REPRT

第68 期 2017 年 11 月期のご報告
2016 年 12 月 1 日〜 2017 年 11 月 30 日

FOCUS NOW

新中期経営計画

Seamless Growth 2020
01 ごあいさつ

02 中期経営計画の振り返り／
配当予想

03 新中期経営計画

04 2018 年11月期のトピックス

05 事業ハイライト

07 連結財務ハイライト

09 CSRトピックス／インフォメーション
10 コーポレートデータ

東京証券取引所市場第一部

証券コード：8923

シンガポール証券取引所メインボード 証券コード：S2D

ごあいさつ持続的な成長に向けて、新中期経営計画「Seamless Growth 2020」が始動しました
株主の皆さまには、平素より格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

代表取締役社長01

2018年11月期より、新中期経営計画「SeamlessGrowth 2020」がスタートいたしました。本計画でトーセイグループが属する不動産業界では、良は、最終年度である2020年11月期に向けた成長

好な資金調達環境のもと不動産投資への需要が高ビジョン“売上高1,000億円・税引前利益120億円

く、活発に取引が行われています。このような事業構想”を掲げ、既存5事業の成長と拡大を図るとと環境の中、当社グループは3ヵ年の中期経営計画

もに、既存事業に次ぐ新たな収益事業の確立に向け「Advancing Together 2017」の最終年度を終えて、クラウドファンディングを用いた個人投資家向ました。この3ヵ年では、将来のさらなる成長ステーけファンド商品の研究や、不動産オーナー向け会員ジに向けて既存事業の拡充に注力し、投資市場向けサービス「TOSEI MASTERS CLUB」の立ち上げやエンドユーザー向け商品の仕入・開発・販売を強など、さまざまな取り組みを進めてまいります。また、化したほか、不動産ファンド・コンサルティング事業

経営基盤の一層の充実を図り、人材育成の推進、市や管理事業においては、質の高いサービスの提供を場から信用される商品ブランド力の強化等を図って通じて、受託資産を大きく伸張させました。また、不まいります。

動産M&Aの手法による仕入や休眠社宅の活用、ホ

当社グループはさらなる企業価値向上を目指し、テル事業への進出など、多岐にわたって積極的に事一丸となって事業活動にまい進していく所存です。

業を展開し、過去最高の収益を更新することができ今後とも、より一層のご支援を賜りますようお願いました。

申し上げます。

中期経営計画「Advancing Together 2017」の振り返り
既存事業の拡大と高品質かつ磐石な経営体制の構築に向けた取り組みを推進

各事業の拡充を図るとともに、ガバナンス向上等に取り組み、過去最高の売上高・利益を達成

2018 年 11 月期は 7 期連続の増配を計画。持続的な利益成長により株主価値の最大化を目指します。

売上高

税前利益

当期利益

資産合計1.5倍

当社は株主の皆さまへの安定的な配当を経営の577

9061

1,225

しや経営環境、今後の事業計画等を総合的に勘案

1.9倍

増収億円

499

2.1倍

億円

億円

億円

億円

重要課題のひとつとして認識しており、業績見通しつつ、安定的な配当を目指しています。

この方針のもと、2017年11月期の配当につき284620152016

20172014

2015

2016

2017

2014

ましては、前期比3円の増配となる1株当たり808億円億円

2014

配当予想25円とさせていただきました。そして新年度、億円

2015

2016

2017

2014

2015

2016

2017

注力テーマと 3 年間の取り組みの成果（2015 年 11 月期〜 2017 年 11 月期）
不動産 M&A を活用した仕入拡大● 休眠社宅を音楽対応マンションに再生、オフィスビルをホテルにコンバージョンするなど、ユニークかつテーマ性あるバリューアップ商品を拡充●

不動産流動化事業

M&A によりアーバンホームを子会社化、営業拠点を拡大
商業施設“T'S BRIGHTIA”、トーセイホテルココネ等の自社ブランドの開発を継続● 女性発想の住まいづくりプロジェクト“Irodorie（” イロドリエ）を発進

2018年11月期につきましても、持続的な利益成長による1株当たり利益の拡大と増配を目指し、7期連続増配となる1株当たり30円の配当を予定しています。

今後も当社は、持続的な成長の実現を通じて株主価値の最大化を目指してまいります。

●

不動産開発事業

既存事業の拡大●●

不動産ファンド・コンサルティング
事業
不動産賃貸事業
不動産管理事業

周辺事業領域検討●●

戸建事業の自社施工管理を開始

預かり資産残高を拡大（3,006 億円から 5,522 億円へ）
トーセイ・リートの成長サポート（資産規模 174 億円から 459 億円へ成長 )仕入強化により保有賃貸物件増加（51 物件から 89 物件へ）
● 賃貸管理機能をトーセイ・コミュニティに集約し、グループの業務を効率化●

取扱物件の幅を広げてホテルや公共施設の管理も開始● 管理棟数増加（544 棟から 665 棟へ）●●

1株当たり配当金と配当性向
配当性向（％）
1株当たり配当金（円）

19.1
18.7

2221.6
19.6

30

2516
2015.112016.112017.112018.11（予想）

ホテル事業への進出を決定、2017 年12月に自社ブランドホテル1号店をオープン

02

Seamless Growth 2020

新中期経営計画（2018年11月期～2020年11月期）

商品やサービスにおける独自性・独創性を一層高め、将来にわたる持続的な成長と企業規模の拡大を目指します
基本方針

財 務 指 標 ガ イダ ンス

成長戦略

収益成長

既存 5 事業のさらなる成長

経営基盤の強化
最適ガバナンス体制の一層の強化

従業員満足度向上と組織力強化、生産性向上

トーセイブランドの強化（2017年 11月期比 1.3 倍）

3年平均利益成長

3 年平均 ROE

安定事業比率の拡大（売買事業利益：安定事業利益 6：4 → 5：5に）（単位：億円）（単位：億円）

売上高

499

430

498

577

678

売上高は678億円（前期比17.4%増）、営業利益109億円（同＊親会社の所有者に帰属する当期利益

032014.112015.112016.11

Advancing Together 20172015.11～2017.11

営業利益
税引前利益
当期利益＊

554628

11.3%増）、当期利益＊は66億円（同8.8%増）とし、当期も増収増益を目指します。

12％以上

財務健全性2018年11月期は、当社の強みである既存不動産の再生・販売に注力していくとともに、分譲マンションや戸建、商業施（2017年 11月期比 1.7倍）

120 億円

10％以上

事業規模拡大を支える財務体質の向上設等の開発・販売を進めてまいります。

連結税引前利益（2020年11月期）

1,000 億円

5事業に次ぐ新たな収益事業の確立

新事業年度 2018年11月期連結業績予想

連結売上高（2020年11月期）

2017.112018.11（予想）

Seamless Growth 20202018.11～2020.11

2014.1192686041

2015.118455

2016.11

Advancing Together 20172015.11～2017.11

98

9061

2017.11

109
10066

2018.11（予想）

Seamless Growth 20202018.11～2020.11

2018年11月期のトピックス
心地よい、こころの音色が響く宿

トーセイブランド第1号「トーセイホテル ココネ神田」がオープンしました
JR山手線・京浜東北線・中央線「神田」駅から徒歩3分、東京メトロ「大手町」駅、「東京」駅からも徒歩圏内と、ビジネス利用や観光利用両方のお客さまにとって利便性の高い立地に所在するホテルです。
和モダンをコンセプトに、日本特有の四季をさりげなくデザインに取り入れました。

お客さまに寛ぎのひとときを過ごしていただける「心地よい、こころの音色が響く宿」を目指し、本当に必要なものだけを選んだ上質かつシンプルな客室をしつらえました。お客さまの “こころ ”が最良の “音色”を奏でられるよう、心を込めておもてなしをいたします。

トーセイグループは、長年にわたる不動産シーンでの経験とノウハウを活かし、“都市に、心を。”の精神のもと、ホテル事業でも新たな価値と感動を創造してまいります。

お客さまから選ばれる企業へ

不動産 M&A を活用した仕入の強化へ

不動産オーナー向け会員サービス「TOSEI MASTERS CLUB」スタート

専任部署グループ戦略部を新設しました

セミナー風景「TOSEI MASTERS CLUB」は、投資不動産を保有されている方や不動産投資を検討されている方を対象に、不動産投資に関するお悩みやニーズにお応えする会員サービスです。

会員さまそれぞれのご要望や課題を丁寧にお伺いしながら、不動産の有効活用と不動産価値の最大化を実現するソリューションを提供してまいります。
投資不動産の紹介・販売
資産の入れ替え相談
コンサルティング
建物管理
テナントリーシング

高く売りたい稼働を上げたい投資不動産を保有している方
どんな物件を選べば良いかわからない

不動産投資を検討している方

将来の収益の源泉となる不動産の仕入業務は、当社グループの重要な業務のひとつです。当社は、他社に無いユニークな仕入手法として、2001年から不動産保有会社を買収する「不動産M&A」を活用しています。2016年以降も4社、売上想定換算で160億円超（約30物件）の不動産を取得しました。
さらなる仕入促進に向けて、不動産M&Aの推進およびグループ各社のリスクマネジメント等を一括して担う「グループ戦略部」を新設しました。今後も、不動産M&Aをはじめとする多様な手法を用いた不動産の取得、流動化事業・開発事業の拡大を目指してまいります。

04

事業ハイライト（2017年 11月期）
連結業績

売上高577.5 億円

不動産流動化事業

前期比 15.9% 増売上高構成比69.7%

中古の不動産を取得し、バリューアップ（大規模改修）やコンバージョン（用途変更）を施した後に「再生不動産」として販売する事業です。

売上高402.6 億円

前期比 56.0% 増

営業利益78.4 億円

前期比 96.1% 増◆ 1億円程度の小型物件から20億円を超える大型物件まで幅広い価格帯の‌
一棟物件を多数販売。通期の販売棟数は、前期比でほぼ倍増となる58物件（前期比＋26物件）※で取得した物件や、取得後に稼働率および収益性を改善した◆ 不動産M&A‌
収益物件、自己使用向け物件を高利益率で販売

営業利益

98.3 億円

不動産開発事業

前期比 6.0% 増

売上高構成比9.0%

開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特性に合わせて、オフィスビル・マンション・戸建住宅・商業施設・ホテルなどの新築開発を行い、販売する事業です。

売上高51.9 億円

前期比 60.4% 減

4.0 億円

営業利益 △

前期は36.7億円の営業利益◆ 戸建住宅・宅地等を121件販売‌◆ 来期以降に売上計上予定の新築分譲マンション等の販売経費を‌
当期に計上したため、営業利益はマイナスに開発物件

販売物件

T'S BRIGHTIA南青山Ⅱ
練馬区 収益マンション
横浜市 収益ビル※不動産M&A とは、不動産取得を目的として、不動産保有会社株式を買収するスキームのことを言います。

05

THEパームス調布マノアーガーデン◆ 過去最高の売上高・利益を達成◆ 不動産流動化事業の一棟ビル・マンション販売が好調に推移し、業績をけん引

不動産ファンド・コンサルティング事業

4.9%

売上高構成比トーセイ・アセット・アドバイザーズ（トーセイの100％子会社）による、不動産ファンドのアセットマネジメント業務を行う事業です。信託受益権の売買、収益不動産の運用管理などのサービスを提供しています。また、事業法人に対する不動産のコンサルティングや仲介なども行っています。

売上高28.0 億円

前期比 20.3% 増◆ アセットマネジメント受託は順調‌に増加、受託資産残高は5,500億円を超える

営業利益

12.7 億円

前期比 33.9% 増
アセットマネジメント
受託資産残高の推移（単位：億円）

4,217

4,481
1,240917※CRE（Corporate Real Estate）とは、「企業の保有する不動産の最適かつ効率的活用」に関するコンサルティング業務を行うもので、残高はその対象不動産の合計額を表しています。

293

361

3,006

2,879

2015.112016.11（単位：億円）

293

2015.11

利便性の高い東京都区部を中心に、グループが所有するオフィスビルやマンションなどを賃貸し、安定的な収入を得る事業です。

売上高62.3 億円

前期比 17.2% 増

25.8 億円

前期比 8.0% 増

賃貸物件数（単位：棟）

528■ Restyling
■流動資産
■固定資産

8983

67575526
18

2015.112126

2016.112017.11

459

3,921

2017.11

不動産管理事業46.3 億円

前期比 15.8% 増
4593612017.118.0%

売上高構成比トーセイ・コミュニティ（トーセイの100％子会社）による、マンションやオフィスビルなどの建物管理、設備管理、保安警備、テナント管理など、総合的なプロパティマネジメントを行う事業です。

売上高

2016.11

営業利益◆ 保有物件を89物件‌（前期末比＋6物件）まで増やし、賃貸収入は順調に拡大

1,140

トーセイ・リート投資法人（証券コード：3451）
資産規模10.8%

売上高構成比5,522■CRE※ ■REIT（トーセイ・リート）■私募ファンド

トーセイ・アセット・アドバイザーズが資産運用を行うトーセイ・リート投資法
人は、資産規模459億円（31物件）に成長いたしました。中期的には、資産規模1,000億円を目指しています。

不動産賃貸事業

営業利益

2.7 億円

前期比 96.9% 増◆ 管理棟数は665棟‌
（前期末比＋71棟）となり、安定的な管理収入が増加■マンション管理■ビル管理

管理棟数（単位：棟）

547
196594219665
270

3513753952015.112016.112017.11※各事業セグメントの売上高および営業利益には、セグメント間取引が含まれています。

06

連結財務ハイライト（2017年 11月期）●包括利益計算書（損益計算書）
売上高

577.5 億円

98.3 億円

営業利益

前期比 15.9% 増

税引前利益

●経営指標

前期比 6.0% 増

90.4 億円

当期利益＊

前期比 7.1% 増

61.5 億円■ 不動産流動化事業■ 不動産開発事業■ 不動産賃貸事業■ 不動産ファンド・コンサルティング事業■ 不動産管理事業
■ その他

600

577

500
400
300

100
035

2015.1140

14.1

資産合計税引前利益率
（ROA）
（%）

6.9

7.9

7.4

基本的1株当たり当期利益
（EPS）
（円）

85

114

127

1株当たり親会社所有者帰属持分
（BPS）
（円）

750

849

955

●税引前利益の推移●当期利益＊の推移（単位：億円）（単位：億円）（単位：億円）

1009298

10084

8090616055

50606040402051233

2016.1162604041304628

2017.11

2001002015.11 2016.11 2017.11＊親会社の所有者に帰属する当期利益※各事業セグメントの売上高にはセグメント間取引が含まれており、売上高合計はセグメント間取引消去後の数値を記載しています。

0770

20131
246

14.4

402

259

53

12.0

68258

42

親会社所有者帰属持分当期利益率
（ROE）
（%）

80430

66

2017.11●営業利益の推移

498

200

2016.11

前期比 11.0% 増●売上高の推移（単位：億円）2015.112015.11 2016.11 2017.110

2015.11 2016.11 2017.11

●キャッシュ・フロー計算書●財政状態計算書（貸借対照表）（単位：億円）
現金及び現金同等物の期首残高

+70

△49

営業活動によるキャッシュ・フロー

216

現金及び現金同等物の期末残高

財務活動によるキャッシュ・フロー

237
2017.11.30

2016.12.1■営
 業活動によるキャッシュ・フロー +70億円
税引前利益＋90億円、棚卸資産の減少＋3億円、法人税の支払い△40億円 など■現金及び現金同等物
■負債合計
■棚卸資産
■資本合計
■有形固定資産・投資不動産 注）は自己資本比率■その他資産（資本合計÷資産合計）

1,225

187
461

61

221

672

569
362
38.9%

2015.11

237

216

931

70253

763

802

597

410
33.8%

2016.1154

現金及び現金同等物

336

461
37.7%

2017.11

負債・資本の部
借入金

237

671

（短期）（64）（長期）（606）597●財政状態計算書（貸借対照表）の推移

1,212

資産の部

棚卸資産（不動産）■財 務活動によるキャッシュ・フロー △49億円
借入金の減少△30億円、配当金の支払い△10億円、利息の支払い△8億円 など（単位：億円）（単位：億円）・物 件売却による減少が物件仕入・建築費コスト等による増加を上回り、前期末比△75億円。保有する棚卸資産の売却想定額（当社試算）は1,000億円

・物 件仕入資金として新たに256億円を調達したものの、物件売却に伴う返済と約定返済が進み、前期末比△30億円

有形固定資産・投資不動産

336

その他負債

（有形固定資産） （53）92

（投資不動産） （283）

資本・前 期末比＋83億円。保有物件数は前期末から5物件増の30物件
その他資産

54

総資産461・利 益の積上げ＋61億円と配当金の支払い△10億円により前期末比＋51億円。
自己資本比率は37.7%

1,225 億円
08CSRトピックス – 社会からの要請に応えて –

トーセイの
企業理念

私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する

トーセイは企業理念に基づき、健全な成長を維持するための経営基盤強化、環境負荷軽減の取り組みなど、あらゆる企業活動を通じて社会からの要請に応えてまいります。活動を継続することで社会的責務を果たし、より一層信頼される企業を目指します。

東日本大震災 被災地支援活動の継続

地球環境への貢献と、社員の環境意識啓発に向けた活動

トーセイグループは、東日本大震災の被災地への支援活動を継続して行っています。
2017年11月期は、宮城県でボランティア活動をされているNPO法人「児童養護施設支援の会」と協力し、新しく都立葛西海浜公園における漂着ゴミの清掃イベント「西なぎさ発：東京里海エイド」に参加しました。当の び る が お か造成された集団移転地「野蒜ヶ丘」で開催された「まちび社は今後も環境保全活動を推進してまいります。

らきまつり」のサポートと、震災後に子どもたちが自然の中で遊び学べるように建設された「ツリーハウス」の整備を行いました。

PR活動のご紹介

会社説明会を開催いたします

ホームページの充実

新たに東京駅構内に看板を設置しました。多

公益社団法人日本証券アナリスト協会が主催する「個全面リニューアルをくのビジネスマンや旅客が行き交う東京駅に人投資家向けIRセミナー」に参加いたします。

行ったホームページ広告を掲出することにより、より一層の認知

当日は、不動産市場動向や当社事業戦略をご説明するが、IRサイトランキ度向上を図ってまいります。

ほか、皆さまからのご質問にお答えする予定です。

ングで大幅なランクアップを果たしまし詳細は当社ホームページをご覧ください。

た。適時適切な情報開示に加え、情報の充実とユーザビリティを兼ね備えたホー● 大阪会場：3月12日（月）● 東京会場：3月15日（木）スピーカー 取締役専務執行役員 平野昇

09

ムページづくりを進めてまいります。
トーセイ

不動産検索

https://www.toseicorp.co.jp/

コーポレートデータ●会社概要（2017年 11月30日現在）●株式の状況（2017年 11月30日現在）

商号

トーセイ株式会社

発行可能株式総数

150,000,000株

代表者

山口 誠一郎

発行済株式の総数

48,284,000株

設立

1950年2月2日

所在地

東京都港区虎ノ門四丁目2番3号

資本金6,421,392千円

株主数

●利益還元
2018.112016.11 2017.11

配当金（円） 22.0

25.0

30.0（予想）

5,829名●所有者別株式分布状況（2017年 11月30日現在）

上場金融商品取引所 東京証券取引所市場第一部（証券コード：8923）
シンガポール証券取引所メインボード（証券コード：S2D）

その他国内法人等
14.26%（6,885,200株）

従業員159名（連結386名）

事業内容

不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

外国法人等
33.24%（16,051,964株）

許認可等

宅地建物取引業、特定建設業、一級建築士事務所、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、一般不動産投資顧問業、不動産特定共同事業●大株主の状況（2017年 11月30日現在）
株主名

持株数（株） 持株比率（%）

トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
Tosei Singapore Pte. Ltd.
株式会社アーバンホームトーセイ・ホテル・マネジメント株式会社

山口誠一郎

12,885,500

26.68%

有限会社ゼウスキャピタル

6,000,000

12.42%KBL EPB S.A. 107704

5,127,300

10.61%

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

1,659,600

3.43%

STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001

1,624,369

3.36%

GOVERNMENT OF NORWAY

1,003,400

2.07%

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

919,600

1.90%

上田八木短資株式会社

800,000

1.65%

DFA INTL SMALL CAP VALUE PORTFOLIO

649,000

1.34%

MSCO CUSTOMER SECURITIES

553,7641.14%

主要な関連会社40.83●役員（2017年 11月30日現在）
代表取締役社長 執行役員社長

山口 誠一郎

常務執行役員渡辺 政明

取締役専務執行役員

小菅 勝仁

常務執行役員中西 秀樹

取締役専務執行役員平野 昇

執行役員

川端 一郎

社外取締役

神野 吾郎

執行役員

山口 俊介

社外取締役

少德 健一

執行役員

藤原 宣人
倉本 幸二
大島 均

監査役（常勤）

北村 豊

執行役員監査役（常勤）西中間 裕

執行役員監査役（非常勤）永野 竜樹

監査役（非常勤）

土井 修

証券会社
1.93%（932,895株）
個人・その他
40.83%（19,715,841株）
金融機関 9.73%（4,698,100株）

9.73 33.24 14.26 1.93

社外取締役

取締役専務執行役員

代表取締役社長

取締役専務執行役員

社外取締役

神野 吾郎

小菅 勝仁

山口 誠一郎

平野 昇

少德 健一

10

トーセイは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する「都市創造業」として、都市の魅力を高めることを目指しています。

IRカレンダー
期末
決算発表

第1四半期
決算発表

12 月 | 1 月 | 2 月 3 月 | 4 月 | 5 月

第2四半期
決算発表

第3四半期決算発表

6 月 | 7 月 | 8 月 9月 | 10 月 | 11月

招集通知発送株主総会
配当支払（総会翌営業日〜）

魅力的な都市・建物をつくるためには、すべてを壊して建て替えるのではなく、それぞれの土地が持つ個性にあわせた柔軟な取り組みが必要であると考えています。
新たな価値と感動を創造するために、心を込めて、都市をつくりあげていく—「都市に、心を。
」は、こうした思いを表しています。

決算基準日（11月30日）

株主メモ
事業年度

12月1日から11月30日まで

定時株主総会

毎年2月下旬基準日

11月30日剰余金の配当の基準日

5月31日、11月30日

単元株式数100株

株主名簿管理人
事務取扱場所

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部〒183-0044 東京都府中市日鋼町1-1
電話0120-232-711（フリーダイヤル）

公告方法

電
 子公告（https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html）
た だし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。

証券会社に口座をお持ちの場合特別口座の場合
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都府中市日鋼町1-1

連絡先（注）

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お問い合わせ先

ご注意

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 137-8081 新東京郵便局私書箱第29号
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
0120-232-711（フリーダイヤル）

未受領の配当金につきましては、三菱UFJ株式売買はできません。
信託銀行本支店でお支払いいたします。

（注）株 主名簿管理人および特別口座の口座管理機関の事務拠点の移転に伴い、2017年8月14日付にて上記のとおり変更しております。

〒105-0001 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号 虎ノ門トーセイビル
TEL. 03-3435-2865

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