ROCHUS WIEDEMERWIESO WIRD
?
N
E
S
S
I
R
E
G
B
A
DENN
IN WOLFEN-NORD
STADTUMBAU

ROCHUS WIEDEMERWIESO WIRDISSEN?
DENN ABGER
IN WOLFEN-NORD
STADTUMBAU

Tachchen, mein Name ist Uwe und ich bin Baggerfahrer.
Ich bin hier in Sachsen-Anhalt in Wolfen-Nord undhab den Auftrag, das Haus hinter mir einzureißen. Abermal ehrlich, ich kapier nicht, warum leerstehende Wohnungen einfach so abgerissen werden.

Stadtumbau Ost

Wohnungswirtschaft

Stadtentwicklung

Ich hab mich mal schlau gemacht und dabei gemerkt, dassdas gar nicht so leicht zu beantworten ist. Der Wohnungsleerstand hat ziemlich heftige Folgen für die Wohnungswirtschaft und die Stadtentwicklung. Deswegen gibt es das
Programm „Stadtumbau Ost“. Damit wird seit 2001 versucht, auf die Krise der Wohnungswirtschaft und die Probleme der Stadtentwicklung ostdeutscher Kommunen zu
reagieren. Die Frage, warum Wohnungen abgerissen werden,
beantworten Stadtplaner aber ganz anders, als Leute ausder Wohnungswirtschaft.

Wieso wird dennabgerissen?

WOHNUNGSWIRTSCHAFT

Zuerst hab ich mich mit dem Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft Wolfen (WBG) getroffen.

Das Programm Stadtumbau Ost versucht bis 2010 das Überangebot auf
dem Wohnungsmarkt abzubauen.

Was ist denn das Problem mit einem Überangebot an Wohnungen? Wenn es so viele
davon gibt, müssten
doch die Mieten sinken. Weshalb verhindert der Staat das undreagiert mit einem Abrissprogramm?

Vielleicht wird das ganze dadurch
verständlicher: Diese Plattenbauten hier sind durch den Leerstandnichts mehr wert, aber noch immer hoch mit Schulden belastet.
Niedrige Mieten tragen den Schuldenberg nicht ab, und das ist
nicht nur hier so, sondern überall
in Ostdeutschland.

Moment, das verstehe ich jetzt
nicht. Die Plattenbauten wurden
doch zu Ostzeiten gebaut, woher
kommen denn da die Schulden?
Und sind die Schulden nicht
immer noch da, wenn die Häuser
abgerissen werden?
Okay, dann müssen wir
uns das mal genauer anschauen:DIE WBG: EIN KOMMUNALESWOHNUNGSUNTERNEHMEN

Die 13.500 Wohnungen der Großsiedlung Wolfen-Nord gehören zwei
Wohnungsunternehmen: der WBG (Wohnungsbaugesellschaft Wolfen)
und der WWG (Wohnungsbaugenossenschaft Wolfen). Beide Unternehmen gingen 1990 aus den Strukturen der DDR-Wohnungswirtschaft
hervor: Die 5.000 volkseigenen Wohnungen wurden der Kommune
Wolfen übertragen, die daraufhin die WBG als eigenständiges Tochterunternehmen gründete. Die 8.500 Wohnungen der Arbeitergenossenschaft Wolfen blieben in genossenschaftlichem Eigentum und erhielten
als WWG eine neue Rechtsform

1960-1990 VEB Wohnungswirtschaft
Seit 1990 WBG (Wohnungs- und Baugesellschaft Wolfen)
1960-1990 Arbeitergenossenschaft Wolfen
Seit 1990 WWG (Wohnungsgenossenschaft Wolfen).

Altschulden 1990

SCHULDEN

Das erklärt zum Teil die
Frage nach den Schulden,
denn der WBG wurden
nicht nur die Vermögenswerte übertragen, sondern
auch Altschulden.

Was sind denn Altschulden?
Altschulden 1990
14,6 Mrd. EUR

Die Altschulden sind entstanden, weil der Wohnungsbau
der DDR durch Kredite der Staatsbank der DDR finanziert
wurde und weil zum Zeitpunkt der Währungsunion (1990)
bei der Staatsbank der DDR Wohnungsbaukredite in Höhevon 72 Mrd. Mark liefen. Durch die Übernahme der DDRStaatsbank durch westdeutsche Banken wurden daraus
36. Mrd. DM (14,6 Mrd. EUR) markwirtschaftliche Schulden. Diese „Altschulden“ wurden nun einfach anteilig
den 1.200 neu gegründeten Wohnungsunternehmen übertragen.

Die WBG und der GdW (Gesamtverband der Wohnungsunternehmen) in Ostdeutschland weigerten sich zunächst, die Altschulden anzuerkennen. Die Altschulden
der Wohnungswirtschaft entwickelten sich zu einemähnlichen Problem der Wiedervereinigung, wie die Privatisierung der volkseigenen Betriebe oder die Regelung„Rückgabe vor Entschädigung“.

Moment, worin
bestand denndas eigentliche
Problem?

1990 betrugen die Altschulden der
WBG zunächst 56 Mio. EUR. Das war
ihr Anteil an den gesamtostdeutschen
Altschulden.

56 Mio. EUR

Zum einen ist die Übertragung der Altschulden bis heute rechtlich umstritten.
Das konkrete wirtschaftliche Problem jedoch war, dass die Mieten in der DDR
staatlich subventioniert waren, das heißt
sie waren sehr billig. Mit den bestehenden
billigen Mieten von 1990 konnten Zins
und Tilgung der Altschulden aber nicht
finanziert werden – die Schulden wurden
mehr statt weniger, und das war eigentlichallen Beteiligten schnell klar. Deshalb kam
es 1993 mit dem Altschuldenhilfegesetz
zum Kompromiss.

Altschuldenhilfegesetz 1993

11 Mrd. EUR verbleibende
Altschulden der
Wohnungsunternehmen

800 Mio. EUR kommen aus den
Wohnungsverkäufen derPrivatisierungsauflage

14,2 Mrd. EUR Altschulden
werden vom Bund übernommen

Durch Zinsen und ausbleibende Tilgung steigen bis 1993 diegesamtostdeutschen Altschulden auf 26 Mrd. EUR. Mit dem
Altschuldenhilfegesetz 1993 übernimmt der Bund die Altschulden
bis zu einer Grenze von 77 EUR/qm.
Die Wohnungsunternehmen verpflichten sich im Gegenzug, die
Altschulden anzuerkennen und 15% ihres Wohnungsbestandes
in den folgenden 10 Jahren zu privatisieren. Das bedeutet, die
Wohnungen sollen verkauft werden, um Geld für die Tilgung der
Altschulden flüssig zu machen.

Gut, das war ja schon mal die
halbe Miete. Aber wenn ich
das richtig verstehe, war das
Altschuldenhilfegesetz auchdazu da, aus Staatseigentum
Privateigentum zu machen?

Das Altschuldenhilfegesetz reduzierte die Altschulden der WBG
Von 63 Mio. EUR auf 26 Mio.
EUR.

26. Mio EUR

Im Prinzip schon, ja. Das Altschuldenhilfegesetzt
war Instrument einer Wohnungspolitik, die den Anteil
der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen senken und die Eigentumsquote erhöhen wollte.
Das Problem war aber, da hier in der Region dieganze Industrie weg gebrochen war, wollte in Wolfen
bereits in den frühen 90er Jahren kein Mensch mehreine Wohnung kaufen. Da sich der Privatisierungsprozess auch in anderen Regionen schwierig gestaltete, wurden 1999 durch eine Novelle des Altschuldenhilfegesetzes der WBG die
Privatisierungsauflagen erlassen.

Damit waren dochdie Schuldenprobleme gelöst?

Nein, denn die WBG hatte janoch mit den Neuschulden zu
kämpfen. Zum Teil waren die
Wohnungen stark sanierungsbedürftig, und außerdem mussten wir ja auch auf die neu
entstandenen Wohnungsangebote im Umland reagieren undversuchen unsere Wohnungenattraktiver zu machen, wirmussten also renovieren.

NEUSCHULDEN SEIT 1990

Zu Beginn der 90er gab es bezogen auf ganz Ostdeutschland noch einen Wohnungsmangel. Durch direkte undindirekte Subventionen in Höhe von insgesamt 17,4 Mrd. EUR wurden der Neubau und die Sanierung von Wohnungengefördert. Auch für die Sanierung von Plattenbauten und die Aufwertung von Großsiedlungen gab es Förderprogramme
von Bund und Ländern und zinsvergünstigte Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). In den meisten
neuen Ländern waren die Fördermittel jedoch an Eigenmittel der Wohnungsunternehmen geknüpft, das heißt um
Geld zu bekommen, mussten die Wohnungsunternehmen einen gewissen Anteil eigenes Geld mitbringen. Da sieaber kein eigenes Geld hatten, mussten sie, um die Fördermittel zu erhalten, weitere Kredite aufnehmen. Die
Förderung erhöhte also die Verschuldung der Wohnungsunternehmen.

Mit 64 Mio. EUR wurden von den
5.000 Wohnungen der WBG in
Wolfen-Nord 3.700 saniert. Die
Neuschulden der WBG betrugen
25 Mio. EUR. Sie setzten sichaus Modernisierungsdarlehen bei
der KfW und dem Eigenmittelanteil der Förderprogramme zusammen, der auch über einen Kredit
finanziert werden musste.

Die Förderpolitik der 90er Jahre ist eine der Ursachen
des heutigen Überangebots auf dem Wohnungsmarkt.
Auch nach den ersten Anzeichen eines dauerhaften
Wohnungsleerstandes dauerte es ganz schön lange
bis sich die Förderpolitik änderte.
Bei uns standen Wohnungen bereits dauerhaft leer,
während andererseits immer noch der Bau von neuen
Wohnungen gefördert wurde. Das verstärkte natürlichden Leerstand bei uns, weil uns jetzt die Mieter ins
Umland abwanderten.

26 Mio. EUR Altschulden

25 Mio. EUR Neuschulden

Und die Kredite also
wieder nicht zurück
gezahlt werden
konnten.

LEERSTAND

Diese Schulden
werden nun durch
den Leerstand zum
Problem?

Damit das klarer wird, schauen wir
uns mal die Schuldenbelastung aneinem Haus der WBG mit 48 Wohnungen an:

Das Haus ist mit
220.000 EUR Altschulden belastet,hinzu kommen Neuschulden in Höhevon 208.000 EUR

KRISE
Im Jahr 2001 hatte die WBG eine Leerstandsrate
von 30%. Für das Unternehmen wurde es schwieriger die Kosten zu erwirtschaften. Gleichzeitig verringerten sich die Vermögenswerte in der Bilanz
des Unternehmens. Die WBG war von Insolvenz
bedroht.

sinkende
Vermögenswerte

Altschulden 2001
11 Mrd. EUR

sinkende
Vermögenswerte

26 Mio. EUR
Altschulden

25 Mio. EUR
Neuschulden

Neuschulden

Aber die WBG ist kein Einzelfall, die Leerstandsrate der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen stieg im Jahr
2001 auf durchschnittlich 15%. Die Vermögenswerte der
Wohnungsunternehmen verringerten sich dramatisch. Der
Gesamtverband der Wohnungsunternehmen gibt an, dass bereits 30 Unternehmen stark insolvenzgefähdet sind.

Zins und Tilgung der Alt- und
Neuschulden 32.000 EUR

Bewirtschaftungskosten: 43.500
EUR pro Jahr

Ja. Konkret
sieht das so aus:
Mitte 1998
standen in dem
Haus 26 Wohnungenleer,
bleiben 22 belegte Wohnungen. Sieerwirtschaften mit einer Kaltmietevon 3,60 EUR/qm noch Einnahmen
von 60.000 EUR pro Jahr.
Das Haus verursacht aber Kosten
von 75.500 EUR pro Jahr:
Dadurch entsteht ein Verlust von
15.000 EUR pro Jahr.
Leerstand wirkt sich auch auf den
Wert des Wohnhauses aus – ein
Haus, in dem niemand wohnen will,
ist wertlos. Das Haus kann jetzt inden Bilanzen der WBG nur noch mit
90.000 EUR aufgeführt werden –das sind 500.000 EUR weniger als
bei der Gründung der WBG 1990.

INSOLVENZ ODER SANIERUNG
Okay, die Leerstände gefährden die
Wohnungsunternehmen. Warum lässt
man diese ganzen Wohnungsunternehmen nicht einfach pleite gehen?
Das heißt doch freie Marktwirtschaft,oder?

Wenn ein einzelner Hauseigentümer pleite geht, hat das für die
Banken und den regionalen Wohnungsmarkt keine Bedeutung. Die
kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungenaber haben in
Ostdeutschland am Mietwohnungsmarkt einen Anteil von 57%, inmanchen Regionen liegt er weit höher. Die Insolvenz eines großen
Wohnungsunternehmens hat starke wirtschaftliche Auswirkungenauf die ganze Region.
Hmm, was würde denn passieren,wenn die WBG pleite geht?

WBG

Neues Wohnungsunternehmen

Insolvenzverwaltung

WWG

WWG

Die Wohnungen der WBG würden von einem Insolvenzverwalter bewirtschaftet. Der würde versuchen,einen Käufer für die Wohnungen zu finden. Und er
würde massiv bei den Bewirtschaftungskosten sparen,da für ihn die Interessen der Gläubiger im Vordergrund
stünden. Dadurch würde sich die Wohnsituation von
7.500 Mietern verschlechtern und die Abwanderung
würde sich erst mal verstärken.

Insolvenzverwaltung

Wenn der Wohnungsbestand an einen Investor verkauft wird, dann erwirbt er die Wohnungen natürlichohne Schulden zum gegenwärtigen Marktwert, derdurch die Leerstände unglaublich niedrig ist. Dadurch
hat er erheblich geringere Kapitalkosten als zuletzt
die WBG und kann eine günstigere Miete anbieten.
Durch die Insolvenz eines Wohnungsunternehmens
verschwindet nicht ein Anbieter auf dem Wohnungsmarkt, sondern es entsteht ein neuer Anbieter mit
günstigeren Voraussetzungen, der die Bedingungenauf dem regionalen Wohnungsmarkt für konkurrierende Anbieter weiter verschärft.
.
.

Bei Kommunalen Wohnungsunternehmen wie der WBG haftet die Kommune Wolfen, die, wie die meisten ostdeutschen Kommunen, bereits
große Schuldenprobleme hat. Bei genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen wie der WWG haften sogar die Bewohner selbst, bei einer Pleite
verlieren sie ihre Genossenschaftsanteile. Die Verluste, die nicht vonden Haftung gedeckt sind, tragen schließlich die Banken selbst.
Nach einem solchen Verkauf an einen
Investor, da bleiben doch noch Schulden. Wer übernimmt denn die?

Verstehe, und deshalb setzen
sich Kommunen und Banken
gemeinsam mit den Wohnungsunternehmen dafür ein, die
Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland nicht einfach den
Kräften des freien Marktes zuüberlassen.

Die Krise der Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland ist also nicht einfach dasÜberangebot an Wohnungen, sondern die Gefahr der Insolvenz kommunaler undgenossenschaftlicher Wohnungsunternehmen. Die Kommunen und Banken befürchten den Kollaps von Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung, was zur Folge
hätte, dass sie die Entwicklungen gar nicht mehr steuern könnten.

STADTUMBAU OST ALSMARKTBEREINIGUNG
1990:

Belegt 6,5 Mio Whg
Abriss

Länder500 Mio. EUR
Belegt 6,7 Mio.Whg,
davon Neubau 800.000 Whg.

Bund

Leerstand400.000 Whg.

1998

Leerstand
1 Mio. Whg.

500 Mio. EUR
Ziel bis 2010:
Abriss350.000 Whg.

2002 - 2010
Neubau?

Im August 2001 beschloss die Bundesregierung daher das Förderprogramm „Stadtumbau
Ost“. Der sogenannte Rückbau wird mit 500
Mio. EUR von Bund und 500 Mio. EUR von
den Ländern gefördert.

Belegt 6 ,85 Mio.Whg.
davon Sanierung 150.000 Whg.

Leerstand500.000 Whg.

Mit den Abrissen soll das Überangebot an Wohnungenabgebaut werden.

Klar, das stabilisiert die Mieten
und den Wert der Wohnungenauf dem Wohnungsmarkt. Aberwas bringt denn ein Abrissprogramm für ein verschuldetes
Wohnungsunternehmen wie die
WBG? Die Schulden verschwinden vom Abreißen doch nicht.

In Sachsen-Anhalt
wird der Rückbau
mit einer Pauschalevon 65 EUR/qm
gefördert, das sindfür das Haus in
unserem Beispiel
von vorhin um die
190.000 EUR.

Ob durch den Abriss Mieteinnahmen verloren gehen, hängt davon
ab wieviele Mieter eine Ersatzwohnung der WBG akzeptieren.

43.500 EUR
Betriebskosten
pro Jahr entfallen.
32.000 EUR
Kapitalkosten pro
Jahr jedoch bleiben.
Der Wert desHauses in den
Bilanzen von
90.000 EUR geht
verloren.

STADTUMBAU OST ALS
ENTSCHULDUNGSPROGRAMM

verbleibende
Altschulden 10,6 Mrd. EUR

Altschuldenhilfe 2000
358 Mio. EUR

Durch die Schuldenkrise der kommunalen und genossenschaftlichen
Wohnungsunternehmen lebte die Altschuldendebatte erneut auf:
Mit der Altschuldenhilfeverordnung vom Dezember 2000 werden
den Wohnungsunternehmen mit Leerstandsraten von mehr als 15%
die Altschulden für abgerissenen Wohnraum erlassen. Die Bundesregierung stellt dafür 358 Mio. EUR zur Verfügung. Anträge für die
Entschuldung konnten jedoch nur bis Ende 2003 eingereicht werden. Die Neuschulden bleiben erhalten und werden nach Zustimmung der Banken auf ein anderes Wohnhaus übertragen.

Das Sanierungskonzept der WBG sieht
bis 2010 den Abriss von 2000 Wohnungen vor, für die Altschuldenhilfe
beantragt wurde. Das bedeutet eine
Entlastung von 9 Mio. EUR Altschulden.

Sag ich doch - das Haus ist konkret weg,
die Schulden sind noch da und die Bank
hat auch nicht mehr Sicherheit, wenn ihr
Kredit nicht zurück gezahlt wird. Der
Abriss bringt für die Schuldenkrise der
WBG rein gar nichts. Was soll also das
ganze?

An der Schuldenbelastung von
428.000 EURändert sich nichts.

Die WBG reißt also ab, um vonden Schulden los zu kommen undnicht um irgendwie von einer
Marktbereinigung zu profitieren.

Vermögenswerte

17 Mio. EUR
Altschulden

25 Mio. EUR
Neuschulden

beantragte
Altschuldenhilfe
9 Mio. EUR

Der Knackpunkt ist, dassdie Abrissförderung mit
dem Erlass von Altschulden verbunden ist – weralso abreißt, bekommt
Schulden erlassen.

STADTENTWICKLUNG

Um etwas darüber heraus zu finden, wie
sich der Rückbau auf die Stadtentwicklung
in Wolfen-Nord auswirkt, habe ich mich mit
einer Architektin getroffen, die im Stadtplanungsamt in Wolfen arbeitet.

Weshalb wird
abgerissen?

Gedacht war die Rückbauförderungals ein Planungsinstrument, damit
die ostdeutschen Kommunen die
Stadtentwicklung trotz Abwanderung und Leerstand steuern können. In der Praxis sieht es dannleider ganz anders aus.

Ist doch klar.
Mit Stadtplanung kann man
doch gar nicht
auf die Ursachen von Abwanderung und
Leerstand reagieren, oder?

Das stimmt zum Teil. Aber durch
Abwanderung und Leerstand entstehen sozial-räumliche Prozesse,
welche die Abwanderung verstärken. Und diese Prozesse können
schon durch Stadtplanung beeinflusst werden. In der Planersprache werden diese Prozesse„Leerstandsspirale“ genannt.

Verstehe,Leerstand erzeugt Leerstand, und
man muß abreißen, sonst
wird Wolfen
zur Bronx?

Nein, es geht nicht um Bedrohungsszenarien und Raumkontrolle, sondern darum ob
und wie wir Planer auf dieseEntwicklungen reagieren
können.

Wolfen-Nord wurde in mehreren Wohnkomplexen von 1960-1990 gebaut. Die Siedlung war sozial gemischt,
Chemiearbeiter lebten neben Ingenieuren.

Die Siedlung war jedoch nach dem Alter der Bewohner gegliedert. In den ältesten Wohnkomplexen war das
Durchschnittsalter 1990 Ende 40, in den neuesten war das Durchschnittsalter knapp über 20.

LEERSTANDSSPIRALE

Wohnkomplex 4
Bauzeit 1980-90
37% LeerstandWohnkomplex 3
Bauzeit 1971-79
24% LeerstandWohnkomplexe 1 und 2
Bauzeit 1961-70
5,67% LeerstandAuf einer Karte mit der Leerstandsrate Ende 2001 ist die sozialräumliche Entwicklung gut erkennbar. Der
Leerstand ist in Wolfen-Nord nicht gleichmäßig verteilt, sondern in den neuesten Baukomplexen mit den
jüngsten Bewohnern am höchsten.

Zuerst wanderten aufgrund von Arbeitslosigkeit und Arbeitsplatzmangel die sogenannten mobilen
Bewohnergruppen ab: Junge Singels und Junge Familien.In den Umlandgemeinden von Wolfen entstanden
Einfamilienhausgebiete und Wohnparks. Einkommensstarke Familien begannen nach und nach ins Eigenheim
abzuwandern. Neu hinzu kamen vor allem Spätaussiedler und Familien, die von Sozialthilfe lebten, da inden neueren Wohnkomplexen große, familiengerechte Wohnungen leer standen.

Die soziale Mischung löste sich auf, das Image der Siedlung verschlechterte sich. Inzwischen ist in Wolfen
Nord die Abwanderung ins Umland viel stärker als die Arbeitsmigration. Sozial- und ökonomisch Benachteiligte
bleiben in Wolfen-Nord zurück, während die Besserverdienenden machen, dass sie wegkommen. Man kannalso sagen, die Entwicklung der Region ist von Segregation, also Trennung der sozialen Gruppen voneinander,
und Polarisation, also Verstärkung der sozialen Gegensätze, geprägt.

Im Vergleich mit den Umlandgemeinden hat Wolfen-Nord den höchsten Anteil an Sozialhilfeempfängern undArbeitslosen in der Region. Hinzu kommt, dass die sozialen Aufgaben und Lasten ungleich zwischen den
Gemeinden verteilt sind. Es ist paradox: trotz Leerstand hier in Wolfen nimmt die Zersiedelung weiter zu.

KOSTENDILEMMA

Durch Leerstand und Abwanderung entsteht ein wirtschaftliches Dilemma für die Kommune Wolfen.
Die technische und soziale Infrastruktur, also Kitas, Schulen, die öffentlichen Verkehrsmittel,
Grünanlagen usw. sind nicht mehr ausgelastet, die Kosten für ihre Unterhaltung steigen. Für einen
Umbau der Infrastruktur fehlen der Kommune die Mittel, da durch den Einwohnerrückgang undnachlassende wirtschaftliche Aktivitäten die kommunalen Einnahmen schwinden.

PLANUNG FUNKTIONIERT NICHT MEHR

Für die Kommune Wolfen waren diese Prozesse kaum steuerbar. Da die bisherigen Planungsinstrumente
auf Wachstum und Aufwertung ausgelegt sind, stehen jetzt die Kommunen in Ostdeutschland vor einer
riesigen Herausforderung. In Wolfen-Nord haben wir vom Planungsamt bereits Mitte der 90er Jahre
gemeinsam mit den Wohnungsunternehmen versucht, auf die Leerstandsentwicklung zu reagieren.
Durch Aufwertung von Außenräumen und Sanierungen konnten wir allerdings nichts gegen die
Leerstandsentwicklung ausrichten.

Und diese Probleme sollen jetzt durch die
Förderung von Abrissen gelöst werden?

Nein, die Probleme der Stadtentwicklung lassensich nicht alleine mit Abrissen lösen. Bei der Lösung dieser Probleme geht es nicht darum, den
Leerstand zu beseitigen, es geht darum, mit dem
Leerstand zu planen, eine Perspektive für die Sieldung zu entwickeln: Welche Teile der Siedlung
werden aufgegeben, in welchen Zeiträumen? Welche Teile der Siedlung haben das Potential sichweiter zu entwickeln und wie können diese Potentiale gestärkt werden? Vielleicht können dann die
Abwärtsspiralen aufgehalten werden.

STADTUMBAU OST ALS CHANCEFÜR DIE STADTENTWICKLUNG

Aufwertung

Abriss
Kommunen

500 Mio. EUR
LänderBund

Länder500 Mio. EUR

500 Mio. EUR

500 Mio. EUR

500 Mio. EUR
Bund

2002 - 2010

2002 - 2010

Stadtumbau Ost stellt deshalb auch Aufwertungsmittel zur Verfügung, durch die gezielt die Gebietestabilisiert werden können, in denen abgerissen wird. Dabei sind sogar mehr Mittel für die Aufwertungvorgesehen als für den Abriss. Ein Drittel der Aufwertungsmittel muss jedoch von den Kommunen selbst
aufgebracht werden.

Fördermittelvergabe

Stadtentwicklungskonzepte

Wohnungsunternehmen

Kommunen

Die Vergabe der Fördermittel ist an die Entwicklung eines Stadtentwicklungskonzeptes gebunden. Die
Konzepte müssen auf die Leerstandsuntersuchungen und langfristige Prognosen reagieren und gemeinsam
mit den Wohnungsunternehmen entwickelt werden.

STADTENTWICKLUNGSKONZEPT
Das heißt, abreißen geht nur,
wenn gleichzeitig dafür gesorgt
wird, dass das, was übrig bleibt,
lebenswerter wird und auch fürdie Zeit nach 2010 eine Perspektive erhält.

So sollte es sein. Aber schauen wir
uns mal an, wie das Stadtentwicklungskonzept in Wolfen Nord vonden beiden Wohnungsunternehmen
und dem Planungsamt entwickelt
wurde.

Abgerissen werden die
neueren Wohnkomplexe mit
dem größten Leerstand.

Die Gebiete, in den denen
aufgewertet werden soll,werden nicht klar ausgewiesen.

Eine Ausnahme bildet der
Wohnkomplex 4.3, der inden neunziger Jahren saniert und stark aufgewertet wurde.
Für die freiwerdenden
Flächen werden keine
Nachnutzungskonzepte entwickelt.

Wohnungsunternehmen

Die Lage der Wohnungsunternehmen ist in Wolfen
so prekär, dass für sie die wirtschaftliche Sanierung
durch Rückbau und Entschuldung im Vordergrund
steht. Die Sanierungspläne der beiden Wohnungsunternehmen sehen vor, bis zum Jahr 2010 5.000 von
13.500 Wohnungen abzureißen. Diese Pläne wollen
die Unternehmen so günstig wie möglich für die eigenen Finanzen umsetzen.

KommuneDas Planungsamt wollte mit seinem Konzept definieren, welche Teile der Siedlung abgerissen werden
und welche Teile längerfristig erhalten und aufgewertet werden sollen. Die Position des Planungsamtes
war allderdings sehr schwach und nicht konkret genug
formuliert, da es für den Haushalt der Kommune sehr
wichtig war, dass die WBG wirtschaftlich überlebte.

Das heißt, wir konnten nicht so planen, wie es für die Stadtentwicklung
am besten gewesen wäre, sondern
wir mussten so planen, dass die
WBG wirtschaftlich überleben konnte. Das Konzept definiert lediglich
wo abgerissen wird, aber es zeigt
keine Perspektive für die Entwicklung der Siedlung auf.

UMSETZUNG
Obwohl sich die Fördermittelzusagen für die
Abrisse teilweise verzögern, konnten bis Ende2003 1.400 Wohnungen abgerissen werden.
Die Aufwertungsmittel bleiben jedoch ganzaus, da die Kommune Wolfen den Eigenanteil
nicht aufbringen kann.

WohnungsunternehmenJa, und der Ablauf der Abrisse wird bestimmt vonden Interessen der Wohnungsunternehmen: nachund nach werden die Häuser mit dem höchsten Leerstand freigezogen und abgerissen.

Der Stadtumbau in
Wolfen ist
also nur ein
Abriss?

KommuneFür die Kommune wäre ein Flächenabriss günstiger.
Wenn immer nur die am stärksten leerstehenden
Gebäude aus den Komplexen abgerissen werden,
müssen nämlich die Straßen weiter unterhalten werden und der Umbau der sozialen Infrastruktur wird
erschwert – zum Beispiel: Welche Kita soll saniert
und welche geschlossen werden?

ENDE DER SPIRALE?

Unter diesen Vorrausetzungenkann die Leerstandsspirale nicht
aufgehalten werden. Die Abrisse
ohne Aufwertungen werden nicht
als Umbau, sondern als Aufgabe
der Siedlung erlebt. Drei Teilräume haben sich gebildet, die sichdurch Sozialstruktur, Altersdurchschnitt und Leerstandsrate
unterscheiden.

Die Wohnungen mit Ausblickin die Landschaft sind besser
vermietbar. Die innen liegenden Blöcke werden mit Spätaussiedlern belegt.

Wohnschleife, die mit
Spätaussiedlern belegt ist.
Wohnkomplex 4, Ende 2003
Arbeitslosenquote: 32%
Sozialhilfeempfängerquote: 12,9%
Leerstandsrate: 54%
Altersdurchschnitt: 39

Da sind erstens die neueren Wohnkomplexe, die zurückgebaut werden. Die sozialen Daten sind verheerend.
Durch die Abrisse entstehen brachliegende Flächen,die die Segregation innerhalb der Siedlung verstärken.

Wohnschleife, die durch große Wohnungsgrundrisse einen geringen
Leerstand aufweist und mit Familien belegt ist, die von Sozialhilfe leben.

Wohnkomplexe 1 und 2, Ende 2003
Arbeitslosenquote: 27%
Sozialhilfeempfängerquote: 2,3%
Leerstandsrate:17,5%
Altersdurchschnitt: 52

Wohnkomplex 3, Ende 2003
Arbeitslosenquote: 28%
Sozialhilfeempfängerquote: 6%
Leerstandsrate: 32,1%
Altersdurchschnitt: 45

Zweitens gibt es einen Wohnkomplex, in den die Mieter
der abgerissenen Wohnungen umgesetzt werden. Die
Arbeitslosenquote ist inzwischen auch sehr hoch, dieSozialhilfe- und Leerstandsdaten sind gegenwärtig
noch besser, als im Wohnkomplex 4. Hier wären Aufwertungsmaßnahmen und erkennbare Entwicklungsperspektiven besonders notwendig.

Drittens gibt es die ältesten Wohnkomplexe. Sie behaupten sich auf dem regionalen Wohnungsmarkt als
Wohnort für Rentner. Die sozialen Daten wirken im
Vergleich stabiler, doch durch Überalterung droht indiesem Gebiet ab 2015 eine neue Leerstandswelle.

Wolfen-Nord 2001

Leerstand 4.100 Whg.
Belegt 9.400 Whg.

Ziel Wolfen-Nord 2010

Abriss 5.000 Whg.

Belegt 8.500 Whg.

Wolfen-Nord 2003

Abriss 1.400 Whg.
Leerstand 4.500 Whg.
Belegt 7.600 Whg.

Die Einwohnerverluste sind noch immer zu hoch, um mit den bisherigen Abrissplanungen den Wohnungsleerstandin Wolfen-Nord zu beseitigen. Seit 1993 hat sich die Einwohnerzahl in Wolfen-Nord von 31.000 auf unter
15.000 reduziert. Der Einwohnerverlust ist zwar in den letzten beiden Jahren von 9,6 % auf 6,4% zurückgegangen, das sind jedoch nicht die ersten Auswirkungen der Abrisse, sondern die ökonomische Situation vieler
Bewohner lässt inzwischen die Abwanderung ins Umland nicht mehr zu.

2010
Das bedeutet dochaber, dass es auchnach 2010 zu viele
Wohnungen geben wird
und die WBG und
WWG wieder kurz vor
der Pleite stehen.

Die Beteiligten hier in Wolfen-Nordscheinen davon auszugehen, dass auchnach 2010 die Rückbauprogramme fortgesetzt werden. Eine neue Leerstandswelle droht und es sind keine Entwicklungsperspektiven erkennbar. Was wir
hier auf dem Stadtplanungsamt machen, ist eigentlich lediglich die Abwicklung der Siedlung zu organisieren.

Das heißt, nach und nach wird vielleicht
die gesamte Siedlung abgerissen werden,
nur um die Pleite der beiden Wohnungsunternehmen zu verhindern. Da hat sich
die Abrissförderung ja ganz schön verselbstständigt. Hoffentlich funktioniert
Stadtumbau Ost in anderen Kommunen
besser.

2 JAHRE
STADTUMB
AU
OST

Einige Wochen später habe ich mir einen Tag frei genommen und bin zum
Kongress „Zwei Jahre Stadtumbau Ost“ gefahren, der vom Bundesbauministerium veranstaltet wurde. Dort habe
ich mit einem Stadtsoziologen gesprochen, der den Stadtumbau wissenschaftlich begleitet. Ich wollte wissen,wie Stadtumbau Ost in anderen
Kommunen so läuft. Sind die Ergebnisse dort ebenso ernüchternd wie in
Wolfen? Wird der Stadtumbau wirklich
nur von den Bedingungen und Interessen der Wohnungswirtschaft bestimmt?

Zum Glück gibt es auch ermutigendere Entwicklungen als
die in Wolfen. Zum Beispiel in Leinefelde, wo Wohnungsunternehmen und Kommunen erfolgreich kooperieren und tatsächlich Stadtumbau stattfindet, und nicht bloß Abriss.
Durch den Abriss entstehen in Leinefelde neue Freiräume
und Landschaftsbezüge,die Aufwertungsmittel werden fürden experimentellen Umbau der Plattenbauten genutzt. Es
gibt Teile der Siedlung,die dadurch als Wohnort eine langfristige Perspektive erhalten.

Orte wie Leinefelde, in denen auch die Ziele
der Stadtentwicklung erreicht wurden, sindleider die Ausnahme. Wenn wir uns den Verlauf und die Ergebnisse in ganz Ostdeutschland anschauen, zeigt sich, dass Stadtumbau
Ost nicht nur in Wolfen vor allem als Sanierungsprogramm für die kommunalen undgenossenschaftlichen Wohnungsbauunternehmen funktioniert.
Was überwiegt denn? Orte wie
Leinefelde, oder Orte wie Wolfen?

Um das zu erklären,muss ich ein wenig
ausholen.

Was hindert denn die Planer daran, es besser zu
machen als in Wolfen?

FOLGEN DER FÖRDERSTRUKTUR

Der Leerstand beschränkt nicht auf die Plattenbaugebiete, er ist in den Altbaubeständen sogar höher:In den Altbauquartieren sind viele Häuser nicht mehr bewohnbar und verfallen, und die sanierten Häuser
stehen leer.

Inzwischen steigt der Leerstand auch in einigen Wohnparks aus den 90er Jahren an.

Die Rückbauförderung ist jedoch so angelegt, dass mit ihrer Hilfe nur die DDR-Wohnungsbestände vonaltschuldenhilfeberechtigten Unternehmen…

…und schuldenfreie Altbauten abgerissen werden können.

Ja, abgerissen wird vor allem in
Großsiedlungen von großen Wohnungsunternehmen, weil dort zumeist der gesamte Wohnungsbestand mit Altschulden belastet ist
und die Unternehmen abreißen, um
Altschulden erlassen zu bekommen.

Verbleibende Altschulden
10 Mrd. EUR

Verstehe, deshalb reiße
ich eigentlich immer nur
Plattenbauten ab.

Altschuldenhilfe
270 Mio. EUR, April 2004
300 Mio. EUR, Dez. 2002
358 Mio. EUR, Dez. 2000

Die Verbindung von Altschudenhilfe und Rückbau wird
auch in Zukunft die Umsetzung von Stadtumbau Ost
bestimmen. Bis zum Fristende im Dezember 2003 wurden
von den Wohnungsunternehmen Anträge für die Entlastung von 250.000 Wohnungen gestellt. Für 150.000
Wohnungen liegen bereits Zusagen vor. Die Altschuldenhilfe wurde bereits zweimal aufgestockt und beträgt gegenwärtig 928 Mio EUR, damit können 215.000 Wohnungen entschuldet werden.

Wohnungsunternehmen, das
im Zuge der Privatisierungennach 1993 entstanden ist, hat
große Schuldenprobleme, aberkeine Altschulden.

KommunePrivateigentümer von sanierten
Altbauten.
Wohnungsbaugenossenschaft mit
einer Leerstandsrate von 17% ist
Altschuldenhilfe berechtigt.

kommunales Wohnungsunternehmen
mit einer Leerstandstandrate von
14% ist nicht Altschuldenhilfe
berechtigt.

In Kommunen mit einem differenzierteren Wohnungsmarkt und komplexeren Stadtstrukturen ist
das Problem, dass die meisten Eigentümer gar keinen Anreiz haben, ihre leer stehenden Wohnungenund Häuser abzureißen. Sie beteiligen sich daher nicht an der Ausarbeitung und Umsetzung der
Stadtentwicklungskonzepte. Die Folge ist, dass in diesen Kommunen der Rückbau nur dort
stattfindet, wo es die Förderstruktur von Stadtumbau Ost zulässt, und nicht, dort wo er auch
städtebaulich sinnvoll wäre.

Gut, dann werden mit Stadtumbau Ost eben nur Großsiedlungen umgebaut. Ist
doch besser als nichts, wenndiese Wohngebiete dadurch
stabilisiert werden?

Stadtumbau Ost fühlt sich also
nicht zuständig für komplexere
Stadtstrukturen. Gibt es für dieseGebiete denn andere Programme?
Nein, das ist ein nochungelöstes Problem.

ABRISS VS. AUFWERTUNG

AbrissAufwertung
Bund undLänder

336 Mio. EUR

2002, 2003

Bund undLänder264 Mio. EUR

2002, 2003

Viele Kommunen können den Eigenanteil für die Aufwertungsmittel nicht aufbringen, und wie in Wolfen
hält Rückbau alleine die Abwärtsspiralen in den Großsiedlungen nicht auf. Auf die aktuellen Leerstandsentwicklungen reagieren Sachsen und Sachsen-Anhalt mit verstärkter Rückbauförderung – immer mehr
Aufwertungsmittel des Landes werden hier für den Rückbau verwendet. Die Ziele des Programms für die
Stadtentwicklung geraten immer mehr aus dem Blickfeld.

MARKTBEREINIGUNG?
Ja, und was ist mit der Leerstandsentwicklung im gesamten
deutschen Osten, wird denn mit
dem Programm wenigstens dasÜberangebot auf dem Wohnungsmarkt abgebaut?

Ziel bis 2010:
Abriss350.000 Whg.
Neubau?

Belegt 6,85 Mio.Whg.
davon Sanierung 150.000 Whg.

Leerstand500.000 Whg.

Angabe des GdW 2003:
Abriss70.000 Whg.
Leerstand
1,3 Mio. Whg.

Angabe des Bundesbauministeriums 2003:
Abriss70.000 Whg.
Leerstand
1 Mio. Whg.

Es gibt Untersuchungen zur Entwicklung des Leerstandes. Die Angaben
unterscheiden sich je nachdem, wer sie macht. Die verstärkte Rückbauförderung von Sachsen und Sachsen-Anhalt bestätigt eher die Zahlen des
GdW. Und das würde bedeuten, dass es auch nach 2010 in vielen Regionen
ein Überangebot auf dem Wohnungsmarkt geben wird und die Wohnungsunternehmen dort wieder kurz vor der Pleite stehen werden.

ALTERNATIVEN?
Stadtumbau Ost funktioniert also nicht
mal mehr als Marktbereinigungsprogramm. Mit der Abrissförderung vonStadtumbau Ost wird lediglich die Krise
der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen auf die lange Bank geschoben und ihre Insolvenz
vorläufig verhindert.

Mal ehrlich - wenn die Abrisse für den
Wohnungsmarkt und die Stadtentwicklung
an vielen Orten nichts bringen, die Entschuldung der Wohnungsunternehmen
jedoch so wichtig ist, wieso spart man
sich nicht die Abrisskosten und erlässt
die Altschulden von leer stehenden Wohnungen einfach so?

InteressanteFrage, aberleider beginnt
schon wieder
ein Vortrag.

Außerdem frage ich mich nach diesem Kongress, ob die Erhaltung der Unternehmen zwingend notwendig ist. Vielleicht kann man die
Insolvenz von Wohnungsunternehmen ja auchpolitisch gestalten! Aber darum ging es bei
dem Kongress überhaupt nicht, denn das hätte
ja die Strukturen von Stadtumbau Ost in Fragegestellt. Was ich auf diesem Kongress gehört
habe, beläuft sich doch nur darauf, dass das
Ministerium versucht, die Probleme von Stadtumbau Ost als Anfangsschwierigkeiten eines
längerfristigen Programms darzustellen. Und
der GdW reagiert auf die Probleme mit derForderung nach einer schnelleren und besseren
Finanzierung der Abrisse.
Naja, dann mach ich mich mal wieder an die
Arbeit…

Quellen für die Zahlenangaben
Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland
Bundesministerium der Finanzen: Monatsbericht 07.2002, Altschulden der Wohnungswirtschaft in den neuen
Ländern: Enstehung und Lösung des Altschuldenproblems; S. 57-69; unter: www.bundesfinanzministerium.de/Finanzund-Wirtschaftspolitik/Wirtschaftspolitik-.414.13335/Monatsbericht/Altschulden-der-Wohnungswirtsc...htm
GdW, Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.: Wohnungswirtschaftliche Trends und Fakten 2003/2004;
2003; S. 120-122
Pfeiffer, Ullrich; Simons Harald; Porsch Lukas: Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern;
2000; S. 10-12, S. 30-38; unter: www.bmvbw.de/Anlage1723/Bericht-der-Kommission.pdfS.
Wirtschaftliche Situation der WBG
Erneuerungsgesellschaft Wolfen-Nord: Wohnen und Leben in Wolfen-Nord; 1999; S. 10,11
Bernt, Matthias: Risiken und Nebenwirkungen des Stadtumbaus; 2003; S. 15; unter: www.ufz.de/index.php?de=1647
Reinholz, Uwe: Statement auf dem 3. Leerstandskongreß des GdW am 18.03.2003 in Halle; unter:www.gdw.de/termine/stadtumbau_ost_2003/ download/statements_reinholz.pdf
Interview mit Uwe Reinholz; Geschäftführer der WBG Wolfen; 13.01.2004
Entwicklung von Wolfen-Nord
Stadt Wolfen und Erneuerungsgesellschaft Wolfen-Nord mbH: Stadtentwicklungskonzept Wolfen; 2001
Stadt Wolfen: Soziale und demographische Indikatoren der Stadtentwickkung Wolfen; Statistische Informationen
Nr.04 für das Jahr 2002; 2003
Stadt Wolfen: Soziale und demographische Indikatoren der Stadtentwickkung Wolfen; Statistische Informationen
Nr.05 für das Jahr 2003; 2004
Stadtumbau Ost
BmVBW: Programm Stadtumbau Ost, Merkblatt über Finanzhilfen des Bundes; 2002;
unter: www.bmvbw.de/Anlage9819/ Merkblatt-ueber-die-Finanzhilfen-des-Bundes.pdf
GdW, Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.: Wohnungswirtschaftliche Trends und Fakten 2003/2004;
2003; S. 102-107
Gleicke, Iris: Stadtumbau Ost – Wo stehen wir, wo wollen wir hin? in: BmVBW: Dokumentation zum Kongress „Zwei
Jahre Stadtumbau Ost“; 2004
FAZ, Redaktion: Altschuldenentlastung für Ostdeutschland genehmigt; in: FAZ, 02.04.2004
Eigenen Berechnungen liegt die angenommene Durchschnittsgröße einer Wohnung von 60qm zugrunde.
Die Figuren der Bildergeschichte sind frei erfunden.

„Wieso wird denn abgerissen?“ entstand im Rahmen von „Shrinking Cities“ als Beitrag zur Ausstellung "SchrumpfendeStädte. Internationale Untersuchung". Erster Ausstellungsort: 4. September bis 7. November 2004 im KW -Institutefor Contemporary Art, Berlin.
Shrinking Cities ist ein Initiativprojekt der Kulturstiftung des Bundes in Kooperation mit Galerie für zeitgenössische
Kunst Leipzig, Stiftung Bauhaus Dessau, Zeitschrift Arch+www.shrinkingcities.com
Berlin 2004
Lektorat: Karla Schmidt
Für die Unterstützung bei der Recherche bedanke ich mich bei Uwe Reinholz, Geschäftsführer der WBG Wolfen;
Uwe Lummitsch, Quartiersmanager Entwicklungsgesellschaft Wolfen-Nord; Hellmuth Stieff, ehemaliger
Planungsamtsleiter Stadt Wolfen; Bernd Hunger, Referent für Wohnungs- und Städtebau, GdW; Anke Hagemannvon den Schrumpfenden Städten; Laura Horelli und Kathrin Wildner.
Danke für eine ganze Menge Anregungen an Matthias Bernt, UFZ Leipzig; für Kritik und Unterstützung bei der
Produktion an Gudrun Wiedemer und Fabian Schwade, Uli Götz, Simone Goldate, Andrea Büttner und alle im
Ideenshop.
Kontakt: rochus@ideenshop.net

Bis zum Jahr 2010 werden in Ostdeutschland mit dem Förderprogramm "Stadtumbau Ost" 350.000 leerstehende
Wohnungen abgerissen.
Baggerfahrer Uwe wundert sich jedesmal, wenn er ein leeres Haus abreißt: Es wäre doch viel besser, man würde
die Häuser stehen und die Mieten sinken lassen, oder? Uwe will es genau wissen. Er trifft in Wolfen-Nord denGeschäftsführer einer Wohnungsbaugesellschaft und eine Architektin aus dem Stadtplanungsamt und besucht im
Bundesbauministerium einen Kongress. Dabei stellt er genügend bohrende Fragen, um den Widersprüchen und
Problemen des Abrissprogramms auf den Grund zu gehen.
Er findet heraus, dass die Abrisse die Pleite der großen Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland verhindern sollen.
Außerdem sollen die Siedlungen, in denen abgerissen wird, durch sogenannte Aufwertungsmaßnahmen wieder
attraktiver gemacht werden. Nach zwei Jahren und dem Abriss von 70.000 Wohnungen wird jedoch langsam deutlich,dass die Ziele von "Stadtumbau Ost" nicht erreicht werden. Statt dessen werden die betroffenen Siedlungen immer
unattraktiver und die Pleite der Wohnungsunternehmen wird auf eine sehr teure und aufwändige Weise lediglich
auf die lange Bank geschoben.

Ein Initiativprojekt der Kulturstiftung des Bundes in Kooperation mit
Galerie für zeitgenössische Kunst Leipzig, Stiftung Bauhaus Dessau,
Zeitschrift Arch+