平成 １６ 年 １１ 月期

中間決算短信（非連結）会社
名東誠不動産株式会社
コ ー ド 番 号８９２３（ＵＲＬ http://www.toseifudosan.co.jp ）
代
表
者 役
職
名 代表取締役社長
氏
名 山口 誠一郎
問い合わせ先責任者役職名 常務取締役
氏
名 平野 昇決算取締役会開催日
平成 16 年７月 15 日

平成 16 年７月 15 日

登録銘柄
本社所在都道府県

東京都

ＴＥＬ（03）5256－3687
中間配当制度の有無
有
単元株制度採用の有無 無
１．16年11月中間期の業績（平成15年12月１日～平成16年５月31日）(1) 経営成績（記載金額は百万円未満切捨）
売上高
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
16年11月中間期
10,052（55.2）
1,657（103.2）
1,397（117.8）
15年11月中間期
6,477（45.5）
815（ 67.7）641（ 82.7）
9,455
1,206
870
15年11月期
１株当たり中間潜在株式調整後１株当（当期）純利益たり中間(当期)純利益
百万円
％
円
銭
円
銭
16年11月中間期
720（120.2）
29,602
07
24,93916
15年11月中間期
327（ 23.1）
319
08－
15年11月期
441
21,49408－(注)①持分法投資損益 16年11月中間期 ――百万円 15年11月中間期 ――百万円
15年11月期 ――百万円②期中平均株式数 16年11月中間期
24,342株 15年11月中間期 1,025,417株 15年11月期
20,544株③会計処理の方法の変更
無④売上高、営業利益、経常利益、中間（当期）純利益におけるパーセント表示は、対前年中間期増減率
中間(当期)純利益(2) 配当状況

16年11月中間期
15年11月中間期
15年11月期

１株当たり
中間配当金
円
銭
―――――
―――――
―――――

１株当たり
年間配当金
円
銭
―――――
―――――
1,000
00

(3) 財政状態
総資産

株主資本

１株当たり株主資本％円
銭
16年11月中間期
24,2853,889
16.0
129,31540
15年11月中間期
18,187
1,925
10.6
1,871
26
15年11月期
19,143
2,046
10.7
99,43359(注)①期末発行済株式数 16年11月中間期30,080株 15年11月中間期 1,029,000株 15年11月期 20,580株②期末自己株式数
16年11月中間期 ―株
15年11月中間期―株
15年11月期 ―株百万円

株主資本比率百万円(4) キャッシュ･フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

百万円
16年11月中間期
15年11月中間期
15年11月期

△486
1,003
△12

財務活動によるキャッシュ・フロー

百万円△1,87758△184

現金及び現金同等物
期
末
残
高

百万円
4,321
△343
540

百万円
4,049
2,466
2,091

２．16年11月期の業績予想(平成15年12月１日～平成16年11月30日)
売上高

１株当たり年間配当金
期 末
百万円
円
銭
円
銭
670
500
00
500
00

経常利益

当期純利益

百万円
百万円
通 期
13,245
1,300（参考）１株当たり予想当期純利益（通期） 12,311円 13銭
なお、１株当たり年間配当金及び１株当たり予想当期利益につきましては、平成16年７月20日付にて株式分割（1:2）
を行う予定になっており、当該分割が期首に行われたものとして調整した場合の金額を記載しております。
※ 上記の予想は、本資料発表日現在において入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る本資料
発表日現在における仮定を前提にしております。実際の業績は今後様々な要因によって異なる可能性があります。
1

１．企業集団の状況
当社は、『不動産流動化』『住環境創造』『ビジネス環境支援』という３つの事業ドメインを持ち、主に東京都区部に在る不動産を所有者・利用者のニーズに合う不動産に再生する『都市再生』事業を行っております。
エンドユーザーに付加価値の高い都市型マンション・戸建住宅を一貫体制で供給する「開発分譲事業」、投資家向けに再生プランを施した不動産及び新築の不動産を供給するトレーディングビジネスと、当社オリジナル不動産ファンドの組
成・運営、ファンド組成・運営ノウハウの提供及び投資家への物件紹介等を行うフィービジネスからなる「不動産流動化事業」、利用者の利便性・機能性を最優先したオフィス・住居を賃貸する「賃貸事業」の３事業を、経験と専門知識を活かした「再生プラン」を利用し、各事業のシナジー効果の発揮できる事業を展開しております。
当社では通常売買による仕入の他、競売やＭ＆Ａ(*1)、等価交換など多彩な方法で物件を取得し、これまでに培った『再生ノウハウ』（スクラップ＆ビルド(*2)、バリューアップ(*3)）を活かして不動産の新築・再生（施工は建設業者に外注）を行います。
また、当社はオフィス系、住居系のいずれにも対応するノウハウを持ち、各々の物件特性・ニーズに応じた新築・再生を行うと同時に、当該物件を「販売する」「賃貸する」「ファンドに組み込む」など多様な出口戦略も有する「不動産価値再生のポートフォリオマネージャー」(*4)であります。
当社の事業系統図は以下のとおりであります。

土

購入（仕入）
東

地

（

売買取引

競売入札

・
底

産
Ｍ＆A

株

地
権

）

等価交換

・

・
・
・

建
物

ザ

バリュー・アップ

賃
貸
事

動

式

ハードの 再生

ソフ トの 再生・リニューアル・コンバージョン・デザイン性追求

・リースアップ
・滞納対策
・マネジメント・権利調整・信託受益権化会
社
オ リジナル ファ ンドー権ス ク ラッ プ＆ ビ ル ド

再 生 ノ ウ ハ ウ

誠
不

地

エ
ン 一 般 消 費者
ド
ユ

ー

借

開
発
分
譲
事
業

事 業法 人

業
不
動
産
流
動
化
事
業

投
資
家

法

人

フ ァ ン ド個人

事 業 法 人ＲＥ

ＩＴ（１）開発分譲事業「再生プラン」のうちのスクラップ＆ビルドによりマンション、戸建住宅を新築し、「住む」ことを目的とするエンドユーザーに分譲する事業であり、平成16年５月31日までに25棟のマンション、37棟の戸建住宅を分譲しております。
① マンション
ファミリータイプ（主に３LDK）、DINKS（*5）・単身者向けタイプ（主に１LDK～２LDK）を当社ブランド『THEパームス』シリーズ・マンションとして分譲しております。
当社では、近年の購入者のニーズが利便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都区部に限定するとともに、ホテルライクな快適性を備えた商品開発に努めております。ホテルロビー形式のフロント機能に加えて、イ
ンターネットに直結した専用端末を各戸に標準装備し、24時間対応のオンライン医療相談などのライフサービス機能を充実させる一方で、都会での生活に“癒しの空間”を提供すべく、「木・水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ商品を開発しております。また、企画、設計、工事管理からアフターサービスに至る一連の品質管理システム（「パームス・クオリティ・チェック(PQC)システム」が品質管理システムの国際規格であるISO9001を取得）を導入しエンド
ユーザーが安心して購入・居住できる商品を提供しております。

2

② 戸建住宅
当社では、東京都区部特有の狭小土地を建物プランに適合させた地積に再区分するなど、最大限の事業用地の有効活用を図り、戸建住宅としての独立性を確保しながらも、マンションに近い価格帯でエンドユーザーに提供する都市型戸建住宅『パームスコート』シリーズを分譲しております。
（２）不動産流動化事業
投資、資産運用を目的とした法人、不動産ファンド、個人に開発不動産、再生不動産を販売する「トレーディング売上」と、当社オリジナル不動産ファンドの組成・運営、コンサルティング、物件仲介から得る「フィー売上」により構成されております。
①トレーディング売上
資産価値が劣化した物件や遊休土地を取得し、エリア特性やニーズに合わせた不動産「再生プラン」を検討、実施した後に投資家向けに売却しております。
「再生プラン」には、物件そのものに関わる「ハードの再生」と、物件の収益性、オーナーやユーザーの満足を高める「ソフトの再生」があり、様々な角度からの検討結果を基にコストパフォーマンスを意識した「再生プラン」を実施します。当社が行う再生は、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“バリューアップ”の実現に努めております。
当社のハード再生プランの特徴は、オフィス系、住居系いずれのマーケットにも通じていること、新築・改築両面からの検討を行えるノウハウを有していること、賃貸・購入の両ニーズを把握していることであると認識しており、これらを活用し、最適なプランの採用に努めております。加えて、単にハードの再生にとどまらず、昨今社会問題化している建物の耐震性や「消防法」上の問題、セキュリティ対策などについても、ソリューションを提供しております。
ソフト面での再生では、空室のリーシングはもとより、賃料滞納の解消および滞納者に対する退室折衝、建物保守管
理業者の選定、指導など総合的なマネジメントを実践し、不動産パフォーマンスの最大化を図っております。また、借地権付建物など複雑な権利関係を調整することも当社が提供するソリューションの一つであります。
②フィー売上当社が組成するオリジナル不動産ファンドへの出資を投資家より募り、ファンドのインカムゲイン、キャピタルゲイ
ンを投資家に配当し、当社はそのフィーを得る事業を行っております。また、ファンド組成・運営ノウハウを提供する
コンサルティング業務及び投資家に直に物件紹介を行いフィーを得る事業も行っております。
（３）賃貸事業
東京都区部を中心に、平成16年５月31日現在、オフィスビル・マンション等計29棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユーザーに賃貸しております。
当社自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速かつ正確に収集することができ、また外注の保守管理業者を当社のビル事業部が直接コントロールしているため、テナントからのクレームをダイレクトに把握できます。
さらに、当該ニーズの把握やクレームへの対応が、当社の「再生プラン」の一層の充実に結びついております。
*1

Ｍ＆Ａ
物件を取得する際に、物件を所有する会社そのものを買収し、吸収合併することにより物件を取得すること。

*2

スクラップ＆ビルド
既存建物の再利用と建替えのコストパフォーマンスを比較検討し新築すること。

*3

バリューアップ
既存建物を利用するが、ハード、ソフト両面の「再生プラン」を施し、物件の価値を高めること。
ハードの再生では、・リ ニ ュ ー ア ル：建物の躯体以外の全面改装（内外装、設備）や耐震性、セキュリティ、通信インフラ整備、「消防法」対策など、補強・機能強化を図る
・コ ン バ ー ジ ョ ン：オフィスビルをマンションに変更する他、校舎を事務所に、居住用部分をオフィスに、管理人室を貸室にするなどにより物件の収益性を高める
・デザイン性アップ：地域、街並を意識し、建物のデザインやイメージの改善を図る

3

ソフトの再生では、・リ ー ス ア ッ プ：周辺賃料相場や競合物件を定期的に調査し、空室の早期解消を果たす
・滞

納

対

策：当社作成の「対策マニュアル」に則り、テナントとの話し合いにより、無理の無い滞納解消案を提案し、ケースによっては法的な対応による解消も行う

・マ ネ ジ メ ン ト：個人オーナーなど経営管理が行き届かない所有者とサブリース契約を結び、オーナー業務の代行を行う・権

利調

整：借地権付建物の場合では、地主との折衝により、建替え承諾（再建築を可能にする）、担保設定承諾（物件購入者が住宅ローンを利用できる）などを取得する*4

不動産価値再生のポートフォリオマネージャー
物件特性（エリア、規模、用途制限など）、収益力、将来性などを的確に把握し、定量的な期待収益、定性的な満足度を最大限に引き上げることを目的に、新築か改築か、オフィスかレジデンシャルか、自用か賃貸か、保有か売却
かなどの投資手法を様々な視点で企画、提案ができる能力をもつ集団のこと

*5

DINKS
共働きで子供のいない夫婦のこと

4２．経営方針（１）

経営の基本方針

当社は「生活の基盤を担う企業として、あらゆる不動産シーンにおいて新しい価値を創造し提供する」ことを存在理念とし、不動産流動化、開発分譲、賃貸の３事業の相乗効果により、東京の不動産価値再生を行うことで社会に貢献してまいりたいと考えております。
（２）

利益配分に関する基本方針

当社は、株主に対する利益還元策を経営戦略上の重要な要素として認識すると同時に、株主の信頼に応えうる安定的な事業成長を導くために内部留保の充実についても重要な経営課題として考えております。各期の株主配当金につきまして
は、業績のトレンド、中長期の資金需要等を総合的に勘案しつつ、株主資本効率の最大化を目指すことを基本方針としております。
第55期につきましては、上記の基本方針を踏まえ、年間配当金は１株につき*500円を予定しております。なお、内部留
保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に活用してまいります。
現状の基本的な考えとして、配当金額の増加による株主への利益還元ではなく、利益の事業への再投資による株主資本価値を向上させることに注力したいと考えております。
*年間配当金の金額は、平成16年７月20日付けにて普通株式１株を２株に分割を行う予定になっており、当該分割が行われたものとして調整した場合の金額となっております。
（３）

投資単位の引下げに関する考え方及び方針等

当社は、株式の流動性向上と投資家層の拡大を図るため、投資単位の引き下げを資本政策の重要課題と位置づけております。
こうした認識に基づき、平成16年5月12日開催の取締役会において平成16年5月31日を基準日として、平成16年7月20日
付けをもって普通株式1株を2株に分割することを決議いたしました。
（４）

目標とする経営指標

当社は株主価値の持続的な向上を重要な経営上の課題と位置付けております。収益性の観点からは株主資本利益率(ＲＯＥ)と一人当たり経常利益の向上を目標とし、経営の安定性の観点からは自己資本比率の向上を目標といたしております。
（５）

中長期的な会社の経営戦略

当社を取り巻く環境は、金融機関を中心とした不良債権処理、減損会計の導入による資産リストラの進展を背景に市場が拡大し、また、金融商品としての「不動産投資」はポートフォリオにおける価値を高めております。このような環境の中、中長期的に不動産流動化事業を成長戦略の中心に位置付け、バリューアップ型及び開発型による不動産流動化事業の収益額を維持しつつ、ファンド規模を拡大することで、ノンアセット型ビジネスによるフィー収益を増加させていきたいと考えております。
（６）

会社の対処すべき課題①自社ファンド組成
当社は、ファンド運営によりフィー収入を増加させる方針ですが、東京都区部を中心に事業展開をしてきた実績による「目利き」により、自社ファンドに組み入れる物件の取得に注力してまいります。
②バリューアップ能力の向上
当社は、不動産の価値再生を事業目的としており、物件の短期回転型転売ではなく付加価値創造による収益の獲得を目指しております。従いまして、「*バリューアップ能力」を当社の中核的能力と位置付け、同能力の向上に努めてまいります。
*バリューアップ能力
ハード（リニューアル、法的整備）、デザイン性、ソフト（リーシング）の三要素を総合した能力③優秀な人材の確保と育成
当社は、一人ひとりが総合的かつ複眼的なソリューションを提供することが出来る「不動産価値再生のポートフォリ
オマネージャー」であることが重要であると考えております。急激に発展する不動産流動化市場においては最新の情報、知識、ノウハウの習得が必要となり、マルチな能力を持った優秀な人材を育成する方針です。

5

（７）

コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、経営の意思決定と業務執行をより明確に分離することを重要な経営課題として位置づけております。当社組織は、非常に小規模な組織であることから、シンプルで効率的な経営組織・体系が構築されており、意思決定の迅速化と透明度の高い経営を実現しております。加えて、業務執行に係る重要な意思決定につきましては、取締役社長の諮問機関となる経営会議において慎重な討議・審査を行うとともに、法令、定款の定める重要事項につきましては、取締役会を機動的に開催し適正な決議を行っております。また、内部牽制機能として監査役の監査と経営企画部による内部監査がそれぞれ連携を取りながら、効率的な監査を実施することで、業務執行の適法性と社会倫理性を担保しております。
また、コーポレート・ガバナンスの強化を目的に商法等の改正をふまえ、平成16年7月１日付で「執行役員制度」を導入し、さらに現在、「社外取締役」の招聘を検討しております。
３．経営成績及び財政状態(1) 当中間会計期間の概況
当中間会計期間におけるわが国の経済は、輸出の増加を背景とした製造業の設備投資回復に加え、失業率の低下から消費マインドが改善することで個人消費が持ち直し、家計部門においても回復の兆しがみられます。また、国内景気の先行きについては、原油価格の動向や、為替レートの推移等が世界経済に与える影響には留意する必要があるものの、米国を中心とした世界経済の回復と継続的な国内企業の収益改善見通しから、国内の景気は着実な回復基調と見られる状況にあります。
当不動産業界においては、供給過剰と需要の一巡が懸念されたマンション販売が、個人消費の回復、住宅取得関連の税制優遇継続及びライフスタイルの変化に伴う都心回帰等により、高層大型物件を中心に依然順調に推移しております。一方、オフィス市場は全体として需要の回復感は乏しく、賃料の下落が続いているものの、空室率は平成16年4月時点で7.49%となり昨年8月（8.75%）以降8ヶ月連続で改善しております。また、不動産投資市場におきましても、低金利下、不動産関連投資商品への資金流入により、市場が拡大し流動性が高まる傾向にありますが、反面、J-REIT、私募不動産ファンドを対象とする物件ついては積極的な投資が行われていることにより、マーケットの競合状況が激化してきております。
このような事業環境の中、当社は「TOKYO VALUE UP PARTNER」を企業スローガンに掲げ、東京都、特に都心に特化し、また、不動産流動化事業を中核に開発分譲事業及び賃貸事業との相乗効果を高めることで収益構造の増強と安定化を図り、企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました。その結果、当中間会計期間の売上高は、10,052百万円（前年同期比55.2％増）となりました。利益につきましては、営業利益は1,657百万円（前年同期比103.2％増）、経常利益は1,397百万円（前年同期比117.8％増）、中間純利益は720百万円（前年同期比120.2％増）と増収増益なりました。
各事業別の業績は以下のとおりであります。
（開発分譲事業）
当中間会計期間は、「THEパームス鷺ノ宮マイスターヴィラ」（東京都練馬区）他マンション１棟と完成物件（計20戸）を販売したことで開発分譲事業の収益は724百万円（前年同期比85.3％減）になりました。
（不動産流動化事業）
当中間会計期間は、「代々木上原二丁目」（東京都渋谷区）他「開発型流動化」（３物件）、「神田岩本町東誠ビル」（東京都千代田区）他「バリューアップトレーディング」（12物件）の売却及びアルゴ・ファンドからのエクイティ配当、
平成15年11月設立のアポロン・ファンドからのフィー収入により営業収益は8,650百万円（前年同期比894.3％増）となりました。
（賃貸事業）
当中間会計期間は、平成15年12月に取得した「恵比寿東誠ビル」の家賃収入が寄与したものの、「神田岩本町東誠ビル」の売却等により賃貸事業の営業収益は677百万円（前年同期比0.1％減）となりました。
(2) キャッシュ・フロ－の状況
当中間会計期間におけるキャッシュ・フロ－の状況
当中間会計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税引前中間純利益1,397百万円（前年同期比122.4％増）を計上した他、株式発行及び新株予約権の行使により1,141百万円、金融機関からの借入金により8,189
百万円の収入等がありましたが、不動産流動化事業及び開発分譲事業、賃貸事業の新規物件の取得が行われたことにより、前中間会計期間末に比べ1,582百万円増加（前年同期末比64.2%増）し、当中間会計年度末には4,049百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロ－）営業活動により使用した資金は、486百万円（前年同期は1,003百万円の獲得）となりました。これは主に、不動産流動化事業拡大によるバリューアップトレーディング物件及び開発型流動化物件の新規取得によるたな卸資産の増加によるものであります。
6

（投資活動によるキャッシュ・フロ－）
投資活動により使用した資金は、1,877百万円（前年同期は58百万円の獲得）となりました。これは主に、賃貸事業の充実を目的に「恵比寿東誠ビル」を取得したことに加え、新規ファンド設立に伴うエクイティ出資によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロ－）
財務活動により得られた資金は、4,321百万円（前年同期は、343百万円の使用）となりました。これは主に、新株式発行と新株予約権の行使による収入と開発分譲事業及び不動産流動化事業による借入金の返済を行った一方で、不動産流動化事業拡大による新規物件取得等による借入増加によるものです。
当社のキャッシュ・フロ－指標のトレンドは下記のとおりであります。
平成14年11月期
中間
自己資本比率（％）

平成15年11月期

期末

中間

平成16年11月期

期末

中間

10.4

10.1

10.6

10.7

16.0

－

－

－

－

125.6

時価ベースの自己資本比率（％）
債務償還年数（年）

－

－

13.6

－

－

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

－

－

5.7

－

－

（注）１．各指標は、いずれも財務数値により算定しております。
・自己資本比率：自己資本／総資産・時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

株式時価総額は、中間期末（期末）株価終値に中間期末（期末）発行済株式数を乗じて算定しております。なお、当社株式は、平成16年２月27日に日本証券業協会に店頭登録したため平成16年２月26日以前の株価については時価がないため、平成14年11月期及び平成15年11月期はについては記載しておりません。
・債務償還年数：有利子負債／営業活動によるキャッシュ・フロ－有利子負債は、（中間）貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。なお、中間期は債務償還年数を記載しておりません。
・インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業活動によるキャッシュ・フロ－／利払い

営業活動によるキャッシュ･フロ－および利払いは、キャッシュ・フロ－計算書に計上されている「営業活動によるキャッシュ・フロ－」及び「利息の支払額」を用いております。
２．平成14年11月期は、連結決算を行っており単体のキャッシュ・フロ－計算書を作成しておりませんので、債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオは記載しておりません。
３．平成15年11月期および平成16年11月期中間会計期間は、キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がいずれもマイナスのため、債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオについては記載しておりません。
(3) 通期の見通し
当社を取り巻く環境は、国内外とも景気回復基調の傾向にありますが、今後の金利、外国為替、原油価格動向等景気回復に影響を及ぼす不確定要素も多く存在し楽観視はできない状況にあります。また不動産業界においても、個人、法人向けの需要は比較的安定しておりますが、人々の住宅に対するニーズの多様化、不動産投資信託商品の増加など競合状況は一層激しいものになっております。しかしながら、「モノづくり」にこだわりを持ち、顧客満足を最重視する当社は、東京において不動産流動化、開発分譲、賃貸の３事業を展開することで、引き続き市場の様々なニーズにお応えすることができるものと考えております。特に不動産ファンド運営については、長年にわたる賃貸事業の運営経験を基盤としたノウ
ハウが活用可能であり、堅調に利益を確保できるものと考えております。
このような状況の中、不動産流動化事業につきましては、「不動産価値再生のポートフォリオマネージャー」として、
これまで開発分譲事業で培ったノウハウを利用した開発型賃貸用不動産の供給に加え、独自の仕様に基づくバリューアッ
プ型の不動産流動化物件の供給、自社組成ファンドの資産運用残高の拡大によるフィー収入の増加に注力してまいります。
また、開発分譲事業につきましては、市場における需給状況を勘案しながら、エンドユーザー向けに付加価値の高い都市型マンション及び戸建住宅を提供すべく、用地取得に注力いたします。賃貸事業に関しましては、保有不動産のハード及
びソフト面の品質向上に努め稼働率を一層高めてまいりたいと考えております。
なお、今期の業績につきましては、不動産流動化事業において、当初予算に計上しておりませんでした当期購入、当期
売却物件の収益が実現したことの他、止むを得ない理由により一部案件の引渡が遅延すること等により売上高13,245百万円、経常利益1,300百万円、当期利益670百万円を見込んでおります。

7

中間財務諸表等(1)中間財務諸表①

中間貸借対照表（単位：千円）期

別前中間会計期間末

当中間会計期間末
対前中間期比(平成15年５月31日)
科目

金

額 構 成 比 金額％

（資産の部）
Ⅰ(平成16年５月31日)
構成比

増

減

前事業年度の要約貸借対照表(平成15年11月30日)
金

額 構成比

％

％

流動資産

１．現金及び預金※２2,666,424

4,462,490

2,541,017

692

1,568

－

３．売掛金

12,791

18,9628,657

４．有価証券

40,00040,00040,000２．受取手形

５．販売用不動産※２

3,740,650

4,869,610

7,388,528

６．仕掛販売用不動産※２

3,524,109

7,375,781

3,617,145

130

389

658

７．貯蔵品
８. その他※３

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

63,201

222,664

141,052△1,076△1,527△1,173

10,046,924

55.2

16,989,940

70.0

6,943,015

13,735,887

71.8

固定資産

１．有形固定資産

※1,2

(1)

建物

2,122,949

2,164,943

1,409,657

(2)

構築物

2,073

1,725

1,883

(3)

車両運搬具

4,863

3,311

3,940

(4)

工具器具備品

9,681

7,722

9,079

(5)

土地

5,696,111

有形固定資産合計
２．無形固定資産
３．投資その他の資産
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計※２

4,710,919

3,691,111

7,835,678

43.1

6,888,623

28.4△947,054

5,115,672

26.7

4,995

0.0

3,916

0.0

△1,0784,429

0.0

300,398

392,655

287,531

△33

△166

△42

300,365

1.7

392,489

1.6

92,124287,489

1.5

8,141,039

44.8

7,285,030

30.0△856,009

5,407,592

28.2

10,1440.0

10,144－24,285,115

100.0

6,097,151

19,143,479

Ⅲ 繰延資産－資産合計

18,187,963

100.0

8

100.0

期
科

別

目

前中間会計期間末(平成15年５月31日)
金額 構 成 比 金

額 構 成 比 増％

（負債の部）
Ⅰ

当中間会計期間末(平成16年５月31日) 対前中間期比
減（単位：千円）
前事業年度の要約貸借対照表(平成15年11月30日)
金額 構 成 比

％

％

流動負債

１．支払手形

857,520

２．買掛金

281,400

724,650

184,768

227,315

98,720※２

2,588,900

2,441,000

3,092,900

４．1年以内返済予定長期借入金 ※２

３．短期借入金

2,449,156

2,840,948

3,091,156

５．1年以内償還予定社債

150,000

－

－

６．前受金

65,280287,300

195,780

７．賞与引当金
８．その他※３

流動負債合計
Ⅱ

4,106

4,681

4,681

528,048966,802570,454

6,827,779

37.5

7,049,447

29.0

221,667

7,778,342

40.6

固定負債

１．社債
２．長期借入金
３．預り敷金保証金
４．退職給付引当金※２－250,000－

8,426,625

12,167,793

8,314,407

896,802796,518

884,708

6,310

12,155

7,601

５．役員退職慰労引当金

104,919

119,393

112,076

固定負債合計9,434,657

51.9

13,345,860

55.0

3,911,202

9,318,793

48.7

負債合計

16,262,437

89.4

20,395,307

84.0

4,132,870

17,097,136

89.3

72,1500.4

579,400

2.4

507,250

72,1500.4

0.1

662,875

2.7

635,750（資本の部）
Ⅰ

資本金

Ⅱ

資本剰余金

１．資本準備金
資本剰余金合計Ⅲ

27,12527,125662,875

27,12527,125

利益剰余金

１．利益準備金

7,250

7,250

7,250

２．任意積立金

15,00015,00015,000３．中間（当期）未処分利益
利益剰余金合計Ⅳ0.1

その他有価証券評価差額金

1,809,464

2,623,861

1,923,858

1,831,714

10.1

2,646,111

10.9

814,397

1,946,108

10.2△5,464

△0.0

1,420

0.0

6,884

958

0.0

資本合計

1,925,526

10.6

3,889,807

16.0

1,964,281

2,046,343

10.7

負債・資本合計

18,187,963

100.0

24,285,115

100.0

6,097,151

19,143,479

100.0

9

②

損益計算書

（単位：千円）期

科

別目

前会計年度の対前中間期比 (自 要約損益計算書
平成14年12月１日（自 平成14年12月１日 （自 平成15年12月１日
至 平成15年11月30日)
至 平成15年５月31日) 至 平成16年５月31日）
前中間会計期間金

当中間会計期間

額 百分比

金

額 百 分 比 増％
Ⅰ 売上高
１．開発分譲売上高
２．流動化売上高
３．賃貸売上高
売上高合計
Ⅱ 売上原価１．開発分譲原価
２．流動化原価
３．賃貸原価
売上原価合計
売上総利益
Ⅲ 販売費及び一般管理費※１
営業利益
Ⅳ 営業外収益
１．受取利息２．受取配当金
３．解約手付金
４. 匿名組合投資利益
５．雑収入
営業外収益合計
Ⅴ 営業外費用
１．支払利息２．社債利息３．社債発行費償却
４．雑損失
営業外費用合計
経常利益
Ⅵ 特別利益１．固定資産売却益
２．投資有価証券売却益
特別利益合計
Ⅶ 特別損失１．投資有価証券売却損
２．投資有価証券評価損
３．会員権評価損
特別損失合計
税引前中間(当期)純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
中間(当期)純利益
前期繰越利益合併に伴う未処分利益受入額
中間(当期)未処分利益

4,928,832
869,932
678,577
6,477,342
4,436,692
633,507314,030
5,384,230
1,093,111
277,493815,618
362
665
2,953
4,869
4,601
13,452
184,970922－
1,503
187,396641,674
114－
114－
12,0971,220
13,317
628,472
342,716△41,431
327,186
1,460,623
21,655
1,809,464

100.0

83.1
16.9
4.3
12.6

684,555
7,008,202
297,080
7,989,838
2,062,677
405,388
1,657,289

0.2

246
394
－
－
3,589
4,230

2.9
9.9

262,332318
1,268
0
263,920
1,397,600

0.0

－
－
－

10

額

％
724,772
8,650,122
677,621
10,052,516

0.2
9.7
5.2
△0.6
5.1

減 金

－
－
－
－
1,397,600
705,990△28,972
720,582
1,903,278－
2,623,861

百 分
比％100.0 3,575,173

5,594,007
2,504,101
1,357,509
9,455,618

100.0

79.5 2,605,607
20.5
969,566
4.0
127,89416.5
841,671

5,153,606
1,915,185
566,072
7,634,863
1,820,754
613,928
1,206,825

80.7
19.3
6.5
12.8

△9,222

610
1,652
4,053
8,820
9,735
24,871

0.3

76,523755,925355,335
1,845
－
3,536
360,716
870,980

3.8
9.3

△114

114
7,058
7,173

0.1

0.0

2.6
13.9

13.9
7.0
△0.3
7.2

△13,317
769,128
363,273
12,459393,395

948
12,0971,220
14,266
863,888
500,150△77,842441,580
1,460,623
21,655
1,923,858

0.2
9.2
5.3
△0.8
4.7

③

中間キャッシュ・フロ－計算書
期別（単位：千円）
前中間会計期間

当中間会計期間(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)
科目
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロ－
税引前中間（当期）純利益
減価償却費
引当金の増加額
受取利息及び受取配当金
支払利息及び社債利息
匿名組合投資利益
投資有価証券評価損
会員権評価損
投資有価証券売却損益
有形固定資産除売却益
売上債権の(増)減額
たな卸資産の増額
仕入債務の増(減)額
前受金の増(減)額
預り保証金の増(減)額
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロ－Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロ－定期預金の(増)減額
有価証券の取得による支出

金(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)

額

金

額

対前中間期比増628,472
61,3919,306△1,028
185,892△4,86912,097
1,220
－
△114
3,762
△226,049
786,142△313,728
48,40096,193
1,287,088
1,028△176,194△108,626
1,003,295

1,397,600
66,857
12,348△640
262,650△7,857－－－－△11,873△1,259,714△314,654
91,520△88,1908,189
156,234
5,428△300,249△347,846△486,431△13,635－

36,465－減△1,130,853△1,489,727

前会計年度の要約
キャッシュ･フロー計算書(自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日)
金額

863,888
122,625
18,436△2,262
357,180△8,82012,097
1,220△6,109△114
8,589△1,282,942
567,223△183,228
36,30766,554570,6426,294△357,396△232,367△12,826△263,649△40,000

有価証券の償還による収入

10,000－40,000

有形固定資産取得による支出△8,284△1,815,524△30,112有形固定資産の売却による収入

62,032－

62,032

投資有価証券の売却による収入－－

38,266

投資有価証券の取得による支出

－

△228

－

投資有価証券の償還による支出－－

25,000

出資金の取得による支出－△144,444△45,359

出資金の回収による収入

5,000

92,202

7,880

－

－

△2,700

貸付金による支出
貸付金の回収による収入

1,034

1,121

2,121

その他
投資活動によるキャッシュ・フロ－2,370△47,118

21,95658,516△1,877,527

297,500△651,900△1,936,044△184,563

Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロ－短期借入金の純増(減)額
長期借入金による収入

801,500

2,851,800

8,189,000

3,818,000△3,494,355△4,585,822△3,930,773

社債発行による収入－

250,000－

社債の償還による支出－－△150,000

株式の発行による収入

6,800

1,141,200

6,800

長期借入金の返済による支出

配当金の支払額△5,031△20,580△343,286

4,321,898

4,665,184

Ⅳ 現金及び現金同等物の増加額

718,525

1,957,938

1,239,413

343,105

Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高

1,473,711

2,091,322

617,611

1,473,711

Ⅵ 合併に伴う現金及び現金同等物の増加額

274,506－△274,506

274,506

Ⅶ 現金及び現金同等物の中間期末残高

2,466,743

4,049,261

1,582,518

2,091,322

財務活動によるキャッシュ・フロ－11△5,031
540,495

中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１．資産の評価基準及び評
価方法

前中間会計期間

当中間会計期間(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)（自至

平成14年12月１日
平成15年11月30日）(1) 有価証券(1) 有価証券(1) 有価証券

前事業年度

子会社株式及び関連会社

子会社株式及び関連会社

子会社株式及び関連会社

株式

株式

株式

移動平均法による原価法――――――
その他有価証券

その他有価証券① 時価のあるもの① 時価のあるもの――――――
その他有価証券① 時価のあるもの
決算日の市場価格等に

中 間 決 算 日 の 市場価格
同左

等に基づく時価法（評価差基づく時価法（評価差額

額は全部資本直入法によは全部資本直入法によりり処理し、売却原価は移動処理し、売却原価は移動平均法により算定）

平均法により算定）② 時価のないもの② 時価のないもの

同左

移 動 平 均 法 に よる原価

② 時価のないもの
同左

法(2) デリバティブ(2) デリバティブ

同左

時価法

――――――(3) たな卸資産(3) たな卸資産①販売用不動産、仕掛販売①販売用不動産、仕掛販売用

用不動産

不動産

同左

個別法による原価法

方法(1) 有形固定資産①販売用不動産、仕掛販売
用不動産
同左

同左

同左

(1) 有形固定資産(1) 有形固定資産

同左

同左(2) 無形固定資産(2) 無形固定資産

同左

同左

最終仕入原価法
２．固定資産の減価償却の(3) たな卸資産

②貯蔵品

②貯蔵品

②貯蔵品

(2)デリバティブ

定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）について
は、定額法を採用しております。
主な耐用年数建物

15～50年

構築物

10～20年

車両運搬具

５～６年

工具器具備品

３～15年(2) 無形固定資産
定額法
なお、自社利用のソフト
ウェアは、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用して
おります。

12

項目
３．引当金の計上基準

前中間会計期間

当中間会計期間(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)(1) 貸倒引当金(1) 貸倒引当金

前事業年度
（自
至

平成14年12月１日
平成15年11月30日）(1) 貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備同左同左えるため、一般債権については
貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能
見込額を計上しております。
(2) 賞与引当金
従業員に対して支給する賞与(2) 賞与引当金(2) 賞与引当金
従業員に対して支給する賞の支出に充てるため、支給見込
同左

額の当中間期負担額を計上して与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上して

おります。

おります。
(3) 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるた(3) 退職給付引当金(3) 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるめ、当事業年度末における退職同左

給付債務見込額に基づき、当中ため、当事業年度末における退間会計期間末において発生して職給付債務見込額に基づき計いると認められる額を計上して上しております。

おります。
(4) 役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備(4) 役員退職慰労引当金(4) 役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末におけ同左る役員退職慰労金規程に基づくえるため、当事業年度末におけ

中間期末要支給額を計上しておる役員退職慰労金規程に基づくります。

期末要支給額を計上しております。

４．リース取引の処理方
法

リース物件の所有権が借主に同左同左

移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

５．ヘッジ会計の方法(1)――――――(1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっており(1）ヘッジ会計の方法同左ます。また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
(2）――――――(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金

13(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
同左

項目

前中間会計期間

当中間会計期間(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)(3）――――――(3）ヘッジ方針

前事業年度
（自
至

平成14年12月１日
平成15年11月30日）(3）ヘッジ方針

金利リスクの低減並びに金同左

融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
(4）――――――(4）ヘッジの有効性評価の方法(4）ヘッジの有効性評価の方法

特例処理の要件を充たして同左いるため、有効性の評価を省略しております。
６．中間キャッシュ・フ

手許現金、随時引き出し可能

ロ－計算書（キャッな預金及び容易に換金可能で同左

同左

シュ・フロー計算書） あり、かつ、価値の変動についにおける資金の範囲て僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

７．その他中間財務諸表(1) 消費税等の会計処理（財務諸表）作成の税抜方式によっております。

ための基本となる重ただし、控除対象外消費税

要な事項(1) 消費税等の会計処理(1) 消費税等の会計処理

同左

同左――――――(2) 自己株式及び法定準備金

等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
(2)――――――(2)の取崩等に関する会計基準
当事業年度より「自己株式及び法定準備金の取崩等に関する会計基準」（企業会計基準第１号）を全面的に適用しております。これによる当事業年度の損益に与える影響は軽微であります。
なお、財務諸表等規則の改正により、当事業年度における貸借対照表の資本の部について
は、改正後の財務諸表等規則により作成しております。

14

項目

前中間会計期間

当中間会計期間(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)(3)――――――(3)

前事業年度――――――（自至

平成14年12月１日
平成15年11月30日）(3）１株当たり情報「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基
準適用指針第４号）が平成14
年４月１日以後開始する事業年度に係る財務諸表から適用されることになったことに伴い、当事業年度から同会計基準及び適用指針によっております。なお、これによる影響については、「１株当たり情報に関する注記」に記載しております。

（追加情報）(1)

前中間会計期間

当中間会計期間(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)――――――(1)――――――

前事業年度（自至平成14年12月１日
平成15年11月30日）(1) 販売用不動産
従来、賃貸物件として保有していた賃貸ビル（建物：641,318千円、土地：2,005,000千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

(2) 自己株式及び法定準備金取崩等会(2)―――――――

計
当中間会計期間から「自己株式及び法定準備金の取崩等に関する会計基準」（企業会計基準第１号）を適用しております。これによる当中間会計期間の損益に与える影響はありません。
なお、中間財務諸表等規則の改正により、当中間会計期間における中間貸借対照表の資本の部については、改正後の中間財務諸表等規則により作成しており
ます。

15

(2)

――――――

（中間貸借対照表関係）
前中間会計期間末（平成15年５月31日現在）

当中間会計期間末（平成16年５月31日現在）

前事業年度末（平成15年11月30日現在）※１．有形固定資産の減価償却累計額
は、704,820千円であります。

※１．有形固定資産の減価償却累計額
は、715,534千円であります。

※１．有形固定資産の減価償却累計額は、672,960千円であります。

※２．担保資産及び担保付債務※２．担保資産及び担保付債務※２．担保資産及び担保付債務（１）担保に供している資産は次のと（１）担保に供している資産は次のとお（１）担保に供している資産は次のとりであります。

おりであります。
現金及び預金

15,028千円

現金及び預金おりであります。
35,000千円

現金及び預金60,000千円

販売用不動産2,880,959

販売用不動産4,873,240

販売用不動産7,175,011

仕掛販売用不動産

3,524,109

仕掛販売用不動産

7,320,101

仕掛販売用不動産

3,617,145

建物

1,906,123

建物

1,990,942

建物

1,236,718

土地

5,383,584

土地

4,361,362

土地

3,378,584

9,320

計

18,580,646

計

15,467,460

投資有価証券計

13,719,126（２）担保付債務は次のとおりであり（２）担保付債務は次のとおりでありま（２）担保付債務は次のとおりであり

す。

ます。

ます。

短期借入金

1,812,000千円

短期借入金

2,323,000千円

短期借入金

2,042,000千円

1年以内返済予定長期借入金

2,449,156

1年以内返済予定長期借入金

2,732,948

1年以内返済予定長期借入金

3,091,156

長期借入金

8,426,625

長期借入金

11,573,793

長期借入金

8,314,407

16,629,741

計

13,447,563

計

12,687,784

計※３．消費税の取扱い※３．消費税の取扱い※３．

仮払消費税等及び仮受消費税等は、仮払消費税等及び仮受消費税等は、相殺して流動負債「その他」に含めて相殺して流動負債「その他」に含めて表示しております。

表示しております。
※４．偶発債務※４．偶発債務※４．偶発債務―――――――

下記の当社販売物件購入者につい下記の当社販売物件購入者につい下 記 の 当 社 販 売 物 件 購 入 者に つ いて、㈱アルカからの借入れに対し債務て、㈱アルカからの借入れに対し債務て、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。

保証を行っております。

保証を行っております。

個人

個人

1,798千円

個人

15,982千円

8,334千円

当中間期の発行済株式数の増加
発行年月日

発行形態

発行済株式数（株）

発行価格（円）

資本組入額（円）

平成16年２月27日

新株発行

3,000

187,000

280,500,000

平成16年３月30日

新株発行

500

187,000

46,750,000

平成16年３月31日

新株予約権の行使

6,000

60,000180,000,000

16

（中間損益計算書関係）
前中間会計期間

当中間会計期間

前事業年度(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)※１．販売費及び一般管理費のうち主(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)※１．販売費及び一般管理費のうち主（自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日）※１．販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであ

要な費目及び金額は次のとおりであ

要な費目及び金額は次のとおりであ

ります。

ります。

ります。

広告宣伝費

6,401千円

広告宣伝費

31,275千円

貸倒引当金繰入額

広告宣伝費

29,192千円

貸倒引当金繰入額

1,175

役員報酬

44,005

役員報酬

46,875

役員報酬

89,230

給与手当

113,887

給与手当

123,373

給与手当

235,855

貸倒引当金繰入額

649

997

賞与引当金繰入額

4,106

賞与引当金繰入額

4,681

賞与引当金繰入額

4,681

退職給付費用2,300

退職給付費用4,700

退職給付費用3,590

役員退職慰労引当金繰入額

6,933

役員退職慰労引当金繰入額

7,317

役員退職慰労引当金繰入額

14,090

法定福利費

15,414

法定福利費

18,593

法定福利費

36,631

福利厚生費

1,497

福利厚生費

2,350

福利厚生費

10,778

租税公課

19,648

租税公課

28,126

租税公課

37,362

地代家賃

780

地代家賃

780

地代家賃

1,560

減価償却費

2,918

減価償却費

3,397

減価償却費

6,687

支払報酬

3,906

支払報酬

6,370

支払報酬

11,741

貸倒損失

1,461

※２．減価償却実施額※２．減価償却実施額※２．減価償却実施額

有形固定資産47,341千円

有形固定資産42,573千円

有形固定資産90,853千円

無形固定資産489千円

無形固定資産513千円

無形固定資産996千円

17

(中間キャシュ・フロー計算書関係)
前中間会計期間

当中間会計期間

前事業年度(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)※１．現金及び現金同等物の中間期(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)※１．現金及び現金同等物の中間期（自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日）※１．現金及び現金同等物の期末残末残高と中間貸借対照表に記載され末残高と中間貸借対照表に記載され高と貸借対照表に記載されている科ている科目の金額との関係（平成15ている科目の金額との関係（平成16目の金額との関係（平成16年５月31

年５月31日現在）

年５月31日現在）

日現在）

現金及び預金勘定

2,666,424千円

現金及び預金勘定

4,462,490千円

現金及び預金勘定

2,541,017千円

預入れ期間が3ヶ月を超える定期預金△199,680

預入れ期間が3ヶ月を超える定期預金△413,228

預入れ期間が3ヶ月を超える定期預金△449,694

現金及び現金同等物 2,466,743

現金及び現金同等物 4,049,261

18

現金及び現金同等物 2,091,322（リース取引関係）
前中間会計期間

当中間会計期間

前事業年度(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)

リース物件の所有権が借主に移転

リース物件の所有権が借主に移転

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファすると認められるもの以外のファすると認められるもの以外のファイナンス・リース取引

イナンス・リース取引

イナンス・リース取引（自至平成14年12月１日
平成15年11月30日）

１．リース物件の取得価額相当額、

１．リース物件の取得価額相当額、

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び中減価償却累計額相当額及び中減価償却累計額相当額及び期間期末残高相当額

間期末残高相当額

末残高相当額

取
価
相

工 具 器
具 備 品

当

得
額

減 価 償 却
累 計 額

中 間 期 末
残
高

取
価

額

相

相

相

当

額

当

額

減 価 償 却
累 計 額

中 間 期 末
残
高

取
価

額

相

相

相

千 円

千 円

千 円

2,522

1,826

695

工 具 器
具 備 品

21,687
22,839

ソ フ ト
ウ ェ ア

11,505

8,245

3,259

ソ フ ト
ウ ェ ア

合 計

14,028

10,072

3,955

合 計

（注）

当

得
額

当

額

当

額

当

得
額

減 価 償 却
累 計 額

期
残

額

相

相

当

額

末
高
当

額

千 円

千 円

千 円

千 円

千 円

千 円

1,152

1,075

76

工 具 器
具 備 品

2,522

2,079

443

1,805

19,881

ソ フ ト
ウ ェ ア

23,0709,606

13,4642,880

19,958

合 計

25,593

11,685

13,908（注） 取得価額相当額は、未経過リ

取得価額相当額は、未経過 （注）ース料期末残高が有形固定資

リース料中間期末残高が有形産の期末残高等に占める割合

同左

固定資産の中間期末残高等に占める割合が低いため、支払が低いため、支払利子込み法に利子込み法により算定しておより算定しております。

ります。
２．未経過リース料中間期末残高相２．未経過リース料中間期末残高相２．未経過リース料期末残高相当額

当額

当額
１年内

2,805千円

１年内4,617千円

１年内5,069千円

１年超

1,149千円

１年超

15,340千円

１年超

8,838千円

合計

3,955千円

合計

19,958千円（注） 未経過リース料中間期末残高

（注）

合計
（注）

13,908千円
未経過リース料期末残高相相当額は、未経過リース料中当額は、未経過リース料期末

間期末残高が有形固定資産の残高が有形固定資産の期末残

中間期末残高等に占める割合

同左

高等に占める割合が低いたが低いため、支払利子込み法

め、支払利子込み法により算により算定しております。

定しております。

３．支払リース料及び減価償却費相当額

３．支払リース料及び減価償却費相当額

３．支払リース料及び減価償却費相当額

支払リース料

1,402千円

支払リース料

2,354千円

支払リース料

3,015千円

減価償却費相当額

1,402千円

減価償却費相当額

2,354千円

減価償却費相当額

3,015千円

４．減価償却費相当額の算定方法

４．減価償却費相当額の算定方法

４．減価償却費相当額の算定方法

同左

同左

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

19

（有価証券関係）
前中間会計期間末（平成15年５月31日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの（単位：千円）

種類

取得原価

(1)株式

中間貸借対照表計上額

差額

44,22235,000△9,221①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3)その他

625

663

38

44,84735,663△9,183(2)債券

合計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容（単位：千円）
中間貸借対照表計上額

その他有価証券
金融債
投資信託

摘

要

40,00015,000

当中間会計期間末（平成16年５月31日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの
種類（単位：千円）
取得原価

(1)株式

中間貸借対照表計上額

差額

12,293

14,5112,217①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3)その他

625

799

174

12,91815,310

2,391

(2)債券

小計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容（単位：千円）
中間貸借対照表計上額

その他有価証券
金融債

摘

要40,000

前事業年度末（平成15年11月30日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの
種類

(1)株式

（単位：千円）
取得原価

貸借対照表計上額差額

12,065

13,6131,547①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3)その他

625

689

64

12,69014,302

1,611

(2)債券

小計

20

２．時価評価されていない主な有価証券の内容（単位：千円）

貸 借 対 照 表 計 上 額
その他有価証券
金融債

40,000（デリバティブ取引関係）
前中間会計期間（自平成14年12月１日

至平成15年５月31日）

該当事項はありません。
当中間会計期間（自平成15年12月１日

至平成16年５月31日）

ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。
前事業年度（自平成14年12月１日

至平成15年11月30日）

ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。
（持分法損益等）
前中間会計期間（自平成14年12月１日

至平成15年５月31日）

当社は、関連会社を有していないため、該当事項はありません。
当中間会計期間（自平成15年12月１日

至平成16年５月31日）

当社は、関連会社を有していないため、該当事項はありません。
前事業年度（自平成14年12月１日

至平成15年11月30日）

当社は、関連会社を有していないため、該当事項はありません。

21

摘

要

（１株あたり情報）
前中間会計期間

当中間会計期間(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)

１株当たり純資産額

前事業年度
（自
至

１株当たり純資産額
1,871円26銭

１株当たりの中間純利益
319円08銭

平成14年12月１日
平成15年11月30日）

１株当たり純資産額

129,315円40銭
１株当たりの中間純利益
29,602円07銭
潜在株式調整後１株当たり中間純
利益金額
24,939円16銭

99,433円59銭
１株当たりの当期純利益
21,494円08銭

なお、潜在株式調整後１株当たり中

なお、潜在株式調整後１株当たり当間純利益金額については、新株予約権

期純利益金額については、新株引受権残高を有しておりますが当社株式は非残高を有しておりますが、当社株式は上場であり、かつ店頭登録もしていな

非上場であり、かつ店頭登録もしていいため、記載しておりません。

ないため、記載しておりません。

（追加情報）

当事業年度から「１株当たり当期純利

当中間会計期間から「１株当たり当期益に関する会計基準」（企業会計基準

純利益に関する会計基準」（企業会計第２号）及び「１株当たり当期純利益

基準第２号）及び「１株当たり当期純に関する会計基準の適用指針」（企業

利益に関する会計基準の適用指針」（企

会計基準適用指針第４号）を適用して業会計基準適用指針第４号）を適用しおります。なお、これによる影響はあております。なお、これによる影響はりません。
当社は、平成15年６月29日付で普通ありません。

株式50株を１株とする株式併合を行っております。
なお、当該株式併合が前期首に行われたと仮定した場合の前事業年度における１株当たり情報については、以下のとおりとなります。
１株当たり純資産額

76,672.45円

１株当たり当期純利益金額
10,473.62円
なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権残高を有しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていな
いため、記載しておりません。

（注）

１株当たり中間（当期）純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前中間会計期間(自至当中間会計期間

前事業年度

平成14年12月１日
平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)（自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日）

327,186

720,582441,580－－－

327,186

720,582441,580

1,025

24,342

20,544

１株当たり中間（当期）純利益金額
中間（当期）純利益（千円）
普通株主に帰属しない金額（千円）
普通株式に係る中間（当期）純利益（千円）
期中平均株式数（株）

22

前中間会計期間(自至平成14年12月１日
平成15年５月31日)

当中間会計期間

前事業年度(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)（自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日）

潜在株式調整後１株当たり当期純利益額
中間（当期）純利益調整額

－

－

－

普通株式数増加額（株）

－

4,551

－

希薄化効果を有しないため、潜在株式新株引受権１種類（新株引――――――

新株引受権１種類（新株引調整後１株当たり中間（当期）純利益

受権300,000株）及び新株受権6,000株）及び新株予の算定に含めなかった潜在株式の概予約権１種類（新株予約権

約権１種類（新株予約権の要の数55,500個）

数55,400個）（重要な後発事象）
前中間会計期間

当中間会計期間

前事業年度(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)

平成14年12月１日
平成15年11月30日）（公募増資の件）

株式分割（無償交付）の件

株式併合

（自
至

平成15年５月27日開催の臨時株主

平成16年５月12日開催の当社取締

当社株式は、平成16年２月27日に日本総会の決議に基づき、次のように株式役会の決議に基づき、平成16年７月20

証券業協会登録銘柄に登録されまし併合を行いました。

日をもって普通株式１株を２株に分た。

（１）併合により減少する株式数割いたします。

店頭登録に当たり、平成16年１月26日

普通株式

1,008,420株（１）

分割により増加する株式数
普通株式（２）併合方法
平成15年６月29日付をもって、 （２）の割合をもって分割する。

募集の方法

（３）

平成16年６月１日

1株当たり
純資産額
1株当たり
当 期 (中 間 )純 利 益

中間会計期間

76,672円45銭

93,562円99銭

10,473円62銭

当該株式分割が前期首に行われたと

15,954円09銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当普通株式

3,000株ブックビルディング方式

配当起算日仮定した場合の前中間会計期間及び前

事業年度

数及び資本金の額は次のとおり増加し発行株式数定した場合の当中間会計期間におけ

第54期

し、平成16年２月27日付で発行株式総の所有株式数を、１株につき２株

仮定した場合の前期における１株当

第53期において、次のとおり公募増資を決議ております。

当該株式併合が前期首に行われたととおりとなります及び平成16年２月９日開催の取締役会名簿に記載または記録された株主

る。

る１株当たり情報は、それぞれ以下の分割方法
平成16年５月31日の最終の株主

普通株式50株を１株に併合す

たり情報及び当期首に行われたと仮30,080株

発行価額

１株につき

発行価格の総額
引受価額

１株につき

事業年度における１株当たり情報、並

払込金額の総額

びに当期首に行われたと仮定した場合

資本組入額の当中間会計期間における１株当たり

資本組入額の総額情報は以下のとおりとなります。なお、 払込期日前中間会計期間における１株当たり情配当起算日

報は、前期首に平成15年６月29日に行

資金の使途

187,000円

561,000 千円
223,200円
669,600千円
１株につき93,500円

280,500千円
平成16年２月26日
平成15年12月１日

今後組成する不動産

われた株式併合（50株を１株に併合）

投資フ ァンド のエクが行われたと仮定して算定しておりま

イティ、開発分譲事業す。

及び不 動産流 動化事期（中間）純利益金額については、新業の物 件購入 資金等

株予約権残高を有しておりますが、当の運転 資金に 充当す

社株式は非上場であり、かつ店頭登録る予定であります。

もしていないため、記載しておりませ

増資後の発行済株式総数及び資本金ん。

発行済株式総数
資本金

23

23,580株
352,650千円

前中間会計期間

当中間会計期間

前事業年度(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)（自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日）

前 中 間 会 計 当中間会計期
期間

前事業年度

間

１ 株 当 た り １株当たり純 １ 株 当 た り
純資産額

純資産額

資産額

46,781円

64,657円

49,716円

49銭

70銭

80銭

1株当たり中 1株当たり中間 1株当たり当
間純利益

期純利益

純利益

7,976円

14,801円

10,747円

91銭

03銭

04銭

潜 在 株 調 整 潜在株調整後 潜 在 株 調 整
後 １ 株 当 た １株当たり中 後 １ 株 当 た
り当期純利

り 中 間 純 利 間純利益
益金額につ12,469円

益金額については、新株58銭

いては、新株

予約権を有

予約権を有

しておりま

しておりま

すが、非上場

すが、非上場

でありかつ

でありかつ

店頭登録も

店頭登録も

していない

していない

ため、期中平ため、期中平

均株価が把

均株価が把

握できませ

握できませ

んので記載

んので記載

しておりま

しておりま

せん。

せん。

(2)その他
該当事項はありません。

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５．生産、受注及び販売の状況(1) 生産実績
当社は、開発分譲事業、不動産流動化事業、賃貸事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(2) 受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3) 販売実績
当事業年度の販売実績を事業ごとに示すと、次のとおりであります。
（単位：千円）期
区

別前中間会計期間

当中間会計期間

前事業年度(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)（自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日）

別

構成比

金額
開発分譲事業

構成比

金額

(％)

構成比

金額

(％)

(％)

4,928,832

76.1

724,772

7.2

5,594,007

59.2

不動産流動化事業

869,93213.4

8,650,122

86.1

2,504,101

26.5

賃貸事業

678,577

10.5

677,6216.7

1,357,509

14.3

6,477,342

100.0

10,052,516

100.0

9,455,618

100.0

合計

（注）１．当事業年度の販売実績を用途別に示すと次のとおりであります。
（単位：千円）
前中間会計期間

当中間会計期間

前事業年度(自 平成14年12月１日
至 平成15年５月31日)(自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日)（自 平成14年12月１日
至 平成15年11月30日）

件数

額

件数

額

件数

105

4,412,920

20

724,772124

4,991,074

8

515,912－－10

602,933

小計

113

4,928,832

20

724,772134

5,594,007(トレーディング)3

853,300

15

8,551,890

11

2,485,468(フィー収入)2

16,632

10

98,231

3

18,632小計

5869,93225

8,650,122

14

2,504,101(オフィス)

181

570,789

211

587,108173

1,174,279(マンション)

146

77,512

161

75,450131

131,751(その他)

18

30,27521

15,062

20

51,477345

678,577393

677,621324

1,357,509－

6,477,342－

10,052,516－

9,455,618

事業の名称

区別

(マンション)
開発分譲事業

不動産流動化事業

賃貸事業

(戸建)

小計
合

計

金

金

金

額

２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３．上記に表示されている件数は、開発分譲事業におきましては、「マンション」は戸数、「戸建」は棟数、不動産流動化事業におきましては、「トレーディング」・「フィー収入」は取引件数、賃貸事業におきましては、「オフィス」・「マンション」は賃貸戸数、「その他」は区画及び棟数であります。

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