不動産運用設計

2022年度第1回

問１
吉田さんは、遊休土地の有効活用のため、ＣＦＰ認定者のアドバイスを受けて、下記設例のマンシ
ョンを建設し賃貸しています。マンション建設による土地活用に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞［賃貸マンションの概要］
敷 地 面 積延 床 面 積
構造・規模
用
途

５００ｍ2
１,０００ｍ2
鉄筋コンクリート造５階建・各階の床面積は同じとする。
共同住宅（一棟のすべてが賃貸用）

戸

総戸数１９戸

数

等

階
５
４
３
２
１
屋外駐車場
建設工事費
竣工年月日
賃貸開始日

間取り
面積
間取り
面積
間取り
２ＬＤＫ ６０㎡ ２ＬＤＫ ５５㎡ １ＬＤＫ
２ＬＤＫ ６０㎡ ２ＬＤＫ ５５㎡ １ＬＤＫ
２ＬＤＫ ６０㎡ ２ＬＤＫ ５５㎡ １ＬＤＫ
２ＬＤＫ ６０㎡ ２ＬＤＫ ５５㎡ １ＬＤＫ
２ＬＤＫ ６０㎡ エントランス
１ＬＤＫ

面積
４０㎡
４０㎡
４０㎡
４０㎡
４０㎡

間取り
１Ｋ
１Ｋ
１Ｋ
１Ｋ
１Ｋ

面積
３０㎡
３０㎡
３０㎡
３０㎡
３０㎡

１０台分（機械式２段）
２００,０００千円
２０２２年１月１日
２０２２年１月１日［賃貸条件等］賃料（月額） 貸室（１Ｋ）：賃貸面積１ｍ2当たり２,４００円
貸室（１ＬＤＫ）：賃貸面積１ｍ2当たり２,３００円
貸室（２ＬＤＫ）：賃貸面積１ｍ2当たり２,２００円
駐車場：１台当たり１５,０００円
空室等による 貸室
１年目（２０２２年中）：１Ｋの部屋のうち１部屋が年間を通して、１
損失額
ＬＤＫの部屋のうち１部屋が８ヵ月間空いていたとする。
２年目（２０２３年中）：１Ｋの部屋のうち１部屋が（ イ ）間空いていたとする。この期間は［賃貸条件等］および［事業収支表］記載の項目から算出する。
駐車場 １年目（２０２２年中）：２台分が年間を通して空いていたとする。
２年目（２０２３年中）：１台分が７ヵ月間空いていたとする。
敷金・礼金
敷金：貸室および駐車場ともに賃料の３ヵ月分とする（償却なし）。
礼金：貸室および駐車場ともにないものとする。
借入金額およ 借入金額：建設工事費の５０％相当額
び返済方法
返済方法：借入時期を２０２２年１月１日とし、２０年間元利均等方式で各年分を各年末に返済する。
金利：年４.０％（固定金利）
元利均等償還率（２０年、４.０％）：０.０７３６
 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

2

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

修繕費等

① 修繕費
：年間修繕費を建設工事費の０.４％とする。
② 維持管理費：年間維持管理費を延床面積１ｍ2当たり２,５００円とする。
③ 公租公課 ：［事業収支表］のとおりとする。
④ 損害保険料：年間保険料を建設工事費の０.１％とする。
⑤ 仲介手数料：［事業収支表］のとおりとする。

減価償却費

部分
建物本体
附属設備

割合※
８０％
２０％

耐用年数
４７年
１５年

償却方法
定額法
定額法

償却率
０.０２２
０.０６７

※建設工事費に対する建物本体と附属設備の費用の割合である。
［その他］
・ 賃料は当月分を当月払いとする。
・ 敷金およびその運用益は収入に含めない。
・ 吉田さんは青色申告者であり、収入は［賃貸条件等］記載の収入のみである。
・ 消費税および地方消費税は考慮しない。
・ [事業収支表］の各項目の計算結果につき、千円未満の端数が生じた場合は、その都度千円未
満を四捨五入する。
［事業収支表］

損益計算

収支計算

項目
１．収益
満室時貸室賃料収入
満車時駐車場収入
空室等による損失額
２．費用
① 修繕費
② 維持管理費③ 公租公課④ 損害保険料⑤ 仲介手数料⑥ 減価償却費⑦ 借入金利子
３．経常損益（１－２）

（
（
（
（
（
（
（
（
（
（
（
（
（

）
）
）
）
）
）
）
３,２００））
１,９２０）））（ ア ））１．収入（＝収益）
２．支出①～⑤⑦ 借入金利子⑧ 元本返済額
３．剰余金（１－２）

（
（
（
（
（
（

）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（

）
）
）
）
）
１１,７１５）

（

） （

）

借入金残高

不動産運用設計

１年目（２０２２年）（単位：千円）
２年目（２０２３年）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
２,２００）
（
）
（
２００）
（
）
（
）
（
）

3

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題１）（設問Ａ）吉田さんが計上すべき１年目（２０２２年）の経常損益の金額（アの欄）として、正しいものはどれか。
１．

９１８千円

２．４,５８８千円
３．５,３２４千円
４．５,５４８千円（問題２）（設問Ｂ）吉田さんが計上する２年目（２０２３年）末の剰余金の金額が［事業収支表］記載の金額であった場合、２年目の貸室の空室期間の月数（イの欄）として、正しいものはどれか。
１．４ヵ月
２．５ヵ月
３．８ヵ月
４．９ヵ月
（問題３）
（設問Ｃ）借入金の返済方法について、設例のとおり元利均等方式を採用したときに比べて、１年目から元金均等方式を採用した場合の、２年目（２０２３年）末における借入金残高の減少額として、正しいものはどれか。なお、借入金の返済方法以外はすべて同じ条件とする。
１．１,６４０千円
２．３,１４６千円
３．６,２９１千円
４．６,６４０千円

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

4

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題４）（設問Ｄ）不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．生計を一にする親族に支払った青色事業専従者給与は、不動産の貸付けが事業的規模である
場合は、一定の要件を満たせば、必要経費に算入される。
２．建物の修理、改良等に要する費用のうち、建物の使用可能期間を延長させる部分に対応する
金額についても、２０２３年３月３１日までの時限的な特例で、その全額が支出した年分の必要経費に算入される。
３．不動産所得の総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するものが含まれる。
４．賃貸マンションの賃貸人が、生計を一にする親族から当該賃貸マンションを賃借している場
合に、その親族に支払った家賃は、不動産所得に係る必要経費に算入されない。

不動産運用設計

5

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問２
不動産投資に興味をもっていた東根さんは、不動産業者から紹介された下記設例の不動産（以下「本物件」という）に対する投資を検討しています。不動産投資に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞［物件概要等］
延 床 面 積構造・規模
用
途
賃 貸 面 積現況
竣工年月日
賃料（月額）
敷金・礼金

３,２００ｍ2
鉄筋コンクリート造６階建
１階：店舗
２～６階：事務所
１階：３００ｍ2
２～５階：各４００ｍ2
６階：３２０ｍ2
建物は改修済みで、入居者募集中である。
２０１６年１月１日
１階：賃貸面積１ｍ2当たり４,２００円
２～６階：賃貸面積１ｍ2当たり３,２００円
なし［収益性から不動産価格を求める場合の前提条件］＜収支明細表＞項目
満室時総収益
空室損失
総収益※
総費用
純収益
複利現価率
純収益の現在価値（金額の単位：千円）
１年目
（
（
（
（
（
（
（

２年目
）
）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（
（

３年目
）
）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（
（

４年目
）
）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（
（

５年目
）
）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（
（

）
）
）
）
）
）
）

※総収益とは、満室時総収益から空室損失を控除したものである。
＜条件＞
・ 収益性から求める不動産価格は、各年の純収益の現在価値の合計と転売価格の現在価値とを合算することにより求めるものとする。各年の純収益（年額）および転売価格は、各年末に生じるものとする。
・ 本物件は５年間賃貸した後、転売する。各室の賃料は［物件概要等］に記載のとおりとし、５年間同額とする。
・ ５年後の転売価格は、６年目の純収益を転売時還元利回りで還元した価格とするが、６年目の純収益は、５年目の純収益と同額とする。なお、転売時の仲介料等の販売経費は考慮しない。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

6

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計・ 空室損失は、満室時総収益に対して、１年目は１０％、２年目および３年目は５％、４年目以降は０％（満室）とする。
・ 総費用（減価償却費を含まない）は、各年とも満室時総収益の２５％とする。
・ 価格算出に使用する各数値は、次のとおりとする。
割引率（償却前純収益に対応）
転売時還元利回り（同上）

５.０％
６.０％

・ 消費税および地方消費税は考慮しない。
※計算上の留意点
・ 各年の空室損失、総収益、総費用、純収益および転売価格ならびに純収益および転売価格の現在価値は、計算過程を含めていずれも千円未満の端数が生じた場合は、千円未満を四捨五入して求める。
・ 複利現価率の計算結果につき、小数点以下の数値が生じた場合は、小数点以下第３位を四捨五入し、小数点以下第２位までの数値とする。
（問題５）（設問Ａ）本物件の５年間の純収益の現在価値の合計額として、正しいものはどれか。
１．２７０,５６５千円
２．２７１,５６５千円
３．２７２,５６５千円
４．２７３,５６５千円（問題６）（設問Ｂ）本物件の収益性から求めた不動産価格として、正しいものはどれか。なお、本物件の不動産価格は、１,０００千円未満を四捨五入し、１,０００千円単位で求めること。
１．１,１３５,０００千円
２．１,１３６,０００千円
３．１,１３７,０００千円
４．１,１３８,０００千円

不動産運用設計7

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題７）（設問Ｃ）東根さんは、ＣＦＰ認定者に対し、ワンルームマンション投資における投資利回りについて質問した。ＣＦＰ認定者が作成した以下の３物件の表面利回りとＮＯＩ（営業純利益）
利回りを比較した表の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる金額および利回りの組み合わせとして、正しいものはどれか。
物件Ａ
物件価格
賃料収入（年間）営業費用（年間）
ＮＯＩ

物件Ｂ
２２,０００千円

物件Ｃ
２４,０００千円

８８千円

１４４千円

１,４９６千円（

表面利回り
ＮＯＩ利回り

ア

）

６.８％
５.８％

６.４％
（ イ ）

（

ウ ）
５.８％

※物件の取得に要する費用は考慮しない。
※営業費用とは管理費、損害保険料および固定資産税等をいい、減価償却費は含まない。
※問題作成の都合上、一部空欄にしてある。
１．（ア）１,３９２千円（イ）６.０％（ウ）６.２％

２．（ア）１,２７６千円（イ）５.８％（ウ）６.２％

３．（ア）１,３９２千円（イ）５.８％（ウ）６.４％４．（ア）１,２７６千円（イ）６.０％（ウ）６.４％（問題８）（設問Ｄ）不動産証券化関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．証券化された不動産の管理、運営を指示する専門家をアレンジャーという。対象不動産の購入や売却に関する助言から、テナント誘致計画や物件の管理方針等の決定、指示および監督までを行い、資産全体としての価値を最大化することを使命としている。
２．証券化の対象となる不動産の取得のために必要な資金を融資として拠出する金融機関をレンダーという。通常、その融資は、不動産の賃料収入と売却収入から元利払いを受けるノンリ
コースローンである。
３．不動産証券化商品の発行に際して、資本市場で募集・販売を行うことを目的に引受けを行う証券会社などのことをアンダーライターという。発行条件の決定だけではなく、販売の際には投資家に対して商品に関する説明も行う。
４．証券化の対象となる不動産の原資産保有者のことをオリジネーターという。ビル保有会社やデベロッパーのほか、一般事業会社がオリジネーターになる場合もある。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

8

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

不動産運用設計9

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問３
ＣＦＰⓇ認定者は、香川さんから、所有している乙建物およびその敷地である甲土地（以下「対象不動産」という）の適正な価格を知りたいとの相談を受けました。不動産の価格に関する以下の設問Ａ～Ｅについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞
１２ｍ
Ｎ

乙建物

１２ｍ

２０ｍ
甲土地
１３０Ｄ
隣地
（未利用地）

１２０Ｄ

１４０Ｄ

７ｍ

１０ｍ

取引事例

１５ｍ

［対象不動産の概要］
１．甲土地
・ 面積：２００ｍ2
・ 形状：不整形地（形状は図のとおり）
・ 接道：東側幅員６ｍ市道、南側幅員４ｍ市道・ 用途地域等：第一種住居地域（指定建蔽率６０％、指定容積率２００％）ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

10

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

・ 相続税路線価：東側道路１３０千円／ｍ2、南側道路１２０千円／ｍ2
・ 周辺の概況：戸建住宅のほかアパート等共同住宅が見られる住宅地域である。
２．乙建物
・ 用途：居宅
・ 延床面積：１４０ｍ2
・ 構造：木造２階建
・ 建築時期：２００４年＊＊月（築後１８年経過）※問題作成の都合上、一部を「＊＊」にしている。
［取引事例の概要］
・ 取引時点：２０２１年９月１日
・ 取引価格：２７,７００千円
・ 相続税路線価：１４０千円／ｍ2
・ 面積：１５０ｍ2
・ 形状：長方形（間口１０ｍ、奥行１５ｍ）
・ 接道：西側幅員５.５ｍ市道・ 周辺の概況：周辺は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。
［対象不動産の積算価格の算定］
原価法を適用して、対象不動産の積算価格を求める。算定式は以下のとおり。
積算価格＝対象不動産の再調達原価－減価修正に基づく減価額
なお、各計算過程において千円未満は四捨五入し、千円単位で求めること。
１．評価時点：２０２２年６月１日
２．再調達原価（１）甲土地甲土地は、既成市街地にあるため、取引事例比較法を適用し取引事例を基に更地価格を求める。算定式は以下のとおり。

※標準化補正：事例が存する地域の標準的な画地へ補正すること。
ⅰ．時点修正次の過程により時点修正を行う。
① ２０２１年と２０２２年における近傍類似の地価公示の標準地（以下「公示地」という）の公示価格から２０２１年の年変動率を算出する。近傍類似の公示地の公示価格は以下のとおりである。

不動産運用設計11

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

２０２１年
２０２２年

１７０千円／ｍ2
１７２千円／ｍ2② 上記①の年変動率から月変動率を算出する。
③ 取引事例の取引時点から評価時点までの間も、上記②の月変動率と同様として時点修正率（Ｘ）を算出する。
④ 年および月変動率は、各計算過程で計算結果に端数が生じた場合は、小数点以下第４位を四捨五入し、小数点以下第１位までの百分率（％）として求める。
ⅱ．標準化補正取引事例については、接道方位の補正（北向きを標準とし、北向きに補正する）のみを行い、補正のための評点は以下のとおりとする。
方位
北
東
西
南

評点
±０
＋２
＋２
＋５

方位
北東
北西
南東
南西

評点
＋１
＋１
＋４
＋４

（Ｙ）＝１００＋標準化補正に係る評点
ⅲ．地域要因比較
甲土地と取引事例の前面道路の相続税路線価の比率をもって地域要因の格差とする。なお、複数の道路に面している場合は、高い方の相続税路線価を採用する。
ⅳ．個別的要因比較
甲土地の個別的要因の補正率（Ｚ）は、接道方位の補正（北向きから東向きへの接道方位の補正）、二方路地の補正率および不整形地補正率の相乗（掛け算）により求める。かげ地割合および（Ｚ）の算出に際しては、計算結果の小数点以下第３位を四捨五入し、整数の百分率（％）とする。なお、二方路地およびかげ地割合に関する不整形地補正率については、以下の算定式および表により求めるものとする。
二方路地の補正率：＋２
想定整形地の面積－甲土地の面積
かげ地割合＝
想定整形地の面積

かげ地割合
１０％以上
１５％以上
２０％以上

不整形地補正率
０.９８
０.９６
０.９４

※想定整形地は、甲土地に隣地（未利用地）を加えた長方形の土地である。
（２）乙建物
・ 新築時の延床面積１ｍ2当たりの建築工事費１５０千円。
・ 新築時点から評価時点までの建築工事費の上昇率２０％を見込んで計算する。
３．減価修正（１）甲土地の減価額：なし（２）乙建物の減価額：以下のとおりとする。
① 耐用年数に基づく減価額
建物本体と附属設備の各部分に分けて次の算定式および表より求め、これを合計するものとする。なお、建物本体および附属設備の残価率は０％とし、経過年数が耐用年数を

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

12

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計超える場合は、表の耐用年数を上限とする。
各部分の減価額＝再調達原価（総額）×新築時の構成割合×

新築時の構成割合
耐用年数

建物本体
８０％
２５年

経過年数
耐用年数

附属設備
２０％
１５年

② 実態調査に基づく減価額
実態を調査した結果、乙建物はスレートの劣化に伴う雨漏れ跡が見つかった。その修繕に要する費用は、乙建物の再調達原価の額から①の耐用年数に基づく減価額を控除した
後の額の１０％相当額となり、その金額をもって減価額とする。
（３）対象不動産の一体としての減価額：なし（問題９）（設問Ａ）取引事例比較法を適用して、取引事例から甲土地の更地価格（総額）を求めるための時点修
正率（Ｘ）として、正しいものはどれか。
１．

９９.０

２．

９９.４

３．１００.９
４．１０１.２（問題１０）（設問Ｂ）評価時点における甲土地の更地価格（総額）として、正しいものはどれか。
１．３２,７５３千円
２．３３,２４７千円
３．３３,９２５千円
４．３４,０２６千円（問題１１）（設問Ｃ）評価時点における対象不動産の積算価格として、正しいものはどれか。
１．３７,９８６千円
２．３８,３２７千円
３．３８,３９８千円
４．３９,００５千円

不動産運用設計13

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題１２）（設問Ｄ）ＣＦＰⓇ認定者は、香川さんに不動産鑑定評価における価格の種類について説明した。不動
産鑑定評価基準における価格の種類と当該価格を求める場合の例示の関係に係る適不適の組
み合わせとして、正しいものはどれか。
価格の種類
（ア）

限定価格

（イ）

特殊価格

（ウ）

特定価格

価格を求める場合の例示
隣地の併合を目的とする売買において、増分価値が発生せず、市場価値と乖離しない場合。
文化財の指定を受けた建造物の有する文化財的な価値を求める場合。
会社更生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合。

１．（ア）は適切であるが、（イ）および（ウ）は不適切。
２．（イ）は適切であるが、（ア）および（ウ）は不適切。
３．（ウ）は適切であるが、（ア）および（イ）は不適切。
４．すべて不適切。
（問題１３）（設問Ｅ）不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める評価手法に関する次の記述の適不適の組
み合わせとして、正しいものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
（ア）取引事例比較法の適用において、取引事例が建物およびその敷地であっても、内訳として建物その他土地以外の部分の価格が判明している場合には、取引価格から土地以外の部分の価格を控除
して更地の価格を求める際の事例として利用することができる場合がある。
（イ）取引事例比較法の適用において、選択できる取引事例は、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものに限られている。
（ウ）取引事例比較法の適用において、取引事例が特殊な事情を有する場合でも、正常なものに補正することができるときには、その事例を採用することができる。
（エ）取引事例比較法の適用において、対象不動産と異なる用途的地域（用途的観点から区分される地域）に存する取引事例については、その他の価格形成要因が類似していても採用すべきではない。
１．（ア）および（イ）は適切であるが、（ウ）および（エ）は不適切。
２．（ア）および（ウ）は適切であるが、（イ）および（エ）は不適切。
３．（イ）および（ウ）は適切であるが、（ア）および（エ）は不適切。
４．（イ）および（エ）は適切であるが、（ア）および（ウ）は不適切。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

14

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

不動産運用設計15

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問４
唐沢さんは、自宅を購入しようと物件を探していたところ、宅地建物取引業者である株式会社ＰＦ（以下「ＰＦ社」という）から、下記＜資料＞の借地権付中古戸建て（以下「本物件」という）を紹介されました。以下の設問Ａ～Ｅについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。なお、本物件の借地権（以下「本借地権」という）設定者である土地の所有者は野村さんで、唐沢さんおよび本物件の売主の柴田さんは、宅地建物取引業者ではありません。
＜資料＞（一部の表示は省略)

借地権付中古戸建て[借地条件］
権利：賃借権
期間：２０１２年４月１日から２０年間
目的：非堅固建物の所有
地代：月額２２,０００円

価格１,９８０万円★日当たり、住環境良好！
★２０１５年５月リフォーム済！
（和室、洗面室、トイレ）所

在交地：◎◎県××市△△二丁目
通：××線△△二丁目駅バス８分□□停留所徒歩５分

間取図

土 地 面 積：１８１.８２ｍ2（約５５.００坪）（表示は省略）2

建 物 面 積：１１５.８２ｍ （約３５.０３坪）
土 地 権 利：旧法借地権
建 築 年 月：２００５年４月
間

取り：４ＬＤＫ◎◎県知事（５）第×××××号（公益社団法人）◎◎県宅地建物取引業協会会員（公益社団法人）◎◎不動産公正取引協議会加盟

株式会社ＰＦ

住所：◎◎県□□市○○４丁目４番１３号

取引態様：媒介 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

電話：×××－××××

無断複製転載禁止

16

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題１４）（設問Ａ）不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、＜資料＞の広告内容等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．過去に建物をリフォームした実績があり、＜資料＞のようにリフォームしたことを表示する
場合には、そのリフォームの内容および時期を明示して表示しなければならない。
２．＜資料＞のような借地権付中古住宅の広告では、土地の権利が借地権である旨と、当該借地権の種類や内容、借地期間、地代等を表示しなければならない。
３．路地状部分のみで道路に接する土地で、路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね３０％以上を占めるときは、路地状部分を含む旨および路地状部分の割合または面積を表示しなけ
ればならない。
４．交通の利便について、公共交通機関を利用することが通例である場合で、鉄道等の最寄駅等
からバスを利用するときは、最寄駅等の名称、最寄駅等から最寄りのバスの停留所までのバ
ス所要時間および同停留所からの徒歩所要時間を表示しなければならず、停留所の名称を省略することはできない。
（問題１５）（設問Ｂ）唐沢さんが柴田さんから本物件を購入する場合の借地権の譲渡等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．柴田さんに未払い地代がある場合、この未払い地代の支払い義務は、特約がなくても唐沢さ
んに承継される。
２．唐沢さんが、本物件の取得につき金融機関から購入資金の借入れを行い本物件建物に抵当権を設定する場合、本借地権には抵当権の設定ができず、本物件の建物に設定された抵当権の効力も及ばない。
３．唐沢さんが本借地権の譲渡を受け、新借地権者となる際に野村さんとの間で、本物件取得後３０年を経過したときに野村さんが借地上の建物を買い取る旨の特約をすることで、本借地権を建物譲渡特約付借地権として成立させることができる。
４．柴田さんが野村さんに預け入れた敷金があった場合は、特段の事情がない限り野村さんは柴田さんに対し、その受け取った敷金の額から債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

不動産運用設計17

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題１６）（設問Ｃ）唐沢さんの本物件購入後における、借地契約の更新や解除に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
（ア）借地契約を更新する場合、唐沢さんは、借地契約に定めがなくても、野村さんに対し借地法および借地借家法の規定に基づき更新料を支払わなければならない。
（イ）借地権の存続期間の満了に当たり野村さんと唐沢さんが契約の更新をする場合、当事者の合意により更新後の借地権の存続期間を１０年とすることも有効である。
（ウ）借地契約の存続期間が満了した場合、唐沢さんが借地上の建物に居住するなど、その土地の使用を継続しているときは、野村さんが遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は存続期間を除き従前と同一の契約条件で更新される。
（エ）唐沢さんの地代不払いによる債務不履行を原因として借地契約が解除された場合には、唐沢さん
は野村さんに対し、建物を時価で買い取ることを請求することができない。
１．（ア）、（イ）および（エ）は適切であるが、（ウ）は不適切。
２．（ア）および（イ）は適切であるが、（ウ）および（エ）は不適切。
３．
（イ）、（ウ）および（エ）は適切であるが、（ア）は不適切。
４．（ウ）および（エ）は適切であるが、（ア）および（イ）は不適切。
（問題１７）（設問Ｄ）唐沢さんがＰＦ社に確認したところ、本物件は売却に向けて、宅地建物取引業法で規定する「建物状況調査」が実施されていた。建物状況調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分等の建物の一定の部分の状況調査であり、調査対象部分として建物の給排水設備も含まれる。
２．建物状況調査では、設計図書等との照合や、当該建物に係る現行の建築基準法等建築関連法
規の違反の有無の判定も行われる。
３．建物状況調査を行うことのできる者は、国土交通大臣が定める既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士または土地家屋調査士に限られる。
４．既存住宅を売買する売主または買主による建物状況調査の実施は任意であり、当該調査の実施は義務付けられていない。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

18

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題１８）（設問Ｅ）宅地建物取引業法の規定から見て、ＰＦ社と本物件の売主の柴田さんとの間で締結された売買の一般媒介契約（以下「媒介契約」という）に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
（ア）ＰＦ社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、その有効期間を３ヵ月超とすることができない。
（イ）ＰＦ社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、国土交通大臣が指定する｢指定流通機構」に、所定の事項を登録しなければならない。
（ウ）ＰＦ社は、柴田さんとの間で媒介契約を締結したときは、柴田さんに対して媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。
１．（ア）は適切であるが、（イ）および（ウ）は不適切。
２．
（イ）は適切であるが、（ア）および（ウ）は不適切。
３．
（ウ）は適切であるが、（ア）および（イ）は不適切。
４．すべて不適切。

不動産運用設計19

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問５
村瀬さんは、甲土地（現況更地）を競売手続により取得したいと考えています。以下の設問Ａ～Ｃについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞［甲土地の登記事項証明書］
表 題

部（土地の表示）

調製

地図番号

Ｎ５４－１

筆界特定

所

○○市△△四丁目

在

① 地

番

② 地

１番３

宅地

余白

余白

権

利

部（甲

余白

目

③ 地

積

ｍ

2

１５０ ３３
余白

受付年月日・受付番号
平成１５年７月１日
第３３４３５号

余白

余白

差押

令和４年１月１２日
第８９９号

部（乙

順位番号
１

○○○○○○○○○○○○○

余白

登記の目的
所有権移転

２

利

不動産番号

原因及びその日付［登記の日付］③１番１から分筆［昭和６３年１１月１日登記］昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記
平成○年○月○日区）（所有権に関する事項）

順位番号
１

権

平成○年○月○日

権利者その他の事項
原因 平成１５年１月１２日相続
所有者 ○○市△△三丁目１番１号
若杉太郎
昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記
平成○年○月○日
原因 令和４年１月６日○○地方裁判所担保
不動産競売開始決定
債権者 ○○市××三丁目３番３号
ＲＸ信用金庫区）（所有権以外の権利に関する事項）
登記の目的
抵当権設定

受付年月日・受付番号
平成１５年１２月１１日
第６２６３５号

権利者その他の事項
原因 平成１５年１２月１１日金銭消費貸借
同日設定
債権額 金２,０００万円
利息 年３％（年３６５日日割計算）
損害金 年１４％（年３６５日日割計算）
債務者 ○○市△△三丁目１番１号
若杉太郎
抵当権者 ○○市××三丁目３番３号
ＲＸ信用金庫［その他］
・ 甲土地には、１９８８（昭和６３）年１１月１日作成の地積測量図が存在する。

ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

20

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題１９）（設問Ａ）不動産の登記事項証明書等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．登記事項要約書には、請求に係る登記記録に記録された事項の全部または一部である旨の認証文、作成年月日および登記官の職氏名が記載され、登記官の職印が押印される。
２．オンラインにより甲土地の登記事項証明書の交付を請求する場合、請求に係る登記事項証明書を請求人の指定により、甲土地を管轄する登記所以外の登記所で受領することができる。
３．不動産番号は、不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地または一個の建物ごとに記録される。
４．甲土地の地積測量図の写しは、その写しを請求する者が甲土地につき利害関係を有していな
くても、交付を請求することができる。
（問題２０）（設問Ｂ）甲土地の不動産競売において村瀬さんが買受人となった場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．村瀬さんが買受人として決定された場合、村瀬さんが期限までに代金を納付しないときは、買受人の資格を失うが、入札に当たり提供した保証金は返還される。
２．村瀬さんは、売却決定期日において売却の許可を言い渡された後、代金を納付した時に、甲土地の所有権を取得する。
３．村瀬さんの取得した甲土地の所有権の移転の登記は、裁判所書記官の嘱託により行われるため、登録免許税は課税されない。
４．村瀬さんが甲土地の所有者となった場合、村瀬さんとＲＸ信用金庫が共同して抵当権の抹消
登記の申請をすることにより、ＲＸ信用金庫の抵当権設定登記は抹消される。
（問題２１）（設問Ｃ）村瀬さんは、甲土地を競売手続により取得した後、甲土地と隣接する土地との筆界を明確にするために筆界特定制度の利用を考えている。筆界特定制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範囲を現地において明確に特定することである。
２．村瀬さんは、甲土地の競売手続において買受人となった場合であっても、村瀬さんが甲土地の所有権の登記名義人として登記される前には、筆界特定の申請をすることができない。
３．筆界特定がされた土地における筆界特定書は、隣地所有者、抵当権者等の利害関係を有する者でなければ、その写しの交付を請求することができない。
４．筆界特定は、筆界調査委員が必要な事実の調査を行ったうえ、筆界調査委員の承認を得て、筆界特定登記官により行われる。

不動産運用設計21

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問６
荒木さんと福岡さんは、福岡さん所有のＲＡマンション２０１号室の売買に関し、不動産売買契約（以下「本契約」という）を締結しました。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。なお、荒木さんと福岡さんは宅地建物取引業者ではありません。
＜設例＞［不動産売買契約書（以下「本契約書」という）の一部抜粋］
不動産売買契約書
売主

福岡太郎（以下「甲」という）と、買主 荒木幸司（以下「乙」という）は、次のとおり不動産（以下「本物件」という）に関する売買契約を締結した。
第１条

甲は、本物件を乙に売り渡し、乙はこれを買い受けた。
本物件の表示一棟の建物の表示
所在 ○○市△△三丁目３番地
名称 ＲＡマンション （建築年月）昭和３９年７月
１,５４６.３０ｍ2

延床面積

専有部分の建物の表示
家屋番号△△三丁目３番の２０１

建物の名称 ２０１
種類 居宅
構造 鉄筋コンクリート造１階建
床面積

２階部分

（登記簿）７９.４４ｍ2

敷地権の表示符号 １
所在および地番○○市△△三丁目３番

地目 宅地
地積 ７５９.６８ｍ2
敷地権の種類 所有権
敷地権の割合 １万分の８２１
第２条

売買代金は、金２９,０００千円とする。

第３条

乙は、手付金として、金６,０００千円を甲に支払う。

２

手付金は残代金支払いのときに、無利息で売買代金の一部に充当する。

３

甲または乙は、その相手方が本契約の履行に着手するまでは、甲は受領済みの手付金の倍額を乙に現実に提供し、乙は支払い済みの手付金を放棄して、それぞれ本契約を解除することができる。

－中略－
第７条

本物件の引渡し前までの間に、甲、乙いずれの責に帰すことのできない事由によって本物件が滅失し、本契約の履行が不可能となったときは、乙は、売買代金の支払いを拒むことができる。
 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

22

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計第８条

甲は、乙に対し、本物件の引渡し後、品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」という）として、以下の事項について契約不適合責任を負う。
（１）シロアリの害（２）給排水管の故障
２

甲は乙に対し、前項以外の本物件に係る契約不適合については、責任を負わない。

第９条

乙は、売買代金の一部について、ＲＺ銀行より融資を受けるものとし、本契約締結後速やかに同銀行に対し、借入れの申込み手続を行う。
２

本契約においては、○年○月○日までに乙の責に帰すことのできない事由により、前項の融資の全部または一部が承認されなかった場合、乙は、本契約を解除することができる。この場合、甲は、手付金等を無利息で乙に返還する。

－以下省略－［その他］
・ 本契約の契約日（手付金支払い日）は、２０２２年５月２日である。
・ 本物件の引渡し日、残代金支払日は以下のとおりである。
引渡し日 ２０２２年６月２５日（土曜日）
残代金支払日２０２２年６月２７日（月曜日）銀行振込み

・ 本契約書に特に記載のない特約は考慮しないものとする。
・ ＲＡマンションは、将来的な建替えを視野に入れた検討が行われている。
（問題２２）（設問Ａ）民法の規定から見て、本契約において授受される手付金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．本契約における手付金は、売買代金の１０分の２に相当する額を超えているため、超過した部分の金額については、手付としては無効とされる。
２．荒木さんが手付金を放棄して本契約を解除した場合、福岡さんは荒木さんに対してその解除に関して、損害賠償の請求をすることはできない。
３．荒木さんが手付金を交付した後、福岡さんが手付により契約解除するためには、内容証明郵便による文書等で手付金の倍額を提供する旨を荒木さんに通知すれば足りる。
４．荒木さんが本契約締結後、本契約書第９条第１項に基づき、ＲＺ銀行で住宅ローンの申込み手続を行った場合、福岡さんが契約の履行に着手していなくても、荒木さんは、手付金の放棄による契約解除をすることができない。

不動産運用設計23

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題２３）（設問Ｂ）民法の規定から見て、本物件の滅失等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．２０２２年５月１日に本物件が福岡さんの責めに帰すべき事由により滅失していた場合、本契約は当然に無効となるため、荒木さんは福岡さんに対し、損害賠償を請求することはできない。
２．２０２２年５月３日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは、本契約を解除することができる。
３．２０２２年５月３日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは福岡さんに対し、残代金の支払いを拒むことができる。
４．２０２２年６月２５日に引渡しが行われたが、その翌日に本物件が当事者双方の責めに帰することのできない事由により滅失した場合、荒木さんは福岡さんに対し、残代金の支払いを拒むことはできない。
（問題２４）（設問Ｃ）民法の規定から見て、契約不適合についての売主の担保責任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．本契約書第８条第１項の契約不適合が当事者の責めに帰することのできない事由によるものであるときは、荒木さんは福岡さんに対し、本物件の修補を請求することができない。
２．荒木さんは、本契約書第８条第１項の契約不適合に係る代金減額請求については、目的物の修補等と異なり、当該契約不適合について福岡さんの責めに帰すべき事由がなければ行うことはできない。
３．本契約書第８条第２項の規定は、民法の規定よりも買主に不利になるため、無効である。
４．福岡さんが本物件の引渡しの時に本契約書第８条第１項の契約不適合の事実を知りながら、荒木さんに告げなかったときは、荒木さんは福岡さんに対し、民法に定める契約不適合の通知期限を経過したとしても、本物件の修補を請求することができる。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

24

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題２５）（設問Ｄ）建物の区分所有等に関する法律の規定から見て、ＲＡマンションの建物の一部が滅失した場
合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、規約に別段の定めはないものとする。
１．ＲＡマンションの建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合、各区分所有者
は自己の専有部分を復旧することができる。
２．ＲＡマンションの建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合、滅失した共用部分を復旧するためには、集会において区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をしなければならない。
３．ＲＡマンションの建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合、集会において建替え決議をすることはできるが、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることはできない。
４．ＲＡマンションの建替えを行う場合、集会において区分所有者および議決権の各４分の３以
上の多数により決議しなければならない。

不動産運用設計25

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問７
谷口さんは、下記設例の甲土地および乙土地を所有しており、その有効活用について、ＣＦＰ認定者に相談しました。建築基準法および都市計画法に関する以下の設問Ａ～Ⅾについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞
幅員６ｍ市道
２０ｍ

２０ｍ
甲土地

４ｍ
乙土地
ＳＸ建物
(賃貸事務所ビル)

１６ｍ（用途地域等）
第二種住居地域
指定容積率 ３００％
指定建蔽率
６０％
準防火地域

（用途地域等）
商業地域
指定容積率 ５００％
指定建蔽率
８０％
防火地域

２０ｍ
幅員８ｍ県道［ＳＸ建物（賃貸事務所ビル）の延べ床面積の内訳］
貸室、管理室廊下
階段、トイレエレベーターの昇降路
自家発電設備（設置部分）
その他共用部
駐車場
合計

１,０６０ｍ2
１７０ｍ2
１５０ｍ2
３０ｍ2
１５ｍ2
７５ｍ2
２００ｍ2
１,７００ｍ2

・ 甲土地および乙土地は、長方形の土地である。
・ 甲土地および乙土地は、市街化区域内に存し、用途地域等は上記のとおりである。
・ 指定容積率および指定建蔽率とは、それぞれ都市計画で定められたもの（商業地域の建蔽率は建築基準法で定められた数値）をいい、特定道路による容積率の緩和は考慮しない。
・ 甲土地および乙土地は、容積率の算定に当たり、道路幅員に乗じる数値について特定行政庁が
 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

26

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

指定する区域には該当しない。
・ 甲土地および乙土地を併合した一団の土地は、ＳＸ建物の存在を前提とした連たん建築物設計
制度（建築基準法第８６条第２項）に関する特定行政庁の認定を受けている。
・ 連たん建築物設計制度とは、建築基準法第８６条第２項に基づき、複数敷地により構成された一団の土地の区域内において、既存建築物の存在を前提とした合理的な設計により建築する場
合、各建築物の位置および構造が安全上、防火上、衛生上支障ないと特定行政庁が認めるものについては、複数建築物が同一敷地内にあるものとみなして、建築規制を緩和する制度である。
・ 甲土地および乙土地を一体として利用する場合、甲土地に建築する建築物の容積率の対象となる延べ面積の上限を計算するに当たり、ＳＸ建物の容積率の対象となっている延べ面積を、一体地としての容積率の対象となる延べ面積から控除して算定する。
・ 上記［ＳＸ建物（賃貸事務所ビル）の延べ床面積の内訳］は、容積率の算定上、その対象外となる床面積を含んでいる。
・ ＳＸ建物の駐車場は１階にあり、駐車場の床面積については、延べ面積の算定上の緩和（５分の１緩和）を受けている。
・ 自家発電設備（設置部分）については、容積率の算定上の床面積の緩和（１００分の１緩和）を受けている。
・ ＳＸ建物の容積率の対象となっている延べ面積の計算上、駐車場、エレベーターの昇降路および自家発電設備（設置部分）の緩和を考慮すること。
・ ＳＸ建物の廊下、階段、トイレは、建物の屋内に設置されている。
・ 各設問で指示がない限り、その他の条件について考慮する必要はない。
（問題２６）（設問Ａ）甲土地を単独の敷地として建築物を建築する場合、甲土地に建築可能な建築物の容積率の対象となる延べ面積の上限として、正しいものはどれか。
１．１,１０４ｍ2
２．１,２４８ｍ2
３．１,３６０ｍ2
４．１,４８８ｍ2（問題２７）（設問Ｂ）ＳＸ建物の存在を前提とした連たん建築物設計制度の適用を受け、甲土地および乙土地を併合した一団の土地として利用する場合、甲土地に建築可能な建築物の容積率の対象となる延べ面積の上限として、正しいものはどれか。
１．１,６２０ｍ2
２．１,６３５ｍ2
３．１,６６５ｍ2
４．１,８３５ｍ2
不動産運用設計27

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題２８）（設問Ｃ）建築基準法上の建築協定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、「土地の所有者等」とは、土地の所有者および借地権を有する者をいう。
１．建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者が１人である場合でも定めることができるが、その効力の発生は、認可の日から起算して３年以内に建築協定区域内の土地に２人以上の土地の所有者等が存することとなった時からである。
２．建築協定は、認可の公告以後新たに建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対してもその効力があるが、借地権の目的となっている土地の所有者でその建築協定に合意しなかった者から当該土地の所有権を承継した者についてはその効力が及ばない。
３．建築協定は、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準について定めることができるほか、特定行政庁の認定があった場合においては容積率の緩和に関する基準についても定めることができる。
４．建築協定は、建築協定区域内の土地の所有者等（当該建築協定の効力が及ばない者を除く）の過半数の合意で、特定行政庁の認可を受けて廃止することができる。
（問題２９）（設問Ｄ）都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．高度地区とは、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るた
め、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区である。
２．特定街区とは、市街地の整備改善を図るため街区の整備または造成が行われる地区について、その街区内における建築物の建蔽率や建築物の高さの最高限度および壁面の位置の制限が街区ごとに指定されている街区である。
３．特別用途地区とは、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）内に
おいて、その良好な環境の形成または保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域である。
４．都市計画区域について必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分が定められるが、市街化区域とはすでに市街地を形成している区域であり、市街化調整区域とはおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことである。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

28

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

不動産運用設計29

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問８
岡さん（会社員、３５歳）は、２０２２年１月に下記設例の新築マンション１戸（以下「本物件」という）を購入し、同年３月に居住の用に供しました。不動産の取得や保有等に係る税金に関する以下の設問Ａ～Ｃについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。なお、各設問において問われている内容以外は、すべて適用要件を満たしているものとします。
＜設例＞［物件の概要等］
・ マンションの名称：ＹＸマンション
・ 構造・規模：鉄筋コンクリート造１４階建
・ 新築年月：２０２２年２月
・ 総戸数：９０戸（全戸住宅として使用）
・ 敷地面積：１,３５０.００ｍ2［購入した専有部分］
・ 専有部分：８０２号室・ 専有部分の床面積：６５ｍ2（登記記録）
・ 共用部分の按分による加算床面積：１３ｍ2
・ 敷地権の種類：所有権・ 売買代金：５０,０００千円（消費税等１０％を含む）
・ 売買契約締結日：２０２２年１月１１日
・ 売主：株式会社ＹＺ（マンションデベロッパー）
・ その他：認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ＺＥＨ水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のいずれにも該当しない。
［岡さんの購入資金の内訳］
内訳
自己資金
民間金融機関からの融資(住宅ローン）

金額
５,０００千円
４５,０００千円

備考
借入期間３５年
２０２２年末残高 ４４,１００千円［その他］
・ 本物件は、岡さんが居住の用に供する住宅である。
・ 岡さんは、本物件以外の不動産は所有していない。
・ 本物件の所有権保存登記および抵当権設定登記は、いずれも岡さんの取得後１年以内に行われるものとする。
・ 岡さんは給与所得者であり、２０２２年の合計所得金額は７,０００千円とする。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止30

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題３０）（設問Ａ）岡さんが本物件の建物に係る所有権保存登記をする際の登録免許税の税率として、正しいものはどれか。
１．

０.１％

２．０.１５％３．０.２５％４．

０.４％（問題３１）（設問Ｂ）岡さんが取得した本物件に係る不動産取得税および固定資産税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．岡さんが取得した本物件の建物に係る不動産取得税の課税標準は、住宅の特例が適用されるため、その価格の２分の１となる。
２．岡さんが取得した本物件の土地（敷地権）および建物に係る不動産取得税の税率は、いずれも３％となる。
３．岡さんが取得した本物件の建物に係る固定資産税は、２０２３年度から５年度の間にわたり新築住宅に係る軽減の適用を受けることができる。
４．岡さんが取得した本物件の土地（敷地権）に係る固定資産税の計算に当たり、ＹＸマンショ
ンの敷地の課税標準の算定については、当該敷地の固定資産税の課税標準となるべき価格の６分の１となる。
（問題３２）（設問Ｃ）不動産の売買契約書に係る印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
１．不動産の売買契約書に印紙を貼付しなければ、当該売買契約は効力を生じず、納付しなかった印紙税額の３倍の過怠税が徴収される。
２．不動産の売買契約書に印紙を貼付したが、消印をしなければ、消印しなかった印紙税額の３倍の過怠税が徴収される。
３．不動産の売買契約書を一通のみ作成し、当事者の一方が、当該契約書をコピーしただけで署名や押印を行っていない書面を所有する場合、その書面にも契約金額に応じた印紙税の負担が必要となる。
４．２０２２年１月中に作成された契約金額が３０,０００千円の不動産の売買契約書に係る印
紙税額は、不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置の対象となるため、１０千円となる。

不動産運用設計31

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問９
大久保康雄さん（以下「康雄さん」という）と妻の良美さんは２０２２年１月に、それまで居住していた自宅（以下「ＹＡ建物および甲土地」という）の売却と、中古マンション（以下「ＹＶマンション」という）の取得を検討しています。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。なお、各設問において問われている内容以外は、すべて適用要件を満たしているもの
とします。
＜設例＞
［ＹＡ建物および甲土地の概要］
・ ＹＡ建物の建築時期：１９９１年新築
・ 甲土地の取得時期：１９８５年購入
・ 所有関係等：康雄さんと良美さんの共有で、共有持分はＹＡ建物および甲土地ともに康雄さん３分の１、良美さん３分の２。
［ＹＡ建物および甲土地の譲渡に係る価額等］
・ ＹＡ建物および甲土地の譲渡価額（総額）：６６,０００千円
・ ＹＡ建物および甲土地の譲渡に係る取得費：不明
・ ＹＡ建物および甲土地の譲渡に係る譲渡費用：３,３００千円［その他］
・ 康雄さんと良美さんは、ＹＡ建物および甲土地を譲渡した後に、ＹＶマンションの購入を検討している。
・ ＹＡ建物および甲土地の譲渡ならびにＹＶマンションの購入は２０２２年中に実施するものとする。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

32

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題３３）（設問Ａ）康雄さんと良美さんがＹＡ建物および甲土地を売却した場合において、譲渡所得の計算をする際の良美さんのＹＡ建物および甲土地の取得費として、正しいものはどれか。
１．１,１００千円
２．２,２００千円
３．３,３００千円
４．４,４００千円（問題３４）（設問Ｂ）康雄さんと良美さんがＹＡ建物および甲土地を売却した場合に、当該売却に係るそれぞれの課税譲渡所得金額の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除」の適用を受けるものとし、それ以外の特例は考慮しないものとする。
１．康雄さん

０円

良美さん

０円

２．康雄さん

９,８００千円

３．康雄さん０円

良美さん

９,６００千円

４．康雄さん

１９,８００千円

良美さん

９,６００千円

良美さん １９,６００千円（問題３５）（設問Ｃ）「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特例」（以下「本特例」という）に関す
る次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
１．空き家を相続の時から譲渡の時までの間に無償で貸し付け、その入居者の退去後、譲渡する
場合は、本特例の適用を受けることができない。
２．空き家が１９８１年６月１日以後に建築されたものである場合は、本特例の適用を受けることができない。
３．譲渡の時において空き家が一定の耐震基準を満たしていない場合は、本特例の適用を受けることができない。
４．空き家およびその敷地をその相続の開始があった日から同日以後３年を経過する日の属する
年の１２月までの間に譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができない。

不動産運用設計33

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題３６）（設問Ｄ）「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除」（以下「本特例」という）の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
１．敷地の所有者が建物の所有者と異なる場合、両者の関係や生計の状態にかかわらず、敷地の所有者は、建物とともにその敷地を譲渡し、建物の所有者とともにその建物を居住の用に供していたときは、本特例の適用を受けることができる。
２．譲渡する建物およびその敷地が自己の居住の用に供されなくなった後、建物およびその敷地を賃貸の用に供していた場合でも、一定の期間内に譲渡すれば本特例の適用を受けることができる。
３．居住用家屋の譲渡と同時にその居住用家屋の敷地の一部を譲渡した場合は、本特例の適用を受けることができる。
４．店舗併用住宅を譲渡した場合に、居住の用に供している部分がそれぞれ当該店舗併用住宅およびその敷地のおおむね９０％以上であるときは、当該店舗併用住宅全体を居住の用に供していたものとして本特例の適用を受けることができる。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

34

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

不動産運用設計35

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問１０
大垣さんは、下記設例の甲土地および乙土地を所有し、青山さんは、丙土地を所有し、甲土地にＳＡ
建物の所有を目的とする借地権（賃借権、以下「本件借地権」という）を有しています。大垣さんは、
甲土地については、底地のままでは処分が困難であるため、青山さんの本件借地権と乙土地の一部（以下「取得部分」という）の所有権を交換し、借地関係を解消して更地（完全な所有権の土地）として所有したいと考えています。以下の設問Ａ、Ｂについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでく
ださい。
＜設例＞
幅員４ｍ市道

甲土地
丙土地

ＳＡ建物

相続税路線価７００千円／ｍ2
借地権割合Ｃ地区

乙土地

相続税路線価４００千円／ｍ2
借地権割合Ｄ地区

幅員１０ｍ県道

地区区分：普通商業・併用住宅地区
・ 甲土地は不整形な宅地であり、乙土地および丙土地は長方形の宅地である。
・ 甲土地、乙土地および丙土地は同じ県道に面している。
・ 本件借地権の借地条件は、下記のとおりである。
イ．種類：旧借地法に基づく借地権（土地賃借権）
ロ．目的：ＳＡ建物の所有
ハ．設定契約：更新はされていない。
・ ＳＡ建物は堅固な建物である。
・ 相続税路線価および借地権割合は、２０２１年のものである。
・ ２０２１年から２０２２年の相続税路線価の変動については考慮しない。

ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

36

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題３７）（設問Ａ）青山さんがＳＡ建物を取り壊した後、青山さんの本件借地権と大垣さんの取得部分の所有権を交換して、それぞれが更地として所有する場合、甲土地の借地権価格（総額）と等価となる取得部分の面積として、正しいものはどれか。なお、取得部分の面積は、小数点以下第１
位を四捨五入し、整数の数値で求めること。

幅員４ｍ市道

甲土地
丙土地

ＳＡ建物

（取得部分）

乙土地

幅員
１０ｍ県道

［交換の条件］（１）甲土地の面積は３６０ｍ2、乙土地の面積は５００ｍ2である。
（２）取得部分の位置は、上記のとおり丙土地に接している。なお、破線の位置は、乙土地のうち、おおむねの取得部分の位置を示している。
（３）本件借地権および取得部分の価格の算定は次のとおりとする。
・ 土地の価格は、前面道路に付されている相続税路線価と地価公示との間の一般的な割合に基づき公示価格水準の土地価格を求める。
・ 甲土地の所有権としての土地価格は、当該公示価格水準の価格に、甲土地が角地である
ことによる補正率＋２％および形状による補正率▲６％を考慮（総乗）して求める。
・ 甲土地の借地権価格（総額）は、求められた甲土地の価格に相続税路線価に付されている借地権割合を乗じて求める。なお、千円未満の端数が生じた場合は、千円未満を四捨
五入し、千円単位の金額を求める。
・ 乙土地および取得部分に個別的な格差はない。
（４）ＳＡ建物の取壊しに要した費用の負担は考慮しない。
１．４０６ｍ2
２．４１７ｍ2
３．４２３ｍ2
４．４３８ｍ2
不動産運用設計37

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題３８）（設問Ｂ）本件借地権と取得部分との交換における「固定資産の交換の特例（所得税法第５８条、以下「本特例」という）」の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、設例に記載のない要件についてはすべて満たしているものとする。
１．大垣さんが、交換により本件借地権を取得するとともに、売買によりＳＡ建物を取得すると、本特例の適用を受けることができなくなる。
２．青山さんが、取得部分を取得後、直ちに譲渡した場合でも、大垣さんは、本特例の適用を受けることができる。
３．大垣さんが、本特例の適用に当たって交換差金（高い方の時価の２０％以内）を支払った場
合、交換により取得した本件借地権の取得価額は、交換により譲渡した取得部分の取得費および交換のための譲渡および取得に要した費用に、支払った交換差金の額を加算した額となる。
４．大垣さんと青山さんが合意した本件借地権の価額と取得部分の価額が、交換をするに至った
事情等に照らし合理的に算定されていると認められるものであるときは、通常の取引価額と異なるときでも、その合意された価額によることができる。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

38

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

不動産運用設計39

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問１１
長岡さんは、所有する甲土地（更地）について、株式会社ＫＡ（以下「ＫＡ社」という）から、定期借地権方式のうち事業用定期借地権等（借地借家法第２３条）の設定または建設協力金方式による乙建物（賃貸用）の建設による土地の有効活用の提案を受けました。長岡さんは、ＫＡ社の提案および土地の有効活用について、ＣＦＰ認定者に相談する予定です。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答
えを１～４の中から１つ選んでください。
（問題３９）（設問Ａ）長岡さんは、ＣＦＰ 認定者に事業用定期借地権等の特徴について説明を求めた。ＣＦＰ
認定者の次の説明のうち、最も適切なものはどれか。
１．「事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、書面によってしなければなりませんが、公正証書でなくても契約は有効に成立します。
」
２．「事業用定期借地権等では、ＫＡ社は乙建物の用途として店舗付き居住用賃貸マンションを建設することはできません。」
３．「事業用定期借地権等では、契約期間中に乙建物が滅失すると、その時点で借地契約が終了します。」
４．「事業用定期借地権等では、建物買取請求権を排除しているため、契約期間満了時に長岡さんとＫＡ社の間で任意に乙建物を売買することはできません。」（問題４０）（設問Ｂ）長岡さんは、ＣＦＰ  認定者に事業用定期借地権等における地代について説明を求めた。
ＣＦＰ認定者の次の説明のうち、最も不適切なものはどれか。
１．「ＫＡ社が地代を滞納したときは、長岡さんは敷金から地代の滞納分を充当することはでき
ますが、ＫＡ社から敷金を地代の滞納分に充当するよう請求することはできません。」
２．「ＫＡ社と長岡さんとの間で地代の増額を正当とする裁判が確定した場合、ＫＡ社はすでに支払った地代の額が確定額より低い場合でも、その差額相当額を長岡さんに支払う必要はありません。」
３．「事業用定期借地権等の設定契約において、経済事情の変動により地代が不相応となった場
合、契約の条件にかかわらず、ＫＡ社は地代の減額請求をすることができます。」
４．「長岡さんがＫＡ社から地代の減額請求を受けた後、その協議が調わない場合、長岡さんは減額を正当とする裁判が確定するまでは、長岡さんが相当と認める額の地代の支払いを請求することができます。
」

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

40

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題４１）（設問Ｃ）長岡さんは、ＣＦＰ認定者に建設協力金方式の特徴について説明を求めた。建設協力金方式の特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．建設協力金方式は、建物の建設資金の全部または一部を建物の賃借人が土地所有者に預け入れ、その建物を賃借人の事業の用に供する事業方式である。
２．建設協力金方式においては、建物の建築工事に着手する前に賃借人を決定して、建物の設計や仕様等については賃借人の要望を取り入れる。
３．建設協力金方式においては、不動産所得の計算上、賃貸借契約期間を耐用年数として計算した建物の減価償却費を必要経費に算入することができる。
４．建設協力金方式による建物の賃貸借であっても、特約のない限り、建物の賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う。
（問題４２）（設問Ｄ）長岡さんは、ＣＦＰ認定者にその他の土地の有効活用について説明を求めた。土地の有効活用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．定期借地権方式のうち定期借地権（借地借家法第２２条）では、建物の用途に特に制限を受けずに土地を有効活用することができる。
２．事業受託方式を利用すると、受託したデベロッパー等が土地の利用方法の立案、事業資金融
資先の斡旋、建物の設計・施工・監理、建物の賃貸運営・維持管理等を行うが、相応の委託料を支払う必要がある。
３．等価交換方式において、土地の譲渡について立体買換え特例（租税特別措置法第３７条の５
第１項表第２号）の適用を受けると、譲渡資産の譲渡代金の全額を買換資産の取得代金に充てた場合、譲渡資産の１０％相当額が所得税の課税対象となる。
４．土地信託方式を利用すると、受託者（信託銀行等）に対する信託報酬等の費用が発生する。

不動産運用設計41

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問１２
下記設例の甲土地を所有する佐野さんと乙土地を所有する北村さんは、デベロッパーである株式会社
ＫＰ（以下「ＫＰ社」という）から、甲土地および乙土地の一体的な有効活用として等価交換方式によるマンションの建設の提案を受けました。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４から１
つ選んでください。

＜設例＞
幅員６ｍ市道
相続税路線価４５０千円／ｍ2（用途地域等）
商業地域
指定容積率 ５００％
指定建蔽率
８０％
防火地域
乙土地
４００ｍ2

地価公示
の標準地
公示価格
2
６５０千円／ｍ

甲土地
６００ｍ2

幅員８ｍ市道
相続税路線価５００千円／ｍ2

・ 指定容積率および指定建蔽率とは、それぞれ都市計画で定められたもの（商業地域の建蔽率は建築基準法で定められた数値）をいい、基準容積率は道路幅員による制限を考慮した容積率とする。なお、特定道路による緩和は考慮しない。
［土地の概要]甲土地

乙土地

甲土地と乙土地を併合した土地

所有者

佐野さん

北村さん

―

形状

不整形

不整形

長方形

角地

＋５％

間口狭小 ▲５％

形状

▲８％

形状

▲１５％

合計

▲３％

合計

▲２０％

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

標準地に対する
個別格差率

42

角地

＋５％

合計

＋５％

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

・ 甲土地および乙土地は、市街化区域内に存し、用途地域等は上記のとおりである。
・ 甲土地および乙土地は、立体買換え特例（租税特別措置法第３７条の５第１項表第２号）の適用要件を満たしている。
・ 容積率の算定に当たり、道路幅員に乗じる数値について特定行政庁が指定する区域には該当しない。
・ 各設問で指示がない限り、その他の条件について考慮する必要はない。
［マンションの建設計画］＜予定建物の概要＞
構造・規模：鉄筋コンクリート造８階建
用途：１階は店舗、２階は事務所、３～８階は共同住宅とする。
延床面積：基準容積率による延べ面積の上限とし、各階とも同面積とする。なお、容積率の算定
上、不算入となる床面積および特定道路による緩和は考慮しない。
専有面積：各階の床面積に対し、１階および２階は６０％、３～８階は８０％とする。
建設工事費等：延床面積１ｍ2当たり２８０千円＜効用積数＞
階層

用途

効用比※

専有面積（ｍ2）

７～８階

共同住宅

１０５

（

）

（

）

３～６階

共同住宅

１００

（

）

（

）

２階

事務所

１３０

（

）

（

）

１階

店舗

１５０

（

）

（

）

－

（

）

（

合計

効用積数

エ

）

※効用比とは、建物の位置や階層による専有面積１ｍ 2 当たりの価値の比で、基準となる部分を１００として示したものである。
＜専有面積等＞
出資額の割合－７～８階共同住宅
３～６階共同住宅
２階事務所
１階店舗
合計

佐野さん（ ア）％北村さん（ イ

）％

専有面積
効用積数
専有面積
効用積数
－
－
－
－
（
） （
） （
） （
）
－
－
－
－
－
－
－
－
（
） （
） （
） （
）

（専有面積の単位：ｍ2）
ＫＰ社（ ウ ）％
専有面積
（
）
（
）
（
）
（
）
（ オ ）

効用積数
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）

［その他］
１．各々の出資者の出資は、次のとおりとする。
佐野さん：甲土地
北村さん：乙土地
ＫＰ社：建設工事費等

不動産運用設計43

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

２．甲土地および乙土地の出資額は当該土地の価格とし、その算出方法は次のとおりとする。
① 甲土地、乙土地および甲土地と乙土地を併合した土地の各々の更地としての土地価格を、
地価公示の標準地の公示価格を基に、地価公示の標準地と各土地との前面道路の相続税路
線価（高い方）の比に基づいて、さらに、[土地の概要]の標準地に対する個別格差率（合計）を考慮して求める。なお、価格時点の相違による時点修正は考慮せず、地域格差はな
いものとする。
② 甲土地、乙土地および甲土地と乙土地を併合した土地の各々の価格から、併合による増分
価値（金額）を求める。
③ 増分価値は、甲土地および乙土地の価格の比により、甲土地および乙土地に配分し、増分
価値配分後の甲土地および乙土地の価格を求める。なお、価格の比は、甲土地および乙土地の価格を甲土地および乙土地の価格の合計で除して求める。
３．各々の出資者が取得する専有面積は、次のとおり求める。
① このマンションにおいて各々が取得する専有部分の床面積（専有面積）の配分は、各々の出資額に応じた割合による（出資按分方式）。
② 取得する専有面積の計算は、各々の出資額の割合と、各々に帰属する部分の効用比に専有面積を乗じて求めた効用積数の割合が等しくなるように算出する。
③ ＫＰ社は１階、２階、７階および８階のすべて、ならびに３～６階の一部を賃貸用として取得する。また、佐野さんおよび北村さんも３～６階の一部を自宅用および賃貸用として各々取得する。
４．取引の方法として、佐野さんおよび北村さんは、各々の土地所有権をＫＰ社に譲渡し、土地付区分所有建物に買い換える（全部譲渡方式）。なお、土地の譲渡および土地付区分所有建物の取得については、立体買換え特例を適用する。
５．各計算において消費税および地方消費税を考慮する必要はない。
６．各計算の端数処理は、次のとおりとする。
① 増分価値、増分価値の配分および出資額千円未満の端数が生じた場合は、千円未満を四捨五入し、千円単位の金額を求める。
② 土地の価格比
計算結果の小数点以下第４位を四捨五入し、小数点以下第３位までの数値を求める。
③ 出資額の割合
計算結果の小数点以下第３位を四捨五入し、整数の百分率（％）を求める。
④ 効用積数および取得する専有面積
小数点以下の端数が生じた場合は、小数点以下第１位を四捨五入し、整数の数値を求める。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

44

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題４３）（設問Ａ）このマンションの建設に当たり、佐野さん、北村さんおよびＫＰ社の出資額の割合（＜専有面積等＞のア、イ、ウの欄）として、正しいものはどれか。
１．佐野さん

２２％

北村さん １１％

ＫＰ社

６７％

２．佐野さん

２２％

北村さん １２％

ＫＰ社

６６％

３．佐野さん２３％

北村さん １１％

ＫＰ社

６６％

４．佐野さん２３％

北村さん １２％

ＫＰ社

６５％（問題４４）（設問Ｂ）このマンションの建設計画において、効用積数の合計（＜効用積数＞のエの欄）として、正しいものはどれか。
１．３８８,８００
２．３９３,６００
３．４１１,０００
４．４２２,４００（問題４５）（設問Ｃ）このマンションのうち、ＫＰ社が取得する専有面積（＜専有面積等＞のオの欄）として、正しいものはどれか。
１．２,２６２ｍ2
２．２,３７６ｍ2
３．２,３８７ｍ2
４．２,３９７ｍ2

不動産運用設計45

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回（問題４６）（設問Ｄ）等価交換事業における立体買換え特例（租税特別措置法第３７条の５第１項表第２号）の主な適用要件を記載した下表の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句および数値の組み合わせ
として、正しいものはどれか。
土地等の所有者（

ア）① 既成市街地等
区域
譲渡資産

買換資産

② ①に準ずる区域③ 中心市街地共同住宅供給事業の区域

所有期間

（

イ

）

用途

制限はない

階数

地上階数３以上

構造

耐火または準耐火の建築物

用途

床面積の（ ウ）以上が居住用

１．（ア）制限はない （イ）譲渡年の１月１日において５年以上（ウ）２／３

２．（ア）制限はない （イ）制限はない（ウ）１／２

３．（ア）個人（イ）譲渡年の１月１日において５年以上（ウ）２／３

４．（ア）個人（イ）制限はない（ウ）１／２

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

46

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計

不動産運用設計47

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

不動産運用設計

2022年度第1回

問１３
ＣＦＰ認定者にとって、不動産関連法や不動産関連情報に関する情報に関心をもち、情報収集しておくことは大切です。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
（問題４７）（設問Ａ）農地法（以下「法」という）に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
（ア）金融機関からの資金借入れのための担保として農地に抵当権を設定する場合、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
（イ）遺産分割によって農地を取得することとなった場合、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
（ウ）市街化区域内の農地を自己が使用するための駐車場に転用する場合、法第４条第１項の許可を受ける必要がある。
１．（ア）は適切であるが、（イ）および（ウ）は不適切。
２．（イ）は適切であるが、（ア）および（ウ）は不適切。
３．（ウ）は適切であるが、（ア）および（イ）は不適切。
４．すべて不適切。
（問題４８）（設問Ｂ）生産緑地法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、「申出基準日」とは、生産緑地地区に関する都市計画についての告示の日から起算して３０年を経過する日をいう。
１．特定生産緑地の指定の期限は、申出基準日から起算して１０年を経過する日とする。
２．特定生産緑地の所有者は、申出基準日から起算して１０年を経過する日以後において、市町村長に対し、当該特定生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることができる。
３．市町村長は、申出基準日から起算して１０年を経過する日が近く到来することとなる特定生産緑地について、その指定の期限を延長することができるが、延長の期限は５年間である。
４．特定生産緑地に指定された場合、建築物その他の工作物の新築、改築または増築等の行為制
限は適用される。

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止

48

不動産運用設計

2022年度第1回

不動産運用設計（問題４９）（設問Ｃ）良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保等を目的として制定された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（以下「賃貸住宅管理業法」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．賃貸住宅管理業法における「賃貸住宅」とは、賃貸の用に供する住宅をいい、旅館業法の許可を受けている、いわゆるウィークリーマンションなど、人の生活の本拠として使用する目
的以外の目的に供されているものは該当しない。
２．賃貸住宅管理業には、賃貸住宅の維持保全を行う業務があるが、賃貸住宅の賃貸人のために
当該維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎまたは代理を行う業務も含まれる。
３．賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならないが、当該登録には、登録がなくても業務を営むことのできる事業規模としての最低戸数は定められていない。
４．賃貸住宅管理業者の登録は、一定の年数ごとにその更新を受けなければならないが、登録の有効期間の満了後もその効力を有する場合がある。
（問題５０）（設問Ｄ）「令和３年版土地白書」に記載されている令和２年度の不動産市場等の動向に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．賃貸マンションの賃料指数の推移を見ると、令和２年１０－１２月期において、東京２３区
では緩やかな上昇が続いている。
２．東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィス市場の動向として、平均賃料については、令和２年１０－１２月期は令和２年７－９月期に比べ上昇した。
３．中古マンション市場の動向を見ると、令和２年は、成約平均価格および成約件数について首都圏・近畿圏ともに上昇基調が続いている。
４．首都圏における物流施設の市況を見ると、令和２年は、首都圏４エリアすべてで賃料は下降基調であり、空室率についても高水準である。

不動産運用設計49

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

無断複製転載禁止