2018年11月期

決算短信〔ＩＦＲＳ〕(連結)2019年１月10日
上 場 会 社 名
トーセイ株式会社
上場取引所
東・SGX
コ ー ド 番 号
8923・S2D
URL https://www.toseicorp.co.jp
代
表者 (役職名) 代表取締役社長(氏名) 山口 誠一郎
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員(氏名) 平野 昇(TEL) 03-3435-2865
定時株主総会開催予定日
2019年２月27日
配当支払開始予定日
2019年２月28日
有価証券報告書提出予定日 2019年２月28日
決算補足説明資料作成の有無： 有
決算説明会開催の有無： 有 （機関投資家・アナリスト向け ）(百万円未満切捨て)

１．2018年11月期の連結業績（2017年12月１日～2018年11月30日）（１）連結経営成績
売上高

営業利益

百万円

2018年11月期
2017年11月期％

百万円

61,543 6.6
57,754 15.9

税引前利益
％

百万円

10,875 10.6
9,833 6.0

基本的１株当たり
当期利益(％表示は対前期増減率)
親会社の所有者に 当期包括利益
帰属する当期利益
合計額

当期利益
％

10,171 12.4
9,049 7.1

百万円

％

百万円

％

6,852 11.3
6,155 11.0

6,852
6,155

11.3
11.0

希薄化後
親会社所有者帰属持分
１株当たり当期利益
当期利益率

資産合計
税引前利益率

百万円％

6,856 11.2
6,165 11.9
売上高
営業利益率

円 銭

円 銭

％

％

％

141.36127.48141.12
127.41

14.0
14.1

7.8
7.4

17.7
17.0

(参考) 持分法による投資損益 2018年11月期－百万円

2018年11月期
2017年11月期

2017年11月期－百万円

親会社の所有者に帰属する持分

親会社所有者
帰属持分比率（２）連結財政状態
資産合計
2018年11月期
2017年11月期

資本合計

１株当たり親会社
所有者帰属持分

百万円

百万円

百万円

％

円 銭

138,768
122,550

52,021
46,15852,021
46,15837.5
37.7

1,071.63
955.99（３）連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
2018年11月期
2017年11月期

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高

百万円

百万円

百万円

百万円

7,615
7,089

△10,786△18

5,941△4,962

26,52023,750２．配当の状況
年間配当金
第１四半期末 第２四半期末 第３四半期末
円 銭
円 銭
円 銭

2017年11月期
2018年11月期
2019年11月期(予想)

－
－
－

0.00
0.00
0.00

－
－
－

期末

配当金総額
(合計)

合計

円 銭

円 銭

百万円

25.00
30.00
37.00

25.00
30.00
37.00

1,207
1,456

親会社所有者
帰属持分配当率
(連結)
％
％

配当性向
(連結)

19.6
21.2
23.3

2.8
3.0

３．2019年11月期の連結業績予想（2018年12月１日～2019年11月30日）

売上高
通

期

営業利益

(％表示は、対前期増減率)
親会社の所有者に 基本的１株当たり帰属する当期利益
当期利益

税引前利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円 銭

71,51016.2

12,052

10.8

11,230

10.4

7,708

12.5

158.79※ 注記事項（１）期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動)
新規－社 (社名)、 除外（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更① ＩＦＲＳにより要求される会計方針の変更－社 (社名)： 無②①以外の会計方針の変更： 無③

会計上の見積りの変更： 無（３）発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む)： 無

2018年11月期

48,544,800株

2017年11月期

48,284,000株②

期末自己株式数

2018年11月期

105株

2017年11月期－株③

期中平均株式数

2018年11月期

48,472,355株

2017年11月期

48,284,000株(参考) 個別業績の概要
１．2018年11月期の個別業績（2017年12月１日～2018年11月30日）（１）個別経営成績
売上高
2018年11月期
2017年11月期

営業利益(％表示は対前期増減率)
経常利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

48,06145,491

5.6
8.4

6,330
6,434

△1.6
△17.9

6,770
7,218

△6.2
1.3

5,370
5,449

△1.5
15.1

１株当たり
当期純利益
2018年11月期
2017年11月期

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益
円 銭

円 銭

110.79112.87110.60112.81（２）個別財政状態
総資産
2018年11月期
2017年11月期(参考) 自己資本 2018年11月期

純資産

自己資本比率

１株当たり純資産

百万円

百万円

％

円 銭

128,160
115,196

47,28142,88936.9
37.2

973.16886.3847,241百万円

2017年11月期

42,798百万円

２．2019年11月期の個別業績予想（2018年12月１日～2019年11月30日）(％表示は、対前期増減率)
売上高
通

※
※

期

経常利益

当期純利益

１株当たり当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円 銭

60,027

24.9

9,541

40.9

7,156

33.3

147.41

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です
業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項(1)本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、添付資料５ページ「１．経営成績等の概況 (4)今後の見通し」をご覧ください。
(2)当社は、2019年１月10日に機関投資家及びアナリスト向けに決算説明会を開催する予定です。この説明会で配布する決算説明会資料については、決算開示後速やかに当社ホームページに掲載する予定です。

トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期○目 次
１．経営成績等の概況

・・・・・・・・・・・・・ 2(1) 当期の経営成績の概況

・・・・・・・・・・・・・ 2(2) 当期の財政状態の概況

・・・・・・・・・・・・・ 4(3) 当期のキャッシュ・フローの概況

・・・・・・・・・・・・・ 4(4) 今後の見通し・・・・・・・・・・・・・ 5(5) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 ・・・・・・・ 5
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ・・・・・・・・・・・・・ 5
３．連結財務諸表及び主な注記

・・・・・・・・・・・・・ 6(1) 連結財政状態計算書

・・・・・・・・・・・・・ 6(2) 連結包括利益計算書

・・・・・・・・・・・・・ 7(3) 連結持分変動計算書

・・・・・・・・・・・・・ 8(4) 連結キャッシュ・フロー計算書

・・・・・・・・・・・・・ 9(5) 連結財務諸表に関する注記事項

・・・・・・・・・・・・・10（継続企業の前提に関する注記）

・・・・・・・・・・・・・10（セグメント情報）

・・・・・・・・・・・・・10（１株当たり利益）

・・・・・・・・・・・・・11（重要な後発事象）・・・・・・・・・・・・・11

― 1 ―

決算短信

トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信

１．経営成績等の概況（1）当期の経営成績の概況
当連結会計年度（2017年12月１日～2018年11月30日）における我が国経済は、自然災害による一時的な下振れはあったものの、好調な企業業績を背景とした設備投資の増加や底堅い個人消費に支えられ、緩やかに回復しています。通商問題の動向や新興国経済の先行き等が懸念されていますが、今後も、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、緩やかな回復が続くことが期待されています。
当社グループが属する不動産業界では、2018年１～９月における上場企業等による国内不動産取引額は3.0兆円と前年同期比で５％増加しました。一部地方銀行による不正融資問題等を受け、銀行の融資姿勢は自己資金に余裕のない個人の不動産投資に対して厳格化の動きが見られているものの、海外投資家やJ-REIT等の物件取得は旺盛で、総じて不動産投資市場は好調に推移しています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、2018年１～10月の販売戸数は前年同期並みとなりましたが、初月契約率は好不調の目安とされる70％を下回って推移しています。一方、分譲戸建市場では、2018年１～９月の販売戸数が前年同期比で１％の減少となりましたが、マンション価格の高止まりを受け、割安感から需要回復の兆しが見られています（民間調査機関・国土交通省調べ）。
都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、好調に推移しています。民間調査機関の調べによると、2018年10月時点の平均空室率は2.2%と2002年１月以来の最低値を更新し、平均募集賃料も58か月連続で上昇を続けています。
引き続き企業の移転やオフィス拡張需要が見込まれ、賃料は上昇傾向が続くものとみられています。
不動産証券化市場は拡大が続いています。2018年６月時点のJ-REIT運用資産額は17.3兆円（前年同月比1.1兆円の増加）、私募ファンド運用資産額は16.9兆円（前年同月比1.1兆円の増加）となり、不動産証券化市場全体の市
場規模は34.2兆円（前年同月比2.2兆円の増加）にまで成長しました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビル、賃貸マンション等の一棟販売を順調に進めるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンション、戸建住宅の販売を推進しました。また仕入活動では通常の仕入手法に加えM＆Aによる仕入手法も活用しながら、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高61,543百万円(前連結会計年度比6.6％増)、営業利益10,875百万円(同10.6％増)、税引前利益10,171百万円(同12.4％増)、当期利益6,852百万円(同11.3％増)となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「西台トーセイビル」（東京都板橋区）、「NU関内ビル」（神奈川県横浜市）、「池袋女子学生会館」（東京都豊島区）、「東戸塚ウエストビル」（神奈川県横浜市）、「吉祥寺イトウビル」（東京都武蔵野市）、「倉持ビルディング第二ビル」（東京都墨田区）、等44棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で22戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合
わせて43棟、土地12件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は34,793百万円(前連結会計年度比13.6％減)、セグメント利益は6,770
百万円(前連結会計年度比13.7％減)となりました。

― 2 ―トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信(不動産開発事業)
当連結会計年度は、新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス祐天寺マスタープレイス」（東京都世田谷区）において、88戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）、「THEパームスコート国立」（東京都国分寺市）、「THEパームスコート柏初石」（千葉県柏市）等において、102
戸を販売いたしました。その他、商業施設１件、土地12件を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、分譲マンション開発用地１件、ホテル開発用地２件、物流施設開発用地
１件、51戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,261百万円(前連結会計年度比155.2％増)、セグメント利益は1,487百万円(前連結会計年度は408百万円のセグメント損失)となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産37棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション
等29棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシン
グ活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,133百万円(前連結会計年度比1.0％減)、セグメント利益は2,534百万円(前連結会計年度比1.8％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）552,208百万円から、ファンドの物件売却等により40,485百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、151,636百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は663,359百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,982百万円(前連結会計年度比7.9％増)、セグ
メント利益は1,616百万円(前連結会計年度比26.9％増)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビ
ル、ホテル及び学校等で390棟、分譲マンション及び賃貸マンションで232棟、合計622棟（前連結会計年度末比43棟減少）となりました。
以上の結果、管理棟数は減少したものの、手数料報酬等が増加したことにより、不動産管理事業の売上高は4,015百万円(前連結会計年度比20.6％増)、セグメント利益は453百万円(前連結会計年度比63.1％増)となりました。
(その他)
当連結会計年度の売上高は356百万円(前連結会計年度は０百万円の売上)、セグメント損失は45百万円(前連結会
計年度比39.7％減)となりました。

― 3 ―トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信（2）当期の財政状態の概況
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ16,218百万円増加し、138,768百万円となりました。負債は10,355百万円増加し、86,746百万円となりました。
総資産が増加した主な要因は、当社グループの主力事業であります、不動産流動化事業及び不動産開発事業における仕入が売上を上回ったことによる棚卸資産の増加（前連結会計年度比2,739百万円増）、投資不動産の増加（前連結会計年度比5,393百万円増）によるものであります。負債の増加した主な要因は、借入金の増加（前連結
会計年度比7,901百万円増）によるものであります。
また資本は、5,862百万円増加し、52,021百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げによるものであります。

（3）当期のキャッシュ・フローの概況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ2,770百万円増加し、26,520百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、7,615百万円(前連結会計年度比7.4％増)となりました。これは主に、税引前利
益10,171百万円、法人所得税の支払額2,226百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、10,786百万円(前連結会計年度は、18百万円の使用)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出8,714百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,502百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、5,941百万円(前連結会計年度は、4,962百万円の使用)となりました。これは主に、新規物件仕入に係る長期借入れによる収入41,148百万円、物件売却等に伴う長期借入金の返済による支出
33,360百万円、利息の支払額960百万円及び配当金の支払額1,206百万円等があったことによるものであります。
(参考) キャッシュ・フロー指標のトレンド
2016年11月期

2017年11月期

2018年11月期

親会社所有者帰属持分比率(％)

33.8

37.7

37.5

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)

33.1

43.1

36.0

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

－

9.5

9.9

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

－

8.0

7.9

親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率 ：株式時価総額／資産合計
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
(注５) 2016年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりま
せん。

― 4 ―

トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信（4）今後の見通し
当社の主要ターゲット市場である不動産投資市場では、良好な資金調達環境が続いており、企業やＪリート、海外投資家等によって活発に不動産取引が行われています。一部の地方銀行による不正融資問題を受けて、レンダー
が個人投資家向け投資用不動産融資に対して慎重な姿勢を強めているものの、世界の主要都市と比べて投資環境は良く、堅調なオフィス需要や安定的なマンション需要を下支えにした不動産投資需要が継続するとの見通しをしております。一方、好調な都心不動産に比べて郊外の投資用不動産は相対的に弱さが見られており、不動産市場の変化を見据えた投資戦略が必要であると考えています。
2019年11月期につきましては、中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）の２年目として、既存事業のさらなる成長と新たな収益事業の確立に向けて引き続き取り組んでまいります。
不動産流動化事業においては、既存不動産の再生・付加価値創造ビジネスを推進し、取扱商品の拡大、販売手法の多様化等により事業の拡大を目指してまいります。仕入れにおいては、ポートフォリオを意識しながら、流動性が高い都心の中小規模不動産の取扱い拡大と収益性の高い20億円超の中・大型不動産の取得を積極的に進めてまいります。不動産開発事業においては、需要が底堅い戸建住宅・分譲マンションの開発販売を推進することに加えて、立地需要を見極めた物流施設、ホテルなどの開発も推進してまいります。一方、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業における保有固定資産の拡大、不動産ファンド・コンサルティン
グ事業におけるアセットマネジメント受託資産の積み上げ、不動産管理事業における受託物件増加を目指し、各セグメントの拡大を図ってまいります。
また、新たな収益事業確立への取り組みとして、2019年11月期より新たにホテル事業セグメントを設けました。
既存保有物件の運営・賃貸のほか、2017年12月に開業したトーセイホテルココネ神田、2018年12月に開業したトーセイホテルココネ上野に続く自社ブランドホテル開発を現在３箇所で進めており、ホテル事業の成長とトーセイブ
ランド向上に向けて取り組んでまいります。
以上の施策の実行により、次期の当社連結業績見通しは、売上高71,510百万円(前連結会計年度比16.2％増)、営
業利益12,052百万円(同10.8％増)、税引前利益11,230百万円(同10.4％増)、当期利益7,708百万円(同12.5％増)の増収増益を予定しております。

（5）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計
画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
2018年11月期の期末配当につきましては、１株につき30円を予定しております。
また、2019年11月期の期末配当につきましては、１株につき37円を予定しております。

２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、国際会計基準(IFRS)を適用しております。
IFRS適用の目的は、海外における信用力向上、グローバルオファリング等の資金調達の柔軟性向上、海外投資家等の利便性向上等であり、今後のグローバル展開において、多くのメリットを享受できると考えたためであります。
また、東京証券取引所ならびに重複上場しているシンガポール証券取引所の双方に、IFRSベースの財務諸表をそのまま提出できる点もメリットのひとつと考えております。

― 5 ―トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信

３．連結財務諸表及び主な注記（１）連結財政状態計算書
前連結会計年度(2017年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

資産
流動資産
現金及び現金同等物
営業債権及びその他の債権

23,750,239
2,148,608

26,520,569
3,090,237

棚卸資産
その他の流動資産59,718,614
26,37662,457,864
30,495流動資産合計85,643,839

92,099,167

非流動資産
有形固定資産5,305,652

8,785,869

投資不動産
無形資産

28,359,547
83,54433,752,847
87,966

売却可能金融資産
営業債権及びその他の債権

1,751,463
859,7312,244,831
865,235

517,587
28,914

903,707
28,91436,906,441

46,669,371

122,550,281

138,768,538

4,278,612

4,075,579

6,449,040
732,961

7,308,494
2,445,597

繰延税金資産その他の非流動資産
非流動資産合計
資産合計
負債及び資本負債
流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
未払法人所得税等
引当金484,671593,669

11,945,287

14,423,341

3,280,020

3,708,969

60,674,335
472,574

67,716,752
493,554

19,197－

6,817
397,320

64,446,127

72,323,414

76,391,414

86,746,756

6,421,392
6,464,240

6,554,139
6,544,924

33,209,210－

38,843,309△128

64,02479,537

親会社の所有者に帰属する持分合計

46,158,867

52,021,782

資本合計

46,158,867

52,021,782

122,550,281

138,768,538

流動負債合計非流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
退職給付に係る負債
引当金
繰延税金負債
非流動負債合計
負債合計
資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
その他の資本の構成要素

負債及び資本合計― 6 ―トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信（２）連結包括利益計算書(単位：千円)前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
売上高

当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

売上原価57,754,328
40,937,814

61,543,319
42,820,221

売上総利益

16,816,513

18,723,097

販売費及び一般管理費
その他の収益7,153,850
215,754

7,860,072
147,032

44,550134,249

営業利益

9,833,867

10,875,807

金融収益
金融費用

76,881
861,281

85,743
790,534

税引前利益
法人所得税

9,049,467
2,894,297

10,171,017
3,318,779

当期利益

6,155,169

6,852,237△4,016△11,038△4,016△11,038

その他の費用その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定
純損益に振り替えられない項目の合計
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目

12,035△881△2,644

13,480

5,070

2,913

14,461

15,513

10,4454,474

当期包括利益6,165,615

6,856,712

当期利益の帰属
親会社の所有者

6,155,169

6,852,237

当期包括利益の帰属
親会社の所有者

6,165,615

6,856,712

親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円)127.48141.36

希薄化後１株当たり当期利益(円)127.41141.12

在外営業活動体の換算差額
売却可能金融資産の公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
税引後その他の包括利益― 7 ―トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信（３）連結持分変動計算書
前連結会計年度(自2016年12月１日

至

2017年11月30日)(単位：千円)2016年12月１日残高

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

その他の
資本の
構成要素

6,421,392

6,418,823

28,120,304－

49,562

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計
41,010,083

10,445

6,155,169
10,445

6,155,169
10,445

10,445

6,165,615

6,165,615

－
－

－
－

△1,062,248
45,416△1,062,248
45,416

4,016

－

－

64,024

46,158,867

46,158,867

当期利益
その他の包括利益
当期包括利益所有者との取引額

6,155,169－－

6,155,169－

新株の発行
自己株式の取得
剰余金の配当株式報酬△1,062,248
45,416

その他の資本の構成要素から利益剰余金△4,016

資本合計
41,010,083

への振替
2017年11月30日残高
当連結会計年度(自6,421,392

6,464,240

2017年12月１日

至33,209,210－

2018年11月30日)(単位：千円)

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

その他の
資本の
構成要素

2017年12月１日残高

6,421,392

6,464,240

33,209,210－

64,024

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計
46,158,867

当期利益
その他の包括利益－－

6,852,237
4,474

6,852,237
4,474

6,852,237
4,474

4,474

6,856,712

6,856,712

208,495

208,495△128△1,207,100△128△1,207,100

4,935

4,935

11,038－－79,53752,021,782

52,021,782

当期包括利益所有者との取引額
新株の発行

－

－

132,747

75,748

自己株式の取得
剰余金の配当－△128△1,207,100

株式報酬
その他の資本の構成

4,935

要素から利益剰余金への振替2018年11月30日残高

6,852,237△11,038
6,554,139

6,544,924

38,843,309

― 8 ―

△128

資本合計
46,158,867

トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信（４）連結キャッシュ・フロー計算書(単位：千円)前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)

当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益
減価償却費
引当金及び退職給付に係る負債の増減額(△は減少)
受取利息及び受取配当金

9,049,467

10,171,017

393,045

621,108

98,422

112,683△76,881△85,743

支払利息
関係会社株式売却益

861,281△123,505

790,534－

22,955791△13,498△827,489

353,672△932,707

415,296△14,82259,676△79,792

小計
利息及び配当金の受取額

11,039,932
76,6199,755,580
85,743

法人所得税の支払額△4,027,392△2,226,001

7,089,159

7,615,322

有形固定資産除却損
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加)
棚卸資産の増減額(△は増加)
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少)
その他

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
投資不動産の取得による支出
無形資産の取得による支出
売却可能金融資産の取得による支出
売却可能金融資産の回収による収入
売却可能金融資産の売却による収入貸付金の実行による支出
貸付金の回収による収入連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

95,000－△30,994△1,282,517△72,169△8,714,445△13,189△687,589△33,450△473,717

7,619
349,201

1,907
3,458

△1,085,000
2,760,075－
77△182,766△1,502,160

39,328－12,032

3,715△18,800△10,786,784

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)△1,930,300

117,500

長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出

38,871,150△39,951,833

41,148,950△33,360,923

株式の発行による収入
配当金の支払額－△1,061,561

208,086△1,206,976△886,261△3,374△960,968△3,783△4,962,180

5,941,884

利息の支払額その他
財務活動によるキャッシュ・フロー

2,108,179

2,770,422

現金及び現金同等物に係る換算差額

21,640,866
1,193

23,750,239△92

現金及び現金同等物の期末残高

23,750,239

26,520,569

現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高― 9 ―トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信（５）連結財務諸表に関する注記事項(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(セグメント情報)(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」及び「不動産管理事業」の５つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメン
ト業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。
(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメ
ントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2016年12月１日

至

2017年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

6,194,849

2,763,389

3,330,553

20－

57,754,328

43,11438,933

1,306,827－ △1,388,876－

5,197,322

6,237,963

2,802,323

4,637,381

20 △1,388,876

57,754,328△408,738

2,581,960

1,273,565

278,217△74,920 △1,661,249

9,833,867

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

外部顧客からの売上高

40,268,193

5,197,322

セグメント間の売上高

－

－

合計

40,268,193

セグメント利益又は損失

7,845,032

その他

調整額

合計

売上高

金融収益・費用(純額)△784,400

税引前利益

9,049,467― 10 ―

トーセイ株式会社（8923）2018 年 11 月期

決算短信

当連結会計年度(自 2017年12月１日

至

2018年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

34,793,585

13,261,604

6,133,861

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

2,982,251

4,015,450

その他

調整額

合計

売上高
外部顧客からの売上高
セグメント間の売上高

356,565－

61,543,319－－

44,221

56,356

1,216,701

2,240 △1,319,519－

合計

34,793,585

13,261,604

6,178,083

3,038,607

5,232,152

358,805 △1,319,519

61,543,319

セグメント利益又は損失

6,770,700

1,487,253

2,534,521

1,616,478

453,725△45,211 △1,941,660

10,875,807

金融収益・費用(純額)△704,790

税引前利益

10,171,017(１株当たり情報)
前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)

当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

親会社の所有者に帰属する当期利益(千円)

6,155,169

6,852,237

希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する当期利益(千円)

6,155,169

6,852,237

発行済普通株式の加重平均株式数(株)48,284,000

48,472,355

25,40285,411

48,309,402

48,557,766

基本的１株当たり当期利益(円)127.48141.36

希薄化後１株当たり当期利益(円)127.41141.12

希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式増加数(株)希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式の加重平均株式数(株)(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
(重要な後発事象)
該当事項はありません。

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