第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】(1）連結経営指標等
回次

第57期

第58期

第59期

第60期

第61期

決算年月

平成18年11月

平成19年11月

平成20年11月

平成21年11月

平成22年11月

売上高

（千円）

24,741,635

40,085,596

51,041,015

33,629,805

26,449,540

経常利益

（千円）

5,323,872

7,949,862

6,376,990

656,285

803,134

当期純利益

（千円）

2,737,111

4,557,882

3,463,965

108,249

421,606

純資産額

（千円）

15,229,720

19,252,435

21,887,249

22,253,707

24,455,632

総資産額

（千円）

60,136,451

86,922,374

78,309,499

62,235,110

62,682,616

１株当たり純資産額（円）

40,414.50

51,089.15

58,081.02

56,151.60

53,532.16

１株当たり当期純利益（円）

7,412.80

12,095.04

9,192.14

285.38974.63（円）

7,405.87

12,095.02－－－

自己資本比率

（％）

25.3

22.1

27.9

35.7

39.0

自己資本利益率

（％）

23.3

26.4

16.8

0.5

1.8

株価収益率

（倍）

17.81

5.80

1.72

74.99

33.30

営業活動によるキャッ（千円） △10,857,313
シュ・フロー△19,543,365

14,099,704

12,233,935△1,625,695

投資活動によるキャッ（千円）
シュ・フロー

471,935△2,066,218

959,332

392,585△178,765（千円）

14,339,382

20,312,461△12,886,593△12,090,510

735,439（千円）

6,484,856

5,181,855

7,354,299

7,890,310

6,821,288（人）（人）

134(139)

194(215)225(174)

191(146)

206
(167)

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の期末残高
従業員数（外、平均臨時雇用者数）（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第59期、第60期及び第61期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

－ 1 －(2）提出会社の経営指標等
回次

第57期

第58期

第59期

第60期

第61期

決算年月

平成18年11月

平成19年11月

平成20年11月

平成21年11月

平成22年11月

売上高（千円）

22,572,177

31,690,048

41,085,825

30,524,223

23,230,287

経常利益

（千円）

5,151,887

7,821,860

5,647,430

671,986

809,414

当期純利益

（千円）

2,697,761

4,228,893

3,056,390

133,714433,363

資本金（千円）

4,148,011

4,148,020

4,148,020

4,452,807

5,454,673

発行済株式総数（株）376,838

376,840

376,840

395,840

456,840

純資産額

（千円）

15,094,332

18,787,636

21,014,875

21,406,799

23,620,480

総資産額

（千円）

51,220,537

77,992,976

74,012,141

58,198,165

58,871,182

１株当たり純資産額（円）

40,055.23

49,855.74

55,766.04

54,012.08

51,704.06

１株当たり配当額（うち１株当たり中間（円）1,400

2,200.00

1,000.00

500.00500.00

（円）

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

（円）

7,306.24

11,222.02

8,110.58

352.511,001.81（円）

7,299.40

11,222.00－－－

自己資本比率

（％）

29.5

24.1

28.4

36.7

40.1

自己資本利益率

（％）

23.2

25.0

15.4

0.6

1.9

株価収益率

（倍）

18.07

6.26

1.95

60.71

32.39

配当性向

（％）

19.2

19.6

12.3

141.8

49.9

（人）

83

132

144

114

116

（人）

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

配当額）
１株当たり当期純利益
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

従業員数（外、平均臨時雇用者数）（注）１ 売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第59期、第60期及び第61期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

－ 2 －２【沿革】
年月昭和25年２月

概要
大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立（資本金：500千円）

昭和27年４月

本社を東京都江東区亀戸に移転

昭和39年６月

事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加

昭和43年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

昭和44年７月

商号を株式会社ユーカリに変更

昭和48年３月

宅地建物取引業免許取得（東京都知事免許（１）第24043号）

昭和58年３月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

昭和61年４月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

平成６年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始

平成７年９月株式会社神田淡路町ビルを設立

平成８年３月

商号を東誠不動産株式会社に変更

平成８年４月不動産流動化事業を開始

平成８年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

平成９年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
特定建設業許可（東京都知事許可（特－９）第107905号）

平成11年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始

平成13年２月

アセットマネジメント事業を開始

平成13年３月

LBO（レバレッジド・バイアウト）方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日不動産投資顧問業登録（国土交通大臣登録一般第127号）
高鋼業株式会社の３社を吸収合併
平成13年４月

一級建築士事務所登録（東京都知事登録第46219号）

平成13年11月

ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社（現連結子会社トーセイ・コミュニテ

ィ株式会社）に分割譲渡
平成13年12月
平成14年８月

不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募フ
ァンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

平成14年12月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

平成16年２月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

平成16年９月

不動産特定共同事業許可（東京都知事許可第58号）

平成16年12月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場（平成20年１月上場廃止）

平成17年３月

トーセイリバイバルインベストメント株式会社（現ストメント株式会社）を設立

連結子会社トーセイ・リバイバル・インベ

平成17年４月

東誠コミュニティ株式会社（現連結子会社化

平成17年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現ーズ株式会社）を設立

平成18年10月

商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

平成18年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

平成19年９月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録（関東財務局長（金商）第898号）

平成21年９月

不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始

連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社）の株式を取得し－ 3 －

連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザ

３【事業の内容】
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社６社（連結子会社６社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産流動化事業

不動産開発事業

不動産賃貸事業

不動産ファンド事業

不動産管理事業

事業内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップの上、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております（入居中部分は継続して賃貸物件として保有し運用）。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※）10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なもの
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIAシリーズ）・複合ビル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成22年11月30日現在、事業の裾野を広げ、オフィス・住居・店舗・駐車場を44棟所有しエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びついております。
当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および運用業に基づく事業を行っております。具体的な事業内容としましては、多様な投資家ニーズに合致した信託受益権物件の売買、売買の媒介等の他、不動産購入・保有・処分に関する助言ならびに不動産ファンドのアセットマネジメント業務や一任運用業務を行っております。
当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等が収入の中心となっております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成22年10月31日現在、511棟の管理を行っております。

－ 4 －

主要な会社

当社

当社

当社、
トーセイ・コミュニティ㈱当社、
トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱トーセイ・コミュ
ニティ㈱

区分

事業内容

主要な会社

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM＆Aにより取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却しております。

トーセイ・リバイ
バル・インベストメント㈱当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

－ 5 －４【関係会社の状況】
名称

住所

資本金又は出資金（千円）

主要な事業の内容

議決権の所有割合（％）

関係内容（連結子会社）
トーセイ・コミュニティ株
式会社

（注４）

トーセイ・アセット・アド

当社保有不動産の管
東京都港区

99,500

不動産管理事業100.0

役員の兼任あり
東京都港区

100,000

東京都港区

50,000グリーンハウス有限会社
東京都港区（注２、３）

24,600

オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0(100.0)

有限会社ヘスティア・キャ
東京都港区
ピタル
（注３）

3,000

オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0(100.0)

バイザーズ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社

株式会社メティス・キャピ
タル

（注３）

理をしております。

東京都港区

1,000

不動産ファンド事業
オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0

役員の兼任あり100.0

役員の兼任ありオルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)（注）１．主要な事業の内容欄には、事業の種類別セグメントの名称を記載しております。
２．グリーンハウス有限会社は、平成22年９月に解散しております。
３．議決権所有割合の（）内は、間接所有割合で内数であります。

４．トーセイ・コミュニティ株式会社については、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
主要な損益情報等(1)売上高3,140,275千円(2)経常利益

46,721千円(3)当期純利益(4)純資産額

36,341千円
525,340千円(5)総資産額

1,576,358千円－ 6 －５【従業員の状況】(1）連結会社の状況
平成22年11月30日現在
事業の種類別セグメントの名称

従業員数（人）

不動産流動化事業

16(－)

不動産開発事業13(－)

不動産賃貸事業13(－)

不動産ファンド事業

61(－)

不動産管理事業53(167)

オルタナティブインベストメント事業

1(－)

全社（共通）

49(－)

206

(167)

合計

（注）１．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。
２．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
(2）提出会社の状況
平成22年11月30日現在
従業員数（人）

平均年齢（歳）116

平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）

4.3

6,590

36.5

（注）１．従業員数は、就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
(3）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

－ 7 －