日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4

高齢者の住まいの選択の阻害要因: 居住改善実施者と非実施者の比較
A study on the problems of housing selection in the elderly〇Nagoya Gakuin University Hitoe Ueyama〇名古屋学院大学〇Japan Housing Finance Agency Daisuke Takamure〇住宅金融支援機構 高牟礼大典

上山仁恵

Previous studies have pointed out that lack of funds and aging are the major reasons why the elderly areunable to relocate or renovate to housing suitable for old age. In this paper, we analyze the savings levels andaging levels (specific functions of aging) that hinder housing selection and make policy proposals to realizesmooth housing choices for the elderly.
Keywords: Elderly person, Housing selection, Hindrance factors, Financial Gerontology,
高齢者, 居住選択, 阻害要因, 金融ジェロントロジー
1．はじめに現在、日本では約 3 人に 1 人が高齢者であり、境の整備を推奨している。

世界に類を見ない超高齢化社会に突入している。

しかし、住まいで困っていることがあっても、同時に、高齢者が住む住宅の高齢化（老朽化）も改善を実施する高齢者は多くはない(3)。また、高齢進んでおり、高齢期の生活に適した住宅に居住し者の住み替えに対する課題を見ると、資金不足やていない高齢者も少なくない。実際、高齢者の持老後資金の確保といった金銭的な側面が大きいが、家を見ると、1980 年以前に建築された旧耐震基準

改善に関わる様々な作業が面倒といった理由も挙の住宅が約 4 割
（39.2％）
であり、半数以上（54.7％）

げられる 2) 3) 4) 。

がバリアフリー化されていない(1)（総務省「住宅・国のガイドラインでは、「高齢期の住まいや住

土地統計調査」2018 年）。また、断熱性能が低い

まい方を選択し、必要な場合は住まいの改修を行住宅に住む高齢者も多く、家庭内における不慮のうことが望ましい」と述べられているが、そのた死亡事故は交通事故を大幅に上回り、特にヒート

めには、高齢者が自身に適した住まいを自由に選

ショック等の疾患の要因が約 4 割を占める(2)（厚択できるような金融・不動産市場であることが問

生労働省「人口動態調査」2021 年）。

われている。本稿では、高齢者の住環境改善の阻

住宅の状態が悪いと心身機能の低下といった老害要因について、金融ジェロントロジー（金融老齢化の進行が早いといった実証結果も見られ 1)、

年学）の視点も含め、高齢者が円滑な住まいの選

医療や介護サービス需要の増加に伴う社会保障費択が実現できるように議論するものである。

の増大を背景に、国は 2019 年 3 月、
「高齢期の健康で快適な暮らしのための住まいの改修ガイドラ

2．先行研究イン」を公表した。このガイドラインでは、高齢

金融ジェロントロジーとは、高齢期特有の行動

者の特徴を踏まえた住まいのあり方を提言しておを捉え、加齢により発生する経済活動や金融取引

り、住宅のバリアフリー化や断熱性能の高い住環の課題解決に取り組む研究領域である。特に、現1日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4

在、高齢化に伴う認知機能の低下の金融商品取引に与える影響が議論されており、欧米を中心に実証的な検証が進みつつある 5) 6)。

3．分析に用いたデータの概要
本稿は、住宅金融支援機構が 2022 年に実施した「高齢者の住まいに関する調査」のデータを用

また、日本では、加齢に伴う認知機能の低下をいて検証する 11)。対象者は 65 歳以上の持家・年金

念頭に金融取引のトラブルを回避するため、金融受給者であり、「2018 年 1 月以降（調査時点で 5

庁の監督指針と日本証券業協会の自主規制の下、年以内に）、お住まいの住宅や居住地、それに関わ高齢者を対象とした金融取引については年齢を基

る生活について困っていることはありますか（ま準に一定のルールを設けている(4)。

たは、ありましたか）。
」と尋ね、困っている（困このように、高齢化社会が進む背景で、高齢者っていた）ことがある人を調査対象としている。

の特徴と金融行動との関係が議論されているが、そして、住環境の改善を実施した人と実施して日本では実証的な裏付けがまだ不十分であり、不いない人の比較を目的に、サンプル割付として、動産取引に関する検証は始まったばかりである 7)

1）
2）
持家から持家に住み替えを実施した 396 人、8)。本稿では、高齢者の住まいの選択における阻害

リフォームを実施した 401 人(5)、3）何も実施して要因を、金融ジェロントロジーの視点も含めて議いない 771 人の、合計 1,568 人を抽出している。

論した上山・高牟礼（2023）の内容をベースに、

表 1 が分析に用いた変数の一覧である（金融資産計量分析を用いて考察を深めるものである。

と老齢化の変数については別途提示する）。

なお、高齢者の住まいの選択を検証した先行研
究には、瀬古（2001）による高齢世帯の住み替え
行動における子供との同居の影響を指摘した研究や 9)、中村（2022）による高齢者の住宅の維持管理における、不動産業者や建設業者との関係性の重要性を指摘した研究 10)が挙げられる。
そして、高齢者の住み替え行動における阻害要表１ 分析に用いた変数一覧
住み替え

リフォーム

非実施

サンプル数

基本属性

396

401

771

女性比率

26.8%

32.4%

31.5%

65-69 歳比率

56.3%

55.6%

47.1%

70-74 歳比率

28.3%

32.7%

35.5%

75 歳以上比率

15.4%

11.7%

17.4%

平均年齢（歳）

69.9

69.8

70.5

三大都市圏在住率

53.6%
32.2%→29.9%

55.5%

7.0%→7.7%

13.0%

2.2%

14.5%
80.4%

因を検証した先行研究には鈴木他（2008）4)があり子供と同居率58.1%
37.1%→37.1%（神奈川県横須賀市に居住する 50 歳以上の 434

単身世帯比率

12.9%→13.1%

遺産動機を持つ比率

世帯が対象）、
住み替えの課題を調査した結果を見

戸建率

7.6%
77.3%→75.6%

ると、「新たな負債を抱えたくない」が約 4 割

旧耐震基準物件率

37.5%（実施前）87.1%
28.4%（実施前）

111.0→114.9

121.4→122.6（39.2％）で 1 番多く、次いで「環境の変化が不安」が 35.0％、「引っ越し作業の負担が大きい」が25.8％、「資金が不足している」
・「住み替え先を探すことが負担・面倒」が 25.0％で続いている。ちなみに、70 歳代以上に限定すると「住み替え先を探すことが負担・面倒」が過半数近く（45.2％）で1 番多い。
なお、鈴木他（2008）では、高齢者の住み替えの課題において、面倒や負担といった心身的な理由も指摘されているが、高齢者の心身機能の低下と関連付けて検証されていない。

28.0%

28.7%

114.8
（注）遺産動機を持つ比率とは「子供に住宅を残したい」という意
向を持つ比率である。
「→」のある個所は実施前数値→実施後数値。

床面積（平米）なお、この調査では、金融ジェロントロジーの観点から高齢者の行動が捉えられるように、回答
者の老齢化（心身機能の低下）の主観的な評価についても調査されている。具体的には、図 1 で提示されている 10 項目の心身機能の低下について、その当てはまりの度合を尋ねたものである。各心身機能低下の自覚を見ると（「とても当てはまる」、「やや当てはまる」、「たまに当てはまる」の選択

2

日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4率）、
いずれの機能においても過半数が低下の自覚

世帯の資産状況や老齢化の状況の特徴を捉える(6)。

を意識している。特に「体力が落ちたと感じる」

図 2．住環境の改善を実施しない理由

は 9 割を超えており、次いで、記憶力の低下が 8割以上、気力や集中力の低下が 7 割以上である。
図 1 老齢化（心身機能低下の自覚）の状況
（該当率）

100%

65-69歳70-74歳

75歳以上

50%
集中力低下

継続力低下

判断力低下

思考力低下

認識力低下

理解力低下

記憶力低下

気力低下

体力低下

健康低下

0%

老後の資金の確保のため資金が不足している
環境等が気に入っている
手続きが面倒なため健康面に不安がある
将来高齢者施設に入居希望
住宅を子供に残したい
良い事業者が見つからない住宅の売却が難しい
どうすればよいか不明
親族等の近くに居住希望
好条件の物件が無い
上記以外の理由

52.0%
33.9%
27.8%
25.4%
16.7%
15.2%
14.5%
13.0%
11.8%
9.9%
8.4%
6.9%
6.2% （選択率：複数選択可）

4.1 住環境改善の阻害要因（単純集計）
以下、単純集計から住環境の改善を実施しない世帯の資産状況と心身面（老齢化）の状況を概観

4．高齢者の住環境改善の障害分析する。まず、図 3 は、金融資産残高を比較したもそれでは、住環境や住生活に困ったことがあるのである(7)。ちなみに、住環境改善を実現できる資にも関わらず、改善を実施しない要因を分析する。

金規模を見る狙いから、住み替えやリフォーム実

まず、図 2 は、改善をしない理由について尋ね

施世帯も提示している（但し、金融資産残高は改たものである。なお、調査では、住み替えとリフ善実施後の水準であり、負債は考慮していない）。

ォームに分けて尋ねているが、共通する項目の選

なお、住環境改善実施世帯における平均住み替

択率の順位は変わらなかったため、統合して提示

え費用は 3,043 万円、平均リフォーム費用は 388している。図 2 を見ると、改善しない理由として万円だった。従って、金融資産残高の分布区分には、「1．老後の資金に取っておきたいため」が半

ついては、「500 万円未満」の場合、預貯金のみで数を超えており（52.0％）、次いで「2．住み替え・

リフォームを実施することは難しい水準の目安とリフォーム資金が不足しているため」が 33.9％でして見ている。また、2019 年の金融庁金融審議会ある。住環境の改善の１番大きな障害は、資金面

市場ワーキング・グループの報告書では、老後 30であることが確認できる。次いで、「3．近隣の施年間の貯蓄の取り崩しが 2,000 万円という試算を設や環境が気に入っているため」とポジティブな提示しており、「2,000 万円」は老後資金の確保水理由であるが、続いて「4．住み替え・リフォーム

準の１つの目安として考えられる(8)。
そして、
3,000

工事の手続きが面倒なため」が 25.4％、「5．健康

万円を超えると資金的な障害は無く住み替えがで面に不安があるため」が 16.7％であり、心身面のきる水準として見ている。

理由も住環境改善の障害になっている。

まず、住み替えやリフォーム実施世帯の金融資

以上を踏まえ、本稿では、住環境改善の大きな産残高を見ると、約 4 分の 1 の世帯は 3,000 万円

障害要因として「資金面」と「心身面」の 2 点に以上を保有しており、4 割を超える世帯が 2,000 万

注目して分析する。具体的には、住み替え・リフ

円以上を保有している。住環境改善後の平均金融

ォームを実施しない理由で、「①老後資金の確保」

資産残高は、住み替え世帯で 2,608 万円、リフォと「②資金不足」（資金面に関する理由）、及び、

ーム世帯で 2,384 万円であり、住み替えやリフォ「③手続きが面倒」と「④健康面に不安」（心身面ームを実施した後でも 2,000 万円以上確保されてに関する理由）を選択した人を抽出し、それらのいる（ちなみに、住み替え・リフォーム世帯の金3

日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4

融資産残高に統計的な有意差は見られなかった）。

なお、住環境改善を実施しない理由として、心

そして、住環境の改善を実施していない世帯の身的な理由を挙げた世帯の資産状況についても確資産状況を確認する。まず、実施しない理由とし認する。まず、「③手続きが面倒」を選択した世帯て資金的な理由を挙げている世帯について見る。

の平均金融資産残高は 2,215 万円であり、住み替「①老後資金の確保」を選択した世帯の金融資産

えやリフォーム実施世帯と比較すると若干少ない

残高は、500 万円以上 2,000 万円未満の層が 4 割

ものの、貯蓄分布は類似している。一方、「④健康を超えており（2,000 万円未満の層が約 7 割を占面に不安」を選択した世帯の平均金融資産残高はめる）、平均金融資産残高は 1,738 万円であり、

1,503 万円であり、2,000 万円未満の層が 72.8％

2,000 万円に満たない。一方、「②資金不足」を選（500 万円未満の層が 36.4％）を占めている。
「③

択した世帯を見ると、約半数（48.3％）は 500 万

手続きが面倒」を選択した世帯よりも、やや低貯

円未満であり（2,000 万円未満の層は 85.5％）、平

蓄層が多い状況である(9)。

均金融資産残高は 955 万円と著しく少ない。
図3 住環境非改善理由別金融資産残高の比較
住環境改善
実施世帯

500万未満500～2,000万

21.0%

住替実施(N=300)

26.0%

資金的
な理由

27.1%

心身的
な理由

住環境非実施理由

住環境改善
非実施世帯

ﾘﾌｫｰﾑ実施(N=285)①老後資金(N=258)②資金不足(N=180)③手続面倒(N=115)④健康不安(N=88)

2,000～3,000万

34.0%

17.7%

33.3%

16.8%

43.8%
48.3%

31.3%
36.4%
0%

36.4%
50%

27.3%

2,608万円

23.9%

2,384万円

14.3%

1,738万円

8.9% 5.6%

955万円

20.9%

2,215万円

14.7%
37.2%

31.3%

3,000万以上 （平均貯蓄額）

16.5%

13.6% 13.6%

1,503万円

100%

次に、住み替え・リフォームを実施しない理由

図 4 を見ると、「①老後資金の確保」を選択した

別で老齢化の状況を比較する。老齢化の評価は、人の老齢化の分布や平均値は、住み替えやリフォ

図 1 で提示した 10 項目の機能の低下に対し、「とーム実施者と大きく変わらない（住み替え・リフても当てはまる」を 5 点から「全く当てはまらな

ォームを実施した時点の老齢化の水準ではないが、い」を 1 点に点数化し、その合計を老齢化の総合

5 年以内の実施を対象としているため、大きく変点として作成した（50 点満点で点数が高いほど心化しているとは考えていない）
。一方、
「④健康面

身機能の低下の自覚が高いことを意味する）。
全体に不安」を選択した人は、その自覚を反映し「老の平均値は 30.5 点（標準偏差 6.6 点）であり、サ

齢化高」の該当者が 4 割弱（38.8％）を占め、平ンプルを 4 分位で分割した場合、「老齢化低（心身均値も 33.7 点と際立って高い。

機能低下の自覚は相対的に低い）」は 26 点以下、そして、「②資金不足」や「③手続きが面倒」を「老齢化中低」は 27 点～30 点、「老齢化中高」は選択者した人は、「①老後資金の確保」（または、

31 点～35 点、「老齢化高（心身機能低下の自覚は住み替え・リフォーム実施者）と比較して、若干相対的に高い）」は 36 点以上となった。

老齢化の自覚が高い状況である(10)。

4日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4

図4 住環境非改善理由別老齢化の比較
住環境改善
実施世帯

老齢化中低

老齢化中高

老齢化高

（平均値）

住替実施(N=396)

25.8%

26.5%

24.5%

23.2%

30.7点

ﾘﾌｫｰﾑ実施(N=401)

28.7%

23.7%

22.9%

24.7%

30.5点

①老後資金
26.7%
26.2%
23.7%
(N=401)
②資金不足
20.3%
26.4%
26.4%
(N=261)
③手続面倒
24.0%
23.0%
27.6%
(N=196)
④健康不安
11.6%
24.8%
24.8%
(N=129)

23.4%

30.5点

26.8%

31.7点

25.5%

31.3点

資金的
な理由
心身的
な理由

住環境非実施理由

住環境改善
非実施世帯

老齢化低

0%

4.2 住環境改善の阻害要因（計量分析）

50%

数をコントロールした上で、各理由の選択確率に与える資産や老齢化の影響を確認する(11)。その結果が表 2 である（住環境非改善者を対象とし、各理由の選択者を 1、非選択者を 0 とするプロビッ
トモデルの分析であり、係数は限界効果を表す）。
まず、金融資産残高の影響について見る（金融
資産残高のダミー変数は 3,000 万円以上を基準にしている）。住環境を改善しない理由として「①老後資金の確保」を選択した人の金融資産残高は「1,000 万円以上 2,000 万円未満」のみ 1％水準で60 歳代ダミー
70 歳代前半ダミー
回答者女性ダミー
三大都市圏在住ダミー
子供と同居ダミー
単身世帯ダミー
遺産動機有ダミー
金融資産 500 万円未満ダミー〃500～1,000 万円未満ダミー〃1,000～2,000 万円未満ダミー〃2,000～3,000 万円未満ダミー
戸建ダミー
旧耐震基準物件ダミー
床面積（平米）老齢化総合点数

Sample number

プラスに有意であり、「②資金不足」を選択した人は、金融資産残高 2,000 万円未満のいずれのカテ
ゴリーでも 1％水準で有意である。なお、「②資金不足」選択者に与える金融資産残高の限界効果を見ると、金融資産残高が少なくなるほど「②資金不足」を選択する確率が高くなっている。
「①老後資金の確保」及び「②資金不足」ともに、2,000 万円未満の層で有意に選択確率が高まっており（2,000 万円以上 3,000 万円未満の層では有意性は見られない）、
資金的な理由で住環境の改善を実施しない世帯では「2,000 万円」が壁になっているようである。なお、「①老後資金の確保」を理由に挙げている層は金融資産 1,000 万円台の層、100%

表 2 住環境非改善理由選択の要因分析

以上、単純集計から、住環境を改善しない理由
別で資産や老齢化の特徴を概観したが、様々な変

33.7点

38.8%

60 歳代ダミー
70 歳代前半ダミー
回答者女性ダミー
三大都市圏在住ダミー
子供と同居ダミー
単身世帯ダミー
遺産動機有ダミー
金融資産 500 万円未満ダミー〃500～1,000 万円未満ダミー〃1,000～2,000 万円未満ダミー〃2,000～3,000 万円未満ダミー
戸建ダミー
旧耐震基準物件ダミー
床面積（平米）老齢化総合点数

Sample number

①老後資金

②資金不足

0.12*
0.042
0.041
-0.0160.0057-0.028-0.0350.00420.12
0.23***
0.12
0.072
0.039
-0.00034
0.0023472

0.16**
0.099-0.0200.042
0.18***
0.063
0.041
0.46***
0.33***
0.25***
0.14-0.041
0.12**-0.00040.0041
472

③手続面倒

④健康不安

0.013
-0.0140.047-0.035-0.077*0.058-0.13**-0.050-0.13**-0.0015-0.012-0.092*-0.0670.000030.0092***
472

0.016
0.020
-0.0002
0.054
0.012
0.092*
0.018
0.020
0.047
-0.0330.024
0.044-0.011-0.00020.012***
472（注）***1％, **5％,*10％の有意性を表す。係数は限界効果。

5

日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4「②資金不足」は 1,000 万円未満の低貯蓄層に分境の改善が実施できる状況であるが、住み替えや類される。

リフォームに伴う様々な手続きが面倒で実行に移

次に、各理由の選択確率に与える老齢化の影響せない様子である。なお、「戸建ダミー」が 10％を確認する。まず、住環境の改善をしない理由と水準でマイナスに有意である。直観的には、マンして、心身的な理由である「③手続きが面倒」とションの方が流動性は高く、戸建て居住者の方が「④健康面に不安」を挙げている人には、「老齢化「③手続きが面倒」の選択確率が高いと考えたが、総合点数」が 1％水準でプラスに有意である。す実際はマンション居住者の方が選択確率は高い。

なわち、心身的な理由で住環境を改善しない人にまた、「④健康面に不安」の選択者については、は、老齢化の影響が裏付けられる。

「単身世帯」が 10％水準でプラスに有意であり、

その他、コントロール変数の影響を確認する。

単身世帯ほど、健康面の不安から居住環境の改善

まず、資金的な理由を挙げている人は、60 歳代ダに踏み切れない様子である。
「④健康面に不安」のミー（65 歳～69 歳）で有意性が見られ、60 歳代

選択者は、他の理由の選択者と比較して老齢化も（後半）で選択確率が高まっている。60 歳代後半進んでいるため、住環境改善には、特に人的なサは退職などライフスタイルが大きく変わる年代でポートの必要性が伺える。

もあり、70 歳以上と比較して住環境の改善（変更）願望の意識がより高いことを反映しているのかもしれない（70 歳以上になると、住環境に困っていても変化自体を望まないとも考えられる）。

4.3 住環境改善の障害要因「老齢化の内訳」
表 2 の計量分析の結果より、住環境改善を実施
しない理由として資金的な理由を選択した人には、

そして、「②資金不足」を選択した世帯では、「子

老齢化の有意な影響は見られなかったが、心身的供と同居ダミー」が 1％水準でプラスに有意であな理由を選択した人には、1％水準で有意な影響がる。子供と同居している世帯は収入や資産規模が見られた。ここでは、心身的な理由を選択した人大きくなるが、逆に、親も子も収入や資産規模がを対象に、老齢化の内訳（具体的な心身機能の低小さいために同居生活を選択しているとも考えら下）が与える影響について検証する。

れる。後者の理由が優勢になれば、「②資金不足」

図 5 は、「③手続きが面倒」と「④健康面に不安」の選択確率が高まるだろう。また、「旧耐震基準物を選択した人を対象に、図 1 で提示した 10 項目

件ダミー」が 5％水準でプラスに有意であり、「②の心身機能の低下（自覚）の水準をプロットした資金不足」の選択者には、建築時期 1980 年以前のものである（住み替え・リフォーム実施者の平均

古い物件居住者が多い。

水準を 100 としている）。なお、黒色のマーカー

一方、心身的な理由を挙げている人を見ると、は、住み替え・リフォーム実施者、及び各理由の「③手続きが面倒」については「子供と同居ダミ

選択・非選択者の 4 グループ間での差の検定結果

ー」が 10％水準でマイナスに有意である。子供とより、5％水準以上で有意性の見られた機能を表す

同居していると、手続き等を子供に任せられるた（非改善実施者のみで検定しても結果は大きく変め、「③手続きが面倒」の選択確率は下がると言えわらなかった）。
住み替えやリフォーム実施者の水る。そして、「遺産動機有ダミー（子供に住宅を残準を基準とした理由は、住環境の改善を実施できす意向がある人）」は 5％水準でマイナスに有意でる心身機能の水準と比較する狙いもある。

あり、遺産動機を持たない人は、住環境の改善に

図 5 を見ると、「④健康面に不安」を選択していついて手続きの面倒を感じている。子供に住宅をる人は、全ての機能において低下の自覚が有意に残す意向が無いので、自身（世帯）の都合で住環高い（全ての機能が上位に位置している）。

6

日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4

一方、「③手続きが面倒」を選択している人は、良好な健康状態で実施している様子が伺える。

「思考力」と「判断力」に有意な低下が見られる。

一方、住環境の改善が実施できない世帯を見る「思考力」とは「論理的に考えることが面倒であと、「①老後資金の確保」の理由が過半数を占めてる」ことを意味し、「判断力」とは「色々比較して1 番多いが、著しい貯蓄不足は見られず、老齢化

選択しなくなっている」ことを意味する。
「③手続の有意な進行も見られない。但し、金融資産 2,000

きが面倒」を感じる人は、特に考える力や比較・万円未満の層で選択率が有意に高くなっており、選択する力が衰えているようである。

2,000 万円が壁になっているようである。
ちなみに、2021 年現在、世帯主 60 歳以上で貯蓄額 2,000 万

図 5 老齢化の内訳の比較「③面倒」選択者「④健康不安」選択者

円未満の世帯は約 6 割（59.2％）であり（総務省「家計調査（貯蓄・負債編）より」）、住環境の改善が必要であっても、実行に踏み込めない層の大

集中力低下

継続力低下

判断力低下

思考力低下

認識力低下

理解力低下

記憶力低下

気力低下

体力低下

健康低下

130.0
125.0
120.0
115.0
110.0
105.0
100.0
95.0

実
施
者
100

きさが想定される。
なお、本稿で利用した住宅金融支援機構の調査を見ると、住み替えやリフォームを実施した世帯の大多数が預貯金等の金融資産で実施しており、リバースモーゲージの利用者はいなかった(12)。住（注）黒色マーカーは 5％水準以上で有意性のある機能を表す。

環境の改善は必ずしも金融資産のみで行う必要はなく、リバースモーゲージも含め、住宅資産の活5．おわりに
本稿では、高齢者が自身（世帯）の生活に適した住まいを実現するために、住環境の改善を阻害

用方法の周知が必要である。例えば、戸建のリフ
ォームであれば、土地を担保として貯蓄を切り崩さずに家屋のリフォームも可能である。

する要因分析を行った。本稿で利用した調査を含

そして、資金的な問題は見られないが、住環境

め、先行研究や各調査から、高齢者の居住選択にの改善について「③手続きが面倒」に感じる高齢

おける資金的な側面や心身的な側面の影響が指摘者もおり、この層については「思考力」や「判断されていたが、本稿では具体的な資産状況や老齢力」の有意な低下が見られた。昨今、不動産市場化の影響の検証を行った。その結果、1）高齢者のの成熟を背景に商品の多様化が進み、商品や事業

住環境の改善を阻害する資金的な側面には、2,000

者を選択できる市場であることは望ましいが、高万円が壁になっていること、
2）
心身的な側面には、齢者にとっては逆に選択（判断）が難しい環境か

老齢化（心身機能の低下）の有意な影響が確認さもしれない。実際、住み替えやリフォームの実施れた。特に、2）の点については、高齢者の住まい過程で困った点を見ると、物件や事業者の選定や、の選択において、金融ジェロントロジーの視点の心身的な疲れを挙げる人が多かった(13)。高齢期の必要性を裏付けるものである。

生活で最低限実現すべきリフォームのパッケージ

具体的な分析結果は以下の通りである。まず、化など、高齢者が選択しやすいようなサービス提住み替えやリフォームを実施している世帯を見る

供の工夫が望まれるし、手続き等に関する人的なと、実施後においても金融資産残高が 2,000 万円

サポートの構築も必要である。

を超えており、かなりの貯蓄を保有して実施してさらに、住環境の改善ができない層には、著しいる状況が確認された。また、実施後においてもい「②資金不足」や「④健康面に不安」が理由と老齢化の著しい進行は見られず、十分な資金力となっている層が存在する。このタイプには古い住7日本不動産学会学術講演会論文集38号 論文番号2023-4

宅居住者や単身世帯も多く、住宅政策としてもターゲットにすべき層である。
「②資金不足」の層には 60 歳代（高齢前期）に多く、また「④健康面に(12)

不安」を感じる層には、全体的に心身機能の低下が見られた。老齢化が進む前に（高齢期の早い段
階で）、リフォーム助成制度の周知や、住環境の改(13)

善実施に働きかけることが問われている。
脚注
(1)
(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)
(8)

(9)

(10)

(11)

65 歳以上の世帯員がいる住宅。バリアフリー化とは 2 箇所
以上の手すりの設置と段差のない屋内を意味する。
2021 年現在、65 歳以上の交通事故死亡者数は 3,536 人に対し、家庭内での不慮の死亡者数は 13,352 人である。その内、溺死等が 40.4％、転倒等が 18.6％となっている。
内閣府「平成 30 年度 高齢者の住宅と生活環境に関する調査」を見ると（全国 60 歳以上の男女対象）、住居で困っている人の内、66.3％が改善の実施予定が無いと回答している。
75 歳以上の金融商品の販売については、役職等による事前承認が必要、80 歳以上では当日の契約は不可といったルールが設けられている。
リフォームには建て替えは含まない。建て替え実施は 13 人
いたが、リフォーム実施と建て替え実施では属性が大きく異なっていたため、リフォームから建て替えは除外した。
資金面に関する理由として「①老後資金」と「②資金不足」
をまとめて分析することも考えたが、①と②両方の選択者は
約 3 割であり、資産状況や老齢化の状態が有意に異なっていた。従って、同じ資金面に関する理由でも異なる観点として扱う（③と④についても同様である）。
選択肢の中央値を採り平均値を算出したものであり、分布・平均値ともに「わからない」と回答した人は除いている。
2)の調査を見ると、老後に必要最低限だと思う預貯金は平均
2,823 万円であるが、実際 65 歳時に用意していた預貯金は2,192 万円であり、2,000 万円を確保する貯蓄行動が見られる。
住み替え・リフォーム・各理由の選択者・非選択者の貯蓄分布の差の検定結果を見ると（Chi 2 test）、①～④の全ての理由で 5％水準以上の有意差が見られた。平均貯蓄額の差の検定結果は（貯蓄額のばらつきが正規分布に従わなかったため
ノンパラメトリック検定 Kruskal-Wallis test を実施）、①～④の全ての理由で 1％水準の有意差が見られた。
(9)と同様の検定を老齢化の分布で実施した結果、④健康不安のみで 1％水準の有意差が見られた。また、老齢化の平均値の差の検定では、②資金不足と④健康不安で 1％水準の有意差が見られた。
全サンプルを用い、住環境改善実施の有無を被説明変数としたプロビット分析を行った結果、改善実施にプラスの有意性、子供と同居ダミー、を持つ変数は、年齢（60 歳代ダミー）
旧耐震基準物件であり、マイナスの有意性を持つ変数は、単身世帯、遺産動機を持つ人、金融資産残高 500 万円未満、500～1,000 万円未満、1,000～2,000 万円未満であった（表 2 と同じモデルであり、改善実施者の家族構成や物件情報は、実施前のものに基づいている）。
住み替え世帯の住み替え資金源を見ると、預貯金利用が71.7％、
住宅ローン利用が31.1％、住宅の売却資金が28.8％、有価証券の売却が 11.4％で続いており、リフォーム世帯については、預貯金利用が 92.0％である。その他の資金源はいず
れも 1 割に満たない。
住み替え時に困った内容を選択率の高い順で見ると、「住宅の選定」が 27.3％、「事業者の選定」が 22.5％、「エリアの選定」が 19.9％（いずれかを選択した人は計 49.2％）、次いで「心身的な疲労」が 22.5％、「住宅の売却手続き、住宅の購入手続き（のいずれかを選択した人）」が 21.5％、「住宅ローンの資金の確保、住宅ローン以外の資金の確保（のいずれかを選択した人）」が 16.9％である。
「困った点は無かった」は24.2％である。また、リフォームについては、「工事事業者の選定」が 32.9％、「工事内容の選定」が 20.9％（いずれかを選択した人は 40.6％）、「心身的な疲労」が 11.7％、「情報収集の方法がわからない」が 11.5％である。
「困った点は無かった」は 42.1％である（参考文献 11 より）。

謝辞
本論文の作成にあたり、村本孜・成城大学教授、及び匿名のレフェリーからは有益なコメントを頂いた。ここに記して感謝したい。
なお、本論文は住宅金融支援機構の見解を示すものではない。

参考文献
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瀬古美喜（2001）「高齢世帯の住み替え行動」, 「季刊住宅土地経済」, 春季号, pp.10-18.
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帯と非実施世帯の比較より－（高齢者の住まいに関する調査）」.（https://www.jhf.go.jp/files/400366590.pdf）

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