有価証券報告書（証券取引法第24条第１項に基づく報告書）
事 業 年 度
（第 54 期）

自至

平成14年12月１日
平成15年11月30日

東誠不動産株式会社
東京都千代田区神田淡路町二丁目３番地(591213)（1）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 14:01）／ 00000000̲2k̲m03y0045／第０表紙／os2東誠不動産／有報有価証券報告書（証券取引法第24条第１項に基づく報告書）
事業年度（第54期）

自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日

関 東 財 務 局 長 殿
平成16年３月１日提出
会

社

名

東 誠 不 動 産 株 式 会 社

英

訳

名

TOSEI CORPORATION

代表者の役職氏名
本店の所在の場所

東京都千代田区神田淡路町二丁目３番地

最寄りの連絡場所

同上山

代表取締役社長

口

誠一郎

電話番号

０３（５２５６）３６８７

連 絡 者

常務取締役
経理部長

電話番号

同

上

連 絡 者

同

上

平

野

有価証券報告書の写しを縦覧に供する場所
名
日

本

証

称
券

業

所
協

会

（本書面の枚数

在地

東京都中央区日本橋茅場町１丁目５番８号

表紙共41枚）（3）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 14:01）／ 00000000̲2k̲m03y0045／第０表紙／os2東誠不動産／有報

昇

目次
頁

第一部 企業情報
第１

第２

第３

第４

第５

………………………………………………………………………………………………………

１

企業の概況 ………………………………………………………………………………………………………

２

１． 主要な経営指標等の推移 ……………………………………………………………………………………

２

２． 沿革 ……………………………………………………………………………………………………………

５

３． 事業の内容 ……………………………………………………………………………………………………

６

４． 関係会社の状況 ………………………………………………………………………………………………

９

５． 従業員の状況 …………………………………………………………………………………………………

９

事業の状況 ………………………………………………………………………………………………………

10

１． 業績等の概要 …………………………………………………………………………………………………

10

２． 生産、受注及び販売の状況 …………………………………………………………………………………

12

３． 対処すべき課題 ………………………………………………………………………………………………

13

４． 経営上の重要な契約等 ………………………………………………………………………………………

13

５． 研究開発活動 …………………………………………………………………………………………………

13

設備の状況 ………………………………………………………………………………………………………

14

１． 設備投資等の概要 ……………………………………………………………………………………………

14

２． 主要な設備の状況 ……………………………………………………………………………………………

15

３． 設備の新設、除却等の計画 …………………………………………………………………………………

15

提出会社の状況 …………………………………………………………………………………………………

16

１． 株式等の状況 …………………………………………………………………………………………………

16(1） 株式の総数等 ………………………………………………………………………………………………

16(2） 新株予約権等の状況 ………………………………………………………………………………………

16(3） 発行済株式総数、資本金等の推移 ………………………………………………………………………

18(4） 所有者別状況 ………………………………………………………………………………………………

18(5） 大株主の状況 ………………………………………………………………………………………………

19(6） 議決権の状況 ………………………………………………………………………………………………

19(7） ストックオプション制度の内容 …………………………………………………………………………

20

２． 自己株式の取得等の状況 ……………………………………………………………………………………

20

３． 配当政策 ………………………………………………………………………………………………………

21

４． 株価の推移 ……………………………………………………………………………………………………

21

５． 役員の状況 ……………………………………………………………………………………………………

22

経理の状況 ………………………………………………………………………………………………………

23［監査報告書］
１． 連結財務諸表等 ………………………………………………………………………………………………

27(1） 連結財務諸表 ………………………………………………………………………………………………

27(2） その他 ………………………………………………………………………………………………………

43［監査報告書］
２． 財務諸表等 ……………………………………………………………………………………………………

49(1） 財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………

49(2） 主な資産及び負債の内容 …………………………………………………………………………………

73(3） その他 ………………………………………………………………………………………………………

74

第６

提出会社の株式事務の概要 ……………………………………………………………………………………

75

第７

提出会社の参考情報 ……………………………………………………………………………………………

76

第二部 提出会社の保証会社等の情報……………………………………………………………………………

（5）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 14:01）／ 00000000̲2k̲m03y0045／第０表紙／os2東誠不動産／有報

77

第一部

企業情報

− 1 −
（1）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報

第１

企業の概況

１.主要な経営指標等の推移（１）連結経営指標等
回
次
第50期
第51期
第52期
第53期
第54期
決
算
年
月
平成11年11月 平成12年11月 平成13年11月 平成14年11月 平成15年11月
売上高
（千円）
−
−
7,955,930
6,181,630
−
経常利益
（千円）
−
−
364,139
365,819
−
当期純利益
（千円）
−
−
181,504
227,756
−
純資産額
（千円）
−
−
1,338,384
1,591,262
−
総資産額
（千円）
−
−
16,428,697
17,402,599−
１株当たり純資産額（円）−−
1,338.38
1,552.45−
１株当たり当期純利益（円）−−
181.50226.65−
潜在株式調整後１株当た
（円）
−
−
−
−
−
り当期純利益自己資本比率
（％）
−
−
8.1
9.1
−
自己資本利益率
（％）
−
−
14.5
15.5
−
株価収益率
（倍）
−
−
−
−
−
営業活動によるキャッ（千円）−−
2,271,571△3,272,045−
シュ・フロー
投資活動によるキャッ（千円）−−△5,256,061
1,074,966−
シュ・フロー
財務活動によるキャッ（千円）−−
3,327,278
2,451,775−
シュ・フロー
現金及び現金同等物の期末残高（千円）−−
1,493,520
1,748,217
−
従業員数
−
−
35
39
−
(外、平均臨時雇用者数) （人）
（−）
（−）
（93）
（ 1）
（−）
（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．当社は第52期より連結財務諸表を作成しております。
３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため記載しておりません。
４．第52期及び第53期までの株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
５．当社は第52期及び第53期については、証券取引法第193条の２の規定に基づき、新日本監査法人の監査を受けております。
６．第53期より、役員退職慰労引当金を計上しております。詳細については、「第５経理の状況１．連結
財務諸表等」を参照してください。
７．平成14年12月１日付けにて連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併いたしましたので、第54期より連結財務諸表は作成しておりません。
８．当社は、平成15年６月29日付で発行済普通株式総数1,029,000株につき、50株を１株とする株式併合を行っております。そこで「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１
株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第４号）の適用に伴い各期の１株当たり指標に対して当該会計基準及び適用指針を適用した上で、これらの株式併合に伴う影響を加味し、遡及修正を行った場合の１株当たり指標の推移を参考までに掲げると以下のとおりになります。
なお、当該数値については新日本監査法人の監査を受けておりません。
回
決

算

年

次
月

第50期
平成11年11月

第51期
平成12年11月

第52期
平成13年11月

第53期
平成14年11月

第54期
平成15年11月

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益

（円）
（円）

−
−

−
−

66,919.20
9,075.21

77,622.58
11,332.88−−

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益

（円）

−

−

−

−

−

− 2 −
（2）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報（２）提出会社の経営指標等
回
決

算

年

次
月

売上高
（千円）
経常利益
（千円）
当期純利益
（千円）
持分法を適用した場合の
（千円）
投資利益
資本金
（千円）
発行済株式総数
（株）
純資産額
（千円）
総資産額
（千円）
１株当たり純資産額（円）
１株当たり配当額(うち１株当たり中間配当額)

第50期
平成11年11月

第51期
平成12年11月

第52期
平成13年11月

第53期
平成14年11月

第54期
平成15年11月

3,818,347
141,304
84,1007,171,562
552,875
216,925

7,879,193
345,175
174,607

6,114,309
339,530
210,4889,455,618
870,980
441,580

−

−

−

−

−

50,0001,000,000
955,594
7,838,487
955.5950,0001,000,000
1,172,520
8,971,636
1,172.52

68,7501,025,000
1,571,785
15,572,161
1,533.45

72,15020,5802,046,343
19,143,479
99,433.59−−

50,0001,000,000
1,336,175
14,823,312
1,336.18
5.00

（−）

（−）

（円）

１株当たり当期純利益
（円）
84.10
216.93
潜在株式調整後１株当た（円）−−
り当期純利益自己資本比率
（％）
12.2
13.1
自己資本利益率
（％）
9.2
20.4
株価収益率
（倍）
−
−
配当性向
（％）
−
−
営業活動によるキャッ（千円）−−
シュ・フロー
投資活動によるキャッ（千円）−−
シュ・フロー
財務活動によるキャッ（千円）−−
シュ・フロー
現金及び現金同等物の期
（千円）
−
−
末残高
従業員数
52
53
(外、平均臨時雇用者数) （人）
（77）
（78）
（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

旧株
新株

5.00
1.25
（−）

（−）

1,000
(−)

174.61209.47

21,494.08

−

−

−

9.0
13.9
−
2.9

10.1
14.5
−
2.4

10.7
24.4
−
4.7

−

−

△12,826−−△184,563−−

540,495−−

2,091,322

34
（93）

39
（ 1）

39
（−）

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため記載しておりません。
３．第50期から第54期までの株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
４．当社は第52期以降については、証券取引法第193条の２の規定に基づき、新日本監査法人の監査を受けておりますが、第50期、第51期については、監査を受けておりません。
５．平成15年６月29日付で普通株式50株を１株とする株式併合を行っております。
なお、第54期の１株当たり当期純利益は、株式併合が期首に行われたものとして計算しております。
６．従業員数は、就業人員を表示しております。また、第52期において従業員数が減少した要因は、ビル管理部を東誠コミュニティ株式会社に分割譲渡したことによるものであります。
７．第52期より、開発分譲事業及び不動産流動化事業に要した借入資金に対する支払利息を期間損益処理に変更し、貸倒引当金・賞与引当金を計上し、退職給付会計・金融商品会計・税効果会計を導入しております。また、第53期より、役員退職慰労引当金を計上しております。詳細については、「第５経理の状況２．財務諸表等の会計処理の変更及び追加情報」を参照してください。
８．当社は、平成15年６月29日付で発行済普通株式総数1,029,000株につき、50株を１株とする株式併合を行っております。そこで「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１
株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第４号）の適用に伴い各期の１株当たり指標に対して当該会計基準及び適用指針を適用した上で、これらの株式併合に伴う影響を加味し、遡及修正を行った場合の１株当たり指標の推移を参考までに掲げると以下のとおりになります。
なお、第50期及び第51期の数値（１株当たり配当額についてはすべての数値）については新日本監査法
人の監査を受けておりません。

− 3 −（3）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報

回
決

次
月

第50期
平成11年11月

第51期
平成12年11月

第52期
平成13年11月

第53期
平成14年11月

第54期
平成15年11月

１株当たり純資産額（円）

47,779.74

58,626.03

66,808.75

99,433.59

１株当たり配当額

（円）

−

−

250.0076,672.45
旧株 250.00
新株 62.50

１株当たり当期純利益（円）

4,205.03

10,846.29

8,730.38

10,473.62

21,494.08

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益

（円）

−

−

−

−

−

算

年

− 4 −
（4）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報

1,000.00

２．沿革
年

月

昭和25年２月

事項

飲食業を目的とするユーカリ興業株式会社設立（本社：大分県大分市大字大分514番地、資本金：500千円）

昭和27年４月

本社を東京都江東区亀戸に移転

昭和39年６月

事業目的を変更し、不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を開始

昭和43年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

昭和44年７月

商号変更：株式会社ユーカリ

昭和58年３月

商号変更：東誠ビルディング株式会社

平成６年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンション販売を開始

平成７年９月株式会社神田淡路町ビル（連結子会社、本社：東京都千代田区、資本金：15,000千円）を設立

平成８年３月

商号変更：東誠不動産株式会社

平成８年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

平成９年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始（注）１

平成11年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始

平成13年２月

アセットマネジメント事業を開始（注）２

平成13年３月

LBO（レバレッジド・バイアウト）方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、
日高鋼業株式会社の３社を吸収合併

平成13年11月

ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社に分割譲渡

平成13年12月

不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

平成14年８月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

平成14年12月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併（注）１．建設業法に基づく特定建設業東京都知事免許（特‐９）107905号を平成９年12月に取得し、また、平成13
年４月には、一級建築士事務所東京都知事登録（第46219号）を行っております。
２．不動産投資顧問業登録規程（平成12年９月１日施行）に基づく、一般不動産投資顧問業免許（一般‑000127）を取得しております。
３．平成16年２月に日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録いたしました。

− 5 −（5）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報３．事業の内容
当社は、『住環境創造』『ビジネス環境支援』『不動産流動化』という３つの事業ドメインを持ち、主に東京都区部に在る不動産を所有者・利用者のニーズに合う不動産に再生する『都市再生』事業を行っております。
エンドユーザーに付加価値の高い都市型マンション・戸建住宅を一貫体制で供給する「開発分譲事業」、投資家向けに再生プランを施した不動産及び新築の不動産を供給するトレーディングビジネスと、当社オリジナル不動産ファンドの組成・運営、ファンド組成・運営ノウハウの提供及び投資家への物件紹介等を行うフィービジネスからなる「不動産流動化事業」、利用者の利便性・機能性を最優先したオフィス・住居を賃貸する「賃貸事業」の３事業を、経験と専門知識を活かした「再生プラン」を利用し、各事業のシナジー効果の発揮できる事業を展開しております。
当社では通常売買による仕入の他、競売やＭ＆Ａ(*1)、等価交換など多彩な方法で物件を取得し、これまでに培った『再生ノウハウ』（スクラップ＆ビルド(*2)、バリューアップ(*3)）を活かして不動産の新築・再生（施工は建設業者に外注）を行います。
また、当社はオフィス系、住居系のいずれにも対応するノウハウを持ち、各々の物件特性・ニーズに応じた新築・再生を行うと同時に、当該物件を「販売する」「賃貸する」「ファンドに組み込む」など多様な出口戦略も有する「不動産投資のポートフォリオマネージャー」(*4)であります。
当社の事業系統図は以下のとおりであります。

土

購入（仕入）
東

地
︵

売買取引

底

産
Ｍ＆A

株

地
権
︶

等価交換

・

・
・
・

建
物

バリュー・アップ

動式

ハードの再生ソフトの 再生・リニューアル・コンバージョン・デザイン性追求

・リースアップ
・滞納対策
・マネジメント・権利調整・信託受益権化会
社
オ リジ ナル ファンド

ン 一 般 消 費者
ド
ユ

ザ

ー

・

エ

ー

権

賃
貸
事

誠
不

競売入札

ス ク ラッ プ＆ ビ ル ド

再 生 ノ ウ ハ ウ

借
地

開
発
分
譲
事
業

事 業 法人

業
不
動
産
流
動
化
事
業

投
資
家

法

人

フ ァ ン ド個人

事 業 法 人（１）開発分譲事業「再生プラン」のうちのスクラップ＆ビルドによりマンション、戸建住宅を新築し、「住む」ことを目的とする
エンドユーザーに分譲する事業であり、平成15年11月30日までに24棟のマンション、37棟の戸建住宅を分譲しております。
① マンション
ファミリータイプ（主に３LDK）、DINKS（*5）・単身者向けタイプ（主に１LDK〜２LDK）を当社ブランド『THEパームス』シリーズ・マンションとして分譲しております。
当社では、近年の購入者のニーズが利便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都区部に限定するとともに、ホテルライクな快適性を備えた商品開発に努めております。ホテルロビー形式のフロント機能に加えて、インターネットに直結した専用端末を各戸に標準装備し、24時間対応のオンライン医療相談などのライフ
サービス機能を充実させる一方で、都会での生活に癒しの空間を提供すべく、「木・水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ商品を開発し、分譲しております。

− 6 −（6）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報② 戸建住宅
当社では、東京都区部特有の狭小土地を建物プランに適合させた地積に再区分するなど、最大限の事業用地の有効活用を図り、戸建住宅としての独立性を確保しながらも、マンションに近い価格帯でエンドユーザーに提供する都市型戸建住宅『パームスコート』シリーズを分譲しております。
（２）不動産流動化事業
投資、資産運用を目的とした法人、不動産ファンド、個人に開発不動産、再生不動産を販売する「トレーディン
グ売上」と、当社オリジナル不動産ファンドの組成・運営、コンサルティング、物件仲介から得る「フィー売上」により構成されております。
①トレーディング売上
資産価値が劣化した物件や遊休土地を取得し、エリア特性やニーズに合わせた不動産「再生プラン」を検討、実施した後に投資家向けに売却しております。
「再生プラン」には、物件そのものに関わる「ハードの再生」と、物件の収益性、オーナーやユーザーの満足を高める「ソフトの再生」があり、様々な角度からの検討結果を基にコストパフォーマンスを意識した「再生プラン」を実施します。当社が行う再生は、その不動産を所有する人の満足

やそこで働く人々のることも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産のバリューアップ

誇りを提供すの実現に努めております。
当社のハード再生プランの特徴は、オフィス系、住居系いずれのマーケットにも通じていること、新築・改築両面からの検討を行えるノウハウを有していること、賃貸・購入の両ニーズを把握していることであると認識しており、これらを活用し、最適なプランの採用に努めております。加えて、単にハードの再生にとどまらず、昨今社会問題化している建物の耐震性や「消防法」上の問題、セキュリティ対策などについても、ソリューションを提供しております。
ソフト面での再生では、空室のリーシングはもとより、賃料滞納の解消および滞納者に対する退室折衝、建物保守管理業者の選定、指導など総合的なマネジメントを実践し、不動産パフォーマンスの最大化を図っております。
また、借地権付建物など複雑な権利関係を調整することも当社が提供するソリューションの一つであります。
②フィー売上当社が組成するオリジナル不動産ファンドへの出資を投資家より募り、ファンドのインカムゲイン、キャピタル
ゲインを投資家に配当し、当社はそのフィーを得る事業を行っております。また、ファンド組成・運営ノウハウを提供するコンサルティング業務及び投資家に直に物件紹介を行いフィーを得る事業も行っております。
（３）賃貸事業
東京都区部を中心に、平成15年11月30日現在、オフィスビル・マンション等計22棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユーザーに賃貸しております。
当社自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速かつ正確に収集することができ、また外注の保守管理業者を
当社のビル事業部が直接コントロールしているため、テナントからのクレームをダイレクトに把握できます。
さらに、当該ニーズの把握やクレームへの対応が、当社の「再生プラン」の一層の充実に結びついております。
*1

Ｍ＆Ａ
物件を取得する際に、物件を所有する会社そのものを買収し、吸収合併することにより物件を取得すること。

*2

スクラップ＆ビルド
既存建物の再利用と建替えのコストパフォーマンスを比較検討し新築すること。

*3

バリューアップ
既存建物を利用するが、ハード、ソフト両面の「再生プラン」を施し、物件の価値を高めること。
ハードの再生では、・リ ニ ュ ー ア ル：建物の躯体以外の全面改装（内外装、設備）や耐震性、セキュリティ、通信インフラ整備、− 7 −（7）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報「消防法」対策など、補強・機能強化を図る・コンバージョン：オフィスビルをマンションに変更する他、校舎を事務所に、居住用部分をオフィスに、管理人室を貸室にするなどにより物件の収益性を高める・イメージアップ：地域、街並を意識し、建物のデザインやイメージの改善を図る
ソフトの再生では、・リ ー ス ア ッ プ：周辺賃料相場や競合物件を定期的に調査し、空室の早期解消を果たす
・滞

納

対

策：当社作成の「対策マニュアル」に則り、テナントとの話し合いにより、無理の無い滞納解消案を提案し、ケースによっては法的な対応による解消も行う

・マ ネ ジ メ ン ト：個人オーナーなど経営管理が行き届かない所有者とサブリース契約を結び、オーナー業務の代行を行う・権

利調

整：借地権付建物の場合では、地主との折衝により、建替え承諾（再建築を可能にする）、担
保設定承諾（物件購入者が住宅ローンを利用できる）などを取得する*4

不動産価値再生のポートフォリオマネージャー
物件特性（エリア、規模、用途制限など）、収益力、将来性などを的確に把握し、定量的な期待収益、定性的な満足度を最大限に引き上げることを目的に、新築か改築か、自用か賃貸か、保有か売却かなどの投資手法を様々な視点で企画、提案ができる能力をもつ集団のこと

*5

DINKS
共働きで子供のいない夫婦のこと− 8 −（8）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報４．関係会社の状況
該当事項はありません。

５．従業員の状況(1)提出会社の状況
事

平成15年11月30日現在

業

部

門

別

従

業

員

数（人）

開発分譲事業

17

賃貸事業

４

不動産流動化事業

５

全社（共通）

13
合

計

39

（注）１．従業員数は、就業人員であり、使用人兼務取締役、臨時雇用者は含まれておりません。
２．全社（共通）として、記載されている従業員数は、特定の事業部門に区分できない管理部門に所属している従業員の人数であります。
平成15年11月30日現在
従

業

員
39人

数

平

均

年

齢

平 均 勤 続 年 数

36.1歳

2.8年

平 均 年 間 給 与
5,982千円（注）１．従業員数は、就業人員であり、使用人兼務取締役、臨時雇用者は含まれておりません。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
(2)労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

− 9 −（9）／ 2004/02/27 20:41（2004/02/20 11:52）／ 00000001̲2k̲m03y0045／第１企業／os2東誠不動産／有報

第２

事業の状況

１．業績等の概要(1) 業績
当期におけるわが国経済は、雇用環境は依然として厳しいものの、リストラ効果等により企業収益が改善したことで、設備投資が増加傾向にあり、個人消費も底固く推移するなど、米国の景気動向やイラク情勢の影響を受けながらも、全体としては横ばいから緩やかな回復基調の１年となりました。
当不動産業界においては、経済の東京一極集中化が進み、都心部において住宅、事務所ともに供給が集中するなか、マンション販売は、需要の一巡を見越して供給調整が行われたものの大型物件を中心に比較的堅調であった一方、オ
フィスビル市場においても物件の超過供給による空室率の上昇傾向とリース料の下方圧力が期末に向けて徐々にピーク
アウトを迎えております。また、不動産流動化事業においては従来の不良債権処理に加え、減損会計導入を視野にいれた事業会社の資産リストラが旺盛で、流動化された資産額、件数が大きく増加してきております。
このような事業環境にありまして、当社では「TOKYO VALUE UP PARTNER」という企業スローガンを掲げ、東京都において、不動産流動化事業を中核とし開発分譲事業及び賃貸事業との相乗効果を高めることで、収益構造の転換を図り、企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました結果、当事業年度の売上高は、9,455百万円（前期比54.6％増）と大幅な増益となりました。利益につきましては、営業利益は、1,206百万円（前期比86.4％増）となり、経常利益も870百万円（前期比156.5％増）で過去最高益となりました。また、保有していた投資有価証券（４銘柄）を売却したことなどにより、特別利益７百万円を計上した一方、投資有価証券評価損などを計上したことから特別損失は14百万円となりました。この結果、当期純利益は441百万円（前期比109.8％増）となりました。
各事業別の業績は以下のとおりであります。
（開発分譲事業）
当期は「THEパームス本郷龍岡」（東京都文京区）、「THEパームス代々木上原ヒルテラス」（東京都渋谷区）他マン
ション4棟（124戸）、「パームスコート荻窪」（東京都杉並区）等における建売住宅（10棟）を販売したことで開発分譲事
業の収益は5,594百万円（前期比34.4％増）となりました。
都心部では、マンションが集中的に供給されており、用地仕入れや販売など厳しい環境が続いたことで若干の在庫も発生いたしましたが、当社では「利便性と安らぎ」をコンセプトにした商品開発とハード、ソフト両面の品質やサービスを高めるとともに、生活者の視点に立った「住環境の創造」を実現することに努めたことで増収増益となりました。
（不動産流動化事業）
当期は、「渋谷東誠ビル」（東京都渋谷区）、「神田SOHO仕様新築マンション」（東京都千代田区）、「銀座はちかんビル」（東京都中央区）他の売却及びアルゴ・ファンドのアセットマネジメントフィー等により営業収益は2,504百万円（前期比195.8％）となりました。
当期における不動産流動化は、「開発型流動化」（神田SOHO仕様新築マンション）、「メニュープラン方式」（渋谷東誠ビル）、「バリューアップトレーディング」（銀座はちかんビル）など当社が蓄積した多様なノウハウを十分に有効活用したものとなっており、同事業が順調に拡大したことで大幅な増収増益となりました。
また、外資と提携した全エクイティー型ファンドとして「ポセイドン・ファンド」を11月に設立するなどファンドビジネスの拡大も推進しております。
(賃貸事業)
当期は、主要物件の稼働率向上とコスト管理の徹底により、賃貸事業の営業収益は1,357百万円（前期比22.9％）となりました。
都心部における大型オフィスビルの大量供給（｢2003年問題｣）により、空室率が上昇し、賃料が弱含みになるなか、当社の所有する物件（ビル15棟、マンション４棟、その他４件）は費用対効果を重視したバリューアップを実施することで概ね堅調に推移し、増収増益となりました。
平成14年12月１日付で、連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併いたしましたので、当事業年度より連結
財務諸表は作成しておりません。したがって、上記の前期比は、提出会社の数値に基づき算定しております。
− 10 −（10）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/12 11:27）／ 00000004̲2k̲m03y0045／第２事業／os2東誠不動産／有報(2) キャッシュ・フロー
当事業年度におけるキャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税引前当期純利益863百万円を計上した
他、開発型流動化物件の引渡しに伴う仕入債務増加、金融機関からの短期借入金801百万円の収入等がありました
が、不動産流動化事業拡大に伴い新規物件の取得が行われたことにより、当事業年度末には2,091百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は、12百万円となりました。これは主に、不動産流動化事業拡大によるバリュー
アップ物件新規取得による棚卸資産の増加及び、開発型流動化物件の引渡しに伴う仕入債務の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は、184百万円となりました。これは主に、定期預金の増加及び投資有価証券の売却と新規ファンド設立に伴うエクイティ出資によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により得られた資金は、540百万円となりました。これは主に、開発分譲事業及び不動産流動化事業による借入金の返済を行った一方で、不動産流動化事業拡大による新規物件取得等による借入増加によるものです。
当事業年度において、平成14年12月１日付にて、連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併いたしましたので、連結財務諸表は作成しておりません。そのため、キャッシュ・フローにおける前期比は記載しておりません。

− 11 −（11）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/12 11:27）／ 00000004̲2k̲m03y0045／第２事業／os2東誠不動産／有報２．生産、受注及び販売の状況
当事業年度（平成14年12月１日から平成15年11月30日まで）において、平成14年12月１日付けで、連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併いたしましたので、連結財務諸表を作成しておりません。そのため「生産、受注及び販売の状況」は、提出会社の数値を記載しており、前年同期比の記載はおこなっておりません。
(1) 生産実績
当社は、開発分譲事業、不動産流動化事業、賃貸事業を主体としており、生産実績を定義することが困難である
ため、生産実績の記載はしておりません。
(2) 受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3) 販売実績
当事業年度の販売実績を事業ごとに示すと、次のとおりであります。
（単位：千円）
期
区

別

自
至

別

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

金額

開発分譲事業5,594,007

不動産流動化事業

2,504,101

賃貸事業

1,357,509
合計

9,455,618（注）１．当事業年度の販売実績を用途別に示すと次のとおりであります。
（単位：千円）

事業の名称

自
至

区別
件

開発分譲事業

賃貸事業

金額(マンション)

124

4,991,074

(戸建)

10

602,933

134

5,594,007(トレーディング)11

2,485,468(フィー収入)３

18,632小計

142,504,101(オフィス)

173

1,174,279(マンション)

131

131,751(その他)

20

51,477324

1,357,509−

9,455,618

小計

不動産流動化事業数

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

小計合計
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

３．上記に表示されている件数は、開発分譲事業におきましては、「マンション」は戸数、「戸建」は棟数、不動産流動化事業におきましては、「トレーディング」・「フィー収入」は取引件数、賃貸事業におきましては、「オフィス」・「マンション」は賃貸戸数、「その他」は区画及び棟数であります。

− 12 −（12）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/12 11:27）／ 00000004̲2k̲m03y0045／第２事業／os2東誠不動産／有報３．対処すべき課題
時価会計、減損会計など会計制度の変更により、不動産業界および不動産取引の透明性は一層高まっています。また、ファンドビジネス等のオフ・バランス手法や企業再生を目的としたM&Aなど金融ノウハウなどこれまで以上に不動産業に要求される能力は多岐にわたってきており、「知識・知恵」が事業の要諦となってくるものと思われます。新興の不動産投資会社の成長は合理性や論理性を重視するビジネスモデルとマーケットの拡大を背景としており、不動産業界の構造（パラダイム）は大きな転換期を迎えております。
国内、海外の資金が有利な運用を不動産に求めているほか、相続税の優遇により個人富裕層の不動産に対する需要が高まることが予想され、金融と不動産が融合するマーケットの拡大が加速されていくものと考えられます。その市場において、不動産を購入、利用するエンドユーザー、保有するオリジネーター及び投資家（インベスター）という顧客に対し、「不動産の価値再生のプロフェッショナル」として最適なオプションを提供し、「継続的な発展」を実現できる優秀な人材の確保と育成が最も重要な課題であると認識しております。
また、公開を目指す企業として、コンプライアンス機能の強化、責任会計制度の精緻化、人事制度の充実などモラルとモチベーションの向上を推進してまいります。

４．経営上の重要な契約等
該当事項はありません。

５．研究開発活動
該当事項はありません。

− 13 −（13）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/12 11:27）／ 00000004̲2k̲m03y0045／第２事業／os2東誠不動産／有報

第３

設備の状況

１．設備投資等の概要
当事業年度における当社の設備投資は、1,529,983千円の設備投資を実施いたしました。また、当事業年度において「㈱神田淡路町ビル」を合併したことに伴い、土地・建物1,499,767千円を引き継ぎました。なお、設備投資の主な内訳は、次のとおりであります。
(単位：千円)
物

件

名

建物投資額

本社ビル（合併による引継）
東

京

都

京

都

本
東

千

代

千

代

社

田

ビ

区
ル

田

合

区
計

土地投資額

その他

合計

349,767

1,150,000−

1,499,767

16,500−1,969

18,469366,267

1,150,000

1,969

1,518,236

なお、当事業年度において、下記の社宅を売却しております。
(単位：千円)
物

件

名

建物簿価

社
（
合

宅
東

京

都

杉

並

区

）
計

土地簿価

合計

17,122

41,10058,222

17,122

41,10058,222− 14 −（14）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/18 16:38）／ 00000007̲2k̲m03y0045／第３設備／os2東誠不動産／有報

２．主要な設備の状況
当社における主要な設備は、以下のとおりであります。
平成15年11月30日現在
名
( 所

在

本

称
地)

事業の種類
別セグメン
ト の 名 称設 備 の内
容

統括事務施設及び賃貸ビル社( 東 京 都 千 代 田 区 )

帳

簿

価

計

7,772

1,514,099

39

1,807,622(3,286.60)

3,274

2,620,603−

227,467

591,090(1,236.60)

527

819,084−

18,041

142,398(1,788.82)−

160,439−

1,411,541

3,691,111(6,593.53)

11,574

5,114,226

−

建物及び
構 築 物

土
地
(面積㎡)

その他

事 務 所

356,327

1,150,000(281.51)

賃 貸 事 業

賃貸ビル

809,705

賃 貸 事 業

賃貸ﾏﾝｼｮﾝ

賃 貸 事 業

そ の 他

−

−

(東京都千代田区他７棟)
賃 貸 用 不 動 産(東 京 都 北 区 他 2棟 )賃 貸 用 不 動 産（東京都豊島区他3箇所）
計

（注）

（千円）

従 業
員 数
(人)

賃 貸 用 不 動 産

合

額

合

摘
要

１．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。
２．上記の「その他」には、駐車場、倉庫、底地が含まれております。

３．設備の新設、除却等の計画
当社の設備投資については、景気予測、業界動向、投資効率等を総合的に勘案して策定しております。
なお、平成15年11月30日現在における重要な設備の新設、除去等は次のとおりであります。
(1)

名
(所

重要な設備の新設等

在称
地)

賃貸用不動産(東京都渋谷区)

(2)

投資予定額

事業の種類
別セグメン
ト の 名 称

設 備 の
内
容

賃貸事業

総額

既支払額

（千円）

（千円）

賃 貸 ビ ル 1,809,288

10,000

着手及び完了予定年月
資金調達方法

自己資金及
び借入金

着手

完了

平成15年9月 平成15年12月

重要な除去等

特記すべき事項はありません。

− 15 −（15）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/18 16:38）／ 00000007̲2k̲m03y0045／第３設備／os2東誠不動産／有報

完成後
の増加
能力
−

第４

提出会社の状況

１．株式等の状況(1）株式の総数等
①

株式の総数
種

類

会社が発行する株式の総数（株）

普通株式

80,000
計

②

発行済株式

種

類

80,000

事業年度末現在発行数（株）(平成15年11月30日)

提出日現在発行数（株）(平成16年３月１日)

上場証券取引所名又は登録証券業協会名

内

容

普通株式

20,58023,580日本証券業協会

完全議決権株式であり、権利内容に何ら
限定のない当社における標準となる株式であります。

計

20,58023,580−−（注）

当社株式は平成16年２月27日付で、日本証券業協会により店頭売買有価証券として新規登録されております。

(2)新株予約権等の状況①旧商法に基づく新株引受権付社債の状況は次のとおりであります。
第１回無担保社債（新株引受権付）
事 業 年 度 末 現 在（平成15年11月30日）

提 出 日 の 前 月 末 現 在（平成16年２月29日）

新株引受権の残高（千円）

360,000

360,000

新株引受権の権利行使により発行する株式の発行価格（円）60,00060,000

資本組入額（円）

30,00030,000（注）１．第１回無担保社債（新株引受権付）に付された新株引受権の残高であります。
２．行使価格は、当社が株式分割または株式併合を行う場合、次の算式により調整され、調整の結果生じる
１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後払込金額＝

調整前払込金額×１
分割・併合の比率

また、当社が株式分割または株式併合を行う場合には、未行使の新株引受権の目的たる株式の数は、次の算式により調整され、調整の結果生じる１株未満の株式はこれを切り捨てます。
調整後発行株式数＝

調整前発行株式数×

分割・併合の比率− 16 −（16）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報② 商法第280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づく、新株予約権（ストックオプション）の状況は、次のとおりであります。
事 業 年 度 末 現 在（平成15年11月30日）

提 出 日 の 前 月 末 現 在（平成16年１月31日）

新株予約権の数

55,400個

55,300個

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

普通株式

新株予約権の目的となる株式の数（注）１

1,108株

1,106株

新株予約権の行使時の払込金額

1,700円

1,700円

新株予約権の行使期間

平成17年６月１日から
平成20年５月31日まで

平成17年６月１日から
平成20年５月31日まで

新株予約権の行使により株式を発行する
場合の株式の発行価格及び資本組入額

発行価格
資本組入額

発行価格
資本組入額

85,000円
42,500円

85,000円
42,500円

新株予約権の行使の条件

（注）３

（注）３

新株予約権の譲渡に関する事項

（注）３

（注）３

（注）１．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により株式数を調整し、調整の結果生じる１株未満の株式はこれを切り捨てます。
調整後発行株式数＝

調整前発行株式数×

分割・併合の比率

２．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後払込金額＝

調整前払込金額×１
分割・併合の比率

また、時価を下回る価額で当社普通株式につき新株式を発行または自己株式を処分する場合（新株予約権の行使ならびに平成14年４月１日改正前商法第341条ノ８の規定に基づく新株引受権付社債に係る新株引受権の行使による場合を除く）は、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調 整 後
払込金額

＝

調

整

前

払込金額

×

既発行株式数＋

新規発行株式数×

１株当たり払込金額

１株当たりの時価

既発行株式数＋新規発行株式数

３．新株予約権の行使に係わる行使の条件、譲渡に関する事項は次のとおりであります。
（１）新株予約権の行使の条件①新株予約権の割当てを受けた者は、当社普通株式に係る株券が日本証券業協会に登録され、またはいず
れかの証券取引所に上場された場合に限り、権利行使することができる。
② 新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても当社または当社の子会社の取締役、従業員の地位にあることを要す。
③ 新株予約権の譲渡、質入その他一切の処分は認められないものとする。
④ 権利行使期間中に割当てを受けた者が死亡した場合においても相続は認めない。
⑤ その他権利行使の条件については、株主総会ならびに新株予約権発行に係る取締役会の決議に基づき、当社と新株予約権の割当てを受けた者との間で締結する「新株予約権割当契約」で定めるところによる。
（２）新株予約権の消却事由および条件① 当社が消滅会社となる合併契約書の議案、当社が完全子会社となる株式交換契約書承認の議案ならびに株式移転の議案が株主総会で承認されたときは、新株予約権は無償で消却する。
② 新株予約権の割当てを受けた者が権利行使をする前に、当社または当社の子会社の取締役、従業員の地位を喪失した場合、当該新株予約権については無償で消却できる。

− 17 −（17）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報（３）新株予約権の譲渡制限
新株予約権を譲渡するには取締役会の承認を要します。
４．新株予約権の数は、平成15年４月25日開催の臨時株主総会決議及び同日開催の取締役会決議による発行数
から、割当対象者の退職による権利喪失に伴い、200個減じております。これに伴って、新株予約権の目的となる株式の数につきましても４株減じております。

(3）発行済株式総数、資本金等の推移
発行済株式総数

資

本

高

増 減 額

残

株

千円

千円

千円

千円

平成13年３月15日− 1,000,000−

50,000

4,975

4,975

合併差益による増加（注）１

平成14年９月21日

25,000 1,025,000

18,75068,75018,75023,725

第三者割当（注）２ 25千株
発行価格
1,500円
資本組入額
750円

平成15年５月13日

4,000 1,029,000

3,400

72,1503,400

27,125

第三者割当（注）３ ４千株
発行価格
1,700円
資本組入額
850円

−

72,150−27,125

50株を１株に併合

年月

金

資 本 準 備 金

日

摘
増 減 数

残

株

平成15年６月29日 △1,008,420

20,580

高

増

減

額

残

要

高

（注）１．㈱紺政商店、日本興業住宅㈱、日高鋼業㈱の３社を吸収合併したことによるものであります。
２．割当先は、当社従業員持株会および取締役２名（小菅勝仁、稲塚実）であります。
３．割当先は、興産信用金庫（東京都千代田区神田紺屋町41）であります。
４．決算日後、平成16年２月26日を払込期日とする有償一般募集増資による普通株式3,000株（発行価額187,000円、資本組入額93,500円）の発行により、平成16年２月27日に資本金は280,500千円、資本準備金は389,100千円増加し、提出日現在の発行済株式総数は23,580株、資本金は352,650千円、資本準備金は416,225千円となっております。
(4)所有者別状況

平成15年11月30日現在
株式の状況

区

分

株主数

所有株式
数
割合

政府及び地
そ の 他 の 外国法人等
方公共団体 金 融 機 関 証 券 会 社 法
人 (うち個人) 個人その他

端株の状況
計

人
−

１

−

−

−
(−)

５

６

−

株
−

80

−

−

−
(−)

20,50020,580

−

％
−

0.39

−

−

−
(−)

99.61

100.00−− 18 −（18）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報(5）大株主の状況

平成15年11月30日現在

氏 名 又 は 名 称

住所

発行済株式総数に対する所有株式数の割合

所有株式数
株

山口

誠一郎

東京都杉並区浜田山４−25−５−112％

20,00097.18

東誠不動産従業員持株会

東京都千代田区神田淡路町２−３

300

1.46

小菅

神奈川県横浜市西区浅間台97−１

120

0.58

興産信用金庫東京都千代田区神田紺屋町41

80

0.39

平野

昇

東京都新宿区払方町３−201

60

0.29

稲塚

実

神奈川県横浜市緑区白山１−３−１−416

20

0.10

20,580100.00

勝仁

計
（注）

−

前事業年度末現在において、主要株主でなかった興産信用金庫は、平成15年５月12日を払込期日とする第三者割当増資により主要株主となっております。

(6)議決権の状況
①

発行済株式
区

平成15年11月30日現在
分

株式数（株）

議決権の数（個）内容

無議決権株式−−−

議決権制限株式（自己株式等）

−

−

−

議決権制限株式（その他）

−

−

−

完全議決権株式（自己株式等）

−

−

−

完全議決権株式（その他）

普通株式

端株

20,580−

発行済株式総数

20,580

総株主の議決権②

20,580−

権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式−−−−20,580

自己株式等

所有者の氏名又は名称−

平成15年11月30日現在
所有者の住所

自己名義所有株
式数（株）

他人名義所有株式数（株）

所有株式数の合計（株）

発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）

−

−

−

−

−

−

計

−

−

−

−

−

− 19 −（19）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報(7）ストックオプション制度の内容
当社は新株予約権方式によるストックオプション制度を採用しております。当該新株予約権は、商法第280条
ノ20及び商法第280条ノ21の規定に基づいて、平成15年４月25日開催の臨時株主総会において特別決議されたものであります。
新株予約権の内容は以下のとおりであります。

決議年月日

平成15年４月25日

付与対象者の区分及び人数（注）２①取締役（３名）②従業員（38名）

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（注）１

55,500株

新株予約権の行使時の払込金額

1,700円

新株予約権の行使期間

平成17年６月１日から
平成20年５月31日まで

新株予約権の行使の条件「(2)新株予約権等の状況」をご参照ください。

新株予約権の譲渡に関する事項

同上（注）１．平成15年６月29日付で50株を１株に株式併合しており、新株予約権の目的となる株式の数は1,110株に、新株予約権の行使により発行する株式の発行価格は、1,700円から85,000円にそれぞれ調整されております。
２．提出日現在、退職により従業員２名が権利を喪失しております。

２．自己株式の取得等の状況［定時総会決議又は取締役会決議による自己株式の買受け等の状況］(1）前決議期間における自己株式の取得等の状況
該当事項はありません。
(2）当定時株主総会における自己株式取得に係る決議状況
該当事項はありません。
［資本減少、定款の定めによる利益による消却又は償還株式の消却に係る自己株式の買受け等の状況］(1）前決議期間における自己株式の買受け等の状況
該当事項はありません。
(2）当定時株主総会における自己株式取得に係る決議状況等
該当事項はありません。

− 20 −（20）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報３．配当政策
当社は、株主に対する利益還元策を経営戦略上の重要な要素として認識すると同時に、株主の信託に応えうる安定的な事業成長を導くために内部留保の充実についても重要な経営課題として考えております。各期の株主配当金につきましては、業績のトレンド、中長期の資金需要等を総合的に勘案しつつ、株主資本効率の最大化を目指すことを基本方針としております。
当期につきましては、上記の基本方針を踏まえ、年間配当金は１株につき1,000円といたしました。その結果、配当性向は4.7％となりました。
なお、内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に活用してまいります。

４．株価の推移
当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしておりませんでしたので、該当事項はありません。
なお、当社株式は平成16年２月27日付で、日本証券業協会により店頭売買有価証券として新規登録されております。

− 21 −（21）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報５．役員の状況
役名及び職名氏
名（生 年 月 日）

山

口

誠一郎

代表取締役社長

略歴
慶應義塾大学法学部

昭和58年４月

三井不動産販売株式会社

株

昭和58年３月
昭和61年４月

東誠商事株式会社

平成２年８月

当社取締役（昭和36年１月５日生） 平成６年６月
平成７年12月

所有株式数

卒
入社

入社
17,000

当社代表取締役社長（現任）
パームス管理株式会社（現東誠コミュ
ニティ株式会社）代表取締役就任

常 務 取 締 役

昭和58年３月

慶應義塾大学経済部

昭和58年４月

東急建設株式会社卒
入社

小 菅 勝 仁(不動産営業部・
昭和61年４月 東誠商事株式会社 入社
建 築 企 画 部 ・（昭和35年７月17日生） 平成８年１月 当社取締役
ビ ル 事 業 部 ・平成12年12月 当社常務取締役（現任）
証券化事業部担当)

常 務 取 締 役

平野

昭和57年３月

慶應義塾大学商学部

昭和57年４月

国分株式会社 入社

120

卒

昇

平成３年４月 東誠商事株式会社 入社(総務部・経理部（昭和34年10月17日生） 平成７年５月 東誠商事株式会社取締役
担当 経理部長)
平成13年３月 当社経理部財務担当部長

取

締

役

稲

塚

実

平成14年10月

当社常務取締役（現任）昭和44年３月

昭和第一工業高等学校建築科

昭和44年４月

株式会社青木建設

昭和53年８月

株式会社伊能建築設計事務所( 建 築 企 画 部 長 ) （昭和26年３月22日生） 昭和60年１月
昭和62年８月

本田安（昭和15年６月20日）

卒

入社

大洋建設株式会社

入社

東誠商事株式会社

入社

平成13年３月

当社取締役（現任）昭和38年３月

関西学院大学経済学部

昭和38年４月

大成建設株式会社

平成３年６月

同社本社機材部弘

常 勤 監 査 役

60

入社

卒

入社

部長

（企画・管理担当）
平成７年６月
平成13年７月

20

株式会社大成ツーリスト

常務取締役

−

ユニバーサル株式会社
代表取締役社長

原

田

公

雄

常 勤 監 査 役

平成15年４月

当社常勤監査役（現任）昭和39年３月

日本大学理工学部

昭和39年４月

株式会社熊谷組

平成12年11月

同社本社建築本部長

平成13年１月（昭和17年３月24日）

計

卒
入社

同社常務取締役−

兼執行役員本社購買本部長
平成14年７月

丸嘉架設株式会社

平成15年５月

当社常勤監査役（現任）

−

顧問

−

− 22 −（22）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報

17,200

第５経理の状況

１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1)当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。
以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。なお、第54期事業年度（平成14年12月１日
から平成15年11月30日まで）において、当社の連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併したことにより、当事業年度より連結財務諸表を作成しておりません。
(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。
なお、第53期事業年度（平成13年12月１日から平成14年11月30日まで）は、改正前の財務諸表等規則に基づき、第54期事業年度（平成14年12月１日から平成15年11月30日まで）は、改正後の財務諸表等規則に基づいて作成しております。

２．監査証明について
当社は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、前連結会計年度（平成13年12月１日から平成14年11月30日まで）並びに第53期事業年度（平成13年12月１日から平成14年11月30日まで）及び第54期事業年度（平成14年12月１日から平成15年11月30日まで）の連結財務諸表及び財務諸表について、新日本監査法人により監査を受けております。
なお、前連結会計年度及び第53期事業年度に係る監査報告書は、平成16年１月26日提出の有価証券届出書にとじ込まれたものの写しを利用しております。

− 23 −（23）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:52）／ 0000000A̲2k̲m03y0045／第４提出会社／os2東誠不動産／有報

１．連結財務諸表等(1)連結財務諸表①

連結貸借対照表（単位：千円）期科

別目

前連結会計年度（平成14年11月30日現在）
金

額

構成比
％

（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１． 現金及び預金※１

1,934,262

２． 受取手形及び売掛金

17,246

３． 有価証券40,000４． 販売用不動産※１

2,552,893

５． 仕掛販売用不動産※１

4,494,726

６． 貯蔵品111

７． 繰延税金資産

14,059

８． その他

76,941

貸倒引当金

△420

流動資産合計Ⅱ

9,129,821

52.5

固定資産
１． 有形固定資産(1) 建物及び構築物※１

減価償却累計額(2) 土地2,797,172
615,097※１(3) その他

2,182,075
5,737,211

66,579

減価償却累計額

48,715有形固定資産合計

17,864
7,937,150

45.6

２． 無形固定資産(1) その他

4,986

無形固定資産合計

4,986

0.0

３． 投資その他の資産(1) 投資有価証券※１69,700(2) 長期貸付金

6,675(3) 繰延税金資産

54,551(4) その他

199,753

貸倒引当金
投資その他の資産合計△40
330,6401.9

固定資産合計8,272,777

47.5

資産合計

17,402,599

100.0− 27 −（27）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000E̲2k̲m03y0045／第５−１連結財務諸表等／os2東誠不動産／有報（単位：千円）
期科

別目

前連結会計年度（平成14年11月30日現在）
金額％（負債の部）
Ⅰ

構成比

流動負債
１． 支払手形及び買掛金
２． 短期借入金

256,146※１

2,291,400

３． 1年以内返済予定長期借入金 ※１

3,888,041

４． 1年以内償還予定社債

150,000

５． 未払法人税等

112,909

６． 前受金

379,008

７． 賞与引当金

4,165

８． その他

144,920

流動負債合計Ⅱ

7,226,591

41.6

固定負債
１． 長期借入金※１

7,630,295

２． 預り敷金保証金

848,401

３． 退職給付引当金

4,527

４． 役員退職慰労引当金

97,986５． 連結調整勘定

3,534

固定負債合計8,584,745

49.3

負債合計

15,811,336

90.9（資本の部）
Ⅰ

資本金68,750

0.4

Ⅱ

資本準備金

23,725

0.1

Ⅲ

連結剰余金

1,507,381

8.7

Ⅳ

その他有価証券評価差額金△8,594△0.1

資本合計

1,591,262

9.1

負債及び資本合計

17,402,599

100.0− 28 −（28）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000E̲2k̲m03y0045／第５−１連結財務諸表等／os2東誠不動産／有報②

連結損益計算書（単位：千円）
期

別
自
至

科

目

前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日

金

額

百分比
％

Ⅰ 売上高
１．開発分譲売上高
２．流動化売上高
３．賃貸売上高Ⅱ 売上原価１．開発分譲原価
２．流動化原価
３．賃貸原価
売上総利益
Ⅲ 販売費及び一般管理費※１
営業利益
Ⅳ 営業外収益
１． 受取利息
２． 受取配当金
３． 業務受託収入
４． 連結調整勘定償却
５． 雑収入Ⅴ 営業外費用
１． 支払利息
２． 社債利息
３． 貸倒損失
４． 匿名組合投資損失
５． 雑損失経常利益
Ⅵ 特別利益１． 固定資産売却益※２
２． 賃貸不動産売却益※３３． 保険解約返戻金
Ⅶ 特別損失１． 賃貸不動産売却損※４
２． 役員退職慰労引当金繰入額
３． 投資有価証券評価損４． 会員権評価損
税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

4,162,971
846,569
1,172,089
3,589,322
662,516
637,223730
753
16,500883
11,845353,542
1,845
2,668
12,797
1,740

803
224,753
32,84380,852
101,222773
1,341
256,766△44,492

6,181,630

100.0

4,889,062
1,292,568
584,867
707,700

79.1
20.9
9.5
11.4

30,713

0.5

372,594
365,819

6.0
5.9

258,399

4.2

184,188
440,030

3.0
7.1

212,273
227,756

3.4
3.7− 29 −（29）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000E̲2k̲m03y0045／第５−１連結財務諸表等／os2東誠不動産／有報③連結剰余金計算書（単位：千円）期

科目

Ⅰ

連結剰余金期首残高Ⅱ

連結剰余金減少高
１．配当金

Ⅲ

当期純利益

Ⅳ

連結剰余金期末残高

別
自至前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日

金額
1,284,625

5,000

5,000
227,756
1,507,381− 30 −（30）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000E̲2k̲m03y0045／第５−１連結財務諸表等／os2東誠不動産／有報④連結キャッシュ・フロー計算書
期

科
Ⅰ

目

（単位：千円）別自至前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日

金額

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益

440,030

減価償却費

122,258

連結調整勘定償却額△883

引当金の増加額

95,132

受取利息及び受取配当金△1,484

支払利息及び社債利息355,387

匿名組合投資損失

12,797

投資有価証券評価損

773

会員権評価損有形固定資産除売却損益

1,341△144,704

売上債権の減少額
たな卸資産の増加額

28,665△1,738,461

仕入債務の減少額△974,197

前受金の減少額△1,109,072

預り保証金の増加額
その他
小計209,668△51,644△2,754,394

利息及び配当金の受取額
利息の支払額Ⅱ

1,484△346,363

法人税等の支払額△172,771

営業活動によるキャッシュ・フロー

△3,272,045

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の増加額△6,857

有価証券の償還による収入

115,000

有形固定資産の取得による支出△223,990

有形固定資産の売却による収入

1,216,459

投資有価証券の取得による支出△11,400

出資金の取得による支出△137,100

貸付金の回収による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

1,439
121,4141,074,966

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純減少額△247,400

長期借入による収入

5,026,000

長期借入金の返済による支出△2,359,323

親会社による配当金の支払額△5,000

株式の発行による収入

37,500

財務活動によるキャッシュ・フロー

2,451,775

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加額

254,696

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

1,493,520

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

1,748,217− 31 −（31）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000E̲2k̲m03y0045／第５−１連結財務諸表等／os2東誠不動産／有報連結財務諸表作成のための基本となる事項
期
項

別
自
至

目

１．連結の範囲に関する事項

前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日(1）連結子会社の数

１社

子会社は全て連結されております。
(2）連結子会社の名称㈱神田淡路町ビル
２．持分法の適用に関する事
項

３．連結子会社の事業年度等に関する事項
４．会計処理基準に関する事
項

―――――

連結子会社の事業年度の末日は、連結決算日と一致しております。
(1）重要な資産の評価基準及び評価方法① 有価証券
その他有価証券
ａ．時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）
ｂ．時価のないもの
移動平均法による原価法② たな卸資産ａ．販売用不動産、仕掛販売用不動産
個別法による原価法
ｂ．貯蔵品
最終仕入原価法(2）重要な減価償却資産の減価償却の方
法① 有形固定資産
定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
主な耐用年数
建物及び構築物

10〜50年

その他

３〜15年② 無形固定資産定額法
なお、自社利用のソフトウェア
は、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。

− 32 −（32）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報

期
項

目

別
自
至

前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日(3）重要な引当金の計上基準① 貸倒引当金債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
② 賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。
③ 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務
見込額に基づき計上しております。
④ 役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当連結会計年度末における役員退職慰労金規定に基づく期末要支給額を計上しております。
（追加情報）
当連結会計年度に役員退職慰労金規程を新設したことに伴い、役員の退職慰労金の支出に備えるため、当連結会
計年度末における役員退職慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。この結果、従来の方法によった場合と比較して経常利益は8,764千円増
加し、税金等調整前当期純利益は97,986千円減少しております。
なお、過年度における役員退職慰労
引当金繰入額は、特別損失に計上しております。
(4）重要なリース取引の処理方法
リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイ
ナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

− 33 −（33）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報

期
項

別
自
至

目

前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日(5）その他連結財務諸表作成のための重要な事項
消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のう
ち、固定資産等に係るものは投資その他の資産「その他」として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
５．連結子会社の資産及び負連結子会社の資産及び負債の評価方法

債の評価に関する事項

は、全面時価評価法によっております。

６．連結調整勘定の償却に関連結調整勘定は、５年間で均等償却しする事項ております。

７．利益処分項目等の取扱いに関する事項

連結会計年度中に確定した利益処分に基づいております。

８．連結キャッシュ・フロー

手許現金、随時引き出し可能な預金計算書における資金の範及び容易に換金可能であり、かつ、価値

囲の変動について僅少なリスクしか負わな
い取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

追加情報
自
至

前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日

販売用不動産従来、賃貸物件として保有していた賃貸ビル及び賃貸マンション(建物：168,314千円、土地：191,766千円)については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

− 34 −（34）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報注記事項（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成14年11月30日現在）※１．担保資産及び担保付債務（１）担保に供している資産は次のとおりであります。
現金及び預金30,000千円

販売用不動産2,552,767

仕掛販売用不動産

3,984,409

建物

1,954,487

土地

5,424,684

投資有価証券計

10,42013,956,768（２）担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金

1,490,000千円

1年以内返済予定長期借入金

3,888,041

長期借入金
計

7,630,295
13,008,336− 35 −（35）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報（連結損益計算書関係）
自至前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日※１．販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費

12,958千円

貸倒引当金繰入額

1,198

役員報酬

74,570

給与手当

224,400

賞与引当金繰入額

4,165

退職給付費用

1,040

役員退職慰労引当金繰入額

4,449

役員退職慰労金

4,315

法定福利費

35,772

福利厚生費

10,910

租税公課

45,392

地代家賃

2,085

減価償却費

10,312

支払報酬53,960※２．固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具

803千円

※３．賃貸不動産売却益の内訳は次のとおりであります。
パームス森下224,753千円※４．賃貸不動産売却損の内訳は次のとおりであります。
パームス緑町

74,641千円

上原

6,210

計

80,852（連結キャッシュ・フロー計算書関係） （単位：千円）
自至前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日（１）現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成14年11月30日現在）
現金及び預金勘定
預入期間が３ヶ月を超える定期預金
現金及び現金同等物

1,934,262△

186,045
1,748,217− 36 −（36）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報（リース取引関係）
自至前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引
１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当
額及び期末残高相当額
取得価額
相 当 額

減価償却
累 計 額
相 当 額

期末残高
相 当 額

工具器具備品

千円
2,522

千円
1,574

千円
947

ソフトウエア

11,505

7,095

4,410

合計

14,028

8,669

5,358

（注）

取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低
いため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額
１年内2,805千円

１年超

2,552千円

合計

5,358千円（注）

未経過リース料期末残高相当額は、未経過

リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料

2,805千円

減価償却費相当額

2,805千円

４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

− 37 −（37）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報（有価証券関係）
有

価

証

券

１．その他有価証券で時価のあるもの

種（単位：千円）前連結会計年度（平成14年11月30日現在）

類
取

得

(1)株式

原

価

連結貸借対照表
計
上
額

−

−

−

差

額

(2)債券
連結貸借対照表計
上額が取得原価を超えるもの①

国債・地方債等

−

−

−

②

社債

−

−

−

③

その他

−

−

−

−

−

−

−

−

−

56,31941,509△14,810(3)その他
小計
(1)株式
(2)債券
連結貸借対照表計
上額が取得原価を超えないもの①

国債・地方債等

−

−

−

②

社債

−

−

−

③

その他

−

−

−

625

591

△34

56,944

42,100△14,844

56,944

42,100△14,844(3）その他
小計
合計

２．前連結会計年度中に売却したその他有価証券
該当事項はありません。

３．時価のない主な有価証券の内容（単位：千円）前連結会計年度（平成14年11月30日現在）
連結貸借対照表計上額

その他有価証券
金融債

40,000

投資信託

25,000− 38 −（38）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報

４．その他有価証券のうち満期があるもの及び満期保有目的の債券の今後の償還予定額
前連結会計年度（平成14年11月30日現在）
1

年

以（単位：千円）内

1年超5年以内

5年超10年以内

1

0

年

超

１．債券
(1)

国債・地方債等

−

−

−

−

(2)

社債

−

−

−

−

(3)

その他

40,000−−−15,00010,000−−55,00010,000

−

−

２．その他
合計

（デリバティブ取引関係）
前連結会計年度（自平成13年12月１日

至平成14年11月30日）

当社グループはデリバティブ取引を全く利用しておりませんので、該当事項はありません。

（退職給付関係）
１．採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。

２．退職給付債務に関する事項（単位：千円）前連結会計年度（平成14年11月30日現在）①

退職給付債務

△

4,527

②

退職給付引当金△

4,527

３．退職給付費用に関する事項（単位：千円）
自至退職給付費用

前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日
1,290

４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

− 39 −（39）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報（税効果会計関係）
１．繰延税金資産の発生の主な原因別の内訳
前連結会計年度（平成14年11月30日現在）
繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

9,449千円

減価償却損金算入限度超過額

3,841

その他

768

計

14,059繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額

1,391

減価償却損金算入限度超過額

1,325

会員権評価損否認

4,332

役員退職給付慰労引当金損金算入限度超過額

41,252

その他有価証券評価差額金

6,249

計

54,551

繰延税金資産合計

68,610

繰延税金資産の純額

68,610２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
前連結会計年度（平成14年11月30日現在）
法定実効税率42.1％（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目

0.6

留保金課税

5.2

その他

0.3

税効果会計適用後の法人税等の負担率

48.2− 40 −（40）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報（セグメント情報）
１．事業の種類別セグメント情報
前連結会計年度（自平成13年12月１日

至平成14年11月30日）（単位：千円）開発分譲事業 不動産流動化事業 賃 貸 事 業

計

消去又は全社連結Ⅰ．売上高及び営業利益
売上高(1）外部顧客に対する売上高

4,162,971

846,569

1,172,089

6,181,630−

6,181,630−−

28,562

28,562(28,562)−

4,162,971

846,569

1,200,651

6,210,192(28,562)

6,181,630

3,819,861

757,238

716,527

5,293,627

180,3035,473,930

343,110

89,331

484,123

916,565(208,865)

707,700

4,767,584

2,811,336

8,456,111

16,035,032

1,367,567

17,402,599

減価償却費

3,428

459

118,262

122,151

10,595

132,747

資本的支出

830

79

227,210228,119

3,749

231,869(2）セグメント間の内部売上高又は振替高計
営業費用
営業利益(又は営業損失)
Ⅱ．資産、減価償却費及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事

業

区

分

主

な

事

業

の

内

容

開 発 分 譲 事 業 ・エンドユーザー向けにマンション、戸建住宅等を供給

賃

貸

事

業 ・エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産 流動化 事業・投資家向けに再生不動産を供給
・オリジナルファンドの組成・運営・コンサルティング・物件仲介

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は208,865千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部門に係る費用であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は1,450,717千円であり、その主なものは提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）、及び管理部門に係る資産等であります。
５．減価償却費及び資本的支出には、長期前払費用と同費用に係る償却額が含まれております。

２．所在地別セグメント情報
前連結会計年度（自平成13年12月１日

至平成14年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
３．海外売上高
前連結会計年度（自平成13年12月１日

至平成14年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。

− 41 −（41）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報（関連当事者との取引）
前連結会計年度（自平成13年12月１日

至平成14年11月30日）

役員及び個人主要株主等
属

性

氏名又は
会社等の
名
称

住

所

資 本 金
又
は
出 資 金
(千円)

事業の
内容又
は職業

議 決 権 等の 所 有(被所有)割合

関

係

役員の
兼任等

内

容

事 業 上
の 関 係

取 引 の
内
容

取引金
額
(千円)

科

目

期末残
高
(千円)

％

役員

役員

役員及び
その近親
者が議決
権の過半
数を所有
している
会社等

山口誠一郎

沖兼雄

−

−

東誠コミュ 東京都
ニティ㈱ 千代田区−−

10,000

当社代
表取締
役社長

当社の借
入 に 対 す 11,120,736
る債務保
証
(被所有)
直接 97.6

当社監
査役

不動産
管理業

−

−

−

−

兼任1名

−

不動産賃
貸に関す
る提携

不動産管
理に関す
る提携

不動産の
賃借料

13,283

社宅の賃
料収入

1,800

不動産の
賃借料

2,961

−

−

−

−

賃貸用不
動産の売
却

240,000 流動資産の

固定資産
の売却

6,500 支払手形及

不動産の
管理委託

「その他」
び買掛金

135,077 前受金

業務受託
収入

流動負債の
16,500 「その他」

760
326
550
3,639

（注）１．取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
２．当社は金融機関等からの債務に対して、代表取締役社長山口誠一郎（主要株主）より債務保証を受けております。なお、当社は当該債務保証について保証料の支払いは行っておりません。
３．上記債務保証は、平成15年10月16日までにすべて解消しております。
４．取引条件及び取引条件の決定方針等（１）山口誠一郎との不動産の賃借料、社宅の賃料収入については、市場価格を参考に決定しております。
（２）沖兼雄との不動産の賃借料については、市場価格を参考に決定しております。
（３）東誠コミュニティ㈱との賃貸用不動産の売却については、不動産鑑定士による鑑定価額、近隣公示価額及び路線価を参考に決定しております。
（４）東誠コミュニティ㈱との固定資産の売却、不動産の管理委託、業務受託収入については、市場価格を参考に決定しております。
５．代表取締役社長山口誠一郎との取引は、平成15年４月10日までにすべて解消しております。
６．監査役沖兼雄は、平成14年６月21日付けで当社監査役を退任しております。
７．監査役沖兼雄との取引は、平成14年９月30日までにすべて解消しております。
８．東誠コミュニティ㈱との取引については、平成14年11月30日までにすべて解消しております。

− 42 −（42）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報（１株当たり情報）
自至前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日

１株当たり純資産額

1,552円45銭

１株当たり当期純利益

226円65銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため、記載しておりません。

（重要な後発事象）
自至前連結会計年度
平成13年12月１日
平成14年11月30日

株式併合
平成15年５月27日開催の臨時株主総会の決議に基づ
き、次のように株式併合を行いました。
（１）併合により減少する株式数
普通株式

1,008,420株（２）併合方法
平成15年６月29日付をもって、普通株式50株を１株に併合する。
当該株式併合が前期首に行われたと仮定した場合の前連結会計年度における１株当たり情報及び当期首に行われたと仮定した場合の当連結会計年度における１
株当たり情報は、それぞれ以下のとおりとなります。

1株当たり
純資産額
1株当たり
当期純利益

前連結会計年度

当連結会計年度

66,919円20銭

77,622円58銭

9,075円21銭

11,332円88銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため、記載しておりません。
(2)その他
該当事項はありません。

− 43 −（43）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000H̲2k̲m03y0045／第５−２連結財務諸表作成／os2東誠不動産／有報２．財務諸表等(1)財務諸表①

貸借対照表（単位：千円）期

科

別目（資産の部）
流動資産
１． 現金及び預金
２． 受取手形
３． 売掛金４． 有価証券
５． 販売用不動産
６． 仕掛販売用不動産
７． 貯蔵品
８． 前払費用
９． 繰延税金資産
10．その他
貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ 固定資産１． 有形固定資産(1) 建物
減価償却累計額(2) 構築物
減価償却累計額(3) 車両運搬具
減価償却累計額(4) 工具器具備品
減価償却累計額(5) 土地
有形固定資産合計
２． 無形固定資産(1) ソフトウェア(2) 電話加入権
無形固定資産合計
３． 投資その他の資産(1) 投資有価証券(2) 関係会社株式(3) 出資金(4) 長期貸付金(5) 長期前払費用(6) 敷金及び保証金(7) 保険積立金(8) 繰延税金資産(9) その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

第53期（平成14年11月30日現在）

第54期（平成15年11月30日現在）

金

金

額

構成比

額

％

構成比
％

Ⅰ

※１

1,659,756
4,929
12,31740,0002,552,893
4,343,023
111
14,466
12,702
125,454△420
8,765,234

※３
※１
※１

※３

※１

※１

2,325,450
494,934
7,572
6,324
16,2586,569
50,32142,145※３2,033,895
624,238
8,522
6,638
9,092
5,151
46,01136,931

1,247
9,688

3,097
1,889
4,986
※１

56.3

1,830,516

8,175
4,587,211
6,436,839

69,70015,000107,402
6,675
13,854
62,1305,198
54,551
30,628△40
365,100
6,806,926
15,572,161

2,541,017−
8,657
40,0007,388,528
3,617,145
658
14,91985,43140,701△1,173
13,735,887

71.8

1,409,657
1,883
3,940

41.3

9,079
3,691,111
5,115,672

26.7

0.0

2,540
1,889
4,429

0.0

2.4
43.7
100.0

16,902−
149,699
7,078
1,880
20,1309,670
52,762
29,407△42287,489
5,407,592
19,143,479

1.5
28.2
100.0

− 49 −（49）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000O̲2k̲m03y0045／第５−３財務諸表等／os2東誠不動産／有報（単位：千円）
期
科

別

目

第53期
（平成14年11月30日現在）

第54期（平成15年11月30日現在）

金

金

額

（負債の部）
流動負債
１． 支払手形
２． 買掛金３． 短期借入金※１
４． 1年以内返済予定長期借入金 ※１
５． 1年以内償還予定社債
６． 未払金７． 未払費用
８． 未払法人税等
９． 前受金10． 預り金
11． 前受収益
12． 賞与引当金
13． その他
流動負債合計Ⅱ 固定負債
１． 長期借入金※１
２． 預り敷金保証金
３． 退職給付引当金
４． 役員退職慰労引当金
固定負債合計
負債合計

構成比

額

構成比

％

％

Ⅰ

（資本の部）
資本金
※２
資本準備金
利益準備金
その他の剰余金
１． 任意積立金
別途積立金
２． 当期未処分利益
その他の剰余金合計
Ⅴ その他有価証券評価差額金
資本合計−
256,146
2,291,400
3,876,041
150,000
4,969
43,865106,213
163,668
8,325
80,8514,165
1,800
6,987,446

Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ

資本金
※２
資本剰余金
１． 資本準備金
資本剰余金合計
Ⅲ 利益剰余金
１． 利益準備金
２． 任意積立金(1）別途積立金
３． 当期未処分利益
利益剰余金合計
Ⅳ その他有価証券評価差額金
資本合計
負債・資本合計

15,00044.9

724,650
98,7203,092,900
3,091,156−
44,52551,759380,691
195,780
7,817
83,8604,681
1,800
7,778,342

40.6

6,112,295
798,120
4,527
97,986
7,012,929
14,000,376

45.0
89.9

8,314,407
884,708
7,601
112,076
9,318,793
17,097,136

48.7
89.3

68,75023,725
7,250

0.4
0.2
0.1

−
−
−

−
−
−

−
−
−

15,0001,465,654
1,480,654△8,594
1,571,785

9.5
△0.1
10.1

−
−
−
−
−

−

−

72,1500.4−−

27,1250.1

1,946,108958
2,046,343
19,143,479

10.2
0.0
10.7
100.0

Ⅰ
Ⅱ

−

−

27,125

−

7,250

−
−

15,0001,923,858−−−
15,572,161

−
−
−
100.0

− 50 −（50）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000O̲2k̲m03y0045／第５−３財務諸表等／os2東誠不動産／有報

②

損益計算書

（単位：千円）
期

別
自
至

科

目

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

金

額

自
至
百分比

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

金

額

％
売上高
※１
１． 開発分譲売上高
２． 流動化売上高
３． 賃貸売上高
Ⅱ 売上原価１． 開発分譲原価
２． 流動化原価
３． 賃貸原価
売上総利益
Ⅲ 販売費及び一般管理費
※１､２
営業利益
Ⅳ 営業外収益
１． 受取利息※１
２． 受取配当金
３． 解約手付金
４． 業務受託収入
５. 匿名組合投資利益
６． 雑収入Ⅴ 営業外費用
１． 支払利息
２． 社債利息
３． 匿名組合投資損失
４． 貸倒損失
５． 雑損失経常利益
Ⅵ 特別利益１． 投資有価証券売却益
２． 固定資産売却益※３
３． 賃貸不動産売却益※４４． 保険解約返戻金
Ⅶ 特別損失１． 賃貸不動産売却損※５
２． 役員退職慰労引当金繰入額
３． 投資有価証券売却損
４． 投資有価証券評価損５． 会員権評価損
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益
前期繰越利益合併に伴う未処分利益受入額
当期未処分利益

百分比％

Ⅰ

4,162,971
846,569
1,104,768
3,589,322
662,516
603,791

1,912
753
−
16,500−11,845
319,758
1,845
12,797
2,668
1,740

−
803
224,753
32,84380,852
101,222−773
1,341
246,538△43,285

6,114,309

4,855,631
1,258,678
611,349
647,328

31,011

338,810
339,530

258,399

100.0

79.4
20.6
10.0
10.6

0.5

5.5
5.6

4.2

184,188413,7413.0
6.8

203,252
210,488
1,255,166−
1,465,654

3.3
3.5

5,594,007
2,504,101
1,357,509
5,153,606
1,915,185
566,072

610
1,652
4,053
−
8,820
9,735
355,335
1,845
−
−
3,536

7,058
114
−
−
−
−
948
12,0971,220
500,150△77,842− 51 −（51）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000O̲2k̲m03y0045／第５−３財務諸表等／os2東誠不動産／有報9,455,618

100.0

7,634,863
1,820,754
613,928
1,206,825

80.7
19.3
6.5
12.8

24,871

0.3

360,716
870,980

3.8
9.3

7,173

0.1

14,266
863,8880.2
9.2

422,307441,580
1,460,623
21,655
1,923,858

4.5
4.7

開発分譲事業売上原価明細書
期（単位：千円）
別
自
至

科

目

Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ

金

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自
至

額

構 成 比

用地費

1,429,327

建築費
経費
計

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

金

額

構 成 比

％
39.8

2,359,599％
45.8

1,707,363
452,63147.6
12.6

2,188,292
605,71442.5
11.7

3,589,322

100.0

5,153,606

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産流動化事業売上原価明細書
期（単位：千円）

別
自
至

科

目

Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ

金

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自
至

額

構 成 比

土地

572,367

建物取得費･バリューアップコスト
経費
計

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

金

額

構 成 比

％
86.4

1,245,222％
65.0

55,453
34,696

8.4
5.2

545,310
124,65128.5
6.5

662,516100.0

1,915,185100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業売上原価明細書（単位：千円）
期

別
自
至

科

目

Ⅰ

金

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自
至

額

構 成 比

賃借料

44,520

Ⅱ

外注費

Ⅲ

諸経費

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

金

額

構 成 比

％
7.4

17,467％3.1

139,276

23.1

121,283

21.4

419,99469.5

427,32175.5（うち租税公課）（188,602）（139,774）（うち減価償却費）（ 95,926）（107,882）（うち水道光熱費）（ 43,357）（110,281）

計

603,791100.0

566,072− 52 −（52）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000O̲2k̲m03y0045／第５−３財務諸表等／os2東誠不動産／有報

100.0

③キャッシュ・フロー計算書
期
科

別

目

（単位：千円）第54期
自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日
金額

Ⅰ営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

863,888

減価償却費

122,625

引当金の増加額

18,436

受取利息及び受取配当金△2,262

支払利息及び社債利息

357,180

匿名組合投資利益△8,820

投資有価証券評価損

12,097

会員権評価損1,220

投資有価証券売却損益△6,109

固定資産売却益△114

売上債権の減少額

8,589

たな卸資産の増加額△1,282,942

仕入債務の増加額

567,223

前受金の減少額△183,228

預り保証金の増加額

36,307

その他
小計
利息及び配当金の受取額

66,554570,6426,294

利息の支払額△357,396

法人税等の支払額△232,367

営業活動によるキャッシュ・フロー

△12,826

Ⅱ投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の増加額△263,649

有価証券の取得による支出△40,000

有価証券の償還による収入

40,000

有形固定資産の取得による支出△30,112有形固定資産の売却による収入

62,032

投資有価証券の売却による収入

38,266

投資有価証券の償還による収入

25,000

出資金の取得による支出△45,359

出資金の回収による収入貸付けによる支出
貸付金の回収による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増加額
長期借入による収入

7,880△2,7002,121
21,956△184,563
801,500
3,818,000

長期借入金の返済による支出
社債の償還による支出
株式の発行による収入△3,930,773△150,000
6,800

配当金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ現金及び現金同等物の増加額
Ⅴ現金及び現金同等物の期首残高
Ⅵ 合併に伴う現金及び現金同等物の増加額
Ⅶ現金及び現金同等物の期末残高△5,031
540,495
343,105
1,473,711
274,506
2,091,322− 53 −（53）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000O̲2k̲m03y0045／第５−３財務諸表等／os2東誠不動産／有報④

利益処分計算書（単位：千円）期

科

目

Ⅰ

当期未処分利益

Ⅱ

利益処分額
１．配当金

Ⅲ

別

第53期
株主総会承認日
平成15年２月25日

第54期
株主総会承認日
平成16年２月28日

金

金

額
1,465,654

5,031

次期繰越利益5,031

額1,923,858

20,5801,460,623− 54 −（54）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:29）／ 0000000O̲2k̲m03y0045／第５−３財務諸表等／os2東誠不動産／有報20,5801,903,278重要な会計方針
期
項

別
自
至

目

１．有価証券の評価基準及び
評価方法

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日(1）子会社株式及び関連会社株式

自
至
(1）

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日―――――――

移動平均法による原価法(2）その他有価証券(2）その他有価証券① 時価のあるもの① 時価のあるもの
同左

決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）② 時価のないもの② 時価のないもの

移動平均法による原価法
２．デリバティブの評価基準―――――――

及び評価方法３．たな卸資産の評価基準及
び評価方法

同左
デリバティブ
時価法(1）販売用不動産、仕掛販売用不動産(1）販売用不動産、仕掛販売用不動産

個別法による原価法(2）貯蔵品

同左(2）貯蔵品

最終仕入原価法
４．固定資産の減価償却の方
法

同左(1）有形固定資産(1）有形固定資産定率法

同左

ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
主な耐用年数建物

15〜50年

構築物

10〜20年

車両運搬具

５〜６年

工具器具備品

３〜15年(2）無形固定資産(2）無形固定資産定額法

同左

なお、自社利用のソフトウェア
は、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。
５．引当金の計上基準(1）貸倒引当金(1）貸倒引当金
同左

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2）賞与引当金(2）賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。

− 55 −（55）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報

同左

期
項

別

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自至目(3）退職給付引当金

自
至

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日(3）退職給付引当金
同左

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
(4）役員退職慰労引当金(4）役員退職慰労引当金

役員の退職慰労金の支出に備えるた

役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退職慰め、当事業年度末における役員退職慰労金規程に基づく期末要支給額を計上

労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。

しております。

（追加情報）
役員退職慰労金規程を新設したことに伴い、当期より内規に基づく期末要
支給額を役員退職慰労引当金として計上 す る こ と にい た し ま した。 こ の 結
果、従来の方法によった場合と比較して経常利益は8,764千円増加し、税引前
当期純利益は97,986千円減少しております。
なお、過年度における役員退職慰労
引当金繰入額は、特別損失に計上しております。
６．リース取引の処理方法

同左

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・
リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

７．ヘッジ会計の方法―――――――(1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例
処理によっております。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金(3）ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
(4）ヘッジの有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。

− 56 −（56）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報

期
項

別
自
至

目

８．キャッシュ・フロー計算

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日―――――――

書における資金の範囲

自
至

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。

９．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事(1）消費税等の会計処理(1）消費税等の会計処理
同左

税抜方式によっております。

項

ただし、控除対象外消費税等のう
ち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
(2）―――――――(2）自己株式及び法定準備金の取崩等に関する会計基準
当事業年度より「自己株式及び法定準備金の取崩等に関する会計基準」（企業会計基準第１号）を全面的に適用しております。これによる当事業年度の損益に与える影響は軽微であります。
なお、財務諸表等規則の改正により、当事業年度における貸借対照表の資本の部については、改正後の財務諸表等規則により作成しております。

(3）―――――――(3）１株当たり情報「１株当たり当期純利益に関する会
計基準」（企業会計基準第２号）及び「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用
指針第４号）が平成14年４月１日以後開始する事業年度に係る財務諸表から適用されることになったことに伴い、当事業年度から同会計基準及び適用指針によっております。なお、これによる影響については、「１株当たり情報に関する注記」に記載しております。

− 57 −（57）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報

追加情報
自
至

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自至販売用不動産第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

販売用不動産従来、賃貸物件として保有していた賃貸ビル及び賃

従来、賃貸物件として保有していた賃貸ビル(建物：貸マンション(建物：168,314千円、土地：191,766千

641,318千円、土地：2,005,000千円）については、事円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産

業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えておりまへ振り替えております。

す。

− 58 −（58）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報

注記事項（貸借対照表関係）
第53期（平成14年11月30日現在）

第54期（平成15年11月30日現在）※１．担保資産及び担保付債務※１．担保資産及び担保付債務（１）担保に供している資産は次のとおりでありま（１）担保に供している資産は次のとおりであります。

す。

現金及び預金

現金及び預金15,000千円

60,000千円

販売用不動産2,552,767

販売用不動産7,175,011

仕掛販売用不動産

3,984,409

仕掛販売用不動産

3,617,145

建物

1,604,719

建物

1,236,718

土地

4,274,684

土地

3,378,584

10,420計

15,467,460

投資有価証券計

12,442,001（２）担保付債務は次のとおりであります。

（２）担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金

1,490,000千円

短期借入金

2,042,000千円

1年以内返済予定長期借入金

3,876,041

1年以内返済予定長期借入金

3,091,156

6,112,295

長期借入金

長期借入金
計

11,478,336

8,314,407

計

13,447,563※２．授権株式数及び発行済株式総数※２．授権株式数及び発行済株式総数
授権株式数

4,000,000株

授権株式数

普通株式

80,000株

発行済株式総数

1,025,000株

発行済株式総数

普通株式

20,580株※３．関係会社項目※３．

──────

関係会社に対する資産及び負債は次のとおりで
あります。
流
動
資

その他

63,000千円

敷金及び保証金

20,150千円

産
固
定
資
産
４．

──────

４．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。
個人４名

５．

──────

8,334千円

５．配当制限有価証券の時価評価により、純資産額は958千円
増加しております。
なお、当該金額は商法施行規則第124条第３号の規程により、配当に充当することが制限されております。

− 59 −（59）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（損益計算書関係）
自
至

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自至※１．関係会社との取引は次のとおりであります。
関係会社に対する営業費用

32,390千円

関係会社よりの営業外収入

1,213千円※１．

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日―――――※２．販売費に属する費用のおおよその割合は3.9％、※２．販売費に属する費用のおおよその割合は7.6％、一般管理費に属する費用の割合は96.1％でありま

一般管理費に属する費用の割合は92.4％であります。主要な費目及び金額は次のとおりであります。主要な費目及び金額は次のとおりでありま

す。

す。

広告宣伝費

12,958千円

広告宣伝費

29,192千円

貸倒引当金繰入額

1,198

貸倒引当金繰入額

1,175

役員報酬

69,570

役員報酬

89,230

給与手当

224,400

給与手当

235,855

賞与引当金繰入額

4,165

賞与引当金繰入額

退職給付費用

1,040

退職給付費用3,590

役員退職慰労引当金繰入額

4,449

法定福利費

36,631

役員退職慰労金

4,315

福利厚生費

10,778

法定福利費

35,772

租税公課

37,362

福利厚生費

10,910

地代家賃

1,560

租税公課

45,349

減価償却費

6,687

地代家賃

34,475

支払報酬

11,741

減価償却費

10,312

貸倒損失

1,461

支払報酬

53,830※３．固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具※３．固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。

803千円

車両運搬具

※４．賃貸不動産売却益の内訳は次のとおりでありま

114千円

※４．

―――――

※５．

―――――

す。
パームス森下224,753千円※５．賃貸不動産売却損の内訳は次のとおりであります。
パームス緑町

74,641千円

上原

6,210

計

80,852

4,681− 60 −（60）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（キャッシュ・フロー計算書関係）
前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書関係の注記については、連結財務諸表の注記事項として記載しております。
自
至

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日(1）現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成15年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定

2,541,017

預入期間が３ヶ月を超える定期預金△

現金及び現金同等物

449,694
2,091,322(2）当事業年度に合併した「株式会社神田淡路町ビル」より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりであります。また、合併により増加した利益剰余金は21,655千円であります。
（千円）
流動資産

426,229

固定資産

1,501,001

資産合計

1,927,231

流動負債

302,144

固定負債

1,588,431

負債合計

1,890,575− 61 −（61）／ 2004/02/27 22:53（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（リース取引関係）
自
至

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自
至

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの

以外のファイナンス・リース取引

以外のファイナンス・リース取引

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当

額及び期末残高相当額

額及び期末残高相当額

減価償却
取得価額 累 計 額 期末残高
相 当 額 相 当 額 相 当 額

取得価額
相 当 額

減価償却
累 計 額
相 当 額

期末残高
相 当 額

千円
2,079

千円
443

工具器具備品

千円
2,522

千円
1,574

千円
947

工具器具備品千円
2,522

ソフトウェア

11,505

7,095

4,410

ソフトウェア

23,0709,606

13,464

合計

14,028

8,669

5,358

合計

25,593

11,685

13,908（注）同左

取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低
いため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額

２．未経過リース料期末残高相当額

１年内2,805千円

１年内5,069千円

１年超

2,552千円

１年超

8,838千円

合計

5,358千円

合計（注）13,908千円
同左

未経過リース料期末残高相当額は、未経過

リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料及び減価償却費相当額

３．支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料

2,805千円

支払リース料

3,015千円

減価償却費相当額

2,805千円

減価償却費相当額

3,015千円

４．減価償却費相当額の算定方法

４．減価償却費相当額の算定方法

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする

同左

定額法によっております。

− 62 −（62）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（有価証券関係）
前連結会計年度に係る「有価証券」（子会社及び関連会社株式で時価のあるものを除く）については、連結財務諸表の注記事項として記載しております。
第53期（自平成13年12月１日 至平成14年11月30日）における子会社株式及び関連会社株式で時価のあるものはありません。
第54期（平成15年11月30日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの（単位：千円）

種類

取得原価

(1)株式

差額

貸借対照表計上額

11,091

12,6581,566①国債・地方債等

−

−

−

②社債

−

−

−

③その他

−

−

−

(3)その他

625

689

64

11,716

13,347

1,630

974

955

△19

①国債・地方債等

−

−

−

②社債

−

−

−

③その他

−

−

−

974

955

△19

12,69014,302

1,611

(2)債券
貸借対照表計上額が取得価格を超えるも
の

小計
(1)株式
(2)債券
貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの(3)その他
小計
合計
２．当事業年度中に売却したその他有価証券（自平成14年12月１日

至

平成15年11月30日）（単位：千円）

売

却

額

売

却

益

の

38,266

合

計

売

却

損

の

合

計

7,058

額
948

３．時価評価されていない主な有価証券の内容（単位：千円）

貸 借 対 照 表 計 上 額

摘要その他有価証券
金融債

40,000４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内（単位：千円）１年超５年以内

５年超10年以内

10年超

１．債券
（1）国債・地方債等

−

−

−

−

（2）社債

−

−

−

−

40,000

−

−

−

−

−

−

−

40,000−−−（3）その他
２．その他
合計− 63 −（63）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（デリバティブ取引関係）
前連結会計年度に係るデリバティブ取引関係の注記は、連結財務諸表の注記事項として記載しております。
１．取引の状況に関する事項
自
至

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日(1)取引の内容
利用しているデリバティブ取引は、金利関連で金利スワップ取引であります。
(2)取引に対する取組方針
デリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
(3)取引の利用目的
デリバティブ取引は、借入金利の将来の金利市場における変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金③ヘッジ方針金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ヘッジの有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしている場合は、有効性の評価を省略しております。
(4)取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、取引の契約先は信用度の高い国内金融機関であるため、相手先の契約不履行による信用リスクは僅少であると認識しております。
(5)取引に係るリスク管理体制
デリバティブ取引の執行・管理については、取引権限及び取引限度額等を定めた社内ルールに従い、資金担当部門が決裁担当者の承認を得て行っております。
２．取引の時価等に関する事項
第54期（平成15年11月30日現在）
ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。

− 64 −（64）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（退職給付関係）
前連結会計年度に係る退職給付関係の注記は、連結財務諸表の注記事項として記載しております。
１．採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。

２．退職給付債務に関する事項（単位：千円）第54期（平成15年11月30日現在）①

退職給付債務

△

7,601

②

退職給付引当金△

7,601

３．退職給付費用に関する事項（単位：千円）自至第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

退職給付費用3,590

４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

− 65 −（65）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
第53期

第54期

（平成14年11月30日現在）（平成15年11月30日現在）

繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

8,092千円

たな卸資産否認−

34,5683,841

11,558768

8,445

12,70285,431

退職給付引当金損金算入限度超過額

1,391

2,791

減価償却損金算入限度超過額

1,325

570

減価償却損金算入限度超過額
その他
計30,859千円

繰延税金資産（固定）会員権評価損否認

4,332

4,662

役員退職給付慰労引当金損金算入限度超過額

41,25245,390

その他有価証券評価差額金

6,249

−

計
繰延税金資産合計

54,55153,414

67,253

138,846

繰延税金負債（固定）
その他有価証券評価差額金計
繰延税金資産の純額

−

△652

−

△652

67,253

138,193２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
第53期

第54期

（平成14年11月30日現在）（平成15年11月30日現在）

法定実効税率

42.1％

42.1％

交際費等永久に損金に算入されない項目

0.6

0.4

留保金課税

5.5

6.3

（調整）

その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.9

0.1

49.1

48.9

３．法定実効税率変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
第54期（平成15年11月30日現在）
地方税等の一部を改正する法律（平成15年法律第９号）が平成15年３月31日に交付されたことに伴い、当事
業年度の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算（ただし、平成16年12月１日以降解消が見込まれるものに限る。）に使用した法定実効税率は、前事業年度の42.1%から40.5%に変更いたしました。
その結果、繰延税金資産（繰延税金負債の額を控除した金額）の金額が2,084千円減少し、当期に費用計上された法人税等調整額が2,110千円、その他有価証券評価差額金が25千円、それぞれ増加しております。
（持分法損益等）
第54期（自平成14年12月１日

至

平成15年11月30日）

該当事項はありません。

− 66 −（66）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（関連当事者との取引）
前連結会計年度に係る関連当事者との取引は、連結財務諸表の注記事項として記載しております。
第54期（自平成14年12月１日

至

平成15年11月30日）

役員及び個人主要株主等
属

性

氏名又は
会社等の
名
称

住

所

資 本 金
又
は
出 資 金
(千円)

事業の
内容又
は職業

議 決 権 等の 所 有(被所有)割合

関

係

役員の
兼任等

内

容

事 業 上
の 関 係

取 引 の
内
容

取引金
額
(千円)

固定資産
の売却

58,222

社宅の賃
料収入

500

科

目

期末残
高
(千円)

％
役員

山口誠一郎

−

−

当社代
表取締
役社長

(被所有)
直接 97.2

−

−

−

−

（注）１．取引金額には消費税等が含まれておりません。
２．取引条件及び取引条件の決定方針等
山口誠一郎との固定資産の売却については、不動産鑑定士による鑑定価額、近隣公示価額及び路線価を参考に決定しております。又、社宅の賃料収入については、市場価格を参考にして決定しております。
３．山口誠一郎との取引は、平成15年４月10日までにすべて解消しております。

− 67 −（67）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（１株当たり情報）
自
至

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自至１株当たり純資産額

1,533円45銭

１株当たり当期純利益

209円47銭

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

１株当たり純資産額

99,433円59銭

１株当たり当期純利益金額

21,494円08銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額につなお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社

いては、新株予約権残高を有しておりますが、当社株式株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため、は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため、記載記載しておりません。

しておりません。
当事業年度から「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用
指針第４号）を適用しております。なお、これによる影
響はありません。
当社は、平成15年６月29日付で普通株式50株を１株とする株式併合を行っております。
なお、当該株式併合が前期首に行われたと仮定した場
合の前事業年度における１株当たり情報については、以下のとおりとなります。
１株当たり純資産額

76,672.45円

１株当たり当期純利益金額

10,473.62円

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権残高を有しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため、記載
しておりません。
（注）

１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
自
至

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自
至

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日

当期純利益（千円）−

441,580

普通株主に帰属しない金額（千円）−−

普通株式に係る当期純利益（千円）−

441,580

期中平均株式数（株）−

20,544

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整──────

新株引受権１種類（新株引受権

後１株当たり当期純利益の算定に含めな

6,000株）及び新株予約権１種類

かった潜在株式の概要（新株予約権の数55,400個）。こ
れらの詳細は「第４
状況、１

提出会社の

株式等の状況、(２)新株予約権等の状況」に記載のとおりであります。
（注）− 68 −（68）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報（重要な後発事象）
自
至

第53期
平成13年12月１日
平成14年11月30日

自至１．㈱神田淡路町ビルとの合併契約

第54期
平成14年12月１日
平成15年11月30日（公募増資の件）

当社は、㈱神田淡路町ビルと平成14年12月１日付にて

当社株式は、平成16年２月27日に日本証券業協会登録

合併することとし、平成14年９月２日合併契約を締結

銘柄に登録されました。

し、平成14年10月25日開催の臨時株主総会において承認

店頭登録に当たり、平成16年１月26日及び平成16年２月を受けました。

９日開催の取締役会において、次のとおり公募増資を決

また、㈱神田淡路町ビルにおいても、平成14年10月25

議し、平成16年２月27日付で発行株式総数及び資本金の額は次のとおり増加しております。

日開催の臨時株主総会にて承認を受けました。
合併契約の概要は次のとおりであります。
（1）合併期日発行株式数

平成14年12月１日

募集の方法（2）合併の形式①

会社とする吸収合併とします。

１株につき発行価格の総額
払込金額の総額

21,655千円

資本組入額

１株につき

及び権利義務の一切を引継ぐ。
なお、㈱神田淡路町ビルの平成14年11月30日現在

223,200 円
669,600 千円

１株につき資本組入額の総額

合併期日において㈱神田淡路町ビルの資産・負債

187,000 円
561,000 千円

引受価額

合併によるその他の剰余金の増加額（3）財産の引継

3,000 株ブックビルディング方式

発行価額

当社を存続会社として㈱神田淡路町ビルを解散

②

普通株式

93,500 円
280,500 千円

払込期日

平成16年２月26日

配当起算日

平成15年12月１日

資金の使途今後組成する不動産投資ファンドのエ
クイティ、開発分譲事業及び不動産流の財政状態は次のとおりであります。
資産合計

1,927,231千円

動化事業の物件購入資金等の運転資金

負債合計

1,890,575千円に充当する予定であります。

資本合計

36,655千円

増資後の発行済株式総数及び資本金２．株式併合発行済株式総数

平成15年５月27日開催の臨時株主総会の決議に基づ

資本金き、次のように株式併合を行いました。
（1）併合により減少する株式数
普通株式

1,008,420株（2）併合方法
平成15年６月29日付をもって、普通株式50株を１株に併合する。
当該株式併合が前期首に行われたと仮定した場合の前期における１株当たり情報及び当期首に行われたと仮定
した場合の当期における１株当たり情報は、それぞれ以下のとおりとなります。
第52期

第53期

１株当たり
純資産額

66,808円75銭

76,672円45銭

１株当たり
当期純利益

8,730円38銭

10,473円62銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため、記載しておりません。

− 69 −（69）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000R̲2k̲m03y0045／第５−４重要な／os2東誠不動産／有報23,580株
352,650 千円

⑤

附属明細表
ａ．有価証券明細表(イ) 有価証券○

その他有価証券

債

銘券

商工組合中央金庫（単位：千円）
柄

券

面

総

額

貸借対照表計上額

ワリショー

40,00040,000計

40,00040,000(ロ) 投資有価証券○

その他有価証券（単位：千円）

銘

柄

株

式

数

貸借対照表計上額株40,000株

11,680三井不動産株式会社

1,000

955

三菱地所株式会社

1,000

978

50

2,500

42,050

16,113式

三菱重工業株式会社株式会社アルカ
計
種

類

及

び

銘

柄

投

資

口

数

等

貸借対照表計上額

その他

日本ビルファンド投資法人

1口

689

ジェイ不動産投資信託

1

100

計

2

789

− 70 −（70）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000U̲2k̲m03y0045／第５−５附属／os2東誠不動産／有報ｂ．有形固定資産等明細表（単位：千円）
当 期 末 減価償却累計額又は償却累計額 差 引 当 期
残高
当期償却額 末 残 高

前 期 末
残
高

当
期
増 加 額

当
期
減 少 額

2,325,450

488,560

780,1142,033,895

624,238

構築物

7,572

950

−

8,522

6,638

314

1,883

車両運搬具

16,258

−

7,166

9,092

5,151

2,053

3,940

工具器具備品50,321

4,312

8,621

46,01136,931

3,388

9,079

4,587,211 1,150,000 2,046,100

3,691,111−− 3,691,111

6,986,813 1,643,822 2,842,001

5,788,633

672,960

90,853 5,115,672

資 産 の 種 類
建物
有形固定資産土地計
無形固定資産

440

290

5,130

2,589

996

2,540

電話加入権

1,889

−

−

1,889

−

−

1,889

計

6,869

440

290

7,019

2,589

996

4,429

長期前払費用42,743−38,841

3,902

2,021

8,055

1,880

繰延資産

4,980

計

要

85,098 1,409,657

ソフトウェア

−

摘

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

（注）１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物

合併による賃貸ビルの取得

463,500千円

土地

合併による賃貸ビルの取得

1,150,000千円

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物

土地

社宅の売却

18,000千円

販売用不動産への科目振替

762,114千円

合計

780,114千円

社宅の売却

41,100千円

販売用不動産への科目振替

2,005,000千円

合計

2,046,100千円

ｃ．社債明細表銘

柄発
年（単位：千円）
月

行
日

前
残

期

末
高

当
残

期

末
高

第1回無担保社債

平成年月日
12.9.25

150,000(150,000)

−

合計

−

150,000(150,000)−（注）「前期末残高」欄の（

利

率

1.23％

担

保

償還期限

無担保

平成年月日
15.9.25−−−）内書は、１年以内の償還予定額であります。

− 71 −（71）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000U̲2k̲m03y0045／第５−５附属／os2東誠不動産／有報

摘

要

−

ｄ．借入金等明細表
区分（単位：千円）
前期末残高

当期末残高

平 均 利 率

短期借入金

2,291,400

3,092,900

2.5％−

１年以内に返済予定の長期借入金

3,876,041

3,091,156

2.6

−

長期借入金
(１年以内に返済予定のものを除く。)

6,112,295

8,314,407

2.5

平成16年〜34年

−

−

−

−

12,279,736

14,498,463−−

その他の有利子負債
計

返

済

期

限

摘

要

−

（注）１．平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の決算日後５年内における返済予定額は以下のとおりであります。
（単位：千円）１ 年 超 ２ 年 以 内

２ 年 超 ３ 年 以 内

３ 年 超 ４ 年 以 内

４年超５年以内

1,374,436

798,306

460,476

459,476

ｅ．資本金等明細表
区

分（単位：千円）
前期末残高

資本金
うち既発
行株式

資本準備金
及びその他
資本剰余金

利益準備金
及び任意積
立金

当期増加額

当期減少額

当期末残高

−

摘

72,150要68,750

3,400

（注）１

普通株式

(1,025,000株)
68,750(4,000株)
3,400(1,008,420株)−( 20,580株)（注）１.２
72,150計(1,025,000株)
68,750(4,000株)
3,400(1,008,420株)−( 20,580株)
72,150−（資本準備金）
合併差益
株式払込剰余金

4,975
18,750

−
3,400

−
−

4,975
22,150（注）１

計23,725

3,400−

27,125−（利益準備金）

7,250

−

−

7,250

−

（任意積立金）
別途積立金

15,000−−15,000計

22,250−−22,250−（注）１．当期増加額は、平成15年４月25日開催の臨時株主総会決議に基づき実施された第三者割当増資（4,000
株、発行価格1,700円、資本組入額850円）によるものであります。
２.発行済株式数の減少は、平成15年５月27日開催の臨時株主総会決議により実施された50株を１株とする
株式併合により生じたものであります。
ｆ．引当金明細表
区

分（単位：千円）
前期末残高

当期増加額

当

期

目 的 使 用

減

少
そ

額
の

当期末残高
他

貸倒引当金

460

1,215

420

40

1,215

賞与引当金

4,165

4,681

4,165

−

4,681

役員退職慰労引当金

97,986

14,090−−112,076（注）

貸倒引当金の「当期減少額（その他）」は、一般債権の貸倒実績率による洗替額であります。

− 72 −（72）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000U̲2k̲m03y0045／第５−５附属／os2東誠不動産／有報摘要(2）主な資産及び負債の内容①

現金及び預金（単位：千円）

区

分

金

額

現金

摘

要

357

預金の種類

当座預金

26,019普通預金

1,862,068

通知預金

150,000

定期預金

477,571

定期積金

25,000小計
合計②

2,540,660−

2,541,017−

売掛金(ｲ)相手先別内訳
相（単位：千円）

手

先

金

額

有限会社アルゴ・キャピタル

2,100

南洋美食館

1,140

ビネットコーポレーション

992

株式会社じゃぽん

484

その他

摘

要

3,939
合計

8,657

−

(ﾛ)売掛金の発生及び回収並びに滞留状況
前 期 繰 越 高

当 期 発 生 高

(A)

(B)

12,317（注）③

1,403,480（単位：千円）当 期 回 収 高

次 期 繰 越 高

(C)

(D)

1,407,140

回

収

率

(C)
× 100
(A) ＋ (B)

8,657

滞

留

期

間

(A) ＋ (D)
２
(B)
365

99.4％

2.7日

当期発生高には消費税等が含まれております。

販売用不動産地

域（単位：千円）
別

土

地

面

積

金

額

東京都千代田区1,238.38㎡

3,959,093

東京都墨田区

272.22975,249

東京都品川区

195.42

693,502

東京都台東区

376.82571,4713,454.30

1,189,212

5,537.14

7,388,528

その他
合計− 73 −（73）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000X̲2k̲m03y0045／第５−６主な資産／os2東誠不動産／有報

摘

要

−

④

仕掛販売用不動産
地

域（単位：千円）
別

延

床

面

積

金

額

東京都渋谷区

4,549.89㎡

1,590,213

東京都中央区

6,079.77

1,260,705

東京都千代田区2,199.90

664,134

東京都文京区306.5459,038

東京都世田谷区

267.9343,053

13,404.03

3,617,145

合計
⑤

名

金

額

切手

18

印紙
封筒

360
279
合計

⑥

支払手形

(ｲ)

相手先別内訳
相手

金

額

三平建設株式会社

495,750

株式会社植木組

228,900
合計

(ﾛ)

−

摘

724,650

手

先金

平成16年３月−

額（単位：千円）要摘495,750

平成16年４月

228,900
合計

724,650−

買掛金
相（単位：千円）手

先

金

額

千代田区都税事務所

25,380

中央区都税事務所

17,879

港区都税事務所

5,932

東京電力株式会社

5,323

株式会社日本経済広告社

5,248

その他

38,956
合計摘

98,720(3)その他
決算日後の状況
特記事項はありません。
②（単位：千円）
要

期日別内訳
相

①

（単位：千円）
要

摘

658

先

要

−

貯蔵品
品

⑦

摘

訴訟
特記事項はありません。

− 74 −（74）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000X̲2k̲m03y0045／第５−６主な資産／os2東誠不動産／有報

要

−

第６

提出会社の株式事務の概要

決

算

期

11月30日定 時 株 主 総 会

２月中

株主名簿閉鎖の期間

―――

基

日

11月30日

中 間 配 当 基 準 日

５月31日

１ 単 元 の 株 式 数

―

１株券
株

券

の

種

類

準

10株券
100株券

取

扱

場

所

東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部

代

理

人

東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社

取

次

所

みずほ信託銀行株式会社 全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社 本店および全国各支店

株式の名義書換え

名義書換手数料

無取所

東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部

扱

場

料

新券交付手数料

無

料

代

理

人

東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社

取

次

所

みずほ信託銀行株式会社 全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社 本店および全国各支店

端 株 の 買 取 り

買 取 手 数 料

無公 告 掲 載 新 聞 名

日本経済新聞株主に対する特典

該当事項はありません。

料（注）１．

（注）１．端株の買取手数料は、当社株式が日本証券業協会に店頭登録された２月27日から、「株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額」に変更されます。
２．当社は、端株制度の適用を受けておりますが、現在端株は生じておりません。

− 75 −（75）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000Z̲2k̲m03y0045／第６株式／os2東誠不動産／有報第７提出会社の参考情報

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
(1）有価証券届出書（有償一般募集増資及び売出し）
及びその添付書類

平成16年１月26日
関東財務局長に提出。

(2）有価証券届出書の訂
正届出書

平成16年２月10日
及び平成16年２月19日
財務局長に提出。

− 76 −（76）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000Z̲2k̲m03y0045／第６株式／os2東誠不動産／有報第二部

提出会社の保証会社等の情報
該当事項はありません。

− 77 −（77）／ 2004/02/27 20:42（2004/02/20 11:30）／ 0000000Z̲2k̲m03y0045／第６株式／os2東誠不動産／有報