平成24年11月期 決算短信〔日本基準〕（連結）
平成25年1月10日
上場取引所
東

上場会社名 トーセイ株式会社
コード番号 8923
URL http://www.toseicorp.co.jp
代表者（役職名） 代表取締役社長（氏名） 山口 誠一郎
問合せ先責任者 （役職名） 取締役専務執行役員（氏名） 平野 昇
定時株主総会開催予定日
平成25年2月26日
配当支払開始予定日
有価証券報告書提出予定日
平成25年2月28日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有
決算説明会開催の有無： 有 （機関投資家・アナリスト向け）

TEL 03-3435-2864
平成25年2月27日（百万円未満切捨て）

1. 平成24年11月期の連結業績（平成23年12月1日～平成24年11月30日）(1) 連結経営成績
売上高
営業利益
百万円

24年11月期
23年11月期（注）包括利益％百万円（％表示は対前期増減率）

経常利益

％

当期純利益

百万円

％

24,539
△0.9
3,030
26.9
2,274
44.5
24,759
△6.4
2,389
38.4
1,574
96.0
24年11月期 1,404百万円 （87.6％）
23年11月期 748百万円 （77.1％）
潜在株式調整後1株当たり 自己資本当期純利益
1株当たり当期純利益
総資産経常利益率
当期純利益
率
円銭

24年11月期
23年11月期（参考） 持分法投資損益

円銭

3,076.34―
1,646.05―
24年11月期 ―百万円

百万円

％

1,405
751

86.9
78.4

売上高営業利益率

％

％

％

5.5
3.0

3.6
2.6

12.3
9.6

23年11月期 ―百万円

(2) 連結財政状態
総資産

純資産

自己資本比率百万円

24年11月期
23年11月期（参考） 自己資本

百万円

64,732
59,967
24年11月期 26,152百万円

26,152
24,976
23年11月期 24,976百万円

1株当たり純資産
％

円銭

40.4
41.6

57,245.65
54,671.33(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

百万円

百万円

百万円

百万円

△1,005
6,017

17
△116

2,090
△4,416

9,410
8,306

24年11月期
23年11月期

現金及び現金同等物期末残高

2. 配当の状況
第1四半期末円銭

23年11月期
24年11月期
25年11月期(予想)

年間配当金
第3四半期末

第2四半期末
円銭

―
―
―

期末

円銭

0.00
0.00
0.00

―
―
―

配当金総額
（合計）

合計

配当性向 純資産配当
（連結）
率（連結）

円銭

円銭

百万円

％

％

500.00600.00700.00500.00600.00700.00

228
274

30.4
19.5
20.2

0.9
1.1

3. 平成25年11月期の連結業績予想（平成24年12月 1日～平成25年11月30日）（％表示は、通期は対前期、四半期は対前年同四半期増減率）

売上高
第2四半期(累計)
通期

営業利益

経常利益

1株当たり当期
純利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円銭

24,644
37,121

142.8
51.3

2,432
3,387

163.6
11.8

2,021
2,606

275.8
14.6

1,223
1,580

327.6
12.5

2,677.59
3,459.54

※ 注記事項(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動） ： 無
新規 ― 社 （社名）、 除外 ― 社 （社名）
(2) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更： 有② ①以外の会計方針の変更： 無③ 会計上の見積りの変更： 有④ 修正再表示： 無(3) 発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）② 期末自己株式数③ 期中平均株式数

24年11月期
24年11月期
24年11月期

456,840 株 23年11月期― 株 23年11月期
456,840 株 23年11月期

456,840 株―株
456,840 株（参考）個別業績の概要
1. 平成24年11月期の個別業績（平成23年12月1日～平成24年11月30日）(1) 個別経営成績
売上高
営業利益
24年11月期
23年11月期（％表示は対前期増減率）

経常利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

19,423
20,719

△6.3
△10.8

2,666
2,345

13.7
40.7

1,975
1,601

23.3
97.9

1,141
993

14.9
129.3

潜在株式調整後1株当たり当期純利益

1株当たり当期純利益円銭

24年11月期
23年11月期円銭

2,497.95
2,174.76――(2) 個別財政状態
総資産

純資産

自己資本比率百万円

24年11月期
23年11月期（参考） 自己資本

61,01656,313
24年11月期 25,296百万円

1株当たり純資産

百万円

％

円銭

25,29624,382
23年11月期 24,382百万円

41.5
43.3

55,373.04
53,371.94

2. 平成25年11月期の個別業績予想（平成24年12月 1日～平成25年11月30日）（％表示は、通期は対前期、四半期は対前年同四半期増減率）

売上高
第2四半期(累計)
通期

経常利益

1株当たり当期純利
益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円銭

22,29931,436

182.0
61.9

1,821
2,169

333.4
9.8

1,113
1,324

540.7
16.1

2,438.26
2,900.13※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく連結財務諸表の監査手続は終了しておりません。

※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、その達成を当社として約束する趣旨のものではありません。また、実際の業績等は、様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想の前提となる条件及び業績予想のご利用にあたっての注意事項等については、添付資料４ページ「１．経営成績（１）経営成績に関する分析 ２ 次期の業績見通し」をご覧ください。
（決算補足説明資料及び決算説明会資料内容の入手方法）
当社は、平成25年１月10日に機関投資家及びアナリスト向けに決算説明会を開催する予定です。この説明会で配布する決算説明会資料については、決算開示
後速やかに当社ホームページに掲載する予定です。

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信○目

次

１．経営成績

・・・・・・・・・・・・・ 2(1) 経営成績に関する分析・・・・・・・・・・・・・ 2(2) 財政状態に関する分析・・・・・・・・・・・・・ 4(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当・・・・・・・ 5
２．企業集団の状況

・・・・・・・・・・・・・ 6

３．経営方針・・・・・・・・・・・・・ 8(1) 会社の経営の基本方針
・・・・・・・・・・・・・ 8(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略
および会社の対処すべき課題
・・・・・・・・・・・・・ 8(3) その他、会社の経営上重要な事項 ・・・・・・・・・・・・・ 8
４．連結財務諸表

・・・・・・・・・・・・・ 9(1) 連結貸借対照表
・・・・・・・・・・・・・ 9(2) 連結損益計算書及び連結包括利益計算書
・・・・・・・・11
連結損益計算書・・・・・・・・・・・・・11
連結包括利益計算書
・・・・・・・・・・・・・12(3) 連結株主資本等変動計算書
・・・・・・・・・・・・・13(4) 連結キャッシュ・フロー計算書
・・・・・・・・・・・・・15(5) 継続企業の前提に関する注記
・・・・・・・・・・・・・16(6) 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項・・・・・・・16(7) 会計方針の変更
・・・・・・・・・・19(8) 表示方法の変更
・・・・・・・・・・19(9) 追加情報・・・・・・・・・・・・・19(10) 連結財務諸表に関する注記事項
・・・・・・・・・・・・・20（セグメント情報等）
・・・・・・・・・・・・20（１株当たり情報）・・・・・・・・・・・・・24（重要な後発事象）・・・・・・・・・・・・・24－ 1 －トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信

１．経営成績
（１） 経営成績に関する分析① 当連結会計年度の経営成績
当連結会計年度（平成 23 年 12 月１日～平成 24 年 11 月 30 日）におけるわが国の経済は、各種政策や復興需要などにより回復傾向にありましたが、直近では欧州や中国など海外景気の減速を受け弱い動きとなっております。今後も金融資本市場の変動、国内のデフレリスク等を背景に依然として不透明な状況が続くとみられております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、不動産市況の底入れ感から海外マネーが国内不動産市
場へ流入していること等を背景に、J-REIT などの不動産ファンドによる物件取得が活発となり、平成 24 年
１月～10 月末までに取得した累計額は約 7,500 億円に達するなど、４年ぶりの高水準で推移しました。これら等により、平成 24 年度上期の不動産取引件数は 329 件、取引額は 8,533 億円と東日本大震災前にあたる平成 22 年度上期の水準まで戻りました（民間調査機関調べ）。また、首都圏分譲マンション市場の契約率は平成 22 年以降、平成 24 年 10 月に至るまで、好不調の目安とされる 70％をほぼ上回って推移し、平成24 年１月～10 月までの供給戸数は累計 33,763 件となり、昨年を 2,074 件上回って推移しております（民間調査機関調べ）。
東京ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、平成 24 年度の平均空室率は緩やかに上昇を続け、６月
末には 9.43％とピークに達しましたが（前年同月比 0.62%増）、新築、既存共に成約が進んだこと等により７月以降４ヶ月連続で改善し、10 月末は 8.74％となりました。一方、同地区の平均募集賃料は緩やかな下
落傾向が続いており、平成 24 年 10 月末は前年同月比 383 円低下の 16,628 円／坪となりました（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場においては、投資用不動産市場の活性化や資金調達環境の改善等により、平成 24 年６月末時点の不動産ファンド運用資産額が、平成 23 年 12 月末時点と比較して J-REIT で 0.4 兆円増の 8.7 兆円、私募ファンドで 0.5 兆円増の 18.3 兆円、全体では 0.9 兆円増の 27.0 兆円となりました（民間調査機関
調べ）。
このような事業環境の中、当社グループでは、不動産流動化事業において一部の Restyling 物件で販売遅行がありましたが、バリューアップ物件は５棟を販売いたしました。不動産開発事業では主に２棟の分譲マンションの引き渡しと戸建住宅の契約が好調に推移いたしました。仕入におきましては、以前より堅調な需要のある居住用不動産ならびに住宅開発用地の取得を進めて参りましたが、これに加え不動産流動化事業に供するオフィスビル等への投資も本格的に再開しております。また、当社グループ初となる海外拠点としてシンガポールに現地法人を設立したほか、全世界の商用不動産ブローカレッジ会社で組織される「NAI
Global」との間でメンバーシップ契約を締結し、加盟いたしました。今後も、海外投資家とのリレーション強化を図ってまいります。
これらにより、当連結会計年度は、売上高 24,539 百万円（前連結会計年度比 0.9％減）、営業利益 3,030
百万円（同 26.9％増）、経常利益 2,274 百万円（同 44.5％増）、当期純利益 1,405 百万円（同 86.9％増）となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、Restyling 物件では、「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）、「ヒルトップ横浜東寺尾」（神奈川県横浜市）、「エステージ上野毛」（東京都世田谷区）、「グレンパーク池田山」（東京都品川区）等で 106 戸の販売を行ったことに加え、「内神田北原ビル」（東京都千代田区）、「ヴェルミドール恵比寿」（東京都渋谷区）等、５棟のバリューアップ物件の販売を行いました。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は 5,980 百万円（前連結会計年度比 50.3％減）となりました。
また、２棟のオフィスビルにおいて、空室部分の想定賃料を引き下げたこと等により、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、265 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上したことにより、セグメント利益は 390 百万円（前連結会計年度比 79.3％減）となりました。

－ 2 －トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信(不動産開発事業)
当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THE パームス月島ルナガーデン」（東京都中央区）、「THE パームス高田馬場」（東京都新宿区）等において、154 戸を販売いたしました。戸建住宅では、「パームスコート世田谷岡本」（東京都世田谷区）、「パームスコート初台」（東京都渋谷区）、「パームスコート小石川」（東京都文京区）等において、24 戸を販売いたしました。
オフィスビルでは、「日本橋本石町トーセイビル」（東京都中央区）を販売いたしました。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は 10,985 百万円（前連結会計年度比 109.0％増）、セグメント利益は 2,318 百万円（前連結会計年度はセグメント損失 22 百万円）となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動に注力し、稼働率の維持に努め、ほぼ前連結会計年度と同水準の収益計上となりました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は 2,446 百万円（前連結会計年度比 0.5％減）、セグメント利益は1,192 百万円（前連結会計年度比 0.8％増）となりました。
(不動産ファンド事業)
当連結会計年度は、アセットマネジメント受託資産残高は順調に積みあがったものの、フィー水準の低下に伴い、アセットマネジメントフィーが減少いたしました。
以上の結果、不動産ファンド事業の売上高は 776 百万円（前連結会計年度比 44.4％減）、セグメント利益は 184 百万円（前連結会計年度比 71.8％減）となりました。
前連結会計年度と比較して大幅に減少した主な要因は、前連結会計年度に大型案件の売買に係る仲介手数
料収入等が当セグメントに計上されていたためであります。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は、311,335 百万円であります。
（注）アセットマネジメント受託資産残高には、当社ルールに基づき、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当連結会計年度は、ビル・駐車場・学校等の管理棟数は、前年同期に比べ２棟減少し 306 棟、分譲、賃貸
マンションの管理棟数は、前年同期に比べ 13 棟増加し 216 棟となり、合計管理棟数は、522 棟（前年同期
比 11 棟増）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は 3,512 百万円（前連結会計年度比 2.5％増）と前年を上回りまし
たが、一部の取引において貸倒引当金を一般管理費に計上したため、セグメント利益は 68 百万円（前連結
会計年度比 34.7％減）となりました。
(オルタナティブインベストメント事業)
当連結会計年度は、M＆A にて取得した物件の売却、保有債権の回収及び代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等に注力いたしました。
以上の結果、オルタナティブインベストメント事業の売上高は 838 百万円（前連結会計年度比 363.7％増）、セグメント利益は 59 百万円（前連結会計年度はセグメント損失 190 百万円）となりました。

－ 3 －トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信② 次期の業績見通し
当社グループを取り巻く事業環境におきましては、復興需要や各種政策により全体として回復傾向にありましたが、欧州金融危機や中国経済の停滞など海外経済の減速を受けて弱含み、依然として不透明な状況にあります。不動産業界では、東日本大震災を発端とした首都圏市場の停滞は概ね回復し、不動産市況の底入れ感から海外マネーが不動産へ流入していること等を背景に、J-REIT などによる物件取得が活発化し、不動産売買市場の回復基調が強まっております。
このような環境の中、当社の不動産流動化事業では事業開始から４年目となる「Restyling 事業」では引き続き適正価格での中古マンション分譲販売を継続するとともに昨今活発化してきた投資家向け収益不動産の売買では、仕入を一層強化し、また迅速な再生、販売を行ってまいります。
不動産開発事業では、新年度に竣工予定の分譲マンション、戸建住宅の販売に注力するとともに、今期新設した「吉祥寺センター」「池袋センター」を本格稼動させ、優良用地の仕入を積極的に進めてまいります。
一方、資産の拡張に頼らずに安定的な収益を生むフィービジネスの拡大も継続してまいります。
不動産ファンド事業では、金融危機以降に進めてきた受託資産管理業務の切替え案件を継続して獲得していくとともに、新規ファンド組成に注力し、特にシンガポール現地法人の活動を強化してまいります。また、事業法人等が保有する不動産の収益力向上に寄与するコンサルティング業務（いわゆる CRE 業務）もこれま
で以上に積極的に進めてまいります。
不動産管理事業では、当社 100％子会社であるトーセイ・コミュニティ（株）において培ってまいりましたノウハウをもとに、管理受託棟数の増加に努め、安定したフィー収入の伸長を図ってまいります。
以上の結果、次期の当社グループの業績見通しにつきましては、売上高 37,121 百万円（前連結会計年度
比 51.3％増）、営業利益 3,387 百万円（同 11.8％増）、経常利益 2,606 百万円（同 14.6％増）、当期純利
益 1,580 百万円（同 12.5％増）を予定しております。

(2) 財政状態に関する分析① 資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末の資産につきましては、前連結会計年度比で 4,765 百万円増加し、64,732 百万円となりました。これは主に、現金及び預金 1,104 百万円の増加、販売用不動産 4,141 百万円の増加によるものであります。
負債につきましては、前連結会計年度比で 3,589 百万円増加し、38,580 百万円となりました。これは主に、支払手形及び買掛金 864 百万円の増加、長・短借入金 2,319 百万円の増加によるものであります。
純資産につきましては、前連結会計年度比 1,176 百万円増加し、26,152 百万円となりました。これは主に、利益剰余金の増加によるものであります。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、たな卸資産の増加に伴う減少 4,129 百万円、長期借入金の返済による支出 13,841 百万円等がありましたが、税金等調整前当期純利益
2,172 百万円の計上、長期借入れによる収入 15,777 百万円等により、前連結会計年度末に比べ 1,104 百万円
増加し、9,410 百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動に使用した資金は、1,005 百万円（前連結会計年度は、6,017 百万円の獲得）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益 2,172 百万円の計上による増加と、たな卸資産の増加に伴う減少
4,129 百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により獲得した資金は、17 百万円（前連結会計年度は、116 百万円の使用）となりました。これは主に、有形固定資産売却による収入 216 百万円、有形固定資産取得による支出 140 百万円によるものであります。

－ 4 －トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、2,090 百万円（前連結会計年度は、4,416 百万円の使用）となりました。
これは主に、新規物件仕入に係る長期借入れによる収入 15,777 百万円、物件売却等に伴う長期借入金の返済による支出 13,841 百万円によるものであります。
（参考）キャッシュ･フロー指標のトレンド
平成21年11月期

平成22年11月期

平成23年11月期

平成24年11月期

自己資本比率（％）

35.7

39.0

41.6

40.4

時価ベースの自己資本比率（％）

13.6

23.7

14.2

25.3

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）

2.9

－

5.0

－

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

12.5

－

6.8

－

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ･フローは、営業キャッシュ･フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
（注５）平成22年11月期連結会計年度及び平成24年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシ
ュ・フロ－がマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、
事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
平成 24 年 11 月期の期末配当につきましては、１株につき 600 円を予定しております。
また、平成 25 年 11 月期の期末配当につきましては、１株につき 700 円を予定しております。

－ 5 －トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信

２．企業集団の状況
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社７社（連結子会社６社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

不動産流動
化事業

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテ
ナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部
分、専有部分等をバリューアップの上、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております（入居中部分は継続して賃貸物件として保有し運用）。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニュー
アルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※）10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なものです。

当社

不動産開発
事業

当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社
グループは、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIAシリーズ）・複合ビル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。

当社

不動産賃貸
事業

当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店
舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。

当社

不動産ファ
ンド事業

当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および運用業に基づく事業を行っております。具体的な事業内容としましては、多様な投資家ニーズに合致した信託受益権の売買、売買の媒介等の他、不動産購入・保有・処分に関する助言や一任運用業務を担う不動産ファンドのアセットマネジメント業務を行っております。
当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等が収入の中心となっております。

当社、
トーセイ・ア
セット・アドバイザーズ㈱不動産管理
事業

マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビ
ル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管
理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。

トーセイ・コミュニティ㈱

オルタナテ
ィブインベ
ストメント
事業

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM＆Aにより取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップ
を実施し、売却しております。

トーセイ・リバイバル・インベストメン
ト㈱

－ 6 －

主要な会社

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信
当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

土
地
・
建
物
・
信
託
受
益
権

不動産
流動化事業
購入
・
入札

エンドユーザー
バリューアップ

再生不動産
・
開発不動産

ト
ー
セ
イ 不動産
㈱ 賃貸事業
不動産
開発事業

不動産
ファンド事業

投資家

REIT
・
ファンド
投資助言・代理業
・
第二種金融商品
取引業

不動産
ファンド

※100％子会社
トーセイ・アセット・
アドバイザーズ㈱不動産ファンド事業

販売
・
賃貸

出資・配当

投資家

投資運用業
投資助言・代理業
第二種金融商品取引業

プロパティマネジメント※100％子会社
トーセイ・
コミュニティ㈱不動産管理事業

不担
動保
産付
債
権
・
不保
動有
産会
社

プロパティ
マネジメント・
ビルメンテナンス※100％子会社

購入
・
M＆A

トーセイ・リバイバル
・インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

バリューアップ
・
権利 調整
・
再生

管理物件

管理

不動産
担保付
債権

回収

債務者

・
代物弁済
不動産

販売
投資家
・
エンドユーザー

不動産保有
会社株式

－ 7 －

ファンド
・
ビルオーナー
・
テナント

不動産売却

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信

３．経営方針(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動
産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識し、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド
事業、不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業の６事業を推進しています。当社グループは 10
年、20 年後を視野に入れた不動産の価値再生を行うことで社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。

(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および会社の対処すべき課題
当社グループが属する不動産業界は、東日本大震災を発端とした首都圏市場の停滞は概ね回復し、不動産市
況の底入れ感から海外マネーが不動産へ流入するなど不動産売買市場の回復傾向が強まっております。
このような事業環境の下、当社グループは平成 24 年 11 月期を初年度とする３ヵ年の中期経営計画「NextStage 2014」を策定し、活動を推進いたしました。
当社グループは、この中期経営計画において、“既存６事業の拡充と成長”、“グローバルなフィールドへの進出”、“経営インフラストラクチャーの革新”を三大方針に掲げており、世界に通用する不動産事業グループを目指してまいります。
“既存６事業の拡充と成長”を達成するための課題は、日々変化する市場動向を注視するとともに、顧客ニーズに絶えず応えていくことであり、不動産流動化事業、不動産開発事業を一層強化し、特にエンドユーザー
および投資家向け事業の規模拡大を図ることであります。また、不動産ファンド事業においても、投資市場の好転に鑑み、アセットマネジメント受託資産残高の増加とフィー収入の拡大、とりわけ新規ファンド組成の機会獲得に向けて取り組むことが課題であります。
“グローバルなフィールドへの進出”に向けた課題は、不動産ファンド事業をはじめとする各セグメントにおいて、グローバルな投資家とのリレーションを強化することであります。初年度は平成 24 年１月にシンガ
ポール現地法人“Tosei Singapore Pte. Ltd. ”を設立したほか、11 月にはポートフォリオの多様化に向けた取組みとして、全世界の商用不動産ブローカレッジ会社で組織される「NAI Global」との間で、メンバーシッ
プ契約を締結し、加盟いたしました。今後は、これらの施策の収益化に向けた取り組みを強化してまいります。
“経営インフラストラクチャーの革新”を果たすための課題は、人材育成および戦略実行に相応しい組
織・インフラの構築、健全性を備えた財務体質の維持、そしてグローバル化の流れに対応できる組織とディスクローズ体制の確立にあると考えております。
これらの三大方針についての課題に対処するとともに、引き続き「コンプライアンス」「リスク管理」「適時適切な情報開示」を三大重点項目に掲げ、世界に通用する経営品質を備えるべく、グループ全体を挙げてコーポレートガバナンスの充実に向けた取り組みを一層強化してまいる所存であります。

(3) その他、会社の経営上重要な事項
該当事項はありません。

－ 8 －トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信

４．連結財務諸表（１）連結貸借対照表（単位：千円）前連結会計年度(平成23年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
貯蔵品
繰延税金資産その他
貸倒引当金

当連結会計年度(平成24年11月30日)

8,326,305
399,856
10,00027,360,973
6,374,335
81,361
3,254
966,545
391,300△5,69743,908,234

9,430,622
314,348
10,00031,502,387
5,675,757
2,951
2,426
990,487
1,211,089△6,10949,133,960

5,337,567△947,482

5,579,356△1,106,822

4,390,084

4,472,533

120,979△88,678
32,301

122,220△90,878
31,342

その他（純額）10,175,285
6,777△4,895
1,882

10,031,990
21,629△5,187
16,441

有形固定資産合計

14,599,553

14,552,308

65,816－
1,889
67,705

41,202
346,164
1,889
389,256

380,612
10,325
870,404
145,100△14,332
1,392,110

403,001
3,355
83,194254,175△86,286
657,440

16,059,369

15,599,004

59,967,603

64,732,965

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額
建物及び構築物（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
その他
減価償却累計額

無形固定資産ソフトウエア
借地権
電話加入権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計－ 9 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（単位：千円）前連結会計年度(平成23年11月30日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払法人税等
前受金
賞与引当金
その他

当連結会計年度(平成24年11月30日)

806,396－
6,170,937
79,271545,967
150,520
1,038,122
8,791,215

1,670,415
384,400
7,356,272
72,921
990,100
125,659684,780
11,284,548

23,904,245
15,200133,154
312,586
1,810,439
24,710－24,654,459－
147,211
328,667
2,130,063
24,842
11,071

26,200,336

27,296,315

34,991,552

38,580,864

5,454,673
5,538,149
13,985,597
24,978,420

5,454,673
5,538,149
15,162,573
26,155,396△2,369－－△2,369△926△3,751
1,382△3,295

純資産合計

24,976,051

26,152,100

負債純資産合計

59,967,603

64,732,965

流動負債合計
固定負債
長期借入金
繰延税金負債
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
預り敷金保証金
資産除去債務その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
株主資本合計その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定
その他の包括利益累計額合計－ 10 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書（連結損益計算書）（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

売上高
売上原価

(自
至

当連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

24,759,291
19,290,132
5,469,158

24,539,823
18,291,818
6,248,005

3,080,121
2,389,037

3,217,373
3,030,631

2,797
2,861
1,490
34,03530,724
71,908

1,679
2,861
－
－
18,20922,750885,646－799
886,445775,2541,448
2,310
779,013

1,574,500

2,274,369－－
16,976
19,932－36,90918,874
2,377
4,366
－
76,442102,061

税金等調整前当期純利益

1,537,591

2,172,307

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計65,899719,708
785,608

110,535
656,376
766,911

少数株主損益調整前当期純利益

751,982

1,405,395

当期純利益

751,982

1,405,395

売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
負ののれん償却額
違約金収入
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
為替差損
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別損失
固定資産売却損
固定資産除却損
会員権評価損
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
厚生年金基金脱退拠出金
特別損失合計－ 11 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（連結包括利益計算書）（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

少数株主損益調整前当期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定(自至当連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

751,982

1,405,395△3,143－－△3,143

1,442△3,751
1,382
△926

包括利益

748,839

1,404,469（内訳）
親会社株主に係る包括利益

748,839

1,404,469

その他の包括利益合計－ 12 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（３）連結株主資本等変動計算書（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

株主資本
資本金
当期首残高
当期末残高
資本剰余金
当期首残高
当期末残高
利益剰余金
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
株主資本合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
当期首残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
繰延ヘッジ損益
当期首残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
為替換算調整勘定
当期首残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
その他の包括利益累計額合計
当期首残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 13 －(自至当連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

5,454,673
5,454,673

5,454,673
5,454,673

5,538,149
5,538,149

5,538,149
5,538,149

13,462,034

13,985,597△228,420
751,982
523,562△228,420
1,405,395
1,176,975

13,985,597

15,162,573

24,454,857

24,978,420△228,420
751,982
523,562△228,420
1,405,395
1,176,975

24,978,420

26,155,396

774△2,369△3,143△3,143

1,442
1,442

△2,369

△926

－

－

－

△3,751－△3,751－△3,751

－

－

－
－

1,382
1,382

－

1,382

774

△2,369△3,143△3,143△926△926△2,369△3,295

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

純資産合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 14 －(自至当連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

24,455,632

24,976,051△228,420
751,982△3,143
520,419△228,420
1,405,395△926
1,176,049

24,976,051

26,152,100

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（４）連結キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
負ののれん償却額
引当金の増減額（△は減少）
受取利息及び受取配当金
支払利息及び社債利息
有形固定資産除却損
有形固定資産売却損益（△は益）資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
会員権評価損
売上債権の増減額（△は増加）
買取債権の増減額（△は増加）
たな卸資産の増減額（△は増加）
前渡金の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り保証金の増減額（△は減少）
その他の流動資産の増減額（△は増加）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の純増減額（△は増加）
有形固定資産の取得による支出
有形固定資産の売却による収入
無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却による収入
投資有価証券の回収による収入
差入敷金保証金の増減額（△は増加）
貸付金の回収による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
配当金の支払額
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高－ 15 －(自至当連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

1,537,591
336,398△1,49017,654△5,658885,646－－
19,932
16,97664,2805,106
3,305,302△220,082
438,233
260,461△76,084
67,194
265,944
6,917,407

2,172,307
328,464－
77,642△4,540775,254
2,377
18,874－
4,366
11,241
78,409△4,129,276
147,853864,185
444,132
319,624△964,675△254,899△108,659

4,923△881,503△23,098
6,017,729

4,530△778,399△122,725△1,005,254

286,136△61,532－△36,717△353,350
015,347△17,740
51,705－△116,149－△140,303
216,965△4,560△22,000－
150△38,927
7,466△1,49017,300－11,474,100△15,661,377△227,718△1,567△4,416,563

384,400
15,777,100△13,841,551△227,857△1,2192,090,871－
1,485,016

1,399
1,104,317

6,821,288
8,306,305

8,306,305
9,410,622

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（５）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（６）連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
１．連結の範囲に関する事項(1)連結子会社の数６社
連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.
トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱㈲ヘスティア・キャピタル
グリーンハウス㈲上記のうち、TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.については、当連結会計年度において新たに設立した
ため、連結の範囲に含めております。
なお、前連結会計年度まで連結子会社でありました㈱メティス・キャピタルは、平成24年５月
31日付でトーセイ・リバイバル・インベストメント㈱に吸収合併されたため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。
(2)非連結子会社の名称等
合同会社三宮不動産販売（連結の範囲から除いた理由）
非連結子会社は、小規模であり、総資産、売上高、当期純損益及び利益剰余金等は、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。
２．連結子会社の事業年度等に関する事項
すべての連結子会社の事業年度の末日は、連結決算日と一致しております。
なお、当連結会計年度において、企業集団の経営及び事業運営の効率化を図ることを目的として、
トーセイ・コミュニティ㈱の決算日を10月31日から連結決算日に変更したため、当該連結子会社の事業年度の月数が13ヶ月となっており、損益計算書を通して調整しております。
３．会計処理基準に関する事項(1)重要な資産の評価基準及び評価方法①有価証券
その他有価証券
イ 時価のあるもの
連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却
原価は移動平均法により算定）
ロ 時価のないもの
移動平均法による原価法②たな卸資産評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。
イ 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法
ロ 買取債権個別法
ハ 貯蔵品
最終仕入原価法－ 16 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信(2)重要な減価償却資産の減価償却の方法①有形固定資産（リース資産を除く）
定率法を採用しております。
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。
建物
３～50年
構築物
10～30年
機械及び装置８年
工具、器具及び備品 ３～20年②無形固定資産（リース資産を除く）
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における見積利用可能期間（５年）に基づいております。
③リース資産リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース取引開始日が平成20年３月31日
以前のリース取引については、通常の賃貸借取引にかかる方法に準じた会計処理を行っております。
(3)重要な引当金の計上基準①貸倒引当金債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権
等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②賞与引当金従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当連結会計年度負担額を計上しております。
③退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づく期末
要支給額を計上しております。
④役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
(4)重要な外貨建の資産又は負債の本邦通貨への換算の基準
外貨建金銭債権債務は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。なお、在外子会社等の資産及び負債は、連結決算日の直物為替相場により、収益及び費用は、期中平均相場により円貨に換算し、換算差額は純資産の部における為替換算調整勘定に含めて計上しております。
(5)重要なヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段・・・金利スワップ
ヘッジ対象・・・借入金③ヘッジ方針金利リスクの低減のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。

－ 17 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信④ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しております。
(6)連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
(7)その他連結財務諸表作成のための重要な事項①消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
②匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。

－ 18 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（７）会計方針の変更（減価償却方法の変更）
当社及び連結子会社は、法人税法の改正に伴い、当連結会計年度より、平成24年４月１日以降に取得した有形固定資産については、改正後の法人税法に基づく減価償却方法に変更しております。
この変更による当連結会計年度の損益に与える影響は軽微であります。
（８）表示方法の変更（連結キャッシュ・フロー計算書関係）
前連結会計年度において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めておりま
した「その他の流動資産の増減額（△は増加）」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度
より独立掲記することとしました。この表示方法の変更をさせるため、前連結会計年度の連結財務
諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた333,139千円は、「その他の流動資産の増減額（△は増加）」67,194千円、「その他」265,944千円として組替えております。

（９）追加情報（会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準等の適用）
当連結会計年度の期首以後に行われる会計上の変更および過去の誤謬の訂正より、「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 平成21年12月４日）及び「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第24号 平成21年12月４日）を適用しております。
（保有目的の変更）
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物及び構築物：194,770千円、借地権：346,
164千円）を事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

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トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（10）連結財務諸表に関する注記事項（セグメント情報等）
a.セグメント情報１

報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、本社で事業別について国内の包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。したがって、当社グループは、本社で定めた事業別のセグメントから構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」及び「オルタナティブインベストメント事業」の６つを報告
セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフ
ィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネ
ジメント業務を行っております。「オルタナティブインベストメント事業」は、不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済により取得した物件の販売等を行っております。

２

報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。
報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替
高は市場実勢価格に基づいております。

－ 20 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信

３

報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報(1)前連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）（単位：千円）
報告セグメント
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理
ﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
業

計

連結
財務諸表
計上額
(注)２

調整額
(注)１

売上高
外部顧客への売上高

12,040,886

5,256,145

2,459,614

1,396,347

3,425,416

セグメント間の内部売上高又は振替高－－48,11918,017

485,731

計

12,040,886

5,256,145

2,507,733

1,414,365

3,911,147

セグメント利益又は損失（△）

1,891,898△22,238

1,182,925

652,879

104,845セグメント資産19,048,273 13,562,936 13,258,186

856,286

1,669,912

180,880 24,759,291－

551,869

180,880 25,311,160△190,258－ 24,759,291△551,869△551,869 24,759,291

3,620,051 △1,231,014

2,433,173 51,098,768－

2,389,037

8,868,835 59,967,603

その他の項目
減価償却費－－

254,418

2,281

24,50916,657

297,866

38,532

336,398

有形固定資産及び無形固定資産の増加
額－－

44,049

3,605

5,376

2,661

55,69349,204

104,897(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
（１）セグメント利益又は損失（△）の調整額△1,231,014千円には、セグメント間取引消去△20,063千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,210,951千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
（２）セグメント資産の調整額8,868,835千円には、各報告セグメントに配分しない全社資産9,783,874千円が含まれております。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金預金及び有価証券）及び管理部門に係る資産であります。
（３）減価償却費の調整額38,532千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
（４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額49,204千円は各報告セグメントに帰属しない全社資産の増加であります。
２．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

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トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信(2)当連結会計年度（自 平成23年12月１日 至 平成24年11月30日）（単位：千円）
報告セグメント
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理
ﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
業

計

連結
財務諸表
計上額
(注)２

調整額
(注)１

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の内部売上高又は振替高計
セグメント利益セグメント資産5,980,183 10,985,270

2,446,682

776,723

3,512,228

274,003

55,04423,065

343,859

5,980,183 11,259,274

2,501,727

799,788

3,856,087

1,192,557

184,135

68,442

23,114,013 14,643,328 13,583,668

942,624

1,349,101－

390,895

2,318,788

838,736 24,539,823
2,269

698,243

841,006 25,238,066
59,189－ 24,539,823△698,243△698,243 24,539,823

4,214,010 △1,183,378

1,905,916 55,538,653－

3,030,631

9,194,311 64,732,965

その他の項目
減価償却費－－

240,391

5,424

21,48815,822

283,125

45,338328,464

有形固定資産及び無形固定資産の増加
額－－

114,531

10,0792,412

714

127,737

17,125

144,863(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
（１）セグメント利益の調整額△1,183,378千円には、セグメント間取引消去△12,536千円、各報告セグメ
ントに配分していない全社費用△1,170,841千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメン
トに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
（２）セグメント資産の調整額9,194,311千円には、各報告セグメントに配分しない全社資産10,387,815千円が含まれております。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金預金及び有価証券）及び管理部門に係る資産であります。
（３）減価償却費の調整額45,338千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
（４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額17,125千円は各報告セグメントに帰属しない全社資産の増加であります。
２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

b．関連情報Ⅰ 前連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報（１）売上高
本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の90％を超える
ため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がいないため、記載はありません。

－ 22 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信

Ⅱ 当連結会計年度（自 平成23年12月１日 至 平成24年11月30日）
１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報（１）売上高
本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の90％を超える
ため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がいないため、記載はありません。
c．報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報
前連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 平成23年12月１日 至 平成24年11月30日）
該当事項はありません。
d．報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報
前連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
金額的重要性が乏しいため、記載を省略しております。
当連結会計年度（自 平成23年12月１日 至 平成24年11月30日）
該当事項はありません。
e．報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報
前連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 平成23年12月１日 至 平成24年11月30日）
該当事項はありません。

－ 23 －

トーセイ㈱（8923）平成24年11月期決算短信（１株当たり情報）(自至前連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)(自至当連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

１株当たり純資産額

54,671円33銭

57,245円65銭

１株当たり当期純利益金額

1,646円05銭

3,076円34銭(注) １
２

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
項目(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)(自至当連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

１株当たり当期純利益金額
当期純利益(千円)

751,982

1,405,395

普通株主に帰属しない金額(千円)－－

普通株式に係る当期純利益(千円)

751,982

1,405,395

普通株式の期中平均株式数(株)456,840

456,840３

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
項目(平成23年11月30日)

純資産の部の合計額(千円)
純資産の部の合計額から控除する金額(千円)
普通株式に係る期末の純資産額(千円)
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通
株式の数(株)（重要な後発事象）
該当事項はありません。

－ 24 －

当連結会計年度(平成24年11月30日)

24,976,051

26,152,100－－

24,976,051

26,152,100

456,840

456,840