家計見直し講座①

後悔しない住宅ローンの組み方・見直し方

自分でコントロールできるのは支出

晶恵【ふかた あきえ】外資系電機メーカー勤務を経て、‘96 年に FP に転身。FP 会社で実務経験を積んだのち、’98 年 4 月に独立。特定の金融商品を販売しないことをルールとする独立系 FP 会社生活設計塾クルーのメンバーとしてコンサルティング業務を行うほか、雑誌等の原稿執筆、講演などを手がける。地方自治体の職員向けライフプラ
ンセミナーの講師歴は 10 年以上。近著に「住宅ローンにだまされるな！～住宅ローン見直し編」「住宅ローンはこうして借りなさい・新版」（以上ダイヤモンド社）、「年金以前の定年後のお金の常識」（講談社）などがある。
http://blog.akie-fukata.com/

か、 減 給になった時 期もあったことかます。この一〇 年は昇 給しないどころ

済 環 境は年 々 厳しくなっていると感じ受けたりするなかで、公 務 員を巡る経わせをしたり、当日の参加者の質問をめています。担当の方と事前に打ち合のライフプランセミナーの講 師をつときをしない限り収入アップは望めない。

バイトするわけにいきませんので、共働し上げています。 公 務 員ですからアルはコントロールできます」と、いつも申分でコントロールできないけれど、支出きに生活 設 計ができるよう「 収 入は自暗い話ばかりしていられません。 前 向

なかでも、生命保険料と住宅ローン

でも、支 出の管 理は誰にでも自 由にでって、 増 税や社 会 保 険 料 負 担 増の改は、 固 定 費の代 表 的なものですから、ら、みなさん将来が不安だと言います。

正が相 次いで実 施されましたから、同

しかし残念なことに、生命保険は保知識を得て支出を抑える工夫をするこ
公務員の方は、公務員ならではの収険会社、住宅ローンは不動産業者の勧じ収 入であっても手 取りが減る事 態に入の伸び悩みと、国による手取り減少められるままに契 約しているのが公 務とが重要です。

政 策と両 方の打 撃を受けているので、なっています。

きるはず。意外と忘れがちな点です。

しかし、ライフプランセミナーでは、と思います。

将 来に不 安を持つのも無 理ないことだ

深田
さらに、二〇〇三年から数年にわた一二年ほど前から、公務員の方向けファイナンシャルプランナー（CFP・1級FP技能士）（株）生活設計塾クルー取締役22図表①●変動金利は「借りすぎ」を引き起こすいては次 号に譲るとして、今 号では安員の実状です。生命保険の見直しにつを選びますか？

さんは、次の三つの金 利のうち、どれまず、金 利タイプ選びですが、みなすると、四〇〇〇万円借りられます。

変動金利型を選ぶことでしょう。そう

現 在、 首 都 圏の九 割の人が変 動 金期 間 固 定 金 利 を 選 ぶと、 借 入 額 は今すぐローンを組む予 定のない人に利 型を選ぶ理 由はここにあります。 同・金利一％（変動金利型）

同じく一 一 万 円 台の返 済 額で、 全心かつおトクな住 宅ローンの組み方と見直し方について解説します。

尋ねると、「 超 低 金 利の今なら、 全 期

じ返 済 額でより多くの金額を借りられ三 〇 〇 〇 万 円と、 一 〇 〇 〇 万 円も少安 心かつおトクな住 宅ローンの組み間固定金利型がいいのでは」と言いまると、 欲しい物 件に手が届きやすくな・金利二％（一〇年固定金利型）

方のポイントは、「金利タイプ選び」、「無す。確かに低金利時にお金を借りるとりますから、 金 利 上 昇リスクがあるこなくなります。

理のない返済額」、「頭金の有無」、「返きは固定金利を選ぶのがセオリーです。とをわかっていても、変 動 金利 型を選・金利三％（全期間固定金利型）済期間の設定」の四つです。順にみてしかし、大手銀行三行の新規貸し出んでしまうのです（ 地 方のケースで返変 動金利は借りすぎるリスクがあるいきましょう。

しローンは、昨年から九割前後が変動済 額を少なくしても、 同じことが考え〇・九 七 五 ％ の金 利がずっと続くなられます）。

金利と、ちょっと異常な状態です。
不動産業者経由で申込む提携ローンの変 動 金 利 型は、 現 在 〇・九 七 五 ％。

らいいのですが、 住 宅ローンの返 済は今後、金利が上がると、多額の借入をセオリーに反して変動金利の利用に大しかし、一％に満たない金利は返済した分残高が多く、返済額の増え方も二〇年、三〇年にわたるわけですから、期間を通じて続くわけではありません。

大きくなります（四〇〇〇万円は借りきく偏るのは、一％を割る金利に魅力

一部のネット専業銀行のローンを除き、すぎです ）。 金 利や返 済 額だけで判 断金利が変わらないのは考えにくいです。

六ヶ月ごとに金利見直しが行われます

すると、返済期間中のリスクが高まるを感じるからでしょう。

から、返済期間中に金利が上がる可能ことを覚えておきましょう。

では、 今のような経 済の状 況ではど今、注目は「フラット Ｓ」性は高いと言えます。
また、一 ％ に満たない変 動 金 利は、図 表 ①をご覧ください。たとえば、毎の金利タイプを選ぶといいのでしょうか。

「 借りすぎ 」 のリスクも持 っています。
月一一万円台の金額を返済できるとい返 済 期 間 中の安 心を得るためには、少なくとも一〇年以上金利を固定しまう人がいたとします。返 済 額と金利の低さに着 目して金 利タイプを選ぶと、Vol.10 22335

こんなに残る！
・物件価格は 4,500 万円
・毎月の返済額は 11万円台のイメージ（返済期間はいずれも 35 年返済）現在 35 歳の人

60 歳（25 年後）のローン残高は？
金利

毎月返済額

借入金

頭金
変動金利
0.975％

11万 2,448 円

4,000 万円

500 万円

1,470 万円
固定金利3％

11 万 5,455 円

3,000 万円1,500 万円

1,196 万円

＊変動金利型は当初 10 年間金利が変わらなかったとして、11年目以降 3％と試算

売買契約締結後なら、変動で 4,000 万円を借りるしか選択肢がなくなる。しかし、4,000 万円は普通の人にとってオーバーローン！

図表②●フラット 35 Ｓを利用できる住宅の条件

しょう。 具 体 的には、
「 一〇 年 固 定 金利型」か「全期間固定金利型のフラッと言います。
現在は、政府の経済対策の一環としり引く措 置が取られています。 フラッて、借入から一〇年間の金利を一％割

住宅ローンの金利タイプは、変動金

ト の金利は、窓口金融機関によってト Ｓ」です。
利型のほかに、一年、二年、三年、五年、35

三月 末まで延 長することを検 討しています。

家賃並みのローン返済額にすると一 〇 年、 二 〇 年、 三 〇 年、 三 五 年のて、最初の一〇年間の金利が一％後半異なりますが、長期金利の低下もあっ返 済 額をいくらにするかはとても重 要

住 宅ローンを組むにあたり、毎 月のビンボーになる

固 定 金 利 型がありますが、このすべて不 動 産 物 件 広 告の毎 月 返 済 額の例です。

たとえば、みずほ銀行の九月のフラッを見て、「 今 払 っている家 賃と同じくのケースも少なくありません。

全国的にみると、地方銀行を含めてト の金利の例ですと、二・二八％。
「Ｓ」

すが、一・七～二・四％くらいです。

適用金利は、銀行によっても異なりま低めになっています。 割 引された後のているため、競争原理が働き、金利はですから、当然とも言えますが）。

り有 利な金利となります（ 財 源は税 金は一・二八％となるわけですから、かながつくフラット だと、最初の一〇年間きな心配はないと言えます。に残 高を減らすことができるので、 大後の金利で一〇年間固定すると安定的スクはゼロではありませんが、 二 ％ 前利は決まっていないため、金 利 上 昇リ一〇年固定型は、一一年目以降の金来 上がる可 能 性あり ）。保 険 料 負 担を末 残 高に対して、 〇・三 六 ％ です（ 将に支払う仕組みで、現在その負担は年される保険）の保険料は、金利とは別になった場合、保険金でローンが完済

険（契約者が死亡または高度障害状態

フラット の場合、団体信用生命保二〇〇〇万円以上借りるなら利用を避

利 上 昇リスクを抱えることになるため、金 利や短 期の固 定 金 利 型は将 来の金前 述のように超 低 金 利の今、 変 動用いた返済額を載せています。

動 金 利 型か二 ～ 三 年の固 定 金 利 型をいの場合、返済当初のみ金利が低い変

さらに今、 注 目したいのは「 フラッが提携して行う全期間固定金利ローンしておくといいでしょう（図表②参照）。

対 象となるかどうかをあらかじめ確 認を満たした住宅でないといけないので、この融資を受けるには、一定の基準た固 定 資 産 税が発 生しますし、マンシを購 入すると、 それまでかからなかっ

丈 夫 」と考えるのは危 険。マイホーム

その際、「 家 賃 並みの返 済 額なら大済できる金額かどうか検討しましょう。

全期間固定金利型で返済額を出し、返で、借入の窓口は銀行など民間金融機新規住宅取得が対象で、借り換えには省エネ性や耐久性の一定の基準を満関となります。
たした住宅に対する融資は、当初一〇

現在政府は景気対策として二〇一二年一戸建てなら、ローン以外の住居費ます。

ョンなら管 理費や修 繕 積 立金もかかりＳ」

れていました。 割 引のあるロー ンは、最 後に「 Ｓ 」 が付き「 フラット35

また、申込みは今年いっぱいですが、利用できません。

35

年 間 〇・三 ％ 金 利を割り引く措 置がさす。

けたほうが無 難です。一〇 年 固 定 型や35考慮しても、有力な選択肢となりえまが広 告。効果を高めるために、たいて少ない返済額で購買意欲をそそるの思ったことはありませんか？

らいだから買 ったほうがトクかも 」 とほとんどの銀行が一〇年固定型を扱っを扱っている銀行は大手行に限ります。

3535

ト Ｓ」です。フラット というのは、
35

住 宅 金 融 支 援 機 構と民 間の金 融 機 関

35適用される基準対象となる住宅
種類

フラット 35Ｓ

新築・中古

次の①～④のうちいずれか１つ以上に適合①省エネルギー性 ②耐震性
③バリアフリー性 ④耐久・可変性
フラット 35Ｓ
中古タイプ

中古

次の①～④のうちいずれか１つ以上に適合
省エネルギー性（①開口部断熱 ②外壁等断熱）
バリアフリー性（③段差解消 ④手すり設置）

24図表③●年間の住居費をチェックして、無理のない返済額を見つける□ 団信保険料（フラット 35 の場合）

70,000 円□ 固定資産税180,000 円□ 火災保険料

12,000 円

外に年間五〇万円前後の住居費がかか円程度かかります。ローンの返済額以円くらい、固定資産税は二〇～二五万ンなら、管理費・修繕積立金は月二万ょう。しかし、首都圏の新築マンショ

土 地なら大きな負 担にはならないでしは固定資産税だけですみ、地価の安いおくと安心です。

貯 蓄ができるかどうかをチェ ックしてを使 って、ローンを返 済しながらでも住居費がわかったら、図表④の家計表間の住居費の試算をしましょう。年間契約をする前に、図表③を使って年になるか、貯蓄額が少なくなります。

支出が増加し、その分生活がビンボー購入すると、ローン借入額が多くなり、ん。 頭 金がゼロ、 またはごくわずかでことができますが、 お勧めはできませ最 近は頭 金がゼロでもローンを組む

心して返していける額と言えるでしょう。

蓄もできるなら、その返 済 額は毎 月 安

頭金は返済期間中の保険になるるわけです。

182 万 2,000 円

図表④●購入後の家計を予測しよう

年間

120 万円

36 万円

住宅購入後も貯蓄ができるかチェックしよう
項目

内容

基本生活費

食費、雑費、公共料金、通 信費、新聞代など

10 万円

住居費

家 賃や住 宅ローン、 固 定 資 産 税、管理費、修繕積立金など

10 万円

20 万円

140 万円
教育費

子どもの教育費

3 万円

10 万円

46 万円

車維持費

駐車場代、税金、ガソリン代、車検費用等

2 万円

10 万円

34 万円

保険料

生命保険、損害保険など民間保険会社の保険料

3 万円

その他の支出

冠婚葬祭や夫婦のこづかい、趣味等にかかる費用、旅行費用、耐久消費財など

3 万円

40 万円

76 万円

（A）支出合計額

31万円

80 万円

452 万円（B）手取り収入

33 万円

100 万円

496 万円

貯蓄可能額（B）−（A）

2 万円

20 万円

44 万円

年数回
毎月少ないと）ローン残高が売却価格を上ったとき、借入額が多いと（＝頭金が理 由で売らなくてはいけない状 況になもし、マイホームを購 入 後、何らかのない限り、 時 価は下がっていきます。

がっていくため、 よほどの人 気 物 件で住宅は時間の経過とともに価値が下が高くなるからです。

返済が困難になったときや、途中売却

年間住居費の合計固定金利で返済額を試算し、ローン

262,000 円

家賃と同じ金額の返済額に設定する

10,000 円をしなくてはならないときに、 リスク

20,000 円□ 駐車場代以 外の住 居 費を見 積もったうえで、貯□ 管理費・修繕積立金と、ローン返済以外の住居費の分だけ130,000 円
合計回る可能性が高くなります。

よく「 ローンの返 済ができなくなったら売ればいい」と聞きますが、住 宅ローンは住 宅という担 保があるのが前提ですから、ローン残 高が多いと差 額の現 金を差し入れない限り売ることはできません。

特に新 築マンションは買 ったとたんに開 発 業 者の経 費や利 益 分の二 割 相当額が値下がりすると言われています。

たとえば、四〇〇〇万円の新築物件を頭金ゼロの全額ローンで購入した人が、五年経ったときに売却しようとすると、Vol.10 225100,000 円□ ローン返済額

年に数回の支出
毎月の支出

売却価格は高くても三二〇〇万円、ロ

トータルで支 払う利 息も併せてみる必しょう。

間を一年単位で変えて、返済額と支払これからローンを組む人は、返 済 期

利 息 額は返 済 期 間が三 五 年だと約利息の総額、六〇歳時残高をチェック要があります。
一八四九万円、三〇年だと一五五三万しましょう。複数の試算と家計を照らーンは五 年くらいではそうそう減らず円を用意しない限り、「売るに売れない」

円。つまり、毎月返済額を約一万円多し合わせて、現状で無理なく返済でき、三 六 〇 〇 万 円 前 後。 差 額の四 〇 〇 万事態になるわけです。

くすると期間が五年短縮され、利息を頭金を二割入れていると、借入額はかつ六〇歳以降に大きな負担を残さな

現 在、 変 動 金 利 型や短 期 固 定 金 利

しを検討してみるといいでしょう。

すでにローンを組んでいる人も見 直銀行で金利交渉を試みる

い返済期間を見つけましょう。

約二九六万円も軽減できるのです。

少なくなり、逆ざやになる可 能 性は低

月 々 一 万 円アップが難しかったら、四〇〇〇円アップなら節約の範囲内でいでしょう。 頭 金を入れることは、 返
済 期 間 中の保 険になることを覚えてお何とかなるのでは。 そうすると、 三 三っている方が多いのですが、 実 際には減できます。返済期間は五年単位と思年返済となり利息額を約一二〇万円軽きましょう。

返済期間は一年でも短くするのがおトク「三五年」。返済期間を長くすると、毎される資 金プランはほとんどが最 長の済にすると、 ローンを組んだのが三 〇を圧迫する恐れがあります。三五年返また、長期の返済期間は老後の生活影響は少なくてすみますが、一五〇〇万ら、将 来 金 利が上 昇したとしてもそのす。ローン残高が一〇〇〇万円程度な固定金利型へシフトするのをお勧めしま型で借りている人は、 金 利の低い間に月 返 済 額が少なくなるため、「 家 賃と代だとしても完済年齢は六五歳を超え円以上残っているなら、一〇年 固 定 金一年単位で設定できます。

変わらないから、 これなら買えそう 」

ます。

不動産広告や、モデルルームで提案と購入者に思わせることができます。

が必要です。

ータルで支 払う利 息が増えるので注 意

昭和三六年四月二日以降の生まれの人ーンが残ります（図表⑤の下段参照）。

六〇歳のときに約一二〇〇万円ものロ三〇〇〇万円借りたら（金利は三％）、ほとんどです。 金 利 差があまりないな

固定の金利は大きく変わらない銀行がいのですが、現在、五年固定と一〇年期間が一五年以下なら五年固定でもい残 高が二 〇 〇 〇 万 円を切り、 返 済利型の利用を検討しましょう。

％で借りた場合の毎月返済額です。返は、六〇代前半の年金はゼロで六五歳ら、固定期間が倍の一〇年固定を選ぶ

たとえば三五歳の人が三五年返済で済 期 間が三 五 年なら、 毎 月 返 済 額はから支給開始となります。六〇歳以降のが得策と言えるでしょう。

しかし、返済期間を長くすると、ト一一万五四五五円ですが、三〇年にすも再 任 用などで働くつもりでも、収 入ローンを借りる人も「毎月の返済はが不透明であるなら、退職金でローン六〇代前半の収入と支出のバランス借りている人が、同じ銀行で一〇年固は新規ローン向けの割引金利。すでに定は二％前後」と書きましたが、これ

図 表 ⑤は、 三 〇 〇 〇 万 円を金 利 三ると返済額は一二万六四八一円と一万はダウンするのが確実です。
できるだけ抑えたい 」 と考えるため、の一括 返 済するプランは避けるべきで

金 利タイプ選びの件で、「一〇 年 固円以上多くなります。

三 五 年 返 済を選びがちです。 しかし、

26

図表⑤●返済期間は１年でも短くするのが利息を減らすコツ！

●たとえば、35 歳の人がローンを組んだら…（3,000 万円を金利 3％で借りたケース）円の諸経費がかかるのがデメリット。

が適用になりますが、そのために数十万ーン扱いになり、割 引 幅の大きい金 利することになります。借り換えは新規ロするなら、他の銀 行に「 借り換え」を二％前後の金利で一〇年固定を利用まいます。

り三 ～ 三・五 ％ の適 用 金 利となってし定に切り替えると、割引幅が小さくな金 利の割 引を大きくしてくれることがりますが、借り換えを防止したいなら、さい。銀行の戦略によって対応は異なから他行へ借り換える」と言ってくだ

替えたいけれど、金 利の割 引が少ないいる銀 行に出 向きます。
「 固 定に切りてもらい、その書 類を持って今 借りてしょう。他の銀行に借り換え試算をしここであるテクニックをご紹 介しま高がわかります。

をお願いすると、大まかな六〇歳時残ら金利優遇分を差し引いた金利で試算の平均金利の四％と仮置きし、そこか期間が終了した後は、基準金利を過去試 算してもらうといいでしょう。 固 定

外の人は記載がないので、金融機関に定の人は、返済予定表を参照、それ以ン残高を確認してください。全期間固そのためには、まず六 〇 歳 時のロー「余裕ができたら繰り上げしよう」と漠

次に六 〇 歳までに完 済させるため、に相談をした方や拙著の読者の方は実然と思っていても、 今のようなご時 世るのです。銀行に対して、金利交渉す際に交渉してうまくいっていますので、が続くと余 裕はできませんから、 計 画繰り上げ返済の計画を立ててください。

あります。 つまり、
「 金 利 交 渉 」 をす
11万 5,455 円 11万 9,433 円 12 万 6,481円 13 万 2,080 円 14 万 2,263 円
25 年後・60 歳時の残高

約 1,195 万円 約 1,018 万円

利息額

約 1,849 万円 約 1,729 万円 約 1,553 万円 約 1,437 万円 約 1,267 万円
約 454 万円

るなんてと思うかもしれませんが、 私ご安心ください。

から、 割 引を拡 大してくれるならメリ五〇〇〇円くらいの手数料ですみます

上げ返 済するなどといったように、 実なったら、三年に一回一〇〇万円繰り

たとえば、 妻がパートに出るようにが必要です。

ット大。 両 方の試 算を比 較 検 討して、行時期と金額を具体的に決めましょう。

同 じ 銀 行 での 金 利 タイプ 変 更 は有利なほうを選ぶといいでしょう。

または「毎月の返済額を増額」する

済年齢が六〇歳を過ぎる場合は、六〇すでにローンを組んでいる人で、 完

融 機 関によって対 応が異なりますが、り、利息を軽減できます。借入先の金返済額を増額すると返済期間は短くなのも有効です。一万円でも二万円でも歳までにローンを終わらせる計 画を立相談する価値はあります。

繰り上げ返済は計画するのが重要てる必要があります。

金が六 五 歳から支 給 開 始となります。

三六年四月二日以降生まれの人は、年ります。他の固定費を見直して、ローそれは負 担を先 送りすることにつなが額 を 少しでも 減らしたくなりますが、不 況のときには、住 宅ローンの返 済五〇代のうちに少しずつ繰り上げ返 済

ン返済額はがんばって死守しましょう。

返済期間の件で書いたように、昭和をして完済を目指しましょう。

Vol.10 2

27ゼロ

毎月の返済額約 703 万円

25 年
28 年
30 年
33 年
35 年
返済期間60 歳時の残高と利息額をチェックしよう

返済期間は１年単位で設定できることを知っておきましょう。家計と照らし合わせて、無理のない範囲で返済期間の短縮をめざしましょう。