【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成27年８月10日【発行者名】

GLP投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区東新橋一丁目５番２号 汐留シティセンター

【事務連絡者氏名】

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社
常務執行役員CFO 辰巳 洋治【電話番号】

03-3289-9630（代表）三木 真人【届出の対象とした募集内国投資証券に係る投資法人の名称】
GLP投資法人【届出の対象とした募集内国投資証券の形態及び金額】
形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当
890,615,880円（注）発行価額の総額は、平成27年８月３日(月)現在の株式会社東京
証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
安定操作に関する事項

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2015/08/07 16:29 (2015/08/07 16:28) ／ g08997_wn_15138220_0000000_表紙_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
GLP投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではGLP J-REITと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
7,942口（注１）上記発行数は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発行数です。野村證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
（注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称

野村證券株式会社

割当口数

7,942 口

払込金額

890,615,880 円（注）

割
当
予
定
先
の
内
容

本店所在地

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

代表者の氏名代表執行役社長

資本金の額

10,000 百万円

事業の内容

金融商品取引業

大株主

野村ホールディングス株式会社

本投資法人が保有している割当予定先の株式の数

本 出資
投 関係 割当予定先が保有している本投
資資法人の投資口の数（平成27年
法２月28日現在）
人
と
の
取引関係
関
係
人的関係
本投資口の保有に関する事項

永井

浩二

100％

―

2,891口国内一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。以下同じです。）の共同主幹事会社です。
――（注）払込金額は、平成27年８月３日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

－ 1 －(1) ／ 2015/08/07 16:29 (2015/08/07 16:29) ／ g08997_wn_15138220_0101010_第一部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（４）【発行価額の総額】
890,615,880円（注）発行価額の総額は、平成27年８月３日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注）発行価格は、平成27年８月19日(水)から平成27年８月25日(火)までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に国内一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成27年９月24日(木)（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号 汐留シティセンター）（１１）【払込期日】
平成27年９月25日(金)（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部（東京都千代田区丸の内一丁目１番２号）（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
本件第三者割当における手取金上限（890,615,880円）については、手許資金とし、将来の借入金返済資金の一部又は特定資産の取得資金の一部に充当する予定です。なお、本件第三者割当と同日付をもって決議された国内一般募集における手取金（8,905,149,540円）及び海外募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 国内市場及び海外市場における本投
資口の募集及び売出しについて」に定義します。）における手取金上限（13,253,041,620円）については、後記「第二部 参照情報 / 第２ 参照書類の補完情報 / ５ 第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要」に記載の本投資法人が平成27年９月１日付で取得を予定している不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。
（注）上記の手取金は、平成27年８月３日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】
Ａ． 申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金を払込むものとします。
Ｂ． 野村證券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバー
アロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

－ 2 －(2) ／ 2015/08/07 16:29 (2015/08/07 16:29) ／ g08997_wn_15138220_0101010_第一部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
本投資法人は、平成27年８月10日(月)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の日本国内における募集（以下「国内一般募集」といいます。）並びに米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といいます。）
並びに本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行うことを決議しています。
国内一般募集及び海外募集の発行投資口総数は197,594口であり、国内一般募集口数79,411口及び海外募集口数118,183口（海外引受会社の買取引受けの対象口数110,241口及び海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の対象口数7,942口）を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。また、国内
一般募集における発行価額の総額は8,905,149,540円（注１）であり、海外募集における発行価額の総額は13,253,041,620円（注２）です。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「２ オーバーアロットメ
ントによる売出し等について」をご参照ください。
（注１）国内一般募集における発行価額の総額は、平成27年８月３日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
（注２）海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の全てが行使された場合の上限金額です。海外募集における発行価額の総額は、平成27年８月３日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

２

オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、平成27年８月10日(月)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の国内一般募集及び海外募集を行うことを決議していますが、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主であるGLP Capital Japan 2 Private Limitedから7,942口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から平成27年９月15日(火)までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロッ
トメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロット
メントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って－ 3 －(3) ／ 2015/08/07 16:29 (2015/08/07 16:29) ／ g08997_wn_15138220_0101010_第一部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社は、シティグループ証券株式会社、ゴールドマン・
サックス証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これを行います。

－ 4 －(4) ／ 2015/08/07 16:29 (2015/08/07 16:29) ／ g08997_wn_15138220_0101010_第一部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号）（以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金
商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第６期 （自 平成26年９月１日 至 平成27年２月28日） 平成27年５月28日関東財務局長に提出

２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
上記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（平成27年８月10日）までに、金商法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号）第29条
第１項及び同条第２項第１号に基づき、平成27年８月10日に、臨時報告書を関東財務局長に提出（注）なお、発行価格等決定日に、本３記載の臨時報告書の訂正報告書が関東財務局長に提出されます。

４【訂正報告書】
該当事項はありません。

－ 5 －(5) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

第２【参照書類の補完情報】
以下は、参照書類である平成27年５月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報を記載したものです。
なお、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
また、本書に記載の将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法
人が判断したものです。

１

本投資法人の概要及び特徴
Ａ．本投資法人の概要と実績
本投資法人は、投信法に基づき平成23年９月16日に設立され、平成24年12月21日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3281）しました。
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。）に対する投資として運用することを目的として、規約に定める投資対象資産に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用
資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを基本方針としており、特に先進的物流施設（注１）に重点的に投資を行う物流施設特化型J-REITです。本投資法人のスポンサーの親会社であるグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッド（以下「GLP」といいます。）及びそのグループ会社（以下「GLPグループ」と総称します。）が国内外で有する
先進的物流施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関する情報、ノウハウ及び経営資源等を、本投資法人の運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針（注２）です。
本投資法人は、上記方針に基づき、平成24年12月21日の上場以来、GLPグループからの物件
売却情報の提供、GLPグループの物件情報収集ルート及びノウハウ等を活用することにより、スポンサー・サポートによる情報提供対象物件（下記グラフの（注１）に定義します。）の取得を中心としつつ、外部からの取得機会も積極的に活用し、豊富な外部成長機会を実現することにより、競争力の高い優良物件の取得による着実な外部成長を実現しています。
本投資法人は特に、情報提供対象物件をその具体的かつ機動的な外部成長戦略の柱と位置づけており、上場直後の平成25年１月にGLPグループから30物件・2,087億円の先進的物流施設を取得して以降、平成25年２月に売買予約契約の予約完結権行使により３物件（いずれも情報提供対象物件に含まれます。）・125億円を取得し、平成25年９月の公募増資（以下「第１回公募増資」といいます。）により平成26年３月に２物件・285億円、平成26年８月の公募増資（以下「第２回公募増資」といいます。）により９物件・538億円をいずれも情報提供対
象物件から取得しています。さらに、本募集（後記「２ インベストメント・ハイライト」に定義します。）により、本投資法人は新たに５物件・380億円の情報提供対象物件の取得を予定しており、その結果、上場時に38物件あった情報提供対象物件のうち累計で19物件・
1,330億円を取得することになります。
また、本投資法人は情報提供対象物件以外の物件の取得も積極的に行っています。具体的には、第１回公募増資で、GLPグループが安定稼働物件を運用している中国投資有限責任公司（CIC）及びCBREグローバル・インベスターズとの合弁事業「GLPジャパン・インカム・パー
トナーズⅠ」（以下「JV」といいます。）から７物件・275億円の取得、平成26年４月に第三者から２物件・77億円の取得、GLP グループとCPPIB（カナダの公的年金運用機関であるカナ
ダ・ペンション・プラン・インベストメント・ボード）がそれぞれ50％出資により立ち上げ
た合弁事業「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャー」（以下「開発ファンド」といい、当該合弁事業その他のGLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンドと併せて「開－ 6 －(6) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

発ファンド等」といいます。）から平成27年５月に１物件・71億円の取得を行い、本書の日付現在までに、情報提供対象物件以外に累計で10物件・424億円の物流施設を取得しています。
この結果、本投資法人は、３年連続の公募増資となる本募集による調達資金及び借入金により取得を予定している取得予定資産の取得後において、物件数は59物件、資産規模は3,841
億円に拡大（上場時資産規模より84.0％増加）する予定です。
本投資法人は、その外部成長の柱である情報提供対象物件の着実な取得に加え、GLPグルー
プからの不動産売却情報の提供等を通じた強固なサポートと、それ以外の資産運用会社独自
ルートからの物件取得を組み合わせ、安定性と収益性を兼ね備えた先進的物流施設ポート
フォリオの更なる強化を目指します。
（注１）本投資法人においては、大規模（延床面積10,000㎡以上）かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付けています。なお、機能的な設計を備えているかについて着目すべき諸要素については、参照有価証
券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 /（１）投資方針 / ③ ポートフォリオ
構築方針 / Ｂ．投資基準」の「機能性」の項目をご参照ください。
（注２）GLPグループのバリューチェーンの活用については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 /（１）投資方針 / ① 基本方針 / Ｃ．グローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リ
ミテッド・グループのサポートの活用」及び後記「Ｂ．本投資法人の特徴 / （ロ）GLPグループのバリューチェーンを活用した成長戦略」をご参照ください。
（注３）本書において、本投資法人の資産規模、本取得（予定）資産（第６期末後に取得した「GLP 神戸西」及び取得予定資産を総称していいます。以下同じです。なお、「GLP 神戸西」については、以下「第６期末後取得済資産」ということがあります。）の規模を金額で表す場合には、別途明示する場合を除き、取得（予定）価格（後記「２ インベス
トメント・ハイライト / Ｂ．先進的物流施設の追加取得による優良なポートフォリオの強化」に定義します。）に基づいています。
上場時売買予約契約資産
時期

情報提供対象物件（RoFL）（注１）からの取得

平成25年２月
３物件 125億円
GLP 辰巳、GLP 堺、
GLP 仙台―情報提供対象物件（RoFL）以外のGLPグ
ループからの取得

外部（GLPグループ外）からの取得―――

第１回公募増資
取得資産
平成25年10月及び平成26年３月
２物件 285億円
GLP 浦安Ⅲ、GLP 小牧

第２回公募増資
本取得（予定）資産
取得資産
平成26年４月及び平成27年５月及び平成26年９月
平成27年９月（予定）
９物件 538億円
５物件 380億円（予定）GLP 東京Ⅱ、GLP 門真、 GLP 新木場、GLP 鳥栖Ⅰ、
GLP 福崎、GLP 桶川、
GLP 杉戸、GLP 習志野、
GLP 扇町、GLP 広島、
GLP 成田ⅡGLP 西神、GLP 筑紫野、
GLP 福岡７物件 275億円
１物件 71億円―（JV）（開発ファンド）
GLP 船橋Ⅲ、GLP 羽村、
GLP 神戸西
GLP 袖ヶ浦、GLP 江別、―
GLP 桑名、GLP 廿日市、
GLP 六甲Ⅱ―
２物件 77億円―
GLP 辰巳Ⅱa、GLP 辰巳――
Ⅱb（注２）（注１）「情報提供対象物件」又は「RoFL」とは、GLPと資産運用会社の間で締結された平成24年11月13日付物件情報提供契約（その後の変更を含み、以下「物件情報提供契約」といいます。）に基づく、本投資法人による取得に係る優先的な情報提供（Rights of First Look）の対象物件をいいます。以下同じです。
（注２）「GLP 辰巳Ⅱa」及び「GLP 辰巳Ⅱb」は、第２回公募増資より前の、平成26年４月に取得しています。
（注３）価格はいずれも取得（予定）価格に基づいています。

Ｂ．本投資法人の特徴
上記基本方針のもと、本投資法人は、物流施設特化型の上場J-REITとして、先進的物流施設への重点投資とGLPグループの総合力に裏打ちされた適切なマネジメントにより着実に運用実績を積み上げています。その主な特徴としては、以下の点があげられます。

－ 7 －(7) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（イ）先進的物流施設への重点投資
本投資法人は、サードパーティロジスティクス（以下「３ＰＬ」といいます。）（注）の市場規模の拡大及び電子商取引市場の規模の拡大等を背景として、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、大規模（延床面積10,000㎡以上）
かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付け、重点投資を行っています。
（注）「サードパーティロジスティクス（３ＰＬ）」とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。典型的な３ＰＬ事業者は、顧客企業が提供する商品・サービスに関する市場動向、需要及び配送サービスの要求に基づき顧客企業のニーズに合わせて規模の調整やカスタマイズが可能な、統合運営業務、倉庫業務及び運送業務を提供しています。

（ロ）GLPグループのバリューチェーンを活用した成長戦略
GLPグループは、日本、中国及びブラジルのいずれにおいても、保有延床面積ベースで最大の、また米国においても大規模な、賃貸用物流施設ポートフォリオ（マルチテナント物
件、BTS物件（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）、シングルテナント物件、リースバック物件等の様々なタイプの施設を含みます。）の保有・運営を行う先進的物流施設プロバイダーです。また、GLPグループは賃貸用物流施設を保有するとともに、これに関連して物流施設に係る取得、開発、保有・運営、物件管理、リー
シング、プロパティ・マネジメント、各種コンサルティング等、様々な物流施設関連のソリューションを提供しており、グループ全体で一つのバリューチェーンとして機能しています。資産運用会社が本投資法人の資産運用を遂行するにあたっては、このようなバ
リューチェーンを有するGLPグループから全面的なサポートを受けています。
具体的には、以下のサポートと効果が期待されます。
サポート（ⅰ）物件情報提供契約（ⅱ）売買予約契約の活用（ⅲ）スポンサー・サポートに関す
る契約（ⅳ）プロパティ・マネジメント業
務・リーシング業務の委託と商標ライセンス契約（ⅴ）金融機関との強固なリレーション期待される効果
GLPグループ保有資産の取得を通じた外部成長（注１）
機動的な外部成長戦略の実現と資金効率の向上（注２）
不動産売却情報（上記（ⅰ）及び（ⅱ）以外）の提供を受けることによる外部成長機会と、マーケットリサーチや物流施設運営にかかわる各種助言等による資産運用パフォーマンスの向上と効率化（注３）
多くの物流施設の運営実績に裏打ちされたプロパ
ティ・マネジメント力、GLPグループの強固なテナ
ントリレーションを背景としたリーシング力並びにGLPグループの名称及びロゴ等を使用することによる同グループのブランド力を活用することで円滑なリーシングを実現し、安定的な運用収益の確保と着実な内部成長を実現
GLPグループが長年培ってきた強固なバンクリレー
ションに裏打ちされた、安定的なバンクフォー
メーション（注１）資産運用会社は、物件情報提供契約に基づき、GLPグループが国内において保有する物件のうち、第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャー（合弁事業）を通じて保有する物件等を除く20物件（取得予定資産５物件を除きます。）について、その売却に関する情報を優先的に入手し、本投資法人の外部成長を図っていきます。物件情報提供契約の詳細及び上記20物件の概要については後記「２ インベストメント・ハイライト / Ｃ．GLPグループの開発力を活用した強固な外部成長戦略」をご参照ください。
（注２）本投資法人は、平成24年11月13日付でGLPグループが国内において保有していた３物件につき売買予約契約を締結し、平成25年１月17日付にてその予約完結権を行使し、同年２月１日に当該３物件（取得価格合計12,580百万円）を取得しました。なお、本書の日付現在、売買予約契約を締結している物件はありません。売買予約契約の活用についての詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 /（１）投資方針 / ② 成長戦略 / Ａ．外部成長 / （ロ）物件取得に係る売買予約契約の活用」をご参照ください。
（注３）資産運用会社は、GLPの100％子会社であるグローバル・ロジスティック・プロパティーズ株式会社（以下「グローバル・ロジスティック・プロパティーズ」といいます。）との間で、平成24年11月13日付でスポンサー・サポートに関する契約を締結しています。スポンサー・サポートに関する契約の概要については、参照有価証券報告書「第－ 8 －(8) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 /（１）投資方針 / ② 成長戦略 / Ａ．外部成長/ （ニ）グローバル・ロジスティック・プロパティーズとのスポンサー・サポートに関する契約の活用」をご参照ください。

（ハ）GLPグループと投資主利益の合致を図る取組み
GLPグループのバリューチェーンの活用は、本投資法人の成長と安定的な収益の確保において重要な施策ですが、その活用に際しては、利益相反防止が重要かつ不可欠であると認識しています。本投資法人は、GLPグループと投資主利益の合致を図るとともに厳格な弊害防止措置を講じる取組みを実施することで、投資主価値の最大化に資する適切な資産運用を遂行していく方針です。
取組み（ⅰ）セイムボート出資（ⅱ）業績連動の資産運用報酬体系（ⅲ）パフォーマンス連動の資産運用会社経営陣の賞与体系（ⅳ）利害関係人取引に対する厳格なガバナンス体制

内容／補足
GLPグループによる本投資法人の投資口の保有（注１）
運用資産総額に加えて、賃貸NOI及び分配金のパフォーマンスに連動した資産運用報酬体系の導入（注２）
資産運用会社の主要な役職員の賞与について、分
配金のパフォーマンス及び投資口価格の東証REIT
指数に対する相対パフォーマンスに連動した仕組みの導入（注３）
投資委員会及びコンプライアンス委員会の外部委員による利害関係人取引に対する拒否権並びに当該外部委員の選任に関する投資法人役員会の拒否権（注１）GLPグループは、本書の日付現在において、本投資法人の投資口を358,610口（発行済投資口総数の15％）保有しています。なお、GLPグループは、前記「第一部 証券情報 / 第５募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 海外市場における本投資口の募集について / ③ その他 / Ａ．」に記載のとおり、海外募集における本投資口のうち30,830口を取得する予定です。
（注２）本投資法人が資産運用会社に支払う運用報酬（取得報酬及び売却報酬を除きます。本（注２）において、以下同じです。）のうち、本投資法人の賃貸NOI（Net Operating Income）ベースの運用報酬（運用報酬２）及び１口当たり
当期純利益ベースの運用報酬（運用報酬３）の比率は、平成27年２月期において、72.6％となっています。但し、上記はあくまで平成27年２月期における運用報酬に関するものであり、これらの運用報酬が平成27年８月期以降における実際の運用報酬総額に占める割合は、不動産賃貸市場の動向や物件の異動等の様々な要因により変動し、結果として大幅に変動する可能性があります。なお、運用報酬の体系及び詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ４ 手数料等及び税金 / （３）管理報酬等 / ③ 資産運用会社（GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社）」をご参照ください。
（注３）「資産運用会社の主要な役職員」とは、本書の日付現在において、代表取締役社長、常務執行役員CFO及び執行役員
CIOを指します。なお、分配金のパフォーマンスは、１口当たり当期純利益をベースに算定します。

（ニ）革新的な取組み
本投資法人は、誠実かつ健全な資産運用の遂行を確保し、安定配当及び投資主価値の最大化を実現するため、それらに資すると考えられるJ-REIT初となる毎期継続的な利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の導入をはじめとする以下に記載の様々な革新的な施策又は取組みを検討し、他のJ-REITに先行して実施してきました。具体的には、資金効率の最適化を追求するための毎期継続的な利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の導入、投資家層の拡大及び流動性向上を目指した投資口の小口化、前記のパフォーマンス連動の資産運用会社経営陣の賞与体系の導入、利害関係人取引に対するガバナンス体制の厳格化としての資産運用会社の外部委員の選任に関する投資法人役員会への拒否権の付与などがあげられます。
なかでも利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）は、i)物流施設の有する特性に加え、ii)物流施設の運営・管理において高い専門性と実績を有するグローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズによるプロパティ・マネジメント力を最大限に活用することにより実現可能な施策であり、資金効率の向上に資するものと考えています。
また、第三者からの取得競争が厳しさを増していると考えられる市場環境においても、より高い投資収益性を得ることが期待できる物件の取得機会を確保し、着実な外部成長を図ろうとする新たな取組み（以下「Optimal Takeout Arrangement（OTA）」といいます。）－ 9 －(9) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（注）も実践しています。本投資法人は、Optimal Takeout Arrangement (OTA)を優良物件の取得機会確保のための物件取得におけるブリッジスキームの一つと位置付け、今後も同様の取組み等を検討することにより、競争力の高いポートフォリオの構築を目指します。
（注）Optimal Takeout Arrangement（OTA）の詳細については、後記「２ インベストメント・ハイライト / Ｃ．GLPグループの開発力を活用した強固な外部成長戦略 /（ハ） Optimal Takeout Arrangement（OTA）」をご参照ください。

－ 10 －(10) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

２

インベストメント・ハイライト
本投資法人は、国内一般募集、海外募集及び本件第三者割当（以下「本募集」と総称します。）による資金調達と追加物件の取得により、投資口１口当たりNAVの向上を図り、もって投資主価値の向上を目指します。また、今後においても着実な外部成長と運用資産の適切なマネジメントによる収益の維持・向上を通じて、投資口１口当たり分配金の安定的な成長を目指します。
かかる取組みを含む本投資法人の施策及び強みとして本投資法人が訴求するポイント（インベストメント・ハイライト）は、以下のとおりです。
Ａ．３年連続の公募増資による投資主価値向上
本投資法人は、平成24年12月に上場して以降、投資主価値の向上のため、特に投資口１口
当たりNAV及び投資口１口当たり分配金の成長を重視して運用を行ってまいりました。過去
２回の公募増資（第１回公募増資及び第２回公募増資）及び物件の追加取得を通じて、投資口１口当たりNAV及び投資口１口当たり分配金はそれぞれ着実に増加しており、投資主価値の向上を実現しています。本投資法人は、本募集においても、本募集及び本借入れ（後記「Ｅ．財務安定性と投資主価値向上を両立させる財務戦略 / （イ）財務戦略」に定義します。）による資金調達及び物件の追加取得により、投資口１口当たりNAVの向上及び分配金の成長を図り、継続的な投資主価値の向上を目指します。
■１口当たりNAV及び１口当たり分配金の推移

物件数（注１）
１口当たりNAV（注２）
増減率（注３）１口当たり分配金（利益超過分
配は含まない）１口当たり分配金（利益超過分
配を含む）

平成25年
２月期

平成25年
８月期

33物件

33物件

60,730円

63,691円

－

－

447円

1,930円

531円

2,189円

第
１
回
公
募
増
資

平成26年
２月期

平成26年
８月期

40物件

44物件

69,719円

72,934円－－

1,939円

1,893円

2,190円2,176円

第
２
回
公
募
増
資

平成27年
２月期

本募集後
（予定）

53物件

59物件

82,041円

85,044円

－

本
募
集

40.0％
／3.7％

1,964円－

2,256円－（注１）「物件数」は、各期末時点における本投資法人の保有物件数及び本募集後（取得予定資産取得後）において予定される本投資法人の保有物件数を記載しています。
（注２）「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求められる、鑑定評価額（又は調査価格）に基づく１口当たり純資産額を意味し、貸借対照表に記載されている純資産額の１口当たりの金額とは異なります。
１口当たりNAV＝ NAV÷ 発行済投資口数「NAV」とは、以下の計算式により求められる、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額（又は調査価格）に基づいて評価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）であり、貸借対照表に記載されている純資産額とは異なります。
NAV＝ 総資産額＊１＋（不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額＊２－ 不動産関連資産の簿価合計額＊１）－総負債額＊１－分配金額＊３＊１ 総資産額、不動産関連資産の簿価合計額及び総負債額は、各期末現在における貸借対照表上の金額を用いています。
＊２ 不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額は、各期末を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額を用いています。
＊３ 分配金額は、各期の金銭の分配に係る計算書上の分配金額（利益超過分配金を含みます。）を用いています。

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但し、本募集後の１口当たりNAVは、以下の計算式により求められる、本募集後における鑑定評価額（又は調査価格）に基づく１口当たり純資産額を意味します。
１口当たりNAV（本募集後）＝ NAV（取得予定資産取得後）÷ 本募集後の発行済投資口数＊４
NAV（取得予定資産取得後）＝ NAV（平成27年２月期）＋ 本募集における発行価額の総額＊５＋本取得（予定）資産の鑑定評価額合計額＊６－本取得（予定）資産の取得（予定）価格合計額＊４ 「本募集後の発行済投資口数」とは、本書の日付現在の発行済投資口数に本募集により新規に発行される投資口数を加えた口数をいいます。なお、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。したがって、本件第三者割当における募集
投資口数の全部又は一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、実際に本募集により新規に発行される投資口数は上記口数より少なくなります。
＊５ 「本募集における発行価額の総額」は、平成27年８月３日(月)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した、本件第三者割当に係る募集投資口数の全てが発行された場合を前提とする
本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。実際の発行価額が見込額よりも低くなった場合や、本件第三者割当における募集投資口数の全部又は一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額も減少することとなります。
このため、実際の１口当たりNAV（本募集後）が低くなる可能性があります。
＊６ 「本取得（予定）資産の鑑定評価額合計額」のうち、第６期末後取得済資産は、平成27年３月末日を価格時点とする鑑定評価額を、取得予定資産は、平成27年６月末日を価格時点とする鑑定評価額をそれぞれ用いて算出しています。
（注３）「増減率」のうち、40.0％は、「１口当たりNAV（本募集後）」の「１口当たりNAV（平成25年２月期）」に対する変化率を、3.7％は、「１口当たりNAV（本募集後）」の「１口当たりNAV（平成27年２月期）」に対する変化率を算出した数値であり、それぞれ小数点第二位を四捨五入して記載しています。

Ｂ．先進的物流施設の追加取得による優良なポートフォリオの強化（イ）本取得（予定）資産の概要
本投資法人は、第２回公募増資後の平成27年５月１日に、開発ファンドにより開発され、平成27年１月に竣工した「GLP 神戸西」を、借入金をもって取得しています。
また、本投資法人は、本募集及び本借入れにより調達する資金並びに手許資金をもって、
下記「取得予定資産」に記載の取得予定資産５物件（取得予定価格合計38,090百万円）を取得する予定です。
取得予定資産は、全て情報提供対象物件からの取得であり、スポンサーの豊富なパイプラインを有する本投資法人の強みを活かした取得であると同時に、ポートフォリオの質を維持しながら資産規模の拡大を図るという本投資法人の上場来のコミットメントを実現するものであると考えています。また、本取得（予定）資産６物件のうち５物件は、長年にわたる先進的物流施設の運営・管理を通じて蓄積したノウハウ・知見を有する先進的物流施設のディベロッパーであるGLPグループによる開発物件（注）であり（GLPグループによる開発事業については、後記「Ｄ．国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグルー
プが実現する内部成長 /（イ）国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループの総合力」をご参照ください。）、本募集による取得予定資産の取得は、第６期末後取得済
資産の取得と併せて、GLPグループからの先進的物流施設の追加取得による競争力の高い優良なポートフォリオの更なる強化に資するものであると考えています。
本取得（予定）資産の個別物件の概要は、後記「５ 第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要 / Ｂ．第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要」をご参照ください。
（注）「GLPグループによる開発物件」とは、GLPグループの開発事業により開発された物件（GLPの大口株式を間接保有する
機関投資家が事業者から間接的に取得しGLPがその後取得した物件のうち、当該機関投資家による取得前の当該事業者において開発された物件を含みます。）をいい、開発ファンド等を通じた開発物件を含みます。本取得（予定）資産
６物件のうち、「GLP 習志野」を除く５物件がこれに該当します。なお、「GLP 習志野」は、GLPグループが外部から取得した物件（アクイジション）です。

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＜取得予定資産＞
物件名称

GLP 新木場

GLP 鳥栖Ⅰ

GLP 杉戸

所在地
賃貸可能面積（注１）
建築時期（注２）
取得予定価格（注３）
NOI利回り
（注４）
鑑定評価額
（注５）

東京都江東区

佐賀県鳥栖市

埼玉県北葛飾郡

18,341㎡

74,860㎡

58,918㎡

平成14年８月

平成20年１月

平成17年７月

11,540百万円

9,220百万円

8,310百万円

4.7％

5.4％

5.5％

11,900百万円

9,650百万円

8,910百万円

物件名称

GLP 習志野GLP 成田Ⅱ千葉県習志野市

千葉県山武郡

23,548㎡

20,927㎡

平成元年９月

平成17年２月

5,320百万円

3,700百万円

5.2％

5.5％

5,430百万円

3,810百万円

物件写真

物件写真

所在地
賃貸可能面積（注１）
建築時期（注２）
取得予定価格（注３）
NOI利回り
（注４）
鑑定評価額
（注５）

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＜第６期末後取得済資産＞
物件名称
GLP 神戸西

物件写真

所在地
賃貸可能面積（注１）
建築時期（注２）
取得価格（注３）
NOI利回り
（注４）
鑑定評価額
（注５）

兵庫県神戸市35,417㎡
平成27年１月
7,150百万円
5.4％
7,150百万円＜本取得（予定）資産合計＞取得（予定）価格
平均NOI利回り
（注３）
（注４）
452億円
5.2％

稼働率
（注６）
99.9％

平均残存賃貸借期間（注７）
7.6年

平均築年数
（注８）
9.6年

（注１）「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、本書の日付現在有効な賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を１㎡未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月のうち最も古いものを記載しています。
（注３）「取得（予定）価格」は、本取得（予定）資産に係る売買契約書に記載された代金（税金は含みません。）を記載しています。
（注４）「NOI利回り」は、各鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得（予定）価格に対する比率（平均NOI利回りについては、取得（予定）価格ベースで加重平均した比率）を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「鑑定評価額」は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び森井総合鑑定株式会社に鑑定評価を委託し、取得予定資産については平成27年６月末日、第６期末後取得済資産については平成27年３月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評
価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
（注６）「稼働率」は、平成27年６月末日現在における本取得（予定）資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対する同日現在における建物の賃貸面積合計が占める割合を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注７）「平均残存賃貸借期間」は、平成27年６月末日現在において締結されている本取得（予定）資産に係る賃貸借契約に基づき、同日現在
における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均しており、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注８）「平均築年数」は、平成27年６月末日現在における本取得（予定）資産に係る、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から同日までの期間を延床面積ベースで加重平均しており、小数点第二位を四捨五入して記載しています。

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（ロ）本取得（予定）資産の取得によるポートフォリオの強化
本投資法人は、本取得（予定）資産の取得により、ポートフォリオの質を維持しながら資産規模の拡大を実現します。本投資法人の有する競争力の高い優良なポートフォリオは、
物件数の増加を含む資産規模の拡大及びクオリティの強化等により、その安定性の更なる強化が期待されます。
項目
物件数
取得（予定）価格
合計
平均NOI利回り（注２）
平均残存賃貸借期間（注３）
平均築年数（注４）
賃貸可能面積稼働率（注５）含み益（注６）
LTV（注７）平成27年２月期（注１）
53物件

本取得（予定）資産（注１）
６物件

本取得（予定）資産取得後（注１）
59物件

3,388億円

452億円

3,841億円

5.6％

5.2％

5.5％

3.9年

＋

13.8年
1,692,532㎡
98.6％
357億円
49.1％

7.6年
9.6年
232,012㎡
99.9％
16億円
－

→

4.4年
13.6年
1,924,545㎡
99.1％
374億円
48.8％

（注１）「平成27年２月期」については、平成27年２月期末時点のポートフォリオの状況につき、平成27年２月末日を基準とした数値を、「本取得（予定）資産」については、当該資産の状況につき平成27年６月末日を基準とした数値を、「本取得（予定）資産取得後」については、本取得（予定）資産取得後のポートフォリオの状況につき平成27年６月末日を基準とした数値を記載しています。以下の各注において、各算出基準日を「基準日」といいます。
（注２）「平均NOI利回り」は、平成27年２月期末現在の保有資産については平成27年２月末日を価格時点とする鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法での評価上のNOI、第６期末後取得済資産については平成27年３月末日を価格時点とする鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI、取得予定資産については平成27年６月末日を価格時点とする鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得（予定）価格に対する比率を取得（予定）価格ベースで加重平均しており、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）「平均残存賃貸借期間」は、基準日現在において締結されている保有資産及び本取得（予定）資産に係る賃貸借契約に基づき、同日現在における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均しており、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注４）「平均築年数」は、基準日現在における保有資産及び本取得（予定）資産に係る、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から同日までの期間を延床面積ベースで加重平均しており、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「稼働率」は、基準日現在における保有資産及び本取得（予定）資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対して同日現在における建物の賃貸面積合計が占める割合を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注６）「含み益」とは、平成27年２月期末現在の保有資産については平成27年２月末日を価格時点とする鑑定評価書書又は調査報告書に記載された評価額と同日現在における本投資法人の貸借対照表上の簿価の差額を、本取得（予定）資産については、第６期末後取得済資産については平成27年３月末日を価格時点、取得予定資産については平成27年６月末日を価格時点とする鑑定評価書に記載された評価額と取得（予定）価格の差額をいい、これらを合算した数値を記載しています。
（注７）「LTV」とは、本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。「LTV（平成27年２月期）」及び「LTV（本取得（予定）
資産取得後）」はそれぞれ以下の計算式により求められる、各時点における有利子負債の総資産に占める割合を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
LTV（平成27年２月期） ＝ 平成27年２月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ÷ 平成27年２月期末現在の貸借対照表上の総資産額 ×100
LTV（本取得（予定）資産取得後） ＝ （平成27年２月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋ 本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している期限前弁済を前提として平成27年２月期末から本取得（予定）資産取得後までの有利子負債増減見込額） ÷ （平成27年２月期末現在の貸借対照表上の総資産額 ＋平成27年２月期末から本取得（予定）資産取得後までの負債増減見込額 ＋平成27年２月期末から本取得（予定）資産取得後までの純資産増減見込額）×100
なお、本投資法人は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ22,158百万円及び890百万円を見込んでいますが、これらの金額は平成27年８月３日(月)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。この金額は、本件第三者割当における募集投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提とした本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。このため、LTV（本取得（予定）資産取得後）も実際の指標と一致するとは限りません。具体的には、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも低額となった場合又は本件第三者割当における募集投資口数の全部又は一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額は上記見込額より減少することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値より高くなります。また、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも高額となった場合には、実際の発行価額の総額が上記の見込額よりも増加することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値よりも低くなります。

－ 15 －(15) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

本取得（予定）資産取得後のポートフォリオの概要● エリア別比率● 延床面積別比率● 残存賃貸借期間別比率（注１）「関東圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「その他」とは上記以外の地域を指します。以下同じです。
（注２）「エリア別比率」及び「延床面積別比率」は延床面積を、「残存賃貸借期間別比率」は平成27年６月末日現在有
効な賃貸借契約に基づく賃貸面積をそれぞれベースとして計算しており、小数点第二位を四捨五入して記載しています。

Ｃ．GLPグループの開発力を活用した強固な外部成長戦略
本投資法人は、上場以降、２回の公募増資を通じて、本投資法人の具体的かつ機動的な外部成長の柱であり、優良な先進的物流施設で構成される情報提供対象物件を利用した外部成
長、JVからの先進的物流施設の取得、第三者からの物件取得と多様なルートを通じて外部成長を実現してきました。特に、情報提供対象物件は、「GLP 厚木Ⅱ」追加前の平成27年３月
末日現在において19物件・約94.2万㎡（延床面積ベース）（取得予定資産を除きます。）となっています。また、その多くがCBD（注）に近接した立地競争力の高い先進的物流施設であり、平成27年３月末日現在における稼働率は99％と安定稼働を実現しています。
第２回公募増資以降、本書の日付現在までに、本投資法人は、①情報提供対象物件への新規開発物件「GLP 厚木Ⅱ」の追加、②GLPグループの開発ファンドからの「GLP 神戸西」の取得など、GLPグループの開発力を活用した質の高い物件の取得機会の強化を図っています。
－ 16 －(16) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

また、本投資法人は、第三者からの取得案件として、③本投資法人による対象物件の取得価格を逓減させることを企図したOptimal Takeout Arrangement（OTA）（後記「（ハ）Optimal Takeout Arrangement（OTA）」をご参照ください。）の実施による投資効率を重視した取得手法の工夫を実施しており、第三者からの取得競争が厳しさを増している市場環境の中で、今後もこのようなアレンジを活用した優良物件の取得機会の拡大を目指します。
本投資法人は、上記のような取組みを継続して行い、着実に外部成長戦略を推進しています。

（注） 「CBD」とは、各エリアにおける中心的なターミナル駅（関東圏は東京駅、関西圏は大阪駅、中部地方は名古屋駅、東北地方は仙台駅、北海道は札幌駅）をいい、「CBDからの距離」は、各エリアにおけるCBDからのおおよその直線距離を示しており、比率についてはCBDからの距離別に区分された各物件の延床面積の合計が当該エリアに属する物件の延床面積の合計に占める比率を示しています。

（イ）情報提供対象物件への新規開発物件「GLP 厚木Ⅱ」の追加
本投資法人は、平成27年７月13日にGLPとの物件情報提供契約の変更合意書を締結し、情報提供対象物件に新たに「GLP 厚木Ⅱ」を追加しました。「GLP 厚木Ⅱ」は、GLPグループが開発中の物件であり、平成27年４月に着工し、平成28年６月に竣工予定です。本物件が情報提供対象物件に追加されたことにより、取得予定資産取得後の情報提供対象物件は20
物件・約103.1万㎡（延床面積ベース）となり、平成27年３月末日時点で19物件・約94.2万㎡（延床面積ベース）であった外部成長パイプラインから更に約9.5％（延床面積ベース）
拡大し、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの延床面積の49％程度に相当する規模を有することになります。
「GLP 厚木Ⅱ」は、神奈川県内陸部に所在し、延床面積89,241㎡（竣工後）を予定している大型のマルチテナント型先進的物流施設です。圏央道「相模原愛川」ＩＣから2.7kmの好立地で、免震構造、ランプウェイ等の高い仕様を備える予定であり、利便性の高い物流拠点としての活用が可能です。また、関東圏の中でも賃貸需要の強い厚木エリアに所在し、竣工後には安定的な収益が期待される物件であり、本物件の情報提供対象物件への追加は、ポートフォリオの規模のみならず、その質の強化に資する物件の取得機会を提供するものと考えています。

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■「GLP 厚木Ⅱ」の物件概要●GLPグループが開発し、最新鋭の設備・最高水準の仕様を装備した大型マルチテ
ナント型物流施設となる予定です。
●近年の圏央道開通により、全国配送拠点としての活用、首都圏への配送時間短縮が可能となり、立地の優位性が大きく向上しています。
GLPグループが開発する最新鋭の大型マルチテナント型物流施設
・天井高5.5m～6.0m、床荷重1.5ｔ/㎡、柱スパン11mと高いスペックであり、24時間365日オペレーションが可能な最新鋭の仕様を備える予定です。
・免震構造、バックアップ電源設備の導入を予定し、テナント企業のBCP対応にも最適な施設です。
・全館LED照明、高断熱屋根、壁材の採用、屋上にはソーラーパネルを設置するなど、高い環境性能を有する予定です。
利便性を増す圏央道沿いの希少な産業集積地に立地
・東京から約40km圏、横浜から20km圏に位置する利便性の高い厚木エリアに立地し、平成26年６月に「相模原愛川」ＩＣ～「高尾山」ＩＣ区間の圏央道が開通したことによって、首都圏広域への配送拠点としての利便性が格段に向上しています。
・東名高速、中央自動車道等を活用することにより首都圏への配送のみならず、全国配送の拠点としての活用も可能です。
・神奈川県の伝統的な産業集積地の中心である「神奈川県内陸工業団地」内に立地します。
（注）本物件は情報提供対象物件（RoFL）として物件情報提供契約の対象物件に追加されたものであり、本投資法人において取得を決定したものではありません。また、将来取得することを保証するものでもありません。なお、上記は完成予想図であり、完成後の建物とは必ずしも一致しません。

（ロ）GLPグループの開発ファンドからの「GLP 神戸西」の取得
本投資法人は、平成27年５月１日付で、GLPグループが開発した先進的物流施設である「GLP 神戸西」を開発ファンドから相対で初めて取得しました。本投資法人は、情報提供
対象物件以外のGLPグループの保有物件について、これまでに取得実績のあるJVを通じて保有する安定的に稼働している先進的物流施設に加え、開発ファンド等からのGLPグループによる開発物件の取得という新たなチャネルを実現したものとなります。なお、開発ファン
ド等では、「GLP 神戸西」取得後も14物件・約125万㎡（延床面積ベース）の先進的物流施設を開発済み又は開発中であり（「GLP 神戸西」及び竣工済みの物件を除きます。）、GLP
グループがJVを通じて保有する安定稼働物件６物件・約54万㎡（延床面積ベース）とともに、本投資法人は、今後も、これらの物件の取得機会を追求していきます。
＜GLP 神戸西＞（注）上記の物件は本投資法人において取得を予定している資産ではありません。また将来これらの物件の全部又は一部を取得することを保証するものでもありません。

（ハ）Optimal Takeout Arrangement（OTA）
本投資法人は、平成27年７月14日に第三者保有物件である「GLP 野田吉春」を取得対象資産とする売買契約を締結致しました。本売買契約では本投資法人の取得価格を逓減させることを目的として、三菱ＵＦＪリースグループとの協働により、一時的に三菱ＵＦＪ
リースグループの不動産関連事業会社であるセントラルコンパス株式会社（三菱ＵＦＪ
リース株式会社の完全子会社。以下「セントラルコンパス」といいます。）が本物件を保有し、取得予定期間（平成28年７月14日以降平成32年７月13日までの間）中の本投資法人が別途指定する日に本投資法人が本物件を取得することとされています。本投資法人による「GLP 野田吉春」の取得価格は、4,170百万円以上4,650百万円以下の範囲内で本投資法－ 18 －(18) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

人とセントラルコンパスの間であらかじめ合意した、セントラルコンパスの保有期間に比例して逓減する金額から一定の調整を行った金額（注１）となっており、これにより本投資法人は、一定の条件（注２）のもと、取得予定期間中の本投資法人が指定したタイミン
グで（注３）、取得価格を一定程度逓減させた形で、本物件を取得することができる仕組みになっています。かかる契約形態による物件取得は、第三者からの取得競争が厳しさを増している市場環境において、より高い投資収益性を得ることができる物件の取得機会の確保に資するものと考えています（注４）。なお、かかる契約形態は本投資法人初の取組
みとなりますが、本投資法人は、このような取組みを「Optimal Takeout Arrangement(OTA)」と称し、優良物件の取得機会を確保するための物件取得におけるブリッジスキームの一つとして位置付け、今後も同様の取組みを検討することにより、競争力の高いポート
フォリオの構築を目指します（注５）。
（注１）セントラルコンパスの保有期間に比例して逓減するあらかじめ合意した金額から、あらかじめ合意した修繕費や資本的支出等の予算とその実績値との差額を、売買契約締結日以降、取得実行日までの間累計した額で調整する
ことにより決定される金額となります。
（注２）修繕費や資本的支出等の実績値が、一定以上あらかじめ合意した予算を上回らないことを意味します。
（注３）本投資法人は、取得価格が、その時点における本物件の取得価格として、妥当と考えられる利回りを確保できること等を勘案の上で、取得の判断を行う予定です。
（注４）本資産の取得価格の基準となる金額はセントラルコンパスの保有期間に比例して逓減する金額となっており、取得予定期間満了時においては4,170百万円となります。本投資法人は、不動産市況の動向が一定程度悪化した場合においても、上記金額を基準として決定される取得価格は本投資法人の収益性向上に資するものであると考えています。
（注５）Optimal Takeout Arrangement（OTA）による「GLP 野田吉春」に係る売買契約は、フォワード・コミットメントに該当します。フォワード・コミットメント等に係るリスクについての詳細は後記「７ 投資リスク / (１）リ
スク要因 / ③ 不動産に係るリスク / Ｕ．フォワード・コミットメント等に係るリスク」をご参照ください。

＜GLP 野田吉春＞

取得手法の工夫

主要な契約条件

本投資法人が指定したタイミングで、取得価格を一定程度逓減させた形で取得する機会を獲得。取得時期のフレキシビリティを獲得するとともに投資効率の向上も期待できる手法
取得予定価格：4,170百万円～4,650百万円から一定の調整を行った
金額（※）
契約行使期間：平成32年７月13日又は平成28年７月14日以降平成32年７月13日までの間で本投資法人があらかじめ指定した日（※）修繕費や資本的支出等の実績値が、一定以上あらかじめ合意
した予算を上回らない限り、取得価格は売主の保有期間に概ね比例して逓減する予定です。

Ｄ．国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループが実現する内部成長
本投資法人は、平成24年12月21日の東京証券取引所への上場以降、GLPグループの総合力を活用した成長戦略のもと、運用資産の安定的な運営というコミットメントを実現すべく、
６計算期間連続での賃料の増額改定を実現するなど、GLPグループの運営力、開発力を通じて着実な内部成長を実現してきました。
（イ）国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループの総合力
GLPグループの日本における事業の歴史は長く、物流施設専門の開発・運営事業者として
下記のグラフの通り10年を超える物流施設の運営実績を有します。GLPグループは、平成27
年３月末日現在、日本において89物件（延床面積約4.0百万㎡）（本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件、及び第三者との共同出資によるジョイント・ベン
チャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。）を保有又は運営・管理し、日本において保有延床面積を基準として最大の賃貸用物流施設運営事業者となっており、先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立しています。

－ 19 －(19) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

GLPグループが国内で保有又は運営・主要な賃貸用物流施設運営事業者の管理する物件の延床面積の推移

国内ポートフォリオの規模

出所: GLP（注）GLPグループが平成16年度以降の各年度末に保有又は運
営・管理していた日本に所在する賃貸用物流施設の延床面積の合計であり、本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及び第三者との共同出資によるジョイン
ト・ベンチャーを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。但し、GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が間接的に取得しGLPがその後取得した物件については、当該機関投資家が間接的に取得したときから含みます。以下、GLPグループの過去の取得、保有、運営・管理実績について同じです。

出所: GLP、シービーアールイー（世界的な事業用不動産サービス
会社であり、不動産情報及びデータの分析並びにマーケッ
トリサーチ・レポートの作成等を業務の一部として行っています。以下「CBRE」といいます。）（GLPについての数値を除く。）（注）物流施設の賃貸業務を手掛ける延床面積ベースでの上位10グループが保有又は運営・管理する物件の延床面積の合計（平成27年３月末日時点）を示しています。

GLPグループは、平成27年６月末日現在、国内において物流不動産に特化したメンバーを自社グループ（資産運用会社を除きます。）内で有し、物流不動産専業のプロフェッショ
ナル23名、12名及び13名がそれぞれリーシング、エンジニアリング及び施設管理を行っており、様々なサービスをワンストップで提供するとともに、各種サービスを有機的に結合させることでテナントの様々なニーズにきめ細やかに対応できる体制を有しています（以下、上記のメンバーを、「リーシングチーム」、「エンジニアリングチーム」及び「施設管理チーム」といいます。）。GLPグループは、本書の日付現在までで、国内において64物
件・3,156億円（取得価格ベース）の物件取得（開発物件を含まず、本投資法人が第三者から取得した２物件を含みます。）の実績を有しており、平成27年３月末日現在、89件（延床面積約4.0百万㎡）の物件（本投資法人保有物件を含みます。）を管理しています。また、リーシングにおいては、既存物件の運用で必要となる、契約更改及び既存テナント退去後のリテナントを含めて221件（賃貸面積約200万㎡）の豊富な実績（平成27年６月末日までの実績）と、取引テナント総数122件（平成27年３月末日現在）と強固な顧客基盤を有しており、GLPグループは、物件取得、維持修繕、バリューアップ工事、リーシング、運営管理などの物流不動産運用のあらゆるフェーズにおいて、上記のとおり多くの物流不動産の取得及び運営管理を通じた優れた実績を有しています。

（注１）管理物件数及びその延床面積については、平成27年３月末日現在の数値です。
（注２）契約更改及び既存テナント退去後のリテナントを含みます。
（注３）「取引先テナント総数」は、単体の契約者数を記載しています。

－ 20 －(20) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

日本におけるGLPグループが保有又は運営・管理するポートフォリオ（本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件、及び第三者との共同出資によるジョイント・ベン
チャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。）は、以下のとおり、安定的な需要が見込めるエリアを中心に立地しています。また、日本、中国及びブラジルにおける保有延床面積において最大の賃貸用物流施設保有者として培った多くの大手企業や３ＰＬ事業者との強固なリレーションを背景として、これらの企業を中心として分散されたテナント構成となっています。

エリア
関東圏
関西圏
その他
合計

（平成27年３月末日現在）
延床面積
（百万㎡）
2.39
0.98
0.62
3.99

出所: GLP（注）上記には、本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件、及び第三者との共同出資によるジョイント・ベン
チャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。

GLPグループが国内で保有又は運営・管理する物件のテナント（賃貸面積ベース上位10社）

出所: GLP（注１）平成27年３月末日時点の比率（賃貸面積ベース）を示しています。比率は、小数点第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。
（注２）日本通運、日立物流、センコー及びDHLについては、そのグループ会社を含みます。
（注３）上記には、本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件、及び第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。

また、GLPグループは、長年にわたる先進的物流施設の運営・管理を通じて蓄積したノウ
ハウ・知見を活用した先進的物流施設の開発事業も展開しており、先進的物流施設ディベ
ロッパーとしての側面も有しています。平成27年６月末日現在、GLPグループが日本において進めている開発案件としては以下のものがあります（開発ファンド以外で開発中の物件を含みます。）。GLPグループは、今後も先進的物流施設の開発を持続的に行っていく予定
であり、これらの開発実績を通じて蓄積されたノウハウは、大規模リノベーションやマル
チテナント化等の既存物件の運用においても活用されています。

－ 21 －(21) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

物件名

竣工予定時期（注２）

延床予定面積（千㎡）（注３）

GLP 吉見 （埼玉県）

平成27年９月

62

GLP 鳴尾浜（兵庫県）

平成27年９月

110

GLP 総社Ⅱ（岡山県）

平成27年10月～12月

78

GLP 八千代（千葉県）

平成27年10月～12月

71

GLP 狭山日高Ⅰ（埼玉県）

平成27年10月～12月

42

GLP 厚木Ⅱ

平成28年４月～６月

89

平成28年７月～９月

85（神奈川県）

GLP 狭山日高Ⅱ（埼玉県）

出所：GLP（注１）GLPグループが、グローバル・ロジスティック・プロパティーズを通じて、平成27年６月末日現在日本において開発に携っており、かつ公表している物件です。
（注２）「竣工予定時期」は、GLPグループの建築計画に基づく竣工予定月又は竣工予定月の属する四半期を記載しています。
（注３）「延床予定面積」は、確認済証の記載に基づき、小数点第一位を切り捨てて記載しています。
（注４）いずれも本書の日付現在、本投資法人が取得を予定している資産ではありません。

本投資法人は、GLPグループのグローバル・ロジスティック・プロパティーズを全ての保有資産のプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）として選定することで、国内において豊富な運用実績と開発力を有するGLPグループの総合力を、本投資法
人の運用資産の安定的な運営に最大限活用し、安定した収益の確保と着実な内部成長の実現を図る方針です。
（ロ）GLPグループの総合力を活用した内部成長
本投資法人は、日本国内において長年にわたる賃貸用物流施設の運営実績を有し、国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループの総合力を活用することにより、テナ
ントニーズに応えるきめ細かいサービスの提供を行うと同時に、物流施設に対する高い需要を背景に、主に賃貸借契約の満期に伴う更改時には、賃料水準の維持・向上に努めてきました。その結果、上場以降の６計算期間（第２期から第７期）において、契約期間の満期日翌日を開始日とする契約の締結又は契約期間中の賃料改定（賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定を除きます。）を行った契約全てにおいて、従前の契約と同額以上の賃料水準で再契約又は新規の契約を締結しています。なお、契約期間満了日から新規契約の契約期間開始日までに期間が空く場合については上記に含めていませんが、当該リーシングについては、賃料水準に加えて、空室期間（ダウンタイム）、契約期間、ポートフォリオの稼働率及び収支に与える影響等を含めて総合的に判断を行っていきます。
また、本投資法人が有するポートフォリオの稼働率は、本書の日付現在99.0％となっており、高位安定を実現しています。

－ 22 －(22) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

上場以降の増額改定率は74％
賃料減額なし稼働率と月額平均賃料の推移

出所: GLP（注１）本投資法人が保有する物件について締結された賃貸借契約につき賃料更新日を基準日として、賃貸面積ベースで示しています。但し、契約期間満了日から新規契約の契約期間開始日までに期間が空く場合及び賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定によるものを除きます。
（注２）平成27年８月期及び平成28年２月期については、平成27
年８月末までに契約期間満了日を迎える全ての賃貸借契約及び平成28年２月期に契約期間満了日を迎える一部の賃貸借契約につき、本書の日付現在において更新後契約
又は新契約を締結済みであり、これらの契約に基づいて算出しています。
（注３）「上昇率」は、当該計算期間に締結された更新後契約及
び新契約のうち、賃料が増額された契約に係る賃料の上昇率を、賃貸面積ベースで加重平均しており、小数点第二位を四捨五入して記載しています。なお、平成27年８月期及び平成28年２月期については、上記（注２）の対象となる契約に基づいて算出しており、平成28年２月期については未確定となっている契約に係る賃料により変動します。

出所: GLP（注１）「稼働率」は、本投資法人の各期末時点の保有資産に係る建物の賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合
を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。但し、平成27年６月末については本書の日付現在における保有資産に係る平成27年６月末日現在の稼働率を記載しています。
（注２）「月額平均賃料」は、本投資法人が平成25年２月期以降
継続して保有している33物件のうち、平成27年６月末日時点で空き区画のある２物件を除いた31物件ベースの賃料単価を、各期末時点又は平成27年６月末時点において有効な賃貸借契約に基づき算出しており、小数点第一位を四捨五入して記載しています。

（ハ）直近６か月に行った契約更改の状況
本投資法人は、GLPグループのリーシング力を活用し、本書の日付までの直近６か月の間に第６期末後取得済資産を除く保有資産に係る賃貸面積の約15％（約24万㎡）で賃貸借契約（ポートフォリオの上位２契約（賃貸面積ベース）を含む５契約）を更改しています。
このうち、４契約で賃料増額改定、１契約で賃料を維持しており、５テナント平均で約10％の賃料増額（年間総額約55百万円の賃料収入増）を実現しました。
本投資法人が保有する先進的物流施設の設備・仕様等のスペックの高さ及び立地競争力の高さに加え、昨今の建築コストの高騰等を背景に過去に締結した既存物件の賃料の割安感が高まっていることが賃料増額のドライバーになっており、国内最大の物流施設運用事業者であるGLPグループの強固な顧客基盤（高い顧客満足度を背景とした既存顧客とのリレーションや後継テナントによる入替を想定できる幅広いネットワーク）や、テナント退去時にはマルチテナント化などを実施できるエンジニアリング力を活用できることが、このような力強い内部成長の源泉であると考えています。また、下記のとおり、築年数やエリアにかかわらず賃料増額を実現しており、各物流施設マーケットの地域特性による需給バランスや、テナント企業や荷主の求めるスペックを熟知したGLPグループの知見・ノウハ
ウを活用して取得・運用する先進的物流施設は、地方立地や築古の物件であっても、確かな内部成長が可能であると考えています。

－ 23 －(23) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（注１）本書の日付現在までの６か月間について記載しています。
（注２）第６期末後取得済資産を除く本投資法人のポートフォリオをベースとしています。
（注３）築年の平均は５契約の対象物件全体の延床面積ベースで加重平均しており、賃料増額の平均は５契約に係る更改前の平均賃料から更改後の平均賃料への上昇率を記載しています。

また、本投資法人の取得予定資産取得後の賃貸借契約の満期の分散状況は以下のとおりです。取得予定資産の賃貸借契約は長期契約が多く、本投資法人の賃貸借契約の満期の分散が図られています。
（本書の日付現在）
12.0%
満期予定
契約更改済み
10.0%

8.0%

6.0%

4.0%

2.0%

0.0%
平成
28年
2月期

平成
28年
8月期

平成
29年
2月期

平成
29年
8月期

平成
30年
2月期

平成
30年
8月期

平成
31年
2月期

平成
31年
8月期

平成
32年
2月期

平成
32年
8月期

平成
33年
2月期

平成
33年
8月期

平成
34年
2月期

平成
34年
8月期

平成
35年
2月期

平成
35年
8月期

平成
36年
2月期

平成
36年
8月期

平成
37年
2月期

平成
37年
8月期

平成
38年
2月期

（ニ）GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の検討
本投資法人は、中長期的な視点から保有資産の競争力と顧客満足度の維持・向上及び収益性の向上を図るべく、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の施策を検討していきます。具体的には、増床ニーズや事務所から倉庫への用途変更などのカスタ
マーニーズに応え、容積率の未消化を活用して、付属棟の増改築等により、賃貸面積の増大を図り、物件価値の向上と収益の向上を図ります（注）。また、比較的規模の小さい物
件等については、条件や時期等に鑑み、ポートフォリオの質の向上に資すると判断する場
合には、売却による物件入替え等を実施することも検討します。

（注）本書の日付現在、本投資法人は、保有資産のバリューアップ等に関して、附属建物の増改築をはじめ様々な施策を検討しており、今後、かかる施策を講じることを決定した場合には、一時的に建物取壊費用等が発生することに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。本投資法人は、かかる施策の実施に際し、当該個別物件の中長期的な視点からの競争力や収益力の強化を図る観点のほか、ポートフォリオや分配金額への影響なども総合的に勘案して検討します。かかる施策の実施に伴い一時的な分配金額の減少が見込まれる場合においては、その平準化を目的とした「一時的な利益超過分配」を実施する場合があります。

Ｅ．財務安定性と投資主価値向上を両立させる財務戦略
本投資法人は、中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、強固なバンクリレーション
シップのもと、長期化・固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コスト低減も実現－ 24 －(24) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

しています。
（イ）財務戦略本投資法人は、財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、強固なバンクリレーションシップのもと、適切なLTV水準を維持しています。

（ⅰ）有利子負債分散の進展及び条件面の改善
本投資法人は、下記のとおり、その有利子負債について調達方法及び借入先の多様化、金利コストの低減並びに調達年限の長期化を進めることにより、財務の安定性の実現を図っています。

（注１）「本借入れ」とは、取得予定資産取得に伴い実施することを予定している借入れをいいます。以下同じです。
（注２）上記バンクフォーメーションは、本書の日付現在における借入金に加え、本借入れによる借入予定額を141.8億円とし、後記「（ロ）本借入れの概要」に記載の条件で借入れを実行することを前提として計算しています。本借入れによる実際の借入額や借入条件等は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の借入合計額、各貸主ごとの借入割合、平均借入利率及び平均借入期間は上記記載の数値と異なる可能性があります。

－ 25 －(25) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（ⅱ）返済期限の分散を実現
本投資法人は、新規借入れや投資法人債の発行の際には、財務の安定性維持のため、返済期限の分散化に配慮しており、本借入れによっても更なる返済期限の分散化が実現される予定です。本借入れの詳細については、後記「（ロ）本借入れの概要」をご参照ください。

（注１）前年８月期及び当該計算期間の１年間に満期を迎える借入金及び投資法人債について記載しています。
（注２）上記返済期限の分散状況は、本書の日付現在における分散状況に、本借入れの返済期限を勘案したものです。
（注３）上記返済期限の分散状況は、本借入れによる借入予定額を141.8億円とし、当該借入予定額を後記「（ロ）本借入れの概要」記載のとおりの返済期限に分けて借入れた場合の見込みであり、実際の分散状況と一致するとは限りません。

（ⅲ）LTVコントロール
本投資法人は、LTVにつき60％を上限の目途としつつ、当面は45％～55％を目安に機動的に運営を行う方針であり、上場以降この範囲内でLTVをコントロールしてきました。
なお、本募集及び本借入れ実施後のLTV水準については、前記「Ｂ．先進的物流施設の追加取得による優良なポートフォリオの強化 / （ロ）本取得（予定）資産の取得によるポートフォリオの強化」をご参照ください。

（ⅳ）格付見通しの向上
本投資法人は、本書の日付現在、以下の発行体格付（発行体の将来の信用力に関する
信用格付業者の意見）を取得しています。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

（注）平成26年12月５日付にて、株式会社日本格付研究所（JCR）は、本投資法人の格付の見通しを「安定的」（平成24年12月に取得）から「ポジティブ」に変更する旨の公表を行いました。なお、本書の日付現在において、当該格付内容に変更はありません。

－ 26 －(26) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（ⅴ）コミットメントライン契約の締結
本書の日付現在において、本投資法人は、新規物件の取得、既存借入金の返済（投資法人債の償還を含む。）及び敷金の返還等に際し、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、下表に記載の内容でコミットメントライン契約を締結しています。
借入極度額
契約締結日
契約期間
契約締結先

60億円
平成27年６月30日
平成27年７月１日～平成28年６月30日
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行（ロ）本借入れの概要
本投資法人は、本募集に伴い、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、本借入れを行うことを予定しています。但し、本借入れは、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁が完了し、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。

借入先

借入
予定額
（注２）

利率

返済期限
（注３）

株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行

32億円

基準金利に0.1％を加えた利率
（注４）

借入実行日
より１年後

株式会社三井住友
銀行及び株式会社
三菱東京ＵＦＪ銀
行をアレンジャーとする協調融資団

96.8億円

基準金利に0.245％を加えた利率（注５）

借入実行日より6.5年後

13億円

基準金利に
0.325％を加えた
利率
（注５）

借入実行日
より10年後株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行

返済方法

使途

摘要

期限一括返済取得予定資産の購入資金及びそれに関連する
費用

無担保
無保証

（注１）上記借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。
（注２）実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、「借入予定額」に記載された金額と実際の借入額は異なる可能性があります。
（注３）返済期限は、本書の日付現在における予定を記載したものであり、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注４）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。
（注５）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。なお、本借入れの借入金総額141.8
億円のうち109.8億円については、金利スワップにより金利を固定化する予定です。
（注６）借入実行日は、平成27年９月１日を予定しています。

項目
固定借入比率（注２）
長期借入比率（注３）

平成25年２月期末
65.9％
83.9％

本借入れ実行後（注１）
83.7％
86.6％

（注１）本借入れによる実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の数値は異なる可能性があります。
（注２）「固定借入比率」については、金利スワップによる金利の固定化がなされている場合（本借入れについてはその予定によります。）には、当該借入れについては固定金利による借入れとして算出しています。また、投資法人債を含めて算出しています。本借入れのうち、109.8億円については平成27年９月１日以降金利スワップによる固定化を予定しており、固定金利による借入れとして算出しています。
（注３）「長期借入比率」については、「平成25年２月期末」については平成25年２月28日を基準として、「本借入れ実行後」については、本借入れ実行日（平成27年９月１日を予定）を基準として、残存期間１年超の借入れの比率を記載しています。また、投資法人債を含めて算出しています。

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３

先進的物流施設と物流不動産マーケットについて
Ａ．物流産業の概要及び物流施設の特徴（イ）物流産業の概要
日本ロジスティクスシステム協会による平成26年度物流コスト調査報告書によれば、日本における総物流コストは、平成24年度において43兆円（平成24年度の日本のGDPは474兆円）の規模を誇り、こうした規模を他の産業と比較すると、建設業や金融・保険業を上回り、卸・小売業や不動産業などに次ぐ規模となっています。また、日本における物流産業
は、長期にわたり総物流コストベースで年間40兆円程度の産業規模を維持しており、日本経済における重要な産業分野であり続けると考えています。
（ロ）賃貸用物流施設の特徴
賃貸用物流施設は、オフィスや住居と比較し、リーシングにおいて高い専門性が求められ、また、BTS（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）として供給される物件が比較的多いことから、その開発・運営の参入障壁が比較的高く供給が限定される一方で、上記のとおりマーケット規模は安定しており、需給が安定していると考えられます。また、テナントの中長期的なロジスティックス戦略を踏まえた立地選定が行われることや、建物の個別性が比較的強いことから、長期の賃貸借契約が締結される傾向にあり、以下のグラフのとおり、代表的なアセットクラスであるオフィスと比較して賃料水準は安定的に推移しています。
賃料水準の推移（平成20年３月＝100.0（注１））
120.0
100.0

101.4

98.1

100.0
80.0
60.0

95.6

97.0

98.4

62.7

59.9

60.5

100.7

103.2

100.0
85.0
67.8

40.0

65.6

69.6

20.0
0.0
平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年
3月
3月
3月
3月
3月
3月
3月
3月
中大型物流施設（首都圏）

オフィス（東京5区）

出所: CBRE（注１）平成20年３月を100.0とした場合の指数の推移を示しています。
（注２）中大型物流施設（首都圏）は、東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県に所在する募集床面積1,000坪以上の物流施設の賃料水準（募集賃料）の推移を示しています。
（注３）オフィス（東京５区）は、主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を中心に、原則として延床面積2,000～7,000坪未
満、基準階面積200坪以上を対象に成約賃料を集計しています。

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Ｂ．物流不動産の新規供給の順調な消化３ＰＬ事業の拡大及び電子商取引市場の拡大等、物流機能をビジネスモデルの機軸にした新しいビジネスの台頭に加えて、環境にやさしい事業への意識の高まりやセキュリティ等の付加価値サービスに対する顧客ニーズの増加を背景として、これらの機能を備えた先進的物
流施設に対する需要は高まっていくものと考えられます。
本投資法人は、平成25年の日本銀行による異次元金融緩和以降の経済活動の活発化により、先進的物流施設の新規供給は増加傾向にあるものの、当該新規供給に合わせて需要も拡大しており、今後も先進的物流施設に関しては安定的な稼働が見込めるものと考えています。
平成26年においては、前年を上回る約150万㎡の賃貸用物流施設（全国の5,000㎡以上の賃貸用物流施設を対象としたもの。）の新規供給がありましたが、旺盛な需要に支えられ、賃貸用物流施設の空室率は前年の3.2％から1.8％に低下しており、物流施設の空室率は全国的に見ても依然として低い水準で推移しています。
また、足元では、昨今の景気回復の波に乗り新規供給量は増加しているにも関わらず、下記のとおり、首都圏の１万坪以上のマルチテナント型物流施設を対象とした平成27年５月時
点におけるテナント内定率は、平成26年５月時点のテナント内定率を上回っており、物流不動産への需要は依然高く、新規供給床が順調に消化されていることを見て取ることができます。

物流不動産の需給と空室率の推移

新規供給量及びテナント内定率

出所: CBRE（注１）全国に所在する延床面積5,000㎡以上の賃貸
用物流施設を対象としています。
（注２）新規供給は、新たに建設された賃貸用物流施設の面積（賃貸可能面積ベース）です。
（注３）ネット・アブゾープションは、稼働床面積の増減（賃貸面積ベース）を意味します。稼働
床面積の増減とは、新規契約面積から退去面積を引いたものをいいます。
（注４）空室率は賃貸可能面積ベースで算出されています。

出所： CBRE（注１）「内定済み」は、平成26年５月及び平成27年５月の各時点（調査時点）において、所有者が賃貸募集を停止していることが把握できる
場合の面積を対象としています（調査時点において既に稼働している面積を含みます。）。情報抽出方法は、所有者及び入居者各社の開示情報並びにCBREが日々の仲介活動等により情報提供を受け、又は収集したものを対象としています。
（注２）「内定率」は、各調査時点における賃貸借契約の内定率を示し、各調査時点における当該年とその翌年の２年間の首都圏において供給される予定の延床面積１万坪以上のマルチテ
ナント型賃貸用物流施設に係る新規供給床面積の合計値に対する、内定済み床面積の合計値の比率です。

－ 29 －(29) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｃ．堅調な需給バランスの背景
先進的物流施設は、物流施設全体（延床面積約470.2百万㎡）のうち3.1％程度（延床面積約14.5百万㎡）となっており、必ずしも十分な供給量があるとはいえず、引き続き希少性が高いと、本投資法人は考えています。
さらに、コスト削減を目的とした拠点集約を伴う移転や、老朽化施設からの移転による先進的物流施設に対する需要も期待されます。日本における物流施設は、その多くは自社利用を前提として建設された小規模な物件となっています。特に、従来型の倉庫は保管機能が中心であり、サプライ・チェーン・マネジメントの高度化が進む中、配送や庫内作業を効率化するには必ずしも適していないことから、それらの効率化が可能な先進的物流施設に対する底堅い需要があると、本投資法人は考えています。特に、平成23年３月の東日本大震災の影
響から、顧客企業は施設の耐震性、免震性や電力の確保等、様々な面における安全性を重視するようになっており、そのような観点でも先進的物流施設の需要は増加すると、本投資法
人は見込んでいます。
また、建築着工統計によると、高度経済成長期には、年間約５百万㎡から15百万㎡の倉庫が建築されています。これらの倉庫の多くは旧来型物流施設（延床面積や天井高、床荷重及び縦搬送能力等の面で、先進的な機能を有していない汎用性の低い倉庫）であり、経済的耐用年数を仮に竣工から50年と想定した場合、多くの旧来型物流施設が順次建替時期を迎え、今後毎年一定量の物流施設が建て替えられると想定されます。この建替え需要により、物流施設の需給は安定し、先進的物流施設への需要も堅調に推移することが期待されます。
先進的物流施設のストック分析

建替時期を迎える物流施設の推移

出所: 総務省、国土交通省、CBRE（注１）平成26年３月末時点における自社所有分を含む全ての倉庫の総延床面積に対する先進的物流施設の延床面積が占める割合を示しています。
（注２）先進的物流施設として、「延床面積10,000㎡以上かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設」を抽出しています。
（注３）中大型物流施設として、「延床面積5,000㎡以上の賃貸
用物流施設」を抽出しています。
（注４）「固定資産の価格等の概要調査（総務省自治税務局固定資産税課）」及び「建築統計年報（国土交通省総合政策局）」を用いてCBREが推計したものです。

出所: 国土交通省「建築着工統計」をもとに資産運用会社において作成（注）経済的耐用年数を50年と想定し、各年において当該経済的耐用年数を迎える物流施設（倉庫）の延床面積の合計を記載しています。

Ｄ．需要を牽引するドライバー
物流施設の需要の主要なドライバーである３ＰＬ事業や電子商取引の市場規模は、引き続き拡大しており、特に電子商取引市場は更なる拡大が予想され、今後も物流施設の需要増が期待されます。

－ 30 －(30) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（イ）３ＰＬの市場規模の拡大事業会社では、人口減少や海外生産移管を背景に国内での売上増加を図ることが困難な中、コスト削減による利益拡大に向けた動きを強めており、その一環として物流体制の効率化やコスト削減を進めています。特に、日本では平成12年以降国内貨物輸送量が減少す
る一方、多くの事業会社が稼働率の低下した物流体制の見直しに動いたことから、物流体制の効率化やコスト削減等を目的とした物流アウトソーシングに対するニーズが増加し、高度な物流業務を専門的かつ包括的に請け負う３ＰＬ事業が成長してきました。スケー
ル・メリットによるコスト削減効果と、精度の高い物流分析を背景としたリードタイムの短縮や多頻度小ロット納品等の顧客サービスの向上が、３ＰＬ事業の成長の原動力となっていると考えられます。
また、様々な事業において、グローバルな事業拡大に伴いサプライチェーンが複雑化していることも、効率的かつ高品質の物流サービスを提供できる３ＰＬ事業者の成長の背景にあるものと考えられます。
近年、こうした３ＰＬ事業の市場規模は、下記のグラフのとおり、リーマンショックによる金融危機等の影響から成長が減速した平成20年～平成21年度を除き、着実に業容を拡大しています。
さらに、東日本大震災後は、サプライチェーンの重要性が再認識されており、物流拠点の分散やネットワーク再編の流れの中で、３ＰＬ市場において新たな需要が創出されるものと考えられます。

日本の３ＰＬ市場規模の推移

出所: 月刊ロジスティクス・ビジネス（注１）月刊ロジスティクス・ビジネスが主要３ＰＬ事業者を対象に実施したアンケートにおいて回答があった３Ｐ
Ｌ事業者の売上高の合計を示しています。
（注２）一部事業者の売上高には、ヒアリングや各種資料等をベースとした月刊ロジスティクス・ビジネスの推計を含みます。
（注３）一部事業者を除き３月期決算のデータに基づきます。
（注４）「N」は、各年度における集計対象事業者の数を示しています。
（注５）上記のとおり、任意のアンケートに対し回答のあった一部の事業者の回答の集計に基づく数値であるため、必ずしも市場全体の動向を正確に示すものではありません。売上高の変化の要因には回答のあった事業者の数の増加によるものや回答のあった事業者の入れ替わりによるものが含まれます。

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こうした３ＰＬ市場の拡大は、特に大規模な機能的物流施設の賃貸需要増加に結びついているものと考えられます。一般的に、３ＰＬ事業者は、複数の荷主を適切に組み合わせ、庫内作業のプロセス改善を行うことにより施設の稼働率を維持・向上し、コスト競争力の維持を図るため、大規模な機能的物流施設を選好する傾向があります。さらに、最近では多くの３ＰＬ事業者が倉庫の自社保有比率を低くし、事業リスクを軽減しながら収益性を向上させる戦略をとる傾向が高まっており、効率性や収益性向上の観点から、大規模な機能的物流施設の賃貸需要が増加していると考えています。
先進的物流施設の入居テナントに占める３ＰＬ事業者の割合

その他
25.3%

3PL
74.7%

出所: CBRE（注１）先進的物流施設として、「延床面積10,000㎡以上
かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設」を抽出しています。
（注２）上記基準に適合する335物件を調査対象としています。
（注３）賃貸面積ベースでの比率を示しています。
（注４）入居面積が不明なシングルテナント型施設については、延床面積から賃貸面積を想定して推計しています。
（注５）調査時点は平成27年２月末日です。

（ロ）電子商取引（EC）市場の規模の拡大
インターネットや通信販売サービスの活用による消費態度の変化に伴い、以下のグラフが示すとおり電子商取引市場は着実に拡大しており、電子商取引を介した消費者向け物品の荷動きは今後も堅調に推移するものと考えられます。電子商取引による販売規模の拡大、多頻度小口配送の増加、配達時間の個別化、個人情報等のセキュリティ意識の高まり等に伴い、電子商取引業者による、より大規模な、利便性の高い機能的物流施設に対する需要は今後も増加するものと考えられます。特に、インターネット事業者においては、店舗販売に比べて店舗コスト負担が少ない一方、物流コストが売上高対比で高いことから、物流体制の効率化やコスト削減を目的とした、機能的物流施設に対する今後の需要の増加が期待できると考えています。
また、株式会社野村総合研究所の調査によると、電子商取引市場は、平成32年には約25
兆円規模まで拡大し、平成26年の約２倍程度になることが予想されています。ジョーンズ
ラングラサール株式会社が平成27年６月に公表したレポートにおける試算によると、この新規需要予測を倉庫面積の需要に換算すると、新たに必要となる物流不動産の想定総面積
は、全国で年間平均約33万坪（約100万㎡）になると予想されています。
日本におけるEC化率（全ての商取引金額に対する電子商取引（EC）市場規模の割合）を
海外のEC化率と比較すると、日本のEC化率は平成26年において6.2％と、イギリス（12.2％）、アメリカ（8.4％）及び西欧（6.6％）と比して低い比率となっており、今後
更に電子商取引市場が拡大することが予想されます。

－ 32 －(32) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

電子商取引市場規模の推移
（兆円）

30.0
25.0
25.1
20.0
15.0
14.4
12.7

10.0
5.0

11.1

6.0

6.6

8.4

7.7

9.5

0.0

（年）

（年度）

出所: 実績値については経済産業省「電子商取引に関する市場調査」、予想値については株式会社野村総合研究所「国内のICT市場規模予測」（注１）日本における消費者向け電子商取引の市場規模を集計したものです（予想値を除きます。）。
（注２）平成26年までの実績値については暦年、平成27年及び平成32年の予想値については年度をベースとしています。

小売業の売り上げに対する電子商取引の推移

14.0%
12.2%
12.0%

10.7%
9.4%

10.0%

8.5%

8.0%
6.0%

6.5%
5.6%
4.3%

4.0%
2.0%

8.4%
7.5%

7.5%

3.0%
2.7%

4.6%
3.5%
3.1%

6.0%
5.2%
4.0%
3.7%

4.4%
4.3%

6.6%
5.0%
5.0%

6.2%
5.6%
5.7%

6.6%

0.0%
平成20 平成21 平成22 平成23 平成24 平成25 平成26
（年）

日本

米国

英国

西欧

出所: Euromonitor International, 2014
（注１）各国における全ての商取引金額に対する電子商取引市場規模の割合を示しています。
（注２）「西欧」とは、アンドラ※、オーストリア、ベルギー、キプロス※、デンマーク、フィンランド、フランス、ドイツ、ジブラルタ
ル※、ギリシャ、アイスランド※、アイルランド、イタリア、リヒテンシュタイン※、ルクセンブルク※、マルタ※、モナコ※、
オランダ、ノルウェー、ポルトガル、スペイン、スウェーデン、
スイス、トルコ及び英国です。なお、※についてはEuromonitor
Internationalによる市場調査ではなく、当該国の経済規模や近隣諸国の市場動向、経済成長過程等を踏まえた市場規模の推計値
によっています。

－ 33 －(33) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

４

GLPグループの概要について＜グローバルマーケットにおけるGLPグループ＞
GLPは、シンガポール会社法に基づき設立され、平成22年10月にシンガポール証券取引所にその株式を上場しました。GLPは、現在、日本、中国、ブラジル及び米国で物流施設ポートフォリオを保有し、その運営・管理を行っています。GLPの実質筆頭株主はシンガポール政府
投資公社であり、また、GLPグループは中国政府系ファンドである中国投資有限責任公司やカ
ナダ公的年金運用機関であるCanadian Pension Plan Investment Boardと日本においてそれ
ぞれ合弁事業を行うなど、グローバル投資家との強固なリレーションを活用し、ファンドマ
ネジメント・プラットフォームを構築しています。また、GLPグループの各国の経営陣は、現地において物流施設の取得、開発、運営において実績のあるメンバーにより構成されており、現地の実態に即した運営が可能となっています。
GLPグループの概要

出所：GLPのAnnual Report 2015及びPresentation資料4QFY2015、Bloomberg(平成27年３月末日時点)（注）「保有資産総額」とは、GLPグループが保有・運用する資産の残高（Asset Under Management）をいいます。

GLPグループは、平成27年３月末日現在、日本において89物件（延床面積約4.0百万㎡）（本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件、及び第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。）、中国において688物件（延床面積約11.8百万㎡）（第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。）、ブラジルにおいて84物件（延床面積約2.4百万㎡）（第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。）、米国において1,143物件（延床面積10.7百万㎡）（第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。）
を保有し、日本、中国及びブラジルのいずれにおいても保有延床面積において最大の、また米国においても大規模な、賃貸用物流施設保有者となっており、先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立しています。
GLPグループのグローバルネットワーク

出所：GLPのAnnual Report 2015（平成27年３月末日時点）－ 34 －(34) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

GLPグループが各国で保有・運営する物流施設の延床面積

出所：GLPのPresentation資料4QFY2015（平成27年３月末日時点）－ 35 －(35) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

５

第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要

本投資法人は、平成27年５月１日に借入金及び手許現金により「GLP 神戸西」（第６期末後取得済資産）を取得しており、また、国内一般募集及び海外募集の対象となる本投資口の発行による手取金並びに本借入れによって以下に記載の取得予定資産を取得することを予定しています。
本投資法人は、各取得予定資産について、売主との間で、平成27年８月10日付で信託受益権売買契約を締結しています。
なお、取得予定資産に係る現信託受益者は、いずれも投信法第201条及び投信法施行令第123条
並びに資産運用会社の利害関係人取引規程に定める利害関係人等に該当することから、資産運用
会社は、利害関係人取引規程に従い、上記信託受益権売買契約の締結に当たり、平成27年８月６日開催のコンプライアンス委員会による承認、平成27年８月６日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意、平成27年８月10日開催の投資委員会における審議及び決定を経ています。
また、本投資法人は、平成27年７月14日に「GLP 野田吉春」の取得に関する売買契約を締結しています（以下「OTA対象資産」といいます。）。詳細については前記「２ インベストメント・
ハイライト / Ｃ．GLPグループの開発力を活用した強固な外部成長戦略 /（ハ） Optimal
Takeout Arrangement（OTA）」をご参照ください。なお、OTA対象資産に係る信託受益権売買契約
はフォワード・コミットメントに該当します。当該契約上、本投資法人及び売主は、30日前までに通知することにより、4.8億円の違約金を支払うことにより、本契約を解約することができ、この場合、相手方に対し、損害等の賠償及び保証その他何らの請求も行わないものとされています。
したがって、本投資法人が本契約上の義務を履行することが困難となった場合においても、解約権を行使することにより、上記違約金の支払い以上の負担を求められることはないこととなっています。

－ 36 －(36) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ａ．第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の一覧

地域

物件
番号

物件名称

信託受託者
（注１）

信託期間
（注１）

取得（予定）
価格
（百万円）
（注２）

投資
鑑定評価額
比率
（百万円）
（％）
（注４）
(注３)

取得
（予定）日

売主

第６期末後取得済資産

関西圏 関西圏-14

GLP 神戸西三菱ＵＦＪ信託 平成27年５月１日から
銀行株式会社 平成37年５月31日まで

第６期末後取得済資産合計

7,150

15.8

7,150

平成27年
５月１日

神戸西ロジ
スティック
特定
目的会社

7,150

15.8

7,150

―

―

新木場ロジ
スティック
特定
目的会社

取得予定資産関東圏-23①平成13年７月12日から平成47年８月31日
三菱ＵＦＪ信託 まで
GLP 新木場
銀行株式会社 ②平成14年９月11日から平成47年８月31日まで（注５）

11,54025.5

11,900平成27年
９月１日

関東圏-24

GLP 習志野

三菱ＵＦＪ信託 平成16年９月29日から
銀行株式会社 平成47年８月31日まで

5,320

11.8

5,430

平成27年
９月１日

関東圏-25

GLP 成田Ⅱ

三菱ＵＦＪ信託 平成16年12月３日から
銀行株式会社 平成47年８月31日まで

3,700

8.2

3,810

平成27年
９月１日

関東圏-26

GLP 杉戸

三菱ＵＦＪ信託 平成16年10月26日から
銀行株式会社 平成47年８月31日まで

8,310

18.4

8,910

平成27年
９月１日

28,87063.8

30,050

―

―

9,220

20.4

9,650

平成27年
９月１日

鳥栖１ロジ
スティック
特定
目的会社

その他小計

9,220

20.4

9,650

―

―

本取得（予定）資産合計

38,09084.2

39,700――

合計

45,240100.046,850

―

―

関東圏

関東圏小計

その他 その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

三菱ＵＦＪ信託 平成19年８月27日から
銀行株式会社 平成47年８月31日まで

習志野ロジ
スティック
特定
目的会社
成田２ロジ
スティック
特定
目的会社
杉戸ロジス
ティック
特定
目的会社

OTA対象資産平成28年７月14日
SBS
以降平成32年７月
関東圏
―
（注６）
―
4,880
ロジコム
13日までの間株式会社（注６）（注１）「信託受託者」及び「信託期間」は、取得予定資産については、本書の日付時点で予定されている各取得予定資産の取得時における信託受託者及び信託期間を記載しています。
（注２）「取得（予定）価格」は、第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（税金は含みません。取得諸経費及び消費税等を除きます。）を記載しています。
（注３）「投資比率」欄には、各物件の取得（予定）価格が取得（予定）価格の合計に占める割合を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注４）「鑑定評価額」は、第６期末後取得済資産については、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し、平成27年３月末日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書に記載された評価額を、取得予定資産については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び森井総合鑑定株式会社に鑑定評価を委託し、平成27年６月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、OTA対象資産については、株式会社谷澤総合鑑定所に鑑定評価を委託し、平成27年６月15日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
（注５）①土地及び②建物について、それぞれ信託を設定しています。
（注６）OTA対象資産の取得予定価格は、4,170百万円以上4,650百万円以下の範囲内の価格で本投資法人と売主であるセントラルコンパスの間であらかじめ合意した、売主の保有期間に比例して逓減する金額から、あらかじめ合意した修繕費や資本的支出等の予算とその実績値との差額を、売買契約締結日以降取得実行日までの間累計した額で調整することにより決定される金額です。また、取得予定日は、平成32年７月13日又は平成28年7月14日以降平成32年7月13日までの間で本投資法人が15営業日前までに指定した日となっています。
三菱ＵＦＪ信託 平成27年７月14日から
GLP 野田吉春
銀行株式会社 平成37年７月31日まで－ 37 －(37) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｂ．第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要
第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産である信託受益権及び信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は以下のとおりです。
なお、以下に記載する第６期末後取得済資産、各取得予定資産及びOTA対象資産の「特定資産の概要」、「特記事項」、「主要な賃貸借の概要」、「鑑定評価書の概要」、「本物件の特性」及び「過去の収支状況」の各欄に関する説明は以下のとおりです。
（イ）「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得（予定）年月」は、不動産等に係る各売買契約書に記載された取得（予定）年月を記載しています。
・「取得（予定）価格」は、不動産等に係る各売買契約書に記載された売買代金（税金は含みません。）を記載しています。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物
所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載
しています。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・「マスターリース会社」は、各不動産等についてマスターリース契約を締結し、マス
ターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合におけるマスターリース会社
を記載しています。
・「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー」と記載しています。
・「建物」の「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
・建物の「構造と階数」及び「用途」は、主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。
・「テナント数」は、各不動産等に係るそれぞれの賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が信託受益権を取得した後に負担することが予定されている担保がある場合にその概要を記載しています。
（ロ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」には、以下の事項を含む、本書の日付現在において各不動産等の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
・法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
・権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
・賃貸借に係るテナント若しくはエンドテナントとの合意事項又はテナント若しくはエンドテナントの使用状態等の主なもの
・不動産の境界を越えた構造物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なもの－ 38 －(38) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（ハ）「主要な賃貸借の概要」欄に関する説明
・「主要な賃貸借の概要」は、各不動産等に関し、賃貸面積の合計上位３テナントについて、平成27年６月末日現在において効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。
なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結され、マスターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合には、エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、平成27年６月末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を記載しています。
（ニ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評
価又は価格調査を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各
不動産鑑定評価は、一定時点における評価者又は調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
「鑑定評価書の概要」のうち、「①運営収益」、「②運営費用」、「③運営純収益」及び「④純収益」の数値は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（ホ）「本物件の特性」欄に関する説明「本物件の特性」は、第６期末後取得済資産、各取得予定資産及びOTA対象資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。「本物件の特性」に記載されている数値は、不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。なお、階高、柱スパン、床荷重については、倉庫部分に関する数値を記載しています。
また、「本物件の特性」に記載の以下の用語は、それぞれ以下に記載の意味を有します。
・クロスドッキング：入荷した商品を保管することなく出荷する仕組みをいいます。
・垂直搬送機：垂直方向に搬送ルートを有した荷物専用の自動搬送設備であり、上下階の荷物の運搬を容易にします。
・縦持ち：多層階の構造物内での上下階の荷物の運搬（移動）のことを指します。
・ドックシェルター：トラックからの荷積み、荷降ろしの際に、冷凍冷蔵倉庫における外気の流入や室内冷気の流失ロスを防ぎ、また埃や虫などの侵入を防ぐ目的で、シャッター等により開閉できる構造の搬入・搬出口をいいます。
・ドックレベラー：倉庫のホームの高さを調整することができ、トラックの荷台からの荷物の出し入れを容易にする装置をいいます。
・（トラック）バース：トラックが荷積み、荷降ろしを行うために停車するスペースをいいます。
・両面接車バース：トラックバースを建物の２面に備えていることをいいます。片側のバースで荷降ろしを行い、他方のバースから荷積みを行うなど、効率的な運用ができます。
（ヘ）「過去の収支状況」欄に関する説明「過去の収支状況」は、第６期末後取得済資産の前信託受益者並びに取得予定資産及びOTA対象資産の現所有者又は現信託受益者より提供を受けた数値に基づき、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計方針・会計基準が本投資法人とは異なる可能性があります。
また、過去収支における不動産賃貸事業費用及び賃貸事業収益（NOI）にはプロパティ・
マネジメント報酬が含まれていませんが、本投資法人取得後はプロパティ・マネジメント
報酬をグローバル・ロジスティック・プロパティーズに支払っており、又は支払う予定です。

－ 39 －(39) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

＜第６期末後取得済資産＞
関西圏-14 GLP 神戸西
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得年月

平成27年５月

取得価格

7,150百万円

鑑定評価額

7,150百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成27年５月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成37年５月31日

所在地（住居表示未実
施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態

土地

マスターリース会社
マスターリース種別

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS
株式会社
平成27年１月28日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

57,340,000円／12年（年平均：4,778,333円）

建築時期

平成27年１月８日

兵庫県神戸市西区見津が丘
七丁目１番地１

構造と階数

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階建

20,999.95㎡

延床面積35,552.00㎡

準工業地域

用途

倉庫

200％／60％

所有形態

所有権

建物

所有権

PM会社

GLP J-REITマスターリース
合同会社
パス・スルー

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

担保設定の有無なし

特記事項：
１. 本件土地には、神戸市を買戻権者とする買戻権（期間：平成36年２月３日まで）が設定され、登記されています。
２. 売主は、神戸市との間で、本件土地について、不動産譲渡契約締結の日（平成26年２月３日）の翌日から起算して10年間、対象土地に関する所有権、地上権、使用貸借による権利若しくは賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利並びに抵当権、質権その他担保権を設定又は移転する場合には、あらかじめ神戸市の書面による承認を得なければならないとされており、本件土地の取得にあたり売主の当該契約上の地位及び義務を承継します。
３. 本件土地の一部について、神戸市を地上権者とし、トンネル施設所有を目的とした地上権設定登記がなされています。

主要な賃貸借の概要
賃借人名
トライネット・ロジスティクス株式会社

業種

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）

３ＰＬ

契約更改・改定
トライネット・ロジスティクス株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定するとされています。
中途解約：賃借人は一定の条件のもと、本契約を解約することができることとされています。

－ 40 －(40) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

35,417.31㎡（100.0％）

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

7,150百万円

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成27年３月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純利益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
太陽光発電設備比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
7,150百万円
7,220百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
389百万円
非開示（注）
非開示（注）
382百万円5.3％

概要等

うち、太陽光発電設備にかかる運営純収益は24百万円

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

7,070百万円
5.2％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.8％ 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定
6,800百万円
30.1％
65.3％
4.7％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「賃家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。

－ 41 －(41) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約10,700坪の大型物流施設です。GLPグループの開発した平成27年１月竣工の物件であり、GLPグループのノウハウが集約された、GLP仕様の最新の先進的物流施設です。床荷重1.5t/㎡、天井高5.5mを満たし、１階の２面にトラックバースを設置しています。中でも縦搬送能力は機能的で、荷物用エレベーター３基、垂直搬送機７基を設置しています。屋上に太陽光パネルを設置し、環境保全にも対応した施設です。
大手３ＰＬ事業者との間で長期の賃貸借契約を締結しており、同社は関西圏での業務拡大に対応し、本物件を同地域での中核拠点と位置付けています。荷主は大手のアパレルメーカー及び飲料メーカーであり、それぞれ関西
地域及び西日本全域をカバーできる拠点として本物件を活用しています。
立地特性：
本物件が所在する「神戸テクノ・ロジスティックパーク」は、神戸市が造成分譲している産業団地です。周辺環境に配慮し、緑を多く残した最新型の物流団地であり、平地の少ない神戸エリアにおいて、内陸部に位置する希少な立地でもあります。本物件は、山陽自動車道の「神戸西」ＩＣから約0.6kmに位置し、全国に広がる広域幹線網に直結しています。大坂・神戸等の西日本の一大消費地をはじめ、中国・四国地方も含めた西日本の経済圏をカバーできる立地です。本物件の立地するエリアは、海上貨物の中継地点となる神戸港や大阪圏の空港からの輸送も円滑です。東西に延びる広域交通網とも併せ、多様な荷物の取扱いが可能となります。
過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数

自：平成27年１月31日
至：平成27年３月31日
60日

不動産賃貸事業収益―（注１）

不動産賃貸事業費用―（注１）

賃貸事業収益（NOI）

7,405（注２）

減価償却費

33,134（注２）（注１）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注２）本物件の竣工後稼働の開始日が平成27年１月31日であったため、同日以降の期間にかかる数値について記載しています。

－ 42 －(42) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

＜取得予定資産＞
関東圏-23 GLP 新木場
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月

平成27年９月

取得予定価格11,540百万円

鑑定評価額

11,900百万円

信託受
益権の
概要
（注）

信託期間満了日①平成13年７月12日②平成14年９月11日①②三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社①②平成47年８月31日

所在地（住居表示）
面積

東京都江東区新木場一丁目
10番９号
11,224.54㎡

用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態

土地

信託設定日
信託受託者

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS
株式会社
平成27年７月27日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：243,980,000円／12年（年平均：20,331,666円）

建築時期

平成14年８月29日

構造と階数
延床面積

鉄骨造アルミニューム板葺６階建
18,341.73㎡

準工業地域

用途

倉庫・事務所

200％／70％

所有形態

所有権

建物

所有権

PM会社

マスターリース会社

GLP新木場有限会社

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

マスターリース種別

パス・スルー

担保設定の有無なし

特記事項：
賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。
（注）①土地及び②建物について、それぞれ信託を設定しています。

主要な賃貸借の概要
賃借人名

業種

ディー・エイチ・エル・ジャパン株式会社

その他

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
18,341.73㎡（100.0％）

契約更改・改定
ディー・エイチ・エル・ジャパン株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

－ 43 －(43) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

11,900百万円

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成27年６月30日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純利益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（2年度まで）
割引率（3～7年度）
割引率（8～10年度）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
11,900百万円
12,300百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
538百万円
非開示（注）
非開示（注）
527百万円
4.3％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

11,700百万円
4.2％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.3％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.4％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.5％ 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定
11,700百万円
90.0％
10.0％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「賃家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めていますが、当該価格は市場価値を表示する
適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。

－ 44 －(44) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約5,500坪の大型物流施設です。３方向からの入車が可能で、荷物用エレベーター２
基、両面バースを設置し、迅速な入出庫が可能であり、倉庫内も天井高6.5～10.0m、床荷重1.2～1.5t/㎡に加え、柱スパン最大25mを確保し、オペレーション効率の高いスペックです。高付加価値な荷物や航空貨物の取扱いに不可欠な高いセキュリティ水準にも耐えうる物流施設です。併設した事務所スペースではコールセンター等のオペレーションも可能で付加価値の高い仕様です。
世界的な宅配企業の日本における戦略的拠点として、長期の賃貸借契約を締結しており、安定的なキャッシュ・
フローが見込まれる物件です。
立地特性：
本物件は、都心から約7.5kmの好立地にあり、国道357号線（通称湾岸道路）や京葉道路及び各高速道路網に接続可能な首都高速湾岸線「新木場」ＩＣから至近のため、都内主要エリアまで短時間でのアクセスが可能です。また、ＪＲ京葉線、東京メトロ有楽町線、東京臨海高速鉄道りんかい線「新木場」駅から徒歩圏内であり、高い通勤利便性を有するため、雇用の確保が容易であり、物流施設用地として優れた立地条件及び希少性を有しています。新木場エリアは企業集積地の都心に近接し、羽田空港、成田空港へのアクセスにも優れており、航空エクス
プレス便その他航空貨物の取扱いに最適なため、主要国際物流企業が拠点を設けています。
過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数

自：平成25年４月１日

自：平成26年４月１日

至：平成26年３月31日

至：平成27年３月31日

365日

365日

不動産賃貸事業収益

―（注）

―（注）

不動産賃貸事業費用

―（注）

―（注）

賃貸事業収益（NOI）

528,865

528,436

減価償却費

79,49880,864（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

－ 45 －(45) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

関東圏-24 GLP 習志野
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月

平成27年９月

取得予定価格5,320百万円

鑑定評価額

5,430百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成16年９月29日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成47年８月31日

所在地（住居表示）
面積

千葉県習志野市芝園二丁目
６番６号
14,047.00㎡

用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態

土地

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS
株式会社
平成27年７月27日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：230,950,000円／12年（年平均：19,245,833円）

建築時期

平成元年９月26日

構造と階数
延床面積

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺
５階建
23,553.72㎡

準工業地域

用途

倉庫・事務所

200％／70％

所有形態

所有権

建物

所有権

PM会社

マスターリース会社

GLP習志野有限会社

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
３

マスターリース種別

パス・スルー

担保設定の有無なし

特記事項：
売主、千葉県及び習志野市の間で平成24年１月26日付で緑化協定書が締結されており、同協定により、本件土地の一定部分（事業敷地面積の約20％）を緑地として適正に維持管理し、保全するなどの義務を負っています。

主要な賃貸借の概要
賃借人名

業種

日本通運株式会社

３ＰＬ

―（注）

３ＰＬ

株式会社クレオ

その他
合計

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
11,776.86㎡（50.0％）
7,233.45㎡（30.7％）
4,537.72㎡（19.3％）
23,548.03㎡（100.0％）

契約更改・改定
日本通運株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
―（注）
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
株式会社クレオ
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定するとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

－ 46 －(46) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

5,430百万円

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成27年６月30日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純利益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（2年度まで）
割引率（3～10年度）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
5,430百万円
5,490百万円
336百万円
非開示（注）
非開示（注）
60百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
276百万円
非開示（注）
非開示（注）
263百万円
4.8％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

5,400百万円
4.7％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.9％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.0％ 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定
4,710百万円
83.9％
16.1％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「賃家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めていますが、当該価格は市場価値を表示する
適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。

－ 47 －(47) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約7,100坪の大型物流施設です。両面接車バースから円滑に搬出入作業を行える設計に加え、荷物用エレベーターが８基設置され、縦持ちに優れた運営効率の高い施設です。また、床荷重1.2～
1.5t/㎡、天井高5.1～5.4ｍ、柱スパンも一定以上確保されているため、汎用性の高いスペックを有しています。平成21年より段階的に（平成21年、平成23年、平成24年及び平成26年）、合計約290百万円をかけ、外壁工
事、マルチ化対応工事に加え、全館LED化、屋根の遮熱塗装等、資産価値向上に資するフルリノベーションを行っており、競争力の高い物流施設です。
GLPグループの総合力を活用し、テナント退去のタイミングでマルチテナント対応型物件に大規模リニューアル
しました。現在は大手３ＰＬ事業者など３社のテナント企業が入居し、飲料、日用品、販促物などを首都圏全域に配送しています。
立地特性：
本物件は、都心から25km圏内、東京湾沿いの物流集積地に立地しています。東関東自動車道「湾岸習志野」ＩＣより約1.2km、京葉道路「幕張」ＩＣより約3.5kmと高速道路網への接続が容易であり、幹線道路の国道357号線
や国道14号線との接近性も良好です。陸・海・空の主要輸送交通機関への接続が非常に便利な立地であり、巨大消費地である東京に近接し首都圏全域への配送にも適しています。また、ＪＲ京葉線「新習志野」駅から約1.6kmに位置し、周辺地域に住宅街もあることから、雇用の確保も容易です。
過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：平成25年４月１日

自：平成26年４月１日

至：平成26年３月31日

至：平成27年３月31日

365日

365日
314,763

317,432

不動産賃貸事業費用

45,11243,063

賃貸事業収益（NOI）

269,650

274,368

減価償却費

138,203

142,109－ 48 －(48) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

関東圏-25 GLP 成田Ⅱ
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月

平成27年９月

取得予定価格3,700百万円

鑑定評価額

3,810百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成16年12月３日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成47年８月31日

所在地（住居表示）
面積

千葉県山武郡芝山町山田
1033番１号
33,112.83㎡

用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態

土地

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成27年７月27日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：149,872,000円／12年（年平均：12,489,333円）

建築時期

平成17年２月15日

構造と階数
延床面積

鉄骨鉄筋コンクリート造合金
メッキ鋼板葺２階建
21,802.36㎡

指定なし

用途

倉庫・事務所

200％／60％

所有形態

所有権

建物

所有権

PM会社

マスターリース会社

GLP成田２有限会社

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
３

マスターリース種別

パス・スルー

担保設定の有無なし

特記事項：
本物件の請負人であった株式会社フジタ及び千葉県の間で平成16年５月20日付で緑化協定書が締結されており、同協定により、本件土地の一定部分（敷地面積の約10％）を緑地として適正に維持管理するなどの義務を負っています。

－ 49 －(49) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

主要な賃貸借の概要
賃借人名

業種

キューネ・アンド・ナーゲル株式会社

３ＰＬ

株式会社日立物流バンテック
フォワーディング

３ＰＬ

株式会社日立物流

３ＰＬ
合計

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
10,244.50㎡（49.0％）
6,157.18㎡（29.4％）
4,380.38㎡（20.9％）
20,782.06㎡（99.3％）

契約更改・改定
キューネ・アンド・ナーゲル株式会社①（賃貸面積：6,053.777㎡）
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
キューネ・アンド・ナーゲル株式会社②（賃貸面積：2,242.00㎡）
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約： 賃借人は一定の条件のもと、本賃貸借契約を解約することができることとされています。
キューネ・アンド・ナーゲル株式会社③（賃貸面積：1,948.723㎡）
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
株式会社日立物流バンテックフォワーディング
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約： 賃借人は一定の条件のもと、本賃貸借契約を解約することができることとされています。
株式会社日立物流
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約： 賃借人は一定の条件のもと、本賃貸借契約を解約することができることとされています。

－ 50 －(50) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

3,810百万円

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成27年６月30日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純利益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（3年度まで）
割引率（4年度以降）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
3,810百万円
3,810百万円
268百万円
非開示（注）
非開示（注）
66百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
202百万円
非開示（注）
非開示（注）
194百万円
5.1％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

3,810百万円
4.9％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.1％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.2％ 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定
3,780百万円
35.1％
64.9％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「賃家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。

－ 51 －(51) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

本物件の特性
物件特性：
本物件は賃貸可能面積が約6,300坪で、ランプウェイとスロープによるスピーディかつ効率的な入出庫及び各階
アクセスが可能なマルチテナント型大型物流施設です。床荷重1.5t/㎡、天井高5.5～7.0mと高いスペックを備え、機能性にも優れた先進的物流施設です。屋上に太陽光パネルを設置し、環境保全にも対応した施設です。また、事務所スペースも備え戦略的なオペレーションが可能です。
現在、大手３ＰＬ事業者がテナントとして入居し、航空貨物など立地特性を生かした荷物を取り扱っています。
立地特性：
本物件は、成田空港第６ゲートから約５km、新空港自動車道の「新空港」ＩＣから約８kmの地点に位置し、航空貨物の取扱いに利便性の高い立地です。また、平成27年６月に圏央道の「神崎」ＩＣと「大栄」ＪＣＴが開通
し、常磐自動車道と東関東自動車道の利用が可能になり、首都圏全域への配送の利便性があがり、立地競争力が向上しました。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数

自：平成25年４月１日

自：平成26年４月１日

至：平成26年３月31日

至：平成27年３月31日

365日

365日

不動産賃貸事業収益

182,235

238,604

不動産賃貸事業費用

56,39957,593

賃貸事業収益（NOI）

125,836

181,011

減価償却費

71,21772,061－ 52 －(52) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

関東圏-26 GLP 杉戸
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月

平成27年９月

取得予定価格8,310百万円

鑑定評価額

8,910百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成16年10月26日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成47年８月31日

所在地（住居表示未実
施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態

土地

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成27年７月27日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：266,119,000円／12年（年平均：22,176,583円）

建築時期

平成17年７月４日

埼玉県北葛飾郡杉戸町大字深輪398番地13

構造と階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺５階建

48,237.80㎡

延床面積49,334.01㎡

工業専用地域

用途

倉庫・事務所

200％／50％

所有形態

所有権

建物

所有権

PM会社

マスターリース会社

GLP杉戸有限会社

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

マスターリース種別

パス・スルー

担保設定の有無なし

特記事項：―

主要な賃貸借の概要
賃借人名
センコー株式会社

業種
３ＰＬ

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
58,918.12㎡（100.0％）

契約更改・改定
センコー株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定条件のもと改定できるとされています。
中途解約：原則として賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

－ 53 －(53) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

8,910百万円

鑑定機関

森井総合鑑定株式会社

価格時点

平成27年６月30日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純利益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
8,910百万円
9,250百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
457百万円
非開示（注）
非開示（注）
444百万円
4.8％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

8,770百万円
4.6％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.0％ 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定
5,340百万円
48.1％
51.9％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「賃家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。

－ 54 －(54) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約17,800坪の大型物流施設です。10～15mの大型の庇、広い荷さばきスペース、荷物用エレベーター４基、垂直搬送機６基、３面バース（高床、低床）が備わっていることから物流運営効率が高く、汎用性の高いスペックを有した物流施設です。敷地内に希少性の高い危険物倉庫を３棟備えています。屋上に太陽光パネルを設置し、環境保全にも対応した施設です。
大手３ＰＬ事業者と長期の賃貸借契約を締結しており、安定したキャッシュ・フローの見込まれる物件です。本
施設は建築資材を扱う荷主にとって東日本における中核拠点となっているほか、日用雑貨、医薬品などのさまざ
まな荷物を扱っています。
立地特性：
本物件は、国道４号バイパスから約１kmの距離に位置しており、圏央道、東北自動車道、国道16号等へ乗り入れることで、関東から東北地方まで幅広くカバーできる立地です。なお、平成27年３月に圏央道の「久喜白岡」Ｊ
ＣＴ～「境古河」ＩＣが開通したことより「幸手」ＩＣが最寄りのＩＣとなり、ＩＣまでの距離が約6.3kmと圏央道を経由した東北自動車道へのアクセスがさらに容易になり、立地競争力が向上しています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数

自：平成25年４月１日

自：平成26年４月１日

至：平成26年３月31日

至：平成27年３月31日

365日

365日

不動産賃貸事業収益

―（注）

―（注）

不動産賃貸事業費用

―（注）

―（注）

賃貸事業収益（NOI）

415,524

416,940

減価償却費

140,662

135,847（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

－ 55 －(55) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

その他-19 GLP 鳥栖Ⅰ
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月

平成27年９月

取得予定価格9,220百万円

鑑定評価額

9,650百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成19年８月27日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成47年８月31日

所在地（住居表示未実
施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態

土地

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成27年７月27日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：165,694,000円／12年（年平均：13,807,833円）

建築時期

平成20年１月31日

佐賀県鳥栖市幡崎町字平田
1715番地

構造と階数

鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき３階建

51,843.52㎡

延床面積69,264.47㎡

準工業地域

用途

倉庫・事務所

200％／70％

所有形態

所有権

建物

所有権

PM会社

マスターリース会社

GLP鳥栖１合同会社

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

マスターリース種別

パス・スルー

担保設定の有無なし

特記事項：
本件土地は、流通業務市街地の整備に関する法律に基づく流通業務団地造成事業（名称：鳥栖流通業務団地整備事業）により造成された敷地であり、同法に基づき、工事完了公告日（平成19年５月30日）の翌日から起算して10年間は、本件土地又は本件土地上に建設した施設等の建物に係る所有権、地上権、使用貸借による権利若しく
は賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利を設定又は移転する場合には、佐賀県知事の承認を得なければならないこととされています。

主要な賃貸借の概要
賃借人名
株式会社日立物流

業種
３ＰＬ

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
74,860.38㎡（100.0％）

契約更改・改定
株式会社日立物流
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定するとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

－ 56 －(56) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

9,650百万円

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成27年６月30日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純利益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
9,650百万円
9,740百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
493百万円
非開示（注）
非開示（注）
486百万円
5.0％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

9,550百万円
4.5％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.4％ 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定
7,800百万円
31.3％
68.7％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「賃家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。

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本物件の特性物件特性：
本物件は、ワンフロア面積が20,000㎡を超える大型物流施設であり、九州エリア最大級の先進的物流施設です。
両面接車バース、荷物用エレベーター４基、垂直搬送機８基が備わっているほか、１階と２階を繋ぐ車路スロー
プが設置され、２階へスピーディにアクセスできる運営効率の高い施設です。また、床荷重1.5t/㎡、天井高6.3ｍ、柱スパン10ｍ以上と高いスペックを有しています。スロープで２階に直接アクセス可能のためスピーディな入出庫が実現でき、マルチテナント型の設計です。
現在、大手３ＰＬ事業者と長期の賃貸借契約を締結しており、大手飲料メーカー及び日用雑貨を扱う荷主の主要拠点として活用されている安定したキャッシュ・フローの見込まれる物件です。
立地特性：
本物件は、九州の２大物流集積地の１つであり、九州全域への配送に最適な鳥栖エリアに立地しています。九州自動車道、長崎自動車道、大分自動車道が交差する「鳥栖」ＪＣＴから至近で、九州を縦・横断する高速道路の結節地点として重要な物流立地であり、九州全域にわたってスピーディな配送が可能で、九州エリアを幅広くカバーできる高い競争力と希少性を有した立地です。また、物流団地であるグリーン・ロジスティクス・パーク鳥栖に所在し、24時間操業が可能である上、住宅地に近接しているため、雇用の確保が容易です。
過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数

自：平成25年４月１日

自：平成26年４月１日

至：平成26年３月31日

至：平成27年３月31日

365日

365日

不動産賃貸事業収益

―（注）

―（注）

不動産賃貸事業費用

―（注）

―（注）

賃貸事業収益（NOI）

513,841

503,271

減価償却費

173,192

171,090（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

－ 58 －(58) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

＜OTA対象資産＞
GLP 野田吉春
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月

平成32年７月13日又は平成28年７月14日以降平成32年
７月13日までの間で本投資法人が15営業日前までに指定した日本投資法人及びセントラル
コンパス株式会社の間で取得実行日の属する期間に応じ予め合意した4,170百万円
以上4,650百万円以下の範囲内の金額から、一定の調整を行って算出される金額（注）4,880百万円

取得予定価格

鑑定評価額
信託受
益権の
概要
土地

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS
株式会社
平成27年７月１日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

62,226,000円／12年（年平均：5,185,500円）

建築時期

平成24年９月19日

信託設定日

平成27年７月14日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成37年７月31日

所在地（住居表示未実
施）
面積

千葉県野田市吉春字溜下722
番地２

構造と階数

鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階建

17,026.44㎡

延床面積

26,631.40㎡

用途地域

指定なし

用途

倉庫・事務所

容積率／
建ぺい率
所有形態

200％／70％

所有形態

所有権

マスターリース会社
マスターリース種別

建物

所有権

PM会社

GLP J-REITマスターリース
合同会社
パス・スルー

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

担保設定の有無なし

特記事項：―（注）OTA対象資産の取得予定価格は、4,170百万円以上4,650百万円以下の範囲内の価格で本投資法人と売主であるセントラルコンパスの間であらかじめ合意した、売主の保有期間に比例して逓減する金額から、あらかじめ合意した修繕費や資本的支出等の予算とその実績値との差額を、売買契約締結日以降取得実行日までの間累計した額で調整することにより決定される金額です。

主要な賃貸借の概要
賃借人名
SBSロジコム株式会社

業種

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）

３ＰＬ

契約更改・改定
SBSロジコム株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解除することはできません。

－ 59 －(59) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

26,631.40㎡（100.0％）

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

4,880百万円

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成27年６月15日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純利益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（10年度まで）
割引率（11年度）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
4,880百万円
4,890百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
262百万円
非開示（注）
非開示（注）
259百万円
5.3％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

4,870百万円
4.9％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.1％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.2％ 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定
4,880百万円
43.4％
56.6％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「賃家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。

－ 60 －(60) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

本物件の特性
物件特性：
本物件は賃貸可能面積が約8,100坪、平成24年築の築浅物件であり、床荷重1.5t/㎡、天井高5.5mの高スペックの大型物流施設です。また、２階まで直接つながるスロープと荷物用EV５基、垂直搬送機３基にて高い縦搬送能力を確保し、先進的物流施設として高い汎用性と競争力を有する物件です。
現在、大手３ＰＬ事業者の北関東における戦略的拠点として、セール・アンド・リースバックにより長期の賃貸借契約を締結しており、安定したキャッシュ・フローの見込まれる物件です。
立地特性：
本物件は東武野田線「七光台」駅の東方約1.7km、首都圏から約40km圏に位置する国道16号沿いに位置し、都内各所へ短時間で配送が可能です。国道16号経由で国道４号、常磐自動車道や東北自動車道といった主要幹線道路にアクセスが可能で、東京港や成田・羽田空港といった物流拠点からの中継地点としても利便性の高いエリアです。また、首都圏のみならず北日本全域への配送拠点としても活用することもできる優位な立地です。野田市
は、国道16号の利便性を活かし、従来から製造業主体の物流集積地であった上、近年首都圏という大消費地を見据え、食品・日用品といった最終消費材に近い物流ニーズがより旺盛になってきていることから、物流拠点としての整備が進むエリアです。
過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：―（注）
至：―（注）―（注）―（注）

不動産賃貸事業費用―（注）

賃貸事業収益（NOI）

―（注）

減価償却費

―（注）

（注）本物件については、平成27年７月に売主であるセントラルコンパスが本物件を取得するまでの間、その前所有者の自社保有物件であったため、該当する収支はありません。

－ 61 －(61) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

６

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオ及びOTA対象資産の概要
Ａ.ポートフォリオの概要
本投資法人の平成27年６月末日現在（注記に別途記載のあるものを除きます。）の、取得
予定資産を含むポートフォリオ及びOTA対象資産の概要は以下のとおりです。

物件
番号

物件名称

取得
鑑定
投資
（予定）
帳簿価額
評価額
比率
価格
（百万円）
（百万円） （％）（百万円） （注２）
（注３） (注４)
（注１）

賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

NOI
稼働率 テナント
利回り
（％）
総数
（％）
（注７） （注８）
(注９)

賃貸面積
（㎡）
（注６）

取得済資産
関東圏-1

GLP 東京22,70022,38625,4005.9

56,105.95

56,105.95

100.0

5

4.9

関東圏-2

GLP 東扇島

関東圏-3

GLP 昭島

4,980

5,004

5,820

1.3

34,582.00

34,582.00

100.0

1

6.2

7,160

7,116

8,060

1.9

27,356.63

27,356.63

100.0

3

5.6

関東圏-4

GLP 富里

4,990

関東圏-5

GLP 習志野Ⅱ

15,220

4,858

5,370

1.3

27,042.59

27,042.59

100.0

1

5.5

15,183

18,2004.0

104,543.59

104,543.59

100.0

2

7.0

関東圏-6

GLP 船橋

1,720

関東圏-7

GLP 加須11,500

1,935

1,840

0.4

10,668.05

-

-

-

6.2

11,117

12,9003.0

76,532.71

76,532.71

100.0

1

6.1

関東圏-8

GLP 深谷

2,380

2,346

2,660

0.6

19,706.00

19,706.00

100.0

1

6.9

関東圏-9

GLP 杉戸Ⅱ

19,00018,51721,0004.9

101,272.40

100,162.57

98.9

4

5.5

関東圏-10GLP 岩槻

6,940

6,797

7,630

1.8

31,839.99

31,839.99

100.0

1

5.4

関東圏-11

GLP 春日部

4,240

4,108

4,640

1.1

18,460.73

18,460.73

100.0

1

5.5

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

9,780

9,626

10,7002.5

43,537.47

43,537.47

100.0

2

5.3

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

14,60014,351

16,4003.8

59,208.59

59,208.59

100.0

2

5.3

関東圏-14

GLP 辰巳

4,960

4,925

5,640

1.3

12,925.58

12,925.58

100.0

1

5.1

関東圏-15

GLP 羽村

7,660

7,642

8,520

2.0

40,277.93

40,277.93

100.0

1

5.5

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

3,050

3,025

3,710

0.8

18,281.84

18,281.84

100.0

1

6.0

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

6,150

6,066

7,280

1.6

45,582.06

45,582.06

100.0

1

6.2

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

18,20018,146

19,3004.7

64,198.11

64,198.11

100.0

2

4.9

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

6,694

6,727

7,210

1.7

17,108.52

17,108.52

100.0

1

4.9

関東圏-20

GLP 辰巳Ⅱb

1,056

1,065

1,140

0.3

3,359.00

3,359.00

100.0

1

5.7

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

36,10036,09336,7009.4

79,073.21

79,073.21

100.0

6

4.4

関東圏-22

GLP 桶川

2,420

2,421

2,530

0.6

17,062.92

17,062.92

100.0

1

5.8

関西圏-1

GLP 枚方

4,750

4,711

5,000

1.2

29,829.56

29,829.56

100.0

1

5.9

関西圏-2

GLP 枚方Ⅱ

7,940

7,800

8,380

2.1

43,283.01

43,283.01

100.0

1

5.5

関西圏-3

GLP 舞洲Ⅱ

8,970

8,643

10,2002.3

56,511.10

56,511.10

100.0

1

6.2

関西圏-4

GLP 津守

1,990

2,021

2,160

0.5

16,080.14

16,080.14

100.0

1

6.5

関西圏-5

GLP 六甲

5,160

5,116

5,540

1.3

39,339.00

39,339.00

100.0

1

6.3

関西圏-6

GLP 尼崎24,50024,01725,9006.4

110,224.41

110,224.41

100.0

7

5.2

関西圏-7

GLP 尼崎Ⅱ

2,040

2,028

2,160

0.5

12,342.95

12,342.95

100.0

1

6.1

関西圏-8

GLP 奈良

2,410

2,303

2,700

0.6

19,545.35

19,545.35

100.0

1

6.8

関西圏-9

GLP 堺

2,000

1,951

2,120

0.5

10,372.10

10,372.10

100.0

1

5.8

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

3,430

3,372

4,060

0.9

20,407.30

20,407.30

100.0

1

7.0

関西圏-11

GLP 門真

2,430

2,441

2,660

0.6

12,211.73

12,211.73

100.0

1

5.9

関西圏-12

GLP 西神

1,470

1,473

1,510

0.4

9,533.88

9,533.88

100.0

1

6.0

関西圏-13

GLP 福崎

3,640

3,618

3,920

0.9

24,167.83

24,167.83

100.0

1

6.0

その他-1

GLP 盛岡

808

822

855

0.2

10,253.80

10,253.80

100.0

1

7.4

その他-2

GLP 富谷

2,820

2,737

2,950

0.7

20,466.98

20,466.98

100.0

1

6.1

その他-3

GLP 郡山Ⅰ

4,100

3,918

4,360

1.1

24,335.96

24,335.96

100.0

1

6.2

－ 62 －(62) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

取得
鑑定
投資
（予定）
帳簿価額
評価額
比率
価格
（百万円）
（百万円） （％）（百万円） （注２）
（注３） (注４)
（注１）

賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

賃貸面積
（㎡）
（注６）

NOI
稼働率 テナント
利回り
（％）
総数
（％）
（注７） （注８）
(注９)

物件
番号

物件名称

その他-4

GLP 郡山Ⅲ

2,620

2,664

2,690

0.7

27,671.52

21,591.54

78.0

4

6.6

その他-5

GLP 東海

6,210

6,095

7,040

1.6

32,343.31

32,343.31

100.0

1

5.8

その他-6

GLP 早島

1,190

1,215

1,280

0.3

13,574.58

13,574.58

100.0

1

7.2

その他-7

GLP 早島Ⅱ

2,460

2,374

2,570

0.6

14,447.48

14,447.48

100.0

1

5.9

その他-8

GLP 基山

4,760

4,555

5,160

1.2

23,455.96

23,455.96

100.0

1

6.0

その他-9

GLP 鳥栖Ⅲ

793

833

880

0.2

11,918.00

11,918.00

100.0

1

7.7

その他-10

GLP 仙台

5,620

5,457

6,170

1.5

37,256.23

37,256.23

100.0

1

6.1

その他-11

GLP 江別

1,580

1,557

1,930

0.4

18,489.25

18,489.25

100.0

1

7.3

その他-12

GLP 桑名

3,650

3,586

4,200

1.0

20,402.12

20,402.12

100.0

1

6.7

その他-13

GLP 廿日市

1,980

1,952

2,310

0.5

10,981.89

10,981.89

100.0

1

6.7

その他-14

GLP 小牧

10,30010,26911,0002.7

52,709.97

52,709.97

100.0

2

5.3

その他-15

GLP 扇町

1,460

1,456

1,510

0.4

13,155.28

13,155.28

100.0

1

7.1

その他-16

GLP 広島

3,740

3,742

3,870

1.0

21,003.04

21,003.04

100.0

2

6.2

その他-17

GLP 福岡

1,520

1,537

1,600

0.4

14,641.22

14,641.22

100.0

1

6.1

その他-18

GLP 筑紫野

1,050

1,059

1,260

0.3

12,851.46

12,851.46

100.0

1

7.7

338,891

334,800

370,595

88.2

1,692,532.29

1,674,674.43

98.9

81

5.6

7,150

-

7,150

1.9

35,417.31

35,417.31

100.0

1

5.4

7,150

-

7,150

1.9

35,417.31

35,417.31

100.0

1

5.4

1

4.7

小計
第６期末後取得済資産
関西圏-14

GLP 神戸西小計

取得予定資産関東圏-23

GLP 新木場

11,540-11,9003.0

18,341.73

18,341.73

100.0

関東圏-24

GLP 習志野

5,320

-

5,430

1.4

23,548.03

23,548.03

100.0

3

5.2

関東圏-25

GLP 成田Ⅱ

3,700

-

3,810

1.0

20,927.35

20,782.06

99.3

3

5.5

関東圏-26

GLP 杉戸

8,310

-

8,910

2.2

58,918.12

58,918.12

100.0

1

5.5

その他-19

9,220

-

9,650

2.4

74,860.38

74,860.38

100.0

1

5.4

小計

GLP 鳥栖Ⅰ

38,090-39,7009.9

196,595.61

196,450.32

99.9

9

5.2

合計

384,131-

417,445100.0

1,924,545.21

1,906,542.06

99.1

91

5.5

（注10）

-

4,880

―

26,631.40

26,631.40

100.0

1

―

OTA対象資産未定

GLP 野田吉春（注１）「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得諸経費及び消費税等を除きます。）の金額を記載しています。
（注２）「帳簿価額」は、平成27年２月末日の金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「鑑定評価額」は、取得済資産（第６期末現在において取得済の資産をいいます。以下同じです。）については、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の規則に基づき、不動産鑑定士による平成27年２月末日を価格時点とする鑑定評価額
又は調査価額を、第６期末後取得済資産については、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し、平成27年３月末日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書に記載された評価額を、取得予定資産については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本
不動産研究所及び森井総合鑑定株式会社に鑑定評価を委託し、平成27年６月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、OTA対象資産については、株式会社谷澤総合鑑定所に鑑定評価を委託し、平成27年６月15日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
（注４）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に対する各不動産又は信託不動産の取得（予定）価格の比率であり、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を、小数点第二位未満を切り捨てて記載しています。
（注６）「賃貸面積」は、各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を、小数点第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、当該不動産又は信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間
で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、小数点第二位を四捨五入しています。
（注８）「テナント総数」は、各不動産又は信託不動産のうち建物に係る賃貸借契約におけるテナントの総数を記載しています。
（注９）「NOI利回り」は、取得済資産については平成27年２月末日、第６期末後取得済資産については平成27年３月末日現在の鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）、取得予定資産については平成27年６月末日現在の鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）に基づき、取得価格又は取得予定価格に対する比率を計算しています。
（注10）OTA対象資産の取得予定価格は、4,170百万円以上4,650百万円以下の範囲内の価格で本投資法人と売主であるセントラルコンパスの間－ 63 －(63) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

であらかじめ合意した、売主の保有期間に比例して逓減する金額から、あらかじめ合意した修繕費や資本的支出等の予算とその実績値との差額を、売買契約締結日以降取得実行日までの間累計した額で調整することにより決定される金額です。

－ 64 －(64) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｂ.保有資産の概要

物件番号

物件名称

所在地

建築時期
（注１）

年間賃料
（百万円）
（注２）

敷金・保証金
（百万円）
（注３）

土地面積
（㎡）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京東京都大田区

平成15年11月17日

1,292

269

14,879.68

関東圏-２

GLP 東扇島

神奈川県川崎市

昭和62年８月27日

（注４）

（注４）

25,313.64

関東圏-３

GLP 昭島

東京都昭島市平成13年２月10日

（注４）

（注４）

30,939.95

関東圏-４

GLP 富里千葉県富里市

平成19年７月３日

（注４）

（注４）

39,398.15

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ

千葉県習志野市

平成３年８月26日

（注４）

（注４）

55,185.00

関東圏-６GLP 船橋千葉県船橋市平成２年４月14日

（注４）

（注４）

5,804.04

関東圏-７

GLP 加須埼玉県加須市平成17年３月11日

（注４）

（注４）

38,278.86

関東圏-８

GLP 深谷埼玉県深谷市

平成３年１月23日

（注４）

（注４）

31,666.62

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ

埼玉県北葛飾郡

平成19年１月18日

1,221

372

53,792.06

関東圏-10GLP 岩槻

埼玉県さいたま市

平成20年８月５日

（注４）

（注４）

17,277.60

関東圏-11

GLP 春日部

埼玉県春日部市

平成16年７月15日

（注４）

（注４）

18,269.08

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

埼玉県越谷市

平成18年７月28日

（注４）

（注４）

16,056.14

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

埼玉県三郷市

平成20年９月19日

（注４）

（注４）

30,614.09

関東圏-14

GLP 辰巳

東京都江東区

平成15年９月８日

（注４）

（注４）

6,500.01

関東圏-15

GLP 羽村

東京都羽村市

平成21年１月13日

（注４）

（注４）

26,712.92

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

千葉県船橋市平成13年１月24日

（注４）

（注４）

9,224.00

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

千葉県袖ケ浦市

平成19年６月15日

（注４）

（注４）

32,524.00

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

千葉県浦安市

平成18年３月６日

（注４）

（注４）

33,653.00

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

東京都江東区

昭和61年８月28日

（注４）

（注４）

6,384.51

関東圏-20

GLP 辰巳Ⅱb

東京都江東区

平成２年４月30日

（注４）

（注４）

961.01

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

東京都江東区

平成18年４月20日

1,902

431

31,998.97

関東圏-22

GLP 桶川埼玉県桶川市平成５年７月31日

（注４）

（注４）

9,913.68

関西圏-１

GLP 枚方大阪府枚方市

昭和60年９月20日

（注４）

（注４）

25,290.30

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ大阪府枚方市平成12年12月11日

（注４）

（注４）

31,131.17

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ

大阪府大阪市

平成18年10月15日

（注４）

（注４）

24,783.06

関西圏-４

GLP 津守大阪府大阪市

昭和56年10月14日

（注４）

（注４）

9,021.75

関西圏-５

GLP 六甲兵庫県神戸市平成３年３月４日

（注４）

（注４）

24,969.30

関西圏-６

GLP 尼崎兵庫県尼崎市

平成18年12月８日

1,503

589

59,078.60

関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ

兵庫県尼崎市平成４年２月12日

（注４）

（注４）

4,310.06

関西圏-８

GLP 奈良奈良県大和郡山市

昭和44年11月22日

（注４）

（注４）

13,420.77

関西圏-９

GLP 堺

大阪府堺市

平成19年９月18日

（注４）

（注４）

10,000.03

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

兵庫県神戸市平成12年３月25日

（注４）

（注４）

18,212.00

関西圏-11

GLP 門真大阪府門真市

昭和55年１月29日

（注４）

（注４）

8,436.79

関東圏-12

GLP 西神兵庫県神戸市

平成７年12月19日

（注４）

（注４）

5,489.57

関西圏-13

GLP 福崎兵庫県神崎郡

平成16年７月20日

（注４）

（注４）

40,466.90

その他-１

GLP 盛岡岩手県紫波郡

昭和55年８月27日

（注４）

（注４）

10,244.70

その他-２

GLP 富谷宮城県黒川郡

平成18年４月５日

（注４）

（注４）

19,525.08
18,626.32

その他-３

GLP 郡山Ⅰ

福島県郡山市

平成20年８月21日

（注４）

（注４）

その他-４

GLP 郡山Ⅲ

福島県郡山市

平成５年２月17日

190

44

22,862.07

その他-５

GLP 東海愛知県東海市平成16年７月14日

（注４）

（注４）

18,987.22

その他-６

GLP 早島岡山県都窪郡

平成元年11月28日

（注４）

（注４）

12,808.41

その他-７

GLP 早島Ⅱ

岡山県都窪郡

平成19年12月７日

（注４）

（注４）

14,675.59

その他-８

GLP 基山佐賀県三養基郡

平成20年11月５日

（注４）

（注４）

73,225.00

その他-９

GLP 鳥栖Ⅲ

佐賀県鳥栖市

昭和57年９月30日

（注４）

（注４）

26,187.51

その他-10

GLP 仙台宮城県仙台市

平成19年１月４日

（注４）

（注４）

19,276.01

その他-11

GLP 江別北海道江別市

平成21年１月20日

（注４）

（注４）

35,111.40

その他-12

GLP 桑名三重県桑名市

平成18年９月４日

（注４）

（注４）

46,811.76

その他-13

GLP 廿日市

広島県廿日市市

平成18年７月10日

（注４）

（注４）

18,452.00

その他-14

GLP 小牧愛知県小牧市

平成20年２月15日

（注４）

（注４）

27,640.00

その他-15

GLP 扇町宮城県仙台市

昭和49年８月９日

（注４）

（注４）

10,354.95

その他-16

GLP 広島広島県広島市平成元年２月１日

（注４）

（注４）

15,603.94

その他-17

GLP 福岡福岡県福岡市

昭和63年１月14日

（注４）

（注４）

7,527.47－ 65 －(65) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

物件番号その他-18

物件名称
GLP 筑紫野所在地
福岡県筑紫野市

建築時期（注１）
昭和46年３月31日

小計

年間賃料
（百万円）
（注２）

敷金・保証金
（百万円）
（注３）

土地面積
（㎡）

（注４）

（注４）

11,819.75

21,082

7,611

1,219,696.49

第６期末後取得済資産及び取得予定資産
関西圏-14

GLP 神戸西兵庫県神戸市平成27年１月８日

（注４）

（注４）

20,999.95

関東圏-23

GLP 新木場

東京都江東区

平成14年８月29日

（注４）

（注４）

11,224.54

関東圏-24

GLP 習志野千葉県習志野市

平成元年９月26日

313

43

14,047.00

関東圏-25

GLP 成田Ⅱ千葉県山武郡

平成17年２月15日

252

66

33,112.83

関東圏-26

GLP 杉戸

埼玉県北葛飾郡

平成17年７月4日

（注４）

（注４）

48,237.80

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

佐賀県鳥栖市

平成20年１月31日

（注４）

（注４）

51,843.52

小計

2,535

467

179,465.64

合計

23,618

8,078

1,399,162.13

（注４）

（注４）

17,026.44

OTA対象資産未定

GLP 野田吉春

千葉県野田市

平成24年９月19日（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
（注２）「年間賃料」は、平成27年６月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各不動産又は信託不動産の「年間賃料」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注３）「敷金・保証金」は、平成27年６月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された敷金・保証金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注４）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

－ 66 －(66) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｃ．鑑定評価書の概要
収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
（注）

直接還元法
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法
価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

取得済資産
関東圏-１ GLP 東京
関東圏-２ GLP 東扇島
関東圏-３ GLP 昭島
関東圏-４ GLP 富里
関東圏-５ GLP 習志野Ⅱ
関東圏-６ GLP 船橋
関東圏-７ GLP 加須

関東圏-８ GLP 深谷

関東圏-９ GLP 杉戸Ⅱ
関東圏-10 GLP 岩槻
関東圏-11 GLP 春日部
関東圏-12 GLP 越谷Ⅱ
関東圏-13 GLP 三郷Ⅱ
関東圏-14 GLP 辰巳
関東圏-15 GLP 羽村
関東圏-16 GLP 船橋Ⅲ
関東圏-17 GLP 袖ヶ浦
関東圏-18 GLP 浦安Ⅲ
関東圏-19 GLP 辰巳Ⅱa
関東圏-20 GLP 辰巳Ⅱb
関東圏-21 GLP 東京Ⅱ
関東圏-22 GLP 桶川
関西圏-１ GLP 枚方
関西圏-２ GLP 枚方Ⅱ
関西圏-３ GLP 舞洲Ⅱ
関西圏-４ GLP 津守

森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定
株式会社

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定
株式会社

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定
株式会社

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研究所

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

25,40025,7004.3

25,000

4.1

4.5

5,820

5,910

4.7

5,720

4.5

4.9

8,060

8,180

4.8

7,930

4.6

5.0

5,370

5,390

5.1

5,360

18,20019,3005.1

17,700

1,840

1,880

4.9

1,820

5.0

5.1

12,90013,5005.1

12,600

5.2

5.3

2,660

2,720

5.2

2,640

１Y-２Y 5.1%
/ ３Y-７Y
5.2% / ８Y10Y 5.3%

5.4

21,00021,4004.8

20,500

4.6

5.0

7,630

7,740

4.8

7,510

4.6

5.0

4,640

4,720

5.0

4,560

4.8

5.2

10,70010,8004.7

10,5004.5

4.9

16,40016,6004.7

16,100

4.5

4.9

5,640

5,730

4.4

5,540

4.2

4.6

8,520

8,600

4.9

8,490

１Y-４Y 4.8%
/ ５Y-10Y
4.9%

5.1

3,710

3,760

4.7

3,650

4.5

4.9

7,280

7,380

5.2

7,180

5.0

5.4

19,30019,600

4.5

19,200

１Y-３Y 4.4%
/ ４Y-10Y
4.5%

4.6

7,210

7,330

4.4

7,090

4.2

4.6

1,140

1,160

4.9

1,120

4.7

5.1

36,70037,3004.3

36,100

4.1

4.5

2,530

2,510

5.2

2,540

１Y-４Y 5.1%
/ ５Y-10Y
5.3%

5.4

5,000

5,040

5.3

4,960

4.9

5.6

8,380

8,470

5.0

8,290

4.8

5.2

10,20010,300

5.3

10,100

4.7

5.4

2,160

2,180

5.6

2,130

5.3

5.9

１Y-３Y 5.1%
/ ４Y-10Y
5.2%
１Y 4.8% /２Y-10Y 5.0%

－ 67 －(67) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

5.3
5.1

収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
森井総合鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研究所

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

その他-３ GLP 郡山Ⅰ

株式会社
谷澤総合鑑定所

その他-４ GLP 郡山Ⅲ

関西圏-５ GLP 六甲

鑑定評価額
（百万円）
（注）

直接還元法
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法
価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

5,540

5,580

5.4

5,500

5.0

5.7

25,90026,2004.8

25,500

4.6

5.0

2,160

2,190

5.4

2,120

5.1

5.8

2,700

2,730

5.9

2,670

5.7

6.1

2,120

2,150

5.4

2,090

5.2

5.7

4,060

4,120

5.3

4,030

１Y-６Y 5.3%
/ ７Y-10Y
5.5%

5.5

2,660

2,680

5.2

2,630

4.9

5.4

1,510

1,530

5.5

1,490

5.3

5.8

3,920

3,970

5.4

3,860

5.0

5.8

855

873

6.4

847

6.2

6.6

2,950

2,980

5.7

2,930

平成27年
２月28日

4,360

4,390

5.8

4,340

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

2,690

2,680

5.7

2,700

森井総合鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

7,040

7,140

5.0

6,930

4.8

5.2

1,280

1,290

6.1

1,260

5.9

6.3

2,570

2,590

5.6

2,540

5.4

5.8

5,160

5,190

5.4

5,130

4.8

5.8

880

885

5.6

875

5.2

5.9

その他-10 GLP 仙台

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

6,170

6,140

5.5

6,180

１Y-２Y 5.2%
/ ３Y-10Y
5.4%

5.7

その他-11 GLP 江別

森井総合鑑定
株式会社

平成27年
２月28日

1,930

1,950

5.8

1,900

5.6

6.0

その他-12 GLP 桑名

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

4,200

4,250

5.7

4,180

その他-13 GLP 廿日市株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
２月28日

2,310

2,320

5.7

2,300

森井総合鑑定株式会社
株式会社
谷澤総合鑑定所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所

平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日
平成27年
２月28日

11,000

11,1004.9

10,800

4.7

5.1

1,510

1,540

6.3

1,490

１Y 5.8% /２Y-10Y 5.9%

6.2

3,870

3,920

5.7

3,810

5.5

6.0

1,600

1,610

5.5

1,580

5.2

5.8

1,260

1,280

5.8

1,240

5.4

6.2

関西圏-６ GLP 尼崎
関西圏-７ GLP 尼崎Ⅱ
関西圏-８ GLP 奈良
関西圏-９ GLP 堺
関西圏-10 GLP 六甲Ⅱ
関西圏-11 GLP 門真
関西圏-12 GLP 西神
関西圏-13 GLP 福崎
その他-１ GLP 盛岡
その他-２ GLP 富谷

その他-５ GLP 東海
その他-６ GLP 早島
その他-７ GLP 早島Ⅱ
その他-８ GLP 基山
その他-９ GLP 鳥栖Ⅲ

その他-14 GLP 小牧
その他-15 GLP 扇町
その他-16 GLP 広島
その他-17 GLP 福岡
その他-18 GLP 筑紫野

１Y 5.4% /２Y-10Y 5.6%
１Y-４Y 5.6%
/ ５Y-10Y
5.7%
１Y-６Y 5.4%
/ ７Y-10Y
5.5%

１Y-７Y 5.7%
/ ８Y-10Y
5.9%
１Y-７Y 5.7%
/ ８Y-10Y
5.9%－ 68 －(68) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

5.9
6.0

5.9

5.9

5.9

収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
（注）

直接還元法
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法
価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

5.2

5.8

第６期末後取得済資産
一般財団法人日本不動産研究所

平成27年
３月31日

関東圏-23 GLP 新木場

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
６月30日

11,90012,3004.3

11,700

関東圏-24 GLP 習志野

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
６月30日

5,430

5,490

4.8

5,400

関東圏-25 GLP 成田Ⅱ

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成27年
６月30日

3,810

3,810

5.1

3,810

森井総合鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研究所

平成27年
６月30日
平成27年
６月30日

8,910

9,250

4.8

8,770

4.6

5.0

9,650

9,740

5.0

9,550

4.5

5.4

関西圏-14 GLP 神戸西

7,150

7,220

5.3

7,070

取得予定資産関東圏-26 GLP 杉戸
その他-19 GLP 鳥栖Ⅰ

１Y-２Y 4.2%/
３Y-７Y 4.3%/
８Y-10Y 4.4%
１Y-２Y
4.7% /
３Y-10Y
4.9%
１Y-３Y 4.9%/
４Y-10Y 5.1%

4.5

5.0

5.2

OTA対象資産株式会社
平成27年
１Y-10Y 4.9%
4,880
4,890
5.3
4,870
5.2
谷澤総合鑑定所
６月15日/ 11Y 5.1%
（注）「鑑定評価額」は、取得済資産については、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の規則に基づき、不動産鑑定士による平成27年２月末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額、第６期末後取得済資産については平成27年３月末日を価格時点とする鑑定評価額、取得予定資産については平成27年６月末日を価格時点とする鑑定評価額、OTA対象資産については平成27年６月
15日を価格時点とする鑑定評価額を、それぞれ記載しています。
未定

GLP 野田吉春－ 69 －(69) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｄ．建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要

物件
番号

物件名称

調査業者

調査書
日付

緊急短期
修繕費用
（千円）
（注１、２）

中長期
修繕費用
（千円）
（注１、３）

PML
（％）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京－219,100

8.5

関東圏-２

GLP 東扇島－

561,650

11.4

関東圏-３

GLP 昭島－168,950

11.7

関東圏-４

GLP 富里－75,7007.9

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ－

1,292,600

11.6

関東圏-６

GLP 船橋－240,050

13.2

関東圏-７

GLP 加須－303,800

12.9

平成24年
９月19日

関東圏-８

GLP 深谷－410,950

4.9

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ－

365,100

9.3

関東圏-10GLP 岩槻

－50,12014.8

関東圏-11

GLP 春日部－

170,650

14.8

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ－

136,530

8.8

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ－

78,60011.7

関東圏-14

GLP 辰巳－43,10014.7

関東圏-15

GLP 羽村

－55,94012.5

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ－

125,360

11.3

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦－

60,0009.3

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ－

289,550

12.0

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

86,12014.0

GLP 辰巳Ⅱb

平成26年
３月20日

－

関東圏-20－93,18314.9

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

平成26年
７月25日

－

333,550

1.7

平成25年
８月20日

デロイト
トーマツPRS株式会社

関東圏-22

GLP 桶川－209,530

14.8

関西圏-１

GLP 枚方

－315,300

9.5

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ－305,900

14.8

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ－

152,100

10.7

関西圏-４

GLP 津守－142,75016.8－

476,400

12.7－

307,700

13.1

平成24年
９月19日

関西圏-５

GLP 六甲

関西圏-６

GLP 尼崎関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ－

142,500

10.9

関西圏-８

GLP 奈良－102,910

26.4

関西圏-９

GLP 堺

－

42,20013.1－

296,150

8.5－

114,160

16.9－

186,900

11.1

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

関西圏-11

GLP 門真

平成25年
８月20日
平成26年
７月25日

関東圏-12

GLP 西神関西圏-13

GLP 福崎－137,800

6.6

その他-１

GLP 盛岡

－59,600

13.9

その他-２

GLP 富谷－61,800

12.5

その他-３

GLP 郡山Ⅰ－

28,6509.4－

350,300

8.8

その他-４

GLP 郡山Ⅲ

平成24年
９月19日

その他-５

GLP 東海－123,880

14.8

その他-６

GLP 早島－126,880

8.8

その他-７

GLP 早島Ⅱ－33,1506.6－ 70 －(70) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

物件
番号
その他-８

物件名称

調査業者

調査書
日付

GLP 基山
平成24年
９月19日

緊急短期
修繕費用
（千円）
（注１、２）

中長期
修繕費用
（千円）
（注１、３）

PML
（％）
（注４）

－

95,1907.8－

201,000

8.9

その他-９

GLP 鳥栖Ⅲ

その他-10

GLP 仙台

－159,450

11.1

その他-11

GLP 江別－47,6909.5

その他-12

GLP 桑名

その他-13

GLP 廿日市

その他-14

GLP 小牧その他-15
その他-16
その他-17

GLP 福岡その他-18

GLP 筑紫野－

51,17010.5－

33,9809.6－

115,500

5.2

GLP 扇町－

110,170

16.3

GLP 広島－198,660

8.3－

134,1108.5－

150,990

15.5－

57,3406.2

デロイトトーマツPRS
株式会社

平成25年
８月20日

平成26年
７月25日

第６期末後取得済資産
関西圏-14

GLP 神戸西

デロイト
トーマツPRS
株式会社

平成27年
１月28日

デロイト
トーマツPRS
株式会社

平成27年
７月27日

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社

平成27年
７月27日

取得予定資産関東圏-23

GLP 新木場

関東圏-24

GLP 習志野

関東圏-25

GLP 成田Ⅱ関東圏-26

GLP 杉戸その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ－

243,98014.9－

230,950

11.4－

149,872

13.5－

266,1199.3－

165,694

10.0

ポートフォリオPML(注４)2.4

OTA対象資産デロイト
平成27年
トーマツPRS－62,226
11.8
７月１日
株式会社
（注１）「緊急短期修繕費用」及び「中長期修繕費用」はいずれも「建物状況調査報告書」によるものです。
（注２）「緊急短期修繕費用」は、調査書日付から起算して１年以内に必要とする修繕費用を示します。
（注３）「中長期修繕費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とする修繕費用の合計額を示します。
（注４）物件毎のPML及びポートフォリオPMLは、平成27年７月27日付「ポートフォリオ地震リスク評価報告書」に基づき、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
未定

GLP 野田吉春－ 71 －(71) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｅ．主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人による取得予定資産の取得後において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ
全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産等はありません。
Ｆ．主要なテナントに関する情報
本投資法人による本取得（予定）資産取得後の資産のうち、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）は以下のとおりです。
主要なテナント
の名称

株式会社
日立物流
（注５）

業種

物件名称

３ＰＬ

年間賃料
（百万円）
（注１）

賃料比率
（％）
（注２）

面積比率
（％）
（注４）

賃貸面積（㎡）（注３）

GLP 加須76,532.71

4.0

GLP 舞洲Ⅱ56,511.10

3.0

20,466.98

1.1

23,455.96

1.2

GLP 富谷GLP 基山（注６）（注６）

GLP 成田Ⅱ4,380.38

0.2

GLP 鳥栖Ⅰ

74,860.38

3.9

256,207.51

13.4

小計

2,366

10.0

ポートフォリオ全体
23,618100.0
1,906,542.06
100.0（注１）「年間賃料」は、平成27年６月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算した金額（消費税等は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各不動産又は信託不動産の「年間賃料」の合計が小計と一致しない場合があります。
（注２）「賃料比率」は、各主要なテナントの年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）「賃貸面積」は、平成27年６月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積を記載しています。
（注４）「面積比率」は、各物件における主要なテナントに対する賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）現所有者とマスターリース会社との間でマスターリース契約を締結し、当該マスターリース会社が主要なテナントとの間で転貸借契約を締結していますが、当該マスターリース契約における賃料は、転貸借契約における賃料と同額であり、いわゆるパス・スルー型マスターリース契約となっています。
（注６）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

主要なテナントとの契約条件は、以下のとおりです。
主要なテナント
の名称

物件名称

契約満了日

敷金・保証金
（百万円）
（注１）

（注２）

（注２）

GLP 加須GLP 舞洲Ⅱ株式会社
日立物流

GLP 富谷GLP 基山GLP 成田ⅡGLP 鳥栖Ⅰ

小計－（注１）「敷金・保証金」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

569－ 72 －(72) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

＜ご参考＞
取得予定資産取得後の本投資法人のテナント（賃貸面積ベース上位10社）

その他
40.7%

日立物流, 20.5%
センコー
6.4%
レナウン
5.4%
日本通運
5.2%
三井倉庫ロジスティクス
4.9%

ムロオ
2.7%
－(注3)
2.8%

トライネットロジスティクス
2.8%

アスクル
3.7%

ヤマトロジスティクス
4.8%（注１）平成27年６月末日現在のシェア（賃貸面積ベース）を示しています。
（注２）日立物流及びセンコーについては、そのグループ会社を含みます。
（注３）国際宅配事業者と3ＰＬ事業者から成るグループですが、グループ名の開示については承諾が得られていない
ため非開示としています。

取得予定資産取得後のテナント属性別分散

小売業,
5.8%

その他,
6.7%

製造業,
13.6%

3PL,
73.9%

（注）平成27年６月末日現在におけるテナントの属性別のシェアを賃貸面積ベースで示しています。

－ 73 －(73) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

取得予定資産取得後のエンドテナントの業種別分散
その他
自動車部品 7.9%
5.2%
運輸業
5.6%
医薬品/医
療機器
7.1%

日用消費財
51.2%

小売/飲食
11.2%
電化製品/
電子機器
11.7%

（注）平成27年６月末日現在におけるエンドテナントの業種別のシェアを賃貸面積ベースで示しています。

Ｇ．ポートフォリオの分散
本投資法人の取得予定資産の取得後における信託不動産の各区分の分散状況は、以下のとおりです。
（イ）エリア別比率
延床面積（㎡）（注１）

比率（％）（注２）

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注２）

関東圏

1,138,458.94

54.5%

240,370

62.6%

関西圏

478,268.22

22.9%

77,88020.3%

その他

472,963.77

22.6%

65,88117.2%

2,089,690.94

100.0%

384,131100.0%

地域

合計（注１）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。
（注２）「比率」は、小数点第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。

（ロ）築年数分散
築年数
（注１）

物件数

延床面積
（㎡）（注２）比率取得（予定）価格
比率（％）（注３）（百万円）（％）（注３）

20年以上

22508,260.13

24.3%

71,751

18.7%

15年以上20年未満

2

30,189.44

1.4%

4,900

1.3%

10年以上15年未満

11

385,393.95

18.4%

86,64022.6%

５年以上10年未満

23

1,129,411.41

54.0%

213,690

55.6%

５年未満

1

36,436.00

1.7%

7,150

1.9%

59

2,089,690.94

100.0%

384,131100.0%

合計（注１）「築年数」は、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から平成27年６月末日までの期間を算出しています。
（注２）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。
（注３）「比率」は、小数点第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。

－ 74 －(74) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

（ハ）延床面積別比率
延床面積（㎡）（注１）
100,000㎡以上

物件数

延床面積
（㎡）（注１）

比率（％）（注２）

取得（予定）価格
比率（百万円）（％）（注２）

4

473,661.93

22.7%

94,82024.7%

50,000㎡以上
100,000㎡未満
30,000㎡以上
50,000㎡未満
10,000㎡以上
30,000㎡未満

9577,534.06

27.6%

109,95028.6%

12442,152.80

21.2%

73,80019.2%

32583,579.55

27.9%

103,03526.8%

10,000㎡未満

212,762.59

0.6%

2,526

0.7%

合計

59

2,089,690.94

100.0%

384,131100.0%（注１）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。
（注２）「比率」は、小数点第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。

（ニ）残存賃貸借期間別比率
賃貸借期間（残存期間）（注１）

賃貸面積（㎡）（注２）

比率（％）（注３）

年間賃料（百万円）（注４）

比率（％）（注３）

７年以上

390,704.96

20.5%

4,768

20.2%

５年以上７年未満

318,158.38

16.7%

3,405

14.4%

３年以上５年未満

382,865.96

20.1%

4,956

21.0%

１年以上３年未満

530,735.53

27.8%

7,239

30.7%

１年未満

284,077.21

14.9%

3,248

13.8%

1,906,542.06

100.0%

23,618100.0%

合計（注１）「賃貸借期間」は、平成27年６月末日現在において締結されている各信託不動産に係る賃貸借契約に基づき、当該時点
以後の賃貸借期間の残存期間を基準としています。
（注２）「賃貸面積」は、平成27年６月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る賃貸面積を各残存賃貸借期間の区分毎に合算し、小数点第二位未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「比率」は、小数点第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。
（注４）「年間賃料」は、平成27年６月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る月額賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を各賃貸借期間（残存期間）の区分毎に合算
し、百万円未満を切り捨てて記載しています。

－ 75 －(75) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

７

投資リスク

以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ３ 投資リスク」に記載された投資リスクに関する記述の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、本書の日付現在までに、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
（１）リスク要因
以下において、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に係る全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）
その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若しくは本投資法人債の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討した上で本投資口及び本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
① 一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
Ｆ．金銭の分配に係るリスクＧ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
Ｄ．投資法人の倒産リスク
Ｅ．インサイダー取引規制に関するリスク－ 76 －(76) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｆ．GLPグループへの依存に係るリスク
Ｇ．売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えない
リスク
Ｈ．本投資法人の歴史が浅いことに伴うリスク③ 不動産に係るリスク
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
Ｄ．不動産の瑕疵に係るリスク
Ｅ．土地の境界等に係るリスク
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
Ｈ．有害物質に係るリスク
Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｊ．共有物件に係るリスク
Ｋ．借地権に係るリスク
Ｌ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｍ．専門家報告書等に係るリスク
Ｎ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
Ｏ．収入及び支出に係るリスク
Ｐ．PM会社に係るリスク
Ｑ．テナント集中に係るリスク
Ｒ．敷金及び保証金に関するリスク
Ｓ．転貸に係るリスク
Ｔ．マスターリースに係るリスク
Ｕ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
Ｖ．地球温暖化対策に係るリスク
Ｗ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
Ｘ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク④ 不動産信託受益権に係るリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク⑤ 税制に係るリスク
Ａ．導管性要件に係るリスク
Ｂ．多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
Ｃ．利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできない
リスク
Ｄ．借入れに係る導管性要件に関するリスク
Ｅ．同族会社に該当するリスク
Ｆ．投資口を保有する投資主数に関するリスク
Ｇ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク－ 77 －(77) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｈ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
Ｉ．一般的な税制の変更に係るリスク⑥ その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
Ｂ．取得予定資産を組入れることができないリスク
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
Ｄ．過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク－ 78 －(78) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

① 一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定か
ではありません。
投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清算の場合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口全ての投資金額に不足し、投資主が投資金額を回収できない可能性があります。
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難
又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対による売却による他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換
価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
本投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、投資主が本投資口を換価するためには、これを売却することが必要となります。本投資
口の売却が困難となった場合には、希望する時期や売却価格を含む条件で換価できない
か、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
投資口及び投資法人債の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響されることがあるほか、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市
場の変動、市場環境や将来的な景気動向等によって左右され、場合によっては大幅に変動することがあります。特に、金利上昇局面においては、投資口の分配金利回りの魅力が相対的に低下し、投資口の市場価格が下落する可能性があります。また、投資法人債についても、金利動向や不動産市場その他の市場環境、信用格付の変更等によりその価値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。また、投資口及び投資法人債は、不動産投資信託証券市場の動向、不動産市場の趨勢、不動産賃貸市場の需給バランス、不動産の賃貸需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
また、投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

－ 79 －(79) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口総数に対する割合が希薄化し、また、投資口１口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。
また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、投資口の追加発行がなされる場合、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
本投資法人は参照有価証券報告書記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではありません。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる賃料収入の低下、保有資産の売却による損失や減損損失、建替えに伴う除却損等の損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / （３）分配方
針 / ② 利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）」に記載の方針に従い、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行います。
当該利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うに当たり、本投資法人では、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して、その実施及び金額を決定することとし、当面の間は当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を目処として分配（出資の払戻し）を行う予定です。
しかしながら、上記の方針に拘わらず、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状
況及び財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の額が上記の目処を下回る可能性や、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を一切行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分
配（出資の払戻し）の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。わが国の不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）においては、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う方針としている投資法人は少なく、また本投資法人も利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）が行われるようになってから間もないため、本投資法人の分配
方針が市場においていかなる評価を受けるかは明らかでありません。
また、本投資法人は、前記「２ インベストメント・ハイライト / Ｄ．国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループが実現する内部成長 /（ニ）GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の検討」に記載のとおり、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の実施を検討しており、これに関連して一時的に建物取壊費用等が発生することに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。かかる施策の実施に伴い一時的な分配金額の減少が見込まれる場合においては、その平準化を目的とした一時的な利益超過分配を実施する方針を採用する可能性がありますが、かかる方針の採用は本書の日付現在においては決定しておらず、一時的な利益超過分配を実施する保証はありません。
さらに、投資法人の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）に関する投資信託協会－ 80 －(80) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の投資信託協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の額が参照有価証券報告書記
載の方針による金額と異なる可能性や、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を一
時的に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。
Ｇ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるおそれがあります。
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率（LTV）は、60％を上限の目処としつつ、当面は45％～55％を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。しかしながら、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。本投資法人のLTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。本投資法人が資金調達を行う場合、借入れ及び投資法人債の発行の条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財務状況、一般的な経済環境のほか、投資法人債に係る信用格付、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、
本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
なお、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件
で新規の借入れを行う借り換えについても、かかる借り換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。
借入れについては、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供
及びキャッシュ・リザーブ積立額の付加その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法
人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限（以下「財務制限条項」といいます。）が課されることがあります。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、借入れに当たり、本投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を資金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる資産を処分し、又は不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で資産や不動産を処分できないおそれがあります。なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先に対して担保に供している資産はありませんが、本投資法人が借入先との間で締結する金銭消費貸借契約には前記のような一般的な財務制限条項が設けられています。さらに、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する
場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損－ 81 －(81) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

害を与える可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債若しくは短期投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資口の追加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場合、
一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されます。かかる財務制限条項等に抵触する場合、本投資法人は投資法人債又は短期投資法人債についての期限の利益を喪失す
ることがあります。
また、本投資法人は、中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、強固なバンク
フォーメーションの構築、長期・固定化の進展及び返済期限の分散化を図る方針ですが、これらの財務方針が実現できる保証はなく、また意図した効果をもたらす保証もありません。
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法
第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、投資主総会は決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業
務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
② 投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第１項）となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第１項）、並びにその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会社、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになり－ 82 －(82) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

ます。
金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており、また、投信法上、資産保管会社は一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める運用ガイドライン又はこれに類する投資方針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の投資主の意思が反映されな
いまま、運用ガイドラインが変更される可能性があります。
その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会
社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。また、適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程によりその投資口が上場廃止になる可能性もあります。
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運
用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
（イ）資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁による監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監督官庁により金融商品取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資産運用業務にも影響が生じ、結果として投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま－ 83 －(83) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

す。
投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができます
が、他方、投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなけ
ればならないため、解任するまでに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社
による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ロ）資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金商法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない
場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能性があります。また、金商法上、資産運用会社自身による投資活動は禁止されていません。そのような場合、上記のとおり、金商法により一定の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、したがって、結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、投資法人は解散することとなります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。
Ｄ．投資法人の倒産リスク
投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。投資法人は現行法上の倒産手続として破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
Ｅ．インサイダー取引規制に関するリスク
投資口につき、有価証券に係る未公表の重要な事実が存在した場合に有価証券の売買等の取引を規制する、いわゆるインサイダー取引規制（金商法第166条及び第167条）の適用対象とする旨の金融商品取引法等の改正法が平成25年６月12日に成立し、平成26年
４月１日から施行されています。これにより、投資口の取引についても、金融商品取引法が定めるインサイダー取引の規制対象となっています。
－ 84 －(84) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

当該改正においては、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係法人（投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人及び資産運用会社の親会社）の役職員
が会社関係者として上記規制の対象者に含まれることになるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として新たに規定されており、これらの解釈・運用が定着していないことに伴い本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性があるほか、本投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
Ｆ．GLPグループへの依存に係るリスク
本投資法人は、当初ポートフォリオのすべてをGLPグループから取得したほか、参照
有価証券報告書記載の投資方針のとおり、今後もGLPグループのバリューチェーンを積極的に活用していく方針です。具体的には、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、売買予約契約を締結することがあります。また、GLPとの物件情報提供契約に基づき、本書の日付
現在において、GLPグループが国内に保有する物件のうち、第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有する物件等を除く20物件（取得予定資産５物件を除きます。）を売却する場合の売却情報をGLPグループから優先的に得られることになっています。加えて、GLPグループが国内において保有する他の物流施設（第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有する物流施設等を除きます。）
を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意しています。また、
グローバル・ロジスティック・プロパティーズとのスポンサー・サポート契約に基づき、マーケットリサーチ、物件取得業務の補助、運用物件の運営・管理に関する助言等の業
務支援及び情報提供対象物件以外の物流施設の売却情報の提供を受けることができることとなっています。さらに、本投資法人は、原則としてGLPのグループ会社であるグローバル・ロジスティック・プロパティーズを運用資産のPM会社に選定する方針です。
また、GLPは、本書の日付現在、そのグループ会社を通じて、本投資法人の投資口
358,610口（発行済投資口総数の15％）を保有しており、大口投資主として本投資法人の運営に一定の影響を及ぼし得るほか、資産運用会社の株式の全てを間接的に保有しており、同社の役職員のうち大半はGLPグループの出身者であることから、GLPグループは、
資産運用会社を通じて本投資法人の資産運用に重大な影響を及ぼしており、また、資産運用会社の人材はGLPグループからの人材供給に相当程度依存しています。したがって、
本投資法人がGLPグループとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
また、運用資産の取得を含む本投資法人とGLPグループとの間の取引においては、本投資法人と資産運用会社とは利益相反の関係にあり、PM業務やその他の業務支援においても、GLPグループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性があります。GLPグループは、日本国内において、GLPグループが保有する物流施設、及び第三者との共同出資によるジョイ
ント・ベンチャーを通じて保有する物流施設を管理・運営しており、また、今後も日本国内において物流施設の開発若しくは取得を行い、又はその管理・運営を受託する場合があります。これらの物流施設を含むGLPグループが保有し、又はGLPが第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャー等を通じて保有し、管理・運営する物流施設等と、
本投資法人の保有する物流施設が、テナントリーシング等において競合する可能性があります。かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「(２）投資リスクに関－ 85 －(85) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

する管理体制」をご参照ください。本投資法人及び資産運用会社は、これらの対策を含
む投資主又は投資法人債権者の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの体制及び対策にもかかわらず、GLPグループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生することがあります。
Ｇ．売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク
本投資法人は、GLPグループが保有する一定の物流施設につき、将来本投資法人が一定期間内に予約完結権を行使することにより当該物流施設を取得できることを内容とする売買予約契約を締結することがあります。この場合、本投資法人が将来予約完結権を行使して、対象物件の取得を希望するか否かは、その時点における本投資法人の財務状
況、ポートフォリオ構成、資金調達条件等の諸要素を勘案して判断されます。また、売買予約契約の対象物件が予約完結権行使の時点において本投資法人の投資基準に適合す
るとの保証はありません。さらに、予約完結権行使時における当該物件の直近の鑑定評
価額（予約完結権の行使に先立つ６ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額とします。）
が売買金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超過する場合には、本投資法人は予約完結権を行使しないこととしています。
本投資法人が予約完結権を行使するか否かはこれらの将来における諸要因に応じて決定されることとなるため、本投資法人が売買予約契約を締結した場合においても、本投資法人が売買予約契約に基づく予約完結権を行使し、対象物件の一部又は全部を購入するとの保証はありません。本投資法人が定められた期間内に予約完結権を行使しなかった場合には、手付金は返還されないこととなります。
なお、本投資法人は、その財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般の状況に鑑み、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、GLPグループに対して新たな売買予約契約の締結を申し入れることがありますが、GLPグループがかかる申し入れに応じて売買予約契約の締結が実現するとの保証はありません。また、GLPとの間で締結した物件情報提供契約
において、GLPは、本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設（第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有する物流施設等を除きます。）を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意していますが、かかる合意は、追加の売買予約契約の締結をGLPに義務づけるものではなく、誠実協議を行った結果追加の売買予約契約が締結できるとの保証はありません。
また、資産運用会社は、GLPとの間で、GLPグループが本書の日付現在において国内において保有する物件のうち、第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有する物件等を除く20物件（取得予定資産５物件を除きます。）に係る売却情報の優先的提供に関する物件情報提供契約を締結しています。しかし、GLPグループは、当該契約に基づき、対象となる物流施設の売却活動を開始する場合に、資産運用会社に売却情報を優先的に提供し、本投資法人が取得を希望する場合には、売買の条件につき誠実に協議する義務を負うにすぎません。GLPグループが将来それらの物件の売却活動を開始する保証はなく、また、本投資法人が当該物件の取得を希望した場合でも、GLPグ
ループはそれらの物件を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわけ
ではありません。さらに、本投資法人は、現時点において物件情報提供契約の対象物件が本投資法人の投資基準に適合するか否かの判断を行っておらず、GLPグループが売却
活動を開始する時点で、対象となる物件がかかる投資基準に適合する保証はありません。
なお、物件情報提供契約の対象となる物流施設は、GLPグループが本書の日付現在に－ 86 －(86) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

おいて国内において保有する物件のうち、第三者との共同出資によるジョイント・ベン
チャーを通じて保有する物件等を除く20物件（取得予定資産５物件を除きます。）に限られており、GLPグループ外の者との共同出資によるジョイント・ベンチャー等を通じて開発し又は取得した物件及びGLPグループが今後開発し、又は第三者から取得することとなる物流施設は対象に含まれていません。
なお、資産運用会社の社内規程である利害関係人取引規程に基づき、本投資法人が
GLPグループから不動産を取得する場合の取得価格は、鑑定評価額に資産運用会社の投資委員会が定める一定の乖離許容率を乗じた額を上乗せした額が上限となり、かつ当該乖離許容率は10％を超えてはならないこととされています。一般に市場価格が鑑定評価額に反映されるまでには一定のタイムラグがあること、特に不動産の市場価格が上昇している局面では、鑑定評価額が実勢市場価格を下回る傾向にあることから、GLPグルー
プからの取得が困難となるおそれがあります。
Ｈ．本投資法人の歴史が浅いことに伴うリスク
本投資法人は平成23年９月16日に設立され、平成24年12月21日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場し、資産運用を開始していますが、その運用実績は限られています。
資産運用会社の役職員は、物流施設の投資運用の実績を有していますが、上場不動産投資法人の運用経験を有する者は限られており、資産運用会社による上場不動産投資法
人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益をあげるとの保証はありません。また、GLPグループの日本における物流施設の運用実績は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
③ 不動産に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産については、以下のリスクがあります。
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。
デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
また、物件取得競争が激化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポー
トフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これ
らの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資
方針 / （１）投資方針」記載のとおり、本投資法人は、先進的物流施設について引き－ 87 －(87) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

続き底堅い需要が継続するものと考えており、主として先進的物流施設に対して投資を行っていく方針です。しかしながら、３ＰＬ事業の拡大及び電子商取引市場の拡大等の先進的物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、あるいは先進的物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性があり、先進的物流施設について希少性が高く需要が供給を上回る状態が今後も持続するとは限りません。その場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有のリスクを抱えています。
例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった場合、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、それらの物件のテナント需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物流施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、今後も物流市場の変化、電力供給不足等による施設の稼働状況、テナントの事業活動への支障が生じること等により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
物流施設スペースの供給過剰若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。
さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係法令の適用を受けまた一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高くなる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本投資法
人の収益にも悪影響が生じる可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に基づき資産の運用を行いますが、本投資法人の運用資産が一定の地域、特に首都圏に偏在するおそれがあります。また、
本投資法人の投資対象は物流施設等に限定されています。したがって、一定地域、特に首都圏の物流施設等における収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
さらに、本投資法人の不動産が近接して所在する場合には、物流施設等のマーケット
において相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがありま－ 88 －(88) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

す。
Ｄ．不動産の瑕疵に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。
以下同じです。）に一定の瑕疵があった場合、本投資法人は損害を被ることがあります。
かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される
有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、このほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。また、不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。
したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実か
つ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではないため、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。
そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、
宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
－ 89 －(89) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｅ．土地の境界等に係るリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震・津波や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を一般的に付保します。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状態の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起った場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物流施設については、地震・津波によりこれらの資産に損害が生じた場
合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保することとした物流施設であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあります。
Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、
建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。たとえば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例－ 90 －(90) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、
随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
Ｈ．有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、不動産たる土地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物
質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法が制定され、平成15年２月より施行されています。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む
建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するた
めに建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。

－ 91 －(91) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、本投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義
務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方
針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｊ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有
者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意
向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナン
トからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。
但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法
第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有－ 92 －(92) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若し
くは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、
本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減
価要因が増す可能性があります。
Ｋ．借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
Ｌ．売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具
備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主と－ 93 －(93) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

するある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定します
が、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
Ｍ．専門家報告書等に係るリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。
また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場環境にあっては、不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離する可能性もあります。
本投資法人では、不動産を取得するに際して、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等について、専門業者からのエンジニアリン
グレポート（建物状況調査報告書）、地震リスク評価報告書等を取得することとしています。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書等には、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果が記載されており、本投資法人では、これらの専門業者からの報告書等をもとに取得対象資産の欠陥及び瑕疵の有無、耐震性能評価の確認を行うこととしています。
しかし、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人による取得後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
－ 94 －(94) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPMLも個々の専門家の分析に基づく
予想値に過ぎません。PMLは、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
Ｎ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
ケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビ
ルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されている訳ではありません。
Ｏ．収入及び支出に係るリスク
一般的に本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。
本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間
は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費用で構成されており、賃料収入の減少により本投資法人の収益性や分配金の水準が大きく悪化する可能性があります。
また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
さらに、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
不動産からの収入の減少及び不動産に関する支出の増大の、双方又は一方の事由が生じた場合、本投資法人の収支が悪影響を受ける可能性があります。
Ｐ．PM会社に係るリスク
一般に、オフィスや住居等の不動産に比べて物流施設のテナント候補は限定されており、テナントとの良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そのリーシング能力を活用することが極めて重要です。また、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理状況等の良否も、建物を管理するPM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人においても、リーシングの成否、管理の良否及びそれらの結果としての収益性の確保について、PM会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。
本投資法人がPM会社を選定するに当たって、その候補業者の資質、経験、ノウハウ、テ－ 95 －(95) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

ナント・リレーション等を慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社に選定させる場合でも、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。PM会社の業務遂行能力に大きな変化があった場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
Ｑ．テナント集中に係るリスク
本投資法人の保有する物流施設の多くは、極めて少数のテナントに依存していますが、不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテ
ナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に
当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。さらに、多くのテナントを誘致す
るのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。特に、物流施設はBTS（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）を前提に供給される物件が比較的多いこともあり、相対的に代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性や改装等のために多額のコスト負担が生じる可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
Ｒ．敷金及び保証金に関するリスク
物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得
資金や資産の運用にかかる支出の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｓ．転貸に係るリスク（イ）転借人に係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意
思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態
等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。

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Ｔ．マスターリースに係るリスク投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等の所有者である本投資法
人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会
社の財務状態の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
Ｕ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメン
ト等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
本投資法人は、平成27年７月14日付で「GLP 野田吉春」に係る不動産信託受益権売買契約を締結していますが、その取得日は平成32年７月13日又は平成28年７月14日以降平成32年７月13日までの間（取得予定期間）で本投資法人が15営業日前までに指定した日とされており、当該契約はフォワード・コミットメントに該当します。当該契約においては、本投資法人及び売主は、取得日の30日前までに通知し、金4.8億円の違約金を支払うことにより、本契約を解約することができ、この場合、相手方に対し、損害等の賠償及び保証その他何らの請求も行わないものとされています。また、売買実行までに天災地変、その他当事者いずれの責めにも帰すことのできない事由により信託不動産の全部又は一部が滅失又は毀損した場合等において、当事者間の協議が整わず、契約が終了した場合、本投資法人は上記違約金と同額を売主に対して支払うものとされています。さらに、本投資法人の故意又は重過失により売買実行の前提条件が満たされなかったことにより契約が終了した場合等には、上記の違約金に加え、売主に生じた損害等を賠償することとされています。
なお、当該契約においては、その取得価格を、一定の範囲内の価格で、売主の保有期間に比例して逓減する金額をあらかじめ合意した方法により調整した価格とすることとされており、本投資法人は、取得予定期間中の指定したタイミングで、取得価格を一定程度逓減させた形で取得することを企図しています。しかし、かかる取得手法
により期待した投資収益性を確保できる取得価格による物件取得が実現できる保証はなく、場合によっては、その取得時点において必ずしも投資収益性が十分でない価格で取得するか、違約金を支払って解約するかを判断する必要が生じ、本投資法人に損失が生じる可能性があります。
Ｖ．地球温暖化対策に係るリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度の創設又は拡充に伴い、排出権削減のための建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
またテナントの事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体の自動－ 97 －(97) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

車排出窒素酸化物及び粒子状物質の総量規制等の規制が強化された場合、テナントの費用が増加する結果、物流施設に対する需要が縮小する可能性があります。
Ｗ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針（企業会計基準委員会 企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）によれば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動産等については、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととされています。今後、本投資法人の保有する不動産等の市場
価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があり、この結果本投資法人の財務状態や収益が悪化する可能性があります。
Ｘ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
本投資法人は太陽光発電設備が付帯している物件を保有しており、当該太陽光発電設
備を太陽光発電事業者に対して賃貸しています。当該テナントとの賃貸借契約上、賃料についてはテナントによる売電事業の売電収入に連動する変動賃料が含まれており、本投資法人の賃料収入はテナントの売電事業の成果により影響を受けることとなっています。売電事業については、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、当該テナントによる売電事業の売電収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④ 不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、従前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、
信託契約等の定めにもよりますが、信託財産全てが信託受益者に交付されるのが通例です。他方で、旧信託法の下では、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等（以下「信託費用等」といいます。）は、信託受益者に対して直接補償請求することができるとされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条、第37条、第54条等）。また、新信託法の下でも、信託費用等は、不動産信託受託者
が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終的に信託受益者が負担することになっています（新信託法第48条、第53条等）。さらに、受託者は、信託受益者と合意することにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信託費用等の支払を求めることもできます（新信託法第48条第５項、第53条第２項等）。すなわち、旧信託法においても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者
ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。
したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
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Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事
前の承諾を要求されます。さらに、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされますが、指名債権と同様の譲渡方法によって譲渡することになります。対抗要件としては、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が必要です。
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託財産
は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記が必要です。
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注
意義務を負います（信託業法（平成16年法律第154号）第28条第１項、第２項）。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています（同法第29条第１項、第２項）。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが（旧信託法第31条及び新信託法第27条）、常にかかる権利の行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。
⑤ 税制に係るリスク
本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
Ａ．導管性要件に係るリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、多額の法人税額等の発生、分配金支払原資の制限・不足、機関投資家以外の者からの借入の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、導管性要件に関しては、参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１－ 99 －(99) ／ 2015/08/07 16:30 (2015/08/07 16:30) ／ g08997_wn_15138220_0201010_第二部_os7不動産_GLP_届出書（第三者）.docx

ファンドの状況 / ４ 手数料等及び税金 / （５）課税上の取扱い / ② 投資法人の税務 / Ａ．利益配当等の損金算入」をご参照ください。
Ｂ．多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
正ののれんの償却額、負ののれん発生益及び減損損失並びに買換特例圧縮積立金等に係る一定の調整を加えた後の額（なお、平成27年４月１日以後開始事業年度における当該調整については、会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、買換特例圧縮積立金及び一時差異等調整積立金に係る一定の調整を加えた後の額となります。））の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益配当等の額（平成27年４月１日以後開始
事業年度においては、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当金額が加わります。）の比較によりその判定を行うこととされています。減損損失及び正ののれんの償却額を要因とした法人税額が発生した場合におきましては、上記のとおり、配当可能利益の額の計算上、一定の調整が行われることとされていますが、これら以外の何
らかの要因によって本投資法人に多額の法人税等の課税が行われる場合（ただし、平成
27年４月１日以後開始事業年度からは、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益
超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｄ．借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件のひとつに機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。以下、Ｆ.において同じです。）以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合には、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｅ．同族会社に該当するリスク
導管性要件のうち、事業年度の終了時に同族会社のうち一定のものに該当していない
こと（発行済投資口総数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位１位の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、本投資口が市場で流通するため、本投資法人の意思にかかわらず、結果としてこれを満たさなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｆ．投資口を保有する投資主数に関するリスク
導管性要件のひとつに、事業年度の終了時において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の者に保有されることという要件があります。

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本投資法人は投資主による本投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の者に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この
結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｇ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、追加的な税負担が発生することがあります。また、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、
本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｈ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第31条、規約別紙１ Ⅱ ４）としています。本投資法
人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。なお、投資法人に係る登録免許税及び不動産取得税の軽減措置は平成29年３月31日までとされています。
Ｉ．一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があ
ります。
⑥ その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しく－ 101 －
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は制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
Ｂ．取得予定資産を組入れることができないリスク
本投資法人は、本投資口の払込期日後、前記「５ 第６期末後取得済資産、取得予定
資産及びOTA対象資産の概要 / Ｂ．第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象
資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。これに関連し、本投資法人は、取得予定資産たる不動産信託受益権の保有者との間で、信託受益権売買契約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないため契約が終了し、取得予定資産を購入することができず、投資主に損害を与える可能性があります。
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、前記「５ 第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要 / Ｂ．第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要」に記載の取得予定資産の一部の取得資金等に充当するため、適格機関投資家からの借入れを行う予定であり、借入先となる協調融資団のエージェント及び一部参加予定金融機関から、協調融資団の組成及び貸出実行の意向を有する旨の確認をそれぞれ得ています。しかしながら、協調融資団は本書の日付現在においては、未だ組成されておらず、また、各参加
予定金融機関における与信審査等の内部手続も未了であることから、本投資法人が希望する額及び条件による協調融資団の組成及び貸出しの実行がなされる保証はありません。
本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、
本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
Ｄ．過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
前記「５ 第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要 / Ｂ．第６期末後取得済資産、取得予定資産及びOTA対象資産の概要」記載の過去の収支状況は、取得予定資産の現所有者等から取得した賃貸事業収支に係る情報であり、会計監査等の手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報です。これらは取得予定資産の現所有者等から提供を受けた情報を基礎としていますが、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありませんし、当該情報は不完全であるおそれがあります。したがって、全てが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。本投資法人はこれらの不動産又は不動産に係る信託受益権を取得した後、適用ある会計原則に従ってその収支を作成し又は今後その収支を作成しますが、当該収支は上記情報に基づく収支と大幅に異なるおそれがあります。

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（２）投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資口及び本投資法人債への投資に関するリ
スクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
① 本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開
催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、
本投資法人は、運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。
② 資産運用会社の体制
資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
Ａ．資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方
針、投資を決定する際の物件調査基準及び物件評価基準、並びに運営管理方針（テナント
管理及び賃貸方針、不動産運営管理、売却方針、付保方針並びに外部委託管理方針を含みます。）等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
Ｂ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の本投資法人の運用体制のとおり、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている
ほか、不動産等の取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めています。
Ｃ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の運用体制（コンプライアンス体制）のとおり、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めて、コンプライアン
ス・オフィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会による利害関係人との取引等についてのコンプライアンス上の問題の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めています。
Ｄ．資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引の防止に努めています。

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８

資金の借入れ及び期限前弁済

本投資法人は、参照有価証券報告書提出日以降、本書の日付現在までの間に、投資法人債の発行及び借入金の期限前返済を行っており、本書の日付現在の有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）

短期借入金
１年内返済予定の長期借入金
長期借入金
借入金合計
投資法人債
借入金及び投資法人債の合計
その他有利子負債
有利子負債合計

９

参照有価証券報告書提出日（平成27年５月28日）
現在
3,700
23,800132,580
160,080
17,000177,080
177,080

本書の日付（平成27年８月10日）現在
1,700
23,800132,580
158,080
18,500176,580
176,580

増減△2,000△2,000
1,500
△500
△500

投資法人債の発行及び投資法人債に関する事務の委託

本投資法人は、参照有価証券報告書提出日後、平成27年６月30日に、第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）を以下のとおり発行しました。
第６回無担保投資法人債
発行日
平成27年６月30日
発行金額1,500百万円
年限10年
利率0.889％
本投資法人は、第６回無担保投資法人債に関する事務を、株式会社三井住友銀行に委託しています。かかる投資法人債に関する一般事務受託者の概要は以下のとおりです。

名称

株式会社三井住友銀行

運営上の役割

業務内容

投資法人債に関する
一般事務受託者

第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、発行代理人事
務、支払代理人事務、投資法人債権者からの申出の受付事務及び投資法人債原簿関係事務等を行います。

（管理報酬等）
本投資法人が第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対する、発行事務、期中事務、発行代理人事務及び支払代理人事務の委託等に関する手数料は、金500万円以下（並びに消費税及び地方消費税）とし、当該投資法人債の払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を一般事務受託者から受領することにより、支払済みです。
また、元金支払手数料として元金100円につき0.075銭を、利金支払手数料を元金100円につき0.075銭（１回当たり）を、それぞれ投資法人債に関する一般事務受託者経由で、株式会社証券保管振替機構の加入者に対して支払います。

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（財務代理契約の更改等）（イ）契約期間
契約期間の定めはありません。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）本投資法人は、一般事務受託者を解任することができます。但し、本投資法人は解任の60日前までにその旨を書面にて一般事務受託者に通知することを要します。
（ⅱ）一般事務受託者は、財務代理人を辞任することができます。但し、一般事務受託者は辞任の90日前までにその旨を書面にて本投資法人に通知し、本投資法人の同意を得ることを要します。
（ⅲ）上記（ⅰ）及び（ⅱ）において本投資法人が後任の財務代理人を選定する場合には、
本投資法人は解任又は辞任の30日前までに一般事務受託者に書面にて通知します。
（ⅳ）本契約に定める財務代理人の変更については、本投資法人は、投資法人債要項の定めに従い、公告を行います。
（ハ）契約内容の変更に関する事項
契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度当事者間で相互にこれに関する協定をすることとされています。
（投資法人債に関する一般事務受託者の概況）（イ）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称 ： 株式会社三井住友銀行
資本金の額 ： 1,770,996百万円（平成27年３月31日現在）
住
所 ： 東京都千代田区丸の内一丁目１番２号
事業の内容 ： 銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（ロ）関係業務の概要
第１回及び第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）に関する、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法人債権者からの申出の受付事務及び投資法人債
原簿関係事務等（ハ）資本関係
該当事項はありません。

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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
GLP投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号 汐留シティセンター）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）－ 106 －
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第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は、次のとおりです。
取扱場所：

取次所
投資主名簿等管理人の名称及び住所

：
：

手数料

：

２

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

－ 107 －
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第２【その他】
該当事項はありません。

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