SPSご提案 Ver1６.0

都道府県、市町村教育委員会

様

文教施設の維持管理と長寿命化計画の実現手順ご提案
将来を見据えた施設管理を考えてみませんか。
公立文教施設にとって長寿命化予算の獲得に向け必須となりつつある、中長期のアクションプラン立案と毎年の更新、その予算案の妥当性を証明する計画改修指針つくりと必要情報の整備。
係や担当を超え、日々発生する営繕業務データの一元的な整理・蓄積により蓄積できるものとは。
新営・修繕を問わず維持保全データを蓄積し事業計画や予算化案の根拠資料作成は必須です。

企画開発：株式会社サイバーブルー

株式会社サイバーブルー 代表コンサルタントのご紹介株式会社サイバーブルー 会社情報
設

立

１９９６年

７月（有限会社設立、１９９７年７月株式会社に改組）

資本金３，０００万円

主要業務

FM関連業務パッケージソフトの企画・開発・販売、及び電算化コンサルテーション
クライアント・サーバーシステムＤＢ設計、ネットワーク（ＷＡＮ、ＬＡＮ）構築及びコンサルテーション
各種テキストデータ、図面データのデータコレクション（収集、検証）及びデジタル化入力業務
公共建物施設・設備の老朽化、劣化調査、長寿命化／診断サービス、判定コンサルテーションサービス
Ｌｉｎｕｘサーバー構築、セキュリティー監査、セキュリティー教育

株式会社サイバーブルーが企画・開発するスクールプラン（SPS）、パブリックプラン（PPS）シリーズに関わる、公共施設設備の計画保全管理ノウハウの蓄積は今から30年程前に複数の政令市における文教施設の制度台帳作成にかかる業務効率化を目的としたシス
テム開発受託開発から始まり、今現在は全国の200以上の自治体、国公立大学法人、独立行政法人様等に実効性の高い業務コンサル、システム、関連サービス導入などを実施させて頂いております。
ここ数年は「包括的な業務委託」など、施設の維持保全業務のアウトソース化を踏まえ、大手シンクタンクやメーカー系コンサル、ＦＭコンサルからの自治体様向け中長期事業
計画立案、長寿命化コンサル依頼なども増えており、管理組織として一元管理された保全業務全般の情報化が遅れている民間のビルメンテンナンス業（RMO-CAFM）に関する導入ご依頼とデータ生成サポート等の実績も増加しております。
1

老朽化・劣化した社会インフラのおかれている現状と今後の展望「事後保全」が続くと今後も修繕費は常に最大費用で支出しなければならない状況も続き財源難の中、危機的な逼迫状態へ向かう事に。

これまで毎年の事業で事業化されていた
事後保全は最大支出パターン！ ←是正ポイント

計画保全実施による延命実現 →性能を維持する修理費用の最適化＝ 長寿命化の本旨

スクラップ＆ビルド（事後保全）から「リニューアル＆マネージメント」（計画保全：長寿命化）へ体質変革し、最小の（最適な）事業予算で最大の効果達成が目標！

２

全国で例外なくあてはまる公共施設・設備管理の現況
黙っていても老朽化・劣化が進む施設の修繕は、財政難による予算縮小、建物・設備の現況データ未把握、未整備等の理由で改修計画の立案は困難に、、。
※結果として毎年「事後保全連発」による最大化した修繕費用流出が続く事に…
去年、委託で作成した実施計画も陳腐化し、今年は使えず事業費用の要求
根拠にならない…

直近の問題として老朽化している施設・設備が多すぎ改修優先度も付けられない…

根拠なく予算が削減され、修繕や建て直しができない…

整理された基本データや、改修履歴データが無く作業実績や改修費用見込みも説明できず予算の新規獲得行動も困難…

施設情報がデータとして一元管理されていないので現況が把握できない…

＜悩み＞適正に基本情報や現況の把握、計画立案が実施できておらず懸案も多々発生…
↓

事業費用の全体最適化や実施根拠証明と言う、あたりまえすぎる業務手順はどうやって実現？

このような根本的な課題を解消するためにはどうしたら良いのでしょうか…
３

短命、無駄使いの事後保全 →長寿命化で最適化、計画保全へ移行（事後保全でも事業は回り続けるが…）改修要望に応じて竣工図書群（青焼き等）を机に広げ改修対象施設（設備）の不具合情報と紐付けし根拠の薄い実施理由を無理やり上げつらなうパターン。
＊事後保全のジレンマ＊
現況把握ができておらず、常に言われたら修理する、壊れたら修繕するという「事後保全」が事業実施のパターン化

コンサルや施工屋さんの出番！ 修理修繕に向けた、手厚い技術サポート（改修根拠＝帳尻合わせ資料作成）※修理修繕作業の丸投げ委託で、事後保全でも事業は回る。
（「包括的業務委託」とは本質が異なる無駄事業！）

これでは、常に事業費用が最大化し、全体予算の最適化は見込めません。
全施設で改修先度評価を行い必要事業全体の最適解を明らかにする「現況把握と性能評価」、正確な改修計画概算に向けた「修履歴等把握」など計画立案向けの考慮が必要です。
事業予算が最大化する事後保全から、全体の予算配分を最適化可能な「計画保全」への管理体制変革が必須！

コンサルや施工屋さんの言いなりでは無く、自力で根拠が明確な改修計画立案が可能になる維持管理体制の確立が重要なポイント。

事後保全的なアプローチは、今後も継続可能な施設保全の実現へ向けた管理体系構築への取り組
みが不十分として「ほぼ無計画状態」での計画立案・予算申請では低評価になる時代です。

→ 中長期（長寿命化）実施計画としての根拠が薄く、実施困難判定！
４

計画保全実現への道筋 ： 現況把握から管理体系の確立を見渡す
重要テーマ：「計画立案」から、事業計画の「年次更新」移行が重要テーマ！
計画を策定した年以降に「年次サイクルで毎年更新」が維持できる管理体制の確立が喫緊の課題。
土地、施設・設備
台帳、改修履歴、点検等カルテ整備

STEP.1
現況把握

正確なカルテデー
タを元にした性能
・改修優先度評価

正確なカルテと性能・改修優先度評
価を年次更新STEP.1～.3を継続実施可能な管理体
系確立

STEP.2
履歴経緯

STEP.3
管理体系

STEP.4
継続更新

管理体制確立のメリット！
基本台帳、経年＋修繕履歴（施設カルテ）データの把握で自前で正確①、②の情報収集や維持管理実施をどのような管理体制で継続しますか。

過去の事業実績を踏まえ、現在の性能評価根拠が明確になっていますか。

過去の事業実績を正しく把握していますか。（築年、改修実績等）④ ①、②、③を実現し将来ビジョンと（根拠のある）補助事業計画立案と更新が自前で継続（持続）可能ですか。

③

②

①

な現況把握と計画更新が可能になります。
↓
事業予算及び改修優先度の根拠説
明が可能な計画立案が簡単に実現可能になります。
↓
狭義で非効率な個別の事後保全と異なり懸案事項を全体包括し最適案
ベースとなる納得のアクションプラ
ン立案が可能になり根拠をもって立案した計画の評価が高まります。

５

STEP.1～STEP.4までのサイクル管理を実現する方法として＜目標：計画（長寿命化）改修実現の方法：「OR的な手法」を取り入れ改修根拠データを評価へ変換＞① 老朽化劣化他、施設性能の現況把握→目視・打診程度の簡易調査診断を実施、全棟で計画的な現況情報把握、蓄積② 改修優先度明示化に向け施設性能の評価 →AHP等による評価根拠の明確な事業実施優先度の評点評価（全棟）③ 改修、更新必要部分の費用把握→簡易LCCによる修繕計画向け概算費用の算定とFCI（残存不具合）確認（全棟）

カルテ整備と劣化状況調査

評点評価と
評価正規化

履歴を反映した
改修概算費用算定６全国自治体で常に問題となる文教施設のデータ管理（管理法令の違い）
全国の自治体では例外無く、管理基準・法令、予算化措置企画基準の違いにより「文教施設」とそれ以外の施設に関し、全庁統一で改修計画立案に向けた展望が持ちずらい現状が存在します。
建築基準法では無く「公立学校施設関係法令集」遵守の全国的に文教施設：6割超、それ以
外：4割程度の施設数例が多い管理が必須なので、どのように「全庁で統一された計画保全（長寿命化）計画立案」を目指せばよいのでしょうか？

異動履歴が蓄積できない無所配布ソフトの利用で「作業はできている…」は、事業計画立案向けデータ整備・蓄積には不十分で「できていないと同義」！

STEP.1→ 文教基礎データ整備

施設台帳図面統合管理システム

STEP.3→ 全庁データ整備

計画的な維持保全手法
・全庁施設一括で施設・設備の中長期事業計画策定支援、事業計画立案、事業コストの最適化を実現

保全履歴データを整備・蓄積でき、再利用が可能な営繕業務のシステム管理は必須！

STEP.2→ 文教営繕データ整備

営繕管理システム

・学校ごとの各種カルテ、修繕履歴、機器台帳、中長期の改修サイクル等のデータが蓄積管理可能

・正確な施設台帳図面と異動履歴データを蓄積
・学校施設台帳提出サポート機能（法令順守：
提出書類＆CSV一式）
・事務方ご担当様でも簡単にCAD作図可能

CSV

実態調査の台帳・図面データ、維持保全業務履歴がカルテに連携再利用、管理可能に！

実態調査の台帳・図面データが営繕業務に連携再利用、管理可能に！

POINT：
文教施設を含む全庁施設一括での長寿命化計画立案に向け、異動履歴や改修履歴を基本台帳レベルから年次で積み上げ連携する必要があります。

７

カルテ作成・更新に向けたデータ蓄積・整備例（文教：教育委員会様）＜基本台帳整備、更新は「施設台帳・図面統合管理システム」：建物の新増改築異動履歴を管理
STEP.1→

文部科学省の無償配布ソフト（施設台
帳管理システム）の利用は必要なし！

建築基準法では無く「公立学校施設関係法令集」遵守の管理が必須です。

基礎データ整備

平面図、配置図の更新
も施設台帳データと連動しラクラク更新！

＜各種事業の実施状況と詳細管理は「営繕業務管理システム」：施設設備の修理修繕履歴を管理
STEP.2→
営繕データ整備

A～Dの性能評価ランク
を改修履歴を参照し自動補正評価可能。
工事履歴、設備台帳データの蓄積、再利用で中長期計画（長寿命化計画）立案に目途が立つ！

８

施設台帳図面統合管理、営繕業務管理システムの運用環境イメージ
システム運用環境（スクールプランプロシリーズ：SPS）

Windows11Pro（64bit） ／OfficePro2021以降：LTSC（64bit ）、Office365
SQLServer2022以降、DynaCAD Ver 24.0
学校数が多いのに１台（１人）でしか使えない…

× 今までご担当作業⇒

・別々の作業で多くの間違いが発生！
・年次の履歴も蓄積できない！
紙・CAD図面修正 → 面積を手計算 → 文科省
無償配布ソフト入出力
配置図、平面図を修正と同時に各種計算根拠資料を修正登録し総括。棟別の関連面積や項目が全て自動更新されます。

〇 SPS導入後⇒

ネットワー
ク環境で複
数人が同時
作業可能！

・ネットワーク上の一元管理！
・データの整合性、業務の効率化！
施設台帳、営繕
管 理 DB （ カ ルテ）データ

図面修正・面積計算・台帳入出力
一括（一元）管理！

図面ファイル

９

施設台帳図面統合管理システム（配置、平面作図と総括・棟別データ連携）
無償配布ソフトの利用では実現できない、各種面積算定根拠と改修履歴が明確になるデータ蓄積を実現。
施設図面→施設台帳まで一貫し間違いのないデータ連携と異動履歴蓄積を保証する機能群とユーザイン
ターフェース！
文教施設の実態調査にかかる法令や業務ノウハウをシステム機能に実装。
長寿命化計画立案にも再利用可能なCAD図面とデータベース間のデータ連携、教室数と面積・棟別面積の求積データ
自動連携機能で実現する、算定根拠証明で大幅な業務標準化、効率化を実現しましょう（コンプライアンス遵守）。

■施設台帳・図面連携管理機能 ： ＜最新制度改訂対応版＞*無償配布ソフトでは管理出来ないデータの年度別の異動履歴を蓄積管理可能に！
*学校基本調査に関する諸機能（都道府県提出用の総括、棟別、用地台帳、建築状況表、ＣＳＶデータ作成）※無償配布ソフト併用は必要なし。
*ＤＢ連携の棟別計算書機能で各種保有面積は棟別面積表と自動連携*作図作業と連動した教室詳細情報データベースの更新機能（教室毎の各種面積、室数などは自動集計／自動連携）*全データのＥＸＣＥＬ表データ出力、利用機能*全教室分の個別詳細データ（用途、寸法、面積）管理機能（補助事業事務としてのコンプライアンス）※毎年のように人事異動が有り法令集や運用細目が理解できず、無償配布ソフトの操作も良く解らないと言う場合はアウ
トソース作業として入出力代行サービスも検討！

文教施設の新築・増改築データにも法令制度に準じた異動履歴管理と求積根拠の証明資料保持は必須です。

簡単な手書き指示だけで、図面のCADデータ化、都道府県への提出用CSVデータ作成を保証「入出力代行サービス」と言う選択肢もあり。

１０

学校施設の維持保全にかかる営繕業務の日常と困りごと…１
毎年発生する、、施設修繕の「やる、やらない」「言った、言わない」「予算が有る、無い」と言うバック（根拠）データ無しの不毛なやりとり！
補修申請や苦情・要望（学校・ 市民・PTA・議員）に対応すべき根拠データも曖昧
去年から言ってるのに！

＜補修申請＞「モルタル壁落ちそう」「GHP、空調不調」

現地調査

診断・判定

前任の担当から聞いていません。
もう１回調べる
ます…

補修申請
苦情・受付

事業計画

とりあえ
ず学校ま
で見に行
こう・・

これはひどい！
至急手当てしな
くては

１１

予算不足、
不具合多す
ぎでどれを
優先しよう
か判断不能

学校施設の維持保全にかかる営繕業務の日常と困りごと…２
業務全般が曖昧な属人的記憶頼り、異動などで常にノウハウもゼロに戻り
修繕計画・進捗管理

とりあえず
事業計画案
を策定して

工期が伸び
て間に合わ
ない、、

思ったより
費用がかか
る、、

工事終わったよ。早く、お金は払ってね。

執行管理
この建物、いつ直していくらかかったんだろう？

壁の塗り直しトイレの改装配管工事

事業履歴管理１２

あれ、どこまで工事は進んでいるかな？
完了して払ったかな？

施設台帳図面、営繕業務管理業務DX化のメリット
業務の効率化、標準化による管理品質の向上と事業予算の最適化は必須！
少ない人数で精度と品質の高い業務実現を目指すのは必須！

Q.システム導入の費用対効果は？
A.１．電算化による業務の効率化実現

例）台帳作成～その他集計・検索etc…それぞれ1作業の平均的な例
１作業当たり 1.0時間短縮×1年間（日数）=年間削減作業時間
年間削減作業時間×人件費（職員残業や臨時職員等人件費）=￥？？？

A.2.各学校や他部署部門へ施設情報の提供・支援サービス
学校基本データ、デジタル化図面の再利用。

A.３.全庁施設の計画保全プロジェクト等への文教施設分データ提供

申請、予算執行、工事履歴など長寿命化事業計画に向け有用な地蓄積デー
タも多く。

１３

システム管理による計画保全移行のメリット実例
施設基礎データ、修繕履歴データの根拠があるから「事後保全で常に最大費用」を支出なくても、「計画保全実現」で事業費用の最小化達成！

Q.システム導入の費用対効果は？
A. 補修申請～事業計画→事業コスト削減

例）事後保全で各々言われた時期に工事していたが･･･（改善）窓枠改修（足場：500万）＋ 外壁工事（足場：５００万）を一度に実施して ＝ 仮設足場費用を1/2に縮減（計画施工）
例）屋上ルーフドレンの土つまりを放置し雑草が生え防水シート交換（改善）屋上ルーフドレンの定期清掃 ＝
無料※工事していたら防水シート全面張替え費用：100～300万円

１４営繕業務管理システム（施設性能評価まで展開）
営繕業務管理システムは文部科学省の実態調査CSVデータを基本データ（総括、棟別データ）として取り込み再利用が可能、データは相互に連携し各種施設設備の維持管理業務（営繕工事）データを登録、蓄積できる機能が実装されています。
施設カルテ・工事履歴・機器台帳・点検台帳・各種竣工図書（ドキュメント）データ等の蓄積が可能で、長寿命化計画立案に必要となる中長期の改修サイクル表、A～Dランク評価を行う性能評価表なども登録した工事履歴等を参照し自動生成が誰でも簡単にできるようになります。

（根拠ある中長期計画立案）
中長期（長寿命化）計画立案を正確な性能評価データから作成可能！

営繕データから施設台帳の棟別面積「改修履歴」項目への自動更新機能もあり。
１５

実態調査・営繕業務データの蓄積、整備から計画立案が始まる
計画の出発点、基本データの整備・更新で実証する各種計画の正確性と根拠！
カルテ（基本台帳）

カルテ（棟台帳））

カルテ（点検台帳）

カルテ（工事台帳：履歴）

企画事務、営繕（建築、電気、機械）担当が協力してデータ収集、登録・更新（蓄積）

カルテ的な情報構成で正確な施設設備の維持保全にかかる
基本情報が無ければ計画には進めない！

計画表（中長期の修繕計画表：建築・電気・機械）
カルテ（機器台帳）

計画表（中長期の改修見込みサイクル表：建築・電気・機械）

管理者はA4用紙１枚で改修の見通しを説明する事を求めがち。

耐用年（経年）、改修履歴のみでの改修発生サイクル表だが、財務部署等ではこの資料である程度の計画立案が見込める。
※具体的な部位別施工計画立案には不十分。

１６

スクールプランシリーズの導入実績例

導入実績が高度な業務ノウハウとスキルを証明しています！
・全国で関連サービスを併せ、約２００以上の自治体様へ導入実績があります。
・文部科学省に計画保全向け簡易LCC（改修費用算定）システムを提供しています。
・大手FMコンサル、シンクタンクにも公共（文教）施設の維持保全手法をご指導。
規模別実績
SPS（システム）導入例
３０団体～
最小13校～最大530校

大阪市・神戸市
さいたま市様 など
県庁
政令都市
人口10万人以上の市入手力代行サービス例
６０団体～
最小2校～最大79校

人口10万人未満の市町村入出力代行サービスを含む

１７

宇都宮市・いわき市
浦安市・市川市様 など

北海道、秋田、宮城、福島、
千葉、茨城、神奈川、埼玉、
東京、岐阜、石川、愛知、
兵庫、京都、大阪、高知、
宮崎、大分、鹿児島、熊本
他の市町村様で実績多数。

STEP.1～STEP.4までのサイクル管理を実現する方法として＜目標：計画（長寿命化）改修実現の方法：「OR的な手法」を取り入れ改修根拠データを評価へ変換＞① 老朽化劣化他、施設性能の現況把握→目視・打診程度の簡易調査診断を実施、全棟で計画的な現況情報把握、蓄積② 改修優先度明示化に向け施設性能の評価 →AHP等による評価根拠の明確な事業実施優先度の評点評価（全棟）③ 改修、更新必要部分の費用把握→簡易LCCによる修繕計画向け概算費用の算定とFCI（残存不具合）確認（全棟）

カルテ整備と劣化状況調査

評点評価と
評価正規化

履歴を反映した
改修概算費用算定

１８簡易調査診断：現地調査の準備（調査前講習でのレクチャー実施）＜簡易調査診断の準備＞＊調査用の携帯品と手順を確認してください①

３

現地調査における参照図書等

１.施設台帳（改修を行っている場合は、その改修履歴が分かれば尚良い）
２.設計図書（できれば竣工図が望ましいが、施工時の設計図でもよい）※竣工図：建物完成時に作成する。設計図を元に加味修正した図面。
もっとも正確に建物の状態を示している
３.施工図（施工する際の工作図等）※このうち、３については無くても調査には影響はない。
③

１

現地調査に必要な携帯品

１.調査票、調査ガイド（1日の調査量を事前に把握して整理しておく）
２.筆記用具３.デジカメ（できれば望遠機能があったほうがよい）
４.メジャー（スケール）
５.クラックスケール（ひび割れの巾を計るシート）
６.テストハンマー（打診用金づち：パルハンマーの意）
７.懐中電灯②４

調査対象建物、対象室などの事前確認（調査前実習で確認も可能です）

１.調査対象建物の建築概要（構造、面積、階数、建築年）
２.調査対象建物の調査対象室の仕上げ概要（主たる項目の仕上）
３.調査対象建物の設備概要（設置年、仕様）
４.調査対象建物の改修履歴（改修項目、改修年度等）

１９

７

６ ５

２

簡易調査診断での評価手順：点検表、ガイドに準じた現地調査と記録＜調査と記録は、調査ガイド及び記録表に記載します＞
ガイドの調査順序通りに記録表も用意ください。不具合部の写真は後で整理するのが楽になるよう、不具合部の記録表を写してから目的部位の写真撮影を行ってください。

＜目視調査＞
不具合の状態や材料の種類などを目で見て確認。
必要に応じ採寸（寸法を測る）やカメラ撮影
で記録。

※

安く・早く
・確実な人
間センサー
でチェック

＜打診・触診＞＜図書の参照＞

仕上材などの浮き、部品、部材の錆・腐食の状態などを実際に触り、軽打し確認。
※可能であれば不具合
図作成

施設台帳、設計図、施工図から仕上材の種類、経過年数、改修履歴、目視できない部分の確認

専門機器類（シュミットハンマー、金属探知、中性化測定用薬剤など）を使った調査は次のステップになります。

２０

簡易調査のポイント１：事前レクチャー（調査ノウハウ習得講習）
調査ガイドに準じた部位、手順で下記ポイントとなる不具合事象をチェック
建築物の問題点は端部、隅角、接続部分に発生することが多い。（仕上げが変る所、異なる材質との取り合いなど）平坦な部分、仕上げの真中などには 問題が起こることは少ない（内部から発生する部位は例外）。
※チェックポイントを絞って見て行けば、容易に不具合部分を発見することができる。

例）外壁仕上げにおける劣化の分類
主な調査項目

ポイント： 短時間で手際よく以下のような不具合”を見つける
調査のポイント

汚れ

汚れ付着が表面的なもの（経年変化など）か、仕上材などの裏面に漏水したことによるものかを確認する。

水ぬれ（湿潤）開口部周辺、コンクリートの打継部分、パラペットの仕上がり打継部では、防水層の損傷により仕上材裏面への漏水を生じていることがあるので、確認する。

さび水の付着開口部サッシなどの発錆、鉄製手摺、鉄骨などの足元の発錆等は、その周囲の仕上材などの剥離の原因となりやすく仕上材表面に鉄錆が流下付着している部分は特に注意して見る。

白華現象（ｴﾌﾛｴｯｾﾝｽ）

コンクリート壁やタイル目地から白く汚れた液がにじみ出てきて壁面を汚している現象。

白亜化現象

塗膜表面の劣化により、表面が粉末状になる現象「チョーキング」ともいう

仕上材等のひび割れ

開口部隅各部、コンクリート打継部、建物出隅部などに生じやすい。 ※ひび割れの詳細については後述

はらみ・ふくらみ

表面付着力の低下から仕上げ材が膨らみを見せる現象。内部に水を含んでいる場合もある。 開口部の少ない大きな壁では特に生じやすいので注意して確認する。

浮き・剥落

コンクリート内部の鉄筋の錆が爆裂し、コンクリートを押し上げる。（又は、分断させる）現象。最も危険な状態。開口隅部、建物出隅部、埋め込み金物部分などに生じやすい。（コンクリートのかぶり不足による表面剥落もありうる）

２１

簡易調査のポイント２ ：部位別の調査及び評価判定方法Ⅰ(壁・開口部)
不具合の発生事例が多いパターンあり、その部分を集中してチェック【各室、各部位別の調査】① 基礎（躯体）、外部部分（外壁、外部建具、屋根、庇、屋上、階段、バルコニーなど）基礎（躯
体）においては、基礎部分に大きな亀裂、又は肉眼で明らかに不同沈下を起こしている状態。
◇外壁などの躯体等のひび割れについて《 ひび割れの種類（形態）と、推定される原因 》
Ⅰ．壁・開口部（a）～（d）は必然的に起きてしまうひび割れ → 問題が全く無い訳ではないが、手当てを怠れば劣化が進行する。
（e）は施工時の不手際によるもの→ 一概に「施工ミス」とは言えない。が、注意して施工すれば防げる。
（f）（g）によるひび割れは問題あり

２２

簡易調査のポイント３ ：その他レクチャーのテキスト集例

屋上
清掃

端部
崩落

内部は
軽傷

内部は
軽傷

２３

簡易調査のポイント４ ：調査時携帯する調査ガイド（自組織向け改定）
ガイドと記録シート
をクリップボードに挟み携帯し調査の都
度記録。

スマホ、タ
ブレットの
利用は現実
的ではない
３

２４

７

４

６ ５

１

簡易調査のポイント５ ：調査時に携帯する記録シートと記載方法
調査シートの単位
で、「シート撮影→具合部位の写真撮影」で整理！

写真は施設
単位でまと
める

クラックも
図示記録し
たい

３

２５

７

４

６ ５

１

調査結果の登録と評価への連動：AHP（階層解析法）を適用し評点評価
Point ：自治体様ごとに異なる財政規模や事業特性を踏まえた「相対評価」が必要。
調査結果記入シート

簡易調査ガイド

目視・打診程度の軽微な調査で保全度と簡単な所見を記録可能！

経年と劣化
状況を合わ
せて評価へ
調査データEXCELファイル化からAHPでの優先度評価へ「データを連携再利用！」

２６

AHP（階層解析法）って何？：改修優先度が誰でも理解できる評価ツール
厳しい予算繰りの中、修繕理由の根拠が「見える化」できる評点での優先度付けが重要！
どのような評価基準を持って評価・判定し、どこから手をつけるか？
現行の厳しい予算の中でどこまで実施（修繕）可能か？
優先度付けには複数の評価、判定基準（勘案要素）を盛り込みたい！

コンプライアンス重視でリニューアル要求度における評価基準設定
階層的に施策の「評価基準」を設定し階層（要素）グループごとに、事業の実施重要度を決定し団体様の施策として「事業の執行優先度一覧」に反映する必要性があります。
意思決定権者様がどのような評価基準を持って、どのような手順で評価を行い、どのような理由をもって事業を執行したかという「アカウンタ
ビリティー（説明責任）」が事業に関連する関係各所から要求されています。（関係各所、議会、管理者、財政･･･etc）＜保全管理における施策（方針）の決定＞「事業の実施優先度」で重要なのは「何を基準にして、どのように判定したのか」を明示化し「最終意思決定権者様の施策（事業の方向性）」に関する意思決定プロセスを明確にする説明責任です。

意思決定権者（団体トップ）様の意思決定をサポートする業
務ご担当様の「管理の仕組み」作りは必須です。
２７

AHP：簡易調査データと連動した評価基準の重み付け（重要度設定）①

調査ガイドや結果記入シートと同じ階層構造で項目ごとに「評価基準（優先度）」の事前設定を行っておきます。

簡易調査の部位と同じ単位階層で評価基準設定

毎年の事業計画や事後保全事案では、階層ごとの重要度が％で表現され分りやすい「状態の悪さ」×「実施優先度」で改修ランクの点数（改修の順番）が評点として決まってきます。

２８

AHP：自治体様ごとの今年の事業実施優先度（整備方針）が確定

実施優先度は「施策」とイコールの意味合い「建築（評価基準の重さ：0.5）」×「外部（評点の重さ：0.292222444）」
×「屋上・屋根（評点の重さ：0.413264943）」×「屋根の目視・打診等の（調査結果）」で改修優先度点数（改修の順番）が評点として決定します。

２９

今年の事業実施優先度確定AHP：誰でも改修優先度の根拠を理解できる評点評価ツール（複合評価）◎「AHP（階層解析法）」 →関係者の意見が輻輳し結論が出ない場合の最適解を評点で明示化

簡易調査診断結果

・機能性（利用者の利便性）評価へ

評点で総合判断された優先度一覧があるので担当者の所見のみで「推し事業のゴ
リ押し」実施は不可能→→

４．事業者様の施策（重要な用途）評価
・重要性（優先度高い）評価へ

５．１２条調査結果（安全項目）評価
・安全性（優先度高い）評価へ

重要性評価

→

２．利用者アンケートによる満足度調査

・耐震性能（危険性）評価へ

耐震評価

事業の執行優先度は「保全度」だけでは決まりません。その他保全環境を取り巻く各種要素や要件も踏まえて明確な根拠の元に決定する必要性が有ります。

１．職員でも出来る（経年劣化）簡易調査

３．耐震診断（１次～３次調査）

機能性評価

保全度評価

＜POINT＞

複数の評価基準を個別に評点化し最終的にはトータルで全体評価し優先度ランク付け（棟単位の性能として：性能の悪い順）

・保全度（老朽化劣化）評価へ

棟別の評点による「相対的」な実施優先度を確定！

→
→

３０

AHP：性能評価例 →多項目を一度に評価し実施優先度ランク作成
コンプライアンスを実現した、棟単位の「事業実施優先度」

総合評価例

構造棟単位で「保全度（老朽化劣化）」「機能性（満足度）」「耐震度（耐震性能）」「施設重要度（用途：施策の重要度）」「安全性（１２条点検の結果）」などを評点評価し、性能の悪い順に一覧化します。 ＜ーー 純粋な「改修優先度」評価
総合評価だけでなく、「保全度（老朽化劣化）」の悪い順、 「安全性（１２条点検の結果）」の悪い順などの並べ変えを実施してみる機能も実装しています。
老朽化劣
化度の悪
い順に並
べる

保全度調査データの評価をそのまま参照

３１

総合性能
が悪い順
に並べる

計画ポイント：常に「更新と全体最適」発想で立案する３要素＜目標：計画（長寿命化）改修実現の方法として：OR的な手法を取り入れて改修根拠データを更新継続＞① 老朽化劣化他、施設性能の現況把握→目視・打診程度の簡易な調査診断実施、全棟で計画的に現況情報把握、蓄積② 改修優先度明示化に向け施設性能の評価 →AHP（後述）等による評価根拠の明確な事業実施優先度評点評価（全棟）③ 改修、更新必要部分の費用把握①老朽化劣化の現況把握→簡易LCCによる事業概算費用の算定とFCI（不具合残存ボリューム）確認（全棟）→②性能評点評価（順位）→③改修費用の概算：現況情報の把握と管理が必須。

全庁、全部署の管理体系において、部署部局を超え、継続可能な三位一体の運用が必要
誰でも登録・参照、利用する！

① 基本台帳（カルテ）整備と現況把握
計画的な維持保全手法： 簡易調査診断②調査はしたが、どのように評価し改修優先度を設定するのか？

② 性能・実施優先度評価
AHP性能・優先度評価

調査診断パック（EXCELツール）

誰でも利用する訳では無い（
管理部署・担当のみ）！

３２①老朽化劣化や設備の設置状況など現況
はどうなってる？

③どこから、どの程度の量で直すか決めたが、いくらぐらい費用はかかるのか？

③ 改修費用把握
簡易LCC（FCI把握）

簡易LCC：類似雛形データ利用→基本データの設定で15分程度の操作
誰でも必要な建物の維持・改修費用概算が計算可能（事業計画の立案と調整が可能に）＜LCC（ライフサイクルコスト）データを作成する際の注意事項＞＊膨大な部位部材データを「全施設で登録」「毎年膨大な更新作業」は非現実的な方法論です。
＊LCCは「単なるシミュレーション」ですが、修繕概算費用や改修時期、ボリュームを考察可能です。
メニューから雛形サンプルデータを選択

工事種別、部位別の施工費用展開と年度別の改修費用実績を登録

施工実績から実際の「積算データ」
をご利用いただくことも可能です。
簡易LCCデータを新規作成する為の「雛形データ」を事前作成しておきます。
そのデータをコピー、延べ床面積で規模相応に案分しLCC作成初期データとします。
年度、構造、用途、面積
規模別に準備します。

耐用年マスタは使用部材情報で個別に設定可能。
各自治体ごとに、固有の耐用年マスタ設定が可能です。

３３

大規模改修によるLCC作表途
中年からの耐用年マスタ変更などにも対応しています。

簡易LCC：類似雛形データ、基本登録データで15分程度の操作
簡易LCCデータを新規作成する為の「雛形データ」を事前作成しておきます。
そのデータをコピー、延べ面案分してLCC作成初期データとします。
年度、構造、用途、面積規模別に準備します。

施設用途ごとにフォルダを分けて管理し、棟単位のLCCデータを後で集約する事も可能です。

３４

簡易LCC：施設・設備の修繕データを再利用し実勢に沿ったLCC作成

建築・電気・機械ごとの詳細単位で延べ床面積案分によりLCCを作成したい建物にジャストフィット設定

３５

簡易LCC：事後保全施設も不具合残存率による最適な事業計画が可能
例の古い施設は今後維持保全にどれぐらいの費用がかかるのかな？

答えはすぐに出ます。

＜LCCで中長期の事業費用概算をシミュレーションする際の注意事項！＞＊中長期事業計画立案のサポートデータを作成可能ですが、あくまでも「概算」で予算化措置想定金額とみてください。
＊LCC算出される金額は改修ボリュームの規模を全体的に掴む指針と理解してください。

耐用年のみの理論値と改修履歴反
映させた場合はこれほど差がつく！

※理論値のみのLCC※※改修実績入りLCC※

棟単位の概算金額を集約した表、グラフに展開も可能。

③ グラフと表でLCCを棟単位で算出表示可能

３６④ LCC算出金額から中長期事業計画立案支援へ、FCIも集計可能

FCI（不具合残存率：５％程度）グラフと表で今まで継続してきた「事後保全」の結果として、今改修するといくらぐ
らいの費用が発生してしまうのかも把握可能です。

改修優先度評価（AHP）、簡易LCCの文部科学省 情報開示例
総合管理計画→アクションプラン作成に先んじて枚方市の全庁施設の維持管理部署で行った、簡易調査診断（外注）＋AHPによる改修優先度評価＋簡易LCCによる改修費用概算シミュレーショ
ン例（文教施設も対象）。
このデータをベースにアクションプラン作成に目途を立てた。
①

簡易（保全度）調査は外注作業、調査方法や手順、データ
作成のガイドは委託業者にレクチャーを実施。

②

安全性（ 12条点検）、耐震性（耐震診断結果）、機能性（文教は総括表の環境得点）は既存データを同時に登録。

③

簡易LCCは既存積算データから雛形データを作成し全棟分作成を実施。
結論：「Dランク」（要改修）の根拠データはこのように生成しましょう！

３７

システム、ツール機能、管理手法運用に関する詳しい説明を聞きたい
お客様の実態を踏まえた業務の不具合解消向けオンラインコンサル、ご紹介したシステム・ツール群のオンラインデモが可能です！
リモートコンサル、システムデモ・ご説明サービスのお知らせ
Zoomによるリモートお打ち合わせ、システムデモご説明サービスを行っています。
安全かつ安心のリモートでのシステムご説明及び、営業レベルとはなりますが、施設設備全般の維持管理業務データのシステム管理による計画保全実現・長寿命化計画立案コンサルテーション等を手
軽にリクエスト頂けるようになりました。
リモートデモ及び資料送付ご要望等が有りましたら下記「お問い合わせ」ページから又はお近くの半場店へリクエストをお願いいたします。
https://www.cyberblue.co.jp/cbnw/inquiry/toi.html
尚、対応窓口となります認定販売店によりましては、MicrosoftTEAMSでの対応が可能な場合もありますので必要に応じご依頼ください。

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施設設備の維持管理手法ご参考：回答は弊社サイトからご参照ください
本日は弊社ソリューション群の説明をお聞き頂きありがとうございました。
＜文教施設の維持管理ソリューション全般のご説明サイト＞
https://www.cyberblue.co.jp/sp/
文部科学省の法令制度台帳遵守のデータ管理と維持保全情報の蓄積が可能
ネットワーク上のWindowsサーバ＋クライアントPC稼働、C/S型システム
長寿命化予算申請資料作成に向け毎年の移動履歴蓄積を実現しましょう。

＜公共施設の維持保全ソリューション全般のご説明サイト＞
https://www.cyberblue.co.jp/pps/
公共施設全般の基本台帳、維持保全情報、関連ドキュメントを全庁どこからでもWEBブラウのみで参照、更新利用が可能になる、オープンネッ
トワークシステム＜包括的な業務委託に向け、委託業者選定の指針となるCAFMご紹介＞
https://www.cyberblue.co.jp/rmo/

RMOを大阪ガスファシリティーズ様の開発協力によりバージョンアップ

次世代型のビルメンテ管理ソリューション
RMO.ADVはビル管理業務において最適なガバナンスコントロールと顧客サービスの最大満足を実現します。

＜継続可能な社会を目指す脱炭素チャレンジと省エネ製品提案
https://promjapan.jp/

FMについてもっと詳しく知りたい方はこちらから

コンサル協業＞

企業価値を高めるパーパス経営の伴走支援/ サステナビリティを推進する脱炭素経営支援
大規模な施設設備のファシリティマネジメント支援
事業を応援する仕組み活用サービス/小規模事業者向け経営力強化の【伴走支援】サービス
クラウドファンディングを活用した協力者と資金つくりのための各種サポート
SNS等を活用した情報発信力の強化と活用支援

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SDGｓ、ゼロカーボンに関する製品・コンサルサービス
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