実践！役立つライフプランづくり 〈第３回〉

たりまえだった、 住 宅 供 給が不 足 気 味で、帯が同一住宅に住む二世帯住宅もあります。

建てることもできますし、 親 世 帯 子ども世

ライフプランから見た「住宅」
取得で留意すべき
いくつかのポイント
毎 月の家 賃の支 払いをするより住 宅ローン

もが不 足していた時 代、そして高 度 経 済 成化しています。太平洋戦 争 直 後、なにもかにあたって住宅をどのように考えればいいのそこで、 今 回は「 ライフプランを考える整備されています。ては、各 種の優 遇 制 度が広 範 囲にわたってことができます。 さらに、 住 宅 取 得に対しのとおり つに区 分できます。 戸 建て住 宅と分なお、 住 宅の種 類については、 表か」をテーマとします。

良 質な住 宅は常に不 足していました。 住 宅
は、 ほとんどの人にとって人 生で一番 高 額な買い物であり、住宅取得が男子一生の仕1

譲マンションは、土地も住宅も所有する「所を所有すれば「定期借地権住宅」。その他、ご家 族が、 自 分たちの住 宅に何を望むのか住 宅を考えるにあたり、 まずはご自 身や最初になすべきこと

公 営・ 民 間の借 家や賃 貸マンションといっ有権住宅」。 定 期 借 地の土 地のうえに住 宅に進み、 需 給 関 係について見れば全 国でもをよく話し合うことです。 夢や希 望はたくさんあり、すべてを叶えることは難しいかもた「賃貸住宅」「社宅」などがあります。
このうち「定期借地権住宅」は、土地のしれません。 しかし、 自 分たちの住 宅をつります。このような状 況 下で住 宅 取 得を

確 保を借 地 権とするため費 用を低く抑えるくっていくのだという大切な共通のスタート

年前と同様に考えると、取り返しのことができます。 また、 所 有 権 住 宅であっ年、40年、つかない大きなミスを犯してしまう可 能 性ライン立ちたいものです。

空き家の増 加が問 題となるような状 況にあ事のように考えられもしました。

4ても、 親の所 有する土 地に子どもが住 宅を20しかし、現 在では、住 宅 供 給はスムーズ住宅を考えるにあたって長にいたる時 代の流れの中で、 住 宅、 特に2自 分の家を持つことが人 生の大きな目 標と考えられていた時 代がありました。 現 在

いずれも住 宅 取 得の費 用をかなり低く抑え

つの世 帯が共を活 用し早 期に住 宅を取 得するのが有 利だ

年、でも、 家を持つことに人 生の意 義を強く感じる人はいるかもしれませんが、ることができると同 時に、【いど みえ】社会保険労務士、ファイナンシャ
ル・プランナー、キャリアカウンセラー。講演や執筆、テレビ、ラジオ出演などを通じ、資産運用、ライフプランについてわかりやすくアドバイスしている。経済エッセイストとしても活動中。
社会保険事業運営評議会委員（平成16 年 9月～平成21年12月）、財団法人神戸勤労福祉振興財
団「女性の生活設計に関する調査報告書」調査研究メンバー。
『定年前後 困らないお金の使い方』（PHP 研究所）など著書多数。という考え方などは、 単 純に採 用できない

井戸 美枝同できることから「 強い 」 家 計を作り出す

井戸美枝事務所代表のではないでしょうか。

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年 前と比べ住 宅を取り巻く環 境は大きく変20

年 前なら当があります。例えば、

30

30

14

表1 住宅の種類談、反省点です。なぜなら、親御さんからは、特に参 考になるのが、 親 御さんからの経 験

ム獲 得に向けた楽しい努 力は、必ず実を結到な準 備が成 功につながります。 マイホー物です。 それだけに数 多くの情 報 収 集と周マイホームは人 生でいちばん高 額な買いすのか検証してみましょう。

あります。 どのような状 況が危 機を生み出ことによって、 家 計の危 機を迎えることがえてみましょう。 というのも、 住 宅を持つ万円
資産合計（注）チェックシートの活用方法：日付を固定して、項目ごとに万円単位で記入します。預貯金の項目は、預貯金通帳から金額を記入。株式や債券、投資信託、FX などは時価での残高を記入。生命保険は、現時点で現金に換えるといくらか、配当金の残高と解約時の返戻金が金融資産となります。不動産は取得金額でなく時価です。例えば、近隣で同程度の住宅がいくらで売り買いされているかを参考に価額を記入しましょう。購入価額ではありません。自動車などの動産も、今売った場合の価額です。負債も同様に記入します。

負債資産万円

住宅ローン残額万円
預貯金万円

自動車ローン残額万円
株式万円

その他ローン残額万円
債券（国債・社債など）万円

その他借入金万円
投資信託万円その他（FX など）

万円

小計万円

配当金・解約返戻金万円
金融資産

戸建て住宅・集合住宅

表 2 資産把握チェックシート

2012 年 月 日現在

負債合計

ように把 握するかです。表に資 産 把 握チ

表 の「A」は、会社の財務諸表では負で、そちらをご覧ください。

や活用方法は、（注）に記載のとおりですのェックシートを用 意しました。 記 入の仕 方

2

債 貸 借 対 照 表、 バランスシートと呼ばれているもので、それを家計に応用したものです。

預貯金・保険・有価証券などの金融資産と住宅などの不動産、自動車などが資産となり、ローン・借 金などが負 債です。借 金などの負 債がなければ、資 産と純 資 産が一致する良い家計のバランスシートとなります。

では、 問 題となる家 計のバランスシート「B」に示しました。 資 産かとは、一体どのような状態なのでしょうか。

その例を表

その他 資 産が200万 円あっ たとしても、万 円だったとしたら、預 貯 金500万 円と2000万円、住宅ローン残高が30005000万 円で、 現 在の価 額（ 時 価 ） がるものと思われます。 例えば、住 宅 取 得 時

理由は、住宅の時価と住宅ローン残高によ債 務 超 過になっている世 帯のほとんどのまり負債（借金）のほうが多い世帯です。

りますが、 マイナスになれば債 務 超 過、 つら負 債を引くと、 プラスならば純 資 産が残3

次に、経験者の話を数多く聞くことです。

バイアスのかかっていない本心での意見が聞びます。

社宅・借り上げ社宅

まず、世帯の資産・負債・純資産をどのけるからです。

万円
その他

回の万円
自動車など

自 分の気に入った住 宅にするには借家（公営・民間）・賃貸マンション（公営・民間）資産としての住宅：動産

回万円
時価評価額

転居が必要だという話があります。しかし、賃貸住宅

負債としての住宅ローン

不動産

現 実にマイホームを得る機 会が人 生で戸建て住宅・分譲マンション

次に、 世 帯 資 産としての住 宅について考生命保険

33あるかどうかわかりませんから、最初からで定期借地権住宅きるかぎりの努力をすべきです。

戸建て住宅・分譲マンション

3

債務超過つまり純負債は300万円となりVol.11 1

15所有権住宅

表 3 家計のバランスシートの例
降によく見られました。

債務超過
金融資産純資産しまうわけです。

んな事 態が重なると、 家 計の破 綻となってって職を失い収 入が途 絶えるというたいへーンを徹 底 的に理 解しておくことが不 可 欠借 金でもあります。 そう考えると、 住 宅ロはほとんどの方にとって人 生で一 番 大きな高額の住宅ローンを数十年間支払い続ける

後に住 宅ローンの全 額 償 却ができなければ金」をどれだけ用意できるか、そして「金利」とはできませんが、ポイントとなるのは、「頭ここでは住 宅ローンの詳 細までふれることもいえるわけです。

ことになります。 このような家 計は重 大なと「返済方法」です。

家 計の破 綻を迎えないまでも、住 宅売 却選択を迫られることになるわけです。

は、頭金を300万円増やすとどれな選 択といえます。 なぜなら、 純 資 産がプきるなら、 負 債の一掃を考えるのも合 理 的ようなケースでは、 継 続 的な収 入が確 保でイナスとなっているケースがあります。この時 価より住 宅ローン残 高のほうが多く、マれることができると、返 済 額は年 間 約を、例えば、無 利 子で親 御さんから借り入済む計 算になります。この頭 金300万 円

返済額は利息部分が約121万円少なくての返済額が 万1698円少なくなり、総だけ効 果があるかを調べたものです。 毎 月

図ラスということは、 住 宅ローン残 高の一 部円減少し、返済期間も ・また、純 資 産がプラスの世 帯でも、住 宅を償 還できる貯 蓄があるということ。 純 資ます。

万産の中 身が緊 急 時のための貯 蓄でなく余 裕金 融 資 産であるなら、 住 宅ローンの返 済を優先させたほうが有利でしょう。

年で完済でき14金融資産で減らせると、安 全かつ収 益 率の高い金 融一定のルールによって変動する「変動金利」「固定期間選択型」の つがあります。

返 済 方 法については、「元利均等返済」と「元金均等返済」の つがあります。図を見ると、元利均等返済では、返済が始ケースが数 多く発 生していました。 多 額のを売 却してもまだ多 額の住 宅ローンが残る壊によって住 宅価 額が著しく低 下し、住 宅とになります。 人 生で一番 大きな資 産であんどの方の場 合、 住 宅ローンを利 用するこ宅 購 入できる資 金があれば別ですが、 ほと住 宅 取 得にあたっては、 キャ ッシュで住入 額をできる限り少なくすること 」 と返 済で、「 頭 金をできる限り多く用 意して、 借部分の占める割合が多いのがわかります。

まって間もない時 期は、 返 済 額のうち利 息

住 宅ローン活 用のポイントは大きく つ住 宅ローン支 払いが、 下がり続ける給 料でる住 宅ですが、 言い換えれば、 住 宅ローン住宅ローンとの付き合い方た準備が進められます。

それに固 定 金利と変 動 金利を組み合わせる利」、 市 場 金 利の変 動に伴いローン金 利もは返 済 終 了まで金 利を固 定する「 固 定 金

次に、住 宅ローンの金 利ですが、金 利に1資産を選択する余裕が生まれ、老後に向け住 宅ローンが完 済できるか残 高が少 額ま4住宅（時価）ます。 このようなケースは1990年 代 以住宅（時価）頭 金がほとんどない住 宅ローンを組んで

21

32

住宅ローン

住宅ローン

資産

高 額な住 宅を取 得した後、バブル経 済の崩1

負債・純資産負債・純資産
資産賄いきれなくなる、 または会 社の倒 産によ2

BA216

図1 住宅ローンの頭金による効果
頭金が多いほど、返済の負担は軽くなる＜住宅購入価格3000万円 返済期間30年 金利２.４％の場合＞
・頭金 購入価格の2割 600万円
毎月返済額
借入額
9万3585円

2400万円

総返済額

600万円

頭金と総返済額の合計
約3969万円

3369万840円
・頭金 購入価格の3割 900万円
頭金と総返済額の合計
約3848万円

2100万円
900万円

2947万9320円

利息
約121万円減

毎月返済額
11698円減

毎月返済額
8万1887円

図 2 住宅ローン返済方法
元利均等返済

返済額

返済額

利息

元金均等返済

利息

元金
元金
返済期間

残高

残高
返済期間

17

返済期間

Vol.11 1

返済期間

図 3 住宅ローンの一部を繰り上げ返済する

期間短縮型

返済額軽減型
毎回の返済額はそのままで返済期間を短縮

返済期間はそのままで毎回の返済額を減らす

この部分の利息がカットされる

元金
毎月返済額

利息
利息元金
毎月返済額

この部分の利息がカットされる

繰り上げ返済した元金（返済額が軽減）
繰り上げ返済した元金（返済期間が短縮）

返済期間
返済期間

●借入額3000万円、金利2.4%、30年返済、5年後に約100万円を繰上返済した場合

期間短縮型

返済額軽減型繰上返済の効果

1年5か月（17回）期間が短縮される

毎月返済額が11万円2535円に（▲4447円）
軽減利息額

79万1490円

32万9582円

期 間が長 引けばそれだけ利 息 部 分の支 払いが増えるわけですから「 借 入 期 間を短くすること 」 です。 そのためには、 住 宅ローンの繰 上返 済を、借りる前から考 慮に入れておくことです。

繰上返済には、図 のように「期間短縮型」と「返済額軽減型」の つがあり、期3計の見直しもあわせて行う必要があります。

つことになれば、 聖 域を設けず徹 底した家もしれません。 このような困 難な局 面に立の見えない経済状況下では最後の選択肢かります。返 済 期 間を延ばすことは、先 行きに備えて繰 上 返 済を考えることも必 要になます。変動金利を選択するなら、金利上昇分が増え元 本があまり減らないことになり利が上 昇した時には返 済 額のなかの金 利 部

金 利が低いといっても変 動 金 利を選べば金済 期 間を延ばすかの方 法が考えられます。

金 利の低い住 宅ローンに借り換えるか、 返月の返済金額を下げざるを得ない場合には、家計収入の減少など家計に問題が生じ毎わけです。

家 計の自 由 度が高い生 活を獲 得するというのです。 負 債のある生 活から、一刻も早く間を短 縮できる期 間 短 縮 型を選 択したいも先行きが不透明な経済状況下では、返済期返 済 額を軽 減するものです。 現 在のようにくし、返済額軽減型は返済期間を変えずに間短縮型は返済額を変えずに返済期間を短218歳 代になると残す財 産についあり、 どちらかが同じ都 市・ 地 域に住んで思っています。親世帯は夫側、妻側両者にが必 要で、 借 金があれば誰からいくらの負どこの金 融 機 関にいくらという正 確な情 報て考えたいものです。 金 融 資 産に絞ると、

親 世 帯も地 方 公 務 員の方ならご存 知だと思います

いることができればいいのではないかと思い債があるかを子ども世 帯に正 確に伝えてお帯の連 結 」 が重 要なポイントになるものとが、豊かさ指 標といって、住む、働く、育ます。

強い家計をつくる――住宅への応用

てるなど つの統 計 指 標に基づいて豊かさを都 道 府 県 別に比 較したものがあります。

題は多くあるでしょう。 といっても喫 緊の親 世 帯と子ども世 帯ともに解 決すべき課

贈 与や相 続に関してのポイントは、 次のくのが前提になります。

統計指標による豊かな地域の上位は北陸地

つめは「贈与税の基礎控除」です。贈つです。

課 題の多くは、 子ども世 帯 側にあります。
経 済 的に大きな課 題は住 宅と教 育 費です。

方、 とりわけ福 井 県がトップにランキングされています。

与を受けても年 間に経済的な課題以外にも子どもの養育、具体110万円以内なら基礎控除として贈与税月までの例えば、世帯貯蓄額という統計が毎年発的には見 守りも課 題となります。 実は、 こ

つめは「相続時精算課税制度」で、子月から位は福井世帯あたりの年間収入もそう表されますが、都道府県別で第はかかりません。

県、勤労者です。 それだけでなく文 部 科 学 省が行う小す。その共 働きを支える役 割の一部を親 世ず、相続時に他の相続財産と合わせて精算

累 計で2500万 円までは贈 与 税がかからどもなど推 定 相 続 人へ生 前 贈 与する場 合、帯が担います。収入増で教育費の準備を進

共 働き世 帯 率についても全 国ナンバーします。

これからの厳しい経済社会環境を考えると、住 宅など種 々の住まいが考えられ、 住 宅ロに向けた対 策もはかれます。 増 築、二世 代

土 地 代がかからないだけでなく将 来の相 続ては、 同 一 敷 地 内で住 宅が取 得できれば、はないでしょうか。 住 宅 取 得の課 題についできます。平成

きですが、相続時精算課税とは別枠で利用税とする制度です。今年贈与を受けた場合、1000万円まで非課宅取得資金として親など直系尊属から資金特例」です。これは、月までの期限付歳以上の人が、住核 家 族ではなく、親・子ども世 帯での「 世ーンを二 世 代で負 担するという方 法もあり20年の場合、一般住宅なら12できます。
二 世 帯 住 宅や同 居などしなくても、 親・のようなさまざまな優 遇 策を上 手に活 用し間にわたる住 宅ローン減 税もあります。 こ10子ども世 帯の連 携がとれる優 遇 策はありま

その他に税金に関しては住宅取得後年親から住 宅 取 得 資 金の贈 与を受けることが24て、強い家計づくりを目指しましょう。

活用したい種々の優遇策

3500万 円まで贈 与 税が課 税されずに、つめは「住宅取得資金に関する贈与のめる一方、孫たちは祖父母との関係を深め、収 入を増やすには共 働きが最も効 果 的で1で、その理由は種々考えられるでしょうが、中 学 校 学 力テストでもベスト 、平 均 寿 命

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情 緒 面での望ましい効 果が期 待できるのでも男女ともに第 位です。

1ます。

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帯の連結」があります。

れらの課題を解決する方法の一つとして「世1

個人的に注目しているのは 世代同居です。

22133す。

Vol.11 1

1950381