平和研研究ノート

2021 年 2 月 22 日

「With/After コロナの都市空間と新たな段階に⼊るまちづくりの状況」
経済社会研究会 研究ノート No.2
保井美樹（法政大学）（要 旨）
まちづくりにおいて、With コロナで起きたことを、もしこれが終わった後にせっかくここで経験した変化をどのように次の社会に受け入れていくのかという議論が始まっている。そういう中で出た話として、①ネットとリアルな空間の関係性をどうするのか、②働くことと住まうことの関係性というのはどうするのか、③その上で都市・郊外・地方の関係性というのもどう変化していくというふうに見込むのか、それにどう対応していくのか、の３つが議論になっている。
ネットとリアルの関係では、新聞に出ているような企業だけではなく、この機会に通勤手当をオンライン手当とするところが増え、リモートワークが今後も進んでいきそうだ。リアルで大事なこととしてイベントなどがあったが、かなりオンライン化が進んでいて、地方や海外からの参加、子育て中のお母さんの参加などオンラインのメリットというのも見えてきている。オンラインとの相乗効果をもたらすような都市の造り方というのを模索しなければならないという本格的な議論が始まっている。居心地のいい屋外空間の活用、オープンスペースの活用など、生活者の視点でどういうバランスをとるのか、何が必要なのかということを、もう少し議論しながら進めていかなければならないだろう。
働くことと住まうことの関係性では、近年、コンパクト・プラス・ネットワーク、駅前に様々な機能を集約しようという話で、容積率の緩和のインセンティブなども制度として設けられた。
しかし、今のようにオンライン化が進んでいくと住まうことと働く場所が近いどころか、一緒になっているという状況、家の中に働く場所ができているという状況だ。そうすると都市空間の在り方というのも変わらざるを得ない。日本に限らないが、土地利用のゾーニングというのは業務、商業、住宅、工業というどちらかというと純化を進めてきた。それが with コロナ、after コロナ
では変わってくるのではないかと思う。ミックスしたときにはより地区単位で、そのバランスをどうあるべきなのかとか、あるいは、仕事をしながら働くという人が増えてきたときの生活支援機能をどういうふうに配置していくべきか、それをどのように提供していくべきか、そういう前提条件をハード、ソフトを超えてより考えなければいけなくなる。
そうすると都市、郊外、地方というバランスも変わっていく可能性がある。内閣府の調査でも、本当に移住するかどうかは別にして、地方移住を考え始めているという人はかなり増えている。
いろんなものがネット化していくという中で、仕事でも本当に東京にいる必要は全くなる。郊外については、少なくとも都心のオフィスに毎日通う必要がなくなると、適度に相応で緑もある郊外がもう一度人気になる可能性というのはある。つまり、郊外というのは働く場にもなるし、ネットも含めると何の遜色もないような場所になっていく可能性もある。そうすると都心とそれ以外という捉え方ではなくて、都心、郊外、地方というのは 3 軸になるのかもしれない。それを公共交通がつなぐというよりも、ネットこそシビル・ミニマムとして大事な社会インフラなんだという考え方もあるのかもしれない。そうした都市構造の在り方というのはどういうふうになっていくのかというのは議論しなければいけないと考えている。

-1-

都市計画の専⾨家では現在、様々なところで With/After コロナの都市空間はどうなるのか、その後のまちづくりはどうなるのかというような議論が進んでいる。本稿ではその⼀部を紹介したい。
境界を超えるまちづくり

まちづくりにおいて、⾼度成⻑期にはいろんなものが不⾜している中で都市をつくらなければならないという視点で制度ができてきた。それが最近は様々な意味で今までの境界の範囲内でやれることはすごく減っている。
まちづくりを時間軸で考えると、つくって使って、更新する。さらにその先をどうする、ということになる。時間軸を考えながら、例えば今まで作ったらその後どういうふうに使っていくのか、いくらお⾦がかかるのか、更新のときはどうするのかということは、昭和の時代にはあまり考えられていなかった。都市整備を進める主体が「使う」「更新」というフェーズを考えながらまちづくりをやっていこうとか、使われていない地域資源を使いながら、例えば⼦供の遊び場とか、もう⼀回、失われた機能を更新させていこうとか、⾏政だけではなくて⺠間と⼀緒にやっていこうとか、こういう境界を越える価値とか⼿法とか効果、価値をつくっていくプロセスが⽣まれている（図１）。
図１時間軸やセクターの境界を越えて実施される事業の考え⽅   
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地域で、例えば今は国⼟交通省だと公園、Park-PFI として公園に⺠間活⼒を⽣かそうといった制度がある。この制度を活⽤するときに、単に公園の中にカフェができたらいいというだけではなく、地域の⼒を⽣かしながら、その場所にしかないような機能を作っていこうとか、まちづくりを進めるプレーヤー、まちの問題を⾒つめ、困った⼈をケアする社
会起業家、あるいは街の次の時代を作っていくような担い⼿を育てていくといい。各地でそうした仕組み作りが試⾏されている。
地⽅の⼩さな⼩規模⾃治体に⾏くと、廃校やほとんど使われていない場所、豊かな資源がたくさんあり、そういうことをやりたいという⼈が出てきている。ただ、まだまだそれが⼤々的に動いているとは⾔えない。秋⽥の由利本荘では、ローカル線もおもちゃ美術館-2-

に変えてしまおう、⼭⼝県の⻑⾨だと海に浮かんで使われていない船が沢⼭あるので、それをおもちゃの遊び場に変えてしまった。そういう取り組みを、都市計画のみならず、福祉や経済の実践者あるいは研究者と⼀緒になってまとめたり、ソーシャルアクションとかコミュニティービジネスのような考えで進めたりしていくといい。そういう意味では、ハードとソフトをつなぐ中間地点の事業づくりが⾮常に重要だと感じる。
With コロナから After コロナへ：まちづくりにおける３つの論点

コロナに関して災害のようにいわゆる緊急事態、それから復旧、復興という形で、⾮常に⼤雑把に分類すると、今はまだ緊急事態は越えたといっても給付⾦の配分という段階で、商⼯会議所、社会福祉協議会などは個別の⽀援に追われていて、まだまだ復旧の時期といえる。コロナの前と今とのギャップが激し過ぎるため、どう⽀援していくのかというところだけで精⼀杯になっている。他⽅、感染症と共にある⽣活様式、あるいはまち、地域をどのように考えていくかということを⾒据えた議論も徐々に始まっている。この先、今回の With コロナ社会で起きたことを、コロナが終わった後に元に戻すのか、そうではなく、せっかくここで経験した変化、今⽇のオンラインミーティングなども含めて、どのように次の社会に受け⼊れていくのかという議論をしなければならず、すでに始まっていると思う。
こういう時代の「新しい⽣活様式に合わせた都市とか地域」に関しても、作るよりその後の運営あるいはいろんなストックの利活⽤というところを、街でやっていくというエリアマネジメントという考え⽅が重要である。国交省の調査によると、きちんと事業がやれるような仕組みを持っているエリアマネジメント団体は、全国に 500〜600 程度あるといわれている。その中には東京の都⼼部、丸の内とか⽇本橋とか企業中⼼でやっているマネジメント団体もあり、地⽅では商店街を中⼼としながら新しいまちづくり会社を作っているみたいなところもある。
私はその全国ネットワーク組織を作るお⼿伝いをさせていただき、今も役員をしている。
このネットワークでは、今年 4 ⽉から夏にかけてオンライン・サロンを⾏い、コロナ禍で何が起きたか、これからの地域のマネジメントはどうあるべきか、という議論を重ねてきた。そういう中で出た話として、1 つはネットとリアルな空間の関係性をどうするのかという点があった。まちや地域は、これまで超リアルな世界で、対⾯で合意形成をしたり、けんかが起きたり、そういう中で次の事業が進んでいくというように進んできた。都市というのはまさに働く場所で、住まう場所は郊外みたいな昭和の時代があった。しかし、働くことと住まうことの関係性はこの先どう変わるのか、この変化をどういうふうに捉えるかということが議論になってくる。その上で都市・郊外・地⽅の関係性というのも変化していくかもしれない。それをどう⾒込み、対応していくのかが議論になっている。
ネットとリアルの関係性

ネットとリアルということで⾔うと、⽬下、公共交通機関が敬遠されている。リモート
ワークが緊急事態宣⾔を経てかなり戻ってきたとはいえ、⼤企業はこの流れを待っていた-3-

かのように通勤⼿当廃⽌のような動きをしているところもある。新聞に出ているような企業だけではなく、通勤⼿当を⼀⼈当たり何万円も払っていたのを⾃宅でオンラインの準備ができるようにとオンライン⼿当として⽉々3,000 円とか 5,000 円とか払うほうが企業にとってもいい。部局や業種にもよるが、リモートワークが今後も進んでいきそうだということが⾒えてきている。
リアルな空間で⼤事なこととして、イベントなどの祝祭的要素があった。しかし、こうしたものも、余程リアルでの臨場感を求めるものを除くとオンライン化が進んでいて、オンラインのメリットというのも結構⾒えてきている。いろいろなところでオンラインをやると、参加者数が倍増している。地⽅や海外からの参加者数がすごく増えている。エリアマネジメントのいわゆるローカルな取り組みでいうと、今までリアルのまちづくりだと、例えば⼦育て中のお⺟さんとかサラリーマンの⼈は、ほとんどまちづくり活動というのは参加しなかった。しかし、このところ、例えば⼦育て中のお⺟さんもオンラインの場であれば結構参加するようになってきた。様々な形でネットが組み合わさることによって、裾野が広がったり、今までとは違う状況が⾒えてきている。
リアルを⼤事にしてきたそういう産業、エンタメ、MICE というソフトエコノミーといわれているようなところも、再開を待っているだけというわけにはいかないため、オンラインを融合させたような⽅策の導⼊も進んでいるようだ。
このように今までのまちづくりというのはかなりアナログな世界でやってきたが、オンラインとの相乗効果をもたらすような都市の造り⽅というのを模索しなければならず、本格的な議論が始まりつつある。学会などではスマートシティーやデータ駆動型みたいなところに⾏きがちだが、⽣活者の視点でどういうバランスをとるのか、事業として成⽴させるには何が必要なのかということなど、深く議論しながら進めていかなければならない。
他⽅で、私たちは普通にこの地⾯の上で⽣きているわけである。いわゆるリアルな街というのはどういうふうにしていくのかを無視するわけにはいかない。都⼼も地⽅も、ここ20 年はインバウンドを始めとして、とにかく外からの⼈を誘引しようということで頑張ってきた。現在、まちづくりの団体が⼝をそろえて⾔うのが、いったんインバウンドの流れがストップをしたことによって、地元にいる⼈たちにもう⼀度気が付いて、そういう⼈たちが扱いやすい街というのはどういうふうにしたらいいんだろうかということを改めて考える機会になっているということである。星野リゾートの社⻑もテレビでそういうのを主張されていると思うが、徒歩圏、いわゆる⾶⾏機や新幹線に乗らなくてもいい地域も含めて地域の魅⼒アップとか、今までつながっていなかった地域内の経済循環とか、いま⼀度互助、どういうふうに助け合えるのかということを考えていこうということを進展させる機会にしたいという意⾒が出てきている。
そういう中で復旧期に近い今、何をやっているかというとオープンスペースの活⽤である。地⽅に⾏くと、⼈⼝減少で空き地、空き家がとにかく増えてきていた。それを含めた街中のいわゆるオープンスペースの活⽤というのは以前から議論があったが、コロナの後、密の空間はよくないということがある中で、道路とか公園とかをもっと上⼿に使い、テイクアウトとか屋外飲⾷の機会を作ろうという取り組みが進み始めている。図２のように、-4-国の⽅も特例で 11 ⽉末まで使⽤料なしで道路等での許可基準緩和というのを打ち出している（その後延⻑された）。その際、⼀店⼀店が申請してやるのではなく、⼀括占⽤、要するに⾃治体かまちづくり団体、商店街といういわゆる何らかの共同体が⼀括で占⽤許可を受けてくださいということになっている。そのため、まちづくりエリアマネジメント団体はこの取りまとめをして、レストランとかいろんな⼈たちにも声を掛けながら、こういう外でやるような活動を今どんどん進めているという形である。これは全国で進んでおり、少しおしゃれにやるところも出てきている。
図２ 新型コロナウィルス感染拡⼤に対応した路上利⽤の占⽤許可基準の緩和案内（出典）国⼟交通省 HP リーフレット

このように居⼼地のいい屋外空間の活⽤という視点が、結構進んでいる。海外でもネットとの連携というのが⾮常に求められる中で、⾜元の空間づくりをもっと密にならない居⼼地いいものにしていこうということ、これが 1 つの視点として存在感を増しつつある。
ニューヨークはいち早く 4 ⽉にはいくつかの幹線道路に⾞を通さないようにして、歩⾏者が密にならないように歩けるようにした。また、イギリスなどで⾃転⾞とか歩⾏者にもっと優しい道、オープンスペースの造り⽅みたいなところに政策が打ち出されてきている。
働くことと住まうことの関係性

もう 1 つのテーマは、働くことと住まうことの関係性である。ここ 20 年ぐらいずっと職-5-住近接だとして進められてきた。昭和の時代みたいに、とにかく職住が離れているというのがいいわけではないというのが議論されるようになっていた。その結果、「コンパクト・プラス・ネットワーク」、駅前に様々な機能を集約しようという話で、駅前あるいは都⼼に居住移転が進んでタワマンができていくみたいな世界がかなり進んだ。そのために容積率の緩和のインセンティブなども制度として設けられた。
これが今後このまま続くのかどうなるのかというのが、もう 1 つの議論としてある。政策的にいえば、駅に近い所に作る、あるいはインバウンド向けのホテルも同様に集積を⾼めていくことにインセンティブを作ってきた。何だかんだといっても⽇本は都⼼にオフィスがまだまだ多いというような図式である。しかし、コロナ禍でリモートワークが進みつつあり（図３）、これはもっと進んでいくはずだ。それを考えると、住まうことと働く場所が近いどころか、⼀緒になるという状況が⾒込まれる。すでに、家の中に働く場所ができているという状況が現実化している。業務空間が住宅の中にできてきているという状況で、寝る場所と仕事する場所というのが同じになってきている。
そうすると都市空間の在り⽅というのも変わらざるを得ない。そのための議論をどうしていくのかというのを考えて⾏かないといけない。⽇本に限らないが、今の⽇本の⼟地利⽤のゾーニングというのは業務、商業、住宅、⼯業というどちらかというと純化を⽬指してきた。ミックスさせるとトラブルの元だというのが理由だ。それが with コロナ、after コロナでは変わってくるのではないかと思う。ミックスしたときにはあまりゾーニングというよりも、より地区単位で、そのバランスをどうあるべきなのかとか、あるいは、仕事をしながら働くという⼈が増えてきたときの⽣活⽀援機能をどういうふうに配置していくべきか、それをどのように提供していくべきか、そういう前提条件をハード、ソフトを超えてより考えなければいけなくなる。この点をより急いで考えなければいけないという気がしている。
例えば、会議の場所とか作業を⾏える場所、あるいはフレキシブルに⼦育て、介護を⽀援してくれる機能、前者は都⼼、後者は郊外みたいな感じが今まであった。こういう⽣活と仕事の⽀援機能というのが、全ての地域、住まいの近くにこそひょっとしたら必要なのかもしれない。テレワークに関しての不満みたいなところでも、オンオフの切り替えとか、やっぱり⽇本の住居だとなかなか遮⾳性がないとか、スペースが⾜りないということがかなり⾒えてきているので、こういうのをまさに⾜元の地域で担保していくという⽅法に考えていかないといけないと思っている。
そういうのをおそらく⾏政だけでやってもうまくいかない。ビジョンだったり、やり⽅
あるいは運営の⽅法、配置は官⺠で連携しながら考えていったり、作っていきつつ、今までみたいにホテルを造ったら規制緩和とかというものでもなくて、新しい街のつくり⽅の規制や公共貢献の考え⽅みたいなことを、もう⼀度整理し直す必要があるのではないかと思っている。

-6-図３ 職種別テレワーク実施率
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

82

企業/マーケティング70

web/クリエイティブ系営業64

エンジニア

62
54

事務・経理・総務・⼈事47

公務員
医療/福祉/教育

26

サービス・販売・外⾷系

23

建築/⼟⽊/運輸系

21

その他

30
テレワーク実施中

テレワーク実施せず（備考）株式会社リクルート住まいカンパニー「コロナ禍を受けたテレワークの実態調査」（2020 年 5 ⽉）3 ⾴より作成

都市・郊外・地⽅の関係性働くことと住まうことという機能を考えると、都市、郊外、地⽅というバランスも変わっていく可能性がある。地⽅創⽣の政策を始め、今までどちらかというと都市と地⽅の対⽴軸みたいなものがあり、都市圏の中でも郊外はもうシュリンクしていくばかりで全ての機能が都⼼に回帰だ、みたいなバランス感、そういうような捉え⽅が⼤きかった。それが今、本当にそうなのか、それが変わるのではないか、あるいは変わらないのではないかと議論になっている。
移住相談の増加があるのかないのかというのはデータによるところもあって、完全にはよく分からないところもあるが、今までも移住者を上⼿に受け⼊れていた地域、例えば最近だと北海道の東川町とか、そういう所では 3 ⽉から 5 ⽉の間でも、通常だと⽉に数件問い合わせが来るというのが、もう何⼗件もきているということが起きているようだ。図４のように、内閣府の調査でも、テレワークをしている⼈は地⽅移住への関⼼度が⾼まっているというデータが出始めていて、本当に移住するかどうかは別にして、地⽅移住を考え始めているという⼈は増えていると思われる。
それから、今までも⾒えていた傾向で、より進んでいくかもしれないというのは、第 1のネットとリアルの論点とも関わるが、仕事をする上で東京にいる必要は全くなることだ。
いろんなものがネット化していくという中で、オンラインコンテンツを作っていくとか、あるいはオンラインのイベントを調整してホストするみたいな、そういう仕事というのは増えていくわけだが、それは本当に東京にいる必要は全くなる。私たちも何度か 600 ⼈から 1,000 ⼈近くのイベントを 3 ⽉から今までの間にやった。その配信のお⼿伝いをしても-7-らった⽅には、東京在住の⼈が 1 ⼈もいなかった。こういうオンラインに関わるような産業というのは、コストとか⼿間に関してダウンサイジングが進んでいるので、1 ⼈で担えたり、⼩さな事業体でやれたりする。そういう⼈たちが地⽅の移住者、あるいは地⽅の⼈たちが担っていくという可能性は⼤きくなっている。ネット化する社会がこれから進んでいくと、いわゆる都市、地⽅に⾏くと何もない、情報が⼿に⼊らないという、いわゆる情報の⾮対称性もこれまでとは異なる次元に⼊っていく可能性がある。
図４0%

テレワーク経験者

地⽅移住への関⼼度の動向
20%

6.3

40%

18.3

80%

100%

70.8

7.5

通常通り勤務

60%

83.6

2.5

⾼くなった

やや⾼くなった

変わらない

やや低くなった

低くなった（備考）内閣府「新型コロナウイルス感染症の影響下における ⽣活意識・⾏動の変化に関する調査」（令和 2 年 6 ⽉ 21 ⽇）16 ⾴から作成

郊外については、タワマンはもう終わりみたいな不動産系のメディアや企業のあおり気味な報道もあるようには思うが、⼾建て住宅が堅調だというデータが出始めている。真偽のほどがよく⾒えていないので、どういうふうになるかというのは分からないが、少なくとも都⼼のオフィスに毎⽇通う必要がなくなると、適度に郊外で緑もある地域がもう⼀度⼈気になる可能性というのはある。
都⼼の不動産価値が⽬減りするのではないかみたいな議論もある。実際、コロナの後、例えば不動産証券化の REIT とかはかなり値を下げているし、オフィスビルの空室率は確実に上がってきている。空室率はまだ契約期間だったりするので、上がるのはこれからさらに後だというふうに思う。まだ持ちこたえている所も今までは多いが、オフィスそれから飲⾷店はもちろんだが、短期的に⾔うとやっぱり都⼼は厳しいところがある。⾏政なんかも空室率のデータを取っていないので本当に⾒えにくいところがあるが、不動産の三⻤商事がかなりきめ細かく空室率の状況を取る仕組みができているので、こうしたデータをみると、23 区より外に、要するに都⼼の奥より外に⾏くと、少なくとも都⼼でオフィスの空室率は上がり始めているので、中⻑期的に⾒ると構造転換が進んでいくと思われる（図５）。いわゆる今までの⽴地とか集積だけではない価値、週に数回とか特別な⾏く場所になったときに、どういう経験ができる空間を整える必要があるのかということは、今ディベロッパーなんかでも議論が進んでいるようなので、この辺の構造改⾰がどう進むかには関-8-⼼がある。
図５

都⼼５区のオフィスビル空室率の動向（2019.7〜2021.1）

（％）
7.0
都⼼5区

千代⽥区

中央区

港区

新宿区

港区

渋⾕区

6.0
5.0

都⼼5区

4.0
千代⽥区
3.0
2.0
1.0

1220
21.1

1110

987

6

54

32

1220
20.1

11910

820
19.70.0（備考）三⻤商事株式会社「MIKI OFFICE REPORT TOKYO」より作成

いずれにしても、この都⼼、郊外、地⽅の関係というのは、やっぱり変化が⾒込まれるというふうに思っている。今までの国の政策は「コンパクト・プラス・ネットワーク」という形が⽬指されてきた。少⼦⾼齢化を考えると、駅前にとにかく公共機能を含め、いろんなものが集積されていて、あとは電⾞やバスあるいはオンデマンドの交通等でつなぐみたいな考え⽅だ。こうしたネットワークを⽇本中に張り巡らせようという考え⽅だった。
郊外というのは要するに都⼼に、何もないかもしれないけれども都⼼に電⾞でつながっているから、街の中⼼に公共機能とか商業とかそういうのを調達できるという考え⽅だった
わけだ。
しかし、これはこのままでいいのだろうかという議論になっていくと考えている。ひょっとしたら郊外というのはこれから、住むだけでなく働く場にもなるし、ネットも含めると都⼼と何の遜⾊もないような場所になっていく可能性もある。地⽅もひょっとしたらそうかもしれない。ネット化すると移住者の分ぐらいの産業は、ひょっとしたら賄える可能性もあると考えると、都⼼とそれ以外という捉え⽅ではなくて、都⼼、郊外、地⽅というのは 3 軸になるのかもしれない。それを公共交通がつなぐというよりも、ネットが社会インフラとして重要であって、例えば、WiFi を⾃治体が引くなんていうことは都市部ではないわけだけれども、そういうものこそ本当はシビル・ミニマムとして⼤事なインフラなんだという考え⽅もあるのかもしれない。この辺の都市構造の在り⽅というのはどういうふうになっていくのかというのは議論しなければいけないと思う。
エリアの区分も曖昧になっていく。どういうふうに街を住みやすくしていくのか、都市計画的にはもう少し⼩さな単位で地区計画とかあるいはいろんな協定制度とか、そういうものを適切に使いながら、きめ細かく街の課題に対応した⼟地利⽤だとか、まちづくり機能の誘因ということをしていかないといけないというふうに思っている。そういうことを-9-

やるためにはマネジメントができる仕組みというのが⼤事ではないか。
（2020 年 7 ⽉時点の情報に基づく）- 10 -