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建築と社会2015.09

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会員投稿の頁
内容に日頃の運動不足を悔やみつつ、一同やtalk baton 04

や重い足取りで座談会の会場に到着した。

「建築と地元」■寺西家長屋と「どっぷり昭和町」

ゲスト
丸順不動産

座談会場は大正末期建設時の状態がよく保存

代表 小山隆輝 氏にはご自宅前の長屋再生の経緯などを伺った。

3代続く地元不動
産屋の主。一般的な不動産業以外に、まちと人の関係性を不動産的手法を用いて整えるエリアマネジャー的存在。

寺西「当時、家の前の長屋は老朽化して再生

若手プラットフォームづくりの活動の一環と■昭和町まちあるきツアーいう。「考えたら当たり前で、マンションだして、建築を取り巻く他分野のゲストがトー

閑静なJR阪和線「南田辺」駅に続々と集まと固定資産税が140万円、長屋は 2 万円。マクのバトンを繋げていくコミュニケーション

る参加者は総勢27名。今回のtalk batonは昭ンションは初期投資が必要で借金もしないとトークイベントです。

和町まち歩きからスタートした。ツアーは南いけない」。さらに住宅より飲食店を入れた建築をフィールドとする私たちと毎回のゲス

田辺駅から昭和町まで 1 時間半の道程。大方が維持管理に手間がかからず利益率が高く

トとの対話を通じて、建築が本来持っている通りから一筋入ると狭い道路が碁盤の目のよなる。「あんまり言うと借り手が『家賃負け多様性やバイタリティを見つめ直し、これかうに整然と通っている。阿倍野区は戦争によてくれ』となるから言わないけれど」とは思らの建築に求められる領域を探っていきます。

る被害が少なく、長屋も多く残っているとい

わずオーナーの本音か（笑）
。

う。小山さんが長屋と道路の境界あたりを指寺西さんは「どっぷり昭和町」というイベン差してみんなを集めた。

トの実行委員長でもある。「昭和の日に昭和小山「このあたりの狭い道は、中央の1.8ｍ町で昭和の文化を楽しむ」というコンセプト

は行政的には水路敷なんです。下水管は埋で、今年で10回を数える。

まっていますが、どう見ても道路です」。施寺西「長屋 2 階でのライブやDJから始まり、行されたばかりの都市計画法に基づいて行わ今では公園や幼稚園、小学校などのほか商店れた当時の区画整理が「耕地整理」の手法を街にまで広がりました。あそび広場や音楽祭踏襲したため、1.8ｍ幅の水路の両側に0.9ｍイベントなども催されるようになり、阿倍野ずつの民有地持ち出しで道路幅としては3.6

区の 3 大祭のひとつとして毎年 1 万人が訪ｍとなっているのだという。また、当時、長れるようになりました」。（参照：「建築と社屋建設時には建物を道路境界から0.45mセッ会（2015年 2 月号）」）。

U-35委員会企画

talk baton 04 活動報告
talk baton とは…

されている寺西家町屋。当主の寺西興一さん不能と考えており、マンションに建て替える予定だったんです。でも長屋として全国初の登録文化財になったので、これを活用してみようと思いました」。マンション建設と長屋再生の収益を比較すると、長屋を再生した方が 2 〜 3 倍の利益があることがわかったとトバックしなさいという規則があったため、建物の外壁間は4.5ｍとなっている。

■不動産×エリアマネジメント

U-35委員会Facebookページ

ツアーでは、桃ヶ池長屋とその別棟、金魚カ

小山「昭和町に来たことがある人は？」半分

活動内容やメンバーの雑感などざっくばらん

フェ、昭南ビルなど、小山さんの関わってきくらい上がった手を見て「最近増えてきた」に情報をアップしています。ぜひ一度お立ちた物件を巡り、その合間に改装済みの借家物と笑う。「自分の店を宣伝する前にこの街の寄りください。

件やこの地域のターニングポイントとなるお知名度を上げないと、ということでスタート

https://www.facebook.com/U35.aaj

店などをご紹介いただいた。盛りだくさんのしたのが『どっぷり昭和町』というイベント▲何の変哲もない路肩に、耕地整理の名残 ▲桃ヶ池長屋の改修前（左）と後（右）。隠れていた魅力が再生され、まちに語り出す▲再生された寺西家長屋、現在は飲食店舗として活用されている

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会員投稿の頁です」。自分の不動産だけでなく「まち」とるセルフリノベーションとすることで家主の少ない』ことに着目し、家主に改修費全額をいう視点を持つことで、この界隈が少しずつ投下資本を抑えた。その代わり 3 年間は低投資してもらう代わりに『その投資が回収で変わってきた感覚があるという。

賃金の定期借家契約とすることで、借り手がきるまでの期間は解約できない』契約条件を

丸順不動産は大正13年に城東区で創業した本業に専念できる賃借条件を整えた。

作ったんです」。万が一経営が行き詰った際不動産屋で、隆輝さんはその 3 代目。毎日②桃ヶ池長屋 外観の改装は家主、その他はは転貸しできるという条件を付け、うまくリのように昭和町を自転車で走ると、空地や空入居者が負担した。廃墟同然だった長屋をスク回避しているという。

家が増えているのを感じた。危機感を覚えてイチから改装する様子は入居者自身によって小山「まちと店とのコミュニケーションが生いたある日、読売新聞で阪南地区の長屋が登インターネット上で発信され、昭和町エリアまれ、豊かな暮らしに結びつくまちづくり録文化財になると知った。知り尽くしたはずの知名度が一気に上がった。

をしたい。ただ、そういう人はお金がないのまちを探し回る。ようやく見つけた長屋の小山「コミュニティをしっかりと作って地域（笑）
。家賃を下げるために、店舗面積を小さ

感想は「見る人が見れば価値があるのかな」的な雰囲気を作っていく力があるかどうか、くしたり店舗付き住宅でトータルの生活費をという程度。ここで飲食店をしたら利益が出という視点で入居者を選んでいます」。普通減らしたりして、よき商いがこの街に参入しるのではないか、という話が偶然にも丸順不の不動産業では「借りたい」という人がいれやすくなる仕組みを作っていく」。借り手を動産に寄せられ、寺西家長屋との関係が始ば貸さざるを得ないはずだが、どうやって入先に決めてその人に必要な最低限の投資をまった。その後、小山さんはいわゆる「扱居者をフィルタリングするのだろうか？「秘オーナーも巻き込んで実現する入居者先付けいづらい物件」を次々と再生していく。意密は『賃貸条件が確定しない段階で入居者を逆算方式。そこには「地元」への愛情ある眼識するのは「エリア価値を高めることで不探す』ということです」。フェイスブックな差しが欠かせない。

動産価値を高める」ための 5 つのステップ

どのつぶやきにも勘のいい人は食いついてくだという。①自分の不動産をきちんと整備るという。

■「選ばれるまち」になるためにして、②よき商いをする方にきちんと貸し

小山「入居者選定は私の経験による判断で行ベッドタウンとして発展した昭和町だが、バて、③その店が繁盛することで人が集まり、います。実際に会ってOKだと思ったら、次ブル期を境に生産年齢人口は減少しだし、世④エリアの価値が高まり、⑤自分の不動産ののステップとして家主とお茶を飲みながら販帯数の減少も始まろうとしている。

価値につながる。

売する作品を見せてもらったりします」。

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方する人に入ってもらいたい』ということをと決めました（笑）
」。地域の歴史や特徴の延アピールしたんです。チャレンジショップで長にある「豊かな暮らし方」を標榜し、住め■貸し手と借り手の関係性を整えるはないので、ここをきっかけに路面店に進出るまちから住みたいまちへと脱皮する時、必丸順不動産で特徴的なのは、借り手と貸し手してほしい」。家賃が低いため趣味の延長に要とされるのがエリアマネジメントという手の立場を対等にするための賃借条件づくりだ

なりがちだが、入居者と営業の仕方を取り決法なのだ。デザインマインドを伴った不動産が、そこにはどんな秘訣があるのだろう。建めることでまちへの影響力の高い店舗の育成

業の変革に、今後も注目していきたい。

物改修とエリアマネジメントを一本のシナリを目指しているという。

オに乗せる手法について伺った。

④知的障害者のための短期訓練事業所 入居①金魚カフェ お風呂もなく台所も簡素な長者候補として社会福祉法人を選び、業務に必屋を借家として改装したいと相談がきた。

要な改修費を割り出した。

小山「改装費用が高すぎるので店舗に挑戦し小山「この物件では社会福祉法人の『当座のませんか、と提案したんです」。借り手によ資金はないが一般企業より倒産の危険性がtalk baton 04 を終えて小山さんが運営する「BUY LOCAL」は、通常の公募型マーケットと違い実行委員たちが推薦する地元店に出店を呼びかける。建築と不動産と人、その関係性を整えることで「まち」は「地元」として愛され、価値が生まれる。地道だが力強いデザインだと感じた。
対場

談日：2015.05.23
所：寺西家町屋（大阪市阿倍野区）

モデレーター：廣富 純（佐藤総合計画）▲寺西さん（左）と小山さん（右）のまちへの視線を伺う座談会▲懇親会でも熱い議論はつづく。
。。

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