情報提供資料
2024年6月
2016年10月

不動産投資信託（J-REIT）
について～J-REITの市場動向～

商 号 等 : アセットマネジメントOne株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号
加入協会: 一般社団法人投資信託協会
一般社団法人日本投資顧問業協会
巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

目次

J-REITの市場動向

P.2

価格水準 ～REIT指数の値動き～

P.11

不動産市況 ～空室率と賃料～

P.3

東証REIT指数と１口当たり配当金額

P.12

不動産市況 ～オフィスビルの供給量～

P.4

J-REITの投資部門別売買状況

P.13

不動産市況 ～地価動向～

P.5

海外投資家からみたJ-REIT

P.14

各セクターの空室率

P.6

年金資金によるJ-REIT投資

P.15

J-REITのNAV倍率

P.7

日米の金融政策P.16

J-REITの増資および投資法人債の発行

P.8

都市圏の人口増加とJ-REIT市場

P.17

J-REITの資金調達と物件取得

P.9

多様化するJ-REIT

P.18

配当利回り、REITと国債の利回り格差

P.10

今後のインフラ整備・再開発

P.19

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

1

J-REITの市場動向●東証REIT指数は、2003年3月の公表開始以降、堅調に推移し2007年5月31日に最高値を付けました。その後一部のJ-REITに対する信用不安やリーマン・
ショックなどから大きく下落した後は、J-REITに対する資金繰り支援など政府・日銀による市場安定化策の整備が進んだことや、オフィス市況改善への期
待などを背景に上昇基調となりました。
●2020年に入り新型コロナウイルスの世界的な感染拡大の影響が懸念されるなか、3月には世界的な金融市場の混乱を受けたリスク回避姿勢の強まりなどから、東証REIT指数は大幅に下落する場面がみられました。その後は、各国政府・中央銀行による大規模な財政・金融政策などを背景に急反発するなど、値動きが大きい展開となり、2021年半ばにかけて感染拡大前の高値水準を概ね回復しました。以降は、米国の大幅利上げや、日銀の金融政策の正常化を巡る思惑などを背景に軟調に推移しました。

■東証REIT指数と時価総額の推移（ポイント）（2003年3月31日～2024年5月31日:日次）

6,000

（兆円）

24
時価総額：右軸
東証REIT指数：左軸
東証REIT指数（配当込み）：左軸

5,000
4,000

直近値（2024年5月31日）

最高値（2007年5月31日）

20

1,741.01

2,612.98

16

最安値（2008年10月28日）

704.46

3,000

12

2,000

8

1,000
Ⅰ

Ⅱ

Ⅳ

Ⅲ

Ⅵ

Ⅴ

0

4
0

03/3

05/3

Ⅰ
①国内金融機関の配当利回りに着目した、J-REITに対する需要。
②不動産市況の改善。
③景気回復期待。

07/3

09/3

Ⅱ
①利益確定売り・需要悪化懸念・
金利上昇により一時下落。
②J-REITの配当利回りの高さや不動産市況の改善に着目した
外国人投資家の買いが膨らみ大幅に上昇。
③東証REIT指数最高値を更新。

11/3

13/3

Ⅲ
①米国サブプライムローン問題を発端とした信用収縮を背景に下落。
②一部J-REITスポンサー企業および
J-REITに対す る信用不安が 増
大し、財務内容と信用力の面で各J-REITのパフォーマンスの格差
が拡大。

15/3

17/3

Ⅳ

19/3

21/3

23/3

Ⅵ

Ⅴ

①2010 年 10 月 、 日 銀 が J-REIT を ①2020年、新型コロナウイルスの500億円程度買い入れることを決定。
世界的な感染拡大を受けて、②2013年4月に日銀が「量的・質的金世界のREIT価格が急落。
融緩和」を導入。
②2020年、各国政府は大規模③2016年1月に日銀がマイナス金利な財政政策を実施。中央銀導入を決定。J-REITの収益拡大期
行は、量的緩和政策で支援。
待で、東証REIT指数は堅調に推移。

（年/月）①FRB（米連邦準備理事会）
は2022年3月にゼロ金利政策 を 解 除 。2023 年 7 月 まで
11回の利上げを行うなど大幅な金融引き締めを実施。
②日銀は、2024年3月にマイナ
ス金利の解除を決定。

出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における東証REIT指数と時価総額の推移を示唆・保証するものではありません。

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2

不動産市況 ～空室率と賃料～●都心5区オフィスビルの平均空室率は2011年頃から低下傾向にありましたが、新型コロナウイルスの感染拡大の影響などにより上昇しました。コロナ禍前（2019年12月）に1.5％台にあった空室率は2021年6月に6％台に上昇し、高止まりが続きました。しかし2023年半ば以降は低下基調となり、足もとでは5％台半ば程度にあります。
●空室率の上昇に伴い、都心5区オフィスビルの平均賃料は2020年8月に80ヵ月ぶりに下落に転じました。都心5区のオフィス空室率は、借り手側が賃料交渉を優位に進めやすくなるとされる5％を超えて推移していますが、足もとで賃料には下げ止まりの兆しがみられます。J-REIT（オフィス）の
空室率は足もとで2.5％程度と相対的に低水準にとどまっていることから保有物件の競争力があると示唆されます。

■J-REIT空室率と都心5区オフィスビル平均空室率の推移
1110（2003年3月～2024年5月*:月次）（％）
J-REIT

J-REIT（オフィス）■東証REIT指数と都心5区オフィスビル平均賃料の推移（ポイント）（円/坪）（2003年3月～2024年5月:月次）

24,000

都心５区オフィス

賃料：左軸

3,000

東証REIT指数：右軸

922,000

8

2,500

7
6

5.48

20,0002,000

19,944円
1,741.01ポイント

5
4

18,0001,500

16,0001,000

14,000

500

2.5%

3
2

1.0%

1
0

03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 17/3 19/3 21/3 23/3
（年/月）

03/3

＊J-REITおよびJ-REIT （オフィス）空室率は2024年4月までの値。

08/3

13/3

18/3

23/3
（年/月）

出所：ブルームバーグ、三鬼商事および一般社団法人投資信託協会のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区※上記は、将来における空室率と賃料および東証REIT指数の推移を示唆・保証するものではありません。

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3

不動産市況 ～オフィスビルの供給量～●森ビルのデータによれば、2023年の東京23区の大規模オフィスビル供給量は125万㎡と、過去5年（2019～2023年）では2020年に次ぐ規模でした。
今後5年間（2024～2028年）では、大量供給となった2023年を超える年はみられません。年平均供給量は82万㎡と過去10年（2014～2023年）を下回る見通しで、供給増に伴うオフィス市況への影響は限定的とみられます。
●エリア別供給量の過去5年比較では、交通インフラと建物の一体的な整備や、商業施設などを含む大規模開発が進む「日本橋・八重洲・京橋」「赤坂・六本木」「品川」エリアで供給増が見込まれます。

■東京23区の大規模オフィスビル供給量の推移■エリア別供給量

（万㎡）
200

120

予想

100

160

80

120

（万㎡）
2019～23年
2024～28年

60

80

40
20

40

0

0
14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

（年）

都心5区

その他18区

2014～23年平均供給量（23区)

2024～28年平均供給量（23区)※期間：2014年～2028年（年次、2024年以降は予想値）※都心5区は、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出所：森ビルのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来における東京都内の大規模オフィスビル供給量の推移を示唆・保証するものではありません。

※2024～28年は予想値
出所：森ビルのデータをもとにアセットマネジメントOne作成

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4

不動産市況 ～地価動向～●2024年1月1日時点の公示地価は、全国の全用途平均は3年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。新型コロナウイルスの感染拡大の影響で地価は2021年に大きく下落しました。しかしその後は、コロナ禍の影響が徐々に和らぎ、景気が緩やかに持ち直すなか上昇基調にあります。三大都市圏・地方圏ともに上昇傾向にあります。
●2024年1-3月期の地価LOOKレポートによれば、調査開始以降、初めて全地区において上昇となりました。住宅地では、マンション需要が堅調であったことから上昇し、商業地では店舗需要の回復傾向が継続したほかオフィス需要が底堅く推移し上昇傾向が続きました。

■地価LOOKレポート

■公示地価
10
8
6

下落

(2006年～2024年：年次）(%)

三大都市圏平均
地方圏（地方四市）

地方圏
全国平均

横ばい

上昇 (2007年10-12月期～2024年1-3月期：四半期)

100%

7.7%

90%
80%
70%

4

3.5%

2

2.3%

0

1.3%

60%
50%
40%

-2

30%

-4

20%

-6

10%

-8

0%

2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024(年)

※全用途平均、前年比。
出所：国土交通省のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来における地価動向を示唆・保証するものではありません。

2007年

2011年

2014年

2017年

2020年

2023年

10-12月期

1-3月期

1-3月期

1-3月期

1-3月期

1-3月期

※「地価LOOKレポート」は、地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区（三大都市圏、地方中心都市等）における地価動向を国土交通省が四半期ごとに集約するものです。前期と比較した地価動向を上昇・横ばい・下落で表しています。なお、対象地区は変更される場合があります。

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5

各セクターの空室率 J-REITのなかで保有割合が多いオフィスセクターの空室率は、新型コロナの感染拡大に伴う影響で、2020年以降上昇基調で推移しました。しかし2023年に入り、社会経済活動の正常化や企業のオフィス回帰の動きなどを背景に低下傾向にあります。引き続きオフィス需要の動向が注目されます。また、コロナ禍後の水際対策の終了などから訪日外国人客数やインバウンド需要が急回復するなか、都市型商業の空室率は足もとで低下基調にあります。ホテルの空室率も低位に留まっています。観光庁によれば、2024年3月の東京都の宿泊施設の客室稼働率は79.1％と、高水準にあります。物流施設は、EC（電子商取引）向け供給過剰への懸念はあるものの、足もとで低下の動きがみられます。もっとも、速報段階の計算に用いる調査対象が少ないことに伴う影響が出ている可能性があるため、今後確報値を確認する必要があります。

■資産タイプ別平均空室率の推移(2006年12月～2024年2月*：月次)

（％）
10
オフィス

住宅

商業

都市型商業

郊外型商業

ホテル

物流

18/12

20/12

22/12

8

6

4

2

0
06/12

08/12

10/12

12/12

14/12

16/12

（年/月）

＊2023年9月以降は速報値
出所：不動産証券化協会（ARES）のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。

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6

J-REITのNAV倍率
 NAV倍率は保有する資産の価値との対比で株価を見る指標です。過去をみると、J-REITは1.0倍以上で評価されていた局面が多くみられました。
2007年には1.8倍近くまで上昇しましたが、2008年9月のいわゆるリーマン・ショックを契機とした世界的な金融危機を受けて0.6倍程度に低下しました。その後、各国中銀による大規模な金融緩和政策も追い風となり、NAV倍率は上昇し2014年末には1.5倍程度となりました。
 新型コロナの感染拡大に伴う影響などでJ-REIT市場が大幅に下落した2020年3月には、NAV倍率は0.9倍程度まで低下したものの、各国政府・中銀が大規模な財政・金融政策を講じるなか、その後再び1.0倍超に上昇しました。しかし以降は、世界的なインフレによる各国中銀の金融引締めなどを背景にJ-REIT市場が軟調に推移するなか、NAV倍率は低下基調にあります。

■J-REITのNAV倍率の推移
2.0(2002年2月～2024年5月：月次）

(倍)

1.5

1.0

0.5

0.0
02/2

04/2

06/2

08/2

10/2

12/2

14/2

16/2

18/2

20/2

22/2

24/2
(年/月)

NAV倍率とは？
NAV（Net Asset Value）は不動産の含み損益を反映させたいわゆる時価ベースでの純資産価値を意味しており、NAV倍率とは現在のJ-REITの株価が１口あたりNAVに対して何倍かを示します。一般に、倍率が高いほど株価が割高、低いほど割安であることを意味します。
出所：ARESのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。

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7

J-REITの増資および投資法人債の発行
 日銀による金融緩和や不動産市況好転の継続などを背景に、J-REITの公募投資法人債の起債が比較的高水準ありました。しかし、2020年の新型コロナウイルス感染拡大による影響などから、足もとではその動きは低調となりました。
 増資の増加は、短期的には需給軟化からJ-REITの下落要因となりえます。しかし、公募増資や投資法人債の発行等により調達した資金で新たな優良資産を選別して取得することで、J-REITの収益力向上や財務体質の改善・強化につながることが期待されます。
■J-REITの増資状況(兆円)■J-REITの投資法人債の起債状況

公募増資・第三者割当増資
公募増資・第三者割当増資

0.8

新規上場
新規上場

2,000

(億円)

1,600

0.6

1,200

0.4

800

0.2

400

0.0

0
2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

2019年

※期間：2019年～2024年（年次、2024年5月末時点）

2020年

2021年

2022年

2023年

※期間：2019年～2024年（年次、2024年5月末時点）

2023年12月以降（払込期日）の主な*公募増資

2023年12月以降（払込期日）の主な*公募投資法人債＊発行額（払込金額）が40億円以上のもの。

＊新規上場および発行額（払込金額）が100億円以上のもの。

（2024年5月末時点）
投資法人

払込期日

産業ファンド投資法人

2024/2/28

2024年

発行額
（億円）
473

出所：ARESおよび各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成（2024年5月末時点）

主な資金用途

投資法人

払込期日

公募増資

インヴィンシブル投資法人

2024/2/9

発行額
(億円)
60

主な資金用途借入金返済※上記は、将来におけるJ-REITの増資および投資法人債の起債状況を示唆・保証するものではありません。

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8

J-REITの資金調達と物件取得
 J-REITの物件取得が活発に行われていましたが、足もとでは不動産ニーズに変化があるなか物件取得は抑制されています。
 収益性を重視した物件の入替などにより配当の維持・増加が出来れば、J-REIT市場は底固い展開が期待されます。
■ J-REIT市場の循環の仕組み（イメージ図）■J-REITの資金調達額と物件取得額の推移
2.0

（兆円）

（2014年～2024年*：年次）

金融緩和による
投資魅力向上J-REITの
需給改善

物件取得額

J-REITの価格上昇

資金調達額

配当利回り
向上

1.5

NAV倍率
改善

資金調達が容易に財務内容を維持して資産拡大を図る

1.0

J-REITの収益面での価値増加

エクイティファイナンス
（資本調達）の増加
収益性の高い不動産の購入

0.5

J-REITの収益性向上

J-REITの
資産面での
価値増加
優良物件
の購入

不動産市況の改善

ポートフォリオの改善

0.0

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
(年)
＊2024年は5月末時点

J-REITの配当増加

J-REITの資産価値向上※J-REITの資金調達額は、募集（公募増資・第三者割当増資および新規上場）と投資法人債の合算。
出所：ARESのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REITの資金調達額と物件取得額の推移を示唆・保証するものではありません。
※右上図は、J-REIT市場の循環の仕組みを投資家の皆さまにご理解いただくためにイメージ化したものであり、必ずこの通りになるとは限りません。

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9

配当利回り、REITと国債の利回り格差●日銀はマイナス金利の解除に続き、足もとでは国債の買い入れの減額方針を決めるなど、金融政策のさらなる正常化に向けた動きに注目が集まっていますが、J-REITの配当利回りは日本の10年国債利回りに比べて高水準にあります。
●他の主要国と比較してREITと10年国債の利回り格差が大きい日本では、利回り格差が縮小（J-REIT価格が上昇）する余地があるとも考えられます。
※J-REITの配当利回りの算出は、市場における価格の変動による損益は考慮されません。J-REITは、一般的な債券とは異なり元本での償還を目指すものではなく、利回りがあらかじめ定められているものではありません。

■J-REITと10年国債の利回り推移
12（％）
10
8

■主要国REITと10年国債利回りの比較（2003年3月31日～2024年5月31日:日次）（％）（2024年5月31日時点）

6

REIT予想配当利回り

利回り格差
5

J-REIT

10年国債利回り
4.63％

4.30％

10年国債

4.50%

5.14％

0.82％
4.32%

-0.20％

4

4.41%
3.78％

-0.63％

6
3

4

4.63％

2

3.56％

0

2
1.07%

1.07％

1

0

-2
03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 17/3 19/3 21/3 23/3

3.56％

（年/月）

日本

米国

英国

豪州

出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※主要国REITの予想配当利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国：FTSE EPRA/NAREIT UK指数、豪州：S&P/ASX200REIT指数。
利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあります。
※利回り格差は、小数第3位を四捨五入しているため、REIT予想配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。
※上記は、将来における各国のREITと10年国債利回りを示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

10

価格水準 ～REIT指数の値動き～●主要各国のREITは、リーマン・ショックの影響等から大きく下落しましたが、その後は世界景気の回復等を背景とした不動産ファンダ
メンタルズの改善などから、上昇傾向で推移しました。
●2020年3月には新型コロナの感染拡大に伴う影響で大幅に下落したものの、各国政府・中銀が大規模な財政・金融緩和策を講じるなか、反発しました。しかしその後は、インフレ抑制に向けた各国中央銀行の金融引き締めによる金利上昇などを背景に上値重く推移しました。
日本では、日銀の金融政策正常化への警戒感などもありJ-REITは足もとで軟調に推移しています。
■主要各国のREIT指数の推移と期間別騰落率600（2008年3月31日～2024年5月31日:日次）＊2009年3月31日の値を100として指数化。

500
米国:375.0400

豪州:247.0300

日本:205.9200

英国:191.3100

シンガポール:186.7

008/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 17/3 18/3 19/3 20/3 21/3 22/3 23/3 24/3
（年/月）

※2024年5月31日時点

日本

米国

英国

2024年4月末～

-3.7%

5.1%

5.3%

シンガポール
-0.4%

豪州
1.9%

2024年2月末～

2.5%

-2.3%

9.0%

-2.9%

3.0%

2023年11月末～

-5.7%

2.1%

7.3%

-4.0%

20.1%

2023年5月末～

-7.4%

4.6%

6.4%

-10.3%

19.0%

出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※主要各国のREIT指数の推移で用いた指数は次のとおり。
日本：東証REIT指数、米国：FTSE/NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE EPRA/NAREIT UK指数、シンガポール：FTSE ST RE INVEST TRUST指数、豪州：S&P/ASX200REIT指数。
※上記は、将来における主要各国のREIT指数の推移と期間別騰落率を示唆・保証するものではありません。

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11

東証REIT指数と1口当たり配当金額
 保有物件の賃料収入の増加や、新規物件取得による1口当たり配当金の増加、低金利を背景とした負債コストの低減などから、J-REITの収益は改善・拡大してきました。
 J-REITの1口当たり実績配当金額は、2020年4月以降に減少する局面があったものの、その後は堅調に推移しています。
■東証REIT指数とJ-REITの1口当たり実績配当金額の推移
2,500（2008年3月～2024年5月:月次）(ポイント)

1口当たり実績配当金額：右軸(ポイント)

90

東証REIT指数：左軸

2,000

80

1,500

70

1,000

60

500

50

0

40
08/3

10/3

12/3

14/3

16/3

18/3

20/3

22/3

24/3
(年/月)

※J-REITの1口当たり実績配当金額は、過去1年間に権利落ちとなった配当金額をポイント（実績配当金額＝東証REIT指数×実績配当利回り÷100）で示したもの。J-REITの1口当た
り実績配当金額は、新規上場や合併などが行われた際に、データ算出上の影響により値が低下することがあります。

出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における東証REIT指数とJ-REITの1口当たり実績配当金額の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

12

J-REITの投資部門別売買状況●J-REITの売買状況を投資部門別でみると、2020年8月以降、相対的に高い利回りや、安定的な値動き、世界的な株式指数に組入れられたことなどを背景に、海外投資家の買い越しが増える局面がみられました。しかし、2022年12月に、日銀が長期金利の変動許容幅を拡
大し大規模金融緩和を修正する姿勢を示すと、海外投資家を中心とした売り越しなどによりJ-REIT市場は下落しました。その後も、日銀が2024年3月にマイナス金利を解除するなど大規模金融緩和を撤廃するなか、J-REIT市場は弱含みで推移しています。
■J-REITの投資部門別売買状況と東証REIT指数の推移（ポイント）

銀行（右軸）

投資信託（右軸）

個人投資家（右軸）

海外投資家（右軸）

その他（右軸）東証REIT指数（左軸）（億円）（2003年3月*～2024年5月:月次）

2,800

1,500

2,400

1,000

2,000

500

1,600

0

1,200

-500

800

-1,000400-1,500
03/3

05/3

07/3

09/3

11/3

13/3

15/3

17/3

19/3

21/3

23/3

（年/月）

＊投資部門別売買状況は2003年4月以降の値。
出所：東京証券取引所およびブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来におけるJ-REITの投資部門別売買状況と東証REIT指数の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

13

海外投資家からみたJ-REIT●J-REITの委託売買代金全体に占める海外投資家の割合は近年増加傾向にあり、市場に与える影響も相対的に大きくなっています。
●過去において、オフィスビル賃料の上昇に伴い海外投資家の買越額が増加する場面がありました。オフィスビル賃料は2014年以降上昇傾向にありましたが、2020年8月に80ヵ月ぶりに下落しました。その後、他国に比べてJ-REITが割安とみた海外投資家の買いがJ-REITの下支えとなる局面がみられました。ただし、足もとでは日銀の金融政策のさらなる正常化観測がくすぶっており、今後の動向が注目されます。
■委託売買代金全体に占める主要投資部門別の割合推移
(％)
100

海外投資家

個人

投資信託

銀行

■海外投資家の売買状況と都心5区オフィスビル平均賃料の推移

その他（2013年3月～2024年5月:月次）

90

（億円）
2,400
2,000

80
70
60
50
40
30
20
10
0
13/3 14/3 15/3 16/3 17/3 18/3 19/3 20/3 21/3 22/3 23/3 24/3
(年/月)

（2003年3月*～2024年5月:月次） （円/坪）24,000
海外投資家（左軸）
賃料（右軸）

23,0001,600

22,0001,200

21,000800

20,000400

19,0000

18,000-400

17,000-800

16,000-1,20015,00003/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 17/3 19/3 21/3 23/3 （年/月）＊海外投資家の売買状況は2003年4月以降の値。
出所：東京証券取引所およびブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における委託売買代金全体に占める主要投資部門別の割合および海外投資家の売買状況と都心5区オフィスビル平均賃料の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

14

年金資金によるJ-REIT投資●公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）は2014年4月に国内株式運用の見直しを行い、J-REITを投資対象に加えることを発表しました。2020年度には、国内株式のパッシブ運用のベンチマークにJ-REITのみで構成される指数を採用しました。GPIFが保有するJ-REITの時価総額は増加傾向にあります。J-REIT市場全体の時価総額に対する比率は大きくないものの、
今後の動向が注視されます。
■GPIFによるJ-REIT投資の開始• 2014年4月にGPIFが国内株式運用部分の見直しを行い、
J-REITを投資対象に加えることを発表• 運用のベンチマークとして新たに採用する指数の中に、J-REITを含む「MSCI Japan」などを採用■GPIFが保有するJ-REITの時価総額
（億円）
2,000

1,800

GPIFの運用資産別構成割合

1,600（2023年12月末時点）

1,400
1,200

外国株式

国内債券

25.1%

25.8%

運用資産総額

1,000
800
600

226兆円
400

国内株式

外国債券

24.7%

24.4%

200
0
2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
（年）

※期間：2015年～2023年（年次、各年とも3月末）※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。
出所：GPIFのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるGPIFの運用資産別構成割合を示唆・保証するものではありません。

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15

日米の金融政策


日銀は2024年6月の金融政策決定会合で、国債の買い入れの減額方針を決定しました。次回会合（7月30日-31日）で今後１～2年程度の減額計画を決定するとしました。日銀は2024年3月にマイナス金利政の解除後も、国債買い入れ額は足元の平均的な償還額に近い
月6兆円程度を維持してきましたが、保有資産を段階的に縮小する「量的引き締め」に移行することになります。



FRBは4月30日～5月1日に開催された米連邦公開市場委員会（FOMC）で、量的引き締めの減速を決定しました。６月から国債の保有削減を月600億ドルから同250億ドルに引き下げ、バランスシートの圧縮ペースを減速させています。
■日米の中央銀行の資産規模の推移
1,100
1,000
900

日銀

FRB、金融緩和終了を決定
FRB、無制限の日銀、追加緩和を決定
量的緩和を決定日銀、（2014年10月）（2020年3月）
マイナス金利政策を決定
FRB（2016年1月）
FRB、
バランスシート再拡大（2019年9月）

800
700
600
500

（2008年3月～2024年5月:月次）

日銀、量的・質的緩和を導入（2013年4月）
日銀、国債買い入れ額を増額しつつ、長期金利の変動幅を拡大（2022年12月）

400
300
200

FRB、量的緩和政策の段階的縮小を決定（2021年11月）

100
0

08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 17/3 18/3 19/3 20/3 21/3 22/3 23/3 24/3

(年/月)

＊2008年3月末の値を100として指数化。
出所：ブルームバーグおよびFRBのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における日銀とFRBの資産規模の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

16

都市圏の人口増加とJ-REIT市場●都市圏という観点でみると、東京圏の人口は、約3,700万人（国連推計：2021年推計）を有し、世界最大の規模となっています。
2035年時点においても、東京圏の人口は世界屈指の規模を維持すると予測されています。
●J-REITが保有する物件は、東京23区全体で45％程度、関東・近畿の2大都市圏を加えて85％程度を占めています。都市部への人口流
入は、オフィスや住宅などの需要増加や、商業施設の売上増加につながると考えられ、J-REIT市場の後押しになるものと期待されます。
■世界の主要都市圏の人口推移比較
5,000■J-REIT保有物件の所在地別保有額の割合(2024年5月末時点)

（万人）

4,500
2021年

4,000

その他

2035年

3,500

15.2%

3,000

都心5区
29.8%

2,500

近畿

2,000

15.2%

1,500
1,000

500
0
東京圏

デリー

※国連による推計値。

上海

ニューヨーク

パリ

関東

東京23区

24.3%

15.5%

ロンドン

都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
東京23区：都心5区以外
関東：東京都（東京23区以外）、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、神奈川県
近畿：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。

出所：国連およびARESのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における世界の主要都市圏の人口推移およびJ-REIT保有物件の所在地別保有額の割合を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

17

多様化するJ-REIT●J-REITの市場規模拡大に伴い、オフィスや商業施設、住宅といった不動産タイプに加え、物流施設やホテル、ヘルスケア施設など、
J-REIT保有物件の不動産タイプの多様化が進みました。地方の創生に貢献することを基本理念とする「マリモ地方創生リート投資法
人」や、世界初となる温泉施設等に特化して投資する「大江戸温泉リート投資法人」など、多様なJ-REITが上場しています。
●J-REITの多様化が進むことで、不動産タイプごとの固有のリスクが分散され、J-REIT市場全体の安定化が進むことが期待されます。
■J-REIT保有物件の不動産タイプ別構成比率■2018年以降に上場したJ-REIT（2024年5月末時点）（2024年4月末）
ヘルスケア
その他
1.3%
ホテル
2.8%
8.3%

住宅
16.1%

CREロジスティクス
ファンド投資法人
ザイマックス・リート
投資法人
タカラレーベン不動産

商業施設
13.6%

投資法人

オフィス

26.7兆円投資法人
伊藤忠アドバンス・

37.2%

ロジスティクス投資法人
エスコンジャパンリート

物流施設

投資法人
サンケイリアルエステート

20.6%

投資法人
SOSiLA物流リート
投資法人
東海道リート
投資法人

上場日

タイプ

18/2/7物流

18/2/15

総合

18/7/27

総合

18/9/7物流

19/2/13総合

19/3/12複合

19/12/10

物流

21/6/22

総合特徴
物流施設の開発・運営を行うシーアールイーグループがスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT
多様な不動産施設のマネジメントを行うザイマックスグ
ループがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT
総合不動産ディベロッパーのタカラレーベンなどがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT
大手総合商社の伊藤忠商事を中心とする伊藤忠グループ
がスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT
総合ディベロッパーの日本エスコンなどがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT
サンケイビルグループがスポンサーとなっている複合型のJ-REIT
大手総合商社の住友商事がスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT「産業地域」に根差した９社がスポンサーとなり、静岡を核とする産業地域へ重点投資する総合型のリート※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。
出所：一般社団法人投資信託協会および各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REIT保有物件の不動産タイプ別構成比率と評価額の推移を示唆・保証するものではありません。また、特定のJ-REITを推奨するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

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今後のインフラ整備・再開発
 2021年に東京五輪が開催された後も再開発プロジェクトが進められる予定となっています。
 2025年には大阪で万博が予定されていることから、東京だけでなく大阪でも大規模な開発が予定されています。
 インフラ整備や再開発が継続的な都市の魅力向上につながれば、中長期的にJ-REIT市場の下支えになると考えます。

■東京・大阪における近年の代表的な開発プロジェクト
建設施設

工事期間(予定含む)

概要

東京外かく環状道路

2012年～2025年

都心から約15kmの圏域を環状に連絡する道路。

リニア中央新幹線

2014年～2045年＊1「品川～名古屋～大阪」を結ぶ線路・駅の建設。

品川開発プロジェクト

2017年～2024年

2020年3月より「高輪ゲートウェイ駅」暫定開業。2024 年度の「まちびらき」に向けた周辺開発。

大阪万博・IR＊2関連施設

2020年～2025年

大阪湾に浮かぶ人工島「夢洲」での会場建設および周辺の関連施設の建設。

羽田空港アクセス線

2020年～2029年

羽田空港の国内線第１・第２ターミナル間の新駅および東京貨物ターミナル駅までの線路の建設。

首都高速道路日本橋区間地下化

2021年～2040年

神田橋JCT付近から江戸橋JCT付近にかけての構造物の更新・地下化および周辺開発。

＊1 最大8年の前倒しを目指す予定。 ＊2 Integrated Resort（統合型リゾート）の略。
※上記は2024年5月末時点の情報をもとに作成したものであり、予定は変更される場合があります。

※上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

19

投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項【投資信託に係るリスクと費用】【ご注意事項】●投資信託に係るリスクについて
投資信託は、株式、債券および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リスクもあります。）に投資をしますので、市場環境、組入有価証券の発行者に係る信用状況等の変化により基準価額は変動します。このため、投資者の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、投資信託は預貯金とは異なります。
●投資信託に係る費用について ［ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。］■お客さまが直接的に負担する費用
購入時手数料 ：上限3.85％（税込）
換金時手数料 ：換金の価額の水準等により変動する場合があるため、あらかじめ上限の料率等を示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％■お客さまが信託財産で間接的に負担する費用●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。
●当資料は、情報提供を目的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を目的とするものではありません。

●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、その内容の完全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載デー
タは過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
●当資料における内容は作成時点のものであり、今後予告なく変更される場合があります。
●投資信託は、
１．預金等や保険契約ではありません。また、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加えて、証券会社を通して購入していない場合には投資者保護基金の対象ではありません。
２．購入金額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。

運用管理費用（信託報酬）：上限 年率2.09％（税込）※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報酬制を採用するファンドについては、成功
報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができません。

その他費用・手数料

３．投資した資産の価値が減少して購入金額を下回る場合がありますが、これによる損失は購入者が負担することとなります。

【当資料で使用している指数について】●東証REIT指数の指数値および東証REIT指数にかかる標章または商標は、株式会社JPX総研または株式会社
JPX総研の関連会社（以下「JPX」という。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など東証
REIT指数に関するすべての権利・ノウハウおよび東証REIT指数にかかる標章または商標に関するすべての権利はJPXが有しています。

：上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認ください。その他費用・手数料については定期的に見直されるものや売買条件等により異なるためあらか ● FTSE NAREIT All Equity REITs指数（以下、「本指数」）のすべての権利はFTSE International Limited
じめ当該費用（上限額等を含む）を表示することはできません。
（以下、「FTSE」）およびNational Association of Real Estate Investments Trusts (以下、「Nareit」) に帰属します。「FTSE ®」はLondon Stock Exchange Group plcおよび、そのグループ企業（以下、総称して「LSE※手数料等の合計額については、購入金額や保有期間等に応じて異なりますので、あらかじめ表示することGroup」）の商標であり、ライセンス契約に基づきFTSEによって使用されています。「NAREIT®」はNareitの商標ではできません。
す。本指数はFTSEによって計算されます。FTSE、LSE Group、Nareitはいずれも、如何なる者に対しても本指※上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料数の使用、信頼、または誤謬に起因する如何なる義務も負いません。FTSE、LSE Group、およびNareitは、ア
率につきましては、アセットマネジメントOne株式会社が運用するすべての投資信託のうち、徴収する
セットマネジメントOneによって提示される目的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も行いません。
それぞれの費用における最高の料率を記載しております。
※投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国が異なることから、リスクの内容や性質、費用が異なります。投資信託をお申し込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡ししますので、必ずお受け取りになり、内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご自身が投資に関してご判断ください。
※税法が改正された場合等には、税込手数料等が変更となることがあります。

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Estate Association (以下、「EPRA」)または、Nareit (以下、あわせて「ライセンサー」といいます。）に帰属します。
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Group会社が使用します。「NAREIT®」はNareitの商標、「EPRA®」はEPRAの商標であり、すべて、ライセンス
契約に基づき、LSE Groupによって使用されます。本指数は、FTSEまたはその関連会社、代理店またはパート
ナーによって、またはそれらに代わって計算されます。ライセンサーは如何なる者に対しても本指数の使用、信頼、または誤謬に起因する如何なる義務も負いません。ライセンサーは、アセットマネジメントOneによって提示される目的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も行いません。

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240617JSJ-REITの市場動向