平成24年11月期 第3四半期決算短信〔日本基準〕（連結）
平成24年10月5日
上場会社名 トーセイ株式会社
コード番号 8923
URL http://www.toseicorp.co.jp
代表者（役職名） 代表取締役社長
問合せ先責任者 （役職名） 取締役専務執行役員
四半期報告書提出予定日
平成24年10月10日
配当支払開始予定日―
四半期決算補足説明資料作成の有無 ： 有
四半期決算説明会開催の有無
： 無

上場取引所
（氏名） 山口 誠一郎（氏名） 平野 昇

東TEL 03-3435-2864（百万円未満切捨て）

1. 平成24年11月期第3四半期の連結業績（平成23年12月1日～平成24年8月31日）(1) 連結経営成績（累計）売上高
営業利益
24年11月期第3四半期
23年11月期第3四半期（注）包括利益（％表示は、対前年同四半期増減率）

経常利益

四半期純利益

百万円％

百万円％

百万円％

百万円％

14,767
16,277△9.3
△26.7

1,387
1,765

△21.4
△39.9

818
1,128

△27.5
△51.7

444662

△33.0
△51.4

24年11月期第3四半期 444百万円 （△32.8％）
23年11月期第3四半期 661百万円 （―％）
潜在株式調整後1株当たり四半期
1株当たり四半期純利益
純利益円銭

24年11月期第3四半期
23年11月期第3四半期

円銭

972.57
1,451.22――(2) 連結財政状態
総資産

純資産

自己資本比率百万円

24年11月期第3四半期
23年11月期（参考） 自己資本百万円％

62,28459,967
24年11月期第3四半期 25,192百万円

25,192
24,976
23年11月期 24,976百万円

40.4
41.6

第1四半期末

年間配当金
第3四半期末

2. 配当の状況
第2四半期末円銭

23年11月期24年11月期
24年11月期（予想）

円銭

――期末

合計円銭

0.00
0.00

――円銭

円銭

500.00500.00500.00500.00（注）直近に公表されている配当予想からの修正の有無 ： 無
3. 平成24年11月期の連結業績予想（平成23年12月 1日～平成24年11月30日）（％表示は、対前期増減率）

売上高
百万円

営業利益％

百万円

通期
25,046
1.2
3,035（注）直近に公表されている業績予想からの修正の有無 ： 有

経常利益

1株当たり当期純利益

当期純利益％

百万円％

百万円％

円銭

27.1

2,241

42.4

1,384

84.1

3,029.86

※ 注記事項(1) 当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動） ： 無
新規 ― 社 （社名）、 除外 ― 社 （社名）(2) 四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用 ： 無(3) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更： 有② ①以外の会計方針の変更： 無③ 会計上の見積りの変更： 有④ 修正再表示： 無（注）「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第10条の５に該当するものであります。詳細は、添付資料Ｐ．４「２．サマリー情報（その他）に関する事項(3)会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示」をご覧下さい。

(4) 発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）② 期末自己株式数③ 期中平均株式数（四半期累計）

24年11月期3Q
24年11月期3Q
24年11月期3Q

456,840 株 23年11月期― 株 23年11月期
456,840 株 23年11月期3Q

456,840 株―株
456,840 株※四半期レビュー手続の実施状況に関する表示この四半期決算短信は、金融商品取引法に基づく四半期報告書のレビュー手続きの対象外であり、この四半期決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく四半期連結財務諸表のレビュー手続きは終了していません。

※業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、［添付資料］
Ｐ．３「１．当四半期決算に関する定性的情報(3)連結業績予想に関する定性的情報」をご覧下さい。

トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信○添付資料の目次
１．当四半期決算に関する定性的情報
(1)
(2)
(3)

・・・・・・・・・・・・・ 2

連結経営成績に関する定性的情報・・・・・・・・・・・・・ 2
連結財政状態に関する定性的情報・・・・・・・・・・・・・ 3
連結業績予想に関する定性的情報・・・・・・・・・・・・・ 3

２．サマリー情報（その他）に関する事項・・・・・・・・・・・・・ 4(1) 当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動・・・・・ 4(2) 四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用・・・・・ 4(3) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示・・・・ 4(4) 追加情報・・・・・・・・・・・・・ 4
３．四半期連結財務諸表
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)

・・・・・・・・・・・・・ 5

四半期連結貸借対照表
・・・・・・・・・・・・・ 5
四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書・・・・ 7
継続企業の前提に関する注記
・・・・・・・・・・・・・ 9セグメント情報等
・・・・・・・・・・・・・ 9
株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記・・・・・・ 9
後発事象
・・・・・・10－ 1 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信

１．当四半期決算に関する定性的情報(1)

連結経営成績に関する定性的情報
当第３四半期連結累計期間（平成23年12月１日～平成24年８月31日）におけるわが国の経済は、欧州政府債務危機等による海外景気の下振れや金融資本市場の変動、国内のデフレリスク等により依然として不透明な状況ではあるものの、復興需要等を背景として緩やかに回復しつつあります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、首都圏分譲マンション市場の契約率は平成22年以降、平成24年８月に至るまで、好不調の目安とされる70％をほぼ上回って推移しております（民間調査機関調べ）。
また、海外の投資家が国内不動産への投資を再開し始めることや、J-REITが積極的に新規物件の取得を行っていることなどにより、不動産売買市場の活発化に期待が高まっております。
東京ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、平均空室率は平成24年６月末には9.43％（前年同月比0.62％増）となり緩やかに上昇を続けておりましたが、直近の平成24年８月末の空室率は主に大型成約の動きが見られたこともあり、２ヶ月連続で前月末を下回り9.17％となりました。また、同地区の平均募集賃料は緩やかな下落傾向が続いており、平成24年８月末は前年同月比403円減少の16,733円／坪となりました（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場においては、投資用不動産の取引が回復傾向にありファンド組成が行いやすい状況となっていることや、資金調達環境が良好であること等により、平成24年６月末時点のファンド運用資産額が平成23年12月末時点と比較して、J-REITで0.4兆円増の8.7兆円、私募ファンドで0.5兆円増の18.3兆円、全体では0.9兆円増の27.0兆円となりました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中、当社グループにおいては、不動産流動化事業ではRestyling物件の販売、不動産開発事業では第４四半期に引き渡し予定の分譲マンションと戸建住宅の契約を進めて参りました。な
お、仕入では堅調な需要のある住宅開発用地や収益マンションに加え、オフィスビルへの投資も本格再開するなど成長への布石を投じております。
以上の結果、当第３四半期連結累計期間における売上高は14,767百万円（前年同四半期比9.3％減）、営業利益は1,387百万円（前年同四半期比21.4％減）、経常利益は818百万円（前年同四半期比27.5％減）、四半期純利益は444百万円（前年同四半期比33.0％減）となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。

（不動産流動化事業）
当第３四半期連結累計期間は、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）、「ヒルトップ横浜東寺尾」（神奈川県横浜市）、「エステージ上野毛」（東京都世田谷区）等で80戸の販売を行ったことに加え、「内神田北原ビル」（東京都千代田区）等４棟のバリューアップ物件の販売を行いました。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は4,529百万円（前年同四半期比49.9％減）、セグメント利益は412百万円（前年同四半期比70.4％減）となりました。

（不動産開発事業）
当第３四半期連結累計期間は、「日本橋本石町トーセイビル」（東京都中央区）、「広尾５丁目土地」（東京都渋谷区）を売却したことに加え、分譲マンションでは、「THEパームス高田馬場」（東京都新宿区）、「THEパームス三鷹レジェーロ」・「THEパームス三鷹ビバーチェ」（東京都三鷹市）において、48戸を販売いたしました。戸建住宅では、「パームスコート横濱根岸」（神奈川県横浜市）において、３戸を販売いたしました。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は4,619百万円（前年同四半期比178.5％増）、セグメント利益は645百万円（前年同期はセグメント損失362百万円）となりました。

（不動産賃貸事業）
当第３四半期連結累計期間は、長引く不況の影響による事務所の縮小、移転等により、空室率が上昇するなか、稼働率の維持に努めました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は1,770百万円（前年同四半期比3.2％減）、セグメント利益は856百万円（前年同四半期比7.0％減）となりました。

－ 2 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信（不動産ファンド事業）
当第３四半期連結累計期間は、前年同四半期末に比べ、アセットマネジメント受託資産残高は増加したものの、フィー水準の低下に伴い、アセットマネジメントフィーが減少しました。
以上の結果、不動産ファンド事業の売上高は607百万円（前年同四半期比48.5％減）、セグメント利益は159百万円（前年同四半期比73.6％減）となりました。前年同期から大幅に減少した主な要因は、前年同期に大型案件の売買に係る仲介手数料収入が計上されたためであります。
なお、当第３四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高（注）は、284,002百万円であります。
（注）アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

（不動産管理事業）
当第３四半期連結累計期間は、ビル・駐車場・学校等の管理棟数は、前年同期に比べ２棟減少し308棟（平成24年７月31日現在）、分譲、賃貸マンションの管理棟数は、前年同期に比べ38棟増加し232棟（平成24年７月31日現在）となり、合計管理棟数は、540棟（前年同期比36棟増）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は2,552百万円（前年同四半期比4.5％増）、セグメント利益は119百万円（前年同四半期比58.0％増）となりました。

（オルタナティブインベストメント事業）
当第３四半期連結累計期間は、M＆Aにて取得した物件の売却、保有債権の回収および代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等に注力いたしました。その結果、物件の売却益、保有債権の売却益及び金利収入ならびに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等を計上しました。
以上の結果、オルタナティブインベストメント事業の売上高は688百万円（前年同四半期比412.3％増）、セグメント利益は47百万円（前年同四半期比900.4％増）となりました。
(2)

連結財政状態に関する定性的情報
当第３四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ2,316百万円増加し、62,284百万円となりました。主な要因は、不動産開発事業において、住宅開発用地の仕入に注力したことに伴い、棚卸資産が増加したことによるものであります。
また、負債は2,100百万円増加し、37,091百万円となりました。主な要因は、物件仕入に伴う借入金の増加によるものであります。
また純資産は216百万円増加し、25,192百万円となりました。主な要因は、利益剰余金の積み上げによるものであります。

(3)

連結業績予想に関する定性的情報
平成24年１月10日に公表いたしました平成24年11月期（平成23年12月１日～平成24年11月30日）の通期連結業績予想を下記の通り修正いたしましたのでお知らせいたします。
売上高においては、主として不動産流動化事業において、一部のリスタイリング案件における販売が計画に比し遅行していること、および第４四半期の販売見通しにおいて一部の一棟販売物件の来期へのずれ込み等を想定したことにより、通期売上高予想を4,017百万円減の25,046百万円に修正いたしました。
一方利益では、上記の売上高の減少にともなう利益減が見込まれるものの、第３四半期までの計上済み案件および第４四半期において計上予定となる案件において、計画値を上回る利益率を確保できる見通しであることから、通期経常利益予想を14百万円増の2,241百万円、当期純利益を105百万円増の1,384百万円に修正いたしました。
なお、本資料に記載されている業績予想等の将来に関する記述は、当社が本資料の発表日現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等はさまざまな要因によって予想数値と異なる結果となる可能性があります。

－ 3 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信

２．サマリー情報（その他）に関する事項(1)

当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動該当事項はありません。

(2)

四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用該当事項はありません。

(3)

会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示（会計上の見積りの変更と区別することが困難な会計方針の変更）
当社及び連結子会社は、法人税法の改正に伴い、第２四半期連結会計期間より、平成24年４月１日以降に取得した資産については、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更しております。
この変更による当第３四半期連結累計期間の損益に与える影響は軽微であります。

(4)

追加情報
（会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準等の適用）

第１四半期連結会計期間の期首以後に行われる会計上の変更および過去の誤謬の訂正より、「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 平成21年12月４日）及び「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第24号 平成21年12月４日）を適用しております。
（法人税率の変更等による影響）「経済社会の構造の変化に対応した税制の構築を図るための所得税法等の一部を改正する法律」（平成23年法律第114号）及び「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」（平成23年法律第117号）が平成23年12月２日に公布され、平成24年４月１日以後に開始する連結会計年度から法人税率が変更されることとなりました。これに伴い、平成25年11月期から平成27年11月期の連結会計年度における繰延税金資産及び繰延税金負債を計算する法定実効税率は38.01％に、平成28年11月期以降の連結会計年度における繰延税金資産及び繰延税金負債を計算する法定実効税率は35.64％に変更となります。
この変更により、流動資産の繰延税金資産が14,792千円、固定資産の繰延税金資産が66,194千円減少し、その他有価証券評価差額金が145千円、法人税等調整額が80,840千円増加しております。

－ 4 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信

３．四半期連結財務諸表（１）四半期連結貸借対照表（単位：千円）前連結会計年度(平成23年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産買取債権
その他
貸倒引当金

当第３四半期連結会計期間(平成24年８月31日)

8,326,305
399,856
10,00027,360,973
6,374,335
81,361
1,361,100△5,69743,908,234

6,486,439
350,165
10,00027,791,649
8,902,563
6,277
2,377,789△7,75045,917,134

5,337,567△947,482
4,390,084

5,653,569△1,149,656
4,503,913

その他（純額）10,175,285
127,756△93,573
34,183

10,026,571
141,122△97,632
43,489有形固定資産合計

14,599,553

14,573,973

67,70567,705395,532
395,532

1,392,110
16,059,369

1,397,812
16,367,319

59,967,603

62,284,453

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額
建物及び構築物（純額）
土地
その他
減価償却累計額

無形固定資産その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
固定資産合計資産合計－ 5 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信（単位：千円）
前連結会計年度(平成23年11月30日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払法人税等
賞与引当金
その他

当第３四半期連結会計期間(平成24年８月31日)

806,396－
6,170,937
79,271
150,520
1,584,090
8,791,215

925,249
577,000
6,036,971
69,94375,7291,411,195
9,096,088

23,904,245
133,154
312,586
1,850,349
26,200,336

25,414,673
143,373
322,790
2,114,919
27,995,756

34,991,552

37,091,845

5,454,673
5,538,149
13,985,597
24,978,420

5,454,673
5,538,149
14,201,485
25,194,308△2,369－△2,369△1,75152△1,699

純資産合計

24,976,051

25,192,608

負債純資産合計

59,967,603

62,284,453

流動負債合計
固定負債
長期借入金
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
株主資本合計その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
為替換算調整勘定
その他の包括利益累計額合計－ 6 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書（四半期連結損益計算書）（第３四半期連結累計期間）（単位：千円）前第３四半期連結累計期間(自 平成22年12月１日
至 平成23年８月31日)

当第３四半期連結累計期間(自 平成23年12月１日
至 平成24年８月31日)

16,277,113
12,264,941
4,012,171

14,767,812
11,117,027
3,650,784

2,246,295
1,765,875

2,263,023
1,387,760

2,600
2,217
1,118
20,402
26,338

1,514
2,217
－
13,126
16,858662,497
1,107
663,605

582,464
4,100
586,565

1,128,609

818,053－－
19,932
19,932

18,874
2,377－
21,252

税金等調整前四半期純利益

1,108,676

796,801

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計41,448404,252
445,701

94,828257,665
352,493

少数株主損益調整前四半期純利益

662,974444,307

四半期純利益662,974444,307

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
負ののれん償却額
その他営業外収益合計
営業外費用支払利息
その他営業外費用合計
経常利益
特別損失
固定資産売却損
固定資産除却損
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
特別損失合計－ 7 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信（四半期連結包括利益計算書）（第３四半期連結累計期間）（単位：千円）前第３四半期連結累計期間(自 平成22年12月１日
至 平成23年８月31日)

当第３四半期連結累計期間(自 平成23年12月１日
至 平成24年８月31日)

662,974444,307△1,188△1,188617
52669

四半期包括利益

661,786

444,977（内訳）
親会社株主に係る四半期包括利益

661,786

444,977

少数株主損益調整前四半期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
為替換算調整勘定
その他の包括利益合計－ 8 －トーセイ㈱ （8923） 平成24年11月期 第３四半期決算短信(3) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

(4) セグメント情報等(セグメント情報)
Ⅰ 前第３四半期連結累計期間（自 平成22年12月１日 至 平成23年８月31日）（単位：千円）
報告セグメント
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
ストメント化事業
事業
事業
ンド事業
事業
事業

調整額
(注１)

計

四半期連結
損益計算書
計上額
（注２）

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の内部売上高
又は振替高

9,033,574

1,658,736

1,828,209

1,179,939

2,442,172－－

36,01615,092

386,486

計

9,033,574

1,658,736

1,864,225

1,195,031

2,828,658

セグメント利益又は損失（△）

1,391,648△362,235

919,990

603,208

75,942

134,481 16,277,113－

437,594

134,481 16,714,708
4,757

2,633,312－ 16,277,113△437,594－△437,594 16,277,113△867,436

1,765,875（注）１．セグメント利益又は損失（△）の調整額△867,436千円には、セグメント間取引消去△20,796千円、各報
告セグメントに配分していない全社費用△846,640千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグ
メントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
２．セグメント利益又は損失（△）は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

Ⅱ 当第３四半期連結累計期間（自 平成23年12月１日 至 平成24年８月31日）（単位：千円）
報告セグメント
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ化事業
事業
事業ンド事業
事業
ストメント事業計調整額(注１)

四半期連結損益計算書計上額
（注２）

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の内部売上高
又は振替高

4,529,756

4,619,149

1,770,558

607,378

2,552,015－

274,003

39,283

20,889238,365

計4,529,756

4,893,153

1,809,842

628,268

2,790,380

セグメント利益

412,107645,829856,033

159,526

119,998

688,954 14,767,812
2,269

574,813－ 14,767,812△574,813－

691,224 15,342,625△574,813 14,767,812

47,596△853,330

2,241,090

1,387,760（注）１．セグメント利益の調整額△853,330千円には、セグメント間取引消去△24,452千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△828,877千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

(5) 株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記
該当事項はありません。

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当社の連結子会社であるトーセイ・コミュニティ㈱が加入している日本住宅建設産業厚生年金基金の平成24年９月24日の代議員会において、同基金から脱退することが承認されました。
これにより脱退に伴う特別掛金76,442千円が発生する見込みとなりましたので、平成24年11月期第４四半期において特別損失に計上する予定であります。

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