表紙

トーセイの事業概要と今後の展開
2014年3月17日

東京証券取引所第一部
シンガポール証券取引所
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証券コード：8923
証券コード：S2D

1

ＩＮＤＥＸ
１．トーセイグループのご紹介－ P3

２. トーセイグループの事業－ P8

３. トーセイグループの中期経営計画と事業戦略－ P17

４. IRサイトのご紹介

－ P22

５.資料編

－ P24

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2１．トーセイグループのご紹介

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①はじめに 不動産事業とは■ストーリー（どちらかというと、人と不動産の関わりの中でのトーセイの立ち位置というイメージ。アセットサイズ（1億～100億）などには触れづらい）
不動産にまつわるビジネスには大きく分けて、２つの形態（売買[短期的]と賃貸[長期的]）がある。特に賃貸ビジネスにおいては付随する各種サービス（例えば建物管理、リーシング、賃貸管理などのオーナー支援サービス等）が存在する。
トーセイは企業理念に“あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する”と掲げているが、まさに不動産にまつわるあらゆるビジネスシーンでトーセイは事業を展開している。
そのイメージが以下の図である。

第2創業以来、6事業を拡大
不動産は企業や生活者にとって欠かすことのできない重要なインフラ
金融危機後は既存事業のイノベーション、事業のグローバル化を推進
トーセイグループはあらゆるシーンで不動産関連事業を展開
賃貸
賃貸

売買

不動産を作る人

長期的

短期的

個人

デベロッパー
TOSEI

不動産を使用する人

不動産を所有する人

流動化

法人

開発

TOSEI

戸建住宅
マンション・アパート

賃貸

オフィスビル
商業施設・店舗

賃借人・テナント（個人・法人）事業会社
小売業・サービス業

ゼネコンや工務店

投資家・REIT・
ファンド

工場・倉庫

メーカー・流通業

工事業者等

国・地方自治体

学校・病院
公共施設

住民・市民

長期的

TOSEI

サービス提供・享受

管理

ファンド

サービスを提供する人
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長期的ｵﾙﾀﾅ②沿革
第2創業以来、6事業を拡大
第2創業（1994年）以来、6事業のポートフォリオを確立
金融危機後は既存事業のイノベーション、事業のグローバル化を推進
金融危機を乗り越え、磐石な経営体制で再成長のステージへ

売上高

1983年

トーセイの前身
ユーカリ興業㈱設立
東誠ビルディング㈱に商号変更

（百万円）

1994年

山口誠一郎、代表取締役に就任

1950年

当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ
トーセイ㈱に商号変更

・投資運用業・第二種金融商品取引業
・投資助言・代理業の登録

シンガポール証券
取引所へ上場

東証第二部
へ上場
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ
ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業開始

不動産賃貸事業

Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ
事業開始

TRI設立
TC子会社化
TAA設立

不動産管理事業

Tosei Singapore
NAI・トーセイ設立
東証第一部
へ上場

不動産流動化事業開始
JASDAQ市場
へ上場

東誠不動産㈱に商号変更
分譲マンション
事業開始

戸建住宅事業開始

私募ファンド設立
リーマンショック

（予想）
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③企業理念企業理念
私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。

企業メッセージ＆ロゴマーク
10年後、20年後の街並みを見すえ
その土地の歴史や個性に合わせ、心を込めて都市をつくりあげていく

無限大（∞）の成長性と可能性を表現
不動産と金融の融合、グローバルなビジネスフィールドを表現
フレキシビリティ（柔軟性）を表現

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④トーセイの売上・利益構成
2014年11月期 業績予想構成比

事業

営業利益構成比

81.3%

60.0%

売上高構成比営業利益構成比

19.4%

39.0%

開発事業

流動化事業
ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ

売上高構成比

賃貸事業

管理事業

売上高推移
オルタナティ
ブ事業
管理事業
賃貸事業
ファンド・コンサル事業
開発事業
流動化事業

営業利益推移5,000

50,00041,81740,00030,0004,000

35,0703,000

24,19520,0002,000

10,0001,000

004,616◆ 営業利益率

3,907
11.8%

2,855

11.1%

14%
12%

11.0%

10%
8%
6%
4%

（百万円）

2012.112013.112014.11(予想)Copyright © 2014 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

7（百万円） 2012.11

2%0%2013.112014.11(予想)２．トーセイグループの事業

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①流動化事業 その１
東京圏のオフィスビル、マンションストックは推定12万棟以上[大きな市場]
中小型から大型まであらゆるサイズの再生を手がける当社の主力事業
不動産流動化事業の流れ
ビル・マンション を売りたいオーナー

ファンド

中古物件購入オフィス・商業ビル

賃貸マンション

販売
個人投資家

事業会社

原宿マンション（渋谷区）

目黒駅前ビル（品川区）

1

年程度

Value Up・稼働率向上

事業期間は約半年～

事業会社

個人ファンド自己使用や運用目的で購入
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KM新宿ビル（新宿区）

9

月光町マンション（目黒区）

①流動化事業 その２
2009年より住宅再生の新ビジネス Restyling事業に着手
累計16棟を再生、販売
Restyling事業は1棟まるごと既存のマンションを購入し、外観やエントランス等のデザイン性向上、宅配ボックス設置など利便性向上、セキュリティ強化などマンション全体を改修して資産価値を高めたうえで、お客様に分譲販売するビジネス。

グッドデザインを受賞

Restylingとは？
Re （再生） ＋Restyling事業のビジネスモデルは2011年、2012年のグッドデザイン賞を受賞しました。

Styling （仕様）

◆一人オーナー

区分所有◆賃貸マンション

分譲マンション

◆経年劣化

リニューアル◆設備充実

防犯設備新設宅配ボックス新設
カーシェア・レンタサイクル
etc･･･
庭園を大幅リニューアルしたヒルトップ横浜東寺尾

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②開発事業 その１
オフィスビルから住宅まで幅広い商品ラインナップを開発
事業環境に応じた商品企画、販売戦略を立案し実行
不動産開発事業の流れ

環境配慮型大型オフィスビル（CASBEE Aランク取得）

開発用地購入旧耐震不動産等
商品企画・開発

事業期間は約

土地

オフィス
賃貸
商業ビル マンション

分譲マンション
戸建年～２年程度1

平和島トーセイビル

販売
個人

事業会社

日本橋本石町
トーセイビルファンド

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商業ビル
T’SBRIGHTIA下北沢
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②開発事業 その２
東京23区を中心に、分譲マンション“THEパームス”
戸建住宅“THEパームスコート”シリーズを展開
THEパームスシリーズ （マンション）

THEパームスコートシリーズ （戸建）パームスコート世田谷岡本

ムーンコートムーンコートTHEパームス千駄ヶ谷 御苑の杜
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パームスコート上池台
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パームスコート初台

③賃貸事業保有資産から家賃収入を得る賃貸事業はグループの安定収益源
固定資産の稼働率は96％と高水準を維持
賃貸事業の強み◆自社開発、中古のオフィスビル、賃貸マンション、商業施設等を保有※◆固定資産の稼働率は96％ 、棚卸資産も概ね8割稼動と高水準◆仲介業者のネットワークを活用した強力なテナント誘致力※2014年1月末時点
T’S Garden高円寺（杉並区） 小石川トーセイビル（文京区）

（棟）

60
44

4333

プラザなかやま（船橋市、JR下総中山駅前）
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④ファンド・コンサルティング事業
国内、海外投資家とのリレーションを強化し新規ファンド組成やアセットマネジメント受託を推進
不動産ファンド事業の流れ◆グループの総合力を活かし、金融機関や投資家、物件アレンジから組み入れ物件の賃貸管理、運用レポートなどを行い、各種フィー収入を獲得
ファンド
金融機関融資不動産取得

出資

直近のトピックス■官民ファンド組成
国土交通省、環境省が推進
耐震・ 環境不動産形成促進事業
第1号ファンド組成にグループとして参画■物流ファンドへの出資
総額約740億円の物流不動産6物件を取得するファンドに当社が一部出資
将来のPMやBMの受託を目指す

投資家

アセットマネージャー
物件取得・売却
賃貸募集・建物管理
運用・報告
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出資を行ったファンドに組み入れられた物流施設

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⑤管理事業
あらゆる不動産に対して総合的な管理を展開
管理棟数を拡大し、さらなる安定収益拡大を推進
管理事業の特徴◆オフィスビル、マンション、学校施設、ホテル等、多様な不動産を管理◆顧客は個人から法人、ファンドまで◆管理受託棟数を拡大中
建物の資産価値を高めるプロパティマネジメント、ビルメンテナンス、マンション管理業務を多数受託

（棟）

471

511

511

522

546

管理受託している大学校舎
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⑥オルタナティブインベストメント事業
さまざまな金融的手法を駆使して不動産を再生
グループの総合力を活かした柔軟な事業を展開中
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業の特徴

不動産M&A事例◆不動産担保付債権投資による不動産取得◆不動産保有会社のM&A展開◆グループの総合力を活かした不動産再生◆不動産周辺事業会社との提携による各種コンサルティング、仲介業務

老朽アパートを保有する会社をM&A
アパート解体
土地整備
区割り
計画

戸建開発
土地販売
会社を清算

代物弁済にて取得したオフィスビル（大田区）
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３．トーセイグループの中期経営計画と事業戦略

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①中期経営計画 Next Stage 2014 －今期配当予想－
Growing Up 2008

Charge Up2011

Next Stage 2014

企業規模の拡大充電と突撃さらなる飛躍へ

50,000

（百万円）

(予想)

41,81740,000売上高35,07030,000既存6事業の拡充と成長

24,195ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙなﾌｨｰﾙﾄﾞへの進出

20,00010,000

経営インフラの革新

4,000

当期
純利益1株につき100株の割合で株式分割を実施

3,000

(予想)

2,003
2,000

2,309

1,465

1,000

配当金
一株あたり配当性向

2006.11月期 2007.11月期 2008.11月期 2009.11月期 2010.11月期 2011.11月期

2012.11月期

2013.11月期

2014.11月期予想

1400円

2200 円

1000 円

500円

500 円

500 円

600円

8円

10 円

18.9％

18.2％

10.9％

175.2％

51.3％

30.4％

18.7％

18.6％

20.9％

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18

②中期経営計画 Next Stage 2014 －最終年度の事業戦略－
主力3事業を成長ドライバーとして位置づけ、事業規模

海外マネー流入

アベノミクスＪ－ＲＥＩＴ活況

東京オリンピック

不動産市場回復

オフィス賃貸市場好転

拡大を図る

新築住宅販売好調

ビル・マンション
建築費高騰
消費税増税

不動産流動化事業

不動産開発事業

不動産ファンド・
コンサルティング事業

投資市場向け商品の拡大

エンドユーザー向け商品拡充

海外展開推進仕入強化・物件価値向上

仕入強化・ラインナップ拡大

郊外好立地物件など、投資効率の高い中古物件を 積極的に取得し再生する

建築費高騰・増税の影響を注視し、特に戸建住宅開発に注力する

海外マネー誘致への取組み・投資家とのリレーション強化✔国際的な仲介会社との提携✔シンガポール上場✔シンガポールに現地法人設立

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1919

③今期の仕入目標
2014年11月期の仕入目標 （売上想定）
今期は、さらなる成長に向けて仕入活動を加速。前期の1.5倍まで拡大します
開発事業

流動化事業

約500億円

物件種類別比率200億円

約320億円

開発事業
流動化事業

約200億円

1.5倍

125億円

85億円

300億円
195億円

117億円
2012.11
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2013.1120

2014.11

今期の仕入は、契約ベースですでに約260億円まで進捗

④事業規模拡大シミュレーション
2014年11月末時点

バランスシートシミュレーション
基本プラン

2013年11月末時点
総資産 712億円

仕入
500億

アグレッシブプラン

仕入
約700億

仕入
320億
現金及び現金同等物
（潤沢）
棚卸資産
（不動産）

その他負債
借入金
短期：75億円
長期：274億円（借入順調）

売上想定で548億円分
投資不動産
有形固定資産
その他資産

売上想定で724億円分

売上想定で914億円分

資本
自己資本比率42.2％（安定的な経営）（億円）

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（億円）

21

（億円）

４．当社ＩＲサイトのご紹介

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IRサイトのご紹介 （ http://www.toseicorp.co.jp/ir/ ）各種IRサイトランキングを受賞
適時適切な情報開示に努めています【IR情報トップページ】

IR情報には社長メッセージや決算説明会動画、各種IR資料を多数掲載しています。
【個人投資家さま向けページ】

個人投資家さま向けコンテンツでは不動産市場動向やトーセイの業績、配当情報などをコンパクトに集約！
ぜひご覧ください。
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＜補足資料編＞① トーセイグループの概要② CSR活動

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①グループ概要 2013年11月30日現在
商号

トーセイ株式会社

所在地

東京都港区虎ノ門4丁目2番3号

設立

1950年2月2日

資本金の額

64億2,139万円

代表者

代表取締役社長 山口 誠一郎

事業年度の末日11月末

上場

東証第一部 【証券コード：8923】
発行済み株式総数／
株主数／
所有株数別株主構成比／

株式の状況

シンガポール証券取引所メインボード 【証券コード：S2D】
48,284,000株
8,984名・個人・その他・金融機関
・外国法人等・その他法人等
・証券会社

従業員数120名（単体） 227名（連結）

主要な関係会社

トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

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25

48.82%
20.55%
13.87%
13.36%
3.40%（23,571,688株）（9,921,500株）（6,697,993株）（6,452,600株）（1,640,219株）

Tosei Singapore Pte.Ltd.
NAI・トーセイ・JAPAN株式会社

②トーセイグループのＣＳＲ
2009年に制定したエコ宣言のもと事業を通じた環境負荷軽減、身近なエコ活動を推進しています
環境配慮型再生・開発

トーセイグループエコ宣言
トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ、“都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。

オフィスビルや住宅の再生、開発において、40項目超の環境商品リストから物件の特性にあわせて省エネルギー、省資源などの様々な観点で環境商品を導入しています。
屋上緑化・屋上菜園・ガーデンテラス
太陽光発電・ 電力一括購入システム
省エネ給湯器省エネガラス・サッシ
リサイクル素材の利用
節水型水栓・トイレ

屋上緑化の推進
2006年より保有不動産への屋上緑化を進め、2013年11月末時
点で累計73棟、合計3,570㎡の屋上緑化を実施。
新築開発物件のみならず、既存の中古オフィス、マンションへの緑化も積極的に行っています。

虎ノ門トーセイビル苗植イベント

平和島トーセイビル
CASBEE Aランク認証

環境配慮型マンション
THEパームス月島
太陽光発電システム
屋上菜園など導入

蒲田トーセイビル

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レンタサイクル・カーシェア
CASBEE認証（平和島トーセイビル・蒲田トーセイビル）

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②トーセイグループのＣＳＲ
健全な成長を維持するための経営基盤強化の主な取り組み

地域社会への貢献活動

コーポレート・ガバナンス

災害ボランティア活動
東日本大震災の被災地（宮城県）にてボランティア活動実施

経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、あらゆるステークホルダーに対して、『健全な成長を実現する事業活動を持続する』体制を整備。

「海の森」植樹ボランティア参加
東京都の植樹活動に社員有志とその家族で参加

地域清掃活動
毎月の第1・3月曜日に社員有志による会社周辺の道路清掃活動を実施

環境法規制の遵守・社員の環境教育
環境意識啓発活動（チャレンジ２５）
各部署からメンバーを選出し、クールビズやウォームビズ、文具リユース活動を推進

コンプライアンス研修

改正省エネ法・東京都環境確保条例対応
保有ビルのエネルギー使用量を計測、調査し、東京都へ地球温暖化対策報告書を任意提出。

ホームページの充実（情報開示）
消防訓練（リスクマネジメント）
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温度設定対策 文具リユース

今後ともよろしくお願いいたします。

お問い合わせ先
経営企画部
TEL：03-3435-2864
FAX：03-3435-2866
URL : http://www.toseicorp.co.jp

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