2023 年7 月（ 通巻15号）

インタビュー

専門家としての目利き力を高めることが流通のさらなる活性化と業界の信頼につながる
中城康彦氏 明海大学 不動産学部教授 学部長

2023 年7月
（通巻 15号）

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専門家としての目利き力を高めることが流通のさらなる活性化と業界の信頼につながる
不動産学部教授

学部長

中城康彦氏

＜論点＞既存住宅流通の活性化策
経済学部教授明海大学

表紙イラスト 平野こうじ

不動産学部教授

学部長

中城康彦氏
中城康彦
（なかじょう・やすひこ）氏

シグナリングとしての買取再販事業
日本大学

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専門家としての目利き力を高めることが流通のさらなる活性化と業界の信頼につながる

インタビュー

明海大学

Interview

1954年高知県生まれ。
博士（工学）、一級建築士、不動産鑑定士、

中川雅之

FRICS（UK）。名古屋工業大学大学院工学研究科修士課程建築学専攻修了後、建築設計事務所、不動産鑑定事務所、米国不動産投資会社を経て、建築設計・不動産鑑定評価・不動産コンサル「第 17 回 FRK 住まいと暮らしのセミナー」から

ティング会社を設立し代表取締役に就任。1996年明海大学不コロナによる住まいの変化

動産学部専任講師に着任し、2012年より不動産学部長・研究科長を務める。2014 〜 2015年ケンブリッジ大学客員研究員。

18＜既存マンション市場＞

東京23区の中古マンション市場における新規売出物件の変化㈱東京カンテイ

24
28

著書は、
『建築プロデュース−土地・建物・権利・価値を総合的

市場調査部

上席主任研究員3539

2を共創する不動産業アワードについての選定委員会」委員（委員長）（令和4年）、
国土交通省「建築物の販売・賃貸時の省エネ性
能表示制度に関する検討会」委員（座長）（令和5年）、国土交通省

不動産流通税の変遷 第 5 回「社会資本整備審議会・不動産部会」委員（部会長）（令和5年）、国不動産取得税（後編）

嘱託

大柿 晏己

＜FRK 調査 ･ 研究報告＞ FRK 既存住宅流通量

全国の既存住宅流通量は61万件
既存住宅流通比率は4割強を維持
不動産学部

土交通省
「国土審議会・土地政策分科会」特別委員（令和5年）、最高裁判所「総合評価審査委員会」
委員（委員長）（令和5年）、など。

地域別推計

准教授

金東煥

公的提供の不動産取引事例データを活用する
不動産取引価格指標作成研究
編集後記著）、など。
する検討委員会」委員（座長）（令和3年）、国土交通省「地域価値東京・中野／神奈川県新横浜／大阪・梅田＜FRK 研究助成＞明海大学

企業不動産を活かす経営』、

委員会等は、国土交通省「不動産取引における心理的瑕疵に関＜マーケット最前線＞ 主要エリアの店舗に聞く

公益財団法人日本住宅総合センター

30

井出 武

に考える―』（単著）、『CRE戦略『建築再生の進め方』、『暮らしに活かす不動産学』（いずれも共建物状況調査（インスペクション）

策やインスペクションの活用方策とに対して関心を持ち建物への目利きの活用の促進等を内容とする改正が制度改善の方向性などについて聞き力を高めることが必要です。二点目

行われた宅地建物取引業法の全面施ました。

は、民法に「私権は公共の福祉に従行（2016年）から5年を迎え、今年う」とありますが、日本は所有権が3月から、インスペクションの今後――不動産流通市場についてどのよ

非常に強いことが災いして空き家やの見直しの方向性が議論されていまうな問題意識をお持ちですか。

所有者不明土地が公共の福祉に反す

す。4年ぶりの開催となる社会資本る状況になっているのであれば、私整備審議会産業分科会不動産部会で

中城氏

まず不動産流通に関するさ権のものを私権に近いところで解決検討が始まりました。同部会で部会

まざまな課題に通底していることをしようというのではなく、もう少し長を務める明海大学不動産学部長のお話します。

幅広に公共が関与する仕組みがあっ中城康彦氏に、ストックの有効活用

一点目は、建物を扱うことが自分てもいいと思います。三点目は、としての空き家・所有者不明土地対たちの専門であると意識して、建物

とにかく住宅を流通市場で動かすこ3

Interview

専門家としての目利き力を高めることが流通のさらなる活性化と業界の信頼につながる

現場に寄せた話では、建物の目利

ば所有権自体を移転する制度です。

いい。高い値段でいいから買いため開示するということもあり得るできと関係しますが、建物があと何年取引に携わる人たちも取り組む気にい。」と言う買い主が現れればそちしょう。

使えるかをきちんと指摘できることはなれるように、もう少し大きな枠らの取引が成立します。これも賢いは、とても大切だと思います。イギ

組みを見せてほしいと思います。

消費者の賢い消費行動を阻害する要―コロナ禍で複数拠点居住のニーズ

素になりますので、インスペクショが増えましたが、さらなる推進のたンの実施期間を保証する仕組みも必めには何が必要でしょうか。

リスでは、99年のリースホールドは
永久の価値の約99％、つまり永遠と同じなので、一時期非常に盛んでした。その論理では残り50年の価値は

賢い消費行動を促すきっかけとしてインスペクションを利用する

永久の約9割、30年は7割程度になり

中城氏（買い契約）があれば、売り主は買す。物件の買い替え、買い増しや借物件を動かすことが大切で――インスペクションをさらに普及

い主がインスペクションをすること

り増しに税制上の手当てをする。複す」と自信を持って言えれば、買っさせるために何が必要でしょうか。

を拒否できず、他の買い主と交渉で数拠点居住を国の大きな方針に掲きないという仕組みがあります。専げ、二つ目以降の住戸を入手する際

費者のアクションにつながります。

中城氏

アメリカ西海岸のエスク

任媒介を取れば一定のインスペクには賃貸でも購入でも、所得税や不空き家の「今」ではなくあと何年使

ロー制度は、売り主と買い主がそれションの実施期間を保証する、イン動産流通に関わる諸税について一定

えるか、「将来」を見通せる目利きぞれ立てたエージェントが、立場のスペクションするしないをあらかじ

程度の減額が必要です。仕事場所に力で、時間の価値を示し需要を掘り違う専門家として依頼主のために意起こす方法があります。

見をやり取りする仕組みです。消費制度の話では、空き家なら建物が者の代理人としての行為が本人の利と。「動きやすく、軽く、易く」と

中城氏

住宅不足の時代には現在あるのでわかりますが、所有者不明

益につながります。日本の場合、仮いう流通の仕組みが見える必要があの都市再生機構（UR）の前身の日土地は建物がある場合とない場合とに買い主からインスペクションを希ると思っています。

本住宅公団等が住宅を開発し多大で、その出口が似て非なるところが望された仲介業者が「売り主がやり「建物の目利き力」「私権は公共な需要や経済成長に対応してきましあります。土地のみは考慮から外したくないと言っています」と答えれの福祉に従う」ということをもう少たが、現在のように需要が表に見えますが、所有権の移転は大変なの

ば、インスペクションを行って正確しわかりやすく展開すること、流通ないのであれば、いわば「リバースで、アメリカのランドバンクに近いイな情報に基づく判断をして買いたい＝動くことなのでそれを軽く易くのUR」のような、住宅ストックを整メージで、賃貸に回し賃料を払う先がと思う消費者の賢明な消費行動の機方向に整理すること、の三点です。

理するための公的な受け皿を整備しわかっていればそこに払い、わから会が失われてしまうことにもなりかてはどうでしょうか。今回、空き家なければ一定期間は供託する形でリねません。賢い消費者の賢い消費行

特措法の改正により支援法人を認バースURが受け皿になる。リバー動に専門家として寄り添うことがでめ、相談窓口とする形が出てきまし

スURが差配する権限を引き受けてきる仕組みが必要です。

たが、ストック調整の受け皿としてサブリースのような形式で広く利用

また、買い主がインスペクション――空き家・所有者不明土地対策に「リバースUR」のような機構をつく者を募る。家賃の支払い先がわからをしたいと思い、売り主がそれを了ついてどのようにお考えでしょうか。

ることも大事ではないかと思います。

なければ供託し、一定期間が過ぎれ承しても、「面倒なことはしなくて4にはパーチェイスアグリーメント

ます。「この建物はあと50年使えまてみようとか借りてみようという消建物価値の見極めが消費者ニーズを掘り起こす

要ではないでしょうか。エスクロー

5

Interview

専門家としての目利き力を高めることが流通のさらなる活性化と業界の信頼につながる

使えば費用計上も認めるべきです。

イギリスでは時間がかかりました

面は間違いなくありますが、流通で本当に役立つものは残っていくと思そして、移動コストの低減も必要

が登記簿に公信力を持たせました。

は地番などで紐づけられていますのいます。

です。国は観光立国を標榜していま

登記簿の記載内容は真正であり、内で、売買だけでは必ずしも便利とは今の仕組みは地方自治体からみる

すが、複数拠点居住は観光と同じ効

容に事実と異なるところがあれば国言えません。今後、修繕履歴をはじと逆ピラミッドに見えます。国と各果がありますので、観光に対する優が損害賠償に応じる仕組みです。

めとする過去のデータがIDを見れば省庁から地方自治体にそれぞれ降り

分かる仕組みになるためにも、まずてくる業務の全てを小さな自治体は使い始めることが大切です。

限られた部署で受け止めなくていけ遇措置を複数拠点居住にも行ってし

また、国は昨年、不動産IDのルーかるべきではないでしょうか。日常ルを策定しました。民間でいち早く的に、誰もが別荘を持ち使えるよう利用に取り組んでいるのは宅配業者でそういう意味では、例えば家電ません。最初は支援するための予な複数拠点居住は推進すべきだと思す。不動産流通業が不動産IDを業務メーカーが、シリアルナンバーをつ算がつき、どの自治体も整備します

います。

で直ちに使える段階にはまだ至ってけた自社商品がどの住宅で使われてが、情報は日々のメンテナンスが必いませんが、固定資産税の課税に不いるか把握し、耐用年数が来る機会要です。しかし、人手不足で財政に動産IDを利用すれば、日本中の家に買い替えてもらうということなど

余裕のない自治体はメンテナンス費

屋のほとんどが不動産IDに紐づきまを参考に、建物のパーツを見守り、用を捻出できないので、持続可能性す。「隗より始めよ」ではないですが、様子を把握することが流通にも有効は十分でないと思います。

公共部門がまず使い、民間の利用をになるという、すそ野の広い使われ促すこととしてはいかがでしょうか。

方をしてはじめて意味が出てくる気不動産IDは大きな可能性を秘めた仕組み
まずは積極的な利用を――不動産流通業のDXへの対応に関してどのように考えますか。

目利き力を高めることが消費者の信頼にもつながる

一方で、不動産IDは売買より管がします。IDによってその家に関

理面でのメリットの方が大きいと考することがほぼ把握できるのであれ

基本的には良い方向に進んえています。テナントの入れ替えのば、流通業界としても積極的に使え――リフォーム市場をどうご覧には、様々な購入を伴いますのでGDPることで、今の宅建業法とは違う報でいると思います。一方で社会インフ

たびに修繕しますので、修繕履歴をるでしょう。必ずしも流通業界に便なっていますか。

を押し上げる経済効果があります。

酬が得られる。目利き力があれば、ラとしての情報の開示は遅いです。

IDに紐づけて管理する。家賃の変動

利ということでなくても、非常にす

所得税減税は、単なる減税ではなく消費者へのアドバイスも可能になる

アメリカでは登記情報などの公的なや空室率等の情報も紐づける。オー

そ野の広い仕組みになる可能性があ

中城氏

経済活性化と地球環境への配慮の歯でしょう。消費者は良いサービスを情報の上にIT事業者や流通業者が工ナーをはじめ管理会社も仲介会社もります。

あることが前提ですが、リフォーム

車を回すことにもなります。

提供する業者を選びます。

夫をこらした情報を加えた広範で、リフォーム会社も賃貸には関係しまIDと同時期に導入が進むBIMを本格的に行って住宅の性能を改善

誰もが閲覧可能な情報インフラがあすので、いろいろな人が一つのID（Building Information Modeling：

しなければ空き家も減らず流通も活―― 今後の不動産流通業への期待を多くの資格を網羅しているRICS

り、売買や賃貸借の合理化や判断ので便利に使えます。いつ売るかわか

建築物をコンピューター上の3D空性化しないことはほぼ明らかになっお願いします。

（Royal Institution of Chartered

適正化が図られています。日本は、らないような建物には、設備状況ま間で構築し、企画・設計・施工・維ており、そのための方法の一つであ

公共が情報の二次利用を認めて成りで紐づけて使えるようになればいい

持管理に関する情報を一元化して活るリフォームを真剣にテコ入れする

中城氏

今後の不動産流通業では、会）という団体があります。日本も立っている部分が大変遅れていまですが、帯に短し襷に長し、のよう用する手法）は有効な手法ですが著必要があります。海外でもそうです

付加価値をつける部分の役割を増や流通業界の団体を中心に、消費者のす。デジタルの取引で支障が出ないな位置づけです。だからこそ公共が作権の問題があります。情報提供もが、断熱性能を上げるなら、断熱改しそれに対して報酬を得るモデルがさらなる信頼獲得を目指すことで、よう保険制度などでカバーしてでも率先して利用して促すべきではない

ソフトが異なれば容易ではありませ

修を行った方には所得税を減税す

台頭してくると思います。買いたい

流通業界がより良くなればいいと思この動きは進めるべきだと思います。

でしょうか。遠隔の場合など便利なん。現在は百花繚乱の状態ですが、ることなどが必要です。リフォーム

人が買えるような商品化力を発揮す

います。

中城氏

6

建物の残存年数の目利きがイギリスには、不動産に関わる

Surveyors：英国王立勅許鑑定士協7

論点
既存住宅流通の活性化策

シグナリングとしての買取再販事業
中川雅之

中川

日本大学

経済学部教授8が買えるかどうかは運（1/2の確率）択」という。このように、情報の非対り手はこれまでにコストをほとんど次第ということになる。

称性がある住宅市場においては、品かけていないので、50の値段がつけ

このとき、買い手は自分の目の前

質を高めてもそれに見合う価格で売ば手放してもいいと思っている。こにある住宅が、50 ／ 100の確率で高ることができなくなるので、既存住れに対して、100人の買い手がいる

品質な既存住宅で、50 ／ 100の確率

宅の品質を維持するために不可欠な再生投資が過少なものになる。

日本の住宅市場は他の先進国のそ

例えば、不動産業者が仲介をする際ものとしよう。この買い手は、高品質で低品質なものだと考えるであろれに比べて際立った特徴がある。全

の重要事項説明に、既存住宅に関すな既存住宅であれば最大110支払っう。このような住宅に買い手は（0.5そもそも丁寧な住まい方をした

住宅流通量に占める既存住宅の比るインスペクション実施の有無が含てもいいと思っているが、低品質な×110）＋（0.5×60）＝85の値をつけり、必要な再生投資を行えば、技術

率 を み ると、2018年 時 点 で 日 本 がめられることとなった。このインス

既存住宅であれば60までしか支払うることになる。低品質な既存住宅の的には、住宅という財は世代を超

14.5％であるのに対して欧米主要国

ペクションは、住宅瑕疵担保履行保気がないものとする。

売り手Bは50もらえればいいと思っ

えて存続させることができるはずのそれは70 〜 90％に上っている。

険の調査項目とも整合的なものとこのような場合に、どのような取ているから、50以上の価値ならば、である。しかし、自分が住んでいる

このような状況を踏まえて政府なっているため、既存住宅を取得す

引が成立するだろう。重要な点は、買大喜びで既存住宅を手放すだろう。

家を売却することができない場合、は、既存住宅の流通を活性化するたる際の買い手の安心につながること

い手がAタイプの住宅とBタイプの

一方、高品質な既存住宅の売り手で自 分 だ け で「そ の 住 宅 を 使 い 切 っ

めの取り組みを、急速に進めている。

が大いに期待された。

住宅を見分けることができるかどうあるタイプAはどうだろう。少なくてしまう」という居住スタイルがかである。まず、両者の住宅を内見しとも100は欲しいと思っているとこ

標準化して し ま う。住 宅 が 滅 失 すて見分けることができるとしよう。

ろに、買い手がつけた値段が85であるまでの平均寿命を国際比較す

低品質な既存住宅についても、高品

るため、このタイプの売り手は自分

ると、日本は27年（「住宅・土地統

質な既存住宅についても、それを上の住宅を売ることはない。

計調査」（2003、2008））、米国は64

雅之（ なかがわ まさゆき）

1961年、秋田県生まれ。日本大学経済学部教授。
1984年京都大学経済学部卒業、経済学博士（ 大阪大学）。1984年建設省入省後、大阪大学社会経済研究所助教授、国土交通省都市開発融資推進官などを経て、2004年から現職。国家戦略特別区域
諮問会議議員、日本計画行政学会会長、日本公共政策学会会長に就任。主な著書、論文に『 都市住宅政策の経済分析』（ 2003年、日本評論社、日経・経済図書文化賞、2003年NIRA大来政策研究賞）、『 人 口 減 少 時 代の住 宅 土 地 問 題 』（ 山 崎 福 壽との共著）
（ 2020年、東洋経済新報社）、『 財政学への招待 』(2022年、新世社)、“Earthquake risks
and land prices: Evidence from the Tokyo
Metropolitan Area”(Masayuki Nakagawa,
Makoto Saito, and Hisaki Yamaga, Japanese
Economic Review, 2009)がある。

いと考えている。他方、タイプBの売

何が既存住宅の流通を阻害しているのか？
情報の非対称性問題

もそれを見破ることができない。
例えばきちんと手入れされた高品

回る値付けをしてくれる買い手がつ

このような情報の非対称性があ

年（ American Housing Survey

くため、100戸の既存住宅は完売する市場では、Aタイプの売り手が、（2003、2007））、
英国は84年（ Housing

ることになる。

高品質な住宅にふさわしい値付け

and Construction Statistics （2003、

このような「日本の不動産流通の質な既存住宅（Aタイプとする）と、次に、情報が非対称な場合、つま（110）をしてくれる買い手をいくら

2008））となっている。

特徴」を引き起こしている原因とし十分に補修コストをかけてこなかっ

り、自分の目の前に差し出された住待っても、残念ながらそのような買「情報の非対称性のため、買い手はて、「情報の非対称性」がたびたび指た低品質な既存住宅（Bタイプとす宅の品質が見分けられない場合にい手は現れない。タイプAは自分が既存住宅の品質を評価することがで摘される。住宅については、売り手がる）があるものとしよう。売り手の数

は、どんなことが起こるであろう。買

高品質の既存住宅を売っていると叫きない」「このため既存住宅の品質

それまで住んでいたこともあり、そは、両タイプでそれぞれ50人（50軒）

い手は、100人の売り手のうち50人

んでも、タイプBの売り手も嘘をつを保つ再生投資が過少なものとなの品質のことをよく知っているのにずついるとする。

が高品質な既存住宅を、50人が低品

いて同じことを言うため、この差をる」「既存住宅市場には低品質なも証明する方法がない。

のしか残らないため市場全体が縮小

対して、買い手がそれを知る手段は高品質な既存住宅はコストをかけ質なものを売ろうとしていることを限られている。少なくとも、内見してて、丁寧な維持管理がされているの知っているとする。しかし、どれが高このため結局、タイプAのようなわかる情報以外、例えば耐震性能なで、タイプAの売り手は少なくともい品質の住宅か、低い品質かは内見

品質の高い住宅の売り手は、市場かどについては、売り手が嘘をついて100の値段（オファー価格）で売りた

してもわからない。品質の高い住宅

ら退出することになる。これを「逆選する」という悪循環が生じることになる。
このような日本と他の先進国の9

論点のだろうか。

中古住宅市場の状況の乖離は、何に状況を描写してみよう。図表１には、が良いことがわからないため、住宅均衡」と言われる状態になっている。

よってもたらされているのだろう

売り手の管理水準についての戦略とは高い価格では売れない。この場合、ナッシュ均衡とは、お互いに自分のか。情報の非対称性を緩和する何か

買い手のインスペクションについて

管理レベルを上げたコストが無駄にとっている戦略が、相手のとっていの政策を行えばそれが解決するのだの戦略の組み合わせが描かれていなり売り手の利得が0に低下する。こる戦略に対する最適対応になっていろうか。そのような取り組みは日本

売り手は、現在居住している住宅る。

のとき、両者の利得は（0.10）になる。

て、戦略を変える意味がないという政府も努力を始めているが、私たちに関する管理レベルを選択する。一買い手のみがインスペクションをはその成果を楽観的に期待すること方、買い手には売りに出されている

行っても、売り手が高いレベルの管

例えば、＜管理レベル低×調べなができるのだろうか。

既存住宅の品質を調査、つまりイン理を行っていない限り良いものを手い＞という状態を出発点にしてみよ

以下では、日本と他の先進国の市

スペクションをするかしないかを選に入れることはできない。この時もう。売り手は買い手の「調べない」とそれは内在的には困難なことだと性格である。経済学では、「ゼロコス場の市場に参加するプレーヤーの意

ぶ。「調査しない」という戦略と、「調

インスペクションのコストをかけたいう戦略に対して、「管理レベル低」される。外から圧力を加えないと、プトもしくは無視可能な低コストでの識が異なっており、その意識に基づ査する」という二つの戦略があるも分だけ買い手の利得は低下して0にという戦略を採用している。もし売レーヤーだけでは状態の移行が難し

情報交換」をチープトークという。例

く商習慣や各種の制度が、ある意味のとしよう。

なる。このとき、両者の利得は（10.0）

り手が「管理レベル高」という戦略にいのである。図表１から明らかなよ

えば、労働サービスの売り手であるという均衡に移行することができる

シグナリングによる状態の改善状態である。

チープトーク

い価格での取引が成立する。ここで問題になるのは、そのメッセージの合理的ではあるが好ましくない均衡

二つのゲームのプレーヤーの選ぶになる。しかし両方が同時に戦略を変更した場合には、売り手の利得はうに、一方だけが戦略を変えても、相求職者が発する「私は生産性の高いに達しているのではないかという立戦略の組み合わせは4通りある。＜管変えた場合は、買い手は良質な既存

10から0に低下してしまう。つまり、手が戦略を変えない場合、戦略を変労働者です」という発言自身は、チー場を解説する。

理レベル低×調べない＞という組み住宅を手に入れることができ、売り

売り手の選んでいる「管理レベル低」

えた方の利得は低下する。このため、プトークに該当する。しかしそれを合わせを基準にして、図表１で（売り手も相応の対価を得ることができるという戦略は、買い手の選んでいる二つの均衡のうち社会的な価値が低証明する手立てがない場合には、嘘手の利得、買い手の利得）を整理しため、双方の利得は（20.20）に倍増す「調べない」という戦略に対する最適い均衡を、価値が高い均衡に移行さと区別がつかない。

た。基準の戦略の組み合わせにおいる。

対応となっている。これは買い手にせることは、自然には実現しない。そ一方、まじめさ、忍耐強さ、積極性、

このようなゲームは、複数均衡問

とっても同様で「調べない」という戦れは売り手と買い手が同時に選択を知的能力などが高い求職者ほど、大題として知られており、「解決が困略は、売り手が選んでいる「管理レベ

変更することが必要になるためであ学を低コストで卒業できる場合、そ複数均衡問題
現在とられている様々な既存住宅市場の活性化を図る政策の施行にては、（10.10）の利得が両者に発生するとする。

よって、既存住宅流通の活性化は進次に、買い手はインスペクション

難な問題」である。このゲームでは、

ル低」という戦略に最適な対応をしる。こうした望ましくない均衡が定の人は4年間の学費をかけても学士

むのだろうか。
ここで、既存住宅の売をしないときに、売り手だけ＜管理＜管理レベル低×調べない＞というている。

着して慣例になると、好ましくない号を取得することで、「私は生産性

り手と買い手が登場する簡単なゲー

レベル高＞という戦略に変更したと状態と、＜管理レベル高×調べる＞

ただし＜管理レベル高×調べる＞

均衡が永続化してしまうおそれがあの高い労働者です」という発言に信ムによって、日本の既存住宅市場のする。
このとき、既存住宅の管理状態という状態が双方とも、「ナッシュという組み合わせも同様にナッシュる。

頼性をもたせることに成功する。こ

図表１

既存住宅市場の売り手と買い手の利得表
買い手

ここで図表１の売り手が自身の住認いただきたい。つまり、このゲーム

宅のリフォームにより、質の良い住には二つの安定的な状態があること

宅を市場に出すという行動変容をれをシグナリングという。

シグナリングとしての買取再販事業

中古の品質を調べない

中古の品質を調べるになる。
しかし、日本のように＜管理行ったとしよう。そしてそれを買い自分の家の維持管理レベル低（10,10）（10,0）

レベル低×調べない＞という均衡に手に対してメッセージを発信する

自分の家の維持管理レベル高（0,10）（20,20）社会がある場合に、双方にとってよりとする。その場合買い手がそのメッ

図表２には住宅投資額とリフォー

望ましい＜管理レベル高×調べる＞

セージを信用した場合には、より高ム投資額の推移を記述している。こ売り手注）表中（売り手の利得、買い手の利得）として表示

10均衡である。このことは読者にご確

11

論点

0.8
0.6

住宅投資指数

こからは、住宅投資額が人口減少なある。
しかし、既存住宅の取引量は着による共同調査で実施した大規模アどを背景に中長期的に低下傾向にあ

実に増加している。特に首都圏のマンケート調査のデータを使用して、る一方で、リフォーム投資は安定的、ンションの取引量の約半数が既存住

従前居住者と不動産事業者が行ったあるいはやや上昇傾向にあることが宅となっている。さらにいわゆる買リフォーム特性を把握して、そのリわかる。

取再販事業という不動産業者が既存フォームが取引価格に与える影響を

リフォームを実施する者が図表１

住宅を買い取って、リフォームを施分析している。

に登場する売り手に対応するとは言して売却する取引形態が消費者にも

図表３では従前居住者と不動産業えないとしても、リフォーム投資に受け入れられている。かなり古い論者が行ったリフォームの規模を比よって、住み続けている住宅も市場文になるが、原野他（2012）によって、較している。図表から明らかなように供給される既存住宅も維持管理水

この買取再販事業が市場においてどに、従前居住者の行ったリフォーム

準はある程度向上していると考えるのような役割を果たしているのかをは1 〜 2カ所が最も多い一方で、不動こともできるのではないだろうか。

検討してみよう。

産業者の行ったリフォーム個所数は

図表３

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

0.4

リフォーム投資指数

従前居住者と不動産業者が行ったリフォームの規模比較

30
25
20

前述のとおり、住宅取引量に占め

原野他（2012）では、2007年に（財）

7 〜 8カ所が最も多くなっている。まる既存住宅の比率はまだ低いままで日本住宅総合センターと国土交通省

た紙幅の関係上詳述しないが、従前

15
10
5
0
1カ所

2カ所

3カ所

4カ所

5カ所

従前居住者

6カ所

7カ所

8カ所

9カ所

10カ所

不動産業者

注１）原野他（2012）から筆者が作成
注２）縦軸は相対度数、リフォームに占める比率

図表２

住宅投資額とリフォーム投資額の指数（1994年=1）

1.4
1.2
1
0.8
0.6

住宅投資指数リフォーム投資指数

注）住宅投資額は国民経済計算（内閣府）より、リフォーム投資額は（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターの推計額

1230

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

0.4

居住者の行ったリフォーム内容は、であっても必ずしもシグナルとしてグナル」に変えるための制度改正だ

壁紙の張り替えなどの化粧直し的な機能するわけではない。他方、不動産と考えることができる。しかし、買取ものが圧倒的に多かった。

事業者によるリフォームは、4カ所

再販事業のような事業法で一定の規

このような状況からリフォーム

以上のリフォームではシグナルとし律が加えられる主体が行う大規模なの実施が取引価格に与える影響を、て機能する」と言い換えることがでリフォームが市場で信頼を得ている

まずOLSで分析している。その結果、きる。その上で、傾向スコアマッチンということは、既存住宅市場の活性「従前居住者によるリフォームは、大グなどによる頑健性のチェックを行化という意味においても、日本全体

規模なリフォームも含めて取引価格

い、同様の結果が得られている。

の住宅の質の向上という意味でも重に影響を与えていない。他方、不動

この論文は重要事項説明制度の改産事業者によるリフォームは、4カ

正や、住宅瑕疵担保履行保険制度の所以上のリフォームは取引価格を上導入の前であるため、同じ結論が現昇させる」という結論が得られてい在得られるわけではないだろう。こる。この結論は、「従前居住者によるれらの制度は従前居住者によるリリフォームは、大規模なリフォーム

フォームを「チープトーク」から「シ要視すべき事業形態だと考えることができよう。

（参考文献）
原野啓・中川雅之・清水千弘・唐渡広志 (2012)、「中古住宅市場における情報の非対称性がリフォーム
住宅価格に及ぼす影響」、『日本経済研究』No.66、
p51-7113

「第 17 回 FRK 住まいと暮らしのセミナー」
第1部

コロナによる住まいの変化
熊谷多生 氏株式会社メグロ建築研究所一級建築士事務所 平井充 氏、 山口紗由 氏
株式会社オープンヴィジョン 田中幸子 氏、 齋藤要 氏
リビングデザインセンター OZONE

わった点だと思います。
そうなると、洗面所

るのか、私たちはよりかみ砕いて考えまし

せていくかという問いへの、一つのアイデをどこにするかにつながります。3番目がた。在宅勤務の普及で、仕事や勉強がアとして、全てが見えない場所と全てが備えの大切さを実感したということです。

家の中での生活と共存せざるを得なくな

見える場所を作るというのがあります。大収納パントリーに関して、量や位置をどうりました。家族との時間が増えたのはとて

きなリビングダイニングの中心に一畳ほすればいいのかという話につがなると思もうれしいことですが、
その半面、
自分ひと

どのごく小さなワークスペースを配置しまいます。外出できない機会もあり、通販のりで過ごす時間は減りました。
ですので、

した。
ちょっとこもりたいけれど、家族と離利用や、食品や日用品のストックをどこに空間と時間について家族とどう共存するれてしまうのはさびしいというクライアント

どう備蓄するのかは重要だと思っていまのかという課題があると思います。
また、の要望から考えました。
リビングでくつろす。

家の中での衛生管理、帰宅時にどこでいでいたり、勉強や仕事をしている人の不動産流通経営協会が3月18日に4番目は家事に凝り出して自炊が増え除菌をして中に入るかという衛生ライン

気配は分かるし音も聞こえるけれど、姿が開催した「第17回FRK住まいと暮ら

れば新しい調理器具が増えるので、コンの設定が重要になってきたと思います。

見えないのでちょうどいい距離感を保つ

しのセミナー」の第１部では、リビン

セントの位置や収納などキッチン周りの備えの大切さの実感については、コロナことができます。同じようなアイデアで、1階

グデザインセンターOZONEの熊作り方にすごく影響していると思っていまでできるだけ家にいなくてはいけないようと2階にあるリビングを大きな吹き抜けで谷多生さん、株式会社メグロ建築研す。5番目が家族との時間が増えたこと。

な期間に、外出せずに過ごせるようにす

つなげることで距離感の調節が可能とな

究所一級建築士事務所の平井充さ

つまり、家の中のどの場所で家族が過ごるためにはストックが必要となりますが、そります。集合住宅なら、可動間仕切りでんと山口紗由さん、株式会社オープ

すかがリビング等の作り方に大きく影響のストックをどこに収納するのかは大きな個室化が可能です。
さらに、扉を開けれンヴィジョンの田中幸子さんと齋藤します。家族の気配を感じながら思い思問題です。家事への目覚めというのは、

ば一部屋、閉じれば二部屋という手法

要さんに、「コロナによる住まいの変いに過ごせる場所をどう作るか。集合住

今まであまり関心がなかった片付けをすはよくあると思いますが、それでは面白くな

宅では平面的な工夫で補えますが、戸る、家の中を清潔に保つ、
そういった家いので、部屋の真ん中にアクセントにな建てだと1階と2階をどうつなぐかになって事への関心が高まっていると思います。
さるようなデザインをしたボックスを用意し化」
について語っていただきました。
熊谷氏

左から熊谷氏、平井氏、山口氏、田中氏、齋藤氏

リビングデ ザインセンター

約125名、工務店約40社、リフォーム会

り変化しました。
そして食事のテイクアウ

くると思います。
そして、自分だけの時間らに次のステップとしては、家事のしやすて、その中に扉を収納できるというアイデ

OZONEは東京都庁にある住まいの建社約40社）と一緒にお手伝いをしていま

ト、デリバリーの利用者も明らかに増えてが減ってしまった。1人でリラックスできるさや、家事をどうやって楽しむかという話

アもあります。

材やメーカーのショールームが約30社す。本日はそのパートナーである、住まいいます。
また、ZoomやTeams等のオンラ場所を作ったり、洗面所やお風呂空間につながっていくと思います。

入っている施設です。
「暮らしにもっとデにおいて重層する用途と多焦点の居場

インツールを仕事のみならずプライベーをリフォームで豊かにするという方法もあ

ザインを」というコンセプトのもと、1994年

所による選択性を持つ空間を提案してトでも使うようになったのではないでしょう

ると思っています。

に開業し、東京ガスコミュニケーションズ

いる株式会社メグロ建築研究所一級か。
そして、自炊する人がかなり多くなり、が企画・運営しています。
コロナ前は週建築事務所の平井充さんと山口紗由さ

調理器具を増やす傾向にあると思いま

末を中心に年間約40万人、コロナ以降

ん、心地良さと性能を兼ね備え長く使いす。家の中で充実した日常を過ごすこと

は予約制で約20万〜30万人が来館し続けられるデザインを心掛けて設計に取が大切で、今述べたような変化は、暮らています。私は、そこで一般のお客様のり組んでいる株式会社オープンヴィジョ

し、すなわち住まいの変化につながるの

熊谷氏 ここからはお招きした方々にお家づくりの相談や、デベロッパーの集合

ンの田中幸子さんと齋藤要さんをお招きで、もう少し具体的にお話します。

話を伺っていきます。
みなさまの生活を豊住宅や戸建て住宅、
リフォームの商品してお話しいただきます。

企画に携わっています。
OZONEでは日本の住まいと住文化を豊かにすることを事業理念として、一コロナで変化した
自宅時間

般およびプロ向けのお客さまに対して、ていただきます。
空間や時間を家族とどのように共存さ

接入れる洗面所を設けるというのは非常に有効な手段だと思います。集合住宅
なら、細長い玄関を作って、収納場所を自宅空間と時間を家族でどう共有するか

まず、在宅勤務の普及で、新しいニーかにするためのヒントになれば幸いです。

ズとして家の中での働くスペースの確保

まずはメグロ建築研究所さん、お願いしが生まれました。新築マンションでは最ます。

初から作業スペースが用意されている

山口氏 コロナの世界的な流行から住商品も多く販売されています。次に、除菌

まいの意識に変化が生じました。今日の「OZONE家デザイン」というサービス

まず私から簡単に説明します。
コロナや手洗いが当たり前になりました。
お子さ

主題にプラスして、多焦点の居場所がを提供しています。新築リフォームを考禍で私たちの生活はいろいろな点で大きんが運動して帰ってきてすぐシャワーをある住まいについて事例を含めてお話しえるお客さまに対して弊社の住まいづくり

く変わりました。在宅勤務が増えました。

浴びたり、大人も帰宅後すぐ洗面所にします。

コンサルタントが、パートナー（建築家

家の中での除菌意識、衛生観念はかな

行くという動線は、以前から明らかに変14

ここからは具体的な事例を紹介させ衛生ラインの設定では、玄関から直コロナ以降の暮らしの変化をどう捉え15

「第 17 回 FRK 住まいと暮らしのセミナー」
第一部 「コロナによる住まいの変化」

り多様なことを受け入れ、柔軟に過ごせていきますと、1階の玄関を入るとまず仕た。塀の代わりにベンチを置くことで緩やを楽しむことが大切になってきていると思る住まいが求められているように思いま事場があり、
そこから台所、食堂を通り、かに街に溶け込ませています。
また、公います。家族みんなが料理から参加できす。
そこで、
この『もう一つの場所』につい階段を上って、2階正面に洗面所、片側園に面したマンションでは、既存の窓をる、例えばキッチンをアイランドにすることての事例を、「趣味を楽しむ」「仕事をにファミリールームを兼ねる娯楽室、反利用しながら外の景色を魅力的にみせで囲みながら食事も料理もできる、
そうし

楽しむ」
「1人を楽しむ」「外を楽しむ」と対側に浴室とファミリークローゼット、
そしられないかと考え、住宅の幅いっぱいにたアイデアも考えられると思います。

いう四つの視点からご紹介します。

て一番奥に寝室を配置しています。パ

連続する家具に既存の窓を組み込むこ

田中氏

まずは「趣味を楽しむ」場所について

ブリックなスペースからプライベートなスとで、いくつも連なる窓辺の居場所、外をが多いですね。
コミュニケーションの最です。料理をしながら楽しく集まれる家

ペースへだんだんと変化していきます。

眺める気持ちのいい場所を作っていま後は食かなって思っていますので、食堂にしたいというご要望に、キッチン付きの機能をグラデーションでつなげることで、す。家のどこにいても景色が感じられる空を中心に空間を作れば、ちょっとしたこと土間がある住宅を提案しました。3階建

仕事の場と家族の場が無理なく共存し間としました。

で会話が生まれたり、団らんまでいかなてで、1階が土間玄関、2〜3階はプライています。

ベートな空間で、家族だけで使うキッチ

次は、時間によって切り替える方法でンが2階にもあります。土間玄関は、プラす。
これは食堂を時間で使い分けることイベートとパブリックの中間にあるセミパで実現しました。食堂はパブリックとプラ

食堂を家の中心に据えること

くても、そこに家族の気配があるというようリフォーム、
リノベーション
成功のコツは「時間をかける」

な、食から始まるスペースを作ることが多
いです。
熊谷氏

ありがとうございます。最後にリいくつか設けることで外から持ち込んだもことで、調理をしながら、食べたり飲んだ

ブリックなスペースとして、外の気配をイベートの接点なので、どちらに使ってもの、買ったものや汚れたものなど全部置り、
わいわいとみんなで食事をすることが感じながら、趣味の料理に没頭できるス

違和感がありません。平日昼間は仕事

熊谷氏 ありがとうございました。
ここからツをお聞かせください

ける。
そしてここで除菌してから中に入る。

できます。

ペースになっています。

の打ち合わせスペースや作業テーブル

は質問に移ります。
まず、収納を作る際

齋藤氏

そういった衛生ラインの設定が考えられ平井氏

ルーズな空間に居場所を重次は、「仕事を楽しむ」場所についてとして利用し、夜や休日は家族の食堂にに心掛けていることやポイントをお願いしかけて、家族で話して、それを建築家あるのではないでしょうか。

ね合わせたり、物に機能を重ねさせる。

です。
コロナで在宅勤務の機会が増えなります。同じスペースを時間によって使ます。

るいは設計者にぶつけて、
いいフィード物と人との居場所ということで、こもり生固定化した居場所や機能ではなく、焦たと思いますので、自宅で仕事をする空い分けて兼用しています。

田中氏

活でストックしたい、収納がもっと欲しいと点を分散化させたりすることで、人も物間づくりのヒントをご紹介したいと思いまいう要望があると思いますが、収納を作も循環させることが大事なのではないでれば作るほど自分たちの生活空間が狭フォーム、リノベーションを成功させるコ
難しいですが、時間をゆっくり

ご希望やお持ちの物の量かバックをもらいながら進めていく。
そういう

次は、
「1人を楽しむ」場所です。夫婦ら、その家にふさわしい収納の量や収納時間を取ればいいものになると確信してす。
この事例は、家族の場と仕事の場をがそれぞれ付かず離れずの関係でいら場所を決めますが、最近特に、台所周りいます。

しょうか。特に、多焦点の居場所というの

どうやって両立させるというテーマで設れるパーソナルリビングの例です。一戸に余裕のある収納が欲しいと言われま

平井氏くなってしまうというジレンマがあると思いが、家族それぞれの違った振る舞いを計した、旗竿敷地の住宅です。手前と建ての和室付きLDKをリフォームして、す。災害時への備えを念頭に置いていと思います。
それと、特に土地や面積がます。
ですので、私たちは、収納を収納と許容する住まいであり、コロナ禍によって奥に庭を取り、その間の部分にL型のプ

玄関からテラスまで土間を連続させましるのだと思います。使いながら備蓄する限られている都心部では、全て満足さしてだけで作らないという提案をしていま気付かされた、住まいの未来の在り方にランを配置して、1階をパブリック、2階をた。
リビングの暮らしをより楽しもうというコローリングストック、
そういったものをそれせようとするのは予算的にも広さ的にもうます。例えば収納を部屋の間仕切りとしてなっていくと私たちは考えています。

プライベートなスペースにしています。私

ンセプトで、夫婦が距離感を保ちつつ、ぞれ行動するそばに作ることを心掛けて

くいかず、全てが中途半端になりかねまたちが「スイッチする」と呼ぶ、切り替える

同じ空間でくつろぐスペースを提案しています。

せん。一番大事にしたいポイントにテー

空間づくりによって、家族の場と仕事のいます。窓辺でくつろげる妻用のヌック

山口氏できるだけ奥行きの浅い収納マを与え、そのテーマに従属させて細か場を両立させています。
スイッチする方と、作業デスクを置いた夫用の土間スにできるだけ取り出しやすいような状態でい部分を関係付けていかなければなら

法は二つ、
「場所」
と
「時間」です。
まずペースをリビングの両端に作ることでお置くことをお薦めしています。可能ならば、ない。住まい手と設計者は、
そのプロセス

使い、必要がなくなったら取り外して大きな一部屋にできるようにしておく。
これは、長期的な家族構成の変化にも対応でき
るアイデアだと思います。空間を仕切るよ

自宅を楽しむための「もう一つの場所」づくり

時間をかけるのはとても大事だ

うな収納を作ることで生活空間の可能

熊谷氏

ありがとうございました。ではは場所。L型の空間は先が見通せない

互いの気配を感じながらもくつろげるしつあまり「収納」を意識し過ぎないで、小物を共有していくことが大事になると思いま性が広がると思っています。

オープンヴィジョンさん、
お願いします。

ので自然に手前と奥の二つの異なる空らえになっています。

としても機能するぐらい身近な存在として

す。

田中氏

家時間を楽しむために『もう一間が生まれます。違うスペースにいるとい

最後に「外を楽しむ」場所です。街のおけば、生活に豊かさを与えるような収熊谷氏

チンもアイデアの一つだと思っています。

つの場所』
を作るというテーマでお話ししう感覚で、それぞれ集中しながらも、場所

人の気配は、地域の安心につながる大納になると思っています。

も、要望の整理がとても大切だと伝えて家にいる時間が長いので、家事、特にます。
コロナによる変化として、家の中でが近いのですぐに気持ちを切り替えること事なことだと思っています。普段から住ん熊谷氏

ありがとうございます。では、います。
まずは家づくりの指針のようなもの

料理をする時にできるだけ楽しみながらと楽しむことの重要性が増したことが挙げができ、仕事の合間に効率的に家事をでいる、人の気配が分かる、街とつながキッチンやダイニングなど食事をする空を整理して、
コミュニケーションを取りないうのが豊かな生活につながると思いまられます。私たちは、家時間を楽しむた

することも可能です。
また、1階をパブリッる部分が住宅にもあるとよいと考え、この間を作る際に心掛けていることをお願い

がら進めてくとうまくいくというのは、私の経す。
なので、キッチンをアイランドやペニ

めには、住まいの中に『もう一つの場所』

クゾーン、2階をプライベートゾーンとし、一戸建ての事例では、玄関アプローチ

します。

験からも感じています。

ンシュラ型などのオープンな配置にするがあることが大切だと考えました。以前よ階でゾーン分けしています。動線的にみに街とつながるポケットパークを作りまし山口氏 そうですね、料理も含めて食事

家事については、ながらを楽しむキッ

16

弊社の家づくりのサービスで本日はありがとうございました。
17

既存マンション市場

株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出武
中古マンション価格の牽引役である「新規住戸」の価格

2020年以降（グラフは2021年以降を掲

価も押し下げられた。2023年3月までは出）、「新規住戸」の坪単価が全体の急上昇したが4〜5月には反転下落とな

坪単価を押し上げる原動力となっており、り、
このタイミングでも全体の平均坪単価

グラフ-１とグラフ-2はそれぞれ首都

その意味では、「新規住戸」の価格がは下落した。

圏及び東京23区の中古マンション市場

強気か弱気かによって中古マンションのにおける「新規住戸」の平均坪単価と動向が変化する大きな要因となっている。

全住戸の平均坪単価の推移である。全

グラフ-2の東京23区の動きを見ると、住戸は「新規住戸」のほかに全体の「新規住戸」の平均坪単価が下落す

ここからは市場価格に大きな影響を分析である。

80％程度を占める「在庫住戸」があり、る「弱気になる」時期が数度あったが、及ぼす「新規住戸」が東京 23 区にお※「新規住戸」と「在庫住戸」の合計数

昨年2022年4〜5月の下落期には全体

いてどのような動きになっているのか少しが常にその月に市場に流通する中古マンの平均坪単価が下がることはなく、上昇

深堀りしてみよう。

ション住戸の総数となっている。

から横ばいに近い形に変化し、同年10

表 -1は東 京 23 区を3つのエリアに〜11月の下落期には全体の平均坪単分け（分類は前述）、2020 年 1月以降

東京23区の中古マンション市場における新規売出物件の変化〜都心６区と南西６区で増加する坪単価500万円以上の高額物件に注目〜
中古マンション市場の分析は、コロるが、今回の分析結果では、東京23区

ナ禍となった2020 年以降毎月欠かさずの住戸数が増加し、新規件数の増加行っている。単に平均値を見るのではなが見られる一方で、神奈川県、千葉県、

く個別の事例も見ている。
このような動き

埼玉県や東京都下では大きな変化はの中で、今特に変化が大きいと思われ見られなかった。そのため今回は、東京

る要因、中古市場に新たに売り出される

23 区に絞ってその動向を分析してみよう「新規住戸」の動向に注目して分析しと考える。今回の問題点は中古マンショてみよう。

ン価格の牽引役である「新規住戸」が分析は首都圏（1 都 3 県）で行っていグラフ-1

都心6区＝千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区
南西6区＝品川区、大田区、目黒区、世田谷区、中野区、杉並区
北東11区＝台東区、墨田区、江東区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区

ただし、グラフを見ると明らかな通り、
表－１ 東京23区エリア別

どこでどのように増えたのかと、その属性

2020 年 1 月

首都圏中古マンション新規住戸と全住戸の平均坪単価推移（ 単位：万円）

新規住戸
新規住戸
250.0
250.0

全住戸
全住戸

242.5 243.7
240.9 239.7
240.4
242.5 243.7
240.9 239.7
236.3
240.4

237.7

240.0
240.0

237.7234.0
236.3
231.9 233.2
229.9
234.0
228.3 228.5
231.9 233.2
235.8 236.2 235.6
230.6 227.3
235.1
229.9
233.3 233.3 233.9 234.0
224.1
227.3 228.3 228.5
231.6
222.3 227.1
235.1 235.8 236.2 235.6
229.6 230.5
233.3 233.3 233.9 234.0
228.3
218.8 219.6 224.1 222.3
231.6
226.8
230.5
220.0
219.6
224.0 223.8 229.6
228.3
223.5
214.3
218.8
213.3
226.8
220.0
219.7 221.0 223.5
224.0 223.8
213.3 208.5 214.3
206.9
215.2 219.7 221.0
206.0
210.0
213.0
208.5
202.8
206.9 201.4 201.5 206.0
215.2
210.0
209.5
199.3
213.0
202.8
201.4 201.5
205.1 206.3 209.5
200.0
199.3
200.8 205.1 206.3
200.0
197.1 198.0
200.8
195.6
190.0
197.1 198.0
190.0 189.9 191.1 195.6
227.1

230.0
230.0

都心 6 区

230.6

南西 6 区

180.0 189.9 191.1

180.0
170.0
170.0

21年 2月 3月 4月 5月
1月 2月 3月 4月 5月
21年
1月

グラフ－2

6月

7月

8月

6月

7月

8月

9月 10月 11月 12月 22年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 23年 2月 3月 4月 5月
9月 10月 11月 12月 1月
22年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月1月
23年 2月 3月 4月 5月
1月
1月

東京23区中古マンション新規住戸と全住戸の平均坪単価推移（ 単位：万円）

新規住戸

全住戸

360.0新規住戸

全住戸

350.3

360.0
350.0
350.0
340.0

331.3

340.0
330.0
317.7

330.0
320.0
320.0
310.0

300.1

308.1 307.2 307.8 317.7

304.6

301.2

319.5

319.5

322.9 324.3 323.5

331.3

325.4 324.1

327.7

329.7

333.9

329.7

338.8 336.9

333.9

341.2

332.9
338.8 336.9

332.9

344.1

341.2

344.1

北東 11 区

354.8

350.3

354.8
345.4

343.3

345.4

343.3

334.6 335.4 334.5

331.9
330.6 329.1
327.7
328.9 330.0
328.6
325.4 324.1
334.6 335.4 334.5
324.4 325.1 326.1
331.9
322.2 323.1 323.3
330.6 329.1
330.0
328.9
328.6
318.3
324.4 325.1 326.1
314.6 316.3
322.2 323.1 323.3

322.9 324.3 323.5

308.1 307.2 307.8 309.1 310.8
318.3
316.3
304.6
310.0
300.0
305.6 307.0
314.6
301.2 304.5
292.0 290.3 300.1
301.4
298.4
300.0
309.1 310.8
298.2
307.0
300.0
290.0 292.0
304.5 305.6
290.3 293.9
301.4
298.2 300.0
288.4 289.6
290.0
280.0
293.9
288.4 289.6
298.4

東京 23 区最大シェアは色で表示

中古マンション新規住戸の坪単価帯別戸数シェア（ 単位：％）戸数

都市「新規住戸」に限って、エリアごとの動向を見ると100 万円 100 万円以上 150 万円以上 200 万円以上 250 万円以上 300 万円以上 400 万円以上
未満
150 万円未満 200 万円未満 250 万円未満 300 万円未満 400 万円未満 500 万円未満

743

0.4

2.4

12.4

2020 年 7 月

671

0.9

3.3

2021 年 1 月

621

0.8

2.7

2021 年 7 月

809

0.9

2022 年 1 月

656

2022 年 7 月

7702023 年 1 月

907

2023 年 5 月

7832020 年 1 月

822

0.2

0.6

15.9

500 万円
以上

合計

14.9

36.6

17.4 100.0

8.6

12.1

36.4

19.1

19.6 100.0

7.6

12.7

31.1

21.9

23.2 100.0

1.6

5.8

8.2

31.0

27.9

24.6 100.0

0.2

1.1

4.3

7.0

27.6

30.9

28.7 100.0

0.1

1.7

3.6

9.5

23.4

28.7

33.0 100.0

0.2

1.3

3.7

8.8

24.4

26.9

34.7 100.0

0.8

1.4

3.8

6.5

24.0

26.7

36.8 100.0

4.9

18.1

28.0

22.4

19.3

4.7

2.0 100.0

2020 年 7 月

691

0.4

4.2

16.1

24.7

25.0

21.7

5.8

2.1 100.0

2021 年 1 月

662

0.6

3.5

14.5

24.5

23.6

22.8

7.6

2.9 100.0

2021 年 7 月

842

0.1

2.3

10.5

22.7

22.8

26.2

9.3

6.1 100.0

2022 年 1 月

664

2.4

8.3

19.3

22.4

29.2

13.6

4.8 100.0

2022 年 7 月

796

1.3

8.7

18.8

21.4

31.9

12.9

5.0 100.02023 年 1 月

936

0.2

1.8

7.5

15.9

19.4

32.2

12.9

10.1 100.02023 年 5 月

769

0.3

1.8

8.7

16.3

22.1

29.9

13.1

7.8 100.0

2020 年 1 月

1,086

2.8

19.0

30.7

23.1

13.1

10.2

1.0

0.1 100.0

2020 年 7 月

1,058

2.9

18.5

30.8

23.5

12.4

10.6

0.8

0.5 100.0

2021 年 1 月

936

2.2

16.5

29.3

24.3

12.5

12.7

2.0

0.5 100.0

2021 年 7 月

1,274

1.5

15.5

24.8

25.1

14.8

15.3

1.8

1.2 100.0

2022 年 1 月

1,022

1.2

10.5

22.9

25.0

14.9

20.6

3.8

1.1 100.0

2022 年 7 月

1,311

1.1

9.3

23.5

22.3

20.9

17.1

4.8

1.0 100.02023 年 1 月

1,346

1.0

8.2

21.9

24.6

17.9

18.3

5.6

2.5 100.02023 年 5 月

1,151

1.7

7.6

23.8

24.3

16.9

17.4

5.3

3.0 100.0

2020 年 1 月 2,651

1.3

9.4

18.9

21.6

16.5

20.4

6.3

5.6 100.0

2020 年 7 月 2,420

1.4

9.5

19.0

19.8

15.9

20.9

7.3

6.2 100.0

2021 年 1 月 2,219

1.1

8.2

17.4

19.6

15.9

20.9

9.2

7.7 100.0

2021 年 7 月 2,925

0.7

7.6

14.3

19.1

15.3

22.8

11.2

9.0 100.0

2022 年 1 月 2,342

0.6

5.3

12.6

17.5

14.8

25.0

14.2

10.0 100.0

280.0
270.0

2022 年 7 月 2,877

0.5

4.6

13.6

16.3

18.0

22.9

13.5

10.6 100.0

270.0
260.0

2023 年 1 月 3,189

0.5

4.0

11.8

16.1

15.8

24.1

13.8

13.9 100.02023 年 5 月 2,703

0.8

4.0

13.0

16.1

15.4

22.9

13.7

14.1 100.0

260.0

18

21年 2月 3月 4月 5月
1月
21年 2月 3月 4月 5月
1月

6月

7月

8月

6月

7月

8月

9月 10月 11月 12月 22年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 23年 2月 3月 4月 5月
1月
1月
9月 10月 11月 12月 22年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 23年 2月 3月 4月 5月
1月
1月

19

半年ごとに坪 単 価 帯の戸 数シェアのしているので価格帯が全体で下方シフきく変動しているようには見えない（表 -2が売りに出されているのかというと反対で移動を見たものである。高額物件が多トしているとは言えないが、多くの価格帯

参照）。

ある。
「非タワー」住戸の「新規住戸」

く流 通 する都 心 6 区 では2020 年 1月に散らばる動きとなっており、一様に高額※「駅遠」は徒歩16分以上とバス便住戸を含〜2021 年 7月までは300 万円台（300

シフトしている都心 6区と南西 6 区とは明めた数値

が圧倒的に多く、むしろ「タワー」住戸

万円以上 400 万円未満）が30％以上

らかに動きが異なっている。

一 方、南 西 6 区においては2021 年

動きはあまりない。少なくとも高額化の要これらを踏まえた上で、都心 6 区およ

7月と2023 年 1月に「5 分以内」のシェ

素にはなっていないことは明らかだ。前形成していたが、これが2022 年 1月にび南 西 6 区において急 増する坪 単 価

アが50％を割り込んでおり、他の時期

述の通り都心 6区には超高額タワーマ

は400 万 円 台にシフト、2022 年 7月以

500 万円以上の新規住戸の属性分析と比べると2021 年 7月〜2023 年 1月の降 直 近の2023 年 5月までは500 万 円

を行う。
「どのようなマンションが高額で以上が最大シェアとなっている。さらにシェア自体も大きくなる状況である。
もち昇しているので、売り出される「新規住戸」の坪単価も上方にシフトして当然

そが、東京 23 区の平均坪単価上昇の要因ではないかと考えてもよいように思
われる。

エリア

都心 6 区

年月

戸数

タワー

非タワー

合計

2020 年 1 月

129

51.2

48.8

100.0

2020 年 7 月

132

47.0

53.0

100.0

2021 年 1 月

144

45.8

54.2

100.0

2021 年 7 月

199

42.2

57.8

100.0

2022 年 1 月

189

37.0

63.0

100.0

ンションが多い反面、このエリアには住2022 年 7 月

254

36.6

63.4

100.0

期間においては駅徒歩「5 分以内」の

居系用途地域に低層の超高額住戸も2023 年 1 月

314

46.2

53.8

100.0

売り出されているのか、積極化している

高額新規住戸が減少して6 分以遠の多く、これらの人気も高い。そもそものマン

2023 年 5 月

288

37.8

62.2

100.0

のか」を探ろう。

シェアが拡大した。直近の2023 年 5月

ションストック構成から考えても4：6程度

2020 年 1 月

16

75.0

25.0

100.0

には56.7％と概ね他の時期と同水準まの比率で流通する様子にあまり変化はで回復している。そもそもの住戸数が都ないと考えるべきだろう（表 -3参照）。

都心 6 区と南西 6 区における坪単価 500万円以上の新規住戸の属性分布なのだが、他のエリアと比較すると、都
心 6 区の500 万円以上のシェア拡大こ

坪単価500万円以上の新規物件の属性別戸数シェア②タワー・非タワー（ 単位：％）はホールドされていて、売りに出しているの戸数シェアで最大のボリューム帯をろんは中古平均坪単価が継続して上表－3①最寄り駅からの所要時間条件
坪単価が「500万円以上」という超高額中古マンションであれば当然駅近

南西 6 区2020 年 7 月

14

71.4

28.6

100.0

2021 年 1 月

20

80.0

20.0

100.0

2021 年 7 月

52

53.8

46.2

100.0

2022 年 1 月

32

46.9

53.1

100.0

2022 年 7 月

40

55.0

45.0

100.0

心 6 区と比べ多くないが、特筆すべき変

一 方、南 西 6 区は少し様 相が異な化が表れたというほどではなく、所要時る。2020年１月〜2021年１月の最初の間の属性変化がほとんどなかったと言う

コロナ流行期には高額物件の70％以2023 年 1 月

94

34.0

66.0

100.0

べきだろう。

上は「タワー」住戸であった。しかしこ

2023 年 5 月

60

38.3

61.7

100.0

最大シェアは色で表示のシェアは2021 年 7月以降縮小し、直②タワー・非タワーの条件

近 の2023 年 には1月が34.0 ％、5月も加えて、南西 6 区についても詳しく見

物件がほとんど占めるかというと、都心６

都心 6 区のタワー物件はランドマー

38.3％と比率が大きく変化している。姿勢出たものの、住宅需要の底堅さが確認台」も同様の動きとなっていることからも、る必 要があろう。都 心 6 区ほど際 立つ

区ではさほど多くない。
「5 分以内」のク的な高級物件が多い。当然ながら坪としては積極的売却する姿勢が、ホールされた結果、売りから保有のスタンス変

高額新規物件の専有面積は縮小傾向

動きではないが、南西 6 区においても高戸数シェアは概ね50〜60％程度で推単価が500 万円以上の住戸も多く存在

ドして売らないという姿勢に転じたと表現化が起こったと見られる。

となっている。
このような動きの背景には、

額 帯へのシフトが見られるからだ。特移しており、
これが時間の推移とともに大し流通している。では、「タワー」住戸

してよいのではないか。

に坪 500 万円以 上のシェアも2％程度
から10％まで一気に拡大する時期も見られる。南西 6区においては坪単価が500 万円以上となる中古マンション住戸

表－2※「タワー」
・「非タワー」の分析では住戸の所

坪単価500万円以上の新規物件の属性別戸数シェア①駅徒歩条件（ 単位：％）

エリア

年月

戸数

5 分以内

6 ～ 15 分

在階は問わない集計をした。最高階数が20様に、資産性が維持されやすいと考えられている高級マンションの専有面積が限って集計しても、都心 6区では様々な広い住戸が、徐々に「売り」から「保有」ても同様に扱った。

面積帯で10％程度のシェアで「新規住のスタンスにシフトしたと見られ、現在市

100.0

南西 6区には品川区などタワーマン

戸」が発生していることに驚く。そんな中場に出る「新規住戸」は坪 500 万円以

合計

129

61.2

38.0

2020 年 7 月

132

51.5

48.5

2021 年 1 月

144

56.9

41.7

1.4

100.0

ションが多い行政区もあるが、目黒区やでも2020 年 1月〜2021年 1月には「80上であっても「50㎡台」であれば8,000

2021 年 7 月

199

60.8

38.7

0.5

100.0

世田谷区、大田区など住居系用途地㎡以上 100㎡未満」の専有面積帯の万円以 上（坪 500 万円×16 坪 =8,000

2022 年 1 月

189

52.9

46.6

0.5

100.0

域の指定が多い行政区であるため、大シェアが最大となっている（表 -4 参照）。

万円）1億円未満（坪 500 万円×20 坪

かに他のエリア同様に高額シフトする動2022 年 7 月

254

54.7

44.1

1.2

100.0

314

53.5

46.2

0.3

100.0

規模再開発物件を除くとタワーマンショ

2021年 7月に「30㎡以上50㎡未満」の＝1億円）のレンジの中で供給されていきは見られる。坪 500 万円以上のシェア

2023 年 1 月
2023 年 5 月

288

53.9

45.8

0.3

100.0

ンが多いとは言えない。その一方でひとコンパクトマンションが最大シェアとなっる住戸と考えることができるだろう。

2020 年 1 月

16

56.2

43.8

100.0

たび再開発型のタワーマンションが建たがこれは例外的な動きと理解すべきで一方、南西 6 区では住戸数が少ない

2020 年 7 月

14

57.1

42.9

100.0

設されると人気となり、高額化する傾向ある。2022年 1月から直 近の2023年 5中で各面積帯にストックがあることから2021 年 1 月

20

75.0

25.0

100.0

がある。目黒駅前（品川区）のタワー物

月までは「70㎡台」が最大シェアに移

一定の傾向がほとんど見られない。
そもそ

2021 年 7 月

52

46.2

53.8

100.0

件や二子玉川の再開発物件などがこれ行している。ただ、「50㎡台」と「60㎡台」

も傾向らしいものがないのかもしれない。

2022 年 1 月

32

50.0

50.0

100.0

らに該当する。これらのマンションは、コのシェアも時間の経過とともに拡大し続け

これらのことを踏まえると、坪 500 万円のシェアが20.6％と大きくなっているが、2022 年 7 月

40

50.0

47.5

2.5

100.0

ロナ禍において人気に拍車がかかり、ており、特に「50㎡台」は2020年1月に以上の高額物件増加の要因は、都心

2022年 7月には最大シェアは150 万円

2023 年 1 月

94

44.6

54.3

1.1

100.0

56.7

43.3

6区において比較的狭め（「50㎡台」や

以上 200 万円未満の坪単価帯に下方60高額化するとともに品不足状態でほとんはシェア10.9％に過ぎなかったが直近の2023 年 5 月

ど売出物件がないと聞く。コロナ流行当2023年5月には19.1％と倍加して70㎡台「60㎡台」）の住戸が数多く供給され初こそ「タワー」住戸を売り出す動きがと同率で最大シェアとなっている。
「60㎡

た結果であると判断できよう。その一方

月に50 戸以上コンスタントに売り出されており、この動きも無視できない。
一方で北東 11 区はどうだろうか。確都心 6 区は2020 年 1月にはわずか0.1％であったが直近の2023 年 5月には3.0％に拡大している。ただ、詳しく見ると「高額シフトの波」はむしろ2022 年 1月に強く見られることがわかる。すなわち、300 万円台

スライドした。400 万円台のシェアも拡大20

南西 6 区

100.0

戸の所在階が3階であっても最高階であっ2020 年 1 月

は都心 6 区ほど多くはないが、直近では0.8

タワーマンションのスタンスの変化と同

坪 500万 円 以 上という高 額 物 件に階以上であれば「タワー」
として分類し売住
駅遠③専有面積帯別の条件

100.0
最大シェアは色で表示

21

表－4

坪単価500万円以上の新規物件の属性別戸数シェア③専有面積帯（ 単位：％）エリア

都心 6 区

南西 6 区

年月

30㎡以上
50㎡未満

戸数

2020 年 1 月

129

13.9

2020 年 7 月

132

12.9

2021 年 1 月

144

18.7

2021 年 7 月

199

21.5

2022 年 1 月

189

14.3

50㎡台
10.9

60㎡台

最大シェアは色で表示

70㎡台

80㎡以上
100㎡未満100㎡以上

23.3

18.6

合計

表－5

坪単価500万円以上の新規物件の属性別戸数シェア④築年帯（ 単位：％）

エリア

100.0

年月

戸数

最大シェアは色で表示

築 5 年未満

築 5 年以上
10 年未満築 10 年以上
20 年未満築 20 年以上
30 年未満築 30 年以上
40 年未満築 40 年以上

25.4

26.4

38.0

4.7

3.9

1.6

100.0

合計

15.5

17.8

8.3

14.4

17.4

27.3

19.7

100.0

2020 年 7 月

132

31.8

28.8

30.3

3.8

4.5

0.8

100.0

12.5

12.5

18.1

22.9

15.3

100.0

2021 年 1 月

144

30.6

21.5

36.8

7.6

2.1

1.4

100.0

11.6

12.6

16.6

19.6

18.1

100.0

2021 年 7 月

199

26.6

27.6

30.7

10.1

3.5

1.5

100.0

14.8

12.7

27.5

14.8

15.9

100.0

2022 年 1 月

189

19.6

31.7

25.9

14.3

3.7

4.8

100.0

254

18.5

23.6

33.5

17.7

3.9

2.8

100.0

2020 年 1 月

都心 6 区

1292022 年 7 月

254

17.8

15.7

14.6

22.8

18.1

11.0

100.0

2022 年 7 月

2023 年 1 月

314

12.7

15.9

20.1

21.7

17.5

12.1

100.0

2023 年 1 月

314

16.8

26.8

35.7

14.6

2.9

3.2

100.0

2023 年 5 月

288

16.3

19.1

18.4

19.1

15.6

11.5

100.0

2023 年 5 月

288

18.8

25.0

27.4

21.5

3.8

3.5

100.0

2020 年 1 月

16

31.2

12.5

12.5

25.0

18.8

100.0

2020 年 1 月

16

31.1

31.3

31.3

6.3

2020 年 7 月

14

7.2

28.6

7.1

7.1

28.6

100.0

2020 年 7 月

14

42.9

100.0

2021 年 1 月

20

20.0

35.0

40.0

5.0

2021 年 7 月

52

26.9

30.8

26.9

13.5

2022 年 1 月

32

43.7

21.9

28.1

6.3

21.4

57.1

100.0

2021 年 1 月

20

10.0

5.0

10.0

45.0

30.0

2021 年 7 月

52

25.0

17.3

15.4

15.4

25.0

1.9

100.0

2022 年 1 月

32

24.9

18.8

21.9

12.5

15.6

6.3

100.0

2022 年 7 月

40

10.0

5.0

22.5

27.5

20.0

15.0

100.0

2022 年 7 月

40

17.5

20.0

45.0

15.0

2023 年 1 月

94

13.8

25.5

12.8

23.4

12.8

11.7

100.0

2023 年 1 月

94

19.1

30.9

38.3

10.6

2023 年 5 月

60

20.0

15.0

23.3

21.7

13.3

6.7

100.0

2023 年 5 月

60

23.4

38.3

30.0

8.3

南西 6 区

100.0

100.0
1.9

100.0
100.0

2.5

100.0
1.1

100.0
100.0

で、専有面積の広い物件が売り出され定資産税は発生するので、「企業会計れた時期に重なる。この時期に新規分のような事例も含まれる。その反面、坪単②都心 6 区においてのみ専有面積がこれらはそれぞれ要因として存在する

る住戸の割合が低下して、比較的ホー的」にはマイナス資産となってしまう。
この譲されたマンションの多くはかなりの含み

価 500万円以上という高いハードルを超「50㎡台」と「60㎡台」で、価格が可能性がある。いずれの要因であってルドされているのは注目に値する。都心ようなマンションは手放そうという動きが出益を抱えた状況となっていることは周知

えるマンションの絶対数が少ないのも事

8,000 万 ～1億 円の売り住 戸が増も、性急な投資スタンスが正常化する

6 区に立地するこれらの面積帯住戸は、るはずだ。

の事実である。
しかし築年も20 年を超え実である。

加した。南西 6区にはこの動きは見過程にあると思われる。ただし、マンショ

られないンの所有者が条件の良い物件を手元

現在は売却するタイミングではないとの

このような観点から実際のデータを見てくると住宅設備にある程度陳腐化がていくと（表 -5参照）、都心 6 区では「築進み、日進月歩の住宅設備の世界では30 年 以 上 40 年 未 満」と「築 40年 以

使い勝手の悪さや古さを実感するレベ

かなり限定した市場の分析となった上」はほとんど変動がないと見てよいと

ルになるという。
このような物件が、ホール一般的には築年の古い物件ほど市思われる。大きく変動したのは築年の浅場においての価値の維持が難しく不利

い「築 5 年未満」と、「築 20年以上30であると言われている。
これは一般論とし年未満」の2つの築年帯である。
「築 5ては正しくデータでも裏付けることは容易

認識が広がっていると考えられる。

まとめ③「築5年未満」が減少して「築20年に残す選択が広まると、中古マンション

以上30年未満」が増加した

市場に魅力の大きい物件が減少し、売が、ある程度一般的な中古マンション

このような状況は、奇異なものではな

れ行きが悪 化して在 庫が増 加する結ドから売りに転じたのではないかと考える市場におけるマインドの変化は炙り出せい。
もともとマンションの売買には優先順

果になりやすい。在庫の増加は今まさにことはできる。

たのではないか。結論になるが中古マ位がある。特に複数の住戸を保有して起こっているが、それ自体は価格下落リ

南西 6 区でも同様の傾向が確認でき

ンション流通市場では「新規住戸」のいる富裕層や投資家からすると資産優

スクでもある。

年未満」は2020年 1月から2021年 7月

る。
「築 5 年未満」のシェアが2022年 7価格（坪単価）が長期にわたり価格上位性の高いマンションから優先順位をだが、都心6 区においては一部に ヴィ

までは25％を超えるシェアとなっており、

月のタイミングで激減し、「築 20年以上

昇を牽引してきたが、坪単価が下落す

付けて売却するのは当然の行為で、近ンテージマンション と呼ばれる、骨董2020 年 7月と2021 年 1月には30％を超

30年未満」のシェアは2021年7月以降

る局面がたびたび現れてきており、2022年起こったことではない。ではなぜ2022

的価値を持つマンションが存在するた

えていた。しかし、2022年 1月以降売りに拡大傾向となっていた。これらも同様

年以降は「新規住戸」だけでなく全体

年に売り手の行動変容が起きたのだろ

め単純ではない。マンションは人間と同出されなくなっていき、2023年 1月にはの動きの反映ではないかと考える。ただの平均坪単価が下落する局面も出ていうか。

じように1年経過するごとに築年が1 年

16.8％までシェアが縮小した。
この差し引

し、南西 6 区においては築 30年以上とる。

①「ウクライナ侵攻」（ 2022年2月）に増えていくので「築 40 年以上」の売り出き分が、すっぽり築 20 年以上30年未満

なると坪単価 500万円以上の売り住戸

都心 6 区と南西 6区においては坪単

し住戸数は一定の割合で増加するはの面積帯に移行したと見られる数値の数がほとんどゼロになるということもわかる。

価 500万円以上の高額物件が増加し②東京オリンピック終了により都心エずだ。さらにマンションの法定耐用年数動きとなっている。築 20〜30 年までの年

実際には存在するが、総戸数が小さいているが、2022年を境に売り住戸の属

リアの投資スタンスが短期から長期が存在し、法人がマンションを固定資

代は都心 6 区でも地価の下落によって（総 戸 数が20 戸 未 満のようなマンショ性に一定の変化が見られた。

に変わった産として保有する場合、耐用年数が尽起こった「都心回帰」の結果、割安だン）からはあまり売り住戸が出ないものも①タワーマンションの売りスタンスが保きて償却資産ではなくなった場合でも固が絶好の立地にマンションが多く供給さ多い。立地が良いマンションの中にはこ④築年帯別の条件

22

有（ホールド）に変化した

よる物価高の影響③コロナウイルスへの極端な警戒感からの解放による正常化

井出武（ いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体活動に従事、01年株式会社東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。

23

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞くい。以前は敷地面積60㎡弱で6,000だったが、まちの発展に伴いファミに埋まるようだ。賃貸管理会社からもマンションの主なターゲットは、築

万～7,000万円だったが、資材の高騰

リー向けの物件をつくる動きが加速

ファミリータイプは賃料が高くても人10～15年、総戸数100戸前後の大手や土地の価格上昇に伴い業者は500している。先日、中野駅から10～12気があるという話を聞く。今後、再開の分譲物件。3年ほど前は50㎡台の

万～1,000万円上乗せして販売してい分 のアパート用 地 の 取 引を行った

発に伴い働く人が増えれば、中野を

2LDK で5,000万円後半から6,000万る。ただ、売れないと値下げせざるをが、2LDK 中心のアパートを建てる予希望するファミリー層はさらに増える

円前後だったが、現在は7,000万円台

得ず、その傾向が出始めている。中古

定とのことで、供給が少ないのですぐと思う。

売買仲介の現場は今どんな状況にあるのか。主要エリアに注目し、実際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトレン
ドなどを営業の最前線に聞いた。今回は東京・中野エリア、神奈川県
新横浜エリア、大阪・梅田エリアを取り上げる。

だったが即完している。

東京・中野エリアとかなり上がっている。供給自体はそ

戸建ては数が少ないので、質の良いれほど多くない。出せば売れるので

築5～10年の物件は建売りより少し高い価格水準が維持されている。

高めの価格でも成約している。売れ（東京都中野区 ）

中野駅をはさんで北と南ではマー

駅前タワマンの坪単価は都心並みの600万円前後
駅周辺再開発に伴い今後も価格上昇の見込み

筋は7,000万～7,500万円。

ケットがかなり違う。中野駅の北側で在庫は増加傾向だ。昨年より1割西武線を超えるとあまり価格は上昇

ほど価格の高い物件が多いが、少ししていないが、南側のマンションは上

価格を落として反響を見る物件の方昇率が高い。丸ノ内線の人気も根強が売れている。今後を懸念する売り

野村不動産ソリューションズ

がっているのは肌で感じる。

青木千雄 氏

現在、中野駅の高層マンションは、く、方南町支線開通の影響もあり中野

主は増えているが、実際の成約価格

南口の「中野ツインマークタワー」（総

坂上や中野新橋、中野富士見町の物は5～10％上がっていて堅調だ。ここ234戸、2012年竣工）と北口の「ザ・件もかなり価格は上昇している。

2～３年で2割程度上昇しており、件

中野センター

センター長

数は横ばいだ。

神奈川県新横浜エリア（横浜市）

新線開通で都心へのアクセス改善、
問い合わせが急増
流通はマンション中心50㎡台・1LDK・3,500万円台

東急リバブルながらの住宅街で、最近はわずかだ

三浦 勝 氏分譲マンションがワンルームタイプ

新横浜センターセンター長が開発計画が進み始めた。駅周辺はパークハウス中野タワー」（総178戸、

戸建ては、中野区は一等地として

2017年竣工）の2棟のみ。ツインマー

認識されている地域が少なく、2項道コロナ禍で、買いの反響は増えた

クタワーの分譲時の平均坪単価は路が多いため道路幅員が狭く車が入が、売りは減少気味。ある程度の価格

3月18日に新線が開通し、ゴール

420万～430万円だったが、この1年

りづらいところがあるので2～3棟ので売れると話しているが、売りのマイ

デンウイーク以降は都心からのネッ間で坪700万円超（25階以上の住戸）建売りが主流であり、供給も多くな

ンドではないようで物件数は増えてトによる物件の問い合わせが急増しの成約事例が3件あった。そいない。駅前再開発が形として目にている。新横浜駅はこれまで知名度の影響で、現在の平均坪単価

見えるようになれば、価格上昇が期は高いけれど都心までのアクセスがは630万円超となっているが、待できるので、そのタイミングで売ろ

良くないというのが共通理解だった。

反 響 は ある。同 様 に 中 野タうという人は増えると思う。

田園都市線や横浜線などに乗り換え

を含めて5,000戸以上ある。

ワーも最上階で坪700万円を主な購入層はライセンサーやあるないと都心に出られないので通勤に当センターの営業エリアは練馬区

超える事例が出たため坪単価程度高収入の層が中心だ。世帯収入不便というイメージが新線の開通でと接する江古田、新江古田、鷺ノ宮をが600万 円 近くなるなど、都の 合 計 が1,000万 ～1,500万 円 の30解消された。そのため、地域特性を除いた中野区のほぼ全域で、東京メ

心に近い水準になっている。

代パワーカップルも増えていて、四谷

当センターがメインで取り扱って含めた問い合わせが、横浜エリア以

トロ丸ノ内線の方南町支線もカバー

建売りについては、3年ほや新宿、神楽坂と比較検討しているこ

いるのは横浜市営地下鉄ブルーライ

外から増えている。今後はさらに新線している。2023年7月に中野サンプラ

ど前は木造3階建て3～4LDKとが多い。都心までのアクセスがいい

ン線の新横浜駅を中心に北は新羽駅

開通効果があると思う。

ザが閉館して再開発（2028年度竣工（敷地面積60㎡弱・建物面積

し、四谷や新宿の2LDK は1億円近い（港北区）、南は岸根公園と片倉町（神流通しているのはマンションが中予定）がスタートする。現在は先行し80～90㎡）で6,000万～7,000ので中野は割安に感じるようだ。再奈川区）。鴨居駅周辺（緑区）と羽沢

心だが、この半年は土地や戸建てもて住友不動産が中野2丁目で「中野

万円台が主流だったが、最近開発も進んでいるし、期待できるエリ

横浜国大前駅周辺（羽沢町）の物件増えている。マンションで数が多いの

駅前プロジェクト」（賃貸レジデンス

はそうした価格帯より1億円

アだと考える人は多いと思う。このエも取り扱っている。

は50㎡台・3,500万円台の1LDK。新棟・オフィス棟）を開発中で2024年

台前半の価格帯へのニーズ

リアの物件を検討するのは中野に地

このエリア特徴は、新横浜駅をは横浜に限って言うと、築20年前後の春に竣工する予定。中野駅周辺の再が強く、売れ行きが好調だ。2縁があったり中央線沿線に住んでいさんで東と西で完全にまちの特性が中 古 物 件 で2LDK ～3LDK の ファミ開発は注目されているし、駅の改良

年 ほど前 に発 売した 高円寺たりする人が多いが、広域に訴求で分かれていること。西側はビジネスとリータイプは非常に少ない。メインの工事も2028年に完成する予定なの

南アドレスの木造3階建てはきるエリアでもある。

観光のまちで反対側は菊名駅から徒購入層はシングルや DINKS で、家族で、それに伴って顧客の期待値が上

1億1,000 万～1億2,500万円

歩圏内の住宅街。篠原口エリアは昔

構成が変わると部屋数を増やしたい24

これまで賃貸アパートは1R が中心

25

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞くと希望するため、3LDK で6,000万円

かったため。相談止まりだった人が今台のマンションが出ると動きは早い。

後どう動くかで今後の相場は変わっ土地と戸建ては幅があるが、動きてくる。

ご家庭もある。そのため、その世代の～ 75㎡）のマンション価格はこの 1

中 心 購 入 価 格 帯 で ある3,000万 ～

年で 5％ほど上昇している。売り物件

北 区 のタワーマン

4,000万円の物件の動きは鈍い。案内はそれほど多くはないが、成約件数

ションの売れ筋は60㎡しても忙しいからすぐに決められなは少し増えている。最近では、昭和

台・2LDKで5,000万〜

いということもある。

40年頃から平成初頭に竣工した面

6,000 万円が主流なの

昨年が盛り上がりすぎたため今年積の比較的狭いファミリータイプので東京と比べると割安。

の4～5月は成約価格が落ち気味だっ住戸（2,000万～ 3,000万円未満）で、購入者の約4割が投資たが、それでもコロナ禍の頃に比べ値段も上がっているから売りたいと目的で決断は速い。

るとまだ高値だ。しかし在庫は増加傾

いうような案件も増えてきている。

一次取得者層に人向にある。価格が高くなりすぎたため

北区や中央区など大阪の主要 6エ気があるのは築10年程

売れ残りが増えた。そうなると売主もリアでは、REINS の新規登録数は前

度の総戸数の多い大手

オプションを付けるか価格を下げて年比マイナスが続いていたが、今年が開発した分譲マンションである。

売り抜けざるを得なくなる可能性もはプラスに転じており、価格は 13カあると思う。

月連続で上昇している。

せも増加傾向だ。

吉田真士氏

建設予定のファミリータイプのマンションは、中古のタワーマンション

髙橋成夫氏

く。フルリノベーション物件の平均価
格は 3,000 万円半ばから後半なので安いというイメージはない。

ただ新横浜はこのタイミングでの北区エリアで、2022年に特に取引と坪単価があまり変わらず、むしろ高現在の新規供給の多くがセカンド新線開通で人の移動が増えたので少が 多 かった 物 件 は、2021年 竣 工 の

い 場 合 もあり、そ れ なら中 古 の タハウスや 投 資 用 向きの 間 取りのタが早いのは4,500万円前後の中古戸

脱コロナの影響で、旅行や自動車

しわかりづらい状況だ。全般的には、「グランドメゾン新梅田タワー ザ・

ワーマンションを選ぶという人もいワーマンションなのでファミリータイ

建てで築年数は30年前後だが、数は購入など、お金を使う方向が変わって取引金額は昨年より高くなり取引件

クラブレジデンス」だ。平均成約坪る。板状型ファミリータイプの成約価

プの在庫が増えない。一方で、北区を少ない。売り物件があっても60坪などきたようで、手持ち資金が少し減った

数は少なくなった。売却に関しては様

単価は 300万円台後半で、今も引き格 の 中 心 は、築 10年 前 後、20坪 で選ぶファミリー層が増えている。市内

土地が広いタイプだったりする。最近という話も耳にする。さらに昨今の建子見が増えているが、購入希望相談

続き人気があり、価格は昨年より7～4,000万～ 5,000万円。広いタイプはの子供 の 増 加 率も上 がっているのでは、港北区で6,000万円台、少し土築資材等の高騰が物件価格に反映さ件数は営業の人数が足りなくなるほ10％上昇している。うめきた 2期（仮5,000万 台 ～ 6,000万 円 近くに なるで、需要が維持されれば価格は下が地が広いと篠原町で9,000万円台、新れこのまま価格が高止まりすれば、エど多い。

称：グラングリーン大阪）の影響がが、この価格帯だとタワーマンションらない。ファミリー層が増えているのと比較する人が多い。

は利便性の良さから。昭和50～60年

今後の予測は難しいが、現場感覚

大きく、この周辺には築 14 ～ 15年のでは「新幹線停車駅」というキーワー

タワーマンションが 3棟ほどあり、平

不動産業者の買取は、入札で競っ

代 はファミリー 層 が 多く、そこから資金面だけでなく、お子さんの学

ドは大きいようで、このエリアを希望

均成約坪単価は 300万円弱と上昇傾た不動産業者が購入しているので、ドーナツ化現象が発生して空き住戸

3年前には鴨居駅周辺の新築では校行事関係が復活したので忙しくなする人は多い。さらに新線開通という向だ。

価 格 は 相 当 上 がっている。買 取 のが増えたが、現在はそれが逆流して4,000万円台前半から半ばが十分なり、住宅探しまで手が回らないという追い風が吹いているエリアだ。

梅田北エリアに2013年に竣工した

ニーズは市内ではかなり強い。築古いる。買取再販物件やフルリノベー

価格帯だったが、コロナ禍で郊外に「グランフロント大阪オーナーズタの物件は改装が必要だが、エンド向

ション物件も、価格が上がっていても住宅を探す人が増え、価格が上がっワー」の昨年の平均成約坪単価は、けの値段でも不動産業者が買ってい売れていて在庫は減少傾向だ。

羽町で1億円台の土地、大倉山ではンドユーザーがついてこられなくな

8,000万円台の取引もあった。高くてもる可能性もある。

付加価値があれば買う人は多い。

ても出れば売れていく状況で物件不足が顕著になった。
1年ほど前から、特にネットを中心

大阪・梅田エリア（大阪市北区）

700万円弱と、1年前と比べて2割程度上昇した。一方、売り物件は少なくなっており、成約件数は減少傾向だ。
うめきた 2期にタワーマンションがに売却相談が急激に増えている。新線の開通で価格が上がるだろうから

タワマン購入者の約4割が投資目的建つため所有者も様子見のようで、金額を知りたい、思ったより高くなっファミリー層の流入増で物件価格はこの1年で約5％上昇

潜在的な売り主が溜まっている感じているので売ろう、もう少し様子見しようなど、それぞれの思惑がある。新線開通の影響を見定めてから決めようという人たちは売り急ぐことはない。
昨年は業績が好調だったが、これはコロナ禍の影響と新線開通で相場が上がるのを見越して売った人が多26

住友不動産販売がする。

主要エリアの北区では新築分譲マ

買い主の約5割が外資系企業を含

ンションはタワーマンションと単身者めた会社員で東京の人が多く、年収髙橋成夫 氏向けコンパクトタイプが中心になる。

は1,000万円以上だ。一次取得の若板状型のファミリータイプが非常にい人もいるし、投資用物件を海外や流通営業本部 関西流通第一営業部
梅田第1営業センター 所長

少ないため中古物件の希少性は高東京から買いに来るなどさまざまで、く、価格は上昇傾向だ。実需向けの偏りはない。タワーマンション購入の

築10年前後のファミリータイプ（65

1割以上は外国の顧客で、問い合わ

流通営業本部 執行役員
関西流通第一営業部長

吉田真士氏

27

不動産流通税の変遷 第5回

不動産取得税（後編）

公益財団法人日本住宅総合センター嘱託

大柿 晏己（おおがき やすみ）

大柿 晏己

公益財団法人日本住宅総合センター

嘱託

中央大学法学部法律学科卒。
１９７３年社団法人不動産協会事務局入社。
１９９５年同事務局長。
入社以来、土地税制・住宅税制・消費税・地価税等の税制改正業務を担当。
１９８０年の宅建業法第８次改正に際し、標準媒介契約約款策定ＷＧ、
価格
査定マニュアル策定ＷＧ等に業界委員として参画。
２００１年財団法人日本住宅総合センターに移籍。
２００６年同専務理事。
２０２３年より現職。

昭和５５年度改正による既存住宅特例の創設
１．
前回紹介したとおり、昭和５５年度改正では、新築住宅
特例が一定要件を満たす「特例適用住宅」だけに縮減された一方で、従来は新築住宅のみであった特例が既存住宅にまで拡大された。
（１）特例の内容（課税標準控除と税額の減額）
個人が一定要件に該当する既存住宅を取得した場合、㋑住宅については、
その課税標準から、その住宅が新築された当時に設定されていた「新築住宅特例の控除額」（１５０万円〜２３０万円※）を控除する。
（※）本特例は時限措置ではなく、築後年数要件もその後緩和されているため、現在の控除額は別表１のとおりである。
㋺敷地については、新築住宅の場合と同様に、住宅床面積の２倍に相当する敷地税額を減額する。
ただし、いずれも個人の自己居住用に限られ、分譲事業者等の取得は対象外であった（なお、後記５．
参照）。
（２）特例の対象となる一定の要件
適用要件は前年度に創設された登録免許税の特例の要件を踏襲したもので、㋑床面積要件（４０㎡〜１６５㎡）、㋺価格要件（固定資産税評価額７.７万円 /㎡以下）、㋩
築後年数要件（築後１０年以内）、㋥譲渡者要件（譲渡前まで居住していた個人に限る）、㋭取得者要件（一次取得者に限る）が設定されていた。
このうち、㋥譲渡者要件と㋭取得者要件は登録免許税と同様に昭和５８年度から廃止されたが、㋺価格要件は、登録免許税では昭和６１年から廃止されたのに対し、不動産取得税では、数次にわたる改正を経て平成１１年から廃止された（残る要件についても、その後頻繁な改正が行われている。本シリーズ第４回の別表２参照）。

２．昭和５６年度改正による税率の引上げ
昭和５６年度改正で、本則税率３％が同年７月１日以後の取得から４％に引き上げられた。
税率引上げに際しては、地方財政の現状がきわめて厳し
いこと、昭和２９年以来税率が据え置かれていること等が理由に挙げられた一方、これ以上の税負担増は住宅政策の観点から問題であるとして大いに議論となったが、住宅及びその敷地については今後５年間―実際には平成１５年まで継続した―税負担を据え置くことで決着した。
その内容は以28

下のとおりであった。

当初は平成１５年から３年間限りの暫定措置であったが、㋑ 住宅については、税率を３％に据え置く。

その後も延長が繰り返されて、現在でも土地については住宅㋺ 住宅敷地については、４％で課税した場合の税額の用、非住宅用とも３％となっている。

６．買主が自ら耐震改修した住宅の特例適用
不動産取得税のほか住宅ローン減税等の各種特例に

一方、建物については、住宅は３％であるが、非住宅は平

おいて、築後経過年数要件を満たさない既存住宅が特例

成１８年度から３.５％に引き上げられ、さらに平成２０年度からの適用を受けるためには建築士等による「耐震基準適合のことであり、住宅の課税標準特例や敷地の減額特例

４％の本則課税となっている（別表２）。

証明」のあることが必要とされていた。

のように「特例適用住宅に限る」という要件は付されて

５．買取再販事業者に係る特例の創設

１/４を減額する。
ここでいう住 宅 及び敷 地は、すべての住 宅及び敷地いない。したがって、住 宅であれば床 面 積 等にかかわらずすべて税率３％が適用された。

しかしながら、中古住宅の売主がわざわざ改修費や証明手数料を負担して買主のために耐震証明を取得することは

平成２５年６月に閣議決定された「日本再興戦略」では、きわめて稀であった。

また、住 宅の場 合は単 純に「 税 率３％」であるのに「フロー拡大からストック充実に向けて質の高い多様な住そのため、買主が取得後に自ら耐震改修工事を行ったと対し、土地の場合が 「税額の１/４減額」であるのは、宅ストックの形成を図る」として、中古住宅流通・リフォーム

きは、売買契約締結後に申請し工事完了後入居前に証明

住 宅は取 得 時 点から既に住 宅であるが、土 地は取 得市場の拡大を掲げた。

を受ける等、一定要件を満たす場合には特例の適用を認時 点では住 宅の敷 地になるか非 住 宅の敷 地になるか

これを受けて、平成２６年度改正で、買取再販住宅（中まだ判らないため、住 宅 敷 地とならなかったときの課 税

古住宅を買取り、一定のリフォーム実施後に再販売される権を留保する必要があったからである。

住宅）の移転登記に係る登録免許税の特例が創設された

３．固定資産税の「７割評価」に伴う調整措置（本シリーズ第３回参照）。
しかし、不動産取得税については手当てされなかったた
め、買取再販住宅の購入者は一般の既存住宅特例が適年度から宅地評価額が「地価公示価格の７割」に引き上用されるにとどまり、買取再販住宅事業者の中古住宅取得

げられ、新評価額は約４倍の上昇となった。

についてはそもそも特例が存在しなかった。

そのため、固定資産税評価額を課税標準としている不動
免許税と同様に一回限りの課税である。そこで、固定資産税のような毎年の負担調整率による措置ではなく、同税の課税標準を、平成６年中の取得は固定資産課税評価額の１/２、平成７、８年中の取得は同２/３とする措置が講じられた。
この措置は、平成７年は２/３で実施されたが、平成８年から再び１/２となり、その後も延長が繰り返されて現在まで１

このようなことから、平成２７年度改正で、買取再販事業
者 が 取 得する中 古住 宅についての 特ある。
この措置は、昭和５６年度の税率引上げの際の特例（前記２．
）と異なり、土地についても税額の１/４減額ではなく税率３％を適用するものであった。

１５０万円

昭 和４８年１月１日 ～ 昭 和５０年１２月３１日

２３０万円

昭 和５１年１月１日 ～ 昭 和５６年６月３０日

３５０万円

昭 和５６年７月１日 ～ 昭 和６０年６月３０日

４２０万円

昭 和６０年７月１日 ～ 平 成 元 年３月３１日

４５０万円

平 成 元 年 ４月１日 ～ 平 成９年３月３１日

１,０００万円

平成９年４月１日

１,２００万円～

別表２ 不動産取得税の税率と土地の課税標準の変遷

正で、事業者が取得する中古住宅敷地についての特例（税額た。

転換され、いっそうの土地の流動化が求められていたためで

１００万円

昭 和３９年１月１日 ～ 昭 和４７年１２月３１日

除）が創設され、
さら４．
平成１５年度改正による税率の暫定的引下げの目標も「地価の引下げ」から「土地の有効利用促進」に

控除額に、平 成３０年 度 改の減額）が創設され

則税率が３％に引き下げられた。バブル崩壊後、土地政策

当該既存住宅が建築された時期

例（課 税 標 準の控/２のまま継続している。

平成１５年度改正では、すべての土地・建物について本

別表１ 既存住宅特例の建築時期別課税標準控除額
昭 和２９年７月１日 ～ 昭 和３８年１２月３１日

固定資産税評価の適正化・均衡化の名目で、平成６産取得税の激変緩和措置が必要となったが、同税も登録める措置が平成２６年度改正で講じられている。

/

このことにより、買取 再 販 住 宅 は、新築住宅とも現状有姿
仲介とも異なる新たな供給形態―リノベー.

ション住 宅 ―として税法上位置づけられることとなった。

29

F RK調 査・研 究報告

既存住宅流通量

地域別推計

全国の既存住宅流通量は61万件
既存住宅流通比率は4割強を維持
不動産流通経営協会（FRK）は独自に行っている全国ベースによる既存住宅流通の推計を今 年 2 月にまとめた。総務省が 5 年ごとに行っている住宅・土地統計調査（以下、住調）の既存住宅流通量は、住替えに伴い持ち家として取 得された既存住宅のうち、調査時点でその住宅に
購入者
（回答者）
が居住している戸数

7.5％増となった。既存住宅流通比率

算について、全国ベース、都道府県（令 和 3 年 暫 定 値）は、既 存 住 宅 流

単位、東京都区部は区毎、首都圏（1通量の増加と併せて新設住宅着工

都3県）
市部より選定した16エリア、総数も増加した（前年比 4 万 1,100

横浜市区別、関西圏（大阪府、兵庫件 増）ため、令 和 2 年に比 べて0.6

県）の 22エリア、中 京 圏（愛 知 県）

ポイントの上昇にとどまり41.6％と14エリアのほか、地方都市圏 4エリなった。
東京都の既存住宅流通量は13.5 万件、兵庫県の流通比率が

昨 年 度に引き続き、建 物の売 買による所有権移転登記個数と住宅

B

墨田区、江東区「横浜」が流通量・比率ともトップ

宅流通比率を見ると、令和 3 年暫定

東京都・区別の推計結果（令和値では、兵庫県が最も高い 52.2％

3 年暫定値）についてみると、既存（前 年 比 3.8ポ イ ント 増）で、次 い

住宅流通量が最も多いのは「墨田で 東 京 都 が 50.1％（前 年 比 1.5ポ区、江東区」で 1 万 3,020 件（前年イント増）だった。

比 160 件 減）
、次 い で「千 代 田 区、

東京都 23 区全体の既存住宅流

中央区、文京区」の 1 万 220 件（前通 量 を 見ると、令 和 3 年 暫 定 推 計

年 比 1,340 件 増）、
「 足 立 区、葛 飾

値は 11.4 万 件で、前 年 比 約 7.6％

区 」の 8,680 件（前 年 比 2,030 件増加した。東京都全体（13.5 万件）増）となって い る。次 に 既 存 住 宅の約 84％を占めている。既存住宅

流 通 比 率（令 和 3 年 暫 定 値）を み

首都圏（23 区を除く1 都 3 県）16
エリアの推計結果（令和 3 年暫定推計値）では、既存住宅流通推計量が最も多いのは、「神奈川県横浜」の
2 万 7,700 件 で、次 い で「 神 奈 川
県川崎」（1万 800 件）
、
「埼玉県さ
いたま」
（8,700 件）、「千葉県千葉」（8,300 件）となっている。なお、「神
奈川県横浜」の既存住宅流通量は、
神奈川県全体（6 万 1,000 件）の半ると、
「千代田区、中央区、文京区」

2 年と比 べ て 1.5 ポ イント上 昇し、が 70.7 ％（前 年 比 13.3 ポ イ ント

全 国 ベ ースの 推 計 値（令 和 3 年

都 道 府 県 別 推 計（令 和 3 年 暫 定

51.7％となった。また、東京都全体

増）で 最 も 高く、次 い で「新 宿 区」

暫定値、表１）では、既存住宅流通量値、図１）では、既存住宅流通量が最の 既 存 住 宅 流 通 比 率（50.1％）との 60.8％（前年比 7.8 ポイント減）、 （令 和 3 年 暫 定 値）をみると「神 奈は 61.0 万 件（前 年 比 4 万 2,800 件

も多いのは東京都の 13.5 万件（前

新設住宅着工総数（借家・給与住宅含む）
所有権移転個数

単位

出典等

H24
2012

H25
2013

H26
2014

H27
2015

H28
2016

H29
2017

H30
2018

R01
2019

R02
2020

（戸）

建築着工
統計

882,797

980,025

892,261

909,299

967,237

964,641

942,370905,123

815,340 856,484

（個）

法務省
登記統計

533,506

579,455584,753

623,488

650,485

669,903669,270

678,254

636,458 683,634

472,686

513,977

518,676554,281

578,932

597,553595,650

604,324

567,721 610,485

34.9%

34.4%

36.8%

37.9%

37.4%

38.3%

38.7%

40.0%

41.0%

所有権移転登記ＦＲＫ既存住宅流通推計量 （件）個数等から推計
既存住宅流通比率（B/(A+B)）「 中 野 区 」の 59.1％（前 年 比 10.9

比較すると1.6ポイント高い水準に数弱を占めているほか、
北海道全体（2 万 7,000 件 ）よ り700 件 程 度多くなっている。既存住宅流通比率

川 県 横 浜」
（51.2％）が 最も高く、

R03
2021

区分

単位

出典等

H24
2012

H25
2013

H26
2014

H27
2015

H28
2016

H29
2017

H30
2018

R01
2019

R02
2020

R03
2021

A

新設住宅着工総数（借家・給与住宅含む）

（戸）

建築着工
統計

108,668

106,997

109,343

107,524

115,926

117,616

111,852

110,020

104,829 106,457

B

ＦＲＫ既存住宅流通推計量（所有権移転個数（個人・法人取得））（件）

所有権移転登記個数等から推計87,004

100,687

97,970109,861

113,708

120,215

122,452

121,572

105,811 113,838

44.5%

48.5%

47.3%

50.5%

49.5%

50.5%

52.3%

52.5%

50.2%

既存住宅流通比率（B/(A+B)）

41.6%

51.7%

図2

図1
都道府県別既存住宅流通量（R03 暫定推計値）
新設住宅着工総数
（左軸）
（戸）

30

23区を除く首都圏16エリアでは

表2
区分

（参考）

東京区部で最も流通量が多いのは流通比率（令和 3 年暫定値）は令和

表1
A

ポイント増）となっている。

52.2％でトップ（2021年）となる。

スに推計している。

ある（表２）。

3,000 件増）となっている。既存住宅流通量の推計及び流通比率の計

流通量推計の最新年次は令和 3 年

による所有権移転登記個数をベー増）、大 阪 府 が 5.9 万 件（前 年 比 約増加）となり令和 2 年との比較ではに行った。なお、本年度の既存住宅

既存住宅流通推計量は、建物売買

県 が 6.1万 件（前 年 比 約 3,000 件

ストック割 合を用 い た FRK 既 存 住ア（札幌、仙台、広島、福岡）を対象（世帯数）であるのに対して FRK の年比約 1万件増）で、次いで神奈川

FRK 既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

FRK 既存住宅流通比率（右軸）

東京都 ･ 区別既存住宅流通量（R03 暫定推計値）
新設住宅着工総数（左軸）（戸）

FRK 既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

FRK 既存住宅流通比率
（右軸）

31

F RK調 査・研 究報告

次いで「千葉県千葉」（49.0％）と計 値）では、既 存 住 宅 流 通 推 計 量

なって い る。令 和 3 年 暫 定 値 の 既が最も多いのは、「大阪府大阪」の

存住宅流通量の対前年増減率をみ

2 万 6,900 件（前年比 2.3％増）で、「愛知県中央」が流通量トップ

ると、「千葉県柏」が令和 2 年と比べ次いで「兵庫県神戸」（1 万 8,500

流 通 量 が 26.6％の 増 加 で 最 も 増なった（図６）。

ると5 割 程 度にとどまっている。既地 方 都 市 圏（札 幌、仙 台、広 島、

存住宅流通比率（令和 3 年暫定値）

福 岡）4エリアの 推 計 結 果（令 和 2をみると「愛 知 県 名 東」
（40.3％）

年暫定推計値）では、既存住宅流通

調査結果資料は以下 URL よりダウ

中 京 圏（愛 知 県）14エリアの 推件）、「大 阪 府 北 大 阪」
（6,900 件）

が 最 も 高 い が、東 京 都 23 区 全 体

推計量が最も多いのは、「福岡県福ンロードできます。

計結果（令和 3 年暫定推計値）では、加率が高く、「東京都立川」（ 24.9％となっている。既 存 住 宅 流 通 比 率（50.1％）、横浜市（51.2％）、大阪市

岡」の 1万 3,190 件で、次いで「北https://www.frk.or.jp/

名古屋市内の各行政区を含む「愛増）「 埼玉県さいたま」（ 20.9% 増）、（令 和 3 年 暫 定 値）をみると「兵 庫（45.0％）などと比 べると水 準とし

海道札幌」（1万 3,100 件）となって

information/2022chiikibetsu_

知県中央」「愛知県熱田」「愛知県「東 京 都 町 田」
（19.4％増）と続 い

県 神戸」（63.5％）が 最も高く、次ては低い（図５）。

いる。既存住宅流通比率（令和 3 年

kisonjyutaku.pdf

名東」の既存住宅流通量が特に多ている（図３）。

いで「大阪府守口」（59.9％）、「兵くなっている。これら3エリアの 合

庫 県 三 田」
（57.7 ％）となって い

計 は1万 3,400 件 で 令 和 2 年と同る。令 和 3 年 暫 定 値 の「 大 阪 府 大等で愛知県全体の既存住宅流通量阪」の既存住宅流通量は大阪府全（2 万 5,000 件）の半数超を占めて体（5 万 9,000 件）の約半数を占めいるものの、横浜市（2 万 7,700 件）ている（図４）。

や大阪市（2 万 6,900 件）と比較す

関西圏 22エリアでは「大阪府大阪」が流通量トップ
関西圏（大 阪 府・兵 庫 県）22 エ
リア の 推 計 結 果（令 和 3 年 暫 定 推

図3

推計エリア
1
さいたま
2
川口
3
志木
4
所沢
5
千葉
6
松戸
7
船橋
8
柏
9
市川
10
町田
11
府中
12
西東京
13
立川
14
横浜
15
川崎
16
藤沢

中京圏14エリアでは

都道府県
区市町村
埼玉県 さいたま市,戸田市,蕨市
川口市
志木市,朝霞市,和光市,新座市,富士見市
所沢市,狭山市,入間市
千葉県
千葉市,習志野市
松戸市,流山市
船橋市,八千代市
柏市,我孫子市,野田市
市川市,鎌ケ谷市,浦安市
東京都
町田市
武蔵野市,三鷹市,府中市,調布市,小金井市,狛江市,多摩市,稲城市
小平市,東村山市,西東京市,清瀬市,東久留米市
立川市,昭島市,武蔵村山市,東大和市,国分寺市,国立市,日野市
神奈川県 横浜市
川崎市
鎌倉市,藤沢市,茅ヶ崎市,寒川町（ 高座郡）

首都圏（1 都 3 県）16 エリアの既存住宅流通量（R03 暫定推計値）
新設住宅着工総数
（左軸）
（戸）

32

FRK 既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

FRK 既存住宅流通比率（右軸）暫定値）をみると「北海道札幌」「広地方都市圏 4エリアでは

島県広島」「福岡県福岡」では増加「福岡県福岡」が流通量トップ

図4

推計エリア
1
大阪
2
池田
3
枚方
4
守口
5
北大阪
6
東大阪
7
堺
8
富田林
9
岸和田
10
神戸
11
西宮
12
伊丹
13
三田
14
尼崎
15
柏原
16
姫路
17
加古川
18
社
19
龍野
20
豊岡
21
八鹿
22
洲本

都道府県

大阪府

兵庫県

したが、
「宮城 県 仙台」では微 減と

市区町村
大阪市
池田市,豊中市,箕面市,豊能郡（ 豊能町,能勢町）
枚方市,寝屋川市,交野市
守口市,門真市
吹田市,高槻市,茨木市,摂津市,三島郡島本町
東大阪市,大東市,四條畷市,八尾市,柏原市
堺市,松原市,高石市,大阪狭山市
富田林市,河内長野市,羽曳野市,藤井寺市,南河内郡（ 太子町,河南町,千早赤阪村）
岸和田市,泉大津市,貝塚市,泉佐野市,和泉市,泉南市,阪南市,泉北郡忠岡町,泉南郡（ 熊取町,田尻町,岬町）
神戸市,芦屋市,明石市,三木市
西宮市
伊丹市,川西市,川辺郡猪名川町,宝塚市
三田市
尼崎市
丹波市,丹波篠山市
姫路市,神崎郡（ 神河町,市川町,福崎町）
加古川市,高砂市,加古郡（ 稲美町,播磨町）
西脇市,加西市,小野市,加東市,多可郡（ 多可町）
たつの市,宍粟市,相生市,赤穂市,揖保郡（ 太子町）
豊岡市,美方郡（ 香美町,新温泉町）
養父市,朝来市
洲本市,淡路市,南あわじ市

関西圏（大阪府、兵庫県）22 エリアの既存住宅流通量（R03 暫定推計値）
新設住宅着工総数（左軸）（戸）

FRK 既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

FRK 既存住宅流通比率
（右軸）

33

公的提供の不動産取引事例データを活用する
不動産取引価格指標作成研究

F RK調 査・研 究報告

※

明海大学

図5

推計エリア
1
中央
2
熱田
3
名東
4
春日井
5
津島
6
一宮
7
半田
8
岡崎
9
刈谷
10
豊田
11
西尾
12
豊橋
13
豊川
14
新城

都道府県

愛知県

市区町村
名古屋市中区・東区・北区・中村区・西区・千種区・昭和区,西春日井郡豊山町,清須市,北名古屋市
名古屋市熱田区・南区・中川区・港区・瑞穂区・緑区,豊明市
名古屋市名東区・守山区・天白区,日進市,長久手市,愛知郡東郷町
春日井市,瀬戸市,犬山市,小牧市,尾張旭市,丹羽郡（ 大口町,扶桑町）
津島市,愛西市,弥富市,あま市,海部郡（ 蟹江町,飛島村,大治町）
一宮市,稲沢市,江南市,岩倉市
半田市,常滑市,大府市,東海市,知多市,知多郡（ 阿久比町,武豊町,南知多町,美浜町,東浦町）
岡崎市,額田郡幸田町
刈谷市,知立市,安城市,碧南市,高浜市
豊田市,みよし市
西尾市
豊橋市,田原市
豊川市,蒲郡市
新城市,北設楽郡（ 設楽町,東栄町,豊根村）

中京圏（愛知県）14 エリアの既存住宅流通量（R03 暫定推計値）
新設住宅着工総数（左軸）（戸）

FRK 既存住宅流通比率（右軸）

FRK 既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

推計エリア
1
札幌
2
仙台
3
広島
4
福岡

都道府県
北海道
宮城県
広島県
福岡県

市区町村
札幌市,石狩市,北広島市
仙台市,富谷市,大和町,大郷町,大衡村
広島市,海田町,府中町,坂町,熊野町,北広島町,安芸太田町,廿日市市,大竹市
福岡市,那珂川町,糸島市

地方都市圏 4 エリアの既存住宅流通量（R03 暫定推計値）
新設住宅着工総数（左軸）（戸）

FRK 既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

FRK 既存住宅流通比率
（右軸）

准教授

金 東煥

徒歩距離、面積など）、
βk は t 時点の各属性情報 Z nk の

1. はじめにパラメータ、ϵtn は誤差項である。ローカル地域の不動

不動産の価格変動指標は、住宅購入を検討する家計

産価格指数は、国土交通省が提供する日本国内の不動および投資家、政府の政策関係者など幅広い分野から産の取引事例価格や地価公示価格のデータベースで利用・活用されている。特に、日本政府は、広い地域のある「土地総合情報システム 3」から収集する。本研究で不動産の価格変動指標として不動産価格指数などの公は土地総合情報システムから、東京都港区と千葉県浦的インフラを構築して提供している。これらの指標は投安市の中古マンションの不動産取引事例価格データを資家や政府の不動産や経済政策関係者など、日本の不収集した。データ期間は、東京都港区が 2005 年第 3 四

動産市場市況を把握したい人々にとって、非常に役立つ

半期から2022 年 第 1四半期であり、千 葉 県 浦安市がものであると考えられる。一方、実際に住宅購入を検討

2007 年 第 1四 半 期から2022 年 第 1四 半 期までであする家計にとっては、広い地域の不動産の価格変動指る。土地総合情報システムは、取引総額、最寄り駅まで

標よりは、住宅購入を検討する特定の地域（ローカル地の徒歩距離、面積、建築年、取引時点（四半期）、建物の域）の不動産の価格変動指標がより役に立つと考えら

構造、建ぺい率、容積率などの不動産情報を収録していれる。しかし、このようなローカル地域には、不動産の価る。ローカル地域の不動産価格指数は、東京都港区と格変動指標が整備されていないケースが多く、あるとし港区の海岸地域（浜松町を含む）、千葉県浦安市と浦安ても民間企業が営利目的で提供するため、中立的では

市新浦安地域（新浦安駅を含む地域）を対象として作成ない可能性が高いと考えられる。本研究では、国が提供した。

する不動産の取引事例データを利用して、浜松町や新2.2 データの基本統計量

浦安駅周辺地域などのローカル地域 の不動産価格指不動産土地総合情報システムから収集した中古マン数の作成を試みた。一般に公開されている情報を活用

ション取引事例データは、異常値を除外するフィルタリ

して、信ぴょう性を有する不動産取引事例の価格指数をング作業を行い、基本統計量を確認した結果、特段に問作成することが本研究の有意義点である。

題がないと判断して不動産価格指数を作成した。表 1

1

図6

不動産学部

は東京都港区の異常値処理後 4 の基本統計量を示す。

2. 研究手法とデータ

また、港区の海岸地域（浜松町を含む）、千葉県浦安市、

2.1 研究手法

浦安市新浦安地域の中古マンション取引データに対し

本研究では、不動産価格指数の作成モデルとして、国
土交通省が運用する不動産価格指数（住宅）のヘドニッても同じ異常値処理をした。

ク法（時間ダミー変数法）の（1）式 2 を用いて、ローカル

3. ローカル地域の不動産価格指標作成

地域の不動産価格指数を作成する。ヘドニック法（1）は、

3.1ローカル地域の不動産価格指数モデルの推定結果

推定期間を逐次に動かすローリングウィンドウ（Rolling

表 2は東京都港区の中古マンション取引データに基Window）法を適用して、ローカル地域の不動産価格

づいて、中古マンションの不動産価格指数を作成するヘの指数作成に用いられる。

ドニック法（時間ダミー変数法）の推定結果である。本
研究では、説明変数の統計的有意性（p 値）、説明変数の符号の安定性と修正済み決定係数（R2 adjusted）

ただし、lnp は n 物件の対数変換した不動産価格、β0 はを総合的に考慮して、中古マンションの不動産価格指数

定数項、Z nk は n 物件の k 属性情報（k は最寄り駅までのを作成するヘドニック法のローリング期間を7 年と設定

※ 本研究は令和 3 年度一般社団法人不動産流通経営協会による研究助成を受けている。記して謝辞を述べたい。
1  本研究では、東京都港区浜松町や千葉県浦安市新浦安駅周辺のように自治体の区市町村に属する地域をローカル地域の定義とする。
2  国土交通省不動産・建設経済局（2020）、「不動産価格指数（住宅）の作成方法」（オンライン：https://www.mlit.go.jp/common/001360416.pdf）
を参照。
3 国土交通省、「土地総合情報システム：不動産取引価格情報検索システム」（オンライン：https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/ を参照。
4 異常値処理は、建築経過年数、不動産取引価格（㎡当たりの取引単価）、面積などにフィルタリング基準を設定して、実施した。
34

35

最小値
1
700,000
150
100
035,000最大値
29
3,200,000,000
122
80
1,300
69
24,500,000

した。表 2は、2005 年 第 3 四 半 期 から2022 年 第 1四ていると判断される。本研究では、東京都港区海岸地域

半期までにおいて、ヘドニック法に用いる東京都港区の（浜松町を含む）、千葉県浦安市、浦安市新浦安地域の中 古マンションの 取 引 事 例デ ータが 約 11,500 件（各

中古マンションの不動産価格指数（図 2 ～図 4）を図 1

ローリング 推 定モデ ルに用いる取 引 事 例デ ータが 約の東京都港区の中古マンションの不動産価格指数と同3,800 ～ 5,500 件程度）で、各説明変数の係数が中古じ方法で作成した。

140

80

120
100

60

80
40

60
40

20

20
0

0

年・四半期

東京都港区海岸地域（浜松町を含む）の中古マンション不動産価格指数200（浜松町を含む）マンション価格指数：
海岸地域
7年ローリング指数：左軸（浜松町を含む）マンション価格指数：右軸
海岸地域

本研究では、国土交通省の不動産価格指数（住宅・は中古マンションの取引価格の推定モデルとして、適切

100

160

図2

4. 指数の精度検証

間の推定結果が安定的であることを示す。つまり、表 2

180

120

180
100

160
140

80

であると判断される。

東京都マンション）と本研究のローカル地域中古マン

3.2 ローカル地域の中古マンションの不動産価格指数

ションの不動産価格指数（以下、ローカル地域指数）と

図 1は東京都港区の中古マンションの不動産価格指の推移を比較することで、ローカル地域指数の精度を数を示す。図 1の赤色の線は7 年ローリング推定モデル

判断することにした。具体的には、ローカル地域指数とによる指数であり、青色の線（マーカー付）は全期間に国土交通省の不動産価格指数の推移が同じ動向を示

20

対してローリング推定をしないヘドニック法（ダミー変

すか否か、また、ローカル地 域 指 数と民間企 業のライ0数法）による不動産価格指数である。ローリング推定にフルホームズ（LIFULL HOME'S）の 港 区、浜 松 町 駅、よる指数とローリングを推定しない指数は、ほとんど同

千葉県浦安市、新浦安駅の中古マンション価格の推移

じ動きを示すため、全期間を一回の回帰モデルで推定（「LIFULL HOME'S 住まいインデックス」の 中 古マン

して誤差の幅が拡大する可能性がある全期間の推定モション価格推移）が同じ動向を示すかについて確認すデルより、期間ごとにヘドニック法（ダミー変数法）の推る。図 5は国土交通省の不動産価格指数の東京都マン定を適用するローリング推定モデルがより好ましいと考

ションの価格推移で、図 6は本研究の東京都港区のローえられる。東京都港区中古マンションの不動産価格指数

カル地域指数を示す。両指数は対象地域（東京都と港は2008 年第 3 四半期（2008Q3）に下落した後、継続

区）、データの周期（月次指数と四半期指数）が異なっ

的に右上がりの推移を示し、2008 年前後のリーマン・て、単純比較は難しいが、両指数は2008 年のリーマン・

ショックおよび 2013 年のアベノミクス以降の不動産価ショック後の不動産価格の下落と2013 年アベノミクス

2020

格の上昇を示す。つまり、図 1の東京都港区の中古マンが始まる前までの横ばいの推移、2013 年アベノミクス

ションの不動産価格指数は、市況を反映した動きを示し以降の上昇推移が類似している。さらに、ライフルホー

0

0

推定値
p値
14.472177 <0.001-0.106222<0.001-0.181872<0.001
0.096215<0.001-0.830678<0.001-0.79759<0.001・・・・・・-0.001721
0.963
11,4670.451 / 0.448

注：2005Q3は2005 年第 3 四半期を表す。

2005Q3-2012Q2
推定値
13.859851-0.085451-0.160376
0.080983-0.249788-0.210429
・・・

p値<0.001<0.001<0.001<0.001<0.001<0.001・・・

3,812
0.369 / 0.364

40

60

20

2005Q3
2006Q1
2006Q3
2007Q1
2007Q3
2008Q1
2008Q3
2009Q1
2009Q3
2010Q1
2010Q3
2011Q1
2011Q3
2012Q1
2012Q3
2013Q1
2013Q3
2014Q1
2014Q3
2015Q1
2015Q3
2016Q1
2016Q3
2017Q1
2017Q3
2018Q1
2018Q3
2019Q1
2019Q3
2020Q1
2020Q32021Q12021Q32022Q1

0

年・四半期

図3

千葉県浦安市の中古マンション不動産価格指数

浦安市中古マンション価格指数：
7年ローリング指数：左軸
浦安市中古マンション価格指数：右軸

140

120

120

100
80

80
60
60
40

40

2007Q2
2007Q4
2008Q2
2008Q4
2009Q2
2009Q4
2010Q2
2010Q4
2011Q2
2011Q4
2012Q2
2012Q4
2013Q2
2013Q4
2014Q2
2014Q4
2015Q2
2015Q4
2016Q2
2016Q4
2017Q2
2017Q4
2018Q2
2018Q4
2019Q2
2019Q4
2020Q2
2020Q42021Q22021Q4

2010年平均＝100

100

年・四半期

2005Q4-2012Q3
推定値
13.814516-0.080296-0.160932
0.07842-0.163622
・・・

p値<0.001<0.001<0.001<0.001
0.001
・
・
・

3,889
0.360 / 0.355

・・・
・・・
・・・
・・・
・・・
・・・
・・・
・・・
・
・
・
・・・
・・・
・・・

2015Q2-2022Q1
推定値
14.586187-0.140432-0.217857
0.110843

p値<0.001<0.001<0.001<0.001・・・・・・-0.007653
0.828
5,493
0.380 / 0.376

図4千葉県浦安市新浦安地域の中古マンション不動産価格指数

新浦安地域中古マンション価格指数：
7年ローリング指数：左軸
新浦安地域中古マンション価格指数：右軸

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

40
20

20

0

0

2007Q2
2007Q4
2008Q2
2008Q4
2009Q2
2009Q4
2010Q2
2010Q4
2011Q2
2011Q4
2012Q2
2012Q4
2013Q2
2013Q4
2014Q2
2014Q4
2015Q2
2015Q4
2016Q2
2016Q4
2017Q2
2017Q4
2018Q2
2018Q4
2019Q2
2019Q4
2020Q2
2020Q42021Q22021Q4

2005Q3-2022Q1

6080

東京都港区のヘドニック法（ダミー変数法）の推定結果

東京都港区不動産価格指数（中古マンション）
変数
定数項
最寄り駅までの徒歩距離
建築経過年数面積d2005Q3d2005Q4・・・
d2021Q4
Observations
R2 / R2 adjusted

36

100

40

2010年平均＝100

表2

120

2022 年第1四半期＝100

マンションの取引価格に与える符号が一定であり、各期

120

200

2022年第1四半期＝100

中央値
2442,000,000
58
80
400
12
1,036,364

2022 年第1 四半期＝100

標準偏差
10
74,094,480
31
10
129
13
610,767

2005Q3
2006Q1
2006Q3
2007Q1
2007Q3
2008Q1
2008Q3
2009Q1
2009Q3
2010Q1
2010Q3
2011Q1
2011Q3
2012Q1
2012Q3
2013Q1
2013Q3
2014Q1
2014Q3
2015Q1
2015Q3
2016Q1
2016Q3
2017Q1
2017Q3
2018Q1
2018Q3
2019Q1
2019Q3
2020Q1
2020Q32021Q12021Q32022Q1平均
1960,405,413
59
70
445
16
1,100,537

2010 年平均＝ 100

最寄駅までの徒歩距離（分）取引価格（総額）
面積（㎡）
建ぺい率
容積率
建築経過年数取引単価（取引総額 / 面積）

データ件数
11,915
11,915
11,915
11,783
11,783
11,915
11,915

東京都港区の中古マンション不動産価格指数

港区中古マンション価格指数：
7年ローリング指数：左軸
港区中古マンション価格指数：右軸2022 年第 1 四半期＝100

図1

東京都港区中古マンション取引データの基本統計量

2010年平均＝100

表1

年・四半期

37

編・集・後・記国土交通省の不動産価格指数（住宅：東京都マンション ( 区分所有 )）2010 年平均＝100

図5

200

今回から微力ながら本誌の編集に携わらせていただきます。

180

僭越ではございますが、徒然なるままに書きます。

160

昨今、少子高齢化の加速、労働生産人口の減少などが取り沙140

汰され、どの業界においても働き方改革の推進や生産性をどう向上

120させるかといったことに真剣に取り組まれております。

100
80

生産性向上のためには各人の意識改革が大前提となり、今まで60の既成概念に囚われず新しい発想のもと、どの世代、どの立場の人40もITとの距 離を縮めつつDXの推 進に寄り添っていくことが必 要か

20と思います。
また時代の変わり目のなかで、新たなワードの誕生や社

図62022/04

2021/102021/04

2020/102020/04

2019/10

2019/04

2018/10

2018/04

2017/102017/04

2016/10

2016/04

2015/10

2015/04

2014/10

2014/04

2013/102013/04

2012/10

2012/04

2011/10

2011/04

2010/102010/04

2009/10

2009/04

2008/10

2008/04

出典：国土交通省、「不動産価格指数」

2007/10

2007/04

0年・月

くづく実感しております。
しかしながら、慣れないルールや制約には、推進する側とされる側双方で、何かしら一定のストレスが生まれてい東京都港区の中古マンション不動産価格指数（ローカル地域指数）

るかもしれません。今までの常識が非常識となりその逆もまたあり得ま

200

す。

180
160

そういったことに関連するかどうかはさておき、これだけ世の中が変140

わっても、不正取引や不祥事事案など、一定数絶えず起こっていま120

す。昔どこかで聞いたことがあるような事案もいつの時代でも起こって100いるような気がします。
なぜか？

80
60

「 不 正のトライアングル」理 論によると「 動 機 」
「 機会」
「 正当

40

化」三つの要素が揃えば不正が起こるそうです。
うちどれか一つを防2022Q12021Q32021Q1

2020Q3

2020Q1

2019Q3

2019Q1

2018Q3

2018Q1

2017Q3

2017Q1

2016Q3

2016Q1

2015Q3

2015Q1

2014Q3

2014Q1

2013Q3

2013Q1

2012Q3

2012Q1

2011Q3

2011Q1

2010Q3

2010Q1

2009Q3

2009Q1

2008Q3

2008Q1

2007Q3

2007Q1「 安心・安全」な取引はどんな時代でも求められ、変わるものでもな

2006Q3

げば不正は起きにくくなるそうです。不正、不祥事事案の未然防止、

0

2006Q1

20
2005Q3

2010年平均＝100会のルールも徐々に変化し、随分と世の中が変わってきたなあとつ

年・四半期

ムズの「LIFULL HOME'S」住まいインデックス（港区の中古マンション価格の推移）5 が本研究で作成した東京都港区のローカル地域指数と同じ価格動向を示すことを確認したため、東京都港区のローカル地域指数は、港区の中古マンションの市況を反映した取引価格の推移を示していると考えられる。
同様に、東京都港区海岸地域（浜松町を含む）、千葉
県 浦 安 市、千 葉 県 浦 安 市 新 浦 安 地 域 のローカル 地 域
指数と国土交通省の不動産価格指数（住宅）、ライフル
ホームズの「LIFULL HOME'S」住まいインデックスを比較して、本研究で作成した各ローカル地域指数は、全般的な価格推移が類似しているため、東京都港区海岸地域（浜松町を含む）、千葉県浦安市、千葉県浦安市新浦安
地域の中古マンションの市況を反映した取引価格の推移を示していると考えられる。
同様に、東京都港区海岸地域（浜松町を含む）、千葉
県浦安市、浦安市新浦安地域のローカル地域指数と国土交通省の不動産価格指数（住宅）、ライフルホームズ
6の「LIFULL HOME'S」住まいインデックスを比較した結果、全般的な価格推移が類似していることが確認された。これは、東京都港区海岸地域（浜松町を含む）、千葉
県浦安市、浦安市新浦安地域の中古マンションの市況を反映した取引価格の推移を示していると考えられる。

5. まとめ本研究では、国が提供する中古マンションの取引事
例データと国土交通省の不動産価格指数の作成方法を利用して、東京都港区と東京都港区海岸地域（浜松町を含む）、千葉県浦安市、浦安市の新浦安地域のローカ

いと思います。
変わるものと変わらないもの。
先日、地元のとある飲食店に初めて入りました。
ご夫婦で切り盛りされているカウンタ― 席だけの小さなお店でした。厨 房の壁に貼ってある「 日常の五心」と書かれた小さな紙が目に入り、思わずハッとさせられました。
「 ハイという素直な心」「 すみませんという反省の心」「 おかげさまという謙 虚な心 」「 私がしますという奉 仕の心 」「 ありがとうという感謝の心」
どんな時代になっても心に留めておきたいものです。
最後に、本誌の編集に携わっていただきました全ての皆様へ心から深く感謝申し上げます。
（ は）ル地域の不動産価格指数（ローカル地域指数）を作成した。これらのローカル地域指数は、国土交通省の不動産価格指数と民間企業のライフルホームズが公開する中
古マンションの価格推移と比較すると、同じ傾向で推移
していることが確認された。そのため、本研究の各ロー
カル地域指数は、中古マンション市況を反映した取引価格の推移を示していると考えられる。このようなローカ

FRKコミュニケーション
2023年夏号＜通巻15号＞
発行日
発行人などに利用される可能性があることに着目すると、当該期待される。

5 ライフルホームズの「LIFULL HOME'S」住まいインデックスは、データのダウンロードができないため、「LIFULL HOME'S」住まいインデックスの   ホームページで、各地域の中古マンション価格推移を参照されたい。

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel. 03-5733-2271
Fax. 03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

ル地域指数は、主に中古マンションの購入を考える家計
地域の不動産市況判断に参考できる有益な指標として2023年7月25日

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

6 千葉県のローカル地域指数は国土交通省の南関東圏の不動産価格指数（住宅）と比較した。
38

39

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。