密集市街地におけるスーパー堤防整備について研究第二部

主任研究員

金平

健司

性が大きな要素をしめる。したがって、次にあげるよう1．はじめにな事項に該当するかが要点となる。
・まちづくりに向けた地元の気運、盛り上がり

高規格堤防の整備は沿川の土地の大きな改変を伴い、かつ、高規格堤防区域内の土地の大部分は通常の利用に・狭隘な道路が多く、木造の老朽家屋が密集供されるものであるため、都市部では、沿川地域の土地・地震時等の火災による倒壊や延焼などの問題利用との整合を図りつつ、高規格堤防と市街地の一体的・未接道住宅が多く存在し、個別の建替えが不可能かつ計画的な整備を推進する必要がある。
荒川下流域においては、平成11年度に「荒川（東京ブ2−2ロック）沿川整備基本構想」が策定された。これは、東スーパー堤防との一体的整備の区域京都内の荒川沿川地域での高規格堤防と市街地の整備のまちづくりとしての区域を視野に入れ、スーパー堤防指針であり、治水対策の緊急性、市街地整備の必要性等整備範囲である30Ｈ（Ｈ：堤高）のラインを含む地区をを勘案して、高規格堤防と市街地の整備を推進する地区

基本として、道路による生活圏の区分を考慮する。

等が選定されている。
その中で今後事業化が期待される、いくつかの密集市

3．検討地区の現況街地地区について、整備推進方策の検討を行なっている。

・地区の骨格を形成する道路が不足しており、通学路その一例について報告する。

等の歩車分離が不充分であり、安全性に問題あり。
・道路の幅員不足による既存不適格建物多々あり。

2．区域の設定
2−1

・地区のほとんどが準工業地域に指定されているため、住居、商業、工業の用途混在が見られる。

まちづくりとしての区域・戸建住宅のほとんどが非耐火構造の木造である。
・地区全域が再開発促進地区に指定されている。

密集市街地でスーパー堤防整備事業を実現化するには、土地区画整理事業や再開発事業などの面的整備事業の同時実施が必要とされる。

4．事業手法についてしたがって、区域の設定には、治水対策の緊急性・重要性を備えていることは当然のことであるが、まちづく地区の現況を踏まえたブロック区分、ブロック毎の段りの熟度及び防災対策、市街地整備事業の緊急性、重要

写真−１階的整備を考える。

狭隘な生活道路

写真−２

17

住宅地と工場の混在

地区

整

備の必

要性

4−2

想定される市街地整備手法
A

市街地の状況に応じた市街地整備の事業手法

ブロ

ッ
図−１

4−1

ク

別整

備手

堤ス
防ーのパ
視ー
点

現B

堤防強化の効果は高い

C
堤防強化の効果はやや高い

市 ・生活道路が狭いの街
況 視 地 ・小規模住宅で木造 ・木造住宅でやや密 ・住宅と工場等の土集地利用の混在
点 環 住宅密集境 ・小学校の跡地利用法

事業手法検討フロー将来の課
題

地区整備の必要性

スーパー堤防整備及び市街地整備の必要性の特性よ
りＡ，Ｂ，Ｃの３ブロックに区分し、整備優先度を設

市の街
視地
点環境

木造建物は老朽化の度合いが高い

木造建物は老朽化の度合いが高い

ポ
テン
シャ
ル

スーパー堤防化が行われた場合は、・環７からの視認性により、商業・業務系のポテンシャルアップ
・良好な眺望と安全性向上による住宅地としてのイメージアップが期待される

スーパー堤防化が行われた場合は、・住市総地区に隣接して、良好な眺望と安全性向上によるイメージアップが期待される

定する。

市想街定
地さ
整れ備る地

南側都市計画道路整備により、沿道としてのポテンシャルアップが期待できる。

・再開発系事業
・土地区画整理事業（民間主体）（公共主体）
・土地区画整理事業
・（敷地整序型）土・密集住宅市街地整 （民間主体）
地区画整理事業
備促進事業（民間主体）

区

約2.9ha図−４4−3

特記事項なし約3.0ha約5.6ha

想定される整備手法

ブロック別整備手法①Ａ地区
スーパー堤防化と市街地整備上の重要度がＢ，Ｃより図−２高い位置付けにある。基本的には生活道路等の整備の必ブロック区分

要性から土地区画整理事業との共同事業が望ましいが、小規模権利者の負担軽減、老朽住宅改善の観点からは、Aスーパー
堤防 重の視 要点 度

B

堤防強化の効果は高い
高

高

密集住宅市街地整備促進事業との共同事業も考えられる。

C②Ｂ地区

堤防強化の効果はやや高い

隣地区のスーパー堤防化により、市街地のイメージが低下し、さらに災害時の危機感が増大する事から、スー低パー堤防化の要望が高まる。しかし、現段階では市街地

市・生活道路が狭い
街・小規模住宅で木造 ・木造住宅でやや密 ・住宅と工場等の土地
住宅密集
集地利用の混在
環・小学校の跡地利用
境の 重
視 要
高
低
低点 度
整備優
先度

高中

整備上の大きな課題は見うけられないため、スーパー堤防化に合わせた土地利用増進を活用する土地区画整理事
業との共同事業が望ましい。
③Ｃ地区

低長期スパンの中で順次スーパー堤防化を行なっていく地区である。再開発系事業、敷地整序型区画整理、共同

図−３

ブロック別整備優先度化誘導等に合わせ街区別、段階的に整備する。

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・暫 定 法：３方向に配置（擁壁、法面）
工場
跡
地

参考
敷地整序型区画整理のイメージ

駐車場
工場跡地

② Ｂ地区―区画整理

工場跡地
駐車場 工場
跡
地

駐車場
現 況

公園の再整備

道路の拡幅、付け替え
高層住宅ゾーン
整備後
①

隣 地 区

住宅ゾーン

②
土地有効活用希望者を集約図−５

戸建て権利の集約

生活道路の付け替え

敷地整序型区画整理のイメージ

図−８

Ｂ地区構想図・土地利用：保留地地区には高層住宅、その他は低層住5．事業化の検討

宅地

ブロック毎の事業化のケーススタディと課題の抽出
市

街地

整備

構

想事

業

構

造の検討

・道路：生活道路の再配置

・公園：既存の公園を再配置、河川緑地との一体化

・暫 定 法：２方向に配置（擁壁、法面）③ Ｃ地区―再開発ブロックモデル

事業化に向けての課題の整理
図−６

5−1

事業化への検討フロー

ブロック区分を行なった地区毎に市街地整
備、まちづくりの考え方の整理① Ａ地区―区画整理公園の新設
生活道路の拡幅

図−９

環状七号線

・主Ｃ地区構想図

旨：都市計画道路整備による沿道ポテンシャル

拠点ゾーン
住宅ゾーン

①を活用し再開発事業を誘導する。

③

・建物用途：住宅、店舗、駐車場
・道

路：生活道路の拡幅、整備

5−2

事業構造

②

図−７

Ａ地区構想図・土地利用：幹線道路沿に拠点ゾーンを設定し高度利用

本地区においては、Ａ地区のみ、Ｂ地区のみの事業化

その他は低層住宅地
・道路：拡幅、再配置

ではスーパー堤防の効果は小さいので、Ａ，Ｂ両地区を・公園：川に近接して配置セットで考える。

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①小学校跡地運用のための行政財産の扱い①概算事業費と分離費用身替り妥当支出法による負担割合
表−１

地区内にある小学校は移転計画があり、移転予定概算事業費とアロケーション地の選定も進んでいる。したがって、小学校の移転

区画整理単独 共同事業によるアロケーションが完了した時点で現小学校用地は学校用地としての事業費

スーパー堤防側

区画整理側

Ａ地区

41.3億円

20.6億円

20.7億円「学校用地」は地方自治法では「行政財産」であり、Ｂ地区

39.7億円

19.8億円

19.9億円行為に対して制限がある、その為跡地を運用していく

計

81.0億円

40.4億円

40.6億円ためには、「行政財産」としての用途を廃止して「普役目は終える。

通財産」とする必要がある。
②堤防裏法用地の活用②既成市街地における区画整理事業構造を検討するには、事業費の行政負担及び減歩率や仮住居等の権利者スーパー堤防は全て同時に整備出来るものではな負担の軽減を考える必要がある。下記の条件設定のもく、河川方向及び30H方向に暫定法面が生じる。またとで試算を行なう。

整備後、裏法用地は従前に比べ治水上の重要度が低く・A地区では当地区の一等地となる幹線道路沿いの拠なる。そこで事業推進のため堤防裏法用地の一部を暫点ゾーンを高度利用する地区として位置付け、保留定法、暫定擁壁の用地および保留地の種地等として活地を高額処分して事業費に充当する、その種地は小用することを検討する必要がある。
③その他

学校跡地をあてる。

共同事業における防災公園整備や暫定擁壁に係る建・小学校跡地の一部は一般の宅地に換地し、B地区の物補償費の河川管理者側による負担についても検討課転居用地として利用する。

題の一つである。

・B地区は、A地区から移動してきた小学校跡地のほか、裏法用地も減部の対象とし、都心居住ゾーンでの保留地を創出し、事業費に充当する。
表−２

6．おわりに試算に基づく費用負担

スーパー堤防側

スーパー堤防整備事業は、そのほとんどが民有地にて区画整理側行なわれる。そのため対象となる関係権利者は、特に密集負担額

保留地処分金負担額

Ａ地区

20.6億円

9.7億円

11.0億円

また、従来は行政主導型のまちづくりが多かったが、Ｂ地区

19.8億円

18.7億円

1.2億円

今後は住民参加、住民と行政の協働型まちづくりが重要計

40.4億円

28.4億円

12.2億円となってくる。したがって個々の住民にスーパー堤防及市街地では百人単位の規模にもなる場合も考えられる。

びまちづくりを解り易く説明していくことが求められる。
事業性においても、近年の社会、経済状況では土地表−２のとおり、保留地処分により区画整理側の負担区画整理事業、都市再開発事業等が通常の方法ではながかなり圧縮されている。

かなか成り立たない。本ケーススタディではそれらに5−3課対応する為にいくつか提案しているが、いずれも現時

題

点では、全てが法的、制度的にクリアーされているものではない。

本ケースにおいては、小学校跡地の活用と堤防裏法用地

今後、関係機関、部署と協議、調整を行なう必要がの活用という二つのポイントがある、一方は行政側に係るある。

ものであり、もう一方は河川管理者側に係る問題である。

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