事業計画及び成長可能性に関する事項

3261

東京証券取引所マザーズ
証券コード：
福岡証券取引所 Q-Board

2022年2月10日
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前回公表からの更新情報

2021年12月13日付で公表した「事業計画及び成長可能性に関する事項」
から、2021年12月期決算発表に伴う実績を反映し、2022年以降の目標を更新しております。
主な更新箇所は、下記のとおりです。
• Ｐ6～8 2021年12月期の実績を反映、2022年12月期の予想を更新• Ｐ10.11 2021年12月期の実績を反映• Ｐ29
2021年12月期の実績を反映、2022年以降の目標を更新

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1目次

１．会社概要２．事業概要３．事業計画及び成長可能性

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01 会社概要
会社

名株式会社 グランディーズ（東証マザーズ、福証Qボード

事 業 内 容建売住宅販売事業、投資用不動産販売事業

代表取締役

亀 井設

立

2006年 11月

浩資

本

金

2億 6,892万 4千円（2021年12月現在）

従業員

28名 グループ全体 34名（2021年12月現在）

社

大分県大分市都町二丁目1番10号

所

福岡、宮崎、愛媛、香川

本
営

業

グループ会社
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3261）

大分本社

Dipro 株式会社（本社：福岡県福岡市）
3

01 会社概要 経営理念
経 営 理 念 ／ フ ィ ロ ソ フ ィ

わ れ わ れ の 創 造 す る 立 派 な 不 動 産 を 通 じ

す べ て の ス テ ー ク ホ ル ダ ー と と も に物 質 的 ・ 精 神 的 豊 か さ を 追 求 す る

会社名 株式会社 グランディーズ( G R A N D E S )＝Copyright© 2022 GRANDES,Inc. All rights reserved.

Grand
(立派な)

＋Estate(不動産)＋

Employee Satisfaction(社員満足)
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01 会社概要 フィロソフィ経営
心をベースに経営する原理原則を重視する正々堂々と利益を追求する
フィロソフィ

お客様第一主義

大家族主義

成 果 は 皆 で 喜 び 合 う

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01 会社概要 沿革
売上高の推移3,000

Dipro子会社化
久留米営業所開設

単位：百万円

高松営業所
開設

東証マザーズ上場
2,204

福証Qボード上場

グリーンシート銘柄に登録

2,433

2,589

2,220

新型コロナ

1,943

宮崎営業所
開設

建売住宅販売開始

松山営業所
開設

2,807

1,769

1,696

1,485

1,182

1,097

リーマンショック
マンション販売開始502648

655583

創業52006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

※2017年より連結、2016年以前は単体の売上高
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01 経営成績と業績予想
前期は過去最高を更新
今期は上期で足踏みするも、通期は増収増益予想

建売住宅は回復傾向、投資用不動産の販売で売上は過去最高
要因• 建売住宅販売は回復傾向で、販売戸数は九州を中心に持ち直し• 投資用不動産2棟の販売・建売住宅の価格見直しにより、売上は好調(単位：百万円)

2021年

2022年

予想

実績

達成率

予想

売上高

3,000

2,807

93.6％

3,000

営業利益

305

265

87.2％

305

経常利益

300

275

91.7％

300

親会社株主に帰属する当期純利益

200

182

91.3％

200

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01 経営成績と業績予想
建売住宅販売の立て直し、投資用不動産の販売
建売住宅販売2,433

投資用不動産販売

その他

2,807

2,589

3,000
250

269

205

209
289660(単位：百万円)

営業利益

2,100

6.8%増

1,803

277

1,723

売上高

735

1,769

1,935

650

営業利益

1,492
386

14.7%増

386
265

305

137
18.12

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19.12

20.12

21.12

22.12(予想)8目次

１．会社概要２．事業概要３．事業計画及び成長可能性

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02 事業概要 ２つの事業セグメント
売上高、営業利益ともに約９割が不動産販売事業
セグメント売上高構成比

セグメント利益構成比

112（4％）

18（5％）(単位：百万円)(2021/12月期)
不動産販売事業2,697

不動産販売事業

324
（95％）

（96％）

不動産販売事業

不動産賃貸管理事業

不動産販売事業

不動産賃貸管理事業

建売住宅販売投資用不動産販売

入居者管理
建物維持管理資金管理

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02 事業概要 不動産販売事業
建売住宅販売事業

不動産販売事業 売上構成比
159 （6％）

フォレクス(単位：百万円)(2021/12月期)

735
（27％）

建売住宅

投資用
不動産

投資用不動産

建売住宅

その他
1,803

（67％）

投資用不動産販売事業
 投資アパート販売

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アテレーゼ

 投資マンション販売

レスコ

 簡易宿泊所販売

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02 建売住宅販売 商品概要
フォレクス

メインターゲット”地方都市でまじめに働く若者”
地方創生を”住”の立場から支えたい「地方でまじめに働く若者がムリなく買える良い家」
をコンセプトに、年収300万円程度の一次取得者層がメインターゲット

低価格
土地付2,000万円前後

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×

高品質
耐震等級３相当12

02 建売住宅販売 ビジネスモデルの強み

ふたつの「規格化」

Point

建物プランを６つに絞って規格化

設計・施工、販売活動も規格化

メリット

 同じ建物を建て続けることにより、経験曲線効果が働き原価削減
 近隣の完成類似物件が案内できるので、モデルハウスが不要 営業、工務とも営業所ごとの業務に違いがなく、拠点展開しやすい

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02 建売住宅販売 ポジショニング
競争の激しい中核都市を回避し、地方都市で高品質・低価格の建売住宅販売に特化しています。

地方企業ならではの強みを活かしたビジネスモデルが特徴です。

グランディーズ

大手ハウスメーカー

パワービルダー
地場大手企業

零細企業

価格競争力

◎

△△

◎

地方都市

◎○○

○

中核都市－◎◎○

基本品質の高さ◎◎◎△

ZEH等の対応○◎○×※ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」を指し、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロまたはマイナスの住宅をいいます（経済産業省）
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02 建売住宅販売 ターゲット層
世帯所得の分布状況

300万円未満でも32.6％

メインターゲットとなる300万円前後の一次取得者層は、所得分布から見てもボリュームゾーン

年収200万円～500万円が（出典：厚生労働省「国民生活基礎調査」2019年）
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36.9％を占める
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02 建売住宅販売 市場環境
人口、世帯数、世帯人数の推移

人口は2010年にピークをつけたあと減少傾向です。
これに歩調を合わせ世帯人数も減少傾向にあり、当社の提唱するコンパクトリッチな建売住宅は一定のニーズがあると考えられます。

（出典：総務省統計局、国立社会保障・人口問題研究所）
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02 建売住宅販売 市場環境
家族の形が時代と共に変化し、夫婦のみや単身世帯といったように核家族化が加速しています。
今後、家族の形に合わせた「小さな住まい」の需要が増加していくと考えられます。

世帯構成の推移

夫婦のみや単身世帯等が増加（出典：総務省統計局、国立社会保障・人口問題研究所）
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02 建売住宅販売 市場規模
分譲マンションの着工戸数と比較して、人口の減少に関わらず、分譲一戸建の需要は堅調に維持しています。
(単位：戸)

分譲住宅の着工戸数

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,0000

一 戸 建マンション（出典：国土交通省、建築着工統計調査報告）

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02 建売住宅販売 市場規模
３大都市圏以外の地方都市では、持家や貸家の着工戸数は減少傾向にあるものの、分譲住宅の需要は緩やかな増加傾向にあります。

３大都市圏以外の種類別住宅着工戸数(単位：戸)200,000
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,00060,00040,00020,000
0

2007

2008

2009

2010

2011
持2012

2013

家

貸家

2014
分

2015

2016

2017

2018

2019

2020

譲（出典：国土交通省、建築着工統計調査報告）

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02 建売住宅販売 今後の可能性
低価格の建売住宅市場は
今 後 も 根 強 い 需 要

地方都市では年収300万円前後の世帯が一番のボリュームゾーンとなっています。地方都市の所得が伸び悩むなか、住宅価格の二極化が進むことで、高額な住宅の購入は敬遠されることも予想されます。
また、1世帯あたり人数の減少や核家族の増加により、当社の提唱する”コンパクトリッチ””ちいさな住まい”のニーズは高まる傾向にあります。
年収300万円前後の方であっても、現在住んでいる賃貸住宅と同程度の経済的負担で購入できる住宅は、今後も住宅市場において一定の存在感をアピールできる商品だと考えています。

住宅（商品力）の優位性

当社の建売住宅は高い省エネルギー性能や、一部プランでは耐震等級3相当を誇るなど、注文住宅と肩を並べるほどの高い品質を保持しています。
実際に建築業をされている方が、ご自身の住宅として購入した例もあります。
住宅の規格化による高い収益率と、業務の規格化による低コスト化。積み上げてきたふたつのノウハウは大きな強みだと考えています。

地方都市での事業展開力

本社がある大分県で事業を開始し、これまでに４県の地方都市で新規出店を行い、地方都市ならではのやり方や、新規出店の事業展開ノウハウを蓄積してきました。
今後は人材の増員、成長にあわせて、新規営業所開設の水平展開が可能となります。

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02 投資用不動産販売 商品概要
投 資 マ ン シ ョ ン 販 売概立地
住戸数構造
価格帯
表面利回りレスコ要：地方中核都市の中心エリア：（低層）15～30戸（高層）30～40戸：鉄筋コンクリート造：1～10億円：7％程度

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個人富裕層向けとして投資マンション「レスコ (RESCO) 」を一棟単位で販売しています。
単身赴任者向けに中心エリアの好立地にあるため、安定した運用ができると好評をいただいております。
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02 投資用不動産販売 商品概要
投 資 ア パ ー ト 販 売

概
立地
住戸数
構造
価格帯
表面利回り

要
：地方中核都市の中心エリア：3～20戸
：木造：5千万円～2億円：7～8％程度

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アテレーゼ

個人富裕層向けとしてメゾネットタイプの投資アパート「アテレーゼ(Attrese) 」を一棟単位で販売しています。
それぞれの住戸内が2階層(以上)に分かれ、アパートでありながら、2階建の一戸建て住宅のような構造を取り入れたものです。主に子育て世代に人気があり、入退去が少なく安定した家賃収入が見込めるというメリットがあります。
また、市場において供給戸数は少なく、安定した家賃収入が見込めるうえ、投資額を抑えた安価な価格帯から購入できます。
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02 投資用不動産販売 今後の可能性
販

売

方針と戦略

投資用不動産は、用地仕入から開発までを自社で行い、完成後は実際に自社で投資物件として入居を集い、運用を開始いたします。これにより、ご購入を検討していただく際に、既に実際の利回りや入居状況を確認できるメリットがあり、安心してご購入いただけます。
今後も、年1～2案件の開発と販売を継続する方針です。

少ない競合企業

地方都市には、相続等で遊休地を保有している方向けに不動産投資として賃貸住宅を提案する企業はありますが、賃貸マンションやアパート等を自社で開発し、富裕層に1棟単位で販売する企業はあまり多くありません。
当社は遊休地を保有している方をターゲットとするのではなく、安定して高い利回りを出せる物件をゼロから開発し、富裕層向けに販売するという、地方都市では競合相手の少ない投資用不動産ビジネスを展開しております。

性

当社の物件は、地方都市の中でも中心部の好立地にあり、外観や設備、仕様は分譲マンション並みの水準を誇っています。
入居率も高水準で推移しており収益性も高いため、リピーターとして購入を希望される方が増えています。

高い優位

グループ間での高いシナジー効果

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2017年にDipro社を子会社化したことを機に、福岡市中心部へも進出しました。開発・販売から、その後の入居者管理や建物維持管理等をワンストップで行うことで、フロービジネスとストックビジネスを兼ね備えたシナジー効果を発揮することが可能となりました。
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目次

１．会社概要２．事業概要３．事業計画及び成長可能性

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03 事業計画 イメージ

人材の採用と成長に応じて、事業規模を拡大

事業拠点

人材の拡大

採用・育成既存店拡大

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03 事業計画 人材の採用・育成
先行投資期間2019年から新卒定期採用を開始
3年計画で育成し、戦力化
事業拠点人材の拡大

採用・育成

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＜採用・育成方針＞
当面の間は、毎年少数採用(3～5人)を実施し、少数を徹底して育てることで、中長期的に会社の中核人材を育成

既存店

継続成長期へ拡大

今後も継続して定期採用を実施することで、事業基盤が安定して一定の成長を続けることができる組織体制を構築
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03 事業計画 既存店の拡大
既存店の拡大と安定運営

事業拠点人材の拡大

採用・育成

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人材の成長に伴い、既存店に戦力となる人員を配置
定期採用1期生が5年目を迎える
2023年を目標に、本店営業部で40棟（8億円程度）、他の既存店が20～30棟（5億円程度）を安定して販売する体制を構築

既存店

新たなリーダーの育成

拡大

既存店の拡大と同時に、これまでの新規出店と営業所運営のノウハウを全社で蓄積・共有し、次の新規出店に備えた人材の成長を促進
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03 事業計画 事業拠点の拡大
新規出店による事業拠点拡大

事業拠点

人材の拡大

採用・育成

2024年から新規出店を再開
定期採用による人員増にあわせて、中四国、九州を中心とした西日本エリアへの新規出店を順次実施

サイクル化 持続的安定成長
既存店拡大

 人材の採用・育成
 既存店拡大
 事業拠点拡大
この3つのサイクルをまわし続けること
で、安定かつ持続的な成長が可能

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03 事業計画 出店と販売戸数イメージ
Action１

既存５拠点で建売住宅120戸の安定した販売体制を構築

Action２

定期採用者の成長とともに、新拠点の開設

Action３

組織の拡大にあわせて、新拠点開設と安定した販売体制構築の２つの軸を同時に回転させ、安定成長を目指す
140※次回の更新予定日は、2023年3月予定

1301201101008575

68605026

3131107131912171781211318679
106122020201515151520202020202020

1515

11611132059595155

48

52

単位：戸
新拠点A
久留米
高松

松山

1550266291

31

1331

971121210宮崎
大分
総計

48

3645

45

4545

45

08.12 09.12 10.12 11.12 12.12 13.12 14.12 15.12 16.12 17.12 18.12 19.12 20.12 21.12 22.12 23.12 24.12 25.12
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03 主要なリスクと対応策
成長に影響する
事業上のリスク

顕在化する可能性／時期顕在化した場合の影響の程度

対応策

人材確保の動向

採用活動の不調や想定を上回る離職

低／中長期

中～大採用と育成に積極的な投資を行い、優秀な人材を確保

土地価格の動向

土地価格が大きく高騰

中／中長期

中

用地を安定的に確保し、割安価格で購入できる仕組みの構築

建築コストの動向

建築コストが大きく高騰

中／中長期

中

原価管理の徹底、適切な外注先の選定と確保

不動産投資の動向

不動産投資の需要が大きく低下

中／中長期

中

入居率や利回りの高い魅力的な物件の企画・開発※その他のリスクについては、有価証券報告書「事業等のリスク」をご参照ください
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本資料お取り扱い上のご注意

本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報および合理的であると判断する一定の前提に基づいており、当社としてその実現を約束する趣旨のものではありません。
実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。

投資をおこなう際は、投資家の皆様ご自身の判断でなさるようお願いいたします。

本資料に関するお問い合わせ先株式会社 グランディーズ 管理部
TEL 097-548-6700

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