気になる家計の疑問！

第４回

＞
＞
＞
新築住宅の住宅ローン減税に竣工する場合は、経過措置として省エネ確認を受けた場合や２０２４年６月末まで住宅金融支援機構に聞く——「２０２４年 住宅ローン減税」見直しのポイント
パリ 協 定 に おいて 目 標 と さ れ ている
２０５０年カーボンニュートラル、政府の用を受けることができます。ただし、控除基準を満たさなくても住宅ローン減税の適住宅ローン減税は、住宅ローンを利用し対象借入限度額は２０００万円・控除期間

２０２４年から省エネ基準適合が必須て住宅を購入した場合に、年末時点での住目標である２０３０年度温室効果ガス ％建築物のエネルギー消費性能の向上に関すは 年になります）。
年間にわたって、給与などから納めた省エネ基準は、外皮性能に関する基準（屋年の入居分から住宅ローン減税の対象とな２０２２年度税制改正により、２０２４る場合は差引き可能）の２つから構成され光発電などの自家発電設備が導入されてい量の削減率により評価される基準で、太陽換気・照明・給湯の４つのエネルギー消費

根・外壁・窓などの断熱の性能に関する基る新築住宅の要件等が大幅に見直されます。ています【図表２】。取得する住宅について、所得税や住民税から控除される制度のこと

施することなどで、２０２５年の新築住宅

その具体的な内容は次の通りです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律に基の適 合 が義 務 化されることとなりました。の省エネ基準適合義務化がスムーズに進む● 住宅
 ローン減税の対象となる新築住宅の要件等の見直しのポイント

づく住宅性能表示制度の評価結果である住準で、地区ごとに水準が設定）と一次エネ住宅において住宅ローン減税を受ける場

主な見直しの１つ目は、省エネ基準に適宅性能評価書が交付されている場合は、断で、正式には住宅借入金等特別控除といい合は省エネ基準に適合することが必須と合しない新築住宅が住宅ローン減税の適用

熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消

政府は、税制優遇の住宅ローン減税や政府なりました。そこで今回は、独立行政法人

対象外となることです。２０２４年１月以費量等級４以上となっていることで省エネ

フラット の省エネ要件強化を先行して実住宅金融支援機構にお聞きした住宅ローン

降に入居する場合、省エネ基準に適合しなその一環として、２０２４年１月から新築ようにしています。

減 税 に 関 す る お 話 を 中 心 に、 住 宅 を 取 得

主な見直しの２つ目は、住宅ローン減税基準適合住宅であることを確認できます。て解説します。

けられなくなります（２０２３年中に建築

い新築住宅では住宅ローン減税の適用を受

ルギー消費量に関する基準（主に冷暖房・長宅ローン残高の０・７％が入居した年から最排出削減（２０１３年度比）の実現に向け、一般財団法人
地域社会ライフプラン協会ます。概要は【図表１】の通りです。

原則として全ての新築住宅に省エネ基準へ10が関与する全期間固定金利型住宅ローンの13る法律等の一部が改正され、２０２５年から46する際にご確認いただきたいことについ35

12:01:03

2023/12/06

823-08-145_p01-56_共通.indb

新築住宅 省エネ基準適合が必須に

家庭経済

8ECONOMY【図表1】住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）

住宅ローンを利用して住宅を新築・購入または増改築し、一定の要件に当てはまる場合には、住宅ローン借入金の年末残高合計額（控除対象限度額内）に控除率を乗じた金額を各年の所得税額・住民税額から控除することができます。１年目は確定申告が必要です（２年目からは年末調整にて対応可能です）。
入居時期とです。証明書は、所定の等級を満たす「建であることの証明書の添付が必要となるこの適用を受ける際に、省エネ基準適合住宅難であるため、設計者や施工者等の協力がれも住宅取得者が単独で準備することは困宅省エネルギー性能証明書」ですが、いず証明書になりません）の写し」または「住設住宅性能評価書（設計住宅性能評価書は● 住宅
 の省エネ性能と税制優遇・国の補助金・フラット 金利引下げとの関係認した方がよいでしょう。

されるかどうかについて、住宅事業者に確または住宅省エネルギー性能証明書が交付か、所定の等級を満たす建設住宅性能評価不可欠です。

省エネ住宅には、省エネ基準適合住宅の２０２３年６月から住宅事業者等向けの説ネ基準を満たしていませんでした。同省は建ての新築住宅について、省エネ性能と住らないとの声を聞くことがあります。一戸住宅ローン減税等の関係が複雑でよくわか

ゼ ッ チ

国 土 交 通 省 の 調 査 に よ る と、２ ０ ２ ０

ほかＺＥＨなど様々なものがあり、それらと明会を開催するなどにより省エネ基準を満宅ローン減税・国の補助金・フラットがたす住宅が一層普及するよう周知活動に力に入居する場合は、ご自身が注文または購

しかし、２０２４年１月以降に新築住宅

なお、国の補助金については、予算消化めましたので、ご参照ください【図表３】。によると、２０２２年月～２０２３年３５】。住宅金融支援機構が公表した調査結果型の３つに分類することができます【図表定金利型・変動金利型・固定金利期間選択

住宅ローンは、金利タイプの違いから固合った住宅ローン選びです。

中、今まで以上に重要になるのがご自身に高騰は継続しています【図表４】。そのようなには土地価格の上昇により、不動産価格の建築資材や住宅設備などの価格上昇、更今後さらに重要になるご自身に合った住宅ローン選びる場合がありますのでご注意ください。

状況により掲載している制度が終了していいる２０２３年９月１日現在の制度でまと35入する住宅が省エネ基準に適合するかどうくるものと思われます。

どのような関係にあるか、本稿を執筆して

年 度 時 点では 新 築 住 宅のう ち％ が 省エ35を入れていますので、この割合は縮小して

16

創エネ性能
（太陽光発電など）❷ 一次エネルギー消費量
設備性能（冷暖房・換気・照明・給湯など）

13年
10年

２,000万円

10年
３,000万円

10年

３,000万円

10年
古＋4,500万円

3,500万円

13年
5,000万円

ZEH水準省エネ住宅※ 2023 年までに新築の建築確認がされていた場合は 2,000 万円。
2024 年１月１日以後に建築確認を受ける場合（登記簿上の建築日付が同年６月 30 日以前のものを除く）は０円。
他にも条件がありますので、ご注意ください。

12:01:03

2023/12/06

923-08-145_p01-56_共通.indb

Vol.156

9

断熱材

13年

４,500万円
長期優良住宅等

一般住宅
中❶ 外皮性能
屋根・外壁・窓などの断熱性能

13年0円※
13年
４,000万円
築【図表２】省エネ基準のイメージ

13年

3,000万円

3,000万円
省エネ基準適合住宅
新10

控除率 0.7％
控除率

10年
13年

２,000万円

省エネ基準適合住宅
ZEH水準省エネ住宅
長期優良住宅等

控除期間
控除期間

控除対象借入限度額
控除対象借入限度額
一般住宅2024年、2025年
2022年、2023年

家庭経済【図表３】住宅の省エネ性能と税制優遇・国の補助金・フラット35金利引下げとの関係《新築戸建て》省エネ性能※1
一次再エネ等断熱エネ①ZEH(建設地要件なし)②Nearly ZEH(寒冷地、低日射地域、都市部狭小地、多雪地域)③ZEH Oriented(都市部狭小地、多雪地域)

55万円/戸

①導入

５※６

６

②導入

▲75％以上▲100％未満③基準なし(寒冷地、低日射地域、都市部狭小地、多雪地域以外の地域)

ZEH水準省エネ住宅※５
ZEH住宅※５
５※６（上記①~③を除く）
５※６

６
６

2022・2023年に入居

５６4,500万円

3,500万円

対象外

100万円／戸基準なし

４2022・2023年に入居

最大70万円/戸基準なし

2024・2025年に入居

対象外

4,500万円

基準なし

維持保全型※８のの併用2024・2025年に入居

４４未満 未満2022・2023年に入居基準なし【フラット35】＊別途※８（金利Aプラン）「地域材利用」等に Ｓよる加算措置ありと【フラット35】

4,000万円

3,000万円

その他の住宅【フラット35】※８Ｓ（金利Aプラン）導入▲50％以上2022・2023年に入居

省エネ基準適合住宅※５ ４※６【フラット35】
Ｓ（ZEH）※８2024・2025年に入居

5,000万円

認定長期優良住宅

最大70万円/戸＊別途＊別途「蓄電システム利用」「地域材利用」等に等による加算措置よる加算措置あり
あり▲100％以上②Nearly ZEH

認定低炭素住宅

補助金額※２※３
税制
住宅ローン
※3※４
こどもエコZEH
地域型住宅 【フラット35】
住宅ローン減税
支援事業
グリーン化事業 金利引下げ内容
控除対象借入限度額 すまい支援事業

対象外

3,000万円

2024・2025年に入居

各補助金は原則併用不可

0円※７

対象外【フラット35】の金利（金利引下げなし）【フラット35】の利用不可※９※１ 「断熱」は住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11 年法律第 81 号）に基づく住宅性能表示制度の断熱等性能等級を、「一次エネ」は同制度に基づく一次エネルギー消費量等級を表す。
「再エネ等」は再生可能エネルギー等の導入の要否と再生可能エネルギー等を含んだ場合の一次エネルギー消費量削減率を表す。
※２ こ どもエコすまい支援事業、ZEH 支援事業、地域型住宅グリーン化事業はいずれも原則併用できない。各補助金には本資料に記載の事項以外にも条件がある。
【フラット 35】Ｓ、※３ こ どもエコすまい支援事業、ZEH 支援事業、地域型住宅グリーン化事業、【フラット 35】維持保全型は、住宅が「土砂災害特別警戒区域」に掛かっている場合は利用できない。
※４ 【フラット
35】を利用する場合は、断熱構造（結露の発生を防止する対策に関する基準を含む）、住宅の規格、配管設備の点検等の【フラット 35】の技術基準や融資基準を満たす必要がある。
※５ 「ZEH
水準省エネ住宅」及び「省エネ基準適合住宅」は住宅ローン減税制度の対象として位置づけられた住宅を、「ZEH 住宅」はこどもエコすまい支援事業の対象として位置づけられた住宅をいう。
※６ 結 露の発生を防止する対策に関する基準を除く※７ 2023 年末までに建築確認を受けた住宅または 2024 年６月末までに竣工済の住宅は、控除対象借入限度額 2,000 万円・控除期間 10 年で住宅ローン減税の対象となる。
※８ 【フラット35】
Ｓ（ZEH）
は当初５年間▲ 0.5％・６年目から 10 年目まで▲ 0.25％、【フラット 35】
Ｓ（金利Ａプラン）は当初 10 年間▲ 0.25％、【フラット 35】
維持保全型は当初５年間▲ 0.25％の金利引下げ。その他の金利引下げ制度も含めて、最大で当初 10 年間▲ 0.5％の金利引下げが適用される。
※９ 2
 023 年４月以降の設計検査等申請分から省エネ基準への適合が必須【図表４】不動産価格指数（住宅）[全国] （2010年平均＝100）
200

住宅総合

住宅地

戸建住宅

マンション

18016014012010080/4 10 /4 10 /4 /101/4 /10 2/4 /10 3/4 /10 4/4 /105/4 /10 6/4 /107/4 /10 8/4 /109/4 /100/4 /10 1/4 /10 2/4 /103/4
121111111122
208 / 009 / 010
020202020202020202020
220202022

出典：国土交通省「不動産価格指数（令和５年６月・令和５年第２四半期分）」

1023-08-145_p01-56_共通.indb

102023/12/06

12:01:04

ECONOMY【図表５】金利タイプ別の特徴・メリット・デメリット
全期間固定金利型は、返済中に市中金利が上昇しても、金利や月々の返済額は増加しません。
固定金利
全期間固定金利型
借入時に返済終了までの借入金利が確定するタイプ

変動金利型や固定金利期間選択型は、返済中に借入金利の見直しがあるため、金利や返済額が上昇する可能性もあります。
変動金利変動金利型
固定金利期間選択型
金利情勢の変化に伴い返済の途中でも「当初○年間○％」など、借入金利が変動するタイプ
一定期間固定金利が適用されるタイプ
金利金利金利特徴

固定金利期間
借入期間

借入期間

借入時に借入期間全体の返済額が確定できる。
● 借入後に市中金利が上昇しても返済額は影響しない。
●

メリット

借入後に市中金利が低下しても返 済額は減少しない。

借入期間借入後に市中金利が低下すると返済額が減少する。

固定金利期間中は返済額が確定できる。
固定金利期間終了後に市中金利が低下すると返済額が減少する。

●

●
●

● 固定金利期間終了後に市中金利が上昇

借入後に市中金利が上昇すると返済額が増加する。
すると返済額が増加する。
● 借入時に将来の返済額が確定しないので
● 借入時に固定金利期間終了後の返済額
返済計画が立てにくい。
が確定しないので返済計画が立てにくい。
● 借入後に市中金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある。

●

●

デメリット

【図表６】変動金利型住宅ローン利用者の金利変動リスクの理解度※020

適用金利や返済額の見直しルール

40

19.5 %

将来の金利上昇によって返済額がどれくらい増えるか金利タイプが異なる住宅ローンと比較した特徴
優遇金利の適用ルール（延滞があれば適用されなくなるなど）
将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応策

608039.9 %

13.9 %

39.5 %

16.8 %

100（％）

29.9 %

38.9 %

7.6% 3.1%

34.9 %

8.3% 3.3%

31.3 %

9.5% 3.5%

15.3 %

36.8 %

32.3 %

11.3%

15.5 %

34.8 %

34.7 %

10.9% 4.1%

十分に理解

ほぼ理解

理解しているか不安

よく理解 全く理解していない していない【図表７】変動金利型住宅ローン利用者の金利上昇に伴う返済額増加への対応※
返済目処や資金余力があるので返済継続

33.1 %

11.0 %

25.3 %

9.1 %

4.3%

21.5 %

金利負担が大きくなれば全額返済 返済額圧縮あるいは金利負担軽減のため一部繰上返済 借換え 見当がつかない、わからない【図表6】【図表７】出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】」※ 2022年10月から2023年3月までに変動金利型住宅ローンを借り入れた1,085名の調査結果

72

月の住宅ローン利用者における金利タイプ

別割合は、変動金利型が約 ％、固定金利期間選択型が約 ％、固定金利型が約９％と、変 動 金 利 型が最 も 高 く なっています。

これは、変動金利型の金利と固定金利型や年固定金利などの金利との差が拡大していることが主な要因と思われます。住宅ローンの返済は数十年の長期間にわたりますので、ご自身のライフプランの変化や金利変動リスクの理解【図表６】、将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応【図表７】など、色々な観点からご自身に合う金利タイプをよく検討した上で、個別の住宅ローン商品を選んでいただきたいと思います。

一般的に、返済金額（借入総額）が少なく短期間で返済する場合や、返済期間が短い場合は、低い金利のうちに完済できる変動金利型の選択が有効です（返済余力のある方に向いている）。

しかしながら、返 済 余 力があまり なく、将来金利が上昇した場合に返済に困るようであれば、固定金利型を選択し、長期にわたり返済額が変わらないという安心感を得ることも重要です。

将来の金利がどうなるかはわかりません

が、現在の固定金利型は歴史的にみてもかなり低い金利と思われます。ライフプランを計画しやすいという観点では、金利（返済額）の低さだけではなく、家族全体の将来の支出計画（教育資金等）もよく考えて金利タイプを選択しましょう。

18Vol.156

1123-08-145_p01-56_共通.indb

10112023/12/06

12:01:04