ポストに郵便物がたまっていないか
仲介会社は１社だけでなく、複数社にゴミ置き場に汚れや分別不備の
募集物件の情報を公開しているか

未回収ゴミがないか
不動産ポータルサイト（SUUMO・

未回収の粗大ゴミはないか
LIFULL HOME’
S・at home など）に

駐輪場は整理整頓されているか、募集物件が掲載されているか

放置自転車はないか
募集広告（ネット・チラシ）の共用部の照明切れはないか
掲載されているか、魅力が伝わるか

ホコリがなく清潔感を保っているか、競合と比較した場合、虫の死骸などないか
改善すべき条件はないか

いやな匂いがないか、【空き部屋の室内】
内容には誤りがないか、設備はすべて【設備】
空室対策の相談をしているか、

インターネットからの問い合わせ、

照明器具が設置され、点灯するか
内見の反響などを聞いているか

スリッパは準備されているか
提案をしてもらっているか

エアコンは備えているか

値下げなど契約交渉の条件を決めて借りるのをためらう、いるか（家賃は 2,000円まで値下げ可、など）

使い古した設備はないか

いつでも電話連絡が付きやすく、

和式トイレ、電気コンロ、バランス釜

すぐに判断・返答できる体制かなど昭和の設備がないか物件の内見用にトイレ・浴室の黄ばみなど、

キーボックスを使っているか

敬遠する汚れはないか

空室対策としてやって当たり前！
募集状況・物件状況チェックリスト「やるべきこと」ができているかをまず確認
賃貸仲介の繁忙期は、満室経営を維持する勝負どき。繁忙期を過ぎると人の移動が落ち着いて長期空室になる恐れもある。退去が出たり、空室に悩む物件は短期決戦の覚悟で、早急に募集条件の見直しや競争力アップに取り組む必要があるだろう。その前にやっておきたいのが基本の徹底だ。まずは当たり前の対策がしっかりとできているか、左ページのチェックリ
ストを参考に確認してほしい。
そもそも自分の物件が募集中だと仲介会社に認知してもらわなけ
れば、部屋探し中の人に案内してもらえない。１社だけでなく複数
社、最寄り駅はもちろん、ターミ
ナル駅の仲介会社にも足を運んで物件をアピールしておこう。また、大手不動産ポータルサイトに物件情報がきちんと掲載されていることも大事。最新情報に更新されているか、写真で物件の魅力や特長が伝わるかなどもチェックしたい。
物件の管理状況にも目を向けよう。足を運んでくれた内見者に「ここに住みたい」と好印象を与えるために、何よりも大切なのは清潔感。築年数を経た物件でも、清掃・整理整頓が行き届いていれば、かえって良い印象を持たれることも多い。特に集合ポストやゴミ置き場、駐輪場など共用部は常にきれいな状態になっていることを心がけたい。部屋の状態も定期的に確認しよう。空室が長引く間にホコリが溜まったり、臭いがこもることがある。空気を入れ替えて清掃し、排水トラップの渇きにも気を付けたい。
また、老朽化した設備を「まだ使えるから」と、そのままにしていないだろうか。設備は時代とともに変わるのでアップデートしておきたい。エアコンは省エネ効果が高いもの、インターホンはＴＶ
モニター付き、インターネット設
備も最新設備に交換すると喜ばれる。さらにキッチンや浴室など水まわり設備は、クリーニングでも取れない汚れが目立つと敬遠されやすい。客観的な視点で、家族・友人に見てもらうのもおすすめだ。
これらの基本の徹底をしたうえ
で、仲介会社に募集広告の反響や内見者が契約に至らなかった理由を必ず確認しよう。自分の物件のウィークポイントがわかり、対策に役立てることができる。

イラスト／平井きわ
文／菱沼 晶空気の入れ替えをしているか【仲介会社との協力】

底＋
徹
の
」
り前
「当た の戦略で
攻め
ゲット！
を
者
入居

共益費の設定は適切か

まずは基本を徹底した上で募集条件を見直し、物件力を高めよう。

エントランス・共用部はきれいか

繁忙期終盤のこの時期、空室を抱えて不安なオーナーも少なくないだろう。
「なんとしても埋める！」という強い決意で空室対策に臨みたい。

家賃が相場に合っているか

空室対策
【共用部】
【募集状況】

に
対
埋
絶
、
め
春
る
の
！
こ
で
だけ
み
組
り
？
この取 るかも！
決ま募集条件を緩和して入居者への門戸を広げよう

少子 高 齢 化 に 伴 う 人 口 減 少 で 賃

貸市場 が 縮 小 す る 中 、 安 定 的 に 入

居者を 確 保 す る に は オ ー ナ ー の 意

識改革 も 必 要 だ 。 募 集 条 件 を 緩 和

して門戸を広げてはいかがだろう。

「 高 齢 者 歓 迎 」、「 ペ ッ ト 相 談 可 」、

「 ル ー ム シ ェ ア 可 」 な ど、 不 動 産

ポータ ル サ イ ト の 検 索 条 件 で 絞 り

込むと 、 対 象 物 件 数 が 圧 倒 的 に 少

ないこ と が わ か る 。 こ れ ら の 入 居

希望者 を 受 け 入 れ れ ば 、 費 用 を かけたり、家賃を下げなくても空室が埋ま り や す く な る 。

注意点

高齢者
歓迎

0.5%

同居人の１人が退去した場合、残った人が家賃の全額を払えなくなる恐れもあるので、家賃保証会社の利用と併せて導入しよう。

対策

注意点

少子高齢化が進む今後は、高齢者は貴重な入居者ターゲット。
受け入れには他にないメリットもある。たとえば高齢者にとって階段のない１階は生活するのに便利で安全なので、１階の不利が有利に転じる。また、高齢者は年金支給などで収入が安定しているため家賃滞納が少なく、長期住んでもらえる可能性も高い。
自宅での死亡事故が若者に比べて多いのは事実。
孤独死対応保険や民間の見守りサービス、
家賃債務保証などでリスクを軽減したい。

事業用の利用可

ペット飼育可働き方が多様化した現在、事業利用もＯＫにすれば空室解消の新たな選択肢となる。弁護士・税理士などの事務所、フリー
ランス向けのオフィス（SOHO）、ネイルサロン、学習塾、料理教室など、個人事業主のビジネスの場として探している人は意外と多い。苦戦する３点ユニットの 1K や築古の 1 階も活路が見い出せる。

コロナ禍で自宅にいる時間が増え、ペットを飼う人が増加。
一方で「ペット可」の賃貸物件はまだ少なく、圧倒的に不足している。さらに複数頭が飼育できる物件はとても希少。駅から多少遠くても、築古物件であっても、家賃を下げずに空室が埋まる可能性は高い。さらに入居後は転居せず、長く住み続けてくれる傾向がある。

事務所
利用可

2.7%

入居者以外の人の出入りが発生することもあるので、防犯対策に気をつけたい。
「事業用賃貸借契約書」を交わすこともお忘れなく。

礼金・敷金ゼロ、フリーレント、初期費用の分割払い
9.1%

費用を
かけずに

高齢者入居可友人同士やカップルで同居したい人は多いのに、意外に少ないのが「ルームシェア可」の物件だ。受け入れることで入居者募集の間口が広がり、競争力の低い物件でも埋まりやすくなる。広めの単身者向け物件やファミリー物件は空室期間が長
びくと収入ロスも大きくなるので、積極的に採用するメリット
は大きい。

注意点

フリー
レント

高齢 者 は 年 金 な ど で 収 入 が 安 定

注意点

してい る 人 が 多 く 、 長 期 間 住 ん で

3.5%

もらえ る 傾 向 。 孤 独 死 を 心 配 す る

ルーム
シェア可

オーナ ー も い る が 、 実 際 は 病 院 で亡くな る 人 が 大 半 だ 。 そ れ ほ ど 不

安に思 う こ と は な い 。

犬や 猫 な ど の 飼 育 件 数 は 年 々 増

え て お り、「 今 後 ペ ッ ト を 飼 育 したい」 と い う 潜 在 的 な ニ ー ズ も 少

なくな い 。 ま た 近 年 で は 結 婚 前 でも同棲 し た い カ ッ プ ル や 、 家 賃 負

担軽減 の た め 友 人 同 士 で の ル ー ム

シェア を 希 望 す る 人 も 増 え て い る 。

受け入れＯＫにするのも賢い手だ。

さ ら に 空 室 をＳ Ｏ Ｈ Ｏ（ 小 規 模 オ

フ ィ ス ）、 ネ イ ル サ ロ ン、 学 習 塾など、 事 業 用 と し て 貸 し 出 す 方 法もある 。

保証 人 を 立 て に く い 人 は 、 保 証

人不要 の 家 賃 保 証 会 社 の 利 用 で 受

け入れ よ う 。 募 集 の 間 口 が 広 が り 、滞納リ ス ク も 回 避 で き る 。

入居 者 の 負 担 が 重 い 初 期 費 用 の軽減も 検 討 し た い 。 敷 金 ・ 礼 金 ゼ

ロ 物 件 は 最 近 増 え て き た が、「 フリ ー レ ン ト 」 や「 分 割 払 い Ｏ Ｋ 」といっ た キ ャ ン ペ ー ン を 打 っ て 入

居のハ ー ド ル を 一 段 と 低 く す れ ば 、

空室解 消 の 即 効 性 が 高 ま る 。

以上 、 費 用 を か け ず に 行 え る 有

効 な 空 室 対 策 を 紹 介 し て き た が、

そ れ ぞ れ に 特 有 の 注 意 点 も あ る。

あらかじめ起こりがちなトラブルやリスクを知って、ダメージを回避でき る 対 策 を し て お こ う 。

ルームシェア、２人入居可

条件を見直す居入

礼金・敷金ゼロ、フリーレント、分割払いといった初期費用の負担を軽減する施策は即効性が高い。初期家賃の何カ月分かを無料にするのが「フリーレント」。仮に家賃を 10％下げると 10 カ月で 1 カ月分のマイナスになるが、フリーレント 1 カ月
で 10 カ月超の入居を見込めるなら、家賃の値下げよりも収入は多くなる。
フリーレントでは契約書に「契約期間中に解約するとフリーレント期間分の家賃を請求する」
といった短期解約条項を盛り込んでおきたい。

注意点

既存の入居者に事前告知が必要。
募集時は頭数、サイズ、種類、予防接種の有無を確認。
「ペット飼育誓約書」を取り交わそう。

保証人不要（保証会社の利用など）
保証人
不要

58.2%

注意点

支払い能力があっても、親が 高齢だったり、兄弟がおらず、連帯保証人を立てられない入居者も多い。連帯保証人を不要にして保証会社を利用してもらえば、こうした人も入居対象者にできる。連帯保証人の手続きがなく契約もスムーズ。しかも滞納トラブルがあった場合、保証会社が家賃を立て替え払ってくれるのでリスクを軽減できる。
入居者には家賃に加えて保証会社利用のための費用がかかる。
また、家賃保証の内容や保証会社の信用力をしっかり見極めて選ぶことが大事。

※円グラフは、不動産ポータルサイト「SUUMO」で東京 23 区内の物件（全 1,216,317 件）を対象に、こだわり条件で各項目（高齢者歓迎、ペット相談可、保証人不要、ルームシェア可、事務所利用可、フリーレント）を検索したときの割合。2023 年 2月13日時点。

ペット
相談可

24.0%

人気設備を導入して物件の競争力をアップ！

多少 の 費 用 は か か る も の の 、 空

費用を
かけて
対策

家具や小物で演出して、内見者の心を射止める！

ホームステージング

インターネットでの部屋探しが主流になった現在、入居希望者はポータルサイトで条件に見合った物件を絞り込
み、実際に内見するのは平均２～３件に過ぎない。ポータルサイト上で選ばれ、内見から成約につながる物件づくりが大切だ。
そのために実施したいのがホームス
テージング。空室に家具や照明、小物などを置いて内見者に素敵な暮らしのイメージを与え、「ここに住みたい」と思わせる手法だ。イケアやニトリ、ネッ
トショップを利用すれば手頃な価格でおしゃれな家具や小物類が手に入り、低コストで見た目が劇的に変えられる。
ポイントは単身者かファミリーか、男性か女性かなど、入居者ターゲットを定めてコーディネートすること。ステージングした部屋は写真を撮って募集広告に掲載することもお忘れなく。
●大家さんフェスタで特設コーナーを設置
詳しくは20 ページ

手軽に導入できるアイテム登場！

TVユニット

リビング
ユニット

ボックス
シェルフ
ベッド

プラスチックダンボール製の簡易家具
で賃貸住宅の空間演出ができるツール「モデル～ム」。簡単に組み立てられ、繰り返し使用できる。シングルセット
38,940円～（税込み、送料別）。
問い合わせ TEL.095-893-5037
株式会社ハウジングロビー

今が差別化を図るチャンス。多くの 入 居 者 に 渇 望 さ れ て い る の で、待ったなしで取り入れたい。

入居者のセキュリティへの意識も高まっている。ＴＶモニターホ

ンや防犯カメラ、後付けできるエントランスオートロックなどを設置して防犯対策をアピールしよう。

共働き世帯や一人暮らしの女性など、洗濯物を外干ししない人も増えている。そうした生活で室内用物干しは必須アイテム。低コス

トで設置でき、内見時の印象アップにもつながるので、迷わず導入したい。浴室乾燥機も換気扇の交物件に人気の設備を取り入れた換で設置可能なタイプがある。

果 が 高 い の が 人 気 設 備 の 導 入 だ。

ら、募集図面や不動産ポータルサ

室対策 と し て 取 り 組 み や す く 、 効

最 近 の ト レ ン ド を 知 り、 入 居 者

イト上での広告に情報を追加掲載

ポータルサイト上での物件写真

ターゲ ッ ト に 合 っ た ア イ テ ム を 取

ボック ス 」 は 近 年 ニ ー ズ が 急 増 しの見栄えも空室解消の鍵を握る大することも忘れずに。設備条件でている 設 備 の 筆 頭 だ 。 在 宅 ワ ー ク

事なポイントだ。小物や家具を飾り入れ て 競 争 力 を 高 め よ う 。

や動画 視 聴 を す る 入 居 者 に は ネ ッ

りつける「ステージング」で暮ら物件が選ばれやすくなる。

ト環境 が 不 可 欠 で 、 今 で は 速 さ がしのイメージを演出した部屋の写「無料 イ ン タ ー ネ ッ ト 」 と 「 宅 配

求めら れ る よ う に 。 再 配 達 の 手 間

Mさん・20 代女性
1人暮らし
2K

趣味の荷物が多く、希望の家賃帯で広さ優先、2 部屋が借りられる物 件にしました。 築 40 年超の RC 造ですが、室内はリフォームされてきれい、トイレと温水洗浄便座は新品で、クローザー付き引き戸も良かったです。浴室乾燥機は部屋干しができ、浴室が清潔に保てて便利。南向きで明るいベランダがお気に入りです。

真をサイトに掲載すれば、ネット

築年よりも広さや明るさを優先。
リフォームできれいな物件は快適です

Yさん・30代男性
夫婦2人暮らし2DKがなく な り 、 非 対 面 で 荷 物 が 受 け

Mさん・40代女性
家族3人暮らし
戸建て賃貸

戸建て賃貸が借りる決め手
で、まもなく10 年が経ちます。3 口コンロのキッチンは
料理がしやすく、追い焚き機
能付き風呂は便利。子どもの留守番時に荷物が届いてもいいよう、
宅配ボックス・TV モニター付きインターホンは必須です。昨年、給湯器を故障前に交換してもらい安心。更新料が無いのもずっと住み続ける理由です。

オートロック必須でマンションを探し、好立地に建つ今の物 件に入 居しました。家では TV でスポーツ動 画 配
信をよく見ています。光回線
インターネットですが、時間帯によっては通信が遅くなるので新しい設備を希望。また料理を作るので、次は 3口コ
ンロ、広い作業スペースがあるカウン
ターキッチンが欲しいです。

で物件検索をする人の目を惹きつ

非対面で受け取れる
宅配ボックスは子どもが留守番でも安心です

Mさん・20 代男性
実家暮らしで住まい探し中家でのスポーツ動画観戦に最新のインターネット
環境を切望

取れる 宅 配 ボ ッ ク ス も 人 気 で 、 こ

一人暮らしの住まいを探しています。 玄 関をスマホで 開錠できるスマートロック、自炊をしたいので 2 口コンロのキッチン、ネットの動画配信サービスを契約しているので、無料
Wi-Fi の環境も欲しいですね。お風呂はシャワーブースだけでもOK、ベラン
ダには椅子を置いて休日にのんびりできる物件があるといいな。

Iさん・20 代女性
2人暮らし
1LDK

仕事で 帰りが 遅い ので 24
時 間ゴミ出し・宅 配ボック
スは必須条件でした。防犯面からオートロック付きのマンションを探し、今の 物件に決定。お風呂にゆっくり浸かりた
いので、追い焚きは嬉しい設備です。
Wi-Fiルータなどを入れる配線ボックス
が意外と便利。今は荷物が増え、収納が足りないと感じています。

けることができる。反響数が高ま

鍵をなくさないよう、玄関にはスマートロックが欲しいです

24 時間ゴミ出し・
宅配ボックスは
平日不在がちな
暮らしに便利の２つは新築ではすでに標準装備

Sさん・30 代女性
1人暮らし
1K

６年前に 2.5 帖のウォーク
インクローゼットが魅力の新
築 物件に入居しました。浴
室乾燥機・追い焚き機能付
き風呂は大活躍しています。
休日はネット配 信で映画を見るので、
ネット環境は不可欠。次の更新で気分転換に引っ越しも検討しましたが、最近、無料インターネットと宅配ボック
スが設置されたので更新予定です。

り、内見予約につながりやすいの

休日はネット配信で映画鑑賞。
無料インターネットが導入されて嬉しいになり つ つ あ る 。 一 方 、 築 古 物 件

賃貸住宅の入居者、住まいを探している入居希望者6人に「入居の決め手」「あって良かった設備」「今後欲しい設備」などを聞いてみた。
リアルな声を空室対策の参考にどうぞ。

でぜひ上手に活用してほしい。

賃貸住宅にあったら嬉しい！
設備・仕様

リアルな
声を
入 居者
さんに
聞きまし
た！

ではま だ 導 入 が 進 ん で い な い の で 、仲介会社の協力も大切
オーナー自らアクションをオー ナ ー が で き る 対 策 を 様 々 紹

介して き た が 、 空 室 を 埋 め る に は

仲 介 会 社 の 協 力 が 必 要 不 可 欠 だ。

ポータ ル サ イ ト へ の 掲 載 に 力 を 入

れてい る 会 社 で 、 募 集 状 況 の 報 告や空室 対 策 に 効 果 的 な 提 案 を 行 ってくれ る と こ ろ を 選 び た い 。

オーナー側からコンタクトを取って 仲 介 会 社 と 良 好 な 関 係 を 築

くこと も 大 切 。 最 終 的 な 空 室 対 策として 契 約 を 決 め て く れ た 仲 介 会

社にＡＤ（広告料）の名目でインセ

ンティブを払うことも検討しよう。

●オーナー自ら積極的に行動し、仲介会社と良い関係を築こう。

いず れ に し て も 知 識 を 得 る だ け●人気設備を導入して差別化を図り、物件の競争力を高めよう。

で終わ ら ず 、 オ ー ナ ー 自 ら 行 動 に●募集条件を緩和して、新たな入居者層を受け入れよう。

移 す こ と が 空 室 解 消 の 鍵 を 握 る。

●当たり前の対策ができているかを確認し、まず基本を徹底しよう。

さっそ く 実 践 し て ほ し い 。

まとめ

物件力を高めるいま、進化する リノベーション
家賃 60,000円▶ 75,000円
SE

リノベ総費用 485 万円（うち100万円を補助金でカバー）

補助金100 万円を活用し、間取りもデザインも一新！

1
CA

最新事例
事前準備と
成功のポイント
アフターコロナの
トレンド

20

取材・監修
グッドルーム株式会社

武田 航希 さん

年以上住んでいた入居者が退去し、汚れがひどかった築古マンションの3DK。原状回復でも相当な費用がかかるため、
国土交通省による「子育て支援型共同住宅推進事業」を活用。補助金100万円を得て間取りを2LDKに変更し、カウンターキッチンに。LDKは無垢床を採用し、居室 2 室はフロアタイルにしてコストダウン。さらにデスクを造り付けてテレワークにも対応。エレベー
ターのない 4 階というハンデも、家賃アップで入居が決まった。

グッドルーム株式会社 投資企画部マネージャー
2018年にグッドルーム株式会社に入社。
課題を抱える不動産に関しての利活用提案をメインで担当している。
築年数● 35年
構造● RC（鉄筋コンクリート）造
間取り● 3DK → 2LDK 専有面積● 60.00㎡
施工会社●グッドルーム（株）

テレワークの普及で間取りのニーズが変化
２０２０年からのコロナ禍でテ
レワークやオンライン学習が一気に普及し、在宅時間が増えたこと
で、 賃 貸 市 場 に お い て も 入 居 者
ニーズが大きく変化した。コロナ
禍の最中には、高い家賃を払って通勤に便利な都心に住む価値が薄れ、同じ賃料で広い居住空間が得られる郊外へ移り住む動きも活発になった。現在は都心への流入が戻っているものの、ファミリー層は依然として郊外志向が続いている。コロナ禍で生まれたこうした変化は、賃貸住宅のリノベにどのような影響を及ぼしたのだろうか。
グッドルーム（株）の武田航希さんによると、コロナ禍以降、熱望されるようになったのが、快適に
テレワークができるワークスペー
スや高速インターネット設備を備えた住まい。特に間取りのニーズが大きく変わったという。
「コロナ禍以前は部屋数よりも広々と開放的な暮らしを求めるニーズが高く、例えば単身者向けの築古の１DKは間仕切りを取り払ってワンルームにするようなリノベが主流でした。
ところが、コロナ禍

で『働くスペースと寝るスペース
を分けたい』と望むご入居者が増え、ワンルームでも何らかの仕組
みでスペースを切り分けられる部
屋の人気が高まっています。ファミリー向けの物件は、LDK の一角を仕切って、“おこもり感＂のあるワークスペースを設けたプランの反響が高いですね」（武田さん）
新型コロナウイルスは５月から５類感染症に移行したが、すでにテレワークを恒常化している企業も多い。アフターコロナ時代を迎えても、コロナ禍で生まれた生活スタイルのかなりの部分が社会に定着するだろう。今後も「自宅で仕事できる環境を整えたい」、「家で過ごす時間を快適で豊かなものにしたい」といった入居者ニーズは増えていくと思われるので、こうしたトレンドも捉えていきたい。
た だ し、 入 居 者 の 誰 も が テ レ
ワークをするわけではない。
「例えばワークスペースを設けるな ら、『収納としても利用できる
柔軟なスペースにする』、『リビン
グの一角を可動式のパーテーショ
ン で 仕 切 る 』と い っ た、住 み 手 のライフスタイルによって使い分けられる汎用性も考慮したプランがおすすめです」と武田さんは語る。

取材・文／菱沼 晶

リノベーションは空室対策の有効な手段。ポイントを押さえて上手に行えば、築古物件でも人気物件に変身する。そこで今回はリノベーション（以下略リノベ）に関するノウハウや参考事例を大公開！ コロナ禍を経て変化した入居者ニーズや最新トレンドを把握して費用対効果の高いリノベプランを立てよう。

Before

上／汚れも目立つ室内。4 カ月間
空室が続いていた 右／テレワーク
はもちろん、入居者のニーズに合わ
せて活用できるデスクを造作

CA

リノベ総費用 527 万2,000 円

いま、
進化する
リノベーション

家賃 139,000円▶ 182,000円

築古でも付加価値を付けて家賃大幅アップに成功

SE

3室とLDKをつなげて、収納豊富な16 畳超のLDKに変更。キッ和 チンは対面式に変え、内装は無垢床＋白を基調にすっきりと統一。1階の元集会所は共有のテレワークスペースにリノベして付加価値を高めた。施工中に成約し、家賃アップと早期入居を実現。

コンフォート津田沼弐番館 605 号室を再生

BeforeCA

築年数●築25 年
構造● SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）
造
間取り変更● 3LDK → 2SLDK
専有面積● 65.05㎡
施工会社●グッドルーム（株）

左／キッチンは対面式 右／居室に加えて 1 階は集会所の機能を保ちつつ、ワークスペースも新たに設置となった
家賃 社員寮のため 0円（周辺相場は7万円）▶ 8 万円

古びた和室の2DKを広々としたワンルームにSE

4

リノベ総費用 1億 4,500万円
家賃 自己利用のため、0円（周辺相場は75,000円）▶ 93,000円
リノベ総費用 524 万円
CA

築古の元社員寮を全室ワンルームに大胆リノベ
居室と共用部の工夫で周辺との差別化を実現

SE

2

室 2 部屋＋ DKを広々としたワンルームに変更。老朽化し和 ていた設備を交換し、キッチンには多目的に使えるカウンターを設置。さらにウォークインクローゼットも設けて、入居者からのニーズが高い収納力もアップ。施工中に周辺相場を上回る家賃で成約した。

BeforeBefore

築年数●築34 年
構造●軽量鉄骨造
間取り変更● 2DK → 1R
専有面積● 47.05㎡
施工会社●グッドルーム（株）

居率が低下していた築 24 年の元社
員寮を 1 棟まるごとリノベ。周辺との差別化を考えて全室ワンルームの賃貸に変更し、独立洗面台とトイレを新設して 3点ユニットバスを分離。キッチン横には勉
強机にも調理台にもなるデスクを設置し、最新ニーズに対応。1 階には入居者無料のコワーキングスペースを設け、個別ブースも用意。相場より高い家賃で満室に。

入

築年数●築23 年
構造・階建て● SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）
造・5 階建て総戸数・間取り● 50 戸・1R 専有面積● 18.00㎡
施工会社●グッドルーム（株）

左／入居者次第でマルチに活用できるキッチン横のスペー
ス 右／共用部の充実で居室の狭さをカバー

築古の魅力を活かしつつ今のニーズを捉えたリノベを「現在の入居者が住まい選びで重要視するのは建物の新しさではありません。それよりも家賃や部屋

年古※出典：アットホーム（株）「不動産のプロが選ぶ！『2022年下半期 問合せが多かった条件・設備～賃貸編～』ランキング」の広さ、住環境、設備に重きを置

・

2

い て い る よ う で す 」 と 武 田 さ ん。

の中で当初の想定よりくても妥協できるという調査デー

タもある ※。若者の間では“昭和レ ト ロ ＂ が ブ ー ム に な っ て お り、

築古ならではの古さを逆に味わいととらえる入居者も増えている。

築古の個性や魅力をうまく活かしつつ、今どきの暮らしに合った

リノベーションで付加価値を付けることが、空室を生まないための重要なポイントになる。

「可能であれば浴室、トイレ、キッチンなどの水まわり設備は最新のものに交換した方がいいでしょう。

特に３点ユニットは入居付けに苦労する可能性が高いため、分離工事を行い、独立洗面台を設置することをおすすめします。スペース

的に難しい場合は、３点ユニット

をトイレとシャワーブースに換えるのも効果的です」（武田さん）

前述したように、アフターコロ

ナの時代もテレワークは定着しそうなことから、集中して仕事ができるよう、遮音性の向上も今後の課題となる。また、夏や冬の在宅時間の増加は冷暖房費のアップに直結する。昨今の光熱費高騰も考えると、断熱性能を高める、省エ

ネ性の高いエアコンに換えるといった配慮もしたい。この他、高速インターネット、
宅配ボックス、ＴＶモニター付きインターホンなどの設置が望まれる。

「条件的に埋まりにくい空室がある場合は、思い切ってその部屋を共有のシェアラウンジやワークス

ペースにリノベするという手もあります。個々の居室が狭くても拡張空間として使っていただけます

し、他にない付加価値となって差別化が図れます」と武田さん。

ただし、コストの掛けすぎにならないよう、家賃とのバランスを考えて、適切な場所に適正な費用をかけることが重要。プラス要素を加えるより、まずはマイナス要

素を削ることが大切だ。

築古でも大丈夫。可変性のある

間取り、ニーズの高い設備の導入、遮音性の向上など、コロナ禍を経て生まれた新たなニーズを踏まえたリノベをしよう。

10「 築 年 数 」 に つ い て は、 部 屋 探 し

収納の多い引き出しタイプのキッチンに交換

1
P

見積もり前に竣工図を用意
周辺の市場動向も チェック
リノベーション
（ 以 下、リ ノ ベ ）することが大切になる。ポータル
リノベ費用が家賃収入によって回

判 断 指 標 の ひ と つ と な る の が、益が得られるか、をしっかりと見サイトを見て周辺エリアの家賃相
収 し 終 わ る ま で の「 投 資 回 収 期件が地域の賃貸市場でどんなポジ場や競合物件の情報を集めて、目間」。ただし、「何年での回収が理極めよう。

指す賃料を決めておきたい。地元
想」という答えがあるわけではな

ションにあるか」を客観的に把握の仲介会社に市場動向を直接聞いい。リノベ後の家賃年分を目安てみてもいいだろう。

自身でやっておきたいのが、建物● 建物の現在の状態を把握

事 前 準 備 の ポイン トナーの経営計画に合わせて判断しに計画するケースが多いが、オーを計画するときに、まずオーナーの現在の状態、工事のスケジュー
た い。「年後も引き続き高い競● 資料を用意（竣工図、図面、● 工事のスケジュール、

間取り図、修繕履歴など）

ル、どの部分をどう工事したいのか、 を 明 確 に す る こ と。 そ し て、
建築当初の竣工図など配管・電気
年かかっても良い」と争力を持つ物件にしたいから、回収期間はいう考え方もある。また、銀行などから借り入れをする場合は、事工事したい部分を明確にする● 住宅診断を受けると安心

業計画等の中に収支計画を盛り込

配 線 等 が わ か る 図 面 や 間 取 り 図、
過去に改修したことがある場合は、● できれば周辺市場もチェック

投資回収計画を立てるポイント
は、収入と支出を正確に把握・反映すること。そうすることでよりリアルなものになる。
リノベには家賃アップだけではるいは空室期間を短縮させるとなく、家賃の低下を遅らせる、あ賃貸住宅におけるリノベは、少いった効果も期待できる。例えば年のスパンで見て、賃料の下げ

ベ費用を回収した上でプラスの収まり「費用対効果」である。リノ

投資して得られる効果の高さ、つ先 の コ ス ト を 抑 え る こ と よ り も、

気持ちはわかるが、大切なのは目も重要だ。

野で収益を比較して判断すること収支を算出するなど、長期的な視原状回復費用などを想定した上で幅、空室期間、数回の退去に伴う周辺自治体のホームページなどをもある。気になる方は所有物件のその他、地方自治体ごとに行っている省エネリノベの補助金制度

国交省、経済産業省、環境省が国の補助制度を活用して省エネ化リノベをおトクにばムダな投資になる。節約したい

額であっても収益が上がらなけれ

投資回収期間を指標に費用対効果の高いリノベをむ必要が出てくる。

それらの履歴や資料も用意しておくことがポイントだ。また、築古の場合は工事途中で思わぬ不具合
や劣化が発見され、予定外の補修

2費用がかかることも。特に建物の外壁や屋根、廊下などの外側の箇所は管理状態の差が出やすい。事
前に目視と管理記録でチェックしよう。大幅に工事総額がアップしてしまう事態を回避するには、事前に住宅診断を受けておくとより安心だ。
もうひとつ、オーナーが事前に知っておきたいのが周辺の市場動向。集客力を高める効果的なリノベを行うには、まずは「自分の物疵保険制度の認定を受けた会社でP

費 用 の ポイン ト
あるかが一つの判断材料になる。
いずれにしろ、賃貸住宅のリノせられる安心感がある。

●「投資回収期間」を設定し、今後の運用計画を明確にする
ベ実績がないところは避けた方がチェックしてみてほしい。

高効率給湯器の設置に対して定額を補助。ハイブリッド給湯器、ヒートポンプ給湯器は5 万円／台、家庭用燃料電池は15万円／台。

● リノベをして利益を出せるか

住宅の省エネ化を支援するための入居者ニーズを捉えたリノベで給湯省エネ事業

賢明だろう。個人住宅のデザイン

３つの補助事業「住宅省エネ２０

既存住宅の断熱性能を早期に高めるための事業。断熱窓への改修
で5 万円～最大200万円／戸の補助金が交付される。

差別化を図れば、高い空室改善効

先進的窓リノベ事業

２３キャンペーン」を創設。３月

子育て世帯、若者夫婦世帯を対象にZEHレベル基準を満たす新築住宅や省エネ改修等に補助金を交付。賃貸住宅も改修補助の対象。

収支をシミュレーション

10
5

こどもエコすまい支援事業

果や家賃アップが期待できる一方、合わせた施工が可能となる。

は得意でも、賃貸経営にとって重10
省エネリノベは今がチャンス！補助金制度「住宅省エネ2023キャンペーン」を実施中。※

下旬から補助申請の受付がスター

今使える補助金制度を紹介！

原状回復よりも大きな工事費用が部分的な依頼に向いている。

トしている。対象には賃貸住宅も設備交換や床材の張替えなど、すことで、より入居者ニーズに掛かるのも事実。投資効果を確実

備に関わるリノベを得意とする。

ため、それをリノベ提案に活か含まれており、所有物件のリノベ

居者の声を日頃から聞いているに得るためにも、オーナー自身でベショップ。自社メーカーの設● 長期的な視点で収益を比較するている安心感もある。

を検討しているオーナーは詳しいのメーカーが提携しているリノ

きることが多い。管理会社は入要な費用対効果を考慮できない会

アフターサービスや保証が整っ設計から施工まで同じ会社に任準備するところは準備して、信頼きる小規模なリノベから依頼で社だと成功はしない。まずは複数

社や、賃貸に特化した会社も。

情報を確認して、うまく活用しよ

水まわり設備、サッシや床壁材の会社に相談してプラン案と相見案力がある会社が多い。また、のおけるパートナー企業を選ぼう。

比較的リーズナブルな価格でで積もりを取り、比較検討しよう。

会社が対応する。デザインの提からリノベ 専 門に 特 化した会

う。

住宅設備会社
部材メーカー会 社 選 び の ポイン ト

ベに、自社の営繕部門や関連まで多彩。設備会社や建材店

費用
管理会社

● 賃貸での実績を確認する

列の大手企業から、中小企業

3

準備● 複数社に相見積もりを取る

自社で建築した賃貸住宅のリノ

P

施工会社選びは規模によらず賃貸実績が豊富なことが重要

住宅メーカーや不動産 会 社系

リノベをすると決めたら、次に施工会社を選ぶ必要がある。大まかには「リノベ専門会社」、「住宅メーカー・大手建築会社」、「管理会社」、「住宅設備会社・部材メー
カー」に分かれ、それぞれに特長がある（下図参照）。
大手になるほど、建築士やインテリアコーディネーターを内部に抱え、入居者ニーズを踏まえたデザイン提案力が高い傾向にあるが、その分、コストも割高になりがちだ。最近は小規模でも技術力があり、低コストで集客力の高いデザインを提供するリノベ会社も増えている。なお、会社の経営状態が気になる場合、国のリフォーム瑕

※「住宅省エネ2023キャンペーン」は、補助金申請額が上限金額に達した時点で受付終了。

3

NT

NT

住宅メーカー
大手建築会社

会社

OI

リノベ専門会社

リノベーションを成功させるためには、どんな準備が必要？
予算はいくらかける？どんな施工会社に依頼すればいい？
リノベを計画する前にオーナーがやっておきたいことや
知っておきたい知識をまとめてお届けする。
［監修］グッドルーム（株）武田 航希 さん

カギは準備にあり！
成功するためのポイント
NT
OI

OI

リノベーション会社の
種類と特長

いま、
進化する
リノベーション

効果をぐっと高める

賃貸管理の中身を知ろう
まずは
状況
把握
から！

入居者管理
建物管理

●入居者募集や入居手続き●賃貸借契約関連●賃料の収納●クレーム・トラブル対応●退去時手続き●空室管理●共用部分の清掃、手入れ●建物の目視点検●屋外施設の監視、整理●共用設備の保守点検の手続き・補助●敷地内の除草、外構の手入れ●大規模修繕の計画、準備

賃貸管理のアップデート

賃貸管理の全体像を知り管理形態の修正も検討「賃貸住宅を持ったら、最初にど務をすべて担う形だ。賃貸管理の中身を理解した上で、どの管理形
態が自分に向いているかを改めて考えてみよう。

いオーナーが意外に多い」と廣田「業務の内容を把握して全体を見軌道修正することも大切だ。

状況の変化に合わせて見直して、さんは指摘する。そこで、まずは渡せれば『自分でできる部分』と要に応じて外部への委託もしやす『 で き な い 部 分 』 を 理 解 で き、 必

賃貸管理とは何かについて、きちんと把握しておこう。
賃貸管理の仕事は、上図のよう

昨今は、賃貸管理をサポートすくなります」（渡辺さん）

ード面の「建物管理」に大きく分る様々なサービスが登場している。

がしっかりしないと家賃がきちんの入居者管理が欠かせない。ここ

賃貸住宅の経営では、ソフト面

える手も検討してみよう。

件対応のサブリースなどに切り替

分委託サービスの活用や、築古物

自主管理なら、一部を外注する部と入らなかったり、入居者が退去

賃貸経営＝入居者管理と言ってもい事態を招く。そういう意味では、してしまう、といった好ましくな注意！ コロナ禍を経てトラブルが増加傾向

多岐にわたる。

けられる。どちらも必要な業務はにソフト面の「入居者管理」とハ

株式会社みまもルーム

賃貸管理に関わる新たな動きに
これらの業務を管理会社にほぼ一つ目は、２０２１年 月に賃

近のトピックスとしては二つある。

ついてもチェックしておこう。最任せることを「委託管理」という。

過言ではないくらいだ。

！
？
を借り上げた会社が、これらの業

注 す る。「 サ ブ リ ー ス 」 は、 物 件

物管理は設備会社などに個別に発し、入居者募集は仲介会社へ、建となる業務をオーナーが自らこな

ブル対応など、入居者管理の基幹「 自 主 管 理 」 は、 家 賃 収 納 や ト ラ

約、家賃や敷金を預ける口座と会前の重要事項説明や書面による契を結ぶ際に、オーナーに対して事れたこと。さらに、管理受託契約

国土交通大臣の登録が義務付けら戸数が一定規模以上の管理会社に

貸住宅管理業法が創設され、管理

渡辺 よしゆきさん
大家業の経験を活かし、大家目
線 の管 理 会 社として2014 年に設立。著書・講演など幅広く活動。

合同会社アップ

廣田 裕司さん

代表社員

大家としての経験、不動産会社としての経験を活かし、大家さんの賃貸経営をサポートしている。

賃貸管理をより良く改善する方法

ピックアップし、対処法や注意点、

典型的な困りごとや悩み事例を次ページから、管理にまつわるえるだろう。

貸管理の重要性が増しているといかに適切に対応していけるか、賃

刻なトラブルになりかねない。い事象だけに、対応を間違えると深も聞く。賃貸管理と密接に関わるによる家賃滞納の拡大といった話

ゴミの急増や、入居者の失業など

巣ごもり需要の定着による家庭ています」（廣田さん）

いる入居者からのクレームになっ

下階や隣でリモートワークをして昼間なら問題ないはずですが、上「掃除機や洗濯機の音も、本来はごく増えました」（渡辺さん）

がもととなる、音のクレームがす

話のやり取り、リモート会議など「在宅勤務の普及で、室内での電二つ目はコロナ禍による影響。

基準にもなる。

ている。管理会社を選ぶ際の判断

項の明確化など、適正化が図られ合は、誇大広告の禁止、リスク事うになった。サブリース契約の場

告などが管理会社に求められるよ社の固有財産の分別管理、定期報

ることを再認識しておこう。

対するオーナーの責任は付いて回経営をする以上は、管理・運営にサブリースでも変わらない。賃貸

管理形態が自主管理・委託管理・

が 区 分 所 有 や 一 棟 物 件 で も 同 じ。

管理の重要性は、所有する対象

ギを握るのが管理の質である。

を整えなければならない。そのカじてもらえる生活環境と建物空間度を高め、長く住み続けたいと感定収入を得るには、入居者の満足

泉は、入居者が支払う家賃だ。安

そもそも、賃貸経営の収益の源ていない」という人も少なくない。

が な い 」あ る い は、「 内 容 を 理 解 しという意識が低く、管理への「関心居住サービスを提供するビジネス

賃貸オーナーの中には、良好な

管理は賃貸経営の根幹
入居者満足度を左右するカギ

代表取締役を紹介しよう。

イラスト／高村 あゆみ
取材・文／木村 元紀

よ困りご くある
対応方 とCASEの法もわかる

特 集 より良い 経 営を目 指 す！
んな業務が必要か、理解していな

監修

収益性の低さやトラブルに悩む
賃貸オーナーは多い。
実は、原因の多くは管理の質にある。そこで今回は、よくある困りごとへの対応策と、賃貸経営をレベルアップするコツを大家さんであり、管理のプロでもある
お２人に伺った。
6

ソフト面・マネジメント

ハード面・メンテナンス

CASE

2 騒音

滞納

入居者同士で騒音トラブルが起きて、一方が退去してしまいました
悩み対応策「上階の人が夜中に掃除機をかける音がうるさい」とクレームが入り、まもなく退去してしまいました。発生源と思われる
人に直接注意をするべきだった？

CASEます。皆さん、共同住宅なのでお互いに気を付けてクレームの連絡も頻発している。放置したり対応をください』という内容の柔らかい文書を全戸にポス間違えたりすると、
トラブル発生源の当事者は残り、ティングして、注意喚起しましょう」（渡辺さん）
この他、敷地周辺の違法駐車や近隣からのク質の低下にもつながってしまう。

レームなどには、地域の警察派出所とも協力して「音の響き方、感じ方は個人差がありますが、コロ

スムーズな解決を目指そう。

ナ前より騒音に対して敏感になり、受忍限度が下（廣田さん）「解決を急ぐあまり、発生源の疑いのある人に直接注意することは禁物。当事者が『誰がクレームを付けたんだ？』と感情的になり、事態が深刻になる

お役立ち管理サービス

トレスがたまっているため、早めの対応が大切です」

放置ゴミ

長期空室

管理替え

賃貸オーナーなら、経営している間に一度は遭遇する管理をめぐる困りごと。
いざというとき慌てないために、経験豊富な渡辺さんと廣田さんに、改善策や注意点を聞いた。

前述した通り、コロナ禍で騒音トラブルは増加。

がっている印象です。クレームになる時点で相当ス

設備故障

よくある管理の困りごと、対応策とアップデートの仕方をズバリ回答！

注意喚起の文書を全員に投函
共同生活の自覚を促す

困っている入居者が退去することが多く、入居者の騒音

おそれがあります。
『最近、音のクレームが増えてい

入居者が家賃を2 カ月も滞納、どう対応するべき？
悩み

対応策

入居者トラブル解決サービス
警察官ＯＢの相談員が、騒音・迷惑行為・継続的な嫌がらせ・ストーカーなどの入居中のトラブルに対処するサービスも登場。必要に応じた防犯指導
や、引っ越し代などの生活再建費用の一部補助
もある。

1 滞納

入居者の家賃滞納が 2カ月目に入りました。明け渡しの手続きには、3カ月は待ったほうがいいと聞いたことがありま
すが、どうすべきか迷っています。

督促手続きを即開始
1カ月目から訴訟準備に

家賃の収納管理の方式によって、滞納への対処法は変わる。
自主管理の場合、入居者はオーナーの銀行口座に直接振り込む（または手渡し）ので、オーナー自身が入金状況を確認、督促や明け渡し訴訟の手続きを行わなければならない。
委託管理で管理会社の口座へ振り込む集金代

CASE

3 設備故障行なら、管理会社が入金を確認し、未入金ならす
ぐに督促の連絡を行うだろう。

エアコン故障の対応が遅れ、入居者から家賃の減額を要求されました悩み

夏場に室内のエアコンが故障して、復旧まで1週間以上かかりました。
「契約通
りの居住機能が満たされてない。この期間の家賃を下げろ」と求められました…。

１回目の滞納は、振り込み忘れの事も多く、電話やメールで連絡すると振り込まれることも。そのため１～２カ月は督促の手続きにとどめ、3カ月経ってから明け渡しまで代行してくれる。

も支払われなかった場合に、簡易裁判所などに建「保証会社を使っても、集金管理は自分で行うオー

物明け渡し訴訟を起こすことが一般的だ。

ナーもいます。未入金があった場合は自分で確認裁判所も、おおむね 3 カ月以上の長期滞納で、して、保証会社に事故報告をしないと動いてくれま

入居者が督促を無視して支払いの意思がなく、信せん。ですから集金代行を含めた契約がおすすめ

事前対策やスピード対応が大事
設備会社との連携も重要

頼関係が壊れたと認められる場合に、初めて強制です」（渡辺さん）

2020 年 4月の民法改正で、設備などが故障し程度はかかります。つまり、3カ月待ってから訴訟て使えなくなった場合、割合に応じて「家賃は減額を起こすと、判決が出るまで半年以上も家賃が入対応策

社を確保し、繁忙期でもすぐに修理・交換ができる体制づくりを」（渡辺さん）「設備の寿命を想定して、故障する前に交換する
事前対策も有効です」（廣田さん）

設備トラブル解決サービス
設備不具合や水漏れなどのトラブルに、24 時間対応で駆け付けてくれるサービスが便利。入居者がトラブル動画を投稿でき、オーナーが迅速に把握できるチャット機能付きアプリや、設備故障の費用保証サービスも登場。

りません。滞納の1カ月目から動き始めた方がいいでしょう」（廣田さん）
督促 1 回目の入居者側の応答次第で判断するとよいだろう。
一方、家賃債務保証会社を利用すれば、滞納が起きてもオーナーには家賃が振り込まれ、督促

家賃保証の保証料は入居者が負担するケースが多いので、積極的に活用しよう。
お役立ち管理サービス「対応はとにかくスピード第一。信頼できる設備会「ただ、明け渡し訴訟から結審するまでに３カ月お役立ち管理サービス

される」こととなった。

退去を命じる要件を満たすと判断する事が多い。

家賃債務保証
滞納時もオーナーへの家賃支払いを一定期間（２年間が多い）
保証してくれる仕組み。自主管理オーナーが加入できるタイプもある。明け渡し手続き
費用や孤独死の補償、外国人入居者への対応など様々なサービスがある。

CASE

6 管理替えCASE

何かと反応の遅い管理会社に不満。空室対策の提案もありません
担当者へ問い合わせしても、反応が遅くて困っています。入居者が決まらなくても「家賃値下げ」を求めるだけで、有効な空室対策の提案がありません。

悩み

対応策

共用スペースの私物が目立ち、ゴミ集積所に粗大ゴミが放置されています
悩み

管理会社の実力格差が拡大
不満の原因はオーナー側にも4 放置ゴミ対応策

建物の入り口に紙屑や落ち葉が散乱、廊下には私物の放置が目立ってきました。ゴミ集積所に粗大ゴミも。どうしたら入居者にルールを守ってもらえますか？

管理会社との清掃契約をチェック
残置物の安易な処分は注意
放置自転車も同様です。勝手に捨てると法的に問清掃業務は、快適で清潔な居住空間を維持する管理業務の中身と質で判断
最善の管理会社をパートナーにだけでなく、入居率にもかかわるポイント。
大別すると、週に数回行う拭き・掃き掃除など出しルールを改めて周知し、避難経路になる共用「管理会社に対する委託手数料は、家賃収入のの「日常清掃（巡回清掃）」と、機械清掃など３カ部にモノを置くと、消防法上も問題がある点を強調

返答に何日もかかる」「情報共有ができていない」

２～８％で、平均５％程度と言われています。管理

月～半年に 1 回実施する「定期清掃」がある。

しましょう。撤去の時期を知らせ、それでも反応がなど、何かにつけレスポンスが遅い管理会社は未替えを検討するなら、単に手数料の割合の高さを

委託管理の場合、日常清掃は管理委託費に含だに珍しくない。空室期間が長引いても「家賃を見るのではなく、管理業務の中身と質で判断する

まれるが、定期清掃はオプションとして別料金が値下げしないと決まらない。市況が悪い」というばことが大切です」（渡辺さん）

一般的。建物の規模や仕様に応じて依頼する。日

専用アプリやＳＮＳの活用でＩＴ化を進め、オーナ
ーや入居者とのコミュニケーションを密にして、効
果的な改善提案をしてくれる管理会社が増えている。
その半面、「空室の問い合わせ状況を聞いても題となるため、まずは全員に注意喚起します。ゴミなければ、処分してもいいでしょう」（渡辺さん）

常清掃に不満がある場合は、管理委託契約書を見ておくと安心。管理委託契約の約款には「３カ月て、作業対象や頻度が規定通りかどうかをチェック。

一方、オーナー側に原因がある可能性も。

前に解約の申し入れをする」旨の規定がある上規定通りなら頻度を増やすなど見直し、反してい「管理会社に任せているのだからと、委託費にに、管理会社への解約申し入れや、入居者へのるなら業務改善を求め、改善が見られない場合は、含まれていない過大な要求するオーナーもいます。

振込先変更通知、新旧管理会社の業務引継ぎな

管理会社以外の清掃サービスの利用も検討しよう。

とにかく空室を埋めろと高圧的に迫る態度などもど、手続き完了までには一定の期間が必要になっ「難しいのがゴミかどうか判別しにくい残置物。

好ましくありません」（廣田さん）てくる。

いという声もよく聞く。

お役立ち管理サービス

管理会社の変更にはおおむね３カ月以上を見かりで、リノベーションなど有効な対策が出されな＋α清掃サービス
質の高い清掃を行う専門会社に直接依頼する方法も良い。また、入居者に日常清掃を代行してもらい、その分の家賃を下げる契約も有効で、両者をつなぐサービスも。入居者なら住む場所をきれいに保ってくれるだろう。

スムーズに移行できるよう、変更先の管理会社「オーナーと管理会社の共通の利益になる空室対と連携して進めよう。

策の提案をしても、『出費』に拒絶反応を示して耳CASEを貸さないオーナーがいます。これでは改善できません。真剣に提案を聞き、前向きに検討してみ管理会社を選ぶ時のポイントましょう」（渡辺さん）

入居募集をしていますが、長期間成約しません●賃貸住宅管理業者として国土交通大臣の登録を受けているか

オーナー自身の振る舞いや管理会社との関係を●管理実績（入居率の高さ、滞納率の低さ）●空室対策、退去予防の提案は豊富か●業務内容と委託料が見合っているか

見直しつつ、オーナーの期待に応えてくれないな
ら、管理会社の変更も視野に入れよう。

5 長期空室悩み

オーナーから仲介会社へ営業
自分で募集するサイト活用も家賃値下げは最終手段。その前にできる空室対策は少なくない。例えば、ネットの部屋探しサイトに掲載されているかなどを確認しよう。オーナー
自ら仲介会社に営業したり、入居希望者を直接募集できるサイトを活用する方法もある。
「仲介会社から家賃交渉の連絡が来ても、保留にしてしまうオーナーがいます。連絡が付く体制と即判断できる心構えも大切です」（廣田さん）

ぜひお立ち寄りください（詳しくは17ページ）●

お役立ち管理サービス

定期的な見直しと改善で自分流の管理術を目指す

よくある管理の困りごとにどのように対処すればよいか解説してき た が、 知 識 を 得 る だ け で な く、

実際に行動することが大切だ。

例えば管理会社に不満があるな

ら、管理替えを検討してみよう。

「オーナーの困りごとに対してすぐに連絡が来なかったり、有効な提案を出せない管理会社は、業務を委託する最低限の基準に達していません。ビジネスパートナーとしての資格がないと判断してもいいでしょう」（渡辺さん）

自主管理が大変だと感じている

オーナーは、賃貸管理をサポートしてくれる便利なサービスを調べてみよう。

「管理の一部だけ外部サービスを利用したり、物件やターゲットに

よって、自主管理と委託管理を使い分けるオーナーもいます。経営者であるという意識を持って、ベストな管理を目指しましょう」（廣田さん）

定期的に賃貸管理の内容を見直し、新しい管理方法も取り入れながら、自分なりの「管理のアップデート」をしていこう。

●10月の「大家さんフェスタ」
で自主管理大家さんを応援する特設コーナーをご用意

対応策

入居者の募集をしていますが、半年たっても成約が決まりません。仲介会社の変
更や、家賃を下げたほうがいいでしょうか。他に何か有効な対策はありますか？

直接募集サイト・サービス
オーナーと入居者をダイレクトにつなげて、物件の特徴を自分の言葉でアピールできる直接募集サイトもある。また、
オーナー自身が大手不動産ポー
タルサイトに掲載でき、募集効果もわかる客付け
サービスなど、新たな仕組みも登場。

催告で賃貸借契約を解除できる。」
最高裁は条項１を、賃貸借契約の当事者でもない保証会社の一存で、何らの限定もなく賃貸借契約
を無催告で解除できるものである
ため、消費者契約法 条違反の各要件を満たすと認定しました。こ
の点は、賃貸借契約の当事者である賃貸人については無催告解除が認められる場合があるのとは異なるので注意が必要です。
条 項２ ：「 保 証 会 社 は 、 ① 賃 借 人

裁判の経緯
納した場合にはオーナーへ賃料を支払うという保証契約を締結・運保証契約書の一部の条項が消費者用する会社です。今回の裁判では、が提起した差止請求訴訟という特契約法 条に反するものかが争点

今回の裁判は、適格消費者団体殊な事件です。訴訟は原則、利害関係人しか原告・被告になれませ最高裁判決の概要でした。

情報の質・量・交渉力の格差があ
条は、①任意規れました。適格消費者団体は、利ら、適格消費者団体制度が整備さが根絶するとは限らないこと等かブルが回復しても同種のトラブル

回復に見合わないこと、個別トラ

つの条項は消費者契約法

定めています。最高裁は、次の２

る場合、そのような特約は無効として消費者の利益を一方的に害す者の権利を制限し、②信義則に反定の適用による場合に比して消費ること、訴訟コストは少額被害の害関係がなくとも、問題のある事の各要件を満たすとして、これら

条違反業者に対して自ら原告として、差の使用差止めを命じました。

10

止訴訟を提起できます。

消費者契約法ん。しかし、消費者と事業者では10

被告となった保証会社は、オー
条 項１ ：「 保 証 会 社 は 、 賃 借 人
カ月分以上滞納したときは、無が賃料・変動費等を、合計で賃料

借主

賃貸借契約

保証契約締結代わりに支払った分を回収

使用差し止めを求める④『賃借人が明示的に異議を唱えで、賃借人は的確に判断できない、存するとき』という要件は不明確

意思が客観的に看守できる事情が釈することで、無効とする必要は益になりにくい条項と善意的に解を行っていました。賃借人の不利いう意味だとし、やはり限定解釈

る権限を保証会社に付与する」とう狙いが読み取れます。

認し、自力救済を抑止したいとい景には、自力救済の違法性を再確

最高裁が限定解釈を否定した背て疑義の生じる不明確な条項が有「限定解釈をすると、 解釈についの明渡しを実現するために特約で賃料滞納に苦しむオーナーが早期

これに対し、 最高裁判決では、

いという各理由から、消費者契約

効なものとして引き続き利用され、の対応を様々に模索してきました

定しました。

第２審判決との違い

条違反と判断しました。

の対応の試みは、保証会社による着し、賃料滞納者に対する特約でした。その後、保証会社利用が定保証会社が広く登場する前から、

条違反の各要件を満たすと認

却って消費者の利益を損なうおそが、自力救済禁止の原則に抵触す

法れがある」と述べ、限定解釈を否るとして特約による対応は困難で本裁判の第２審、大阪高裁判決
反しないと判断していました。高

は、各条項は消費者契約法 条に裁は、条項１は「保証会社が賃料対策に場面を移しました。

人が明示的に異議を述べない限り、るものと認められる場合に、賃借終了してその占有権が消滅していすことで、賃借人が部屋の使用をまた、条項２は「各要件を満たと、限定解釈を行っていました。

とが許される」という意味であるに、無催告で解除権を行使するこられないような事情が存する場合

部屋の鍵を変える等の行為は法治屋から連れ出す、入居者に無断で証会社の職員が入居者を強引に部はなく裁判所です。オーナーや保する権限を有するのはオーナーです。しかし、退去を強制的に実現除して退去を求めることができま

一定の要件下で、賃貸借契約を解

賃料滞納の発生時、オーナーは救済禁止の原則」 を確認します。

判 決 を 理 解 す る た め に 、「 自 力はなく、従前通りと考えていただ

く の オ ー ナ ー に は 、直 接 的 な 影 響

したわけでもありませんので、多ことになります。もっとも、後退則の前に一歩進めなかったという

料滞納対策は、自力救済禁止の原ナーら）の、特約の工夫による賃景からは、賃貸人側（賃貸人・オーありません。しかし、そうした背借契約に関して判断したものでは

じ、賃貸人と賃借人との間の賃貸た保証会社の条項にのみ効力が生本判決は、直接的には訴えられ保証会社が部屋の明渡しがあった

国家では原則許されません。これければと思います。

なくてもあながち不合理とは認めものとみなせる。賃貸借契約が継を自力救済禁止の原則といいます。

約を解除するに当たり、催告をし等の支払の遅滞を理由に賃貸借契判決の理解に欠かせない「自力救済禁止の原則」

あることを前提に、消費契約法定。文言そのままの意味の条項で機会が確保されているわけではな

ない限り』という要件が定められ最高裁は同条項を含む契約の締
結 禁止・同 条 項が 記 載された契約書用紙の破棄を命じた

る代わりに、賃借人が賃料等を滞

ナー・賃借人から保証料を受け取

10「２か月以上賃料
滞 納・連 絡不能などの 場 合、 保
証会社は部屋が明け 渡されたとみなせる」など

この判決は賃貸経営に影響をもたらす？

滞納分を代わりに支払う

契約条項
消費者支援機構関西（原告・上告人）

ないという結論を導いたのです。

貸主（被告・被上告人）

3
家賃保証会社続している場合、これを終了させ10

が２カ月以上賃料を滞納し、②保証会社が合理的な手段を尽くしても連絡が取れず、 ③電気・ ガス・
水道・郵便物等から部屋を相当期間利用していないと認められ、④部屋を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看守できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を唱えない限り、部屋の明渡しがあったとみなせる。」
最高裁は条項２を、①保証会社
は、賃貸借契約が終了していない
場合、賃借人は使用収益権が残っているのに保証会社の一存で使用収益権が制限される、 ② ①の状
態が法的手続によらずに実現され久保原弁護士プロフィールているが、賃借人が異議を述べる

文／九帆堂法律事務所 弁護士（写真）たのと同様の状態に置かれるとい

家賃保証の仕組みと最高裁の判断27 回

第う著しく不当な状況となる、③『部

2007年、京都大学大学院
法 学 研 究 科 修 了。 同 年、司法試験合格。2008 年、
九 帆 堂 法 律 事 務 所 設 立。
最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護
団所属弁護士として様々な情報を発信。

10

最高裁で初判断！「追い出し Q & A
条項は違法」判決のポイント
屋を再び占有使用しない賃借人の久保原 和也伊藤 和貴
10

令和4 年12月12日、最高裁判所は、ある保証会社が使用していた保証契約書の条項が消費者契約法10条に反するとして、「賃貸住宅の追い出し条項は違法」という判決を下しました。
大家さんへの影響など、気になるポイントを解説します。
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賃貸経営
法律トラブル

今後の賃貸経営への影響は？
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久保原弁護士による法律相談 Q&A。
今回のテーマは、「賃貸管理で起こりうるトラブル」です。
騒音やペット無断飼育など、近年増加傾向にあるトラブルが発生した場合、どのように対処すれば良いのかを解説します。

伊藤 和貴〈久保原弁護士プロフィール〉
京都大学大学院法学研究科修了。
2008 年、九帆堂法律事務所設立。
最高裁で勝訴した更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士として様々な情報を発信。

ただし、その後に賃料を減額す

全額を請求することができます。

確定するまでは、オーナーは賃料

合には、減額を正当とする裁判がれたとしても、協議が調わない場

由に入居者から賃料減額請求をさ

動、近隣相場との釣り合い等を理

借地借家法上、不動産価格の変

そ れ は 賃 料 滞 納 で す。賃 料 減 額
請 求 を さ れ て も、賃 料 の 全 額 を請求することが で き ま す 。

方の話を鵜呑みにすると、客観的な状況を掴み損ねるおそれがあります。また、マンションにおける音の伝わり方は単純ではなく、音のする方とは全く違う部屋が発信源という場合もあります。そのため、不用意に犯人と決めつけて厳しく注意をしてしまうと、余計なトラ
ブルを招くことにもなり得ます。
まずは情報を収集し、トラブルを収めるためにどのような方法が合理的か、冷静な検討が必要です。

料のまま支払われた場合、裁判で一方、増額請求したのに元の賃解除も可能となります。

滞納となり、滞納が重なれば契約

一部しか支払わない場合には賃料の請求が可能で、入居者が賃料をありますが、オーナーは賃料全額せん。そのため、利息のリスクは息を付して返還しなければなりま

け取っていた賃料に、年 ％の利場合には、正当な金額を超えて受現行賃料は高すぎるから減額を請求すると言って、入居者が一部賃料しか支払わなくなりました。

合いは様々で、被害を訴えているん。人によって音に対する敏感度

法は慎重に考えなければなりませしかし、騒音トラブルの対応方

することがあります。

契約解除、建物明渡請求等を検討止めるよう求め、程度によってはを発している場合、直ちに騒音を入居者が受忍限度を超える騒音事 実 確 認、発 信 源 の 特 定、対 応
方法の検討は慎重に行ってください。

入居者から、「上階の住人の足音が響いてうるさいから強く注意してほしい」と言われています。

文／九帆堂法律事務所
弁護士
久保原 和也（写真）の確定まで賃料滞納となりません。

ルのご相談が増えています。契約

管理会社・オーナー間のトラブ生じたら契約を円滑に終了できるによく協議するとともに、不満が対策としては、業務内容を事前な圧力・暴言、賃料を持ち逃げさ悪質なケースでは、入居者へ不当るとする管理会社も増えています。

す。オーナーはいつでも解約できしに解約できない契約を求める管他方で、高額な違約金の支払いな

もっとも、管理会社の良し悪し
理会社には一般的に要注意です。

ペット不可物件で入居者が犬を飼っていたため、明け渡しを求めようと思っています。

を事前に見極めることは実際にはれたというご相談もあります。

な い 、 業 務 の 質 が 低 い な ど の 他 、 か契約書を確認することが有用で締結時に約束した管理業務を行わも少なくありません。

わって管理の質が急に落ちること難しいと思います。 担当者が変管理会社と契約しようと思うのですが、注意すべき点を教えてください。

管理会社の業務に不満を持ったときにスムーズに解約できるのかチェックしましょう。

Q1
A1
頼関係の破壊という要件を満たす

単に契約違反というだけでなく信うか判断されます。

て、契約の解除が相当な事案かど

いるか等の具体的な事情を考慮し断飼育が信頼関係の破壊に該当す

広がりつつある現在、ペットの無居者の応答も見て、どう対応すべ

意すべきですが、これに対する入無断飼育に気付いたら遅滞なく注

飼育の黙示承諾とならないよう、るとは言い切れません。飼育の態きか検討することになります。

管 理 会 社 の 財 産 と、オ ー ナ ー から預かっている財産を分別管理する法的義務があります。

敷金等を多額に流用しそのまま倒産するという事件も一部で発生し納状況を把握し、 必要な督促を

理会社の口座として管理会社が滞代行業務では、賃料の送金先を管金することがあります。また集金手数料を差し引いてオーナーに送費用を自身の口座に入金させ仲介

分別管理の方法等について管理会

本当に実施しているか、具体的なが整備されています。分別管理を理しなければならないという規制の口座に入れる等の方法で分別管オーナーの財産と自己の財産を別そのため法律で、 管理会社はていました。

行って、毎月賃料をまとめてオー社に確認しておくと良いでしょう。

相当金額を超えて請求している場合には、返還義務を負うことになります。

オーナーが相当金額を超えて受け取っていた場合、過剰請求金額の返還義務を負います。裁判例上、計算するため、過剰請求を疑われーが入居者への請求金額を自分でるメリットがありますが、オーナ

力会社に支払う電気料金が安くな契約があります。一括契約は、電し、各入居者に別途請求する一括

オーナーが一括で電力会社と契約で、過剰請求には注意しましょう。

払請求に発展するケースもあるの同様の問題があります。高額の過道・ガス料金等の他の公共料金も当金額が算定されます。 上下水

割合で按分する等の方法により相全額を、各入居者の電気使用量の電 力 会 社 と 契 約 す る 個 別 契 約 と 、 電力会社に支払っている電気料金

電気契約には、入居者が個別にトラブルとなるケースがあります。

入居者から、オーナーが電気料金を中抜きしているとのクレームを受けています。

ナーに送金することが通常です。

契約締結の際、管理会社が初期

ただ、 悪質な管理会社が賃料・管理会社が賃料等を自己の資金繰りのために利用することはあるのでしょうか。

様によっては実害が生じていないが家族の一員という認識も社会に必要があります。しかし、ペット賃貸借契約を解除するためには、 体的にどのような損害が発生して約違反の悪質性、物件や隣人へ具契約書の禁止条項に該当しても、 こともあります。裁判では、ペッ
必 ず 解 除 可 能 と は 限 り ま せ ん。 トの種類、頭数、飼育の実態、契事案に応じ検討しましょう。

Q2
A2

Q5

第 28 回べきだったという裁判が確定した

イラスト／黒崎 玄

Q4

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Q&A

賃貸管理で起こりうる
トラブル

Q3
A3
A4

〈伊藤弁護士プロフィール〉
東京大学法科大学院修了。
2018 年、九帆堂法律事務所入所。
大家さんの代理人として多数の賃貸借案件を扱う。

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賃貸経営
法律トラブル

管理会社選びの注意点、トラブルへの対処法を解説！
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えています。オーナーズ・ス

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時代のニー

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賃貸経営にまつわる日常の出来事やお悩み、疑問などがありましたらお聞かせください。また、本誌への感想、要望もお待ちしています。同封のアンケート用紙にご記入のうえ、郵送またはFAXにてお送りください。
採用された方には粗品を差し上げます（2024年1月頃発送予定です）。

く入居者を決めたいです。

●空室が４カ月続いています。

8110（静岡県 Ｏさん） 参考になりました。所有物件

読者の皆さまのお便りでつくるページです。
入居者さんとの出来事や、事業者さんとのやりとりなどオーナーさんの日常をお伝えします。

（静岡県 Ｔさん）※イラストはイメージです

投稿募集中
今号は賃貸管理をより良くするための方法や、お困りごとの対応策
を特集でご紹介。ぜひ参考にしてみてください。また10月21日は秋の大家さんフェスタを開催！賃貸経営や相続対策の最新情報を入手できます。ご来場を心よりお待ちしております！

編集後記

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イラスト／しおたまこ

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O

退去され、部屋がとても傷ん
げせず、現場に立ち合って状あった時は、修理会社に丸投● 水漏れなどのトラ ブルがたら見学会を行い、知り合い

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（愛知県 Ｈさん） の 方 に お 披 露 目 を し よ う とした。家賃を上げてもすぐに
新しい入居者が決まりました。 す。
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採用された方には粗品を差し上げます（2023年７月頃発送予定です）。

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（東京都 Ｎさん）

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夢の家

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虎の子の
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空き部屋に
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建蔽率
大家泣かせの
空地かな

（のり人）

自粛中
陽気にさそわれ
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（典人）

オーナー業
皆が喜ぶ
人のため

（シバじい）

下調べ
焦った時に
役に立つ
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あいさつは
大家 自ら
声をかけ

編集後記

（夢駒）

あぁうれし
入居者無事に卒業だ（ねじりはちまき）

コロナ禍で
電子化進む
大家業

（千里同風）

イラスト／しおたまこ ※イラストはイメージです

投稿募集中「オーナーズ・スタイル」は2006
年に第1号を発行。読者の皆さまに支えられ、おかげさまで創刊70号を迎えることができました。厚
く御礼申し上げます。今後も充実した誌面作りに努めてまいります
ので、皆様の変わらぬご支援とご愛読をお願い申し上げます。

新しい設備で部屋の印象アップですね!
自ら調べて
学ぶ姿勢、
大切です!

読者の皆さまのお便りでつくるページです。
入居者さんとの出来事や、事業者さんとのやりとりなどオーナーさんの日常をお伝えします。

読者の皆様に、大家さんとしての日常、日頃の思いを五・七・五の川柳で表現してもらうこのコーナー。
毎号ご応募いただきありがとうございます。
今回はいただいた中から選りすぐりの大家さん川柳をお届けします。

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（オーク）

本誌に付属の郵送FAXシートのお便り欄にペンネームを添えてご記入のうえ、お送りください。
優秀作品はオーナーズ・スタイルで随時ご紹介していきます。
たくさんのご応募をお待ちしています！

大家さん川柳
募集中!

暮らしを支える
大家さんに感謝!
物件探しから
契約まで電子化!
時代はデジタル化ですね

トラとトラをかけてお上手!
座布団1枚 !

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