弁をもって本件事業者への弁済を拒否できないこと

家賃保証契約の無催告解除条項と明け渡しみなし条項の差し止めを家賃保証契約の無催告解除条項と明け渡しみなし条項認めた令和4年12月12日の差し止めを認めた令和4年12月12日最高裁判決につ
最高裁判決について
いてをあらかじめ承諾する条項、⑤賃借人が賃料等の支弁護士

い賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存する

野々山

弁護士

払を2か月以上怠り、本件事業者において合理的手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等
から原契約の賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、賃借物件を再び占有使用しな

野々山 宏

ときに、賃借人が明示的に意義を述べない限り、賃借物件の明け渡しがあったものとみなす権限を本件

1はじめに事業者に付与する条項の、5条項について消費者契約法により無効であるとして使用差止を求めて提訴

特定適格消費者団体であるNPO法人消費者支援機した。

構関西（以下、「KCs」と略称する。）が、家賃債務保証事業者であるフォーシーズ株式会社（以下、「本件事業（3）本件では、各条項の解釈とともに、賃貸人ではな者」と略称する。
）に対する、消費者契約法12条3項にく家賃支払債務の連帯保証人の立場に過ぎない本件基づいた契約条項の差止請求訴訟において、最高裁判事業者が、原契約を解除したり、原契約の終了の有所は原審（大阪高判令和3年3月5日）を覆して、2つの条無にかかわらず建物明け渡しとみなす権限を持つこ項について差し止めを認める判断をした。この判決と、及びその要件が消費者である賃借人の利益を一は、家賃債務保証事業者による消費者に対する不当な方的に害しているかが問題となった。

契約条項を是正するとともに、消費者契約法の契約条項無効に関する解釈について重要な判断を示してい3

第1審である大阪地判令和元年6月21日は、②は条項る。本最判及び第1審、控訴審はいずれもKCsのホームページに掲載されている。

第1審判決

解釈により、①③④は賃借人に大きな不利益はないとして差し止めを認めなかったが、⑤は原契約の終了の2

事案の概要

有無にかかわらず明け渡しがあったと認める権限を付（1）住宅を賃借する場合に、賃貸人と賃借人との間で与するものであり、不法行為にあたる場合であっても賃貸借契約（以下、「原契約」 という。）が締結され損害賠償を放棄させる条項として免責条項に関する消る。最近では、これに加えて、賃借人と家賃債務保費者契約法8条3項により無効となると判断した。

証事業者との間で、賃借人が原契約の家賃支払債務の連帯保証を委託することを内容とする家賃債務保4

控訴審判決

証契約が締結されることが多く見られる。この契約控訴審（大阪高判令和3年3月5日）は、前記⑤を含めには、家賃支払債務の連帯保証だけでなく、家賃債て、①から⑤の条項を全て、消費者契約法によって無務保証事業者が賃借人を管理する様々な条項が多く効とならないと判断した。

定められ、家賃債務保証事業者による自力救済を広その理由として、①については、賃貸借契約の無催く認めて、強引な明け渡しが行われるなどのトラブ告解除を認めた最判昭和43年11月21日（民集22巻12号

ルが生じていた。

2741頁）の法理は、連帯保証人の無催告解除を認めて（2）本件では、KCsが、本件事業者の使用する契約条いる①の条項に及び、支払いの遅滞を理由に連帯保証項のうち、①家賃債務保証受託者である本件事業者人が原契約を解除するに当たり、あながち不合理とはに原契約を無催告解除する権限を付与する条項、②認められない場合に限定して無催告解除を認めた条項

前記①の無催告解除権の行使について、賃借人に異と限定解釈をした。その上で賃借人の不利益は限定的議がない旨確認をさせる条項、③本件事業者が賃借であり消費者契約法10条に当たらないとした。

人に対して事前に通知することなく賃貸人に対するそして、⑤については、条項解釈としては損害賠償保証債務を履行することができるとする条項、④本請求権の放棄とは解されないとして、消費者契約法8件事業者が賃借人に対し求償権を行使するに際し、条3項ではなく同法10条該当性の問題とし、⑤に記載賃借人及び原契約の連帯保証人が賃貸人に対する抗された要件を満たす場合は、賃借人は、通常、原契約

10Oike Library

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に付与した条項でもないと解釈した。に係る法律関係の解消を希望し、または予期しているものと考えられ、さらに賃借人としても明渡義務や賃そして、原契約が終了していない場合にも、原契料等のさらなる支払を免れる利益があるので、賃借人約の当事者でもない本件事業者が明け渡したとみなの不利益は限定的とした。

して賃借建物の使用収益権が制限されることが消費者契約法10条前段を満たし、このような場合には明5

最高裁判決

渡義務を法律上負っていないのに、賃借人は法律の（1） これに対して最判令和4年12月12日は、前記①、手続きによらずに明け渡し請求権が実現されたのと⑤の条項について、原審の判断を覆して、消費者契同様の状態に置かれること、及び、⑤の要件のうち

約法10条に該当する条項としてKCsの差し止めを認「賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客めた。

観的に看取できる事情が存するとき」は、内容が一（2）まず、①の内容を、原契約の賃貸人は連帯保証債義的でなく適用の有無が的確に判断できないこと、務の履行がされている限り解除をする必要がないの賃借人の異議を述べる機会の確保がされていないこ

で、無制限に連帯保証債務を履行しなければならなとが同法10条後段にあたり、⑤を同法10条に該当すい不利益を回避するための条項と解した。さらに①る条項として差し止めを認めた。

は3か月以上の賃料不払いの要件以外に何らの限定がないので、本件事業者は、賃借人の賃料不払いさ

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コメントえ生じれば、連帯保証債務の履行がされていない場（1）本最判で消費者契約法10条該当性が認められた条合や、履行されて賃料債務等が消滅した場合であっ項は、原契約である賃貸借契約の直接の当事者ではても、連帯保証人が原契約を無催告で解除することない賃借人の委託を受けた連帯保証人に対して、原ができる条項と解釈した。

契約が継続されているにもかかわらず、賃貸人よりそして、このような①は、原審が引用した最判昭

強力な無催告解除権や明け渡しとみなすことのでき

和43年11月21日とは、連帯保証人の無催告解除である権限を付与する条項であり、その不当性は以前よることや賃料債務等が消滅している場合にも無催告り指摘されていた。特に、悪質な家賃債務保証事業解除できるなど異なっており、同判決が判示した特者が賃借人の家賃支払が2か月程度遅れると、勝手約条項とはかけ離れているとした。に入口の鍵を変えて入れなくしたり、家財道具を勝さらに、賃料不払い以外何ら限定を加えていない手に運び出したり、処分するトラブルが生じてい条項について、規範的な観点から限定解釈することた。行政的対応や事業者のコンプライアンスへの期は差止請求においては許されないと判示した。その待だけでは不十分であった中で、司法の立場から、理由は、差止請求制度の紛争の発生、拡散の未然防

家賃債務保証契約における無催告解除権や明け渡し止の目的からすると、規範的な観点から条項の文言とみなす条項に対して、条項解釈と10条前段、後段を補う規範的な限定解釈をした場合には、解釈に疑該当性について明確な判断をした意義は大きい。

義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続（2）この最判が無効としたのは、原契約の当事者ではき使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれない家賃債務保証事業者の無催告解除条項や明け渡があることをあげている。

しみなし条項である。賃貸借契約において賃貸人にそして、連帯保証人が何らの限定なく原契約を解これらの権限を認める契約条項も存在するところ、除できることが消費者契約法10条前段要件を満た

これらが消費者契約法10条に該当するかはまた異なし、原契約の当事者でもない本件事業者がその一存る検討が必要となる。この場合には賃貸借契約は賃で何らの限定なく賃借人の生活基盤を失わせる重大貸人により解除されることが前提となるので、本最な不利益を与える条項であることが同法10条後段に判の法理はそのまま当てはまるわけではない。ただあたり、①を同法10条に該当する条項として差し止し、賃借人の生活の基盤である建物の使用収益が安めを認めた。

易に侵害されてはならず、その観点から本最判が条（3）最判は⑤の条項を、原契約が終了していない場合においても、⑤記載の要件を満たせば、本件事業者項解釈や同法10条該当性の検討を行う道筋を付けた
意義は大きい。

が建物の明け渡しがあったとみなすことができる条（3）そして、本最判で最も注目すべきは、差止請求制項であり、さらに契約を終了する権限を本件事業者度の趣旨から説き起こして、差止請求訴訟においてOike Library

No.57 2023/411は、「信義則、条理等を考慮して規範的な観点から契約の条項の文言を補う限定解釈をした場合には、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがある」として、要件等に限定のない条項について限定解釈をして有効とすることを否定した解釈である。この解釈は、今後の差止請求にとっては、条項解釈において重要な判断である。
生命保険約款の有効性が争われた、個別当事者間の最判平成24年3月16日（民集66巻5号2116頁、判時2149号135頁）
では、契約条項の消費者契約法10条該当性を否定する理由の1つとして、「保険会社が、保険契約の締結当時、上記債務の不履行があった場合に契約失効前に保険契約者に対して保険料払込みの督促を行う実務上の運用を確実にしていること」をあげ、契約条項とは異なる消費者利益に資すると評価した実務運用をあげている。本最判の考え方からすれば、これも実務運用という将来どうなるか判らない事実をもって規範的に条項の要件を限定解釈していると解され、差止請求訴訟においてはこのような判断とはならなくなると考えられる。
（4）さらに本最判では、⑤の条項の不当性の判断の1つとして、内容が一義的に明らかでない条項が消費者契約法10条後段の不利益の判断の要件となり、条項が無効となる理由になることを示したことが注目される。
もともと、消費者契約法3条では、契約の内容が疑義を生じない明確なものであることが努力義務として定められている。この義務は直接の法的なサンクションは規定されていないが、法的な「努力義務」であり、疑義を生じる不明確な条項は同法10条によって無効となる要因となると解されるところ、少なくとも差止請求においては無効を基礎付ける消費者の不利益の要因の一つとなることが明確となった。この点も今後の差止請求にとって重要である。
消費者契約法の令和4年5月改正で、軽過失による行為のみに適用されることを明らかにしていない不明確な一部免責条項は消費者の賠償請求を困難にする条項として無効とする改正が行われている（同法8条3項）。本最判の解釈は、消費者契約法の改正の方向性とも軌を一にしている。
今後は一義的でない不明確な条項をなくし、平易で解釈に疑義の残らない明確な条項が増加していくことを期待したい。

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