March 2024

「⼋重洲ダイビル」
創業時からの変わらぬ想いを核に、次の100年を⾒据えて新しく⽣まれ変わるオフィスビルが群⽴する東京の⼋重洲で、⾊褪せることなく存在感を放ち続けてきた⼋重洲ダイビル。多くの惜しまれる声のなか2021年に閉館しまし
たが、現在2025年の竣⼯を⽬指して建て替えプロジェクトが進⾏中です。そこで、⼋重洲ダイビルを運営するダイビル株式会社（以降、ダイビル）を訪問。担当者2名に同プロジェクトについて、またオフィスビル賃貸業のパイオニアとしてオフィスビル建築にかける想いや、ビルオーナーとしての考え⽅、これからの時代に求められるオフィスビル像などについても伺います。

ⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

オフィスビル賃貸業の草分けとして歩んできた100年。
「⼊居者に安⼼‧安全を届けることが責務」、オフィスビル建築に対する不変の精神

⼋重洲通側に⾯した1階の商業エリア。⾼い天井にガラス張りの造りで開放感のある空間を演出する

⼤阪を拠点に、オフィスビル賃貸業を⽣業としているダイビルは、2023年10⽉に創⽴100周年を迎えました。100年前というと、「⼤正浪漫」や「⼤正デモクラシー」に象徴されるように、明治以降に⼊ってきた⻄洋の芸術や思想、⽣活様式が⽇本の伝統⽂化と融合し、現代へと続く⽂化基盤が形成された⼤正時代の末期です。そしてダイビルが誕⽣した⼤正12年（1923年）は、関東⼤震災が起きた年でした。
江⼾時代には豊かな芸術⽂化と⾷⽂化が醸成され、明治時代後期から⼤正時代にかけて⽇本橋花柳界として華やいだ⼋重洲は、この⼤震災によって甚⼤な被害を受けます。しかし、時の内務⼤⾂である後藤新平を中⼼とした壮⼤な復興策が進められ、昭和4年（1929年）に東京駅⼋重洲⼝が開設されると、様々な企業やビジネスパーソンが全国から集まり始めました。そして、⾼度経済成⻑期には中⼩規模のオフィスビルが林⽴して、⽇本経済をけん引する中⼼地へと発展していきました。
⽇本を代表するビジネス街としての印象が強い⼋重洲ですが、ビル群の間隙を縫うように⾛る細い裏路地を覗くと、⼩料理屋の電飾看板や植⽊鉢の緑で彩られており、時代ごとに姿を変えてきた“⼋重洲”という街の勇ましさが窺えます。

1

“過去”を尊重して“今”を創る、その柔軟性の⾼い⼋重洲にあって、何世代にも亘り愛されてきたオフィスビル、それが昭和42年（1967年）に完⼯した「⼋重洲ダイビル」（以降、旧⼋重洲ダイビル）です。黒御影⽯張りの柱とアルキャストとブロンズ⾊のガラスによるカーテンウォールで構成された灰褐⾊の壁⾯に⽣まれる陰影や、垂直性を強調した柱型、窓周りのテーパー型など、細部に⾄るまでこだわり抜いた独創的なデザインのオフィスビルでありながら、重厚感と気品のある佇まいが街との調和を叶えていました。そんな旧⼋重洲ダイビルが今、建て替えの真っ只中にあります。営業課で主任を務める中野拓⾺⽒は、この建て替えプロジェクトについてダイビルの歴史を振り返りながら、次のように語ります。
「オフィスビルは建てて終わりではありません。建ててからの時間の⽅がずっと⻑く、街の⾵景の⼀つとして存在し続けます。ダイビルは100年の歩みを通して、街に馴染みつつも埋もれない個性を持ち、街づくりの起爆剤、ひいては時代を拓けるような、未来を先取りしたオフィスビルづくりに挑戦し続けてきました」

東京営業部営業課で主任を務める中野拓⾺⽒

ダイビルの出発点となったオフィスビルは、⼤正14年（1925年）に完⼯した⼤阪市北区中之島に建つ旧「ダイビル本館」で、⼤阪では初の耐震構造を有した建築物でした。耐震構造を採⽤した経緯について、中野⽒はこう話します。
「⼤阪の旧ダイビル本館が完⼯する2年前に発⽣した関東⼤震災
では、倒壊した⽊造家屋や⽕災によって多くの犠牲者が出てしまいました。そうしたなかで、丸の内に建てられていた⽇本興業銀⾏本店の建物には耐震構造が採⽤されていたため、ほとんど損傷がなかったそうです。このような経験から、旧ダイビル本館には耐震耐⽕構造を採⽤し、建物内部の主要な壁を強固な耐震壁としました。関東⼤震災での社会的な教訓もそうですが、これまでに様々な⾃然災害に直⾯してきたダイビルだからこそ、オフィスビルの耐震性や安全性には特に注⼒しています。『企業に安⼼‧安全を届けることが責務である』という想いは、オフィスビル建築の⻑い歴史の中で培われた“ダイビルらしさ”の⼀つであり、現在にも受け継がれている不変の精神です」
耐震構造を採⽤した旧ダイビル本館の他にも、ダイビルの先⾒性の⾼さを⽰すオフィスビルは多数あります。

解体前の⼋重洲ダイビル。凹凸をつけることで微妙な陰影を⽣み出した灰褐⾊の壁⾯や黒御影⽯の柱など、重厚感のある格式⾼い外観は多くの⼈を惹きつけた

エレベーター、階段、湯沸室などを中央部に集中して配置するセンターコアシステムを採⽤した旧⽇⽐⾕ダイビル1号館（昭和2年完⼯）や、当時普及していなかった冷房設備を設置して従来の常識を覆す快適性を実現した旧⽇⽐⾕ダイビル2号館（昭和6年完⼯）、そしてSDGsが注⽬される遥か以前から⾃然との共⽣や保護に着⽬し、⽇本で初めて「屋上樹苑」を設置した⼤阪市北区堂島の旧新ダイビル（昭和38年完⼯）などは、その代表的な例と⾔えるでしょう。
中野⽒は、「⼋重洲ダイビル建て替えプロジェクトに関しても、これまでの経験値と旧⼋重洲ダイビルを設計した建築家‧村野藤吾の『建築物の社会的機能とともに建築と⼈間の関係性を考え抜く』という価値観を継承しつつ、時代が⼤きく変化しても⾊褪せない先進的なオフィスビルを⽬指しています」と語ります。⼋重洲ダイビルは、ダイビルが⻑い歴史の中で培った技術と想いを集約したオフィスビルであり、この建て替えは次の100年を⾒据えたプロジェクトなのです。

2

街に溶け込みながらも⼀味違うと思わせる外観の様式美

旧⼋重洲ダイビルの屋上樹苑に植えられていた⽊の種⼦を採取し、育てた苗⽊を新ビルの地上部に配置する

100年という⻑⼤な時間をかけて蓄積されてきた叡智に、現代の息吹を纏わせたオフィスビル。それこそが、ダイビルが⼿掛けるオフィスビル特有の空気感であり、“ダイビルのオフィスビル、なんか好き”と、⾒る⼈の感覚に訴える所以の⼀つでもあります。⼋重洲ダイビルが継承する「旧⼋重洲ダイビルの外観の様式美」は、その象徴と⾔えます。外観デザインについて、設計を担当する技術課課⻑の中村絢⼦⽒は次のように話します。

建設技術部技術課で課⻑を務める中村絢⼦⽒「垂直性を強調した柱型や壁⾯の印影が特徴的な洗練されたモダニズム建築でありながら、低層外壁にデザインされたさりげないガラスモザイクの装飾やプランターなど、どこか温かみのある旧⼋重洲ダイビルのデザインは、街を⾏き交う⼈たちに落ち着きと安らぎを与えて強く印象に残ったそうです。そうした佇まいが、⼊居テナントや街の⼈々に愛されていたと聞いています。

建て替え中の⼋重洲ダイビルでは、この旧⼋重洲ダイビルの様式美を継承しつつ、現代的にブラッシュアップしています。特に、外観デザインに採⽤する『アンゴラ‧ブラック』という黒御影⽯にこだわりがあります。アフリカ南部にあるアンゴラの採⽯場に実際に赴き、イメージにそぐう⾊調や表情の原⽯を厳選しました。また、⽯の磨き⽅でも⼤きく印象が変わるので、原⼨⼤のモックアップで⽐較し決定しました。デザイン時には3Dモデルを使って何度も検証を⾏い、旧⼋重洲ダイビルが持っていた洗練された⾼級感や重厚感に加え、窓廻りに柔らかで優美なアーチを取り⼊れることで、現代的な軽やかさを加えたデザインにしています」
また、旧⼋重洲ダイビルは街に馴染みつつも独⾃の存在感を⽰し、結果として周辺のオフィスビルとの差別化を実現しました。中村⽒はさらにこう続けます。
「旧⼋重洲ダイビルの他にも、例えば⼤阪の旧ダイビル本館は、中之島のシンボルとして、オリエント⾵を加味したネオロマネスク様式の外観イメージで⼈々に愛されました。内外とも要所要所に数多くの彫刻を施し、中央⽞関の半円アーチの上には『鷲と少⼥の像』が飾られた、ダイビルを象徴する建物でした。ダイビル本館の建て替えでは、歴史を物語る姿を残しつつ最新の機能性や安全性を実現したことで、建て替え後も『⽣きた建築ミュージアム⼤阪』に選定されるなど、中之島の景観を守りつつも多くの⼈が訪れる建築となっています。このように、独創的でありながら、周辺の景観とも調和する外観デザインはダイビルの強みとこだわりですので、 新しくなる⼋重洲ダイビルも、他のビルと同様に積み重ねた時間‧歴史が味わいとなるようなオフィスビルに育てていきたいです。 『あのビル』として⼈の記憶に残るデザインで、センスや粋な部分を感じてもらえるビルになれば嬉しいですね」

3

⽬に⾒えない安⼼‧安全が働く⼈を包み込む

リフレッシュコーナーやコミュニケーションスペースなどを設けたオフィスレイアウト例

環境問題などの様々な課題に対して、世界中の国々が協⼒して持続可能な社会を⽬指すべくSDGsが国連で採択されたのが、今から約9年前の2015年のことです。その50年以上も前に、当時の社⻑である⼯藤友恵⽒は「昨今の⼟⽊建築は多かれ少なかれ⾃然の破壊を意味するものと⼀応認めざるを得まい。しかし同時に、⼟地開発は⼈間の⽣活に、或いはその向上に、必要である。この⽭盾を、宿命として諦めるのか。そうではないだろう。
⼆者択⼀ではなく両⽅を実現する道こそ⼈間の叡智であり進化ではないか」と、世に問い、旧「新ダイビル」（昭和38年完⼯‧⼤阪市）に⽇本初となる屋上樹苑を整え、“⾃然との共⽣や調和”という未来を提⽰したのです。
オフィスフロアの平⾯図。広々とした無柱空間はレイアウトも⾃由⾃在。
⽤途ごとに空間の演出ができるため、居⼼地のいいオフィスづくりが叶う

このように⼈や⾃然、地域とともに進化を続ける姿勢こそが、世界に先駆けてダイビルが⻑い時間をかけて培ってきた精神です。それは、⼋重洲ダイビルの壁⾯緑化や様々な環境設備からも⾒て取れます。中村⽒はこう話します。

「旧⼋重洲ダイビルにあった屋上樹苑には、野⿃が⽻を休める事が出来るようにと⽔飲み場や砂場‧餌台も設計されていましたので、皇居や浜離宮庭園から度々野⿃が訪れていました。残念ながら新ビルでは屋上樹苑の再現は叶いませんでしたが、代わりに旧⼋重洲ダイビルの屋上樹苑に植えられていた⽊の種⼦で育てた苗⽊を、新ビルの地上部に植え、街と⼈に開かれた緑を提供する予定です。また、⾼効率熱源、⼤温度差送⽔システム、外気冷房など環境負荷を最⼩限に抑制するための省エネ設備の導⼊、⼊居テナントの省エネルギーに貢献する画像センサーによる照明‧空調制御システムや、エネルギー情報提供システムの導⼊など、スマートフォンを利⽤した空調‧照明操作もサポートしており、質の⾼いユーザビリティと環境性能の両⽅を備えています」
もちろんダイビルの⼼髄の⼀つでもある耐震‧免震性能は、中規模オフィスビルには⼗分以上のもの。普段はほとんど意識することのないオフィスビルのBCP（事業継続計画）ですが、社員が常に安⼼して仕事に集中できるよう、⾒えないところで⽀えてくれています。中村⽒は次のように⾔います。

4

「⼊居テナントが不測の事態に陥った場合でも、事業を継続できるように、社員の⽣命を守るためのインフラを整備するのはビルオーナーとしての責務です。これは、関東⼤震災を経験している当社の創業時からの強い信念です。そして、⼈が⼀番集まる東京‧⼋重洲という場所柄、⼋重洲ダイビルの安全⾯は特に念⼊りに対策を施しています。具体的なBCP性能としては、『中間層免震構造』を採⽤しており、地震発⽣時の揺れを⼤幅に低減することが出来ます。この構造を採⽤するのは、当社の⼿掛けるオフィスビルでは初めてです。さらに、巨⼤地震動や内陸直下型地震に対しても安全性の検証を実施しています。JSCA（⽇本建築構造技術者協会）が定める耐震性能グレードにおいて『免震上級』に相当しており、⾼い免震性能を確保しています。また、⼤阪の旧ダイビル本館はかつて第2室⼾台⾵による⾼潮の被害に遭い、地階は天井まで、1階部分は1.5ｍまで冠⽔したことがあります。この苦い経験を教訓として、⼋重洲
ダイビルでは電気室を最上階に設置しています。備蓄倉庫の整備はもちろん、⾮常⽤発電機も1週間は稼働できますし、⽔の供給も10⽇間継続し、空調停⽌時にも外気の取⼊れができるようになっています。どのような災害が起こるかわからないため、万が⼀に備える。この考え⽅に共感していただけると嬉しいです。もちろん備えるだけではなく、ダイビルグループの常駐ビル管理部員による災害時の訓練を定期的に実施し、確実な運⽤を維持しています」
加えて、レイアウトフリーな無柱空間は、企業としての働き⽅を社員に打ち出すには最適です。中野⽒はこう話します。
「ダイビルに⼊居している企業の多くは『オフィスは⼈が集まり、創造性を発揮する場所』と考えています。ダイビル本館にあるダイビル本社のオフィス空間は、社員同⼠がランチタイムだけではなくいつでも気兼ねなくコミュニケーションできるようにカフェのような空間を演出したり、⼈⼯芝の上にキャンプ⽤テント‧⽊製ウォーキングマシンを設置するなどで“遊び”の空間をつくったり、壁⾯全⾯に映像を映し出すプロジェクターを⽤意して複数⼈で多くの情報を基に議論できるようにしたりと、フレキシブルに対応できるようになっています。これからのオフィスには、⼊居テナントの希望を叶える柔軟性の⾼さは⽋かせません」
⼋重洲ダイビルは、これからの時代に求められる⾼い環境性能やオフィス空間を有するだけではなく、東京駅に直結しておりアクセス⾯も抜群。“ヤエチカ”こと、⼋重洲地下街とも繋がっています。ヤエチカに⼊居するバラエティ豊かな約180の店舗では社員が⽇常的にランチやショッピングを楽しむことも出来ます。また、「環境が⼈を育てる」と⾔われるように、再開発によって成⻑過程にある東京‧⼋重洲に⾝を置く。そのこと⾃体が、社員のモチベーションを刺激し、企業全体の成⻑を加速させてくれるはずです。
時代を後追いするのではなく、過去の体験や実証の裏付けから未来を⾒据えて備えられている様々な機能。100年企業のダイビルだからこそ成せる業であり、それがダイビルらしさでもあります。「旧⼋重洲ダイビルのエントランスで、⼊居テナントの⽅と⽴ち話をした際、『このビルに帰社すると、なんとなくほっとする』というお⾔葉をいただいたことがあります」と、笑みをこぼす中野⽒。⼊居する企業が質の⾼い仕事を⽣み出せるのは、ダイビルの想いが詰まった居⼼地の良い空間が影響しているのかもしれません。
■⼋重洲ダイビルの性能評価
LEED認証LEED（リード）は、⽔利⽤効率やエネルギーと⼤気、室内環境品質といった9項⽬の条件を満たした建物や都市環境に与えられる国際認証制度。
●⼋重洲ダイビルは認証レベル「GOLD」を取得予定。

BELS（建築物省エネルギー性能表⽰制度）
ZEB（ネット‧ゼロ‧エネルギー‧ビル）

BELSは建物のエネルギー性能（省エネ性能）を星の数で評価する表⽰制度。
BELSで最⾼ランクを取得した⾮住宅建築物のうち、基準を満たすものはBELSの星表⽰に加え「ZEB」「ZEB Ready」「Nearly ZEB」「ZEB Oriented」を表⽰することができる。
●⼋重洲ダイビルのオフィス部分では、BELS最⾼ランク（★★★★★）、及び「ZEBOriented」を取得予定。

CASBEE-ウェルネスオフィス（建築環境総合性能評価システム）

CASBEE-ウェルネスオフィスは、建物利⽤者の健康性、快適性の維持‧増進を⽀援する建物の仕様、性能、取り組みを評価する制度。建物利⽤者の健康性、快適性に直接的に影響を与える要素だけでなく、知的⽣産性の向上に資する要因や、安全‧安⼼に関する性能なども評価項⽬。
●⼋重洲ダイビルは最⾼ランクの「Sランク」を取得予定。

5

以前と変わらぬ様式美を継承するため、ファサードには旧⼋重洲 黒御影⽯であしらわれた地上エントランス。素材のディティールダイビルと同じ黒御影⽯を使⽤。洗練された⾼級感や重厚感のあ までこだわった丁寧なデザインは同エリア内のビルの中でも⼀際存在感を放つる外観デザインに⼋重洲地下街に直結する地下エントランス。天候に左右されずに レイアウトが⾃由⾃在な無柱のオフィス。⾼い天井や幅広いガラ東京駅からもオフィスに直⾏できる。2029年頃には、東京メトロ ス窓が開放的な空間を演出。フロアを分割して使⽤することもで銀座線「京橋」駅とも地下街で繋がる予定
きる

6“街を気遣う”という新しい視点。
オフィスビルが街をつくり、街がオフィスビルを育てる

⽇本橋‧京橋‧銀座に隣接する⼋重洲。世界中から⼈が集まる東京の⽞関⼝でありながら、昔ながらの雰囲気も残るこの街は、ビジネスはもとより⽂化的な魅⼒も備えている

新幹線や在来線の鉄道網やバスなど、多彩な交通結節点としての価値が⾼い⼋重洲エリア。再開発が進み、「バスターミナル東京⼋重洲」が整備されたことでさらにその価値は上昇。⽻⽥‧成⽥両空港への直通バスも増便しているため、訪⽇外国⼈にとっても観光利便性の⾼いエリアとして⼈気を博しています。⻑い年⽉をかけて築かれてきた巨⼤な交通網は企業の機動⼒を⾼めてくれます。
また、⼋重洲は⽂化性の⾼い街でもあります。室町時代から江⼾時代にかけて⽇本の画壇の中⼼的存在であった最⼤派閥「狩野派」が拠点を設けた他、歌川広重など多くの浮世絵画家が居を構えました。特に江⼾時代頃から芸術⽂化が花開き、⼈々が集まったことで⾷⽂化も豊かになり、現在も⽼舗飲⾷店などが数多く集まるエリアです。昔ながらの商店や⺠家など下町の雰囲気を残しながらも、⼩中規模のオフィスビルや⾼層オフィスビルが建ち並び、⽇本の⽞関⼝としてグローバルに開かれた⼋重洲エリアは、様々な専⾨性を持った⼈が集まる、まさにイノベーションを誘発する⼟壌が整ったエリアと⾔えるでしょう。さらに今後、エリア⼀帯の再開発が数年先まで続くことを考えると、潜在的な爆発⼒は計り知れません。
しかし、ビジネスチャンスの⼟壌が整っていても、世間にインパクトを残すには、オフィスを構える街に受け⼊れられなければならないという点も忘れてはいけません。オフィスビルと街の関係性について、中野⽒はこう話します。
「地域社会への貢献、これもダイビルが⻑い歴史の中で築いてきたオフィスビルとしての役割だと考えています。例えば、街の景観を毀損しないように旧⼋重洲ダイビルの外壁には袖看板類の取付けを⼀切認めませんでした。また、昭和43年（1968年）の完⼯時には、現在ほど夜道が明るくなかったので、歩道に⾯した1階にはショーウインドウを設置しました。こぼれる照明で夜間の歩道を照らすことで、歩⾏者が少しでも不安なく歩けるようなデザイン設計を施していました。街に対するこのような機能は⼋重洲ダイビルにも取り⼊れています」
オフィスビルの在り⽅について、中野⽒は続けます。
「オフィス選びにおいて⽴地や設備はもちろん⼤切な視点ですが、当社の場合、設計のコンセプトやオフィスビル建築の思いに共感していただき、⼊居していただくという事例が多くあります。また⼊居後も、案内を担当した営業担当者がその企業を継続してフォローしたり、オフィス内の管理清掃もダイビルグループが⾏っています。気兼ねなく密にコミュニケーションがとれる環境が影響しているのか、有難いことに⼀度⼊居して頂いた企業には⻑くオフィスを愛⽤していただいています。これまでと変わらず、⼊居テナントはもちろん、街の⽅々とも⻑くお付き合いできるようなリレーションシップを築いていきたいです。そして、多くのオフィスビルが建つ⼋重洲にあって、唯⼀無⼆の存在感を⽰しつつも、周囲の⼈たちに愛されながら、⼋重洲という街に新たな景観や価値を創出するようなスパイス的な存在になることができればと思っています」

7

時代が動き続け、働き⽅のニーズが変わる以上、ただ同じことを繰り返すだけでは、伝統が持つ輝きは失われてしまいます。しかし、時代に迎合するだけでは受け継がれてきた精神は薄れてしまいます。創業時から変わらないオフィス建築に対する精神を100年という⻑い年⽉をかけて醸成してきた⼀⽅で、時代の半歩先を⾒据えた先進的なオフィスビルを提案していく。そのスタイルこそが、⾰新的なオフィスビルの数々を世に⽣み出してきたダイビルの核⼼なのかもしれません。
街への気遣い、安⼼‧安全に対する責任感、社会に訴える提案⼒など、ダイビルが時間をかけて練り上げてきた確固たる信念を⼟台にして、様々な機能が集約された⼋重洲ダイビル。次なる100年へ向けた挑戦である⼋重洲ダイビルが、⽬まぐるしく変化する⼋重洲エリアでどのような姿を⾒せてくれるのか。その序章から⽬が離せません。

ダイビルにとって次の100年の道標となるオフィスビルにしたいと、中野⽒(左)と中村⽒(右)は⼝を揃える

物件
紹介

⼋重洲ダイビル

物件概要

東京都中央区京橋1-1
2025年6⽉末(予定)(株)⽇建設計
⿅島建設(株)地上11階、地下3階
鉄⾻造（⼀部鉄⾻鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造）事務所、⼀部店舗
約1,966m²
約22,700m²
平⾯式6台、機械式50台
JR線「東京」駅徒歩4分（⼋重洲地下街直結）
東京メトロ東⻄線「⽇本橋」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩4分
都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩8分

所在地
竣⼯
設計監理
施⼯
階数
構造
⽤途
敷地⾯積
延床⾯積
駐⾞場
交通

※掲載物件については、公開後すでに契約済となっている場合があります。
物件についての詳細は窓⼝までお問い合わせください。

8