公共事業における用地補償パンフレット

財団法人 公共用地補償機構

さまざまな公共事業はじめに

この冊子は、公共事業のために土地を提供されたり、建物の移転を余儀なくされる皆様方に、土地等の取得手続はどのような手順によって行われるのか、土地代や建物等の移転料、営業補償などの損失補償はどのような考え方に基づいてどのように算定されるのか、補償額に対する税金はどのようになっているのかといったこと等について、そのあらましを説明することを目的として作成したものです。

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一 般 的 な
補 償 項 目

土地正常な価格
土 地 価 格

所有者

借地権者

移転

底地権借地権

借地権者等に対する補償空間または地下の補償

建物移転補償補償します

移植

工作物移転補償

立竹木の補償

移転雑費補償

八百屋

八百屋
移転期 間 中

補償

借家人
補償

動産移転料

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営 業 補 償

借家 ･ 借間人に対する補償

用地補償手続きフロー5 補償額の算定

p.6

p.10

p.6
このよ うな 目 的で事 業 が 計 画 され
施 工 されま す

1 事業計画説明会
2 設計・用地説明

土地正常な価格

3 用地幅杭の設置

6 用地交渉

p.15

7契

p.15

p.6

約

用地幅

4 用地測量および物件調査 7p.

8 補償額の支払いと16土地の引渡し
p.

土地の引き渡し

現在の宅地

更地の状態

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Ⅰ 補償の手順

このよ うな 目 的で事 業 が 計 画 され
施 工 されま す

1 事業計画説明会
土地等の所有者および住民の方々に事業の目的、計画の概要、工期、施工方法等についての説明会が開かれます。

2 設計・用地説明
設計図を基に、関係者の方々に具体的な説明がなされます。また、併せて土地の測量および物件調査の方法についても説明されます。

3 用地幅杭の設置事業のため必要とする土地を明らかにするため、現地に事業用地として必要な範囲を示す幅杭が設置されます。
用地幅64 用地測量および物件調査（1）土地に関する調査
土地の買収面積または上空や地下にトンネル等の構造物を設置するための区分地上権設定面積を確定するため、土地等の所有者、隣接地の所有者等、関係者の方々の立会いのもとで境界を確定し、用地測量が行われます。

地所有者や借地権者等、土地についてのここ が 境 界 だ と思います ︒

境界の調査では、土地所有者・隣接土

私 も そ こで了 解 しま す①境界立会い・確認

権利をお持ちの方々全員の立会いのもと境界点で、境界を確認していただきます。
起業者は、立会いをお願いした方々から土地境界立会確認書に署名、押印をいただきます。

隣接土地所有者

土地所有者②土地の測量確認された境界杭を基に、対象となる土地を地番ごとに借地権等土地についての権利をお持ちの方々には、権利の設定してある範囲を測量し、実測図が作成されます。
補償対象とされる土地の面積や地目は、土地登記簿に記載されている地目、面積によるものではなく、この現況測量の結果によることになります。

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（2）物件等に関する調査
建物、工作物、立竹木等は、所有者ごとにその種類、構造、数量等について詳しく調査がなされます。

①建物と工作物の考え方
居住敷地内の物件調査および算定は、 イ 建物と ロ 工作物に分けて行われます。

建 物

工作物
イ建物

建物を形成する基礎、柱、屋根、壁、床、天井、建具、造作、樋などはもとより、電気、給排水、衛生など付随した設備も建物と考えます。
※1

造作とは階段、押入れ、造付け下駄箱など※2

建物に付随する主な設備
電気設備

引込線配線、インターホン、ルームクーラー、テレビアンテナなど

給排水設備

水道用硬質塩ビ管、下水用ためます、汚水ます、太陽熱温水器など

衛生設備

洗面台、浄化槽、便槽、風呂釜、浴槽、シャワーなど

その他設備

換気扇、煙突、プロパンガスなど

ロ 工作物

建物以外で土地に固定された設備を工作物と呼びます。
※主な工作物
門扉、塀、物置、ビニールハウス、カーポート、藤棚、物干し、コンクリート叩き、井戸、水道管、庭石、看板など②建物の構造等の調査事業予定地内にある建物は、移転料算定の基礎データとするため、建物の種類、構造、規模等の調査が行われます。
また、必要に応じて「区分地上権」を設定する土地の地中にある構造物（建物の杭等）についても調査が行われます。

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③工作物の調査
補償対象となる物置、車庫、ブロック塀、看板等の工作物については、それぞれ種類、形状、寸法等の調査が行われます。

④立竹木の調査
庭木類等の立竹木について、樹種、樹高、手入れの状況や本数等の調査が行われます。

⑤動産の調査通常、引越し荷物として考えられるものについて、屋内動産と一般動産とに分けて、所在地、所有者の住所、氏名等の調査が行われます。

屋内動産

一般動産

⑥居住者の調査
移転対象となる建物に居住している方々について、居住者の住所、氏名等の調査が行われます。

⑦借家・借間人の調査
建物や部屋を借りて住んでいる方々については、家主との契約内容により、借りている期間や契約面積、家賃および権利金等の調査が行われます。

⑧営業調査営業を行っている方々については、営業実態を把握するため、税務署に提出した確定申告書控の写や各種財務書類を提出していただくほか、営業内容のご説明をいただくことになります。

（3）調査結果の確認
用地測量および物件調査が完了しますと、その調査結果の内容について誤りがないかどうかの確認をしていただくことになります。

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5 補償額の算定
公共事業のために必要な土地の取得にあたって支払われる土地価格、物件移転料等の補償額は、国が定めた「補償基準」に基づいて、適正かつ公平に算定がなされます。

●●●土地をお持ちの方々の補償● ● ●（1）一般的な土地に対する補償の考え方①取得

地上部を事業に利用する場合は、「土地」を譲っていただくことになります。

②空間または地下の使用
土地の上空や地下を事業に使用する場合は、「区分地上権」等の権利を設定させていただき、土地価格の価値の低下が認められる場合には損失が補償されます。
※

この場合、「地上部」では原則としてこれまで同様の土地利用が可能となります。

（2）土地価格について（取得）①土地価格補償基準では「土地価格は正常な取引価格をもって土地の取得価格とすること」と定められています。
そこで、取得価格の算定にあたっては、利用状況（現況地目）に着目し、次の イ〜 ニ に掲げる資料を基に算定を行い、総合的に比較検討したうえで決定されます。
イ 市場における正常な取引価格からの比較

土地
正常な価格

ロ 国、都道府県が公表している公示価格、基準価格
ハ 不動産鑑定士による鑑定価格（参考）ニ その他（現地確認など）

メモ

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現況地目：現在利用されている土地の目的を示すもので｢宅地｣「農地」「山林」等をいいます。

②残地補償公共事業に提供いただいた土地の残り部分(残地)が狭くなり、利用が極めて困難となったことにより価値が低下したと認められる場合には、その残地の損失に対しても補償されます。

（3）空間および地下の使用について（区分地上権）
土地の上空または地下を使用することで当該土地の利用が妨げられる程度に応じて適正に定められた割合を正常な土地価格に乗じて算定がなされます。

●●●借地権者に対する補償● ● ●借地権等が設定されている場合は、土地所有者と借地人等の相互の話し合いにより、権利の割合等を決めていただき、この割合等に応じて土地代金を配分し、個別に契約が結ばれます。
所有者

借地権者
底地権
借地権

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●●

● 建物をお持ちの方々に対する補償 ● ● ●①建物移転補償
土地に建物があり、移転が必要と認められる場合には、建物の構造、用途、その他の条件を考慮して移転工法を認定し、これに必要な費用が算定され、補償移転されます。
移転工法の主なものには、「再築工法」
ひき や「曳家工法」「改造工法」があります。

②工作物移転補償
補償します

工作物（門扉、塀、物置、コンクリート叩き等）については、移転に必要な費用が算定され、補償されます。

③立竹木補償立竹木は、利用目的、樹種等によって算定方法が異なりますが、庭木類は、通常、移植（掘起し、運搬、植付け等）に必要な費用が算定され、補償されます。
その他の立竹木については、通常、伐採（伐採、運搬等）に必要な費用が算定され、補償されます。
※立竹木の利用目的
庭木（観賞用）、山林立木（商品）、収穫樹など

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移植

●●

●移転に伴うその他費用● ● ●①動産移転料建物の移転に伴う動産（家財道具、商品、諸材料等）については、荷造り、運搬等に必要な費用が補償されます。

②移転雑費
建物等を移転するために支出することが想定される経費で、「移転先をさがすための費用」「住居移転のための届出等法令上の手続に必要な費用」「知人に引越しの通知をするための費用」等が補償されます。

こんな土地を探しています

お調べします住 所が変わりました

かしこまりました

住民課

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●●

●借家・借間人に対する補償● ● ●建物の移転に伴い、現在の貸し主との賃借りの継続が著しく困難と認められる
ときは、これまでと同程度の建物を賃借りするために、通常要する費用が補償さなど）。

●●

動産移転料
移転雑費
権利金等

借家人
補償

れます（動産移転料、移転雑費、権利金●営業をしている方々への補償● ● ●店舗が移転することにより営業を一時的に休止する期間が必要であるときは、・休止する期間の収益減（個人営業の場合は所得減）
・営業用資産に対する租税公課など休止する期間でも必要となる経費・休止する期間の従業員に対する休業手当などが算定され補償されます。
八百屋

八百屋
移転期間 中補償（４）消費税
公共事業のための用地の提供等を原因とする補償額に対する消費税および地方消費税の取扱いは、個人（事業者を除く。）の場合には、起業者が消費税等相当額を負担することになっておりますので、課税対象となる補償額に消費税等の利率を乗じた相当額を加えて補償されます。
なお、法人等の事業者に対しては消費税等の経理状況等を確認のうえ適正に処理がなされます。

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6 用地交渉
土地の価格や建物等の移転補償額について、土地所有者および関係者の方々と個別に説明がなされます。

7 契約用地交渉が整いますと、土地建物の所有者および関係者の方々と個別に契約がなされます。

契約書【土地所有者】【借地権者・物権所有者】

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8 補償額の支払いと土地の引渡し契約の締結が済みますと、契約書記載の必要書類を提出していただき、起業者は、責任をもって所有権移転の登記を行います。

①移転物件のない土地（更地）を契約した場合所有権移転登記の後、土地の引渡しをいただくと、補償額は一括で支払われます。

②建物等移転物件のある土地を契約した場合建物等の移転は、所有者の方々に行っていただくことになります。
イ 前金の支払い契約を締結されますと、補償額のうち起業者が規定する範囲内の金額が前金として支払われます。
ロ 後金（補償額−前金支払額）の支払い

所有者による建物等物件の移転が完了した後、起業者による移転完了等の確認（履行検査）が行われ、土地の引渡しが完了すると後金が支払われます。

③その他の留意点
イ 補償額の支払方法

補償額は、銀行などの口座振込によって支払われます。
ロ 抵当権等の抹消

土地や建物に抵当権等の権利が設定してある場合は、契約の締結に先立って、あらかじめ抹消していただくことになります。

土地の引き渡し

現在の宅地

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更地の状態

Ⅱ 補償額に対する税について（1）補償額に対する税の優遇措置
公共事業へ協力していただいた方々に対する優遇措置
公共事業に協力し、土地を譲渡された場合には、次の租税特別措置法上の優遇措置が受けられます。ただし、 イ については「起業者が買取りの申し出をした日から６か月以内に土地売買等の契約が成立した場合」に限られます。
イ 「5,000万円の特別控除」の適用5,000万円の特別控除が受けられます。の適用が受けられます。
※区分地上権設定の対価として受ける補償額

契 約優 遇
措 置

起業者

税務署

申 告・納 税

資産を取得した場合の課税の特例」

支 払い

ロ 代替資産を取得した場合には「代替が、設定前のその土地の価格の４分の１を超 え る 場 合 に は 「譲 渡 所 得」 と な り、「5,000 万円の特別控除」または「代替資税 務 署産の取得による課税の特例」の適用が受けられます。

買取証明書

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（2）優遇措置を受けるには税の優遇措置を受けるためには、確定申告書にこの特例の適用を受ける旨を記載して、起業者が発行する「買取り等の申出証明書」および「買取り等の証明書」を添付のうえ、納税地の所轄税務署に提出していただきます。

（3）代替地の提供者に対する優遇措置
事業用地の所有者に対して代替地を提供していただいた土地所有者（代替地提供者）に対しても租税特別措置法上の優遇措置があり、事業用地所有者、代替地提供者、起業者の三者による契約（三者契約）を結ばれた場合には、代替地提供者は最高1,500万円の特別控除の適用が受けられます。
なお、これの適用を受ける場合には、事前に起業者が税務署と協議する必要があります。
1,500万円の特別控除

起業者
事業用土地譲渡代替地代金支払い
三者同時契約

事業用地所有者

代替地
提供者

代替地譲渡

租税制度の手続・内容や当該補償額が課税の特例の対象となるかどうか等の具体的な事項については、所轄税務署に直接お問い合わせください。

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財団法人 公共用地補償機構は、道路施設や河川堤防等の公共施設を建設するために必要となる土地等を公共事業の施行者が取得し、または使用するに際して、これらの土地等に関する損失補償を適正かつ公平に行うための調査・研究・算定、用地取得業務への協力等の業務を行うことを目的として ､ 平成元年に建設大臣（現国土交通大臣）から許可を受けて設立された公益法人です。

発行

財団法人 公共用地補償機構〒102-0083 東京都千代田区麹町4 3 3 新麹町ビル4階
TEL 03 - 323 9-9678※この冊子は、公共事業のために土地を提供される方々に補償される一般的な内容を説明したものです。具体的には事業を実施する起業者にご確認ください。
※本書の内容は平成14年 8 月 1 日現在のもので、法改正・制度改正等により内容の全部または一部が改正されることがありますのでご注意ください。

印刷：法律情報出版株式会社