FUDOSAN RYUTSU KEIEI KYOKAI

2019年7月（通巻7号）

1

2019年7月（通巻7号）

対 談

新時代の不動産流通業〜新たな成長と目指すべき方向性〜

四半世紀ぶりの不動産業ビジョンが求める
ビジネスモデルの転換
CONTENTS
3

対談

新時代の不動産流通業〜新たな成長と目指すべき方向性〜

四半世紀ぶりの不動産業ビジョンが求めるビジネスモデルの転換
山代裕彦・不動産流通経営協会理事長×中川雅之・日本大学経済学部教授

9

論点

16日仕上がり予定

FRK「シニアの住宅に関する実態調査（令和元年 6 月）」から

全国的に45歳以上のシニア層には50㎡未満への住み替えニーズがあるが十分に満たされていない

表紙イラスト 向井勝明

14

「第 13 回 FRK 住まいと暮らしのセミナー」から

18㈱東京カンテイ 市場調査部上席主任研究員 井出武

22

今、既存（中古）住宅が選ばれる理由／
リノベーションでこんなに変わる！

2019年上期の首都圏既存マンション市場
なぜ価格は横ばいになったのか
マーケット最前線

東京 豊洲・有明・東雲エリア／埼玉県 所沢エリア／福岡市中心エリア

26

日本の不動産流通業史⑦28

FRK 調査・研究報告

32

34

39

山代裕彦 中川雅之

主要エリアの店舗に聞く

明海大学不動産学部教授 周藤利一

地価バブル崩壊後の不動産流通業

既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は59.7万件
既存マンションの魅力①（一社）
不動産流通経営協会理事長（写真左）６月に一般社団法人不動産流通経営協会の理事長に就任した山代裕彦・三井不動産リアルティ社長と、「不動産業ビジョン2030」の策定に携わった日本大学経済学部の中川雅之教授が新時代の不動産流通業をテーマに対談を行いました。

6 年連続で増加（2019年6月21日収録、司会＝㈱不動産経済研究所 取締役編集事業本部長 田村修）

策の下支えのもと、総じて堅調であると

FRK 創立50周年という節目の年になるいう認識です。首都圏では、昨年度のレというたいへん重要な時期であり、そのインズの成約件数と取引価格が前年度責任の重さを感じています。歴代の理

本日の対談のテーマは大きく三を上回っており、現状についても実需を事長が進めてこられた業績を受け継ぎ、つあります。一つは不動産流通市場の中心に順調に推移しています。一部、金不動産流通業のさらなる発展に尽力し現状について、二つ目は国土交通省が融機関の融資が慎重になった影響で、ていきます。

策定した「不動産業ビジョン2030」をめ

投資案件などに警戒感がでています

司会

ぐって、そして三つ目は不動産流通業界

が、概して取引は旺盛です。

り巻く社会・経済情勢と不動産流通

堅調に推移する
不動産流通市場

マンショントレンド評論家 日下部理絵

既存マンションのメリット
FRK 研究助成

東京都市大学 都市生活学部講師 中島伸

歴史的市街地における伝統的不動産継承の実態と近代的不動産流通の課題
編集後記

司会

中川先生は不動産流通業を取の今後の展望です。まず山代理事長に

FRKの理事長に就任したのが、令和

不動産流通市場の現状と、先にFRKのの時代に入り、国交省の「不動産業ビか。

理事長に就任されたことへの想いを伺

ジョン2030」によって新しい不動産業の

中川氏

います。

あり方が四半世紀ぶりに提示されたタ状認識は、山代理事長がおっしゃった

イミングであるということと、また来年はように堅調であると私自身も評価して

山代氏
2

日本大学経済学部教授

不動産流通市場は低金利政業の役割についてどのように見ています
まず 不動産流 通市場の現

3

対 談

新時代の不動産流通業〜新たな成長と目指すべき方向性〜います。一方で長期に見たときに、前の界での企業行動や消費者行動と、5％ぐればならないというのは、相当大きな変ました。

不動産業ビジョンが策定されたバブル

らいの成長のときの企業行動と消費者化だと思います。それが「不動産業ビ

山代氏の頃と比べると、経済成長率や経済の行動は相当違います。ですから当たるか

ファンダメンタルズは相当違ってきていフスタイルに応じた住まい方を求めるこるのは難しいので、できるのは流れの先

既存住宅の流通比率は1998とが合理的な生き方になると思います。

頭に立てるかどうかです。

ジョン2030」の意義や機能ではないか

年の２割強から2017年には約４割に拡

すでに消費者の意識の変化も、住宅市

不動産を買うとか、不動産を借りて住当たらないかは別としても、大まかな方と思っています。

大しました。特に首都圏の既存マンショ

場や不動産市場の環境も、既存住宅のむということは人生を買うということに等ます。特に人口が増加基調から減少基向性というか、どういう世界を想定する

司会

今回のビジョンは約四半世紀ぶン市場は過去22年間で５割増加し、既流通を中心に回るという普通の先進国

しい、とNAR（全米リアルター協会）の調になっているため、長いスパンで見たのかということが、ビジョンの役割でありりということで、不動産流通市場のこの存住宅全体の取引量におけるシェアはモデルに、日本も着実に近づいてきてい人からよく聞きます。どういうライフスタ

ときは基本的に不動産の立ち位置がか意義だと思います。

間の変化は相当大きなものがあったと７割を占めています。また、リフォーム市

るのかなという気がしています。

イルを実現したいのかということを明確思います。

場も充実してきましたから、既存住宅を司会にした上で、不動産の買い方や利用のなり変わっていくのだろうと思います。こ

前回のビジョンをつくったときは、不前のビジョンをつくったときと、れからは新しいことを考え

山代氏

中川先生がおっ購入して自分の住まい方に仕方、場所の選び方とかにていかなければいけないとしゃったように、住まい方

合わせて変えられるように寄り添ってコンサルティング

思います。それは政府だけがかなり多様化していまなってきました。新築住宅

をする、あるいは相談に乗ではなく、業界全体としてす。以前はファミリー層のを探している人が同時にるということは、今のAIでもFRKにリーダーシップを需要が中心でしたが、単身既存住宅も見ているというはできないので、その部分とっていただいて、新しいビ者が増えたり、また高齢化ケースが増えています。立については不動産業の方々

ジョンを考えていただくこしたことで高齢者の住ま地がいいところとか、性能の腕のふるいどころではなとになるのではないのかといをどうするのかという対がいいとか、価格が手頃でいでしょうか。ライフプラン

思っています。

応が必要になってきたり、あるとか、そういう要因でに寄り添ったようなコンサ

司会

先般策定された国

ニーズがかなり変わってき

消費者が動くようになり、

ルティングは流通業者にし交省の「不動産業ビジョン

ました。結婚して家を探し

新築か中古かという選択かできないことだと思うの2030」は、中川先生が臨時求めて、子供が生まれ、あではなく、自分が好む場所で、そこはまさに今後の業委員として作成に携わりましる程度育ったら、こういうに好むような家を、場合に界の一つの目指すべき方た。このビジョンの意義について解説し動産価格が非常に高騰し、人口も増加

ふうに住み替えていくというような今まで

よってはリフォームするという住まい方を

いまのビジョンをつくったときで、テクノ向性だと思います。

ていただけますか。

成長していて、狭い国土の中で土地にすのパターンは変わってきているというの求めるようになってきました。

ロジーの進展がかなり大きく違うと思い司会

ごく希少性があると思われていました。

が現状の認識です。

中川氏

ますが、そのへんをどう意識してビジョ

どういうふうに受け止めていますか。

ンの作成に関わったのでしょうか。

山代氏

世界観を共有することがビジョンの役割

私自身も国交省の住宅局で山代理事長は今回のビジョンを

そのときはとにかく国民の1世帯に1住充実してきた既存住宅ストックの中

政策実務にかかわったことがあります

宅を必需品として届ける必要があるだろから消費者が選ぶという流れに変わっが、1990年代後半の消費者の意識というという時代でした。今は人口減少期にています。消費者のために家を探してあまの意識を比べてみると、相当差がある

私は国土交通省出身で、1980

入って、しかも働き方も相当違ってきていげるのではなくて、消費者が自分の住まと思っています。一生に一度の買い物で、年代後半ぐらいに経済企画庁に出向します。郊外に住宅を持って都心に通勤しい方に合わせて家を選ぶ時代です。ましかもどこかに住まないわけにはいかなていたことがあります。以前は経済計画てきて働くということとはかなり違う働きたネット社会になったことで、消費者もい必需品になると、それはまさに新築で中川氏できるだけ多くの不動産情報ビジネスではなく、コンサルティングをというのがあり、それをつくるポジション方が出てきているし、それを可能にする

多くの情報を持っています。それに対しできるだけいいものを1回だけ買って、そを集めてストックし、消費者とマッチン

行って、どういう住み方をしたいのか、そにいました。そのときにそもそも市場経テクノロジーも生まれています。したがって、われわれが従来のようなアプローチ

こに住み続けるというライフスタイルがグさせるという機能はテクノロジーが非

ういうことを十分に知った上で物件選

済でなぜ経済計画が要るのかという議て、必需品としての不動産ではなく、個人をしていたのでは、そこにミスマッチが1990年代の後半ぐらいまではありまし常に得意な分野です。だから民間のサイびをお手伝いしていかなければなりませ

論がありました。しかも、経済計画の中のライフスタイルが非常に多様化してい起こるだろうと思っています。

た。そういう消費者の意識を前提に政トなど、かなりインターネット上で不動産ん。ネットだけで情報を得て売買するので成長率何％といっても、まったく当たて、それにマッチした不動産の使い方や策も成り立っていたし、不動産業のビジ情報が充実してきています。それだけでではなく、こういう住まい方をしたいと言らない。そのときの議論というのは、経利用の仕方などが重要な時代になってネスモデルも基本的にはそれを前提にしはなく、VRなどで内覧を行う、あるいは

われたら、この場所がいいでしょうとい

済計画で示している経済成長率が当たいます。

ていたように思います。

重要事項説明などについてのコミュニう提案がきちんとできることと、住宅とい今は消費者の意識の変化に加えて、ケーションや説明もネットで行っていく

う高い買い物を託すに足る信頼をわれ

中川氏

自分が好む場所に好むような家を求める時代

FRKから提案させていただ

いたこともかなり盛り込んでいただき、

ライフプランに寄り添うコンサルは流通業者にしかできない

われわれが本来目指すべきところをきちんと国交省に示していただきました。信
頼産業として、単なる仲介やマッチング

るか当たらないかという問題よりも、世そのため今回の不動産ビジョンでは、界観のようなものを政府も企業も、それ「不動産最適活用」と謳っています。多司会

この四半世紀の間に取引量もだ

良質なストックが揃ってきて量的にも足ような試みも始まっています。すでに技

われがきちんと得なければいけないといから消費者も共有することが必要だろう

様なライフスタイルや生き方、働き方にいぶ増えてきて、新築中心から既存住宅

りてきたということになると、すでにある

術的にそういう流れができてきているのうことです。

ということでした。10％成長するような世寄り添った不動産の最適化を探さなけの流通促進の方向に、政策も変わってきストックを流通させることによって、ライで、よく言われる話としては、流れを止め

4

また、人が集約して行っている産業
5

対 談

新時代の不動産流通業〜新たな成長と目指すべき方向性〜ですから、業務をいかに効率化するか親との同居ではなくて近居にしたいといです。人口が多くて経済活動も大きく、

私自身、
さっき山代理事長がおっしゃっ

取り上げた大きな流れは、少子高齢化、行っていく。しかし情報のやり取りや業が重要です。デジタル技術を使い、顧客

うニーズも増えており、その場合も住宅

それで土地の面積が狭いから、仕方なたようなマンション管理の情報開示を

それから人口減少とテクノロジーの進展

務の効率化、そういうことに関しては、やとのコミュニケーションにおける新たなを２戸持つというような時代にきていまいところもあったわけですが、人口減少

進めることを義務的に行うようなことをだと私は思っています。そういったもの

はりテクノロジーを使っていかなければサービスも考えていきます。住まい方をす。そういう状況に対しても、税制などで時代に入って、長期的にあのような高い提案しました。ちゃんと管理していて、に沿った人材育成やテクノロジー教育なならないでしょう。

提案できるような営業スタッフをどう育しっかり対応していく必要があります。

価格が個々の不動産にすべてつくかとしかもガバナンスがきちんとしているよ

どをやっていただきたいです。

てていくのかがこれからわれわれに求め

いつまでも夫婦2人と子ども2人の4人

いうと、そうではない時代がきます。

うなマンションはマーケットで評価され私自身は、先程来お話ししているよう

情報開示の部分です。アメリカは多民られることだと思います。

家族をターゲットと想定した政策では、

アメリカのように広い住宅にすればいて、資産価値も下がらないということでに、もうストックを新たに形成していく世族の国家ですから、情報はすべて開示

司会

すでにミスマッチを生じていると感じまいという議論もありますが、日本はすです。結局はマンションの登録制度という界ではなく、全面的にストックを回してされている。ところが日本の場合は、プす。

に狭い住宅を前提にして、道路の区画かたちで、マンションを公的機関や自治いく世界に入っていて、それを住宅政策

ライバシーの問題としても、個人情報の現在はマンション取引の比率が非常をつくって、都市をそういう構造にしてし体などに登録して、管理状況が非常にも不動産政策もバックアップしていく時問題もあるので、あまり情報開示をしたに高くなってきているため、その円滑なまったため、全部壊して広い住宅にする

悪いものについては一定の関与をして代に入っていると思います。そういう時代

くないという一定の層が存在すると思い流通を促進するためにもマンションののは現実的ではありません。だとするといくという方向性になったと思います。

に、不動産流通業として存続し続けてます。ですから、データを集約するといっ

インスペクション制度の見直しが必要

住宅を複数持つとか、住み替えの流通

ただ大量にあるマンションの管理状況

いくための人材育成やビジネスモデルのても、どこまでできるのかという問題がです。インスペクションは一律ではなく、速度を上げていくことによって住む人のを公的機関がつぶさに判断して介入し提案をぜひお願いします。

大きな壁となってぶつかるのではないで消費者のニーズが多様化して一戸建てとマンションでは見るところが効用が上がっていくのではないでしょうていくよりは、マーケットの力を使った司会

しょうか。ただ、いろいろな情報が開示いるため、ファミリー層だけではなく、単少し異なります。マンションでは管理のか。そういう意味ではセカンドハウスなほうが効率的だと思います。マンションについてお願いします。

されるようにしていかなければいけませ

身者や共働きの２人世帯、高齢者などに状況をきちんと把握できるかどうかがど、二つ目の住宅を贅沢品という視点での管理状況の情報開示はぜひ進めて山代氏ん。われわれの主導で情報開示のありふさわしい住宅の流通を促進するよう重要です。特に大規模修繕に関して、見るべきではありません。不動産の希少いただきたいと思います。

どういう人材を採用し、どういう人材を方を議論してまいります。

な税制をきちんと整備をしていく必要が修繕積立金が不足していないかという性が薄れている世界で国民生活を豊か育てていくのか。たとえば三井不動産リ司会あります。二地域で住みたいマルチハビ

情報を仲介会社の営業スタッフがつかにする方法が複数居住であり、住み替

アルティで採用活動を行っていて、私も話が出ましたが、改めて不動産流通業

テーションという指向も出てきています。

みきれないマンションも結構あります。

えだと思うので、それを全面的に支える

たくさんの人と面接をしていますが、若の活性化に必要な政策課題を聞かせてこの問題については、
（一社）
マンショ

ような税制や政策の構造にしたほうが今回のビジョンに対応していく

中で、FRKにとって現時点での課題として感じていることはありますか。

マンション管理の情報開示が重要山代氏

ン管理業協会と一緒にどうしていくべ

6

いいと思います。

税制における
面積要件の緩和を

FRKが今後目指していく方向性
われわれの業界は「人」です。

司会

今後の展望ですが、まず目指す

います。お客様に寄り添って、お客様の住宅ローン控除制度も、セカンドハウ

べき方向性として、不動産流通業界が抱

希望を叶えてあげたい、笑顔が見たい、

報開示が重要で、マンションの場合は、スはもっと積極的に考えてもいいし、譲えている課題とその打開策、不動産流

そういう理由で入社してくる人が非常に修繕履歴や管理状況をきちんと把握

渡所得の3,000万円特別控除との併用通業が今後も成長していくための方向多いのです。

できるようにすることが付加価値につを適用しても、私はかまわないと思いま

性などについていかがですか。

ながるという考え方が必要です。アメリ

す。基本的に新しいストックをつくってい中川氏

不動産流通業界が抱えてい話が聞ける、そういう仕事がやりたいと

カでは、居住者は住んだ段階で次のス

くというのではなく、まさに複数保有ある課題は、これまでのビジネスモデルかいう希望を持った人たちを、いかにライ

テップを考えています。住んでいる家はるいは流通速度を上げるほうに政策全ら今回の不動産業ビジョンで示していフプランを提案できるような営業スタッ

商品だという発想なので、商品だからど体の構造を変えていく必要があると考える世界観に転換していただくことだと思フに育てていくかが FRKの一つの大きんな問題があるのか、どういう修繕履ます。

います。それを前提にして、テクノロジーな仕事です。従来のように、マッチングビ歴があるのかということをきちんと記録

司会がどんどん発展し、しかも少子高齢化

ジネスで仲介手数料を貰えばいいというしています。

示についてはいかがですか。

が進んでも、どういうビジネスモデルがような発想ではなく、どういうことを提案

中川氏

中川氏

情報開示はもうかなり進ん

残っていくのかを考え、それに沿った人できるのかということの引き出しを、働い

すと、日本の税制はストックの流通をでいると思いますが、ネックになるのは

材育成を行うことが求められます。特にている人がどれだけ持てるのかが一番促進する仕組みにまだなっていません。

やはり山代理事長がおっしゃったマン

情報基盤は不動産業全体の公共財み重要になってくるでしょう。

1990年代に日米構造会議があって、日ションの管理の部分だと思います。東たいなものですから、FRKのような業界

テクノロジーの分野については待った

本は経済は一流だけれども生活は三流京都の住宅政策審議会で、マンションのリーダーに率先してつくっていいただなしです。アメリカが非常に先進的だとだと言われ、生活が三流である理由が管理が相当大きな話題として3年ほどきたいと思っています。

いうものの、アメリカでもやはり最後はウサギ小屋という住宅の狭さだったわけ

前に取り上げられたことがありました。

政策のミスマッチについて話

先ほど政策に関していくつかおい人たちは流通業の魅力がよくわかってきか検討を始めていますが、やはり情山代理事長がお話した情報開

日本の場合、アメリカと少し違うのは

今回の「不動産業ビジョン2030」で直接お客様と会える、会って直接おエージェントが個人で、人として仲介を7

対 談

新時代の不動産流通業〜新たな成長と目指すべき方向性〜

ください。

山代氏

多様化しているニーズに応えらのは、どちらというと国民一人ひとりの中川氏

住宅ローン控除については、れるような物件の提供がきちんとできる

幸福度とか、あるいは一人ひとりの生産

基本的には新築と既存住宅が耐震性ことが一番望ましいことです。税制につい性という面で測られることだと思いまを除けば並ぶような形にはなっているては、新築と中古の格差はかなり減ってす。1人あたりの生産性を上げていくとと思いますが、先程来お話ししているよ

きましたが、まだ若干残っています。まか、幸福度を上げていくとか、豊かな生

うに、これからは不動産のあり方とか、た、面積要件一つにしても、都心で高齢活をつくっていくということを目標にす

豊かな生活を支える不動産の使い方

者が一人になってマンションに住みたいべきです。

が相当違ってくると思います。1世帯1住と思っても、住宅ローン控除が50㎡でGDPを上げるというようなデマンドサ

宅ではなくて、1世帯で複数の不動産を切られてしまうと、もっと狭くてもいいとイドの効果はなくても、流通を活性化し持って、いろいろなところに住んだりす

いうニーズには応えられません。

て、効率的に幸せなライフスタイルを提論点

FRK「シニアの住宅に関する実態調査（令和元年6月）」から

全国的に45歳以上のシニア層には50㎡未満への住み替えニーズがあるが十分に満たされていない
2019年3月5日〜8日の期間に12万678サンプルのスク調査の目的と背景・概要

リーニング調査を実施。調査対象が偏らないように平成る。そのような暮らし方がこれからかな

ただ、われわれは言いたいことだけ

供する、あるいはそういうクオリティ・オ

一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）は、「シニ

27年国勢調査の性年代別構成比に合わせた1万サンプ

り広まってくると思います。そういう意味

言って終わりというのではなく、エビデ

ブ・ライフを保ちながら、例えばイノベー

アの住宅に関する実態調査」と題し45歳以上の人の住ルのうち、本調査対象条件の合致者数を算出し、現在のからすると、アメリカの税制にちょっとンスをきちんとつくっていきます。そのションが起こるような、シェアオフィスのまいに関する現状と今後の意向を調査した。昨年実施し住居区分×エリア×年代×今後の住み替え意向もしくは近いですが、ローン控除は二つ目を対ために調査・研究活動をしっかりと中で働くとか、そういうことによって生産

た、「50㎡未満住宅の居住満足度と住宅購入がライフス

住み替え経験
（計 96セル）の構成比と一致するように本象にするとか、譲渡所得の特別控除と行って、それで得られたエビデンスに性を上げたり、幸福度を上げるというこ

タイルに与える影響に関する調査」では、50㎡未満の持調査の対象者5,182サンプルに対して補正を実施していの併用を認めることなどが必要になる

基づき政策提言をしていきます。

とに、不動産流通業は大きなキーマンとち家の居住満足度は決して低くなく、コンパクトで金銭面る。なお、対象は首都圏・近畿・中部に加え、地方中核して活躍できると思っています。

の負担が小さい住宅の購入は、婚姻・出産への実現意

都市を含む北海道、宮城県、新潟県、静岡県、岡山県、欲を後押ししうる可能性があるという結果を得られた。こ広島県、福岡県、熊本県とし、全国ベースでの傾向も比れは「住宅ローン減税の対象となる下限面積を40㎡に」と較できるようにしている。

と思います。

二拠点の居住もしかりだし、いろい住宅の面積要件がどうこうという政ろなライフスタイルに合わせた住まい

司会

策誘導の仕方はもう要らないのではなを提供できるようにしていく必要があ

FRKのビジョンづくりに向けた方向性

いでしょうか。それは税制だけではなくります。従来はどちらかというと国の政についてお願いします。

て、住宅金融支援機構の住宅ローン融策が新築に偏っていました。新築は建山代氏資条件でも同様です。どういう住宅に住設工事が伴いますし、経済としての波いう大前提の中で、われわれは何を目指

んで、どういう住まい方をして、どういう及効果は大きい。しかし、これだけスしていくのかということが問われていま

暮らし方や働き方をするかというのは、トックが形成されているわけですから、す。先ほども言いましたが、不動産流通

基本的に個人が決めるものです。個人

今後の政策はもっと中古のリユースにス業はやはり人が主役です。テクノロジーはが決めるものに対して、ある一定面積

ポットを当てていただきたい。

進化するけれども、最後は人がきちんと以上のものでなければならないとか、そ司会

ういう介入の仕方はややパターナリズム

についてはいかがでしょうか。

であり、介入が強いと思います。税制の中川氏

山代理事長がおっしゃった

あり方については、面積要件はもっと緩FRKは来年50周年を迎えます。

世の中が変わってきているという政策提言の妥当性を示す1つの根拠になり得る。

本稿では調査項目から45歳以上の世代についての直今回の調査ではシニアの現状、そしてこれからのニー

近の住み替え経験および今後の住み替えについてどのよズを明確にするために「45歳以上の住まい対する意識とうな意向を持っているのかに関する分析結果を報告する。

住宅取得」として、結果を45歳から54歳、55歳から64歳、は第2次ベビーブーム期（1971年〜74 年）に生まれた「団45歳以上での過半が住み替えを経験、または住み替え意向あり

お客様の期待に応えていくということが塊ジュニア」と呼ばれる世代。昭和48年生まれをピーク

まず、そもそも45歳以上で今後住み替え意向がある（意

重要なポイントです。

に我が国の出生数は減り続け、昨年は91万8,397人で過向者）、または、実際に45歳以上になってから住み替えた

中川先生がおっしゃったように、旧来

去最低を更新した。ちなみに45歳以上の人口は約54%経験がある人（経験者）は50.4%と過半数を超えた。45歳

経済波及効果として新築が大きいとい型のデマンド型の産業構造はかなり限を占めている。仮に20歳以上の人が自分自身の意思で住〜54歳で39.6%、65歳以上では58.1%にのぼる。50歳前

やかなものにするなど、個人の選択に寄

うのは、どちらかというとデマンドサイド

界がきています。サービスを提供していまいを選ぶとし、19歳以下を除くと45歳以上が占める割

後ではさほど住み替えを意識していなくても、実際に年齢り添ったものを提供する方向にいったで、公共事業をやることによってGDPくことが、ひいては日本の産業の力にな

合は65%を超える。65歳以上の高齢者の増加に目が行が上がってくると老後を意識して、より便利なところに住ほうがいいと思います。

が上がっていくという効果だと思いまります。われわれ不動産流通業は、まさきがちだが、それ以前のプレ・シニア世代のシェアがます

み替えるという必要に迫られていることがわかる。45歳以す。そのときに気をつけなければいけな

しくサービスを提供する業態ですから、

ます大きくなっていき、いずれリタイアを迎えていくことを考

降の住み替えのタイミングは「退職・リタイアした時（意識

いのは、デマンドサイドは何をつくって不動産業界の中心として、われわれがえると、シニアの住み替えニーズは45歳〜64歳も加えて幅も上がるので、非効率なものであっても発展していかなければいけない。そのたした時）」と回答した人が30.7%と最も大きく、住み替え

GDPは上がります。だけどそれで国民めにもテクノロジーの活用とサービスを広くみるべきであると考え、今回このような設計とした。

た理由は「より便利なところに住みたかったから」と「老FRKがいま取り組んでいる政策が幸せになったのかとか、経済が効率担うことができる人材をどれだけこの業

提言と、これからさらに力を入れていき的になったのかというと、それは違うと界に持ってくることができるのかが大事

たいところ、そして今後の展望について思います。

な方向性になるでしょう。

テクノロジーの活用とサービスを担える人材を育成へ
司会

お願いします。
8

不動産流通業の経済波及効果

日本のこれから向かうべき道という65歳以上の3区分に分けて報告している。現在45歳の人調査はFRK 内に調査プロジェクトチームを設置し、リ後を見据えた家に住みたかったから」の2つが各16.8%でクルート住まいカンパニー スーモリサーチセンター、シタ

1位だった。経験者で持ち家に住み替えたのは76.4%、意シオンジャパンの協力を得て企画・設計・分析を行い、向者では70.5% が持ち家を希望しており、大半が持ち家アンケート回収はマクロミルに委託した。

への住み替えを考えているということであった。
（表１）

9

論点

ぼる。意向者の約1/4が50㎡以上の広さは不要であるとシニアの住み替えで重視することは手元にお金を多く残せること

50㎡未満のニーズ高いがマッチングができていない現状

しながらも、実際にその広さに住み替えた人は少なく、意次に明らかになったのは、45歳以上の人がこれからのでは、便利さと、トレードオフ関係にある広さについて理由として調査結果から読み取れたのは以下の2つであ住まいに対して最も重要視すること（図１）は「金銭面の負のニーズはどうだろうか。図２－１、２－２のように45歳以

担が軽い（手元にお金を残せる）こと」「コンパクトサイズ

上で持ち家に住み替えた経験がある2,323人のうち、50

住み替え
意向者
全体

向と結果に大きなかい離が生じていることがわかる。このNる。
① 50㎡未満のニーズがある者に経済的な基盤がぜいであること」「生活利便性の高さ」としており、年齢を重ね㎡未満に住み替えた人の割合は5.5%と大きくなく、50㎡

弱な人が多く、老後の生活資金を考えると購入に踏るにつれその傾向が顕著になるということだ。またこの意

以上に住み替えた人の割合は85.5%を占める
（広さ不明

み切れない

識は、首都圏や近畿に比べ、物件価格が低い地方都市

9%）。一方で、持ち家への住み替え意向者のうち、50㎡未② 50㎡未満の持ち家の供給が不足しているにおいても共通していることが今回分かった。

満でも構わないと考える人は26.5%と全体の約1/4にの

ここからは50㎡未満、50㎡以上に住み替えた人、住み替え意向の人を比較しながら見ていく（表２）。

図1： 老後の住まいに対し求めること

表2：持ち家への住み替え意向者のプロフィール

年齢

持ち家への住み替え意向者が希望す
る住居面積
50㎡未
満

50㎡以
上

（1,466） （389） （920）
45 ～ 54歳

38.9

40.3

34.9

55 ～ 64歳

31.9

32.4

32.5

65歳以上
（万円）

29.2

27.4

32.6

個人年収
（万円）

489

415

545

世帯年収
（万円）

585

459

660

資産 金融資産（貯金・株など）（万円） 2,540

1,837

2,999

不動産資産（土地・建物など）（万円） 2,392

1,728

2,807

年収

表３：部屋の満足度、利便性の満足度（持ち家への住み替え経験ありの人）

表２は住み替え意向者のプロフィールである。50㎡未満を希望している世帯の平均世帯年収は459万円、金融資産は1,837万円だった。50㎡以上を希望している世帯
ではそれぞれ660万円、2,999万円なのと比較すると、そ単位：％の差は大きい。つまり、50㎡未満のニーズがある者に経済的な基盤がぜい弱な人が多い。老後に備え、終の棲家を求めていても、十分な生活資金を手元に残すことと両

）
）

10

持ち家

59.5%

賃貸

40.5%

は大きな差が出た。1993年に住宅ローン減税の対象となマーケットにおいて築年数の浅い40㎡〜50㎡のストック
図2-1：持ち家への住み替え経験者の住み替え後の住居面積※持ち家への住み替え経験者ベース【持ち家】【持ち家】
50 ㎡未満 50 ㎡未満
5.5％
5.5％

【持ち家】【持ち家】
50 ㎡以上 50 ㎡以上
70.5%
85.5％
85.5％
29.5%N=2,323 N=2,323

住み替え後は築20年以上のものが4割を超え、50㎡以上の25.6%との広さは50㎡以上が基本となっていく。このことで、中古）【持ち家】【持ち家】
広さ不明 広さ不明
住み替え後
5.5％
5.5％
76.4%

関西圏

しい
（表３）
。住み替え時の築年数は50㎡未満の住戸でき上げられたことにより、以降供給される分譲マンション）

図2-2：持 ち家への住み替え意向者の住み替えしたい住居面積（下限）※持ち家への住み替え意向者ベース【持ち家】【持ち家】
広さ不明 広さ不明
10.8％
10.8％

【持ち家】【持ち家】
50 ㎡未満 50 ㎡未満
26.5％
26.5％

23.6%

住み替え前

ローンが組めるなら、持ち家
を買いたい

46.3%

多少郊外など交通が不便な場
所でもバリアフリー・設備が充実している物件が良い

賃貸

多少金銭的負担が大きくなってもバリアフリー・設備が充実している物件が良い

53.7%

次に住み替え経験者の住まいの築年数に着目してほる面積要件が、それまでの40㎡以上から50㎡以上に引

）

首都圏
持ち家

多少金銭的負担が大きくなっても利便性の高い場所が良い）

表1： 住み替え経験者・       意向者の住み替え前後の
持ち家率
住み替え前

多少部屋が狭くても、バリアフリー対応など設備が充実している方が良い（

多少部屋が狭くても希望する
間取りであれば、あまり気に
ならない

（
（

老後は田舎の一軒家よりも街中のコンパクトマンションのほうが便利だ（

多 少 部 屋 が 狭 く て も 単 身・
２ 人 暮 ら し で あ れ ば、あ ま
り気にならない）（

多少部屋が狭くても利便性の高い場所が良い（

多少部屋が狭くても家賃やローン負担が小さい方が良い）（

老後はできるだけコンパク
トなサイズの方が良い

多 少 部 屋 が 狭 く て も、手 元に資金を残しておきたい（

立できないため、購入に踏み切れていないと考えられる。

【持ち家】【持ち家】
50 ㎡以上 50 ㎡以上
62.7％
62.7％
N=1,466 N=1,466

は、ニーズがあるのに市場にない、という状況がずっと続いていると考えられる。

50㎡未満の住まいは広さや利便性では満足、それ以外では不満も大きい※経験者全体には広さ不明（N=210）を含む

生活や交通利便性に対する満足度は50㎡未満が上回っている。一方、バリアフリーをはじめ、間取り、収納、設備

住み替え後の住まいの満足度（表３）のうち、広さにつといった、部屋の使い勝手の満足度は、ほぼすべての項

いては、50㎡未満で72.2%、50㎡以上で82.0%となり、ど目で50㎡未満の満足度が、50㎡以上に対し15〜25ポイ

ちらも7割以上が満足しているという結果になった。また、ント下回り、広さに比べて大きな差となった。特に大きな

11

論点

差が出たのが「耐震性・断熱性・遮音性」で30ポイント

望ましいという積極的ダウンサイジング意向も全体の1/3

31.3%という理由が上位となり、「金額的に手が届きそすると、4割以上が「持家を売却することができたら」が以上差のダブルスコアになっている。前述のとおり、質のを占める。50㎡未満の住宅を許容する人の割合は全体

うだから」20.1%を大きく上回ったことからも、老後の住住宅検討の後押しになると回答している。購入資金の調高い築浅の供給の中心が50㎡以上になったことで、50㎡

で26.5%（図４）、さらに特筆すべきは、その割合は地域別

まいの掃除や維持管理に追われることなく、利便性の高達を自宅の処分に求めていることが窺われ、譲渡の際の以下の住戸は選択肢が少ないうえに、住宅の質においてにみても首都圏とそれ以外の地域でほとんど差がなかっい暮らしを求める積極的ダウンサイジングニーズがあるこ

手取り額の確保のため、譲渡損失を補うより一層の支援も十分な満足が得られない状態にあることがわかる。

たことだ。シングル世帯では43.2%、カップルであってもとも分かった。

策が有効と考えられる。

21.7% が50㎡未満を許容しており、生活をしていく上で、

ダウンサイジング意向が強くなる
高齢者の住み替え

一定数の人は50㎡未満を不十分な広さだとはとらえていないことが改めて浮き彫りになった。

シニア層のニーズを踏まえた住宅供給の推進と取得の支援を住み替え意向がある1,466人のうち、今よりも住居の広住み替え意向者のダウンサイジングしたい・してもよ

また、住宅ローンが組めた場合、購入意向が増すか？

図５のように、今後、小規模世帯の割合はさらに増えさを狭くしたい・してもよい、つまりダウンサイジング意向

い理由については「同居人数を考えると十分な広さだという問いに対しては、住み替え意向者のうち「購入意向ていく。こうした世帯の「より便利なところに住みたい」とのある人の割合は7割弱に達しており、特に65歳以上でから」38.2%、「広さよりも立地や利便性を優先させたが非常に増す」が14.0%、「やや増す」が25.4%と、合わいう住み替えニーズに叶った物件が不足する結果、やむは8割弱に達している（図３）。また今の住居より狭い方がいから」35.0%、「広いと掃除維持管理が大変だから」せて4割が増すと回答した。特に年代別でみると、45歳〜を得ず広い住宅を取得するならば、それは過剰投資にな

54歳の区分では5割が増すと答え、年齢が上がるにつれりかねない。物件価格は高くなり、その後の維持管理にローンを組めることによる後押しが小さくなっていく。さら要する金銭的・身体的負担も必要以上に大きくなる。老に、ローン減税の面積要件が50㎡未満にも拡大された後の生活に関して「老後の生活資金には不安がある」と場合の購入意向についても、全体の1/3が意向が増すと答えたのは60.1%と過半数を超えていることからも、若い

回答、こちらも45歳〜54歳の年代の購入意向の増加幅

時よりも便利なところで生活でき、手元にお金を多く残せが大きいことが分かった。45歳〜54歳といえば、65歳定

るような選択肢が増えていくことがますます望まれる。

図3：持ち家への住み替え意向者の居住面積に対する意向 ※持ち家住み替え意向者ベース
単位：％
持ち家
住み替え意向者全体

32.7

45～54歳

47.4

39.7

年齢

55～64歳

0%

20%

40%

今の住居より狭い方が望ましい

65.2

33.8
60%

広いに越したことはないが、その他の条件によっては狭くなってもよい

60.3

18.6

45.0

絶対に広くしたい● 今の広さを維持したい

67.3

10.3

46.6

21.1

ダウン
サイジング
意向あり

19.8

50.0

34.8

65歳以上

78.9

80%

100%

※ダウンサイジング意向ありは「広いに越したことはないが、その他の条件によっては狭くなってもよい」＋「今の住居より狭い方が望ましい」
計

年齢

27.5

55～64歳

26.9

63.9

65歳以上

24.8

70.0

首都圏

27.0

64.1

年齢
家族構成

カップル

21.7

上記以外

24.5

0%

図3、4はいずれも N＝1,466

10.1
17.9
47.0

43.2

シングル

8.8

62.8

26.0

その他

40%

60%

80%

ために、これらのニーズに合う50㎡未満のマンションの10万円の家賃を払っている人は51.7%を占めた。仮に毎供給を促し、ストックの蓄積を図ること、またこの取得を月7万円ずつ返済するとするならば、1% の金利とすると後押しする税制上の措置を拡大していくことは、十分、合15年で1,200万円弱、20年で1,500万円強の借り入れが理性のある施策といえよう。

万円未満で全体の26.8％を占める。まだシニアを迎えていな
いこの世代のうちから、価格
も広さもコンパクトな住まいを得るためのローン環境が整えば、購入意欲が増し、老後の住まいへの不安・不満も軽減

100%

図5：世帯タイプ別の内訳と平均世帯人数の推移と予測

える希望 購入価格」は2,000

9.8
13.3

62.2

象者のうち、現在、賃貸住宅に住んでいる人で、5万円〜

11.2
7.1

71.2
20%

不明

5.2

50.6

31.5

50㎡未満
50㎡以上

9.2

66.6

23.3

中部

16.2

56.3

45～54歳

近畿

10.8

62.7

26.5

シニアが安心・安全な住まいで生活できるようにする

向者の「持ち家の現実的に考単位：％

持ち家住み替え
意向者全体

年までにあと10年〜20年の期間がある。今回の調査対可能だ。さらに持ち家購入意

図4：持ち家住み替え意向者の検討する住居面積（最も狭い）※持ち家住み替え意向者ベース

12

老後の住宅不安に陥る前にこそ効果的な住宅ローン控除による支援をされるのではないだろうか。一方で、65歳以上の年代に着目『日本の世帯数の将来推計 ( 全国推計 )』(2018(平成30) 年推計 )国立社会保障・人口問題研究所作成

13

「第13回FRK住まいと暮らしのセミナー」から

不動産流通経営協会が今年3月16日に開催した「第13回FRK住まいと暮らしのセミナー」の第1部では、住宅ジャーナリストの山本久美子氏とリノベーション事業を展開するブルースタジオの石井健氏が講演しました。山本氏は既存（中古）住宅が選ばれることが多くなっている理由について、石井氏はリノベーションによる住まいの変化をそれぞれ説明しました。

今、
既存
（中古）
住宅が選ばれる理由
講師

山本 久美子 氏

住宅ジャーナリスト

すが、メリット一つ目は価格が安いとい

希望のエリアで新築だと手が届かな

期間が空いてしまってクールダウンしてうことです。昨年の平均値を見ますと、いけれども中古だと手が届くということ

しまうことがあります。中古住宅の場合

首都圏の新築マンションの平均価格があります。エリアを変えなくて済むとは契約してから入居までが非常に早い

が約5,600万円、中古の平均価格が約か、広さを諦めずに済む、あるいはルー

ため、ホットな気持ちのままゴールまで

3,350万円ですので、中古は新築の大フバルコニー付きの角住戸というようないけるというのはメリットと言えると思い

体 60％ぐらいの価格です。同様に、近特殊なプランにこだわっても探しやすいます。それから、お子さんの入学や賃貸ます。ただし、供給の数自体が減ってき住宅を選ぶ際の重要な三つのP が畿圏では53％ぐらい、中部圏はさらにという側面もあることが四つ目のメリッ住宅の更新前に引っ越したいというようていて、マンションは都心部など人気あります。
「プレイス「」プライス「」プラン」

下がって45％ぐらいという平均値が出トです。

に、期限を切って探している方にも入居のあるエリアに集中して供給されているです。プレイスというのは立地ですか

ています。

既存
（中古）住宅の賢い買い方につので、地域的な偏りは否めないと思いま

ら、地域のエリアの網羅性という意味で二つ目のメリットは価格の下落幅がることです。建物があるので、家の中かいて三つの観点に分けてお話します。

す。中古に関しては、満遍なくいろいろ

は、中古住宅の方が有利な面が多いと小さいことです。新築に関しては、新築

ら日当たりや、図面だと分からない天中古住宅市場は玉石混交で、とても第1の観点は、既存住宅が今注目されなエリアで出てくるため、エリアの網羅

思います。それからプライス、価格面でものプレミアム分というのが最初に乗って井から下がっている梁の大きさなどがいいものもあれば、状態のよくないもの

る理由です。2016年が住宅業界にとっ性という形では中古のほうが広く広範

バリエーションは中古の方が多いです。

しまうので、新築で買って住んだ後に売実際に見て分かるということもあります。

も混じっています。ですから、物件を見ては大きなターニングポイントになりまし

囲に出ていると思います。

プランに関しては、新築は最新の工法やると一気に価格が下がります。新築で建ってみないと分からない音の問題も極める目が求められます。そして、住ま新築と中古が逆転した
マンション市場メリットの五つ目は実物を見て買えタイミングを合わせやすいというメリッ
トがあります。

た。首都圏の新築マンションの発売戸数

首都圏の中古の築年数別の平均価

間取り、設備で造られていますので、一買ってすぐ売ろうとすると、売却価格で実際に聞けます。そして、意外と重要ないに関する希望条件をきっちり整理しを中古マンションの成約戸数が上回り、格をみると、築年数が古くなればなるほ

般的には有利だと言われていますが、中は住宅ローンを全部完済できないケーのがバルコニーや部屋の窓から外を見て、優先順位を付けるという力も求めら新築と中古が初めて逆転した年です。

ど価格も下がっていくという傾向にあり

古でも間取りや設備をリフォームして新スもあります。しかし、中古住宅に関したときに、前の建物がどのぐらい近いかれます。サポーターをうまく見つけてい大きな理由の一つは価格構造にあります。そのため、1,000万円台から6,000

しいものに変えられます。

ては緩やかに価格が下がっていきます。

という感覚です。

ただければ、それほど難しいことではなます。中古住宅は市場が価格を決めま

万円に近い価格まで、非常にいろいろ

2000年4月に「住宅の品質確保の促

経年した分だけ、住んだ分だけ下がり

すが、新築住宅は土地や建物の原価、な価格の物件が市場に売りに出ていま進等に関する法律」、略して品確法といますから、安定性があります。売ったと不動産会社の利益や費用などで構成す。面積については､売りに出ている住う法律が施行されました。この施行にきと買ったときの価格差があまりないたされます。特に新築マンションは、土地宅よりも買われた住宅のほうが広めとい合わせて住宅性能表示制度ができましめ、売った価格で住宅ローンを返済し、の取得価格が高くなっているほか、資う傾向がありますが、築年数が26年以た。これは、統一したルールで住宅の性残った額と新たなローンで次の住まい人が実際に住んでいるというのも、もうのがサポーターになってくれます。そ

材価格の上昇に加えて人手不足による降のものは狭めの住戸が多く、25年以能を表示するためのもので、共通の物差を買うということも計画しやすいです。

う一つの実物と言えます。特にマンショ

ういった方と何組かお話をして、自分の人件費が高騰しているため、販売価格内になると、ファミリータイプで平均70しができたということになります。このた

立地限定でも探しやすいというのがンの場合は、管理していく上で資料を意向をちゃんとくみ取ってくれて、だったがかなり上がってきています。新築マン㎡ぐらいのものがかなり多く出ていま

め、品確法の施行以降に造られた住宅

メリットの三つ目です。例えばお子さん

残しているので、そこに書かれているらこれはどうでしょうというふうに提案

ションの価格が上がっていくことによっす。面積という意味でも中古の方がバリに関しては、一定の性能が確保されていの学校の関係があったり、実家の近く

データなどをチェックできるし、近隣のしてくれるサポーターを見つけてくださて、中古マンションの価格も緩やかに

エーションはあると思います。

ると言われていますから、中古でも築15に住みたい、共働きで通勤時間を短縮

住民を観察することができます。

い。そこにいろいろ相談をして、そこから年以内のものは性能面で新築に遜色な

したい、あるいは憧れのあのエリアに住

意外と盲点になるのが入居タイミン

知識を得たり助言を得たりということをく安定したものが多いということです。

みたいなど、特定のエリアを限定して探グです。新築住宅の場合は、実際に物武器にして見つけていければ、皆さんしているような方にとっては、中古住宅件を決めて契約するまでは早いのですの希望に合う住宅が見つけられると思の方が選択肢は多いからです。

が、住宅が完成して引越しをするまでいます。

上がってきていますが、いずれのエリアでも新築と中古の価格差がどんどん広がってきています。
新築は需要のある場所に供給され
14「プレイス」「プライス」
「プラン」
でも
中古が有利

中古住宅のメリットをもう一度確認します。あくまで平均価格ということで相談に乗ってくれるサポーターを見つけることが大事

いと思います。
例えば、家を買うときには仲介をしてくれる不動産会社さん、リフォームをするときにはリフォームの事業者さんとい15「第13回FRK住まいと暮らしのセミナー」から

リノベーションでこんなに変わる！
講師

石井 健 氏ブルースタジオ

自分の暮らしに合わせて家を創ることがリノベーション
私たちの生活はどんどん変わってきさん2人が結婚して家を出たため、夫多くの人たちは、もっと気軽に自分の求める街との関係とか建物の性能と婦2人で新築で購入して18年間住んだの理想の暮らしを手に入れたいと思っか、広さとか価格とか、住んでいる人た

3LDKをワンルームにして、自分の好きています。一新したいところと残したい

ちなどを一つひとつ考えながら自分のな家具やアートなどを置いて暮らしていところをセレクトしながら、全部を変え

ライフスタイルに合わせて選べることます。自分の本当に好きなものに囲まれるのではなく、この部分を少し変えたが、中古住宅選びの醍醐味です。自分て暮らすことを求めてリノベーションすいというリノベーションで、全体的に行の住みたい街にどんな物件があるの暮らしという、いろいろな側面から考え由の中には、自分の暮らしに合わせたることが、若い家族やシングルだけでなうリノベーションよりも予算が3分の1

か、そこにどのくらいの期間住んで、どて自分の暮らしを変えていくことがリノ家を創りたいという希望が多いです。私

く、最近ではシニアまで分け隔たりなくぐらいで済んでいる事例もあります。自の程度の資産性を求めるのか、いろい

ベーションだと思います。最近は住み替たちがリノベーション事業を始めた20

共通の思いになっています。

分のお気に入りのワークスペースや、ろなバリエーションがあります。古い建えながら自分の新しい暮らしを考えて年ぐらい前は、どちらかというと感度がまたここ5年程度で近居や同居を希

デッドスペースのようなところに、家具物の場合は耐震性の問題もあります。

いくという人が増えてきています。

高い人や、メディア等の業界やクリエイ

望される人が非常に増えています。家を買ってきたり、特注で造作家具を設マンションは1981年6月以降の建物でていますが、建物はそのまま現存してリノベーションは、中古住宅や古いティブな職種の人、あとは海外での居族同士が仲良くなっているとか、子育て置することもリノベーションです。一口

あれば、公的には現在の基準と同じクいるということがよくあります。1970年

建物の良い部分を活かし、生活スタイ

住体験がある人たちが非常に多かったの仕方とかを意識している人が多くなにリノベーションといっても、楽しみ方

ラスと評価されていますが、これは一つ代後半頃の東京都心周辺のマンション

ルに合わない部分や直すべき部分を変のですが、今住宅を買っている20 代後りました。この事例は同居ですが、3世のレベルがたくさんあります。大々的の目安で、個々の建物の形や大きさ、は、専有面積が50㎡ぐらいで個室がたえながら、自分にとっての快適な住まい

半から30 代後半ぐらいの一次取得者

代で暮らしています。息子さんたちはもに行うものから、少しだけ手を入れる

実際の設計内容や地盤によっても変わくさんありました。昔のマンションは玄を創っていくということです。出来合いは、自然体で自分らしい暮らしを手にともと都心部の賃貸マンションで暮らケースなど、いろいろなパターンがあるります。あとは実際にどのぐらいの被害関に入ると、陽が全く入っていないダイの家を買うときには、自分の欲しい条入れている人が増えています。

していたのですが、お子さんができたこと思います。

を及ぼすのか、こういうところを単に古

ニングキッチンがあって、そこのふすま

件になるべく近いものを買いますが、住を開けると部屋があるという団地タイプ

宅の場合は家に合わせて暮らすというの住宅がたくさんありました。その時代

ことをせざるを得ない部分があります。

は狭くても個室が多くあることがぜいた

皆さんも収納が足りないとか、部屋がくだという価値観でした。

1室物置になっているとか、この部屋は情報の入手先がインターネットになったら実家があるということから、実家に住む場所を見つけるときはいろいろ分のお金を投入するのが建物なのか土

今は暮らし方が変わりました。例え

広過ぎるとか狭過ぎるとか、そういうこて久しいです。20年前だと、20 代の人

住もうということになりました。場所は世な要素があります。どこに住みたいのか

地になのか、リノベーションへのこだわ

ば、建物ができた当時は家族3〜4人とが暮らしの中にもあるのではないでと60 代の人は情報の入手ルートが違っ

田谷区で、広い庭がある築80年の住宅という理由には、災害に強いとか、環境

りなのか、あるいは暮らし始めた後の家が暮らしていた住戸をリノベーションす

しょうか。家に合わせて暮らすのではなていましたが、今の60 代の人たちはスです。古民家までいかなくても、築年数がいい、あるいは建物が新しくて耐震具なのか、そういうことを調整できるのることで単身女性が家で仕事をしながくて、暮らしに合わせて家を造りましょマートフォンで情報を入手するので、20が古い住宅を郊外で探して、そこで暮ら性能が高いものがいいとか、いろんなが本当の意味での自由度だと思います。

らペットと一緒に暮らしているという、うということが、中古住宅を買ってリノ

代の人たちとアクセスできる情報が近くしながら、リモートワークをする、そう条件があると思いますが、全部叶えよう

自分の暮らしの中で何が大切なの

そんな暮らし方に変わっています。古ベーションすることが人気になっている

なってきている。そのため、こんなやりいった郊外の暮らしを選択する人も増とすると、値段がどんと上がってしまう

かをもう一度見つめてみて、こんなことかった家がおしゃれになったという見大きな理由です。

方があるのかということで家をリフォー

えています。家族で住むことを目的にしので、優先順位をつけることが必要でをしてみたい、あんなものをしてみたい、す。

こんな問題点を解決したいということ

リノベーションには楽しみ方のレベルがたくさんあるとをきっかけに家を買おうということになりました。最初は都心のマンションを中心に探していましたが、なかなか自分にフィットするところがなく、よく考えた目の変化もあるのですが、どのように

リノベーションには、合理的であるとムしたりリノベーションする人は多いでて、親も子どもも同時に住宅を買うとか暮らしていくかということをお金の都合

か賢い暮らしという側面は多々あるのす。東京の少し近郊にある新しい団地

住み替える、買い替えるというケースもや不動産という特殊な商品、住みたいですが、中古住宅を買いたいという理で暮らしていた4人家族がいました。娘

非常に増えています。

16

ライフスタイルに合わせて選べることが中古住宅選びの醍醐味

い、危ない、新しい、安全というよりも、
客観的評価や具体的なリスクを考えながら、プロと一緒に探していくことが非
常に大事になってきます。最終的には自家探しはまず、街選びから始まりまを、プロと一緒に考えながら、自分だけす。どの街にどんな物件があって、自分の暮らしを創っていくことが大事です。
17

2019年上期の首都圏既存マンション市場
株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出

なぜ価格は
横ばいに
なったのか

武

図-1
首都圏REINS2016年1月以降の成約単価推移（単位：万円）

築5年以上10年未満（図-5）は総じて築浅物件に分類される。
この築年帯ではごく短期間での変動を

月以降やや弱含む動きとなったが、4月以降上向いている。坪単価水準も500万円に届く勢いとなっており、半年間の調整期を終え再び力強く上昇している。
一方、築10年を超える築10年以上15年未満の
図-2
首都圏REINS築年帯（図-6）になると平均坪賃料の動きが緩慢に2016年1月以降の新規登録単価推移（単位：万円）

なる。やはり都心3区は明らかな上昇となっているもデータで確認すると、成約単価（図-1）は各エリアでのの、2018年11月の 瞬間風速的高値 と言うべき上昇を続けているものの、特に新規登録単価（図-2）

430.4万円までは回復しておらず、4月と5月は425.5においては、首都圏・東京都各エリアでは、2018年

万円で横ばいである。2月以降は上昇しているためまで続いた上昇にほぼ一服感が出ている。都心3区

弱さは感じられないものの、力強さも感じられなくなってや城西地域では依然強含んでいるとみられるが、他いる。
また、渋谷区における一時的な高坪単価事例の地域は概ね横ばいと言ってもよい、落ち着いた動きの発生による上昇が一服した城西地区は2018年4になっている。

月の水準に戻っており、明らかな下落とは見られない。

在庫単価（図-3）においても新規登録単価と同様
年の1月以降は「やや弱含み始めた」と感じられる㎡

図-3
首都圏REINS

築15年以上20年未満の築年帯
（図-7）
では都心

調な上昇を続けてきた中古マンション価格に 静か

3月以降の下落傾向が確認できる。
ほとんどのエリアな 変化が現れたのではないかと見る。
少なく
とも完全

では横ばいとなっているが、上記の都心3区と城南地な「踊り場」に入ったと見られる。

区以外では城東地区で僅かながら下落している。

このような動きはなぜ起こったのだろうか。
これまで続いて、築20年以上30年未満の築年帯（図-8）の価格上昇については築年の浅い物件の流通増

では、都心3区で明確な下落傾向となる。2018年下加によって牽引された部分もあったが、2019年に入期の大きな上昇で高水準となった坪単価の調整期入りと見ることも可能だが2月以降ほぼ「直線的」に下りこのような築浅物件の流通が目に見えて減少してい

平均坪単価の動き
では築浅帯別の流通坪単価はどのように変化しているのだろうか。東京カンテイの売事例による集計で見てみよう。

図-4
首都圏築5年未満の中古マンション売事例坪単価推移（単位：万円）

落していることから、やはり弱含んでいると見てよいと思われる。
それ以外のエリアは例外なく横ばい傾向を

図-7
首都圏築15年以上20年未満の中古マンション売事例坪単価推移（単位：万円）示している。築30年までの中古マンション価格はほとんど下がっていないという認識を持っていたが、このデータでほぼ裏付けられる。
築30年以上40年未満（図-9）では都心3区と城西地区で緩やかな下落トレンド、城南地区はほぼ動

築5年未満（図-4）の中古マンションでは概ね上きがない。
したがって城東地区や城北地区でごく僅

昇傾向を示している。唯一下落にシフトしているのはかながら上昇しているが、東京都平均でも下落が認

城北地区であるが、他のエリアはいずれも上昇トレンめられる。

ドを維持しているため、売りの段階では築5年未満の最後に築40年以上（図-10）を見てみよう。都心3流通市場では強気のスタンスを保持できていると見区は疑う余地のない下落となっている。
また都心3区

18（単位：万円）東地区ではやや下がっている。
2016年1月以降の在庫単価推移（単位：万円）

3区で 右肩下がり の動きとなるほか、城南地区でも築年帯別中古マンション売事例の図-6
首都圏築10年以上15年未満の中古マンション売事例坪単価推移

しかしこの築年帯では城北地区はほぼ横ばい、城単価の下落も見られることから、昨年まで比較的に堅る。
このような動きもデータで検証しよう。

（単位：万円）や上昇している。特に都心3区においては2018年11

価格上昇の踊り場入りの動きを確認できる。城東地区と城北地区では2019

図-5
首都圏築5年以上10年未満の中古マンション売事例坪単価推移

重視しなければ、2019年1月以降は各エリアともにや

REINSデータによる2019年1月以 降の価 格の動きをREINSの公 開

られる。

19

に次いで高額である城西地区でも、変動は僅かな幅で留まっているものの、2018年後半の水準より下がっている。城東地区や城北地区も2018年1月以

図-8
首都圏築20年以上30年未満の中古マンション売事例坪単価推移（単位：万円）ルーの境目が下方に下がる動きが出ている。築年の古い物件が多く流通しているのは都心3区とは全く反対の動きである。築30年を超えると同エリアの中
古マンションの坪単価は200万円を切ることから、新降のトレンドを見ても下落傾向は明らかである。
東京都平均を各築年帯ごとに坪単価水準がど

築マンションと比べ割安感が強い。両地区の価格

う変化するのかを確認すると、2019年5月では築5下落シフトの要因は、築年が古く価格の安い物件

年未満293.6万円→築5年以上10年未満259.7万が多く流通するようになった表れであると見て良いだ

円→築10年以上15年未満219.1万円→築15年

ろう。

以上20年未満205.9万円→築20年以上30年未もちろん取引事例との比較においてさらに検証を

満184.1万円→築30年以上40年未満156.8万円

深める必要はあるが、REINSデータからも城東地→築40年以上138.9万円となっている。
この点からも区と城北地区は成約単価と新規登録単価の差が築年では築10年と築30年に坪単価の 断層 が生大きくない。特に城北地区は成約単価が新規登録じている。

単価を平均値で上回る状況が続いている。
これら

築年別流通事例数のシェア変化（都心 3 区・城 東 地 区・城 北 地 区 ）
都心3区（図-11）では築30年以上40年未満とを併せて考えると、城東地区と城北地区では中
図-9
首都圏築30年以上40年未満の中古マンション売事例坪単価推移（単位：万円）が表れ始めていると見ることもできる。
これらの動きが今後もある程度長期間継続するものか一時期の過渡期的な動きであるのかは注視すべきポイン

縮小していることがわかる。都心3区においてはこれトであろう。

らの築年帯の平均坪単価は下落しており、強気の価格が高額になる都心3区や城西地区ほど築価格設定が困難になっているため事例の発生も少浅で高額となる物件の価格が上昇していることかなくなるという循環に入ったと見られる。都心3区は、ら、中古流通市場においても、新築市場と同様に、当然のことながら、立地に恵まれており、築年の古い所得や資産に恵まれた富裕層による動きが表れた物件で投資を行う投資家も少なくないが、2018年

結果と思われる。
その一方で、築30年以上40年未下期以降に世界経済の不透明感が強まったことと満の築年帯で城東地区や城北地区がやや上振は無関係ではないと見られる。投資家ほどリスクにれていることをどう見るべきなのだろうか。
これらの物は敏感であり、築古物件を購入して短期で利ざや件は築年数の関係から既に金融機関における通を稼ぐといった「ハイリスク・ハイリターン」型の投資

常の住宅ローンの対象外である。
よって、割安な価

都心3区で顕著に増えているのは築10年以上20
年未満のシェアであり価格水準が一段低くなるこの

図-10
首都圏築40年以上の中古マンション売事例坪単価推移（単位：万円）図-12
城東地区築年帯別中古マンション売事例件数シェア

古マンション市場において、購入ニーズに変化

築40年以上のシェアが2019年1月以降目に見えてを避ける動きが顕在化したと見る。

図-11
都心3区築年帯別中古マンション売事例件数シェア

図-13
城北地区築年帯別中古マンション売事例件数シェア格ゆえに実需層の新築マンションの受け皿となった
結果とは考えにくい。
だとすれば、低価格と安定し大きく変動しにくい賃料との見合いで、「高利回り」が築年帯が比較的リスクが小さいとみなされている。

期待できることから、投資家の動きではないかと考え

今回はスペースの関係でデータ掲出を見送ったられる。

が当社で定期調査しているマンションの築年ごとの表面利回りは、都心の 一等地 ほど、
築20年までは
ほぼフラットになっており、新築マンションの高額化を受けて、これらの築年帯の物件が吟味され資産形成に一役買っていると見られる。
価格が弱含む動きが出ている城東地区（図-12）と城北地区（図-13）はほぼ同様の動きが確認できる。
すなわち築30年を超えるオレンジとライトブ
20

井出武（いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体活動に従事、01年株
式会社東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。

データ出典●REINSデータはwebで公開しているものを使用●中古売事例の平均坪単価と事例数シェア推移は東京カンテイのデータベースに登録されているものを使用（専有面積が30㎡未満、事務所・店舗用途のものは集計から除外）。
●地区の区分はREINSの地域区分に依った。
都心3区＝千代田区、中央区、
港区
城東地区＝台東区、
江東区、
江戸川区、
墨田区、
葛飾区、
足立区、
荒川区
城南地区＝品川区、
大田区、
目黒区、
世田谷区
城西地区＝新宿区、
渋谷区、
杉並区、
中野区
城北地区＝文京区、
豊島区、
北区、
板橋区、
練馬区

21

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

大規模新築分譲による地区開発やの 大きな変化がなければ、オリン

単 純 に投 資 物 件として購 入 する

オリンピック・パラリンピック開催にピック・パラリンピック後も堅調に台になると価格が高価額帯になる

ケースは、都心中心部と比べると少よるインフラ整 備 が 進 み 居 住 環 境推移するのではないかないとみて

埼玉県所沢エリア、福岡市中心エリアを取り上げる。

ので購入できる層がせばまる。高層ない。一時多かった中国人を中心とが向上しているため、 経済情勢等いる。

階の角住戸の物件などでは坪単価する外国人の購入の動きは数年前

東京 豊洲・有明・東雲エリア

400万円以上、月島の駅前のタワーに比べると少なくなったが、日本にマンションの物件では坪単価500万も居住地があり、資産の組み換え意

円以上で取引されることもあった。

欲のある富裕層が買い増ししている

以前は、同エリア内で買い替えすケースなども散見され、少なからずるケースが多かったが、最近はエリ

動きはある。オリンピック・パラリン

アの外から入ってくる人の割合が増

ピック招致決定後に当時、バルクで売り出し物 件 は か なり増えてい

えてきている。高価額帯はエリア内買っていた海外の富裕層は、全部まて、2013年のオリンピック・パラリの買い替え層が中心で、湾岸エリア

とめて処分するのではなく、一般のン ピック招 致 決 定 以 前と比 較しての居住者が、同エリア内で、より高層投資家と同様に、賃貸している住戸

1.6倍 〜 1.8倍くらい に 増 加して おの階やより広い間取りなどの高価額のテナントが退去したタイミングで華街まで一本で行き来できるようにり、1年前と比べても増加している。

帯の物件にステップアップする。エ

売 却 するとか、 資 産 の 組 み 替えになったため、以前にも増して人が多取引件数も伸びてはいるが、売り出

リア外の需要は一次取得の方が多伴って数戸売却するといったケース

く集まる場所になった。需要層は地し物件ほどの伸びではない。

く、5,000万 円 台 〜 6,000万 円 台くはある。湾岸エリアで購入する外国元が中心であるが、同じ西武線でも江東区湾岸部の物件は、売り出し

らい の 物 件を購 入されるケースが人は実際に居住するケースが多く、池袋線と新宿線でだいぶ違う。池袋

価 格 が4,500万 円 台 半 ばくらい の多い。最近は湾岸エリアの新築分譲

自分が住まなくなっても親戚の人に線沿線のポテンシャルは交通アクセ

ものからあり、豊洲エリアの物件は物件が増えているので、更にエリア

住んでもらう、賃貸に出すなどしてス が 良くなっ たことからか なり高6,000万 円 台 〜 8,000万 円 台 の 価

外 の 人 の 割 合 が 多くなってきてい保有を継続している。また、買い替い。

格 帯 が 中 心。中 央 区 湾 岸 部 で は、る。晴海のオリンピック選手村プロ

えをした日本人の所有者が、転勤等

晴 海 エリア の 物 件 は、 4000万 円

ジェクト「ＨＡＲＵＭＩ ＦＬＡＧ
（晴海フの事情で賃貸していた住戸をオー

台後半〜 8,000万円台、勝どきエリラッグ）」の販売活動が始まったことナーチェンジで 売 却 に 出 すケース

アの物件は7,000万円台〜 9,000万で湾岸エリアの注目度が高まり、既が増えてきた。

円 台くらい のレンジ のもの が 中 心存の物件もあわせて検討される方売り出してから成 約まで の 期 間で、１億円を超える取引も散見されもいて、広いエリアからお客様が集は、割安な物件は１カ月以内で成約

当センターが扱っているエリアはが戸建用地の取得に積極的であり、仲介の営業現場は今どんな状況にあるのか。主要エリアに注目し、実売れ筋は、間取りが2LDK、専有面際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトレン

積 が60 ㎡ 〜 70 ㎡ 台。3LDK、80 ㎡ドなどを営業の最前線に聞いた。今回は東京豊洲・有明・東雲エリア、（東京都江東区）

三井不動産リアルティ

ららぽーと豊洲センター所長

佐藤達也 氏

五輪招致決定以降、
マーケットが堅調に推移
インフラ整備の進展で居住環境が向上
営業エリアは、豊洲、有明、東雲がとともに微増になってきている。

まってくるようになった。

埼玉県 所沢エリア（所沢市ほか）三井住友トラスト不動産「プロペ通り」は平日、休日問わず、

松本和樹 氏

光を浴びていると感じる。川越市も所沢センター所長

１億円超の新築タワマンに反響
交通アクセス良くなり
ポテンシャル高まる

人通りも多いことなどからかなり脚
東 急 東 横 線との 乗り入 れで 元 町 中

流 通 マーケットは比 較 的 好 調である。エンドユーザー向けおよび不動産業者向けの戸建用地や中古マンションの取扱いが多く、ニーズも高い。物件にもよるが、不動産業者

メインで、晴海もある程度の取引がる。築年数が10年以内するケースがあるものの、その一方埼玉県内では所沢市内に加えて新また 最 寄り駅 から徒 歩10分 圏 内 のある。基本的にはタワーマンションの物件が多く、築5年くで余裕を持って売却活動を行ってい座市や川越市、都内では、所沢市隣

物件については、エンドユーザー需が主体である。30 〜 40代前半くららい の 築 浅 の 物 件 がる方も多く、物件在庫が増加したこ

接の東村山市ほか、清瀬市、東久留要 が 高 い。中 古 マ ン ション で は、いのファミリー層やDINKS、パワー

比較的人気となっていともあって成約期間が長期化する物

米市、西武池袋・新宿線沿線、東武

2,000万 円 前 後、 新 築 戸 建 で は

カップ ル の 居 住 用 が 中 心。オリンる。築10年くらい の 物

件もでてきている。湾岸エリアにつ

東 上 線 や Ｊ Ｒ 武 蔵 野 線 の 一 部。所

3,000万円中盤までの価格帯についピック・パラリンピックの開催が決

件は価格の上昇が微いては、今後も新築分譲物件が多数

沢市内は住友不動産が開発していての流通性が高いと思われる。戸建定した2013年8月以降は、マーケッ

増 に なっ て き て い る

供給される計画があるため、供給さる所 沢 駅 直 結 の 超 高 層 分 譲 マン

用 地 は、1,000万 円 台 から1億 円 超トが堅調に推移しており、取引件数、が、駅近やシンボルとれる新築分譲物件の価格や販売状

ション「シティタワー所沢クラッシィの価格帯と幅広く取り扱っている。

成約価格とも順調に上昇してきていなっているタワー物件

況 が 中 古 マーケットの 相 場 動 向 に（29階）」で １ 億 円を超える住 戸 に比較的大きい土地は、戸建用地とる。成約価格の上昇幅は、価格上昇には高値がつく。

影響を及ぼす可能性があるものの、反響があり、弊社事務所が位置する

して不 動 産 業 者 が 取 得し、 開 発を

22

23

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

ケースもあるため、中ざまだ。単純に不動産（自宅）の売却、

くらい 増えている。購 入 層 はファミる。赤坂あたりで築2 〜

古マンションの売値が購入です、というカテゴリーだけのリーが圧倒的に多く、実需が中心で3年 の 物 件 は か なり強

新築の価格に引きずらマーケット形成ではなくなっている。

ある。30代で子供が未就学児か低気 だ。これ まで は 新 築れるということはない。

最寄り駅から距離があるエリアに

学 年 の 一 次 取 得 者 が 多 い。成 約 物

物 件 で 坪300万 円 を 上

中古の売値はそれほど住んでいた高齢の方が駅前のマン

件の平均面積は広く、中古マンショ回る物 件 は ほとんどな

大 きくは ぶ れ て い な

ションに住み替えるケースはどのエン は75㎡ 〜 100 ㎡ で、 間 取 り はかったが、今は立地がい。在 庫 数もほとんどリアも出てきていると思うが、所沢

3LDK 〜 4LDK。空港線沿線は高い

良 け れ ば 中 古でも300変わっていない。媒介界隈のバス便に住んでいる高齢のが、 売 れ 筋 の 価 格 は3,500万 〜

万円を超えてくる。

物 件 の 数 は 増えて い

方 が 同 様 に 住 み 替 え た い と いう

4,500万円くらい。築10年〜 20年が価格が上昇しているる。

ニーズの相談はあまりなく、高齢の一番多く、エリアは中央区になる。

要因は人口増加率が一行っているし、エンドユーザー向け

エンドユーザーの属方が動くタイミングは自宅を出て施南 区でも中 央 区 に隣 接している場番大きい。空港、博多駅周辺、天神なも売れない。1,000万円以下の物件の住宅用地も随時供給されている。

性は多様化している。昔のようにファ設に入るケースで、いい施設があっ所が人気だ。

どで開発事業がかなり多いので、将もわりとあるが、もう少しお金を出不動産業者の物件取得が積極的でミリー層が多いかというと、そうでもたら移りたいという相談は年々増え

中心部の物件の価格帯は相当高来性を考えて買おうという気になるすからもっといい物件がほしいといあるため、住宅用地と建売の供給はない。同じような年代でも資金の出している。遠くて不便だから所有する

く、5,000万 〜 8,000万 円 くら い。

と思う。天 神 は 再 開 発 が 中 心 な のう感覚だ。1,500万円前後の新耐震増えているが、供給過多の状態では方が違っている。取引内容では実需

不 動 産を売 却して駅 の 近くに住 み

１億円を超える物件もあるが、そうで、すでに価格が上がり続けていて基準適合、駐車場利用可、ファミリーない。ただし、最寄り駅から徒歩でが過半以上だと思うが、相続絡みによたいというケースはあまり相談を受した物件の数は限られ、売り物件がもまだ今後も上昇するだろうと考えタイプが人気である。1,000万円く

遠いところおよびバス便エリアではる収益不動産購入も増えてきており、けていないので、これからは多種多

出れば富裕層や開業医などが買って購買意欲が落ちていないようだ。

らいのものは築40年〜 50年で旧耐販売期間に時間を要するケースも一棟アパートや分散して区分所有マ様なニーズにおける提案が求めらていく。戸建ては中央区では難しく、

福 岡 市 は 九 州 の 他 のエリアから需震になる。

見 受 けられ、 最 寄り駅 徒 歩10分 圏

ンションを数部屋購入するなどさま

れると実感している。

南区のバス便のエリアになる。建売

要が集まっている。

マ ーケットが 好 調 の な か、 さら

内、遠くても15分くらいまでの物件

住宅はかなり安いので土地は最低

このエリアは中古マンションが圧に 天 神 ビ ッグ バ ン や 博 多 コ ネ クの流通は高いと感じている。

40坪、駐車場は2台分付いていて、倒的に多い。マンションと戸建てのティッド など再 開 発 の 計 画 もあり

売 れ 筋 は3,500万 〜 4,000万 円くら割合は8：2くらい。香椎では6：4でマ

価 格 は 今 後も上 がる要 素 は 多く下いだ。中古の戸建ては2,000万円台

ンションが多い。西新は9：1になる。

がる感じは少ないが、 価格が上が前半くらい。土地の値段は坪40万〜

郊 外 の マ ン ション だ と2,000万 〜

り過 ぎるとユ ー ザ ー が つ い てこら

50万 円。中 古 戸 建ての 売り物 件 数2,500万円くらいで3,000万円はしなれなくなるため住宅地での大幅なは 多くな い。どちらかというと郊 外い。そうした物件も売れ行きはよく、

価 格 上 昇 は 考えにくい。福 岡 市 内の広い土地が多いので事業者向け

駅からは歩けないバス便の物件がは首都圏に比べると専業主婦の比に なる。建 売 業 者 は 地 場より東 京多い。

率も高く、パワーカップルはあまり

個別には流通市場に出てきている中 古 マンションの 築 年 数 は 一 概には言えないが、取り扱いが多いのは 平 成 一 桁 台。築7 〜 8年くらい の
築浅の売却物件は多くなく、平成10年以降の物件の取り扱いも比較的ある。売却理由として、買い替えに加えて相続絡みも多い。利用予定がな
く、空き家になることでの防犯面を気にして、自宅やセカンドハウスとして使用した後に賃貸していたけれ
ど、退去を機に売却してキャッシュ

福岡市中心エリア（福岡市中央区／南区／城南区／早良区）
東急リバブル福岡支店福岡センター センター長

小山真一 氏

人口増により成約価格が４〜５年で大きく上昇
ファミリーの実需中心に成約件数も増加に換えてしまおうという理由もある。
でをカバーしている。

の ビ ル ダ ー が 多 く、 パ ワ ー ビ ル

成約までの期間は二極化していい な い。また、 最 近 は 女 性 単 身 者

ダーと呼ばれる事業者が圧倒的にる。成約するときは60日~70日だが、の 購 入 が 多 少 増えてきた もの の、強い。

預かっているもので長いのは半年、

首 都 圏 に 比 べ るとま だ ま だ 少 な

西 新で 分 譲されている新 築タ

1年 の 物 件もある。エリアなどの 条い。福 岡 市 内 の 経 済 状 況 に 大きな

ワーマンションは、坪380万円でも件にもよるが、絶対的な需要はそう変化があり給 与 水 準 が 上 昇しな い

売れているため、このあたりで１年多くないので、郊外部になると値段

限り、 今 後も一 般 的 な 平 均 的 サラ

ほど前に分譲された「プレミスト赤を下げても買い手が付かない。中心リー マ ン が 買 える の は3,000万 円

新築マンションの価格が上昇して当センターの 担 当エリアは 基 本

いるが、場所によっては一次取得層

的に福岡市の中心部で、西側の地

成 約 価 格 はこの ４ 〜 ５ 年 大きく坂」などは坪300万円を下回ってい部は値段を下げれば売れるが、郊外

前 後で 大きくは 変わることは なく、による実需ではなく、投資や富裕層

下鉄では唐人町まで、東は県庁前く

上 がって い る。１ 年 前と比 べ るとたが、西新の影響で軒並み２割近の需要は弱い。マンションは場所が平 均 価 格4,000万 円 まで 上 がるこ

らいまで、南は大橋の手前の高宮ま10%近くの上昇で、成約件数も２割くアップして売り出され成約してい遠くて築年数が古いと値段を下げてとはないとみている。

の 買 い 増しなどで 高くなっている24

25

日本の不動産流通業史❼

地価バブル崩壊後の不動産流通業

明海大学不動産学部教授

周藤 利一（すとう としかず）

周藤 利一

1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。
同年
建設省入省。
土地情報課長、不動産適正取引推進機構研究
理事、
日本大学経済学部教授、
国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学部教授。
博士（工学）

地価の長期低迷と構造調整（表－１）
人口・世帯数・世帯人員の実績と将来推計

は、土地の有効利用に向けた土地取引の活性化の促進

一般世帯（百万世帯）

年

一言で言えば「販売から流通へ」で

人口
（百万人）

1世帯当たり人員ある。
その取 組みの内 容は各 社 各であり、そのための施策として、不動産取引市場の整備、

いは「失われた20年」と呼ばれる時代に突入する。経済成

資金調達手法の整備、土地情報の整備・提供が掲げら

1960

22.54

94.30

4.14

散していき、不動産流通業全体とし長率は、マイナスを記録する年もあるほどの低水準を継続

れた。

1970

30.30

104.67

3.41て仲介サービスの充実が進展してし、リーマンショック直前のミニバブルを迎えるまで地価がマンションブーム

1975

33.60

111.943.28

いった。
ここでは、こうした不動産流

1980

35.82

117.06

3.22

1985

37.98

121.05

3.14

1990

40.67

123.61

2.99

わたり価格低迷現象が続き、資産デフレという語が多用された。
地価は全国的に下落傾向が続いたが、東京都心区の本連載第５回の（表−２）で第一次から第六次までのマンションブームを示したが、第六次が地価バブル崩壊後の最初のマンションブームである。

実績値

地価バブル崩壊後、日本経済は「失われた15年」ある

継続して下落した。地価のみならず株価など資産全般に様であるが、成功事例は他社にも拡

通 各 社の取 組みの一 端を紹 介する。
その一つは、不動産流通の先進国である米国の仕組みの導入であ1993 〜 94（平成5 〜 6）年の第六次ブームは、主とし

1995

43.90

125.57

2.82

る。オープンハウス開催やファーミン

中心部では下落に歯止めがかかり、地価の二極化が顕て低価格化、低金利、立地の都心接近、商品企画の向

2000

46.78

126.932.67

グ（地域深耕）は各企業レベルで著になった。

上などを特色とし、第1次取得層を主要ターゲットとするもの

2005

49.06

127.772.55

導入され、日本流にアレンジされて、

であった。

2010

51.84

128.062.42

その後、業界全体に普及したもので

2015

52.90

126.60

2.34

2020

53.05

124.10

2.29

2030

51.23

116.62

2.22

2040

50.76

110.922.08

んに用いられたが、不動産市場においてその対象は、バブ

当時の首都圏マンション市場は、1993年の総発売戸ル崩壊により発生した不良資産（塩漬け土地）であり、バ

数4万4,270戸、月間平均契約率83.3％、平均価格4,488

ブルの後始末問題であった。

万円、1994年の総発売戸数7万9,897戸、月間平均契

さらに、今日の不動産市場のあり方を規定する大きな変約率85.4％、平均価格4,409万円であり、近畿圏マンショ化として、米国のメーデーや英国の金融ビッグバンに触発

ン市場は、1993年の総発売戸数2万772戸、月間平均

されて1996（平成8）年11月に橋本総理が提唱した日本

契 約 率79.8％、 平 均 価 格3,879万 円、1994年の総 発型金融ビッグバンに基づき金融・資本市場の自由化が実売戸数3万8,957戸、月間平均契約率83.0％、平均価格現したことを受けて不動産証券化が本格化し、関連するビ

3,662万円であった。
いずれも、地価バブル崩壊により都心ジネスが急速に進展した。

に近い立地でも敷地を取得しやすくなり、第1次取得層に政策の大転換

とってもアフォーダブルな価格で分譲できるようになったことが背景にある。

1996（ 平成8）年11月の土地政策審議会答申は、1991

その次の1995 〜 96（ 平成7 〜 8）年の第七次ブームは、（平成 3）年の総合土地政策推進要綱に基づく各般の施

第六次ブームの特徴に加えて、金利の先高観と1997（ 平策によりバブル期の異常な地価高騰の沈静化に成功し成9）年の消費税率引上げ（3％→5％）を控えての駆け込たとしつつ、既成市街地の低未利用地、遊休地、密集市

み需要がもたらしたものだった。

推計値

商業地やマンション立地の都心回帰が見られる大都市

また、経済・社会の多くの分野で構造調整という語も盛ある。
また、個人の経験に依存したビジネスから、システムを構築するビジネスへの転換もそうである。顧客の買替
え需要に応えるためには、他社物件

（資料）
総務省
「国勢調査」、
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（2017年推計）

も取り扱わなければならないことが認（表－２）
マンションのフロー・ストック （単位：万戸）を交換する仕組みが導入され、米

新規供給
戸数
ストック
戸数

識された結果、顧客や物件の情報
国のMLSを範としてレインズが設立

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

2017

11.2

16.4

19.0

17.3

19.3

9.2

10.3

10.6

金融面では、ローンの充実が挙

151.2 216.1 295.7 386.0 485.0 571.3 623.3 644.1

げられる。系列の金融機関と提携し

（資料）
国土交通省
「分譲マンションストック数（2017年末現在）」

されたことは周知のとおりである。

たローンや自社の信用による保証制
度など、公的住宅金融や既存の保証の仕組みでは対応できない既存

街地、都市近郊等における無秩序なスプロール等の諸問

当時の首都圏マンション市場は、1995年の総発売戸題が存在することを指摘し、土地政策の目標をゆとりある数8万4,855戸（史上最高値）、月間平均契約率78.5％、

住宅・社会資本の整備と、豊かで安心できるまちづくり・平 均 価 格4,148万 円、1996年の総 発 売 戸 数8万2,795

地域づくりを目指した適正な土地利用の推進にあるとした。

戸、月間平均契約率83.1％、平均価格4,238万円であまた、土地所有者については、「自ら主体的に土地利用り、近 畿 圏マンション市 場は、1995年の総 発 売 戸 数3

高度経済成長時代から中成長時代にかけてデベロッを進める役割を担うものと考えるべきである」と述べた。

万8,611戸、月間平均契約率76.6％、平均価格3,447万

パー各社が開発して分譲した住宅団地は、時代の流れ

円、1996年の総発売戸数4万4,430戸、月間平均契約

に従いまちとして成熟していく。
そして、これに伴い買替え需

人材面では、従業員教育の充実が挙げられる。新採率81.3％、平均価格3,581万円であった。

要が発生することとなる。
そこで、デベロッパー各社は、系列

時教育だけでなく、昇級ごとに研修を実施するなど継続教

その後、世帯数の増加（（表−１）参照）、低金利の持の流通会社を設立・改組したり、地場の流通業者との連育に努めたり、研修施設を確保するなど人材養成に努め

続、住宅ローン減税の拡充等の要因もあり、リーマンショッ

携を強化して仲介サービスの拡充を図っていた。
これを

ている。

この答申を受けて1997（平成9）年2月10日に閣議決定された新総合土地政策推進要綱は、土地政策の目標を「地価抑制」から「土地の有効利用」へ転換するとともに、
新たな施策の展開を図ることとした。

26

これら施策のうち不動産流通業にとって最も重要なもの

クや東日本大震災等が発生する中でマンション市場は総物件の流通促進のため、各社は独自に取り組んでいった。

じて好調を持続している（（表−２）参照）。

そして、その成果が業界統一の仕組みになったり、手付金

不動産流通企業の発展保証など公的な制度として実現した。
IT技術の活用も見逃せない。各社のHP開設、Eメー
ルを用いた営業等、従来型の足を使った営業に転機をも
たらした。

27

F RK調 査・研 究報告

既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は59.7万件
６年連続で増加
既存住宅流通比率は38.2％

都 道 府 県 別 推 計（平 成29年 暫 定と、平成29年暫定値では、京都府が最

FRK既 存 住 宅 流 通 推 計 量が最も多値、図１）では、既存住宅流通量が最もも高い55.3％（対前年比4.9ポイント増）

いのは、「神奈川県−横浜」の2.74万

多いのは東京都の14.2万件（対前年を示しており、次いで東京都が48.5％

件で、次いで「神奈川県−川崎」（9.9

比約7千件増）で、次いで大阪府が6（対 前 年 比0.9ポイント増）となってい千件）、「埼玉県−さいたま」（7.7千件）、万件（対前年比約1千件増）、神奈川

る。

「東京都−府中」（7.6千件）となってい県が5.9万件（対前年比約3千件増）と首 都 圏16エリア（表２）の推 計 結る。「神 奈 川 県−横 浜 」の既 存 住 宅なっている。既存住宅流通比率を見る

果（平 成29年 暫 定 値、 図２）では、流通量は、神奈川県全体（5.9万件）の半数弱を占めているほか、北海道全不動産流通経営協会（FRK）は独

都道府県別、首都圏（１都３県）東京１）。平成20年の流通量（43.9万件）と自に行っている全国ベースによる既存

都23区及び都市部を中心とした16エリ

比較すると、約1.36倍の規模となってい表２住 宅 流 通の推 計を昨 年12月にまとめ

アに加え、首都圏エリアで特に既存住る。既存住宅流通比率（平成29年暫

No

出張所

た。総 務 省が５年ごとに行っている住宅流通量が多い横浜市区別、関西圏

定値）は、既存住宅流通量の増加と併

1

さいたま

さいたま市、戸田市、蕨市

宅・土地統計調査の既存住宅流通量（大阪府、兵庫県）22エリアおよび中せて新設住宅着工総数が微減であっ

2

川口

川口市

は、住替えに伴い持家として取得された

京圏（愛知県）14エリア、また、新たにたため（対前年比2.6千件減）、平成3

志木

志木市、朝霞市、和光市、新座市、富士見市

4

所沢

所沢市、狭山市、入間市（45.4％）が 最も高く、「東 京 都−府

5千葉

千葉市、習志野市

6

松戸

松戸市、流山市

中」（43.7 ％）、「神 奈 川 県−川 崎 」

7

船橋

船橋市、八千代市（43.5％）と続いている。平成29年暫定8

柏柏市、我孫子市、野田市

値の既存住宅流通量の対前年増減率9

市川

市川市、鎌ケ谷市、浦安市

10

町田

町田市

をみると、「埼玉県−川口」
「東京都−

11

府中

武蔵野市、三鷹市、府中市、調布市、小金井市、狛江市、多摩市、稲城市

西東京」「千葉県−市川」
「千葉県−

12

田無

小平市、東村山市、西東京市、清瀬市、東久留米市

13立川

立川市、昭島市、日野市、武蔵村山市、東大和市、国分寺市、国立市

千葉」では、平成28年と比べて流通量

横浜横浜市中区・西区・南区

神奈川

横浜市神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区

は、新設住宅着工総数も平成28年から

金沢

横浜市金沢区・磯子区

青葉

横浜市緑区・青葉区

平成29年にかけて増加している。

戸塚

横浜市戸塚区・泉区

旭

横浜市旭区・瀬谷区

港北

横浜市港北区・都筑区

栄

横浜市港南区・栄区

川崎

川崎市川崎区・幸区・中原区

麻生

川崎市高津区・宮前区・多摩区・麻生区

藤沢

鎌倉市、藤沢市、茅ヶ崎市、高座郡（寒川町）

既存住宅のうち、調査時点でその住宅

地方都市圏４エリア（札幌、仙台、広28年に比べて0.8ポイント上昇し38.2％に購入者（回答者）が居住している戸島、福岡）を対象に既存住宅流通量となった。

数（世帯数）であるのに対して、FRKの推計を行った。

の既存住宅流通推計量は建物売買

全国ベースの推計値（平成29年暫による所有権移転登記個数をベース定値）では、既存住宅流通量は59.7万に推計している。

件（対前年比1.8万件増）となり、平成23年から6年連続での増加となった（表今年度は、昨年度に引き続き全国・

表1
区分
A
Ｂ

単位
新築住宅着工総数（借家・給与住宅含む）（戸）

全国ベースの推計結果（平成29年暫定推計値）

出典等
建築着工統計FRK既存住宅流通推計量
所有権移転登録個数（件）（所有権移転個数 個人・法人取得）
等から推計
既存住宅流通比率

東京都の既存住宅流通量
は14.2万件、京都府の流通比率が55.3％でトップ

B／
（A+B）

14

Ｈ20

Ｈ21

Ｈ22

Ｈ23

Ｈ24

Ｈ25

Ｈ26

H27

H28

H29

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1,093,485

788,410813,126

834,117882,797

980,025

892,261

909,299

967,237

964,641

438,773430,315

469,562454,398472,686

513,977

518,676554,281

578,932

596,884

28.6%

35.3%

36.6%

35.3%

34.9%

34.4%

36.8%

37.9%

37.4%

38.2%

15
16

図1

首都圏16エリアの推計対象となる市町村対象となる市区町村（不動産登記管轄）いる。
既 存 住 宅 流 通 比 率（平 成29年
暫定値）をみると「神奈川県−横浜」が１割以上増加している。
これらのエリア

大阪市の既存住宅流通量は約３万件
関西圏（大阪府・兵庫県）
は22エリア（表３）に分けて、既存住宅流通量の都道府県別既存住宅流通推計量、既存住宅流通比率（平成29年暫定推計値）
図2

28

体（2.6万件）より1千件程度多くなって

首都圏16エリア別FRK既存住宅流通推計量、既存住宅流通比率（平成29年暫定推計値）

29

F RK調 査・研 究報告

推 計を行った。推 計 結 果（平 成29年

大阪」の2.99万件であり、次いで「兵庫の各行政区を含む「愛知県−中央」、（札幌、仙台、広島、福岡、表５）につ

暫定値、図３）
では、FRK既存住宅流県−神戸」の1.56万件、「大阪府−北「愛知県−熱田」「愛知県−名東」のいて、既存住宅流通量の推計を行っ

通推計量が最も多いのは、「大阪府−
表３
No

1

2
3
4
5
6
7
8

9

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22

出張所
大阪
大阪北

出張所

対象となる市区町村（不動産登記管轄）

既存住宅流通量が多くなっている。
これた。平成29年暫定値の推計結果（図1

中央

既存住宅流通比率ら３エリアの既 存 住 宅 流 通 量の合 計５）をみると、４エリアの中で最も既存住2熱田

名古屋市熱田区・南区・中川区・港区・瑞穂区・緑区、
豊明市（平 成29年 暫 定 値）

は1.26万件で、愛知県全体の既存住宅流通量が多いのは「北海道−札幌」3名東

名古屋市名東区・守山区・天白区、日進市、長久手市、愛知郡東郷町宅流通量（2.3万件）の半数超を占めて（1.28万件）で、次いで「福岡−福岡」4春日井

春日井市、瀬戸市、犬山市、小牧市、尾張旭市、丹羽郡
（大口町、
扶桑町）

5

津島

津島市、愛西市、弥富市、あま市、海部郡（蟹江町、
飛島村、
大治町）

いるが、大阪市の流通量の約４割にとど（1.19万件）となっている。

6

一宮

一宮市、稲沢市、江南市、岩倉市対象となる市区町村（不動産登記管轄）
大阪市中央区・旭区・城東区・鶴見区・浪速区・西成区 をみると、「兵 庫 県−
大阪市都島区・福島区・此花区・西区・港区・大正区・洲本」（55.8％）が最
西淀川区・東淀川区・淀川区
大阪天王寺 大阪市天王寺区・生野区・東成区・東住吉区・阿倍野 も高く、「兵 庫 県−神区・住之江区・平野区・住吉区
戸」（52.0％）、「兵庫池田
池田市、豊中市、箕面市、豊能郡（豊能町、能勢町）
枚方
枚方市、寝屋川市、交野市−西 宮 」（51.7％）の守口
守口市、門真市
北大阪
吹田市、高槻市、茨木市、摂津市、三島郡島本町
順となっている。平 成
東大阪
東大阪市、大東市、四條畷市、八尾市、柏原市
29年暫定値の「大阪堺
堺市、松原市、高石市、大阪狭山市
富田林
富田林市、河内長野市、羽曳野市、藤井寺市、南河内
府−大阪」の既存住郡（太子町、河南町、千早赤阪村）
岸和田
岸和田市、
泉大津市、
貝塚市、
泉佐野市、
和泉市、
泉南市、 宅 流 通 量 は 大 阪 府
阪南市、
泉北郡忠岡町、
泉南郡
（熊取町、
田尻町、
岬町）
全体（6万件）の約半
神戸中央区・兵庫区・灘区数を占めており、また、
須磨
須磨区・長田区・垂水区
神戸北
神戸市北区
市単独で兵庫県全体
東神戸
神戸知東灘区、芦屋市
明石
神戸市西区、明石市、三木市（3万 件）とほぼ 同 水
西宮
西宮市
準となっている。
伊丹
伊丹市、川西市、川辺郡猪名川町、宝塚市
三田
三田市
中 京 圏（愛 知 県）
尼崎
尼崎市
は14のエリア（表４）に
柏原
丹波市、篠山市
姫路
姫路市、神崎郡（神河町、市川町、福崎町）
分けて既存住宅流通
加古川
加古川市、高砂市、加古郡（稲美町、播磨町）
量 の 推 計を行った。
社
西脇市、加西市、小野市、加東市、多可郡（多可町）
龍野
たつの市、宍粟市、相生市、赤穂市、揖保郡（太子町）
推計結果（平成29年
豊岡
豊岡市、美方郡（香美町、新温泉町）
暫定値、図４）につい八鹿
養父市、朝来市
洲本
洲本市、淡路市、南あわじ市てみると、名古屋市内

図3

No

中京圏14エリアの推計対象となる市町村

名古屋市中区・東区・北区・中村区・西区・千種区・昭和区、
西春日井郡豊山町、
清須市、
北名古屋市

大阪」の5.4千件となっている。

関西圏22エリアの推計対象となる市町村

表４

既存住宅流通比率に着目すると、平7半田

半田市、常滑市、大府市、東海市、知多市、知多郡（阿久比町、武豊町、南知多町、美浜町、東浦町）既 存 住 宅 流 通 比 率（平 成29年 暫

成29年暫定値では、「福岡県−福岡」8岡崎

岡崎市、額田郡幸田町

定値）をみると、名古屋市を含む３エリ「北海道−札幌」が40％程度、「宮城9

刈谷

刈谷市、知立市、安城市、碧南市、高浜市

アの中で最も比率が高い「愛知県−名

県−仙台」「広島県−広島」が30％台とまっている。

東」でも全国ベース（38.2％）とほぼ同なっており、「大阪府−大阪」（48.4％）

水準にとどまっており、東京都23区全や「神奈川県−横浜」（45.4％）に比べ体（50.6％）、横浜市（45.4％）、大阪市て低い水準となっている。

10 豊田

豊田市、みよし市

11 西尾

西尾市

12 豊橋

豊橋市、田原市

13 豊川

豊川市、蒲郡市

14 新城

新城市、北設楽郡（設楽町、東栄町、豊根村）（48.4％、）など他の都 市 圏の主 要 都
図４

市部と比べると水準としては低い。名古屋 市 以 外でも既 存 住 宅 流 通 比 率が30％を下回っているエリアが大半であ

中京圏14エリアのFRK既存住宅流通推計量、既存住宅流通比率（平成29年暫定推計値）

名古屋市を含むエリアの
FR K 既存住宅流通推計量：12.6 千件り、中京圏全体として住宅取引市場に占める既 存 住 宅 流 通のシェアが低い
特徴があるといえる。

福岡・札幌エリアの流通比率
は約40％
今年度は新たに、地方都市圏４エリア

関西圏22エリア別FRK既存住宅流通推計量、既存住宅流通比率（平成29年暫定推計値）

図５

地方都市圏４エリア別FRK既存住宅流通推計量、既存住宅流通比率（平成29年暫定推計値）

表５

 方都市圏４エリアの推計対象地となる市町村推計エリア 都道府県
33.05

30

1

札幌

北海道

2

仙台

宮城県

3

広島

広島県

4

福岡

福岡県

市区町村
札幌市、石狩市、北広島
市
仙台市、富谷市、大和
町、
大郷町、
大衡村
広島市、海田町、府中町、坂町、熊野町、北広
島町、安芸太田町、廿
日市市、
大竹市
福岡市、那珂川町、糸島市31

既 存 マ ン シ ョン の 魅 力
第 1 回

既存マンションのメリット
マンショントレンド評論家・マンション管理士

2

日下部 理絵013年以降、首都圏を中心としたマンション市場は、局地的なバブル状態が続いている。
辺、城南エリア、川崎市内の一部エリ

45,000アから始まった新築マンションの値上が40,000

りは、いまやグラデーション的に東京2335,000

区全域や横浜市、都心寄りの埼玉県

30,000にまで広がる。通勤に１時間を要す郊

25,000外エリアでも、新築価格に影響が出て20,00056,47844,91345,60240,44936,432を起因とした、土地価格や建築資材、人件費の上昇が影響する。あまりの販売価格の高騰に、消費者がついてこれ

37,18935,772

34,776

33,79831,3972013 年

2014 年2015 年

2016 年（単位：戸数）

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

（1）中古マンション

31,39736,432

33,79834,77637,189（2）新築マンション

45,60256,47844,91340,44935,772

受けて、注目されているのが「中古マン（１）新築と比べ物件価格が安い
一番のメリットは、築年数にもよるが、同程度の立地の場合、新築に比べ１割〜５割程度、物件価格が安いことである。
もしいま都区部でファミリータイプの新築を買うなら、5,000万円はくだら
32

も部屋を書斎にするなど躯体に影響ので、リストラや転職などのリスクを考えてさらに、売主（所有者）や近隣住民

ない範囲内で、間取りを変更することもも、余裕資金を確保しておきたいものだ。

に実際の住み心地などについて話を聞可能だ。
リノベーションがしやすいのも

さらに価格が安ければ、40代から住くことも可能だ。管理組合や管理会社

魅力の一つである。

宅ローンを組んでも定年前までに完済での人と話すこともできる。特にそのマンショ

最近ではメルカリやオークションなどきる可能性が高く、これも大きなメリットとンの現場をよく知る、管理員にヒアリンが広まってきたこともあり、若者を中心にいえる。60代などシニア層の住み替えにグすることは有益であろう。

中古に対する抵抗が少なく、住まいにも中古マンションはおすすめである。

このように中古マンションは、現物やおいても「新築にはこだわらなかった」

近隣の雰囲気、居住者の年齢層もわ（FRK消 費 者 動 向 調 査）という方 がかった上で判断できるため、住んだイ

増加している。

メージがわきやすく、不安の解消やトラブルの未然防止にもつながる。

（４）希望エリアの選択肢が広がる2016年4月からスタートした「新・住生 活 基 本 計 画 」でも2025年までに既存住宅流通の活性化策で8兆円の市場規模にする目標が掲げられている。

い」「子育てを親に手伝ってもらいたいの住宅施策の重要なテーマとして、今70.00ンションをイメージして購入に踏み切る

ので、実家近くの街に住みたい」「親後ますます、中古マンションは注目される

40,44962.52
63.24
63.16 61.90
62.58
61.33 ョンに住め
40,000 こい。かつて憧れだったマンシ
購入するとが可能である。 36,432
37,189
63.01
62.63
62.06
62.32
60.00
61.29 61.65 61.70
61.93
60.92
60.11
59.96
35,000
るか
も
しれない。
中古な
ら、
そんな夢を叶
下
図表から
も
わかる
よ
う
に首都圏で
4
35,7726,000
4
5,34,776
3
33,7987 530,000 と比べて中古は平均で2,000万
5,18
えることができる。
は、新築
5,08
1
2
1 4,65350.00
8
3
4,69 31,397
5
4,66
4
,
7
7
1 4
4,4
4,36
25,0004,27円以上の価格差がでている
（東京カン
4,24

ことになる。
しかし、プロでもない限り、
これが高齢になって心配だから、同じ沿線ことになるであろう。

らの情 報から実 物を想 像するのは至に住みたい」などがあげられる。
もちろん難の業である。実際に「イメージと違っ「人 気の街に住みたい」「都 心にマイた」という新築マンション購入者からのホームを持ちたい」というのも、理由の一

不満の声は、
よく耳にする。

つである。

4,000

64.76

（２）住宅ローンの負担が軽くなる

20,000ティ）。中古は値引き交渉しやすいこ
とも
49
2012
5 年
2,9
2,67

関係しているであろう。

5,257
3,15 年310 2016
40.00
4
9
0
,
4
2014
年
2015
年
1
7
2
7
7
7
3
2,
2,
2,6 価格が安い中古マンシ
2,58
ョンなら住宅

7
2013
年4
2,76
2,64

2,000

30.00

首都圏新築・中古マンションの価格差は2000万円以上
0万円
10,000

8,000

08年

07年

09年

10年

新築平均価格
69.07

11年

12年

13年

中古平均価格14年

新築専有面積

65.40

62.52

60.92 62.32

1

62.63

62.06

3
4,44

,367

2

4,66

4,000

9

2,94

5

2,67

16年

17年

差額は2287万円！

65.96

4,69

15年

中古専有面積

64.54

64.76

62.58

61.29 61.65

63.16

61.70

63.01

1
4,58

4,65

61.90

7
4,27

4
7

2,64

4

2,76

1
4,24
4

2,74

7

2,63

3

7

2,58

0

2,71

60.11
4
5,54

7

5,08

0

2,91

60.00

50.00

5

3,15

7
3,25

2,000

0

㎡
80.00

63.24

59.96

5,18

3

20.00

70.00

61.33

61.93

6,000

中古マンション
５つのメリット

るのも、大きなメリットである。

レット、担当者の説明を聞いて、完成マ

44,913差額は2287万円！

69.07

古マンションのメリットについて解説していく。

とえば、家族構成の変化に応じて、子どる上で、既存住宅市場の活性化は国ション」である。中古マンションの魅力はたくさんある。消費者の視点に立ち、中並みや生活利便性を見てから判断できある。「住み慣れた場所を離れたくな

数を抜き去るという「逆転現象」が起き新築が高嶺の花となっている現状を

家具や家電を購入することができる。たことも多いため、モデルルームやパンフ

大幅に値下がりしている物件も少なくなている。

てくる。中古は既に出来上がっている街

国民生活の向上、経済成長を維持す

45,00065.96
手がでない。
こうした地域でも中古なら8,000
65.40 64.54
45,602て、中古の成約件数が新築の供給戸育費などに資金をまわせる。

人がエリアにこだわる理由は様々で㎡①中古マンション
80.00
また、バブル期に建築され、新築時
新築専有面積
中古専有面積②新築マンション

56,478

れているのは新築ではなく既存マンショ

本不動産流通機構）。統計以来はじめ

どを自分好みに変えたり、お気に入りの新築を買う場合、未完成で購入する

60,000万円
10,00055,000は高嶺の花だったマンションも、今では中古の成約戸数は3万7,189戸（東日ン、クリニック、託児所などが徐々にできうか判断できる。

50,000は新築物件が出ても、高くてなかなか

新築の供給戸数3万5,772戸に対してゆとりができ、その分、趣味や旅行、教す居住者を確認した上で購入するかどションの販売状況を見ると、近年よく売マンションの成約件数」を比較すると、キッチンやお風呂などの設備、内装な

中古マンションは、現物やそこで暮らないであろう。特に人気のあるエリ
アで
新築平均価格中古平均価格「新築マンションの供給戸数」と「中古街並みやショッピングセンター、レストラ

購入を判断できるない状況が見受けられる。実際にマンン（中古マンション）である。2016年のる。初期費用や住宅ローンの返済にも（３）現物を自分の目で確かめて2012 年

これらは2020年東京オリンピックなど①中古マンション②新築マンションいる。

中古なら、安く購入し余った資金で入が得られるとは限らないご時世なの

55,00050,000

ンションなどでは、マンションにあわせて

また、長期間にわたって安定的な収（戸）60,000

人 気の高い山 手 線 内 側やその周ローンの負債リスクを減らすことができ

40.00

30.00

07年

08年

（単位：万円） 07年

09年

08年

10年

09年

11年

10年

11年

12年

12年

13年

13年

14年

14年

15年

15年

16年

16年

17年

20.00

17年

前年比

新築坪単価 224.5 234.9 233.6 202.1 219.1 224.0 233.9 243.5 276.8 274.2 289.8

5.7％

中古坪単価 145.2 156.4 139.7 147.2 148.0 141.4 138.6 142.2 155.3 174.0 179.1

2.9％

その点、中古であれば、実際に現地

このように住むエリアにこだわる場合、に行き、その部屋に入って日当たりや眺新築だけだと供給が十分でない場合

望、風通しや臭い、騒音、リフォームのがある。
その点、中古であれば、選択肢必要性まで、自分の目で確認することががぐっと広がる。中古なら新築では手ができる。
イメージがわきにくい天井の高さ

届かないエリアにも手が届く可能性がや間取りなども、実際に確認してから購あるのだ。住みたい街やエリアを限定す入を決めることができるのである。現地にる場合は、中古の方がより実現しやすく行くことで、建物の外壁の汚れやタイルなる。

のひび割れ、エントランスの清掃状況、
周辺環境なども確認できる。
「マンションは管理を買え」と言われ（５）
リフォームやリノベーションで
自分好みにできる

るが、中古なら管理組合が実際にどれ新築マンションのモデルルームに行くらい機能しているか、管理状況をしっくと、最新設備やその豪華さに目を奪わ

かりチェックしてから判断することができれ、その空間そのものを手に入れたいとる。管理状況が良いということは、管理感じることがある。
しかし、その空間が本組合がきちんと機能し建物の維持管理

来の自分のライフスタイルや趣味趣向

が適正に行われているということの証でにあっていないこともある。
また、新築のある。結果としてマンションの資産価値

場合、標準仕様は選択肢が少なく、オが長く維持されることになる。

プションは割高。床材や壁紙なども、選

また、大規模再開発や高層タワーマ

日下部 理絵（くさかべ・りえ）
マンショントレンド評論家・マンション管理士
大学在学中の2001年に実施された第１回マンション管理士・管理業務主任者試験に合格。マンション管理会社勤務を経て、マンショ
ンの総合コンサルタント事務所「オフィス・日下部」を設立。女性ならではの視点で、マンション管理組合の相談や顧問業務にあたる。また、数多くの調査や維持管理の側面から、中古マンションの実態に精通する。テレビ・ラジオなどのメディア、講演会・セミナーでも活躍中。主な著書等に、『マイホームは価値ある中古マンショ
ンを買いなさい！』（ダイヤモンド社）、『負動産
マンションを富動産に変えるプロ技』（小学館）、『マンション管理と修繕 最強ガイド2019』（東洋経済新報社）などがある。

べるのは色味程度のことが多い。
33

F R K研 究 助 成
不動産流通経営協会では、不動産分野における調査研究活動の一層の振興を図り、不動産業の発展に寄与することを目的として、不動産流通に関する調査研究を行う方々に助成を行っています。今回は平成29年度助成実績の中から、「歴史的市街地における伝統的不動産継承の実態と近代的不動産流通の課題」の概要を紹介します。

歴史的市街地における伝統的不動産継承の実態と近代的不動産流通の課題
東京都市大学

都市生活学部 講師

中島 伸

急激な高齢化と人口減少に伴う空き家

２． 旧三国町における建物継承の実態化は、縁故知人に支えられた伝統的な不動産継承の規模を超えた空き家が発生していることで、空き家化の問題が

１． はじめにあるが、公共交通機関は充実しており、

１－２．研究の定義

本人とその子供、もしくは親の2世代で同居している世代が24棟存在した。
２－２．継承の類型顕著になっていると考えられる。

２－１． 調査結果の概観

また本研究において「継承」とは、授人口密度を下げて衰退してきた傾向にまたは本 人と配 偶 者で居 住していた。

ヒアリング調査より、現在の居住地に受、売買あるいは貸借を通じて、不動

旧三国町内に存在する44の区のう入居した時点と入居経緯を考察するた産資源が次の使い手を得ることとして、ち、協力の得られた55世帯を対象にヒめに入居時の職種について図1に整理

2

アリング調査を実施した 。

「血 縁を利 用した継 承 」は家 族や親し、把握した。

元来コンパクトな都市骨格も維持してお地方の中規模以下の歴史的市街族に対して不動産継承を行うこととし、

調 査 対 象の建 築 様 式は、全77棟

入居時期は、職種の分布構成などり、今後とも不動産継承をスムーズに行

地では、これまで空き町家などの不動産「地縁を利用した継承」とは、近所ののうち、47棟が現代住宅で、地域のから江戸時代から明治時代後期1897

うことで、充分に持続可能な都市を維

資源が、不動産仲介による流通として住民、仕事の同僚や知人を介した不伝統様式であるかぐら建て が5棟、町年の鉄 道 開 通までに入 居していた世

少子高齢化を背景とした人口減少

持することができると考えられる。
そこで、ほとんど出回っていない実態がある。旧

動産継承を指し、不動産仲介業の仲家型の建物が12棟であった。用途は、帯、明治後期から第二次大戦前まで時代に突入し、これまでの右肩上がりの規制の少ない非伝建地区の歴史的市

三国町においても例外ではなく、対象地

介によって不動産の紹介を受けず、当68棟（88%）が住宅で、そのうち14棟がに入居した世帯、戦後以降に新たに成長時代の計画論、マネジメントを大街地の特性をふまえて、持続的な景観

域に不動産事業者が2軒立地している

人間で同意を得た上で不動産継承の

店 舗や事 務 所を併 設している住 宅で入居した家に大別できる。転入時の職きく転換する必要がある。
その中で、不保全、生活環境の維持に向けて、不動が、空き町家の取扱件数はいずれも数1あった。居住者は、39 棟で本人のみ

業は、商人などの廻船問屋関係、家具

動産ストックである空き家の増加にいか産マネジメントを行っていくことが求めら軒程度であり、また、坂井市では空き家に対応するかが急務である。歴史的市れている。

バンクを設置しているが、登録状況は

１－１．研究の背景と目的

街地を有する地方都市でも、成長時代

本研究は、福井県坂井市旧三国町

芳しくない。
これらの不動産資源の多くに造成された郊外住宅地の存在によっを対象に、不動産継承に関する住民ヒ

は、
これまで家族による相続、親族によるて、都市域が拡大し、中心部の密度はアリング及び史 料 分 析と住 民の継 続

不動産継承ということが想定されるが、下がり、空き家が急増している。重要伝

居住意向調査によって、歴史的市街地

一定程度流動性の高い市街地では、

統的建造物群保存地区（以下、伝建における伝統的不動産継承の実態に家族、親族以外にも不動産継承されて地区）などの建造物の保全施策がある

ついて明らかにし、今後の不動産継承いることも考えられる。

地域であれば、指定による規制と補助の可能性についての知見を得ることを目によって、ストック活用を前提とした整備的とする。

取引が実施されるものとする。
図1

三国への入居時とその時の職業
江戸以前 明治時代

大正時代
1897

鉄道開通
（北陸線）

昭和時代

平成時代
1945

終戦

そこで、不動産仲介業による不動産
流通を「近代的不動産流通」と定義すが期待されるが、大半の地方都市の歴

研究対象の福井県坂井市旧三国

ると、歴史的市街地では、このような近史を有する中心部では、このような政策

町は、九頭竜川の河口に位置する港町

代的不動産流通とは異なるシステムに的な下支えもなく、空き家化が進行し、で、中世には荘園年貢の積出港、近世

よる不動産継承が行われていると考えら管理できずに除却などによってその町並には北前船の寄港地として栄え、廻船れる。
これを、相続も含めて「伝統的不みを失うリスクが常にある。旧来、歴史業による商家の町並みを現在にも伝え動産継承」と定義する。
この伝統的不北前船に関連する職業（問屋・米商人等）

的市街地は、成長時代には自動車交る。
その後、近代の鉄道輸送に切り替わ

動産継承が歴史的市街地のこれまで農業従事者通に対応していないなどの利便性の面ることで衰退したが、今もなお歴史的町の主要な不動産流通であったと推測さから、郊外部への都市化を促進させ、並みを有している。

れる。
そのように、位置づけると、現在の34

3

工芸・芸術に関連する職業（大工・塗師・家具屋等）
花街に関連する職業（料亭・呉服店等）

日常生活に関連する職業（小売店・美容院等）
勤め人

２件目として入手
不明

35

F R K研 究 助 成

屋や建具業、大工などの工芸・芸術関

移住してきたが、戦後に新規に不動産証明書を取得し、その記載内容を整理

連、呉服店や雑貨屋、料亭など日常生を取得した26 棟のうち、「依頼されてし、登記事項からの不動産継承の実

活の商業、勤め人が挙げられる。各業購入」という物件が7棟存在していた。

態を明らかにする。

種の時期分布から、鉄道開通によって近年行われている地縁を活用した不動①継承の種類の分類

1897年以降、北前船の寄港地の役割

産継承は、売却する側が積極的に働き

今回対象の不動産継承のうち、約を終えた後も商 業や生 活の中心 地でかけ、購入する側は依頼されてから用64％にあたる86件が親族内での継承 5あった三国町内への移住者は多く存途を決定しているというケースが多くなっで、残りの48件は身内以外への継承で在していた。
これは福井県苓北地域にている。旧三国町では、どの時代においあった。
そのうち28件は土地台帳の記おける都市的な役割から人口吸引力ても血縁相続のほかに地縁による不動載で所有者移転が確認され、残り20件が三国にあったとみてよいだろう。戦後

産継承が行われていた。

は登記簿の記載事項によって所有者

1945

図3 時代による土地所有
傾向の変化

内部での相続

外部での継承

1970

2019

将来

普遍的にみられる現象

建物は子供に引き継がれている

少子化・人口流出
相続も現象･･･？

持ち主が三国を離れると新規流入者減少により内部の人間だけですぐに外部へ継承

外部継承も減少物件を回すことに限界

活発に発生
新規層の流入徐々に減少
空き家の増加上手く活用して建物利用を推進

移転が確認された。

になると郊 外の開 発や福 井 市 等の都②前土地所有者の居住地

３． 登記事項からみた
不動産継承

心部への人口流出によって町内に新規で移住する人が減少し、特に仕事を外部への継承48件のうち、前所有があることが明らかとなった。所有者が者は、居住者が土地所有者の場合がング調査に基づき把握した。調査対象隣人だった事例も見受けられた。前所52件で全 体の約91％に上った。残り6は２章で対象とした55世帯である。

求めてくる自営業者はほとんどいなくなっ者もその土地にいた場合は全体のうち有 者が寺 という継 承は3件 確 認でき、件は、寺の土地が4件、自治会単位でた。
また戦後になると不動産業者からの7件、前所有者が別の場所に住んでい三国では寺が土地を保有するという事の所有が2件であった。

た場合が17件であった。
この結果から

象が定 常 的にみられることが明らかと不動産継承は、前所有者がそのまま次なった。

た。複数回の外部継承を経験している

既に近年継承された8棟を除く61棟の所有者へ受け渡すことよりも、前所有③外部継承（血縁外への継承）の

土地は、短期間で所有者が変わる傾のうち、45棟（74%）で、所有者は相続

３－１．登記簿調査による過去の購入という形態が見られるようになるが不動産継承

数は少なく、ほとんどが町の周縁部で発生していた。

前 章で対 象となった77軒の建 物に

6

2回 以 上の外 部 継 承は8件 存 在し

４－２．不動産継承に関する意向と現状①不動産継承に関する動向

また、不動産入手経緯を整理すると、ついて、本章では旧土地台帳 の記載者がその土地を離れた後、もしくは複数発生時期向にあった。
このことから三国町内では、を希望した。売却や貸出の希望は1棟

戦前は新たに仕事を求めて中心部に内容と土地・建物についての全部事項

所有していた土地を譲渡していた傾向

48件の外部継承について、発生時

かつては不在地主になっても早い時期ずつに留まった。
また、43棟（70%）に期と前所有者の居住地で整理したものに次の入居者が見つかり、早期に空きついて、継承候補者は血縁者が48 棟が図2になる。登記簿情報から外部継家が解消される傾向があったと考えら（79%）に上り、血縁者以外の地縁者

承の発生時期は戦後から1970年付近れる。近年は外部継承が少なくなっておが候補として検討されているのは1棟に

図2 外部継承発生の 	タイミングと      元所有者住居の関係

4

1920
1930

に集中していたが、相続による継承はり、三国町外の人への不動産継承のとどまった。11棟については候補が存

1940

時代に関わらず行われていた。
また、時動きが鈍くなっていると推測される。

在しなかった。
また、息子が同居してい1950

代ごとによる継承の型（前の所有者によ

1960

る分類）
の差はあまり見られなかった。

1970

３－2．過去の不動産保有状況に1980ついての分析

1990
2000

２章のヒアリング調 査データと登 記

2010

簿情報が両方揃った38軒58区画につ

2020

36

1 現地

2 隣地

3 町内

4 町外

5 寺社地

6 特殊

5 不明

る等、確実な継承の予定がある例は

４． 建物の継承に関する所有者の将来的意向と現状
４－１．所有者意向調査の概要

20棟（33%）にとどまった。継承が不確
実な31棟（51%）は、継承候補はいるが本人の意思が確かめられていない、
同 意が得られていないなどである。継承の見込みが立っていない物件も10棟（16%）存在し、継承の見込みが低い

いて、土地の不動産保有に注目して分

本章は旧三国町内の不動産所有

物件は、継承候補者である子供などが析を行った。58区画の土地の現所有者の継承に関する意向と現状をヒアリ

遠方で仕事や家庭がある場合がほとん

37

編・集・後・記F R K研 究 助 成

突然の一本の電話に驚かされました。
前の会 社の先 輩からの20年ぶりの電 話に。
よわい80歳を迎え、過去に携わった仕事で気になることがあったということで、当時のことを改めてしっかりと整理したうえで記録として残し、後顧の憂いのないようにしておきたいという終活に向けた話でした。
最近、テレビなどでも年齢をある程度重ねた方々が断捨離だとかいって、残される家族のために身の回りを前もって整理しておくといっ後も不動産継承を滞りなく行っていくこと

者への継承の確率を高め、仲介業者

以上の結果から、旧三国町内におは困難を伴うだろう。
その一方で、近年の利用を促すことと並行して、両者の中いて現代の不動産継承の選択肢がほ複数の所有者で土地を継承してくるこ

間的な継承形態の選択可能性を高め

ぼ血縁者への相続に限られており、さらとが難しくなり、自治会単位で土地を所る必要がある（図4）。
そのため地縁そのに若年層の流出などを背景に血縁者有するという形態が見られるなど、地域ものを強 化して人の繋がりを活かした

特に衣食住のうち、生活の基盤となる住宅では、
ライフスタイルがへの相続が難しくなっていることが、継承

コミュニティによる管理など新しい継承

継承を起こりやすくすること、地域に密着

多様化するなかで終の住処をどうするかといったことは、誰しも一度されない物件の発生をもたらす基本的方法の萌芽も見られる。所有が複雑にした機関による仲介を積極的に導入すは考える一大イベントです。不本意ながら家族からの強い希望になな構造であると示された。

なった土地に対しての新たな土地の管ることなどが挙げられる。個人や組織に②不動産継承にまつわる所有者の理の可能性が見られている。

関わらず、不動産継承に関して予め話どであった。

価値観
またヒアリングより、相続志向をもたらそこで、旧三国町において不動産流通を促進するためには、血縁者や地縁をできる関係性を地域内に築いておくことも重要である。

かくいう私もそろそろ退職の年齢に近づく身となり、世間並みに退職後どうするのかといったことがついつい頭をよぎってくるものです。

かなか勝てず、最終的に建て替えを選択、思い切った断捨離も行った上で安心・安全な住まいを2年ほど前に確保、懸案事項が一つ前進。
また、すでに子供たちも巣立ち、かつて両親が家族のために生前体力のある今のうちに家族と話し合っておきたいとの思いから、まずは維持管理の負担がなく、四季折々のきれいな花に囲まれた樹木

図4 中間的な不動産継承形態のイメージ

葬を検討の俎上に載せるべく提案、
また一つ前進です。

売却や貸出を検討したくない、の二点

大切な家族に経済的、肉体的、精神的な負担をかけないで、自に集約することができた。
こうした価値観が、血縁者への相続が難しくなってきて分の思いを形に残せる終活は、明るく前向きな究極のライフプラン

中間的な継承形態いる現状においても選択肢が限られる要因と推測される。

勢には、ただただ驚嘆するほかありません。

に準備したように、将来的にお墓をどうするのかといったことも健康です価 値 観は、a)信 頼できる相 手に継承したい、b)自分が生きているうちにはたことをよく耳にしますが、過去の仕事に対しても真摯に向き合う姿

血縁者へ
の継承

地縁者へ
の継承

地縁・血縁を利用した紹介
による継承

地域に密着
した組織を
介した継承

ニングです。あせらず一歩一歩が肝要。
不動産仲介業者を利用した継承さることながら、今直面している問題で、退職後何をするのかといったことが肩にのしかかっています。誰しも経験することでしょうが、家族から依存しない自立した生活を再三促される始末。わかっちゃいるけ

5.

まとめ

本研究により、不動産継承の実態について、旧三国町内では、歴史的には少ない

継承候補者の数多い

高い

継承候補者に対する信頼度低い

血縁による相続の難しい不動産が地縁

FRKコミュニケーションを利用して継承されてきたことが明らか

2019年夏季号＜通巻7号＞になった。旧三国町において継承できな

発行日

い不動産が増えてきているのは、産業構造の転換や人口流出の中で、血縁者や地縁者への継承に限界が生じていると考えられる。
また、所有者は、血縁者への継承意向が根強く、不動産業
仲介による見ず知らずの者への継承は望まず、また地縁による継承意向も強くないことが明らかになった。
そのため、今38

ど…。やさしく見守っていただきたいものです。
（Ｈ）

1 不動産業者からの紹介を経ずに当人間で合意された後に不動産取引される時に宅建業法に基づく

発行人

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel．03-5733-2271
Fax．03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

宅建業者が手続きを仲介する場合も「地縁を利用した継承」に含む。
2 2017年7月30日から8月11日、および同年10月8日に行われた。
3 妻入屋根の町家の前面部に平入屋根を設置した形式で、三国の商家を代表する歴史的な建築様式。

2019年7月25日

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

5 登記簿上、名字が同じ場合の継承は親族内での継承とした。

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

6 三国では廻船業を営んだ商家、一族で一軒寺を建てていたケースが多くあり、他地域と比較しても寺

印刷

株式会社東伸社

4 旧三国町区域における旧土地台帳の移行時期は1965年頃と推測される。

が多く存在する。

39

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。