第32期（2020年3月1日～2020年8月31日）

個人投資家様向けWEB説明会/福岡リート投資法人
日経Jリートセミナー／ 福岡リート投資法人

銘柄コード
銘柄コード

8968
8968

2019年5月27日
2020年11月28日
株式会社福岡リアルティ
株式会社福岡リアルティ

福岡市の様子1

目次

1. J-REITについて3

2. 福岡リート投資法人の概要

5

3. 福岡リート投資法人の近況

13

4. Appendix

36

1

2

J-REIT（福岡リート投資法人）の仕組み

J-REITについて

3

J-REITの投資形態
J-REITは『単一用途特化型』と『複数用途型』に大別されます
単一用途特化型 ： オフィスビル、商業施設、住居、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設等、それぞれの用途に特化したJ-REITです。
複数用途型： 3つ以上の物件対応に分散投資する「総合型」と2つの物件タイプを組み合わせて運用する「複合型」があります。福岡リート投資法人は総合型です。

62銘柄（2020年11月28日現在）

単一用途特化型J-REIT
オフィスビル
特化型

商業施設
特化型

住居特化型

物流施設
特化型

複数用途型J-REIT

総合型

複合型
ホテル
特化型

ヘルスケア
施設特化型

J-REITについて4

福岡・九州地域特化型リート

福岡リート投資法人の概要

5プロフィール

福岡リート投資法人の概要

6福岡市の近況①
8年連続で1万人以上の転入超過

福岡リート投資法人の概要

7福岡市の近況②

福岡リート投資法人の概要

8ポートフォリオのご紹介

福岡リート投資法人の概要

9ポートフォリオマップ

福岡リート投資法人の概要

10

物件稼働率推移
高い稼働率を維持

福岡リート投資法人の概要

11

福岡・九州の地震リスク分析
保有物件すべてに地震保険を付保

福岡リート投資法人の概要

12

第32期のトピックス
外部成長により資産規模2,000億円（取得価格ベース）到達

福岡リート投資法人の近況

13

決算ハイライト
1口当たりの分配金は3,250円

福岡リート投資法人の近況

14

損益計算書・分配金（予想比）
コスト削減にも取り組み、分配金は予想比＋100円

福岡リート投資法人の近況

15

新型コロナウイルス感染症による賃料への影響
第33期以降賃料への影響は徐々に緩和する見通し

福岡リート投資法人の近況

16

商業物件の状況①
商業施設の期末稼働率はほぼ100％

福岡リート投資法人の近況

17

商業物件の状況②（商業施設における新型コロナウイルス感染症の影響）

福岡リート投資法人の近況

18

商業物件の状況③（成長軌道への回帰に向けた商業施設の運営方針）

福岡リート投資法人の近況

19

商業物件の状況④

福岡リート投資法人の近況

20

福岡のオフィスビル状況推移
空室率は3％台に上昇するが、平均募集賃料は40ヶ月連続で上昇

福岡リート投資法人の近況

21

オフィスビル稼働率実績・予想
高稼働を維持しつつ、賃料単価は順調に上昇（％）

福岡リート投資法人の近況

22

オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
第32期も賃料増額幅が拡大

福岡リート投資法人の近況

23その他アセットの状況（ホテル・物流施設・住居）

福岡リート投資法人の近況

24九州北部の物流マーケット需給バランスはタイトな状況が続く

福岡リート投資法人の近況

25

財務状況①
スポンサー行をはじめとした安定した取引ネットワーク

福岡リート投資法人の近況

26

財務状況②
安定的な財務基盤の確保

福岡リート投資法人の近況

27

鑑定評価額すべての物件において含み益 を保持（注1）（単位：百万円（未満切捨））

福岡リート投資法人の近況

28

鑑定評価額の推移（含み益）第3期より継続して含み益を保持（第32期末時点の含み益37,648百万円、含み益割合（注1）20.0％）（単位：百万円（未満切捨））

福岡リート投資法人の近況

29

投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース）
第32期に資産規模2,000億円（取得価格ベース）到達

福岡リート投資法人の近況

30

投資方針と外部成長戦略

福岡リート投資法人の近況

31

1口当たり分配金・NAVの推移

福岡リート投資法人の近況

32

福岡リート投資法人の特徴

福岡リート投資法人の近況

33

サステナビリティへの取り組み
外部認証と情報開示

福岡リート投資法人の近況

34投資口価格推移

福岡リート投資法人の近況

35

Ｊ-REIT市場の推移【62銘柄】
J-REITは2001年3月の市場創設から19年が経過しました。
J-REIT市場全体の資産規模は順調に増加し、投資する不動産の用途も多様化しています。
（銘柄数）

（兆円）

折れ線グラフ：上場J-REIT銘柄数（左軸）、棒グラフ：資産規模（取得価格）（右軸）70

オフィスビル

商業施設

住居

物流施設

ホテル

ヘルスケア

その他

60

57

5049

2005年6月
40

40

福岡リート投資法人上場

4241

59

61

64

62
20.00

52

43

41
35

30

25.00

銘柄数

34

15.00

37

2810.00

20155.00

1010620
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 12月末 10月末

2001年3月

2004年8月

東京証券取引所

福岡証券取引所

J-REIT市場開設

J-REIT市場開設

0.00

出典：一般社団法人不動産証券化協会の「J-REIT Databook」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。
J-REIT全体の資産規模の数値は、2020年10月31日時点（更新日:2020年11月10日）のデータです。

Appendix36

J-REITの税制
J-REITは配当可能利益の90％超を投資家に分配●J-REITは「配当可能利益の90％超を配当する」等の一定の要件を満たす場合、投資家に対する配当を損金算入することができるため、結果として法人税がほとんど課税されない仕組みです。
●一般事業会社であれば、法人税の支払いがあるうえ、「配当せずに内部留保する」という選択肢がありますが、J-REITの場合、原則投資家へ直接利益が分配されます。
個人で不動産を所有した場合

所得税
不動産所得

税引後
不動産所得実質所得

J-REITの投資口を保有した場合税引前利益

法人税が実質免除される

配当（分配）

利益の90％超を投資家に還元

一般の事業会社株式を保有した場合
法人税
税引前利益

税引後利益

内部留保
配当
配当金額は企業が決定
Appendix37

Ｊ-REITの主な魅力

安定した分配金と高い分配利回り● 分配金の原資は、所有している不動産に入居する「テナント」からの賃料などであり、安定した分配金が魅力です。
● 投資法人の分配金額は損金算入される仕組みになっており、結果として利益のほぼすべてを投資家へ分配することができます。
（利益の90％超を分配すること、同族会社に該当しない等一定の要件を満たすことが前提です。【租税特別措置法】）● 上記2つの理由により、比較的高い利回りが期待できるといわれています。
金融商品として不動産投資が可能● 不動産を証券化したJ-REIT なら、投資口の購入によって、間接的に不動産投資ができます。投資口価格は数万円～数十万円台です。 （※各Jリートによって異なります。）● 証券取引所に上場しているので現物不動産よりタイムリーで容易に売買ができます。
繁雑な手続きなく不動産の持ち主になることができます。
● J-REITは複数の不動産を保有しているため、分散投資効果も図れます。
Appendix38

J-REITの主なリスク②分配金変動のリスク①投資口価格の変動リスク
元本が保証されているわけではありません。

分配金は不動産から得られる賃料収入等の変動に影響

投資口価格は市場の全体の影響や不動産市況の影響をされ、確定されたものではありません。

受けるため、業績に変動がなくても、株式同様に投資口また、金利の上昇による支払利息の増加、売却損の発生、価格が変動する場合もあります。特に各決算時の分配金投資口の希薄化（ダイリューション）等により分配金が確定、増資、資産取得及び売却、予想分配金の増減に低下する可能性があります。

より価格が変動する傾向にあります。

③災害リスク④制度変更リスク

自然災害や環境問題等、予測不可能な偶発事象などに不動産等にかかる法制度（税制、建築規制等）の変更により投資対象不動産が影響を受け、分配金や投資口価格

より、不動産やリートの価値が影響を受ける可能性がが低下する可能性があります。

あります。

Appendix39

福岡市近郊の状況

Appendix40

福岡中心部の状況
地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定

Appendix41

天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神ビッグバン2026年末まで2年間期限延長（注1）

Appendix42

博多エリアの再開発（博多コネクティッド）

Appendix43

福岡地所グループ（スポンサーパイプライン）

Appendix44

ESGへの取り組み（環境）Appendix45

ESGへの取り組み（社会）Appendix46

ESGへの取り組み（ガバナンス）

Appendix47IRへの取り組み紹介

Appendix48

IR情報◎決算スケジュール（直近1年間）

決算期末

決算発表

2021年2月期（第33期）

資産運用報告発送分配金支払い開始

決算期末

決算発表

資産運用報告発送
分配金支払い開始

2021年8月期（第34期）◎福岡リート投資法人 ウェブサイト

Appendix49