ＪＬＬ森井鑑定したアセットへのニーズの高まりだ。

高 齢 化 社 会の進 行が老人ホームなどのヘルスケアアセットに注目が集まった。これ と同 様のものは 多 く、待 機

児 童 問 題 が 保 育 所 を、あるいはエネルギー・環 境 問 題 を 背 景に、日 本に適した再 生可 能エネルギーとして太陽 光 発 電 施 設が注 目 を 集めている。

これらの施設に対してはオーナー、オペレーター双 方に補 助 金が 整 えられることも多い。そのためコストが抑えられ、高利回りへの期待もある。

第二にあ げ るポイントは 時 代の変

私 募ＲＥＩＴの組 成に 向 けて行 政 庁ジメント株式会社」（仮称）を設立し、子会社の「エリアリンクアセットマネ

室設 置 を発 表。今 後は同 社１００％に「ＩＴ革 命 」が政 府 主導で取 り 組のが１９９５年。その後、２０００年の「インターネット元年」と言われたなった施設がデータセンターだ。日本が飛 躍 的に増 大 するなかで、必 要 と伝統的アセットと並行して台頭するオルタナティブアセット
社会的ニーズと表裏一体
景気変動に対するリスクに強み
業界ではストレージリートの立ち上げ準備進むの認 可 を取 得、ならびに体 制の整 備

まれ、それと前後して渋谷エリアでは化 だ。たとえばＩＴが 普 及し通 信 量を行い、私募ＲＥＩＴの組成・運用のスタートアップのＩＴ企業のオフィスた「ビットバレー」として今日までそための具 体 的 な 準 備 を 進めていく と
専 門 家 はこれ らの日 本でのオルタの地位を築いている。また２０２０年が集積。米国のシリコンバレーに倣っナティブアセット だ。 た と え ば そのナティブアセットの盛り上がりについいう。
ひとつであるストレージ（レンタル収予 定され、これにより 情 報 通 信 量がには次世 代 通 信 規 格５Ｇの実用 化がＪＬＬ森 井 鑑 定（東 京 都 中 央 区）

爆 発 的に増 えることが予 想されていてどのように見るか。
トなども立ちあがっているが、日本での永野 誠 社 長は「日本の不 動 産 投 資る。このような変化からサーバなどの納）。米国ではストレージ専門のリー一方で近年台頭しているのがオルタ

これまで機関投資家の投資アセットとしてはオフィスビルやレジデンスなどのコアアセットに集中していたが、それと並行して業界内で注目を集めるのがオルタナティブアセット。かつては物流施設やホテルもこの分野だったが、最近ではストレージや介護施設などのヘルスケア施設や保育所、学生寮などがその代表例として挙がる。これらが台頭する背景には何があるのか。そして今後の行方を専門家はどう見るか。

オルタナティブアセットとは何か
国の政策、ライフスタイルの変化が影響

年 あ ま り。ここ１～２

でオルタナティブアセットが盛り上がデータ通 信 装 置 を 設 置 しているデー

徴 的 なのが オフィスビルとレジデンの歴 史 は 約年でリート立ち上げに向 けた動 きがりを見せた背景に２つのポイントがあ始まっている。２０１８年

不 動 産の伝 統 的アセットとして象月 日にス。機 関 投 資 家による投 資 対 象 としエリアリンク（東京都千代田区）がスる。またライフスタイルの変化も見逃

タセンター 施 設の必 要 性 が 増 していても代表的な投資アセットとなっていトレージＲＥＩＴ組 成に 向 け た準 備

ひとつは国 内の社 会 的 課 題に対 応ります」と指摘する。
る。

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特集4 台頭するオルタナティブアセット

せない。日 本では 最 近 注 目 を 集 めて資アセットとしてさらに台頭してくる

めば、ヘルスケアアセットが注目の投そ れで も オルタナティブアセットいるが、海外では定着しつつある「コスとシェアハウスが一体となったように対する模索は続きそうだ。
「東京ののでは」と話す。

な住居で、シェアハウスの発展型としオフィスビルを 中 心 として 価 格 高 騰リビング」。これはコワーキングスペーて捉 え られている。市 場 分 析 部 長のトにも 関 心が強いです。たとえば米が 続 き、利 回 り を 求 められな く なっこれらのオルタナティブアセットは国では森 林や屋外 看 板、病 院や刑 務

平 尾 佳 誉 子 氏は「 今 後の日 本でオルオフィスビルやレジデンスなどと比較

所 などもリートに 組み 込 まれていまていま す。そのため 投 資 家 はコアア

す ると、需 要にたいして 供 給 がま だす。日本でもオルタナティブアセット

タナティブアセットとして注目を受け追い付いてお ら ず、社 会 的 なニー ズのひとつであるヘルスケアに関してはセットとともにオルタナティブアセッもあり「 景 気の下 振れに対 しても 強２０１４ 年 に 初の上場 リートが 立ち

永野 誠氏（右）執行役員 東京第2本部長本田 裕昭氏（左）市場分析部長平尾 佳誉子氏（中央）ていく可能性があります」と話す。

さを持つと考えられています」（平 尾

すべてのオルタナティブアセットが、上がりました。勿論、海外において、一方でファンドやリートとして展開日本でも同 様に成長するとは思えま氏）。このようなことが機関投資家かしていくには課題も抱える。ひとつにせんが、社 会 的 課 題に則 したものや確 立した投 資 対 象へと変 貌を遂げたは資 産 規 模の問題。機関 投 資 家の期

時 代の変 化に 呼 応したアセットが 今ら注目を受ける理由となっている。

億 円以

後 も 継 続 的に注 目を 浴 びていくこと待する投 資単 位は最低でも上。たとえばセルフストレージはひとを期待したいです」（永野氏）。
コアアセットの利回りが低下するなつひとつの規模がこれを下回ることが多い。先のリート 立ち 上げ に 向 け たかで、機 関 投 資 家の熱 度 も 着 実に高まっているようだ。

試みは 続いているが、現 状 は 個 人 投資家が先行している。
また執 行 役 員 東 京 第２本部長の本田裕昭氏は「ヘルスケアに関して言えば、オペレーターが施設を所有してい53ることも多い」と指摘する。
「所 有とオペレーションの分離が海外の様に進JLL森井鑑定

オルタナティブアセットは社会的ニーズや需要に対する供給の不足などが台頭の背景にあります。たとえば物流施設は今でこそコアのひとつです。これも「Amazon」や「楽天市場」などの EC の伸びを背景として急速に拡大していきました。最近では留学生の増加を背景に、学生寮市場にもデベロッパーが多く参入するなど存在感を増しています。留学生のみならず、寮は日本人向けにも見直されています。
たとえば地方から東京の大学に入学するため一人暮らしをする学生が多くいますが、両親にとっては心配が尽きません。学生寮であれば「栄養バランスの取れた食事が提供される」、「セキュリティなどがしっかりしている」という面から両親が安心でき、学生にとっても安全な環境であるため、ニーズが増していると聞いています。一方、人手不足が続くなか、福利厚生を拡充し人材確保を図る企業が増えていることから、社会人を対象にした独身寮についても見直されているようです。将来的には現在のオルタナティブアセットがコアアセットに変化していく可能性は十分にありますし、また時代や政策の変化で新たなオルタナティブアセットが台頭していくことも考えられるでしょう。

代表取締役社長

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ニーズ背景に台頭、将来はコアに変化も