FUDOSAN RYUTSU KEIEI KYOKAI

2017年 7 月（通巻3号）

2017年7月

鼎 談（通巻3号）

さらなる市場規模拡大と業界のプレゼンス向上を目指して

CONTENTS
3〜正副理事長が流通業の未来を語る〜＜正副理事長鼎談＞

榊 真二・理事長（東急リバブル㈱社長）
田中俊和・副理事長（住友不動産販売㈱社長）
山代裕彦・副理事長（三井不動産リアルティ㈱社長）［司会］田村 修・㈱不動産経済研究所取締役

さらなる市場規模拡大と業界のプレゼンス向上を目指して
10

＜論点＞

㈱野村総合研究所 デジタル事業推進室 上級研究員 谷山智彦

表紙イラスト 向井勝明

AI・ビッグデータの活用を見据えた不動産流通サービスの変革とイノベーション
12＜「ＦＲＫ第 11 回住まいと暮らしのセミナー」から＞

14㈱東京カンテイ18＜マーケット最前線＞

脚本家 大石 静氏

描きたいのは人間、微妙な台詞の一文字に懸ける
市場調査部上席主任研究員 井出 武

2017 年前半の中古マンション市場動向 ─首都圏、近畿圏─

主要エリアの店舗に聞く

大阪市中心／京都市中心／西宮・阪神

22＜日本の不動産流通業史③＞ 明海大学不動産学部教授

24＜ FRK 調査・研究報告＞

戦後復興期の不動産流通業

周藤利一

既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は 55.4 万件

26＜ FRK 調査・研究報告＞

31

編集後記

住宅市場ポテンシャルに関する調査

首都圏の潜在住宅市場規模は 307 万世帯で全体の約 2 割

副理事長

山代裕彦

三井不動産リアルティ㈱社長

理事長

榊真二

東急リバブル㈱社長

副理事長

田中俊和

住友不動産販売㈱社長＜司会＞ 田村修㈱不動産経済研究所取締役（ 2 0 1 7 年 6月1 3日収 録 ）住宅政策が既存住宅流通市場の活性化に軸足を移し、不動産流通業界の果たす役割はますます高まっています。足元のマーケットは堅調に推移していますが、さらなる市場規模の拡大に向けて正副理事長を務める流通大手3社のトップが集い、不動産流通業を取り巻く環境変化や政策提言、業界のプレゼンスを向上させる方策などについて熱く意見を語り合いました。

3

鼎 談

さらなる市場規模拡大と業界のプレゼンス向上を目指して政策的な後押しの中で既存住宅流通へ
大きくシフトを司会

震性の高い建物がだいぶ増えてきました

ケットが打撃を受ける出来事が起きなので、住みたい家を考えたときに、新築

い限り、徐々に拡大していくのではないが供給されないエリアでも、「あんなとこかと思います。

ろに住みたかった」というニーズを満た

既存住宅に関する政策が議論されていること自体が非常にプラス

まず田中前理事長にFRKの理してくれる家があります。山代さんもおっ

事長を務めた２年間を振り返っていた

しゃったとおり、新築を探すということでだきたいと思います。率直な感想を聞かはなくて、住みたい場所で「あの物件はせてください。

どうだろう？」と見ていく時代になってき田中氏

前任の竹井理事長からバトたのではないかと思います。今後のマー

司会ンを受け継いでスタートしたときは、囲ケットについては、巡航速度で成長して既存住宅に軸足が移ってきています。

い込み問題が大きく取り上げられた時

いくとみています。成約価格はここのとこ

FRKの理事長として実際に政策活動を期でした。そういった懸念を払拭するた

ろずっと上がってきています。新築価格行ってきた田中社長は、
国が今進めてい

めにどうしたらいいのかということで、結が上がり過ぎたことに引っ張られたエリ

る住宅政策をどのように受け止めていま

国が進めている住宅政策は、果的にレインズのステータス管理制度にこって非常に苦労が多かったと思いま

移しています。爆発的に取引が増えていアは多少調整されると思いますが、成約すか。

たどり着きました。ステータス管理につす。世間全体の誤解もあったと思います

るということではありませんが、実需を中件数は比較的堅調に推移していくと思田中氏

いては全面的に協力することを協会としが、今は私たちが消費者に対して仕事を心に取引は昨年から徐々に拡大していいます。

計画では既存住宅流通市場の倍増が宅をつくっていくことが良いのかもしれて決議し、各社とも真摯に取り組んでいきちんとできるような環境になってきたとます。既存住宅が以前より評価されるよ榊氏

お二人がおっしゃったように、そ数値目標として掲げられるなど、政策面ませんが、日本はそういう方向性がだん

ただいたことに感謝しております。

思います。雨降って地固まるではないでうになってきました。家を求めている人もそも良質なストックが増えてきたことで市場活性化をバックアップしてもらっ

だん成り立たなくなっています。新耐震

また、IT 重説の社会実験や、建物状

すが、ベースがよりきっちりしたところでは、「新築がないから中古を買おうか」と、業界各社が既存住宅の安心を担保ていることに感謝しています。今までの基準になってからかなりの時間が経ち、

況調査（インスペクション）導入などの動理事長を引き継ぐことになりました。いよではなくて、最初から新築か中古かを選するような制度に積極的に取り組んで

新築優先の時代から、既存住宅に関す

新築に比べて遜色のない良質な住宅スきに対しては、現場の生の声を積極的

いよ不動産流通市場はストックの時代

択する人も結構います。最近は特に新築きたことが市場活性化の背景にありまる政策が議論されていること自体が非トックが多く蓄積され、それを流通さに届けるなど意見具申を行ってまいりまになってきたなという感じがしています。

がかなり高額になってしまいましたので、す。既存住宅の一番の不安は何かという常にプラスなのではないかという感じがせていこうという政策は必然だと思いました。FRKと消費者、そして行政や学識

政策的な後押しや既存住宅流通に対す

価格的にこなれている中古を選択してと、建物の状況が見えないことです。新

します。こういった施策をやったらもっとす。空き家の問題も既存住宅の流通を経験者の方々との間のコミュニケーショ

るフォローの風が吹く中で、信頼産業といるケースが増えていると思います。

築のように分譲主が担保するわけではいいのではないかと、ストックを生かす

活性化していく中で対応していくというンが一番大切だという思いから、初のオして業界全体で既存住宅流通への大き政策的にもインスペクションの活用ないので、見えないことへの不安が今まためにみんなで幅広い議論をしていることが考えられており、政策の流れとしピニオン誌の名称を「FRKコミュニケー

なシフトの流れをしっかりつくっていくこ

促進や安心Ｒ住宅という流通市場を後で一番大きかったと思います。そこが担環境は非常に良いと思います。既存住宅ては良いと思います。

ション」とし、情報発信をスタートしましとが私の一番の役割かと思っています。

押しする制度が打ち出されています。各

保されるようになってきたことが安心感の方向にどんどん目が向いてきたので、榊氏

社はいち早くそうした動きを取り入れてに繋がっています。一方で共働きが増えそれによって具体的な施策が講じられ、

ような、まさしく今の時代の流れに合っいろいろな施策を打ってきています。安たり単身世帯が増えたり、世帯構成や業界も一緒になって活性化させていく

た政策がいろいろと打ち出されているとかろう、悪かろうではなくて、既存住宅が生活スタイルが変わってきています。そ流れができてきました。

思います。日本はもともと新築の着工戸

きちんと見直されてきており、さらにここの中で新築へのこだわりよりも住みたい

インスペクションに関しても、消費者数を伸ばすための住宅政策がずっと中にきてリフォーム市場が非常に活発化しエリアや住みたい家の間取り、クオリティに安心・安全を提供するサービスとして心でした。現実的にストックが増加してた。あっという間の２年間でしたが、様々な激しい動きの中で、着実に既存住宅流通の存在感が増していく、密度の濃い２年間でした。
司会

いろいろなことが起きた変革期

足元のマーケットは堅調に推移、
今後は巡航速度で成長も大切です。
昨春策定された住生活基本

山代氏

経済効果を考えると新築住

私たちにとっては後押しになるに田中社長は理事長に就任されました。

司会

いろいろな政策の展開によって、てきました。
既存住宅を買ってリフォームなどに優先順位も変化してきました。新

市場活性化を後押しする重要な施策でいく中でそれを生かしていくために、新前理事長を引き継いで榊社長が新理事

世の中の注目も既存住宅流通市場に集するという形によって、自分が住み良い

築か中古ではなく、予算の中でベストなす。それだけに来年の施行に向けて、現

築と中古の税制面の違いも大分解消

長になられました。今後の抱負をお願い

まってマーケットも活性化していると思い住宅を購入する動きも一般的になってきものを探しています。そうした価値観の場が混乱しないようにどうやってお客様されてきました。リフォーム等の支援制します。

ます。既存住宅流通市場の足元の状況ました。まだまだマーケットの拡大が見変化がマーケットを後押ししており、こに説明していくかが重要です。お客様が度もいろいろな形で出てきました。これ

榊氏をどのように捉えていますか。また今後込めると思います。

の流れはこれから先も当面続くと思いま「インスペクションがあるから大丈夫」とから既存住宅の流通量を倍にすること

慣行について波が立ち、不動産流通の見通しはどうなるのでしょうか。

田中氏

以前のような古くなったら壊す。全体的に堅調なマーケットであり、私たち宅建士が調査内容の保証までしを目標にしていただいていますから、政業の本質論を問い直すような議論が起山代氏すというイメージが変わってきました。耐リーマンショックのような世界的にマーたものと誤解されないようにすることなど

策の中で私たちの業界がきっちり役割

4

前理事長のときに従来の取引

足元のマーケットは堅調に推

5

鼎 談

さらなる市場規模拡大と業界のプレゼンス向上を目指しててお伝えしていくことで安心していただく

れによっても価格の幅は出てきます。不ていく必要があります。不動産全体の流という部分は、最後は人間の力になると動産仲介の本質は、人と人を繋ぐことだ

通サービスとしてのメニューが揃うこと思います。不動産流通はネットだけで取と思うのでAIではなかなかできません。

で、流通が更に活性化していくと思いま

引する世界ではなく、そこに人が介在す

私たちはAIを使って、いかに合理的にす。

ることが非常に重要だと思うし、情報だ

仕事を進めていくかを考えなければい

けではなく、われわれが提供できるもの

けないと思います。私たちが知り得ないは何かという価値がますます問われるよ

情報も、AIやビッグデータを活用するこ

うになります。

とによって知ることができます。私たちは司会

ＡＩに振り回されることなく、それをうまAIの技術が進むと不動産仲介業が要らなくなるということも言われていく使っていくことが重要です。

ます。
榊氏

そういった話題を耳にしますが、実際はAIではなかなか難しいのが不動産流通業界ではないかなという気が不動産を動かすだけでなく住まいや暮らしに対する付加価値を提供を果たしていくことにより、今の日本全上がってくると思います。ただ、不動産はすごくします。
普通の商品はものも決まっ

体の住宅のストック構成に合った活性全物件が一つひとつ違うということと、ているし、販売ルートがいくつもあった司会化が図られていくのではないかと思いま

実際にそれを評価するお客様も、使いりします。不動産はそれぞれに対しても況の変化などを踏まえて、今後の不動す。私たちに課されている課題も大変大方や価値観は多様です。一物一価ではのも違うし、お客様も違う、価値の評価

産流通業界全体のサービスのあり方は山代氏きいものだという認識で取り組んでいかないのが不動産の特徴です。情報がフも異なります。いくら査定を出しても、そ

どうあるべきでしょうか。各社で様々なを競い合っていると思います。今後は、なければいけません。

ラット化されればされるほど、逆に個別れに価値をより感じる人、感じない人な

新しいサービスを展開していますが、そ不動産を動かすためのサービスの提供性の強いものを扱う私たちの業界が多ど、一定の幅が常にあります。そこに介在の内容や方向性は今後どうなっていくのではなく、もっと住まいや暮らし方に対様なニーズをいかにくみ取って、専門ス

して、ベストマッチングというか最適解でしょうか。

する付加価値の提供へ向かうと思いま

キルを駆使しながら最適なマッチングを見つけることは、人にしかできないと思

榊氏

安心・安全を担保する観点からす。例えば、家具の配置はこうしたらどうを行うかというビジネスのレベルを上げいます。

国の政策が検討されていますが、すべでしょうとか、そういうことも提案できるていくことが、ますます大切になってきまての物件を網羅することはできないとような、個々の暮らし方に踏み込んで提化の推進など、最近では毎日のようにメす。

思います。ただ、先行して各社が展開し案できるようなノウハウです。
物理的にリディアを賑わせている新しい高度情報

山代氏

今はほとんどの情報がネットてきたことが、形としては相当でき上がフォームしてきれいにすることも非常にＡＩ時代においても
主役は ｢人」
司会

AIやビッグデータの活用、IoT

政策動向や外部環境、社会状
今は各社がお互いにサービス化の動きに不動産流通業界はどう対応

してそれが本当に今の自分にとって適を通じて入ってきます。お客様と不動産りつつあります。一方で、一戸建ての建重要だと思いますし、それ以上にソフトしていけばいいのでしょうか。

正な価格なのか、助言していく必要が会社の情報の非対称性はほぼなくなっ物の価値をどう評価して、どう流通に面での付加価値を提案できるようになっ田中氏

みんなで情報を共有できるあります。ITを駆使できる能力とコンサてきています。私たちが知っていること結び付けるかが重要になってきていまていくことが理想だと思います。

技術の進化は大変良いことだと思いま

ルティング能力を併せ持った人たちがはお客様も知っています。私たちのとこす。
リフォームすれば建物の価値は大き田中氏す。一方、不動産に限ると同じものが二サービスを提供するという形が、これかろにお問い合わせがあるときは、お客く変わると思います。先ほど山代さんもを充実させる際、過度なサービス合戦

つないという特徴があるので、その情報

らの消費者に喜ばれる不動産流通のあ様は事前に調べています。情報という意言われましたが、流通とリフォームの両にならないよう、本当に必要なお客様のが本当に正しいかどうかも含めたアドバ

り方だと思っています。

味では非常に便利になったし、こうした方を含めたサービスをしっかり提供しニーズを見極めることが大切だと感じてイスという要素が切っても切れないのが榊氏

AIやビッグデータの活用は、業

状況はますます発展していくだろうと思ていくことが大事だと思います。個別性います。売主の人にとって何がありがた

不動産流通業だと思います。価格査定界の中でこれからいろいろな面で進んいます。ただ、お二人がおっしゃったようが強いので難しい面はありますが、リ

いのか、買主の人はどんなサービスが助では、お客様がインターネットで2〜3ヶでいくと思います。情報のスペックは瞬に、その情報をそのまま受け止めていい

フォーム前にリフォーム後の建物の価かるのか、そこをもっと先取りして追求し所調べると「だいたいこのくらいだろう」

時に、誰にでもわかるようになるでしょのかどうか。きちんと物件を調べて何か

山代氏

売主さんが売り急いでいるの値や住まい方を消費者に分かり易く示ていく必要があります。

とわかる時代になってきましたが、果たう。AIを用いた査定のレベルもどんどん問題はないかということを私たちが動いか、ゆっくりやろうと思っているのか、そす仕組みを、業界全体でもう少し整備し6

お客様が安心できるサービス

マンションの管理情報もお客様にとっ7鼎 談

さらなる市場規模拡大と業界のプレゼンス向上を目指してて大切です。管理の状況や大規模修繕られません。是非マーケットに合わせしています。今の学生たちに話を聞いてルタントのような仕事であり、社会的意

説明したことと理解したことの違いを意

工事の履歴や予定、コミュニティに関すた政策をお願いしたいと思います。結いると、「お客さんと面と向かって話がで義が非常に高い産業です。お客様に喜識して「この人にはこういう言葉を使ったる情報をお客様は知りたがっています。

婚しない人が増えており、単身であればきて、お客さんが喜んでくれるように仕ばれる住まいを提供して産業がさらに方がわかりやすいだろう」ということを考

こうした情報を公表する仕組みを整え、40㎡で十分、自分らしい生活ができる

事をしたいので、流通業をやりたい」と活性化していく、そういうサイクルをつえられるかどうか、そういうプラス・アル

その情報を消費者に提供できたら喜ば人がいるというマーケットがあることを言う人が増えてきています。
ブランドだけくっていく意味でも、きわめて重要な産ファができるかどうかが大切な要素だとれるのではないでしょうか。

理解していただきたいと思います。元気で会社を選ぶのではなくて、やっている業であり、若い人にもぜひ手を挙げても思います。

のいいシニアの方等は40㎡の1LDKで仕事の中身は何かということで会社を選らいたいと思います。

十分だという人も多いと思います。住宅

ぶ人が増えてきていると思います。逆に榊氏

ローン控除が使えれば選択の範囲がわれわれは、若い人に対して「不動産流わるものを扱っている責任感と、お客広がります。面積が小さくなれば購入

通業界はこういう仕事なんだ」と、仕事様に喜んでいただいたときの満足感を

価格は安く済みますから、より買いやすの意義や難しさも含めてきちんと伝えて持つことが非常に大事です。そういうモなことを求めていますか。

くなります。

いくことが必要だと思います。先ほどもチベーションの中で業界の皆さんが頑

榊氏

山代氏

私たちは流通業ですから、話がありましたが、不動産は情報だけで張っていくことで体質が変わっていくの用してもらうことが空き家対策にもなり、売り買いをお手伝いしていますが、国手に入るものではなく、私たちが介在しではないかと思います。金融業界はファ

人、もの、お金が動けば経済的な波及全体で考えれば、住宅という国民の財て、安心・安全を担保し住まい方の提案

イナンシャルプランナーや生活設計の

住まい方の多様化に対応できる支援制度を司会

今後の政策についてはどのよう不動産をうまく活用しながら利不動産という大きな財産にかか効果は必ず起きます。今は自己居住以

山代氏

最近、住まいのバリエーショ

産をみんながシェアしているという考えをすることによって、お客様は購入したコンサルティングのように、プロフェッ

外の不動産に対しては、税制面や融資ンが非常に増えてきていますが、そのこ方を導入した方がいいと思います。ライり売却したりします。私たちがやっていショナルなイメージの中で商品を紹介し面でけっこう差があります。今までは少とへの対応はまだ十分ではないと思いフスタイルが変わっていくわけで、それる仕事は、最後は人の力であるというこています。私たちも専門知識をしっかりし贅沢品のイメージもあったかもしれまます。高齢者も若い人も単身の住まいがに合わせて住宅を移っていくことも重要とをきちんと伝えることが若い人へのア

持って、お客様が望むライフスタイルをせんが、不動産をより多く活用していくこ

増えています。今までのような「夫婦プです。住宅は非常に高い価値があるもピールになります。

実現するための不動産情報を提供し、とは、その人だけではなく周りへのプラ

ラス子供2人」をベースにした税制ではのだけれども、それだけにその価値を田中氏

不動産業は日本経済を支え業界全体が信頼産業としてステージをス効果もあります。ライフスタイルや価

なくて、単身者に対しても税制も含めてみんなで使う、シェアするという考え方

る基幹産業です。その中で不動産流通

高くして、それを消費者にしっかりと伝え

榊氏 「お客様のご希望は何ですか」

値観が変わってきている中で、不動産を

きちんと対応することが重要だと思いまで見ていったらどうでしょうか。
大きな目

業は人を相手にして喜ばれ、困ったときていくことが必要だと思います。

と聞くけれども、本当の希望は違うとこいろいろな人がもっと活用しやすくなるす。また、シニアマンションやCCRCなで見たら、みんなで住宅ストックをシェに相談を受けてそれを解決するコンサ

司会

みなさんのお話を伺っていて、ろにあることもよくあります。
「この場所政策を考えていく時代になってきていどに住むために自宅を売却する場合のアしていると考えて、ストック全体や空不動産流通業がだいぶ変わってきていで探してくれ」と言われて探したけれどます。投資用や二地域居住など、一人譲渡益の扱いをどうするのかを考える

き家をどうシェアすればいいのかというると感じました。

も、どうも気に入ってもらえない。全然違が複数の不動産を保有するケースは今必要があります。年齢や世帯などに応じ発想を持つことが政策にとって必要だ

田中氏

不動産流通業界をテーマにうエリアだけれども、「こういう物件があ後増えてきますから、自己居住以外のて、
もう少しきめ細かく税制を考えていくと思います。

した「家売るオンナ」というテレビドラマ

りますよ」と言うと、「私はこういう家に住

不動産に対する政策のバックアップがべきです。住まい方がかなり多様化してが放送されて話題になったこと自体がみたかった」と言われることがあります。

必要だと思います。中古のリゾートマン

きていますから、それにそぐわない制度

大きな変化であり、業界にとってはフォ

予算と間取りと最寄り駅以外の部分にションは現在、かなり安い価格で購入は改善することをお願いします。

ローだったと思います。ドラマの中では、お客様が求めているニーズが結構ありできます。ただし管理費が高いです。リ田中氏

主役の北川景子さんはお客様が言ったます。本当に良い営業スタッフは、そうい

ゾートマンションを持ちたい、利用した戸建てだった時代がすでに終わってい希望通りの物件を紹介していません。

うことをお客様とのやり取りの中で感じいという潜在的なニーズは多いので、例ます。ライフスタイル全体の変化に応じ

お客様はこう言ったけれども、その人の取ります。レベルは高くなりますが、そうえば自治体が管理費の一部を補助すて政策上も変化していくことが必要で司会

不動産流通業界のプレゼンス

家族構成なり人生を見て「あなたにはこいう部分はすごく喜ばれます。ますまする制度があれば、流通が活発になってす。住宅ローン控除制度など、税制特を向上させるために今後どんなことが必の物件が合うはずだ」と伝えます。そう

多様化･高度化する消費者ニーズに対空室が埋まり、人が年中訪れてくれて周例の面積要件である50㎡以上を40㎡要になってきますか。

いう提案が大切になる時代がくるので応できるプロフェッショナルとしての人材

囲での消費も増え、地域が活性化する以上にしてほしいという要望をFRKと山代氏

今まさしく就活の真最中です

はないでしょうか。重要事項説明書の字の育成に、当協会としては今後取り組んと思います。

して提出していますが、なかなか認めが、若い人たちの考え方もかなり多様化

は誰が読んでも同じかもしれませんが、で行きます。

8

住宅双六の上がりが郊外一お客様に喜ばれる
住まいを提供し産業が活性化していくサイクルをつくる

9

論点

ＡＩ
・
ビッグデータの活用を見据えた不動産流通サービスの変革とイノベーション
株式会社野村総合研究所

デジタル事業推進室 上級研究員

谷山 智彦

不動産流通業における第４次産業革命とは

不動産流通ビジネスのバリューチェーン（例）

業種・他業界からの新規参入も活性化されるため、産業規模としての拡大に寄与することになる。従来プレイヤー
外部の新サービスをいかにして最適に組み合わせるのかな人口減少という大きな転換期の中で、持続的に成長しが重要になってくるだろう。

ていくためには、生産性や効率性を向上させる何らかの

テクノロジーが変革する
不動産ビジネスの未来

人工知能とビッグデータがもたらす
不動産流通へのインパクト

集客

購入相談

情報収集

物件案内

契約

決済引渡

アフター
フォロー

「アンバンドリング化 」及び「レイヤー構造化」

ユーザーによるサービスのチェリー・ピッキングが容易に

従来のプレイヤーは、技術革新を 適切に見極め、顧客にとって最適なサービスを如何にして組み合わせるのか？が重要になる

効率的でコスト競争力のある
新サービスの登場

現在、日本における不動産テック系サービスのはしりとして、人工知能やビッグデータを活用した不動産の価げる「第４次産業革命（Industry 4.0）
」や「超スマート社

10

界の生産性・効率性が向上し、規模の経済が働き、異不動産流通業においては、有史以来初めてとなる長期的

最近、毎日のようにAI（人工知能）やビッグデータ、IoT
メディアを賑わせている。その背景には、日本政府が掲

不動産流通ビジネスのアンバンドリング化・レイヤー構造化のイメージ

は、顧客に対するサービス全てを自らが担うのではなく、「産業革命」が必要ではないだろうか。
（モノのインターネット）やブロックチェーンという言葉が性がある。このような産業構造の転換により、不動産業

不動産流通サービスの変革とイノベーションの方向性

会（Society 5.0）」と呼ばれる成長戦略がある。これは、それでは、このテクノロジーの進化によって、どのように格査定サービスが続々と立ち上がっている。2015年以降

人口減少に伴う供給制約や人手不足を克服するために、

不動産ビジネスは変革していくのだろうか。世界的に勃興だけでも約10を超えるサービスが登場し、その対象もマ

近年の技術的ブレークスルーを活用することにより、社している不動産テックの動きを見ると、①プラットフォーム

ンションや戸建住宅、そしてオフィスへと広がりつつある。

機械がビックデータに基づいて自ら学習し、人間を会的課題を解決し、消費者の潜在的ニーズを喚起するを通じて、不動産に関連するヒト・モノ・カネ・データ等

異業種からの新規参入やベンチャー企業だけではなく、超える高度な判断や自律制御が進展することで、個々の新たなビジネスを創出するものである。

を迅速に低コストでマッチング・シェアリングするサービ

従来の既存プレイヤーもサービスを開始しており、不動産

ニーズに合わせたカスタマイズ化、マッチング・シェアリ

従来の第３次産業革命までは、電力や機械を用いた

ス、②人工知能やビッグデータに基づいて、物件や地域の価格査定サービスは人工知能とビッグデータ活用の一ングの進展、人間の役割のサポート・代替が進展してい大量生産により、画一的な商品・サービスを低コストでの評価情報を定量的に迅速に提供するサービス、そしてつの応用領域となってきた感もある。

る。不動産流通サービスで言えば、価格査定に留まらず､提供することが求められてきた。しかし、近年の数々の技③モバイル端末やツールを活用して、不動産業務の効率

ユーザーにとっては、これらの価格査定サービスを利顧客対応や物件確認などの業務フローの効率化・自動術的ブレークスルーによって、従来の大量生産・画一的性・生産性を向上させるサービス、などが登場しつつある。

用することで、従来は不動産仲介業者などに依頼しない化、顧客の特性に応じたアドバイスの高度化、そして不なサービスを提供する時代から、個々のニーズに合わせこれら不動産テックの進展により、まず、従来プレイと知ることができなかった現在の資産価格を、容易に低動産のネット仲介など、テクノロジーによる業務代替の可たカスタマイズ生産・サービスの提供や、社会に眠ってヤーが提供している既存のサービスを大きく上回る新コストで瞬時に知ることができる。これらのサービスは、能性は様々な領域が想定される。

いる資産と個々のニーズを低コストで瞬時にマッチング・

サービスが今後も次々と登場するだろう。ただし、従来プ

一見すると従来の不動産仲介プレイヤーにとっては脅威

ただし、テクノロジーを活用する最大の目的は、より高シェアリングすることが可能になり、人間の役割や機能レイヤーの全ての役割を代替するようなベンチャー企業と思われがちだが、実は中古不動産の流通市場の拡大

付加価値なサービスを提供することにあることを忘れるのサポートや代替まで進展する、という時代に移り変わが急に登場する訳ではなく、一部の機能に特化したサーに貢献する可能性がある点を見落とすべきではない。

べきでない。従来プレーヤーは、次の変革を引き起こすテ

りつつある。

ビスが登場することに留意すべきである。それに伴い、不通常、自宅を取得した消費者は、売却しようと思わない

クノロジー及びデータを適切に見極め、早期に取り込むこ

実際に、金融業界では、これらの新しいテクノロジーを活動産ビジネスの更なるアンバンドリング化（機能の分解）限り、自宅の時価を知ることはない。しかし、人工知能をとによって､不動産流通業の産業規模や市場規模を拡大用した「フィンテック
（FinTech）」が話題になっているが、利が進展することが予想される。不動産の証券化が導入さ活用した価格査定サービスは、自宅の今の資産価値を随させることを目指すべきだろう。

便性・汎用性が高く、コスト競争力があり、新しい付加価

れた2000年以降、不動産業界では物件の開発・保有・時意識させることが可能となる。なかには家計簿アプリな値を創出する金融サービスが次々と登場している。

運用などの業務が分業化・分社化され、アンバンドリン

どと連動するサービスも登場しており、単なる毎月の収支

そして、保守的で伝統的だと言われていた不動産業界

グ化が進展した経緯があるが、再び不動産に係る機能・管理だけではなく、今月の自宅の査定額と住宅ローン残高

デジタル事業推進室上級研究員

でも「不動産テック（Real Estate Tech）」と呼ばれる新しサービスの更なる分解がテクノロジー主導で進むだろう。

が自動的に表示されるようになってきた。その結果、本来経済学研究科博士課程修了、博士（経済学）。

いサービスが次々と登場している。不動産業のデジタル

さらにアンバンドリング化された後の個々の不動産サー

は売却の意思がなかった潜在的な需要を掘り起こすこと

株式会社野村総合研究所に入社後、主に不化の遅れは、決して日本だけの現象ではなく、世界的にテ

ビスは、再び最適な組み合わせにリバンドリング（再統合）が可能になるかもしれない。日本においては中古不動産のング・データサイエンス業務に従事。
また、
国土

クノロジーの活用が遅れていた分野である。しかし、だかされることになる。つまり、従来のフルパッケージ型サー

流通活性化が長年の課題と言われてきたが、人工知能と谷山 智彦（たにやま ともひこ）
株式会社野村総合研究所
慶應義塾大学、同大学大学院、大阪大学大学院

動産・インフラ資産に関する調査・コンサルティ
審議会専門委員（土地政策分科会企画部会）、内閣府「都市再生の推進に係る有識者

らこそテクノロジーを活用することによる生産性向上や業

ビスの提供から、特化型サービスの最適な組み合わせを

ビッグデータを上手く活用することで、中古不動産の取引ボード」委員等の他、早稲田大学大学院経営

務効率化の伸び代が大きいのも事実である。特に日本の提供する形へと、不動産ビジネスの構造が変化する可能が拡大し、市場全体の規模を広げることも可能だろう。

講師を務める。

管理研究科（ビジネススクール）等で非常勤

11

「FRK第11回住まいと暮らしのセミナー」から
第2部
脚本家

特別トークショー「テレビドラマの作り手として」大石 静 氏

描きたいのは人間、微妙な台詞の一文字に懸ける
不動産流通経営協会が3月5日に開催した家を売ることで人生の問題点を解決していく展開「FRK第11回住まいと暮らしのセミナー」では、多にないので本当にうれしかったです。

中できます。昼間は、宅配便が来たり、と過ごすことも、それはそれですばらし

私もやってもいいと思っているのですけ

電話がかかって来て、その都度集中がいことです。だけど私は激流を行きたい

ど、あのキャスティングが全員揃わない

途切れるでしょ。

タイプなのです。希望の石は、絶望の山と面白くないでしょう。あのテーコー不休日はほとんどなくて、年末年始、12に分け入る勇気がなければ切り出せま

動産のセットに、またあの人たちがいな

月31日も1月1日も働いています。これせんから、ギリギリを行く気分ですね。

いとつまらない。ですけど、忙しい俳優がいいとも思えませんが、いわゆるワー

いままで時代劇も描いたし、ホームド

陣全員のスケジュールを調整するのは、カホリックで、仕事以外に昂揚すること

ラマやラブストーリーも手がけたし、あ

至難の業なのです。
私はやる気満々なんや手応えのあることはないです。我武者らゆることをやっているので、何を描いですけど・・・。

羅に働くことを美徳とする古いタイプでてみたいということは特にないです。描

不動産のネタというのは、取材すれすね。今の若い人が聞いたら、「ふん」

きたいのは人間です。どんなシチュエー

ばいくらでも出てきます。でも『家売るオという感じだと思いますが、仕事以外にションでも人を描く。人間は立体的なもンナ』で一番苦労したのは、家を買う

面白いことはないんですもの。

ので、天使の顔も持っているし、悪魔の側のお客さんのドラマを、家を売るとい何かを生み出すというのは苦しいこ顔も持っている。どなただってそうだとうことで解決しなくてはいけない所でとですが、これしか世の中に必要とさ思いますよ。そういう人格の立体感を常す。その物語をつくるのが死ぬほど大れなかったので、やっぱりこの仕事にしに追求していきたいと思っていて、それいろいろな不動産会社から情報収変でした。原作のないオリジナルドラマ

がみつこうと思ってやって来ました。こはサスペンスであろうと、ラブストーリー

集しましたが、ドラマに出てくるようなですから、何の手がかりもない真っ白のれからも行けるところまで走り続けたいであろうと、ホームドラマであろうと変不動産屋さんは現実にはいません。あところから、お客様の人生の問題点を、と思っています。先の仕事が決まっていわりません。このジャンルをやりたいと

れはやっぱりどこかファンタジーです

家を売ることで解決する展開を構築する

なければ不安なので、ひとつ終わればいうことはないですね。どういう人間を取材だけでは書けない、
すべては想像力

説得力ある上司を描きたいと思っていね。ただ、取材で一番印象に残っていのは本当に苦労したし、疲れましたね。

すぐ次に突入です。その方が大変だけ描きたいかということをいつも考えていました。その想いを、プロデューサーのるのは、40歳ぐらいの元大手の不動

ど、心が安定するので・・・。

ます。

不動産売買をテーマにしたいという希産会社にいらして、今は中小の不動産

昨年の夏に放送されたテレビドラマ

望と合体させて、このドラマを考えたの

会社にいらっしゃる女性です。その方

仕事は自宅の書斎で、走りながら休むです。

が「医師は人の命を救い、学校の先第2部の特別トークショーで脚本家の大石静氏に登場していただきました。
不動産をテーマにした昨年夏の話題作『 家売るオンナ』の苦労話など、当代の人気脚本家がドラマづくりに懸ける想いを語ってくれました。

『家売るオンナ』は、日本テレビのある

リフレッシュは、仕事の中でしていま

私は、台詞の微妙さを今日出会った

す。書くことの中に発見があり驚きがあ方たちに知っていただきたいと思いま

仕事をするのは自宅の書斎です。喫る。こんな台詞が自分から出たわ、とす。
「暑いね」と言う人と、「暑いですね」

プロデューサーから「以前、バラエティで北川景子さんを起用することで、す生は子どもを教育する。だから 先生

茶店などで書いている脚本家もいるら

思ったりするのが一つの喜びで、リフと言う人と、「暑くね」と言う人では、
キャお宅拝見とかタレントが家を買う過程

ごい美人でデキる怖い上司のキャラクと呼ばれている。どういう家に住むかしいですが、私は家の書斎で書きます。

レッシュになります。仕事をして走りな

ラクターが全然違います。私はそのセリを見せる番組を担当していて、視聴者のターをまずつくりました。それから毎というのはその人の人生そのもので、テレビ局に打ち合わせに行ったり、取がら休むのです。つらいけど、仕事こそフの一文字に懸けてやっています。そう

受けがよかったし、自分もいろいろな家

回、引きこもりの人とか、ミニマリストとそれをプロデュースする私たち不動産材に行ったりもしますが、自宅の書斎が人生の手応えですね。

いう微妙なところを見ていただけたらうを見るのが楽しかったので、不動産屋

片付けられない人とか、現在起きてい屋こそ 先生 と呼ばれてもいい職業だとで、ひとり台詞を生み出している瞬間を舞台にしたドラマをやりたいと思う。

る問題をいろいろ掘り起こし、ヒロイン思う」とおっしゃったんです。なるほどとが、わたしにとっての 本番 です。

今まで不動産屋を舞台にしたドラマはが家を売ることで、家族の問題を解決

思って、そのまま台詞にしました。
すごく皆さんにとって、自宅はくつろぐ所でしょ

なく、新鮮だと思うし・・・」と言われするという話になっていったのです。

誇りを持っていらして、かっこよかった

うが、私にとっては働く場所なんです。

てスタートした仕事です。

不動産屋さんへの取材はずいぶんです。

仕事をする時間帯はだいたい夜で穏やかに月−金で働いて休日に家族

れしいなと思います。

大石静氏のプロフィール
東京生まれ。
日本女子大文学部国文学科卒業。1986年にテレビドラマの脚本家と今はパワハラ、セクハラ、マタハラとしましたが、ドラマとして構築するには、『家売るオンナ』の打ち上げのとき、す。本当は朝型にしたいのですが、昔してデビューして以来、オリジナル作品を中心に多数のテレビドラマの脚本を執筆。

言われて、上司が部下にとても気を遣っ

想像力 を働かさなければできません。

俳優さんたちもスタッフも皆、「大石さ

から夜型になってしまっているので、な

田賞を、2008年 WOWOW「恋せども、愛せども」では芸術祭優秀賞を受賞。2010ている時代ですが、私はずっと、厳しく取材したネタをどう料理するかが、すべん、第2シリーズやるよね。ぜひやろう

かなか戻せません。でも夜は、電話もか部下を指導する上司、有無を言わせぬてですね。

よ」と言ってくださって、そんなことは滅かってこないし、宅配便も来ないので集12

1997年 NHK 朝の連続 TV 小説「ふたりっ子」では第15回向田邦子賞と第5回橋年、大人の女性と17歳年下の男性との恋愛をリアルに描いた「セカンドバージン」（NHK）は、男女問わず多くの反響を呼んだ。昨年の夏に放送された「家売るオンナ」（日本テレビ）は話題となった。

132017年前半の中古マンション市場動向 ─首都圏、近畿圏─
市場調査部 上席主任研究員

井出

武

図-1
首都圏

万円

REINS 首都圏エリア別成約単価推移

東京都

都心

城東

城南

城西

城北

120

図-1

堅調な市場に

REINS

じている。
このような10％を超える格差は

首都圏エリア別成約単価推移

首都圏

万円

図 -4

REINS 首都圏エリア別成約単価推移

東京都

都心

城東

城南

城西

都心エリアでは2014年以降珍しくないが

城北

100

120

2016年10月以降15％前後で推移してい2017年に入ってからのREINSのデーることから、成約に至るのに時間が掛かタをみると、首都圏では成約価格の上る状況であることは容易に推察できる。一

80

100

昇が継続している。特に都心エリアにお方、城北エリアでは都心エリアに比して新規登録単価と成約単価の格差が極ける上昇が2017年以降明確に見られ、2016年の秋以降の価格下落は短期間

めて小さいことが分かる。

60に終了し、再び上昇トレンドに入ったと考2016年は概ね5％程 度であったが802017年2月以降はほとんど差が生じなくなえてよいであろう。狭域エリアに分類してみても前述の都心エリアのみではなく城40

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

2014

60
東、
城南各エリ図-1
アは1REINS〜 3月はやや弱含ん
首都圏エリア別成約単価推移

だが4月には再び上昇基調に戻り、直近
首都圏

万円

東京都

都心

城東

での最高値を更新している。
城北エリアは120

城南

城西

継続的な上昇が2016年10月以降起きて40いる。城西エリアは1 〜 3月は強含み、4

2015

2016

2017

130

られる、「価格は上昇しているが成約す

120

2015

2016

るのが難しくなっている」といった市場の

2017

100
月はやや下がった
ものの依然上昇トレンド
万円に変化は見られない状況である。

110
介マーケットの実感であろう。2017年以（図-1）

降（エリアによってはそれ以前から）「なか80

なか売出価格では成約しにくくなってきた」
120

違いに見られるマーケットの違い
60

全体の価格の動きは好調であるが手放しで喜べる状況になっていないのが仲
40

130

100

成約価格と在庫格差の図-2

東京都都心エリアの単価動向
2014
2015

と、新規登録単価の差に如実に表れており、エリアによって大きく異なっている状
況が確認できる。

130

図-3

2015

2016

2017

東京都城北エリアの単価動向

8070

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

2015

2016

2017

60

80

100
50
90

80

70
40
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

2014

14
万円
80

2015

2016

60

2017

7.0

-10.0
-10.22

6.0

-12.0

5.0

-14.0

3.35
2.57

2.98

-16.0

2.51

2.71

3.17

3.06

3.02

3.36

3.28

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

2014

2015

2016

2017

-18.0

4.0
3.0
2.0

2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年

1.0

中での割高感が相当強くなっているが、（図-4）窺い知ることができる。

価格は依然上昇していることを考えると、も分析を首都圏という広い圏域において

2014

万円

8.0

らも現在の中古マンション市場の動向を

売却期間は短縮している

約14万円の差（−12.7％）の乖離率が生80って成約単価細に分析するとエリアによ1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

110

9.0
-7.43

-8.69

10.0

が逆転する状況も発生しており、市場の（2017年4月発 行）」において同 様 の

2014

-8.0

-7.02

-6.46

要する状況となっており、これらの数値か

価格乖離率は拡大しているが万円であるが成約単価は109.75万円で

80

120

-7.00

-6.03

ンション坪単価と中古マンション坪単価

110 これらはREINSのデータを詳
実である。

90

-6.0

-5.75

10年間の中では比較的長期の時間を

東京カンテイでは「カンテイアイ91号

万円

万円

-5.53

-5.60

（図-2、3）のデータでは新規登録単価は坪123.71

2017

11.0

-4.0

いる。都心6区では一部の地域で新築マ90という声が一段と大きくなっているの
も事

2016

（ 2007 年 ～ 2016 年 ）首都圏中古マンションの価格乖離率および売却期間の推移（2007年～ 2016年）には3.28 ヵ月に短縮している。
しかし過去

東京都都心エリアでは2017年4月度

100

中古マンションの価格乖離 率およ び売 却期間 の推 移環境とは全く異なっていることが分かる。

「成約まで時間かかるようになっている」

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

首都圏になっていると見られ、都心エリアで感じ

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 42014

価を0.9％上回っている。従って城北エリ
アでは「言い値でほぼ売れていく」状況万円

城北り、4月度には成約単価が新規登録単図-4

売出・取引事例の価格乖離率

成約価格の上昇が続く

図-1

売出→成約までの期間

株式会社東京カンテイ

売事例数でも明らかな
城北・城東エリアの“伸び ”

はや分譲減少が懸念される新築マンショ
ンの 受け皿 として中古マンションの購入が進んでいる状況にないと見られる。
こ行った。
この中で価格乖離率（売出価東京カンテイでは売事例数と売希望

れは都心6区の売事例数の減少傾向

格と成約価格の乖離率）と売出から成価格について動向を注視しているが、城からも明らかである。
これに対し城北・城約までの期間を調査分析したが、2007

北・城東11区（豊島区、台東区、墨田東11区では価格自体がまだ安く、新築の〜 2016年の過 去10年 間の調 査 期 間区、江東区、北区、荒川区、板橋区、練受け皿 しての機能を充分果たしていでは、中古市場の好・不調期の影響が馬区、足立区、葛飾区、江戸川区）は（図 -5、6、7、8）るものと見られる。

大きく数値に表れることが分かっている。

売事例数が2017年に入りコンスタントに過去10年間で好調期であった2007年

5000件程度の水準となっており、2015年と2013 〜 2014年には中古マンション価を境に断続的に増加している傾向にあ

格は上昇していたにもかかわらず、価格る。
「価格改定シェア」や「値下げ率」

乖離率は5％台を維持して比較的小さく

は都心6区（千代田区、中央区、港区、近畿圏の中心である大阪市の動向なっている。他の年には価格乖離率はい

新宿区、文京区、渋谷区）と大きな差はを同じように「売事例数」「売希望価格」

ずれも6％以上と大きくなっており直近でもないが、同エリアの平均70㎡換算価格「価格改定シェア」や「値下げ率」の動

2015年、2016年と6％台となっている。一が4,100万円前後で推移しなお上昇傾

きから見てみよう。大阪市では東京エリ

方売出から成約までの期間は2015年に向なのに対して、都心6区では7,300万

アと異なり既に2017年に入り下落傾向と3.36 ヵ月とやや長期化したが、2016年

円前後と大きな価格の水準差が生じてなっている。
また売事例数の増加傾向が大阪市では中古マンション売希望価格の
下落が進む

15

図-5

都心6区

中古マンション70㎡価格および流通戸数の推移

万円

流通戸数

7,500

戸

70㎡価格

首都圏中古マンション市場 ─2016年の総括と2017年の展望─

6,000

7,000

5,000

図-5 中古マンション70㎡価格および流通戸数の推移
都心6区 中古マンション70㎡価格および流通戸数の推移
都心6区

万円

流通戸数

6,000
7,500

戸

70㎡価格

2,000
5,000

5,000
6,500

1,000
4,000

4,500
6,000

03,000

7
2008

1

7
2009

1

7
2010

1

7
2011

1

7
2012

1

7
2013

1

7
2014

1

7
2015

1

7
2016

1
2017

見られるが価格改定シェアも大きく上昇
していることから、単に市場が活性化して売事例が増加したと見るべきではなく、むしろ市場への滞留期間が長期化し「な2,000

かなか成約しない」状況となって「在庫

5,000

1,000

事例」が増加したと推察される。

4,500

0

7
1
7
1
7
1
7
1
7
1
7
1
7
1
7
1
7
2008 図-62009
2010流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の推移
2011
2012
2013
2014
2015
2016
都心6区

1
2017

45%

価格改定シェア（左軸）値下げ率（右軸）

40%

図-6

35%

都心6区

流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の推移

30%
45%

価格改定シェア（左軸）値下げ率（右軸）

15%
30% 1

1

7
2008

万円
25%
4,500

城北・城東11区
1

7
2009

図-7

図-7

1

7
2010

城北・城東11区

城北・城東11区

20%
4,000
万円

-5.0%

拍車がかかっている。
この間に価格の売

1
7
7
2011
2012
流通戸数

1

1

7
2008

4,000
3,000

1

7
2009

1
7
7
2013
2014
70㎡価格

1

7
2015

1

中古マンション70㎡価格および流通戸数の推移

1

1

7
2011

1

7
2012

7
2013

1

1

1

7
2015

7
2016

1
2017

2,500
1,500

1

2,000

1

7
2008

7
2008

1

1

図-8

7
2009

1

7
2009

1

7
2010

1

7
2010

1

城北・城東11区

7
2011

7
2011

1

1

7
2012

7
2012

1

1

7
2013

7
2013

1

1

7
2014

7
2014

1

1

7
2015

7
2015

1

7
2016

1

7
2016

流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の

1
2017

40%

城北・城東11区

30%
40%

1,000
0

7
2010

1

7
2011

1

7
2012

1

7
2013

1

7
2014

1

7
2015

1

7
2016

1
2017

大阪市

2010

1

7

2010

1

1

7

2011
7

2011

1

1

7

2012
7

2012

1

1

7

2013
7

2013

1

1

7

1

2014
7

1

2014

7

2015
7

2015

1

1

7

2016
7

2016

1,000
0

1

2017
0

1

2017

流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の推移

狙った動きが顕著であり価格を底支えしていると考えられるからである。
この傾向は特に東京23区のエリアで強い。
これらの動きはバブル期やミニバブル

価格改定シェア
（左軸）

値下げ率
（右軸 ）

-5.5%

期にも起こった動きであるが、いわゆる「一価格改定シェア
（左軸）

値下げ率
（右軸 ）

-6.0%
-5.5%

次取得者層」（はじめて住宅を購入する

10%
15%

1

10%

通常、
中古マンションの価格が一定の

図-11

1

7

1

7

1

2008

2008

水準を超えて高額になった場合、次のよ④価格下落
東京都心部においては①〜③の過程は既に起こっているとみられるが、④だとが図-9から分かるが、東京ではそうなっ

7

1

2009

7

1

7

1

2010

2010

7

1

7

1

2011

2011

7

1

7

1

2012

2012

7

1

7

1

2013

2013

7

1

7

1

2014

2014

7

1

7

1

2015

2015

7

1

7

1

2016

2016

2017

-5.90
-6.0

-6.78

-6.18

-7.13

-7.54
-8.0

-6.20

-7.36

-8.72
-8.78

-10.0

4.86
3.67

-14.0

-16.0

3.28
2.13

2.55

2.97

3.00

3.10

3.53

3.89

の中古マンション市場を取り巻く環境は
1991年以降の長期デフレ期や2008年のリーマンショック後の不調期とは異なる環境にあると考えなければならない。
すなわ

-18.0

トランプ政権の誕生や脱EUの動き、波長期の住宅ローンを組んで住宅を買うリスクを取るのを避ける消費者マインドの変10.0

化も大きく影響している。一般消費者の動9.0

きが鈍いままであれば売事例数や成約8.0

事例数は減少傾向になると考えられる。
し

5.0
4.0
3.0
2.0

2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

いると推察される。

11.0

かしこれらの層を動かすには価格の調整が不可欠である。先行きを判断するのが

6.0
-12.0

動き」のみが顕著に現れる状況になって明感が強くなる今日では、一般消費者が

7.0

-9.51

マンション市場では「富裕層や投資家の乱含みな安全保障環境など先行き不透

2017

ていない。
この理由を単純に説明するのは難しい。過去の価格後退期には上記

-8.5%

近畿圏
中古マンションの価格乖離率および売却期間の推移
図-11 近畿圏
中古マンションの価格乖離率および売却期間の推移（2007年～2016年）（2007年～ 2016年）

けが依然として起こっていない。大阪市
では明らかに④の過程まで進んでいるこ

1

-4.0

うな過程を経て調整局面入りする。
①買い手の減少72009層）の動きが鈍くなっている中にあっては、大変難しい市場となっていると考える。

1.0

井出武（いでたけし）
中 央 大 学 法 学 部 卒、89
年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、
団体活動に従※REINS登録件数:宅地建物取引業法に基づき不動産会社が取扱物件を不動産流通機構に登録した件数。
「専属専任媒介」「専任媒介」の場合には登録義務が生じる。新規登録件数とは当月に新たに登録のあったものの件数。在庫件数とは当月末時点で登録されている物件の件数。
※東京カンテイの売事例数：仲介会社が取扱物件を広告やweb等で市場に公開した売り希望物件の件数。
成約件数ではない。同一物件が異なるメディアにより複数回公開されてもダブルカウントはしていない。

事、01年株式会社東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。

-7.5%

20%

16

15%

7

2009

7

40%

上昇し続ける理由

-7.0%
-6.0%

-8.0%
-7.0%

1

中古マンションの価格がの現象が明らかに現れたのだが、現在

15%
25%
1

7
2009

（図-11）ていることが分かる。

-6.5%
-5.5%

-7.5%
-6.5%

1

図-10

1

2009

1

個人消費の伸びが依然鈍い中、米国の

20%
30%

7
2008

7

2008

7

-8.5%
-8.0%

-5.5%

25%
35%

2008

1

企業業績が順調に回復する一方で価格で売りたいというマインドが強く働い③価格改定率の上昇

値下げ率（右軸）

1

7

-8.0%
-7.5%

-6.0%
-5.0%

価格改定シェア（左軸）

1,750

1

３．
相 続 税やマンションの節 税 効 果を

15%
20%

であるため、少し時間が掛かっても希望

2,000

35%
45%

2,000
1,750

２．
資産買い増し買いの動き

-7.5%
-7.0%

0

流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の
推移

2,000
1,000

20%
25%

-5.0%

図-8

2,250
2,000

の需要高

-7.0%
-6.5%

②成約期間の長期化

値下げ率（右軸）

3,000
2,000

１．
資産性の高い優良な築浅駅前物件

25%
30%

推移
図-8 城北・城東11区 流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の推移
価格改定シェア（左軸）

2,500
2,250

ち富裕層や投資家による、

資性向の度合いが低く実需中心の市場

3,000
1,000

45%

4,000
3,000

-6.5%
-6.0%

6,000
-8.5%
4,000

1
2017

2,750
2,500

30%
35%

4,000
2,000

3,000
2,000

5,000
4,000

んど変化がないことからも、同圏域では投

5,000
3,000
2017

3,500
2,500

戸

-6.5%
-4.5%

5,000
-8.0%
戸

7
2014

5,000

-6.0%

中古マンション70㎡価格および流通戸数の推移

7
2010

70㎡価格

35%
40%

戸
-7.0%
6,000
2017
-7.5%

70㎡価格

流通戸数

戸

出事例と成約事例の価格乖離率はほと

-8.5%
-6.5%

1
2017

7
2016

70㎡価格

-5.5%

-8.0%
-6.0%

中古マンション70㎡価格および流通戸数の推移

流通戸数

4,500
15%
3,500 1

1,500

で、特に2015年から2016年に長期化に

-7.5%
-5.5%

図-7

近畿圏は売出から成約までの期間が

-4.5%

-7.0%
-5.0%

25%
40%
20%
35%

（図 -9、10）長期化する特徴がデータからも明らか

図-6 都心6区 流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の推移

流通戸数

中古マンション70㎡価格および流通戸数の推移

万円

5,500

1

大阪市

3,000
2,750

3,000
6,000

5,500
7,000

1

万円
図-9

3,000

4,000

売出→成約までの期間

6,500

売出・取引事例の価格乖離率

図-5

1

7
2008

1

7
2009

1

7
2010

1

7
2011

1

7
2012

1

7
2013

1

7
2014

1

7
2015

1

7
2016

1
2017

-8.0%

17

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

仲 介 の 営 業 現 場 は ど ん な 動 き に な っ て い る の か 。主 要 エ リ ア に
注 目 し 、実 際 に 取 引 さ れ て い る 物 件 や 購 入 者 の 動 向 、マ ー ケ ット 全 体 の ト レ ン ド な ど を 営 業 の 最 前 線 に 聞 い た 。今 回 は 関 西 の
中 で 動 き が 活 発 な 大 阪 と 京 都 の 中 心 部 、阪 神 間 を 取 り 上 げ る 。

ワー」は売り物件が出ると必ず売れ

淀エリアは中 古 戸 建てが売りに出崎や天六エリアの中古戸建ても人系の投資需要が多かったが、今はそる。特に海外の投資家に人気だ。分

されると相当な高値で成約する。中気だ。全般的に市況は良い。

ういうニーズが少なくなり、同じ中譲 価 格 が 7,000 万 円 位 の 物 件 が 1

国・台湾系でも日本国内の企業に勤億円で売却されている。

京都市中心エリア

めていて自分が住むために購入す

昨今は、関西の企業が東京に本るという実需が多い。投資で一時期社 機 能を移 転する動きが出てきて

良 く 売 れ た の は、 5,000 万 〜

いるため、北区ではオフィスビルが6,000 万円のタワーマンションで、分譲マンションや賃貸マンションに

多 少 面 積が小さくて築 年 数が経っ

建て替えられるなど、供給される物ていてもその価格帯だと動きが早件 数 は 増 えて いる。利 便 性 が 良 いかった。今 は 価 格 が 上 昇してしまので北 区に住 みたいという人は多い、その価格帯の物件がほとんどい。中古マンションは 4,000 万円まな い。 1 億 円 前 後 の 投 資 用またはでは 実 需 で 売 れて いる。北 区 はどのエリアも人気だが、特に同心町や

福永 豊 氏セカンドハウス用になると、もう少て の 取 得 が 強 い。ホテ ル 開 発 の 需し予算を増やして 1 億数千万円で新与 力 町は人 気が高く、 築 10 〜 15

要が競り合って予 想 以 上に地 価が

築 物 件を買 いたいというニーズが年の物件でも高い価格で売れてい上がってきている。マンションデベなどの大型案件を扱う関西流通営

出てくる。

る。成約価格は昨年より一部でまだロッパーはここ半年から1 年は仕込

投 資 用 のマンションは新 築 物 件

上昇しているが、そろそろ天井にき

みがほとんどできていない。新築マリテー ル市場は成約価格が非常がすぐに転売されるケースが多い。

ており、買いがついてこなくなってン ション の 価 格 は、 10 年 前 は 坪に 高 い 水 準 に なって い る。特 にタ仮に希 望 価 格で売れなくても賃 貸きているので、このまま売り出し価

250 万〜 300 万円が主流だったが、ワーマンションの場合は 4 〜 5 年前に出して入 居 者がつけばそ のまま

格が右肩上がりでいくことはない。

2 〜 3 年 前 から 坪 400 万 円 ま で 上の 分 譲 価 格より2 〜 3 割 売 値 が 上保有しているケースがある。優良な

ただし今 後 価 格が急 激に下がっ昇したため、一次取得者には手が届がっている。売りたくて売っている物 件 で 表 面 利 回りが 5 〜 5.5 ％ なていくことは考えにくい。最初の売かなくなっている。関東の富裕層や人は少なく、この値段で買いたい人

ら売れている。利回りが合えば買い

値 は 査 定 より10 〜 15 ％ 程 度 高 いが いるなら売っても い いという状

た いというニ ー ズ は 非 常 に 強 い。

が、5 週間で情報が一巡するため、況だ。リーマンショックの 翌 年に成「グランフロント大阪オーナーズタ

売り出して から 2 〜 3 週 間 以 内 に

大阪市中心エリア（北区および周辺区）

住友不動産販売
関西流通営業本部
関西流通第一営業部
梅田営業センター 部長兼所長

業推進が入っている。

成 約 価 格は高 水準、3千万円台の中古マンションが実需の売れ筋、女性単身者の需要も多い

年前は相続対策の需要と中国・台湾（上京区／中京区／下京区／東山区）
三井住友トラスト不動産
京都センター 所長

石坂慎治 氏旺 盛なホテル開発需要で用地価格が上昇、投資案件は関東やアジアの富裕層が購入

中国系を中心としたインバウンド需
要が主に購入しており、マンション
デ ベロッパー も そ の 波に乗って 用

約価格が3,000

売 値 を 少し 下 げ て 成 約し て い る

万 円 だった 中 央

ケ ー ス が 多 い。場 所 に も よ る が、

京都市の中心部である上京、中ろに、昨年あたりからホテル需要が区 の 築5 〜 6年、

売 れ 筋 は 70 ㎡ 前 後 の 築 10 〜 15

京、下京、東山の 4 区の地価はかな

増 加してさらに用 地 価 格 が 上 昇し

専 有 面 積 が 約70

年 で 3,000 万円 台 の 物 件 だ。実 需り高い水準で推移している。大型のたという状況だ。

大阪市北区をはじめ、隣接してい㎡のマンションがで買っているのはファミリー層だけ

土地はマンション素地として、 2 〜

京都では町家を改装した宿泊施

る福島区、中央区、都島区、西区、淀

今 年 は4 , 5 0 0 万

ではなく、女性の単身者も多い。単3 年 前 ま で は マ ン ション デ ベ ロッ

設が高く売却されている。昔は古い川の３区（淀川、東淀川、西淀川）を円 で成約した。た身 者 に は 都 心 部 の 45 〜 50 ㎡ でパー の 購 入が活 発で値 上がりした

町家はすぐ取り壊されていたが、今営 業エリアとしてカバーしている。

だし売り出し価格

3,000 万円前後の築浅物件が人気が、昨年から潮目が変わってホテル

は町 家 が 建って いる方 が 高く売 れ

梅 田 営 業センターが入っているフは 5,300 万 円 とだ。タワーマンションの面積が狭い

開発の需要が強くなった。容積率やる。中 京 区と下 京 区 の 土 地 相 場 は

ロアは当社の中では特殊な位置づさらに高かった。

タイプ の 中 古 物 件 も 売 れて いる。

日影 規 制 などの 条 件を考えるとホ

今まで 坪 200 万 円 を 超 えることはけで、リテールを中心とする梅田営

購入層は実需が北区は戸建てが少ないエリアだが、テルの方がマンションより高値で買なかったが、昨年あたりから町家の業センターと収益物件や工場用地

中 心 だ。 2 〜 3

中 古 物 件 が 出 れば すぐ売 れる。大えるため、圧倒的にホテル用地とし

ニ ー ズが 強 いことから坪 300 万 〜

18

地価格がここまで上がってきたとこ

19

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞くに も 関 わらわれる右京区や伏見区で中古マン

新築マンションはファミリータイ

神駅の事例では分譲価格が 4,120

ず、驚くようションの流通が活発になっている。

プ で 6,000 万 円 以 上 に な る。中 古

万 円、 成 約 価 格が 4,150 万 円とほな 高 値がつ

戸建てについても市内中心部は高マンションは 60 ㎡ 台 で 3,000 万 円

ぼ変わっていない。明らかに西宮北いている。

額であるため、 郊 外 の 動きが良く

台後半、 70 ㎡台で 4,000 万円台半

口 だ け が 上 昇して い る。 2005 年

市内中心なっている。住宅ローンの金利は低ば の 動 きは 早 い。 2005 年 以 降 のの分譲価格が 3,840 万円の物件が部 の 新 築マ

いので一次取得者は住宅を買いた物件であれば取引が活発に行われ今 は 5,780 万 円 で 売 れ て い る。購ン ション はがっているが、郊外に行かないと買ている。子供がいるサラリーマン層

入 層は近 隣 居 住 者が中 心である

以 前 な らえない。

は子供の学校を限定して探すケーが、関西に転勤してくる子育て世帯

4,000 万 〜

市内中心部は商業系への投資スもあり、 100 ％キャッシュで買うの 需 要 も 多 い。駅 近 のタワー マン

5,000 万 円

ニーズで価格が上昇しており、郊外人もいるが、ローン付で困るというションにおいては売り物件が出るので 買 えて いについては一次取得者を中心に動ケ ー スは な い。 2LDK タイプになを待っている顧 客 が 50 〜 60 組 い

たのが今は

きが良 い。市 内 中 心 部 の 投 資 用マると若干動きが鈍くなる。新婚世帯

る 状 況 だ。 2005 年 以 降 の 売り物

7,000 万 〜

ン シ ョ ン は 今 ま で、 1,000 万 〜

でも 将 来 を 見 据 えて 3LDK を 探 す件が中心であるが、駅から少し離れ

400 万 円と100 万 円 単 位 で 上 昇し8,000 万 円、 中 古 でも 5,000 万 円

1,500 万 円 のワンル ームタイプを

ケ ー スが 多 い。阪 神 間 は 直 近 では

ると旧耐震の物件もあり、価格は大ている。これまで多かった 30 〜 40を割ることはない。新築マンション

中 心とした 1 棟もので総 額 1 億〜 2

新 築マンションの 供 給が比 較 的 多

きく下 がり2,000 万 円 台 が 主 流 に

坪 程 度 のコインパーキングが昨 年の坪単価が 400 万円でほぼ天井を億円が主流だったが、今はそういうくなっていて、それに伴い中古物件なる。

からどんどん売却されて、小規模な打 ち、 平 均 すると350 万 円 程 度で物件はほとんどないため、値上がり

１年前に比べてマンション、戸建

ホテルが建つようになり、この傾向推移しており、築 10 年の中古マン

し た 区 分 所 有 の 7 、 8,000 万 〜 1てとも売り物 件 全 体 の 数は若 干 少2008 年に西 宮 北 口 駅 前 で 再 開しかったが、 5,000 万円を超えてくはまだ続いている。

ションの 坪 単 価 も 300 万 円 前 後 を

億 円 の 3LDK や 4LDK の 住 戸 を 投

なくってきた。ただし、西宮北口周発 さ れ た 大 規 模 ショッピングセン

る物 件は成 約するまで時 間が掛か維持している。そのため、郊外と言資用で買うケースが増えている。

辺では、全国区の転勤サラリーマン

タ ー「 阪 急 西 宮 ガ ー デ ン ズ 」がるようになっており、場合によっては地元の人ではなく、ほとんどが関層が多いため、本来なら売りたくな

オ ープンして 以 降 、 中 古 マンショ

は売 値を少し下 げな いと成 約しな

東や地方の富裕層、アジアからのイ

い のに転 勤によってや む なく売 却

ン の 成 約 価 格 は 明ら か に 上 昇 傾

くなってきた。今までのように成約するケースもあるので物 件が出て向 が 続 い て いる。成 約 事 例をみる

価 格 が 上 がって いく状 況 ではなくくる。

と、 2 0 1 0 年 に 3 , 4 2 4 万 円 で 分なった。今 の 価 格 水 準 が 天 井 では

譲 さ れ た 専 有 面 積68 ㎡ の マ ン

ないか。

京都の投資案件を買っているの

ンバウンド投資の資金。今年に入ってから天 井が見えてきて少し様 子
見が始まっているが、駅前立地で大西宮・阪神エリア（尼崎市／神戸市／西宮市）

通りに面した地 型 の 良 い 物 件はまと4,000 万円台が相場。

土地・戸建てについても元々の地の動きが活発である。

主は別にして築 10 年以内であってション の 直 近

だまだ価 格が上 昇している傾 向が

阪急不動産

多いエリアで、中古マンションの取も何らかの事情によって売りに出さの 成 約価格がある。一時期は収益マンションも供

不動産ソリューション推進部
阪急ハウジングプラザ西宮 所長

引が活発である。新築マンションがれるケースはある。そういう物件は

3,980 万 円 と高額になってきたため、手が届かな

比較的早く成約している。成約価格

約 16 ％上昇しい顧客が中古マンションを探していは一 年 前より総 額で 200 万〜 300

た。 2012年るケースが増えており、成約価格は万円上昇しているが、直近は高止まの 分 譲 価 格が

上 昇 傾 向にある。中 古 戸 建 てにつり傾向にある。特に5,000 万円超の3,130 万円で、

いては、西宮北口駅周辺では徒歩

中古マンションの動きは鈍くなって

最 近 3,610 万

10 分以内の物件が出ないため、１

きて いる。 5,000 万 円 を 超 えると円 で 成 約して駅位ずれて門戸厄神や甲東園、あ新 築が買えるのではな いかというい るケ ー スも給されたが、最近は市内中心部では 新 規 の 収 益 マンションは 出 てこない。そのぶんホテルの供給にシフトして い る。利 回りは ど ん ど ん 下
がっており、今は利回りより資産価値として持っていたいという需要が大山 徹 氏
中古マンションの取引活発、
新築物件の価格高騰で成約価格も上昇傾向増えている。住宅地については、清水や伏見稲荷がある市内中心部の取り扱って いるの は 尼 崎 市 から

るいは夙 川や武 庫 之 荘 あたりで探状況になってくるため、中古の成約ある。一方、同東側が相当上がっている。特に東山

神戸市三宮の手前と西宮北口周辺

している人が多くなっている。駅近

価 格が今 後もどんどん 上がっていじ沿 線 で 一 つ

地区は商業系の用途地域ではない

エリアがメイン。分 譲マンションがで 5,000 万円台、駅から少し離れる

くことにはならないとみている。

北側の門戸厄20

これまでは成約価格の上昇が激

21

日本の不動産流通業史❸

戦 後復興期の不動産流通業
明海大学不動産学部教授

周藤 利一

住宅不足と三本柱

宅地建物取引業法の制定（表－２）地 価 動 向 と 物 価 動 向1945（昭和20）年11月に設置された戦災復興院によ

前回で紹介したように、戦前期に今日の不動産取引に適当な業者』が業界から排除されることが望ましい。不動れば、戦争中の疎開、戦災による破壊・焼失、外地から関する諸制度の骨格が形作られたわけであるが、不動産産の取引についての法制、それに携わる業者についての法の引揚げ等により、戦後の住宅不足数は全国で420万仲介業に対する規制は、職業紹介に対する規制の一環制を整備してもらいたい。」という見解が業界内で強まった。

1936 （昭和11）

100

100

1

1937 （昭和12）

102

120

0.85

戸に達した。政府は、終戦直後に緊急対策として「住宅として、地方行政の中で行われた。例えば、東京府が1926

そこで、業界は不動産取引法立法促進連盟を結成し、1938 （昭和13）

109

127

0.86

300万戸建設五箇年計画」を決定していたが、この計画（昭和元）年に定めた「営利職業紹介事業取締規則」

不動産業法促進全国大会を開催するなど精力的な活が実現したとしても、なお120万戸不足する計算となり、しのほか、大阪府、京都府その他10数県でも類似の規則を動を展開した。

かも、300万戸という計画自体が資金・資材の裏付けを制定していた。

年

全国市街地価 日銀卸売物価（A）/（B）
格指数（A）
指数（B）

1939 （昭和14）

114

145

0.79

1940 （昭和15）

123

155

0.79

1941 （昭和16）

129

171

0.75

こうした業界の努力の結果、1952（ 昭和27）年4月、瀬1942 （昭和17）

135

189

0.73

1943 （昭和18）

155

198

0.78

1944 （昭和19）

163

217

0.75

持たなかった。同年にはまた、罹災者、引揚者等の住宅

ところが、これら府県の取締規則は「大日本帝国憲法」

戸山三男自由党議員ほか11名の議員提案として「宅地確保のための緊急措置として「罹災都市応急簡易住宅（明治憲法）に基づくものであったため、1947（昭和22

建物取引業法案」が国会に提出された。
その提案理由建設要領」を閣議決定し、国庫補助応急簡易住宅（越年）5月に「日本国憲法」（昭和憲法）が施行されたことにの中に次のような文章がある。

冬住宅）の建設を進めたが、公営の住宅建設は、1946

伴い、全て失効してしまった。「民法」
「借地法」
「借地

「宅地建物取引業を営む者の登録を実施し、その事1947 （昭和22）

501

1,891

0.26

（昭 和21）年 度 以 降 毎 年4 〜 5万 戸 程 度 行われたに借家法」など国の法令はそのまま維持されたが、地方の法業の取締を行うことによってその業務が適正に行われ、宅1948 （昭和23）

1,364

6,353

0.21

過ぎず、また、財政上の理由から急激な拡大を実現する令が失効したことにより、不動産流通業に関する法的空地又は建物の需給両者共に安んじて利用のできる業者

1949 （昭和24）

3,653

16,2580.22

こともできなかった。
さらに、民間による自力建設も、建設費白期が生じたのである。

を育成し、宅地及び建物の利用を促進することを目的とし1950 （昭和25）

5,236

20,697

0.25

1951 （昭和26）

6,576

24,885

0.26

1952 （昭和27）

13,09433,6430.39の高騰や資材不足等の理由から1948（ 昭和23）年度をその結果、不動産流通業をはじめとする不動産業の開て本法律案を立案提出するに至った次第であります。」

ピークに減少に転じた。
このように、終戦直後の住宅政策

業が自由にできるようになった。当時の深刻な就職難もあ

法案は同年6月2日に成立し、6月10日に公布され、8は、抜本的な対策を必要としていた。

り、また、仲介業であれば特に手元資金がなくても開業でこの間、臨時応急的な施策が次々と打ち出されたが、きることもあって、業者数が急増した。正確な数字は不明

月1日をもって施行された。

地価動向に見る不動産市場の成長

1945 （昭和20）

210

302

0.7

1946 （昭和21）

262

757

0.35

1953 （昭和28）

21,96233,254

0.64

1954 （昭和29）

28,59834,1060.87

1955 （昭和30）

32,49632,7950.99

1956 （昭和31）

38,35332,661

1.09

1957 （昭和32）

46,37435,001

1.33

結局、本格的な政策としては公庫・公営・公団という三本であるが、1948（昭和23）年に発足した建設省の推計柱による住宅の早期大量供給に依存することとなった。

によれば、東京に7,200、大阪に2,500、全国で約3万と言戦前から戦後にかけての地価の動向を、経済全体の1950（昭和25）年に設立された住宅金融公庫、1951

われた。
これら新規参入業者の中には、不動産取引を利

物価動向を代表する日銀卸売物価指数と比較したのが（昭和26）年に成立した「公営住宅法」、1955（昭和

用して人々から金品を騙し取ろうとする者や、不動産に関（表−２）である。高 度 経 済 成 長が始まる前の1955（昭1961 （昭和36）

135,274

34,834

3.95

1962 （昭和37）

160,719

33,1604.85

1963 （昭和38）

185,727

34,103

5.45

1964 （昭和39）

212,639

34,065

6.24

30）年に設立された日本住宅公団という三本柱が今日にする専門知識や技能を欠き、無知・不注意などにより顧客

和30）年までは、地価上昇率は物価上昇率より低かった

至るわが国の住宅市場をリードしたのである。

に損害を与える者もいて、彼らの関与した不動産取引でことが分かる。戦前は比較的緩やかだった地価上昇率の紛争が多発するようになった。
こうした紛争の多発は、住は、戦後になって急上昇したが、それでも高度経済成長

宅難や国民の住宅ニーズに付け込んだ悪質な行為であ期以前は相対的に低かったのである。

（表－１）1945(昭和20)年の住宅不足の状況

ること、あるいは能力・資質において不適当な業者が存在

210万戸

戦時強制疎開除却

55万戸

外地引揚者需要67万戸

そして、1951（昭和26）年になると、国会でもこの問題

増大、国土の復興・開発に伴う公共需要の増大、人口の戦時中の供給不足118万戸が提起され、政府に対し法規の整備を含む適切な対策

増大と都市化に伴う住宅をはじめとする都市的土地需要

以上の合計

450万戸

が要求されるようになった。

の増大などが要因である。

戦死・戦災死による需要減−30万戸

以上の状況は不動産業界に危機感をもたらし、「一そして、こうした動向は不動産市場の拡大をもたらすもの

差引不足戸数420万戸

部の悪質又は無能な業者のために、業界全体の信用がであり、これに伴い不動産流通業も量的拡大を実現して損なわれることは重大問題」と受け取られた。
そして、「あいったのである。

することで、大きな社会問題となった。

1958 （昭和33）

56,622

34,834

1.75

1959 （昭和34）

71,661

32,394

2.14

1960 （昭和35）

95,55335,0012.85（資料）
日本不動産研究所・日本銀行

その後、同表に示すごとく地価上昇率は著しく高まって

戦災による焼失（資料）戦災復興院推計

22

る程度の規制は受けるようになっても、そうした規制で『不いくが、これは高度経済成長に伴う産業用の土地需要の周藤 利一（すとう としかず）
1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。同年建設省入省。
土地情報課長、不動産適正取引推進機構研究理事、
日本大学経済学部教授、国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学
部教授。
博士
（工学）

23

F R K調 査・研 究報告

既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は55.4万件
4年連続で上昇、流通比率は37.8％

なっており、当該エリア単独で神奈川活発に推移している。

中京圏（愛知県）14エリアにおける県全体の既存住宅流通量の5割弱を関西圏（大阪府、兵庫県）22エリア

既存住宅流通量をみると、名古屋市を占める（グラフ２）ほか、福岡県全体のにおける既存住宅流通量をみると、「大含む３エリアでの既 存 住 宅 流 通 量が既存住宅流通量（2.4万件）を上回っ

阪市」が2.45万件と最も多く、次いで「神多くなっており、これら３エリアの合計でている。横浜市区別の既存住宅流通戸市」が1.48万件となっている。最も既愛知県全体の既存住宅流通量の約量に着目すると、横浜市中心部のほか

存住宅流通量が多い大阪市に着目す半数を占めている。名古屋市を含む３

不動産流通経営協会は、建物売買ている。住宅ストック戸数については、５

東京都の既存住宅流通量が最も多く都心に近くアクセスが便利なエリアでると、新設住宅着工総数の増加に加えエリアの既存住宅流通比率はいずれによる所有権移転登記個数をベース

年ごとに実施される住宅・土地統計調査

12.9万件、次いで大阪府が5.6万件、神既存住宅流通量が多くなっており、特にて、既存住宅流通量についてもゆるやか

も30％前後で推移しており、東京都区に毎年行っている既存住宅流通量を（総 務 省）のストックデータ及び建 築

奈川県が5.5万件となっている。既存住「中区、西区、南区」「神奈川区、保な増加傾向がみられる。既存住宅流通部、横浜市、大阪市などにおける既存

今年３月にまとめた。今回は新たに、横着工統計（国土交通省）のフローデー

宅流通比率をみると、京都府が51.5％で土ヶ谷区、鶴見区」では、新設住宅着比率は44.2％で全国計の比率（37.8％）

住宅流通比率が概ね40％超であること

浜市区別、関西圏（大阪府、兵庫県）

タを用い、非住宅ストック棟数について最も高く、次いで東京都が47.7％、大阪

工総数の推移に合わせて既存住宅流より6.4ポイント高くなっており、既存住宅を踏まえると、他の都市圏の主要エリア

22エリア及び中京圏（愛知県）14エリ

は、前年度同様、地域別に非住宅ス

府が46.6％と続く（グラフ１）。

通量も増えており、当該エリアの開発に流通市場がある程度成熟し、拡大傾向に比べて既存住宅流通量のシェアはアにおける既存住宅流通量及び既存

トック棟数が得られる固定資産の価格

東京都区部の既存住宅流通量の牽引される形で既存住宅流通市場もにあるといえる。

低くなっている。

住宅流通量比率の推計を行い、それら等の概要調書（総務省）を用いることに増加率をみると、「渋谷区、目黒区」

をもとに既 存 住 宅 流 通 市 場の動 向をより、地域別の既存住宅流通量及び31.1％で最も大きくなっている。
また、「足俯瞰することを目的としている。本推計で比率の推計を行った。

立区、葛飾区」は既存住宅流通量と既は、個人・法人を問わず、売買により所位以内に入っているほか、新設住宅着登記個数の中には、住宅以外の用途

全 国 ベースの推 計 値（2015年 速も含まれる。建物売買の所有権移転個報）は、前年比6.7％増の55.4万件とな数から住宅部分のみの推計値を求めり、４年連続で上昇した。既存住宅流

横浜市と大阪市は新築の開発に牽引され流通市場が活発化

る際には、各年の住宅ストック戸数と非通比率は（同）は新設住宅着工戸数の住宅ストック棟数の推計を行い、それぞ

上昇以上に既存住宅流通量が上昇し東京都区部以外の首都圏16エリア

れからの流通率が同一とみなして、所たため、2014年から1.0ポイント増加してをみると、既存住宅流通量が最も多い

有権移転個数を按分することにより求め37.8％となった（表）。都道府県別では、のは「神奈川県横浜市」で2.56万件と既存住宅流通量及び新築着工を含めた住宅市場全体における既存住宅（千）

新設住宅着工総数（左軸）（戸）

存 住 宅 流 通 量 増 加 率がともに上位５

東京都は約13万件、流通比率が最も高いのは京都府で51.5％

有権移転が行われた建物個数をもとにグラフ 1. 都道府県別既存住宅流通量（ H27 年速報推計値）
FRK既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

既存住宅流通比率（右軸）

工総数とその増加率も上位５位以内に入っており、市場の活性化がみられる。

流通量の比率を推計しているが、上記

表
区分

出典等

Ｈ22

Ｈ23

Ｈ24

Ｈ25

Ｈ26

H27

2010

2011

2012

2013

2014

2015

A

新築住宅着工総数（借家・給与住宅含む）（戸）

建築着工統計813,126

834,117882,797

980,025

892,261

909,299（参考）

所有権移転個数

（個）

法務省
登録統計

532,383

513,444533,506

579,455584,753

623,488

Ｂ

FRK既存住宅流通推計量（件）

所有権移転登録個数等から推計469,562454,398472,686

513,977

519,261

553,657

36.6%

35.3%

34.9%

34.4%

36.8%

37.8％

24

（千）

新設住宅着工総数（左軸）（戸）

FRK既存住宅流通推計量
（左軸）
（件）

既存住宅流通比率（右軸）

全国ベースの推計結果

単位

既存住宅流通比率（Ｂ/(A+B))

グラフ 2. 首都圏（ 1 都 3 県）16 エリアの既存住宅流通量（H27年速報推計値）

25

F R K調 査・研 究報告

住宅市場ポテンシャルに関する調査̶首都圏、関西、中部̶

持ち家

図2

首都圏の潜在住宅市場規模は307万世帯で全体の約2割
不 動 産 流 通 経 営 協 会は、「首 都圏､ 関西、中部の住宅市場ポテンシャ
ルに関する調査」の結果を今年3月にまとめた。同調査は、首都圏（1都3県）

シャルと定義し、潜在住宅市場規模を世帯年収、金融資産ともに持ち家居住者が賃貸居住者を上回るに在住している人が、どのような住宅に

307万世帯（全体の20.4％）と推定した。
持ち家世帯のうち18.9％＝166万世帯が買い替え意向あり、賃貸居住世帯のうち22.6％＝141万世帯が家を所有意向あ

なぜ住んでいるのか、今後どのような住

首 都 圏 居 住の世 帯を今 後の住 宅宅に住みたい、また住めると思っている所有（購入）意向「住宅を持ちたい・持賃貸居住者（住宅所有意向【あり】のか、を詳細に分析し、今後のさらなる

ちたくない・わからない」と住宅の所有実×実現性【あり】）は、1人暮らし世帯」

市場活性化を考える上での基礎デー

現性「住宅を持てると思う・持てないと思が約5割で20代〜 30代が7割弱を占めタとすることが目的。世 帯 主の年 齢がう・わからない」の回答結果をもとに区分るのに対し、持ち家居住者（買い替え意

20歳 以 上79歳 以 下の男女を対 象にした上で、持ち家で「買い替え意向あり」

向【あり】）はファミリー世帯が中心で、年

インターネットで調査した。

とする世帯と賃貸で「所有意向あり×実

齢層に比較的バラつきがみられる。
また、

現性あり」
とする世帯を住宅市場ポテン

世帯年収、金融資産ともに持ち家居住

り×実現性ありと回答している（図1）。

住宅を買い替えたい理由

もっと交通や生活環境が便利な家に住みたいから

首都圏の市場余力
持ち家世帯計：880 万世帯

賃貸世帯計：625 万世帯
所有意向なし×実現性あり：

買い替え意向あり：166 万世帯（持ち家世帯の 18.9 ％）買い替え意向なし：511 万世帯（持ち家世帯の 58.1 ％）26 万世帯所有意向あり×実現性あり：
141 万世帯（賃貸世帯の22.6％）

所有意向なし×実現性なし：172 万世帯（賃貸世帯の27.6 ％）

所有意向あり×実現性なし：33 万世帯

賃貸居住者が家を持ちたい理由は「家賃を払い続けるのがもったいない」持ち家居住者が買い替えたい理由は、「もっと交 通や生 活 環 境 が 便 利
な家に住みたいから」が22.9％、「もっと住 宅の仕 様が良い家に住みたいから」が19.0％､ ｢老 後の安 心のため、家を持ちたい（買い替えたい）から」が16.9％などとなっている（図2）。

どちらともいえない：203 万世帯（持ち家世帯の 23.1 ％）どちらともいえない：
252 万世帯（賃貸世帯の 40.3 ％）持ち家 居 住 者が買い替えたくない
理 由は、「今の住まいに満 足しているから」が52.6％でトップ。次いで「老後の資 金を貯める必 要 があるから」が29.7％、「預 貯 金 が 少ないから」

n= （1091）

もっと住宅の仕様が良い家に住みたいから
老後の安心のため、家を持ちたいから/家を買い替えたいから自分の好きなデザイン、
間取りにアレンジできるからもっと広い家に住みたいから
耐震性の高い家に住みたいから（子供が出ていって）今の家の広さや設備などが最適ではなくなるから持ち家のほうが自由に使えて気兼ねがないから/自由に気兼ねなく使いたいから
現在の住居費が高くてもったいないから
もっと自然や教育環境が良い家に住みたいから親の関係で住み替えの必要に迫られるから子どもなど家族に資産を残してあげたいから
この先一人で生活していくつもりだから
金利が低く買い時だと思うから持ち家のほうが社会的信用があるから/社会的信用を高めたいから持ち家のほうが住宅の質が良いから/住宅の質を高めたいから
結婚を機に、家を持ちたいから/家を買い替えたいから
仕事の理由で住み替えの必要に迫られるから資産を持ちたい、
資産として有利だと思ったから税制が有利で買い時だと思うから住宅価格が安くなり買い時だと思うからまとまったお金が手に入るから
その他

10.0

20.0

22.9
19.0
16.9
16.0
13.5
12.5
12.4
10.7
9.6
9.6
6.2
6.1
6.1
5.6
5.0
5.0
4.4
4.4
4.2
2.8
2.6
1.0
3.7

30.0

持ち家
買い替え
意向あり

(%)

者が賃貸居住者を上回っている。
図1

買い替え
意向あり

持ち家

図3

住宅を買い替えたくない理由

今の住まいに満足しているから老後の資金をためる必要があるから預貯金が少ないから借金をしたくないから子どもの成長に伴い、出費（教育費など）が増えるから無職になる可能性があるから病気や事故に合う可能性があるから家を買うのは面倒くさそうだから
将来、住宅の管理費・修繕積立金などが高くなる可能性があるから将来、世の中の景気が悪くなる可能性があるから世帯主の定年退職後もローンを払う必要があるから
将来、
大きな災害
（地震など）が起こる可能性があるから不動産を所有しても資産価値が下落すると思うから世帯主の勤務先が業績悪化する可能性があるからボーナスなど当てにしているお金が出ない可能性があるから金利が上がる可能性があるから家族を介護する必要があるから世帯主以外の家族の収入がなくなる可能性があるから転職する可能性があるから
その他

買い替え
意向なし

n= （3361）
52.6
29.7
25.2
23.4
7.5
4.8
4.8
4.8
4.8
4.3
3.7
3.2
2.5
2.2
2.1
2.1
1.8
1.8
1.1
2.9

20.0

40.0

60.0

持ち家
買い替え
意向なし

(%)
26

27

F R K調 査・研 究報告
住宅市場ポテンシャルに関する調査̶首都圏、関西、中部̶

くなる
（表3）。

が25.2％、「借金をしたくないから」が31.1％､ ｢老後の資金をためる必要が23.4％となっている（図3）。持ち家居住あるから」が20.2％と続いている（表2）。

既存住宅に対する具体的な不安と者のうち、ローンを払い続けることが「不持てないと思う理由は、「預貯金が少しては「構 造 上の問 題はないか」が安である（やや不安であるを含む）」がないから」が79.3％と圧 倒 的に多かっ最も多くあがり、賃貸居住者・持ち家50％弱で、不安な理由として「老後のた。

居住者ともに5割前後を示している。次所有意向なし賃貸居住者
全体※n≧30のとき、全体+10 pt以上

全体-5pt以下

全体+5pt以上

全体-10pt以下

n=（1646）

実現性
あり

実現性
なし

実現性
どちらとも言えない（179）（1200）

（267）

51.6

21.8

59.3

36.7

借金をしたくないから

31.1

22.1

32.5

30.6

老後の資金をためる必要があるから

20.2

9.6

21.6

21.0

不動産を所有すると自由に住み替えることができないから

15.4

22.0

14.0

17.5

今の住まいに満足しているから

15.1

15.8

15.7

12.2

家を買うのは面倒くさそうだから

12.1

11.6

12.1

12.3

無職になる可能性があるから

10.9

0.9

13.4

6.3

住者の家を所有意向【あり】
×実現性

転職する可能性があるから

9.9

13.0

9.2

11.0

いで「新耐震基準をクリアしているか」けることが「不安である（やや不安であ「販 売 価 格 が 適 切なのか」「設 備に

賃貸居住者が家を持ちたい理由は、

るを含む）」が49.2％と約5割を占めた。

不 具 合がないか」が4割 前 後で上 位「家賃を払い続けるのはもったいないか

不安の理由として、主に「家賃支払いにあがっている。建物診断（インスペク

ら」が65.6％で最も多かった。次いで ｢では資産として残らないから」「老後のション）が受けられることで、「購 入 意

持ち家のほうが自由に使えて気兼ねが資金をためる必要があるから」が上位向が高まる・やや高まる」のは、賃貸居ないから」が26.1％、｢老 後の安 心のだった。

的に多かった。

住宅を持ちたくない理由

預貯金が少ないから賃貸居住者のうち、家賃支払いを続資金もためる必要があるから」が圧倒

表2

ため、家を持ちたい（買い替えたい）か

賃貸居住者は、年齢を重ねても家賃【あり】 世帯の55.0％と過半数を超え

病気や事故に合う可能性があるから

9.1

2.8

10.8

5.8

ら」が20.9％と続いている（表1）。持てる支払いから逃れられるわけではないため、ている。持ち家 居 住 者の買い替え意

将来、
大きな災害
（地震など）が起こる可能性があるから

8.5

8.5

7.9

11.0

と思う理由は、「預貯金があるから」が「不安である」はあまり減少していかな

向がある世帯では45.0％。
ただし、イン

不動産を所有しても資産価値が下落すると思うから

7.9

13.4

6.8

9.3

38.2％、「いつかは持つと強く思っていい。一方、持ち家居住者は年齢と共にスペクションの認知率は、「名前だけ将来、世の中の景気が悪くなる可能性があるから

7.4

4.8

7.9

7.1

るから」が21.2％と多い。単身世帯が約

ローン残高が減少していき、「不安で知っている」を含めても賃貸居住者全半数で、40歳未満が7割弱を占める。

ある」が減 少していく。その結 果20 〜

体で28.9％、持ち家居住者の買い替

賃貸居住者が家を持ちたくない理由

30歳代では家賃支払いの不安と持ちえ意 向ある世 帯で39.7％と低いことには、「預貯金が少ないから」が51.6％

家居住者のローン支払いの不安はほ加え、内容についても「耐震診断等」ととトップで、「借金をしたくないから」がぼ同じ程度だが、高齢時には差が大き誤認している人が多い。

表1

住宅を持ちたい理由※n≧30のとき、

賃貸居
住者全
体

所有意向なし実現性
どちらとも言えない

実現性なし

n= （1748）

（984）

（232）

（532）

家賃を払い続けるのはもったいないから

65.6

66.7

61.6

65.5

持ち家のほうが自由に使えて気兼ねがないから/自由に気兼ねなく使いたいから

26.1

26.2

25.7

26.0

老後の安心のため、家を持ちたいから/家を買い替えたいから

20.9

20.1

20.2

22.5

もっと広い家に住みたいから

20.1

19.6

20.6

20.8

自分の好きなデザイン、
間取りにアレンジできるから

17.3

19.2

21.0

12.3

現在の住居費が高くてもったいないから

16.7

16.5

18.8

16.3

もっと住宅の仕様が良い家に住みたいから

12.9

13.6

15.2

10.7

持ち家のほうが住宅の質が良いから/住宅の質を高めたいから

12.6

14.5

11.6

歳をとると、賃貸物件を借りづらくなる可能性があるから

12.1

11.1

家を持つのが夢だから

11.1

結婚を機に、家を持ちたいから/家を買い替えたいから
もっと交通や生活環境が便利な家に住みたいから

全体-5pt以下

全体+5pt以上

全体-10pt以下※n≧30のとき、

表3 「住宅ローン」を払い続ける不安と「家賃」を払い続ける不安の推移＜持ち家居住者＞住宅ローンを払い続ける不安

実現性あり

全体+10 pt以上

(%)

n数

全体

不安で
ある

あまり
やや不安 どちらとも
不安では
不安では
である いえないない
ない

全体+10 pt以上

全体-5pt以下

全体+5pt以上

全体-10pt以下＜賃貸居住者＞家賃を払い続ける不安

n数

不安で
ある

あまり
やや不安 どちらとも
不安では
不安では
である いえない
ない
ない

①＜持ち家
居住者＞
不安であ
る・計

②＜賃貸
居住者＞
不安であ
る・計

①－②

（ 5,785 ）

9.7

15.6

22.3

9.2

43.1 （ 4,103 ） 15.3

33.9

28.0

16.0

6.8

25.3

49.2

-23.9

（ 51 ）

8.6

20.7

31.2

11.1

28.4

（ 243 ）

6.2

28.0

27.1

29.0

9.7

29.2

34.2

-5.0

25 才〜 29 才 （ 141 ）

9.0

24.7

29.4

12.0

24.8

（ 682 ） 11.7

40.8

28.0

15.1

4.4

33.7

52.5

-18.7

30 才〜 34 才 （ 299 ） 17.0

29.3

25.8

13.3

14.6

（ 569 ） 14.8

38.3

26.9

14.1

5.8

46.3

53.1

-6.9

35 才〜 39 才 （ 480 ） 13.1

31.6

26.6

13.9

14.9

（ 520 ） 20.5

35.6

28.3

11.8

3.8

44.6

56.1

-11.5

40 才〜 44 才 （ 681 ） 11.7

27.7

25.3

13.7

21.6

（ 468 ） 16.0

35.8

26.0

14.5

7.7

39.4

51.8

-12.3

9.5

45 才〜 49 才 （ 726 ） 11.7

23.4

29.2

10.8

24.9

（ 483 ） 16.3

26.8

33.5

16.1

7.4

35.1

43.0

-8.0

16.5

12.0

50 才〜 54 才 （ 606 ） 14.7

19.5

21.5

12.6

31.8

（ 316 ） 19.5

32.1

29.0

11.8

7.6

34.2

51.6

-17.4

11.5

14.7

9.0

10.4

13.2

3.9

8.1

55 才〜 59 才 （ 544 ） 12.9

12.7

22.8

9.5

42.1

（ 211 ） 21.1

33.6

24.7

15.1

5.5

25.6

54.7

-29.0

9.9

11.7

10.9

6.3

3.3

17.2

4.7

70.1

（ 611 ） 13.6

28.0

27.1

20.7

10.6

8.0

41.7

-33.7

20 才〜 24 才

60 才以上 （ 2,256 ）

4.7

(%)
28

29

F R K調 査・研 究報告
住宅市場ポテンシャルに関する調査̶首都圏、関西、中部̶

関西の潜在住宅市場規模は158万世帯で全体の19.7％

図4

関西エリアの市場余力
持ち家世帯計：507 万世帯

賃貸世帯計：309 万世帯
所有意向なし×実現性あり：

買い替え意向あり：97 万世帯（持ち家世帯の 19.2 ％）一方、関西エリア（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県の２府４県）の居住世帯の潜在住宅市場規模については、158万世帯（全体の19.4％）と推定している（図4）。内訳は、持ち家世
帯のうち19.2％ =97万世帯が買い換え

買い替え意向なし：301 万世帯（持ち家世帯の 59.3 ％）意向あり、賃貸居住世帯のうち19.7％=61万世帯が所有意向あり×実現性

11 万世帯所有意向あり×実現性あり：
61万世帯
所有意向なし（賃貸世帯の ×実現性なし
19.7％）：99 万世帯（賃貸世帯の32.0 ％）
所有意向あり×実現性なし：21 万世帯

どちらともいえない：109 万世帯（持ち家世帯の 21.4 ％）の所有意向や家賃支払いに対する不安についても、首都圏とほとんど変わらな

どちらともいえない：
118 万世帯（賃貸世帯の 38.1 ％）した。今年こそはと、準備万端で旅行会社に発注しても、なかなか催行とならず、やっとのことで時期はずれのクロアチア旅行に辿りつきました。やはり、最近の英仏などでのテロを嫌って、手控える方が多いよ

でも不安があると、ついつい敬遠してしまう人が多いようで、旅行にお図5いて然り。住宅購入などにおいても然りです。

中部エリアの市場余力
持ち家世帯計：282 万世帯

安定ばかり求めるのでなく、もう少し未来志向で大らかに、冒険心
賃貸世帯計：152 万世帯
所有意向なし×実現性あり：

買い替え意向あり：50 万世帯（持ち家世帯の 17.9 ％）と推 定（ 図5）。持ち家 世 帯 のうち、17.9％＝50万世帯が買い替え意向あり、 賃 貸 居 住 世 帯のうち21.0％＝32
買い替え意向なし：177 万世帯（持ち家世帯の 62.8 ％）持ち家居住者が住宅を買い替えた
間取りにアレンジできるから」が22.7％とトップだった。賃 貸 居 住 者 の 所 有
どちらともいえない：54 万世帯（持ち家世帯の 19.3 ％）をもってチャレンジしても良いのではと感じています。老後を迎える小生への戒めでもあります。
（Ｈ）

5 万世帯

所有意向あり×実現性あり：
所有意向なし32万世帯（賃貸世帯の ×実現性なし：42 万世帯21.0％）（賃貸世帯の27.6 ％）
所有意向あり×実現性なし：8 万世帯い理由では、「自分の好きなデザイン、

いては、首 都 圏とほぼ同様の傾 向をまずの評価を頂けているようで、安堵しているところです。

100％安全とか、100％満足とかいうことは、とかく難しいなか、少しついては82万 世 帯（全 体の18.9％）

意向や家賃支払いに対する不安についくということでテーマ選定には苦慮しましたが、その甲斐もあり、まずうで、欧州旅行はいまひとつ不人気のようです。

い結果となった。

となっている。

早いもので、創刊後1年が経ちますが、その間、中身の質を高めて

昨年はＩＳ問題などで周りの強い反対により、やむなく断念をいたしま

ぼ同様の傾向が伺える。賃貸居住者

万 世 帯が所 有 意 向あり×実 現 性あり鼎談を行いましたので、ご覧いただければと思います。

並み、数々の歴史遺産にリアルに直接触れられる良さがあります。

宅ローンに対する不安は、首都圏とほ重県の３県）の潜在住宅市場規模に選後、初めて正副理事長3社のトップが紙面に登場し、忌憚のないが定番となっています。海外旅行には、日常を忘れて日本にない街

持ち家居住者の買い替え意向や住中部エリア（愛知県、岐阜県、三

今回は、創刊から1周年目となる記念すべき第3号です。役員改

この時期は、一段落でもありますので、もっぱら家族での欧州旅行ありとなっている。

中部の潜在住宅市場規模は82万世帯で全体の18.9％

編・集・後・記どちらともいえない：
64 万世帯（賃貸世帯の 42.3 ％）一般社団法人 不動産流通経営協会
2017年夏季号＜通巻3号＞
発行日

2017年7月25日

発行人（一社）不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel．03-5733-2271
Fax．03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

示している。
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Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。