第５【経理の状況】
１

連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）
第93条の規定により、国際会計基準（以下「IFRS」という。）に準拠して作成しております。
(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づいて作成しております。

２

監査証明について当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度（平成24年12月１日から平成25年11月30日まで）の連結財務諸表及び事業年度（平成24年12月１日から平成25年11月30日まで）の財務諸表について、新創監査法人による監査を受けております。

３

連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成することができる体制の整備について当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであります。
(1）会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に参加しております。
(2）IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグルー
プ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。

－ 46 －

１【連結財務諸表等】（１）【連結財務諸表】①【連結財政状態計算書】（単位：千円）
注記
資産
流動資産
現金及び現金同等物
売却可能金融資産
営業債権及びその他の債権

前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

７
８
９

9,410,622
10,0001,884,308

14,711,997－
902,131

棚卸資産

10

その他の流動資産
流動資産合計11

37,417,375
22,42638,040,625
24,781

48,744,733

53,679,536

3,331,447
11,695,720
43,091410,061
160,170
973,8444,014

3,304,792
12,703,600
31,598810,105
188,884554,362
4,014

16,618,350

17,597,357

65,363,083

71,276,894

3,314,472
7,742,443
72,921
154,143

2,323,705
7,587,433
865,256
209,124

11,283,980

10,985,520

2,136,256
24,659,337
541,647
24,842
173,126

2,107,809
27,449,160
607,932
24,003－

27,535,211

30,188,904

38,819,191

41,174,425

5,454,673
5,516,499
15,576,014△3,295

6,421,392
6,375,317
17,304,409
1,348

26,543,892

30,102,468

26,543,892

30,102,468

65,363,083

71,276,894

非流動資産
有形固定資産
投資不動産
無形資産
売却可能金融資産
営業債権及びその他の債権
繰延税金資産その他の非流動資産
非流動資産合計

12
13
14
８
９
15
11

資産合計
負債及び資本負債
流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
未払法人所得税等
引当金
流動負債合計非流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
退職給付に係る負債
引当金
繰延税金負債
非流動負債合計

16
17
15
18

16
17
19
18
15

負債合計
資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
その他の資本の構成要素
親会社の所有者に帰属する持分合計

20
20
20

資本合計
負債及び資本合計－ 47 －

②【連結包括利益計算書】（単位：千円）
注記
売上高
売上原価
売上総利益

（自
至

前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

22
23

24,195,800
18,081,979

35,070,345
27,759,099

24・25
26
27

6,113,821
3,245,692
17,90429,377

7,311,245
3,414,950
33,004
19,695

金融収益
金融費用
税引前利益

28
28

2,856,655
4,540
642,5633,909,604
3,467
695,799

法人所得税
当期利益

15

2,218,631
753,346

3,217,272
1,213,792

1,465,284

2,003,480

1,382
1,442
△3,751

3,776
1,299
△431

販売費及び一般管理費
その他の収益その他の費用営業利益

その他の包括利益
在外営業活動体の換算差額
売却可能金融資産の公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動

29
29
29

税引後その他の包括利益
当期包括利益

△926

4,644

1,464,358

2,008,124

1,465,284

2,003,480

1,464,358

2,008,124

32.07
－

42.99
－

当期利益の帰属
親会社の所有者
当期包括利益の帰属
親会社の所有者
親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益（円）
希薄化後１株当たり当期利益（円）3030－ 48 －

③【連結持分変動計算書】
前連結会計年度（自 平成23年12月１日

至

平成24年11月30日）（単位：千円）注記
平成23年12月１日残高
当期利益
その他の包括利益
当期包括利益所有者との取引額
剰余金の配当

資本剰余金

利益剰余金

5,454,673－－

5,516,499－－

14,339,150
1,465,284－△2,369－△926

25,307,953
1,465,284△926

25,307,953
1,465,284
△926

－

－

1,465,284△926

1,464,358

1,464,358－－△228,420－△228,420△228,420

5,454,673

5,516,499

15,576,014△3,29526,543,892

26,543,892

21

平成24年11月30日残高
当連結会計年度（自親会社の所有その他の資本 者に帰属する
の構成要素
持分合計

資本金

平成24年12月１日

至

資本合計

平成25年11月30日）（単位：千円）注記
平成24年12月１日残高
当期利益
その他の包括利益
当期包括利益
新規連結子会社の利益剰余金所有者との取引額
新株の発行
剰余金の配当平成25年11月30日残高

20
21

その他の資本 親会社の所有者に帰属する
の構成要素
持分合計

資本金

資本剰余金

利益剰余金

5,454,673－－

5,516,499－－

15,576,014
2,003,480－△3,295－
4,644

26,543,892
2,003,480
4,644

26,543,892
2,003,480
4,644

－

－

2,003,480

4,644

2,008,124

2,008,124

－

－

△981

－

△981

△981

966,719－

858,818－－△274,104－－

1,825,537△274,104

1,825,537△274,104

6,421,392

6,375,317

17,304,409

1,348

30,102,468

30,102,468－ 49 －

資本合計

④【連結キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）注記（自至

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益
減価償却費
引当金及び退職給付に係る負債の増減額（△は減少）
受取利息及び受取配当金
支払利息
投資不動産売却損
有形固定資産除却損
売却可能金融資産売却益
営業債権及びその他の債権の増減額（△は増加）
棚卸資産の増減額（△は増加）
営業債務及びその他の債務の増減額（△は減
少）
その他
小計

前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

2,218,631
180,327

3,217,272
173,480

81,520112,844△4,540642,563
18,8742,377－△3,467695,799－
183△7,323△793,107

908,464△3,862,618△1,118,535

1,301,557△1,021,652

7,555

△682

△206,859
4,530△122,725

2,956,384
3,566△187,336

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

△325,054

2,772,614

有形固定資産の取得による支出
投資不動産の取得による支出
投資不動産の売却による収入
無形資産の取得による支出
売却可能金融資産の取得による支出
売却可能金融資産の売却による収入
売却可能金融資産の回収による収入
貸付金の回収による収入
その他△25,346△114,956
216,965△4,560△22,000－－
7,466△1,340△11,064△525,736－△4,490△667,000
50,782
216,700
83－

投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー

56,228△940,724

短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
利息の支払額その他

384,400
15,777,100△13,838,051－△227,857△778,011△1,219△378,400
20,869,988△17,855,004
1,825,537△273,717△729,954△1,771

1,316,359

3,456,677

1,047,533
8,361,689
1,399－

5,288,567
9,410,622
3,770
9,036

9,410,622

14,711,997

利息及び配当金の受取額
法人所得税の支払額

財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額
新規連結に伴う現金及び現金同等物の増加額

７

現金及び現金同等物の期末残高

７－ 50 －

【連結財務諸表注記】
１．報告企業トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部並びにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当社及び連結子会社（以下、当社グループ）は、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びオルタナティブインベストメント事業の６事業を展開しております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎(1）連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）第１条の２に掲げる「特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、国際会
計基準に準拠して作成しております。
本連結財務諸表は、平成26年２月20日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。
(2）測定の基礎
連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。
(3）表示通貨及び単位
連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。
(1）連結の基礎①子会社
子会社とは、当社グループがその活動から便益を享受するために、その会社の財務及び経営方針を直接的
もしくは間接的に支配している会社であります。子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。
グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。
②企業結合
当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。
取得関連費用は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債は、当初、取得日の公正価値で測定されます。
(2）外貨換算①外貨建取引外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。
これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算することによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。

－ 51 －

②在外営業活動体
在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。
在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。
(3）現金及び現金同等物
現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
(4）金融商品
当社グループは、金融資産に対する投資を、貸付金及び債権と売却可能金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。
①貸付金及び債権
貸付金及び債権は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。このカテゴリーに分類される金融資産は、期末日から12ヶ月を超えて満期が到来する、あるいは正常営業循環期間を超えているものを除き、流動資産に計上されます。貸付金及び債権は、連結財政状態計算書上は、「営業債権及びその他の債権」に含まれます。
②売却可能金融資産
売却可能金融資産は、他のカテゴリーに分類されないデリバティブ以外の金融資産であります。売却可能
金融資産は、経営者が期末日から12ヶ月以内に投資を処分する意図を有しない限り、非流動資産に計上されます。売却可能金融資産は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。
金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。売却可能金融資産は、当初認識後は公正価値で計上されます。貸付金及び債権は、実効金利法を用いて償却原価で計上されます。また、四半期毎に、金融資産あるいは金融資産グループが減損している客観的な証拠の有無を評価し、証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。売却可能金融資産にかかる公正価値の変動に伴う未実現の利得及び損失は、売却可能金融資産の公正価値の変動において認識されます。売却可能金融資産が売却もしくは減損された場合には、累積した売却可能金融資産の公正価値の変動
額は、純損益として認識されます。
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。
当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかど
うかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。貸付金及び債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フロ
ーの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、引当金勘定を用いて償却しております。
以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。

－ 52 －

売却可能金融資産に分類される資本性金融商品の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。売却可能金融資産について減損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額
から以前に純損益で認識された金融資産の減損損失を控除した金額として測定される損失が、純損益へ振り替えられます。
(5）棚卸資産
棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額
は、見積売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。
棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。
また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり
開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。
(6）有形固定資産
当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。
有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費
用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。
すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算
しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパター
ンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物
３－50年
工具器具及び備品
３－20年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(7）無形資産
当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。
すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グル
ープにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。
①ソフトウエア取得したソフトウエアは、購入対価（値引きやリベート控除後の純額）及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。
取得後は、見積耐用年数にわたって定額法により償却しております。見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

－ 53 －

(8）リース①借手
リース契約により、資産の所有に伴うリスクと経済価値を実質的にすべて借手に移転する場合、当該リース取引は、ファイナンス・リースに分類しております。ファイナンス・リース以外のリース取引は、オペレーティング・リースに分類しております。
当社グループにおけるファイナンス・リース資産は、工具器具及び備品等であり、リース開始時のリース物件の公正価値と最低支払リース料総額の現在価値のいずれか低い金額をもって資産計上しております。リース資産は、見積耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって定額法により減価償却をしております。リース債務は、連結財政状態計算書に負債計上しております。
オペレーティング・リースの支払リース料は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。
支払変動リース料は、発生した期間の純損益で認識しております。
②貸手
当社グループが、資産の所有に付随するすべてのリスクと経済価値を実質的に保持している投資不動産のリースは、オペレーティング・リースに分類しております。オペレーティング・リースからのリース収益（借手に与えられるインセンティブ控除後）は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。
オペレーティング・リースの契約締結時において当社グループに発生した当初の直接原価はリース資産の帳簿価額に追加され、リース収益と同じ基準で、リース期間にわたって純損益で認識しております。
受取変動リース料は発生した期間の純損益で認識しております。
(9）投資不動産
投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。
当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。
投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物
３－50年
工具器具及び備品
３－20年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(10）非金融資産の減損
当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候がある場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額の見積りを行っております。
回収可能価額は、売却費用控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産（又は資金生成単位）の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産（又は資金生成単位）の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。
帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。
減損損失を認識後に戻し入れる場合、当該資産（又は資金生成単位）の帳簿価額は、改訂後の見積回収可
能価額まで増額されます。ただし、当該減損の戻入は、戻入時点における当該資産（又は資金生成単位）
が、仮に減損損失を認識していなかった場合の帳簿価額を超えない範囲で行われます。
減損損失の戻入は、直ちに純損益を通じて認識されます。
(11）営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示
しております。
営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。

－ 54 －

(12）借入金
借入金は、借入金及びリース債務で構成されています。借入金は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。
借入金は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。
(13）引当金
引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。
(14）従業員給付①確定給付型年金制度
確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。未認識の過去勤務費用は、当該算定結果から差し引いております。
割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。
当該債務の計算は、年金数理人によって予測単位積増方式を用いて行っております。
年金制度が改定された場合、従業員による過去の勤務に関連する給付金の増減部分は、給付金が確定するまでの平均期間にわたり定額法により純損益として認識しております。即時に確定する給付については、当該費用を即時に純損益として認識しております。
当社は、確定給付型年金制度から生じるすべての数理計算上の差異を平均残存勤務期間内に定額法により純損益として認識しております。
②確定拠出型年金制度
確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。
③短期従業員給付
短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。
賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。
(15）収益収益は、不動産の販売及びサービスの提供から受け取る対価又は債権の公正価値から割引、割戻し及び消費税等を控除し、内部売上高を差し引いた金額で計上されております。収益は以下の通り認識しております。
①不動産の販売
不動産の販売による収益は、売却資産の所有に伴う重要なリスクと経済価値が買主へ移転し、当該資産に対する継続的関与や実質的な支配もなく、その取引に関連する経済的便益が流入する可能性が高く、その取引に関連して発生した原価と収益の金額を信頼性をもって測定できる場合に、収益を認識しております。
②賃貸用不動産のオペレーティング・リース
オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。
③役務の提供役務の提供による収益は、役務の提供に応じて、あるいは役務提供完了時に認識しております。
④利息収入
利息収入は、実効金利法により認識しております。
⑤配当収入
配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。

－ 55 －

(16）借入コスト
当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。
上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。
(17）デリバティブ及びヘッジ
デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。
当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。
当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動
は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部
分は、直ちに純損益で認識されます。
(18）法人所得税
法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。
当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。
繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産または負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰
延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。
繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。
(19）１株当たり当期利益
当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益（親会社の所有者に帰属）を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。
(20）セグメント情報
事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。
報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。
セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。

－ 56 －

４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。
・棚卸資産の評価（注記10）
・非金融資産の減損（注記12，13，14）・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り（注記12，13，14）・繰延税金資産の回収可能性（注記15）
・引当金の会計処理と評価（注記18）
・従業員給付（注記19）
５．未適用の新基準
連結財務諸表の承認日までに公表されている主な基準書及び解釈指針の新設または改訂は次のとおりであり、当連結会計年度末において当社グループはこれらを適用しておりません。適用による当社グループへの影
響は検討中であり、現時点で見積ることはできません。
基準名

強制適用時期（以降開始年度）

当社適用年度IAS第19号

従業員給付

平成25年１月１日

平成26年11月期

IFRS第９号

金融商品

－

－

金融資産及び負債の分類、測定並びに認識に関して、従来のIAS第39号の一部を置き換えるもの

IFRS第10号

連結財務諸表平成25年１月１日

平成26年11月期

どの企業を連結にするかを決定するための基礎としての支配の概念の明確化
及び適用

基準書

新設・改訂の概要
数理計算上の差異及び過去勤務費用の認識、退職後給付の表示及び開示

IFRS第11号

共同支配の取決め 平成25年１月１日

平成26年11月期

共同支配の取決めの当事者の財務報告に関する原則であり、従来のIAS第31号及びSIC第13号を置き換えるもの

IFRS第12号

他の企業への関与
平成25年１月１日の開示

平成26年11月期

子会社、共同支配の取決め、関連会社
又は非連結の組成された企業への関与に関する開示要求

IFRS第13号

公正価値測定平成26年11月期

他の基準書で公正価値測定が求められる際のフレームワークの設定

平成25年１月１日－ 57 －

６．セグメント情報(1）報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている
ものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「オルタナティブインベストメント事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発
事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。
「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「オルタナティ
ブインベストメント事業」は、不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済により取得した物件の販売等を行っております。
なお、当連結会計年度より「不動産ファンド事業」を「不動産ファンド・コンサルティング事業」へと名称変更しております。変更は、名称のみであり、当該セグメント区分の変更はありません。
(2）報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。
報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び利益は以下のとおりであります。
前連結会計年度（自平成23年12月１日

至

平成24年11月30日）（単位：千円）

不動産流動化
事業

不動産開発
事業

不動産賃貸
事業

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産管理
事業

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

外部顧客からの売上高

5,980,183

10,985,270

2,455,286

776,723

3,156,589

841,747－

24,195,800

セグメント間の売上高－

274,003

55,04423,065

343,859

2,269△698,243－

5,980,183

11,259,274

2,510,331

799,788

3,500,448

844,017△698,243

24,195,800

273,405

2,197,549

1,340,024

181,737△11,365

82,365△1,207,061

2,856,655

調整額

合計

売上高

合計
セグメント利益又は損失（△）
金融収益・費用（純額）△638,023

税引前利益

2,218,631

その他の項目
減価償却費－－

94,0185,424

19,723

15,82245,338180,327（注）１．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1）セグメント利益又は損失（△）の調整額△1,207,061千円には、セグメント間取引消去△12,536千円、各
報告セグメントに配分していない全社費用△1,194,525千円が含まれております。全社費用は、主に報告
セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2）減価償却費の調整額45,338千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

－ 58 －

当連結会計年度（自 平成24年12月１日

至

平成25年11月30日）（単位：千円）

不動産流動化
事業

不動産開発
事業

不動産賃貸
事業

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産管理
事業

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

外部顧客からの売上高

11,098,020

16,347,700

2,647,153

1,398,239

3,160,312

418,918－

35,070,345

セグメント間の売上高－－

56,55921,654

381,595

21,195△481,004－

合計

11,098,020

16,347,700

2,703,713

1,419,893

3,541,908

440,113△481,004

35,070,345

セグメント利益

1,398,665

1,447,316

1,590,390

669,997

122,257

73,024△1,392,047

3,909,604

調整額

合計

売上高

金融収益・費用（純額）△692,332

税引前利益

3,217,272

その他の項目
減価償却費－－

102,199

4,209

10,681

14,50541,884

173,480（注）１．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1）セグメント利益の調整額△1,392,047千円には、セグメント間取引消去△24,099千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,367,947千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2）減価償却費の調整額41,884千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
(3）主要な製品及び役務からの収益「(2）報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
(4）地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
(5）主要な顧客に関する情報
外部顧客への売上高のうち、連結包括利益計算書の売上高の10％以上を占める相手先はありません。
７．現金及び現金同等物
現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）
現金及び預金
短期預金
連結キャッシュ・フロー計算書における現金及び現金同等物－ 59 －

当連結会計年度（平成25年11月30日）

8,754,872

14,621,991

655,750

90,0059,410,622

14,711,997

８．売却可能金融資産
売却可能金融資産の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

株式

1,200

1,200

債券

20,000－

投資信託受益証券

20,681

1,242

優先出資証券

133,350

716,650

匿名組合出資金217,769

70,952

その他

27,06020,060420,061

810,105

流動資産

10,000－非流動資産

410,061

810,105

合計

９．営業債権及びその他の債権
営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

受取手形及び売掛金

480,654415,301

未収入金

936,189

29,256

前渡金

77,899208,116

差入敷金保証金

154,296

183,540

破産更生債権等

85,88979,211

その他

399,986

257,716

110－△90,547△82,126

2,044,478

1,091,016

流動資産

1,884,308

902,131

非流動資産

160,170

188,884

関連当事者に対する債権
貸倒引当金
合計

連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。

－ 60 －

10．棚卸資産
棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

販売用不動産31,826,229

31,838,838

仕掛販売用不動産

5,591,146

6,201,786

合計

37,417,375

38,040,625

12ヶ月を超えて販売される予定の棚卸資産

15,308,762

12,505,128

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ14,581,952千円及び24,155,050千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ
8,802,924千円及び5,606,917千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、37,046,055千円及び36,787,918千円が借入金に対する担保に供されております。
各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。
前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ127,805千円及び102,594千円であります。
評価損及びその戻入として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

評価損の金額（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）△413,425△348,402－

64,330

評価損の戻入金額

評価損の戻入は、主に不動産の市況が改善したことによるものであります。
11．その他の資産
その他の資産の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

貯蔵品

2,426

4,781

会員権

4,014

4,014

その他

20,00020,00026,44028,795流動資産

22,42624,781

非流動資産

4,014

4,014

合計

－ 61 －

12．有形固定資産
有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
（単位：千円）建物及び構築物

土地

その他

合計

取得原価
平成23年12月１日時点の残高

1,210,068

2,219,719

92,2093,521,997

2,210

－

33,50535,715△4,254－△17,908△22,162

1,208,024

2,219,719

107,806

3,535,550

4,066

－

9,996

14,062－－△1,225△1,225

1,212,090

2,219,719

116,577

3,548,386

平成23年12月１日時点の残高

119,376－

61,358

180,734

減価償却費

24,704－

18,51843,222

売却又は処分

△2,486－△17,368△19,855

平成24年11月30日時点の残高

141,593－62,508204,102

減価償却費

24,418－

16,11540,533－－△1,041△1,041

166,011－77,582

243,594

平成23年12月１日時点

1,090,691

2,219,719

30,851

3,341,262

平成24年11月30日時点

1,066,430

2,219,719

45,2973,331,447

平成25年11月30日時点

1,046,078

2,219,719

38,994

3,304,792

取得
売却又は処分
平成24年11月30日時点の残高
取得
売却又は処分
平成25年11月30日時点の残高

減価償却累計額及び減損損失累計額

売却又は処分
平成25年11月30日時点の残高

帳簿価額

平成24年11月30日及び平成25年11月30日時点におけるファイナンス・リースによるリース資産の帳簿価額
は、それぞれ6,333千円及び4,646千円であります。
平成24年11月30日及び平成25年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、
3,271,156千円及び3,249,859千円が借入金に対する担保に供されております。
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。

－ 62 －

13．投資不動産(1）投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

取得原価
期首残高

12,239,293

12,694,507

114,956

525,736△219,928－

560,185

483,269

12,694,507

13,703,512

期首残高

861,237

998,786

減価償却費

107,278

113,264

売却又は処分

△17,074－

振替

47,344△112,138

期末残高

998,786

999,911

11,695,720

12,703,600

取得
売却又は処分振替
期末残高

減価償却累計額及び減損損失累計額

期末帳簿価額

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ
11,424,921千円及び12,057,084千円が借入金に対する担保に供されております。
(2）公正価値（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）
公正価値

当連結会計年度（平成25年11月30日）

14,158,640

16,797,620

投資不動産からの賃貸収入

843,397858,306

賃貸収入に付随して発生した直接的な費用

299,598

273,016

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法により自社で算定しております。

－ 63 －

14．無形資産
無形資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
（単位：千円）ソフトウエア

その他

合計

取得原価
平成23年12月１日時点の残高

170,804

1,889

172,693

6,060

－

6,060

売却又は処分

△3,014－△3,014

平成24年11月30日時点の残高

173,849

1,889

175,738

8,130

－

8,130

－

－

－

181,979

1,889

183,868

平成23年12月１日時点の残高

105,836－

105,836

償却費

29,825－29,825

売却又は処分

△3,014－△3,014

平成24年11月30日時点の残高

132,647－

132,647

償却費

19,623－

19,623－－－

152,270－

152,270

平成23年12月１日時点

64,967

1,889

66,856

平成24年11月30日時点

41,202

1,889

43,091

平成25年11月30日時点

29,7091,889

31,598

取得

取得
売却又は処分
平成25年11月30日時点の残高

償却累計額及び減損損失累計額

売却又は処分
平成25年11月30日時点の残高

帳簿価額

無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。

－ 64 －

15．繰延税金及び法人所得税(1）繰延税金
繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度（自 平成23年12月１日 至 平成24年11月30日）（単位：千円）
平成23年12月１日

純損益を通じて認識

その他の包括利益において認識平成24年11月30日

繰延税金資産未払事業税

13,875△3,715－

10,160

棚卸資産評価損益－27,173－

27,173

広告宣伝費等否認

56,407△1,069－55,337

代物弁済による未実現利益

179,702△25,010－

154,692

賞与引当金

55,372

5,858－

61,231

退職給付引当金

78,928△2,083－76,845

役員退職慰労引当金

125,261△7,743－

117,518

減損損失

68,248△9,801－58,447

その他

87,45552,181

1,308

140,946

1,547,110△1,022,327－

524,783

2,212,363△986,537

1,308

1,227,135△487,701

234,411－△253,290

1,724,661△752,125

1,308

973,844

子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価△135,442

106,701－△28,740

その他△144,938

552－△144,386△280,380

107,254－△173,126

1,444,281△644,871

1,308

800,718

繰越欠損金
小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債合計
繰延税金資産（純額）－ 65 －

当連結会計年度（自平成24年12月１日

至

平成25年11月30日）（単位：千円）

平成24年12月１日

純損益を通じて認識

その他の包括利益において認識平成25年11月30日

繰延税金資産未払事業税

10,16063,692－73,852

棚卸資産評価損益27,173△27,173－－

広告宣伝費等否認

55,337

13,832－

69,170

代物弁済による未実現利益

154,692－－

154,692

賞与引当金

61,231

19,144－80,376

退職給付引当金

76,845

14,648－91,493

役員退職慰労引当金

117,518

9,146－

126,664

減損損失

58,447△839－

57,607

その他

140,946△5,020△2,441

133,483

繰越欠損金524,783△291,156－

233,627

1,227,135△203,724△2,441

1,020,968△253,290△203,655－△456,945

973,844△407,379△2,441

564,023

子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価△28,740

28,740－－その他△144,386

135,444△719△9,660△173,126

164,184△719△9,660800,718△243,194△3,161

554,362

小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債合計
繰延税金資産（純額）

当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される
繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。
上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額は、以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）
将来減算一時差異税務上の繰越欠損金
合計－ 66 －

当連結会計年度（平成25年11月30日）

253,290271,602－

185,343

253,290456,945繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

１年目

－

－

２年目

－

－

３年目

－

－

４年目

－

－

５年目以降

－

512,929－

512,929

合計

子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度1,922,501千円、当連結会計年度
1,833,682千円であります。
(2）法人所得税
当社は、主に法人税（前連結会計年度30.0％、当連結会計年度28.0％）、住民税（20.7％）及び事業税（7.5％）を課されており、これらを基礎とした適用税率は前連結会計年度41.0％、当連結会計年度38.01％となっております。ただし、在外子会社については、その所在地における法人所得税が課されております。
なお、当社及び日本国内の子会社において、「経済社会の構造の変化に対応した税制の構築を図るための所
得税法等の一部を改正する法律」（平成23年法律第114号）及び「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」（平成23年法律第117号）が平成23年12月２日に公布され、平成24年12月１日以後に開始する連結会計年度から法人税率の引下げ及び復興特別法人税の課税が行われることとなりました。これに伴い、当社の当連結会計年度末（平成25年11月30日）以後に解消が見込
まれる一時差異については、繰延税金資産及び繰延税金負債を計算する法定実効税率は38.01％であります。また、平成27年12月１日から開始する連結会計年度以後に解消が見込まれる一時差異については、繰延
税金資産及び繰延税金負債を計算する法定実効税率は35.64％であります。
当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

当期税金費用
108,474

970,598

108,474

970,598

一時差異の発生及び解消

564,571

243,194

税率の変更による差異

80,300－

繰延税金費用合計

644,871

243,194

法人所得税

753,346

1,213,792

当期利益に対する当期税金費用
当期税金費用合計
繰延税金費用

当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金
又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会
計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

－ 67 －

法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度は法定実効税率41.0％を適用しておりましたが、税制改正により、当連結会計年度は法定実効税率38.01％を適用しております。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

税引前利益

（自
至

当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

2,218,631

3,217,272

909,638

1,222,885

5,419△32,578△229,085

36,38180,300－その他△12,927△12,895

法人所得税753,346

1,213,792

法定実効税率による法人所得税
調整
永久に損金に算入されない項目
繰延税金資産が認識されなかった一時差異等の増減
繰延税金の再測定－税率変更

16．営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）
支払手形及び買掛金

当連結会計年度（平成25年11月30日）

1,670,415

728,753

未払金

228,059

254,852

前受金

990,100

718,270

2,130,063

2,103,626

341

105

431,748625,906

5,450,729

4,431,515

流動資産

3,314,472

2,323,705

非流動資産

2,136,256

2,107,809

預り敷金保証金
関連当事者に対する債務
その他
合計－ 68 －

17．借入金
借入金の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

流動
短期借入金

384,400

6,000

7,356,272

7,579,662

1,771

1,771

7,742,443

7,587,433

長期借入金

24,654,459

27,446,053

リース債務

4,878

3,106

24,659,337

27,449,160

１年以内返済予定の長期借入金
リース債務
合計
非流動

合計

前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金には、担保付の債務がそれぞれ32,284,331千円及び、34,986,075千円含まれております。
棚卸資産、投資不動産及び本社の土地及び建物を担保に供しております。
当社グループの借入金の返済期限は、以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

１年以内

7,742,443

7,587,433

１年超５年以内

18,718,743

22,525,541

５年超

5,940,594

4,923,619

32,401,781

35,036,593

合計－ 69 －

18．引当金
引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。
前連結会計年度（自 平成23年12月１日 至 平成24年11月30日）（単位：千円）
賞与引当金
期首残高

平成23年12月１日

有給休暇引当金

資産除去債務合計

155,840

26,06924,710206,619

125,659

2,415－

128,074

期中減少額（目的使用）△155,840－－△155,840

割引計算の期間利息費用

－

－

131

131

125,659

28,484

24,842

178,985

期中増加額

期末残高

平成24年11月30日
当連結会計年度（自平成24年12月１日

至

平成25年11月30日）（単位：千円）

賞与引当金
期首残高

平成24年12月１日

有給休暇引当金

資産除去債務合計

125,659

28,484

24,842

178,985

177,0293,610－

180,640

期中減少額（目的使用）△125,659－△973△126,632

割引計算の期間利息費用

－

－

134

134

177,029

32,09424,003

233,128

期中増加額

期末残高

平成25年11月30日（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

流動負債

154,143

209,124

非流動負債

24,842

24,003

178,985

233,128

合計

資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、ＰＣＢが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。
これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。
その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。

－ 70 －

19．従業員給付（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

従業員に対する退職給付に係る負債

212,980

253,726

経営幹部に対する退職給付に係る負債

328,667

354,205

541,647

607,932

合計(1）従業員に対する退職給付
当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。
給付額は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。
① 確定給付制度（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

確定給付制度債務（制度資産なし）

235,706

267,507

未認識数理計算上の差異△22,726△13,781

連結財政状態計算書上の確定給付制度債務

212,980

253,726

純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

勤務費用

34,58839,642

利息費用

3,906

3,564

553

4,855

清算による影響（注）２

76,442－

退職給付費用合計（注）１

115,491

48,062

数理計算上の差異（注）１．退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。
（注）２．清算による影響76,442千円は、日本住宅建設産業厚生年金基金からの脱退に伴い発生したものであります。
確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至

平成21年12月１日（自平成22年11月30日）
至

平成22年12月１日（自平成23年11月30日）
至

平成23年12月１日
平成24年11月30日） （自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

期首残高

136,356

166,419

192,812

235,706

当期勤務費用

28,69530,364

34,58839,642

利息費用

2,990

3,447

3,906

3,564

給付支払額

△6,332△3,992△17,105△10,298

4,709△3,426

21,505△1,107

166,419

192,812

235,706

267,507

数理計算上の差異
期末残高－ 71 －

数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。
前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

割引率

1.55％

1.24％

昇給率

2.12％

2.12％

②

確定拠出制度
当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

拠出額

（自
至

7,196

当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）
9,936(2）経営幹部に対する退職給付（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

期首残高

312,855

328,667

引当金繰入額23,67533,869支払額△7,864△8,331

期末残高

328,667

354,205

上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。
経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対す
る退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。

－ 72 －

20．資本及びその他の資本項目(1）資本金及び資本剰余金
発行可能株式総数（株）

発行済株式数（株）

1,500,000

456,840

5,454,673

5,516,499

－

－

－

－

1,500,000

456,840

5,454,673

5,516,499

増減（注）３、５

148,500,000

47,827,160

966,719

858,818

平成25年11月30日残高

150,000,000

48,284,000

6,421,392

6,375,317

平成23年12月１日残高増減
平成24年11月30日残高

（注）１
２
３

資本金（千円）

資本剰余金（千円）

４
５

当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。
発行済株式は、全額払込済であります。
平成25年７月１日付で株式分割に伴う定款の変更を行い、発行可能株式総数は148,500,000株増加し、150,000,000株となっております。
発行済株式数については、平成25年７月１日をもって１株を100株に株式分割したことにより45,227,160株
増加、平成25年７月25日の新株の発行により2,600,000株増加し、48,284,000株となっております。
資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。
当連結会計年度に資本からの控除として会計処理された取引費用は、107,900千円であります。
(2）その他の資本の構成要素
前連結会計年度（自 平成23年12月１日

至

平成24年11月30日）（単位：千円）

在外営業活動体の換算差額

売却可能金融資産の公正価値の純変動

キャッシュ・
フロー・ヘッジの
公正価値の純変動－△2,369－△2,369その他の包括利益

1,382

1,442

△3,751△926

平成24年11月30日残高

1,382

△926

△3,751△3,295平成23年12月１日残高

当連結会計年度（自平成24年12月１日

至合計

平成25年11月30日）（単位：千円）

在外営業活動体の換算差額

売却可能金融資産の公正価値の純変動

キャッシュ・
フロー・ヘッジの
公正価値の純変動

平成24年12月１日残高

1,382

△926

△3,751△3,295

その他の包括利益

3,776

1,299

△431

4,644

平成25年11月30日残高

5,158

372

△4,182

1,348

合計

①

在外営業活動体の換算差額
外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。

②

売却可能金融資産の公正価値の純変動
売却可能金融資産の公正価値の評価差額であります。

③

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。

－ 73 －

21．配当金(1）配当金支払額

決議

前連結会計年度（自平成23年12月１日

１株当たり配当額（円）

配当金の総額（千円）

平成24年２月24日
定時株主総会500

決議

至228,420

当連結会計年度（自平成24年12月１日

１株当たり配当額（円）

配当金の総額（千円）

平成25年２月26日
定時株主総会600

至274,104

平成24年11月30日）
基準日

効力発生日

平成23年11月30日

平成24年２月27日

平成25年11月30日）
基準日

効力発生日

平成24年11月30日

平成25年２月27日(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

決議

当連結会計年度（自平成24年12月１日

１株当たり配当額（円）

配当金の総額（千円）

平成26年２月27日
定時株主総会8

至386,272

平成25年11月30日）
基準日

効力発生日

平成25年11月30日

平成26年２月28日

当社は、平成25年７月１日を効力発生日として、１株につき100株の割合で分割を行っております。
基準日が平成25年６月30日以前の１株当たり配当金については、当該株式分割が行われる前の数値で記載
しております。
22．売上高
売上高の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

販売用不動産売上高

17,623,887

27,700,735

サービス売上高6,571,913

7,369,610

24,195,800

35,070,345

合計
23．売上原価
売上原価の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

棚卸資産売却原価（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

14,581,952

24,155,050

減価償却費

117,782

123,358

棚卸資産評価損益（純額）

413,425

284,0722,968,819

3,196,618

18,081,979

27,759,099

外注費その他
合計－ 74 －

24．販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至従業員給付費用（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

2,202,098

2,279,269

広告宣伝費

27,572

40,635

支払報酬

192,541

213,437

支払手数料

167,587

194,678

租税公課

265,958

352,909交通費

45,36557,766

通信費

38,33340,177

事務用品費

46,64350,457

減価償却費及び償却費

62,54450,122

貸倒引当金繰入額

78,1320

その他

118,915

135,494

3,245,692

3,414,950

合計
25．人件費
人件費の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

給与手当及び賞与手当（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

1,721,073

1,815,595

退職給付費用

153,876

98,205

法定福利費

217,741

242,624

その他の短期従業員給付

109,406

122,844

合計

2,202,098

2,279,269

26．その他の収益
その他収益の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

雑収入
合計－ 75 －（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

17,90433,004

17,90433,004

27．その他の費用
その他費用の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

固定資産売却損

18,874－

固定資産除却損

2,377

183

会員権評価損4,366－

その他（注）

3,758

19,511

29,377

19,695合計（注）

前連結会計年度及び当連結会計年度の「その他」には、為替差損がそれぞれ1,448千円及び3,625千円含まれております。
28．金融収益・費用
金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

受取利息

1,678

2,303

受取配当金

2,861

1,164

金融収益合計

4,540

3,467

支払利息（注）642,563695,799642,563695,799

金融費用合計（注）

なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料費用は、それぞれ107,663千円及び56,371千円であります。

－ 76 －

29．その他の包括利益
各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調
整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。
前連結会計年度（自平成23年12月１日

至

平成24年11月30日）（単位：千円）

当期発生額

組替調整額

在外営業活動体の換算差額

1,382

－

1,382

－

1,382

売却可能金融資産の公正価値の純変動

2,575

－

2,575

△1,133

1,442

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動△6,193－△6,1932,441△3,751

合計△2,235－△2,235

1,308

△926

当連結会計年度（自平成24年12月１日

至

税効果前

税効果

税効果後

平成25年11月30日）（単位：千円）

当期発生額

組替調整額

税効果前

税効果

税効果後

在外営業活動体の換算差額

3,776

－

3,776

－

3,776

売却可能金融資産の公正価値の純変動

9,342△7,323

2,018

△719

1,299

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値
の純変動

2,010

－

2,010

△2,441△431

合計

15,129△7,323

7,805△3,1614,644

30．１株当たり利益（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

親会社の所有者に帰属する当期利益（千円）

1,465,284

2,003,480

期中平均普通株式数（株）

45,684,000

46,602,904

32.07

42.99

基本的１株当たり当期利益（円）（注）１．基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、期中平均普通株式により除して算出しております。
２．希薄化後１株当たり当期利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
３．当社は、平成25年７月１日を効力発生日として１株につき100株の割合で株式分割を行っております。
これに伴い、前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して基本的１株当たり当期利益を算定しております。

－ 77 －

31．金融商品(1）資本管理
当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保、及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。
当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。
各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

当連結会計年度（平成25年11月30日）

現金及び現金同等物

9,410,622

14,711,997

有利子負債

32,401,781

35,036,593

26,543,892

30,102,468

資本合計

なお、当社グループが適用を受ける重要な資本規制はありません。
(2）リスク管理に関する事項
当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク（為替リスク、金利リスク、信用リス
ク、流動性リスク）に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止（リスク回避）、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティ
ブ及び株式等の取引は行っておりません。
(3）為替リスク
為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。
また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。
(4）金利リスク
金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関して
は、財務経理部にて各金融機関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリン
グしております。
金利感応度分析
当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金において、金利が1.0％上昇した場
合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。
（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

税引前利益に与える影響額（千円）△303,374－ 78 －（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）△326,387

(5）信用リスク
営業債権及びその他の債権に含まれる金融資産は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。
金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資産の帳簿価額であります。
①

期日経過した金融資産
連結会計年度末において期日が経過しているが、減損はしていない営業債権及びその他の債権に含まれる金融資産の年齢分析は、以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

期日経過３ヶ月以内

当連結会計年度（平成25年11月30日）

20,005

17,155

期日経過３ヶ月超６ヶ月以内

224

280

期日経過６ヶ月超108－

20,33817,436合計②減損が生じている金融資産
当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。
連結会計年度末において減損していると個別に判断された営業債権及びその他の債権は、以下のとおり
であります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）

営業債権及びその他の債権
貸倒引当金
合計

当連結会計年度（平成25年11月30日）

88,297

81,164△86,821△80,418

1,476

745

③

貸倒引当金の増減
当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

期首残高

（自
至

当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

18,18190,547

当期計上額

87,4334,708

期中減少額（戻入）△4,753△1,005

期中減少額（目的使用）△10,314△12,123

90,547

82,126

期末残高－ 79 －

(6）流動性リスク
当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。
当社財務経理部は、定期的に、手許流動性及び有利子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。
金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。
（単位：千円）
１年以内

１年超５年以内

５年超合計

前連結会計年度（平成24年11月30日）
非デリバティブ金融負債
営業債務及びその他の債務

2,159,799

1,236,001

894,062

4,289,863

借入金

7,742,443

18,718,743

5,940,594

32,401,781

－

6,193

－

6,193

営業債務及びその他の債務

1,252,489

1,335,607

768,018

3,356,115

借入金

7,587,433

22,525,541

4,923,619

35,036,593

－

4,182

－

4,182

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
当連結会計年度（平成25年11月30日）
非デリバティブ金融負債

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務(7）公正価値① 公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。
（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）
帳簿価額

公正価値

当連結会計年度（平成25年11月30日）
帳簿価額

公正価値

現金及び現金同等物

9,410,622

9,410,622

14,711,997

14,711,997

売却可能金融資産

420,061

420,061

810,105

810,105

営業債権及びその他の債権（注）１

2,044,478

2,044,478

1,091,016

1,091,016

営業債務及びその他の債務（注）２5,450,729

5,450,729

4,431,515

4,431,515

借入金

32,401,781

32,411,027

35,036,593

35,050,814（注）１．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融資産は、前連結会計年度1,677,043千円、当連結会計年度721,210千円であります。
２．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融負債
は、前連結会計年度4,289,863千円、当連結会計年度3,356,115千円であります。

－ 80 －

金融商品の公正価値算定方法（現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期借入金）
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。
但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
（売却可能金融資産）
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー
法等を使用しております。活発な市場における公表市場価格がなく、公正価値を信頼性をもって測定できない有価証券に関しては取得原価で測定しております。
（長期借入金）
長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値（単位：千円）前連結会計年度（平成24年11月30日）
レベル１
売却可能金融資産

レベル２

レベル３

合計

20,643

20,038379,379

420,061

－

6,193

－

6,193

公正価値で測定しその変動を損益を通じて測定する金融負債（デリバティブ）（注）（単位：千円）
当連結会計年度（平成25年11月30日）
レベル１
売却可能金融資産
公正価値で測定しその変動を損益を通じて測定する金融負債（デリバティブ）（注）

レベル２

レベル３

合計

1,204

38

808,862

810,105

－

4,182

－

4,182

（注）変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュフロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より２年以内であります。

－ 81 －

レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

期首残高

359,565

379,379

取得

22,000667,000△2,0361,183

その他の包括利益（注）２－－

新規連結による減少（注）３－△20,000△150△218,700

379,379

808,862

包括利益
損益（注）１

処分
期末残高（注）１．すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。
２．評価技法として主に割引キャッシュ・フロー法等を使用しておりますが、当該方法による評価は帳簿価額に一致しているため、その他の包括利益に計上した金額はありません。
３．前連結会計年度まで非連結子会社であったＮＡＩ・トーセイ・ＪＡＰＡＮ株式会社（旧 合同会社三宮不動
産販売）については、明らかに重要性が乏しかったため非連結子会社としておりましたが、当連結会計年度
より営業を開始したことに伴い、重要性が増したため連結の範囲に含めております。このため、売却可能金
融資産に計上されていた当該株式の金額分、減少しております。
32．オペレーティング・リース
当社グループは、非関連当事者に対して、事務所及び住居をオペレーティング・リース契約により賃貸しております。このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペレーティング・リースに基づく将来の最低受取リース料は以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

１年以内
１年超５年以内
合計－ 82 －（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

605,926

311,663

1,567,905

578,182

2,173,831

889,846

33．関連当事者(1）関連当事者との取引
当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

営業債権及びその他の債権

110－

営業債務及びその他の債務

341

105

15,689500

販売費及び一般管理費

－

613

合計

16,141

1,218

売上高

関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。
(2）主要な経営幹部に対する報酬
主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。
（単位：千円）（自至前連結会計年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）（自至当連結会計年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

短期従業員給付217,126

262,243

退職給付23,67533,869240,801

296,112

合計
34．偶発事象
該当事項はありません。
35．後発事象
該当事項はありません。
36．重要な子会社
当社の重要な子会社は、「第１

企業の概況

４

関係会社の状況」に記載のとおりであります。

－ 83 －

⑤【連結附属明細表】【社債明細表】
該当事項はありません。
【借入金等明細表】
当期首残高
（千円）

当期末残高
（千円）

平均利率
（％）

384,400

6,000

1.97

－

１年以内に返済予定の長期借入金

7,356,272

7,579,662

1.97－

１年以内に返済予定のリース債務

1,771

1,771

－

－

長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）

24,654,459

27,446,053

1.97

平成26年～44年

リース債務（１年以内に返済予定のものを除
く。）

4,878

3,106

－

平成26年～28年

－

－

－

－

32,401,781

35,036,593

区分
短期借入金

その他有利子負債
合計
（注）１
２

返済期限

－

－

「平均利率」については、借入金期末残高に対する加重平均利率を記載しております。
長期借入金及びリース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年内における返済予定額は以下のとおりであります。

区分

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内
（千円）

長期借入金

7,817,052

7,805,423

3,265,924

3,634,035

リース債務

1,771

1,335

－

－

第３四半期

当連結会計年度【資産除去債務明細表】
当該情報は、連結財務諸表注記「18．引当金」に記載しております。
（２）【その他】
当連結会計年度における四半期情報等（累計期間）

第１四半期

第２四半期

売上高

（千円）

15,501,359

23,090,689

29,097,107

35,070,345

税引前四半期利益又は税引
前利益

（千円）

1,407,466

2,384,839

3,072,369

3,217,272

親会社の所有者に帰属する四半期（当期）利益（千円）

866,327

1,461,279

1,921,597

2,003,480

基本的１株当たり四半期（当期）利益

（円）

18.96

31.99

41.73

42.99

（会計期間）
基本的１株当たり四半期利
益
（注）

第１四半期
（円）

第２四半期

18.96

13.02

第３四半期
9.84

第４四半期
1.17

当社は、平成25年７月１日を効力発生日として１株につき100株の割合で株式分割を行っておりますので、前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して基本的１株当たり四半期利益を算定しております。

－ 84 －

２【財務諸表等】（１）【財務諸表】①【貸借対照表】(単位：千円)
前事業年度(平成24年11月30日)

資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
貯蔵品
前渡金
前払費用
関係会社短期貸付金
繰延税金資産
未収入金
その他
貸倒引当金
流動資産合計

※1

※1
※1

固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
車両運搬具
減価償却累計額
車両運搬具（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額※1

工具、器具及び備品（純額）
土地
リース資産
減価償却累計額
リース資産（純額）※1

有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計－ 85 －

8,113,658
176,295
10,00030,641,962
5,358,697
1,228
77,899254,028
379,000
517,474
819,517
104,755△3,52846,450,989

4,998,258△1,015,923
3,982,335

当事業年度(平成25年11月30日)

※1

※1
※1

※1

12,914,102
75,673－30,881,888
6,222,981
2,765
208,116
191,683
50,000183,830
29,03232,125△827
50,791,372

5,400,040△1,018,565
4,381,474

22,137△14,350
7,787

22,137△15,256
6,881

880
△704
175

880
△759
120

12,581△2,793
9,788

12,581△6,052
6,528

101,426△79,524
21,902

106,432△83,570
22,861

9,552,984
6,748
△415
6,333

※1

10,033,045
6,748△2,102
4,646

13,581,306

14,455,559

36,501
1,889
38,39028,0591,889
29,948(単位：千円)
前事業年度(平成24年11月30日)

当事業年度(平成25年11月30日)

投資その他の資産投資有価証券
関係会社株式出資金
長期貸付金
破産更生債権等
敷金及び保証金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計

383,001
824,119
6,000
3,355
6,997
148,995
18,453
4,014△5,545
1,389,392

790,045889,119
4,000
3,286
5,305
164,716
74,762
4,014△4,875
1,930,375

固定資産合計

15,009,089

16,415,883

61,460,079

67,207,256

1,119,380
387,572※1
384,400※1，3
7,103,187
1,771
211,599
28,95325,021－
965,969
31,446－89,826
10,349,128

299,715
212,973※1
6,000
6,559,368
1,771
236,582
39,807757,527
186,191
699,094
31,292
8
114,405
9,144,737

資産合計
負債の部
流動負債
支払手形
買掛金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
リース債務
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
前受収益
賞与引当金
流動負債合計
固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
リース債務
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
投資損失引当金
資産除去債務
固定負債合計※1，3

22,856,149
2,045,612
4,878
149,101
302,747
28,596
24,842
25,411,927
35,761,055

負債合計－ 86 －※1，3※1，3

26,489,109
2,023,929
3,106
181,256
325,219－
24,00329,046,624
38,191,362(単位：千円)
前事業年度(平成24年11月30日)
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
資本準備金
資本剰余金合計
利益剰余金
利益準備金
その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金
利益剰余金合計
株主資本合計

当事業年度(平成25年11月30日)

5,454,673

6,421,392

5,538,149
5,538,149

6,504,868
6,504,868

7,250

7,250

15,00014,684,877
14,707,127

15,00016,067,010
16,089,260

25,699,950

29,015,521

△926
△926

372
372

純資産合計

25,699,023

29,015,893

負債純資産合計

61,460,079

67,207,256

評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
評価・換算差額等合計－ 87 －

②【損益計算書】(単位：千円)(自至前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

売上高流動化事業売上高
開発事業売上高
賃貸事業売上高ファンド事業売上高
売上高合計
売上原価
流動化事業原価
開発事業原価賃貸事業原価ファンド事業原価
売上原価合計(自至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日)

5,531,217
11,242,479
2,471,754
186,240
19,431,692

11,098,020
15,578,640
2,626,736
741,52130,044,918

5,027,960
8,833,069
1,017,855
42,96814,921,854

9,450,054
13,853,147
1,011,866
155,884
24,470,952

4,509,838

売上総利益
販売費及び一般管理費

※2

営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
貸倒引当金戻入額
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
為替差損
雑損失
営業外費用合計

1,938,412
2,571,426
※1

※1

経常利益
特別利益
投資有価証券売却益
投資損失引当金戻入額
特別利益合計－ 88 －

7,847
2,821
457
18,95930,086

5,573,966※2

2,185,879
3,388,086
※1

※1

5,865
1,124
2,365
22,14631,501

581,703
－
1,448
2,222
585,374

646,351
107,900
3,625
7,000
764,877

2,016,138

2,654,711－
102,652
102,652

7,323
28,59635,920(単位：千円)(自至特別損失
固定資産除却損
会員権評価損
特別損失合計

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)
※3

1,585
4,366
5,951

(自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日)
※3

167
－
167

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計

2,112,838

2,690,464

3,800
910,625
914,425757,611
276,615
1,034,227

当期純利益

1,198,413

1,656,236－ 89 －

【売上原価明細書】
流動化事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

金額（千円）

（自
至

構成比
（％）

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

Ⅰ

土地

2,520,736

50.1

6,046,458

64.0

Ⅱ

建物取得費・バリューア
ップコスト

1,846,587

36.7

2,636,788

27.9

Ⅲ

経費

295,9285.9

482,735

5.1

Ⅳ

収益性低下による簿価切
下額364,7097.3

284,0723.0

計5,027,960

100.0

9,450,054

100.0

（注）

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

金額（千円）

（自
至

構成比
（％）

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

Ⅰ

用地費

4,535,175

51.3

7,912,901

57.1

Ⅱ

建築費

3,248,062

36.8

5,068,037

36.6

Ⅲ

経費

1,003,680

11.4

872,207

6.3

Ⅳ

収益性低下による簿価切
下額46,152

0.5

－

－

計

8,833,069

100.0

13,853,147

100.0

（注）

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

金額（千円）

（自
至

構成比
（％）

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

外注費

218,54421.5

232,713

23.0

Ⅱ

諸経費

799,311

78.5

779,153

77.0（うち租税公課）(228,473)(214,989)（うち減価償却費）(101,720)(103,590)（うち水道光熱費）(207,684)(233,703)

計

1,017,855－ 90 －

100.0

1,011,866

100.0

ファンド事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

（自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

諸経費

42,968100.0

155,884

100.0

計42,968100.0

155,884

100.0－ 91 －

③【株主資本等変動計算書】(単位：千円)
(自
至
株主資本
資本金
当期首残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金
資本準備金
当期首残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金合計
当期首残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金
利益準備金
当期首残高
当期末残高
その他利益剰余金
別途積立金
当期首残高
当期末残高
繰越利益剰余金
当期首残高
会計方針の変更による累積的影響額
遡及処理後当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金合計
当期首残高
会計方針の変更による累積的影響額
遡及処理後当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高－ 92 －

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

(自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日)

5,454,673

5,454,673－－

966,719966,7195,454,673

6,421,392

5,538,149

5,538,149－－

966,719966,719

5,538,149

6,504,868

5,538,149

5,538,149－－

966,719966,719

5,538,149

6,504,868

7,250
7,250

7,250
7,250

15,00015,00015,00015,00013,369,731
345,153
13,714,884

14,684,877－
14,684,877△228,420
1,198,413
969,993△274,104
1,656,236
1,382,132

14,684,877

16,067,010

13,391,981
345,153
13,737,134

14,707,127－
14,707,127△228,420
1,198,413
969,993△274,104
1,656,236
1,382,132

14,707,127

16,089,260(単位：千円)(自至
株主資本合計当期首残高
会計方針の変更による累積的影響額
遡及処理後当期首残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
当期首残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
当期首残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
当期首残高
会計方針の変更による累積的影響額
遡及処理後当期首残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 93 －

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日)

(自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日)

24,384,803
345,153
24,729,957

25,699,950－
25,699,950－△228,420
1,198,413
969,9931,933,438△274,104
1,656,236
3,315,570

25,699,950

29,015,521△2,369

△926

1,442
1,442

1,299
1,299

△926

372

△2,369

△926

1,442
1,442

1,299
1,299

△926

372

24,382,434
345,153
24,727,588

25,699,023－
25,699,023－△228,420
1,198,413
1,442
971,435

1,933,438△274,104
1,656,236
1,299
3,316,870

25,699,023

29,015,893

【注記事項】（重要な会計方針）
１

有価証券の評価基準及び評価方法(1）子会社株式
移動平均法による原価法(2）その他有価証券① 時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）② 時価のないもの
移動平均法による原価法

２

たな卸資産の評価基準及び評価方法
評価基準は原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっております。
(1）販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法(2）貯蔵品
最終仕入原価法

３

固定資産の減価償却の方法(1）有形固定資産（リース資産を除く）
主として、定額法を採用しております。
主な耐用年数
建物
３～50年
構築物
10～30年
機械及び装置８年
工具、器具及び備品 ３～20年(2）無形固定資産（リース資産を除く）
定額法
なお、自社利用のソフトウエアは、社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。
(3）リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

４

繰延資産の処理方法
株式交付費 支出時に全額費用処理しております。

５

外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

６

引当金の計上基準(1）貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2）賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。
(3）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。
数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法
により按分した額を、費用処理することとしております。

－ 94 －

(4）役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
７

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1）消費税等の会計処理
消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。

（会計方針の変更）（賃貸収入の会計処理）
フリーレント期間中の賃貸収入について、従来、フリーレント期間終了後から収益認識しておりましたが、
当事業年度より契約期間にわたって収益認識する方法に変更しております。この変更は、日本においても当連結会計年度より連結財務諸表を国際会計基準により開示するのを契機に見直しを行った結果、フリーレント期
間中の賃貸収入の重要性が増してきていること及びフリーレント期間終了後も引き続き賃貸借契約が継続している実態があること並びに同一環境下で行われた同一の性質の取引等につき企業集団として会計処理の統一を図るためのものであります。
当該会計方針の変更は遡及適用され、前事業年度については遡及適用後の財務諸表となっております。
この結果、遡及適用を行う前に比べて、前事業年度の貸借対照表は、売掛金が158,595千円増加、利益剰余金が98,313千円増加し、前事業年度の損益計算書は、売上高が8,603千円増加し、経常利益、税引前当期純利益がそれぞれ8,603千円増加、当期純利益が9,687千円増加しております。
前事業年度の期首の純資産の帳簿価額に反映された会計方針の変更の累積的影響額により、株主資本等変動計算書の利益剰余金の遡及適用後の期首残高は88,625千円増加しております。
なお、１株当たり情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。
（借入コストの会計処理）
借入コストのうち融資事務手数料について、従来、支出時に費用処理しておりましたが、当事業年度より借入期間にわたって費用処理する方法に変更しております。
この変更は、日本においても当連結会計年度より連結財務諸表を国際会計基準により開示するのを契機に見直しを行った結果、融資事務手数料の重要性が増してきていること及び当該費用の効果は借入期間にわたって及ぶことから、期間按分することがより期間損益の適正化に資するものであること並びに同一環境下で行われた同一の性質の取引等につき企業集団として会計処理の統一を図るためのものであります。
当該会計方針の変更は遡及適用され、前事業年度については遡及適用後の財務諸表となっております。
この結果、遡及適用を行う前に比べて、前事業年度の貸借対照表は、前払費用が191,222千円増加、利益剰余金が118,538千円増加し、前事業年度の損益計算書は、支払利息が8,998千円減少し、経常利益、税引前当期純利益がそれぞれ8,998千円増加、当期純利益が10,670千円増加しております。
前事業年度の期首の純資産の帳簿価額に反映された会計方針の変更の累積的影響額により、株主資本等変動計算書の利益剰余金の遡及適用後の期首残高は107,867千円増加しております。
なお、１株当たり情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。
（退職給付債務の計算方法）
従来、退職給付債務の計算を簡便法によっておりましたが、当事業年度より、原則法により計算する方法に変更しております。
この変更は、日本においても当連結会計年度より連結財務諸表を国際会計基準により開示するのを契機に退職給付債務の算定をより合理的な方法に見直し、これにより期間損益の適正化を図ること及び同一環境下で行われた同一の性質の取引等につき企業集団として会計処理の統一を図るためのものであります。
当該会計方針の変更は遡及適用され、前事業年度については遡及適用後の財務諸表となっております。
この結果、遡及適用を行う前に比べて、前事業年度の貸借対照表は、退職給与引当金が41,055千円増加、利益剰余金が26,423千円減少し、前事業年度の損益計算書は、販売費及び一般管理費が1,273千円増加し、経常利益、税引前当期純利益がそれぞれ1,273千円減少し、当期純利益がそれぞれ2,818千円減少しております。
前事業年度の期首の純資産の帳簿価額に反映された会計方針の変更の累積的影響額により、株主資本等変動計算書の利益剰余金の遡及適用後の期首残高は23,604千円減少しております。
なお、１株当たり情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。

－ 95 －

（販売用不動産に関する会計処理）
当連結会計年度より連結財務諸表を国際会計基準により開示するのを契機に、販売用不動産に関する会計処理を変更しております。
(1）販売用不動産の費用配分方法
従来、販売用不動産につき減価償却を行っておりましたが、当事業年度より減価償却を行わない方法に変更しております。
この変更は、保有する期間における減価要因は「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用により適正に簿価に反映されているため、減価償却を行わないことがより適正な期間損益計算を行うことになること
及び同一環境下で行われた同一の性質の取引等につき企業集団として会計処理の統一を図るためのものであります。
(2）借入コストの処理方法
従来、借入コストについては発生時に費用処理を行っておりましたが、当事業年度より一定の販売用不動産に対する借入コストの一部を資産に計上する処理方法に変更しております。
この変更は、当社の借入は物件ごとに資金調達を行うのが通例であり、一般の支払利子とは性格を異にするので、重要な原価要素としての性格が強く、資産化を行うことでより適正な期間損益計算を行うことになること及び同一環境下で行われた同一の性質の取引等につき企業集団として会計処理の統一を図るためのものであります。
(3）販売用不動産にかかる広告宣伝費等の処理方法
従来、販売用不動産にかかる広告宣伝費等については、該当物件売却時に費用処理する方法によっておりましたが、当事業年度より発生時に費用処理する方法に変更しております。この変更は近年、広告宣伝費と収益の対応関係が希薄化する傾向にあり、広告宣伝費等の資産性につきより厳密に検討した結果、発生時に費用処理を行うことがより適正な期間損益計算に資すること及び同一環境下で行われた同一の性質の取引等につき企業集団として会計処理の統一を図るためのものであります。
上記(1）から(3）の販売用不動産に関する会計処理の変更は遡及適用され、前事業年度については遡及適用後の財務諸表となっております。
この結果、遡及適用を行う前に比べて、前事業年度の貸借対照表は、販売用不動産が308,761千円増
加、仕掛販売用不動産が85,687千円減少、利益剰余金が211,974千円増加し、前事業年度の損益計算書
は、売上原価が133,360千円増加、支払利息が126,729千円減少し、経常利益、税引前当期純利益がそれぞれ6,631千円減少、当期純利益が8,894千円増加しております。
前事業年度の期首の純資産の帳簿価額に反映された会計方針の変更の累積的影響額により、株主資本等
変動計算書の利益剰余金の遡及適用後の期首残高は203,079千円増加しております。
なお、１株当たり情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。
（追加情報）（資産の保有目的の変更）
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：505,827千円、土地：1,630,078千円）を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：996,547千円、土地：1,731,791千円）を、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

－ 96 －

（貸借対照表関係）※１

担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産
前事業年度（平成24年11月30日）

現金及び預金販売用不動産
仕掛販売用不動産
建物
土地
計

当事業年度
（平成25年11月30日）

485,750千円
30,396,972
5,268,481
3,770,542
9,213,962

70,005千円
29,629,181
6,222,981
4,192,805
9,315,675

49,135,708

49,430,650

担保権によって担保されている債務
前事業年度（平成24年11月30日）
短期借入金
１年内返済予定の長期借入金
長期借入金
計
２

当事業年度
（平成25年11月30日）

384,400千円
7,033,227
22,815,309

6,000千円
6,513,728
26,489,109

30,232,936

33,008,837

偶発債務
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
前事業年度（平成24年11月30日）

トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱トーセイ・コミュニティ㈱
※３

当事業年度
（平成25年11月30日）

1,863,895千円－

1,723,110千円
96,628

財務制限条項
前事業年度（平成24年11月30日）(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計656,875千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュ・フロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ・フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

－ 97 －

(2）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計120,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュ・フロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ・フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(3）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計685,850千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計額を平成23年11月期の年度
決算期の末日における純資産の部の合計額又は前年度決算期の末日における総資産の部の合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュ・フロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ・フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(4）当社の借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費賃借契約（残高合計322,400千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・単体の貸借対照表における純資産金額が21,014,900千円以下とならないこと。
・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して6,104,300千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。
(5）当社の借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費賃借契約（残高合計646,800千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・単体の貸借対照表における純資産金額が24,382,400千円以下とならないこと。
・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して2,057,900千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

－ 98 －

当事業年度（平成25年11月30日）(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,160,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を平成24年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷（営業損益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業損益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(2）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計491,600千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を平成24年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷（営業損益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業損益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(3）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計988,800千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を平成24年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷（営業損益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業損益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(4）当社の借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費賃借契約（残高合計119,120千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・単体の貸借対照表における純資産金額が21,014,900千円以下とならないこと。
・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して6,104,300千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

－ 99 －

(5）当社の借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費賃借契約（残高合計500,400千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・単体の貸借対照表における純資産金額が24,382,400千円以下とならないこと。
・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して2,057,900千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。
（損益計算書関係）※１ 各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。
（自
至

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

受取利息
雑収入

（自
至

6,397千円
7,120

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）
3,848千円
7,919※２

販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度2.6％、当事業年度3.4％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度97.4％、当事業年度96.6％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
（自
至

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

広告宣伝費
役員報酬
給料手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費
支払手数料

26,201千円
128,400
703,096
89,82633,14520,445113,234
119,548

37,224千円
133,200
726,322
114,405
41,33630,539124,345
152,479

支払報酬
租税公課
貸倒損失
減価償却費

180,316
248,085
045,453

181,526
335,267
0
42,031※３

固定資産除却損の内訳は、次のとおりであります。
（自
至

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

建物
工具、器具及び備品

1,585千円－（株主資本等変動計算書関係）
該当事項はありません。

－ 100 －

（自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）－千円
167

（リース取引関係）
１ ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引① リース資産の内容
有形固定資産本社の複合機（「工具、器具及び備品」）であります。
② リース資産の減価償却の方法
重要な会計方針「３．固定資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。
２

オペレーティング・リース取引（貸主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料（単位：千円）
前事業年度（平成24年11月30日）

当事業年度（平成25年11月30日）

１年以内

578,549

273,582

１年超1,452,624

473,878

2,031,174

747,460

合計（有価証券関係）
前事業年度（平成24年11月30日）
子会社株式（貸借対照表価額824,119千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。
当事業年度（平成25年11月30日）
子会社株式（貸借対照表価額889,119千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。

－ 101 －

（税効果会計関係）
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度（平成24年11月30日）
繰延税金資産流動資産
未払事業税否認繰越欠損金
賞与引当金
広告宣伝費等否認
その他
会計方針の変更に伴う影響額

当事業年度（平成25年11月30日）

8,066千円
470,659
34,14355,337
19,47473,00852,862千円－
48,183
69,17023,067－

660,689

193,284

53,139107,899
10,86958,447
10,55016,37064,599115,908－
57,607－25,959257,277△192,714

264,075△189,106725,252

268,253△10,249△132,965△9,454－△143,215△9,454△5,302△40,806△206－△46,109△206

繰延税金負債合計△189,324△9,660

繰延税金資産の純額

535,927

258,592小計
固定資産
退職給付引当金損金算入限度超過額
役員退職慰労引当金損金算入限度超過額
子会社株式評価損
減損損失
投資有価証券評価損
その他
小計
評価性引当額繰延税金資産合計
繰延税金負債
流動負債
その他
会計方針の変更に伴う影響額
小計
固定負債
その他
会計方針の変更に伴う影響額
小計（注）「会計方針の変更」に記載のとおり、当事業年度における会計方針の変更は遡及適用され、前事業年度の繰延税金資産は遡及適用後の数値となっております。

（表示方法の変更）
前事業年度において、繰延税金資産の「その他」に含まれていた「未払事業税否認」及び「賞与引当金」
は、金額的重要性が増したため当事業年度において独立掲記しています。
この表示方法の変更を反映させるため、前事業年度の注記の組替えを行っています。
この結果、前事業年度の繰延税金資産の「その他」に表示していた61,683千円は、「未払事業税否認」
8,066千円、「賞与引当金」34,143千円及び「その他」19,474千円として組み替えています。

－ 102 －

２

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
前事業年度（平成24年11月30日）
法定実効税率（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目
繰延税金資産に係る評価性引当額
税率変更による差異
その他

41.0％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

44.9

0.2
0.4
3.1
0.2

当事業年度
（平成25年11月30日）
法定実効税率と税効果会
計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定
実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。

（資産除去債務関係）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの(1）当該資産除去債務の概要
当社が保有する有形固定資産の中には、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、ＰＣＢが含まれているものがあり、当該処理費用について資産除去債務を認識しております。なお、根拠となる法令は以下のとおりです。
アスベスト処理費用
ＰＣＢを含む機器の処分費用

石綿障害予防規則
ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法（ＰＣＢ特別措置法）(2）当該資産除去債務の金額の算定方法
資産除去債務の金額の算定にあたっては、使用見込期間を当該物件の耐用年数と見積もり、割引率は2.26～2.40％を使用して資産除去債務の計算をしております。
(3）当該資産除去債務の総額の増減
（自
至

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

期首残高時の経過による調整額
資産除去債務の履行による減少額

24,710千円
131－

24,842千円
134
△973

期末残高

24,842

24,003－ 103 －

（１株当たり情報）
（自
至

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

１株当たり純資産額

562円54銭600円94銭

１株当たり当期純利益金額

26円23銭35円54銭（注）１
２

３

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
当社は、平成25年７月１日を効力発生日として１株につき100株の割合で株式分割を行っておりますので、前事業年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額を算定しております。
「会計方針の変更」に記載のとおり、当事業年度における会計方針の変更は遡及適用され、前事業年度については、遡及適用後の財務諸表となっております。この結果、遡及適用を行う前と比べて、前事業年度の１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額はそれぞれ、８円80銭及び１円25銭増加しております。
１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

４

項目

（自
至

前事業年度
平成23年12月１日
平成24年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成24年12月１日
平成25年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

1,198,413

1,656,236

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

1,198,413

1,656,236

普通株式の期中平均株式数（株）

45,684,000

46,602,904

５

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度（平成24年11月30日）

項目
純資産の部の合計額（千円）

当事業年度（平成25年11月30日）

25,699,023

29,015,893－－

普通株式に係る期末の純資産額（千円）

25,699,023

29,015,893

１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数（株）

45,684,000

48,284,000

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）（重要な後発事象）
該当事項はありません。

－ 104 －

④【附属明細表】【有価証券明細表】【株式】
銘柄
投資有価証券

その他
有価証券

貸借対照表計上額（千円）

株式数（株）

住宅産業信用保証株式会社

120

1,200

120

1,200

投資口数等（口）貸借対照表計上額（千円）

日本ビルファンド投資法人

1

1,204

ジェイ不動産証券投資法人

1

38

ひまわり合同会社－

20,952

神谷町インベストメント合同会社－

50,000ジャパンオポチュニティ１特定目的会社

2,333

116,650

PLC特定目的会社

6,000

600,000

クローバー芝公園特定目的会社

23,0000

銀六特定目的会社

35,615066,950788,845

計【その他】
種類及び銘柄（投資信託受益証券）（匿名組合出資金）

投資有価証券

その他
有価証券（優先出資証券）

計－ 105 －

【有形固定資産等明細表】
当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

当期末減価償
却累計額又は
償却累計額
（千円）

当期償却額
（千円）

差引当期末残高（千円）

4,998,258

1,021,478

619,696

5,400,040

1,018,565

116,511

4,381,474

22,137－－

22,137

15,256

905

6,881

880

－

－

880

759

54

120

車両運搬具

12,581－－

12,581

6,052

3,259

6,528

工具、器具及び備品

101,426

7,759

2,753

106,432

83,5706,632

22,861

9,552,984

2,110,139

1,630,078

10,033,045－－

10,033,045

6,748

－

－

6,748

2,102

1,687

4,646

14,695,017

3,139,377

2,252,528

15,581,866

1,126,306

129,050

14,455,559

ソフトウエア

99,6868,130－

107,816

79,757

16,572

28,059

電話加入権

1,889

－

－

1,889

－

－

1,889

101,575

8,130－

109,705

79,757

16,572

29,948

資産の種類

有形固定資産建物
構築物
機械及び装置土地
リース資産
有形固定資産計
無形固定資産無形固定資産計（注）１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物 販売用不動産からの振替（２物件）
996,547千円
土地 販売用不動産からの振替（２物件） 1,731,791千円
２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物 販売用不動産への振替（１物件）
619,696千円
土地 販売用不動産への振替（１物件）
1,630,078千円【引当金明細表】
区分

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（目的使用）
（千円）

当期減少額
（その他）
（千円）

当期末残高
（千円）

貸倒引当金

9,074

2,093

1,005

4,459

5,703

賞与引当金

89,826

114,405

89,826－

114,405

役員退職慰労引当金

302,747

30,5398,067－

325,219

投資損失引当金

28,596－－28,596－（注）１．貸倒引当金の「当期減少額（その他）」欄の金額は、洗替えによる戻入れ額であります。
２．投資損失引当金の「当期減少額（その他）」欄の金額は、子会社の財政状態の回復による戻入れ額であります。

－ 106 －

（２）【主な資産及び負債の内容】① 流動資産イ 現金及び預金
区分

金額（千円）

現金

2,198

預金
当座預金

299,815

普通預金

12,542,083

定期預金

70,005ロ

計12,911,903

合計

12,914,102

売掛金
相手先別内訳
相手先金額（千円）

株式会社小学館集英社プロダクション

8,508

東京ガスエネルギー株式会社

8,399

株式会社青山5,529

株式会社サイゼリヤ

5,294

その他

47,942
合計

75,673

売掛金の発生及び回収並びに滞留状況
当期首残高
（千円）

当期発生高
（千円）

当期回収高
（千円）

(A)

(B)

(C)

176,295

1,395,917

1,496,539

当期末残高
（千円）

回収率（％）

滞留期間（日）(D)(C)───── × 100(A) ＋ (B)(A) ＋ (D)─────２──────
(B)
─────
365

75,673－ 107 －

95.2

32.9

ハ

販売用不動産地域別

土地面積（㎡）

金額（千円）

神奈川県横浜市

26,548.38

4,946,307

東京都新宿区

6,542.75

3,343,708

東京都中央区

1,202.87

2,441,821

東京都世田谷区

6,455.90

2,390,612

287,683.77

17,759,438

328,433.67

30,881,888

その他
合計
ニ

仕掛販売用不動産
地域別

土地面積（㎡）

金額（千円）

神奈川県横浜市

8,946.12

1,439,026

東京都千代田区

330.63738,678

12,929.26

688,282

300.11

685,069

9,518.73

2,671,926

32,024.85

6,222,981

千葉県柏市
東京都中央区
その他
合計
ホ

貯蔵品
品名

金額（千円）

切手

133

印紙

580

封筒

264

その他

1,788
合計

2,765

②

流動負債
イ 支払手形
相手先別内訳
相手先金額（千円）

大和小田急建設株式会社

299,715
合計

299,715

期日別内訳
期日別

金額（千円）

平成26年１月

299,715
合計

299,715－ 108 －

ロ

買掛金
相手先

金額（千円）

株式会社日本経済広告社

48,689東武建設株式会社

28,038

株式会社エムワン

17,366

トーセイ・コミュニティ株式会社

11,162

その他

107,716
合計

ハ212,973

１年内返済予定の長期借入金
相手先金額（千円）

株式会社八千代銀行

836,800

株式会社三井住友銀行

672,400

株式会社あおぞら銀行

671,000

株式会社北陸銀行

500,000

その他

3,879,168
合計③

6,559,368

固定負債
長期借入金

イ

相手先

金額（千円）

株式会社商工組合中央金庫

3,682,750

株式会社三菱東京UFJ銀行

2,479,600

株式会社横浜銀行

1,898,650

株式会社東日本銀行

1,748,875

その他

16,679,234
合計

26,489,109（３）【その他】
該当事項はありません。

－ 109 －