平成24年11月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕（連結）
平成24年4月5日
上場会社名 トーセイ株式会社
コード番号 8923
URL http://www.toseicorp.co.jp
代表者（役職名） 代表取締役社長
問合せ先責任者 （役職名） 取締役専務執行役員
四半期報告書提出予定日
平成24年4月9日
配当支払開始予定日―
四半期決算補足説明資料作成の有無 ： 有
四半期決算説明会開催の有無
： 無

上場取引所
（氏名） 山口 誠一郎（氏名） 平野 昇

東TEL 03-3435-2864（百万円未満切捨て）

1. 平成24年11月期第1四半期の連結業績（平成23年12月1日～平成24年2月29日）(1) 連結経営成績（累計）売上高
営業利益
24年11月期第1四半期
23年11月期第1四半期（注）包括利益（％表示は、対前年同四半期増減率）

経常利益

四半期純利益

百万円％

百万円％

百万円％

百万円％

5,023
4,6508.0
△41.9

743
723

2.7
△56.9

526
461

14.0
△69.2

233
273

△14.7
△68.7

24年11月期第1四半期 235百万円 （△14.4％）
23年11月期第1四半期 274百万円 （―％）
潜在株式調整後1株当たり四半期
1株当たり四半期純利益
純利益円銭

24年11月期第1四半期
23年11月期第1四半期

円銭

511.44599.50――(2) 連結財政状態
総資産

純資産

自己資本比率百万円

24年11月期第1四半期
23年11月期（参考） 自己資本百万円％

61,12059,967
24年11月期第1四半期 24,982百万円

24,982
24,976
23年11月期 24,976百万円

40.9
41.6

第1四半期末

年間配当金
第3四半期末

2. 配当の状況
第2四半期末円銭

23年11月期
24年11月期
24年11月期（予想）

円銭

――

期末

合計円銭円銭

円銭

0.00

―

500.00500.000.00―

500.00500.00（注）直近に公表されている配当予想からの修正の有無 ： 無
3. 平成24年11月期の連結業績予想（平成23年12月1日～平成24年11月30日）（％表示は、通期は対前期、第２四半期(累計)は対前年同四半期増減率）

売上高
百万円

営業利益％

百万円

経常利益

1株当たり当期純利益

当期純利益％

百万円％

百万円％円銭第2四半期(累計)
9,719
△9.2
759
△31.6
通期
29,063
17.4
3,079
28.9
（注）直近に公表されている業績予想からの修正の有無 ： 無

311
2,226

△52.1
41.4

116
1,278

△69.5
70.1

254.44
2,799.12

4. その他(1) 当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動） ： 無
新規 ― 社 （社名）、 除外 ― 社 （社名）(2) 四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用 ： 無(3) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更： 無② ①以外の会計方針の変更： 無③ 会計上の見積りの変更： 無④ 修正再表示： 無(4) 発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）② 期末自己株式数③ 期中平均株式数（四半期累計）

24年11月期1Q
24年11月期1Q
24年11月期1Q

456,840 株 23年11月期― 株 23年11月期
456,840 株 23年11月期1Q

456,840 株―株
456,840 株※四半期レビュー手続の実施状況に関する表示
この四半期決算短信は、金融商品取引法に基づく四半期報告書のレビュー手続きの対象外であり、この四半期決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく四半期連結財務諸表のレビュー手続きは終了していません。

※業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、［添付資料］
Ｐ．３「１．当四半期決算に関する定性的情報(3)連結業績予想に関する定性的情報」をご覧下さい。

○目次

１．当四半期決算に関する定性的情報
(1)
(2)
(3)

・・・・・・・・・・・・・ 2

連結経営成績に関する定性的情報・・・・・・・・・・・・・ 2
連結財政状態に関する定性的情報・・・・・・・・・・・・・ 3
連結業績予想に関する定性的情報・・・・・・・・・・・・・ 3

２．サマリー情報（その他）に関する事項・・・・・・・・・・・・・ 4(1) 当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動・・・・・ 4(2) 四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用・・・・・ 4(3) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示・・・・ 4(4) 追加情報
・・・・・・・・・・・・・ 4
３．四半期連結財務諸表

・・・・・・・・・・・・・ 5(1) 四半期連結貸借対照表
・・・・・・・・・・・・・ 5(2) 四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書・・・・ 7(3) 継続企業の前提に関する注記
・・・・・・・・・・・・・ 9(4) セグメント情報等
・・・・・・・・・・・・・ 9(5) 株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記・・・・・・ 9－ 1 －１．当四半期決算に関する定性的情報(1)

連結経営成績に関する定性的情報
当第１四半期連結累計期間（平成23年12月１日～平成24年２月29日）におけるわが国の経済は、東日本大震災を発端とした厳しい状況から、各種政策効果や個人消費の持ち直しなどを背景に、緩やかに回復しております。ただし、海外景気の下振れや雇用情勢等の悪化懸念により、依然として不透明な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、平成23年の首都圏分譲マンション市場の年間供給戸数は、震災の影響があったものの前年並みの４万４千戸となりました。なお、契約率は平成22年以降平成24年１月に至るまで、好不調の目安とされる70％をほぼ上回って推移しております（民間調査機関調べ）。
東京ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、空室率は平成23年10月以降再度上昇に転じ、平成24年１月には9.2％となりました。なお、１月の上昇要因は大規模ビル等の新規供給が増加し、空室面積が拡大したことが影響していると見られております。平均募集賃料も依然として弱含みで推移しており、厳しい状況が続いております（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場においては、平成23年12月末時点の私募ファンド運用資産額が、資金調達環境の向上やエクイティ投資家の投資意欲改善などを背景に、平成23年６月末時点と比較して0.4兆円増の17.8兆円となりました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中、当社グループにおいては棚卸資産の販売と、堅調な需要のある住宅関連不動産の仕入れを推進してまいりました。開発事業では、下期引渡し予定の新築分譲マンションの契約が進捗しております。なお、ファンド事業においては、海外投資家とのさらなるリレーションの強化を図るた
め、平成24年１月にグループ初の海外拠点をシンガポールに設置いたしました。
以上の結果、当第１四半期連結累計期間における売上高は5,023百万円（前年同四半期比8.0％増）、営業利益は743百万円（前年同四半期比2.7％増）、経常利益は526百万円（前年同四半期比14.0％増）、四半期純利益は233百万円（前年同四半期比14.7％減）となりました。
なお、四半期純利益が前年同四半期に比べ減少した主な要因は、税制改正による法人税率の変更に伴う繰延税金資産の取り崩しによる影響であります（詳細につきましては、２．サマリー情報（その他）に関する事項(4)追加情報（法人税率の変更等による影響）をご覧下さい）。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当第１四半期連結累計期間は、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）、「ルネ東寺尾」（神奈川県横浜市）、「エステージ上野毛」（東京都世田谷区）等で28戸の販売を行ったことに加え、「内神田北原ビル」（東京都千代田区）等２棟のバリューアップ物件の販売を行いました。以上の結果、不動産流動化事業の売上高は2,089百万円（前年同四半期比28.8％減）、セグメント利益は386百万円（前年同四半期比37.7％減）となりました。
（不動産開発事業）
当第１四半期連結累計期間は、「広尾５丁目」（東京都渋谷区）の土地を売却したことに加え、新築分譲マンションでは、「THEパームス三鷹レジェーロ」（東京都三鷹市）において、７戸を販売いたしました。戸建住宅では、「パームスコート横濱根岸」（神奈川県横浜市）において、１戸を販売いたしました。以上の結果、不動産開発事業の売上高は1,110百万円（前年同四半期比1,218.9％増）、セグメント利益は314百万円（前年同期はセグメント損失45百万円）となりました。

－ 2 －（不動産賃貸事業）
当第１四半期連結累計期間は、オフィスビル賃貸市場において空室率が上昇する厳しい状況のなか、稼働率の維持に努めました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は564百万円（前年同四半期比0.2％減）、セグメント利益は271百万円（前年同四半期比3.1％減）となりました。
（不動産ファンド事業）
当第１四半期連結累計期間は、アセットマネジメント受託資産残高は順調に積み上がったものの、物件入れ替えに伴うフィー料率の低下により、アセットマネジメントフィーは、前年同期と比べ減少いたしました。以上の結果、不動産ファンド事業の売上高は157百万円（前年同四半期比46.3％減）、セグメント利益は９百万円（前年同四半期比92.3％減）となりました。
なお、当第１四半期連結累計期間末のアセットマネジメント受託資産残高（注）は、289,165百万円であります。
（注）アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
（不動産管理事業）
当第１四半期連結累計期間は、ビル・駐車場・学校等の管理棟数は、前年同期に比べ２棟減少し313棟（平成24年１月31日現在）、分譲、賃貸マンションの管理棟数は、前年同期に比べ18棟増加し209棟（平成24年１月31日現在）となり、合計管理棟数は、522棟（前年同期比16棟増）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は1,001百万円（前年同四半期比37.8％増）、セグメント利益は39百万円（前年同四半期比65.0％増）となりました。
（オルタナティブインベストメント事業）
当第１四半期連結累計期間は、M＆Aにて取得した物件の売却、保有債権の回収および代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等に注力いたしました。その結果、物件の売却益、保有債権の売却益及び金利収入ならびに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等を計上しました。以上の結果、オルタナティブインベストメント事業の売上高は99百万円（前年同四半期比132.6％増）、セグメント利益は12百万円（前年同四半期比9.9％増）となりました。
(2)

連結財政状態に関する定性的情報
当第１四半期連結累計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,153百万円増加し、61,120百万円となりました。これは主に不動産流動化事業及び不動産開発事業における物件仕入に伴う棚卸資産の増加によるものであります。
負債は1,146百万円増加し、36,137百万円となりました。これは主に物件仕入に伴う金融機関からの借入金の増加によるものであります。
また純資産は６百万円増加し、24,982百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払によるものであります。

(3)

連結業績予想に関する定性的情報
当第１四半期における業績は、概ね計画通りに推移しており、平成24年１月10日に公表いたしました第２四半期連結累計期間及び通期の連結業績予想については変更ありません。
なお、本資料に記載されている業績予想等の将来に関する記述は、当社が本資料の発表日現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等はさまざまな要因によって予想数値と異なる結果となる可能性があります。

－ 3 －２．サマリー情報（その他）に関する事項(1)

当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動該当事項はありません。

(2)

四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用該当事項はありません。

(3)

会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
該当事項はありません。

(4)

追加情報
（会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準等の適用）
当第１四半期連結会計期間の期首以後に行われる会計上の変更および過去の誤謬の訂正より、「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 平成21年12月４日）及び「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第24号 平成21年12月４日）を適用しております。
（法人税率の変更等による影響）「経済社会の構造の変化に対応した税制の構築を図るための所得税法等の一部を改正する法律」（平成23年法律第114号）及び「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」（平成23年法律第117号）が平成23年12月２日に公布され、平成24年４月１日以後に開始する連結会計年度から法人税率が変更されることとなりました。これに伴い、平成25年11月期から平成27年11月期の連結会計年度における繰延税金資産及び繰延税金負債を計算する法定実効税率は38.01％に、平成28年11月期以降の連結会計年度における繰延税金資産及び繰延税金負債を計算する法定実効税率は35.64％に変更となります。
この変更により、流動資産の繰延税金資産が15,038千円、固定資産の繰延税金資産が66,771千円、固定負債の繰延税金負債が2,700千円減少し、その他有価証券評価差額金が115千円、法人税等調整額が78,992千円増加しております。

－ 4 －３．四半期連結財務諸表（１）四半期連結貸借対照表（単位：千円）前連結会計年度(平成23年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産買取債権
その他
貸倒引当金

当第１四半期連結会計期間(平成24年２月29日)8,326,305
399,856
10,00027,360,973
6,374,335
81,361
1,361,100△5,69743,908,234

6,935,414
470,350
10,00028,803,986
7,596,834
78,017
1,161,734△6,51545,049,822

5,337,567△947,482
4,390,084

5,345,807△976,879
4,368,928

その他（純額）10,175,285
127,756△93,573
34,183

10,235,996
126,785△90,374
36,411

有形固定資産合計

14,599,553

14,641,336

67,70567,70560,231
60,231

1,392,110
16,059,369

1,369,391
16,070,960

59,967,603

61,120,782

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額
建物及び構築物（純額）
土地
その他
減価償却累計額

無形固定資産その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
固定資産合計資産合計－ 5 －

（単位：千円）
前連結会計年度(平成23年11月30日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払法人税等
賞与引当金
その他

当第１四半期連結会計期間(平成24年２月29日)

806,396－
6,170,937
79,271
150,520
1,584,090
8,791,215

353,373
577,000
6,616,693
19,04879,892
1,347,959
8,993,968

23,904,245
133,154
312,586
1,850,349
26,200,336

24,796,067
136,439
311,106
1,900,329
27,143,943

34,991,552

36,137,911

5,454,673
5,538,149
13,985,59724,978,420

5,454,673
5,538,149
13,990,824
24,983,647△2,369－△2,369△1,391
615
△776

純資産合計

24,976,051

24,982,871

負債純資産合計

59,967,603

61,120,782

流動負債合計
固定負債
長期借入金
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
株主資本合計その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
為替換算調整勘定
その他の包括利益累計額合計－ 6 －（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書（四半期連結損益計算書）（第１四半期連結累計期間）（単位：千円）前第１四半期連結累計期間(自 平成22年12月１日
至 平成23年２月28日)

当第１四半期連結累計期間(自 平成23年12月１日
至 平成24年２月29日)

4,650,230
3,184,615
1,465,614

5,023,693
3,533,339
1,490,354

741,886
723,728

746,897
743,456

1,297
628
372
4,262
6,561

684
628
－
4,925
6,238

267,741900
268,642

222,897442
223,339

461,647

526,355－
19,932
19,932

2,195
－
2,195

税金等調整前四半期純利益

441,714524,159

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計

8,021
159,819
167,841

8,965
281,547
290,513

少数株主損益調整前四半期純利益

273,873

233,646

四半期純利益273,873

233,646

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
負ののれん償却額
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
その他
営業外費用合計
経常利益
特別損失
固定資産除却損
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
特別損失合計－ 7 －（四半期連結包括利益計算書）（第１四半期連結累計期間）（単位：千円）前第１四半期連結累計期間(自 平成22年12月１日
至 平成23年２月28日)

当第１四半期連結累計期間(自 平成23年12月１日
至 平成24年２月29日)

273,873

233,646

825
－
825

977
615
1,592

四半期包括利益

274,698

235,239（内訳）
親会社株主に係る四半期包括利益

274,698

235,239

少数株主損益調整前四半期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
為替換算調整勘定
その他の包括利益合計

－ 8 －

(3)

継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

(4)

セグメント情報等(セグメント情報)
Ⅰ

前第１四半期連結累計期間（自平成22年12月１日

至平成23年２月28日）（単位：千円）

報告セグメント
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
ストメント化事業
事業
事業
ンド事業
事業
事業

計

調整額
(注１)

四半期連結
損益計算書
計上額
（注２）

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の内部売上高
又は振替高

2,937,203

84,200565,689

293,403726,768

42,9654,650,230－

4,650,230－－

12,067

6,162

108,385－

126,615△126,615－

計2,937,203

84,200577,756

299,566

835,153

42,965

4,776,845△126,615

4,650,230

セグメント利益又は損失（△）

621,202△45,819

280,104

121,963

23,812

11,786

1,013,049△289,320

723,728（注）１．セグメント利益又は損失（△）の調整額△289,320千円には、セグメント間取引消去△4,304千円、各報
告セグメントに配分していない全社費用△285,015千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグ
メントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
２．セグメント利益又は損失（△）は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
Ⅱ

当第１四半期連結累計期間（自平成23年12月１日

至

平成24年２月29日）（単位：千円）

報告セグメント
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント事業

計

調整額
(注１)

四半期連結
損益計算書計上額（注２）

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の内部売上高又は振替高

2,089,852

1,110,486

564,596

157,454

1,001,353

99,9505,023,693－

5,023,693－

274,003

12,9572,227

67,841－

357,030△357,030－

計

2,089,852

1,384,490

577,554

159,682

1,069,194

99,9505,380,724△357,030

5,023,693

セグメント利益

386,871

314,102271,489

9,401

39,293

12,951

1,034,109△290,652

743,456（注）１．セグメント利益の調整額△290,652千円には、セグメント間取引消去△15,532千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△275,119千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
(5)

株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記
該当事項はありません。

－ 9 －