平成28年11月期

決算短信〔IFRS〕（連結）

平成29年１月11日
上 場 会 社 名 トーセイ株式会社
上場取引所 東・SGX
コ ー ド 番 号 8923・S2D
ＵＲＬ http://www.toseicorp.co.jp
代
表者 (役職名) 代表取締役社長(氏名) 山口 誠一郎
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員(氏名) 平野 昇(TEL) 03-3435-2865
定時株主総会開催予定日
平成29年２月24日
配当支払開始予定日 平成29年２月27日
有価証券報告書提出予定日 平成29年２月27日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無：有（機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）

１．平成28年11月期の連結業績（平成27年12月１日～平成28年11月30日）(1) 連結経営成績
売上高

営業利益

百万円

28年11月期
27年11月期

％

税引前利益

百万円

49,818 15.8
43,006 △14.0

当期利益

％

百万円

％

9,279 34.6
6,891 23.9

8,450
6,040

39.9
29.5

百万円

円

銭

円

％

百万円

％

百万円

％

5,547
4,135

34.1
43.9

5,509
4,081

35.0
35.1

銭

－
－
－百万円

当期包括利益合計額

5,547 34.1
4,135 43.9

基本的１株当たり
希薄化後親会社所有者帰属持分
当期利益
１株当たり当期利益
当期利益率
28年11月期
114.8927年11月期
85.66(参考) 持分法による投資損益 28年11月期（％表示は対前期増減率）
親会社の所有者に帰属する当期利益

27年11月期

資産合計
税引前利益率

売上高
営業利益率

％

％

％

14.4
12.0
－百万円

7.9
6.9

18.6
16.0

(2) 連結財政状態
資産合計
28年11月期
27年11月期

親会社の所有者に帰属する持分

資本合計

親会社所有者
帰属持分比率

１株当たり親会社
所有者帰属持分

百万円

百万円

百万円

％

121,276
93,19641,01036,22841,01036,228

33.8
38.9

円

銭

849.35750.32(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
28年11月期
27年11月期

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高

百万円

百万円

百万円

百万円

△7,472△4,443△8,193481

18,522
6,661

21,64018,791

２．配当の状況
年間配当金
第１四半期末 第２四半期末 第３四半期末
円

27年11月期
28年11月期
29年11月期(予想)

銭

円

銭

－
－
－

0.00
0.00
0.00

円

配当金総額
期末

(合計)

合計

銭

円

銭

－
－
－

16.00
22.00
25.00

円

配当性向 親会社所有者帰属(連結) 持分配当率（連結）

銭

百万円

％

％

16.00
22.00
25.00

772
1,062

18.7
19.1
20.4

2.2
2.8

３．平成29年11月期の連結業績予想（平成28年12月１日～平成29年11月30日）（％表示は、通期は対前期増減率）

売上高
百万円

通

期

営業利益

税引前利益

親会社の所有者に帰属する当期利益

当期利益

基本的1株当たり当 期 利 益

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円

69,268 39.0

10,008

7.8

9,001

6.5

5,926

6.8

5,926

6.8

122.75

銭

※

注記事項

(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動）
新規 － 社（社名）、除外－ 社（社名）(2) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更① ＩＦＲＳにより要求される会計方針の変更② ①以外の会計方針の変更③ 会計上の見積りの変更(3) 発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）② 期末自己株式数③ 期中平均株式数

：無

：無
：無
：無

28年11月期
28年11月期
28年11月期

48,284,000株－株
48,284,000株

27年11月期
27年11月期
27年11月期

48,284,000株－株
48,284,000株（参考）個別業績の概要
１．平成28年11月期の個別業績（平成27年12月１日～平成28年11月30日）(1) 個別経営成績
売上高
営業利益
経常利益
百万円

28年11月期
27年11月期（％表示は対前期増減率）

当期純利益

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

41,965
12.7
37,242 △17.9

7,836
5,948

31.7
18.6

7,123
5,553

28.3
34.4

4,734
3,906

21.2
60.2

１株当たり
当期純利益

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益円

28年11月期
27年11月期

銭

円

98.06
80.91

銭

－
－

(2) 個別財政状態
総資産

純資産
百万円

28年11月期
27年11月期（参考） 自己資本

自己資本比率
百万円

114,085
88,071
28年11月期 38,409百万円

１株当たり純資産％

38,45534,478
27年11月期

33.7
39.1

円

銭

795.50714.0634,477百万円

２．平成29年11月期の個別業績予想（平成28年12月１日～平成29年11月30日）（％表示は、通期は対前期増減率）

売上高
通

※

期

経常利益

１株当たり
当期純利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

56,623

34.9

6,228

△12.5

4,235

△10.6

円

銭

87.71

監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく連結財務諸表の監査手続は終了しておりません。

※

業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項(1)本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、添付資料４ページ「１．
経営成績（１）経営成績に関する分析②次期の業績見通し」をご覧ください。
(2)当社は、平成29年１月11日に機関投資家及びアナリスト向けに決算説明会を開催する予定です。この説明会で配布する決算説明会資料については、決算開示後速やかに当社ホームページに掲載する予定です。

トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信○目 次

１．経営成績・財政状態に関する分析・・・・・・・・・・・・・ 2(1) 経営成績に関する分析・・・・・・・・・・・・・ 2(2) 財政状態に関する分析・・・・・・・・・・・・・ 5(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当・・・・・・・ 6
２．企業集団の状況

・・・・・・・・・・・・・ 7

３．経営方針・・・・・・・・・・・・・ 9(1) 会社の経営の基本方針
・・・・・・・・・・・・・ 9(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略・・・・・・・ 9(3) 会社の対処すべき課題
・・・・・・・・・・・・・ 9
４．会計基準の選択に関する基本的な考え方・・・・・・・・・・・・・ 9５．連結財務諸表
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)

連結財政状態計算書
連結包括利益計算書
連結持分変動計算書
連結キャッシュ・フロー計算書
継続企業の前提に関する注記
連結財務諸表に関する注記事項（セグメント情報）（１株当たり利益）（重要な後発事象）・・・・・・・・・・・・・10
・・・・・・・・・・・・・10
・・・・・・・・・・・・・11
・・・・・・・・・・・・・12
・・・・・・・・・・・・・13
・・・・・・・・・・・・・14
・・・・・・・・・・・・・14
・・・・・・・・・・・・・15
・・・・・・・・・・・・・16
・・・・・・・・・・・・・16－ 1 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

１．経営成績・財政状態に関する分析(1) 経営成績に関する分析①

当連結会計年度の経営成績

当連結会計年度（平成27年12月１日～平成28年11月30日）におけるわが国の経済は、輸出・生産に弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いています。新興国経済の減速懸念や英国のEU離脱問題、新大統領が就任する米国の経済政策の行方などの影響により世界経済の先行きは不透明感を増していますが、今後も雇用・所得環境の着実な改善を背景とした底堅い個人消費に支えられ、穏やかな回復が期待されています。
当社グループが属する不動産業界において、平成28年１月～８月の上場企業等による国内不動産取引額は前年同期とくらべ２割減少し、２兆6,665億円となりました。良好な資金調達環境を背景に国内外投資家の投資意欲は非常に高いものの、市場への物件供給の減少に加え、海外投資家を中心に割高な不動産取引を控えたことから、取引が減少しています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、マンション価格の高騰や消費税増税の再延期で消費者の購入意
欲が高まらず、販売会社も物件供給量を減らしています。平成28年１月～10月の新築マンション販
売戸数は前年同期比で15.3％減少し、各月の契約率は好不調の目安となる70％を下回る水準で概ね推移しております。民間調査機関の予測では、平成28年の年間発売戸数が３万7,000戸前後と、リーマンショックで供給が落ち込んだ平成21年以来、７年ぶりに４万戸を下回ると見込まれています。
一方、首都圏分譲戸建市場は、平成28年１月～10月の住宅着工戸数は前年同期比8.7％増加となりました。新築マンションと比べ割安な戸建の需要は引き続き高く、今後も底堅く推移するものと期待されています（国土交通省調べ）。
東京ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、企業の移転・増床需要が引き続き旺盛であり、空室率は３％台半ばの低水準で推移しています。平均募集賃料は緩やかに上昇を続け、平成28年10月時点の坪単価は18,400円台（前年同月比4.7％アップ）になりました（民間調査機関調べ）。
また、不動産証券化市場では、良好な資金調達環境を背景に市場の拡大が続いています。平成28
年10月末のJ-REIT運用資産額（取得金額ベース）は約15兆2,000億円と前年同月から約１兆4,000億
円増加しました。なお、平成28年６月末時点のJ-REIT運用資産額は約14兆8,000億円、私募ファン
ドは約13兆9,000億円で、合わせると約28兆7,000億円の市場規模となりました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンションなどの一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産開発事業においては、商業施設および戸建住宅の販売・開発を推進いたしました。また、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高49,818百万円（前連結会計年度比15.8％増）、営業利益
9,279百万円（同34.6％増）、税引前利益8,450百万円（同39.9％増）、当期利益5,547百万円（同34.1％増）となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。
なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前連結会計年－ 2 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信度比較については、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。

(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「錦糸町トーセイビル」（東京都墨田区）、「STABLE

NAKANO」（東京都中野区）、「シティフォーラム上本郷」（千葉県松戸市）、「シャトーエスポワール国分寺」（東京都国分寺市）、「JPT元町ビル」（神奈川県横浜市）、「白山麻の実ビル」（東京都文京区）等32棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）、「ヒルトップ横浜東寺尾」（神奈川県横浜市）、「ルネ鎌倉植木」（神奈川県鎌倉市）等で57戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、
賃貸マンション等を合わせて54棟、土地８件を取得しております。
なお、仕入活動の一環として、第２四半期連結会計期間に、主に東京都豊島区に収益不動産を保有する岸野商事株式会社及び岸野不動産株式会社を、第３四半期連結会計期間に、主に東京都中野区に収益不動産を保有する株式会社フォー・ビックをＭ＆Ａにより取得し、連結子会社としております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は25,809百万円（前連結会計年度比0.7％減）、セグ
メント利益は4,001百万円（前連結会計年度比4.1％減）となりました。

(不動産開発事業)
当連結会計年度は、新築商業施設「T'S BRIGHTIA南青山」（東京都港区）、「T'S BRIGHTIA綱島」（神奈川県横浜市）を販売いたしました。また、需要が堅調な戸建住宅の販売にも注力し、「THEパームスコート柏初石」（千葉県柏市）、「THEパームスコート越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市）、「THEパームスコート三鷹大沢」（東京都三鷹市）、「THEパームスコート橋本」（神奈川県相模原市）、「THEパームスコート北小岩」（東京都江戸川区）等において、119戸を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、戸建住宅開発用地５件、分譲マンション開発用地１件、商業施設開発用地３件を取得しております。
なお、第１四半期連結会計期間より、東京都町田市を拠点として戸建分譲・注文住宅業を営む
株式会社アーバンホームを連結子会社としたことにより、東京都下及び神奈川県エリアの仕入・販売網の強化を図っております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,138百万円（前連結会計年度比98.9％増）、セグメ
ント利益は3,674百万円（前連結会計年度比586.8％増）となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産21棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、
賃貸マンション等51棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,282百万円（前連結会計年度比25.4％増）、セグメ
ント利益は2,389百万円（前連結会計年度比33.0％増）となりました。

－ 3 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）421,792百万円から、ファンドの物件売却等により74,462百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、100,856百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は448,186百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,302百万円（前連結会計年
度比5.6％減）、セグメント利益は951百万円（前連結会計年度比35.0％減）となりました。
（注）アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、ファンド物件の管理棟数が増加しました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び学校等で375棟、分譲マンション及び賃貸マンションで219棟、合計594棟（前連結会計年度末比47棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は2,944百万円（前連結会計年度比4.1％減）、セグメ
ント利益は141百万円（前連結会計年度比3.8％減）となりました。

(その他)
当連結会計年度の売上高は340百万円（前連結会計年度比51.0％減）、セグメント損失は17百万円（前連結会計年度は178百万円のセグメント利益）となりました。
②

次期の業績見通し

当社の主要ターゲット市場である不動産投資市場においては、マイナス金利導入などの日銀による大規模緩和を背景とした低金利環境によって不動産向け融資や投資が拡大し、良好な資金調達環
境にあります。大型物件の供給不足に加え、不動産価格の上昇により低利回り物件も増えてきたことから、一部では外国人投資家を中心に不動産取得に対して慎重な姿勢も見られているものの、アベノミクスによる金融緩和の継続を背景とした不動産投資需要は今後も続くと見られ、当社グルー
プは安定した事業環境が引き続き継続するものと判断しております。
不動産流動化事業においては、当社は個人投資家から一般の事業法人、リート、私募ファンドまでの幅広い出口戦略を強みに、収益不動産の再生・販売に傾注してまいります。また、将来の収益の源泉となる仕入れについて、慎重に市場動向を注視しつつ、再生潜在力が高い優良不動産の取得を進めてまいります。具体的には、ポートフォリオを意識しながら、流動性が高く安定的な需要が見込める10億円未満の中小規模不動産の取り扱い拡大と、収益性の高い20億円以上の大型不動産の取得を目指します。
不動産開発事業においては、底堅い需要のある戸建住宅の供給を拡大するとともに、厳選したエリアにおいてファミリー向け分譲マンションの開発を進めてまいります。また、商業施設やオフィ
スビル、ホテルなどの開発も積極的に推進してまいります。

－ 4 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

一方、安定収益源と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業における保有賃貸資産の増加と稼働率の向上、不動産ファンド・コンサルティング事業におけるアセットマ
ネジメント受託資産の積み上げ、不動産管理事業における管理棟数のさらなる増加を目指し、各セグメントの収益拡大を図ってまいります。
以上の施策の実行により、次期の当社連結業績見通しは、売上高69,268百万円（前連結会計年度
比39.0％増）、営業利益10,008百万円（同7.8％増）、税引前利益9,001百万円（同6.5％増）、当
期利益5,926百万円（同6.8％増）の増収増益を予定しております。

(2) 財政状態に関する分析①

資産、負債及び資本の状況

当連結会計年度末の資産につきましては、前連結会計年度比28,080百万円増加し、121,276百万円となりました。
これは主に不動産流動化事業及び不動産開発事業における物件仕入が売却を上回ったことに伴う棚卸資産の増加によるものであります。
負債につきましては、前連結会計年度比23,298百万円増加し、80,266百万円となりました。これは主として、物件仕入に伴う借入が、売却に伴う借入返済を上回ったことにより、借入金が増加したことによるものであります。
資本につきましては、前連結会計年度比4,781百万円増加し、41,010百万円となりました。これは主として、利益剰余金の積み上げによるものであります。

②

キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ2,849百万円増加し、21,640百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は、7,472百万円（前連結会計年度比68.2％増）となりました。
これは主に、税引前利益8,450百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件仕入による棚卸資産の増加15,971百万円、法人所得税の支払額2,297百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、8,193百万円（前連結会計年度は、481百万円の獲得）となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出1,743百万円、貸付金の実行による支出2,935
百万円及び連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出3,297百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、18,522百万円（前連結会計年度比178.1％増）となりました。
これは主に、長期借入れによる収入42,442百万円等があったものの、長期借入金の返済による支－ 5 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

出23,866百万円、利息の支払額926百万円及び配当金の支払額771百万円等があったことによるものであります。

（参考）キャッシュ･フロー指標のトレンド
平成26年11月期

平成27年11月期

平成28年11月期

親会社所有者帰属持分比率（％）

40.5

38.9

33.8

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率（％）

43.0

39.2

33.1

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）

117.3

－

－

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

0.3

－

－

親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ･フローは、営業キャッシュ･フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
（注５）平成27年11月期連結会計年度及び平成28年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事
業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業
績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
平成 28 年 11 月期の期末配当につきましては、１株につき 22 円を予定しております。
また、平成 29 年 11 月期の期末配当につきましては、１株につき 25 円を予定しております。

－ 6 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

２．企業集団の状況
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社12社（連結子会社11社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

主要な会社

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法 当社、トーセ
不動産流動化イ・リバイバ（※１）を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリュ事業ーアッププラン（※２）」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施 ル・インベス
した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売 トメント㈱しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※１）当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビ
ジネスを行う事業会社等をM＆Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M＆A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動
産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。
（※２）当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する “エコフレンドリー”の３要
素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”
がプランの主なものです。
当社、㈱アー
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用
不動産開発
バンホーム
等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生事業じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIAシリーズ）・複合ビル、ホテル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（THEパームスコートシリー
ズ、コモドカーサシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント
誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マン 当社
不動産賃貸
ション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
事業
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びつ
いております。
当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助 当社、
不動産ファントーセイ・アド・コンサル 言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。
セット・アド
具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメ
ティング事業
ント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託 バイザーズ㈱
受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。
オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、 トーセイ・コ
不動産管理
保安警備等（ビルメンテナンス）および、オーナー代行、テナント管理、テナント ミュニティ㈱事業
募集、建物管理（プロパティマネジメント）並びに分譲マンションの管理業務を行っております。
ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、
建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施
しビルの資産価値を保ち続けます。

－ 7 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適
テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメン
トを提供しています。
分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

バリューアップ

ト
購入
・
入札

セ
イ
㈱

不動産開発

不動産賃貸
不動産ファンド・
コンサルティング

※100％子会社
トーセイ・アセット・
アドバイザーズ㈱不動産ファンド・
コンサルティング

※100％子会社
トーセイ・コミュニティ㈱
不動産管理
担
不保
動付
産債
権

・

エンドユーザー

不動産流動化

ー

土
地
・
建
物
・
信
託
受
益
権

保
不
有
動
会
産
社

トーセイ・リバイバル・
インベストメント㈱M&A、事業再生、コンサルティング

販売
・
賃貸

投資家
REIT・
ファンド

投資助言・
代理業・
第二種金融
商品取引業

投資運用業
投資助言・
代理業・
第二種金融
商品取引業

プロパティ
マネジメント・
ビルメンテナンス※100％子会社
購入
・
M&A

再生不動産
・
開発不動産

バリューアップ
・
権利調整
・
再生

不動産
ファンド

管理物件

不動産担保付
債権
・
代物弁済
不動産

出資・配当

投資家

管理

ファンド
・
ビルオーナー
・
テナント

回収

債務者

販売
投資家
・
エンドユーザー

不動産保有会
社株式

不動産売却

戸建物件

販売・仲介

※100％子会社
土地購入㈱アーバンホーム
不動産開発

戸建開発・請負※100％子会社
TOSEI SINGAPORE PTE. LTD.

※100％子会社
トーセイ・ホテル・マネジメント㈱※100％子会社
トーセイ賃貸保証合同会社－ 8 －エンドユーザートーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

３．経営方針(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識し、不動産流動化事業、不動産開発
事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業の５事業を推進することにより社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。
(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略
当社グループは上記の存在理念の下、グループ企業価値の向上を果たすべく３ヶ年単位の中期
経 営 計 画 を 定 め て お り ま す 。 平 成 27 年 11 月 期 を 初 年 度 と す る 新 中 期 経 営 計 画「AdvancingTogether 2017」では、①既存事業のさらなる拡大・周辺事業領域の検討と進出、②
最適ガバナンスおよび効率的組織運営体制の構築、③人材育成およびグループ社員の従業員満足度の向上、④顧客満足度の向上とトーセイブランドの確立を四大方針に掲げ、競争優位性を維持できる組織と経営品質を備えた不動産事業グループを目指すことを中期的な経営戦略としております。
(3) 会社の対処すべき課題
当社グループは、2020 年度に向けた６ヶ年の中長期ビジョンとして「売上高 1,000 億円構想」
を掲げ、どのような市場環境の変化にも耐えうる磐石な経営体制の構築を目標としております。
平成 29 年 11 月期は、「現中期経営計画の総仕上げの一年」とするとともに、当社が目指す 2020年構想の実現に向けて、今後の不動産投資市場、エンドユーザー向け住宅市場の将来予測の下、より実践的な次期中期経営計画を策定することが対処すべき課題であると認識しております。

４．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、国際会計基準（IFRS）を適用しております。
IFRS 適用の目的は、海外における信用力向上、グローバルオファリング等の資金調達の柔軟性
向上、海外投資家等の利便性向上等であり、今後のグローバル展開において、多くのメリットを享受できると考えたためであります。
また、東京証券取引所ならびに重複上場しているシンガポール証券取引所の双方に、IFRS ベースの財務諸表をそのまま提出できる点もメリットのひとつと考えております。

－ 9 －トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

５．連結財務諸表(1) 連結財政状態計算書（単位：千円）資産
流動資産
現金及び現金同等物
営業債権及びその他の債権
棚卸資産
その他の流動資産
流動資産合計非流動資産
有形固定資産
投資不動産
無形資産
売却可能金融資産
営業債権及びその他の債権
繰延税金資産その他の非流動資産
非流動資産合計
資産合計
負債及び資本負債
流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
未払法人所得税等
引当金
流動負債合計非流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
退職給付に係る負債
引当金
非流動負債合計
負債合計
資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
その他の資本の構成要素
資本合計
負債及び資本合計－ 10 －

前連結会計年度(平成27年11月30日)

当連結会計年度(平成28年11月30日)

18,791,081
2,914,639
46,156,041
27,01021,640,866
3,531,880
67,298,309
121,444

67,888,773

92,592,501

3,315,747
18,785,986
96,6481,225,047
1,098,687
781,146
4,014

3,595,898
21,728,740
96,612
1,441,167
1,235,065
557,392
28,91425,307,278

28,683,790

93,196,052

121,276,292

2,734,006
9,492,795
1,150,089
442,3032,955,289
9,387,249
1,859,183
450,030

13,819,195

14,651,752

3,510,413
39,175,846
383,31278,905

4,349,965
60,772,064
413,376
79,04943,148,478

65,614,455

56,967,673

80,266,208

6,421,392
6,373,881
23,327,875
105,228

6,421,392
6,418,823
28,120,304
49,56236,228,378

41,010,083

93,196,052

121,276,292

トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信(2) 連結包括利益計算書（単位：千円）
(自
至
売上高
売上原価

前連結会計年度
平成26年12月１日
平成27年11月30日)
43,006,964
31,091,794(自至当連結会計年度
平成27年12月１日
平成28年11月30日)
49,818,113
33,468,138

売上総利益
販売費及び一般管理費
その他の収益その他の費用

11,915,169
5,099,064
126,357
50,49916,349,974
7,021,724
222,197
270,540

営業利益
金融収益
金融費用

6,891,963
22,840874,4939,279,906
63,062892,920

税引前利益
法人所得税

6,040,311
1,904,494

8,450,048
2,902,579

当期利益

4,135,816

5,547,469△5,006

17,503

その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定
純損益に振り替えられない項目の合計
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
売却可能金融資産の公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
税引後その他の包括利益△5,006

17,503△14,420△28,020△6,982△24,512△31,465312△49,423△55,665△54,430△38,162

当期包括利益4,081,386

5,509,307

当期利益の帰属
親会社の所有者

4,135,816

5,547,469

当期包括利益の帰属
親会社の所有者

4,081,386

5,509,30785.66－

114.89－

親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益（円）
希薄化後１株当たり当期利益（円）－ 11 －

トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信(3) 連結持分変動計算書
前連結会計年度（自 平成26年12月１日 至 平成27年11月30日）（単位：千円）
資本剰余金

利益剰余金

その他の
資本の構成要素

6,421,392

6,375,317

19,776,474

154,652

32,727,836

当期利益

－

－

4,135,816－

4,135,816

その他の包括利益－－－△54,430△54,430

当期包括利益－－4,135,816△54,430

4,081,386

剰余金の配当－－△579,408－△579,408

株式報酬－△1,435－－△1,435

その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替－－△5,006

5,006－

6,421,392

6,373,881

23,327,875

105,228

36,228,378

資本金
平成26年12月１日残高

平成27年11月30日残高

資本合計

当連結会計年度（自 平成27年12月１日 至 平成28年11月30日）（単位：千円）
資本剰余金

利益剰余金

その他の
資本の構成要素

6,421,392

6,373,881

23,327,875

105,228

36,228,378

当期利益

－

－

5,547,469－

5,547,469

その他の包括利益－－－△38,162△38,162

当期包括利益－－5,547,469△38,1625,509,307

剰余金の配当－－△772,544－△772,544

株式報酬－

44,941－－

44,941

その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替－－

17,503△17,503－6,421,392

6,418,823

28,120,304

49,56241,010,083

資本金
平成27年12月１日残高

平成28年11月30日残高－ 12 －

資本合計

トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信(4) 連結キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）(自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益
減価償却費
引当金及び退職給付に係る負債の増減額（△は減少）
受取利息及び受取配当金
支払利息
有形固定資産除却損
営業債権及びその他の債権の増減額（△は増加）
棚卸資産の増減額（△は増加）
営業債務及びその他の債務の増減額（△は減少）
その他

前連結会計年度
平成26年12月１日
平成27年11月30日)(自至当連結会計年度
平成27年12月１日
平成28年11月30日)

6,040,311
222,440

8,450,048
333,415△164,709

43,168△22,840
874,493
2,372△63,062
892,920
7,711△1,097,514

944,245△8,845,226△15,971,161

930,567

235,008△28,424△110,587

小計
利息及び配当金の受取額
法人所得税の支払額△2,088,530
22,832△2,377,395△5,238,293
63,063△2,297,257

営業活動によるキャッシュ・フロー

△4,443,093△7,472,487△100,000
240,000△71,303△750,033△37,610△5,020757,951444,960－64△45,000
30,000△54,277△1,743,387△27,711△321,636
124,918
34,680△2,935,000
72－△3,297,173－

40,5632,596132

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出
定期預金の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
投資不動産の取得による支出
無形資産の取得による支出
売却可能金融資産の取得による支出
売却可能金融資産の回収による収入
売却可能金融資産の売却による収入貸付金の実行による支出
貸付金の回収による収入連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

481,605△8,193,818

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
配当金の支払額
利息の支払額
その他△95,000
31,627,000△23,273,064△578,436△1,015,655△3,745

1,652,800
42,442,800△23,866,891△771,761△926,467△7,983

財務活動によるキャッシュ・フロー

6,661,097

18,522,496

現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額

2,699,610
16,100,795△9,3232,856,190
18,791,081△6,404

現金及び現金同等物の期末残高

18,791,081

21,640,866－ 13 －

トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信(5) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(6) 連結財務諸表に関する注記事項
該当事項はありません。

－ 14 －

トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信（セグメント情報）(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファン
ド・コンサルティング事業」及び「不動産管理事業」の５つを報告セグメントとしております。
「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オ
フィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセット
マネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント
業務を行っております。
当社グループの報告セグメントは、前連結会計年度まで６つでありましたが、第１四半期連結会
計期間より「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファン
ド・コンサルティング事業」及び「不動産管理事業」の５つに変更しております。
当該変更は、従来、不動産担保付債権の取得・不動産保有会社のＭ＆Ａ等の代替的手法により不動産を取得するという点に着目し、「オルタナティブインベストメント事業」に区分していた取引を、その取引から得られる売上高の性質により、「不動産流動化事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」及び「その他」に区分したものであります。「その他」には、スポーツクラブ事業等が含まれております。
(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
なお、前連結会計年度のセグメント情報については変更後の区分方法により作成しております。
前連結会計年度（自平成26年12月１日

至

平成27年11月30日）（単位：千円）
報告セグメント

不動産流動化 不動産開発
事業
事業

不動産ファン
不動産賃貸
不動産管理
ド・コンサル事業
事業
ティング事業

その他

外部顧客からの売上高

25,986,125

6,605,956

4,211,591

2,439,354

3,069,740

694,195－

43,006,964

セグメント間の売上高－－

50,5084,726

504,491－△559,726－

合計

25,986,125

6,605,956

4,262,100

2,444,081

3,574,232

694,195△559,726

43,006,964

セグメント利益

4,174,428

534,965

1,797,180

1,464,587

146,925

178,153 △1,404,277

6,891,963

調整額

合計

売上高

金融収益・費用（純額）△851,652

税引前利益

6,040,311－ 15 －

トーセイ㈱（8923）平成28年11月期決算短信

当連結会計年度（自平成27年12月１日

至

平成28年11月30日）（単位：千円）
報告セグメント

不動産流動化 不動産開発
事業
事業

不動産ファン
不動産賃貸
不動産管理
ド・コンサル事業
事業
ティング事業

その他

外部顧客からの売上高

25,809,872

13,138,715

5,282,131

2,302,732

2,944,458

340,203

セグメント間の売上高－－

42,057

27,242

合計

25,809,872

13,138,715

5,324,188

セグメント利益又は損失

4,001,446

3,674,377

2,389,804

調整額

合計

売上高
－

49,818,113

1,061,175

1,376 △1,131,851－

2,329,975

4,005,633

341,579 △1,131,851

49,818,113

951,468

141,274△17,904 △1,860,559

9,279,906

金融収益・費用（純額）△829,858

税引前利益

8,450,048（１株当たり利益）(自至前連結会計年度
平成26年12月１日
平成27年11月30日)(自至当連結会計年度
平成27年12月１日
平成28年11月30日)

親会社の所有者に帰属する当期利益（千円）

4,135,816

5,547,469

発行済普通株式の加重平均株式数（株）

48,284,000

48,284,000

85.66

114.89

基本的１株当たり当期利益（円）(注) １

基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。

２

希薄化後１株当たり当期利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

(重要な後発事象)
該当事項はありません。

－ 16 －