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令和６年度

用語解説

よく出題される判例

４段階
Ｓ

間違えたり、勘違い

第６章

罰則の適用

媒介契約等の規制
第６章

ここからはいっぱい出題されるよ！

要点整S
媒介契約等の規制

重 要第２編

誇大広告等の禁止

ランク●著しく事実に相違する表示、または実際のものよりも著し
く優良・有利であると誤認させる表示をしてはならない。
要点整Sとなるのかは自由競争の範囲といえるので、ＢとＣでは、

だいこうこくきん

し中の❶～❽の８項目について、著しく事実に相違する表示実際の被害や誤認がと人を誤認させるような表示をしてはなりません。
在 の 所 有 者 は、 Ｃ の み であったかどうかに関係なく、表示すること自体が違反行為と[誇大広告等の禁止の対象となる８項目］

５

赤文字

品表示法の不当表示

Ｂから登記の申請を依頼された後、ＡからＡ所有地を③2Ｂがまだ登記を備えていないことに乗じて、Ｂに高値や、実際のものよりも著しく優良であり、または有利であるす。この場合、Ａは、「以と人を誤認させるような表示をしてはなりません。
前 こ の 土 地 の 所 有 者（ 前H26～28.30～R5

じ２

ふ ほうせんきょしゃ
けんげん

正当な権原もないのに目的物を占有している不法占拠者に「こんなおウチができますよ」って対して明渡し請求をする場合、登記は不要です。
聞いてたのに……。
「こんなおウチができますよ」

３

きょ ぎ ひょう じって聞いてたのに……。

成物件）については、工事着工前に必要な「開発許可」や「建築確認」等の法令に基づく許可等を受けた後でなければ、そ
例えば、Ａが、Ｂに土地を第三者に自己の権利を主張するためには、登記が必要とさ売買築確認」等の法令に基づく許可等を受けた後でなければ、その物件に関する広告を行うことができません。
売却した後、同一の土地をＣBAれるのが原則ですが、その例外として、次の１～３の場合は、仮装譲渡の物件に関する広告を行うことができません。
誇大広告等の禁止の規定に違反した場合、６ヵ月以下
また、許可等を受ける前は、原則として、契約を締結するに仮装譲渡した場合、ＡＣ間
へい かきょ ぎ
登記が不要です。
誇大広告等の禁止の規定に違反した場合、６ヵ月以下の懲役、100 万円以下の罰金、またはこれが併科されます。
また、許可等を受ける前は、原則として、契約を締結する
へい かの契約は、虚偽表示により無ことも禁止されます。
効です。そのため、Ｃは無権
1 背信的悪意者[未完成物件の広告・契約時期の制限］
しん ぎ せいじつ
利者となり、Ｂは登記がなく[未完成物件の広告・契約時期の制限］
第三者が信義誠実の原則に違反するような「背信的悪意者」
実際には存在しない・販売する意思のない物件などをCても、無権利者のＣに所有権実際には存在しない・販売する意思のない物件などをのときは、登記がなくても対（無権利者）掲載することや、不利益な事項をわざと表示し不可可規制される広告媒体を対抗できます。
掲載することや、不利益な事項をわざと表示し不可可に制限はなく、新聞ないことによって誤認させる場合も、おとり広抗できます。
ないことによって誤認させる場合も、おとり広ことも禁止されます。の懲役、100 万円以下の罰金、またはこれが併科されます。

はいしんてきあく い しゃ

ンターネット等も規制の対象となります。

複雑なチラシ等のほか、イ
告として、誇大広告にあたるんだよ。
ンターネット等も規制の対象となります。

背信的悪意者からの転得者は、自身が背信的悪意者でなければ、 登 記 を 備 え れば「第三者」として294所有権を対抗できます。

ミニ講義
294

iv

56

売買

A
告として、誇大広告にあたるんだよ。

例えば、Ａが、土地をＢととひと こ

許可等の申請売買

特に注意

Ｃに二重に譲渡しましたが、Ｃが、次の①～③のような背をＣに対抗できます。とひと こ

着工

完成

要 許可等の申請
点整許可等

C
背信的悪意者

着工▶ 知識をレベルUP！
『発展コラム』
発展完成

登記がなくても対抗できる第三者● 背信的悪意者● 不法占拠者・無権利者

信的悪意者である場合には、Ｂは、登記がなくても所有権B
許可等

Ｃが、さらに善意の第三者に土地を譲渡した場合、Ｂと善意の第三者とでは対抗関係に立つため、先に登記を備えたほうが勝ちます。

⎫⎬ 対抗するには、登記は不要⎭

295295v

不動産物権変動登記がなくても対抗できる第三者
交 換 差 金 に ❽ 金銭の貸借のあっせん（ローン条件等）▶“ニャカ先生”の規制される広告媒体に制限はなく、新聞『ひとことコメント』
チラシ等のほか、イ

権原：ある行為をすることを正当化する法律上の原因。

無権利者（虚偽表示の場合）できます。
宅建業者は、宅地の造成や建物の建築工事の完了前（未完成物件）については、
H28.R元.3⑿.4 工事着工前に必要な「開発許可」や「建関するH26～28.30～R5

用語解説

不法占拠者

なんら権原がない第三者には、登記がなくても権利を対抗
宅建業者は、宅地の造成や建物の建築工事の完了前（未完❼ 対価の額・支払方法

き不可欠な総まとめ直前期の集中第５章

代 金・ 借 賃

けいやくていけつ広告の開始時期・契約締結時期の制限

ＡからＡの所有地を買い受けて登記をしたＣ

現在または❺ 環境（周囲の町並み等）
将来の主張できます。
❻ 交通その他の利便（駅までの所要時間等）

代金・等の交 換 差 金 に ❽ 金銭の貸借のあっせん（ローン条件等）
代金・関する2

き②で売りつけて不当な利益を得る目的でＡをそそのかし、❶ 所在（地番等）
しょう。
宅 地・ 建 物[誇大広告等の禁止の対象となる８項目］❷ 規模（地積・床面積等）
主）であった」にすぎませCの❸ 形質（地目・構造・生活施設の整備状況等） ❶ 所在（地番等）ん。したがって、ＣとＡは宅地・ 建 物
表の❶～❽以外のも❷ 規模（地積・床面積等）❹ 利用の制限（公法、私法上の制限）ののは「誇大広告等の現在または❸ 形質（地目・構造・生活施設の整備状況等）対抗関係に立たないため、❺ 環境（周囲の町並み等）禁止」の規制対象に
将来の❻ 交通その他の利便（駅までの所要時間等）❹ 利用の制限（公法、私法上の制限）はなりませんが、景Ｃは、Ａに対して、登記がなくても、この土地の所有権を代 金・ 借 賃の規制に該当する場❼ 対価の額・支払方法等の合があります。

じ

広告の開始時期・契買い受け、自分が先に登記したＣ
約締結時期の制限

Ｃ」と順番に土地が譲渡さ❶ 売買
宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、次の表
A
Bや、実際のものよりも著しく優良であり、または有利であるれた場合は、この土地の現なることに注意しま

表の❶～❽以外のものは「誇大広告等の禁止」の規制対象にはなりませんが、景品表示法の不当表示の規制に該当する場合があります。

2

H26.29.30.R2⑽⑿～4.5❷ 売買なることに注意しましょう。

これに対して「Ａ➡Ｂ➡
誇大広告等の禁止
中の❶～❽の８項目について、著しく事実に相違する表示

1

媒介契約等の規制

宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、次の表

けいやくていけつ第６章

先に登記をしたほうが優先します。

こ権利関係

①
詐欺・強迫などによりＢの登記の申請を妨げて、自分●実際の被害の有無を問わず、表示すること自体が宅建業法違反となる。
が先に登記した場合のＣ

H26.29.30.R2⑽⑿～4.5

媒介契約等の規制

誇大広告等の禁止▶ ひと目でわかる！ 実際の被害や誤認があったかどうかに関『出題年度』 係なく、表示すること自体が違反行為と●著しく事実に相違する表示、または実際のものよりも著し［背信的悪意者の例］
く優良・有利であると誤認させる表示をしてはならない。

登場したケースです。この場合、どちらが最終的に所有者
ここからはいっぱい出題されるよ！
法違反となる。

し宅建業法▶ ポイントを確実に把握！
『要点整理』

第１編

誇大広告等の禁止

第６章

きん宅建業法

ランク

媒介とは「売主・買主間のマッチング業務」のこと。
●実際の被害の有無を問わず、表示すること自体が宅建業

こ だいこうこく第２編

重 要

媒介とは「売主・買主間のマッチング業務」のこと。

1

知識に深み

57

応用高度

第１編

権利関係

❶ 本試験の傾向分析と対策

章★

」の表記で統一しています)

出題年度 H26 H27 H28 H29 H30 Ｒ元 Ｒ２ Ｒ２ Ｒ３ Ｒ３ Ｒ４（10月）（12月）（10月）（12月）章

１

制限行為能力者

２

意思表示

３代理★

４時効★

５不動産物権変動

６物権関係

７

抵当権

８

保証・連帯保証

９

連帯債務

10

債権譲渡

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11 債務不履行と解除

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売買★

14賃貸借

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15 委任･請負･その他の契約

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16

不法行為

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17

相続

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18 借地借家法①借地関係★

19 借地借家法②借家関係

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20

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権利関係での出題数は、計14問で、民法10問、特別法（借地借家法・区分所有法・不動産登記法）４問という内訳です。また、民法では、平均すると、「総則・物権（担保物権を含む）」と「債権・相続」の出題数は、おおむね半々となっています。
日建学院独自の調査データによると、過去10年間の本試験での「権利関係」出題全体の平均正答率は、「約50.7％」です。学習すべき範囲が最も広く、また、難度も高いため、出題傾向を十分に分析して、やることを充分に絞り込んで学習したい分野です。
ここでの学習に手間取ると、本試験での得点対策としてより重要な他の分野の学習がおろそかになってしまいますので、学習すべき量はあくまで「全体の１／４程度」というイメージをもつのがよいでしょう。

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権利関係での学習方法は、応用力を要する問題に対応できるよう、「理由を考えながら学習を進める」という点に尽きます。

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■出題の傾向分析・得点目標

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13★

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Ｒ５

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弁済・相殺区分所有法

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1221 不動産登記法

2★

本試験の傾向分析と対策■10年間（H26 ～ R5・計12回）の出題実績( ★ の数は出題数。３問以上の出題は「

序

平成26年度～令和５年度・10年間の本試験の出題内容を本編に沿って分類すると、左の表のようになります。
なお、複合問題（複数の分野にまたがる出題）があるため、実際の出題数とは一致しない場合があります。

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得点目標は、民法で10問中７問、借地借家法等の特別法関連で４問中３問、合計14問中10問以上です。

以下、主要な各テーマの“攻略ポイント”を見ていきましょう。

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●民法総則

 意思表示・代理は、出題頻度も高く、正答率も高い項目です。
 内容的にもまんべんなく出題されていますから、マトを絞りすぎないで、条文レベルの知識はもちろんのこと、重要判例もしっかりマスターしておく必要があります。

3

第１３章

売第１編

買

やっと叶った念願のマイホーム♪

権利関係重 要ランク

Ｓ……なのに、欠陥住宅だったら、そんなの許せないよね。

2

手付による解除のポイント

H29.R2⑽.3⑿

手付解除は、自分が履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、することができます。つまり、解除の可否は相手方の履行の着手の有無で決まります。

かいじょ

売主に対して支払われるお金のことを、手付といいます。
しょうやく て つけとひと こ

い やく て つけ

手付には、証約手付、違約手付などさまざまなものがあり
かいやく て つけますが、民法上、手付と呼ばれるものはすべて、「解約手付」と推定されます。
解約手付とは、相手方が契約の履行に着手するまで、買主の場合はその手付を放棄し、売主の場合はその倍額を現実に提供すれば、理由なしに契約の解除ができる、という性質をもちます。

13［手付解除の可否］

買

売主が手付による解除をするためには、買主に対し単に手付の倍額を償還する旨を告げる等では足りず、 倍 額 に つ い て『現実の提供』を行うことが必要です。

売買契約を締結するときに、契約の証拠として、買主から履行の着手とは、例えば、売主が移転登記のための測量をしたとか、実際に買主が中間金を支払った、という場合を指し、単に中間金を準備しただけでは履行の着手とはいえないんだ。

売証約手付とは、契約をした証拠として交付する手付で、すべての手付は少なくとも証約手付の性質をもちます。また、違約手付とは、債務不履行があった場合の違約金（違約罰）として交付する趣旨の手付です。

R2⑽.3⑿章

手付による解除

第1て つけ（○＝解除できる、×＝解除できない）

事

例

A

B

Aは履行に着手したが、Bは履行に着手していない○×

Aは履行に着手していないが、Bは履行に着手した×○

AもBも、履行に着手していない○○

AもBも、履行に着手した

××

したがって、手付による解除が行われた場合、債務不履行の場合と異なり、損害賠償の問題は生じません。

売買契約

A

手付

売主

買主

Ａの登記・引渡し

同時履行

在Ｂの残代金支払

現Ｂが代金の一部を支払った

Ｂが手付を交付

売買契約

これも手付だよ！

B●「現在」では、Ｂは、手付を放棄して解除できますが、Ａは、手付の交付がされていても、相手方に債務不履行があれば、これを理由として、契約の解除をすることは可能です。
この場合、手付はまず、いったん原状回復として返還しなければならず、それから手付とは無関係に、債務不履行による損害賠償請求をするという流れになります。

Ｂが履行に着手しているので、手付の倍返しをしても解除できません。
●Ｂは、手付による解除をした場合、支払った代金の一部（中間金）の返還を求めることができます。

124

125

第４章

営業保証金

イザというときにお客さんを救済するためのお金を第２編

宅建業法

重 要

ランク

S

お役所に預けておく仕組みなんだよ！

2

きょう た く

営業保証金の供託

H27.R2⑽

宅建業者は、主たる事務所（本店）について1,000万円、その他の事務所（支店）１ヵ所について500万円ずつの合算額を、営業保証金として供託しなければなりません。
例えば、本店と支店３ヵ所を有する宅建業者の場合、供託する額は、「1,000万円＋500万円×３＝2,500万円」になるんだ。

え い ぎょう ほ しょう き ん

1 「営業保証金」とはR2⑽

営業保証金とは、一般消費者が宅建業者との取引で損害を本店

べんさい受けた場合の弁済に備えて、あらかじめ供託所に預けておく保証金のことをいいます。

＋

宅建業者は、免許を取得しても、営業保証金を供託し、免支店
500 万円

1,000 万円ません。

支店
500 万円支店
500 万円とひと こ

業務開始までの手順は、次のとおりです。

ゆう か しょうけん

開［供託の方法］

始

●金銭のみ

�― ―

務券で供託することができます。

●金銭と一定の有価証券の併用 � どの方法でも可●有価証券のみ

カンタンにいえば、「宅建業をやるなら、お客さん保護のために、前もってきちんとお金を預けておかなければダメ！」という制度だよ。単に「免許を受けたら即・業務スタート！」っていうわけにはいかないんだ。
このことは、次の「第5章保証協会制度」と同様の趣旨だよ。

�

ただし、有価証券の場合、国債証券は額面どおり評価されますが、地方債証券と政府保証債証券は額面の90%、その他一定の有価証券は額面の80%の評価となります。
［有価証券の評価額］
種とひと こ272

H30.R3⑽

営業保証金は金銭だけでなく、国債証券など一定の有価証●❸ 業●❷ 免許権者への届出●❶ 営業保証金を供託

免許の取得

供託：
「法務局」というお役所に金銭等を預け入れること。

供託物の種類

営業保証金

１

用語解説

第４章

許権者にその旨を届け出なければ業務を開始することができ

類

国債証券

評価額の扱い額面金額どおり地方債証券・政府保証債証券

額面の90％

その他一定の有価証券

額面の80％

273

第２編

3

営業保証金の保管替え等H26.28.29.R2⑿

宅建業法

２ 「金銭＋有価証券」または「有価証券のみ」で
R2⑿供託している場合
金銭と有価証券、または有価証券のみで供託している場合
は、遅滞なく、新たな供託所に営業保証金を供託しなければなりません（つまり、いったん新・旧両方の供託所に二重供託した状態になります）。
その後、あらためて、旧供託所から営業保証金を取り戻します。

営業保証金と一緒にお引越し !

用語解説（旧）主たる事務所

主たる事務所（本店）の移転によって、最寄りの供託所が③取戻し（旧）最寄りの供託所

公告：官報等で広く一般的に知らせること。

①移転（新）主たる事務所手続が必要となります。

業者
②供託

第４章

変更する場合、移転先の最寄りの供託所に営業保証金を移す（新）最寄りの供託所

営業保証金保管替えの請求の際に必要となる「予納する費用」とは、振込手数料のようなものです。

なお、この場合、取戻しについて公告の手続は不要です。
➡「第５章 保証協会制度」

１ 「金銭のみ」で営業保証金を供託している場合金銭のみで営業保証金を供託している場合、遅滞なく、費よ のう用を予納して、従前の供託所に対し、供託金を新たな供託所に移すよう請求しなければなりません。

要

これを「保管替えの請求」といいます。

（旧）主たる事務所①移転（新）主たる事務所

件

営業保証金の保管替え
主たる事務所の移転により、最寄りの供託所が変更した
金銭のみの保管替えの請求が必要
供託（旧）最寄りの供託所②保管替えの請求

要点整

保管替え

手続

●保管替えの請求は不可
有価証券を ●い ったん新たな供託所に供託し、含む供託
その後、従前の供託所から供託金を取り戻さなければならない（新）最寄りの供託所

宅建業者は、営業保証金の保管替えの請求をしたときは、

ち たい

遅滞なく、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

276

277

第２編

4

かんぷ

営業保証金の還付等H27.28.29.30.R2⑽.3⑽

２

宅建業法

還付請求手続［還付請求の手続の流れ］❷取引による債権
宅建業者取引した顧客❶取引

トラの子の手付金を預けてたんだよ～ !

営業保証金の還付とは、宅建業者と取引をしたことによって損害を受けた者が、営業保証金から弁済を受けることをいいます。

❼不足額❻を供託（還付した旨の）通知書免許権者いる営業保証金の総額です。

❸還付請求

託所

営業保証金

還付の対象となる債権供❺（還付した旨の）通知書

還付を受けることのできる額は、その宅建業者が供託して１

❹還付

第４章

還付限度額は、その宅建業者が供託している営業保証金の総額 で す。 し た が って、支店の取引による債権であっても、本店分、支店分をあわせた総額から還付を受けることができます。

❽供託届

上の図の流れを順に示すと、以下のとおりです。

営業保証金から還付を受けることができる債権は、宅建業者と宅建業に関する取引をしたことによって生じるものに限定されます。

ここからの「還付請求の手続」は特に重要だから、しっかり覚えようね！

ただし、取引した相手方が「宅建業者に該当する者」であとひと こる場合は、その相手方は、営業保証金の還付を受けることができません。

❶ 宅建業者と顧客との間で、宅地・建物の取引を行う●▼［請求できる債権の具体例］［ 請求できない債権の具体例］●広告業者の有する広告料債権●内装・電気工事代金債権●使用人の給与債権●家賃収納代行業務の債権❷ その取引により損害を受けた顧客が、宅建業者に対し●債権を取得する宅建業者と宅建業に関する取引をしたことによって生じた●売買代金債権●債務不履行に基づく損害賠償請求権●不法行為に基づく損害賠償請求権

宅建業者が破産手続開始の決定を受けていたり、免許取消処分を受けていた場合でも、顧客は、還付請求をすることができます。

▼❸ 取引した顧客は、還付を受けるために、供託所に還付
●請求書を提出する「請求できない債権」とのひっかけに注意しようね！

▼とひと こ278

279