気になる家計の疑問！

第２回

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日本における人生の３大 支 出 資 金とは、雨、風にさらされる「外部修繕」につい坪で１２００万どれも毎年継続してかかる費用です。一戸き 替 えが必 要です。一般 的 な 木 造 住 宅で、工事と違い、リフォーム工事は、既存部材れるかもしれませんが、ゼロから造る新築円です。新築工事と変わらない費用と思わ「内部修繕」に関しては、子供が独立しし、むしろ割高になります。の養生費用なども必要で、新築工事と比較年程度で塗り替えや吹建ても、マンションも、購入して終わりでは足 場 や 養 生シート な どの 仮 設 工 事 を 含 めとなります。世代により「教育資金」や「老二人住まいとなった、子供と二世帯住宅にすが、基本的にはなく、必ず維持メンテナンス費用やライフ後資金」にも重なりますので、特にライフ変更するなどのライフプラン上の変化がまとめると、 年程度おきに約１５０万プラン上は重要だと言えます。

きっかけでリフォームする人が多いようで４００万円、購入後年での維持メンテナ

年経過時のリフォーム費用は約

ここでは、一戸建てとマンションにかかるす。日々の使い方により摩耗・劣化状況はンス・リフォーム費用合計で約７００万円
約２００万円、フローリングやクロスの張「水廻り設備」では、全て交換した場合はなどを考えれば、月額３万円程度の維持管が必要で、急な設備機器の故障や庭の維持費

トなどの電気設備、照明・カーテンの交換

給湯器の交換、分電盤やコンセントプレー
一戸建てのランニングコストは、屋根、外修繕積立金に代表されます。
「管理費」とは、な ど の 工 事 も 出 て き ま す の で、 最 低 で も家族形態が変化し、間仕切り壁なども変マンションの共用部分の日々の維持・管理

壁、防水という「外部修繕」、空調設備、給フローリング、建具などの「内装」、キッチ更するなど、今流行りの完全リノベーショのために使う費用です。日常的な清掃や管マンションのランニングコストは、管理費、ン、バス、洗面、トイレなどの「水廻り設備」、ンをする場合の費用は、内部だけで１坪当４００万円程度は見ておきましょう。

マンションのランニングコスト

理費用を積立てておくことをお薦めします。

円、ランニングコストについて解説し、資産価値変わりますが、概ね 年程度です。

ントについても触れていきます。

をどう踏まえて購入するか、チェックポイ

10替えで約１５０万円位、その他空調設備や2020の４つに大きく分類されます。

湯器などの「内部修繕」、ビニールクロス、一戸建てのランニングコスト

20必勝法』（NHK 出版）など著書・監修多数。

万 円 もの費 用となります。例えば、［おの・しんいち］一般消費者の不動産資産・住宅取得に対し、公正かつ中立なアドバイスを実施している。
『家づくりの解体・撤去・処分費用や、残す既存部材２階建て木造住宅の延床たり

小野 信一

１５０万円程度は見ておきましょう。ては、構造や材質により耐久性が変わりま

ネクスト・アイズ株式会社
代表取締役

プランの変化によるリフォーム費用が必要「教育資金」「マイホーム資金」「老後資金」で、

40
1030

一戸建てとマンション、ランニングコストはどう違う？

家庭経済8ECONOMY【図表１】
マンション規模別の管理費総収入

上段：回答数、下段：％～～～～～～～～～
50,000
不明 平均（円）
合計 2,500 5,000 7,500 10,000 15,000 20,000 30,000 40,000 50,000
円超
円
円
円
円
円
円
円
円
円

16,455
15,06915,951
16,36517,703
15,224－した際には、必ず「長期修繕計画書」と「積15,346ごとに計画的に行う修繕工事や共用部分の15,049

理人の人件費、電気・水道光熱費、経常的一定ではなく、少しずつ上昇していくもの

16,997

立金」の状況を確認することが大切です。

ることが推奨され、管理組合は劣化状況や19,237

リフォームにかかる費用です。日々発生す2323.25024.411327.2
105
27.7
4528.54125.92131.3
1924.41323.2924.3
35100

な修繕交換費用等を指します。

22.031.5－
－
20.5
42.5
10.6－
－
1
1.3
47.1－
－
－
－

一方、
「修繕積立金」は、一定年数の経過

－
－
1
0.5
10.2
10.3－
－
10.6－
－
1
1.3－－－－－－だと覚悟しておいてください。管理費につ

3
3.0
2
1.0
10.2
30.8－
－
42.5
2
3.0
3
3.8
1
1.8
38.1
－
－

積立金の状況を常に見直す義務があるとし

1919.22914.14711.3318.2
1912.0138.21217.9911.55
8.9616.2－－

いては【図表１】の通り、毎月の平均額は１・13361326
1.0
3.0 3.0 6.1 13.1 26.3
238114551
1.0
1.5 3.9 5.4 22.0 24.9
3285 1106516
1.4
1.2 3.8 7.7 20.4 26.4－
31325 11977－
0.8 3.4 6.6 31.4 20.3
216144621
1.3
0.6 3.8 8.9 29.1 13.3
1111114430
0.6
0.6 7.0 7.0 27.8 19.0－－39128－－ 4.5 13.4 17.9 11.9
12571713
1.3
2.6 6.4 9.0 21.8 16.7
3286685.4
3.6 14.3 10.7 10.7 14.3
144334
2.7 10.8 10.8 8.1 8.1 10.8－－－－－－－－－－－－ています。したがって、マンションを購入

99
100
205
21～30戸100416
31～50戸100379
51～75戸100
総158
戸 76～100戸 100
数158
101～150戸
100
規模 151～200戸 67
100
別78
201～300戸
100
56
301～500戸
100
37501戸以上
100
35
不明
100
20戸以下

出典：国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果』

0

平成11年度 平成15年度 平成20年度 平成25年度 平成30年度（N＝873） （N＝767） （N＝2,021） （N＝2,167） （N＝1,663）

出典：国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果』

15年に１度行う大規模修繕ですが、年目に行う１回目は積立金でま15

概ね新築から修繕積立金も毎月かかる費用ですが、常に５万円程度です。修繕積立金の平均額は【図表２】の通り１・１万円程度で、合わせると２・６万円程度となります。また、一戸建てと異なり、駐車場や駐輪場などの費用も毎月別途かかってきます。郊外であれば１万円程度で済みますが、都心であれば３万円以上となり大きな負担です。

さらにマンションにも寿命があり、 年を経過すると建て替えの必要が出てきます。

区分所有者および議決権のそれぞれ５分の４以上の賛成決議が必要で、建て替え費用Vol.154は所有者全員で負担しなければなりません。

容積が余っている場合は、ゼネコンやマンションデベロッパーが間に入り、余剰面積を買い取ってくれることで負担は減りますが、それでも各自２０００万円程度は必要です。

容積目一杯建てている場合などは、所有者全員の負担だけで建て替えるわけですから、新築マンションを購入するのと変わらない負担となります。
95030

るようなものではなく、数年に１度、ある2,00015

年に１度、共有部分の経年劣化に大4,000

いは7,378

かなえても、２回目になると積立てた修繕

9,066

規模にかかる修繕費用のために計画的に積6,000

9,184

積立金では不足し、購入時と比べて２割～8,000立てる費用を指します。国土交通省のガイ

10,00025３割程度上がるのが一般的です。管理費も12,000

駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金
12,268
11,877
11,800
11,243
10,967 10,898
10,783

年以上、中修繕積立金

ドラインによれば、新築では（円）14,000

古では 年以上の長期修繕計画書を作成す【図表２】修繕積立金の平均額（月／戸当たり）

家庭経済【図表３】住宅用地の特例措置
区分

固定資産税

都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住戸１戸につき200㎡までの部分

価格×1/6

価格×1/3
一般住宅用地

価格×1/3価格×2/3

固 定 資 産 税、都 市 計 画 税では一般 的に、都市部になればなるほど、一戸建ての場合も、火災保険と地震保険で年間４万円位のランニングコストは見ておきましょう。

一戸建てでもマンションでも、不動産を所市計画税は安いと思われがちですが、建物が小さいマンションの方が固定資産税、都建物の比重が高くなります。土地所有面積

一戸建ての資産価値を考える場合、土地は土地の比重が高く、マンションの場合は有している場合には、毎年、固定資産税、都の構造が鉄筋コンクリート造等であるため、と建物に分かれます。都市部に行けば行くどちらにもかかるランニングコスト

市計画税という税金がかかります。その年の建物の評価額が高く、一戸建てとそう変わほど土地の資 産 価 値の比 重が大きくなり、資産価値を踏まえての一戸建てを購入する時のチェックポイント

１月１日現在の土地と建物の所有者に対し、りません。固定資産税と都市計画税を合わ

建物の資産価値は、 年を経過するとほぼ区内は都）が課税するもので、５月末から６月にかけて納税通知書がせた年間の税額は、一戸建てでもマンショ市区町村（東京送られてきます。納期は、一括納付でも分割

固定資産税は、標準税率が１・４％で、市産を所有している所有者に課税されます。

全員に、都市計画税は市街化区域内に不動地域、建物の構造、築年数、水災などのオ

火災保険料は、災害リスクの大きさによるれるのが、「火災保険」と「地震保険」です。

税金以外に毎年かかる費用としてあげらそれが「長期優良住宅」です。

建物の資産価値を見直す動きが出ています。

市 場 流 通 活 性 化への国の政 策 転 換により、＆ビルドという新築偏重政策から中古住宅した【図表４】。しかしながら、スクラップ価値がなくなるというのが一般的な見方でンでも年間 万円～ 万円位が平均です。

区町村が決めた固定資産税評価額に乗じ、プションにより大きく変わります。

納付でも構いません。固定資産税は所有者課税されます。ただし住宅用地については、20までは６分の１に軽減されます【図表３】。

軽減措置があり、住宅１戸につき２００㎡で単独では入ることができず、通常火災保地震保険は、火災保険に付加されるものなどを施した住宅で、国が認定した住宅でギー性、居住環境、維持保全計画、劣化対策「長期優良住宅」とは、耐震性、省エネルの中高層耐火建築物（マンション含む）で２階建て一般住宅で３年間、３階建て以上床 面 積の１２０㎡までの部 分 については、火災保険と地震保険はセットと考えた方がと な り ま す。 地 震 大 国 で あ る 日 本 で は、地震によって起こった火災は補償の対象外

免許税や不動産取得税が減額されたり、前限度額が引き上げられたり、取得時の登録す。一般の住宅に比べ、住宅ローン控除の２０００ 万 円の 火 災 保 険 と１０００ 万 円

てる方は、施工業者に対し「認定長期優良建て替えや土地を購入して注文住宅を建減税期間が延長されるメリットがあります。

述したランニングコストである固定資産税の坪 程 度、は、前述の期間が、それぞれ５年間と７年の 地 震 保 険 で、５ 年一括 払 い で 保 険 料 は２階 建て一般 木 造 住 宅、延 床間に延長されます。
税される都市計画税は、標準税率が０・３％４０００万円の火災保険、１２００万円のます。一方マンションの場合、 ㎡程度で、市街化区域内の土地や家屋の所有者に課で、こちらも一般住宅用地の場合３分の２地震保険で、５年一括払いは20へ、小規模住宅用地の場合は３分の１へ減額されます。

万円、年払70いでは４万円です。一戸建ても、マンションション（建物状況調査）を実施し、耐震性中古住宅を購入する際には、インスペクとをお薦めします。

る方も「認定長期優良住宅」を選ばれるこ住宅で」とお願いし、建売住宅を購入され30万 円 程、年 払いでは４・２万 円 程となりさらに質の高い認定長期優良住宅についてよいでしょう。契約期間は最大５年です。

50５年間にわたり、２分の１に減額されます。

また、建物も新築住宅で要件を満たせば、険の ％が上限です。通常の火災保険だと

出典：東京都主税局HP（https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/kotei_tosi.html）

10

23

2019

小規模住宅用地以外の住宅用地

10

ECONOMY

執筆者の本『日本一わかりやすい一戸建ての選び方がわかる本2023』

25

30

35（年）

【図表５】一戸建てのメンテナンスのスケジュール例
部位

5年

10年

15年

屋根外壁

屋根材

表面塗装
40〜80万円

表面塗装
40〜80万円

ベランダ

トップコート
10〜20万円

トップコート
10〜20万円

外部

表面塗装
80〜120万円

増し貼り
表面塗装
200〜300万円 80〜120万円

目地

打ち替え
30〜60万円

打ち替え
30〜60万円

キッチン
洗面

キャビネット・水栓
点検・部品交換
1〜5万円

本体交換
20〜50万円

各機器 点検・部品交換
1〜5万円

本体交換20〜50万円

室内

給湯器

点検・部品交換
1〜4万円

本体点検・交換
20〜40万円

点検・部品交換
1〜4万円

本体交換
20〜40万円

床部品補修
0.5〜3万円

部品補修
0.5〜3万円

上貼り60〜100万円

部品補修
0.5〜3万円
貼り替え
0.25万円／㎡

処理10〜15万円

処理10〜15万円

処理10〜15万円

処理10〜15万円

設備
計
150万円
以上

室内
計
60万円
以上

計
40万円
以上

出典：
『日本一わかりやすい一戸建ての選び方がわかる本 2023』（ネクスト・アイズ株式会社監修、晋遊舎）より転載

11

Vol.15420

資産価値を踏まえてのマンションを購入する時のチェックポイント

本体交換
100〜300万円

貼り替え
0.25万円／㎡

以上

本体交換
100〜300万円

本体交換
30〜80万円

クロス

計
300万円

う従来の見方は、古い考え方です。

機器本体 点検・交換
20〜120万円

屋根・外壁

マンションは構造が鉄筋コンクリート造設備

浴室

各機器点検・部品交換
1〜5万円

トイレ

防アリ

20年

土地の資産価値は、なくなることはあり20が確保されていること、構造上の雨漏りや15ませんし、経済が活況になれば、上がるこ10

不具合などがないこと、今までのリフォー5ともあります。建物は質の高い住宅を選ぶ、

0

出典：国土交通省『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』

ムや修繕履歴などの情報開示がされている

減価償却年数（22年）
による不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算

10%0%

木造戸建て住宅

木造戸建て住宅20%

維 持メンテナンスをしっかり 行 うことで、30%ことを条件とした「安心Ｒ住宅」に登録さ50%40%資産価値を維持することができます。 年

60%れた中古住宅を購入すると安心です。
「長期減価償却年数（47年）による経過すると、ほぼ資産価値がなくなるとい

中古マンション70%優良住宅」も「安心Ｒ住宅」も、今後は建物80%に資産価値をもたらす住宅となるでしょう。

（ヘドニック法による分析）

購入後も、日頃の維持メンテナンスをしっ

中古マンション90%かり実施することで、建物の資産価値を維100%持できます。不具合が起きてからではなく、が大切です。

【図表４】中古戸建住宅の価格査定の例【図表５】にように、計画的に実施すること

ネクスト・アイズ株式会社監修[晋遊舎、2022年11月、880円]

家庭経済【図表６】ランニングコストの比較

は雨漏りしたり、白蟻が出たりと突発的に理費がかかるように思われがちです。それ

物の資産価値の落ちないチェックポイント大きな費用がかかるように感じるからです。

的で、マンション購入を考えますので、建Ｃ造）という堅固な建物なので、木造の一についてのみ言及します。

（ＲＣ造）か鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲ
戸建てと比較し、建物の資産価値は一般的や千代田区などは１坪で数千万円という価場合があります。例えば、東京都内、港区なくても、土地の資産価値の方が高くなる

ンションなどは、所有する土地の面積は少の高い商業地域内に建てられている高層マ

んと修繕されているかという以外に、そのンションを購入する際には、計画通りきちいるかがポイントになります。特に中古マ繕がされているか、そして常に見直されてるための指針となるもので、計画通りに修長期修繕計画は、建物の資産価値を維持すのは、「長期修繕計画」と「管理組合」です。

失敗しないマンション選びで注目したい

リング・クロスの貼り換えなどのリフォームそれぞれに老朽化した設備の交換やフローに一戸建てでも３万円位は必要です。また、

修 繕 積 立金の平 均月 額は２・６万 円、同 様す。前述したように、マンションでは管理費・備しておく習慣がないことが大きな要因でらかじめ修繕計画を作成し、その費用を準が必要なのですが、一戸建ての場合は、あマンションでは毎月管理費や修繕積立金に高くなります。

値ですから、土地を２～３坪所有している後の修繕費用が不足していないかどうかを費用がにした投資目的の考え方です。一般の方は、はありません。ただし、これは売却を前提時よりも価格が上昇するということも稀で昇すれば、全体の資産価値が上がり、購入られるのは、エントランスや共用廊下など管理組合が機能していないケースでよく見理会 社 を 選 定し、共に運 営していきます。

所有者の中から理事が選ばれ、理事会で管組 合は、所 有 者 全員により運 営されます。

も、確認しておきたいポイントです。管理管理組合が適切に機能しているかどうか占める割合だけを重視しがちです。しかし、のため、毎月の住宅ローン返済額の家計に人の多くが、住宅ローンを利用します。そ一戸建てもマンションも住宅を購入するがかかるかはほぼ同じと言えます【図表６】。

どもかかってきます。どちらの維持管理費が、一戸建ての場合は庭木の維持管理費なの他、マンションでは駐車場・駐輪場の費用

例外的に、都心で駅からも近く、利便性だけで１億円を超える資産価値となり、建見極めることが大切です。

年程度おきに必要となります。そ物の資産価値が落ちていっても、地価が上ライフプラン上、マイホームを取得する目がきちんと清掃されていない、ポストの投忘れてならないのが維持管理費です。毎月維持管理を怠れば、将来の資産価値を落函物が乱れている、掲示板などで居住者にどん落ちていきます。マンションが昔からとすことにもつながります。世代的に「教の費用として維持管理費も必ず見込んでお「管理を買う」と言われる所以であり、資産育資金」や「老後資金」と重なり、ライフ対し告知がないなどです。適切に維持管理価値は管理状況に大きく左右されます。

ることが大切です。

用として捉え、維持管理を計画的に実践す

プラン上買って終わりと軽視されがちな「マイホーム資金」も、毎年継続してかかる費
一戸建ては、マンションと比較し、維持管一戸建てとマンション、どちらの維持管理費がかかるかいてください。

20
されていないマンションは、資産価値がどん一戸建て

マンション

修繕費用
約10年おきに150万円位
×２回＝300万円位＋20年経過時のリフォーム400万円位↓購入後20年でのメンテナンス・リフォーム費用
合計 700万円位

管理費＋修繕積立金↓平均
毎月2.6万円位

庭木の維持管理費駐車場・駐輪場料

固定資産税＋都市計画税
年間10万円～20万円位

年間４万円位
火災保険＋地震保険12