建築・建設・企画財務・教育委員会

ご担当様

簡易LCCツール及び、ご利用手順のご説明

総務省指導の「総合管理計画（概論）」作成から、毎年自力で更新可能な長寿命化事業向け「実施（行動）計画」立案へ向けて！
＜テーマ＞
構造施設ごとに１棟１５分程度でLCC（ライフサイクルコスト）の算定が可能となる「簡易LCC」ツールをご紹介致します。
改修履歴も登録可能で単なるシミュレーションによる「理論値」では無く、正確な不具合残存費用を含めた中長期事業計画立案向けバックデータの生成が可能になります。

企画開発：株式会社サイバーブルー

●どのように解決？→職員作業だけで出来る計画保全（事業計画立案）から＊目標：

コンサルや施工業者の「高価な」ノウハウに頼らない施設管理実現→誰でもできる計画立案から。

＜職員の作業だけで以下、３つの手順を実現します＞①

老朽化劣化他、施設性能の現況把握②

改修優先度明示化に向けた施設性能の評価③ 改修、更新必要部分の費用把握→目視・打診程度の簡易な調査診断実施、及び計画的な維持保全の情報蓄積→AHP等による事業の実施優先度を評点評価（誰でも一目瞭然）→簡易LCCによる事業費用算定（誰でも改修費用が簡単に算定可能）2

●簡易調査・診断・評価ツール（現況把握と改修費用算定手法）

計画保全管理システムを最大限利活用するためには、建物・設備の性能現況データを登録・管理する事が重要になり、そのためには、建物・設備の最新状況を常に把握しなければならず、現地での調査、診断・分析、評価（見積り）が必須となります。
この作業は今までの手法で考えると専門技術が必要であるため、外部業者に委託する事が多くなり技術も費用も不足がち。

・職員様で調査・診断・評価が実施可能なツールをご提供します！
・誰でも、早く・安く・簡単に施設の老朽化劣化状況が把握できる環境を！
①簡易調査診断手順の教育と調査ガイドや調査書式の雛型ドキュメントによりお客様にて作業可能！
②１棟１５分程度でライフサイクルコスト（LCC）が算出できる簡易LCC作成ツールのご提供！

③調査結果を取りまとめ、棟ごとに改修優先度を点数化して一覧化（AHPによる事業実施優先度評価）！
＜評価基準設定に沿った簡易調査実施ガイド群＞（業務委託では無く職員が実施可能）3

●部位部材の煩雑な登録が不要な簡易LCCツール■「維持保全システム」構築Ⅱ-1 （簡易LCCによる修繕、改修費用算出シミュレーション）＜LCCデータを作成する際の注意事項＞＊膨大な部位部材データを「全施設で登録」「毎年膨大な更新作業」実施は非現実的な方法論である事を認識する。
＊「単なるシミュレーション」と割り切って修繕概算費用や改修時期、ボリュームを考察するのが前提である。
①① メニューから雛形サンプルデータをメニューから雛形サンプルデータを選択
選択

雛形サンプルデー
タは、鎌倉市様のタは施工実績から施工実績から実際実際の「積算デーの「積算データ」タ」をご利用いたをご利用いただくだくことも可能でことも可能です。
す。

②

雛形
デー
タの面
積按
分と各種
条件を登録
し
概算
費
用算定へ
算
出へ

工事種別、部位別の施工費用展開と年度別の改修費用実績を登録

耐用年マスタは使用部材情報で個別に設定可能。
個別自治体様固有の耐用年マスタ設定が可能です。

大規模寄贈によるLCC作表途
中からの耐用年マスタ変更や、運用管理費（LCA）考慮にも対応しています。

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●改修費用シミュレーションから不具合残存率により改修費用算定■「維持保全システム」構築Ⅱ-2 （改修費用算出シミュレーション：棟別LCC作成→集約→FCI）＜LCCで中長期の事業費用概算をシミュレーションする際の注意事項！＞＊中長期事業計画立案のサポートデータを作成可能ですが、これはあくまでも「概算」で予算化措置金額である。
＊LCC算出される金額は改修ボリュームの規模を全体的に掴む指針と理解する。
③

グラフと表でLCCを棟単位で算出表示可能

耐用年のみの理論値と改修を実施した場合の比較が可能になっています。
※理論値のみのLCC※※改修実績入りLCC※④

棟単位の概算
金額
を集約した
表・グ
ラ
フに展開も可能LCC算出金額から中長期事業計画立案支援へ、FCIも集計可能

FCIグラフは目標値他を手入力で変更して、シミュレーションが可能です。

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●構造棟単位のLCCデータ作成
システムを起動すると棟単位に作成したLCCデータ一覧が表示されています。
LCC作成の手順としては標準の雛形データをコピーし対象施設に合わせてボリュームを延べ面積按分してLCCをシミュレート作成します（１棟１５分程度で作成可）。

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●構造棟単位のLCCデータを建物属性や用途別に集計したLCC作成
棟単位に作成したLCCデータを選択集約し複数棟分の集約LCCデータが作成可能です。
全市学校の屋体集計、事務棟集計や事業所内合計、全市棟の集計LCCなどが簡単に作成可能です。

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●LCC算定根拠となる部位別の耐用年（マスタ）設定
耐用年データはマスタ化可能、基本はBELCAや建築保全センター基準等＋αの最適値を設定可能ですが、自治体様毎に異なる利用部位部材特性を踏まえオリジナルの耐用年マスタを作成（設定）する事も可能です。
過去の積算データや竣工図書の仕上げ明細等の事例が「ある程度揃っている場合」個別耐用年設定が可能です。

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●集約LCCの作成と不具合残存費用算定
棟単位で作成したLCCデータを集約し集計LCCデータの作成が可能です。
同時に集約FCI（不具合残存率：5%）設定を行うと、施設性能を良好に保つための建築年から現時点までの改修必要費用計が算定可能になります（棟単位でも算定可能）。
FCI設定からの不具合残存費用算定は「施設性能を良好に保つために必要となる改修費用」を算定しています。

9●LCC算定時に利用する類似データ設定
簡易LCCではLCCデータを新規で作成する場合、類似する「年代、構造、用途」を持つ部位部材費用明細サンプ
ル（類似）データをコピーし、延べ面積で案分（縮小or拡大）してさらに、工事（改修）履歴費用データを勘案し該当施設のLCCデータを作成します（部位、部材データ登録不要）。
（類似）データは業界本の部位部材明細例や自団体で以前竣工した過去の新営建物積算データを中区分ぐらいにまとめ、サンプル化利用する事も可能です。

＜CheckPoint！＞：用途別サンプルデータ例
この用途別データ例を「LCCを算定したい施設の規模（延べ面積）」に案分し部位別明細と設定してLCCを算定。

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●LCC算定時の類似データ案分と各種マスタ等の設定
LCCデータ作成に向け画面項目のような基本データを設定し、基本台帳データ等は各種業務データのEXCEL、CSV取り込みで参照可能となります。
また物価等による費用変動に関しては、公的なデフレータ設定も可能になっています。
ここで登録する「延べ面積」は前記、類似データ部位別費用明細の案分（縮小or拡大）根拠となります。

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●部位別明細の登録確認と改修履歴の反映
サンプル雛形データの部位別明細費用は「延べ面積登録」で（拡大or縮小）案分され工事種別別のLCC作成スタート金額（建築当初費用）として設定されます。
これに改修履歴として年度、費用（金額）を登録し工事履歴を反映したリアルなLCC算定が可能になります。
＜CheckPoint！＞：改修履歴取り込み
簡易LCCの改修履歴はシステムで登録した工事履歴データを「CSV出力→LCC改修履歴項目へ自動反映」させる機能も実装しています。

＜CheckPoint！＞：改修履歴登録
部位別に「年度＞費用」を２０履歴まで登録可能

12●LCC作成の条件設定と勘案項目の確認
部位別の建築当初費用明細別にLCC作成の有無チェックや作成条件が簡単に事前確認、設定できます。
LCCデータ新規作成、更新作成か前回作成データの参照だけを選択でき効率的な作業が可能です。

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●耐用年設定による理論値と改修履歴勘案の実績値を比較
単なる「理論値」シミュレーションでは非現実的な大きな費用が発生してしまいデータを計画に利用できません。
過去の事業実績を登録し、それらを踏まえたLCCデータ作成が中長期計画には必須となります。

＜CheckPoint！＞：理論値シミュレーション
現実ではあり得ない膨大な改修費用が発生しデータとして事業計画立案実務には使えない。

＜CheckPoint！＞：改修履歴反映シミュレーション
過去事業の実績がLCCデータに反映し、実務に準じた改修費用計画が見通せる。

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●過去の改修履歴を踏まえた実績ベースLCCが正確な計画立案に寄与
建築費用、改修費用、改修費用累計、FCIベースの改修費が一度に参照可能なグラフと明細データが必要です。
取壊しor修理修繕かの初期判定は、総合判定が可能になる表データとグラフの参照、利用が必須です。
＜CheckPoint！＞：EXCELデータ再利用
表データを別EXCEL表へコピペして中長期計画向け資料の作成に再利用しましょう。

＜CheckPoint！＞：改修履歴反映シミュレーション
改修か取壊しか？総量削減の対象か多目的向け修繕か？など
を改修費用や改修費用累計、不具合残存費用と建築費用などを参考にして協議ください。

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●FCI（不具合残存率）を満たす改修費用の把握が重要設定したFCI（不具合残存率：５％標準）を満たす、施設性能向上に向けた改修費用を把握しましょう。
数年改修や修繕を実施していないが「今性能を上げる為の修繕をしたら」費用はいくら発生するかの把握は必須。

＜CheckPoint！＞：FCIが５％の範囲
改修費用が建築費の５％で収まっている範囲は数年しか無い事に注意（ブルーの範囲内）。

＜CheckPoint！＞：FCIが５％の範囲
累積の改修見込み費用とFCI５％で収まる費用は異なる。

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●中長期事業計画立案をサポートする資料の生成
生涯修繕費用や当該年度から前後３～５年間の改修費用を踏まえた事業計画立案サポート資料を生成します。
あくまでもLCCから自動集計、生成できるのは参考資料で「最終の中長期計画は施設の複雑な運営環境、それを踏まえた人間の高度な意思決定が必要」です。
これらデータを効率的に有効再利用し中長期事業計画立案にお役立てください。

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●簡易LCCの費用算出ロジックの概要（参考資料）
建築・電気・機械の各部位概要に関する初期設定費用と「耐用年マスタ（BELCA、建築保全センター等）」で設定された工種＞部位別の改修サイクルを参照し各年の発生費用を計算します。

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