しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp：

2021年 10月

前月の主なイベント

9月はやや軟調な動きになりました。上旬は、菅首相の退陣表明を受け、日本の政治の閉塞感が打破されるとの期待や経済対策への期待が高まり、米株に比べ出遅れ感もある日本株への資金流入が続いたことや、Ｊリートの公募増資（PO）の発表が相次いだことも重しになり、軟調な動きが継続しました。新型コロナウイルスの新規感染者数が鈍化する中、値ごろ感からの買いも入りましたが、売りに押され、東証REIT指数は13日まで5営業日続落しました。割安な銘柄に買いが入り、上昇する場面があったものの、上値は限定的でした。下旬は、緊急事態宣言解除への期待は買い材料も、中国恒大集団の経営不安や米金融政策の正常化への警戒などが重しになり、やや売りに押されました。
今後は、高値圏での底堅い動きを予想します。東京都心のオフィス空室率の上昇が鈍化していることに加え、Ｊリートの分配金が安定していることは安心材料です。新型コロナの新規感染者数が減少する中、緊急事態宣言の解除を受けて、コロナ後の景気回復への期待が広がり、投資家心理が上向くことも想定されます。とはいえ、米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）が年内にも量的緩和の縮小（テーパリング）を開始することが見込まれ、その後の利上げが意識されると、内外の金融市場が不安定になる可能性があります。もっとも、日銀の大規模な金融緩和が続く中、国内金利の上昇は限定的とみられ、Ｊリートの相対的に高い利回りに着目した買いなどから、底堅く推移しそうです。

 日銀による9月のＪリートの買入れはなし 2日、CREロジスティクスファンドが、投資口の追加発行を発表
 8日、Oneリートが、投資口の追加発行を発表
 9日、三鬼商事が発表した8月時点の東京都心のオフィス空室率は6.31％と、既存ビルの大型解約の動きが少なかったことなどから、前月比0.03ポイントの小幅な上昇。賃料は2万932円と、13か月連続で下落。
 10日、大和証券リビングが、投資口の追加発行を発表

今月の決算発表予定の投資法人
13日：GLP、野村不動産マスターファンド、ザイマックス・リート、タカラレーベン不動産、14日：ヒューリックリート、15日：日本都市ファンド、福岡リート、大和ハウスリート、Oneリート、ラサールロジポー
ト、三菱地所物流リート、サンケイリアルエステート、19日：日本アコモデーションファンド、20日：オリックス不動産、森トラスト・ホテルリート

Jリート関連指標
図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り①Ｊリート予想分配金利回り（左目盛）②新発10年債利回り（左目盛）利回り格差（①－②、右目盛）（年/月、月次）
03/4 05/4 07/4 09/4 11/4 13/4 15/4 17/4 19/4 21/4

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料（円/坪）24,00023,000

2,000

2008
2019

1998

19,000

1,000

2001

2000

2002
2017

2006

18,000

2009
2004

2016
2015

③1.0

2.0

500

1999
2005

16,000

2010

2003

2013

2012

7.0

8.0

2014

3.0

4.0

5.0

（注）□の表記は年末、データは月次

6.0

（空室率）

（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

17兆1,097億円

62

3.471 %

0.065 %

②9.0 10.0

(%)

配当込み

4,605.71-3.1 %-2.8 %

15/1

17/1

19/1

（年/月、日次）

21/1（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信

投資部門別売買状況
（億円）
1,000

日銀

銀行

（除く日銀）

投資信託

個人

海外投資家

証券自己売買買い
越し

2000-200

東証REIT指数（用途別指数）
1,957.62

13/1800（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出-3.3 %

11/1

住宅
3,251.35

前月末比 商業・物流等 前月末比
-5.0 %

2,611.73-400

ＴＯＰＩＸ-600

前月末比-3.5 % 配当なし

2,030.16+3.5 %

配当込み

3,234.08+4.4 %（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

20年9月
10月
11月
12月
21年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月

新発10年債利回り

2,071.77

09/1

20年9月
10月
11月
12月
21年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月

Jリート予想分配金利回り

配当なし

07/1

400

Jリート上場銘柄数

オフィス 前月末比

05/1600

時価総額

前月末比03/12011(2021年9月末時点)

東証REIT指数

下限

1,500

2021/82007

2018

20,00017,000

予想レンジ
上限

2,500

2020

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標①④22,000（03年3月31日終値=1,000）

3,000（新築、既存の平均）

20年9月
10月
11月
12月
21年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月

2.59

2019
18
1716
15
1413
12
1110
98（％）
765432
10

20年9月
10月
11月
12月
21年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月

7.96

（平均賃料）

98
76543210-1-2-3-4-5-6

20年9月
10月
11月
12月
21年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月

（％）

【 予想レンジ期間 】（2021年10月～2022年9月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,950～2,300

東証REIT指数

20年9月
10月
11月
12月
21年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2021.10.4 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

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Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
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