次世代型物流施設の動向

2017年10月
株式会社 三井住友銀行
コーポレート・アドバイザリー本部
企業調査部
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目次
1. 大型物流施設の動向

2

2. 物流不動産デベロッパー・政府の取組状況

7

3. 今後予想される動き

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1. 大型物流施設の動向

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１．大型物流施設の動向～需要の増加とその背景
3PL市場やEC市場が拡大する中で物流施設に対する立地や機能面でのニーズが変化してきており、これに対応できる好立地・高効率な大型物流施設に対する需要が増加しています。
東京圏の賃貸物流施設(注)面積の推移

大型物流施設需要拡大の背景(千㎡)
16,000①3PL市場やEC市場の拡大
・好立地･高効率(入出庫の利便性等)に加え、保管のみならず仕分け･流通加工も可能な物流施設に対するﾆｰｽﾞが増加。

14,00012,000

近年、供給ペースが一段と加速

・3PL事業者については、顧客との契約が短期化する中で、賃貸物流施設を利用するｹｰｽが増加(従来は多くが自社保有施設を利用)。

10,0008,000②荷主の物流拠点見直しの動き
・業務効率化に向け、物流拠点を集約する先が増加｡

6,000③J-REIT市場の拡大

4,000
2,000

・物流系J-REITが多数上場する中で、ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰの資金調達手段が多様化｡

009/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1

(年/月)

(注)延床面積または敷地面積が1万㎡以上の賃貸物流施設。
(出所)（株）一五不動産情報ｻｰﾋﾞｽ｢物流施設の賃貸ﾏｰｹｯﾄに関する調査｣を基に弊行作成

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１．（参考）大型物流施設の動向～ 3PL市場・ EC市場の推移
国内物流市場が伸び悩む中、3PL市場及びEC市場は拡大基調にあります。

日本の3PL市場規模

B to C EC市場規模推移
(億円)

(億円)
6.00%

30,0005.00%

25,0004.00%

20,0003.00%

15,0002.00%

10,000

1.00%

5,000

0.00%
16 (年度)

0160,000
140,000
120,000100,000
80,00060,00040,00020,0000101112EC市場規模(左目盛)1314150607080910111213141516 (年度)

EC化率(右目盛)(出所)経済産業省「平成28年度我が国経済社会の情報化・ｻｰﾋﾞｽ化に係る基盤整備（電子商取引に関する市場調査）」を基に弊行作成(出所)（株）ﾗｲﾉｽ・ﾊﾟﾌﾞﾘｹｰｼｮﾝｽﾞ「月刊ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ・ﾋﾞｼﾞﾈｽ2017年8月号」
を基に弊行作成

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１．大型物流施設の動向～首都圏における立地状況
首都圏では、物流施設は臨海部及び圏央道沿線中心に建設されてきました。臨海部は消費地にも近く利便性が高いものの、用地の確保が困難となってきているため、ここ数年は開通が進み利便性が一段と高まっている圏央道沿線での開発が増加しています。加えて足下では、人手を確保し易い住宅地・市街地からの近さも立地上重要な要素となってきています。
首都圏で計画されている大型物流施設の立地動向

エリア別の大型物流施設（注）の立地件数(事業所数)

首都圏では臨海部及び圏央道沿線に立地する物流施設が多い。

1140

臨海部

390

・消費地に近く利便性が高い
・但し、用地の確保が困難
580

圏央道沿線

410

・臨海部対比用地価格が安価
・一部地域では供給増に伴い競合激化
北関東道沿線

490 190

外環道沿道
及びその内側390 120

2000年以降開設

0

2016年～19年にかけて完成済・完成予定の主要な大型物流施設。
(出所) CBRE（株）資料を基に弊行作成

1999年以前開設

1000

2000

(出所)国土交通省資料を基に弊行作成(注) 敷地面積が3000㎡以上の物流施設（倉庫、集配ｾﾝﾀｰ・荷捌き場、ﾄﾗｯｸﾀｰﾐﾅﾙ、その他輸送中継施設）。

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１．（参考）大型物流施設の動向～物流施設賃貸市場
賃貸物流施設市場をみれば、新規供給量の増加から空室率が大幅に上昇しています(特に関西圏)。今後についても、東京圏・関西圏共に引続き高水準の供給が続く見通しです。
新規供給量・空室率推移(東京圏)

新規供給量・空室率推移(関西圏)

(千㎡)

(％)

800

2060015(％)

400

20300

15200

10100

500‐100‐508/10 09/10 10/10 11/10 12/10 13/10 14/10 15/10 16/10 (年/月)

10400

52000(千㎡)008/10 09/10 10/10 11/10 12/10 13/10 14/10 15/10 16/10 (年/月)
新規供給面積(左軸)空室率(右軸)新規供給面積(左軸)(出所)（株）一五不動産情報ｻｰﾋﾞｽ｢物流施設の賃貸ﾏｰｹｯﾄに関する調査｣を基に弊行作成

空室率(右軸)(出所)（株）一五不動産情報ｻｰﾋﾞｽ｢物流施設の賃貸ﾏｰｹｯﾄに関する調査｣を基に弊行作成

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2. 物流不動産デベロッパー・政府の取組状況

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２．物流不動産デベロッパーの取組状況～大型物流施設の特徴等
競合が激化する中で、物流不動産デベロッパーは、好立地での開発や、物流施設で勤務する従業員向けのサービスの拡充等による差別化を図っています。加えて、足下では、省人化・自動化に向けた物流ロボットやシェアリングサービスの導入等にも積極的に取り組んでいます。
大型物流施設の特徴

足下で各デベロッパーが注力している点①物流適地：高速道路やICに近接立地

従業員向け
サービス

テナント企業のサポート①物流ﾛﾎﾞｯﾄの導入(→P9)②人手確保：住宅地・市街地に近い（駅から徒歩圏内のものもみられる）。

AI・ロボット等の活用①ｱﾒﾆﾃｨの充実：
ﾚｽﾄﾗﾝ、ｺﾝﾋﾞﾆ、ｶﾌｪﾃﾘｱ、保育所等③ﾄﾗｯｸ・倉庫のｼｪｱﾘﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ(→P10)②ｻｰﾋﾞｽ提供：
Wi-Fi、携帯充電設備、送迎ﾊﾞｽ等①従業員確保のｻﾎﾟｰﾄ：
人材派遣会社と提携

・物流施設を複合的な用途で活用したいというﾆｰｽﾞが増加
マルチユース化への対応②中古物流機器の売買斡旋：割引価格での売却・高値での買取②物流最適化ｼｽﾃﾑの開発：
・ﾋﾞｯｸﾃﾞｰﾀの継続的な収集、AIによる需要予測・ﾛﾎﾞｯﾄの配置指示等<主な利用方法>①EC関連企業が物流施設内に写真撮影ｽﾀｼﾞｵやｺｰﾙｾﾝﾀｰ等を設置②少ﾛｯﾄ・ｵﾝﾃﾞﾏﾝﾄﾞ生産を行う企業等が迅速な出荷に向け物流施設内に生産設備を設置(出所)各社ﾌﾟﾚｽﾘﾘｰｽを基に弊行作成

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２．物流不動産デベロッパーの取組状況～物流ロボットの活用
物流不動産デベロッパーは、庫内作業の省力化・省人化・無人化に向け、様々な物流ロボットの活用を検討・推進しています。
倉庫内における主な物流ロボット

省⼒化
3K要素の低減

⼊荷搬送

在庫格納

保管

省⼈化

誰でもできる化

リソース
有効活⽤

⾃動化

出荷
ピースピッキング

棚卸

移動梱包

ピック

製函投⼊

封函

無⼈化
⾃動フォークリフト

棚卸ロボット棚卸ドローン

⾃動化

⾃動化

アーム型移動ロボット

アーム型ロボット
⾃動化

省⼈化
3K要素の低減

搬送ロボット
省⼒化

3K要素の低減

誰でもできる化

誰でもできる化
リソース
有効活⽤

ロボット倉庫低床式無⼈搬送機パワー
アシストスーツ

ヴィジョン
ピッキング

ボイス
ピッキング

誰でもできる化リソース
有効活⽤(出所)ｱﾋﾞｰﾑｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ（株）

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２．物流不動産デベロッパーの取組状況～物流施設・トラックのシェアリング
物流不動産デベロッパーがトラックや物流施設のシェアリングサービスを手掛けるベンチャー企業と提携・連携し、テナントサービスの拡充を図る動きもみられます。
物流業のシェアリングサービス

荷主等
トラック使いたい企業と提供したい企業を直接マッチング

検索登録

シェアリングプラットフォーム

物流施設¾ﾄﾞﾗｲﾊﾞｰ不足が深刻化する中で、荷主とﾄﾗｯｸ輸送業者をｵﾝﾗｲﾝ上でﾏｯﾁﾝｸﾞするｻｰﾋﾞｽが広がりつつある。
トラックシェアリング

¾更なる普及に向けては、業務内容の標準化(注)等が課題とされる。
(注)ﾄﾗｯｸ輸送においては、荷役作業等付帯業務が含まれることも多く業務内容が複雑化しているため｢ﾒﾆｭｰ化｣が難しく、ｵﾝﾗｲﾝでのﾏｯﾁﾝｸﾞ上の課題となっている。

物流施設シェアリング

¾足下、物流施設を貸したい企業と借りたい企業をｵﾝﾗｲﾝ上でﾏｯﾁﾝｸﾞするｻｰﾋﾞｽも登場。
¾物流施設は、千坪・年単位で賃貸借されることが多いため、小ﾛｯﾄ･短期間での利用ﾆｰｽﾞに対応。

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２．政府の取組状況～物流施設関連の政府支援
政府も、物流効率化や働き方改革に向け、物流施設直結のインターチェンジやトラック予約システムの導入促進等の支援を行っています。
物流施設等と直結のスマートインターチェンジ(IC)トラック受付予約システムの導入促進¾ 民間企業による、高速道路と民間施設（物流施設、大型¾ トラックドライバーが物流施設への到着時刻をスマートフォン等から事前に予約することが可能なシステムの導入を促進。

商業施設、工業団地等）を直結するICの設置を認める制度を制定。
¾ 物流効率化が見込まれることに加え、将来、自動運転技術による高速道路でのﾄﾗｯｸ隊列走行（注）が可能となった際には、後続車両のﾄﾞﾗｲﾊﾞｰの乗降地点としての活用も考えられる。
(注)先頭車両のみ有人、後続車両は無人運転となる大型ﾄﾗｯｸの隊列走行。2022年度以降の高速道路での商業化に向けて国土交通省等により実証実験が行われている。一般道路では後続車両にも有人運転が必要なため、高速道路と一般道路の接続地点でﾄﾞﾗｲﾊﾞｰの乗降が必要となる。

〈システム導入前〉【倉庫・物流施設側】
事前に庫内作業計画が立てられず、非効率【トラック事業者側】
渋滞・待ち時間の発生
遅れられないので早く来て待つ12

いつ接車できるか読めない3〈システム導入後〉

物流施設
商業施設
工業団地

【トラック事業者側】
・ドライバーの労働環境が改善
・生産性の向上

料金徴収施設(ETC限定)

14：00に1番バース

1
2

14：15に2番バース(出所)国土交通省HPを基に弊行作成

3(出所)ｼｰｵｽ（株）資料を基に弊行作成

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【倉庫・物流施設側】
・倉庫内の作業効率改善
・良好な周辺環境確保

3. 今後予想される動き

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３．今後予想される動き
今後、自動化・標準化の進展により物流業は労働集約産業から装置産業へと変容していくとみられます。こうした中で物流業務のアウトソースや異業種を含めた再編・提携、プラットフォーム構築に向けた動きの活発化など業界構造が大きく変わっていくと考えられます。

予想される動き【物流業界の方向性(弊行アイデア)】①物流業務アウトソースの進展
・外部のｱｾｯﾄ･ﾉｳﾊｳを活用した方が効率的なため、ｱｳﾄｿｰｽが進展する。

自動化
ハード面

②物流会社間での再編・ｽｹｰﾙﾒﾘｯﾄが働き易くなるため、規模拡大に向けた再編が増加する。

物流ロボット等の普及

ソフト面

標準化
ハード面
荷役作業の効率化等に向けた荷姿の標準化装置産業化AIによるハードのコントロール
・サプライチェーンの最適化③機械メーカーやITベンチャー等の参入増加、異業種間での提携増加
・ﾊｰﾄﾞやｿﾌﾄ面に強みを有する異業種(機械ﾒｰｶｰ、ITﾍﾞﾝﾁｬｰ、物流不動産ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ等)の新規参入が増加する。
・物流会社及び異業種間でのｱﾗｲｱﾝｽが活発化する。
④プラットフォームの重要性向上
・ｻﾌﾟﾗｲﾁｪｰﾝ全体を見える化しｺﾝﾄﾛｰﾙする重要性が高まる。
・将来的には、ﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑにおける取扱情報量の拡大(注)やｵｰﾌﾟﾝ化により、企業・業界を越えた物流の最適化が進む。
(注)貨物の位置や量等に関する情報に加え、需給変動や道路情報もﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ上で一元管理可能となる見込み。

ソフト面
データの標準化、取引慣行の見直し等⑤物流施設開発における立地戦略の変化
・人手確保の重要性が薄れ、物流効率の高い立地での開発が増加する。

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