不動産特定共同事業法（以下「法」といいます。）第２４条の規定に基づき、上記商品（以下「本商品」といいます。）に関する不動産特定共同事業契約の内容及びその履行に関する事項等の説明を致しますので、充分にご理解いただきますよう、お願い申しあげます。
なお、本商品の出資の対象である不動産の賃貸及び売買等を行いそれらから生ずる収益又は利益の分配を行う事業（不動産特定共同事業）を「本事業」といいます。
また、本事業に出資するためにご締結いただく法第２条第３項第２号に定める契約を「本契約」といい、本契約を締結することを前提として、出資者を「本出資者」といいます。

【事業者（「本事業者」といいます。）】
本店所在地

神奈川県横浜市西区みなとみらい 2-3-1

社名

ＴＥＣＲＡ株式会社代表者

代表取締役社長

許可番号

神奈川県知事 第 12 号

業務管理者

伊藤 将

今井 豊和

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契約成立前交付書面における特に重要な確認事項

１． 当商品は、確定利回り商品ではありません（事業収支の結果により分配利回りが変動するリスクがあります）
２． 当商品は、元本保全商品ではありません（出資金が毀損するリスクがあります）
３． 本商品の運用期間途中の解約（地位譲渡）には制限があります（地位譲渡価格の 10％の手数料と消費税がかかります）
４． 本商品は出資金により土地（所有権）を購入し、建築予定建物を建築、竣工後に運用した後、売却すること（事業者の固有財産に振り替えることも含む）により元本償還および配当を行う商品です。

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1． 本事業者の商号又は名称、住所及び代表者の氏名
神奈川県横浜市西区みなとみらい 2-3-1
ＴＥＣＲＡ株式会社
代表取締役

今井 豊和

2． 本事業者の許可番号
神奈川県知事 第 12 号
3． 本事業者の資本金又は出資の額及び発行済株式総数の１００分の５以上の株式を有する株
主の商号若しくは名称又は氏名（2022 年 10 月 31 日現在）
・株式会社 MARUIMA・今井豊和
・ＳＯＣＡＰ Ｉｎｃｕｂａｔｉｏｎ株式会社
4． 本事業者がその発行済株式の総数又は出資の総額を契約締結法人により保有されている法人であって法施行規則第１０条各号に掲げる要件に該当するものであるときは、その営む不動産特定共同事業に関して当該契約締結法人が連帯して債務を負担する契約の内容
該当事項なし5． 本事業者が他に事業を行っているときは、その事業の種類
・ 不動産の売買、賃貸、仲介、斡旋、保守及び管理並びに不動産投資に関するマネジメント
・ 建築工事及び土木工事に関する請負、設計及び監理
・ 海外における建築物並びに建設工事に関する技術提供
・ インターネットを利用した情報提供サービス
・ 家具及び建築資材等の輸出入、販売、通信販売、仲介及び斡旋
・ 前各号に関するコンサルティング
6． 本事業者の事業開始日を含む事業年度の直前 3 年の各事業年度の貸借対照表及び損益計算書の要旨
末尾別紙１「不動産特定共同事業者の直前 3 年の貸借対照表及び損益計算書」参照。
7． 本事業者の役員の氏名並びに役員が他の法人の常務に従事し、又は事業を営んでいるときは、当該他の法人の商号又は名称及び業務又は当該事業の種類
役職

氏名

代表取締役

今井 豊和

取締役

新野 博信

常務に従事する他の法人等

3

取締役

並木 宏仁

株式会社インベスコアジャパン
InvesCore NBFI,JST

8． 不動産特定共同事業契約の法第２条第３項各号に掲げる契約の種別及び当該種別に応じた不動産特定共同事業の仕組み
法第２条第３項第２号に定める匿名組合契約（当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する
契約）＜本事業の仕組み＞
本事業者

TECRA㈱

購入

売主

購入代金

匿名組合契約
出資

優先出資

建築工事

工事業者

配当

優先出資者
（事業参加者）

対象
マスターリース契約

賃借人

不動産

賃料

劣後出資

売却

売却先

売却代金

出資

劣後出資者

配当

（本事業者）

9． 不動産特定共同事業に係る業務の委託の有無等
不動産特定共同事業に係る業務の委託は行わない。
10． 利害関係人との間の不動産特定共同事業に係る重要な取引の有無並びに当該取引がある
場合には当該利害関係人と本事業者との関係、当該利害関係人の商号若しくは名称又は氏名、住所又は所在地、取引の額及び取引の内容該当なし
11． 不動産特定共同事業契約に係る法令に関する事項の概要（１） 不動産特定共同事業法① 原則として、同法が定める経営内容等の基準を満たし、国土交通大臣及び金融庁長官、
国土交通大臣又は都道府県知事の許可を得られた不動産特定共同事業者だけが、不動産特定共同事業商品を販売することができる。また、国土交通大臣及び金融庁長官、国土交通大臣又は都道府県知事の認可を受けた不動産特定共同事業者だけが、電子取4

引業務（インターネットを利用した契約手続き等）を行うことができる。
② 不動産特定共同事業者は、投資家保護の観点から、下記事項の遵守が義務付けられている。
ⅰ．業務管理者の設置（法第１７条第１項）
ⅱ．あらかじめ監督官庁の許認可を受けた不動産特定共同事業約款に基づく契約の締結（法第２３条第１項）
ⅲ．事業参加者への契約成立前書面（重要事項説明書）交付（法第２４条第１項）
ⅳ．事業参加者への契約成立時書面（匿名組合契約書）交付（法第２５条第１項）
ⅴ．財産の分別管理（法第２７条。信託法第３４条に基づく分別管理とは異なる。）
ⅵ．法第２８条第２項に定めのある本事業の財産の管理状況についての報告書（以下「財産管理報告書」という。) の交付（法第２８条第２項）を始めとする事業参加者への情報開示
ⅶ．クーリングオフ（法第２６条第１項）
ⅷ．監督官庁への事業報告書の提出（年に１回）（法第３３条）
ⅸ．不当な勧誘等の禁止（不動産特定共同事業契約を締結しない旨の意思を表示した顧客への勧誘継続の禁止等）（法第２０条、第２１条）
ⅹ．適合性の原則（顧客の知識・経験・財産・投資目的に照らして相応しくない投資商品の勧誘禁止）（法第２１条の２）
ⅺ．損失補填の禁止（法第２１条の２）
ⅻ．その他、信義誠実義務（法第１４条第１項）、広告等の制限（法第１８条）、事業参加者名簿の作成（法第３０条第１項）、守秘義務（法第３１条）等（２） 出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律（いわゆる「出資法」）
不動産特定共同事業者が、不特定かつ多数の者に対し、後日出資の払戻しとして出資金の全額もしくはこれを超える金額に相当する金銭を支払うべき旨を明示し、又は暗黙のうちに示して、出資金の受け入れを行うことを禁止している（第 1 条）。
なお、本契約では、出資金が毀損する可能性等について明示しており、これに抵触しない。
（３） 金融商品の販売等に係る法律（いわゆる「金融商品販売法」）① 不動産特定共同事業者（金融商品販売者）は、投資家保護の観点から、顧客の状況や目的に応じて、充分なリスク説明及び適正な勧誘活動を行うことが義務付けられている。
② 不動産特定共同事業者（金融商品販売者）には、元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みのうち、重要な部分を説明することが義務付けられている。
金融商品販売法に定める一定のリスク説明が不足して元本割れを起こした場合、元本欠損部分を損害金額と推定して、不動産特定共同事業者（金融商品販売者）が損害賠償を行うことが義務付けられている。

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（４） 金融商品取引法① 本契約の出資持分は、金融商品取引法第２条第２項に規定するみなし有価証券に該当しないため、金融商品取引法の対象に当たらない。
② 但し、金融商品取引業者ではない不動産特定共同事業者にも、投資家保護の観点から、金融商品取引法の一定の規定が横断的に準用される（法第２１条の２）。
ⅰ．適合性の原則（金融商品取引法第４０条）
顧客の知識、経験、財産、投資目的に照らして相応しくない投資商品の勧誘禁止
ⅱ．損失補填の禁止（金融商品取引法第３９条）（５） 個人情報の保護に関する法律（いわゆる「個人情報保護法」）
個人情報は個人の人格尊重の理念の下に慎重に取り扱われるべきものであることに鑑み、その適正な取扱いが図られなければならない（個人情報保護法第 3 条）。
個人情報取扱事業者は、その取り扱う個人データの漏えい、滅失又はき損の防止その他の個人データの安全管理のために必要かつ適切な措置を講じなければならない（個人情報保護法第２０条）。
当社は、本契約の締結により知り得た個人情報について、お客様からのお問合せやご相談・お申込み等に対する回答や、お客様のご条件に沿った不動産情報を、郵送物、電子メ
ール、メールマガジン、電話等の通信手段でお届けするなど、業務上必要な諸連絡を行う
目的以外で利用しない。
また、外部への流出することのないよう、責任を持ってこれを管理する。
（６） 犯罪による収益の移転防止に関する法律（いわゆる「犯罪収益移転防止法」）
本事業者は、本契約の締結の際に組合員の取引時確認が義務付けられている。また、確認記録の作成・保存、取引記録等の作成・保存、疑わしき取引の届出について義務を負っている。
（７） 商法
本契約は商法上の匿名組合契約であり、当事者の一方（匿名組合員）が相手方（本事業者）のために出資をし，相手方がその営業から生じる利益を分配することを約する契約である（商法第５３５条）。匿名組合員は、金銭その他の財産のみをその出資の目的とすることができ、本事業者の行為について、第三者に対して権利及び義務を有しない（商法第５３６条）。
匿名組合員には、本事業者の業務及び財産の状況を検査する権限が与えられている（商法第５３９条）。
12． 事業参加者の権利及び責任の範囲等に関する次の事項

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（１） 出資の目的である財産に関する事業参加者の監視権の有無及びその内容
事業参加者は監視権を有する。事業参加者が有する監視権は、不動産特定共同事業契約に係る財産の管理の状況について説明を受け、また、本事業者が備え置く、法第２９条に定める本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類（業務状況調書等）を閲覧する権利である。
（２） 事業参加者の第三者に対する責任の範囲
本事業に係る第三者に対する債務は本事業者が負担し、本出資者は、本事業に関して、第三者に対し、債務を負担しない。事業参加者は本事業に出資した金額の範囲内で間接的に責任を負う。
（３） 収益又は利益及び契約終了時における残余財産の受領権並びに出資を伴う契約にあっては、出資の返還を受ける権利に関する事項
事業参加者は、以下の権利を有する。
① 収益又は利益の受領権（後記１８参照）
本事業の損益は、法令および本契約に従って計算される。本契約所定の各計算期間における損益は、事業参加者および本事業者（出資した場合に限る。）に帰属する。
利益が生じた場合、事業参加者は本契約に従い、利益の分配を受ける権利を有するが、損失が生じた場合には本契約に従って損失を負担し、利益の分配を受ける権利を有しない。なお、事業参加者が負担する損失額は、各事業参加者の出資額を上限とする。
② 契約終了時における残余財産の受領権ならびに出資を伴う契約にあたっては、出資の返還を受ける権利（後記２１及び２２参照）
本契約が終了した場合、本事業者は本契約に従い、清算手続きを行う。清算の結果、残余財産がある場合、事業参加者は残余財産を受け取る権利を有し、出資者の出資割合に応じた出資の返還を受けることができる。
また、本事業者は本契約の解除により契約が終了した場合には、本契約の条項に従って、事業参加者に出資の価額を返還する。
（４） 利益の分配及び出資の返還についての信用補完の有無等「優先劣後構造」を採用し、劣後出資者よりも、優先出資者である事業参加者に対する利益の分配及び出資の返還を優先することにより、信用補完を行っている。
13． 対象不動産の特定及び当該対象不動産に係る不動産取引の内容に関する事項など対象
不動産に関する事項
末尾別紙 2「対象不動産に関する事項」参照。

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14． 対象不動産の価格及び当該価格の算定方法。不動産鑑定士による鑑定評価の有無等。
（対象不動産の価格） 金４０８，０００，０００円（対象不動産の価格の算定方法）
収益還元法や取引事例比較法などによる算定価格を総合的に勘案し算定。
（不動産鑑定士による鑑定評価の有無） 無し
15. 対象不動産の賃貸借に関する事項
末尾別紙 3「対象不動産の賃貸借に関する事項」参照。
16. 出資に関する事項（１） 収益又は利益の分配及び出資の返還を受ける権利の名称がある場合にはその名称
事業参加者を「優先出資者」と呼び、優先出資者の行う出資を「優先出資」と呼ぶ。
また、優先出資に対して利益分配及び出資元本の返還において劣後する出資を「劣後出資」と呼び、劣後出資する出資者として「劣後出資者」と呼ぶ。
優先出資は、収益又は利益の分配及び出資金の返還において劣後出資に優先する。
本事業者は劣後出資を行うが、事業参加者からの優先出資の金額が優先出資予定総額に満たない場合、本事業者は優先出資予定総額の不足額の範囲内で優先出資を行うことができる。
（２） 出資予定総額、出資予定総口数及び運用予定期間
事業総額（出資予定総額）

金４１４，５００，０００円

1 口の出資単位（優先出資）

金１００，０００円

出資予定総額内訳

優先出資予定総額

金３９３，７００，０００円 （３,９３７口）（出資予定総口数）

劣後出資予定総額

金２０，８００，０００円

運用予定期間２０２３年１１月１日から２０２５年１０月３１日まで※優先出資１口を複数人で共有するような出資及び契約上の地位の譲渡や相続は認められない。
※運用予定期間は、最初の計算期間の開始日から最後の計算期間の終了予定日までの期間をいう。計算期間については、「18. 事業参加者に対する収益又は利益の分配に関する事項及び損失の負担に関する事項」（２）を参照。
（３） 申込の期間及び方法① 出資の申し込みは、2023 年 10 月 12 日から本事業者の本店にて、所定の電子取引サイトにて受け付ける。申込みの際には、あらかじめ会員登録（所定の本人確認書類の提出及び犯罪収益移転防止法に基づく取引時確認等の審査が必要）するものとする。

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② 出資の申込者が多数の場合は先着順にて受け付けるものとする。
③ 申込みを受け付けた利用者には、電子メールにて契約手続について連絡するものとする。
（４） 払込の期日及び方法① 契約手続きが終了した事業参加者は、指定された期日までに、出資金振込指定預金
口座に、出資金を振込み支払うものとする。なお、支払日から運用開始（組合参加）までの期間、出資金は指定預金口座にて無利息で預かるものとする。
② 振込手数料は事業参加者が負担するものとする。
17. 匿名組合の貸借対照表及び損益計算書に対する監査を受ける予定の有無等監査を受ける予定はない。
18. 事業参加者に対する収益又は利益の分配に関する事項及び損失の負担に関する事項（１） 本事業の損益は、法令及び本契約に従って計算されるものとする。本事業者は、商法第１９条に基づき、一般に公正妥当と認められる会計の慣行に従い、本事業に関する全ての取引に関する正確な帳簿及び記録を作成し、かつ、保持するものとする。
（２） 本事業の計算期間（本事業の損益計算の単位となる期間）は、毎年①2 月 1 日から 4 月
30 日まで ②5 月 1 日から 7 月 31 日まで ③8 月 1 日から 10 月 31 日まで ④11 月 1 日
から翌年 1 月 31 日までとする。また本事業の清算手続において本事業に係る一切の債務を弁済した日又は本事業に帰属する財産の全てが本事業に係る債務の弁済に充てられた日（2025 年 10 月 31 日を予定）が前述の計算期間末日と異なる場合は、当該日付を計算期間末日とする。
（３） 本事業者は、各計算期間末に、当該計算期間の①に規定される本事業から生じた収益から②に規定される本事業から生じた費用を控除することにより、本事業に係る税引前利益（以下「匿名組合利益」という｡）又は税引前損失（以下「匿名組合損失」といい、匿名組合利益及び匿名組合損失を総称して「匿名組合損益」という｡）を計算する。
①

本事業から生じた収益(ア) 対象不動産から生じる賃料収入(イ) 対象不動産の売却益(ウ) 対象不動産に係る保険金(エ) 本事業に係る金銭の運用から得られる受取利息(オ) 匿名組合出資金償還益及び本事業に関連する債務の債務免除益(カ) 本事業に係るその他の収益②

本事業から生じた費用(ア) 対象不動産の取得、管理、修繕及び売却等に要する諸費用

9(イ) 対象不動産の売却損(ウ) 対象不動産に係る損害保険料(エ) 対象不動産に係る公租公課(オ) 本事業に係る日常的な経理業務や一般管理業務に要する費用その他の一切の営業費用(カ) 匿名組合出資金償還損(キ) 本事業の遂行に係る本事業者報酬（管理運営報酬を除く）（４） 各計算期間に対応する匿名組合損益は、以下のとおり優先出資者および本事業者に帰属するものとする。なお、当該匿名組合損益は、各計算期間末日に確定するため、各計算期間末日時点の優先出資者および本事業者に全額が帰属する。
①当該計算期間について匿名組合損失が生じた場合、当該匿名組合損失を以下の順序で分配する。
i. まず、劣後出資に係る損失の分配として、劣後出資の額から当該計算期間の前の計算
期間（以下「経過済計算期間」という。）までに本ⅰに従って本事業者に分配された劣後出資に係る損失（もしあれば）を控除した額（但し、経過済計算期間までに②ⅲに従って補てんされた金額を加算する。）を限度として、本事業者に帰属させる。
ii. 前ⅰによる匿名組合損失の分配後になお残損失がある場合、優先出資に係る損失の分配として、優先出資の総額（以下「優先出資総額」という。）から経過済計算期間に本ⅱに従って優先出資者に分配された優先出資に係る損失（もしあれば）を控除した額（但し、経過済計算期間までに②ⅱに従って補てんされた金額を加算する。）を限度として、優先出資総額に対する各優先出資者の出資額の割合（以下「優先出資割合」という。）に応じて各優先出資者に帰属させる。
iii.前ⅱによる匿名組合損失の分配後になお残損失がある場合、本事業者がその固有の勘定において残損失を負担する。
② 当該計算期間について匿名組合利益が生じた場合、当該匿名組合利益を以下の順序で分配する。
ⅰ.まず、経過済計算期間に①ⅲに従って本事業者の固有勘定に分配された匿名組合損失（もしあれば）の合計額（但し、経過済計算期間までに本ⅰに従って補てんされた金額を控除する。）に満つるまでの金額を、本事業者の固有勘定に分配し、本事業者の固有勘定に係る匿名組合損失の補てんに充当するものとする。
ⅱ.前ⅰによる匿名組合損失の補てん後になお残利益がある場合、経過済計算期間に①ⅱ
に従って優先出資者に分配された優先出資に係る損失（もしあれば）の合計額（但し、経過済計算期間までに本ⅱに従って補てんされた金額を控除する。）に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて各優先出資者に分配し、各優先出資者の優先出資に係る匿名組合損失の補てんに充当するものとする。
ⅲ.前ⅱによる匿名組合損失の補てん後になお残利益がある場合、経過済計算期間に①ⅰ

10に従って本事業者に分配された劣後出資に係る損失（もしあれば）の合計額（但し、経過済計算期間までに本ⅲに従って補てんされた金額を控除する。）に満つるまでの金額を、本事業者に分配し、本事業者の劣後出資に係る匿名組合損失の補てんに充当するものとする。
ⅳ.前ⅲによる匿名組合損失の補てん後になお残利益がある場合、優先出資に係る利益の分配として、当該計算期間の末日時点における優先出資者の出資額に対し年換算 4％相当額（出資額に当該計算期間の出資月数を乗じ 12 で除し 4％を乗じた月割計算による。1 円未満の端数は切り捨て。）を、優先出資口数に応じて優先出資者に帰属させる。
ただし、2023 年 11 月 1 日から 2024 年 4 月 30 日までを計算期間とする期間について
は、本ⅳの定めによらず、利益の分配は行わない。また、「21.契約終了時の清算に関する事項」（1）①及び②に基づく最終の計算期間については運用開始日から運用期間満了日までの期間に対し年換算 8％相当額（出資額に当初の出資日から当該計算期間末日までの期間の出資月数を乗じ 12 で除し 8％を乗じた月割計算による。1 円未満の端数は切り捨て。）から既に支払い済みの優先出資者に対する利益配当を控除した金額を上限に、優先出資口数に応じて優先出資者に帰属させる。
ⅴ.前ⅳによる匿名組合利益の分配後になお残利益がある場合､劣後出資に係る利益の分配として、残利益を本事業者に帰属させる。
（５） 本事業者は、各計算期間末の属する月の 2 ヶ月後応当月の最終営業日までの間で、本事業者が裁量により指定する日（以下「金銭配当日」という。）に、（4）②ⅳ及びⅴに基づき各優先出資者、及び本事業者に分配された当該計算期間に係る匿名組合利益（もしあれば。
但し、「18. 事業参加者に対する収益又は利益の分配に関する事項及び損失の負担に関する事項」（4）②ⅰないしⅲに基づき匿名組合損失の補てんに充当された匿名組合利益は含まれない。）相当額の金銭を各優先出資者に支払い又は本事業者が収受するものとする。なお、優先出資者指定の預金口座に支払う際の振込手数料は優先出資者が負担するものとする。
（６） （５）にかかわらず、本事業者は、対象不動産の一部の売却等が行われた場合には、当該売却等が行われた日を計算期日とみなして、（３）ないし（５）を準用して、遅滞なく、本出資者に対し匿名組合損益及び金銭の分配を行うものとする。
（７） （４）①に基づき分配された匿名組合損失については、同額の出資の払戻しとして会計処理する。また、当該匿名組合損失が（４）②に基づき匿名組合利益によって補てんされた場合、同額について出資の増加があったものとして会計処理する。
19. 不動産特定共同事業契約に係る財産の管理に関する事項（１） 本事業者は、本契約に定める対象不動産に係る不動産取引その他本事業の目的を達成するために必要と判断する行為を行うことができる。本事業者は、善良な管理者の注意義務をもって誠実かつ忠実に本事業を遂行するものとする。
（２） 本事業者は、対象不動産を賃貸および売却して運用するものとする。

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（３） 本事業者は、対象不動産を本事業の目的以外のために担保に提供し、又は出資の目的
としてはならない。
（４） 本事業者は、本事業に係る資産に属する金銭を運用する場合、金融機関（不動産特定共同事業法施行規則第 11 条第 2 項第 14 号ロに規定するものに限る。）の預金口座に預金する方法により運用するものとする。
（５） 本事業者は、法第 27 条に基づき、本事業に係る財産を自己の固有財産及び他の不動産
特定共同事業に係る財産と分別して管理する（信託法第 34 条に基づく分別管理とは異なる）。
（６） 修繕費、損害保険料その他対象不動産を管理するために必要な費用は、賃借人との費用負担に関する取り決めに基づき、本事業の費用として本事業に係る資産から支出する。
20. 契約期間に関する事項（１） 本契約の契約期間は、本契約締結日から 2025 年 10 月 31 日までとする。なお、本契約頭書記載の出資金払込期日までに本契約が締結され、かつ、出資金の払込が行われた場合に、本出資者は本契約頭書記載の組合参加日（原則として、出資金払込期日の翌月１日）から本
契約上の地位を取得し、出資金払込期日までに出資金の払込が行われなかった場合には、原則として本契約の解除事由となる。
（２） （１）にかかわらず、本契約の契約期間内に対象不動産全部の売却等が完了しない場合には、本事業者は、本契約の契約期間の満了日の 1 ヶ月前までに本出資者に書面又は電磁的方法により通知をすることにより、6 ヶ月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長することができる。
21. 契約終了時の清算に関する事項（１）

本契約は、以下のいずれかの事由が生じた場合には終了する。かかる事由の発生により本契約が終了した場合、本事業者は、本出資者に直ちに通知するものとする。
① 本契約の契約期間の満了② 対象不動産全部の売却等の完了③ 本事業の継続の不能④ 本事業者に係る破産手続開始の決定⑤ 出資総額が定める出資予定総額に満たない場合であって、本事業者が自ら出資を行わないときその他のやむを得ない事由があるとき（２）（１）の規定によって本契約が終了した場合、本事業者は、本事業において金銭以外の資産があればこれを換価処分した上、本事業に係る資産から本事業者報酬を含む本事業に係る一切の債務を弁済し、「18. 事業参加者に対する収益又は利益の分配に関する事項及び損失の負担に関する事項」に従い、速やかに最終の計算期間に係る匿名組合損益及び本出資者に分配すべき匿名組合損益を確定し、本事業に属する金銭から清算手続に要する費用その他の残余財産から支払われるべき費用を控除した金額をもって、以下の順序で優先12

出資者及び本事業者に対して出資の価額の返還を行うものとする。
① まず、優先出資総額に満つるまでの金額をもって、優先出資割合に応じて各優先出資者に対して出資の価額を返還する。
② ①の返還後になお残額がある場合、本事業者に対して出資の価額を返還する。
22. 本契約の解除等（１） 本出資者は、やむを得ない事由が存在する場合には、本事業者に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができる。
「やむを得ない事由」とは、例えば、不動産特定共同事業者が対象不動産に係る不動産取引や収益又は利益の分配等の不動産特定共同事業契約上の重要な義務を正当な理由な
く履行しない場合や、当該義務を履行することができなくなった場合、合理的な価格に該当しない価格により対象不動産の売却等を行った場合など、不動産特定共同事業者に不動産特定共同事業契約上の重大な契約違反がある場合や、不動産特定共同事業者に重大な法令違反がある場合をいい、事業参加者が重篤な病気に罹患した場合や重傷を負った場合、地震・火災等に罹災した場合等の事業参加者の自己都合は、「やむを得ない事由」に含まれない。
（２） 本出資者が破産手続開始の決定を受けた場合には、本契約は当然に終了する。
（３） （１）及び（２）の規定によって本契約が終了した場合、本事業者は、本出資者に対し、出資の価額の返還として、終了後 2 ヶ月以内に、直前の計算期間末日時点の優先出資評価額（各計算期間末日における対象不動産評価額にその他資産額及び負債額を加減算して算出される金額を元に計算される評価額）を業務上の余裕金をもって当該本出資者の指定する金融機関口座に送金する方法により支払うものとする。ただし、業務上の余裕金が十分にない場合には、本事業者が本出資者の有する本契約上の地位を買い取る方法によるものとする。
（４） 本出資者及び本事業者は、本事業に対して出資を行う匿名組合契約の解除が多発したときは、本事業を継続できなくなるおそれがあることを確認する。
23. 本契約上の地位の相続手続について（１） 本出資者が死亡した場合は、本出資者の共同相続人は、本事業者に対し、遺産分割協議書等の本事業者の指定した必要書類を添付した書面を提出し、本事業者が以下の規定に基づきこれを認めた場合に限り、本契約上の地位を承継する。
（２） 本事業者は、（１）の承継申し出に対し、疑義がないと判断するに足るだけの法的根拠及び書類等が確認でき、かつ当該申請に係る地位承継が本事業に支障をきたすおそれがないと判断した場合には、本契約上の地位の承継を認める。
（３） （２）の本契約上の地位の承継が認められるまでの間、本事業者は利益分配金の支払を留保することができるものとする。本事業者は、（２）により承継を認めた場合、その承継を認めた

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日以降、最初に到来する利益分配金の支払期日までに、利益分配金を支払うものとし、留保した金額については利息を付さずして支払い、またそれ以上のいかなる責めも負わないものとする。
24. 事業参加者の本契約上の地位譲渡手続について（１） 本出資者は、本事業者の事前の書面又は電磁的方法による承諾がある場合に限り、本契約上の地位を譲渡することができる。但し、本事業者は、当該承諾を正当な理由なく拒否できないものとする。
（２） 本出資者は、（1）に基づき本契約上の地位を譲渡した場合、本事業者に対し、本契約上の地位の譲渡に伴う事務手続の対価として、譲渡価格の 10％（別途消費税）を支払うものとする。
25. クーリングオフについて（１） 本出資者は、法第 25 条の書面の交付を受けた日（当該不動産特定共同事業契約を締結
した事業参加者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに記録された日）から起算して 8 日を経過するまでの間、本事業者に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができる。
（２） （１）に基づく解除は、本出資者が本契約の解除を行う旨の書面を発したときに効力を生じる。（１）に基づく本契約の解除によって、本出資者は何らの手続を要することなく当然に本事業に係る出資者でなかったものとみなされる。
（３） （１）に基づき本契約が解除された場合、本事業者は、本出資者に対し、出資金額を返還するものとし、その解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することはできないものとする。
26. 不動産特定共同事業契約の変更に関する事項
本契約の内容を変更する場合には、事業参加者全員の書面又は電磁的な方法による合意を必要とする。ただし、当該変更につき、法第９条第１項に定める監督官庁による認可を必要とする場合には、監督官庁による認可が得られた後に、事業参加者全員の書面又は電磁的な方法による合意が得られたときに、当該変更の効力が生じるものとする。
27. 本事業者の報酬に関する次の事項
本事業者は、本契約に定める業務執行の対価として以下の金額（以下「本事業者報酬」という。）を本事業に係る資産から本事業者の固有財産とする（但し、（2）に定める手数料については本出資者から、（3）に定める手数料については相続人から受領する）ことができるものとする。
（1） 事業運営報酬14各計算期間に係る対象不動産の管理運営の対価
利益分配金の分配時に、対象不動産の賃料収入の 5.0％
（但し、計算期間が 12 ヶ月に満たない場合は月割計算（1 円未満の端数は切り捨て））（2） 地位譲渡手数料
本契約上の地位の譲渡に伴う事務手続の対価
地位譲渡時に、地位譲渡価格の 10％（別途消費税）（3） 相続事務手数料
本契約上の地位の相続に伴う事務手続の対価
相続手続時に、相続 1 回あたり 3 万円（別途消費税）
28. 対象不動産の所有権の帰属に関する事項
本事業に関して本事業者が取得した対象不動産その他の資産の所有権は、全て本事業者に帰属するものとし、本契約の定めに従って金銭の支払を受けることができることを除き、本出
資者は、本事業に帰属する財産の全てについて所有権その他いかなる権利も有しない。
29. 不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項（１）価格変動リスク① 出資金の毀損リスク
対象不動産の売却において、不動産市場の悪化等により、売却損が発生した時、出資額が棄損し、当初出資金額を割り込む場合がある。
契約期間中における、やむを得ない事由による解約又は出資者たる地位の譲渡を行う場
合に、その時点の経済情勢、不動産市場、本事業の運営状況等により、出資金の返還ある
いは譲渡対価の手取り額が当初出資金額を割り込むことがある。
（２）流動性リスク① 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般的に、不動産は代替性に乏しく、また流動性が相対的に低いため、売却を希望する
時期に、対象不動産を売却することができない可能性がある。また、一般的に、不動産は個別性が強いため、その売却の際には、不動産をめぐる権利関係の精査、建物テナントの状況、建物賃貸借契約等の実態に関する精査、修繕履歴の精査、建物状況評価、環境調
査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査（以下「物件精査」という。）、関係者との交渉等、売却手続きに多くの時間と費用を要する。さらに、対象不動産における権利関係の態様が複雑な場合には、売却が困難なことも予想される。
本事業者は、外部の媒介業者の情報力も活用しながら、可及的速やかに対象不動産を売却できるよう努めるが、なおかかるリスクが現実化しないことを保証するものではない。
② 出資者の本契約上の地位の流動性に関するリスク出資者からの本契約の解除は、クーリングオフ及びやむを得ない事由による解約を除き、15

原則認められない。
また、出資者たる地位の譲渡に際しては、本事業者の承諾が必要であり、原則として本事業者がその裁量に基づいて譲渡の可否を判断することから、組合運営に支障が出る可能性がある場合には譲渡が認められないことがある。また、出資者たる地位の譲渡手続きは、契約にて定められた方法による制約を受けることになる。さらに、出資者たる地位の流通市
場は現在確立されておらず、その流動性は何ら保証されるものではない。したがって、出資者が希望する時期、金額等の条件にて組合員たる地位を換金化することができない可能性がある。
（３）不動産に係るリスク①

建物建築に関するリスク
対象不動産は、建築中もしくは建築予定の建物であり、火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等により建物の竣工が遅れる可能性や竣工できない可能性がある。

②

不動産の毀損等に関するリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等により対象不動産が滅失、劣化又は毀損した場合、土壌汚染等の隠れたる瑕疵が見つかった場合、対象不動産の価値に悪影響を及ぼす可能性がある。
かかる場合において、毀損、滅失した個所を修復するために、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の譲渡価格が下落する結果、出資者への利益分配金及び出資金の元本の返還に支障を来たすおそれがある。
③

不動産の物的及び法的な欠陥、瑕疵に関するリスク
対象不動産には、権利、地盤、地質、構造等に関して、欠陥、瑕疵等が存在している可能性がある。また、物件精査で判明しなかった欠陥、瑕疵等が、取得後に判明する可能性もある。当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が減損することを防ぐため、本事業者が当該欠陥、瑕疵等の補修その他予定外の措置、費用を負担することになり、その結果、出資者への利益分配金及び出資金の元本の返還に支障を来たすおそれがある。
本事業者は、かかる場合に原則として当該不動産の売主に損害賠償責任を追及することが可能であるが、かかる損害賠償責任又は瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任の負担期間等が限定されていたり、売主の資力が不十分である等の事情により、これらの責任を追及し得ない可能性がある。
④

不動産に係る所有者責任に関するリスク
本事業者が所有する資産である対象不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本事業者が予期せぬ損害を被る可能性がある。
本事業者は、かかるリスクに対処するため、対象不動産を取得する際の物件精査及びそ16

の後の管理を通じて、所有する不動産の瑕疵の把握に努め、瑕疵が発見された場合には、適宜必要な措置を講じる方針だが、なお上記のリスクが現実化しないことを保証するものではない。
（４）不動産の売却および賃貸に関するリスク① 分配金の変動に関するリスク
本事業における本事業者の収入は、主として本事業者が所有する対象不動産の売却および賃料収入に依存している。対象不動産の売却および賃料収入は、対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、入居者による賃料の支払債務の不履行又は遅延、本事業者とテナントの合意による賃料の減額等により、減少することがある。
また、対象不動産につき、滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性がある。経済状況によっては、インフレー
ション、為替の変動、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する賃貸費用が増加する可能性がある。
このように、対象不動産からの売却および賃料収入が減少もしくは売却および賃貸費用増加した場合、出資者への分配金が予定分配率を下回ったり、まったく支払われない可能性がある。
本事業者は、対象不動産をはじめとした匿名組合勘定における資産に関する収入の向上及び費用の低減に努め、またキャッシュフローを安定化させるため、常にそれらの変動状況を監視、調査、分析し、適宜必要な措置を講じるように努めるが、なお上記のリスクが現実化しないことを保証するものではない。
② マスターリース方式に関するリスク
マスターリース方式を採用する場合において、一般的に賃借人たるマスターレッシーに対象不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合には、営業者は、対象不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなり、あるいは退去させられなくなる可能性があるほか、特にマスターレッシーの賃料が転借人から転貸人たるマスターレッシーに対する賃料に連動する場合は、転借人の信用状態等が、営業者の収益等に悪影響を及ぼす可能性がある。
また、マスターリース契約（賃貸借契約）が合意解約された場合や債務不履行を理由に解除された場合であっても、かかる敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性がある。
かかる事態に備え、マスターリース契約（賃貸借契約）上、契約終了時に、転貸人が賃貸人に対し、受け入れた敷金等を引き渡すよう定められることが通常だが、かかる引渡義務が完全に履行されなかった場合には、敷金等の返還原資は賃貸人たる営業者の負担となり、営業者の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
さらに、出資者に対する金銭の分配は、マスターリース契約（賃貸借契約）の賃借人であるマスターレッシーが支払う賃料を原資として行われる。したがって、マスターレッシーの信

17

用力が悪化し、マスターレッシーによる賃料の支払が期限通り行われなかった場合には、本事業における営業者の収入が不足し、ひいては出資者に対する金銭の分配がなされない
おそれがある。
マスターリース契約（賃貸借契約）であっても、当該マスターリース契約に基づく解除権、解約権その他期間満了前の契約終了事由又は契約期間の満了により、当該マスターリース
契約がファンドの運用期間中に終了する場合がある。
（５）組合関係者に関するリスク① 不動産特定共同事業者の信用リスク
匿名組合勘定に係る財産は、本事業者の固有財産及び他の不動産特定共同事業契約に係る財産と分別して管理されるが、当該分別管理は信託法第 34 条の分別管理とは異なるため、本事業者たる不動産特定共同事業者が破綻したことなどにより本事業の運営に支障を来たした場合には、債権者から本事業者に対して破産等の倒産手続の申立て、資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、又は同様の処分が行われることにより、出資者の出資金全額が返還されないおそれがある。
② 本事業者との利益相反に関するリスク
本事業における対象不動産を、本事業者の固有の勘定もしくは他の不動産特定共同事
業に売却等を行う場合、当該移転に際しての対価の決定において、利益相反に関するリス
クが生じる。
（6）その他のリスク① 法令、税制及び政府による規制変更のリスク
不動産、不動産特定共同事業及び匿名組合契約に関する法令及び税制等の規制、若しくはかかる法令及び税制等の規制に関する解釈、運用、取扱いが変更された場合、公租公課等の費用負担が増大し、その結果、事業利益に悪影響を及ぼす可能性がある。
また、出資持分に係る利益分配、出資持分の払戻し、譲渡等に関する法令及び税制等の規制、又はかかる法令及び税制等の規制に関する解釈、運用、取扱いが変更された場
合、出資持分の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性がある。
② 払込出資金の返還の保証がないことに関するリスク
本契約においては、商法上の規定又は出資法との関係もあり、出資金の全部又は一部の返還は保証されていない。すなわち、出資者への利益及び払込出資金の返還の原資は、本契約に基づいて本事業者が行う事業より生じる収入から、本事業の実施に伴い発生した費用や損失等を控除した残額となる。
したがって、本事業者の行う事業の業績結果や対象不動産の評価額によっては、出資者への利益分配のみならず、出資金返還にまで支障をきたす恐れ（出資金の全部又は一部が返還されない可能性）がある。ただし、いかなる場合にあっても出資者は出資金額を超えて出資する義務や損失負担の義務を負うものではない。
また本契約に基づく出資金は、有価証券、預貯金や保険契約と異なり、投資者保護基金、

18

貯金保険機構、預金保険機構、保険契約者保護機構の保護の対象ではない。
③ 分配の保証がないことに関するリスク
本事業者は、出資者に対して、本契約の定めに基づいて金銭の分配を行う予定であるが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではない。
④ 出資者が本事業に関して指図できないことに関するリスク
本契約において、本事業の遂行は本事業者のみが本事業者自身の裁量で行うものであり、これらについて出資者が直接指示を行うことはできない。
但し、出資者は計算期間毎の計算期間報告書及び財産管理報告書の送付を受け、本事業者の業務執行状況及び匿名組合勘定の財産管理状況等につき、質問し意見を述べることができる。
また、本事業者の主たる事務所にて、営業時間内に限り、計算期間報告書、財産管理報
告書及び本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができる。
⑤ 匿名組合契約の契約期間満了前の終了、期間延長に関するリスク
本契約は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（但し、本事業者は出資者にその通知をしなければならない。）、本事業者の破産手続開始等、契約期間満了前における本契約の清算事由に記載のある事由のいずれかが生じた場合には、契約期間の満了前に終了するため、出資者は本来得られたであろう分配金を受け取る機会を喪失することになる。
また、契約期間延長が発生した場合には、出資者の出資金返還についても延長され、当初予定していた時期の出資金返還が受けられなくなる。
⑥ 組合財産たる金銭の運用に関するリスク
組合財産たる金銭は、銀行、信用金庫、信金中央金庫への預金等法施行規則第 11 条
第 2 項第 14 号ロに定めのある方法により運用される。そのため、通常の普通預金にて運用している場合には、金融機関等の破綻により損失を被ることがある。
⑦ システムリスク
本事業に関する出資手続はインターネットを利用しており、また、本事業に関連する事務
は、本事業者又はその業務委託先が運営するシステムによって行われる。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性がある。
30. 業務及び財産の状況に係る情報の開示に関する事項（１） 本事業者は、毎年 12 月末日までに、前年 11 月 1 日から当年 10 月末日までの運用期間を対象として、法第 28 条第 2 項に定める本事業に係る財産の管理の状況について報告書（財産管理報告書）を作成し、本出資者に対し電磁的方法により提供するものとする。また、計算期間終了日から 2 か月以内に、各計算期間を対象とした計算期間報告書を作成し、各19

計算期間の本事業に係る財産の管理の状況について報告するものとする。
（２） 本事業者は、本出資者が請求する場合には、財産の管理の状況について説明するものとする。
（３） 本事業者は、法第 29 条に定める本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類（業
務状況調書等）を以下の事業所に備え置き、本出資者の請求に応じてこれを閲覧させるものとする。
［TECRA 株式会社 本店］
神奈川県横浜市西区みなとみらい２－３－１
電話番号 ０４５－６６３－７７８７
営業時間 ９：００～１７：００（土・日及び当社休業日を除く）（４） 本事業者は、法第 30 条第 1 項に定める本事業に係る事業参加者名簿を作成して保存し、本出資者の請求に応じてこれを閲覧させるものとする。
31. 対象不動産の売却等に関する事項（１） 本事業者は、原則として、運用期間が満了するまで（2025 年 10 月 31 日まで）対象不動産の運用を行う予定であるが、運用期中において対象不動産の売却等（売却し、又は本事業者の固有財産とし、若しくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為をいう。以下同じ。）を相当と判断するときは、以下に定める手続により対象不動産の売却等を行うものとする。
（２） 本事業者は、運用期中に対象不動産の売却等を行う場合、売買契約の締結日の１0 営業
日前までに、電子的方法により、以下の内容を記載した書面を本出資者に通知する。
① 売買契約日② 引渡予定日（本事業の終了予定日）③ 売却価格及びその価格の妥当性についての説明④ 売却した相手方との関係⑤ 本事業の清算に関する事項、及びその他の事項（３） 本事業者は、対象不動産を買主に引き渡したときは、清算手続を行うものとする。
32. 業務上の余裕金の運用に関する事項
本事業者は、本事業に関し生じた余裕金を、本事業者名義の楽天銀行の普通預金口座により運用するものとする。

20

（別紙1）不動産特定共同事業者の直前３年の貸借対照表及び損益計算書
貸借対照表

資産の部
流動資産
固定資産
資産合計
負債及び純資産の部
流動負債
固定負債
負債合計
資本金
資本剰余金
利益剰余金
評価差額金
純資産合計
負債・純資産合計（単位：千円）自2019年11月1日 自2020年11月1日 自2021年11月1日
至2020年10月31日 至2021年10月31日 至2022年10月31日
1,669,090
203,721
1,872,811

1,448,001
1,480,127
2,928,128

3,682,379
2,733,511
6,415,890

918,365
688,280
1,606,646
156,600
30,00079,565
0266,165
1,872,811

1,734,330
999,484
2,733,815
156,600
30,000△ 11,790
19,503
194,3132,928,128

1,137,939
4,921,654
6,059,593
156,600
30,00038,665131,032
356,297
6,415,890

損益計算書

売上高
売上原価
営業総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
営業外費用
経常利益
特別利益
特別損失
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

自2019年11月1日 自2020年11月1日 自2021年11月1日
至2020年10月31日 至2021年10月31日 至2022年10月31日
1,592,867
1,616,625
1,765,717
1,081,882
986,127
1,039,372
510,985
630,498
726,345488,980
585,439644,91722,00445,05881,42848,47674,88746,36553,66856,667
98,68916,811
63,277
29,10453,190525
058,690
7,913
1,489
11,31155,88927,615
163
135,482
15,5638,171
11,762△ 38,402
2,977△ 91,355
50,454

（別紙 2）対象不動産に関する事項
A． 対象不動産の特定及び当該対象不動産に係る不動産取引の内容に関する次の事項
イ 対象不動産の所在、地番、用途、土地面積、延べ床面積その他の対象不動産を特定するために必要な事項
1.土地所在

東京都八王子市美山町 802-1,805-3 計２筆（地番）地目802-1：山林、805-3:畑

地積［公簿］480 ㎡

権利の種類［実測］480.88 ㎡

所有権

2.建物（今後着工予定）
物件名

AMANEKU 八王子美山町（予定）種類

寄宿舎（予定）構造

木造 地上 2 階建（予定）延床面積464.14 ㎡（予定）

権利の種類

所有権（予定）竣工予定

2024 年 3 月（予定）

建築確認番号

第 JAIC2023X0416A1 号（2023 年 8 月 10 日）

ロ 対象不動産に係る不動産取引の取引態様の別
不動産の売買および賃貸
ハ 出資を伴う契約にあっては、対象不動産に係る借入れ及びその予定の有無
対象不動産に係る借入れ及びその予定はありません。
ニ 不動産取引の開始予定日
2023 年 11 月 1 日
ホ 不動産取引の終了予定日
2025 年 10 月 31 日

1
（別紙 2）対象不動産に関する事項

B． 対象不動産に関する次の事項
イ 対象不動産の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあっては、その名称）
土地
権
利
部
（
甲
区
）
権
利
部
（
乙
区
）

所有者

住

所

横浜市西区みなとみらい二丁目 3 番 1 号クイーンズタワーA4 階 401

氏

名

株式会社インベスコアジャパン

所有権にかかる
権利に関する事項（☐有・■無）所有権以外の権利に関する事項（☐有・■無）ロ 対象不動産に係る宅地建物取引業法施行令第三条第一項に規定する制限＜都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要＞に関する事項の概要（1）都市計画法に基づく制限■1.都市計画区域内(■1.市街化区域・☐2.市街化調整区域・☐3.区域区分のされていな①

区 域 区 分い区域)

☐2.都市計画区域外（準都市計画区域の指定 ☐有・☐無）②

市街化調整区域の場合開発行為・旧住宅地造成事業法の許可等③

都市計画施設（☐有・■無）④

市街地開発事業

既存宅地番号

：

年

月

日

号

許可番号

：

年

月

日

号

検査済番号

：

年

月

日

号

完了公告

：

年

月

日

号

☐1.都市計画道路(☐1.計画決定・☐2.事業決定：名称☐2.その他の都市計画施設(☐有・■無（

幅員

m）

)

）

2
（別紙 2）対象不動産に関する事項

（2）建築基準法に基づく制限（※法：建築基準法）☐6.第 2 種住居地域☐7.準住居地域☐8.田園住居地域☐9.近隣商業地域☐10.商業地域☐11.準工業地域☐12.工業地域☐13.工業専用地域☐14.用途地域の指定なし☐1.防火地域■2.準防火地域☐3.新たな防火規制区域☐4.建築基準法第 22 条区域■5.高度地区（第２種）☐6.高度利用地区☐9.風致地区☐10.災害危険区域■11.地区計画区域☐12.特例容積率適用地区☐13.特定用途制限地域☐14.高層住居誘導地区☐17.特定防災街区整備地区☐18.建築協定区域☐19.臨港地区☐20.緑化地域☐21.生産緑地地区☐22.（第 2 種文教地区）☐7.特定街区☐8.景観地区☐15.駐車場整備地区☐16.都市再生特別地区

☐23.（
☐24.（

☐1.第 1 種低層住居専用地域☐2.第 2 種低層住居専用地域■3.第 1 種中高層住居専用地域
①
用
途
地
域

☐4.第 2 種中高層住居専用地域☐5.第 1 種住居地域☐ 特別用途地区
②
地
域
・
地
区
・
街
区

）
）

指定建蔽率 60％

③ ③

建築面積の敷地面
積に対する割合の限度（建蔽率）☐本物件は建築基準法第５３条第３項第２号に基づく角地の指定を受けているため、７０％となります。
☐本物件は防火地域内の耐火建築物であることから、80％となります。
☐本物件は建築基準法第５３条第３項第２号に基づく角地の指定を受けており、かつ防火地域内の耐火建築物であることから、％となります。

☐（指定建蔽率 80％）本物件は防火地域内の耐火建築物であることから、建蔽率の制限はありません。
☐（本物件は防火地域内であるため、耐火建築物を建築の際は建蔽率の制限はありません。）④ ④建築物の延床面積の敷地面積に対する割合の限度（容積率）

指定容積率 200％
ただし前面道路により上記容積率がさらに制限されます↓

道路幅員約m× /10×100％＝％⑤

壁面線の制限（■有・☐無）（67 号線の境界まで 1m 以上、隣地境界線まで 0.5m 以上）⑥

外 壁 後 退（■有・☐無）（67 号線の境界まで 1m 以上、隣地境界線まで 0.5m 以上）⑦

敷地面積の最低限度⑨

建物の高さの制限⑩

日影による中高層の建築物の制限（■有・☐無）（ 2 種）⑪

地方公共団体の条例等による制限八王子市中高層建築物の増築に係る紛争の予防と調整に関する条例・条例施行細則、八王（■有・☐無） 120 ㎡

⑧

建築協定

1.絶対高さ制限（☐有・■無）（☐10m・☐12m・☐（☐有・■無）m）

2.道路斜線制限（■有・☐無） 3.隣地斜線制限（■有・☐無） 4.北側斜線制限（☐有・■無）h- h 測定高 m

子市集合住宅棟建築指導要綱・要綱細則、八王子市宅地開発指導要綱・要綱細則、東京都

3（別紙 2）対象不動産に関する事項

建築安全条例 他⑫

私道の変更または廃止の制限（☐有・■無）（3）敷地等と道路との関係
接道方向

接
面
道
路

公道・私道の別

種

類

幅

員

接道の長さ

1.

東 側

■公道・☐私道

下記種類 1 番

約 18m

約 32.7m

2.

側☐公道・☐私道

下記種類

番

m

m

3.

側

☐公道・☐私道

下記種類

番

m

m

4.

側

☐公道・☐私道

下記種類

番

m

m

道路位置指定（道路の種類 5 番）

年

月

日 第

号

道路境界線後退（セットバック）による建築確認対象面積の減少（■無・☐有→セットバックする部分の面積㎡）※道路内では、建築等の土地利用はできません
条例による制限（☐無・■有 → 東京都建築安全条例 ）≪路地状敷地（敷地延長）の制限、 路地状部分の長さ
すみ切りの制限規定 等≫

路地状部分の長さ
・地状部分の幅員■1 道路法による道路（法第 42条第 1 項第 1 号道路）

ｍ ・路地状部分の幅員ｍ

ｍ☐2 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市法、密集
市街地整備法による道路（法第 42 条第 1 項第 2 号道路）

☐3 既存道（都市計画区域・準都市計画区域の指定・変更、条例の制定・改正により建築基準法第 3 章適用の際に現に存する道）（法第 42 条第 1 項第 3 号道路）

☐4 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市法、密集市街地整備法
道路の事業による計画道路（2 年以内に事業が執行予定、特定行政庁の指定あり）（法第 42 条第 1 項第 4 号道路）の ☐5 土地を建築物の敷地として利用するため、上記 1～4 の法によらないで道を築造しようとする者が特定行政庁から指定を受けたもの（位置指定道路）（法第 42 条第 1 項第 5 号道路）
種類 ☐6 上記 3 の既存道適用時に、現に建築物が立ち並んでいる幅員が 4m（または 6m）未満のもので特定行政庁が指定したもの（法第 42 条第 2 項道路）

☐7（）
☐8 建築基準法上の道路に該当しない通路（原則として建築確認不可）※都市計画区域、準都市計画区域内では、原則として上記道路の種類 1～7 の建築基準法上の道路に 2m 以上接していない（接道義務を満たしていない）場合には、建築できません（建築確認不可）。なお、接道義務を満たしていない場合には、現在建築物が建っていても、原則として増・改築、再建築はできません。

4（別紙 2）対象不動産に関する事項

（4）都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限
1. 土地区画整理法に基づく制限（☐有・■無）①土地区画整理事業☐計画有・☐施行中（☐仮換地・☐換地・☐保留地）
名称：②仮換地指定（☐未・☐済：

年

月

日）

月

日（予定）

③（仮）換地・保留地の街区番号等：④換地処分の公告

年⑤仮換地図等（☐有・☐無）⑥清算金の徴収・交付（☐有・☐無・☐未定）→有の場合（☐徴収・☐交付）（金額：☐未定・☐確定 金☐☐☐

2.古都保存法
3.都市緑地法
4.生産緑地法円）（帰属先：☐売主・☐買主）☐☐☐

17.沿道整備法☐☐☐

15.流通業務市街地整備法
16.都市再開発法☐

5.特定空港周辺特別措置法☐

18.集落地域整備法

☐

■

6.景観法

☐

19.密集市街地における防災街区の整備の促進に関
する法律

☐
☐

☐

7.大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法⑦建築等の制限（☐有・☐無）
31.都市の低炭素化の促進に関する法律☐49.国土利用計画法

32.水防法☐50.核原料物質、核燃料物
質及び原子炉の規制に関する法律☐

51.廃棄物の処理及び清掃に関する法律33.下水道法
34.河川法36.海岸法☐■37.津波防災地域づくりに
関する法律

☐

54. 地域再生法☐

55. 高齢 者、障 害者 の移動等の円滑化の促進に関する法律56. 災害対策基本法

35.特定都市河川浸水被害対策法

備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律☐

21.港湾法☐■☐☐9.被災市街地復興特別措置法☐

22.住宅地区改良法☐

40.急傾斜地法☐☐

10.新住宅市街地開発
法☐

23.公有地拡大推進法☐

41.土砂災害防止対策推進法☐☐

11.新都市基盤整備法

24.農地法☐12.旧市街地改造法（旧
防災建築街区造成法において 準用する場合 に
限る。）

■
☐

25.宅地造成等規制法☐☐☐

26.マンションの建替え等の円滑化に関する法律☐☐

13.首都圏の近郊整備地
帯及び都市開発区域の整備に関する法律☐14.近畿圏の近郊整備区
域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律☐

8. 地 方 拠 点 都 市 地 域 の 整

☐

☐
☐
☐
☐

20.地域における歴史的風
致の維持及び向上に関する法律

29.首都圏近郊緑地保全法☐☐☐

30.近畿圏の保全区域の整備に関する法律■

27.都市公園法
28.自然公園法

38.砂防法39.地すべり等防止法

43.森林経営管理法☐☐

44.道路法☐42.森林法53.都市再生特別措置法

57. 東日本大震災復興特別区
域法58.大規模災害からの復興に関する法律☐☐☐45.全国新幹線鉄道整備法
46.土地収用法
47.文化財保護法
48.航空法 （自衛隊法において準用する場合を含む。）

52.土壌汚染対策法

☐

【景観法】
対象不動産は、景観法および八王子市景観条例に基づき、一定規模以上の建築工事等を行う場合には、八王子市に景観法に基づく届け出が必要になります。なお、対象不動産は「西部地域・緑との共生ゾーン内」に該当しております。

5（別紙 2）対象不動産に関する事項

ハ 対象不動産に係る私道に関する負担に関する事項(1)対象不動産に含まれる私道に関する負担の内容
負 担 面 積（☐有・■無）負担金の有無（☐有・■無）㎡（持分：

建築基準法第 42 条第 2 項により後退（セットバック）する面積

）

㎡

余白

(2)対象不動産に含まれない私道に関する事項 （☐有・■無）
所有者
条
件
等

住

所

氏

名

利
用
の

ニ 対象不動産に係る飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況
直ちに利用可能な施設①飲用水■1.公営水道☐2.私営水道☐3.井戸

前面道路配管（■有・☐無） （口径 100mm）
敷地内引込管（☐有・■無） （口径 mm）
私設管の有無（☐有・■無）小売電気事業者名
②電 気

東京電力

施設の整備予定及び負担金等

配管等の状況

☐特定の小売電気事業者と供給契約を締結しなければならない場合、その事業者
の連絡先等

■無・☐有
年

月頃
円

年

月頃
円

年

月頃
円

年

月頃
円

年

月頃
円

年

月頃
円

■無・☐有

住 所：

③ガ ス

④汚 水

☐1.都市ガス（）■2.個別プロパン☐3.集中プロパン■1.公共下水☐2.個別浄化槽☐3.集中浄化槽☐4.汲取式

前面道路配管（☐有・■無） （口径mm）
敷地内引込管（☐有・■無） （口径 mm）
プロパンガスの場合宅地内配管設備（☐有 ・等の所有権がプロパンガス販売業者■無）にあるものとする場合
前面道路配管（■有・☐無） （口径 mm）
私設管の有無（☐有・■無） （口径 mm）
浄化槽の設置（☐既設・☐可・■不可）
個別浄化槽の
放流先

⑤雑排水

⑥雨水

■無・☐有

■無・☐有

（☐1.埋設管・☐2.側溝 ・☐3.浸透式）■1.公共下水☐2.個別浄化槽☐3.集中浄化槽☐4.側溝等☐5.浸透式

前面道路配管私設管の有無（■有・☐無） （口径（☐有・■無）☐1.公共下水
☐2.側溝等
■3.浸透

下水の排除

（☐合流式・☐分流式）

方式

mm）

■無・☐有

■無・☐有

※「直ちに利用可能な施設」とは、説明時において、現に利用されている施設および利用可能な状態にある施設をいいます。
（例えば、前面道路まで施設管が配管されており、いつでも敷地内に引き込める状態にあることをいいます。この場合、引き込み費用の負担の有無についても説明します。）

6（別紙 2）対象不動産に関する事項

ホ 対象不動産が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他宅地建物取引業法施行規則第十六条に規定する事項
建築予定の建物の概要については、P1 の「イ 対象不動産の所在、地番、用途、土地面積、延べ床面積その他の対象不動産を特定するために必要な事項」を参照。
屋根、外壁等に関しては以下のとおり。
屋根

ガルバリウム鋼板（不燃 NM-8697）

外壁

窯業サイディング t=14（QF045BE-9226）

軒裏

ケイカル板 t=14（QF045RS-9122）

居室の床の高さ

563mm

便所の種類

水洗

その他必要な事項―

ヘ 対象不動産が建物の区分所有等に関する法律第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、宅地建物取引業法施行規則第十六条の二各号に掲げるもの
該当しません。
ト 宅地建物取引業法施行規則第十六条の四の二各号に掲げる措置が講じられているときは、その概要該当しません。
チ 宅地建物取引業法施行規則第十六条の四の三第一号から第六号までに掲げる事項（対象不動産が宅地である場合にあっては、同条第一号から第三号までに掲げるものに限る。）（1）当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
宅地造成等規制法に基づく造成宅地防災区域☐内 ・ ■外（2）当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域☐内 ・ ■外・（3）当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
津波防災地域づくりに関する法律に基づく津波災害警戒区域☐内 ・ ☐外・■未指定（4）水防法施行規則の規定により市町村の長が提供する図面（水害ハザードマップ）における当該宅地の所在地
水害ハザードマップの有無洪水■有（図面名称：水害ハザードマップ）

・☐無（

）

雨水出水（内水）■有（図面名称：水害ﾊｻﾞｰﾄﾞﾏｯﾌﾟ）

・☐無（

）

高潮

■有（図面名称：水害ﾊｻﾞｰﾄﾞﾏｯﾌﾟ）

・☐無（

）

7
（別紙 2）対象不動産に関する事項

・対象不動産が所在する八王子市及び東京都では、洪水浸水想定区域及び雨
水出水浸水想定区域に関する「八王子市洪水ハザードマップ」及び「浅川圏域、大栗川及び三沢川流域浸水想定区域図（改定）」を作成しています。対象不動産
は「八王子市浸水ハザードマップ」の浸水想定区域外です。また、「浅川圏域、大水害ﾊｻﾞｰﾄﾞﾏｯ

栗川及び三沢川流域浸水想定区域図（改定）」も浸水想定区域外ですが、全面

ﾌﾟにおける宅

道路部分は 0.1～0.5m 未満の区域となっています。大雨の際には、ハザードマッ

地の所在地

プの予想のとおり浸水するとは限らず、浸水予定区域に指定されていない場所
であっても浸水する可能性があり、現地の状況を見て、早めに非難することが呼びかけられています。ハザードマップの詳細については、次の窓口にお問い合わ
せください。
TEL:042-620-7107（八王子市役所生活安全部防災課 防災担当）

リ 対象不動産の状況に関する第三者による調査（エンジニアリング・レポート（ER））の有無等
エンジニアリング・レポートはありません。
ヌ 対象不動産が既存の建物であるときは、次に掲げる事項（1）建物状況調査（宅地建物取引業法第三十四条の二第一項第四号に規定する建物状況調査（インスペクション）をいい、実施後一年を経過していないものに限る。）を実施状況
該当しません。
（2）宅地建物取引業法施行規則第十六条の二の三各号に掲げる書類の保存の状況
書類の種類等

保存の状況確認の申請書および添付図書並びに確認済証（新築時のもの）■有・☐無

検査済証（新築時のもの）☐有・■無☐該当する・■該当しない

増改築等を行った建物である場合

確認の申請書および添付図書並びに確認済証（増改築等のときのもの）☐有・☐無検査済証（増改築等のときのもの）☐有・☐無※建物状況調査を実施した住宅である場合☐該当する・■該当しない☐有・☐無

建物状況調査報告書※既存住宅性能評価（建設）を受けた住宅である場合
既存住宅性能評価書（現況検査・評価書）※建築基準法第 12 条の規定による定期調査報告の対象である住宅の場合☐該当する・■該当しない☐有・☐無☐該当する・■該当しない① 定期調査報告書（特定建築物）☐有・☐無② 定期検査報告書（昇降機等）☐有・☐無③ 定期検査報告書（建築設備）☐有・☐無④ 定期検査報告書（防火設備）☐有・☐無

昭和 56 年 5 月 31 日以前に新築の工事に着手した建物である場合（地震に対する安全性に関する書類）☐該当する・■該当しない

8（別紙 2）対象不動産に関する事項

昭和 56 年 6 月 1 日以降の耐震基準に適合していることを証する書類※耐震基準適合証明書

☐有・☐無

その他

☐有・☐無

（

）

（3）建築確認済証等の発行年月日・番号
確認済証

令和 5 年 8 月 10 日

第 JAIC2023X0416A1 号

ル その他【越境物等について】
1.対象不動産にかかる越境等について、売買契約時点において越境等の可能性があるものは以下の通りです。当該越境の及ぶ範囲が、対象不動産敷地内で建築物の建築を行う
際に、建築確認対象面積として算入できない場合があります。なお、売主は現況のまま引渡すこととします。
①対象不動産敷地内の樹木が地番 8051 へ越境。
②地番 801 番 1 のフェンスの一部が対象不動産へ被越境。
③対象不動産北側擁壁の水抜きパイプの一部が地番 802 番 3 へ越境。
2.買主は、対象不動産引渡しまでに、対象不動産と隣接地との間に新たな越境物が確認できた場合、売主にて越境物にかかる覚書等の書面の取得及び解消等は行わないことを了承するものとします。
【井戸、ポンプ機械について】
対象不動産敷地内南西側に従前利用していた井戸があります。井戸は現状のままでの引渡しとなり、撤去や埋め戻し等をおこなう際は買主の責任と負担とします。
【建築に伴う各整備費用について】
対象不動産は、宅地造成、建物の建築等の際に歩道の切り下げや街路樹の撤去、電柱、支線、街灯の移設等が必要となる可能性があります。また、建築計画によって敷地内への電柱の敷設が必要となる可能性もあります。撤去や各整備に伴う費用は買主の負担とします。 なお、所轄官庁との協議の結果、買主の要望が通らない場合もあります。
【土壌汚染等の調査について】
売主は、対象不動産土地における土壌汚染・地下水汚染、産業廃棄物等の有無、状況等に関する調査は行っておらず、かつ土壌汚染・地下水汚染、産業廃棄物等に関する調査資料・記録等は保有していないとのことです。また、新たに当該調査を実施する予定はありません。したがって、対象不動産土地にかかる土壌汚染・地下水汚染、産業廃棄物等の有無、状況等については不詳です。
【対象不動産北側擁壁等について】
対象不動産北側に存する擁壁等(以下、擁壁という)については、従前の法律にて築造され9（別紙 2）対象不動産に関する事項たものであり、売主は擁壁の構造上の強度を保証するものではありません。買主が、新たに建物等の建築を行う場合、計画建物の規模・構造等によっては、現存擁壁は構造上の強度が得られないと判断される場合があり、その場合、宅地造成等規制法および建築基準法
等の規制により擁壁の造り替え及び地盤補強等の工事が必要となる場合があります。その場合の費用は買主の負担となります。擁壁は、コンクリートとブロックの 2 段擁壁となっております。
【確定測量図の承継について】
売主は、買主に対して本物件引渡し時に下記測量成果品一式の原本を交付するものとし、買主はその内容を承継するものとします。下記 (2) (3)は、登記名義人と異なります。下記書
類の取り交わしを行った隣接地所有者に権利異動があったとしても、売主は新たに境界を確認する書類の取り交わしは行わないものとします。なお、分筆後の南側隣接地との境界線に関する境界確認書は、売主は所有しておりません。
記(1) 土地境界確定通知書 平成 29 年 7 月 13 日付(2) 筆界確認書 平成 29 年 7 月 9 日付 地番 801 番 1804 番 4 所有者(確認者) 松井彰※地番 804 番 4 は相続を原因にして、松井久江名義となっています。
また、801 番 1 は相続を経て、売買を原因として、 梶谷真也名義となっています。
(3)筆界確認書 平成 29 年 7 月 8 日付 地番 801 番 3 所有者(確認者) 松井和夫
※相続を原因にして、 松井千鶴名義となっています。
(4) 筆界確認書 平成 29 年 7 月 8 日付 地番 804 番 2 所有者 (確認者) 浅見良子
(5) 筆界確認図 土地家屋調査士 土井賢太郎作製(6) 河川区域証明書 平成 29 年 7 月 10 日付【地盤等について】
対象不動産について、建築物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから、地盤地耐力調査を依頼されることがあり、その結果によって地盤補強工事等が必要となる場合があります。この地盤補強工事の内容は、建築する建物の構造・規模・重量および依頼する住宅メーカーにより異なります。また、この工事等の費用については買主の負担となります。
【塀等について】
1.塀等を築造・再築造する場合は、隣接地所有者等との協議および費用負担が生じる場合があり、また、現存の塀についても所轄官庁より構造・耐力等につき指導等がある場合があります。その場合、塀の共有者との協議及び撤去等の費用負担が生じます。
2. 対象不動産と対象不動産隣接地の間に存する塀等の地下部分には、塀等の基礎が設置されている場合や、塀等の構造上基礎部分が隣接地へ越境、もしくは隣接地から越境が生じている場合がありますが、現況のままで引渡します。
○対象不動産南側隣接地 (地番: 805 番 1) との間にある塀およびフェンスは対象不動産の外側に設置されております。また、南側隣接地が高くなっており、また、水抜き穴も対象不動産を向いて設置されております。降雨時に対象不動産へ雨水が流出する可能性がありま
10（別紙 2）対象不動産に関する事項

す。
○対象不動産西側隣接地(地番:801 番 3)との間にあるフェンス、パイプは対象不動産の内側に設置されております。また、フェンス、パイプは簡易的なもので地中に埋まっていないた
め強風の際には倒れる可能性もあります。
○対象不動産北側隣接地(地番:802 番 3)との間にあるフェンスは対象不動産の内側に設置されております。なお、フェンスは経年劣化により、ゆがみや錆が生じております。塀の所有については売主及び隣接地所有者からの聴取によります。
【柵について】
対象不動産と歩道の境には、歩道側に東京都所有のフェンスが設置されています。現状のままでの引渡しとなり、撤去等の際は、東京都と協議が必要となります。
【水抜き穴について】
対象不動産北側擁壁には水抜き穴があり、北側隣接地 (地番 802 番 3) へ向いております。 また、塩化ビニル管が対象不動産北側敷地内へ埋設されておりますが、詳細は不明です。
【がけについて】
擁壁および西側隣地に面する法地部分につき、斜面の勾配が 30 度を超えるがけの場合、対象不動産上に建築物等の建築を行なう場合には、東京都建築安全条例の規定に基づく制限(建築物の配置・用途・構造・防護壁の設置等)を受けることとなり、建築費が増額となる可能性があります。詳細については、所轄官庁にご確認ください。
【電波障害について】
対象不動産の電波障害については不詳です。対象不動産が電波障害にかかる地域と判明した際は、共聴ケーブルまたは有料ケーブル等を利用する必要があり、これらの費用は買主の負担となります。
【目隠しについて】
対象不動産に建物を建築する場合、近隣居住者との相互プライバシー保護のため、近隣居住者より開口部の目隠しを要請される場合があります。
【周辺環境について】
1. 対象不動産周辺は第三者所有地となっているため、将来建築物が建築 (または増改築)される場合があります。その土地に建築物等が建築される場合は騒音、振動、塵埃、臭気等の影響が生じる場合があります。また、周辺の建物建築の結果、周辺環境、景観、日照、眺望、通風等に影響が出る場合がありますのでご承知おきください。
2. 対象不動産周辺の土地の利用形態や都市計画の変更、幹線道路の交通量の増大、その他行政上の措置等、売主の責めに帰すことができない事由により、住環境に変更が生じる場合があります。
3. 対象不動産周辺には多数駐車場が存しており、騒音、振動、塵埃等生じる可能性があります。
4. 対象不動産周辺には多数畑が存しており、砂埃等生じる可能性があります。
11（別紙 2）対象不動産に関する事項

5. 対象不動産前面道路は、美山通りのため、多数の車両の通行や大型車両の通行があり、 騒音、振動、塵埃等生じる可能性があります。
6. 対象不動産北側は山入川、南側約 100m 先は御屋敷川のため、風向によって臭気等生じる可能性があります。
7. 対象不動産南側約 130m 先に社会福祉法人浄栄会介護老人福祉施設徳寿園があり、騒音等生じる可能性があります。
8. 対象不動産東側約 250m 先に公園墓地ひだまりの里があります。
9. 対象不動産道路向かいに機材置場があり、機材の持ち運びや作動の際、騒音・振動・塵埃等生じる可能性があります。
【川口土地区画整理事業について】
対象不動産は該当しませんが、北東側近隣で川口土地区画整理事業が施行中です。
事業名称: 八王子都市土地区画整理事業 川口土地区画整理事業
都市計画決定日:平成 30 年 2 月 28 日 認可公告日:平成 30 年 2 月 28 日 施行者名: 川口
土地区画整理組合
施行面積:約 172.3 ヘクタール 施行期間: 平成 30 年 2 月 28 日~令和 9 年 3 月 31 日
上記の内容は、変更となる可能性もあります。あらかじめご了承ください。
【フェンス出入り口について】
対象不動産南側隣接地(地番 805 番 1)との間に出入り口(スロープ)があります。降雨時に雨水や砂利が対象不動産へ流出する可能性がありますが現況のままでの引渡しとなります。
また、北側隣接地 (地番 802 番 3) との間にも出入り口がありますが現況のままでの引渡しとなります。
【土留めの整備不良について】
対象不動産東側の土留めの一部が不十分であり、土砂等流出する可能性がありますが、現状のままでの引渡しとなります。
【自治会について】
対象不動産の地域は、「美山町会」 に存しており、加入する場合会費がかかります。
自治会費:月額 250 円
詳細については、八王子市役所協働推進課へお問い合わせください。
【ごみの収集方法について】
生活ごみ等の廃棄方法位置については、近隣の慣行、八王子市および清掃事務所の収集
規則指導に従い行うものとします。また、対象不動産の利用形態に伴い、近隣との協議の結果、対象不動産前面部分等にごみ集積所を新設する必要が生じる場合があります。
【土砂災害(特別) 警戒区域について】
東京都では、がけ崩れや土石流などの土砂災害から都民の生命を守るため、「土砂災害警
戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 (2001 年 4 月 1 日施行)」に基づ
き、土砂災害警戒区域(通称:イエローゾーン)および土砂災害特別警戒区域 (通称: レッドゾーン)の指定を行っています。東京都建設局ホームページによると、対象不動産は土砂災害
12（別紙 2）対象不動産に関する事項

(特別) 警戒区域の区域外ですが、対象不動産西側付近は土砂災害警戒区域及び土砂災
害特別警戒区域に指定されております。2018 年 3 月で八王子市内全域の土砂災害警戒区
域指定が完了しましたが、今後も継続して行われる東京都の調査において、土砂災害 (特別)警戒区域が変更される場合があります。最新の区域情報は、東京都建設局ホームペー
ジ等をご確認ください。
【法令に基づく制限について】
法令に基づく制限については、重要事項説明時点における内容であり、将来法令の改正等により対象不動産の利用等に関する制限が付加または緩和されることがあります。
【用途地域境について】
対象不動産北東側道路端から 20m 超は第一種低層住居専用地域となりますが、対象不動
産にはかかりません。
【地方公共団体の条例等による制限】[八王子市中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例・条例施行規則]
高さが 10m を越える建築物 (第 1、2 種低層住居専用地域内においては高さが 7m を超え、地階を除く階数が 3 以上)を建築しようとする場合、標識の設置、近隣関係住民への説明が必要となります。詳細は、付属書類「八王子市中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」 をご参照ください。
〔八王子市集合住宅等建築指導要綱・要綱細則〕
建築物の高さが 10m 超、地階を除く階数が 4 以上の建築物で計画戸数が 10 戸以上の集合住宅を建築する場合、標識の設置、近隣住民への周知、消防施設の設置、防災用備蓄、犯罪防止に配慮した設備の設置、電波障害に関する対策、地下水の保全、駐車場・駐輪場
施設の設置、緑地保全、汚水雨水排水の排水施設の設置、保育施設、文化財の保存、ごみ収集施設、ワンルームに関する措置(管理体制等)等に関して、市と事前協議を行い、工事着手完了の届出が必要となります。詳細は、「八王子市集合住宅等建築指導要綱」をご参照ください。
[八王子市宅地開発指導要綱・要綱細則〕
当該要綱により、以下に該当する事業を行う場合、近隣住民への周知 (設計図書の配布、説明会または個別訪問等)、区画の 最低面積、公共用地の境界確定、環境保全、緑地の保全(但し、1000m2 未満の開発区域の事業については適用しない。)、交通対策、道路等、排水施設、消防施設等につき、市長への事前相談を行い、協議を行ったうえ、協定を締結する必要があります。詳細については付属書類「八王子市宅地開発指導要綱」 をご参照く
ださい。
(1)都市計画法第 29 条の許可を要する事業。
(2)宅地造成等規制法第 8 条の許可を要する事業。
(3)前号に該当しない場合で、同一事業者が第三者への所有権移転を目的に土地を複数の区画に分割する事業のうち、開発区域が 1000m2 以上でかつ 7 区画以上、又は区画数が10 区画以上の事業。
13（別紙 2）対象不動産に関する事項

(4)「東京における自然の保護と回復に関する条例」 第 47 条の許可を要する事業。
(5) その他、市長が特に必要とする事業。
なお、上記(1)(2)(3)の事業完了後 3 年以内に隣接地において行う事業で合計した面積又は区画数が前項の第 3 号に該当する事業も該当します。
〔東京都建築安全条例]
1. 当該条例では、角敷地、自動ドア、道路に接する部分の長さ、共同住宅の構造(階段・居室・廊下等)、主要な出入口と道路、エレベーター等につき、建築制限等が設けられています。
2. 建築基準法第 19 条では、建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置、その他安全上適当な措置を講じなければならないとされておりますが、対象不動産北東側に設置されている間知擁壁及び対象不動産南東側に設置されているコンクリート擁壁 (自動車車庫) は建築確認済証や検査済証等を受けた擁壁ではありません。また、東京都建築安全条例第 6 条では、高さ 2m を超えるがけに面した敷地に建築物を建築しようとする場合、原則として、①がけ高の 2 倍以上離して建築するか、②安全な 2mを超える擁壁を築造することが必要となります。但し、前記①および②の対応が難しい場
合、以下の方法もあります。
(1) 既存のがけ(擁壁)の下に建築する場合
がけの崩壊に対して安全であるように建築物を鉄筋コンクリート造、または鉄骨鉄筋コンク
リート造とする。(※場合により、建物の一部を鉄筋コンクリート造とすることも可能。)(2) 既存のがけ(擁壁)の上の敷地に建築する場合
がけの下端から傾斜 30 度(安息角)線を想定し、がけ上の建築物の基礎 (深基礎、布基礎等) 下端が傾斜 30 度線より下になるよう設計する必要があります。なお、既存の擁壁がある場合、 建築物の荷重等が既存の擁壁に構造耐力上不利な影響を与えない措置が必要です。
【都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限】〔24. 農地法〕
市街化区域内の農地を農地以外のものにするため、または採草放牧地を採草放牧地以外(農地を除く) のものにするため、これらの土地について所有権を移転し、または、地上権等の使用収益を目的とする権利を設定もしくは移転する場合には、当事者が農業委員会への届出を行わなければなりません。この届出が受理されないでした行為はその効力を生じません。
〔39. 砂防法〕
この法律は、豪雨等による山崩れ、河床の侵食等の現象にともなう不安定な土砂の発生およびその流出による土砂災害を防止することによって、望ましい環境の確保と河川の治水
上、利水上の機能の保全を図ることを目的としています。対象不動産は砂防指定地(砂防指定地とは、砂防設備を要する土地または治水上砂防のため一定の行為を禁止もしくは制限するために、指定された土地です(第 2 条)。)に指定されており、土地の掘削、工作物の新築
14（別紙 2）対象不動産に関する事項

等の行為を行おうとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければなりません(第 3 条、第 4 条)。
〔50. 航空法〕
横田防衛事務所によりますと、対象不動産は航空法上の制限表面として、外側水平表面の投影面下に該当するとのことです。現在の航空法による制限高は約 152m であり、当該制
限高を超える建築物を建築することはできません。詳細につきましては横田防衛事務所へ
ご確認ください。また、航空機等の通過により騒音等が生じる場合があります。
〔55. 都市再生特別措置法〕
対象不動産は、都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画の区域のうち、当該立地適正化計画に記載された 「居住誘導区域「内」に存します。居住誘導区域は、人口減少の中にあっても一定エリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるよう、居住を誘導すべき区域です。都市機能誘導区域外において、次の行為を行う場合は、原則として、当該行為に着手する日の 30 日前までに、国土交通省
令で定めるところにより、行為の種類、場所、設計または施工方法、着手予定日その他国
土交通省令で定める事項について、市町村長への届出が必要となります。また、届出をした事項のうち国土交通省令で定める事項を変更しようとする場合も、当該事項の変更にかかる行為に着手する日の 30 日前までに、市町村長への届出が必要となります。
1. 都市計画法第 4 条第 12 項に定める開発行為であって、立地適正化計画に記載された誘導施設を有する建築物の建築の用に供する目的で行うもの。
2.当該誘導施設を有する建築物を新築し、または建築物を改築し、またはその用途を変更
して当該誘導施設を有する建築物とする行為。届出の結果、都市機能誘導区域内における誘導施設の立地の誘導を図る上で支障があると認められたときは、市町村長から開発規模の縮小や都市機能誘導区域内への立地その他必要な勧告を受ける場合があります。
【建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律について】
建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律の規定により、建築物を解体または新築する場合 (解体の場合は、床面積の合計 80m2 以上のもの、新築・増築の場合は、床面積の合計が 500m2 以上のもの)は、工事に着手する 7 日前までに届出が必要です。
【建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律 (建築物省エネ法) について】「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律 (改正建築物
省エネ法)」の令和 3 年 4 月 1 日施行により、建築主は 300m2 以上の非住宅建築物の新築・増改築の際には、所管行政庁または登録省エネ判定機関による適合性判定を受けることが義務付けられました。適合性判定の対象となる建築物につきましては、省エネ基準に適合していなければ建築基準法の確認済証の交付を受けることができなくなりますので注意する必要があります。また、床面積の合計が 300m2 未満の小規模の住宅・建築物の設計を行う際には、建築士が建築主に対して省エネ基準への適合の可否等を評価・説明することを義務付ける制度が創設されています。
以 上
15（別紙 2）対象不動産に関する事項

（別紙 3）対象不動産の賃貸借に関する事項
1． ①賃貸借期間、②テナントの総数 ③全賃料収入 ④全賃貸面積 ⑤全賃貸可能面積 ⑥
直前 5 年の稼働率の推移①賃貸借期間2024 年 5 月 1 日～2026 年 4 月 30 日
②テナントの総数
1③全賃料収入(円)
年額
28,800,000 円④全賃貸面積（㎡）464.14 ㎡⑤全賃貸可能面積（㎡）
464.14 ㎡⑥稼働率
100％
本物件建物は、2024 年 3 月竣工予定、2024 年 5 月賃貸借開始予定につき、上記は全て予定のものです。
・全賃料収入：・全賃貸面積:・全賃貸可能面積：・直近五年の稼働率

対象不動産に係る不動産特定共同事業者等の賃料収入の総額（年額）
不動産特定共同事業者等が対象不動産に関してテナントと締結した賃貸借契約に係る面積の総計
対象不動産について賃貸借契約を締結することが可能である面積の総計
本物件は 2024/3 に竣工予定のため、実績はありません

2． 主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が全賃貸面積の 10 パーセント以上を占めるものをいう。）に関する事項【対象不動産：1 区画】（賃借人）
株式会社 AMATUHI（代表取締役 吉田竜真）（住所）神奈川県横浜市西区みなとみらい 2-3-1 クイーンズタワーA4F（資本金）
41,000,000 円（業種）
障害者総合支援法に基づく障害福祉サービス事業（賃貸面積）
464.14 ㎡（契約満了日）2026 年 4 月 30 日
（契約更改の方法） 協議の上更新することができる（更新料等に関する明文規定なし）（敷金及び保証金） なし
3． 対象不動産に係る賃料の支払状況（賃料の支払を延滞したテナントの数のテナントの総数に対する割合及び支払が延滞された賃料の全賃料収入に対する割合）
本物件は 2024/3 に竣工予定のため、実績はありません
4． 直前 5 年間の全賃料収入及び賃貸に係る費用、対象不動産ごとの賃料収入及び賃貸に係る費用並びに当該賃料収入の全賃料収入に対する割合（過去の賃貸に係る費用等が分からな
い場合はその旨）
本物件は 2024/3 に竣工予定のため、実績はありません1（別紙 3）対象不動産の賃貸借に関する事項