平成23年11月期 決算短信〔日本基準〕（連結）
平成24年1月10日
上場取引所
東

上場会社名 トーセイ株式会社
コード番号 8923
URL http://www.toseicorp.co.jp
代表者（役職名） 代表取締役社長（氏名） 山口 誠一郎
問合せ先責任者 （役職名） 取締役専務執行役員（氏名） 平野 昇
定時株主総会開催予定日
平成24年2月24日
配当支払開始予定日
有価証券報告書提出予定日
平成24年2月28日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有
決算説明会開催の有無： 有 （機関投資家・アナリスト向け）

TEL 03-3435-2864
平成24年2月27日（百万円未満切捨て）

1. 平成23年11月期の連結業績（平成22年12月1日～平成23年11月30日）(1) 連結経営成績
売上高
営業利益
百万円

23年11月期
22年11月期（注）包括利益％百万円（％表示は対前期増減率）

経常利益

％

当期純利益

百万円

％

24,759
△6.4
2,389
38.4
1,574
96.0
26,449
△21.4
1,726
7.5
803
22.4
23年11月期 748百万円 （77.1％）
22年11月期 422百万円 （―％）
潜在株式調整後1株当たり 自己資本当期純利益
1株当たり当期純利益
総資産経常利益率
当期純利益
率
円銭

23年11月期
22年11月期（参考） 持分法投資損益

円銭

1,646.05―
974.63―
23年11月期 ―百万円

百万円

％

751
421

78.4
289.5

売上高営業利益率

％

％

％

3.0
1.8

2.6
1.3

9.6
6.5

22年11月期 ―百万円

(2) 連結財政状態
総資産

純資産

自己資本比率百万円

23年11月期
22年11月期（参考） 自己資本

百万円

59,967
62,682
23年11月期 24,976百万円

24,97624,455
22年11月期 24,455百万円

1株当たり純資産
％

円銭

41.6
39.0

54,671.33
53,532.16(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

百万円

百万円

百万円

百万円

6,017
△1,625△116△178△4,416
735

8,306
6,821

23年11月期
22年11月期

現金及び現金同等物期末残高

2. 配当の状況
第1四半期末円銭

22年11月期
23年11月期
24年11月期(予想)

年間配当金
第3四半期末

第2四半期末
円銭

―
―
―

期末

円銭

0.00
0.00
0.00

―
―
―

配当金総額
（合計）

合計

配当性向 純資産配当
（連結）
率（連結）

円銭

円銭

百万円

％

％

500.00500.00500.00500.00500.00500.00

228
228

51.3
30.4
17.9

0.9
0.9

3. 平成24年11月期の連結業績予想（平成23年12月1日～平成24年11月30日）（％表示は、通期は対前期、第2四半期(累計)は対前年同四半期増減率）

売上高
第2四半期(累計)
通期

営業利益

経常利益

1株当たり当期
純利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円銭

9,719
29,063

△9.2
17.4

759
3,079

△31.6
28.9

311
2,226

△52.1
41.4

116
1,278

△69.5
70.1

254.44
2,799.12

4. その他(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動） ： 無
新規 ― 社 （社名）、 除外 ― 社 （社名）
(2) 会計処理の原則・手続、表示方法等の変更① 会計基準等の改正に伴う変更： 有② ①以外の変更： 無（注）詳細は、25ページ「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更」をご覧下さい。

(3) 発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）② 期末自己株式数③ 期中平均株式数

23年11月期
23年11月期
23年11月期

456,840 株 22年11月期― 株 22年11月期
456,840 株 22年11月期

456,840 株―株
432,579 株（参考）個別業績の概要
1. 平成23年11月期の個別業績（平成22年12月1日～平成23年11月30日）(1) 個別経営成績
売上高
営業利益
23年11月期
22年11月期（％表示は対前期増減率）

経常利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

20,71923,230

△10.8
△23.9

2,345
1,666

40.7
7.7

1,601
809

97.9
20.5

993
433

129.3
224.1

潜在株式調整後1株当たり当期純利益

1株当たり当期純利益円銭

23年11月期
22年11月期円銭

2,174.76
1,001.81――(2) 個別財政状態
総資産

純資産

自己資本比率百万円

23年11月期
22年11月期（参考） 自己資本

56,31358,871
23年11月期 24,382百万円

1株当たり純資産

百万円

％

円銭

24,382
23,62022年11月期 23,620百万円

43.3
40.1

53,371.94
51,704.06

2. 平成24年11月期の個別業績予想（平成23年12月1日～平成24年11月30日）（％表示は、通期は対前期、第2四半期(累計)は対前年同四半期増減率）

売上高
第2四半期(累計)
通期

経常利益

1株当たり当期純利
益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円銭

7,567
23,350

△14.0
12.7

286
1,999

△48.4
24.8

104
1,165

△65.9
17.3

228.722,550.73※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく連結財務諸表の監査手続は終了しておりません。

※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載の業績予想に関しましては、本資料発表日現在において入手可能な情報および将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る本資料発表日
現在における仮定を前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって、大きく異なる結果となる可能性があります。なお、業績予想に関する事項
は、３ページ「１．経営成績（１）経営成績に関する分析（次期の業績見通し）」をご覧ください。
（決算補足説明資料及び決算説明会資料内容の入手方法）
当社は、平成24年１月10日に機関投資家及びアナリスト向けに決算説明会を開催する予定です。この説明会で配布する決算説明会資料については、決算開示
後速やかに当社ホームページに掲載する予定です。

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信○目

次

１．経営成績

・・・・・・・・・・・・・ 2(1) 経営成績に関する分析・・・・・・・・・・・・・ 2(2) 財政状態に関する分析・・・・・・・・・・・・・ 4(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当・・・・・・・ 5(4) 事業等のリスク・・・・・・・・・・・・・ 5
２．企業集団の状況

・・・・・・・・・・・・・12

３．経営方針・・・・・・・・・・・・・14(1) 会社の経営の基本方針
・・・・・・・・・・・・・14(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略
および会社の対処すべき課題
・・・・・・・・・・・・・14(3) その他、会社の経営上重要な事項 ・・・・・・・・・・・・・14
４．連結財務諸表

・・・・・・・・・・・・・15(1) 連結貸借対照表
・・・・・・・・・・・・・15(2) 連結損益計算書及び連結包括利益計算書
・・・・・・・・17
連結損益計算書・・・・・・・・・・・・・17
連結包括利益計算書
・・・・・・・・・・・・・18(3) 連結株主資本等変動計算書
・・・・・・・・・・・・・19(4) 連結キャッシュ・フロー計算書
・・・・・・・・・・・・・21
継続企業の前提に関する注記
・・・・・・・・・・・・・22
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項・・・・・・・22
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更・・・・25
表示方法の変更
・・・・・・・・・・25
追加情報
・・・・・・・・・・・・・26
連結財務諸表に関する注記事項
・・・・・・・・・・・・・27（連結貸借対照表関係）
・・・・・・・・・・・・・27（連結損益計算書関係）
・・・・・・・・・・・・・30（連結包括利益計算書関係）
・・・・・・・・・・・・・30（連結株主資本等変動計算書関係）・・・・・・・・・・・・・31（連結キャッシュ・フロー計算書関係）・・・・・・・・・・・32（セグメント情報等）
・・・・・・・・・・・・33（賃貸等不動産関係）
・・・・・・・・・・・・・37（１株当たり情報）・・・・・・・・・・・・・38（重要な後発事象）・・・・・・・・・・・・・38
５．個別財務諸表
(1)
(2)
(3)
(4)

貸借対照表
損益計算書
株主資本等変動計算書
継続企業の前提に関する注記

・・・・・・・・・・・・・39
・・・・・・・・・・・・・39
・・・・・・・・・・・・・42
・・・・・・・・・・・・・44
・・・・・・・・・・・・・46－ 1 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

１．経営成績
（１）

経営成績に関する分析①

当連結会計年度の経営成績
当連結会計年度（平成22年12月１日～平成23年11月30日）におけるわが国の経済は、平成23年３月11日に発生した東日本大震災を発端とした厳しい状況から、サプライチェーンの立て直しや各種政策効果など
により緩やかに持ち直しの動きを見せておりますが、欧州金融危機や円高の進行などの懸念により、依然として不透明な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、首都圏分譲マンション市場は平成23年４月以降、東日本大震災の影響で供給戸数は低調に推移しておりますが、契約率は平成22年以降平成23年10月に至るまで、好不調の目安とされる70％をほぼ上回って推移しております（民間調査機関調べ）。東京ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、平均募集賃料相場が弱含みで推移しております。空室率においては、平成23年４月以降は改善傾向にありますが、依然として高い水準で推移しております（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場においては、平成23年６月末時点私募ファンド運用資産額が、資金調達環境の更なる改善を背景に、平成22年12月末時点と比較して0.2兆円増の15.9兆円となりました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中、当社グループにおいては需要が堅調な住宅関連不動産および流動性の高い中小オフィスビルを中心に売買を推進してまいりました。棚卸不動産の販売においては、Restylingや新築開発の分譲マンションおよびオフィスビルの一棟売却、仕入においてはマンションおよび戸建用地を中心に
Restyling型アセット、オフィスビルなど、幅広い物件の取得に注力いたしました。また、海外投資家とのリレーションを引き続き強化してきたことによりRestyling型ファンドの組成を実現し、アセットマネジメ
ント受託資産残高が伸張いたしました。
これらにより、当連結会計年度は、売上高24,759百万円（前連結会計年度比6.4％減）、営業利益2,389
百万円（同38.4％増）、経常利益1,574百万円（同96.0％増）、当期純利益751百万円（同78.4％増）となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、Restyling 事業において、「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）、「クローバー六本木」（東京都港区）、「ルネ東寺尾」（神奈川県横浜市）、「エステージ上野毛」（東京都世田谷区）等で 204 戸の販売を行ったことに加え、「目黒東誠ビル」（東京都品川区）、「上野公園ビル」（東京都台東区）、「Sea Place 新横浜」（神奈川県横浜市）等、11 棟のバリューアップ物件の販売を行いました。以上の結果、不動産流動化事業の売上高は 12,040 百万円（前連結会計年度比 47.8％増）となりました。
また、景気低迷によるオフィスビル賃料の下落の影響等により、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、43 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上したことにより、セグ
メント利益は 1,891 百万円（前連結会計年度比 363.5％増）となりました。
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンション、戸建住宅に加え、オフィスビルの販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THE パームス三鷹ビバーチェ」・「THE パームス三鷹レジェーロ」（東京都三鷹市）において、65 戸を販売いたしました。戸建住宅では、「パームスコート三鷹アダージョ」（東京都三鷹市）等において、12 戸を販売いたしました。オフィスビルでは、「新宿トーセ
イビル」（東京都新宿区）を販売いたしました。以上の結果、売上高は 5,256 百万円（前連結会計年度
比 55.0％減）となりました。
また、不動産開発事業においても、景気低迷によるオフィスビル賃料の下落の影響等により、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、600 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価－ 2 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信に計上したことにより、セグメント損失は 22 百万円（前連結会計年度はセグメント利益 599 百万円）となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、長引く不況の影響による事務所の縮小、移転等により厳しい状況が続いております。また、不動産流動化事業および不動産開発事業において、物件売却による賃料収入の減少が、新規仕入による賃料収入の増加を上回ったことにより、不動産賃貸事業の売上高は 2,459 百万円（前連結会
計年度比 4.9％減）、セグメント利益は 1,182 百万円（前連結会計年度比 8.7％減）となりました。
(不動産ファンド事業)
当連結会計年度は、新規Restylingファンドの組成及びアセットマネジメントの受託替えを中心にアセットマネジメント受託資産残高を積上げたことにより、アセットマネジメントフィーが安定的に計上されたことに加え、大型ファンド案件に係る仲介手数料収入が計上されたことにより、不動産ファンド事業の売上高は1,396百万円（前連結会計年度比24.2％増）、セグメント利益は652百万円（前連結会計年度比30.6％増）となりました。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は 285,904 百万円であります。
（注）アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当連結会計年度は、オフィスビル・駐車場・学校等の管理棟数は、前年同期に比べ４棟減少し 308 棟（平成 23 年 10 月 31 日現在）、分譲、賃貸マンションの管理棟数は、前年同期に比べ４棟増加し 203 棟（平成 23 年 10 月 31 日現在）となり、合計管理棟数は、511 棟（前年同期と同数）となりました。
大型案件を受託したこと等により、売上高は増加しましたが、営業経費の増加の影響により、売上高
は 3,425 百万円（前連結会計年度比 25.2％増）、セグメント利益は 104 百万円（前連結会計年度比13.1％減）となりました。
(オルタナティブインベストメント事業)
当連結会計年度は、保有債権の回収および代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等に注力いたしました。その結果、保有債権の売却益および金利収入ならびに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等を計上しました。以上の結果、オルタナティブインベストメント事業の売上高は 180 百万円（前連結会計年度比 6.1％増）となりました。
また、オルタナティブインベストメント事業においても、土地単価の見直し等を行ったことにより、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、250 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上したことにより、オルタナティブインベストメント事業のセグメント損失は 190 百万円（前連結会計年度比 233.4％増）となりました。
②

次期の業績見通し
当社グループを取巻く事業環境におきましては、平成23年３月11日に発生した東日本大震災を発端とした厳しい状況から緩やかに持ち直しの動きを見せておりますが、欧州金融危機や円高の進行などの懸念により、依然として不透明な状況にあります。不動産業界では、東日本大震災の影響で売買取引が一時停滞し、市場は大幅に縮小しましたが、日銀によるJ-REITの買い入れ限度枠の拡大施策等の効果もあり、不動産の取引には回復の兆しが見えております。
このような環境の中、当社の不動産流動化事業では、オフィスビル・マンションの一棟売買における競争力を更に高めるため、バリューアップやリーシングを施し物件の収益力を高め、魅力ある投資商品として販売を進めてまいります。また、需要が底堅い居住用不動産に関しては、稼働中の賃貸マンションを一－ 3 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

棟で仕入れたのち、共有部分を含めたバリューアップを行って戸別に分譲販売する「Restyling事業」の仕入・販売に注力してまいります。
不動産開発事業では、分譲マンション、戸建を中心とした居住用不動産開発用の優良な用地の取得を進めるとともに、エンドユーザーのニーズを捉えて付加価値の高い商品開発と販売を進めてまいります。特に戸建て住宅においては、あらゆる顧客ニーズに対応するべく、展開エリアや商品ラインアップの拡大を図ってまいります。
当社の商品（不動産）は用途、サイズが多岐にわたることから、幅広い顧客を基盤にしております。金融危機以降、オフィスビル需要が停滞している状況に鑑み、当面は新築・中古再生、分譲・賃貸マンショ
ン、分譲戸建とフルラインアップでエンドユーザー向けの居住用不動産の仕入・開発・販売に注力してまいります。
また、資産の拡張に頼らずに安定的な収益を生むフィービジネスの拡大も継続してまいります。
不動産ファンド事業では、金融収縮を発端にファンド運用会社の優勝劣敗が鮮明となる中、役務品質の高い事業者にとり事業機会を拡大する好機と捉え、ファンドの受託資産管理業務の獲得に注力するほか、事業法人等が保有する不動産の収益力向上に寄与するコンサルティング業務を推し進めてまいります。またアジアを中心とした海外投資家による本邦不動産への資金流入の機会獲得に向け、海外拠点を設けて投資家とのリレーションを強化し、ファンドの受託資産残高の拡張を図ってまいります。
不動産管理事業では、当社100％子会社であるトーセイ・コミュニティ㈱において培ってまいりました信
頼をもとに管理受託棟数の増加に努め、安定したフィー収入の伸長を図ってまいります。
以上の結果、次期の当社グループの業績見通しにつきましては、売上高29,063百万円（前連結会計年度
比17.4％増）、営業利益3,079百万円（同28.9％増）、経常利益2,226百万円（同41.4％増）、当期純利益
1,278百万円（同70.1％増）を予定しております。

(2)

財政状態に関する分析①

資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末の資産につきましては、前連結会計年度比2,715百万円減少し、59,967百万円となりました。これは主として、現金及び預金1,198百万円の増加、仕掛販売用不動産3,905百万円の減少によるものであります。
負債につきましては、前連結会計年度比3,235百万円減少し、34,991百万円となりました。これは主として、物件の売却が進んだことにより、借入金が減少したことによるものであります。
純資産につきましては、前連結会計年度比520百万円増加し、24,976百万円となりました。これは主として、利益剰余金の増加によるものであります。
②

キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益

1,537百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件の仕入、売却が順調に推移したこと等により、前連結会計年度末に比べ1,485百万円増加し、8,306百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、6,017 百万円（前連結会計年度は、1,625 百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益 1,537 百万円、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却が順調に推移し、仕入を上回ったことによるたな卸資産の減少 3,305 百万円によるものであり
ます。

－ 4 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、116 百万円（前連結会計年度比 35.0％減）となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出 353 百万円と定期預金の純減額 286 百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、4,416 百万円（前連結会計年度は、735 百万円の獲得）となりました。これは主に、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却が順調に推移し、仕入を上回った
ことにより、借入金の返済が借入れによる収入を上回ったためであります。
（参考）キャッシュ･フロー関連指標の推移
平成20年11月期

平成21年11月期

平成22年11月期

平成23年11月期

自己資本比率（％）

27.9

35.7

39.0

41.6

時価ベースの自己資本比率（％）

7.6

13.6

23.7

14.2

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）

3.4

2.9

－

5.0

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

11.6

12.5

－

6.8

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ･フローは、営業キャッシュ･フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
（注５）平成22年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのため、債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(3)

利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
平成 23 年 11 月期の期末配当につきましては、１株につき 500 円を予定しております。
また、平成 24 年 11 月期の期末配当につきましては、１株につき 500 円を予定しております。

(4)

事業等のリスク
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のよ
うなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

１．事業環境①

不動産流動化事業・不動産開発事業(ⅰ) 不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産開発事業は、自己勘定により物件を－ 5 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

取得し、バリューアップまたは開発後に売却するまでに通常数ヶ月から２年程度を要しております。
その間に地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高および収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
(ⅲ) 自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コス
ト増加により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅳ) 棚卸資産の評価に関する会計基準の適用について
当社グループが販売目的で保有するたな卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号

平成 18 年７月５日）を適用しております。これに伴い、期末に保有している

たな卸資産について、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評
価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落した場合、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
②

不動産賃貸事業
当社グループの不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

③

不動産ファンド事業(ⅰ) ファンドの運用成績について
当社グループの成長を担う事業と位置付ける事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却等のアセットマネジメン
ト業務の対価としてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。当社グループが一任運用・助言等を行っている対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント
会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの出資を撤収または手控えた場合やファンドの借入等の問題によりファンド継続が困難となった場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅲ) ノン・リコース条件の融資にかかる補償について
当社グループがアセット・マネジメント業務を受託する不動産ファンドにおける特別目的会社が不動産を取得する場合、ノン・リコース条件（担保不動産の収益ならびに売却代金のみを回収原資とする条件、責任財産限定型ローンともいいます）のローンで資金調達を行う場合があります。この場合において、ノン・リコース条件に対する付帯事項として、借り手およびアセット・マネジャーをはじめとする借り手側の利害関係人の詐欺行為や故意・重過失による不法行為または環境汚染等を理由にして貸し手に発生した損害等を補てんする補償責任をアセット・マネジャーである当社グループに要求することができることとなっております。この責任はローン債務の履行を一般的に保証するものではありませんが、当社グループの重過失等によりそのような損害が発生した場合に当社またはグループ会社が補償責任を負担する可能性があります。

－ 6 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信④

不動産管理事業(ⅰ) 管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン
圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001 を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりますが、予測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤

オルタナティブインベストメント事業
当社グループのオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社の M&A 投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等の M&A が行えない場合、ならびに既に取得した債権や会社株式の投下
資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

２．有利子負債の依存度及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っており
ますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
<有利子負債残高の推移>
平成 19 年

平成 20 年

平成 21 年

平成 22 年

平成 23 年

11 月期

11 月期

11 月期

11 月期

11 月期

有利子負債残高（百万円）

59,69047,63135,29634,26430,075

総資産（百万円）

86,92278,30962,23562,682

59,967

68.7

60.8

56.7

54.7

50.2

有利子負債比率（％）
３．事業エリア①

競合状況
当社グループは、東京都区部を中心とした東京圏を主要マーケットとし、中小型物件を中心に売買を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、不動産取引の減退や外国人投資家の投資の衰退等の影響により、当社の販売において、価格競争による販売価格の低下が顕著化することで、当社グループの経営成績、財務状
況に影響を及ぼす可能性があります。

②

災害発生
将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 7 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

４．法的規制①

法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品取引法
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・投資信託及び投資法人に関する法律
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律
・貸金業法

②

免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法的規制に基づき以下の関連許認可を得ております。当社グループは、
これらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかし、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消された場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（当社）
許認可等の名称所

管許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(11)第24043号

平成24年３月23日

役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）
不正な手段による登録や役員等

不動産投資顧問業登録

国土交通大臣一般－第127号

平成28年２月28日の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（不動産投資顧問
業登録規程第30条）
特定建設業に５年以上の経験を

東京都知事許可
特定建設業許可

東京都

知事（特－19）
第107905－ 8 －平成24年12月９日

有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消（建設業法第29条）トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

不正な手段による登録や一級建一級建築士事務所登録

東京都

知事

東京都知事登録第46219号

平成28年４月10日

築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（建築士法第26条）
宅地建物取引業免許の取消や役不動産特定共同事業許
可

東京都

知事

東京都知事許可第58号－

員等の欠格条項違反に該当した
場合は許可の取消（不動産特定
事業共同事業法第36条）
不正な手段による登録や資本金

金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業、投資助言・代理

関東財務局長

関東財務局長（金商）第898号

または業務又は財産の状況に照－らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消（金融商品業）

取引法第52条）（トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱）許認可等の名称所

管許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(２)第85736号

平成28年４月７日

役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）

金融商品取引業登録

不正な手段による登録や資本金（投資運用業（不動産
関連特定投資運用

または業務又は財産の状況に照関東財務局長業）、第二種金融商品（金商）第363号

取引業）
金融商品取引業登録（投資助言・代理業）

関東財務局長らし支払不能に陥るおそれがあ－る場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）

関東財務局長
不正な手段による認可の取得や取引一任代理等の認可

国土交通大臣国土交通大臣認可第52号－業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消（宅地建物取引業法第67条の２）（トーセイ・コミュニティ㈱）許認可等の名称所

管許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(３)第80048号

平成28年９月28日

役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）
宅地建物取引業免許の取消や役

東京都知事許可
一般建設業許可東京都知事（般－19）

平成25年３月10日

第119534号

東京都知事（特－19）

場合は許可の取消（不動産特定
事業共同事業法第36条）
特定建設業に５年以上の経験を

東京都知事許可
特定建設業許可

員等の欠格条項違反に該当した

平成25年３月10日

第119534号

有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消（建設業法第29条）不正な手段による登録や一級建一級建築士事務所登録

東京都

知事

東京都知事登録第49526号

平成26年１月15日

築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（建築士法第26条）
不正な手段による登録や役員等

マンション管理業登録

国土交通大臣国土交通大臣(２)第030488号の欠格条項違反に該当した場合
平成24年５月21日

は登録の取消（マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第83条）

－ 9 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

不正な手段による登録や役員等
建築物環境衛生総合管
理業登録

東京都

知事

東京都 19 総第 273 号の欠格条項違反に該当した場合
平成25年10月３日

は登録の取消（建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四）東京都公安委

警備業認定員会

東京都公安委員会認定

不正な手段による認定や欠格事
平成28年10月４日

由に該当している場合に認定の取消（警備業法第８条）

第 30002591 号（トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱）許認可等の名称所

管許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(１)第88903号

平成25年２月22日

役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）
不正の手段による登録や欠格条

貸金業登録

東京都

知事

東京都知事
(１)第31311号

平成25年３月16日

項違反に該当する場合は登録の取 消 （ 貸 金 業 法 第 24 条 の ６ の５）③

会計基準・税制について(ⅰ) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、投資事業組合に対する支配力基
準および影響力基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人等の見解が変わってきた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
５．瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の 10 年保証が義務付けられております。また、平成 21 年 10 月１日施行の「住宅瑕疵担保履行法」により、国土交通大臣指定の保険法人への加入等が必要となりました。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により１～10 年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先および施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。
しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ないまたは仕入先および外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとなり当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 10 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

６．人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材を確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネ
ジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
７．個人情報等の保護について
当社グループが行っている不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業において、当該事業関係者をはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業推進に伴い情報量の増加が予想されますが、当社グループでは
個人情報保護法に従い、また情報資産管理諸規程を整備し、従業員研修を行い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報及び重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
８．その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、原則として建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施しておりますが、建物の構造設計関連図書が保存されていない場合、アスベストが使用されている建物を解体する場合、土壌汚染調査の結果により土壌改良が必要となる場合などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 11 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

２．企業集団の状況
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社６社（連結子会社６社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

不動産流動

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテ

化事業

主要な会社
当社

ナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部
分、専有部分等をバリューアップの上、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております（入居中部分は継続して賃貸物件として保有し運用）。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニュー
アルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※）10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納
賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なものです。

不動産開発
事業

当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれの当社

ニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社
は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値
最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIAシリーズ）・複合ビル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。

不動産賃貸
事業

当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店

当社

舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。
当社、

不動産ファ

当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業おンド事業

よび運用業に基づく事業を行っております。具体的な事業内容としましては、多様な投資家ニー

トーセイ・アズに合致した信託受益権の売買、売買の媒介等の他、不動産購入・保有・処分に関する助言や一セット・アド

任運用業務を担う不動産ファンドのアセットマネジメント業務行っております。

バイザーズ㈱当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等が収入の中心となっております。
不動産管理
事業

マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビ

トーセイ・コル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズ

ミュニティ㈱に対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管
理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。
オルタナテ

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物

トーセイ・リィブインベ

弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等を

バイバル・イストメント

M＆Aにより取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップ

ンベストメン

事業を実施し、売却しております。

ト㈱－ 12 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

購入
・
入札

トーセイ㈱

土地・建物・
信託受益権

不動産
流動化事業

エンドユーザー
バリューアップ

再生不動産
・
開発不動産

不動産
開発事業

販売
・
賃貸

REIT
・
ファンド

不動産
賃貸事業
不動産
ファンド事業

投資助言・代理業
・
第二種金融商品
取引業

不動産
ファンド

※100％子会社
トーセイ・アセット・
アドバイザーズ㈱不動産ファンド事業

投資家

出資・配当

投資家

投資運用業
投資助言・代理業
第二種金融商品取引業

プロパティマネジメント※100％子会社
トーセイ・
コミュニティ㈱不動産管理事業

プロパティ
マネジメント・
ビルメンテナンス

保有会社
担保付債権
・
不動産
不動産

※100％子会社

購入
・
M＆A

トーセイ・リバイバル
・インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

バリューアップ
・
権利 調整
・
再生

管理物件

管理

不動産
担保付
債権

回収

債務者

・
代物弁済
不動産

販売
投資家
・
エンドユーザー

不動産保有
会社株式

－ 13 －

ファンド
・
ビルオーナー
・
テナント

不動産売却

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

３．経営方針(1)

会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念として常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融を融合しながら、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産フ
ァンド事業、不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業の６事業を通し、10 年、20 年後を視野に入れた不動産などの価値再生を行うことで社会に貢献し、グループ企業価値の向上を目指しております。

(2)

目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および会社の対処すべき課題
当社グループが属する不動産業界は、金融危機以降の最悪期を脱して徐々に持ち直しの動きが見られておりますが、欧州金融危機や円高の進行、国内景気の先行き不透明感などの懸念により、依然として厳しい環境が続いております。このような事業環境の下、当社グループは平成 23 年 12 月をスタートとする３ヶ年の中期経営計画「Next Stage 2014」を策定いたしました。この中期経営計画においては、“既存６事業の拡充と成長”、“グローバルなフィールドへの進出”、“経営インフラストラクチャーの革新”を三大方針に掲げ、世界に通用する不動産事業グループを目指してまいります。
“既存６事業の拡充と成長”を達成するための課題は、世界経済の低迷、国内不動産マーケットの縮小傾
向が続く中、市場動向を注視するとともに変化する顧客ニーズに絶えず応えていくことであり、不動産流動化事業、不動産開発事業を一層強化し、特にエンドユーザー向け事業の規模拡大を図ることであります。また、不動産ファンド事業においても、低迷する投資市場の中、アセットマネジメント受託資産規模の増加とフィー収入の拡大、とりわけ新規ファンドの組成に取り組むことが課題であります。
“グローバルなフィールドへの進出”に向けた課題は、ファンド事業を初めとし、グローバルな投資家とのリレーションを強化するために現地法人の設立を含めた海外進出を果たし、ポートフォリオの多様化と海外事業としての収益化の実現であります。
“経営インフラストラクチャーの革新”を果たすための課題は、人材育成および戦略実行に相応しい組
織・インフラの構築、健全性と安全性を兼ね備えた財務体質の維持、そしてグローバル化の流れに対応できるディスクローズ体制の確立にあると考えております。
これらの三大方針についての課題に対処するとともに、引き続き「コンプライアンス」「リスク管理」「適時開示」を三大重点項目とし、世界に通用する経営品質を備えるべく、グループ全体を挙げてのコーポ
レートガバナンスへの取り組みを一層充実させてまいる所存であります。

(3)

その他、会社の経営上重要な事項
該当事項はありません。

－ 14 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

４．連結財務諸表（１）連結貸借対照表（単位：千円）前連結会計年度(平成22年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
貯蔵品
繰延税金資産
その他
貸倒引当金

※1

※1
※1

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額※1

建物及び構築物（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
その他
減価償却累計額

7,127,425
415,791
10,00027,197,076
10,279,685
86,467
2,565
664,629292,357△16,434
46,059,565

5,140,797△827,060

当連結会計年度(平成23年11月30日)

※1
※1

※1

8,326,305
399,856
10,00027,360,973
6,374,335
81,361
3,254
966,545
391,300△5,69743,908,234

5,337,567△947,482

4,313,737

4,390,084

112,437△81,216
31,220120,979△88,678
32,301

その他（純額）10,051,371
5,191△2,6522,538

有形固定資産合計

14,398,868

14,599,553

62,7201,889
64,60965,816
1,889
67,70549,405
13,031
1,965,859
193,185△61,908

380,612
10,325
870,404
145,100△14,332

2,159,573

1,392,110

16,623,050

16,059,369

62,682,616

59,967,603※1

無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計－ 15 －※1

10,175,285
6,777△4,8951,882

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（単位：千円）前連結会計年度(平成22年11月30日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
1年内返済予定の長期借入金
未払法人税等
前受金
賞与引当金
その他

※1,3

流動負債合計
固定負債
長期借入金
繰延税金負債
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
預り敷金保証金
資産除去債務
負ののれん
その他

※1,3

当連結会計年度(平成23年11月30日)

368,162
10,823,561
39,092285,505
110,113847,748
12,474,183
23,438,898
14,922
108,927
301,253
1,886,524
－
1,490
783

※1,3

※1,3

806,396
6,170,937
79,271545,967
150,520
1,038,122
8,791,215
23,904,245
15,200133,154
312,586
1,810,439
24,710－－25,752,800

26,200,336

38,226,983

34,991,552

5,454,673
5,538,149
13,462,034
24,454,857

5,454,673
5,538,149
13,985,597
24,978,420

774
774

△2,369△2,369

純資産合計

24,455,632

24,976,051

負債純資産合計

62,682,616

59,967,603

固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
株主資本合計その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
その他の包括利益累計額合計－ 16 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書（連結損益計算書）（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

売上高
売上原価

※1

売上総利益
販売費及び一般管理費

※2

営業利益

26,449,540
22,056,551
4,392,989
2,666,444
1,726,544

営業外収益
受取利息
受取配当金
負ののれん償却額
違約金収入
雑収入

(自
至

当連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)※1※2

24,759,291
19,290,132
5,469,158
3,080,121
2,389,037

9,611
2,814
2,104
－
16,48131,011

2,797
2,861
1,490
34,03530,724
71,908939,643
11,261
3,516
954,421885,646－799
886,445803,134

1,574,500

1,184
1,184

－
－

4,688
－
－
55,032
59,720－16,976
19,932－36,909

税金等調整前当期純利益

744,598

1,537,591

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

34,625288,366
322,992

65,899719,708
785,608－

751,982421,606

751,982

営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別利益
投資有価証券売却益
特別利益合計
特別損失
固定資産除却損
会員権評価損
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
厚生年金基金脱退拠出金※3

特別損失合計法人税等合計少数株主損益調整前当期純利益
当期純利益－ 17 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（連結包括利益計算書）（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

少数株主損益調整前当期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金(自至当連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)－－－

その他の包括利益合計
包括利益

－

（内訳）
親会社株主に係る包括利益－－ 18 －

751,982※2※1△3,143△3,143748,839
748,839

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（３）連結株主資本等変動計算書（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

株主資本
資本金
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
株主資本合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
その他の包括利益累計額合計
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 19 －(自至当連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

4,452,807

5,454,673

1,001,866
1,001,866－－

5,454,673

5,454,673

4,536,283

5,538,149

1,001,866
1,001,866－－

5,538,149

5,538,149

13,238,348

13,462,034△197,920
421,606△228,420
751,982

223,686

523,562

13,462,034

13,985,597

22,227,438

24,454,857

2,003,732△197,920
421,606
2,227,418－△228,420
751,982
523,562

24,454,857

24,978,420

△388

774

1,162
1,162

△3,143△3,143774△2,369

△388

774

1,162
1,162

△3,143△3,143774△2,369トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

新株予約権
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 20 －(自至当連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

26,657－△26,657－△26,657－－－

22,253,707

24,455,632

2,003,732△197,920
421,606△25,494
2,201,924－△228,420
751,982△3,143
520,419

24,455,632

24,976,051

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（４）連結キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
負ののれん償却額
引当金の増減額（△は減少）
受取利息及び受取配当金
支払利息及び社債利息
有形固定資産除却損
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
会員権評価損
売上債権の増減額（△は増加）
買取債権の増減額（△は増加）
たな卸資産の増減額（△は増加）
前渡金の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り保証金の増減額（△は減少）
その他

(自
至

当連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

744,598
363,533△2,104142,272△12,425
939,643
4,688－－△109,754
34,824△2,012,877
65,013△350,373
12,952△249,708△203,907△633,625

1,537,591
336,398△1,49017,654△5,658885,646－
19,932
16,97664,2805,106
3,305,302△220,082
438,233
260,461△76,084
333,139
6,917,407

13,147△933,555△71,661△1,625,695

4,923△881,503△23,098
6,017,729△306,136△22,807△3,580－3,050－
59,454△48,000
139,821△566△178,765

286,136△61,532△36,717△353,350
015,347△17,740－
51,705－△116,149

財務活動によるキャッシュ・フロー

△70,000
17,099,900△18,059,821
1,965,813△198,884△1,567735,439－
11,474,100△15,661,377－△227,718△1,567△4,416,563

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△1,069,021

1,485,016

小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の純増減額（△は増加）
有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却による収入
投資有価証券の回収による収入
差入敷金保証金の増減額（△は増加）
貸付けによる支出
貸付金の回収による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
その他

現金及び現金同等物の期首残高※

現金及び現金同等物の期末残高－ 21 －

7,890,310
6,821,288※

6,821,288
8,306,305

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目

前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)

１

連結の範囲に関する事項

連結子会社の数
６社
連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱㈲ヘスティア・キャピタル㈱メティス・キャピタル
グリーンハウス㈲なお、トーセイ・アセットマネジ
メント㈱、(合)アトラス・キャピタ
ル、ヘスティア一般社団法人については、清算手続きが終了したため、
当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。

連結子会社の数
６社
連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱㈲ヘスティア・キャピタル㈱メティス・キャピタル
グリーンハウス㈲２連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社のうちトーセイ・コミュ
ニティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

同左

３

会計処理基準に関する事
項(1) 重要な資産の評価基準
及び評価方法

①有価証券

①有価証券

その他有価証券
時価のあるもの
連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）
時価のないもの
移動平均法による原価法

その他有価証券
時価のあるもの同左

時価のないもの同左②たな卸資産②たな卸資産評価基準は原価法(貸借対照表価額
は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

評価基準は原価法(貸借対照表価額
は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

(イ)販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法(イ)販売用不動産・仕掛販売用不動産(ロ)買取債権
個別法(ロ)買取債権(ハ)貯蔵品
最終仕入原価法(ハ)貯蔵品

同左
同左－ 22 －

同左

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信項目(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法

前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)①有形固定資産（リース資産を除く）①有形固定資産（リース資産を除く）

当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。
建物
３～50年
構築物
10～30年
機械及び装置 ８年
工具、器具及び備品 ３～20年②無形固定資産（リース資産を除く）

同左②無形固定資産（リース資産を除く）

当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における見積利用可
能期間（５年）に基づいております。

同左③リース資産③リース資産同左

当社及び連結子会社はリース期間
を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
なお、所有権移転外ファイナンス
・リース取引のうち、リース取引開始日が平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
(3) 重要な繰延資産の処理方法①株式交付費(4) 重要な引当金の計上基
準①貸倒引当金―――――支出時に全額費用処理しております。
①貸倒引当金債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②賞与引当金同左②賞与引当金当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるた
め、支給見込額に基づき当連結会計
年度負担額を計上しております。

同左③退職給付引当金③退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計
年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

－ 23 －

同左

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信項目

前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)④役員退職慰労引当金
当社及び連結子会社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任
慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。

④役員退職慰労引当金
同左(5) 負ののれんの償却に関
する事項

―――――

負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っております。

(6) 連結キャッシュ・フロ
ー計算書における資金
の範囲

―――――

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(7) その他連結財務諸表作成のための重要な事項①消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のう
ち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
②匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額について
は、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③買取債権の会計処理

４

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)

連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項①消費税等の会計処理
同左②匿名組合出資の会計処理
同左③買取債権の会計処理

買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額
を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、
元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。

同左

連結子会社の資産及び負債の評価については、全面時価評価法を採用して
おります。

―――――

－ 24 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信項目

前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)

５

負ののれんの償却に関する事項

負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っております。

―――――

６

連結キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっており
ます。

―――――

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更
当連結会計年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

前連結会計年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

(自
至

(自
至

―――――

（資産除去債務に関する会計基準）
当連結会計年度より、「資産除去債務に関する会計基準」（企業会計基準第18号 平成20年３月31日）及び「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第21号 平成20年３月31日）を適用しております。
これにより、当連結会計年度の営業利益及び経常利
益はそれぞれ269千円減少しており、過年度分の影響額
19,932千円を一括して特別損失に計上していることにより、税金等調整前当期純利益は20,202千円減少しております。

前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)―――――（連結損益計算書関係）
当連結会計年度より、「連結財務諸表に関する会計基準」（企業会計基準第22号 平成20年12月26日）に基づく「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成21年３月24日 内閣府令第５号）を適用し、「少数株主損益調整前
当期純利益」の科目で表示しております。

表示方法の変更－ 25 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

追加情報
前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)

１. 固定資産
１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：178,291千円、土地：328,687千円）について（建物：1,381,284千円、土地：3,306,256千円）につは、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えており
いては、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えて
ます。
おります。
２．販売用不動産
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：30,809千円、土地：204,772千円）については、
物：772,053千円、土地：2,181,334千円）について
事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えておりは、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えて
ます。
おります。
―――――

３．包括利益の表示に関する会計基準
当連結会計年度より、「包括利益の表示に関する会
計基準」（企業会計基準第25号 平成22年６月30日）
を適用しています。ただし、「その他の包括利益累計額」及び「その他の包括利益累計額合計」の前連結会
計年度の金額は、「評価・換算差額等」及び「評価・換算差額等合計」の金額を記載しています。

－ 26 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

連結財務諸表に関する注記事項（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成22年11月30日）

当連結会計年度（平成23年11月30日）※１ 担保資産及び担保付債務※１ 担保資産及び担保付債務(1)担保に供している資産は、次のとおりでありま(1)担保に供している資産は、次のとおりであります。
す。
現金及び預金30,000千円
販売用不動産27,209,729千円
販売用不動産26,694,323
仕掛販売用不動産
6,285,709
仕掛販売用不動産
10,062,575
建物及び構築物
4,187,146
建物及び構築物
4,135,122
土地
9,983,334
土地
9,859,419
計47,665,919
計50,781,440(2)担保付債務は、次のとおりであります。
(2)担保付債務は、次のとおりであります。
１年内返済予定の長期借入金
10,753,601千円
１年内返済予定の長期借入金
6,067,377千円
長期借入金
23,258,138
長期借入金
23,757,845
計
34,011,739
計29,825,222２

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ４名
9,190千円※３ 財務制限条項①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計
1,415,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

２

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ３名
4,375千円※３ 財務制限条項①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,039,375千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

－ 27 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

前連結会計年度（平成22年11月30日）

当連結会計年度（平成23年11月30日）②当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計730,000
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

②当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計375,000
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計4,000,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、平成21年11月期の連結及び単体の貸借対照表
における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益が損失とならないこと。

③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,906,400千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、平成21年11月期の連結及び単体の貸借対照表
における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益が損失とならないこと。

④当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計728,960
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

④当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計525,680
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)
・単体の貸借対照表における純資産金額が21,014,900千円以下とならないこと。

(条項)
・単体の貸借対照表における純資産金額が21,014,
900千円以下とならないこと。
・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して6,104,300千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して6,104,300千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

－ 28 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

前連結会計年度（平成22年11月30日）

当連結会計年度（平成23年11月30日）⑤当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計90,00
0千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が247,900千円以下とならないこと。
・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

－ 29 －⑤当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計78,00
0千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が247,900千円以下とならないこと。
・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信(連結損益計算書関係)
前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)※１ 期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ
後の金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価に含まれております。
2,131,688千円※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
12,460 千円
役員報酬
174,988
給与手当
1,218,779
賞与引当金繰入額
106,159
退職給付費用70,660
役員退職慰労引当金繰入額
28,514
法定福利費
154,543
支払手数料
137,016
租税公課
267,984
貸倒引当金繰入額
66,009
減価償却費
63,303※３ 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物
4,534千円
工具、器具及び備品
計

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)※１ 期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ
後の金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価に含まれております。
894,137千円※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
47,464 千円
役員報酬191,933
給与手当
1,333,655
賞与引当金繰入額
144,521
退職給付費用
45,484
役員退職慰労引当金繰入額
25,837
法定福利費
209,120
支払手数料
184,516
租税公課
228,145
貸倒引当金繰入額
485
減価償却費
60,318
３

154
4,688

（連結包括利益計算書関係）
当連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）※１

当連結会計年度の直前連結会計年度における包括利益
親会社株主に係る包括利益※２422,769千円

当連結会計年度の直前連結会計年度におけるその他の包括利益
その他有価証券評価差額

1,162千円－ 30 －―――――

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信(連結株主資本等変動計算書関係)
前連結会計年度(自 平成21年12月１日 至 平成22年11月30日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数（株）

当連結会計年度
増加株式数（株）

当連結会計年度
減少株式数（株）

当連結会計年度末
株式数（株）

普通株式（注）395,840

61,000－456,840

合計

395,840

61,000－456,840

発行済株式（注）普通株式の発行済株式総数の増加61,000株は、新株予約権の権利行使による新株の発行によるものであります。

２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
新株予約権

新株予約権の目的となる株式の数（株）

当連結会計

新株予約権の
区分

の目的とな

前連結会計

当連結会計

当連結会計

当連結会計

年度末残高

る種類

年度末

年度増加

年度減少

年度末

（千円）

61,000－61,000－－61,000－61,000－－内訳
提 出 会 社

第４回新株予

（親会社）

約権（注）

普通株式
合計

（注）第４回新株予約権の減少は、権利行使によるものであります。

３．配当に関する事項(1) 配当金支払額
決議
平成22年２月25日
定時株主総会

株式の種類
普通株式

配当金の総額（千円）

１株当たり配当額（円）

197,920

500

基準日

効力発生日

平成21年11月30日

平成22年２月26日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

平成23年２月23日
定時株主総会

普通株式

配当金の総額
配当の原資(千円)
228,420 利益剰余金－ 31 －

１株当たり配当額(円)

基準日

効力発生日

500 平成22年11月30日 平成23年２月24日

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

当連結会計年度(自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）

１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数(株)

当連結会計年度
増加株式数(株)当連結会計年度
減少株式数(株)当連結会計年度末
株式数(株)

発行済株式
普通株式

456,840－－

456,840

合計

456,840－－

456,840

２．配当に関する事項(1) 配当金支払額
決議

株式の種類

平成23年２月23日
定時株主総会

配当金の総額（千円）

１株当たり配当額（円）

228,420

500

普通株式

基準日

効力発生日

平成22年11月30日

平成23年２月24日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
次のとおり、決議を予定しております。
決議

株式の種類

平成24年２月24日
定時株主総会

普通株式

配当金の総額
配当の原資（千円）
228,420 利益剰余金

１株当たり配当額(円)

基準日

効力発生日

500 平成23年11月30日 平成24年２月27日(連結キャッシュ・フロー計算書関係)
前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)※

現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に ※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係掲記されている科目の金額との関係（平成23年11月30日現在）（平成22年11月30日現在）（千円）

現金及び預金勘定
預入れ期間が３ヶ月を超える定期
預金
現金及び現金同等物

7,127,425△306,136
6,821,288

現金及び預金勘定
預入れ期間が３ヶ月を超える定期
預金
現金及び現金同等物－ 32 －（千円）
8,326,305△20,000
8,306,305

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信(セグメント情報等)
ａ．事業の種類別セグメント情報
前連結会計年度(自 平成21年12月１日 至

平成22年11月30日)

オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
事業
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)

計
(千円)

消去又は
全社
(千円)

連結
(千円)

Ⅰ．売上高及び営業損益
売上高(1)外部顧客に対する売上高

8,149,422

11,682,418

2,587,041

1,124,585

2,735,528

170,544

26,449,540－

26,449,540(2)セグメント
間の内部売
上高又は振
替高

－

－

47,08050,966322,237－

420,285(420,285)－

計8,149,422

11,682,418

2,634,122

1,175,552

3,057,765

170,544

26,869,825(420,285)

26,449,540

営業費用

7,741,222

11,083,323

1,338,960

675,5032,937,060

227,606

24,003,678

719,317

24,722,996

営業利益又は営業損失（△）

408,200

599,094

1,295,161

500,048

120,705△57,0612,866,147 (1,139,603)

1,726,544

22,657,203

12,737,840

14,458,918

399,536

942,0432,802,045

53,997,587

8,685,029

62,682,616

減価償却費

－

－

285,547

2,040

16,24016,902

320,73142,802363,533

資本的支出

－

－

8,895

1,555

5,187

－

15,638

10,74926,387

Ⅱ．資産、減価
償却費及び
資本的支出
資産

(注) １．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
主な事業の内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだバリューアッププランを検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売。ま不動産流動化事業
た、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部
分、専有部分等をバリューアップの上、分譲物件としてエンドユーザーに販売（入居中部分は継続して賃貸物件として保有し運用）。
東京都区部を中心に、土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売
不動産開発事業
価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売。
東京都区部を中心に、当社グループが保有するオフィス・住居・店舗・駐車場等をエンドユーザーに賃貸。テナントのニーズを収集することに不動産賃貸事業
より、不動産流動化事業の「バリューアッププラン」の充実や不動産フ
ァンド事業のアセットマネジメント能力の向上へも結びつけている。
金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業
および運用業に基づく事業。多様な投資家ニーズに合致した信託受益権
物件の売買、売買の媒介等の他、不動産購入・保有・処分に関する助言
不動産ファンド事業
ならびに不動産ファンドのアセットマネジメント業務や一任運用業務を行う。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル専有部分の建物・設備改修工事、オフィス内の不動産管理事業
改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロ
パティマネジメントを提供。

－ 33 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済による担保物件の取得を行うほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をオルタナティブインベストメント事業
Ｍ＆Ａにより取得。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却。
３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,142,389千円であり、その主なものは、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、9,542,626千円であり、その主なものは、
当社での余剰資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。

ｂ．所在地別セグメント情報
前連結会計年度（自 平成21年12月１日 至 平成22年11月30日）
本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
ｃ．海外売上高
前連結会計年度（自 平成21年12月１日 至 平成22年11月30日）
海外売上高がないため、該当事項はありません。
ｄ．セグメント情報
当連結会計年度(自 平成22年12月１日 至

平成23年11月30日)

１ 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、本社で事業別について国内の包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。したがって、当社グループは、本社で定めた事業別のセグメントから構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」及び「オルタナティブインベストメント事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「オルタナティブインベストメント事業」は、不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済により取得した物件の販売等を行っております。

２ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。
報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市
場実勢価格に基づいております。

－ 34 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 平成21年12月１日 至 平成22年11月30日）「セグメント情報等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第17号

平成21年３月27日）及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第20号

平成20年３月21日）に準拠した場合と同様の情報が開示されているため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）（単位：千円）
報告セグメント
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
事業

計

調整額
(注)１

連結
財務諸表計
上額
(注)２

売上高
外部顧客への売上高 12,040,886

5,256,145

2,459,614

1,396,347

3,425,416

180,880

24,759,291－－

48,11918,017

485,731－551,869

計

12,040,886

5,256,145

2,507,733

1,414,365

3,911,147

180,880

25,311,160(551,869) 24,759,291

セグメント利益又は損失（△）

1,891,898△22,238

1,182,925

652,879

104,845△190,258

3,620,051(1,231,014) 2,389,037

セグメント資産19,048,273

13,562,936

13,258,186

856,286

1,669,912

2,433,173

51,098,768

8,868,835 59,967,603

減価償却費

－

－

254,418

2,281

24,50916,657

297,866

38,532

336,398

有形固定資産及び無形固定資産の増加
額－－

44,049

3,605

5,376

2,661

55,69349,204

104,897

セグメント間の内部売上高又は振替高－ 24,759,291(551,869)－

その他の項目(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
（１）セグメント利益又は損失（△）の調整額△1,231,014千円には、セグメント間取引消去△20,063千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,210,951千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
（２）セグメント資産の調整額8,868,835千円には、各報告セグメントに配分しない全社資産9,783,874千円が含まれております。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金預金及び有価証券）及び管理部門に係る資産であります。
（３）減価償却費の調整額38,532千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
（４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額49,204千円は各報告セグメントに帰属しない全社資産の増加であります。
２．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

e．関連情報
当連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報（１）売上高
本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

－ 35 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がいないため、記載はありません。

f．報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報
当連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
該当事項はありません。

g．報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報
当連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
金額的重要性が乏しいため、記載を省略しております。

h．報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報
当連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
該当事項はありません。

（追加情報）
当連結会計年度より「セグメント情報等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第17号

平成21年３月27日）

及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第20号日）を適用しております。

－ 36 －

平成20年３月21トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（賃貸等不動産関係）
前連結会計年度（自 平成21年12月１日 至 平成22年11月30日）
当社及び一部の連結子会社では、東京都を中心に、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸マンション等を所有しております。平成22年11月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は、771,009千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上。）であります。
これら賃貸等不動産に関する当連結会計年度末の連結貸借対照表計上額及び時価は、次のとおりであります。
連結貸借対照表計上額（千円）
前連結会計年度末残高

当連結会計年度増減額

10,327,181(注) １

当連結会計年度末残高

1,621,931

11,949,112

当連結会計年度末における時価（千円）
13,994,083

連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

２

当 連 結 会 計 年 度 増 減 額 の う ち 、 主 な 増加額は、保 有目的の変更 による販売用 不動産からの 振替（4,687,540千円）、主な減少額は、保有目的の変更による販売用不動産への振替（2,953,387千円）で
あります。

３

当連結会計年度末の時価は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法により自社で算定した金額であります。

４

当社及び連結子会社が、その一部を本社として使用している虎ノ門トーセイビルについては、本社として使用していない部分のみを上記表中の金額に含めております。

（追加情報）
当連結会計年度から「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第20号

平成20年11月28日）及び「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第23号

平成20年11月28日）を適用しております。

当連結会計年度（自 平成22年12月１日 至 平成23年11月30日）
当社及び一部の連結子会社では、東京都を中心に、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸マンション等を所有しております。平成23年11月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は、585,522千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上。）であります。
これら賃貸等不動産に関する当連結会計年度末の連結貸借対照表計上額及び時価は、次のとおりであります。
連結貸借対照表計上額（千円）
前連結会計年度末残高
11,949,112(注) １

当連結会計年度増減額

当連結会計年度末残高△122,587

11,826,524

当連結会計年度末における時価（千円）
12,582,805

連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

２

当 連 結 会 計 年 度 増 減 額 の う ち 、 主 な 増加額は、保 有目的の変更 による販売用 不動産からの 振替（506,978千円）、主な減少額は、保有目的の変更による販売用不動産への振替（235,581千円）であります。

３

当連結会計年度末の時価は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法により自社で算定した金額であります。

４

当社及び連結子会社が、その一部を本社として使用している虎ノ門トーセイビルについては、本社として使用していない部分のみを上記表中の金額に含めております。

－ 37 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信(１株当たり情報)
前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)
１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)
53,532円16銭
974円63銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。
(注)１

１株当たり純資産額

54,671円33銭

１株当たり当期純利益

1,646円05銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度末（平成22年11月30日)

当連結会計年度末（平成23年11月30日)

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）

24,455,632

24,976,051－－

24,455,632

24,976,051

456,840

456,840

１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)

当連結会計年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
期末の普通株式の数（株）
２

１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

421,606

751,982

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

421,606

751,982

期中平均株式数（株）

432,579

456,840

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式 3,630株(重要な後発事象)
該当事項はありません。

－ 38 －－

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信

５．個別財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前事業年度(平成22年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
貯蔵品
前渡金
前払費用
繰延税金資産
その他
貸倒引当金

当事業年度
(平成23年11月30日)

6,012,754
97,036
10,00026,020,886
9,290,934
1,489
5,669
54,855499,641
187,186△15,904
42,164,549

7,098,060
48,00010,00025,912,582
6,374,364
1,932
225,752
49,260805,085
84,740△4,87340,604,905

建物（純額）

4,901,643△796,337
4,105,305

4,918,293△903,432
4,014,860

構築物
減価償却累計額

22,137△12,045

22,137△13,265

構築物（純額）10,0928,871

機械及び装置
減価償却累計額

880
△507
372

880
△624
255

94,505△70,203
24,301

98,146△73,641
24,504

9,606,248
4,478△2,2392,239

9,401,475
4,478△3,732746

13,748,559

13,450,714

35,332
1,889
37,221

52,215
1,889
54,104

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
リース資産
減価償却累計額
リース資産（純額）
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計－ 39 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（単位：千円）前事業年度(平成22年11月30日)
投資その他の資産投資有価証券
関係会社株式出資金
長期貸付金
破産更生債権等
敷金及び保証金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
支払手形
買掛金
1年内返済予定の長期借入金
リース債務
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
前受収益
賞与引当金
流動負債合計
固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
リース債務
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
投資損失引当金
資産除去債務
固定負債合計
負債合計－ 40 －

当事業年度(平成23年11月30日)

49,405785,372
6,000
13,03147,917
92,817
1,948,944
25,357△47,995
2,920,851

380,612785,372
6,000
10,325
9,497
110,193903,269
8,380△9,4122,204,240

16,706,632

15,709,058

58,871,182

56,313,964－
146,404
9,015,083
1,567
170,380
35,181
27,374－
274,060
43,534800
66,767
9,781,154

325,850
200,6114,815,837
783
226,114
46,68026,653
188,800
510,249
79,210－96,7896,517,581

22,980,598
1,827,231
783
79,293
277,422304,217－25,469,546

23,123,045
1,755,235－
96,726282,981131,248
24,71025,413,947

35,250,701

31,931,529

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（単位：千円）前事業年度(平成22年11月30日)
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
資本準備金

当事業年度
(平成23年11月30日)

5,454,673

5,454,673

5,538,149
5,538,149

5,538,149
5,538,149

7,250

7,250

15,00012,604,633
12,626,883

15,00013,369,731
13,391,981

23,619,706

24,384,803

774
774

△2,369△2,369

純資産合計

23,620,480

24,382,434

負債純資産合計

58,871,182

56,313,964

資本剰余金合計
利益剰余金
利益準備金
その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金
利益剰余金合計
株主資本合計
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
評価・換算差額等合計－ 41 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）(自至前事業年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

売上高流動化事業売上高
開発事業売上高
賃貸事業売上高ファンド事業売上高

(自
至

当事業年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

8,149,422
11,682,418
2,559,907
838,538
23,230,287

12,040,886
5,256,145
2,507,733
914,679
20,719,445

7,596,289
10,963,135
1,189,868
46,69919,795,993

9,905,759
5,123,016
1,187,719
78,95816,295,454

売上総利益

3,434,294

4,423,991

販売費及び一般管理費

1,767,475
1,666,819

2,078,829
2,345,162

9,399
2,784
－
13,60825,7922,574
2,821
34,03524,92264,353

868,556
11,261
3,379
883,197806,769－798
807,567

809,414

1,601,947

－
1,184
－
1,184

1,726
－
172,969
174,695

特別損失合計

2,908
1,504
－
－
45,364
49,777－－
16,976
19,932－36,909

税引前当期純利益

760,821

1,739,733

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計3,800
323,657
327,457

3,800
742,416
746,216

当期純利益

433,363993,517

売上高合計
売上原価
流動化事業原価
開発事業原価賃貸事業原価ファンド事業原価
売上原価合計

営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
違約金収入
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別利益
貸倒引当金戻入額
投資有価証券売却益
投資損失引当金戻入額
特別利益合計
特別損失
関係会社整理損
固定資産除却損
会員権評価損
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
厚生年金基金脱退拠出金－ 42 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信流動化事業原価明細書
前事業年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

Ⅰ 土地

4,855,412

63.9

5,511,630

55.6

Ⅱ 建物取得費・ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾌﾟｺｽﾄ

1,927,793

25.4

3,786,421

38.2

Ⅲ 経費

201,649

2.7

563,758

5.7

Ⅳ 収益性低下による簿価切下額

611,435

8.0

43,9480.5

7,596,289

100.0

9,905,759

100.0

区分

注記
番号

計

（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
当事業年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)

前事業年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)
区分

注記
番号

構成比
(％)

金額(千円)

構成比(％)

金額(千円)

Ⅰ 用地費

5,160,614

47.1

2,403,615

46.9

Ⅱ 建築費

4,244,585

38.7

1,776,420

34.7

Ⅲ 経費

153,393

1.4

342,8456.7

1,404,542

12.8

600,135

11.7

10,963,135

100.0

5,123,016

100.0

Ⅳ 収益性低下による簿価切下額
計（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書
前事業年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

Ⅰ 外注費

215,29418.1

228,096

19.2

Ⅱ 諸経費

974,57481.9

959,623

80.8

区分

注記
番号

（うち租税公課）（244,232）（259,811）（うち減価償却費）（278,387）（254,418）（うち水道光熱費）（200,728）（180,963）

計1,189,868

100.0

1,187,719

100.0

ファンド事業原価明細書
前事業年度(自 平成21年12月１日
至 平成22年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度(自 平成22年12月１日
至 平成23年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

諸経費

46,699100.0

78,958100.0

計46,699100.0

78,958

100.0

区分

注記
番号

－ 43 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（３）株主資本等変動計算書（単位：千円）(自至前事業年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

株主資本
資本金
前期末残高
当期変動額
新株の発行

(自
至

当事業年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

4,452,807

5,454,673

1,001,866
1,001,866

－
－

当期末残高

5,454,673

5,454,673

資本剰余金
資本準備金
前期末残高
当期変動額
新株の発行

4,536,283

5,538,149

1,001,866
1,001,866－－

5,538,149

5,538,149

4,536,283

5,538,149

1,001,866－

1,001,866－

5,538,149

5,538,149

7,250

7,250

－
7,250

－
7,250

15,00015,000－15,000－15,00012,369,189

12,604,633△197,920
433,363
235,443△228,420
993,517765,097

12,604,633

13,369,731

12,391,439

12,626,883△197,920
433,363
235,443△228,420
993,517765,097

12,626,883

13,391,981

当期変動額合計

当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金
利益準備金
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
その他利益剰余金
別途積立金
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
繰越利益剰余金
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高－ 44 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信（単位：千円）(自至前事業年度
平成21年12月１日
平成22年11月30日)

株主資本合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
新株予約権
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 45 －(自至

当事業年度
平成22年12月１日
平成23年11月30日)

21,380,530

23,619,706

2,003,732△197,920
433,3632,239,175－△228,420
993,517765,097

23,619,706

24,384,803

△388

774

1,162
1,162

△3,143△3,143774△2,369

△388

774

1,162
1,162

△3,143△3,143774△2,36926,657－△26,657△26,657－－－－

21,406,799

23,620,480

2,003,732△197,920
433,363△25,494
2,213,681－△228,420
993,517△3,143761,954

23,620,480

24,382,434

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期決算短信(4) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

－ 46 －