REPRT

第69 期 2018年11月期上半期のご報告
2017年12月1日〜2018年5月31日

01 ごあいさつ

05 事業ハイライト

02 数字で見るトーセイ/業績予想

07 連結財務ハイライト

03 これまでの軌跡と今後の成長

09 株主の皆さまとのコミュニケーション広場

04 上半期 Topics

10 コーポレートデータ

東京証券取引所市場第一部

証券コード：8923

シンガポール証券取引所メインボード 証券コード：S2D

ごあいさつ新中期経営計画「Seamless Growth 2020」
初年度上半期は好発進
株主の皆さまには、平素より格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

初年度となる2018年11月期上半期業績につきましては、主力の不動産流動化事業で中古当社グループが属する不動産業界では、不動再生物件の仕入・販売を進めたほか、分譲マン産ファンドをはじめとする投資家の不動産投資ションの開発・販売に注力し、通期利益計画の意欲が引き続き旺盛であり、活発に売買取引が65%超まで順調に進捗しました。また、新規行われています。なかでも東京圏の不動産は海事業への取り組みとして、自社ブランドホテル外の投資家からも魅力的な投資対象として高く「TOSEI HOTEL COCONE（ココネ）」2号店評価されており、当社グループはさらなる成長の今冬開業に向けて準備を進めているほか、東に向けて、得意とする東京圏のマーケットで積京圏における物流施設開発事業への参入を決極的に事業を展開しています。

定し、第1号案件の開発に着手しています。

当期より、中期経営計画「Seamless Growth

当社グループは引き続き、さらなる成長を目

2020」（2017年12月〜2020年11月）をスタート

指して全社一丸となって事業活動に邁進していしました。目標として掲げる“2020年11月期連く所存です。今後とも、より一層のご支援を賜

結売上高1,000億円、連結税引前利益120億円

りますようお願い申し上げます。

構想”の実現に向けて、既存5事業のさらなる成長と利益増大を図るとともに、5事業に次ぐ新たな収益事業の確立を目指してまいります。

01

代表取締役社長

当期売上高（連結）
上半期実績
通期計画

当期利益（連結）325678億円

上半期実績億円

通期計画

トーセイはあらゆる不動産シーンで幅広く事業を展開。各事業の成長により、当期は過去最高の売上高更新を見込んでいます。

従業員数（2018年5月末現在）

44
66億円

407

年以降8期連続の増益を目指しています。

簿価→想定売上換算で名億円

上半期で通期計画の6割超まで進捗。2011

保有棚卸資産（2018 年 5月末現在）

トーセイ単体で177名、グループ全体で407名の従業員が、各部門のプロフェッショナルとして日々研鑽しています。

694
1,106億円
億円

将来の収益の源泉となる棚卸資産を122物件保有しています。

数字で見るトーセイ
アセットマネジメント
受託資産残高（2018年 5月末現在）

6,352

不動産管理物件数

仕入情報収集量（2018年 5月末現在）

667億円

棟

上半期実績
1ヶ月あたり10,3001,700

幅広く情報を収集し、再生潜在力のある収資家の皆さまより運用管理の業務を受託して管理しています。ています。

います。

2018年11月期連結業績予想と進捗
2018年11月期は、当社の強みである既存不動産の再生・販売に注力していくとともに、分譲マンションや戸建、商業施設等の開発・販売を進めてまいります。

益不動産や各種開発用地を厳選して取得し名長年掛けて築いた取引先とのリレーションにより、質・量・スピードを兼ね備えた不動産仕入と販売を実現しています。

（単位：億円）（単位：億円）

売上高
予想

678
577

430

社

件

オフィスやマンションのほか、学校、ホテル、物流施設など、幅広い種類の不動産を15,000
43,000件

お客さまの大切な資産をお預かりする不動産
アセットマネジャーとして、国内・海外の投取引先不動産仲介会社

498

営業利益
税引前利益
当期利益＊
予想

92
68

上半期の売上高は325億円（前年同期比23.4%増）、営業利益68億円（同10.3%増）、四半期利益*は44億円（同13.2%増）と順調に進捗しました。

上半期＊親会社の所有者に帰属する四半期利益60

988455109100906141

上半期

325

2015.112016.11

Advancing Together 20172015～20172017.112018.11
Seamless Growth 20202018～2020

6668 65 44

2015.112016.11

Advancing Together 20172015～20172017.112018.11
Seamless Growth 20202018～202002これまでの軌跡と今後の成長特集

History of Tosei

トーセイは1994年の第二創業以来、約四半世紀にわたり東京圏に特化して不動産事業を展開しています。
この 間、社 会 や 暮 らしは 大 きく 変 わりましたが、ト ー セイグル ー プは 事 業 環 境 の 変 化 を 成 長 機 会 に 結 びつけるべく、商 品 ラインナ ップの 拡 充、
幅広いサービス展開をベースとした機動的なポートフォリオ経営を推進し、成長してまいりました。当期より、さらなる成長と企業価値向上に向けて、新中期経営計画「Seamless Growth 2020」をスタートしました。独自性のある総合不動産会社として、持続的な成長を目指します。

2009年

2011年

2013年

2014年

2016年

大型環境共生型オフィスビル（Casbee認証Aランク取得）「平和島トーセイビル」

東証第一部に上場

シンガポール証券取引所に上場

トーセイ・リート投資法人上場

大規模戸建開発プロジェクト「THEパームスコート柏初石」

商業施設開発（全住協優良事業賞受賞）「T’S BRIGHTIA南青山」

シンガポール証券取引所へ上場
東証第二部へ上場

東証第一部へ上場

都市型分譲マンション

中古分譲マンション再生事業開始（グッドデザイン賞受賞）
第 1 号物件「ルネ鎌倉植木」

トーセイ・リート
投資法人上場「THEパームス千駄ヶ谷御苑の杜」

JASDAQ
市場へ上場■連結売上高
1994年

第二創業

'94

'95

'96

'97

'98

'99

●不動産賃貸・管理事業に加えて、開発事業を開始

'00

'01

'02

●不動産流動化事業開始

商業ビルやオフィスビルなど、投資用不動産を中心に取り扱い
03

'03

'04

'05

'06

●不動産ファンド・コンサルティング事業開始●売上高100億円突破'07'08'09リーマンショック

上場により資本を増強し成長加速

'10

'11

'12'13'14●不動産管理事業管理受託棟数 500 棟突破'15●アー●ファンド受託資産残高 3,000億円

需要が堅調なエンドユーザー向け商品にシフト、再成長に向けて充電上半期Topics
新中期経営計画

物流施設開発事業へ参入

第一弾「相模原市ロジ開発プロジェクト」をスタート（2018～2020）「Seamless Growth 2020」

2017年

1,000億円（計画）

第一弾自社ブランド
ホテル開業「TOSEI HOTELCOCONE 神田」

流施設の需要が高まっています。

収益成長

当社グループは、これまで他社物流施設の管理業務等を担うことにより物流連結売上高

1,000120億円

連結税引前利益678 億円（計画）

近年、急拡大しているネット通販などのeコマース市場や、高成長が続くサード・パーティー・ロジスティクス事業者の増床ニーズを受け、東京圏の賃貸物市場を支えてまいりましたが、このたび新たに、物流施設開発事業に参入することを決定しました。

用地仕入から企画設計、開発、運営管理、出口戦略まですべてワンストップで行える当社グループの強みを活かし、既存5事業に次ぐ新たな収益の柱とするべく、事業を推進してまいります。

億円

3年平均利益成長

10
12%以上

3年平均ROE%以上

財務健全性

安定事業比率の拡大

15'16'17

バンホームを子会社化
突破'18'20●物流施設開発を開始●ファンド受託資産残高 6,000億円突破

売買事業利益：安定事業利益

6：4 → 5：5

当社の不動産再生販売プロジェクト「西台トーセイビル」が全住協主催「第8回優良事業賞」を受賞「西台トーセイビル」は、延床面積2万m2 超の大型中古オフィスビルです。使

われていない空ビルの状態で取得し、テナントニーズに合わせたバリューアップを実施。再生収益不動産として、テナント誘致と投資家への物件売却を完了させました。この事業プロセスとプロジェクト全体が高く評価され、このたび、一般社団法人全国住宅産業協会が主催する優良事業表彰 不動産関連事業部門において、優良事業賞を受賞しました。

スクラップ&ビルドではない、使われなくなった建物の再活用は環境への負荷を大きく軽減します。トーセイは今後も、既存建物を活かす再生事業を推進してまいります。

●自社開発ホテルオープン

不動産投資市場回復、全事業を拡大し成長再加速へ
04

事業ハイライト（2018年 11月期上半期）

連結業績

売上高

325.2 億円

不動産流動化事業

営業利益54.1%

不動産開発事業

売上高構成比中古の不動産を取得し、バリューアップ（大規模改修）やコンバージョン（用途変更）を施した後に「再生不動産」として販売する事業です。

売上高

175.8 億円

前年同期比 2.0% 減

営業利益

42.2 億円

前年同期比 11.9% 減

前年同期比 10.3% 増

売上高構成比26.5%

開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特性に合わせて、オフィスビル・マンション・戸建住宅・商業施設・ホテルなどの新築開発を行い、販売する事業です。

売上高86.1 億円

前年同期比 301.7% 増

営業利益14.0 億円

前年同期は2.1億円の営業損失◆ 全室空室の状態で仕入れた‌「草加市 収益マンション」などをリーシングにより満室稼動とし、物件価値を向上させて販売◆ 約4年ぶりの分譲マンション開発となる‌「THEパームス祐天寺マスタープレイス」の販売が売上・利益をけん引※で取得した◆ 過去に不動産M＆A‌「杉並区 収益ビル」などを高い利益率で販売◆ 全95戸の大規模戸建開発‌「THEパームスコート柏初石」が全戸完売

販売物件（一例）

開発物件（一例）

船橋市 収益マンション

草加市 収益マンション

THEパームス祐天寺マスタープレイス THEパームスコート青葉荏田

墨田区 空ビル※不動産 M&A とは、不動産取得を目的として、不動産保有会社株式を買収するスキームのことを言います。

05

68.8 億円

前年同期比 23.4% 増

THEパームスコート越谷レイクタウン

◆不動産流動化事業・開発事業ともに物件の売却が進み、営業利益は通期予想の6割を達成

不動産ファンド・コンサルティング事業

4.1%

売上高構成比トーセイ・アセット・アドバイザーズ（トーセイの100％子会社）による、不動産ファンドのアセットマネジメント業務を行う事業です。信託受益権の売買、収益不動産の運用管理などのサービスを提供しています。また、事業法人が保有する不動産のコンサルティングや仲介なども行っています。

売上高

13.4 億円

前年同期比 19.0% 減

営業利益7.0 億円

前年同期比 22.7% 減

不動産賃貸事業

利便性の高い東京都区部を中心に、グループが所有するオフィスビルやマンションなどを賃貸し、安定的な収入を得る事業です。

売上高29.1 億円

前年同期比 3.2% 減◆ 収益物件の仕入を増やし、‌
保有物件は95棟まで拡大※C R E（C o r p o r a t e R e a lEstate）とは、「企業の保有する不動産の最適かつ効率的活用」に関するコンサルティン
グ業務を行うもので、残高はその対象不動産の合計額を表しています。

受託物件の一例

4,481
1,240

■ CRE
■ REIT(トーセイ・リート)■私募ファンド

361

1,140

1,140

前年同期比 4.4% 減（単位：棟）567655726252017.11

2018.5212016.119589

賃貸物件数 83459

不動産管理事業

459
4,751
3,921

2017.1112.4 億円■ Restyling
■流動資産
■固定資産

6,3522,879

2016.11

営業利益

55

アセットマネジメント◆ 大型物件‌「河田町コンフォガーデン」
受託資産残高の推移のアセットマネジメントを新規受（単位：億円）
託し、受託資産残高を大きく伸張
5,522

9.0%

売上高構成比トーセイ・コミュニティ（トーセイの100％子会社）による、マンションやオフィスビルなどの建物管理、設備管理、保安警備、テナント管理など、総合的なプロパティマネジメントを行う事業です。

2018.5■CRE※ ■REIT（トーセイ・リート）■私募ファンド

7.6%

売上高構成比売上高24.7 億円

前年同期比 11.9% 増◆ 管理棟数は667棟‌（前期末比＋2棟）となり、安定的な管理収入が増加

営業利益

2.0 億円

前年同期比 51.9% 増
管理棟数（単位：棟）

665

667

270

276375395

391

2016.112017.112018.5594219■マンション■ビル等※各事業セグメントの売上高および営業利益には、セグメント間取引が含まれています。

06

連結財務ハイライト（2018年 11月期上半期）●包括利益計算書（損益計算書）
売上高325.2 億円

前年同期比 23.4% 増

税引前利益
（上半期）

65.1 億円

前年同期比 11.2% 増●経営指標

68.8 億円

営業利益

前年同期比 10.3% 増

44.5 億円

当期利益＊
（上半期）

前年同期比 13.2% 増●売上高の推移（単位：億円）

700

500
400
300
200
161000■ 不動産管理事業※■ その他※
通期※上半期の売上高（単位：億円）

498

24100154

2016219109.3

13.7（%）
資産合計税引前利益率
（ROA）

7.9

7.4

5.1−（円）
基本的1株当たり当期利益
（EPS）

114

127

91138（円）
1株当たり親会社所有者帰属持分（BPS）

849

955

1,022−

上半期
26330179

上半期
32522162186
175

1241329

100

通期

2018

通期

100

9880

606076622068

進捗率63％

2016

2017

100（予想）20184090（単位：億円）

■ 上半期

通期

6160
55

84407265582020444739

進捗率65％

02016

2017

2018

＊親会社の所有者に帰属する当期利益※各事業セグメントの売上高にはセグメント間取引が含まれており、売上高合計はセグメント間取引消去後の数値を記載しています。
※2013年11月期より国際会計基準（IFRS）を適用し、本資料はすべてIFRSベースで記載しています。

07●当期利益＊の推移

66（予想）

02017

■ 上半期

（単位：億円）80

40

進捗率48％●税引前利益の推移

109（予想）678（予想）

上半期
306

14.1

■ 上半期

92577

2018.11 2018.11（上半期） （予想）

親会社所有者帰属持分当期利益率（ROE）（%） 14.4●営業利益の推移■ 不動産流動化事業※■ 不動産開発事業※■ 不動産賃貸事業※■ 不動産ファンド・コンサルティング事業※

600

2016.11 2017.11

41

19

進捗率67％

02016

2017

2018

●キャッシュ・フロー計算書●財政状態計算書（貸借対照表）（単位：億円）

現金及び現金同等物の期首残高237

営業活動による 投資活動による 財務活動によるキャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー

△4

△17

現金及び現金同等物の期末残高

258

+42

2018.5.31

2017.12.1（＋）：現預金の増加 （ー）：現預金の減少■営 業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益65億円の計上（＋）
、棚卸資産73億円の増加（ー）、法人税等10億円の支払（ー）など（単位：億円）

資産の部

借入金

現金及び現金同等物

258

（長期）
（665）

・前期末比20億円の増加

・棚卸資産の純増に伴い、借入金も増え、前期末比57億円の増加
棚卸資産（不動産）694●財政状態計算書の推移■現金及び現金同等物
■負債合計
■棚卸資産
■資本合計
■投資不動産・有形固定資産 注）
は自己資本比率■その他資産（資本合計÷資産合計）（単位：億円）

1,212

70

253

694

597
410
33.8%

2016.1154336

461
37.7%

2017.11124
資本852

763672

その他負債

258237802

・新 規物件の取得等による増加が、物件売却による減少を上回り、前期末比97億円の増加

1,349

1,225216

728（短期）（62）■投 資活動によるキャッシュ・フロー
M&Aによる子会社株式取得費用14億円の支払（ー）など■財 務活動によるキャッシュ・フロー
借入金57億円の増加（＋）
、配当金12億円の支払（ー）など

負債・資本の部

60

336496・利 益の積上げ44億円、配当金12億円の支払等により、前期末比34億円の増加。自己資本比率は36.8％

投資不動産・有形固定資産

336
496
36.8%

2018.5

その他資産

60

総資産

1,349 億円
08株主の皆さまとのコミュニケーション広場
2017年11月期「TOSEI REPORT」のアンケートにおいて453名の株主の皆さまより貴重なご意見・ご感想をいただきました。ここでは、お寄せいただいたご質問・ご要望の一部をご紹介し、お答えいたします。

Q.長期保有したいので、景気に左右されにくい経営体質を目指して欲しいです。

A.

当社でも重要な経営課題のひとつとして認識しております。経営環境の変化に迅速かつ的確に対応するため、内部統制のさらなる質的充実を図り、最適なコーポレート・ガバナンス体制の構築を目指してまいります。また、健全な財務体質を維持していくほか、市場停滞期でも安定的な収益が期待できる賃貸事業やファンド事業・管理事業などの安定収益事業を拡大させ、変化期への対応力を強化してまいります。

Q. 配当の考え方、見通しを教えてください。

A.

2018年11月 期 は7期連続の増配となる前期比5円増の1株当たり30円の配当を予定しています。
今後も当社は、安定的な配当配当性向（％）
1株当たり配当金（円）

22まいります。

30
21.6

25

16

18.7
2015.11

ページを活用した情報発信を積極的に行っています。個人用意しておりますので、ぜひご覧ください。

19.1

2016.11A.

当社では、ステークホルダーの皆さまに向けて、ホーム投資家の皆さまからのご要望が多いコンテンツをまとめたサイトを19.6と持続的な利益成長により株主価値の最大化に取り組んでQ. 詳しい事業内容や不動産市況を知りたいです。

1株当たり配当金と配当性向

2017.112018.11（予想）

当社HP：HOME→投資家情報→個人投資家の皆さまへ
https://www.toseicorp.co.jp/ir/investor/

Q. 東京以外でも会社説明会を開催して欲しいです。

A.

株主の皆さまとのご要望にお応えして、当期は3月に大阪と東京で個人投資家さま向け説明会を開催いたしました。説明会では、当社の事業環境やビジネスモデル、成長戦略等をご紹介しています。動画をホームページに掲載しております
ので、ぜひご覧ください。

09

トーセイ

IR

・社長メッセージ
・中期経営計画
・不動産市場・業界環境
・これまでの業績
・配当方針・配当情報
・個人投資家向け会社説明会
・アナリストレポート
・IRライブラリー など

検索コーポレートデータ （2018年 5月31日現在）●会社概要●株式の状況

●利益還元

商号

トーセイ株式会社

発行可能株式総数

150,000,000株

代表者

山口 誠一郎

発行済株式の総数

48,525,000株

設立

1950年2月2日

所在地

東京都港区虎ノ門四丁目2番3号

資本金6,544,061千円

株主数

2016.11 2017.11

配当金（円） 22.0

25.0

2018.1130.0（予想）

4,494名●所有者別株式分布状況

上場金融商品取引所 東京証券取引所市場第一部（証券コード：8923）
シンガポール証券取引所メインボード（証券コード：S2D）
従業員

177名（連結407名）

事業内容

不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

許認可等

宅地建物取引業、特定建設業、一級建築士事務所、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、一般不動産投資顧問業、不動産特定共同事業

主要な関連会社

トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
Tosei Singapore Pte. Ltd.
株式会社アーバンホーム
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社

自己株式
0.0%（46株）
その他国内法人等
12.41%（6,021,500株）

証券会社
1.54%（748,570株）
個人・その他
35.40%（17,179,922株）

外国法人等
38.52%（18,690,362株）

金融機関 12.13%（5,884,600株）●大株主の状況
株主名

持株数（株） 持株比率（%）
26.55%
有限会社ゼウスキャピタル
6,000,000
12.36%KBL EPB S.A. 107704
4,642,000
9.56%
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
2,161,600
4.45%
GOVERNMENT OF NORWAY
1,907,700
3.93%
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001
1,281,344
2.64%
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
1,225,400
2.52%
HSBC–FUND SERVICES, HBAP CLTS UCITS A/C–IRELAND
703,800
1.45%
JPMC GOLDMAN SACHS TRUST JASDEC LENDING ACCOUNT
662,200
1.36%
DFA INTL SMALL CAP VALUE PORTFOLIO
580,900
1.19%
山口誠一郎

12,885,500

40.83●役員
代表取締役社長 執行役員社長

山口 誠一郎

常務執行役員川端 一郎

取締役専務執行役員

小菅 勝仁

執行役員

山口 俊介

取締役専務執行役員

平野 昇

執行役員

藤原 宣人

取締役常務執行役員

渡辺 政明

執行役員

倉本 幸二

取締役常務執行役員

中西 秀樹

執行役員

大島 均

社外取締役

少德 健一

社外取締役

小林 博之

監査役（常勤）

北村 豊

監査役（常勤）

西中間 裕

監査役（非常勤）

永野 竜樹

監査役（非常勤）

土井 修

9.73 33.24 14.26 1.93

取締役常務執行役員

渡辺 政明

社外取締役

少德 健一

取締役専務執行役員

平野 昇

社外取締役

小林 博之

代表取締役社長

山口 誠一郎

取締役常務執行役員

中西 秀樹

取締役専務執行役員

小菅 勝仁

10

トーセイは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する「都市創造業」として、都市の魅力を高めることを目指しています。

IRカレンダー
期末
決算発表

第1四半期
決算発表

12 月 | 1 月 | 2 月 3 月 | 4 月 | 5 月

第2四半期
決算発表

第3四半期
決算発表

6 月 | 7 月 | 8 月 9月 | 10 月 | 11月

招集通知発送株主総会
配当支払（総会翌営業日〜）

魅力的な都市・建物をつくるためには、すべてを壊して建て替えるのではなく、それぞれの土地が持つ個性にあわせた柔軟な取り組みが必要であると考えています。
新たな価値と感動を創造するために、心を込めて、都市をつくりあげていく—「都市に、心を。
」は、こうした思いを表しています。

決算基準日（11月30日）

株主メモ
事業年度

12月1日から11月30日まで

定時株主総会

毎年2月下旬基準日

11月30日剰余金の配当の基準日

5月31日、11月30日

単元株式数100株

株主名簿管理人
事務取扱場所

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部〒183-0044 東京都府中市日鋼町1-1
電話0120-232-711（フリーダイヤル）

公告方法

電 子公告（https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html）
た だし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。

証券会社に口座をお持ちの場合

特別口座の場合
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都府中市日鋼町1-1

連絡先（注）

お取引の証券会社になります。

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ご注意

郵送先：〒 137-8081 新東京郵便局私書箱第29号
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
0120-232-711（フリーダイヤル）

未受領の配当金につきましては、三菱UFJ株式売買はできません。
信託銀行本支店でお支払いいたします。

（注）株 主名簿管理人および特別口座の口座管理機関の事務拠点の移転に伴い、2017年8月14日付にて上記のとおり変更しております。

〒105-0001 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号 虎ノ門トーセイビル
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