近鉄御所駅西側複合施設整備事業（うち、「駅前複合施設生活維持施設運営事業」）に関するサウンディング型市場調査

実施要領
令和６年５月１６日
御所市 まちづくり推進課

１．調査の目的
御所市（以下「市」といいます。
）では、市の玄関口である近鉄・ＪＲ御所駅を中心とする市街地の整備を進め、多くの市民や来訪者などが行き交う活気溢れた魅力ある中心市街地の形成を目指しています。
市では、令和元年９月に庁舎の規模、建設位置等の新庁舎整備に係る基本的な考え方を取りまとめた『御所市新庁舎基本計画』を策定し、令和２年 12 月議会において、近鉄御所駅西側市有地を庁舎の移転先とする『御所市役所の位置を定める条例』の一部改正を行いました。
また、令和５年６月、市役所機能を核とした複合施設整備について『近鉄御所駅西側市有地における複合施設整備の検討』（別添資料のとおり。以下「複合施設整備の検討業務」といいます。
）を行い成果品としてまとめました。
本調査は、市が行う近鉄御所駅西側複合施設整備事業（以下「複合施設整備事業」といいます。
）の実施にあたり、民間事業者の皆様との対話を通じて、複合施設整備事業の事業化に向けた選定条件等を整理することを目的としています。
※P6 に記載のとおり、「複合施設整備事業」は「駅前複合施設整備等事業」と「駅前複合施設生活維持施設運営事業」から構成されます。本実施要領は、「駅前複合施設生活維持施設運営事業」に関するものです。なお、「駅前複合施設整備等事業」を対象とした市場調査についても別途、実施します。
「駅前複合施設生活維持施設運営事業」は、御所市が複合施設に生活維持施設（スーパーマーケット等）を誘致し、当該施設を運営する民間事業者に複合施設の建物の一部を貸し付ける事業です。

整備の主体

管理運営の主体

事業区分

御所市

御所市

駅前複合施設整備等事業

生活維持施設運営者

生活維持施設運営者

駅前複合施設
生活維持施設運営事業

施設区分
市役所施設
近鉄御所駅西側
複合施設整備事業(複合施設整備事業)

交流施設（建物共用部含む）
建物駆体
生活維持施設
店舗内装

本市場調査が対象とする事業

1２．調査概要および手続き（１）調査概要① 実施期間
令和６年６月 10 日(月)、11 日（火）、13 日(木) 午前 10 時～午後５時② 所要時間
１時間～１時間３０分程度③ 場所
御所市役所会議室、または、アザレアホール会議室④ 対象者
駅前複合施設生活維持施設運営事業の実施主体となる意向を有し、かつ、同種・類似の施設を運営している法人
同種施設：店舗面積 4,000 ㎡程度（売り場、バックヤード合計）のスーパーマーケット
類似施設：同種施設と規模が異なるスーパーマーケット
駅前複合施設生活維持施設運営事業については、「３．複合施設整備事業の概要」のほか、「複合施設整備の検討業務」を御確認ください。
⑤ 実施方法
対面方式による個別ヒアリング（２）サウンディングの参加申し込み
サウンディングの参加を希望する場合は、別紙のエントリーシート（様式１）に必要事項を記入し、下記のとおり電子メールにて御提出ください。
① 申込受付期間
令和６年５月 16 日(木)～５月 29 日(水)② 申込先
「５．問い合わせ先」のとおり③ 電子メール件名【貴社名】生活維持施設運営事業サウンディング参加申込（３）サウンディングの日時及び場所の連絡
サウンディングへの参加申込をいただいたグループの担当者あてに、実施日時及び場所を電子メールにて御連絡します。希望に沿えない場合もありますので、予め御了承ください。
（４）サウンディングの内容「事前ヒアリングシート（様式２）」を参照してください。

2

（５）資料の提出
事前ヒアリングシート（様式２）に所定の事項を記入し、下記のとおり電子メールにて御提出ください。円滑なヒアリングの実施のため、御協力をお願いいたします。
その他、補足資料があれば、あわせて御提出ください。
① 提出期間サウンディング実施日の３営業日前② 提出先「５．問い合わせ先」のとおり③ 電子メール件名【貴社名】生活維持施設運営事業サウンディング資料提出（６）サウンディング結果の公表
本調査の調査結果は「参加企業数」、「調査結果概要」のみ本市のホームページにて公表することを予定しています。公表する内容に参加企業名、提案及びノウハウに係る内容は含みません。
なお、本調査の実施結果公表に際し、本調査の参加者に対して公表内容の確認を行うことがあります。

3３．複合施設整備事業の概要
複合施設整備事業の概要は以下のとおりです。詳細については、「複合施設整備の検討業務」を御確認ください。
※本章の記載内容は、令和 5 年 6 月時点の計画をもとに整理しています。
（１）整備計画地について整備計画地

近鉄御所駅西側に隣接する位置にあります。

駐車場利用

整備計画地の概要

整備計画地として設定している範囲は、庁舎計画において建設地とした市有地、道路等の公共施設を一体的に整備するための用地で、面積は約 6,670 ㎡あります。

土地建物の権利状況

敷地のうち市有地が約 6,330 ㎡、部民有地が約 340 ㎡です。市有地は複合施設整備事業の実施に先立ち、市が取得する予定です。

都市計画等による

用途地域

：

商業地域

制限

容積率／建蔽率

：400％／80％

防火・準防火地域：

指定無高度地区

：

31ｍ

日影規制

：

4 時間（5ｍ超）、2.5 時間（10ｍ超）、測定面高さ：4ｍ

現況

市有地部分は、更地のほか、一部は隣接する商業施設の駐車場、鉄道利用者向けの市営駐輪場として利用されています。
囲い等の工作物を除き、建物はありません。

接道条件

整備計画地の北側は市道東松本小林線、東側は近鉄御所線、南側は市道御所 72 号線、西側が市道御所 70 号線に接しています。

4

（２）整備計画について① 複合施設整備方針
１

市役所を核とした複合施設化

４ 感染症リスクの低減

２

窓口改革（市民サービス、利便性の向上）

５ 駅前周辺整備による利便性の向上

３

市民交流、賑わいの場② 導入機能及び規模
機能区分

面

積

備考

5,000 ㎡

市役所

1,500 ㎡

交流施設

多目的スペース（市民利用も可能とする会議室等の貸スペース）、待合スペース、情報発信スペース

生活維持施設

商業施設

4,000 ㎡

スーパーマーケット

業務施設

1,000 ㎡

銀行

小計

5,000 ㎡
11,500 ㎡

合計※ほか、駐車場 160 台以上（来訪者用としては複合施設の各機能で併用）③ 土地利用
近鉄御所駅周辺における道路等公共施設の配置計画を踏まえ、複合施設の建設敷地を下図のとおり設定します。敷地面積は約 6,000 ㎡となります。
また、市道御所 70 号線を挟んだ西側の敷地部分（現時点においては民間所有）を複合施設用の駐車場整備用地として設定します。

駐車場利用

5

④ 施設計画
複合施設は、市役所棟と交流棟（生活維持施設、交流施設）を分けて整備し、２つの建物は渡り廊下で接続します。

（３）事業計画について① 事業区分 （※今回のサウンディング調査の対象事業について）
複合施設の整備及び管理運営の主体は御所市です。ただし、生活維持施設として想定する商業施設（スーパーマーケット）及び業務施設（銀行）は、各施設の運営事業者（生活維持施設運営者）が運営します。
御所市は、生活維持施設運営者を誘致し、複合施設の一部を貸し付けます。生活維持施設
については、建物駆体の整備及び管理運営の主体は御所市となり、店舗内装の整備及び管理運営の主体は生活維持施設運営者となります。
以上の整理に基づき、複合施設の建物（生活維持施設の店舗内装を除く）の整備等を対象とした「駅前複合施設整備等事業」と、生活維持施設の店舗内装の整備・運営等を対象とした「駅前複合施設生活維持施設運営事業」の２つの事業に区分します。
整備の主体

管理運営の主体

事業区分

御所市

御所市

駅前複合施設整備等事業

生活維持施設運営者

生活維持施設運営者

駅前複合施設
生活維持施設運営事業

施設区分
市役所施設
近鉄御所駅西側
複合施設整備事業(複合施設整備事業)

交流施設（建物共用部含む）
建物駆体
生活維持施設店舗内装※注 今回のサウンディング型市場調査の対象は、複合施設整備事業のうち「駅前複合施設生活維持施設運営事業」です。

6

② 駅前複合施設整備等事業の事業範囲および事業手法
複合施設整備事業のうち、「駅前複合施設整備等事業」においては、複合的な施設（生活維持施設の店舗内装を除く）の設計、建設、維持管理を対象業務とし、現時点での想定では運営は対象業務に含めません。
ただし、交流施設を「公の施設」に位置付ける場合は、交流施設に限定して対象業務とすることも可能であるため、今後の検討により、交流施設の運営を含める可能性もあります。
なお、維持管理の期間は、施設の供用開始から 15 年間とすることを検討しています。
「駅前複合施設整備等事業」の事業範囲
施設区分
市役所施設
交流施設
生活維持施設（建物共用部含む）
建物駆体

設計

建設

維持管理

運営

民間

民間

民間

市

民間

民間

民間

市

民間

民間

民間

店舗内装

（駅前複合施設生活維持施設運営事業）※１ 市役所は地方自治法第 244 条第 1 項に定める「公の施設」にあたらないため、市が直営します。
※２ 交流施設は「公の施設」に位置付けた場合、指定管理者制度を活用し、PPP/PFI 事業者に運営を委ねられます。ただし、現時点で施設の位置付けは決定していません。

③ 駅前複合施設整備等事業の事業手法
駅前複合施設整備等事業、ＰＦＩ手法のうちＢＴＯ方式（以下、「ＰＦＩ（ＢＴＯ）」といいます。
）により実施する予定です。
ＰＦＩ（ＢＴＯ）では、従来方式と比べライフサイクルコストの削減が期待できる、民間資金の活用により市の財政を長期に平準化できるなど、多様なメリットが期待できます。

凡例：それぞれの特徴の事業への影響○メリット、▲デメリット、－その他

7

メリット「民間事業者は事業範囲全体で工夫を発揮できる」
発注・契約の形態として「性民間事業者の自由度が能発注」「包括委託」「長期契約」を備えることから、民間事業者より高い （例）PFI(DBO)等

性能発注

包括委託

長期契約

仕様発注

分離発注

単年度契約

は事業範囲全体の中で、業務の効率化やサービスの向上に向民間事業者の自由度がけた工夫を凝らせます。

より低い （例）従来方式

メリット「起債と民間資金の併用により整備費全体の負担を平準化できる」
ＰＦＩ手法を導入し、民間資民間資金金を活用することで、市の財政負担を長期に平準化することサービス対価が可能です。

（維持管理）

本事業では、整備費から市が起債分起債等により調達する金額を建物の引き渡し後直ちに支払い、残る費用を施設の供用開始

対価

対価

対価

対価

対価

対価

対価

対価

起債
償還

起債
償還

起債
償還

起債
償還

１年目

から 15 年間にわり、均等に支払うことを検討しています。

２年目

３年目

サービス対価

一般財源（施設整備）
起債 起債
償還 償還・・・15年目

維持管理期間

建設費償還期間

メリット「事業期間を通じたコスト削減を図る提案が期待できる」
民間事業者は事業範囲全体の中で、業務の効率化を工夫で計金きます。ライフサイクルコスト削減についても従来方式より金計

大きな効果を発揮することが期待できます。

メリット「多段階のモニタリングにより、品質を確保できる」
事業期間にわたり、民間事業市によるモニタリング者が提供する公共サービスの市水準を満たしているか、市または事業者自身等が監視（モニタリング）します。
この仕組みにより、品質の確保が期待できます。

第三者モニタリング

事業契約

個別契約
基本
協
定

第三者機関
公認会計士
弁護士

ＳＰＣ
融資契約
個別契約

個別契約

金融機関

個別契約
相互モニタリング

民間事業者

民間事業者

民間事業者

Ａ

Ｂ

Ｃ
民間事業者（提案グループ）

自己モニタリング8

④ 駅前複合施設生活維持施設運営事業の事業範囲および事業手法
複合施設整備事業のうち、「駅前複合施設生活維持施設運営事業」においては、市が貸し付けた部分についての店舗内装の設計、施工、維持管理、運営は全て、生活維持施設運営者が自ら実施します。
施設区分
生活維持施設設計

建設（施工）

建物駆体
店舗内装

維持管理

運営

（駅前複合施設整備等事業）
民間

民間

民間

民間

「駅前複合施設生活維持施設運営事業」の事業範囲
御所市は、生活維持施設運営者を誘致し、複合施設の一部を貸し付けます。生活維持施設が複数となる場合は、生活維持施設別に施設を運営する生活維持施設運営者を定めることを想定しています。
市の役割①生活維持施設の誘致②複合施設の一部の貸付け③貸付期間中の建物（駆体）の維持管理

生活維持施設①生活利便施設の開設

運営者の役割②市への使用料の支払い③店舗内装の整備・店舗の運営

なお、生活維持施設の建物駆体の設計・建設・維持管理は駅前複合施設整備等事業の対象となります。
また、複合施設整の設計、建設（施工）、維持管理を遂行するにあたり、本市は、2 つの事
業「駅前複合施設整備等事業」と「駅前複合施設生活維持施設運営事業」の間の調整を行います。また、この調整の支援業務を「駅前複合施設整備等事業」に含めることを検討します。

9⑤ 事業費概算
従来手法を用いた場合の複合施設整備に必要となる事業費について、令和５年６月の段階で、約 58 億円と概算しています。
なお、概算にあたり、設計監理費については、設計や工事監理等に係る業務報酬基準である「告示 98 号（第４号第 2 類）」
、工事費については、官庁施設の新営に必要な工事費の算定に用いる単価等を定めた基準である「令和６年度新営予算単価」を用いています。
項目内容

金額（千円）①

調査費

測量調査、地質調査等

25,000

②

設計委託費

ΣＡ～Ｂ

325,000

Ａ

設計費

告示 98 号（第４号第２類）

255,000

Ｂ

工事監理費

告示 98 号（第４号第２類）

70,000

③

工事費

ΣＡ～Ｄ

5,237,100

Ａ

市役所棟

令和６年度新営予算単価・約 5000 ㎡2,643,300

Ｂ

交流棟

令和６年度新営予算単価・約 6500 ㎡2,376,000

Ｃ

外構

令和６年度新営予算単価・約 2200 ㎡71,500

Ｄ

駐車場

令和６年度新営予算単価・約 7000 ㎡

146,300④什器備品費

500 千円/人

157,000⑤

移転費

35 千円/人

10,990⑥

防災機器等移転費

Ｊアラート、防災無線等

80,0005,835,090

計⑥ 事業スケジュール
複合施設整備事業のスケジュールを、「駅前複合施設整備等事業」と「駅前複合施設生活維持施設運営事業」の別に整理します。ここでは、「駅前複合施設整備等事業」をＰＦＩ（ＢＴＯ）にて実施することを想定しています。
R5 年度

R6 年度

R7 年度

R8 年度

R9 年度

R10 年度

R11 年度

駅前複合施設整備等事業

駅前複合施設
生活維持施設運営事業※事業スケジュールは「複合施設整備の検討業務」にて検討のものから見直しを進めています。
10

（４）その他、駅前複合施設生活維持施設運営事業に関する検討内容
駅前複合施設生活維持施設運営事業の実施条件として、以下の内容を検討しています。なお、これらの条件はいずれも確定したものではありません。
① 民間事業者の選定・契約の手順
駅前複合施設生活維持施設運営事業を実施する民間事業者（生活維持施設運営者）の選定・契約の手順は以下のとおりです。
生活維持施設運営者の選定

基本協定の締結
・基本協定：賃貸借予約契約締結までの間の、事業者の地位、協議手順等を定めるもの
・基本協定の締結後、事業条件の協議に入る
賃貸借予約契約の締結
・賃貸借予約契約：建物の貸し付けにあたっての主要な事業条件を定めるもの（設計完了まで確定しない貸付面積、工事区分の詳細等を除く）
・賃貸借予約契約の締結後、市は、事業条件の協議に入る
店舗内装の設計
調整

複合施設の設計賃貸借契約の締結
・賃貸借契約：賃貸借契約予約契約に、設計完了により確定する貸付面積、工事区分の詳細を反映するもの
店舗内装の施工

調整

開店準備

複合施設の施工

新庁舎開庁準備調整

店舗供用開始調整② 契約形態
借地借家法第 38 条に定める定期建物賃貸借契約※貸主 ： 御所市
※借主 ： 生活維持施設運営者③ 契約期間20～30 年

11新庁舎供用開始

④ 賃料・保証金等
ア 賃料・共益費
賃料

※注共益費

※注

イ 保証金保証金※注

ウ その他の経費負担
駐車場使用料

※注

個別経費

※注

※注 本調査の結果等をもとに検討を進めます。なお、サウンディングの参加者には現時点の本市の考えを示し、意見交換をさせていただく予定です。
⑤ 解約・再契約
ア 解約禁止賃貸人からの解約 ※注
賃借人からの解約 ※注※注 本調査の結果等をもとに検討を進めます。なお、サウンディングの参加者には現時点の本市の考えを示し、意見交換をさせていただく予定です。
イ 再契約
契約期間の満了までに再契約の有無を協議⑥ 工事区分
工事区分は以下の考え方を基準に協議のうえ、決定します。
Ａ工事

賃貸人が設計・施工をする工事であり、主に外構、建物の躯体、外装、主要な設備（一次側）、防災設備、基本内装等を指します。賃貸人が費用を負担します。

Ｂ工事

主にＡ工事の変更工事等を指します。賃貸人が設計・施工しますが、費用は原則賃借人の負担となります。

Ｃ工事

賃借人が設計する内装工事を指します。賃借人が設計・施工し、賃借人が費用負担する工事です。あらかじめ、賃貸人にその設計書類を提出していただき、賃貸人の承認を得ることが必要です。
12

⑦ 原状回復条件
賃借人が退去する場合、賃借人の費用負担により、建物を原状に回復するものとします。
原状回復の対象は、Ｂ工事とＣ工事とします。
⑧ 複合施設の機能強化への協力の要請
複合施設は、市役所機能を核としながら、商業施設等と複合化することで駅周辺の利便性の維持・向上を図るとともに、市民や来訪者が集い、賑わいや交流の場となる施設を目指します。
駅前複合施設生活維持施設運営事業を実施する民間事業者（生活維持施設運営者）には、店舗の開設・運営を担っていただくほか、複合施設の機能強化への協力を要請する予定です。
現時点では、大規模災害発生時における食料等災害物資の確保（災害協定）を想定していますが、その他、複合施設の機能強化につながる可能性を広く協議します。
４．留意事項（１）参加事業者の取り扱い
サウンディングへの参加実績は、事業者選定等における評価の対象とはなりません。
（２）費用負担サウンディングへの参加に要する費用は、参加事業者の負担とします。
（３）追加対話への協力
本サウンディング終了後も、必要に応じて追加の対話（文書照会含む）やアンケート等を実施させていただくことがあります。その際には御協力をお願いいたします。
５．別紙・参考資料（様式１） エントリーシート（様式２） 事前ヒアリングシート（別添資料）近鉄御所駅西側市有地における複合施設整備の検討（複合施設整備の検討業務）
６．問い合わせ先御質問等がある場合は下記の連絡先まで電子メールにてお問い合わせください。
〒６３９－２２９８ 奈良県御所市１番地の３（御所市役所 新館２階）
御所市役所 まちづくり推進課
担当： 志茂・吉永電話： ０７４５－４４－３１６８（直通）

電子メール ：

machi@city.gose.nara.jp
以上13