平成 29 年度「都市研究」メールマガジンについてのお知らせ
平成 29 年 4 月 26 日
公益財団法人ハイライフ研究所＜今年度のメールマガジン都市研究【連載】テーマ＞
1964 年‐2020 年東京オリンピックが挟んだ半世紀の東京
ポスト 2020「東京の行方」－首都東京の変化を見る～AI や IoT がもたらす劇的変化～※AI: 人工知能(Artificial Intelligence)※IoT: モノのインターネット(Internet of Things)

1964 年の東京オリンピック開催から約半世紀。2020 年に東京で再びオリンピックが開催されます。この半世紀で大都市、特に東京は大きく変化しています。我々は、日々の小さな変化に気づかずに 56 年暮らしてきました。今日の東京を支える社会インフラの多くは、1964 年の東京オリンピック開催を機に完成しています。
交通網としては、首都高速道路、環状七号線、神宮と駒沢を結ぶ放射４号線、青山通り・玉川通りの拡幅整
備、東海道新幹線、東京モノレールなどが完成し、競技場としては、国立代々木競技場、駒沢オリンピック公園、日本武道館、馬事公苑など。その他、渋谷公会堂、外苑ハウス、NHK 放送センターなどです。またホテルとしては、ホテルオークラ、東京ヒルトンホテル、ホテル高輪、東京プリンスホテル、ホテルニューオータニなど国際的な基準のホテルが次々にオープンしました。
50 年経過する中、それらの老朽化したインフラをいかに更新していくかが、東京という都市の喫緊の課題ですが、2020 年東京オリンピック開催にその解決の期待が寄せられています。しかし、東京の都市の現場を見る限りオリンピックとの関係はあまり関係なさそうで、都市問題の解決はそれほど甘くはないように思えます。
東京に一極集中した多くの都市機能を今、もう一度変化という視点でとらえなおす必要があります。
集中と拡大により再編された都市機能はどのように変化してきたのか、どのように変化していくのか？「人口・世帯」「ライフスタイル」「建築物」「地域開発」「交通」「小売業・流通業」のカテゴリーごとに分析・予測し、都市東京がどのように移り変わってきたのかを総括し加速する少子高齢化・人口減少と通信・情報インフラの高度化、ロジスティックスや流通の変革、などの関係性を見極めながら、2020 年以降の『新東京』像を模索します。
メールマガジン 2017 年度第１回（4 月 26 日発行）は、そのプロローグとして、ポスト 2020「東京の行方」シリーズ連載にあたっての報告《首都東京の変化を見る／研究の意図・問題意識とアプローチについて》です。

執筆者 マーケット・プレイス・オフィス代表

立澤芳男（たつざわよしお）■流通系企業の出店リサーチ・店舗コンセプトの企画立案／都市・消費・世代に関するマーケティング情報収集と分析■元｢アクロス｣編集長（パルコ）／著書「百万人の時代」（高木書房）ほか■現ハイライフ研究所主任研究員

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平成 29 年都市研究メールマガジン 平成 29 年 4 月 26 日

ポスト 2020「東京の行方」シリーズ 第１回＜プロローグ＞
1964 年‐2020 年東京オリンピックが挟んだ半世紀-首都東京の変化を見る-

レポート連載にあたっての研究分析の意図と問題意識
Ⅰ－研究レポートの研究意図・問題意識
1964 年東京オリンピックから約半世紀。この半世紀で東京という大都市は大きな変化をし続けてきた。何が変わったのか。3 年後の 2020 年に再び東京でオリンピック・パラリンピックが開催されるが、そのオリンピック開催で東京は何が変わり、東京はどこへ向かおうとしているのか。首都東京の都市変化を追う。

１）日本の低成長経済下でも、東京に都市機能も人口も集中。しかしインフラも組織も老朽化している
日本の高度経済成長を背景に今日の東京を支える社会インフラ、例えば東海道新幹線、首都高速道路などは 1964 年東京オリンピック開催を機に完成をみた。その後の東京は約半世紀の間、経済が低成長へと大きく転じる中にあっても人口集中や都市機能の集積・集中が続いた。経済成長が伸び悩む中、東京の独り勝ちと言っても過言ではない。
しかし、1964 年東京オリンピックからの半世紀で業務・行政・金融・居住など様々な都市機能が東京に集中・集積したが、東京の街をよく観察すると、それら多様な都市機能は、実際には東京各地域に分散・分割されたり、社会インフラなどの老朽化・金属疲労化が進行している。

２）2020 年東京オリンピックは、「昭和の五輪」の「二匹目のどじょう」にあらず
1990 年前半のバブル崩壊後、東京は都市経済も破綻寸前に陥ったが、石原都政は約 10 年前に「東京改造プロジェクト」を立ち上げ、社会インフラの老朽化や都庁組織の金属疲労などの解決について再編のスタートを切っている。しかし、5 年前に開催誘致の可能性が低いとされていた東京オリンピックの開催が突如決定し、プロジェクトテーマは1964 年東京五輪の衝撃2020 年開催の実現へ向けたプロジェクトに大きくシフトしていった。

1964 年大会は総事業費が１兆 661 億円に達日本経済の先行きもままならない今日、巨額な投資で経済成長がし、俗に「１兆円オリンピック」と言われた。1964

期待されるオリンピック需要に政財界は動き始めたのである。2020

年度の国の一般会計予算が３兆 3405 億円だっ年東京オリンピック開催は、日本経済の巨大化や国際化を導いたたので、一般会計の 3 割に相当する額が 64 年

1964 年東京オリンピックの「二匹目のどじょう」への期待が大きい。

大会に投じられたことになる。2013 年度の一般

３）ポスト 2020 の東京を考えることが重要

会計総額は 92 兆 6115 億円なので、1964 年の国際オリンピック協会はコンパクトなオリンピックを求め、一方、東「１兆円」は現在の 30 兆円弱に相当することに京都も財政悪化を懸念しており、前回 1964 年東京オリンピック時ほなる。１兆円という 64 年大会の事業規模の大きどの社会インパクトが生み出されるとは到底思えない。むしろ、2020さがわかる。

年東京オリンピック開催で東京の都市問題が矮小化し先送りされる可能性があることの懸念が強い。
人口が増え、高度成長期の真っ只中にあった 1964 年の「昭和の東京オリンピック」と、成熟期を迎え、国と地方が多額の借金を抱える 2020 年東京オリンピックとでは、五輪を巡る経済の状況はあまりのも大きく異なる。2020 年オリンピックは約半世紀ぶりに東京で開催されるが、老朽化した社会インフラが目の前にちらつく状況にある。東京という都市･街はどうなるのか。日本の首都であり世界都市であり続けるための継続的な都市機能の強化や街づくりができるのか 「都市の破壊」にも、目を向けておかなければならないだろう。

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Ⅱ－研究のアプローチ・方法
集中と拡大により再編された東京の都市機能はどのように変化してきたのか、どのように変化していくのかを「人口・世帯」「ライフスタイル」「建築物」「地域開発」「交通」「小売業・流通業」のカテゴリーごとに分析・予測し、都市東京がどのように 移り変わってきたのかを総括する。特に今日の日本全体の問題でもある、加速する少子高齢化・人口減少や通信・情報インフラの高度化、ロジスティックスや流通の変革、などの関係性を見極めつつポスト東京の行方を追う。

ステップ 1：都市を構成する社会分野ごとに 1964 年から 2020 年までの変化を分析・予測
高度経済成長期ピーク時の 1965 年ころ、人口をはじめ工業生産・商業販売、金融や企業、交通などの東京への集中がみられたが、1964 年の東京オリンピック開催は、日本を経済の先進国・有数の都市として世界に知らしめた。東京では半世紀にわたり一極集中が進行した。
経済と人口の過激な東京一極集中は、劣悪な住宅環境、慢性的に渋滞する道路、殺人的な通勤ラッシュなど、過密問題を引きずっている。また、過剰に東京に一極集中した結果、地震や洪水などの自然災害や、テロや戦争などの大規模な争乱が発生すると、日本の首都機能が破壊されるという危険をはらんでいる。
さらに各種のライフラインの損傷などの重大な被害が発生する可能性がある。くわえて、東京ならではの問題でもあるが、人や企業の集中、集積の経済による生産性の向上は地価や賃料の上昇をもたらし、東京の地価が地方の地価に比べて大きく上昇することで、既に東京で土地を持つ者とそうでない者との間に大きな資産格差を発生させている。
東京の一極集中が、我々都市生活者の生活分野で具体的にどのような変化を見せてきたのかを、以下の6 分野ごとに周辺環境を読み込みながら約半世紀の動向や変化を追い、変遷を見る。
分野④

分野①
人口密度

昼間人口

常住人口

鉄道網

地下鉄新線

乗り入れ･新駅

高齢者人口

東京の人口・流入人口

幹線道路

交通インフラ飛行場

オリンピック道路

高速道路

環状道路

世帯
生産人口

年齢別人口

死亡･人口

分野②

分野⑤

首都改造計画

銀座

日本橋

高層マンション

複合ビル

ホテル

首都圏構想（都地域開発･池袋

オフィスビル

建築物

高層ビル

心･副都心）

都市開発

本社ビル

百貨店

ホール･文化館

東京改造計画

新宿

渋谷（新副都心）

分野③

分野⑥

マイホーム

携帯･スマホネットライフ百貨店

地域スーパー

専門店

職住分離

ライフスタイル

マイカー

コンビ二

小売業･流通業

大型量販店

職住近接都心回帰

湾岸生活

レストラン

ネットモール商店

3巨大都市は集積の負経済を伴う可能性をはらんでいる。経済協力開発機構 (OECD) のレビューでは約700 万人までは大きいほど富裕であることを意味するが、その限度を超えると大都市圏の規模と所得は負の相関関係になるとしている。また、人口が増え、郊外に加速度的に都市圏が広がることにより、鉄道網、道路網など莫大なインフラストラクチャー（インフラ）整備が必要となるが、都心部の土地の価格は比較的高値であることから、インフラ網の整備には巨費を投ずることになる。また、大都市圏化による通勤時間の長時間化は労働生産性の低下をもたらす。東京という大都市の実情はどうなっているのか。

ステップ 2：上記６分野ごとの長期的な変化をクロスさせ東京の都市機能の変遷を整理する
都市は、機能的には居住地域、工業地域、商業地域からなる。都市にはライフライン、食料の供給と水、電力、通信などの手段が、都市における住民の生活を維持し、その他の都市とのつながりを確保する手段として必要とされる。また、電力供給の手段と上下水道の設備、道路、鉄道駅や港、空港などのインフラストラクチャーも、その人口に応じて必要とされる。さらに汚水やゴミの処理などの静脈物流も必須である。
大量消費の時代に入ってからは、ゴミ・廃棄物の問題が顕在化して大都市においても深刻な問題となっている。一方、都市は限られた空間を効率よく使うために、高層ビルや地下（近年では大深度地下）が利用されるようになっている。都市の発展により、都市は都市としての性格を持つようになる。
東京の各都市機能の変遷を確認するが、当然ながらエリア・地域との関係を明らかにする必要がある。東京の各地域ごとに都市機能からみる個性も見る。
都市機能

居住機能

ｲﾝﾌﾗ・施設

機能の中身

住宅一戸建、マンション、ア

人口の都市集中で通勤・通学のため居住地域が拡大、人口集中と過疎による地域格差パートが生じる。また地域の少子高齢化など年齢人口構造変化で居住形態も変化。一方、家族形態の多様化で住宅の大型化・高層化などの多様化が進展

商業機能

百貨店・商店街・ホテル・ファ

日本においては、都心にあった百貨店や商店街は、郊外のロードサイドショップや大型シストフード店・レストラン

ョッピングセンターに押され気味であり、消費者の動向は郊外に移動している。都心の映画館も、徐々に姿を消しつつある。

鉄道・バス・地下鉄・空港・港都心への車の乗入れを抑えるニューアーバニズムなどの動きが、ヨーロッパの都市にお交通・通信いて始まっていて、BRT(バス高速輸送システム)や LRT（次世代型路面電車）がその低公機能害性やバリアフリーの面から再評価されている。
学校・大学・図書館・博物都市の継続的な発展のために、その後進を育て育成していく教育機関が都市には必要と館・公園・スポーツ施設・ホされる。早くから郊外への移転が進んでいるが、その反省から近年では都心回帰も進んール・ライブハウスでいる。

病院・母子保健センター・老住民の高齢化に伴い、医療機関や社会福祉施設の充実が、都市の生き残りのために重人ホーム要な問題になってきている。高齢者専用のアパートやグループホームも、郊外を中心に教育・文化・娯楽機能

医療・福祉機能

最近は増えつつある。高齢者に供する分譲地から造られた高齢者のための都市をシニ
アタウンと言う。
市役所・市議会・消防署・上市役所、都道府県庁、州政府、国家機関といった行政機関や裁判所が含まれ、警察署や下水道・ごみ処理場、電力・消防署などが立地する。警察や消防の管轄範囲は、エリア（複数の都市）に跨がる物も通信ある。水道局、下水道局、ゴミ処理施設などライフラインを支える物。日本においては、

政治・行政機能1990 年代以降、郊外に大規模な庁舎を建設して移転する事例が見られる。

4▼東京の都市機能の集中と分散のプロセスを追う
時 代 ・社 会 志 向 ・消 費 志 向1970 年代

東 京 の都 市 機 能1980 年代

生活志向

職住混在

衣 ・食 ・住
遊･休・知

大量生産

政治行政機能大量消費

金融業務機能

個性化

商業機能

職住分離

多様化消費

文化娯楽機能郊外ライフ・

大衆消費社会
経済高成長

ライフスタイル

感性消費社会安定成長
1990 年代

成熟消費社会

モノからコト、可交 通 ・通 信 機 能

職住近接

安 全 ・便人口減社会（供給過剰）

処分所得重視業務機能

マンションライフ

利 ・快 適2000 年代

行動情報社

情報消費

居住機能

職住隣接

医 療 ・職低価格社会

会 ・供 給 過 多

可処分時間

教 育 ・医 療 機 能

安 ・近 ・短業 ・自 由

ポストオリンピック東京の行方2020 年以降▼スマートシティー・コンパクトシティー（８費用・時間・労力・エネルギー無駄のない都市・街）▼AI（人工知能）や IoT（モノのインターネット）を活用 ▼少子高齢社会と情報社会▼東京都政と交通インフラ（1964 年～2015 年）
時代・年代

東京の出来事／知事・交通インフラ

1964 年東京オリンピック

東京五輪の経済効果、東京五輪のレガシー、新幹線・高速道路・モノレール

1965～1985 年

安定成長期

1985～2000 年

バブル経済と崩壊

IT バブルと平成大不況

2000 年

1966 年（昭和 41 年）営団地下鉄東西線開業
1967 年（昭和 42 年）都知事に美濃部亮吉氏当選/東京都の人口が 1 千万人を突破
1968 年（昭和 43 年）都営地下鉄三田線開業
1969 年（昭和 44 年）営団地下鉄千代田線開業
1974 年（昭和 49 年）営団地下鉄有楽町線開業
1978 年（昭和 53 年）新東京国際空港（現成田国際空港）開港（5 月 20 日）/営団地下鉄半蔵門線、都営地下鉄新宿線開業
1979 年（昭和 54 年）都知事に鈴木俊一氏当選（以降 95 年まで 4 期 16 年）
1986 年（昭和 61 年）地価急騰、狂乱地価
1987 年（昭和 62 年）国鉄分割民営化（）JR 東日本による経営承継
1988 年（昭和 63 年）東京ドーム完成
1989 年（平成元年）/ 昭和天皇陵（武蔵陵墓地）造営（八王子市）
1991 年（平成 3 年）東京都庁舎（東京都庁新庁舎）完成（3 月）/ 営団地下鉄南北線/都営地下鉄 12 号線（現、都営地下鉄大江戸線）開業
1994 年（平成 6 年）営団地下鉄有楽町線新線開業
1995 年（平成 7 年）地下鉄サリン事件（3 月） /都知事に青島幸男当選（4 月）1999 年（平成 11 年）都知事に石原慎太郎氏当選（2003 年再選、2007 年三選）

リーマンショック

2003 年（平成 15 年）東海道新幹線の品川駅/六本木ヒルズ、汐留
2004 年（平成 16 年）帝都高速度交通営団が民営化東京地下鉄株式会社に2005 年（平成 17 年）首都高速道路公団が民営化首都高速道路株式会社に2007 年（平成 19 年）東京ミッドタウン完成、新丸の内ビルディング完成
2008 年（平成 20 年）東京メトロ副都心線開業

2012 年

アベノミクス2010 年（平成 22 年）東京国際空港（羽田空港）に新国際線ターミナルが開業
2012 年（平成 24 年）東京スカイツリー完成

2020 年

インフラ投資・事

東京オリンピッ業、オリンピック

ク

開催特需

2010 年2013 年（平成 25 年）9 月 8 日 2020 年夏季オリンピック競技大会開催地、東京に決定5Ⅲ－ポスト 2020「東京の行方」 シリーズ連載／序章
東京の都市的課題■東京の経済力（GDP）は日本全体の 20%弱。一国換算なら GDP 世界ランキングは 16 位
都市を分析する場合、基本的なデータとしては分析対象の都市の経済力と都市の人口規模を確認しておく必要がある。

東京のＧＤＰは日本の 5 分の 1
名目ＧＤＰ;単位 兆円 ＊国民経済計算

今回の分析対象都市である東京都の都市経済力をまず確認して東京都

前年比国ＧＤＰ2010 年

91.9―500.3だから、東京の GDP は約 16％である。東京都の人口は日本の 10%2011 年

93.4

1.6491.4であるにもかかわらず、GDP は 5 分の 1 となっており、東京の生産性

2012 年

92.8-0.6494.5は非常に高い。世界的に見ても、東京の GDP は中規模の国家をはる2013 年

94.0

1.3503.20

かに上回る水準だ。東京をひとつの国と考えた場合、GDP の世界ラ2014 年

94.9

0.9513.7

ンキング(2013 年度)は 16 位となり、東京の前後にはオランダ、インド

2015 年

95.4

0.5530.5

ネシア、メキシコ、韓国、スペインといった国々が並ぶ。ただ、東京の2016 年

94.4-1.1572.3

おくと、東京都の名目県内総生産（GDP：国内総生産に相当）は、2016 年度は 94.4 兆円。同じ年度における日本の GDP は 572.3 兆円

GDP は日本全体の GDP と同じように動いており、日本の GDP はここ増える東京の人口。全国の 10％

20 年間ほぼ横ばいだ．

東京都の人口の推移 ＊国勢調査

東京の人口規模を確認すると、東京の人口は、現在約 1 千 3 百万年次人。ピークと思われた東京オリンピック以降の東京の人口はオリンピ

1960*9,683,802

10.37

ック以降も増え続け、日本全国の人口が減りはじめた 2000 年以降も

1964

10,639,361

10.95

1970

*11,408,071

10.90

1980

*11,618,281

9.93

1990

*11,855,563

9.59

2000

*12,064,101

9.50

2010

*13,159,388

10.28

2013

13,286,735

10.44

人口は増え続けている。東京都の人口の全国対比は東京オリンピッ
ク当時の対全国比の 10％台に戻っている。
都市としては巨大な都市経済力と世界一の都市人口を持つ東京都が成立するにはすべての都市機能がこの東京に集中・集積したからに他ならない。

人口

対全国比

■1964 年東京オリンピックで東京は世界の都市へ大飛躍。新しい東京がスタート
東京は江戸時代から基本的には行政・政治という都市機能が集積した都市である。明治になって国家の中央政府（国会・最高裁判所・中央省庁）・東京都庁が置かれた日本の首都となり、放送局や新聞社などの報道機関が立地し、情報の発信地ともなっている。明治以降は富国強兵策が推進され、東京は軍事都市・工業都市・学術都市として発展した。
第二次大戦後、日本政府は首都たる東京の復興を最優先し、京浜工業地帯に人口を集中させ、東京都戦災復興都市計画で都内の道路の整備が計画されたが経済復興が遅れ結局は挫折したようだ。しかし、1964年（昭和 39 年）開催の東京オリンピックによって戦後復興は終結し、東京は高度経済成長の中で新しい日本の政治・経済の中心として再び大発展を遂げる。
ここから新しい東京がスタートする。

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■半世紀。東京は日本の大きな社会の変化を飲み込んで拡大し続けた
高度経済成長を成し遂げた日本の首都・東京には 70 年前後から企業が立ち並び、「経済の中枢」となり、1964 年東京オリンピックで OECD 加盟▼1980～90 年代に激変した東京の人口。東京集中は止まらないとなってから国際都市と認識されるようになっている。1967 年（昭和 42 年）には東京都の人口は 1 千万人を突破。
経済面においても烈しい東京一極集中が進み、現在もこの傾向は加速する一方である。ドーナツ化現象により都区内人口は 1966 年（昭和 41 年）の 889万人をピークに緩やかな減少を始めた。
一方、多摩地域では都区内への通勤者により急激な人口増が起こった。
1991 年（平成 3 年）には新宿に都庁新庁舎が完成し、東京の新たな象徴となり、新宿は「新都心」と称されるようになった。
1999 年（平成 11 年）に石原慎太郎
氏が都知事に就任して以降は、品川、丸の内、汐留および臨海副都心などの都市再開発、幹線道路の整備が進め

1980 年代、特に後半には、東京都心部の著しい地価高騰に伴って、東京周辺地域の埼玉、千葉、神奈川における住宅開発が進み、人口も多く都心部から周辺地域へと移動していた。バブル崩壊後の 1990 年代前半以降の大きな変化は、都心部が転出超過から転入超過に大きく転換した点、及びそれに伴って、埼玉、千葉といった周辺地域の社会増（転入超過）が大きくダウンした点に見られるられるが、区画整備は行われず複雑な道▼1964 年東京オリンピック以降、日本の経済成長率パワ－は減退路事情となっている。超過密都市であるた

東京オリンピック以降の日本御経済は、景気変動により毎年の変動

め、震災に対する全体としての不燃化や安は小さくないものの長期的な傾向としては、「高度成長期」から「安定全化などが都の条例などで進められてい成長期」、「低成長期」へと移り変わるにつれて経済成長率が段階的る。に低下してきた。2015 年度の経済成長率は 1.3％とバブル崩壊後の東京では高度経済成長期からバブル景平均 0.9％を上回る水準に回復した。

気の時期にかけて賃金や資産価格の高騰が著しく進み、1980 年代〜1990 年代には1964 東京オリンピック

地価や物価が世界でもトップレベルであったが、バブル崩壊に伴い地価は暴落。
1998 年（平成 10 年）以降はデフレを背景に物価の下落が進んでおり、2010 年代にはすでに世界のトップレベルではなくなっている。東京の地価もバブル期以降長らく下落傾向にあったが、2012 年頃には大半の地点で上昇に転じた。2020 年に 2 度目の開催となる東京オリンピックが開催され、それ7

に向けてインフラを始めとする資本整備が新たに進められているが、東京の新しい都市づくりと結びつくのかは定かでない。

■東京の都市問題は社会崩壊につながりかねない問題を抱えている
改めて、この半世紀で老朽化してしまった事柄を東京の都市問題として取り上げると、①インフラストラクチャーの老朽化：水（上下水道、工業用水）、交通問題（交通渋滞など）②環境問題：ごみ、大気汚染、水質汚濁、廃棄物③エネルギー供給関連：発電、停電④労働問題：不況、ホームレス、外国人労働者、スラム、所得格差⑤自然災害：地震、台風⑥セキュリティー：犯罪、麻薬、テロ、都市型犯罪、郊外型犯罪⑦住民心理：疎外、孤独 など
これらは、基本的には東京の『都市経済・都市の構造（住宅、人口の増減）によって生じたもので、問題の所在は、景観、地価高騰、郊外化、ドーナツ化現象、スプロール現象、インナーシティ、ジェントリフィケーシ
ョンなど）に行きつく。
▼2020 年 のオリンピック・パラリンピックイヤーを境 に東 京 はかわる？
１）「国際都市・東京」として世界レベルになれるか？…オリンピックを契 機 にインフラ関 係 の需 要 、つまり、運 輸 、建 設 、土 木 、通 信 、IT 関 連 の需 要 が伸 びる？
２）東京オリンピック後不動産価格は下がるのか？…オリンピックイヤーの後 、オリンピックインフラが集中 整 備 された「湾 岸 エリア」はどうなる？
３）山の手と下町の地域格差は縮小するか？…これまで、東 京 圏 の地 域 格 差 （不 動 産 価 格 等 ）は、山の手 エリア（西 ）と下 町 エリア（東 ）で「西 高 東 低 」であるのが常 だった。
４）東京のオフィスを直撃する「2018 年問題」供給過剰への警戒高まる。2019 年から下落？…新築ビルの需要が拡大。供給が過剰となる「2018 年リスク」が業界ではにわかに浮上している。
５）スラム化、資産価値ゼロの危険。「マンション 2020 年問題」？…急ピッチで進む分譲マンションの建設。五輪フィーバーが終わった 2020 年以降の人口減少と高齢化で、マンションの管理・修繕が行き届かず価格が暴落する？都内の昼間就業者数は 10 年の 817 万 4000 人から 35 年には 737 万 8000 人と 9.7％減少する。
空室率の増加に拍車がかかる。

■ポスト 2020 東京

AI（人工知能）や IoT（モノのインターネット）を活用で進化を遂げる東京に「ポスト 2020 年」を見据えた都市づくりが求められるはずだ。東京が国際都市としての競争力を高めることは、進出してくるグローバル企業や海外人材からの税収を増やし、公共サービスの質を維持していくことにも結び付く。だが、外向けの対応だけでなく、“高齢者の増加”という差し迫った課題を抜本的に解決していかな
ければ、東京がアジア屈指の経済力や活力を保持し続けていくことは難しい。
2020 年東京オリンピック開催を機に、AI（人工知能）や IoT（モノのインターネット）を活用して交通渋滞の少ない状況が実現できるのか、最新テクノロジーやアイデアを駆使して都市機能を高めていくことができるのか。
2020 年東京大会に向け、情報通信技術を駆使し、都市機能の向上は確実だが、ICT(情報通信技術)の活用により都市での事業機会を創出すること、生産性の向上につながることを期待させ、都市経済の活性化に結び付けなければならない。
以上

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