第 2 7 回 ハイライフセミナー 講演 録

目次

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく
04

主催者挨拶
髙津伸司 公益財団法人ハイライフ研究所 代表理事・副理事長

第1部

Presentation 1

08 マップで見る東京 50 km 圏の現状と趨勢中川智之（ NPO ）日本都市計画家協会理事、（株）アルテップ 代 表取締役
Presentation 2

18

東京 50 km 圏郊外住宅地視察報告

高鍋 剛（NPO）日本都市計画家協会理事、（株）都市環境研究所主任研究員

Presentation 3

32 住宅地の成熟と縮退
大月敏雄 東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授
Presentation 448 郊外を継承するのは誰か？

柴田建 九州大学大学院人間環境学研究院都市・建築学部門助教

第2部

Presentation 5

60 東京圏郊外地域の世代交代の見通し― 都市は縮小しているのか
藤井多希子（一社）政策人口研究所所長

68

パネルディスカッション
中川智之 高鍋剛 大月敏雄 柴田建コーディネーター 藤井多希子

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アンケート集計結果

この講演録は 2 015 年 2 月 17 日（火）に行われた 第 2 7 回 ハイライフセミナー「 縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく 」の記 録です。ハイライフ研 究所 WEB サイトに PDF 版 を公開 しています。

SPONSOR

GREETING

主催者挨拶
髙津 伸司
公益財団法人ハイライフ研究所
代表理事・副理事長

図1-1

今日はお越し頂きまして有り難うございます。ハ
イライフ研究所の髙津でございます。開会にあたりまして、今回の研究の趣旨について簡単に紹介した
いと思います。
ハイライフ研究所は、持続可能な都市居住に関する知見の獲得と社会との共有をモットーに研究してきており、今年で設立 22 年目を迎えます。2013 年
度は、「東京の郊外居住の憂鬱」をテーマに、東京の郊外に悩ましさが募る今日的状況について、様々な角度から分析しました。
その中で、東京郊外の中でも遠隔部 50 km 圏が最もつらそうだと直感しました。2014 年度はそのつらさを、オフィスで考えるのではなく、現地でよく見て聞いて感じて分析しようと、フィールドワー
クに取り組みました。
縮退の 2 大背景は「高齢化」と「住宅ストックの加齢化」にあります。住宅の更新もされず、入居者の新陳代謝も行われないと、ある時点から急激に空き家率が上昇していきます。不動産は価格のさらなる下落を招き、結果として住宅地が荒廃していきます。これを〈縮退〉と呼びました。地方自治体の場合は、過疎化という言葉がありますが、それに準じた状況が起こるとみています。人口減少の時代

4

第 27 回 ハイライフセミナー

は、それが必要以上に格差をもって郊外に訪れるで縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 1- 2

あろう、ということでフィールドワークに取り組んだわけです。ところで 50 km 圏はいったいどんな価値を持っているのかということを、まずは申しあ
げたいと思います。50 km 圏は、ここでいう赤い同心円で書かれているエリアです。
このエリアは、東京に人口が集中して郊外化の圧力が拡大していく最前線でありました。この 50 km
圏は、東京一極集中のシンボルでもあり、都心勤務の給与生活者が、どうにか良好な住宅地を手に入れることができたエリアでした。ここに高齢化と加齢化という 2 大要因が訪れるわけです。これらは、
東京 50 km 圏だけにあるわけではなく、都心にも当然訪れます。ところが、郊外に特有の厳しい要件を伴ってくることが二つあります。一つは、人口減少です。東京の郊外化を進めてきたのは東京の人口集中だったわけですが、人口減少時代になると、郊外化の圧力が低下していきます。
国土交通省の調査によると、一都三県の人口は今
年 2015 年にピークを迎えるそうです。それ以降は減少に入り、一都三県が人口減少時代に入っていきます。もう一つは、都心居住志向。強烈なのはこちらです。ダブルインカムを前提とした多くの若い人たちの間には、都心居住志向がどんどん加速しています。よくよく見てみると、郊外住宅地というのは専業主婦モデルが支えていた、ということが明らか

図 1- 3になっています。ダブルインカム世帯になると、郊外に子世帯が戻って来にくくなります。親御さんは頑張って郊外に良好な住宅地を買い求めたのですが、ある時点から、はしごを外されるといいますか、郊外の引き潮時代になっていくといえます。
これが東京 50 km 圏に訪れる、縮退圧力であると考えております。人口減少の時代は、縮退格差が増殖していくことは避けられません。縮退の進行状
況や背景、さらにはどんな格差が生じるのか、それを見ることによって縮退への対抗力、あるいは縮退

5Sponsor Greetingの加速要因が把握できるだろうと思います。もう一度読み解くことによって、遠隔郊外の持続可能性の要件が見いだし得るのではないか、ということで地域データ分析とともに、現地での個別事例研究に取り組んだわけです。本日はその研究報告とともに、郊外研究の第一人者の方をゲストにお招きして、これからの郊外居住のサステナビリティについて知恵44を交感していきたいと思います。
ただ一方で、50 km 圏には追い風があります。一つは、2015 年は団塊の世代が全員 65 歳以上になり、
人生 90 年を再設計する時代が来るのだということです。これは一つの追い風であると思います。もう一つの追い風は、圏央道がほぼ完成することです。これまでは東京に向かう鉄道放射線を見て生活をしていた人たちが、横と繋がり、そこでの生活圏が発想し得る、そういった生活を享受できる時代になるのです。この二つを東京圏に吹く追い風ということで注目してよいのではないか。これらをポジティブな見方としておきたい。いくぶん
ポジティブな話ができたということで、主催者の挨拶とさせていただきたいと思います。ご清聴、ありがとうございました。

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図1-4

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

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01

P R E S E N TA T I O N

マップで見る東京 5 0 km 圏 の 現 状と 趨勢
中川 智之 N PO 法人日本都市計画家協会理事、（株）アルテップ代表取締役
1959 年大阪府生まれ 。東京理科大学工学部建築学科卒業 、同大学院修士課
程修了。技術士（都市及び地方計画 ）、一級建築士。著書に『 地域再生 人口減
少時代 のまちづくり』（ 編著、日本評論社 ）、『マンション建替え - 老朽化にど（共う備えるか』（共著、日本評論社）、『環境貢献都市 - 東京のリ・デザイン』
著、清文社）、『まちづくりのための建築基準法集団規定の運用と解釈』（共著、
学芸出版社）ほか。

私からは、「マップで見る東京 50 km 圏の現状と図 2 -1

趨勢」ということで、具体的な郊外住宅地のフィー
ルド調査に入る前に、50 km 圏がどういう現状にあ
るのか、あるいは趨勢的にどうなのか、ということをご紹介します。
まず、マクロデータ分析にあたり、個人的にも少し問題認識がございました。それは、東京圏の郊外
地域は、遠くから徐々に人口が空洞化するというのは、果たして本当なのか、という問題です。近い将来、圏央道が全線開通するなかで、ポテンシャルが大きく変わってくるのではないか、地域特性や産業構造からみて郊外地域は一律ではないだろう、そのあたりを少し具体的にデータで分析してみようと思
いました。

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図 2-2

第 27 回 ハイライフセミナー

それでは、50 km 圏の現状について報告いたしま

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 2 -3す。リング状に 50 km 圏に位置する市町村があります。その間にある紫色の太い線が 圏 央 道です。
まだ全てが供用されているわけではありませんが、おおむね 50 km 圏上にリング状の道路ができます。

5 0 km 圏の市町村には、神奈川では横須賀市、藤沢
市、 東 京 で は 八 王 子 市、 飯 能 市、 青 梅 市、 鳩 山
ニュータウンがある鳩山町、つくば市、成田市、印西市、市原市、君津市、木更津市などがあります。

平成 2 年と平成 22 年の都区部への通勤者の変化です（ 図 2 - 5 ）。左側が平成 2 年、1990 年でバブル崩壊前の状況です。都区部のところが非常に赤く

図 2 -4

なっています。この絵の色分けは、都区部への従業者の割合が多いところが赤色で、それからオレンジ
色、黄色、青色になるほど減っていきます。赤色ですと 90 % 以上です。外側の灰色の部分が都区部への通勤者割合が 5 % を割るようなエリアです。50 〜

60 km 圏が都区部への通勤者の限界点、フリンジであったということが分かります。一方で、20 年後の
平成 22 年には、全体的に色が薄くなっていることが分かります。つまり、東京への一極集中がかなり希薄になってきている、ということが言えます。
もう 1 つ、50 〜 60 km 圏で見たときに、平成 2年と比べて都区部への従業者の割合が増えているエ
リアがいくつかあり、逆に減っているエリアもある

図 2 -5ことが分かります。例えば、つくば市です。平成 2
年では 5 % を割る都区部への従業者でしたが、平成 22 年には 5 〜 10 % になっています。これは恐らく、つくばエクスプレスができて、都区部への通勤者が増えたからでしょう。また、木更津市も増えています。これはアクアラインの影響でしょう。一方で、成田市などは平成 2 年と比べると非常に減少しています。広域インフラの整備により、50 〜

60 km 圏と東京都心との関係性が変わってくるのですが、全般的に薄れてきているということは、地元

9

Presentation 1化や自立化が進んでいるということです。一方で、

図 2 -6

広域インフラの整備に伴い、関係性を維持している、あるいは強化しているところもある、ということだと思います。

次に、自市町村の従業者割合を見てみます（図2 - 6 ）。濃いオレンジ、黄色は割合が多いところです。10 〜 20 km 圏は薄い青色で、その割合が少な

50 〜 60 km 圏で見ると、つくば市、成いのですが、
田市の自市町村での従業者割合は 60 % 以上です。
西側は、厚木市辺りが高く、郊外における一つの拠点地域であると言えるでしょう。
図 2 -7
昼夜間人口比率を見ても（図 2 -7 ）、つくば 市、成田市が非常に強くなっています。夜間人口を昼間人口で割ると、成田市は 1. 2 、つくば 市も 1 を超えるということから、50 〜 60 km 圏で拠点性をもつエリアが浮き彫りになってきている、ということが言えるでしょう。

現在の人口（ 図 2 - 8 ）、平成 22 年の国勢調査です。八王子市が赤色で、50 万人以上の人口になっており、2 015 年 4 月から中核市になります。それ以外の郊外の人口を見ると、やはりつくば市、市原市、神奈川県では横須賀市、藤沢市辺りが濃い色になっていて、人口的には多いということです。

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図 2- 8

第 27 回 ハイライフセミナー

人口密度を見ますと（図 2 - 9 ）、都心から郊外に縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 2- 9行くほど人口密度が低くなっています。ただ広域的に見ると、東京都、神奈川県は 50 〜 60 km 圏であっても、1 km 当たり 5 , 000 人以上で高い割合を2示しています。千葉県、茨城県、埼玉県では、かな
り緑色が広がっており、人口密度の高いところで500 人を割るような数字になっていて、同じ 50 km
圏でも神奈川県と千葉県の君津市では、10 倍ぐらいの人口密度の差があります。

65 歳以上人口を見てみると（ 図 2 - 10 ）、郊外地
域で割合が高いのは、濃い赤色のところで 30 % 以
上、薄い赤色のところで 25 % 以上ということで、

図 2 -10

かなり多くの 65 歳以上の方がいます。都心部は、
かなりまだら状にオレンジ 色の 2 0 % 以上のエリアがあります。つくば市は 15 % で、都心の方が、郊外の一部地域に比べると高齢化が進んでいることがうかがえます。

次に、平均所得です（図 2 - 11）。都心部が非常に高く、神奈川県も平均所得は高くなっています。50〜 60 km 圏で見ると、やはり拠点的な市のエリアでの平均所得は高い状況です。

図 2 - 1111

Presentation 1

次に、平均地価です（図 2 - 12 ）。これもやはり

図 2 - 12

郊外に行くほど、公示価格は安くなっています。人口密度などと関連するのでしょうが、神奈川県、東京都はそれほど金額が安くない。この黄色の部分で、

1 m 当たり 10 万円以上の価格が付いています。一2方で、この緑色が濃いところでは 1 m 当たり 2 万
2

5 , 000 円を割るようなエリアもあります。次のパートで、具体的なフィールド調査の報告がありますが、一つの例として、八王子市と茨城県の阿見町を比較してみたいと思います。八王子市めじろ台周辺の公示地価が 1 m 当たり 14 万円です。一方で、阿見町
2

は 1 m 当たり 2 万 6 , 000 円です。仮に 150 m で土2

2

地を買って自宅を新築することを考えた場合、八王

図 2 - 13

子市では土地代だけで 2 , 000 万円を超えます。上
物も 2 , 000 万円とすると、合計金額は 4 , 000 万円
を超えます。茨城県の阿見町で同じ面積で同じ家を建てる場合、土地代は 400 万円を切り、2 , 400 万円
弱です。比較すると、倍までの差はありませんが、

1 , 700 万円ぐらいの差があり、同じ 50 km 圏でも地域によってかなりの価格差が出てきています。

次に、空き家の状況です（図 2 - 13 ）。濃い赤色
が、空き家率 2 0 % 以上のエリアを示しています。
薄いピンク色が、15 % 以上です。茨城県から千葉県
にかけて、かなりのエリアで空き家の割合が高いことが分かります。

ゴルフ場の立地状況です（図 2 - 14 ）。フィール
ド調査に合わせた地元の不動産会社などのヒアリン
グで、リタイアメント層が居住地を選択する条件の一つは、ゴルフ場が近くにあることだと、何人かの方からお聞きし、マップを作ってみました。全般的に郊外に立地していますが、埼玉県、茨城県、千葉県にかなりあり、圏央道に隣接して立地しているということも分かってきます。

12

図 2 - 14

第 27 回 ハイライフセミナー

圏 央 道 周 辺 の 工 業 団 地 の 立 地 状 況 で す（ 図

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 2 - 15

2 - 15 ）。これは NEXCO 東日本（東日本高速道路
株式会社）の情報を転載させていただきましたが、この圏央道周辺に黒いポツポツとあるのが工業団地で、かなりの数が圏央道狙いで立地している、ということもあるかと思います。

図 2 -16
次 に、 将 来 の 人 口 推 計 に つ い て 示 し ま す（ 図2 - 17 ）。左が 2020 年まで、右が 2040 年までの人
口増減率です。肌色になっている部分が人口が増加するエリアで、青色の部分が人口が減少するエリアです。かなりまだら状に人口増加するところと減少するところが入り組んでいます。ただ 50 km 圏で見ると、つくば市、成田市、相模原市、八王子市は、
まだ 2020 年までの間では微増するということになっています。2040 年までの人口増減を見ると、かなりのエリアで真っ青になります。濃い青色が 20〜 30 % の減少率です。都心でもかなり減少していきますが、郊外でも、つくば市、成田市は微増になります。赤い色が 1 箇所だけあるのは、港北ニュー

図 2 - 17

タウンのある横浜市都筑区です。その北側の川崎市
高津区、宮前区もオレンジ色になっており、港北
ニュータウンと東急沿線がまだまだ人口が増加するという状況です。ただ全体的にはかなり減少します。

13

Presentation 1

これまでのマップ情報をもとに、概括的に地域別

図 2 - 19の特徴について示したいと思います（図 2 - 19 ）。
個人的な見解も含めていますが、非常に乱暴に言いますと、東京圏は六つぐらいのエリアにゾーニングできるのではないかと思います。このマップは地価を示した地図に、地域の核となるような昼夜間人口
比が 1 を超える市町村をプロットしたものです。千
葉県から茨城県にかけては、かなり平均地価が安く
空き家も多いのですが、「南茨城エリア」では、つくば市が核になるような自立的な経済圏を作っています。また、都心ともつくばエクスプレスで結ばれ、都心との関係性を持ちつつ、独自の経済圏を持っているようなエリアです。
「下総エリア」は、成田市

図 2 - 20を経済圏の核とするエリアです。
「上総エリア」は
鉄道利便性が低いのですが、自動車交通の利便性が
最近はやや高まっています。先日のニュースでは、
首都圏の鉄道がかなり減らされるということがあり、館山市、鴨川市の方面に向かう路線が減ってきます。
言い換えれば、この辺りの自立化が進んでいるということでしょう。
「埼玉東部エリア」は、あまり大きな核となる都市がなく、どちらかといえば都心エリアへの依存が強いエリアです。
「東京西部エリア」
は、立川市を中心に自立しつつも、都心が西側へシフトしていくなかで、都心との近接性により都市に依存するようなエリアです。
「湘南エリア」は、横浜市との関係が非常に強いと思いますが、湘南ブランドという地域イメージとともに、地価も非常に高く、顧客を誘引する要素があるエリアです。

次に、計画住宅地の供給動向です（図 2 - 21 ）。これは国土交通省のニュータウンリストから、規模が

1 , 000 戸以上で、戸建住宅が主体の住宅地を抜き出し、マップ上に年代別に色分けしてプロットしたものです。青色系が 1950 年代と 60 年代、緑色系が70 年代と 80 年代、赤色系が 90 年代以降の住宅地です。全般的にかなりのエリアに広がっていますが、

14

図 2 - 21

第 27 回 ハイライフセミナー

おおむね 50 〜 60 km 圏の中にあると言えます。

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 2 - 22

これを年代別に見てみます。これは 1960 年代に供用された計画住宅地です（図 2 - 22 ）。50 km 圏の内側、特に 20 〜 40 km 圏にかなり立地しており、鉄道沿線に集中して区画整理事業による住宅地があります。近郊エリアの鉄道沿線や周辺での開発が中心でした。

90 年代になると（図 2 - 23 ）、東京圏よりもむしろ埼玉県、千葉県、茨城県エリアに広がっており、

20 〜 40 km 圏から 50 〜 60 km 圏へと広がりを見せます。乱暴に言いますと、時間軸の中では西側から東側に、そして内側から外側に開発が広がっていっ

図 2 -23

たと言えます。

最後に、仮説を含めてマクロデータを分析した結果 と、 個 人 的 な 主 観 も 入 れ て、 ま と め ま す（ 図2 - 24 ）。そもそも江戸の町は江戸八百八町、朱引の江戸ということで、非常にコンパクトな町があり、それが町道や宿場町でネットワークしていた、ということが元々のベースにあると思います。それが高度成長期の人口増加に伴い、都心への一極集中とあわせて都心のベッドタウンとして郊外に住宅が広がっていく。最初は、都区部の中あるいはその周辺の空閑地を使って、大規模な住宅団地が出来ていく。
それがさらに拡大して、ニュータウン開発につなが図 2 - 24

り、どんどん大きくなっていく。そういうなかで、
首都圏基本計画など国の施策として業務核都市構想、
広域インフラの整備が出てくる。東京の一極集中を是正するということで、郊外に拠点的な都市をつくり、分散型ネットワーク構造をつくることを広域イ
ンフラの整備とあわせてやる。もう一つは、グリー
ンベルトということで、都市の無秩序な開発を抑制するために、首都圏近郊緑地法のなかで緑地の保全区域を指定して緑の帯をつくり、それ以上のところには開発させないという成長管理をしていった。

15

Presentation 1

そういう政策の効果と居住者のライフスタイルあについては、決してマクロデータの分析だけでは出るいはワークスタイルが大きく変化しつつあり、都てこない話です。次のパートでは、具体的なフィー

心への一極集中にも陰りが見えてきた。そこで、郊ルド調査の報告です。これは 50 km 圏の郊外をリ

外の拠点都市が母体となりながら、郊外の自立化がング状に示していますが（図 2 - 26 ）
、黄色で示し進んできているのではないでしょうか。

ているところが、計画住宅地のある市町村です。計

つまり、これまでの、郊外 = 都心のベッドタウ

画住宅地のない灰色のところもありますが、だいたンという都市構造が大きく転換しつつあるのではな

いの市町村で持っていて、こういうエリアのなかでいでしょうか。データでもお見せしたように、茨城

それぞれの計画住宅地が、どういう現状でどういう

県、千葉県周辺を中心に郊外地域の地価がかなり下課題があってどういう可能性があるのか、それらをがっています。こういったことをポジティブにとら報告いただきます。私の話は以上です。ご清聴あり

えると、都心への一極集中から、郊外の自立化、地がとうございました。

元化が進む、あるいは進みつつある、進んでいくのではないか。また、何かの政策を投じれば、さらに

図 2 - 25

進むのではないでしょうか。圏央道の整備を拝見しますと、郊外がそれぞれ持っている価値と魅力をさらに引き出しながら、他の地域に住む人を吸引するという可能性について、縮退懸念が非常に大きい地域であっても、何か考えられないかということです。
特に、計画住宅地というのは高水準の基盤整備や良好な住環境がありますので、それを活かしながら新たな郊外の価値を創造できないか、ということが一点目です。それから、同質化から多様化へ、ということです。そもそも高度成長期にできた住宅団地
は量を供給することで、一時期に同じような世帯属
性の方がお住まいになり、それぞれの方が急激に高齢化していくことで問題が出てきています。もう少し居住者の多様化を図っていけないかということです。圏央道をベースにしながら広域的にネットワー
クすることによって、居住地選択の多様性が高まるということや、多様な世帯の住まい方を提供する、
あるいはまちとしての機能複合コミュニティの重層化によって、今までにはない多様化が期待できるのではないでしょうか。

今起こりつつあることと、将来に向けて少し仮説的なことを含めて、ご提示しました。こういう問題

16

図 2 - 26

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

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02

P R E S E N TA T I O N

東京 50 km 圏郊外住宅地視察報告（株）都市環境研究所主任研究員
高鍋 剛 NPO 法人日本都市計画家協会理事、

1967 年仙台市生まれ。横浜国立大学工学部建設学科卒業、同大学工学研究
課計画建 設学修士課程修了。著書に『 地域再生 人口減少時代のまちづくり』（共著、日本評論社 ）、『自治体都市計画の最前線』（学芸出版社、共著 ）、『都市計画マニュアル - 土地利用編』（共著、丸善）、『 都市・農村の新しい土地利用戦略』（共著、学芸出版社）ほか。

図 3 -1

私からは、マクロ調査を踏まえまして、実際に現地 7 地区の調査に行き、自治体の方あるいは地元の事業者さんとお話をしてまいりましたので、報告いたします。今回詳しく調査したのは、千葉県、茨城県、埼玉県、東京都、神奈川県にある 7 地区です
（ 図 3 -2 ）。冒頭、髙津さんから、50 km 圏は縮退の懸念があり、高齢化による人口減少も相当に厳しいという話がありましたが、実際はどうなのか、そん
なに厳しいのか、ということを見てまいりました。

図 3-2

18

第 27 回 ハイライフセミナー

調査の視点はこの四つです。一つ目は人 口の趨

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 3-3

勢です。二つ目が販売の方法や状況 、三つ目にどのような方がどのように住まわれているのか、最後に地域の活動や環境管理 はどうなっているのか。
そのあたりを中心に見て聞いてきました。

これが 7 地区の概要です（ 図 3 - 4 ）。資料の後半に詳しい情報が載っていますので、ご覧いただければと思います。この 7 地区は大きく 2 種類に分かれます。上の 4 地区は、比較的新しい開発です。
下の 3 地区は、比較的古い 70 年代 、60 年代の開発です。いずれも民間開発です。赤い数字を見ていた
だくとお分かりの通り、やはり古い団地はすでに人

図 3- 4

口減少が始まっており、高齢化率も 3 割を超えています。この 7 地区を選んだ視点ですが、本来は地区ごとのデータを分析して類型化するなどして選
びたかったところですが、なかなかデータが揃わないということもあり、時期と特徴とエリアが異なる
住宅地を選びました。

年代別で見てみると、上の 4 地区に関しては、おおむね 20 〜 25 年が経過しています。この開発時期（ 20 〜 25 年前）は、ちょうどバブルが崩壊した後、いちばん地価が高かった頃に売り出された団地で、主に買われたのは団塊の世代が中心と思います。
それから下の三つに関しては、67 〜 71 年とあり

図 3-5

ますが、都市計画法が 19 6 8 年に施行される直前に造られた 2 地区と、直後に造られた鳩山ニュータウンです。この 2 地区に関しては、いわゆる旧宅造法の基準によって造られていますので、環境の質が少し違います。これらの地区を買われた方々は、
戦中世代といいますか、昭和 1 桁から 2 桁にあたるような方々だと思います。すでに 45 〜 50 年近く経過している団地です。

19

Presentation 2

それでは駆け足になりますが、一つ一つ見ていき

図 3 -6たいと思います。最初は、千葉県大網白里市、東金市にまたがる季美の森というところです。写真で見ていただくと分かる通り、ゴルフ場とセットになった住宅地開発で、フェアウェイフロント住宅といっています。
人口動向と人口ピラミッドです（ 図 3 - 7 ）。この住宅地は、4 0 代後半の親世代と、10 代の子世代のファミリーが住んでいる様子が、ピラミッドでも分かると思います。ゴルフ場の間に住宅地を食い込ませる形にして、ゴルフ場に面したところをフェア
ウェイフロント住宅。その裏は比較的小規模な一般住宅として売っています。1 割ぐらいが高級なフェ

図 3 -7

アウェイフロント、残りの 9 割が一般住宅という構成です。人口はまだまだ増加している状況です。
この地区の特徴は、高級住宅だけではなく、全体に緑豊かで非常に良好な景観が作られている、敷地内の緑も管理されているところです。フェアウェイ
フロント住宅は、当然ながら高額所得者が購入し、セカンドハウス利用も多くなっています。一般住宅
は、地価が下がり始めた時期に、近隣の若い世代に売れていきました。さらに環境も、地区計画、建築協定がかかっており、良好な町並みが若い世代にも非常に評価されています。
図 3-8

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第 27 回 ハイライフセミナー

少し北に行きまして、千葉県の神崎町にあるウッ

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 3 -9ドパーク四季の丘です。南欧風の町並みと、豊かなオープンスペースを売りにした住宅地です。
人口構成を見ると、4 0 代の親世代と10 代の子世代が住んでいる様子が分かります。売り出してから10 年で人口が 減り始めています。
町並みや環境は非常に良く、当初は東京方面からの人 が買ったのですが、近くにこれほど環境の質は高くありませんが、敷 地にゆとりのある安い住宅 地ができまして、そこに引っ張られてしまいま
し た。車 が 3 台 分 停 め ら れ る な ど と い う 規 格 で売っていました。それによって、次第に低調になり、まだ未分譲区画も残っています。この未分譲区画

図 3 -10をどう売っていくのかが今の課題になっています。

図 3 - 1121

Presentation 2

三つ目は、光葉団地、少し変わった住宅地です。

図 3 - 12

リタイア層をターゲットとした平屋の住宅地は、最初に伊藤忠さんが 9 4 年から売り出し、成田市に通う人向けの 6 0 坪程度の 2 階建ての住宅を供給しま
すが、売れ行きが悪かったこともあり、その後、事業者が変わり、 80 坪の平屋に変更し、シニア向け住宅として売り始めました。その結果、実際にリタイアされた元気なシニアの方が関東全体から入ってきて人口が急増しています。年齢構成は、当然ながら高齢者中心で、子世代はほとんどいません。
ただ、完全にシニア住宅だけではなく、2 階建ての若者向け住宅もあります。近隣には高齢者の支援施設があり、ゴルフ場も近いということで、アク

図 3 - 13

ティブシニアの方が多く住まわれています。平屋の住宅商品はあまり多くないようで、インターネット
で平屋住宅と検索すると、かなりの確率でこの光葉団地がヒットします。それで、東京、神奈川あたり
からも来るということです。実際に現地に行くと、元気そうなお年寄りがジョギング、庭の手入れ、洗車などしている様子が見られます。

図 3 - 1422

第 27 回 ハイライフセミナー

四つ目が、ガーデ ンシティ湖南です。茨城県の縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 3 - 15

阿見町にあり、土浦市の都市圏です。 91 年に日本
新都市開発が整備した住宅地です。調整地を湖にして、湖畔を高級住宅地にし、ガーデンシティとして売り出しました。その 10 年後、日本新都市開発が倒産し、事業者が変わって、住宅の企画も少し変えて売りました。人口はまだ勢い良く伸びており、年齢構成は若く 30 代の親御さんで、赤ちゃんや小さな子供たちがいる地区です。かなり環境が良いところですが、自治会とは別に環境ボランティア活動もされていて、彼らが中心になって地区の人たちを巻
き込み、清掃や緑の剪定などもやり、外部環境が非
常にきれいに維持されています。当初は、価格がか

図 3 -16

なり高かったので、なかなか売れなかったという話もありますが、事業者が変わった段階で、単価を下げ 2 区画を一つにして売ることで、若い人たちを
どんどん入れていったという経緯があったようです。
土地を地元の仲介業者さんがまとめて仕入れ、まとめて売るわけですが、若い世代がまとめて入ってくることが非常に重要だったというお話を伺いました。

図 3 - 1723

Presentation 2

少し古い地区の話に入ります。埼玉県鳩山町の

図 3 - 18

鳩山ニュータウンです。3 , 000 戸ほどある大規模な
ニュータウンですが、段階開発をしていろいろな町
区パターンを造りました。最初に人口のグラフの動きを見てください。Ⅰ期Ⅱ期Ⅲ期に分けて分譲し、人口の伸びがそれぞれ折れ曲っています。これが一つの特徴です。販売から 21 年が経過し、人口はすでにピークを終えて減り始めていますし、世帯も減り始めています。年齢構成で見ますと、60 代がいるのですが、子供世代は世帯分離して出て行った様子
が、ピラミッドからよく分かります。写真にあるように（図 3 - 20 ）、Ⅰ期Ⅱ期Ⅲ期とそれぞれ計画パターンを変え、魅力的な住宅地を造りましたが、今

図 3 - 19

は人口減少しています。町を歩いていても、空き家が少し目立ちますし、住宅そのものの老朽化も少し目につくところがあります。事情を伺っていると、
こ こ は 坂 戸 市 の 近 く で す が、 坂 戸 駅 前 に 新 し い
ニュータウンが造られています。鳩山ニュータウン
を専門的に扱っている地元仲介業者が少なく、取扱物件も少ないこともあり、空き地や空き家があったとしても、新たに再度販売することがうまくできていないという印象を受けます。

図 3 - 2024

第 27 回 ハイライフセミナー

六つ目が、八王子市にある、めじろ台です。他の縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 3 - 216 地区と全く違う特徴は、駅前立地の住宅地ということです。京王高尾線めじろ台駅周辺にある、京王電鉄が駅前の高級住宅地として開発した、大規模な住宅地です。また、旧宅造法による開発です。敷地
規模が 60 〜 75 坪 。急激に人口が増え、開発から30 年で人口がピークとなり、ほぼ横ばい状態になっています。人口構成を見ると、少し変わっていまして、60 代後半がピークですが、他の世代もけっ
こういて、20 代前半の学生も住んでいる可能性があります。駅前の住宅地なので 100 % 戸建ではなく、駅の裏手の新しいマンションに若い世帯や単身者も住んでいます。他の 6 団地よりも地価が 5 倍ぐら

図 3 -22

い高くなっています。大きな特徴は、地区計画で最小限敷地規模を 160 平米に設定して、分割を許さなかったということです。その結果、町並みとしては非常に良いです。ただし開発許可基準に基づいて造成しているわけではないので、歩いていても公園がまったくありません。空き家や空き地もあるのですが、駅前ということで、ほぼ駐車場になっていて、荒れた空き家はなく、少し手を入れれば売れるような空き家が多い印象です。

図 3 - 23

25

Presentation 2

最後は、横須賀市の湘南ハイランドです。これは

図 3 - 24

横須賀市の久里浜駅から丘を上がった、まさにハイランドにある住宅地で、地区の端に行くと東京湾が一望できる、マリンビューのある住宅地です。これは 67 年に山万が開発したのですが、一気に売ったので急激に人口が伸びています。23 年後に人口がピークになり、今は緩やかに減少しています。60 代
後半、 30 代後半、まだ結婚していないお子さんも住んでいる可能性があり、子供が少ないと書きましたが、実際に行ってみると小学生が歩いていたり、
中学生が自転車にまたがってゲームしていたりする様子が見られます。めじろ台と違うのは、こちらも高級住宅地として売り出したのですが、土地を細分

図 3 - 25化してリーズナブルな住宅を販売し、そこに若い人達が住み、高齢化率も急激に高くならず人口を維持しているところです。
当初から、プール、テニスコート、ゴルフ練習場、商業施設も整備して、住宅地内で生活ができるようにしようと造られたのですが、お話を伺うと、販売
当初にバス路線の開通が間に合わなかったり、ハードとソフトの仕掛けを両方しなくてはいけないなど、
ディベロッパーがきちんと関わらないと難しいと反省し、有名なユーカリが丘の開発に着手したということです。
図 3 - 26

26

第 27 回 ハイライフセミナー

最後に、人口と世帯についてまとめてみたいと思

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 3 - 27

います。人口・世帯は基本的に開発から 15 年間は伸びます。ただ、四季の丘は 10 年でピークを迎え、苦戦しています。古い団地では、人口は 20 〜 25
年間は増えますが、そこから先は減っていく。これはセオリーなのかなという気がします。
一方で、世帯は 40 年間ぐらい増えますが、鳩山
ニュータウンでは、すでに横ばいになっています。
売り方の違いが、この人口のカーブの違いに示されていまして、1 期で売るところは急激に増えますが、その後は横ばいです。3 期で売ると緩やかに増える曲線になることが分かります。
図 3 - 28
地区ごとの将来人口推計を見てみましょう（図3 - 29 , 3 0 ）。 古 い 団 地 の 人 口 は、 こ れ か ら 当 然
減っていきます。減り方の速度はだいたい同じぐら
いですが、鳩山ニュータウンに関しては、ピークから人口が半減してしまう。地区によって、どのくらい減るかという違いはありそうです。

図 3 - 2927

Presentation 2

図 3 - 30

図 3 - 31

高齢者数と高齢化率を見てみましょう。高齢者数

図 3 - 32

は、古い地区では相当増えていて、これからは緩やかに減っていきます。高齢化率に関してはまだまだ伸びていて、最終的には 35 〜 40 % の間に収束していきそうだというグラフになっています。ただ、光葉団地だけは、かなり違う人口ピラミッドを示していますので違う推計が出ています。

最後に、簡単にまとめます。ハイライフ研究所の皆さん、それから大月先生、藤井さんと議論していますと、ポイントの一つは、住民も事業者さんも地元化するということがあるようです。この話は後半のディスカッションでも話題になると思いますので、また後ほどお話ししたいと思います。それ以外に 4点ほどポイントを整理させていただきました。
まず一 つ目は、新陳代謝です。やはり新陳代謝がないと、高齢化が急速に進み、人口減少も急速に進みます。若い人たちが常に入ってこなければいけません。地元の仲介業者さんと話すと、若い人が入るためには安ければいいという話ではなく、近所付
き合いができる環境が必要で、現地を見たときにお母さん同士がおしゃべりをしたり、公園で子供が遊んでいたり、若い人たちがまとまって住んでいる雰
囲気が感じ取れないと難しいという話がありました。

28

図 3 - 33

第 27 回 ハイライフセミナー

そして、地元の仲介業者が継続的に関わることが大縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

これは地元の事業者さん、ディベロッパーさん、事です。住んでいる人の職業、収入を知る事業者が、仲介業者さんに聞いた、売りやすい世代交代可能な

その属性に合わせて地区を紹介するわけですが、そ住宅地をまとめたものです（ 図 3 - 3 3 ）。地元の皆ういう事業者さんが地元にいないとうまくいかないさんの感覚としては、こういう特質を持っている住のだと思います。

宅地は、なんとかやれそうだ、ということでした。

それから、地域環境の維持です。ご紹介した地区のうち、光葉団地、ガーデンシティ湖南は、住まい

最後に、参考資料として、7 住宅地の基礎情報などをご覧いただければと思います。

のまちなみコンクールの受賞地区です。地域の環境保全活動を、いろいろな年代の方が仲良くやっています。このような活動は、コミュニティの形成に寄与する一石二鳥の取り組みで、かつ環境や町並みを評価して若い人たちも買っているので、それが一つのポイントになると思います。

図 3 - 34

三つ目は、ニーズです。郊外住宅地なので非常に重要なのは車です。車が 2 台置けないとまず無理で、できれば 3 台ほしいと、特に千葉・茨城方面の地元のファミリーは求めています。東京都内や神奈川県は地価の問題で厳しいと思いますが。当然、高齢化していきますので、シニアの健康増進や生活支援機能も必要ですし、光葉団地の平屋住宅も高齢者にとっては非常にニーズが高いと分かりました。
最後に、50 km 圏の可能性です。まとめて考えてみると、個性、情報、圏央道と書きましたが、やはり際だった個性のある住宅や、趣味の実現を意図した住宅は、十分に可能性がある。要するに、特徴のある住宅は可能性がある。そういう住宅地は、今で

図 3 - 35

もインターネットの情報を通じて広域的にお客さんにアピールできる可能性がありますので、情報発信の仕方が非常に重要になってくると思います。圏央
道に関しては、特に千葉県はアクアラインとつながることが、神奈川県との距離を縮めると期待されています。
私も、茨城県、千葉県から、神奈川県の先の湘南ハイランドまで行ってみたのですが、車を運転してみるとほとんど一般道を走らず移動できる環境が整備されているのを実感しました。

29

Presentation 2

図 3 - 36

図 3 - 38

図 3 - 37

図 3 - 39

図 3 - 4030

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

31

03

P R E S E N TA T I O N

住宅地の成熟と縮退
大月 敏雄 東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授
1967 年福岡県生まれ。東京大学工学部建築学科卒業、同大学院博士課程単位取得退学。博士（工学）。横浜国立大学工学部建設学科助手、東京理科大学工学部建築学科准教授を経て現職。専門は建築計画、住宅地計画、ハウジング。著書に『近居 少子高齢社会の住まい・地域再生にどう活かすか』（編著、
学芸出版社）、『集合住宅の時間』（王国社）、『復興まちづくり実践ハンドブック』（編著、ぎょうせい）ほか。

中川さんと高鍋さんの話が、50 km 圏に絞ったマに乗せて見てみるということ。また 2 番目としてクロな話で、高鍋さんの話はそこから団地ごとの課

私の持論として、そもそも団地なるものは、出来た題でしたが、私はもう少し一般化した話題の中で、ときから未熟な状態で出発をしています。出来たと住宅地の成熟と縮退ということをお話しようと思いきから成熟している団地は、恐らくありません。未ます。

熟な状態から、いかに成熟化させていくか、という

また、次の柴田さんが縮退モードの中で、どうい

図 4 -1

ことがテーマではないかという話です。

う人物が、どういう仕事をすればいいのか、という

最近、研究しているのは 3 番目の住み替えといことを話されると思いますので、その中継ぎみたいう話で、人間はけっこう色々なところに住み替えるなお話をしようと思います。

わけですが、住み替えという現象を丹念に追ってい5 つ位の話をしようと思っておりますが、1 番目

くと、団地の成熟化や団地の持続性とつながっていは、縮退とか高齢化とか、そういった課題を時間軸

くのではないか。そういうことを考えています。

4 番目は、町は生活の薬箱と書いていますが、これは団地を持続させていくときに日本人が古くから住環境に対して持っている言葉で、「住めば都」という言葉があります。この言葉の意味が、実は今後の住宅地の持続と関わりがあるのではないか。

5 番目は、去年からいろいろな人と一緒に炭鉱住宅を調べて回っていますが、縮退の先進地域なのです。40 年前に縮退が始まったところが今はどうなっているのかということをみると、非常に多様なやり方でコンパクト化が進んでいます。コンパクト化といえば、郊外の住宅地を早く畳んで真ん中に持ってこようというモデルしか議論されていないような気32

第 27 回 ハイライフセミナーがします。もっと多様な縮退のありようを考えた方

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図4-2が良いのではないか。そういう五つの話をしてみた
いと思います。

これは日本の人口ピラミッドを横にしたものです（図 4 -2 ）。現在 66 〜 68 歳なのが昭和 22 〜 24 年
にかけて生まれた団塊の世代です。団塊の世代よりも上の人たちで塊なのは昭和 16 〜 19 年で、この戦時中に産めよ増やせの世代であった人たちは、まだ元気です。うちの親父はここに入っていますが、それよりも先になると亡くなる人が増えてくる。
若い人たちは一回低くなって、団塊ジュニアが左の こ ぶ の あ た り で、 コ ー ホ ー ト で い え ば 団 塊 が

図4- 3

200 万人ちょっとで、ジュニアが 200 万人なので、ジュニアもあながち見捨てたものではなく大きいのです。これが今後、どのように我々のテーマと関わってくるのかといえば、黄色いところが 65 〜 74
歳の前期と言われる高齢者で、オレンジ色の部分が後期高齢者ということで、このあたりの人たちから恐らく死んでいくだろうと、冷静に言うとそういうことになります。今はオリンピック景気になっていて、団塊の世代が高齢期に入っていく。今は初期の施設が不足しつつあるという話で、サ高住（サービ
ス付き高齢者向け住宅）とかサポートよりも安心を

図 4-4

買うようなものが、この人たちの出現によってニーズが高まっているということです。

5 年後になると 2020 年になって、もうオリンピックです（ 図 4 - 3 ）。オリンピックの後は、私の勝手な推測ですが不況になるだろうと思っています。
構図自体は変わっていないのですが、その後団塊の世代が後期高齢者になると、後期用の施設が不足していくだろうということで、前期高齢者の施設はあま り 要 ら な く な っ て し ま う。 こ れ は 10 年 後（ 2025 年）です（図 4 - 4 ）。

図 4 -2 〜 4 - 13 出典：
日本の将 来 推 計人口（ 国立社会保障・人口問 題 研究所 ）33

Presentation 3

15 年後（ 2030 年）は状況的にはあまり変わら

図 4 -7ないわけですが（ 図 4 - 5 ）、20 年後になると団塊のもう少し先輩の、産めよ増やせの世代の人たちがようやく亡くなり始め、いわゆる大量死の時代がやってくる（図 4 - 6 ）。どういうことになるか。50 km
圏でも住宅用地が下落していく。住み替えて、サ高
住みたいなところへ行きたいと思っても、“ 売 れない ” “ どうしよう ” となり、ましてや有料老人ホームなどには行けない。 20 年後がいちばん辛くなる状況なのかなと思うわけです。

34

図4-5

図4-8

図4-6

図4-9

第 27 回 ハイライフセミナー

25 年後ぐらいになると、団塊の世代の人たちが縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 4 - 1190 歳ぐらいになって、大量死時代がピークを迎えるでしょう（ 図 4 - 7 ）。そこを越した 30 年後は、黄色とオレンジ色のところのボリュームが急激に減るわけですが（ 図 4 - 8 ）、ようやく定常状態かと思っても、実はジュニアのコーホート、200 万人の人たちがいますので、40 年〜 50 年後ぐらいまでもう一回、団塊の縮小版を我々は経験していく（図4 - 9 、4 - 10 ）。
結論的にいえば、今から 20 年後ぐらいまでに土地の値段が下がり、それをどう切り抜けていくか。
それが団塊ジュニアの次の切り抜けを準備することになるでしょう。

図 4 -125 0 年後、我々はみんな死んでいるわけですが、千葉大学の廣井教授がおっしゃる定常状態にたど
りつくまで、それぐらいかかるのではないかということです（図 4 - 1 2）。そういう認識があります。

20 年過ぎぐらいがちょっとどうなのか、そこをターゲットにするべきではないかという話です。

図 4 - 10

図 4 -1335

Presentation 3

二つ目は、団地は未熟な状態から始まるというと

図 4 - 14

きの、未熟の意味は、人口構成と用途構成が非常にアンバランスである、ということです。
人口構成でいうと、これはある郊外の団地の国勢
調 査 デ ー タ で、 横 が 年 齢 で 縦 が 人 口 で す（ 図4 - 15 ）。1980 年にできた 5 ヘクタールぐらいの団地を調べたものです。35 歳と生まれたての子供たちが住みつき、他の世代はいない。5 年、10 年、15 年、20 年と経っても、基本的には他の世代が住み継がないまま推移して、子供がどんどん減ってくる。こ
ういう動きが団地でもある。

これがどこまで信憑性があるのか、ということを調べてみました（図 4 - 16 ）。柏市は人口 40 万人ぐ

図 4 -15

らいの大都市ですが、そのうちの 10 万人のデータを使っています。40 万人の都市の中で築何年の家に何歳ぐらいの人が、どういう家族構成で住んでいるのかを調べました。
新築の戸建が左上のグラフで、横が年齢で縦がパーセンテージです。つまり、新築戸建をその町か
ら 1 戸持ってきたら、その中に何割ぐらいの割合
で何歳の人が住んでいるかを表した図です。ここでも多いのは、35 歳と生まれたては変わらない。確率的にいえば、新築を供給すると 35 歳と生まれたてのお子さんが、まず住みつくということが分かるわけです。10 年後を見てみると 10 年分右にずれて、フタコブラクダ的になり、20 年後は 20 年分ずれて、30 年後は 30 年分ずれる。子供は、だいたい

20 歳を過ぎたら、家からどんどん出て行きますのでこういう形になります。

36

図 4 - 16

第 27 回 ハイライフセミナー

マンションの場合も 35 歳と生まれたてが 10 年

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 4 - 17ずつシフトしていて、戸建とあまり変わりません（ 図 4 - 17 ）。マンションの方がスティープなのは、
マンションの方が、多様性がないからガクガクッとなっているわけです。戸建の方は農家もあれば 3世代もあったりするので、もう少し裾広がりになっています。いずれにせよ団地というものは、戸建が並んでいる状況なので、基本的にこういうパターン
をたどるだろうということです。

次 の 黄 色 が 面 白 く て、 賃 貸 ア パ ー ト で す（ 図4 - 18 ）。30 歳より若い 20 代後半の人たちがピークになって、子供の代では生まれたてがピークになって、他の人はあまり住んでいません。10 年後になる

図 4 -18と、ようやく 30 前後の人がピークで、でも子供は生まれたてがピークであることに変わりはない。つまりずっと子育てファミリーが住んでいるのです。

20 年後はどうかといえば、子供は生まれたてがピー
クで、大人の方は 30 代そこそこの人が住みついている。当然中年も増えてくるわけですが、30 年後になるとまだ生まれたてがピークで、ようやく 30 代
後半ぐらいの人が、親としてピークでなだらかになっていく。つまり、分譲なのか賃貸なのかによって、そうとう地域の人口構成に与える影響が違う。
基本的に団地というのは団地だけで、例えば公団とか公営みたいな賃貸ばかりか、分譲ばかりのどち

図 4 - 19

らかしか造らないわけですが、それをもう少し混ぜればいいのではないかということです。

今まで説明してきたように、賃貸や分譲や築何年かで住みつきやすい人が変わるので、そういうことをいろいろ計算して新たな建築の性能であるアトラ
クティビティ、人を惹きつける力を計算していくと、この団地をよみがえらせるためには次に何を建てればいいのか、ということが出てくるのではないかと
思います。

37

Presentation 3

ある公的なハウジング団体が団地を再開発すると

図 4 - 20いう話があり、全体の 3 分の 1 ぐらいを民間に払い下げて分譲するのですが、そのときの民間の動きというのは、その時点で最大瞬間風速的に最大限儲ける建て方で建てる。地域が 30 年〜 40 年後にどのようになるかということは、とりあえずその場の計算には反映されません。マンションしか建たなかったり、分譲住宅しか建たなかったりするけれど、

30 年後の団地を考えたら、黄色いのをこれだけ入れると、こういう 30 年後の人口構成になりますよという推測（図 4 - 20 ）をつくり、この結果、2 割から 3 割は賃貸を入れるべきですという提案をしたのですが、「先生それは無理です」、「事業としてそれは無理なのです」とその団体の方がおっしゃる
ので、この日本ではそういうアプローチは難しいと思った次第です。今のは、人口を多様化させるというお話です。

あともう一 つは、ある団地の用途構成がずっと
変 わ っ て い く と い う 話 で す。 最 初 は 真 ん 中 のショッピングセンターと住宅しかないという 2 色でしか構成されていなかった団 地 が、お店ができたり、保育園が立つはずだったのが分譲されてしまったり、売れるはずだった区画が売れなくて大規模な駐車場になったり、家が建つはずだったのに家庭菜園になったり、そういうことが起こっています。一言でいえば、用途が多様化しています。
これは計画の失敗などではなく町が成長している
喜ばしい証だ、というふうに考えるべきではないのかと思うわけです。
では、どういうふうにすればいいかといえば、一つは、建築協定や地区計画みたいにいろいろな縛りをかけて、ある一定の純粋な用途を保つ、ある一定の人間しか受け入れないような家ばかりを残していくところを少し調整して、門戸を開いてあげないと、町の多様性は確保できないのではないかというのが38

図 4 -21

第 27 回 ハイライフセミナー

一つの主張です。

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 4 - 22

もう一 つ、住み替えというのも時間経過とともによく見られるパターンなのですが、住み替えには二種類あると思っています。

住み替えの反対は、定住です。我々は定住というときには、必ず硬い定住をイメージしがちだと思います。何号室にずっと住んでいますとか、何番地にずっと住んでいますとか。でも、色々観察していると人間は、確かに移り住んでいるけれど、同じエリア内をぐるぐる移り住んでいる人は相当います。
「○○町にずっと住んでいますが、たまに引っ越し

図 4 -23

たりしています」とか、「親も兄弟もちょっと行った先に住んでいます」という近居みたいなことがあったりします。

これは以前、同潤会の江戸川アパートで、70 年間ぐらい人間がどう住んできたかを、名簿を 1 枚 1
枚めくりながらまとめたものです（ 図 4 - 24 ）。下から上へのベクトルでアパートの中でどのように人が移動したか、ということです。せっかく引っ越しをするのだから、別のところに行けばいいのに、ここの人たちは同じところで引っ越していました。
引っ越し先を示すベクトルは環境の良いところを指しています。上の方が通風がいいし明かりがよくと

図 4 - 24

れる、ということでこのような動きを見せています。

39

Presentation 3

これは愛媛にある団地で、1 人の町内会役員さん

図 4 - 25に、「この団地の中で引っ越した人を知っています
か」と聞けば、これだけ知っているわけです（ 図4 - 25 ）。これだけ多くの人が、アパートの中、団地の中で移動しているわけです。

そういう目で世の中を見回してみると、面白いことが分かってきます。
右の写真は大阪のある団地で、バブルの頃に 1
億とか 2 億で売られていた団地です（ 図 4 - 26 ）。
左の写真は、1 本道をはさんで、同じ時期に数千万円ぐらいで、35 歳と子供たち向きに、若いデザインで造られたものです。右が今、築 25 年ぐらい経っていますので、ここに住んでいる人は 80 歳くらいになります。80 歳はこのような家には住み進み続けられないので、引っ越さなければならない。田舎にあるのですが、こういうところに次は誰がやってくるのかといえば、左の写真の団地からやってきます。
左の団地の主流は今では 60 歳になっているので、こういうハイカラな家はもうよくて、どちらかとい
えば庭付きで孫を遊ばせられる環境がよくて、左から右に 5 軒くらいがすでに移動している。左は安くなっているから、都心からまた若い人たちが来ている。このように違うものを隣同士に持ってくることで、自然と濃度が一様になっていくような浸透膜現象のようなことが自然と起きている。これはどの
計画屋さんもあまり考えていなかったことですし、これが自然発生的に起きている。そういうものを、
もっと計画論的に採用できないかということです。

40

図 4 -26

第 27 回 ハイライフセミナー

これは東北のあるニュータウン、山に囲まれた戸

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 4 - 27

建ばかりで形成されているところです（図 4 - 27 ）。
ここに空き家が出たら誰が埋めてくれるかということを調べました。そうすると、戸建住宅の持ち家、賃貸、アパートの空き家が出たときに県外や県内からどのように人が入ってくるかを示した図です（図 4 - 28 ）。結論的にいえば、空き家が出たら埋まるのですが、その 3 分の 1 はここの出身者です。
つまり、ブーメランというか、U ターンの人たち
が、3 分の 1 の空き家を埋めてくれる。そういう人たちをどのように確保していくのかということが、実は今後のテーマの一つです。もう一 つ面白いのは、アパートに住んでいる人のわりと多くが母子家

図 4 -28

庭です。これはどういうことでしょうか。戸建の方にブーメランで帰ってきた人は、女房と子供を連れて錦の御旗を立てるために帰ってきているけれど、
共同住宅の人は、都会に出ていって旦那と離婚をして子供と一緒に帰ってきた人たち。つまり、非常に切実な人です。そういう切実な人をアパートがあったから受け入れられた。母子家庭の人は、大きな家を買ったり借りたりすることはできない。こういうことをどう考えるのか。今や日本人夫婦の 3 組に 1
組は離婚するわけです。そういうことを考えたときに、長続きする団地の多様性をどうするのかという
ところが課題です。

41

Presentation 3あまり近居を強調すると怒られるのはなぜかとい図 4 - 29

うと、同居や近居や隣居ができるのは家族資源がある人たちだけだからです。世の中には制度資源があり、特養とか老健とかグループホームとかいろいろありますが、ここにご厄介にはならずに地域で生きていきたいけれど、家族資源のない人はどうすればい い の か。 そ う い う と こ ろ が 問 題 な の で す（ 図4 - 30 ）。
血族だけが家族ではないのだから、隣同士で一緒に頑張って家族のように老いていきましょうとか、
昔あった親方子方の世界とか、名付け親の世界とか
仲人親の世界。昔は親という言葉がいろいろに使われていました。あるいは、兄弟でもそうです。俺と『 近居 少子高齢社 会の住まい・地域再生にどう活かすか 』
大月敏雄・住総研編 学芸出版社 2014 年

お前は水杯を交わした兄弟である。そういうものを地域の中で植え付けていかなければ、相当まずいの

図 4 -30ではないか。そうした意味で、建築方面の人には何ができるかといえば、地域の中でゆるく定住したり、近居できたり、コミュニティ形成ができたりする、
そういうものを造らなければいけないのではないかという話です。

図 4 - 3142

第 27 回 ハイライフセミナー「町は生活の薬箱」、というのはどういう意味か。

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 4 - 32

「住めば都」というのは、自分が生まれてから死ぬまであるところに住んでいると、いろいろな人間を経験するわけです。若い自分、嫁さんと一緒の自分、子供がいる自分。同じ人間でも生きているとニーズがどんどん変わってきます。当然、町のニーズも変わっていかなければいけない。人は死ぬまでに多様な人間であることを経験していくわけで、ゆるく定住して欲しいのであれば、町はそれを受けとめなけ
ればいけないわけです。町というのは、人間が自分の資源として使い、耕していきます。この町のここは使えるとか、自分の悩みに応じた薬を提供してくれるわけです。いろいろな世代にとって、まさに薬図 4 -33

箱のようなものである、ということが重要です。

何が言いたいのかといえば、帯の黒い方が他人にご厄介になる割合が高いところで、白くなってまた黒くなって死ぬわけですが（図 4 - 33 ）、自分が 30
代のときに子供はまっ黒で生まれてくる。すると、子供の頃は近所のご厄介になりますが、青春時代は
近所のお世話は要らない。そして、子供が生まれたらまた近所のお世話がほしくなり、子供が大きくな
ればまた要らなくなる。父親がボケてきたら近所の人に手伝ってほしい。死んでしまったら近所の人は要らない。しかし、自分がボケてきたら近所の人に助けてほしい。そのように非常にわがままな人生を送っています。時間の断面で切ったときに、近所と関わりたい人と関わりたくない人の両方がいるわけです。多様な人たちに住んでもらいたい町というのは、コミュニケーションもあるし、1 人になれる部分もある。多様に構成されていなければならないのではないか、と思います。

43

Presentation 3

最後に 5 番目の話である炭鉱住宅の話も少しだ

図 4 -34

け説明したいと思います。炭鉱が閉山されてから、人が減り自然と無人化になって最終的には山に帰る。
あるいは、強制的に無人化して更地にしてしまう。
強制的に人を移住させて、長崎の軍艦島のように無人化してしまう。今や世界遺産になろうかというところですが。このようなパターンと、自然に建て替わって人が住みつくけれど、最終的に全面的な建て替えになるようなパターン。あとは人工的に介入して全面的に改良住宅（= 公営の集合住宅）にしてしまうとか。一度、全ての区画を整理し直して再分譲してしまうとか。
図 4 - 35
面白いのは、鉱山が駄目になったら、次の産業である造船業を持ってきて、長崎の大島のように産業全体を変えることによって、昔は炭鉱住宅であった
ところが今は造船所の社宅になる、という生まれ変
わり方があるところもあります。つまり、いろいろな変わり方のファクターを考えることで、多様なし
ぼみ方というのを考えるべきではないか、というのが私の意見です。
コンパクトといえば、とかく富山とか青森が先進地だと思われていますが、私は夕張がけっこう面白
いのではないかと思います。夕張では市内の公的住宅に、1 人ずつ移り住んでもらっているわけです。
ものすごく時間をかけてゆっくりとコンパクトにしています。
他の炭鉱住宅を見ますと、今はこのようになっています（ 図 4 - 50）。まさに縮退しつつあるところ
で、ここに住んでいるのはお爺さんお婆さんばかりです。コミュニティバスが走っていて、これは合成
写真ではありませんが、コミュニティバスは 1 時間に 1 本しかありません。都会では 1 時間に 1 本しかなければ住めないだろうと言うけれど、この人た
ちは時間だけは余っていますから絶対に逃しません。
そのような生活習慣を身につければいいわけです。

44

図 4 -36

第 27 回 ハイライフセミナー

図 4 - 37

図 4 - 40

図 4 - 38

図 4 -41

図 4 - 39

図 4 - 42

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

45

Presentation 346

図 4 - 43

図 4 -46

図 4 -44

図 4 - 47

図 4 - 45

図 4 - 48

第 27 回 ハイライフセミナー

バスは毎日やってくる。週に 2 回は病院のバスも縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 4 - 50

やってきて、隣のスーパーにも行ける。週に 2 回
は移動販売がトラックでやってきてスーパーになる。
月に 1 回は札幌から娘が孫を連れてやってきて楽しむことができる。
その他の日常生活では、近所の人たちと花を植えて遊びましょうという生活です。まさに桃源郷的な世界を我々は駄目な町として断罪している。ボケさせながら引越しさせて、税金をはたいてこの空家を壊そうとしている、そういうモードがあると思われます。こういう縮退を、ある意味で美しい桃源郷的な縮退にできるかどうかということが、実は重要なのではないかと思います。

図 4 - 49

図 4 - 51

図 4 - 5247

04

P R E S E N TA T I O N

郊外を継承するのは 誰 か？
柴田 建 九州大学大学院人間環境学研究院都市・建築学部門助教
1971 年福岡県生まれ。九州大学大学院博士課程修了。博士（工学）。専門は
建築計画、建築社会システム。主なテーマは、ストック型社会におけるハウジン
グのあり方。近年のテーマは、特に持続的な居住の場としての郊外の可能性。著
書に『住まいのまちなみを創る』（共著、建築資料研究社 ）、『現在知 Vol. 1 郊外
その危機と再生』（共著、NHK ブックス別巻）ほか。

図 5 -1

今日は、私が「郊外の縮退」の先進国から来たプ
レゼンテーターということになっています。私が普段活動している九州、例えば佐賀市や大分市では、もはや空き家・空き地に値がつかないということも起きています。一方で、そこまでいってしまったからこその新しい動きもはじまっています。今日は東京 50 km 圏ということですが、この先そこがどうなるのか、どういうアイディアがあるのかということを、少し地方の事例を出しながらお話をします。

例えば大分の郊外住宅地を調べると（ 図 5 - 3 ）、50 km 圏ではなくて 5 km 圏なのです。5 km を越え
図 5-2

たら郊外圏になり、高台は住宅地で下は農地。このあたりの住宅地の高齢化が進行しています。そして、土地に値がつかない状況なので、非常にルーズな活用ができるのです。数百万円で土地が買える。ある
いは、ただでもいいから使ってくれと言われる。そういうところで、非常に面白いことが起きています。
東京からとは限りませんが、意欲のある人、クリエ
イティブな人がどんどん地方に移住してきています。
そういう人たちが引っ張って面白いプロジェクトを起こしている。そのようなお話をしたいと思います。

48

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

まずは、リノベーションについてお話しします。

そのインタビューで、「親からは、こんなボロ家

今日の議論でも注意しなければいけないのは、次にを買ってどうするのかというあきれ顔をされるので誰が入ってくるかを想定しているのかということですが、私たち夫婦はこの家ならきっと楽しく暮らせす。一般的に、住宅地に入ってくるのは、父親がサるという自信がありましたと」話しているように、

ラリーマンとして働いて 35 年ローンが組めるようこういった家を買う人が少しずつ出てきています。

な、いわゆる核家族です。若い人に来てほしいといその際に世代間の価値観の違いは非常に大きいです。

うときも、基本的には核家族を想定していたと思い

私よりも下の 35 歳ぐらい、あるいはそれ以下の人ます。東京 50 km 圏は、それでやっていけるかもたちにとっては、宝の山に見えるような状況です。

しれませんが、地方に行くとそういう家庭は本当に新築らしいリフォームの方がいいという人も多いで少ないのです。お父さんが、35 年ローンが 組める

すが、むしろこういう古さをいかしたリノベーショ

仕事に就いている人は少なくなっていて、そうではンの方がいいという人も次第に増えてきているといない人をどうやって入れるかというときに、リノ
ベーションの話になります。

図5- 3

一方で中古の価値観が今は変わってきています。
以前は、中古といえば “ 残念 ” な存在でした。東京
圏では、以前から中古も認められていたという話ですが、地方だと中古といえば残念組。知り合いが中古を買ったと聞けば、「残念だったね」という扱いだったのです。そうした中で、リフォーム産業が起きてきましたが、それも中古を新築そっくりに戻すようなリフォームが中心で、結局はみんな新築住宅を求めていたのです。
しかし、今地方で起きているリノベーションはそうではなく、むしろ外観はそのままで、床だけは業者に頼むという程度のリノベーションが増えてきています。

図5 - 4

主婦向けの雑誌を見ると、建築の専門家である私たちとは違う価値観の世界が広がっています。ある雑誌 では、和風の家のキッチンにシャンデリアをつける、そんなリフォームが紹介されていました。
しかし、最近の女性向け雑誌で紹介されるリノベー
ションは、むしろ古さを隠さずにそれを楽しんでいます。
例えばある記事では、築 40 年の古い中古を買って住んでいる家族が出ています。セルフビルドでき
れいにしているわけです。

49

Presentation 4う状況です。

図5-5

では、このようなリノベーションが好きな人たちをどうやって郊外に呼び込むか。福岡の事例を 1つ紹介したいと思います。これはコモンライフ新宮
浜といって、一般財団法人住宅生産振興財団の住まいのまちなみ賞も取っている、非常に美しい住宅地です。積水ハウスが開発をしています。何がすごいかというと、もともとは松林があったところに松を残したまま開発しているのです。宅地内に 3 本く
らい松が生えていることで有名です。
開発から 30 年ぐらい経ち、今、リノベーション
世代がどんどん入ってきて、好き勝手にリノベーションをしているようです。もともと和風だった家

コモンライフ新宮浜ホームページ

図5-6の屋根を緑色に塗り、庭も北欧方のガーデニングに変えた家もあります（図 5 -5 ）。こういう家を楽しむ人がどんどん入ってきています。松が非常に特殊な町並みを作り出していて、そこに惚れ込んで移り住んでくるのです。
開発当初はシンプルな家が多かったので、リノベーション世代にとっては格好の素材になるようです。私はここで調査をしたり、住民の方と町並みのルールについて考えたり、この町を若い世代に紹介するホームページを作ったりしました。建築家風のデザインや、キャンプ好きの夫婦の家、和風の家など、個々の住宅は色々あるのですが、松が全体の統一化を支えていて町並みとしては調和をしている

コモンライフ新宮浜ホームページ

図 5 -7（ 図 5 - 8 ）。そういう町を紹介するホームページを作りました（図 5 - 9 ）。
住宅地は、新規開発でホームページを作ってブランド化されるわけですが、それでは販売だけで終わってしまいます。ここでは、住宅地の外の人に中古の住宅地としての今の価値を見せ、リノベーショ
ンにとって非常に面白い素材であることを伝えています。

リノベーションからさらに進んで、カフェや雑貨

50

コモンライフ新宮浜ホームページ

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく屋などの住宅以外になる動きもあります。住宅から代わりにロードサイド型のチェーン店が増えていき

カフェなどへのコンバージョンというのが、ブームます。そうしたなかで、商店町とは別に、地区の街としては鎌倉市や世田谷区などで始まりましたが、区の内側に店舗がある（図 5 - 13 ）。以前は住宅地

今は地方のどこへ行っても見られるようになりましの内側にあったのはクリーニング屋や美容室でした

た（ 図 5 - 10 ）。お洒落な場所だけではなくて、普が、最近は雑貨屋さんやカフェ、陶器のギャラリー、通の住宅地でもコンバージョンが増えてきています。

木製の積木だけを扱う店など、こだわりの店ができ

これは福岡市の住宅公団が開発した住宅地です（図ています。

5 - 12 ）。もともとは公団の住宅地なので商店町が計

例えば、これでは（図 5 - 14）木造平屋のどこに画され、個人店舗がありましたが、だんだんと減り、でもあるような賃貸住宅をお洒落なパン屋さんに図 5 -8

図 5 - 10

コモンライフ新宮浜ホームページ

図 5 -9図 5 - 1151

Presentation 4

変 え て い ま す。2000 年 代 の 後 半 ぐ ら い か ら は、

図 5 - 13

グーグルマップで店を探して行くようになりました。すると、必ずしも表通りでなく裏側にあっても、立地としては問題ない。むしろ裏側にあった方が見つけたぞという達成感がある。調べて行ったら表通りに看板がドンと立っているとがっかりする。そのような隠れ家的な店には特殊な魅力があり、わざわざ東京からお客さんが来るそうです。
こういう個性を持ったものが、コンバージョンによって若い人たちのお店として始まっています。
こうしたコンバージョンが集中しておこっているのが、沖縄の港川というエリアです。「外人住宅」という元々米軍向けに建てられた住宅地で、数年前に移住者がコンバージョンでカフェを始めた結果、

図 5 - 14

そのまわりにどんどんカフェが増えていきました。
図の赤がカフェや雑貨屋さんで、青が事務所などです（図 5 - 18）。今では 3 分の 2 ぐらいが、お店に変わりました。コンバージョンを最初に行った人は（図 5 - 16）、名古屋で家具の修行をされていました。
沖縄で家具を作りたかったので、安くて広い庭があり、家具を作る小屋を建てられる物件を探していて、たまたまここに入って来られました。そこで家具を作り、日曜日だけはリビングで売るようになりまし

図 5 - 1252

図 5 - 15

第 27 回 ハイライフセミナー

た。人が集まってくるから、パーティーをするよう縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 5 - 17になる。奥さんがお菓子を作るようになると非常に好評で、お店を出した結果、カフェになりました（図 5 - 20）。
こうやって入って来る人がいると、その人に引きつけられて、パン屋さんや雑貨屋さんなどが増えていく。最初の数件はそういう関係から始まりました。
さらにこのエリアの人気が出ると、そこに沖縄のレストランなどが移ってきて、最近では沖縄そばのチェーン店も入ってきています。最初の移住者のよ
うに、初期には、初めから店舗として計画していた

図 5 - 16

港川ステイツサイドタウンホームページ

図 5 - 1853

Presentation 4

人はあまりいなくて、活動の一環として家を開いた

図 5 - 19

結果、だんだんと人が来るようになり、店舗化した人が多かったです。現在の港川は、この写真のような状況です（図 5 - 19）。店舗もあれば住んでいる家もある。内地から移住した人も混じったコミュニ
ティになっています。ということで、コンバージョ
ンによって機能が混じっていく、という話でした。

次に、人が混じる話をします。先ほど、大月先生
から、母子家庭がアパートに住むというお話がありました。そういう一般に “ 弱者 ” いわれる人たちとと一緒に住む、そして “ 弱者連合 ” を形成するというストーリーです。先ほどあげた大分市の郊外住宅

図 5 - 20

地は、都心からたかだか 5 km 圏にあり、典型的な郊外の、住宅しかないような住宅地です。元々は大分市内では勝ち組の住宅地で、大分市の一流企業の方々がここにお住まいになっています。
でも、最近になって、高齢化して地元のスーパーが撤退してしまい、土地も売れない。市場から見放されてしまったのです。彼らが買い物難民化したので、どうしようかということで、公園で朝市をやることになりました。でも、地元の八百屋さんに声をかけても、「 1 人 300 円分の野菜を買う人が 100人集まっても 3 万円。それでは無理だ」と八百屋すら来てくれず、自分たちがいつの間にか弱者になったことを悟るわけです。
そこで彼らは、地元の知的障がい者の施設に声をかけました。そこの人たちは訓練としてここに来てくれて、彼らが作ったパンや野菜を売ってくれる。
高齢者がここで買物した後、障がいのある子たちが荷物を持ってくれるサービスも最近始まりました。
ここの町内会長さんが言われたのが、「これは弱者連合なのだ」ということです。自分はいつの間にか弱者になっていた。ふと横を見ると同じように弱い人達がいて、そこと連合を組むことで新しい活動が可能になったのです。

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図 5 - 21

第 27 回 ハイライフセミナー

ここに大分市役所が目を付けました。そして、若縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 5 - 23

者雇用の補助金を国から取ってきて、農産物の直販グループで若い人たちを雇う。高台は住宅地で下は農家なのですが、農家の方々も高齢化していて農協に出荷できないので、そこから直販グループが野菜を集めて回り、公園の朝市で売る。これを七つの住宅地で順番に回しています。
住宅地の高齢化問題と、農家の高齢化問題と、若い人の就職難問題、三つをかけ合せてこのモデルを作っています。これこそが地方型の発想でしょう。
縦割りでは無理なので、それを超えてやっていく、ということを大分市ではやっているのです。
もう一つは、札幌市の事例です。もみじ台という非常に大きなニュータウンがあり、四つの小学

図 5 - 24

校がありました。そのうちの 2 校が廃校になりました。それを公募にかけて入ってきたのが、通信制高校と障がい者の施設でした。
元々、ニュータウンというのはコミュニティの均質性が高く、なかなか弱者を受け入れない場所でした。不登校になると家で隠してしまうとか、障がい者を排除する動きが時には見られることもありました。
しかし今、元小学校の再生で入ってきたのは、

図 5 - 22

図 5 - 2555

Presentation 4

不 登 校 に 悩 む 子 た ち が 通 う 高 校 で す。 コ ミ ュ ニ

図 5 -27

ケーションが苦手だったりするので、この高校に通いながら地元の幼稚園で子どもと交流したり、地元の本屋さんで交流したりという活動に取り組んでいます。高齢化していた地元側も、高校生たちを積極的に受け入れ、一緒にお祭りをしたりしています。地元のおばあちゃんの言ったことが印象に残っています。「以前は子供がすごく多かった。
だんだん子供がいなくなって、子供の声が聞こえない。住宅地の時間がまるで止まったようだった。
でも、最近では高校が来てくれて、高校生が家の前を通るようになってからまた時間が動き出した」と言うのです。
もう一つの元小学校を再生して移ってきた障がい札幌市ホームページ

図 5 - 28

者施設では、1 階をコミュニティカフェにしています（ 図 5 - 29）。 地 元 の 人 は、 以 前 か ら コ ミ ュ ニティカフェが欲しかったのですが、民間業者はもうけが出せず行政にも体力がないなかで、障がい者施設が買い取って高齢者向けの施設と一緒にコミュニ
ティカフェをつくってくれたのです。知的障がい、精神障がいの方がここで接客しています。さらにカラオケルームやパソコンコーナーもあり、地域の人たちにとってはこの施設ができたことで、いろいろ
星槎国際高等学校 札幌学習センター

図 5 - 2656

図 5 - 29

第 27 回 ハイライフセミナーな交流ができる場が生まれています。

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 5 - 30

今だに元気な住宅地では、時には逆のことが起きています（図 5 - 30）。これは福岡市内の高級住宅地でとった写真ですが、児童相談所がなくなった後に、精神障がい者の通所施設に変わりました。しかし周りの方が反対運動を起こし、児童と老人の憩いの施設にしてほしいとうったえています。
いまだに強い活力のある地域は、こうやって弱者の排除を続けていることがあります。逆に自分が弱ったところは弱者同士がつながりあって、地域を活性化しようということが起こり始めています。
世代や価値観の違う人を混ぜたり、機能を混ぜた
り、あるいはこういう弱者と混じったり、いろいろな混じり方がありますけれど、単に近くに住むだけ

図 5 - 31

だといろいろな問題が起きるようです。大切なのは、お互いに「居てくれてよかった」と言いあうような関係をきずくことです。そのためには、一緒に混じってすごす居場所をつくることが大切です。

佐賀市のまちなかでは、面白いプロジェクトが始
まっています。佐賀市のまちなかは、まるで爆撃を受けたかのように、空き地だらけ、100 円パーキン
グばかりになっています。ひどい状況ですが、それをむしろ武器にしようという戦略で取り組んでいます。市が 100 円パーキングを安く借り上げ、地域の人たちで芝生を張って、コンテナを改造した図書

図 5 - 32

室と飲食もできる部屋やデッキを置く。そうすると昼間も放課後も地元の人が集まる場所になる。
「わ
いわいコンテナ」というのですが、まちに開かれた空間ができるのです。西村浩さんという佐賀市出身の建築家が、地元のために NPO とやっています。
これは、西村さんが作った模型です（図 5 - 33 ）。
今の空き地を全部芝生に変えていくとネットワーク型の公園になって、住むのに楽しいまちになる。経済の活性化ではないけれど、住みたくなるまちをつ
くろうと活動されています。わいわいコンテナの 1

57

Presentation 4と 2 ができ（図 5 - 34）、芝生をはっただけの “ 原っ図 5 - 33

ぱ ” も増えています。西村さん自身の経営するコ
ワーキングスペースも空き地を活用してコンテナ建
築でつくられました。こうした居場所での地域の魅力が増した結果、若い人たちのお店やファブラボを周辺で開いたり、若い家族向けの、マンションがこの場所に戻ってくるようなことも起きています。
もう一つ、NPO が検討しているのは、タワー
パーキングを 1 箇所建て、利用権を交換する方法です。1 0 0 円パーキングの地主には、タワーパー
キングで稼いでもらい、代わりに 1 0 0 円パーキン
グの利用権は市や NPO がその全部に芝生を張って使う。それで 先ほどの模型（図 5 - 33 ）のつながる “ 原っぱ ” を実現させるスキームが検討されて

図 5 - 34

います。

以上のように、今日はストックとしての郊外をどう混ぜていくのか、というお話をさせていただきました。今まで通り核家族の若い世代が住んでくれる可能性があればそれを狙ってもいいと思いますが、その可能性は地方ではさほど残っていません。そうすると違う人たちに後を託すしかありません。そのときにどうするか。単に世代を混ぜるだけではなく、価値観、ライフスタイルの違う人たちを混ぜていく。

40 歳の独身女性たちが集まるシェアハウスとか、そういうものが郊外で発生する可能性があります。
さらに住宅だけではなくて機能を混ぜていく。カ
フェや雑貨とか、いわゆるベッド以外の機能を混ぜていくことで、ベッドタウンをミックスタウンに変
えていくようなこともあるでしょう。
そして、弱者連合というあり方です。もともと均質なコミュニティだったニュータウンを、相互扶助ができる住宅地に変えていく。あなたがいて
く れ て よ か っ た、 そ う 言 い 合 え る よ う な 関 係 になっていく。混ぜた上で、場所と活動がシェアできるような仕組みも、空き物件のリノベーション

58

図 5 - 35

第 27 回 ハイライフセミナーによってできてくる。そういうことが今、地方の縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 5 - 36

郊外では少しずつ見え始めていると思います。
これらが東京の 50 km 圏でどうなるかというと微妙な話で、東京は、まだまだこれまで通りの核家族のジュニア世代に期待できる地域なので、すぐにこのような方向には向かないのかもしれません。その点については、後のディスカッションの中で深めていきたいと思います。どうもありがとうございました。

59

05

P R E S E N TA T I O N

東京圏 郊外地域 の世代交代 の見通 し― 都市は 縮 小しているのか？
藤井 多希子 （一社）政策人口研究所長、慶應義塾大学 SFC 研究所上席所員（訪問）1970 年横浜市で生まれ、埼玉県所沢市で育つ。早稲田大学政治経済学部政治学科卒業、慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科後期博士課程単位取得退学、博士（政策・メディア）。専門は空間人口学、郊外居住論。最近の論文に「縮退する、都市：人口移動と世代交代の視点から」（『都市計画』302 号、日本都市計画学会）「住み継がれる住宅地、捨てられる住宅地」（『住宅』2013 年 5 月号、日本住宅協会）ほか。

私の研究は、東京圏がどういうふうに縮退してい

図 6 -1

るのか、縮退の地図化、見える化を図ったのでご紹介したいと思います。

その前に自己紹介です。淡路島出身の父と千葉県銚子市出身の母の間に 3 人姉妹の次女として生まれ、3 歳のときに所沢ニュータウンに転居しました。
ご承知の方も多いと思いますが、日本新都市開発が開発した最初のニュータウンです。そこで育ち、大学卒業後はご縁があって日本新都市開発に就職しま
して、ガーデンシティ湖南を分譲した最初の年に宣伝部としてかかわりました。その後、郊外住宅地の研究のために大学院に進学し、人口学を最終的な研究テーマとして今に至っております。
私以上にこの場に相応しい人間はいないのではな
いかと自負しております。今日は自治体の方も多いと思いますので、少しだけ人口の話をします。

60

図 6-2

第 27 回 ハイライフセミナー

一つの国を単位として考えた場合、どうして人口縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 6 -3が増えたり減ったりするかといえば、たくさん生まれてたくさん死ぬという状態から、たくさん生まれ
るけれどあまり死なないという状態を経て、少なく生まれて少なく死ぬという状態になる、多産多死か
ら少産少死というプロセスを経るのです。

人口転換といいますが、日本では 1925 〜 1950
年の間に人口転換が起こりました。データで見てみると（図 6 - 4 ）、出生率は非常に高くて、戦後間もなくは、まだ 4 . 5 ありました。つまり、2 人の親から平均 4 〜 5 人の子供が産まれていた時代があったのです。それが 1950 年ぐらいには、だいたい 2 . 4

図 6 -4ぐらいまで下がりました。TFR 2 . 1 というのは人口規模が同じく再生産される基準なのですが、1975
年ぐらいまでの団塊ジュニアの世代までは、この出生率は確保されていました。それ以降は 2 . 1 を割
り込み、ご承知のとおり 1 . 4 を割り込んでいるという状態が 40 年間続いています。ということは、
現在の人口減少と超高齢化の減少は、2 . 1 を割り込んだ時点でプログラムされていて、社会の中にシステム化され、予定されていたことだったのです。今からすぐに人口を増やそうとしても人口学的にみれば非常に難しく、出生率を上げたところで効果が出てくるのは 30 年後になるのです。このことを踏まえて、今後の郊外住宅地を考えていかなければいけません。

郊 外 住 宅 地 の パ タ ー ン は、 第 1 部 の 説 明 で もあった通り、親世代と子世代の割合は、かつては親がいるボリュームと子供のボリュームがだいたい同じだったので、出生率では 2 ぐらいあったわけです。それが、子供世代が抜けてしまうので、だいたい子供世代は半分ぐらいになってしまう。しかし今、世の中で一般的に使われているような、65 歳以上の人口がその地域に何割ぐらいを占めているかという61

Presentation 5

図 6 -5

高齢化率だけではその子世代との関係は分かりません。世代交代するかしないかということを指標化するための数値が今までなかったので、それを開発したことが私の研究の肝になっています。

詳しい説明は時間もありませんので省きますが、世代間バランス係数を使いますと、親世代と子世代のバランスの 1 を基準にし、1 であればバランスが取れている、1 よりも大きければ子世代の方が多い、

1 より小さければ子世代の方が少なく世代交代がしにくい、という指標になっています。

図 6 -6

この世代間バランス係数を市区町村レベルで計算した結果、2010 年の時点で 50 歳代の世代、つまり1950 年代生まれの人たちを子世代としてみた場合に、その親との関係、恐らく 80 歳ぐらいになっている親との関係を示したのがこちらの図です（図6 - 7 ）。いちばん赤いところが 1 . 4 以上になっていますので、子世代の方が相対的に 4 割以上多い場所になっています。ということは、この赤いところはその親よりも多くいるので、この世代に関しては世代交代が進むということです。1950 年代生まれのコーホートが多いのは、30 〜 50 km 圏ぐらいの郊外に集中していて、ちょうど 90 年代前半ぐらい
図 6 -762

図 6 -8

第 27 回 ハイライフセミナーに開発された郊外地域はこの世代が多いということ

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 6 -9が分かります。
次の世代、今 40 〜 50 代、ちょうど大月先生の世代です（図 6 - 8）。親世代と比較して多いのはどこかといえば、実は港北ニュータウン、世田谷区、
都心居住といわれる場所の方に偏っています。本来
であれば、この世代は親が 1920 〜 30 年代生まれ
なので、郊外で育った人たちのはずですが、郊外を出て都心に来ています。

そして次に私の世代、1970 年代生まれ、2010 年
時点で 30 代の人たちは、もっと都心居住の傾向が強いのです（図 6 - 9 ）。今回のテーマである 50 km

図 6 - 10圏の郊外地域を見てみると緑色のところが多く、親世代と比較して子世代は非常に少ないのです。この先、親が高齢化して亡くなっていくと、その後、子世代が入ってくるかどうかというのが非常に難しいのではないか。それも市町村レベルで難しいのではないか、ということが想定されるわけです。

一方で、30 代 40 代の子育て期にある世代の子
供、2010 年時点で 0 歳から 9 歳の子供の世代はどこにいるのかを見てみると、実はこのようになっています（図 6 - 10）。本来であれば親世代の多い都心地域に子育て期世代が集まっていてもいいと思いま
すが、分析すると私の想像に反して、郊外地域の方

図 6 - 11が多いのです。その場所は、秩父市、茨城県の八千代市、比企郡滑川町、鹿嶋市とか非常に遠い所ばかりです。ということは、今話題にしている遠郊外は世代交代が難しい状況にありながらも、でも今、子育て期にある世帯は意外に少なくは、ない。日本全国の基準で考えた場合、そんなに少なくないということがいえます。

63

Presentation 5

もう少し地区レベルを下げて見てみると、赤色

図 6 - 12

A 地区がこの直近 5 年間で人口が増えており、しかも GBI が高い場所です（図 6 -12）。水色と青色の地域が人口が減っていて、しかも GBI が低い場所です。赤色が今後 20 年ぐらいで世代交代しそうな場所です。青色が今後 20 年ぐらいで世代交代が難しい場所です。町丁字レベルで分析した結果、首都圏全体でみると、遠い房総半島は青い地区が多くて世代交代が難しい地区ばかりということが分かりますが（図 6 - 13）、その一方で、今の世代が多い場所を見てみると赤い地域が割とまんべんなく点在しています（図 6 - 14）。確かに都市は縮退しつつあり、人口減少と世代交代がしにくい場

図 6 - 13所というのは 50 km 以遠で増えてはいるけれど、
一方で子育て世代も多くいる、という非常に混在した状況にあります。

図 6 - 1464

第 27 回 ハイライフセミナー

図 6 - 15

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

これを先ほどの事例に即して見てみますと、ガー
デンシティ湖南は、青い地区に囲まれて 1 つだけ
赤い地区があります（図 6 -15）
。縮退の真っただ中にあるようなエリアでありながら、ガーデンシティ
湖南という特異なニュータウンのおかげで、今子育て期にある世代が入り込んでいる、吸収しているわけです。四季の丘や光葉団地も、実は青い地域の中で、赤くまではなっていませんが、まだ白く保っている、という状況です。光葉団地は高齢者ばかりという話がありましたが、今の 30 代と 0 歳代の世代
間バランスを見ると、全国と比較して子供は多いのです（図 6 -16）
。高齢者も非常に多いのですが、子

図 6 - 16

育て期にある世代もバランスとしては悪くありません。四季の丘も人口は減っているかもしれませんが、子育て期の世帯はまだ入ってきています。

これを同じように千葉県で見てみると、季美の森
や あ す み が 丘 も 縮 退 の 最 前 線 に い な が ら も（ 図

6 -17 ）、子育て期にある世代が、あすみが丘にはいて、季美の森にはいないという、（図 6 -18）さまざ
まな状況になっています。

図 6 - 17

図 6 - 1865

Presentation 5

埼玉県では、鳩山ニュータウンは少し難しい状況

図 6 - 20です。鳩山ニュータウン自体が青く変わっています（図 6 -19）。そして、今の子育て世代も少ないのです。その南側の坂戸のあたりは赤くなっています（図 6 - 20）。

八王子市のめじろ台も縮退が始まっているような状況です（図 6 - 21 . 22 ）。

図 6 - 21

図 6 - 1966

図 6 - 22

第 27 回 ハイライフセミナー

最後に神奈川県横浜市の湘南ハイランドは白く縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

図 6 - 23

なっていて、全体として青くはなく、自立性が高い場所です（図 6 - 23 ）。わりと昼夜間人口比率も高
い 場 所 で す が、 そ れ ほ ど 悪 く な い 状 況 で す（ 図6 - 24 ）。
東京圏郊外地域を世代間バランス係数という指標で見てみると、50 km 以遠の遠郊外のエリアでは、
確かに人口減少が進んでおり、今の 30 代 40 代が少ない場所がとても多いのですが、一方で 15 歳未
満の子供も子育て世代も、そんなに減っているわけではなく、わりと混在化した非常に難しい状況にある。ということが、今の私の研究の成果です。この図 6 - 24

結果を踏まえて、これから議論をしてまいりたいと思います。

図 6 - 25

67

PANEL DISCUSSION

第２部 パネルディスカッション

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

中川 智之

高鍋 剛

大月 敏雄

藤井

柴田 建

コーディネーター

藤井 多希子事業者さんにもヒアリングをしました。西側は同じ

50 km 圏の郊外というのは、一口に言えなくなっような地域で地価もそれほど変わりませんが、めじてきているわけですが、実際にこの研究を始める前

ろ台の方が駅前立地ということで、現地に行く前は、までは、空き家と空き地がたくさん増えていて、な

立地利便性が高く、流動化しているという理解をしかなか新しい世代が入居しづらい状況があるのではていました。

ないか、という問題意識で、たくさんの事例を見てしかし、実は湘南ハイランドの方が流動化してい

みようというフィールドワーク中心の研究に入りまる。その理由は、めじろ台は 160 平米の最低敷地規した。

模規制があり、売れる土地の価格が非常に高く、ほ実際にその事例を見てみて、想定したものと違う、

とんどの空き地は駐車場にしか利用されていない。

このような発見があった、目からウロコが落ちた、

その一方で、湘南ハイランドは何もルールがなく、

そういうことがあったのかどうか。最初に立ててい敷地が分割されて 3 , 380 万円の売り物件もあり、かた仮説と違ったことがあったのかどうか、パネリス

なり若い世代が流入してきているということがあり、トの方にお聞きしたいと思います。

二つは非常に対照的だなと思いました。

まずは細かなデータ分析をしていただいた中川さん、いかがでしょうか？

新陳代謝というのは、子育て世代のマーケットとのマッチングがなければ、なかなか動かないということが、新陳代謝を考える上では一つあると考えま中川

68した。ただ、地区計画を緩和して敷地規模を割って、先ほどの説明の中でも、西側と東側の地域でかな

どんどん新しい世帯を流入させるようなことを将来り地価が違うというお話をしましたが、八王子のめ的にやっていいのかどうかは、住環境とのバランス

じろ台と、横須賀の湘南ハイランドに行きまして、を考えなければいけないと思います。

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

ガーデンシティ湖南や季美の森など、バブル以降

ものすごく強く影響しています。住宅地自体はすごにでき住宅団地は環境立地創造型といいますか、住

くいいのですが、たまたま隣の住宅地の価格設定と環境が非常に素晴らしく資産価値が相当高い。めじ

規模が強く影響して、すぐに頭打ちになってしまっ

ろ台みたいに宅造法で出来た団地とは、かなり住環たわけです。大都市圏との関係よりも、そういう近境が違います。そのあたりの資産価値の担保性をど

隣の住宅供給、あるいは住宅地との関係というのが、ういうふうに持っていくのか、ということが当面の強く影響するのだと思いました。

計画住宅地の、縮退を抑えるテーマではないかなと
思います。

藤井
ガーデンシティ湖南を売り始めたときは、4 , 500

藤井

万円ぐらいでした。2 年ぐらいであまり売れなく

今は、めじろ台と湘南ハイランドの比較でお話をなったので、土地を所有権から地上権に切り替えて、

いただきました。では高鍋さん、いかがでしょうか。

50 % 50 % の地上権で割って売ったということがありました。新都市開発の倒産は、計画外だったので、高鍋
今回見てきた 7 地区は、50 km 圏の市街地全体で考えると計画住宅地ですし、恵まれた場所です。とそういう不慮の事故みたいなものが、価格の再設定であるとか、敷地の規模などの再構成に影響し、多様化につながった事例です。

はいえ、もう少し厳しいだろうと思っていたところ

今回取り上げた 7 つの事例は、千葉、茨城、埼が、意外と特に千葉、茨城の住宅地は非常に元気で、玉、東京、神奈川の全部が、言ってみれば A ラン

まだまだ可能性があると思いました。

クの住宅地だと思います。人口的にみれば縮退は避というのは、まだ居住者像が東京までいかないま

けられず、どこかの住宅地を引き上げようとすれば、でも、大都市勤務の方が多いのではないかと思って必ずどこかが下がる。そういうゼロサムゲームの中いたのですが、つくばや成田、ガーデンシティ湖南

で、どういうふうに良い住宅地を保持していくのか、でいえば土浦の経済圏もけっこう強く、地元で働くという問題なのかなと思います。

若い人が手ごろな価格で良い環境に住める住宅地とそういう視点から、今後はすべての住宅地を引きいうことで、しっかりと需要をつかまえています。

上げることはできず、開発当時にかなりの巨額の投あと、地元の仲介業者さんが、価格をきちんとコン資を行った良い住宅地を引き上げていくためには、トロールしている。ガーデンシティ湖南では、バブ

どうすればいいのか。ということに絞りつつ、課題

ル期直後で、4 , 000 万円台ぐらいで売っていたもの

先進国からやってきた大月先生と柴田先生は、今回が、今は新築でも 2 , 000 万円台ぐらいで買えるわの事例をご覧になってどんなふうに思われましたか。

けです。宅地の規模を変えて価格を下げて、そのこ

たとえば、縮退のプロセスや縮退のパターンは多様とによって若い世代を一気に流入させたということ化していると思いますが、そういう多様性の中で、があります。そういう調整が効くと、ちゃんと若い

今回の住宅地は縮退のプロセスに乗っかっているの人が入ってくる住宅になるということが、なるほどか、あるいはそうではないのか。今どういう状況にと思ったところです。

あるのかを少し広い視点から見ていただければと思

四季の丘は少し厳しいという話をしましたが、近います。

くにどういう住宅地、団地があるかということが、

69Panel Discussion

大月
先ほど藤井さんに見せていただいた、まだら状の資 料 の「A 地 区・H 地 区・I 地 区 の 分 布 : 東 京 圏ということは、町丁字レベルで国勢調査の移動報告をしっかり出していただきたいと、総務省に要求を出すことにしましょう。

（ 64 頁図 6 - 13 ）」が非常に面白くて、50 km 圏が縮退懸念だという仮説で 50 km 圏を調べていくと、やはり勝ち組、負け組、その間の人みたいなグラ

大月
みんなで要望書を書きましょう。

デーションができています。その中での比較的勝ち組というか、有名な団地に注目したので、今回は勝ち組を見ている感じもしますが、きっとその周りは藤井
年齢別に、そうしましょう。

疲弊しているわけです。そのグラデーションが全体

柴田先生、いかがでしょうか？全国の事例を比較し的に縮退モードになるのは仕方がないけれど、半径てみて。

1 km とか 500 m ぐらいのレベルで、人の移動がどう起きるのかというようなことを、もう少しつぶさ

柴田に検討してみないと、ここは全体的に減っているか

藤井先生のモザイク的なプレゼンテーションは、

らこの街は縮退ですねというような、乱暴な話では前に共同研究という形で見せていただいたことがないのではないか。藤井さんのモザイクな状態の解あります。そのときから私の関心は、そのモザイ明が、実は我々の本当のターゲットなのではないか

クが何で起きてどうやって生き延びるか、というと思っています。

まさにそのあたりでした。今回も市町村と町丁目とありますが、本当にいろいろなスケールで、そ藤井
人の移動というのは、先生のおっしゃる住み替えがどういうふうにされているか、ということですね。

70

れぞれのモザイク性があるフラクタルな現象なのだと思いました。
エリアで勝ち負けが起きることもあれば、例えば、

第 27 回 ハイライフセミナー

1 期が普通の区割り、2 期がコモン型住宅地、3 期が縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

ないかと思います。

ゲート型コミュニティといった住宅地としてのキャ

もう一つ、話題を進めて、今回の事例で住宅地自

ラクターごとの勝ち負けもありますし、あるいは、体は、まだ人口が増えているかもしれませんが、そ一つの住宅地の中でも、この通りは綺麗だとか、同の住宅地の周辺は人口減少が始まり、資料の青い地

じ中でも通りを単位として景観が個性化して勝ち負区があったわけです。そういう中でも、まだその住けが起きる。さらに言うと、最小単位で 1 軒とい宅地が人口吸引し、まだ留まって頑張っているというか人単位で、この人が居るから、その周りに集うような抵抗力がある住宅地と、四季の丘のようにまって変わっていく。そういういろいろな視点があ住宅地としての抵抗力が落ちているような住宅地がると思います。

あるので、住宅地の抵抗力というものを考えてみた

たとえば先ほど紹介した港川のカフェ街化していいと思います。

るところは、1 人がたまたま店を始めたことがうま

新陳代謝が進むことを住宅地の抵抗力があるとい

くいき、周りにも集まってきて変わっていくような、

うふうに考えれば、抵抗力のある住宅地とない住宅

個から起きる再定義みたいなことが、今あちこちで地は、いったい何が違うのでしょうか。周辺環境と起きていたりします。

の違いはもちろんあると思うのですが、何がその要一方で、福岡にも A ランクの住宅地があり、青葉台という「まちなみ賞」をとった住宅地で、町並素になっていて、その処方箋というものはあるのでしょうか？

みをマネジメントするお手伝いをしているのですが、そこは非常に成功しています。居住者の方はとても中川

熱心でプライドもあり、町並みを一所懸命守ってい

具体的に今回見た地区というわけではないのですます。それでも、そこのエリアは北九州の郊外エリが、恐らく郊外の勝ち負けというか、抵抗力についアなので、スーパーが 1 軒つぶれてしまうだけで、ては、自立した経済圏を作れるかどうかということ

一気にガクっとくるかもしれません。個の単位ではがあると思います。

良くても、ニュータウンという単位では危ないとか、つくばや成田は、自市の就業率が高く、所得階層

そういうことが非常に複雑に絡み合っています。個もかなり高いということで、郊外の中でつくばや成から変えられる可能性もあれば、コミュニティ単位

田という都市が拠点となって、周辺を衛星化していでやっても無理なこともある。それが難しいと思いくような形で、郊外が自立し、大きな雇用の場を形ながら活動しています。

成する。リタイアメント層だけで考えるのではなく、広い範囲で居住者を見ていく観点があるだろうと思

藤井

います。

沖縄の外人住宅がカフェになったという事例が面では、自立化するというのはどういう意味かとい白いと思うのですが、それはすべての住宅地で可能

うと、居住者の多様化、住まいや住まい方、機能・かといえば、可能ではないような気もします。それ

サービスの多様化、そういうものがあって初めて自が受け入れられた土壌みたいなものがあったり、逆立化していくということになるので、多様な人が集に言えば、沖縄の住宅地には、そういうものを受けまるような住まい方、場、機能といったものをそこ入れるという土壌があったわけです。ある意味では、にパッケージとして作ってあげることが、抵抗力に縮退に向かう抵抗力があったといってもいいのではつながっていくのではないかと思いました。

71Panel Discussion

高鍋
中川さんと同感です。今日、柴田先生と大月先生のお話をうかがって、あっと思ったのは、去年あた
りから、人口減少問題が世の中でフューチャーされていて、“ 人口が減る。世帯が減る。税収が減る。
危ない。女性がいなくなる。子供がいなくなる。”というふうに言われていますが、いろいろ考えてみると大事なことは、人口ではなくて人であり、若い人が入ってくるという形の問題ではなく、そこに住んでいる人がどういう幸せな生活を送れるかということです。ということを、柴田先生の事例は示しているのだと思います。
私も関東の頭で考えていますが、人口、世帯が減
り始め、高齢化率も 30 % を超えていて、空き地空き家が目立つ、それがどこかまずいことだという前提で考えているところがあるわけです。一方で、高藤井

齢化率はおそらく 4 割ぐらいで止まるし、高齢者

それはニュータウンという単位で考えたときに、数も減っていく。大月先生から 20 年後に地価がか

そのなかで完結するような自立性という意味でしょなり下落するという話がありましたが、土地が本当うか？

に価値を持たなくなったときにどうするか？とかも考えなければいけないと思い、まずは、何がまずい中川
もう少し周辺も含めてです。恐らくガーデンシ状態で、何が幸せな状態なのか、ということを考えなおしてみないといけないと、今思いました。

ティ湖南は陸の孤島で、調整区域で周辺には何もな

答 え に な っ て お ら ず、 申 し 訳 あ り ま せ ん が、い で す が、 め じ ろ 台 や 他 の 地 区 を 見 て い る と、

50 km 圏の幸せな姿というのは何なのか。誰がどう

ニュータウンの周辺にも既成市街地が貼り付いていいう形で住むことが幸せなのか。髙津さんと最初のて、それが一体となって郊外の住宅地を形成してい頃にお話ししていたのは、リタイア層にとって意外ます。

とハッピーな未来があるのではないかということで少しほぐしながら、ニュータウンだということでした。それもひとつあるでしょうし、どういう人のはなく、郊外のエリアマネジメントの話として、全

どういうハッピーな未来を描くかによって、その地体の多様化をしていくということが重要かなと思い区が持っている力が発揮される可能性がある。抽象ました。

的になりましたけれど、そのような気がします。

藤井藤井

高鍋さん、いかがでしょうか？

ありがとうございます。今のお話を聞いて、私も大月先生、柴田先生の先進国から来た方々にお聞き72

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

したいことが湧き出ました。
今、高鍋さんがおっしゃったみたいに、例えば高齢化率が高いと、たくさんの課題があるのではないか。たとえば医療・福祉に対するニーズが上がり税収が減り、自治体の財政は難しくなるという課題が湧き起こるということや、生活保護を受給している率であるとか、そういう不幸せに結びつきやすい指標というのは、わりと統計的に拾いやすいのですが、逆に幸せであることを示す指標というのは難しいです。
私が今から、皆さんに何を投げかけるか想定されると思うのですが、今回のシンポジウムに行くにあ
たって、幸せってなんだろうか、郊外住宅地の幸せ
はとはなんだろうか、そこに行き着きました。
大月先生、柴田先生、いかがでしょうか。郊外
住宅地の幸せを測る指標というのは何か思いつき
ますか？

はありだと思うのですが、人口が減ってきたら「この空いてしまったところをどうする？」みたいなノ

大月

リでないと、やっていけないと思います。眉間にし私は哲学者ではないので、そういう事は得意ではわを寄せているようでは駄目で、ゆえに柴田さんのありませんが。建築を考えるということは何かといプレゼンを聞いていて心がほっこりとするのは、コ

うと、人間はどんなときに空間と付き合っていて幸ンプライアンスを問い詰められないような仕組みで、せを感じるのだろうかということを考えております。

うまくやっておられるのではないかと。それを表に

私は、同潤会アパートをずっと調べてきたのですが、出して、コンプライアンスのふりかけをかけた途端面白いのは昭和の高度経済成長期にガンガン増築しに、すべて萎んでいく。幸せというのは、そういうているのです。

ものではないかと思います。

部屋が足りなければ増築する、地下を掘って地下室を作る、屋上に物置を置いて子供部屋にするとい藤井うような、自分の責任において、自分の身近な空間

いくつ法令違反をしているかということが幸せのを買ったり、借りたり、使ったり、黙って使ってい指標になるのではないかというようなご提言ととらてあとでごめんねと言ったり、そういう使い方の多えていいでしょうか？

様さを許すような社会がかつてあったわけです。
「お前オレんちの敷地に足を踏み入れただろう」と言って、すぐに訴えられるような社会ではなくて、大月
法律は相対的なものですから。

「みんなでこの土地を使っていこう」とか、それを人口が増えていたら「子供部屋に使おう」というの73

Panel Discussion

藤井
それを許す隣人が入るということですよね。

大月
許す人がいることはとても重要なことです。そういうふうに振る舞う、要するに、ばか者・よそ者・
若者と言うじゃないですか？それを許さない社会がたぶん駄目で、上の世代の人が、柴田さんのプレゼンに出てくるような人々の邪魔をしないということがものすごく重要なことだと思います。

藤井
今、大月先生が難しいことをおっしゃったのですが、これからの世代が次々に退職を迎え、地域に戻ってきて、力を発揮していただきたいと。それが介護予防にもなり、健康寿命を伸ばし、元気に在宅藤井
そうでしょうか。では柴田さん、いかがでしょうか？

で死んでいけるというような時代になってきているのですが、これから求められるのは地域でどういうふうに動くかという教育的なものが、街づくりにも必要になるということでしょうか？大月先生。

柴田
おっしゃる通りです。グレーゾーンでどう勝負するかが、今はいちばん面白いところです。新築はグレーゾーンがなくてきれいになっているのですが、大月
教育という言葉を使ってしまうと全体主義的だと思いますが、態度ですよね。

今はリノベーションですべてグレーゾーンなので、縮退のモードであるなら、昭和の毒饅頭を食らっそのなかで戦っていく。行政の方にいつもお願いしたような人々ではなくて、つまり物事は必ず右に上ているのは、自分でやらなくてもいいから、持ってがって行くとか、明日は今日よりも生産性が高くなきたものを解釈でなんとか認めることをやってくれ

るとかそういうものではなく、平成生まれのある種るだけでも相当変わります。

のんびりとした価値観を持っていて、最大瞬間風速
的に最大に儲けることが全ての善だというような価

大月
昔、自由に動くことが難しい人が、部屋の中で価値観にすり寄っていくというようなことが非常にずっと寝たきりで暮らしていて、隣が空き地になっ重要で、そういう意味では、非常に哲学的なテーマ

ていたから、友達に花の種を買ってきてもらって、を我々は目の前に抱えているのではないでしょうか。

窓から隣の空き地に投げていたら、隣が花畑になってしまった。例えばそういうことです。

74

値観だけでは生きてはいない人々。そういう人々の

第 27 回 ハイライフセミナー

藤井

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

たといってもいいのではないかと思います。

振り返ってみると、特に郊外のニュータウンとい性別役割分業であるとか、職住が分離であるとか、

うのは、右肩上がりでこれからどんどん良くなる、

高度経済成長期につくられてきた郊外ニュータウン

生活が良くなり、家族はみんなが繁栄して子供を産型文化というものは、今は少しずつ崩れつつありま

み育てるというようなライフスタイルや価値観が具すが、今後、郊外住宅地というものには何が求めら現化した場所だったと思います。1960 年代、70 年れるのでしょうか。

代に開発された鳩山ニュータウンもそうですし、私

大月先生がおっしゃったような、右肩上がりだけが育った所沢ニュータウンもそうですし、ガーデン

が全てではないような、いろんな価値観が混じり

シティ湖南もそうだったろうと思います。都心に勤合った、柴田先生がおっしゃった色々なものが混ざ

めるサラリーマンが、25 年から 30 年のローンを組り合った、それを善とするような価値観というもの

んで、お父さんは都心に勤め、お母さんは専業主婦

が、郊外住宅地が生き残るには必要だというふうに、で子育てをする、というような性別役割分業がかな

今までのプレゼンテーションで言われていたと思いり明確化されており、それが幸せの象徴であったよます。

うな時代だったわけです。

実際にすべての住宅地に対して、同じ解決方法がそれが郊外住宅地を形づくり、核家族は地域社会適用されるわけではないと思います。その処方箋はから切り離されていた。自分の親とも離れていたわ

一つではないと思うわけです。最初の方の質問と絡けなので、子育てをするにも自分の親の手はなかなんでしまうかもしれませんが、今の例で言うならば、か借りられなかった時代だと思います。かつての農四季の丘は少し沈みつつあるわけです。周りも青い村社会などでは簡単に周りから手に入った財やサー地区になっていて、人口減少が始まり、世代交代もビスというものを、すべて購入しなければいけない

難しいような地区があり、四季の丘自体も価格が下ということで、消費社会が郊外住宅地に出現していがっても買う人があまりいないような状況になって、

75Panel Discussion

ただ、これから高齢化するなかで、自己流の処方箋が組めるとは限らず、主体論、空間論だけではな
く、富山の薬売りではありませんが、それぞれに対応してくれるような担い手が必要で、そういう人た
ちが地域のコミュニティプロモーターという形になり、支え合いながら街を維持していく。それぞれの価値観に応じて楽しく暮らしていくという場になっていければいいなと思っています。
そういう担い手の人たちについて、地域互助の世界は広がっていますが、必ずしもそれだけでは満足いくものではなくて、やはりプロの人が必要で、それは外から来た人ではなく、地元の不動産屋さんとか、地付の人達のプロあるいはセミプロの人たちが支え合いながら地域の個々のニーズに応じたような対応をして活動するような機能があってハッピーな環境を作っていくべきではないかと思います。
すぐ近くの住宅地に取られてしまっているような状
況で、このまま放っておけば沈んでしまうような住宅地を引き上げるための処方箋というのはあるのでしょうか？
中川さんいかがでしょう。

中川

76

藤井
プロの手も必要ということですね。しかも、それは地元の人ということですね。高鍋さん、いかがで
しょうか。

高鍋

七つの事例地区を見ても、ぜんぜん違います。立

四季の丘をどうするか、となると、宅地の規格を地条件とか供給時期も違う、供給の仕方も違うとい変えましょうとか、つまらない答えになるのですが、うことで、それぞれに対して処方箋や課題は違うとそういう話ではなく、最近の流行りのテーマでいえ思います。

ば、エリアマネジメントというものがあります。

やはり将来的に大事なことは、先ほど申し上げた

これまでは大丸有を中心とした商業業務地の仕組多様化というキーワードや、大月先生がおっしゃっみとして全国で展開していると思いますが、先日、たように「町は生活の薬箱」という考え方が大事だ

同業者の人と話をしていたら、最近住宅メーカーさと思います。どこの地区も共通して用途純化型で、んから住宅地のエリアマネジメントを考えてくれと同じような人たちが同じような用途の中に嵌まっていうオファーがあったそうです。その時は、やっといるということではなく、それぞれの価値観に応じそういう時代になったね、と話していたのですが、て、その引出しからいろいろな薬を取り出せるよう

先ほど事例でお見せしたガーデンシティ湖南の環境

な、そういう生活環境が共通して求められるのでは

ボランティアなど、環境維持活動をする組織を作るないでしょうか。

だけではなく、そのハウスメーカーさんが考えてい第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

るのは、恐らく長く住み続けられる住宅地にするた

そういう商売が、すでに成り立っているというとめの仕組みとしてのエリアマネジメントだと思いま

ころはものすごいヒントですし、そういうことを行す。そのうちの一つとして環境管理というものが政も、ちょっと後押ししてあげる。そういうことがあって、その他、何をすればいいかはこれから模索あるという事をみんなで知ろうよ、ということが非するのだろうと思います。

常に重要なことではないでしょうか。

山万さんが、湘南ハイランドの経験を踏まえて、

また、二つ目にこれは 持論なのですが、戸建住宅

ユーカリが丘をやったという話がありましたが、だけのようなところの中に、アパートでもいいし戸ユーカリが丘について評価するかどうかは、管理さ建の賃貸でもいいし、所有か賃貸かの間に色んな所れている感じ方もあったりしますので、みなさんの有形態が、もっとあっていいと思います。10 年の定借見解が色々あると思います。でも少なくとも地元のを付けてとても安いものとかをもっと開発するなど。

人たちと事業者が組んだ、住宅地ならではのマネジ

なぜかというと、住み替えがどう起きるのかを見

メントの仕組みというものを、やはり発明していかているのですが、ある団地でブーメラン的にそこでなければいけないかなという感じがします。

育った人が U ターンする割合が 3 割位あるのです

また、一般的に郊外ということでいうと、横浜市が、別の団地で調べてみても、たくさんある。

が東急電鉄さんと包括協定を結んで、郊外の再生に結婚して、子供が生まれて帰ってくる。子供が小取り組んでいます。そこのキーワードに、郊外は住学校に入るとか、中学校に入るというライフステー

むだけだったので、つまらなくなっているというこ

ジのチャンスで、引っ越してくる。でも、子供の入とがあり、働く機能と活動する機能を加えていき、

学のタイミングと、そのエリアで自分にフィットす

基本的には柴田先生がおっしゃるように、いろいろる家があるタイミングは必ずしも同じではないので、な人が活動できる空間機能のある場所にしていかな

まずそこの賃貸の戸建物件に入って、2 ~ 3 年様子をければいけないという方向を向いていて、実際に着見ながら、希望の物件が出たときに買うのです。

手させていくマネジメントの仕組みは、地域性や背我々が机上で考えているように、人間は A 地点

後の経済圏の大きさによって変わる。それは、個々

から B 地点に引っ越しました、みたいな単純なモに設計して、発明していかなければならないという

デルではなく、もっと細かいメカニズムで、地域にことなのだと考えています。

フワフワした色々な物件があって、そこを睨みながら、したたかにみんな生きている。そのしたたかさ

藤井大月先生、いかがでしょうか？

に応えるような物件のラインナップや所有権、利用権のラインナップを、どれだけ多様に用意できるかということも、住宅地が持っている多様性につなが大月
今後の処方箋と言うお題で、大喜利的に色んなアる。その多様性を増すためには、やはりある程度安くならなければ駄目で、これが 3 番目の話です。

イディアや思いつきで、一緒に議論をしてきた中で今回の調査でめじろ台について聞いて、もっと衰

言うと、千葉の方の空き地がたくさんあるような団退しているのかと思っていたのですが、比較的高齢地で、地元の不動産屋さんが安くなった土地をいくの方が頑張って住み続けていて、6 , 000 万円ぐらい

つか買って、リブロックして、2 つにまとめたりし出さないと買えない。旧宅造法時代の開発なのに。

て再販売されている。

反対側の茨城県で同じような規模なら、軽トラ 1

77

Panel Discussion

台分位で買えてしまう。では、そういう事が何故成り立っているかというと、その世代独自のプライド、藤井
柴田先生、お願いします。

東京移住第 1 ジェネレーション組が、頑張って、
頑張って、プライドを保っている。
けれども、その年代が 20 年後にいきなり減る。
そうするとモザイク的に、こちらの団地がいよいよ柴田
処方箋を考えるときに重要なのは、エリアをどの大きさで見るかという話だと思います。

そこに入ったときに、マーケットがしたたかな戦略

今日の発表の話で言うと、開発側の見方、あるいを持って、きっちり動けるか、ということが大事だ

は行政側の見方では、住宅地ごとに見ていくのでと思います。

しょうが、住む人にとっては、この住宅地というく

四つ目は、考え方の違いですが、古い人に話を聞

くり方がどれだけ意味を持つのかという話で、むし

くと、「昔は空き地があちこちにあって、俺らは空

ろそれが、さきほどあった “ この通り ” とか、“ 向き地が遊び場だった」と、昔を回顧するおじさんがこう三軒両隣 ” とか、あるいは実際に自分が知ってたくさんいます。逆に言えば、今は空き地がそこらいる人たちが住んでいる範囲が自分のエリアだと中にあるのだから、子供に空き地があることをビー思っている場合もあります。

プラウドオブさせるような、そういう心持ちをなぜ

さらには、住宅地という線を越えたもう少し広い持たせてあげられないのか。自分はさんざん空き地

範囲もあると思います。そういうことをもう少し柔で遊んだと孫に威張っているにもかかわらず、その軟に考えながら、そこでどういう戦略をとっていく

理想的な世界が目の前に実現しつつあるのに、なぜかということが大切です。例えば、狭いエリアであそういうのを孫にやらないのか。気持ちの問題も大れば、凄く大きな木が生えていて、それが見えるこ

きい。

のエリアだと、この木をみんなのシンボルとしてやっていこうとかということもありえると思います。

中川
大月先生がおっしゃった住まい方のバリエーショ

持続性につながる個性というのが何かというのは、
本当に見つけていかなければいけない。

ンを増やすというのは、おそらく計画住宅地として先ほどの沖縄の事例も、1 人目がカフェをやるま開発されたところだけで、完結できない問題だと思では、ここは駄目だとみんなが思っていました。あいます。湘南ハイランドに行って目からウロコが落

そこは賃貸だったので、業者も、いずれ全部取り壊

ちたのは、地元の不動産屋さんが地区内の高齢者のして建て替えようと思っていたところで起きたこと相談を受けて、地区外のサービス付き高齢者住宅をです。事前にはわからないけど、目利きのできる人

斡旋して転出させている。転出した後の土地が割らが見つけ出せば、続いて同意する人が入ってくるとれて戸建になり、子育て層が入ってくる、というよいうことが起こりうるのです。全ては個別事例でしうな流動性を持たせている。その主体が地元の不動

か起きないことだと思いますが、大きな大木一本か産屋さんだったということがあります。地区内外をもしれない持続の手がかりを、どう見つけだすかと含めて多様化するような仕掛けを組まなければいけいう戦略が必要だと思います。

ないし、仕掛けを実践する地域のプロの主体がいるということが重要ではないかと思います。

もうひとつは、もう少し広いエリアで考えるということです。藤井さんと一緒に研究したときにすご
く面白かったのが、所沢ニュータウン内は誰も継承

78

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

してくれないけれども、周辺のスプロールエリアは

ただし、既存の住宅地での実践は難しいので、今住み継がれているという。スプロールエリアは、賃は新規開発で混ぜる事をいろいろ試みています。福

貸アパートも立っていれば商店もあって、そこには岡県内の農村地帯での戸建住宅地の新規開発では、

ちゃんと地主さんがつくったところに若い人が入っ地元のコミュニティと何とか結びつけようとして、てきています。ですから、スプロールは必ずしも悪住んだ若い家族の子供と周辺の農家のお年寄りが一いことではないのかもしれない。さきほどのニュー

緒になる機会をつくっています。

タウン型価値観は転換が必要で、周辺の地域との連

北九州市内のまちなかでの住宅地開発では、ハウ携をどうしていくかという発想が必要だと思います。

スメーカーだけではなくて、病院やマンション、カ

さきほどお話しした大分では、丘の上がニュータ

フェなどいろいろのものが入っている。そこで、全ウンで、下は農家ですが、そこの連携を考えてみた体でエリアマネジメント組織を立ち上げ、最初からときに、どちらも高齢化していますが、どちらが強地域を一体的に運営していく仕組みをつくりました。

いかというと圧倒的に農村の方が強い。子世代がおこのように、小さい範囲で個性を見つけることと、墓を守るために帰ってくるモチベーションが高いの

広い範囲での連携先を見つけ出してやっていくこと、です。農村はかなり古くから過疎化といわれていま

それが生きのびるための戦略かなと思っています。

すが、なかなか無くならず、しぶといです。
そう考えると、ニュータウンはしぶとさがなく、藤井弱い。そこで、孤立したニュータウン型の文化を捨ハードとしてどうにかするかという問題だけではて去って、彼らと連携がとれるようになると、さきなく、人と関わりの部分も何十年後かを見すえてほどの朝市の例のようないろいろな可能性が出てく作っているということですね。

るのだと思います。そういうことを特に地方では、模索してもいいのではないかと思います。

もう少し議論したいこともあったのですが、残念ながら時間が押しております。最後にフロアからの79Panel Discussion

ご質問を紹介して終わりにしたいと思います。ご質問は今の議論でかなりカバーしていたものがありましたので、一つ二つご紹介したいと思います。
高鍋さんへのご質問です。縮退懸念のあるなかで、引っ越しする人に提供すべき情報のあり方にはどのようなものがありますでしょうか。今の議論の中でIT 化や情報の共有化や個人情報をどう扱うか、そういう問題に対しては、あまり議論がなかったのですが、結局、地区の中で空き家の情報が流通すればブーメランで帰ってくる人もいるかもしれませんが、その情報がどういうふうに提供されていたのか、ヒ
アリングの中で何かありましたでしょうか？

高鍋
平屋のシニア住宅の光葉団地は、インターネットに情報を出していて、それを見て見学に来るということでした。実際は、情報がもう少しリーチすれば、入れ替わりが早くなる団地もあるのではないか。居住者がどんどんローカルになってきましたから、地元の不動産屋は広告を出すけれども、もう少し範囲を広げて情報を出すということが、できていないかもしれません。それはどういう手法で、どういう形で出すのか、売る側の課題としてあると感じました。

藤井
地元の業者さんが、貼り紙で不動産情報として出すのが、ほとんどだったわけですね。
ありがとうございました。そろそろ時間ですので、議論を終了させていただきたいと思います。どういうパターンにどういうものが効くというような、バシッとした処方箋が描けたわけではないかもしれま
せんが、たくさんの処方箋が提示されたと思います。
また今後、パネリストの方々の活動に注目していた
だき、出てくるであろう新しい処方箋に注目していただければと思います。
本日は長い間、ありがとうございました。

80

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

81

QUESTIONNAIRE RESULT

アンケート集計結果
参加者数 11 0 名
回答者数 5 7 名（ 回収率 5 2％ ）82

1 . 男女別2 . 年齢層

3 . ハイライフ研究 所について

4 . セミナーを知ったのは

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

5 . 中川智之 氏

６．高鍋剛 氏「 マップで見る東京 50 km 圏の現状と趨勢 」「東京 50 km 圏郊外住宅地視察報告」についてについて非常に参考になった

非常に参考になった• 状況を整理して見せて頂 いたので 助かりました。（ 50 代

• 具体的な団地の事例を通じて、分譲後の団地の変遷につ

男・住宅 ）

いて考える機会となった。（ 3 0 代男）• 現状と趨勢がよくまとめられていた。（ 40 代 ）• 具体的な状況がわかり、参考になった。（ 3 0 代男）• 圏央道による郊外地の期待。（ 60 代男）• 具体的な縮退のイメージが湧いた。（ 2 0 代男・不動産）• 圏央道もそうだ が、国道 16 号線の沿線に居住している生
活者は、ある意味これ からの平均的な生活者の縮図では参考になったないか。
（ 60 代男 ）• それぞれの地域の特徴に人口構成も組み合わさって、そ• 広域でみた特徴が興味深かったです。（ 40 代女）

れぞれの姿があることに気づかされました。（ 4 0 代男）• 事例研究からこれからのあるべき計画指針を提示してい参考になったくような作業ができるとよい。（ 6 0 代男）• 5 0 km 圏におけるマクロの動向を把握することができた。

• 具体的な事例に基づき問題検証、結論もわかりやすい。

（ 3 0 代男）

（ 4 0 代男）

• 5 0 km 圏→圏央道エリアというくくりは分かっているよ• 日頃行く機会のない遠郊住宅地の事例が参考になった。

うでなるほどといえる考え方（視点）であると思いまし（ 4 0 代女）た。（ 4 0 代男）• マクロな視点がよく分かりました。（ 3 0 代男・公務員）• マクロな話が大枠で理解できたので。（ 2 0 代男・住宅）• 5 0 km 圏の人口・世代・施設の整理になる。（ 4 0 代男）• データから傾向を見出すことができた。（ 3 0 代男）• 俯瞰的視点で調査されたデータが非常に分かり易かった。
（ 4 0 代男・建築）

83

Questionnaire Result

7．大月敏雄 氏「住宅地の成熟と縮退」について

８．柴田建 氏「郊外を継承するのは誰か？」について非常に参考になった

非常に参考になった• 特に炭鉱エリアの生活。ただあと何年間この状態が継続• 沖縄の事例は全く知らなかった。（ 3 0 代男）

できるのかも気になる。（ 4 0 代男）• 地域に様々な種類の住宅を用意する必要性について考えさせられた。（ 3 0 代男）• ユニークな視点、切り口で問題に接近しており啓発された。（ 6 0 代男）• ライフステージとコミュニティの関係の捉え方。（ 6 0 代男）• 人口推移の変化が参考になった。（ 6 0 代男・高齢者住• 郊外住宅地の新たな動きがわかった。（ 6 0 代男）• 郊外の具体的な活性例は参考になった。（ 3 0 代男）• 新たな世代の情報が良かった。（ 7 0 代男）• 事例紹介を兼ねたガイダンスはとてもわかりやすく刺激になった。（ 4 0 代男）• ” 混ぜる ” と環境のバランスをどうとるかがポイントだ
ろうと思いました。（ 4 0 代女）• 様々な事例からイメージが湧いた。（ 2 0 代男・不動産）宅）• 2 0 〜 3 0 年後状況把握ができた。

参考になった• 分析がユニーク。（ 7 0 代男）• 郊外を混ぜるという発想、具体例も面白いと思いました。

• 大月さんの話は親しみやすく、すっと入ってくるところがいいです。（ 4 0 代男）• 分譲と賃貸を混合させたまちづくりの必要性は面白い。
（ 6 0 代男）

• 人口動態に合わせて街をデザインする話はとても面白（ 3 0 代男）

• 街のリノベの具体事例が示され施策の一つの参考になった。（ 4 0 代男）• リノベーション先進地の事例紹介が興味深かった。（ 4 0
代女）

かった。（ 2 0 代男・不動産）• 時間が足りなかった。基調講演にした方が良い。（ 6 0 代
男）普通• 東京圏で商売を行っており、まだ必要性を実感できないため。（ 3 0 代男）

参考になった• 分かりやすい切り口で参考になりました。（ 3 0 代男）• 時間軸に基づいた世代推移が理解でき、多世代混合のための住宅の必要性も再認識。

• 解 決 の 入 り 口 に 立 つ 機 会 に な る が、 施 策 が み え な い。
（ 4 0 代男）

• 的確な指摘と意外な視点・表現で面白かった。（ 40 代女）
普通• 駆け足で理解がついていかない。（ 3 0 代男）

84• 事例が多すぎてストーリーが読み取りにくい。（ 6 0 代
男）• 中古住宅をリノベして新たな住居に再生するのは数年前からの潮流で定着した感があり、新鮮味は感じなかった。
（ 6 0 代男）

第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

9 . パネルディスカッションに関して

10 . セミナー全体に関して非常に参考になった

非常に参考になった• 面白かった。少々冗長としていたかもしれません。（ 2 0• 視点が独創的で示唆に富んでいます。（ 60 代男 ）代男・不動産）• 総論から各論までバランスよく理解が深まるセミナーでした。
（ 20 代男・不動産）

参考になった• 「邪魔をしない」と言うのは結構重要だと思いました。

参考になった（ 3 0 代男）

• データが有難いです。（ 3 0 代男）• 郊外ニュータウンの自立を助けているのが大規模 SC だ

• 参考になりました。感謝。（ 7 0 代男）と思うが、マイルドヤンキー論の郊外の若者はより地元化しているという議論はどうなのか。興味深い。（ 6 0 代
男）• 価値観の緩やかな転換が必要なのかもしれません。多様性という視点も必要と感じました。（ 3 0 代男）• 人口動態が分かってよかった。（ 5 0 代男・大学）• 縮退の現状の把握・整理に参考になった。事業検討のヒ

普通

ントもいくつか得られた。（ 4 0 代男）• （無回答）• 時間なく途中退席させていただきます。（ 60 代男）

普通• 特殊解ではないのか？（ 60 代男）• 住宅地を魅力化して競争化するのは意義あることとは思うが、郊外問題の最重点ではないのではないか。

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Questionnaire Result

11 . 今後のハイライフセミナーに希望するテーマ• リノベーションの難しい築 3 0 〜 4 0 年の集合住宅に住む
高齢者の終の棲家について。（ 6 0 代男）• 新築マンション。
• 住宅政策の必要性。なぜ日本は住宅問題に関心が低いのか。（ 6 0 代男）• 縮退と都市政策。
• 別荘の現状と新しいセカンドハウスへの転換。伊豆・越後湯沢など。（ 6 0 代男・大学）• ①区分所有型共同住宅と空家問題。②所有型住宅から賃貸利用型へ都市は転換するか（賃貸都市へ）。（ 7 0 代男）• ①東京の湾岸エリアは東京の居住を変えるのか。②東京のタワーマンション居住者意識調査（タワーマンションがもたらす生活変化）。（ 6 0 代男）• 郊外団地再生の課題（特にマンション型団地について）。
（ 6 0 代男・団地管理組合）• 地域の情報をウェブに載せてほしい。（ 7 0 代男）• ①ユーカリが丘の人口とプランニングの相関について。
②環境心理学について。（ 5 0 代男・大学）• 地域コミュニティの再生。（ 3 0 代男）

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第 27 回 ハイライフセミナー

縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく

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縮退懸念の東京 50 km 圏をゆく
発行

2015 年 3 月

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