであります。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。
マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
割引率0.5％上昇△27,974△27,894

割引率0.5％低下

29,06229,891②

確定拠出制度
当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
拠出額

54,82362,081(2) 経営幹部に対する退職給付(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
期首残高36,95333,617

繰入額

7,764

4,844

支払額

△11,100△7,153

期末残高33,61731,309

上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。
経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの退職給付の対象となる経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。

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20．資本及びその他の資本項目(1) 資本金及び資本剰余金
発行可能株式総数(株)
2021年12月１日残高

資本剰余金(千円)

48,683,800

6,624,890

6,790,172−−−△14,640

150,000,000

48,683,800

6,624,890

6,775,532−−−

424,985

150,000,000

48,683,800

6,624,890

7,200,518

増減
2023年11月30日残高

資本金(千円)

150,000,000

増減
2022年11月30日残高

発行済株式総数(株)(注) １．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。
２．発行済株式は、全額払込済であります。
３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。
４．前連結会計年度の資本剰余金の期中減少は、主にストック・オプションの行使によるものであります。
当連結会計年度の資本剰余金の期中増加は、主に第三者割当に伴う自己株式の処分によるものであります。
(2) 自己株式
株式数(株)

金額(千円)

2021年12月１日残高

900,022△911,662

増減

524,100△622,007

1,424,122△1,533,670△1,117,357

1,198,342

306,765△335,327

2022年11月30日残高
増減
2023年11月30日残高(注) １．前連結会計年度の期中増加は、会社法第165条第２項の規定による定款の定めに基づく取得によるものであり、2022年１月12日開催及び2022年７月５日開催の取締役会にて決議し、実施しております。また、期中減
少は、ストック・オプションの行使に伴う自己株式の処分によるものであります。
２. 当連結会計年度の期中減少は、第三者割当に伴う自己株式の処分及びストック・オプションの行使に伴う自己株式の処分によるものであります。
(3) 資本剰余金
資本剰余金は資本準備金及びその他資本剰余金から構成されます。会社法では、株式の発行に際しての払込み又は給付に係る額の２分の１以上を資本金に組み入れ、資本金として計上しないこととした金額は資本準備金として計上することが規定されております。
(4) 利益剰余金
利益剰余金は利益準備金及びその他利益剰余金から構成されます。会社法では、剰余金の配当に際し、減少する剰余金の額の10分の１を、資本準備金及び利益準備金の合計額が資本金の４分の１に達するまで資本準備金又は利益準備金として積み立てることが規定されております。
(5) その他の資本の構成要素
前連結会計年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)キャッシュ・
その他の包括利益
在外営業活動体のを通じて測定する フロー・ヘッジの換算差額
金融資産の純変動 公正価値の純変動

確定給付制度の再測定

合計

2021年12月１日残高

9,493

198,757△3,281−

204,969

その他の包括利益
その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替
2022年11月30日残高

38,663

105,128

45,168△11,680

177,279−−−

11,68011,68048,156

303,885

41,887−393,929

当連結会計年度(自2022年12月１日

至2023年11月30日)(単位：千円)
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キャッシュ・
その他の包括利益
在外営業活動体のを通じて測定する フロー・ヘッジの換算差額
金融資産の純変動 公正価値の純変動

確定給付制度の再測定

合計

2022年12月１日残高

48,156

303,885

41,887−393,929

その他の包括利益
その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替
2023年11月30日残高

17,901

30,950△25,845

12,82235,827−−−△12,822△12,82266,057

334,835

16,041−

416,935①

在外営業活動体の換算差額
外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。

②

その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の評価差額であります。

③

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。

④

確定給付制度の再測定
確定給付型年金制度から生じる再測定額の評価差額であります。

21．配当金(1) 配当金支払額
前連結会計年度(自決議
2022年２月25日
定時株主総会

１株当たり配当額(円)

2021年12月１日

38

配当金の総額(千円)1,815,783

当連結会計年度(自決議
2023年２月24日
定時株主総会

至１株当たり配当額(円)

2022年12月１日

至51

配当金の総額(千円)2,410,243

2022年11月30日)
基準日

効力発生日

2021年11月30日

2022年２月28日

2023年11月30日)
基準日

効力発生日

2022年11月30日

2023年２月27日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
当連結会計年度(自決議
2024年２月27日
定時株主総会

１株当たり配当額(円)
66

2022年12月１日

至配当金の総額(千円)3,192,884

2023年11月30日)
基準日

効力発生日

2023年11月30日

2024年２月28日

22．売上収益(1) 顧客との契約から認識した収益の分解
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサ
ルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としております。これらの事業から生じる収益は、顧客との契約に従い計上しており、約束した対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。

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前連結会計年度（自2021年12月１日

至2022年11月30日）（単位：千円）不動産の販売

不動産

不動産

不動産

再生事業

開発事業

賃貸事業

37,477,067

13,776,235

−

−

−

−

51,253,303−

16,523615,365

5,442,529

6,228,354

1,817,405

14,120,178−−

5,468,426

1,493

−

110,085

5,580,005

37,477,067

13,792,758

6,083,791

5,444,022

6,228,354

1,927,490

70,953,486

サービスの提供
その他の源泉から認識した収益外部顧客への売上高

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産

ホテル事業

管理事業

合計

(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。
当連結会計年度（自2022年12月１日

至2023年11月30日）（単位：千円）不動産の販売サービスの提供
その他の源泉から認識した収益外部顧客への
売上高

不動産

不動産

不動産

再生事業

開発事業

賃貸事業

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産

ホテル事業

管理事業

合計

47,535,447

7,245,313

−

−

−

−

54,780,760

−

1,563

539,698

7,369,743

6,470,608

4,037,977

18,419,591−−

6,116,950

8,169

−

120,857

6,245,977

47,535,447

7,246,876

6,656,649

7,377,912

6,470,608

4,158,835

79,446,329(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。
（不動産再生事業）
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」
を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約等に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払を受けております。
（不動産開発事業）取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。
（不動産賃貸事業）
東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。

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有価証券報告書（不動産ファンド・コンサルティング事業）
不動産ファンドに対して、信託受益権等の取得、処分及び保有期間中の管理運用等のアセットマネジメント業務を提供する事業であります。
アセットマネジメント契約に基づき、信託受益権等の取得、処分及び保有期間中の管理運用等に関するサービスを提供する義務を負っております。
信託受益権等の取得、処分に関するサービスの履行義務はサービス提供が完了した一時点で充足されるものであり、完了時点において収益を認識しております。取引価格は当該契約により決定され、取得時または処分時に代金の支払を受けております。
一方、保有期間中の管理運用等に関するサービスの履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、報酬計算期間毎に信託受益権の簿価等に対し一定の利率を乗じた金額を当該計算期間にかかる収益として認識しております。取引価格は当該契約により決定され、代金は四半期毎等に支払を受けております。
（不動産管理事業）
不動産の設備管理、清掃、保安警備、テナント管理、テナント募集等を行う事業であります。
不動産管理契約に基づき、設備管理や清掃等のサービスを提供する義務を負っており、当該履行義務は一定期間にわたり充足されるものであり、管理報告書を毎月指定日までに入手し、契約に基づいた金額を収益として認識しております。取引価格は契約により決定され、代金は当月分を翌月末に支払を受けております。
（ホテル事業）
首都圏を中心とした自社ホテルの企画、運営等を行う事業であります。
宿泊約款に基づき、ホテルの宿泊利用サービスを提供する義務を負っております。当該履行義務はサービス提供が完了した一時点で充足されるものであり、完了時点において収益を認識しております。取引価格は宿泊約款及び近隣相場等により決定され、宿泊客の出発時またはホテルからの請求時に代金の支払を受けております。
(2) 履行義務
当社グループが履行義務を充足する通常の時点等については、上記（1）に記載のとおりであります。
(3) 契約残高(単位：千円）
2021年12月１日時点

2022年11月30日時点

2023年11月30日時点

顧客との契約から生じた債権

1,535,199

1,831,472

2,362,757

契約負債

1,069,240

1,187,749

1,591,619(注) １. 顧客との契約から生じた債権は、連結財政状態計算書において「営業債権及びその他の債権」に含まれており、契約負債は、「営業債務及びその他の債務」に含まれております。
２. 契約負債は主に顧客からの前受金に関するものであります。当該前受金は、主として不動産の販売において、契約締結時に顧客から受け取る手付金及び保有不動産の賃貸において、顧客から受領する翌月分以降の賃料であります。前連結会計年度に認識した収益のうち、2021年12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、1,062,046千円であります。また、当連結会計年度に認識した収益のうち、2022年12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、1,170,587千円であります。
(4)

残存履行義務に配分した取引価格
当社グループにおいて、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、実務上の便法を適用し、残存履行義務に関する情報の記載を省略しています。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要な金額はありません。
(5)

契約コスト
当社グループにおいては、顧客との契約の獲得又は履行のために発生したコストから認識した資産はありません。

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23．売上原価
売上原価の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
棚卸資産取得価額

39,168,502

41,825,627

減価償却費

1,047,419

968,055

棚卸資産評価損益△576,133△371,028

外注費その他

6,046,664

6,738,563

45,686,452

49,161,218

合計

24．販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
従業員給付費用

6,527,173

7,294,146

販売経費(再生)717,690917,240

販売経費(開発)

708,932

340,909

広告宣伝費

241,758

322,149

支払報酬

167,872

197,261

支払手数料

1,347,586

2,053,131

租税公課

606,714757,227

交通費

66,76385,185

通信費100,196

91,695

事務用品費

48,37541,782

減価償却費及び償却費

541,804

625,566

1,595

4,206

1,030,549

1,516,727

12,107,013

14,247,230

貸倒引当金繰入額
その他
合計

25．人件費
人件費の内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
給与手当及び賞与手当(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

5,337,577

5,908,819

退職給付費用140,818

187,600

法定福利費

746,049

809,926

その他の短期従業員給付

302,727

387,800

6,527,173

7,294,146

合計

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26．その他の収益
その他の収益の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
固定資産売却益

2,256

1,964

負ののれん発生益

250,366

109,419

雑収入

107,184

153,411359,807

264,795

合計
27．その他の費用
その他の費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
雑損失

5,624

48,097

5,624

48,097前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

合計
28．金融収益・費用
金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。

受取利息償却原価で測定する金融資産

908

8,697

376,711395,231

金融収益合計377,620

403,929

償却原価で測定する金融負債

1,138,284

1,347,800

金融費用合計

1,138,284

1,347,800

受取配当金
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産

支払利息

(注)

前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料
費用は、それぞれ70,565千円及び89,729千円であります。

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29．その他の包括利益
各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)
当期発生額 組替調整額

税効果前

税効果

税効果後

純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定

151,525−

151,525△46,396

105,128△17,231−△17,231

5,551△11,680

純損益に振り替えられない項目の合計

134,293−

134,293△40,845

93,447

38,663−38,663−38,66364,088−64,088△18,920

45,168102,752−

102,752△18,920

83,832

237,045−

237,045△59,765

177,279

後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
合計
当連結会計年度(自2022年12月１日

至2023年11月30日)(単位：千円)
当期発生額 組替調整額

税効果前

税効果

税効果後

純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定

44,609−44,609△13,659

30,95019,661−

19,661△6,83912,822

純損益に振り替えられない項目の合計

64,271−64,271△20,499

43,772

17,901−

17,901−

17,901△37,222−△37,222

11,376△25,845△19,321−△19,321

11,376△7,94444,950−44,950△9,12235,827

後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
合計
30．１株当たり利益
前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)

当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

親会社の所有者に帰属する当期利益(千円)8,607,088

10,507,095

希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する当期利益(千円)

8,607,088

10,507,095

発行済普通株式の加重平均株式数(株)47,381,024

47,815,490

84,25491,73347,465,278

47,907,223

基本的１株当たり当期利益(円)181.66219.74

希薄化後１株当たり当期利益(円)181.33219.32

希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式増加数(株)希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式の加重平均株式数(株)(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
31．金融商品(1) 資本管理105/146

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有価証券報告書

当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。
当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。
各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(2022年11月30日)(2023年11月30日)
現金及び現金同等物
31,767,008
39,197,843
有利子負債

124,847,546

146,587,755

資本

72,290,677

82,319,282

なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社
グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。
(2) リスク管理に関する事項
当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク(為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性
リスク、価格リスク)に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止(リスク回避)、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は行っておりません。
(3) 為替リスク
為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。
また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。
(4) 金利リスク
金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関して、金融機
関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。
金利感応度分析
当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金及び社債において、金利が1.0％上昇した場
合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(自 2021年12月１日(自 2022年12月１日
至 2022年11月30日)
至 2023年11月30日)
税引前利益に与える影響額△1,075,818△1,205,397(5) 信用リスク
営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、個別に把握及び対応を行う体制となっております。
金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資
産の帳簿価額であります。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

前連結会計年度
予想信用損失から生じた金額に関する定量的・定性的情報①

金融資産の年齢分析
連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失

貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等 常に貸倒引当金をしい金額で算定して 全期間の予想信用損
失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産
期日以内
３か月以内

信用減損金融資産

合計

8,946,851−−

8,946,851

29,276−−29,276

３か月超１年以内

465

−

−

465

１年超

−

2,398

2,994

5,392

8,976,593

2,398

2,994

8,981,986

合計②

貸倒引当金の増減

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減
少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失
貸倒引当金を12ヶ月
常に貸倒引当金をの予想信用損失に等合計しい金額で算定して 全期間の予想信用損 信用減損金融資産失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産
2021年12月１日残高
1,410
395
2,975
4,781
期中新規発生または回収
期中減少（戻入）
期中減少（目的使用）
信用減損金融資産への振替
2022年11月30日残高

130
△532
−

619
−
−

1,378
−
△1,694

2,127△532△1,694

−

△335

335

−

1,008

678

2,994

4,681

当連結会計年度
予想信用損失から生じた金額に関する定量的・定性的情報①

金融資産の年齢分析
連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失

貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等 常に貸倒引当金をしい金額で算定して 全期間の予想信用損
失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産
期日以内

信用減損金融資産

合計

4,459,948−−

4,459,948

３か月以内

39,643−−39,643

３か月超１年以内

2,913

215

−

3,128

101

105

5,588

5,795

4,502,607

320

5,588

4,508,516

１年超合計

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有価証券報告書②

貸倒引当金の増減

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減
少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失
貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等 常に貸倒引当金を合計しい金額で算定して 全期間の予想信用損 信用減損金融資産失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産
2022年12月１日残高
1,008
678
2,994
4,681
期中新規発生または回収
期中減少（戻入）
期中減少（目的使用）
信用減損金融資産への振替
2023年11月30日残高

594
△108
−

△108
−
−

3,732
−
△1,172

4,218△108△1,172

−

△33

33

−

1,493

537

5,588

7,619

(6) 流動性リスク
当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社は、定期的に、手許流動性及び有利子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)
１年以内

１年超５年以内

５年超合計

前連結会計年度(2022年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務

5,681,615

3,513,182

95,8669,290,664

有利子負債

13,739,325

73,638,371

37,469,849

124,847,546

−

3,580

−

3,580

営業債務その他の債務

3,606,977

4,045,649

158,772

7,811,400

有利子負債

13,783,385

96,565,875

36,238,494

146,587,755

−

3,057

−

3,057

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
当連結会計年度(2023年11月30日)
非デリバティブ金融負債

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務(7) 価格リスク
当社グループは、その他の金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。こ
れらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リ
スクを管理するため、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しております。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、492,242千円、520,632
千円変動します。
(8) その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資
当社グループは、事業上のノウハウ蓄積や情報収集などを目的として保有する資本性金融商品に対する投資について、その保有目的に鑑み、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に指定しております。

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有価証券報告書①

主な銘柄ごとの公正価値
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資の主な銘柄ごとの公正価値は次のとおりであります。

トーセイ・リート投資法人

前連結会計年度(2022年11月30日)
6,964,423(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)
7,417,809

255,540

409,181

7,219,963

7,826,991

その他
合計
②

受取配当金
前連結会計年度及び当連結会計年度の受取配当金のうち、連結会計年度末日で保有している投資に関するものと期中に認識の中止を行った投資に関するものの内訳は、次のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
当連結会計年度末で保有している
投資に関するもの
期中に認識の中止を行った投資に
関するもの
合計
③

376,683

395,23128

0376,711395,231

期中に認識を中止したその他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品
当社グループは、業務上の関係の見直し等により、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産の一部を売却等により処分し、認識を中止しております。期中で処分した銘柄の処分時における公正価値、処分に係る累積利得又は損失の合計額は以下のとおりであります。

2,274(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)
7,260

−

−

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
公正価値
累積利得（損失）(9) 公正価値①

公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(2022年11月30日)(2023年11月30日)
帳簿価額

公正価値

帳簿価額

公正価値

現金及び現金同等物

31,767,008

31,767,008

39,197,843

39,197,843

営業債権及びその他の債権

8,977,304

8,977,304

4,500,897

4,500,897

7,219,963

7,219,963

7,826,991

7,826,991

7,428,561

7,428,561

7,811,400

7,811,400

124,847,546

124,832,181

146,587,755

146,556,583

金融資産
償却原価で測定する金融資産

その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産
金融負債
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務
有利子負債

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有価証券報告書

金融商品の公正価値算定方法(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期有利子負債)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。但し、金利ス
ワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(その他の金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。
(長期有利子負債)
長期有利子負債のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
有利子負債の公正価値ヒエラルキーはレベル２に分類しております。
②

公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベ
ル１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値(単位：千円)前連結会計年度(2022年11月30日)
レベル１

その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産(デリバティブ)(注)
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融負債(デリバティブ)(注)
(注)

レベル２

レベル３

合計

7,054,562

40,317125,083

7,219,963−

63,749−63,749

−

3,580

−

3,580

変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より４年以内であります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)
レベル１

その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産(デリバティブ)(注)
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融負債(デリバティブ)(注)
(注)

レベル２

レベル３

合計

7,504,077−

322,913

7,826,991−

26,004−26,004

−

3,057

−

3,057

変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より３年以内であります。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(自 2021年12月１日(自 2022年12月１日
至 2022年11月30日)
至 2023年11月30日)
期首残高

447,918

125,083

取得

43,361

163,058

損益(注)１△53−

その他の包括利益（注）２

△737

1,714

△365,405△7,260−40,317125,083

322,913

包括利益

処分
振替（注）３
期末残高（注）１.すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。
２.その他の包括利益に認識した利得又は損失は、連結包括利益計算書上の「その他の包括利益を通じて測定す
る金融資産の純変動」に表示しております。
３.観察可能なインプットを入手することが困難となったため、一部の金融商品をレベル２から振り替えております。
③

評価プロセス
レベル３の金融商品に係る公正価値の測定は、関連する社内の方針に従い実施しております。公正価値の測定に際しては、対象となる金融商品の性質、特徴及びリスクを最も適切に反映できる評価技法及びインプットを用いております。

32．リース(1) 借手側
当社グループは、建物及び構築物等を賃借しております。
① 使用権資産に関する増減
使用権資産に関する増減は、次のとおりであります。
（単位：千円）建物及び構築物

その他

合計

2021年12月１日残高

962,320475,415

1,437,736

使用権資産の増加

142,2149,110

151,324

減価償却費△315,977△61,128△377,105

その他△87,096−△87,0962022年11月30日残高

701,461

423,397

1,124,859

使用権資産の増加

1,737,731

67,161

1,804,892

減価償却費△337,783△13,587△351,370

その他△122,271−△122,271

2023年11月30日残高

1,979,137

476,9712,456,109

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有価証券報告書② 金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用
当社グループは、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって定額法により費用として認識しております。
金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用は次のとおりであります。
（単位：千円）
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
金利費用

6,981

17,376

短期リースの例外によるリース費用

37,431

61,716

少額資産の例外によるリース費用

37,59340,182③ サブリース収入
サブリース収入は、前連結会計年度284,756千円、当連結会計年度289,599千円であります。
④ リースに係るキャッシュアウトフロー
リースに係るキャッシュアウトフローは、前連結会計年度507,180千円、当連結会計年度533,399千円であります。
⑤ リース負債の満期分析
リース負債の満期分析については、次のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（2022年11月30日）

当連結会計年度（2023年11月30日）

１年以内

428,234

349,893１年超５年以内

682,320

1,072,855

800

1,072,062

1,111,355

2,494,811

５年超
合計(2) 貸手側
当社グループは、建物及び構築物、土地等を賃貸しております。
① オペレーティング・リースに係る収益（単位：千円）
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
受取リース料
受取変動リース料

112/146

5,539,675

6,197,896

38,83539,911EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書② 満期分析
オペレーティング・リース取引におけるリース料の満期分析は、次のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（2022年11月30日）

当連結会計年度（2023年11月30日）

１年以内

884,697

1,130,695１年超２年以内

656,219

902,082２年超３年以内

198,018

643,012３年超４年以内

89,715

212,815４年超５年以内

66,649177,729

５年超80,104

180,938

1,975,404

3,247,273

合計③ オペレーティング・リースの対象となっている原資産の帳簿価額（単位：千円）前連結会計年度（2022年11月30日）
棚卸資産

当連結会計年度（2023年11月30日）

54,465,273

79,394,971

建物及び構築物

191,513

227,499

土地

186,747

231,737

39,326,432

37,478,435

有形固定資産投資不動産

33．関連当事者(1) 関連当事者との取引
当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
営業債権及びその他の債権−

44

営業債務及びその他の債務

793,128

334,323

178

2,666

10,0006,679

803,307343,714

売上高
販売費及び一般管理費
合計

関連当事者との取引条件は、通常の事業取引を勘案して合理的に決定しております。
なお、当社は、2015年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計
年度302,679千円、当連結会計年度302,679千円であります。

113/146

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(2) 主要な経営幹部に対する報酬
主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
短期従業員給付
退職給付
合計

591,921619,299

7,764

4,844

599,686

624,143

34．ストラクチャード・エンティティ
当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びア
セットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。
当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるア
セットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、1,722,896,814千円及び2,352,454,110千円であり、受け取った報酬
は、それぞれ、4,687,830千円及び6,318,553千円であります。
当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。
連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2023年11月30日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
営業債権及びその他の債権

855,240

1,007,545

その他の金融資産

156,192

214,032

1,011,433

1,221,577

合計

なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を意味するものではありません。
35．株式報酬(1) 株式報酬制度の内容
当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的としています。
ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない場合は、当該オプションは失効します。また、権利行使の時点において、当社グループの取締役、監査役、執行役
員又は従業員のいずれかの地位にあることを要します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認められた場合は、この限りではありません。
当連結会計年度末において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。
付与数(株)
第６回新株予約権

725,000付与日
2019年５月27日

114/146

行使期間
2021年５月１日〜
2024年４月25日

行使価格(円)
1,006

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(2) ストック・オプションの行使可能株式総数及び加重平均行使価格
第６回新株予約権
前連結会計年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)
行使価格(円)

当連結会計年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)
1,006

1,006

680,500

430,300

期中の付与(株)−−期中の失効(株)−−期中の行使(株)250,200

201,700

期中の満期消滅(株)−−期末未行使残高(株)430,300

228,600

期末行使可能残高(株)430,300

228,600

期首未行使残高(株)（注）１.前連結会計年度及び当連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加重平均株価は、それぞれ1,160円及び1,508円です。
２.前連結会計年度末及び当連結会計年度末の期末未行使残高及び期末行使可能残高には、当社が保有している
自己新株予約権がそれぞれ93,000株及び96,000株含まれております。
３.未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、前連結会計年度及び当連結会計年度においてそれぞれ1.4年及び0.4年であります。
36．キャッシュ・フロー情報
財務活動から生じる財務キャッシュ・フローの状況は以下のとおりです。
(単位：千円)
借入金

社債

リース負債

合計

2021年12月１日時点の残高

113,104,276

378,898

1,471,390

114,954,565

キャッシュ・フローを伴う変動

11,733,371△66,356△432,155

11,234,860△1,414,000−−△1,414,000−−

72,12072,1202022年11月30日時点の残高

123,423,648

312,542

1,111,355

124,847,546

キャッシュ・フローを伴う変動

20,375,751△36,356△431,500

19,907,894

17,357−

206,357

223,714−−

1,608,599

1,608,599

143,816,757

276,1862,494,811

146,587,755

キャッシュ・フローを伴わない変動
企業結合による変動
その他

キャッシュ・フローを伴わない変動
企業結合による変動
その他
2023年11月30日時点の残高

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書37．企業結合
前連結会計年度（自2021年12月１日
至2022年11月30日）（企業結合に係る暫定的な会計処理の確定）
当社は、2021年９月に実施した株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社との企業結合について、前連結会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、第１四半期連結会計期間に確定しております。この暫定的な会計処理の確定に伴い新たな情報を反映させた結果、取得原価の当初配分額を見直し以下の通り遡及修正しております。
取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値（単位：千円）
暫定支払対価の公正価値
流動資産
現金及び現金同等物
販売用不動産その他
非流動資産
有形固定資産
その他
流動負債
有利子負債
その他
非流動負債
有利子負債
その他

遡及修正

確定

5,674,243

5,674,243

1,951,066
12,946,858
339,834

118,340

1,951,066
12,946,858
458,174

568,772
344,454

10,287568,772
354,741

2,775,205
895,0932,775,205
895,093

7,962,143
374,668

7,962,143
374,668

取得資産及び引受負債の公正価値（純額）4,143,874

128,628

4,272,502

のれん1,530,369△128,628

1,401,740

取得対価の配分が完了した結果、前連結会計年度の連結財政状態計算書における2021年11月30日残高について遡及修正しております。
（取得による企業結合）(1）被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称
磯子アセットマネジメント株式会社
事業の内容(2) 取得日

不動産の賃貸、仲介、管理及び売買

2022年３月18日(3）取得した議決権付資本持分の割合
100％(4）企業結合を行った主な理由
収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。
(5）被取得企業の支配の獲得方法
現金を対価とする株式取得

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有価証券報告書(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値（単位：千円）
金額
支払対価の公正価値

2,390,978

流動資産
現金及び現金同等物
販売用不動産
その他
非流動資産
長期貸付金
その他
流動負債
その他
非流動負債
その他

164,377
938,290
190,823
1,414,000
25,39029,278149,183

取得資産及び引受負債の公正価値（純額）

2,554,418

負ののれん発生益

163,439（注）負ののれん発生益163,439千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたた
め発生しており、連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。
(7）取得関連費用
企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等20,471千円を連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。
(8）取得に伴うキャッシュ・フロー
（単位：千円）
金額
取得により支出した現金及び現金同等物
取得時に被取得会社が保有していた現金及び現金同等物△2,275,978
164,377

子会社の取得による支出△2,111,601(9）業績に与える影響
当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、連結財務諸表に与える影響額に重要性がないため記載しておりません。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

当連結会計年度（自2022年12月１日（取得による企業結合）

至2023年11月30日）(1）被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称
芝浦レジデンシャル株式会社
事業の内容(2) 取得日

不動産の賃貸、仲介、管理及び売買

2023年１月31日(3）取得した議決権付資本持分の割合
100％(4）企業結合を行った主な理由
収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。
(5）被取得企業の支配の獲得方法
現金を対価とする株式取得(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値（単位：千円）
金額
支払対価の公正価値

1,786,190

流動資産
現金及び現金同等物
販売用不動産
その他
非流動資産
その他
流動負債
その他
非流動負債
有利子負債
その他

158,606
2,436,866
17,766
15,701
56,599484,806
202,554

取得資産及び引受負債の公正価値（純額）

1,884,979

負ののれん発生益

98,789（注）１.負ののれん発生益98,789千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたた
め発生しており、連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。
２.暫定的な会計処理の確定に伴い新たな情報を反映させた結果、第３四半期連結累計期間の負ののれん発生益から変動がありました。
(7）取得関連費用
企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等82,856千円を連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。
(8）取得に伴うキャッシュ・フロー
（単位：千円）
金額
取得により支出した現金及び現金同等物
取得時に被取得会社が保有していた現金及び現金同等物△1,740,000
158,606

子会社の取得による支出△1,581,393(9）業績に与える影響
当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、連結財務諸表に与える影響額に重要性がないため記載しておりません。

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有価証券報告書（連結子会社による吸収分割）(1）吸収分割により新設される企業の名称
トーセイ・アール株式会社(2）相手先企業の名称及び承継事業の内容
相手先企業の名称 株式会社LIXILリアルティ
承継事業の内容

不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業(3) 吸収分割の効力発生日

2023年９月１日(4）吸収分割を行った主な目的
株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業を承継する吸収分割を行うことで、不動産再生事業における人員増強を図り、また、同社が保有する収益不動産６棟、収益区分店舗３区画、収益区分ビル１区画及び区分マンション
109戸を仕入の一環として取得いたしました。
(5）分割会社の支配の獲得方法
トーセイ・アール株式会社を吸収分割承継会社とし、株式会社LIXILリアルティを吸収分割会社とする吸収分割(6) 効力発生日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値（単位：千円）
金額
支払対価の公正価値

10,082,240

流動資産
販売用不動産
その他
非流動資産
その他
流動負債
その他
非流動負債
その他

10,278,615
18,8842,140
54,737
162,663

取得資産及び引受負債の公正価値（純額）

10,082,240(7）取得関連費用
企業結合に係る取得関連費用として、業務委託費用等6,000千円を連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。
(8）事業譲受に伴うキャッシュ・フロー
（単位：千円）金額
事業譲受により支出した現金及び現金同等物
譲受時に分割会社が保有していた現金及び現金同等物△10,128,240

事業譲受による支出△10,128,240‐(9）業績に与える影響
当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、連結財務諸表に与える影響額に重要性がないため記載しておりません。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

38．偶発事象
該当事項はありません。
39．後発事象
該当事項はありません。
40．重要な子会社
当社の重要な子会社は、「第１

企業の概況

４

関係会社の状況」に記載のとおりであります。

(2) 【その他】
当連結会計年度における四半期情報等(累計期間)
売上高
税引前四半期利益
又は税引前利益
親会社の所有者に帰属する四半期(当期)利益基本的１株当たり
四半期(当期)利益

第１四半期

第３四半期

当連結会計年度(千円)

31,052,331

52,861,365

66,710,147

79,446,329(千円)

6,488,045

12,072,944

13,679,006

15,310,707(千円)

4,416,708

8,164,135

9,364,618

10,507,095

(円)

93.55

172.35

196.51

219.74(会計期間)
基本的１株当たり
四半期利益

第２四半期

第１四半期
(円)

第２四半期

93.55

78.91

120/146

第３四半期
24.85

第４四半期
23.63

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

２ 【財務諸表等】(1) 【財務諸表】① 【貸借対照表】
前事業年度(2022年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金
販売用不動産
仕掛販売用不動産
貯蔵品
関係会社短期貸付金
未収入金
前渡金
前払費用
その他
貸倒引当金
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
構築物
機械及び装置
車両運搬具
工具、器具及び備品
土地
リース資産
建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
関係会社株式出資金
長期貸付金
関係会社長期貸付金
長期前払費用デリバティブ資産
長期未収入金
破産更生債権等
敷金及び保証金
その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

22,197,659
214,307
58,060,988
20,710,757

※２
※２

※３

※３

※１,※２
※２

25,212,066
725,981
72,375,817
17,363,701

12,3691,815,000
5,865,052

11,9842,305,000※３594,967

690,702363,750
760,071

201,947
361,943884,935

※３

△776

△988

110,689,883

120,037,357※２

18,360,623※２

127,825
37,986
7,967
157,627
40,584,328

121/146(単位：千円)
当事業年度(2023年11月30日)※２20,499,804※２

149,480
30,7285,314
120,086
44,735,708

6,645
6,385

12,181−

59,289,391

65,553,304

119,572
1,889

54,777
1,889

121,461

56,666

7,132,898
11,064,247
6,221
25,066140,320230,673
63,749※３
108,157

7,615,447
12,105,737
7,931
21,973
10,700,320
306,150
26,004※３
122,002927
1,020,771
4,014△1,077

67955,593
15,770△199

19,795,968
79,206,822
189,896,706

31,876,798
97,486,769
217,524,127

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

前事業年度(2022年11月30日)
負債の部
流動負債
買掛金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
リース債務
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
前受収益
預り金
賞与引当金
賃貸事業損失引当金
流動負債合計
固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
リース債務
資産除去債務
退職給付引当金
役員長期未払金
長期前受収益繰延税金負債
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
資本準備金
その他資本剰余金
資本剰余金合計
利益剰余金
利益準備金
その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金
別途積立金
繰越利益剰余金
その他利益剰余金合計
利益剰余金合計
自己株式
株主資本合計
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
新株予約権
純資産合計
負債純資産合計※２,※５

925,996
2,383,700
6,882,952

※３

4,004
3,190,848

※３
※２

※３

884,049
94,2009,426,993

※２,※５

※３

6,333
914,656

104,425
205,812−622,101
5,871
271,320375,667
18,634

121,356
1,238,723
52,477570,873
2,312
294,901
425,075
11,01814,991,334

14,042,970

104,767,667※３
2,876,569※２,※５

122/146(単位：千円)
当事業年度(2023年11月30日)

125,202,286※３
3,313,828※１,※２,※５

3,291
7,456
472,428
302,679
43,054568,911

7,334
7,624
524,832
302,679
14,644285,989

109,042,057
124,033,392

129,659,220
143,702,190

6,624,890

6,624,890

6,708,366
177,606

6,708,366
629,254

6,885,972

7,337,620

7,250

7,250

1,539,134
15,00051,945,440

1,539,134
15,00058,273,777

53,499,574
53,506,824△1,533,670
65,484,017

59,827,912
59,835,162△335,327
73,462,345

304,396
44,229333,872
18,041

348,625
30,67065,863,314
189,896,706

351,913
7,677
73,821,936
217,524,127

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書② 【損益計算書】

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
為替差益
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
貸倒損失
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別利益
現物配当に伴う交換利益
特別利益合計
特別損失
関係会社整理損
特別損失合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益

前事業年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)※１
43,063,515※１
30,449,413※１,※２

12,614,101
5,438,984(単位：千円)
当事業年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)※１46,480,528※１
32,749,799※１,※２

7,175,116
32,2504,361,531

7,754,479

※１
※１

※１

123/146

19,571
68,91913,730,728
5,976,249

67,8584,189,286

※１
※１

※１

10,24790,7394,482,272

4,358,132

975,389
778
−
2,803

1,181,315
1,510
15,788
7,035

978,970
10,678,418

1,205,649
10,906,961

278,552−

278,552−

13,550−13,55010,943,421−
10,906,961

2,023,716
232,588

2,452,754△284,373

2,256,304
8,687,116

2,168,380
8,738,581

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【売上原価明細書】
不動産再生事業原価明細書
前事業年度
2021年12月１日
2022年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分
Ⅰ

土地

Ⅱ

建物取得費・バリューアッ
プコスト
収益性低下による
簿価切下額

Ⅲ

注記
番号

計
(注)

当事業年度
2022年12月１日
2023年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)(自至12,813,338

67.8

15,733,370

64.7

6,468,961

34.2

8,720,920

35.9△386,972△2.0△146,648△0.6

18,895,327

100.0

24,307,642

100.0

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産開発事業原価明細書
前事業年度
2021年12月１日
2022年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分

注記
番号

当事業年度
2022年12月１日
2023年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

Ⅰ

用地費

4,706,730

56.9

2,274,505

46.8

Ⅱ

建築費

4,110,198

49.7

2,594,870

53.3

Ⅲ

収益性低下による
簿価切下額△544,111△6.6△5,043△0.1

8,272,817

100.0

4,864,333

100.0

計
(注)

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産賃貸事業原価明細書
前事業年度
2021年12月１日
2022年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2022年12月１日
2023年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

(自
至

区分

注記
番号

(自
至

Ⅰ

外注費

614,73123.3

727,116

24.7

Ⅱ

諸経費

2,019,276

76.7

2,215,860

75.3(うち租税公課)(444,150)(492,340)(うち減価償却費)(342,734)(358,717)(うち水道光熱費)(517,583)(537,345)

計2,634,007

100.0

2,942,976

100.0

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書
前事業年度
2021年12月１日
2022年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2022年12月１日
2023年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

5,343

100.0

2,356

100.0

5,343

100.0

2,356

100.0

(自
至

区分
諸経費
計

注記
番号

124/146(自至EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

ホテル事業原価明細書
前事業年度
2021年12月１日
2022年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2022年12月１日
2023年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

(自
至

区分

注記
番号

(自
至

Ⅰ

外注費

40,167

6.3

44,817

7.1

Ⅱ

諸経費

601,750

93.7

587,67292.9(うち租税公課)(124,803)(130,906)(うち減価償却費)(392,154)(351,516)(うち水道光熱費)(59,986)(85,714)

計

641,917125/146

100.0

632,489

100.0

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書③ 【株主資本等変動計算書】
前事業年度(自2021年12月１日

至2022年11月30日)(単位：千円)
株主資本
資本剰余金

資本金

当期首残高

6,624,890

利益剰余金

資本準備金

その他
資本剰余金

資本剰余金
合計

6,708,366

161,346

6,869,713

その他利益剰余金
利益準備金 固定資産圧縮
繰越利益
別途積立金
積立金
剰余金
7,250

1,539,134

15,00045,074,107

当期変動額
剰余金の配当△1,815,783

当期純利益

8,687,116

自己株式の取得
自己株式の処分

16,25916,259

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

−

−

16,25916,259−−−6,871,333

6,624,890

6,708,366

177,606

6,885,972

7,250

1,539,134

15,00051,945,440

株主資本

評価・換算差額等

利益剰余金

当期首残高

株主資本合計

繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

純資産合計

自己株式

その他
有価証券
評価差額金

新株予約権

利益剰余金
合計
46,635,491△911,662

59,218,432

198,705△8,984

189,720

59,19359,467,346

当期変動額
剰余金の配当△1,815,783△1,815,783△1,815,783

当期純利益

8,687,116

8,687,116

8,687,116△885,972

自己株式の取得△885,972△885,972

自己株式の処分

263,964

280,224

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△28,522
105,690

53,213

158,904

251,701
158,904

当期変動額合計

6,871,333△622,007

6,265,585

105,690

53,213

158,904△28,522

6,395,967

当期末残高

53,506,824 △1,533,670

65,484,017

304,396

44,229348,625

30,67065,863,314

126/146

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

当事業年度(自2022年12月１日

至2023年11月30日)(単位：千円)
株主資本
資本剰余金

資本金

当期首残高

6,624,890

利益剰余金

資本準備金

その他
資本剰余金

資本剰余金
合計

6,708,366

177,606

6,885,972

その他利益剰余金
利益準備金 固定資産圧縮
繰越利益
別途積立金
積立金
剰余金
7,250

1,539,134

15,00051,945,440

当期変動額
剰余金の配当△2,410,243

当期純利益

8,738,581

自己株式の取得
自己株式の処分

451,647

451,647

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

−

−

451,647

451,647−−−

6,328,337

6,624,890

6,708,366

629,254

7,337,620

7,250

1,539,134

15,00058,273,777

株主資本

評価・換算差額等

利益剰余金

繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

純資産合計

株主資本合計

その他
有価証券
評価差額金

新株予約権

自己株式

53,506,824 △1,533,670

65,484,017

304,396

44,229348,625

30,67065,863,314

剰余金の配当△2,410,243△2,410,243△2,410,243

当期純利益

8,738,581

利益剰余金
合計
当期首残高
当期変動額

8,738,581

8,738,581

自己株式の取得△113,913△113,913△113,913

自己株式の処分

1,312,256

1,763,904

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△22,993
29,475△26,187

3,288

1,740,910
3,288

当期変動額合計

6,328,337

1,198,342

7,978,328

29,475△26,187

3,288△22,9937,958,622

当期末残高

59,835,162△335,327

73,462,345

333,872

18,041

351,913

7,677

73,821,936

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【注記事項】(重要な会計方針)
１

資産の評価基準及び評価方法(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
①

子会社株式

移動平均法による原価法②

その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法(2) デリバティブの評価基準及び評価方法
デリバティブ

時価法(3) 棚卸資産の評価基準及び評価方法
評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。
①

販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法

②

貯蔵品
最終仕入原価法２

固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
・自社利用のソフトウエア
社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。
(3) リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

３

引当金の計上基準(1) 貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2) 賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。
(3) 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。
退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。
数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。
(4) 賃貸事業損失引当金転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

４

収益及び費用の計上基準
当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
（不動産再生事業）
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」
を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約等に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払を受けております。
（不動産開発事業）取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。

（不動産賃貸事業）
東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。
５

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。
(2) ヘッジ会計の方法①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。

②

ヘッジ手段とヘッジ対象
・ヘッジ手段・・・金利スワップ
・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息

③

ヘッジ方針
借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。

④

ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(重要な会計上の見積り)
棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額
前事業年度(自 2021年12月１日
至 2022年11月30日)(単位：千円)
当事業年度(自 2022年12月１日
至 2023年11月30日)

販売用不動産58,060,988

72,375,817

仕掛販売用不動産

20,710,757

17,363,701

棚卸資産評価損(△は戻入額)△931,083△151,691(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報① 算出方法
販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味売却価額のいずれか低い価額で評価しております。正味売却価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味売却価額
が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味売却価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味売却価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。
② 主要な仮定
正味売却価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、
類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事
例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。
住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。
当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産
開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因
等の影響を受けております。
③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(貸借対照表関係)※１

金融取引として会計処理した資産及び負債「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（日本公認会計士協会会
計制度委員会報告第15号）に基づき、金融取引として会計処理した資産及び負債は、以下のとおりであります。
前事業年度(2022年11月30日)−千円

販売用不動産
長期借入金
※２

当事業年度
(2023年11月30日)
274,060千円−

278,655

担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産
前事業年度(2022年11月30日)
56,971,457千円

当事業年度(2023年11月30日)
70,681,866千円

仕掛販売用不動産

18,483,685

16,533,897

建物

17,513,223

19,647,567

土地

36,113,503

40,264,883

129,081,869

147,128,214

前事業年度(2022年11月30日)
699,000千円

当事業年度(2023年11月30日)−千円

6,882,952

9,426,993

100,007,267

122,627,199

107,589,219

132,054,192

短期金銭債権

前事業年度(2022年11月30日)
105,215千円

当事業年度(2023年11月30日)
32,590千円

長期金銭債権108,157

122,002

短期金銭債務

2,020,897

176,671

長期金銭債務

106,957

65,144

販売用不動産計
担保権によって担保されている債務

短期借入金
１年内返済予定の長期借入金
長期借入金
計
※３

４

関係会社に対する資産及び負債

偶発債務
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。

※５

前事業年度
(2022年11月30日)

当事業年度(2023年11月30日)

トーセイ・ロジ・マネジメント㈱240,080千円

215,120千円

岸野商事㈱587,200−

財務制限条項
前事業年度(2022年11月30日)(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計9,800,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(2) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計6,043,200千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(3) 当社の借入金のうち、㈱りそな銀行との個別金銭消費貸借契約証書(残高合計4,342,200千円)には、確約事項が付されており、下記のすべてに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を、前年又は前々年度末における資本合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・2024年11月30日以後１年ごとの最終元本返済日までの各期間における本プロジェクトのGOPを本契約の年間返済額以上に維持すること。
(4) 当社の借入金のうち、農林中央金庫との個別金銭消費貸借証書(残高合計3,585,200千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか１項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
当事業年度(2023年11月30日)(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計6,970,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計2,569,244千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2022年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(3) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計5,741,040千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(4) 当社の借入金のうち、㈱りそな銀行との個別金銭消費貸借契約証書(残高合計6,500,000千円)には、確約事項が付されており、下記のすべてに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を、前年又は前々年度末における資本合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・2024年11月30日以後１年ごとの最終元本返済日までの各期間における本プロジェクトのGOPを本契約の年間返済額以上に維持すること。
(5) 当社の借入金のうち、農林中央金庫との個別金銭消費貸借証書(残高合計3,585,200千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか１項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(損益計算書関係)※１

各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

(自
至

前事業年度
2021年12月１日
2022年11月30日)
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(自
至

当事業年度
2022年12月１日
2023年11月30日)

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書※２

売上高585,700千円

1,685,402千円

仕入高994,473

1,044,278

その他の営業取引高

192,960

191,442

営業取引以外の取引高

4,072,967

3,929,435

販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度23.9％、当事業年度20.1％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度76.1％、当事業年度79.9％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

(自
至

前事業年度
2021年12月１日
2022年11月30日)

(自
至

当事業年度
2022年12月１日
2023年11月30日)

販売経費(再生)552,407千円

620,180千円

販売経費(開発)

573,694

313,066

給料手当

1,371,328

1,523,783

賞与引当金繰入額

375,667

425,075

退職給付費用76,63580,505

639

203

租税公課

517,215

631,519

減価償却費

317,169

325,059

貸倒引当金繰入額(有価証券関係)
前事業年度(2022年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額11,064,247千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。
当事業年度(2023年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額12,105,737千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(税効果会計関係)
１

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度(2022年11月30日)

当事業年度(2023年11月30日)

繰延税金資産未払事業税否認

62,684千円

87,113千円

賞与引当金

115,029

130,158

棚卸資産評価損

146,357

146,357

退職給付引当金

111,539

123,346

役員長期未払金

92,68092,680

投資の払戻しとした受取配当金

971,376

1,522,392

その他

53,73081,078小計

1,553,398

2,183,126

評価性引当額△1,083,778△1,634,525

繰延税金資産合計

469,619548,601

その他有価証券評価差額金△134,341△147,350

固定資産圧縮積立金△679,277△679,277

繰延ヘッジ損益△19,519△7,962

現物配当に伴う交換利益△205,392−△1,038,531△834,590△568,911△285,989

繰延税金負債

繰延税金負債合計
繰延税金資産及び負債の純額
２

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

法定実効税率

前事業年度(2022年11月30日)
30.62％

当事業年度(2023年11月30日)
30.62％(調整)
交際費等永久に損金に算入されない項目

2.91

0.43

受取配当金等永久に益金に算入されない項目△14.89△15.70

子会社清算に伴う繰越欠損金の引継ぎ

△0.32

−

−

△0.51

所得拡大促進税制による税額控除
評価性引当額の増減

2.27

5.05

その他

0.03

△0.01

20.62

19.88

税効果会計適用後の法人税等の負担率(収益認識関係)

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「注記事項 (重要な会計方針) ４．収益及び費用の計上基準」に記載しております。
(重要な後発事象)
該当事項はありません。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書④ 【附属明細表】【有形固定資産等明細表】
区分

有形固定資産

資産の種類

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期償却額

当期末残高

建物

18,360,623

3,984,368

950,855

894,332

20,499,804

5,338,416

構築物

127,825

31,266−

9,612

149,480

38,224

機械及び装置37,986

654

−

7,912

30,72848,133

車両運搬具

7,967

−

−

2,653

5,314

9,789

工具、器具
及び備品

157,627

15,8502,447

50,944

120,086

156,978

40,584,328

5,749,816

1,598,435−

44,735,708

−

リース資産

6,645

11,716−

6,181

12,181

17,604

建設仮勘定

6,385

1,690

8,075

−

−

−

59,289,391

9,795,363

2,559,813

971,637

65,553,304

5,609,147

ソフトウエア

119,572

1,120

2,259

63,65654,777

−

電話加入権

1,889

−

−

−

1,889

−

計

121,461

1,120

2,259

63,656

56,666−

土地計

無形固定資産(単位：千円)
減価償却
累計額(注)１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物
販売用不動産からの振替（１物件） 3,724,845千円
土地

販売用不動産からの振替（１物件）

土地

新規物件の取得（３物件）

5,109,076千円
640,740千円

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物

販売用不動産への振替（１物件）

947,155千円

土地

販売用不動産への振替（１物件）

1,598,435千円【引当金明細表】(単位：千円)
科目

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

貸倒引当金

1,854

203

870

1,187

賞与引当金

375,667

425,075

375,667

425,075

賃貸事業損失引当金

18,634−

7,616

11,018(2) 【主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
(3) 【その他】
該当事項はありません。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

第６ 【提出会社の株式事務の概要】
事業年度

12月１日から11月30日まで

定時株主総会

２月中

基準日

11月30日剰余金の配当の基準日

５月31日
11月30日１単元の株式数

100株

単元未満株式の買取り
取扱場所
株主名簿管理人

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取次所

―

買取手数料

無料

公告掲載方法

電子公告により行います。
公告掲載ＵＲＬ
https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。
株主優待制度の概要（１）対象となる株主様
毎年11月30日を基準日とし、当社株式１単元（100株）以上を保有されている株主様を対象といたします。
（２）株主優待の内容
優待内容

※１

継続保有期間株主に対する特典※２

オリジナルQUOカード

1年未満

−

１年以上２年未満

1,000円分

２年以上５年未満

2,000円分

５年以上3,000円分※３

ホテル宿泊割引券

3,000円分※１「継続保有期間」とは、１単元（100株）以上の株式保有が、毎年11月末日および５月末日の株主名簿に同一の株主番号で連続（「１年以上」は３回連続、「２年以上」は５回連続、「５年以上」は11回連続）して記載・記録されていることを指します。なお、相続や株主名簿からの除籍等により株主番号が変更になった場
合は、その直後の基準日から起算といたします。
※２ 当社オリジナルのＱＵＯカードを年１回贈呈いたします。
※３ ホテル宿泊割引券が利用できる対象施設および利用条件の詳細等につきましては、当社ホームページ（https://www.toseicorp.co.jp/ir/investor/incentive/）をご参照ください。
※４ シンガポール証券取引市場における株主様には、上記継続保有期間に応じたQUO
カード同等額のシンガポール国内において利用できる商品券（CapitaVoucher）な
らびに上記ホテル宿泊割引券を年１回贈呈いたします。
（３）贈呈の時期
毎年２月下旬頃の発送を予定しております。
(注) １．当社定款の定めにより、当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。
(1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利(2) 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当ておよび募集新株予約権の割当てを受ける権利
２．株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律(平成16年６月９日 法律第88号)の施行に伴い、単元未満株式の買取・売渡を含む株式の取扱は、原則として、証券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっています。但し、特別口座に記録されている株式については、特別口座の口座管理機関である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が直接取り扱います。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

第７ 【提出会社の参考情報】
１ 【提出会社の親会社等の情報】
当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２ 【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。
(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書
事業年度

第73期(自2021年12月１日

至2022年11月30日)2023年２月27日関東財務局長に提出(2) 内部統制報告書及びその添付書類
2023年２月27日関東財務局長に提出(3) 四半期報告書及び確認書
第74期第１四半期(自2022年12月１日

至2023年２月28日)2023年４月７日関東財務局長に提出

第74期第２四半期(自2023年３月１日

至2023年５月31日)2023年７月７日関東財務局長に提出

第74期第３四半期(自2023年６月１日

至2023年８月31日)2023年10月10日関東財務局長に提出(4) 臨時報告書
2024年２月28日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であります。
(5) 有価証券届出書（参照方式）及びその添付書類
2023年４月25日関東財務局長に提出
第三者割当による自己株式の処分に係る有価証券届出書であります。

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有価証券報告書

第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。

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有価証券報告書独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書
2024年２月20日
トーセイ株式会社
取締役会

御中

新創監査法人
東京都中央区
指定社員
業務執行社員

公認会計士

相

川

指定社員
業務執行社員

公認会計士

松

原

高

志

寛

＜財務諸表監査＞監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2022年12月１日から2023年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結財政状態計算書、連結包括利益計算書、連結持分変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結財務諸表注記について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2023年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
なお、前連結会計年度の連結財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル事業に関する固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均
客室単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。

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有価証券報告書

不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由

監査上の対応トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状
当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に
態計算書において、不動産再生事業及び不動産開発事業 関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、に関する棚卸資産118,252,139千円が計上されており、そ 主として以下の監査手続を実施した。
の内訳は販売用不動産が100,659,348千円、仕掛販売用不 (1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運動産が17,592,790千円であり、総資産の48%を占めてい
用状況の有効性を評価した。
る。
(2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りにこれらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、ついて、以下の手続を実施した。
「販売用不動産等」という。）の評価に関して、連結財 ・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価
務諸表注記の「３．重要な会計方針（５）棚卸資産」、した。
「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及 ・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現
び「10．棚卸資産」に記載のとおり、正味実現可能価額
可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。
が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を ・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実取得原価を上限に戻し入れている。
績額の比較を実施した。
販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎とな ・販売用不動産等の評価における重要な仮定である賃料等
る賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期に売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理
わたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利
性及び不確実性の程度を評価した。
の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発にお ・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定した割引率
ける外部要因により大きく影響を受ける。このため、見の見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討
度が大きい。
しその合理性を評価した。
したがって、当監査法人は、不動産再生事業及び不動 (3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、
産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連経営者へ質問を行うとともに開発計画及び販売計画の結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断
資料を閲覧することにより開発計画の実現可能性を評を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討
価した。
事項に該当すると判断した。
(4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合
理性を評価した。

その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内
容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、国際会計基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

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有価証券報告書

連結財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利
用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・

不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・

連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・

経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・

経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかど
うか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・

連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・

連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書＜内部統制監査＞監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の2023年11月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、トーセイ株式会社が2023年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・

内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・

財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての
内部統制報告書の表示を検討する。

・

内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書独立監査人の監査報告書
2024年２月20日
トーセイ株式会社
取締役会

御中

新創監査法人
東京都中央区
指定社員
業務執行社員

公認会計士

相

川

指定社員
業務執行社員

公認会計士

松

原

高

志

寛

監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2022年12月１日から2023年11月30日までの第74期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセ
イ株式会社の2023年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
なお、前事業年度の財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル用途で賃貸される固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室
単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当事業年度の財務
諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。
不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価
トーセイ株式会社は、不動産再生事業及び不動産開発事業を行っている。当事業年度の貸借対照表において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産が72,375,817千円、仕掛販売用不動産が17,363,701千円計上されており、総資産の41%を占めている。
これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、財務諸表の注記事項の「（重要な会計上の見積り）
棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価」に記載のとおり、正味売却価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。
当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛
販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・

不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・

財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・

経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・

経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・

財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかど
うかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計
事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事
項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。

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