芳賀町空家等対策計画

令和２年３月
芳賀町

目次
第１章

計 画 の 趣 旨 ................................................................................................ 1

１

計 画 の 目 的 .................................................................................................... 1

２

計 画 の 位 置 づ け ............................................................................................. 2３

対 象 の 地 区 .................................................................................................... 3４

計 画 の 期 間 .................................................................................................... 3５

計 画 の 対 象 と す る 空 家 等 ............................................................................... 3■ 用 語 の 定 義 .................................................................................................. 4

第 ２ 章 空 家 等 の 現 状 と 課 題 .................................................................................... 5
現 状 .............................................................................................................. 5１(1) 住 宅 数 及 び 空 家 数 ...................................................................................... 5(2) 空 家 等 に か か る 現 況 調 査 ............................................................................ 6２

芳 賀 町 で 考 え ら れ る 課 題 ............................................................................... 8３

課 題 の 背 景 .................................................................................................... 9(1) 所 有 者 等 に 関 す る こ と ............................................................................... 9(2) 地 域 に 関 す る こ と ...................................................................................... 9(3) そ の 他 ..................................................................................................... 11

第 ３ 章 空 家 等 に 関 す る 対 策 の 基 本 方 針 ................................................................. 11１

空 家 等 の 適 性 管 理 ....................................................................................... 11２

空 家 等 の 発 生 予 防 ....................................................................................... 11３

空 家 等 の 活 用 促 進 ....................................................................................... 11４

特 定 空 家 等 へ の 対 策 .................................................................................... 11

第 ４ 章 空 家 等 対 策 の 具 体 的 な 取 り 組 み ................................................................. 12１

空 家 等 の 適 性 管 理 に つ い て .......................................................................... 12２

空 家 等 の 発 生 予 防 ....................................................................................... 13３

空 家 等 の 活 用 促 進 に つ い て .......................................................................... 14４

特 定 空 家 等 へ の 対 策 に つ い て ...................................................................... 15

第５章

空 家 等 対 策 の 実 施 体 制 ............................................................................. 16

１

空 き 家 に 対 す る 相 談 体 制 に つ い て ............................................................... 16２

空 家 等 対 策 の 実 施 に つ い て .......................................................................... 16＜参考資料＞
特 定 空 家 等 認 定 基 準 （ 17～ ）

第１章
１

計画の趣旨

計 画の 目的近 年 、地 域 に お け る 人 口 減 少 や 既 存 の 住 宅 等 の 老 朽 化 、社 会 的 ニ ー ズの変化及び産業構造の変化に伴い、空家等が年々増加しています。
これらの中には、適切な管理が行われていない結果として安全性の低 下 、公 衆 衛 生 の 悪 化 、景 観 の 悪 化 な ど 多 岐 に わ た る 問 題 を 生 じ さ せ 、地 域 住 民 の 生 活 環 境 に 深 刻 な 影 響 を 及 ぼ し て い る も の が あ り 、今 後 、空家等の数がさらに増加すれば、問題が一層深刻化することが懸念されています。
このような中、空家等がもたらす問題に総合的に対応するための施
策 の 充 実 を 図 る た め 、平 成 ２ ６ 年 １ １ 月 に「 空 家 等 対 策 の 推 進 に 関 す る
特 別 措 置 法 （ 平 成 ２ ６ 年 法 律 第 １ ２ ７ 号 ） 」 （以下「法」という。）が 公
布され、平成２７年５月２６日に全面施行されました。
本計画は、これらの背景を踏まえ本町における空家等対策の推進を
図 る こ と に よ り 、町 民 の 安 全 ・ 安 心 な 生 活 環 境 を 確 保 す る と と も に 、地域社会の活性化に寄与することを目的とします。

1

２

計 画の 位置 づけ

本 計 画 は 、法 第 ６ 条 の 規 定 に 基 づ き 、本 町 の 空 家 等 に 関 す る 取 り 組 み を 総 合 的 か
つ 計 画 的 に 実 施 す る た め の 基 本 計 画 と し て 策 定 す る も の で 、芳 賀 町 振 興 計 画 、芳 賀町都市計画マスタープランの下に位置づけされるものです。

図１：計画のイメージ図

2

３

対 象の 地区

本計画の対象地区は、空家等の分布が町内全域に分布しているため、町内全域とします。
なお、重点的に対策を実施する地区を定める必要が生じた場合は、これを定めることができることとします。

４

計 画の 期間

本計画は、本町の空家等の問題に関する根本的解決に向けて中長期的に取り組
む べ き も の で す 。そ の 一 方 で 、直 面 す る 課 題 に 対 し て は 速 や か に 対 策 を 講 じ て い く
必要もあるため、計画期間は令和２年度から令和１１年度までの１０年間としま
す 。た だ し 、社 会 状 況 の 変 化 や 計 画 の 進 捗 状 況 に 応 じ て 、適 宜 見 直 す こ と と し ま す 。

図２：計画の期間等

計画名

H28
H29
H30
R元
R2
R3
R4
R5
R6
R7
R8
R9
R10
R11
(2016) (2017) (2018) (2019) (2020) (2021) (2022) (2023) (2024) (2025) (2026) (2027) (2028) (2029)
第６次振興計画（令和９年度まで）

町振興計画
前期計画

芳賀町都市計画マスタープラン
芳賀町空家等対策計画

５

中期計画

後期計画

平成２８年改訂
第１期計画

計 画の 対象 とす る 空家 等

本 計 画 の 対 象 と す る 空 家 等 は 、法 第 ２ 条 に 定 め る「 空 家 等 」及 び「 特 定 空 家 等 」
とします。

3

■ 用語の定義「空家等」
建 築 物 ※ 1 又 は こ れ に 附 属 す る 工 作 物 ※ 2 で あ っ て 、居 住 そ の 他 の 目 的 で 概 ね １ 年 を通して使用されていないもの及びその敷地（立木その他の土地に定着するものを含む。）をいいます。
ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除きます 。
※ 1： 建築基準法第２条第１項の「建築物」で、それに付随する建築設備、門塀等を含む※ 2： 看 板 等 で 建 築 設 備 、 門 塀 以 外 の も の「特定空家等」
次のいずれかの状態にあると認められる「空家等」をいいます。
(1) そ の ま ま 放 置 す れ ば 倒 壊 等 著 し く 保 安 上 危 険 と な る お そ れ が あ る 状 態(2) そ の ま ま 放 置 す れ ば 著 し く 衛 生 上 有 害 と な る お そ れ が あ る 状 態(3) 適 切 な 管 理 が 行 わ れ て い な い こ と に よ り 著 し く 景 観 を 損 な っ て い る 状 態(4) 周 辺 の 生 活 環 境 の 保 全 を 図 る た め に 放 置 す る こ と が 不 適 切 で あ る 状 態
図３：空家等のイメージ図

4

第２章 空家等の現状と課題１

現状(1) 住 宅 数 及 び 空 家 数
本 町 に お け る 住 宅 及 び 空 家 の 戸 数 は 、住 宅・土 地 統 計 調 査 の 結 果 で は 、次 の と おりとなっています。
平 成 ３ ０ 年 度 の 本 町 の 住 宅 総 数 は ５ ，６ ５ ０ 戸 で 、平 成 ２ ５ 年 度 に 実 施 し た 前 回の調査から比べると１９０戸増加しています。空家数についても８００戸で前回の調査から比較すると９０戸増加しています。

表 1： 住 宅 戸 数 と 空 家 率

住宅総数

空家数

空家率

（戸）

（戸）

（％）

H25

H30

H25

H30

60,629,000

6,242,000

8,196,000

栃木県

879,000

926,700

芳賀町

5,460

5,650

全国

H25

H30

8,460,000

13.5

13.6

143,400

160,700

16.3

17.3

710

800

13.0

14.2

平 成 25年 ・ 平 成 30年 住 宅 土 地 統 計 調 査 よ り

全 国 的 に 見 て 、空 家 数 及 び 空 き 家 率 が 増 加 傾 向 に あ り ま す 。栃 木 県 で も 同 様 に 増
加傾向にあり、空家率は割合及び増加率が全国平均を上回っています。
ま た 、本 町 の 空 家 率 に つ い て は 、１ ４ ．２ ％ で 全 国 平 均 と 比 べ て 高 い 状 況 で 、空家 の 増 加 率 は 、全 国 、栃 木 県 の 増 加 率 よ り も 高 く 、こ こ 数 年 で 全 国 や 栃 木 県 の ペ ー
スよりも早く空家が増加していることが伺え、対策が必要な状況になっています。
＜住宅土地統計調査の注意点＞
全住宅のうち一部を抽出して行う標本調査です。
ま た 、集 合 住 宅 な ど は 、１ 部 屋 ＝ １ 戸 と し て カ ウ ン ト さ れ る た め 、実 際 の 空 家 の戸数とは誤差がある可能性があります。
全 国 的 に 同 様 の 手 法 で 実 施 さ れ て い る の で 、空 家 の 増 減 の 傾 向 は 、あ る 程 度 正 確に捉えられているといえます。
し た が っ て 、本 町 の 空 家 は ８ ０ ０ 戸 で あ る と は 言 え な い も の の 、空 家 の 増 減 の 傾
向 は 、ほ ぼ 現 状 に 則 し て い る と 考 え ら れ 、急 速 に 空 家 が 増 え て い る と 考 え ら れ ま す 。

5(2) 空 家 等 に か か る 現 況 調 査
本 町 で は 、町 内 全 域 の 空 家 等 の 実 情 を 把 握 す る た め 、地 域 と 関 わ り の 深 い 自 治 会に調査をお願いしました。
自 治 会 の 調 査 結 果 を 基 に し て 、町 職 員 に よ る 現 地 調 査 を 実 施 し 、空 家 台 帳 へ の 登
録 を 判 定 し て い ま す 。調 査 結 果 は 次 の と お り で 、平 成 ２ ５ 年 度 か ら 平 成 ３ ０ 年 度 では、住宅土地統計調査の傾向と同様に増加しています。
表２：芳賀町内の空家等の件数
空家等件数
自治会名
Ｈ２５

Ｈ３０

祖母井

７

４

稲毛田

２３

２８

上延生

３

３

下延生

９

１０

与能

８

８

２２

３４

下高根沢北部

８

１１

下高根沢中部

５１０

下高根沢南部

９

７

下原新町

０

６

芳志戸

９

１１

八ツ木

１２

７

上給

１０

１１

東水沼

５

８

西水沼

９

１２

東高橋

１５

１５

西高橋

１４

２４

１４６

１７５

下高根沢

計

平成２５・３０年度芳賀町空家調査より

6

図４：芳賀町内の空家等分布図

図 ４ の と お り 、現 在 、空 家 台 帳 に 登 録 さ れ て い る 空 家 等 は 、市 街 化 区 域 内 で は わ
ずかしか確認されておらず、市街化調整区域内に多く確認されています。
ま た 、住 宅 の 密 集 し て い る 住 宅 団 地 よ り も 、住 宅 が 密 集 し て い な い 農 村 部 分 に 多く分布しています。

7

２

芳 賀町 で考 えら れ る 課 題

空家等が適切に管理されないことで考えられる課題は、本町の空家等の分布や地域的な特性を踏まえ、次のようなものが考えられます。

多

相
談
件
数

少

１

草木の繁茂や動物の繁殖による周辺環境との不調和及び景観の悪化

２

管理がされないことでの住民の不安増大

３

景観の悪化に伴うゴミの不法投棄

４

倒壊等による周辺設備（電柱・電線・道路）への損害

５

倒壊による周辺家屋への損害

本 町 の 特 徴 と し て 、管 理 さ れ て い な い 空 家 等 は 、住 宅 の 密 集 し て い る 地 域 で は ほと ん ど 見 ら れ ず 、住 宅 の 密 集 し て い な い 地 域 に 多 く 見 ら れ る た め 、倒 壊 に よ る 近 隣
家屋への被害は少ないものと考えられます。
一 方 で 、敷 地 内 の 管 理 が さ れ な い こ と で 草 木 が 繁 茂 し 、近 隣 住 民 の 生 活 環 境 が 悪化するような状況が増加することが予想されます。

8

３

課 題の 背景

適正な管理がされない空家等が生まれる背景には、次のことが考えられます。

(1) 所 有 者 等 に 関 す る こ と①

管理能力の低下・高齢者のみの世帯で、自分で管理する事が困難。
・高齢者の親と二人暮らしだが、自分も病気を抱えており管理が困難。
・親 の 死 後 、町 外 の 子 ど も が 管 理 し て い た が 、子 ど も も 高 齢 に な り 管 理 が 困 難 。

②

所有者等が特定できない
・所 有 者 等 が 居 所 不 明 で あ っ た り 、所 有 者 が 死 亡 し 、相 続 登 記 が な さ れ ず 、権利関係が複雑になってしまい本来管理すべき者が特定できない。

③

管理者としての意識が低い
・相 続 人 が 使 用 し て お ら ず 、近 隣 の 家 と の つ き あ い も な い た め 、放 置 し て い る 。

④

情報不足
・何とかしたいと思うが、具体的にどのような方法があるか分からない。
・賃貸、売買などの手法があるが、相談する窓口、 手続などが分からない。

⑤

金銭的な問題・改修や除却にかかる費用が高額であり、所有者等個人では対処できない。

(2) 地 域 に 関 す る こ と①

情報不足
・自 治 会 や 行 政 区 か ら 脱 退 し 、地 域 内 の つ き あ い が 疎 遠 に な り 、地 域 と し て 何とかしたいが、空家をどこまで関わってよいか分からない。

9

(3) そ の 他①

空 家 等 を 除 却 す る と 、固 定 資 産 税 の 住 宅 用 地 の 特 例 が な く な り 、固 定 資 産 税額が増加してしまうため除却できない。

②

老朽化等の理由で利活用が難しい。

③

相続放棄されるケースが増加している。

④

市 街 化 調 整 区 域 に あ る 空 家 等 は 、除 却 し て し ま う と 、建 物 を 新 築 す る こ と が困難な場合があり、除却できない。

表３：【参 考】固定資産税等の住宅用地の特例について
住宅用地 の区分

住宅用地区分の範囲

特例率

小規模住宅用地面 積 が 200㎡ 以 下 の 住 宅 用 地 （ 200㎡ を 超 え る 場 合

１ /６

は 1戸 当 た り 200㎡ ま で の 部 分 ）一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地

１ /３

今 後 、少 子 高 齢 化・核 家 族 化 が 更 に 進 む こ と が 予 想 さ れ る た め 、空 家 等 も 増 加 すると予想されます。
現 在 、起 こ っ て い る 課 題 の 背 景 か ら 、空 家 等 の 問 題 の 解 消 に つ い て は 所 有 者 の 意
識向上が第一であると考えます。
また、空家等の問題に対する相談窓口の設置や空家等の適性管理及び利活用につながる各種助成制度の検討も必要であると考えます。

10

第３章 空家等に関する対策の基本方針
全 国 的 進 ん で い る 人 口 減 少 、少 子 高 齢 化 な ど の 問 題 は 、本 町 に お い て も 例 外 で は
あ り ま せ ん 。そ の た め 、今 後 も 空 家 等 の 増 加 傾 向 が 続 く も の と 予 想 さ れ ま す 。空 家
等 の 増 加 は 、安 全 安 心 な 住 環 境 を 悪 化 さ せ る と い う 認 識 の も と 、適 正 な 管 理 を 促 し 、
適正な管理がなされていない空家等の減少を図りつつ、新たな空家等の発生を抑制 す る 事 を 目 的 と し て 、次 の ４ 点 を 基 本 方 針 と し て 、今 後 、各 種 の 対 策 を 検 討 し 、取り組んでいくこととします。

１

空家等の適性管理
本町の空家等に関する相談のうち、最も割合が高い内容が、適性に管理されないことで周辺に悪影響を与えていることです。そのため、近隣の環境悪化につながらない
ように適正な管理を促し、良好な管理状態の維持を空家等対策において優先事項と考えます。

２

空家等の発生予防
現在、少子高齢化、核家族化により、ひとり暮らしの高齢者世帯が増加しています。今後空家等になる可能性が高いものと捉え、将来的に適性に管理されない空家等の発生を防止する対策もまた空家等の適性管理と同等の位置づけとします。

３

空家等の活用促進
本町では中古住宅の売買が少ないことが現状で、空家等の利活用に対する意識も低

く な っ て い ま す 。そ こ で 本 計 画 で は 、既 存 の 空 家 等 の 利 活 用 に つ い て 、所 有 者 の 意 識 を高めるとともに、使用できる空家等の利活用を促進します。

４

特定空家等への対策
適 性 に 管 理 さ れ ず 老 朽 化 が 進 ん だ 空 家 等 に つ い て は 、そ の 解 消 に 向 け て 、法 に 基 づ き

特定空家等の認定や措置を行うとともに、解体のための費用助成などを行います。

11

第４章 空家等対策の具体的な取り組み
本 町 で は 、空 家 等 に 関 す る 対 策 の 基 本 方 針 に 基 づ き 、次 の と お り 、具 体 的 な 取 り
組みを推進します。

１

空家等の適性管理について①空家等の適性管理の促進◎建物、敷地等の管理については、所有者管理が原則なので、管理意識の啓発を図ります。
◎高齢などの理由により自分で管理する事が困難な場合、シルバー人材センター等を紹介することで、適正な管理を促します。

②相談支援体制の充実◎役場に相談窓口を設置するなど、制度利用や空家 等の対策について、所有者が安心できるサポート体制を構築します。

空家等の適性管理が不十分であることについては、所有者の意識不足や各種制度に関する情報不足が原因と考えられます。
そのため、情報不足の解消のための施策を 第一に考えました。
【施策例】
・様々な媒体を利用した、情報発信。
・相談窓口設置による、適性管理についての助言・指導。

12

２

空家等の発生予防①管理不十分な空家等にしないための対策◎ひとり暮らしの高齢者など、将来的に空き家になる恐れがある場合、居住段階から日常的に支援している人も含めて、居住者がいなくなった場合の対策について意識の醸成・啓発を行います。

②分野を超えた連携体制の強化◎早い段階から福祉分野と連携し、各種支援制度の活用により、物件の適性管理や利活用につなげます。
◎民生委員などに協力を依頼するなどして、現状把握に努めます。

空家等の発生予防は、所有者本人のみならず地域全体の関わりが不可欠である と 考 え 、将 来 本 人 が 適 切 に 管 理 で き な く な る こ と を 考 え 、福 祉 分 野 等 と 早 期 に連携を図り、利活用につながるような施策を推進します。
【施策例】
・様々な媒体を利用した、情報発信。
・社 会 福 祉 協 議 会 、障 害 児 者 相 談 支 援 セ ン タ ー な ど と 連 携 し 、成 年 後 見 制 度 及び各種支援制度活用の検討
・相続財産管理人の活用の検討など。

13

３

空家等の活用促進について①制度の周知◎広報紙等を通じて、空家等についての基礎知識を広く啓発し、空家等の問題が社会的な課題であることを周知します。
◎利用者に対して空家バンク、リフォーム助成制度の周知により、既存の空家等を居住可能な物件として再利用を促します。

②相談支援体制の充実◎役場に相談窓口を設置するなど、制度利用や空家等対策について、所有者が安心できるサポート体制を構築します。

③空家等を資源として利活用しやすい環境をつくる◎中古住宅として市場流通するよう、民間事業者等と連携協力を検討します。
◎移住施策と連携し、移住希望者に対して空家等の情報を提供します。

空 家 等 の 利 活 用 が 進 ん で い な い 現 状 は 、町 内 に お い て 中 古 住 宅 市 場 が 充 分 に 開
けていないこと及び売り手側の情報不足が背景にあると思われます。
そ の た め 、情 報 不 足 の 解 消 の た め の 施 策 や 相 談 体 制 の 充 実 な ど の 施 策 を 実 施 することが、課題の解消につながるものとしました。
【施策例】
・さまざまな媒体を利用した情報発信・空家バンクリフォーム補助金等、空家等取得者に対する各種助成制度
・空家バンク登録による、中古住宅としての再利用

14

４

特定空家等への対策について①特定空き家等の認定の実施◎認定基準を設け、管理不能な空家等の認定を行い、所有者に対して助言や指導等を行い、特定空家等を放置することが周辺地域に深刻な影響を与えることを周知します。

②特定空家等の解消◎特定空家等の解体を促進するため、解体補助制度の周知を行います。

③特定空家等解体後の敷地について◎本町では建物を解体した場合、再度建築が困難な場合があるため、早い段階で、敷地の活用について相談・検討を行います。

特 定 空 家 等 へ の 対 策 に つ い て 、新 た に 特 定 空 家 等 の 認 定 基 準 を 設 け 、特 定 空 家 等の 認 定 を 実 施 す る と 伴 に 、早 期 に 状 況 の 解 消 を 図 る た め 、所 有 者 の 意 識 の 醸 成 や 各
種制度に関する情報提供を行うこととしました。
【施策例】
・様々な媒体を利用した、情報発信。
・特定空家等の認定。
・特定空家等の解体費用の助成。
・空き屋バンク制度などの活用。
・所有者、管理者がいない特定空家等の対策の検討。

15

第５章
１

空家等対策の実施体制

空 家等 に対 する 相 談体 制に つい て

総合的な相談窓口を設置し、相談者の利便性向上を図ります。
また、関係部署の連携を強化し、相談内容に応じ、適切な対応ができる体制を構築します。

総合窓口

関係部署

連携

連
携

関係部署

連携

２

空 家等 対策 の実 施 につ いて

空家等対策の各種事業は、複数の関係部署で実施しています。
空家等を適切に管理する上で、所有者・管理者が必要な情報を取得するためには、各種事業をそれぞれの部署が発信するだけでなく、所有者・管理者の視点に立って、総合的な情報発信を行います。
また、各部署が連携して他部署で実施している空家等対策について、適切に連携・案内できるように体制の強化を図ります。

16

参考資料
（特 定 空家 認定 基準 ）17

特定空家等の判定フロー

調査の開始【保安上危険の調査】
調 査 票 ①か ら ⑨を 用 い て 、 建 物 の 状 態 を 確 認 ・ 調 査 。
【衛生上の害の調査】
調 査 票 ⑩、 ⑪ を 用 い て 、 建 物 等 を 確 認 ・ 調 査【適切な管理の調査】
調 査 票 ⑫を 用 い て 、 建 物 等 を 確 認 ・ 調 査 。
【生活環境の保全の調査】
調 査 票 ⑬か ら ⑮を 用 い て 、 建 物 等 を 確 認 ・ 調 査 。

芳賀町空家等対策協議会
助
言
調査結果・助言などから総合的に判断し特定空家かどうかを決定

特定空家ではない場合
特定空家等の候補

特定空家の場合

法第１２条の助言実施

法第１４条の指導等検討18

調査票①（【建築物等の倒壊】：傾斜に関する調査票）
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（１） 建築物が倒壊等するおそれがある②周辺への影響、
危険性

ア 建築物の著しい傾斜

調査項目

1

建築物の崩壊、落階、上階とのずれが確認できる。

2

基礎が不同沈下または建築物の著しい傾斜が確認できる。

3

木造建築物について、1/20超の傾斜が確認できる。（2階以上の階が傾斜している場合も同様である。）

4

鉄骨造建築物について、1/30超の傾斜（傾斜で生じた階の上の階数が1階以下の場合）が確認できる。

5

鉄骨造建築物について、1/50超の傾斜（傾斜で生じた階の上の階数が2階以上の場合）が確認できる。

①判定

通行人
や付近
住民へ
の被害
影響

6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準
調査項目 2

地盤の不同沈下または屋根等の上下方法の一様でない変形調査項目 3～5

柱の傾斜を測定

判定方法
目視
下げ振り

調査項目
調査項目
調査項目

【１－①共通事項】
一つの項目で特定空家等と即判断できる場合であっても、（１）～（３）全ての項目の調査は行う。

部材の破損や不同沈下等の状況により建築物に著しい傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断する。
下げ振り等を用いて建築物を調査できる状況にある場合、調査項目3～5のそれぞれの傾斜が確認できる場合（平家以外の建築物で、2階以上の階のみが傾斜している場合も、同様の数値で取り扱うことも考えられる。）※「被災建築物応急危険度判定マニュアル」 財団法人日本建築防災協会／全国被災建築物応急危険度判定協議会判断基
準参照

19

調査票②（【建築物等の倒壊】：基礎・土台に関する調査票）
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（２） 建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等②周辺への影響、危険性

ア 基礎及び土台

調査項目

1

基礎の大きな亀裂や多数のひび割れ、破損または変形が確認できる。

2

土台の致命的な腐朽、破損、変形または蟻害が確認できる。

3

基礎と土台のずれが確認できる。（複数箇所で構造上致命的）

4

直接地面に接する土台または堀立柱等の致命的な腐朽、破損または蟻害が確認できる。

5

基礎と土台の緊結金物の腐食、脱落が確認できる。

①判定

通行人
や付近
住民へ
の被害
影響

6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

ひび割れ（幅0.3mm以上）が5箇所以上または基礎を分断する致命的な亀裂、変形若しくは破
損

クラック
スケール

調査項目 2,5構造体の著しい断面欠損（断面過半）または緊結金物（アンカーボルト類）の腐食

目視

調査項目 3

基礎幅より土台等がはみ出す程のずれ、脱落または遊離（浮き）

目視

調査項目
調査項目

基礎に大きな亀裂、多数のひび割れ、変形又は破損が発生しているか否か、腐食又は蟻害によって土台に大きな断面欠損が発生しているか否か、基礎と土台に大きなずれが発生しているか否かなどを基に総合的に判断する。

基礎のひび割れが著しく、土台に大きなずれが生じ、上部構造を支える役目を果たさなくなっている箇所が複数生じている。
※「被災建築物応急危険度判定マニュアル」 財団法人日本建築防災協会／全国被災建築物応急危険度判定協議会判断基
準参照
土台において木材に著しい腐食、損傷若しくは蟻害があること又は緊結金物に著しい腐食がある。
※「特殊建築物等定期調査業務基準」 （監修 国土交通省住宅局建築指導課／財団法人日本建築防災協会）参照

20

調査票③（【建築物等の倒壊】：柱・はり・すじかい等に関する調査票）
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（２） 建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等②周辺への影響、
危険性

イ 柱、はり、筋かい、柱とはりの接合等

調査項目

1

柱、はり、筋かいに大きな亀裂や多数のひび割れ、腐朽、破損、変形または蟻害が確認できる。（複数箇所で構造上致命的）

2

柱とはりのずれ又は脱落が確認できる。（複数箇所で致命的）

3

柱とはりの接合部の致命的な腐食、脱落が確認できる。

①判定

通行人
や付近
住民へ
の被害
影響

4
5
6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法
クラック
スケール

調査項目 1

ひび割れ（幅0.3mm以上）が5箇所以上又は部材を分断する致命的な亀裂、変形若しくは破損

調査項目 2

仕口に隙間が開くほどのずれ、又は仕口めり込み若しくはたわみ

目視

調査項目 3構造体の著しい断面欠損（断面過半）

目視

調査項目
調査項目

構造耐力上主要な部分である柱、はり、筋かいに大きな亀裂、多数のひび割れ、変形または破損が発生しているか否か、腐食又は蟻害によって構造耐力上主要な柱等に大きな断面欠損が発生しているか否か、柱とはりの接合状況などを基に総合的に判断する。
複数の筋かいに大きな亀裂や複数の柱・はりにずれが発生し、地震時に建築物に加わる水平力に対して安全性が懸念される場合。
※「被災建築物応急危険度判定マニュアル」 財団法人日本建築防災協会／全国被災建築物応急危険度判定協議会判断基
準参照

21

調査票④（【建築物等の倒壊】：屋根・軒等に関する調査票）
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（３） 屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある②周辺への影響、危険性

ア 屋根ふき材、ひさし又は軒

調査項目

1

屋根の落ち込みや浮き上がりなどの変形、破損などが確認できる。

2

屋根ふき材（瓦やトタンなど）が剥落又は飛散のおそれがある。

3

軒の裏板、たる木等の腐朽や破損が確認できる。

4

雨樋が垂れ下がっている又は雨樋の著しい変形や留め具の痛みにより脱落や飛散のおそれがある。

5

ひさしの腐朽、破損や剥落が確認できる。

6

軒が垂れ下がっている。

①判定

通行人
や付近
住民へ
の被害
影響

7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

棟又は軒の変形又は陥没

目視

調査項目 2

屋根ふき材のずれ、破損（割れ）又は落下のおそれ

目視

調査項目 3,6たる木又は野地板の腐朽や欠損

目視

調査項目 4

垂れ下がり又は落下のおそれ

目視

調査項目

全部又は一部において剥離、破損又は脱落が発生しているか否か、緊結金物に著しい腐食があるか否か。
目視でも屋根ふき材が脱落しそうな状態を確認できる場合。

22

調査票⑤（【建築物等の倒壊】：外壁に関する調査票）
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（３） 屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある②周辺への影響、
危険性

イ 外壁

調査項目

1

壁体を貫通する穴が生じている。

2

外壁の仕上げ材料が剥落、腐朽、破損している。又は腐朽、破損等により剥落・飛散等のおそれがある。

3

外壁の剥落、腐朽、破損により下地が露出している。

4

外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮き上がりが確認できる。

5

外壁に大きなひび等があり、外壁の脱落等の危険性が確認できる。

6

窓や戸袋などが傷みや破損等により落下のおそれがある。

①判定

外壁の破 外壁の落損等により 下により通第三者の 行人や近侵入や火 隣住民へ災の可能 の危険性
性あり
あり

7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 2,3

仕上げ材が剥落し下地が露出 ※地盤面から1.0ｍ以上の部分

目視調査項目 4,5

仕上げ材の剥離（浮き） ※地盤面から1.0ｍ以上の部分

打診棒

調査項目
調査項目
調査項目

全部又は一部において剥離、破損又は脱落が発生しているか否か、緊結金物に著しい腐食があるか否か。
外壁は仕上げ材（湿式）と仕上げ板（乾式）があり、乾式の場合は目地のずれや釘打ち部の浮きに注意する。
目視でも上部の外壁材が脱落しそうな状態を確認できる場合。

23

調査票⑥｛【建築物等の倒壊】：附属工作物（看板・給湯設備等）に関する調査票｝
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（３） 屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある②周辺への影響、
危険性

ウ 看板、給湯設備、屋上水槽等

調査項目

1

看板の仕上げ材が剥落している。

2

看板、給湯設備、屋上水槽等が破損や転倒、脱落している。

3

看板、給湯設備、屋上水槽等の支持部分の腐食や破損が確認できる。

4

アンテナ、煙突、空調設備、配管など屋根や外壁等にある建物の付属物
が転倒、破損などにより落下や飛散のおそれがある。

①判定

通行人
や付近
住民へ
の被害
影響

5
6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

剥離又は破損目視

調査項目 2

転倒、脱落又は傾斜

目視

調査項目 3,4

支持金物又は支線が腐食し破断・遊離している

目視

調査項目
調査項目

全部又は一部において腐食、破損又は脱落が発生しているか否か、傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断する。

24

調査票⑦｛【建築物等の倒壊】：附属工作物（屋外階段・バルコニー）に関する調査票｝
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（３） 屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある②周辺への影響、
危険性

エ 屋外階段又はバルコニー

調査項目

1

屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している。

2

屋外階段、バルコニーの傾斜が確認できる。

3

屋外階段、バルコニーに歩行上支障があるひび割れ、錆、腐食等がある。

4

屋外階段、バルコニーの手すりや椅子にぐらつき、傾きがある。

5

屋外階段、バルコニーのブラケットのはずれ、取付ビスのゆるみやはず
れがある。

①判定

通行人
や付近
住民へ
の被害
影響

6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準
調査項目 1～5

判定方法

部材の腐食、破損、脱落（ベランダも含む）

調査項目
調査項目
調査項目
調査項目

全部又は一部において腐食、破損又は脱落が発生しているか否か、傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断する。
目視でも、屋外階段、バルコニーが傾斜している状態を確認できる場合。

25

目視調査票⑧｛【建築物等の倒壊】：附属工作物（門・塀）に関する調査票｝
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（３） 屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある②周辺への影響、危険性

オ 門又は塀調査項目

1

門又は塀にひび割れ、破損が生じている。

2

門又は塀の傾斜が確認できる。

3

門扉、門柱及び支柱に錆、変形、ぐらつき等がある。

4

塀にぐらつき等がある。

5

コンクリート、ブロック等の塀に著しい亀裂等の劣化、損傷等がある。

6

塀と控え柱・壁の接続部に著しい亀裂がある。又は離れている。

7

塀の金属フェンス等に変形、破損、錆、腐食、ゆるみ等がある。

8

基礎部が陥没する等、塀基礎部と周辺地盤との間に相対的な著しい沈下又は隆起がある。

9

塀の基礎部に著しい亀裂等がある。

①判定

通行人
や付近
住民へ
の被害
影響

10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準
調査項目 1～9

ひび割れ（幅0.3mm以上）が5箇所以上又は部材を分断する亀裂、変形若しくは破損

判定方法
目視

調査項目
調査項目
調査項目
調査項目

全部又は一部においてひび割れや破損又は脱落が発生しているか否か、傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断する。

26

調査票⑨｛【建築物等の倒壊】：擁壁に関する調査票｝
１ 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準②周辺への影響、危険性② 擁壁が老朽化し危険となるおそれがある

調査項目

1

擁壁表面に水がしみ出し、流出している。

2

水抜き穴の詰まりが生じている。

3

ひび割れが発生している。

①判定

通行人や
付近住民
への被害
影響

4
5
6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準
調査項目 1～3

部材の破損や不同沈下等の状況により建築物に著しい傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断する

判定方法
目視

調査項目
調査項目
調査項目
調査項目

変状の程度が大の場合は特定空家等とする。
歩道に接している擁壁は歩行者への影響も考慮する。
擁壁の種類に応じて、擁壁の劣化の背景となる環境条件を十分に把握した上で、老朽化に対する危険度を総合的に評価する。
危険度評価区分が大とされる擁壁の他、危険度評価区分が小さいものについても、項目ごとに著しく保安上危険となるおそれのある状態ではないか確認する。
※「宅地擁壁老朽化判定マニュアル（案）」 （国土交通省都市局都市安全課）参照

27

調査票⑩｛【衛生上の害】：建築物・設備等の破損状況に関する調査票｝
２ 「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 建築物又は設備等の破損等が原因で、そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそ
れがある

調査項目

1

耐火建築物のはりや階段・駐車場などに吹付石綿等が使用されており飛散し暴露するおそれがある。

2

住宅の屋根材・壁材・間仕切り材・床材・天井材などにアスベスト含有成型板が使用されており、老朽化などにより破損しているため飛散するおそ
れがある。

3

浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生がある。

4

放置された物品などが雨水・排水等により流出し、臭気の発生がある。

①判定②周辺への影響、危
険性
吹付石綿
等が飛散
し暴露の
危険性あ
り

地域住民
の日常生
活に支障
が出てい
る、又は出
る可能性
あり

5
6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1,2「目で見るアスベスト建材（第２版）」 （国土交通省）による

目視等

調査項目 3,4

臭気の発生場所を特定できること

目視等

調査項目
調査項目
調査項目

臭気については時間の経過に伴い、その程度が低下することが想定されるため、調査時点で発生している臭気が今後も継続的に発生し得るものかなどを基に総合的に判断する。

28

調査票⑪｛【衛生上の害】：ごみの放置・不法投棄に関する調査票｝
２ 「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準② ごみ等の放置、不法投棄が原因で、そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれが ②周辺への影響、危
険性
ある

調査項目

1

ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生がある。

2

ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生して
いる。

①判定

地域住民
の日常生
活に支障
が出てい
る、又は出
る可能性
あり

3
4
5
6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

臭気の発生場所を特定できること

目視等

調査項目 2

ごみ等が発生元であること

目視等

調査項目
調査項目
調査項目

29

調査票⑫｛【適切な管理】：周囲の景観との調和に関する調査票｝
３ 「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準②周辺への影響、危険性① 周囲の景観と著しく不調和な状態である

調査項目

1

屋根や外壁等が汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。

2

建物の窓ガラスが半数以上割れたまま放置されている。

3

看板等が原型をとどめず、本来の用をなさない程度まで破損、汚損したまま放置されている。

4

立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。

5

敷地内にごみ等が散乱、山積みしたまま放置されている。

①判定

地域住民
の日常生
活に支障
が出てい
る、又は出
る可能性
あり

6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

敷地外から見えるものであること

目視等

調査項目 2

ひび割れのみは除く

目視等

調査項目 3

看板表示部分が10㎡以上あり、敷地外から見えるものであること

目視等

調査項目 4

周囲の住宅の立地状況を確認し景観と著しく不調和であること

目視等

調査項目

30

調査票⑬｛【生活環境の保全】：立木等の状況に関する調査票｝
４ 「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準① 立木等が原因で、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態であ ②周辺への影響、危
険性
る

調査項目

1

立木の枝等が近隣の家屋の敷地に越境している。

2

立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者や車両の通行を妨げている。

3

立木が枯損等により隣地や道路に倒伏するおそれがある。

4

立木の折れた枝等が道や近隣等に飛散し、生活環境が悪化している。

①判定

地域住民
の日常生
活に支障
が出てい
る、又は出
る可能性
あり

5
6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

隣接建築物等に接触している場合は特定空家等とする

目視等調査項目 2

通行が困難なほど道路や隣地にはみ出していること

目視等

調査項目
調査項目
調査項目

31

調査票⑭｛【生活環境の保全】：動物等の状況に関する調査票｝
４ 「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準② 空家等に住みついた動物等が原因で、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態である

調査項目

1

動物等の鳴き声等の騒音が頻繁にある。

2

動物等のふん尿や汚物等による臭害がある。

3

敷地外への動物等の毛や羽毛などの飛散がある。

4

大量の害虫等が発生している。

5

住みついた動物等が隣家（隣地）周辺に侵入している。

6

蟻、シロアリが大量に発生し、近隣に飛来している。

①判定②周辺への影響、危
険性
地域住民
の日常生
活に支障
が出てい
る、又は出
る可能性
あり

7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

敷地境界で聞こえ、音源が特定できる

目視等

調査項目 2

臭気の発生場所が特定できる

目視等

調査項目 3,4

発生場所が特定できる

目視等

調査項目 5

侵入が確認できる

目視等

調査項目

32

調査票⑮｛【生活環境の保全】：建築物等の状況に関する調査票｝
４ 「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準③ 建築物等の不適切な管理等が原因で、周辺の生活環境の保全を図るために放置すること ②周辺への影響、危険性が不適切な状態である。

調査項目

1

門扉の開放や窓ガラスの破損が見られるなど、不特定者が容易に侵入できる状態で放置されている。

2

雪止めの不適切な管理により、屋根からの落雪による通行支障のおそれがある。

3周辺の道路や家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。

①判定

通行人や
付近住民
への被害
影響

4
5
6
7
8
9
10
①・②が〇の場合、特定空家等と判定①・②のどちらかが〇の場合は、総合判定に移る

判断基準

判定方法

調査項目 1

門扉、塀がなく容易に敷地内に侵入が可能

目視等

調査項目 3

通行が困難な状況が確認でき、土砂流出の原因が継続していること

目視等

調査項目
調査項目
調査項目

33

所

在

地

管

所 有 者 氏 名
調

査

職

理

番

号

住 所

員

特定空家等と判定した調査項目番号を記入する
調査項目番号

ガイドラインに基づく
調査基準

1

１

①

（１）

ア

１

①

（２）

ア

１

①

（２）

イ

１

①

（３）

ア

１

①

（３）

イ

１

①

（３）

ウ

１

①

（３）

エ

１

①

（３）

オ

１

②

２

①

２

②

３

①

４

①

４

②

４

③

2

3

4

5

6

7

8

9

総合判定
総合判定

判定

１ 保安上危険となるおそれのある状態であるか判断
総合判定

判定

２ 衛生上有害となるおそれのある状態であるか判断
総合判定

判定

３ 景観を損なっている状態であるか判断
総合判定

判定

４ 放置することが不適切である状態であるか判断※ ○の場合「特定空家等」 ／ ×の場合「空家等」
総合判定結果について
総合判定の結果

総合判定の結果に至った事由

特定空家等

空家等

34

国のガイドラインに基づく特定空き家の基準と対応する調査シート
１

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

対応する調
査シート

（１）建築物が倒壊等するおそれがある
イ 建築物の著しい傾斜①

ロ

建築物の構造体力上主要な部分の損傷②③

ハ

屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある④～⑧（２）擁壁が老朽化し危険となるおそれがある

２

３

４

⑨

そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態（１）建築物又は設備等の破損による悪影響⑩（２）ゴミ等の放置、不法投棄が原因による悪影響⑪

適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態（１）適切な管理が行われていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態⑫（２）その他周囲の景観と著しく不調和な状態⑫

その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態（１）立木による悪影響⑬（２）空家等に住み着いた動物等を原因とする悪影響⑭（３）建築物等の不適切な管理等を原因とする悪影響⑮※ それぞれの項目に対して、調査し該当の有無を確認。その結果を基に総合的に判断し、特定空き家に該当するかどうかを判断。
（例）倒壊するおそれがあると判断されても、周囲に家屋や設備がない場合、特定空き家としないなど。

35