しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp：2022年 9月

前月の主なイベント

8月のＪリート市場は、一進一退の動きの中、小幅に上昇しました。月初は、株高を好感し、東証REIT指数は7か月ぶりの高値まで上昇しました。ただ、利益確定売りに加え、利上げ加速が米景気を悪化させるとの懸念が和らぎ、米金利が上昇に転じたことを受け、利回り面でみた投資妙味が低下したことなどから、上旬はやや軟調な動きが続きました。中旬は、米金利低下を受け、利回り面での投資妙味から買いが強まり、再び7か月ぶりの水準まで上昇するなど、堅調な地合いが続きました。下旬は、一旦売りに押されましたが、パウエル米連邦準備理事会（FRB）議長の講演で米金融引締めが長期化するとの警戒が強まったものの、押し目買いも入り、底堅い地合いが続きました。
今後は、一進一退の中、上値を探る展開を予想します。7月の東京都心のオフィス空室率が2か月ぶりに低下したことや、賃料の下落が鈍化してきていることは安心材料です。人の動きが回復する中、東京都が助成する観光支援事業「もっとTokyo」の試行再開も下支え材料です。他方、20、21日には米連邦公開市場委員会（FOMC）が開かれます。0.5％の利上げなら安心感が広がる一方、0.75％の大幅利上げ継続なら、投資家心理が悪化する可能性があり注意が必要です。米金利が上昇する可能性がありますが、日銀の強力な金融緩和の下、国内金利の上昇は限定的とみられます。新型コロナの感染動向なども確認しながら、上値を探ることになりそうです。

 日銀による8月のＪリートの買入れはなし。
 1日、スターアジア不動産が、投資口の追加発行（公募増資に相当）を発表。
 10日、三鬼商事が発表した7月時点の東京都心のオフィス空室率は6.37％と、前月比0.02ポイント下
げ、2か月ぶりに低下。賃料は2万262円と、24か月連続で下落。
 10日、7月の投資部門別売買統計では、投信、海外投資家は買い越し。銀行（除く日銀）は売り越しに。
 15日、タカラレーベン不動産が、投資口の追加発行を発表。
 24日、大和証券オフィスが、自己投資口の取得（自社株買いに相当）を発表。

今月の決算発表予定の投資法人
13日：日本ロジスティクスファンド、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、スターアジア不動産、
14日：東急リアル・エステート、森ヒルズリート、産業ファンド、アドバンス・レジデンス、イオンリー
ト、ヘルスケア＆メディカル、サムティ・レジデンシャル、いちごホテルリート、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス、三井不動産ロジスティクスパーク、エスコンジャパンリート、15日：コンフォリア・レジ
デンシャル、16日：東海道リートJリート関連指標
図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り①Ｊリート予想分配金利回り（左目盛）②新発10年債利回り（左目盛）利回り格差（①－②、右目盛）（年/月、月次）
05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 15/1 17/1 19/1 21/1

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料（円/坪）24,00023,0001998

19,0002022/72001

2000

2018

20,000

2017

2006
2016

1.02.02015

2010

2003

2013

2012

7.0

8.0

2014

3.0

4.0

5.0

（注）□の表記は年末、データは月次

6.0

（空室率）

（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

61

3.597 %

0.220 %

配当込み

4,683.62+1.2 %

15/1

17/1

19/1

（年/月、日次）

21/1

23/1

（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信②9.0 10.0(%)

投資部門別売買状況
（億円）
800

日銀

銀行

（除く日銀）

投資信託

個人

海外投資家

証券自己売買600

買い越し

0-200-400

東証REIT指数（用途別指数）+0.5 %

13/1

2011（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出

1,908.42

11/1

住宅
3,381.16-600

ＴＯＰＩＸ-800

前月末比 商業・物流等

前月末比+0.4 %+0.7 % 配当なし

1,963.16+1.2 %

配当込み

3,177.98+1.2 %

2,545.14

前月末比（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

21年8月
9月
10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月

16兆8,763億円+0.6 %

09/1

21年8月
9月
10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月

新発10年債利回り

2,033.71

07/1

200

Jリート予想分配金利回り

配当なし

05/1400

Jリート上場銘柄数

オフィス 前月末比

03/12009
2004

③500

1999
2005

18,000

1,000

2002

時価総額

前月末比

下限

1,500

2021

2007

(2022年8月末時点)

東証REIT指数

予想レンジ
上限

2,500
2,000

2008
2019

16,000（03年3月31日終値=1,000）

2020

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標①④22,000

17,0003,000（新築、既存の平均）

21年8月
9月
10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月

2.59

20
19181716151413121110
98（％）
76543210

21年8月
9月10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月

7.96

（平均賃料）

98
76543210-1-2-3-4-5-6

21年8月
9月
10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月

（％）

【 予想レンジ期間 】（2022年9月～2023年9月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,900～2,250

東証REIT指数

21年8月
9月
10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2022.9.2 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

1/2売り越ししんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
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【お申込みに際しての留意事項】■投資信託に係るリスクについて
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また、投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、ご投資に当たっては投資信託説明書（交付目論見書）や契約締結前交付書面をよくご覧ください。

■投資信託に係る費用について（お客様に直接ご負担いただく費用）◆ご購入時の費用・・・購入時手数料 上限3.3％(税抜3.0％)◆ご換金時の費用・・・信託財産留保額 上限0.3％（保有期間中に間接的にご負担いただく費用）◆運用管理費用（信託報酬）・・・純資産総額に対して、上限年率1.628％(税抜年率1.48％)◆その他の費用・・・監査費用、信託財産に関する租税、信託事務の処理に要する諸費用、有価証券売買時の売買手数料等および外貨建資産の保管等に要する費用は、ファンドより実費として間接的にご負担いただきます。また、投資信託証券を組み入れる場合には、お客様が間接的に支払う費用として、当該ファンドの資産から支払われる運用管理費用、投資資産の取引費用等が発生します。これらの費用につきましては、運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額等を示すことができません。投資信託に係る上記費用（手数料等）の合計額については、ご投資家の皆様がファンドを保有される期間等に応じて異なりますので、表示することができません。

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《ご注意》
上記に記載しているリスクや費用につきましては、一般的な投資信託を想定しております。
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