第2回 環境不動産WG「不動産投資、事業用不動産の運用データを計測し、ベンチマークするArc」

ファシリティマネジメント視点から見る
公共施設の課題とパフォーマンス・データ計測の意味

似内志朗（JFMA調査研究委員会／日本郵政不動産）
2019.03.15

自己紹介
建築設計1984-

郵便局、メルパルク
病院、事務庁舎
さいたま新都心

郵政省

ＦＭ2001-

公社化０３

ＦＭ導入、環境施策
ゼロエネルギー建築
ユニバーサルデザイン

事業開発2005-

民営化０７

新規事業
企業提携
上海万国博出展

JFMA
HFMA

新分野
立上げ

不動産開発2009-

東京(JPT)･名古屋
大阪・札幌・福岡・・
ビル事業･住宅事業

現在

ファシリティマネジメント（FM）とは何か
シンプルに解説します。
釈迦に説法と思いますが・・・

ＦＭを簡単に言えば・・・
戦略･計画考える

評価

知る

統括
マネジメント

しくみ

運営維持

使う

施設の目的は何か？
その施設は、本当に必要か？
その規模は、本当に必要か？
プロジェクト 必要な施設を管理つくる

どのように手に入れるか？
（賃貸、用途変更、リノベ、増築、新築・・）

ユーザーが満足しているか？
運用は効率的か？

現状（ファクト）を把握する
比べる（円/m2、m2/人、円/人、ＣＳ...）判断する

ＦＭとビジネス

競合

顧客

三角関係の３Ｃ（戦略フレームワーク）・会社（COMPANY）
・顧客（CUSTOMER）・競合（COMPETITOR）

会社
事業（ビジネス）

事業
企業組織
（会社）

IT
人事 財務
FM

経営基盤
・人事部門（ヒト）・財務部門（カネ）・情報システム部門（情報）・ＦＭ部門（モノ）：第4の経営基盤考える

ＦＭサイクル（現在は定義が少し変わった）・統括マネジメント（しくみ）

知る

しくみ

つかう

つくる

・戦略・計画（考える）
・プロジェクト管理（つくる）
・運営・維持（つかう）
・評価（知る）

事業とは
企 計 設 工画 画 計 事考えるコストつくる（手段）事
業

解体

つかう（目的）：コア事業・不動産事業

２６％

７４％
１００％

収益

[参考]ＬＣＣ

ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）
初期コスト

オフィスビルのＬＣＣ（寿命４０年）ＢＥＬＣＡ（１９８８年）一部加工

建設・設計費
２６％

運用コスト

修繕
更新・保全
２７％

運用
２１％

一般管理費
２６％

感覚的コスト配分（オフィスビルＬＣ40年）

施設運営費

設計・建設費（オペレーションコスト）（初期コスト）

設備・内装 構造・外装
光熱水費

修繕・改修費（エネルギーコスト）（メンテナンスコスト）

＋解体費
ソフト系

ハード系

ＦＭで扱う範囲

インフィル系 スケルトン系（短サイクル） （長サイクル）

ＦＭは「下がり曲面」でこそ価値を発揮する
人口ピーク

人口増加
経済成長
施設拡大

人口減少
経済縮小
施設減少とはいかない→ＦＭ×
Ａ事業 B事業 C事業 D事業 E事業
1960 1965 1970 1985 1990

・事業拡大に応じて施設を追加・拡大
・各事業部が実質的に所有＆使用・Ｄ供給＞Ｑ品質＞Ｃコスト（とにかくつくる）

A+B事業 C+D事業
2015
2015

E事業
撤退

・事業規模縮小で施設が重荷・脱事業部主義。保有と使用の分離・Ｃコスト＞Ｑ品質＞Ｄ供給（コスパ）

コスト（Ｃ）・規模（Ｄ）に対するＦＭ的見方
・施設の場合、建設単価抑制よりも施設面積縮減が、4倍重要。
・LCCのうちイニシャルコストは1/4に過ぎない（40年オフィス：BELCA）（建設設計費1/4、修繕改修1/4、光熱水1/4、運営管理1/4）
ハード系

ソフト系

・施設面積は、LCC全体（イニシャルともランニング）に掛かる。
・したがって、施設面積を減らすことが、ファシリティコスト縮減に有効。
・同様に、インフラ規模縮減がコスト縮減に有効。しかし課題は多い。
・インフラ（道路・上下水・電気・公的サービスなど）の規模を小さくする
・それは、何らかの方法でまちの領域を制限することに他ならない。
・まちづくりの問題と切り離せない。
・どのように誘導していくのか。（法か、経済か、魅力か）→まさに、コンパクト化・立地適正化計画における論点

・まちを小さく、施設を小さく（D)すれば、LCCも縮減（C)される。
・同時に、まちの質・くらしの質（Ｑ）の視点も重要。

公共施設・インフラの課題
高度成長期・バブル期に膨れ上がった
自治体の公共施設（建築）やインフラ（土木）のストックは50年が経ち、更新・維持コストが膨れ上がった。
まして、新設（開発）は難しい状況。
ライフサイクルコストの縮減が必要。
このため、総量縮減と長寿命化が求められている。
→公共施設等総合管理計画（総務省施策）

日本の人口推移
再び人口1億人を切る2048年高齢化率は40%。
人口最大

1.2億

65歳以上

人口1億人
1.0億

高齢化率
高齢化率

約7%

約40%

0.8億

生産年齢人口15～64歳

0.6億

0.4億

0.2億

14歳以下

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020

2030

2040

2050

出典：国立社会保障・人口問題研究所編「日本の将来推定人口」

日本の公共不動産ＰＲＥ
公共不動産の規模は膨大。関心が払われてこなかった領域。
無関心こそ損失につながる。

不動産（全体） 約2,400兆円
企業不動産 約470兆円

公的不動産 約570兆円

収益不動産 約208兆円

地方自治体保有不動産約450兆円

出典：国土交通白書2015

ＰＲＥの厳しい将来（インフラの場合）
今後の投資総額の伸びが2010年度以降対前年度比±0％で、維持管理・更新に従来どおりの費用の支出を継続すると仮定すると、2037年度には維持管理・更新費が投資総額を上回る。2011年度から2060年度までの50年間に必要な更新費（約190兆円）のうち、約30兆円（全体必要額の約16％）の更新ができないと試算。
出典 国土交通白書20092010年度以降は予算が一定と仮定

新築費

更新費
維持管理費
新築がゼロでも、既存インフラの維持管理・更新ができなくなる

FM視点から考える公共施設の解決策
JFMA提言2010「公共施設のＱ（品質）・Ｃ（財務）・Ｄ（供給）の改善が必要」

Ｑ（品質）の課題 ：ユニバーサルデザイン（高齢化）・快適性（健康）、安全性（耐震性等）

Ｃ（財務）の課題 ：ライフサイクルコスト縮減

・→光熱水削減→長寿命化の工夫（統合・リノベーション）

Ｄ（供給）の課題 ：総量削減（統合・減築）・ＪＦＭＡ提言 公共施設の在り方（2010）

量

供給
D

現在余剰（顕在・潜在）

見直し

財務C

将来余剰

総量削減

質

総量削減１

見直し

計画保全
長寿命化

機能劣化
（耐震・環境）現在施設群総量削減２

品質Q

コスト削減
（環境負荷削減）

将来付加

将来施設群

ＪＦＭＡ提言 公共施設マネジメントの転換が必要（2010）
各部署の縦割から、全体最適（保有・使用）のマネジメント体制へ。
保有と使用の一体化（部分最適／ムリ・ムダ）
部
署の所
管業
務
縦割で保有・使用が一体

部
署の所
管業
務部
署の所
管業
務部
署の所
管業
務

部
署の所
管業
務

保有と使用の分離（全体最適／組織横断的）
部
署の所
管業
務所
管施
設

所
管施
設

所
管施設

所
管施設

所
管施
設

所
管施
設

行
政
サー
ビス

行
政
サー
ビス

行
政
サー
ビス

行
政
サー
ビス

行
政
サー
ビス

行
政
サー
ビス

市民

保有

賃借
ネットサービス巡回車新事業モデル

専用
共用
合同

公共施設
転換

保有の最適化

使用の施設を要するサービス 施設を要しない 最適化
サービス→入居調整手段
行
政サービス

行
政サービス

行
政サービス

行
政サービス

市民行
政サービス

行
政サービス

目的

ＦＭは「下がり曲面」でこそ価値を発揮する
人口ピーク

人口減少
経済縮小
施設減少とはいかない→ＦＭ

人口増加
経済成長
施設拡大

×

再編が必要
Ａ事業 B事業 C事業 D事業 E事業
1960 1965 1970 1985 1990

・事業拡大に応じて施設を追加・拡大
・各事業部が実質的に所有＆使用・Ｄ供給＞Ｑ品質＞Ｃコスト（とにかくつくる）

A+B事業 C+D事業
2015
2015

E事業
非施設・事業規模縮小で施設が重荷・脱事業部主義。保有と使用の分離・Ｃコスト＞Ｑ品質＞Ｄ供給（コスパ）

スポンジ化（人口密度減少）で行政コストはアップ

出典：国土交通白書2015

どうしたらよいのか。強いて言えば（私見）
現在

拠点統合

小規模多拠点

スポンジ化
財政負担大（＝規模過剰）

コンパクトシティ
立地適正計画（＝規模適正化）

横串統合
ワンストップ・多能工（＝規模適正化）

拠点数

拠点数へらす（不便）拠点数おなじ

■

●

■

●
▲

▲

■

●
▲

■

■

▲

▲
●

●

■

▲
●

■▲
●

規模・面積削減

組織横断＝コスト削減＝保有・所有分離

開発エリア限定■＝一旦拡大・ムリ

▲

●

■▲
●
■▲
●

官民施設リノベ ■▲

■▲
●

●

＝既存ストック活用

■▲
●
■▲
●

多拠点分散型のワンストップ拠点（私見）
多機能のワンストップ化
広域で設置し、ワンストップ拠点をサポートする専門機関
多機能のワンオペレーション化
カフェ化
地域コミュニティスペース化

市役所
SC

ワンストップ窓口

医療SC

介護SC

サービス
・市役所サービス
・医療サービス・介護サービス・保健所サービス
・郵便局サービス・ドクター相談

保健所SC

郵便局
SC

施設併設
・カフェ
・コミュニティ・ホステルAirbnb
・ライブラリー・学習塾
・小型スーパーＦＭ視点から見る公共施設の将来（私見）①長寿命化と総量縮減は両輪(ライフサイクルコスト削減が重要)②公共施設の保有と使用を分離(脱組織縦割施設。施設は「用途別」から「立地別」へ）③複数機能（公・民）を集約し、コンパクト多拠点化＋ワンストップ化。
（スポンジ化対応、アクセシビリティとコンパクト化の両立）④施設なしで成立する行政サービスの施設廃止（サービスが目的、施設は手段。ネット・スマホ・移動出張所等で代替）⑤新築でなく民間施設を含む最適立地の既存施設リノベーション(駅前商業施設のリノベ、空家・商店街など施設群の一体的リノベ等)⑥省エネルギー・省コストにより財政に寄与。
（公共・商業・業務・宿泊・医療介護・教育のミックス、賑わいの中心）⑦高齢者を含む多様なユーザーが使いやすいクオリティ確保（UD・環境・健康・ウェルビーイング徹底。環境性能・健康性能向上）

工夫された公共施設事例
JFMA賞受賞事例から
・富山県氷見市 （県立高校を市庁舎にリノベーション）
・岩手県紫波町 オガール公民連携事業（ワンストップ集約）
・山口油屋福太郎（小学校を工場にリノベーション）
・青森県庁舎（名建築を減築リニューアル、建設費・運営費削減）

富山県氷見市 市庁舎リノベーション
2015年優秀賞
氷見市が県立高校（体育館・校舎）を市庁舎として利活用

県・市の枠を超えたＦＭ・建設費が大幅ダウン（新築に比べ約１８億円低減）。
・所有者（県）も、遊休施設解消、維持管理費削減のメリット。

before

市庁舎が人気スポットに・斬新なリノベーションが全国的話題に。
・竣工以来、視察者数1,300人（2015.8)
・行政による視察など増える見込み。
・氷見市が有名に。

after岩手県紫波町 オガール公民連携事業
2016年最優秀賞
・補助金に頼らない、新しい公民連携の「稼ぐインフラ」
・「公」の側からの「まちづくりの不動産事業化」
・町役場、体育施設、図書館、学習施設、宿泊施設、クリニック、レストラン、カフェ、スーパーマーケット、コンビニ、大駐車場を集約
・周辺に、新築の戸建て住宅が建てられ地価上昇

従来型開発との比較■従来の再開発事業①商業施設・公共施設を大規模に開発するために税金投入②補助金獲得で大型化・開発費高騰、家賃高騰でリーシング困難③公共発注・分離発注で高コスト化④開発と運営が異なる人が行うので無責任→近年、破綻続き■公民連携事業（まちづくり会社による新しい形）①公共施設を基礎に商業施設で儲ける②補助金なしで金融を駆使し適切規模化、③リーシング先行で事業計画を確実に実施④民間一括発注で低コストに⑤計画・開発・運営をまちづくり会社で一元的に行う→人口減少社会の中で地域活性化

公＋民の機能のワンストップ化

山口油屋福太郎（小学校を工場にリノベーション）
2016年奨励賞

廃校となった小学校の校舎を活用した食品工場
地域活性化、廃校の有効活用（公共FM）
原材料調達、ファシリティコスト削減（企業ＦＭ）→既存施設（小学校）のコンバージョン→行政・企業・地域住民一体で、持続可能な地域活性化を実現

企業と自治体のＷＩＮ-ＷＩＮ関係■山口油屋福太郎（福岡県福岡市）
・福岡本社創業１０６年の総合食品会社
・商品は、味の明太福太郎（明太子）、めんべいなど・商品の原材料「でんぷん」の確保が課題

北海道斜里郡小清水町■小清水町（北海道斜里郡）
・人口５３００人。過疎化が進み地域活性化が課題
・主な特産品は、ばれいしょ「でんぷん」
・企業を誘致して地域を活性化したい。
・過疎化で廃校となった小学校の有効活用。

福岡県福岡市博多区

① ファシリティコスト削減
・事業者：事業コストの大幅削減（工事費40％削減）。
・自治体：不稼働施設の維持管理コストを削減。

② 事業の成長と地域の活性化
事業者：安定的な原材料確保。新鮮なうちに加工が可能。
新製品開発による売上げアップ（新製品「ほかじゃ」）。
自治体：地元食材を使用することで地域産業活性化。
新たな産業の発展で税収入増加も期待。

③ 地域貢献と地球環境保全
事業者：地域に根差した事業。工場見学、更なる集客。
自治体：過疎化に歯止め。工場従業員の現地採用。
解体廃材、新築資材の減量によるCO2削減。
→地域への愛着と住民同士の一体感が生まれた。
→持続可能な地域活性化が実現
30

省エネルギーは十分か＝日本は「省エネは進んでおり、乾いた雑巾を絞れない」は本当か？
●現場に精通したM氏（ビルマネ界の寅さん）の言「施設維持管理における設計と運用のギャップ」
・中央監視装置を設計通り使いこなせていない（人材課題）
・チューニング次第で20~30%の省エネは可能
・設計の条件設定が過剰（実際の入居人数(15㎡/人)より数倍(5㎡/人)と設定）→設計と現場維持管理のギャップが大きく、チューニングだけでも大幅な省エネが可能・・・とのこと。

その一例

運用コストの削減

横浜銀行本社ビル
エネルギーチューニング
LEED O+M ゴールド認証取得（2017）
日本ファシリティマネジメント大賞最優秀賞(2019)

これまで日本の建築は省エネが進んでおり改善の余地が少ないと思われていたが、中央監視装置等の適正設定により、更なる省エネが可能であった。
多くの施設が同様と推測(現場ヒヤリング）

CRE(企業不動産),PRE(公共不動産)
において実践できれば、その影響は大。
→今後JFMAで検討したい
ファシリティ埋蔵金？
(PRE省エネ効果試算)
PRE 資産約600兆円
・うち建物300兆円(50%:仮)・建物複製価格600兆円(50%償却:仮)・総LCC2400兆円(LCC=ICx4:仮)・光熱水費600兆円/年(光熱水費25%:仮)・光熱水費15兆円/年(LC40年：仮)・▲10%なら,▲1.5兆円/年

快適性の向上感覚的コスト配分（オフィスビルＬＣ40年） 再掲

施設運営費

設計・建設費（オペレーションコスト）（初期コスト）

設備・内装 構造・外装
光熱水費

修繕・改修費（エネルギーコスト）（メンテナンスコスト）

＋解体費
ソフト系

ハード系

ＦＭで扱う範囲

インフィル系 スケルトン系（短サイクル） （長サイクル）

日本の公共不動産ＰＲＥ 再掲
公共不動産の規模は膨大。関心が払われてこなかった領域。

無関心こそ損失につながる。
（無関心度＝数値化されていない：公的不動産＞企業不動産＞収益不動産＞リート）

不動産（全体） 約2,400兆円
企業不動産 約470兆円

公的不動産 約570兆円

収益不動産 約208兆円

地方自治体保有不動産約450兆円

リート

出典：国土交通白書2015

Arcに感じる可能性
建物のパフォーマンスを比較するプラットフォーム
・わかりやすい公共施設のベンチマーキング、格付け・エネルギーチューニングを要する建物の切り出し（豊富なARCデータで「この建物ならここまでできるはず」目安）

自治体のパフォーマンスを比較するプラットフォーム
・優れているところ、足りないところを知る （他都市比較）
・先進都市：グローバルな都市間競争のランキング
・一般自治体 ：国内の自治体同士の比較

分かりやすいＡｒｃによる建物比較
30
14ＦＭ系

713ＦＭ系30

課題は、データが存在するか？
→あまり揃っていないと思われる。
・関係者ヒヤリング・データが様々なアカウントに分散。
・支払い料金は把握可能だが、使用量はひと手間。

データはあるのか（１）ARCで個別建物で必要なデータ（関係者ヒヤリング→調べればわかる）①エネルギー ：建物全体の月次エネルギー消費データを1年分入力→全棟数の30％程度を把握。一括発注の場合は、建物別把握は困難で総量のみ。

②水 ：建物全体の月次水使用量データを1年分入力→建物別はないと思われる。メーター設置別なので建物群による「施設別」。
③廃棄物→資源有効利用促進法（３R法）により把握・データ管理（廃棄物処理業者データ）。
④交通 ：建物利用者の通勤手段アンケート調査を1年に一度以上行い結果を入力（建物利用者数の25%以上の回答が必要）→未実施と思われる。
⑤室内環境の快適性→建築基準法上の特定建築物（床面積 2,000m2 以上）はビル管理法から測定。
利用者へ総合満足度調査、TVOC、CO2測定（2,000m2に１箇所、1フロアに１箇所測定）

分かりやすいＡｒｃ(シティ)による自治体比較

ＦＭ系

データはあるのか（２）ARCで自治体ごとで必要なデータ （関係者ヒヤリング→調べればわかる）①エネルギー：温室効果ガス排出量※CO2換算 （ton/年・⼈）②水：⽣活⽤⽔使⽤量 （L/年・⼈）③廃棄物：固形廃棄物発⽣量 （ton/年・⼈）、固形廃棄物分別率 （％）→温対法にもとづく総量把握として、自治体カルテ、事業計画書作成・把握。
実施率70％～90％。
④交通：１⽇当たりの⾃動⾞⾛⾏距離 （km/⽇） →不明。
⑤人
・教育：25歳以上の⾼校卒業者の割合（％）、25歳以上の⼤学卒業者の割合（％）→自治体の基礎データ。
・公平性：世帯収⼊に占める家賃割合の平均（％）、ジニ係数 （0〜1）→不明。
・繫栄度：平均世帯収⼊（円/年）、16歳以上の失業率 （％）→自治体の基礎データ。16歳以上の失業率は不明。
・健康と安全：空気の質、⼤気汚染注意報発令⽇、犯罪率（数/⼈・年）→犯罪率は把握・発表。空気の質・大気緯線注意報発令日は不明。

公的不動産のベンチマークとArcとの連携可能性について
建物のパフォーマンスを比較
わかりやすい公共施設のベンチマーキング、格付け
エネルギーチューニングを要する建物の切り出し自治体のパフォーマンスを比較
先進都市：グローバルな都市間競争のランキング
一般自治体：国内の自治体同士の比較

似内志朗（JFMA調査研究委員会／日本郵政不動産）
2019.03.15