国際的なインパクト評価手法の解説と日本・ローカルにおける適用可能性
2020年12月17日
CSRデザイン環境投資顧問㈱シニアコンサルタント 田邉佳人

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弊社・講演者のご紹介
CSRデザイン環境投資顧問株式会社• 不動産・インフラセクターの会社様やJ-REIT様へのサステナビリティに関するコンサルティング• GRESB（ｸﾞﾚｽﾋﾞｰ）参加• その他ESG評価（MSCI、FTSEなど）• ESGに関する開示拡充（TCFDなど）• 官公庁からのリサーチ• サステナブルファイナンス、インパクト投資、気候変動、サーキュラーエコノミー

田邉 佳人
CSRデザイン環境投資顧問株式会社 シニアコンサルタント。2016年より現職。不動産投資関連企業に向けたGRESB等ESG評価向上のコンサルティング、サステナビリティファイナンスに係るリサーチ業務等に従事。
東京大学大学院農学生命科学研究科修士課程（森林科学）修了。不動産証券化協会認定マスター、CASBEE不動産評価員、LEED Green Associate。
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インパクトファイナンスとは この基本的考え方における「インパクトファイナンス」とは、次の４つの要素を全て満たすものをいう。
 なお、この定義は、UNEP FIのポジティブインパクト金融原則、GIINのインパクト投資の定義、IMPの考え方等を基礎としてまとめたものである。

インパクトを生み出す意図

投融資時に、環境・社会・経済のいずれの側面においても要素① 重大なネガティブインパクトを適切に緩和・管理することを前提に、少なくとも１つの側面において、ポジティブなインパクトを生み出す意図を持つもの

インパクトの評価・モニタリング

インパクトの情報開示

適切なリスク・リターンの確保

要素② インパクトの評価・モニタリングを行うもの

要素③ インパクトの評価結果・モニタリング結果の情報開示を行うもの

要素④ 中長期的視点に基づき、個々の金融機関・投資家にとって適切な リスク・リターンを確保しようとするもの
スライド出典：環境省（参考資料）インパクトファイナンスについて

環境・社会・経済へのインパクトを追求するESG金融の最先端 「インパクトファイナンス」は、ESG要素を考慮する従来のESG投融資と比較すると、明確にインパクトを意図する点、インパクトの測定を行う点が特色であり、ESG金融の発展形といえる。
 インパクトファイナンスを普及していくことで、大規模なESG金融の資金がインパクトファイナンスに発展していく潜在性に着目。
インパクトファイナンス
伝統的投融資インパクト投融資

責任投融資

サステナブル投融資
新たなESG投融資
従来のESG投融資

フィランソロピー※ ここでのESG投融資とは、機関投資家や金融機関により取り組まれるものを指す（計測可能な）インパクトの大きなソリューションに焦点
Focusing on (measurable) high impact solutions

ESG機会の追求 Pursuing ESG opportunities
ESGリスクの軽減 Mitigating ESG risks
市場優位なリターンの追求 Delivering competitive returns
ESGリスクを管理する取組について限定的あるいは取り組まない
具体例：

価値を守るためにESGリスクの高い取組を軽減
ネガティブ
スクリーニング

価値を高めうる積極的なESGの取組を導入

適切なリスクリターンを確保しながら環境、社会、経済へのインパクトを意図して取り組む

財務リターンの水準が確証されていない中で環境、社会へのインパクトを意図して取り組む

ポジティブ
スクリーニング、
テーマ型投資、ロックフェラー財団など
カタリティック・キャピタ
ルによる投融資活動

ESGインテグレーション
グリーンボンド/ローン
サステナビリティ・リンク・ボンド/ローン

エンゲージメント

国際イニシアティブによる定義との関係：
スライド出典：環境省（参考資料）インパクトファイナンスについて

市場水準以下の財務リターンをもって環境、社会へのインパクトを意図して取り組む

UNEP FI「ポジティブインパクトファイナンス」

GIIN、IFC「インパクト投資」

財務リターンを得ることができないが環境、社会へのインパクトを意図して取り組む
寄付、助成等個別の投融資におけるインパクトファイナンスの基本的フロー インパクトファイナンスには様々な投融資手法、アセットクラス、インパクト領域があり得るが、個別の投融資において共通する基本的な流れをまとめた。
インパクトの特定

1２ ポジティブ/ネガティブの両面で、特に重大と考えられるインパクト（以下「コア・インパクト」という。）を特定する。
 ポジティブインパクトについては、特定したインパクトを生み出す意図を持って目標を設定し、ネガティブインパクトについては、発生した場合に重大な影響を及ぼすインパクトを特定する。

インパクトの事前評価

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インパクトのモニタリング1 インパクトの特定

インパクト
戦略の策定

2
インパクトの事前評価

3
インパクトの事前評
価結果の確認

投融資の実行

4
モニタリングインパクトの情報開示 投融資時には、特定した
コア・インパクト、KPIや事前評価の結果等について、投融資後にはモニタリングの結果について情報開示を行う。

 特定したコア・インパクトについてモニタリングして、定期的にKPIに基づき測定し、定量的目標を設定している場合にはその達成度も評価する。

 特定したコア・インパクトについて、可能な限り、測定可能なKPIと数値目標を設定し、定量的に評価する。

▼ポジティブインパクトを意図▼目標設定▼重大なネガティブ
インパクトの緩和・管理

５

6

投融資
終了時：
インパクトの持続性考慮

5 情報開示（１年に１回程度）
３

インパクトの事前評価の確認（必要に応じて実施）

 ポジティブインパクトの有無やネガティブインパクトの緩和・管理状況等により、
i) ポジティブインパクト、ii) ポジティブインパクトトランジション、iii) ポジティブインパクトに該当しない、に分類し、現状の把握・確認を行うことで、投融資先がより望ましい方向に移行していく動機付けとして活用することができる。

６

投融資終了時におけるインパクトの持続性の考慮（必要に応じて実施） 投融資を終了する際、その後事業が継続する場合等、新たなオーナーシップの下でのインパクトの持続性に及ぼす影響を必要に応じて考慮することが期待される。
スライド出典：環境省（参考資料）インパクトファイナンスについて

改めて,「インパクト」とは• 環境・社会・経済（＝サステナビリティ）に対する影響（ポジティブ/ネガティブ）• 直接的な「アウトプット」だけでなく、その結果としての「アウトカム」までを意識

インプット

アクティビ

アウトプッ

アウトカム

ティ

ト

（最終的な（事業活（直接的な結果・成動）結果）

果）「インパクト評価」ではこの領域について評価©CSRデザイン環境投資顧問

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インパクト評価の重要性• 広義のインパクト評価• インパクト「特定」：どんなアウトプット/アウトカムがあるか？
• インパクト「評価」：どれだけアウトプット/アウトカムがあるか？

• インパクト評価なしでは、実質的な「インパクトファイナンス」はありえない：インパクト・ウォッシュの可能性• よくある声「インパクト評価の手法は未確立」
・・・・果たして実態はどうか？

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インパクト不動産投資の事例
ロンドン・キングスクロスの大規模再開発• キングスクロス駅周辺27万㎡超の工業跡地を、サステナビリティに配慮した商業・住居・オフィス・大学・公園などの複合施設へ再開発• 環境配慮の取り組み• オフィス棟はすべてBREEAM取得• 中央集約による省エネルギー• 埋立処理の廃棄物をゼロとする目標設置• 太陽光発電・屋上緑化・900台分の駐輪場• 歴史的建物の保存©CSRデザイン環境投資顧問

出典： Urban Land Institute Case Studies, Kings Cross Website

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キングスクロス事例のインパクト評価• インパクト評価として、第三者機関（英Regeneris社）によるSocial Value 評価を実施• 直接的に達成されたアウトプット/アウトカムのデータから、一定のロジックモデル・推定手法に基づいて、アウトカム/インパクトの貨幣的価値を計算（※現地への受益という観点で線を引いているので、専ら社会面（ステークホルダー関連）についての便益を検討しており、あまり環境面（GHG削減、ビル認証）は本計算の範疇に入っていない）• こうした推定は「社会的インパクト評価」として公益活動の評価、公共調達の場面などでも活用されてきた• ただ、手間とコストがかかる‥‥©CSRデザイン環境投資顧問

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キングスクロス事例のインパクト評価• 第三者機関によるSocial Value 評価を実施
直接的な貨幣換算した
アウトプット/アウトカム イ/ンパクト
アウトカム©CSRデザイン環境投資顧問

出典： UNEP FIポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク,
Argent LLP webサイト

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GIIN インパクト投資年次レポート
環境・社会インパクトパフォーマンスの評価手法

定性的情報

適切な指標による,
ただし外部フレームワーク等には準拠せず©CSRデザイン環境投資顧問

IRISに準拠した指標

GIIRS,GRI,SASB,IMP等の基準に準拠した指標

その他

出典： GIIN Annual Impact Investors Survey 2019
（報告者による和訳追加）

パフォーマンス
評価をしていない11インパクト特定・評価のためのフレームワーク・指標「アウトカム」（インパクト）の特定・評価に活用可能• SDGs• UNEP FI インパクト・レーダー＆ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク• IMP（Impact Management Project）の5側面• IRIS+• GRI、SASBなどESG開示フレームワーク（指標のセット）©CSRデザイン環境投資顧問

12インパクト・レーダー：政治的アジェンダであるSDGsをビジネスの観点で再構築
経済：Prosperity

環境の制約内で人のニーズを満たす手段としての、人々・社会のための経済的価値創出

経済の収斂

食料
住宅
健康と衛生

気候変動
資源効率・
資源安全
保障

社会：
People利用可能性、アクセス性、価格の手頃さ、品質（一連の固有の特性がニーズを満たす程度）

環境：
Planet質（物理的・科学的性質）と有効利
用司法©CSRデザイン環境投資顧問

出典：ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク

13©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 国土交通省

ESG不動産投資のあり方検討会

中間とりまとめ14

インパクト特定・評価のためのフレームワーク・指標• IMP（インパクト・マネジメント・プロジェクト）•

アウトカム(インパクト）について何をどう評価すべきかのフレームワーク
インパクトの５側面出所）IMPホームページ、O. Prentice & L. Emme（2019）. IRIS+ and the Five
Dimensions of Impact, p.12を基にCSRデザイン環境投資顧問作成©CSRデザイン環境投資顧問

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IRIS＋• 2008年ごろからインパクト投資における共通のインパクト指標を確立することを目的に創設されたイニシアティブ：IRIS• 当初はインパクト投資で採用されている「インパクト指標のカタログ」の提供が中心• 2019年からIRIS+としてインパクトテーマやSDGsごとの「コア指標セット」の提供を開始• 特定のインパクトテーマに関連するインパクト指標の一覧が利用可能• 各指標は計算方法、留意事項などのガイダンスが示され、比較可能性も確保©CSRデザイン環境投資顧問

出典： IRIS WEBサイトより報告者作成

16インパクトテーマを設定すると...

©CSRデザイン環境投資顧問

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出典： IRIS WEBサイトより報告者作成

自動的にIMPの枠組みに沿って指標のセットが提示される©CSRデザイン環境投資顧問

出典： IRIS WEBサイトより報告者作成

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国内ポジティブ・インパクト不動産投資の事例
2019年1月
産業ファンド投資法人
による大田区の工業アパートへの投資決定

ポジティブインパクト側面

ネガティブインパクト側面

インパクトのカテゴリ：「雇用」及び「包摂的で健全な経済」

インパクトのカテゴリ：「気候」

内容：中長期的な産業振興のための人材育成と技術継承の場の確保

内容：本物件建物における非効率なエネルギー使用により、CO2排出量が増大するリスク

重要業績評価指標（KPI）：入居する中小企業向けのアフォーダ
ブルに（割安に）提供される賃貸面積、入居企業により維持・創出された雇用の数、入居企業により創出されたイノベーションや受賞の件数

KPI：エネルギー消費原単位、CO2排出原単位
インパクトのカテゴリ：「土壌」

インパクト・KPI特定時に、「日本のSDGs実施指針」や「大田区のまちづくり施策」といったローカルのインパクトニーズを考慮©CSRデザイン環境投資顧問

内容：本物件の入居企業である工場から排出される有害廃棄物による周辺地域の汚染のリスク
KPI：有害廃棄物排出量

出典：産業ファンド投資法人プレスリリース、弊社第三者意見書

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ローカル・インパクト・ニーズを考慮したインパクト（アウトカム）の特定
日本のSDGs実施指針③：「成長市場の創出、地域活性化、科学技術イノベーション」•

地域中核企業の先導的なプロジェクトを、毎年200程度を目安に、5年間で約1,000創出•

2020年までに黒字中小企業・小規模事業者を70万社から140万社に増やす

大田区基本構想-基本目標②：「まちの魅力と産業が世界に向けて輝く都市」•

羽田空港周辺の工業集積の維持・発展に向けた支援• SDGs 目標8.3「生産活動や適切な雇用創出、起業、創造性、及びイノベーションを支援する開発重視型の政策を促進すると共に、金融サービスへのアクセス改善などを通じて中小零細企業の設立や成長を奨励する」• SDGs 目標9.5「2030年までにイノベーションを促進させることや100万人当たりの研究開発従事者数を大幅に増加させ、また官民研究開発の支出を拡大させるなど、開発途上国をはじめとするすべての国々の産業セクターにおける科学研究を促進し、技術能力を向上させる」©CSRデザイン環境投資顧問

他

出典：SDGs実施指針(2016年),ニッポン一億総活躍プラン

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環境省 日本国内の事業におけるインパクトニーズの特定について（例）凡例：
同心円の最内層：
・SDGs
経済収斂

強固な制度・平和・安定

経済収斂
食糧

正義

大気・室内空気

生物多様性と生態系サービス

健康・衛生

17．パートナーシップ

同心円の中間層：・対応する
日本政府「SDGs実施指針」

1．貧困
16．平和と公正

土壌
生物多様性と生態系サービス

2．飢餓

15．陸の豊かさ

3．健康と福祉教育

橙：
ニーズが高いと考えられる領域

14．海の豊かさ

気候

赤：
ニーズが特に高いと考えられる領域

4．教育

5．ジェンダー

13．気候変動廃棄物

水（入手）
7．エネルギー

11．まちづくり
資源効率・安全性

10．不平等

9．産業

水（質）8．働きがい

文化・伝統

日本政府「SDGsアクションプラン2020」に記載の「経済財政運営と改革の基本方
針2019」において、日本が国際社会をリードするべき取組として示されたをSDGsを赤色、その他進めるべき取組として示されたSDGsを黄色、その他を緑色とした。
包摂的で健全な経済

6．水12．つくる責任・つかう責任「SDGsインデックス＆ダッシュボード評価」（2020）によって我が国において最も対応が必要とされたSDGsを赤色、対応がなされていると評価されたものを緑色、それ以外を黄色とした。

同心円の最外層：
・対応する
主なUNEP FIインパクトカテ
ゴリ
日本のカントリーニーズにおいて最もニーズが高い（スコア4）と評価されたものを赤色、最もニーズが低い（スコア1）とされたものを緑色とし、その他のものを黄色とした。

エネルギー

移動手段

雇用

住宅
人格と人の安全保障©CSRデザイン環境投資顧問

情報

資源効率・安全性

包摂的で健全な経済

出典：環境省「インパクトファイナンスの基本的考え方」

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国交省「我が国不動産へのESG投資の促進に向けて」©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 国土交通省（2019）ESG不動産投資のあり方検討会

中間とりまとめ22インパクト評価：アウトカムについて• インパクト評価においてはアウトプットを超えたアウトカムの評価・考慮が重要。
• 一方で間接的なアウトカムは測定が困難という課題• インパクト評価の在り方として① 実測できるアウトプット/アウトカムの測定＆一定の方法論に基づき間接的なアウトカム/インパクトを定量的に推定・評価• キングスクロス事例、社会的インパクト評価② 共通のアウトカム指標を用いて測定・評価• SDGs、UNEP FIのフレームワーク、IRIS+などを活用③ 固有のアウトプットについて評価し、それが特定のアウトカム/インパクトにつながることを定性的に説明• 国・地域固有の課題からアウトカム/インパクトを特定することも有効©CSRデザイン環境投資顧問

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