研究No.1015

住宅と福祉の「すき間」を埋める新たな居住支援の検討
一高齢期の安心居住に向けた住宅管理サービスの事業モデルー
主査三浦研*'

委員佐藤由美*2,米野史健*3

本研究の目的は、高齢者の居住を支える上で住宅部門と福祉部門のどちらもカバーしていない「すき間」領域を埋める、新たな居住支援サービスのあり方を検討することである。そのため、「すき間」を埋めるサービスが付帯する高齢者住宅等に関して、先進的な事例に対するヒアリング調査と、全国の物件を対象としたアンケート調査を実施し、「すき間」の存在とその埋め方の実態にっいて、定性・定量の両面から把握した。これらの調査結果より、「すき間」を埋める生活支援サービスを提供する方法として、住宅管理側・介護保険側の双方からのアプローチがありうることを示し、それぞれの場合の事業モデルについて、特に住宅管理側の観点からの提案を行った。
キーワード:1)高齢者,2)居住支援,3)住宅,4)福祉,5)住宅管理,6)介護,7)生活支援

NEWAPPROACHESOFHOUSINGSUPPORTTOCOVERTHEGAPBETWEENHOUSINGANDWELFARE‑BusinessMOdelofHousingManagementServiceforReliableLivinginOldAge一

Ch.KenMiL皿aMem.YUmiSatoandFumitakeMeno

Ttisstudyaimedtoexaminethenewconceptofhousingsuppoitseivicestoelderlypeoplef()rcoveiingthegapbetweenhousingsectorandwelfare
sector.Weinvestigatedtheexistenoeandtheactualsituationofthesegapsbyhearingsurveysonsomeleadingcasesofhoしtsingsupportandanationwide
questionnairesurveyforseniorhousings.Basedonthesequalitativeandquantitativeanalyses,weproposedprojectmodelstopi℃videproperaidefiicienthousingsuppOrtSapproachingf}omhousingmanagementserviceandcareinsurartcesystem.
1.研究の概要

な「すき問」は従来家族が埋めてきたが、ひとり暮らし

1.1研究の背景と目的の高齢者の増加で困難になっている。

少子高齢化が進む中、高齢期の居住を支えるには住宅

このような「すき間」を埋めるために、住宅(住宅管と福祉の連携が必要だが、「ハードは住宅、ソフトは福理)と福祉(介護保険サービス)のそれぞれの立場から祉」という縦割りの考え方のため、住宅の供給・管理をのアプローチがみられるが、行われている対応の実態や行う住宅部門と、高齢者への介護サービスを行う福祉部

課題は包括的には把握されていない。そこで本研究では、門の問には、どちらもカバーしていない「すき間」の領「すき間」の実態やそれを埋める動きや課題を明らかに域が生じる。図1‑1に示すような、①住戸内の維持管理

するとともに、「すき間」を埋めるための「住宅と福祉行為、②常時必要な見守り・安否確認、③短時間の生活の連携」の具体的なイメージを提示し、特に住宅管理側

援助・身体介護、④死亡時の対応などである。このようが取り組むべき対応を提案することを目的とする。

■闘..o

介護保険サービス

1.2研究の方法

甥館轟誌欝̲̲.̲Ckフト〉④≡.̲̲̲̲.̲̲.̲̲.1罷、藷轟購潴轄箆無..i難i

高齢者の居住に関して生じている「すき間」の種類や内容、及びその「埋め方」の実態を把握する。

:②見守り・安否確認、緊急時対応・処理:
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そこで、「すき間」を高齢者の居住を支えるために実コロロロロロロロロココ〜̲̲̲..̲̲㊤儀ぞ勲磐壁顯留撫鯉̲.̲.̲..̲.覧̲ξ

際に提供されているサービスの内容から住宅・福祉が担住宅の供給・管理(ハード主体)

えていない部分を見いだすとともに、その提供方法・体
自立

要支援

要介護

死亡

制等から、「すき間」の埋め方の実態を把握する。

図1‑1住宅と福祉の「すき間」の概念図;同大阪市立大学大郭完生活科学研究科准教授

蛇大阪市立大学都市研究プラザ特任講師

一211一*3独立行蜘法人建築研究所住宅・都市研究グループ研究員

住総研研究論文集N〔).38,2011年版

表2‑1調査対象事例と分析対象

具体的には、先駆的事例調査と全国高齢者住宅調査の2っの実態調査を実施する。前者では、提供されているサービスの具体の内容や提供状況・提供体制、及び運営上の課題等を事業個々の特性を踏まえつつ、ヒアリング調査により定性的に把握し、後者では、それをもとに、せ一ヒスの硬類、、、利用の範囲＼従来の住宅管理サービス新たな居住サービス既定の介護保険サービス
間齢者向け常良賃貸岡P日け憎住(むSAあり〉尚P専用鋭住モ
宅(LSAなし)☆ベルデ石切★ヴィアンフォーレ鶴舞(特定旛設・一般型〉☆ロイヤルヴュー貝ケ森☆ケアホーム西大井こうほ
クローズうえん(住宅特定・入居者全員)マンション管理会社の生活支援サービス町H門シ鳳ア住宅★ボナージュ横浜★ボナージュ稲毛海岸高齢者専用賃貸住宅(特定施設・外部サービス利用☆高層∩宅管理業協会★ジュネット京都久我の杜型}★カーサシーザーズ

サービスが付帯する全国の高齢者住宅等を対象としたアグループリビング

ンケート調査により、全体的な実態を定量的に把握する。

☆COOO宮内☆ライフリー大場☆グルーブハウス尼崎

これらより、現状の「すき間」対応の課題を明らかに

高齢者専用賃貸住宅(一般)☆セントラルビレッジ・ユートピア沖縄☆たんぽぽ☆ソーシャルコート神戸北★Gアミーユ淡路駅前☆アイビスコート☆高根台つどいの家★上布田っどいの家☆ゆいま〜る伊川谷☆ゆいま〜る郡須した上で改善策を検討し、特に住宅側の役割に着目して事業モデルを構築し、その有効性をシミュレーションで☆花憩庵☆ソーレホーム吉原

確認する。

一,一一"「ド,」一一"一

住宅型有料老人ホーム☆板橋☆相模原

セミオープンUR生活支援アドバイザー配置団地

2.先駆的事例にみる「すき間」の埋め方の実態
2.1調査の概要

介護保険サービスと住宅管理サービスの「すき問」の対応を行っている高齢者住宅や地域活動等を対象に、全(住宅特定契約☆UR武llll川団地、☆UR㍗、・1田1・II地
者のみ)

中間(住宅非特定契約者の会員制サービス提供☆f里々アヒレツジ倶楽み)部

オープン(利地域食堂・ふれあい喫茶(団地自治会)
用者不特定)☆市営良地卜ll地☆UR常盤平団地

国30事例を調査した(表2‑D。住宅管理サービスとと呼ばれ、多岐にわたる(本論では生活支援サービスと介護保険サービスの関係や、サービスが利用可能な空間記す。詳細は表2‑6参照)。事例ごとのサービスメニュ

範囲に着目し、サービスの種類(住宅管理〜介護保険)

ーの数に大差はないが、内容や提供方法は大きく異なる。

と利用の範囲(クローズ〜オープン)をもとに分類し、

例えば、「見守り・安否の確認」は、住戸内のセンサー

中間の「新たな居住サービス」を提供する住宅等を中心による24時間の在不在や生存の確認、定期的な職員のに調査を行った。調査の内容は以下の通りである。

巡回による確認、入居者によるサインの発信、日常生活

調査方法:調査対象事例運営者への聞き取り・見学

行為(食堂利用、外出等)による確認等がある。
このような、契約に基づく生活支援サービス費用の支調査項目:事例の基礎的情報(事例概要・住宅・サービスの諸元、居住者属性・サービスの利用状況、住払い方には、大きく定額制・出来高制の2種類があり、宅運営事業者の特徴等)、介護保険と住宅管理の1物件で複数の支払い体系を持つ例も多い。定額制は、「すき間」の実態、生活支援サービス等の実態(サ毎月、入居者一律に定額の利用料を課す方法で、主にービスの種類、内容、体制、料金等)、住宅運営の「緊急時の対応・支援」「見守り・安否の確認」「コミ方法(住宅運営上の工夫、日常の居住者ニーズの把ュニティ形成・醸成」「各種の情報提供」等、日常生活

握方法、運営体制の実態)、今後の運営上の課題等

で継続的に個人属性に関わらず必要になるサービスに包これらの事例のうち、本研究では、住宅管理や介護保括的に適用されている。中には、「入院時の着替えの届

険サービス以外に生活支援サービスを提供する体制をもけ」や「電球交換・家具の移動」等も定額制で提供する

ち、明文化された契約に基づいてサービスが提供されて例もある。一方、出来高制は、利用時間・回数等に応じいる25事例(クローズ)を対象に分析を進める7‑11)。

て課金するもので、生活支援サービスの種類によって使い分けられる傾向にある。個人ごとに必要度が異なるパ
2.2調査の結果

ーソナルサービスは、出来高制の選択サービスとして提分析対象事例の特徴は表2‑2の通りである。

供されることが多く、例えば、(介護保険外の)「家事高齢者専用賃貸住宅(一般)は2006年以降に事業開援助」「外出付き添い」「身体介護」等が該当し、10〜始した事例が多いが、他の住宅タイプには2000年の介

15分単位で提供されている。

このうち、定額制の生活支援サービス費は、主に、住護保険法施行以前から事業実施している事例もある。
事業主体は、公的な住宅供給機関、住宅・不動産業等

宅職員の人件費により規定されるため、職員数・時間によりも、NPO法人、医療法人、社会福祉法人や高齢者住影響を及ぼさない範囲で、メニューにないサービスを柔宅専業の営利法人が多く、入居者との賃貸借契約やサー軟に提供しているのが実態である。例えば、「各種の相ビス契約等もこれらサービス系事業主体が担っている。

談」は、多くの事例では定額制であるが、フロントでのまた、入居対象者は、「自立」または、「介護」を前

情報提供や取次ぎだけでは済まない場合が多い。「住戸提とするものに大きく分かれる。

内の電化製品の使い方を教えてほしい」「書類の記入方「すき間」を埋めるサービスの名称は、生活支援サー法を教えてほしい」「背中に湿布を貼ってほしい」等へ

ビス、基礎サービス、管理費サービス、生活サポート等の対応は、本来、「住戸専用部分の管理」や「手続き代一212一

住総研研究論文集No38,2011年版

表2‑2分析対象事例の概要
介護保険,NO所在地住宅種類事業開始年事業主体【建物所有者:事業主体と異なる場合】運営主体入居対象者施設併設9訪問系▼通所系★入所系住戸数住戸規模:分布(最多)居住費(家賃)共益費等(共用部分維持費:実費)サービス費食費(*希望者のみ)
o介護保険外2006年個人地主・市補個人地主60歳以上8含32,54m家賃3.75〜7.7万円(収1.3万円緊急通報システム費α18なし

1宮城助金入に応じた額)万円、生活支援費0.2万円
県【個人地主】共益費1.3万円

2大阪高優賃2003年医療法人・府補助金株式会社(住宅管理)・市自立㊧㊧○52251.73〜75.81m(52.4所:1LDK)6.09〜11.5万円(収入に応じた額)1,1万円LSA負担金0〜0.49万円(収入に応じた額)なし‑一一一

府【医療法人】(LSA派遣).2001年一一..一 ..一住宅供給公社一一一『一一一‑「L一一住宅供給公L‑一一.一一1「闇一.」60歳以上1.τ一80了一 回「團『∵一一一一一.36〜56m9一一一一..1一.「.匿一「一.一一L.一..一L6.51〜12.31(収入に応一一..1 .一一「一.一一‑一一r‑0.47万円幽・一.一圃.一一一一一.一..一.‑1‑ .管理費0.6万円、生活援助.一一一一.一....‑r‑

3神奈【個人地主】社・市(LSA派自立した日常生活を営むことがで(2DK:51〜56じた額):2DKタイプ員負担金0〜0.1万円(収川県遣)きる人㎡)入に応じた額)

1995年独立行政法人財団法人入居時60〜85歳(入居者すべて)☆170隔37〜74m10.79万円147㎡(個人年1,2万円基礎サービス費2.52万円/*食事2.270円/

神奈自立生活ができる人○○○○囑(2DK:47㎡)金を活用した一時払い・単身、2.73万円(夫婦)日)

4川県月払い併用)選択サービス費は事業所による

1997年独立行政法人財団法人入居時60〜85歳(入居者すべて)60249.91〜69.52m10,33万円:49㎡(個人0.86万円基礎サービス費2,73万円/*食事宅配1.900

千葉シニア自立生活ができる人○○○(2DK:60㎡)年金を活用した一時払単身、3.045万円(夫婦)円/日

5県住宅い・月払い併用)選択サービス費事業所による...一一一..一...一...1.一「...一一.「...一.「馳一...幽.

1998年住宅供給公社住宅供給公社おおむね55歳以上72、37.55〜57.50m45㎡タイプ(一時金なし管理費2.4万円/1人、3,6万円/2人(基礎サー*昼食525円/食
京都自立生活ができる方(45.0㎡)の場合)家賃11」2万円ビス費を含む)夕食682円/食

6府医師の審査有(一時金預託コースあり)

2003年有限会社(不動有限会社(不おおむね60歳以上§▼10125m'家賃7.0万円、入居時共益費2.0万円家事契約費3.0万円食費3.0万円(月額7神奈産)動産)・NPO法人グループリビングの生活に共感する人、一人暮らしに不安があり、手助け○○○○費用450万円(20年償却)食材費)
川県があれば日常生活に不自由のない人
高齢者

向け賃12007年個人地主・NPO一NPO法人65歳以上14231.62m一家賃7.7〜8.5万円、入共益費4.5万円(含む基本サポートサービスタ食3.0万円/月

8神奈川県貸住宅(グループ法人【個人地主】自立して生活できる人グループリビングの生活に共感する人(面談有)居一時金280万円費、ネットワークサービス費)その他(個人サポート入会金2.000円、500円/30分)
τ..リビン・一L‑」..一」一一..一一.一....山一一..「馳..一.r一...一.一一一一r..一1.
グ)2003年市社会福祉法人65歳以上18「19.6m/戸居室使用料3.09万円光熱水費(居室・ケア費(職員ケア分)0.801なし

9兵庫開設2008年・市(LSA派遣)一人暮しで在宅生活を営んでいる人(入院者は非該当)、入居時,要介護共用部分〉約1.5万円万円(生活保護受給者は無料)
県LSA常駐1・2認定、市在住1年以上、平均収入
188.000円以下

20月年医療法人医療法人おおむね65歳以上畠@幽v12018㎡のみ(連室4.8万円:18㎡共益費1.2万円日常生活・介助支援サー*食事提供サービ
沖縄(自立)要支援〜要介護☆可能)管理費0.8万円ビス費2.5万円ス費L200円/臼10県○○○○○オフションサービス250円/15分

沖縄2008年NPO法人NPO法人介護認定を受けている人▽1018㎡4万円:18㎡共益費0.7万円管理サービス費1.2万円食費3.3万円

胴県○

12大阪2009年株式会社(高齢者住宅専業)株式会社(高齢者住宅専おおむね65歳以上独居が困難か、介護認定を受け㊧爵137m24.47〜24.75㎡「7.8〜11,3万円:25所共益費1.05万円サービス費3」5万円*食費1,365円!日
府【法人地主】業)ている人、自立〜要介護

13兵庫県2007年株式会社(不動産)一.NPO法人.・・圃一おおむね60歳以上自立〜要介護○○42「28.6〜29,5㎡10.4万円〜11.74万0円共益費(自治会費込):1,05万円日常生活支援サービス費,4万円キ・食費2.000円/日.『r‑一一一.一..「一一「一..「閲.」一.一了‑

14千葉2009年株式会社(高齢者住宅専業)株式会社(高齢者住宅専60歳以上日常生活は自分でできる人爵㊧▽☆○32,33.43〜54.10m(36.9㎡)6.5〜11.4万円共益費1.5万円管理費4.725万円(1人)、7.8750万円(2人)、有料*食費1.790円!日(3食の場合)
県業)サービス費315円/10分

15千葉2009年株式会社(高齢者住宅専業)社会福祉法人60歳以上介護認定を受けている人馨}翰▽☆○25719,52〜20.48m6.5〜7,0万円;20㎡共益費1.5万円管理費4.2万円、有料サービス費315円/10分、服薬*食費5.37万円/月(3食の場合)
県管理2.100円/月
高専賃2007年株式会社(高齢株式会社(高年齢制限なし、ただし高専賃は6▽☆18「27.73〜56,15m'7.1〜11.7万円(10万円管理費0.95万円生活支援サービス1.05万*735円〆昼食

神楽者住宅専業)齢者住宅専戸○前後最多)円(希望者)

16川県【市・地主、市公業)

社・建物所有】.」圃.」L一一一.一一一.'一一一7一‑」兵庫2009年株式会社(高齢者住宅専業)「一「.株式会社(高齢者住宅専.一L.一一1「「一一一・60歳以上(60歳未満の配偶者も可)一..‑1馳一」.一r.」一幽vO一一一.‑72.一「「28.98〜66.46m'̀」一一括前払い:1.298〜3.428万円一L‑.一管理費5.5万円/1人、8,25万円/2人.一.一一一.rrrr‑.*地域食堂
県茎!

「.一一.「.1國.'」̀圃一.n匿..一一」.一一「一「闊n一一一一一.一圃一.「一.

18栃木県2010年株式会社(高齢者住宅専業)株式会社(高齢者住宅専業)60歳以上(60歳未満の配偶者も可)縷▽○18(第1期)全73戸、33」2〜66.25m(33.12㎡)一括前払い:1,148〜2.419万円共益費0.8万円サボート費3.0万円/1人、4.9万円/2人*食事45万円/月(3食の場合).一『「rrL國「̀一..」.・.」一.一一一一一...・一一一一

一一一一一.一r■.」一一一一.一一一一一一.一.一.圃.一.rr一一.一一一

大阪2011年社会福祉法人社会福祉法人高齢者・障害者㊧轡⑫☆28,18〜61所4.8万円:25所共益費1.27万円*食費3.8万円/月

19府○剛(25所).一.

一一一L一.一一

一「..一」一.̀」.「..一一r一「.一一.‑r一一一‑.一

2010年医療法人医療法人センターハウス(C):要支援〜要鱈㊧畠▽C・20,C::25m'センターハウス:64万共益費センター生活支援サービス費300食費センターハ
岩手介護3○S二5戸/¶S::19rri円、サテライト:2.1万円ハウス:2.0万円、円/30分ウス:4.5万円/月、20県サテライトハウス(S):(要支援程棟サテライト.0.7万サテライトハウス
度を希望)円3.0万円!月
一一.一冒

・一一一一『‑r.・「.一」..冒「「一「一・「.1一.一.」一L一.一1....一一一一一.一一一一旧一了...一21山形2007年株式会社(高齢者住宅専業)株式会社(高齢者住宅専原則60歳以上▽1928〜45ni「(28㎡:12戸)5〜7万円管理費5.775〜6.3万円/1人選択サービス費1.0〜2.0万円,〆月*食事費1575円/日4.725万円/月
県業)5分未満100〜150円

高齢者住株式会社(住宅株式会社(住おおむね55歳以上&麟38}30.75〜44,04m入居一時金1740万円+共益金;.7万円基礎サービス費3.99万円*1.フ32円,!日(3東京宅:1995年運営)宅運営)自立〜要介護3(入居時)「(30.75㎡:22戸)4.5万円,ノ月;20年契約:/1人食)

22都住宅型有料老住宅型有料:2003年【個人地主】31㎡生活サポート費250円!10分
人ボー高齢者住株式会社(住宅株式会社(住おおむね55歳以上畠58227.2〜54,4m入居一時金1540万円+共益金2.4万円基礎サービス費3.99万円判.732円/日(323神奈川県ム宅:1998年住宅型有料;2004年運営)【個人地主】宅運営)自立〜要介護3(入居時)○○○9(27.2nf:39戸)3.8万円/月:20年契約;27所/1人生活サポート費250円/10分食)
2009年社会福祉法人・社会福祉法人60歳以上4220.68〜37.89r㎡家賃(収入による)9.0万共益費3.0万円基本サービス費3.0万円食事サービス費

24東京都高優賃特定施設(一区補助金【区より改修前の土地建物を薫償要介護認定(入居者すべて)区在住6か月以上○○(31.81㎡:26戸)円(6.44〜9.O万円)131㎡生活支援サービス費2100円/時間11700円/日般〉貸与】一一r

25北海同(外部サービス2006年有限会社(高齢者住宅専業)有限会社(高齢者住宅専高齢者.一r一愚▽○」.35「28.9〜43,4㎡(29,2㎡:24戸)5〜7.6万円」幽一共益費夏季0,6万円、冬季1.0万一一・一L‑.一一一一『}.管理費1,5万円一一.*4.2万円/月(3食の場合)
道型)業)円一213一

住総研研究論文集No,38,2011年版

行」「身体介護」等に区分されるが、実態としてはフロ

国:施設・職員一体型

匝1:施設一体・職員独立型
ll‑2(ll‑1:日常的支援あり)

ント職員の手すきの時間に無償で提供されるケースが多あり・⊥介護保険施設併設↓なし

い。一方、フロントや建物外の空間で提供される「外出付き添い」や住戸内の「エアコンフィルター掃除」等は場所や時間区分が明確であるため、選択サービスとして出来高による料金の徴収もしやすく、地域によっては、
外部サービスも導入されている。

2.3事例の類型化

高齢者住宅

倉護傑険サー一ビス拠

介護織険サ輌噌ビス
瓶庶6磁騰系♪

点̀入所系)

高齢者住宅

高齢者住宅独立性が窩い(特定施設)(住宅専属1職員)(LSA)

外剖1型

國:施設・職員独立型

1)「すき間」対応の課題

一体性が強い運営主体が生活支援サービスを提供する際の課題とし

國:職員一体型

低い←職員の一体性→高い(兼務)ているのは、需要層に応じた負担額の範囲内に、生活全図2‑1サービス提供方法による事例の分類

体の費用(居住費・サービス費・生活費)を抑えることである。そのため、全額自己負担となる生活支援サービ「11‑2」と区分する。H‑1では、施設等の職員が住宅

スの効率的な提供は不可欠であり、介護保険サービスをの緊急通報受信や夜間対応、住宅職員不在時間帯の対応提供する施設・事業所(以下、施設等)との連携や、等を行っている。また、II‑2には、日常的ではないが、施設等の職員が相談・助言、緊急時の手伝い等のバック「すき間」を効率的に埋めるための施設等の職員と住宅アップを担う場合が含まれている。ただし、これらは施職員との密接な関わりも重要であると考えられる。

設等の運営者が同一である場合に限られており、テナン

ト等で併設されている他社施設の場合は両職員の直接の2)サービスの提供体制に着目した事例の類型化
高齢者住宅のサービス提供体制に着目し、介護保険に連携はほとんどない。

関わる施設等併設の有無と職員配置(兼務の有無)から、

一方、施設等を併設していないタイプは合計8事例あ25事例を図2‑1のような1〜IVに分類し、分析を行う。

るが、このうち、職員の兼務があるタイプを「III:職員

介護保険サービスを提供する施設等が併設する17事一体型」、兼務がないタイプを「IV:施設・職員独立例のうち、施設等職員が住宅職員を兼務しているのを型」とする。皿は、施設等は併設せず、住宅職員が派遣

rI:施設・職員一体型」とする。訪問介護・看護、居元の法人職員のヘルパーを兼務している例や特定施設宅介護支援事業所等の訪問系やデイサービス等の通所系(一般型)が該当する。IVは、住宅職員が独立して生活支援サービスを提供するタイプである。

の施設等を併設し、その職員が生活支援サービス業務を兼務し、一体的に運営するタイプである(表2‑3)。施3)各類型の特徴

設等は併設しているが、職員の兼務が明確ではないタイ
プを「H:施設一体・職員独立型」とする(表2‑4)。

まず、各類型に該当する事例の概要をみる(表2‑5)。

このうち、日常的に何らかの支援を併設施設等から(組

1やll‑1等の施設等・職員の一体化は、ほとんどが織的に)受けているタイプを「H‑1」とし、それ以外を

表2‑411タイプでの施設等と職員の関係

表2‑31タイプでの施設等と職員の関係NO.住宅種類事業主体種類介護保険施設・サービススタッフとの関係
施設併設の有無併設施設の種類と運営主体(非介護保険施設)介護保険サービススタッフの生活支援サービス兼務

NO.住宅種類事業主体種類介護保険施設・サービススタッフとの関係
施設併設の有無併設施設の種類と運営主体(非介護保険施設)介護保険サービススタッフの生活支援サービス兼務10高専貫医療法人あり(非介護保験施設)デイサービスセンター、訪問介護事業所、訪問看護事業所、グループホーム:自社(診療所、理・美容室、売店、保育園(職員用)、職員独身寮:自社〉なし(ただし食事介助等はヘルパーの区別が難しい)
回一・なし(ただし緊急通報受信は併設の訪問介護事業所が24時間対応)

251高專賃一高専賃株式会社(高齢者住宅専業)株式会社(高齢者住宅専業)あり一あり居宅介護支援事業所、訪問介護事業所:自社一小規模多機能型居宅介護、居宅介護支援事業所、訪問介護事業所:自社、グルーブホーム:他社あり(ヘルパー業務は訪問介護事業所に委託〉あり19高専賃社会福祉法人あり(非介護保険施設〉居宅介護支援事業所、訪問介護事業所、訪問看護事業所、グループホーム:自社(店舗)203‑」5高専賃一1.住宅型有料老人ホーム住宅型有料老人ホーム医療法一株式会社(住宅運営〉 )あり(非介護保険施設)」一あり(非介護保険施設)一‑『1あり(非介護保険施設)センターハウス(C.デイケアセンター、居宅介護支援事業所、訪問介護 ・看事業所:自社(クリニッ )一「醒.居宅介護支援事業所、訪問介護 :自社一.訪問介護事業所・自社、デイサービス1他(保育所、特優賃:他社)あり住宅スタッフ(居介護支援事業所スタッフ兼務)一ありロントスタッフ(訪問介護ヘルパー兼務)一ありフロントスタッ(訪問介護ヘルパー兼務)

146高専賃一部、高専賃株式会社〔高齢者住宅専業)株式会社(高齢者住宅専業)あり(非介護保険施設)あり(非介護保険施設)小規模多機能型居宅介護、居宅介護支援A事業所、訪問介護事業所:他社、グルーフホム,自社〔地域交流スベー(多目的スベー)小規模多機能型居宅介護、グループホム・自社〔地域交流スペー)なし(ただ夜間の緊急通報受信は併設のグルーブホムが対応)なし(ただ、住宅導属スタッフがいなため、併設事業所スタッフが手伝う〉
2高優賃医療法人・府補助金あり(非介護保険施設)居宅介護支援事業所、訪問介護事業所:自社(陶芸教窒、匹」科.洋菓子屋)なし(ただし併設事業所看護師に相談する場合あり)
4シニァ住宅独立行政法人あり(非介護保険施設)介護付き有料老人ホーム:他社(クリニック、菜局、美容室、レストラン)なし

1}1窩専賃・特定施設(外部サービス型〉一一四一.胴一}『一 『有限会社(高齢者住宅専業)一}1}L一一一一一一一.}四1}一一デイサービス・訪問介護:関連NPO(鍼灸整骨院:テナント).L一一一一一L一一r}一あり住宅スタッフ(デイサービススタッフ兼務)7高齢者向け賃貸住宅(グループリビング)有限会社(不動産)あり(非介護保険施設)デイサービス、訪問介護事業所:他社(カフェ.学習塾、趣味の教室、ピアノ教室)なし

1 高専賃NPO法人あり(非介護保険施設)デイサービスセンター:自社(宅老所)あり(3事業所スタツフ(デイサービス・宅老所)の蕪務〉17高専賃株式会社(高齢者住宅専業)あり(非介護保険施設)小規模多機能:自社、訪問介護事業所:他社(地域食堂:自社)なし(ただし緊急時は小規模多機能スタッフが手伝う場合あり〉
21高専賃株式会社(高齢者住宅専業)ありデイサービスセンター・自社あり住宅スタッフ(デイサービススタッフ兼務)18高専賃株式会社(高齢者住宅専業)なし(計画あり)(計画)小規模多機能型居宅介護、訪問介護事業所:自社く地域食堂自社)なし(ただし入居者がワーカーとなる予定あり)
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住総研研究論文集No.38,2011年版

改正介護保険法(2005年)以降に事業開始した高齢者

供状況を類型別にみる(表2‑6)。それによると、生活住宅である。また、1やII‑1の事業主体は、高齢者住支援サービスは、「要介護」入居者を対象とした1タイ

宅専業の法人が過半を占め、医療法人・社会福祉法人等

プは種類が少なめで、逆に、「自立」の入居者をターゲも含め、サービス提供側が担う傾向が強い。一方、IVは、ットとしたII‑2やIVの方が定額のサービスメニューは

公的住宅機関や個人地主等、住宅系の事業主体が多い。

多い。1タイプの場合、日常的な施設等職員と入居者の入居に際して、「要介護」を要件とするのは、職員一接触があり、パーソナル部分の「すき間」を埋めている

体型の1:4/8事例、m:2事例全てである。一方、ため、サービスメニュー化を図っていないと思われる。

「自立」を入居の要件とするのは職員独立型のIVやH‑2

例えば、要支援以上が入居条件の1タイプ(運営主等に多い。入居者の平均年齢は皿の86.0歳を筆頭に、

体:医療法人)の事例では、同一経営の居宅介護支援事

1:82.6歳、IV:79.6歳の順であるが、平均要介護度

業所のケアマネジャーが入居者の状態を把握し、1人のは皿:2.3、1:1.8、H‑1:1.1の順に高い。IVは平均

ヘルパーが各入居者のもつ家事援助サービスの時間をっ

年齢の高さに比して、平均要介護度は0.2と最も低く、なぐようなケアプランを作成し、訪問介護・看護サービ「要介護」で入居した1や皿と異なり、「自立」で入居

スを効率的に提供している。さらに、空き時間には保険した世帯が経年により高齢化した状況が読み取れる。ま

外サービス(食事の調理等)も行っている。このため、た、要支援以上の入居者の比率も1[[:100.0%、1:

この事例の生活支援サービス(300円/30分)は介護保77.5%が群を抜き高く、IVやII‑2とは入居者像やサー険サービスの限度額を超える場合にのみ活用されており、ビスの需要特性は大きく異なる。

それ以外の日常的な「すき間」については、家事援助

住戸規模(最多住戸タイプ)の分布状況を比較すると、(介護保険)が担っているものと思われる。

1は25㎡以下が4/8事例を占め、他のタイプに比べ小一方、要支援以上が2/3を占めるH‑1タイプの事例

規模な住戸が多い。逆に、IVやH‑2は、ほとんどが30(運営主体:高齢者住宅専業)では、定額(47,250円/㎡以上であり、住戸設備や共用部分のしつらえも含め単身)で「緊急時の対応」「見守り・安否」「各種の情「住宅らしさ」にも大きな差がある。その費用負担をみ報提供」「コミュニティ形成・醸成」等、自立〜要介護

ると、食費を含む生活費全体は平均で約12〜18万円だ

共通の生活支援サービスを提供している。フロントに日が、住戸規模が大きく、職員を住宅専属で確保するIVや中2人の職員が常駐、夜間は併設のグループホーム職員

1[‑2の方が、1やr[‑1よりも高額であり、居住費の占が「緊急時の対応・支援」を行っている。これは、同一める割合が高いことが特徴的である。

経営で入居者の基本情報を共有できることが大きく、夜このように、入居対象者の属性(自立、要介護等)、間の人件費分の負担が低減されている。

すなわち必要となるサービスに対応し、介護保険施設等

また、施設等の併設や職員の兼務がないIVの事例(運の併設や職員の兼務などが生活支援サービスの効率化の

営主体:住宅供給公社)では、標準的な生活支援サービ

手段として選択されるのみならず、住戸規模や住宅としスメニューを定額(24,000円/単身)のサービスとしててのしつらえ等の居住空間の質にも影響を及ぼしている。

持ち、専属職員5人のうち4人が平日・土曜日の日中常駐している。緊急時は民間セキュリティ会社が24時

4)生活支援サービスの提供状況

間・365日の対応を行っている。住宅職員は、入居者のっぎに「すき間」に対応した、生活支援サービスの提自由な生活を見守りっつ、病気時の訪問や食事作り等の

表2‑5分析対象事例の概要
介入居者属性住宅特性費用負担
護職

保険施設員兼務類型類型名称事例数事業開始年事業主体種類入居要件(介護度)入居率平均年齢(歳)平均介護度要支援以上比率平均住戸数住戸規模(最多)居住費(家賃・共益費)中間値サービス費(定額のみ)中間値食費(1か月分)*該当なし合計生活費〈食費抜き〉(万円/月)あり験憲繋・難灘鐵2000〜0522006年〜6尚即王モ尋茱4住宅運営2医療法人11妾,護読、定4939覧82618775°38625m以下=43325m〜30m=330㎡以上=16.8*一時金併用23.8414.2<10.6>*一時金併用

伯設な豆一1麓設一体磯農独立型償欝的窒援あ購2006〜4葛'll社福法人1高齢者住宅専業2自ユ1要介護認定1708%76511393°49525r百以下=22225m〜30m=130㎡以上=18124413.7〈105>*食事なし=1
口し雛一醐一一一■一一一一2000年以前1■■■■■■医療法人1■一一自立3一一920°己一一765一一〇3一一301e一一754一甲■■‑25m以下=1一一一一103■一■‑2.9■‑4.一一一一一18.0∬‑2施設一体・臓員独立型2000〜05年22006年〜2独立行政法人1高齢者住宅専業2不動産業1要介護認定・なし25〜30㎡=030㎡以上=4*入居金2一時金併用1<132>*入居金2

一時金併用1*食事なし=2なりあ鱗1.郡叩r,弔鑓癬簿一2006年〜2=1一運営社福法人社福法人・区=1妥,護認定2945°こ860231000c30025m以下=1325〜30m=030㎡以上=17.71.95112」<96>*食事なし=1
ヒ、し2000亭以月ll2公胃2⊥ム4887°:79602267°46025所以下=09.62.44.14.5

な即施設・職員独立型2000〜05年:12006年〜3独立行政法人=1個人地主・NPO需1個人地主=1要介護可1225〜30m=130㎡以上5*一時金併用1<12.0>*一時金併用1
不動産瓢1*食事なし3*費用負担は該当する部分のみで平均を算出

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住総研研究論文集N【),38,2011年版

家事援助、入院時の届けもの等のサービスも定額サービ

建物の維持等をサポートしている。ライフサポーター

スの範囲内で行っている。この他、「こまごまサービ(元看護師、元LSAの2名)が食事に同席し、入居者のス」という選択サ・一一一一一ビス(630円/30分)をメニュー化

様々なニーズを把握し、その人にあった支援を行っていしているが、電化製品の修理、窓磨き、家具の移動等がる。その他、入居者の有志によるワーカーズを結成し、主であり1〜2回/H程度と利用は少ない。しかし、こう

高齢者住宅内で発生する「すき間」に対し、入居者が有したサービスメニューに含まれない30分以内の荷物運

償で助け合うような仕組みづくりを検討している事例

びや電球の取り替え等の方が実際は多い。一方、介護サ(H‑2)や住宅専属の職員を配置せずに、一般高齢者向ービス等の要求に対しては外部の専門機関につなぐこと

けに提供されている民間セキュリティサービスや電話にまでが住宅職員の業務範囲となっており、常時介護が必よる健康相談サービスと契約し、生活支援サービスの費要となった居住者は、介護施設入所や子供との近居など用を低減する事例(IV)もある。
このように、生活支援サービスの提供体制は、介護保で退去する例が多い。

同様に、介護保険に依存しない新たな生活支援サービ

険サービス提供体制との関係を主軸としながら、入居対象者の想定に応じて構築される傾向があるが、その具体

ス提供をめざした事例も生まれている。
例えば、NPO法人が運営主体となって、個人地主と連的な対応は、各住宅の事業方針や事業条件、住宅職員の携して展開する高齢者向けのグループリビングの事例

資質、利用できる外部サービス・人材の存在等によると(II‑2)では、NPO法人の会員延べ50人が入居者10人

ころが大きい。

の生活を「仲間として」支える体制を作り、主に食事や
表2‑6類型別生活支援サービスの提供状況

類型類型名称事例No生活支援サービスの種類
緊急時の対応・支援見守り・安否確認各種の情報提供〈介護後保険外〉生活支援サービス住宅専用部分の管理健康維持・管理コミュニティ形成・醸成外部との連絡・調整その他
手続き相談・代行家事援助ゴミだし外出付き添い送迎食事サービス身体介護・看護その他(服薬管理・確認等)
12¥㌧,鼠曳ぐ霧.騰盟「鯵嚢鱗。一一一一'ご'・;"6、宅淋、竃惹硫。嘉認、残讐》四穣奪舞.△̲

含3食一一15鷺購懸欝隷鞭くへ2陥死L"議傍峯げ轟滋薫ご阿誌ψ{も㌻、,博1纒織講繕縫灘雛鯉譲,航宰鴬ゴ韓瓢 辞驚饗7耀と纐簸吊"̀』灘噸 鞭継欝皆2喫1弔昌銭回"急イ画こ 一 轍騰隅一△ .,̲認 蓬㌔醜郷榊僻岬辮甘咀胃禍碑
亘→一隅幟獅榊購働開帽淵施設一体・職員独立型幡閣騨騨襯贈△}亘繊施設一体・職員独立型俄當的支援あLタ)10童△ 一n 卵腕凶…腸雨瀞含3食一の脚μ"鵬剛皆w御}献卿禍}'航隔6職△r"面囲罪郵一一一一一一向△㎞陥繍 隅w〜A ‑m酬、
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4.5灘灘緩灘鎌叢議薫籔灘嚢菱滋一 一く》3食塁謹議嚢叢縫灘灘灘灘1膏舞吻糧̀ぴ熟欝嘉癬藻
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翔定額サービス命選択サービスム契約によらない対応

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住総研研究論文集No38,2011年版

3.全国の高齢者住宅にみる「すき問」の埋め方の実態に対し平均入居戸数は28.7戸で、満室の物件は53.8%、

3.1調査の概要

空室率25%未満は26.9%、50%未満は14.6%で、空室2章の先駆的事例以外の状況を捉えるため、「すき率50%以上も4.6%ある。全体の管理戸数と入居戸数の間」を埋めるための生活支援サービスを実施している可合計から計算した空室率は17.9%となる。物件で一番能性が高く、かつ物件のリストを入手しやすい、以下の数の多い標準的な住戸の面積は平均25.11㎡である。

高齢者専用賃貸住宅(以降「高専賃」と表記)及び住宅費用の分布を図3‑1に示す。一番数の多い標準的な住型有料老人ホーム(同「住宅型有料」)を対象に全国ア戸の家賃は平均6.46万円/月である。これに維持管理のンケート調査を実施した。

共益費や管理費(平均2.66万円)、及びサービス費等

高専賃:情報サイト文1)に2010年9月時点で登録さのその他費用(1.79万円)を足した支払総額の平均はれた計1450件のうち、物件ホームページがあり生10.79万円/月である。家賃は6万円台を中心に集まる活支援サービスを実施しているとみられた630件のに対し、支払総額は最も多い9万円台から高い方に広住宅型有料:有料老人ホームの紹介書籍文2)に掲載

く分布しており、共益費・その他費用の設定が物件によされた住宅型有料計743件から、ランダムサンプリって様々である様子がうかがえる。なお所在地の回答のングで抽出した180件あったものは三大都市圏29件、その他69件で、家賃のアンケートでは、事業者、住宅・住戸概要、入居等費

平均は前者8.22万円/後者6.02万円、支払総額の平均

用、入居者状況、施設概要、職員配置等の基本情報と、は同12.9万円/10.6万円で、約2万円の差がある。

介護サービスの提供状況、介護保険外の生活支援サービ

入居時に敷金や前払家賃以外に別途支払う費用がある

スの提供状況、及び運営上の課題等について質問し、のは63件(46.3%)で、金額は平均54.0万円、費目は2011年8〜9月に郵送配布・回収で実施した。有効回収「入居一時金」と「礼金」が多い。

数は高専賃93件(有効配布数581件、回収率16.0%)、

入居者の平均年齢の分布を図3‑2に示す。82.5〜85

住宅型有料43件(同179件、24.0%)である。

歳が最も多くなっており、最低65歳、最高92歳である。
全体の単純平均を取ると82.43歳となる。

3.2高齢者住宅の概要

平均要介護度(自立も含む)の状況を図3‑3に示す。

回答の得られた計136件の高齢者住宅(高専賃と住宅0の全員自立が4.3%、一般に軽度とされる1.5以下が型有料を合わせてこう表記する)の概要を紹介する。

41.8%、介護が必要とみられる1.5〜2.5が33.1%であ平均管理戸数(総戸数)は33.5戸だが、10戸台が35る。全体で単純平均を取った場合の値は1.71である。

件と最も多い。全体の75.6%が単身向けである。これ
3.3生活支援サービスの提供状況(件)
25‑一一一一一一一

これらで行われる生活支援サービスの状況を表3‑1に家賃20示す。表の①〜⑲の項目を示し、各項目の提供有無(提一噸一支払総額15

供あり/提供可能だが実績なし/提供なし)と提供者(実105施者)、及びサービス費用の支払方法を聞いている。

Ol1)サービスの提供状況

2以3456789101112131415161718192020

下(万円/月)超サービスの提供率(提供あり+実績なしの割合)が9

図3‑1標準的住戸の入居費用の度数分布(件40)

割以上は、①緊急時の対応②見守り・安否確認⑥食事サ:1麟

ービス⑫住宅内の機器対応等(管球交換・家具移動なii‑一一̲̲1欄慨̲一ど)⑮外部への連絡・調整(介護事業所・地域包括・病院等)の5つで、特に①②は実施率(提供ありの割合)

・・鑛il雛i灘
1。:・1.懇.懸鷺薫1烈灘舅.難一。,、
70歳〜72.5〜75〜77.5〜80〜82.5〜85〜87.5〜9090歳
超以下

図3‑2入居者の平均年齢の度数分布}Ol〜35〜4.04.0超
i4.3%̀、6.1%4.3%1.7%

騰癒圏鰐鑓＼＼/

ミく{̲.̲̲.i‑̲̲、}も100%に近い数字であり、必須のサービスといえる。
⑥食事サービスや、提供率8割以上のうち⑧服薬管理
確認⑨買い物代行⑩軽度認知症者への声かけ⑪ゴミ出し
代行では、提供率に比べ実施率が下がる傾向がみられる。
これは、当該サービスを使わなくても自分で出来る、まだサービスを必要としない状況にある、自立した高齢者が多いためと考えられ、実際に平均要介護度が低い物件
で「実績なし」の回答に集まる傾向がみられる。

。1/。、。%、。%、。%8。%、。。%

介護保険外の④家事援助や⑦身体介護・看護が実施率

図3‑3平均要介護度(自立含む)の度数分布

一217一

住総研研究論文集N〔).38,2011年版

60%台、個人の生活により踏み込む⑰支払代行・金銭管[安心確保系]基本費用の中で住宅事業者が外部も活用

理や⑱公的機関等の手続支援(相談・助言・代筆等)もして入居者に等しく常に提供する支援…①②⑩⑬⑮等

実施率50%台であるなど、現実には幅広い生活支援が[住宅管理系]包括的な管理・サービス費の中で住宅事行われている様子がうかがえる。

業者自らが担う実施率の高い支援…③⑪⑫⑭等[介護補完系]介護保険では対応しえない分を別途の個別課金で介護事業者が追加的に行う支援…④⑦⑨等

2)サービスの提供者[選択利用系]個々の入居者が必要な際に外部の事業者

住宅事業者自らが行う率が高いものは、③各種情報の提供(掲示・チラシ配布等)⑫住宅内の機器対応等⑭交を活用して個別の課金で実施する支援…⑤⑥等

流支援(イベント・趣味活動等)という管理行為的な項

なお介護補完系の項目では、定額制の割合も2番目に目と、⑰支払代行・金銭管理⑱公的機関等の手続支援⑧高い。この場合、これら項目の対応も織り込んで費用を服薬管理・確認という個人対象の項目に分かれる。前者

高めに設定しているか、介護保険の不足分を生活支援のは住宅管理の延長で実施できること、後者は利用が少数

枠内でカバーしているかの、いずれかが想定される。

の特定個人に限られ外部に依頼しにくいことから、自前
3.4生活支援サービスを提供する仕組み

で対応していると考えられる。

住宅事業者以外の提供が多い項目は、⑦身体介護・看サービス提供の仕組みについて、前節で整理に用いた

護④家事援助⑤外出付き添い⑥食事サービスで、専門性「提供者」及び「費用」の2つの観点から詳しくみる。

を要する業務は外部化する傾向が強いといえる。その際の委託先は⑥を除けば訪問介護事業所が中心で、介護保1)サービス提供者の確保

最も基本的な「安心確保系」の実施方法に関する質問

険サービスと一体で提供される場合が多いとみられる。

(複数回答)では、深夜の①緊急時の対応は、住宅内の常駐職員(全物件の69.1%)併設・近隣の施設の職員

3)サービス費用の支払方法

サービス費や管理費等に含むか費用なしで行う「定額(41.2%)警備会社(15.4%)が行う、②見守り・安否制」の項目と、時間や回数による料金設定で課金する

確認は、定期巡回・連絡(70.6%)日常生活内での目視「出来高制」の項目とに明確に分かれている。出来高制(66.9%)センサー等の機械(47.8%)で実施するとのの項目は、④⑤⑦⑨の介護保険外での対応と、⑥食事サ

回答で、住宅内にいる人が多くを担っている。「住宅管ービス⑲駅・病院等への送迎であり、介護保険の枠を超理系」の業務も住宅にいる人が随時対応する内容であり、えた分、及び利用した分が明確なので個別課金がしやす

住宅事業者としては住宅内の職員の確保が課題といえる。

いのだと思われる。定額制の項目での③⑩⑮⑱は費用な

そこで住宅内の職員の配置状況をみると、平日昼間のしで行う割合が高く、住宅内に常駐するスタッフが随時

人数の分布は図3‑4の通りであり、平均は7.8人だが、行えるサービスは無償(あるいはサービス費等に明記し1人のみなど少ない物件も多い。全体での1戸あたりのない)の形で対応しているといえる。

職員数は0.21人となる。主な担当業務別では、受付・

4)サービスの類型化

保険サービス(2.6人)看護(0.68人)清掃(0.54

事務(平均1.12人)生活支援サービス(1.97人)介護i以上の状況から生活支援は次のタイプに整理できよう。

人)調理(1.22人)その他(0.29人)である。このう

表3‑1生活支援サービス(介護保険外サービス)の提供状況

生活支援サービスの項目一ヒス疋ハ,1"サービスの疋.、'1用のム,
提供実績'提供ありなしなし提供率実施率住宅1併設事業者1事業所訪問介護委託事業所事業者その他費用サービス費なし等に含む時間・回数課金個別相談管未定
1心の凶心12731蒲3"鍵駆58.0%15.2%18.8%6.5%1,49624.4%}'・鷲14.6%一髄2.4%2.4%1,696

2見守り・安否確認12533:。㍉,・'うミ撫^49.0%18.6%27.596…2.0%2.99624、6%}雪'4.9%1.6%11.6160.0%

3各種目報の提供10514178a5%83.3%建灘114.7%i6.9%0.0%2.0%r一昌一【46.7%i瀬2.9962.996'0.0%0.0%④家事援助751163373.4%60,59643.8%18.89631.3%3.8%2,596「弼25.3%糀7.2%1.2%i1.2%

介護保険外の対応⑤外出付き添い919248α6%73.4%4 .6%17.49618.5%17,4962,296一"12.8961.,{a1%'「贈4.3961.1%1,196⑥食事サービス1079胴蓋ウ84.3%45,996 一講F…17.49614.79619.3%2,8965.5%36.7%1澱一r『10.0%,32.2%竃聾鐸瓢.「4.6%10.0%0.0%
口 ⑦身体介護・看護83122976.6%66.9%一31」%35.0%13,6963,996,幣桝一一昌,搾一一i‑3.3%14.4%1.1%⑧服薬管理・確認941112084.0%75.2%65.3%1320.496itO9610.0%19.4%1鰍編3ω%3,9961,9960.0%⑨買い物代行92旨142084.1%73.0%56.3%15.6%25.09611.0%2.1%r16.5%12◎.6%'7.2%0,0961,096⑩軽度認知症声かけ9516238t5%76.6%55.5%20,09621.8%1.8%0.9%44」%、旙・,・く5.4%・1.1%2.2%2.2%⑪ゴミ出し代行9310i2282.4%74.4%60.0%13.0%23.0%14.0%0.0%28.1%i凝職19.8%2.1%2.1%1.0%
1住宅内の機器対応等114610範鍵87.7%駿飽難隅13.1%13.1%11,6961.6%34.2%i〃娯穏13.2%4.4%2.6%0,996⑬健康羅持・管理10631885.89も83.5%54.0%24.8%17.796…0.9%2.7%32侃}鍼費5.8%2,9962.9%0,096
14交流支援104171588.1%82.5%69.1%13.6%10.9%3,6962.7%33.7瞬'解剛10.6%4.8%5.8%1.0%
15外部への連絡・調整れ31311・。耀89.0%58.3%21.7%17.5%51,7960,8964t8%i・蹴轟6.4%2.7%0,9910,996
16入院時の生活支妥8893076.4%69,39661.2%,15.3%22.4%1,0960,0963t5%28.3%隷1窯,1.1%3.3%2,296
1支払代行・金銭管理70104763.0%55,196絹15.3966.9%10,0961,49628.8%}鷲類,・23.3%5.5%0,0960.0%

18公的機関等の手続支援73旨193373.6%58.4%慰纐21.5%3.8%1,3962,596轡欝、38,t%19,0961.2%2.4%0.0%

一⑲駅・病院等への送迎80173969,09663.5%64.7%17,69611.8%旨2,4963,596葉&1%14.5%癖職2.4963.6%1.2%
鍔掛1ナの刀創滞・90%以上,.80%以上窮70%以上,・60%以上各項目で羅・一番割合の高い方法、二番目

一218一

住総研研究論文集No38,2011年版

ち住宅内に常駐する可能性が高いのは「受付・事務」とを比べたのが表3‑3である。両者で差がみられる項目と、「生活支援サービス」の担当と考えられ、平均計3.09

そこから想定される状況として次の事項が挙げられる。

人、戸あたり0.08人となるが、図3‑4の通り0人の物

・管理戸数:黒字で大きい→事業の規模が大きい

件も23件あり、常駐者の確保が難しいことがわかる。

・空室率の単純平均値:赤字で大きい→空室が多い

なお、生活支援サービスを担う職員は、表3‑2に示す

・月負担額:黒字で大きい→管理・サービス費が高い

ように8割以上が兼務をしており、その内容は事務・清また赤字物件での補填方法で比べると、介護事業収入

掃・介護が多い。つまり、住宅運営に必要な他業務も行は他より平均要介護度の単純平均値が高く、家賃等収入

いながら、時間をやりくりして生活支援を行っている様

は管理戸数が多く、その他収入では入居時費用が著しく

子がうかがえる。ここで着目すべきは「介護」との兼務高くなっており、補填方法の特徴が数値にも表れている。

で、53件(全物件の39,0%)で介護保険内と保険外の穴埋めできていないものは、管理戸数が少なく、家賃が生活支援サービスが兼務されていることになる。

低く、かっ、空室率の単純平均値が高いものであり、収入確保が困難とみられる。

この状況は介護i保険の訪問介護に関する別設問でもみられ、住宅内で介護を行う訪問介護事業所の職員が、空
3.5生活支援及び介護保険サービスの一体化

き時間に介護保険外の生活支援サービスを実施しているのは計60件(全物件の44.1%)であり、うち有償での前節では、生活支援サービスの提供者及び要する費用

実施が34件、無償実施が21件である。これより、生活の確保において、介護保険サービスとの一体化が意味を

支援サービスは介護保険サービスと一体で実施すること持っことが示されており、その状況を詳しくみる。

で提供出来ている面があるといえる。

1)介護保険サービスの事業者

高齢者住宅の入居者が訪問介護等を利用する際に、介2)サービスに要する費用の確保
サービスを提供するには、そのために要する費用、特護保険サービスを提供する主な事業所と、事業者選定へに人件費の確保が求められるが、生活支援サービス事業の関与の仕方をみたのが表3‑4である。主な事業所は、部分の採算状況を図3‑5左に示す。一定の「利益あり」

住宅の事業主体自体または系列(自社系列)の場合が半と赤字でも黒字でもない「とんとん」は計40.1%であ数以上で、次いで地域の複数の事業者(地域事業者)とるが、「やや赤宇」「大幅赤宇」は計52.0%で、採算なっている。事業所の選定にあたっては、関与しない=のとれていない物件の方が多い。

居住者に任せるのは相対的に少なく、推薦や紹介をする

やや赤字及び大幅赤字の物件で、赤字分をどう穴埋め場合が多い。両設問をクロスでみると、指定・推薦で自(補填)しているかは図3‑5右の通りであり、同一事業社系列の利用を促す場合と、紹介程度で地域の事業者を自由に選ばせる場合とに二分され、前者の方が多い。

者が行う介護事業収入の割合が最も高く、ここでも生活支援事業と介護事業の一体化がみられる。家賃等やそのなお住宅の事業主体は、グループホーム等の高齢者施他関連事業の収入を合わせれば、計71.6%が別枠の収設を運営する事業者が34件で最も多く、次いで在宅サ入で補填している。一方、17.9%が「穴埋めできていな

ービス事業者25件、医療法人19件、社会福祉法人15い」としており、経営的に厳しい状況がみられる。

件など、福祉系の団体が計96件で7割を占める。一方、黒宇物件(利益あり+とんとん)と赤字物件(やや赤不動産関連企業17件、個人地主9件、建設会社・ハゥ

字+大幅赤宇)で、収支に関係する主要データの平均値

やや

1曝メ撫

(件)
30

團職員総数

25

受付事務十生活支援

20
15

10
5・
0

1醐臨,翻̲, 燭ll

図3‑5生活支援サー一一一一一ビス事業の収支と赤字の補填方法
表3‑3黒字物件と赤字物件に関する平均値の比較

件数管理戸数入居戸数空室率・家賃1入居月負時担額費用聾罐1昼間職員人数生活支援項目数

0123456789101112131415161718192020(人)超

図3‑4住宅内の職員の合計人数(平日昼間)
表3‑2生活支援職員と訪問介護職員の兼務状況

生活支謝是供職員の兼ヵ訪問介護職員のエき時間の保険外サービス

実施有無兼務の内容(複数回答)

なしあり受付事介厨1̲務i護…房配膳清掃その他実施なし笑り1不明
有無両償償方(戸)(%)(万円)(歳)1翼(人)黒字物件5136.7129.56.96.36111.5…92.58t1目.667.70‑一闇7.67一14214.1‑一

赤字物件6633.628.6[1亜601L旦aLi竺25.5α.9β旨9α1E8141.55‑一一一1800口.89
1介護事業収入2631.628,518.5一一‑一667コ9154

羅難̲139473闇『4葛bI5.75一84136至一 一「…814213919至13.6144一旧一rh130
31621.1i3489.6115.0262.88181086806

方11225320,814.45008.8558一8351L70717

法1その他53142342736.509618238210.644.2012.6

件数2210621342151

割合16172828、￡織,器1。ll,呈1,581。1256415125.66.11.2

不明2160145993188214.172826362515.0

全体(不明含む)12733.527,411.059610.0189780.4「1.577.0913.5*網掛けは「実施あり」106件に対する割合(1当該設問への回答数)

一219一

汝個別物件のデータで単純平均をとった値

住総研研究論文集N〔〕38,2011年版

スメーカー5件と、一般的な住宅供給事業者は計31件

4.「すき間」を埋める事業モデルの検討である。福祉系の事業主体が中心のため、自社系列の訪4.1事業モデルの考え方

2章の事例調査では、併設施設の有無や、住宅と職員

問介護事業所の利用を促す場合が多いといえる。
介護保険サービスを自社系列や提携協力先が行う際にを一体的に組み合わせて配置するか否かに着目して高齢は、住宅内での訪問介護の調整もなされている。入居者

者住宅を分類し、介護の提供方法にくわえて介護保険サの状況に応じて実施時間を「差し障りのない範囲で前後

ービスと住宅管理の「すき間」の埋め方にも大きな違いに調整している」と答えたのは67件で、「ケアプランがあり、特に、要介護者を入居対象とした1タイプにおのスケジュールを重視し柔軟な対応は行わない」の14

いて、介護保険サービスの提供体制(施設・職員等)を件を大きく上回る。このような調整を行うことで訪問介活かした効率的な生活支援サービスの提供により、「す護職員に一定の空き時間が生まれ、表3‑2で示した保険き間」の解消とコストの低減を両立させている事例、介外の生活支援サービスが実施できていると考えられる。

護保険サービスの代わりに、NPO法人による有償ボラン

2)介護保険サービスを提供する施設

試行されている事例、「見守りと食事サービスがあればティア、入居者ワーカーズの結成等の互助・共助などが住宅内で行われる介護保険サービスを調整し、時間を一定の要介護度まで介護保険サービスは不要」と運営者

効率的に使って生活支援サービスも行う上では、介護をによる回答が得られたように、生活支援サービスの提供

提供する施設が住宅に近いところにあるのが望ましい。

が介護保険サービスを補完する実態を確認した。

住宅と施設との併設状況をみたのが表3‑5である。

3章の全国の住宅へのアンケートからは、集合住宅内

115件(全体の84.6%)が何らかの施設を併設し、訪問での複数の業務を職員が兼務すること、特に介護保険サ

介護事業所・居宅介護支援事業所・通所サービスは半数

ービスとの兼務を行うことで、生活支援サービスに必要程の住宅で併設される。複数施設の併設も多く、1種類

な人員と時間が確保されていることが示された。また、が31件(22.8%)に対し、2種類38件(27.9%)、3

住宅事業者の自社系列の介護事業者が併設・近接の施設

種類20件(14.7%)となっている。2種類では訪問介からサービスを行うことで、介護保険と生活支援が一体

護事業所・居宅介護支援事業所の組み合わせが多い。
訪問介護事業所・居宅介護支援事業所・通所サービス的に提供され、柔軟な運用による時間の確保と、生活支

援の赤字分の補填が可能なことが明らかとなった。
これより、高齢者向けの集合住宅で、生活支援サービ

は、併設ではなくても同じ敷地内や近接する所にある。

訪問介護事業所及び同種の機能を有する小規模多機能居スと介護保険サービスを組み合わせて実施することで、宅介護は8割近い住宅で敷地内・近接地にあり、他の2「すき間」が効果的・効率的に埋められると考えられる。

種類も7割程で住宅の近くに立地する。これらの敷地

また、一定程度までの生活支援であれば、住宅管理の職

内・近接地の施設と住宅事業者との関係は、大半が「自員が兼務するなどの工夫で対応可能だとも考えられる。

社系列」で(訪問介護事業所等82.9%、通所サービス

78.9%、居宅介護支援事業所78.6%)、近接の自社系

4.2「すき間」を埋める生活支援の事業モデル
前節の考え方に基づき、住宅管理サービス側が一定程列事業所を使うことで介護保険サービスの調整と生活支
援サービスの一体的実施を行っていることがわかる。
表3‑4住宅で利用される訪問介護の事業所の状況
主な訪問介護の業所

自社系列提携協力地域事業者その不明他計

訪問介護の事業所選定への関与事業者指定12 1 151 .9%
事業者推薦42344938.9%
事業者紹介111252822.2%

関与しない7110112015.9%
その他61331310,396
不明110,896

計7871212610096
61:996‑a,%、23器ト播1…1斜10096

表3‑5住宅と介護保険サービス提供施設の関係

施設住モとの併設地内・近地の立地
件数割合・あり割合・なし割合・度の生活支援を担う場合、及び介護保険事業者と協力し一体的にサービス提供を行う場合を想定し、次の4つの事業モデルを提示する。
#①受付・事務、宿直職員が空き時間に生活支援に従事
住宅管理サービス側が一定程度の生活支援を担い、受付・事務職員、宿直に生活支援を兼務させる方法。一定の生活支援が可能になるが、緊急通報の受信や連絡等への対応上、受付・事務職員や宿直が長時間、フロント等を離れ生活支援を実施することは難しい。
#②清掃職員が清掃時間外に生活支援に従事
住宅管理サービス側が一定程度の生活支援を担い、清訪問介護事業所75155」%10677,996旨291213%1
小規模多機能居宅介護16111.8%

掃職員が生活支援を兼務する方法。日中配置している清訪問看護事業所14i10.3%
居宅介護支援事業所63旨46.3%9972.8%37127.2%
通所サービス(デイサービス)69150,7969569.9%4130」%

掃職員を活用するため、住宅事業者が取り組みやすいが、診療所・病院18…13.2%*対象総数136件に対する割合
認知症グループホーム131g,696
老人保健施設85.9%
特別養護老人ホーム64.4%
その他2014.7%

一般的に清掃職員を配置する時間が短い点が課題。

#③訪問介護の職員が空き時間を設けて生活支援に従事
介護保険事業者と協力し、介護保険による訪問介護と一220一

住総研研究論文集Nα38,2011年版

表4‑1生活支援サービス提供の事業モデル
fi

ETE」lt率休憩または仮眠

時〜〜時677889910101112131415161711121314151617181819】92021222324123452021222324123456時間数/日
時間言十/日19

宿直生活支援10.90葦090!Ol董1111宰**串ネ牢*780672083
mO1〔}11仮眠時間23‑6時1宿直が7‑9時、18‑22時に一部生活支援に従事

受付事務生活支援090…09409090.909090{}oI駅ωo10言o運DIo}

生活支援(分)84,胃棉1{1

時間計/週136

人数計/H累計時間1」1213252111111178910111213141115111111110000000162173184194194194194194194194194合計】94
Pの必要職員数34

生活と清時〜〜時76(9‑1378789に1名確ロ、清四3贋、残り1,日生1憂として日当した螺合)9101112131415161718101重12131415】617181919202021212223241222324123423455*休憩または仮眠 6時間数/日

宿直i111111募**軍*宰ネ窒8831
清掃生活支援0750750750ア502さ0250裂5025一濟撮を3時間.生活支援を1時間とした
受付ll*111111!仮眠時問23‑6時

時間計/日20
生活支援(分/日)60

時間計/週140

人数計!'H累計時問111213221211111578101盟12131415116117118110019202020000202020020020合計20

必要職爵数35一

舌支霞と量調介雪・兼務(9‑18に1名確保1階たり1釧5分程度の生活支髪の間確保した日合)率休憩または仮眠

時〜〜時6787899101011111213i415望6171819202響2223241121314151617181920212223241223344556時間数/日

宿直ll111t11**寧串***88302
受付丁1*1111111仮眠時間23‑6時

時間計/日21
生活支援(分/日)120,膏撮111

時間言十/週147

介護生活支援ヰ075幡07502コ025鱒75玲075杷75*輸75組ア5鴫75一介護保険による雇用。住宅側職員として集計せず025倉25025軍σ25む26塵}2δ一訪問介護の前後に空き時間を設け、生活支援に対応

必要職員数37

人数計/H累計時間1112132252255257512512512511251251251111100875rOr125122513514751617181920212雀21021021021002121合計21
・ξ襲

,一「'

舌支愛謬̀・で配置(9‑18)寧休憩または仮眠

時〜〜時678789910101111121312131414151516161717181819192020212122232422232411234234556時間数/日

時間計/日27

宿直11111111**亭*写**8838
受付下1窄1111111仮眠時間23‑6時

生活支援(分/日)480

清掃1荘1

生活支援萎肇1孕董葬1書妻

時間計/週189
必要職員数47

人数計/H累計時間11121336392111122142162i8220222i23124125110026272727000272727002727合計27
生活支援を兼務する方法。介護と生活支援を連携して提[入居者]供できること、ケアプランの調整により、生活支援時間

A)要介護度が軽度、居室内での生活支援は限られる場合を増減できるが、一定の訪問介護ニーズが前提となる。

(自立:20名、要介護1:10名)#④生活支援の専門職員を配置

B)要介護度が中程度、訪問介護の利用が増加した場合介護保険事業者と協力し、生活支援に対応する専門職(自立:10名、要介護1:10名、要介護2:10名)を配置する方法。専門職による生活支援が可能となるが、C)要介護度が重度、全員が訪問介護を受ける場合

生活支援に取り組める時間帯が長い場合、人材確保、費(要介護il:10名、要介護2:10名、要介護i3以上10名)

用負担が課題となる。
2)シミュレーションの結果
4.3事業のシミュレーション
1)シミュレーションの前提

要介護度ごとに必要な生活支援時間はA)で50分/日、B)で200分/日、C)で500分/日となる。各職員配置で以上の4つの事業モデルについて検証を行う。事業モ

提供可能な生活支援時間は#①で84分/日、#②で60

デルの効果は、高齢者住宅の状況、特に入居者の要介護分/日、#③で120分/日、#④で480分/日となり、度により異なるため、以下の前提で3つの要介護度を想

必要職員数は常勤換算で#①で3.3人、#②で3.5人、定し、必要な生活支援時間を各モデルで確保出来るかを#③で4.0人、#④で4.7人である(表4‑1)。A)〜C)検証する。

および#①〜#④の12通りの組み合わせをシミュレー

住宅規模は、アンケートの平均値から単身者30戸とションした結果を、表4‑2にまとめた。

し、夜間は宿直対応、清掃は3時間/日、週40時間労働、〈A:要介護度が軽度〉

入居者の要介護度は以下の3ケースとした。

#①、②の住宅管理サービス側による職員配置で必要

なお、介護や家事援助は介護保険による訪問介護の利な生活支援を提供できる。ただし、#②の場合は生活支用を前提として、介護保険外の生活支援に必要な時間を、

援の時間は確保できても、提供可能な時間帯が限られる

自立で0分、要介護1で5分、要介護2で15分、要介点が課題となる。一方、#③は訪問介護を受ける入居者

護3以上で30分と設定した注2)。

が少なく実施が難しい。また、#④の「生活支援の専属

また、#③については、訪問介護の空き時間を25%

職員」の配置は、生活支援の過剰な提供となり、入居者

として、45分の訪問介護の後、15分の生活支援に従事の費用負担から現実的でない。要介護度が軽度の場合、する割合として設定した注3)。

介護サービス側で対応するよりも、住宅管理サービス側

一221一

住総研研究論文集No38,2011年版

表4‑2事業モデルのシミュレーション結果

による対応が有効といえる。

A・入居者の要介護度が軽度B:入居者のADLが中程度C:入居者の要介護度が重度〈B:要介護度が中程度〉

入居者の要介護度居住者のADLが高く、居室内での生活支援は限られる場合居住者のADLが低くなり、生活支援の必要性は高まるが、訪問介護は一部の居住者しか使っていない場合居住者のADLは低く、ほとんどの居住者が訪問介護を受けている場合#①②③では必要な生活支援が提供できないが、#③と#①

入居者(30名)の要介護度の構成自立・20人要介護110人自立.10人要介護110人要介護2:10人要介護110人要介護210人要介護3以上・10人1‑一一一 一一 一一一一一一一

または#②を組み合わせた場合、自立必要な生活支援時間0分、要介護1・5分、要介護215分、要介護3以上・30分/日と想定20人×0分+10人×5分=50分10人xO分十10人x5分十10人×15分=200分10人x5分十10人x15分+10人x30分=500分

必要な生活支援時間を確保でき

1麓難羅蟹鱒1×1必要な生活支援時間200分を確保できない×必要な生活支援時間500分を確保できないる。#④は過剰な生活支援時間

i

となる。

#①ト生活支援の時間50分を確保でき○る一一一一一一一一一一〈C:要介護度が重度〉#①②③のような職員配置では必要な生活支援を提供できず、#④の生活支援の専属職員の配ll改善策1○蕉③(12°分)と組み合わせると可×#①(84分)、#②(60分)、#③(240分〉を組み合わせても384分しか提供できない
1…灘豊灘鞘鱒×必要な生活支援時間200分を確保できない×必要な生活支援時間500分を確保できない
し生活支援の時悶50分を確保でき#②○る#①(84分)#③(120分)と組み#①(84分)、#②(60分)、#③

置においても、わずかに生活支改善策○合わせると必要な生活時聞200分×(240分〉を組み合わせても384分しを確保できるか提供できない

援時間が不足する。重度化した
場合は、#④を中心に#①②③のいずれかを組み合わせること

で、必要な生活支援時間を確保

1訪問介護の職員1名提供可能な生活が空き時間(25%)を支援時間120分確保し、生活支援に従職員数.4.o人事訪問介護を必要とする入居者が×少なく、9‑18時に訪問介護職員1名の配置は困難×必要な生活支援時間20 分を確保できない×必要な生活支援時間50 分にわずかに不足するが、概ね確保できている#③一一一…改善策1#①、#②への変更が望ましい○一一#①(84分)組とみ合わせると20 貧欝茗藷掲離囎寄△#①(84分)、#②(60分)、#③(120分)を組み合わせても284分しか確保できない。さらに訪問介護職員をもう2名配置した場合は536
能分となり確できるできる。

以上、4つの事業モデルごとに、入居者の要介護度を3ケース設定し、必要な生活支援サー

提供可能な生活9‑18時に生活支援専支援時間480分属で1名の職貝を配置職員数47人必要な生活支援の時間50分に対×して、過剰な配置△鰻慧認譲時脚分に△家灘活支援時間5°°分にわず#④、一…生活支援専属の職員の勤務時間を短縮生活支援専属の職員の勤務時間を短縮#①(84分)、#②(60分)、#③
改蕾策し、#①、#②と組み合わせることが望し、#①、#②と組み合わせることが望○(120分)のいずれかを組み合わせ
ましいましいると可能

ビスの時間を確保できるか、シミュレーションした結果、入居者の要介護度が軽度で、ければならなくなる実態が裏付けられた。

生活支援のニーズが少ない場合は、住宅管理サービス側「すき間」を埋めるため、集住のメリットを活かし、の職員が生活支援を兼務することで、一定の対応が可能

介護と生活支援の一体的な提供がなされている高齢者住になるが、入居者の要介護度が中程度や重度になると、宅の実態が本研究から明らかになったが、一方で自社系

住宅管理サービス側の職員の兼務だけでは対応が難しく

列の訪問介護事業所のみの利用は、入居者の「囲い込なり、生活支援の提供体制を見直し、介護保険事業者とみ」につながる恐れがあり、住宅事業者は、入居者のサ連携して、介護と生活支援を一体的にサービス提供しなービス選択の自由、透明性の確保、住宅運営の情報公開ければならず、住宅管理サービス側と介護保険サービス等に配慮すべきと考えられる。

また、入居者の経年の要介護度の変化は高齢者住宅に側の連携が不可欠な実態が示された。

おいては避けられない。職員配置の見直しを前提とした
5.まとめ

事例調査およびアンケート分析から、「すき問」を埋

長期の生活支援サービスの提供計画を予め策定しておく必要もあるだろう。なお、本研究では十分に扱っていな

める生活支援サービスは、常駐職員による包括的な定額いが、事例調査で把握された有償ボランティアや元気な

制での安心確保・住宅管理の対応を基本とし、対応しえ

入居者による互助や共助の仕組みについての検討は、今ない部分を個別に課金する出来高制の外部委託で提供し後の高齢者住宅において検討すべき重要な課題といえる。

ていること、高齢者住宅内での複数の業務を職員が兼務すること、介護保険サービスとの兼務により生活支援サービスに必要な人員と時間が確保されていること、住宅事業者の自社系列の介護事業者が併設・近接の施設からサービスを行うことで、介護保険と生活支援を一体的に提供し、柔軟な運用による時間の確保と、生活支援の赤
宇分の補填が可能となっていることを把握した。

これらの結果を踏まえ、事業モデルのシミュレーショ
ンを実施した結果、入居者の要介護度が中程度や重度になると、住宅管理サービス側の職員の兼務だけでは対応が難しく、介護と生活支援を一体的にサービス提供しな<参考文献>
1)高齢者住宅財団・高齢者専用賃貸住宅登録情報検索サイト
http://www.senpis‑koujuuzai.jp/special/
2)週刊朝日編;高齢者ホーム2011一入居金と認知症ケアがわかる!,朝日新聞出版,2010<注>1)セミオープンの2事例は、団地管理体制を発展させ、生活支
援アドバイザーが相談・地域の福祉体制へのつなぎを行う事例
や、地域会員に有料で24時間365日の電話で健康相談や訪問による相談等を行う中間タイプ、地域の自治組織が安否確認やふれあい喫茶等を行うものもある。
2)3)要介護度ごとの生活支援時間、訪問介護の時間設定は、平成22年度厚生労働省老人保健健康増進等事業「高齢者が多数居住する共同住宅おける効率的な介護サービスの提供及び一部
住戸改修によるユニット型ケア付き住宅への移行に関する研究」(高齢者住宅財団)2011.3を参考とした。

一222一

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