活用マニュアル 編
４章

高齢者等の持家の長期賃貸活用に向けた、手順・手法

４－１

はじめに

持家を長期的に安定して賃貸するためには、その住宅が物理的に安全かつ持続的な生活が可能なものとして利用できる状態か確認し、何らかの不具合が認められた場合は、賃貸する前に補修・補強しておくことが望ましい。
本編では、建物を物理的に長期供用していく観点から「建物診断」、「補修・補強工事」、「維持管理・運用」について、基本的な考え方、および具体的な方法・手順を検討する際に参考となる情報や事例等を「活用マニュアル」としてとりまとめる。

（１）本マニュアルで想定する持家の賃貸活用のスキーム
ここでは、転貸事業者等が高齢者等から持家を長期間の契約で借り上げ、賃借人に転貸するス
キームを想定して解説する。
●本マニュアルで想定する高齢者等の持家の賃貸活用のスキーム【住宅所有者】（高齢者等）【賃借人】（子育て世帯等）【転貸事業者等】

・持家ではなく賃貸でもよい

・子供が独立し、広い住宅に高齢者
夫婦・単身で居住

持家を長期借上げ

住宅所有者の持家

賃貸

・子育てに適した広い賃貸住

・庭や住宅の手入れに手が回らない・郊外から都心などの利便性の高いと考えている（持借にこだわらない）

・住宅がバリアフリーではない
賃料収入を保証

賃料支払

宅が少ない・見つからない

地域で暮らしたい／のんびり田

・新築でなくても構わない舎で暮らしたい・借りる期間は、数年の一定期間で構わない・相続等を考えると手放したくはな
い

住み替え

バリアフリー化住宅等

なお、高齢者等の持家の賃貸活用については、上記以外のスキームも考えられる。その際には各地方公共団体や住み替え支援組織等が、本マニュアルを適宜改編して活用することが望ましい。

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（２）持家を賃貸活用する際の流れ（１）で示したスキームにて高齢者等が持家を賃貸活用する際の流れを以下に示す。本編では、、「ステップ４補修・補強工事
以下の流れにおける「ステップ３建物診断（本編４－２～４－３）」（本編４－４）」、「ステップ６維持管理・運用（４－５）」について、基本的な考え方や手順・手法を解説する。
また４－６では、特に建物診断についての具体的な手順・手法の例として、移住・住みかえ支援機構（JTI）の建物診断マニュアルの一部を紹介することとする。
●持家を賃貸活用する際の流れ（：本編にて解説）ステップ１ 転貸事業者等へ相談（※）●住宅所有者（高齢者等）
・転貸事業者等に、当該住宅の賃貸活用の可能性について相談する。
●転貸事業者等
・必要に応じて当該住宅の予備査定等を行い、賃貸活用の可能性について検討を行う。
・賃貸活用するために必要とされる手順（以下のステップ２～６）の概要、住宅所有者が負担することとなる費用等について、住宅所有者に説明する。

ステップ２ 転貸事業者等へ申込み（長期借上げを申請）（※）●住宅所有者（高齢者等）
・転貸事業者等に、当該住宅の長期借上げを正式に申請する。
●転貸事業者等
・住宅を長期借上げする際に必要となる、具体的な手順、手続き等について住宅所有者に説明する。

ステップ３

建物診断

・・・本編４-２～４-３参照●住宅所有者（高齢者等）
・診断機関等に依頼し、当該住宅の性能が、転貸事業者等が長期借上げするための要件（以下、「借上げ要件」とする）を満たしているか、確認する。
補修・補強が必要と判断された場合

ステップ４

補修・補強工事・・・本編４-４参照●住宅所有者（高齢者等）
・工事業者に依頼し、建物診断にて指摘された箇所について、補修・補強工事を実施する。
・必要に応じて建築士事務所等に補強計画作成や設計を依頼することも考えられる。

補修・補強は必要ないと判断された場合

ステップ５ 転貸事業者等が賃借人を募集、長期借上げ開始（※）●住宅所有者（高齢者等）
・ステップ３～４の結果にもとづき、当該住宅が借上げ要件を満たしていることを、転貸事業者等に通知する。
●転貸事業者等
・当該住宅が借上げ要件を満たしていることを確認したうえで、一般的な賃貸住宅の場合と同様に賃借人の募集を行う。
・住宅所有者と長期借上げの契約を締結する。

ステップ６

維持管理・運用・・・本編４-５参照

・住宅所有者・賃借人・転貸事業者等が、予め定めたルールに則り役割を分担し、適切に維持管理することにより、当該住宅を長期的に運用していく。
※：転貸事業者等が住宅所有者と相談しながら個別に対応する。本編では解説対象としない。

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４－２

転貸事業者等が住宅を借り上げる際の要件（１）基本的な考え方①「借上げ要件」を定める意義
転貸事業者等は、高齢者等の持家を長期にわたって借り上げ転貸する際のリスクを軽減するためにも、当該住宅が長期間転貸できるだけの一定の性能を有しているか、予め確認しておく必要がある。
以下に、住宅を長期間転貸する際の留意点として考えられる事項を示す。
●住宅を長期間転貸する際の留意点
・当該住宅が長期間賃貸活用できるような、物理的な耐用性、安全性を有しているか。
・設備や内装のしつらえ等について、賃借人からクレームが出るような不具合はないか。
・長期にわたって住宅の性能・資産価値を継続的に維持できるような、維持管理体制となっているか（あるいは、今後そのような体制を整備できるか）。
・一定の付加価値があり、賃貸住宅としての市場競争力があるか。

転貸事業者等は、上記に示すような事項に留意した上で、高齢者等の持家を転貸できるか判断することとなる。
具体的には、住宅の性能等に関する一定の要件（以下、「借上げ要件」）を定め、当該住宅が借上げ要件を充足しているか確認した上で、借り上げることが考えられる。
なお、借上げ要件は、それを満たしているか確認するための客観的な判断基準とあわせて定めておくことが重要である。

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②「借上げ要件」の設定
転貸事業者等は、転貸事業の方針（事業の目的、対象とする世帯や住宅の属性等）に則り、借り上げる住宅に対してどの程度の性能を求めるかを検討し、「借上げ要件」として設定する（下図参照）。
長期にわたり転貸活用することを考慮すると、当該住宅が、少なくとも物理的に安全かつ持続的な生活が可能な状態であることを確認しておくことが必要である。したがって、「劣化対策」と「耐震性」については、借上げ要件として一定の水準を定めることが考えられる。
なお、その他の性能項目（「省エネルギー性」、「バリアフリー性」等）については、転貸事業者等の判断により、必要に応じて借上げ要件とすることが考えられる。

●「借上げ要件」の設定
特に確認しておくことが重要と住宅の性能項目等（※）

考えられる項目

1.劣化対策
2.耐震性「借上げ要件」

3.省エネルギー性
4.バリアフリー性
5.維持管理・更新の容易性

転貸事業者等が、借り上げる住宅に求める性能等を定め、適宜設定

１.○○○○○・・・
２.△△△△△・・・
３.×××××・・・

6.可変性

４.□□□□□・・・

7.住戸面積・・・

8.居住環境・・・

9.維持保全計画

借上げ要件設定の方針（例）
例１：少なくとも物理的に安全かつ生活可能な状態で長期にわたり賃貸活用ができるよう、「劣化対策」と「耐震性」について一定の要件を設ける
例２：物理的な安全性だけでなく、「省エネルギー性」についても一定の要件を設ける
・・・等※「長期優良住宅の認定基準」における「性能項目等」を並び替えている

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③既存の仕組みと「借上げ要件」、および「建物診断」との関係
住宅の性能は、客観的な診断方法・判断基準にもとづき評価される。
したがって転貸事業者等は、借上げ要件（住宅の性能等に関する一定の基準）を設定する際には、その診断方法・判断基準を併せて定めることとなる。
実際には、住宅の性能を評価するための既存の仕組み（住宅性能表示制度等）等を参照しながら、借上げ要件と建物診断（診断方法・判断基準）について、定めることとなる。

●借上げ要件と建物診断との関係
既存の仕組み

住宅の性能

性能を評価

参照
転貸事業者等が設定

借上げ要件

診断方法・判断基準

参照

性能を評価

（４-２.転貸事業者等が住宅を借り上げる際の要件 参照）

建物診断（４-３.建物診断 参照）

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（２）住宅の性能を示す既存の仕組み等
ここでは、既存住宅の性能を示す仕組み等として、既存住宅の性能表示制度（注１）、および、
住宅金融支援機構の適合証明業務における「耐久性基準」（注２）について、その概要を示す。
また、住宅の性能項目を考える際の参考として、「長期優良住宅建築等計画」（注３）の認定の際に用いられる「長期優良住宅の認定基準」について、その概要を示す。

注１：ここでは、以下より抜粋（一部編集）し示している。詳細については、以下を参照のこと。
「住宅性能表示制度 建設住宅性能評価解説 2008（既存住宅・現況検査）」／監修：国土交通省住宅局住宅生産課、国土交通省国土技術政策総合研究所、独立行政法人建築研究所
編集：建設住宅性能評価解説（既存住宅・現況検査）編集委員会
編集協力：財団法人日本建築センター
発行：サンパートナーズ株式会社／平成 20 年
注２：ここでは、以下より抜粋（一部編集）し示している。詳細については、以下を参照のこと。
「適合証明技術者実務手引き 平成 20 年度改訂版」／
監修：（独）住宅金融支援機構、編集：（財）住宅金融普及協会、（社）日本建築士事務所協会連合会
注３：「長期優良住宅の認定基準」は「長期優良住宅建築等計画」の認定の際に用いられる基準であり、「長期優良住宅建築等計画」は、これから建築をしようとする住宅に係る計画である。
（参考：「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」）
第５条 住宅の建築をしてその構造及び設備を長期使用構造等とし、自らその建築後の住宅の維持保全を行おうとする者は、国土交通省令で定めるところにより、当該住宅の建築及び維持保全に関する計画（以下「長期優良住宅建築等計画」という。）を作成し、所管行政庁の認定を申請することができる。
２ 住宅の建築をしてその構造及び設備を長期使用構造等とし、建築後の住宅を譲り受けてその維持保全を行おうとする者（以下「譲受人」という。）に譲渡しようとする者（以下「分譲事業者」という。）は、当該譲受人と共同して、国土交通省令で定めるところにより、長期優良住宅建築
等計画を作成し、所管行政庁の認定を申請することができる。

１

既存住宅の性能表示制度①制度の目的
既存住宅の性能表示制度は、既存住宅の売買、リフォーム、維持管理に際して、消費者の判断の目安となる情報が提供されるよう、「住宅の品質確保の促進に関する法律」にもとづく住宅性能表示制度の一環として、既存住宅の現況・性能に関して専門家が客観的な検査・評価を行う制度として創設された。
この制度は、・既存住宅の売買契約の当事者間における物件情報の共有化により、売買契約の透明化・円滑化を図り、既存住宅の円滑な流通や住替えを促進すること
・既存住宅の居住者が住まいの傷み具合等を適時適切に把握することにより、適切な維持修
繕やリフォームを支援し、住宅ストックの質の確保、向上を促進することを目的としている。

82

②対象とする住宅
既存住宅の性能表示制度は、売買時の情報開示やリフォーム前後の診断等、様々なニーズに的確に対応すべきこと、住宅の財産的価値に影響を及ぼす可能性があること等を考慮し、規模、建て方、新築時の状況、築後年数や履歴等を問わず、すべての既存住宅を対象とすることとしている。
③既存住宅に係る評価・表示事項
既存住宅に係る評価・表示事項については、大きく２種類に分類される。一つは、外壁、屋根等住宅の部位毎に生じているひび割れ、欠損等の劣化事象や不具合事象（以下「劣化事象等」という）の状況を評価・表示する「現況検査により認められる劣化等の状況に関すること」であり、もう一つは、これまでの新たに建設される住宅を対象とする基準に位置付けられている性能表示
事項と同様のものである「個別性能に関すること」である。
●既存住宅に係る評価・表示事項

出典：「住宅性能表示制度 建設住宅性能評価解説 2008（既存住宅・現況検査）」／監修：国土交通省住宅局住宅生産課、国土交通省国土技術政策総合研究所、独立行政法人建築研究所
編集：建設住宅性能評価解説（既存住宅・現況検査）編集委員会
編集協力：財団法人日本建築センター
発行：サンパートナーズ株式会社／平成 20 年

83

ア

「現況検査により認められる劣化等の状況に関すること」
既存住宅については、新築住宅と異なり、一般に経年的な劣化や不具合が起こり得るものであり、また、それらが既存住宅における様々な性能の発現に影響することから、その把握は不可欠なものであると考えられる。また、既存住宅については、その物的な傷み具合等の状態を客観的に把握したいというニーズが高いといわれている。
これらを考慮し、既存住宅特有の性能表示事項として、新たに、外壁、屋根などの住宅の部位毎に生じているひび割れ、欠損等の劣化事象等の状況を評価・表示する「現況検査により認められる劣化等の状況に関すること」という項目が位置づけられている。
●「現況検査により認められる劣化等の状況に関すること」「現況検査により認められる劣化等の状況」⇒

既存住宅を対象とする性能評価を申請する際の必須項目

・外壁、屋根など住宅の部位毎に生じている劣化事象等について、目視及びいくつかの検査機器を併用して検査し表示する。
・部位等・事象別の判定結果を表示するとともに（P85 参照）、このうちの一定の項目（注１）の結果をもとに現況の総合的な判定（注２）を行いその結果を表示する。
注１：「特定劣化事象等」：①構造躯体に何らかの関連のあるもの、②雨水浸入に関連があるもの
注２：ただし、共同住宅等における総合判定にあたっては、その事象が与える住宅全体への影響に鑑み、共用部分に係る項目のみを対象としているほか、将来の補修等による対応の可能性等を考慮し、「適切な維持管理に関する計画等」があるか否かを併せて確認することとしている。
なお、適切な維持管理に関する計画等が無い場合は、対象とする項目は、一戸建ての住宅の場合と同様の考え方によることとなっている。

「特定現況検査により認められる劣化等の状況（腐朽等・蟻害）」⇒

既存住宅を対象とする性能評価を申請する際の選択項目

・特定の劣化事象等（現在のところ腐朽等・蟻害が対象。）について詳細な検査を行い表示する・木造の構造部分を有する住宅にのみ適用

84

●部位等・事象別の判定（一戸建ての住宅）の概要（注）
劣化事象等

部位等
１．基礎のうち屋外に面する部分※※仕上げ別に確認

著しいひび割れ、欠損、剥がれ等

２．壁、柱、梁及び基礎のうち屋外 著しいひび割れ,欠損,浮き,剥がれ,割れ,腐食等に面する部分※シーリング材の破断、接着破壊

特定劣化事
象等
●
●
●

手すりの著しいぐらつき等
３．屋根※

著しい割れ、欠損、ずれ、剥がれ、腐食、防水層の破断等●

４．壁、柱及び梁のうち屋内に面す ひび割れ、欠損、割れ、剥がれ、腐食、等る部分※

傾斜（6/1000 以上）

●

漏水等の跡
５．屋内の床※著しい沈み、割れ、欠損、剥がれ、ひび割れ、等
傾斜（6/1000 以上）

６．天井※

著しいひび割れ、欠損、剥がれ、腐食、等

７．軒裏※

著しいひび割れ、欠損、浮き、剥がれ、腐食、等

８．階段

構造体：著しい欠損、腐食等

●

漏水等の跡
漏水等の跡
踏面：著しい沈み、欠損、腐食等
転落防止用手すり：手すりの著しいぐらつき
手すり・支持部分の著しい腐食等
９．バルコニ－直下が屋内：床の防水層の破断●

直下が屋内でない：支持部分の欠損、腐食等
著しい床の沈み、欠損、腐食等
手すりの著しいぐらつき
手すり・支持部分の著しい腐食等
10．屋外に面する開口部（雨戸等 建具の周囲の隙間、建具の著しい開閉不良を除く。）

手すりの著しいぐらつき
手すり・支持部分の著しい腐食等

11．雨樋

破損

12．土台及び床組

土台及び床組の著しい接合部の割れ・腐食等●

13．小屋組

雨漏り等の跡、小屋組の著しい接合部の割れ・腐食等●

14．給水設備

漏水、赤水、給水流量の不足

15．排水設備

漏水
排水の滞留
浄化槽：本体⇒損傷、腐食、ばっ気装置：作動不良

16．給湯設備

漏水、赤水

17．機械換気設備

作動不良、ダクトの脱落

18．すべての部位等

他の部位等の検査を通じて認められる腐朽等、蟻害●

他の部位等の検査を通じて認められる鉄筋の露出●

その他上記に類する事象●

注：評価方法基準（平成 13 年国土交通省告示第 1347 号）にもとづき作成

85

イ「個別性能に関すること」
新築住宅を対象とする性能表示制度における性能表示事項の一部について、既存住宅を対象とする性能表示制度においても、同様に性能評価を行うことが可能な性能表示事項が位置付けられている。
この個別性能に関する性能表示事項は、様々な場面で利用者のニーズに柔軟に対応できるよう、
項目毎にそれぞれ選択項目として位置付けられている。

86

２

適合証明業務における耐久性基準

適合証明業務とは、（独）住宅金融支援機構（以下、「機構」）が行うフラット 35（中古住宅）、
財形住宅融資（中古住宅）、リフォーム融資等に係る融資の申込者等の依頼に基づき、物件調査（書類調査及び現地調査）を実施して、当該住宅等が機構の定める基準に適合するか否かについて判定を行うものである。判定した結果は「適合証明書」として申込者等に発行する。
この「適合証明書」の作成にあたっては、建築士の技術的な専門知識を持つ、登録機関（（社）
日本建築士事務所協会連合会及び（社）日本建築士会連合会）に登録している「適合証明技術者」
等（注）が行うこととなっている。
注：・適合証明業務については、適合証明技術者のほか、機構と協定を締結した民間確認検査機関も業務を行うことができる。
・適合証明技術者はフラット 35S（優良住宅取得支援制度）に関して物件調査を行うことができない。フ
ラット 35S の希望がある場合は、検査機関において物件調査を行うこととなる。

●フラット 35（中古住宅）の融資対象となる住宅の要件

次頁に掲載

出典：適合証明技術者実務手引き 平成 20 年度改訂版／
監修：（独）住宅金融支援機構、編集：（財）住宅金融普及協会、（社）日本建築士事務所協会連合会

87

●耐久性基準【設計図書がない場合用】

出典：適合証明技術者実務手引き 平成 20 年度改訂版／
監修：（独）住宅金融支援機構、編集：（財）住宅金融普及協会、（社）日本建築士事務所協会連合会

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（参考）長期優良住宅の認定基準

ここでは、住宅の性能項目を考える際の参考として、「長期優良住宅建築等計画」の認定の際に用いられる「長期優良住宅の認定基準」を示す。
なお、「長期優良住宅建築等計画」は、これから建築をしようとする住宅に係る計画である。
●「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」（長期優良住宅法）の概要

次頁に概要を掲載

出典：長期優良住宅の普及の促進に関する法律の概要（http://www.mlit.go.jp/common/000033063.pdf）

89

●長期優良住宅の認定基準の概要
性能項目等
劣化対策

耐震性

維持管理・更新の容易性

可変性

バリアフリー性省エネルギー性
居住環境

住戸面積

維持保全計画概要○数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
・通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも 100 年程度となる措置。
〔鉄筋コンクリート造〕
・セメントに対する水の比率を低減するか、鉄筋に対するコンクリートのかぶりを厚くすること。
〔木造〕
・床下及び小屋裏の点検口を設置すること。
・点検のため、床下空間の一定の高さを確保すること。
○極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
・大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じる。
〔層間変形角による場合〕・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ
1/100 以下(建築基準法レベルの場合は 1/75 以下)とすること。
〔地震に対する耐力による場合〕
・建築基準法レベルの１．２５倍の地震力に対して倒壊しないこと。
〔免震建築物による場合〕
・住宅品確法に定める免震建築物であること。
○構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること
・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること等○居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられている
こと。
〔共同住宅〕
・将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること。
○将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースを確保すること。
○必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
・省エネ法に規定する平成 11 年省エネルギー基準に適合すること。
○良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。
○良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
〔戸建て住宅〕
・75 ㎡以上（2 人世帯の一般型誘導居住面積水準）〔共同住宅〕
・55 ㎡以上（２人世帯の都市居住型誘導居住面積水準）※ 少なくとも１の階の床面積が 40 ㎡以上(階段部分を除く面積)※戸建て住宅、共同住宅とも、地域の実情に応じて引上げ・引下げを可能とする。ただし、戸建て住宅 55 ㎡、共同住宅 40 ㎡(いずれも１人世帯の誘導居住面積水準)を下限とする。
○建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
・維持保全計画に記載すべき項目については、①構造耐力上主要な部分、②雨水の浸入を防止する部分及び③給水・排水の設備について、点検の時期・内容を定めること。
・少なくとも 10 年ごとに点検を実施すること。

90

（３）借上げ要件の設定例
転貸事業者等は、（１）にて示した借上げ要件設定の考え方、および（２）で示した既存の仕組
み等にもとづき、借上げ要件の設定を行う。
ここでは、物理的に安全かつ生活可能な状態で長期にわたり賃貸活用ができる最低限の水準として、「耐震性」、「劣化対策（一戸建て住宅のみ）」、「維持保全計画（マンション等のみ）」について一定の要件を設けることを想定した場合の借上げ要件の設定例を示す。
●借上げ要件の設定例＜方針（例）＞◇一戸建ての住宅の場合・少なくとも物理的に安全かつ生活可能な状態で長期にわたり賃貸活用ができる最低限の基準として、「劣化対策」と「耐震性」について一定の要件を設ける。
◇マンション等の場合・外壁等に劣化事象等があったとしても、共用部分については、賃貸活用を希望する１区分所有者
では補修できないため、耐震性を有することを前提とした上で、今後、適正に維持管理されていくための体制があること（「維持保全計画」）を確認する。

＜具体的な借上げ要件（例）＞
耐震性【一戸建ての住宅、マンション
等共通】●概要：以下のいずれかに該当。
・「新耐震基準」（昭和 56 年 6 月 1 日施行）に適合、あるいは所定の書類等により一定の耐震性能が証明されている（一戸建て・マンション共通）・「一般診断」における上部構造評点が 0.7 以上であること（一戸建てのみ）イ）住宅が次の①、②のいずれかにより、耐震性を有するものと確認されたもの。
①昭和 56 年 6 月 1 日（「新耐震基準」施行）以降に着工された住宅②①以外で以下のａからｄのいずれかに該当するもの
ａ建築物の耐震改修の促進に関する法律にもとづく耐震診断（一般診断）において、上部構造の評
点が 0.7 以上である住宅。但し、0.7 以上 1.0 未満のものについては、入居者募集の際にその旨を告知することを条件とする。
ｂ増築等により昭和 56 年 6 月 1 日以降に確認申請を行い確認済証の交付を受けている住宅。
ｃ住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく既存住宅性能表示制度における、「1-1 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」が「等級１」以上の耐震性を有することが確認できる建設住宅性能評価書が交付されている住宅。
ｄ上記に類する耐震性を有することが確認できる証明書などが交付されている住宅。
ロ）以下のすべてを満たすこと。
・上記イ）に示す書類等の交付時期等の時点から著しい変更がないこと
・現況とイ）に示す書類等の添付図面に大幅な相異がないこと
・必要な建築確認手続きを経ずに増改築等を行っていないこと
・明らかに耐震性に影響の及ぼす劣化事象等が目視などにより認められないこと

劣化対策【一戸建ての住宅のみ】●概要：既存住宅の性能表示制度の部位等・事象別の判定における特定劣化事象等、および、設備配管

維持保全計画【マンション等
のみ】●概要：管理規約、長期修繕計画、設備点検、修繕積立金について所定の条件を満たすこと
住宅の維持管理体制について、以下の条件を満たしていることイ）管理規約があり、転貸事業者等が定める所定の記載がされていること
ロ）長期修繕計画があり、転貸事業者等が定める所定の記載がされていること
ハ）設備の点検の実施について、転貸事業者等が定める所定の方法で、適切な点検が実施されていることが確認できることニ）修繕積立金があり、管理費と区分経理されていることの漏水が認められないこと
住宅の各部位において、以下のイ）、ロ）の劣化事象等が認められないものであること。
イ）住宅性能表示制度における特定劣化事象が認められないこと
特定劣化事象等（住宅性能評価方法基準 11-1（2）イ②で定義される劣化事象等をいう）が認められないこと
ロ）設備配管の漏水が認められないこと

91

４－３

建物診断

ここでは、建物診断の基本的な考え方について解説する。具体的な実施手順等については、「４－６. 建物診断～補修・補強工事の具体的な手順」を参照されたい。
（１）建物診断の考え方
住宅所有者は、転貸事業者等が定める建物診断等を実施（注）し、当該住宅が借上げ要件を満たしているか確認する。建物診断の結果、借上げ要件を満たしていないことが判明した場合は、借上げ要件を満たすように補修・補強工事を実施することが求められる。
なお、分譲マンション等の区分所有建物については、共用部分の管理は管理組合の規約、決議に従う必要があり、耐震診断の実施についても同様である。このため、マンションについては、
耐震性や劣化対策が確保されているものについて、将来的に、適正に維持管理されていくための体制があることを確認する等により、長期的に転貸が可能かどうか判断するということも考えられる。
以下の表にて、主な性能項目別に、想定される診断・調査方法を例示する。
注：専門的な技術を要するため、住宅所有者が、登録住宅性能評価機関や建築士事務所等に建物診断を依頼することが望ましい。特に、耐震診断については都道府県等において診断事務所の登録等を行っているので、登録されている資格者等に依頼することが望ましい。

●主な性能項目別の診断・調査方法例
性能項目等（※）
1.劣化対策想定される診断・調査方法（例）・性能表示制度の評価方法基準（既存住宅）にもとづく現況検査・ハウスメーカー等が独自に定める定期診断（当該メーカーの住宅の場合）

2.耐震性・性能表示制度の評価方法基準（既存住宅）にもとづく耐震等級の判断
・耐震改修促進法にもとづく耐震診断（劣化診断・耐震性評価）
・工業化住宅の耐震診断法（（社）プレハブ建築協会）にもとづく耐震診断
・特殊な改修工法を採用する場合、それぞれの工法に応じた診断

３.省エネルギー性

・図面等や現地調査による確認（断熱材の有無、断熱材・開口部の仕様等）

４.バリアフリー性

・設計図書（断面図、矩計図、構造伏図等）、現場での計測等による確認（EV 設置の有無、EV がある場合はかごの大きさ、出入り口のスペース、共用廊下がある場合は幅員等）

５.維持管理・更新の容 ・性能表示制度の評価方法基準（既存住宅）にもとづく、設計図書（平面図、設備図
易性
６.可変性

等）等の確認、目視等
・設計図書（断面図、矩計図、構造伏図等）、現場での計測等による確認（躯体天井高さ等）

７.住戸面積・設計図書（断面図、矩計図、構造伏図等）、現場での計測等による確認

８.居住環境・地区計画、景観計画等の規制の有無の確認

９.維持保全計画

・将来の改修計画や長期修繕計画書等の確認※「長期優良住宅の認定基準」における「性能項目等」を並び替えている。

92

（２）診断項目等の例
ここでは、「４－２（３）借上げ要件の設定例」に対応した、建物診断等の項目を、建て方形式（一戸建て住宅／マンション等）別に示す。
①一戸建ての住宅の場合●建物診断等の概要
ア

劣化対策に係る診断（以下、「劣化診断」とする）◇借上げ要件の概要（「４－２（３）借上げ要件の設定例」参照）
・既存住宅性能表示における特定劣化事象等、および、設備配管の漏水が認められないこと◇診断等の項目
・住宅性能表示制度の現況検査（既存住宅）の評価方法基準（注）に基づく現況検査を基本として構成するものとする。
・現況検査項目のうち、「特定劣化事象等」（①構造躯体に何らかの関連がある、または②雨水浸入に関連があるもの）と、設備配管の漏水に関する項目について、診断を行う（具体的な診断項目は次ページの表を参照）。

注：平成 13 年国土交通省告示第 1347 号◇準拠する判断基準
・評価方法基準の「第５ 現況検査」により認められる劣化事象等の状況に準ずる。

93

●劣化診断項目の例（一戸建ての住宅）
性能表示制度における部位等・事象別の判定（概要）※仕上げ別に確認
特定劣化事
象等

診断項目

１．基礎のうち屋外に面する部分※ 著しいひび割れ、欠損、剥がれ等●○

２．壁、柱、梁及び基礎のうち 著しいひび割れ,欠損,浮き,剥がれ,割れ,腐食等

●

○

●

○

●

○

●

○

●

○

●

○

劣化事象等

部位等

屋外に面する部分※

シーリング材の破断、接着破壊
手すりの著しいぐらつき等

３．屋根※

著しい割れ、欠損、ずれ、剥がれ、腐食、防水層の破断等

４．壁、柱及び梁のうち屋内に ひび割れ、欠損、割れ、剥がれ、腐食、等
面する部分※

傾斜（6/1000 以上）
漏水等の跡

５．屋内の床※著しい沈み、割れ、欠損、剥がれ、ひび割れ、等
傾斜（6/1000 以上）

６．天井※

著しいひび割れ、欠損、剥がれ、腐食、等
漏水等の跡

７．軒裏※

著しいひび割れ、欠損、浮き、剥がれ、腐食、等
漏水等の跡

８．階段

構造体：著しい欠損、腐食等
踏面：著しい沈み、欠損、腐食等
転落防止用手すり：手すりの著しいぐらつき
手すり・支持部分の著しい腐食等

９．バルコニ－直下が屋内：床の防水層の破断
直下が屋内でない：支持部分の欠損、腐食等
著しい床の沈み、欠損、腐食等
手すりの著しいぐらつき
手すり・支持部分の著しい腐食等

10．屋外に面する開口部（雨 建具の周囲の隙間、建具の著しい開閉不良戸等を除く。）

手すりの著しいぐらつき
手すり・支持部分の著しい腐食等

11．雨樋

破損

12．土台及び床組

土台及び床組の著しい接合部の割れ・腐食等●○

13．小屋組

雨漏り等の跡、小屋組の著しい接合部の割れ・腐食等●○

14．給水設備

漏水、赤水、給水流量の不足

15．排水設備

漏水○（漏水のみ）○

排水の滞留
浄化槽：本体⇒損傷、腐食、ばっ気装置：作動不良
16．給湯設備

漏水、赤水○

17．機械換気設備

作動不良、ダクトの脱落

18．すべての部位等

他の部位等の検査を通じて認められる腐朽等、蟻害●○

他の部位等の検査を通じて認められる鉄筋の露出●○

その他上記に類する事象●○（漏水のみ）

借上げ要件に対応する診断項目（特定劣化事象等＋設備配管の漏水）

94

イ

耐震性に係る診断（以下、「耐震診断」とする）◇借上げ要件の概要（「４－２（３）借上げ要件の設定例」参照）
・以下のいずれかに該当。
ⅰ）「新耐震基準」（昭和 56 年 6 月 1 日施行）に適合、あるいは所定の書類等により一定の耐震性能が証明されている（一戸建て・マンション共通）ⅱ）「一般診断」における上部構造評点が 0.7 以上であること（一戸建てのみ）◇診断等の項目ⅰ）「新耐震基準」に適合しているか、または一定の耐震性を有しているか、所定の書類等により確認する（用いると考えられる書類等については、次ページの表を参照）。
ⅱ）書類等で「新耐震基準」に適合しているか確認できない場合は、住宅耐震改修促進法に基づく告示 2089 号に位置付けられる耐震診断法「一般診断法」に準じて診断を行う（注）。

注：「一般診断法」の対象は、木造住宅で、在来軸組構法、枠組壁工法、伝統的構法とし、階数は２階建てまでとされている。

◇準拠する判断基準
ⅰ）転貸事業者等が判断に用いる書類を定める
ⅱ）建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）に基づく告示 2089 号に位置付けられる耐震診断法「一般診断法」に準ずる。

95

●耐震性の確認に用いる書類（例）
新耐震基準施行（昭和 56 年６月○確認済証（または建築確認通知書）（図面があれば添付）の写し

１日）以降の着工であることを確○登記簿謄本の写し

認する書類
一定の耐震性能を有しているか確認する書類

等○住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、品確法）の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅性能評価書○建築物の耐震改修の促進に関する法律（以下、耐震改修促進法）にもとづく告示 2089 号に位置づけられる耐震診断法（一般診断法）による耐震診断報告書○地震保険割引のための耐震性能評価書○住宅に係る耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類
・耐震改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額を受けるための証明書（地方税法施行規則附則の規定に基づく証明書）
・耐震改修工事を行った住宅に対する所得税の軽減を受けるための住宅
耐震改修証明書（地方公共団体の長が発行するもの）○その他の減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類
・住宅ローン減税制度、特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例、住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例を受けるための証明書（国土交通省告示第３９４号様式）
・中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産
取得税の特例措置を受けるための証明書（国土交通省告示第３８５号
様式）
・住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置を受けるための証明書（登録免許税関係・国土交通省住宅局長通知－別添４
様式）
・住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合することを証明する書類（融資の対象であることを示す適合証明書）
等（参考）「一般診断法」以外の耐震診断法の例「４－２（３）借上げ要件の設定例」、および 95 ページで示した診断項目等では、建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）に基づく告示 2089 号に位置付けられる耐震診断法「一般診断法」を用いることとしている。
しかし「一般診断法」は、在来軸組構法、枠組壁工法、伝統的構法で、階数は２階建てまでの木造住宅を対象とした診断方法であり、工業化住宅や、木造以外の構造の建物には適用できない。
したがってここでは、次頁以降に参考として、「一般診断法」以外の耐震診断法の例を示す。

96

＜工業化住宅＞
診断法
木質系工業化住宅の耐震診断法／（社）プレハブ建築協会

鉄鋼系工業化住宅の耐震診断法／（社）プレハブ建築協会

コンクリート系工業化住宅の耐震診断法①大型コンクリートパネル造②リブ付中型コンクリートパネル造③臥梁付中型コンクリートパネル
造／（社）プレハブ建築協会

適用範囲
・木造系工業化住宅に適用する。
・混構造住宅については立面的な混構造に限り、木質系工業化住宅部分は適用範囲に含めることとするが、それ以外の部分は適用範囲外とする。
・対象とする住宅の階数は３階までとし、そのすべての階を対象とする。
・本診断法によらず、昭和 56 年６月以降の旧建築基準法第 38 条の規定に基づき認定された基準に適合することが確認された木質系工業化住宅は地震に対して安全な構造であると判断できるものとする。
・工業化住宅性能認定を受けた鉄鋼系工業化住宅に適用する。
・なお、昭和 56 年６月以降の旧建築基準法第 38 条の規定に基づき認定
または工業化性能認定された基準に適合することが確認された鉄鋼系
工業化住宅は、地震に対して安全な構造であると判断できるものとする。
①～③共通
・昭和 56 年６月以降の旧建築基準法第 38 条に基づき認定された基準に適合することが確認されたコンクリートパネル造工業化住宅は、地震に対して安全な構造であると判断できるものとする。
①大型コンクリートパネル造
・１階を RC 造とした場合等の混構造住宅については、立面的な混構造に限り、大型コンクリートパネル造部分を適用範囲に含めることとする。
・対象とする住宅の階数は３階までとする。

＜木造以外の構造の住宅＞
診断法
既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準 同解説／発行：（財）日本建築防災協会
監修：国土交通省住宅局建築指導課

耐震改修促進法のための既存鉄骨造建築物の耐震診断および耐震改修指針・同解説／発行：（財）日本建築防災協会
監修：国土交通省住宅局建築指導課

適用範囲●通常の設計・施工法により建設された、原則として５～６階建以下の中低層既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断に適用する。
●たとえば以下のような建物は、適用可否の検討が必要である。
・平面または立面の特殊な場合
・コンクリートコアの圧縮強度が平均値で 13.5N/mm2 を下回る建物・不同沈下が著しく、構造亀裂の生じている建物
・火害を受け、亀裂、剥落等の痕跡の残っている建物
・竣工後 30 年以上経過したもので、老朽化の著しい建物
・塩害やアルカリ骨材反応の影響により、鉄筋の腐食が著しい建物・凍害などによりコンクリート断面欠損が著しい建物
等
高さ 45m 以下の一般ビル建築物に適用し、下記の（１）～（３）、および軽量形鋼、薄板材からなる建物に対しては適用の対象外としている。
（１）耐震性が良好であると判断
以下の建物で、竣工後増改築または火災等の被災の経験がなく、かつ外観上異常が認められず、施工が良好な場合
・昭和 56 年６月１日建築基準法施行令改正以降の耐震設計法で設計された建物
・建築基準法第 38 条に基づく建設大臣の認定を受けた建物
・工業化住宅等一般認定の建物
・日本建築センターの評定を受けた建物（２）耐震性劣化が著しい・経年変化により耐久性劣化（塩害、経年等による変形、断面欠損）が著しい・被災（地震、強風、積雪、火災等）により骨組が著しく損傷（３）精密診断が必要
・構造が特殊な場合等本診断法の適用が困難 等

97

②マンション等の場合●建物診断等の概要
ア

耐震性に係る診断◇借上げ要件の概要（「４－２（３）借上げ要件の設定例」参照）
・「新耐震基準」（昭和 56 年 6 月 1 日施行）に適合、あるいは所定の書類等により一定の耐震性能が証明されていること◇診断等の項目
・「新耐震基準」に適合しているか、または一定の耐震性を有しているか、所定の書類等により確認する（用いると考えられる書類等については、96 ページの表を参照）。

◇準拠する判断基準
・転貸事業者等が判断に用いる書類を定める

イ

維持保全計画に係る確認◇借上げ要件の概要（「４－２（３）借上げ要件の設定例」参照）
・管理規約、長期修繕計画、設備点検、修繕積立金について所定の条件を満たすこと◇確認する項目
・管理規約の記載内容、長期修繕計画の当該計画の作成時期及び計画期間、外壁その他の修繕に多額の費用を要する部位等に係る修繕工事の実施予定時期、昇降機に係る検査、消防用設備等に係る点検、簡易専用水道に係る検査、修繕積立金の有無、管理費との区分経理の実施状況等について、確認を行う（具体的な確認項目は次ページの表を参照）。

◇参考とする告示
・「住宅性能評価を行った住宅に関する基本的な事項及びその確認の方法を定める等の件」（平成14 年国土交通省告示第 731 号）に準ずる

98

●維持保全計画に係る確認項目の例（マンション等）
平成 14 年国土交通省告示第 731 号に示されている項目の確認として、「住宅性能表示制度 建設住宅性能評価解説 2008（既存住宅・現況検査）」において解説されている内容

管理規約について

確認事項
管理規約の有無
改定履歴
記載内容

長期修繕計画について

長期修繕計画の有無

設備の点検の実施について

外壁の修繕工事の予定
屋根の修繕工事の予定
給水管の修繕
工事の予定
排水管の修繕
工事の予定
昇降機の検査及び報告
消防用設備等の点検及び報告簡易専用水道（※3）の検査

修繕積立金について修繕積立金の有無
修繕積立金の経理
修繕積立金の戸あたり平均
月額等

確認項目

確認内容
管理規約（区分所有法にて規定する規約。改定があった場合は改定後のもの。）及び管理規約で必要な内容が確認できない場合は、これに基づく使用細則等の有無
管理規約の改定履歴
敷地、建築物、共用部分及び付属施設の範囲
管理費及び特別修繕費（※1）を納入しなければならない旨
修繕積立金の使途が計画修繕等に限られている旨
修繕積立金と管理費を区分経理しなければならない旨
管理組合が管理する建物の敷地等及び共用部分等の修繕及び変更が管理組合の行
わなければならない業務である旨
管理費、特別修繕費（※1）及び使用料の額、当該費用の賦課及び徴収の方法、計画修繕等に係る資金の調達の方法並びに収支決算及び収支予算が集会における議決事項である旨
計画期間が 20 年以上であること

修繕工事の実施予定時期、予定額が明記されていること
修繕工事の実施予定時期、予定額が明記されていること
修繕工事の実施予定時期、予定額が明記されていること
修繕工事の実施予定時期、予定額が明記されていること
建築基準法第 12 条第 3 項に基づく昇降機の検査及び報告について、直近の定期検査報告書の検査日が過去 2 年以内であること【経過年数（※2）1 年未満である場合は確認不要。】
消防法第 17 条の 3 の 3 に基づく点検及び報告について、直近の消防用設備等点
検結果報告書の点検期間の終期が、過去 3 年 6 ヶ月以内であること【経過年数（※2）3 年未満である場合は確認不要。】
水道法第 34 条の 2 第 2 項に基づく簡易専用水道の点検について、専用水道検査
結果書等の検査日が過去 2 年以内であること【経過年数（※2）1 年未満である場
合、簡易専用水道（※3）に該当しない場合は確認不要。
】
修繕積立金があること
検査会計期間（※4）の直前の会計期間の収支決算において、修繕積立金が管理費と区分経理されていること【経過年数（※2）1 年未満の物件は非該当】
検査会計期間（※4）の予算書による確認
イ）予算書の有無
ロ）予算書における修繕積立金の戸あたり平均月額が、適切な金額以上であること検査会計期間の直前の会計期間の予算書、決算書による確認
イ）予算書、決算書の有無【経過年数（※2）1 年未満の物件は非該当】ロ）決算書における修繕積立金の戸あたり平均月額が、適切な金額以上であること【経過年数（※2）1 年未満の物件は非該当】
ハ）修繕積立金の充足率が 0.95 以上であること 【ロ）が NG の時のみ】

●

●
●

●
●（注）
注：現時点で有効な長期修繕計画の有無を確認●（注）
注：工事予定の記載を確認●（注）
注：工事予定の記載を確認●（注）
注：工事予定の記載を確認●（注）
注：工事予定の記載を確認
●

●

●

●
●（注）
注：会計期間の予算書においても区分経理を確認※1：一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕その他の建物の敷地等・共用部分等の特別の管理に必要とされる経費に充当する
ため区分所有者が管理組合に納入する費用※2：竣工時から制度利用申込日迄の年数※3：以下の全てに該当する水道①報告書「水道事業月報の提出について」が無い、②メーターボックス内の水道局のシールのある水道メーターがない、③受水槽が 10 ㎥より大きい※4：修繕積立金の係る収支会計の期間のうち、住宅性能評価の申請日が属する期間

99

借上げ要件に対応する確認項目（転貸事業者等が必要と考えられる項目を選定する）

（３）建物診断の実施者
ここでは、建物診断の実施者について、所定の要件を充足する者（または建築士事務所等）を定め、情報提供している事例を紹介する。
なお、診断費用については、診断機関によって個別に設定されており、住宅所有者が適宜確認することが必要である。

建物診断実施者要件

情報提供 HP

既存住宅の住宅性能評

登録住宅性能評価機関

住宅性能評価機関等連絡協議会、一般社

価を実施する登録住宅

団法人住宅性能評価・表示協会 HP

性能評価機関（ http://www.hyouka.gr.jp/kikan/hyou
ka_search.html）「耐震診断、耐震改修（社）日本建築士事務所協会連合会、（社） （財）日本建築防災協会 HPを実施する建築士事務

日本建築構造技術者協会、（社）日本建築（ http://www.kenchiku-bosai.or.jp/se

所」

士会連合会及び（社）岐阜県建築士事務

ismic/jimusyo.html）

所協会等と協力し、掲載についての了解事項を了解し、掲載申込みのあった耐震
診断・耐震改修を実施する建築士事務所の名簿を掲載東京都木造住宅耐震診

東京都から「指定登録機関」の指定を受（財）東京都防災・建築まちづくりセン

断事務所登録制度にもけた（財）東京都防災・建築まちづくり

ターHPとづく「耐震診断事務センターが都内の建築士事務所に所属す（ http://www.tokyo-machidukuri.or.jp

所」

る建築士を対象に実施する講習会と修了/tatemono/mokuzou_taishin_koushuukai

考査を実施。

.html）

考査に合格した「耐震診断技術者」が所属する建築士事務所を登録し、名簿を公開。

100

（４）住宅の維持管理をサポートする取り組み事例
北海道では、「北方型住宅」の普及・促進とともに、その維持管理をサポートする取り組みを展開している。
ここではその取り組みの概要を示す。
●「北方型住宅サポートシステム」の概要
北海道では昭和 63 年から、産学官が一体となって、豊かな住まい・住まいづくりの実現を目
指し、「北方型住宅」の開発・普及が進められてきた。
高齢社会や地球環境問題など、これからの社会の中での住宅のあり方を見直す必要が生じてきており、また、北方型住宅の展開の方向性を見直すために平成 14～15 年度に産学官で構成し開催した「北方型住宅会議」では良質な資産として住宅が建てられることや高断熱・高気密をはじめとしたさらなる性能向上と技術の普及が必要であるという議論があった。
これらを受けて、北海道では平成 15 年度に北方型住宅の新たな展開の方向性を取りまとめ、
その目的として次の二つを掲げた。
・新築住宅について、北海道の住宅の目標像である北方型住宅を再構築し、北海道にふさわしい住ま
いづくりの推進と建築技術の向上を図る。
・既存住宅について、性能向上のための改善の推進に取組み、住宅ストック全体の質の向上を図る。

また、これからの北方型住宅の展開においては、住まい手自らが住まい方を考え、適切な維持管理を行うなど、暮らしの中で住宅に積極的に関わっていくことを考え、推進することとした。
このような背景のもと、北方型住宅の住まいと住まいづくりを進めるためのガイドラインとして「北方型住宅基準」が新たに制定された。
また、新しい北方型住宅においては、・どのような住宅か（プラン、構造、断熱機密性能）
・どのような技術者が造ったのか（BIS、技能士など）
・どんな材料を使っているのか、その維持管理の注意点はなど住宅の設計図書や性能、関係する技術者などの情報を、建築主と施工者が確認しながら作成
し登録・保管する仕組み「北方型住宅サポートシステム」が作られている。

101

出典：新しい北方型住宅のつくり方－ 北方型住宅 解説書 ―／北海道建設部建築指導課、北海道立北方建築総合研究所

102

●技術者の資格の設定
新しい北方型住宅では、断熱・気密など温熱環境に関する性能を確保するため、設計内容を確認する責任者として BIS、施工及び施工管理を行う責任者として BIS-E の資格者をそれぞれ義務付けている。
そのため、北方型住宅として登録・保管する場合は、資格者の指名、登録番号など必要事項が施工記録に記されている必要がある。

出典：新しい北方型住宅のつくり方－ 北方型住宅 解説書 ―／北海道建設部建築指導課、北海道立北方建築総合研究所

103

４－４

補修・補強工事

ここでは、建物の補修・補強工事の基本的な考え方について解説し、具体的な内容について例示する。
（１）補修・補強の考え方
建物診断の結果、転貸事業者等の定める「借上げ要件」を満たさないとされた場合は、適切な補修・補強工事を実施することが求められる（注）。
借上げ要件の設定にもよるが、「劣化対策」、「耐震性」については、まずは不具合の原因を除去するための補修、耐震改修が必要となる。また、「省エネルギー性」などについても社会的な要請が高い内容として認識すべきである。
長期的な賃貸活用を実現しうる補修・補強工事としては、これらの最低限の内容だけではなく、居住環境の向上につなげる補修・補強工事の実施が求められる。
以下の表では、主な性能項目別に、想定される補修・補強工事を例示する。

注：補修・補強工事を実施する際には、専門工事業者や建築士等に設計・施工を依頼することが必要となる●主な性能項目別の補修・補強工事の例
性能項目等（※）
1.劣化対策想定される補修・補強工事（例）・劣化事象等から想定される不具合の原因を除去するための補修⇒基礎、構造躯体、屋根、外壁等の補修・補強工事（ひび割れ等の補修、防水層・シーリング材の補修、設備配管等の補修・交換等）

2.耐震性

・補強計画に対応する耐震補強工法を用い、構造躯体の補強を行う⇒強度型の補強、靭性型の補強、地震入力の軽減

３.省エネルギー性

・断熱性能の向上などの省エネルギー改修（外壁や屋根等の断熱改修、開口部の断熱性・気密性向上のための改修）

４.バリアフリー性・高齢期への対応としてのバリアフリー改修（段差、手すり、ＥＶ設置等）

５.維持管理・更新の容 ・内装・設備について維持管理容易性の向上につながる補修
易性
６.可変性

⇒配管の更新・点検・清掃のしやすさ確保、共用設備等の改修
・居住者のライフスタイルの変化等に応じた間取り変更などができる改修⇒住戸規模の拡大につながる 1 室増築、2 戸一化改修等

７.住戸面積・良好な居住水準を確保するために必要な規模増への改修⇒住戸規模の拡大につながる 1 室増築、2 戸一化改修等

８.居住環境－（補修・補強の観点からは該当しない）

9.維持保全計画－（補修・補強の観点からは該当しない）※「長期優良住宅の認定基準」における「性能項目等」を並び替えている

104

（２）補修・補強項目の例
ここでは、建て方形式（一戸建て住宅／マンション等）別に、想定される補修・補強項目等の考え方を例示し、解説する。
①一戸建て住宅の場合
補修・補強項目ついては、発生した事象毎にさまざまな対処方法があるが、建物診断の結果を十分に踏まえ、個別物件毎に求められる補修・補強工事を行う。
＜一戸建て住宅＞
性能項目等
1.劣化対策

補修・補強工事の考え方

具体的な補修・補強工事（例）

劣化事象のうち、特に構造躯体への ・基礎補修工事（エポキシ樹脂等ひび割れ補修）
劣化外力の影響を受けない（小さく ・基礎補強工事（コンクリート増打ち工事等）する）ように、基礎・構造躯体・屋 ・柱・土台等の交換・補強（腐食した材の交換、根・外壁等が一定の耐久性を確保するような補修・補強工事を行う。

補強）
・防腐・防蟻処理
・屋根防水工事、外壁防水工事
・床下防湿処理2.耐震性

耐震診断の結果を踏まえ適切な耐震 ・壁の補強・バランス
補強計画・設計のもとで、必要に応 ・接合部の金物補強
じた耐震補強工事を行う。

・基礎の補修・補強
・水平構面の補強
・腐朽・蟻害への対応
・建物軽量化等（屋根材の葺き替え等）（借上げ要件の設定としては、上記２つの性能項目が最低限の基準となるが、以下に示す補修・補強工事によって、建物を長期にわたって賃貸活用していく可能性が高まると考えられる）

３.省エネルギー性

建物全体及び開口部の断熱性向上と ・床、壁、天井の断熱改修工事
ともに、高効率型設備機器の導入に ・開口部の断熱改修（サッシ、窓等の断熱強化）
よって省エネルギー性を向上する。 ・高効率型設備の設置

４.バリアフリー性

居住者ニーズに応じて住戸内や敷地 ・段差解消

・手すり設置内でのバリアフリー改修を行う。

・ＥＶ設置

・幅員確保

等

５.維持管理・更新の 大規模に改修やリフォームを行う場 ・コンクリートへの埋め込み配管を行わない
容易性

合には、将来に備えた維持管理・更 ・仕上げ材で配管が隠蔽される場合の清掃、点検、新の容易性を確保するような補修をあわせて行う。

６.可変性

・住戸内に立ち入らず清掃、点検、更新

世帯構成やライフスタイルに応じた ・間取り変更
間取り可変等を行う。

７.住戸面積更新ができる点検口設置・間取り可変などがしやすい可動建具等の設置

敷地条件等を考慮して増改築工事等 ・増改築工事を行って空間のゆとりを確保する。

８.居住環境－（補修・補強の観点からは該当しない） －9.維持保全計画－（補修・補強の観点からは該当しない） －105

②マンション等の場合
マンション等についても同様に発生した事象毎にさまざまな対処方法があるため、建物診断の結果を十分に踏まえ、個別物件毎に求められる補修・補強工事を行う。
＜マンション等＞
性能項目等
1.劣化対策

補修・補強工事の考え方

具体的な補修・補強工事（例）

劣化事象のうち、特に構造躯体への ・ひび割れ、欠損等の補修工事
劣化外力の影響を受けない（小さく ・シーリング、防水層などの補修工事・する）ように、基礎・構造躯体・屋 ・設備配管等の補修工事・交換
根・外壁等が一定の耐久性を確保するような補修・補強工事を行う。

2.耐震性・躯体等の延命化につながる再アルカリ化、仕上
げ材のグレードアップ等

耐震診断の結果を踏まえ適切な耐震 ＜強度型の補強＞
補強計画・設計のもとで、必要に応 ・壁、耐力壁の増し打ち等による耐震補強
じた耐震補強工事を行う。

・ブレース等の設置による耐震補強＜靭性型の補強＞
・柱の補強（鋼板、炭素繊維等）
・梁の補強（鋼板、炭素繊維等）＜地震入力の軽減＞
・免震・制振装置を用いた耐震補強（借上げ要件の設定としては、上記２つの性能項目が最低限の基準となるが、以下に示す補修・補強工事によって、建物を長期にわたって賃貸活用していく可能性が高まると考えられる）

３.省エネルギー性

住棟外部に面する部分及び開口部の ・屋根、外壁の断熱改修工事
断熱性向上、高効率型設備機器の導 ・開口部の断熱改修（サッシ、窓等の断熱強化）入などの省エネリフォームを行う。 ・高効率型設備の設置

４.バリアフリー性

できる範囲での住戸内でのバリアフ ・住戸内の段差解消、手すり設置、幅員確保
リー改修、共用部分のバリアフリー ・共用廊下の部分的増設化を行う。

・エレベーターなし住棟へのエレベーター設置

５.維持管理・更新の 改 修 時 に 配管 の 更 新 など を 行 う 場 ・コンクリートへの埋め込み配管を行わない
容易性

合、将来に備えた維持管理・更新の ・仕上げ材で配管が隠蔽される場合の清掃、点検、容易性を確保するような補修をあわ
せて行う。

６.可変性

・住戸内に立ち入らず清掃、点検、更新

世帯構成やライフスタイルに応じた ・間取り変更
間取り可変等を行う。

７.住戸面積更新ができる点検口設置・間取り可変などがしやすい可動建具等の設置

住戸面積の増加による空間のゆとり （水平方向）2 戸１化、３戸２化確保につながる工事を行う。

（垂直方向）上下階メゾネット化

８.居住環境－（補修・補強の観点からは該当しない） －9.維持保全計画－（補修・補強の観点からは該当しない） －106

（３）補修・補強にかかる費用の目安
ここでは、（２）に示した補修・補強にかかる工事費用の目安を知る上での参考となる資料を示す。地域の実情などによる違いが想定されるので、必要に応じて事業者等に対する調査を実施す
るなど、地域の実情に即した工事費用等の目安を把握することが望ましい。
①一戸建て住宅に関する補修・補強工事費用の目安
1～9 までの性能項目のうち、ここでは最低限の基準例となる「1.劣化対策」「2.耐震性」と時代的要請が高い「3.省エネルギー性」「4.バリアフリー性」についての例を示す。
1)劣化対策

（劣化補修工事）

劣化対策に関する主な費用の目安の一例を示す。なお、劣化対策については、リフォーム工事
や耐震補強工事において総合的に行われる場面も多いことから、個別事象に対する工事費用の目
安は把握しにくい。
＜基礎の補修～基礎増し打ち補強の例＞※単価は諸経費込み、消費税抜き

サンプル名
①
②
③
平均値

数量
金額
単価
29.10 ｍ730,000
25,086 円/ｍ
30.94 ｍ753,480
24,353 円/ｍ
8.00 ｍ
134,400
16,800 円/ｍ
22,080 円/ｍ
≒

サンプル①

2 2 ,0 00 円/ｍ
サンプル③

出典：木造住宅の耐震補強の実務／財団法人日本建築防災協会／平成 19 年

107

備考
No.34
No.31
No.45

2)耐震性（耐震補強工事）

一戸建て住宅における耐震補強工事の費用の目安の一例を示す。耐震補強工事費用の目安については、以下に示す（財）日本建築防災協会での調査の他、各自治体が耐震改修補助制度を用いた事例をもとに行った独自の調査結果などが目安となる。

耐震補強工事の費用ってどのくらいかかるの？
耐震補強工事の費用は、住宅の状況や採用する

・概ね 100～300 万円くらいの間が多い。

工法等によって異なるため、一概にいくらとい・補強前の評点が高いと工事費用は安く済み、うことはできません。

補強前の評点が低いと工事費用は高くかかる

これまでに耐震補強工事をおこなった 50 軒のことが多い住宅のデータを整理してみると、右のような傾向がありそうです。
9,000,000

工事費用 円

補強前の評点が低いと工事費が高く、評点が高いと工事費用が低くなることが多い

8,000,000
7,000,000
6,000,000
5,000,000)(

4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
0
0.90

1.00

1.10

1.20

1.30
補強後の評点

1.40

1.50

1.60

1.70

1.80

補強後の評点と工事費との関係
工事費用 円

9,000,000
8,000,000
7,000,000
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
0

補強前の評点が高いと工事費用が安く、評点が低いと工事費が高くなることが多い

)
(

0

0.2

0.4

0.6
補強前評点

補強前の評点と工事費との関係
出典：木造住宅の耐震補強の実務／財団法人日本建築防災協会／平成 19 年

108

0.8

1

1.2

また、国土交通省告示第 383 号では、耐震改修に係る標準的な工事費用の例を示している。

資料：国土交通省告示第 383 号（平成 21 年 3 月 31 日）より作成

1093)省エネ性（省エネリフォーム）

省エネリフォーム工事の費用の目安の一例を示す。経済産業省国土交通省告示第 4 号では、省エ
ネ改修に係る標準的な工事費用の例を示している。

資料：経済産業省国土交通省告示第 4 号（平成 21 年 3 月 31 日）より作成

1104)バリアフリー性（バリアフリーリフォーム）

バリアフリーリフォーム工事の費用の目安の一例を示す。国土交通省告示第 384 号では、バリア
フリー改修に係る標準的な工事費用の例を示している。

資料：国土交通省告示第 384 号（平成 21 年 3 月 31 日）より作成

111

②マンション等に関する補修・補強工事費用の目安
1～9 までの性能項目のうち、ここでは最低限の基準例となる「1.劣化対策」「2.耐震性」と時代的要請が高い「3.省エネルギー性」についての例を示す。
1)劣化対策

（劣化補修工事）

劣化対策に関する主な費用の目安の一例を示す。個別事象に対する工事は多岐に渡るため、ここではその一部を紹介し、その他具体的な内容については、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（国土交通省）（平成 16 年 3 月）」を参照のこと（コストデータについては時期的なずれがあるため建設物価に関する刊行物などを参考に確認することが必要）。
＜躯体改修工事＞
・躯体の修繕工事のコスト（単価〕は、概ね次のように想定されます。
項目
躯体

工事

コスト

ひび割れの修繕〔エポキシ樹脂注入・Uカット 2,000～4,000円／m
シール工法〕
欠損筒所の修繕（小さな箇所の場合）

1,000～1，500円／1ヶ所

鉄筋の発錆・露出修繕

3,000～5，000円／m

概算

モルタル浮きの修繕

6,000～10,000円／㎡

コスト

モルタルの全面撤去及び再モルタル修復

8,000～12,000円／㎡

・再アルカリ化等によるコンクリート躯体の中性化抑止の改良工事は、まだ実績が多くないため、一般的なコストを示すことは難しいですが、アルカリ性付与による中性化抑止のコスト（単価）は、概ね次のように想定きれます。
項目

工事

工法等

躯体

アルカリ性付与によコンクリート中性化抑止
る中性化抑止コスト
5,000円／㎡程度＜外壁仕上げ工事＞
・外壁仕上げ工事のコスト〔単価）は、概ね次のように想定されます。
項目

工事

外壁

塗膜完全除去高圧水洗・剥離剤等

2．5～4千円／㎡

塗装

再塗装

シリコーン樹脂塗料（パターン材を含む）

3～4千円／㎡

フッ素樹脂塗料（パターン材を含む）

4～5千円／㎡

石材調塗料（パターン材を含む）

6～8千円／㎡①断熱材ピンネット押え工法

1～1．5万円／㎡②GRC複合断熱パネル工法

1．5～2万円／㎡③胴緑サイディング材仕上げ工法

2～3万円／㎡

概算
コスト
外壁

外断熱工事

工法・材料等

資料：改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル／国土交通省／平成 16 年をもとに作成112

コスト2)耐震性（耐震補強工事）

マンションにおける耐震補強工事の費用の目安の一例を示す。「マンション耐震化マニュアル（国土交通省）（平成 19 年 6 月）では代表的な耐震改修工法の概要がシート化してまとめられ、適用事例における工事費の目安も一部には示されている。
＜耐震改修工事の例①＞
RC 造壁増設

工法名称

既存建物の柱・梁フレーム内に鉄筋コンクリート造壁（RC 造壁）を新設す

工法概要

る。
梁
柱

あと施工
アンカー

柱

新設RC造壁梁

耐震改修のねらい

強度の向上、構造上のバランスの改善

工事箇所

耐震壁のない箇所
騒音・振動・粉塵の既存柱・梁のハツリ作業時、あと施工アンカー打設時に発生仮住居への移動

住戸内に補強部材を設置する場合は、仮住居への移動が必要な場合あり

廊下・階段等の通行作業スペースは比較的小さいが、補強箇所周辺は通行に支障が生じる場合あ支障

り

使い勝手への影

住戸内や住戸の開口部に設置する場合は、使い勝手への影響や専有面積の減

響・面積の増減

少、バルコニー面積の増減が生じる場合あり

日照・採光・圧迫感

住居の開口部に設置する場合は、日照・採光・圧迫感の影響が生じる場合あ

の影響

り

工事後

居住者への影響

工事中

発生

適用事例

（施工中）

（施工後）

工費：一構面 200 万円程度（躯体工事のみ、仕上げ除く）
工期：一構面 30 日程度（躯体工事のみ、仕上げ除く）
備考

開口部等が不要な共用部分で用いられることが多い。

出典：マンション耐震化マニュアル／国土交通省／平成 19 年

113

＜耐震改修工事の例②＞

工法名称

炭素繊維巻き補強

工法概要

既存建物の柱に炭素繊維シートを巻く
既存柱
エポキシ樹脂で接着
炭素繊維シート

耐震改修のねらい

靭性能の向上工事箇所

ピロティ階または一般階の柱
騒音・振動・粉塵の既存柱の研磨や面取り作業時に発生仮住居への移動
廊下・階段等の通行

住戸内の柱を補強する場合は、仮住居への移動が必要な場合あり
作業スペースが小さいため廊下・階段の通行への支障は少ない

支障
工事後居住者への影響

工事中発生

使い勝手への影響・

補強後の柱はほとんど太くならないため、使い勝手への影響・専有面積の面積の増減減少は少ない日照・採光・圧迫感

採光等への影響なし

の影響
適用事例

（炭素繊維巻き作業中）
工費：柱 1 本 80 万円程度
工期：柱 1 本１日程度
備考

壁の付いていない柱に用いられることが多く、制震補強と組み合わせて用いられることがある。

出典：マンション耐震化マニュアル／国土交通省／平成 19 年

1143)省エネ性（省エネリフォーム）

マンションにおける省エネリフォームの費用の目安の一例を示す。

＜マンションにおける省エネリフォームの事例＞
計画概要

写真等

改修前

改修後

▲改修工事の状況▲サッシの二重化▲外断熱工事▲玄関扉の更新

名称

グリーンサイド東青梅

敷地面積2,912.75 平方メートル

総戸数/棟数

住戸 85 戸＋店舗 6 戸/1 棟

構造/階数

RC 造/地上８階建て

延べ面積5,815.60 平方メートル

主要な改修
工事

外壁の外断熱改修、サッシの二重化（第二回大規模修繕工事に含む）
工事名称
工事種目

工事概要
総事業費
費用負担

： グリーンサイド東青梅第二回大規模修繕工事： １．仮設工事 ２．外壁等躯体改修工事 ３．防水補修工事
４．外壁等の外断熱工事 ５．外壁等の吹付塗装工事
６．サッシ・鉄製建具等改修工事 ７．鉄部塗装研磨清掃工事
８．設備改修工事（換気扇・照明器具等）： 1.66 億円（内：公庫借入金 0.55 億円）： 約 183 万円/戸実現の要因

１．区分所有者の要望（断熱不足・結露被害の多さ、自動車からの遮音性向上の要望）
２．区分所有者の不満に応えた改修設計と工事であったこと

課題

１．共用部分と専有部分の明確化（サッシ・玄関扉等は共用部分とし、工事範囲に含める）
２．室内工事（サッシ、玄関扉や換気扇ダクト工事、インターホン工事等）が多く在宅が必要とされたこと

出典：一般社団法人マンション再生協議会ホームページ

115

省エネリフォーム工事費用については示されていないが、省エネ改修による省エネ効果やラン
ニングコスト効果などの目安が示されている資料を以下に示す。
＜省エネ改修による省エネ効果・ランニングコスト効果などの目安（一部抜粋）＞

出典：エコ・マンションへスイッチ！既存マンション省エネ改修のススメ／社団法人日本建材・住宅設備産業協会

116

（４）補修・補強工事及びリフォーム工事にかかる業者選定
建物の補修・補強工事やリフォーム工事を進めるにあたっての業者については、建築主の自己責任のもとで選定することになるが、建築主が業者選定するにあたり参考となるような情報提供を行うことが望ましい。ここでは、公正・中立な立場で全国的に情報提供している関連団体等の情報の一部を示すが、地方公共団体がある一定の資格や講習等を受けた業者を登録・情報提供するなどの取組みを行うことも方法の一つである。
＜業者選定にあたっての情報提供の例＞①リフォーム支援ネット「リフォネット」
住宅リフォームを検討している
消費者に対して、公正・中立な立場で安心してリフォームを実施するために必要な情報を提供。
http://www.refonet.jp/index.php(財)住宅リフォーム・紛争処理支援セ
ンター②増改築相談員、マンションリフォームマネージャー
住宅リフォームの専門家である
増改築相談員、マンションリフォ
ームマネージャーの情報を提供。
http://www.refonet.jp/meibo/(財)住宅リフォーム・紛争処理支援セ
ンター

117

③耐震改修工事（耐震診断）
消費者が耐震診断・耐震改修を行う時に相談できる事務所の名簿を情報提供。
http://www.kenchiku-bosai.or.jp/seismic/jimusyo.html(財)日本建築防災協会④マンション再生（修繕･改修､建替え等）

マンション再生（修繕・改修や建替え等）を行う管理組合や建替組合等を支援するため、マンション再生の相談窓口等の情報提供。
http://www.manshon.jp/sodan/men
dan.html
一般社団法人マンション再生協議会

118

（５）公的支援制度について
ストック重視の住宅政策が進められている中で、既存住宅のリフォームや補強工事等に対する公的支援制度は国や地方公共団体、公的関連団体等で行われている。
ここでは、リフォーム工事や耐震改修工事等に対する公的支援制度の一部を紹介する。
①耐震改修に対する支援制度
耐震診断や耐震改修工事に対する補助制度は、各地方公共団体等によってそれぞれ設定されている。
（財）日本建築防災協会のホームペー
ジには、各自治体による耐震診断・耐震改修に対する支援制度一覧が情報提供されている（なお、補助額等の詳細については、各地方公共団体窓口等への紹介が必要である）。

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/seismic/shien.html(財)日本建築防災協会

119＜参考資料＞

わが家の安全・安心・快適リフォームのすすめ

リフォームについての支援制
度をわかりやすく紹介しているパンフレットを参考に示す。

120（監修：国土交通省住宅局）

（６）建物診断の結果に基づく建物補修・補強の事例
ここでは、建物診断の結果を踏まえて、耐震補強や劣化補修、その他リフォーム工事を行った事例について紹介する。
①耐震補強の事例
ａ．補強後評点を 0.7 以上としたもの
事例
番号

築年

建物
面積

事例 1

Ｓ52 年
1977 年

100.97

事例 2

Ｓ37 年
1962 年

事例 3

事例 4

階数

補強
後
評点
0.71

改修工事
費概算

募集
家賃

査定
賃料

（万円）

（万円）

（万円）

２

耐震
診断
評点
0.35

77

4.2

4.2

125.04

２

0.59

0.70

44

8.0

7.3
～7.8

Ｓ44 年
1969 年

157.20

２

0.34

0.74

124

17.5

15.0
～17.5

Ｓ54 年
1979 年

111.16

２

0.59

0.78

59

―

―

補強
後
評点
1.01

改修工事
費概算

募集
家賃

査定
賃料

（万円）

（万円）

（万円）

186

11.0

10.5

（階）

（㎡）

改修概要

・1 階内壁を補強
・基礎ひび割れ補修
等
・内壁に補強材を追加
・基礎ひび割れ補修等
・1 階、2 階内壁補強
・基礎ひび割れ補修
・排水管点検補修
等
・基礎ひび割れを補修し、劣化度係数を 1.0 とした例

ｂ．補強後評点を 1.0 以上としたもの
事例
番号

築年

建物
面積

階数

事例 5

Ｓ50 年
1975 年

98.54

２

耐震
診断
評点
0.58

事例 6

Ｓ55 年
1980 年

177.01

２

0.67

1.02

143

5.0

6.0

事例 7

Ｓ50 年
1975 年

145.20

２

0.33

1.03

313

12.0

18.0
～19.0

建物
面積

（階）

（階）

（㎡）

改修概要

・1 階、2 階内壁補強・給排水衛生設備の交換
等
・1 階、2 階内壁補強
・ベランダの改修
等
・1 階内壁補強
・基礎ひび割れ補修
・屋根補修
等②劣化補修の事例
事例
番号

築年

階数

（㎡）

事例 8
事例 9
事例 10
事例 11
事例 12
事例 13
事例 14

Ｓ62 年
1987 年
Ｓ56 年
1981 年
Ｓ54 年
1979 年
Ｓ60 年
1985 年
Ｓ60 年
1985 年
Ｓ58 年
1983 年
Ｈ2 年
1990 年

改修工事
費概算

募集
家賃

査定
賃料

（万円）

（万円）

（万円）

改修個所
基
礎

土 外 内 設その他
台 壁 壁 備● ●カーポート屋根補
● ●

95.01

２

21.8

8.5

8.5

90.89

２

180.9

―

12.5

●

86.12

２

47.6

8.3

―

●

132.71

２

7.9

13.6

―

101.41

２

27.5

16.0

―

79.49

２

36.7

8.5

88.11

２

56.0

7.8

8.0
～8.5
7.2
～8.1

修

121

●

クロス張り替え●●●● ● 白蟻駆除、アルミ門

扉ハンドル交換● ● 防蟻、桁補強工事

●事例シートの見方
補強提案書等を基にした耐震補強、劣化補修、その他リフォームの概要■事例シートの見方

補強提案書等を基にした当該建物の改修工事後の耐震性能

耐震診断書等を基にした当該建物の概要

耐震診断書等を基にした改修前の
当該建物の耐震性能や劣化特製の概要

耐震診断書を基にした当該建物の改修工事前の耐震性能

122
耐震診断書を基にした当該建物の改修工事前のプラン

建物診断記録書等を基にした当該建物の確認された劣化及び補修の部位、状況及び写真※上部構造評点の見方
上部構造評点判定

1.5 以上

倒壊しない

1.0 以上～1.5 未満

一応倒壊しない

0.7 以上～1.0 未満

倒壊する可能性がある

0.7 未満倒壊する可能性が高い

当該建物の改修工事後のプラン⇒次頁『改修前・後プランの見方』参照

住み替え支援制度に基づく
当該建物の査定賃料と募集賃料見積書を基にした<耐震補強工事>、<劣化補修工事>、<その他工事>の内訳・総額

●事例シート

改修前・後のプランの見方
ローマ数字：接合部の仕様
Ⅰ：平 12 建告 1460 号に適合する仕様
Ⅱ：羽子板ボルト、山形プレート VP 等
Ⅲ、Ⅳ：ほぞ差し、釘打ち、かすがい等■改修前・後プランの見方
茶柱：柱接合部の変更部位
丸：壁補強施工部位

123
開口部：掃き出し

記号
い
ろ
は
に
ほ

開口部：腰窓変更部位の改修後の柱接合部の仕様
短ほぞ差し又はかすがい打ち
長ほぞ差し込み又はかど金物 CP・L
かど金物 CP・T 山形プレート VP
羽子板ボルト又は短ざく金物（スクリュー釘なし）
羽子板ボルト又は短ざく金物（スクリュー釘あり）

壁強さ倍率（kN/m）
赤 2.5 未満黄 2.5～4.0 未満
青 4.0～6.0 未満
黒 6.0～
へ
と
ち
り
OC1
OC2

引き寄せ金物 HD-B10（S-HD10）
引き寄せ金物 HD-B15（S-HD15）
引き寄せ金物 HD-B20（S-HD20）
引き寄せ金物 HD-B25（S-HD25）
オリジナルコーナー金物 1 個
オリジナルコーナー金物 2 個

記号
,
1
2
3
4
T5
T7
T8
T9
9P
KTx,MTx
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
T
U
V
W
LB

壁の仕様
筋かい
筋かい材料 90x90 以上（金物なし）
筋かい材料 45x90 以上（金物なし）
筋かい材料 30x90 以上（金物なし）
筋かい材料 15x90 以上（金物なし）
土塗り（塗厚 5cm 未満）
土塗り（塗厚 5cm 以上～7cm 未満）
土塗り（塗厚 7cm 以上～9cm 未満）
土塗り（塗厚 9cm 以上）
筋かい鉄筋 9φ
国土交通大臣認定耐力壁
木ずりを釘打ちした壁
化粧合板（厚 5.5mm 未満）
石膏ボード張り構造用パネル（OSB）
硬質木片セメント
フレキシブルボード
構造用合板
石綿パーライト板
炭酸マグネシウム板
パルプセメント板
石綿ケイ酸カルシウム板
ラスシート
モルタル塗り壁
シージングボード
窯業系サイディング張り
化粧合板（厚 5.5mm：大壁）
構造用合板（非耐力壁仕様）
化粧合板（厚 5.5mm：真壁）
金属サイディング
トタン
羽目板貼
枠組壁工法 構造用合板（厚 7.5 以上～9.0 未満）
枠組壁工法 構造用合板（厚 9.0 以上）
ラスボード（厚 9.0mm）

●事例シート

事例 1

☑耐震補強

☑劣化補修

☐その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

福岡県行橋市・1 階Ｘ・Ｙ方向、2 階Ｙ方向の上部構造評点が 0.7 未満となって築年

昭和 52 年（1977）

工事年

平成 19 年（2007）

敷地面積198.18 ㎡

いる
・基礎は鉄筋コンクリートでひび割れがみられる
・建物に不同沈下がみられる

建物面積 1F： 77.78 ㎡
2F： 23.19 ㎡
計：100.97 ㎡
階数

2■補強前の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

鉄筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

16.49

1.00

0.71

11.70

11.50

1.01

Y

10.52

1.00

0.71

7.46

11.50

0.64

X

27.28

1.00

0.71

19.36

42.88

0.45

Y

20.98

1.00

0.71

14.89

42.88

0.34

上部構造
総合評点

0.34

■改修前プラン1 階平面図■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
補強内容
改修前

124

1/200

2 階平面図耐震補強部
国土交通大臣認定品補強材を使用
改修後

■リフォームの概要■補強前後の耐震性能の比較

・1 階内壁に補強材（国土交通大臣認定品）を追加

補強前

2・基礎ひび割れ補強及び収納内部補修

補強後

1.5
1
0.5
0
1階Ｘ方向 1階Ｙ方向 ２階Ｘ方向 ２階Ｙ方向■補強後の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

鉄筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

16.49

1.00

1.00

16.49

11.50

1.43

Y

10.52

1.00

1.00

10.52

11.50

0.91

X

32.44

1.00

1.00

32.44

42.88

0.75

Y

30.72

1.00

1.00

30.72

42.88

0.71

上部構造
総合評点

0.71

■改修後プラン1/200

1 階平面図2 階平面図■概算工事費
耐震補強関連工事
工事内容
壁補強 3 箇所
付帯工事

小計

劣化補修関連工事
概算費用
工事内容\ 600,000 基礎補修
\ 24,000\ 624,000 小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
概算費用
\ 80,000 諸経費\ 70,400\ 80,000 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 70,400\ 774,400￥ 42,000

募集賃料

125

￥ 42,000

事例 2

☑耐震補強

☑劣化補修

☐その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

東京都八王子市・1 階Ｘ方向、2 階Ｘ方向の上部構造評点が 0.7 未満となっている

築年

昭和 37 年（1962）

・基礎は無筋コンクリートでひび割れがみられる

工事年

平成 20 年（2008）

・建物に不同沈下がみられる

敷地面積

231.71 ㎡

建物面積 1F： 84.05 ㎡
2F： 40.99 ㎡
計：125.04 ㎡
階数2■補強前の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

13.79

1.00

0.89

12.27

23.37

0.52

Y

18.73

1.00

0.89

16.66

23.37

0.71

X

36.12

1.00

0.89

32.14

53.80

0.59

Y

43.31

1.00

0.89

38.54

53.80

0.71

上部構造
総合評点

0.52

■改修前プラン1 階平面図■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
補強内容
改修前

126

1/200

2 階平面図耐震補強部
国土交通大臣認定品補強材を使用
改修後

■リフォームの概要■補強前後の耐震性能の比較

・内壁に補強材を追加

補強前

2・基礎ひび割れ補強

補強後

1.5
1
0.5
0
1階Ｘ方向 1階Ｙ方向 ２階Ｘ方向 ２階Ｙ方向■補強後の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

16.58

1.00

1.00

16.58

23.37

0.70

Y

18.73

1.00

1.00

18.73

23.37

0.80

X

39.43

1.00

1.00

39.43

53.80

0.73

Y

43.31

1.00

1.00

43.31

53.80

0.80

上部構造
総合評点

0.70

■改修後プラン1 階平面図1/200

2 階平面図■概算工事費
耐震補強関連工事
工事内容
壁補強 2 箇所
仕上げ工事

小計

劣化補修関連工事
概算費用
工事内容\ 321,000 基礎補修
\ 26,000\ 347,000 小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
概算費用
\ 49,000 運搬費\ 7,920
諸経費\ 39,600\ 49,000 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 47,520\ 443,520￥ 73,000 - ￥ 78,000

募集賃料

127

￥ 80,000

事例 3

☑耐震補強

☑劣化補修

☑その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

東京都小平市・1 階Ｘ・Ｙ方向、2 階Ｘ方向の上部構造評点が 0.7 未満となって築年

昭和 44 年（1969）

工事年

平成 20 年（2008）

・基礎は無筋コンクリートでひび割れがみられる

敷地面積

380.34 ㎡

・外壁の剥がれ、シーリング剤の破断がみられる

建物面積 1F：112.76 ㎡

いる・内部壁、床における傾斜がみられる

2F： 44.44 ㎡

・雨漏り及び排水設備に漏水がみられる

計：157.20 ㎡

・建物に不同沈下がみられる

階数

2■補強前の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

11.20

1.00

0.89

9.96

18.22

0.54

Y

15.32

1.00

0.89

13.63

18.22

0.74

X

34.99

1.00

0.89

31.14

51.87

0.60

Y

40.68

0.50

0.89

18.10

51.87

0.34

上部構造
総合評点

■改修前プラン1 階平面図■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ
補修の例
補修の例

1/200

部位
排水設備
劣化事象 漏水
劣化の状況

128

2 階平面図

補修の例

0.34

■リフォームの概要■補強前後の耐震性能の比較

・1 階、2 階内壁に補強材（国土交通大臣認定品）

補強前2および柱を追加
・基礎ひび割れ補修及び基礎改善

補強後

1.5

・水切り、外壁、破風板の補修

1・雨水排水管の改善
0.5・点検口の設置0
1階Ｘ方向 1階Ｙ方向 ２階Ｘ方向 ２階Ｙ方向■補強後の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

16.66

1.00

0.89

14.82

18.22

0.81

Y

15.32

1.00

0.89

13.63

18.22

0.74

X

43.29

1.00

0.89

38.52

51.87

0.74

Y

44.38

1.00

0.89

39.49

51.87

0.76

上部構造
総合評点

0.74

■改修後プラン1 階平面図1/200

2 階平面図■概算工事費
耐震補強関連工事
工事内容
壁補強 3 箇所
基礎改善

小計

劣化補修関連工事
その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
概算費用
工事内容
概算費用
\ 736,970 基礎ひび割れ\ 34,894 点検口設置\ 51,111\ 87,177 外壁・水切り補修\ 58,029 排水管点検補修\ 35,000
屋根点検・コーキング\ 50,000
内壁補修 1 箇所\ 248,305\ 824,147 小計\ 391,228 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 86,111\ 1,301,486￥ 150,000 - ￥ 175,000

募集賃料

129

￥ 175,000

事例 4

☐耐震補強

☑劣化補修

☑その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

千葉県佐倉市・1 階Ｘ・Ｙ方向、2 階Ｘ・Ｙ方向の上部構造評点が 0.7 未満

築年

昭和 54 年（1979）

工事年

平成 20 年（2008）

敷地面積200.70 ㎡となっている・基礎は無筋コンクリートでひび割れがみられる
・建物に不同沈下がみられる

建物面積 1F： 66.03 ㎡
2F： 45.13 ㎡
計：111.16 ㎡
階数

2■補強前の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

21.35

1.00

0.76

16.22

24.37

0.66

Y

20.54

1.00

0.76

15.61

24.37

0.64

X

55.49

1.00

0.76

42.17

64.38

0.65

Y

50.28

1.00

0.76

38.21

64.38

0.59

上部構造
総合評点

0.59

■改修前プラン1 階平面図■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ・著しい欠損
補修の例

2 階平面図

1/150

部位
劣化事象
改修の例

130

内部床
劣化
改修の例

■リフォームの概要■補強前後の耐震性能の比較

・基礎ひび割れ補修

補強前2・内部床の改修
・浴室の修繕

補強後

1.5
1
0.5
0
1階Ｘ方向 1階Ｙ方向 ２階Ｘ方向 ２階Ｙ方向■補強後の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

21.35

1.00

1.00

21.35

24.37

0.87

Y

20.54

1.00

1.00

20.54

24.37

0.84

X

55.49

1.00

1.00

55.49

64.38

0.86

Y

50.28

1.00

1.00

50.28

64.38

0.78

上部構造
総合評点

0.78

■改修後プラン1 階平面図1/150

2 階平面図■概算工事費
耐震補強関連工事
工事内容

概算費用

劣化補修関連工事
工事内容
基礎補修

小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
概算費用
\ 51,000 浴室修繕工事\ 96,500
床改修工事\ 429,150
諸経費\ 28,830\ 51,000 小計\ 554,480

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 605,480

―

募集賃料

131

―

事例 5

☑耐震補強

☑劣化補修

☑その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

神奈川県川崎市・1 階Ｘ・Ｙ方向の上部構造評点が 0.7 未満となっている

築年

昭和 50 年（1975）

・基礎は無筋コンクリートでひび割れがみられる

工事年

平成 20 年（2008）

・建物に不同沈下がみられる

敷地面積

214.87 ㎡

建物面積 1F： 72.87 ㎡
2F： 25.67 ㎡
計： 98.54 ㎡
階数

2■補強前の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

10.58

1.00

0.89

9.41

10.79

0.87

Y

9.99

1.00

0.89

8.89

10.79

0.82

X

27.56

1.00

0.89

24.52

41.69

0.58

Y

31.02

1.00

0.89

27.60

41.69

0.66

上部構造
総合評点

0.58

■改修前プラン1 階平面図■劣化事象等の状況
部位
耐震補強部
補強内容 国土交通大臣認定品補強材を使用
改修の例
改修の例

部位
補強内容
改修の例

132

1/150

2 階平面図耐震補強部
国土交通大臣認定品補強材を使用
改修の例

■リフォームの概要■補強前後の耐震性能の比較

・1、2 階内壁に補強材（国土交通大臣認定品）を

補強前

2

追加
・基礎ひび割れ補修

補強後

1.5

・給排水衛生設備の交換

1

・塗装直し及び雑金物（錠、取っ手）の交換など
0.5
0
1階Ｘ方向 1階Ｙ方向 ２階Ｘ方向 ２階Ｙ方向■補強後の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

13.20

1.00

1.00

13.20

10.79

1.22

Y

11.52

1.00

1.00

11.52

10.79

1.06

X

42.18

1.00

1.00

42.18

41.69

1.01

Y

46.30

1.00

1.00

46.30

41.69

1.11

上部構造
総合評点

1.01

■改修後プラン1/150

1 階平面図2 階平面図■概算工事費
耐震補強関連工事
工事内容
壁補強 8 箇所
石膏ボード 4 箇所

劣化補修関連工事
概算費用
工事内容\ 1,009,200 基礎補修
\ 98,600

小計\ 1,107,800 小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
概算費用
\ 63,000 建具工事
\ 46,900
衛生設備工事\ 52,060
電気設備工事\ 8,000
塗装工事\ 70,000
雑金物取替工事\ 50,050
クリーニング\ 98,500
諸経費\ 170,000\ 63,000 小計\ 495,510

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 1,666,310￥ 105,000

募集賃料

133

￥ 110,000

事例 6

☑耐震補強

☑劣化補修

☑その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

茨城県牛久市・1 階Ｘ方向の上部構造評点が 0.7 未満となっている

築年

昭和 55 年（1980）

・基礎は鉄筋コンクリートでひび割れがみられる

工事年

平成 20 年（2008）

・外壁モルタルにひび割れがみられる

敷地面積

330.60 ㎡

・バルコニー防水層に破断がみられる

建物面積 1F： 89.23 ㎡

・建物に不同沈下がみられる

2F： 87.78 ㎡
計：177.01 ㎡
階数

2■補強前の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

鉄筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

25.81

1.00

0.91

23.48

31.60

0.74

Y

32.06

1.00

0.91

29.17

31.60

0.92

X

46.60

1.00

0.91

42.40

63.36

0.66

Y

73.41

1.00

0.91

66.80

63.36

1.05

■改修前プラン1 階平面図■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ
補修の例
補修の例

1/200

部位
劣化事象
補修の例

134

2 階平面図バルコニー
床の防水層の破断
補修の例

上部構造
総合評点

0.66

■リフォームの概要■補強前後の耐震性能の比較

・１、２階内壁に補強材（国土交通大臣認定品）を

補強前

2

追加
・基礎ひび割れ補修

補強後

1.5

・バルコニーウレタン防水塗布

1・雑金物（錠）の交換
0.5

・ベランダ軒天の補修

01階Ｘ方向 1階Ｙ方向 ２階Ｘ方向 ２階Ｙ方向■補強後の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

鉄筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

41.58

1.00

0.91

37.83

31.60

1.19

Y

37.63

1.00

0.91

34.24

31.60

1.08

X

71.18

1.00

0.91

64.77

63.36

1.02

Y

73.41

1.00

0.91

66.80

63.36

1.05

上部構造
総合評点

1.02

■改修後プラン1 階平面図1/200

2 階平面図■概算工事費
耐震補強関連工事
工事内容
壁補強 5 箇所

劣化補修関連工事
概算費用
工事内容\ 1,042,800 基礎亀裂補修
ベランダ防水工事
ベランダ軒天補修

小計\ 1,042,800 小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
概算費用
\ 35,000 玄関鍵交換\ 31,980\ 209,200 工事監理費\ 133,000\ 12,000\ 256,200 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 164,980\ 1,463,980￥ 60,000

募集賃料

135

￥ 50,000

事例 7

☑耐震補強

☑劣化補修

☑その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

神奈川県鎌倉市

・1 階Ｙ方向の上部構造評点が 0.7 未満となっている

築年

昭和 50 年（1975）

・基礎は無筋コンクリートでひび割れがみられる

工事年

平成 20 年（2008）

・屋根に劣化事象がみられる

敷地面積

209.00 ㎡

・蟻害がみられる・建物に不同沈下がみられる

建物面積 1F： 82.26 ㎡
2F： 62.94 ㎡
計：145.20 ㎡
階数

2■補強前の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

X

28.23

1.00

0.80

22.58

23.29

0.96

Y

24.75

1.00

0.80

19.80

23.29

0.85

X

54.72

1.00

0.80

43.77

51.00

0.85

Y

42.59

0.50

0.80

17.03

51.00

0.33

上部構造
総合評点

0.33

■改修前プラン1/200

1 階平面図■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
軒裏
劣化事象 はがれ
劣化の状況

136

2 階平面図補修の例

■リフォームの概要■補強前後の耐震性能の比較

・1 階内壁に補強材（国土交通大臣認定品）及び構造

補強前2用合板張りを追加
・基礎ひび割れ補強及び防蟻工事、屋根補修

補強後

1.5

・一部内装仕上げリフォーム、給排水衛生・電気設

1

備の交換
0.5
0
1階Ｘ方向 1階Ｙ方向 ２階Ｘ方向 ２階Ｙ方向■補強後の耐震性能の評価
基礎の種類
上部構造

無筋コンクリート階 方向 強さ 配置による 劣化度 保有耐力
必 要 耐 力 評点
P(kN) 低減係数 E D
Pd＝PxExD(kN) Qr(kN)
Pd/Qr
２

１

上部構造
総合評点

X

28.23

1.00

1.00

28.23

23.29

1.21

Y

24.75

1.00

1.00

24.75

23.29

1.06

X

54.72

1.00

1.00

54.72

51.00

1.07

Y

52.77

1.00

1.00

52.77

51.00

1.03

1.03

■改修後プラン1/200

1 階平面図2 階平面図■概算工事費
耐震補強関連工事
工事内容
解体工事
壁補強工事

小計

劣化補修関連工事
概算費用
工事内容\ 63,065 基礎補修
\ 416,525 劣化補修

\ 479,590 小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
概算費用
\ 75,000 仮設工事
\ 218,375\ 684,290 外装工事
\ 150,000
内装工事\ 595,020
電気設備\ 191,950
衛生設備\ 565,000
諸経費\ 179,461\ 759,290 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 1,899,806\ 3,138,686￥ 180,000 - ￥ 190,000

募集賃料

137

￥ 120,000

事例 8☑補修・補強■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

千葉県習志野市

・外壁にひび割れがみられる

築年

昭和 62 年（1987）

工事年

平成 20 年（2008）

敷地面積147.71 ㎡

建物面積 1F：

㎡

2F：

㎡

☑その他リフォーム

計： 95.01 ㎡
階数2■劣化事象等の状況
部位
外壁劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
外壁
劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

■リフォームの概要
・外壁ひび割れ補修
・内部タイル、クロスひび割れ補修
・カーポート屋根補修■概算工事費
補修・補強関連工事
工事内容
外壁ひび割れ補修

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
\ 54,000 内壁ひび割れ補修
カーポート屋根補修
諸経費

小計\ 54,000 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

概算費用
\ 60,000\ 76,000\ 28,500\ 164,500\ 218,500￥ 85,000

募集賃料

138

￥ 85,000

事例 9☑補修・補強■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

東京都稲城市・基礎にひび割れがみられる

築年

昭和 56 年（1981）

・外壁にひび割れおよび剥がれがみられる

工事年

平成 20 年（2008）

・木部に腐朽がみられる

敷地面積

116.55 ㎡☑その他リフォーム

・1 階Ｘ・Ｙ方向、2 階Ｙ方向の上部構造評点が 0.7 未満となっている

建物面積 1F： 49.58 ㎡
2F： 41.31 ㎡
計： 90.89 ㎡
階数2■劣化事象等の状況
部位
外壁劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
基礎
劣化事象 ひび割れ
劣化の状況

補修の例

■リフォームの概要
・柱を追加、柱頭・柱脚金物の補強、ホールダウン金物の追加
・基礎ひび割れ、外壁の補修
・土台を追加■概算工事費
補修・補強関連工事
工事内容
壁補強 7 箇所
柱抜け防止
仕上げ工事
土台設置工事
外壁・タイルひび割れ補修

小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
\ 1,192,000 基礎ひび割れ補修\ 128,000 運搬費\ 103,000 現場管理・諸経費\ 126,000\ 57,000

概算費用\ 28,000\ 32,680\ 163,400\ 1,606,000 小計\ 224,080

総計
■家賃設定
査定賃料

\ 1,830,080￥ 125,000

募集賃料

139

―

事例 10☑補修・補強☑その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

神奈川県綾瀬市

・基礎は鉄筋コンクリートでひび割れがみられる

築年

昭和 54 年（1979）

・1 階Ｘ方向、2 階Ｘ方向の上部構造評点が 0.7 未満となっている

工事年

平成 20 年（2008）

敷地面積120.00 ㎡

・建物に不同沈下がみられる

建物面積 1F： 53.00 ㎡
2F： 33.12 ㎡
計： 86.12 ㎡
階数2■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
基礎
劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

■リフォームの概要
・1、2 階内壁に補強材（国土交通大臣認定品）を追加
・基礎ひび割れ補修
・一部クロスの張替え■概算工事費
補修・補強関連工事
工事内容
壁補強 2 箇所
基礎補修

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
\ 356,300 ビニールクロス張替え\ 44,000 諸経費

小計\ 400,300 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

概算費用
\ 40,850\ 44,000\ 84,850\ 485,150

―

募集賃料

140

￥ 83,000事例 11☑補修・補強■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

東京都八王子市

・外壁にひび割れがみられる

築年

昭和 60 年（1985）

・建物に不同沈下がみられる

工事年

平成 20 年（2008）

敷地面積186.57 ㎡☐その他リフォーム

建物面積 1F： 78.88 ㎡
2F： 53.83 ㎡
計：132.71 ㎡
階数2■劣化事象等の状況
部位
外壁劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
外壁
劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

■リフォームの概要
・外壁ひび割れ補修■概算工事費
補修・補強関連工事
工事内容
外壁ひび割れ補修

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
\ 67,156 諸経費

小計\ 67,156 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

概算費用
\ 12,088\ 12,088\ 79,244

―

募集賃料

141

￥ 136,000

事例 12☑補修・補強☐その他リフォーム■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

東京都世田谷区・基礎は無筋コンクリートでひび割れがみられる

築年

昭和 60 年（1985）

・木部に腐朽がみられる

工事年

平成 20 年（2008）

・1 階Ｙ方向の上部構造評点が 0.7 未満となっている

敷地面積

116.20 ㎡

建物面積 1F： 55.59 ㎡

・建物に不同沈下がみられる

2F： 45.82 ㎡
計：101.41 ㎡
階数2■劣化事象等の状況
部位
基礎劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

部位
基礎
劣化事象 著しいひび割れ
劣化の状況
補修の例

■リフォームの概要
・1 階内壁に補強材（国土交通大臣認定品）を追加
・基礎ひび割れ補修■概算工事費
補修・補強関連工事
工事内容
基礎補修
壁補強 1 箇所

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
\ 100,000 諸経費\ 150,100

小計\ 250,100 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

概算費用
\ 24,900\ 24,900\ 275,000

―

募集賃料

142

￥ 160,000

事例 13☑補修・補強■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

埼玉県蓮田市・蟻害がみられる

築年

昭和 58 年（1983）

工事年

平成 20 年（2008）

敷地面積165.30 ㎡☑その他リフォーム

建物面積 1F： 50.51 ㎡
2F： 28.98 ㎡
計： 79.49 ㎡
階数2■劣化事象等の状況
部位
すべての部位
劣化事象 蟻害
劣化の状況
劣化の状況

部位
劣化事象
劣化の状況

補修の例

■リフォームの概要
・白蟻駆除
・和室柱一部交換及び京壁補修・雑金物（門扉レバーハンドル）の交換
・給排水衛生設備の交換■概算工事費
補修・補強関連工事
工事内容
白蟻駆除

小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
\ 97,464 和室内装補修
浴室水栓金具設置
アルミ門扉レバーハンドル交換
残材撤去処分

\ 97,464 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

概算費用
\ 98,000\ 44,200\ 45,000\ 65,000\ 252,200\ 349,664￥ 80,000 - ￥ 85,000

募集賃料

143

￥ 85,000事例 14☑補修・補強■建物諸元■リフォーム前の建物の状況

所在地

埼玉県所沢市・小屋組みに破損がみられる

築年

平成

・蟻害、腐朽がみられる

工事年

平成 20 年（2008）

敷地面積91.66 ㎡

2 年（1990）☑その他リフォーム

建物面積 1F： 45.05 ㎡
2F： 43.06 ㎡
計： 88.11 ㎡
階数2■劣化事象等の状況
部位
小屋組
劣化事象 著しい接合部の割れ
劣化の状況

部位
すべての部位
劣化事象 腐朽
劣化の状況
劣化の状況

■リフォームの概要
・小屋組み桁破損部分を鉄骨材で補強・防蟻及び腐朽部補修工事
・一部内装仕上げをリフォーム
・ガスレンジの交換■概算工事費
補修・補強関連工事
工事内容
防蟻工事
木工事
桁補強工事

小計

その他リフォーム関連工事
概算費用
工事内容
\ 97,500 洗面所補修\ 68,130 DK 内装工事
\ 90,000 和室京壁補修
ガス台取替工事
諸経費\ 255,630 小計

総計
■家賃設定
査定賃料

概算費用
\ 125,650\ 38,950\ 23,040\ 47,800\ 10,000\ 245,440\ 501,070￥ 72,000 - ￥ 81,000

募集賃料

144

￥ 78,000

４－５

賃貸住宅の維持管理・運用（１）長期転貸事業における維持管理・運用上の課題
転貸事業者等が高齢者等の持家を長期転貸する場合のリスクとしては様々想定されるが、住宅のハード面では、借上げた住宅が長期供用に耐えられるもの（一定の耐久性、耐震性を有するもの）であるかどうか、また維持管理が適切に継続されるかどうか、という点が挙げられる。
リスクを回避する手立てとしては、以下が考えられる。
●長期転貸事業におけるリスク回避の手立て
リスクを回避する手立て

本編の該当箇所①建物の物理的評価（耐久性、耐震性等） ４－２ 転貸事業者等が住宅を借り上げる際の要件【転貸前】

４－３ 建物診断②適切な維持管理の継続

４－５（２）維持管理に関する責任区分の明確化【賃貸活用中】４－５（３）長期的な維持管理・運用の継続

本マニュアルでは、賃貸活用中に発生し得るリスクである「②適切な維持管理の継続」について、公的なガイドラインや既往の取り組み事例を紹介する。

●高齢者等の持家の長期賃貸活用のイメージ（ 死亡等による終（別の住居に転居）了事由の発生）

住宅所有者
（相続人）
①建物の物理的評価
・建物診断の実施
・適切な補修・補強

転貸事業者
等

制度
受入

②適切な維持管理の継続
・責任区分に基づき修理・交換などを実施・長期計画的な維持管理（長期借上げ）（募集）（募集）

終了事由が発生した場合、
現在の賃借人との契約期間満了後に建物を返還（責任区分）

賃借人【利用者Ａ】（賃貸借契約、又は定期借家契約）

145【利用者Ｂ】

（２）維持管理に関する責任区分の明確化
主に賃借人の利用期間中に発生する住宅の毀損等に係るリスクについては、予め責任区分を取り決めておくことが重要である。また、賃借人が行える改修（内装のリフォーム）等の範囲は予め定めておくことが必要となる。
なお、高齢者等の持家の転貸事業においては、通常の賃貸事業と比較していくつかの相違点が想定されるため、留意することが必要である。
●通常の賃貸事業との相違点
・通常の賃貸借の取引では賃貸事業者と賃借人の二者の取り決めとなるが、本マニュアルで検討するスキームは転貸であるため、住宅所有者・転貸事業者等・賃借人の三者が関係することとなる。
・一戸建ての住宅を転貸する場合、敷地内工作物（物置、カーポート等）、敷地内樹木の維持管理についても取り決めをしておくことが、後々のトラブル回避のためには必要。

ここでは、貸主・借主の費用負担の区分の考え方として、①JTI の「マイホーム借上げ制度」
における考え方、および、②「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（東京都発行）において情報提供されている内容を紹介する。

①ＪＴＩの「マイホーム借上げ制度」（注）における考え方
注：制度の概要については、「４－１はじめに」P77 を参照。

●維持管理に関する責任区分に係る基本的な事項
・建物は現況有姿（ただし、劣化対策と耐震性について JTI の借上げ要件を満たすことが前提）で賃貸希望者の募集を行い、入居者自らがオーナーの同意を得てリフォームをすることが可能。
・入居時の敷金や礼金は無い。
・入居者は３年の定期借家契約となり、３年毎に再契約をする。
・設備品の故障や破損・汚損等の費用負担及び退去時の精算方法等については、ＪＴＩが予め費用負担を明確にする「負担区分表」を家主と借り主に渡し確認作業を行う（次頁「負担区分表」参照）。
・「負担区分表」には、制度利用者（住宅所有者）と賃借人の２者間での、修繕費用等の負担区分が示されている。

146

●ＪＴＩの「マイホーム借上げ制度」で定める「負担区分表」

147

②「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（東京都発行）において情報提供されている内容「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」は、民間賃貸住宅の賃貸借をめぐるトラブルの防止を目的としており、入居中の修繕、および退去時の復旧について、負担区分の考え方が解説されている。
●入居中の修繕について

148出典：「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」／東京都／平成 16 年

149

●退去時の復旧（貸主・借主の負担区分の一覧表（一般的例示））

150

出典：「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」／東京都／平成 16 年

151

（３）長期的な維持管理・運用の継続
賃貸住宅を長期的に維持管理・運用していくためには、定期的な点検・メンテナンスが継続して実施されることが求められる。
定期的な点検・メンテナンスの担い手としては、長期間借り上げることを前提とし、転貸事業者等が住宅所有者に、耐震性能の確保や定期点検の実施を義務付けることも考えられる。
ここでは、住宅を長期的に賃貸活用する際に、定期点検・メンテナンスを、①どの程度の頻度で、②どの程度のコスト負担で実施することが求められるか、既往のガイドブック等で情報提供されている内容を紹介する。
①点検・修繕の周期の目安●部位ごとの修繕周期の目安

出典：「賃貸住宅の長期修繕計画」／（財）日本賃貸住宅管理協会／平成 17 年

152

●一戸建て木造住宅の標準的な点検・補修の目安

153出典：すまい・る住宅読本／住宅金融支援機構／平成 20 年

154

②長期修繕に関連する費用区分と積立金の目安●長期修繕・日常リフォーム・日常管理の各費用の区分
修繕

長期修繕

・建物本体（屋根、壁、床、柱、配管等）
・住戸内部（住宅設備機器等）
・共用設備（給排水、電気、防災設備）
・外構（通路、フェンス、駐車場等）
上記の物件全体の大修繕

日常リフォーム

住戸内部（内装、建具）小修理、雨樋清掃
入居者入退去時の原状回復

共用部の日常管理・廊下、通路、駐車場等の定期清掃（共益費で賄う）

・共用電気代、水道料・浄化槽、給水設備の定期管理清掃
・エレベーターの定期管理

資料：「長期修繕計画案作成マニュアル」より作成／（財）日本賃貸住宅管理協会／平成 16 年

●長期修繕準備のための積立金の目安（月額・一戸当りの積立金）

出典：「賃貸住宅の長期修繕計画」／（財）日本賃貸住宅管理協会／平成 17 年

155

４－６

賃貸活用の具体的な手順例（ＪＴＩの取組み）

ここでは、高齢者等の持家の建物診断等の手順の例として、ＪＴＩの「マイホーム借上げ制度」
で用いている建物診断マニュアルを、抜粋して紹介する。
「マイホーム借上げ制度」は、以下に示す１～８のステップで整理されるが、ここでは、ＪＴＩが持家物件を借り上げる前の段階であるステップ４～６（建物診断等及び補修・補強工事を中心とした内容）にあたる内容を説明する。
●マイホーム借上げ制度の流れと本マニュアルの該当箇所との関係
制度全体の流れステップ１～３
制度利用申込前の事前相談等

ステップ４
制度利用申込書を提出する［一戸建ての住宅］［マンション等（注）］４.物件状況の確認手順

１.建物診断等の手順
A.書類審査A.書類審査制度利用予定者が提出する書類により、HLP
が耐震診断の要否を判断する際の手順を解説

制度利用予定者が提出する書類により、HLP
が物件耐震性能を確認する際の手順を解説。

B.維持管理体制等の確認
劣化診断（必須）、耐震診断（必要に応じて実施）の実施手順を解説する。

C.建物内部現況の確認
B.建物診断ステップ５
建物診断の実施

ステップ６
補修・補強工事の実施

２-A、２-B を経て JTI 借上げ要件を満足した

劣化診断（必須）、耐震診断（必要に応じて実施）の実施手順を解説する。

物件に対して、HLP が行う建物内部現況の確C.補修・補強工事等

Ｄ.補修工事等

診断の結果に基づき制度利用予定者が補修・補強工事を実施する際の手順を解説する。

建物内部現況の確認の際に、制度利用予定者とＨＬＰが補修工事が必要と判断した際に、補修工事を実施する際の手順を解説する。

認について解説する。

２.建物診断等の書類
１.建物診断等の書類一覧
B～C の手順において必要となる書類の一覧表を示す。

２.建物診断等の書類の流れ
制度利用予定者・診断機関・工務店・JTI間での書類の授受の関係をフローで解説

ステップ７
JTI が転借人を募
集

３.各書類の記入要領
各書類の具体的な記入要領を示す。

３.劣化診断の手順と判定基準
ステップ８
JTl から借上げ条件を記載した承諾書を受領→契約成立

１.基本的な考え方
２.部位別・事象別の手順と判断基準
劣化診断の具体的な手順等を解説する。

156

注：区分所有法に基づく共同住宅等を指す

１.

建物診断等の手順（書式 no.は、２.建物診断等の書類／１.建物診断等の書類一覧を参照）

建物診断等の流れ
スタート

[A-1]
S56 年６月１日
以降の確認済証等
の確認※１

ＯＫ

ＮＧ

書類審査

ステップ４

A
[A-2]
耐震性能を証明する書類等の有無【HLP】

ある

大規模な変更等の有無※２

ない

ある

ない

[B-２]
劣化診断及び耐震診断の実施【診断機関】

B
建物診断

ステップ５

[B-1]
劣化診断の実施【診断機関】

劣化診断・耐震診断結果の確認

ＮＧ（劣化事象あり、又は上部構造評点 0.7 未満）

ＯＫ

ステップ６

Ｃ 補修・補強工事等[C-1]
補修・補強工事の実施【制度利用予定者】[C-２]
建物診断・工事完了報告書の提出【制度利用予定者】[C-２]
建物診断・工事完了報告書の提出【制度利用予定者】

以下を添付○建物診断報告書の写し

以下を添付○建物診断報告書の写し○耐震補強計画書の写し（※３）○補修・補強工事記録書の写し

次のステップへ※１：直近の確認済証（大規模修繕等の確認済証含む）又は建築確認通知書にもとづき確認する※２：大規模な変更等を実施しているが、建築確認手続きを行っていないものを指す※３：耐震補強工事を実施する場合のみ必要

157

Ａ

書類審査

◆概要
建物診断に先立ち、まず書類によって耐震診断の要否を判断する。ここでは、制度利用予定者がＪＴＩに提出した書類に基づき、ＨＬＰが耐震診断実施の要否について判断する手順を解説する。
制度利用予定者は制度利用申込書提出の際に、建物診断等に必要な以下の書類を、正・副１部ずつ準備する。書類（正：１部）を制度利用申込時にＪＴＩに提出し、書類の複写（副：１部）はＢ.
建物診断を申込む際に、「建物診断申請書」とあわせて診断機関に提出する（注）。
ＨＬＰは、制度利用予定者から提出された書類にもとづき、耐震診断の要否を判断し、「建物診断申請書」に必要な建物診断について記入する。
注：実際にはＨＬＰが正・副両方の書類を預かり、建物診断実施時に制度利用予定者に代わって診断機関に必要書類一式を渡す。

●制度利用予定者がＪＴＩに提出する必要書類
必ず提出（Ａ-１で確認）
移住・住みかえ支援機構

マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類…制度利用申込時に、建物診断に必要な書類も併せて作成・提出する□物件概要書（制度利用申込書に含まれる。必要事項を記入する。）の写し□確認済証（または建築確認通知書）（図面があれば添付）の写し（注）□登記簿謄本の写し
注：都市計画区域外等で確認済証、建築確認通知書が無い場合は、ＪＴＩに相談することあれば提出（Ａ-２で確認）…ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等□

住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、品確法）の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅
性能評価書

□

建築物の耐震改修の促進に関する法律（以下、耐震改修促進法）にもとづく告示 2089 号に位置づけられる耐震診断法（一般診断法）による耐震診断報告書□□

地震保険割引のための耐震性能評価書
住宅に係る耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類
・

耐震改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額を受けるための証明書（地方税法施行規則附則の規定に基づく証明書）

・

耐震改修工事を行った住宅に対する所得税の軽減を受けるための住宅耐震改修証明書（地方公共団体の長が発行するもの）□

その他の減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類
・

住宅ローン減税制度、特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例、住宅取得等
資金に係る相続時精算課税制度の特例を受けるための証明書（国土交通省告示第３９４号様式）

・

中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置を受けるための証明書（国土交通省告示第３８５号様式）

・住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置を受けるための証明書（登録免許税関係・国
土交通省住宅局長通知－別添４様式）

・

住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合することを証明する書類（融資の対象であることを示す適合
証明書）

158

Ａ－１ 築年に基づく耐震診断実施の要否の判断①着工時期の確認／②増改築の履歴に関する確認◆全体の流れ①着工時期の確認
着工年月日が昭和 56 年６月１日以降か否かの判断については、原則として、確認済証（又は建築確認通知書）の交付年月日をもとに確認する。
確認済証（又は建築確認通知書）が無い場合は、登記簿謄本の建物の登記年月日が昭和 58 年４月
１日以降か否かを確認する。

②増改築の履歴に関する確認
増改築（注１）の履歴を確認し、大幅な間取り変更、大規模な増改築を行っている場合は、その時期を確認済証の交付年月日にて確認する。
昭和 56 年６月１日以降に建築された建物であっても、その後大規模な増改築が実施されている場
合は、必要な建築確認手続きがとられたか否かを確認する（注２）。
注１：建築基準法上、建築確認手続きが必要な増改築
注２：大規模な増改築が実施されていなくとも、主要な構造に関する変更があった場合は、耐震診断を行う●築年にもとづく確認フロー
ある

交付年月
日の確認

新築時の確認済証
の有無

ない

Ｓ５６年
５月３１日以前

Ｓ５６年６月１日以降Ｓ５８年４月１日以降登記謄本の登記年月日の確認
Ｓ５８年
３月３１日以前

増築、改築、大規模な修繕・模様替
えの有無

ある

ある

ない

増築、改築、大規模な修繕・模様替
えの有無
ない

ない

増築等時の確認済証の有無ある
Ｓ５６年
６月１日以降交付年月日の確認

ＯＫ ⇒Ｂ-１へＳ５６年
５月３１日以前

NＧ

159

⇒Ａ-２へ

◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・「移住・住みかえ支援機構マイホーム借上げ制度利用申込書」を制度利用予定者に渡し、必要事項の記入、及び確認済証（または建築確認通知書）の写し等の必要書類一式の添付を求める。
・提出書類に基づき築年を確認し、耐震診断の要否を判断する。
・伝統的構法（注１）で建てられた住宅や、一般診断法による耐震診断が不可能な住宅（注２）である場合は、ＪＴＩに相談の上、耐震診断の要否を判断する。
・耐震診断が不要と判断された物件でも、劣化診断の過程で耐震診断が必要と判断される場合があることを説明する。
注１：伝統的構法で建てられた住宅とは、太い柱や垂れ壁を主な耐震要素とする住宅を指す。一般診断法にて耐震診断を実施する場合には、主要な柱の径が 140mm 以上であることを確認する必要があるが、垂れ壁つき独立柱の場合は150mm 未満の径の柱の耐力は算定しないため、ここでは 150mm 以上であることを確認するものとする。
注２：丸太組構法の住宅、旧 38 条認定および型式適合認定によるプレハブ工法の住宅、木造以外の住宅等◆必要になる書類等
移住・住みかえ支援機構 マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類・物件概要書（制度利用申込書に含まれる。必要事項を記入する。
）の写し・確認済証（または建築確認通知書）（図面があれば添付）の写し（注）・登記簿謄本の写し
注：都市計画区域外等で確認済証、建築確認通知書が無い場合は、ＪＴＩに相談すること・着工時期および増改築の履歴にもとづき耐震診断が不要と判断された場合：Ｂ-１へ
・着工時期および増改築の履歴からは耐震診断の要否が判断できない場合：A-２へ160

Ａ－２ 過去の耐震診断の結果等に基づく耐震診断実施の要否の判断◆全体の流れ
ＨＬＰは、「Ａ－１：築年に基づく耐震診断実施の要否の判断」で耐震診断が不要と判断されなかった住宅について、ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等にもとづき、耐震診断実施の要否を判断する（注）。
耐震性能を証明する書類等が交付されていても、その後大規模な増改築が実施されている場合は、必要な建築確認手続きがとられたか否かを確認する。
注：「オ.過去の耐震診断結果報告書」のみがある場合については、ＪＴＩに相談の上、耐震診断の要否を判断するものとする。

●耐震性能を証明する書類と確認内容
ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等
ア.品確法の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅性能評価書
イ.地震保険割引のための耐震性能評価書
ウ.住宅に係る耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類

確認内容「1-1 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」が「等級１」以上であることを確
認書類の有無を確認
書類の有無を確認

・ 耐震改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額を受けるための証明書（地方税法施行規則附則第 7 条第 6 項の規定に基づく証明書）
・ 耐震改修工事を行った住宅に対する所得税の軽減を受けるための住宅耐震改修証明書（地方公共団体の長が発行するもの）

エ.その他の減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類

書類の有無を確認

・ 住宅ローン減税制度、特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例、住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例を受けるための証明書（国土交通省告示第３９４号様式）
・ 中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置を受けるための証明書（国土交通省告示第３８５号様式）
・ 住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置を受けるための証明書（登録免許税関 係・国土交通省住宅局長通知－別添４様式）
・ 住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合することを証明する書類（融資の対象であることを示す適合証明書）

オ.過去の耐震診断結果報告書
・

ＪＴＩに相談（注）耐震改修促進法にもとづく告示 2089 号に位置づけられる耐震診断法（一般診断法）による耐震診断報告書◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・過去の建物状況と現況とに相異が無いこと等を確認した上で、ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等より、耐震診断の要否を判断する（注）。
注：「オ.過去の耐震診断結果報告書」のみがある場合については、ＪＴＩに相談の上、耐震診断の要否を判断するものとする。

◆必要になる書類等
・ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等

・ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等により耐震診断が不要と判断された場合：Ｂ-１へ・耐震診断が必要と判断された場合：Ｂ-２へ

161

Ｂ

建物診断

◆概要
「２-Ａ：書類審査」の判断を受けて、適宜必要な建物診断を実施する。ここでは、以下の場合分
けに沿って建物診断の手順を解説する。
○劣化診断のみを実施する場合：Ｂ－１○劣化診断と耐震診断を両方実施する場合：Ｂ－２
Ｂ－１ 劣化診断のみを実施①建物診断に関する説明～建物診断の申請手続き／②建物診断の実施～結果の報告◆全体の流れ①建物診断に関する説明～建物診断の申請手続き
ＨＬＰは制度利用予定者に対して、建物診断に関する以下の表に示す事項を説明する。
制度利用予定者は説明事項について理解した上で、「建物診断申請書」に記名・捺印する。ＨＬＰは制度利用予定者を代行して、診断機関に必要書類を送付し、建物診断を依頼する。

●制度利用予定者への説明事項
説明事項

提供する関連情報□書類審査の結果、耐震診断は不要と判断され、劣化診断のみを実施すること□耐震診断が不要と判断された物件でも、劣化診断の過程で耐震診断が必要と判断される場合があること□劣化診断の概要・条件（検査項目・所要時間・費用等）□住宅性能表示制度の建設住宅性能評価書の交付を受ければ、万が一のトラブル発生時に指定住宅紛争処理機関が対応してくれること□建設住宅性能評価書の交付を受けるためには、登録住宅性能評価機関に劣化診断を申し込む必要があること□建物診断において、基準を満たさない場合には、補修工事が必要になること□補修を行う場合は、工事完了後に報告書の提出が必要になること

・「建物診断申請書」－
・制度概要等
・診断機関のリスト等の提供
・料金の目安（サンプル）等
・住宅性能表示制度パンフレット等

・主な劣化事象と補修工事の例、補修費用の目安（サンプル） 等
以下の書類の雛形・「補修・補強工事概要書」
・「補修・補強工事記録書」
・「建物診断・工事完了報告書」②建物診断の実施～結果の報告
診断機関は、必要な建物診断を実施する。ここでは劣化診断のみを実施する。

162

◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・制度利用予定者に対して、建物診断に関する事項について説明する。
・既に空家となっており、水道・電気が使用不可となっている場合は、劣化診断実施時には使用できるようにしておくよう、制度利用予定者に依頼する。
・制度利用予定者を代行し、診断機関へ建物診断申請書等の必要書類を提出し、診断を依頼する。
・劣化診断の結果、劣化事象が認められた場合は、補修工事の実施手続きをサポートする（制度利用予定者に補修の意思が認められなければ、制度利用中止の手続きをサポートする）（注）。
・劣化事象が認められなかった場合は、建物診断の終了手続きをサポートする。
・Ａ－２で、ＪＴＩに相談の上「過去の耐震診断結果報告書があるため、耐震診断不要」と判断された場合は、「建物診断報告書」にその結果を転記し、制度利用予定者に提出する。
注：劣化診断の結果、補修が必要であっても、金銭的な都合等で直ちに補修工事を実施できない場合は、制度利用予定者
は「建物診断報告書」を JTI に提出し、審査を依頼する。JTI が審査を実施し、借上げ対象とする旨判断した際には、制度利用予定者が問題発生時（雨漏り等）には素早く補修工事を実施する旨の覚書を JTI に提出することにより、借上げ対象となる。

【診断機関】
・制度利用予定者を代行するＨＬＰから、必要書類の写し、及び「建物診断申請書」を受理する。
・劣化診断を実施し、結果を「建物診断報告書」、「劣化診断の記録」にまとめて制度利用予定者に報告する。
●HLP が制度利用予定者を代行して診断機関に提出する「建物診断申請書」
申込番号

ＪＴＩマイホーム借上げ制度（診断機関）

建物診断申請書

御中
平成

年

月

（制度利用予定者）氏名：

日

印

住所：
電話番号：
JTI マイホーム借上げ制度の規定に基づき、以下の通り建物診断を申請します。

①必要な建物診断の項目、及び添付

この申請書及び添付書類に記載の事項は、事実に相違ありません。
◇必要とする建物診断等※
□

劣化診断

□

耐震診断

□

書類をチェック

耐震診断不要（判断根拠は以下）□確認済証（又は登記簿謄本）に基づき着工年月日がＳ56.6.1 以降と判断□過去の耐震性能を確認する以下の書類に基づき耐震診断不要と判断□耐震改修促進法にもとづく告示 2089 号に位置づけられる耐震診断法（一般診断法）□ＪＴＩが定める耐震性を証明する書類（）◇添付書類※
移住・住みかえ支援機構□

物件概要書の写し□

登記簿謄本の写し

マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類□

確認済証（図面があれば添付）の写し②制度利用予定者に内容確認の上、【添付図面】◆新築時□付近見取り図

□配置図

□平面図

□立面図

□平面図

□立面図

□その他(

□断面図

記名・捺印してもらう。

）◆増改築時（増改築実施時期：□付近見取り図

□配置図

）

□その他(

□断面図

診断希望日も記入してもらう。

）◇診断（現地調査）希望日（必ず第３希望までご記入ください）
①

年

月

日

②

年

月

日

③

年

月

日

◇担当ＨＬＰ※（氏名）（登録番号）（電話番号）（ＦＡＸ番号）（所属）（住所）※：HLP 記入欄

163

●ＨＬＰが制度利用予定者に提出する建物診断報告書（Ａ－２で「オ.過去の耐震診断結果報告書」があることが確認された場合のみ）
申込番号

（交付）

年

月

日

JTIマイホーム借上げ制度 建物診断報告書（制度利用予定者）

様

（邸名）

様邸

（住所）

建物診断を行った結果、対象物件は「ＪＴＩマイホーム借上げ事業制度」ＪＴＩ借上げ要件に適合するためには、下記に示す補修・補強工事が必要となります。この記録書、結果説明書及び添付図書に記載の事項は、事実に相違ありません。

◇劣化に関する事項（特定劣化事象及び設備の漏水）
実施年月日

年

□ ＪＴＩ借上げ要件に適合 ／ □ 不適合
月
日

診断機関

印

診断をした者（本記録書記入者）
分類
Ａ基礎・
外壁等

部位
１

基礎

２

外壁等

Ｂ屋根

３

屋根

Ｃ内壁等

４
５
６

内壁等
内部の床
バルコニー

Ｄバルコニー
土台等
小屋組

Ｅ設備・
その他

７

土台等

８

小屋組

９
10
11
12

給水設備
排水設備
給湯設備
すべての部位等

確認の程度□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない箇所計測
箇所計測□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない-◇耐震に関する事項
実施年月日

判断
□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ

□ ＮＧ
□ ＮＧ
□ ＮＧ

備考

③記名

□ 判断できない□ 判断できない②JTI 借上げ要件の適合・非□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない

傾斜のみ
傾斜のみ
防水破断のみ

適合を判断し、チェック□ 判断できない
□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ

□ ＮＧ
□ ＮＧ
□ ＮＧ
□ ＮＧ

□ 判断できない□ 判断できない年□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない

漏水のみ
漏水のみ
漏水のみ

□ ＪＴＩ借上げ要件に適合 ／ □ 不適合
月
日

診断機関

印

診断をした者（本記録書記入者）
（ａ）地盤
・基礎

①地盤

地盤・基礎等
よい
普通
悪い

②地形

平坦
がけ地
急斜面

③基礎形式 ＲＣ造基礎
無筋コンク
リート基礎
玉石基礎

対策
表層の地盤改良を行っている杭基礎である
特別な対策をおこなっていない
コンクリート擁壁
石積
特別な対策はおこなっていない
健全
ひび割れが生じている
健全
ひび割れが生じている
足固めあり
足固めなし

その他
（ｂ)上部構造

階
３階
□３階なし
２階
□２階なし
１階

方向
Ｘ
Ｙ
Ｘ
Ｙ
Ｘ
Ｙ

チェック欄
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□

上部構造評点
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ

注意事項

判定
□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）

備考①過去の診断結果を転記④制度利用予定者に提出
備考◇備考（増改築の有無等）◇太枠内…建物診断を実施した診断機関が記入。ただし耐震診断については、診断を実施しない場合は、ＨＬＰが記入。

◆必要になる書類等
移住・住みかえ支援機構 マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類・物件概要書（制度利用申込書に含まれる。必要事項を記入する。
）の写し・確認済証（または建築確認通知書）（図面があれば添付）の写し（注）・登記簿謄本の写し
・「建物診断申請書」…書式 no.0
・
「建物診断報告書」…書式 no.1
・
「劣化診断の記録」…書式 no.2
・
「補修・補強工事記録書」（書式の雛形）…書式 no.6
注：都市計画区域外等で確認済証、建築確認通知書が無い場合は、ＪＴＩに相談すること

劣化診断に基づき・補修工事を実施する場合：C-１へ・それ以外：C-２へ

164

Ｂ－２ 劣化診断と耐震診断を両方実施①建物診断に関する説明～建物診断の申請手続き／②建物診断の実施～結果の報告◆全体の流れ①建物診断に関する説明～建物診断の申請手続き
ＨＬＰは制度利用予定者に対して、建物診断に関する以下の事項を説明する。

説明事項

提供する関連情報□書類審査の結果、耐震診断と劣化診断を実施する必要が ・「建物診断申請書」
あること□劣化診断、耐震診断の概要・条件（検査項目・所要時間・ ・制度概要等
費用等）
・診断機関のリスト等の提供
・料金の目安（サンプル）等□住宅性能表示制度の建設住宅性能評価書の交付を受け ・住宅性能表示制度パンフレット等
れば、万が一のトラブル発生時に指定住宅紛争処理機関が対応してくれること□建設住宅性能評価書の交付を受けるためには、登録住宅
性能評価機関に劣化診断を申し込む必要があること□建物診断において、基準を満たさない場合には、補修・ ・主な劣化事象と補修工事の例、補修費用補強が必要になることの目安（サンプル）
・主な耐震補強工事の例、費用の目安 等□補修・補強を行う場合は、工事完了後に報告書の提出が ・補修・補強工事記録書の書式の雛形 等必要になること□地方公共団体によっては、耐震診断・補強工事に対する補助・税制優遇等が設けられていること

・制度パンフレット等（最寄りの地方公共団体にて確認）

制度利用予定者は上記事項について理解した上で、「建物診断申請書」に記名・捺印する。ＨＬＰ
は制度利用予定者を代行して、診断機関に必要書類を送付し、建物診断を依頼する。

なお、劣化診断と建物診断は、別々の診断機関に依頼してもよい。
②建物診断の実施～結果の報告

制度利用予定者から依頼を受けた診断機関は、劣化診断、耐震診断を実施する。

165

◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・制度利用予定者に対して、建物診断に関する事項について説明する。
・既に空家となっており、水道・電気が使用不可となっている場合は、劣化診断実施時には使用できるようにしておくよう、制度利用予定者に依頼する。
・制度利用予定者を代行し、診断機関へ建物診断申請書を提出し、診断を依頼する。
・耐震診断結果において、ＪＴＩ借上げ要件は上部構造評点が 0.7 以上であること、但し 0.7 以上
1.0 未満のものについては、入居者募集の際に評点を告知することが条件となることを制度利用予定者に説明する。また、診断機関が発行する「耐震基準適合証明書」は、上部構造評点 1.0 以
上であるものについて発行されていることを説明する。
・劣化診断・耐震診断の結果、補修・補強が必要な場合は、工事の実施手続きをサポートする（制度利用予定者に補修の意思が認められなければ、制度利用中止の手続きをサポートする）（注）。
・劣化診断・耐震診断の結果、補修・補強工事が不要な場合は、建物診断の終了手続きをサポートする。
注：劣化診断の結果、補修が必要であっても、金銭的な都合等で直ちに補修工事を実施できない場合は、制度利用予定者
は「建物診断報告書」を JTI に提出し、審査を依頼する。JTI が審査を実施し、借上げ対象とする旨判断した際には、制度利用予定者が問題発生時（雨漏り等）には素早く補修工事を実施する旨の覚書を JTI に提出することにより、借上げ対象となる。

【診断機関】
・制度利用予定者を代行するＨＬＰから、必要書類の写し、及び「建物診断申請書」を受理する。
・劣化診断・耐震診断を実施し、結果を「建物診断報告書」、「劣化診断の記録」、「耐震診断報告書」にまとめて制度利用予定者に報告する。

◆必要になる書類等
移住・住みかえ支援機構 マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類・物件概要書（制度利用申込書に含まれる。必要事項を記入する。
）の写し・確認済証（または建築確認通知書）（図面があれば添付）の写し（注）・登記簿謄本の写し
・「建物診断申請書」…書式 no.0
・
「建物診断報告書」…書式 no.1
・
「劣化診断の記録」…書式 no.2
・
「耐震診断報告書」…書式 no.3
・
「補修・補強工事記録書」（書式の雛形）…書式 no.6
注：都市計画区域外等で確認済証、建築確認通知書が無い場合は、ＪＴＩに相談すること

劣化診断、耐震診断結果に基づき・(劣化)補修及び(耐震)補強工事を実施する場合：C-１へ・それ以外：C-２へ

166

Ｃ.

補修・補強工事◆概要「２-Ｂ 建物診断」の結果、ＪＴＩ借上げ要件に適合していないことが判明した場合、制度利用予定者は最低限必要な補修・補強工事を実施する必要がある。ここではその手順を解説する。なお、
諸事情によりこの手順に拠りがたい場合は、ＪＴＩに相談するものとする。

Ｃ－１ 補修・補強工事の実施①業者選択／②補修・補強工事に関する契約／③設計・計画、施工◆全体の流れ①業者選択
制度利用予定者が業者を選択する。業者の選定は制度利用予定者の意向によるものであり、ＪＴＩは業者の指定は行わない。

②補修・補強工事に関する契約
制度利用予定者が設計者・施工者と契約を行う。その際、設計者・施工者に対して、当該工事がＪＴＩの建物診断に基づき行われること、工事完了時に「耐震補強計画書（耐震補強工事を行う場
合）」、「補修・補強工事概要書」、「補修・補強工事記録書」を提出する必要があることを伝えておく。
なお、耐震補強工事を実施する場合は、まず設計者・施工者に「耐震補強計画書」と見積書の作成を依頼し、補強後の評点と工事費用とを確認する必要がある。制度利用予定者は、ＪＴＩ借上げ
要件は上部構造評点が 0.7 以上であること、但し 0.7～1.0 未満のものについては入居者募集の際に評点を告知する必要があることを認識した上で、負担できる費用を勘案し工事内容を決定する。

③設計・計画、施工◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・必要に応じて補修・補強工事に関する情報提供を行う。
・必要に応じて設計者・施工者に対して、ＪＴＩの制度概要や提出書類等の主旨説明を行う。

【設計者】
・「建物診断報告書」、「耐震診断報告書」をもとに、適切な補修・補強計画の立案（設計・計画）を行う。
「耐震補強計画書」を作成し、制度利用予定者に提出する。

【施工者】
・「建物診断報告書」、「劣化診断の記録」、「耐震診断報告書」、「耐震補強計画書」をもとに、「補修・補強工事概要書」を作成し、設計・計画に基づき施工を行う
・工事が完了したら、「補修・補強工事記録書」に必要事項を記載し、「補修・補強工事概要書」と併せて制度利用予定者に提出する。

167

◆必要になる書類等
・ＪＴＩ制度のパンフレット・補修・補強工事に関する情報提供⇒提供事項：部位・事象別の工事の例示（概要・コスト等）／事業者リスト
・「建物診断報告書」…書式 no.1
・
「劣化診断の記録」…書式 no.2
・
「耐震診断報告書」…書式 no.3
・
「耐震補強計画書」…書式 no.4
・
「補修・補強工事概要書」…書式 no.5
・
「補修・補強工事記録書」…書式 no.6
・補修・補強工事の完了：C-２へＣ－２ 建物診断、補修・補強工事の完了報告◆全体の流れ
制度利用予定者は、建物診断及び補修・補強工事に関する関連情報を取りまとめ、「建物診断・工事完了報告書」を作成してＪＴＩに提出する（正・副１部ずつ作成し、副１部は制度利用予定者が保管する）。

◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・必要に応じて制度利用予定者の報告書取りまとめ作業をサポートする。

◆必要になる書類等
・「建物診断・工事完了報告書」…書式 no.7
⇒以下の書類を、「建物診断・工事完了報告書」を表紙にして合本する（制度利用予定者が取りまとめる）。
「建物診断報告書」…書式 no.1
「耐震補強計画書」（補強後の評点結果のみ）…書式 no.4
「補修・補強工事記録書」…書式 no.6

・ここまでの手続きが終了：ステップ７へ

168

２.

建物診断等の書類
１.建物診断等の書類一覧

建物診断等において用いる書類は下表の通りである。

◆No.３、４…耐震診断実施機関、及び耐震補強計画作成者（建築士等）が作成する書式に則る。
◆No.０、１、２、５～７…ＪＴＩが定める書式に則る。

●JTI 建物診断等に関する書類一覧
ステップ

ステップ４

No

書類名称

０

建物診断申請書●内容
・詳しい説明、備考

書類授受の
関係

制度利用予定者●制度利用予定者が診断機関に建物診断を依頼する申請書（ＨＬＰが代行）→

建物診断報告書●診断機関（建物診断員）が建物診断を実施した際に作成する報告書・診断機関ごとに作成する。

２

劣化診断の記録●診断機関（建物診断員）が劣化診断を実施した際に作成する記録
書●建物診断によって認められた劣化事象等の内容及び箇所の説明
書・当該箇所の状況を図解・写真等で記録する。

３

耐震診断報告書●耐震診断結果に関する報告書
・耐震診断が必要とされる住宅を対象に、一般診断法に基づき診断機関等が作成４耐震補強計画書

１
ステップ５
ステップ６

５
６

７

情報提供

－
－

補修・補強工事概要書
補修・補強工事記録書

建物診断・工事完
了報告書

JTI 制度のパン
フレット
補修工事に関する情報●３の結果、当該住宅の耐震性が JTI 借上げ要件を満たさない場
合、建築士が作成する補強計画
・補強後の構造評点が確認出来るような書類を作成する。
●補修・補強工事の項目を記載した概要書
・建物診断結果で補修・補強が必要と指摘された箇所と、工事項目が１対１で対応するように記載。
●劣化補修、耐震補強の工事内容の記録書
・５に基づき、工事前・工事中・工事後の状況を写真等で記録する。
・２、５、６の対応関係が分かるように留意する。
●１・４（補強後の評点のみ）・６に、７を表紙としてつけて合本。
これまでの経緯を示す関連情報をとりまとめた報告書とする。
【正副各１部】
・「建物診断→補修・補強」の経緯を示す。
・制度利用予定者（副）とＪＴＩ（正）が１部ずつ保管する。
●「建物診断→補修」の流れ等を制度利用予定者に説明するためのパンフレット。
●部位・事象別の補修工事の例示（概要・コスト等）、設計者・施工者リスト。
・制度利用予定者が補修・補強を行うかどうか判断する際に参考となる資料とする。

169

診断機関

診断機関
→

制度利用予定者

診断機関→

制度利用予定者

診断機関→

制度利用予定者

設計者→

制度利用予定者

施工者→

制度利用予定者

施工者→

制度利用予定者

制度利用予定者
→

JTI

HLP
→

制度利用予定者

HLP→

制度利用予定者

２.建物診断等の書類の流れ【診断機関】

診断機関・工務店等

劣化診断の記録【設計事務所、工務店【診断機関、設計事務所等】

【工務店】

等】

部位ｃ

部位ｅ

部位ｃ

部位ｄ

部位ｂ

部位ｂ

劣化診断の記録

部位ｃ

建物診断報告書

耐震診断報告書

耐震補強計画書部位ａ
補修前の状況
及び補修方法

NO.１

NO.３

NO.４

補修・補強工事
概要書

NO.４

NO.５

補修・補強工事を計画⇒【NO.５】を作成

部位ａ

部位ｂ

耐震補強計画書（写しを添付）部位ａ
補修後の状況

NO.２

建物診断報告書
建物診断記録書/結果説明書

NO.１

オーナー

170

建物診断を依頼（ＨＬＰが代行）

建物診断申請書

NO.０

劣化診断を実施⇒【NO.１】【NO.２】を作成

耐震診断を実施【NO.３】を作成⇒【NO.１】

耐震補強計画の作成⇒【NO.４】を作成

耐 震 補強計 画書 の作成を依頼

・建物診断報告書（診断機関ごと）【NO.１】
・劣化診断の記録【NO.２】

耐震補強計画書を受領【NO.４】

補修・補強工事を依頼

補修・補強工事
記録書

補修・補強工事概要書を受領【NO.５】

NO.６

補修・補強工事を実施⇒【NO.６】を作成

補修・補強工事記録書を受領【NO.６】

・耐震診断報告書【NO.３】を受領

受領した書類をとりまとめた上で、必要なものを抜粋して複写する。「建物診断・工事完了報告書」【NO.７】を表紙につけてＪＴＩに提出する。

ＪＴＩが受領する書類【ＪＴＩが受領】

部位ｅ
部位ｄ

（表紙）

部位ｃ

建物診断・
工事完了報告書

建物診断報告書＋

建物診断報告書

＋

＋

NO.７

NO.１

NO.１

（オーナーが作成）（劣化診断）（耐震診断）

耐震補強計画書（補強後の評点
結果のみ）

NO.４

部位ｂ

＋

部位ａ
補修後の状況
補修・補強工事記録書

NO.６

３.各書類の記入要領
No.0

建物診断申請書

申込番号

ア

※

ＪＴＩマイホーム借上げ制度
イ（診断機関）

建物診断申請書

御中
平成

年

月

（制度利用予定者）氏名：

日

印

住所：
電話番号：
JTI マイホーム借上げ制度の規定に基づき、以下の通り建物診断を申請します。
この申請書及び添付書類に記載の事項は、事実に相違ありません。

ア◇必要とする建物診断等※
□

劣化診断

□

耐震診断

□

耐震診断不要（判断根拠は以下）□確認済証（又は登記簿謄本）に基づき着工年月日がＳ56.6.1 以降と判断□過去の耐震性能を確認する以下の書類に基づき耐震診断不要と判断□耐震改修促進法にもとづく告示 2089 号に位置づけられる耐震診断法（一般診断法）□ＪＴＩが定める耐震性を証明する書類（）◇添付書類※
移住・住みかえ支援機構□

物件概要書の写し□

登記簿謄本の写し

マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類□

確認済証（図面があれば添付）の写し【添付図面】◆新築時□付近見取り図

□配置図

□平面図

□立面図

□その他(

□断面図
）

◆増改築時（増改築実施時期：□付近見取り図

□配置図

）
□平面図

□立面図

□その他(

イ

□断面図
）

◇診断（現地調査）希望日（必ず第３希望までご記入ください）
①

年

月

日

②

年

月

日

③

年

月

日

◇担当ＨＬＰ※ア（氏名）（登録番号）（電話番号）（ＦＡＸ番号）（所属）（住所）※：HLP 記入欄

【説明】
ア：ＨＬＰが記入して制度利用予定者に確認してもらう。
イ：制度利用予定者が、ＨＬＰが記入した内容について確認した上で記入。

171

No.1

建物診断報告書

申請書に記載されている申込番号を転記

申込番号

（交付）

年

月

日

JTIマイホーム借上げ制度 建物診断報告書

ア

様

（邸名）

様邸

（住所）

建物診断を行った結果、対象物件は「ＪＴＩマイホーム借上げ事業制度」ＪＴＩ借上げ要件に適合するためには、下記に示す補修・補強工事が必要となります。この記録書、結果説明書及び添付図書に記載の事項は、事実に相違ありません。

判断欄が◇劣化に関する事項（特定劣化事象及び設備の漏水）
実施年月日

・すべてＯＫ⇒適合・ＮＧが１つ以上ある⇒不適合（制度利用予定者）

年□ ＪＴＩ借上げ要件に適合 ／ □ 不適合
月
日

診断機関

印

にチェック
診断をした者（本記録書記入者）
分類

確認の程度と判断結果をチ

Ａ基礎・
外壁等

部位
１

基礎

２

外壁等

Ｂ屋根

３

屋根

Ｃ内壁等

４
５
６

内壁等
内部の床
バルコニー

７

土台等

８

小屋組

９
10
11
12

給水設備
排水設備
給湯設備
すべての部位等ェック・全て事象無し⇒ＯＫ・１つでも事象あり⇒ＮＧ・確認の程度１割未満⇒
判断できないＤバルコニー
土台等
小屋組

Ｅ設備・
その他

上部構造の判定が確認の程度□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない箇所計測
箇所計測□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない□ 9割以上□ 5～9割未満□ 1～5割未満□ 1割未満□ 確認できない-◇耐震に関する事項
実施年月日

・すべてＯＫ⇒適合

判断
□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ

□ ＮＧ
□ ＮＧ
□ ＮＧ

□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ

□ ＮＧ

□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ

□ ＮＧ
□ ＮＧ
□ ＮＧ
□ ＮＧ

備考

□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない年□ 判断できない□ 判断できない□ 判断できない

漏水のみ
漏水のみ
漏水のみ

□ ＪＴＩ借上げ要件に適合 ／ □ 不適合
月
日

診断機関

・ＮＧが１つ以上ある⇒不適合にチェック

傾斜のみ
傾斜のみ
防水破断のみ印

診断をした者（本記録書記入者）
（ａ）地盤
・基礎

イ

①地盤

地盤・基礎等
よい
普通
悪い

②地形

耐震診断結果をもとに、③基礎形式 ＲＣ造基礎
無筋コンク
リート基礎
玉石基礎

該当箇所にチェック
上部構造評点を記入し、・0.7 以上⇒ＯＫ・0.7 未満⇒ＮＧ
にチェック

平坦
がけ地
急斜面

対策
表層の地盤改良を行っている杭基礎である
特別な対策をおこなっていない
コンクリート擁壁
石積
特別な対策はおこなっていない
健全
ひび割れが生じている
健全
ひび割れが生じている
足固めあり
足固めなし

その他
（ｂ)上部構造

階
３階
□３階なし
２階
□２階なし
１階

方向
Ｘ
Ｙ
Ｘ
Ｙ
Ｘ
Ｙ

チェック欄
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□

上部構造評点
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ
□ ＯＫ

注意事項

備考

判定
□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）□ ＮＧ（0.7未満）

備考◇備考（増改築の有無等）

増改築を実施している場◇太枠内…建物診断を実施した診断機関が記入。ただし耐震診断については、診断を実施しない場合は、ＨＬＰが記入。

合はその内容、その他注
記すべき事項を記入。

【説明】
ア：診断機関が、実施した建物診断（劣化診断と耐震診断、どちらか片方の場合もある）について記入する。
イ：過去の耐震診断結果がある場合は、ＨＬＰがその内容を確認し、記入する。

172

No.2

劣化診断の記録【第１面】
劣化診断の記録■住宅の概要【第１面】■住宅の外観所在地
階数

登記簿謄本に記載されている面積をもとに記
入

面積

地上
地下
延床面積

主要な構造 □ 木造
□ ＲＣ造
□ 鉄骨造
□ その他
着工時期
竣工時期
建築主
設計者
工事監理者
工事施工者
売主など

階
階
㎡

□ 不明

（ □ 在来 □ ２×４ □ プレハブ）（ □ 一般□ プレハブ）（ □ 一般□ プレハブ）
（
）
年
月頃
□ 不明
年
月頃
□ 不明
□ 不明
□ 不明
□ 不明
□ 不明
□ 該当なし □ 不明

■付近見取り図

写真や図面を貼る。

【説明】
劣化診断を実施した機関が、受領した書類にもとづき記入。

173（写真添付）

【第４面】～【第６面】共通
劣化診断の記録【第４面】■部位・事象別診断結果記録書
Ａ．基礎・外壁等
部位
1.基礎

確認の程度
□ 9割以上

仕上げ

確認方法

劣化事象等

1) □ コンクリート

幅が0.5㎜以上のもの、

□ 計測[
□ 目視

□ 5～9割未満

直仕上げ

その他の著しいひび割れ

仕上げの種類をチェック。種【判断基準】□ 1～5割未満＜種別等＞

深さが20㎜以上のもの、□ 計測[

別が分かれば記入。

評価方法基準その他の著しい欠損□ 目視

チェックのついた仕上げに

11-1 (3)イ①□ 1割未満確認できな□い著しいひび割れ□ 計測[

ついてのみ、「確認方法」「判[]2) □ 塗り仕上げ（モルタル等）断」欄を記入。

]

チェック（チェックが入るとこの部位の他の欄はすべて空欄となる）（外壁と同一仕上げで外壁と区分できない場
合）3) □ その他の仕上げ
[

2.外壁等

□ 9割以上

評価方法基準□ 計測[]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

□ 目視

□ 1割未満
確認できな
□
い

直仕上げ
＜種別等＞
[

]

2) □ 塗り仕上げ

11-1 (3)イ②

[

] □[

□ ＯＫ □ ＮＧ]□ ＯＫ □ ＮＧ]1) □ コンクリート※外壁等：外壁、柱及び梁並びに屋外に面す □ 5～9割未満
る部分が外壁又は柱と同一の仕上げとなって □ 1～5割未満いる基礎【判断基準】]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

仕上げ部分の著しい剥がれ □ 目視

□ 該当部位なし

該当部位がない場合]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

□ 目視
著しい欠損

＜種類等＞
[

判断
]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

幅が0.5㎜以上のもの、□ 計測[

その他の著しいひび割れ□ 目視

深さが20㎜以上のもの、□ 計測[

その他の著しい欠損□ 目視]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

シーリング材の破断等□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

著しいひび割れ□ 計測[]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

（モルタル等）

□ 目視
著しい欠損

＜種別等＞
[

]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

]

□ 計測[

]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

□ 目視
仕上げ部分の著しい浮き□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上げ部分の著しい剥がれ □ 目視

□ ＯＫ □ ＮＧ

シーリング材の破断等□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上げ材の著しい割れ□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ（サイディング等）

仕上げ材の著しい欠損□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ＜種別等＞

仕上げ材の著しい剥がれ□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上げ材の著しい腐食（金属であるものに限る）□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

シーリング材の破断等□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

著しいひび割れ□ 計測[]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ3) □ 板状の仕上げ[]

4) □ タイル仕上げ
＜種別等＞
[

□ 目視
]

著しい欠損

□ 計測[

]㎜ □ ＯＫ □ ＮＧ

□ 目視
仕上げ部分の著しい浮き□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上げ部分の著しい剥がれ □ 目視

□ ＯＫ □ ＮＧ

シーリング材の破断等
5) □ その他の仕上げ[[]各部位の事象について
・全て事象無し⇒ＯＫ、 ・１つでも事象あり ⇒ＮＧ をチェック。
ただし、確認の程度が「１割未満」または「確認できない」の場合 ⇒空欄とする。

【説明】
劣化診断を実施した機関が現地調査の結果を記入する。

174

□ 目視
] □[

□ ＯＫ □ ＮＧ] □ ＯＫ □ ＮＧ

【第５面】
劣化診断の記録■部位・事象別診断結果記録書
Ｂ．屋根
部位
3.屋根

確認の程度
□ 9割以上仕上げ

劣化事象等

1) □ 粘土瓦等

仕上材の著しい割れ□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上材の著しい欠損□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上材の著しいずれ□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上材の著しい剥がれ□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

仕上材の著しい腐食□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

保護層の著しいせり上がり□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

ルーフィングの接合部の剥離 □ 目視

□ ＯＫ □ ＮＧ□ 5～9割未満【判断基準】□ 1～5割未満

評価方法基準 □ 1割未満
確認できな
11-1 (3)イ③ □
い

【第５面】

＜種別等＞
[

]

2) □ 金属系の葺き材

確認方法

判断

（基材が鋼板であ
るもの）
＜種別等＞
[

]

3) □ アスファルト防水（保護層のあるもの） （コンクリートであるものに限る）
＜種別等＞
[

]
防水層の破断4) □ アスファルト防水（保護層のないもの）又は改質アスファルト
防水＜種別等＞[]5) □ シート防水＜種別等＞[

防水層の破断□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

シートの接合部の剥離□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ

防水層の破断□ 目視□ ＯＫ □ ＮＧ]6) □ 塗膜防水7) □ その他の仕上げ
[

[

] □ [

]

□ ＯＫ □ ＮＧ

]

Ｃ．内壁等
部位

確認の程度

仕上げ

4.内壁等

箇所計測

【各仕上共通】【判断基準】

該当部位がない場合

劣化事象等

確認方法

壁又は柱における□ 計測[

6/1000以上の傾斜［

居室の6/1000以上の傾斜□ 計測[（3ｍ以上の2点間を計測）［

判断□ ＯＫ □ ＮＧ/1000］□ RC造等これに類評価方法基準する構造で計測対象外

11-1 (3)イ④□ 計測可能部位なし

5.内部の床箇所計測

チェック（チェックが入ると、この部位の他の欄はすべて空欄となる）【判断基準】【各仕上共通】□ ＯＫ □ ＮＧ/1000］□ RC造等これに類評価方法基準する構造で計測対象外

11-1 (3)イ⑥□ 計測可能部位なし

施工精度や材料の曲がりによる傾斜がある箇所は、計測対象から外した上で、最も傾斜角の大きい角を記入。
・傾斜角が 6/1000 未満
・傾斜角が 6/1000 以上⇒ＯＫをチェック、⇒ＮＧをチェック

【説明】
劣化診断を実施した機関が現地調査の結果を記入する。

175

【第５面】
劣化診断の記録
添付：建物診断結果説明書（※）

部位ごとに本シート

補修前を作成。シート No.
を順次つけていく。

ｼｰﾄNo.

確認された劣化事象の内容及び箇所（補修等を要すると判断されたもの）
部位等
劣化事象

（当該箇所の写真を添付）

所見・備考欄（建物診断結果の補足、詳細調査の要否・補修に係るアドバイスなど）※：耐震診断結果については、「耐震診断報告書」を添付（本シートは不要）【説明】
劣化診断を実施した機関が、劣化事象等の認められた部位ごとに作成する。

176

／

No.５

補修・補強工事概要書【補修・補強工事概要書】
ＪＴＩマイホーム借上げ制度（制度利用予定者）

補修・補強工事概要書
殿
平成（設計事務所・工務店等）
：

年

月

日

印

建物診断の結果、対象物件について、「ＪＴＩマイホーム借上げ事業制度」ＪＴＩ借上げ用件に適合するための、以下に示す補修・補強工事を実施します。

・劣化診断結果にもとづき補修を実施する場合⇒劣化診断時に診断機関に◇実施する補修・補強工事（※１）
診断機関で指摘された事項（※２）（「劣化診断の記録」に添付されたシート NO.）

対応する補修・補強の概要（※３）（本書類に添付される補修・補強等の概要シート NO.）より作成された「劣化診断の記録」のシート No.、部位、劣化事象等を記入
・耐震診断結果にもとづき耐震補強を実施する場合⇒「耐震診断報告書」にもとづき、補強工事が必要な部位、事項等を記入

・劣化診断結果にもとづき劣化補修を実施する場合⇒各部位・劣化事象等に対応する補修工事の概要、
本概要書のシート No.を記入
・耐震診断結果にもとづき耐震補強を実施する場合⇒「耐震補強計画書」にも※１：工事内容より工事施工者が異なる場合は、工事施工者毎に作成とづき、補強工事の概要※２：耐震補強の場合は、「耐震診断報告書」に基づき補強等が必要な事項について記入

を記入※３：耐震補強の場合は、「耐震補強計画書」に基づき補強の概要を記入した上で「耐震補強計画書」の写しを添付【説明】
工事施工者が、実施予定の項目（劣化補修と耐震補強、どちらかのみの場合もある）について記入する。

177

【添付：補修等の概要】

添付：補修等の概要 （※４）
シート no.

／対応する「劣化診断の記録」のシート no.

◇指摘された劣化事象の内容及び箇所（補修等を要すると判断されたもの）
部位等
劣化事象等

（写真など添付）◇補修の方針（詳細調査の要否、補修方法選択の根拠など）◇具体的な補修方法※４：耐震補強の場合は、「耐震補強計画書」の写しを添付（本シートは不要）【説明】
工事施工者が、実施予定の補修方法について記入する。耐震補強工事に関しては、本シートは作成せず、「耐震補強計画書」を添付する。

178

No.６

補修・補強工事記録書【補修・補強工事記録書】

ア

申込番号

（※１）

ＪＴＩマイホーム借上げ制度 補修・補強工事記録書

殿（制度利用予定者）

平成（工事施工者）
：

年

月

日

印

建物診断結果に基づき、下記に示す対象物件の補修・補強工事が完了したことを報告します。
この報告書及び添付図書に記載の事項は、事実に相違ありません。
◇対象物件の概要（※２）
工事施工者氏名又は名称工事監理者氏名
工事施工者
連絡先（電話番号）

（

）

－

工事期間
対象物件の
所在地
※１：ＪＴＩ記入欄※２：工事内容より工事施工者が異なる場合は、工事施工者毎に作成【説明】
工事内容により、工事施工者が異なる場合は、工事施工者毎に作成する。
ア：制度利用予定者から本記録書を受領後、ＪＴＩが記入する。（建物診断・工事完了報告書受領時）179【添付：補修・補強工事記録書】
添付：補修・補強工事記録書
シート no（※３）

耐震補強工事の場合対応する「劣化診断の記録」のシート no. （※３）

は、記入不要（当該シートが無いため）対応する「補修・補強工事概要書」のシート no. （※３）／

◇補修・補強工事の状況、結果

写真で表現※３：耐震補強の場合は記入不要【説明】
補修・補強の工事前・工事中・工事後の写真を添付する。耐震補強工事の場合は、工事写真（構造躯体の補強を行う場合は、仕上げ等をする前の状態の写真）を添付する。

180

No.７

建物診断・工事完了報告書
ア

申込番号

（※１）

ＪＴＩマイホーム借上げ制度

有限責任中間法人

移住・住みかえ支援機構

建物診断・工事完了報告書

御中
平成

年

（オーナー）：

月日

印

対象物件について必要となる建物診断、補修・補強工事が、完了したことを報告します。
この報告書及び添付書類に記載の事項は、事実に相違ありません。
尚、建物診断の際に確認できなかった事項において不具合が生じた際には、有限責任中間法人
移住・住みかえ支援機構の指示に従い、適宜補修・補強工事を実施いたします。

添付書類をチェック・補修・補強工事が不要な場
合⇒建物診断報告書の写し（表紙のみ）のみにチェ
ック
・補修・補強工事を実施した

◇添付書類
□

建物診断報告書□

耐震補強計画書の写し（補強後の上部構造評点が分かる頁のみ）…書式 no...４□

補修・補強工事記録書の写し…書式 no...１場合⇒すべてにチェック◇耐震診断に関する助成制度の利用□

耐震診断における地方公共団体の助成制度を利用□

耐震補強工事における地方公共団体の助成制度を利用※１：ＪＴＩ記入欄【説明】
制度利用予定者が作成し、JTI に提出する。
ア：制度利用予定者から本報告書を受領後、JTI が記入する。

181…書式 no...６

３

劣化診断の手順と判定基準
１.基本的な考え方

劣化診断は「目視」または「計測」により実施する。
「目視」及び「計測」の方法は以下のとおりである。

◆目視
・少なくとも歩行その他の通常の手段により移動できる位置において行う。
・評価の対象となる部位等のうち、少なくとも仕上げ材、移動が困難な家具等により隠蔽されている部分以外の部分について行う。
◆計測
・少なくとも歩行その他の通常の手段により移動できる位置において行う。
・評価の対象となる部位等のうち、少なくとも当該位置の地上面、床面等からの高さが２ｍ以内の部分における目視により認められた劣化事象等の幅、深さその他の寸法において行う。

また、「建物診断報告書」には確認の程度もあわせて記入する。確認の程度が「１割未満」または「確認できない」場合は、「判断できない」ものとし、その旨記入する（注１）。

劣化診断の判定については、評価方法基準（注２）にもとづくものとする。以下、劣化診断の具体的な手順・判定について部位等・事象別に解説する（注３）。

注 1：２.建物診断等の書類／３.各書類の記入要領／No.2 劣化診断の記録参照

注 2：平成 13 年国土交通省告示第 1347 号（最終改正平成 19 年国土交通省告示第 834 号）
注 3：『住宅性能表示制度

建設住宅性能評価解説 2007（既存住宅・現況検査）／ぎょうせい』参照

182

２.部位別・事象別の手順と判断基準
１

基礎１.検査項目仕上げ

劣化事象等①コンクリート直仕上げ②塗り仕上げ（モルタル等）③その他の仕上げ方法

幅が 0.5 ㎜以上のもの、その他の著しいひび割れ 計測又は目視
深さが 20 ㎜以上のもの、その他の著しい欠損

計測又は目視著しいひび割れ計測又は目視著しい欠損

計測又は目視仕上げ部分の著しい剥がれ

目視①又は②の場合における劣化事象等に準じるも ①又は②の場合におけるの方法に準じるもの【評価方法基準第５ 11-1（3）イ①】

２.検査の手順方法
目視

計測

備考（検査器具・留意点等）
当該住宅の基礎廻りについて、東西南北ごとに目視を行う。なお、本検査は、外壁及び勾配屋根の検査と平行して行うことが効率的である。（注 1）
計測すべき事象である、ひび割れ、欠損を発見した場合は、クラックスケール、テーパーゲージ、定規等の計測器具を用いて計測を行う。（注 1）

注 1：基礎の屋外に面する部分（外壁または柱と異なる仕上げの場合のみ）を検査する。

３.判定基準①コンクリート直仕上げ●幅が 0.5 ㎜以上のものその他の著しいひび割れ
コンクリートにひび割れが生じており、かつ、ひび割れの幅が 0.5 ㎜以上であるか、又は幅 0.5㎜に満たない場合でもひび割れが広範囲に及んでいる等状態●深さが 20 ㎜以上のものその他の著しい欠損
コンクリートの一部が欠け損じが生じており、その欠損の深さが 20 ㎜以上であるか、又は深さ 20㎜以上に満たない場合でも欠損が広範囲に及んでいる等の状態

183

基礎の「著しいひび割れ」

基礎の「著しい欠損」②塗り仕上げ（モルタル等）●著しいひび割れ
モルタル仕上げその他の塗り仕上げにひび割れが生じており、かつ、そのひび割れが基礎コンク
リート躯体にまで到達していることが確認された場合等の状態●著しい欠損
モルタル仕上その他の塗り仕上が下地の基礎コンクリート躯体と連続して欠け損じが生じており、
コンクリート部分の欠損の深さが 20 ㎜以上であるか、又は深さ 20 ㎜に満たない場合であっても欠損が広範囲に及んでいる等の状態●仕上部分の著しい剥がれ
モルタルその他の塗り仕上げ部分が広範囲にわたって下地材から剥がれ落ちており、下地の基礎
コンクリート躯体が露出している状態

基礎の「著しいひび割れ」「著しいひび割れ」とされないひび割れ

各仕上げ共通（取り上げない事象）● 塗装又は仕上げ材による仕上げが施される場合の塗膜の剥がれ等

184

２

外壁等

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

方法

幅が 0.5 ㎜以上のもの、その他の著しいひび割れ①コンクリート直仕上げ 深さが 20 ㎜以上のもの、その他の著しい欠損②塗り仕上げ（モルタル等）③板状の仕上げ（サイディング等）④タイル仕上げ

計測又は目視計測又は目視シーリング材の破断等

目視

著しいひび割れ計測又は目視著しい欠損

計測又は目視仕上げ部分の著しい浮き目視

仕上げ部分の著しい剥がれ

目視

シーリング材の破断等

目視

仕上げ材の著しい割れ

目視

仕上げ材の著しい欠損

目視

仕上げ材の著しい剥がれ

目視

仕上げ材の著しい腐食（金属であるものに限る）

目視

シーリング材の破断等

目視

著しいひび割れ計測又は目視著しい欠損

計測又は目視仕上げ部分の著しい浮き目視

仕上げ部分の著しい剥がれ

目視

シーリング材の破断等

目視⑤その他の仕上げ【評価方法基準第５ 11-1（3）イ②】

２.検査の手順方法
目視

計測

備考（検査器具・留意点等）
評価対象建築物の外壁廻りについて、東西南北毎に目視を行う。なお、本検査は、基礎廻り及び雨樋の検査と並行して行うことが効率的である。
計測すべき事象である、ひび割れ、欠損を発見した場合は、クラックスケール、テーパーゲージ、定規等の計測器具を用いて計測を行う。

185

３.判定基準①コンクリート直仕上げ●幅が 0.5 ㎜以上のものその他の著しいひび割れ
コンクリートにひび割れが生じており、かつ、ひび割れの幅が 0.5 ㎜以上であるか、又は幅 0.5㎜に満たない場合でもひび割れが広範囲に及んでいる等の状態●深さが 20 ㎜以上のものその他の著しい欠損
コンクリートの一部が欠け損じが生じており、その欠損の深さが 20 ㎜以上であるか、又は深さ 20㎜以上に満たない場合でも欠損が広範囲に及んでいる等の状態

外壁の「著しいひび割れ」

外壁の「著しい欠損」②塗り仕上げ（モルタル等）●著しいひび割れ
モルタル仕上げその他の塗り仕上げにひび割れが生じており、かつ、塗り下地材が存する場合においてはそのひび割れが塗り下地材にまで到達していることが確認された場合等を、塗り下地材が存しない場合においてはそのひび割れが貫通していることが確認された場合等●著しい欠損
モルタル仕上その他の塗り仕上に欠け損じが生じており、かつ、塗り下地が存する場合においては塗り下地材と連続する欠損であって、塗り下地材の深さが 20 ㎜以上である場合、欠損が広範囲に及んでいる場合、又は塗り下地材が欠落している場合等を、塗り下地が存しない場合においては塗り仕上げ部分が欠落して貫通している場合等。
●仕上げ部分の著しい浮き
モルタル仕上げその他の塗り仕上げ部分が、本来の仕上げ面からせり上がり、膨らんで浮いている状態。
●仕上げ部分の著しい剥がれ
モルタル仕上げその他の塗り仕上げ部分が、広範囲にわたって下地材（複数の塗り工程の場合の下塗材もこれに該当する。
）から剥がれ落ちており、下地材が露出している状態

186モルタルの「著しいひび割れ」

モルタルの「著しいひび割れ・欠損」

モルタルの「著しい浮き」

モルタルの「著しい剥がれ」③板状の仕上げ（サイディング等）●仕上げ材の著しい割れ
板状の仕上げ材が、全板幅にわたって割れている状態●仕上げ材の著しい欠損
板状の仕上げ材の一部が欠け損じ、下地材が露出している状態●仕上げ材の著しい剥がれ
板状の仕上げ材がめくれ、又は剥がれ落ちており、下地材が露出している状態●仕上げ材（金属であるものに限る）の著しい腐食金属である板状の仕上げ材に著しい錆びが認められ、欠損（穴あき）に至るおそれのある状態

仕上材の「著しい割れ」（ALC）

仕上材の「著しい割れ」（窯業系サイディング）

187

仕上材の「著しい欠損」（窯業系サイディング）

金属板の「著しい腐食」④タイル仕上げ●著しいひび割れ
複数枚のタイルに連続してひび割れが生じており、かつ、タイルを貼り付ける下地にまで到達しているか又は貫通していることが確認された場合等●著しい欠損
タイルとそれを貼り付ける下地とに連続した欠け損じが生じており、かつ、下地の欠損の深さが20 ㎜以上である場合、欠損が広範囲に及んでいる場合、又はタイルと下地とが共に欠落して貫通している場合等●仕上げ材の著しい浮きタイルが、本来の仕上げ面からせり上がり、膨らんで浮いている状態●仕上げ材の著しい剥がれ
タイルが、広範囲にわたって下地材から剥がれ落ちており、下地材が露出している状態

タイルの「著しい欠損」

タイルの「著しいひび割れ」

タイルの「著しい浮き」

188

タイルの「著しい剥がれ」各仕上共通●シーリング材の破断
シーリング材そのものが、シーリング材の目地断面に対して全断面にわたり切れている（穴があいている）状態
但し、化粧目地等の止水機能が期待されていない目地の部分のシーリング材を除く

シーリング材の破断

シーリング材の破断

シーリング材の接着破壊

シーリング材の接着破壊

各仕上共通（取り上げない事象）●塗装又は仕上塗材による仕上げが施されている場合の塗膜の剥がれ
塗膜のみのひび割れや剥がれは直ちに躯体の劣化等を促進させるものではないとしている●タイル目地部分のひび割れ
タイル目地部分のひび割れは、乾燥収縮や温度変化等により生じる場合が多く、タイル本体のひび割れを伴わないひび割れは劣化事象等には該当しない。

189

３

屋根

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

①粘土瓦等

方法

仕上材の著しい割れ

目視

仕上材の著しい欠損

目視

仕上材の著しいずれ

目視

仕上材の著しい剥がれ

目視②金属系の葺き材（基材が鋼板であるも 仕上材の著しい腐食

目視の）③アスファルト防水

保護層の著しいせり上がり

目視（保護層のあるもの） （コンクリートであるものに限る）④アスファルト防水（保防水層の破断目視

護層のないもの）又は改質アスファルト防 ルーフィングの接合部の剥離

目視

水⑤シート防水⑥塗膜防水

防水層の破断目視

シートの接合部の剥離

目視

防水層の破断目視⑦その他の仕上げ【評価方法基準第５ 11-1（3）イ③】

２.検査の手順

方法

備考（検査器具・留意点等）【粘土瓦等、金属系の葺き材】
制度利用予定者から雨漏りの申告があった場合には、該当部分を特に注意して検査すること。
【アスファルト防水（保護層のあるもの）】

目視

必要に応じ、双眼鏡等を使用。
【アスファルト防水（保護層のないもの）】改質アスファルト防水で単層の場合には、重ね部分の剥がれを観察する。
【シート防水】
シート防水のように単層の場合には重ね部分の剥がれを観察する。

190

３.判定基準①粘土瓦等●仕上げ材の著しい割れ対象材料を貫通するひびにより、２以上の部分に分かれた状態●仕上げ材の著しい欠損
対象材料が、同一個所において最小単位及びそれ以下で、本来あるべき場所に確認できない状態（割れを生じた部分を含む）●仕上げ材の著しいずれ
対象材料が本来あるべき位置から移動しているため下葺材（防水紙等）が露出している状態●仕上げ材の著しい剥がれ
対象材料が、同一個所において最小単位で２以上、本来あるべき場所に確認できない状態

屋根用化粧スレートの割れ
粘土瓦の「著しい割れ」

瓦の「著しい剥がれ」

粘土瓦の「著しいずれ」

瓦の「著しい割れ」を伴う「著しいずれ」

191

粘土瓦の「著しいずれ」

①粘土瓦等（取り上げない事象）●粘土瓦の棟部漆喰の欠損及び腐食
当該部分の欠損、腐食などは、漏水に直結するとは考えにくいため取り上げない事象としている。
但し、台風等による風雨の条件が厳しい地域など、安全上支障があると考えられる場合はこの限りではない。
●屋根材を止めつけている銅線等の劣化
瓦を止めつけている銅線等のゆるみなどは、遠方からの目視での確認は困難なこと、時代によって止めつけ方法が異なることがあることなどから取り上げない事象としている。
但し、台風等による風雨の条件が厳しい地域など、安全上支障があると考えられる場合はこの限りではない。

留め付け銅線の腐食

漆喰の欠損②金属系の葺き材（基材が鋼板であるもの）●仕上げ材の著しい腐食
対象材料に赤錆が認められ、穴あきに至るおそれのある状態

金属屋根の著しい腐食③アスファルト防水（保護層のあるもの）●保護層の著しいせり上がり
対象保護層がせり上がり、頭頂部稜線が破断し、双方から押し上げられた状態

192

保護層の著しいせり上がり③アスファルト防水（保護層のあるもの）（取り上げない事象）●保護層の浮き、割れ保護層はあくまで防水層を保護するものであるため、保護層そのものひび、膨れ、雑草が生えている、などの事象は、劣化事象等には該当しないこととしている。

④アスファルト防水（保護層のないもの）又は改質アスファルト防水●防水層の破断
対象保護層がせり上がり、頭頂部稜線が破断し、双方から押し上げられた状態●ルーフィング接合部の剥離（防水層が単層であるアスファルト防水による場合に限る）
改質アスファルト防水で単層の場合で、ルーフィングシートの接合部分が剥がれ、下地材の露出が確認される状態

ルーフィング接合部剥離

防水層の破断⑤シート防水●防水層の破断
防水層が全層にわたって破断し、下地にまで到達している状態●シート接合部の剥離シート防水のように防水層が単層の場合で、シートの接合部が剥がれ、下地材の露出が確認される
状態

⑥塗膜防水
●防水層の破断
防水層が破断し、下地にまで到達している状態

193

４

内壁等

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

方法

壁又は柱における 6/1000 以上の傾斜

各仕上共通

計測

【評価方法基準第５ 11-1（3）イ④】

２.検査の手順方法
計測

備考（検査器具・留意点等）
レーザーレベル、下げ振り等を用いて計測を行う（注 1・2・3）。

注 1：各階ごとに、外周壁の対角の X 方向・Y 方向、合計４ヶ所以上を測定する（下図参照）。ただし計測が不可能な場合は、この限りではない。
注 2：施工精度や材料の曲がりによる傾斜がある箇所は、正確に測定することができないため、計測対象から外す。
注 3：鉄筋コンクリート造その他これに類する構造の部分を除くこととする。

３.判定基準各仕上げ共通●壁又は柱における 6/1000 以上の傾斜（鉄筋コンクリート造その他これに類する構造の部分を除く）
本来垂直であるべき壁又は柱が垂直でなく傾いており、その傾斜角（鉛直方向の距離に関する水平方向の変位）が 6/1,000 以上である状態（注 1・2）。

注 1：6/1000 以上の傾斜が認められた場合は、近傍の複数箇所も測定し、慎重に確認する。
注 2：補修を実施する際には、さらに詳細の調査を行い、傾斜の原因を確認した上で工事を行う必要がある。

当該建物（平面）
Ｘ
Ｙ
傾斜の測定

194

測定箇所（参考図）

５

内部の床

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

方法

居室の 6/1000 以上の傾斜

各仕上共通

計測

（3ｍ以上の 2 点間を計測）【評価方法基準第５ 11-1（3）イ⑥】

２.検査の手順

方法

備考（検査器具・留意点等）
床の表面における２点（３ｍ以上離れているものに限る。）の間を結ぶ直線の角度

計測

を、レーザーレベル、コンベックス、定規等を用いて計測を行う（注 1・2・3）。

注 1：各階ごとに、１ヶ所以上を測定する。ただし計測が不可能な場合は、この限りではない。
注 2：施工精度や材料の曲がりによる傾斜がある箇所は、正確に測定することができないため、計測対象から外す。
注 3：鉄筋コンクリート造その他これに類する構造の部分を除くこととする。

３.判定基準各仕上げ共通●居室の 6/1,000 以上の傾斜
居室の床が水平ではなく居室の一つの辺又は隅に向かって傾いており、その角度（床の表面における２点（３ｍ以上離れているものに限る。）の間を結ぶ直線の角度）が 6/1,000 以上である状態（注）。

注：補修を実施する際には、さらに詳細の調査を行い、傾斜の原因を確認した上で工事を行う必要がある。

「床の傾斜」が想定される床・壁取り合い部の間隙

195

６

バルコニー

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

方法

床の防水層の破断－（直下が屋内の場合）直下が屋内でない

目視【評価方法基準第５ 11-1（3）イ⑫】

２.検査の手順方法
目視

備考（検査器具・留意点等）
同一仕様の屋根についての事象について確認する。

３.判定基準●床の防水層の破断
３.屋根／④アスファルト防水（保護層のないもの）又は改質アスファルト、⑤シート防水の項を
参照

196

７

土台等

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

方法

土台及び床組みの著しい接合部の割れ(木造のもの）－

床組みの著しい腐食

目視

目視（鉄骨造のもの）【評価方法基準第５ 11-1（3）イ⑮】
２.検査の手順

方法

備考（検査器具・留意点等）【木造のもの】①点検口より検査対象を目視。工事用電灯等の照明を用意すること。点検口から進入しての検査は原則として行わない。ただし、安全が確認され、進入が容易であり制度利用予定者

目視の要求がある場合はこの限りではない。必要に応じ、双眼鏡等を使用。
②検査前に、点検口の位置及び該当部分からの点検について、居住者に確認を行うこと。
【鉄骨造のもの】
床下を点検口・ピット・床下収納などの部分から目視が可能な場合に目視により確認する。

３.判定基準①木造のもの●土台及び床組の著しい接合部の割れ対象となる材の接合部に構造上問題となる割烈が生じている状態をいう。
（取り上げない事象）●乾燥割れ
接合部と関係のない部分の製材の乾燥収縮に伴う割れは、構造耐力に必ずしも大きな影響を及ぼすものとは限らないため、劣化事象等に該当するものとはしない。
●木材の乾燥収縮によるボルトの緩み
木材の乾燥に伴う収縮によるボルトの緩みは、木造住宅において一般的に見られる事象である。
この事象は、必ずしも構造耐力に大きな影響を及ぼすものとは限らないため、劣化事象等に該当するものとはしない。

②鉄骨造のもの●著しい腐食床組の鉄骨の目視できる範囲において、赤錆が全体的に確認された場合をいう。

197

８

小屋組

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

方法

雨漏りの跡

目視

小屋組の著しい接合部の割れ－

目視（木造のもの）小屋組の著しい腐食

目視（鉄骨造のもの）【評価方法基準第５ 11-1（3）イ⑯】
２.検査の手順

方法

備考（検査器具・留意点等）【木造のもの】①点検口より検査対象を目視。工事用電灯等の照明を用意すること。点検口から進入しての検査は原則として行わない。ただし、安全が確認され、進入が容易であり制度利用予定者の要求がある場合はこの限りではない。必要に応じ、双眼鏡等

目視

を使用。
②検査前に、点検口の位置及び該当部分からの点検について、居住者に確認を行うこと。
【鉄骨造のもの】
点検口などの部分から目視が可能な場合に目視により確認する。

３.判定基準①木造のもの●雨漏り等の跡対象となる材に雨漏りの跡及びすがもれの跡が生じている状態をいう。
●小屋組の接合部の著しい割れ対象となる材の端部の接合部に割裂が生じている状態をいう。
（取り上げない事象）●乾燥割れ
接合部と関係のない部分の製材の乾燥収縮に伴う割れは、構造耐力に必ずしも大きな影響を及ぼすものとは限らないため、劣化事象等に該当するものとはしない。
●木材の乾燥収縮によるボルトの緩み
木材の乾燥に伴う収縮によるボルトの緩みは、木造住宅において一般的に見られる事象である。
この事象は、必ずしも構造耐力に大きな影響を及ぼすものとは限らないため、劣化事象等に該当するものとはしない。

198

小屋裏の「雨漏りの跡」②鉄骨造のもの●雨漏り等の跡対象となる材に雨漏り等の跡が生じている状態をいう。
●著しい腐食小屋組の鉄骨に目視できる範囲において赤錆が全体的に確認された場合をいう。

199

９

給水設備

１.検査項目

仕上げ
－

劣化事象等

方法

漏水

目視
【評価方法基準第５ 11-1（3）イ⑰】

２.検査の手順

方法

備考（検査器具・留意点等）
浴室の水栓（シャワー水栓を含む）、洗濯機の水栓、洗面所の水栓、台所水栓、便所の手洗い・ロータンク給水部分の本体及び接続部分などを観察し、漏れあるいは目視

漏れの痕跡が無いか観察する。観察を行いながら順次すべての水栓を完全に閉の状態とする。
水道メータの針の動きを観察する。

３.判定基準●漏水
すべての水栓を完全に閉の状態とした場合において水道メータが動いていると認められた場合には漏水の事象が確認されたこととなる。即時に動きの見られない場合には、１０分以上の時間経過後の検針による。器具及び接続部分において漏水又は漏水の痕跡が観察された場合には、漏水量の多少に係らず漏水の事象が確認されたこととなる。ただし、水栓を全開にしても水が完全に止まらない場合で、ハンドル部分からの漏水が見られる場合などで水栓のパッキングの交換で止水可能と判断できる場合は、これに該当しないこととする。

200

10

排水設備

１.検査項目

仕上げ

劣化事象等

－

方法

漏水

目視
【評価方法基準第５ 11-1（3）イ⑲】

２.検査の手順

方法

備考（検査器具・留意点等）
洗面器キャビネット内の S 型又は P 型のトラップ周辺、台所流し台のトラップと排水管の接続部周辺、浴室ユニット周辺の点検口から床下を覗き、ユニットトラップ

目視と排水管の接続部周辺、洗濯機防水パンのトラップ周辺を観察し、床下地面等において排水の漏れ又は漏水の痕跡の有無を確認する。

11

給湯設備

１.検査項目

仕上げ
－

劣化事象等

方法

漏水

目視
【評価方法基準第５ 11-1（3）イ 21】

２.検査の手順方法
目視

備考（検査器具・留意点等）
風呂場の給湯栓（シャワー水栓を含む）、洗面所・台所等の給水栓接続部分などを観察し、漏れあるいは漏れの痕跡がないか観察する。

201

12

すべての部位等

１.検査項目構造

劣化事象等①木造の構造を有する 腐朽等
住宅

方法
目視

蟻害

目視

②鉄筋コンクリート造等 鉄筋の露出

目視

の住宅

目視

その他（エフロレッセンス等）【評価方法基準第５ 11-1（3）イ 25】

２.検査の手順（－）

３.判定基準①木造の構造を有する住宅●腐朽等
腐朽等が確認された状態をいう。
●蟻害
蟻害が確認された状態をいう。

大引きの褐色腐朽

大引きの菌糸の付着

202

小屋裏の菌糸の付着

小屋裏の雨漏り部分の腐朽

床下部分の腐朽

基礎部分の蟻道＝「蟻害等」

束石及び束の蟻道②鉄筋コンクリート造等の住宅●鉄筋の露出
「鉄筋の露出」とは、鉄筋が露出して視認ができる状態をいう。
●著しいエフロレッセンス「著しいエフロレッセンス」とは、コンクリート躯体内部への雨水浸入が想定される集中したエ
フロレッセンスが発生している状態をいう。

203

４

物件状況の確認の手順
物件状況の確認の流れ

スタート

[A-1]
S56 年６月１日
以降の確認済証等
の確認※１

ＯＫ

A

[A-2]
耐震性能を証明する書類等の有無
【HLP】

書類審査

ある

ステップ４

大規模な変更等の有無※２

ＮＧ

ない

ある

ない

維持管理体制等の確認

B[B]
維持管理体制等の確認【制度利用予定者が実施、ＨＬＰが確認】

ＮＧ

借り上げ対象外（制度利用終了へ）

ＯＫ

ステップ５

Ｃ 建 物 内 部 （マンション等の現況確認
場合必要なし）[Ｃ]
建物内部現況確認
【ＨＬＰ※３】

補修が必要（※４）

補修不要（※４）

補修工事等

ステップ６

[Ｄ－1]
補修工事の実施【制度利用予定者】

Ｄ

[Ｄ－２]
マンション等維持管理体制等確認書、建物内部現況確認書の提出【制度利用予定者】

次のステップへ※１：直近の確認済証（大規模修繕等の確認済証含む）又は建築確認通知書にもとづき確認する※２：大規模な変更等を実施しているが、建築確認手続きを行っていないものを指す※３：宅地建物取引主任者を有する者に限る※４：補修の要否については、制度利用予定者とＨＬＰが相談の上、判断する（補修の実施はＪＴＩ借上げ要件ではない）

204

Ａ

書類審査

◆概要
マンション等に関するＪＴＩ借上げ要件としては、耐震診断が不要と判断されることが前提条件となる。よってここでは、ＨＬＰが、制度利用予定者から提出された書類をもって、耐震診断が不要であることを確認する手順を解説する。
制度利用予定者は制度利用申込書提出の際に、物件状況の確認に必要な以下の書類を、ＪＴＩに提出する。ＨＬＰは、制度利用予定者がＪＴＩに提出した書類より、耐震診断の要否を確認する。
耐震診断が不要であることが確認できたら、「マンション等維持管理体制等確認書」の「耐震性能の確認」欄に記入し、制度利用予定者に送付する。

●制度利用予定者からＪＴＩに提出される必要書類

必ず提出（Ａ-１で確認）
移住・住みかえ支援機構

マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類…制度利用申込時に、建物診断に必要な書類も併せて作成・提出する□物件概要書（制度利用申込書に含まれる。必要事項を記入する。）の写し□確認済証（または建築確認通知書）（図面があれば添付）の写し（注）□登記簿謄本の写し
注：都市計画区域外等で確認済証、建築確認通知書が無い場合は、ＪＴＩに相談することあれば提出（Ａ-２で確認）…ＪＴＩが定める耐震性能を確認する書類□

住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、品確法）の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅
性能評価書

□

建築物の耐震改修の促進に関する法律（以下、耐震改修促進法）にもとづく告示 2089 号に位置づけられる耐震診断法（一般診断法）による耐震診断報告書□□

地震保険割引のための耐震性能評価書
住宅に係る耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類
・

耐震改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額を受けるための証明書（地方税法施行規則附則の規定に基づく証明書）

・

耐震改修工事を行った住宅に対する所得税の軽減を受けるための住宅耐震改修証明書（地方公共団体の長が発行するもの）□

その他の減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類
・

住宅ローン減税制度、特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例、住宅取得等
資金に係る相続時精算課税制度の特例を受けるための証明書（国土交通省告示第３９４号様式）

・

中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置を受けるための証明書（国土交通省告示第３８５号様式）

・住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置を受けるための証明書（登録免許税関係・国
土交通省住宅局長通知－別添４様式）

・

住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合することを証明する書類（融資の対象であることを示す適合
証明書）

205

Ａ－１ 築年に基づく耐震診断実施の要否の判断①着工時期の確認／②増改築の履歴に関する確認◆全体の流れ①着工時期の確認
着工年月日が昭和 56 年６月１日以降か否かの判断については、原則として、確認済証（又は建築確認通知書）の交付年月日をもとに確認する。
確認済証（又は建築確認通知書）が無い場合は、登記簿謄本の建物の登記年月日が昭和 58 年４月
１日以降か否かを確認する。

②増改築の履歴に関する確認
増改築（注１）の履歴を確認し、大幅な間取り変更、大規模な増改築を行っている場合は、その時期を確認済証の交付年月日にて確認する。
昭和 56 年６月１日以降に建築された建物であっても、その後大規模な増改築が実施されている場
合は、必要な建築確認手続きがとられたか否かを確認する（注２）。
注１：建築基準法上、建築確認が必要な増改築
注２：大規模な増改築が実施されていなくとも、主要な構造に関する変更があった場合は、耐震診断が必要な物件として判断する●築年にもとづく確認フロー
ある

交付年月
日の確認

新築時の確認済証
の有無

ない

Ｓ５６年
５月３１日以前

Ｓ５６年６月１日以降Ｓ５８年４月１日以降登記謄本の登記年月日の確認
Ｓ５８年
３月３１日以前

増築、改築、大規模な修繕・模様替えの有無

ある

ある

ない

増築、改築、大規模な修繕・模様替えの有無
ない

ない

増築等時の確認済証の有無ある
Ｓ５６年
６月１日以降

ＯＫ

交付年月
日の確認

⇒Ｂへ

Ｓ５６年
５月３１日以前

NＧ ⇒制度利用終了へ

206

◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・「移住・住みかえ支援機構マイホーム借上げ制度利用申込書」を制度利用予定者に渡し、必要事項の記入、及び確認済証（または建築確認通知書）の写し等の必要書類一式の添付を求める。
・提出書類に基づき築年を確認し、耐震診断の要否を判断する。
・耐震診断が不要であることを確認できた場合、「マンション等維持管理体制等確認書」に必要事項を記入し、制度利用予定者に送付する。

◆必要になる書類等
移住・住みかえ支援機構 マイホーム借上げ制度利用申込書に含まれる以下の書類・物件概要書（制度利用申込書に含まれる。必要事項を記入する。
）の写し・確認済証（または建築確認通知書）（図面があれば添付）の写し（注）・登記簿謄本の写し・「マンション等維持管理体制等確認書」

注：都市計画区域外等で確認済証、建築確認通知書が無い場合は、ＪＴＩに相談すること・着工時期および増改築の履歴にもとづき耐震診断が不要と判断された場合：B へ
・着工時期および増改築の履歴からは耐震診断が不要であると判断できない場合：A-２へ

207

Ａ－２：過去の耐震診断の結果等に基づく耐震診断の要否の確認◆全体の流れ
ＨＬＰは、「Ａ－１：築年に基づく耐震診断実施の要否の判断」で耐震診断が不要と判断されなかった住宅について、ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等にもとづき、ＨＬＰが耐震診断実施の要否を判断する（注）。
耐震性能を証明する書類等が交付されていても、その後大規模な増改築が実施されている場合は、必要な建築確認手続きがとられたか否かを確認する。
注：下表に示す耐震性能を証明する書類等が無く、過去の耐震診断結果のみがある場合については、ＨＬＰはＪＴＩに相談の上、耐震診断の要否を判断するものとする。

●耐震性能を証明する書類と確認内容
ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等
ア.品確法の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅性能評価書
イ.地震保険割引のための耐震性能評価書
ウ.住宅に係る耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類
・
・

・
・
・

書類の有無を確認

住宅ローン減税制度、特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例、住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例を受けるための証明書（国土交通省告示第３９４号様式）
中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置を受けるための証明書（国土交通省告示第３８５号様式）
住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置を受けるための証明書（登録免許税関 係・国土交通省住宅局長通知－別添４様式）
住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合することを証明する書類（融資の対象であることを示す適合証明書）

オ.過去の耐震診断結果報告書
・「1-1 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」が「等級１」以上であることを確認
書類の有無を確認
書類の有無を確認

耐震改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額を受けるための証明書（地方税法施行規則附則第 7 条第 6 項の規定に基づく証明書）
耐震改修工事を行った住宅に対する所得税の軽減を受けるための住宅耐震改修証明書（地方公共団体の長が発行するもの）

エ.その他の減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類
・

確認内容

ＪＴＩに相談（注）耐震改修促進法にもとづく告示 2089 号に位置づけられる耐震診断法（一般診断法）による耐震診断報告書◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・過去の建物状況と現況とに相異が無いこと等を確認した上で、ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等より、耐震診断の要否を判断する（注）。
・耐震診断が不要であることを確認できた場合、「マンション等維持管理体制等確認書」に必要事項を記入し、制度利用予定者に送付する。
・耐震診断が必要であると判断された場合、ＪＴＩマイホーム借上げ制度の借上げ対象とならない
ことを制度利用予定者に説明し、制度利用の終了手続をサポートする。
注：「オ.過去の耐震診断結果報告書」のみがある場合については、ＨＬＰはＪＴＩに相談の上、耐震診断の要否を判断す
るものとする。

208

◆必要になる書類等
・ＪＴＩが定める耐震性能を証明する書類等
・「マンション等維持管理体制等確認書」
・書類より耐震診断が不要と判断された場合：B へ・それ以外：借上げ対象とはならないので、制度利用終了へ

209

Ｂ

維持管理体制等の確認◆概要「２-Ａ.書類審査」にて、耐震診断が不要であることを確認した上で、物件の状況（維持管理体
制等及び建物内部現況）を確認する。ここでは、維持管理体制等の確認手順を解説する。

◆全体の流れ維持管理体制等については、制度利用予定者が、マンション等の管理組合（場合によっては管理会社）に依頼して、「マンション等維持管理体制等確認書」に必要事項を記入する。具体的には、以下のような流れとなる。

●「マンション等維持管理体制等確認書」の記入要領①ＨＬＰが記入。

申込番号

マンション等維持管理体制等確認書
本書は、当該マンション等の維持管理体制が、ＪＴＩマイホーム借上げ制度の借上げ基準を充足するか確認する書類です。
（太枠内のみご記入ください。）（制度利用予定者）

様

年

月

日

（マンション名）（住所）

印（管理組合等 名称）
１.管理規約について
確認事項
1） 管理規約の有無
2） 記載内容

確認内容
管理規約（区分所有法にて規定する規約。改定があった場合は最終改定後のもの。）
及び管理規約で必要な内容が確認できない場合は、これに基づく使用細則等の有無
イ）修繕積立金の使途が計画修繕等に限られている旨の記載
ロ）修繕積立金と管理費を区分経理しなければならない旨の記載
ハ）管理費、特別修繕費（※1）及び使用料の額、当該費用の賦課及び徴収の方法、計画修繕等に

判断
□ あり
□ なし
□ あり
□ あり
□ あり

□ なし
□ なし
□ なし

係る資金の調達の方法並びに収支決算及び収支予算が集会における議決事項である旨の記載

２.長期修繕計画について
確認事項
確認内容
1） 長期修繕計画 現時点で有効な長期修繕計画の有無の有無
2） 長期修繕計画 イ）外壁の工事予定の記載の内容ロ）屋根の工事予定の記載
ハ）給水管の工事予定の記載
ニ）排水管の工事予定の記載

判断
□ あり
□ なし
□ あり
□ あり
□ あり
□ あり

□ なし
□ なし
□ なし
□ なし

③制度利用予定者から依頼を受けた管理組合（または管理会社等が記入。

３.設備の点検の実施について
確認事項
確認内容
判断
1） 昇降機の検査 建築基準法第12条第3項に基づく昇降機の検査及び報告について、検査日が過去2年以内の □ あり
□ なし
及び報告
定期検査報告書があること【経過年数（※2）1年未満である場合は確認不要】 □ 確認不要
2） 消防用設備等の 消防法第17条の3の3に基づく点検及び報告について、点検期間の終期が過去3年6ヶ月以内の
□ あり
□ なし
点検及び報告 消防用設備等点検結果報告書があること【経過年数（※2）3年未満である場合は確認不要】 □ 確認不要
3） 簡易専用水道 水道法第34条の2第2項に基づく簡易専用水道の点検について、検査日が過去2年以内の
□ あり
□ なし
の検査
専用水道検査結果書等があること□ 確認不要【経過年数（※2）1年未満である場合、簡易専用水道（※3）に該当しない場合は確認不要】

４.修繕積立金について確認事項
1） 修繕積立金の有無
2） 修繕積立金
の経理

確認内容

判断
□ あり
□ なし

修繕積立金の有無

会計期間（※4）の予算書において、修繕積立金が管理費と区分経理されていること□ されている □ されていない
会計期間（※4）の直前の会計期間の決算書において、修繕積立金が□ されている □ されていない
管理費と区分経理されていること【経過年数（※2）1年未満の物件は非該当】 □ 非該当②制度利用予定
者に渡す。

用語の定義
※1：特別修繕費

一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕、その他の建物の敷地等・共用部分等の特別の管理に必要とされる経費に充当するため区分所有者が管理組合に納入する費用※2：経過年数
竣工時から制度利用申込日迄の年数※3：簡易専用水道 以下の全てに該当する水道・報告書「水道事業月報の提出について」が無い
・メーターボックス内の水道局のシールのある水道メーターがある
・受水槽が10㎥より大きい※4：会計期間
修繕積立金の係る収支会計の期間のうち、制度利用申込日が属する期間◇HLP記入欄
確認事項
1） 維持管理体制の確認
2） 耐震性能の確認

確認内容
本確認書にて確認□ 確認済証（または建築確認通知書）の交付年月日がS56.6.1以降である□ 登記簿の表示登記による新築時期がS58.4.1以降である□ JTIが定める耐震性能を確認する書類がある（）□ 上記どれにも該当しない

以上の項目について確認しました。

（担当HLP）

判断
□ 適合
□ 不適合
□ 適合
□ 不適合

（登録番号）

210①ＨＬＰが、書類で耐震診断の要否を確認した上で記入。
（２－Ａ書類審査）④ＨＬＰが確認、記名。

◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・制度利用予定者から「マンション等維持管理体制等確認書」を受領し、記入内容を確認、自著した上で制度利用予定者に返却する。
・維持管理体制がＪＴＩ借上げ要件に適合していると確認できた場合、建物内部現況の確認を行う
ため、制度利用予定者と日程調整を行う。
・維持管理体制がＪＴＩ借上げ要件に不適合であると確認できた場合、ＪＴＩマイホーム借上げ制
度の借上げ対象とならないことを制度利用予定者に説明し、制度利用の終了手続をサポートする。

◆必要になる書類等
・「マンション等維持管理体制等確認書」

・維持管理体制がＪＴＩ借上げ要件に適合であると確認：C へ・維持管理体制がＪＴＩ借上げ要件に不適合であると確認：
借上げ対象とはならないので、制度利用終了へ

211

Ｃ

建物内部現況の確認◆概要「２-Ｂ.維持管理体制等の確認」により、当該物件の維持管理体制等が、ＪＴＩの借上げ要件に適合していることを確認した後、建物内部現況を確認する。ここでは、建物内部現況の確認手順を
解説する。

Ｃ

建物内部現況の確認◆全体の流れ
ＨＬＰは、制度利用予定者立会いのもと、物件の専有部分の各設備・箇所について説明・確認し、「建物内部現況確認書」を作成する。制度利用予定者は内容を確認した上で自著する。
またその際、制度利用予定者とＨＬＰは、補修工事の要否についても検討する。（注）注：補修の実施はＪＴＩ借上げ要件ではない◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・制度利用予定者立会いのもと、当該物件の専有部分について確認し、「建物内部現況確認書」を作成する（注）。
・制度利用予定者に対して、「建物内部現況確認書」に記載してある事項を説明する。
注：建物内部現況の確認は、宅地建物取引主任者を有するＨＬＰが実施する◆必要になる書類等
・「建物内部現況確認書」

・制度利用予定者とＨＬＰが相談の上、補修工事を実施すると判断：Ｄ-１へ・制度利用予定者とＨＬＰが相談の上、補修工事を実施しないと判断：Ｄ-２へ

212

Ｄ

補修工事等

◆概要
「２-Ｃ建物内部現況確認」の際に、制度利用予定者とＨＬＰが相談した結果、補修工事が必要と判断された場合、制度利用予定者は補修工事を実施する。

Ｄ－１ 補修工事の実施①業者選択／②補修工事に関する契約／③設計・計画、施工◆全体の流れ①業者選択
制度利用予定者が業者を選択する。なお、業者の選定は制度利用予定者の意向によるものであり、ＪＴＩは業者の指定を行わない。

②補修・補強工事に関する契約
制度利用予定者が設計者・施工者と契約を行う。

③設計・計画、施工◆各主体の役割【設計者】
・適切な補修計画の立案（設計・計画）を行う。

【施工者】
・設計・計画に基づき施工を行う。

◆必要になる書類等
・「建物内部現況確認書」

・補修工事の完了：Ｄ－２へ213

Ｄ－２ マンション等維持管理体制等確認書、建物内部現況確認書の提出◆全体の流れ
制度利用予定者は、「マンション等維持管理体制等確認書」、「建物内部現況確認書」をＪＴＩに提出する（正・副１部ずつ作成し、副１部は制度利用予定者が保管する）。

◆各主体の役割【ＨＬＰ】
・必要に応じて、制度利用予定者の書類提出をサポートする。

◆必要になる書類等
・「マンション等維持管理体制等確認書」
・「建物内部現況確認書」

・ここまでの手続きが終了：ステップ７へ

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