「宿泊特化型の 3 つ星、4 つ星ホテルを手掛ける機関投資家と銀行の両方のニーズ把握が強み」
パシフィカ・キャピタル セス・サルキン社長に聞く

セス・サルキン8

外資系の商業デベロッパーとして事業を進めてきたパシフィカ・キャピタル。前身のパシフィカ・コーポレーションが 1995 年から商業施設開発を進め、高い評価を受けてきた。しかし、少子高齢化社会を迎え郊外型 SC が厳しい局面に立たされる中で、新たに宿泊特化型ホテルを事業の柱とする考えを打ち出した。セス・サルキン社長に戦略などを聞いた。

これまでの経緯と事業内容について。

数年前は来訪者が 500万人程度だったが、今年はサルキン氏――日本で約 20 年間、商業開発1800万人を超えるだろう。日本には開発の障壁がを中心に、全国で大型 SC、商業ビル、そのほかたくさんあるので、ホテルの新規供給は非常に少太陽光発電施設などを手掛けてきた。しかし、ない。これは大きなチャンスと思い、2014 年初めリーマン・ショックがあり、商業が長期的に無理からホテルを中心にやろうと会社の方針を決めた。と判断し、商業系のポートフォリオを売却してきた。

複数の案件を平行して進めながら、結果的に六本今後、都心部でいい案件があれば事業の可能性

木で第 1号案件が決まった。今年中にその他 2、がないわけではないが、少なくとも地方都市、お3 件のホテル開発プロジェクトを発表できそうだ。

よび首都圏の郊外型商業施設を手掛けることはどういうホテルを展開する？

ない。SC の基本は物販。物販で勝負するしかな

サルキン氏――宿泊特化型の 3 つ星、4 つ星をいので、少子高齢化を考えると物販の限界が見え中心に手掛けたい。六本木のように都心で 5 つ星ている。とくに、郊外部、地方の場合は、核店を手掛けられる1000 坪の土地は少ない。これか舗の弱さがあまりにもひどすぎる。また、震災後らはコンセプトを決めて、200 ～300 坪でもいいは工事費が 50％程度上がっているので、ほとんので 150 室～ 200 室の 3 つ星、4 つ星の宿泊特化

どの開発は事業性が合わなくなっている。昔から型を中心にやっていこうとしている。3 つ星、4 つ

土地を取得していたのならばいいが、今から土地

星ホテルはインバウンドのレジャー客を中心にターを仕込み、今の建設単価でやろうとしても採算性ゲットに据えており、海外と比べて宿泊料が安い。

はすごく厳しい。その後、4 年前に再生エネルギー

海外では 200ドル前後のホテルが山ほどある中での政策が決まったことを機に、買取制度が導入さ

1万 5000 ～ 2万 5000円の間の単価ならば、全くれ、少子化高齢化とは全く関係ないので、弊社抵抗感がない。海外で知名度の高い会社に運営も 3カ所開発したが、政策が大きく転換し、太陽を委託し、そのブランドで展開しようと考えている。

光発電を新たに手掛ける価値はなくなった。

宿泊特化型のホテルは、日本で展開する海外のブ次の柱となる事業を何に据えているのか。

ランドが少なく、いわゆる海外の大手ホテル会社

サルキン氏――弊社は内需に左右されたくないがやっているブランドはほとんど上陸していない。

ため、唯一内需と関係が無いホテル業界に注目し宿泊特化型はどういうタイプとするのか。

た。数年間でインバウンドが3 倍以上伸びている。

サルキン氏 ―― 最低延床面積で 5000㎡、5000 ～ 8000 ㎡が中心。客室面積は 15 ～ 20 ㎡が中心、A D R は 1万 5000 ～ 2 万円。エリアは、都内はビジネスマンとレジャー客が泊まりたい赤坂、虎ノ門、神谷町、銀座、新宿、上野、浅草など、場合によっては、ディズニーランド、USJ 周辺でも手掛けたい。京都、大阪はホテルが不足しているが、京都の場合、土地がなく、あったとしても開●プロフィール

発規制がとんでもなく厳しい。2 カ所で検討してン性も高め結果としてADR が高くなる。こうしたホいるものの、京都でやるならばオフィスをコンバー

テルはビジネスホテルと5 つ星ホテルの中間に位ジョンするか、既存ホテルを購入して運営会社を置し、日本にはほとんど存在しない。

変更する。大阪は新規開発の規制はないものの、投資資金は？

建築費が高い状態では事業性が取りにくいのでコサルキン氏――私募ファンドを運用しており、ンバージョンと既存ホテルの購入しかない。

海外の機関投資家の資金を S P C を通じて投資し運営は？ている。現在 500 億円程度運用している。アセッ

サルキン氏――たとえば日本でシティホテルをトは複合ビル、商業ビル、太陽光発電施設だ。早運営している会社は何社かあるので、そういう会パシフィカの設立者兼代表。
日本とアメリカ両 地において、双方の企業や政府に対する対外投資・誘致に関するコンサルティングと輸出事業を行う。豊富な日米企業間のビジネス経験と、巧みな日本語、そして日本政府と実業界での広範な人脈を元にパシフィカの成長を導く。
スタンフォード大学院卒（日本政治・経済専攻）。

くこれらを売却し、ホテルに集中したい。

社が持つ宿泊特化型ブランドで展開する。日本

六本木のプロジェクトについて。に実績のない会社は、現時点では 1 社しか考えサルキン氏――2014 年 2 月ごろから検討を開ていない。日本で実績のない会社にいきなり委始し、当時は自社の SPCを組成して手掛けようとし託すると、リスクが高い。ただし1 社だけは、差ていた。しかし、この案件に関しては複雑な要素別化できるコンセプトがあるので、それだけはどがからまっていた。まず、外資の機関投資家は原うしてもやりたい。

則として地上げを嫌う。もう1つは、5 つ星を開発

なぜ ADR が 1万 5000 ～2 万円にできるのか。

したい投資家もわりと限られている。要するに宿サルキン氏――ビジネスホテルは客室面積が泊特化型であれば、山ほどあるけれど、既存の10 ～15㎡。日本人にとってはとくに不信感がない

安定稼働している 5 つ星ホテルならば欲しがる投

けれど、外国人のなかにはこの広さを好む人は少資家はいるが、開発段階から投資したい投資家はない。世界中を飛び回っている人にとっては、10少ない。その理由は、5 つ星の失敗事例が多いか～15㎡では物足りないし、サービスも飲食も大らだ。設備投資をかけすぎて、売却したら大損すしたことが無い。もちろん日本のビジネスホテルるケースもある。5 つ星ホテルの場合、「2人目か 3は効率が良く、悪いと言うつもりはない。しかし、人目のオーナーが初めて儲かる」ということわざの世界の事情と比べたら物足りない。
国際基準にあっような考えがある。六本木の土地は 1年くらいかている仕様の方がレジャー客に受け入れられる。

けて機関投資家向けにリスクを減らしてきた。検客室も大きく、きちんとした飲食も提供、デザイ討を始めたころは、かなり複雑すぎて誰も事業化
不動産経済ファンドレビュー 2015.10.05

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「宿泊特化型の 3 つ星、4 つ星ホテルを手掛ける機関投資家と銀行の両方のニーズ把握が強み」
パシフィカ・キャピタル セス・サルキン社長に聞くできない案件だった。今年の 4 月になって、あるアメリカにそれぞれいるが、銀行系もあればプラ程度リスクを軽減し外資が投資できる段階になっイベートエクイティファンドもある。ここ1～ 2 年、て初めて、純粋な機関投資家ならば、5 つ星ホテ

日本不動産を皆欲しがっている。もちろん一番欲ルの開発に対して粗利益が高いと思い、オーナーしがっているのは安定物件だが、ソブリンファンオペレーターを選定するしかないと判断した。4ドは低利回りで我慢できても普通の投資家は今の月末に香港のグレートイーグルに連絡したら、た利回りでは我慢できない。だから、開発リスクをまたま別件で日本進出を検討しており、2 週間程ある程度負わないと、利回り基準は達成できない。

度で事業化が決まった。その後、売主との調整いわゆるオポチュニスティックな利回りを求める人が2カ月以上かかったが、7月末で契約が成立した。

が多く、少なくともIRR 10％台半ばからでなければホテルの概要について。

難しい。弊社は原則としてそれより高い利回り実

サルキン氏――グレートイーグルが「ランガム」

績を持ち、結果的にもっと高いIRRを実現しており、ブランドとして 5 つ星ラグジュアリーホテルを展開15％以上をターゲットにしている。弊社はコアファする。延床面積 3万 5000㎡、設計・施工など未ンドを運用しておらず、開発リスクを取ることによっ定な部分が多いが、オリンピック前の 2019 年開て高い利回りを実現できることに投資家の期待が業を目指している。グレートイーグルは原則とし集まっている。物がないなかで大きな強みだ。てホテルを長期保有し、世界 20 カ所で保有・運営しているので、運営受託の物件もあるものの原

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カジノ・IR にも関わりを見せているが、日本で成功しそうなのか。

則として自社物件が多い。当社は開発段階で資サルキン氏――大阪と横浜、将来は東京、こ金調達について貢献できるものの、安定稼働しの 3 カ所ではいい。それ以外の場所は疑問。なたらホテルの専門家に任せた方がいいと考えておぜかと言うと、IRという言葉の意味合いは、カジり、今後も運営にはなるべく関与したくない。

ノを中心とした複合リゾート。もちろん基準を定資金調達での貢献とは？

めていないからまだわからないが、シンガポール

サルキン氏――マーケットニーズを把握しながの例を参考にすると、おそらくIR 全体の延床面ら、海外投資家のパイプを持っているし、開発型積のうち、5％以下という制限がかかってくる。そノンリコースローン（NRL）を組成することを得意とれが大阪、横浜、東京ならば問題はないが、違し実績はかなり多い。だから銀行からの信頼を得う基準を導入しない限り、地方都市では無理だ。ている。日本で初めての NRL 商品を銀行と共同でどうにかしなければ地方都市ではできない。基作っており、かつては SC、最近ではメガソーラー

本的に、北海道、九州、沖縄ではカジノ、ホテル、で NRL を使って完成させたのは、弊社が初めてで飲食、ちょっとした物販、ちょっとした劇場ならはないか。機関投資家と銀行の両方のニーズを把ば事業性がとれるだろうが、IR 基準は達成でき握していることが弊社にとって強みと考えている。

ない。仮に法案が成立した場合、大阪と横浜の機関投資家の属性は？

2 カ所で成功したら、他にも増やしていくのだろう

サルキン氏――国としてはアジア、ヨーロッパ、が、今の段階では可能性は低いと見ている。