REPRT

第68 期 2017 年 11 月期中間期のご報告
2016 年 12 月 1 日〜 2017 年 5 月 31 日

FOCUS NOW

よみがえる社宅 — 流動化事業 —01 トップインタビュー

03 よみがえる社宅 — 流動化事業 —04 上半期の事業トピックス
05 事業ハイライト

07 連結財務ハイライト
09 お知らせ10 コーポレートデータ

東京証券取引所市場第一部

証券コード：8923

シンガポール証券取引所メインボード 証券コード：S2D

トップインタビュー

中期経営計画「Advancing Together 2017」の総仕上げの1年として、次なる成長ステージに向けた経営品質の向上に努めてまいります代表取締役社長

Q 当期上半期業績と通期の業績見通しを教えてください
A 主力事業である不動産流動化事業の1棟販売が順調に進み、利益は通期計画の約66％まで進捗しました
当2017年11月期は、売上高692億円（前期比39.0%増）、営業利益

A 過熱感もささやかれていますが、低金利環境を背景に不動産投資市場は活況が続いています

100億円（同7.8%増）、当期利益59億円（同6.8%増）と、7期連続の増益を事業法人や私募ファンドなどの投資家が取引する不動産投資市場で目指しています。この通期計画に対し、上半期実績は、売上高263億円（進は、日本経済の安定性と、マイナス金利を背景とした世界トップレベル

捗率38.1%）、営業利益62億円（同62.4%）、当期利益39億円（同66.3%）のイールドギャップが評価され、国内・海外投資家いずれも積極的な投となりました。売上高は計画に対して遅れていますが、利益は上半期で6割を資姿勢が続いています。一方、分譲マンションなどのエンドユーザー市超えており、順調に進捗しているという認識です。

場では、価格上昇により販売が低調となったエリアも見られますが、全下半期は、当社の強みである既存不動産の仕入れ・再生・販売をしていくほか、当社開発の第1号ホテルとなるTOSEI HOTEL COCONE（ココネ）
神田店の開店準備を進めていきます。当社の企業メッセージ “都市に、心を。”の気持ちを込めた、和のおもてなしを体現するホテルにしたいと考えています。
01

Q トーセイの主要事業エリアである首都圏不動産市場の見通しを聞かせてください

体感としては低金利の住宅ローンに支えられて総じて底堅い需要が続いています。
現時点ではどちらの市場も大きく崩れることは考えられにくく、当社は市場変動の兆候を注視しつつ、注意深く投資活動を行ってまいります。

Q 中長期的な成長ビジョンと、その進捗を聞かせてください
A 将来にわたる持続的な成長を目指し、競争力のある経営基盤の強化と事業拡大に努めています
当 社 グ ル ー プ は、2015年11月 期 を 初 年 度 と す る 中 期 経 営 計 画「Advancing Together 2017」を推進しています。
基本方針
既存事業の拡大

長期に競争優位性を維持できる組織づくり

Q 株主還元についてはどのように考えていますか
A 持続的な利益成長による増配で、株主還元の最大化を目指します
当社は株主さまへの安定的な配当を経営の重要課題の一つとして認識しています。当期も、持続的な事業成長による1株当たり利益の拡大と増配を目指しており、2017年11月期は6期連続の増配となる1株当たり25円の配当を予定しています。今後も当社は、持続的な成長の実現を高品質かつ盤石な経営体制の構築できる組織と経営品質

具体的には、最適ガバナンスと効率的組織運営体制の構築に向けて組通じて株主価値の最大化に取り組んでまいります。
1株当たり配当金（単位：円）

織づくりを進めたほか、成長ドライバーである不動産再生・開発事業の発展に向けた優良不動産の仕入拡大、ファンド管理受託残高の積み上げ、ホテル事業への進出、不動産×フィンテックの研究などを進めています。

Q 次なる成長ステージに向けたトーセイの強みは何ですか
A 中小型物件の再生・開発における豊富な経験と技術力、事業環境の変化に柔軟に対応できる5事業のポートフォリオ経営が強みです
当社は東京経済圏に特化して中小型物件の再生・開発を行っています。豊富な経験に裏づけられた目利き力や価値再生ノウハウ、そして、住宅からオフィス・店舗・ホテルなど、幅広い商品群を取り扱える多様性が当社の特徴だと思います。また、不動産売買だけでなく、ファンド事業や賃貸、ビル管理など、さまざまな不動産関連事業を展開し、変化する事業環境を成長機会に結びつけられるポートフォリオ経営を推進していることが、当社の強みです。

6期連続の増配を予定

225※

※

68

2011.112012.112013.11122014.112516

2015.112016.112017.11（予定）※当 社 は、2013年 7月 1日 を 効 力発生日として、1 株につき 100 株の割合で株式分割を行いました。
比 較 の た め、2012 年 11 月 期 以前の 1株当たりの配当金は、当該株式分割後の数値にて記載しています。

Q 株主の皆さまへメッセージをお願いしますA トーセイは、あらゆる不動産シーンに新たな価値と感動を創造していきますトーセイグループは、“あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感5動を創造する ”という企業理念を掲げ、都市の未来を見据えた不動産の5開発・再生・コンサルティングなどの事業活動を通じて、社会への貢献と6
企業価値の向上を実現していきたいと考えています。社員一同、一丸と8なって事業活動にまい進していく所存です。今後とも、より一層のご支12援を賜りますようお願い申し上げます。
161802

特集：よみがえる社宅流動化事業

トーセイの不動産再生×休眠社宅の活用
トーセイの成長ドライバーである不動産流動化事業に、新しい商品メニューが加わりました。
社宅廃止によって遊休不動産となった企業の社宅・寮を取得し、物件の個性を活かした魅力ある“コンセプト型賃貸マンション”へ再生。建物外観や設備修繕だけに留まらない付加価値創造の発想でプランニングすることにより、自分に合った住まいをお探しのお客さまに “理想の住まい ”を提供します。
トーセイのユニークな住宅再生事例をご紹介します。

キッズルームT’s garden 習志野台社宅の広さを活かした、ゆとりある居住空間を提供

HOUSE 北柏
住まう人の交流を促す、充実した食堂

入 居者同士が交流できるパーティールーム

洗濯室楽 器が収納できるトランクルーム

居室の遮音性を大幅に高めて、音楽好きの方が気兼ねなく楽器演奏を楽しめる賃貸マンションへ

かつて企業の福利厚生の一環として提供されてきた寮や社宅は、暮らしの変化とともに必要性が低下し、廃止されて空き家となる事例が増えています。“資源の有効活用と再生 ” をキーワードに、さまざまな不動産シーンに携わる

03

防 音工事を施し、音楽を楽しむプライベート空間

T-Rhythmic 草加

共用スペースを創出

アセットソリューション第1本部 第２事業部長

居室

堀部 雅信

トーセイならではのソリューションで、深刻化しつつある空き家問題にアプローチしたいと考えました。

現在も4件の新しいプロジェクトを企画中です。例えば、寮の構造を活かして、入居者が集うラグジュアリーな共用ラウンジや共用キッチンを備えたシェアハウスなど、多様な再生に取り組んでいます。

上半期の事業トピックス

開発事業

THE パームス祐天寺マスタープレイス
第 1 期分譲は好調に完売
2018年新春、東京都世田谷区にトーセイの大型分譲マンション（総戸数89戸）が誕生します。
本物件は、渋谷や中目黒などのハイトレンドエリアに囲まれた閑静な住宅街の一角に立地。新築供給の少なさから希少性の高い上質な邸宅として評価いただ
き、このたび第1期分譲住戸を完売しました。

— 住まう人の個性とライフスタイルに合う快適な暮らしを —できる限り、住まう人それぞれの理想の空間づくりに応えたい。そんな想 い から、トーセイ初 の 試 みとして「P A L M S
STYLE SELECT」サービスを開始しました。

多彩なプランの中から室内のタイルや床、キッチンの色・素材などを選べるほか、設備仕様のグレードアップや、専門スタッフとのインテリア相談などのサービスを提供。お客さまが思い描く理想の住まいづくりをバックアップします。

当社開発の「 TʼS BRIGHTIA 南青山」が全住協主催「第 7 回優良事業賞」を受賞
当社が2016年に開発した「 T’S BRIGHTIA南青 現在、新たに2つのプロジェクトを進行中です。
山」は、東京でも屈指のファッションエリアに所 トーセイは今後も、オリジナリティの高い良質な在する商業施設です。
商業施設を創出していきます。
街並みに調和する外観や環境に配慮した設備仕様に加えて、優良テナントの誘致による安定収益不動産の創出と早期売却の実現という優れた事業性が高く評価され、このたび、一般社団法人全国住宅産業協会が主催する優良事業表彰において、優良事業賞を受賞しました。

04

事業ハイライト（2017年 11月期中間期）

中間期の連結業績

売上高263.6 億円

通期予想売上高 692.6 億円

不動産流動化事業

売上高179.4 億円

前年同期比 16.4% 増

前年同期比 14.0% 減

進捗率 38.1%
売上高構成比

営業利益48.0 億円

前年同期比 32.3% 増◆ ビル・マンションなどの1棟物件を37物件販売、‌
前年同期と比べ販売物件数はほぼ倍増◆ 通常の収益物件に加え、‌
不動産M&A*で取得した物件やテナントが入居していない空ビルを高い利益率で販売*不動産M&A：不動産仕入を目的とした不動産保有会社の買収

販売物件

68.1%

営業利益62.4 億円

前年同期比 18.7% 減

通期予想営業利益 100.0 億円

進捗率 62.4%

不動産開発事業売上高

売上高構成比21.4 億円

前年同期比 78.8% 減

営業損失2.1億円

前年同期比 106.0% 減◆ 戸建住宅50戸および土地等を販売‌◆マ ンション・ホテル・商業施設の開発も進行中。次期以降の販売予定となる開発中物件の販売経費が当期に先行発生し、利益を押し下げ開発中の物件

販売物件

販売物件

THE パームスコート鎌倉城廻
中野区 収益マンション

浦安市 収益マンション

TOSEI HOTEL COCONE（イメージ）

05

8.1%

◆ 不動産流動化事業での1棟ビル・マンション販売が順調に推移。
◆ 営業利益は上半期で通期予想100億円の6割超を達成。
不動産ファンド・コンサルティング事業

売上高

16.6 億円

前年同期比 52.4% 増◆ ‌アセットマネジメント（以下 AM）
残高は 4,991億円まで伸長し、AMフィー収入は順調に拡大

営業利益

売上高構成比6.3%

9.1 億円

前年同期比 112.6% 増
アセットマネジメント
受託資産残高の推移（単位：億円）

4,217917293※CRE（Corporate Real Estate）とは、「企業の保有する不動産の最適かつ効率的活用」に関するコンサルティング業務を行うもので、残高はその対象不動産の合計額を表しています。

4,481
1,240

不動産賃貸事業

売上高◆ 保有物件の入れ替えや‌
リーシングが進み、賃貸収入は拡大

2,879

2015.112016.113,463

2017.5

トーセイ・リート投資法人（証券コード：3451）（単位：億円）

293

361

361

2016.112017.5

79

7

655

52

18

2121

2015.112016.112017.5

不動産管理事業8.4%

売上高構成比22.1 億円

前年同期比 12.7% 増◆ 管理棟数は634棟へ増加し、‌
管理受託収入は拡大■マンション管理■ビル管理
2015.11

8352

1,166

■CRE※ ■REIT（トーセイ・リート）■私募ファンド

資産規模

賃貸物件数
（単位：棟）

8■ Restyling■流動資産■固定資産13.0 億円

前年同期比 29.9% 増

26361

3,006

営業利益

4,991

売上高

トーセイ・リート投資法人は、当社 100%子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズが資産運用を行う投資法人です。当社はスポンサーとして、引き続き同法人をサポートしていきます。

30.1 億円

前年同期比 23.5% 増

361

11.4%

売上高構成比

営業利益

1.3 億円

前年同期比 91.4% 増
管理棟数（単位：棟）

547

594

634

196

219

249

351

375

385

2015.112016.112017.5※各事業セグメントの売上高および営業利益には、セグメント間取引が含まれています。

06

連結財務ハイライト（2017年 11月期中間期）●包括利益計算書（損益計算書）
売上高

263.6 億円

前年同期比 14.0% 減

税引前利益
（中間期）

58.5 億円

前年同期比 19.1% 減●経営指標

営業利益62.4 億円

前年同期比 18.7% 減

当期利益＊（中間期）

39.3 億円

前年同期比 17.1% 減●売上高の推移（単位：億円）

800■ 不動産流動化事業※■ 不動産開発事業※■ 不動産賃貸事業※■ 不動産ファンド・コンサルティング事業※■ 不動産管理事業※■ その他※
通期※中間期の売上高（単位：億円）

100
013.7（%）
資産合計税引前利益率
（ROA）

6.9

7.9

4.8−（円）
基本的1株当たり当期利益
（EPS）

85

114

81122750

849

909

−（円）
1株当たり親会社所有者帰属持分（BPS）■ 中間期●税引前利益の推移
通期

100（予想）（単位：億円）

通期10060上半期
計 306

上半期
計 223
1841137

243167100

21910上半期
計 263
30154179201620176040221621

進捗率38％

20768420020152016

2017＊親会社の所有者に帰属する当期利益※各事業セグメントの売上高にはセグメント間取引が含まれており、売上高合計はセグメント間取引消去後の数値を記載しています。
※2013年11月期より国際会計基準（IFRS）を適用し、本資料はすべてIFRSベースで記載しています。

■ 中間期

58412015

2016

59（予想）

2017

41

47

2039
26

進捗率65％

0

通期

55

40

72

62
進捗率62％（単位：億円）

90
（予想）

60

40

45

●当期利益＊の推移

60

80

80

498
430

2015

07

■ 中間期

68

500

200

9.3

100

600

300

14.4

92692（予想）2017.11 2017.11（中間期） （予想）

親会社所有者帰属持分当期利益率（ROE）（%） 12.0●営業利益の推移

700

400

2015.11 2016.11

進捗率66％

02015

2016

2017

●キャッシュ・フロー計算書（単位：億円）

現金及び現金同等物の期首残高●財政状態計算書（貸借対照表）

営業活動による 投資活動による 財務活動によるキャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー

+5+24216△17

現金及び現金同等物の期末残高2292017.5.31

2016.12.1■営
 業活動によるキャッシュ・フロー +24億円
税引前四半期利益＋58億円、棚卸資産の増加（仕入）△11億円、法人所得税の支払△21億円 など■財 務活動によるキャッシュ・フロー △17億円
配当金の支払い△10億円、利息の支払い△4億円、借入金の減少△2億円 など（単位：億円）

資産の部

借入金

現金及び現金同等物■現金及び現金同等物
■負債合計
■棚卸資産
■資本合計
■投資不動産・有形固定資産 注）
は自己資本比率■その他資産（資本合計÷資産合計）（単位：億円）

1,233

1,212（短期）（76）

棚卸資産（不動産）

・30物件（簿価132億円）の仕入資金として115億円を新規に調達。物件の売却による返済と約定返済が進み、前期末比△2億円

（長期）
（622）

187
46161221

56967236238.9%

2015.1170253

・物件仕入・建築コスト等による増加が物件売却による減少を上回り前期末比＋13億 円。当 社 試 算 で1,093億 円 の 売 上 高 相 当分を保有

その他負債

95
資本

229

216931802686410
33.8%

2016.11

64253

699

229686●財政状態計算書の推移

負債・資本の部

794

439
35.6%

2017.5439

・利 益 の 積 み 上 げ ＋39億円、配当金の支払い△10億 円 等 に より、前 期 末 比＋28億円。自己資本比率
は35.6%

投資不動産・有形固定資産

253

その他資産

64

総資産

1,233 億円
08

株主さまアンケート集計結果のご報告
アンケートにお寄せいただいた皆さまの声

当社では 2016 年11月期「TOSEI REPORT」にてアンケートを実施し、510 名の株主さまよりご回答いただきました。皆さまのご協力に感謝申し上げますとともに、アンケートにお寄せいただいた株主さまからのご意見・ご要望を真摯に受け止め、今後の経営やIR 活動の改善に取り組んでまいります。

当社株式の保有期間3年以上 68.2％

好業績高配当にも着実な開発・営業のいまひとつなのが残念です。

会社のPRを増配予定で嬉しいです。

もっと充実させてこのまま順調に業績をほしい。

伸ばしてください。

社会貢献できる記事もほしい。

1～ 3年未満 20.4％

かかわらず、株価の上昇が努力を望む。

業界全般についての1年未満 11.0％

企業として頑張ってください。

このほかにもたくさんの声をお寄せいただきました！

ホームページのご案内
当社は、株主の皆さまからのご要
望が多い、ホームページの充実に力を入れています。今後も適時適切な情報開示に加え、見やすさ・使いやすさを兼ね備えたホームページづくりを進めてまいります。

未回答 0.4％

IR活動で特に充実を希望することTOSEI REPORTで充実を希望する記事（いくつでも回答、上位5位）（3つまで回答、上位5位）

ホームページでの情報提供

29.6%
21.6%

株式情報誌
本誌
「TOSEI REPORT」

19.9%

中期経営計画の進捗

15.4%

経営者の考え方

14.2%
14.1%

会社説明会

8.8%

事業内容

IR 広告

8.5%

事業における新たな取り組み新たに加わったコンテンツをご紹介します。

社長インタビュー動画
投 資家の皆さまに向けて、当社の強みや今後の展開についてご説明しています。

24.0%

業績の見通し11.7%

事業戦略説明会を開催しました
毎年、株主総会の後に株主の皆さま向けの事業戦略説明会を開催しています。
当社の事業環境や成長戦略などをご説明するほか、皆さまからのご質問をお受けしています。

アナリストレポート

是非、ご覧ください！

直近の業績のほか、当社のトーセイ

IR

検索https://www.toseicorp.co.jp/ir/
09

沿革やビジネスモデル、事業戦略などがまとめられたレポートです。

2017年2月24日開催 事業戦略説明会の様子

コーポレートデータ●会社概要（2017年 5月31日現在）●株式の状況（2017年 5月31日現在）

商号

トーセイ株式会社

発行可能株式総数

150,000,000株

代表者

山口 誠一郎

発行済株式の総数

48,284,000株

設立

1950年2月2日

所在地

東京都港区虎ノ門四丁目2番3号

資本金6,421,392千円

株主数●利益還元（2017年 5月31日現在）
2017.112015.11 2016.11

配当金（円） 16.0

22.0

25.0（予想）

5,971名●所有者別株式分布状況（2017年 5月31日現在）

上場金融商品取引所 東京証券取引所市場第一部（証券コード：8923）
シンガポール証券取引所メインボード（証券コード：S2D）

その他法人等12.79%（6,175,300株）

従業員

162名（連結384名）

事業内容

不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

外国法人等
35.47%（17,125,693株）

許認可等

宅地建物取引業、特定建設業、一級建築士事務所、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、一般不動産投資顧問業、不動産特定共同事業●大株主の状況（2017年 5月31日現在）
株主名

持株数（株） 持株比率（%）

トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
Tosei Singapore Pte. Ltd.
株式会社アーバンホーム
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社

山口 誠一郎12,885,500

26.68%

有限会社ゼウスキャピタル

6,000,000

12.42%KBL EPB S.A. 107704

5,127,300

10.61%

GOVERNMENT OF NORWAY

1,907,700

3.95%

STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001

1,804,300

3.73%

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

1,266,600

2.62%

MORGAN STANLEY & CO. LLC

主要な関連会社

40.08

証券会社
2.28%（1,103,190株）
個人・その他
40.08%（19,353,617株）
金融機関 9.37%（4,526,200株）

9.37 35.47 12.79 2.28

1,143,500

2.36%●役員（2017年 5月31日現在）

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

940,400

1.94%

DFA INTL SMALL CAP VALUE PORTFOLIO

512,600

1.06%

代表取締役社長 執行役員社長

山口 誠一郎

常務執行役員渡辺 政明

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口5）495,300

1.02%

取締役専務執行役員

小菅 勝仁

常務執行役員中西 秀樹

取締役専務執行役員

平野 昇

執行役員

川端 一郎

社外取締役

神野 吾郎

執行役員

山口 俊介

社外取締役

少德 健一

執行役員

藤原 宣人
倉本 幸二

監査役（常勤）

北村 豊

執行役員

監査役（常勤）

西中間 裕

執行役員

大島 均

監査役（非常勤）

永野 竜樹

執行役員

伊藤 天心

監査役（非常勤）

土井 修
社外取締役取締役専務執行役員

代表取締役社長

取締役専務執行役員

社外取締役

神野 吾郎

小菅 勝仁

山口 誠一郎

平野 昇

少德 健一

10トーセイは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する「都市創造業」として、都市の魅力を高めることを目指しています。

IRカレンダー
期末決算発表第1四半期
決算発表

12 月 | 1 月 | 2 月 3 月 | 4 月 | 5 月

第2四半期
決算発表

第3四半期
決算発表

6 月 | 7 月 | 8 月 9月 | 10 月 | 11月

招集通知発送株主総会
配当支払（総会翌営業日〜）

魅力的な都市・建物をつくるためには、すべてを壊して建て替えるのではなく、それぞれの土地が持つ個性にあわせた柔軟な取り組みが必要であると考えています。
新たな価値と感動を創造するために、心を込めて、都市をつくりあげていく—「都市に、心を。
」は、こうした思いを表しています。

決算基準日（11月30日）

株主メモ
事業年度

12月1日から11月30日まで

定時株主総会

毎年2月下旬基準日

11月30日剰余金の配当の基準日

5月31日、11月30日

単元株式数100株

株主名簿管理人
事務取扱場所

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部〒183-0044 東京都府中市日鋼町1-1
電話0120-232-711（フリーダイヤル）

公告方法

電
 子公告（https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html）
た だし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。

証券会社に口座をお持ちの場合

特別口座の場合
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都府中市日鋼町1-1

連絡先（注）

お取引の証券会社になります。

電話
お問い合わせ先

ご注意

郵送先：
〒
 137-8081 新東京郵便局私書箱第29号
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
0120-232-711（フリーダイヤル）

未受領の配当金につきましては、三菱UFJ株式売買はできません。
信託銀行本支店でお支払いいたします。

（注）株 主名簿管理人および特別口座の口座管理機関の事務拠点の移転に伴い、2017年8月14日付にて上記のとおり変更しております。

〒105-0001 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号 虎ノ門トーセイビル
TEL. 03-3435-2865

トーセイ

不動産

検索

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東京証券取引所市場第一部（証券コード：8923）

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