不動産運用設計

2021年度第2回

問１
荒木さんは、遊休土地の有効活用のため、ＣＦＰ認定者のアドバイスを受けて、下記設例のマンシ
ョンを建設し賃貸しています。マンション建設による土地活用に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞［土地の概要］面
積 ５００ｍ2
用 途 地 域 等 第一種住居地域・指定建蔽率６０％・指定容積率３００％
前面道路幅員 ６ｍ［マンションの概要］
敷 地 面 積 ５００ｍ2
延 床 面 積 基準容積率による延べ面積の上限とする。
（容積率の算定上、不算入となる床面積は考慮しない）
構 造 ・ 規 模 鉄筋コンクリート造６階建・各階の床面積は同じとする。
用
途 共同住宅（一棟のすべてが賃貸用）
賃 貸 面 積 各階の床面積に対し、１階は８０％、２～６階は９０％とする。
屋 外 駐 車 場 １６台分（機械式２段）
建 設 工 事 費 延床面積１ｍ2当たり３００千円とする（屋外駐車場の工事費を含む）。
竣 工 年 月 日 ２０２１年１月１日
賃 貸 開 始 日 ２０２１年１月１日
・ 指定容積率とは都市計画で指定された容積率とし、基準容積率とは道路幅員による制限を考慮した容積率とする。なお、特定道路による緩和は考慮しない。
・ 容積率の算定に当たり、道路幅員に乗じる数値について特定行政庁が指定する区域には該当しない。
［賃貸条件等］賃料（月額） １階：賃貸面積１ｍ2当たり２,３００円
２～４階：賃貸面積１ｍ2当たり２,４００円
５、６階：賃貸面積１ｍ2当たり２,６００円
駐車場 ：１台当たり１５,０００円
空室等による 貸室
１年目（２０２１年中）：満室時賃料の（ ア ）とする。この割合は損失額［賃貸条件等］および［事業収支表］記載の項目から算出する。
２年目（２０２２年中）：満室時賃料の１０％とする。
駐車場 １年目（２０２１年中）：年間を通して５台分空いていたとする。
２年目（２０２２年中）：年間を通して３台分空いていたとする。
敷金・礼金
敷金：貸室および駐車場ともに賃料の３ヵ月分とする（償却なし）。
礼金：貸室および駐車場ともにないものとする。
借入金額およ 借入金額：建設工事費の７０％相当額
び返済方法
返済方法：借入時期を２０２１年１月１日とし、３０年間元金均等方式で各年分を各年末に返済する。
金利：年３.０％（固定金利）
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2

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

修繕費等

① 修繕費
：年間修繕費を建設工事費の０.５％とする。
② 維持管理費：年間維持管理費を延床面積１ｍ2当たり２,０００円とする。
③ 公租公課 ：［事業収支表］のとおりとする。
④ 損害保険料：年間保険料を建設工事費の０.１％とする。
⑤ 仲介手数料：［事業収支表］のとおりとする。

減価償却費

部分
建物本体
附属設備

割合※
８０％
２０％

耐用年数
４７年
１５年

償却方法
定額法
定額法

償却率
０.０２２
０.０６７

※建設工事費に対する建物本体と附属設備の費用の割合である。
［その他］
・ 賃料は当月分を当月払いとする。
・ 敷金およびその運用益は収入に含めない。
・ 荒木さんは青色申告者であり、収入は［賃貸条件等］記載の収入のみである。
・ 消費税および地方消費税は考慮しない。
・ [事業収支表］の各項目の計算結果につき、千円未満の端数が生じた場合は、その都度千円未
満を四捨五入する。
［事業収支表］

損益計算

収支計算

項目
１．収益
満室時貸室賃料収入
満車時駐車場収入
空室等による損失額
２．費用
① 修繕費
② 維持管理費③ 公租公課④ 損害保険料⑤ 仲介手数料⑥ 減価償却費⑦ 借入金利子
３．経常損益（１－２）

（
（
（
（
（
（
（
（
（
（
（
（
（

）
）
）
）
）
）
）
５,０００））
２,６２０）））▲３,９６０）１．収入（＝収益）
２．支出①～⑤⑦ 借入金利子⑧ 元本返済額
３．剰余金（１－２）

（
（
（
（
（
（

）
）
）
）
）
）

（

） （

借入金残高

不動産運用設計

１年目（２０２１年）（単位：千円）
２年目（２０２２年）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
３,０００）
（
）
（
１３４）
（
）
（
（ イ ）
）
（
）

3

（
（
（
（
（
（

（ ウ

）

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

）
）
）
）
）
）
）

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題１）（設問Ａ）荒木さんが計上する１年目（２０２１年）の経常損益の金額が［事業収支表］記載の金額であった場合、貸室の満室時賃料に対する１年目の空室損失の割合（アの欄）として、正しい
ものはどれか。
１．１５％
２．１８％
３．２０％
４．２５％
（問題２）
（設問Ｂ）荒木さんの２年目（２０２２年）の借入金利子の金額（イの欄）として、正しいものはどれか。
１．７,０５６千円
２．７,３０８千円
３．８,８２０千円
４．９,１３５千円（問題３）（設問Ｃ）荒木さんが計上すべき２年目（２０２２年）末の剰余金の金額（ウの欄）として、正しいものはどれか。
１．７,０１８千円
２．７,２７０千円
３．８,９７１千円
４．９,２８６千円

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4

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題４）（設問Ｄ）不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
１．不動産賃貸業を初めて営む者が、業務開始までに支払った建築費に充てるための借入金の利子は、原則として必要経費に算入される。
２．賃貸料等の回収不能による貸倒損失は、不動産の貸付けが事業的規模である場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入される。
３．生計を一にする親族に支払った給料は、原則として必要経費に算入される。
４．登録免許税（登録に要する費用を含み、その資産の取得価額に算入されるものを除く）、不動産取得税および事業所税は必要経費に算入されるが、不動産所得に係る所得税、住民税および事業税は必要経費に算入されない。

不動産運用設計

5

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不動産運用設計

2021年度第2回

問２
不動産投資に興味をもっていた吉田さんは、不動産業者から紹介された下記設例の不動産（以下「本物件」という）に対する投資を検討しています。不動産投資に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞［物件概要等］
延 床 面 積構造・規模
用
途
賃 貸 面 積現況
竣工年月日
賃料（月額）
敷金・礼金

２,９００ｍ2
鉄筋コンクリート造５階建
１階：店舗
２～５階：事務所
１階：３８０ｍ2
２～５階：各４２０ｍ2
建物は改修済みで、入居者募集中である。
２０１１年１月１日
１階：賃貸面積１ｍ2当たり３,４００円
２～５階：賃貸面積１ｍ2当たり２,８００円
なし［収益性から不動産価格を求める場合の前提条件］＜収支明細表＞項目
満室時総収益
空室損失
総収益※
総費用
純収益
複利現価率
純収益の現在価値（金額の単位：千円）
１年目
（
（
（
（
（
（
（

２年目
）
）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（
（

３年目
）
）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（
（

４年目
）
）
）
）
）
）
）

（
（
（
（
（
（
（

）
）
）
）
）
）
）

５年目
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）
（
）

※総収益とは、満室時総収益から空室損失を控除したものである。
＜条件＞
・ 収益性から求める不動産価格は、各年の純収益の現在価値の合計と転売価格の現在価値とを合算することにより求めるものとする。各年の純収益（年額）および転売価格は、各年末に生じるものとする。
・ 本物件は５年間賃貸した後、転売する。各室の賃料は［物件概要等］に記載のとおりとし、５年間同額とする。
・ ５年後の転売価格は、６年目の純収益を転売時還元利回りで還元した価格とするが、６年目の純収益は、５年目の純収益と同額とする。なお、転売時の仲介料等の販売経費は考慮しない。
・ 空室損失は、満室時総収益に対して、１年目は１０％、２年目および３年目は５％、４年目以降は０％（満室）とする。
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6

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

・ 各年の総費用（減価償却費を含まない）は、次のとおり求めるものとする。
各年の総費用＝固定費＋変動費
固定費
変動費

延床面積１ｍ2当たり５,０００円
各年の総収益の４％相当額

・ 価格算出に使用する各数値は、次のとおりとする。
割引率（償却前純収益に対応）
転売時還元利回り（同上）

５.０％
６.０％

・ 消費税および地方消費税は考慮しない。
※計算上の留意点
・ 各年の空室損失、総収益、総費用、純収益および転売価格ならびに純収益および転売価格の現在価値は、計算過程を含めていずれも千円未満の端数が生じた場合は、千円未満を四捨五入して求める。
・ 複利現価率の計算結果につき、小数点以下の数値が生じた場合は、小数点以下第３位を四捨五入し、小数点以下第２位までの数値とする。
（問題５）（設問Ａ）本物件の５年間の純収益の現在価値の合計額として、正しいものはどれか。
１．２２２,０８５千円
２．２２３,０８５千円
３．２２４,０８５千円
４．２２５,０８５千円（問題６）（設問Ｂ）本物件の収益性から求めた不動産価格として、正しいものはどれか。なお、本物件の不動産価格は、１,０００千円未満を四捨五入し、１,０００千円単位で求めること。
１．９３２,０００千円
２．９３３,０００千円
３．９３４,０００千円
４．９３５,０００千円

不動産運用設計7

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題７）（設問Ｃ）不動産の収益価格を求める手法の一つであるＤＣＦ法（ディスカウンテッド・キャッシュ・
フロー法）と関連して、投資判断を行う手法に関する次の記述の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
ＤＣＦ法では、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することにより、対象不動産の（ ア）を算出する。ＤＣＦ

法の投資判断の指標の一つとして、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和
が、実際に投資する金額の現在価値の合計と比べて（イ）場合には、投資適格と判断するＮＰ

Ｖ法（正味現在価値法）がある。
また、実際に投資する金額の現在価値の合計が、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和と等しくなる割引率を求めて、投資家の（ウ ）と比較して投資判断を行う手法を

ＩＲＲ法（内部収益率法）という。
１．（ア）収益価格 （イ）同額または下回る （ウ）実際に投資する金額
２．（ア）割引率（イ）同額または上回る （ウ）実際に投資する金額

３．（ア）収益価格 （イ）同額または上回る （ウ）期待収益率
４．（ア）割引率（イ）同額または下回る （ウ）期待収益率（問題８）（設問Ｄ）不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．ＤＳＣＲとは、借入金返済の安全度を測る尺度であり、年間純収益を年間元利返済額で割った数値で、これが大きいほどデフォルト（債務不履行）の可能性が低く、安全度が高いことを示している。
２．ＬＴＶとは、不動産に投資した資金のうち、借入金などの負債額を総投資額または不動産の評価額で割った比率のことで、この数値が大きいほど負債の償還に対する安全性が高くなる。
３．レバレッジ効果とは、投資利回りよりも借入金利が低い場合に、不動産投資に際して借入金と自己資金を組み合わせることにより、全額自己資金で取得するよりも自己資金に対する利回りが向上する効果のことをいう。
４．デュー・デリジェンスとは、土地や建物の物理的状況、権利関係、マーケットおよび賃貸経営実態等について、建築士、弁護士、公認会計士および不動産鑑定士等の専門家に委託して行う不動産に関する詳細調査のことをいう。

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8

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

不動産運用設計9

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不動産運用設計

2021年度第2回

問３
ＣＦＰ 認定者は、柴田さんから、購入を検討している乙建物およびその敷地である甲土地（以下「対象不動産」という）の適正な価格を知りたいとの相談を受けました。不動産の価格に関する以下の設問Ａ～Ｅについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞
Ｎ

３ｍ
２０ｍ

１２ｍ

甲土地
１０ｍ
取引事例

１５ｍ

１８５Ｄ
乙建物

１７ｍ

１７２Ｄ

［対象不動産の概要］
１．甲土地
・ 面積：２００ｍ2
・ 形状：不整形地（間口３ｍ、最大奥行２０ｍ、形状は上記のとおり）
・ 接道：西側幅員６ｍ市道・ 用途地域：第一種中高層住居専用地域（指定建蔽率６０％、指定容積率１５０％）・ 相続税路線価：１８５千円／ｍ2
・ 周辺の概況：戸建住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
２．乙建物
・ 用途：連棟式住宅（長屋）・ 延床面積：２２０ｍ2
・ 構造：木造２階建
・ 建築時期：２００９年＊＊月（築後１２年経過）※問題作成の都合上、一部を「＊＊」にしている。
・ 総戸数：８戸［対象不動産の価格の算定手法］
原価法および収益還元法を適用して、費用性および収益性の両面から評価時点（２０２１年１１月１日）における価格を求める。なお、各計算過程において千円未満の端数が生じた場合は、千円未満を四捨五入し、千円単位で求める。

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不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

Ａ．原価法
１．積算価格：対象不動産の再調達原価－減価修正に基づく減価額
２．再調達原価（１）甲土地甲土地は既成市街地にあるため、取引事例比較法を適用し取引事例を基に更地価格を求める。
＜取引事例の概要＞
・ 取引時点：２０２１年５月１日
・ 取引価格：４１,８００千円
・ 相続税路線価：１７２千円／ｍ2
・ 面積：１８０ｍ2
・ 形状：長方形（間口１２ｍ、奥行１５ｍ）
・ 接道：南側幅員５ｍ市道・ 周辺の概況：戸建住宅のほかアパート等が見られる住宅地域＜甲土地の更地価格の算定式＞（事情補正） （時点修正） （標準化補正※） （地域要因比較） （個別的要因比較）

甲土地の
取引事例の
１００
（Ｘ）
１００
更地価格＝
×
×
×
取引価格
１００
１００
（Ｙ）
（総額）

×

×

（Ｚ）
１００

（面積）

甲土地
の面積
×
取引事例
の面積

※標準化補正：事例が存する地域の標準的な画地へ補正すること。
ⅰ．時点修正次の過程により時点修正を行う。
① ２０２０年と２０２１年における近傍類似の地価公示の標準地（以下「公示地」という）の公示価格から２０２０年の年変動率を算出する。近傍類似の公示地の公示価格は以下のとおりである。
２０２０年
２４６千円／ｍ2
２０２１年
２４０千円／ｍ2② 上記①の年変動率から月変動率を算出する。
③ 取引事例の取引時点から評価時点までの間も、上記②の月変動率と同様として時点修正率（Ｘ）を算出する。
④ 年および月変動率は、各計算過程で計算結果に端数が生じた場合は、小数点以下第４位を四捨五入し、小数点以下第１位までの百分率（％）として求める。
ⅱ．標準化補正取引事例については、南向きで＋５とする接道方位の補正を行う。
（Ｙ）＝１００＋標準化補正に係る評点
ⅲ．地域要因比較
甲土地と取引事例の前面道路の相続税路線価の比率をもって地域要因の格差とする。
ⅳ．個別的要因比較
次の算定式により、甲土地の形状による個別的要因の補正率（Ｚ）を求める。（Ｚ）の算出
に際しては、計算結果の小数点以下第２位を四捨五入し、小数点以下第１位までの数値として求めるものとする。なお、甲土地は形状を考慮して方位補正は行わないものとし、形状以外に補正すべき個別的要因はない。

不動産運用設計11

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不動産運用設計

2021年度第2回

路地状部分の面積×（１－路地状部分の減価率）＋有効宅地部分の面積×（１－有効宅地部分の減価率）
×１００
甲土地の面積標準的画地の価格に対する減価率
路地状部分の奥行
有効宅地部分の減価率
路地状部分の奥行
路地状部分の奥行
路地状部分の減価率

１０ｍ未満
１０ｍ以上２０ｍ未満
２０ｍ以上
－

１０％
１５％
２０％
４０％

（２）乙建物
・ 新築時の延床面積１ｍ2当たりの建築工事費１９０千円。
・ 新築時点から評価時点までの建築工事費の上昇率５％を見込んで計算する。
３．減価修正（１）甲土地の減価額：なし（２）乙建物の減価額：以下のとおりとする。
① 耐用年数に基づく減価額
建物本体と附属設備の各部分に分けて次の算定式および表より求め、これを合計するものとする。なお、建物および附属設備の残価率は０％とし、経過年数が耐用年数を超える場合は、表の耐用年数を上限とする。
各部分の減価額＝再調達原価（総額）×新築時の構成割合×

新築時の構成割合
耐用年数

建物本体
８０％
２５年

経過年数
耐用年数

附属設備
２０％
１５年

② 実態調査に基づく減価額
実態を調査した結果、乙建物は台風により屋根および外壁等の一部が破損しており、修繕は未了である。その修繕に要する費用は、乙建物の再調達原価の額から①の耐用年数に基づく減価額を控除した後の額の１５％相当額となり、その金額をもって減価額とする。
（３）対象不動産の一体としての減価額：なし
Ｂ．収益還元法（直接還元法）
１．収益価格＝純収益（年間）÷還元利回り
２．純収益＝総収益（空室損失額控除後）－総費用（１）総収益乙建物の１戸当たりの賃料は、月額５０,０００円（共益費込）であり、その他収入や一時金の運用益等はないものとする。また、空室損失は、満室時総収益に対して５％とする。
（２）総費用総収益（空室損失額控除後）の１８％とし、それ以外の費用は要しないものとする。
（３）還元利回り
対象不動産の還元利回りは６.５％とする。

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12

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題９）（設問Ａ）評価時点における甲土地の更地価格（総額）として、正しいものはどれか。
１．３８,２１５千円
２．３９,６４６千円
３．４０,１８９千円
４．４１,６９４千円（問題１０）（設問Ｂ）評価時点における対象不動産の積算価格として、正しいものはどれか。なお、甲土地の再調
達原価は、（問題９）で求めた価格を用いるものとする。
１．５０,９３８千円
２．５４,４１７千円
３．５５,２２７千円
４．５７,２０１千円（問題１１）（設問Ｃ）評価時点における対象不動産の収益価格として、正しいものはどれか。
１．５４,１６３千円
２．５７,５２３千円
３．６０,５５４千円
４．６４,７０２千円

不動産運用設計13

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題１２）（設問Ｄ）不動産の鑑定評価における収益価格とそれに関連する各項目との関係に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
（ア）周辺に類似の賃貸用不動産の供給が増加したため、空室率を従前より高く見積もって収益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。
（イ）金融情勢の変化により保証金の運用利回りが低下した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。
（ウ）建物の経年劣化に伴い、修繕費の見直しにより従前よりも修繕費が増加した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。
（エ）建物の床面積に変化はないが、設計の見直しにより共用部分の床面積が増加し、これにより賃貸
可能床面積が減少することとなった場合、賃料単価、経費率および還元利回り等に変化がない限り、設計見直し前よりも収益価格は下落することになる。
１．（ア）および（ウ）は適切であるが、（イ）および（エ）は不適切。
２．（イ）および（エ）は適切であるが、（ア）および（ウ）は不適切。
３．（エ）は適切であるが、（ア）、（イ）および（ウ）は不適切。
４．すべて不適切。

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14

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題１３）（設問Ｅ）不動産の公的価格等に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
（ア）固定資産課税台帳は、納税義務者以外に借地人や借家人も閲覧できるが、借地人が閲覧できるのは借地権の目的となっている土地の記載部分だけであり、借家人が閲覧できるのは賃借権の目的となっている建物の記載部分だけである。
（イ）土地の相続税評価額を計算する方法には、路線価方式と倍率方式があり、地域ごとにどちらか一方が用いられている。
（ウ）土地の相続税評価額の計算において、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の目的となっている宅地の価額は、借地権割合を２０％として計算する。
（エ）相続税評価における倍率地域の借地権割合は、固定資産税の路線価に付されたアルファベットのＡ～Ｇまでの記号により求める。
１．（ア）および（ウ）は適切であるが、（イ）および（エ）は不適切。
２．（ア）および（エ）は適切であるが、（イ）および（ウ）は不適切。
３．（イ）および（ウ）は適切であるが、（ア）および（エ）は不適切。
４．（イ）は適切であるが、（ア）、（ウ）および（エ）は不適切。

不動産運用設計15

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不動産運用設計

2021年度第2回

問４
牧村さんは、不動産投資をしようと物件を探していたところ、宅地建物取引業者である株式会社ＱＭ（以下「ＱＭ社」という）から、下記＜資料＞の物件（以下「本物件」という）を紹介されました。以
下の設問Ａ～Ｅについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。なお、牧村さんは宅地建物取引業者ではありません。
＜資料＞（一部の表示は省略)

マンション○○★「×〇スーパー」（１００ｍ）「オーナーチェンジ物件」

２０２１年１２月開業予定！

価格 １,６００万円（税込)

交所

通：▲▲線△△駅より徒歩３分
在地：◎◎県××市○○五丁目

専 有 面 積：３５.８３ｍ2
バルコニー：３.３９ｍ2

利回り６％（予定年間賃料収入９６万円）

間

取

り：１ＬＤＫ

構造・規模：ＲＣ造９階建の５階部分※年間賃料収入は予定であり確実に

建 築 年 月：２０１２年１１月

得られる保証はありません

管 理 費 等：８,０２０円／月※利回りは公租公課、物件維持費用等の現況：賃貸中（定期借家契約）

控除前のものです◎◎県知事（１）第×××××号

株式会社ＱＭ

住所：◎◎県××市○○２丁目３番３号

取引態様：売主

 ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会（公益社団法人）◎◎県宅地建物取引業協会会員（公益社団法人）◎◎不動産公正取引協議会加盟
電話：×××－××××

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16

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題１４）（設問Ａ）不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、＜資料＞の広告内容等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．消費税および地方消費税（以下「消費税等」という）が課税されるマンションの価格については、＜資料＞の広告のように、消費税等の額を含めて表示しなければならない。
２．利回りを表示する場合は、＜資料＞の広告のように、予定年間賃料収入が確実に得られることを保証するものではない旨および利回りは、公租公課その他当該物件を維持するために必要な費用の控除前のものである旨の併記が必要である。
３．スーパーマーケット等の商業施設については、現時点で利用できず工事中の施設であっても、将来確実に利用できると認められるものであれば、＜資料＞の広告のように、整備予定時期を明示して広告に表示することができる。
４．マンションの管理費および修繕積立金については、＜資料＞の広告のように、管理費等としてその合計の月額を表示しなければならない。
（問題１５）（設問Ｂ）牧村さんは、ＣＦＰ認定者に対し、賃貸中の物件を購入する場合の注意点について質問した。ＣＦＰ認定者が行った、不動産の賃貸人たる地位の移転に関する次の説明の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
「本物件のように、すでに賃貸借契約が締結されている物件を購入する場合、本物件の所有権がＱＭ社から牧村さんに移転すると同時に、本物件において締結されている賃貸借契約の賃貸人たる地位もＱＭ社から牧村さんに移転します。ただし、賃貸人たる地位の移転を賃借人に主張するためには、本物件について（ア ）が必要です。また、賃貸人たる地位の移転に伴い、敷金の返還債務

はＱＭ社から牧村さんに（ イ）ので、売買契約を締結する際には、賃借人から預かっている敷金の取扱いを明確にしておきましょう。なお、ＱＭ社から牧村さんへ売買によって、賃貸人たる地位を移転する際には、賃借人の（１．（ア）売買契約の締結

ウ ）。
」（イ）承継されます（ウ）承諾が必要です

２．（ア）所有権移転の登記 （イ）承継されません（ウ）承諾が必要です

３．（ア）売買契約の締結（ウ）承諾は不要です（イ）承継されません

４．（ア）所有権移転の登記 （イ）承継されます

不動産運用設計

17（ウ）承諾は不要です ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題１６）（設問Ｃ）本物件の売主であるＱＭ社と入居者との間では借地借家法の定期建物賃貸借契約（以下「定期借家契約」という）が締結されている。定期借家契約に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。
（ア）建物の賃貸借契約を口頭で行った場合には、契約の更新がない旨の特約を公正証書等の書面で定めたとしても、定期借家契約として有効に成立しない。
（イ）１年未満の賃貸借期間を定めると、期間の定めのない賃貸借とみなされるため、定期借家契約として有効に成立しない。
（ウ）期間が１年以上の定期借家契約の場合、賃貸人が賃貸借契約の終了を賃借人に対抗するには、期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に、賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を行う必要があり、当該通知を行わないとする特約を定めたとしても、賃借人に不利な特約として無効となる。
（エ）定期借家契約では、賃貸借契約期間中に賃借人が賃料の減額を請求できないとする特約は、賃借人に不利な特約として無効となる。
１．（ア）、（ウ）および（エ）は適切であるが、（イ）は不適切。
２．（ア）および（ウ）は適切であるが、（イ）および（エ）は不適切。
３．（イ）および（エ）は適切であるが、（ア）および（ウ）は不適切。
４．（エ）は適切であるが、（ア）、（イ）および（ウ）は不適切。
（問題１７）（設問Ｄ）宅地建物取引業法（以下「業法」という）の規定から見て、宅地建物取引業者の業務や不動産の売買契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．業法第３５条の規定によるＱＭ社の「重要事項の説明」は、契約が成立する前に宅地建物取引士をして説明させることとされており、当該宅地建物取引士は、業法に基づき宅地建物取引業者の事務所等に置かれている専任の宅地建物取引士でなければならない。
２．業法第３５条の規定によるＱＭ社の「重要事項の説明」は、牧村さんが書面で承諾した場合
は、あらかじめ重要事項説明書を交付することにより、その説明を省略することができる。
３．ＱＭ社は、牧村さんとの売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を、売買代金の１０分の２を超える額と定めた場合には、その金額すべてが無効となる。
４．ＱＭ社は、牧村さんとの売買契約において、業法の規定による手付金の保全措置を講じたとしても、牧村さんから売買代金の１０分の２を超える額の手付金を受領することはできない。

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不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題１８）（設問Ｅ）次のうち、宅地建物取引業法第３７条の２に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等（以下「クーリングオフ制度」という）による、買受けの申込みの撤回
または売買契約の解除を行うことができない事例はどれか。なお、記載のない事項についてはクーリングオフ制度の要件を満たしているものとする。
１．牧村さんが、本物件の買受けの申込みを喫茶店で行い、契約の締結をＱＭ社の事務所で行った場合。
２．牧村さんは、ＱＭ社からクーリングオフ制度について告げられた日から起算して８日以内にＱＭ社に対してクーリングオフ制度による契約解除の通知書面を発送したが、ＱＭ社に到着したのはクーリングオフ制度について告げられた日から起算して１０日経過後だった場合。
３．牧村さんは、売買代金全額を支払って物件の引渡しを受けたが、ＱＭ社からクーリングオフ
制度についての告知を受けていなかった場合。
４．牧村さんが、クーリングオフ制度の内容を理解して、事前にＱＭ社とクーリングオフ制度による買受けの申込みの撤回または売買契約の解除をしない旨に合意していた場合。

不動産運用設計19

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不動産運用設計

2021年度第2回

問５
布施次郎さん（以下「布施さん」という）は、大垣誠さん（以下「大垣さん」という）所有のＳＡ土地を借り受け、ＳＢ建物を建築し居住しています。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞［ＳＡ土地の土地賃貸借契約書（以下「本契約書」という）の一部抜粋］
土地賃貸借契約書
賃貸人 大垣誠（以下「甲」という）、賃借人 布施次郎（以下「乙」という）は、甲所有のＳＡ土地につき、次のとおり土地賃貸借契約（以下「本契約」という）を締結した。
第１条（目的）甲は、ＳＡ土地を乙が建築するＳＢ建物の所有を目的として、乙に賃貸し、乙はこれを借り受ける。
－物件の表示省略－
第２条（期間）
賃貸借の期間は、２０１０年１１月１日から○年間とする。
－中略－
第７条（金融機関に対する賃貸人の承諾）
甲は、ＳＺ信用金庫の乙に対する貸付金等を担保するため、乙がＳＢ建物に「極度額○○万円、債権の範囲 信用金庫取引 手形債権 小切手債権 電子記録債権、債務者乙」の根抵当権を設定することを承諾するものとする。
第８条（譲渡、転貸）
乙は、甲の承諾を得ることなく、本契約における賃借権を譲渡し、または転貸してはならない。
２ 乙は、甲が前項の承諾をしない場合でも、裁判所に対し借地借家法第１９条に規定する甲の承諾に代わる許可の申立てをすることはできない。
第９条（増改築の禁止）
乙は、甲の承諾を得ることなく、ＳＢ建物を増改築することはできない。
－以下省略－［その他］
・ 本契約は、布施さんと大垣さんとの最初のＳＡ土地の土地賃貸借契約であり、更新時の契約ではない。
・ 本契約の契約日は、２０１０年１１月１日である。
・ 本契約における賃借権（以下「本借地権」という）は、借地借家法第２２条～第２４条の定
期借地権等ではない。
・ 本借地権においては、本契約書以外の特約は考慮しないものとする。
・ ＳＢ建物の建築後、ＳＢ建物の登記記録に布施さんを所有者とする登記がなされている。
・ ＳＡ土地の登記記録に賃借権の登記はない。
・ ＳＢ建物の建築後、本契約書第７条に掲げるＳＺ信用金庫の根抵当権が設定され、ＳＢ建物の登記記録の権利部乙区１番に当該根抵当権の登記がなされている。
・ 布施さんは、ＳＢ建物を保険の対象とする火災保険に加入し契約をしている。
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20

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題１９）（設問Ａ）本借地権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．本契約書第２条の賃貸借期間が２０年である場合には、借地借家法上、当該期間の定めは無効とされ、本契約は期間を定めなかったものとして、その存続期間は３０年となる。
２．本契約書第２条の存続期間満了後、布施さんがＳＢ建物に居住し、ＳＡ土地を使用継続しているときは、大垣さんが遅滞なく異議を述べなければ、本契約は存続期間を除き同一の条件で更新され、その場合の更新後の本借地権の法定存続期間は１０年となる。
３．布施さんは、土地の通常の利用上、相当とされるＳＢ建物の増改築について、本契約書第９条に規定する大垣さんの承諾を得られない場合でも、裁判所に大垣さんの承諾に代わる許可の申立てをすることができない。
４．布施さんは、本契約を更新する場合、本契約に定めがなくても、大垣さんに対し借地借家法の規定に基づき更新料を支払わなければならない。
（問題２０）（設問Ｂ）ＳＺ信用金庫の根抵当権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．布施さんがＳＺ信用金庫に対し、根抵当権の元本確定前に、根抵当権の担保の対象となっている債務の全額を弁済して、債務がすべて消滅した場合には、根抵当権は当然に消滅する。
２．ＳＺ信用金庫の根抵当権は、民法上、本契約書第７条に規定する大垣さんの承諾がなければ、設定することはできない。
３．ＳＢ建物が火災によって焼失したときは、ＳＺ信用金庫は、火災保険の保険金が支払われる前にその保険金請求権を差し押さえることにより、当該請求権に根抵当権の効力を及ぼすことができる。
４．根抵当権は、土地の賃借権に設定することはできないため、ＳＢ建物に設定されている根抵
当権の効力は、本借地権には及ばない。

不動産運用設計21

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題２１）（設問Ｃ）ＳＺ信用金庫が根抵当権に基づき、ＳＢ建物について担保権の実行として競売の申立てをする場合に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．ＳＢ建物の買受人は、買受人がＳＡ土地の賃借権を取得しても大垣さんに不利となるおそれがないにもかかわらず、大垣さんがＳＡ土地上の賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所に大垣さんの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
２．ＳＢ建物の買受人は、売却決定期日において売却の許可を言い渡された後、代金を納付した時に、ＳＢ建物の所有権を取得する。
３．ＳＢ建物の買受人は、ＳＢ建物の所有者となった後、布施さんが権原なくＳＢ建物を占有しているときは、執行裁判所に引渡命令の申立てをすることができる。
４．ＳＢ建物の買受人が所有者となった場合、当該買受人とＳＺ信用金庫が共同して根抵当権の抹消登記の申請をすることにより、ＳＺ信用金庫の根抵当権設定登記は抹消される。
（問題２２）（設問Ｄ）布施さんは知人の青山さんにＳＢ建物および本借地権を売却することを検討している。布施さんから青山さんへの本借地権の譲渡等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．布施さんは、青山さんが本借地権を取得しても大垣さんに不利となるおそれがないにもかかわらず、大垣さんが本借地権の譲渡を承諾しない場合であっても、本契約書第８条第２項の規定により、裁判所に大垣さんの承諾に代わる許可の申立てをすることができない。
２．青山さんは、ＳＢ建物購入後、ＳＡ土地の登記記録に青山さん名義の借地権の登記がなくても、青山さん名義のＳＢ建物の所有権の登記があれば、本借地権について、新たにＳＡ土地を取得した者等の第三者に対抗することができる。
３．布施さんに未払い地代がある場合、この未払い地代の支払い義務は、特約がなくても青山さんに承継される。
４．青山さんと大垣さんは、青山さんがＳＢ建物および本借地権を取得する場合、ＳＢ建物取得
後３０年以上を経過した日に、本借地権を消滅させるため、青山さんが借地上のＳＢ建物を大垣さんに相当の対価で譲渡する旨の契約を新たに両者間で締結することにより、本借地権を建物譲渡特約付借地権とすることができる。

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不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

不動産運用設計23

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不動産運用設計

2021年度第2回

問６
川野栄子さん（以下「栄子さん」という）および川野勝文さん（以下「勝文さん」という）は、甲土地および乙建物を共有していますが、老朽化した乙建物を取り壊して、甲土地を知人の細川さんに売却することを検討しています。以下の設問Ａ～Ｅについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んで
ください。
＜設例＞
甲土地
１番２

丙土地
２番１

乙建物
１番２

公道

［甲土地の登記事項証明書］
表 題 部 （土地の表示）
地図番号

Ｎ５３－１

所

○○市△△三丁目

在

① 地 番

調製
筆界特定

宅地

余白

余白

不動産番号

○○○○○○○○○○○○○

余白
余白
2

② 地 目

１番２

平成○年○月○日③ 地 積 ｍ

１９０ ３３
余白

原因及びその日付［登記の日付］
１番１から分筆［昭和６３年１１月１日登記］昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記
平成○年○月○日

権 利 部（甲 区）（所有権に関する事項）
順位番号
１

登記の目的
所有権移転

受付年月日・受付番号
昭和６３年１２月２１日
第１８５６８号

余白

余白

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権利者その他の事項
原因 昭和６３年８月３１日相続
共有者 ○○市△△一丁目１番２号
持分３分の２ 川野栄子〇〇市△△一丁目３番３号
３分の１ 川野勝文
順位２番の登記を移記
昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記
平成○年○月○日

不動産運用設計

2021年度第2回

権利

不動産運用設計

部（乙

順位番号
１

共

同

区）（所有権以外の権利に関する事項）

登記の目的
抵当権設定

担

保

記号及び番号
番号目

受付年月日・受付番号
平成２０年７月３０日
第９９８７号権利者その他の事項
原因 平成２０年７月３０日金銭消費貸借同日設定
債権額 金９００万円
利息 年〇％（年３６５日の日割計算）
損害金 年〇％（年３６５日の日割計算）
債務者 ○○市△△一丁目１番２号
川野栄子
抵当権者 ○○市××二丁目２番２号
ＳＣ信用金庫
共同担保 目録（り）第４３５号

録（り）第４３５号

調製

担保の目的である権利の表示

順位番号

１ ○○市△△三丁目１番２の土地

１

２ ○○市△△三丁目１番地２家屋番号

１

１番２の建物

平成２０年７月３０日
予

備

余白
余白

［その他］
・ 乙建物の登記記録の権利部には、甲土地の権利部甲区１番と権利部乙区１番の登記記録と同一内容の権利に関する登記がなされている。
・ 甲土地および乙建物の所有権の持分割合は同一である。
・ 共同担保目録の番号２は、乙建物である。
・ 登記識別情報の不通知および失効は考慮しないものとする。
・ 栄子さんおよび勝文さんは、甲土地の権利部甲区１番の所有権移転登記完了後に交付された登記済証を紛失している。
・ 勝文さんの住所は、２０１９年４月１日に「〇〇市△△一丁目３番３号」から現住所である「〇〇市△△五丁目５番５号」に移転している。
・ 甲土地および丙土地の属する地域には、民法と異なる慣習はない。
・ 丙土地の所有者は、宇野さんである。

不動産運用設計25

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題２３）（設問Ａ）甲土地および乙建物の共有に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．勝文さんは、栄子さんの同意を得ることなく、自己の持分に抵当権を設定することができる。
２．乙建物を不法に占拠している者がいる場合、勝文さんは、栄子さんの同意を得ることなく、単独で不法占拠者に対し、乙建物の明渡しを請求することができる。
３．乙建物を第三者に賃貸した場合、賃借人が賃貸借契約に違反し、それが解除原因に相当する行為であったときは、栄子さんは、勝文さんの同意を得ることなく、単独で債務不履行を理由に当該賃貸借契約を解除することができる。
４．栄子さんは、勝文さんの同意を得ることなく、単独で甲土地および乙建物の全部を売却することができる。
（問題２４）（設問Ｂ）栄子さんおよび勝文さんが乙建物を取り壊した場合の乙建物の建物滅失登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．乙建物の建物滅失登記の申請については、登録免許税は課税されない。
２．乙建物を取り壊した場合に申請する建物滅失登記については、法令上、登記を申請すべき期間の定めはない。
３．乙建物の建物滅失登記については、オンライン申請および出頭による書面申請をすることはできるが、郵送による書面申請は認められていない。
４．建物滅失登記がなされると、乙建物の登記記録は閉鎖されるため、閉鎖後の乙建物の登記事
項証明書の交付を請求することはできない。
（問題２５）（設問Ｃ）乙建物の取り壊し後、甲土地の売買に伴い、栄子さんおよび勝文さんから細川さんへの所有権移転登記を行う場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．所有権移転登記の申請の前提として、勝文さんの住所移転による所有権登記名義人の住所の変更登記の申請を省略することはできない。
２．ＳＣ信用金庫の抵当権設定登記は、細川さんへの売買による所有権移転登記の申請の際に、抵当権が消滅したことの抵当権者の証明書を提供すれば、抹消登記の申請をしなくても、登記官が職権で登記記録から抹消する。
３．栄子さんおよび勝文さんは、登記済証を紛失した旨を登記所に届け出れば、登記所から新たな登記済証の交付を受けることができる。
４．所有権移転登記が完了した場合、細川さんに対しては、登記識別情報が通知されるが、細川さんの申出があれば登記済証も交付される。

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不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題２６）（設問Ｄ）細川さんが甲土地を購入し、甲土地上に新たに丁建物を建築する場合の民法の相隣関係等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．丁建物に丙土地を見渡すことができる窓を設置する場合、当該窓の最も丙土地に近い点から垂直線によって丙土地との境界線に至るまでの距離が１ｍ未満である場合には、目隠しを設置しなければならない。
２．甲土地と丙土地の境界に設置されていた境界杭が毀損し、当該部分の境界が不明確になってしまった場合には、登記所に備えられている公図（地図に準ずる図面）に基づいて境界を現地で正確に復元することができる。
３．細川さんは、丙土地との境界付近に丁建物を建築する場合、その建築のため必要な範囲で丙土地の使用を請求することができるが、その使用によって宇野さんに損害を与えた場合には、宇野さんは細川さんに対し、損害賠償の請求をすることができる。
４．丁建物の完成後、当該建物が丙土地との境界線から０.５ｍ以上離れていなかった場合であっても、宇野さんは細川さんに対し、丁建物を境界線より０.５ｍ以上離すようにするため、
丁建物の一部取壊しを請求することができない。

不動産運用設計27

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題２７）（設問Ｅ）細川さんは、甲土地を購入し、甲土地上に丁建物（賃貸アパート）を建築した。細川さんは、自身の将来の認知症等への不安や相続対策により、民事信託を利用することを検討している。
民事信託に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、民事信託とは、受託者が営利を目的としない信託をいうものとする。
［細川さんの家族構成］
細川さん

夫

妻

谷口さん(長女)

孫［検討している民事信託の概要］
・ 信託の方法

信託契約

・ 信託財産甲土地および丁建物

・ 信託目的甲土地および丁建物の管理運用、処分

・ 委託者

細川さん

・ 受託者

谷口さん

・ 受益者

細川さん

１．信託契約書を書面で作成する場合、当該信託契約書には、印紙税は課税されない。
２．谷口さんは、信託財産である甲土地および丁建物を自己の固有財産と分別して管理するために、甲土地および丁建物に信託の登記をしなければならない。
３．信託契約において、受益者である細川さんに代わって受託者を監督するために信託監督人を選任することができる旨の定めを設けることができる。
４．信託契約において、受益者である細川さんが死亡した場合は、細川さんの妻が受益権を取得し、その後、細川さんの妻が死亡した場合は、細川さんの孫が受益権を取得する旨の定めをすることができる。

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不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

不動産運用設計29

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不動産運用設計

2021年度第2回

問７
浅見さんは、下記設例の甲土地および乙土地を１つの敷地（以下「対象土地」という）として所有しており、対象土地の有効活用について、ＣＦＰ認定者に相談しました。建築基準法、都市計画法および土地区画整理法に関する以下の設問Ａ～Ｅについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでく
ださい。
＜設例＞
２ｍ

Ｎ

都市計画道路予定地

幅員８ｍ県道

幅員２ｍ市道

２０ｍ

２０ｍ

１０ｍ

２２ｍ

甲土地

乙土地

幅員４ｍ市道（用途地域等）
第二種住居地域
指定容積率 ３００％
指定建蔽率
６０％
準防火地域

（用途地域等）
商業地域
指定容積率 ５００％
指定建蔽率
８０％
防火地域

・ 甲土地および乙土地は、長方形である。
・ 甲土地および乙土地は、市街化区域内に存し、用途地域等は上記のとおりである。
・ 県道の幅員は８ｍであるが、６年前に拡張のための都市計画（両側拡張後１２ｍ）が決定されている。ただし、事業認可は受けていない。

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不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計・ 都市計画道路予定地は、都市計画法第５５条に規定する事業予定地には該当せず、都市計画
道路予定地における建築に関する同法第５３条および第５４条の適用がある。なお、同法第５４条の基準に適合する建築物は建築できる。
・ 甲土地は県道との道路境界線より２ｍまで、上記都市計画道路予定地として指定されている。
・ 指定容積率および指定建蔽率とは、それぞれ都市計画で定められたもの（商業地域の建蔽率
は建築基準法で定められた数値）をいい、特定道路による容積率の緩和は考慮しない。
・ 甲土地および乙土地は、容積率の算定に当たり道路幅員に乗じる数値について特定行政庁が指定する区域には該当しない。
・ 建蔽率の加算について、甲土地は特定行政庁が指定した角地であるが、乙土地は特定行政庁が指定した角地ではない。
・ 幅員８ｍ県道は、建築基準法第４２条第１項第４号（２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの）には該当しない。
・ 乙土地の東側市道は、建築基準法第４２条第２項道路であり、乙土地は建築物の建築に当たってセットバック（後退）を要する。なお、当該市道は幅員に変化はなく、中心線は市道の中央である。
・ 各設問で指示がない限り、その他の条件について考慮する必要はない。
（問題２８）（設問Ａ）対象土地について、建築可能な建築物の容積率の対象となる延べ面積の上限として、正しい
ものはどれか。
１．２,３８８ｍ2
２．２,４４８ｍ2
３．２,５８０ｍ2
４．２,６４０ｍ2（問題２９）（設問Ｂ）対象土地に耐火建築物を建築する場合、建蔽率の制限に基づく建築面積の上限として、正し
いものはどれか。
１．５３６ｍ2
２．５５４ｍ2
３．５６８ｍ2
４．５７６ｍ2

不動産運用設計31

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題３０）（設問Ｃ）都市計画道路予定地部分に建築物を建築する場合の都市計画法の制限に関する次の記述のう
ち、最も適切なものはどれか。なお、当該予定地に建築する建築物は容易に移転、または除却することができるものとする。
１．地階がなく地上１階で主要構造部が木造の建築物であれば、都道府県知事等に届け出ること
により建築することができる。
２．地階がなく地上１階で主要構造部が鉄筋コンクリート造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
３．地階がなく地上２階で主要構造部がコンクリートブロック造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受けることにより建築することができる。
４．地下１階地上１階で主要構造部が鉄骨造の建築物であれば、都道府県知事等の許可を受ける
ことにより建築することができる。
（問題３１）（設問Ｄ）建築基準法の容積率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．駐車場の床面積は、建築物の各階の床面積の合計の４分の１を限度として、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
２．エレベーターの昇降路（エレベーターシャフト）部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
３．建築物の地階（天井が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるもの）の住宅の用途に供する部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の３分の１を限度として、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。
４．共同住宅の共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入されない。

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32

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題３２）（設問Ｅ）土地区画整理法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．従前の宅地の所有者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告のある日までの間、従前の宅地を使用または収益することはできないが、第三者に売却することはできる。
２．仮換地の指定に伴って、従前の宅地に存する建築物を移転する必要がある場合には、施行者の要請に基づき当該建築物の所有者がこれを移転するものとし、施行者が移転することはできない。
３．土地区画整理組合を設立しようとする者は、１人でも、定款および事業計画を定めれば、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。
４．土地区画整理事業の施行により、賃借権を設定した目的を達することができなくなった場合、賃借権者は、当該契約を解除することができるが、施行者に対して契約を解除したことにより生じた損失の補償を請求することはできない。

不動産運用設計33

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不動産運用設計

2021年度第2回

問８
神野さん（会社員、３５歳）は、２０２１年に下記設例の一戸建て住宅およびその敷地（以下「本物件」という）を購入し、同年５月に引渡しを受け、同年６月に居住の用に供しました。不動産の取得や保有等に係る税金に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。なお、各設問において問われている内容以外は、すべて適用要件を満たしているものとします。
＜設例＞［本物件の概要等］
・ 新築年月：２０１６年６月
・ 構造：軽量鉄骨造２階建
・ 床面積（登記記録）：１階

６０ｍ2

２階

６０ｍ2

合計

１２０ｍ2

・ 敷地面積：１５０ｍ2・ 売買契約締結日：２０２１年４月２６日
・ 売主：広尾さん（２０２０年１１月まで本物件に居住していた）
・ 購入金額：３０,０００千円
・ その他：「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に規定する認定長期優良住宅、および「都市の低炭素化の促進に関する法律」に規定する低炭素建築物または低炭素建築物とみなされる特定建築物に該当しない。また、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」における省エネ等住宅には該当しない。
［神野さんの購入資金の内訳］
内訳
自己資金
実父（６３歳）からの贈与
民間金融機関からの融資（住宅ローン）

金額
備考
５,０００千円
１０,０００千円 ２０２１年３月贈与
借入期間２０年
１５,０００千円
２０２１年末残高 １４,５００千円［その他］
・ 本物件の建物は神野さんの居住用である。
・ 神野さんは、本物件以外の不動産は所有していない。
・ 神野さんは、上記以外には贈与等により取得したものはない。
・ 本物件の所有権移転登記および抵当権設定登記は、いずれも取得後１年以内に行われるものとする。
・ 神野さんは給与所得者であり、２０２１年の年収は６,０００千円とする。
・ 広尾さんは宅地建物取引業者ではない。

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34

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題３３）（設問Ａ）神野さんの本物件の取得に係る登録免許税および印紙税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．神野さんが本物件を取得する際の、土地の所有権移転登記に係る登録免許税は、０.３％に軽減される。
２．神野さんが民間金融機関から借入れをするため本物件の建物に抵当権を設定した場合、当該抵当権設定登記に係る登録免許税は、０.１％に軽減される。
３．神野さんが民間金融機関と締結する借入金の金銭消費貸借契約書に係る印紙税は、印紙税法の特例の適用を受けることができる。
４．神野さんが実父から資金贈与を受けた際の金銭贈与契約書に印紙を貼付しなければ、納付しなかった印紙税額の３倍の過怠税が徴収される。
（問題３４）（設問Ｂ）神野さんが取得した本物件に係る不動産取得税および固定資産税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．神野さんが取得した本物件に係る不動産取得税は、所有権移転登記を行ったかどうかにかかわらず課税される。
２．神野さんが取得した本物件の建物に係る不動産取得税の計算では、価格から１２,０００千円を控除した金額が課税標準になる。
３．神野さんが取得した本物件に係る固定資産税の建物の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１となる。
４．神野さんが取得した本物件に係る固定資産税の土地の課税標準の算定については、固定資産税の課税標準となるべき価格の６分の１となる。
（問題３５）（設問Ｃ）神野さんは、２０２１年３月の実父からの資金贈与について、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」（以下「本特例」という）の適用を受けたいと考えている。本物件における本特例の非課税限度額として、正しいものはどれか。
１．

３,０００千円

２．

５,０００千円

３．

７,０００千円

４．１０,０００千円

不動産運用設計35

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題３６）（設問Ｄ）神野さんが所得税において住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合に関する次の記述のう
ち、最も適切なものはどれか。
１．神野さんが取得した本物件の建物は新築住宅ではないため、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができない。
２．神野さんが「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受ける場合、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができない。
３．神野さんは住宅借入金等特別控除の適用年のうち、合計所得金額が３０,０００千円の年は、本物件の建物について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができない。
４．神野さんが２０２１年分の所得税において住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる場合、その特別控除額は１４５千円となる。

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36

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

不動産運用設計37

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不動産運用設計

2021年度第2回

問９
大場良子さん（５８歳、以下「大場さん」という）は、現在居住している下記設例の住宅（以下「ＨＡ建物」という）およびその敷地（以下「甲土地」という）の売却と、新築分譲マンション（以下「ＨＪマンション」という）の購入を検討しています。なお、大場さんは実父である杉野良男さん（以下「杉野さん」という）からの相続（単純承認）により、２０２０年５月２５日に実家（以下「ＨＦ建物および乙土地」という）を取得しています。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。また、各設問において問われている内容以外は、すべて適用要件を満たしているものとします。
＜設例＞［ＨＡ建物および甲土地の概要］
・ 所有関係等：ＨＡ建物および甲土地は大場さんの単独所有で、２００９年４月４日に夫から相続（単純承認）により取得した。
［ＨＡ建物および甲土地の譲渡に係る価額等］
・ ＨＡ建物および甲土地の譲渡価額（総額）：３６,０００千円
・ ＨＡ建物および甲土地の譲渡に係る取得費：不明
・ ＨＡ建物および甲土地の譲渡に係る譲渡費用：１,５００千円［ＨＪマンションの概要］
・ 購入物件：ＨＪマンション５０１号室
・ 専有面積：５０ｍ2（登記面積）
・ 購入金額：４０,０００千円
・ 購入資金の内訳：ＨＡ建物および甲土地の譲渡代金
自己資金（大場さんの預貯金）

３６,０００千円

４,０００千円［その他］
・ 大場さんは、ＨＡ建物および甲土地を譲渡した後に、ＨＪマンションの購入を検討している。
・ ＨＡ建物および甲土地の譲渡ならびにＨＪマンションの購入は２０２１年中に実施するものとする。
・ 大場さんには、生計を一にする甥の浜松一郎さん（以下「浜松さん」という）がいる。
・ 杉野さんは、１９８１年５月３１日以前に建築されたＨＦ建物および乙土地に新築時から夫婦で居住していたが、２０１５年２月に妻が死亡し、その後、杉野さんが１人で居住していた。なお、杉野さんの死後、ＨＦ建物は空き家となっている。
・ このほかに大場さんが杉野さんから相続した不動産はない。

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38

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題３７）（設問Ａ）大場さんがＨＡ建物および甲土地の譲渡について、「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除」および「長期（１０年超）所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の特例の適用を受けた場合、この譲渡に係る所得税額として、正しいものはどれか。なお、この譲渡に係る所得税額は、千円未満の端数が生じた場合は千円未満を四捨五入し、千円単位で求めること。また、損益通算や所得控除等は考慮しないものとする。
１．２７０千円
２．２７８千円
３．４０５千円
４．４５０千円（問題３８）（設問Ｂ）大場さんがＨＡ建物および甲土地を譲渡資産、ＨＪマンションを買換資産とする「特定の居住用財産の買換え特例」（以下「本特例」という）の適用を受ける場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、設問で問われている本特例以外の特例の適用は考慮
しないものとする。
１．大場さんが買換資産であるＨＪマンションへの居住を開始した時期が２０２２年中であった
場合は、本特例の適用を受けることができない。
２．大場さんが購入を検討しているＨＪマンション５０１号室の専有面積では、本特例の適用を受けることができない。
３．大場さんはＨＡ建物および甲土地の譲渡の相手先が浜松さんであった場合、本特例の適用を受けることができない。
４．大場さんの２０２１年の合計所得金額が１０,０００千円を超える場合は、本特例の適用を受けることができない。

不動産運用設計39

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題３９）（設問Ｃ）大場さんはＨＦ建物および乙土地の譲渡について、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特例」（以下「本特例」という）の適用を受けたいと考えている。本特例に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．大場さんは本特例の適用を受ける場合、「長期（１０年超）所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用も併せて受けることができる。
２．大場さんが２０２０年に本特例の適用を受け、２０２１年中にＨＡ建物および甲土地を譲渡した場合、２０２１年の譲渡について「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除」の適用を受けることができる。
３．大場さんがＨＡ建物および甲土地について「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除」の適用を受ける場合、本特例の適用と合わせて同年中に合計６,０００万円を限度として、いずれの特例も適用を受けることができる。
４．大場さんはＨＦ建物および乙土地を相続した際に支払った相続税のうち一定額を取得費に加算したうえで、本特例の適用を受けることができる。
（問題４０）（設問Ｄ）「特定の居住用財産の買換え特例」（以下「本特例」という）の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。また、各選択肢において問われている内容以外は、本特例の適用要件を満たしているものとする。
１．買換資産が中古住宅（建築後に使用されたことのある住宅）の場合でも、本特例の適用を受けることができる。
２．譲渡資産の所有期間が譲渡した年の１月１日において１０年を超える場合、本特例の適用を受けることができる。
３．同一年において「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特例」の適用対象である家屋と本特例の適用対象である家屋をともに売却した場合、いずれの特例も適用を受けることができる。
４．譲渡資産の譲渡対価が１億円の場合、本特例の適用を受けることができない。

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40

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計

不動産運用設計41

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不動産運用設計

2021年度第2回

問１０
井川さんは、下記設例の甲土地を所有し、筒井さんは、甲土地にＴＳ建物の所有を目的とする旧借地法に基づく借地権（賃借権）を有しています。井川さんは、甲土地について、借地権付土地の所有権（以下「底地」という）では処分が困難であるため底地と借地権を交換し、借地関係を解消して更地（完全な所有権の土地）として所有したいと考えています。なお、井川さんは、相続により姉である安藤さんと乙土地を共有しています。以下の設問Ａ～Ｃについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞
幅員４ｍ市道
相続税路線価３００千円／ｍ2
借地権割合Ｄ地区

甲土地

乙土地

ＴＳ建物

幅員８ｍ県道

相続税路線価６００千円／ｍ2
借地権割合Ｄ地区

地区区分：普通商業・併用住宅地区
・ 甲土地および乙土地は、不整形な宅地である。
・ 乙土地の共有持分は、井川さんが２分の１、安藤さんが２分の１である。
・ 相続税路線価および借地権割合は、２０２１年のものである。

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42

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題４１）（設問Ａ）筒井さんがＴＳ建物を取り壊した後、井川さんの底地の一部と筒井さんの借地権の一部を交換し、甲土地を分割して、それぞれが更地として取得する場合、筒井さんが取得する更地の面積として、正しいものはどれか。
幅員４ｍ市道
相続税路線価３００千円／ｍ2
借地権割合Ｄ地区
甲土地
５３２ｍ2

所有者
筒井さん
ＴＡ土地

幅員８ｍ県道

所有者
井川さん
ＴＢ土地

相続税路線価６００千円／ｍ2
借地権割合Ｄ地区［交換の条件］
・ 甲土地は幅員８ｍ県道に対して垂直に分割する。
・ 筒井さんが中間画地となるＴＡ土地、井川さんは角地となるＴＢ土地を更地として取得する。
・ 交換後の土地は、土地の価格（総額）の比が、ＴＡ土地：ＴＢ土地＝借地権割合：（１－借地権割合）となるように分割する。なお、この場合の価格（総額）および借地権割合は、前面
道路の相続税路線価およびそれに付された借地権割合により求めるものとする。
・ 各土地の１ｍ2当たりの価値として、幅員８ｍ県道に面する中間画地である標準的な整形地に対し、ＴＡ土地は不整形地として▲５％の、ＴＢ土地は角地として＋５％の格差があるもの
として計算する。
・ ＴＳ建物の取壊しに要した費用の負担は考慮しない。
・ 計算の途中で、小数点以下の数値が生じた場合は、小数点以下第４位を四捨五入する。
・ 更地面積の算出に当たって、小数点以下の数値が生じた場合は、小数点以下第１位を四捨五入し、整数の数値を求める。
１．２００ｍ2
２．２２５ｍ2
３．３０７ｍ2
４．３３２ｍ2

不動産運用設計43

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不動産運用設計

2021年度第2回（問題４２）（設問Ｂ）井川さんは、分割後の土地の有効利用を検討している。借地借家法第２２条から第２４条までの定期借地権等に関する次の記述の空欄（ア）～（エ）にあてはまる語句の組み合わせとして、正しいものはどれか。
存続期間を（ア ）として借地権を設定する場合においては、契約の更新（更新の請求および土地の使用の継続によるものを（イ））および建物の築造による存続期間の延長がなく、ならびに建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、かつ、存続期間を（ウ）として借地権を設定する場合においては、契約の更新（更新の請求および土地の使用の継続によるものを（イ））および建物の築造による存続期間の延長がなく、ならびに建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その契約は（エ）によってしなければならない。

１．（ア）３０年以上５０年未満（イ）除く（ウ）１０年以上３０年未満（エ）公正証書
２．（ア）３０年以上５０年未満（イ）含む（ウ）１０年以上３０年未満（エ）公正証書による等書面
３．（ア）５０年以上（イ）含む（ウ）３０年以上５０年未満（エ）公正証書
４．（ア）５０年以上（イ）除く（ウ）３０年以上５０年未満（エ）公正証書による等書面

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44

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題４３）（設問Ｃ）乙土地に係る井川さんと安藤さんの共有関係の解消に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．井川さんと安藤さんは、乙土地について、いつでも共有物の分割を請求することができるが、１０年間は分割しない旨の契約をすることができる。
２．井川さんと安藤さんの間で、乙土地の分割について協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができるが、共有物の現物を分割することができないとき、または分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命じることができる。
３．裁判所は、諸事情を総合的に考慮し、井川さんが全部取得することに相当性があり、かつ共有物の価格が適正に評価され、井川さんに代償金の支払い能力があるときは、共有物を井川さん一人の単独所有とし、井川さんから安藤さんに対して持分の価格を賠償させる方法による分割をすることもできる。
４．安藤さんが乙土地の持分を放棄したときは、その持分は井川さんに帰属する。

不動産運用設計45

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不動産運用設計

2021年度第2回

問１１
下記設例の甲土地を所有する大津さんと乙土地を所有する細井さんは、デベロッパーである株式会社
ＧＮ（以下「ＧＮ社」という）から、甲土地および乙土地の一体的な有効活用として等価交換方式による店舗付きマンションの建設の提案を受けました。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
＜設例＞（用途地域等）
商業地域
指定容積率 ５００％
指定建蔽率
８０％
防火地域
甲土地
６００ｍ2

乙土地
９００ｍ2

幅員８ｍ市道
相続税路線価８００千円／ｍ2※指定容積率および指定建蔽率とは、それぞれ都市計画で定められたもの（商業地域の建蔽率は建築基準法で定められた数値）をいい、基準容積率は道路幅員による制限を考慮した容積率とする。
なお、特定道路による緩和は考慮しない。
［土地の概要］・ 甲土地および乙土地は、市街化区域内に存し、用途地域等は上記のとおりである。
・ 甲土地および乙土地が存する地域は、立体買換え特例（租税特別措置法第３７条の５第１項
表第２号）の適用が可能な地域である。
・ 容積率の算定に当たり、道路幅員に乗じる数値について特定行政庁が指定する区域には該当しない。
・ 各設問で指示がない限り、その他の条件について考慮する必要はない。

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46

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計［マンションの建設計画］＜予定建物の概要＞
構造・規模：鉄筋コンクリート造９階建
用途：１階は店舗、２～９階は共同住宅とする。
延床面積：基準容積率による延べ面積の上限とし、各階とも同面積とする。なお、容積率の算定
上、不算入となる床面積および特定道路による緩和は考慮しない。
専有面積：各階の延床面積に対し、１階は６０％、２～８階は７５％、９階は８０％とする。
建設工事費等：延床面積１ｍ2当たり３００千円＜効用積数＞
階数
９階
２～８階
１階

用途
共同住宅
共同住宅
店舗
合計

専有面積（ｍ2）
（
）
（
）
（
）
（
）

効用比※
１０５
１００
１６０
－

効用積数
（
（
（
（

エ

）
）
）
）

※効用比とは、建物の位置や階層による専有面積１ｍ 2当たりの価値の比で、基準となる部分を１００として示したものである。
＜専有面積等＞
出資額の割合－９階共同住宅２～８階共同住宅
１階店舗
合計

大津さん（ ア）％細井さん（ イ）％

（専有面積の単位：ｍ2）
ＧＮ社（ ウ ）％

専有面積
効用積数
専有面積
効用積数
専有面積
効用積数
（
） （
）
－
－
（
） （
）
－
－
（
） （
） （
） （
）
（
） （
）
－
－
－
－
（
） （
） （
） （
） （ オ ） （）［その他］
１．各々の出資者の出資は、次のとおりとする。
大津さん：甲土地
細井さん：乙土地
ＧＮ社：建設工事費等
２．甲土地および乙土地の出資額は当該土地の価格とし、各土地の価格は、当該土地の前面道路の相続税路線価に基づき、相続税路線価と公示価格との一般的な割合により公示価格水準の価格を算出する。なお、この場合、地価公示の標準地に対して各土地の個別格差はないものとする。また、甲土地と乙土地とを一体としたマンション建設地（一体地）の価格は、甲土地の価格と乙土地の価格の合計額とし、増分価値は生じていない。
所有者
形状

不動産運用設計

甲土地
大津さん
長方形

乙土地
細井さん
長方形

47

一体地
－
正方形

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不動産運用設計

2021年度第2回

３．各々の出資者が取得する専有面積は、次のとおり求める。
① このマンションにおいて各々が取得する専有部分の床面積（専有面積）の配分は、各々の出資額に応じた割合による（出資按分方式）。
② 取得する専有面積の計算は、各々の出資額の割合と、各々に帰属する部分の効用比に専有面積を乗じて求めた効用積数の割合が等しくなるように算出する。
③ 大津さんは１階を自用の店舗、９階の一部を自宅用として取得し、細井さんは２～８階の一部を自宅用および賃貸用として取得する。なお、ＧＮ社は２～９階の一部を分譲用として取得する。
４．取引の方法として、大津さんおよび細井さんは、各々の土地所有権をＧＮ社に譲渡し、土地付区分所有建物に買い換える（全部譲渡方式）。なお、土地の譲渡および土地付区分所有建物の取得については、立体買換え特例を適用する。
５．各計算において消費税および地方消費税は考慮する必要はない。
６．各計算の端数処理は、次のとおりとする。
① 出資額の割合
小数点以下の端数が生じた場合は、小数点以下第３位を四捨五入し、整数の百分率（％）
を求める。
② 効用積数
小数点以下の端数が生じた場合は、小数点以下第１位を四捨五入し、整数の数値を求める。
③ 取得する専有面積
小数点以下の端数が生じた場合は、小数点以下第３位を四捨五入し、小数点以下第２位
までの数値を求める。
（問題４４）（設問Ａ）このマンションの建設に当たり、大津さん、細井さんおよびＧＮ社の出資額の割合（＜専有面積等＞のア、イ、ウの欄）として、正しいものはどれか。
１．大津さん１６％

細井さん ２５％ＧＮ社

５９％

２．大津さん１７％

細井さん ２４％ＧＮ社

５９％

３．大津さん１６％

細井さん ２４％ＧＮ社

６０％

４．大津さん１７％

細井さん ２３％

ＧＮ社

６０％

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48

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題４５）（設問Ｂ）このマンションの建設計画において、効用積数の合計（＜効用積数＞のエの欄）として、正しいものはどれか。
１．５６０,０００
２．５６４,０００
３．５６８,０００
４．５７２,０００（問題４６）（設問Ｃ）このマンションのうち、ＧＮ社が取得する専有面積（＜専有面積等＞のオの欄）として、正しいものはどれか。
１．３,２４２ｍ2
２．３,２６２ｍ2
３．３,２８２ｍ2
４．３,３０２ｍ2（問題４７）（設問Ｄ）立体買換え特例（租税特別措置法第３７条の５第１項表第２号、以下「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。
１．譲渡資産の譲渡代金の全額を買換資産の取得代金に充てた場合、譲渡代金の１０％相当額が所得税の課税対象となる。
２．譲渡資産が、譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下の土地である場合、本特例の適用を受けることができない。
３．買換資産となる共同住宅が、地上階数５以上かつ建築基準法の耐火建築物であり、当該共同住宅の床面積の３分の２以上が専ら居住の用に供されるものでなければ、本特例の適用を受けることができない。
４．買換資産となる建物を建築する者は、譲渡資産を取得した者のほか、譲渡資産を譲渡した者も対象となる。

不動産運用設計49

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不動産運用設計

2021年度第2回

問１２
不動産関連情報に関する以下の設問Ａ～Ｃについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。
（問題４８）（設問Ａ）不動産取引において留意すべき法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．建築物の耐震改修の促進に関する法律では、都道府県耐震改修促進計画に記載された建築物の所有者は、その建築物について耐震診断を行い、その結果を所定の期限までに所管行政庁に報告しなければならないと定められているが、耐震診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められたときに、耐震改修を行うことを義務付けることまでは定められていない。
２．文化財保護法では、周知の埋蔵文化財包蔵地の範囲外であっても、土地の所有者等は、貝づか、住居跡、古墳その他遺跡と認められるものを出土等により発見したときは、原則としてその現状を変更することなく、遅滞なく、文化庁長官に届け出なければならないと定められている。
３．土壌汚染対策法では、要措置区域の指定があった場合、都道府県知事は土地の所有者等に対し、相当の期限を定めて、汚染の除去等の措置を講ずべきことを指示するものとされており、要措置区域内においては、一定の例外を除いて何人も土地の形質の変更をしてはならない。
４．長期優良住宅の普及の促進に関する法律では、長期優良住宅とは、その構造および設備について長期使用構造等である住宅をいい、構造躯体を木造とすることは認められていない。
（問題４９）（設問Ｂ）国土交通省住宅局の「令和元年空き家所有者実態調査報告書」の記載に関する次の記述のう
ち、最も不適切なものはどれか。
１．空き家の取得方法（総数・利用現況別）の総数において、「相続」が最も多く、次いで「新築・建て替え」の順となっている。
２．空き家を取得した際の、登記または名義変更の有無（総数・利用現況別）の総数において、登記の「名義変更を行った」または「新たに登記を行った」を合わせた割合は、「いずれも行っていない」割合よりも大きくなっている。
３．空き家を取得した際の、登記または名義変更しない理由（総数・所有者の年齢別）の総数において、登記または名義変更のいずれも行わない理由は、「費用の負担感が大きい」割合が最も大きく、「登記や名義変更しなくても困らない」割合よりも大きくなっている。
４．今後５年程度のうちの空き家の利用意向については、今後の利用意向（総数・利用現況別）の総数において、「空き家にしておく（物置を含む）」割合が最も大きくなっている。

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50

不動産運用設計

2021年度第2回

不動産運用設計（問題５０）（設問Ｃ）「令和３年版土地白書」に記載されている土地利用の動向に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．令和２年の店舗の着工面積および１棟当たりの床面積については、いずれも前年より減少した。
２．令和２年のマンションの新規供給戸数については、すべての圏域で前年より減少した。
３．令和２年の宿泊業用建築物の着工面積および１棟当たりの床面積については、いずれも前年より減少した。
４．令和２年の都市別事務所着工面積については、東京都は前年より減少したが、大阪府は前年より大幅に増加した。

不動産運用設計51

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