令和３年（受）第１６２０号 取立金請求事件
令和５年１１月２７日最高裁判所第二小法廷判決
監修：青木
文責：丸山
金井
藤原晋治
英明
優憲
未彩

【判決要旨】
抵当不動産の賃借人は、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前に、賃貸人との間で、抵当権設定登記の後に取得した賃貸人に対する債権と上記の差押えがされた後の期間に対応する賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をしたとしても、当該合意の効力を抵当権者に対抗することはできない。
【事案の概要等】
１ 事案の概要
本件は、建物の根抵当権者であり、物上代位権を行使して賃料債権（将来債権を含む。）を差し押さえたＸ信用金庫（上告人）が、賃借人であるＹ社（被上告人）に対し、当該賃料債権のうち２７９０万円の支払を求める取立訴訟である 1。
Ｘ信用金庫の上記請求について、Ｙ社は、Ｘ信用金庫が支払を求める部分に係る賃料については、上記差押え前に行われた上記建物賃貸人であるＡ社（本件賃貸人）との相殺合意（後記２⑺）の効力を対抗できると主張し、争った。
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事実関係の概要⑴ Ａ社は、平成２９年１月、Ｙ社との間で、Ａ社が所有する建物（以下「本件建物」という。）を次の約定でＹ社に賃貸する契約（以下「本件賃貸借契約」という。
）を締結し、同年１０月１日、本件建物をＡ社に引き渡した。
ア 期 間 平成２９年１０月１日～平成３９年（令和９年）９月３０日
イ 賃 料 月額１９８万円（引渡日から２か月間は月額９９万円）毎月末日までに翌月分を支払う。
⑵ Ｙ社は、平成２９年９月、Ａ社に対し、弁済期を平成３０年４月３０日などと定めた上、９９０万円を貸し付けた（以下、この貸付けに係る債権を「本件Ｙ社債権１」という。
）。
⑶ Ａ社は、平成２９年１０月２６日、Ｘ信用金庫のために、本件建物について極度額を４億７４００万円とする根抵当権（以下「本件根抵当権」という。）を設定し、そのX 信用金庫は、当初、本文後記２⑺の差押えに係る賃料債権全額についての支払を求めて提訴したが、Y 社が、後述の第 1 審判決の口頭弁論終結日以降、同判決で認容された部分（①令和２年２月分から令和３年４月分までの各月分につきそれぞれ７８万円（賃料月額１９８万円から本件相殺合意の対象とされた１２０万円分を控除したもの）及び②同年５月分につき４０万円の、合計１２１０万円）を任意に支払ったことから、原審において、本文のとおりに請求を減縮するに至った。
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旨の登記をした。
⑷ア Ｂ社は、平成２９年１１月、Ｙ社から弁済期を平成３０年４月３０日として３０００万円を無利息で借り受け、また、Ｙ社との間で、Ｙ社に対する建築請負工事に係る債務１０００万円について、弁済期を同日とすることを約した。
イ Ａ社は、平成２９年１１月、Ｙ社に対し、Ｂ社の上記アの各債務につき書面により連帯保証をした（以下、これに基づくＹ社の連帯保証債権を「本件Ｙ社債権２」といい、本件Ｙ社債権１と併せて「本件各Ｙ社債権」という。）。
⑸ Ｙ社は、平成３０年４月３０日、本件各Ｙ社債権について、Ａ社から１０万円の弁済を受け、Ａ社との間で残債権合計４９８０万円の弁済期を平成３１年１月１５日に変更する旨合意した。
⑹ Ｙ社は、平成３１年１月１５日、Ａ社との間で、本件賃貸借契約における同年４月分から平成３２年（令和２年）１月分までの賃料の全額１９８０万円及び同年２月分から平成３４年（令和４年）２月分までの賃料のうち３０００万円（各月１２０万円）の合計４９８０万円の債務について、期限の利益を放棄した上で、この債務に係る債権（以下「本件賃料債権」という。）を本件各Ｙ社債権と対当額で相殺する旨の合意（以下「本件相殺合意」という。
）をした。
⑺ Ｘ信用金庫は、令和元年８月７日、大阪地方裁判所に対し、本件根抵当権に基づく物上代位権の行使として、本件賃貸借契約に係る賃料債権のうち、差押命令の送達時に支払期にある分以降４０００万円に満つるまでの部分を差押債権とする差押命令の申立てをした。上記申立てに基づき、同月９日、差押命令（以下「本件差押命令」という。）が発せられ、同月１４日、Ｙ社に送達され、同年１２月９日、Ａ社に送達された。
【論点】
抵当不動産の賃借人（Ｙ社）は、抵当権者（Ｘ信用金庫）が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前に賃貸人（Ａ社）との間でした、抵当権設定登記の後に取得した賃貸人に対する債権と上記の差押えがされた後の期間に対応する賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意（本件相殺合意）の効力を抵当権者に対抗することができるか【訴訟の経過】１ 第一審判決（大阪地判令３・１・１５判例秘書 DBＬ０７６５１９７７）
第一審判決は、以下のとおり、Ｙ社は、本件相殺合意の効力をＸ信用金庫へ対抗できるとした。
すなわち、本件相殺合意の時点で、Ⅹ信用金庫は、本件建物に根抵当権を設定し、これを登記によって公示していたとはいえ、同登記によって公示された権利は、いわば「自ら差押えをすることによって物上代位をすることができる権利」であって、いまだ賃料についての優先弁済請求権が現実化されていたわけではないとした上、差押え前においてＹ社が本件各Ｙ社債権と本件賃料債権を相殺することは、本件各Ｙ社債権が根抵当権設定登記の前後いずれに取得されたものであるかを問わないとした。
なお、第一審判決は、Ｘ信用金庫の最判平成１３年３月１３日民集５５巻２号３６３頁（以下「最高裁平成１３年判決」という。）の射程が本件にも及ぶ旨の主張については、

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同判決は賃貸人と賃借人が物上代位による差押え前に相殺予約（後述【解説】２〔４頁〕参照）をした場合に、差押え後にされた予約完結の効力を否定するべきかが問題となった事案についてのものであって、本件のように、差押前に期限の利益を放棄して相殺合意がされていた事案において、当該相殺合意の効力を否定するものとまでみることはできないと判断して、Ｘ信用金庫の上記主張を排斥した。
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原判決（大阪高判令３・７・９判例秘書 DBＬ０７６２０８４１）
原判決も、第一審判決の判断を概ね是認する形で、Ｙ社は、本件相殺合意の効力をＸ信用金庫へ対抗できるとした。
なお、原判決は、Ｘ信用金庫の最高裁平成１３年判決の射程が本件にも及ぶ旨の主張については、第一審判決の判断同様、本件と事案を異にするものであるとした上、本件相殺合意によりＸ信用金庫による差押え前に将来の一定期間分の賃料が既に消滅していた旨補足し、Ｘ信用金庫の上記主張を排斥した。

【本判決】
本判決は、最高裁平成１３年判決を引用した上、原判決の判断と異なり、以下のように判示して、Ｙ社は、本件相殺合意の効力をＸ信用金庫へ対抗できないと判断した 2。
「そして、賃借人が、上記差押えがされる前に、賃貸人との間で、登記後取得債権と将来賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をした場合であっても、物上代位により抵当権の効力が将来賃料債権に及ぶことが抵当権設定登記によって公示されており、これを登記後取得債権と相殺することに対する賃借人の期待を抵当権の効力に優先させて保護すべきといえないことは、上記にみたところと異なるものではない。そうすると、上記合意は、将来賃料債権について対象債権として相殺することができる状態を作出した上でこれを上記差押え前に相殺することとしたものにすぎないというべきであって、その効力を抵当権の効力に優先させることは、抵当権者の利益を不当に害するものであり、相当でないというべきである。したがって、抵当不動産の賃借人は、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前に、賃貸人との間で、登記後取得債権と将来賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をしたとしても、当該合意の効力を抵当権者に対抗することはできないと解するのが相当である。」【解説】
１ 賃料債権の物上代位と相殺について
まず、賃料債権について物上代位により抵当権を行使できるか否かについては、かつては見解が対立していたが、最高裁はこれを無条件に肯定する判断を示した（最判平成元年１０月２７日民集４３巻９号１０７０頁）。同判決以後、賃料債権に対する物上代位

本判決においては、本件相殺合意により本件将来賃料債権（本件差押命令が Y 社に送達された後の期間に対応する令和元年９月分から令和３年４月分までの賃料及び５月分の一部の賃料の合計額から、Y 社において任意に支払った部分（前掲注１参照）を控除した部分）と対当額で消滅することとなる対象債権（自働債権）が、本件 Y 社債権２であることを明らかにしている。この点に関しては三浦裁判官の補足意見も参照されたい。

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に対し、抵当不動産の所有者やその賃借人等が賃料債権の譲渡や相殺等によりこれに対抗する事例が目立つようになり、賃料債権の物上代位と相殺の優劣が問題となった。この問題に関しては、民法５１１条が適用される一般債権による差押えと相殺の優劣について判断した最高裁判決（最判昭和４５年６月２４日民集２４巻６号５８７頁）の射程が及ぶのか、及ばない場合には、物上代位による差押えと相殺の優劣の判断基準を何に求めるか、下級審の裁判例も学説も多岐に分かれていた。 3２

最高裁平成１３年判決について
このような状況の中、物上代位による差押えと相殺の優劣の判断基準を示したのが最高裁平成１３年判決である。同判決は、「抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした後は、抵当不動産の賃借人は、抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって、抵当権者に対抗することはできないと解するのが相当である。
」と判示し、物上代位により賃料債権が差押えられた後は、抵当権設定登記の後に取得した賃貸人に対する債権（以下「登記後取得債権」という。）と賃料債権を相殺することはできないことを明らかにした。これは、「物上代位により抵当権の効力が賃料債権に及ぶことは抵当権設定登記により公示されているとみることができる」ことを理由とするものである。
この最高裁平成１３年判決は、賃料債権の相殺予約が問題となった事案である。具体的には、抵当不動産の賃貸人と賃借人との間で、登記後取得債権と将来賃料債権とを相殺適状になる都度対当額で相殺する旨の相殺予約がなされていた。すなわち、最高裁平成１３年判決は、相殺予約自体は物上代位による差押え前に合意されていたものの、物上代位による差押え後に予約完結の効力が発生する事案であり、同判決は、差押え後に、登記後取得債権と賃料債権を相殺することはできないことを理由に、かかる相殺予約は物上代位による差押えに対抗できないと判断していた。
これに対し、本判決の事案のように、物上代位による差押え前に、将来賃料債務についての期限の利益を放棄し、同債務にかかる債権（以下「将来賃料債権」という。）と登記後取得債権を直ちに相殺する旨の合意がなされた場合、すなわち、物上代位による差押え前に、相殺の効力が発生した場合においてもなお物上代位による差押えが優先するか否かについては判断が示されていなかったものである。

３

本判決について本判決は、物上代位による差押えがなされる前に、登記後取得債権と将来賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をした場合であっても、「物上代位により抵当権の効力が将来賃料債権に及ぶことが抵当権設定登記によって公示されており、これを登記後取得債権と相殺することに対する賃借人の期待を抵当権の効力に優先させて保護すべきといえない」として、最高裁平成１３年判決と同様の理由を判示した。その上で、本件相殺合意は、「将来賃料債権について対象債権として相殺することができる状態を作出した上でこれを上記差押え前に相殺することとしたものにすぎない」として、最高3

杉原紀彦・最高裁判所判例解説民事篇平成１３年度（上）２５７頁、判例タイムズ１０５８号８９頁参照

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裁平成１３年判決と同様に、登記後取得債権と将来賃料債権の相殺を認めなかったものである。
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本判決の意義
本判決は、物上代位による差押え前に、抵当不動産の賃貸人と賃借人との間で、登記後取得債権と将来賃料債権とを直ちに相殺する旨の合意をした場合における、物上代位による差押えと相殺の優劣について判断を示したものであり、物上代位による抵当権の効力と相殺への期待との優劣について最高裁の考え方をより明確にした。弁済期未到来の将来賃料債権につき、期限の利益を放棄して相殺合意をする場合 4においては、当該将来賃料債権に物上代位の効力が及ぶか否か、及ぶ場合には、将来賃料債権の反対債権の取得時期が抵当権登記に劣後しないか否かについて注意を要することが明らかになったという点で、実務上重要な意義を有するものである。
以4

上第一審判決及び原判決は、弁済期未到来の将来賃料債権について、Y 社が自ら期限の利益を放棄し、これを受働債権として相殺を行うことは可能である旨判示し、X 信用金庫の当該相殺は不可能である旨の主張を排斥しているが、当該相殺の可否につき、本判決が明確に判示していないことには念のため留意する必要がある。

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