平成 18年 3月期中間決算短信 (連結)

上 場 会 社 名

住友不動産株式会社

上 場 取 引 所

東証・大証１部

コード番号(URL http://www.sumitomo-rd.co.jp/)

本社所在都道府県

東京都

8830

代
表
者
問合せ先責任者

役職名
役職名

中間決算取締役会開催日
米国会計基準採用の有無

平成 17年 11月 10日

代表取締役社長
執行役員企画部長

氏名
氏名16年 9月中間期
17年 3月期

16年 9月中間期

金額は百万円未満切捨

経 常 利 益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

248,943
259,758
616,114

△ 4.2
25.5

42,61939,668100,291

7.4
15.5

31,29926,30774,39319.0
42.8

１株当たり中間（当期）純利益中間（当期）純利益
17年 9月中間期

TEL (03) 3346 - 2342

平成 17年 11月 10日
無１. 17年9月中間期の連結業績（平成 17年 4月 1日 〜 平成 17年 9月 30日）
(1)連結経営成績
売 上 高
営 業 利 益17年 9月中間期

高島準司
尾台賀幸

百万円

％

11,685
10,824
15,5477.9
131.8

潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益

円

銭

円

24.59
22.77
32.64

銭

24.59
22.77
32.64

17年 3月期(注)①持分法投資損益
17年 9月中間期− 百万円 16年 9月中間期− 百万円②期中平均株式数（連結）
17年 9月中間期 475,276,499 株 16年 9月中間期 475,458,599 株③会計処理の方法の変更
有④売上高、営業利益、経常利益、中間（当期）純利益におけるパーセント表示は、対前年中間期増減率

17年 3月期
17年 3月期− 百万円
475,409,053 株(2)連結財政状態
総 資 産

株 主 資 本百万円

17年 9月中間期
16年 9月中間期

2,184,122
2,125,290
2,136,329

17年 3月期(注)期末発行済株式数（連結）

17年 9月中間期

16年 9月中間期
17年 3月期

475,418,705 株

投資活動によるキャッシュ・フロー

17年 3月期

財務活動によるキャッシュ・フロー
73,03445,453△ 16,260-社

２. 18年 3月期の連結業績予想（ 平成 17年 4月 1日 〜 平成 18年 3月 31日 ）売 上 高
経 常 利 益当 期 純 利 益
百万円

通

期

650,000（参考）１株当たり予想当期純利益（通期）百万円

85,000

現金及び現金同等物

期

末

百万円

31,00065 円 23 銭（注）上記の予想は、当社が本資料の発表日現在において合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績は予想と異なることがありえます。
なお、上記業績予想に関する事項は、添付資料の7〜9ページを参照して下さい。

残

高
百万円

80,55091,971
103,237(4)連結範囲及び持分法の適用に関する事項
連結子会社数 22 社 持分法適用非連結子会社数 - 社 持分法適用関連会社数 - 社

社 （除外）

475,305,241 株

百万円△ 73,196△ 65,038△ 60,819

銭

715.47647.74673.40

百万円(5)連結範囲及び持分法の適用の異動状況
連結（新規） - 社 （除外） - 社 持分法（新規） -

円

15.6
14.5
15.0

475,211,483 株 16年 9月中間期

百万円△ 23,148△ 21,217
48,031

１株当たり株主資本％339,998
307,945
320,097(3)連結キャッシュ･フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー17年 9月中間期

株主資本比率百万円

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

企 業 集 団 の 状 況
当社の企業集団は、当社および連結子会社 22 社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。
（1）不動産賃貸事業
当社（都市管理事業本部）は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等を直接賃貸するほか、ＳＰＣ等（特別目的会社、特定目的会社、匿名組合等）を利用した不動産賃貸
事業（ＳＰＣ等からの事業収益の分配を含む。）を行っており、また、当社（都市開発事業本部）は国内賃貸事業用資産の取得ならびに開発業務を行っております。なお、ＳＰＣ等が所有する国内賃貸事業用資産は、当社が一括賃借しテナントに転貸しており、また、オフィスビル
ならびに高級賃貸マンション等の管理については、住友不動産建物サービス㈱ほかに委託しております。
（2）不動産販売事業
当社（都市開発事業本部）ほかは、マンション、販売用ビル、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っており、その販売業務を主として当社（都市開発事業本部）および住友不動産販売㈱が行っております。なお、マンション分譲後の管理業務については、当社（都市開発事業本部）および住友不動産建物サービス㈱が行っております。
（3）完成工事事業
当社（ハウジング事業本部）が建替えの新システムである新築そっくりさん事業の建築工事請負事業を、また、当社（ハウジング事業本部）ほかが戸建住宅等の建築工事請負事業を、当社（ハウジング事業本部）および住友不動産シスコン㈱ほかがリフォーム工事等の請負事業を、
住友不動産建物サービス㈱がマンション改修工事等の請負事業を行っているほか、㈱ユニバー
サルホームは主として在来工法の規格住宅建築請負業のフランチャイズ事業を行っております。
（4）不動産流通事業
住友不動産販売㈱ほかは、不動産売買の仲介および住宅の販売代理を行っております。
（5）その他の事業
住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ事業を、泉レストラン㈱が飲食業を行っているほか、住友不動産ファイナンス㈱がファイナンス事業を行っております。なお、これら各社を含む関係会社の指導ならびに戦略立案を、当社（関連事業本部）が行っております。

なお、国内連結子会社のうち、住友不動産販売㈱が東京証券取引所市場第一部に株式上場しているほか、㈱ユニバーサルホームがＪＡＳＤＡＱに株式上場しております。

−2−

住友不動産株式会社 （2005/9期）

以上に述べた事項の系統図は次のとおりであります。

不動産賃貸事業

完成工事事業

住友不動産建物サービス㈱賃貸物件管理委託

新宿住友
ビル管理㈱

住

新宿住友ビル
管理委託

友

他

都
市
管
理
事
業
本
部

住友不動産
建物サービス㈱マンション管理委託（分譲後）

都
市
開
発
事
業
本
部

ハ
ウ
ジ
ン
グ
事
業
本
部

㈱ユニバーサル
ホーム
他

不
動
産
㈱

関
連
事
業
本
部

住友不動産
エスフォルタ㈱泉レストラン㈱住友不動産
ファイナンス㈱

住友不動産
販売㈱
他

住友不動産
シスコン㈱

分譲物件販売委託

他

不動産販売事業

その他の事業
不動産流通事業

住友不動産販売㈱米国住友不動産販売インク他−3−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

経

営

方

針

１．中期経営計画および目標とする経営指標
バブル崩壊の打撃を克服して経常最高益を更新した「再建 4 ヵ年計画」、経営の新しい発展段階として増収増益を最大眼目とした「新成長 3 ヵ年計画」に続き、昨年 4 月から「巡航成長 3 ヵ年計画」に取り組んでおります。
これは、当社の第 2 の経営発展段階と位置付ける計画で、「引き続き積極路線の基本は貫くものの、これまでの 2 つの中期経営計画で実現したハイペースの成長を巡航速度にコントロールし、財務体質の強化を図ること」
を基本戦略としております。具体的課題および数値目標は以下のとおりです。
①

成長目標
平成 19 年 3 月期〃〃
(参考 1)

売上高
営業利益
経常利益

7,000 億円
1,150 億円
850 億円平成 16 年 3 月期対比（＋ 1,261 億円 ）（＋190 億円 ）190 億円 ）（＋過去の経営計画との成長ペース（計画期間中の増加率）の比較
再建 4 ヵ年計画(平成 10 年 3 月期
〜13 年 3 月期)

新成長 3 ヵ年計画
(平成 14 年 3 月期
〜16 年 3 月期)

巡航成長 3 ヵ年計画
(平成 17 年 3 月期
〜19 年 3 月期)

売上高

+35％

+25％

+22％

営業利益

+74％

+28％

+20％

経常利益

13 倍

+71％

+29％

②

純有利子負債の抑制
純有利子負債を営業利益の 8 倍以下に抑制（ＮＤ／ＯＰレシオ）③

自己資本の蓄積
自己資本に対する純有利子負債の倍率を 3 倍以下に改善（ＮＤ／Ｅレシオ）(参考 2)

過去の経営計画基準年度における経営指標の比較
平成 9 年 3 月期

平成 13 年 3 月期

平成 16 年 3 月期

平成 19 年 3 月期

ＮＤ／ＯＰ
29.6 倍15.5 倍
9.4 倍
8 倍以下
レシオ
ＮＤ／Ｅ
5.4 倍
6.1 倍
3.0 倍
3 倍以下
レシオ
注) ＮＤ／ＯＰレシオ＝(有利子負債−現預金)÷(営業利益＋受取利息配当金)
ＮＤ／Ｅレシオ ＝(有利子負債−現預金)÷自己資本④

資金負担、販売リスクのない受注生産部門の比率アップ
受注生産事業 2 部門(完成工事、不動産流通)の経常利益シェアを全体の 3 分の 1 に高める⑤

新事業分野の創出−4−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

２．利益配分に関する基本方針
当社の利益配分の基本方針は、安定した配当の継続を第一とし、併せて長期的かつ安定的な事業の成長に必要な内部留保の充実に努めていくこととしております。
平成 18 年 3 月期の年間配当金は、巡航成長 3 ヵ年計画が順調に進捗していることから、1 株につき前期比 1 円増の年 10 円を予定しております。また、本年 6 月開催の定時株主総会において、中間配当制度の導入が承認可決されたため、1 株につき 5 円の中間配当を実施いたします。

３．投資単位の引下げに関する考え方
株式投資単位の引下げは、個人投資家の株式市場への参加を促し、株式の流動性を高める有用な施策の一つではありますが、当社株式の株価、出来高、株主数、株主構成等をみますと、流動性は十分確保されておりますので、現時点で投資単位を引下げる必要性はないと判断しております。
今後、株式市場の動向や上記各指標の推移を考慮し、適宜検討してまいります。

４．コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方およびその施策の実施状況（1）コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方
当社は、健全な経営を実現するためには、社内各部門にまたがる様々な情報や問題認識の共有、
内部経営監視機能の充実、ならびに、適切な情報開示による高い透明性の確保が重要と考えており、それらを効率的に実現するため、コーポレートガバナンスに関する以下の諸施策を講じております。

（2）コーポレートガバナンスに関する施策の実施状況①

情報、問題認識の共有に関する施策
取締役会のほか、常務執行役員以上の執行役員で構成される「本部長会」とグループ各社を含む
部長級以上の役職員が自由に参加する「部長会」を定期的に開催し、経営方針、経営課題の周知徹底を図るとともに、現場レベルにおける問題点とその改善策の討議を行ってまいりましたが、執行役員制度導入後 1 年を経過し同制度が定着したため、7 月より｢本部長会｣と｢部長会｣を統合し、執行役員を中心として、グループ各社の経営層、当社の主要部長級職員が参加する「経営会議」制度をスタートさせております。当中間会計期間中に、｢本部長会｣を 3 回、｢部長会｣を 6 回、「経営会議」を 4 回開催いたしました。
②

監査役制度、社内検査制度等
経営監視機能強化のため、社外監査役の充実を図るとともに、当社グループ各部門の業務遂行および内部統制の運用状況をチェックする組織として検査部を設置し、不正や錯誤の予防と監査役による監査の補完を図ってまいりましたが、5 月 19 日付で検査部と総務部の法務文書担当を一体化して法務部を設置し、種々の法的規制の変更に機動的に対処しつつ、より充実した内部統制を図る
ことといたしました。また、弁護士とは顧問契約を締結しており、必要に応じて助言を受けております。なお、当社の監査役 4 名のうち、社外監査役は 2 名であります。
タイムリーディスクロージャーの観点から、重要情報を適時にホームページ等で開示し、株主、投資家、取引先等に対し、経営の透明性を高めております。
③

コンプライアンスに関する取り組み
遵法および企業倫理の強化、徹底を図るため、社長を委員長とする「コンプライアンス推進委員会」を設置しているほか、総務本部が、現場の法律問題の解釈、トラブルの予防ならびに対処法等
を Q&A 方式にまとめた小冊子「コンプライアンス一問一答」を当社グループ全役職員に配布しております。また、定期的に研修会等も実施しており、当中間会計期間中に 6 回開催いたしました。

−5−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）④

会計監査の状況
当社は、あずさ監査法人と商法および証券取引法に基づく監査契約を締結し、監査を受けております。なお、同監査法人および当社監査に従事する同法人業務執行社員と当社の間には、特別な利害関係はありません。
当中間会計期間において業務を執行した公認会計士の氏名、監査業務にかかる補助者の構成は、以下のとおりです。
指定社員 業務執行社員 ： 大東正躬、吾妻裕、内田正美（継続監査年数は全員 7 年以内であります）
監査業務にかかる補助者の構成 ： 公認会計士 4 名、会計士補 6 名、その他 1 名−6−住友不動産株式会社 （2005/9 期）

経 営 成 績 及 び 財 政 状 態

1．経営成績
業績全般
当中間連結会計期間の営業成績は下表の通りで、中間連結決算制度開始以来 6 期連続の経常最高益を達成いたしました。
営業収益は、マンションの販売計上が下半期に集中するため 248,943 百万円と前年同期比減収となりましたが、不動産賃貸事業が好調に推移し、営業利益は 42,619 百万円と前年同期比 7.4％
増加いたしました。
営業外損益も、金融収支を主体に前年同期比 2,041 百万円改善し、経常利益は 31,299 百万円と19.0％増加いたしました。
また、新宿住友ビルの再証券化に伴う固定資産売却益 15,231 百万円、投資有価証券売却益 1,438
百万円など合計 16,692 百万円を特別利益に計上する一方、所有賃貸ビルの投資効率改善を目的とした固定資産評価損 17,185 百万円、減損会計の適用開始に伴う減損損失 5,344 百万円など合計
23,749 百万円を特別損失に計上いたしました。その結果、中間純利益は 11,685 百万円（前年同期比＋7.9％）となりました。
（百万円）

営業収益
営業利益
経常利益
純利益

当中間期

前中間期

(17.4.1〜17.9.30)(16.4.1〜16.9.30)

248,943
42,61931,299
11,685

259,758
39,66826,307
10,824

前年同期比△10,815+2,951+4,992+861

通期予想

650,000
108,000
85,00031,000

前期比+33,886+7,709+10,607+15,453

下半期を含めた当連結会計年度は、上表のとおり 9 期連続の増収、営業･経常増益を予想しております。また、所有賃貸ビルの一層の「近・新・大」化を図る方針を採用しており、それに伴う固定資産売却損発生の可能性があるため、ネット 250 億円の特別損失計上を織り込んでおります。
当期純利益は前期比倍増の 310 億円を見込んでおります。

主要セグメント別の概況
部門別の営業成績は下表の通りで、下半期を含めた当連結会計年度は、主要 4 部門全てで増収増益を予想しております。
（百万円）
当中間期
前中間期
営業収益
不動産賃貸
不動産販売
完成工事
不動産流通
連結計

(17.4.1〜17.9.30)(16.4.1〜16.9.30)

116,42156,86351,88921,355248,943

103,819
88,633
48,122
19,927259,758

前年同期比+12,601△31,769+3,766+1,427△10,815

通期予想

228,000
230,000
140,000
47,000650,000

前期比+6,766+5,809+12,613+3,556+33,886
（百万円）

営業利益
不動産賃貸
不動産販売
完成工事
不動産流通
連結計

当中間期

前中間期

(17.4.1〜17.9.30)(16.4.1〜16.9.30)

32,901
6,883
918
6,187
42,61926,13011,654398
5,727
39,668−7−

前年同期比+6,771△4,771+520+460+2,951

通期予想61,00032,5009,000
14,500108,000

前期比+5,133+145+570+1,012+7,709

住友不動産株式会社 （2005/9 期）＜不動産賃貸事業部門＞
当社の賃貸資産の 9 割以上が集中する東京のオフィスビル市場では、企業業績の回復を背景にテナントの増床ニーズが増加しており、空室率の低下傾向が継続するとともに、既存ビルの新規契約
賃料が退去テナントの賃料を上回り始めるなど成約賃料の上昇が顕著になってきました。
このような環境下、当中間連結会計期間の不動産賃貸事業部門は、既存ビルの空室率改善と、汐留住友ビル、東京汐留ビルディングなどの通期稼働ビルの寄与により、前年同期比大幅な増収増益となりました。なお、既存ビルの当中間期末空室率は、当社新築ビルへのテナント拡張移転により日本橋箱崎ビルが一時的に全館空室となったため、6.8％（前期末 6.9％）と小幅改善に留まりました。
下半期も、良好な市場環境が継続し、新築ビルはもとより、既存ビルの需要もさらに強まると判断しており、空室率は今後も改善傾向をたどるものと予想しております。当社では、今年 9 月に竣工した「住友不動産新赤坂ビル」のテナント確保を終了しており、次期竣工予定ビルのテナント
募集活動も順調に進捗しております。引き続き、既存ビルを含め、優良テナントの確保に注力いたします。

＜不動産販売事業部門＞
当部門の 95%以上を占める分譲マンション市場では、首都圏で高水準の供給が継続しているものの、団塊ジュニアを中心とした一次取得者層をはじめ、中高年層や世帯年収の高い共働き世帯などの幅広い需要層に支えられ、良好な販売環境が続いております。
このような環境下、当期は「ワールドシティタワーズ」など下半期に完成予定のマンションが多いため、当中間連結会計期間の不動産販売事業部門は、マンション、戸建、宅地の合計で 1,443戸（前年同期比△492 戸）を販売計上するに留まり、減収減益となりました。
マンション販売契約戸数は「ワールドシティタワーズ」を新規発売した前中間期と比べ減少したものの、依然として年間 5,000 戸台のペースを維持しており、順調に推移しております。当中間期末時点における、マンション、戸建住宅の当期計上予定戸数（5,000 戸）に対する契約率は 85％(期首時点 48％、前中間期末時点 75％)に達しており、完成済マンションの未契約戸数も 807 戸（前期末 1,277 戸）に減少いたしました。

当中間期

前中間期

(17.4.1〜17.9.30) (16.4.1〜16.9.30)

マンション契約戸数
計上戸数マンション・戸建
宅

地

2,527
1,443
1,376
67

2,678
1,935
1,904
31

前年同期比

△151
△492
△528
+36

通期予想

5,300
5,100
5,000
100

下半期も、底堅い需要に支えられ、市況は堅調に推移するものと予想しております。
当社では、引き続き、次期計上予定分を含め、販売契約確保に注力してまいります。

−8−

前期比

+71
+106
+73
+33

住友不動産株式会社 （2005/9 期）＜完成工事（ハウジング）事業部門＞
当中間連結会計期間の注文住宅事業は、持家着工戸数の減少に歯止めがかからず依然厳しい市場環境が続く中、都市型商品「J・URBAN」が人気を博しているものの受注棟数は前年同期比△8.7％となりました。
一方、一軒丸ごと新築同様にリフォームする「新築そっくりさん」事業は、受注棟数前年同期
比＋13.5％、計上棟数同＋18.6％といずれも 2 桁の伸び率となり、順調な事業拡大が続いております。
このほか、住友不動産シスコン㈱等が手がける一般リフォーム、内・外装工事、㈱ユニバーサル
ホーム等を含めた当中間連結会計期間の本事業部門は、前中間期に引き続き増収増益となりました。
当中間期

前中間期

(17.4.1〜17.9.30) (16.4.1〜16.9.30)

前年同期比

通期予想

前期比

受注棟数
新築そっくりさん
注文住宅
計上棟数

4,261
3,134
1,127
3,247

3,995
2,760
1,235
2,790

+266
+374
△108
+457

8,500
6,200
2,300
8,200

+679
+650
+29
+1,124

新築そっくりさん
注文住宅

2,626
621

2,214
576

+412
+45

6,200
2,000

+1,043+81

売上高（百万円）
新築そっくりさん
注文住宅

43,24728,284
14,96336,277
23,243
13,034+6,969+5,040+1,929112,000
65,00047,000+11,432+9,235+2,197下半期は、注文住宅事業では「J・URBAN 」の新シリーズ「J・URBAN Ⅲ」、「J・URBAN COURT」の投入によって、集客力を高めるとともに営業体制の強化を図り、受注拡大を目指します。「新築そっくりさん」事業では営業体制の継続強化により、引き続き事業の拡大を図ります。

＜不動産流通事業部門＞
中古住宅流通市場は、雇用環境の改善や所得水準の回復を背景に中古住宅の取引が底堅く推移いたしました。また、収益物件や高価格帯の取引が増加したほか、地価の底入れが一部地方都市まで波及し始めるなど引き続き取引の広がりを示しました。
このような環境下、当中間連結会計期間の不動産流通事業部門は、主力のリテール部門で引き続き直営仲介店舗の増設（2 カ店、中間期末現在 220 店舗）や既存店舗のリニューアルによって認知度及び集客力の向上を図ったほか、インターネット経由の取引拡大による営業効率の改善に努めました。また、ホールセール部門では収益物件の仲介やオフィス等のリーシング活動などに注力いたしました。その結果、本事業部門の営業収益は前年同期比＋7.2％、営業利益は同＋8.0％となりま
した。

仲介件数
取扱高 （百万円）
取扱単価（百万円）

当中間期

前中間期

(17.4.1〜17.9.30)(16.4.1〜16.9.30)

13,556403,11729.7

13,541
393,594
29.0

前年同期比

+15
+9,522+0.6

下半期も、引き続き新規出店や既存店舗の充実、ＩＴ戦略の強化による営業効率上昇に努め、さらなるシェアアップを図ります。また、ホールセール部門においても、引き続き不動産ファンドや事業法人、金融機関など顧客基盤の拡大に努め、一層の収益拡大に取り組んでまいります。

−9−住友不動産株式会社 （2005/9 期）

2．財政状態キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間におけるキャッシュ・フローは、
営業活動によるキャッシュ・フロー△23,148 百万円（前年同期比△ 1,930 百万円）
投資活動によるキャッシュ・フロー△73,196 百万円（前年同期比△ 8,157 百万円）
財務活動によるキャッシュ・フロー 73,034 百万円（前年同期比＋27,580 百万円）となり、現金及び現金同等物は前連結会計年度末比 22,686 百万円減少して 80,550 百万円となりました。
営業活動においては、販売用不動産の積み増しや仕入債務の払出等の影響で、23,148 百万円の支出となりました。前年同期比では、法人税支払額の増加などにより 1,930 百万円キャッシュ・フ
ローが減少いたしました。
投資活動においては、「新宿住友ビル」60％持分の優先信託受益権を再証券化のために約 725 億円で買戻したほか、新規開発投資約 290 億円、「東京汐留ビルディング」の建築費残金約 80 億円な
ど、合計 109,543 百万円の有形固定資産投資を行いました。また、分譲マンション事業などの共同投資事業出資預託金を差引約 223 億円返還いたしました。一方、「新宿住友ビル」の再証券化に伴い差引約 743 億円の資金回収を行った結果、投資キャッシュ・フローは 73,196 百万円の支出となりました。
財務活動においては、社債の償還および長期借入金の返済約 1,293 億円に充当するため社債の発行および長期借入を約 1,615 億円実施したほか、短期借入金が約 165 億円増加するなど、有利子負債が約 521 億円増加いたしました。その結果、73,034 百万円の収入となりました。
下半期を含めた当連結会計年度は、営業活動によるキャッシュ・フロー
90,000 百万円（前期比＋41,969 百万円）
投資活動によるキャッシュ・フロー△105,000 百万円（前期比△44,181 百万円）
財務活動によるキャッシュ・フロー
13,000 百万円（前期比＋29,260 百万円）
を予想しております。将来の金利上昇に備え長期固定調達の前倒しを図る方針で現預金を期初予定
から 300 億円程度積み増し、現金及び現金同等物は、前連結会計年度末並みの 1,000 億円程度を見込んでおります。

資産、負債の主要な増減
当中間連結会計期間末における総資産合計額は 2,184,122 百万円で、前期末比 47,793 百万円の増加となりました。分譲マンション投資や賃貸設備投資の増加が主たる要因です。
また、負債合計額は 1,830,762 百万円で、前期末比 26,996 百万円増加いたしました。連結有利子負債が 1,090,578 百万円に増加したことが主たる要因です。なお、当中間連結会計期間末において、連結有利子負債の長期比率は 82％（前期末 83%）
、固定金利比率は 87％（前期末 87％）となっております。

−10−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

キャッシュ・フロー指標のトレンド
平成 14 年 3 月期 平成 15 年 3 月期 平成 16 年 3 月期 平成 17 年 3 月期 平成 17 年 9 月期
自己資本比率

10.8%

10.5%

14.5%

15.0%

15.6%

時価ベースの自己資本比率

13.8%

7.9%

30.8%

28.8%

36.7%

ＮＤ／ＯＰレシオ

13.5 倍11.6 倍

9.4 倍

9.2 倍

−

ＮＤ／Ｅレシオ

5.1 倍

4.8 倍

3.0 倍

2.9 倍

2.9 倍

インタレスト・カバレッジ・レシオ

2.8 倍

3.4 倍

4.1 倍

5.1 倍

−

自己資本比率 ＝自己資本÷総資産
時価ベースの自己資本比率 ＝株式時価総額（期末株価終値×期末発行済株式総数）÷総資産
ＮＤ／ＯＰレシオ＝(有利子負債−現預金)÷(営業利益＋受取利息・配当金)
ＮＤ／Ｅレシオ ＝(有利子負債−現預金)÷自己資本
インタレスト・カバレッジ・レシオ＝（営業利益＋受取利息・配当金）÷支払利息
当社は分譲マンション事業を主力事業の一つとしており、販売用不動産や支払債務の増加ないし減少によって、営業活動によるキャッシュ・フローが年度ごとに大幅に増減する傾向があります。
また、目標とする財務指標として「ＮＤ／ＯＰレシオ」と「ＮＤ／Ｅレシオ」を採用しております
ので、債務償還年数に代えて両指標のトレンドを記載しております。同様に、インタレスト・カバ
レッジ・レシオも、営業活動によるキャッシュ・フローに代えて営業利益＋受取利息・配当金を使用しております。

−11−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

３．事業等のリスク
当社グループの事業の状況、経営成績および財政状態等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
（1）経営環境の変化
当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業および不動産流通事
業は、景気動向、企業業績、個人所得等の動向、地価動向、金利等の金融情勢ならびに住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（2）供給増加等
新規竣工ビルの増加、新規分譲住宅供給戸数の増加、競合事業者の増加等が、いわゆる市場全体の供給増加による競争激化を通じて、当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、
完成工事事業および不動産流通事業に影響を及ぼし、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。
（3）法的規制
当社グループが行う事業には各種の法規制があり、それらの法律等の改正によっては、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。当社グループが規制を受ける主な法律には、宅地建物取引業法、建設業法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、都市再開発法、建物の区分所有等に関する法律、国土利用計画法等があります。
（4）天災、人災等
地震、風水害等の自然災害、事故、火災、テロ等の人的災害等が発生した場合には、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。
（5）重要な訴訟
当社が賃借しているオフィスビルの賃料について、当社が借地借家法に基づき賃料の減額請求を求め、２件が係属中であります。
①「センチュリータワー」（賃貸人：センチュリータワー株式会社）ならびに②「ヨコソーレイ
ンボータワー」（賃貸人：横浜倉庫株式会社）について、賃貸人との間で東京地方裁判所において訴訟となり（提訴日：①平成 6 年 5 月 31 日、②平成 7 年 9 月 25 日）、両件とも、同じ民事第 16
部において第一審判決が言い渡されましたが（判決日：①平成 10 年 8 月 28 日、②同年 10 月 30日）
、いわゆるサブリース契約への借地借家法第 32 条（賃料減額請求権）の適用を否定し、一切の賃料減額を認めないというこれまでの司法判断と異なる内容であり、当社は東京高等裁判所に控訴しました（控訴日：①同年 9 月 11 日、②同年 11 月 13 日）。その後、②について同裁判所第 9
民事部は、平成 11 年 10 月 27 日、第一審の判断を覆し、同法第 32 条に基づく賃料減額請求権を認める逆転勝訴判決を下しました。賃貸人はこれを不服として同年 11 月 9 日、最高裁判所に上告しました。また①について東京高等裁判所第 16 民事部は、平成 12 年 1 月 25 日、第一審同様、同法第 32 条に基づく賃料減額請求権を認めないという、これまでの上級裁判判例を覆す異例の判決を下しました。当社はこれを不服として、同年 1 月 27 日に最高裁判所に上告しました。平成 15
年 10 月 21 日、最高裁判所第 3 小法廷は、いわゆるサブリース契約への同法第 32 条の適用を認めたうえで、①②両件とも、第二審判決を破棄、賃料減額の判断について東京高等裁判所に差戻しました。
なお、当社は①②両件について、過年度に遡り合理的に見積もった賃借料を計上済みであります
が、東京高等裁判所の差戻し審判決が下された場合、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

−12−住友不動産株式会社 （2005/9期）

中間連結貸借対照表（単位 百万円）
期科

別目

当中間連結会計期間末 前中間連結会計期間末（17.9.30現在）（16.9.30現在）

金

額

構成比

（ 資 産 の 部 ）

金

額

%

構成比

前連結会計年度（17.3.31現在）

金

額

%

構成比

%

Ⅰ 流 動 資 産
現

金

・

金

80,54891,968103,234

受取手形・営業未収入金

13,703

27,173

31,461

営

金70,85387,98556,843

販売用不動産エクイティ

54,022

31,66049,434

た

な

繰

延

業

預

貸

付

卸

資

産

235,705

220,507

211,179

資

産

6,316

8,702

6,409

他

47,88449,19646,368

当金△ 23,714△ 36,228△ 23,590

合計485,320

築物

402,351

393,602403,732

地

921,198

953,237

936,002

定30,238

10,684

2,839

他

18,017

18,19817,293

減 価 償 却 累 計 額△ 136,684△ 144,193△ 134,274

有 形 固 定 資 産 合 計

1,235,121

56.6

1,231,529

58.0

1,225,594

57.4

49,807

2.3

55,1602.6

55,769

2.6

税

そ

金
の

貸

倒

流

動

引
資

産

22.2

480,96522.6

481,340

22.5

Ⅱ 固 定 資 産
1.有 形 固 定 資 産
建

物

・

構

土
建

設

仮

そ

勘

の

2.無 形 固 定 資 産

3.投 資 そ の 他 の 資 産
投券

209,999

111,489

170,800

差 入 保 証 金 ・ 敷 金

182,134

181,271

182,353

産

2,918

3,747

2,958

他

40,02587,47038,719金△ 21,205△ 26,344△ 21,206

投資その他の資産合計

413,87318.9

357,63416.8

373,624

17.5

1,698,802

77.8

1,644,324

77.4

1,654,988

77.5

2,184,122

100.0

2,125,290

100.0

2,136,329

100.0

繰

資

延

有

税

そ
貸

固

価

金

証

資

の
倒

引

当

定

資

産

合

資

産

合

計

計

−13−

住友不動産株式会社 （2005/9期）（単位 百万円）
期科

別目

当中間連結会計期間末 前中間連結会計期間末（17.9.30現在）（16.9.30現在）

金

額

構成比

（ 負 債 の 部 ）

金

額

構成比

%

前連結会計年度（17.3.31現在）

金

額

%

構成比

%

Ⅰ 流 動 負 債
支払手形・営業未払金

19,062

25,76745,004

短

金149,300

151,473

132,745

コマーシャル・ペーパー

44,00065,40040,500

一年内返済予定長期借入金

118,006

133,014132,514

一 年 内 償 還 予 定 社 債

106,691

57,71392,667

未

払

法

人

税

等

12,022

6,048

7,798

繰

延

税

金

負

債

−

39

−

金

202,585

182,199

193,872

金

2,834

2,826

2,940

他

77,39069,621

71,204

計731,892

債

233,904

260,595

242,441入

金438,677

420,993

397,521

負債

16,085

3,532

8,249

退 職 給 付 引 当 金

4,967

4,865

5,002

役 員 退 職 慰 労 引 当 金

221

335

358

預 り 保 証 金 ・ 敷 金

149,236

174,348

160,273

長金252,398

244,027

267,544

他

3,379

2,980

3,129

計

1,098,869

50.3

1,111,679

52.3

1,084,518

50.7

計

1,830,762

83.8

1,805,782

85.0

1,803,765

84.4

分

13,362

0.6

11,562

0.5

12,4650.6

金122,805

5.6

122,805

5.8

122,805

5.8

期

借

預
賞

り
与

引

そ
流

入

当

の
動

負

債

合

33.5

694,103

32.7

719,247

33.7

Ⅱ 固 定 負 債
社
長

期

繰

延

借
税

期

預

そ
固

金

り

の
定

負

負

債

債

合

合

（少 数 株 主 持 分）
少

数

株

主

持

（ 資 本 の 部 ）
Ⅰ資

本

Ⅱ資

本

剰

余

金

132,747

6.1

132,745

6.2

132,747

6.2

Ⅲ利

益

剰

余

金

57,2062.6

45,0792.1

49,8292.3

Ⅳ その他有価証券評価差額金

30,747

1.4

10,6650.5

18,9640.9

Ⅴ為 替 換 算 調 整 勘 定△ 2,716△ 0.1△ 2,834△ 0.1△ 3,582

△ 0.2

Ⅵ自

己

株

式

△ 792

△ 0.0

△ 515

△ 0.0

△ 665

△ 0.0

資

本

合

計

339,998

15.6

307,945

14.5

320,09715.0

負 債 、 少 数 株 主 持 分
及 び 資 本 合 計

2,184,122

100.0

2,125,290

100.0

2,136,329

100.0

−14−

住友不動産株式会社 （2005/9期）

中間連結損益計算書（単位 百万円）
期科

当中間連結会計期間 前中間連結会計期間 前連結会計年度（17.4.1 〜 17.9.30）（16.4.1 〜 16.9.30） （16.4.1 〜 17.3.31）

別

目

金

額

百分比

金

額

百分比

％

金

額

％

百分比
％

Ⅰ 営

業

収

益

248,943100.0

259,758

100.0

616,114

100.0

Ⅱ 営

業

原

価

186,62875.0

199,22476.7

470,63576.4

益62,31425.0

60,533

23.3

145,47823.6

Ⅲ 販 売 費 及 び 一 般 管 理 費

19,694

7.9

20,8648.0

45,1877.3

益42,61917.1

39,66815.3

100,291

16.3

益

1,697

0.7

1,328

0.5

2,254

0.3

受取利息及び受取配当金

1,212

910

1,390

他

485

417

863

用

13,017

支払利息及びｺﾏｰｼｬﾙ･ﾍﾟｰﾊﾟｰ利息

8,964

10,143

19,644

そ

他

4,053

4,546

8,507

売

上

営

総

業

Ⅳ 営

業

利

利
外

そ

収

の

Ⅴ 営

業

外

費

の

5.2

14,6895.7

28,151

4.6

経

常

利

益

31,29912.6

26,307

10.1

74,393

12.0

Ⅵ 特

別

利

益

16,692

6.7

6

0.0

126

0.0

Ⅶ 特

別

損

失

23,749

9.5

5,449

2.1

43,8287.1

税金等調整前中間（当期）純利益

24,242

9.7

20,8648.0

30,691

4.9

法人税、住民税及び事業税

11,599

4.7

5,591

2.1

7,414

1.2

法

人

少

数

税

整

額

△ 60

△ 0.0

3,530

1.4

5,591

0.9

利

益

1,018

0.4

917

0.3

2,137

0.3

中 間 （ 当 期 ） 純 利 益

11,685

4.7

10,824

4.2

15,547

2.5

株

等

調
主

−15−

住友不動産株式会社 （2005/9期）

中間連結剰余金計算書（単位 百万円）
期科

当中間連結会計期間 前中間連結会計期間（17.4.1 〜 17.9.30）（16.4.1 〜 16.9.30）

別

目

金

額

金

前連結会計年度（16.4.1 〜 17.3.31）

金

額

額

（資本剰余金の部）
Ⅰ 資 本 剰 余 金 期 首 残 高
Ⅱ 資

本

剰

余

金

増

加

132,747

132,744

132,744高

自 己 株 式 処 分 差 益

0

Ⅲ 資本剰余金中間期末（期末） 残高

0

1

1

2

2

132,747

132,745

132,747

49,82938,571

38,571（利益剰余金の部）
Ⅰ 利 益 剰 余 金 期 首 残 高
Ⅱ 利

益

剰

余

金

増

加

高

中 間 （ 当 期 ） 純 利 益

11,685連 結 子 会 社 の 合 併 ・ 除 外に よ る
利 益 剰 余 金 増 加 高

−

Ⅲ 利

益

剰

余

配

金

減

11,685−

15,547
10,824

12

4,277

4,279

4,279

与

29

23

23

連 結 子 会 社 の 除 外 ・ 合 併に よ る
利 益 剰 余 金 減 少 高

−

員

賞

15,560

高
金

役

当

少

10,824

Ⅳ 利益剰余金中間期末（期末） 残高

4,307
57,206

−16−

14

4,317
45,079−4,303
49,829

住友不動産株式会社 （2005/9期）

中間連結キャッシュ･フロー計算書（単位 百万円）
期 別科目

当中間連結会計期間

前中間連結会計期間

前連結会計年度

平成17年4月1日から

平成16年4月1日から

平成16年4月1日から

平成17年9月30日まで

平成16年9月30日まで

平成17年3月31日まで

金

額

金

額

金

額

Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
1. 税金等調整前中間（当期）純利益
2. 減価償却費
3. 貸倒引当金の増加額又は減少額（△）
4. 退職給付引当金の増加額又は減少額（△）
5. 固定資産売却益
6. 特別固定資産処分損等
7. 固定資産売却損
8. 固定資産評価損
9. 減損損失
10. 固定資産除却損
11. 投資有価証券売却益
12. 投資有価証券評価損
13. 受取利息及び受取配当金
14. 支払利息及びｺﾏｰｼｬﾙ・ﾍﾟｰﾊﾟｰ利息
15. 販売用不動産エクイティの増加額（△）又は減少額
16. 売上債権の減少額17. たな卸資産の増加額
18. 営業貸付金の増加額（△）又は減少額
19. 仕入債務の減少額
20. 前受金の増加額
21. その他
小 計

24,242
7,791
116
△ 34
△ 15,231
11
17,185
5,344
148△ 1,43826△ 1,212
8,964△ 4,588
17,765△ 24,525△ 13,910△ 25,951
11,629△ 14,781△ 8,446

20,864
6,458
453
117
2,694
388
66
△ 910
10,143
12,812
9,079△ 30,959△ 4,537△ 46,235
11,078△ 2,452△ 10,937

30,691
14,018△ 17,321
254
15,672
8,726
11,885
710
△ 120
715
△ 1,390
19,644△ 4,961
4,787△ 20,003
29,192△ 26,994
6,688△ 4,564
67,631

22. 利息及び配当金の受取額
23. 利息の支払額
24. 法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ･フロー

1,210△ 8,905△ 7,007△ 23,148905△ 10,390△ 795△ 21,217

1,489△ 19,870△ 1,21948,031△ 109,543
90,017△ 46,080
29,134△ 2,472
2,546△ 21,97810,941
31,864△ 54,210△ 3,416△ 73,196△ 79,304
3,278△ 1,44562△ 50△ 1,6213,232△ 12,224
18,23654,513△ 47,636△ 2,081△ 65,038△ 106,784
21,902△ 9,3141,561△7
0△ 5,341
7,052△ 46,597
34,760111,473△ 67,589△ 1,934△ 60,819

16,5553,500
60,000△ 54,513
101,500△ 74,852△ 127△ 4,277△ 292△ 19,950
31,40060,000△ 74,323
104,600△ 61,166△ 110△ 4,279△ 148△ 38,678
6,500
80,000△ 77,523
141,100△ 121,638△ 258△ 4,279△ 301

15,9298,569

15,218

9,613
73,034623△ 22,686
103,237
80,550863
45,453328△ 40,473
132,476△ 30
91,971△ 16,399△ 16,260△ 160△ 29,209
132,476△ 30
1
103,237

Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
1. 有形固定資産の取得による支出
2. 有形固定資産の売却による収入
3. 投資有価証券の取得による支出
4. 投資有価証券の売却・減資による収入
5. 出資金による支出
6. 出資金の売却・減資による収入
7. 差入保証金・敷金による支出
8. 差入保証金・敷金の返還による収入
9. 預り保証金・敷金の返還による支出
10. 預り保証金・敷金による収入
11. 共同投資事業出資預託金の受入による収入
12. 共同投資事業出資預託金の返還による支出
13. その他
投資活動によるキャッシュ･フロー

Ⅲ 財務活動によるキャッシュ･フロー
1. 短期借入金の純増減
2. ｺﾏｰｼｬﾙ･ﾍﾟｰﾊﾟｰの純増減
3. 社債の発行による収入
4. 社債の償還による支出
5. 長期借入金による収入
6. 長期借入金の返済による支出
7. 自己株式の取得による支出
8. 配当金の支払額
9. 少数株主への配当金の支払額
契約済未引渡住宅分譲代金受領権売却による預り金の純
10.
増減
11. その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ 現金及び現金同等物に係る換算差額
Ⅴ 現金及び現金同等物の増加額又は減少額（△）
Ⅵ 現金及び現金同等物の期首残高
Ⅶ 子会社の連結除外による現金及び現金同等物減少額
Ⅷ 合併により受け入れた現金及び現金同等物
Ⅸ 現金及び現金同等物の中間期末（期末）残高−17−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
１．連結の範囲に関する事項（1）連結子会社
連結子会社は 22 社であります。主要な連結子会社名は、住友不動産販売㈱、住友不動
産シスコン㈱、住友不動産建物サービス㈱、住友不動産ファイナンス㈱、㈱ユニバーサル
ホーム等であります。
（2）非連結子会社
泉開発㈱ほかの非連結子会社は、いずれも小規模であり、合計の総資産、売上高、中間純損益（持分に見合う額）および利益剰余金（持分に見合う額）等は、いずれも中間連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないため連結の範囲から除外しております。
２．持分法の適用に関する事項（1）持分法を適用した関連会社はありません。
（2）泉開発㈱ほかの非連結子会社および㈱エヌ・ティ・シー開発ほかの関連会社は、持分法の適用による中間純損益（持分に見合う額）および利益剰余金（持分に見合う額）等に及ぼす影響が軽微であるため、持分法の適用から除外しております。
３．連結子会社の中間決算日等に関する事項
在外子会社の中間決算日は６月末日であります。
中間連結財務諸表の作成にあたっては、中間連結決算日との差が３ヶ月以内であるため、当該子会社の中間決算日時点の財務諸表を使用し、中間連結決算日との間に生じた重要な取引については連結上必要な調整を行っております。
なお、他の連結子会社の中間決算日はいずれも中間連結決算日と一致しております。
４．会計処理基準に関する事項（1）重要な資産の評価基準及び評価方法①有価証券
満期保有目的の債券償却原価法（定額法）によっております。
その他有価証券(ａ)時価のあるもの
中間決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は、全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定しております。
）によっております。
(ｂ)時価のないもの
販売用不動産エクイティは個別法に基づく原価法、投資有価証券のうち、優先出資
証券については個別法に基づく原価法、投資事業有限責任組合およびそれに類する組合への出資（証券取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、組合契約に規定される決算報告日に応じて入手可能な最近の決算書を基礎とし、持分相当額を純額で取り込む方法によっております。その他は移動平均法による原価法によっております。
②デリバティブ
時価法によっております。
③たな卸資産
主として個別法に基づく原価法によっております。

−18−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）（2）重要な減価償却資産の減価償却の方法①有形固定資産
当社および国内連結子会社は、建物（その付属設備を除く。）は定額法、その他は定率法を採用しております。ただし、中間財務諸表作成基準注解２により、事業年度に係る減価償却費の額を期間按分する方法によっております。
なお、一部国内連結子会社は平成 10 年 4 月 1 日以後取得建物に限り定額法、その他
は定率法を採用しており、在外連結子会社は、当該国の会計基準に基づき、定額法を採用しております。
また、耐用年数および残存価額については、法人税法の規定と同一の方法に基づいております。
②無形固定資産
ソフトウェア（自社利用分）については、社内における見込利用可能期間（５年）による定額法を採用しております。
③投資その他の資産
長期前払費用については、均等償却によっております。なお、償却期間については、
法人税法の規定と同一の方法に基づいております。
（3）重要な引当金の計上基準①貸倒引当金連結会社相互間債権債務消去後の営業未収入金等の回収事故に対処して、一般債権については原則として貸倒実績率法により、貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②賞与引当金従業員に対する賞与の支給に対処して、将来の支給見込額のうち当中間連結会計期間の負担額を計上しております。
③退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務および年金資産の見込額に基づき、当中間連結会計期間末において発生していると認められる額を計上しております。
なお、数理計算上の差異は、当連結会計年度の発生額を翌連結会計年度に一括費用処理する方法によっております。
④役員退職慰労引当金
国内連結子会社１社は、役員の退任に伴う退職慰労金の支払に対処して内規に基づく
中間期末要支払額を計上しております。
（4）重要なリース取引の処理方法
リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
（5）重要なヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっております。
ただし、振当処理の要件を満たしている為替予約については振当処理を、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、特例処理を採用しております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘ ッ ジ 手 段
ヘ ッ ジ 対 象
為替予約及び通貨スワップ
外貨建金銭債務及び外貨建予定取引
金利スワップ
借入金、社債及び預り金③ヘッジ方針社内規程等に基づき、金利上昇リスクおよび為替変動リスクの緩和を目的として行う
方針です。

−19−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）④ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動
額等の比率を基礎にして判断しております。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。また、為替予約および通貨スワップについてはヘッジ対象の金銭債務および予定取引と条件が同一であるため、有効性の評
価を省略しております。
（6）その他中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
消費税等の会計処理について
消費税および地方消費税の会計処理は税抜処理によっており、資産にかかる控除対象外
消費税等は長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む。
）に計上し、５年間で均等償却を行っております。
５．中間連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
中間連結キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金、随時引き出し可能な預金および容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

（会計処理の変更）
固定資産の減損に係る会計基準
当中間連結会計期間より、固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成 14 年８月９日））および「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成 15 年 10 月 31 日）を適用しております。これにより税金等調整前中間純利益は 5,344 百万円減少しております。
なお、減損損失累計額については、改正後の中間連結財務諸表規則に基づき各資産の金額
から直接控除しております。
（表示方法の変更）
中間連結貸借対照表関係「証券取引法等の一部を改正する法律」（平成 16 年法律第 97 号）が平成 16 年６月９日に公布され、同年 12 月１日より適用となること、および「金融商品会計に関する実務指針」（会計制度委員会報告第 14 号）が平成 17 年２月 15 日で改正されたことにともない、前連
結会計年度より投資事業有限責任組合に類する組合への出資（証券取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）を「投資有価証券」として表示する方法に変更しております。
なお、当中間連結会計期間末の「投資有価証券」に含まれる当該出資の額は 56,942 百万円であり、前中間連結会計期間末の投資その他の資産「その他」に含まれる当該出資の額は47,023 百万円であります。

−20−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）（注 記 事 項）
１．中間連結貸借対照表に関する事項
当中間連結会計期間末

前中間連結会計期間末

前 連 結 会 計 年 度（1）担 保 提 供 資 産−百万円

38,486 百万円−百万円（2）保 証 債 務 等
保 証 債 務保 証 予 約

1,671 百万円
9 百万円

764 百万円
9 百万円

937 百万円
9 百万円（3）販売用不動産エクイティ
特定目的会社等を活用して不動産開発事業を行っている物件のうち、開発完了後、当該開発物件を直接または間接に販売することを予定している物件に係わるエクイティ（優先出資証券や匿名組合出資金等）であります。なお、当中間連結会計期間のその内訳は全て特定目的会社への優先出資証券（その他有価証券）であります。
（4）投資有価証券について
西武鉄道㈱株式の、当中間連結会計期間末における当社の保有状況は以下のとおり
であります。
保有株式数
取得価額
中間連結貸借対照表計上額

2,692 千株
4,019 百万円
4,019 百万円

当該株式は、平成 16 年 12 月 17 日をもって東京証券取引所市場第一部への上場が廃止されております。
当該株式は、西武鉄道㈱グループの現状から、実質価額の把握が困難であること、および取得価額の全額回収を目途に同グループと交渉中であることから、中間連結貸借対照表上取得価額にて計上しております。

−21−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

２．中間連結損益計算書に関する事項（1）特別利益の主な内訳①固定資産売却益
15,231 百万円
固定資産売却益は、平成 17 年 6 月 30 日に新宿住友ビルの証券化リファイナンスを実施したことにともなう、同ビルを対象とした信託受益権の売却によるものであります。
②投資有価証券売却益
1,438 百万円
（2）特別損失の主な内訳①固定資産評価損
17,185 百万円
固定資産評価損は、土地等 16,385 百万円、建物等 800 百万円であります。
②減損損失
5,344 百万円
当中間連結会計期間において、当社は以下の資産について減損損失を計上いたしまし
た。
主な用途
種類
場所
物件数
賃貸中土地
土地
千葉県印旛郡印旛村
1
開発用素地
土地
大阪府泉佐野市ほか
5
遊休地
土地
静岡県裾野市ほか
2
グループ化は、社宅等については共用資産とし、その他については主として個別の物件毎といたしました。
その結果、地価ならびに賃料水準の下落により、将来の収益性が著しく悪化した上記資産について、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（5,344 百万円）として特別損失に計上いたしました。その内訳は全額土地であります。
なお、上記資産の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、正味売却価額は、
主として固定資産税評価額を使用しております。
③匿名組合清算損失
1,012 百万円
平成 17 年 6 月 30 日に新宿住友ビルの証券化リファイナンスを実施したことにともなう匿名組合の清算損であります。
３．中間連結キャッシュ・フロー計算書に関する事項
現金及び現金同等物の中間期末（期末）残高と中間連結貸借対照表（連結貸借対照表）に掲記されている科目の金額との関係
現金・預金勘定MMF（流動資産「その他」）
現金及び現金同等物

当中間連結会計期間末

前中間連結会計期間末

前 連結会 計年度 末

80,548 百万円

91,968 百万円

103,234 百万円

2 百万円

2 百万円

2 百万円

80,550 百万円

91,971 百万円

103,237 百万円−22−住友不動産株式会社 （2005/9 期）

生産、受注および販売の状況
１．生産の状況
該当事項はありません。
２．受注の状況セグメント名完成工事

当中間連結会計期間（17.4.1〜17.9.30）
百万円
75,048前中間連結会計期間（16.4.1〜16.9.30）
百万円
70,180前連結会計年度（16.4.1〜17.3.31）
百万円
132,069（注）上記金額は消費税等を含んでおりません。

なお、事業の性格上、完成工事事業セグメント以外での受注の実績を把握することは困難であります。
３．販売の状況区分

当中間連結会計期間（17.4.1〜17.9.30）

前中間連結会計期間（16.4.1〜16.9.30）

前連結会計年度（16.4.1〜17.3.31）

販売金額

販売戸数
（区画数）

販売金額

販売戸数
（区画数）

販売金額

販売戸数
（区画数）

住宅分譲
（ﾏﾝｼｮﾝ･戸建）

百万円
53,955

戸・件
1,376

百万円
86,093

戸・件
1,904

百万円
214,796

戸・件
4,927

宅地分譲

2,626

67

1,944

31

6,782

67

その他

281

−

576

−

2,613

−

56,863

1,443

88,615

1,935

224,191

4,994

合

計

（注）上記金額は消費税等を含んでおりません。

なお、事業の性格上、不動産販売事業セグメント以外での販売の実績を把握することは困難であります。

−23−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

リ ー ス 取 引

ＥＤＩＮＥＴにより開示を行うため記載を省略しております。

−24−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

有

価

証

券

当中間連結会計期間末（平成 17 年 9 月 30 日現在）
１．時価のある有価証券（1）満期保有目的の債券
区分

中間連結貸借対照表
計上額

国債・地方債等時

1,195 百万円

価差1,191 百万円

額
△3 百万円（2）その他有価証券
区

分

取

得

原

中間連結貸借対照表
計
上
額

価

百万円
60,470596
61,066

①株式
②その他
合計

差

百万円
112,269591
112,860

額
百万円
51,798△5
51,793

２．時価評価されていない主な有価証券および中間連結貸借対照表計上額
内容
中間連結貸借対照表計上額
百万円①非連結子会社・関連会社
5,984②非上場株式(①を除く)
7,144③優先出資証券等(注)81,589④投資事業有限責任組合に類
56,942
する組合への出資
合計
151,661（注）優先出資証券等のうち 54,022 百万円については、中間連結貸借対照表上「販売用不動産エクイティ」に計上されております。

前中間連結会計期間末（平成 16 年 9 月 30 日現在）
１．時価のある有価証券（1）満期保有目的の債券
区分

中間連結貸借対照表
計上額

国債・地方債等

1,212 百万円

時価差

1,213 百万円

額
0 百万円

（2）その他有価証券
区
①株式
②その他
合計

分

取

得

原

中間連結貸借対照表
計
上
額

価

百万円
62,373356
62,729−25−

百万円
80,380298
80,679差額
百万円
18,007△57
17,949

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

２．時価評価されていない主な有価証券および中間連結貸借対照表計上額
内容
中間連結貸借対照表計上額
百万円①非連結子会社・関連会社
5,961②非上場株式（①を除く）
3,221③優先出資証券等
54,477
合計
63,660（注）優先出資証券等のうち 31,660 百万円については、中間連結貸借対照表上「販売用不動産エクイティ」に計上されております。

なお、投資有価証券について、66 百万円（時価評価されていない非上場株式 66 百万円）減損処理を行っております。
前連結会計年度末（平成 17 年 3 月 31 日現在）
１．時価のある有価証券（1）満期保有目的の債券
区分

連結貸借対照表
計
上額

国債・地方債等時

1,243 百万円

価差1,246 百万円

額
2 百万円

（2）その他有価証券
区
①株式
②その他
合計

分

取

得

原

連結貸借対照表
計
上
額

価

百万円
63,369623
63,993

百万円
95,342585
95,927

差額
百万円
31,972△37
31,934

２．時価評価されていない主な有価証券および連結貸借対照表計上額
内容
連結貸借対照表計上額
百万円①非連結子会社・関連会社
5,411②非上場株式7,260③優先出資証券等(注)72,621④投資事業有限責任組合に類
40,203
する組合への出資
合 計
125,497（注）優先出資証券等のうち 49,434 百万円については、連結貸借対照表上「販売用不動産エクイティ」に計上されております。

−26−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）

デリバティブ取引

ＥＤＩＮＥＴにより開示を行うため記載を省略しております。

−27−

住友不動産株式会社 （2005/9期）

セ グ メ ン ト 情 報[１] 事業の種類別セグメント情報

当中間連結会計期間（平成17年4月1日から平成17年9月30日まで）（単位 百万円）
不動産
賃貸

不動産
販売

完成工事

不動産
流通

その他

計

消去又は
全社

連結

Ⅰ 営業収益及び営業損益
営 業 収 益115,664

56,86351,29921,318

3,796

248,943-

248,943

756

-

590

36

1,354

2,737

(2,737)-

計

116,42156,86351,88921,355

5,150

251,680(2,737)

248,943

営 業 費 用83,51949,98050,97015,167

4,608

204,246

2,076

206,323

営 業 利 益32,901

6,883

918

6,187

541

47,433(4,813)42,6191,525,076

312,401

16,8598,157

64,102

1,926,599

257,523

2,184,122

減価償却費

7,220

46

67

148

40

7,523

268

7,791

資本的支出

111,599

31

189

131

13

111,964

170

112,135(1) 外部顧客に対する営業収益セグメント間の(2)
内部営業収益又は振替高

資産、減価償却費
Ⅱ及び資本的支出資産

前中間連結会計期間（平成16年4月1日から平成16年9月30日まで）（単位 百万円）
不動産
賃貸

不動産
販売

完成工事

不動産
流通

その他

計

消去又は
全社

連結

Ⅰ 営業収益及び営業損益
営 業 収 益(1) 外部顧客に対する営業収益

102,816

88,61545,08019,741

3,504

259,758-

259,758

セグメント間の(2)
内部営業収益又は振替高

1,003

18

3,042

185

2,346

6,595

(6,595)-

計

103,819

88,633

48,122

19,9275,850

266,353(6,595)

259,758

営 業 費 用77,68976,97847,724

14,1995,184

221,776(1,686)220,089

営 業 利 益26,13011,654

398

5,727

666

44,577(4,908)39,6681,554,786

274,266

18,025

8,153

92,0001,947,231

178,059

2,125,290

減価償却費

5,983

55

60

135

38

6,273

185

6,458

資本的支出

80,657

265

105

135

17

81,181

175

81,357

資産、減価償却費
Ⅱ及び資本的支出
資産

前連結会計年度 （平成16年4月1日から平成17年3月31日まで）（単位 百万円）
不動産
賃貸

不動産
販売

完成工事

(1) 外部顧客に対する営業収益

219,386

224,191

122,296

42,952

7,287

616,114-616,114セグメント間の(2)
内部営業収益又は振替高

1,847

-

5,091

492

4,296

11,727(11,727)-

計

221,234

224,191

127,387

43,444

11,583627,841(11,727)

616,114

営 業 費 用165,366

191,836

118,957

29,956

10,140516,256(433)

515,823

営 業 利 益55,86732,3558,430

13,488

1,443

111,585(11,293)

100,291

1,538,469

293,259

17,755

7,934

48,473

1,905,891

230,437

2,136,329

減価償却費

13,057

111

119

275

80

13,644374

14,018

資本的支出

111,577

262

295

328

110

112,574898

113,473

不動産
流通

その他

計

消去又は
全社

連結

Ⅰ 営業収益及び営業損益
営 業 収 益資産、減価償却費
Ⅱ及び資本的支出資産−28−

住友不動産株式会社 （2005/9 期）（注）
１． 事業区分の方法
企業集団の事業内容を勘案して区分しております。
２． 各事業区分の主な内容は次のとおりです。
不動産賃貸 ：オフィスビル、マンション等の賃貸・管理
不動産販売 ：中高層住宅、戸建住宅および宅地の分譲
完成工事：戸建住宅、中高層住宅およびオフィスビル等の建築および改修工事
不動産流通 ：不動産の仲介および販売代理受託
その他：フィットネスクラブ事業、飲食業、ファイナンス事業など
３． 特定目的会社等を利用した不動産事業に係る事業収益および分配金は、当該特定目的会
社等の保有する物件の性格ならびに保有目的から、不動産賃貸セグメントの営業収益に含
めております。
４． 営業費用のうち「消去又は全社」の項目に含めた配賦不能営業費用の金額は、当中間連
結会計期間 4,792 百万円、前中間連結会計期間 4,376 百万円、前連結会計年度 10,099 百万円で、連結財務諸表提出会社および一部連結子会社の一般管理部門に係る費用であります。
５． 資産のうち「消去又は全社」の項目に含めた全社資産の金額は当中間連結会計期間
265,782 百万円、前中間連結会計期間 213,572 百万円、前連結会計年度 241,869 百万円で、主として連結財務諸表提出会社および一部連結子会社の現金・預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
６． 減価償却費および資本的支出には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）とその償却額が含まれております。
[2]

所在地別セグメント情報
当中間連結会計期間、前中間連結会計期間および前連結会計年度においては、全セグメ
ントの営業収益合計に占める本邦の営業収益の割合が 90％を超えているため、記載を省略
しております。

[3]

海外営業収益当中間連結会計期間、前中間連結会計期間および前連結会計年度においては、国内営業収益が連結営業収益の 90％を超えているため、記載を省略しております。

−29−