しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp：

2022年 11月

前月の主なイベント

10月は売りに押される動きが続きましたが、下旬は大きく買い戻されました。豪中銀が小幅な利上げにとどめたことを受け、景気への配慮から米欧の中銀も急激な金融引締め姿勢を転換するとの期待から一旦上昇しました。その後は米連邦準備制度理事会（FRB）が積極的な利上げを続けるとの見方や、米長期金利の上昇を警戒した売りなどから、軟調な動きになりました。米長期金利の高止まりを受け、利回り面でのリートの相対的な投資妙味が薄れるとの見方や相次ぐ公募増資が重しになり、24日には東証REIT指数は1,854.20 ポイントまで下落しました。ただ、FRBが12月以降に利上げを減速させるとの観測や米長期金利が低下に転じたことから、買い戻しの動きが強まりました。
今後は上値を探る動きを予想します。新型コロナの感染拡大が抑制されていることや、政府が新型コロナの水際対策を緩和し、観光支援策である「全国旅行支援」も開始されたこと、また日銀の強力な金融緩和の下、国内の長期金利の上昇が抑えられていることは安心材料です。9月の東京都心のオフィス空室率は8月から横ばいと、上昇が一服していることも下支え材料です。もっとも、東証REIT指数は大きく値を戻してきており、利益確定売りに押される場面もありそうです。他方、FRBが利上げペースを減速させるとの観測が広がると、米長期金利が低下し、投資家心理が上向くことも想定されます。米金融政策をめぐる思わくに振らされることには引き続き注意が必要です。

 日銀による10月のＪリートの買入れはなし。
 4日、アドバンス・ロジスティクスが、投資口の追加発行（公募増資に相当）を発表。
 6日、ケネディクス商業リートが、投資口の追加発行を発表。
 11日、日本リートがメインスポンサーの変更を発表（双日からSBIグループへ）。
 12日、GLPが、投資口の追加発行を発表。
 14日、三菱地所物流リートが、投資口の追加発行を発表。
 14日、スターツプロシードが、投資口の追加発行を発表。
 27日、欧州中央銀行（ECB）は0.75％の大幅利上げ継続を決定。
 28日、日銀は強力な金融緩和の維持を決定。

今月の決算発表予定の投資法人
15日：ジャパンリアルエステイト、16日：ケネディクス商業リート、17日：グローバル・ワン不動産、
21日：大和証券リビング、22日：森トラスト総合リート

Jリート関連指標
図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り①Ｊリート予想分配金利回り（左目盛）②新発10年債利回り（左目盛）利回り格差（①－②、右目盛）（年/月、月次）
05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 15/1 17/1 19/1 21/1

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料（円/坪）24,00023,0001998

19,0002017

2006

2022/92001

2000

2018

20,00018,0002016

1.02.02015

4.05.0（注）□の表記は年末、データは月次

2003

2013

2012

6.0

7.0

8.0

（空室率）

（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

61

3.684 %

0.245 %

配当込み

4,564.72+1.7 %

15/1

17/1

19/1

（年/月、日次）

21/1

23/1

（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信②9.0 10.0(%)

投資部門別売買状況
（億円）
800

日銀

銀行

（除く日銀）

投資信託

個人

海外投資家

証券自己売買600

買い越し

0-200-400

東証REIT指数（用途別指数）+3.5 %

13/1

2011（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出

1,882.68

11/1

住宅
3,177.38-600

ＴＯＰＩＸ-800

前月末比 商業・物流等

前月末比-1.7 %+0.4 % 配当なし

1,929.43+5.1 %

配当込み

3,156.44+5.1 %

2,453.05

前月末比（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

21年10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

16兆4,569億円+1.5 %

09/1

21年10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

新発10年債利回り

1,974.70

07/1

200

Jリート予想分配金利回り

配当なし

05/1

400

Jリート上場銘柄数

オフィス 前月末比

03/12010

2014

3.0500

2002
2004③1,0002009

1999
2005

時価総額

前月末比

下限

1,50020212007(2022年10月末時点)

東証REIT指数

予想レンジ
上限2,5002,000

2008
2019

16,000（03年3月31日終値=1,000）

2020

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標①④

22,00017,0003,000（新築、既存の平均）

21年10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

2.59

20
1918
1716
15
1413
12
11
10
9
8（％）
76
54
3
2
10

21年10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

7.96（平均賃料）

9876543210-1-2-3-4-5-621年10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

（％）

【 予想レンジ期間 】（2022年11月～2023年9月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,800～2,250

東証REIT指数

21年10月
11月
12月
22年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2022.11.2 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

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Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
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