民進党横浜市会議員団
ニューヨーク視察報告書
執筆者
有村としひこ、伊藤ひろたか、木原幹雄、酒井亮介、藤崎浩太郎

訪問日：2017.3.26〜31

民進党横浜市会議員団ニューヨーク視察報告（概要）
公共空間のイノベーション
ニューヨークの都市空間の変化と横浜の可能性

4

はじめに

4

視察に当たっての問題意識

4

視察行程

7

事前準備と参考文献

7

これまでの議会質問や取り組み

8

ブロードウェイの車道を閉鎖
タイムズスクエアにおける街路の広場化
街路の広場化99ブライアントパーク

12

ブライアントパーク詳細と沿革

13

Privately Owned Public Space（POPS）について

15

イノベーション＝世界の景色を変えることハイラインに見る都市空間の可能性

18

概要

18

稼ぐ公園とジレンマ

20

東横線跡地をどう再生・整備すべきか

22

ＮＹＣの公園の管理手法

25

ブルックリンブリッジパーク

25

ハンターズポイントサウス地区とハンターズポイントサウスパーク

26

ハンターズポイントサウス地区

27

ハンターズポイントサウスパーク

27

イーストリバーウォーターフロントエスプラネード（ピア15）

29

運動を促す都市デザイン「アクティブデザイン」の取り組み

31
2 / 52

ニューヨーク市都市計画局、公園局

37

イーストニューヨーク

37

ニューヨークの都市デザイン

39

公園

40

100万本の木

40

コンクリートプラントパーク

41

フラッシングメドウズコロナパーク

41

ニューヨークの情報公開

42

DUMBO(ダンボ)地区について

45

ダンボ地区

45

沿革

45

スカースデールから見える
ニューヨーク郊外の街づくり

47

スカースデールの街

47

駅周辺の再開発

48

グリーンブリッジパーク

50

古い建物が集積する地区

50

駅裏側の再開発について

51

3 / 52

民進党横浜市会議員団ニューヨーク視察報告（概要）

公共空間のイノベーション
ニューヨークの都市空間の変化と横浜の可能性
はじめに都市計画が全国的にも高い注目を集めてきたのは、思うに横浜市が自らの都市経営課題を明確に設定し、その解として6大事業を位置付

2017年3月26日（日）から31日（金）の行程で、民進党横浜市会議員団の有志5名（伊けてきたからではないか、と考える。

藤、有村、藤崎、酒井、木原）はニューヨー

みなとみらい21事業は、その分かりやすい

ク市の公園を中心とした各種公共空間を視察事例である。造船業のアジアシフト、船舶輸しました。本報告書をまとめるに当たって、送のコンテナ化時代の到来を受けて、その役

今回の視察を企画した意図、問題意識、これ

割を終えつつあった横浜港の内側、いわゆるまでの議会での取り組みなどを本書の冒頭でインナーハーバーの「質的転換」を掲げて始明らかにしておきたい。

まったのが、みなとみらい21事業である。同じころ、中央省庁では首都機能分散論、首都視察に当たっての問題意識

機能移転論が叫ばれていた。

横浜市は東京のベッドタウンとして成長し折しも、横浜市では、昼夜間人口比率の低てきた。特に1970年代、80年代のニュータさが課題視され、中央省庁における首都機能

ウンをはじめとする横浜市の都市計画は全国移転論を受け、首都圏近郊に移転するであろ

的には大きな注目を集めた。これは横浜市の6う、行政機能を横浜で吸収することが計画さ大事業の1つであり、今日に至る横浜市の骨格れた。具体的には、38万人の就労人口増が目を形成した。このニュータウンの形成と同様、標に掲げられ、この数字を達成することで、6大事業の一角を占めたのが、みなとみらい21

横浜市の昼夜間人口比率はちょうど100にな事業であり、90年代に完成を見た。横浜市の4 / 52

る計算であった。このうち半分の19万人の就が即座に脅かされるわけではないからだ。と

労人口を吸収する場所として設定されたのが、はいえ、都市空間のクオリティを落とすこと

みなとみらい21事業である。

になるため、中長期的に見れば、横浜市から人が流出することに繋がりかねない。個人市

横浜市が当時抱えていた都市経営課題、横民税に大きく依存する横浜市として、死活問

浜港の質的転換と低い昼夜間人口比率、それ題になりかねない。今のうちから、公共施設、に横浜を取り巻く環境（首都機能移転論）の公共空間が財政的に自立した仕組みを確立し後押しと相まって、みなとみらい21事業を位ておく必要があると考え、その先進都市であ置づけたことは、慧眼であったように思う。

るニューヨークを視察した。

もちろん、これは後付けの理屈で、「実際にはここまでキレイな絵を描いていたわけでは今では信じられないことだが、ニューヨー

なかった」とする、市OBも数多くいるのも事ク市は1970年代、財政危機を迎えている。

実ではある。いずれにせよ、横浜市の都市計

ニューヨーク市から企業が撤退し、雇用が奪画が全国的にも高い注目を集めてきたのは、われるという事態に直面している。マンハッ

紛れもない事実である。

タンの中心部にある公園でさえ、昼間でも危一方、その後、首都機能移転論は下火になり、バブルが崩壊したこともあって、当初掲
げた就労人口38万人増は達成されず、みなと
みらいに限定したとしても19万人の目標に対して約11万人という数字にとどまった。これを成功と見るか、失敗と見るかは本稿の趣旨とするところではないが、現実としてはそういうことになった。
日本が、横浜が人口ボーナスの恩恵を受ける時代は終わりを告げ、今は人口オーナスの時代に突入した。人口オーナス期では働く人

険で近づけないほどに公共空間は荒廃していよりも支えられる人の方が多くなり、社会保

たのがニューヨークだった。

証制度の維持が難しくなると言われている。
本市の税収構造は、個人市民税と固定資産税

変化の兆しが生まれたのは1994年の、ジュに大きく依存していることを考えると、今後

リアーニ市長の誕生である。彼は2001年に退の財政運営は難しくなっていくと思われる。

任するまでの2期8年を徹底した犯罪の撲滅、

人口減少そのものは緩やかに進行するものの、治安の改善に取り組んだ。徹底したマフィア

現役を退いた高齢者世代が増えるためである。

対策を施し、セックス産業の撲滅に乗り出す

給与所得よりも年金収入の方が毎月のキャッなどしたことで、「全米で最も安全な大都市

シュフローは低くなるため、市税収入の柱でになった」と評価された。

ある個人市民税の税収が落ち込むはずだからである。

治安の回復という下地があった上で誕生したのが2002年のブルームバーグ市長である。

財政運営が厳しくなれば、真っ先に削られブルームバーグ市長政権下において、ニューヨー

るものは何だろうか、と考えたときに、考え

クの都市政策としての「公共空間のリノベーショ

られるのは各種公共施設、公共空間の維持管

ン・再編集」は一気に花開いた。2007年に策理費である。ここを削減しても、市民の生活定したニューヨーク市の総合計画「PlaNYC」

5 / 52

で、「すべての市民が10分以内に公園（公共まれ変わらせた。タイムズスクエアも、後章空間）を有する」ことが目標に掲げられた。

で触れるブライアントパークも、今や税の投入は一切ない、完全に自立した運営となってブルームバーグ市長は公共空間のリノベーショいる。その収入源はスポンサーシップやイベンによって、ニューヨーク市民の生活を一変

ントフィー、周辺不動産への賦課（BID賦課金させた。しかも、特筆すべきは、長年ニューといい、公園があることで不動産価値が上昇

ヨーク市を苦しませてきた財政赤字を解消し、する恩恵を被る不動産オーナーに対して、不プライマリーバランスを均衡させたのであ

動産賃料に一定の料率を乗せて公園に還元さる。

せる仕組み）で成立している。

公共空間のリノベーションの事例は枚挙に

このほかにも、不足する住宅市場と公共空

いとまがない。例えば、今やニューヨークを間の再生を組み合わせた事例も存在する。特代表する都市公園の一つとなった「HIGHにマンハッタンの東側、イーストリバーはまっLINE」がジュリアーニ市長時代に一旦は取りたく誰も注目しない川であり、ハドソン川に壊しの決定が下されていたとは信じられない

比べると、大変地味な存在だった。このイーほどである。ブルームバーグは市長に就任し、ストリバー沿いに、共用されずに役割を終え

HIGH LINEの取り壊しの決定を覆し、都市公た埠頭が数多く存在した。

園として整備するよう、舵をきった。
公園のリノベーション以上に難しかったと
タイムズスクエアもしかり、である。かつ思われるのが、この埠頭の再開発である。そてのタイムズスクエアは車道に溢れるほどのの数、面積は横浜の山下ふ頭の比ではない。

歩行者で大変危険な場所だった。古くから存

詳細は後章に譲るが、観光名所かつ高級レジ

在する道路としてのブロードウェイを廃止

デンスとして整備されたブルックリンブリッジ

し、パークや、用途変更（コンバージョン）によっ広場にすることでタクシーを空間から締め出し、歩行者にとって安全な空間に生まて住居と商業のミックスゾーンと、それに向れ変わった。当初、様々な不安が指摘されたけた公園として整備されたハンターズポイント

が、結果的には周辺の不動産価値は上昇し、サウスパーク、市民の憩いの場として人気を歩行者通行量も、周辺の小売店の販売額も増博すイーストリバーエスプラナーダなど公園以加した。

外にも数々の成功事例を生み出した。
繰り返すが、特筆すべきがこれだけ数多くの公共空間のリノベーションを3期12年の間に手がけ、ニューヨーク市の都市経営課題を解きつつ、財政を均衡させた点にある。ニューヨーク市がこれだけの成功を収めた秘訣について、次のように語っている。（１）小さな改善から始めること、（２）より多くのイベントを行うこと、（３）公園の維持管理の予算をしっかりと確保すること。
翻って、横浜市政はどうか。国においてはこの一連の過程において、特筆すべきはそ

地方分権一括法の改正あたりから、都市公園の財政効果である。市財政を改善したと前述

や河川、道路の規制緩和が進んでいる。こう

したが、まさに公共空間を「稼ぐ公共」に生した国の動向を受けて、私たち民進党横浜市

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会議員団は本会議や予算・決算特別委員会などで、公共空間のリノベーションの必要を訴えてきたところである。数年にわたる対話と説得が功を奏し、2016年2月の予算代表質疑において、「公共空間のリノベーションを進める」
旨の市長答弁があり、これをキッカケに横浜
市は今、大きく動き出している。2016年には市庁舎の屋上や1Fの芝生広場を使った社会実験が行われ、2017年3月には大通公園でも社会実験が行われた。まだまだ小さな取り組み
ではあるが、公共空間のリノベーションに成・ユニオンスクエア・パーク

功したニューヨークの成功の秘訣、「小さく・CETER FOR ACTIVE DESIGN

はじめること。」に照らし合わせれば、スター・ハイライントとしては上々と言っていいだろう。また、・ハンターズポイント

2016年12月には横浜市環境創造局が市内の
全都市公園を対象に、民間事業者やNPOと連

3月28日（火）携し、賑わいの創出と稼ぐ視点で、公共空間

・ブルックリンブリッジパークの再編集を行うことを記者発表し、今、大き・DUMBO地区

く変わろうとしている。

・ニューヨーク市都市計画局
・ニューヨーク市公園局

こうした一連の政策をリードしてきた議員団として、今後、横浜において質の高い事例

3月29日（水）を生み出していくためには、ニューヨーク市

・郊外の公共空間（scarsdale）

における数々の事例を調査し、改革のポイン

・ブライアントパーク

トを理解しておくことは極めて重要であると・ブルックリンブリッジパーク

判断し、この度、ニューヨーク視察を計画し・DUMBO地区

た次第である。

・イーストリバー・エスプラナーダ

視察行程

3月30日（木）2017年3月26日（日）羽田発
ニューヨーク着

ニューヨーク発
3月31日（金）羽田着

・タイムズスクエア
・ブライアントパーク
・POPS（ロックフェラーセンター）

事前準備と参考文献

・POPS（トランプタワー）
事前準備として、私たちが最低限の予備知・POPS（ソニービル）
・POPS（その他）

識を頭に入れるために、課題図書としたのが以下の7冊である。これに加えて、東京大学の3月27日（月）中島直人准教授（同大学院工学系研究科都市・マディソンスクエア・パーク

工学専攻）に事前にレクチャーを依頼した。
同氏は、ブルームバーグ市長時代の公共空間

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の再編集による都市空間の変遷について知悉

予算第一特別委員会（港湾局）

する、国内随一の研究者であると聞き、約2時「山下ふ頭土地利用検討調査」

間に渡って、レクチャーをお願いし、加えて、「新港地区の賑わいづくり」

視察に当たっての、人や組織のアテンドなどについて様々アドバイスをもらった。

平成26年第2回市会定例会
一般質問（1）ニューヨークの計画志向型都市づくり（森「公民連携の推進」

記念財団、2015年）「にぎわいのある水辺空間の形成」（2）パブリックライフ学入門（鹿島出版会、
2016年）

平成26年第3回市会定例会（3）サステナブルシティ ニューヨーク（繊研

決算第二特別委員会（財政局）

新聞社、2013年）「民間ノウハウを活用した公有財産の利活用」（4）HIGH LINE アート、市民、ボランティ
アが立ち上がるニューヨーク流都市再生の物
語（アメリカンブック＆シネマ、2013年）

平成27年第1回市会定例会（5）エリアリノベーション 変化の構造とロー

予算第一特別委員会（港湾局）

カライズ（学芸出版社、2016年）「山下ふ頭の再開発」（6）PUBLIC DESIGN 新しい公共空間のつ

予算第二特別委員会（財政局）

くりかた（学芸出版社、2013年）「民間ノウハウ等を活用した資産活用の推進」（7）RePUBLIC 公共空間のリノベーション（学芸出版社、2013年）
平成27年第3回市会定例会

これまでの議会質問や取り組み

決算第一特別委員会（港湾局）「山下ふ頭の再開発」

民進党横浜市会議員団が議会において公共

平成28年第1回市会定例会

空間のリノベーションの視点から行った質疑

予算代表質疑の一覧を以下に列記する。政策提案型の議会「新たな公民連携手法の必要性」のあり方を模索している私たちにとって、議会は政策を提案するアウトプットの場である。
国内、海外問わず、視察は良質なアウトプットを出すためのインプット、と位置付けている。
そのため、市民には私たちが思いつきで視察をしているわけではないことを知って頂きた
いと思う。数年にわたって、このテーマを追い続け、議会でも取り上げてきたことを、ここに重ねて申し上げておきたい。
平成26年第1回市会定例会
予算代表質疑「創造都市の文脈を活かしたまちづくり」「公共空間のリノベーション」

平成28年第3回市会定例会
一般質問「新たな公民連携」「横浜駅周辺の水辺空間の活性化」
平成29年第1回市会定例会
予算第一特別委員会（都市整備局）「日本大通りのまちづくり」「河川の利活用促進の社会実験とまちづくり」
予算連合審査会「公共空間の有効活用」「山下ふ頭再開発」

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ブロードウェイの車道を閉鎖
タイムズスクエアにおける街路の広場化【日時】2017年3月26日【訪問先】Times Square【対応者】関谷進吾氏【視察内容】
2017年3月26日から29日の日程で、ニュー交通や環境対策など数多くの施策の中で、公ヨークへ視察へ訪れました。今回の視察の目

園と公共空間に対する取り組みが、明確に目

的は、2002年〜2013年にニューヨーク市長

標を掲げられ、位置づけられているものです。

を務めた、ブルームバーグ前市長下での都市

2008年には市交通局の交通戦略計画「持続可計画やまちづくりについて学ぶこと。そうし能な街路（Sustainable Streets）」において、た研究で留学されている方にコーディネート「世界水準の街路」というコンセプトが打ちして頂きつつ、ニューヨーク市の都市計画局
や、公園局で働く方にお話を伺いつつ、実際〜BIDとは〜に取り組まれた現場を訪れて、現場を知ることを目的としています。3月26日の午前中にBID（Business Improvement District）

JFK空港に到着後、ホテルにチェックインし、は、地域を管理運営するエリアマネジメン

14時頃から初日がスタートしました。

ト組織。法律によって定められた制度で、指定された特別評価地区における自治を可

街路の広場化能にする制度です。市が地区内の土地、建物の所有者に対して、資産税の他に評価税

最初に訪れたのは、タイムズスクエア。テレ（Assessment Tax）を上乗せして徴収し、ビなどにもよく出てくる、有名な繁華街の交徴収した評価税をそのままBIDに対して交差点。ブロードウェイと7番街が交差する「蝶付しています。ニューヨーク市内だけで、ネクタイ（Bow-tie）」と呼ばれる場所で、以BIDはおよそ70地区あり、全米では1,000

前は交通渋滞と、歩行者と車の接触事故の絶地区を超えています。

えない場所でした。2009年から社会実験として、ブロードウェイを自動車道から歩行者専

BIDは評価税の他、寄付や収益事業など用道路にすることで広場化に取り組まれ、42からも収入を得ていますが、規模による差

丁目から47丁目の区間の車道が廃止されていもありますが、収入の大半を評価税から得ます。広場化された現在は、移動可能なテーブています。事業としては、地域の清掃・美ルとイスが並べられ、誰でも自由に滞在し、化と、治安維持からスタートしているケー

自由に歩き回れる空間となっています。

スが多いようで、街中のゴミ箱や公園の清掃、警備員の雇用などをBIDが担っています。

2007年にブルームバーグ市長が公表した長

また、地域活性化のための誘客事業に取り期計画「PlaNYC」では、「全ての市民が徒歩組んだり、ビジネス誘致を行ったり、ホー

10分以内で公園にアクセスできる」という目

ムレス対策などの社会事業を行ったりと、標が掲げれられています。住宅やエネルギー、

BID毎に様々な取り組みが行われています。

9 / 52

出されていきます。こうした動きが始まる前の参考：TSAの2015年度収支

2001年から、タイムズスクエアのBID（Business Improvement District）が公共

2015年度収入（USドル）

空間の改善や活用についての取り組みを進め

評価税

12,152,721ていきます。民間での動きと、市による動き

政府助成金

22,640が合流していくことによって、タイムズスクエ

寄付とスポンサー

3,280,008

アの広場化の社会実験につながっていきます。

物品寄付

43,911

事業収入

2,540,273

賃貸借契約解除

4,374,221

利子所得

21,527

社会実験の結果、歩行者と自動車の接触件数が63%減少、歩行者の怪我が35%減少、タ
イムズスクエアの歩行者数が11%増加、人々

合計

22,435,301の滞在時間が84%増加、といった効果が検証されました。こうした成果から、広場の恒久2015年度支出化が行われていくことになります。タイムズス

事業支出

クエアのBIDは「Times Square Alliance

イベント・制作

4,600,233（TSA）」という名称。TSAの収益は、地域

案内所

43,293の地権者に課せられる評価税が約54%（2015

治安維持3,744,129年度）で、その他は寄付やスポンサー収入、衛生

5,130,436

プログラム収入からなっていて、政府からの方針立案・調査

828,656

補助金はわずかとなっています。

通信・渉外715,329

広場化した後、より多くの人で賑わう場所

経営全般

2,183,888となったタイムズスクエアですが、そのほと

資金調達

49,350

んどが観光客。地元の方からは、市民が楽し合計

17,295,314

めない場所となってしまっていることを問題視する意見もあるそうです。一方では、そう

ロードウェイの広場化です。新たな取り組み

した観光客が大勢来ることで、地域経済の活を行なうにあたり、調査研究を重ね、社会実性化につながっていることから、好意的に評験を経て、成果を数値化しながら、恒久化し価する意見もあります。また広場化した後、ていく。手間も、時間もかかりますが、そのチップを目的とした品のないビジネスが横行

取り組みは広場にすることだけが目的ではな

し、現在は規制が行われ、広場の中の一定のく、新たな価値を創造し、NY市の魅力を更に範囲、色が塗られた場所でしかそうしたビジ

高め、一層成長させていこうとするビジョン

ネスはできないようになっています。私たちがあってこその取り組み。同じことを真似しが訪れた時も、ニセモノのようなキグルミ集て移植すれば上手くいく、という類ではない団が何人もいました。

取り組みですね。

今回の視察全体に言えることですが、「誰のための街なのか、誰のための公共空間なのか」を追求してきたのが、ブルームバーグ市政下のNY市でした。そこで重視されたのが、何よりも「人」です。車のための街路ではなく、人のための街路へ。既に出来上がっている道
路と、その使い方を抜本的に変えたのが、ブ【質疑要約】
質問1：タイムズスクエアの取り組みは完了しているのか。
回答1：常に進化している状況にあるが、5年、10年という中では完成に近いものがある。と10 / 52はいえ、建物の高さ規制の見直しなどが、常在、新しいビルの建設を促進するために、大に行われている。ただ、ここ10年位は大規模規模な法律の見直しが行われている。パブリッ

な開発は行われていない。

クレビュー（市民公聴会）を行っている最中にある。

質問2：建物などは増築していくのか、それとも一度更地にして再開発をするのか。

質問3：市民公聴会の「市民」とは、住民なの回答2：1920年代のビルなどもあり、増改築

か、利害関係者なのか。

は難しい。基本的には更地にするケースが多回答3：マンハッタンには13の区画があり、い。現在の法規制が無かったころに建てられそれぞれに市民委員会がある。委員は、ビジ

たビルは、容積率がものすごいことになってネスマンや長く住んでいる住民などで、一般いた。1960年代に厳しい法律を作ったところ、市民から選ばれている。委員は自由に意見を建て替えると、元のビルより小さいものしか述べることができて、意見は記録に残されて建てられなくなったため、しばらく新しいビ

いく。要望事項に対しても、できない理由もルが全く建たない時期があった。例えば日本

明確に示され、意見を尊重するために法律のの日本橋や丸の内では、古いビルを見つける

調整をしていくなど、全て記録されていく。

ほうが難しいが、ニューヨークでは、新しいビルを見つけるほうが難しい状況にある。現（文責：藤崎浩太郎）

車が通れないように改修され、テーブ
ルやイスが置かれたブロードウェイ

パフォーマーは、青く色づけされた場所でのみ活動可能

11 / 52

ブライアントパーク
ブライアントパークはBIDで運営されている

収益的な観点だけで言うと、椅子やパラソ

公園で、成功例のひとつ。視察に訪れた時はルは公園内に出来るだけ置きたいと思います

気温が低く、人影もまばらでした。3週間ほどが、実際は、こういった数に関しては規制は前まで無料で滑ることができるアイススケー

無いものの、BIDのボードメンバーと行政とでト場（※）が設けられており、ビジネスマン

公共空間の在り方について考えていて、バランを中心に観光客も多い公園とのことです。天スはきちんとコントロールされています。

気がいい時は椅子がびっしりと置かれ、卓球もでき、食事もできる、そして寝転んでリラッ

横浜は今後、公園の管理を民間委託したクスする公園の本来の楽しみ方は無論、スクり、イベントなどでの利用を柔軟に認めていリーンが設置され映画も観れる。夏はビアガー

く方向に進んでいますが、公共空間を活用す

デンもできて、唯一お酒が飲める公園というるにあたり、どのように仕組みを作っていく

多面的な魅力を持つとのことです。

のかが重要であるとブライアントパークを訪れて思案しました。

説明を受け私たちが注目したのは、公園内の折り畳み椅子に人の名前のプレートが付いまたこうした様々な取り組みには、BIDのボーていることでした。これは公園を運営するBID

ドメンバーからチェックが働いており公園のの収益源の一つで、寄付額は10万円くらいだ

運営が健全に行われいるようです。また日本そうです。固定用のベンチにも同様のプレーの公園と違い、24時間誰でも入れるシステム

トがありますが、こちらの寄付額は数百万円

ではなく、夏季は午前7時から23時まで開場のようです。その他にもBIDは、公園内のキオしているとのことで、日本の公園と違い、あスクやレストランなどの賃料や、各種イベント

る意味限られた公共性の中で運営されているなどから収益を得ており、多様な収入源によ側面があります。立地についても電車が5本直り持続可能な運営を行なっている。

結で走っているので、どの電車でもアクセスできるという立地条件も極めています。
ブライアントパークにBIDが導入されたのは1986年、ジュリアーニ市政前のまだ治安が悪かった時代でした。今ほど、BIDがはっきり組織化されていなかったため現在のような公園になるのに時間を要したそうです。市も斡旋してなかったし、参加者もいなかった。タイ
ムズスクエアも1992年から。最初は治安と清掃が主なBIDの役割で、清掃にかけるウエイト
大きいです。BIDが雇用している人の半分以上は清掃員。そして人件費。ゴミ箱の数もたくさんあり、そこが日本の公園との大きな違いです。ただゴミ箱も最近はテロなどで厳しくなっています。ブライアントパークは政治的なメッセージを持った公園ではないため、そ12 / 52

んなに厳しくはありませんが、9.11の近くだとゴミ箱はありません。ブライアントパーク

・1980年代に、図書館の書架を地下に建設すのゴミ箱は入れやすいけど、出しにくい構造

る際に、公園を改修し、現在に至る。

になっていて、これはホームレスがゴミを漁らないようにするための対策です。全部スケルト・非営利団体ブライアントパークコーポレーンにしたりと工夫がされています。

ションが運営。公民連携のお手本として注目される※アイススケート場

大芝（グレートローン）、背後にニューヨーク公共中央図書館

スケートリンクに市は一切お金を出していな
い。シティバンクとバンクオブアメリカがずっ・1847 年に貯水池・広場として開設される。

とスポンサー権の取り合いをしている。ずっとバンク・オブ・アメリカであったが、最近

・1970年代に麻薬の取引所として有名になり、はシティバンク。もちろん高いスポンサーを市民が近づくことのない公共空間として認知払ってくれる方に決定する（毎年実施）。

されるほど治安が悪化する。

リンクの利用料は無料（スケート靴は有償レンタル）夜はライトアップもするので、・1979年〜1983年にかけて公園啓発団体でクリスマスなどは大変良い雰囲気。

ある公園市議会が、本・花市場、カフェ、造園改修、娯楽事業等を施し、改善の契機を得ブライアントパーク詳細と沿革

・1980年には公園を改善することを主眼とし

面積：9.6 acre, 3.9 ha, 39,000 ㎡て、TimeInc.の理事長ダン・ビエドマンニュー・マンハッタン区ミッドタウンの中央（五番街〜六番街、40〜42丁目）に位置する。

る。

ヨーク公共中央図書館の理事長 Andrew
Heiskell、ロックフェラー家らにより構成され13 / 52

る民間財源のブライアントパーク改修公社が以来、800 人／エーカー 以上の人の利用もみ設立される。

られるもこともあり世界一利用密度の高い公園と言われる。

・1988年に初期の改修の成功を踏まえて、当公社の指揮の下「公園を街路に対して開き公・2009年からはニューヨーク市の公園初の無園自体を活性化すること」を目的とした４年

料 Wi-Fi を提供している。

間の大幅な再設計・改修事業が施される。街路からの見通しを良くするために出入り口を・隣接する不動産にも大きな影響を与え、新設計し、既存のフランス式庭園をより良くし、規事業が活性化し、バンクオブアメリカが入通路及び照明を改修した。本事業は、社会学

居するワン・ブライアントパークを代表とす者であるウィリアムホワイトによる助言を得

るブライアントパークを称するビルが、設立て実施されており、可動式の椅子の導入、更されるようになる（ブライアントパークプロに、街路からの見通し改善するために、街路

ジェクト：3,4,5,7 ブライアントパーク）と近い高さに公園を低く造成し、周囲の植栽を伐採し、加えて35年間不使用の化粧室を改・財源は、初期はロックフェラーブラザーファ修した。設計はランドスケープ事務所Hanna/

ンドによって出資されていたが、後に隣接す

OlinLtd.と建築事務所 Hardy, Holzman

る土地建物所有者、テナントに対する税と公Pfeiﬀer Associates によってなされた。

園の商業施設の利益によって賄われる。公共セクターによる収入源は存在しない。

・ 2009 年に、ブライアントパーク改修公社
は、ブライアントパーク公社（Bryant Park
Corporation (BPC)）に名称変更している。

14 / 52（文責：酒井亮介）

Privately Owned Public Space（POPS）について
我が国では都市計画法及び建築基準法に基づく容積率規制が敷かれています。

ニューヨークの中でもマンハッタンなど都心部では、大小さまざまな公共空間がありますが、これらすべてを市が管理しているので容積率規制は近隣外部不経済や混雑外部不はなく、一部は公共利用に供されている私有経済といった市場の失敗の是正を目的にした地です。そこには標識の掲示があり、これはものであるとされています。しかし、同規制

市民の利用を促す効果だけでなく、駐車場なによって、環境悪化や交通混雑を抑制するだ

ど目的外の利用を防止する効果があります。

けでなく、その他の経済活動をも抑制してしニューヨーク郊外では、徒歩10分以内に公園まうという結果が生じています。具体的には、を整備するという指針がありますが、都心部

都心のオフィス賃貸料のみならず、住宅家賃まではそのような整備は困難です。その課題をでも大幅に上昇させ、本来ならば都心に立地克服するために、POPSが活用されています。

できる企業や都心の潜在的居住者を排除しています。人口の集中する都心部では土地を高POPSは大型商業施設の開発などに伴い整備度利用したいインセンティブが働いており、されることが一般的ですが、ベンチなどの設一定条件を満たした公開空地を創出すること

備は所有者が整備し、その後の維持管理も所で容積率規制を緩和する制度が設けられてい有者が行います。そのため、市などの行政機ます。たとえば建築基準法第59条の二に規定

関によるメインテナンスが不要となり、行政する総合設計制度などがその一つです。

の効率化につながっています。

容積率緩和によるプラスの影響と周辺に及1961年にPOPSが制度化されて以来、屋外

ぼすマイナスの影響を公示地価から検証した

広場やアーケード、コンコースなど様々な形ある調査によると、商業地域においては、総で認められています。マンハッタンでは５００合設計制度実施建築物付近の公示地価は、容か所を超えるPOPSが整備されているといわれ、積率が増加するほど地価が増加するとの結論

東京ドーム約７個分（約32.6万㎡）の公共スが得られました。一方、用途地域が低層住宅

ペースが確保されています。POPSの中でも活専用地域においては、有意な地価の上昇はみ

用の形は、大きなにぎわい創出につながってられませんでした。したがって、用途地域にいるものから休憩場所としての利用、歩行者より同制度の効果は大きく異なることから、の回遊性向上のための利用など様々です。

効果的な公開空地の規模や形状を適切に判断していく必要があります。横浜市でも歩道や多種多様なPOPSを把握するため、ニュー

一般的公開空地、内部空間の公開空地など、ヨーク市は都市計画局などにより、市内のさまざまな分類に従い、この制度を活用してPOPSをデータベース化しました。その作業のいます。そこで、都市開発に伴う私有地の公中で基本的な設備が不足しているものや利用

共利用という観点から、ニューヨークのPOPSが進んでいないスペースの存在など課題が浮き（Privately Owned Public Space）を視察し彫りとなりました。また、評価の高いPOPSにました。

は、十分に着座できるスペースがあること、魅力的な植栽、広場への容易なアクセスや快15 / 52

適で多様な空間があることなどが共通していることがわかりました。ニューヨーク市はビルの１階部分がPOPSとなっており、歩行者

2007年にPOPS整備の新たな基準を作成し、の回遊性を高めています。

良質な公共空間の維持管理に努めています。
次にオフィスビルのロビーに設けられたPOPS
では具体的にみていきましょう。

です。

公共空間なので、ビル内のテナントに用事がなくてももちろん利用できます。
最後にトランプタワーです。

ロックフェラーセンター前のPOPSです。スケートリンクもあり、多くの人でにぎわっています。
数年に一度、建築士を雇い、当初のサーティフィケーションに従ってPOPSを運営していることを建築局に書類で報告しなければならないことになっています。POPSは順次基準が改訂されており、今の基準で建て替える場
合は、大通りに面して建物を建築しなければならないとの規制があります。
次に６1/2アヴェニューのPOPSです。

16 / 52

午前８時から午後10時まで公共空間であるこ

利用者が増えるほど、施設の管理強化やパトとが正面入口に大きく記載されています。

ロールなど維持管理上の負担が増しかねません。事業者は容積率緩和の効果とのメリデメ

こうした商業施設内でのPOPSはホテルのロを慎重に判断していく必要があり、行政もどビーと大きな違いがなく、今ではインテリアのような内容でどの程度コントロールを及ぼの空間をPOPSとして容積率緩和することは認していくかが問われています。

められておりません。POPSは、初期はルールも細かくありませんでしたが、課題が明らか【質疑要約】になるにつれて制度を改善してきました。
今後の課題を考えるうえで、注目すべき出来事が2011年９月に発生しました。社会の不平等や経済格差に反対する運動の活動家によって、ウォール街近くのズコッチパークが占拠されました。ズコッチパークもPOPSであり、民間企業が所有管理しているため、ニューヨー
ク市警は活動家を広場から退去させることができず、選挙は数か月間にも及びました。最終的には裁判所の命令により、占拠は終了しましたが、市が管理する公園とPOPSとの違いが浮き彫りになりました。
市が管理する公園は基本的に利用時間が決まっており、夜の立ち入りはできませんが、POPSは市当局との協議のなかで24時間開放が求められています。利用ルールをどのように定めるかが各POPSごとに異なり、騒音やごみ

質問1：公開空地については何を定めているのか？緑の割合か？それとも他の何か？
回答1：例えば、ベンチの割合や背もたれの規格など、事細かく決めている。
質問2：テナントの中のPOPSは結局、ビルオーナーにメリットなんじゃないか？
回答2：市民にとっても、室内POPSは寒い日などにありがたい。POPSということで安心して入れる。
質問3：POPSと公園との関係は？
回答3：ミッドタウンではPOPSがあるから、公園は後回しにしようとなっている。そのためマンハッタンに小さな公園はない。土地も限られているし、整備に莫大な費用がかかる。

投棄などマナー悪化に対してもニューヨーク
市の取りうる措置に限界があります。質の高い公共空間には多くの利用者が集まりますが、

17 / 52（文責：木原幹雄）

イノベーション＝世界の景色を変えることハイラインに見る都市空間の可能性
概要

月を要した。ハイラインがその役割を終えたのは1980年。元々はMeet Packing District

ニューヨーク・マンハッタンの西側、ハド
ソン川にほど近い場所に位置する都市公園。
ニューヨークセントラル鉄道の支線だった、
ウェストサイド線の廃線跡地を公園として再生したものである。ガンズウォークストリー
トから20丁目までの区間（第1期）が2009年
6月にオープンし、2011年6月には20丁目から30丁目までの第2期が完成し、現在に至っ（MPD）には、その名の通り、肉や乳製品などを加工する食品加工工場が集積し、それらの工場で生産された各種食品を集荷し、ハド
ソンヤードまで運ぶのがハイラインの役割だった。時代の変化とともに物流のあり方も鉄道輸送からトラック輸送へと変化し、食品加工工場も郊外へと移転し、ハイラインは次第にその役割を終えていった。

ている。

1980年代、1990年代のニューヨークの治

全長は2.3km。公園の両端の最寄駅はそれぞれ、34th Street Hudson Yards Subway
stationと、14th Street station。公園を訪れる観光客数は約500万人と、ニューヨークの観光スポットの中でも突出している。公園の運営は、NPO法人「フレンズオブハイライン」
が担っている。
ウェストサイド線廃線跡地（以下、ハイラ
イン）が公園として再生するまでには長い年

安は大変悪く、都市課題の一つであったが、ハイラインも例外ではなかった。廃線となった後のハイラインの高架下は日中でも陽が当たらないこともあり、犯罪の温床となった。
夜には近寄るのは大変危険で、麻薬の密売、売春、賭博、ゴミの不法投棄となんでもありの状況であった。
1994年にニューヨーク市長に就任したルド
ルフ・ジュリアーニは、ニューヨークの徹底し

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ることが近隣の不動産価値の向上に繋がり、公園整備の投資を回収できるとブルームバー
グ市長に説明した。
今一度、確認しておきたいことは、ハイラ
インの保存に当たっては当初から公園としての再生を意識していたわけではない、という点である。フレンズオブハイラインを立ち上げ
た、すなわちハイラインの保存活動の起点となった2人、ジョシュア・デイビッド氏とロバー
ト・ハモンド氏へのインタビューをベースに再た治安回復を政策の柱に掲げ、警察予算を拡

生の物語を綴った書籍に、「HIGH LINE〜アー

充した。市長が打ち出した政策により、徐々ト、市民、ボランティアが立ち上がるニューにニューヨークは治安を取り戻していくが、ヨーク流都市再生の物語」（アメリカンブッ

その流れの中で、ハイラインは取り壊す方針

ク＆シネマ、2013年）がある。同書の中で次が示され、ジュリアーニ市長は2001年12月にのように述べられている。「当初から公園のハイラインの解体手続きを承認している。

ような、公に公開される憩いの場という将来像を描いていたわけではなく、人が立ち入れ

この決定を覆したのが、ジュリアーニの次なくなった廃線後に発生した、人工的ではなを担った、第108代ニューヨーク市長、マイケ

い緑、自然に魅せられて、これをなんとか残ル・ブルームバーグである。2004年ブルーム

せないかと考えた」。

バーグはハイラインを公園として再生する方向に大きく舵を切った。同氏がこの意思決定

実際、この精神は現在のハイラインの植生を下した背景には、フレンズオブハイラインとに色濃く残っている。私たちが視察した3月下いうNPO法人が中心となって展開していたハ

旬はちょうど、冬から春へと季節が移り変わ

イライン保存運動がある。ハイラインの保存りつつある季節だった。そのため、ハイライ

運動は2人の男性から始まった、その物語はあンは、人工的な手が加えられた芝生を除けば、まりにも有名である。

ほとんど緑は見当たらなかった。

この話には、ブルームバーク市長らしい逸

私たちの目に飛び込んできたのは、一見す話が残っている。同氏はニューヨークの都市

ると枯れ木、雑草にも思えるものばかりだっ空間を劇的に変え、同時にニューヨークの課た。視察2日目の朝、少し時間があったので雨題であった財政赤字を解消したことでも有名であるが一方で、その経済政策はいわゆる新自由主義とされ、常に費用対効果を意識したとされている。
そのブルームバーグ市長がハイラインを公園として再生するに当たって、「ニューヨークに数多くの公園が存在する中で、特にハイラインの公園化を市のプロジェクトにするための説得力ある説明」を求めたという。フレンズ
オブハイラインは、ここを公園として再生す19 / 52

稼ぐ公園とジレンマ
現在、ハイラインの年間維持管理費は1000万ドル。このうち70%近くをフレンズオブハ
イラインが担っている。フレンズオブハイライ
ンは、ハイライン上で営業を行うレストラン
やカフェなどの担当するスタッフ、スポンサー
企業探しや資金調達、キャンペーンなどを担当
するスタッフなど、77人から構成し、公園としての収益確保に努めている。フレンズオブハ
イラインの年間収入の実に約90%は企業からの寄付などで賄っており、政府からの補助金はわずか1％程度となっている。また、支出面
では、約70%はハイラインで実施される各種プログラムに充てられている。
そのうちの一つが無料のギャラリーである。
前述したように、ハイラインは元々、各種加工工場とその倉庫が集積するエリアを走っていた貨物線ということもあり、レンガ造りのが降る中ではあったが、有志でハイラインを歩いてみた。この際に私たちが目にしたハイラインの様々な植生については、それが意図されたものだとは気付かなかった。仲間と「もしかしたら、ハイラインの維持管理に当たって、この辺の植生の管理にはお金が回っていないのかもしれないね」「でも、ハイラインってニューヨークの中では収益性の高い公園の建物が数多く残っている。こうした建物をリ
ノベーションし、ギャラリーとして整備しているのが一つの特徴である。しかも、ギャラリーのほとんどは入場無料である。あいにく、私たちがハイラインを訪れた日はたまたま、すべてのギャラリーが休館日で中を見ることはできなかったが、1ブロック、すべてのギャラ
リーが集積していた。

はずだから、管理が行き届いていないように見える状態で放置されているのは、ちょっと理由が分からないね」という会話を交わしたほどである。

今回の視察ではフレンズオブハイラインそのものには面会する時間が取れなかったので詳
細は確認できなかったが、どんなアートを、どれだけの期間、展示するのか、そうしたディ

ほどなくして、私たちは誤解していたことを知った。翌日、今回の視察をアテンドしてくれた関谷氏と一緒にハイラインを歩いた際に、彼から「一見、枯れ木、雑草のように見レクションを誰が担っているのか、また、ハ
イラインの周辺にアートを集積させることでどんな政策効果を狙っているのか、その辺が気になった点である。

える、これらの植生は意図されているものです。作り込み過ぎない緑、自然の、あるがま
まの緑をハイラインでは大事にしています」という説明を受け、大変驚いた。

ハイラインもまた、稼ぐ公園の代表例である。誰も見向きもしなかった、それどころか
ニューヨークの中でも屈指の危険エリア、近づ

20 / 52

周辺の不動産価値が上昇し、従前から周辺に住んでいた貧困層が住めなくなり、このエリアを離れなければならなくなってしまったのである。これは「稼ぐ公園」の政策効果の負の側面ではないか、というのが最近のニューヨークで起きている論争だという。
ジェントリフィケーションの問題をどう評価するかは難しい。正直、今回の視察ではジェントリフィケーションを専門に研究している人、あるいはその当事者、フレンズオブハイラ
インなどと接触をしてないので、論じるのは難しいが、敢えて、手元の情報だけで自分なりの意見を披瀝させてもらえば、他の政策でカバーすべきなのではないかと思う。
確かにハイライン周辺に以前から住んでいた人たちは存在し、かつ、これらの人々はいわゆる貧困層だった。問題は彼らがなぜ、貧くことが身の危険とされていたハイラインを困だったか、である。本稿冒頭で述べたよう

年間500万人超の観光客が集まる拠点に再生に、ハイラインの周辺は元々は各種加工工場

した点は掛け値なしに評価されるべきだろう。

だった。これらの工場で働く人たちが職住近

今やハイラインで犯罪に巻き込まれる心配は接で、このエリアに住んでいたわけである。

ほぼない、という。

ハイラインがその役割を終えたのは、産業構
造と物流が変化したからだ。つまり、彼らに公共空間のリノベーション、コンバージョン

とって雇用の場が失われた。従って、こと、によって都市課題を解決し、エリアを再生し、ハイラインにおけるジェントリフィケーショ

かつ収益を上げるという意味で、お手本のよンの問題は、ハイラインの再生によって住む

うな成功事例と言ってよいと思う。

場所を奪われたというよりは、既に奪われていた雇用とそこから帰結する貧困の問題がハ

一方で、これだけの成功を収めているハイ
ラインでも、最近話題になるのが「ジェントリフィケーション」の問題だという。ジェン
トリフィケーションは適切な訳語がないため、本稿ではそのまま用いるが、「都市において、経済的に中流から下流の人々が居住するエリアが再開発などによってエリアの価値が高まり、結果として経済的な豊かな人々が流入し、不動産価格の上昇などを引き起こし、地域の社会構造、経済構造が変わってしまうこと」
をジェントリフィケーションと呼ぶ。有り体にいえば、ハイラインはその成功によって、21 / 52

イラインの再生によって表面化した、という

海側にはJR京浜東北線と首都高速道路、丘側

ことなのではないかと思う。

には国道16号線と、東横線跡地は両側に道路と鉄道が位置し、街と直接繋がっていない。

そう考えれば、産業構造の変化と物流の変加えて、海側のみなとみらいの街区も街とし化によって雇用が奪われ、経済力を失っていては、現状は発達しているとは言い難い状況た人たちの再雇用プログラムと、再教育プロにある。横浜市の現在の計画では、歩道とし

グラム、加えてセーフティネットとしての住宅て整備する東横線跡地には複数箇所に下に降政策を整えることが大事だったのではないか。

りるための階段を設置する予定ではあるが、この辺は実際にニューヨーク市がどのような下に降りた後、染み出す先の街が存在しない対応を取ってきたのかは、今回の視察では福のである。

祉セクションを訪問していないので、詳細は分からないが、気になる点である。私たちはこの点はハイラインと明確に状況が異なり、議員という立場にあるため、当然、政策の正東横線跡地を再生する上での、一つの課題との側面だけでなく、負の側面にも注意しなけ言える。現状は東横線跡地は公園としてでは

ればならない。この点は今後、さらに調査をなく、歩道として整備する計画になっている

進める必要があるだろう。

ため、行政の事務分掌上はまちづくりのことは考えずに、歩道としての機能をまず第一に東横線跡地をどう再生・整備すべきか

考えればいいのかもしれないが、市民にとってはそこ（東横線跡地）が歩道なのか、公園なのかは関係のない話である。できれば、街

横浜にもハイラインと同様、廃線跡地として、東横線跡地が存在する。果たして東横線
跡地はハイラインと同じような再生が可能だ
ろうか。今回、ハイラインを視察して、東横線跡地とハイラインの違い、そして少なからず共通点も感じた。まず、違いについて触れたい。
大きく異なるのは、街との近接性である。
前述した通り、元々、ハイラインは各種工場で生産される食品加工物を輸送するための貨物列車であり、倉庫と路線が直結、ないしは非常に近い距離にあった。まさに街の中を貨物が走っていた。そのため、コンバージョン、
リノベーションが必要だったとはいえ、ハイラインの沿線に広がる倉庫などに商業施設や飲食店、ギャラリーなどが入居すれば、自然と人はハイラインからそれらの施設へと移動が促される。
一方、東横線跡地は、全長1.8kmのうち、そのほとんどの区間は街と直接接していない。

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との一体性、街への広がりという視点は持っなるはずだ。現在、横浜市は東横線跡地は歩ておきたいと思うが、その地形的理由から難道事業として位置付け、国費をどれだけ確保

しさが存在する。

できるか、その見合いで事業を進捗させている。本来は2017年春に実施された都市緑化フェ

一方で、まちづくりとの一体的な整備が可アに合わせて、全線開通する予定だったが、能なエリアもある。旧高島町駅である。ここ

実際にはほとんど手付かず、だった。せめて桜は横浜駅東口に繋がる、通称「裏横浜」から

木町から紅葉坂の陸橋部分までは整備したいほど近く、このエリアは近年、特徴ある飲食と横浜市も計画を修正したが、そのわずかな店が軒を連ねており、人気のスポットの一つ区間ですら、国土交通省の予算縮小に伴い、である。加えて、旧高島町駅は駅としての構造

国費を獲得できず、整備できなかった。常識をそのまま残している点も重要である。駅は的に考えれば、国費を当てにした事業計画で多くの人が往来した場所であり、特に手を入は東横線跡地の再整備は莫大な年月を要する

れなくても、自然と街と繋がるようになってことになってしまうだろう。

いる。この高島町駅跡をどのように利活用していくか、周辺エリアとの一体性をどう作り翻ってハイライン。整備には確かにニューヨー

出すかは、東横線跡地を整備していく上で、ク市が多額の税を投入した。しかしブルーム

大変重要になるのではないかと思う。

バーグ市長はその投じる税に対して、投資利
回り、つまりエリアの再生による税収増がど

ハイラインとの比較でもう１点、付け加えの程度見込めるのか、それによって投じた税

るのであれば、やはり世論形成をどう図るを何年で回収できるのか、その視点を重視しか、は東横線跡地の再整備に当たって重要にたという。例えば、横浜市も同じような発想

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で事業計画を再度作り直すということも視野の際を走っていたのが、東横線の横浜・桜木に入れていいかもしれない。あるいは、ここ町区間である。この東横線跡地の再生がみなが元々は東急東横線が走っていた線路跡といとみらいというエリア、あるいは陸側の戸部

うこと、今でもその名が「東横線跡地」とい

本町、花咲町に何をもたらすのか、跡地再生

う形で残っていることなどから、横浜市がもの社会的効用は何かをまちづくりとセットでう一度、東急グループにかけあって、投資をし構想を打ち出すことも求められると思う。そてもらうということも選択肢に入るかもしれのビジョンなくして企業と交渉はできないだない。もちろん、簡単な話ではないが、事業ろう。

としての投資利回り次第では、経済性があると判断されることもあり得るのではないか。

また、そのビジョンがあれば、ハイライン

なんといっても犯罪の温床だったハイライン、がそうであったように、市民に対して寄付を誰もが価値なんてないと思っていたハイライ

呼びかけるのも方法である。一口1万円の寄付、ンが今や年間に700万ドル近くも寄付を集め

1万人集まれば1億円、10万人集まれば10億る公園になっているのである。

円である。1億、10億が達成困難な数字と見るか、それとも「なんとかやれる」と思える

その際に問われるのは横浜市のビジョンである。横浜市はかつて海だったエリアを「港かは、横浜市が説得力と夢のあるビジョンを打ち出せるかどうかにかかっている。

湾の質的転換」を掲げ、横浜と関内の連続性を作り出すために、みなとみらいを埋め立て事業によって生み出した。そのみなとみらい

24 / 52（文責：伊藤大貴）

ＮＹＣの公園の管理手法
ブルックリンブリッジパーク、ハンターズポイント、イース
トリバーウォーターフロントエスプラネードから学ぶ
ブルックリンブリッジパーク

を全部撤去して、海岸側のウォーターフロント
開発で、公園として活用されました。

もともとここは、港湾物流として栄えた場
所ですが、貨物船の大きさが大きくなるにつれ、ふ頭が使われなくなり、ブルックリンの南の港や、ニュージャージの港へ港湾物流機能が移っていきました。その結果、まったく使われないふ頭になり、ハンターズポイント
も含めて半世紀ほど放置されていました。

2010年にオープンした川沿い1.3マイル（約2ｋｍ）の公園。設計はデンマーク人のブヤルク・インゲルス。民間からの寄付が800万ドル（約8億円）ありました。公園の先のふ
頭は、スポーツ専用の場所で、更に先に行くとビーチバレーが出来るコートがあったり、カフェや児童公園が併設されています。
公園の整備費は全額ニューヨーク市が負担しましたが、その後の維持管理は第三セクター
1983年にニューヨーク・ニュージャージーとしてブルックリンブリッジパークコーポレー

港湾公社が市に土地を譲渡して、その後、様々ションが全て行っています。ニューヨーク市はな協議を経て、うまく転換させたのがブルー

公園の維持管理に一切お金の負担をしていま

ムバーグ市政でした。そのきっかけだったのせん。第三セクターは、公園の一部の土地をがオリンピック誘致活動です。その後、ふ頭デベロッパーに貸して、その賃料収入で公園の維持管理費を賄っています。公園の後ろに建つ綺麗な建物は、富裕層向けのホテル兼住宅で、デベロッパーが第三セクターから借りた75〜90年の定借敷地に賃貸住宅を建てたものです。
その他、第三セクターは、公園の広場にス
クリーンを設置して、パブリックビューイン
グなどを行なったり、プログラミングを工夫することによってスポンサー収入も得ていま

25 / 52

す。日本の場合、第三セクターは誰も責任を取らない主体者不在の組織のイメージですが、

質問5：当時、この空地をカジノにするといっ

ニューヨークの場合は、第三セクターのボーた案はなかったのですか。

ドメンバーになるために、多額の出資や寄付

回答5：当時は、競技場の案でしたが、オリンが課せられており、当事者としての責任を負っ

ピックを誘致できなかったので、ハドソンヤーています。また、会計の公開も徹底しており、ドにフットボールチームの競技場を建てよう

もしも、不正があると市民が許さないといっという話はありました。結局、反対の意見がた仕組みができています。それでも、このス

強くなり中止となりました。

キームに対して破綻リスクがあるといった声もあるようです。またハドソンリバーパークも

質問6：ふ頭跡地全体の全てを収益で考えてい同じスキームで運営しているそうです。

るのですか。
回答6：公園のメンテナンスの費用は、収益で【質疑要約】

賄うスキームですが、ふ頭跡地全体は、公益部分もあります。

質問1：この公園へのアクセスは車が多いのですか？
回答1：裏にブルックリンハイツと呼ばれている歴史的に富裕層が住んでいる地区があり、そのエリアの方々は車ですが、最近はフェリーも就航したので、フェリーで来る人も増えました。フェリー便は、通勤の時間帯は多いのですが、日中は少ない状況です。

質問7：公園の管理運営を公園局が直接やらないメリットは何ですか？
回答7：ひとつは色々な人材を集められるということです。ブライアントパークのレストラ
ンも、建物は公園局が所有していますが、運営は外部に任せるという手法を使っています。
質問8：ニューヨーク市は、ブルックリンブ

質問2：この公園は株式会社が運営してるのですか？

リッジパークコーポレーションからの収入はあるのですか。
回答8：ありません。住宅の土地は公社がデベ

回答2：ブルックリンブリッジパークコーポ
レーションという第三セクターの公社と、ブ
ルックリンブリッジパークコンサーバシーという公園管理している組織の2つで運営されています。

ロッパーに貸すので、そのお金で公園の運営費、管理費を賄うといったことです。
質問9：ブルックリンブリッジパークコーポ
レーションとデベロッパーとの間はニューヨー

質問3：公社にニューヨーク市も出資しているのですか？

ク市はコントロールしているのですか。
回答9：いいえ。ブルックリンブリッジパーク
コーポレーションがコントロールしています。

回答3：出資しています。
質問4：この場所は、もともとふ頭でしたが、エリアの資産価値は開発によって上がったのですか。
回答4：公園の後ろにフリーウェイが通っていて、フリーウェイから公園側は、もともと人

ハンターズポイントサウス地区とハンターズポイントサウスパー
クが入れない空間でしたので、この一帯の土地はまったく使えない場所でした。

26 / 52

ハンターズポイント地区およびハンターズポ

リーマンショックの時に建設は一旦止まり

イントサウスパークを歩きながら、ニューヨー

ましたが、3年後には再びブームとなって、家ク市公園レクリエーション局職員から説明を

族連れやベビーカーを押したお母さんなどの子受けました。

育て世代が急激に増えました。ニューヨーク
は家賃が高く、低所得者層が住み難くなってハンターズポイントサウス地区

いる課題にも対応するため、この地区では低廉な家賃で住めるアフォーダブル住宅の建設

ハンターズポイントは近年開発を進めているマンハッタンの川を挟んだ向かい側のエリも積極的に行なっており、川沿いの一等地にもアフォーダブル住宅が建設されています。

アで、もともとは2012年にオリンピック誘致活動の際に、選手村にしようとした場所です。
現在は、ニューヨークの住宅不足を解消する
ために高層住宅の建設が進められており、近年、子育て世代に人気となっているエリアです。

ブルームバーグ市政が掲げたPlaNYCでは、ハンターズポイントサウス地区には、リゾーニ
ングで約5千戸の新規住宅の建設と、それを呼び水とした2億ドルの民間投資、4千6百以上の雇用の創出を目指した計画が立てられました。更にウォーターフロント公園や小学校の新設などの用地も確保されました。

ハンターズポイントサウスパーク

もともとは2階から3階建ての建物が主で、川沿いは工場などが立ち並んでいました。
ニューヨークは人件費が高く、時代と共に工場が撤退し、空地となっていきました。そこに現在、高層アパートが建っています。
この場所は、ガントリー・プラザ州立公園とハンターズポイントサウスパークというマン
ハッタンを対岸から一望できる公園として整備が進められました。未だ未整備の部分もあり、今後、5千万円ほどの予算で残りの整備を進めていくそうです。辺り一帯は、もともと工業地帯だった場所で、ペプシ工場があった名残で、今もサインが残っており、公園のシンボルとなっています。

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その他にもガントリークレーンも当時のま【質疑要約】

ま保存されています。公園内には人工砂浜がありますが、公園になる前はビーチとバーがあったそうで、酔っ払いが多いとの苦情も多かったのですが、ビーチは残したいとの市民要望に応えて、人口砂浜をつくったそうです。

質問10：この場所はマンハッタンから近いのですか。
回答10：グランドセントラルから一駅です。
5分ほどで来れる場所にあり、条件が良いです。
質問11：ニューヨークの都市計画というのは、ゾーニングが基本なのですか。
回答11：そうです。
質問12：このエリアの用途は、住宅と商業になっているのですか？
回答12：特に誘導するような規制は掛けない
で時間を掛けながら開発を進めています。その結果、下がお店で上が住居のような建物が出来ています。

面積の大きい公園ですので、それなりに維持管理も掛かることから、公園局は州と市の質問13：ゾーニングの見直しは、どれくらい予算の他に、住宅保全局と交渉して、周辺のの頻度で行われるのでしょうか。

高層住宅の住民からも年4回に分けて公園の管回答13：デブラシオ市長になってから頻度が理費を貰っているそうです。しかし周辺住民多くなっています。

からは、誰もが使える公園なのに一部の住民が維持費を負担するのは不公平だとの声も上

質問14：ニューヨークの緑の保全というのがっているようです。この公園の管理は3人ほは、基本的には公園をベースとしていて、農地

どの人員が常駐しており、定期的な植栽の伐で緑保全はしないのですか。

採などは別途行っているそうです。また、公回答14：個人では屋上に菜園をつくることは園を清掃する地域住民のグループもあり、公ありますが、農地はほとんどありまぜん。

園の広場では夏になると映画試写会を開催したり、徐々にコミュニティが形成されています。

質問15：横浜の場合、工場を建設する時に一定の緑地を確保するといった縛りがあります
が、同様の規制はあるのですか。
回答15：新しいビルを建てる場合は、街路樹を何本立てなければならないといった規制はあります。その他にも、国の方でリードといった環境配慮の認定制度で、建物を建てる場合にプラチナ、ゴールド、シルバーとランク分けがあります。そういった建物は結構建てられています。
質問16：リード認定を受けると何かメリットがあるのですか。

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回答16：建物が自然に優しいというPRになり

質問23：公園維持管理費は便益を受ける人かます。建物に使われた材料は、全部リサイクル

らもらっているのですか。

する等、ポイント制となっています。

回答23：一部を隣接する住宅の住民から貰いますが、何故、隣接住民だけ負担する必要が

質問17：ハンターズポイント地区の建物は民あるのかといった不満の声もあるのは事実で設なのですか。

す。

回答17：住宅保全開発局が入札を行い、開発会社が決められます。建物の何パーセントをアパートにしなければいけないといった条件が付けられています。

イーストリバーウォーターフロ
ントエスプラネード（ピア15）

質問18：ハンターズポイントサウスパーク内

ブルックリンブリッジパークの対岸にある2にある球技広場は人工芝ではなく天然芝を使

マイル（3.2ｋｍ）に及ぶイーストリバーウォー

用しているのですか。

ターフロントエスプラネード（遊歩道）。

回答18：天然芝が良いと考える市議が中心となって40万ドルの資金を集めて天然芝を実現しました。
質問19：この地区に景観条例などはありますか。
回答19：歴史保存地区ではないので、ありません。
質問20：この公園の建設にいくら掛かったのですか。

ウォーターフロントへのアクセスの改善、歩回答20：ライフラインなどは別で、公園だけ

行通路の持続性、公共空間の創出をコンセプ

で2千万ドル（約20億円）です。

トに開発が進められています。1950年代に
FDRドライブが建設されたことで、イースト

質問21：ニューヨークは住宅不足といった課

リバーへのアクセスと内陸地域とウォーターフ

題がありますが、公園をつくらずに住宅をつロントが遮断されてしまいました。そこで水くるべき、といった議論にはならないのです

辺空間に賑わいを戻すために開発が進められか。

ることになりました。

回答21：絶対なりません。ニューヨーク市は公園も必要と考えています。ブルームバーグ市

ロワーマンハッタン開発公社（LMCD）か

長時代に、川沿いは全て公園にしようといっらの資金援助を得て、NYC経済開発公社

た方針もありました。

（NYCEDC）、交通局、公園レクリエーショ
ン局と協力して都市計画局は、2004年にイー

質問22：公園をつくる割合の基準はあるのでストリバーウォーターフロントのコンセプトプ

すか。

ランを作成しました。この調査では、コミュ

回答22：人口比は考えていますが、開発する

ニティボード、テナント団体、市民リーダー、と人口の方が増えるので、公園比率は下がっ

専門家や住民代表者などと70回以上の会議をてしまいます。

行いました。

29 / 52

ピア15、ここはかつての桟橋だった場所
で、公園として整備した施設。一階がカフェ
で、屋上部分の二階が公園となっています。
横浜で言うと大さん橋に近い施設です。
左側にはブルックリン・ブリッジが、そしてイーストリバーの対岸にはブルックリンダウ
ンタウンのビル群が見渡せます。

（文責：有村俊彦）

30 / 52

運動を促す都市デザイン「アクティブデザイン」の取り組み【日時】2017年3月27日【訪問先】Center for Active Design【対応者】Joanna Frank氏、Suzanne Nienaber氏【視察内容】

3月27日視察2日目に訪れたのは、ことでした。ジョアンナ氏がかつて市の建設「Center for Active Design（CfAD）」

デザイン局で働いて居た時は、このアクティ（https://centerforactivedesign.org/）。

ビティの担当をされていたそうです。

デザイン・設計によって、健康やコミュニティ形成を促進しようという取り組みを行ってい

CfADでは、「近隣」、「住宅」、「オフィる非営利組織。エグゼクティブディレクターのス」の3つのスケールで、アプローチをしていジョアンナ・フランクさんと、ディレクター

ます。今回は時間の限りもあるため、「近隣」のスザンヌさんからお話を伺いました。

単位の取組みについて、ご説明いただきました。

アクティブデザインは、もともとブルームバー
グ前市長のもとで取り組まれたプログラムで、

アクティブデザインのガイドラインには、

ブルームバーグ市政が終わった後、その活動

都市デザインに13項目73種類のチェックリス

を継続していくために非営利組織が立ち上げ

トと、建築デザインに10項目47種類が設けらられています。当時の保健局のDr.フィードマ

れていて、市の助成対象となっている事業のン氏が代表となったプログラムで、研究成果

全てが、このチェックリストを守ることとしを、実際のソリューションとして実践していて義務付けられています。2013年度以降全て、

くことに力を注がれています。実践のためのということで、道路や施設、公園等、正確にアウトプットとして「ガイドライン」が作成

数は把握されていませんでしたが、数百の事されています。ニューヨーク市は、市長の影響業が既にチェックリストを踏まえたものとなっが強いトップダウン組織という特徴があり、ていると言います。

ブルームバーグ前市長が公式にアクティブデザ
インを認定したことによって、公園や歩道、

アメリカでは、社会における孤立化が問題

建物の計画に強い影響を与えるプログラムにとなっていて、出生率にも影響があることがなったと言います。ブルームバーグ前市長が一分かっているため、大きな課題として認識さ番関心を持っていたのが、根拠となるデータ

れています。そのため地域で信頼関係を醸成を収集し、そのデータに基づいて、事業に取することの重要性が認識されています。

り組むということ。そして健康促進政策を進「Assembly」（https://

めるにあたり、ブルームバーグ氏が最も力を

centerforactivedesign.org/

入れたプログラムが禁煙であり、2番目に力を

assemblyprojectorientation）という冊子でいれたのが市民のアクティビティを促進する

は、

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〜アクティブデザインとは〜

・公園の近隣住民は市民間の信頼感や、他者を助ける意欲が高い

アクティブデザインガイドラインは、建造環・歩きやすく、街の用途が混在している地域
は、公共への参加意識が高い

境のデザインが公衆衛生の増進に、重大で確実

・公共空間が十分に維持されていると、個々な影響があるという考えに基づいています。肥

人がコミュニテイの一層良心的な世話役にな

満や運動不足がもたらす、様々な慢性疾患が課るかもしれない

題になり、保険にかる費用や、生産性の低下

・コミュニティの美意識や美しさは、地域リーといった社会的なコストの増大につながる中ダーの信頼に影響がある（政治への参加率にで、健康的な建物、道路、および都市空間なも関連する）

ど、身体活動を促すデザインのマニュアルを建
築家や都市デザイナーに提供することで、そうといったことが示され、地元の市議会議員にした課題を解決することを目的としています。

も地域への関わり方を理解してもらえるよう
都市デザインのチェックリストは、にしながら、様々な取り組みを推進しています。例えば事例の1つとして示された（1）土地の混合利用、（2）交通機関と駐車「Greenbridge Master Plan」（https://

場、（3）公園、オープンスペース、レクリエー

centerforactivedesign.org/

ション施設、（4）子どもの遊び場、（5）広greenbridgemasterplan）では、デザインコー

場、（6）食料品、青果店へのアクセス、（7）

ドを変更することにより、駐車スペースを一街路の連結性、（8）交通静寂化、（9）歩道箇所にまとめ、歩行空間を創出したり、コミュのデザイン、（10）街並みのプログラム、

ニテイガーデンの高さを低くすることによっ（11）自転車ネットワークと連結性、（12）て、コミュニケーションをしやすい環境を創

自転車道、（13）自転車インフラ、という大り出しています。

項目からなっています
建築デザインのチェックリストは、

健康については、これまで様々な指標について研究を進めてきた結果が、「ﬁtwel」（1）階段の日常利用を指定、（2）階段の位（https://centerforactivedesign.org/ﬁtwel）

置と視認性、（3）階段の寸法、（4）魅力的という新たなプログラムのリリースに至ってな階段環境、（5）階段利用を促す、（6）エいます。「ﬁtwel」は健康を促進する建築につレベーターとエスカレーター、（7）建築の企

いて認証を行なうものです。国に認定された、画、（8）魅力的で協力的な歩行ルート、（9）低コストで効果の高い63の指標が用いられ、運動を支援する建築施設、（10）外観とマッ星3つで評価をすることで、一目で健康への貢

シング、という大項目となっています。

献度が分かるよう工夫されています。これまで国有の89施設について評価した所、星0が簡単にチェックできるようにしている。こら35、星1が26、星2が22、星3が6施設となっらの指標を用いることで、建物が貢献していています。星が0であっても、評価を行なうこる強みが算定できるようにしています。また、とで改善点が具体化されるというメリットがアクティブデザインを主導したDr.フィードマあると指摘されていました。また指標自体も、

ンは、現在国の機関で病気の改善を促すセン

これからビル等を建てようとしている地権者

ターを上げていて、CfADとしてはそうした取等に理解してもらいやすいよう、分かりやす

組みと一緒に、建築におけるCASBEEのよう

くするよう項目立てされています。例えば、な「リード」と呼ばれる健康を目的とした指立地や入口の場所、共有空間などの項目で、

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標を打ち出し、NY市のみならず、世界で展開策の人などが働いています。ﬁtwelの推進につしたいと考えている。

いても、様々な専門家とのつながりを活かした、指標や視点の構築が行われています。対

健康といっても、単純に健康的な行動を促

象エリアなども検討がされていて、ブルック

進するだけでなく、職場でのパフォーマンス

リンなど健康問題の大きい地区を、重要な対を高める空間づくりであったり、地域の健康象として事業に取り組んでいるそうです。

づくりといったところを対象としています。
現在は職場環境の改善に注力されていて、今アクティブデザインは意図的に行動を促す

後は住宅に注力していきたいという段階にあ取り組みであり、障害者のアクセシビリティ

りました。「ﬁtwel」は2017年に一般公開さと矛盾しないかという疑問がありましたが、れる予定となっています。オフィスの設計や方最初にアクティブデザインガイドラインを導針を変えることで、従業員の健康や生産性の入する時に、障害者を対象とする市の部局と向上に、高い費用対効果のある認証基準とし議論が行われていました。アクセシビリティて、準備されています。Fitwelにより認証を行は重要である一方、全員の運動を促すことをうことで、健康を促進する環境整備を定義で目的としているのがアクティブデザインであり、きるようになり、建物や職場を評価すること

例えば一般の人が階段を使えば、障害者の人が可能になります。ﬁtwelの認証を受けることはエレベーターをより利用しやすくなるなど、を通じて、従業員の健康状態が改善し、医療アクセシビリティとアクティブデザインは併存費の削減、欠勤率の低下、従業員の業績向上できると結論されていました。

による収益の増加がもたらされる可能性があるため、それを市場に示すことで、認証を受横浜市においても、「ヨコハマ健康都市 100

けている企業と、そうでない企業の差別化を

万人の健康づくり」というスローガンが掲げ可能にすることを目指しています。

られ、「健康横浜21」という市民の健康づくり計画が運用されています。食や運動に対す

ﬁtwelの取り組みを含めアクティブデザイン

る、指標、目標が導入されて、すべての市民の議論においては、健康だけではなく、直接が健康で自立した生活を送ることができて、的な経済効果を中心として、デベロッパー等

個人の生活習慣の改善や、社会環境の改善とと話しをしているということでした。これまいう視点から、健康寿命を伸ばしていくこと

で、広場ができることで周辺の商店の売上がが目指されています。ﬁtwel事業も世界的に展

160%向上したとか、自転車レーンと植栽によっ開することを目指されていますが、こうしたて35%売上が上がったとか、空室率の改善に

デザイン/設計から健康を促進していこうといつながったなどの数字をもっていて、確実にう理論と、研究に基づいた指標を設けて評価

経済効果があることを示すことで、取り組み

していくという点は、非常に参考になるものを促進しています。また年に1度優れたデザイだと考えます。企業の取り組みについては、ンに対する、表彰も行われています（https://

横浜市でも「横浜健康経営認証」という制度

awards.centerforactivedesign.org/）。不を設け、認証されると市が企業のPRを行なう

動産事業者も建築と健康の重要性を理解してというメリットが付与されていますが、それきたので、『building healthy places』にて以上に、付加価値の高い、一層差別化が行え

21の指針を示している。

る取り組みを進めることが重要ではないかと考えます。横浜市の独自基準というものも良組織としては多様な人材を雇用していて、ジョ
アンナさんは不動産経験者、スザンヌさんはいですが、ISOなど世界的な認証に優るものはありませんので、横浜市としても積極的にこ都市計画、その他に都市政策、健康・保険政

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うした認証を活かしていくの言うのも、今後の手段としては検討の価値があると考えます

質問4：定性的な効果が説明されているが、定量的な効果測定は難しいのか？

【質疑要約】

回答4：実際に協働している大学などの研究手法を応用している。人の行動や態度は評価できるので、そうした評価指標となっている。

質問1：直接経済効果が得られるのか？
回答1：広場などの公共空間を歩きやすくする
ことで、周辺の商業施設の売上が上がる。実際にデベロッパーと話をする時も、健康よりも利益の側面を話すようにしている。自転車
レーンや植栽を導入することで、35％の売上向上の効果があり、実際ユニオンスクエアは、プラザの開発によって、空室率が5割改善した。
実際に不動産に直接の影響があることが分かっているため、健康を重視する取り組みについて、事業者の人にもFitwelプロジェクトの中で理解してもらっている。
ブルックリンの広場の事例では、周辺の商店の売り上げが120%上昇している。不動産事業
者も健康志向の重要性を理解していたので、『buildinghealthy

places』で21の指針を示している。

の数は多く揃えている。公園そのものの評価だけでなく、周辺の街路の混雑が、如何に人の行動に影響しているかといったことも測定している。実際の地域に関わっている方々の信頼関係を分析・評価も行っている。
投資の費用対効果については、例えばコミュ
ニティガーデンと普通の公園を比較した時、
コミュニティガーデンは維持管理が低く、コミュニティのつながりを醸成する。一方普通の公園は維持管理費が高く、維持管理費が維持できるかどうかに関わってくるため、維持できないなら効果が下がることなどが比較されている。
こうした研究分野の最前線に立たれている
方々から学び、具体的に実装することに力を入れていて、最新の調査方法で分析すること
で、行政の方々に理解してもらっている。「ア質問2：収益源はどうなっているのか？
回答2：大きな財団、例えばブルームバーグバー
グフォランソロフィー、ナイスファウンデー
ション、健康を志向する最大の財団にも支援してもらっている。この取り組みを認定される際に、その時のフィーがCfADに入ることになっている。出版による収益もある。なるべ
く多くの収益源を設けようとしている。

センブリー」の最後に、助言をもらっている
人たちのリストがある。私たちの活動の特色
は、こうした「知識ブローカー」をつなげていくこと。
質問5：ﬁtwellではアフォーダブル住宅を対象にしている。低所得だと食事への課題などもあると思うが、どういう指標で評価しようと

質問3：ガイドラインには法的拘束力が無いのが日本の状況だが、強制力が担保されているものと考えて良いのか？
回答3：ガイドラインは2010年に立ち上げ、3年間は任意でガイドラインが参照されたが、現在は市の助成対象となる事業は義務となっている。実際にガイドラインとして位置づけられるに当たっては、細かいデザインコード
や、ガイドラインによる効果などを調査して、説得することに時間を要した。

データの説得性を持たせるために、サンプルしているのか。
回答5：ﬁtwellは認定プログラムであって、63の低コストで効果の高い指標を対象としている。国が公式に推奨する病気医療管理センターの事業を推進する事業者として、私たちが取り組んでいる。
できるだけわかりやすく所有者・地権者に理解してもらえるよう項目立てをするよう工夫している。例えば立地、入口の場所、共有空間などの項目の中で、簡単なチェックができるようにしていて、それによって、建物が貢34 / 52

献している強みをはじき出せるようにしていの改善点を打ち出せるし、ﬁtwellの仕組みが効る。健康と言っても、単純に行動を促進する

果的に使えることが理解できた。

という側面だけでなく、職場でのパフォーマ
ンスを高める空間づくりであったり、地域の質問9：星の数のバラツキが生まれるのは、建健康づくりという側面も対象としている。星物の建築時期によるのかなど、どういう要因の数による評価ができるようになり、自分たによって差が生じているのか。

ちの建物がどれだけ健康に貢献しているかを、

回答9：郊外にある低層の建物で星が0という外部と共有できるようになっている。

事例があるが、背景については分析の途上にある。私たちは既存の使われている建物を対

質問6：63のチェックリストの範囲を、ア象としていて、それにより健康状態を明確に

フォーダブル住宅まで広げようとしているといし、より多くの建物を対象とすることで、今うことで、アフォーダブル住宅だけを対象と後参照できる指標などを明確にしていきたい

したプログラムではない、ということか。

と考え、作業している。

回答6：まだ立ち上げたばかりの事業で、現在

質問10：例えば、郊外でもバラツキがあるのは職場環境に力を入れている。次の主たる対か、郊外だと0が多いのか。

象としてアフォーダブル住宅を考えている所。

回答10：郊外だと立地の項目、歩行でアクセスできない、といった点で減点となってしま

質問7：働いている方は、工業デザイナー、アー

うので、はっきりとは言えないが、他の項目

ティスト、財務の専門家など色々な方がいらで点数を稼がなくてはならなくなる。

しゃるようだが、意図的にそうした様々な人材を採用しているのか。

質問11：アクティブデザインはより身体を動

回答7：多様な背景をもった方々を雇用していかしてもらうようなデザインということだとて、代表は不動産、私は都市計画、他には都思うが、バリアフリーやユニバーサルデザイ

市政策、健康、保健といった分野の職員がいンといった事との兼ね合いはどうなっているる。

のか。
回答11：最初にアクティブデザイン・ガイド

質問8：ガイドラインとﬁtwellが別々にあって、ラインを導入する時に、障害者を対象とするセンターがコントロールしているということ

部局と議論を重ね、その時の議論が生かされだと思うが、何件くらいの物件が、ガイドラている。アクセサビリティというのは重要でインを踏まえて作られたのか。また、星は3つあるが、私たちの理念は、「全員」の運動をが最高となっているが、基本皆さん星3を目指促していくことを目的としている。たとえば、

すのか、1から始まって3まで上げていくのか。

一般の人が階段を使えば、障害者の人がエレベーターを使いやすくなる利点もある。そう

回答8：具体的な件数はデザイン建設局へ確認いう意味では、アクセサビリティとアクティをとらないとわからないが、2013年以降の助ブデザインの兼ね合いは、十分に考慮して事成対処となった建物や、広場や街路の全てが業を進めてきた。

対象となるので、数百に上ると考えている。

ワシントン州にあるアフォーダブル住宅のたとえ星が0であっても、取り組むべき課題が事例では、様々な歩行を試行したコミュニティ

明確になる。

で、住民の車所有数が少なかったので、デザ国が所有している89の建物を評価したとこ

インコードを変更し、駐車スペースを共有空

ろ、25の建物は星が0。この調査によって、間や歩道に変え、コミュニティガーデンも建国の建物の多様性もわかり、それぞれの建物

物の高さから、直接アクセスできるように調整している。

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つくること。他にも費用対効果が高い取り組
質問12：CASBEEという環境性能との対比がみとしては、「階段を歩け」といったようなあったが、環境性能であれば蛍光灯をLEDにポスターを配置するだけでも、加点対象とな変えることや断熱することで性能を上げられるので、簡単に取り組める項目もある。ﬁtlell

るが、健康の指標の場合は、そうした分かりを推進するにあたり、大きな設計会社やコンやすい改善点があるのか。

サルタント、持続可能性の専門家との繋がり

回答12：私たちがアルゴリズム分析をした結を通じ、色々な指標や視点、アイディアを構築

果、わかりやすく出てきたのが、乳幼児室・している。

授乳室のような子どもの対処ができる個室を

36 / 52（文責：藤崎浩太郎）

ニューヨーク市都市計画局、公園局
ニューヨーク市役所を訪問し、都市計画局、

アトランティックアベニューという、ブルッ

公園局の担当者からこれまでの取組について、

クリン、クイーンズを縦断する幅40ⅿほどのそれぞれお話を伺いました。

広い大通りがあります。ここは60年代に工業指定をしてから一度も用途地域の変更をしてイーストニューヨーク

いませんでした。そのため、住宅開発は全く進まず、経済効果が見込めない小さなリテー

イーストニューヨークは、ブルックリンとク
イーンズの境にある、JFK空港の付近で、貧困ルばかりで産業や商業が栄えていませんでした。

地区をどのように再開発するかという課題がありました。そこで、課題解決に取り組むに
あたり、①低価格の住宅を提供すること、②
経済活動の拠点を作ること、③学校・公園などのコミュニティの基盤となるリソースを提供すること、という３つの目的を掲げました計
画として、イーストニューヨークネバーフッド

そこで、市民公聴会やローカルビジネスをやっている方との意見交換会、市議会議員との意見交換会などを数多く開くとともに市の関連局と連携し、プランを作り上げ、どこのどのリソースをどのように活用していくかプランを練っていきました。

プランが2016年４月に市議会の承認を経て施行されました。

それを踏まえて、①経済活動の拠点、②戸建住宅の保存をする地域、③産業と住宅を共

具体的には、①15年間に6,000戸の住宅を建設し、そのうち半分以上は低所得者から中所得者向けの低価格のものとすること、②300存させる地域、④コミュニティ・ファシリティ
など公共的用途を集中させる地域、といった
ゾーニングを行いました。

億円近い金額のインフラ投資をすること、を内容としています。
ここは、地下鉄や通勤電車などいくつもの路線が乗り込むとても交通の便が良い所で、ロウアーマンハッタンまで電車で20分かからない程度であるにも関わらず、見合った開発が行われていませんでした。70年代、80年代とニューヨーク全体の人口が激減していた時代に、この地域の人口も７万人から４万人弱まで減少しました。その後、ここ10年くらいの間、90年代から人口が回復し、ニューヨー
ク全体よりも早いペースで人口の流入が続いています。
まず住宅をどのように保全、開発していく
具体的にみていきましょう。

かという戦略についてです。ニューヨークは賃貸で居住している住民が多いので、地域の質

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が上がり家賃が上昇してしまうと住み続ける

は地域活動に関連するすべての関係者、関連ことができなくなってしまいます。

局と５年間かけて数多くの意見をくみ上げていきました。

そこで、既存のテナントには弁護士などによるサポートサービスを提供し、建物を所有

質問2：開発の際は、日本でいう経済局と都市している方々に対しても地上げに合わないよ

開発セクターがセットで行うのでしょうか？

うなサービスを提供していきました。それに回答2：都市計画局の上に経済開発局があり、加えて、新しい手ごろな価格の住宅を建設して経済開発副市長がいます。また、経済開発庁

いきました。

という第三セクターがあります。そのメリッ
トとして、予算審議を個別でなく一括で行う

人口が増加するに伴い、学校やコミュニティ
センターの設置が必要になります。しかし、ことができ、その予算内で自由にリソースをあてることができます。

それだけでは地域の活性化に貢献しませんので、新しい小売業のスペースなども作っていき

次に、環境整備です。

ました。
インダストリアル・ビジネス・ゾーンは、暗くまた、アトランティックアベニューは交通なると危険で求人をかけても応募が少ないと量が非常に多く、事故が絶えない通りなので、いう地域でしたので、人の目線の高さに合わ

交差点の大規模改修や、貯水機能を有した緑

せたストリート・スケープ、道の整備や高速イ

地、グリーンインフラストラクチャーを整備しンターネットの接続環境整備などを行いましていきました。

た。また、既存の地域住民にとっては環境が激変することになりますので、その対価とし次に、経済開発についてです。

て、スポーツや文化活動ができるコミュニティ
センターを整備していきました。

大通りに面して商業スペースを作る際に、中小企業を対象にトレーニングや補助金支給を【質疑要約】

行うスモールビジネスサービスを展開し、若者の起業促進などを行いました。第三セクターの経済開発公社も連携して若者のトレーニングなどを同時に提供しています。

質問3：大規模な道路改修や手ごろな住宅の整備など巨額の予算を投じているが、先ほどお話のあった経済開発で見込める税収と釣り合
う収支となっているのでしょうか？

【質疑要約】

回答3：公共投資によって地域が潤い、雇用の活性化や安全の改善について効果が見られれ

質問1：地元の教育レベルが高くないと雇用がば、長い目でみれば投資に見合ったものとな成立しないのではないでしょうか？どのようると考えています。

に取り組んでいるのでしょうか？
回答1：雇用側と被雇用側のスキルのミスマッ

質問4：人口密度の上昇や仕事環境の整備に伴チを克服するためにハローワークを作りましい、地下鉄整備も進めることはできますか？

た。そこで、雇用者のニーズに対して人材のマッ

回答4：地下鉄（MTA）は州の機関であり、チングをしています。従前の都市計画は、計画

キャパシティーを上げていくのは難しい。そを立てて想定を作って法律を改正してと、ソのため、ミッドタウンやロウアーマンハッタ

フト面を重視していませんでしたが、ここで38 / 52

ンなど中心地域から離れた地域に、小さい経

す。このように、大きな予算をかけずに改善

済活動の拠点を整備しています。

することで、期待以上の効果を得ることができます。

質問5：今まではそういうことができなかったのでしょうか？
回答5：これまでMTAは収益を上げるとか沿線の土地の価値を上げるといったことに、日本の民間鉄道会社のようには取り組んできませんでした。

ニューヨークの都市デザイン
ニューヨークの都市デザインがどのように地域の活性化につながっているか伺いました。
都市デザイン課は、ニューヨーク市内の公共空間の質を高めることを使命としています。市のプロジェクトだけではなく、民間企

どういった空間が居心地が良いかということも分析し、規制緩和にも取り組んでいます。

業による再開発などにも関わっています。

高さ制限があるため建物の１階部分を低く

例えば、土地区画法は高さ制限や容積率な
どどのくらいの規模の建物が建てられるかといったことを規定していますが、建物のデザインについて細かな指定はできません。そこ
で、都市デザイン課が法的な強制力はないもののガイドラインを作成して、人々の教育・啓蒙を行い、全体の質を高めていく活動をしています。

しなければならず、魅力的なスペースにならなかった地域で規制緩和を行ったことで、１階部分に魅力的な商業スペースを作ることができました。また、高さ制限を緩和したことで、ゆとりができ、その分中庭のようなスペースを作ることができたケースもあります。

【質疑要約】

また、歴史的に非常に成功したけれど今で質問6：戦略的ににぎわいを持たせるために店はさびれてしまっている遊園地があり、当時舗を入れてほしいと市が思っているケースで、なぜそこまで人々が魅了されたのか、当時のビルオーナーがもっと収益を生む住居にしたにぎわいを取り戻すにはどのようなことをすいと考えている場合など、デザインと収益がべきかという研究も行っています。歴史的建マッチングしていない時はどのようにコント

造物などについても、人々が馴染んだ景観やロールしているのでしょうか？

用途を活用しながら、どのように改善してい回答6：一つの例として、大通りに面した１階

くかに取り組んでいます。

部分は必ず店舗にしなければならないという法律を作った場所もたくさんあります。
そのほか、ダンボ地区では廃れた倉庫街を先ほどのインダストリアル・ビジネス・ゾーンの例では、壁だけの通りに窓ガラスを設置改善するため、大地主がただ同然でスペース

し、とりわけ角地への集中的な設置などを行

を商店に貸し出し、環境が改善しました。そい、全体的な雰囲気の向上にも役立っていま

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の結果、オフィスや住宅が集積し、今では指ルがどこかといったことも市民が公園局に直折りの高級住宅街になりました。

接電話できるようになっています。

法律があるためにオーナーが希望通りのことをできないという状態は避けたいと思っています。

民間とのパートナーシップについては、ハンターズポイントサウスなどは住民がボランティ
ア・グループを作っていますし、セントラルパー

質問7：都市デザインの観点から必要だと思う

ク・コンサーバンシーやフレンズオブハイライ

政策と、建築許認可の方からの強制力、つまンといったNPOもあります。例えばシェイク

り、アーバンデザインと法律の強制力の優劣

シャックなど公園内の建物からいただいていはどのようになっているのでしょうか？

る安定収入もあります。

回答7：アメリカでは、土地区画法を自治体が自由にかけます。担当者のアイディアがそのま

コンサーバンシー・パートナーとBIDの違い

ま法律として施行されたりすることもよくあは、BIDは公園の管理だけでなく近所の管理もる。失敗したらその失敗を反省して次に生かするのに対し、コンサーバンシーは公園のメ

すということができます

インテナンスと運営のみをするという点にあります。

公園
ニューヨーク市内に4,238か所、約12,000haの公園があります。そのうち、約３％は2002年以降に新しく認定した土地です。海岸なども公園局が所管しており、全体の面積の1/3は一般人が立ち入りできない森林や湿地になっています。

100万本の木
ブルームバーグ市政で、ボランティアが参加
し100万本の木を植えるという政策が行われました。たとえば、自然公園で土曜日のイベントとして12,000本の木を植えるので来てく
ニューヨークはニューヨーク湾があって川があり、ハリケーンが直撃すると必ず洪水な
どの大きな影響が出ますので、どのような公園を作るかというときに回復力が重要な視点になります。311というクレーム受付電話番号があり、木が倒れているとか最寄りのプー

ださいと募集をかけますと、ボランティアが300人、400人と集まります。それを複数の土地で実施すると１日で900人、1,000人集
まります。そうしたことをやり続け、10年の予定が8年で目標を達成しました。花などは含
めず、低木の場合約60cm、木の場合約1ⅿのものを植えました。

40 / 52

66万本の街路樹のみで植えた木はネットでより、建設費の低減だけではなく、この地域状況が見られるようになっています。ボランの歴史性やアイデンティティにも配慮した計

ティアにお手伝いしてもらったものは情報を画が行なわれました。

返すことで、また協力してもらうという姿勢からです。

見たい木をクリックすると種類や写真が表示されます。一本の木から考えられる排水に役立つ費用や制限されるエネルギー、CO2削減効果なども一般化した数字ですが見ることができます。これで状態が悪い木を見つけた
場合に311コールも行われています。
ニューヨーク市の都市計画法の条例で、一定規模の開発を行う場合は、歩道の一定間隔に木を植えなければならないとされています
ので、民間の開発費用の一部が植栽の費用とフラッシングメドウズコロナパー
ク

して投資されています。
ニューヨークメッツの本拠地があり、テニスの全米オープンも開催されます。もともと万コンクリートプラントパーク

博が開かれたところで、美術館や科学館もあブロンクス地区にあり、ブロンクス川沿い

ります。
の工場地帯に立地するコンクリート製造工場でした。80年代後半頃に撤退して空き地になっていました。土壌汚染がありましたが、約32,000トンの土を掘りあげて作りました。既存のインフラを残しています。
公園をつくるにあたり、既存のコンクリー
ト製造設備を撤去すると莫大なお金が掛かるといった課題がありましたが、公園のシンボルとして設備をそのまま残すといった判断に

41 / 52

ニューヨークの情報公開

回答10：高さ制限が緩いマンハッタンとかミッドタウンですと、容積率を引き上げることでニューヨークでは2000年以降、情報公開に力を入れて取り組みました。
市の情報だけでなく民間企業も情報提供したければ提供することができます。例えば、電気会社や電話会社なども情報提供をすることができ、エリアの収入情報なども調べることができます。

歴史的な建物が保全できるという効果があります。例えばハイラインはほぼ全てが民間の土地ですが、空中権を売り分けることで、地主は利益を得ています。開発業者も普段できる以上の開発ができます。通常、空中権の買い上げは接続した隣地などでしか取引できま
せんが、スペシャル・ディストリクトを設定することで、隣地でなくとも取引できるように土地に関連した書類もオンラインでダウンロードでき、所有者や面積、POPSでボーナスを受け取っているかとか土地利用の制約、エアライズ、空中権の提供なども閲覧することができます。

しています。
質問11：ブルックリンブリッジパークの事業
スキームは？
回答11：州と市、ほとんど市が何百億円と出資して整備します。維持管理はブルックリンブ

大学など第三者が行ったシミュレーションや分析も公開されていたりと行政以外のソースがかなり充実しています。地価の変動や人口動態の変化もわかります。

リッジパーク・ディベロップメント・コーポレー
ションが行います。ホテルやマンションの建設を許可し、そこであがる収益で公園の維持管理をしています。毎年市が多額の費用をかけ続けるのではなく、そういう形で持続可能情報公開していないのは、安全に関わる情報と個人が特定できる情報です。地下のパイ
プがどこを流れているかや地下鉄がどういうシステムで運営されているかといった情報はテロ対策上、非公開とされています。

なモデルを作っています。
収支関係も情報公開させて、寄付金がいくらといったことも公開することで、透明性を担保しています。
例えば、ハドソンリバーパークでは大規模な駐車場を作って、駐車場の利用料で運営をしています。そこでは、向かいにある高付加【質疑要約】

価値利用がされていない土地の開発権割り当てと引き換えに公園の空中権を買い取っても

質問8：情報公開を進めて、プライバシーの観らうなどして、整備費用を工面しています。

点から市民のクレームは懸念されませんか？

フレンズオブハイラインなども市長が任命し

回答8：隠して行政だけで管理するということたボードメンバーがおり、市の意向が反映さではなく、市民の目を使って市政運営を行れるようにしながら、利害関係人も据えてバう、透明性を高めるという意識があります。

ランスの取れた運営を行っています。

全体を通じての質疑応答

質問12：情報公開によって透明性を担保することで、高い役員報酬のために維持管理の費

質問10：空中権、容積率の売買が活発になる

用がないということが起きないようにしていほど、行政側がしたいまちづくりにそぐわなるのでしょうか？

い不都合も出てくるかと思いますが、どのよ

回答12：ボードメンバーこうがある程度の、うに整理されているのでしょうか？

何％のお金か時間か何かを提供することが要求されています。出資をしていますので、メン

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バーになったからといって仕事をしないとい余裕がある人も締め出されてしまいます。既

うわけにはいきません。

存住民が土地改良で締め出されてしまっては

また、ボードメンバーは一流企業の取締役

都市計画の目的に沿いません。既存住民も新などが就任しており、それに見合った高額な住民も共存できる環境を目標としているのが報酬を得ていますので、実際の効果がない場

一般的です。

合は取締役会で解任となります。
質問15：それがどうやって自己所有に影響するのでしょうか？
自己所有で自分で住んでいるところは、住み続けたかったら住み続けられるということではないのでしょうか？
回答15：必ずしもそうではありません。価値があがると税金も高くなってしまい、法律の専門家と対策を検討しなければ追い出されてしまう可能性がありますし、地上げにあう可能性もあります。都市計画を立てると市がア
ナウンスメントした時点で、地上げ屋は連日
所有者に電話をかけたりしますので、土地の所有者の権利をどうやって保護していくかと
質問13：そういうやり方で仕組みが破たんすいう課題があります。

るリスクをヘッジしながら組織運営しているということでしょうか？

質問16：税制優遇措置などではだめなので

回答13：このような事例がどこでも通用する

しょうか？

かというと違います。コンクリートプラントパー

回答16：土地の不動産税の法律というのは市クのように周辺にそれだけのリソースがないの力だけではなかなかどうこうできません。

所では難しいです。

州の問題もありますので。

ハドソンリバーパークは少し離れたところにリソースが集約してますので、大規模規制緩

質問17：安心して暮らせるサポートをいずれ

和をすることで魅力を作り、リソースを集めにしてもやらなければいけないということでることができました。全く周りにリソースがすね。

ないところでは難しいです。
なお、BIDはそのエリアの70〜80％の企業が了承しないと作れません。
質問14：住宅開発のところで、基本的にエリアの価値が上がれば所有しているものの資産
価値も上がるので売るも住むも個人の自由であり、保護する必要性はないのではないかと思いますが、関与していく必要性とは何でしょうか？
回答14：まず、賃貸の住人が大半だということです。空室率が異様に低く、行政が規制をかけずマーケットレートに任せては資金的に43 / 52

回答17：土地区画法の中で、そうした保護をようにステップが踏まえられているかわかり

取り決めて法律として施行しているスペシャル

にくかったりします。

ディストリクトもありますが、法律の文章に土地のハラスメント、住民への嫌がらせをしたからといって誰が取り締まりするかとい規制する法律を施行しても実際に有効に活用うと難しいです。

できるかというとそうではないことが多く、法律でこういうステップを踏まないと開発できないとしても、書類からでは実際にその弁護士を地域に提供するというのが最近のアプローチです。
（文責：木原幹雄）

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DUMBO(ダンボ)地区について
ダンボ地区

が、こうした魅力的とは言えない呼称によって開発業者の関心が及ぶことを遅らせること

DUMBO（Down Under

the Manhattan

Bridge Overpass）「マンハッタン橋高架道
路下」の意。

ができるだろうと考えて、広めたものとされているそうだ。20世紀末には、マンハッタン
における不動産価格がいよいよ高騰し、ダンボ地区も煽りを受け近年地価が高騰しこの地区のオピニオンであった若いアーティストた

ニューヨーク市ブルックリン区の近隣地区。この地区は2つの街区にまたがっており、ひとつは、いずれもブルックリンからマンハッ

ちはより北部の地域に集うようになっているとのこと。

タンへイースト川に架かる橋であるマンハッタ
ン橋とブルックリン橋に挟まれた街区であり、もうひとつは、マンハッタン橋から東へ、ビネガーヒル (Vinegar Hill) 方面へと続く街区です。

ニューヨークの公共空間にイノベーションを起こしたダンボ地区。その中心となるのがプラザ。しかし教えてもらないと分からないような、小さな広場です。ここがきっかけでイノベー
ションを起こしたと思うと不思議な気持ちでミッドタウンからはフルトン・ランディン

す。

グの埠頭からフェリーでイースト川を渡るか、地下鉄で訪れることができます。

沿革
ブルックリンにあるダンボ地区はニューヨーク市の歴史において、元来精肉工場や倉庫などの集積地域として発展した。当時は、おもに工業地帯であり、倉庫や、機械製造、紙箱製造の工場のほか、ブリロの石けん入り
食器洗いパッドの工場などがあった。この時代の建物をそのまま活用しリノベーションして活用しているのが、この地域の大きな特徴である。その後、製造業の空洞化を契機として、
この地区はもっぱら住宅地区へと変貌しはじめ、1970年代後半には、比較的安価なロフト・街を歩いてみると倉庫街をおしゃれに改造

アパートメントにスタジオや住居を求め、主したアパートやヴィンテージのロフトがあっとして芸術家や、資産形成を目指す若年層がたり、小さいけど素敵なギャラリーや古着屋

移り住むようになった。

さんがあったりと散策が楽しくなるような独特の雰囲気の場所でした。私たちが訪れた時

ダンボという呼称は1978年から登場したが、これは新たにこの地区に流入した居住者たちはあいにくの天候も相成って、マンハッタンを始めとする観光地とは違い、観光客も少なく

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古き良きニューヨークを感じさせるムードがに、店内の雑貨を見て楽しむ人々も多くこう感じられました。

いった業態も日本で受けるのではないかと思いました。横浜の赤レンガ倉庫が小ぶりになっ視察の途中、最近日本にも支店を出したコーたものが、延々と連なりその一つ一つが個性

ヒーショップ”Brooklyn Roasting Company”

的で横浜でも多くの倉庫を取り壊さなければ、に立ち寄りました。店内が個性的で工場の内このような魅力的な空間が醸成できたのでは部のような空間を素敵な小物たちでデコレーないかと思うと残念でなりません。

ションしてあります。コーヒーを買うついでブルックリンブリッジを中心としたエリア
は最も観光を意識しています。観光客向けのフードショップや、記念撮影ポイント、また公共空間に設けられたベンチゾーンで各々がお店で購入したフードを頬張っている光景は「自分も何か買って食べたい」と思わせるものがあり、間接的に観光ビジネスをベンチと景色が演出している様はとても学ぶべき点でした。
（文責：酒井亮介）

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スカースデールから見える
ニューヨーク郊外の街づくり
スカースデールの街

道幅も広く、駐車場もたくさんあり、緑豊
かな高級住宅街です。この街の人口は1万7千

スカースデールの駅前から徒歩で、駅周辺の再開発プロジェクトを視察し、グリーンブリッ
ジパークを通り、築120年ほどの古い建物が集積する地区、ブロンクス川パークウェイ（遊人で、富裕層の方々が住んでいて、ウエストチェ
スター郡全体の平均所得は890万円ですが、
このスカースデールの平均所得は3250万円です。

歩道）を歩き、この街の住環境を視察しました。

ニューヨークの中で一番富裕層が集積しているのはマンハッタンで、スカースデールは二番目に富裕層が集積している町になります。
ニューヨーク郊外にあるスカースデールは、高所得者が多いニューヨーク中心部のマンハッ

マンハッタンから35km程の距離で、電車で40タンから離れるにつれ低所得者が住むエリア

分くらい掛かる場所です。毎年延べ300万人となってきますが、そこを越えたスカースデーの方がスカースデールとグランド・セントラ

ルの街は、郊外でありながらも都市性が強く、ルを往復しているということなので、相当の高所得者が多く住み、日本人も多くいます。

住民が通勤されています。

家族世帯に好まれており、8割がすでに結婚していて、5割の世帯に子どもがいます。平均年
齢は42歳。

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【質疑要約】
質問1：スカースデールの住民は、どういうセ
クターで働いている方が多いのですか。
回答1：ファイナンスや不動産関係が多いようです。
質問2：富裕層が住む場所を選ぶ時にマンハッ
タンとスカースデールの差は何ですか？
回答2：スカースデールは、マンハッタンの通を入れて1階は商業施設で、上部が住宅となり

勤圏でもありつつ、大きな家と庭もあってプーました。しかし、この住宅に住んでいる人はルも付いていて、子育ての環境に非常に適してほとんど高齢者であることから、偏った排他いる場所です。住環境を優先しつつも、マンハッ

的なコミュニティーであるといった新たな課

タンでも勤務できるというメリットがありま

題が生まれました。この事業は、地元の不動す。駐車場の問題もないですし、街全体に空産会社が事業者となり、パーキング・イースト

間的余裕があります。やはり公共空間も住環

マンという都市計画の専門家と、プランナー

境も豊かな地域であるということで、そういっとしてはD・M・ヘイストンが加わり、ジョナ

たライフスタイル、生活様式を好まれる方がサン・マーク事務所が取り纏めを行いました。

住んでいます。
再開発を進めるには、地元の承認を得るた
質問3：富裕層だと教育投資する方が多い傾向

めの地道な取り組みというのが非常に大事にがありますが、スカースデールの教育環境なります。事業者は、地元の承認を得るためは、どのような特徴があるのですか。

に50回ほどの地元の会合、集会を行いました。

回答3：教育システムの充実性は非常に高いでこの街は所得が高いこともあり、周辺住民のす。やはり所得の高い人だけが実際にここに方々は知識も多く、しかも発言力もすごくあ

住むことができ、この教育環境に身を置けるる方々なので、その要望をひとつひとつ聞いということです。もう一つの特徴はウエストて整理していきました。建物外壁のレンガか

チェスター群は、ニューヨークの中で一番固ら石のデティールまで全部細かく要望を聞き

定資産税が高いので、そういう関係からも教ながら進めました。

育にもお金を循環しています。
所得状況は、開発のプロセスに大きく影響

駅周辺の再開発

します。やはり富裕層が多いところの方が、より地元の声を尊重しなければならないです日本と比べスカースデールは、価値観や文化の違いが街づくりにも現れています。その一つとしてこの駅周辺の再開発の事例が言えます。この建物は9年前に建設されたものですが、もともとは立体駐車場として計画されたもので、景観にも配慮した計画でしたが、工事契約が決まる直前に住民の反対の声が強くなって、計画を変更したという経緯があります。変更され実施した計画は、地下に駐車場

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し、そのため時間もかかりますし、事業者ももあります。ニューヨーク中心部の場合は、かなり気を使って、時間をかけて事業を進め事業者の意向を優先する思考がどうしてもあ

ないといけません。逆に比較的所得が低いとるので、郊外部のように時間がかかるプロセ

ころでは、事業者の自由度が高い傾向がありスというのはあまりないようです。アズ・オ

ます。そうでないと例えばダンキンドーナツ

ブ・ライトと言われる開発者の権利というもなどの店舗が出店できなくなってしまうといのが優先されるので、割と自由に事業化でき

うこともあるので、その辺りの力関係というます。スカースデールの場合は、一般的な郊外のは大きく街の景観に影響しています。

部の状況ということになります。
現在進行している別のプロジェクトです
が、ここから北に行ったプレゼントビルというところのゾーニングをしていますが、周囲環境に充実性を持たせ、歩道部分や、公共空間を高質化することによって容積率の緩和を実現する。そういった調整を今実際にやっているそうです。

【質疑要約】
再開発する地区の隣にシャトーと呼ばれる

質問4：当初の計画に反対した理由は何です

きれいなマンションがあり、その住民の方々か。

は、新たな複合開発に対し批判的でした。そ回答4：スカースデールに住んでいない方々ものマンション住民は駐車場だけにして欲しい

ここに車を駐車して通勤しているので、もとという意見だったのですが、事業者は、このもと駐車場の需要は非常に高かった。しかし

複合開発計画に納得していただくために、マ住民の街に対する意識も高く、様々な住民のンション住民が再開発地区の方を見た時に、声を反映させ、店舗と住宅による固定資産税

綺麗なガーデンが見えるように屋上庭園を計等による街へのメリットの検討など、事業者画することで、合意を得ることができました側が改めて総合的に計画を見直し、よりスマー
トな事業を検討することになりました。その日本と大きく違うのは土地所有に対する考結果、複合的な開発となりました。

え方や、権利関係です。やはり日本の場合は、個人の所有する土地の範囲内での意識がとて

質問5：再開発で残った課題である高齢者のも強いと思います。しかしアメリカの場合は、偏った排他的なコミュニティについてですが、隣の土地に対して色々と発言をしますし、そここはもともと高齢者が多く住んでいた場所

れが当たり前の権利だと思っています。そのだったのですか。

ため事業者側はそういった声を全て聞かない

回答5：いいえ、もともとこの場所は駐車場だといけないというところが日本と大きく異なっけでした。

ています。時には、そのことが再開発事業に対して、逆にプラスに動くこともあるようです。

質問6：建物も外観をレンガ造りにするなどの決定は、どのような仕組みでコントロールししかし、地元の自治体の力も非常に強いのているのですか。ある程度、景観条例やガイで、自治体の理解を得て計画を推進する必要

ドラインでコントロールしているのですか。

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回答6：街によってはガイドラインが整備されていて、それに従えば計画開発の期間をかな
り短縮できますが、この地区においてはそういったガイドラインはありません。基本的にはどの街でも計画レビューというプロセスを必ず取らないといけなくて、レビューに対して地元の住民の方々の声に応えるように、何カ月も時間をかけてやり取りして進めています。
でも音楽イベントなど、色々なプログラミン
グで賑わっています。
それに比べボストンの都市計画の場合は、ニューヨークのような計画にはなりません。
公園の周辺に色々な公共施設などが隣接する傾向があります。また教会の場合もあります。

質問7：公道（パブリックスペース）にあるベンチと再開発の建物のデザインが同一ですが、民地と公道との敷地境界はどこです。
回答7：公道の一部は民地となります。このベ
ンチはデベロッパーが設置したものですが、公道提供部分の設置なので、ベンチのサンプ
ルを実際に持ってきて、位置や形状、色まで理解を得ながら、建物と同一のデザインで実装に至りました。

グリーンブリッジパークは、115年ほど前に、駅ができた後にこの公園を整備しました。
その後に車社会を経て、今は、かつてイギリスの街づくりに使われた手法が再評価され、そういった視点を取り入れ、駅と公共空間を

グリーンブリッジパーク

中心とした公園計画を推奨しています。

グリーンブリッジパークを含め、ニューヨー
ク各所の公園の維持管理は基本的には民間に古い建物が集積する地区

やらせるという原則はニューヨークでは共通
しています。

アメリカの地方都市で、あるいは小さな町

この公園は、スカースデール駅周辺の中心にある公共空間で、公園に隣接する道路でも夏になると歩行者専用空間にして、パレード

でもよくあるのがこういったメモリアル。記念碑というか記念空間。これは第二次世界大戦を弔う記念碑です。

など、色々なイベントを催したり、公園の中

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ンでしたが、やはり広すぎて賃料が高いので出ていってしまいました。古い建物の課題です。現在、営業している店舗はネイルサロンなどです。この建物の上に住んでいる方もよく利用しているようです。

【質疑要約】
質問8：メモリアルに書かれているのは、寄付
この建物は、商業施設ですが、マーケティ
ングの視点で商業の開発の調整というのは難しく、ここでは今1割の店舗が空室で、地元から不安の声も上がっています。やはり近年のインターネットの普及など、購入手法が変わってきている中で、店舗面積は小さくなってい
く傾向があり、どういうふうに活用していくかというのは、考えていかないといけないことです。

者の名前ですか。
回答8：文化の違いだと思うのですが、比較的に安価な25ドルぐらいでも寄付ができるという、やっぱりそういう仕組みがあるので、家族の名前、子どもとか奥さんとか人の名前を書いたり、そういう気軽さみたいなことがアメリカ文化の特徴なのかもしれません。

駅裏側の再開発について
1.5ヘクタールほどある行政が所有している
駐車場を、複合開発する計画が進んでいます。
行政がコンサルタントと契約を結んだばかり

こういう古い建物だと、どうしても店舗面
積が広くなってしまいます（100平米超）。
空室になっているこのスペースは以前レストラ

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で、今後、700台ある現状の平置き駐車場の駐車台数をさらに増やして、この敷地の中にこの計画を進める上でのポイントは、まずどういった計画ができるのか。線路上部で繋ゾーニングを変えることですが、今後の可能げる導線や、この周辺の街路との関係をどの性として鉄道上の空中権を移転して容積を上げ、ように考慮するかなどを1年間掛けて、住民の建物の4、5階程度の高さにすること。鉄道上方々と対話をする予定です。

部に地盤を形成して、鉄道の両側を繋げ、その地盤の上は公園にするという計画、構想もあり得ると考えています。
この開発は、行政が所有している土地なので、これから行う1年間の対話を通じて、方針や指針を整理して、今度はプロポーザルで入札を行って、民間企業に開発をしてもらうというスキームになります。そのため、民間開発より公共性の高い施設ができます。
（文責：有村俊彦）

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